TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII Identificarea și competența evaluatorului Evaluator: Ciocan Diana Studenta anul 2 la Masterul Management Financiar… [303813]

TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Identificarea și competența evaluatorului

Evaluator: Ciocan Diana

Studenta anul 2 la Masterul Management Financiar si Investitii

Prin prezenta certific că:

Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative prezentate in acest raport ;

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate;

Nici evaluatorul si nici o [anonimizat] ;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;

[anonimizat] (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare.

Identificarea beneficiarului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Beneficiarul prezentului raport SC Cumparator S.A.
Destinatar prezentului raport este SC Cumparator S.A.

Proprietar: SC Proprietar S.A.

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport sunt destinate doar persoanelor mentionate anterior doar cu scopul menționat la punctul 1.3, și nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris si prealabil al autorului.

Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este determinarea valorii de piata a [anonimizat], in vederea cumpararii acesteia.

Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara “teren intravilan” cu suprafata de 40,300 mp conform estimarilor proprii. Terenul este situat în Mun. București, Sec. 6, Bulevardul Iuliu Maniu 610.

[anonimizat], sau posibilitatea transferării acestui drept.

Tipul valorii

In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata avand ca baza valoarea de piata a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in Standardul ANEVAR 2020 „Tipuri ale valorii (IVS 104)”.

[anonimizat]:

„Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) [anonimizat], într-o [anonimizat], prudent și fără constrângere.”

Data evaluării

Data evaluarii este 20.12.2020.

Data inspectiei: 08.11.2020

Cursul de de schimb BNR la data de 20.12.2020 este 1 euro= 4.87 lei.

Data redactarii raportului

Data redactarii raportului este 28.12.2020.

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Documentele necesare pentru efectuarea prezentei evaluari sunt:

Actele de proprietate;

Certificatul de urbanism al terenului;

Documentatiile cadastrala.

Evaluatorul a efectuat propriile investigatii pentru asigurarea unei baze documentare adecvate care sa asigure acuratete evaluarii.

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Sursele de informații au fost :

proprietarul, pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara evaluata (amenajari interioare, data amenajarilor interioare , situatie, juridica, economica, suprafete, chirii, istoric, etc.) care sunt responsabili exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate ;

sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost de pe site-uri de internet cu specific imobiliar (www.imobiliare.ro, www.publi24.ro, www.anunturi.ro) , si publicatii locale de proprietati imobiliare;

informatii privind cererea si oferta; tendința pieței (https://www2.colliers.com/, www.analizeimobiliare.ro );

Cursul valutar comunicat de B.N.R;

Standardele de evaluare ANEVAR 2020.

Surse bibliografice:

Materialele prezentate in cadrul cursului de Investiții imobiliare și alte investiții alternative, profesor Banacu Cristian-Silviu, Master MFI, Bucuresti 2020.

Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

Prezentul raport de evaluarea avut la baza datele si informatiile puse la dispozitie de catre beneficiar si culese pe timpul inspectiei, valoarea exprimata in urma evaluarii poate fi diferita in conditiile in care exista si alte informatii de care evaluatorul nu a avut cunostinta;

Dreptul de proprietate asupra terenului este considerat valabil și proprietatea poate fi vândută;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare și utilizare urbanistice, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Proprietatea se evaluează ca fiind liberă de orice sarcini;

Situația actuală a proprietăților imobiliare și scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Suprafețele considerate se bazează pe valorile estimate de evaluator;

Valorile exprimate în EURO sunt valabile atâta timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieței, nivelul cererii și al ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb, etc.) nu se modifică semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului și variația lor în raport cu cursul valutar, nu este linear.

Restricții de utilizare, difuzare sau publicitate.

Datele, informațiile și conținutul prezentului raport fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al autorului.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Nici prezentul raport, nici părți ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.

Declaratia de conformitate

Conform cerințelor din Standardele de evaluare a bunurilor 2020, analizele și opiniile evaluatorului au fost bazate și dezvoltate pe baza:

Standarde generale

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
SEV 102 Documentare și conformare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 104 Tipuri ale valorii (IVS 104)

Standarde pentru active

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 400)
GEV 630 Evaluarea bunurilor immobile

PREZENTAREA DATELOR

Descriere juridică

In prezentul raport de evaluare a fost evaluat dreptul deplin (absolut) de proprietate detinut de SC Proprietar S.A..

Documentele puse la dispozitie de proprietar :

– Extras CFI nr. 200848/12.12.2020;

Conform documentelor puse la dispozitie terenul are nr. cadastral 200848 si este inscrisa in

Cartea Funciara a Mun. Bucuresti.

Tabel 1 . Extras din Cartea Funciara

Identificare eventualelor bunuri mobile evaluate

Nu au fost identificate bunuri mobile.

Descrierea terenului si date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificata la adresa Municipiul București, Sec. 6, Bulevardul Iuliu Maniu 610, 061129. In tabelul 2 sunt descrise amenjarile terenului.

Tabel 2. Amenajarile terenului

Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente

Nu se cunosc informații despre vânzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente.

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Definirea pieței specifice

În cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori precum tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor.

Proprietatea imobiliară evaluata este de tip teren liber. Proprietatea este situată în Mun. Bucuresti, Bulevardul Iuliu Maniu 610, la cca 0.5km de A1 – Bucuresti-Pitesti.

Având în vedere cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică se definește ca fiind piața proprietăților imobiliare de tip teren liber, piață a cărei arie geografică se poate defini ca fiind localitatea Bucuresti , zona Militari. Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu proprietatea subiect, amplasate in București, zona Militari

În analiza acestei piețe am investigat aspecte legate de situația economică a municipiului, populația sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea și oferta pentru tipul de proprietate delimitat.

Date despre piata imobiliara

Impactul pandemiei asupra pieței imobiliare este diferit pentru fiecare segment în parte. Volumul investițiilor imobiliare a crescut în România în prima jumătate a anului, până la 408 milioane euro, cu aproximativ 18% peste nivelul din primul semestru din 2019. Consultanții Colliers International spun ca 2020 era de așteptat să fie un an exceptional pentru piata investitiilor imobiliare însă contextul pandemiei a încetinit performanța în prima jumătate a anului.

Pe piața terenurilor, activitatea a decurs în ritm aproape normal, iar unele tranzacții au fost finalizate chiar în perioada stării de urgență. Cu toate acestea, câteva tranzacții mari (peste 10 milioane de euro) care păreau probabil să se încheie în 2020 s-ar putea să nu se întâmple anul acesta, mai degrabă anul viitor.

Potrivit unui sondaj realizat de Colliers International pe piața terenurilor, nu sunt așteptate modificări semnificative în deciziile de planificare a investițiilor atat în timpul cat și după pandemie. Pe măsură ce creste optimismul cu privire la situatia post COVID-19, profesioniștii sunt deschiși la posibile schimbări și oportunități de a caută noi tranzacții sau a le închide pe cele existente. Cu toate acestea, îmbrățișând incertitudinea, piata terenurilor nu va fi imuna la impactul și consecințele COVID-19, arătând deja unele semne de încetinire, cu reduceri de prețuri în cazuri specifice sau jucători care adoptă o strategie de așteptare.

Cererea

Pe fondul stării de urgență, cererea pentru proprietăți imobiliare din Capitală a atins punctul minim al anului 2020 în aprilie, interesul pentru terenuri se apropia atunci de 60%, iar interesul pentru case de 70% (Figura 1). Această evoluție confirmă, desigur, accentuarea interesului pentru proprietățile ce ar oferi posibilitatea traiului la curte. Observam ca în luna septembrie, cererea pentru terenuri a revenit, practic, la nivelul din ianuarie.

Totuși, nu toate sectoarele sunt egale. Conform raportului Colliers International ” ROMANIA MARKET REPORT H1 2020”, cea mai mare cerere pentru terenuri în primul semestru al anului a venit din partea jucătorilor din retail. Deși cererea pentru parcele de teren destinate marilor centre comerciale sau mall-urilor a stagnat, dezvoltatorii de parcuri de retail și proprietarii de magazine de tip big box au continuat să caute proiecte noi în diferite părți ale țării care au o ofertă mai redusă de spații moderne de retail.

Figura 1: Indicele de cerere

Sursa: https://www.analizeimobiliare.ro/ Piața Imobiliară Rezidențială T3 2020

Dezvoltatorii de proiecte rezidențiale continuă să aibă apetit pentru achiziția de terenuri, deși sub nivelul din perioada 2018-2019, când au fost înregistrate valori record (prin urmare, mulți dintre ei au stocuri importante de teren în portofoliu); totuși, majoritatea rămân în căutare de oportunități, mai ales pentru consolidarea prezenței din jurul proiectelor actuale.

Oferta

Oferta rămâne adecvată, provenind de la diferite categorii de vânzători care au fost prezenți pe piață în ultimii ani. Noi terenuri sunt scoase la vânzare chiar și aceasta perioada, dar nu neapărat la prețuri reduse, mai degrabă la prețuri normale, neimpactete de pandemie. Astfel de prețuri cerute sunt justificate de faptul că cererea continuă să existe. În plus, nu au existat încă active distress, (la prețuri sub nivelul pieței pentru o vânzare rapidă, din nevoia de a face rost de lichidități). Totusi, în timp, din cauza deteriorării climatului economic, pot apărea dificultăți financiare pentru anumite persoane sau companii, obligându-le să reducă prețurile pentru o vânzare accelerată.

Pret de echilibru

În ceea ce privește nivelul prețurilor, consultanții Colliers International se așteaptă ca situația să rămână oarecum stabilă (cu posibile ajustări în jos doar în anumite cazuri), cu excepția unui scenariu în care lucrurile iau brusc o întorsătură negativă. Conform figurei 2, pretul pe mp al terenului analizat, situate intr-o zona periferica, poate fi intre 120 si 450 EUR.

Figura 2: Pretul terenurilor pe mp in functie de zona

Sursa: Colliers

Intervalele de preț sunt orientative și se bazează pe tranzacțiile Colliers și / sau pe expertiza pieței. Ele evidențiază cel mai vizat tip de terenuri. Ca de obicei, prețurile sunt influențate de mărime, destinație, parametrii clădirii, starea procesului de autorizare.

EVALUARE

Principalele metode de evaluare a terenurilor

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

abordarea prin piață: metoda comparatiei directe si CMBU;

abordarea prin venit: metoda capitalizarii rentei de baza;

abordarea prin cost: Metoda proportiei (alocarii); extractiei; parcelarii; reziduală.

În estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de scopul evaluării, de termenii de referință ai evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare (CMBU) poate fi definita ca:

”Utilizarea probabila, rezonabila si legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata in mod adecvat, fezabila financiar si care determina cea mai mare valoare” .

Cea mai bună utilizare a terenului liber trebuie să țină cont de utilizarea actuală și de toate utilizările potențiale. Valoarea terenului este determinată de utilizarea potențială și nu de utilizarea actuală.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construțiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate incepe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului.

Prin urmare, analiza se va îndrepta în continuare pe susținerea celei mai bune utilizări actuale, cea de teren pentru dezvoltare comerciala.

Evaluarea terenului Abordarea Prin Piață

Comparatia directa este cea mai utilizata metoda pentru evaluarea terenului si cea mai adecvata atunci cand exista informatii disponibile despre tranzactii si/sau oferte comparabile.

In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informatiile privind tranzactiile si/sau ofertele si alte date privind terenuri similare, în scopul evaluarii terenului subiect. In procesul de comparare sunt luate în considerare asemanarile și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în functie de elementele de comparatie.

Elementele de comparatie includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat dupa cumparare, conditiile de piată, localizarea, caracteristicile fizice, utilitătile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeasi CMBU, diferentele identificate fiind legate de optimizarea utilizarii și nu de natura/tipul acesteia.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparațiilor directe au fost :

cercetarea pieței pentru obținerea informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile;

verificarea veridicității datelor;

alegerea criteriilor de comparație și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

utilizarea elementelor de comprație pentru ajustarea adecvată a pretului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile (ajustari);

analiza rezultatelor și stabilirea unei valori.

S-au folosit 3 comparabile de pe site-uri imobiliare specifice (www.imobiliare.ro, www.olx.ro).

Comparabilele pentru teren se regasesc in anexele la prezentul raport de evaluare.

Tabel 3. FISA DE COLECTARE A INFORMATIILOR DE PIATA RELEVANTE – TEREN LIBER

Tabel 4. EVALUAREA TERENULUI – ANALIZA PE PERECHI DE DATE

Tabel 5. Observatii privind ajustarile realizate pentru teren intravilan

Concluzie: Intervalul de valori posibile este: 215 euro/ mp – 276 euro / mp

Conform GEV 630/art.54, selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.

Astfel, s-a ales COMPARABILA B cu cea mai mica Ajustare totală brută absoluta de 33.5 EUR cat si cea mai mica Ajustare totala procentuala absoluta de 15%.

Cursul de de schimb BNR la data de 20.12.2020 este 1 euro= 4.87 lei.

Valoarea de piata a terenului: 215 EUR/mp * 40,300 mp = 8,664,500 EUR

Valoarea de piata a terenului in LEI: 9,470,500 EUR* 4.87 LEI = 42,196,115 LEI

Abordarea prin venit

Abordarea prin venit nu a fost aplicata. Pentru teren nu s-au gasit date si informatii de piata acceptabile si credibile, evaluatorul apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost nu a fost aplicata. Pentru teren nu s-au gasit date si informatii de piata acceptabile si credibile, evaluatorul apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.

ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în raport au fost obținute următoarele valori (rotunjite).

Curs B.N.R: 1EURO = 4,87 LEI

* Valoarea NU conține TVA

Criteriile luate in calcul sunt :

adecvarea : tipul proprietatii se incadreaza cel mai bine ca proprietate generatoare de venituri;

precizia : are in vedere corectitudinea datelor, calculele efectuate si ajustarile aduse preturilor de vanzare sau oferta a proprietatilor comparabile sau deprecierile aduse costului de nou ; Tine cont de scopul evaluarii;

cantitatea si calitatea informatiilor : se refera la informatiile evidentiate de elementele de comparatie ale unor bunuri echivalente, certificarea si omologarea acestora in conformitate cu normele si reglementarile legale din domeniu, costul de nou al unor bunuri similare, marimea tranzactiilor sau ofertelor de bunuri similare, estimarea deprecierilor si costurile de reconstructie- inlocuire.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerentele privind

valoarea sunt:

Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Valorile au fost exprimate și sunt valabile exclusiv în condițiile și prevederile prezentului raport;

Prețul de tranzacționare se va putea situa atât deasupra cât și sub valoarea opinată ținand seama de particularitățile valabile la data tranzacției (motivația vânzătorului, motivația cumpărătorului, caracteristicile pieței imobiliare, condiții concrete ale tranzacției )

Valoarea este o predicție;

Valoarea este subiectivă;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori obtenabile posibile in cazul unei tranzactii si in ipoteza vanzarii a constructiei;

Valoarea se referă la intregul drept de proprietate ;

Valoarea proprietatii imobiliare nu este influențată direct proporțional de evoluția cursului de schimb al monedei naționale în raport cu alte valute ;

Piesele anexate și documentele luate în considerare pe parcursul raportului sunt valabile doar în scop informativ și pentru atingerea scopului evaluării, neputând fi utilizate în alt scop.

Valoarea de piata a fost estimata fara luarea in considerare a costurilor de vanzare sau de cumparare si fara includerea unor impozite sau taxe.

Raportul a fost pregatit pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor – editia 2020 si a recomandarilor si metodologiei de lucru stabilite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Intocmit: Studenta Master DAFI Ciocan Diana

ANEXE

Anexa 1. Suprafata teren

Anexa 2. Amplasare teren

Anexe 3. Poze cu terenul si imprejurimile

Anexa 3. Comparabila A

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-XA8S1305R

Anexa 4. Comparabila B

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X72C1303V

Anexa 5. Comparabila C

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X72C1302J