Toader Ioana Codruta Licenta Fb4 [618011]

3
CUPRINS
INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………… 5
MOTIVAȚIA, IMPORTANȚA ȘI METODOLOGIA CERCETĂRII ………………….. 7
LISTA ABREVIERILOR ………………………….. ………………………….. ………………………….. 9
LISTA FIGU RILOR, GRAFICELOR ȘI TABELELOR ………………………….. ……….. 10
CAPITOLUL 1 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 11
CREDITUL IPOTECAR – MIJLOC DE FINANȚARE A PIEȚEI IMOBILIARE 11
1.1. Creditul bancar – trăsături caracteristice ………………………….. ……………………. 11
1.1.1. Conceptul de credit ………………………….. ………………………….. …………………….. 11
1.1.2. Formele creditului ………………………….. ………………………….. ………………………. 12
1.1.3. Funcțiile creditului ………………………….. ………………………….. ……………………… 17
1.2. Noțiuni și concepte de bază privind creditului ipotecar ………………………….. … 18
1.2.1. Definirea și tipologia creditelor ipotecare ………………………….. ………………….. 19
1.2.2. Garantarea creditului ipotecar ………………………….. ………………………….. ……… 20
1.2.3. Caracterele juridice ale ipotecii ………………………….. ………………………….. ……. 25
1.3. Contractul de credit ipotecar ………………………….. ………………………….. ………….. 26
1.3.1. Clauze obligatorii ale contractului de credit ipoteca r ………………………….. …… 26
1.3.2. Alte clauze ale contractului de credit ipotecar ………………………….. …………….. 27
1.3.3. Contractul de asigurare – accesoriu al contractului de credit ipotecar ………… 28
1.3.4. Executarea ipotecii ………………………….. ………………………….. …………………….. 28
1.4. Costul creditului. Rambursarea creditelor ipotecare ………………………….. ……. 29
1.5. Etapele procesului de creditare bancară ………………………….. ………………………. 31
CAPITOLUL 2 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 34
PIAȚA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA ………………………….. ………………. 34
2.1. Piața primară și piața secundară a creditelor ipotecare în România ………….. 34
2.2. Principalii actori pe piața creditelor ipotecare ………………………….. ……………… 36
2.2.1. Principalii finanțatori ai pieței creditelor ipotecare ………………………….. ……… 36
2.2.2. Beneficiarii creditelor ipotecare ………………………….. ………………………….. …… 45
2.3. Programe de finanțare a creditelor ipotecare ………………………….. ……………….. 48
2.3.1. Programul „Prima Casă” ………………………….. ………………………….. …………….. 48
2.3.2. Programul „Locuințe prin credit ipotecare” ………………………….. ……………….. 49
2.5. Riscul imobiliar ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 51
2.6. 2007 – Declinul pieței ipotecare declanșator al crizei economico -financiare .. 52
CAPITOLUL 3 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 55
BRD VERSUS BCR ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 55
3.1. Creditul ipotecar la Banca Centrală Română (BCR) ………………………….. …………. 55
3.1.1. Prezentarea instituției ………………………….. ………………………….. …………………….. 55
3.1.2. Structura organizatorică a băncii ………………………….. ………………………….. ….. 55

4
3.1.3. Oferta de produse și servicii ………………………….. ………………………….. ………… 56
3.1.4. Oferta de credite ipotecare ………………………….. ………………………….. …………… 58
3.2. Creditul ipotecar la BRD Groupe Société Générale ………………………….. ……… 59
3.2.1. Prezentarea instituției ………………………….. ………………………….. …………………….. 59
3.2.2. Structura organizatorică a băncii ………………………….. ………………………….. ……… 59
3.2.3. Oferta de produse și servicii ………………………….. ………………………….. ……………. 61
3.2.4. Oferta de credite ipotecare ………………………….. ………………………….. ……………… 63
3.3. Profitabilitate ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 64
CAPITOLUL 4 ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 66
STUDIU DE CAZ ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 66
ANALIZĂ COMPARATIVĂ A OFERTELOR DE CREDITARE IPOTECARĂ .. 66
4.1. Analiză comparativă privind creditele ipotecare oferite de BRD Groupe Société
Générale și BCR ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………… 66
4.2. Caracteristicile principalelor oferte de creditare ipotecară de pe piața din România
și realizarea unui clasament pe baza scoringului obținut ………………………….. ………….. 73
4.3. Analiza bonității clientului ………………………….. ………………………….. ………………… 77
Concluzii generale aferente lucrării ………………………….. ………………………….. ………….. 81

5
INTRODUCERE

Ce este o casă? Locul în jurul căruia gravitează viața cotidiană a oamenilor . Pe scurt, o
necesi tate importantă în rândul fiecărui individ, indiferent de statutul social . Dezvoltarea
sectorului imobiliar, care se remarcă puternic în ultimul deceniu la nivel național, oferă
cetățenilor români sau străini posibilitatea de a găsi locuința perfectă sau, de ce nu, de a
personaliza un simplu spațiu locativ prin crearea unor condiții mai bune de locuit.

Fiind considerată o investiție costisitoare, satisfacerea acestei necesități este adesea greu
de realizat în condițiile date de nivelul redus al lichidităților aflate la dispoziția publicului .
În acest sens, vin în ajutor diferite instituții care activează pe piața creditelor ipotecare din
România , precum: instituțiile de credit (bănci comerciale sau bănci specializate) , instituțiile
financiare nebanca re (IFN) , dar și Agenția Națională pentru Locuințe (ANL ). În schimbul
sprijinului acordat , beneficiarii sunt obligați la rambursarea creditelor contract ate pe
termen lung , fapt ce subliniază contribuția semnificativă a acestui angajament la stimularea
activităților economic e, dar și la creșterea economică.

Aprofundând, scopul care stă la baza acordării creditelor ipotecar e constă în realizarea de
investiții imobiliare cu diferite destinații , împrumutatul având posibilitatea de a achiziționa,
construi sau moderniza locuința dorită. Totodată, acest scop se poate manifesta și sub forma
rambursării unui credit ipotecar contractat anterior pentru investiții imobiliare. Pe de altă
parte, indiferent de destinație, este necesară garantarea creditului ipotecar cel puțin prin
ipoteca asupra imobilului avut în vedere în cadrul investiției imobiliare . Acest lucru
conduce la o credibilitate crescută a creditorului asupra capacității de rambursare a
debitorului a sumei împrumutate ajustată cu dobânda aferentă. În caz contrar, va avea loc
executarea silită a obligațiilor de plată aferente debitorului.

În sens general, creditul este cunoscut drept produs de bază în activitățile efectuate de
băncile comercial e care au drept obiectiv principal acordarea de credite și atragerea de
depozite . Prin acordare a de credite și ca urmare a influenței factorilor exogeni și endogeni
asupra situaț iei financiare a debitorulu i, băncile sunt supuse î n mod automat riscului de

6
creditare care poate conduce spre faliment. Din acest motiv, este obligatorie o analiză
asupra obiectului contractului de împrumut și o testare a abilităț ii debitorului de a restitui
valoarea împrumutului cu dobânzile și comisionele aferente, în funcție de resursele
financiare pe care le deține . Tocmai din acest e considerente, banca analizează bonitatea
clientului, în funcț ie de care va avea loc sau nu acord area de credite, ținând cont de
activitățile pentru care se solicită finanț are pr in contractarea de credite , care pot fi riscante
sau viabile.

În calitate de intermediar a ctiv în domeniul economic, băncile joacă un rol important asupra
investițiilor, creșterii economice, asupra economiei în general. Activitatea acestor instituții
financiare, a acestor societăți pe acțiuni, se află m ereu sub atenta supraveghere a băncii
centrale, care, la nivel național, este reprezentată de Banca Națională a României (BNR).
Existența băncii centrale este fundamentală în cadrul sistemulu i bancar , aceasta având
totodată și rol de reglementator. În componența s istemulu i bancar regăsim banca c entrală
și ansamblul băncilor ca re include societățile bancare. Sistemul bancar este organizat prin
reguli stricte și vizează posesorii capi talurilor puse la dispoziția societății în economie.
Specific sistemului bancar regăsim rolul lui de intermediar în relația posesorii capitalurilor
(creditorii) și economie și societate (debitorii), deo arece constituie un mijloc de stingere a
datoriilor debitorului față de creditor.

Dezvoltarea semnificativă a pieței imobiliare gene ratoare creșterii cererii de credite
ipotecar e, face ca băncile să acorde o atenție sporită creditelor ipotecare din dorința d e a
evita o altă criză financiară similară cu cea manifestată în anul 2007, când un număr
semnificativ de bănci din Statele Unite ale Americii au acordat credite ipotecare de tip
„subprime”, cu diferi te dobânzi promoționale. Reiese de aici legătura puternică dintre
dezvoltarea pieței imobiliare și gestionare a eficientă a surselor de finanțare pe termen lung,
reprez entate în mare parte de creditele ipotecare. În consec ință, existența unui cadru juridic,
a unui cadru de reglementare adecvat și a unei supravegheri eficiente , a unor fonduri
suficiente care să asigure finanțarea acestor împrumuturi ipotecare, precum și s tabilitatea
macroeconomică este indispensabilă pentru bunul demers al domeniului construcțiilor,
acești factori fiind esențiali f inanțării segmentului imobiliar.

7
MOTIVAȚIA, IMPORTANȚA ȘI METODOLOGIA CERCETĂRII

Lucrarea de față, intitulată „Creditul ipotecar în România” , aduce în prim plan
caracteristicile creditelor ipotecare evidențiate printr -o analiză detaliată a principalilor
ofertanți de pe piața bancară din România. Fiind un subiect de actualitate și de maximă
importanță , datorită sprijinului o ferit de creditorii pieței ipotecare cetățenilor români și
străini care pot deține o locuință în România, lucrarea de față se axează asupra principalelor
condiții necesare a fi îndeplinite de cei aflați în căutarea unor surse de finanțare cu
destinație loc ativă. De aici reiese și motivul alegerii acestei teme, respectiv de a identifica
principiile care stau la baza acordării creditelor ipotecare pe piața bancară din România.

Lucrarea este structurată pe 4 capitole, dedicate elementelor specifice raportului de
creditare, pieței, creditorilor și beneficiarilor creditelor ipotecare, urmate de capitolele
destinate prezentării ofertelor de creditare ipotecară a doi dintre cei mai importanți jucători
ai pieței i potecare și o analiză comparativă a acestora, și , în final , de concluziile formulate
în urma realizării lucrării de față.

Primul capitol are ca scop general introducerea în sfera activității de creditare, urmat de
obiectivele specifice privind rolul creditelor ipotecare, respectiv importanța lor în
dezvoltarea economiei. Pentru acestea a fost necesară docu mentarea privind creditul în
ansamblul său, garanțiile creditului ipotecar, ipoteca asupra bunului imobil care face
obiectul contractului de credit ipotecar, condițiile contractului de credit ipotecar și
elementele acestuia, respectiv etapele necesare a fi parcurse în cadrul procesului de
creditare ipotecară.

Capitolul 2 al lucrării prezintă conceptul de piață primară și piață secundară a creditelor
ipotecare, obligațiunile ipotecare, respectiv principalii finanțatori ai creditelor ipotecare și
beneficiarii acestora. Capitolul se caracterizează printr -o detaliere a programelor de
finanțare e cred itelor ipotecare, fiind abordată ulterior relația preț imobiliar -risc imobiliar,
respectiv efectele manifestării crizei economico -financiare în jurul anilor 2008 -2009.

8
Cel de -al treilea capitol cuprinde prezentarea instituțiilor de credit BCR și BRD Groupe
Société Générale , dar și a principalelor produse și s ervicii oferite de acestea, capitolul fiind
axat preponderent asupra ofertelor de creditare pentru locuințe. În sensul justificării alegerii
celor două bănci comerciale, am luat drept criteriu profitabilitatea înregistrată de acestea
în ultimii doi ani.

Capitolul 4 este dedicat studiului de caz , structurat pe trei mari părți . Primul scop a fost
realizarea unei analize comparative privind oferta de locuințe a BCR și BRD Groupe
Société Générale , urmat de dorința de a realiza un clasament al ofertanților de credite
ipotecare pe baza caracteristicilor ofertelor lor, respectiv de a analiza bonitatea a doi
solicitanți de credite ipotecare, în funcție de informațiile necesare evaluării personale și
familiale a lor, determinării veniturilor actuale, surselor și stabilirii lor, respectiv
informațiile privind alți contribuabili la plata împrumutului, situația creditelor și a
datoriilor și întârzierile la plată.

În final, consider că cercetarea creditului ipotecar este foarte importantă, deoarece rolul său
ocupat în cadrul economiei evidențiază contribuția creditării ipotecare la creșterea ratei de
ocupare a forței de muncă prin angajamentele asumate de debitor și implicit la reducerea
ratei șomajului, dar și la înregistrarea creșterii economice. Se poate aprecia în final că acest
tip de credit este un mijloc de finanțare atât pentru tânăra generație, cât și pentru restul
categoriilor de clienți, cu atât mai mult cu cât nivelul disponibilităților lor scade treptat sau
este redus.

9
LISTA ABREVIERILOR

ANL – Agenția Națională pentru Locuințe
BCR – Banca Comericală Română
BNR – Banca Națională Română
BRD – Banca Română pentru Dezvoltare
EURIBOR – Euro Interbank Offered Rate
FNGCIMM – Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și
Mijlocii
IFN – Instituțiile Financiare Nebancare
NCC – Noul Cod Civil
ROA – Rentabilitatea activelor
ROBOR – Romanian Interbank Offered Rate
ROE – Reantabilitatea capitalurilor proprii (Rentabilitatea financiară)

10
LISTA FIGURILOR, GRAFICELOR ȘI TABELELOR

Figura 1. Funcțiile creditului ………………………….. ………………………….. …………………….. 17
Figura 2. Părțile implicate în procesul de garantare al bunului care face obiectul
contractului ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………. 21
Figura 3 . Structură organizațională BCR ………………………….. ………………………….. ….. 56

Graficul 1. Top 5 credite ipotecare în Lei în funcție de DAE ………………………….. ….. 38
Graficul 2. Top 5 credite ipotecare în Euro în funcție de DAE ………………………….. .. 38
Graficul 3. Ponderea creditelor ipotecare acordate de instituțiile de credit
persoanelor fizice în total credite ipotecare ………………………….. ………………………….. .. 46
Graficul 4. Structură acționariat BCR ………………………….. ………………………….. ……… 56

Tabelul 1 . Evoluția indicatorilor financiari și de prudență bancară ai sistemului
bancar ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 53
Tabelul 2. Structura organizatorică BRD Groupe Société Générale ……………………. 60
Tabelul 3 Structura acționariatului – BRD Groupe Société Générale ………………….. 61
Tabelul 4. Oferta BRD de produse și servicii ………………………….. ………………………….. 61
Tabelul 5. Topul celor mai profitabile 5 bănci din România ………………………….. ……. 64
Tabelul 6. Caracteristicile ofertelor de creditare ipotecară ale BCR și BRD ………… 66
Tabelul 7 Caracteristicile creditelor ipotecare în RON acordate de principalele bănci
comerciale selectate după DAE ………………………….. ………………………….. …………………. 74
Tabelul 8. Clasament ul băncilor comerciale analizate după principalele caracteristici
………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 75
Tabelul 9. Clasamentul ofertelor băncilor comerciale analizate după principalele
caracteristici ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 76
Tabelul 10. Analiza bonității clientului ………………………….. ………………………….. ………. 77
Tabelul 11. Cheltuieli de subzistență BCR și BRD ………………………….. ………………….. 78

11
CAPITOLUL 1
CREDITUL IPOTECAR – MIJLOC DE FINANȚARE A PIEȚEI
IMOBILIARE

1.1. Creditul bancar – trăsături caracteristice
1.1.1. Conceptul de credit

Relațiile de credit au fost menționate pentru prima dată în jurul anului 1770 î.Hr. în Codul
lui Hammurabi, rege babilonian, cod care demonstrează efectuarea de activități bancare,
precum acordarea și contratarea de împrumuturi, fiind avute în vedere și garantarea sumei
împrumutate ș i plata dobânzilor (Zoicaș A., note curs, 2017) . Activitatea de cre ditare a
parcurs un drum lung, transformator și de îmbunătățire continuă, ajungând ca în ziua de azi
publicul să aibă la dispoziție o gamă diversificată de credite bancare.

Conform dicționarului explicativ al limbii române (DEX) , „creditul reprezintă o relație
(economică) bănească ce se stabilește între o persoană fizică sau juridică (creditor), care
acordă un împrumut de bani sau care vinde mărfuri sau servicii pe datorie, și o altă persoană
fizică sau juridică (debitor), care primește împrumutul sau cumpără pe datorie ”. Pe de altă
parte, cadrul legislativ al activitățiilor bancare definește creditul ca fiind „orice angajament
de punere la dispoziție sau acordarea unei sume de bani ori prelungirea scadenței unei
datorii, în schimbul obligației debitorului la rambursarea sumei respective, precum și la
plata unei dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această su mă sau orice angajament de
achiziționare a unui titlu care încorporează o creanță ori a altui 0drept la încasarea unei
sume de bani” (Legea nr. 58/1998, art. 3, alin. 7) .

Creditul apare sub forma unei promisiuni care marchează un decalaj în timp, deoarece
reprezintă operațiunea prin intermediul căreia are loc schimbul plății imediate cu
promisiunea debitorului de a plăti la o dată ulterioară. Deci, debitorul are posibilitatea de a
deveni imediat posesorul res urselor necesare tocmai în schimbul acestei promisiuni de
plată ulterioară a sumei împrumutate majorată de dobânzile și comisioanele care
remunerează creditorul.

12
În același timp, creditul posedă și caracteristici de ordin psihologic, evidențiind capacitatea
debitorului de a fi credibil din punct de vedere al onorării la timp a obligațiilor de plată .
Deci, în funcție de calitățile pe care le posedă, creditul reflectă reputația debitorului. Drept
argument , etimologic vorbind, termenul de „credit” își are originea în limba l atină,
„creditum, cr editare ” având semnificația de „a crede”. În acest sens, consider că încrederea
credito rului asupra capacității de plată la scadență a împrumutatului constituie o traducere
simplistă și punctuală a creditului, credibilitatea fiind un factor esențial în relația stabilită
între cele două părți.

Concluzionând, fiind o operațiune economică, creditul reușește să creeze un tot unitar prin
regruparea a trei elemente, și anume: ava nsul de monedă fiduciară sau scripturală,
remunerația băncii, respectiv rambur sarea (Gavalda C., Stoufflet J., 1991:197).

1.1.2. Formele creditului

Existența formelor diversif icate pe care le îmbracă creditele în economia de piață , a condus
la gruparea acestor a pe baza următoarelor criterii de clasificare (Daniela Beju, 2004 :77):

a) În funcție de calitatea creditorului se remarcă două tipuri de credite, mai exact creditul
comercial și creditul bancar , cu trăsături diferite.

Primul punct de referință în compararea celor două tipuri de credite, îl constituie părțile
implicate. C reditul comercial implică agenții econom ici care se împrumută reciproc și oferă
beneficiarilor posibilitatea de a acorda astfel de credite altor parteneri . Pe de altă parte, în
cazul creditului bancar, relația de credit se stabilește între bănci, respectiv agenții
economici și populați e.

Din punct de veder e al obiectului, transferul de capital de îm prumut sub formă de marfă
corespunde creditul ui comercial, iar cel sub formă bănească corespunde creditului bancar.
O altă diferențiere constă în limitele prevăzute pentru posibilii beneficiari, care apar doar
în cazul creditului comercial, în funcț ie de domeniul de activi tate al părților implicate .

13
În pofida diferențelor menționate, între cele două categorii de credite există și asemănări .
Este vorba aici de relațiile reciproce care apar și în cazul creditelor bancare, când băncile
pot utiliza depozitele constituite de age nții economici pentru acordarea de credite.

b) Calitatea debitorului este criteri ul conform căruia creditele se î mpart în credite acordate
populației, respectiv credite acordate agenților economici.

c) Dacă se ia drept criteriu de clasificare calitatea ambilor participanți la relația de credit ,
creditele se delimitează în credite private și credite publice.

Diferența dintre cele două tipuri de credite constă în intervenția statului. Părțile implicate
în cazul creditelor private sunt persoane fizice sau juridice, mai precis subiecte de drept
privat, neexistând implicare din partea statului. Pe de altă parte, părțile implicate pentru cel
de-al doilea tip de credit sunt subiecte de drept public, având loc intervenția statului în
sensul acordării de credite sau împrumutarea de la persoane fizice sau juridice.

d) În procesul de creditare se ține cont și de destinație , existând astfel credite de p roducție
și credite de consum.

Creditele de producție includ creditele de investiții, creditele de exploa tare ș i creditele de
leasing. De menționat este faptul că se apelează la creditele de exploatare pentru acoperirea
unor nevoi curente de producție. Contractarea unui credit de consum se face pentru
achiziționarea unor bunuri de mare valoare și de folosință îndel ungată, pentru care plata se
face în rate.

e) Din punct de vedere al obiectului creditului distingem următoarele tipuri de credite:
credit în bunuri sau mărfuri, credit în bani, mai precis în numerar sau în cont , și credit în
credit. Răspunderea asumată de o terță persoană în ceea ce privește onorarea obligațiilor
de plată ale debitorului reprezintă obiectul ultimului tip de credit.

14
f) În funcție de scadență , termenul la care împrumutul trebuie a fi rambursat sa u restituit,
există credite pe termen scurt, a căror scadență este mai mică de un an, credite pe termen
mediu, cu scadența până la 5 ani și credite pe termen lung, acordate, de regulă, pentru o
perioadă de peste 5 ani.

g) Modalitatea de garantare este criteriul conform căruia încrederea creditorului în
capacitatea de plată a debitorului trebuie să fie susținută printr -o garanție. În acest sens,
creditele sunt grupate în credite reale și credite personale.

Creditul real c u garanție reală cuprinde credit ul garantat cu bunuri imobile, ipotecate de
creditor, care, în caz de nerambursarea, intră în posesia lui. Altfel spus, în caz de
nerambursare, recuperarea sumei î mprumutate de către creditor se realizează prin
valorificarea bunurilor ipotecate. De a semenea, creditul real include și creditul garantat cu
valori mobiliare, debitorul fiind deposedat de gaj în caz de nerambursare.

Creditul personal are trăsături de ordin psihologic, fiind garantat cu răspunderea morală a
debitorului, deoarece are în vedere calitatea umană a acestuia. Totodată, creditul personal
include credi tul individual sau în alb care este acordat fără nici o formalitate, credit ul cu
gaj individual, când rambursarea este garantată de răspunderea morală a unei terțe
persoane , și cre ditul cu gaj colectiv, când rambursarea este garantată de răspunderea morală
a mai multor persoane.

h) După modalitatea de acordare , creditele se grupează în credite acordate prin cont separat
de împrumut și credite acordate print cont curent, precum avansul în cont curent (Cerna S.,
op. cit. pag. 182).

Prin inte rmediul acordării unui credit prin cont separat de împrumut, de obicei pe termen
mediu și lung, debitorul are la dispoziție întreaga sumă împrumutată chiar din momentul
acordării creditului. Dimpotrivă, în cazul creditului ac ordat prin cont curent se stabilește o
linie de creditare, soldul debitor al agentului economic în acest sens avân d o limită maximă
până la care poate să ajungă . Dobânzile aferente creditului acordat prin cont curent sunt

15
mai mari, debitorul fiind nevoit să plătească doar dobânda aferentă creditului efectiv
utilizat , adică pentru descoperitul de cont.

O altă diferențiere este dată de garanția atașată contractului de credit. Pentru creditul
acordat prin cont sep arat este necesară garanția reală , iar în cazul creditului acordat pri n
cont curent există situații în care sunt necesare garanții precum: gajuri de titluri sau de
bunuri, waranturi, semnătura unui girant și multe altele . În același tim p, de regulă, pentru
avan sul în cont nu este necesară nicio garanție, fapt susținut de ideea conform căreia este
suficient doar un angajament verbal de rambursare pentru satisfacerea de nevoi curente
aferente activității de producție.

i) În funcție de modalitatea de rambursare distingem următo arele: credite le amortizabile
când rambursare a se poate face prin plata în rate lunare, trimestriale, semestriale sau anuale
și credite le cu perioadă de grație în care debitorul trebuie să plătească dobânda, fără a mai
fi necesară rambursar ea ratelor.

În afara creditelor clasice prezentate anter ior, factoringul, forfetarea, leasingul și scontarea
sunt forme alternative de finanțare, față de care remarcăm o dezvoltare mult mai pronunțată
în zilele de azi.

Factoringul este operațiunea prin intermediul căreia o firmă, numită aderent, cedează
dreptul de încasare a creanțelor unei bănci sau unei instituții specializate, numită factor . În
cadrul acestei activități, debitorul este nevoit să -și onoreze obligațiile la scadență pentru ca
factorul să poată recupera suma respectivă, cel din urmă beneficiind de dobânda și
comisioanele plătite de aderent din momentul vânzării creanței până în momentul
scadenței. De asemenea, comisionul este perceput pentru înlăturarea ri scului de
incap acitate de plată a debitorului asumat de factor.

Forfetarea este operațiunea prin intermediul căreia o bancă, numită forfetar sau importator ,
cumpără titluri de credit de la clienții săi, numiți exportatori. În urma cumpărării unor astfel
de creanțe, de tipul cambiilor și biletelor la ordin, forfetarul renunță la drept ul de recurs

16
împotriva exportator ului, cel din urmă având posibilitatea de a recu pera sumele înainte de
scadență. S uma plăt ită în schimbul ac estei acțiuni poartă denumirea de taxă de forfetare .
Ca urmare a riscurilor asumate de forfetar cu privire la falimentul debitorului sau garantului
sau la situațiile în care debitorul acționează cu rea intenție , banca are la dispoziție două
variante. În acest sens, fie solicită unei bănci de prim rang di n țara importatorului, agreată
de ea, garantarea plății la scadență a efectelor de comerț , fie solicită din partea unei bănci
de prim rang din s trăinătate o scrisoare de garanție bancară.

Leasingul este o a lternativă de finanțare externă, fiind clasificat în leasing operațional,
respectiv leasing financiar. În cazul ambelor forme pe care le îmbracă leasingul , are loc
închirierea de bunuri pe termen mediu și lung , însă apar diferențe în momentul încheierii
contractului de leasing. În cazul în care clientul optează pentru închirierea de bunuri prin
leasing operațional, angajându -se la plata chiriei, posibilitatea de a mai beneficia de bunul
care face obiect ul contractului dispare la finele perioadei de închi riere. În schimb, dacă
dorește, utilizatorul contractului de leasing financiar poate beneficia de oportunitatea de a
se afla în po sesia titlului de proprietate și după expirarea perioadei contractuale, dar este
nevoit să plătească o redevență echivalentă cu rata bunului care face obiectul contractului,
ajustată de dobânda aferentă. Este necesar totodată de a face distincția dintre rata aferentă
leasingului financiar și rata aferentă achiziției de bunuri, deoarece în primul caz titlul de
proprietate rămâne în posesia companiei de leasing per ansamblul perioadei contractuale ,
în timp ce în al doilea caz, clientul devine proprietarul bunului achiziționat chiar din
momentul achiziționării bunului.

Scontarea reflectă operațiunea prin intermediul căreia are loc vânzarea sau cumpărarea de
efecte de comerț, precum cambiile sau biletele la ordin, înainte de scadență. În acest sens,
prin cumpărarea de către bancă, posesorul lor urmează să obțină valoarea nominală a lor
redusă de dobânda aferentă.

17
1.1.3. Funcțiile creditului
Din punct de vedere al importanței creditelor în economie, se fac remarcate și funcțiile
îndeplinite de către acestea. Existența mai multor opinii face ca funcțiile creditului să fie
abordate diferit, în sensul că (Daniela Beju, 2004 :73):
 atribuie creditului aceleași funcții ca și finanțelor (de repartiție și control), pe
considerentul că relațiile de credit fac parte din relațiile financiare în sens
larg;
 atribuie creditului, pe lângă funcțiile finanțelor, o a treia funcție: de emisiune;
 despart artificial funcția de repartiție a creditului în două funcții: de
mobilizare și, respectiv, de redistribuire, considerând că prin credit se
redistribuie un volum mai mare de resurse decât cel mo bilizat;
 atribuie creditului și funcția de purtător de dobândă, însă dobânda doar
însoțește creditul, nu este o funcție a acestuia.

Însă, funcțiile cre ditului abordate într -un procent considerabil de diverși autori sunt: funcția
de repartiție, funcția de control, respectiv funcția de emisiune (Roșca T., op.cit., pag 159) .

Prin funcția de repartiție atribuită creditului, are loc mobilizar ea și redistribuirea de resurse.
Mai precis, se mobilizează capitaluri le disponibile în economie la un moment dat, urmând
ca mai apoi să fie redistribuite sub formă de credite pentru a fi satisfăcute nevoile de capital
ale statului, ale agențil or economici, respectiv ale pop ulației . Aceste disponibilit ăți fac
referire la capitalurile aferente circuitului economic, însă aflate temporar în stare pasivă, la Funcțiile creditului
Funcția de repartiție Funcția de control Funcția de emisiune
(Sursa: Roșca T., op. cit., pag. 159) Figura 1. Funcțiile creditului

18
capitalurile bănești de puse la bănci de agenții economici sub forma depunerilor , dar și la
sumele economisite de populație și depuse la bănci. Având în vedere incertitudinea privind
capacitate a de plată a celui împrumutat , banca urmărește în permanență modul în care cei
creditaț i gestionează creditele primite , funcția de control reflectând astfel interesul direct
al băncilor cu privire la rambursarea la scadență a fondurilor împrumutate.

Funcția de emisiune evidențiază capacitatea creditului de a nu se limita doar la mijloacel e
de plată realizate pe baza capitalurilor agenților economici și economiilor populaț iei puse
la dispoziția băncilor. Dobândirea unei astfel de capacități contribuie la extinderea
activității de creditare prin crearea de noi mijlo ace de plată comparativ cu cele rezultate din
funcția de repartiție , fapt susținut de caracterul multiplicator al monedei de cont.

1.2. Noțiuni și concepte de bază privind creditul ui ipotecar

Nevoia de finanțare a pieței imobiliare este, probabil, una dintre problemele cele mai des
întâlnite, inserând o barieră în satisfacerea dorințelor publicului și a agenților economici
privind construcția sau achiziția de noi proprietăți private, respectiv publice . Finanțarea din
surse proprii este cu atât m ai dificilă cu cât nivelul disponibilităților bănești ale acestora se
află în continuă scă dere sau este unul foarte redus . Drept soluție, se poate apela la serviciile
oferite de diferite instituții de credit, precum băncile comerciale sau băncile specializate în
creditarea ipotecară , instituțiile financiare nebancare (IFN), Agenția Națională pentru
Locuințe (ANL). Astfel, o dată cu diversificarea din ce în ce mai pronunțată a produselor
bancare , clienții având la dispoziție o serie largă de opțiuni , varianta cea mai des folosită
la nivel național este co ntractarea de credite ipotecare.

Istoric vorbind, primele reglementări organice la nivel naț ional cu privire la creditele
ipotecare marchează anul 1 825, când au fost acordate, totodată, și primele credite ipotecare.
Pe de altă parte , în anul 1873 avea să aibă loc o altă premieră în acest domeniu, și anume
să fie utilizat pentru prima dată sistemul de credit ipotecar caract erizat prin emisiunea de
obligaț iuni securizate . Una dintre băncile care a reușit să atragă o atenție sporită asupra
activității de creditare ipotecară , a fost Banca „Albina”, înființată în anul 1871, în Sibiu,

19
având o contribuție semnificativă în de zvoltarea creditelor ipotecare. De asemenea, în anul
1918 Banca „Albina” a primit titlul de prima bancă națională din Ardeal care a avut
posibilitatea de a emite scrisuri ipotecare.

Pe de altă parte, încă din momentul apariției creditelor ipotecare, acordarea lor a fost
condiționată de ipoteca asupra obiectului împrumutului. În acest sens, ipotecile au fost luate
în considerare drept modalități de acoperire a riscului de creditare, în caz de nerambursare
a sumei împ rumutate și a dobânzilor aferente de către debitor.

1.2.1. Definirea și tipologia creditelor ipotecare

În baza Legii nr. 34 din 1 martie 2006 pentru modificarea și completarea Legii nr.
190/1999, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este definit ca fiind „creditul acordat
cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
 este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu
altă destinație decât cea lo cativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru
investiții imobiliare contractat anterior;
 acordarea creditu lui este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face
obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv
cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia
a fost anterior acordat un credi t ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui
rambursare urmează a fi astfel finanțată” .

Creditul ipotecar poate fi definit ca fiind creditul a cărui obiectiv îl constituie
achiziționarea, construirea sau modernizarea de proprietăți imobiliare . Ramburs area
împrumutului ipotecar se face treptat pe perioada contractuală , prin plata de către debitor a
ratelor periodice precizate în contractul de ipotecă, rate care includ suma îm prumutată și
dobânzile aferente. Rezultă de aici și orizontul de timp stabilit în contractul de ipotecă,
creditele ipotecare fiind acordate pe termen lung, de regulă, pe un interval de timp de 20-
30 de ani . De menționat este faptul că , pentru evitarea unor neînțelegeri între cele două
părți, debitorul trebuie să țină cont de condițiile prevăzute în contractu l de ipotecă privind

20
dobânzile variabile sau fixe și ipoteca necesar a fi constituită asupra im obilului respectiv
pentru garantarea creditului . Altfel spus, prin contractul de ipotecă, se stabilesc condițiile
contractuale privind imobilul pentru care se solicită finanțarea și garanția aferentă,
scadența , dobânda și modalitatea de rambursare a sumei împrumutate, penalitățiile și
situațiile care pot conduce la pierderea imobilului de către d ebitor.

Din aceste considerente reiese ideea conform căreia creditul ipotecar este un mijloc de
susținere al proprietăților private . Drept argument al formulării unei astfel de idei, regăsim
scopul care stă la baza încheierii contractului de ipotecă, și anume finanțarea activităț ilor
imobiliare. Acest lucru generează o dezvoltare continuă a sectorului construcțiilor prin
stimularea unui număr semnificativ de invest itor de a investii în cadrul pie ței imobiliare.
Datorită oferirii unor posibilități într -un număr semnificativ de mare sau chiar suplimentare
de achiziționare sau construire de proprietăți imobiliare prin acordarea de credite ipotecare
de către bănci , se remarcă și dependența sectorului construcțiilor de eficiența pieței
creditelor ipotecare.

1.2.2. Garantarea creditului ipotecar

Prin serviciile oferite , mai precis acordarea de credite bancare, și în condițiile manifestării
influențelor diverșilor factori economici, sociali, politici și monetari, băncile sunt în
permanență predispuse diferitelor categorii de riscuri. U nul dintre riscurile față de care
băncile își î ndreaptă o atenție sporită este redat de incapacitatea de plată a debitorului,
deve nind astfel client rău -platnic, fapt ce poate genera în rândul băncilor înregis trarea de
credite neperformante, denumite și credite restante. Tocmai datorită acestor motive ,
constituirea de garanț ii este fundamentală în relațiile de creditare, cu atât mai mult cu cât
suma și termenul pentru care se încheie contractul de credit sunt mai mari. Garanțiile
reprezintă, deci, un mijloc de evitare sau de atenuare a riscului privind insolvabilitatea
debitorului, fapt ce contribuie la protejarea surselor de creditare ale băncilor.

Analizând Legea nr. 34/2006 pentru modificarea și completarea Legii 190/1999 , se
desprind caracteristicile creditului ipotecar, cea mai importantă fiind garantarea acestuia
prin ipoteca asupra imobilului care face obiectul contractului de credit , făcându -și simțită

21
prezența sub forma unui accesoriu atașat contractului de credit ipotecar . Prin garantarea
creditului se înțelege angajamentul debitorului de a -l asigura pe creditor că suma
contractată și dobânzile aferente urmează a fi recuperate în baza obligațiilor și a clauzelor
stabilite în contractul de credit ipotecar . Deci, „garantarea obligațiilor contractuale constă
în asigurarea executării acestora” (Acostioaei C., 2001:204). Emisiunea de garanții în
cadrul sistemului bancar se realizează în favoarea creditorului, pentru ca în caz de nep lată
a celor menționate anterior , creditorul să aibă posibilitatea de a le recupera. Simultan ,
garanțiile au și rolul de a -l determina pe debitor să stingă obligațiile de plată la scadență,
deoarece în caz contrar se poate recurge l a executarea silită a obligațiilor respective.
Constituirea g aranțiilor asupra bunului pentru care se solicită finanțare conduce la existența
a trei părți cu roluri diferite (Beju Daniela, 2004:123) :

Figura 2. Părțile implicate în procesul de garantare al bunului care face obiectul
contractului

(Sursa : prelucrare proprie)

În calitate de ordonator al garanției se află d ebitorul principal, care trebuie să aducă drept
garanție fie un bun pe c are îl posedă, fie un bun al unei terțe persoane, numită garant, la
care a apelat pentru a garanta în locul său. În schimb, în calitate de beneficiar al g aranției
regăsim banca în favoarea că reia se constituie garanția. Astfel, în caz de neplată a datorie
de către debitor, banca are dreptu l de a recurge la executarea silită în scopul recuperării
sumei împrumutate și a dobânzilor percepute prin vânzarea bunului în cauză. Cea de -a treia
parte în procesul de garantare este garantul , mai precis debitorul secundar. Această poziție
poate fi ocupa tă de debitorul principal , dacă aduce drept garanție bunuri din patrimoniul
său, sau o persoană fizică sau juridică sau o altă bancă, numite în general terțe persoane, Părțile implicate
în procesul de
garantareOrdonatorul
garanției
Beneficiarul
garanției
Garantul

22
care se angajează să garanteze plata obligațiilor contractuale în cazul neonorării lor d e către
debitor.

Având o im portanță considerabilă în activitățile desfășurate în cadrul relațiilor de creditare ,
fiind totodată suport al credibilității creditorului în recuperarea sumelor acordate ,
protejându -l pe acesta de insolvabilitatea debitorului , garanțiile au fost ramnificate pe baza
unor criterii de clasificare care țin cont de creditele practicate , și anume (Bibliografie) :

a) În funcție de natura garanțiilor se disting următoarele tipuri de garanții:
 Garanțiile reale :
 privilegiul;
 ipoteca;
 gajul;
 titluri de valoare;
 depozit colateral;
 certificate de depozit sau instrumente similare emise de banca creditoare;
 garanția cu soldul creditor al contului curent;
 cesiunea de creanță.
 Garanții le personale :
 garanții exprese, irevocabile și necondițion ate emise de autoritățile centrale sau
locale, băncile centr ale și băncile comerciale din UE și din țările de categoria A ,
nemembre UE ;
 garanții exprese, irevocabile și necondiționate ale băncilor de de zvoltare multilaterală
sau ale Băncii Europene de I nvestiții;
 titluri emise de autoritățile cen trale și băncile centrale din UE și din țările de categoria
A, nemembre UE ;
 titluri emise de băncile de d ezvoltare multilaterală sau de Banca Europeană de
Investiți;
 scrisoarea de garanție bancară;
 avalul;
 garanț ia de companie;

23
 fidejusiunea acordată de persoanele fizice;
 asigurarea de risc financiar .
b) După calitatea garantului, garanțiile sunt:
 acordate de persoanele fizice;
 acordate de persoanele juridice.

c) După natura juridică există garanțiile intrinseci.

d) Obiectele creditabile constituie criteriul conform căruia garanțiile sunt grupate în:
 garanții individuale;
 garanții comune.

Se observă în urma clasificării g aranțiilor faptul că cea corespunz ătoare creditelor ipotecare
este garanția reală, numită ipotecă . În acest sens, persoanele fizice sau juridice care solicită
creditul aduc drept garanție bu nuri imobile, iar în caz de neîndeplinire a obligațiilor
contractuale, creditorul are dreptul la valorificarea bunului în cauză pentru a pute a recupera
creanța respectivă. Ipoteca oferă siguranță privind rambursarea datoriei , lucru ce generează
înclinația unui procent semnificativ de mare de bănci spre garantarea creditelor prin această
modalitate . Ipoteca , a cărui valoare este în permanență superioară valori i creditului, este un
document legal, necesar în momentul solicitării de credite ipotecare. În acest sens,
creditorul primește un drept real accesoriu asupra imobilului respectiv, însă în condițiile
menținerii în pose sie de că tre debitor al bunului imobil . Prin acest drept, îi sunt însușite
creditorul ui dreptul de urmărire asupra imobilului și de preferință asupra creanței.

Dreptul de preferință oferă creditorului posibilitatea de a solicita executarea silită a
imobilului în caz de neplată a datoriei de către debitor și de a fi primul în rândul creditorilor
ipotecari la recuperarea creanței . De asemenea, creditorul își poate recupera creanța prin
plata lui cu prețul rezultat în urma vânzării silite a imobilului . Însă, existența mai multor
creditori ipotecari la care apelează debitorul, face ca dreptul de preferință să poată fi
exercitat numai în funcție de rangul ipotecii. În această situație, pentru a -și recupera creanța

24
cu prioritate, ipoteca trebuie să fie de rangul I . În cazul în care ipotecile au fost înscrise în
aceeași zi , rangul lor va fi egal.

Dreptul real accesoriu care revine creditorului îi oferă posibilitatea și de a avea în
permanență control asupra modului de utilizare al creditului ipotecar de că tre debitor ,
facând referință la modul de utilizare al imobilului în cauză . Dreptul de urmărire poate fi
exercitat chiar dacă debitorul permite folosirea imobilului de către alte persoane. Însă, așa
cum am menționat anterior, ipoteca nu oferă drept de posedare creditorului asupra
imobilului ipotecat, deoarece dreptul de proprietate rămâne debitorului în c ondițiile
onorării tuturor obligațiilor contractua le. În tot acest timp , debitorul beneficiază de
posibilitatea utilizării imobilului și d e dispoziție juridică asupra acestuia .

Din punct de vedere al bunului imobil utilizat drept garanție, acesta apare sub forma
terenurilor și a clădirilor și trebuie să fie o proprietate a debitorului. Î nsă, creditarea
ipotecară se caracterize ază și prin transferabilitate. Debitorul poate opta , deci, pentru
înlocuirea imobilului inițial prin transferul ipotecii asupra unui alt imobil, a cărui valoare
este apropiată de cea a imobilului ipotecat anterior sau prin constituirea mai multor ipoteci
asupra aceluiași bun imobil. În pofida acestor caracteristici ale ipotecii, nu se poate recurge
la înstrăinarea imobilului ipotecat , deoarece acest lucru se poate efectua numai prin acordul
în prealabil al creditorului pe parcursul rambursării creditului.

Pe de altă parte, dacă se ia în considerare perioada contractuală , ipoteca asupra imobilului
în cauză trebuie constituită pentru garantarea creditului ipotecar pană în momentul
rambursării integrale a acestuia. O altă condiție inclusă de ipotecă presupun e eva luarea în
prealabil a imobilului adus drept garanție, dar și asigurarea lui la una dintre societățile de
asigurări agreate de bancă . Asigurarea imobilului este necesară pentru ca banca să poată
evita riscul nerambursării creditului de către debitor în caz de calamități naturale sau alte
incidente. Nu în ultimul rând, condițiile publicității imobiliare impun înscrierea ipotecii în
Cartea Funciară. Publicitatea este favorabilă atât terțelor persoane, deoarece este un
instrument de informare, cât și creditorilor, deoarece este un instrument prin care pot
determina rangul ipotecilor asociat lor. Datele înscrise astfel fac referire la informații

25
privin d persoana pentru imobilul căruia se constituie ipoteca, informații de natură juridică
pentru justificarea garanției ipotecare, mai precis titlul juridic, valoarea creanței, precum și
caracteristicile acesteia.

1.2.3. Caracterele juridic e ale ipotecii

În baza Noului Cod c ivil și a reglementărilor în vigoare se desprind caracteristici le juridice
ale ipotecii asupra imobilul care face obiectul contractului ipotecar , dar și drepturile care
revin creditorului ipotecar . Astfel:

a) Ipoteca este un drept real (Cap. III, Secțiunea I, a rt. 2343, NCC)
Prin dreptul real atașat ipotecii, creditorului îi revine dreptul de urmărire, respectiv dreptul
de preferință. În acest sens, ipoteca îi oferă creditorului dreptul de urmărire al bunului
imobil până la finele perioadei de rambursare a creditulu i ipotecar. Acest drept poate fi
exercitat inclusiv în situațiile în care debitorul permite utilizarea imobilului în cauză de
către alte persoane . Tot în favoarea creditorului vine și dre ptul de preferință, în sensul
recuperării creanțelor față de restul creditor ilor ipotecari în mod prioritar;

b) Ipoteca este un drept accesoriu (Cap. III, Secțiunea I, a rt. 2344, NCC)
Acest caracter al ipotecii derivă din capacitatea sa de a însoți dreptul de creanță al
creditorului, respectiv ob ligația principală a debitorului care garantează rambursa rea
valorii împrumutului, dobânzilor și comisioanelor prin ipoteca respectivă . Însă, relația
dintre contractul de ipotecă și contractul principal nu e ste recip rocă, tocmai datorită
ipotecii , considerată accesoriu al creditului ipotecar. Există deci, o relație dependentă doar
din perspectiva contractului de ipotecă față de contractul principal , și nu invers.

26
1.3. Contractul de credit ipotecar
1.3.1. Clauze obligatorii ale contractului de credit ipotecar

În momentul solicitării credi tului ipotecar, creditorul este obligat să informeze solicitantul
cu privire la costurile totale și garantarea rambursării creditului ipotecar. De asemenea,
modificarea contractului poate avea loc numai prin acordul ambelor părți, acordarea
creditelor ipotecare în alte scopuri decât cele prevăzute de lege fiind interzisă. Modificarea
Legii nr. 190/1999 prin OUG nr. 50/2010 conturează calitatea de consumatori ai
împrumutaților, clauzele obligatorii aferente legii în vigoare privind costurile suportate de
acesta fiind:
 valoarea totală a creditului;
 rata dobânzii aferente creditului, fixă și/sau variabilă, împreună cu informații
privind orice costuri incluse în costul total a l creditului pentru împrumutat ;
 costul total al creditului;
 durata contractului de credit;
 valoare a totală plătibilă de împrumutat ;
 costurile aferente contractului de asigurare, în cazurile în care, pentru acordarea
creditului , împrumutatul este obligat să încheie un contract de asigurare.

În cazul creditelor ipotecare cu dobândă variabilă, evoluția acesteia trebuie să depindă de
indicii de referință, printre care ROBOR sau EURIBOR , sau să oscileze în funcție de
modificările legii în vigoar e și să nu fie influențată de voința creditorului care are obligația
de a anunța debitorul despre modificarea dobânzii . Din punct de vedere al costurilor
mențonate în Legea 190/1999 , comisioanele sau onorariile suportate de debitor sunt cele
rezultate din întocmirea dosarului de credit, ipoteca consti tuită sau alte garanții. Însă pot
exista situații în care debitorul trebuie să suporte comisioanele de administrare, evaluare a
imobilului, cheltuielile notariale sau taxele de înscriere în cartea funciară.

O altă clauză obligatorie prevăzută de Legea 190/1999, trebuie să facă referi re și la
rambursarea anticipată a creditului ipotecar, care poate fi efectuată în cazul în care a fost
stabilită de comun acord între părți sau în caz de faliment sau de lichidare voluntară a

27
împrumutătorului. Tot prin legea în vigoare, creditorul este obligat să informeze
debitorului cu privire la termenul maxim de până la 30 de ani pentru care se acordă creditul
care acoperă, de regulă, 70 -75% din valoarea imobilului pentru care se solicită finanțarea.
Nu în ultimul rând, este obligatorie informarea debitorului privind moneda în care se acordă
creditul ipotecar , exprimată în lei sau în valută convertibilă, suma creditului putând fi
acordată integral sau eșalonat.

1.3.2. Alte cla uze ale contractului de credit ipotecar

În paralel cu protecție împrumutaților, legea prevede și clauze care să ofere credi torului
siguranță . În acest sens, creditorul poate adăuga contractului de credit ipotecar declarații
ale debitorului , menite pentru a crește credibilitatea lui în capacitatea de plată a
împrumutatului, dar și pentru a avea dreptul de a sancționa debitorul în caz de neîndeplinire
a clauzelor contractuale.

Deci, împrumutatul trebuie să declare că are capacitate juridică și să justifice dreptul de
proprietate asupra bunului imobil ipotecat prin dovezi clare, care să reflecte faptul că
împrumutatul este proprietar exclusiv și nu coproprietar al imobilului liber de sarcini . De
asemenea, este necesară și existența unor autorizații pentru de ținerea proprietății , dar care
să permită și realizarea construcțiilor prin raportare la legea în vigoare. Declarațiile privind
proprietatea se extind și asupra taxelor ș i impozitel or care trebuie sc a fi plătite de debitor,
dar și asupra destinației împrum utului, prin care debitorul declar ă că aceasta nu va avea
efecte negative asupra mediului înconjurător și nu va fi alta decât cea menționată expres în
contractul de credit ipotecar.

Unii creditori sunt mai precauți în momentul acordării creditelor ipotec are, inserând în
textul contractului condiții suspensive, prin care debitorul va avea la dispoziție sumele
împrumutate doar din momentul îndeplinirii tuturor condițiilor. Însă, cele pe care le
consi der cele mai importante sunt cele prin care credito rul impune debitorului cel puțin
constituirea ipotecii as upra bunului imobil aferent contract ului și încheierea contractului
de asigurare asupra acestuia.

28

1.3.3. Contractul de asigurare – accesoriu al contractului de credit ipotecar

Incertitudinea manifestă rii unor evenimente nefavorabile asupra bunului ipotecat poate
genera efecte negative asupra capacității de rambursare a debitorului privind suma
împrumutată, dobânzile și comisioanele. Din acest motiv, legea în vigoare impune
încheierea de către debitor ul creditului ipotecar a contractului de as igurare asupra bunului
ipotecat prin care să poată fi asigurate toate riscurile posibile, inclusiv cele generate de
investițiile imobiliare nefinalizate .

În sensul protejării creditorului împotriva evenimentelor nefavorabile posibile, legea
dispune cu claritate că beneficiarul poliței de asigurare este creditorul ipotecar, și nu
împrumutatul. A stfel, legea prevede că drepturile asiguratului , respectiv a împrumutatului,
sunt cesionate în favoarea creditorului respe ctiv. Pentru acestea , contractul de asigurare va
fi reînnoit per ansamb lul perioadei contractuale pentru ca împrumutătorul să poată
beneficia de polița de asigurare și indemnizația de asigurare până la rambursarea integrală
a creditului ipotecar. Chiar da că împrumutătorul va beneficia de acestea, cel obligat la plata
lor este debitorul, care trebuie să justifice plata lor. Din momentul producerii evenimentelor
nefavorabile posibile, creditorul va fi îndreptățit la acoperirea creanței rezultate din
acordare a creditului ipotecar pe baza despăgubirilor primite de la asigurător.

1.3.4 . Executarea ipotecii

Contractul de credit ipotecar apare ca un titlu executoriu, prin care debitorul atestă
responsabilitatea asumată asupra angajamentelor de plată, în caz contrar, titlul oferind
posibilitatea creditorului de a recupera creditul ipotecar prin executarea ipotecii.
Executarea ipotecii este rezultatul întârzierilor cu 90 de zile ale debitorului la plata ratelor
stabilite în contractul de credit ipotecar, instituția creditoare fiind îndreptățită prin Legea
190/1999 la utilizarea unor mijloace pentru recuperarea creditului ipotecar.

29
Astfel, pe baza acestei legi are loc notificarea debitorului printr -o scrisoare recomandată
sau prin intermediul unui ex ecutor bancar sau judecătoresc, pentru a se aduce la cunoștința
debitorului consecințele generate de încălcarea c lauzelor prevăzute în contract. De
asemenea, dacă debitorul nu execută obl igațiile menționate în notificarea respectivă după
cele 30 de zile puse la dispoziție, contractul de credit ipotecar va fi „reziliat de deplin drept
și întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, dev ine
exigibilă” (Legea 34/2006). Prin executarea silită a obligațiilor de plată al e debitorului,
creditorul ipotecar nu este obligat să pună la dispoziția acestuia un spațiu de locuit, însă, în
unele situații, poate să ofere clienților persoane fizice un termen de până la maxim 90 de
zile pentru găsirea unei alte locuințe. Însă, practica bancară nu dorește în mod exclusiv
executarea silită, deoarece nu se urmărește transformar ea instuțiilor creditoare în agenții
imobiliare.

1.4. Costul creditului. Rambursarea creditelor ipotecare

Dobânda aferentă creditul ui bancar reprezintă „suma ce revine proprietarului la
rambursarea sumei împrumutate sau prețul folosirii capitalului și totodată remunerarea
riscului pe care -l implică împrumutul respectiv” (Ioan I. Trenca, 168:2002). Altfel spus,
dobânda creditului bancar reflectă interesul principal al împrumutătorului, respectiv
principalul element de cost al împrumutatului. Suma împrumutată este ajustată fie prin
dobânda fixă (BRD) sau variabilă (Banca Transilvania) per ansamblul perioadei de
creditare , fie prin îmbinare a celor două, respectiv dobândă fixă în primii ani și dobândă
variabilă pentru restul perioadei (BCR ). Pentru aceasta, este necesară informarea
debitorului cu privire la modul de calcul al acesteia și asupra riscurilor implicate.

Prin dobânda fixă debitorul se angajează la rambur sarea creditului a cărui dobândă nu
suportă modificări pe întreaga pe rioadă contractată , indiferent dacă evenimentele de pe
piața monetară interbancară aduc modificări dobânzilor de referință. Prin comparare cu
dobânda variabilă, cunoașterea valorii ratelor de către client este valabilă doar în cazul
dobânzii fixe . Dobânda variabilă este compusă, din indicele de referință sau de dobânda de

30
referință a BNR, în funcție de moneda aferentă creditul ipotecar, și marja fixă/an, stabilită
de banca respectivă per ansamblul perioadei de creditare .

Datorită fluctu ațiilor indicilor de referință pe care creditorul este obligat să le aducă la
cunoștința debitorului, capacitatea de plată a celui din urmă poate fi afectată . Prin ipoteză,
dacă debitorul optează pentru un credit ipotecar în valută cu dobândă variabilă , poate fi
afectat de riscul valutar implicat , de exemplu, de trendul EURIBOR, iar dacă optează tot
pentru o dobândă variabilă, însă în Lei, atunci poate fi afectat de o evoluție ascendentă a
ROBOR . Datorită faptului că debitorii s -au orientat preponderent în ultimii ani spre
dobânzi le varia bile și dacă ne raportăm la prezent , marcat printr -o creștere semnificativă a
ROBOR , cel puțin clienții cu venituri medii spre redus au fost afectați de ace asta, inclusiv.
Conform publicațiilor din domeniul economic, inclusiv BNR a apreciat că „debitorii a r fi
mai bine protejați dacă ar solicita în mai mare măsură contracte de credit cu dobândă fixă”
(www.zf.ro , Voinea). Însă, chiar dacă s -ar putea înțelege o recomandare a alegerii
dobânzilor fixe, aceasta este limitată, deoarece o astfel de creditare este redusă pe piața din
România.

Alături de principalul cost suportat de împrumutat, creditorul ipotecar este remunerat în
schimbul împrumutului acordat și prin alte elemente de cost, și anume comisi onele și
penalizările suportate de împrumutat, cele din urmă fiind prezente doar în situația întârzierii
la plata principalului sau a dobânzilor. Diversificarea lor, fac ca principalele comisioane
care ajustează costul creditului ipotecar să fie următoarel e (www.vreaucredit.ro):
 Comision de analiză a dosarului de credit;
 Comision de administrare a creditului sau a contu lui curent afe rent creditului;
 Comisionul de rambursare anticipată;
 Comision de neutilizare totală sau parțială a creditului acordat;
 Comisioane aferente asigurărilor;
 Comision unic în sume fixe aferent servicii lor prestate de creditor solicitate de
client ;
 Alte comisioane percepute de terți, precum costurile aferente evaluării imobilului .

31
Creditul ipotecar din România poate fi rambursat fie prin rate lunare egale, fie prin rate
lunare descrescătoare pentru o perioadă maximă de creditare de 25 -30 ani . Creditul ipotecar
prin rate egale presupune plata de către debitor a unor rate lunare constante, pe toată
perioada credi tării. La nivel național, majoritatea băncilor dețin credite ipotecare cu
rambursare în rate lunare egale, care sunt mai avantajoase lor, deoarece costul total este
mai ridicat comparativ cu cele rambursate în rate descrescătoare. Chiar și în aceste condiț ii,
se poate considera o forma de protejare a clienților de către bănci, deoarece efortul depus,
cel puțin în primii ani, nu are un nivel la fel de ridicat comparativ cu cel depus pentru
rambursarea creditului în rate descrescătoare. Î n cazul ratelor descr escătoare, prima rată
suportată de împrumutat va fi cea mai mare, urmând o scădere treptată a ei, până la
rambursarea integrală a creditu lui ipotecar. A cordarea creditelor printr -o astfel de
rambursare este condiționată de doi factori, și anume venitul și vârst a beneficiarului, pe
care creditorul ipotecar trebuie să -i coreleze cu valoarea împrumutului solicitat.

Rambursarea creditului i potecar poate fi și anticipată, care presupune plata în avans de
către debitor a unei părți din valoarea c reditului ipotecar , eliberându -se de plata dobânzilor
și comisioanel or corespunzătoare acelei părți . Conform Legii 50/2010, comision ul aferent
rambursării anticipate este de maxim 0,5 -1% din valoarea creditului rambursată anticipat,
în funcție de diferența dintre pe rioada rambursării anticipate și perioada rambursării stabiltă
inițial în co ntract .

1.5. Etapele procesului de creditare bancară

Acordarea propriu zisă a creditelor ipotecare presupune parcurgerea de către banca creditoare
și solicitantul creditului ipotecar a următoarelor etape (A. Zoicaș , Note curs:2017 ):

A. Etapa de informare – după verificarea îndeplinirii condițiilor minime, credito rul aduce la
cunoștința solicitantului taxele și comisioanele percepute și documentele necesare creditării,
solicitându -i completarea formularelor aferente co ntractului de credit . Există o listă a
documentelor solicitate de bănci, dintre care cele mai importante ar putea fi următoarele:
 Adever ința de salariu atât a solicitantulu i și a soției/soțului, cât și a co-debitorilor ;

32
 Copii după cărțile de muncă și după actele de identitate a celor menționați anterior;
 Documente privind starea civilă;
 Ante -contract de vânzare -cumpărare;
 Actul de proprietate al imobilului, respectiv de proprietate sau folosință a terenului;
 Autorizația de construire sau devize de lucrări î n cazul construirii unui imobil etc..
B. Etapa de întocmire a dosarului de credit:
 Informarea solicitantului cu privire la următ oarele etape de parcurs;
 Verificarea documentației depusă de solicitant;
 Întocmirea cerereii de credit, bugetului lunar și a graficului de rambursare;
 Deschiderea unui cont al solicitantului la banca respectivă (unde este cazul);
 Verificarea documentelor care atestă dreptul de proprietate a imobilului respectiv;
 Vizionarea imobilului cu acordul vânzătorului;
 Întocmirea raportului de evaluare a imobilului.
C. Etapa de analiză și decizie:
 Se verifică documentația și lista neagră, urmate de întocmirea credit -scoringului;
 Se verifică angajatorul;
 Consultarea CRB și a informațiilor referitoare la gradul de îndatorare a solicitantului;
 Completarea documentației pentru acoperirea lipsurilor sau clarificarea ei prin alte
documente;
 Aprobarea sau respingerea solicitării de către comitetul de creditare sau persoanele
desemnate;
D. Etapa de întocmire și semnare a contractului de credit:
 Depunerea avans ului, primelor de asigurare și comisioanelor de către solicitant în contul
deschis;
 Întocmirea contractului de î mprumut de către bancă, urmată de semnarea lui de părți;
 Informarea vânzătorului cu privire la semnarea contractului și existența avansului;
 Încheierea la notariat a Contractului de vânzare -cumpărare și ipoteca pe imobil de către
bancă, vânzător și cumpărător;

 Întocmirea și semnarea Poliței de asigurare a imobilului, Certificatului de Asigurare de
Viață și graficului de rambursare a creditului;

33
 Virarea împrumutului în contul curent al solicitantului și plata creditului în funcție de
destinația pent ru care s -a acoradat.
 Virarea sumei în contul vânzătorului de către solicitant;
 Se virează în afara bilanțului garanțiile constituite;
 Înregistrarea cesiunii asigurării imobilului, privilegiului finanțatorului și a ipotecii asupra
ameliorațiunilor la AEGRM ;
 Se intabulează ipoteca și se remite băncii extrasul de Carte Funciară de informare.
E. Etapa de administrare și rambursare a împrumutului:
 Administratorul de credite are rolul de a urmării respectarea condițiilor negociate
cu solicitantul și menționate în contract, dar și rambursarea lun ară, sesizând toate
restanțele;
 Administratorul de credite va încasa comisioanele cu scadențe anuale sau
semestriale și va avea în vedere și reînnoirea poliței și plata primelor de asigurare ;
 Banca monitorizează imobilul care face obiectul contractului, analizând și situația
financiară a solicitantului în scopul evitării riscului de nerambursare.

34
CAPITOLUL 2
PIAȚA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA

2.1. Piața primară și piața secundară a creditelor ipotecare în România

În funcție de destinația bunului imobil pentru care s -au obținut resursele financiare necesare
finanțării lui, dar și în funcție de asumarea riscurilor implicate de acordarea acestor resurse,
finanțarea domeniul ui locativ poate fi în esență o investiție profitabilă, atât în cazul
beneficiarilor, cât și al finanțatorilor , dar și un mijloc de multi plicare sau diversificare al
activităților economice .

În același timp, finanțarea investițiilor imobiliare constituie un important punct de sprijin
al economiei contemporane, deoarece creditul ipotecar prin care se realizează finanțarea
face ca angajamentele debitorilor asumate în acest sens să contribuie la creșterea ratei de
ocupare a forței de muncă , în funcție de care vor fi exercitate influențele restructurării
economice . Mai precis , deținerea unei locuințe sau condițiile mai bune de trai, determină
cetățenii români sau străini să apeleze la creditele ipo tecare oferite de insti tuțiile autorizate ,
iar obligațiile de plată asumate sunt factori care condiționează deținerea unui loc de muncă
de către debitori , fapt ce contribuie la înregistrarea creșterii economice și reducerea ratei
șomajului .

Importanța acordată sectorului construcțiilor reflectată prin intermediul aspectelor
precizate anterior, a pus bazele constituirii pieței ipotecare atât la nivel național, cât și la
nivel internațional și mondial. În acest sens, piața creditelor ipotecare a fost stru cturată pe
două mari categorii de piețe , și anume p iața primară și piața secundară.

În cadrul pieței primare are loc întâlnirea dintre cererea și oferta de credite ipotecare,
respectiv dintre finanțatorii creditelor ipotecare și beneficiarii acestor tipuri de credite.
Aprofundând, piața primară este locul în care se desfășoară în mod direct acordarea și
contractarea de credite ipotecare, deoarece finanțat orii ipotecari pun la dispoziția
împrumutaților părți din capitalurile pe care le dețin, beneficiarii obținând astfel resursele

35
financiare de care au nevoie pentru bunul imobil pentru care solicită finanțarea. Succint,
piața primară face referire la instit uțiile autorizate să acorde credite ipotecare – cea mai
mare pondere în acest sens fiind deținută de instituțile de credit – și care se află în calitate
de finanțatori ai acestei piețe , dar și la beneficiarii capitalurilor lor , care pot fi atât persoane
fizice sau juridice române, cât și străine.

În strânsă legătură cu piața primară se desprind și caracteristicile de bază ale pieței
secundare, piață în cadrul căreia finanțatorii ipotecari primari devin beneficiari . Existența
pieței secundare este condiționată de constituirea în prealabil a pieței primare și acordarea
de credite ipotecare care urmează a fi grupate și folosite pe piața secundară . Calitatea de
beneficiari a finanțatorilor primari decurge din nevoia lor de finanțare pentru a pute a investi
în mod continuu pe piața primară. Emisiunea sau securitizarea de obligațiuni ipotecare pe
piața secundară îi ajută astfel să obțină o anumită parte din sursele de finanțare , operațiune
numită refinanțare. Axându -ne pe caracteristicile obligațiunilor ipotecare, s copul lor se
concretizează în refinanțarea activității ins tituțiilor de credit care emit obligațiunile
ipotecare , investitorii obținând drept de preferință față de ceilalți creditori ai emitentului ,
adică de a fi primii în rândul celorlalți creditori, datorită rangului atașat garanției pe care o
dobândesc asupra portofoliului de credite ipotecare .

Însă, chiar dacă la nivel național a fost întocmit cadrul legislativ pentru obligațiunile
ipotecare în că din anul 2006 , reprezentat de Legea nr. 32/2006 , băncile nu au manifestat
vreun interes în perioada imediat următoare , ca urmare a efectelor crizei economico –
financiare. Pe piața ipotecară din România a fost stimulată emisiunea de obligațiuni
ipotecare pentru mobilizarea resurselor pe termen lung doar începând cu anul 2015, când a
intrat în vigoare Legea 304/2015, proiect „finalizat abia după implicarea Fondului Monetar
Internațional, care s -a dovedit un <<suporter>> constant al bancherilor în ultimii ani”
(Claudia Medrega, www.zf.ro , 04.06.2015). În prezent, l egislația din România prevede
obligațiunile ipotecare ca fiind „titluri de datorie emise în baza unui portofoliu de creanțe”,
portofoliu care cuprinde „totalitatea creanțelor imobiliare și a alto r active financiare,
împreună cu drepturile accesorii, precum și a instrumentelor financiare derivate, cu care

36
emitentul garantează îndeplinirea obligațiilor asumate printr -una sau mai multe emisiuni
de obligațiuni ipotecare” (Legea 304/2015, art. 2).

Acest stimul al Legii 304/2015 asupra emisiunii de obligațiuni ipotecare conturează o serie
de avantaje ale utilizării lor. P rintre avantajele emisiunii unor astfel de instrumente regăsim
înregistrarea unor costuri mai reduse de către instituțiile de cred it în a tragerea de resurse
financiare comparativ cu alte instrumente . Însă, emisiunea de obligațiuni ipotecare este
favorabilă și debitorilor, deoarece contribuie la reducerea costului contractării de credit e
ipotecare . De asemenea, are loc o reducere a riscului tocmai datorită surse lor de finanțare
pe termen lung din ca re sunt atrase aceste resurse. În același timp, emisiunea de obligațiuni
ipotecare permite băncilor realizarea unei balanțe între pasivele și activele cu maturități
lungi. Înclinația mai mul tor bănci spre emisiunea de obligațiuni ipotecare se poate
transpune într -un ritm de creștere accelerat al creditelor ipotecare care poate fi un rezultat
al tuturor avantajelor care stau la baza dezvoltă rii pieței obligațiunilor ipotecare.

2.2. Principalii actori pe piața creditelor ipotecare
2.2.1. Principalii finanțatori ai pieței creditelor ipotecare

În baza Legii nr. 34/2006 pentru modificarea și completarea Legii 190/1999, instituțiile
autorizate să acorde credite ipotecare sunt „băncile universale și băncile de credit ipotecar,
Agenția Națională pentru Locuințe, societățile de credit ipotecar și ori ce alte entități
reglementate prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiții imobiliare”.

1. Instituțiile de credit

În prezent, la nivel național, instituțiile de credit autorizate să desfășoare activități de
creditare ipotecară sunt băncile comerciale , dar și băncile specializate, precum:
organizațiile cooperatiste de credit, băncile de economisire -creditare în domeniul locativ și
societățile de credit ipotecar . Din grupul băncilor specializate fac parte și băncile de credit
ipotecar , însă, chiar dacă a fost elaborat cadrul legislativ , pe piața din România nu activează
astfel de bănci .

37
A. Băncile comerciale

Băncile comerciale sunt instituții de credit a căror activ itate nu are un caracter limitat
comparativ cu alte instituții de credit speci alizate pe un anumit domeniu. Printre activitățile
pe care băncile le desfășoară în relațiile cu clienții, persoane fizice sau juridice , regăsim :
atragerea de depozite, acordarea de credite – inclusiv creditele ipotecare , leasing financiar,
emiterea de cecuri, bilete la ordin și cambii , dar și emiterea de garanții și asumare de
angajamente (Zoicas A., Note curs:2017 ). De asemenea, există o oarecare tentă de
unive rsalizare a băncilor comerciale, deoarece pot desfășuara în condițiile legii toat e
operați unile bancare . Pe de altă parte, diversitatea activităților poate genera riscuri
semnificative pentru acestea , care pot conduce la contagiune în sistemul bancar . Din acest
motiv, băncile sunt nevoite să obțină autorizații pentru activitățile dorite a fi desfășurate,
activități care ulterior vor fi supravegheate și reglementate de Banca Națională a României.

În prezent, la nivel național, bănci le comerciale care includ în sfera de activitate oferte de
creditare ipotecară sunt în număr de 23. Însă, din acest ansamblu, primele credite ipotecare
au fost lansate pe piața din România în anul 2001, de Alpha Bank, prin produsul Alpha 810
Housing, credite le fiind acordate pe o perioadă de 10 ani . Pentru stimularea cererii de
credite ipotecare, băncile folosesc diferite tehnici de atragere a clientelei, printre care una
dintre cele mai des întâlnite este denumirea cât mai atractivă a creditelor ipotecare, astfel:
„Crediul Casa M ea” (BCR), „Creditul pentru Acasă ” (Bancpost), „Habitat” (BRD) etc. În
același timp, ofertele bănci lor prezintă o flexibilitate ridicată din punct de vedere al
monedei, perioadei contractuale, destinației imobilului pentru care se solicită finanțare, al
diferitelor dobânzi și comisio ane practicate de banca respectivă și a altor condiții
contractuale. Pe de altă parte, băncile solicită ca ipoteca să fie de rangul I, pentru a putea
avea prioritat e în rândul celorlalți creditor i ai debitorului, iar polița de asigurare a
imobilului trebuie să fie cesionată tot în favoarea băncii pe întreaga perioadă contractuală.

Ofertele de c reditarea ipotecară ale băncilor comerciale se adresează persoanelo r fizice și
juridice, însă preponder ent spre prima categorie de clienți. Posibilitatea acordării creditelor
ipotecare pe diferite destinații , în lei sau în valută, ar putea face ca băncile să fie considerate

38
cel mai important intermediar financiar privind finanțarea pieței imobiliare, deoare ce oferă
sprijin atât segmentului comercial, cât și celui rezidențial. Analizând ofertele de creditare
ipotecară, pentru un credit destinat achiziției de imobile în valoare de 200.000 lei –
echivalent în euro – și pentru o perioadă contractuală de 25 de ani, topul băncilor care acordă
credite ipotecare cu dobândă variabilă este următorul:

Graficul 1. Top 5 credite ipotecare în Lei în f uncție de DAE

(Sursa: prelucrare proprie pe baza simulatoarelor băncilor comerciale, 4.05.2018)

Graficul 2. Top 5 credite ipotecare în Euro în funcție de DAE

(Sursa: prelucrare proprie pe baza simulatoarelor băncilor comerciale, 4.05.2018)
3,00%3,50%4,00%4,50%5,00%5,50%6,00%
OTP Bank Libra Internet
BankPatria Bank Piraeus Bank BCRTop 5 credite ipotecare în Lei în funcție de dobânda
anuală efectivă
DAE
3,00%3,50%4,00%4,50%5,00%5,50%6,00%6,50%
Banca
TransilvaniaAlpha Bank Garanti Bank Piraeus Bank Marfin BankTop 5 credite ipotecare în Euro în funcție de dobânda
anuală efectivă

39
În scopul comparării ofertelor de creditare ipotecară, a fost necesară utilizarea dobânzilor
anuale efective (DAE) estimate prin intermediul simulatoarelor puse la dispoziția clienților
de câteva dintre băncile comerciale existente la nivel național . În acest sens, graficele
rezultate evidențiază faptul că cel mai redus nivel de 4,62% al DAE , care include totalitatea
costurilor aferente creditelor ipotecare acordate în RON corespunde băncii OTP Bank,
urmată de Libra Interne t Bank și Patria Bank . Dimpotrivă, tot prin raportarea la creditele
ipotecare acordate în RON, banca a căror dobânzi și comisioane practicate sunt cele mai
substanțiale este BCR , DAE estimat fiind de 5,68%.

Prin compararea creditelor ipotecare acordate în RON cu cele acordate în EURO, are loc o
schimbare majoră a topului băncilor comerciale. Astfel că, în vârful clasamentului
creditelor ipotecare acordate în EURO reușește să se claseze Banca Transilvania ca urmare
al nivelului redus al DAE, de 4,51%, fiind urmată de Alpha Bank și Garanti Bank. De
remarcat este faptul că dobânzile și comisioanele oferite de ultimele două bănci meționate
anterior diferă semnifiativ de cea clasată pe prima poziție, deoarece nive lul DAE este de
5,17%, respectiv 5,38%. În fine, cel mai ridicat nivel al dobânzilor și comisioanelor este
cel care ajustează sumele împrumutate în EURO de clienții băncii Marfin Bank, DAE fiind
de 5,89%. Singura bancă comercială care reușește să -și mențin ă poziția în topul creditelor
acordate în RON comparativ cu cele acordate în EURO este Piraeus bank, a cărei DAE este
de 5,60% pentru cele acordate în RON, respectiv 5,41% pentru cele acordate în EURO.

B. Băncile specializate

B.1. Organizațiile cooperati ste de credit

Organizațiile cooperatiste de credit se încadrează în grupul băncilor specializate pe
domenii, însă obligația de a obține autorizații pentru desfășurarea activităților și
supravegherea și reglementarea de către BNR a activității se mențin și în cazul lor și a
celorlaltor instituții specializate. Structura organizațiilor cooperatiste de credit cuprin de
cooperativa de credit și casa centrală a cooperativelor de credit, în lipsa cărora organizațiile
cooperatiste de credit nu pot funcționa.

40
Din punct de vedere al activităților desfășurate, sunt permise toate activitățile desfășurate
de instituțiile de cr edit casei centrale a cooperativelor de credit, însă nu și cooperativelor
de credit. Astfel, conform O.U.G. n r. 99/2006 actualizată în anul 2015, printre activitățile
care nu sunt permise cooperativelor de credit regăsim: leasing financiar, tranzacționare în
cont propriu și/sau pe contul clienților și dobândirea de participații la capitalul altor entități.
În pofida acestor rest ricții, activitatea de creditare ipotecară este permisă ambelor instituții.
În baza rapoartelor publicate de Registrul instituțiilo r de credit, în prezent există o singură
casă centrală, reprezentată de Banca Centrală Cooperatistă CREDITCOOP, în timp ce
cooperativele de credit sunt în număr de 41.

B.2. Băncile de economisire -creditare

Băncile de economisire creditare sunt societăți pe acțiuni a căror obiectiv urmărește
finanțarea pe termen lung a domeniului locativ. Activi tatea acestor instituții se
conc retizează în acceptarea depozitelor constituite de clienți în scopul economisirii și
acord area de credite acestora. Astfel, suma necesară finanțării bunului imobil în cauză
provine din suma minimă pe care clientul se obligă să o economisească, sumă completată
ulterior de valoarea creditului acordat de banca de economisire -creditare. Primele bănci din
România specializate pe această nișă a activităților de economis ire-creditare sunt
Raiffeisen Banca pentru Locuințe ( RBL), înființată în iunie 2004 și BCR Banca pentru
Locuințe, înființată în anul 2008 și care reușește în anul 2016 să -și mențină poziția de lider.
Condițiile de acordare a creditelor ipotecare de către aceste bănci impun ca suma
economisită de clienți să se încadreze în limita a minimum 40 -50% din suma contractată.

Creditarea ipotecară of erită de aceste bănci se caracteri zează prin eficiență financiară,
siguranță și transparență. Situația costurilor este atractivă pentru clienți , deoarece dobânzile
aferente creditului ipotecar sunt fixe per ansamblul perioadei contractuale , nefiind
percepute comisioane de rambursare anticipată a creditului, costuriile fiind deci reduse.
Totodată, dobânzile fixe , de 4,5% /an sau 6%/an în funcție de tarif în cazul Raiffeisen Banca
pentru Locuințe și 5% /an sau 6% /an în funcție de tarif în cazul BCR Banca pentru Locuințe,
dar și eliminarea riscului valutar ca urmare a acordării creditelor ipotecare în Lei, o feră

41
siguranță clienților. De asemenea, c unoașterea de către aceștia a ratelor și sumei de
rambursat încă din momentul încheierii contractului subliniază transparența oferită lor de
către băncile de economisire -creditare.

În același timp, apelarea la astfel de produse de economisire -creditare este favorabilă
clienților, deoarece , în baza unor con diții, statul le oferă prime de stat la sfârșitul anului de
economisire pentru sumele economisite . Conform OUG nr. 99/2006 actualizată la data de
14 decembrie 2015 , clienții persoane singure sau oricare dintre soți, în mod separat , sunt
beneficiarii primelor de stat în proporție de 2 5% din suma economisită de client în anul
respectiv. În baza aceleiași ordonanțe, cuantumul primei de stat nu poate fi exced entar
echivalentului în lei a 25 0 euro calculat în funcție de rata de schimb/euro comunicată de
BNR pentru ultima zi lucrătoarea a anului de economisire .

Sistemul de economis ire-creditare, numit și sistemul Bauspar, contribuie la îmbunătățirea
sistemului locativ datorită accesibilității pe care acesta o oferă tuturor categoriilor de
clienți, inclusiv indivizilor cu venituri reduse, dar și datorită primelor de stat destinate
clienților care reușesc să economiseasă. Însă, situația permisă prin OUG nr. 99/2006
actualizată în 2015 privind utilizarea sumelor reprezentând primele de stat și în alte scopuri
decât cel locativ , nefiind impusă prin lege contractarea de cred ite ipotecare la finele
perioadei de economisire de 5 ani pentru care se acordă primele de stat și vârsta necesară
pentru a putea beneficia de acestea , ar putea conduce la considerarea sistemului de
economisire -creditare într -unul defectuos.

B.3. Băncile de credit ipotecar

Băncile de credit ipotecar sunt societăți comerciale pe acțiuni specializate în domeniul
creditării ipotecare și constituite sub formă juridică conform Legii nr. 33/2006 . Activitățile
de bază ale băncilor de credit ipotecar sunt acordarea de credite ipotecare și emisiunea de
obligațiuni ipotecare prin care acestea reușesc să atragă fonduri rambursabile de la public.
Astfel că, obiectivul de activitate îl constituie desfășurarea activităților de bază cu titlu
profesional pe piața ipotecară . Pe baza autorizațiilor primite de BNR, băncile de credit

42
ipotecar pot desfășura toate activitățile permise băncilor comerciale, însă cu excepția
atragerii de depozite de la clienți.

2. Societățile de credit ipotecar

Societățile de credit ipotecar sunt societăți financiare care funcționează ca societăți
comerciale pe acțiuni conform O.U.G. 200/2002 aprobată de Legea 330/2003 . În contextul
acestei ordonanțe, ob iectivul lor se concentrează asupra creditelor ipotecare și asupra
activităților d in același domeniu precum : „administrarea portofoliilor de credite ipotecare,
executarea sau valorificarea creanțelor ipotecare ori privilegiate, respectiv a bunurilor ce
fac obiectul garanțiilor sau privilegiilor aferente în condițiile legii, dar și tran zacții în cont
propriu cu instrumente monetare negociabile ”.

Din punct de vedere al creanțelor ipotecare sau privilegiate, societățile de credit ipotecar le
poate ceda sau achiziționa de la alte instituții, în primul caz devenind cesionari. De
asemenea, suma minimă aferentă capitalului social este de 3 milioane euro, capitalul social
trebuind a fi vărsat integral și sub formă bănească în momentul subscrierii. Restricțiile
legale fac ca emisiunea de acțiuni în cazul societăților de credit ipotecar să fie l imitată la
acțiunile nominative.

Una dintre cele mai importante societăți de credit ipotecar din România a fost Domenia
Credit, înființată în anul 2003 și în conformitate cu Legea 330/2003. Pe parcursul
desfășurării activității, Domenia Credit își propun e să devină prima bancă de credite
ipotecare, însă până la reglementarea celor din urmă, Domenia Credit se transformă în
instituție financiară nebancară.

3. Instituțiile financiare nebancare (IFN)

Instituțiile financiare nebancare sunt societăți comerciale pe acțiuni , diferite de instituțiile
de credit și a căror activitate se axează pe acordarea d e credite, fiind interzisă atragerea de
depozite sau fonduri rambursabile de la public. Chiar dacă operațiunile cu bunuri mobile

43
sau imobile sunt interz ise lor, activitatea de creditare ipotecară a fost permisă IFN -urilor
conform Legii 93/2009 modificată prin OUG nr. 42/2011 în baza căreia funcționează . Tot
în baza acestei legi, activitățile permise IFN -urilor a fi desf ășurate se rezumă la :
 „acordarea de credite, incluzând, fără a se limita la: credite de consum, credite
ipotecare, credite imobiliare, microcredite, finanțarea tranzacțiilor comerciale,
operațiuni de factoring, scontare, forfetare;
 leasing financiar;
 emitere de garanții, asumare de angajame nte de garantare, asumare de angajamente
de finanțare;
 acordare de credite cu primire de bunuri în gaj, respectiv amanetare prin case de
amanet;
 acordare de credite către mem brii asociațiilor fără scop patrimonial organizate pe
baza liberului consimțământ al salariaților/pensionarilor, în vederea sprijinirii prin
împrumuturi financiare a membrilor lor de către aceste entități, organizate sub
forma juridică a caselor de ajutor reciproc;
 alte forme de finanțare de natura creditului ”.

La momentul constituirii lor și în funcție de obiectul de activitate, IFN -urile au obligația
de a se înscrie în registrele BNR, și anume: Registrul General, Registrul Special și Registrul
de Evidență. Comparativ cu instituțiile de credit, în cazul IFN -urilor, condițiile de
eligibilitate ale debitor ului sunt mai puțin restrictive , iar procedurile contractuale sunt mai
simpliste , fapt ce ar putea influența comportamentul consumatorilor de credite în deciziile
privind contractarea de credite ipotecare în favoarea IFN -urilor . În prezent, principalele
instituții financiare nebancare care acționează pe piața creditelor ipotecare din România
sunt: EASY CREDIT 4 All IFN S.A., IMOCREDIT IFN S.A. și SC Verida Credit IFN
S.A. a cărui activitate este specializată e xclusiv pe creditarea ipotecară .

4. Agenția Națională pentru Locuințe (ANL)

Înființată în anul 1998 și în baza L egii 152/1998 , cu scopul dezvoltării și relansării
sectorului construcțiilor de locuințe , Agenția Națională pentru Locuințe (ANL) este

44
conside rată inițiatorul creditării ipotecare la nivel național, dar și prima instituție de interes
public care a acordat credite ipotecare . Constituită ca instituți e de interes public cu
personalitate juridică, ANL își desfășoară activitatea sub autoritatea Minis terului
Dezvoltării Regionale și a Administrației Publice. Pentru promovarea sectorului
construcțiilor cu destinație locativă, ANL acționează în scopul atragerii de resurse
financiare necesare construirii, achiziționării sau modernizării locuințelor și dobândirii de
terenuri pentru construirea lor.

Tot în scopul promovării și sprijinirii celor aflați aflați în căutarea unor locuințe , ANL a
lansat programe de construcții de locuințe, și anume:

 Programul Locuințe prin credit ipotec ar

Acest program vizează persoanele cu vârsta de cel puțin 18 ani și care își propun
achiziționarea de locuințe cu sprijinul ANL. Condițiile beneficierii de acest program impun
depunerea de către solicitant a unui avans care poate să difere în funcție de situațiile
locativ e sau sociale deosebite, dar și contractarea unui credit ipotecar de la u na dintre
băncile partenere ANL. Alături de contractul de credit ipotecar se va constitui și un contract
de ipotecă asupra imobilului achiziționat în favoarea băncii finanțatoare. De asemenea,
casele individuale sau apartamentele construite de ANL pot fi achiziționate doar prin
existența unui contract de muncă pe perioadă nedeterminată a solicitantului , ca instrument
de asigurare a rambursării viitoare a împrumutului. În afara venitului solicitantului dovedid
prin contractul de muncă, în cadrul dosarul ui de solvabilitate se ține con t și de veniturile
soției sau a soțului și a rudelor de gradul I al solicitantului.

 Programul Locuințe pentru tineri, destinate închirier ii
Prin acest program , locuințele construite de ANL destinate închirierii vizează tinerii a căror
vârstă este cuprinsă între 18 și 35 de ani și care se află în imposibilitatea de a achiziționa
sau închiria locuințe le aferente pieței libere. Acest program pune la dispoziția chiriașilor și
posibilitatea de a achiziționa locuința după închirierea acesteia în mod continuu pe o
perioadă de un an, prin plata integrală. Astfel, plata poate fi realizată fie din surse proprii,

45
fie din surse externe prin contractare a de credite ipotecare de l a diferite instituții financiare
autorizate sau prin garanția statului, prin intermediul programului „Prima Casă”.

 Renașterea satului românesc
Programul „Renașterea satului românesc” țintește personalul care activează în mediul rural,
și a căror profesii corespund personalului didactic, mediciilor sau asistenților medicali, dar
și polițiștilor. Programul impune primăriilor ca valoarea chiriei imobilului să nu depășească
cheltuielile de administrație a acestuia.

 Locuințe sociale pentru comunitățile de romi
Programul are drept obiectiv înlăturarea sau eliminarea discriminărilor privind minoritatea
romilor în societate, ANL contribuind astfel prin cele 300 de locuințe sociale pentru
comunitățile de romi .

Pe baza ativităților de creditare ipotecară exercitate de ANL decurge calitatea lor de
finanțatori ai pieței primare a creditelor ipotecare, calitate prin care ajung să dețină creanțe
ipotecare. În același timp, programul „Locuințe prin credit ipotecar” evidențiază și rolul lor
de intermediari în acordarea de credite ipotecare de către băncile partenere ANL diferiților
clienți.

2.2.2. Beneficiarii creditelor ipotecare

În prezent, ca urmare a modificării Legii 190/1999 prin Legea 34/2006 pentru abrogarea
articolului 7 , beneficiarul creditelor ipotecare poate fi orice persoană fizică sau juridică,
română sau străină , care are posibilitatea de a deține imobile în România, pentru ca ulterior
să constituie ipot eca asupra imobilelor re spetive necesară garantării creditului ipotecar,
indiferent de destinația imobilului în cauză, neexistând astfel o limitare a sferei
beneficiarilor.

Justificarea eliminării restrângerii sferei beneficiarilor, are la bază adaptabilitatea
României la cerin țele de integrare în Uniunea Europeană care impunea eliminarea fără

46
ezitare a condițiilor naționalității române nefavorabile clienților străini. În plus, lipsa
restricțiilor p rivind obiectivul de activitate vin în favoarea persoanelor juridice și contribuie
la dezvoltarea creditării ipotecare .

Concluzionând, din punct de vedere al categoriilor de clienți care pot avea acces la
creditarea ipotecară și al obiectivului de activitate, în prezent nu există restricții privind
cetățenia potențialilo r beneficiari ai creditelor ipotecare sau destinația bunului imobil care
face obiectul contractului. Însă, prin adaptarea la zilele de azi, în pofida restrângerii
restricțiilor, se poate observa orientarea preponderentă a celor mai importante instituții
autorizate în creditarea ipotecară din România, și anume instituțiile de credit, spre
acordarea de credite ipotecare persoanelor fizice. Justificarea acestor considerente are la
bază ponderea creditelor ipote care acordate persoanelor fizice în totalul credit elor
ipotecare , reprezenta tă prin intermediul grafic ului următor care marchează perioada 2012 –
2017 :

Graficul 3. Ponderea creditelor ipotecare acordate de instituțiile de credit persoanelor
fizice în total credite ipotecare

(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de BNR, accesate în 8.05.2018)

Comparativ cu anul de bază 2012, în ultimul an de analiză se poate observa cu ușurință o
creștere spectaculoasă a ponderii creditelor ipotecare acordate persoanelor fizice de 0,00%10,00%20,00%30,00%40,00%50,00%60,00%70,00%80,00%90,00%100,00%
Jan. 2012
May. 2012
Sep. 2012
Jan. 2013
May. 2013
Sep. 2013
Jan. 2014
May. 2014
Sep. 2014
Jan. 2015
May. 2015
Sep. 2015
Jan. 2016
May. 2016
Sep. 2016
Jan. 2017
May. 2017
Sep. 2017Ponderea creditelor ipotecare acordate persoanelor fizice
în total credite ipotecare
Credite acordate și angajamente asumate de instituțiile de credit; credite ipotecare

47
instituțiile de credit în totalul creditelo r ipotecare acordate de acestea . Această creștere
reprezintă totodată și limita minimă și maximă a intervalului valorilor înregistrate de aceste
ponderi, și anume de 74,17%, respectiv 89,93%. Însă, situația diferă dacă se realizează o
comparare detaliată asupra rezultatelor lunare . Astfel, per ansamblul perioadei analizate
ponderile variază de la o lună la alta, cea mai semnificativă scădere a lor fiind pe departe
cea de 0,42 puncte procentuale, obț inută în septembrie 2016, însă , paralel cu aceasta, cea
mai nuanțată creștere, de 2,47 puncte procentuale, a fost realizată în luna iunie a aceluiași
an. Cauzele oscilațiilor valorilor ponderi lor ar putea corespunde reacției clienților la
majorările sau re ducerile avansului solicitat de băncile comerciale, variațiilor dobânzilor
și/sau a comisioanelor percepute de acestea sau chiar și a modificării perioadei de creditare
ipotecară.

Deoarece credibilitatea debitorului privind capacitatea de rambursare a su mei împrumutate
oferă siguranță creditorului, este necesară o recipr ocă în relația creditor -debitor. În acest
sens, legislația în vigoare prevede diferite măsuri de protecție a beneficiarilor de credite
ipotecare, câteva dintre cele mai importante fiind le gate de costul inclus de creditarea
ipotecară.

Deci, se impune că „l a solicitarea unei oferte de credit, instituția autorizată are obligația de
a oferi g ratuit împrumu tatului, pe hârtie sau pe alt suport durabil, un grafic de rambursare
și un exemplar al proiectului contractului de credit ” (Legea 190/1999 modificată și
completată prin Legea 34/2006). În acest sens, graficul de rambursare sau exemplarul
proietului contractului de credit trebuie să fie utilizate ca instrument de informare a
potențialilor ben eficiari ai creditului ipotecar. Aceste suporturi informaționale ajută
potențialii beneficiari să previzioneze capacitatea lor de onorare a angajamentelor viitoare
pe termen lung prin r eprezentarea grafică a rambursării în timp a sumei împrumutate .

Tot î n scopul protejării debitorilor prin informare, creditorii sunt obligați să includ ă diferite
clauze contractuale, prin intermediu l cărora potențialii beneficiari să poată concluziona
dacă valoarea împrumutului ar putea satisface nevoile proprii de finanțar e, să li se p ermită
să reflecte asupra posibilelor efecte negative ale modificării dobânziilor alese de aceștia

48
sau să reflecte asupra altor costuri posibil a fi incluse de creditarea ipotecară. Lipsa
informării sau informarea incompletă ar putea avea drept rezultat încălcarea de către
beneficiar a clauzelor prevăzute în contractul de ipotecă, ajungându -se chiar la situația
executării sau valorificării bunului ipotecat. De aici se poate concluzion a că informarea
corectă privind clauzele obligatorii protejează beneficiarii.

2.3. Programe de finanțare a creditelor ipotecare
2.3.1. Programul „Prima Casă”

Cunoscut a fi una dintre cele mai populare modalități de finanțare a achiziționării și
construcție i de locuințe din România, prin facilitarea accesului persoanelor fizice la aceste
activități pe baza creditelor ipotecare acordate , programul „Prima Casă” este un program
guvernamental prin care se încearcă stimularea creditării ipotecare. Scopul care a pus
bazele elaborării acestui program se concretizează în impulsionarea sau resuscitarea
sectorului construcțiilor, care să genereze beneficii viitoare asupra economiei naționale ,
deoarece îndeplinirea angajamentele beneficiarilor rezultate în urma contractării de credite
ipotecare stimulează forța de muncă .

Înființat în anul 2009 în baza HG 717/2009 și OUG 60/2009 , Programul a fost elaborat și
ca o soluție de creditare ipotecară în condițiile efectelor negative ale crizei economico –
financi are. Din HG 717/2009 reies principalele caracteristici ale Programului, și anume:
 Caracter național, determinat de aplicabilitatea acestuia pe întregul teritoriu al țării;
 Caracter social, reprezentat de intervenția statului în procesul de garantare a
creditelor contractate de persoanele fizice pentru achiziția de locuințe.

În urma modificăriilor aduse cadrului legislativ menționat anterior al programului „Prima
Casă”, acesta impun e în prezent că, beneficiarii programului sunt persoanele fizice care
îndeplinesc cumulativ următoarele cerințe:
 „La data solicitării creditului garantat, declară pe propria răspundere fie că nu deține
în proprietate exlusivă sau împreună cu soțul ori soți a nicio locuință, indiferent de
modul și de momentul în care a fost dobândită, fie că deține în proprietate exclusivă

49
sau împreună cu soțul ori soția cel mult o locuință, dobândită prin orice alt mod
decât prin Program, în suprafață utilă mai mică de 50m2;
 Achiziționează sau construiește o singură locuinț ă, printr -un credit acordat și
garantat în condițiile Programului;
 Are calitatea de împrumutat în raport cu finanțatorul;
 Locuința care se achiziționează în cadrul programului se încadrează în una dintre
clasele A, B sau C de eficiență energetică;
 Dispun de un avans de cel puțin 5% din prețul de achiziție a locuinței, care acoperă
diferența dintre prețul de achiziție a locuinței rezultat din antecontractul de vânzare –
cumpărare și finanțarea garantată;
 Se obl igă să constituie un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare
egală cu trei rate de dobândă;
 Se obligă să nu înstrăineze locuința achiziționată în primii cinci ani de la data
dobândirii;
 Se obligă să asigure locuința achiziționată din finan țarea garantată împotriva tuturor
riscurilor. ”

Condiția ca beneficiarul să dispună de un avans de minim 5% relectă faptul că programul
„Prima Casă” finanțează până la maxim 95% di n valoarea locuinței, însă fără a depăși
57.000 -75.250 EURO (echivalent în RON ), în funcție de valoarea imobilului achiziționat
și de faza de construcție a acestuia. Fiind un program guvernamental, statul român
finanțează maxim 40-50% din valoarea finanțării , cu excepția dobânzilor, comisioanelor
sau a spezelor bancare , plafonul garanțiilor fiind de 2 miliarde lei pentru anul 2018. Tot
prin raportare la garanții, e miterea acestora în favoarea băncilor care acordă astfel de
credite pe o perioadă de maxim 30 de ani, este facută în numele statului de către Fondul
Național de Garantar e a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM) . O
altă condiție impusă a fi respectată prin cadrul legal al Programului este constituirea unei
ipoteci de rangul I asupra imobilului achiziționat în favoarea băncii și a statului român.

2.3.2. Programul „Locuințe prin credit ipotecare”

50
Programul „Locuințe prin credit ipotecar” elaborat de ANL a fost primu l program prin
comparare cronologică cu restul programelor elaborate de aceasta . Derularea programului
este sprijinită de consiliile locale care pun la dispoziția ANL terenurile necesare construirii
locuințelor, respectiv apartamentelor și a caselor individuale, dar și utilitățile necesare în
acest sens, pentru ca ulterior cererea reprezentată de solic itanții a căror vârstă este de cel
puțin 18 ani să poată fi satisfăcută. De menționat este faptul că viitorii proprietari ai acestor
locuințe au posibilitatea de a intra în posesia acestor terenuri prin achiziționarea sau
preluarea lor în concesiune de la autoritățile locale.

Condițiile implicate de acest program în achiziționarea de locuințe construite de ANL fac
referire la contractul de credit ipotecar și contractul de ipotecă. Astfel, solicitantul este
nevoit să depună un avans a cărui valoare poate să difere în funcție de situațiile locative
sau sociale deosebite și să contracteze un credit ipoteca r de la una dintre băncile partenere
ANL. În momentul încheierii contractului de credit ipotecar, are loc și semnarea
contractului de ipotecă, prin care locuința care face obiectu l contractului este ipotecată în
favoarea băncii respective până în momentul rambursării integrale a creditului. În afara
ipotecii constituite asupra locuinței, beneficiarul este nevoit să garanteze creditul ipotecar
și prin polița de asigurare a imobilulu i.

Alte condiții fără de care solicitantul nu poate beneficia de acest program, vizează situația
financiară a lui. Deci, veniturile obținute de solicitant în baza contractului de muncă pe
perioadă nedeterminată trebuie să asigure sau să garanteze ramburs area creditului ipotecar.
În afara veniturilor solicitantului, în cadrul dosarului de solvabilitate sunt luate în
considerare și veniturile soției sau a soțului, după caz, dar și a membrilor familiei a căror
grad de rudenie cu solicitantul este de gradul I , care pot contr ibui la rambursarea creditului.

În afara acestor programe de finanțare a creditelor ipotecare, există și Programul „La Casa
Mea” elaborat de BRD Groupe Société Générale , care a reușit anul în anul anterior să dețină
aproximativ 25% din totalul împrumuturilor de rip „Prima Casă” din România, respectiv
programul „CASA MEA”, elaborat de BCR, care este o replică la inițiativa statului privind

51
programul „Prima Casă”. Acestea vor fi detaliate în cadrul secțiunii corespunzătoare
ofertelor de creditare ipotecară ale BCR și BRD din cadrul capitolului 3.

2.5. Riscul imobiliar

Un important factor de influență în creditarea ipotecară este reprezentat de prețul perceput,
care trebuie să asigure echilibrul dintre cererea și oferta de pe piața ipotecară, și care apare
sub forma dobânzilor și comisioanelor, trebuind a fi stabilit în așa fel încât să ofere acces
mai multor categorii de clienți. Astfel, ca urmare a diversifică rii portofoliului de produse
și servicii al băncilor prin adăugarea unor astfel de credite, pe piața din România s -a
înregistrat o creștere semnificativă a ofertei de credite ipotecare, și implicit a cererii pentru
astfel de produse și servicii bancare.

În același timp, nu trebuie neglijat riscul la care sunt supuse băncile în acordarea creditelor
ipotecare și pașii parcurși în determinarea prețul imobiliar, deoarece stabilirea acestuia este
condiționată de prețul de echilibru al pieței. Rezul tă de aici nevoia unei analize asupra
abaterilor prețului imobiliar de la prețul de echilibru pe termen lung.

Relația preț imobiliar -risc imobiliar este indirectă. O creștere a prețului imobiliar poate
genera o scădere a riscului implicat de creditele ipotecare, și invers. Justificarea acestei
relații constă în faptul că , în condițiile deținerii de către bancă a unui procent suficient de
mare de credite ipotecare în totalul activelor , o creștere a prețului imobiliar ar putea genera
ulterior o evoluție ascendentă a v alorii economice a capitalului băncii respective, dar și o
creștere a valorii creditelor ipotecare. În final, înregistrarea acestor creșteri ar putea
determina o reducere a riscului imobiliar și o creștere a ofertei de credite ipotecare. În sens
invers, o reducere a valorii imobilului poate conduce la reducerea capitalului băncii
respective, deoarece implică o reducere a valorii activelor acesteia ca urmare a scăderii
valorii creditelor ipotecar e. Cauza acestor scăderi este reprezentată, de regulă, de creșt erea
riscului imobiliar, evoluția ofertei de credite ipotecare înregistrând un trend descendent .

52
2.6. 2007 – Declinul pieței ipotecare declanșator al crizei economico -financiare

Prin asocierea creditării ipotecare a unui risc corelat cu o posibilă incapacitate de plată a
debitorului pe o perioadă atât de îndelungată, estimarea economiei pe termen lung devine
dificilă. Unul dintre punctele critice ale evoluției creditelor ipotecare poate fi considerată
criza economico -financiară , debutată în jurul anului 2007, a cărui efecte negative s -au
extins pe plan mondial , creând dezechilibre în cadrul sistemului bancar . Debutul crizei
economico -financiare își are originea în Statele Unite ale Americii, când , „în contextul
unor dobânzi promoționale și a unor ga ranții ipotecare supraevaluate ”, au fost acordate
credite ipotecare de tipul celor „subprime” unui număr semnificativ de mare de clienți
retail .

Creșterea semnificativă a cererii unor astfel de credite se da torează deciziei Statelor Unite
de a stimula sectorul construcțiilor , afectat în urma atacurilor din 1 septembrie 2001, prin
relaxarea condițiilor de creditare, dobânzile aferente creditelor fiind reduse de la 7% la 1% .
Însă, nivelul redus al dobânzilor avea să crească în perioada imediat următoare, eveniment
crucial pentru debitorii creditelor ipotecare respective, rambursarea lor devenind aproape
imposibilă pentru majoritatea acestora.

Astfel că, perioada respectivă a ajuns să fie marcată de transformarea a unu din patru credite
ipotecare riscante în credite neperformante. Efectele crizei economico -financiare a
zdruncinat inclusiv activitatea celor mai importanți jucători mondiali din sistemul bancar,
generând falimentul multor creditori ipotecari, printre care „New Century Financial
(2007), Douglas National Bank (20 08), American Home Bank (2008)”. Înregistrarea
falimentelor a fost rezultatul incapacității băncilor de a valorifica imobilele finanțate prin
creditele ipotecare acordate, cauzată de colapsul cererii de locuințe și implicit a reducerii
substanțiale a prețurilor acestora. Drept soluție la criza economico -financiară a fost
elaborată legea Dodd -Frank prin care era țintit un control permanent și strict asupra piețelor
financiare : „întărirea supravegherii, protecția consumatorilor de produse financiare și
limitarea riscurilor asumate de bănci ”(Spulbăr, Cristi, Nițoi Mihai, Sisteme bancare
comparate, 33 1:2012).

53
Fiind extinsă pe plan mondial, efectele crizei economico -financiare ajung să se manifeste
și asupra monedei naționale a României spre finele anului 2008, prin reducerea volumului
de activitate a l băncilor. Din aceste motive, o soluție a guvernul ui român pentru
resuscitarea creditării ipotecare a fost elaborarea programului „Prima Casă”. Prin adaptarea
la OUG 60/2009 încă în vigoare, emiterea de garanții era realizată de FNGCIMM „în
numele și contul statului în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru
cumpărarea de locuințe”. Programul „Prima Casă” reușește să înregistreze un real succes
încă din anul lansării. În paralel, însă, efectele crizei economico -financiare continuau să
persiste, deoarece un număr total de 37 de unități bancare au fost închise . În plus, inclusiv
forța de muncă a fost afectată, care, de regulă, este stimulată de creditarea ipotecară, un
număr de 2.077 de angajați părăsind activitatea din sistem.

Sistemul bancar se c aracteriza prin valori pozitive ale in dicatorilor de profitabilitate și
prudențialitate, însă având loc o oarecare deterioarare a lor, astfel:

Tabelul 1. Evoluția indicatorilor financiari și de prudență bancară ai sistemului
bancar
Indicator 09.2008 09.2009
Raport de s olvabilitate 11,85 13,73
Creanțe restante și îndoielnice/T otal active 0,22 0,92
Creanțe restante ș i îndoielnice/T otal capitaluri proprii 2,43 10,46
ROA (Profit Net/Total activ) 1,77 0,28
ROE (Profit Net/Total activ) 19,41 3,22
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de BNR )

Sub impactul crizei economico -financiare asupra sistemului bancar din România se
remarcă o reducere a profitabilității bancare. Unul dintre cei mai importanți indicatori de
profitabilitate, și anume rentabilitatea financiară ROE (rata de rentabilitate a capitalurilor
proprii) se reduce semnifica tiv timp de un an, de la 19,41% la 3,22%. În paralel, are loc și
o reducere a eficienței utilizării activelor, câștigurile din activitatea financiară fiind afectate,
deoarece rata de rentabilitate a activelor ROA scade de la 1,77 la 0,28. Riscul de

54
nerambursare , inclusiv pentru creditele ipotecare, se caracterizează printr -un trend
ascendent, creanțele restante și îndoielnice în total active crescând la 0,92% în luna
septembrie a anului 2009, iar cele raportate la totalul capitalurilor proprii ajungâ nd la o
valoare considerabilă, de 10,46%. Cu toate acestea, valorile sugerează că România reușește
să facă față scadențelor sale, prin creșterea raportului de solvabilitate de la 11,85% la
13,73% putând concluziona că aceasta nu intră în capacitate de plat ă. Toate aceste valori
marchează o stabilitate relativă a sistemului bancar din România, datorită măsurilor
macroprudențiale adoptate de BNR.

55
CAPITOLUL 3
BRD VERSUS BCR
3.1. C reditul ipotecar la Banca Centrală Română (BCR)
3.1.1. Prezentarea instituției

În urma preluării operațiunilor comerciale a B NR, anul 1990 marchează înființarea Băncii
Centrale Române ca societate pe acțiuni. Operațiunile comerciale se concretizau în activele
de aproximativ 273 mld. lei și, deci , și a portofoliului de credite aferent industriei. În
imediata apropiere a debutului activității , BCR înregistrează primele premiere de pe piața
bancară românească, fiind prima atât din punct de vedere a carduri lor emise sub siglă
internațională la nivel național, cât și al tranzacțiilor efectuate prin intermediul ATM -urilor.
Chiar dacă debutul marchează în același timp și o activita te orientate preponderent spre
clienții corporate, ulterior își diversifică semnificativ activitatea, având loc o dezvoltare a
a activității orientate spre clienții retail.

Efectele crizei economico -financiare generează o evoluție mai puțin favorabilă a BCR,
înregistrând o pondere de 30% a creditelor neperformante în totalul creditelor care vizează
atât clienții retail, cât și clienții corporate. În aceeași perioadă cota de piață a instituției de
credit scade cu 3 puncte procentuale, urmând ca în anul 2014, aceasta să dețină o cotă de
piață de 16%. Cu toate acestea, BCR deține în 2012 titlul de prima bancă din România care
acordă credite de retail doar în moneda națională.

3.1.2. Structura organizatorică a băncii

Cadrul de desfăsurare al BCR se realizează prin subordonarea directă a activității acesteia
Președintelui executiv, dar și în subordinea celor șase Vicepreședinți executivi. Din punct
de vedere al sediului central al BCR, structura organizațională a acestuia se prezintă astfel:

56
Figura 3. Structură organizațională BCR

(Sursa: Raport de tranparență BCR)

În acest sens, responsabilii cu conducerea activității au rolul permanent de a a monitoriza,
evalua și revizui la anumite intervale de timp cadrul de administrare a activității desfășurate
de BCR. În același timp, sarcinile organului de conducere se extind și asupra politicilor
băncii și schimbării factorilor interni și externi a căror manifestare ar putea influența
instituția de credit. Nu în ultimul rând, datorită controlului permanent, BCR asigură
transparența informațiilor în favoarea categoriilor de pe rsoane interesate de activitatea
acesteia. Astfel că, structura acționariatului este grupată astfel:

Graficul 4. Structură acționariat BCR
Erste Group Bank AG, Graben 21, 1010 Wien 93,5792%
SIF Oltenia 6,2973%
Acționari persoane juridice române (inclusiv SIF Muntenia și SIF Banat –
Crișana) 0,0015%
Alți acționar 0,1220%
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.bcr.ro )

3.1.3. Oferta de produse și servicii

Activitatea BCR se caracterizează printr -o paletă largă de produse și servicii care stau la
baza menținerii de către aceasta a cotei de piață pe piața bancară din România. BCR acordă
o mare importanță tuturor ofertelor sale, atașând produselor și serviciil or toate

57
caracteristicile necesare asigurării unui nivel ridicat al calității lor. În același timp,
preocupările de bază ale acesteia sunt de a satisface principalele cerințe ale clienților săi,
indiferent de orizontul de timp. Deci, cel puțin în rândul persoane fizice produsele și
serviciile BCR reușesc să mențină și să atragă noi clienți. Dintre acestea, principalele oferte
ale BCR ar putea fi considerate următoarele:
 Pachetul „TotalCont” – este un pachet complet care cuprinde: cont curent în Lei,
card de debit în Lei, „Click” (Internet Banking), „Touch” (Mobile Banking) și „Alo
24 Banking BCR” (Phone Banking), inclusiv alerte prin SMS sau mail.
Caracteristicile pachetului sunt avantajoase, deoarece oferă asigurări de călătorie
gratuite, prin contul de deb it clientul fiind eliberat de plata comisioanelor percepute
pentru emitere, administrare sau interogare cont, respectiv retragere numerar, însă
doar în cazul ATM -urilor sau MFM -urilor aferente BCR. Toate acestea asigură un
control permanent, siguranță și s implitate clientului în realizarea operațiunilor
bancare, ceea ce constituie cel puțin un motiv pentru care clienții ar trebui să solicite
un astfel de pachet.
 Cont curent – pachetul este unul avantajos clienților, deoarece contul curent inclus
de acesta n u impune o limită de vârstă, iar cea de -a doua componentă a pachetului,
și anume cardul de debit oferă posibilitatea clienților de a alege între MasterCard
Instant și MasterCard. Prin alegerea acestora, clienților nu li se percep comisioane
pentru administ rarea contului curent și a cardului de debit, situație corespunzătoare
și interogărilor și retragerilor de numerar de la bancomatele băncii BCR.
 Creditul „DIVERS” – este un credit pentru nevoi personale cu rate fixeîn Lei pe
întreaga perioadă de creditare, care se remarcă prin simplitate, deoarece suma
maximă de 110.000 Lei se aprobă rapid, fără a fi necesară prezentarea adeverinței
de salariu dacă dovada veniturilor clienților se poate realiza prin intermediul bazei
de date ANAF. În afara persona lizării ofertei la cerințele și nevoile clienților, acest
produs este destinat și refinanțării altor credite de consum și asigură siguranța
clienților prin prezentarea opțiunilor de asigurare, însă contra cost.
 MAXICONT BCR – contul de economii se caracter izează printr -o dobândă anuală
de 0,15% pentru sumele de cel puțin 500 Lei, comision lunar de administrare de 4
RON, soldul minim aferent contului fiind de 500 Lei. Sumele economisite atât în

58
moneda națională, cât și în valută (Euro, USD) sunt garantate de Fondul de
Garantare a Depozitelor, însă pentru un cuantum maxim de 100.000 Euro,
echivalent în Lei. De asemenea, BCR oferă sprijin clienților în ceea ce privește
transferul din conturile personale ale acestora în contul de economii a sumelor a
căror cuant um depășesc un anumit plafon, fără a fi percepute comisioane în acest
sens.

3.1.4. Oferta de credite ipotecare

Programul „Casa Mea” este o replică la inițiativa statului prin care s -a elaborat programul
„Prima casă”. Inițiativa acestui program prin ca re se acordă credite ipotecare pe o perioadă
de maximum 30 de ani, este apreciată de statul român, care încurajează instituțiile de credit
să diversifice activitatea de creditare ipotecară prin alte programe decât „Prima Casă”. Cea
care include în sfera de activitate acest program este BCR, iar, în afara achiziției și
construcției de imobile, clienții pot apela la aceste credite și pentru reabilitarea,
modernizarea, consolidarea, extinderea locuinței. De asemenea, creditele aferente acestui
program sunt des tinate chiar și pentru refinanțarea creditelor ipotecare în curs de derulare
contractate de la banca respectivă sau alte bănci.

Pentru a beneficia de un credit ipotecar prin acest program, clienții trebuie să garanteze
rambursarea creditului printr -o „ip otecă constituită în favoarea băncii asupra imobilului
achiziționat/construit/reabilitat/ modernizat/consolidat/extins prin credit sau, după caz, a
imobilului ce a garantat creditul refinanțat și în completare, dacă este cazul, a unui imobil
aflat pe terit oriul României” (www.bcr.ro ). Similar programului „La Casa Mea”, programul
de față finanțează până la maximum 85% din valoarea imobilului, fară a depăși suma de
100.000 EURO (echivalent în RON), astfel că avansul pornește de la minim 15%.

59
3.2. Creditul ipotecar la BRD Groupe Société Générale
3.2.1. Prezentarea instituției

Debutul BRD Groupe Société Générale marchează anul 1990, scopul înființării acesteia ca
bancă comercială – societate pe acțiuni – fiind acela de a prelua activele și pasivele Băncii
de Investiții. Aparținând Société Générale încă din anul 1998 care reușește în urma
privatizării să dețină 51% din capitalul majorat al BRD, banca își modifică denumirea în
BRD Groupe Société Générale în anul 2003 , ca rez ultat al campaniei de rebranded.

BRD înregistrează un real succes până în prezent, devenind unul dintre liderii pieței
principalelor zone de activitate bancară din România . Chiar dacă în urma suportării unor
pierderi semnificative în anul 2012 de aproximativ 331 mil. lei, respectiv de 386 mil. lei în
anul 2013, situația BRD se redresează, în anul 2014 înregistrând un profit net de 43 mil.
lei. Un profit record a fost înregis trat de aceasta în anul 2017, de 1,38 mld. lei.

Dobândirea forțe i de vânzare a BRD se datorează rețelei formate din cele 900 de unități,
iar sucursalele clasice, serviciile de înaltă calitate prestate de call -center -ul BRD și
utilizarea unor sisteme info rmatizate, precum Internet Banking și Mobile Banking care
permit operarea liberă a tranzacțiilor în afara programelor fixe, fac ca BRD să dețină o bază
importantă de clienți, numărul clienților BRD oscilând în jurul a 2,3 milioane de clienți.

3.2.2. Structura organizatorică a băncii

Din punct de vedere al structurii organizatorice, desfășurarea activității Organului de
Conducere, Consiliului de Administrație și Directorilor BRD se realizează strict în
conformitate cu regulile de organizare și de func ționare definite în „Directiva privind
organizarea și funcț ionarea Organului de conducere” (BRD – Raport anual 2017). Conform
datelor furnizate de site -ul oficial al BRD, Consiliul Administrației care are rolul de a
supraveghea punerea în practică a activ ității bancare, respectiv Comitetul de Direcție care
asigură strategia conducerii pe baza autorizației Directorului General , prezintă următoarea
componență:

60

Tabelul 2. Structura organizatorică BRD Groupe Société Générale
Structura organizatorică
Componența Consiliului de Administrație Componența Comitetului de Direcție
Funcție/Poziție Nume Funcție/Poziție Nume
Președinte Giovanni Luca Soma Director General François Bloch
Membru Bernardo Sanchez Incera Director General
Adjunct Petre Bunescu
Membru Jean-Luc André Joseph
Parer Director General
Adjunct Claudiu Cercel
Membru Benoît Jean Marie
Ottenwaelter Director General
Adjunct Gheorghe Marinel
Membru Petre Bunescu Director General
Adjunct François José
Aldeguer
Membru Ioan Cuzma
Membru
independent Aurelian Dochia
Membru
independent Jean – Pierre Georges
Vigroux
(Sursa: prelucrare prop rie pe baza datelor furnizate de www.brd.ro )

Activitatea BRD se realizează în conform itate cu Codul de Guvernanță Corporativă, în
funcție de metodele de lucru și atribuțiile și responsabilitățile ce r evin fiecărui angajat în
parte stabilite prin intermediul Codului și al altor comitete. Prin adaptarea unui sistem unitar
de administrare, BRD reușește să asigure transparența informației corporative, obiectivele
activității sale fiind îndeplinite pe baza unei bune guvernanțe corporative. Prin transparența
informațiilor, BRD asigură protecția tuturor acționarilor și a terțelor persoane interesat e de
activitatea sa. Din punct de vedere al structurii acționariatului pe ultimii 2 ani, aceasta poate
fi reflectată astfel:

61
Tabelul 3 Structura acționariatului – BRD Groupe Société Générale
31.12.2017 31.12.2016
Societe Generale France 60,17% 60,17%
SIF Tranzilvania 3,25% 3,28%
Fonsul Proprietatea 3,18% 3,64%
Fondul de Pensii Administrat
Privat NN/NN Pensii 2,84% 2,46%
Persoane Juridice 27,00% 27,20%
Persoane Fizice 3,56% 3,25%
Total 100% 100%
(Sursa: Prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de BRD Raport anual 2017 )

3.2.3. Oferta de produse și servicii

Reușita BRD de a se clasa în topul băncilor și de a fi unul dintre cei mai importanți actori
ai pieței de retail și corporate, se datorează game i largi de produse și servicii oferite. Oferta
BRD pentru clienții persoane fizice se prezintă astfel:

Tabelul 4. Oferta BRD de produse și servicii
Carduri și conturi Credite Economisire și
investiții MyBRD
Operațiuni curente Credite personale Conturi de economii Internet Banking
Carduri Credite locuință Depozite Mobile Banking
Transferuri Credite pentru tineri Investiții SMS Banking
Alte servicii Alte credite și
servicii Asigurări și
economisire Phone Banking
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.brd.ro )

Dintre acestea, p rincipalele oferte ale BRD ar putea fi următoarele :
 Pachetul „AZI PE+ GOLD” – cuprinde: cont curent (în lei), cardul Gold
(MasterCard/Visa Gold), respectiv serviciile MyBRD Net, MyBRD Mobile și

62
MyBRD Contact. Printre avantajele acestui pachet s e enumeră operațiunile
nelimitate , printre care retragerile de numerar, interogările de sold, schimbări PIN ,
cont de econo mii (lei), servicii gratuite de Internet Banking și Mobile Banking.
Clienții care optează pentru acest pachet beneficiază de reduceri ale comisionului
de analiză a dosarului de credit, dar și a celui de administrare a cardului – doar
pentru primul an al pe rioadei de creditare – și cel de administrare al cardului „A la
Carte”.
 Cont curent – care oferă posibilitatea clienților de a deține controlul asupra
gestionării veniturilor și cheltuielilor curente, de a efectua plata impozitelor și a
diferitelor factu ri, inclusiv a celor speciale. Siguranța oferită de BRD prin acest
produs constă în informarea clienților privind procesarea oricăror tranzacții în cont,
datorită serviciului BRD SMS Banking.
 „Atucont ” – este un cont de economii deschis fie în moneda națio nală fie în valută
(Euro, USD). Produsul se remarcă prin lipsa unor restricții privind cuantumul
sumelor economisite, iar accesul la sumele economisite nelimitat nu influențează
nivelul dobânzilor aferente contului stabilite trimestrial. BRD asigură sigura nța
clienților unor astfel de produse, deoarece Fondul de Garantare a Depozitelor
garantează sumele economisite.
 Progresso – comparativ cu produsul prezentat anterior, în cazul produsului
„Progresso” clienții pot economisii sume pentru o perioadă maximă d e 3 ani, însă
tot în moneda național ă sau în valută (Euro, USD). Dobânda aferentă se majorează
și se capitalizează semestrial și există cel puțin două motive pentru care clienții ar
putea opta pentru un astfel de produs. Primul se concretizează în aceea că suma
economisită poate fi retrasă până la scadență, fără a exista riscul de a pierde
dobânzile aferente sem estrelor – în termeni de ex -post – și dobânda la vedere aferentă
semestrului de referință. Al doilea motiv este dat de transferul imediat al sumelor
economisite și aflate în depozit în contul curent al clientului.

Importanța pe care a reușit să o dobândească pe piața bancară în cei 15 ani de activitate se
datorează și tehnologiei inovatoare care face clienții să se bucure de produse menite a le

63
oferi siguranță și confort, dar și de produse personalizate. Inovația de care dă dovadă este
justificată cel puțin de următoarelor ( www.brd.ro ):
 Robo – automatul de plată a facturilor ce contribuie la simplificarea activității
personalului din front office. Prin acesta, un volum de aproximativ 60% de facturi
a fost preluat;
 MYBRD Mobile – prima soluție de Mobile Ba nking care permite plata către un
număr de telefon;
 „BRD Express” – cel mai abmițios program de dezvoltare a unei rețele bancare de
pe piața românească;
 Lansarea primelor carduri personalizate din România „A la Carte”, dar și primelor
carduri contactless.

3.2.4. Oferta de credite ipotecare

Din punct de vedere al ofertei de creditare ipotecară, BRD se bucură de un real succes
datorită creditului ipotecar „La Casa Mea”, care în același timp face parte și din programele
de finanțarea ale creditelor ipotecar e din România. Programul „La Casa Mea” a fost
elaborat de BRD Groupe Société Générale și este o alternativă pentru „Prima Casă”, iar
beneficiarii lui sunt persoanele care doresc să ahiziționeze o locuință nouă, excepție făcând
cei care în momentul solicitării unui astfel de credit dețin deja o locuință, indiferent de
modul în care au reuși t să o posede.

Prin comparare cu programul „Prima Casă”, acesta posedă caracteristici mai avantajoase
din punct de vedere al valorii finanțării, deoarece BRD oferă spre finanțare între 10.000 și
100.000 euro, echivalent în lei. Un alt avantaj îl constitu ie termenul scurt de aprobare
financiară a dosarului, clientul beneficiind de finanțare în maxim 24 de ore. La acceptarea
de către client a evaluării imobilului de unul dintre evaluatorii băncii BRD, acesta
beneficiază de evaluarea gratuită a imobilului ca re face obiectul contractului. Însă nu putem
spune același lucru din punct de vedere al avansului, deoarece pentru a contracta de astfel
de credite acordate pe o perioadă de maxim 30 de ani, BRD solictă clienților un avans de
minim 15%.

64
3.3. Profitabilita te

Din punct de vedere al profitabilității, atât BCR, cât și BRD reușesc în anul 2017 să se
claseze în topul celor mai profitabile bănci realizat la nivel național, astfel:

Tabelul 5. Topul celor mai profitabile 5 bănci din România
Topul celor mai profitabile 5 bănci
Rezultatele raporate de jucătorii mari din sistemul bancar în 2017
Banca Profit 2017 Profit 2016
1. BRD Groupe Société Générale 1,38 mld. lei 728,3 mil. lei
2. Banca Transilvania 1,19 mld. lei 1.23 mld. lei
3. BCR 668 mil. lei 1,04 mld. lei
4. ING Bank 493 mil. lei 474 mil. lei
5. Raiffeisen 491 mil. lei 450 mil. lei
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.zf.ro)

Diferența dintre cele două bănci este dată de poziția ocupată în clasament. Comparativ cu
anul precedent, în anul 2017 se poate observa detronarea Băncii Transilvania de către BRD,
datorită creșterii record a profitului net cu aproximativ 89,48%. BRD reușește în acest sens
să dețină poziția de lider pe piața bancară locală dacă ne raportăm la prof iturile înregistrate,
lucru ce poate fi generat de creșterea veniturilor nete din dobânzi cu 8,4% și de nivelul
ridicat al performanței financiare și comerci ale. Evoluția dinamică a creditelor nete care
înregistrează un ritm de creștere de 5,3% și care vizează atât clienții persoane fizice, cât și
clienții persoane juridice, a făcut ca BRD să se bucure cel puțin de o cotă de piață de 16,9%
pe piața creditelor acordate primei categorii de clienți menționate. Din punct de vedere al
creditelor, este importantă menționarea ponderii de 25% din totalul împrumuturilor „Prima
casă” deținută de BRD în anul 2017. Datorită tehnologiei adoptate, respectiv a programelor
informatizate Internet Banking și Mobile Banking, BRD resușește să -și extindă baza de
clienți persoane fizice care au solicitat astfel de produse cu aproximativ 21%. Toate acestea
au ca rezultat final dinamica anuală de 89,48% menționată anterior și obținerea unei
rentabilități a capitalurilor proprii (ROE) de aproximativ 20 %.

65
Chiar dacă rezultatele nu sunt promițătoare față de cele înregistrate de BRD și în pofida
deținerii titlului de cea mai mare bancă după active și de cea mai mare bancă de pe piața
local ă, BCR se clasează pe poziția a treia, datorită scăderii profitului net cu aproximativ o
treime față de anul precedent, mai precis cu 35,77% . Chiar dacă a avut loc o creștere a
creditelor cu 4% , fiind necesară aici și menționarea împrumuturi „Prima Casă” a cordate
lunar într -un număr de aproximativ 1.000 de astfel de credite , pierderea înregistrată de BCR
poate avea drept cauză diminuarea treptată a veniturilor din dobânzi cu aproximativ 1,1%.
Surprinzător însă, în luna septembrie 2017, BCR se poate bucura d e un oarecare succes în
ceea ce privește rezultatul operațional, care s -a majorat cu aproximativ 0,39 %. Sursa
acestei reușite se concretizează în nivelul de aproximativ 281,1 mil. lei al câstigurilor din
tranzacționare , respectiv o creștere anuală de aprox imativ 11,1 % înregistrată în septembrie
2017 . Astfel că, rezultatul operațional înregistrează o creștere mai puțin semnificativă
datorită scăderii veniturilor operaționale în paralel cu scăderea cheltuielilor operaționale cu
2,67%.

66
CAPITOLUL 4
STUDIU DE CAZ
ANALIZĂ COMPARATIVĂ A OFERTELOR DE CREDITARE
IPOTECARĂ

Prezentul studiu de caz are scopul de a identifica cea mai avantajoasă ofertă de creditare
ipotecară din România și de a determina capacitatea de rambursare a diferitelor categorii
de clienți necesară aprobării creditelor ipotecare . În acest sens, punctul de plecare a fost
realizarea unei analize comparative privind ofertele de creditare ipotecară a două dintre
cele mai importante bănci comerciale din România, și anume BRD și BCR. Următorul scop
a fost de a verifica dacă are loc încadrarea acestora în clasamentul realizat la nivelul
băncilor comerciale care includ în sfera de activitate acordarea de credite ipotecare . În final,
am considerat a fi relevantă și bonitatea clien tului, determinată pe baza scoringului obținut
prin intermediul site -ului www.efin.ro . Obiectivele propuse urmează a fi atinse pentru un
credit ipotecar în RON, acordat pe o perioadă de 30 de ani, cu rate lunare egale și dobândă
indexată (BRD), respectiv fixă în primii 5 ani și ulterior variabilă (BCR).

4.1. Analiză comparativă privind creditele ipotecare oferite de BRD Groupe Société
Générale și BCR

Secțiunea de față ilustrează o analiză amplă a ofertelor de creditare ipotecară din cadrul
activității băncilor comerciale BRD și BCR. Analiza a fost realizată pe baza unor criterii
de dife rențiere a produselor bancare ipotecare , în funcție de gradul de flexibilitate și de
satisfacere al cerințelor clienților pe care reușesc să -l realizeze caracteristicile ofertelor
celor două bănci , conform următorului tabel:

Tabelul 6. Caracteristicile ofertelor de creditare ipotecară ale BCR și BRD
Caracteristici BCR BRD
Suma minimă finanțată 45.000 RON 46.647,00 RON
Suma maximă finanțată până la 85% 466.470,00 RON

67
Avans minim 15-25% 15-25%
Valuta împrumutului RON RON
Perioada maximă de creditare 30 ani 30 ani
Garanții Ipotecă de rang I Ipotecă de rang I
Taxa de evaluare imobil
(evaluator preferat de client) Tarife percepute de
evaluator Tarife percepute de
evaluator
Taxe de evaluare imobil
(evaluator desemnat de bană) Tarife percepute de
evaluator Taxă de evaluare nulă
Asigurări obligatorii Asigurare de locuințe Asigurare de locuințe
Asigurări opționale Asigurare de viață
Asigurare opțională
complexă
Asigurare opțională pentru
afecțiuni grave Asigurare de viață
Polița de asigurare Obligatorie Obligatorie
Tip rambursare Rate lunare egale Rate lunare egale
Dobânda Fixă în primii 5 ani (4,5%)
Ulterior variabilă
(ROBOR 6M 1,69% +
Marjă fixă/an 3,00%) Indexată
(4,34%)
(ROBOR 3M 2,09% +
Marjă fixă/an 2,25%)
DAE (%/an) 5,37% 5.23%
Total dobândă 127.906,94 RON 118.500,41 RON
Comi sion de anal iză dosar 0 RON 500 RON
Comision administrare credit 0 RON 0 RON
Prima de asigurare de viață 60 RON 67,5 RON
Prima de asigurare de locuințe 18,75 RON 12,94 RON
Total prime de asigurare 71.550,00 RON 19.401,92 RON
Total de plată 349.456,94 RON 288.772,37 RON
(Sursa: prelucrare proprie pe baza contractului de simulare BCR și BRD )

68
1. Suma , avansul și moneda împrumutului

Suma finanțată constituie un prim criteriu necesar asigurării satisfacerii cerințelor
clienților , tocmai datorită nevoilor de finanțare destul de ridicate , care diferă în funcție de
destinația creditelor ipotecare. Pe de altă parte, băncile trebuie să identifice un nivel al
volumului creditului ipotecar considerat normal, utilizat ca metodă de evitare a riscului de
incapacitate de plată a debitorului pentru o perioadă atât de îndelungată. Pentru stabilirea
optimă sau corectă a cuantumului creditului, cele două bănci anali zate au în vedere toate
veniturile și cheltuielile clienților, atât cele încasate și suportate în prez ent, cât și cele
prevăzute a fi obținute, respectiv realizate . De asemenea, BRD și BCR condiționează
nivelul cuantumului împrumutului, în funcție de gradu l de îndatorare al debitorului.
Creșterea lui prin contractarea de alte credite pe perioada de creditare pentru produsele
ipotecare BRD și BCR ar putea reduce valoarea împrumutului acordat de acestea. Un alt
criteriu în stabilirea valorii împrumutului îl reprezintă imobilul asupra căruia se constituie
ipoteca, a cărui valoare poate ajusta sau diminua suma finanțată.

În funcție de acestea, suma finanțată de BRD corespunde unui cuantum maxim de 100.000
EURO, echivalent în RON, în timp ce BCR finanțează până la 85% din valoarea investiției
imobiliar e, nefiind stabilit un cuantum în valori absolute . Pe de altă parte, sumă minimă a
împrumutului este de 45.000 RON pentru BCR, respectiv 10.000 EURO pentru BR D,
echivalent în RON în funcție de cursul de schimb . Avansul minim pe care cli enții BRD
trebuie să -l depună diferă în funcție de localitatea în care este situat imobilul, acesta fiind
de 15% din valoarea investiției pentru imobilele din zona urbană, respec tiv 25% pentru
cele situate la periferii. Situația este asemănătoare și pentru clienții BCR, avans ul depus de
aceștia oscilând în jurul a minim 15 -25% din valoarea investiției. Astfel, dacă imobilul care
face obiectul contractului se situează în una din lo calitățile specificate de bancă, avansul
este de minim 15%, în caz contrar este de minim 25% din valoarea imobilului.

Valuta în care se acordă creditul ipotecar constituie un important factor de influență, atât
asupra stabilității financiare a clientului, cât și asupra stabilității sistemului bancar.
Acordarea creditelor ipotecare în altă monedă decât cea națională reduc siguranța ambelor

69
părți ale contractului de credit ipotec ar, acestea putând fi supuse riscului valutar ca urmare
a fluctuațiilor cursului de schimb valutar. Conc ret, ipoteza aprecierii valutei creditului în
raport cu moneda națională ar putea genera crește ri ale costului suportat de împrumutat al
căror rezultat ar putea afecta capacitatea de plată a lui, băncile având de -a face cu riscul de
nerambursare. Motiv pentru care, atât BRD, cât și BCR acordă credite ipotecare în moneda
națională (RON). Însă, în caz ul în care resursele clienților pe baza cărora are loc
rambursarea creditelor ipotecare sunt în valută, fie în momentul contractării creditelor, fie
ca urmare a unor schimbări asupra veniturilor pe perioada creditării, cele două bănci permit
acordărea creditelor ipotecare în valută, cu aducerea la cunoștința debitorilor a influențelor
fluctuațiilor ratei de schimb valutar asup ra obligațiilor lor de plată .

Concluziile rezultate în cadrul acestei secțiuni reflectă faptul că gradul de atractivitate al
ofertelor de creditare ipotecară din punct de vedere al nivelului avansului este similar
pentru cele două instituții de credit , în ambele situații avansul pentru creditul care face
obiectul studiului fiind de 22.500 RON . În același timp, se poate observa și încercarea celor
două instituții de credit de a reduce expunerea împrumutatului la riscul valutar prin
acordarea creditelor ipotecare în moneda națională. Chiar dacă ofertele acoperă necesarul
de finanțare de 150.000 RON , diferența este dată de suma finanțată în general . Deoarece
BCR finanțează până la 85% din valoarea investiției, fără a fi stabilită o valoare absolută
a cuantumului, se poate considera că acest lucru aduce un plus instituției de credit, oferta
ipotec ară a acesteia devenind astfel mai avantajoasă decât concurența.

2. Perioada pentru care se acordă creditul ipotecar

Se cunoaște faptul că o perioadă mai îndelungată pentru care se acordă creditul ipotecar ar
putea conduce la riscul de nerambursare dato rită efortului ridicat depus de împrumutat.
Tocmai din acest motiv, în momentul acordării creditel or ipotecare, creditorii trebuie să
coreleze capacitatea de plată a debitorului cu perioada contractată. În plus, BRD și BCR
oferă clienților o perioadă de reflecție de până la 15 zile pentru a reflecta asupra obligațiilor
de plată la care urmează să se angajeze. De asemenea, acestea acordă credite ipotecare a
căror perioadă de rambursare integrală să nu depă șească vârsta legală de pensionare pentru

70
clienții salariați sau vârsta de 70 de ani pentru clienții pensionari în momentul contractării
creditului. L ipsa altor restricții mai severe în stabilirea perioadei de creditare minimă și
maximă este avan tajoasă cl ienților, contribuind la creșterea gradului satisfacerea a
cerințelor lor. De regulă, creditele ipotecare se acordă pentru o perioadă minimă de 5 ani
pentru persoanele juridice, respectiv 10 ani pentru persoanele fizice, iar perioada maximă,
coincide cel p uțin în cazul băncilor BRD și BCR , aceasta fiind de maxim 30 ani (360 luni).
Ofertele de creditare ipotecară sunt , deci, avantajoase pentru clienții ambelor bănci
comerciale datorită orizontului de timp destul de îndelungat .

3. Garanțiile creditului. Asigurări obligatorii

Ofertele analizate ale BRD și BCR sunt destinate acordării de credite cu ipotecă cu
rambursare în rate lunare egale . La momentul solicitării creditului ipotecar, acestea impun
constituirea în favoarea lor a unei ipoteci de rangul I asupra imobilului care face obiectul
contractului , pe întreaga perioadă de creditare. Băncile permit ca e valuara imobilului
pentru aducerea în garanție a lui să fie realizată fie de către un evaluator preferat de client,
fie de către un evaluator care se a flă în c olaborare cu cele două bănci . În prima situație,
plata taxei de evaluare va fi în favoarea evaluatorului preferat de client , pe baza contractului
de prestare servicii . În situația în care evaluat orul este cel desemnat de BRD, taxa de
evaluare este nulă, însă în cazul BCR, taxele de evaluare vin în favoarea acesteia pe baza
contractul de colaborare cu evaluatorul desemnat . În orice caz, evaluatorul trebuie să fie
autorizat și membru al ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din
Români a), costul de evaluare fiind stabilit în funție de tarifele percepute de acesta .

În vederea obținerii creditului ipotecar, clientul BRD sau BCR este nevoit să încheie
asigurarea obligatorie de locuințe pe întreaga perioadă de creditare cu mențiunea cesionării
ei în favoarea băncii, și în mod opțional, asigurarea de viață . În plus, în cazul BCR, din
cadrul asigurărilor opționale fac parte și asigurarea opțională complexă în caz de șomaj,
concediu medical prelungit sau invaliditate totală și permanentă , dar și asigurarea opțională
pentru afecțiuni grave și invaliditate parțială și permanentă ( www.bcr.ro ). De asemenea,
conform datelor cu caracter informativ furnizate de site -ul celor două bănci, împrumutatul

71
trebuie să p rezinte dovada poliței de asigurare a imobilului adus drept garanție și plata
primelor de asigurare celor două bănci pe întreaga perioadă de creditare. Totodată, BCR
oferă posibilitatea încheierii poliței de asigurare facultativă a imobilului la sediul BC R pe
întreaga perioadă de creditare. Însă, ambele bănci lasă la latitudinea împrumutatului
societatea la care va încheia asigurările menționate în contract.

Concluzionând în cazul acestei secțiuni, ofertele de creditare ipotecară sunt similare, însă
oferta BRD pare să fie mai atractivă comparativ cu cea a BCR din punct de vedere al
costului de evaluare, deoarece acesta este nul în cazul în care clientul optează pentru
evaluatorul denumit de BRD. Pe de altă p arte, cel puțin asigurarea de viață aduce garanții
suplimentare celor două bănci, dar oferă și protecție clienților și famiilor sale în cazul
producerii evenimentelor nefavorabile. Dacă luăm ca și criteriu de diferențere asigurările
opționale, se poate obs erva o preocupare mai mare a BCR asupra siguranței clienților prin
informarea lor cu privire la alte asigurări decât asigurarea de viață.

5. Dobânzi și comisioane

Dacă până în acest moment nu s -a putut realiza o comparare detaliată a celor două oferte
datorită asemănării caracteristicilor, costul total al creditului ipotecar suportat de
împrumutat reprezintă cel mai important criteriu de diferențiere al acestora.

Din punct de vedere al dobânzilor practicate, produsul „La casa mea” oferit de BRD se
caracterizează printr -o dobândă indexată, pe între aga perioadă analizată. Baza de calcul a
dobânzii variabile este dată de indicele monetar ROBOR 3M de 2,09% și marja fixă de
2,25% stabilită de BRD pe întreaga perioadă de creditare. Astfel că, dobânda variază pe
durata împrumutului o dată la 3 luni , în funcție de fluctuațiile indicelui de referință
ROBOR. Prin raportare la caracteristicile creditul ipotecar care face obiectul studiului de
față, rata dobânzii în data realizării contrac tului de simulare este de 4,34%, ceea ce se
concretizează în plata de către debitor a unei prime dobânzi de 542,0 RON, în ultima lună
de rambursare aceasta fiind de 2,69 RON. Dobânda cumulată până la rambursarea integrală
a creditului a tins nivelul de 118 .500,41 RON.

72

Prin comparare cu oferta BRD, creditul ipotecar „Casa Mea” este acordat de BCR cu
dobândă fixă în primii 5 ani și dobândă variabilă pentru restul perioadei de creditare ,
calculată pe baza indicelui de referință ROBOR la 6 luni și marja fixă de 3,00% stabilită
de BCR . Deci, în primii 5 ani, nive lul ratei dobânzii este de 4,5%, pentru restul perioadei
de creditare atingând nivelul de 4,69% datorită indicelui de referi nță ROBOR din data
simulării graficului de rambursare de 1,69%. Astfel că, debitorul urmează a plăti o primă
dobândă de 412.50 RON și o ultimă dobândă de 3,02 RON, dobânda cumulată per
ansamblul perioadei de creditare fiind de 127.906,94 RON.

Din punct de vedere al comisioanelor și alte costuri aferente creditului ipotecar pentru care
s-a realizat simularea, costurile suportat e o singură dată de clientul BRD sunt doar
comisionul de analiză dosar de 500 RON și costurile legate de înregistrarea împrumutului
imobiliar , costurile de evaluare fiind nule, deoarece evalua torul ales a fost cel desemnat de
BRD. Chiar dac ă în graficul de rambursare comisionul total suportat de client include și
costul de evaluare, cel din urmă va fi restituit de BRD în contul curent al clientului în
momentul punerii la dispoziția lui a creditului ipotecar. Pe de altă parte, costurile supor tate
în mod regulat de clientul BRD sunt: comisionul de gestiune lunară cont curent de 4,20
RON , prima de asigurare de viață în valoare de 0,0450% din soldul lunar al creditului, dar
și prima de asigurare a imobi lului este de 0,0900% din valoarea imobilulu i. În acest sens,
graficul de rambursare prevede un prim cost al primei de asigurare de viață de 67,50 RON,
ultima primă de asigura re fiind de 0,34 RON, cuantumul total al lor fiind de 14.744,42
RON. De asemenea, prima de asigurare a imobilului de 12,94 RO N aplicată la valoarea
acestuia rămâne constantă per ansamblul perioadei de creditare, însumând un cost total de
4.657,50 RON.

Situația diferă semnificativ prin compararea comisioanelor și costurilor implicate de
creditul ipotecar „Casa Mea” cu cele afere nte creditului ipotecar „La casa mea”. Costurile
suportate o singură dată de clientul BCR sunt comisionul de evaluare de 370 RON, chiar
dacă evaluarea imobilului are loc de unul dintre evaluatorii contractați de BCR, dar și cele
aferente autentificării și înscrierii ipotecii imobiliare. Se observă deci, că BCR nu percepe

73
comision de analiză dosar, însă, în comparație cu BRD, costurile creditului ipotecar „Casa
Mea” includ și cele aferente evaluării. Din punct de vedere al costurilor suportate în mod
regula t, cele percepute de BCR sunt: costul lunar cu asigurarea imobilului de 18,75 RON,
asigurarea complexă, de viață și pentru afecțiuni grave. Astfel, în comparație cu BRD,
graficul de rambursare realizat de BCR încadrează toate primele de asigurare într -o singură
secțiune, numită „Costuri de asigurare”. Putem observa deci o valoare constantă a primelor
de asigurare de 1 98,75 RON până la rambursarea integrală a creditului ipotecar, cuantumul
costurilor de asigurare per ansamblul perioadei de creditare fiind de 71.550,00 RON cu
mult superior celor percepute de BRD a căror cuantum este de 19.401,92 RON .

Chiar dacă cele două instituții de credit nu percep comision de administrare credit lunar,
prin însumarea cuantumului final al dobânzilor lunare și al cost urilo r de asigurare cu ratele
reprezentând suma cap italului rambursat, se ajunge la o sumă totală de plată de 288.722,37
RON pentru BRD, aceasta fiind semnificativ mai mică decât cea a BRD, de 349.456,94
RON . Pe baza acestei comparații, dar și al nivelului DAE, de 5,23% pentru BRD și 5,37 %
pentru BCR , se poate aprecia că oferta de creditare ipotecară cea mai avantajoasă clienților
este cea aferentă creditelor ipotecare acoradate de BRD tocmai datorită costurilor mai
reduse. Pe de altă parte, nivelul ridicat al s umelor lunare de plată aferente ofertei de BCR
ar putea avea drept cauză existența mai multor prime de asigurare de plată, perceperea
costului de evaluare, precum și nivelul ratei dobânzii superior celui de 4,34% aferent ofertei
BRD, atât în primii 5 ani de rambursare a creditului „Casa Mea” , când acesta a fost de
4,5%, cât și ulterior schimbării dobânzi i fixe în dobândă variabilă, rata dobânzii crescând
la 4,69%.

4.2. Caracteristicile principalelor oferte de creditare ipotecară de pe piața din România și
realizarea unui clasament pe baza sco ringului obținut

Pe baza datele estimative oferite de simulatoarele băncilor comerciale din România , a celor
furnizate de site -ul www.vreaucredit.ro și www.conso.ro , dar și a datelor obținute prin
intermediul contractului de simulare al ofertei BCR și BRD, principalele bănci comerciale

74
selectate în funcție de DAE prezintă următoarele caracteristici pentru credit ul ipotecar care
face obiectul studiului de caz :

Tabelul 7 Caracteristicile creditelor ipotecare în RON acordate de principalele bănci
comerciale selectate după DAE
Caracteristici BCR OTP
Bank BRD UniCredit
Bank Libra
Internet
Bank CEC
Bank
Vârsta minimă 18 ani 26 ani 18 ani 20/25 ani 18 ani 18 ani
Avans minim 15-25% 15% 15-25% 15% 15% 15%
Grad maxim de
îndatorare 52-65% 62% 70% 65% 57% 65%
Perioada de
creditare 30 ani 30 ani 30 ani 30 ani 30 ani 30 ani
Comision
analiză dosar 0 RON 0 RON 500
RON 900 RON 0 RON 500 RON
Comision
administrare
cont curent 0% 0% 0% 0% 0% 0,04%
Tip dobândă Fixă
primii 5
ani
(4,5%)
Ulterior
variabilă
(ROBOR
6M
1,69% +
Marjă
fixă/an) Variabilă
(ROBOR
3M +
Marjă
fixă/an
2,41%)
Variabil
ă
(ROBO
R 3M
2,09% +
Marjă
fixă/an
2,25%) Variabilă
(ROBOR
3M
2,08% +
Marjă
fixă/an
3,35%) Variabil
ă
(ROBO
R 3M
2,08% +
Marjă
fixă/an
3,00%) Variabilă
(ROBOR
6M +
Marjă
fixă/an
2,40%)
DAE 5,37% 4,56% 5,23% 4,66% 5,23% 5,27%

75
Rata medie
lunară 957
RON 771
RON 802
RON 845 RON 819
RON 820 RON
Costul total 349.456,
94 RON 277.473
RON 288.772
,37
RON 303.135
RON 294.872,
6 RON 292.424,
9 RON
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.vreaucredit.ro ,
www.conso.ro , a simulatoarelor băncilor și contractului de simulare)

În scopul identificării celei mai avantajoase oferte de creditare ipotecară voi recurge la
acordarea unui punctaj de la 1 la 6 fiecărei bănci comerciale în parte, în sensul obținerii
ulterioare a unui c lasament realizat pe baza unora dintre caracteristicile menționate și
considerate drept criterii. De menționat este procedeul adoptat în cazul valorilor egale, și
anume acordarea aceluiași punctaj în astfel de situații .

Tabelul 8. Clasamentul băncilor comerciale analizate după principalele caracteristici
Criteriu BCR OTP
Bank BRD UniCredit
Bank Libra
Internet
Bank CEC
Bank
Grad maxim de îndatorare 6 4 2 3 5 4
Comision analiză dosar 6 6 5 4 6 5
Comision administrare
cont curent 6 6 6 6 6 5
DAE 2 6 4 5 4 3
Rata medie lunară 1 6 5 2 4 3
Cost total 1 6 5 2 3 4
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.vreaucredit.ro ,
www.conso.ro , a simulatoarelor băncilor și contractului de simulare)

76
În acest sens, clasamentul final se prezintă astfel:

Tabelul 9. Clasamentul ofertelor băncilor comerciale analizate după principalele
caracteristici
Denumire bancă Punctaj final Locul ocupat în clasament
OTP Bank I 34
Libra Bank II 28
BRD III 27
CEC Bank IV 24
BCR V 22
UniCredit Bank V 22
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.vreaucredit.ro,
www.conso.ro, a simulatoarelor băncilor și contractului de simulare)

Rezultatul celor propuse se concretizează într -un clasament a cărui vârf este marcat de
oferta de creditare a OPT Ban k, urmată de Libra BANK, cu o diferență de 6 puncte. În
același timp, BRD reușește să se claseze cu o poziție înaintea CEC Bank, datorită diferenței
de 3 puncte. Pe de ală parte, ultima poziție a clasamentului este ocupată de BCR și
UniCredit Bank cu doar 22 de puncte. Chiar dacă în funcție de DAE, UniCredit Bank s -ar
poziționa pe locul 2, rezultatul final s -ar putea datora ratei medii lunare de aproximativ 845
RON sau a costului total de 294.872 RON. Poziționarea BCR pe ultimul loc este clară, cel
puțin da torită nivelului ridicat al DAE, ratei medii lunare, dar și a costului total.

Dacă ne axăm strict asupra băncilor care fac obiectul st udiului de față, clasamentul ar putea
fi o confirmare a celor menționate în secțiunea anterioară a studiului, și anume un grad mai
mare de atractivitate al oferte i de creditare ipotecară BRD față de BCR. Astfel că, din punct
de vedere al costului total suportat de client, cea mai bună a legere pentru contractarea unui
credit ipotecar prin raportare la cele două bănci este BRD. În pofida comisionului de
analiză dosar de 500 RON aferent BRD și a lipsei acestuia în cazul BCR, inclusiv DAE, a
cărui rol este de a reflecta costul total al credi tului ipotecar, confirmă această comparație,
datorită valorii ei de 5,23% în cazul BRD comparativ cu 5,37% pentru BCR. În concluzie,
se poate observa că ambele instituții de credit analizate ocupă un loc în clasamentul

77
principalelor bănci comerciale select ate după DAE, chiar dacă există diferențe între
punctele obținute.

4.3. Analiza bonității clientului

Scopul acestei secțiuni este de a analiza bonitatea unui posibil client al BCR sau BRD,
ținând cont de gradul de îndatorare stabilit de cele două instituții de credit. În acest sens,
cu ajutorul site -ului www.efin.ro , datele necesare pentru evaluarea personală și familială a
posibil ului client , dar din punct de vedere al salariului și angajatorului, ratelor aferente altor
credite și întârzielilor la plată se prezintă astfel:

Tabelul 10. Anal iza bonității clientului
Date necesare pentru evaluarea personală și familială
Clientul X Clientul Y
Sex Feminin Feminin
Vârstă 37 ani 35 ani
Stare civilă Căsătorită Casătorită
Număr membrii familie 4 3
Nivel educație Masterat Post-liceal
Vechime la domiciliul actual 10 ani 5 ani
Date necesare pentru determinarea veniturilor actuale, provenienței și stabilirii lor
Clientul X Clientul Y
Venit lunar individual (salarii) 5.000 RON 4.200 RON
Profesia Business Analyst Asistent medical
Denumire angajator S.C.EMERSON S.R.L. Spitalul Clinic
Jutețean de Urgență
Cluj
Tip S.R.L. Instituție publică de
stat
Sector economic IT Instituție publică de
stat

78
Vechimea în muncă la angajatorul
actual 4 ani 8 ani
Alți contribuabili la plata împrumutului
Soțul (salariu) 5.500 RON 3.000 RON
Situația creditelor și datoriilor către instituțiile financiare
Rate lunare 650 RON
(credit de nevoi personale)
500 RON
(credit de nevoi
personale)

Istoricul de plată a obligațiilor față de instituțiile financiare
Întârzieri de plată Fără întârzieri Fără întârzieri
(Sursa : prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.efin.ro )

Pe baza datelor prezentate se poate observa diferența de vârstă de 1 an privind cei doi
solicitanți, dar și cea privind nivelul studiilor, caz în care vorbim de spre absolvirea unui
masterat în cazul solicitantului X și parcurgerea studiilor la nivel de post -liceal pentru
solicitantul Y. De asemenea, este evidențiată și diferența de 3.000 RON privind veniturile
lunare, profesia de Business Analyst a solicitantului X, respectiv de asistent medical
ocupată de solicitantul Y, diferența de 3.800 RON privind veniturile lunare ale
contribuabililor (soțiilor ) și cea de 1.900 RON aferentă ratelor lunar e, dar și lip sa
întârzierilor de plată. Toate acestea sunt în mod cert factori care influențează bonitatea
clienților, respectiv aprobarea creditelor ipotecare. În același timp, cheltuielile de
subzistență la momentul solicitării creditelor ipotecare sunt:

Tabelul 11. Cheltuieli de subzistență BCR și BRD
BCR BRD
Solicitantul X 765 RON
(în funcție de profilul clientului) 900 RON
(în funcție de profilul clientului)
Solicitantul Y 611 RON 700 RON
(Sursa: prelucrare proprie pe baza datelor furnizate de www.banibanca.ro , respectiv
www.infocons.ro )

79

Astfel că, următorul pas în atingerea obiectivului privind această secțiunea este de a
determina impactul acestor factori asupra bonității clienților. Toate acestea se vor realiza
pornind de la determinarea gradului de îndatorare al celor doi solicitanți pe baza
următoarelor formule :

𝐺î= ∑𝑅𝑎𝑡𝑒
𝑉𝑒𝑛𝑖𝑡 𝑒𝑥𝑖𝑔𝑖𝑏𝑖𝑙
Unde: 𝐺î – gradul de îndatorare
Venit exigibil = Vnet−Chsubzistență +Vnet (soț)
Rată lunară maximă =[Gî BCR /BRD×(Vnet−Chsubzistență +Vnet (soț))]−Alte rate

Pe baza acestor date și conform www.efin.ro , punctajul solicitantu lui X aparține unui
interval de 80 -100 puncte , ceea ce permite acestuia aplicarea atât pentru creditul ipotecar
„CASA MEA”, cât și pentru creditul ipotecar „La Casa Mea”. Rezultatele privind gradul
de îndatorare al solicitantului X se concretizează într -un procent de 58,32% dacă ne
raportăm la gradul maxim de îndatorare stabilit de BCR, de 65%. Dimpotrivă, dacă luăm
în considerare gradul maxim de îndatorare stabilit de BRD , de 70% – care este mai
avantajos posibilului client comparativ cu cel al BCR -, solicitantului îi corespunde în acest
sens un grad de îndatorare de 62,23 %. Din acest punct de vedere, solicitantul X se
încadrează cu succes în limita gradului de îndatorare maxim stabilit de cele două instituții
de credit, ceea ce nu presupune niciun impediment în aprobarea creditului ipotecar. La
acestea a u contribuit nivelul ridi cat al venitului exigibil, de 9.735 RON, în pofida
cheltuielilor de subzistență de 650 RON stab ilite de BCR în funcție de profilul individului,
respectiv venitului exigibil de 9.600 RON rezultat în urma cheltuielilor de subzistență de
900 RON stabilite de BRD.

Dacă analizăm situația solicitantului Y, gradul de îndatorare al acestuia este de 57,41 %
calculat în funcție de gradul maxim de îndatorare stabilit de BCR, de 65%. În paralel cu
acestea, prin raportare la gradul maxim de îndatorare al BRD, de 70%, solicitantului Y îi
corespunde un grad de îndatorare mai mare, de 62,30%. Indiferent de acestea , similar

80
solicitantului X, clientul posibil Y poate aplica cu succesc pentru cele două oferte de
creditare ipotecară, dotorită încadrării în limita impusă de cele două bănci comerciale
privind gradul maxim de îndatorare. Acest lucru s -ar putea datora nive lului mai redus al
altor rate a le solicitantului Y, de 500 RON – chiar dacă există o diferență de 89 RON între
cheltuielile de subzistenț ă stabilite de cele două bănci -, respectiv rezultatului scoringului
situat între 50 -80 puncte, conform www.efin.ro .

Impactul celorlalți factori considerați mai importanți fac diferența între rezultatele
scoringului. Diferența între punctajele obținute este cauzată atât de nivelul de educație al
celor doi solicitanți, cât și de veniturile nete obținute de aceștia, alături de cele aferente
soților lor. Altfel spus, în pofida unei experiențe mai reduse în domeniul de activitate al
solicitantului X comparativ cu solicitantul Y, însă simultan cu domeniile diferite de
activitate și nivelul de performanță al lor la locurile de muncă, care atrag după sine venituri
nete diferite, sol icitantul X reușește să obțină un punctaj mai mare comparativ cu
solicitantul Y. Chiar dacă nu există întârzieri la plată în niciun caz analizat și numărul
membrilor familiei diferă de la 4 membrii în cazul solicitantului X la 3 membrii în cazul
solicitant ului Y, număr care are impact asupra cheltuielilor de subzistență în sensul creșterii
lor în paralel cu un număr mai mare al membrilor, rezultatul scoringului vine în favoarea
solicitantulu i X într -o proporție mai mare. Cu toate acestea, se poate concluzio na că ambii
solicitanți pot aplica pentru ofertele de creditare ipotecară ale BCR, respectiv BRD în
pofida diferențelor punctajelor scoringului, existând încredere și din punct de vedere al
genului solicitanților, cele două doamne reușind să răspundă cu su cces cerințelor băncilor,
chiar dacă uneori s -ar putea lua în considerare „puterea masculină” privind angajementele
de plată.

81
Concluzii generale aferente lucrării

Achiziționarea unei locuințe contribuie la bunăstarea societății datorită asigurării de către
aceasta cel puțin a nevoilor fiziologice, de securitate și siguranță , respectiv de stimă.
Achiziționarea unei locuințe ar putea fi considerată uneori peste așteptările și puterile
indivizilor , lucru ce ar îngreuna obiectivele propuse. Î n lipsa dis ponibilităților necesare,
creditul ipotecar poate să înlăture astfel de bariere prin finanțarea locuințelor în s chimbul
dobânzilor și al comisioanelor percepute, contribuind astfel la satisfacerea nevoilor de
autorealizare ale clienților.

În acest sens, creditul ipotecar vin e în ajutorul celor aflați în că utarea de surse de finanțare,
însă prin impunerea mai multor condiții. O primă condiție care să ofere credibilitate
creditorului privind capacitatea de plată a debitorului este ipoteca constituită asupr a
imobilului care face obiectul contractului , însă în favoare creditorului . De regulă, creditorul
impune constituirea ipotecii de rang I, care oferă prioritate creditorului ipotecar în rândul
celorlalți creditori la recuperarea sumelor împrumutate . De asem enea, contractul de credit
ipotecar cuprinde și alte elemente specifice raportului de credit, precum: dobânda variabilă
sau fixă, respectiv fixă în primii ani și variabilă ulterior , rambursarea în general în rate
lunare egale, perioada maximă de creditare de regulă de 30 de ani, posibilitatea transferării
ipotecii asupra altui imobil și multe altele.

De remarcat este faptul că piața creditelor ipotecare este formată din piața primară și piața
secundară a acestora. Piața primară a creditelor ipotecare asigură locul de întâlnire dintre
cererea și oferta de credite ipotecare, iar pe piața secundară, prin intermediul obligațiunilor
ipotecare, are loc refinanțarea vânzărilo r acestor creanțe ipotecare . Însă, la nivel național ,
o importanță mai mare asupra pieței secundare a fost acordată doar începând cu anul 2015.

Concluziile privind programele de finanțare ale creditelor ipotecare se concretizează prin
aceea că acestea reușesc să faciliteze accesul persoanelor fizice din punct de vedere al
achiziționării și construirii de locuințe. Mai mult decât atât, în cazul pro gramul „Prima
Casă” se observă stimularea creditării ipotecare de către statul român, venind în ajutorul
celor aflați în căutare de surse de finanțare prin finanțarea a maximum 95% din valoarea

82
locuinței. De asemenea, alte programe de finanțare ale credite lor ipotecare sunt: „Locuințe
prin credit ipotecar” (ANL) , „La Casa Mea” (BRD) , „CASA MEA” (BCR).

În urma cercetărilor făcute am constatat relația inversă dintre prețul imobiliar și riscul
imobiliar, dar și care a fost impactul manifestării efectelor cri zei economico -financiare
debutată în anul 2007, în Statele Unite ale Americii. Așadar, s -a apreciat că una dintre
cauzele acesteia a fost acordarea de credite de tipul celor „suprime” unui număr
semnificativ de mare de clienți retail,cu dobânzi promoțional e, simultan cu subevaluarea
garanțiilor ipotecare.

Nu în ultimul rând, concluziile rezultate pe baza studiului de caz se concretizează într -o
ofertă de creditare ipotecară a BRD mai atractivă comparativ cu cea a BCR, cel puâin din
punct de vedere al DAE , care reflectă costul toatal al creditului. În același timp, am
obseravat integrarea celor două oferte în cadrul clasamentului realizat după principalele
caracteristici ale principalilor actori de pe piața bancară. De asemenea, concluziile privind
bonitat ea clientului se concretizează în faptul că aceasta este afectată de mai mulți facturi,
dintre care: venitul net al solicitantului și al soțului, cheltuielile de subzistență stabilite de
cele două bănci, respectiv încadrarea gradului de îndatorare obținut de solicitanți în limitele
gradului maxim de îndatorare stabilit de bancă.

Pe baza tuturor acestor considerente, o formularea generală a concluziilor privind creditele
ipotecare are în vedere avantaje le celor două părți ale contractului, datorită venitur ilor din
dobânzi și comisioane obținute de bănci, respectiv posibilității oferite debitorului de a
achiziționa, construi sau moderniza locuința dorită. Însă, în paralel cu avantajele creditelor
ipotecare apar și dezavantajele acestora, și anume: avansul mi nim, care diferă în funcție de
localitatea imobilului, dar și asigurările obligatorii. Astfel că, în cazul în care solicitantul
nu dispune la momentul solicitării de avansul minim , este îngreunată obținerea resurselor
financiare dorite, iar impunerea mai m ultor asigurări obligatorii crește costul suportat de
debitor. Cu toate acestea, se observă o evoluție ascendentă a creditelor ipotecare de la un
an la altul, obiectivul fiecărei bănci în parte fiind de a îmbunătății permanent caracteristicile
creditelor i potecare în sensul menținerii clienților existenți și atragerii de noi clienți.

83
Bibliografie

1. Acostioaei C., 2001:204
2. Analiza financiară în bănci, Risoprint, Cluj -Napoca, 2010, Ioan Bătrâncea, coord.,
Andrei Moscviciov, Maria Bătrâncea, Larissa Bătrâncea, Anamaria Popa, Anca
Nichita
3. Creditul ipotecar: piața primară și secundară, C.H.Beck, București 2012, Vlad Peligrad
4. Elemente de drept pentru economiști, ALBECK, București, 2001, Constantin
Acostioaei garantar
5. Evaluarea investitiilor imobiliare, Tribuna economica, București, 2011, Cristian Silviu
Bănacu istoic credite ipotecare, clasificare credite ipotecare
6. Gavalda C., Stoufflet J., 1991:197
7. Mecanisme monetare și instituții bancare, Casa cărții de știință, Cluj Napoca, 2004,
Daniela Beju
8. Registrul instituțiilor de credit
9. Roșca T., op.cit., pag 159
10. Spulbăr, Cristi, Nițoi Mihai, Sisteme bancare comparate, 331:2012
11. Trenca, Ioan – „Tehnică bancară”, Editura Junimea, Iași, 2011
12. Zoicaș, Adrian, Note de curs: „Tehnică bancară”, 2017
13. http://bancherul.ro
14. http://ghiseulbancar.ro
15. http://legislatie.just.ro
16. http://www.arb.ro
17. http://www.bankingnews.ro
18. http://www.bnr.ro
19. http://www.bursa.ro
20. http://www.business24.ro
21. http://www.businessmagazin.ro
22. http://www.bvb.ro
23. http://www.cdep.ro
24. http://www.conso.ro

84
25. http://www.economica.net
26. http://www.efin.ro/credit -scoring
27. http://www.e -scoala.ro
28. http://www.imogrup.ro
29. http://www.infocons.ro
30. http://www.mediafax.ro
31. http://www.rbl.ro
32. http://www.vreaucredit.ro
33. http://www.zf.ro
34. https://banibanca.ro
35. https://legestart.ro
36. https://ro.wikipedia.org
37. https://www.alphabank.ro
38. https://www.anl.ro
39. https://www.bcr.ro
40. https://www.brd.ro
41. https://www.cursbnr.ro
42. https://www.easycredit.ro
43. https://www.money.ro
44. https://www.republikanews.ro
45. https://www.romaniatv.net
46. https://www.verida.ro
47. https://www.wall -street.ro
48. www.dex.ro