Varietati de Vanzare Cumparare

CAPITOLUL II

VARIETĂȚI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

De la regulile prezentate mai sus, care constituie dreptul comun în domeniul contractului de vânzare-cumpărare, Codul civil sau acte normative speciale stabilesc unele derogări pentru varietăți de vânzare-cumpărare.

Principalele varietăți de vânzare-cumpărare sunt: vânzarea locuințelor proprietate de stat, vânzarea imobiliară, vânzarea după greutate, număr sau măsură, vânzarea cu arvună, vânzarea cu grămada, vânzarea cu pact de răscumpărare, vânzarea de drepturi de creanță, vânzarea de drepturi litigioase și retractul litigios, vânzarea de drepturi succesorale, vânzarea cu plata prețului în rate, vânzarea pe gustate, vânzarea pe încercate, vânzarea la licitație.1

§ 1.Vanzarea locuintelor proprietate a unităților administrativ-teritoriale

Prin Decretul-lege nr. 61/6 februarie 1990, întreprinderilor pentru vânzarea locuințelor și oficiilor specializate li s-a permis să vândă locuințe, construite din fondurile statului, cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către CEC, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe.2

Cetățenii români cu domiciliul în străinătate, precum și persoanele care nu aveau cetățenia română și voiau să-și stabilească domiciliul în România, puteau să cumpere locuințe construite din fondurile statului, cu plata integrală în valută.

Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vânzarea de locuințe și alte spații a dezvoltat dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990, stabilind că pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere: locuințele construite din fondurile statului, cu excepția celor care depășesc suprafețele maxime prevăzute de actele normative și a locuințelor de protocol; și locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția celor de intervenție.3

S-a permis, de asemenea, vânzarea la licitație publică a spațiilor destinate activitățiloi de comerț și de prestări de servicii, de mică industrie și a oricăror alte activități similare. situate în construcțiile de locuințe în curs de execuție și aflate în proprietatea regiiloi autonome, specializate în administrarea locuințelor, sau a consiliilor locale.

Ulterior, prin Legea nr. 112/25 noiembrie 1995, pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și prin H.G. nr. 11/1997 privind Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 112/1995, s-a prevăzul dreptul chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor, care nu se restituie în natură foștiloi proprietari sau moștenitorilor acestora, de a opta, după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Același drept îl aveau și chiriașii care ocupau spații locative realizate prin inchirierea spațiului inițial construit.

S-a interzis, sub sancțiunea nulității absolute, revânzarea apartamentelor cumpărate de catre chiriași timp de 10 ani de la data cumpărării.

Au fost exceptate de la vânzare locuințele de protocol, cele care beneficiau de dotări speciale și cele declarate monumente istorice sau aparținând patrimoniului național.

De dispozițiile Legii nr. 112/1995 beneficiau cetățenii români, indiferent dacă aveau domiciliul sau reședința în țară sau în străinătate. Calitatea de cetățean român a chiriașului trebuie să existe la data formulării cererii de cumpărare și să se mențină până în momentul incheierii contractului de vânzare-cumpărare a locuinței. Nu intrau sub incidența Legii nr. 112/1995 locuințele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, sau care au intrat în posesia acestuia, în condițiile inexistenței unei reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului și care, în consecință, au fost considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia statului.

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, a prevăzut că imobilele care în urma procedurilor prevăzute de această lege nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali și că imobilele cu destinația de locuințe, nerestituite, pot fi instrainate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune. Ȋn aceeași ordine de idei, imobilele cu altă destinație decât cea de locuință, nerestituite, pot fi înstrăinate, deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii având un drept de preemtiune.1

Legea nr. 10/2001 a modificat interdicția de revânzare timp de 10 ani a apartamentului de către chiriașul-cumpărător, dispunând că acesta are dreptul să îl înstrăineze sub orice forma, înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al acelei locuințe.

Ȋn sfârșit, Legea nr. 1/2009, de modificare a Legii nr. 10/2001 abrogă interdicția vanzarii timp de 10 ani a imobilului restituit, permițând astfel libera circulație și a acestor imobile.

§ 2.Vanzarea-cumpararea imobiliara

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară îl constituie bunurile imobile (terenuri, construcții, construcția și terenul aferent etc).

Reguli speciale sunt prevăzute în privința formei contractului de vânzare-cumpărare a unor imobile.

Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, întocmite în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.

Aceste condiții de formă au fost păstrate de Legea nr. 112/1995 și de Legea nr. 12001 și sunt, prin urmare, cerute și în prezent pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumpărare a locuințelor aflate sub incidența acestor acte normative.

Forma scrisă autentică a fost cerută, de asemenea, sub sancțiunea nulității absolute pentru înstrăinarea și dobândirea terenurilor situate în intravilan și extravilan, prin acte juridice între vii (art. 2 din Titlul X privind circulația juridică a terenurilor din Legea 247/2005).1

Dispozițiile cuprinse în actele normative speciale menționate mai sus, sunt de la data intrării în vigoare a Codului civil înlocuite de dispozițiile cu caracter general privind imobilele, cuprinse în Codul civil.

Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare, dispune art. 10 din Legea nr. 114/1996, text introdus prin art. II din Legea nr. 170 din 16 iulie 2010.

Textul rămâne în vigoare nefiind abrogat prin dispozițiile Noului Cod civil.

Dreptul de proprietate imobiliară dobândit de cumpărător trebuie înscris în cartea funciară.

Ȋn materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară (art. 1.676 C. civ.).

Vânzătorul este obligat să șteargă din cartea funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut dacă acestea sunt stinse (art. 1.677 C. civ.).

Ȋnscrierea se va face pe baza actului (contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în forma unui înscris autentic notarial) prin care s-a transmis în mod valabil dreptul de proprietate. înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv.

Potrivit art. 877 C. civ. „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică și ating numai cu respectarea regulilor de carte funciară", iar potrivit art. 885 alin. (1) C. civ.: „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea îor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea".

Dispozițiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) și art. 886 din Codul civil se aplică numai dacă finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, înconformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.1

Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate public sau în alte cazuri expres prevăzute de lege.2

Aceste drepturi vor trebui însă înscrise în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele. Ȋnscrierea în cartea funciară își va produce efectele de la data înregistrării cererii.

Ȋn cazul transmiterii succesive a aceluiași drept în favoarea mai multor persoane, transferul proprietății operează în favoarea celui care și-a înscris primul dreptul său în cartea funciara. conform principiului prior tempore, potior jure, indiferent dacă actul său are o aci xcierioară sau ulterioară actelor de proprietate ale celorlalți cumpărători.

Codul civil stabilește și unele reguli speciale privind condițiile de fond ale contractului de vânzare-cumpărare al unor imobile. Astfel, atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței pentru un preț total, nici cumpărătorul și vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv că suprafata este mai mică ori mai mare decât au crezut.1

Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai dupa masurarea si delimitarea suprafetei vândute (art. 1.742 C. civ.).

Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de masură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să-i dea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie reducerea aarespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafată bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.2

Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator să plătească prețul excedentului (art. 1.742 C. civ.).

Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și cea a cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată.3

Când prin același contract s-au vândut două fonduri cu arătarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va ace compensația între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea sa are loc potrivit regulilor arătate mai sus. Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun.4

Ȋn ceea ce privește vânzarea terenurilor forestiere codul civil introduce o ordine de preemțiune la cumpărare, „terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor." (art. 1.746 C. civ.).

§ 3. Vânzarea cu grămada

Vânzarea cu grămada (în bloc) are ca obiect o cantitate de bunuri de gen determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-o anumită magazie).1

Prețul este stabilit global (forfetar) pentru întreaga cantitate, și nu pe unitatea de măsură.

Ȋn cazul vânzării cu grămada nu este necesară cântărirea, numărarea sau măsurarea, proprietatea fiind transferată la cumpărător în momentul realizării acordului de voință.

Vânzarea cu grămada este deci o vânzare pură și simplă, ca a unui bun cert, individual determinat, care se perfectează în momentul în care părțile s-au înțeles asupra lucrului vândut și a prețului.2

Dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate, prevede art. 1.679 C. civ.

Vânzarea cu grămada se deosebește de vânzarea după greutate, număr sau măsură, deși în ambele se transmite proprietatea unor bunuri de gen.3

§ 4. Vânzarea după greutate, număr sau măsură

Obiectul acestei varietăți de vânzare-cumpărare îl constituie bunurile de gen care fac parte dintr-un lot determinat, fiind necesar ca pentru individualizarea cantității vândute din lot să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare.4

Prețul poate fi stabilit fie forfetar (global) pentru cantitatea ce urmează a fi determinată, fie poate fi stabilit pe unitatea de măsură.

Ȋn ambele cazuri vânzarea este perfectă din momentul în care părțile au căzut de acord asupra lucrului și asupra prețului.

Ȋn caz de neexecutare din partea vânzătorului, cumpărătorul poate să ceară fie executarea contractului, fie rezoluțiunea acestuia cu daune-interese.

Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1.678 C. civ.)

Din același moment, se vor transfera și riscurile pentru pieirea fortuită a lucrurilor de gen.

§ 5. Vânzarea pe încercate

Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale (art. 1.681 alin. (1) C. civ.).

Dacă durata încercării nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel, conditia se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfacător în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

Din tăcerea cumpărătorului, legea trage concluzia acordului acestuia cu încheierea contractului de vânzare cumpărare (qui tacet consentire videtur).

Ȋn cazul în care prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmeaza să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.

Precizăm că vânzarea nu este însă supusă unei condiții suspensive potestative pure,fiind la liberul arbitru al cumpărătorului, pentru că atunci contractul ar fi nul.

Cumpărătorul poate refuza lucrul numai dacă acesta în mod obiectiv este necorespunzator, situație care poate fi stabilită, la cererea vânzătorului, numai printr-o expertiză.

Contractul este considerat perfectat îa momentul în care cumpărătorul, luând cunostință de rezultatul verificării, declară că acceptă lucrul. Ȋn acel moment, proprietatea lucrului trece asupra cumpărătorului. Până la îndeplinirea condiției, vânzătorul rămâne proprietarul lucrului.

O varietate a vânzării pe încercate este vânzarea conform mostrei. Lucrul cumparat trebuie să corespundă mostrei prezentate și alese de cumpărător.

Ȋn cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei sau modelului (art. 1.715 C. civ.). Dacă lucrul nu corespunde mostrei, cumpărătorul poate cere înlocuirea acestuia cu unul conform mostrei, sau poate solicita rezoluțiunea contractului.

,,La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul predării bunului" (art. 1.680 C. civ.).

O alta varietate a vânzării pe încercate este vânzarea pe gustate, prevăzută de art. 1.682 C.civ.

Vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. Ȋn cazul în care un asemenea termen nu există și din uzanțe nu rezulta altfel, condiția se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

Dacă bunul vândut se află Ia cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul convenit cu vânzătorul, vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului.

Vânzarea pe gustate este utilizată în general pentru bunuri alimentare care se vând în piețe.

Ȋn realitate „vânzarea pe gustate" nu există până în momentul în care cumpărătorul, dupa gustare, și-a dat acordul, în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe, iar proprietatea se transmite după individualizarea bunului, care de regulă este un bun de gen.

§ 6. Vânzarea cu arvună

Pentru a mări siguranța executării obligațiilor contractuale, părțile din con-netul de vânzare-cumpărare pot stipula și da o sumă de bani sau alte bunuri inșibile, cu titlu de arvună.1

Noțiunea de arvună folosită în Codul civil, are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil, remisă în momentul încheierii unui contract, fie pentru a marca, în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământului dat.

Arvuna este un procedeu juridic care, fără a conferi creditorului cu arvună o prerogativă suplimentară față de ceilalți creditori chirografari, îi oferă prin mecanismul său de funcționare o siguranță că debitorul va prefera să își execute obligația decât să nu o execute.

Noul Cod civil reglementează arvuna împreună cu clauza penală în secțiunea

„Executarea prin echivalent a obligațiilor" ca o garanție a oricărei creanțe, aplicabilă deci și în contractul de vânzare-cumpărare.

Codul civil distinge între arvuna coinfirmatorie și arvuna penalizatoare.

Arvuna confirmatorie este o convenție accesorie contractului de vânzare-cumpărare prin care suma de bani constituită ca arvună se plătește sau se întoarce îndoit, în cazul în care vânzarea nu s-a executat din culpa uneia dintre părțile contractante. Convenția accesorie de arvună presupune că s-a încheiat contractul de vânzare.1

Ȋn lipsa unei convenții de arvună, care trebuie să rezulte din manifestările exprese de voință ale părților, în sensul că au dat acest caracter sumei de bani primite la încheierea înțelegerii, suma primită în vederea vânzării trebuie considerată acont, adică parte din preț, care în caz de nerealizare a vânzării urmează a fi restituit.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul art. 1.298 din Codul civil din 1864, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate.

Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens2. (înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6360 din 4 iunie 2009), în „Dreptul nr. 2/2011", p. 245.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie.

Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauza de dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar clauza are un caracter confirmator, în sensul că, în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită, sau a pune în funcțiune clauza de arvună.

Convenția de arvună este o convenție accesorie contractului de vânzare-cumpărare, arvuna plătindu-se sau întorcându-se îndoit în cazul în care vânzarea nu s-a executat din culpa uneia din părțile contractante.

Convenția accesorie de arvună presupune deci că s-a încheiat contractul de vânzare.

Arvuna constituie o convenție accesorie, pe care părțile o pot încheia în vederea perfectării unei vânzări și funcționează ca o clauză penală. Ea trebuie să rezulte din manifestările exprese de voință ale părților, în sensul că au dat acest caracter sumei de bani primite la încheierea înțelegerii.

Ȋn lipsa unei convenții de arvună, suma primită în vederea vânzării trebuie considerată acont, adică parte din preț, care, în caz de nerealizare a vânzării, urmează a fi restituit.

Arvuna este deci o convenție accesorie grefată pe contractul principal, care constă în plata unei sume de bani (numită tot arvună) în momentul încheierii contractului principal, ore dacă contractul se execută se impută asupra prețului pe care cumpărătorul trebuie să îl platească sau dacă a fost plătit de vânzător, i se restituie acestuia din urmă.

Dacă contractul principal nu se execută, iar neexecutarea se datorează celui care a platit arvuna, suma respectivă nu îi va mai fi restituită, iar când cealaltă parte este culpabilă de neexecutarea contractului, ea va restitui dublul sumei pe care a primit-o drept arvună.

Noțiunea de arvună desemnează atât convenția de arvună, cât și suma care este dată cu titlu de arvună.

Fiind o convenție accesorie, soarta ei va depinde de soarta contractului principal, și în consecință convenția de arvună nu va avea niciun efect dacă:

convenția principală de vânzare este nulă;

vânzarea se execută;

vânzarea este rezolvată prin consimțământ comun;

dacă executarea vânzării a devenit imposibilă fără culpa niciuneia dintre părți.

Ȋn aceste cazuri arvuna se va înapoia sau se va include în prestațiunile reciproce, după împrejurări.

Arvuna se prezintă ca un fel de clauză penală, stipulată pentru cazul când vânzarea nu s-ar putea realiza din culpa uneia dintre părți.

Arvuna corespunde în această convenție accesorie cu determinarea convențională și imcipată a daunelor, pe care va trebui să le plătească partea, din culpa căreia nu s-a putut executa contractul.Acesta este sensul dat arvunei confirmatorii de art. 1.544 C. civ.

Părțile pot însă, prin acordul lor de voințe, să dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare dacă își rezervă, expres și neîndeielnic, dreptul de a rezolvi vânzarea pierzând mima plătită sau restituind dublul arvunei primite. întrucât o astfel de clauză derogă de la principiul forței obligatorii a contractului între părțile contractante, ea însăși trebuie să fie jezultatul unui acord de voințe clar, expres și neîndoielnic al părților contractante.

Acesta este sensul dat arvunei de art. 1.545 C. civ. și anume de arvună penalizatoare.

Arvuna se deosebește de acont, care reprezintă o parte din preț plătită anticipat. In caz de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare pentru care s-a plătit un acont, acontul va fi restituit părții care 1-a avansat, iar partea vinovată de rezoluțiunea contractului pentru neexecutare va fi obligată la despăgubiri.

Evident dacă partea obligată la plata despăgubirilor pentru neexecutarea obligației an cauza căreia contractul a fost rezolvit este cea care a plătit acontul, instanța va putea constata compensația între cele două datorii reciproce ale părților din contract, până la concurența sumei celei mai mici.

Potrivit art. 1.544 C. civ. „Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestației datorate sau, după caz, restituită.

Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația tară justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia.

Creditorul obligației neexeeutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Arvuna penalizatoare sancționează denunțarea contractului de către una din părți.

Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părți de a se dezice de contract, cel care denunță contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite (art. 1.545 C. civ.).

Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți (art. 1.546 C. civ.).

Nulitatea arvunei

Trebuie facuta distinctia intre ineficacitate și cele de nulitate ale arvunei. Astfel, arvuna este nulă sau anulabilă din cauza faptului ca nu sunt indeplinite conditiile de validitate ale convenției de arvună, similar regulilor generale în materie.
Există anumite situații, prevăzute de Codul Civil, în care convențiile de arvună nu produc nici un efect.

Unul dintre cazurile în care convenția de arvună nu poate produce efecte este situatia în care convenția principală este nulă. În aceasta situatie,in cazul in care contractul principal este nul, în mod firesc și convenția accesorie a arvunei este lovită de nulitate. Această situatie nu face diferenta dintre ineficacitatea și nulitatea arvunei,cu toate ca ele produc aceleasi efecte.

O altă situatie în care convenția de arvună nu poate produce efecte este aceea în care contractul se execută. Rațiunea de a fi a acesteia există doar atât timp cât prestațiile decurgând din contractul principal nu au fost executate; din momentul executării acestora, arvuna nu mai poate produce nici un efect.
Mai mult, potrivit principiului solo consensu, mutus disensus, dacă părțile, de comun acord convin asupra desființării contractului principal, convenția de arvună nu va mai produce nici un efect.

Dacă executarea contractului principal a devenit imposibilă, fără culpa vreunei părți, convenția de arvună nu va avea de asemenea nici un efect. Se au în vedere situațiile de caz fortuit și de forță majoră care exonerează părțile de răspunderea contractuală, luându-se în considerare toate fenomenele exterioare, neculpabile părților, care ar duce la neexecutarea contractului , anume fenomene naturale, fapta unui terț, etc.

Într-o opinie s-a spus că textul are în vedere situațiile în care arvuna are caracter confirmatoriu. Dar, textul se aplică și arvunei clauzei de dezicere, pentru că deși produce alte efecte față de arvuna confirmatorie, este totuși o convenție de arvună căreia i se aplică același regim juridic. Arvuna are rolul de a sancționa neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale, astfel că atunci când neexecutarea nu este datorată culpei vreuneia din părți, ea nu va produce nici un efect.

În caz de neexecutare a obligațiilor contractuale din motive neimputabile părților se va pune problema suportării riscurilor acelui contract.

În toate situațiile precizate mai sus arvuna va trebui restituită sau se imputa asupra prestației datorate prin mecanismul compensației, după cum arată Codul Civil.
Situațiile prezentate mai sus nu epuizează toate cazurile în care arvuna nu produce efecte. Totuși se mai regăsesc și alte situații. Astfel, în cazul în care consimțământul la încheierea convenției de arvună este afectat de un viciu de consimțământ sau un alt element de validitate al acestei convenții lipsește, arvuna nu va fi lipsită de efecte, ci va fi lovită de nulitate. Drept urmare, deși contractul principal rămâne pe deplin valabil, arvuna este nulă. Cazurile de nulitate ale convenției de arvună sunt cele izvorâte din neîndeplinirea unei condiții de valabilitate, similar convențiilor în general și pot fi regăsite în cuprinsul Codului Civil.

§ 7. Vanzarea cu optiune de rascumparare

Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiția rezolutorie prin care vânzătorul își rezerva dreptul de a răscumpăra banul sau dreptul transmis cumpărătorului (art. 1.758 C. civ.).

De unde putem deduce că, în realitate, contractul astfel încheiat este grevat de o veritabilă condiție rezolutorie, pur potestativă[12], constând în posibilitatea vânzătorului de exercitare a facultății răscumpărării, care va conduce ipso iure la rezolvarea vânzării și redobândirea proprietății bunului ce formează obiectul material derivat al contractului.

Prin urmare, reținând natura juridică a acestuia ca fiind un contract de vânzare-cumpărare, însă afectat de modalități, în definirea vânzării cu pact de răscumpărare, putem reține că aceasta reprezintă o vânzare supusă unei condiții rezolutorii exprese care constă in facultatea pe care și-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind prețul și cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operând retroactiv atât împotriva cumpărătorului cât și împotriva terților dobânditori de drepturi asupra bunului vândut, numai fructele percepute până la răscumpărare nefiind supuse restituirii[13].

Cu toate acestea, nu putem a nu observa, dintr-un bun început, o neconcordanță între denumirea si conținutul acestei norme, ce constă în aceea că, deși noțiunea de opțiune de răscumpărare sugerează o noua vânzare, de această dată de la cumpărătorul primar la vânzătorul acesteia, subsecventă celei dintâi vânzări, în realitate acest lucru nu se întamplă, ci, după cum am arătat, o dată exercitată facultatea de răscumpărare vânzarea este desființată și bunul se reântoarce la vânzător[14], asa încât nu vom asista la două vânzări succesive (la o retrocesiune) și nici la o obligație impusa în sarcina cumpărătorului de a revinde lucrul, ci la o singură vânzare, care, după voința vânzătorului rezervatar al dreptului de răscumpărare în realitate, de rezolutiune, poate fi desființată în favoarea celui din urmă.

Socotim ca nefiind lipsită de interes această lămurire, în special privind dintr-o perspectivă practică, întrucât dacă am asista la o veritabilă răscumpărare[15] am fi în prezența a două acte subsecvente (vânzarea si revânzarea), ceea ce, ar însemna nu doar că primul vânzător să suporte riscul ieșirii bunului din patrimoniul primului dobânditor până la exercitarea facultății de răscumpărare, ci, mai mult, aceasta ar fi însemnat că vor rămâne valabile toate ipotecile și drepturile reale constituite de primul dobânditor.

Poate tocmai pentru a înlătura o asemenea confuzie, legată de modalitatea în care operează rezoluțiunea vânzării, vânzarea cu pact de răscumpărare mai apare și sub denumirea de retract conventional[16], care surprinde cu fidelitate conceptul acestui instrument, fară a lăsa impresia ca vor fi doua vânzări succesive între aceiași subiecți.

Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de cinci ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci ani.(art.1760 NCC.)

Pentru a intelege mecanismul răscumpărării se impune preliminar a interpreta corect dispozitiile  art. 1.759 N.C.C. 

(1) Exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului prețul primit și cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.

(2) Exercitarea opțiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare.

(3) În cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Din acest conținut rezultă ca  exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului prețul primit si cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.

Preliminar, nu putem a nu observa o inexactitate în modalitatea în care a fost redactat acest text de lege, întrucât, din interpretarea literară a acestuia ar rezulta că o condiție prealabilă exercitării dreptului de răscumpărare o reprezintă restituirea prețului și spețelor vânzării către cumpărător, de vreme ce textul prevede că exercitarea opțiunii “se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului (…)”, ridicând actul de restituire la rang de condiție pentru exercitarea opțiunii, deci ca orice conditie să fie împlinită la data exercitării opțiunii. 

Situație ilogică juridic, întrucât exercitarea opțiunii nu poate fi condiționată de plata acestor sume, deoarece exercitarea opțiunii reprezintă în realitate simpla manifestare de voință din partea vânzătorului în sensul rezoluțiunii, ceea ce înseamnă ca înainte de a fi exercitată contractul este în ființa, astfel încat nu ar exista nicio cauză juridică pentru plata acestor sume, de vreme ce temeiul prestațiilor executate de părți subzistă, iar astfel  cum s-a decis cu valoare de principiu nu se poate pretinde de către una dintre părți restituirea prestației sale fără a se desființa convenția.

Pe de altă parte, apreciem că si dreptul cumpărătorului de a primi restituirea sumelor, ce este un drept de creanță, este afectat de o condiție suspensivă, care nu este alta decât optiunea de răscumpărare, ceea ce înseamnă că o dată exercitată opțiunea răscumpărării dreptul de creanță devine actual, iar nu înainte de acest moment.

Asa stând lucrurile, privind de această dată dintr-o perspectivă logică, în cronologia mecanismului juridic al răscumpărării, apreciem ca răscumpărarea trebuie să debuteze cu manifestarea opțiunii de către vânzător, respectiv comunicarea notificării, care să determine de nașterea instantanee în patrimoniul cumpărătorului al dreptului de creanță urmat de plata sumelor de către vânzător și, în final, producerea efectelor răscumpărării.

Cel mai probabil, legiuitorul a urmărit prin această exprimare să sublinieze obligativitatea restituirii acestor sume către cumpărător, securizând astfel creanța acestuia, raționament puternic ancorat, adânc, în echitate, revenind doctrinei sarcina de a da o corectă și logică interpretare a normei, care, după opinia noastră, nu poate fi decât în sensul ca restituirea prețului și a celorlalte sume cumpărătorului reprezintă nu o condiție de care să depindă exercitarea dreptului de răscumpărare, ci redobândirea dreptului de propietate de către vânzător.

De altfel, faptul că plata acestor sume cumpărătorului este subsecventă exercitării dreptului de răscumpărare rezultă în mod evident din dispozițiile art. 1.760 alin. (2) N.C.C., unde se arată că vânzătorul care intentionează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie sa-l notifice pe cumpărător precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să-și exercite acest drept, pentru că imediat după aceasta și în termen de o lună vânzătorul să fie obligat să consemneze sumele menționate la art. 1.759 alin. (1) la dispozitia cumpărătorului sau, dupa caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

Exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului prețul primit și cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.

Exercitarea opțiunii obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de valoare.

Ȋn cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Totuși, vânzătorul este ținut de contractele de locațiune încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de trei ani din momentul exercitării.

Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept.

Ȋn termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele arătate mai sus la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

Dacă vânzarea cu opțiune de răscumpărare are ca obiect o cotă dintr-un bun, partajul trebuie cerut și în raport cu vânzătorul dacă acesta nu și-a exercitat încă opțiunea.

Vânzătorul care nu și-a exercitat opțiunea de răscumpărare în cadrul partajului decade din dreptul de opțiune, chiar și atunci când bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului.

Ȋn cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării a fi redus la prețul plătit pentru vânzare.

Această prevedere se aplică și vânzărilor în care vânzătorul se obligă să răscumpere bunul vândut (art. 1.762 C. civ.).

Vânzarea cu pact de răscumpărare era reglementată și de Codul civil din 1864 în art.1.371-1.387 – care au fost însă abrogate prin art. 4 al Legii împotriva cametei din 2 aprilie 1931, întrucât această varietate de vânzare ascundea împrumuturile cămătărești (garantate prin predarea lucrului vândut), prin care se stipula o sumă superioară disproporționată ca preț al răscumpărării.

Acest risc este înlăturat de Noul Cod civil prin sancționarea cu nulitate a vânzării în cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plății pentru vânazare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

§ 8. Vânzarea cu plata prețului în rate si rezerva proprietății

Atunci când, într-o vânzare cu plata prețului în rate, obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preț, riscul bunului este însă în sarcina cumpărătorului de la momentul predării acestuia (art. 1.755 C. civ.).

Transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, deși se produce automat, solo consensu, acesta nefiind un principiu de ordine publică, părțile pot deroga și consimți să amâne transferul la data plății pretului. O asemenea stipulație din punctul de vedere al vânzătorului poate fi privită ca o garantie.

Cumpărătorul poate prelua bunul și intra în posesia acestuia, dar nu va dobândi dreptul de proprietate decât la data achitării prețului.Deși art. 1755 N.C.C. face referire la dobândirea dreptului de proprietate la data achitarii ultimei rate din preț, părțile pot conveni însă ca proprietatea să se transmită chiar daca mai sunt rate de achitat. In speță nu este vorba de o vânzare condițională, ci de o vânzare afectată doar de un termen. Vânzătorul rămâne proprietar pur și simplu până la achitarea integrală a prețului, iar dreptul de proprietate se va transmite la cumpărător la data plății prețului. Nefiind vorba de o conditie sau un termen, nu se pune problema retroactivității dobândirii dreptului de proprietate,astfel incat cumpărătorul va dobândi proprietatea, cu efecte pentru viitor, de la data achitării prețuia.

In ceea ce privește riscul pieirii bunului, art. 1755 NCC face, indirect, o distinctie:

astfel, dacă bunul a fost predat cumpărătorului, deși acesta nu este proprietar, art. 1274 dispune că dobânditorul suportă riscul pieirii bunului, astfel că va fi ținut să plătească pretul;

dacă însă bunul nu a fost predat, riscul îl suportă debitorul obligației de predare, apoi vânzătorul, potrivit art. 1274 NCC.

Dispozițiile conținute în art. 1274, precum și cele din 1755, privind riscul pieirii bunului fiind supletive, părțile pot deroga de la acestea.

Neplata unei singure rate din preț

In lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive, (art. 1756 NCC).

Regula specială este aceea ca pentru a evita rezoluțiunea contractului pentru neexecearat obligații de plată al cărei cuantum ar fi nesemnificativ, legiuitorul a dispus ca neplata unei singure rate, atunci

când aceasta nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul vânzătorului să solicite rezoluțiunea contractului. Este vorba de cele trei modalități reglementate de art. 1550 NCC privind operarea rezoluțiunii, respectiv rezoluțiunea juridiciară, declararea unilaterală a rezolutiunii și pactul comisoriu.

Cum voința legiuitorului a fost evitarea rezoluțiunii contractului pentru o neexecutare a obligației de plată a prețului nesemnificativă, art. 1756 NCC trebuie interpretat în sensul că inclusiv neplata mai multor rate, dacă acestea nu reprezintă mai mult de o optime din preț, nu dă dreptul vânzătorului decât să solicite executarea silită, nu și desființarea contractului. De asemenea, dacă dobânditorul nu plătește mai multe rate al căror cuantum depășește o optime o preț, vânzătorul are firește dreptul de a solicita rezoluțiunea contractului. Părțile pot însă deroga de la art. 1756 NCC, convenind posibilitatea rezoluțiunii chiar și în situația de mai sus.

Rezoluțiunea contractului (art. 1757NCC)

(1)Când a obținut rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, vânzătorul este ținut sa restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte dobândite de vânzător, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale.

Prevederile alin. (2) se aplică și în cazul contractului de leasing, precum și al celui de locatiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului sa poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

Efecte ale rezoluțiunii. Alineatul (1) instituie, ca regulă generală, că în cazul rezoluțiunii vanzarii pentru neplata de către cumpărător a prețului (a se înțelege neplata totală sau plată partiala a prețului), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului toate sumele primite, aceasta fiind o expresie a efectelor desființării contractului, respectiv repunerea părților în situatia anterioară (art. 1554 teza a II-a NCC).

In continuare, textul instituie dreptul vânzătorului de a reține din sumele pe care trebuie sa le restituie cumpărătorului daune-interese pentru prejudiciul provocat de neplata prețului, dar si o compensație echitabilă pentru folosirea de către cumpărător a bunului. Mecanismul retinerii de către vânzător a acestor sume prezintă două avantaje:

a) în primul rând, încurajează vânzătorul să se decidă cu privire la rezoluțiunea contractului, caci pană în prezent, de multe ori vânzătorul opta mai degrabă pentru executarea silită a obligatiei de plată a prețului decât pentru rezoluțiune, tocmai pentru faptul că primirea unor despagubiri prezenta inconvenientul de a fi mai mult o ipoteză îndepărtată și puțin probabil a o analiza.

b) în al doilea rând, dă dreptul vânzătorului, în mod logic, să stabilească unilateral atât cuantumul prejudiciului, cât și cel al compensației echitabile ce i se cuvine. Fără îndoială, cumparatorul are dreptul de a contesta evaluările făcute de vânzător.Alineatul (2) instituie, în primul rând, o excepție de la regula din alin. (1), prevăzând ca partile pot stipula ca sumele încasate cu titlu de rate din preț să rămână parțial sau total vanzatoruluin cu titlu de clauză penală (rezultă din interpretarea finală a textului). Instanța va putea insa să decidă reducerea cuantumului acestor sume

Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte. dobândite de vânzător, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului cauzei penale.

Instanța va putea proceda Ia fel și în cazul contractului de leasing sau de locațiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi însă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege după natura bunului (art. 1.684 C. civ.)

§ 9. Vânzarea moștenirii

Ȋn sensul vânzării moștenirii, prin moștenire se înțelege dreptul de a culege o moștenire deschisă sau o cotă din aceasta.

Sub sancțiunea nulității absolute a contractului, vânzarea unei moșteniri se încheie în formă scrisă (art. 1.747 C. civ.).

Este nulă absolut vânzarea unei moșteniri nedeschise, deci eventuale.

Dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moșteniri garantează numai calitatea sa de moștenitor, afară de cazul când părțile au înlăturat expres și această garanție.

Dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului fructele pe care le-a cules, plățile primite pentru creanțele moștenirii, prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care subrogă un bun al moștenirii.

La rândul său, cumpărătorul este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă.

Cumpărătorul răspunde solidar cu vânzătorul pentru datoriile moștenirii vândute.

Amintirile de familie, înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea bunuri, care au pentru vânzător o valoare afectivă, se prezuma a nu fi cuprinse în moștenirea vândută.

Dacă aceste bunuri au valoare patrimonială însemnata, vânzătorul care nu și le-a rezervat expres datorează cumpărătorului prețul lor la data vânzării.

Cumpărătorul unei moșteniri nu dobândește drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în moștenire, decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.

El nu poate opune terțelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire, decât dacă a îndeplinit formalitățile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi.

Aceleași reguli se aplică și altor forme de înstrăinare, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit a unei moșteniri.

Ȋn privința înstrăinărilor cu titlu gratuit, se aplică în mod corespunzător dispozițiile Codului civil privind încheierea donației prin înscris sancțiunea nulității absolute și cele privind răspunderea donatorului numai pentru doi și culpă gravă, și pentru evicțiune, dacă a promis expres garanția sau evicțiunea decurge din fapta sa sau dintr-o împrejurare pe care a cunoscut-o și nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.

Specificul vânzării de drepturi succesorale față de vânzarea obișnuită constă în faptul că obiectul ei îl constituie fie patrimoniul succesoral, fie o fracțiune din acesta. adică nu numai drepturile succesorale (activul succesoral), ci și datoriile defunctului (pasivul succesoral).

De aceea, legatarul cu titlu particular care vinde bunul moștenit face o vânzare pură și simplă, și nu o vânzare de drepturi succesorale.

Vânzarea moștenirii produce următoarele efecte specifice:

-vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii contractului, prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii;

– cumpărătorul este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă;

-vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute . La fel urmează să se procedeze cu cheltuielile de înmormântare suportate de moștenitor.

Efectele menționate sunt stabilite prin norme dispozitive de la care părțile pot deroga.

Contractul de vânzare a moștenirii va avea un caracter aleatoriu, în sensul că nu se cunoaște în momentul vânzării dacă activul moștenirii depășește pasivul sau invers.

§ 10. Vanzarea de drepturi litigioase . Retractul litigios.

Prin drept litigios se înțelege orice drept real sau de creanță, de proprietate intelectuală sau succesoral, cu privire la care există o procedură judiciară pendinte, prin care dreprul este contestat, astfel că până la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului nu se cunoaște titularul legal al acestuia. Dreptul este litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa, prevede art.1.653 alin.(3) C.civ.1

Ȋn principiu, vânzarea de drepturi litigioase este permisă, indiferent de natura dreptului. Vânzarea de drepturi litigioase este un contract aleatoriu, întrucât nu se cunoaste până la soluționarea definitivă a litigiului, cine este titularul dreptului, deci care dintre părțile contractante, vânzătorul ori cumpărătorul, vor fi în câștig.

Este adevărat că finalmente, pierderea lucrului, în cazul în care cumpărătorul va fi evins va fi reparată prin restituirea prețului solicitat în cadrul unei acțiuni în garanție pentru evictiune prin care pot fi cerute și daune-interese.

Vânzarea de drepturi litigioase este în esență o operațiune speculativă, lucrul fiind cumparat pe un preț sub valoarea lui tocmai datorită incertitudinii sale juridice.

Tocmai pentru a nu se transforma într-un mijloc de corupție sub sancțiunea nulitatii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici,consilierii judiciari și practicieni în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.

Sunt exceptate de la această incapacitate:

a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la,dupa caz, comoștenitori sau coproprietari;

b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;

c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios.

Pentru a proteja pe adversarul vânzătorului dreptului litigios sau pe al cedentului creanței litigioase din proces, Codul civil din 1864 a reglementat procedura retractului litigios, care credem, poate fi aplicată și în prezent, chiar în lipsa unei reglementări speciale.

Prin retractul litigios, pârâtul, adversarul vânzătorului (sau cedentnlui) dreptului litigios, îl poate elimina pe cumpărător (sau respectiv pe cesionar) plătindu-i prețul real al vânzării sau, după caz, al cesiunii, cheltuielile vânzării și dobânzile aferente.

Este evident că retractul litigios poate fi exercitat numai cât timp litigiul asupra dreptului este în curs (pendinte) și numai dacă înstrăinarea a fost făcută cu titlu oneros (adică este o vânzare sau o cesiune cu titlu oneros).

Retractul litigios oferă posibilitatea pârâtului să îl înlăture pe cesionarul speculant care a cumpărat creanța pe un preț inferior valorii ei, dar îl urmărește pe debitor cu toată rigoarea, adică la valoarea creanței cumpărătorului.1

Retractul litigios poate fi exercitat numai de pârât, nu și de reclamant. Pentru exercitarea lui, se cer îndeplinite următoarele condiții:

a)să existe un drept litigios, adică un proces sau o contestație asupra fondului dreptului;

b)să existe o vânzare sau cesiune cu titlu oneros a dreptului în litigiu;

c)retractul litigios să fie exercitat de cel împotriva căruia s-a formulat pretenția, adică de pârât.

Pârâtul în proces, care invocă retractul litigios, trebuie să ofere cesionarului prețul real al cesiunii, dobânda aferentă acestei preț din ziua efectuării cesiunii, cheltuielile cesiunii și cheltuielile de judecată.

Efectele retractului litigios constau în desființarea retroactivă a actului de vânzare-cumpărare (are efectul unei condiții rezolutorii) și stingerea litigiului cu privire la fondul dreptului, întrucât retractantul, substituindu-se în drepturile cumpărătorului dreptului litigios, cumulează două calități incompatibile în același proces: de reclamant și de pârât.

Ȋn sfârșit, se desființează cu efect retroactiv toate drepturile reale pe care cumpărătorul dreptului litigios le-ar fi constituit în favoarea unor terțe persoane.

Dacă cumpărătorul nu a plătit prețul, el este ținut în continuare la plata lui față de vânzător, chiar dacă este evins pentru că obligația de garanție nu funcționează față de caracterul aleatoriu al contractului.

Ideea retractului litigios este exprimată implicit de art. 170 și C. civ. care sub titlul ,,înlăturarea evicțiunii de către cumpărător" prevede că „Atunci când cumpărătorul a păstrat bunul plătind terțului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanției în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite ai dobânda legală calculată la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum și în ambele cazuri a tuturor cheltuielilor aferente.

Nu mai puțin, efectele juridice ale retractului litigios pot fi obținute și prin renunțarea cesionarului la dreptul pretins, act de dispoziție procesuală, care poate interveni în urma negocierilor directe între cesionar și pârât.

§ 11. Vânzarea la licitație

Vânzarea la licitație este o varietate de vânzare, a cărei particularitate o constituie faptul că lucrul este pus în vânzare în mod public, cu respectarea unei proceduri speciale, fiind adjudecat (vândut) aceluia dintre participanții la licitație care oferă prețul cel mai mare.

Noțiunea de licitație (vânzare la licitație) este întâlnită atât în Codul civil, cât și în Codul de procedură civilă.

Ȋn Noul Cod de procedură civilă, vânzarea la licitație este concepută și reglementată ca o procedură de executare silită (art. 757-779 C. pr. civ.), dar și ca o procedură pentru ieșirea din indiviziune asupra unor bunuri imposibil sau incomod de partajat în natură și pe care nici unul din coindivizari nu ar putea, sau nu ar voi, să le fie atribuite.

Prin urmare, în aceste proceduri, aplicabile în cazul ieșirii din indiviziune, indiferent de izvorul ei (succesiune, căsătorie, concubinaj, voința părților etc), dacă partajul nu poate fi făcut în natură, prin atribuire sau prin vânzarea prin bună învoială, ieșirea din indiviziune se va face prin licitație publică, pornind de la un preț stabilit de expert.

Ȋn cazul în care niciunul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deși acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au consemnat, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalți coproprietari, instanța, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părți prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.

Dacă părțile sunt de acord ca vânzarea să se facă prin bună învoială, instanța va sapirj și termenul la care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 3 luni, în afară de cazul în care părțile sunt de acord cu majorarea lui.

Ȋn cazul în care vreuna dintre părți nu a fost de acord cu vânzarea prin bună învoială sau dacă această vânzare nu s-a realizat în termenul stabilit, instanța, prin încheiere dată cu citarea părților, va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.

Ȋncheierile prevăzute mai sus pot fi atacate separat numai cu apel, în termen de 15 zile de la pronunțare. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului odată cu hotărârea asupra fondului procesului (art. 996 C. pr. civ.).

După rămânerea definitivă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către un executor judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitație publică.

Executorul va fixa termenul de licitație, care nu va putea depăși 30 de zile pentru bunurile mobile și 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, și va înștiința coproprietarii despre data, ora și locul vânzării.

Pentru termenul de licitație a bunurilor mobile, executorul va întocmi și afișa publicația de vânzare, cu cel puțin 5 zile înainte de acel termen.

Ȋn cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi și afișa publicația de vânzare cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul de licitație.

Coproprietarii pot conveni ca vânzarea bunurilor să se facă la orice preț oferit de participanții la licitație. De asemenea ei pot conveni ca vânzarea să nu se facă sub un anumit preț (art. 991 C. pr. civ.).

Aceste dispoziții se completează cu dispozițiile Codului de procedură civilă privitoare la vânzarea prin licitație a bunurilor mobile și imobile.

Prețul obținut din vânzare va fi distribuit coindivizarilor (împărțit) conform cotelor lor în dreptul de proprietate.

La vânzarea prin licitație pot participa atât coindivizari, cât și orice alte persoane.

Dacă bunul succesoral era adjudecat de un copărtaș, soluția avea semnificația dobândirii bunului direct de la defunct și partajul avea deci efect declarativ. La fel se considera că hotărârile au efect declarativ când ieșirea din indiviziune succesorală se făcea prin atribuirea bunului unuia dintre copărtași sau când bunul era cumpărat la licitație de către un copărtaș. Copărtașul succesoral adjudecatar sau căruia îi era atribuit bunul devenea proprietar din momentul nașterii indiviziunii succesorale.

Ȋn prezent când art. 680 din Noul Cod civil consacră efectul constitutiv al partajului, dacă bunul este adjudecat unui terț, operațiunea juridică este o vânzare prin licitație în sensul propriu al termenului (de transmitere a proprietății sau a unui alt drept real) și are efect translativ de drepturi între coindivizari și adjudecatar.1

Ȋn același sens art. 994 din Noul Cod de procedură civilă prevede că „Hotărârea de partaj are efect constitutiv".

Prin urmare și în cazul vânzării la licitație, care are efectul hotărârii de partaj sau al actului voluntar de partaj, efectul va fi constitutiv, și nu declarativ de drepturi.

Este o derogare de la regula pusă de art. 1.274 alin. (1) C. civ. potrivit căreia riscul în contractele translative de proprietate este al vânzătorului până la predarea bunului, și se revine la regula res perit domino întrucât legiuitorul îl consideră pe adjudecator noul proprietar al bunului, chiar dacă, predarea acestuia va avea loc în viitor după achitarea integrală a prețului de adjudecare.

Vânzarea ia licitație este reglementată, de asemenea, și ca procedură de executare silită a bunurilor debitorului, fie mobile, fie imobile, pentru realizarea titlului executoriu al creditorului.

Potrivit art. 680 C. civ. „Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Ȋn cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. Textul consacră efectul constitutiv al partajului.

Ea se efectuează de executorul judecătoresc în conformitate cu dispozițiile Codului de procedură civilă.

Adjudecatar (cumpărător) va fi persoana care oferă prețul cel mai mare.

Ȋn cazul vânzării silite la licitație a bunurilor mobile, după închiderea licitației,executorul judecătoresc va întocmi un proces-verbal despre desfășurarea și rezultatul acesteia, care va fi semnat de executor, creditor, debitor, precum și de adjudecatar.

Executorul judecătoresc va elibera, sub semnătura sa, fiecărui adjudecatar în parte un certificat de adjudecare care va cuprinde data și locul licitației, numele adjudecatarului,

indicarea bunului adjudecat și, după caz, a prețului plătit sau care urmează să fie plătit.

Certificatul de adjudecare eliberat fiecărui adjudecatar constituie dovada de proprietate asupra bunurilor vândute.

Ȋn cazul titlurilor de credit nominative, adjudecatarul va putea obține transferul acestora pe numele său, în temeiul unei copii legalizate de pe acest proces-verbal.

Ȋn toate cazurile, predarea bunului se va face după achitarea integrală a prețului. Până la predare, adjudecatarul suportă riscul pieirii bunului adjudecat [art. 773 alin. (3)C. pr. civ.].

După predare, executorul va dispune din oficiu, dacă este cazul radierea din registrele de publicitate a drepturilor și sarcinilor stinse prin adjudecare care grevau anterior bunul.

Prin adjudecare, cumpărătorul devine, de la data predării, proprietarul adjudecat, liber de orice sarcini, care se strămută de drept asupra prețului , în afară de cazul în care adjudecatarul ar fi de acord să fie menținute sau rea s-a făcut în condițiile art. 774 C. pr. civ.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândește dreptul de a dispune de imobilul vândut, amintit regulilor de carte funciară.

Ȋn cazul vânzării silite la licitație publică, nu există garanție contra viciilor ascunse ale bunului vândut.

Dacă imobilul a fost cumpărat cu plata prețului în rate, cumpărătorul nu îl va putea înstrăina sau greva, fără încuviințarea creditorilor urmăritori, înainte de plata integrală a prețului.

Ȋn cazul vânzărilor la licitație publică nu este admisibilă nicio cerere de desființare a vânzării împotriva terțului adjudecatar care a plătit prețul, în afară de azil în care a existat fraudă din partea acestuia. Asemenea cerere nu poate fi făcută decât pe cale de acțiune principală.

Când adjudecatar a fost creditorul, vânzarea va putea fi desființată dacă există temei nenulitate, potrivit dreptului comun (art. 776 C. pr. civ.).

Locațiunile și celelalte acte juridice privitoare la bunul adjudecat rămân în ființă sau,după caz, încetează potrivit legii. Ȋn toate cazurile, adjudecatarul nu este ținut să respecte locatiunea sau un alt act juridic atunci când prețul convenit este mai mic cu o treime față de prețul pieței ori inferior celui rezultat din locațiunile sau actele juridice precedente.

Reamintim dispoziția art. 1.654 C. civ. potrivit căreia „Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:

mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, cu excepția cazului prevăzut de art. 1.304;

părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

funcționarii publici, judecătorii sindici, lichidatorii, administratorii judiciari, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează".

Ȋncălcarea interdicțiilor prevăzute sub lit a) și b) se sancționează cu anulabilitatea, iar a celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

există temei nenulitate, potrivit dreptului comun (art. 776 C. pr. civ.).

BIBLIOGRAFIE

I. Tratate, monografii, cursuri universitare si alte lucrări de specialitate:

ALEXANDRESCO, Dimitrie, Principiile dreptului civil român, vol. III, București, Editura Socec, 1926;

BARBU,Vlad, GENOIU, Ilioara, CERNAT, Cosmin, Drept civil.Contracte speciale,Editura C.H.Beck,Bucuresti, 2009;

COSTIN,Mircea;MURESAN,Mircea;URSA, Victor, Dicționar de Drept Civil, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1980;

DEAK, Francisk, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, II, III, ediția a IV-a, actualizată de: Lucian Mihai, Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2007, 2008;

DEAK, Francisc, Tratat de drept civil Contracte speciale, Editura Actami, București, 1999;

FLORESCU ,C. Dumitru, Contractele speciale, ed. a III-a, revăzută și adaugită, Ed. Universul Juridic, București, 2012;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Contractele speciale, Editura Universității Titu Maiorescu, București, 2009;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Contractele speciale, Editura Universității „Titu Maiorescu", București, 2001;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Contractele speciale, ediția a II-a, Editura Universității „Titu Maiorescu", București, 2006;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Teoria generală a drepturilor reale, Editura Universității „Titu Maiorescu" București, 2004;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Teoria generală a obligațiilor, Editura Universității „Titu Maiorescu" București, 2004;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Teoria generală a obligațiilor, Tratat, vol. 2, Editura Universității „Titu Maiorescu", București, 2002;

FLORESCU, C. Dumitru, Dreptul de proprietate, monografie, Editura Universității „Titu Maiorescu", București, 2002;

FRENȚIU, Gabriela Cristina, în legătură cu circulația juridică a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 în Dreptul nr. 8/2010;

GENOIU,Ilioara Drept civil. Contracte și succesiuni, Note de curs, Ed. Macarie, Târgoviște, 2003;

MANGU, E. Codruța, Riscul lucrului și riscul contractului, în contractul de antrepriză în construcții, în „Pandectele române" nr. 1/2012, p. 65-88;

MATEI, B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura Cartea Românească, București, 1921;

MIHAI, Constantinescu, IOAN, Muram, ANTONIE, Iorgovan, Revizuirea Constituției României, Explicații și comentarii, Editura Rosetti, București, 2003;

MOREANU, Daniel, Considerații în legătură cu inalienabilitatea legală temporară instituită prin art. 32 alin. (1) din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicată) în Dreptul nr. 9/2010;

MOTICA, I. Radu, MOTIU, Florin, Contractele civile speciale. Teorie și practică judiciară,EdituraLuminaLex,2000;

NECULAESCU, Sache, Leziunea viciu de consimțământ sau dezechilibru contractual, Revista română de drept privat nr. 3/2010;

PAVEL,Filip, Limitarea în timp a drepturilor litigioase în Noul Cod Civil-Comentarii,Universul Juridic, 2010, p. 221;

ROSETTI-BALANESCU, E, BAICOIANU, AL, Tratat de drept civil român, vol. II, București, Editura Socec, 1943;

SAFTA-ROMANO, Eugeniu, Contracte civile, Colegium, Editura Polirom, 1999;

TOADER, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Editura C.H. Beck, București, 2002;

URS, Iosif și ANGHENI, Smaranda, Drept civil. Contracte speciale, vol. II, Editura Oscar Prinț, 1998;

II. Legislație:

Codul civil, Legea nr. 287 din 17 iulie 2009. republicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011;

Codul de procedură civilă – Legea nr. 164 din 1 iulie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 485/15.VII.2010, promulgată prin Decretul pentru promulgarea Legii privind Codul de procedură civilă nr. 773 din 30 iunie 2010;

Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil;

Constituția României 2003, ediția a VIII-a, Monitorul Oficial.