Varietati ale Contractului de Locatiune

Cuprins

Introducere

Capitolul I. Considerații generale privind contractul de locațiune

1.Scurt istoric

2.Noțiune și durta contractului de locațiune

3.Reglementare

4.Caractere juridice

5. Deosebiri ale contractului de locațiune față de alte contracte

Capitolul II.Condiții de validitate

1.Capacitatea

2.Consimțământul

3.Obiectul

4. Cauza

Capitolul III. Efectele contractului de locațiune

1.Obligațiile locatorului

2. Obligațiile locatarului

Capitolul IV.Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune

1.Sublocațiunea contractului

2. Cesiunea contractului

Capitolul V. Încetarea contractului de locațiune

1. Încetarea prin denunțare unilaterală

2.Expirarea termenului

3.Încetarea prin rezilierea pentru neexecutare

4.Pieirea bunului dat în locațiune

5.Desființarea titlulu locatorului

6. Înstrăinarea bunuli dat în locațiune

Capitolul VI.Varietăți ale contractului de locațiune

1.Contractul de închiriere a locuinței

1.1Noțiune. Reglementare. Caractere juridice

1.2 Condiții de validitate (Părțile. Conținutul. Obiectul. Durata

1.3 Efectele contractului de închiriere a locuinței

1.4. Subînchirierea, cesiunea închirierii locuinței și schimbul

1.5 Încetarea contractului de închiriere a locuinței

1.6 Regiml juridic al locuințelor cu destinație specială

2.Contractul de arendare

2.1 Noțiune. Caractere juridice

2.2 Condiții de validitate (Părțile. Obiectul. Durata

2.3 Efectele contractului de arendare

2.4 Încetarea contractului de arendare

Concluzii

Bibliografie

Introducere

Încă din cele mai vechi timpuri contractul de locațiune își găsea aplicarea prin locațiunea diferitelor bunuri, însă sub altă denumire. Acest fapt m-a motivat în a-mi alege această temă, fiind un contract extrem de uzitat în practica judiciară încă din timpul formării instituțiilor romane. Pentru că acest procedeu juridic trebuia să îmbrace o formă și denumire concretă aceasta fiind aceea de contract de locațiune, cu toate acestea înainte nu era numit în acest fel. La origini contractul de locațiune avea multe lipsuri, nefiind reglementat în legislația română, însă în zilele noastre a ajuns să fie reglementat și în legislația română. Majoritatea contractelor speciale au apărut din perioada formării instituțiilor romane acestea au evoluat cu siguranță și se adaptează , periodic în funcție de societatea care îl aplică și îl uzitează. În zilele noastre reglementarea fiacărui contract este adaptat la evoluția fiecărui popor, iar contractul de locațiune reprezintă o temă de actualitate în materia dreptului civil, mai exact în materia contractelor speciale.

Contractul de locațiune a luat naștere din nevoia unor persoane de a folosi anumite bunuri, fie că nu își permiteau a le cumpăra, fie că aveau nevoie de bunul respectiv doar pentru o anumită perioadă de timp, sau din varii motive,deoarece prin contractul de locațiune se transmite folosința unui bun nu întreaga proprietate asupra bunului. În timpul formării instituțiilor romane sclavii erau considerați bunuri, și aceștia erau închrirați, pentru că de multe ori anumite clase sociale nu aveau dreptul de a-i cumpăra. Din fericire, în zilele noastre acest lucru nu mai e posibil.

Încheierea contractului de locațiune presupune numeroase avantaje pentru persoanele contractante de aceea este și atât de utilizat în zilele noastre, și acesta este și motivul pentru care mi-am ales pentru lucrarea de licență această temă. Un alt avantaj pentru cetățeni este că tema aleasă de mine este reglementată atât în legislația română cât și în doctrină în numeroase tratate de către autori cu renume, astfel există numeroase surse de documentare pentru cei care doresc să încheie un contract de locațiune sau să își dezvolte cunoștințele în acest domeniu.

Un alt motiv care m-a determinat în alegerea acestei teme este dorința de documentare cu privire la acest subiect extrem de important în materie de drept civil. În materia contractelor speciale, contractul de locațiune reprezintă un important pilon în conturarea acesteia.Totodată contractul de locațiune este un pilon și în reglementarea relațiilor sociale și raporturilor juridice care apar între cetățenii români și nu numai.

Așadar în cele ce urmează voi încerca să îmbin cercetarea teoretică făcută de mine cu practica judiciară, surse întâlnite în materialele bibliografice studiate, și nu în ultimul rând voi încerca să descriu pașii pe care i-am urmat în scrierea lucrării de licență.

Capitolul I

Considerații generale privind contractul de locațiune

1. Scurt istoric

În timpul formării instituțiilor juridice române contractele consensuale prezentau o importanță deosebită în arealul juridic român,nașterea lor fiind consecința unei îndelungate evoluții a jurispredenței și doctrinei române, dând cea mai puternică lovitură vechiului formalism devenit desuet într-o societate romană care nu mai avea nimic în comun cu epoca de început în care domina elementul solemn.

Inițial dreptul român reținea locațiunea formală consacrată prin intermediul stipulațiunilor, care constituiau contractele în formă verbală,încheiate prin întrebare și răspuns, la care nu aveau acces și peregrinii. Această formă a contractului nu are un corespondent în dreptul modern, între contractele solemne și cele reale, doctrina fiind unanimă în a aprecia că nu trebuie să se regăsească încă o categorie de formalități necesare încheierii contractului.

Forma stipulațiilor pentru locațiune se justifică nu numai prin caracterul cvasiformalist al drepturilor vechi, bazat pe necesitatea resimțită a contractanților de a se asigura de respectarea cuvântului dat, prin intermediul principiului pacta sunt servanda dar și prin aceea că la origine locațiunea a apărut în dreptul public,în Republica romană veche, ea fiind caracteristică acestuia. Statul român conferea cetățenilor folosința terenurilor și a construcțiilor, justificat în diferite perioade prin criza de locuințe și prin nevoia de a asigura cultivarea terenurilor agricole.

Așadar, inițial contracul de locațiune era cunoscut sub denumirea de locațio-conductio, care în esență era un contract de închiriere care s-a practicat des în Roma din vremuri îndepărtate și viza animale, iar mai târziu case și pământuri fără a neglija închirierea sclavilor, tot mai numeroși, în a doua jumătate a republicii.

Important de menționat este faptul că cel care închiria un lucru se numea locator, iar cel care dobândea dreptul de folosință al lucrului se numea conductor.

Așadar prin noțiunea de locator se înțelegea acea categorie de personae care punea la dispoziția altor persoane ceva. Așadar locator era numit cel care plasa un lucru pentru altul, cel care pune la dispoziția cuiva o anumită materie pentru a fi prelucrată, proprietarul care își închiriază un lucru cum ar fi un sclav,un animal,o parcelă,cel care, deși nu era proprietar avea dreptul de a închiria un lucru.

Prin noțiunea de conductor se înțelegea o persoană care se folosea de ceva.Există însă și unele texte juridice române în care termenii erau inversați.

Contractul de locațiune se prezenta sub 3 forme și anume: locatio-conductio rei, locatio- conductio operarum și locatio-conductio operis faciendi.

Locatio-conductio-rei este contractul prin care locatorul pune la dispoziția conductorului(locatarului) folosința unui lucru în schimbul unei sume de bani. Obiectul contractului consta în orice bunuri patrimoniale. Epoca lui Iustinian permitea și închirierea de bunuri nepatrimoniale,chiar și consumptibile.

Locatio-conductio operarum este contractul prin care unele persoane își închiriau forța de muncă, abilitățile, îndemânările,priceperile, pe perioade determinate de timp, în schimbul unei plăți periodice.Această categorie de închiriere era destul de restrânsă, deoarece munca era prestată de sclavi sau oameni semiliberi. Această formă de contract s-a dezvoltat datorită faptului că unii magistrați angajau oameni liberi pentru a efectua unele sarcini în cadrul administrației. Se poate afirma că acest contract este antecesorul contractului individual de muncă, găsindu-se în Digestele lui Iustinian.

Locatio-conductio operis faciendi reprezintă un contract prin care o persoană numită conductor se angajează să execute o lucrare în favoarea altei persoane numită locator în schimbul plății unei sume de bani.În terminologia modernă,putem afirma că ne aflăm în prezența unui contract de antrepriză, în care conductorul primește o remunerație numită honorium(onorariu) și nu salarium (salar) pentru finalizarea unei lucrări determinate.

Cu privire la forma pe care o îmbrăcau contractele trebuie menționat că toate felurile locațiunii au devenit contracte consensuale, încheiate sub formă orală, prin întrebare și  răspuns, care cuprindeau inițial anumite cuvinte stipulațiuni, solemnități,iar ulterior orice noțiuni care aveau sensul de înțelegere a părților în privința predării-primirii bunului locat în schimbul unei chirii. Cu ocazia întocmirii actului, părțile puteau redacta și un înscris care reținea drepturile și obligațiile statuate prin voința lor și care întrunea numai un rol probator, devenind de-alungul secolelor un instrumentum ad probationem.

Cu privire la obligațiile părților născute din contractul de închiriere erau sancționate cu actio conducti și respective actio locati, calificate drept acțiuni de bună credință.Astfel, atunci când proprietarul nu asigura locatarului folosința bunului, acesta din urmă avea la îndemână actio conducti, putându-l obliga pe proprietar la despăgubiri pentru paguba care i s-a pricinuit, iar dacă locatarul refuza să platească prețul închirierii sau nu restituia lucrul primit spre folosință, locatorul avea la îndemână  actio locate  pentru a-l sili la îndeplinirea obligațiilor asumate.

Încă din această perioadă a putut fi observată o atitudine preferențială a legiuitorului față de proprietar, care putea cere atât executarea obligației contractuale de plată a chiriei cât și restituirea bunului, în timp ce chiriașul nu putea solicita decât despăgubiri de la proprietar. Protecția chiriașului era extrem de redusă deoarece vânzarea imobilului de către proprietar, nu era cu nimic împietată de existența locațiunii, nu era menționată locațiunea, care drept urmare se stingea prin transmiterea dreptului de proprietate către un terț. De asemenea, chiriașul răspundea pentru culpa levis in abstracto, el având obligația de a se comporta față de bun ca un bonus pater familias, cu toată diligența necesară, pieirea sau deteriorarea bunului fiind apreciate în raport cu orice grad de culpă. Totodată, chiriașul se afla la dispoziția proprietarului, acesta putând reintra în stăpânirea bunului imobil ori de câte ori dovedea că avea nevoie de bunul respectiv. Închirierea înceta mutuus disensus, prin expirarea termenului convenit sau în ipoteza neîndeplinirii obligației de achitare a chiriei o anumită perioadă de timp, care în timpul împăratului Justinian a fost stabilită la doi ani. Incertitudinea care plana asupra situației juridice a chiriașului a fost remediată sumar în dreptul clasic, prin aceea că se permitea ca în limita primului an de la începere a executării contractului, oricare parte să denunțe unilateral convenția prin simpla manifestare de voință.

Reglementarea dreptului roman a fost preluată în mare parte și în vechiul drept românesc, în ciuda influențelor slave, nu numai sub aspect lingvistic, întemeiate pe evoluția contextului istoric și pe inexistența unui sistem unitar al normelor în cadrul Europei Occidentale.

Pravila lui Matei Basarab vorbea despre năimeală -glava arătând că „cine va năemi cal și-l va împovăra, de-l va prea încărca mai mult de cum va fi tocmeala, și-l va beteji, aceluia i se judecă betejeala”.

Locațiunea bunurilor mobile era recunoscută și în Codul lui Andronache Donici, însă, reglementările românești anterioare anului 1800 nu cuprindeau un regim juridic aparte pentru închirierea suprafețelor locative.

Codul Calimach (1817) consacra la rândul său norme relative la locațiune, noțiunea utilizată fiind aceea a „tocmelii dărei și luarei în posesie”, consacrându-i un regim juridic distinct de dreptul real de uzufruct, în timp ce Codul Caragea (1818) trata contractul de locațiune după vânzare și schimb, ca și reglementarea franceză a vremii,vorbind astfel „Despre închiriere sau arendă .

În vechiul drept românesc, reguli relative și la închirierea imobilelor de locuit se regăsesc abia în Codul Caragea și Codul Calimach, unde sunt reproduse principiile existente în dreptul francez, prin aceea că locațiunea se încheie “ prin înscris sau prin graiu”. Astfel, valabilitatea contractului nu era afectată de cerințe speciale, forma verbală fiind suficientă, manifestarea de voință a părților în sensul luării bunului în folosință și plata chiriei reprezentând aspecte probatorii ale actului juridic.

Sub aspect probatoriu se realiza totuși distincție între locațiunile de bunuri mobile și cele privitoare la bunurile imobile atunci când contractul era pus în executare față de cel nepus încă în executare.

Codul Caragea numea închiriere „folosul unei clădiri sau a oricărui lucru mișcător”, iar arendarea era „folosul unei moșii sau roadele unei grădini. Noțiunea juridică a închirierii era definită în textul articolului 1 al Capitolului IV și preciza că aceasta reprezintă„tocmeala prin care o parte se îndatorește a da celeilalte folosul unui lucru oarecare, pe un soroc oarecare si pe un preț la care se îndatorește cealaltă parte”. 

La rândul său, Codul Calimach definea în articolul 1466 închirierea ca „tocmeala prin care câștigă cineva până la un hotărât termen, și cu preț rostit, întrebuințarea unui lucru necheltuitor”.Înafară de năimeală închirierea se mai numea și „luare de posesie”.

Reglementarea română fost îmbunătățită în anul 1836, prin Legea pentru executarea contractelor de închiriere și arendare, care se aplica în vechiul regat pentru a complini prevederile dreptului comun reprezentat de Capitolul IV al părții a III-a din Codul Caragea. Acest act normativ a dispus timp îndelungat asupra raporturilor dintre proprietar și chiriași, anterior apariției Codului civil și a normelor generale ale acestuia în legătură cu contractul de locațiune .

Acest act normativ a adus legea română mai aproape de regulile dreptului francez în materie, impunând dovezi scrise peste valoarea contractului de 150 de lei. Peste această valoare nu era admisă nici proba testimonială nici jurământul.

În fine, conchidem că din punct de vedere istoric, reglementările succesive ale contractului de locațiune au demonstrat că importanța bunului locat determină de regulă și forma contractului, legiuitorul instituind indirect, prin intermediul formei, instrumente menite să protejeze părțile și bunurile acestora față de intențiile nu întotdeauna bune ale co-contractanților. Însă nu în toate cazurile valoarea economică și socială a bunului atrage o atare consecință. Mai degrabă această concluzie logică este caracteristică dreptului modern.În vechime, cu excepția dreptului roman din Republică, legiuitorul nu se folosea de solemnități pentru a asigura securitatea circuitului civil, rolul acestora menținându-se mai mult sub aspectul consolidării în gândirea cocontractanților a unei imagini a dreptului cât mai complicată, cu tente divine, necunoscute omului.

2.Noțiune și durata contractului de locațiune

Conform art. 1777 din N. C.civ.” locațiunea este un contract prin care o persoana numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numită locatar, folosința temporară a unui bun, în schimbul unei remunerații denumită chirie”.

Acest contract prezintă avantaj pentru părțile contractante (locator si locatar). Locatarul are avantaj deoarece în urma încheierii acestui contract poate folosi bunul altuia, iar locatorul dobândește un folos material de pe urma închirierii, acest folos numindu-se chirie.

Părțile pot conveni la încheierea unui antecontract de locațiune (considerat un act de administrare) ca și în cazul altor contracte civile, care va fi guvernat de regulile dreptului obligațional și nu de cele ale contractului special pe care îl precede. Prin acest antecontract părțile se obligă la încheierea pe viitor a unui contract de locațiune.

În articolul specificat mai sus din N. C. civ. se prevede că transmiterea folosinței, se face pentru o anumită perioadă, în practică s-a considerat faptul că durata contractului poate fi determinată (adica se specifică durata contractului ) sau nedeterminată (nu se specifică durata contractului, dar durata lui nu poate fi veșnică).

În cazul în care durata contractului este nedeterminată, adică nu se specifică durata contratului de catre părți, conform art. 1785,contractul se încheie astfel:

-pe durata de un an în cazul locuințelor nemobilate sau a spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;

-pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

-pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

Așa cum am menționat mai sus contractul de locațiune nu poate fi încheiat pe durată perpetuă, locațiunile ereditare imobiliare, cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteoze ori embatic (besman) fiind prohibite implicit de lege. Potrivit art. 1783 N. Cod. civ. „Locațiunile nu se pot încheia pe o perioadă mai mare de 49 de ani.”, dar daca părțile stipulează un termen mai lung, durata se reduce de drept la 49 de ani.

3.Reglementare

Contractul de locațiune este un contract independent care face parte din categoria „contrctelor speciale”. Locațiunea este reglementată în Noul Cod civil în Cartea a V-a, Cpitolul V, intitulat „ Contractul de locațiune”, art. 1777-1850.

4.Caractere juridice

Contractul de locațiune prezintă următoarele caractere juridice:

a) Locațiunea este un contract sinalagmatic(bilateral) deoarece prin încheiarea acestui contract se creează obligații atât pentru locator cât si pentru locatar. Locatorul trebuie să asigure folosința temporară a bunului dat în locațiune , iar locatarul se obligă să plătească prețul locațiunii.

b) Locațiunea este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voință acord de voință a fiecărei părți, nefiind necesară o altă formalitate ad validitatem.

Actele juridice consensuale reprezintă regula în dreptul civil român, voința părților producând efecte juridice, nefiind necesar pentru aceasta să se manifeste în anume forme speciale. Dacă părțile aleg să însoțească manifestarea de voință de redactarea unui înscris, ele înfăptuiesc această formalitate nu pentru validitatea actului,ci cu scopul de a-și asigura un mijloc de probă.

Conform art. 1781 N. Cod civ. „Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”. Din acest articol rezultă faptul că ad validitatem,contractul se încheie solo consensu.

Este necesar a fi menționat că în cazul în care contractul de locațiune este încheiat conform art 1798 N. Cod civ. în formă autentică sau sub forma încscrisului sub semnătură privată și sunt înregistrate la organele fiscale constituie, conform legii, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsă, prin lege. Astfel,pentru a ușura punerea în executare a acestor contracte, legiuitorul a recunoscut caracterul de titluri executorii ale contractelor în privința plății chiriei datorate.

Este obligatoriu ca după încheierea locațiunii, aceasta să fie înregistrată la organele fiscale, pentru a fi impozitat venitul obținut din chirire, dar neîndeplinirea acestei obligații nu atrage,din punct de vedere juridic, anularea locațiunii pentru neîndeplinirea unei condiții ad validitatem.

Însă, potrivit legii,este importantă forma dată de părți contractlui, deoarece forma este detreminantă în executarea obligațiilor și conflictelor dintre locatari.

În situația unor locațiuni ale căror durate se suprapun,chiar și parțial, conform art. 1782 N. C. civ. conflictul dintre locatari se rezolvă astfel:

-în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptul în cartea funciară;

-în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;

-în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului.

c) Locațiunea este un contract cu titlu oneros deoarece atat locatorul cât și locatarul urmaresc obținerea unui folos patrimonial. Locatorul urmărește să obțină chiria și locatarul urmărește să obțină folosința bunului dat în locațiune.

Acest caracter este elementul principal de distincție al locațiunii față de comodat(împrumut de folosință), care se caracterizează ca fiind un contract esențialmente, cu titlu gratuit.

d) Locațiunea este un contract cu executare succesivă pentru că obligațiile părților se execută pe o durată de timp,printr-o prestație continuă. Astfel, locatorul este obligat să asigure folosința bunului,iar locatarul este obligat să plătească chiria pe toată durata contractului. Elementul care constituie esența contractului este timpul.

e)Locațiunea este, de asemenea, un contract comutativ conform dispozițiilor art.947 din N. Cod civil părțile cunosc existența drepturilor și întinderea obligațiilor încă de la momentul încheierii contractului, aceste prestații nedepinzând de hazard. În cazul în care părțile semnatare ale unui contract intitulat de ele contract de locațiune, nu au stabilit nici un fel de contraprestație din partea locatarului (și nici în fapt nu se efectuează o contraprestație) în mod neîndoielnic, ne vom afla în fața unui contract de împrumut de folosință, iar nu al unuia de închiriere (potrivit intenției reale a părții care rezultă din modul de executare a contractului). Desigur, o asemenea concluzie este permisă numai atunci când nu se convine și nici nu se efectuează nici un fel de contraprestație, nici în bani și nici în alte valori, nu și atunci când chiria este exprimată în alte valori sau prestații, altele decât bani.

f) Locațiunea este un contract translativ de folosință temporară a unui lucru individual determinat , netransmițându-se dreptul de proprietate,riscul pieirii fortuite fiind suportat de către proprietar, care poate fi altul decât locatorul.

5. Deosebiri ale contractului de locațiune față de alte contracte

Contractul de locațiune se deosebește de contractul de muncă, deoarece în cazul celui din urmă remunerația pe care o primește cealaltă parte se numește salariu. Acesta este plătit după cantitatea și calitatea muncii depuse, și nu în raport cu durata folosinței bunului care, în general stabilește cuantumul chiriei în cazul contractului de locațiune.

Locațiunea se deosebește de contractul de antrepriză prin faptul că în cazul contratului de antrepriză prestarea de servicii, care formează esența,nu este plătită în raport cu timpul cât se desfășoară , ci în raport cu rezultatul  final în cazul neatingerii acelui rezultat, contractul se consideră neexecutat .

Mai pot fi remarcate si deosebiri ale contractului de locațiune față de contractul de mandat,care are ca obiect realizarea exclusivă de acte juridice de către mandatar pe seama și în numele mandatarului.

O altă deosebire a locațiunii există față de contractul de depozit. Acesta din urmă are ca obiect păstrarea unui bun, iar contractul de locațiune are ca obiect folosința bunului.În acest caz, delimitarea de locațiune poate fi deseori dificilă. Un exemplu concret ar fi lăsarea unui autoturism într-un garaj aparținând unei alte persoane poate însemna fie locațiune, în cazul în care cheile garajului se află la conducătorul autoturismului și scopul închirierii este lipsa spațiului de parcare, fie depozit, dacă scopul urmărit de proprietar este cel de supraveghere, păstrare și conservare a respectivului autoturism.

După unele opinii locațiunea reprezintă o “vânzare” a folosinței, aceasta se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite, bineînțeles, doar dreptul de folosință, ca drept de creanță asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locațiune este producător de fructe, locatarul dobândește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobândire a proprietății fructelor. Astfel, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe câmp ) contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare.

Cu atât mai mult, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumpărare,dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului) deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însuși și puterea lui productivă.

În ceea ce privește diferența dintre contractul de locațiune și contractul de leasing, este aceea că în cazul contractului de leasing finanțatorul(locatorul) conferă utilizatorului(locatarului) dreptul de folosință asupra bunului ca și în cazul locațiunii, însă acesta generează și dreptul utilizatorului (locatarului), ca la încetarea contractului, să opteze pentru cumpărarea bunului, prelungirea contractului sau încetarea raporturilor contractuale.

Capitolul II

Condiții de validitate

Ca și orice contract, contractul de locațiune necesită împlinirea mai multor condiții de validitate conform art. 1179 din N. C. civ. și anume: condiții cu privire la capacitatea părților,consimțământ, obiectul contractului și cauza contractului.

În cele ce urmează voi încerca să prezint câteva particularități privind condițiile de valabilitate în contractul de locațiune.

1. Capacitatea părților

Capacitatea nu reperzintă altceva decât aptitudinea de a fi subiect de drept civil.În structura capacității intră 2 elemente componente și anume capacitatea de folosință și capacitatea de exercițiu.

Capacitatea de folosință este aptitudinea generală a unei persoane de a avea drepturi și obligații.Aceasta se dobândește de la nașterea persoanei și încetează la maortea acesteia.

Cu privire la capacitatea de exercițiu aceasta poate fi definită ca aptitudinea persoanei de a încheia acte juridice civile.În cele ce urmează voi încerca să prezint câteva aspecte privind capacitatea de exercițiu în cazul contractului de locațiune.

În contractul de locațiune locatorul poate o persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real, care confera acestuia dreptul de folosință asupra bunului ce formează obiectul contractului și anume: proprietarul, uzufructuarul, abitatorul, locatarul principal (în cazul sublocațiunii).

Contractul de locațiune este un act de administrare, deci, atât locatorul cât și locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acest tip de acte(acte de administrare).

Cu privire la capaciatea restrânsă a minorului care are vârsta de peste 14 ani (inclusiv) va putea fi parte în contractul de locațiune, însă numai cu încuviințarea prealabilă a reperezentantului său legal.

Atunci când durata contractului de locațiune depășeste 5 ani, iar obiectul acestuia este un bun imobil, unele opinii doctrinare au susținut că locațiune este un act de dispoziție, iar părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu pentru a putea încheia asemenea acte.În acest caz, minorul care are capacitate de exercițiu, va putea să contracteze,însă doar cu condiția ca pe lângă încuviințarea prealabilă a reprezentantului său legal să i se acorde și autoririzația prealabilă a autorității tutelare.

De asemenea, unele opinii doctrinare consideră ca numai locatorul trebuie să aibă capacitate de dispoziție la încheierea locațiunilor care depășesc 5 ani, deoarece pentru locatar închirierea este întotdeauna un act de administrare, indiferent de durata locațiunii.

Cât privește aspectul încheierii de către un coproprietar (care nu este aparent proprietar exclusiv) a bunului aflat în indiviziune, în practica judecătorească românească se aplică regulile referitoare la vânzarea lucrului aflat în indiviziune (caz în care soarta contractului depinde de rezultatul partajului: dacă bunul este atribuit la partaj în lotul coproprietarului vânzător, contractul rămâne valabil; dacă bunul este atribuit altui coproprietar, actul este ineficace – desființat – retroactiv) sau teoria mandatului tacit reciproc ori gestiunii de afaceri.

De asemenea contractual de locațiune poate fi încheiat de oricare dintre soți, având ca obiect bunurile commune, deoarece se prezumă și consimțământul celuilalt soț. Totuși de la această regulă există și o excepție. Conform Noul Cod civ.”fără consimțământul scris al celuilalt soț, niciunul dintre soți, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra locuinței familiei și nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosința acesteia.”

Cu privire la incapacitățile de a contracta, Noul Cod civil extinde incapacitățile prevăzute de art 1653-1655 în materia vânzării cumpărării și în material locațiunii, astfel sunt avute în vedere aceste incapacități la aprecierea asupra validității contractului de locațiune.

Așadar, sunt incapabili de a contracta, direct sau prin personae interpuse, nici chiar prin licitație publică:

mandatarii pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le administreze, cu excepția cazului prevăzut la art. 1304 (Este vorba despre situațiile în care mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese);

) părțile,turorele,curatorul,administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care o reprezintă;

funcționarii publici, judecătorii- sindici, practicieni în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane, care ar putea influența condițiile locațiunii făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.

De asemenea, judecătorii, procurorii,grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot contracta, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară ativitatea, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul locațiunii.

2. Consimțământul părților

O altă condiție de validitate a contractului de locațiune este consimțământul. Acesta poate fi definit ca exteriorizarea (manifestarea) hotărârii de a încheia un act juridic civil.

Manifestarea de voință a părților poate fi expresă atunci când se exteriorizează prin modalități de natură să o facă în mod nemijlocit cunoscută cocontractanților sau terților, sau tacită(implicită) atunci când ea se deduce.

Consimțământul poate fi exprimat verbal,în scris, sau prin gesturi sau fapte concludente.

În general, în dreptul civil nu este aplicabil adagiul latin qui tacit consentire videtur ,adică cine tace consimte, însă materia locațiunii se subînțelege că tăcerea valorează consimțământ dacă, după expirarea duratei locațiunii, locatarul rămâne și este lăsat să rămână în stăpânirea bunului, astfel se consideră că a operat reînnoirea locațiunii (art. 1437 C. civ.)

Pentru valabilitatea consimțământului este necesar a fi îndeplinite câteva condiții generale și anume:

să fie exprimat în cunoștință de cauză, adică să provină de la o persoană cu discernământ;

să fie serios,sau într-un sens mai larg să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice;

să fie liber,adică să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ.

În legatură cu ultima condiție ,contractul de locațiune prezintă anumite particularități și anume în cazul în care contractul de locațiune a fost afectat de un viciu de consimțământ,mai exact eroarea cu privire la identitatea bunului,care formează obiectul material al contractului(eror in corpore)sancțiunea este nulitatea absolută a contractului de locațiune.Dar eroarea uneia dintre părți asupra identității sau însușirilor esențiale asupra persoanei cu care contractează(eror in personam) se sancționează cu nulitatea relativă a contractului, aceasta numai dacă contractul de locațiune a fost încheiat intuitu personae. Întrucât locațiunea este un contract sinalagmatic,cu titlu oneros,pentru ca falsa reprezentare a realității la încheierea locațiunii să vicieze consimțământul, nu este suficient ca elementul asupra căruia cade falsa reprezentare să fie determinant pentru încheierea contractului, ci mai trebuie ca cealaltă parte contractantă să fi cunoscută această împrejurare.

În privința unui alt viciu de consimțământ, și anume leziunea,contractul de locațiune prezintă de asemenea anumite particularități.Astfel, dacă minorul cu capacitate restrânsă de exercițiu, deci cel cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani, contractează o locațiune fără încuviințarea ocrotitorului legal, se va putea cere anularea locațiunii pe motiv de leziune,dacă sunt întrunite cerințele leziunii (aceasta să fie consecința directă a actului; leziunea să existe în raport cu momentul încheierii actului;disproporția dintre contraprestații să fie considerabilă).

Contractul de locațiune, conform art. 1781 din N. C. civ. „contractul de locațiune se consideră încheiat de îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului. ”

În momentul în care părțile au căzut de acord cu privire la condițiile si clauzele contractuale,se formează acordul de voințe (consimțământul).Pentru formarea consimțământului este de ajuns ca părțile să convină asupra bunului si a prețului, urmând ca ulterior,după încheierea contractului de locațiune, părțile să poată conveni aspura altor condiții,de exemplu cu privire la durată.

3. Obiectul contractului

Obiectul contractului de locațiune este dublu și anume bunul dat în locațiune și prețul (chiria).

Bunul dat în locațiune poate fi mobil sau imobil, corporal sau incorporal(de exemplu dreptul de proprietate industrială),prezent sau viitor. Această afirmație rezultă din art 1779 din N. C. civ., toate bunurile, atât mobile cât și imobile pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

De asemenea, un bun viitor poate fi închirirat în mod valabil, iar în cazul în care bunul nu se realizează la termen, locatorul, conform regulilor generale, va răspunde pentru nerespectarea obligațiilor asumate. Excepția de la această regulă este că nu pot forma obiectul contractului de locațiune succesiunile nedeschise, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.

Bunul închiriat nu trebuie să se consume sau să se distrugă prin folosință (conform destinației după natura obiectului sau cea stabilită de părți prin acordul lor). Înseamnă că obiectul locațiunii il formează lucruri nefungibile (individual determinată) după voința părților sau după natura lor.

Conform art. 15 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică, „bunurile din domeniul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale nu pot fi înstrăinate ( fiind inalienabile), dar pot fi închiriate sau concesionate prin licitație publică, în condițiile legii.” Această reglementare este menționată și în Constituție.

Este necesar a fi menționat faptul că locațiunea nu poate avea ca obiect o persoană.În cazul în care se închiriază un lucru cu personalul de deservire, de exemplu calculatorul cu operatorul său sau un avion cu pilotul său, contractul va fi mixt. Un contract va fi cel de locațiune,cel cu privire la bunul închiriat (calculatorul sau avionul) și prestare de servicii (antrepriză) în privința operatorului și pilotului.

Prețul pe care locatarul trebuie sa-l platească pentru folosința bunului primit în locațiune se numește chirie.Conform art. 1780 N. C. civ., chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații.

Modalitatea de plată a chiriei se stabilește prin acordul părților de obicei în bani, dar, spre deosebire de contractul de vânzare cumpărare,prețul locațiunii poate fi plătit și în alte prestații sau servicii.

Trebuie avut în vedere caracterul succesiv al contractului dar și faptul că durata contractului reprezintă un element esențial pentru acesta, de aici rezultă că prețul locațiunii, chiria, poate fi unică sau globală, dar de regulă este stabilită pe unităti de timp(zile, luni, ani).Ea se achită la termenele stipulate, de regulă periodic.

De asemenea chiria trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă. Ea poate fi lăsată la aprecierea părților sau unui terț, ales de părți, sau la influența unui factor obiectiv, de exemplu cursul monetar(valutar) sau după cotația la bursă.

Ca și prețul vânzării, chiria trebuie să fie sinceră.În cazul în care chiria este dacă este fictivă,putem vorbi despre un împrumut gratuit (contract de comodat) și nu despre un contract de locațiune. Lipsa prețului atrage nulitatea contractului de locațiune și urmează ca manifestarea de voință a părților să fie calificată ca și un contract de comodat, așa cum am menționat mai sus, însă e necesar ca părțile să fi întrunit condițiile de validitate a celui de comodat. O condiție esențială a noului contract ar fi tradițiunea lucrului. Fictivitatea chiriei se sancționează cu nulitatea absolută.

Chiria mai trebuie să fie și serioasă adică să corespundă valorii folosinței bunului închiriat.Spre exemplu dacă pentru folosința unui teren de baschet se plătește o chirie de trei lei pe lună, este evident că nu suntem în prezența unui contract de locațiune, deoarece prețul este derizoriu.

Aprecierea caracterului serios al chiriei fiind o chestiune de fapt, ea urmează a fi stabilită de către instanță pe baza probelor administrate în cauză , nefiind necesară existența unui echilibru perfect între valoarea prestațiilor părților contractante. Astfel, o chirie inferioară (dar nu derizorie) valorii reale a dreptului de folosință asupra lucrului dat în locațiune ar putea fi justificată de o prietenie veche existentă între locator și locatar.

4. Cauza contractului

Cauza contractului trebuie privită sub dublu aspect și anume scopul imediat(causa proxima) și sub aspectul scopului mediat (causa remota).

Scopul imediat ( causa proxima) reprezintă reflecția mentală a fiecărei persoane cu privire la exercitarea prestației.  Locatorul se obligă să ia în considerare chiria pe care locatarul se angajează să o plătească. Totodată locatorul este îndatorat să îi asigure locatarului folosința temporară a bunului.

Cât privește scopul mediat  (causa remota), vom reține că  acesta este un element care variază de la o locațiune la alta, constituind motivul determinant al încheierii contractului. Spre exemplu, un locator poate contracta pentru ca din suma de bani primită cu titlu de chirie să  plătească unui bun achiziționat în rate, iar un alt locator dorește ca, în schimbul dreptului de folosință transmis, locatarul să îi faciliteze dobândirea unui teren. 

Pentru a fi valabilă cauza trebuie să indeplinească patru condiții esențiale potrivit dreptului civil comun și anume:

-să existe

-să fie morală

-să fie licită

-sa fie reală.

Este de menționat faptul că dacă lipsa cauzei se datorează lipsei discernământului contractul se sancționează cu nulitatea relativă a acestuia, iar dacă lipsește scopul imediat, sancțiunea aplicabilă contractului de locațiune este nulitatea absolută.

Capitolul III

Efectele contractului de locațiune

Odată cu încheierea valabilă a contractului de locațiune, acesta prezintă două efecte. Primul este transferul dreptului de folosință de la locator la locatar, iar al doilea efect este producerea obligațiilor pentru părți(locator și locatar).

1.Obligațiile locatorului

Putem spune că toate obligațiile locatorului decurg din esența contractului de locațiune și anume obligația de a asigura locatarului folosința bunului pe toată durata locațiunii. Această obligație se poate încadra ca fiind o obligație generală de a face, cu caracter succesiv.

Pentru a asigura folosința bunului dat în locațiune,locatorul are trei obligații conform art. 1786 N.C.civ. și anume:

să predea bunul dat în locațiune

să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata contractului de locațiune

obligația de garanție, adică să asigure liniștita și utila folosință a bunului

Obligația de predare a bunului

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării acestuia, la încheierea contractului și la locul unde se află lucrul la momentul contractării, conform art. 1787 din N. C.civ.

Momentul predării coincide cu cel stabilit de părți, iar dacă părțile nu au stabilit acel moment acesta se consideră ca fiind momentul încheierii contractului.

Locatorul,anterior predării trebuie să efectueze toate reparațiile necesare pentru a aduce lucrul în stare corespunzătoare de folosință.

În cazul în care locatorul refuză predarea bunului, locatarul poate invoca excepția de neexecutare a contractului, sau poate cere instanței executarea silită sau rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune interese.

Cele subliniate mai sus sunt susținute și de decizia nr. 920/2004, a Curții de Apel, București, Secția a III-a civilă, care susține că în sarcina locatorului subzistă obligația de a preda spațiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuințat.Neîndeplinirea acestei obligații poate fi opusă locatorului de către locatar ca excepție de neexecutare a contractului( excepția non adimpleti contractus) pentru a justifica neîndeplinirea obligației de plată a chiriei ce-i incumbă, una constituind cauza juridică a alteia, datorită caracterului sinalagmatic al contractului.

Trebuie menționat, că de regulă predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Un alt aspect ce vizează obligața locatorului de a preda lucrul, subliniat în doctrina românească , se referă la situația în care, în practică  locatorul ar putea să nu se oblige să asigure, ci doar să tolereze folosința lucrului către altul  având dreptul de a o întrerupe în orice moment. Astfel se înțelege că nu vom avea un contract de locațiune (și nici un contract de comodat), ci o relație extrajuridică , numită în dreptul francez convention d’occupation précaire – convenție de ocupație (folosință) precară,care poate fi întreruptă oricând, fără angajarea răspunderii locatorului, însă sub rezerva răspunderii delictuale pentru abuz de drept.

Obligația menținerii bunului în stare corespunzătoare de folosință

Conform art. 1778, alin. (1) N. C. civ. starea corespunzătoare a lucrului trebuie să existe nu doar la momentul predării, ci ea trebuie menținută pe tot timpul derulării locațiunii, prin grija locatorului

Bunul necesită a fi folosit pe toată durata contractului în scopul pentru care a fost închiriat. Astfel în tot timpul locațiunii locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare bunei folosințe a bunului, înafară de reparațiile locative. Aceste mici reparații(locative) a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului, sunt în sarcina locatorului, din momentul predării bunului.

Dacă după încheiarea contractului se ivește nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta,deși a fost anunțat, nu începe să ia măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este obligat să plătească, în afara sumelor avansate de catre locatar, și dobânzi socotite din ziua efectuării cheltuielilor.

În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator chiar și după începrea lucrărilor de reparare a bunului, însă dobânzile la sumele avansate vor putea curge numai de la data înștiințării.

Când locatorul nu își execută obligația de efectuare a reparațiilor capitale, locatarul se poate adresa instanței obligarea locatorului la executarea acesteia,autorizarea de a le efectua în contul locatorului, astfel se reduce în mod corespunzător chiria și rezilierrea contractului sub sancțiunea daunelor cominatorii.

Obligația de garanție

Obligația de garanție trebuie înțeleasă ca o obligație negativă a locatorului,respectiv ca o abținere a sa, neavând importanță daca tulburarea este una de drept sau de fapt, ori dacă provin din fapta proprie sau de la un terț.

Potrivit art. 1789 N.C. civ., „locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.”

Obligația de garanție cuprinde alte trei obligații și anume: garanția pentru tulburările provenite din fapta proprie, garanția pentru tulburările provenite de la terți, garanția pentru viciile ascunse ale bunului închiriat

Garanția pentru tulburările provenite din fapta proprie

Această obligație rezultă din faptul că locatorul trebuie să se abțină de la oricce acțiune prin care ar tulbura liniștita folosință a bunului de catre locatar.Tulburarea poate să fie de fapt sau de drept.

În acest sens locatorul nu poate ca în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat, fie direct,fie prin transformarea materială a lucrului, fie direct prin schimbarea destinației.

Tulburarea locatarului de către locatorul care efectuează reparațiile urgente, ce cad în sarcina sa și care nu pot fi amânate până la încetarea locațiunii nu îi sunt imputabile acestuia.Locatarul este obligat în acest caz să suporte limitarea folosinței bunului închiriat, conform art 1803 alin. (1) N. C. civ.

Conform art. 1803 al (3) N. C. civ. reparațiile care nu suportă amânare și evident cu caracter urgent necesită a fi efectuate în cel mult 10 zile. În cazul în care se depășește termenul, locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei proporțional cu lipsa parțială a atributului de propritate pe care îl are locatarul,și anume folosința.

O altă măsură pe care o are la dispoziție locatarul,conform art.1803 alin. (3) N. C. civ. este aceea de a cere rezilierea contractului de locațiune, în cazul în care reparațiile sunt de natură să provoace pierderea totală a folosinței lucrului

În practica judiciară, mai exact prin Tribunalul Județului Bistrița- Năsăud, secția civilă, prin decizia nr. 550/ 1976, din R.R.D. nr. 5/1977,p. 67 s-a decis că obligația de a nu-l tulbura pe locatar nu poate fi opusă locatorului proprietar care voiește să viziteze imobilul său dat în locațiune , împreună cu persoane care sunt interesate a-l cumpăra , cu condiția ca acestă vizită sa fie anunțată din timp, și are loc în prezența locatarului.

Prevederile Noului Cod civil se reglementeză expres obligația locatarului de a permite examinarea de către locatar a bunului,obiect al locațiunii. Mai exact, în art 1804 se prevede că „locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la inervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului precum și de către cei care doresc să il cumpere sau care, la încetarea contractului doresc să îl ia în locațiune, fără însă ca prin acesta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului.”

Cu toate acestea, pătrunderea în spațiul închiriat locatarului în lipsa acestuia și fără  permisiunea lui prealabilă reprezintă încălcarea obligației civile de non facere pe care o examinăm, o interpretare asemănătoare găsind-o și în dreptul german .

Trebuie precizat că și în acest caz,, ca și la vânzare-cumpărare, locatorul răspunde pentru tulburările cauzate din fapta proprie,indiferent dacă sunt tulburări de fapt sau de drept.

Garanția pentru tulburările provenite de la terți

Etimologic, cuvântul „evicțiune” desemna în trecut pierderea unui drept prin judecată , astăzi majoritatea autorilor, ca de altfel și jurisprudența, sunt de acord asupra faptului că  pentru a atrage aplicarea garanției contra evicțiunii din partea locatorului, confirmarea dreptului terțului în justiție nu reprezintă o condiție indispensabilă. 

În asemenea caz răspunderea locatorului va fi diferită, după cum dacă tulburarea este de fapt sau de drept.

Din conținutul reglementărilor în materie, precum și din formulările existente în doctrină, rezultă că tulburarea de fapt reprezintă  săvârșirea (în orice mod) a unui fapt  personal al locatorului, care prin natura lui este apt de a-l împiedica pe locatar să  folosească bunul închiriat. 

Pe de altă parte se admite că tulburarea de drept , reprezintă exercitarea de către vreun terț  a unui drept de orice natură în legătură cu bunul închiriat, ce împiedică sau numai stânjenește folosința locatarului.

Conform art. 1794 din N. C. civ. locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite de la terți, iar nu și pentru tulburările de fapt, pentru care locatarul se poate apăra singur, prin mijloace juridice cum ar fi acțunile posesorii.

În ceea ce privește tulburările de fapt, conform art. 1793 N. C. civ „locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia.”

În cazul în care un terț pretinde vreun drept asupra bunului care formează obiectul contractului, locatorul este obligat să îl apere pe locatar contra evicțiunii chiar dacă nu există vreo tulburare de fapt. În cazul în care locatarul este lipsit de folosința bunului total sau parțial, locatorul este obligat să il despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din acestă pricină. Există și o excepție de la acestă regulă prevăzută în art. 1794 din N. C. civ. care prevede că „locatarul care la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la daune interese.”

Pentru ca locatorul să răspundă pentru tulburările de drept, locatarul trebuie să-l înștiințeze pe locator în timp util despre aceste tulburări, iar în cazul in care va fi chemat în judecată de terț are drepul de a cere introducera în cauză a locatarului, conform art. 1795 din N. C. civ.

Locatarul poate cere reducerea corespunzătoare a chiriei , indiferent de gravitatea tulburării , doar dacă i-a comunicat-o locatorului și acesta nu a înlăturat-o de îndată. În cazul în care tulburarea este atât de gravă încât dacă locatorul ar fi stiut-o nu ar fi contractat, acesta poate cere rezilierea contractului.

În schimb, dacă locatarul nu îl inștiințează pe locator despre tulburările din partea terților, locatarul va fi nevoit să il despăgubească pe locator de prejudiciile suferite ca urmare a necomunicării tulburării. El nu va fi nevoit să predea despăgubiri în cazul în care dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză sau că având cunoștință de tulburare, nu a acționat.

Garanția pentru viciile ascunse ale bunului închiriat

Conform art. 1790 din N. C. civ. „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii”

Trebuie menționat că spre deosebire de vânzător, în condițiile mai sus menționate locatorul va răspunde numai pentru viciile existente în momentul încheierii contractului, dar și pentru cele apărute pe parcursul executării locațiunii, pentru ca acesta are obligația continuă de a asigura folosința lucrului, potrivite destinației sale, pe toată durata contractului de locațiune, deoarece acestă obligație a locatorului(de a asigura folosința bunului) se prelungește până la sfârșitul locațiunii.

O condiție esențială pntru ca locatorul să răspundă pentru vicii,este aceea că viciile trebuie să prezinte o anumită gravitate, micșorând folosința lucrului, în așa fel încât locatarul,dacă le-ar fi cunoscut la momentul contractării nu ar fi încheiat acest contract sau prețul chirirei ar fi redus.

Potrivit art 1790 din N. C. civ. răspunderea locatorului operează indiferent dacă el a fost sau nu de bună credință în momentul încheierii contractului.

Conform unor opinii doctrinare pe care le împărtășim, locatorul va răspunde doar pentru viciile ascunse ale lucrului,obiect al locațiunii, pentru motivul că pentru viciile aparente nu răspunde, presupunându-se că locatarul le-a acceptat. Viciile aparente sunt acelea pe care locatarul le-a cunoscut sau trebuia și putea să le cunoască în momentul încheierii contractului.

De la regula exprimată mai sus există și o excepție reglementată în art 1790 alin (2) N. C. civ. și anume că locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile le cauzează vieții,sănatății sau integrității corporale a locatarului.

În cazul în care loatarul a descoperit că lucrul este afectat de vicii, iar locatarul nu le-a înlăturat în cel mai scurt termen, acesta poate cere reducerea proporțională a chiriei.Dacă viciile sunt atât de grave, încât dacă le-ar fi cunoscut, nu ar fi încheiat contratul de locațiune, locatorul poate cere rezilierea contractului. Iar în momentul în care viciile aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat la plata unor daune-interese, cu excepția cazului în care cel care încchiriază dovedește că nu le-a cunoscut, dar nici nu era dator să le cunoască potrivit circumstanțelor.

Noul Cod civil nu menționează expres că viciul trebuie să fie ascuns. Așadar potrivit art 1790 alin. (1) N. C. civ. locatorul garantează contra „tuturor viciilor”, nu doar a celor ascunse, iar art. 1792 precizează că garanția contra viciilor ascunse se aplică și garanției pentru lipsa conformității produselor. Astfel dispozițiile privitoare la garanția contra viciilor ascunse este aplicabilă și atunci când bunul închiriat nu corespunde calităților stabilite de părți.

Obligația de garanție pentru tulburările provenite din fapta proprie,pentru tulburările provenite de la terți sau pentru vicii ascunse poate fi modificată dacă parțile îsi exprimă consimțământul în acest sens si anume: poate fi agravată( pentru vicii care fac incomodă folosința lucrului, oiect al locațiunii) sau, poate fi limitată sau chiar înlăturată. Trebue precizat că limitarea sau înlăturarea garanției este condiționată de buna credință a locatorului, iar înlăturarea obligației nu îl împiedică pe locator de a cere rezilierea locațiunii pentru că locatorul, nu poate asigura folosința bunului închiriat, plata chiriei ar fi lipsită de cauză, impunându-se desființarea contractului. Aceste clauze modificate trebuie stipulate expres în contracte, iar în caz de neînțelegeri apărute pe parcursul executării contractului se aplică regulile din materia garanției de drept(regulile generale).

2. Obligațiile locatarului

Locatarul are următoarele obligații principale(conform art. 1796 din N. C. civ):

Să ia în primire bunul dat în locațiune

Să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract

Să folosească bunul cu prudență și diligență

Să restituie bunul la încetarea, din orice cauză a contractului de locațiune

Obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune

Obligația locatarului de a lua bunul dat în locațiune este în corelație cu obligația de a preda bunul. Aceste două obligații sunt reciproce și interdependente.

La încheirea contractului, locatarul este obligat să preia bunul la locul unde se situa bunul în momentul contractării, bineînțeles dacă nu exista vreo stipulație contrară cu privire la loc și la momentul predări. Putem trage concluzia că preluarea lucrului este portabilă.

Procedura de luare în primire a lucrului dat în locațiune presupune ca locatarul să ia în primire bunul conform unui proces verbal care să cuprindă în conținut descrierea bunului precum și a accesoriilor sale. Locatarul trebuie mai întâi să verifice starea de funcționare a bunului,conform destinației bunului stabilită de părți în contract sau prezumată în funcție de natura bunului, precum și destinația sa anterioară, sau cea pentru care locatorul l-a folosit.

În cazul în care locatarul nu preia bunul, sau întârzie sâ îl preia, locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului, iar dacă locatorul a suferit pagube, poate pretinde și daune-interese pentru repararea prejudiciului.

Obligația de a plăti chiria

Chiria este esența contractului de locațiune, deoarece în schimbul folosinței unui bun mobil sau imobil nu se percepe nimic, contractul nu poate fi calificat ca și contract de locațiune, dar poate fi calificat contract de comodat sau împrumut de folosință.

Locatarul este obligat să platescă chiria în cuantumul și la termenele stabilite în contract,conform art. 1796 din N. C. civ.

În lipsă de stipulație contrară, locatarul ete obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor.

În cazul în care nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare prevăzută în contract, chiria se plătește, conform art. 1797 N. C. civ. astfel:

În avans pentru toată durata contractului, dacă acesta nu depășește o lună;

În prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;

În prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Locul plății chiriei este stabilit de catre părți în contract, iar în lipsa unei stipulații contrare plata chiriei se va efectua la domiciliul locatorului (creditorului), conform regulilor generale specificate în art 1494 alin (1) lit. a din N. C. civ. Deci, această obligație poate fi considerată cherabilă și nu portabilă.

În situația în care locatarul refuză să plătească chiria, locatorul are la dispoziție următoarele procedee juridice:

-poate cere executarea silită a contractului printr-o acțiune personală, prescriptibilă în termenul genereal de prescripție (3 ani).Începutul cursului prescripției coincide cu data la care obligația de plată a chiriei devine exigibilă; dacă plata urmează a se face prin mai multe prestații succesive, atunci pentru fiecare rată de chirie curge o prescripție diferită.

-poate cere rezilierea contractului de locațiune.Părțile pot stipula în contractul de locațiune un pact comisoriu expres, care conține faptul că în caz de neplată a chiriei la termen, contracul să fie reziliat de drept, fără notificare și făra a mai fi nevoie de intentarea unei acțiuni în justiție.

-poate invoca excepția de neexecutare(exceptio non adimpleti contractus), în cazul în care chiria urma să fie plătită în avans,iar bunul nu s-a predat.

Din art. 1789 N. C. civ rezultă caracterul executoriu al contractelor de locațiune încheiate în formă autentică, dar și a celor încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale, care, în condițiile legii, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și modalitățile stabilite în contract.

Există situații în care un imobil este ocupat(folosit) de o altă persoană înafară de proprietarul lui, iar acestea nu există contract de locațiune,proprietarul nu este îndreptățit să pretindă plata unei chirii. Cu toate acestea proprietarul are dreptul să solicite echivalentul pentru lipsa de folosință a bunului, bazat pe principiul îmbogățirii fără justă cauză.

Locatorul poate închiria același bun mai multor locatari și astfel obligația de plată a chiriei este conjunctă deoarece răspunderea este contractuală dacă în contract nu s-a prevăzut altfel.

În cazul în care lucrul închiriat a fost vândut și noul locator nu îl înștiințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

În practica instanțelor judecătorești exista după anul 1989 problema modificării chiriei pe parcursul executării contractului,fără ca să fie expres prevăzută o clauză în contract. În sprijinul ideii de mai sus a fost formulată teoria impreviziunii, arătându-se că în raport cu liberalizarea prețurilor și a creșterii ratei inflației, locatorul este îndreptățit să pretindă o chirie mai mare. În caz de dezechilibru între prestații iar executarea devine excesiv de oneroasă partea afectată de modificarea prețului chiriei va fi îndreptățită să ceară revizuirea contractului sau chiar rezilierea acestuia.

Noul Cod civil a reglementat situația de mai sus și astfel a reglementat și această teorie a impreviziunii. Astfel conform art. 1271 „părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită valorii contraprestației.

Conform art 1271 alin (1) din N. C. civ. părțile trebuie să negocieze dacă executarea a devenit excesiv de oneroasă datorită unor schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face injustă obligarea debitorului la executarea obligației, iar instanța poate să dispună:

adaptarea contracului pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;

încetarea contractului(la momentul și în condițiile pe care le stabilește).

Dispozițiile prevăzute de art 1271 alin. (2) N. C. civ. sunt aplicabile doar dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

schimbarea împrejurărilor a intervenit doar după încheierea contractului;

schimbarea și întinderea acestor împrejurări nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în momentul încheierii contractului;

debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor, dar nici nu se putea considera, in mod rezonabil că și-a asumat acest risc al schimbărilor;

debitorul , cu bună credință și intr-un termen relativ a încercat să negocieze adaptarea contractului conform nevoilor fiecărei parți.

Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență

Conform art. 1799 N. C. civ, locatorul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență și conform destinației stabilite de părți în contract.În lipsa, destinația bunului poate rezulta din anumite împrejurări,sau prezumată după circumstanțe de exemplu natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Așa cum rezultă din articolul menționat mai sus locatarul nu poate schimba destinația lucrului dat în locațiune numai cu acordul celeilalte părți (locatorul).

Locatarul este obligat să întrebuințeze bunul ca un bonus pater familias, culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului prudent și diligent.

Dacă părțile contractante nu determină destinația bunului,acesta poate fi stabilită de părți în funcție de obiceiul locului,de profesia chiriașului, putând fi luat în considerare faptul că lucrul a fost închiriat pentru ca locatarul să își exercite profesia.

În cazul în care chiriașul schimbă destinația bunului sau face transformări însemnate, fără acordul locatorului, acesta din urmă este îndreptățit să ceară instantei de judecată repunerea lucrului în starea anterioară și folosirea lucrului potrivit destinației sale sau rezilierea contractului cu daune interese, potrivit art. 1800 N. C. civ.

Locatorul poate efectua lucrări de mică însemnătate care nu schimbă destinația lucrului de exemplu instalarea telefonului sau antenei pentru televizor, introducerea electricității, a apei sau a gazului.Dacă locatarul efectuează aceste lucrări, acesta are dreptul de a cere despăgubiri pentru îmbunătățiri aduse lucrului la încetarea locațiunii, cu condiția ca locatorul să nu fi cerut repunerea lucrului în stare inițială.

Din obligația de a fi un bun proprietar rezultă și obligația locatarului de a efectua reparațiile locative( de mică valoare, de întreținere) pentru menținerea lucrului în starea în care se afla la momentul contractării.Asemenea lucrări locative pot fi: repararea tencuielii pereților, a părților degradate din parchet sau dușumele, geamurilor respctiv ușilor, încuietorilor. Toate cele enumerate mai sus sunt susținute și în art. 1802 din N. C. civ. care prevede că în lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului.

În cazul în care degradarea lucrului închiriat s-a produs din culpa locatarului, acesta va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala proprie, chiar dacă aceste lucrări nu sunt locative. Locatarul va răspunde și în cazul în care cauzează prejudicii aduse lucrurilor altor persoane. De exemplu în decizia nr. 99/1990, a Tribunaluilui București, s-a decis că „în cazul în care locatarul unui apartament a provocat inundarea și degradarea altui apartament, ca urmare a faptului ca a lăsat deschis robinetul de la apă, răspunderea revine exclusiv acelui locatar”.

Așa cum am menționat, locatarul răspunde pentru degradarea bunului pe tot parcursul duratei locațiunii, chiar dacă degradarea este pricinuită de membrii familiei, de sublocatar, ca și de fapta altor persoane cărora le-a permis în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun. (conform art. 1822 N. C. civ.)De asemenea locatarul răspunde dacă degradarea lucrului s-a datorat producerii unui incendiu, cu condiția ca incendiul să nu se fi produs dintr-un caz fortuit.

Conform art. 1801 N. C. civ, Locatarul este obligat sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării altor cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina locatorului.

Dacă există mai mulți locatari, reparațiile privind părțile comune folosite de aceștia,dacă nu au fost cauzate din culpa acestora, cad în sarcina proprietarului.

Există situații în care locatarul nu efectuează reparațiile locative, astfel locatorul este în drept să ceară daune interese pentru prejudiciu cauzat, însă numai după încetarea locațiunii, deoarece „inconveniențele lipsei de întreținere sunt suportate de locatar”. De asemnea locatorul poate cere și rezilierea contractului dacă reparațiile locative efectuate de locatar pot distruge bunul sau pot chiar conduce la pieirea acestuia.Locatarul are sarcina probei în aceste situații.

Dacă pe durata contratului de locațiune,bunul, obiect al locațiunii necesită reparații urgente, care nu pot fi amânate până la încetarea contractului, sau dacă ar fi amânate ar expune bunul pericolului de a pieri, locatorul va suporta limitarea necesară a locațiunii cauzată de reparații.

Reparațiile nu ar trebui să dureze mai mult de 10 zile, însă dacă acest lucru se întâmplă prețul locațiunii va fi redus proporțional cu timpul și cu partea din bun de care locatarul a fost lipsit(art. 1803 alin. (2) N. C. civ.)

Dacă bunul nu mai poate fi folosit potrivit destinației pentru care a fost închiriat, datorită reparațiilor, locatarul este îndreptățit să ceară rezilierea contractului de locațiune.

D) Obligația de a restitui bunul

Conform art 1821 N. C. civ. „după încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit,în afară de ceea ce a pierit,ori sa deteriorat din cauza vechimii.

Până la proba contrară locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite.”

Lucrul închiriat se restituie împreună cu accesoriile sale potrivit inventarului. Inventar înseamnă acel act de constatare a stării în care se afla lucrul la predare.

Dacă lucrul a fost predat fără a se întocmi un inventar, atunci se prezumă că locatorul a primit lucrul în stare corespunzătoare destinației stabilite, bineînțeles că prezumția este relativă și poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă.

Art. 1823 alin. (1) din N. C. civ. prevede că locatarul care a adus îmbunătățiri lucrului închiriat pe durata locațiunii, cu acordul proprietarului are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii. În acest caz, locatarul nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă a efectuat lucrările fără acordul prealabil al locatorului.

Tot din art 1823, dar alin (2) și (3) din N. C. civ. rezultă că dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea sa inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă cauzată bunului de către locatar.Acesta din urmă nu poate invoca dreptul de retenție.

Noul Cod civil prevede câteva reguli cu privire la lucrările realizate de locatarul-uzufructuar.În art. 716 alin (1) N. C. civ este reglementat faptul că uzufructuarul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepția celor necesare, sau pentru îmbunățirile aduse unui bun mobil, chiar atunci când prin acestea s-a oprit valoarea bunului.

Conform art 716 alin. (2) N. C. civ. lucrările sau îmbunătățirile făcute de uzufructuar trebuie să aibă încuviințarea proprietarului.În caz contrar, proprietarul are dreptul de a cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor și la readucerea bunului în starea în care i-a fost încredințat.

Uzufructuarul va putea cere o indemnizație echitabilă pentru lucrările necesare adăugate. El poate cere, de asemenea o indemnizație echitabilă și pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea proprietarului dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului.(art. 716 alin. (3) N. C. civ.).

În cazul lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de stipulație contrară sau dispoziție legală contrară, dispozițiile din materia cesiunii imobiliare artificiale. (art. 716 alin. (4) N. C. civ.)

Dacă la sfârșitul locațiunii locatarul refuză să  predea bunul închiriat, locatorul poate să solicite instanței pe debitorul său la restituire, putând intenta o acțiune personală întemeiată pe contractul de locațiune sau  printr-o acțiune în revendicare (doar dacă este proprietar al bunului,fapt  pe care trebuie să îl și dovedească).

Acțiunea în revendicare prezintă mai multe avantaje și anume: este imprescriptibilă, poate fi intentată și împotriva terților care dețin bunul, dar prezintă și anumite dezavantaje printre care dificultatea de a proba calitatea de proprietar al locatorului.

Acțiunea personală prezintă avantajul că poate proba ușor obligația de restiruire a bunului(care rezultă din contractul de locațiune) iar dezavantajul este acela că acțiunea este supusă prescripției extinctive și nu poate fi intentată contra terților.

Capitolul IV

Sublocațiunea și cesiunea cntractului de locațiune

1.Sublocațiunea

 Prin „sublocațiune” se înțelege acel contract prin care locatarul, ca titular al unui drept de folosință dobândit  printr-un contract de locațiune valabil, transmite dreptul său de folosință unei terțe persoane, numite sublocatar, în schimbul unei chirii.

Așa cum rezultă din definiție, sublocațiunea este un nou contract de locațiune și produce aceleași efecte între părțile contractante ca și locațiunea.

Potrivit art. 1805 N. C. civ. „Locatarul poate să încheie o sublocațiune totală sau parțială, ori chiar să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. ”

Așa cum prevede textul legal, sublocațiunea poate să fie totală sau parțială.Sublocațiunea este pațială atunci când se transmite numai o parte din folosința bunului,cealaltă parte rămâne la dispoziția chiriașului. De exemplu se închiriază un apartament cu 2 camere, sublocațiunea este parțială atunci când sublocatarul dobândește dreptul de folosință asupra unei singure încăperi, restul este folosit de locatar.

Datorită faptului că locațiunea nu este un contract intuitu personae, dar nici viager drepturile se pot transmite inter vivos (prin cesiune și sublocațiune) dar și mortis causa (se transmit atât drepturile cât și obligațiile, deoarece prin acest fapt se diferențiază de actele inter vivos).

„Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatarului.”(art. 1805 N. C. civ.)Așa cum este reglementat legal în articolul menționat anterior îndeplinirea acestei condiții nu transformă contractul de locațiune într-un contract intuitu personae.

Pentru ca sublocațiunea să fie valabilă este nevoie a fi îndeplinite 2 condiții si anume:

a) Transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal

b) Sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul de locațiune (principal).

a) Referitor la prima condiție și anume transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin lege, există posibilitatea ca locatorul să încheie locațiunea în considerarea calităților personale ale locatarului (caz în care contractul devine intuitu personae), astfel i se interzice locatarului transmiterea folosinței către o altă persoană, sau condiționează sublocațiunea de consimțământul său.

Interzicerea sublocațiunii trebuie să fie expres stipulată într-o clauză contractuală, neputând fi redusă sau presupusă, adică nu se prezumă.

În doctrina românească se arată că în cazul unei clauze de interzicere a sublocațiunii aceasta este supusă unei interpretări restrictive (de exemplu:stipulația „nu se poate subînchiria” se interpretează în sensul că subînchirierea parțială este permisă).De asemenea locatarul nu poate aduce dreptul de folosință ca aport social într-o societate civilă sau comercială în situația în care sublocațiunea a fost interzisă, deoarece aducerea ca aport poate fi considerată o sublocațiune .

Art. 1806 alin (1) și (2) N. C. civ prevede că „interdicția de a încheia o sublocațiune o include si pe aceea de a ceda loațiunea. De asemenea interdicția de a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală cât și pe cea parțială.”

b) A doua condiție este aceea ca sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul de locațiune (principal).

Condiția se referă, pe de o parte la durata pentru care poate fi transmis dreptul de folosință (care nu poate fi decât mai mică sau cel mult egală cu cea prevăzută pentru contractul de locațiune), iar pe de altă parte, la destinația bunului (stabilită de părți în contractul de locațiune, ori dedusă din natura,din împrejurări sau care rezultă din destinația anterioară a bunului, ori potrivit obiceiului locului).

Cu privire la destinația bunului, această condiție trebuie îndeplinită chiar dacă sublocatarul a dobândit folosința numai asupra unei părți din lucrul deținut de locatar cu titlu de locațiune. De exemplu, dacă locatarul închiriază doar o parte din imobil pentru amenajarea unei expoziții fotografice, sublocatarul nu va putea să folosească apartamentul pentru organizarea unor activități sportive. În aceste limite sublocațiunea poate fi convenită în condiții diferite față de contractul principal (de exemplu chirie mai mare sau mai mică, durată mai scurtă) .

În cazul în care locatarul nu respectă condițiile de mai sus, locatorul poate cere instanței executarea silită a obligației de a nu sublocaționa bunul (adică să își respecte obligațiile din contractul de locațiune), sau poate cere rezilierea contratului cu prepararea prejudiciului care i s-a cauzat (dacă este cazul).

Cu privire la efectele sublocațiunii, art. 1807 din N. C. civ. prevede că în caz de neplată a chiriei cuvenite prin locațiune, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurența chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. După cum putem observa, chiar dacă locatorul nu este parte contractantă în contractul de sublocațiune, contractul de sublocațiune produce efecte și fată de el, nu numai față de părțile contractante.Plata anticipată a chiriei de către locatarul principal nu paote fi opusă locatorului. Locatorul are acțiune directă împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge să își execute obligațiile asumate în contractul de locațiune, conform art. 1807 alin. (3) din N. C. civ.

Legea 71/ 2011 în art. 128 prevede că articolul mai sus menționat (1807) este aplibacabil chiar și în cazul în care contractul de locațiune s-a încheiat anterior intrării în vigoare a prevederilor noilor dispoziții.

Unele opinii doctrinare, bazate pe prevederi legale(art. 1560 N. C. civ.), susțin că locatorul și sublocatarul se găsesc în raporturi juridice diferite, de aici rezultă faptul că sublocațiunea nu produce efecte față de locator. Ca o consecință a faptului că sublocațiunea și locațiunea sunt două contracte distincte, părțile (locatorul și sublocatorul) se pot acționa numai pe calea acțiunii oblice, astfel subrogându-se în dreptul locatarului.

Locatorul are dreptul de retenție asupra mobilelor sublocatarului în limita chiriei datorate de sulocatar locatarului.

În fine, trebuie subliniat că datorită caracterului accesoriu al sublocațiunii, potrivit reglementărilor românești, desființarea sau încetarea contractului principal (locațiunea),atrage după sine desființarea sau încetarea sublocațiunii, potrivit principiului accesorium sequitur principale.

2.Cesiunea

Prevederile legale nu menționează alte condiții decât în cazul sublocațiunii,dar care sunt aplicabile și în cazul cesiunii. Este necesar a fi menționat regula că interdicția de a ceda locațiunea nu o include și pe aceea de a încheia o sublocațiune.

Art. 1808 N. C. civ. prevede ca prin cesiunea contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului izvorâte din contractul de locațiune.

Cesiunea poate fi definită ca fiind operațiunea juridică prin care se realizează transferul către un terț al calității de contractant împreună cu drepturile și obligațiile atașate acestei calități.( art. 1315 N. C.civ.)

Ca și la sublocațiune, cesiunea contractului de locațiune presupune existența a 2 contracte: unul de locațiune și altul de cesiune prin care se transmit drepturile și obligațiile cedentului în sarcina cesionarului. Această cesiune poate fi calificată sub aspectul unei donații, unei vânzări, un schimb, o donație.

Părțile celor două contracte sunt cedentul- locatarul care transmite drepturile și obligațiile sale din contractul de locațiune, cesionarul- terț căruia i se cedează contractul și se subrogă locatarului în contract, cedatul- locatorul care intră în raporturi juridice cu cesionarul.

Pentru opozabilitatea față de terți, cesiunea trebuie să fie notificată locatorului, și acceptată de acesta și trebuie să îmbrace forma prevăzută de lege pentru validitatea contractului cedat (autentică). De exemplu, cesiunea contractului de arendare trebuie să îmbrace forma scrisă pentru a fi incheiată în mod valabil.

Cesiunea locațiunii are drept consecință modificarea raportului de locațiune prin schimbarea persoanei locatarului cu cesionarul, care dobândește drepturile și obligațiile chiriașului. Prin perfectarea cesiunii locatarul(cedentul) este eliberat de obligațiile sale prevăzute în contractul cedat din clipa în care substituirea își produce efectele față de acesta.(art.1318 N. C.civ)

Conform art. 1315-1320 N. C. civ. Cesiunea contractului de locațiune este un mijloc juridic direct de schimbare, atât a debitorului cât și a creditorului.

La fel ca și sublocațiunea, cesiunea contractului poate fi totală sau parțială. Dacă cesiunea este parțială locatarul își pastrează o parte din drepturile și obligațiile contractate cu locatarul și transferă cesionarului cealaltă parte, astfel se formează o locațiune modificată, cu un locator și doi locatari. Interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiune totală cât și pe cea parțială

În doctrină s-a susținut că cesiunea locațiunii este de fapt o vânzare a dreptului de folosință cu drept de creanță, deci obiectul cesiunii este format nu din contractul de locațiune în întregul său, ci doar din drepturile locatarului care rămâne legat de locator cu obligațiile asumate anterior în locațiune. Explicația principală ar fi aceea că prevederile Codului civil reglementează cesiunea de creanță cu titlu oneros, nu și cesiunea obligațiilor.

Capitolul V

Încetarea contractului de locațiune

Contractul de locațiune încetează prin acordul de voință al părților (reziliere convențională), dar există și cauze speciale de încetare a locațiunii și anume: încetarea prin denunțare unilaterală,expirarea termenului, încetarea prin rezilierea pentru neexecutare,pieirea bunului dat în locațiune. desființarea titullui locatorului, înstrăinarea lucrului dat în locațiune.

Moartea uneia dintre părți nu desființează contractul de locațiune, conform art. 1820 N. C.civ. „moștenitorii celui decedat sunt substituiți în drepturile și obligațiile acestuia.”Substituienții sunt moștenitorii legali, cu titlu universal, cu titlu particular. „Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată,moștenitorii locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii.”

În cele ce urmează vom face referire la cauzele speciale de încetare a contractului de locațiune.

1. Încetarea prin denunțare unilaterală

Excepție de la regula că orice contract poate înceta numai prin acordul bilateral de voință a părților contractante este aceea că locațiunea poate înceta și prin acordul unilateral de voință(prin voința oricărei părți) doar atunci când durata locațiunii nu a fost determinată în contract.

Această cauză de încetare este condiționată de respectarea unei condiții și anume aceea a împlinirii termenului de preaviz.

Prin termen de preaviz se înțelege intervalul de timp scurs, dintre data la care una dintre părți și-a manifestat intenția de a înceta raporturile contractuale și la data la care contractul de locațiune urmează să înceteze.

Termenul de preaviz nu are o durată  stabilită  prin lege, așa că se admite că această durată urmează să fie stabilită de către părți, iar dacă ele nu ajung la un consens, durata stabilește potrivit uzanțelor (spre exemplu, dacă închirierea privește un autoturism, solicitarea unui termen de preaviz prea lung nu se justifică, întrucât locatarul poate găsi ușor un alt autoturism pe care să îl ia în locațiune).

În doctrină se arată că deoarece textele legale  nu au stabilit vreo condiție de formă pentru acest act juridic, înseamnă că anunțarea încetării concediului poate fi făcută oricum, explicit sau implicit.  De exemplu, în practica judecătorească s-a apreciat că „acțiunea de chemare în judecată a locatarului pentru evacuare, constituie manifestare neechivocă a voinței de denunțare a contractului” . Din rațiuni de ordin probatoriu, este indicat ca  partea interesată să informeze în scris cealaltă parte contractantă , despre intenția sa de a pune capăt locațiunii, iar în cazul refuzului de a da dovadă de primire de către partea concediată, denunțarea se va face prin intermediul executorilor judecătorești.

La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine exigibilă, iar contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și constatată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent constituie titlu executoriu cu privire la acestă obligație. (conform art. 1816 alin (3) N. C. civ.)

Expirarea acestui termen de preaviz are drept urmare încetarea contractului de locațiune. Dacă părțile doresc și îsi exprimă acordul în acest sens, pot încheia un nou contract dar,acestea trebuie să îndeplinească toate condițiile ad validitatem.

2 Expirarea termenului

Art. 1809 din N. C. civ. reglementrază urmatoarele: „Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți, sau după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.”

Dacă și după expirarea termenului prevăzut în cotract,raporturile de locațiune dintre părți continuă, iar locatarul folosește bunul obiect al locațiunii în continuare,și locatorul nu se opune, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor.(art 1810 alin (1) N. C. civ.)

Legea nr. 71/ 2011 în art. 129 prevede că dispozițiile art. 1810 citat mai sus, sunt aplicabile tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a Noului Cod civil.

Prin acest procedeu juridic(tacita relocațiune) se încheie de fapt un nou contract de locațiune nu se prelungesc efectele vechiului contract. Prin încheierea acestui nou contract, este necesar ca părțile să respecte condițiile generale de validitate (capacitate,consimțământ, obiect, cauză).

Noul contract de locațiune are aceleași clauze contractuale dar, diferența dintre contractul anterior și cel actual este că acesta din urmă operează pe o durată nedeterminată. Acest fapt redă posibilitatea denunțării unilaterale a contractului (prin acțiune în justiție sau pentru evacuare sau prin notificare) pe tot timpul desfășurării lui, cu condiția ca să fie respectat termenul de preaviz. Astfel, practica judiciară a statuat că „dacă pentru încheierea contractului, legea specială a prevăzut anumite condiții, la expirarea termenului contractul nu se poate reînnoi tacit, cu eludarea pentru locatar de a organiza licitația.”

Tacita relocațiune poate fi exclusa printr-o clauză care prevede expres acest fapt, sau prin anunțarea concediului. În cazul în care s-a anunțat concediul,locatarul nu poate opune tacita relocațiune, chiar dacă folosește bunul în continuare și plătește bunul. Concediul necesită a fi anunțat înainte de expirarea duratei contractului de locațiune, dar înainte de expirarea termenului de preaviz.Prin concediu se înțelege că locatorul își exprimă voința de a nu reînnoi locațiunea.

În susținerea celor spuse anterior practica judiciară a decis că „Tacita relocațiune fiind întemeiată pe o voință reciprocă și tacită a ambelor părți de a continua contractul, o asemenea voință nu se mai poate presupune când una dintre ele a cerut rezilierea contractului și când pe tot timpul pentru care se pretinde că a fost tacită relocațiune, părțile au fost în proces de reziliere a acelui contract ”

Tot în practica judiciară s-a apreciat că tacita relocațiune nu poate opera în cazul în care locatarul este lăsat să întrebuințeze bunul, adică încă este lăsat să aibă drept de folosință asupra imobilului, fără nicio piedică, dar locatorul nu percepe chiria, deoarece chiria este unul dintre obiectele principale ale locațiunii.

3. Încetarea prin rezilierea pentru neexecutare

Prin reziliere înțelegem acea sancțiune civilă care intervine pentru neexecutarea culpabilă a unui contract civil cu executare succesivă, având ca efect desființarea respectivului contract pentru viitor.

Din definiție rezultă că, rezilierea este, un caz de desființare a contractului asemănator cu rezoluțiunea,având o singură deosebire față de aceasta și anume lipsa caracterului retroactiv. Ea desființează contractul, însă lasă neatinse prestațiile anterioare,executate legal și valabil.

Noul Cod civil reglementează expres efectele rezoluțiunii și ale rezilierii în art.1549-1557. Astfel,este prevăzut efectul desființării contractului și al restituirii prestațiilor.Restituirea prestațiilor se va produce numai dacă legea nu prevede altfel..

Dispozitiile art. 1549 N. C. civ prevăd că, în caz de rezoluțiune, creditorul poate pretinde despăgubiri dacă se face dovada existenței prejudiciului.Astfel locatorul poate pretinde despăgubiri în cazul în care i s-a adus un prejudiciu din culpa locatarului sau invers.

Noul Cod civil introduce cu caracter de noutate posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului. Acest fapt este specificat în art. 1552 si anume: „rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile nu au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. ”

În cazul contractului de locațiune art.1817 din N. C. civ prevede că „atunci când,fară justificare,una dintre parțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea,cu daune-interese,dacă este cazul, potrivit legii.”Necesită a fi specificat, că nu orice neexecutare conferă dreptul celeilalte părți de a cere instanței rezilierea contractului, cauza de reziliere trebuie să fie cu privire la obligații principale din contract, prin a căror violare se aduce un prejudiciu celeilalte părți contractante. Cauze de reziliere a contractului sun urmatoarele: abuz de folosință, schimbarea destinației bunului, neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor importante, descoperirea unor vicii ascunse, subînchirierea fără acordul locatorului, predarea târzie a bunului de către locatar, distrugerea intenționată sau din imprudență a bunului.

Toate cauzele de reziliere trebuie făcute în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru fiecare acțiune corspunzătoare acestora, dar trebuie întocmită și o declarație de reziliere care se înscrie în cartea funciară, din necesitatea de a se face opozabilă terților.

4. Pieirea bunului dat în locațiune

Prevederile Noului Cod civil susțin în art. 1818 alin (1) că: „dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept.” Pieirea totală sau parțială a lucrului închiriat determină încetarea contractului de locațiune,chiar dacă bunul a pierit din culpa părților sau dintr-o cauză de forță majoră, pentru că locatorul nu mai poate asigura folosința normală a bunului de către locatar.În cazul în care pieirea bunului s-a datorat culpei uneia dintre părți, aceasta este ținută și la plata de daune interese, în vederea acoperirii prejudiciului suferit de cealaltă parte contractantă, prin încetarea locațiunii.

Prin pieire nu se înțelege numai distrugerea materială a bunului, ci și o altă imposibilitate de a folosi bunul cum ar fi : exproprierea, rechiziționarea, sau confiscarea.

Încetarea locațiunii se va produce diferit, după cum pieirea bunului este totală s-au parțială.Dacă pieirea bunului a fost totală, locațiunea se desface de drept, deoarece nu se mai poate asigura folosința bunului. Dacă pieirea lucrului este doar parțială, locatarul are un drept de opțiune și anume: poate cere o scădere a chiriei proporțională cu pierderea suferită sau rezilierea judiciară a contractului.

Partea vinovată, îndiferent de pieirea bunului(totală sau parțială) datorează celeilalte părți daune interese, numai dacă pieirea nu este fortuită.

În cazul în care bunul este numai deteriorat, contractul continuă, și potrivit art 1788, alin (1) N. C. civ. locatorul este obligat la efectuarea tuturor reparațiilor necesare pentru menținerea în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite în contract de părți.

5. Desființarea titlului locatorului

Principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipienti explică de ce, în cazul desființării titlului locatorului ,în temeiul căruia a fost transmis și garantat dreptul de folosință, contractul de locațiune încetează de drept.

Modalitatea de desființare a titlului nu contează, putând fi vorba  de desființare ori de desfacerea a titlului locatorului. Sunt cauze de desființare a titlului locatorului: pronunțarea nulității contractului de vânzare cumpărare prin care locatorul dobândise proprietatea lucrului închiriat; desființarea contractului de uzufruct,al cărui uzufructuar este locatorul; rezilierea contractului de locațiune, al cărei locatar a sublocaționat bunul închiriat fără acordul proprietarului bunului; revocarea legală a donației prin care locatorul a dobândit proprietatea lucrului închiriat.

Există și excepții de la regula exprimată mai sus. Prima rezultă din art. 1819 alin (2) N. C. civ. și anume: chiar și după desfacerea titlului locatorului, contractul de locațiune rămîne valabil, și își produce efectele, pe durata stipulată de părți, fără a depăși un an de la data desființării titlului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la data încheierii locațiunii.

A doua excepție rezultă din art. 715 alin. (2) N. C. civ. Care prevede ca locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar , înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului, sau după caz încetarea existenței juridice a uzufructuarului, până la implinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului.

Alineatul 3 din art. mai sus citat prevede că reînnoirile de închirieri de immobile sau de arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an,dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. În niciun caz, locațiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.

În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locațiunile încetează, în toate cazurile, o dată cu stingerea uzufructului.(art. 715, alin. (4) N. C. civ.)

6. Înstrăinarea lucrului dat în locațiune

Conform art. 1811 N. C. civ dacă pe durata locațiunii,bunul închiriat face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare , dreptul locatarului este opozabil dobânditorului după cum urmează:

a) în cazul imobilelor neînscrise în careta funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosința locatarului.

Cumpărătorul unui bun imobil sau imobil care a fost înainte dat în locațiune este obligat să respecte locațiunea intervenită, dacă contractul de locațiune îi este opozabil, raționamentul reglementării fiind acela că un drept nu se poate transmite decât așa cum apare în patrimoniul transmițătorului, care nu poate transmite mai mult decât are el însuși. (art.1813, alin (3) N. C. civ)

Dacă însă părțile au convenit altfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune. Ca excepție, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului.(art. 1812 alin. (2) N. C. civ)

Dacă i s-a comunicat locatorului încetarea contractului, în condițiile specificate mai sus, acesta nu are dreptul la daune-interse(despăgubire) nici din partea locatarului și nici din partea dobânditorului. Această reglementare a art. 1812 alin. (3) cuprinde faptul că în moentul în care locatarul acceptă clauza de înstrăinare a bunului, acesta și-a asumat și riscul că locațiunea poate înceta înainte de expirarea duratei contractului stabilită de părți.

Atunci când locatorul bunului înstrăinat a asigurat garanții în favoarea locatorului pentru îndeplinirea obligațiilor sale, dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din garanții.

Locațiunea va înceta și dacă în caz de înstrăinare a bunului obiect al locațiunii, formalitățile de opozabilitate a contractului de locațiune față de dobânditor nu au fost îndeplinite.

Capitolul VI

Varietăți ale contractului de locațiune

Contractul de închiriere a locuinței

1.1 Noțiune. Reglementare. Caractere juridice

Contractul de inchiriere a locuinței este o varietate specială a contractului de locațiune și are ca obiect o locuință, fiind supus unei reglementări speciale.

El reprezintă acel contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar sau chiriaș folosința temporară a unei locuințe,în schimbul unei sume de bani numită chirie.

Contractul de închiriere constituie o varietate a contractului de locațiune din dreptul comun.

Potrivit art. 1778 alin. (1) N. C.civ.,locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere. De aici putem deduce definiția mai sus enunțată.

Principalul act normativ în materia închirierii locuințelor este Legea locuinței nr.114/1996.Ea cuprinde reglementări referitoare la inchirierea locuințelor în general,și la închirierea unor categorii speciale de locuințe.

Închirierea se deosebește de locațiune prin obiectul sau specific și anume: locuința(suprafața locativă) transmisă în folosință cu plată.

Conform art.72 din Legea numărul 114/1996 prevederile legii se complectează cu dispozițiile Noului Cod civil referitoare la contractul de locațiune,prevederile Noului Cod civil constituind dreptul comun privind închirierea.

Legiuitorul,prin art.71 din Legea numarul 114/1996,a prevăzut că vor fi aplicabile dispozițiile prevăzute prin legi speciale,potrivit cărora partea contractantă (locatorul sau chiriașul) beneficiează de drepturile mai favorabile decât cele prevăzute prin Legea nr.114/1996 în materia raporturilor juridice,locative și a celor conexe acestora (aplicarea principiului general al legii mai favorabile)

Contractul de închiriere este reglementat de dispozitiile art.1824-1835 C.civ. ''reguli particulare în materia închirieri locuințelor'' care se completează cu dispozițiile Noului Cod civil privind contractul de locațiune.

Dispoziții care interesează închirierea locuințelor sunt cuprinse de asemenea,în Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 06.martie.1945-22 decembrie1989.

Art.21-33 din Legea locuinței nr.114/1996 referitoare le închirierea locuințelor au fost abrogate de legea numarul 71/2011 pentru punerea în aplicare a legi nr.287/2009 privind Noul Cod civil.

Dispozițiile legii locuinței nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de închiriere având ca obiect o locuință , reglementarea specială impunându-se datorită importanței contractului.

Locuința,potrivit art.2 lit.(a) din lege este”o construcție alcatuită din una sau mai multe camere de locuit,cu dependințele dotările și utilitățile necesare care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.”

În cazul în care contractul are ca obiect exclusiv un alt imobil(garaj) atunci nu sunt aplicabile dispozițiile Legi nr.114/1996,ci dispozițiile dreptului comun.Totuși,deși legea nu prevede expres,dacă odată cu locuința,se închiriază și garajul aferent,atunci se va încheia un singur contract,guvernat de dispozițiile Legi 114/1996, garajul fiind accesoriul locuinței.

Legistlația locativă este inaplicabilă în cazul suprafețelor locative cu altă destinație decât aceea de locuință pentru acestea existând reglementări speciale.

Pentru că urmează aceeași linie cu contractul de locațiune, nu se impune analiza detaliată a caracterelor juridice ale acestei varietăți a locațiunii.

Închirierea este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă, prin care se transmite dreptul de folosință temporară a locuinței.

1.2 Condiții de validitate

Art.1179 alin.(1) N.C. civ prevede condițiile esențiale (generale)pentru validitatea unui contract și acestea sunt: capacitatea de a contracta,consimțământul valabil al părților,obiectul determinat și licit,și o cauză morală și licită. Acestea sunt aplicabile și contractului de locațiune.

În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului,aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevazută de dispozitiile legale aplicabile. ( art.1179 alin.(2) N. C. civ.)

Închirierea locuințelor se face în temeiul contractului scris dintre proprietar și chirias,care se va înregistra la organele fiscale teritoriale. Întocmirea în formă scrisă a contractului de închiriere este o cerință ad probationem și nu ad validitatem la fel ca și în cazul contractului de locațiune.

Părțile contractante

Părtile în contractul de închiriere sunt locatorul și locatarul (chiriașul).

a) Locatorul

Locatorul este titularul dreptulului de proprietate privată (persoană fizică, persoană juridică, unitate administrativ-teritorială) sau al dreptului de proprietate publică(statul sau unitatea administrativ-teritorială) asupra locuinței ori un uzufructuar al acestui drept.

În cazul locuințelor proprietate publică, contractul este necesar a fi încheiat de persoana juridică care are în admninistrare imobilul respectiv, sau de către organul prevăzut expres de lege ( consiliul local, primar).

Deoarece prin contractul de închiriere nu se transmite proprietatea asupra locuinței,ci se asigură doar folosința ei, el poate fi încheiat și de o persoană care nu este proprietar, dar titular al unui alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau chiar de creanță (chiriasul principal subînchiriază locuința sa) firește, dacă are dreptul de a subînchiria.

b) Locatarul(chiriașul)

Locatarul (chiriașul) titularul contractului este acea persoana care încheie contractul în scopul dobândirii dreptului de folosință asupra locuinței, în schimbul plății unei remunerații numite chirie.

Mai multe persoane pot încheia un astfel de contract în calitate de locatari, și astfel devin cotitulari ai contractului de închiriere a locuinței.

Dreptul de folosință asupra locuinței și dependințelor acesteia se mai numește și drept locativ. El se dobândește însă în mod derivat din dreptul locativ al titularului și de către alte persoane care vor locui împreună cu titularul contractului și care vor fi menționate în contract.

Potrivit art.323 alin.(1) C. civ.,în cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere,fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie.

Curtea de Apel, București, secția a IV-a civilă a statuat în decizia nr. 3713/ din 2001, că pierderea din orice cază a unui drept de folosință asupra locuinței de către titularul contractului de închiriere, în speță fosta soție a pârâtului care a părăsit locuința nu atrage pierderea dreptului de a locui a celorlalți membri ai familiei. Așadar se modifică numai conținutul contractului de închiriere nu și raporturile contractuale cu celelalte părți care au încă drept de folosință asupra locuinței.

În caz de deces al unuia dintre soți,soțul supraviețuitor continuă exercitarea dreptului său locativ,dacă nu renunță în mod expres la acesta, în termenul prevazut la art. 1834 N. C.civ.(adică 30 de zile de la data decesului).Ascendenții și descendenții locatarului, dobândesc drepturi locative după moartea chiriașului,numai dacă sunt menționați în contractul de închiriere și dacă au locuit împreună cu acesta,conform art 1834 alin. (2) N. C. civ.

Art. 1832 N. C. civ. reglementeză situația celor care locuiesc împreună cu chiriașul astfel: „în lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acestea,pe durata folosinței exercitate pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.”În aceste cazuri, încetarea, din orice cauză a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc cu titlu sau fără titlu,împreună cu chiriașul.

Unele opinii doctrinare au apreciat ca doar persoanele fizice pot avea calitatea de chiriași conform Legii nr. 114/1996, deoarece doar aceste persoane pot locui efectiv suprafețele închirate. Suprafețele cu altă destinație decât cea de locuință pot fi închiriate de către persoanele juridice,în condițiile Noului Cod civil, dar și a altor legi speciale. Regulile care guverneză obligațiile cu pluralitate de subiecte, prevăd că obligațiile locatarilor (chiriașilor) sunt divizible, excepție face cazul în care părțile (debitorii) au prevăzut convențional solidaritatea între acestea.

Prevederile Noului Cod civil reglementează dreptul de preferință al chiriașului la închiriere. Conținutul art. 1828 arată că la încheirea unui nou contract, chiriașul are drept de preferință. El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute din contractul anterior. Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.

1.2.2 Conținutul contractului

Contractul de închiriere a locuinței trebuie să conțină clauze contractuale și informații cu privire la:

-locuința închiriată;

– persoanele care vor beneficia de dreptul de abitație;

– chirie;

– punerea în executare și încetarea contractului;

– data încheierii, data intrării în vigoare și durata contractului;

– obligațiile părților.

1.2.3 Obiectul contractului de închiriere

Contractul de arendare are dublu obiect și anume: locuința închiriată și prețul acestei folosințe.

a) Locuința

Locuința închiriată este definită de lege ca fiind construcția alcatuită din una sau mai multe camere de locuit,cu dependințele,dotările și utilitățile necesare, precum și curtea și grădina aferente clădirii, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Dependințele sunt încăperile care, prin funcțiunile lor, asigură folosirea corespunzătoare a locuinței și anume : antreu, tindă, vestibul, hol, veranda, culoare, bucatărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, baie, spălătorie, uscătorie,pivniță,boxă,logie, terasă și magazie din zid.

Locuința închiriată, anexele și dotările aferente, cu inventarul întocmit trebuie să fie prevăzute în contract. Închirierea mai trebuie să conțină și condițiile de folosire a bunului de către părțile aflate în coproprietate

Nu fac parte din categoria locuinței casele de vacanță, deoarece sunt definite ca fiind locuințe temporare destinate odihnei și recreerii, deci nu presupune o clădire în care o persoană locuiește contrinuu..

b) Chiria

Cel de-al doilea obiect al contractului este la fel ca și în cazul contractului de locațiune și anume chiria. Acesta reprezintă prețul folosinței locuinței închiriate, preț care se stabilește de comun acord de către părți.

Chiriile pentru locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului sau unităților administratv-teritoriale ale acestuia, precum și pentru locuințele de intervenție, locuințele de serviciu și căminele de salariați ale societăților comerciale, companiilor și societăților naționale și regiilor autonome se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar, în funcție de suprafața utilă.(art. 26 alin (1) din O.U.G 40/1999, modificată și completată prin Legea 241/2001 și ulterior prin O.U.G. nr. 7/2001, aprobată cu modificări prin Legea nr. 493/2002 și O.U.G. nr. 68/2006)

Tot din ordonanța mai sus precizată, rezultă că niveul maxim al chiriei pentru locuințele de mai sus, inclusiv terenul aferent, nu poate depăși 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depășește salariul mediu net lunar pe economie.

Prin famile, se înțelege, conform ordonanței de urgență, soțul, soția copiii, părinții soților, precum și ginerii , nurorile, copiii acestora, dacă locuiesc și gospodăresc împreună.

Chiriașul este obligat, conform art. 31 din ordonanță să aducă la cunoștința proprietarului în termen de 30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să determine mărimea chiriei, iar ca sancțiune se aplică rezilierea contractului.

De menționat că art. 35 alin. (5) interzice rezilierea contractului de închiriere sau evacuarea chiriașului pe motiv că acesta nu este de acord cu majorarea chiriei.

Proprietarul în cazul în care a închieat contractul de închiriere pe o perioadă mai mare de un an, poate cere modificarea chiriei conform art. 35 menționat mai sus, aceste prevederi se bazează pe realitățile vieții economice și sociale din România, și în acord cu practica judiciară. Proprietarul poate cere acestă modificare doar în cazul în care nu a renunțat expres la acesta prin contractul de închiriere.

În caz de neînțelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluționează de judecătoria în a cărei rază este situată locuința.

Durata închirierii

Ca și locațiunea, contractul de închiriere a locuinței are un element esențial și anume durata (timpul). Termenul acestui contract este lăsat la aprecierea părților,legiuitor nu a stabilit nicio limită minimă sau maximă.

Durata locațiunii poate fi determinată sau nedeterminată, însă ca și locațiunea contractul nu poate fi încheiat pe o perioadă veșnică, deoarece acestea sunt interzise prin lege.

Legiuitorul a instituit anumite modalități prin care părțile pot intra în raporturi de închiriere obligatorii și anume: prorogările legale, reînnoirile și încheierile forțate ale contractelor de închiriere.

a)Prorogările legale sunt instituite pentru a asigura locatarului dreptul de folosință și pentru protecția chiriașilor. Aceasta reprezintă prelungirea efectelor contractelor de închiriere a locuinței.

O.U.G nr. 44/2009 a instituit că pentru o serie de suprafețe locative (cum sunt cele deținute de stat, unități administrativ-teritoriale, unități de învățământ, de așezăminte sociale, culturale) se prelungesc de drept contractele de închiriere aflate în curs de executare pe o perioadă de cel mult 5 ani de la data intrării în vigoare a actului normativ. Pentru celelalte suprafețe locative redobândite de foștii proprietari sau de succesorii lor, la cererea locatarului, durata contractului de închiriere s-a prelungit pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a Ordonanței nr.40/1999, completetă și modificată.

b)Reînnoirea contractului constă în dreptul chiriașului de a închiria un nou contract, în condiții asemănătoare și pentru aceeași perioadă dacă părțile nu modifică prin acord perioada contractuală.

Așa cum putem observa, reînnoirea cotntractului se aseamănă cu tacita relocațiune, iar în dreptul conun este cunoscută ca „ relocațiunea de drept comun”.

Între acestă reînnoire și relocațiunea de drept comun există și deosebiri. O primă deosebire ar fi ca au dispunător diferit, iar o alta ar fi ca au efecte diferite. Reînnoirea încheierii locunței operează pe același termen, spre deosebire de relocațiunea de drept comun are ca si rezultat încheierea unui nou contract,cu aceleași clauze dar operează pe o durată nedeterminată.

Reînnoirea contractului determină încheierea unui nou contract de închiriere, prelungindu-se efectele celui anterior, ca în cazul prorogării legale. În acest caz, deoarece se încheie un nou contract, este necesar a fi îndeplinite condițiile de validitate la momentul contractării.

Noul Cod civil nu mai reglementează reînnoirea legală a închirierii locuințelor. Vechile dispoziții care reglementau reînnoirea, au fost înlocuite cu „dreptul de preferință al chiriașului”. (art.1828 N. C. civ se aplică și în cazul închirierii).

Legea nr. 71 /2011, în art.132 reglementeză faptul că dreptul de preferință al chiriașului se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte din aceasta în următoarele termene:

– după cel mult 3 luni de la încetarea închirierii, dacă durata acesteia a fost mai mare de un an;

– după cel mult o lună de la data încetării închirierii dacă durata a fost mai mare sau egală cu o lună;

– după cel mult 3 zile de la încetarea încheierii.dacă durata acesteia a fost mai mică de o lună.

c) Încheirea forțată a contractelor de închiriere a locuinței presupune încheierea prin efectul legii a unui contract de închiriere pe o drată determinată între proprietar și persoana care ocupă efectiv locuința.

Există o deosebire principală între încheierea forțată și reînnoirea contractului.Aceasta este că în cazul încheierii forțate nu a existat aterior un contract (și același obiect) ca și în cazul reînnoirii. Este cazul moștenitorilor care dobândesc proprietatea asupra imobilelor care au fost folosite la data cererii de retrocedare de unități de învățământ sau alte instituții ale statului, noul proprietar este obligat să încheie un contract de închiriere pe o durată de 3 ani.

1.3 Efectele contractului de închiriere a locunței

1.3.1 Obligațiile locatorului (proprietarului)

Locatorul are aceleași obligații ca și în cazul contractului de locațiune, cu anumite completări și anume:

să predea chiriașului locuința închiriată în stare normală de folosință;

să repare și să mențină în stare de siguranță în exploatare și de funcționalitate clădirea pe toată durata închirierii locuinței;

să asigure chiriașului liniștita și utila folosință a locuinței, garantându-l contra viciilor bunului închiriat și împotriva evicțiunii;

Locatarul este pbligat să întrețină în bune condiții elementele structurii de rezistență a clădirii, elementele de construcție exterioare(acopeiș, fațadă, împrejurimi, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare).

În cazul clădirilor cu mai multe locuințe, cheltuielile pentru reparații și întreținere ale locuinței aflate în folosință comună se împart proporțional cu cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comună, suportându-se de fiecare coproprietar.

În cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligațiile privind întreținerea și repararea locuinței, lucrările pot fi executate de către chiriaș, în contul și pe seama proprietarului, urmând apoi să rețină costul lor din chirie.

Locatorului mai are în sarcină și reparațiile determinate de un caz de forță majoră(de exemplu un cutremur), deoarece acesta suportă riscurile cauzate de asemenea împrejurări. Pe de altă parte, locatorul nu poate fi obligat să efectueze lucrări noi, sau să reconstruiască locuința, este obligat la înlocuirea instalațiilor existente și să repare construcția închiriată.

Noul Cod civil precizează că locatorul nu răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului prin efectuarea reparațiilor. Reparațiile urgente sunt obligatorii a fi executate în cel mult 10 zile, dar dacă acestea durează mai mult, locatarul are dreptul de a cere reducerea proporțională a chiriei.

Locatorul este obligat să plătească despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinței pentru îmbunătățirile necesare și utile,efectuate cu aprobările legale și confirmate de chiriaș pe bază de acte doveditoare.

Dacă imobilul închiriat prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă, pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul chiar dacă a renunțat la acest drept, poate rezilia contractul în condițiile legii(art. 1827 alin. (1) N. C. civ.).

Chiriașul are dreptul la daune-interese dacă la data închirierii contractului nu a cunoscut viciile bunului, conform art. 1827 alin. (2) N. C. civ.

1.3.2.Obligațiile locatarului (chiriașului)

Obligația principală a chiriașului este plata chiriei, în schimbul foloinței locuinței.

În conformitate cu art. 24, din Legea nr. 114/1996, legea locuinței, consolidată în 2008, evacuarea chiriașului se poate dispune și în cazul neîndeplinirii cu rea-credință a obligației de plată a chiriei, timp de trei luni consecutiv.

Reaua-credință în neexercitarea obligațiilor trebuie dovedită atunci când legea nu dispune altfel. Astfel, dacă, spre exemplu, într-o cauză toate probele administrate conduc la concluzia că pârâtul a fost în imposibilitate să-și achite la timp obligațiile din cauze obiective, și anume: îmbolnăvirea sa gravă, urmată de pierderea capacității de muncă, cu diminuarea veniturilor și, concomitent, pierderea beneficiului pensiei de boală de către soție, din motive independente de voința sa.

Trebuie precizat că reaua-credință trebuie constatată separat din împrejurări de fapt concrete, neputând fi dedusă din simpla neplatăsau din faptul că între sumele efectiv plătite cu titlu de cote de întreținere și sumele datorate cu acest titlu există diferențe. Ea poate fi însă ținută din împrejurarea că locatarul, în mod repetat și consecvent consumă băuturi alcoolice și organizează petreceri în apartamentul închiriat, dar nu plătește chiria sau cheltuielile de întreținere.

O altă obligație a chirașului este aceea de a folosi locuința cu prudență și diligență.În cazul în care în contract se menționează profesia locatarului, acesta poate să își exercite acea profesie considerându-se că locatorul și-a exprimat tacit consimțământul.

În clădirile cu mai multe apartamente,chiriașii au dreptul de a întrebuința părțile și instalațiile comune ale clădirii(art.1829 alin. (1) N. C. civ.)

De menționat că pentru schimbarea destinației locuinței este necesar acordul expres al locatorului, proprietarului sau asociației de proprietari.

Conform art 1829 alin. (2) din N. C. civ. chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina lor.

Chiriașul are obligația de a întreține locuința în bune condiții, pentru a putea fi predată la încetarea contractului în stare de folosință și curățenie.

1.4. Subînchirierea, cesiunea închirierii locuinței și schimbul

1.4.1 Subînchirierea

Subînchirierea este un contract prin care chiriașul transmite altei persoane numită subchiriaș dreptul de folosință temporară asupra lucrului închiriat de către locator, în schimbul unu preț numit chirie.

La fel ca și în cazul sublocațiunii, subînchirierea locuinței se face doar cu acordul locatorlui, conform art 1833 din N. C. civ..

De asemenea, subînchirierea produce aceleași efecte ca și sublocațiunea. Subchiriașul se află în raporturi exclusive cu chiriașul, neputându-se preleva de niciun drept împotriva proprietarului, iar dreptul său locativ încetează odată cu încetarea drepturilor chiriașului principal.

Este un caz de solidaritate legală pasivă, pentru a asigura protecția locatorului față de eventuala nerespectare a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere de către locatar.

În scopul protejării locatorului, în lipsa unei stipulații contrare, sublocatorul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere, conform art. 1833 N. C. civ.. Este cun caz de solidaritate pasivă, prevăzut de lege pentru a asigura protecția locatorului față de eventuala nerespectare a obligațiilor asumate prin contractul de închiriere de către locatar.

Art. 1834 alin. (4) N. C. civ. prevede că subînchirierea consimțită de chiriaș încetează în termen de 30 de zile de la data decesului său, dacă locațiunea nu continuă în favoarea unei persoane îndreptățite în acest sens.

Ca excepție, descendenții și ascendenții chiriașului pot opta pentru continuarea contractului de închiriere, până la expirarea duratei lui, în cazul în care au fost menționați în contract sau dacă au locuit împreună cu chiriașul. Așadar, moștenitorii chiriașului desemnează de comun acord persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat, iar în cazul în care aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, de asemea se face de către locator. (art. 1834 alin. (3) N. C. civ.)

Alineatele 2 și 3 din articolul mai sus specificat sunt în contradictoriu cu celealte alineate din același articol. Astfel descendenții și ascendenții chiriașului pot opta pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei,substituindu-se chiriașului decedat, iar ei trebuie să semneze contractul de închiriere în locul chiriașului decedat . Se poate înțelege ca e nevoie să se încheie un nou contract.

Este necesar ca acest contract de subînchiriere, să se înregistreaze la organele fiscale teritoriale.

1.4.2 Cesiunea

Cesiunea închirierii unei locuințe este un contract prin care chiriașul transmite, cu titlu oneros sau gratuit drepturile și obligațiile sale dintr-un contract de închiriere a locuinței unei terțe persoane.

Cesionarea are ca și consecință modificarea raportului de închiriere prin schimbarea chiriașului cu cesionarul.

De asemenea, cesiunea poate fi totală sau parțială ca și în cazul cesiunii locațiunii.

Ca și în cazul subînchirierii, cesiunea se face doar cu acordului scris al locatorului conform art. 1833 N. C. civ.

1.4.3 Schimbul

Schimbul de locuințe între chiriași poate fi realizat în condițiile dreptului comun, ca o dublă cesiune de contract. Evident că schimbul de locuințe nu poate fi realizat făra acordul scris al locatarilor, conform art 1833 N. C. civ.

În principiu, schimbul de locuințe poate avea loc între doi sau mai mulți chiriași din aceeași clădire, din clădiri diferite, din acceași localitate sau din localități diferite. Nu putem exclude nici posibilitatea ca schimbul să poată avea ca obiect locuințe din fondul de stat, pe de o parte, cât și o proprietate particulară, pe de altă parte.

Ca efect al schimbului de locuințe voluntar, se realizează o cesiune de contract reciprocă .

1.5 Încetarea contractului de închiriere

Potrivit art. 1832 alin. (2) N. C. civ., încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

a) Principala cauză de încetare a contractului de închiriere o constituie expirarea termenului contractual, în cazul în care contractul nu a fost reînnoit.

Contractul de închiriere, varietate a contractului de locațiune, încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți, sau după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

În privința obligației de restituire a locuinței, cotractul de închiriere încheiat pe durată determinată și constatată prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la încetarea termenului.

Poate fi titlu executoriu, de asemenea și contractul de închiriere încheiat pe o durată determinată prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent.

Această reglementare nu se aplică în cazul în care ar exista și un caz de prorogare legală a contractului de închiriere.

b) Contractul poate înceta și înainte de a ajunge la termen, prin acordul părților.

c) Contractul poate înceta prin denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș.

Conform art. 1824 din N. C. civ dacă contractul de închiriere este încheiat pe o durată nedeterminată,chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectareaa unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

În acest caz, locatorul poat denunța contractul prin notificare, cu respactarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de:

60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare;

15 zile dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Conform art. 1825 alin (1) N. C. civ. dacă contractul de închiriere are o durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

Locatorul poate, la rândul lui să desființeze contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, dacă s-a prevăzut în contract un termen de preaviz, conform prevederilor art. 1825 alin (2) N. C. civ.

d)Rezilierea contractului

Dacă una din părțile contractante nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului, conform art. 1830 alin. (1) N. C. civ.

De asemenea, locatorul poate cere instanței de judecată rezilierea contractului de închiriere, și atunci când chiriașul, membrii familiei lui, sau alte asemenea persoane, cărora locatorul le-a îngăduit, în orice mod, folosința, deținerea sau accesul în locuință, au un comportament care face imposibilă conviețuierea cu alte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.(art. 1830 alin. (2) N. C. civ.).

Cu privire la evacuraea chiriașului, aceasta se face în baza unei hotărâri judecătorești, conform art. 1831 alin (1) N. C. civ.

Conform art. 1827 alin (1) N. C. civ., dacă imobilul închiriat prin structură sau prin starea sa, constituie primejdie gravă pentru sănatatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul, chiar dacă a renunțat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere în condițiile legii.

Din cele spuse mai sus, rezultă ca în cazul în care chiriașului i s-a reziliat contractul, acesta are dreptul la daune interese, dacă la data încheierii contractului nu a cunoscut viciile bunului.

Legea nr. 202/2010 privind unele măsuri pentru accelerarea soluționării proceselor, a introdus în codul de procedură civilă, un nou articol, și anume art. 578 care prevede: „nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută de la 1 decembrie și până la 1 martie anul următor, decât dacă creditorul face dovada că în sensul dispozițiilor legislației locative, el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare, ori că debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată.”

e) Decesul chiriașului

Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului.conform art. 1834 N. C. civ.

Descendenții și ascendenții chirașului au dreptul în acest termen să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract, și dacă au locuit împreună cu chirașul. Dispozițiile aret. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privința soțului supraviețuitor.

Descendenții și ascendenții chirașului și soțul supraviețuitor care au cerut continuarea închirierii, pot desemna de comun acord persoana sau persanele care semnează contractul în locul chiriașului decedat.

În cazul în care aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile, de la data înregistrării decesului, chiriașului, desemnarea se face de locator.

Subînchirierea consimțită de chiriaș înceteză la expirarea termenului de 30 de zile de la data înregirtrării decesului locatarului, chiar dacă locațiunea nu continuă cu descendenții și ascendenții chiriașului, ori cu soțul supraviețuitor.

În acest ultim caz, persoana desemnată de ei sau de locator, semnează contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.

1.6 Regimul juridic al locuințelor cu destinație specială

Pe lângă regementările anterioare Legea nr. 114/1996 cuprinde și dispoziții speciale referitoare la anumite categorii de locuințe cu destinație specială.

Având în vedere că raportul în care se află contractul de închiriere a locuinței, și închirierile locuințelor cu destinație specială este asemănător raportului dintre locațiune și închirierea locuinței, putem spune că închirierile locuințelor cu destinație specială reprezintă varietăți ale contractului de închiriere a locuinței.

Așadar, contractelor de închiriere a locuințelor cu destinație specială le sunt aplicabile, regulile speciale prevăzute de lege și, în completare, dispozițiile care reglementează contractul de închiriere a locuinței.

Legea nr.114/1996 cuprinde dispoziții care reglementează închirierea următoarelor locuințe cu destinație specială: locuința socială, locuința de serviciu și de intervenție, locuința de necesitate și locuința de protocol.

Prin derogare de la prevederile legii nr. 114 /1996 republicată, unor categorii de persoane cu funcții în stat prevăzute de art. 2 din O. U. G nr. 80/2001 (aprobată,cu modificări prin Legea nr. 717/2001), li se pot atribui temporar locuințe de serviciu din fondul locativ al regiei autonome „Adminstrația Patrimoniului Protocolului de stat” și al Regiei Autronome „Locato”.

1.6.1 Locuința socială

Locuința socială se atribuie cu chirie subvenționată, unor persoane sau familii cu situație economică ce nu le permite cumpărarea sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței (art. 2 lit. c) ,din Legea 114/1996)

Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ- teritoriale, sunt inlienabile, deci nu pot fi vândute chiriașilor. (art. 40)

Persoanele care beneficiază de locuințe sociale, în vederea închirierii sunt familiile sau persoaele cu un venit mediu lunar net, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câștigului salarial mediu net lunar pe total economie comunitat de Institutul Național de Statistică în ultimul Buletin statistic anterior lunii în care se analizează cererea, precum și anterior lunii în care se repartizează locuința(art. 42 alin (1)).

Venitul net lunar se stabilește pe baza declarației de venit și a altor acte doveditoare.

Locuințele soaciale se repartizeză de către autoritățile administrației publice locale care le au în administrare pe baza criteriilor stabilite anual următoarelor categorii de persoane: tinerilor căsătoriți care au vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I și II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război. (art. 43 din lege)

Contractul de închiriere se încheie de primar sau de o persoană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliți de Consiliul local, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire (art. 44 alin. (1)).

Chiria nu va depși 10 % din venitul net luanr, calculat pe ultimele 12 luni pe familie. Diferența până la valoarea nominală a chiriei va fi subvenționată de la bugetul local al unității administrativ teritoriale unde este situată locuința socială conform art 44 alin (2).

Contractul de închiriere se poate reziliaîn următoarele cazuri:

La cererea proprietarului sau a asociației de proprietar (de locatori), în condițiile art. 24 din lege;

În cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depășește cu peste 20 % nivelul minim, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare(art. 46).

Articolul 48 din lege modificat prin legea nr. 145/1999 dprevede ca sunt incapabile să închirieze locuințe sociale, personale sau familiile care:

deține în proprietate o locuință;

au înstrăinat o locuință după data de 1 ianuarie 1990;

au beneficiat de sprijinul statuui în credite ș execuție pentru realizarea unei locuințe;

dețin, în calitate de chiriaș o altă locuință din fondul locativ de stat.

Chiriașii locuințelor sociale nu le pot subînchiria sau schimba destinația, sub sancțiunea rezilieriii contractlui de închiriere și a suportării eventualelor daune aduse locuinței și clădirii, după caz.(art. 49)

1.6.2 Locuința de serviciu și locuința de intervenție

Locuința de serviciu este destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă (art.2 lit. d)).

Art. 51 împarte locuințele de servici în 2 categorii cu regimuri juridice diferite: locuințe existente ( cele care aveau destinația de locuințe de serviciu la data intrării în vigoare a legii) și locuințe noi.

Locuințele de serviciu finanțate de la bugetul de stat sau de la bugetul local (cele noi) se realizează cu respectarea suprafeței utile și a dotărilor, în limita suprafeței construite pe apartament, potrivit legii locuinței.

Locuințele de serviciu noi se construiesc pe terenurile aflate în proprietate statului sau a unităților administrativ-teritoriale, pentru locuințele finanțate de bugetul de stat sau de la bugetul local, sau pe terenurile aparținând agenților economici, pentru locuințele finanțate din bugetele acestora.

Locuințele de serviciu, realizate în condițiile Legii nr.114/1996 și finanțate din bugetul de stat și din bugetele locale pot fi vândute cu respectarea unor condiții și anume:

atunci când activitatea care a generat realizarea locuințelor s-a restrâns sau a încetat;

cu aprobarea Guvernului.

Prin derogarea de la prevederile legii mai sus menționate persoanelor prevăzute la art. 2 li se vor atribui temporar imobile cu destinație de locuințe de serviciu din fondul locativ aflat în administrarea Regiei Autonome „Administrația Patrimoniului Protocoluilui de Stat” sau regia Autonomă „Locato” în calitate de locatori (art. 1 din O.U.G. nr. 80/2001).

Atribuirea imobilelor se va face la cererea și în limita fondului locativ existent.

Contractele de închiririere sunt încheiate între beneficiari și administrarea Regiei Autonome „Administrația Patrimoniului Protocoluilui de Stat” sau regia Autonomă „Locato” în calitate de locatori.

Contractele de închiriere se încheie pe o perioadă de un an cu posibilitatea de a fi prelulngite prin act adițional.(art. 1 alin. (4) din lege).

Pot fi „beneficiari” (chiriași) ai locuinței de serviciu personale care ocupă fucții de demnitate publică numite sau asimilate, secretarii generali, directorii generali, precum și persoanele care sunt încadrate pe funcții din cabinetul demnitarului, în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administrației publice centrale și instituțiilor publice (art. 2 alin. (1))

Cuantumul chiriei pentru imobilele cu destinație de locuințe de serviciu atribuite potrivit art. 1 din O.U. G. 80/ 2001 se calculează în conformitate cu prevederile Capitolului III din O.U.G. nr 40/1999 și se suportă de instituțiile publice în care își desfășoară activitatea beneficiarii.

Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calității care a determiant atribuirea locuințeide serviciu.

Locuințele de serviciu care intră sub incidența O.U G. Nr. 80/2001 nu pot fi înstrăinate (sub sancțiunea nulității absolute) și nu pot fi subînchirate de locatari (sub sancțiunea rezilierii contractului).

Locuința de intervenție este destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare care îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezență permanentă sau în caz de urgență în unitate.(art. 2, lit e , din Legea nr.114/1996)

Locuințele de intervenție se caracterizezază prin aceea că se realizeză odată cu obiectivul de investiție și se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere.

Locuințele de intervenție nu pot fi vândute chiriașilor.

Încetarea contractului de muncă al chiriașului atrage implicit și încetarea contractului de închiriere, chiar dacă a intervenit pensionarea.

Sub celelalte aspecte, locuința de intervenție urmează regimul juridic al locuinței de serviciu.

1.6.3. Locuința de necesitate

Este destinată cazării temporare a personalului și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale saau accidente ori ale căror locuințe sunt supuse demolării în vederea realizării unor lucrări de utilitate publiccă, precum și unor lucrări de abilitate ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari. (are. 2, lit.f ,din Legea 114/1996)

Locuința de necesitate se finanțează și se realizează în aceleași condiții ca și locuința socială.

Contractul de închiriere se încheie de primarul localității sau de o persoană împuternicită de acesta pe baza hotărârii Consiliului Local.

Termenul pe care se încheie contractul de închiriere este nedeterminat conferind drepturi locative chiriașului „până la înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabile locuințele”(art. 55 al (3))

Prin dispoziții ale consiliilor locale, locuințele de necesitate libere, se pot constitui temporar ca fond de locuințe sociale.(art. 56 alin (2))

1.6.4. Locuința de protocol

Este destinată utilizării de către persoanele alese în funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata exercitării mandatului (art. 2, lit.g)

Locuințele de protocol sunt proprietate publică a statului și se administrează de către Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Legea nr. 114/1996 împarte locuințele de protocol în 2 categorii cu regimuri juridice dferite: reședințe oficiale și locuințe de protocol,propriu-zise.

Rședințele oficiale sunt locuințe de protocol de care beneficiază în condițiile legii Președintele Românei, președintele Senatului, președintele Camerei Deputaților și primul-ministru(art.58, alin (1))

Reședințele oficiale sunt atribuite de Guvern și se pun la dispoziția celor menționați mai sus pe perioada exercitării funcției.

Contractele de închiriere având ca obiect reședințele oficiale se încheie de Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” în calitate de locator cu serviciile de specialitate a instituțiilor în care își desfășoară activitatea persoanele beneficiare în calitate de chiriași.(art.60 alin 1)

Pot beneficia de locuințe de protocol, propriu-zise, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege persoanle care îndeplinesc următoarele funcții publice (pe toată durata executării funcției lor):

-vicepreședinți ai Senatului

– vicepreședinți ai Camerei Deputaților

– minștri de stat

-miniștri și asimilații acestora

– președintele Înaltei Curți de Casație și Justiție

– președintele Curții Constituționale

-președintele Curții de Conturi

-președintele Consiliului Legislativ

-avocatul poporului.

Pentru persoanele enumerate mai sus atribuirea locuinței de protocol se face prin decizii ale primului ministru și este posibilă numai dacă persoanele abiltate de lege nu dețin, în localitatea în care își desfășoară activitatea o locuință corespunzătoare.

Contractele de închiriere pentu locuințle de protocol se încheie de către Regia Autonomă „Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat” în calitate de locator cu beneficiarii direcți în calitate de chiriași, care pe acestă bază vor putea ocupa locuința respectivă împreună cu membrii familiei.

Contractele de închiriere a locuințelor de protocol și a celor cu destinație de reședință oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului(art. 60 alin(3)).

2. Contractul de arendare

2.1.Noțiune

Arendarea este un contract prin care una dintre părți numită arendator, transmite bunuri agricole, celeilalte părți nnumite arendaș pentru a fi exploatate o perioada de timp în schimbul unui preț numit arenda.

Arendarea este o varietate a contractului de locațiune ( și nu un contracct civil, distinct, independent) fapt pentru care se supune dispozițiilor speciale ale legii în materie și în completare regulilor locațiunii.

Contractul de arendare este reglementat în Noul cod civil, Cartea a -IV-a "Despre obligații", titlul IX "Diferite contracte speciale", Cap. V "Contractul de locatiune", Secțiunea aIII-a "reguli particulare în materia arendarii",art..1836-1850.

Vechiul cod civil a reglementat contractul de arendare in art. 1454-1469, ca o varietate a contractului de locațiune, ca un instrument juridic specific de închiriere a fondurilor rurale.

2.1.Caractere juridice

Caracterele juridice ale contractului de arendare sunt urmatoarele:

a) este un contract sinalagmatic, deoarece fiecare dintre părți își asumă obligații reciproce iar acestea sunt interdependente.În schimbul transmiterii folosinței bunurilor agricole se va plăti un preț numit arendă.

b) este un contract cu titlu oneros, deoarece fiecare dintre părți urmărește un beneficiu patrimonial, și anume primirea contraprestației din partea fiecăruia.

c) este un contract comutativ, fiindcaa existenta si intinderea obligatiilor partilor sunt cunoscute din chiar momentul incheierii contractului.

d) este un contract cu executare succesivă, deoarece obligațiile se execută în timp, pe toată durata contractului.

În ceea ce priveste termenul arendării, art 1837 din N. C. civ, prevede că dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi facută petru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează sa le producă în anul agricol în care se încheie contractul.

e) este un contract netranslativ de proprietate, prin el transmițându-se numai exploatarea unor bunuri agricole aratate expres în contract;

f) este un contract solemn.

Noul cod civil prevede caracterul solemn al contractului de arendare, în art. 1838:"contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute."

În acest caz, contractul trebuie să fie încheiat în forma scrisă pentru valabilitate, iar nu numai pentru proba cum este cazul pentru alte contracte (vânzare-cumpărare).

Trebuie precizat că pentru a facilita executarea silită în cazul neplății arendei, prin art. 1845 din N. C civ. s-a prevăzut caracterul executoriu al contractelor de arendare încheiata în forma autentică precum și a celor înregistrate la consiliul local.

2.2.Condiții de validitate

2.2.1.Consimțământul

În privința consimțământului vor fi aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Noul Cod civil, nefiind prevăzute reguli speciale pentru contractul de arendare.

2.2.2.Capacitatea

Pentru încheiarea valabilă a unui contract de arendare este necesar ca persoanele care îl încheie să aibă capacitatea de a contracta.

Noul Cod civil cuprinde unele dispoziții privind capacitatea persoanelor contracatante derogatorii de la dreptul comun: în rest, se vor aplica regulile generale privind capacitatea.

Calitatea de arendator o poate avea proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal al bunurilor agricole care fac obiectul contractului. Arendator poate fi ori o persoană fizică ori o persoană juridică.

Spre deosebire de regulile aplicabile locațiunii arendașul nu poate avea calitatea de arendator.

Conform art.1847 din Noul Cod civil, sub sancțiunea nulitătii absolute, arendașul nu poate subarenda bunurile agricole arendate, chiar dacă arendatorul ar fi de acord, fiind interzise.

Totuși,legea nu obligă ca arendașul să execute personal toate lucrările agricole, el poate să contracteze executarea unor lucrări cu perosane prestatoare de servicii în agricultură, putând angaja cu contract de munca salariați permanenți sau sezonieri.

Art. 1846 N. C. civ. prevede prosibilitatea cesionării contractului de arendare de către arendaș în favoarea soțului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenților săi care au împlinit 18 ani,dar numai cu acorsul scris al arendatorului.

În principiu,poate avea calitatea de arendaș orice persoană fizică sau juridică. De la data aderării Romaniei la UE, au dobandit dreptul de a fi arendași și cetățenii străini și persoanele juridice străine din statele membre U E.

2.2.3.Obiectul

Contractul de arendare are un obiect dublu: bunurile arendate și arenda

a) Bunurile arendate

Art.1836 din N. C. civ, prevede că pot fi arendate orice bunuri agricole, arătându-se prin exemple ca acestea pot fi:

1)terenurile cu desinație agricolă, și anume terenuri agricole productive (arabile), viile, livezile,pepinierile viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu constucții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drmurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenjate și folosite pentru producția agricolă;

2. a) animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.

Scopul arendării bunurilor agricole este acela de a fi destinate exploătarii agricole; dacă folosința bunurilor este transmisă în alte scopuri, contractul nu va mai fi de arendare, ci se vor aplica principiile de drept comun prevazute de codul civil pentru locațiune.

b) Arenda

În privința prețului folosinței bunurilor arendate, legea prevede că arenda poate fi stabilită fie în bani, fie în fructe .

Ea poate fi stabilită într-o sumă de bani determinată, într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o suma de bani determinabila în functie de valoarea unei cantități determinate de produse agricole sau într-o cota din fructe.

În ceea ce priveste plata arendei în fructe, art.1844 din N. C. civ. prevede că în lipsa altui termen prevazut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș.

2.2.4. Cauza

Potrivit regulilor generale, cauza contractului trebuie să existe, să fie licită și să fie morală.

2.2.5.Forma contractului

Arendarea este un contract solemn.Conform art. 1838 alin (1) N. C. civ. ad validitatem, contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă.

Contractul de arendarea se încheie de regulă, în trei exemplare: câte un exemplar pentru fiecare parte și un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se afla bunurile arendate.

Forma solemnă, presupune în principiu contractul scris, al carui model este prevazut de lege, și înregistrat la consiliul local.

Ca execeptie când obiectul arendării este un imobil, efectele inter partes și față de terți se produc doar prin încheierea contractului în formă autentică și înscrierea dreptului real in cartea funciară, conform art 885 alin.(1)N. C. civ.

Nerespectarea formei solemne cerute de lege se sancționează cu nulitatea absolută a contractului art.1838,alin (1) N. C. civ.

Contractul se înregistreaza într-un registru special ținut de secretarul consiliului local.

În lipsa unei dispoziții exprese, apreciem că depunerea contractului de arendare pentru înregistrare trebuie să se facă imediat (după încheiere).

Nedepunerea atrage sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întarziere(art.1838, alin (2) N. C. civ.).

Forma pentru opozabilitatea contractului de arendare se realizează prin înregistrarea contractului, într-un registru special ținut de secretarul consiliului local pe a cărui rază se afla bunurile arendate (art. 1838 N.C. civ.).

De precizat că în condițiile N. C. civ. reînnoirile de arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni, ori dupa caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare(art. 715 alin (3) N. C. civ.).

2.3.Efectele contractului de arendare

2.3.1. Obligațiile arendatorului

Potrivit dreptului comun, arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul și în condițiile stabilite, să garanteze pe arendaș pentru liniștita și utila exploatare a lucrului.

Obligația de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asuora arendașului în starea corespunzatoare exploatării agricole.

După predare, arendatorul este obligat, în continuare să efectueze reparațiile capitale pentru menținerea stării de folosință corespunzatoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voința părților.

Daca la predarea efectivă a bunurilor agricole, arendate se constată că terenul are o suprafață mai mică sau mai mare decat cea prevazută în contract se va putea cere micșorarea sau majorarea prețului.

Obligația de garanție a arendatorului vizează folosința linistită și utilă a bunului dat în arendă. Astfel arendatorul trebuie să garanteze împotriva oricăror tulburări de fapt sau de drept, precum și împotriva viciilor ascunse ale lucrului.

În calitatea sa de proprietar, arendatorul mai are obligația de a achita impozitele și taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.

2.3.2.Obligatiile arendașului

Arendașul are și el anumite obligații datorită caracterului sinalagmatic al contractului de arendare. Având în vedere prevederile generale din materie de locațiune și reglementările specifice prevazute pentru contractul de arendare putem concluziona că arendașul are urmatoarele obligații:

a) să ia în primire bunurile arendate;

b) să plăteasca arenda în cuantumul și la termenele stabilite prin contract.

Reglementând reducerea arendei, în cazul pieirii fortuite a recoltei, art. 1841 din N. C. civ. prevede că atunci când pe durata arendării întreaga recolta a unui an sau cel puțin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei, dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă, în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole.

Arendașul nu poate obține reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă și nici atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Conform art. 1843 din N.C. civ. atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă, în funcție de valoarea unei astfel de cote,pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărțit este suportată proporțional și nu dă niciunea dintre părți dreptul la acțiune în despăgubire îmopotriva celeilalte.

Dacă însa pieirea s-a produs după culegerea fructelor și una dintre părți întarzie în mod culpabil, predarea sau recepția lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părți se consideră ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere, doar dacă fructele ar fi pierit, chiar dacă predarea și recepția fructelor se făceau la timp.

Potrivit art 1844 din N. C. civ. atunci când arenda se plăteste în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendașul e de drept în întârziere pentru predarea lor, de la data întârzierii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș.

Este de precizat că în anumite situații, ca măsura de protecție a arendatorului în ceea ce privește plata arendei, legea recunoaște caracterul executoriu al contractului de arendare.

Astfel conform art. 1845 N. C. civ. contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul cocal, constituie, titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

c) să folosească bunurile arendate cu prudență și diligență;

Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat numai cu acordul prealabil, dat în scris de către proprietar și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare. (art 1839 N. C. civ.)

d) să asigure bunurile luate în arendă în vederea recuperării daunelor produse de calamități naturale;

În acest sens, potrivit art. 1840 din N. C. civ., "arendașul este obligat, chiar în lipsă de stipulație expresă să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale".

În cazul necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, arendașul răspunde față de arendator pentru prejudiciul astfel cauzat.

e) să restituie bunurile arendate la încetarea din orice cauză a contractului de arendare în starea în care le-a primit.

f) să suporte toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare.

2.4.Încetarea si reînnoirea contractului de arendare

În mod firesc, arendarea încetează odată cu producerea efectelor sale. Pentru ca arendarea are executare succesivă iar durata este de esența acesteia, încetarea contractului, se va produce, la expirarea termenului (dar ea poate înceta și înainte de a ajunge la termen).

Potrivit art. 1850 N. C. civ. contractul de arendare înceteaza în mod special, prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

Rezultă că arendarea este un contract cu caracter intuitu personae spre deosebire de locațiune a cărei varietate este.

Menționăm în acest context că în caz de înstrăinare inter vivos a lucrului arendat, și în lipsa unei stipulații contrare, contractul va avea soarta prevazută de dreptul comun.

Astfel, potrivit art. 1811, N. C. civ., atunci când locatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea încheiata anterior, după cum au fost respectate formalitățile de publicitate, sau dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosința locatarului.

Potrivit art. 1848 alin (1) N. C. civ. contractul de arendare se reînnoieste de drept pentru aceeași durată, dacă nicuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului în scris, refuzul cu cel putin 6 luni înainte de expirarea termenului,iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă cu cel puțin un an.

Precizăm că reînnoirea arendării înseamnă un nou contract de arendare, ceea ce presupune îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate de fond și de formă (cerute de art. 1179 N. C. civ. la data reînnoirii).

Concluzii

Așadar din toate cele specificate mai sus considerăm că am reușit să realizăm o imagine de ansamblu, din punct de vedere juridic și nu numai, asupra contractului de locațiune.

În prezent reglementarea fiacărui contract este adaptat în funcție de evoluția și nevoile cetățenilor din România, iar contractul de locațiune reprezintă o temă de actualitate în materia contractelor speciale.

În cele ce urmeaza vom încerca să menționăm noutățile aduse de Noul Cod civil în materie de locațiune, față de Codul civil anterior .

Reglementarea contractului de locațiune, din vechiul Cod civil, se găsea în Cartea a III-a, titlu VII, art. 1410-1490.

Cu privire la definirea locațiunii, atât vechiul cod civil cât și noua reglementare conține aceeasi definiție și anume, potrivit art. 1777 N.C.C.“Locațiunea este contractul prin care o parte numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți numita locatar, folosința unui bun, în schimbul unui preț, denumit chirie”Putem remarca o diferență față de dispozitiile art. 1411 din vechiul cod fiind reprezentată de modificarea obiectului contractului de locațiune, după cum vom arăta detaliat în cele ce urmează.

Referitor la termenul termenul„locativ”, trebuie avut în vedere că acesta este un derivat al termenului „locațiune”, iar nu al termenului „locuință”, astfel că, în desfășurarea raporturilor de locațiune, precum și în elaborarea teoriilor din doctrina prezentă și viitoare,se poate avea în vedere că nu doar locuințele sunt „spații locative”, ci și spațiile cu o altă destinație decât aceea de locuință, cum sunt de exemplu locuințele cu destinație specială.

Vechea reglementare nu prevedea în mod expres o durată maximă pentru încheierea contractului de locațiune. Noul Cod Civil prevede în mod expres că termenul maxim pentru încheierea contractului de locatiune este de 49 de ani. Totuși, o derogare de la aceasta regulă este aceea că locațiunea poate fi prelungită prin acordul părților.

Cu privire la caracterele juridice, menționăm ca acestea sunt aceleași,atât în vechea reglementare cât și în noua reglementare, și anume locațiunea este un contract sinalagmatic,consensual,cu titlu oneros,comutativ, cu executare succesivă și translativ de folosință.

Caracterul executoriu (executarea succesivă) constituie un element de noutate de o importanță deosebită prin prisma efectelor întalnite în practică. Caracterul executoriu al contractului de locațiune este prevăzut expres de art. 1798 N.C.civ. – „Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnatură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.”

Această noutate adusă de NCC este aplicabilă tuturor contractelor de locațiune, atât contractelor ce au ca obiect imobile (locuințe, spații destinate activității profesioniștilor – sedii principale sau secundare, imobile cu altă destinație), cât și contractelor de închiriere a bunurilor mobile (mijloace de transport, echipamente). Consecințele reglementării sunt importante, deoarece locatorul nu mai trebuie să obțină o hotarâre judecatorească pe fondul pretenției sale, ci are un mijloc direct, și anume aesta poate porni executarea silită împotriva chiriasului de rea-credință (fie pentru neplata chiriei, fie pentru predarea bunului la încetarea contractului).

 Precizăm că, în opinia noastră, înregistrarea contractului de locațiune la organele fiscale nu poate consta într-o procedură prin care contractului de locațiune i se atribuie un număr de înregistrare (dată certă), ci reprezintă exclusiv înregistrarea în vederea luării în evidență a existentei acelui contract într-un scop determinat, potrivit unei proceduri speciale. Aceasta deoarece caracterul executoriu al unui înscris este acordat doar în temeiul legii (art. 372 C.proc.civ), având consecința importantă de a împiedica ivirea unui litigiu pe fondul dreptului și punerea la dispoziție a procedurii de executare silită, astfel că interpretarea art. 1798, 1809 și 1816 N.C. civ nu poate fi o interpretare extensivă. 

Cu privire la opozabilitatea contractului de locațiune față de dobânditorul bunului, art. 1811 N.C.civ. detaliază și clarifică art. 1441 din Vechiul Cod Civil, în sensul că dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului trebuie respectat de dobânditor, după cum urmează:

– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară;

– în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrainării;

– în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste formalități;

– în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrainării, bunul se afla în folosința locatarului;

Așadar, regula este aceea că înstrainarea bunului este opozabilă terțului dobânditor și nu are drept efect încetarea locațiunii, dacă părtile nu au stabilit contrariul.

Noul Cod Civil menționeaza în mod expres felurile(varietățile) locațiunii, și anume: închirierea și arendarea. Închirierea are ca obiect bunurile imobile și mobile iar arendarea privește bunurile agricole. De aici rezultă faptul că s-a modificat obiectul contractului.,deoarece s-a exclus o variațiune a locațiunii, și anume antrepriza.

Un element de noutate în reglementarea Noului Cod Civil,asa cum am specificat mai sus, îl constituie excluderea antreprizei din categoria contractelor de locațiune și introducerea unei noi clase de contracte de locațiune, respectiv locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist.

În noțiunea de “profesionist” în sensul legii civile sunt incluse categoriile de comerciant, întreprinzator, operator economic, precum și orice alte personae autorizate sa desfășoare activități economice sau profesionale.

În elaborarea acestei lucrări am putut observa că am dezvoltat numeroase cunoștine despre acest contract de locațiune, dar mai ales despre varietățile acestuia.

Așadar cu caracter de noutate pentru cunoștințele mele au fost aflarea de informații cu privire reglementarea locuințelor cu destinție specială care îmi vaor fi de ajutor pentru viitor atât în exercitarea viitoarei mele profesii cât și în calitate de cetățean al acestei țări.

Bibliografie:

1.Alexandresco D., Explicațiunea teoretică   și practică a Dreptului civil român,tomulIX, Editura Ateliere grafice SOCEC&CO, S.A., București, 1910

2. Stătescu,Constantin,Bârsan Corneliu,Drept civil. Teoria generală a obligațiilor ,Editura All Beck, București, 200015.Gabriel Boroi,Carla Alexandra Anghelescu, Curs de drept civil.Partea generală, Ed. Hamangiu, București, 2011, p.101

3. Bénabent,A., Droit civil. Les contrats speciaux, Ed. Dalloz, Paris, 1995

4. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea Noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București,2012,

5.Cantacuzino,Matei B., Elementele dreptului civil , (lucrare reeditată) Editura ALL Educational S.A., București, 1998

6. Stanciu D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial român, Ediția a II-a, revizuită conform noului Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2012,p. 565

7. Daniela Ciochină, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2012

8. Dan Chică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. vol. I-Vânzarea și schimbul, Ed.C. H. Beck, București, 2008

9. F. Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Ed Actami., București,1997

10. Fr. Deak, Tratat de drept civil-Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2007

11. I Deleanu, Părțile și terții. Relativitatea și opozabilitatea efectelor juridice, Ed. Rosetti, București, 2002

12.R. Gidro, A. Gidro, V. Nistor, Instituții juridice române, Ed. Galaxia Gutenberg, Cluj Napoca,2009

13. F, Galagno, Diritto civile e comerciale, vol. II, ediția a 3-a,Cedam, Padova, 1999,

14. Hamangiu,Constantin;Georgean N.,Codul civil român adnotat , vol. IX, Editura librărie „Universala Alcalay&Co”, București, 1934

15. C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Vol I, II, Ed. All Beck, București, 1997

16. C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, Vol. V, Ed. C.H. Beck, București,2003

17.Vladimir Hanga, Istoria dreptului românesc, Vol I, Ed. Academiei, RSR, București, 1980

18. Macovei,Codrin,Contracte civile, Editura Hamangiu, București, 2006

19. D. Macovei, I.E. Cadariu, Drept civil. Contracte, Ed. Junimea, Iași, 2004

20.Molcuț Emil,Oancea,Dan, Drept roman, Casa de Editură și Presă ,“Șansa” – S.R.L., București, 1999

21. Florina Morozan, Drept civil. Partea Generală- Note de curs, Oradea, 2011

22.Motica,Radu I.;Moțiu,Florin,Contracte civile. Teorie și practică judiciară ,Editura Lumina Lex, București, 2004

23. Florin Moțiu, Contracte speciale în Noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Ediția a II-a revizuită și adăugită,București,2011

24. Pignarre,G., A la decouverte de l’obligation de  praestare, Revue de Teorie de Droit civil, 2001

25. Ioan Dorel Romoșan, Drept civil. Obligații. Tematică de licență,Editura Universității din Oradea,Oradea, 2012

26.Eugeniu Safta Romano, Contracte civile.Încheiere. Executare. Încetare, Ed. Polirom,Iași,1999

27. V. Stoica, Rezoluțiunea și rezilirea contractelor civile, Ed. All, București,1997

28. Paul-Robert Titulescu, Contractul de locațiune și varietăți ale acestuia. Teză de doctor în drept, Chișinău,2009

29. Camelia Toader, Drept Civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București,2005

30.C. St. Tomulescu, Drept privat roman. Curs universitar,București, 1973

31. Turculeanu Ion, Băncioi Cătălin, Drept civil. Contracte speciale, Editura Universitaria, Craiova, 2004

32. Voelskov,R ., Kommentar zurn BGB ,Band 3, Ed. C. H. Beck, München, 1995