Teza reflectă susținerea legislativă a fiecărei metode de bobîndire a dreptului de proprietate și implementarea în practică a ei. [305697]
ADNOTAȚIE
Teza de licență cu tema „Aplicarea metodelor de dobîndire a drepturilor și înregistrarea masivă a terenurilor din localitatea Isacova raionul Orhei” este elaborată de către student: [anonimizat] „UASM”, anul 4, grupa 3, Gheorghița Serghei.
[anonimizat] a bunurilor imobile în localitatea Isacova raionul Orhei în cadrul ÎCS BLOM SRL și ÎCS LAND SUPORT SYSTEM SRL. [anonimizat] a terenurilor din localitatea dată.
O atenție destul de importantă s-a atras metodelor de dobîndire a dreptului de proprietate precum și identificarea bunurilor și înregistrarea drepturilor de proprietate.
Teza reflectă susținerea legislativă a fiecărei metode de bobîndire a dreptului de proprietate și implementarea în practică a ei.
Prezenta lucrare reflectă tipurile sau mai bine zis metodele de formare a bunurilor imobile fiind bine descrise cu ajutorul exemplelor.
De asemeni sunt date exemple concrete de lucrări care au fost efectuate în această localitate în preioada efectuării Înregistrării Masive a terenurilor.
[anonimizat], particularitățile teoretice a [anonimizat] a [anonimizat].
În al doilea capitol se reflect în descrierea metodologiei a [anonimizat].
În capitolul trei se descrie aplicabilitatea metodologiei de dobîndire a dreptului asupra bunului imobil.
În capitolul patru se descrie metodologia înregistrării dreptului de proprietate asupra bunului imobil.
În capitolul cinci și șase se cuprinde aplicabilitatea metodelor de înregistrare a dreptului, [anonimizat], analiza aspectului social și economic asupra bunurilor imobile.
În ultimul capitol se reflectă protecția muncii și el cuprinde norme de protecție in timpul efectuării lucrărilor cadastrale.
CUPRINS
INTRODUCERE
1 BAZELE TEORETICE ALE DOBÎNDIRII ȘI ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI ASUPRA BUNRILOR IMOBILE
1.1 Particularitățile teoretice
1.1.1 Conținutul dreptului asupra bunului imobil
1.1.2 Structura dreptului
1.1.2.1 Dreptul de proprietate
1.1.2.2 Alte drepturi reale
1.1.2.3 Dreptul de folosință
1.1.3 Documentul de drept
1.1.4 Principiile de drept. Dreptul și Constituția.
1.1.5 Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor
1.1.6 Scopul înregistrării
1.1.7 Principiile înregistrării
1.2 Identificarea și descrierea obiectului de studiu (de drept)
1.2.1 Amplasarea
1.2.2 [anonimizat], ecologic
1.2.3 Descrierea subiectului dreptului asupra bunurilor imobile
1.2.4 Structura populației în limitele obiectului de studiu
1.2.5 Analiza drepturilor asupra bunurilor
1.2.5.1 Bunuri imobile legale
1.2.5.2 Bunuri imobile nelegalizate
1.2.6 Înregistrarea bunurilor imobile
2 METODOLOGIA DOBÎNDIRII DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
2.1 Dobîndirea dreptului „în condițiile legii”
2.2 Dobîndirea dreptului prin act juridic
2.3 Dobîndirea dreptului prin succesiune
2.4 Dobîndirea dreptului prin accesiune
2.5 Dobîndirea dreptului prin uzucapiune
2.6 Dobîndirea dreptului prin hotărîre judecătorească
3 APLICAREA METODELOR DE DOBÎNDIRE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
3.1 Identificarea obiectului de drept
3.2 Formarea bunului imobil
3.3 Identificarea (coordonarea) hotarelor
3.4 Elaborarea planului cadastral a obiectului de drept
3.5 Elaborarea documentului de drept
3.6 Autentificarea documentului de drept
4 METODOLOGIA ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
4.1 Întabularea
4.2 Înscrisul provizoriu
4.3 Notarea
5 APLICAREA METODELOR DE ÎNREGISTRARE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
5.1 Prezentarea documentelor de drept spre înregistrare
5.2 Examinarea documentelor de drept și adoptarea deciziei
5.3 Înregstrarea dreptului asupra bunului imobil
6 ASPECTUL SOCIAL – ECONOMIC AL ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA BUNURILOR IMOBILE
7 SECURITATEA MUNCII
7.1 Analiza stării actuale a securității muncii
7.2 Securitatea antiincendiară
7.3 Elaborarea Instrucțiunii pentru securitatea muncii
CONCLUZII
ANEXE
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Perioada actuală de dezvoltare a societății este specifică prin trecerea economiei țării de la monopolisul statului asupra proprietății, inclusiv imobiliare, la proprietatea privată, la relețiile economiei de piață. Aceasta și este esența reformei relațiilor economice.
La etapa de trecere la relațiile economice de piață, cadastrul reprezintă mecanismul de formare a bunurilor imobile și a dreptului de proprietate asupra lor. Sub acest aspect, al rolului cadastrului în cadrul reformei, au fost privatizate terenurile agricole, loturile de pe lîngă casele individuale de locuit, construcțiile și amenajările amplasate pe aceste terenuri, alte bunuri agricole. Procesele similare s-au produs și în alte domenii decît agricole.
Este știut că construcțiile și terenurile au reprezentat și reprezintă, valori economice fundamentale în satisfacerea nevoilor elementare de hrană și trai, totodată aceasta constituie partea cea mai însemnată a avuției naționale și o sursă sigură de venituri la bugetul statului, prin impozitare.
Problema dobîndirii și înegistrării dreptului asupra bunurilor imobile este una foarte importantă, deoarece nu poate exista democrație fără drept de proprietate și nu există drept de proprietate fără instituția cadastrului.
Cadastrul are drept scop principal dobîndirea și înregistrarea dreptului asupra tuturor bunurilor imobile de pe întreg teritoriul Republicii Moldova indiferent de tipul de proprietate și modul de folosință. Fiind înregistrate cu însușirile lor cantitative și calitative bunurile imobile formează o informație de neprețuit pentru crearea condițiilor de utilizare rațională. Această informație este furnizată Parlamentului, Guvernului, Ministerelor, Departamentelor și altele.
În procesul de dobîndire a dreptului asupra bunului imobil se cunosc mai multe tipuri. Ca de exemplu dreptul asupra bunului imobil se poate dobîndi prin act juridic, adică prin contract de vînzare-cumpărare, donație, schimb, arendă și altele.
Sarcina principală a cadastrului după dobîndirea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile este înregistrarea care are grijă de autentificarea drepturilor patrimoniale, executarea lucrărilor cadastrale, realizarea programelor de stat (înregistrarea primară masivă a bunurilor imobile în scopul înregistrării, crearea registrului unităților administrativ-teritoriale).
Deci procesele de dobîndire și înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile sunt și vor fi reper de bază în dezvoltarea activității economice, spre o mai bună și corectă de gestionare a fondului funciar în totalmente.
1 BAZELE TEORETICE ALE DOBÎNDIRII ȘI ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI ASUPRA BUNRILOR IMOBILE
1.1 Particularitățile teoretice
Prin conținutul său, bunul imobil poate fi de diferite forme:
un teren liber de orice construcție, instalație, amenajare;
un teren pe care sunt amplasate construcții, instalații, amenajări, etc.
Necesitățile social–economice impun de a supune înregistrării nu numai bunul imobil adică terenul ci și componentele acesteea.
Indiferent de părțile componente (elementele) ale bunului imobil care urmează a fi înregistrate, toate acestea sunt racordate la teren astfel ca fiind acesta de bază, în calitate de unitate primară în cadrul structurii cadastrale.
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.98 (art. 35) formulează consecutivitatea înregistrării (efectuării înscrisului în registru).
În cazurile în care construcțiile, încăperile izolate, amenajările sunt obiect al înregistrării, ele vor fi înregistrate numai în condițiile în care va fi înregistrat terenul.
Încăperea izolată (apartamentul) va fi înregistrată în condițiile în care va fi înregistrată construcția în ansamblu pe un teren înregistrat.
Astfel, procedura înregistrării unui obiect poate fi simplă și compusă.
În condițiile în care un teren pe care este amplasată o construcție aparține unei persoane, construcția în parte aparține altei persoane, iar încăperea izolată care este obiectul înregistrării aparține unei a treia persoană, va fi aplicată înregistrarea întregului ansamblu de raporturi juridice dictate de situația concretă.
1.1.1 Conținutul dreptului asupra bunului imobil
Dreptul de proprietate în calitate de obiect al înregistrării rezultă din axioma că bunul și dreptul asupra lui reprezintă un integru, o unitate. Indiferent de faptul că legislația în vigoare recunoaște noțiunea de bun „fără stăpîn”, această situație poartă un caracter scurt, provizoriu.
Chiar și recunoscînd bunul fără stăpîn, legislația deja constată că asemenea bunuri, pe această perioadă de „fără stăpîn”, devin proprietate publică.
Situația menționată mai sus își are oglindire în procedura aplicată de înregistrare a bunurilor imobile.
La rîndul său, pentru a cunoaște dreptul de proprietate în calitate de „obiect al înregistrării”, este necesar, mai întîi de a cunoaște structura dreptului de proprietate. Pe lîngă faptul că dreptul de proprietate este compus din dreptul de posesiune, dreptul de folosință și dreptul de dispoziție, el mai include și o varietate a tipurilor de proprietate.
Subiect al dreptului de proprietate, care la rîndul său este și obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile, sunt proprietarii de bunuri imobile și alți titulari de drepturi patrimoniale: cetățeni ai Republicii Moldova, cetățeni străini, apatrizi, persoane juridice din țară și din străinătate, organizații internaționale, Guvernul Republicii Moldova (în numele Republicii Moldova), consiliile raionale și sătești (comunale) în numele autorităților publice locale.
1.1.2 Structura dreptului
Conform Constituției Republicii Moldova, dreptul de proprietate poate fi: drept de proprietate publică și drept de proprietate privată (vezi Figura 1.2).
Dinstincția între proprietatea publică și cea privata este determinată de:
persoana care este subiectul dreptului de proprietate;
obiectul asupra căruia se exercită dreptul de proprietate;
regimul juridic aplicabil.
Dreptul de proprietate publică este acel drept patrimonial real aparținînd statului și a unităților administrativ-teritoriale, care exercită posesia, folosința si dispoziția în regim de drept public în limitele prevăzute de lege.
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile si imprescriptibile, adica:
nu pot fi înstrăinate, ele pot fi date numai în administrare, concesionate sau închiriate, în condițiile legii;
nu pot fi supuse executării silite și asupra lor nu se pot constitui garanții reale;
nu pot fi dobîndite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună – credință asupra bunurilor mobile.
Proprietatea privata aparține particularilor și beneficiază de un regim juridic de vocație egal cu proprietatea publică.
Dreptul de proprietate privata este acel drept patrimonial real care conferă titularului dreptului exercitarea asupra lucrurilor a posesiei, folosinței și a dispoziției, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, prin putere proprie și în interes propriu, în limitele impuse de lege.
1.1.2.1 Dreptul de proprietate
Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, însa în limitele determinate de lege, dar există o definiție mult mai completă care să corespundă normelor juridice.
Dreptul de proprietate este acel drept real în virtutea căruia titularul dreptului, persoana fizică sau juridică, este îndreptățit să posede, să folosească și să dispună de un lucru în mod exclusiv și absolut, prin putere proprie și in interes propriu, însă în limitele determinate de lege.
Dintre toate drepturile pe care o persoană le poate avea asupra unui lucru, cel mai complet este dreptul de proprietate pentru că el oferă titularului său exercițiul tuturor facultăților, tuturor prerogativelor pe care legea le cunoaște.
Dpreptul de proprietate dacă îl vom analiza mai amanunțit el este alcătuit din următoarele componente :
Posesia ;
Folosința ;
Dispoziția.
Deci, prin posesie, în vorbirea uzuală, se întelege ,,deținerea unui bun” , ,,a avea stăpânire asupra unui bun” sau ,,folosirea unui drept”, de noi însine sau de altcineva în numele nostru.
Posesia nu trebuie confundată cu detenția. Esențial, pentru posesie, este existenta elementului intențional – ,,animus”-; adică stăpânesc un anumit bun imobil pentru mine (sunt proprietarul acestuia), spre deosebire de detenție, numită si detenție precară, unde lipsește elementul intențional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adică deținerea materială a lucrului; de exemplu, dețin un bun imobil proprietatea altuia, în numele acestuia, pentru ca așa a dorit proprietarul cînd mi-a lăsat bunul în arendă, etc.
Așa dar, putem concluziona că posesia este un mijloc indispensabil fiecărui proprietar pentru a-și realiza scopul său, adică utilizarea economică a proprietații sale. Orice proprietar trebuie să aibă posibilitatea materială de a se folosi de bunul avut în proprietate, în caz contrar proprietatea ar ramîne doar o simplă utopie.
Folosinta reprezintă acea prerogativa în virtutea căreia proprietarul poate să întrebuințeze bunul în interesul său (,,jus utendi”) si poate sa culeaga fructele acestuia (,,jus fruendi”), fie că sunt naturale, industriale ori civile. In acest sens ,,Proprietatea unui bun imobil de drept asupra tot ce produce lucrul si asupra a tot ce unește ca accesoriu cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial”.
Dispoziția reprezintă prerogativa proprietarului de a dispune liber de bunul avut în proprietatea sa.
În acest sens, proprietarul are libertatea de a hotări soarta acelui bun, putînd să-l înstrăineze contra unui beneficiu mulțumitor sau gratuit, să-l închirieze, să-l lase moștenire, etc.
Exercitarea acestui drept trebuie să se desfășoare în limitele determinate de lege, urmărind realizarea intereselor sale fără ca aceste acțiuni să prejudicieze altă persoană. Exercitarea abuzivă a dreptului de proprietate atrage după sine răspunderea juridică a titularului dreptului, vinovat de săvîrșirea abuzului respectiv.
1.1.2.2 Alte drepturi reale
Conform legislației în vigoare (Legea cadastrului bunurilor imobile, Codul Civil), înregistrării obligatorii sunt supuse și alte drepturi reale. La alte drepturi reale, conform Codului Civil se referă:
uzufructul;
dreptul de uz și dreptul de abitație;
servitutea;
superficia (drept de folosință a terenului);
gajul.
Uzufructul – reprezintă un drept al unei persoane (uzufructuar) de folosință sau posesiune, pentru o perioadă determinată sau determinabilă, a unui bun imobil al altei persoane (nudul proprietar) și de a culege fructele bunului imobil întocmai ca proprietarul dar cu îndatorirea de ai conserva substanța. Uzufructuarul nu are dreptul de a înstrăina bunul imobil.
Prin condiția de păstrare (de a conserva) a substanței se înțelege păstrarea categoriei de destinație, de folosință a bunului imobil, calitatea lui inițială, alte capacități ale lui.
Un uzufruct poate fi constituit:
în condițiile legii;
prin act juridic;
prin hotărîre judecătorească.
Cadrul legislativ al uzufructului este Codul civil (art. 395 – 423).
Relațiile (obligațiile) stabilite în cadrul unui uzufruct sunt relații de arendă sau de locațiune. În ambele cazuri dreptul de folosință este dobîndit în baza unui act juridic (contract de arendă sau locațiune).
Dreptul de uz reprezintă un drept de folosință limitat.
Dreptul de uz și de abitație este constituit în baza unui act juridic sau în baza legii.
În calitate de act juridic mai des este utilizat contractul de uz și contractul de abitație. În baza legii dreptul de uz sau de abitație este dobîndit prin efectul actului administrativ (ordin, decizie a autorităților publice).
Servitutea reprezintă sarcină impusă unui imobil pentru uzul și utilitatea altui imobil, care aparține altui proprietar.
Servitutea poate fi constituită și în scopul deservirii unei viitoare construcții, component ale acesteea de pe terenul dominant adică de pe suprafața pe care este amplasat. În procesul de realizare a unei servitute, persoana care a căpătat dreptul respectiv este obligată să respecte interesele proprietarului terenului. În acest scop proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească și o despăgubire.
În condițiile în care proprietarul terenului dominant s-a schimbat (în procesul de vînzare – cumpărare, schimb etc.) dreptul de servitute se va păstra pentru noul proprietar.
Superficia dreptul unei persoane de a folosi terenul altei persoane pentru a construi și a exploata o construcție capitală. Dreptul de superficie se echivalează cu dreptul de proprietate însă reeșind din cele menționate dreptul de proprietate asupra terenului va rămîne, pe perioada constituirii superficiei, în continuare a proprietarului inițial.
Gajul reprezintă un drept real în baza căruia creditorul gagist poate pretinde la satisfacerea creanțelor (datoriilor) sale cu preferință față de alți creditori.
Într-o formă generalizată, uzufructul, uzul, abitația, servitutea, superficia, prin conținutul său constituie drepturi de folosință care urmează a fi, conform legislației, înscrise în registrul bunurilor imobile.
Înregistrarea unui drept de folosință poate fi efectuat numai în condițiile cînd bunul și dreptul de proprietate asupra acestui bun sunt deja înregistrate.
În toate cazurile, înregistrarea altor drepturi reale se va efectua în baza cererii solicitantului.
1.1.2.3 Dreptul de folosință
Dreptul de folosință este atribut al dreptului de proprietate, constînd în posibilitatea titularului acestuia de a întrebuința în interesul său bunul care îi aparține și de a dobîndi produsele și veniturile obținute din utilizarea lui.
Dreptul de proprietate include atît dreptul de folosință, dreptul de posesie cît și dreptul de a dispune asupra terenului. Dreptul de proprietate este "superior" față de dreptul de folosință sau față de dreptul de posesie, fiindcă include și dreptul de dispoziție, adică să hotăraști tu singur ce vrei să faci cu terenul tău, să-l cultivi, sau să construiești pe el, etc., fară să trebuiască să dai socoteală la nimeni, decît cu o exceptie: anumite lucrări care vrei să le faci pe terenul tău, de exemplu, o construcție, atunci trebuie să ceri acordul autoritatilor prntru a obține o autorizație de construcție, și numai după aceea ai dreptul să o construiești.
Dreptul de folosință este de exemplu, atunci cînd ești proprietar să zicem pe un teren de 0,05 ha, o altă persoană să presupunem vine pe terenul menționat și construiește o casă cu acordul propriertarului acestei suprafețe de teren pe o suprafață de 200 mp. În acest caz proprietarul nu mai are în folosință cei 200 de mp adică 0,02 ha, fiindcă au fost cedați subiectului cu construcția capitală. Deci, proprietarul sectorului a cedat pentru folosință cele 200 metri pătrați fiindcă subiectul a construit o casa acolo. Subiectul practic poate nu numai să se folosească de cei 200 metri pătrați care sunt în proprietatea subiectului suprafeței de teren ci poate să îi și posede, adică să aibă și dreptul de posesie pe care tot proprietarul terenului le-a cedat. Așa dar, proprietarul terenului a rămas în continuare proprietar pe întreg teren de 0,05 ha, dar pentru 0,02 ha nu mai are drept de folosintă și nici de posesie, fiindcă a fost de acord să li se dea subiectului cu construcția. Iar pentru 0,03 ha are drept și de posesie, și de folosință și desigur și de a dispune de teren așa cum dorește dar nu reeșind din limitele legii. Proprietarul de teren dacă dorește poate să mai dea încă 0,01 ha, și asta ar înseamna că are dreptul să dispună singur (adică să hotărască singur soarta terenului) ce sa facă cu cei 0,01 ha.
1.1.3 Documentul de drept
Din cele menționate în capitolul anterior la metode de dobîndire a drepturilor de proprietate e bine de menționat că documentul de drept pentru fiecare metodă este diferit, individual în felul său.
În general documentele ce stabilesc dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile sunt:
actele administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul stabilit de legislația în vigoare, la data adoptării lor;
contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislației în vigoare la data adoptării lor;
certificatele de succesiune;
hotărîrile instanței de judecată;
procesele-verbale privind procurarea bunului imobil la licitație sau transmiterea silită a dreptului de proprietate asupra bunului imobil, întocmite și eliberate de către oficiile de executare ale departamentului de executare;
titlurile de autentificare a dreptului deținătorului de teren și alte acte (adeverințe) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritățile publice abilitate, în modul stabilit de legislația în vigoare la data eliberării lor;
alte documente privind nașterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislației în vigoare la data nașterii sau transmiterii acestor drepturi.
Documentele care stabilesc un drept de proprietate sau alt drept real asupra bunului imobil includ:
partea textuală, care descrie conținutul dreptului: contractul de vânzare-cumpărare, de donație, de schimb, certificatul de moștenire, decizia autorității publice de atribuire a terenului, de formare a sectorului de teren;
partea grafică (planul cadastral al sectorului de teren), care stabilește limitele răspîndirii dreptului. Suprafața, dimensiunile sectorului de teren asupra căruia este stabilit dreptul sunt determinate de partea grafică a planului cadastral.
Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren include atît partea textuală, cît și partea grafică și se eliberează în cazul atribuirii gratuite a terenurilor în proprietate privată.
Documentul care stabilește dreptul asupra sectorului de teren este document de autentificare a dreptului și asupra construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor de pe el, pădurilor, plantațiilor multianuale etc., dacă acestea nu reprezintă proprietatea altei persoane fizice sau persoane juridice conform legislației.
Forma și conținutul Titlului de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren se stabilesc de către Guvern.
Documentele în baza cărora sunt constituite alte drepturi reale decît cel de proprietate sunt:
actul juridic;
legea;
hotărîrea instanței de judecată adoptată în baza legii.
Contractul este cel mai răspîndit act juridic. El reprezintă acordul de voință (benevol) realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică, se sting raporturile juridice.
Principiile unui contract sunt:
libertatea contractului;
obligativitatea;
prestația imposibilă.
Libertatea unui contract prevede că părțile pot încheia în mod liber un contract și pot stabili conținutul lui. Forma contractului poate fi stabilită conform legislației sau poate fi liberă.
Obligativitatea contractului prevede ca părțile care au semnat (acceptat) conținutul contractului sunt obligate de a respecta condițiile prevăzute în el.
Prestația imposibilă se referă la cazurile cînd în contract sunt incluse obligații care din start nu pot fi îndeplinite. În asemenea cazuri, legislația în vigoare consideră nul contractul care include o prestație imposibilă.
Conform legislației în vigoare, contractul care prin conținutul său formează un drept de proprietate sau alte drepturi reale asupra unui bun imobil, prin obligativitatea de a fi înregistrat are forma scrisă.
Astfel, contractele de vînzare–cumpărare, schimb, contractul de donație, contractele prin care se instituie un uzufruct, un uz sau o abitație, o servitute, un gaj (ipotecă) vor fi contracte scrise și înregistrate în Registrul bunurilor imobile.
1.1.4 Principiile de drept. Dreptul și Constituția
Constituția Republicii Moldova este Legea supremă a societății și a statului.
„Nici o lege și nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constituției nu are putere juridică” (art.7).
Toată baza legislativă și normativă a cadastrului, de asemenea, este racordată la Legea Supremă, la Constituția Republicii Moldova.
Normele constituționale care nemijlocit se referă la domeniul cadastrului sunt:
dreptul la informație;
dreptul la proprietate și protecția acestuia.
În conținutul drepturilor și libertăților constituționale, printre primele este „dreptul la informație”. Acest drept este stabilit de art. 34 din Constituție.
Conținutul art. 34 este următorul:
dreptul persoanei de a avea acces la orice informație de interes public;
autoritățile publice, potrivit competențelor ce le revin, sunt obligate să asigure informarea corectă a cetățenilor asupra treburilor publice și asupra problemelor de interes personal;
dreptul la informație nu trebuie să prejudicieze măsurile de protecție a cetățenilor sau siguranța națională;
mijloacele de informare publică, de stat sau private sunt obligate să asigure informarea corectă a opiniei publice;
mijloacele de informare publică nu sunt supuse cenzurii.
Prin definiția sa, cadastrul este recunoscut „un sistem informațional”. În acest context, Sistemul informațional al cadastrului este construit în așa mod ca prevederile Constituției să fie respectate definitiv.
Această normă constituțională este dezvoltată și în alte legi, cum ar fi Legea cadastrului bunurilor imobile etc.
Dreptul la proprietatea privată și protecția acesteia
Acestui drept constituțional îi este consacrat art. 46 din Constituția Republicii Moldova.
Articolul menționat include următoarele:
dreptul la proprietatea privată precum și creanțele asupra statului sunt garantate;
nimeni nu poate fi expropriat decît pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire;
averea dobîndită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobîndirii se prezumă;
bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii;
dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii revin proprietarului;
dreptul la moștenire a proprietății private este garantat.
Una din funcțiile principale ale cadastrului, prin intermediul Sistemului informațional, este protejarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
Anume în aceste scopuri este implementat Registrul bunurilor imobile. În acest context, cadastrul reprezintă un mecanism de realizare a prevederilor constituționale.
Dreptul de proprietate este un drept absolut
Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezultă chiar de dispoziția Codului civil, care precizează acest lucru: ,,proprietarul unui bun se bucură și dispune de acesta în mod exclusiv și absolut”. Făcînd parte din categoria drepturilor absolute, dreptul de proprietate conferă titularului puteri nelimitate în privința folosirii economice a bunului, precum în ceea ce privește soarta juridică a acestuia.
Puterea proprietarului asupra lucrului avut în proprietate se poate manifesta prin doua modalitati:
prin acte materiale de folosința si de consumație, de exemplu, prelucrez suprafața de teren.
prin acte juridice, cum ar fi: înstrăinez imobilul prin vânzare sau donație, las prin testament bunurile din patrimoniul meu unor persoane etc.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat astfel: titularul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil are posibilitatea de a trage toate foloasele, de a profita de utilitățile pe care acesta le conferă și de a săvîrsi actele juridice care răspund intereselor proprietarului.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv
Caracterul ,,exclusiv” al dreptului de proprietate poate fi privit într-un dublu sens:
a) in sens general si comun tuturor drepturilor reale, dreptul de proprietate este un ,,drept exclusiv”, pentru că este opozabil oricărei persoane. De exemplu, o persoana deține în proprietate privată un teren, ea poate împiedica pe oricine ar dori să treacă pe acel teren, fără încuviințarea sa, chiar dacă trecerea nu i-ar cauza nici un prejudiciu material. De aici apare și dreptul de a cere și a obține despăgubiri în vederea acoperirii pagubelor suferite prin încălcarea acestui drept.
b) dreptul de proprietate este un drept exclusiv, specific dreptului de proprietate, pentru că numai proprietarul este singurul îndreptățit să exercite cele trei prerogative conferite acestui drept: posesia, folosința si dispoziția.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu
Proprietatea este un drept perpetuu într-un dublu sens:
a) proprietatea nu este limitata în timp, pentru ca ea trece de la titularul actual la urmașii săi direcți sau la acei cărora le-a transmis dreptul prin acte cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, iar de la aceștia la urmașii lor și așa mai departe. Pentru acest motiv se spune că dreptul de proprietate este un drept ,,cesibil” si ,,transmisibil”, atât timp cat exista bunul asupra cărui s-a dobîndit dreptul;
b) dreptul de proprietate este un drept perpetuu, întrucît are o existențăa independentă de exercitarea dreptului și, ca atare, nu se poate pierde prin nefolosință decît prin situații expres prevăzute de lege, cum ar fi prescripția achizitiva în cazul imobilelor.
1.1.5 Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor
La acest compartiment referință voi face mai mult la înregistrarea de stat masivă a bunurilor imobile ceea ce se efectuează anual la noi în Republică și este efectuată în scopul realizării politicii de stat economice și sub diferite programe aprobate de Guvern și finanțate de către bugetul statului.
Regulamentul în baza căruia sa inițiat înregistrarea primară masivă a fost aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.98.
În baza Legii cadastrului bunurilor imobile și a Regulamentului cu privire la modul efectuării înregistrării primare masive a fost elaborată instrucțiunea (în octombrie 1998) cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și drepturilor asupra lor.
Unul din primele programe de stat care a fost aplicată la nivelul Republicii a fost programul Pămînt care includea desfășurarea lucrărilor de înregistrare masivă și a fost orientată spre realizarea unei noi politici fiscale.
Impozitarea bunurilor imobile, stabilirea plăților fiscale în dependență de valoarea lor de piață pune în fața sistemului informațional al cadastrului problema unei evaluări de piață masive ceea ce este prima treaptă spre aplicarea înregistrării masive a terenurilor care la rîndul său fiind un instrument pentru realizarea politicii fiscal în scopul impozitării și monitorizării tuturor tranzacțiilor funciare .
Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în Registrul bunurilor imobile se efectuează sub forma de „înscris în registru”. Înscrisul în registru adică înregistrarea este efectuată de către persoana responsabilă a Oficiului Cadastral Teritorial în raza căreea se află bunul imobil, adică registratorul.
Orice înscris în Registrul bunurilor imobile este identificat, orientat spre un bun imobil concret. În calitate de identificator servește codul cadastral (numărul cadastral) formulat din 11 cfre în conformitate cu structura teritorial – cadastrală a Republicii.
În cazul cînd înregistrarea bunurilor imobile în mod selectiv se efectuează în lipsa delimitării cadastrale a porțiunii de teren,ca exemplu a sectoarelor, etc., numărul cadastral va avea un conținut convențional, în acest sens se are în vedere că este temporar deoarece el nu definește concret amplasarea imaginară și în spațiu a sectorului de teren în limitele delimitate,ca exemplu 64382000011 care apoi este modificat într-un număr cadastral definitiv (permanent) 64382090011 în acdrul înregistrării masive.
Fiecărei înscrieri în registrul bunurilor imobile îi corespunde un număr de ordine și data efectuării.Responsabilitatea despre corectitudinea înscrierilor în Registru este dusă de către registrator.
1.1.6 Scopul înregistrării
Localitatea Isacova la începutul anului 2011 a fost una dintre cele sate care au beneficiat de implimentarea GIS în cardrul Înregistrării Masive a bunurilor imobile, finanțate de către bugetul statului.
Lucrările Cadastrale în Cadrul Înregistrării Masive pe intravilanul localității a avut loc pe o suprafață de 203,28 ha.
Necesitatea implimentării GIS-lui în cadrul acestei localități este în primul rînd formarea bunurilor imobile și înregistrarea lor cu scopul împroprietărirei țăranilor cu Titlul de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren asupra suprafeței deținute, stabilirea hotarelor conform Titlului și măsuratorilor efectuate,necesitatea facilitării Pieței Funciare în regiune, impozitarea la un raport corect suprafața deținută/preț, ținerea la zi a tuturor tranzacțiilor terenurilor agricole, și nu în ultimul rînd împroprietărirea deținătorilor de teren cu drepturi și obligațiuni.
1.1.7 Principiile înregistrării
Statutul juridic (forța juridică) a Registrului bunurilor imobile este stabilit de Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.98 (Capitolul IV). Conform normelor menționate, Registrul bunurilor imobile este documentul de bază în cadrul cadastrului bunurilor imobile.
Informația din Registrul bunurilor imobile va fi considerată veridică atîta timp cît nu s-a confirmat altfel.
Înregistrarea bunurilor imobile este și ea o metodă principală de acumulare a informației despre bunurile imobile și componentele acesteea .
Primele acțiuni de înregistrare a bunurilor imobile în Registrul bunurilor imobile au fost efectuate începînd cu anul 1998.
Înregistrarea bunurilor imobile este efectuată cu respectarea unor principii de bază, și anume:
obligativitatea înregistrării;
interesul public al înregistrării;
interesul privat al înregistrării;
transparența înregistrării.
Obligativitatea înregistrării. Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o acțiune obligatorie. Obligativitatea înregistrării este impusă de către Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.98 (art.5).
Principiul obligativității rezultă din obligațiile statului de a proteja drepturile proprietarilor. Aceste drepturi pot fi protejate numai în condițiile înregistrării lor, numai atunci cînd bunul immobile este format și definitivat cu dreptul asupra lui.
Totodată, condiția obligatorie a înregistrării este impusă de necesitatea atît publică, cît și cea privată.
Interesul public. Statul este interesat ca toate bunurile imobile să fie înregistrate în registrul bunurilor imobile. Acest interes reiese din politica fiscală a statului, din necesitatea protejării dreptului de proprietate, din necesitatea monitorizării și supravegherii de stat a bunurilor imobile etc.
Interesul privat. Interesul fiecărui proprietar de a înregistra bunul imobil și drepturile aferente lui constă în faptul că bunul sau dreptul asupra bunului ne-înregistrat nu este recunoscut de o altă persoană. Acest fapt poate crea mari dificultăți în exploatarea bunurilor, realizarea drepturilor asupra lor etc.
Transparența reprezintă un alt principiu al înregistrării bunurilor imobile. Ea impune înregistrării bunurilor imobile un caracter deschis. Organul care efectuează înregistrarea (oficiul cadastral teritorial) este obligat să elibereze oricărei persoane fizice sau juridice informație despre bunul imobil înregistrat anterior în registrul bunurilor imobile.
1.2 Identificarea și descrierea obiectului de studiu (de drept)
Ca obiect de studiu asupra cărui în continuare voi dezvălui informația este localitatea Isacova situată în raionul Orhei. Asupra acestui obiect mi-am desfășurat activitatea în cadrul Înregistrării Masive a terenurilor timp de șapte luni în ÎCS BLOM SRL.
1.2.1 Amplasarea
Satul Isacova este o localitate în Raionul Orhei situată la 47.369531 – latitudine nordică și 28.721367 – longitudine estică, având o suprafață de aproximativ 2.10 kilometri pătrați, cu un perimetru de 7.95 km, și altitudinea de 211 metri față de nivelul mării. Aceasta localitate este în administrarea or. Orhei (vezi Figura 1.1). Conform recensămîntului din anul 2004 populatia este de 2 175 locuitori. Distanța directă pîna în or. Orhei este de 12 km. Distanța directă pîna în or. Chișinău este de 38 km.
Figura 1.1 – Schema amplasării localității Isacova raionul Orhei
1.2.2 Aspectul cantitativ, calitativ, ecologic
Satul Isacova este situat în zona centrală a Republicii Moldova, 45 km nord-vest de la orașul Chisinau
Clima în aceste localități este temperat continentală cu iarna blîndă și scurtă și vara caldă și îndelungată.
Stratul vegetal constă din livezi și vii, semănături de culturi agricole și vegetație de stepă. Predomină soluri fertile de cernoziom, pe dealuri – soluri forestiere brune.
Satul este înverzit cu pomi fructiferi și decorativi, arbuști. Zona cu construcții a satului este caracterizată în mare parte prin construcții cu puține etaje. Materialul de construcție este cărămidă, calcar, cărămidă crudă. Există linii de transport a energiei electrice și alte comunicații. Satele sunt conectat cu alte regiuni prin șosele de diferite categorii.
Descrierea subiectului dreptului asupra bunurilor imobile
Subiecții dreptului de proprietate asupra terenurilor din localitatea Isacova sunt persoanele fizice adică țăranii care întrețin și prelucrează terenurile care au fost repartizate în proprietate privată, persoanele juridice, autoritatea publică locală și centrală, instituțiile naționale și internaționale care acumulează informația, analizează și adoptă decizii, formează și exploatează sistemul informațional, deservește informațional populația etc.
Subiectul dreptului de proprietate, care la rîndul său este și obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile, sunt proprietarii de bunuri imobile și alți titulari de drepturi patrimoniale.
Din cele menționate mai sus, putem constata că subiecții sunt Agenția Relații Funciare și Cadastru împreună cu instituții subordonate avînd scopul acumulării analizei și deservirii informaționale iar din partea consumatorilor – proprietarii de terenuri, agențiile economice, instituțiile bancare, serviciul fiscal, autoritățile publice de toate nivelurile, piața imobiliară în ansamblu.
1.2.4 Structura populației în limitele obiectului de studiu
În anul 1997, populația satului Isacova a fost estimată la 2726 de cetățeni.
Conform datelor recensământului din anul 2004, populația satului constituie 2175 de oameni, 46.90% fiind bărbați iar 53.10% femei. Structura etnică a populației în cadrul satului arată astfel: 99.02% – moldoveni/români, 0.57% – ucraineni, 0.21% – ruși, 0.05% – găgăuzi, 0.00% – bulgari, 0.00% – evrei, 0.00% – polonezi, 0.00% – țigani, 0.15% – alte etnii.
În satul Isacova au fost înregistrate 701 de gospodării casnice la recensământul din anul 2004. Membrii acestor gospodării alcătuiau 1943 de persoane, iar mărimea medie a unei gospodării era de 2.8 persoane. Gospodăriile casnice erau distribuite, în dependență de numărul de persoane ce le alcătuiesc, în felul următor: 27.10% – 1 persoană, 21.68% – 2 persoane, 18.69% – 3 persoane, 17.55% – 4 persoane, 10.41% – 5 persoane, 4.56% – 6 și mai multe persoane.
Analiza drepturilor asupra bunurilor
În calitate de obiect al înregistrării, dreptul asupra bunului imobil este exprimat sub formă de dreptul de proprietate asupra bunului imobil și alte drepturi reale.
Analizînd dreptul de proprietate pe fonul localității Isacova se poate de făcut concluzii că structura dreptului de proprietate este alcătuit atît din domeniul privat cît și din domeniul public(vezi figura 1.2 ).
Figura 1.2 – Structura dreptului de proprietate
Din punct de vedere a dobîndirii și legalizării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile se va menționa că ponderea cea mai mare o are dobîndirea în condițiile legii. Deci, referindune la acest moment se poate spune că un drept real poate fi dobîndit în baza deciziei ulterioare a Autorității Publice Locale. Însă mai des asemenea cazuri sunt răspîndite în cadrul proprietății publice atît a statului, cît și a unităților administrativ–teritoriale.
Ca exemplu dezvăluind ramura a dreptului de proprietate privată, în cadrul înregistrării masive a terenurilor din localitatea Isacova a fost adoptată decizia consiliului local nr. 2.1 din 27.03.2012 care prevedea înproprietărirea persoanelor cu loturile de pe lîngă case și grădini.
Această decizie a format fundamentul pentru executarea lucrărilor care în final a rezultat documentul de drept, adică Titlu de Autentificare a Dreptului deținătorului de teren.
Un alt exemplu a celelalte ramuri de drept și anume a dreptului de proprietate Publică a UAT este că la formarea bunului imobil în mod selectiv a fost adoptată de către consiliul local decizia de formare a bunului imobil și decizaia nr. 7.7 din 14.11.2012 de recunoaștere a bunului format a proprietății publice din domeniul privat a Unității Administrativ Teritoriale Isacova a sectorului de teren agricol cu codul cadastral 64382050510, suprafața de 2,1131 ha.
În linii generale raportul dintre dreptul de proprietate privată și dreptul de proprietate a Unității Administrativ Teritoriale în extravilanul localității pe categoria de folosință grădini constituie 592/464 loturi, și intravilan pe categoria de folosință pentru construcții este de 1736/103 (vezi Figura 1.3).
Figura 1.3 – Analiza dreptului de proprietate pe categorii de folosințe în localitatea Isacova
Dreptul de proprietate în calitate de obiect al înregistrării rezultă din axioma că bunul și dreptul asupra lui reprezintă un integru, o unitate.
1.2.5.1 Bunuri imobile legale
Localitatea Isacova analizînd-o din punct de vedere a monitorizării tuturor tranzacțiilor funciare se poate de menționat că pînă în perioada anilor 2011 nu a avut parte de o piață funciară activă cauza fiind un număr mic de înregistrări a bunurilor imobile (vezi Figura 1.4) în mod selectiv în intravilanul localității și extravilan pe modul de folosință grădini și imposibilitatea de achitare individuală a acestor lucrări ceea ce este în rezultat un număr mic de bunuri imobile legale care de pînă în perioada menționată mai sus fiind la număr doar 133 de bunuri imobile înregistrate în registrul bunurilor imobile OCT Orhei.
Figura 1.4 – Fragment dinplanul general a raportului terenurilor legale și nelegale
Pe terenurile agricole, adică cota mare se numără 900 de bunuri imobile legale, înregistrate în registrul bunurilor imobile, însă ponderea documentului de drept pe care îi dețin proprietarii cea mai mare parte pot să menționez ca îi revine Titlului de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren, Moștenirea, Contractul de vînzare-cumpărare și donația. Însă odată cu încheerea programului național Pămînt majoritatea locuitorilor au devenit proprietari funciari. În jur de 900 de țărani din această localitate au fost împroprietăriți și au căpătat Titlu de proprietate funciară, suprafețele de terenuri agricole au fost împărțite, în mediu proporțiile unei cote funciare este de 1,2 ha.
Începînd cu perioada anilor 1999/2000 și pînă în prezent documentul de drept comparativ de vînzarea-cumpărarea, donația, mostenirea etc. cel mai dovedit și fiind acceptabil din punct de vedere economic și psihologic între părți este contractul de arendă, adică arenda, deoarece majoritatea cotelor funciare din localitate se află în folosința Gospodăriilor Țărănești, Societăților cu Răspundere Limitată etc. pe termeni începînd cu 5 ani în sus.
1.2.5.2 Bunuri imobile nelegalizate
Cum și s-a menționat mai anterior Localitatea Isacova din Raionul Orhei nu a avut parte de o piață funciară activă, în așa fel referindumă la Intravilanul localității pe categoria de folosință construcție locativă și în extravilan pe categoria de folosință grădini.
Analizînd Figura 1.6, suprafața intravilanului constituie 203,28 ha de teren pe categoria de folosință construcție locativă, din această suprafață o constituie doar 133 bunuri înregistrate selectiv ceea ce ne dă o davadă că pe aceste două categorii de folosință practic din 100% se efectuează tranzacții numai 4,60% în raport la totalul de 2895 terenuri (vezi Figura 1.5).
Figura 1.5 – Analiza terenurilor active din localitatea Isacova pe piața funciară
Figura 1.6 – Analiza terenurilor nelegale în limita hotarului intravilan
Înregistrarea bunurilor imobile
Înregistrarea bunurilor imobile ar însemna prin sine înscriere în Registrul bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o „înregistrare de stat”.
Înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este efectuată sub formă de „înscris în Registru”.
Una din cele mai responsabile acțiuni în cadrul funcționării Sistemului informațional al cadastrului este procedura de înregistrate a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor.În mod conceptual, bunul imobil este inseparabil de dreptul asupra lui.
Deci în continuare obiectul supus înregistrării va include:
bunurile imobile;
dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile;
alte drepturi reale asupra bunurilor imobile.
La cazul dat procesul de înregistrare a terenurilor din localitatea Isacova sunt supuse organizării prin metoda primară masivă de înregistrare a bunurilor imobile.
Una din particularitățile înregistrării primare masive este că ea se efectuează fără cererea (acceptul) proprietarului bunului imobil, reprezintă o acțiune de stat care are scopul de a înregistra într-o formă organizată mai multe bunuri imobile aflate într-un teritoriu administrativ teritorial.
Înregistrarea primară masivă se efectuează în baza unui program de stat, din contul resurselor financiare centralizate, după o metodă unică. Regulamentul în baza căruia sa inițiat înregistrarea primară masivă a fost aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1030 din 12.10.98.
În baza Legii cadastrului bunurilor imobile și a Regulamentului cu privire la modul efectuării înregistrării primare masive a fost elaborată instrucțiunea (în octombrie 1998) cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și drepturilor asupra lor.
Conținutul lucrărilor efectuate este stabilit de către instrucțiunile respective elaborate de către autoritatea publică centrală în domeniul cadastrului. Aceste lucrări includ: identificări și măsurări de teren; acumulări de informații atît despre bunuri, cît și despre proprietari; elaborarea planului cadastral și a documentelor de drept (titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren); autentificarea documentelor etc.
Lucrările efectuate respectiv sunt supuse unui control din partea oficiilor cadastrale teritoriale care, în continuare, deschid dosare cadastrale, efectuează înscrisul în fișierul Registrului bunurilor imobile finalizînd procesul înregistrării prin aplicarea parafei de înregistrare.
2 METODOLOGIA DOBÎNDIRII DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
Cadastru, reprezintă o realitate obiectivă în dezvoltarea economiei țării, societății în ansamblu care, include în sine subiecți, conduși de un scop bine determinat asupra obiectului.
Conținutul, forma și consecutivitatea, activităților întreprinse în cadrul acestei triple integrități „subiect, scop, obiect” formulează bazele teoretice și practice ale cadastrului, în general și a metodologiei dobîndirii drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile indiferent de cazurile și situațiile apărute. În acest caz în figura 2.1 sunt reprezentate metodele de dobîndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, fiecare metodă a acesteea avînd metodologia și baza teoretică a sa individuală.
Figura 2.1 – Metodele de dobîndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile
2.1 Dobîndirea dreptului „în condițiile legii”
Cadrul legislativ de dobîndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în condițiile legii este prevăzut de Codul civil (art.320). Alineatul 3 al articolului menționat definește că ”în cazurile stabilite de lege dreptul de proprietate poate fi dobîndit prin efectul unui act administrativ”.
Dreptul de a elibera acte administrative ține de competența Guvernului, autorităților publice centrale (ministere, departamente etc.), administrația autorităților publice locale.
Dobîndirea dreptului asupra bunului imobil în condițiile legii își are particularitățile sale.
Ca exemplu, în condițiile dobîndirii dreptului de proprietate prin efectul actului administrativ, ”Legea” include deja detaliat toate aspectele de dobîndire a dreptului.
În cazurile cînd dreptul de proprietate este dobîndit în condițiile legii, actorii formării dreptului nu dispun de surplus de libertate. Ei execută legea.
Din aceste considerente, legile care au scopul de a forma drepturi de proprietate, la acest capitol nu pot permite inexactități.
Exemplu de dobîndire a dreptului de proprietate în condițiile legii, prin efectul actului administrativ ne poate servi realizarea art. 12 din Codului funciar (Legea 828 din 25.12.1991), un alt exemplu ne reeșind din condițiile legii și articolul sus menționat la decizia consiliului local s. Isacova r-nul Orhei a fost întărită decizia 2.1 din 27.03.2012 ce a fost drept temei pentru împroprietărirea țăranilor cu loturi de pe lîngă case și grădini.
La exemplul sus menționat avînd ca obiect de studiu s. Isacova din r-nul Orhei scenariul executării lucrărilor în conformitate cu prezentul exemplu de înregistrare masivă a bunurilor imobile în condițiile legii este următorul:
descrierea (identificarea) obiectului;
descrierea condițiilor legii;
formarea dreptului de proprietate;
elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole;
determinarea fondului de privatizare;
determinarea cotei de teren echivalent;
elaborarea proiectului de organizare a teritoriului;
transpunerea proiectului (terenurilor) în natură;
eliberarea și autentificarea documentului de drept;
Descrierea obiectului dreptului dobîndit
În conformitate cu Legea 828 din 25.12.1991 art.12 a fost răspîndit asupra tuturor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor agricole și asupra întregului fond de privatizare a terenurilor agricole.
Exemplul descris se va referi numai la modul de dobîndire a dreptului de proprietate a locatarilor satului Isacova raionul Orhei în procesul de privatizare în cadrul proiectului Național PĂMÎNT.
Descrierea condițiilor legii
În conținutul articolului 12 al Codului funciar aprobat la 25 decembrie 1991 dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole se atribuie categoriilor de cetățeni (pretendenți la dreptul de proprietate).
În continuare se propune conținutul articolului 12 din cadrul Legii 828 din 25.12.1991.
Conținutul articolului 12:
1) Comisiile funciare, constituite în conformitate cu art. 6… stabilesc terenurile care rămîn în proprietate publică în hotarele unității administrativ-teritoriale:
rezervă pînă la cinci la sută din terenurile cu destinație agricolă pentru necesitățile dezvoltării sociale a localității;
rezervă, suprafețe corespunzătoare pentru a fi folosite ca pășuni obștești.
2) Diferența dintre suprafața totală a unității administrativ-teritoriale și suprafața terenurilor repartizate în proprietate publică constituie fondul de privatizare.
3) Comisiile funciare stabilesc cota de teren echivalent care se atribuie în proprietate private.
4) Pînă la 50 la sută din cota de teren echivalent calculată pe unitatea administrativ-teritorială respectivă se atribuie:
persoanelor indicate la subalineatele 1 – 5 ale alineatului 4 din prezentul articol care au lucrat în întreprinderi industriale și în alte unități cu profil neagricol și au o vechime în muncă în agricultură mai mică de 5 ani;
persoanelor domiciliate în localități rurale care au fost angajate în sfera socială avînd o vechime în muncă de 25 de ani bărbații și 20 de ani femeile care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vîrstă sau de sănătate, dacă nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent;
salariaților din secțiile de învățămînt ale colegiilor agricole (zootehnice), inclusiv pensionarilor din aceste unități economice.
5) Toate operațiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se înfăptuiesc, ținîndu-se cont de situația de la 1 ianuarie 1992.
6) Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărîrii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept.
Formarea dreptului de proprietate
Este evident că articolul 12 din Legea menționată mai sus stabilește criteriile de dobîndire a dreptului de proprietate. Personificarea dreptului în baza criteriilor stabilite este executată în baza efectului actului administrativ eliberat de către consiliul local (administrația autorităților publice locale) al primăriei.
Pentru autoritățile publice locale, articolul 12 menționat mai sus, în realitate sa transformat într-un program de activitate pe un termen îndelungat.
În baza articolului 12 autoritățile publice centrale și locale au efectuat mai multe acțiuni importante:
au elaborat listele persoanelor care au obținut dreptul de proprietate asupra terenului agricol;
au determinat suprafața totală a terenurilor ce urmau a fi atribuite în proprietate și amplasarea lor (fondul de privatizare pentru fiecare localitate);
au calculat suprafața medie a terenurilor agricole care urma a fi atribuită unui cetățean care dispunea de drepturile respective;
au elaborat proiectul de organizare a teritoriului;
au repartizat terenurile în natură fiecărui proprietar în conformitate cu lista aprobată și proiectul elaborat;
au elaborat documentul de drept (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren).
Elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole
Includerea persoanelor în lista menționată mai sus însemnă recunoașterea dreptului acestei persoane la proprietate asupra terenurilor agricole. Listele respective au fost aprobate prin decizia consiliilor locale.
La elaborarea Listelor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor agricole a fost aplicat principiul echității sociale.
Este necesar de menționat că, la etapa dobîndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, nici Codul civil și nici Legea cadastrului bunurilor imobile nu erau în vigoare.
Aceste acte legislative au fost elaborate mai tîrziu.
La etapa respectivă dreptul de proprietate a fost dobîndit în baza articolului 12 al Codului funciar care include următoarea normă juridică: ” Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărîrii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept”.
În baza acestei norme juridice consiliile locale au adoptat deciziile respective de aprobare a Listei persoanelor cu drept de proprietate asupra terenurilor (actul administrativ).
Determinarea fondului de privatizare
Pentru a determina suprafața de teren atribuită în proprietate fiecărui cetățean din Listele menționate mai întîi au fost determinate suprafețele fondurilor funciare din fiecare localitate care urma a fi privatizată.
În procesul de determinare a suprafeței (fondului de terenuri agricole supuse privatizării) a fost respectat următorul scenariu:
au fost determinate terenurile care urmau a fi păstrate în scopul dezvoltării sociale a satului (5% din suprafața totală a terenurilor agricole). Aceste terenuri au fost excluse din suprafața totală a terenurilor agricole;
au fost identificate în natură masivele ce urmau a fi privatizate;
au fost analizate caracteristicile calitative ale masivelor de teren ce urmau a fi privatizate.
Fondurile de privatizare determinate în modul descris mai sus au fost aprobate prin hotărîre de Guvern.
Determinarea cotei de teren echivalent
Principiul echității sociale aplicat în procesul de privatizare în Moldova presupunea că fiecare cetățean care va dispune de dreptul asupra terenurilor agricole va obține o suprafață egală.
Pentru soluționarea acestei probleme a fost aplicată formula „cotei de teren echivalent”. Fiecare cetățean a dobîndit în proprietate un teren care include un număr egal de grad-hectare.
La etapa respectivă s-a constatat că un număr egal de grad-hectare va respecta principiul echității sociale. În continuare, însă, s-a demonstrat că acest principiu nu si-a atins scopul.
Motivele sunt diferite. Mai importante sunt:
fiecare localitate din republică deținea un fond funciar pentru privatizare, după suprafață, diferit;
egalitatea numărului de grad/hectare a terenurilor atribuite nu poate fi considerată ca egalitate din punctul de vedere economic.
Prin ce se deosebește cota de teren echivalent de o simplă suprafață de teren. Cota de teren echivalent este racordată la calitatea solului. Cu alte cuvinte, suprafața fizică a terenului ce urmează a fi atribuit în proprietate va fi mai mică cu cît mai mare va fi gradul de fertilitate a solului.
Cota de teren echivalent reprezintă un produs (rezultat al înmulțirii) dintre suprafața fizică și gradul de fertilitate.
Fiecare cetățean din cadrul unei localități care, conform art.12 dispunea de dreptul la cota de teren echivalent, a obținut o cotă (un produs) egală cu toți.
Una din cele mai importante și costisitoare acțiuni care au fost întreprinse în procesul de privatizare (dobîndire a dreptului de proprietate în baza art.12) a fost proiectarea și stabilirea în natură a terenurilor dobîndite în proprietate.
Elaborarea proiectului de organizare a teritoriului
Amplasarea în natură a terenurilor supuse privatizării a fost efectuată în baza unui proiect de organizare a terenurilor.
Scopul proiectului a fost de a minimaliza impactul factorilor de suprafață în procesul de privatizare.
Proiectele au fost elaborate de către specialiști în domeniul organizării teritoriului.
Proiectul de organizare a teritoriului terenurilor agricole aprobat de către autoritățile administrației publice locale devine documentul de bază în procesul de identificare a proprietăților private.
Evident că la etapa respectivă de implementare a reformei funciare (privatizare) cadrul legislative, de formare a bunurilor imobile lipsea. Complexul de probleme specifice formării bunurilor imobile au fost soluționate în baza proiectului de organizare a teritoriului.
Repartizarea terenurilor în natură
Repartizarea în natură a terenurilor a fost efectuată aplicînd principiul „extragerii bilețelelor”. Evident că, atît după calitate, cît și după valoarea lor terenurile sunt diferite.
În procesul repartizării în natură a terenurilor concrete sa ținut cont și de gradul de rudenie a proprietarilor pentru ai amplasa mai aproape unul de altul.
În realitate terenurile cetățenilor, în majoritatea lor n-au fost repartizate în natură. Amplasarea lor spațială a fost determinată în cadrul planului cadastral.
Repartizarea nemijlocită în natură a terenurilor a fost o altă etapă a procesului de împroprietărire.
Eliberarea și autentificarea documentului de drept
Este necesar de constatat că articolul 12, deja menționat, prevede aplicarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren numai în condițiile în care dreptul este dobîndit fără plată în procesul de privatizare.
Aplicarea titlului respectiv în scopul autentificării altor drepturi nu va fi legală.
Deasemenea, în condițiile legii și prin efectul actului administrativ, terenurile proprietate publică sunt transmise în gestiunea întreprinderilor publice a statului sau a unităților administrativ – teritoriale.
Este important ca documentul de drept (titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) să coincidă conținutului actului administrativ respectiv (deciziei consiliului local).
Decizia consiliului local (lista anexată la decizia consiliului local) include informații despre persoanele și dimensiunile cotelor de teren echivalent asupra cărora este răspîndit dreptul de proprietate.
Documentul de drept (titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) include informații despre suprafața absolută (dar nu echivalentă) și amplasarea ei spațială asupra căreia se răspîndește dreptul de proprietate.
Este evident că aceste două suprafețe (din decizia consiliului local și din titlul de autentificare a dreptului deținătoruluii de teren), în procesul de privatizare a terenurilor agricole nu vor coincide.
Din cele menționate mai sus, procedura de măsurare în natură a fost efectuată respectînd prevederile articolului 13 din Codul funciar (Legea nr.828).
În baza acestui articol, persoanele în drepturi au obținut documentul respectiv (titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren).
Pentru fiecare teren a fost eliberat un Titlu de autentificare a dreptului deținătorilor de teren. În majoritatea cazurilor, persoanele au primit mai multe Titluiri pentru suprafețele de teren dobîndite în proprietate .
Amplasarea spațială a terenului este fixată prin Planul cadastral. În conținutul Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren este inclus un extras din planul cadastral care stabilește amplasarea spațială a terenului.
Pentru a respecta prevederile actului administrativ (decizia consiliului local) în procesul de eliberare a Titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de terenuri (titlurile) sunt autentificate prin semnătura persoanei responsabile a consiliului local.
2.2 Dobîndirea dreptului prin act juridic
Act juridic – manifestarea, de către persoane fizice și/sau juridice a voinței îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor (în cazul dat de proprietate asupra bunului imobil).
Contract – acord de voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilește, se modifică sau se sting raporturi juridice.
În practică, manifestarea voinței poate fi efectuată: unilateral, bilateral, multilateral.
Manifestarea unilaterală a voinței poate fi realizată numai în conformitate cu legislația. Exemplu ne poate servi testamentul, procura, reprezentarea, alte forme de manifestare.
Manifestarea bilaterală a voinței se referă la două persoane (părți). Exemplu ne poate servi contractul bilateral.
Manifestarea multilaterală a voinței se referă la trei și mai multe persoane (părți). Exemplu ne poate servi un contract multilateral.
Din cele menționate constatăm că, condiția de bază la dobîndirea unui drept de proprietate prin actul juridic este consimțămîntul. Anume prin consimțămîntul său, o persoană (mai multe persoane) se obligă să transmită, să respecte dreptul de proprietate asupra bunului imobil.
Forma unui act juridic poate fi: verbală, scrisă, autentică. Forma scrisă sau autentică se aplică în cazurile prevăzute de legislație. Dacă legislația nu prevede altfel, forma actului juridic poate fi verbală.
De obicei, forma verbală a actului juridic se aplică în cazurile cînd obligația stabilită urmează a fi îndeplinită îndată după ce a fost încheiată.
Unul din cele mai răspîndite acte juridice este contractul.
Cadrul legislativ referitor la actul juridic este oglindit în Codul civil (art. 195 – 258, 666 – 678 etc.). În continuare, aspectele teoretice (juridice) ale dobîndirii dreptului de proprietate prin efectul unui act juridic îl vom urmări în baza unui exemplu.
Scenariul dobîndirii drepturilor asupra bunurilor imobile prin act juridic (contract de vînzare – cumpărare) este următorul:
descrierea obiectului dobîndit prin act juridic;
descrierea cadrului juridic;
negocierea contractului;
autentificarea notarială a contractului;
Descrierea obiectului dobîndit prin act juridic
Dreptul dobîndit prin actul juridic are particularitățile sale. Important este de ținut cont că, actul juridic se aplică în majoritatea cazurilor cînd obiectul de drept a trecut prin înregistrarea primară (masivă sau selectivă).
În cadrul exemplului nostru dreptul de proprietate asupra terenului este dobîndit de o altă persoană prin contractul de vînzare – cumpărare.
În condițiile în care dreptul asupra bunului imobil a fost înregistrat, o informație amplă despre obiect (cantitativă, calitativă, juridică) este deja inclusă în dosarul cadastral aflat în oficiul cadastral.
Descrierea cadrului juridic
Dispoziții generale cu privire la contract (art.666 Codul civil)
Contractul este acordul de voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice.
Contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic.
Contractul poate fi de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral (generează obligații doar pentru una din părți), comutativ sau aleatoriu și cu executare instantanee sau succesivă precum și de consumator.
Dispoziții generale cu privire la contractul de vînzare – cumpărare (art.753 Codul civil):
Prin contractul de vînzare–cumpărare, o parte (vînzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părți (cumpărător) iar acesta se obligă să preia bunul și să plătească prețul cuvenit.
Vînzătorul se obligă să remită, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun prevăzute de lege, dacă în contractul de vînzare cumpărare nu este prevăzut altfel.
Dacă prețul nu este indicat direct în contractul de vînzare – cumpărare, părțile pot conveni asupra modului de determinare a lui”.
Vînzarea–cumpărarea poate fi directă (vînzător–cumpărător) sau prin licitație. La rîndul său licitația poate fi benevolă sau forțată.
Negocierea contractului
Părțile implicate în contractul de vînzare–cumpărare a bunului imobil negociază liber tranzacția efectuată.
Pentru desfășurarea negocierilor în procesul de vînzare–cumpărare a terenului, proprietarul de teren va solicita, de la oficiul cadastral teritorial un extras din Registrul bunurilor imobile prin care se va confirma faptul că, la momentul negocierilor proprietarul „este legal”. Pentru cumpărător această informație este de o mare însemnătate.
Sistemul informațional al cadastrului permite accesul liber la informația cadastrală pentru cumpărător, și mai mult pentru notar.
Registrul bunurilor imobile ținut de către oficiile cadastrale tot mai mult devine accesibil pentru solicitanții informației despre bunurile imobile.
Autentificarea notarială a contractului
După o negociere liberă, părțile semnează contractul de vînzare – cumpărare în fața notarului. Notarul, respectînd procedura notarială, va autentifica contractul de vînzare – cumpărare. Plata pentru serviciile notariale este stabilită de legislație.
În cazul dat contractul de vînzare–cumpărare reprezintă un contract de negociere, sinalagmatic.
Contractul de vînzare – cumpărare autentificat notarial la care este anexat ca o parte componentă, planul cadastral al obiectului, reprezintă documentul de drept asupra bunului.
2.3 Dobîndirea dreptului prin succesiune
Documentul ce confirmă dreptul de proprietate dobîndit prin succesiune este certificatul de moștenitor.
certificat de moștenitor – document ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobîndit prin succesiune care se eliberează, de către notar, după 6 luni de la deschiderea succesiunii.
Din definirea certificatului de moștenitor constatăm rolul important al notarului în dobîndirea dreptului prin succesiune.
Toate acțiunile ce țin de dobîndirea dreptului de proprietate prin succesiune pot fi divizate în două etape:
obținerea documentelor inițiale de moștenitor și deschiderea moștenirii;
acțiuni notariale de eliberare a certificatului de moștenitor.
Din practica de toate zilele, un rol important în obținerea dreptului de moștenitor, îl are corectitudinea documentelor prezentate.
Foarte des pretendenții la moștenire dispun de documente de identitate în care persistă incoincidențe de litere și alte momente care, la prima vedere, sunt puțin importante dar crează dificultăți la elaborarea certificatului de moștenitor.
Scenariul acțiunilor de dobîndire a dreptului de proprietate prin succesiune este următorul:
eliberarea certificatului de deces;
deschiderea moștenirii prin prezentarea certificatului de deces notarului;
acordarea succesiunii.
Certificatul de deces este eliberat de către autoritățile administrației publice locale (primărie) persoanelor interesate în dobîndirea drepturilor prin moștenire.
Deschiderea moștenirii. Certificatul de deces se prezintă notarului pentru a deschide procedura de moștenire. În lipsa succesorilor testamentari sau legali certificatul de deces este prezentat notarului de către autoritățile administrației publice locale.
Acceptarea moștenirii se efectuează printr-o declarație a solicitantului (Codul civil art.1516 al.3).
Dacă notarul n-a decis altfel atunci, după expirarea termenului de 6 luni din ziua deschiderii moștenirii, el va elibera succesorului certificatul de moștenire.
Bunul succesoral poate fi moștenit de către o persoană sau de către mai multe persoane formînd o proprietate comună.
Deținătorii certificatului de moștenire dispun de dreptul înregistrării bunurilor imobile în Registrul bunurilor imobile.
2.4 Dobîndirea dreptului prin accesiune
Accesiune naturală
Accesiune – mod de dobîndire a dreptului asupra unui sector de teren (a unei proprietăți) care s-a alipit, sub acțiunea factorilor naturali sau celor antropici, formînd un bun integru.
Scenariul dobîndirii dreptului de proprietate prin accesiune este următorul:
descrierea obiectului dobîndirii dreptului;
descrierea cadrului legislativ al accesiunii;
formarea dreptului de proprietate.
Descrierea obiectului dobîndirii dreptului de accesiune
Obiectul dreptului reprezintă un teren care, a fost majorat în dimensiuni, în urma accesiunii naturale.
Accesiunea poate apărea din diferite motive cum ar fi: geologice, geografice, hidrologice.
Astfel în procesul de accesiune naturală suprafața terenului supus se află într–o permanentă creștere, în acest moment referindune la accesiunea naturală și anume hidrologică.
Suprafețele de terenuri se vor afla într-o permanentă diminuare.
Conținutul problemei, în cazul dat ar putea fi formulat astfel:
„Un teren înregistrat în Registrul bunurilor imobile autentificat prin Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren și-a majorat dimensiunile sub influența accesiunii naturale. Este necesar de legalizat hotarele modificate sub influența accesiunii”.
Descrierea cadrului legislativ al accesiunii
Cadrul legislativ de dobîndire a dreptului de accesiune imobiliară este stabilit de către Codul civil (art. 328, 329).
Dispoziții generale despre accesiunea imobiliară naturală (art.328 Cod civil). Accesiunea imobiliară naturală include următoarele:
„Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat (aluviuni).
Terenurile ocupate de albiile apelor curgătoare revin proprietarilor acestor ape.
Proprietarul terenului înconjurat de rîuri, heleștee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobîndește nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a esmuls brusc o parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revindică în termen de un an de la data cînd proprietarul terenului la care sa alipit partea a întrat în posesiune.
În cazul în care o apă curgătoare, formînd un braț nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămîne proprietarul insulei astfel formate”.
accesiunea imobiliară naturală – este recunoscută în cazurile cînd ea se desfășoară sub influența factorilor naturali, mai des a obiectelor acvatice și într-o formă lentă, identificată doar în procesul unor măsurări.
Nu va fi recunoscută ca accesiune naturală:
modificări temporare (micșorarea temporară a albiilor rîurilor) și revenirea la situația inițială;
modificări brusc efectuate pasibile de a reveni la situația inițială.
În cadrul accesiunii naturale amenajările (construcțiile) sunt recunoscute ale proprietarului terenului.
Formarea dreptului de proprietate prin accesiune
Formarea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii include următoarele:
demonstrarea efectului accesiunii terenului;
legalizarea dimensiunilor modificate ale terenului.
Demonstrarea efectului accesiunii poate fi efectuată prin mai multe metode: măsurări terestre, materialele ORTHOPFOTO etc.
Efectuarea măsurărilor terestre sau utilizarea imaginilor spațiale poate fi efectuată atît la inițiativa proprietarului cît și sub formă de identificare a bunurilor imobile ca o măsură de stat.
În rezultatul măsurărilor terestre sau a utilizării imaginilor spațiale, este elaborat un plan cadastral (geometric) nou, în hotarele noi care va demonstra efectul accesiunii naturale a terenului.
Astfel, la Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren elaborat anterior sub influența liniei ce modifică suprafața, în planul cadastral nou se va adăuga o suprafață suplimentară.
Legalizarea modificărilor parvenite din accesiunea naturală se va baza, totodată și pe dobîndirea dreptului de proprietate „în condițiile legii”.
Cadrul legal care declară dreptul de proprietate asupra terenului dobîndit prin accesiune este articolul 328 al Codului civil menționat mai sus în baza căruia este adoptat un act administrativ de către consiliul local respectiv adresat concret la planul cadastral (geometric).
Documentul ce va confirma dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobîndit prin accesiune este documentul inițial (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, contractul, certificatul de moștenire etc.) la care se va anexa planul cadastral (geometric) nou, elaborat în procesul de confirmare a efectului accesiunii.
Este evident că nu întotdeauna efectul accesiunii va fi recunoscut legal, inclusiv de către părțile terțe (vecini).
Particularitățile accesiunii naturale
Practica cunoaște mai multe variante de realizare a accesiunii naturale:
Varianta 1. Obiectul accesiunii inițial aparține proprietarului privat. Cadrul legislativ de dobîndire a dreptului de proprietate prin efectul accesiunii este descris pentru cazurile de soluționare amiabilă a părților.
În cazurile soluționării amiabile a problemei persoana pretendentă la obiectul accesiunii va depune în oficiul cadastral o cerere de modificare a înscrisului în registrul bunurilor imobile și respectiv de modificare a planului cadastral.
Oficiul cadastral, la rîndul său dispune de două variante de efectuare a modificărilor solicitate:
de a efectua modificările solicitate în baza normelor juridice stabilite de Codul civil;
efectuarea modificărilor în baza actului de coordonare a hotarelor cu proprietarii vecini.
În condițiile variantei a doua pot apărea dificultăți, cînd proprietarul adiacent refuză coordonarea hotarelor.
În asemenea cazuri pretendentul la dreptul de proprietate asupra obiectului accesiunii va apela în instanța de judecată.
Hotărîrea instanței de judecată, însoțită de planul cadastral al obiectului accesiunii va servi document de drept inclusiv și pentru modificarea înscrisului în registrul bunurilor imobile și în planul cadastral.
Varianta 2. Obiectul accesiunii inițial aparține autorității publice locale. Mai des asemenea cazuri sunt întîlnite în luncile rîurilor (rîulețelor, pîraelor etc.). Aceste terenuri, fiind proprietatea autorităților publice locale, des devin obiectul accesiunii.
Scenariul soluționării problemei de asemenea poate include atît varianta amiabilă cît și implicarea instanței de judecată.
În condițiile soluționării amiabile autoritatea publică locală va elibera decizia consiliului local prin care, cu trimitere la norma juridică din Codul Civil, va recunoaște dreptul de accesiune.În asemenea cazuri oficiul cadastral va efectua modificările respective în registrul bunurilor imobile.
În lipsa acordului consiliului local dreptul de accesiune poate fi obținut prin hotărîrea instanței de judecată. Indiferent de caz, dreptul de proprietate dobîndit se va baza pe normele juridice referitoare la accesiunea naturală
Accesiune artificială
Accesiune artificială – dobîndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor străine amenajate cu scopul protecției în condițiile unor amenințări distructive ale naturii (alunecări etc.) de exploatare sau de altă natură.
Construcțiile și lucrările subterane sau de la suprafață terenului sunt prezumate de a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa și îi aparțin acestuia pînă la proba contrară.
În baza acestei axiome este construit cadrul legislativ ce ține de accesiunea artificială.
În asemenea cazuri în prim plan este pusă stoparea (înlăturarea) amenințării destructive. În acest context dreptul de proprietate asupra terenurilor pe care sunt amplasate lucrările (amenajările) îl va obține persoana care a efectuat aceste lucrări.
Prin lucrări se înțeleg: plantații multianuale, alte amenajări aduse unui teren care nu se încorporează în mod durabil în acesta.
Un scenariu răspîndit de dobîndire a dreptului prin accesiune artificială poate fi următorul:
descrierea obiectului dreptului;
descrierea cadrului legislativ al accesiunii artificiale;
formarea dreptului.
Descrierea obiectului dreptului
Obiectul dreptului reprezintă un teren anexat în procesul accesiunii artificiale în scopul lucrărilor de combatere a alunecărilor de terenuri.
Deci, un teren care se află sub amenințarea unei alunecări masive de teren. Terenul afectat de alunecări reprezintă proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale.
Pentru a depăși situația este necesar de a efectua lucrări de protecție. În cazul dat terenul afectat de alunecări se va împăduri.
Pentru a stopa extinderea alunecării este necesar de a împăduri o porțiune de teren aflat în proprietatea privată.
În cazul dat vom acționa în condițiile unei accesiuni artificiale.
În scopul elaborării măsurilor complexe de protecție, terenul vecin va trece în proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale.
Problema constă în formularea cadrului juridic de dobîndire a dreptului asupra terenului menționat.
Descrierea cadrului legislativ al accesiunii artificiale
Cadrul legislativ de dobîndire a dreptului de accesiune imobiliară este stabilit de către Codul civil (art. 329).
Noțiuni generale despre accesiunea imobiliară artificială (art.329 Cod civil)
În conformitate cu prevederile Codului civil proprietarul de teren care a efectuat construcții și alte lucrări cu materiale străine este obligat să plătească valoarea materialelor. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credință, proprietarul este obligat să repare și prejudiciul cauzat.
În cazul în care construcțiile sau lucrările sunt efectuate de un terț, proprietarul terenului are dreptul să le țină pentru sine sau să oblige terțul să le ridice pe cheltuiala proprie și să repare daunele cauzate. Dacă păstrează construcțiile sau lucrările efectuate de un terț, proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialului și costul muncii ori o sumă de bani egală cu costul valorii terenului.
În cazul în care construcțiile sau lucrările sunt efectuate de un terț de bună- credință, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor și este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor și costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creșterii valorii terenului.
În cazul în care construcția este ridicată în parte pe terenul constructorului și în parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobîndi proprietatea asupra întregii construcții, plătind constructorului o despăgubire, numai dacă cel puțin ½ din suprafața construită se află pe teritoriul său. În acest caz el va dobîndi și un drept de superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existență a construcției. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor și costul muncii precum și contravaloarea folosinței terenului aferent.
Constructorul de rea-credință nu poate pretinde la o despăgubire mai mare de o treime din suma calculată dacă nu va dovedi că persoana îndreptățită poartă ea însuși o parte din vinovăție”.
Formarea dreptului
Deja am constatat că accesiunea artificială în majoritatea cazurilor este provocată de necesitatea efectuării unor lucrări în regim urgent pentru a stopa impactul negativ al diferitelor calamități naturale.
Evident că în asemenea cazuri, mai operativ pot acționa autoritățile publice atît centrale cît și locale.
Foarte des autoritățile publice sunt impuse mai întîi să acționeze, apoi să demonstreze că au acționat legal. Pentru asemenea cazuri sunt stabilite normele respective în conținutul Codului civil
Trecerea terenului (obiectul prezentului exemplu) în proprietatea publică a unității administrativ – teritoriale, poate avea diferite scenarii:
prin schimb echivalent amiabil;
prin compensare a costului în condiții amiabile;
prin expropriere conform legislației în vigoare;
în condițiile legii (art.329 Cod civil).
Scenariul transmiterii dreptului de proprietate în condițiile accesiunii artificiale este următorul:
negocieri la tema transmiterii terenurilor proprietate privată amenințate de primejdia distrugerii în proprietatea publică a unității administrativ teritoriale;
încheierea contractelor respective sau adoptarea actului administrativ.
În scopul formării dreptului de proprietate asupra terenului amenințat de primejdia distrugerii va fi elaborat planul cadastral (geometric) al terenului supus accesiunii artificiale.
Documentul de drept în condițiile amiabile, în care subiectul dreptului este autoritatea publică, va fi decizia autorității publice la care se va anexa planul cadastral.
În asemenea cazuri autoritatea publică poate refuza la dreptul de proprietate, la compensarea cheltuielilor etc.
În practică, foarte des, acțiunile de protecție sunt efectuate de către persoanele private (vecini). Și în asemenea cazuri, dreptul asupra terenului, în baza accesiunii artificiale va fi dobîndit pe cale amiabilă, în baza unui contract sau a hotărîrii instanței de judecată.
2.5 Dobîndirea dreptului prin uzucapiune
Uzucapiunea reprezintă o formă de dobîndire (recunoaștere) a dreptului de proprietate asupra bunului imobil în baza faptului posedării cu bună – credință, sub nume de proprietar, pe parcursul a mai mult de 15 ani.
Dreptul de uzucapiune este foarte des răspîndit în procesul de privatizare a loturilor destinate (ocupate) construcției caselor individuale de locuit, mai ales referitor la persoanele în vîrstă. Foarte des ei, sau moștenitorii, nu dispun de documentele inițiale de dobîndire a terenului. În multe cazuri, anume uzucapiune este unica soluție de confirmare a dreptului.
Dreptul de proprietate prin uzucapiune poate fi dobîndit:
prin efectul actului administrativ eliberat în baza legii;
prin hotărîre judecătorească.
Un scenariu de înregistrare a dreptului de proprietate dobîndit prin uzucapiune este următorul:
descrierea obiectului;
descrierea cadrului legislativ;
dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;
Descrierea obiectului
În cadrul prezentului exemplu obiectul uzucapiunii reprezintă un sector de teren utilizat o perioadă îndelungată de către proprietar fără a dispune de documente de confirmare a dreptului.
Asemenea cazuri sunt întîlnite foarte des în practica exploatării loturilor de teren pe care sunt amplasate case individuale de locuit.
În cadrul acestei categorii de terenuri, deținătorii loturilor de teren uneori nu dispun de nici un document de drept. Motivul unei asemenea situații este cunoscut. În perioada anterioară anilor 1990 documente de drept asupra loturilor de pe lîngă casă practic nu existau. În locul acestor documente, de către autoritățile locale, se îndeplinea o carte funciară unde se înscriau suprafețele de teren fără a reflecta amplasamentul.
În asemenea cazuri, apariția efectului uzucapiunii este inevitabil.
Uzucapiunea poate apărea și în baza altori motive.
Obiect al dreptului de uzucapiune este suprafața de teren. Anume această suprafața a fost utilizată un timp îndelungat de către proprietarul terenului inițial.
Descrierea cadrului legislativ
Cadrul legal de dobîndire a unui drept de uzucapiune este stabilit de către Codul civil (art.332).
„Dacă o persoană, fără să fi dobîndit dreptul de proprietate, a posedat cu bună – credință, sub nume de proprietar, un bun imobil pe parcursul a 15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv.
Dacă un bun imobil și drepturile asupra lui sunt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietate se dobîndește în temeiul aliniatului de mai sus din momentul înregistrării”.
În cazul exemplului nostru avem o suprafață de teren „B” utilizat de către proprietarul terenului „A” o perioadă de timp mai mare de 15 ani.
Dobîndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Persoana care pretinde de a obține dreptul de proprietate prin uzucapiune se confruntă cu următoarele probleme:
necesitatea de a demonstra că „a posedat terenul cu bună – credință, sub nume de proprietar;
termenul posedării a fost nu mai puțin de 15 ani.
Soluționarea primei probleme poate fi efectuată de către autoritățile publice locale care vor confirma că, pretendentul la proprietate nu sa eschivat de la plata impozitelor iar obiectul (terenul) a fost utilizat în conformitate cu legislația în vigoare.
Demonstrarea faptului de posedare a terenului un termen nu mai mic de 15 ani poate fi efectuată pe diferite căi dar cea mai răspîndită este totuși cea judiciară (hotărîrea instanței de judecată irevocabilă).
Astfel, documentul care va confirma dreptul de proprietate a terenului prin uzucapiunea imobiliară va fi:
actul administrativ de posedare cu bună credință a terenului;
hotărîrea instanței judecătorești de confirmare a termenului de posedare nu mai mic de 15 ani;
planul cadastral al terenului dobîndit în proprietate prin uzucapiune.
Evident că pentru elaborarea planului cadastral (geometric) al terenului dobîndit prin uzucapiune va fi necesar de efectuat lucrările cadastrale respective în conformitate cu normele stabilite.
În condițiile în care perioada de posedare a terenului este evidentă și convingătoare fără a apela la instanța de judecată scenariul de dobîndire a dreptului poate fi următorul:
inițierea procesului de dobîndire a dreptului de proprietate prin uzucapiune;
adoptarea deciziei consiliului local de dobîndire a dreptului de proprietate asupra terenului, prin uzucapiune;
efectuarea măsurărilor lucrărilor cadastrale de determinare în natură a obiectului;
elaborarea (modificarea) planului cadastral (geometric) sau elaborarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.
Conform legislației în vigoare, în baza articolelor 320 (3) și 332 (1) din Codul civil, Consiliul local poate adopta o decizie (act administrativ) de transmitere în proprietate a terenului recunoscut sub incidența dreptului de uzucapiune.
2.6 Dobîndirea dreptului prin hotărîre judecătorească
Dobîndirea dreptului prin hotărîre judecătorească este mult mai răspîndită ca uzucapiunea, suucesiune, etc.
Particularitățile dobîndirii dreptului de proprietate prin hotărîre judecătorească sunt motivate de următoarele:
bunul imobil (terenul), obiectul hotărîrii judecătorești a fost anterior înregistrat;
hotărîrea judecătorească a fost adoptată pentru un obiect ce n-a fost anterior înregistrat.
În primul caz, la demersul în instanța de judecată se va anexa extrasul din Registrul bunurilor imobile și rezultatele identificării bunului imobil în natură.
În cadrul identificării este depistat cazul cînd drepturile de proprietate sunt lezate iar hotărîrea instanței de judecată va restabili drepturile pierdute. Pot fi cazuri cînd dreptul de proprietate este lezat de către Registrul bunurilor imobile. În asemenea cazuri hotărîrea judecătorească se va referi și la obligațiunile oficiului cadastral respectiv.
În cazul dat documentul de drept asupra bunului imobil va fi hotărîrea instanței de judecată la care se va anexa planul cadastral.
În cazul al doilea, cînd dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobîndit prin hotărîre judecătorească, n-a fost anterior înregistrat în Registrul bunurilor imobile, suplimentar la cele menționate mai sus vor fi efectuate lucrările de identificare a bunului imobil și elaborare a planului cadastral. În acest caz identificarea bunului imobil va include aspecte de confirmare sau infirmare a drepturilor părților în cadrul litigiului funciar.Oficiul cadastral va recunoaște ca document de drept hotărîrea instanței de judecată la care va fi anexat planul cadastral al obiectului de drept elaborat în modul stabilit.
La rîndul său, instanțele de judecată, în asemenea cazuri apelează la specialiștii din domeniul cadastrului în calitate de experți
3 APLICAREA METODELOR DE DOBÎNDIRE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
3.1 Identificarea obiectului de drept
Ca obiect pentru executarea lucrărilor cadastrale în cadrul înregistrării primare masive din localitatea Isacova raionul Orhei sunt suprafețele de teren pe extravilan grădini și intravilan construcție locativă care nu sunt înregistrate (vezi Figura 3.1) în registrul bunurilor imobile și nu au document de drept, ci numai ar exista datele din primărie din registrul de evidență și impozitare pe suprafațele aproximative pe care le dețin locatarii.
Figura 3.1 –Planul general a intravilanului localității pe terenurile supuse lucrărilor masive
Lucrările cadastrale au fost executate în masivele stabilite în schemele anexate la Memorandumul privind colaborarea Primăriilor, Serviciul Relații Funciare și Cadastru al raionului și Agenția Relații Funciare și Cadastru (ARFC) în vederea înregistrării primare masive a bunurilor imobile.
3.2 Formarea bunului imobil
Formare a bunului imobil – complex de lucrări executate în vederea apariției unui bun imobil ca obiect de drept independent, prin separare, divizare, comasare sau combinare a unor bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile.
Formarea bunurilor imobile conține două etape foarte importante:
formarea fizică a bunului imobil;
formarea juridică a bunului imobil.
Scopul formării bunurilor imobile în cadrul înregistrării masive în localitatea Isacova este formarea primară a bunurilor imobile ca obiect de drept independent, eliberarea Titlurilor de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren și înregistrarea drepturilor de proprietate asupra lor.
Planul cadastral a fost elaborat folosind două metode performante:
Metoda topografică;
Metoda fotogrammetrică.
La metoda topografică, la lucrările de ridicare în scopul formării bunurilor imobile, pe lîngă mijloacele tradiționale ca drumuirea, sa utilizat și aparatura geodezică satelitară – GPS (vezi Figura 3.2 ).Un rol important în obținerea de rezultate foarte bune la avut respectarea condițiilor de amplasare a receptoarelor satelitare pe teren și alegerea constelației sateliților.
Figura 3.2 – Efectuarea ridicărilor aplicînd tehnici GPS
La executarea masurariolor de stabilire a hotarelor în prezența proprietarilor s-a aplicat tehnologia GPS de precizie înaltă,masuătorile au fost executate în sistemul de coordonate MOLDREF 99. Corecțiile se primesc de la rețeaua MOLDPOS.Ca stație de referință servește sistemul MOLDPOS (vezi Figura 3.3).
După finisarea lucrărilor de de cîmp, adică a măsurătorilor s-a depus o cerere către Inspectoratul de Stat pentru Supravegherea Geodezică pentru verificarea și înregistrarea lucrărilor topogeodezice. Această lucrare în fine este însoțită de un certificate de confirmare (Anexa ).
Figura 3.3 – Rezultatele obținute în urma aplicării tehnicilor GPS
Analizînd figura 3.3 la o scară mai mică putem să deducem că punctele reprezentate în această figură reprezintă hotarele și punctele de cotitură între hotarele gospodăriilor. Fiecare punct avînd informația sa înepînd cu coordonatele X și Y, altitudinea Z, precizia punctului în dependență de x, y, și z, informația despre punct cum ar fi un cod introdus manual ce ar însemna colț gard, fîntînă, cutia de gaz, numărul de sateliți, etc.
În figura 3.4 este reprezentat mai detaliat suprafața de teren idintificată cu cod cadastral 64381080035 cu suprafața de 0,1269 ha, categoria de folosință construcție locativă. Numerele 1001,1002,1003 și 1004 reprezintă identificatorul punctelor de hotar colectate din natură prin tehnologia GPS. Suprafața terenului mai sus nominalizat este alcătuită din 4 puncte de hotar, fiecare din aceste puncte conține informația amplă privind poziționarea sa în spațiu în sistemul de coordonate Moldreff 99, care prin sine delimitează proprietățile din punct de vedere fizic și juridic amplasîndule corect în spațiu după hotarele sale naturale sau artificiale ce definesc bunul imobil în ansamblu.
La cazul acestui teren a fost aplicat în urma măsurărilor un act de constatare la modificarea planului cadastral din cauza incoincidenței hotarelor reale cu cele ce au fos măsurate anterior, cel mai des aceasta este cauzată de eroarea la efectuarea măsurărilor (Anexa ____) .
Figura 3.4 – Analiza din punct de vedere topografică a unui teren
La metoda fotogrammetrică se menționează și implimentarea programul PILOT la nivelul acestei localități. Proiectul a fost depus în parteneriat cu Agenția Relații Funciare și Cadastru din Moldova și este finanțată în cadrul programului KEP (Know-how Exchange Programme), program derulat de organismul CEI KEP AUSTRIA.
Scopul principal al acestui proiect pilot îl reprezintă îmbunătățirea și actualizarea bazei de date cadastrale a Republicii Moldova, prin intermediul unor tehnici moderne de fotogrametrie care vor fi aplicate la nivelul localității Isacova.
Fotogrametria, în speță obținerea de informații geospațiale pe bază de imagini, reprezintă o soluție alternativă pentru actualizarea hărților cadastrale, prin completarea bazei de date existente cu informații culese din surse ca: ortofotoplanuri, modelul digital al terenului sau imagini satelitare. Tehnica fotogrametriei permite accesul rapid la informația cadastrală și asigură prin precizia, calitatea și actualitatea datelor culese, înregistrarea corectă a proprietăților și implicit a dreptului de proprietate.
Dimensiunile zonei de aerofotografiere sunt stabilite în limitele Intravilanului localității Isacova precum și zonelor de extravilan a acestei localități care este prezentat în memorandumurile privind colaborarea ARFC, serviciului funciar raional și APL în vederea înregistrării primare masive a bunurilor imobile. Suprafața estimată a zonei de aerofotografiere este 323 ha (vezi Figura 3.5).
Rezoluția spațială : 10-20 cm GSD (ground sampling distance)
Cerintele de precizie sunt stabilte de regulamentele privind executarea lucrărilor cadastrale care nu deșeste 40 cm. Conform caracteristicilor tehnice a PAMS precizia va varia între 10-20 cm la sol în funcție de altitudinea de zbor a aeronavei.
Executantul lucrării: ÎCS Blom SRL în comun cu Blom Germania.
Perioada de efectuare a zborului: luna iunie, 2011. Durata perioadei de executare a lucrărilor de aerofotografiere 4 zile.
Figura 3.5 Rezultatele obținute în urma aplicării programului PILOT la nivelul localității Isacova
Planul cadastral a fost elaborat în conformitate cu cerințele Instrucțiunii cu privire la modul de elaborare și actualizare a planului cadastral și geometric, aprobată prin ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru nr. 107 din 27.05.2003. La elaborarea planului geometric este foarte important să se țină cont de lucrările anterior executate adică de titlurile eliberate anterior, materialele de delimitare a terenurilor proprietate publică a statului și a unităților administrativ teritoriale, titlurile provizorii, etc.
Figura 3.6 – Rezultatele obținute în urma aplicării tehnicilor GPS și Ortophoto 2011
Până la elaborarea planului cadastral în procesul identificării bunurilor imobile în teren au fost culese un set de date sistematizate în formă de Registru, care conține toată informația cu privire la adresa sau locul amplasării bunului imobil, modul de folosință a terenului, suprafața conform documentului ce confirmă dreptul de proprietate sau folosință asupra terenului. În Registrul în cauză de asemenea se include și datele despre proprietarul bunului imobil la momentul executării lucrărilor cadastrale (numele, prenumele, patronimicul; data, luna, anul nașterii; codul personal (13 cifre din buletinul de identitate); seria și numărul documentului buletinului de identitate sau pașaportului de tip vechi, alte date).
Figura 3.7 – Listele datelor despre proprietarii din localitatea Isacova
În cazul în care lipsesc careva date de identificare a proprietarilor bunurilor imobile, se va prezenta lista proprietarilor de la Administrația Publică Locală ca fiind un extras în formă electronică elaborat din registrul de evidență (vezi Figura 3.7).
3.3 Identificarea (coordonarea) hotarelor
În procesul de determinare a amplasării hotarelor un rol important reprezintă coordonarea lor nemijlocit cu proprietarii împreună cu reprezentanții Administrației Publice Locale pentru corectitudinea stabilirii lor .
În majoritatea cazurilor amplasarea hotarelor din diferite motive nu este pronunțată în așa fel fiind ca exemplu două parcele cu aceeași cultură, nici limitele culturilor, plantelor pe planul orthopfoto nu poate fi coordonat cu datele măsurate deoarece nu reprezintă linii pronunțate.
Stabilirea hotarelor terenurilor din localitatea Isacova sa efectuat la fața locului de către reprezentantul autorității publice locale adică inginerul pentru reglementarea relațiilor funciare din localitate în prezența titularilor de drepturi asupra terenurilor, hotarele căruia urmează a fi stabilite la fața locului, precum și în cazul stabilirii hotarelor titularilor de drepturi asupra terenurilor adiacente sau a reprezentanților acestora.
Figura 3.8 – Imagine preluată în timpul stabilirii hotarelor la fața locului
În cazul stabilirii hotarelor concomitent s-a efectuat și procedura de identificare a titularilor de drepturi ale terenurilor adiacente.
3.4 Elaborarea planului cadastral a obiectului de drept
Planul cadastral reprezintă purtătorul informației spațiale despre obiectul de drept, despre bunurile imobile în general.
Legătura dintre conținutul informației spațiale și a informației juridice (textuale) este efectuată prin intermediul identificatorului (codul cadastral a bunului imobil).
O etapă foarte importantă o are și stabilirea hotarelor intravilanului localității deoarece terenurile care sunt supuse lucrărilor cadastrale mai întîi trebuie definite in limitele hotarelor intravilanului în conformitate cu destinația și modul de folosință.
Stabilirea hotarelor intravilanului localității a fost îndeplinit pe planul ortofoto. La lucrările de stabilire a hotarelor, în mod obligatoriu, au fost implicați reprezentanții primăriei și Serviciul relații funciare și cadastru al raionului.
Figura 3.9 – Schema stabilirii hotarelor intravilanului localității Isacova
Materialele de stabilire a hotarului conțin informații minuțioase despre traseul derulării liniei de separare a intravilanului de extravilanul localității (poziția și numerotarea tuturor punctelor de hotar, poziția liniilor de hotar, etc.). În rezultatul definitivării lucrărilor executate a fost întocmit Actul de stabilire a hotarului localității (Anexa) . Materialele de stabilire a hotarului localității au fost aprobate de consiliul local și cel raional (Anexa).
Baza geodezică la elaborarea planului cadastral au fost utilizate punctele ale rețelelor de ridicare a hotarelor proprietăților Funciare a sectoarelor de teren.
Din punctul de vedere al conținutului juridic sunt recunoscute două tipuri de hotar: hotare fixe și hotare generale.
Planul cadastral care a fost elaborat în cadrul înregistrării masive a terenurilor a avut caracterul general.
Hotarele generale se stabilesc prin măsurări geodezice, de regulă, în cazurile efectuării lucrărilor de înregistrare primară masivă și/sau selectivă a bunurilor imobile, fără a fi coordonate cu proprietarii terenurilor adiacente, care la cererea proprietarilor pot fi trecute în hotare fixe.
Punct de hotar sunt, în majoritatea lor, artificiale, construite din borne, tip cadastral. Reprezentarea lor pe planurile cadastrale se înfăptuiește prin semnele convenționale.
Numerotarea punctelor de hotar. Punctul de hotar „l” este ales, preferabil, în partea de Nord – Vest (NV) a teritoriului, unde se întâlnesc hotarele a trei sau mai multe unități administrativ-teritoriale și se continuă în direcția acelor de ceasornic până se va ajunge iarăși la punctul „1”.
3.5 Elaborarea documentului de drept
După cum s-a menționat mai sus formarea bunurilor imobile conține două etape foarte importante:formarea fizică a bunului imobil și formarea juridică a bunului imobil.
Odată cu finisarea etapei de formare fizică a bunurilor imobile s-a trecut la formarea juridică care fiind o etapă nu mai puțin principală decît prima etapă.
La elaborarea documentului de drept și anume a Titlului de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren s-au folosit două programe: MapInfo și Nedweeg. Prima respectiv operînd cu partea fizică a bunului imobil ( straturile Terenuri, Clădiri, TerenuriTitlu, Parlab, HCsectoare, HClocalit, etc ) iar al doua programă ca fiind un intermediu de operare cu partea juridică efectuînd o conexiune cu partea fizică a bunului imobil, scopul principal este formarea integră a bunului imobil (vezi figura 3.12) .
La acest compartiment voi menționa suprafața de teren cu cod cadastral 64382092376 care a fost formată în cadrul Înregistrării Masive a Bunurilor Imobile, proprietarul este Stoian Evghenia Anastase , categoria de folosință Grădini, documentul ce confirmă dreptul este decizia consiliului local nr. 2.1 din 37.03.2012 (Anexa ) . Problema constă în elaborarea documentului de drept.
Formarea fizică a bunului imobil a fost efectuată prin intermediul programului MapInfo v.9.5 ( vezi figura 3.10).
Figura 3.10 – Formarea fizică a bunului imobil
Partea juridică menționată mai sus se introduce în programul Nedweeg și se efectuează conexiunea celor două compartimente ( vezi figura 3.11)
Figura 3.11 – Formarea din punct de vedere juridic a bunului imobil
Ambele programe operează în medul său definit de caracteristicile sale individuale care în final avînd un punct comun, un singur scop, formarea integră a bunului imobil vezi (figura 3.12).
Figura 3.12 – Interconecsiunea celor două programe și formarea documentului de drept
Titlul de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren se eliberează în două exemplare, primul îi revine proprietarului iar al doilea spre păstrare la Oficiul Cadastral Teritorial, în forma stabilită de Guvern.
Este necesar de constatat că articolul 12 al Codului Funciar prevede aplicarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren numai în condițiile în care dreptul este dobîndit fără plată în procesul de privatizare.
Autentificarea dreptului de proprietate asupra grădiniolor și terenurilor de pe lîngă casă se face în baza hotărîrii Autorităților Administrației Publice Locale prin eliberarea unui titlu provizoriu sau extras ce confirmă acest drept.
Aplicarea titlului respectiv în scopul autentificării altor drepturi nu va fi legală.
Deasemenea, în condițiile legii și prin efectul actului administrativ sunt transmise terenurile proprietate publică în gestiunea întreprinderilor publice a statului sau a unităților administrativ-teritoriale.
3.6 Autentificarea documentului de drept
Documentul ce stabilește dreptul asupra sectorului de teren este Titlul de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren, iar forma acestuia este reprezentată în anexa.
Forma și conținutul Titlului de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren se stabilește de către Guvern.
Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren se eliberează în baza actului de determinare a sectorului cu efectuarea măsurărilor în natură.
Documentele ce confirmă drepturile deținătorilor de teren sînt: titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, eliberat de autoritățile administrației publice locale în cazul atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale sau de către Agenția de Stat Relații Funciare și Cadastru în cazul atribuirii de către stat a terenurilor proprietate publică a statului, certificatul de moștenire, contractul de vînzare-cumpărare, contractul de donație, contractul de schimb, contractul de arendă și altele.
Drepturile de proprietate și alte drepturi patrimoniale asupra terenului se înregistrează în conformitate cu legislația.
Primăria eliberează titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren pentru fiecare teren, înregistrează proprietarii terenurilor în registrul cadastral al deținătorilor de terenuri și, la cererea deținătorului de teren, stabilește hotarele terenului în natură.
4 METODOLOGIA ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
Înregistrarea în registru este efectuată de către o persoană responsabilă denumită registrator, sub forma de „înscris în registru”. Orice înscris în registrul bunurilor imobile este identificat, orientat spre un bun imobil concret. În calitate de identificator servește codul cadastral care este formulat în conformitate cu structura teritorial – cadastrală a Republicii.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor a devenit o condiție obligatorie în cadrul implementării pieței funciare.
Înscrisul în registru sau înregistrarea– reprezintă o formă de descriere a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor în fișierul registrului bunurilor imobile. În figura 4.1 sunt prezentate metodele de înregistrare a bunurilor imobile.
Figura 4.1 – Metode de înregistrare a bunurilor imobile
Înregistrarea inițială a obiectului în registru se face după adoptarea deciziei registratorului privind includerea obiectului în registru. Fiecărui obiect i se atribuie, în mod obligatoriu, un identificator unic, care rămîne invariabil pe parcursul întregii perioade de existență a obiectului în registru. După radierea obiectului din registru, atribuirea identificatorului acestuia unui alt obiect este interzisă.
4.1 Întabularea
Întabularea reprezintă o fixare în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale.
Prin întabulare este efectuată:
înregistrarea bunurilor imobile;
modificări în conținutul fișierului Registrului bunurilor imobile.
Aplicarea întabulării în procesul de înregistrare se efectuează atît în cazul înregistrării primare sau curente cît și masive sau selective.
Introducerea modificărilor în conținutul registrului bunurilor imobile este o procedură inevitabilă se efectuează sub formă de:
actualizare a Registrului bunurilor imobile (fișierului);
rectificarea erorilor admise în procesul de înregistrare.
Actualizarea informației din fișierul registrului bunurilor imobile de asemenea este efectuată la inițiativa autorităților publice sau la inițiativa proprietarului de teren.
La inițiativa autorităților publice, actualizarea informației se efectuează mai des în scopuri fiscale.
Din interesul proprietarului actualizarea informației este efectuată, mai des în scopul obținerii unui credit (gajării) etc.
Necesitățile economice pot naște și alte motive de actualizare a informației atît în interes public, cît și cel privat.
Rectificarea se aplică în cazurile admiterii unor erori. Sunt recunoscute două tipuri de erori: tehnice și juridice. După conținutul lor, prejudiciul admis, erorile mai sunt divizate în:
ce au provocat prejudiciu material;
fără a provoca un prejudiciu material.
Erorile tehnice includ: erori de litere; omisiuni de cuvinte; greșeli în calcule aritmetice etc. ce nu afectează dreptul proprietarului și nu au impact material.
Incoincidența înscrisului din registru cu situația juridică, în majoritatea cazurilor este rezultatul unor erori tehnice admise de către registrator.
Un exemplu de asemenea incoincidență ne poate servi cazul cînd suprafața sectorului de teren în natură și în documentul de drept (titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) este una, în registrul bunurilor imobile este alta. Motivul poate fi diferit
În toate cazurile, erorile depistate necesită a fi rectificate (corectate).
Motivele incoincidențelor menționate mai sus pot fi diferite.
Unul din cele mai răspîndite este nerespectarea consecutivității acțiunilor în procesul formării bunului imobil și dreptului asupra lui.
Ca exemplu ne poate servi formarea unui teren pentru construcția unei case individuale de locuit.
Consecutivitatea efectuării lucrărilor în procesul formării unui teren pentru construcția unei case individuale este următoarea:
elaborarea proiectului de formare a terenului;
transpunerea proiectului în natură, determinarea dimensiunilor (hotarelor fixe);
adoptarea deciziei de atribuire în baza măsurărilor în natură;
elaborarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren;
înregistrarea titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren.
În realitate, autoritățile publice locale foarte des merg pe o altă cale. Mai întîi adoptă decizia de atribuire a terenului apoi urmează transpunerea în natură și eliberarea documentului de autentificare a dreptului.
Evident, după un asemenea scenariu, măsurările în natură vor devia de la decizia autorității publice locale de atribuire a terenului.
Căile de rectificare depind de conținutul erorii.
Greșelile (erorile) tehnice sunt rectificate de către registrator (prin decizia registratorului);
Abordarea problemei erorilor tehnice poate fi efectuată de către titularul de drepturi și de registrator. Rectificarea unor asemenea erori este efectuată în termenul stabilita de legislație de către registrator.
Erori cu conținut juridic sunt acelea care au modificat conținutul bunului, au denaturat dimensiunile etc. Aceste erori sunt rectificate cu consimțămîntul scris al proprietarului de teren.
Erorile ce au provocat un prejudiciu material, în majoritatea cazurilor sunt soluționate în temeiul hotărîrii judecătorești irevocabile.
4.2 Înscrisul provizoriu
Înscrisul provizoriu are ca efect dobîndirea, modificarea sau stingerea unui drept de proprietate sau a altor drepturi reale (tabular).
Dobîndirea unui drept tabular prin aplicarea unui înscris provizoriu poate avea loc în condițiile în care subiectul nu deține toate documentele de drept, convingătoare asupra bunului imobil. Pentru acumularea documentelor necesare, registratorul stabilește termene respective și poate aplica înscrisul provizoriu.
Înscrisul provizoriu poartă o condiție: ca subiectul dreptului, prin documente suplimentare, să justifice dreptul său asupra bunului imobil. Este natural că un înscris provizoriu nu înseamnă un drept absolut, final. Deținătorul înscrisului provizoriu nu va fi recunoscut ca proprietar al bunului pînă ce înscrisul provizoriu nu va fi înlocuit prin „întabulare”.
Un asemenea înscris provizoriu nu va exclude dreptul unui alt subiect la prezentarea documentelor convingătoare asupra bunului imobil și obținerea dreptului de proprietate.
Modificarea unui drept de proprietate prin aplicarea înscrisului provizoriu poate avea loc în baza unor condiții. În asemenea cazuri, înscrisul provizoriu include și conținutul condițiilor în baza cărora dreptul de proprietate asupra bunului imobil poate trece la un alt subiect (la o altă persoană fizică sau juridică).
Este necesar de menționat că condițiile în baza cărora dreptul de proprietate poate trece la o altă persoană sunt stabilite benevol.
Un exemplu răspîndit de modificare a dreptului de proprietate în baza unor condiții incluse în înscrisul provizoriu este gajul.
În condițiile în care proprietarul de teren n-a respectat condițiile contractului de gaj, dreptul de proprietate asupra bunului poate fi modificat în folosul unei alte persoane.
Stingerea unui drept de proprietate în baza înscrisului provizoriu poate avea loc în condițiile în care, conform conținutului înscrisului, bunul imobil urmează a fi lichidat.
Motiv de stingere a drepturilor pot fi și hotărîrile judecătorești, contractele de gaj etc.
Aici este necesar de accentuat cînd anume în condițiile gajului se va aplica înscrisul provizoriu. El se va aplica atunci cînd bunul imobil, fiind în gaj este totodată vîndut de către proprietar.
În asemenea cazuri, dreptul de proprietate a cumpărătorului se va efectua sub forma de înscris provizoriu și numai în condițiile cînd va fi dovedită epuizarea obligațiilor de gaj, se va efectua întabularea.
4.3 Notarea
Notificarea se referă la înscrierea dreptului de creanță (obligații, datorii).
Dreptul de proprietate apare consecutiv înscrisurilor efectuate în registru. Data înregistrării este considerată data depunerii cererii de înregistrare.
Notarea se efectuează:
conform legislației în vigoare;
la cererea părților (unei părți) interesate în notare.
Un exemplu răspîndit de aplicare a înregistrării unui drept asupra bunului imobil prin notare, conform legislației în vigoare, poate fi obligativitatea înregistrării altor drepturi reale, cum ar fi uzufructul etc.
Exemplu. Dreptul de arendă asupra unui teren agricol va fi înregistrat aplicînd notarea respectivă la subcapitolul III al fișei Registrului bunurilor imobile.
Exemplu. La cererea părții interesate, notarea se aplică în procesul înregistrării contractului de gaj. Evident că partea interesată în aplicarea notării va fi creditorul gagist.
5 APLICAREA METODELOR DE ÎNREGISTRARE A DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
Una din cele mai responsabile acțiuni în cadrul Registrului bunurilor imobile și a Sistemului informațional al Cadastrului în ansamblu este procedura de înregistrate a bunurilor imobile și a drepturilor de proprietate asupra lor.
Înregistrarea bunurilor imobile și a dreptului asupra lui este efectuată sub formă de „înscris în Registru”.
În practica de toate zilele a înregistrării bunurilor imobile sunt depistate un șir de particularități. Analiza acestui șir de particularități ne demonstrează că ele, în majoritate, sunt motivate de:
a ) conținutul bunului imobil;
b ) modul dobîndirii dreptului asupra bunului imobil;
c ) metoda organizării procesului înregistrării etc.
În continuare înregistrarea drepturilor de proprietate este examinat prin prisma dobîndirii drepturilor în condițiile legii în cadrul Înregistrtării Primare Masive și va fi aplicată metoda de înregistrare a bunurilor imobile prin întabulare.
5.1 Prezentarea documentelor de drept spre înregistrare
După aprobarea de către Autoritatea Publică Locală a planului geometric a masivului pe teritoriul căruia s-au executat lucrările cadastrale, a fost întocmit dosarul tehnic și s-au perfectat Titlurile de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren, care după semnare de către primărie, au fost prezentate la Oficiu Cadastral Teritorial Orhei pentru recepție și înregistrare.
Dosarul tehnic conține:
nota explicativă;
materialele de examinare a punctelor geodezice;
materialele măsurărilor geodezice de câmp;
actele de constatare pe teren;
copia deciziei de aprobare a planului geometric și listelor respective;
planul geometric aprobat de consiliul local;
notele de verificare a lucrărilor cadastrale.
Dosarul tehnic a fost întocmit pe suport de hîrtie și digital care a fost prezentat la Oficiul Cadastral Teritorial Orhei pentru verificare și recepție. Oficiul Cadastral Teritorial Orhei a primit materialele spre verificare și recepție, doar după prezentarea Actului privind calitatea lucrărilor îndeplinite, eliberat de Inspectoratul de Stat pentru Supraveghere Geodezică Tehnică și Regim, achitând tariful privind recepția lucrărilor în conformitate cu Ordinul ARFC nr. 105 din 18.07.2008 și prin semnarea Actului de predare – primire a materialelor .
În general, termen de 10 zile calendaristice de la data semnării actului de predare-primire, OCT efectuează controlul calității lucrărilor cadastrale executate pe un număr nu mai mare de 300 bunuri imobile.
În cazul depistării greșelilor neadmisibile se va stabili termenul de corectare, în care executantul este obligat să prezinte lucrările corectate spre verificarea repetată. După lichidarea greșelilor, în temeiul notelor de verificare OCT va întocmi Actul de recepție a lucrărilor cadastrale.
În cazul când se predă un volum mai mare decât volumul planificat, atunci termenul de verificare va fi extins proporțional volumului predat.
5.2 Examinarea documentelor de drept și adoptarea deciziei
La acest compartiment registrătorul efectuează controlul asupra veridicității informației prezentate, avînduse în vedere veridicitatea Titlurilor de Autentificare cu listele proprietarilor și planurilor cadastrale efectuate în cadrul Înregistrării Masive.
La cererea de înregistrare primăria va anexa lista titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de teren prezentate spre înregistrare și dosarele tehnice referitoare la lucrările cadastrale efectuate.
Registratorul examinează prezența documentelor și adoptă decizia de primire a cererii spre înregistrare.
Pentru a nu admite erori, atît juridice, cît și tehnice, în documentele prezentate spre înregistrare registratorul supune unui control detaliat titlurile de autentificare a drepturilor deținătorilor de terenuri.
În condițiile depistării unor erori, rectificarea lor va fi efectuată de către autoritățile publice fără a afecta dreptul proprietarului.
Anume în procesul de examinare detaliată a fiecărui bun din listă și plan se respectă corectitudinea și legalitatea înregistrării ulterioare a drepturilor de proprietate a fiecărui subiect.
Este evident că la această etapă pot fi depistate diferite inexactități ce se referă spre exemplu la categorii de folosință, care vor solicita rectificări, și respectiv, un timp suplimentar pentru aceasta.
Scenariul examinării documentelor include următoarele:
examinarea calității (veridicității) documentelor prezentate;
corespunderea datelor din cadastru.
Examinarea calității documentelor prezentate se va referi la următoarele:
documentele prezentate sunt autentificate conform legislației în vigoare;
documentele de drept coincid cu documentele de identitate;
documentele de drept și identitate nu includ modificări neautorizate;
documentele prezentate au fost eliberate autorizat (nu sunt falsificate).
În procesul de examinare a documentelor, o atenție deosebită se acordă informației deja înscrise în registrul bunurilor imobile.
În primul rînd, este controlat dacă dreptul solicitat pentru înregistrare nu este deja înregistrat după o altă persoană fizică sau juridică. În cazul depistării unor asemenea înregistrări, registratorul va stopa acțiunile de mai departe și va informa despre aceasta solicitantul serviciilor.
Tot la acest capitol mai pot fi depistate cazuri cînd informația din fișierul Registrului bunurilor imobile nu corespunde cu cea din documentele de drept sau de identitate, pot fi depistate și alte incorectitudini.
În cazul depistării unor greșeli din cele menționate mai sus, informația se rectifică pentru înlăturarea lor.
Decizia registratorului de înregistrare este manifestată prin înregistrarea dreptului și aplicarea parafei de înregistrare.
Registratorul nu are dreptul să respingă înregistrarea dreptului confirmat de Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren (art.33, al.1, Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 – XIII).
5.3 Înregistrarea dreptului asupra bunului imobil
Orice înscris în Registrul bunurilor imobile este orientat spre un bun imobil concret. În cazul dat referință se va face formarea masivă a bunurilor imobile. În calitate de identificator servește codul cadastral care a fost atribuit anterior la etapa de formare a bunurilor imobile și fiecare teren avînd cod cadastral individual ce îl caracterizează din punct de vedere fizic și juridic.
La Înregistrarea Masivă a bunurilor imobile este aplicată metoda întabulării deoarece ea reprezintă prin sine fixarea în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile formate.
Fiecărei înscrieri în registru bunurilor imobile îi corespunde un număr de ordine și data efectuării înscrisului. Responsabilitatea despre corectitudinea înscrierilor în Registru îi revine registratorului.
Parafa de înregistrare este aplicată pe documentul de drept în confirmarea faptului că, dreptul de proprietate asupra bunului imobil respectiv este înregistrat în Registrul bunurilor imobile.
Ca regulă parafa de înregistrare este aplicată în colțul liber de sus al documentului. În dependență de forma documentului de drept, locul amplasării parafei poate fi și altul.
Parafa include informație despre data înregistrării bunului imobil și codul cadastral al bunului imobil.
După efectuarea înscrisului în registrul bunurilor imobile se purcede la îndosăriere. Îndosărierea se efectuează prin deschiderea dosarului cadastral.
În condițiile înregistrării primare pentru fiecare bun imobil este deschis un dosar cadastral individual.
Completarea dosarului cadastral prevede includerea, în ordinea cronologică a documentelor (copiilor de pe documente) care confirmă înscrisul din registru și respectiv dreptul asupra bunului imobil.
Restituirea documentelor de drept asupra bunului imobil înregistrat solicitantului reprezintă ultima etapă în procesul de înregistrare.
Documentele de drept sunt restituite proprietarului (deținătorului de drepturi) bunului imobil sau persoanei împuternicite prin procură.
6 ASPECTUL SOCIAL – ECONOMIC AL ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA BUNURILOR IMOBILE
Cadastru, reprezintă o realitate obiectivă în dezvoltarea economiei țării, societății în ansamblu care, include în sine subiecți, conduși de un scop bine determinat asupra obiectului.
Scopul inițial al cadastrului a fost cel fiscal, dar odată cu trecerea timpului cadastru a evaluat spre un cadastru multifuncțional. Perioada actuală a dezvoltării societății este specifică prin trecerea economiei țării de la monopoluismul statului asupra proprietății inclusiv imobiliare la proprietatea privată la relațiile economice de piață.
Bunurile imobiliare sunt unii din pilonii economiei de piață, ele sunt și vor fi ca niște forțe motrice ale acesteia, deci odată cu consolidarea pieței bunurilor imobile se va consolida și se va întări economia țării, iar ca rezultat bunăstarea întregului popor. Și invers, doar niște cetățeni solvabili pot contribui efectiv la dezvoltarea unei piețe de imobil civilizată.
Din punct de vedere economic înregistrarea bunului imobil se efectuează în scopul:
a ) ținerea la zi a registrului bunurilor immobile ;
b) furnizarea informației despre drepturile de înregistrare asupra bunurilor imobile persoanelor fizice și juridice la solicitare ;
c ) achitarea impozitelor ;
d ) eliberarea titlului de proprietate .
Deja informația cadastrală depășește cerințele domeniului economic. Avînd la baza sa „terenul” informația cadastrală capătă un conținut social – economic. În cadrul informației cadastrale crește conținutul aspectului ecologic. Toate rezultate obținute în cadastru se datorează dezvoltării unui cadru legislativ și normativ caltativ, colaborarea cu diferite țări în domeniul calificării specialiștilor și implementarea noilor tehnologii în executarea diferitor lucrări cadastrale.
Deci cu alte cuvinte aș putea spune că aspectul social-economic al înregistrării dreptului de proprietate constă în atingerea unui nivel înalt de informatizare a societății și că formarea bunurilor imobile joacă un rol important în dezvoltarea economiei naționale și a relațiilor de piață, de asemenea că este un proces care ajută la dezvoltarea agriculturii prin faptul că terenul care are o suprafață mai mare este mai ușor de lucrat mecanic și are o rentabilitate mare, și celelalte metode au pozitivul lor în parte care ajută într-o mare măsură omenirea.
În condițiile economiei de piață se realizează măsuri eficiente pentru stimularea activității în sfera relațiilor funciare ale cetățenilor și consolidarea garanțiilor juridice ale dezvoltării lor de mai departe.
E bine de menționat că înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor garantează protecția dreptului de proprietate încît granițile acestor bunuri să poată fi identificate și stabilite cu precizie în natură, ceea ce ne demonstrează că deține o bază de date amplă despre bun și forma fizică a sa.
Cadastrul contribuie așa dar, la pacea socială, iar în cazuri de litigii de între proprietăți, acestea se pot soluționa cu ușurință. Cele mai importante sarcini ale cadastrului sunt stabilirea granițelor proprietății imobiliare, materializarea hotarelor proprietății, înlăturarea greșelelor de necorespundere a hotarelor, păstrarea hotarelor în timp și în spațiu, și nu în ultimul rînd executarea și ținerea la zi a cadastrului imobiliar care este și o sarcină a statului.
7 SECURITATEA MUNCII
Cu trecerea timpului, legislația muncii a preluat direct preocuparea pentru asigurarea sănătații și securității salariatului. În prezent, legea impune, prin norme imperative, obligațiile angajatorului, drepturile si obligațiile salariatului, ca și ale altor subiecte de drept.
Muncitorii care n-au trecut instructajul pe tehnica securității la locul de muncă, pentru îndeplinirea lucrărilor nu se admit.
Instructajul pe tehnica securității a lucrătorului instituției îndreptat la lucrările din birou și alte lucrări trebuie să se efectuieze de reprezentantul responsabil de la organizație, în subordonarea căruia el se află.
Instructajul periodic conducătorul subdiviziunii este obligat să-l petreacă în cazurile și termenele următoare:
a ) la schimbarea regulilor de protecție a muncii și tehnica securității- imediat;
b ) la schimbarea procesului tehnologic, schimbul sau modernizarea utilajului, instalațiilor, instrumentelor (aparatelor) și altor factori, care influiențează periculos asupra muncii, imediat;
c ) la încălcarea de către lucrător a cerințelor protecției muncii, care poate aduce sau a dus la traumă, avarie, explozie, incendiu, imediat;
d ) după cerința organelor ierarhic superioare și inspectorilor tehnici, în termen indicat de ei.
La rîndul său angajatul are urmatoarele obligații principale:
a ) să respecte normele de sănătate și securitate în muncă;
b ) să comunice imediat angajatorului, prin superiorul ierarhic, orice accident de muncă sau boală profesională;
c ) să comunice imediat orice situație pe care, din motive întemeiate, o consideră un pericol pentru el sau colegii lui.
Neîndeplinirea de către salariat a obligațiilor evidențiate mai sus atrage sancționarea disciplinară.
Răspunderea juridică pentru încălcarea normelor privind sănătatea și securitatea în muncă poate să îmbrace următoarele forme:
a ) răspunderea disciplinară, fie a salariatului care, avînd funcție de conducere, nu a luat măsurile obligatorii, fie a salariatului, care, în procesul muncii, a încălcat normele de sănătate și securitate în muncă;
b ) răspunderea patrimonialăatunci cînd, prin fapta unuia dintre salariați, s-a încălcat disciplina muncii, dar s-a produs și un prejudiciu material angajatorului;
c ) răspunderea contravenționalăcînd fapta salariatului cu funcție de conducere sau de execuție constituie, potrivit legii, contraventie sau, mai precis, și contravenție.
7.1 Analiza stării actuale a securității muncii
Obiectivul securității și sănătății în muncă este de a cunoaște și înlătura procesele negative ce pot apărea în timpul muncii, care pot provoca accidente și îmbolnăviri profesionale. Securitatea și sănătatea în muncă implică existența și funcționarea unui sistem de măsuri și mijloace tehnice, social-economice, de igienă și de medicină a muncii.
Securitatea și sănătatea în muncă reprezintă un complex de norme care care au ca obiect organizarea, conducerea și realizarea procesului de muncă în scopul prevenirii accidentelor și bolilor profesionale.
Norma legislativă a securității activității vitale o constituie Constituția Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova „cu privire la securitatea și sănătatea în muncă”, Codul Muncii și alte acte legislative ale Republicii Moldova.
Normele, legile, regulile și instrucțiunile de securitate și sănătate în muncă sunt obligatorii pentru toate organele de stat și private, agenților economici indiferent de forma de proprietate, instituțiilor, organizațiilor, toate persoanelor oficiale și angajaților.
Securitatea activității vitale se extinde asupra tuturor angajaților care se află în relații de muncă cu interprinderi, intituții, organizații ce au diferite forme de proprietate , studenților și elevilor școlilor tehnico-profesionale și specializate care fac practica de producție, precum și asupra tipurilor de activitate, organizate în interesul societății și al statului.
Angajatorul este supus să asigure securitatea și sănătatea lucrătorilor sub toate aspectele ce țin de activitatea desfășurată. În cadrul responsabilităților sale, este obligat să ia măsurile necesare pentru protecția securității și sănătății lucrătorilor , inclusiv pentru prevenirea riscurilor profesionale, asigurarea informării și instruirii, precum și pentru asigurarea organizării și a mijloacelor necesare ținînd seama de schimbarea împrejurărilor, cu scopul de a ameliora situația existentă.
Conform Legii cu privire la securitatea și sănătatea în muncă angajatorul este obligat să aplice măsurile prevăzute mai sus în baza următoarelor principii generale de prevenire:
a ) evitarea riscurilor profesionale;
b ) evaluarea riscurilor profesionale ce nu pot fi evitate;
c ) combaterea riscurilor profesionale la sursă;
d ) adaptarea muncii în funcție de persoană, în special în ceea ce privește proiectarean locurilor de muncă, alegerea echipamentelor de lucru, a metodelor de producție și de lucru, în vederea atenuării muncii monotone și a muncii normate și reducerii efectelor acestora asupra sănătății;
e ) înlocuirea aspectelor periculoase prin aspecte nepericuloase sau mai puțin periculoase;
f ) dezvoltarea unei politici de prevenire ample și coerente, care să includă tehnologia, organizarea muncii, condițiile de muncă, relațiile sociale și influiența factorilor legați de mediul de lucru;
g ) acordarea priorității măsurilor de protecție colectivă față de măsurile de protecție individuală;
h )asigurarea lucrărilor cu instrucțiunile corespunzătoareprivind securitatea și sănătatea în muncă. Primul instructaj adică instructiv este efectuat de către conducătorul interprinderii. Acest instructaj are caracter de lecție în care se informează noii angajați despre procesele tehnologice, despre regimul de lucru și odihnă, despre factorii periculoși nocivi care pot apărea în timpul lucrului, respetarea regimului de lucru și altele.Instructajul introductiv este valabil pe tot timpul cît angajatul va lucra în acest domeniu.
Instructajul primar la locul de muncă apoi se înregistrează într-un catalog special sau în fișa individuală. El se face cu o persoană sau mai multe se explică și se arată cerințele de îndeplinire a lucrului. Acest instructaj este valabil trei luni.
Instructajul periodic este efectuat atunci cînd în timp de trei luni nu a avut loc nici un accident de muncă. Conținutul acestuia este ca și la instructajul primar.
Accidentele de producție trebuie analizate conform dărilor de seamă. În tabelul de mai jos sunt reprezentate accidentele de muncă pe ultimii trei ani. Aici sunt reperzentate cauzele accidentelor, numărul de persoane care au decedat sau care și-au pierdut capacitatea de muncă.
Această analiză ar trebui să o facă orice interprindere sau organizație indiferent de dreptul de proprietate.
7.2 Securitatea antiincendiară
Pentru nerespectarea asigurării apărării împotriva incendiilor la interprindere și la subdiviziunile acesteia în conformitate cu legislația în vigoare răspundere poartă conducătorii acestor instituții.
Cîteva din cauzele principale care pot cauza un incendiu pot fi:
a ) încălcarea regulilor de păstrare și exploatare a substanțelor ușor inflamabile;
b ) încălcarea regulilor de exploatare a instalațiilor electrice;
c ) încălcarea regulilor de securitate antiincendiară;
d ) focul nestins;
e ) scînteia de la instalațiile electrice;
f ) aparatele electrice defectate.
În cazul în care incendiul a izbucnit acesta trebuie stins în faza incipientă și nu trebuie lăsat să se răspîndească. Înainte de a încerca să stingem focul este necesar să ne asigurăm că toate persoanele au fost evacuate. Atunci cînd focul se află în faza incipientă este bine de folosit stingătoarele portative.
Conform Codului Muncii (art. 196) în cazul cînd a avut loc un incendiu atunci instituțiile, organizațiile, înterprinderile în conformitate cu legislația, poartă răspundere materială pentru dauna, pricinuită salariaților prin schilodire sau altă vătămare a sănătății, legată de îndeplinirea îndatoririlor de muncă.
Spre exemplu un muncitor a suferit o vătămare a sănătății în legătură cu îndeplinirea îndatoririlor sale de serviciu din culpa organizației sau a unui cetățean, care are obligația de a achita pentru el plățile de asigurare pe linia asigurărilor sociale de stat, persoana, care nu este despăgubită integral prin ajutorul primit sau pensia fixată după vătămare a sănătății, are dreptul să ceară organizației sau cetățeanului menționat mai sus plata unei despăgubiri suplimentare pînă la acoperirea daunei reale.
Dacă persoana vătămată a decedat atunci dreptul de despăgubire îl au persoanele, incapabilede muncă, care erau întreținute de decedat, sau cei care în momentul înetării din viață a persoanei vătămate aveau dreptul să fie întreținuți de ea, precum și copilul născut după moartea persoanei vătămate. Persoanelor sus menționate li se plătesc despăgubiri, egale cu cota-parte din salariul persoanei vătămate, pe care o primeau sau aveau dreptul să o primească pentru întreținere, cînd trăia persoana vătămată.
Conform Codului Civil al Republicii Moldova despăgubirile se plătesc:
a ) minorilor pînă la împlinirea vîrstei de șaisprezece ani, iar cei ce învață pîna la împlinirea vîrstei de optsprezece ani;
b ) femeilor de la cincizeci și cinci de ani în sus și bărbaților de la șaizeci în sus pe timpul vieții;
c ) invalizilor-pentru durata invalidității;
d ) soțului sau părintelui decedatului, indiferent de vîrsta și de capacitatea de muncă, dacă nu lucrează fiind ocupat cu îngrijirea copiilor, nepoților,fraților sau surorilor decedatului care n-au împlinit vîrsta de opt ani – pînă cînd aceștea vor împlini opt ani.
7.3 Elaborarea Instrucțiunii pentru securitatea muncii
Ministerul agriculturii și industriei alimentare din arepublica moldova
Înterprinderea cu Capital Străin „BLOM” SRL
Instrucțiune Nr. 170 privind securitatea și sănătatea în muncă pentru lucrările efectuate în birou.
Cerințe generale de securitate
Angajatul trebuie să respecte normele securității și regimul de lucru;
Angajatul trebuie să susțină examenul medical periodic;
În caz de încălcare a regulilor de securitate angajatul primește mustrare;
Angajatul trebuie să cunoască amplasarea și să se folosească de mijloacele de alarmă și antiincendiare;
Se interzice folosirea drogurilor și băuturilor alcoolice la locul de muncă;
Trebuie să știe și să acorde primul ajutor medical în cazul persoanelor traumate;
În cazul cînd utilajul este defectat trebuie de anunțat conducătorul;
Pentru nerespectarea cerințelor instrucțiunii angajații se trag la răspundere în conformitate cu legislația în vigoare.
Cerințele securității și sănătății vitale înainte de începere a lucrului
Angajatul trebuie să ia cunoștință cu instructajul la locul de muncă și să studieze indicațiile metodice;
Să verifice starea inventarului pentru a putea activa în continuare;
Locul de muncă trebuie să fie iluminat și aerisit;
Să amplaseze mobilierul în așa mod că fie comod și lumina să cadă din partea stîngă.
3 Cerințele securității și sănătății vitale în timpul lucrului
Menținerea ordinii pe biroul angajatului;
Folosirea utilajului în stare bună;
Respectarea normelor securității electrice și incendiare;
Interzicerea fumatului în birou pentru a nu declanșa alarma;
Să efectueze lucrul calitativ și cu acuratețe.
4 Cerințele securității și sănătății vitale în caz de accidente
Să acorde primul ajutor medical, să anunțe medicul sau să cheme ambulanța;
Să anunțe conducătorul înterprinderii despre accidentul care a avut loc;
În cazu apariției defectelor, fumului,mirosului de ars trebuie anunțat echipa de reparație;
În cazul izbucnirii incendiului, după posibilitate de izolat inventarul pentru a preveni izbucnirea incendiului într-o marime mai mare;
În caz de incendiu de folosit stingătoarele portative care sunt amplasate în cadrul acestei înterprinderi sau să anunțe pompierii.
5) Cerințele securității și sănătății vitale după terminarea lucrului
După terminarea lucrului de efectuat ordine pe birou;
Deconectarea tuturor dispozitivelor electrice;
De întocmit darea de seamă și de a o prezenta conducătorului despre ziua de muncă;
De anunțat conducătorul despre defectele apărute la dispozitive în timpul lucrului;
Înainte de plecare de verificat locul de muncă.
A elaborat: student an.4, gr.3: Gheorghița Serghei
Conducătorul: dr ,conf. universitar: Botnarenco Ion
Consultant la SAV: lector universitar: Martin Anatol
CONCLUZIE
Sistemul cadastrului deține un rol important în dezvoltarea stabilă a pieței funciare, fapt incontestabil pentru economia țării noastre, importanța căruia constă în stabilirea și menținerea încrederii societății în garantarea drepturilor asupra bunurilor imobile.
Localitatea Isacova la începutul anului 2011 a fost una dintre cele sate care au beneficiat de implimentarea lucrărilor de Înregistrare Masivă a Terenurilor care a fost finanțată de către bugetul statului.
Necesitatea a reeșit în primul rînd din identificarea și înregistrarea bunurilor imobile cu scopul împroprietărirei țăranilor cu Titlul de Autentificare a Dreptului Deținătorului de Teren asupra suprafeței deținute, necesitatea facilitării Pieței Funciare în această regiune, impozitarea la un raport corect suprafața deținută/preț, ținerea la zi a tuturor tranzacțiilor terenurilor agricole, și nu în ultimul rînd împroprietărirea deținătorilor de teren cu drepturi și obligațiuni.
Implimentarea lucrărilor cadastrale în cadrul Înregistrării Masive a Bunurilor imobile din localitatea Isacova a dat rezultate benefice în ceea ce privește actualizarea bazei de date cadastrale, în evaluarea cantitativă a suprafețelor de terenuri pe diferite categorii de folosințe.
În urma implimentării proiectelor de Înregistrare Masivă a bunurilor imobile și Proiectului PILOT în care au fost folosite tehnici moderne de Aeofotogrametrie au fost formate și înregistrate 2895 bunuri imobile și drepturile de proprietate aspra lor. Începînd cu 1 ianuarie a anului curent proprietarii suprafețelor de teren sunt impozitați în conformitate de suprafața deținută și inclusă în documentul de drept care a fost efectuată în urma măsurătorilor masive de precizie înaltă.
Ca punct final aș vrea să menționez ca participarea în cadrul acestui proiect mi-a adus multă experiență și că doar a fost o treaptă pășită în calea mea profesională.
BIBLIOGRAFIE
Constituția Republicii Moldova.
Codul Civil al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr.1107 – XV din 6 iunie 2008.
Codul Funciar. Legea Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991.
Legea Republicii Moldova. Cadastrul bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.1998.
Botnarenco I. Cadastrul în Moldova.- Chișinău: Pontos, 2006.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Teza reflectă susținerea legislativă a fiecărei metode de bobîndire a dreptului de proprietate și implementarea în practică a ei. [305697] (ID: 305697)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.