Varietati ale Contractului de Vanzare Cumparare

CUPRINS

CAPITOLUL I – Privire sintetică asupra contractului de vânzare-cumpărare….6

Secțiunea I- Noțiuni generale. Definiția vânzării………………………………………………..6

Secțiunea a II-a – Caractere juridice……………………………………………………………….7

Secțiunea a III-a – Condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare……………10

§ 1. Consimțamântul părților………………………………………………………………………………….10

§ 2. Promisiunea unilaterală de vânzare ………………………………………………12

§ 3. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare………………………………………..14

§ 4. Pactul de preferință……………………………………………………………………14

§ 5. Dreptul de preemțiune……………………………………………………………………………….16

Secțiunea a IV-a- Capacitatea părților…………………………………………………………18

§ 1. Noțiuni generale……………………………………………………………………………18

§ 2. Incapacități speciale de a cumpăra……………………………………………..19

Secțiunea a V-a- Obiectul contractului………………………………………………………..21

§ 1. Bunul vândut…………………………………………………………………………….21

§ 2. Prețul. Condiții…………………………………………………………………………26

Secțiunea a VI-a -Cauza contractului de vânzare-cumpărare……………………….. 29

Secțiunea aVII-a-Sancțiunea neîndeplinirii condițiilor legale privind valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare…………………………………………………………………………………..30

§ 1. Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare…………………………………………………….30

§ 2. Cauzele de nulitate ale contractului de vânzare-cumpărare…………….30

§ 3. Efectele nulității contractului de vânzare-cumpărare ……………………..31

§4.Validarea contractului de vânzare cumpărare………………………32 Secțiunea a VIII-a-Efectele contractului de vânzare-cumpărare………………..32

§ 1. Obligațiile vânzătorului………………………………………………………………….32

§ 2. Obligațiile cumpărătorulului…………………………………..……..39

CAPITOLUL II – Varietăți de vânzare-cumpărare………………………………………………………41

§ 1. Vânzarea locuințelor proprietate a unităților administrativ-teritoriale…..41

§ 2. Vânzarea-cumpărarea imobiliară………………………………………………………43

§ 3. Vânzarea cu grămada…………………………………………………………………………46

§ 4. Vânzarea după greutate, număr sau măsură…………………………………..47

§ 5. Vânzarea pe încercate………………………………………………………………………. 47

§ 6. Vânzarea cu arvună…………………………………………………………………………………………………………..49

§ 7. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare………………………………………………..54

§ 8. Vânzarea cu plata prețului în rate si rezerva proprietății……………………60

§ 9. Vânzarea moștenirii……………………………………………………………………….63

§ 10. Vânzarea de drepturi litigioase . Retractul litigios………………………………………………………………65

§ 11. Vânzarea la licitație……………………………………………………………………………….68

CONCLUZII………………………………………………………………………………………72

BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………………..74

LISTĂ DE ABREVIERI

1. art. – articol;

2. alin. – alineat;

3. C. C. – Curtea Constituțională;

4. C. proc. civ. – Codul de procedură civilă;

5. C. civ. – Cod civil;

6. Î.C.C.J. – Înalta Curte de Casație și Justiție;

7. lit. – litera;

8. M. Of. – Monitorul Oficial al României;

9. O. G. – Ordonanță de Guvern;

10. O.U.G. – Ordonanță de urgență a Guvernului;

11. sent. – sentința.

CAPITOLUL I

Privire sintetică asupra contractului de vânzare-cumpărare

Secțiunea I

Noțiuni generale

Vânzarea-cumpărarea își are originea în schimb (în troc). La începuturile societății omenești, în lipsa unei monede de schimb, care să fie în același timp și măsură a valorii de schimb, pentru a-și satisface nevoile existențiale, oamenii tranzacționau și își schimbau produsele muncii lor între ei.

Odată cu dezvoltarea și diversificarea producției, și pe cale de consecință a creșterii volumului schimburilor și a varietății lor, s-a impus necesitatea unui obiect unic ca măsură a valorii și obiect de schimb – banul.

Odată cu apariția banului a apărut și vânzarea, care constă în schimbul unui obiect contra unui preț stabilit în bani. Vânzătorul va înstrăina bunul, iar cumpărătorul va plăti prețul.

Vânzarea-cumpărarea devine cel mai răspândit și uzual contract pentru satisfacerea nevoilor economice ale omului.

Codul civil consacră vânzării-cumpărării mai mult 100 de articole (art.1.650-1.762).

Menționăm că modalități ale vânzării sunt reglementate și în acte normative speciale.

Definiția vânzării

Vânzarea este definită de art. 1.650 C. civ., ȋn care se afirmă că este acel contractul prin care vânzătorul transmite sau, se obligă să transmită unei alte părți ( cumpărător) proprietatea unui bun. În schimbul acelui bun, cumpărătorul trebuie să platească un preț.

Prin vânzare se poate transmite, de asemenea, dreptul de proprietate pentru un dezmembrământ sau pentru oricare alt drept.

Din textul legal citat rezultă că prin acest contract se pot transmite și alte drepturi reale, cum ar fi nuda proprietate, uzufructul, superficia, sau oricare alt drept.

Mai mult, legiuitorul dispune că prevederile referitoare la obligațiile pe care le are vânzătorul sunt aplicate, la fel ca ȋn cazul obligațiilor pe care le are cel care ȋnstrăinează, pentru oricare alt contract, având ca rezultat transmiterea unui drept, cu condiția ca din principiile care se aplică acelui contract sau din cele referitoare la obligații în general să nu rezulte altfel.

La fel cesiunea de creanță este asimilată de practica judiciară cu o vânzare a creanței.

Pot fi de asemenea vândute drepturile de autor sau de inventator, și chiar drepturile asupra unei universalități care conține atât drepturi, cât și datorii (de exemplu, vânzarea unei moșteniri).

Vânzarea este deci contractul civil în temeiul căruia operează transmiterea dreptului de proprietate sau a unui alt drept, real ori de creanță, de la vânzător la cumpărător, cu „obligația pentru cel din urmă de a plăti primului o sumă de bani drept preț".

Nu pot forma însă obiect al contractului de vânzare-cumpărare drepturile personale nepatrimoniale sau cele patrimoniale care au un caracter strict personal, cum sunt dreptul la întreținere sau dreptul la pensie.

Secțiunea a II-a

Caractere juridice

Vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.

1.. contract sinalagmatic, întrucât dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante.

Vânzarea-cumpărarea are efecte specifice contractelor sinalagmatice: excepția de neexecutare, rezoluțiunea pentru neexecutarea obligației de către una din părți, riscul contractului.

2. contract cu titlu oneros, fiecare parte urmărind primirea unui echivalent în schimbul prestației sale. Vânzătorul urmărește primirea prețului ca un echivalent al transmiterii bunului, iar cumpărătorul urmărește primirea proprietății bunului în schimbul prețului.

3. contract comutativ, existența și întinderea obligațiilor reciproce sunt stabilite și cunoscute de fiecare dintre părți la data la care se încheie contractul și nu depind de o situație viitoroare și necunoscută, ca în cazul contractelor aleatorii.

4. în principiu un contract consensual, care se încheie prin ȋnțelegerea vânzatorului și cumpărătorului.

Acest contract, nu este nici contract solemn, și nici contract real, nefiind necesară predarea bunului pentru încheierea contractului.

Există însă și excepții: astfel, în ceea ce privește vânzarea bunurilor imobiliare, strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător este condiționată de prevederile de carte funciară (art. 1.676 C. civ.), iar art. 877 C. civ. dispune că ,,drepturile imobiliare care au fost înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare și se dobândesc, modifică și sting numai cu respectarea regulilor prevăzute de cartea funciară”.

Totodată, în anumite cazuri , legea prevede că vânzarea poate fi opusă terților numai după ce au fost îndeplinite formalitățile de publicitate respective (art. 1.675 C. civ.).

Forma autentică nu este cerută ca o condiție ad validitatem pentru vânzările autoturismelor. Cu privire la acestea, radierea și înmatricularea se face în condițiile Ordonanței Guvernului nr. 78/2000 (cu modificările aduse prin O.G. nr. 35/2005 și Legea nr. 289/2009) privind omologarea, eliberarea cărții de identitate și certificarea autenticității vehiculelor rutiere în vederea comercializării, înmatriculării sau înregistrării acestora în România, pe baza contractului-tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele de poliție, și nu la notarul public.

5. contract translativ de proprietate. Efectul translativ de proprietate se produce din momentul realizării acordului de voință (solo consensus).

Art 1.674 C. civ. prevede în acest sens că, dacă legea nu prevede sau dacă din ȋnțelegerea celor două părți nu reiese altfel, proprietatea este strămutată, de drept cumpărătorului ȋn momentul la care este încheiat contractul, chiar dacă bunul nu a fost predat sau prețul nu a fost încă platit.

Textul constituie o aplicație particulară a dispoziției cu caracter general cuprinsă în art. 1.273 alin. (1) C. civ., care dispune că: „Drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar și ȋn situația ȋn care bunurile nu au fost predate, dacă acordul este asupra bunurilor determinate sau asupra unor bunuri de gen".

Ȋn lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne asupra debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transmisa dobânditorului.

Ȋn cazul dispariției ȋntâmplătoare a bunului,debitorul obligației de predare, pierde dreptul asupra prețului, iar dacă l-a primit, este obligat să-l restituie [art. 1.274 alin. (1) C. civ.].

Prin urmare în Noul Cod civil, art. 1.274 alin. (1) subordonează regula res perit domino (riscul pieirii fortuite a bunului este al proprietarului), regulii res perit debitori dacă bunul vândut piere fortuit înainte de predarea lui cumpărătorului.

Cu toate acestea, creditorul care a fost pus în întârziere va prelua riscul dispariției ȋntâmplatoare a bunului. El nu se poate disculpa nici dacă dovedește că bunul ar fi dispărut și dacă obligația de predare ar fi fost efectuată la timp.

Dacă un vânzator a transmis in mod succesiv proprietatea unui bun mobil către mai mulți cumpăratori, titular al dreptului devine cel care a dobândit cu bună-credință posesia efectivă a bunului, chiar și atunci când titlul său are dată ulterioară.

De bună-credință este dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a cunoscut și nici nu ar fi putut să cunoască obligația asumată anterior de înstrăinător.

În situatia în care dintre dobânditori nu a obținut posesia efectivă a bunului mobil niciunul, va fi preferat cel al cărui titlu are dată certă anterioară (art. 1.275 C. civ.).

Prin excepție, transferul imediat al dreptului de proprietate și al riscurilor nu operează în următoarele situații:

a) Când obiectul contractului este un drept real asupra unui imobil tabular.

b) Când vânzătorul nu este proprietarul bunului în momentul încheierii contractului, ci vinde bunul altuia (art 1.683 C. civ.).

c) Când obiectul contractului nu este un bun individual determinat, ci un bun de gen, care trebuie individualizat ulterior.

d) Ȋn cazul vânzării bunurilor viitoare.

e) Dacă părțile au amânat printr-o clauză specială transferul dreptului ele proprietate pentru un moment ulterior încheierii contractului.

f) Ȋn cazul cumpărării mărfurilor într-o unitate cu autoservire.

g) Ȋn cazul ȋn care vânzărea se face cu fie plătind prețul în rate sau rezerva proprietații.

Sectiunea a III-a

Condițiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să îndeplineasca condițiile generale de validitate ale contractelor prevăzute de art. 1.179 alin. (1) C. civ., și anume:

consimțământul părtilor;

capacitatea de a contracta;

un obiect determinat și licit;

o cauză licită și morală.

§ 1. Consimțamântul părților

Este suficient ca părțile să se pună de acord asupra elementelor esențiale ale contractului, cu toate că lasă unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori încredințează determinarea acestora unei alte persoane.

Dacă părțile nu ajung la un acord în ceea ce priveste determinarea elementelor secundare sau persoana căreia i-a fost încredințat acest lucru nu ia o decizie, instanța va dispune, la cererea oricăreia dintre părți, completarea contractului, ținând seama, după împrejurări, de natura acestuia și de intenția părților.

Contractul este deci un acord dintre două sau mai multe persoane care ȋși exprimă intenția de a constitui, a modifica, sau a ȋncheia între ele un raport juridic.

Contractul de vânzare-cumpărare se încheie, ca orice alt contract, prin acordul de voință al părților.

Principiul libertății contractuale și al autonomiei de voință al părților este expresia libertății individului de a încheia sau nu un contract în funcție de nevoile și interesele sale. De aceea, în principiu, încheierea oricărui contract este liberă.

Libertatea contractuală este totuși mărginită de normele ordinii publice și de regulile moralei concretizate în anumite restricții legale sau convenționale ale libertății de a vinde sau cumpăra, care privesc capacitatea persoanei sau obiectul contractului.

Consimțământul părților trebuie să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză (art. 1.204 C. civ.).

Este anulabil contractul încheiat de o persoană, care la momentul încheierii acestuia, se afla, fie și numai vremelnic, într-o stare care o punea în incapacitatea de a conștientiza urmările faptei sale.

Contractul încheiat de o persoană pusă ulterior sub interdicție poate fi anulat dacă, la momentul când actul a fost făcut, cauzele punerii sub interdicție existau și erau îndeobște cunoscute (art. 1.205 C. civ.).

Consimțământul fiecărei părți trebuie să fie neviciat. Consimțământul este viciat atunci când este dat din eroare, surprins prin dol sau obținut prin violență.Totodata, consimțământul poate fi prin leziune.

În momentul încheierii contractului, cel care s-a aflat ȋn eroare, poate să ceară anularea acestuia, în situatia în care cealaltă parte știa sau, după caz, trebuia să știe că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esențial pentru încheierea contractului.

Consimțământul este viciat prin dol și atunci când partea a fost indusă ȋn eroare, creată de acțiunile frauduloase ale celeilalte părți, sau când aceasta din urmă a omis, în mod intentionat, să-l informeze pe contractant asupra unor împrejurări pe care era normal să i le dezvăluie.

Drept urmare, partea al cărei consimțământ a fost viciat prin dol are dreptul să ceară anularea contractului, chiar dacă eroarea în care s-a aflat nu a fost esențială.

Este anulabil și ȋn situația ȋn care dolul provine de la reprezentantul, prepusul sau gerantul afacerilor celeilalte părți. Dolul nu se presupune (art. 1.214 C. civ.).

De asemenea, cel care a contractat sub presiunea unei temeri justificate ce a fost indusă, fără drept, de cealaltă parte sau de către altă persoană, are dreptul să solicite anularea contractului.

Există violență ȋn situația ȋn care temerea insuflată este de așa natură încât partea amenințată ar fi putut să creadă faptul că, dacă nu-și dă consimțământul, și-ar fi expus viața sau apropiații unui pericol grav și iminent.

Violența poate atrage anularea contractului și atunci când este îndreptată împotriva unei persoane apropiate, precum soțul, soția, ascendenții ori descendenții părții al cărei consimțământ a fost viciat.

Consimțământul unei părți în contractul de vânzare-cumpărare, poate fi viciat prin leziune.

Există leziune atunci când una dintre părți, profitând de starea de necunoaștere, de lipsa de experiență sau de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează pentru el sau pentru alte persoane o prestație de o valoare cu mult mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații [art. 1.221 alin. (1) C. civ.].

Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului.1

Nu pot fi atacate pentru leziune contractele aleatorii, tranzacția, precum și alte contracte anume prevăzute de lege (art. 1.224 C. civ.).

§ 2.Promisiunea unilaterală de vânzare

Aceasta reprezintă acel act juridic, prin intermediul căruia proprietarul bunului promite unei persoane interesate de obținerea proprietății asupra acelui bun, că îi va vinde bunul la un preț determinat, iar beneficiarul promisiunii își rezervă posibilitatea de a-și manifesta ulterior voința de a cumpăra.

Promisiunea unilaterală de vânzare se caracterizează prin următoarele trăsături:

– este un act juridic bilateral, în baza criteriului numărului părților care îl încheie. Ca urmare, acesta nu trebuie confundat cu oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral;

– este un antecontract, dând naștere unui drept de creanță; dacă proprietarul nu își respectă obligația de a vinde, acesta va fi obligat la daune-interese.

– este un antecontract unilateral, întrucât generează obligații numai în sarcina promitentului, nu și a beneficiarului promisiunii;

– dovada promisiunii unilaterale de vânzare se face, potrivit regulilor statuate de dispozițiile art. 1279 C.civ.

Teoretic, promisiunea unilaterală poate fi asumată și de cumpărător, caz în care am vorbi despre promisiunea unilaterală de cumpărare, ce ar fi guvernată de regulile promisiunii unilaterale de vânzare. În practică, însă, un astfel de act nu a fost imaginat.

Ȋn condițiile promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, și mai înainte să fi fost executată promisiunea, creditorul său a ȋnstrăinat bunul sau a constituit un drept asupra acestuia, obligația pe care o avea promitentul se consideră ȋncheiată.

Promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară, va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiată cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. în acest caz, privilegiul se înscrie conform termenului și condițiilor prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta și se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile debitorului.

Când una dintre părțile unei promisiuni unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz,din motive care îi sunt imputabile, a refuzat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate să solicite pronunțarea unei hotărâri care să ȋnlocuiască contracutul, ȋn situața ȋn care toate celelalte condiții de validitate au fost realizate.

Acest drept la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Dovada promisiunii unilaterale de vânzare sau respectiv, de cumpărare, se face în condițiile generale de probă, chiar dacă obiectul ei ar fi încheierea unui contract de vânzare-cumpărare solemn.

§ 3. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare, în temeiul căreia numai proprietarul bunului se obligă să vândă, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ambele părți se obligă să încheie, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare, la prețul stabilit.

Trăsăturile promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare sunt următoarele:

– este act juridic bilateral;

– este antecontract;

– are caracter sinalagmatic, întrucât ambele părți se obligă și oricare dintre ele poate cere încheierea contractului.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu se suprapune contractului de vânzare-cumpărare, întrucât în cazul promisiunii, părțile se obligă numai să încheie contractul, deși au convenit asupra bunului și prețului, în timp ce, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, părțile vând, respectiv cumpără, proprietatea și riscurile transferându-se automat, de la vânzător la cumpărător, prin simpla realizare a acordului de voință.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este antecontractul în care ambele părți se obligă să încheie în viitor, pe un preț stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.

Când oricare dintre părțile care au încheiat o o astfel de promisiune bilaterală de vânzare nu mai este de acord, fără a avea o justificare, să încheie contractul așa cum au stabilit, cealaltă parte poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, cu condiția ca toate celelalte condiții de sunt îndeplinite [art. 1.669 alin. (1) C. civ.]

§ 4. Pactul de opțiune privind contractul de vânzare-cumpărare

Atunci când vânzatorul sau cumpărătorul convin ca unul dintre ei să rămână legat de propria declarație de voință, iar cealalt să o poată accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce efectele prevăzute la art. 1.191 C.civ.

Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să-l încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii.

Contractul se încheie prin exercitarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact (art. 1.278 C. civ.).

Atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmau să-1 încheie.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare-cumpărare este antecontractul prin care proprietarul bunului se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să îi vândă celeilalte părți, beneficiarul pactului.

Pactul de opțiune este o varietate a promisiunii de vânzare, care este afectată de o condiție potestativă simplă, în sensul că depinde de voința acceptantului, care l-ar determina să cumpere bunul.

Ȋn situația în care vânzarea făcută altei persoane a fost realizată în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă a terțului beneficiar, beneficiarul va avea la îndemână și o acțiune în anularea vânzării.

Ȋn cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului [art. 1.668 alin. (1) C. civ.].

Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opțiune se notează în cartea funciară.

Dreptul de opțiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opțiune nu s-a înscris o declarație de exercitare a opțiunii, însoțită de dovada comunicării sale către cealaltă parte.

§ 5. Dreptul de preemțiune

Dreptul de preemțiune este dreptul preferențial la cumpărare, la preț egal, conferit de lege sau de contract, atunci când proprietarul a hotărât să vândă bunul său.

Dreptul de preempțiune operează în faza precontractuală și, chiar dacă afectează libertatea de voință a vânzătorului, nu transformă vânzarea-cumpărarea într-una forțată, nefiind substituită voința vânzătorului de a înstrăina, ci fiindu-i numai limitată libertatea acestuia de a alege persoana cumpărătorului.

Dreptul de preemțiune are o natură legală și patrimonială, este temporar și incesibil. Constituie cazuri în care trebuie respectat dreptul de preempțiune următoarele:

– locatarii imobilelor restituite persoanelor îndreptățite, având, printre altele, destinațiile de unități și instituții de invățământ de stat, unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public, imobile ocupate de administrațiile financiare, trezorerii etc., instituții culturale, precum și imobile ocupate de sediile partidelor politice, au drept de preempțiune la cumpărarea acestora [art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005];

– chiriașul unei locuințe are drept de preempțiune la cumpărarea acesteia, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, iar proprietarul dorește să vândă locuința. Chiriașul are posibilitatea de a se subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul vânzării, în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare, în ipoteza în care proprietarul, nerespectând dreptul de preempțiune al chiriașului, vinde locuința unui terț, la un preț mai mic decât cel prevăzut în oferta adresată chiriașului, neacceptată de acesta din urmă (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999);

– fostul proprietar al imobilului expropriat pentru cauză de utilitate publică are drept de preempțiune la cumpărarea acestuia, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită la expropriere, actualizată, în ipoteza scoaterii la vânzare a bunului expropriat, întrucât exproprietarul nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică (art. 37 din Legea nr. 33/1994);

– potrivit art. 52 din Legea nr. 46/2008, „statul are un drept de preempțiune la cumpărarea de păduri, care constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau limitrofe acestuia, la un preț și în condiții egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică și terenurile limitrofe acestuia, precum și pentru terenurile acoperite cu vegetație forestieră".

Exercitarea dreptului de preempțiune, în temeiul dispozițiilor Codului presupune ca vânzătorul să anunțe în scris pe administratorul pădurilor proprietate publică a statului că are intenția de a vinde. Termenul ȋntrebuie exercitat dreptului în discuție este de 30 de zile. După expirarea acestuia, vânzarea terenului este liberă. În mod corelativ, intenția de cumpărare a administratorului pădurilor proprietate publică trebuie să se materializeze de asemenea în scris.

Cu titlu de excepție, sancțiunea aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor cu destinație forestieră, încheiat cu nerespectarea de preempțiune, este nulitatea absolută a acestuia, ceea ce are ca reintrarea bunului în patrimoniul vânzătorului.

Secțiunea a IV-a

Capacitatea părților

§ 1. Notiuni generale

Art. 1.652 C. civ. stabilește regula capacității generale de a vinde și a cumpăra, dispunând că: „Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege".

Regula este prin urmare că oricine poate vinde sau cumpăra, cu excepția cazurilor când acest lucru este oprit prin lege.

Cazurile de incapacitate reprezintă excepția și, deci, ele trebuie să fie expres și limitativ prevăzute de lege.

Ȋn ceea ce privește capacitatea de exercițiu a vânzătorului și respectiv a cumpărătorului se aplică regulile generale. întrucât vânzarea-cumpărarea este un act de dispoziție, părțile trebuie să aibă capacitate de exercițiu deplină. Minorul care a împlinit vârsta de 14 ani are capacitatea de exercițiu restrânsă.

Actele juridice ale minorului cu capacitate de exercițiu restrânsă se încheie de către acesta,cu încuviințarea părinților sau, după caz, a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege, și cu autorizarea instanței de tutelă, încuviințarea sau autorizarea poate fi dată, cel mai târziu, în momentul încheierii actului.

Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă poate face singur acte de conservare, acte de administrare care nu îl prejudiciază, precum și acte de dispoziție de mică valoare, cu caracter curent și care se execută la data încheierii lor (art. 41 C. civ.).

Ȋn afara altor cazuri prevăzute de lege, nu au capacitate de exercițiu:

minorul care nu a împlinit vârsta de 14 ani, interzisul judecătoresc.

Pentru cei care nu au capacitate de exercițiu, actele juridice se încheie, în numele acestora, de reprezentanții lor legali, în condițiile prevăzute de lege.

Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu vor vinde sau cumpăra prin ocrotitorul legal, iar cele cu capacitate de exercițiu restrânsă, personal, dar cu încuviințarea ocrotitorului legal; și în ambele cazuri cu autorizarea instanței de tutelă.

Dacă contractul de vânzare-cumpărare servește efectuării unor acte de conservare sau administrare a patrimoniului, părților li se va cere doar capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare sau respectiv să aibă încuviințarea necesară încheierii unor astfel de acte.

Persoana care nu are capacitate de exercițiu deplină nu este ținută la restituirea prestațiilor decât în limita folosului realizat, apreciat la data cererii de restituire. Sarcina probei acestei îmbogățiri incumbă celui care solicită restituirea Minorul devenit major poate confirma actul făcut singur în timpul minorității, atunci când el trebuia să fie reprezentat sau asistat După descărcarea tutorelui, el poate, de asemenea, să confirme actul făcut de tutorele său fără respectarea tuturor formalităților cerute pentru încheierea lui valabilă.

Ȋn timpul minorității, confirmarea actului anulabil se poate face numai în condițiile art. 1.263 și art. 1.264 C.civ.

§ 2. Incapacități speciale de a cumpăra

1)Judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, sub sancțiunea nulității absolute, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea [art.1.653 alin. (1) C. civ.].

Dreptul este litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa.

Interdicția nu operează în cazul vânzării la licitație, pentru că dreptul care se vinde nu mai are caracter litigios.

2) Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:

– mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, excepția prevăzută la art. 1.304 C. Civ. rămânând aplicabilă;

– părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

-funcționarii publici, judecătorii sindici, lichidatorii, administratorii judiciari, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează (art. 1.654 C. civ.).

Persoanele prevăzute la art. 1.654 nu pot, de asemenea, să vândă bonurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează sau a cărui administrare o supraveghează, după caz.

Aceste dispoziții se aplică în mod corespunzător și contractelor în care, în schimbul unei prestații promise de persoanele prevăzute la art. 1.654 alin. (1), cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de bani.

Noul Cod civil nu a mai reprodus dispoziția art. 1.307 din vechiul Cod civil care interzicea vânzarea între soți sub sancțiunea nulității, ceea ce conduce la concluzia permisivități legale a acestei vânzări.

Această voință a legiuitorului este exprimată in terminis de art. 317 alin. (1) C. civ. care prevede că „dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare soț poate să încheie orice acte juridice cu celălalt soț sau cu terțe persoane”.

Nu mai puțin, Noul Cod civil păstrează revocabilitatea donației între soți, numai în timpul căsătoriei.

Pentru a proteja această dispoziție împotriva unor procedee ilegale indirecte prin care s-ar frauda legea art. 1.033 C. civ. dispune că: „Este lovită de nulitate orice simulație în care donația reprezintă contractul secret în scopul de a eluda revocabilitatea donațiilor între soți. Este prezumată persoană interpusă până la proba contrară orice rudă a donatarului la a cărei moștenire acesta ar avea vocație în momentul donației fi care nu a rezultat din căsătoria cu donatorul."

Rezultă din interpretarea textului că dacă vânzarea între soți deghizează o donație, ea va fi lovită de nulitate.

,,Nu pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite, cei cărora le este interzis prin lege să vândă sau să cumpere", prevede art. 1.656 C. civ. care constituie o aplicație particulară a principiului că nimeni nu poate invoca propria sa culpă în instanță.

Secțiunea a V-a

Obiectul contractului

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral) perfect, care dă naștere la obligații reciproce și interdependente în sarcina celor două părți, vânzătorul și cumpărătorul, încă din momentul încheierii lui.

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl constituie obligațiile vânzătorului și respectiv obligațiile cumpărătorului.

Obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute. Obiectul este ilicit atunci când este interzis prin lege sau este in cotradicție cu ordinea publică sau cu normele morale(art.1.225C.civ.). Obiectul obligației este prestația la care se angajează debitorul.

Sub sancțiunea nulității absolute, el trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil și licit (art. 1.226 C. civ.)

Obligațiile vânzătorului au ca obiect bunul vândut, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul bunului cumpărat.

Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie considerat valabil încheiat, este necesar ca obiectul contractului să existe și să îndeplinească condițiile cerute de lege.

§ 1. Bunul vândut

Sunt bunuri, lucrurile corporale sau incorporale, care constituie obiectul unul drept patrimonial (art 535 C. civ.).

Bunul vândut trebuie să fie în circuitul civil, să existe în momentul încheierii contractului sau să existe în viitor, să fie determinat sau determinabil, să fie licit și posibil și să fie proprietatea vânzătorului.

Transmiterea dreptului de creanță sau a unui drept intelectual este desemnată în practică prin termenul de cesiune.

1) Bunul să fie în circuitul civil

Numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestații contractuale (art 1.229 C. civ.).

Regula este că bunurile se află în circuitul civil potrivit principiului liberei circulații a bunurilor, iar interdicția vânzării-cumpărării care privește bunuri scoase prin lege, prin convenția părților sau prin testament, din circuitul civil constituie excepția.

Nu sunt în circuitul civil, în sensul cel mai larg al termenului și nu pot forma obiect al dreptului de proprietate sub orice formă, și prin urmare nici al actelor juridice translative de proprietate, res communis (lucrurile comune cum ar fi aerul, apa mării, razele soarelui etc.) care, potrivit art. 674 din fostul Cod civil, „Sunt bunuri care nu aparțin nimănui și al căror uz este comun tuturor în condițiile și limitele stabilite de actele normative".

Sunt declarate inalienabile de Constituția României și deci nu pot constitui obiect al contractului de vânzare-cumpărare bunurile proprietate publică (art.13 alin.4).

Constituie obiect exclusiv al proprietății publice bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite prin lege organică. Bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile.

Bunurile din patrimoniul cultural național sunt în circuitul civil, însă scoaterea din țară, definitiv sau temporar, de către persoane fizice sau juridice, se poate face numai în temeiul unui certificat de export definitiv sau temporar, eliberat de oficiile pentru patrimoniul cultural național.

Legea prevede de asemenea anumite limitări în circulația metalelor și pietrelor prețioase.

Potrivit articolului 1657 C. civ. parte finală, vânzarea poate fi interzisă sau limitată și prin convenție sau testament.

Inalienabilitatea convențională poate fi admisă ca valabilă, numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim, și dacă ar avea un caracter temporar (fiind oricum inferioară duratei medii a vieții omului).

Ȋn cazul în care clauza de inalienabilitate nu îndeplinește condițiile menționate mai sus, ea va fi considerată nulă. în cazul în care clauza de inalienabilitate a fost cauza determinantă a încheierii actului, actul va fi în întregime nul.

Când clauza de inalienabilitate este valabilă și totuși bunul a fost înstrăinat cu încălcarea ei, stipulantul clauzei poate cere rezoluțiunea înstrăinării inițiale pentru neexecutare de obligații sau repararea prejudiciului cauzat prin încălcarea clauzei.

2) Bunul să existe în prezent sau în viitor

Pentru ca vânzarea să fie valabilă, este necesar ca bunul să existe în prezent sau în viitor.

Dacă ȋn momentul vânzării lucrul vândut era pierit în tot, vânzarea este nulă, iar dacă era pierit numai în parte, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea contractului sau a pretinde reducerea prețului.

Prin urmare, în privința obiectului vânzării. legea stabileste regula ca lucrul vândut să existe în momentul vânzării, sub sancțiunea nulității actului.

Rezultă deci, că riscul pieirii totale sau parțiale a bunului înainte de încheierea contractului este suportat de vânzător, care este proprietarul lucrului.

„Ȋn lipsa unei prevederi legale contrare, contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare" dispune art. 1.228 C. civ.

Lucrurile viitoare, cu excepția moștenirilor nedeschise, pot forma obiect al contractului de vânzare-cumpărare .

Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeste proprietatea atunci când bunul a fost realizat. În privința imobilelor, se respectă dispozițiile corespunzătoare cu privire la normele de carte funciară. În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunuri lor vândute.

În situația ȋn care cumpărătorul și-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat, după caz, el rămâne obligat la plata prețului.

Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul (art. 1.658 C. civ.).

3) Bunul care formează obiectul obligației vânzătorului trebuie să fie determinat sau determinabil, licit și posibil (art 1.226 C. civ.).

Bunul trebuie să fie determinat, în caz contrar se consideră că nu există.

Potrivit art.1.226 alin. (1) C. civ., „Obiectul obligației este prestația în care se angajează debitorul".

Ȋn cazul contractului de vânzare-cumpărare obiectul obligației vânzătorului este bunul vândut.

Acest bun trebuie să fie „sub sancțiunea nulității absolute a contractului determinat sau cel puțin determinabil și licit", [art. 1.226 alin. (2) C. civ.].

Ȋn lipsa unor prevederi legale contrare, contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare (art. 1.228 C. civ.).

Bunul viitor vândut trebuie să fie posibil, căci nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad imposibilum nulla obligația) și licit.

Sancțiunea încălcării acestei condiții este nulitatea absolută a contractului.

4) Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut

Condiția ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut rezultă din caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare pentru că nimeni nu poate transfera altuia mai multe drepturi decât ce el însuși are (Nemo plus juris ad diurn transferrepotest, quarn ipse habet.

Dacă obiectul vânzării sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, vânzarea este valabilă, întrucât în aceste cazuri dreptul de proprietate se transmite într-un moment ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, și anume în momentul individualizării, în cazul bunurilor de gen, și respectiv în cel al realizării bunului, în cazul bunurilor viitoare.

Ȋn Noul Cod civil problema este soluționată de art. 1.227 și 1.230 care prevăd: „Contractul este valabil chiar dacă, la momentul încheierii sale, una dintre părți se află în imposibilitate de a-și executa obligația, afară de cazul în care prin lege se prevede altfel" (art 1.227) și respectiv că „Dacă prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui terț pot face obiectul unei prestații, debitorul fiind obligat să le procure și să le transmită creditorului sau, după caz, să obțină acordul terțului în cazul neexecutarii obligației, debitorul răspunde pentru prejudiciile cauzate (art. 1.230).

Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.

În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către warator, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, și. dacă este cazul, daune-interese.

Întinderea daunelor-interese se stabilește, în mod corespunzător, potrivit art. 1.702-1.703. Cu toate acestea, cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoștea că nu aparținea în întregime vânzătorului nu poate să solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptuare.

În ceea ce privește bunurile aflate în indiviziune, pot forma obiectul vânzării, dar pentru validitatea contractului este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor.

Dacă coindivizarul vinde întreg bunul indiviz în materialitatea sa, fără să înștiințeze pe cumpărător despre starea de indiviziune, ne aflăm în situația vânzării bunului altuia.

Practica judiciară a decis sub imperiul vechiului Cod civil că vânzarea bunului indiviz de către un coindivizar, fără consimțământul celorlalți, nu atrage nulitatea actului, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiții rezolutorii, care va fi considerată îndeplinită, dacă bunul nu a fost atribuit la ieșirea din indiviziune coindivizarului care 1-a înstrăinat.

Dacă bunul înstrăinat era atribuit altui coindivizar, contractul de vânzare-cumpărare era desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului (nulitatea relativă). În schimb, dacă bunul era atribuit coindivizarului vânzător, vânzarea era validată retroactiv. Totuși, coindivizarul poate vinde cota sa ideală din dreptul de proprietate, cumpărătorul substituindu-se în drepturile vânzătorului coindivizar și rămânând în indiviziune cu ceilalți coproprietari până la efectuarea partajului.

§ 2. Pretul. Conditii.

Prețul este obiectul obligației cumpărătorului, constând într-o sumă de bani. Prețul trebuie să fie serios și determinat sau cel puțin determinabil (art. 1.660 C. civ.).

Ȋn cazul inexistenței prețului, contractul este nul ca vânzare-cumpărare, dar poate fi valabil ca donație în măsura în care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege pentru acest contract.

1)Prețul trebuie să existe, în sensul că el trebuie menționat ca prestație a cumpărătorului în însăși momentul încheierii contractului.

Inexistența prețului face ca operațiunea juridică să nu poată fi calificată contract de vânzare-cumpărare, ci eventual contract de donație, dacă sunt îndeplinite condițiile de validitate ale acestui contract.

2) Prețul trebuie stabilit în bani.

Stabilirea prețului în bani este de esența contractului de vânzare-cumpărare [art 1.660 alin. (1) C. civ.].

Dacă bunul este transmis pentru obținerea unei alte prestații și nu a unei sume de bani natura juridică a contractului este alta, și anume aceea de contract de schimb,de rentă viageră, ȋntreținere etc.

3) Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil.

El este determinat dacă părțile au căzut de acord în momentul încheierii contractului asupra cuantumului său.

Prețul este determinabil dacă, în contract, părțile au menționat doar elementele cu ajutorul cărora el va fi determinat ulterior, cel mai târziu Ia data când obligația plății prețului devine exigibilă.

Atunci când prețul sau orice alt element al contractului urmează să fie determinat de un terț, acesta trebuie să acționeze în mod corect, diligent și echidistant.

Dacă terțul nu poate sau nu dorește să acționeze ori aprecierea sa este în mod nerezonabilă, instanța, la cererea părții interesate, va stabili, după caz, prețul sau elementul nedeterminat de către părți.

Dacă un contract ȋncheiat între profesioniști nu stabilește prețul și nici nu indică o modalitate pentru a-1 determina, se presupune că ei au ținut seama de prețul solicitat în mod obișnuit în domeniul respectiv pentru aceleași prestații realizate în condiții compa-sau, în lipsa unui asemenea preț, un preț rezonabil.

Dacă prețul nu este determinat în termen de un an de la încheierea contractului, vânzarea se anulează, cu exceptia situatiei în care părțile au convenit un alt mod pentru determinarea prețului.

Există și prețuri legale obligatorii care se impun părților, acestea neavând dreptul să negocieze cuantumul lor, cum ar fi vânzarea de locuințe construite din fondările statului2.

Atunci când, potrivit contractului, prețul se determină prin raportare la un factor de referință, iar acest factor nu există, a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el se înlocuiește, în absența unei convenții contrare, cu factorul de referință cel mai apropiat, (art. 1.234 C. civ.).

Când nu este prevăzut altfel, vânzarea bunurilor al căror preț este stabilit pe piețe organizate este presupusă a se fi încheiat pentru prețul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată de locul încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ține seama de ultima zi lucrătoare (art. 1.664 C. civ.).

4) Prețul trebuie să fie real, și nu fictiv.

Prețul trebuie să fie real, adică să fie stabilit cu intenția de a fi plătit, și să nu fie fictiv.

Prețul este fictiv dacă în contractul public este trecut un preț, iar în actul secret părțile precizează că acest preț nu este datorat în cazul prețului fictiv contractul de vânzare-cumpărare este anulabil pentru lipsa prețului [art. 1.665 alin. (1) C. civ.], dar operațiunea juridică poate îmbrăca forma unui contract de donație, dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate a donațiilor.

Uneori părțile pot să realizeze o simulație prin deghizarea parțială a prețului, în sensul menționării în actul public a unui preț inferior prețului real.

Dovada simulației poate fi făcută de terți sau de creditori cu orice mijloc de probă. Părțile pot dovedi și ele simulația cu orice mijloc de probă atunci când pretind că aceasta are caracter ilicit (art. 1.292 C. civ.).

5) Prețul trebuie să fie serios și nu simbolic, derizoriu, infim. De aceea, dacă prin lege nu este precizat altfel, vânzarea poate fi anulată când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului încât este evident că părțile nu au dorit să ȋncheie o vânzare [art. 1.665 alin. (2) C. civ.].

Caracterul serios sau derizoriu al prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței în funcție de condițiile concrete ale cauzei.

Prețul derizoriu nu trebuie confundat cu „prețul lezionar", adică cu disproporția prea mare între preț și valoarea bunului. Există leziune atunci când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații [art. 1.221 alin. (1) C. civ.]. Leziunea în contracte este un viciu de consimțământ. Existența leziunii se apreciază și în funcție de natura și scopul contractului.

Leziunea poate exista și atunci când minorul își asumă o obligație excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obține din contract ori la ansamblul circumstanțelor. Partea al cărei consimțământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligațiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptățită.

Cu excepția cazului minorului, acțiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată. Disproporția trebuie să subziste până la data cererii de anulare.

Ȋn toate situațiile, instanța poate să mențină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanțe sau, după caz, o majorare a propriei obligații. Dispozițiile art. 1.213 C. civ. privind adaptarea contractului se aplică ta mod corespunzător.

Secțiunea a VI-a

Cauza contractului de vânzare-cumpărare

Cauza contractelor comportă două accepțiuni și anume causa remota, adică scopul pentru care partea încheie contractul și își asumă obligația (motivul determinant al încheierii contractului de către părți) care este variabil diferind de la un contract la altul și causa proxima a contractului comun tututror contractelor de aceeași specie, și anume de a obține contraprestația celeilalte părți.

Causa remota este cea avută în vedere de Codul civil în art. 1.236 și supusă condițiilor de valabilitate prevăzute de acest text. Cauza este motivul care determină fiecare parte, vânzător și respectiv cumpărător, să încheie contractul de vânzare-cumpărare.

Cauza contractului trebuie să fie valabilă, adică trebuie să existe, să fie licită și morală.

Cauza este ilicită când este contrară legii, ordinii publice.

Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri"(art. 1.236 C. civ.).

Cauza este ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat ca vânzare-cumpărare și poate produce alte efecte juridice.

Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună sau, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască. Contractul este valabil chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută. Existența unei cauze licite și morale se prezumă până la proba contrară [art. 1.239 alin. (2) C.civ.].

Secțiunea a VII-a

Sancțiunea neîndeplinirii condițiilor legale privind valabilitatea

contractului de vânzare-cumpărare

§ 1. Nulitatea contractului de vânzare-cumpărare

Orice contract, deci și contractual de vânzare-cumpărare, încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune.

Nulitatea poate fi absolută sau relativă. Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului se poate constatata sau declara prin acordul părților, in situația ȋn care prin lege nu se prevede altfel.

În această situație nu pot fi instituite și nici suprimate cauze de nulitate (art 1.246 C. civ.).

Orice convenție sau clauză contrară este considerată nescrisă.

Invocarea nulitații absolute poate fi făcută de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau de excepție. Instanța este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută.

Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege (art. 1.247 C. civ.). Contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular este anulabil.

Nulitatea relativă poate fi invocată pe cale de acțiune numai în termenul de prescripție stabilit de lege. Cu toate acestea, partea căreia i se cere executarea contractului poate opune oricând nulitatea relativă a contractului, chiar și după împlinirea termenului de prescripție a dreptului la acțiunea în anulare.

§ 2. Cauzele de nulitate ale contractului de vânzare-cumpărare

Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum și atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general (art. 1.250 C. civ.).

Contractul este lovit de nulitate relativă când nu au fost respectate dispozițiile legale privitoare la capacitatea de exercițiu, când consimțământul uneia dintre părți a fost viciat, precum și în alte cazuri anume prevăzute de lege.

Ȋn cazurile în care natura nulității nu este determinată ori nu reiese în chip neîndoielnic din lege, contractul este lovit de nulitate relativă.

Ȋn afara cazurilor în care legea prevede sancțiunea nulității, contractul se desființează și atunci când sancțiunea nulității absolute sau, după caz, relative trebuie aplicată pentru ca scopul dispoziției legale încălcate să fie atins.

§ 3. Efectele nulității contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare lovit de nulitate este considerat a nu fi fost niciodată încheiat (art. 1.254 C. civ.).

Ȋn caz de violență sau dol, cel al cărui consimțământ este viciat are dreptul de a pretinde, în afară de anulare, și daunelnterese sau, dacă preferă menținerea contractului, de a solicita numai reducerea prestației sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptățit.

Art. 1.258 prevede că: „Ȋn cazul anulării sau constatării nulității contractului încheiat în formă autentică pentru o cauză de nulitate a cărei existență rezultă din însuși textul contactului, partea prejudiciată poate cere obligarea notarului public la repararea prejudiciilor suferite, în condițiile răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie".

Art. 1.259 prevede: „Contractul nul poate fi refăcut, în tot sau în parte, cu respectarea tururor condițiilor prevăzute de lege la data refacerii lui. în toate cazurile, contractul refăcut nu va produce efecte decât pentru viitor, iar nu și pentru trecut".

Desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor încheiate în baza lui.

Ȋn cazul în care contractual este desființat, fiecare parte trebuie să restituie celeilalte, în natură sau prin echivalent, prestațiile primite, indiferent dacă acestea au fost executate soccesiv sau au avut un caracter continuu.

Noul Cod civil prevede și posibilitatea adaptării contractului în cazul existenței viciului de consimțământ al erorii. Art. 1.213 C. civ. dispune în acest sens că: „Dacă o parte este îndreptățită să invoce anulabilitatea contractului pentru eroare, dar cealaltă parte declară că dorește să execute ori execută contractul așa cum acesta fusese înțeles de partea îndreptățită să invoce anulabilitatea, contractul se consideră că a fost încheiat așa cum l-a înțeles această din urmă parte.

§ 4. Validarea contractului de vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare afectat de o cauză de nulitate este validat atunci când nulitatea este acoperită.

Nulitatea poate fi acoperită prin confirmare sau prin alte moduri anume prevăzute de lege.

Confirmarea unui contract anulabil rezultă din voința, expresă sau tacită, de a renunța la dreptul de a invoca nulitatea. Voința de a renunța trebuie să fie certă.

Un contract anulabil poate fi confirmat dacă în momentul confirmării, condițiile sale de validitate sunt întrunite. Persoana care poate invoca nulitatea poate confirma contractul numai cunoscând cauza de nulitate și, în caz de violență, numai după încetarea acesteia.

Ȋn lipsa confirmării exprese, este suficient ca obligația să fie executată în mod voluntar la data la care ea putea fi valabil confirmată de către partea interesată. Pentru a fi valabil, actul confirmativ trebuie să cuprindă obiectul, causa și natura obligației și să facă mențiune despre motivul acțiunii în anulare, precum și despre intenția de a repara viciul pe care se întemeiază acea acțiune.

Confirmarea își produce efectele din momentul încheierii contractului și atrage renunțarea la mijloacele și excepțiile ce puteau fi opuse, sub rezerva însă a drepturilor dobândite și conservate de terții de bună credință.

Când fiecare dintre părți poate invoca nulitatea contractului sau mai multe părți o pot invoca împotriva alteia, confirmarea făcută de una dintre acestea nu împiedică invocarea nulității de către celelalte părți.

Confirmarea unui contract anulabil pentru vicierea consimțământului prin dol sau violență un implică prin ea însăși renunțarea la dreptul de a cere daune-interese.

Secțiunea a VIII-a

Efectele contractului de vânzare-cumpărare

Efectele contractului de vânzare-cumpărare sunt obligațiile pe care acesta le crează în sarcina vânzătorului și, respectiv, a cumpărătorului. Obligațiile părților trebuie să fie stipulate în contract în mod clar.

Ȋn cazul în care înțelesul contractului ar fi neclar după aplicarea regulilor de interpretare prevăzute de art. 1.266-1.268 C. civ., toate clauzele îndoielnice se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii și contractelor de adeziune, prin derogare de la regula stabilită de art. 1.269 C. civ. potrivit căreia în materie de contracte interpretarea se face în favoarea celui care se obligă.

§ 1. Obligațiile vânzătorului

Vânzătorul are trei obligații principale:

să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;

2. să predea bunul;

3. să-l garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului (art.1.672 C. civ.).

Prima obligație este o obligație de „a da", iar celelalte două sunt obligații de „a face". Când predarea se face ulterior transferului dreptului de proprietate, vânzătorul mai are obligația de conservare a bunului până la predare.

Art. 1.483 alin. (1) C. civ. prevede în acest sens că: „Obligația de a strămuta proprietatea implică și obligațiile de a preda lucrul și de a-l conserva până la predare".

Nu se poate însă renunța la obligația de dare (transmiterea proprietății lucrului) și nici la cea de plată a prețului, deoarece aceste obligații sunt de esența oricărei vânzări-cumpărări.

1) Cea mai importantă obligație a vânzătorului este cea de a transmite proprietatea bunului vândut cumpărătorului.

Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut, prevede art. 1.673 C. civ.

Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului.

Dacă legea nu dispune altfel, dispozițiile referitoare la transmiterea proprietății se aplică în mod corespunzător și atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate.

Drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voințe al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.

Cât timp bunul nu este predat, riscul pieirii fortuite rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului, afară de cazul când părțile nu au stipulat contrariul. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul la contraprestație, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie (art. 1.274 C. civ.).

Atunci când imposibilitatea de executare este totală și definitivă și privește o obligație contractuală importantă, contractul este desființat de plin drept și fără vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit. Dispozițiile art. 1.274 alin. (2) sunt aplicabile în mod corespunzător (art. 1.557 C. civ.).

Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă (solo consensus) (art. 1.674 C. civ.).

Ȋn materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. Vânzătorul este obligat să radieze din cartea funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea sunt stinse (art. 1.676).

Când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1.678 C. civ.).

Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi insă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după natura bunului (art. 1.684 C. civ.).

Ȋn cazurile în care proprietatea nu se transmite în momentul încheierii contractului (cazul bunurilor imobile, bunurilor de gen, al bunurilor viitoare sau când transferul este afectat de o condiție suspensivă), vânzătorul este obligat să efectueze actele sau faptele necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate1.

2) Obligația de predare a lucrului vândut

Prin predare se înțelege că bunul vândut trebuie pus la dispoziția cumpărătorului împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei (art. 1.685 C. civ.).

Obligația de a preda bunul se întinde și la accesoriile sale, precum și la tot ce este destinat folosinței sale perpetue. Vânzătorul este obligat să predea împreună cu bunul și titlurile și documentele privitoare la proprietatea sau folosința acestuia.

Până la predare, vânzătorul are obligația de a conserva bunul, pentru că lucrul trebuie predat în starea în care se afla în momentul contractării. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vândut în momentul contractării, dacă, nu rezultă altfel din convenția părților ori, în lipsa acesteia, din uzanțe (art. 1.689 C. civ.).

Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor (art. 1.690 C. civ.).

Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii, cumpărătorul trebuie să-l informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. Ȋn lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare conform stării bunului din momentul încheierii contractului (art 1.690 C. civ.).

Cu toate acestea, în privința viciilor ascunse, rămân aplicabile dispozițiile legale privind garanția pentru vicii.2

Fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății, dacă nu s-a convenit altfel.

Cheltuielile predării sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a stipulat contrariul.

Măsurarea, cântărirea și cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel [art. 1.666 alin. (2) C. civ.].

Ȋn lipsa uzanțelor sau a unei stipulații contrare, dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala cumpărătorului.

Vânzătorul este liberat când predă bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1.667 C. civ,).

Obligația de predare a lucrului generează în sarcina vânzătorului obligația de a conserva bunul între momentul încheieri contractului (deci al transmiterii dreptului de proprietate) și momentul predării lui efective.

Rezultă deci, că obligația de conservare există și funcționează doar în situația în care lucrul individual determinat nu este predat în însăși momentul încheierii contractului.

Obligația de conservare a lucrului vândut își are fundamentul în obligația vânzătorului de a preda lucrul în aceeași stare în care se afla în momentul încheierii contractului.

Ȋn cazul neîndeplinirii obligației de conservare, vânzătorul va răspunde, fiind prezumat în culpă, pentru deteriorarea sau pieirea bunului, ca un depozitar.

Vânzătorul va fi exonerat de răspundere, numai dacă va dovedi că deteriorarea sau pieirea bunului se datorează faptei cumpărătorului ori a unui terț, pentru că în cazul pieirii fortuite a bunului, riscul este potrivit art. 1.274 alin. (1) C. civ. al vânzătorului.

Cheltuielile de conservare a bunului sunt în sarcina cumpărătorului.

Răspunderea vânzătorului pentru neîndeplinirea obligației de predare a bunului se angajează potrivit regulilor generale de executare a contractelor.

Dacă vânzătorul nu face predarea la termenul stabilit de ambele părți și dacă întârzierea nu provine decât din vina vânzătorului, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere fie punerea în posesie (executarea în natură), fie rezolutiunea vânzării.

3) Obligația de garanție

Vânzătorul este obligat să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și contra viciilor bunului [art. 1.672 alin. (1) pct. 3) C. civ.].

A) Garanția contra evicțiunii

Evicțiunea este pierderea totală sau parțială a dreptului de proprietate asupra bunului ori tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului său de proprietate.

Vânzătorul este de drept obligat să-1 garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut [art. 1.695 alin. (1)C. civ.].

Evicțiunea poate fi „de fapt" sau „de drept". Evicțiunea cumpărătorului poate proveni din fapta imputabilă a vânzătorului sau din pretențiile unui terț.

Vânzătorul este obligat la garanție în ambele ipoteze.

Prin „fapt imputabil vânzătorului" se înțelege orice fapt sau act anterior vânzării, dar ascuns cumpărătorului, sau ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de vânzător sau de succesorii săi universali ori cu titlu universal, de natură să-l tulbure pe cumpărător în liniștita folosință a bunului.

Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării [art. 1.695 alin. (3) C. civ.].

Ȋmpotriva tulburărilor provenind de la vânzător, cumpărătorul se poate apăra invocând excepția de garanție, întemeiată pe principiul că „acela care trebuie să garanteze pentru evicțiune nu poate să evingă" (art. 1.696 C. civ.).

Obligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori (art. 1.697 C. civ.).

Vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiune care ar rezulta din faptul său personal, orice convenție contrară fiind nulă.

Art 1.699 C. civ. prevede în acest sens că: „Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, el răspunde totuși de evictiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal, ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulație contrară este considerată nescrisă".

Ȋn cazul în care tulburarea provine din fapta unul terț, vânzătorul are obligația să îl apere pe cumpărător.

Dacă cumpărătorul a fost evins, vânzătorul va suporta consecințele, indiferent dacă a fost de bună sau de rea-credință.

„Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată" [art. 1.695 alin. (2) C. civ.].

B) Garanția contra viciilor bunului vândut.

Garanția contra viciilor bunului vândut este consecința obligației vânzătorului de a asigura cumpărătorului folosința utilă a bunului.

Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic [art. 1.707 alin. (1) C. civ.].

Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu poate fi descoperit, fară asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.

Garanția este datorată dacă viciul sau cauza Iui exista la data predării bunului.

Pentru viciile pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului, vânzătorul nu datorează garanție

Ȋn vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse. Dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le-a cunoscut [art 1.708 alin. (1) C. civ.].

Ȋn temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzătoare a prețului (acțiunea estimatorie);

d) rezoluțiunea vânzării (acțiunea redhibitorie).

La cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsura dintre cele menționate, decât cea solicitată de cumpărător (art. 1.719 C. civ.).

C) Despre garanția pentru buna funcționare a bunului

Ȋn afară de garanția contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru an timp determinat buna funcționare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei defecțiuni ivite înăuntrul termenului de garanție, să repare bunul pe cheltuiala sa [art. 1.716 alin. (1)C. civ.].

Dacă reparația nu se poate efectua sau dacă durata acesteia depășește timpul stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul are obligatia să înlocuiască bunul vândut. Ȋn lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a reparației este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.

Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen scurt, potrivit cu împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să-i restituie prețul primit în schimbul înapoierii bunului.

§2. Obligațiile cumpărătorulului.

Codul civil stabilește în sarcina cumpărătorului următoarele obligații:

a) să preia bunul vândut;

b) să plătească prețul vânzării;

c) să suporte cheltuielile vânzării (art. 1.666,1.667 și 1.719 C. civ.).

Părțile pot stabili în contract și alte obligații pentru cumpărător.

Obligația de plată a pretului vânzării

Este obligația principală a cumpărătorului, în lipsa căreia contractul este nul absolut ca vânzare-cumpărare.

Ȋn lipsa unei stipulații contrare, cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este transmisă (art. 1.720 C. civ.).

Ȋn cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul datorează dobânzi la preț de la data predării bunului, iar când scadența plății prețului este ulterioară predării bunului, de la împlinirea acestei scadențe.

Pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut(art 1.723 C. civ.).

b) Obligația de a prelua bunul vândut

Cumpărătorul are dreptul și este obligat, în același timp, să preia bunul vândut la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să îl predea.

Obligația cumpărătorului de a prelua bunul vândut este corelativă cu obligația vânzătorului de a preda acest bun.

Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.

Bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art. 1.690 C. civ.).

Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanțelor.

Dacă în urma verificării sunt descoperite vicii, cumpărătorul trebuie să-l informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. Ȋn lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare a bunului conform stării bunului din momentul încheierii contractului.

Când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină prin intermediul instanței judecătorești, fie executarea silită a obligației de plată, fie rezolutiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune-interese, dacă este cazul (art. 1724 C. civ.).

Ȋn cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale dacă, la scadență, nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul.

Ȋn cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide (perisabile) sau deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privința preluării lor, atunci când nu Ie-a preluat în termenul convenit, chiar dacă prețul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea fară să fi plătit prețul.

c)Obligația cumpărătorului de a suporta cheltuielile vânzării.

Cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare (taxe de timbru, taxe de autentificare, onorariu notarial, inclusiv pentru înscrierea în cartea funciară, onorariu de avocat etc.) sunt considerate ca un accesoriu al prețului și sunt în sarcina cumpărătorului în lipsă de stipulație contrară (art. 1.666 C. civ.).

Măsurarea, cântărirea și cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel.

Ȋn absența unei clauze contrare, cheltuielile aferente operațiunilor de plată a prețului sunt în sarcina cumpărătorului.

CAPITOLUL II

VARIETĂȚI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

De la regulile prezentate mai sus, care constituie dreptul comun în domeniul contractului de vânzare-cumpărare, Codul civil sau acte normative speciale stabilesc unele derogări pentru varietăți de vânzare-cumpărare.

Principalele varietăți de vânzare-cumpărare sunt: vânzarea locuințelor proprietate de stat, vânzarea imobiliară, vânzarea după greutate, număr sau măsură, vânzarea cu arvună, vânzarea cu grămada, vânzarea cu pact de răscumpărare, vânzarea de drepturi de creanță, vânzarea de drepturi litigioase și retractul litigios, vânzarea de drepturi succesorale, vânzarea cu plata prețului în rate, vânzarea pe gustate, vânzarea pe încercate, vânzarea la licitație.

§ 1.Vânzarea locuințelor proprietate a unităților administrativ-teritoriale

Prin Decretul-lege nr. 61/6 februarie 1990, întreprinderilor pentru vânzarea locuințelor și oficiilor specializate li s-a permis să vândă locuințe, construite din fondurile statului, cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către CEC, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe.

Cetățenii români cu domiciliul în străinătate, precum și persoanele care nu aveau cetățenia română și voiau să-și stabilească domiciliul în România, puteau să cumpere locuințe construite din fondurile statului, cu plata integrală în valută.

Legea nr. 85 din 22 iulie 1992 privind vânzarea de locuințe și alte spații a dezvoltat dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990, stabilind că pot fi vândute titularilor contractelor de închiriere: locuințele construite din fondurile statului, cu excepția celor care depășesc suprafețele maxime prevăzute de actele normative și a locuințelor de protocol; și locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția celor de intervenție.

S-a permis, de asemenea, vânzarea la licitație publică a spațiilor destinate activitățiloi de comerț și de prestări de servicii, de mică industrie și a oricăror alte activități similare. situate în construcțiile de locuințe în curs de execuție și aflate în proprietatea regiilor autonome, specializate în administrarea locuințelor, sau a consiliilor locale.

Ulterior, prin Legea nr. 112/25 noiembrie 1995, pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, și prin H.G. nr. 11/1997 privind Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 112/1995, s-a prevăzul dreptul chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor, care nu se restituie în natură foștiloi proprietari sau moștenitorilor acestora, de a opta, după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Același drept îl aveau și chiriașii care ocupau spații locative realizate prin inchirierea spațiului inițial construit.

S-a interzis, sub sancțiunea nulității absolute, revânzarea apartamentelor cumpărate de catre chiriași timp de 10 ani de la data cumpărării.

Au fost exceptate de la vânzare locuințele de protocol, cele care beneficiau de dotări speciale și cele declarate monumente istorice sau aparținând patrimoniului național.

De dispozițiile Legii nr. 112/1995 beneficiau cetățenii români, indiferent dacă aveau domiciliul sau reședința în țară sau în străinătate. Calitatea de cetățean român a chiriașului trebuie să existe la data formulării cererii de cumpărare și să se mențină până în momentul incheierii contractului de vânzare-cumpărare a locuinței. Nu intrau sub incidența Legii nr. 112/1995 locuințele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă, sau care au intrat în posesia acestuia, în condițiile inexistenței unei reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului și care, în consecință, au fost considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia statului .

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, a prevăzut că imobilele care în urma procedurilor prevăzute de această lege nu se restituie persoanelor îndreptățite, rămân în administrarea deținătorilor actuali și că imobilele cu destinația de locuințe, nerestituite, pot fi instrainate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având un drept de preemțiune. Ȋn aceeași ordine de idei, imobilele cu altă destinație decât cea de locuință, nerestituite, pot fi înstrăinate, deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii având un drept de preemțiune.

Legea nr. 10/2001 a modificat interdicția de revânzare timp de 10 ani a apartamentului de către chiriașul-cumpărător, dispunând că acesta are dreptul să îl înstrăineze sub orice forma, înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al acelei locuințe.

Ȋn sfârșit, Legea nr. 1/2009, de modificare a Legii nr. 10/2001 abrogă interdicția vanzarii timp de 10 ani a imobilului restituit, permițând astfel libera circulație și a acestor imobile.

§ 2.Vânzarea-cumpărarea imobiliară

Obiectul contractului de vânzare-cumpărare imobiliară îl constituie bunurile imobile (terenuri, construcții, construcția și terenul aferent etc).

Reguli speciale sunt prevăzute în privința formei contractului de vânzare-cumpărare a unor imobile.

Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, întocmite în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.

Aceste condiții de formă au fost păstrate de Legea nr. 112/1995 și de Legea nr. 10/2001 și sunt, prin urmare, cerute și în prezent pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumpărare a locuințelor aflate sub incidența acestor acte normative.

Forma scrisă autentică a fost cerută, de asemenea, sub sancțiunea nulității absolute pentru înstrăinarea și dobândirea terenurilor situate în intravilan și extravilan, prin acte juridice între vii (art. 2 din Titlul X privind circulația juridică a terenurilor din Legea 247/2005).

Dispozițiile cuprinse în actele normative speciale menționate mai sus, sunt de la data intrării în vigoare a Codului civil înlocuite de dispozițiile cu caracter general privind imobilele, cuprinse în Codul civil.

Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute.

Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare, dispune art. 10 din Legea nr. 114/1996, text introdus prin art. II din Legea nr. 170 din 16 iulie 2010.

Textul rămâne în vigoare nefiind abrogat prin dispozițiile Noului Cod civil.

Dreptul de proprietate imobiliară dobândit de cumpărător trebuie înscris în cartea funciară.

Ȋn materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară (art. 1.676 C. civ.).

Vânzătorul este obligat să șteargă din cartea funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului vândut dacă acestea sunt stinse (art. 1.677 C. civ.).

Ȋnscrierea se va face pe baza actului (contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în forma unui înscris autentic notarial) prin care s-a transmis în mod valabil dreptul de proprietate. înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv.

Potrivit art. 877 C. civ. „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciara sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică și ating numai cu respectarea regulilor de carte funciară", iar potrivit art. 885 alin. (1) C. civ.: „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea îor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea".

Dispozițiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) și art. 886 din Codul civil se aplică numai dacă finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, înconformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți.

Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate public sau în alte cazuri expres prevăzute de lege.

Aceste drepturi vor trebui însă înscrise în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele. Ȋnscrierea în cartea funciară își va produce efectele de la data înregistrării cererii.

Ȋn cazul transmiterii succesive a aceluiași drept în favoarea mai multor persoane, transferul proprietății operează în favoarea celui care și-a înscris primul dreptul său în cartea funciară conform principiului prior tempore, potior jure, indiferent dacă actul său are o dată anterioară sau ulterioară actelor de proprietate ale celorlalți cumpărători.

Codul civil stabilește și unele reguli speciale privind condițiile de fond ale contractului de vânzare-cumpărare al unor imobile. Astfel, atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței pentru un preț total, nici cumpărătorul și vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv că suprafata este mai mică ori mai mare decât au crezut.

Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai dupa masurarea si delimitarea suprafetei vândute (art. 1.742 C. civ.).

Această regulă specială este de aplicație rară având în vedere că imobilele sunt înscrise în cartea funciară după întocmirea documentației cadastrale, ceea ce implică determinarea terenurilor prin măsurarea acestora. În măsura în care nu s-a efectuat documentația cadastrală a terenului vândut, strămutarea proprietății se poate cere de către cumpărător numai după măsurarea și delimitarea suprafeței vândut.

Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de masură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să-i dea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafată bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.

Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator să plătească prețul excedentului (art. 1.743 C. civ.).

Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și cea a cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată.

Când prin același contract s-au vândut două fonduri cu arătarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va ace compensația între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea sa are loc potrivit regulilor arătate mai sus. Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun.4

Ȋn ceea ce privește vânzarea terenurilor forestiere codul civil introduce o ordine de preemțiune la cumpărare, „terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor." (art. 1.746 C. civ.).

§ 3. Vânzarea cu grămada

Vânzarea cu grămada (în bloc) are ca obiect o cantitate de bunuri de gen determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-o anumită magazie).

Prețul este stabilit global pentru întreaga cantitate, și nu pe unitatea de măsură.

Ȋn cazul vânzării cu grămada nu este necesară cântărirea, numărarea sau măsurarea, proprietatea fiind transferată la cumpărător în momentul realizării acordului de voință.

Vânzarea cu grămada este deci o vânzare pură și simplă, ca a unui bun cert, individual determinat, care se perfectează în momentul în care părțile s-au înțeles asupra lucrului vândut și a prețului.

Dacă mai multe bunuri sunt vândute în bloc și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate, prevede art. 1.679 C. civ.

Vânzarea cu grămada se deosebește de vânzarea după greutate, număr sau măsură, deși în ambele se transmite proprietatea unor bunuri de gen.

§ 4. Vânzarea după greutate, număr sau măsură

Obiectul acestei varietăți de vânzare-cumpărare îl constituie bunurile de gen care fac parte dintr-un lot determinat, fiind necesar ca pentru individualizarea cantității vândute din lot să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare.

Prețul poate fi stabilit fie forfetar (global) pentru cantitatea ce urmează a fi determinată, fie poate fi stabilit pe unitatea de măsură.

Ȋn ambele cazuri vânzarea este perfectă din momentul în care părțile au căzut de acord asupra lucrului și asupra prețului.

Ȋn caz de neexecutare din partea vânzătorului, cumpărătorul poate să ceară fie executarea contractului, fie rezoluțiunea acestuia cu daune-interese.

Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului (art. 1.678 C. civ.)

Din același moment, se vor transfera și riscurile pentru pieirea fortuită a lucrurilor de gen.

§ 5. Vânzarea pe încercate

Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale (art. 1.681 alin. (1) C. civ.).

Dacă durata încercării nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel, conditia se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfacător în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

Din tăcerea cumpărătorului, legea trage concluzia acordului acestuia cu încheierea contractului de vânzare cumpărare (qui tacet consentire videtur).

Ȋn cazul în care prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmeaza să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.

Precizăm că vânzarea nu este însă supusă unei condiții suspensive potestative pure,fiind la liberul arbitru al cumpărătorului, pentru că atunci contractul ar fi nul.

Cumpărătorul poate refuza lucrul numai dacă acesta în mod obiectiv este necorespunzator, situație care poate fi stabilită, la cererea vânzătorului, numai printr-o expertiză.

Contractul este considerat perfectat îa momentul în care cumpărătorul, luând cunostință de rezultatul verificării, declară că acceptă lucrul. Ȋn acel moment, proprietatea lucrului trece asupra cumpărătorului. Până la îndeplinirea condiției, vânzătorul rămâne proprietarul lucrului.

O varietate a vânzării pe încercate este vânzarea conform mostrei. Lucrul cumparat trebuie să corespundă mostrei prezentate și alese de cumpărător.

Ȋn cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că bunul are calitățile mostrei sau modelului (art. 1.715 C. civ.). Dacă lucrul nu corespunde mostrei, cumpărătorul poate cere înlocuirea acestuia cu unul conform mostrei, sau poate solicita rezoluțiunea contractului.

,,La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul predării bunului" (art. 1.680 C. civ.).

O alta varietate a vânzării pe încercate este vânzarea pe gustate, prevăzută de art. 1.682 C.civ.

Vânzarea, sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului, se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. Ȋn cazul în care un asemenea termen nu există și din uzanțe nu rezulta altfel, condiția se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea bunului.

Dacă bunul vândut se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul convenit cu vânzătorul, vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului.

Vânzarea pe gustate este utilizată în general pentru bunuri alimentare care se vând în piețe.

Ȋn realitate „vânzarea pe gustate" nu există până în momentul în care cumpărătorul, dupa gustare, și-a dat acordul, în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe, iar proprietatea se transmite după individualizarea bunului, care de regulă este un bun de gen.

§ 6. Vânzarea cu arvună

Pentru a crește nivelul de siguranță ȋn ȋndeplinirea obligațiilor contractuale, părțile din contractul de vânzare-cumpărare, pot să prevadă și să dea o sumă de bani sau alte bunuri cu titlu de arvună.

Noțiunea de arvună folosită în Codul civil, are semnificația unei sume de bani sau a unui bun mobil, remisă la data încheierii unui contract, fie cu scopul de a stabili , în mod ferm, încheierea actului juridic, fie pentru a permite oricăreia dintre părțile contractante să-și retragă ulterior consimțământului dat.

Oferirea arvunei este un procedeu legal prin care, fără a conferi creditorului cu arvună un avantaj suplimentar față de ceilalți creditori chirografari, îi oferă prin mecanismul său de funcționare o siguranță că debitorul va accepta să își execute obligația, ȋn caz contrar suferind consecințele.

Noul Cod civil reglementează arvuna împreună cu clauza penală în secțiunea

„Executarea prin echivalent a obligațiilor" ca o garanție a oricărei creanțe, aplicabilă deci și în contractul de vânzare-cumpărare.

Codul civil face distincția între arvuna cu rol confirmatoriu și arvuna cu rol de penalizare.

Arvuna confirmatorie este o convenție accesorie contractului de vânzare-cumpărare prin care suma de bani constituită ca arvună se plătește sau se întoarce îndoit, în cazul în care vânzarea nu s-a executat din culpa uneia dintre părțile contractante. Convenția accesorie de arvună presupune că s-a încheiat contractul de vânzare.1

Ȋn lipsa unei convenții de arvună, care trebuie să rezulte din manifestările exprese de voință ale părților, în sensul că au dat acest caracter sumei de bani primite la încheierea înțelegerii, suma primită în vederea vânzării trebuie considerată acont, adică parte din preț, care în caz de nerealizare a vânzării urmează a fi restituit.

Calificarea unei sume de bani ca fiind arvună sau parte din preț determină efecte juridice diferite, în temeiul art. 1.298 din Codul civil din 1864, numai arvuna urmând să fie restituită „îndoit" creditorului obligației neexecutate.

Având în vedere caracterul sancționator al unei clauze de arvună și în lipsa unor criterii legale de diferențiere a acesteia de sume ce pot constitui parte din preț, pentru a califica o sumă de bani ca fiind plătită cu titlu de arvună, este necesar ca această calificare să rezulte din intenția părților, din manifestarea lor de voință în acest sens.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie.

Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot, prin voința lor, să adopte o clauza de dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar clauza are un caracter confirmator, în sensul că, în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită, sau a pune în funcțiune clauza de arvună.

Convenția de arvună este o convenție accesorie contractului de vânzare-cumpărare, arvuna plătindu-se sau întorcându-se îndoit în cazul în care vânzarea nu s-a executat din culpa uneia din părțile contractante.

Convenția accesorie de arvună presupune deci că s-a încheiat contractul de vânzare.

Arvuna constituie o convenție accesorie, pe care părțile o pot încheia în vederea perfectării unei vânzări și funcționează ca o clauză penală. Ea trebuie să rezulte din manifestările exprese de voință ale părților, în sensul că au dat acest caracter sumei de bani primite la încheierea înțelegerii.

Ȋn lipsa unei convenții de arvună, suma primită în vederea vânzării trebuie considerată acont, adică parte din preț, care, în caz de nerealizare a vânzării, urmează a fi restituit.

Arvuna este deci o convenție accesorie grefată pe contractul principal, care constă în plata unei sume de bani (numită tot arvună) în momentul încheierii contractului principal, ori dacă contractul se execută se impută asupra prețului pe care cumpărătorul trebuie să îl platească sau dacă a fost plătit de vânzător, i se restituie acestuia din urmă.

Dacă contractul principal nu se execută, iar neexecutarea se datorează celui care a platit arvuna, suma respectivă nu îi va mai fi restituită, iar când cealaltă parte este culpabilă de neexecutarea contractului, ea va restitui dublul sumei pe care a primit-o drept arvună.

Termenul de arvună face referire atât la convenția de arvună, cât și la suma care a fost oferita in avans.

Fiind o convenție secundară, statutul ei va depinde de statutul contractului principal, și în consecință convenția de arvună nu va avea niciun efect dacă:

prevederea principală de vânzare este nulă;

vânzarea se realizează;

vânzarea a fost rezolvată prin ȋnțelegere comună;

dacă realizarea vânzării a devenit imposibilă fără vina niciuneia dintre părți.

Ȋn aceste situații arvuna va fi înapoiată sau va fi inclusă în compensații reciproce, ținând seama de la caz la caz.

Arvuna poate fi și un fel de clauză penală, prevăzută pentru situațiile ȋn care vânzarea nu s-ar putea realiza din vina uneia dintre părți.

Arvuna corespunde în această convenție accesorie cu determinarea convențională și imcipată a daunelor, pe care va trebui să le plătească partea, din culpa căreia nu s-a putut executa contractul. Acesta este sensul dat arvunei confirmatorii de art. 1.544 C. civ.

Părțile se pot ȋnțelege însă, să dea arvunei caracterul unei clauze de renuntare, dacă își rezervă, expres și neîndeielnic, dreptul de a rezolvi vânzarea pierzând mima plătită sau restituind dublul arvunei primite, întrucât o astfel de clauză derogă de la principiul forței obligatorii a contractului între părțile contractante, ea însăși trebuie să fie jezultatul unui acord de voințe clar, expres și neîndoielnic al părților contractante.

Acesta este sensul dat arvunei de art. 1.545 C. civ. și anume de arvună penalizatoare.

Arvuna se deosebește de acont, care reprezintă o parte din preț plătită anticipat. În caz de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare pentru care s-a plătit un acont, acontul va fi restituit părții care 1-a avansat, iar partea vinovată de rezoluțiunea contractului pentru neexecutare va fi obligată la despăgubiri.

Evident dacă partea obligată la plata despăgubirilor pentru neexecutarea obligației an cauza căreia contractul a fost rezolvit este cea care a plătit acontul, instanța va putea constata compensația între cele două datorii reciproce ale părților din contract, până la concurența sumei celei mai mici.

Potrivit art. 1.544 C. civ. „Dacă, la momentul încheierii contractului, o parte dă celeilalte, cu titlu de arvună, o sumă de bani sau alte bunuri fungibile, în caz de executare arvuna trebuie imputată asupra prestației datorate sau, după caz, restituită.

Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului, reținând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia.

Creditorul obligației neexecutate poate însă opta pentru executare sau pentru rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.

Arvuna penalizatoare sancționează denunțarea contractului de către una din părți.

Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părți sau dreptul ambelor părți de a se dezice de contract, cel care denunță contractul pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite (art. 1.545 C. civ.).

Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți (art. 1.546 C. civ.).

Nulitatea arvunei

Trebuie făcută distinctia între ineficacitate și cele de nulitate ale arvunei. Astfel, arvuna este nulă sau anulabilă din cauza faptului ca nu sunt indeplinite conditiile de validitate ale convenției de arvună, similar regulilor generale în materie.
Există anumite situații, prevăzute de Codul civil, în care convențiile de arvună nu produc nici un efect.

Unul dintre cazurile în care convenția de arvună nu poate produce efecte este situatia în care convenția principală este nulă. În aceasta situatie,în cazul în care contractul principal este nul, în mod firesc și convenția accesorie a arvunei este lovită de nulitate. Această situatie nu face diferența dintre ineficacitatea și nulitatea arvunei,cu toate ca ele produc aceleași efecte.

O altă situatie este aceea în care contractul se execută. În aceasta situatie, convenția de arvună nu poate produce efecte este aceea în care contractul se execută. Astfel, necesitatea existentei arvunei este rațională doar atât timp cât nu au fost executate prestațiile care decurg din contractul principal.

Arvuna nu mai poate produce nici un efect, din momentul executării acestora. Mai mult, potrivit principiului solo consensu, mutus disensus, dacă părțile, au convenit de comun acord asupra desființării contractului principal, convenția de arvună nu va mai produce nici un efect.

Convenția de arvună nu va avea de asemenea nici un efect, dacă executarea contractului principal a devenit imposibilă, fără culpa vreunei părți. În acest caz se au în vedere situațiile de caz fortuit și de forță majoră care exonerează părțile de răspunderea contractuală, luându-se în considerare toate fenomenele exterioare, neculpabile părților, care ar duce la neexecutarea contractului , anume fenomene naturale, fapta unui terț, etc.

Se va pune problema suportării riscurilor acelui contract, ȋn caz de neexecutare a obligațiilor contractuale din motive neimputabile părților .

În toate situațiile precizate mai sus arvuna va trebui restituită sau se impută asupra prestației datorate prin mecanismul compensației, după cum arată Codul civil.
Situațiile prezentate mai sus nu epuizează toate cazurile în care arvuna nu produce efecte. Totuși se mai regăsesc și alte situații. Astfel, în cazul în care consimțământul la încheierea convenției de arvună este afectat de un viciu de consimțământ sau un alt element de validitate al acestei convenții lipsește, arvuna nu va fi lipsită de efecte, ci va fi lovită de nulitate. Drept urmare, deși contractul principal rămâne pe deplin valabil, arvuna este nulă.

Cazurile de nulitate ale convenției de arvună sunt cele izvorâte din neîndeplinirea unei condiții de valabilitate, similar convențiilor în general și pot fi regăsite în cuprinsul Codului civil.

§ 7. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiția rezolutorie prin care vânzătorul își rezerva dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului (art. 1.758 C. civ.).

Asupra naturii vânzării cu opțiune de răscumpărare există unele controverse în doctrina franceză: calificarea acestei vânzări ca fiind facută sub condiție rezolutorie este serios pusă în discuție, tocmai din cauza neîndeplinirii unui element juridic al condiției, și anume ca evenimentul erijat în condiție să fie accesoriu și exterior al părților. Ori, în acest caz, este evident că dreptul vânzătorului de a opta pentru răscumpărarea bunului este unul potestativ și depinde exclusiv de voința sa, ceea ce descalifică aceasta vânzare ca fiind făcută sub condiție. Tocmai de aceea, s-a apreciat că mecanismul condiției nu este tocmai potrivit în acest caz și nici măcar necesar, căci efectul retroactiv este întalnit si la alte construcții juridice. S-a propus astfel, judicios, ca opțiunea de răscumpărare sa fie privită ca drept potestativ al vânzătorului, și nu ca o condiție, și acesta fiind însoțit de efectul retroactiv în cazul invocării sale.

Prin urmare, reținând natura juridică a acestuia ca fiind un contract de vânzare-cumpărare, însă afectat de modalități, în definirea vânzării cu pact de răscumpărare, putem reține că aceasta reprezintă o vânzare supusă unei condiții rezolutorii exprese care constă în facultatea pe care și-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind prețul și cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operând retroactiv atât împotriva cumpărătorului cât și împotriva terților dobânditori de drepturi asupra bunului vândut, numai fructele percepute până la răscumpărare nefiind supuse restituirii.

Cu toate acestea, nu putem a nu observa, dintr-un bun început, o neconcordanță între denumirea si conținutul acestei norme, ce constă în aceea că, deși noțiunea de opțiune de răscumpărare sugerează o noua vânzare, de această dată de la cumpărătorul primar la vânzătorul acesteia, subsecventă celei dintâi vânzări, în realitate acest lucru nu se întamplă, ci, după cum am arătat, o dată exercitată facultatea de răscumpărare vânzarea este desființată și bunul se reîntoarce la vânzător, asa încât nu vom asista la două vânzări succesive (la o retrocesiune) și nici la o obligație impusă în sarcina cumpărătorului de a revinde lucrul, ci la o singură vânzare, care, după voința vânzătorului rezervatar al dreptului de răscumpărare în realitate, de rezoluțiune, poate fi desființată în favoarea celui din urmă.

Socotim ca nefiind lipsită de interes această lămurire, în special privind dintr-o perspectivă practică, întrucât dacă am asista la o veritabilă răscumpărare, am fi în prezența a două acte subsecvente (vânzarea si revânzarea), ceea ce, ar însemna nu doar că primul vânzător să suporte riscul ieșirii bunului din patrimoniul primului dobânditor până la exercitarea facultății de răscumpărare, ci, mai mult, aceasta ar fi însemnat că vor rămâne valabile toate ipotecile și drepturile reale constituite de primul dobânditor.

Poate tocmai pentru a înlătura o asemenea confuzie, legată de modalitatea în care operează rezoluțiunea vânzării, vânzarea cu pact de răscumpărare mai apare și sub denumirea de retract convențional, care surprinde cu fidelitate conceptul acestui instrument, fără a lăsa impresia ca vor fi două vânzări succesive între aceiași subiecți.

Opțiunea de răscumpărare desemnează posibilitatea unei anumite conduite a vânzatorului, ce poate consta fie ȋn răscumpararea bunului, respectiv redobândirea dreptului de proprietate (opțiune pozitiva), fie ȋn renunțarea implicită la redobândirea proprietații, prin neexercitarea facultății de răscumpărare. În optica noastră, aceasta din urmă conduită reprezintă tot o manifestare a opțiunii, care de această dată va fi ȋn sens negativ.

Așa fiind, conduita vânzătorului exercitată ȋn sens pozitiv ori negativ, reprezintă ȋn esență elementele definitorii ale dreptului de opțiune, drept potestativ patrimonial după caz mobiliar ori imobiliar . În atare condiții, reamintim deosebirea dintre dreptul de opțiune și opțiunea efectivă ca manifestare a acestui drept subiectiv civil.

 Considerăm ca nefiind lipsită de interes aceasta observație, de vreme ce dreptul de opțiune se naște o dată cu ȋncheierea convenției de vânzare, afară dacă părțile nu au stabilit contrariul, și dăinuie până la data maximă permisă de lege, respectiv cel mult cinci ani.

Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de cinci ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci ani(art.1760 C.civ.).

Pentru a intelege mecanismul răscumpărării se impune preliminar a interpreta corect dispozițiile  art. 1.759 alin (1) C.civ .

Din acest conținut rezultă că  exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului prețul primit și cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.

Preliminar, nu putem a nu observa o inexactitate în modalitatea în care a fost redactat acest text de lege, întrucât, din interpretarea literară a acestuia ar rezulta că o condiție prealabilă exercitării dreptului de răscumpărare o reprezintă restituirea prețului și spețelor vânzării către cumpărător, de vreme ce textul prevede că exercitarea opțiunii “se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului (…)”, ridicând actul de restituire la rang de condiție pentru exercitarea opțiunii, deci ca orice conditie să fie împlinită la data exercitării opțiunii. 

Situație ilogică juridic, întrucât exercitarea opțiunii nu poate fi condiționată de plata acestor sume, deoarece exercitarea opțiunii reprezintă în realitate simpla manifestare de voință din partea vânzătorului în sensul rezoluțiunii, ceea ce înseamnă ca înainte de a fi exercitată contractul este în ființa, astfel încat nu ar exista nicio cauză juridică pentru plata acestor sume, de vreme ce temeiul prestațiilor executate de părți subzistă, iar astfel  cum s-a decis cu valoare de principiu nu se poate pretinde de către una dintre părți restituirea prestației sale fără a se desființa convenția.

Pe de altă parte, apreciem că și dreptul cumpărătorului de a primi restituirea sumelor, ce este un drept de creanță, este afectat de o condiție suspensivă, care nu este alta decât optiunea de răscumpărare, ceea ce înseamnă că o dată exercitată opțiunea răscumpărării dreptul de creanță devine actual, iar nu înainte de acest moment.

Asa stând lucrurile, privind de această dată dintr-o perspectivă logică, în cronologia mecanismului juridic al răscumpărării, apreciem ca răscumpărarea trebuie să debuteze cu manifestarea opțiunii de către vânzător, respectiv comunicarea notificării, care să determine de nașterea instantanee în patrimoniul cumpărătorului al dreptului de creanță urmat de plata sumelor de către vânzător și, în final, producerea efectelor răscumpărării.

Cel mai probabil, legiuitorul a urmărit prin această exprimare să sublinieze obligativitatea restituirii acestor sume către cumpărător, securizând astfel creanța acestuia, raționament puternic ancorat, adânc, în echitate, revenind doctrinei sarcina de a da o corectă și logică interpretare a normei, care, după opinia noastră, nu poate fi decât în sensul ca restituirea prețului și a celorlalte sume cumpărătorului reprezintă nu o condiție de care să depindă exercitarea dreptului de răscumpărare, ci redobândirea dreptului de propietate de către vânzător.

De altfel, faptul că plata acestor sume cumpărătorului este subsecventă exercitării dreptului de răscumpărare rezultă în mod evident din dispozițiile art. 1.760 alin. (2) C.civ., unde se arată că vânzătorul care intentionează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie sa-l notifice pe cumpărător precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să-și exercite acest drept, pentru că imediat după aceasta și în termen de o lună vânzătorul să fie obligat să consemneze sumele menționate la art. 1.759 alin. (1) la dispozitia cumpărătorului sau, dupa caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

Ȋn cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Totuși, vânzătorul este ținut de contractele de locațiune încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de trei ani din momentul exercitării.

Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept.

Ȋn termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele arătate mai sus la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

Dacă vânzarea cu opțiune de răscumpărare are ca obiect o cotă dintr-un bun, partajul trebuie cerut și în raport cu vânzătorul dacă acesta nu și-a exercitat încă opțiunea.

Vânzătorul care nu și-a exercitat opțiunea de răscumpărare în cadrul partajului decade din dreptul de opțiune, chiar și atunci când bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului.

Ȋn cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării va fi redus la prețul plătit pentru vânzare.

Această prevedere se aplică și vânzărilor în care vânzătorul se obligă să răscumpere bunul vândut (art. 1.762 C. civ.).

Cat priveste formalitațile ce trebuie efectuate ȋn momentul răscumpărării, așa dupa cum am observat, manifestarea de voință exprimată de către vânzator ȋn sensul răscumpărarii (rezolvarea vânzării) trebuie cuprinsă ȋntr-o notificare ce va fi comunicată cumpărătorului, precum și oricărui subdobânditor.

Ne punem o ȋntrebare asupra formei pe care trebuie s-o ȋmbrace această “notificare”, ce ȋn realitate reprezintă o declaratie de vointa care, ȋn opinia noastră, nu se confundă cu actul procedural al notificării, putând fi și separată de aceasta. Ceea ce a dorit legiuitorul să exprime a fost că declarația de răscumpărare să fie adusă la cunoștința cumpărătorului ori a subdobânditorilor.

Relativ la forma ce trebuie să ȋmbrace un astfel de act, ȋn tăcerea legii, socotim că acesta trebuie să respecte aceeași formă impusă și pentru contractul de vânzare-cumpărare a cărui rezolvare o determină, aducând ca argument ȋn susținerea acestei teze principiul simetriei formelor.

Apoi, dacă ordinea publică a fost interesată atunci cand a reglementat forma actului la data ȋncheierii acestuia, atunci nu vedem niciun argument pentru care aceasta ar fi dezinteresată ȋn cazul ȋncheierii unui act care sa determine desființarea acelei vânzări.

Drept urmare, atunci când pentru nașterea valabilă a vânzării, legea cere ȋncheierea convenției ȋn forma solemnă, atunci și actul prin care se declară rezoluțiunea celui dintâi va tebui să ȋmbrace aceeași formă, pe când ȋn cazul celorlalte acte regula libertații subzista și ȋn privința formei actului. Însă ȋn toate cazurile este necesară notificarea, care deși nu este prevăzut de lege, trebuie să ȋmbrace forma scrisă pentru a da un caracter univoc acestei opțiuni.

Despre acesta, ȋn cazul imobilelor, se va face mențiunea (notarea) ȋn cartea funciară a bunului, iar destinatarul notificării trebuie să fie cumpărătorul primar, și după caz, persoana ce apare ȋnscrisă ca proprietar la acel moment ȋn cartea funciară.

După cum am observat, o condiție pentru producerea efectelor răscumpărării este și aceea a restituirii prețului de vânzare al bunului, a spezelor vânzării, precum și, a cheltuielilor pentru ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile, ȋnsă ȋn acest din urmă caz numai ȋn limita sporului de valoare, așa cum dispozițiile art. 1.759 alin. (2) C.civ. obligă.

Observăm, mai ȋntai, ca exercitarea opțiunii răscumpărării este de natură a determina apariția unui raport obligațional având ca obiect restituirea sumelor mai sus iterate care va avea ca debitor cert pe cel ce exercită opțiunea răscumpărării, iar ca titular, respectiv creditor va avea fie pe cel care are calitatea de cumpărător, fie pe un subdobânditor, proprietar al bunului la momentul exercitării răscumpărării, acesta ȋn cazul ȋn care cel dintâi, la rândul său a revândut bunul, fără a avea importanța numărului vânzărilor daca acestea sunt succesive.

Izvorul obligației de restituire va fi reprezentat de conventia părților, referindu-ne la primul contract de vânzare ce a fost grevat de condiția răscumpărării, ce a născut, de această dată ȋn favoarea cumpărătorului, o creanța sub condiție suspensivă, legată așadar de exercitarea opțiunii de răscumpărare. Însă, cu toate acestea, ȋn cazul ȋn care bunul a fost supus unei revânzări iar titularul dreptului de creanța a devenit subdobânditor, atunci, apreciem că ne găsim ȋn fața unei veritabile obligații scriptae in rem, creditor fiind cel care a dobândit bunul și care, la data exercitării răscumpărării, este proprietarul acestuia.

Vânzarea cu pact de răscumpărare era reglementată și de Codul civil din 1864 în art.1.371-1.387, care au fost însă abrogate prin art. 4 al Legii împotriva cametei din 2 aprilie 1931, întrucât această varietate de vânzare ascundea împrumuturile cămătărești (garantate prin predarea lucrului vândut), prin care se stipula o sumă superioară disproporționată ca preț al răscumpărării.

Acest risc este înlăturat de Noul Cod civil prin sancționarea cu nulitate a vânzării în cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plății pentru vânazare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi.

§ 8. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății

Atunci când, într-o vânzare cu plata prețului în rate, obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preț, riscul bunului este însă în sarcina cumpărătorului de la momentul predării acestuia (art. 1.755 C. civ.).

Transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, deși se produce automat, solo consensu, acesta nefiind un principiu de ordine publică, părțile pot deroga și consimți să amâne transferul la data plății pretului. O asemenea stipulație din punctul de vedere al vânzătorului poate fi privită ca o garantie.

Cumpărătorul poate prelua bunul și intra în posesia acestuia, dar nu va dobândi dreptul de proprietate decât la data achitării prețului. Deși art. 1755 C.civ. face referire la dobândirea dreptului de proprietate la data achitarii ultimei rate din preț, părțile pot conveni însă ca proprietatea să se transmită chiar daca mai sunt rate de achitat.

În speță nu este vorba de o vânzare condițională, ci de o vânzare afectată doar de un termen.

Vânzătorul rămâne proprietar pur și simplu până la achitarea integrală a prețului, iar dreptul de proprietate se va transmite la cumpărător la data plății prețului. Nefiind vorba de o conditie sau un termen, nu se pune problema retroactivității dobândirii dreptului de proprietate,astfel incat cumpărătorul va dobândi proprietatea, cu efecte pentru viitor, de la data achitării prețului.

În ceea ce privește riscul pieirii bunului, art. 1755 C.civ. face, indirect, o distinctie:

astfel, dacă bunul a fost predat cumpărătorului, deși acesta nu este proprietar, art. 1274 dispune că dobânditorul suportă riscul pieirii bunului, astfel că va fi ținut să plătească pretul;

dacă însă bunul nu a fost predat, riscul îl suportă debitorul obligației de predare, apoi vânzătorul, potrivit art. 1274 C.civ.

Dispozițiile conținute în art. 1274, precum și cele din 1755, privind riscul pieirii bunului fiind supletive, părțile pot deroga de la acestea.

Neplata unei singure rate din preț

În lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive, (art. 1756 C.civ).

Regula specială este aceea ca pentru a evita rezoluțiunea contractului pentru neexecearat obligații de plată al cărei cuantum ar fi nesemnificativ, legiuitorul adispus ca neplata unei singure rate,atunci când aceasta nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul vânzătorului să solicite rezoluțiunea contractului. Este vorba de cele trei modalități reglementate de art. 1550 C.civ. privind operarea rezoluțiunii, respectiv rezoluțiunea juridiciară, declararea unilaterală a rezolutiunii și pactul comisoriu.

Cum intentia legiuitorului a fost evitarea rezoluțiunii contractului pentru o neexecutare a obligației de plată a prețului nesemnificativă, art. 1756 C.civ. trebuie interpretat în sensul că inclusiv neplata mai multor rate, dacă acestea nu reprezintă mai mult de o optime din preț, nu dă dreptul vânzătorului decât să solicite executarea silită, nu și desființarea contractului.

De asemenea, dacă dobânditorul nu plătește mai multe rate al căror cuantum depășește o optime o preț, vânzătorul are firește dreptul de a solicita rezoluțiunea contractului. Părțile pot însă deroga de la art. 1756 C.civ., convenind posibilitatea rezoluțiunii chiar și în situația de mai sus.

Rezoluțiunea contractului (art. 1757 C.civ)

1. Când a obținut rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, vânzătorul este ținut sa restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

2. Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte dobândite de vânzător, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale.

3. Prevederile alin. (2) se aplică și în cazul contractului de leasing, precum și al celui de locatiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului sa poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

Efecte ale rezoluțiunii.

Alineatul (1) instituie, ca regulă generală, că în cazul rezoluțiunii vanzarii pentru neplata de către cumpărător a prețului (a se înțelege neplata totală sau plată partiala a prețului), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului toate sumele primite, aceasta fiind o expresie a efectelor desființării contractului, respectiv repunerea părților în situatia anterioară (art. 1554 teza a II-a C.civ.).

În continuare, textul instituie dreptul vânzătorului de a reține din sumele pe care trebuie sa le restituie cumpărătorului daune-interese pentru prejudiciul provocat de neplata prețului, dar si o compensație echitabilă pentru folosirea de către cumpărător a bunului. Mecanismul retinerii de către vânzător a acestor sume prezintă două avantaje:

a) în primul rând, încurajează vânzătorul să se decidă cu privire la rezoluțiunea contractului, caci pană în prezent, de multe ori vânzătorul opta mai degrabă pentru executarea silită a obligatiei de plată a prețului decât pentru rezoluțiune, tocmai pentru faptul că primirea unor despagubiri prezenta inconvenientul de a fi mai mult o ipoteză îndepărtată și puțin probabil a o analiza.

b) în al doilea rând, dă dreptul vânzătorului, în mod logic, să stabilească unilateral atât cuantumul prejudiciului, cât și cel al compensației echitabile ce i se cuvine. Fără îndoială, cumparatorul are dreptul de a contesta evaluările făcute de vânzător.

Alineatul (2) instituie, în primul rând, o excepție de la regula din alin. (1), prevăzând ca partile pot stipula ca sumele încasate cu titlu de rate din preț să rămână parțial sau total vânzătorului cu titlu de clauză penală (rezultă din interpretarea finală a textului). Instanța va putea ȋnsa să decidă reducerea cuantumului acestor sume. Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte. dobândite de vânzător, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiilor referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului cauzei penale.

Instanța va putea proceda la fel și în cazul contractului de leasing sau de locațiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi însă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege după natura bunului (art. 1.684 C. civ.).

§ 9. Vânzarea moștenirii

Ȋn sensul vânzării moștenirii, prin moștenire se înțelege dreptul de a culege o moștenire deschisă sau o cotă din aceasta.

Sub sancțiunea nulității absolute a contractului, vânzarea unei moșteniri se încheie în formă scrisă (art. 1.747 C. civ.).

Este nulă absolut vânzarea unei moșteniri nedeschise, deci eventuale.

Dacă nu specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moșteniri garantează numai calitatea sa de moștenitor, afară de cazul când părțile au înlăturat expres și această garanție.

Dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului fructele pe care le-a cules, plățile primite pentru creanțele moștenirii, prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care subrogă un bun al moștenirii.

La rândul său, cumpărătorul este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă.

Cumpărătorul răspunde solidar cu vânzătorul pentru datoriile moștenirii vândute.

Amintirile de familie, înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte asemenea bunuri, care au pentru vânzător o valoare afectivă, se prezuma a nu fi cuprinse în moștenirea vândută.

Dacă aceste bunuri au valoare patrimonială însemnata, vânzătorul care nu și le-a rezervat expres datorează cumpărătorului prețul lor la data vânzării.

Cumpărătorul unei moșteniri nu dobândește drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în moștenire, decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.

El nu poate opune terțelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire, decât dacă a îndeplinit formalitățile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi.

Aceleași reguli se aplică și altor forme de înstrăinare, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit a unei moșteniri.

Ȋn privința înstrăinărilor cu titlu gratuit, se aplică în mod corespunzător dispozițiile Codului civil privind încheierea donației prin înscris sancțiunea nulității absolute și cele privind răspunderea donatorului numai pentru doi și culpă gravă, și pentru evicțiune, dacă a promis expres garanția sau evicțiunea decurge din fapta sa sau dintr-o împrejurare pe care a cunoscut-o și nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.

Specificul vânzării de drepturi succesorale față de vânzarea obișnuită constă în faptul că obiectul ei îl constituie fie patrimoniul succesoral, fie o fracțiune din acesta. adică nu numai drepturile succesorale (activul succesoral), ci și datoriile defunctului (pasivul succesoral).

De aceea, legatarul cu titlu particular care vinde bunul moștenit face o vânzare pură și simplă, și nu o vânzare de drepturi succesorale.

Vânzarea moștenirii produce următoarele efecte specifice:

– vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii contractului, prețul bunurilor vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii;

– cumpărătorul este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează acestuia din urmă;

-vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute . La fel urmează să se procedeze cu cheltuielile de înmormântare suportate de moștenitor.

Efectele menționate sunt stabilite prin norme dispozitive de la care părțile pot deroga.

Contractul de vânzare a moștenirii va avea un caracter aleatoriu, în sensul că nu se cunoaște în momentul vânzării dacă activul moștenirii depășește pasivul sau invers.

§ 10. Vânzarea de drepturi litigioase . Retractul litigios.

Prin drept litigios se înțelege orice drept real sau de creanță, de proprietate intelectuală sau succesoral, cu privire la care există o procedură judiciară pendinte, prin care dreprul este contestat, astfel că până la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului nu se cunoaște titularul legal al acestuia. Dreptul este litigios dacă există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa, prevede art.1.653 alin.(3) C.civ.

Ȋn principiu, vânzarea de drepturi litigioase este permisă, indiferent de natura dreptului. Vânzarea de drepturi litigioase este un contract aleatoriu, întrucât nu se cunoaste până la soluționarea definitivă a litigiului, cine este titularul dreptului, deci care dintre părțile contractante, vânzătorul ori cumpărătorul, vor fi în câștig.

Este adevărat că finalmente, pierderea lucrului, în cazul în care cumpărătorul va fi evins va fi reparată prin restituirea prețului solicitat în cadrul unei acțiuni în garanție pentru evictiune prin care pot fi cerute și daune-interese.

Vânzarea de drepturi litigioase este în esență o operațiune speculativă, lucrul fiind cumparat pe un preț sub valoarea lui tocmai datorită incertitudinii sale juridice.

Tocmai pentru a nu se transforma într-un mijloc de corupție sub sancțiunea nulitatii absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici,consilierii judiciari și practicieni în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.

Sunt exceptate de la această incapacitate:

a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la,dupa caz, comoștenitori sau coproprietari;

b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios;

c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește bunul în legătură cu care există dreptul litigios.

Pentru a proteja pe adversarul vânzătorului dreptului litigios sau pe al cedentului creanței litigioase din proces, Codul civil din 1864 a reglementat procedura retractului litigios, care credem, poate fi aplicată și în prezent, chiar în lipsa unei reglementări speciale.

Prin retractul litigios, pârâtul, adversarul vânzătorului (sau cedentnlui) dreptului litigios, îl poate elimina pe cumpărător (sau respectiv pe cesionar) plătindu-i prețul real al vânzării sau, după caz, al cesiunii, cheltuielile vânzării și dobânzile aferente.

Este evident că retractul litigios poate fi exercitat numai cât timp litigiul asupra dreptului este în curs (pendinte) și numai dacă înstrăinarea a fost făcută cu titlu oneros (adică este o vânzare sau o cesiune cu titlu oneros).

Retractul litigios oferă posibilitatea pârâtului să îl înlăture pe cesionarul speculant care a cumpărat creanța pe un preț inferior valorii ei, dar îl urmărește pe debitor cu toată rigoarea, adică la valoarea creanței cumpărătorului.

Retractul litigios poate fi exercitat numai de pârât, nu și de reclamant. Pentru exercitarea lui, se cer îndeplinite următoarele condiții:

a)să existe un drept litigios, adică un proces sau o contestație asupra fondului dreptului;

b)să existe o vânzare sau cesiune cu titlu oneros a dreptului în litigiu;

c)retractul litigios să fie exercitat de cel împotriva căruia s-a formulat pretenția, adică de pârât.

Pârâtul în proces, care invocă retractul litigios, trebuie să ofere cesionarului prețul real al cesiunii, dobânda aferentă acestei preț din ziua efectuării cesiunii, cheltuielile cesiunii și cheltuielile de judecată.

Efectele retractului litigios constau în desființarea retroactivă a actului de vânzare-cumpărare (are efectul unei condiții rezolutorii) și stingerea litigiului cu privire la fondul dreptului, întrucât retractantul, substituindu-se în drepturile cumpărătorului dreptului litigios, cumulează două calități incompatibile în același proces: de reclamant și de pârât.

Ȋn sfârșit, se desființează cu efect retroactiv toate drepturile reale pe care cumpărătorul dreptului litigios le-ar fi constituit în favoarea unor terțe persoane.

Dacă cumpărătorul nu a plătit prețul, el este ținut în continuare la plata lui față de vânzător, chiar dacă este evins pentru că obligația de garanție nu funcționează față de caracterul aleatoriu al contractului.

Ideea retractului litigios este exprimată implicit de art. 170 și C. civ. care sub titlul,,înlăturarea evicțiunii de către cumpărător" prevede că „atunci când cumpărătorul a păstrat bunul plătind terțului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările garanției în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite ai dobânda legală calculată la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunului dat, precum și în ambele cazuri a tuturor cheltuielilor aferente”.

Nu mai puțin, efectele juridice ale retractului litigios pot fi obținute și prin renunțarea cesionarului la dreptul pretins, act de dispoziție procesuală, care poate interveni în urma negocierilor directe între cesionar și pârât.

§ 11. Vânzarea la licitație

Vânzarea la licitație este o varietate de vânzare, a cărei particularitate o constituie faptul că lucrul este pus în vânzare în mod public, cu respectarea unei proceduri speciale, fiind adjudecat (vândut) aceluia dintre participanții la licitație care oferă prețul cel mai mare.

Noțiunea de licitație (vânzare la licitație) este întâlnită atât în Codul civil, cât și în Codul de procedură civilă.

Ȋn Noul Cod de procedură civilă, vânzarea la licitație este concepută și reglementată ca o procedură de executare silită (art. 757-779 C. pr. civ.), dar și ca o procedură pentru ieșirea din indiviziune asupra unor bunuri imposibil sau incomod de partajat în natură și pe care nici unul din coindivizari nu ar putea, sau nu ar voi, să le fie atribuite.

Prin urmare, în aceste proceduri, aplicabile în cazul ieșirii din indiviziune, indiferent de izvorul ei (succesiune, căsătorie, concubinaj, voința părților etc), dacă partajul nu poate fi făcut în natură, prin atribuire sau prin vânzarea prin bună învoială, ieșirea din indiviziune se va face prin licitație publică, pornind de la un preț stabilit de expert.

Ȋn cazul în care niciunul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori, deși acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au consemnat, în termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalți coproprietari, instanța, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părți prin bună învoială ori de către executorul judecătoresc.

Dacă părțile sunt de acord ca vânzarea să se facă prin bună învoială, instanța va sapirj și termenul la care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai mare de 3 luni, în afară de cazul în care părțile sunt de acord cu majorarea lui.

Ȋn cazul în care vreuna dintre părți nu a fost de acord cu vânzarea prin bună învoială sau dacă această vânzare nu s-a realizat în termenul stabilit, instanța, prin încheiere dată cu citarea părților, va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.

Ȋncheierile prevăzute mai sus pot fi atacate separat numai cu apel, în termen de 15 zile de la pronunțare. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi supuse apelului odată cu hotărârea asupra fondului procesului (art. 996 C. pr. civ.).

După rămânerea definitivă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de către un executor judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitație publică.

Executorul va fixa termenul de licitație, care nu va putea depăși 30 de zile pentru bunurile mobile și 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data primirii încheierii, și va înștiința coproprietarii despre data, ora și locul vânzării.

Pentru termenul de licitație a bunurilor mobile, executorul va întocmi și afișa publicația de vânzare, cu cel puțin 5 zile înainte de acel termen.

Ȋn cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi și afișa publicația de vânzare cu cel puțin 30 de zile înainte de termenul de licitație.

Coproprietarii pot conveni ca vânzarea bunurilor să se facă la orice preț oferit de participanții la licitație. De asemenea ei pot conveni ca vânzarea să nu se facă sub un anumit preț (art. 991 C. pr. civ.).

Aceste dispoziții se completează cu dispozițiile Codului de procedură civilă privitoare la vânzarea prin licitație a bunurilor mobile și imobile.

Prețul obținut din vânzare va fi distribuit coindivizarilor (împărțit) conform cotelor lor în dreptul de proprietate.

La vânzarea prin licitație pot participa atât coindivizari, cât și orice alte persoane.

Dacă bunul succesoral era adjudecat de un copărtaș, soluția avea semnificația dobândirii bunului direct de la defunct și partajul avea deci efect declarativ. La fel se considera că hotărârile au efect declarativ când ieșirea din indiviziune succesorală se făcea prin atribuirea bunului unuia dintre copărtași sau când bunul era cumpărat la licitație de către un copărtaș. Copărtașul succesoral adjudecatar sau căruia îi era atribuit bunul devenea proprietar din momentul nașterii indiviziunii succesorale.

Ȋn prezent când art. 680 din Noul Cod civil consacră efectul constitutiv al partajului, dacă bunul este adjudecat unui terț, operațiunea juridică este o vânzare prin licitație în sensul propriu al termenului (de transmitere a proprietății sau a unui alt drept real) și are efect translativ de drepturi între coindivizari și adjudecatar.

Ȋn același sens art. 994 din Noul Cod de procedură civilă prevede că „Hotărârea de partaj are efect constitutiv".

Prin urmare și în cazul vânzării la licitație, care are efectul hotărârii de partaj sau al actului voluntar de partaj, efectul va fi constitutiv, și nu declarativ de drepturi.

Este o derogare de la regula pusă de art. 1.274 alin. (1) C. civ. potrivit căreia riscul în contractele translative de proprietate este al vânzătorului până la predarea bunului, și se revine la regula res perit domino întrucât legiuitorul îl consideră pe adjudecator noul proprietar al bunului, chiar dacă, predarea acestuia va avea loc în viitor după achitarea integrală a prețului de adjudecare.

Vânzarea la licitație este reglementată, de asemenea, și ca procedură de executare silită a bunurilor debitorului, fie mobile, fie imobile, pentru realizarea titlului executoriu al creditorului.

Potrivit art. 680 C. civ. „Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

Ȋn cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară. Textul consacră efectul constitutiv al partajului.

Ea se efectuează de executorul judecătoresc în conformitate cu dispozițiile Codului de procedură civilă.

Adjudecatar (cumpărător) va fi persoana care oferă prețul cel mai mare.

Ȋn cazul vânzării silite la licitație a bunurilor mobile, după închiderea licitației,executorul judecătoresc va întocmi un proces-verbal despre desfășurarea și rezultatul acesteia, care va fi semnat de executor, creditor, debitor, precum și de adjudecatar.

Executorul judecătoresc va elibera, sub semnătura sa, fiecărui adjudecatar în parte un certificat de adjudecare care va cuprinde data și locul licitației, numele adjudecatarului,indicarea bunului adjudecat și, după caz, a prețului plătit sau care urmează să fie plătit.

Certificatul de adjudecare eliberat fiecărui adjudecatar constituie dovada de proprietate asupra bunurilor vândute.

Ȋn cazul titlurilor de credit nominative, adjudecatarul va putea obține transferul acestora pe numele său, în temeiul unei copii legalizate de pe acest proces-verbal.

Ȋn toate cazurile, predarea bunului se va face după achitarea integrală a prețului. Până la predare, adjudecatarul suportă riscul pieirii bunului adjudecat [art. 773 alin. (3)C. pr. civ.].

După predare, executorul va dispune din oficiu, dacă este cazul radierea din registrele de publicitate a drepturilor și sarcinilor stinse prin adjudecare care grevau anterior bunul.

Prin adjudecare, cumpărătorul devine, de la data predării, proprietarul adjudecat, liber de orice sarcini, care se strămută de drept asupra prețului , în afară de cazul în care adjudecatarul ar fi de acord să fie menținute sau rea s-a făcut în condițiile art. 774 C. pr. civ.

Prin intabulare, adjudecatarul dobândește dreptul de a dispune de imobilul vândut, amintit regulilor de carte funciară.

Ȋn cazul vânzării silite la licitație publică, nu există garanție contra viciilor ascunse ale bunului vândut.

Dacă imobilul a fost cumpărat cu plata prețului în rate, cumpărătorul nu îl va putea înstrăina sau greva, fără încuviințarea creditorilor urmăritori, înainte de plata integrală a prețului.

Ȋn cazul vânzărilor la licitație publică nu este admisibilă nicio cerere de desființare a vânzării împotriva terțului adjudecatar care a plătit prețul, în afară de azil în care a existat fraudă din partea acestuia. Asemenea cerere nu poate fi făcută decât pe cale de acțiune principală.

Când adjudecatar a fost creditorul, vânzarea va putea fi desființată dacă există temei nenulitate, potrivit dreptului comun (art. 776 C. pr. civ.).

Locațiunile și celelalte acte juridice privitoare la bunul adjudecat rămân în ființă sau,după caz, încetează potrivit legii. Ȋn toate cazurile, adjudecatarul nu este ținut să respecte locatiunea sau un alt act juridic atunci când prețul convenit este mai mic cu o treime față de prețul pieței ori inferior celui rezultat din locațiunile sau actele juridice precedente.

Reamintim dispoziția art. 1.654 C. civ. potrivit căreia „Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:

mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă, cu excepția cazului prevăzut de art. 1.304;

părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

funcționarii publici, judecătorii sindici, lichidatorii, administratorii judiciari, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează".

Ȋncălcarea interdicțiilor prevăzute sub lit. a) și b)sesancționează cu anulabilitatea, iar a celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, există temei nenulitate, potrivit dreptului comun (art.776C.pr. civ.).

Concluzii

Fiind unul dintre cele mai vechi contracte din istoria umanitații, contractul de vânzare-cumpărare reprezintă astăzi una dintre cele mai importante instituții ale dreptului civil. În prezent contractul de vânzare-cumpãrare este cel mai rãspândit contract, având un larg domeniu de aplicare.

În lucrarea de faþã am urmãrit sã realizez o prezentare sinteticã a contractului de vânzare-cumpãrare, insistând pe varietãþile acestuia, punctând ȋn mod deosebit noutãþile aduse de cãtre Noul Cod civil.

În accepțiunea Noului Cod civil, transmiterea unui bun ȋn schimbul unui preț se poate executa și ȋntr-un moment ulterior realizării acordului de voință, obligația de transmitere a proprietății putând fi și o obligație viitoare, fiind astfel atenuat efectul principiului consensualismului;

Transmiterea proprietății nu este de esență, ci de natura contractului de vânzare-cumpărare. Rezultă astfel că pot constitui obiect al contractului de vânzare și dezmembramintele dreptului de proprietate, cum ar fi spre exemplu dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dar și un alt drept real cum ar fi spre exemplu un drept de creanță, drepturile succesorale sau un drept din materia proprietății intelectuale.

În ceea ce privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare, remarcăm, element de noutate incidența noțiunii de capacitate de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitate deplină de exercițiu ;

Cu privire la incapacitatea de a ȋncheia contractul de vânzare, principalele modificări au ȋn vedere: eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea principiului independenței patrimoniale a soților, eliminarea retractului litigios, extinderea incapacității profesioniștilor dreptului de a cumpăra drepturi litigioase.

O altă modificare importantă o reprezintă apariția unei noțiuni noi ȋn domeniul promisiunii de a contracta – pactul de opțiune ;

În cazul vânzării de imobile, transferul dreptului de proprietate, de la vânzător la cumpărător, se realizează numai prin ȋnscrierea actului ȋn cartea funciară. Noul Cod civil, statornicește cu caracter de noutate regula potrivit căreia, vânzarea unui bun al altuia este, in principiu, un contract valabil ȋncheiat .

Noul Cod civil reglementează cu caracter de noutate situația vânzării ȋn ȋntregime a unui bun aflat ȋn coproprietate, de către un singur coproprietar, fără acordul celorlalți .

De asemenea, Noul Cod civil instituie cu caracter de noutate, valabilitatea clauzei prin care vânzătorul păstrează proprietatea asupra bunului până la achitarea integrală a prețului, chiar și ȋn cazul ȋn care bunul a fost deja predat.

BIBLIOGRAFIE

Tratate, monografii, cursuri universitare și alte lucrări de specialitate:

BARBU, Vlad; GENOIU, Ilioara; CERNAT, Cosmin, Drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beck, București, 2009;

BAIAS,A.Fl.,CHELARU,E.,CONSTANTINESCU,R.,MACOVEI,I.(coordonatori),Noul Cod civil, Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, București, 2012;

BOROI, George, STĂNCIULESCU, Liviu, Drept Civil, Curs selectiv, ediția a II-a, Editura All. Beck, București, 2002;

DEAK, Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, II, III, ediția a IV-a, actualizată de: Lucian Mihai, Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucuresti. 2008;

DEAK, Francisc, Tratat de drept civil Contracte speciale, Editura Actami, București, 1999;

DEAK, Francisc; CĂRPENARU, Ștefan, Contracte civile si comerciale, Editura Lumina Lex 1993;

FLORESCU , C. Dumitru, Contractele speciale, editia a III-a, revăzută și adaugită, Editura Universul Juridic, București, 2012;

FLORESCU, C. Dumitru, Drept civil Teoria generală a obligațiilor, Tratat, vol. 2, Editura Universității „Titu Maiorescu", București, 2002;

GENOIU, Ilioara, Drept civil. Contracte și succesiuni, Note de curs, Editura Macarie, Târgoviște, 2003;

MURESAN, Mircea, Contracte civile, Editura Cordial Lex, Cluj Napoca, 1996;

MOȚICĂ, I. Radu, MOȚIU, Florin, Contractele civile speciale. Teorie și practică judiciară, Editura Lumina Lex, 2000;

NECULAESCU, Sache, Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 2001;

NECULAESCU, Sache, Leziunea viciu de consimțământ sau dezechilibru contractual, Revista română de drept privat nr. 3/2010;

PAVEL, Filip, Limitarea în timp a drepturilor litigioase în Noul Cod Civil-Comentarii, Editura Universul Juridic, București, 2010;

STĂNCIULESCU, Liviu, Drept civil, Contracte și succesiuni, ediția a IV-a, revizuită și actualizată, Editura Hamangiu, București, 2008;

STOICA, Valeriu, Drept civil. Contracte speciale, vol. I, Editura Universul Juridic, București, 2008;

STOICA, Valeriu, Rezolutiunea si rezilierea contractelor civile, Editura All, Bucuresti, 1997;

TOADER, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, Editura C.H. Beck, București, 2002.

Acte normative

Codul civil, Legea nr. 287 din 17 iulie 2009. republicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011;

Codul de procedură civilă – Legea nr. 164 din 1 iulie 2010, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 485/15.VII.2010, promulgată prin Decretul pentru promulgarea Legii privind Codul de procedură civilă nr. 773 din 30 iunie 2010;

Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil;

Constituția României 2003, ediția a VIII-a, Monitorul Oficial.

Surse Internet

http://www.bvalegal.ro.

http://www.filisan.ro/legislație/noul-cod-civil.