Studiu Privind Managementul Creditului Ipotecar la Piraeus Bank Romania2
Capitolul 1 – Teorii in domeniul retail al creditelor imobiliare / ipotecare
1.1. Teorii fundamentale în domeniul retail al creditelor imobiliare
Teoriile promotorilor fundamentali ai cercetării managementului bancar, servesc drept fundament al cercetării gândirii manageriale și în alte domenii ale economiei. Dezvoltarea gândirii manageriale, mai ales în ultimul secol, vine în întâmpinarea necesităților de utilizare a diverselor metode practice și eficiente de conducere a instituțiilor de credit. Contemporani ai cercetării managementului bancar și ai altor instituții financiar-creditare pot fi numiti J. Sinkey „Managementul financiar al băncilor comerciale” (1983), P. Rouse „Managementul bancar” (1995), P. Howells și K. Bain „Economia banilor, activitatea bancară și a finanțelor” (1992), R. Miller „Moneda și activitatea bancară în perioada contemporană” (1993), F. Mishkin „Economia banilor, activitatea bancară și piețele financiare” (1997), și altii.
Inițial, teoriile managementului instituțiilor bancare și de credit, dezvoltau doar problemele împrumuturilor bancare sau ale managementului activelor, bazându-se, mai ales, pe gestionarea împrumuturilor. Însă, pe parcursul dezvoltării activității bancare, au evoluat și concepțiile referitoare la gestionarea creditului. În consecință, conceptele moderne referitoare la activitățille bancare, în general respectiv de creditare, în special, au drept fundament managementul activelor și al pasivelor. Managerii moderni se axează îndeosebi pe analiza corelării resurselor atrase și celor plasate, având obiectiv major maximizarea profitului acționarilor băncii.
De-a lungul timpului au fost dezvoltate următoarele teorii în acest domeniu :
• teoria împrumuturilor comerciale;
• teoria posibilității schimbării activelor;
• concepția fondurilor comune;
• concepția conversiunii fondurilor;
• concepția modernă: interacțiunea activelor cu pasivele băncii.
1.2. Analiza conceptelor privind definirea creditului și a sistemului de credit
Studierea profundă a managementului sistemului de credit și evidențierea particularităților lui la etapa contemporană, necesită cercetarea conceptului creditului în teoria economică fundamentală.
S-au evidențiat două teorii ce reflectă esența și rolul creditului: cea naturalistă și cea a creditului, privind investițiile în capital. Teoria naturalistă a creditului inițial a fost elaborată de A.Smith (1723-1790) și D. Ricardo (1772-1823) fiind dezvoltată în continuare de discipolii acestora. Principalele concepții ale acestei teorii sunt următoarele :
obiectul creditului îl constituie bunurile naturale;
capitalul de împrumut este reflectat prin capitalul real, iar circulația capitalului de împrumut coincide,simultan, cu circulația capitalului de producție;
băncilor le revine rolul de intermediari pasivi deoarece creditul execută un rol pasiv în economie, știut fiind faptul că, resursele financiare menite a asigura finanțarea activităților unei companii, cu alte cuvinte „activul” acesteia, sunt încadrate, din perspectivă contabilă, în categoria „pasiv patrimonial”
Promotorii teoriei naturaliste au evidențiat faptul că, împrumutul, (creditul) nu creează capital real de unul singur, ci acest capital apare numai în procesul de producere. De asemenea, ei au menționat dependența creditului de producere și a dobânzii de profit, neînțelegând, în esență, legătura reciprocă dintre acestea.
Discipolii lui J.Keynes, P. Samuelson, K. John, E. Hansen, au devenit reprezentanții școlii neokeynesismului, privind reglementarea monetar-creditară. La baza viziunii acestora stă ideea lui J.Keynes despre implicarea activă a statului în procesele economice, inclusiv cu ajutorul creditului. Cu toate acestea, miza principală în reglementarea economică, pe de o parte, o constituie finanțarea bugetară iar pe de altă parte, se referă la capacitatea băncii centrale de a influența politica de creditare monetară prin modificarea ratei dobânzii.
Cea de-a doua concepție a creditului a fost dezvoltată ulterior în teoria monetarismului, al al cărei reprezentant de bază este M. Friedman. Conform opiniei acestuia, instrumentele de bază ale reglementării economiei sunt modificarea masei monetare și a ratelor procentuale, ceea ce oferă posibilitate de a efectua expansiunea creditară. Stabilirea ritmurilor medii anuale ale masei monetare în corelație cu nivelurile determinate ale ratelor procentuale permite exercitarea de influență asupra dinamicii volumului de productie și al prețurilor.
Teoria monetaristă a mai fost numită și antiinflaționistă, deoarece recomandările ei au fost folosite în politica economică a SUA și în țările Europei de Vest începând cu anii ’80 ai secolului XX, continuând să fie utilizate și în prezent. Esența politicii economice constă în faptul că, s-a obținut stoparea creșterii masei monetare prin creșterea dobânzilor bancare,;o astfel de acțiune este realmente recomandată în situația aparițiilor de pusee inflaționiste în economie în detrimentul unei reduceri artificiale pentru ieftinirea creditelor.
Cercetarea relațiilor de credit de-a lungul timpului denotă faptul că, în practică, operațiunile de credit pot interveni într-o gamă simplă de relații dintre indivizi, sub forma unor acorduri, până la tranzacții mai complicate, ce se efectueaza pe piețele monetare sau financiare bine dezvoltate. Esențial rămâne același principiu de funcționare în ambele cazuri: o valoare actuală este transmisă de un creditor unui debitor iar, cel din urmă, se angajează să o ramburseze pe viitor conform condițiilor specificate în acordul de credit, si totodată se obligă sa plătească o dobândă pentru utilizarea creditului.
Notiunea de credit se definește printr-un raport de interese bănești ce apare între o persoană fizică sau juridică, denumită creditor, care acordă, pe un termen prestabilit, altei persoane, numită debitor, un împrumut de bani sau care vinde mărfuri si servicii pe datorie, în general, cu o dobândă stabilită în funcție de riscul pe care și-l asumă creditorul sau de reputația debitorului.Practica economiei de piață a determinat o multitudine de forme sub care se exprimă raporturile de credit,atât din perspectivă dimensionlă cât și a tipologiei.
De-a lungul timpului, raporturile de credit s-au cristalizat în cinci grupe principale:
creditul comercial;
creditul bancar;
creditul obligatar;
creditul ipotecar;
creditul de consum.
Toate aceste sfere implică aceleași trăsături specifice ale relației de credit cum ar fi obiectul (instrumentul de gestiune) și subiecții (participanții) raportului de credit, promisiunea de rambursare, asigurarea creditului, termenul de rambursare, dobânda și însăși tranzacția – acordarea creditului.
Însă, pe cât unește, în esență, relația de credit, toate sferele în cadrul aceluiași proces, cu atât putem menționa că acestea au și deosebiri, care le conferă anumite trăsături pur specifice. Sferele creditului se deosebesc între ele prin însăși elementele și modul îndeplinirii fiecărei trăsături a relației de credit.
De asemenea, putem menționa că, două dintre aceste categorii de credit, creditul comercial și creditul obligatar, presupun obligațiile directe dintre debitor și creditor, posibile fără a fi desfășurate de la începutul tranzacției până la sfârșit prin intermediul băncilor.
Celelalte categorii de credite: ipotecar și de consum, presupun desfășurarea unor raporturi de credit complementare intermediate de către banci sau alte instituții specializate de credit. Însă, se poate menționa faptul că, nu este exclusă, și în primul caz, participarea băncilor, dimpotrivă, transferul creanțelor de credit comercial este folosit în majoritatea țărilor utilizând scontările și reescontările creanțelor.
Exista diverse opinii ale economiștilor referitor la definirea „sistemului de credit”, care țin de formarea și dezvoltarea instituțiilor de credit de-a lungul timpului și care derivă din condițiile istorico-economice ale fiecărei țări. Totodată, în decursul dezvoltării relațiilor de credit s-au cristalizat, în principal, și niste trăsături comune ale sistemelor de credit din diferite țări.
Analizând sensul noțiunii de „sistem de credit” în viziunea economiștilor europeni și americani, constatăm că ei nu dau o explicație a modului de organizare a sistemului de credit separat, dar analizează relațiile de credit ca parte componentă a sistemului financiar.
În viziunea economistului american F. Mishkin, sistemul financiar reprezintă un complex ce cuprinde diferite tipuri de instituții financiare: bănci, companii de asigurare, fonduri mutuale, companii financiare și banci de investiții, toate acestea sunt riguros reglementate de guvern.
Conform acestor viziuni, instituțiile financiare, la rândul lor se clasifică în:
instituții depozitare
instituții financiare non depozitare
Instituțiile depozitare sunt acei intermediari financiari, care acceptă depozite de la populație, agenți economici și de la alte instituții, și folosind resursele respective în special sub forma de credite. Categoria instituțiilor depozitare constă, în principal, din diverse tipuri de bănci. Instituțiile bancare se mai caracterizează și prin accea că, operațiunile pasive constau, în marea majoritate, din depozite la vedere, la termen și de economii. Aceste depozite servesc, de regulă, pentru a genera o gamă largă de împrumuturi comerciale, de consum, ipotecare, având o maturitate mai mare decât a pasivelor depozitate.
În funcție de țară, în categoria instituțiilor depozitare mai sunt incluse și așa numitele instituții de economii și/sau de credit: asociații de economii și împrumut, uniuni de credit, organizații de împrumut etc. Unele țări clasifică instituțiile depozitare în instituții bancare și non-bancare. În acest caz, în grupul instituțiilor non-bancare sunt incluși acei intermediari care acceptă depozite și acorda credite, dar nu sunt calificate ca banci, deoarece, din unele cauze tehnice sau funcționale (nu îndeplinesc funcția de asigurare a mecanismului de plăți) respectivele sunt excluse în afara legislației bancare.
De exemplu, societățile ipotecare din Marea Britanie au drept funcții tradiționale, acceptarea depozitelor și acordarea creditelor numai cu scopuri ipotecare, nefiind incluse în sistemul bancar.
În SUA aproximativ aceleași funcții le îndeplinesc societățile de economii și împrumuturi, care au surse foarte similare, dar spre deosebire de cele din Marea Britanie, sunt incluse în sistemul instituțiilor bancare, deoarece în afară de funcția de a atrage depozite și de a acorda credite, respectivele instituții au dreptul de a deschide conturi clienților și de a efectua tranzacții de plăți.
Modul de explicare a noțiunii „sistemul de credit”, în opinia economistilor români, este similar celor occidentali. De exemplu, acad. C. Kirițescu și acad. E. Dobrescu consideră ca sistemul de credit reprezintă totalitatea relațiilor de credit, a formelor, metodelor și normelor de acordare a creditelor existente în economia națională, realizate prin aparatul bancar.
Aceeași parere o împărtășește Gh. Bistriceanu, care menționează că sistemul de credit este ansamblul relațiilor de credit, al metodelor, formelor și normelor de acordare, garantare, utilizare și rambursare a creditelor existente în economia naționala și realizate de bănci.
Concluzionând, putem menționa că, economiștii români susțin părerea economiștilor occidentali, menționând că sistemul de credit cuprinde nu numai un număr mare de bănci comerciale, bănci specializate (bănci agricole, funciare, ipotecare etc.), ci și bănci populare (cooperative de credit), case de economii și împrumut, organizații de împrumut.
Dacă vom analiza literatura de specialitate rusă, noțiunea „sistem de credit” se definește prin totalitatea relațiilor creditare existente pe teritoriul țării, forme și metode de creditare, bănci și alte instituții creditare organizând și îndeplinind astfel de relații. Deci, în interpretarea economiștilor ruși, de exemplu, a economistului Gh.Poleak, în lucrarea sa „Managementul financiar” se menționează că „sistemul de credit” este format din trei nivele: nivelul întâi este reprezentat de banca centrală, nivelul doi, de băncile comerciale, ipotecare și de economii și nivelul trei, din 23 instituții financiare nebancare specializate de credit: companiile de asigurare, fondurile de pensii, fondurile investiționale, instituțiile financiar-creditare, casele de lombard.
Analizând opiniile economiștilor din diverse țări supuse analizei privind definirea „sistemului de credit”, în opinia autorului „sistemul de credit” reprezintă totalitatea relatiilor de credit, a formelor, metodelor și normelor de acordare a creditelor și de organizare a rambursării acestora, existente în economia unei țări, fiind realizate de instituțiile financiare de credit prin intermediul unui ansamblu de norme juridice aprobate de stat, răspunzând cerințelor unei anumite etape de dezvoltare social-economică.
Se poate afrma, așadar că, managementul sistemului de credit reprezintă ansamblul metodelor de organizare și de conducere a instituțiilor financiare de credit, prin care se realizează gestiunea: planificarea, organizarea, controlul și evaluarea tuturor componentelor procesului de credit. Pentru îndeplinirea rolului și funcțiilor sistemului de credit în economie, pentru valorificarea la maximum a avantajelor și diminuarea la minimum a dezavantajelor relațiilor de credit, putem nota că sistemul de credit, în principal, trebuie să cuprindă:
cadrul instituțional care presupune un ansamblu de instituții și organisme de credit specializate, cu o (vastă) rețea dispusă în teritoriu, dar și cu relații de corespondență cu instituțiile similare din străinătate. Activitatea cadrului instituțional trebuie să fie reglementată, controlată și supravegheată de anumite comisii organizate la nivel de stat în scopul minimizării riscurilor.
cadrul normativ-juridic este format din ansamblul tuturor reglementărilor (legi, hotărâri, regulamente, instrucțiuni, norme etc.) care guvernează activitatea instituțiilor de credit pe teritoriul unei țări. Cadrul juridic trebuie să fie suficient de flexibil pentru a lăsa spațiu de afirmare liberei inițiative a instituțiilor de credit, dar totodată și categoric, astfel încât să crească încrederea agenților economici și să limiteze riscurile operațiunilor de credit.
strategiile manageriale, tehnicile și metodele de efectuare a operațiunilor de credit cu ajutorul cărora instituțiile de credit pun în aplicare diverse produse creditare accesibile și rentabile beneficiarilor de credite.
Funcțiile unităților de credit și ale personalului funcțional implicat în activitatea de creditare trebuie să fie determinate prin regulamente și norme interne aprobate de organele superioare de conducere, în care se vor reflecta și se vor defini clar obligațiunile și responsabilitățile acestora.
Structura organizatorică a unităților de creditare va depinde în mare masură de următorii factori:
mărimea băncii; existența sau lipsa rețelei de filiale sau reprezentanțe;
diversitatea și volumele de mijloace investite sub forma de credite;
structura portofoliului de credit (sistematizat în funcție de mai muțti factori: risc, domenii și ramuri etc.);
tipuri de clienți beneficiari de credit și alți factori.
Concluzionând, activitatea departamentului de creditare a instituției de credit, trebuie să fie orientată în urmatoarele direcții de bază:
procedura depunerii cererii si a documentelor însotitoare prezentate de beneficiarii de credit;
analiza aspectelor financiare și nefinanciare ale clienților;
lucrul cu creditele în proces de derulare: acordare, rambursare a creditelor și plata a dobânzii;
analiza sistematica și revizuirea calității portofoliului de credit;
activitatea cu creditele problematice
Procesul de creditare a persoanelor fizice este unul dintre cele mai complexe și, totodată, responsabile procese efectuate de instituțiile de credit.
Beneficiarul de credit
evalueaza piata produselor de credit;
Solicită creditul;
Inspectorii de credite
Evaluează cererea și documentele primite;
Perfectează concluzii privind bonitatea beneficiarului de credit;
Comitetul de credit
Analizeaza documentele beneficiarului și concluziile inspectorului;
Aprobă sau dezaprobă acordarea creditului;
Direcția juridică
Perfectează contractele de credit și de asigurare a creditului.
Direcția Contabilitate
Evidența contabilă a acordării creditului;
Controlori-operatori
Creditează contul clientului;
Casierii
Eliberează creditul
Procesul de acordare a creditului se desfășoara prin intercalarea a mai multor subsisteme cum ar fi: casieria, operatorii, contabilitatea, departamentul de creditare (inspectorii de credit și controlorii de evaluare a bunurilor gajate), direcția juridică, marketing etc. În procesul de creditare, instituția de credit este aceea care realizează input-uri (informații, documente etc.), iar beneficiarii de credit sunt acei care beneficiază de output-urile (resurse bănești) din acest proces.
Gestionarea adecvată și prudentă a procesului de credit, micșorează riscurile aferente operațiunii de credit și duce la minimizarea riscurilor de lichiditate, solvabilitate etc.
În concluzie, putem reține că, instituțiile financiare de credit funcționează cel mai bine atunci când:
procesul este conceput sa functioneze eficient, aceasta înseamna ca etapele procesului de credit trebuie sa fie rationalizate si reduse la minimum;
există o bună coordonare și comunicare între diverse departamente, secții;
sunt puse în aplicare unele standarde care se bazează pe buna deservire a clientului, fiind respectate atât pentru clienții permanenți, cât și pentru cei noi; atât pentru clienții interni, cât și pentru cei externi.
1.2. Aparitia băncilor / societăților bancare de credit imobiliar/ipotecar în Marea Britanie, Germania și Franța
În Marea Britanie, băncile au jucat un rol important de-a lungul timpului. Economia britanică a avut o poziție importantă pe arena mondială, nu doar în dezvoltarea industrială și comercială, ci și în organizarea sistemului financiar. Sistemul financiar englez se caracterizează printr-o varietate de instituții atât depozitare, cât și non-depozitare. Structura instituțiilor depozitare engleze se identifică printr-o segmentare riguroasă a instituțiilor conform funcțiilor acestora și chiar a naționalității capitalului.
În fruntea instituțiilor bancare este Banca Angliei care are un rol deosebit în evoluția și formarea băncilor pe plan mondial, fiind considerată una dintre primele bănci centrale.
Sistemul instituțiilor depozitare este format din instituții bancare și societăti ipotecare. Respectiv, instituțiile bancare pot fi clasificate în mai multe categorii, dar, în principal, sunt așa numitele bănci „cu amănuntul” (Retail banks), bănci comerciale (Merchant banks), case de scont și alte bănci. Băncile comerciale, numite și bănci „en-gross”, ele operează cu afaceri de mare valoare.
Societățile ipotecare reprezintă un element important al sistemului de credit englez, care nu se atribuie la categoria instituțiilor bancare. Aceste societăți au apărut la sfârșitul secolului al XVII-lea, axându-se pe asigurarea consilierii de creditare ipotecară. Restructurarea economică a societăților ipotecare le-a permis acestora să-și extindă spectrul de activitate: prestarea serviciilor de deschidere a conturilor, eliberarea cecurilor, atragerea depozitelor de la populație si bănci și modificându-și statutul juridic – din cooperative ipotecare în companii acționare.
Sistemul de credit al Germaniei reprezintă unul dintre cele mai dezvoltate sisteme din Europa. Activitatea bancară în ultimele două-trei decenii, reprezintă unul dintre cele mai dinamice sectoare ale economiei germane. Spre deosebire de sistemele bancare din Marea Britanie, SUA și alte țări dezvoltate, structura sistemului bancar german se caracterizează prin universalizarea instituțiilor creditar-bancare, ce îi permite să dețină o gamă diversa de active și pasive.
Pe lângă serviciile bancare, pe care le oferă și băncile engleze „cu amănuntul”, băncile germane se angajează să presteze și servicii investiționale, de asigurare, trust etc.
Următoarea categorie a instituțiilor de credit din Germania, o constituie instituțiile specializate de credit. Acestea, la rândul lor, pot fi clasificate conform funcțiilor pe care le îndeplinesc. Instituțiile de credit specializate sunt reprezentate, în principal, de băncile ipotecare, asociații de construcții creditare, băncile cu funcții speciale, private și publice, baăncile de garantare, Banca Germană de Economii a Oficiilor Poștale etc.
Băncile ipotecare și asociațiile de împrumut și ipotecare (private și publice), dețin o rețea largă de filiale (la sfârșitul anului 2003 – fiind peste 3600) și servesc la acceptarea de depozite și acordă resurse financiare pentru construcții ipotecare. Ca și sectorul societăților ipotecare din Marea Britanie, instituțiile de credit ipotecare au beneficiat de creșterea aspirației populației de a construi case proprii, încurajând împrumuturile pentru cumpărarea de locuințe.
Băncile cu funcții speciale au în spectrul lor de activitate și vânzarea în rate a diferitor bunuri, mărfuri etc., și în majoritatea cazurilor se subordonează băncilor comerciale mari.
Împrumuturile acestor bănci se acordă sub formă de overdraft-uri clienților care, de asemenea, au depozite în bancă și venituri deținute în conturile curente ale băncii respective. Gestionarea instituțiilor de credit în Germania este îndeplinită de două structuri independente: Banca Federală și Consiliul Federal de Supraveghere Bancară. Actualmente, Bundesbank, exercită funcția de bancă centrală în Germania și este totodată parte componentă a Sistemului European al Băncilor Centrale (European System of Central Banks), îndeplinind obiectivele Uniunii Monetare Europene.
În Germania supravegherea sistemului bancar îi revine Consiliului Federal de Supraveghere Bancară în timp ce instituțiile bancare engleze sunt supravegheate de Departamentul Bancar al Băncii Angliei. Acesta din urma este un organism federal independent, care este în drept de a acorda, în limitele legii, licențe de funcționare bancară și în colaborare cu Bundesbank urmărește respectarea și aplicarea legii de instituțiile bancare.
Sistemul de credit din Franța este format din instituții bancare și instituții de credit specializate. Originea instrumentelor financiare care se află la baza apariției sistemului bancar nu doar din Franța ci chiar din Europa, este plasată în perioada cruciadelor, când Călugării Templieri sunt acreditați cu folosirea, în premieră, a „scrisorilor de credit”; acestea erau documente prin care pelerinii care călătoreau spre Țara Sfîntă își depuneau, la plecare, averea în grija reprezentantului Ordinului Templier din regiunea respectivă, de la care primeau un document încifrat, indicând valoarea sumei deținute, pe care îl foloseau, la sosirea la destinație, în scopul recuperării fondurilor; sistemul prezentat a condus, atât la îmbunătățirea siguranței pelerinilor, care nu mai erau vizați de hoți, dar a și sporit injust, averea templierilor. Totuși, pe lângă motivul amintit, mai reținem și adoptarea, la scară răspandită, de către nobilii care porneau în cruciade, a practicii lăsării propriilor averi în grija Ordinului templier, care ajunseseră să controleze bogății incomensurabil mai mari decât ar fi justificat donațiile. Pe baza acestui amestec de donații și de afaceri, templierii au stabilit o rețea financiară în întreaga creștinătate. Dețineau suprafețe întinse atât în Europa cât și în Orientul Mijlociu; cumpărau și foloseau ferme și podgorii; construiau biserici și castele; erau implicați în manufactură, importuri și exporturi; aveau propria lor flotă navală, și, pentru un timp, dețineau întreaga insulă Cipru. Templierii au fost numiți uneori ca prima corporație multinațională,
Banca Franței este banca centrală a Franței înființată la 18 februarie 1800. Banca Franței detine monopolul emisiunii de bancnote, reglementează și supraveghează politica monetar-creditară a statului și este o „bancă a băncilor”.
Banca Frantei, în indeplinirea politicii monetar-creditare foloseste, pe de o parte, instrumentele clasice – scontarea cambiilor, operațiunile cu valorile mobiliare de stat și utilizează instrumente specifice de genul: metoda franceză de rezervare obligatorie și metoda restricționării directe a creditării.
Metoda franceză de formare a rezervelor obligatorii, spre deosebire de cea americană, constă în defalcarea mijloacelor bănești în fondul de rezerve obligatorii, nu din contul resurselor depozitare, ci din contul sumelor eliberate sub formă de credite de bancă. În cazul nemenținerii limitelor prestabilite de către bănci la operațiunile de credit, banca centrală le sancționează prin aplicarea unei rate înalte de scont sau defalcarea obligatorie a sumei ce depășeste aceste limite în contul fără dobânzi la banca centrală. Metoda respectivă fiind destul de severă, permite majorarea masei monetare sau încetinirea creșterii ei în cazul limitării resurselor clienților.
Instituțiile bancare, din punct de vedere al formei juridico-organizatorice, pot fi societăți pe acțiuni, cooperative, instituții comerciale, sau întreprinderi unionale (sociale). În conformitate cu legile în domeniu din 1941 și 1945, băncile franceze au fost clasificate, potrivit tipului de clienți deserviți și de termenul acordării creditelor, în banci depozitare, bănci de afaceri, bănci care acordă credite pe termen mediu și lung În a doua jumătate a anilor ’80, în Franța au apărut tendințe de universalizare a băncilor. În anul 1984, în baza Actului Bancar, structura sistemului financiar-creditar a Franței a fost modificată.
Actul respectiv definește noțiunea de instituție de credit ca pe o instituție ce întrunește următoarele funcții: mijloc de plăți; accept de depozite; extinderea împrumuturilor. Firmele financiare din Franța sunt instituții care nu acceptă depozite de la populație și nu figurează în lista instituțiilor bancare (aceste cerințe sunt impuse de Comité de Réglementation Bancaire).
Pasivele lor sunt formate, în cele mai frecvente cazuri, din fondurile acumulate din emisiunea de obligațiuni și cambii. Aceste instituții deseori sunt filiale ale băncilor. Ele își plasează resursele sub forma creditelor de consum, creditelor ipotecare, leasingului financiar. Instituțiile respective concurează cu băncile mari și au o activitate eficientă, deoarece acordă credite cu rate mai mici ale dobânzii. În categoria altor instituții de credite putem menționa un șir de firme particulare, care combină activitatea lor de bază cu cea creditară.
Cel mai frecvent, ele sunt antrenate în finanțarea spațiilor locative și construcțiilor. Aceste firme se orientează spre finanțarea regională, acționarii lor fiind băncile mari, băncile de economii, companiile de asigurări, companiile industriale. În majoritatea cazurilor pasivele firmelor sunt constituite din resursele acumulate în urma emisiunii și plasării de obligațiuni. Una dintre cele mai mari firme de acest fel este Crédit National.
Creditul reprezintă, in prezent, componenta principală a produselor și serviciilor pentru persoane fizice. Este evident că, in viitorul apropiat, având in vedere creșterea economică preconizată și relațiile tot mai strânse cu țările dezvoltate care induc către un anumit standard de viață. Creditul este produsul cu un grad mare de inovare, dispariția si apariția unor noi tipuri de credite devenind un factor obișnuit al pieței bancare.
Noua orientare a băncilor către sectorul persoanelor fizice pune un accent deosebit pe creditele de consum care satisfac multiple cerințe ale persoanelor fizice ce nu pot fi realizate imediat cu resursele de care dispun acestea. Creditul de consum este specific și țărilor dezvolate și celor în curs de dezvoltare, cu diferența că, în prima categorie, orientarea este către creditul imobiliar iar,în a doua, către creditul pentru trezorerie, bunuri casnice, mobilier, autoturisme, echipamente de încălzire sau climatizare și într-o măsură mai mică pentru cumpărări sau construcții de locuințe.
Orientarea către aceste credite are o motivație mai largă care ține, în principal, de:
Specificul băncii, respectiv de banca universală care trebuie să fie prezentă pe piața de retail atât la atragera resurselor, cât și la plasarea acestora, în primul rând, cître depunători;
Politica de clienți, în sensul atragerii de cît mai multe persoane care să-și efectueze operațiunile prin bancă și care pot deveni consumatorii produselor sau serviciilor oferite de bancă;
Îmbunătățirea structurii portofoliului de credite printr-o alternativă la ponderea deosebit de mare deținută de persoanele jurudice;
Diminuarea riscului prin plasamente mai sigure;
Dezvolatarea ofertei de produse pentru unitatile mici (agentii) care sunt cel mai bine plasate pentru activitatea de retail etc.
1.3. Apariția creditului imobiliar / ipotecar in România
Primele dovezi ale desfășurarii unei activități bancare pe teritoriul României, au fost descoperite între anii 1786-1855, reprezentând 55 de plăci de piatră, găsite într-o zonă de mine aurifere. Aceste mine datau din perioada Daciei Traiane și conțin detalii referitoare la contractul privind înființarea unei instituții bancare. Clauzele principale se refereau la faptul că, băncile acordau împrumut în numerar și percepeau, la returnarea sumei, și dobândă.
În epoca modernă, primele încercări de creare a unei bănci au avut loc la începutul secolului al XIX-lea.
Problema fondării unei bănci naționale, a fost abordată, încă în 1861, de Ion C.Brătianu care, în discursul rostit in ședința Camerei din 10.01, a afirmat că: "atât timp cât nu vom avea o bancă națională, nu vor dispare crizele financiare din țară".
Cuvântarea lui I. C. Brătianu nu a rămas fără ecou. În februarie 1861, Manolachi Costachi Epureanu, președinte al Consiliului de Miniștri și ministru de finanțe, a publicat în Monitorul Oficial, un proiect-lege pentru înființarea unei bănci de scont și circulație, cu un capital de 12 milioane lei vechi din care 3 milioane să fie subscris de stat, iar restul de 9 milioane de către particulari. Proiectul nu a fost votat, deoarece, intre timp, Guvernul Manolachi Costachi a demisionat.
În 1864 a fost fondată Casa de Depuneri și Consemnațiuni. Această instituție, a avut un rol foarte important până la crearea Băncii Naționale a României, în 1880, întrucât a fost principala bancă de emisiune pe teritoriul Principatelor Unite.
În perioada următoare, au apărut tot felul de proiecte și incercări, mai ales din cercuri străine, în vederea organizării unei bănci de scont și circulatie. Creditul Funciar și celelalte instituții financiare, create prin forțe proprii, care prospereau, au intensificat discuțiile și pregătirile pentru înființarea unei bănci de emisiune.
Înființarea unei bănci de emisiune ramânea, în continuare, o mare nevoie, determinată de interesele generale ale statului sub aspect financiar si valutar, a greutăților politice din anii 1876-1877.
I.C. Brătianu susținea că "ce mult și dureros se simte lipsa unui așezământ financiar puternic și serios, care să poată da țării existență bănească în vremuri de nevoie".
La 27.02.1880, Guvernul I .C .Bratianu a depus în Cameră, proiectul unei bănci naționale care trebuia să ajute economia națională mai mult ca oricare altă instituție. La 17.04.1880, proiectul, depus de ministrul de finanțe, I.C.Bratianu, a devenit legea prin care se stabileau normele de organizare a Băncii Naționale a României, care urma să-și înceapă activitatea la 1 iulie 1880. Acest moment important a fost caracterizat de Ștefan Zeletin drept "cel mai de seamă eveniment în dezvoltarea burgheziei române moderne, metropola capitalismului nostru bancar".
Sediul principal al băncii s-a stabilit la București, cu obligația de a înființa sucursale și agenții în principalele orașe ale țării și, în special, în fiecare capitală de județ. Capitalul Băncii s-a stabilit la 30 milioane lei, din care 10 milioane lei urmau să se subscrie de către Statul Român iar restul sumei, până la valoarea totală stabilită, revenind în sarcina particularilor.
Datorită urmăririi în permanență a mersului pieței, adaptându-se, cu elasticitate, la cerințele acesteia, asigurând respectarea liniei generale de dezvoltare a economiei țării, îngrijindu-se de garantarea și existența disponibilităților de fonduri în lei și în monedă străină, Banca Națională a contribuit, efectiv, la depășirea cu succes a perioadelor de criză cu care s-a confruntat economia țării în acea perioadă.
Banca Națională a României este cea mai importantă bancă inființată în acea perioadă, care, din punct de vedere organizatoric, a fost concepută după modelul Băncii Naționale a Belgiei. Acesta a fost începutul dezvoltării unui sistem bancar nou și modern.
Înființarea B.N.R. a creat premisele pentru apariția și altor bănci și pentru dezvoltarea sistemului bancar românesc.
Banca Națională a României s-a constituit ca importantă instituție destinată creditării activității economice și comerciale, scontării dar și operațiunilor cu alte instrmente financiare.
La 1.01.1901, Banca Națională devine instituție cu caracter privat, statul ieșind din asociație.
La sfârșitul secolului al XIX-lea, a început să se facă simțită o puternică tendință de centralizare a capitalului bancar in Romania. În această perioadă, unele case bancare sau asociații bancare, apărute anterior, dar care în noul context, nu dispunea de suficiente fonduri respective capitaluri, au ales să-și schimbe statutul, în cel mai fericit caz, mai rău, ajungând să fie preluate de către alte asociații.
Perioada primului război mondial, înseamnă și o intensificare destul de pronunțată, a sistemului bancar din România, motivul principal reprezentându-l neutralitatea adoptată de către Statul Român. În această perioadă au aparut oportunități noi de comerț cu toate părțile implicate în conflict. Nivelul ridicat al comerțului a adus beneficii sistemului bancar.
Anii care au urmat imediat războiului, au adus o încetinire dramatic a activității economice, recesiunea cuprinzând întreaga Europă. Treptat, țările din Europa au început să-și refacă economia, fenomen resimțit și în Romania. Rezultatele s-au regasit și în sistemul bancar. Băncile au atras importante fonduri disponibile de pe piață și – prin intermediul creditelor acordate de Banca Națională – au reușit să ramburseze sumele în bani devalorizați.
După primul razboi mondial, numărul băncilor din România a continuat să crească până la criza economică din perioada 1929-1933. Această depresiune a determinat falimentul multor bănci. Guvernul României din acea vreme, a trebuit să intervină contracarînd efectele crizei economice, bancare și monetare. Guvernul a adoptat politici de conducere și control în vederea acordării ajutorului necesar revigorării sistemului bancar. Politicile adoptate au contribuit la salvarea băncilor mai mari, dar, din cele 1204 bănci existente în 1934, circa 600 bănci au fost lichidate sau au fuzionat.
În anii '40, sistemul bancar a fost dominat de 5 bănci principale: Banca Românească, Banca de Credit Român, Banca Comercială Română, Banca Comercială Italiană și Română și Societatea Bancară Română. Aceste bănci realizau 50% din totalitatea operațiunilor bancare. Până în 1947, sistemul bancar românesc cunoscuse o dezvoltare remarcabilă. Băncile dețineau resurse importante și funcționau conform standardelor internaționale; personalul bancar era format de specialiști pregătiți în condiții de concurență și standarde profesionale foarte ridicate, ațș cum erau stabilite de Banca Națională-
Dupa 1947, sistemul bancar a fost restrâns din cauza trecerii la economia de comandă și intrării României în zona de influență sovietică.
Până la sfărșitul anului 1989, sistemul bancar românesc oferea un număr limitat de servicii și produse bancare.
În anul 1989, în România existau 4 bănci: Banca Națională a României, Banca Română de Comerț Exterior, Banca de Investiții și Banca Agricolă, la care se adăuga și C.E.C.-ul.
După 1989, România a fost martora multor schimbări, iar revenirea la o economie bazată pe mecanismele concurenței, a determinat creșterea continuă a numărului de agenți economici privați.
Reforma sistemului bancar a început în 1990-1991, prin elaborarea și abordarea unei noi legislații bancare privind organizarea și funcționarea băncii centrale și a băncilor comerciale.
Sistemul bancar din Romania este structurat pe doua nivele, respective, o bancă centrală și instituțiile financiare, cărora, prin lege, li s-a acordat statutul de bănci.
B.N.R. este banca centrală a țării, instituția de emisiune a statului român. Prin noile reglementari, Banca Națională încearcă sa creeze un sistem bancar modern și, în același timp, să-și îndeplinească rolul de bancă centrală. Operațiunile comerciale îndeplinite până la 1989 de Banca Națională, au fost transferate unei noi bănci comerciale (B.C.R.)
În Romania, bancile comerciale funcționeaza conform legii privind societățile comerciale, legii privind activitatea bancară și pe baza licenței (autorizației ) acordate de B.N.R.
În România, activitatea bancară cu persoane fizice sau retail, este mai puțin tratată în literatura economică, de specialitate, ca un concept distinct. Aceasta este cunoscută, mai mult, sub forma instrumentelor de lucru fără să se facă o delimitare a sferei de cuprindere sau a clientelei, precum și a instituțiilor care desfășoara o astfel de activitate.
Instituțiile care desfășoara o activitate bancară cu persoanele fizice sunt băncile de retail (CEC-ul în România) sau băncile universale. Băncile de retail sunt, în general, bănci mici, cu o rețea extinsă, care efectuează operațiuni de casă și de cont curent, așa numite bănci colectoare, spre deosebire de băncile universale care sunt instituții bancare de mărime medie și chiar mare ce folosesc resursele colectate pentru plasamente proprii, iar excedentul îl plasează pe piața monetară.
În Romania, creditele destinate pieței de retail au o structură destul de diversificată, menită să facă față cerințelor extrem de diverse ale populației, însă acestea se pot diferenția în funcție de destinație în trei grupe de la care se așteaptă evoluții diferite.
Creditele pentru activități productive, respectiv echipamente pentru cabinete particulare, mici magazine comerciale, utilaje agricole pentru micii producători și alte activități cu caracter productiv ar trebui sa fie cele mai solicitate deoarece acestea ajută la obținerea unor venituri și, deci, ușurează sarcina debitorului. În prezent, în România, acestea au o pondere extrem de redusă, datorită perioadei caracterizate de o slabă evoluție economică și dobânzi încă destul de mari, dar odată cu redresarea economică se estimează o creștere a volumului acestor credite.
Creditele pentru consum – bunuri de folosință casnică, autoturisme, trezorerie, vacanțe, studii, tratamente medicale etc. reprezintă categoria cea mai solicitată la ora actuală în România. Există o cerere destul de mare pe piață, ceea ce impune băncilor să desfașoare o politică agresivă. Datorită multitudinii de scopuri și deschiderii pieței, se estimează o creștere continuă în următorii ani a acestor credite, dar și o competiție puternică între băncile locale și străine.
Creditul ipotecar – construiri sau cumpărari de locuințe prin ipotecarea acestora, beneficiarul devenind proprietar numai dupa ramabursarea integrală a creditului și a dobânzii. Creditul ipotecar se află, deocamdată, într-o fază incipientă datorită lipsei unor instituții specifice ca Fondul Ipotecar de Garantare, Banci Ipotecare, precum și a dobânzilor încă destul de mari care fac mai greu accesibile creditele pe perioade lungi.
Sunt necesare transformări, nu numai în ceea ce privește dinamica creditului și a clienților, ci și în ceea ce privește modul de garantare și operativitate în acordare, ambele în favoarea beneficiarilor. În garantarea creditelor, tendința trebuie să fie de înlocuire a sistemului de gajuri și giranți cu garanția unor societăți de asigurare agreate de bancă.
Prin acest procedeu, riscul de creditare este transferat integral societăților de asigurare, banca beneficiind de o garanție care poate deveni lichidă imediat, dacă avem în vedere societățile de asigurare sunt și clienți ai banilor. În acest fel, se rezolvă și problema eventualelor credite neperformante care nu mai grevează portofoliul băncii, nu necesită provizioane și nu încarcă costurile de exploatare.
În ceea ce privește operativitatea, este necesară simplificarea procedurilor de lucru și reducerea timpului de analiză și decizie. Analiza de tip “scoring” trebuie, în permanență, perfecționată și total computerizată, inspectorul de credit sau analistul finaciar având mai mult atribuția în verificarea corectitudinii unor documente sau de a analiza unele situații atipice.
Un instrument aproape necunoscut în sectorul persoanelor fizice, este acela al garanțiilor bancare. În țările dezvoltate, este destul de extins sistemul garanțiilor bancare pentru angajamente financiare pe perioade mai lungi (plata chiriilor, a unor servicii precum telefonie, electricitate, taxe școlare, executări de lucrări de întreținere și reparații etc.) sau garanții de bună execuție pe anumite perioade etc. Asemenea garanții implică, pe lângă, existența în bancă, a contului plătitorului, și un anumit volum al rulajului prin cont, depozite și o cunoaștere cât mai bună a acestuia. Între bancă și client se crează o relație de încredere reciprocă, o stabilitate pe termen lung, in beneficiul ambelor părți.
În România reforma economică trebuie să ia în considerare aspectul social al acesteia (reforma se face pentru oameni și nu în afara vieții lor) ceea ce presupune socializarea unor modele de terapie economică și, în general, evitarea terapiei de șoc.
Cursul tranziției din Romania a fost caracterizat de descreșterea economică, pierderea piețelor externe, tradiționale, dezechilibrul balanței comerciale și de plăți, devalorizarea monedei naționale, inflația, șomajul, cele două flageluri cumplite ale lumii contemporane care au concurat la scăderea puterii de cumpărare cu implicație imediată în înrăutățirea nivelului de trai ceea ce, finalmente, a condus la scăderea speranței de viață.
Creșterea economică a devenit astfel obiectivul prioritar al guvernelor de după 2000 și până în prezent, iar dinamica creditului ipotecar reprezintă, in sine, un factor de influență asupra creșterii economice.
Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de CONSTITUȚIE care prevede dreptul la proprietatea privată ca o condiție firească a dezvoltării economiei de piață și a creșterii calității vieții, iar Legea Creditului Ipotecar nr.190/09.12.1999 prevede ca destinație a creditului ipotecar construcția de locuințe, reparații și consolidări cu destinație locativă, industrială sau comercială.
Beneficiari: persoane fizice sau juridice
Termen de acordare: minim 10, respectiv 5 ani
Institutii ipotecare: ANL, băncile comerciale, CEC, altele.
Creditul ipotecar amplifică motivația psihologică pentru muncă, înclinația spre economisire, dinamizează piața bancară, ipotecară și de capital, în scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu și lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontală a industriei de construcții, de producție bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pieței de capital, creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.
Situația României relevă existența unei cereri imense pentru locuinte, la nivelul anului 1998 erau necesare conform unor studii statistice, un milion de locuințe, numai la CEC fiind înregistrate 280.000 cereri. În același an (1998) au fost construite în Romania doar 6.631 locuințe din care doar 551 de stat.
Începând cu anul 2004, băncile au crescut numărul creditelor ipotecare acordate, pentru ca anul 2006 să fie anul “exploziei” creditelor ipotecare. Astfel, într-o singură lună, în 2006, soldul acestor credite, în cazul unei bănci comerciale, a crescut cu 500 miliarde lei.
Piața românească a creditului ipotecar are un potențial enorm, în opinia specialiștilor BERD, iar relansarea economiei tradusă și în creșterea salariilor, concomitent cu scăderea inflației și, implicit, a dobânzilor la credite va face ca, în viitor, cererea de împrumuturi pentru cumpărarea sau amenajarea unei locuințe, să fie în creștere.
Acestea sunt doar câteva din rezultatele studiilor de piață care au determinat BERD să acorde aceleiași bănci, indicate antzerior, o linie de finanțare în valoare de 50 milioane EUR, cu o scadență de 11 ani, destinată acordării de împrumuturi imobiliare.
In baza acestui acord, respectiva bancă a lansat primele credite ipotecare cu o scadență până la 25 ani (față de 20 ani la un credit imobiliar obișnuit), în prezent perioada de acordare fiind extinsă până la 30 de ani, atât pentru creditul imobiliar cât și pentru cel ipotecar.
Acordarea creditului presupune ipoteca de rangul I (creditorul are drept deplin asupra bunului până la stingerea datoriei) asupra imobilului achiziționat din împrumut, iar, în cazul construcției de locuințe, ipoteca asupra terenului, cât și a construcțiilor ridicate ulterior pe terenul respectiv. Creditul ipotecar nu nececesită giranți, dar beneficiarul trebuie să dețină 25% din suma solicitată.
Exista o serie de diferențe semnificative între creditul imobiliar și creditul ipotecar:
CAP II PIAȚA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA
2.2 Conceptul de credit ipotecar
Conform specialiștilor din domeniu, dar în același timp, o caracteristică palpabilă a lumii contemporane, este evident că, în ultimii ani, activitatea de creditarea a băncilor din România a cunsocut o dezvoltare susținută, în special creditul neguvernamental înregistrând ritmuri de creșteri importante iar în cadrul său, creditele acordate populației au căpătat o pondere tot mai mare, pe fondul deschiderii băncilor către activitatea de retail.
Pe un orizont temporal, reprezentat de primul deceniu al acestui secol, începând chiar cu anul 2000, băncile au devenit tot mai permisive în privința ofertei de creditare pentru populație, datorită tendințelor de diminuare a marjelor de dobândă, consecință a unui trend pronunțat negativ al inflației ajungând ca de la 40,7%, în anul de referință, rata inflației să fie exprimată doar printr-o singură cifră – 9,3% – în anul 2004 iar în intervalul imediat următor, aceasta să înregistreze scăderi semnificative, aproape înjumătățindu-se în anul 2007 -4,5%; pe lângă aspectul dezinflaționist, amploarea creditării, înregistrate mai ales începând cu anul 2004 a fost motivată și de înăsprirea concurenței, odată cu intrarea pe piață a noi jucători, în special, bănci respectiv institute bancare cu capital străin.
În intervalul dintre 2005-2008, după ce în anul 2005 procesul dezinflaționist cunoscuse o ușoară încetinire, evoluția prețurilor de consum în primele luni ale anului 2006, au certificat continuarea tendinței dezinflaționiste. Astfel, prețurile de consum s-au majorat în luna septembrie cu 2,76% față de luna decembrie 2005, iar rata medie lunară înregistrată în perioada 1.01- 30.09. 2006 se situează cu 0,3 puncte procentuale sub nivelul înregistrat în perioada similară a anului anterior.
Rata inflației anuale a fost, în luna iulie 2006, de 6,2%, un minim istoric după 1990, pe fondul acțiunii a trei factori. In primul rând, preturile la alimente au scăzut accentuat pe fondul unui an agricol fără evenimente negative. In al doilea rând, efectul implementării taxei pe viciu a fost mai mic decât cel așteptat. In al treilea rând, prețurile administrate nu au mai înregistrat creșteri ca in anii anteriori.
Per ansamblu, intervalul analizat, se caracterizează printr-un avânt economic palpabil la rândul său, corelat cu creșterea explozivă prețurilor, mai ales din domeniul imobiliar, motiv pentru care, băncile românești și-au diversificat produsele oferite și pe piața creditului imobiliar și ipotecar. Această evoluție este demonstrată prin creșterea pe care a înregistrat-o, continuu, ponderea creditelor ipotecare în creditul neguvernamental și în creditele acordate populației, în fiecare an al intervalului.
Creditul ipotecar reprezintă una dintre cele mai importante categorii de credite în economia de piață;acesta presupune o conveniență între creditor și imprumutat.
Conform Legii nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, acesta este definit ca acel tip de credit acordat de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acordă pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.
Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat și care comportă riscuri. Trebuie avut în vedere că, normele prudențiale ale instituțiilor bancare care acordă credite, analizează orice solicitare din perspectiva modului în care venitul net, declarat de persoana interesată, va putea acoperi rata asigurând, în același timp, și un trai decent aplicantului tocmai ca măsură de reducere a riscurilor de neplată.
Ipoteca nu înseamnă, neapărat, că din momentul acordării creditului, banca intră automat în posesia bunului imobil sau, și mai rău, că, după achitarea a trei sferturi din împrumut, aplicantul nu mai recuperează nimic.Banca sau instituția creditoare are dreptul și obligația să rețină, după valorificarea prin vânzare la licitație sau orice altă formă de vânzare, să rețină exact sumele pe care debitorul le datorează, conform contractului de credit (capital, dobânzi, alte conturi justificate); restul sumei, obținute după vânzare se restituie debitorului.
Deși majoritatea dobânzii variabile prevăzute în contract, constituie un risc pentru că ar mări povara lunară de plată, corelarea dobânzii variabile la un indice stabil (cum ar fi LIBOR, EURIBOR care sunt rate ale dobânzilor practicate între bănci pe piețele bancare europene), scutește aplicantul de emoții; o astfel de menționare în contractul de credit ar putea fi lipsită de importanță momentan însă poate nu peste cinci sau zece ani când condițiile economice modiale ar putea fi complet schimbate.
Multe dintre riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul de asigurări din România pune deja la dispoziția împrumutaților o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea de viață, de invaliditate care îi va proteja pe împrumutat și familia acestui în cazul unui eveniment regretabil.
Creditul ipotecar este de fapt o categorie a creditului imobiliar. Diferențele dintre cele două tipuri de credite constau, în principal, în trei factori: garanțiile solicitate, mărimea cotei finanțate și asigurările solicitate.
2.2.1 Garanțiile solicitate
Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul finanțat (proprietatea viitoare, care se ipotechează în favoarea băncii), iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuințe (proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane), depozite colaterale etc. Prin lege (nr.10/2005), valoarea garanțiilor trebuie să acopere 133% din valoarea finanțată.
2.2.2. Mărimea cotei finanțate
În cazul creditului ipotecar, finanțarea este de maximum 75% din valoarea imobilului fiind obligatorie contribuția proprie de 25% (constituită ca avans), în schimb, creditul imobiliar poate fi acordat fără a solicita imprumutatului un avans minim obligatoriu din prețul de achiziție al imobilului. Astfel, finanțarea în cazul creditului imobiliar poate ajunge până la 95% din valoarea proprietății, ca în cazul unei anumite instituții bancare.
2.2.3. Asigurările solicitate
În cazul creditului ipotecar, asigurarea de viață și cea a imobilului, este obligatorie în timp ce pentru creditele imobiliare băncile au devenit mai permisive, nesolicitând asigurări de viață, cum este cazul Băncii Transilvania.
2.3. Ofertanții de credit ipotecar
Ofertanții de credit ipotecar sunt: băncile (bănci comerciale, bănci/case de economii pentru economisire și creditare), Agenția Națională prntru Locuințe, CEC BANK, Fondurile ipotecare, Societățile de credit ipotecar și alte instituții financiare abilitate prin lege.
Băncile comerciale sunt bănci cu caracter universal care iși stabilesc ca obiect principal de activitate, creditarea în domeniul ipotecar, dar ele trebuie să rămână, în primul rând, bănci cu caracter universal, adică să furnizeze gama de produse și servicii specifice acestora.
Băncile/casele de economii pentru economisire și creditare, acordă credite pe termen lung clienților pentru dobândirea de către aceștia a unor valori imobiliare, dar cu condiția ca ei să economisească la banca respectivă o anumită sumă de bani pe baza și în completarea căreia se va acorda creditul, care va fi cu dobândă fixă; aceste instituții funcționează în baza Legii nr. 541/2002.
Agenția Națională pentru Locuințe este o instituție de interes public, cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanțare în domeniul construcției de locuințe, având autonomie financiară, funcționând sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale și Turismului.
Obiectivele A.N.L. sunt:
Realizarea unor montaje financiare;
Atragerea și administrarea resurselor financiare pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de inchiriere;
Realizarea de construcții de locuințe pentru tineri, destinate închirierii, pe baza proiectelor aprobate de Ministerul Dezvoltării Regionale și Turismului;
Dobândirea de terenuri destinate construirii de locuințe;
Realizarea investițiilor privind construcția de locuinte sau intervenții la construcțiile existente
CEC BANK, în baza Legii locuinței nr. 114/1996 CEC a fost împuternicită să acorde persoanelor fizice credite cu dobânzi subvenționate de la bugetul de stat pe 20 de ani în vederea cumpărării, construirii, consolidării, reparării sau modernizării de locuințe proprietate personală.
Fondurile ipotecare, conform Regulamentului nr. 2/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, se constituie ca fonduri închise, pe baza unui contract de societate civilă particulară sau societate comercială, printr-un număr de minimum 5 membri fondatori, persoane fizice și/sau juridice, române și/sau străine, cu respectarea regimului lor juridic privind capacitatea lor juridică.
Fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate, achiziția de creanțe ipotecare și privilegiate de la instituțiile autorizate, finanțarea, pe baza garanțiilor ipotecare, a construcțiilor imobiliare și emiterea de titluri de valoare, în baza portofoliului de creanțe ipotecare deținut.
Societățile de credit ipotecar sunt societăți financiare care se constituie ca societăți comerciale pe acțiuni și se organizează și funcționează potrivit OUG nr. 200 -18.12.2002 privind societățile de credit ipotecar. Obiectul de activitate al societăților de credit ipotecar constă în activitatea de creditare de tip ipotecar și activitățile conexe incluzând: administrarea de portofolii de credite ipotecare, executarea sau valorificarea creanțelor ipotecare ori privilegiate, etc..
2.4. Beneficiarii creditelui ipotecar
Beneficiarii creditului ipotecar sunt: persoanele fizice, persoanele juridice române care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială; persoanele juridice române care doresc să construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariații lor.
Pentru a putea beneficia de credit ipotecar, persoanele fizice trebuie să indeplinească următoarele condiții: să aibă cetățenia română și domiciliul în România, să fie majore, să realizeze venit permanent de cel puțin 2 ani, să facă dovada deținerii garanției solicitate de bancă, nu trebuie să aibă datorii neachitate către bancă în momentul contractării creditului, iar la data scadenței creditului vor avea vârsta de 65 de ani la bărbați, respectiv 60 de ani la femei. Pe lângă toate aceste condiții, persoanele fizice trebuie să facă parte din una din următoarele categorii: să fie salariat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată (cu vechime de minimum 2 ani); salariat cu contract de muncă pe perioadă determinată al unor companii multinaționale, ambasade, organizații sau instituții internaționale prezente în România care nu incheie contracte de muncă pe perioadă nedeterminată; liber profesionist (avocat, notar, medic); om de afaceri care are una sau mai multe companii la care este acționar și de unde încasează dividende.
2.5. Ipoteca – Garanție specifică a creditului ipotecar
Pot constitui garanție pentru creditul ipotecar numai ipoteci de rang I și privilegii, exceptând situațiile în care regulamentele de constituire și funcționare a creditorilor prevăd altfel.
În termen de 5 zile de la încheierea contractului de garanție, împrumutatul va trebui să asigure imobilul ipotecat și să cesioneze polița de asigurare în favoarea băncii creditoare.
Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului, dreptul asupra unui bun imobil (terenuri, clădiri, recolte care se țin de rădăcini, utilaje fixate de pereți sau podea, dulapuri zidite, mobile așezate pe perete, oglinzi, parchet) din patrimoniul său, fără deposedarea de bunul respectiv
Ipoteca se materializează într-un contract de ipoteca, acesta urmând a se intabula la Biroul de Carte Funciară. În funcție de data intabulării se stabilește rangul unei ipoteci, care va avea o importanță deosebită, in sensul că, dacă există creditori de rang diferit, atunci cel de rang I se va despăgubi integral din prețul bunului ipotecat, iar ceilalți din valoarea rămasă.
Conform Dicționarului General al Limbii Române de Vasile Breban, ipoteca reprezintă dreptul creditorului asupra bunurilor imobile aparținând debitorului, ca garanție pentru plata unei obligații la scadență. În caz de neachitare la scadență, creditorul poate obține satisfacerea creanței sale din prețul obținut prin vânzarea silită a bunului.
Apare o întrebare legată de ipotecile constituite la locuințele care urmează sa fie construite, și anume, pe ce să se instituie ipoteca, daca locuința respectivă nu există încă sub formă materială. Raspunsul dat de bănci este, fie acceptarea ipotecii asupra construcției neexistente încă, fie ipotecarea terenului și a autorizației de construire. Tendința este, însă, acceptarea de către banci a ipotecii pe construcția viitoare.
Cele mai multe bănci și instituții financiare care acordă credit ipotecar solicită și încheierea unei asigurări de viață de către împrumutator, pe lângă asigurarea imobilului pentru care se ia creditul, asigurare de viață care fie este plătită de către client, fie este oferită gratuit de bancă. În general, această asigurare se incheie la nivelul creditului și se reînnoiește, anual, la valoarea creditului rămas.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea împrumuturilor ipotecare durează până la rambursarea integrală a creditului pentru garantarea căruia au fost înființate, nefiind aplicabile dispozițiile art. 1786 Codul civil, privind conservarea inscripțiilor imobiliare. În cazul în care părțile contractului de credit sunt de acord, ipoteca va putea fi transferată asupra altui imobil cu o valoare cel puțin egală cu cea a imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra noului imobil, garanțiile anterior constituite asupra acestuia, își încetează “de facto” efectele.
Prin art. 5 din Legea nr. 190/1999 se îngrădește dreptul proprietarului imobilului de a-l înstrăina până la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar, contractele încheiate cu nerespectarea acestei dispoziții fiind lovite de nulitate absolută.
Legea nr. 190/1999 și Normele nr. 3/2000 stabilesc clauzele obligatorii într-un contract de credit ipotecar, în scopul protecției împrumutaților, precum și condițiile în care se încheie aceste contracte. Astfel, pentru obținerea unui credit, solicitanții trebuie să depună o cerere însoțită de o serie de documente, atestând destinația creditului și bonitatea financiară. Inspectorii de credite ai instituției financiare vor intocmi un referat cuprinzând datele de identificare ale solicitantului, informații referitoare la creditul solicitat (suma, scadența, destinația, garanțiile), informații despre bonitatea solicitantului etc.. Pe baza referatului aprobat, cu cel puțin 10 zile înainte de semnarea contractului, împrumutatorul va pune la dispoziție împrumutatului o ofertă scrisă, cuprinzând toate condițiile contractului, precum și termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar va cuprinde condițiile de scadență, dobânda, valoarea garanțiilor, clauze privind neonorarea la scadență a creditului și a dobânzii. Contractul nu va putea fi modificat decât prin acordul scris al părților.
Art. 11 din Legea nr. 190/1999 interzice expres condiționarea acordării unui credit ipotecar de obligația beneficiarului creditului de a cumpăra sau de a subscrie valori mobiliare ale împrumutatorului, indiferent sub ce formă, cu excepția achiziționării de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.
2.6.. Mecanismul obținerii creditului ipotecar
2.6.1. De la A.N.L. în vederea construirii unei locuințe
Pentru a obține un credit ipotecar de la A.N.L. în vederea construirii unei locuințe, trebuie să se realizeze următorii pași:
completarea unei cereri tip care se obține de la orice Oficiu Poștal al Poștei Române;
expedierea prin poștă a cererii completate de către solicitantul de credit la A.N.L.;
eliberarea certificatului de solvabilitate al solicitantului de către bancă, în baza convenției încheiate cu A.N.L.;
stabilirea punctajului fiecărui solicitant, pe baza cererii și a certificatului de solvabilitate;
stabilirea Antreprenorului General pe baza criteriilor de arhitectură, de cost și de durată de execuție, prin organizarea licitației tehnico-economice de către A.N.L.;
încheierea unor contracte între A.N.L., beneficiarul locuinței și Antreprenorul General.
Contractul de mandat încheiat între A.N.L. și solicitantul de credit
Pprin acest contract, A.N.L. este împuternicită de către solicitantul de credit, să-l reprezinte pe acesta în relațiile cu Antreprenorul General, să urmărească executarea lucrărilor, încadrarea în termene și în condiții de calitate, să efectueze plăți în numele beneficiarului din contul de avans și credite.
Contractul de antrepriză generală încheiat între A.N.L. și Antreprenorul General cuprinde condiții contractuale privind execuția lucrărilor de construcție de locuințe.
Contractul de construire încheiat între Antreprenorul General și beneficiarul locuinței, conține obligațiile constructorului privind construirea locuinței, prețul locuinței, obligațiile beneficiarului privind modalitățile de achitare a prețului locuinței care este unul ferm.
Contractul de credit ipotecar încheiat între A.N.L., reprezentat de banca derulatoare și beneficiarul de credit, conține:
obiectul și valoarea creditului ipotecar;
destinația și utilizarea creditului;
durata de creditare;
rambursarea;
dobânda (7% pentru cei cu vârsta sub 35 de ani, 9% pentru cei peste 35 de ani);
garanții;
asigurarea și răspunderea pentru nerambursarea la scadență a creditului;
litigii;
executare.
Contractul de ipotecă încheiat între A.N.L. și beneficiarul de credit, contract prin care proprietarul se obligă să constituie, în favoarea A.N.L., o ipotecă de rangul I asupra locuinței, ce se va construi conform Contractului de Construire, ipoteca ce constituie garanție a creditului acordat.
Contractul de asigurare împotriva riscurilor generale privind bunul ipotecat trebuie încheiat de către beneficiarul creditului după încheierea contractului de ipotecă, cu o societate de asigurări agreată de A.N.L. (Asigurarea Românească-Asirom Vienna Insurance Group S.A., S.C. Astra S.A., S.C. Omniasig Vienna Insurance Group S.A., S.C. Groupama Asigurări, S.C. Generali Asigurări S.A), este valabil pe toata durata creditului, iar polița de asigurare trebuie cesionată în favoarea A.N.L..
2.6.2. De la bănci și alte instituții specializate
Dupa selectarea băncii de la care se dorește a se contracta creditul ipotecar, se va întocmi un dosar de credit conținând următoarele documente:
cererea de credit (format-tip oferit de bancă);
copie a actului de identitate al solicitantului si al sotului/sotiei, daca este cazul;
documente care atesta existenta unor venituri lunare certe si permanente:
Adeverința de salariu în original și o copie după cărțile de muncă ale solicitantului și soțului/soției acestuia (în cazul salariaților cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată);
2) Declarația de impozit pe venitul global, vizată de Administrația Financiară, dacă solicitantul realizează venituri din mai multe surse;
Adeverința de venit, declarația de impunere pentru anul anterior și declarația specială privind veniturile din activități independente pe anul în curs (în cazul persoanelor fizice autorizate și a liber profesioniștilor);
4) Copie a contractului de colaborare, dacă este cazul;
5) Copie a contractului de închiriere, dacă există venituri din chirii;
6) Oamenii de afaceri trebuie să prezinte:
a) actul constitutiv al societății;
b) bilanțul contabil pe ultimii 2 sau 3 ani;
c) contractul de societate;
d) declarația din partea Administrației Financiare că societatea nu are datorii in privința TVA și a altor taxe;
7) Nerezidenții vor prezenta băncii: fotocopie a codului fiscal și alte documente solicitate de către autoritățile române pentru acordarea de împrumuturi nerezidenților.
În urma analizării dosarului, banca decide, dacă aprobă sau nu creditul. În această fază, se ia în calcul riscul de neplată a clientului care se determină în funcție de vârstă, statutul social (căsătorit/singur, cu copii/fără copii), vechimea la locul de muncă etc..
În situația aprobării dosarului, va fi nevoie de prezentarea documentelor referitoare la proprietate:
copia actului de proprietate al vânzătorului și declarația acestuia că bunurile făcând subiectul vânzării nu sunt revendicate (pentru cumpărarea de imobile = teren + construcție);
contract de construire;
copie a actului de proprietate asupra terenului;
declarația că terenul nu este revendicat;
proiectul de execuție, devizul general, autorizația de construire, avizele pentru asigurarea utilităților, planul de finanțare (pentru construirea unei locuințe pe terenul deținut de solicitantul creditului);
copia actului de concesionare sau de proprietate al vânzătorului și declarația, că terenul nu este revendicat (pentru cumpărarea/concesionarea unui teren și construirea unei locuințe pe acest teren);
proiectul tehnic de execuție și devizul general întocmite de o societate de construcții sau de o persoană autorizată în domeniu (pentru realizarea de lucrări în regie proprie).
Prezentarea actului de proprietate al bunului care se va ipoteca, este pasul următor și se referă la actul de proprietate deținut de vânzator asupra locuinței, dacă se achiziționează o locuință, iar dacă se construiește o locuință trebuie prezentate actele de proprietate asupra terenului ale solicitantului de credit.
Urmează încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de ipotecă, acest pas incluzând și intabularea actului de proprietate al vânzătorului la Biroul de Carte Funciară. Trebuie așteptat, în cele ce urmează, pentru ca suma reprezentând creditul să fie deblocată. Aceasta se întâmplă fie în ziua încheierii contractului de vânzare-cumpărare și a contractului de ipotecă, fie numai după ce aceste contracte sunt înscrise în Cartea Funciară și se obține ca urmare un extras de Carte Funciară.
După încheierea contractului de credit ipotecar trebuie cesionată în favoarea băncii creditoare polița de asigurare a imobilului constituind subiectul creditului și trebuie incheiată o asigurare de viață de către beneficiarului creditului, asigurare care uneori este oferită gratuit de bancă.
2.7. Riscurile de creditare
2.7.1. Noțiuni generale despre risc
Riscul economic este definit în Dicționarul de economie editat de Editura Economică, București
în anul 1999 ca un “eveniment sau proces nesigur și probabil care poate cauza o pagubă, o pierdere într-o activitate, operațiune sau acțiune economică. Riscul economic se caracterizează prin posibilitatea descrierii unei legi de probabilitate pentru rezultatele scontate ca și prin cunoașterea acestei legi de către cei interesați”.
Riscul este un factor fundamental al afacerilor, deoarece din nici o activitate nu se poate obține profit fără risc. De aceea, orice societate comercială încearcă să-și maximizeze profitul prin gestionarea riscului specific domeniului său de activitate și prin evitarea sau transferarea riscului pe care aceasta nu dorește să-l preia. Este evident că, o strategie bancară performantă trebuie să cuprindă atât programe cât și proceduri de gestionare a riscurilor bancare care vizează, de fapt, minimizarea probabilității producerii acestor riscuri și a expunerii potențiale a băncii. Acest lucru rezultă din obiectivul principal al acestor politici, anume acela de minimizare a pierderilor sau cheltuielilor suplimentare suportate de bancă, iar obiectivul central al activității bancare îl costituie obținerea unui profit cât mai mare pentru acționari.
Numai că nu întotdeauna aceste două obiective – general și sectorial – se află în concordanță. S-ar putea ca, în anumite situații, costul implementării și exploatării procedurilor care vizează gestiunea riscului să fie mai mare decât expunerea potențiala la risc. Ceea ce nu înseamnă că aceste programe trebuie selectate în funcție de criterii de eficiență. În alte cazuri s-ar putea ca strategia băncii să implice asumarea unor riscuri sporite sau a unor riscuri noi. În acest caz trebuie luată decizia întotdeauna având în vedere și cheltuielile suplimentare necesare pentru asigurarea unei protecții corespunzătoare și pierderile potențiale mai mari. Însă minimizarea riscurilor nu trebuie să se transforme într-un obiectiv în sine. De altfel, obiectivele managementului bancar sunt trei: maximizarea rentabilității, minimizarea expunerii la risc și respectarea reglementărilor bancare în vigoare.
Importanța gestiunii bancare nu se rezumă doar la minimizarea cheltuielilor. Preocuparea permanentă a conducerii pentru minimizarea expunerii la risc are efecte pozitive și asupra comportamentului salariaților care devin mai riguroși și mai conștiincioși în îndeplinirea sarcinilor de serviciu, nu este de neglijat nici efectul psihologic de descurajare a unor activități frauduloase. Existența unor programe adecvate pentru prevenirea și controlul riscurilor bancare contribuie și la impunerea instituției în cadrul comunității bancare, nu de puține ori existența unor astfel de programe condiționând admiterea sau participarea băncii respective la asociații interbancare sau obținerea de calificative superioare din partea autorităților bancare.
În sfârșit, o gestiune eficace a riscurilor bancare își va pune amprenta și asupra imaginii publice a băncii. Clienții doresc o bancă sigură, la fel și acționarii. Soliditatea unei bănci îi atrage pe deponenți în condițiile în care depozitele nu sunt asigurate în mod obligatoriu.
În concluzie, deoarece riscurile bancare sunt o sursa de cheltuieli neprevăzute, gestiunea lor adecvată poate stabiliza veniturile în timp, având rolul unui amortizor de șoc. În același timp, consolidarea valorii acțiunilor bancare se poate realiza doar printr-o comunicare reală cu piețele financiare și implementarea unor programe adecvate de gestiune a riscurilor bancare. Toate băncile și instituțiile financiare trebuie să-și îmbunătățească înțelegerea și practica gestiunii riscurilor bancare pentru a-și putea gestiona cu succes diferite game de produse. Dacă procesul de gestiune a riscurilor bancare și sistemul global de management sunt efective, atunci banca va avea succes. Băncile pot gestiona cu succes riscurile bancare dacă recunosc rolul strategic al gestiunii riscurilor, dacă folosesc paradigma de analiză și gestiune în vederea creșterii eficienței, dacă adoptă măsuri precise de adaptare a performanței la risc și, în fine, dacă vor crea mecanisme de raportare a performanței în funcție de risc, pentru a se asigura că investitorii ințeleg impactul gestiunii riscului asupra valorii firmei bancare.
2.7.2. Riscul de creditare în cazul creditelor ipotecare
De o valoare deosebită în gestionarea cu succes a finanțării proprietăților imobiliare o are evaluarea riscurilor creditării ipotecare și eficacitatea programelor de suportare a acestora. În analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea în vedere, cel puțin aspectele legate de următoarele elemente: debitorul, proprietatea, piața, legile și reglementarile juridice, administrarea finanțăarii.
Ierarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare, în felul său, este de maximă importanță pentru decizia financiară de creditare și pentru evaluarea riscurilor de investire.
Riscul de majorare a costului proprietății imobiliare se manifestă prin apariția necesității de refinanțare a creditului ipotecar cu depășirea ulterioară a beneficiului obținut de către serviciul datoriei.
În acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordării tranșelor de credit să fie foarte bine amortizată cu programul de realizare a proprietăților imobiliare. Totodată, se va urmări ca eșalonarea rambursării să fie foarte bine adaptată nevoilor și capacității financiare a împrumutatului.
Riscul modificării ratei dobânzii și a puterii de cumpărare afectează, în egală măsură, atât creditorul cât și debitorul, dar fiecare încearcă să preia, dacă este posibil, o cotă cât mai mică din acest risc.
Riscul nerealizării veniturilor ce susțin rambursarea, veniturile pot avea cel puțin două surse, putand fi: venituri generate de însăși proprietatea imobiliară realizată din credit și alte venituri ale debitorului. Deși, la prima vedere, pare a fi risc al debitorului, totuși creditorul suportă și el un risc major prin posibilitatea împrumutatului de a intra în incapacitate de plată și trecerea la executarea silită a garanțiilor.
Riscul diminuării valorii garanțiilor
Aceasta diminuare se poate referi la: valoarea proprietății realizate din credit și valoarea tuturor celorlalte garanții. Efectele suportării acestui risc apar doar în cazul în care debitorul se află în incapacitate de plată și se ajunge în situația executării silite a garanților. Dacă valoarea acestora s-a diminuat simțitor poate apărea situația în care nu se pot acoperi: creditul, dobânda, penalizările și cheltuielile de executare silită.
Riscuri cu caracter general
Aceste riscuri se referă la forța majoră, în general – calamități naturale, conflicte armate, dar și accidente (incendii, inundații, explozii).
În funcție de cauzele apariției lor, evenimentele pot fi urmări ale unor acțiuni sau inacțiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai ale unor accidente naturale.
2.8. Importanța creditului ipotecar și deciziile de finanțare
Toate tipurile de decizii privind proprietățile imobiliare ating și aspecte financiare importante care pot influența decisiv hotărârile care se iau în acest domeniu. Deciziile privind proprietățile imobiliare se pot referi la o serie largă de acțiuni, dintre care pot fi amintite: construirea, cumpărarea, vânzarea, închirierea, îmbunătățirea – modernizarea și repararea.
Administrarea finanțării proprietăților imobiliare este un domeniu vast, în care deciziile de investire pot începe cu achiziția de acțiuni sau obligațiuni, mobilizându-se, astfel, capitalurile necesare și se pot încheia cu proprietatea completă, închirierea sau ipotecarea. O condiție inițiala obligatorie pentru începerea analizei de finanțare este stabilirea responsabilităților privind utilizarea proprietăților imobiliare care să asigure nivelul de venituri suficient susținerii acesteia.
Stabilirea aranjamentului financiar va avea în vedere montarea structurală a parteneriatului – cu angajament general sau limitat – respectiv cea a investitorilor care pot fi: investitori interni și investitori externi.
Investitori interni sunt angrenați în utilizarea proprietăților imobiliare fiind interesați de aspectele nefinanciare, îndeosebi fiindcă fructifică, în mod direct, folosirea acestora și, mai puțin de cele financiare.
Investitorii externi sunt angrenați in special prin plasamente directe în acțiuni și obligațiuni vor lua în considerație riscurile și oportunitățile, în primul rând de ordin financiar și, în al doilea rând, pe cele nefinanciare.
Creditul ipotecar reprezintă forma principală de finanțare a tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare în care părțile implicate – debitorul și creditorul – vor lua deciziile cele mai favorabile lor. Aceste hotărâri sunt influențate de următoarele aspecte: obiectivele ce speră să le realizeze, relația anticipată între beneficiile și costurile aferente proiectului, gradul de risc implicat, alternativele viabile privind realizarea și utilizarea lor.
Decizia creditorului de a avansa fonduri va fi afectată de următoarele elemente de analiză: soliditatea proiectului care urmează a se finanța, exprimată prin:
perspectivele de venituri generate de proiect în favoarea debitorului, rentabilitatea investiției și condițiile din care decurg riscurile, în special al ratei dobânzii și al puterii de cumpărare;
evoluția pieței căreia se adresează proiectul de investiție în proprietăți imobiliare;
profitul posibil de obținut din investiții alternative;
gradul de certitudine și favorabilitatea perspectivelor generale și locale pentru proiectul de investiții;
raportul de interese al momentului pentru lichiditate sau pentru venituri din capitaluri imobilizate.
Decizia debitorului de a folosi creditul ipotecar se va fundamenta, cel puțin, pe următoarele considerente: estimările profiturilor obținute pe baza resurselor, costul resurselor împrumutate comparativ cu veniturile aduse de resursele proprii, riscurile implicate de imprumut și de investiția capitalurilor în proprietăți imobiliare, protejarea unei poziții obținute prin împrumuturi și investiții anterioare pentru domeniul proprietăților imobiliare.
Un ultim, dar foarte important element care va regla cota de economii afectată proiectelor de investiții în proprietăți imobiliare, îl reprezinta interesul public.
Acesta își manifestă influența inclusiv prin intermediul creditului ipotecar ca mod de mobilizare a resurselor de capital provenite din economii.
CAP. 3. INSTRUMENTE DE ACOPERIRE A RISCURILOR DE CREDITARE
3.1. Centrala Riscului de Credit
Centrala Riscului de Credit (CRC) fosta Centrală a Riscurilor Bancare este o structură specializată în colectarea, stocarea și centralizarea informațiilor privind expunerea fiecărei persoane declarante (instutiție de credit, instituție financiară nebancară înscrisă în Registrul special, instituție de plată care înregistrează un nivel semnificativ al activității de creditare sau instituție emitentă de monedă electronică, înregistrând un nivel ridicat al activității de creditare) din România față de acei debitori care au beneficiat de credite și/sau angajamente al căror nivel cumulat depășește suma limită de raportare (20000 lei) precum și a informațiilor referitoare la fraude cu carduri produse de către posesori .
Baza de date a C.R.C. este organizată în patru fișiere:
1. Fișierul Central al Creditelor (F.C.C.) conține informații de risc de credit raportate de persoanele declarante și este actualizat lunar;
2. Fișierul Creditelor Restante (F.C.R.) conține informații de risc de credit referitoare la abaterile din graficele de rambursare din cel mult ultimii șapte ani și este alimentat lunar de fișierul central al creditelor;
3. Fișierul Grupuri (F.G.) conține informații despre grupurile de persoane fizice și/sau juridice care reprezintă un grup de clienți aflați în legătură respectiv un singur debitor și este alimentat lunar de fișierul central al creditelor;
4. Fișierul fraudelor cu carduri (F.F.C.) conține informații despre fraudele cu carduri produse de către posesori raportate de către persoanele declarante și este actualizat on-line.
Utilizatorii informațiilor existente în C.R.C sunt persoanele declarante și, evident, BNR
Schimbul de informații privind riscul de credit are loc informatics prin intermediul interfeței de comunicații interbancare.
În raportările efectuate de către persoanele declarante, vor fi incluse următoarele informații:
Datele de identificare a debitorilor față de care persoana declarantă (creditorul) înregistrează expuneri în cuantum cel puțin egal cu limita de raportare (20.000 lei);
Informații referitoare la fiecare credit sau angajament de care beneficiază debitorul:tipul creditului, perioada de acordare, tipul garanției și valoarea acesteia, serviciul datoriei, data acordării și data scadenței, moneda ăn care s-a acordat împrumutul, cuantumul creditului, suma utilizată și valoarea rămasă neutilizată la data când a avut loc raportarea, soldul restant, valoarea creditului/angajamentului luat împreună cu alță debitori, starea de credit, clasa de rating, probabilitatea nerambursării datoriei;
Informațiile privind grupurile de persoane fitice și/sau juridice care reprezintă un grup de clienți aflați în legătură respectiv un singur debitor:denumire și cod grup, componență grup și evidențierea debitorlor care au credite împreună cu alți debitori din grup;
Informații despre fraudele cu carduri comise de posesori:date identificare posesor card, tip card, moneda, data constatării fraudei, suma fraudată
Difuzarea informațiilor de CRC către persoanele declarante se realizează în două moduri:
Rapoarte lunare care includ detalii despre toți debitorii pe care persoana declarantă i-a raportat în cursul lunii respective;pentru fiecare debitor raportat, raportul include toate informațiile disponibile la CRC despre toate angajamentele și creditele de care acesta a beneficiat de la toate persoanele declarante fără menționarea identității instituției de credit (situația riscului global);
Ca răspuns la interogările (cereri de interogare) on-line, în cazul căroro persoanele declarante pot solicita două tipuri de informații: situația riscului global și situația creditelor restante) pe o perioadă de șapte ani).
Trebuie specficat faptul că, pentru debitorii raportați de către persoanele declarante, informațiile sunt furnizate necondiționat în timp ce pentru clienții debitori-potențiali, accesul persoanelor declarante este condiționat de obținerea, în prealabil, a acordului clienților respectivi.
3.2. Biroul de Credit
3.2.1. Informații generale
Biroul de Credit s-a înființat la inițiativa sistemului bancar românesc fiind funcțional la data de 16.08.2004, odată cu înregistrarea la Registrul Comerțului și își propune să vină în întâmpinarea participanților la sistem cu informații reale, actualizate și detaliate despre persoanele care au contractat credite de la instituții bancare sau financiare, cu activitate bancară, au achiziționat un produs în sistem leasing sau au fost asigurate împotriva riscului de neplată la o societate de asigurări.
Biorul de Credit este o sursă sigură și eficientă de informații pentru participanții la sistemul bancar. Aceste detalii sunt de natură să completeze datele pe care participanții, în speță instituțiile care derulează activitate de creditare, le dețin din surse proprii, externe, fiind menite să ajute în luarea deciziei privind demararea sau nu, a relației de creditare, cu persoana respectivă.
Sistemul Biroului de Credit se dezvoltă în 3 faze:
În faza I, care a fost pusă în funcțiune la data de 16 august 2004, participanții transmit zilnic Biroului de Credit, în format electronic, informații referitoare la:
debitori cu restanțe la plată mai mari de 30 de zile;
fraudulenți – persoane care au savârșit o infracțiune sau contravenție în relația directă cu un participant, pentru care s-a emis o hotărâre judecătorească definitivă sau irevocabilă, după caz, sau prin acte administrative necontestate;
declarații cu inadvertențe – date neconforme cu realitatea furnizate de persoane fizice la momentul solicitării creditului.
În cadrul Fazei a II-a de dezvoltare a sistemului, așa numita “fază pozitivă”, operațională din data de 11 iulie 2005, sunt prelucrate informațiile referitoare la toate produsele de tip credit, similare sau de asigurare acordate persoanelor fizice, informații provenite de la instituții bancare și non-bancare (societăți de credit de consum, de leasing și de asigurări), participante în Sistemul Biroului de Credit, precum și informații despre fraudulenți și declarații cu inadvertențe.
În cadrul fazei a III-a de dezvoltare, începând cu luna martie 2009, Biroul de Credit a pus la dispoziția participanților FICO® Score de la Biroul de Credit, construit pe baza unui model statistic internațional aplicat bazei de date a Biroului de Credit. Scoringul Biroului de Credit este un număr cuprins între 300 și 850, care arată probabilitatea ca o persoană fizică să-și plătească în viitor ratele la timp.
Biroul de Credit, prin intermediul serviciului CRED-IT, pune aceste informații la dispoziția participanților on-line, atunci cand aceștia le solicită în vederea acordării unui credit sau a monitorizării creditelor acordate.
Informația este furnizată, în termen de cateva secunde, sub forma Raportului de Credit.
De asemenea, Biroul de Credit pune la dispoziția persoanelor solicitante, gratuit o dată pe an, Situația înscrierii în bazele de date ale Biroului de Credit, informație care conține inclusiv numele participantului/participanților care au înregistrat aceste persoane.
3.2.2. Organizarea Biroului de Credit
Biroul de Credit, care deși înființat la finalul anului 2003, și-a început activitatea doar câteva luni mai târziu, este organizat sub forma unei societăți pe acțiuni, având acționari 25 de societăți bancare.
3.2.3. Obiectul activității și principiile de funcționare a Biroului de Credit
3.2.3.1. Obiectul activității
Biroul de Credit este implicat în derularea activităților legate de
Colectare/prelucrare date privind portofoliul de clienți-persoane fizice ai participanților
Informații/analize oferite participanților în vederea
a. identificării și cuantificării riscului de credit;
b. creșterii calității creditelor;
c. diminării riscului de fraudă și protejării creditorilor
Stabilirea criteriilor uniforme de apreciere a clientelei (scoring);
Consultanță financiar-bancară
3.2.3.2. Principiile de funcționare a Biroului de Credit
Principiul reciprocității – participanții care vor furniza informații de risc și alte date aferente, vor avea acces doar la acea categorie de informații din baza de date;
Principiul confidențialității;
Principiul imparțialității și al corectitudinii;
Principiul eficienței în funcționare
3.3. Fondul de Garantare a Creditelor
Următoarele categorii de garanții primite pot diminua expunerea băncii față de entitatea de risc:
a) garanții personale – se referă la garanții furnizate de terți (ex: cauțiunea, avalul etc.) și în funcție de caracteristicile pe care le prezintă, pot fi încadrate, după cum urmează:
1) garanție expresă – protecția furnizată de garanție este legată, în mod clar, de expuneri ce pot fi dentificate cu exactitate sau de un portofoliu de expuneri clar delimitat, astfel încât gradul de acoperire al protecției este clar definit și nu poate fi pus la indoială;
2) garanție irevocabilă
În afara nerespectării de către cumpărătorul protecției a obligației de a plăti la scadență costul protecției, contractul prin care este furnizată protecția nu conține nici o clauză care ar putea să permită furnizorului protecției să anuleze unilateral garanția sau ar putea să conducă la creșterea costului efectiv al garanției;
3) garanție necondiționată
În contractul prin care este furnizată protecția nu este inclusă nicio clauză asupra căreia cumpărătorul protecției (instituția de credit) nu deține controlul, care să îl împiedice pe garant să fie obligat să plătească, în termen de maximum 15 zile calendaristice, în cazul în care obligatul principal nu achită la termen, plata scadentă/plățile scadente.
b) garanții reale – se referă la bunuri corporale sau necorporale primite în garanție pentru operațiunile realizate cu alte bănci sau cu clientela din afara sectorului instituțiilor de credit (ex: ipoteca, garanții reale mobiliare cu deposedare inclusiv depozitul colateral, garanții reale mobiliare fără deposedare etc.);
c) garanții intrinseci – se referă la garanții incluse în caracteristicile operațiunii însăși, și care nu fac obiectul înregistrării în posturile din afara bilanțului (ex: valorile primite în pensiune simplă etc.); banca va înregistra garanțiile intrinseci în contul de evidenșă tehnico-operativă 9981 "Alte valori primite";
d) garanții reale mobiliare pe bunuri viitoare – garanții care nu produc efecte decât în momentul în care debitorul obține proprietatea asupra bunurilor și care nu sunt luate în considerare, în calitate de diminuator de risc de credit. La momentul la care se dobândește proprietatea asupra bunurilor viitoare admise în garanție, acest tip de garanție va putea fi luat în considerare la diminuarea expunerii băncii față de entitatea de risc.
e) garanții reale pe bunuri imobile viitoare – în baza Legii creditului ipotecar, produc efecte în sensul că sunt valabil și legal constituite, dar nu se poate calcula valoarea justă până la data recepției finale și nu pot diminua expunerea băncii față de entitatea de risc.
La data la care se va întocmi procesul verbal de recepție finală, aceste bunuri imobile vor putea fi luate în considerare pentru diminuarea expunerii băncii față de entitatea de risc. Garanțiile exprese, irevocabile și necondiționate acordate de Fondul de Garantare a Creditelor (FGC) din România prin intermedierea resurselor alocate în acest sens de autoritățile centrale și pentru care acestea își asumă răspunderea, pot fi considerate garanții exprese, irevocabile și necondiționate emise de stat (se aplică un coeficient de deducere de maxim 1, dacă:
a) fondurile alocate sunt efectiv transferate FGC de autoritățile centrale;
b) FGC demonstrează băncilor că dispun de o gestiune care să evidențieze, distinct, respectivele fonduri, iar acestea sunt utilizate doar pentru garantarea riscurilor aferente;
c) banca deține documentația care să ateste îndeplinirea conditților. Implementarea reglementărilor Basel II alături de expansiunea fondurilor de garantare, va determina o diminuare a costurilor de finanțare atât pentru bănci, cât și pentru contractanți, consideră prim-viceguvernatorul BNR, Florin Georgescu. El a precizat că, în baza garanțiilor oferite de fonduri, se vor reduce provizioanele constituite de bănci și cerințele de capital. "Provizioanele pe care le constituie băncile vor scădea pentru că, se aplică principiul substituirii bonității beneficiarului cu cea a garantului. De asemenea, cerințele de capital ale băncilor se vor reduce ca urmare a calității de diminuator de risc de credit a garanțiilor emise de fond", a declarat Georgescu. Garanții din fonduri proprii sau de stat Oficialul BNR a arătat că, fondurile pot acorda garanții prin folosirea resurselor alocate de stat sau din fonduri proprii. În cazul în care, fondurile folosesc resursele statului, performanța beneficiarului va fi înlocuită cu cea a statului, căreia i se asociază un risc de credit zero pentru garanții în lei. Dacă fondurile folosesc resursele proprii, performanța beneficiarului de credit va fi înlocuită cu cea a fondului, la care se aplică un grad de risc stabilit în funcție de ratingul atribuit de agențiile independente de rating sau în funcție de modelul instituțiilor de credit.
3.4. Provizioane specifice de risc
3.4.1. Cadrul legal al constituirii provizionaleor de risc de credit
Băncile, persoane juridice române, sunt obligate ca, în scopul protejarii capitalului băncii, precum și a depozitelor persoanelor fizice și juridice și a acoperirii eventualelor credite pe termen scurt, mediu și lung, care prezintă incertitudini în recuperare, să constituie provizioane specifice de risc de credit și de dobanda
În conformitate cu prevederile art. 22 alin.1 lit. d din Legea nr.571/2003 privind Codul fiscal cu modificările și completarile ulterioare, sunt deductibile la calculul profitului impozabil,provizioanele specifice, potrivit legilor de organizare și funcționare, în cazul unei societățti comerciale bancare sau al unei alte instituții de credit autorizate, precum și pentru societățile de credit ipotecar și societățile de servicii financiare, aferente categoriilor de credite și plasamente, constituite în conformitate cu prevederile Regulamentului BNR nr. 5/2002 și NM nr.12/2002 ale BNR. Constituirea și/sau regularizarea, precum și utilizarea provizioanelor specifice de risc de credit se va face utilizand moneda de exprimare a creditelor și/sau plasamentelor pe care le corectează.
În accepțiune juridică, sunt definite următoarele concepte sunt definite:
Entitate de risc – orice persoană fizică sau entitate, cu sau fără personalitate juridică, concentrând risc de credit;
Entitate de risc potențială – persoana fizică sau entitate, cu sau fără personalitate juridică, devenind, entitatea de risc aferentă elementului de activ rezultat ca urmare a executării unei garanții, în cazul întrunirii condițiilor de apariție a riscului de credit al unui element de activ, din bilanț sau din afara bilanțului, garantat; entitatea de risc potențială este reprezentată de emitentul titlurilor primite în garanție sau de garant.
3.4.2. Provizioane specifice de risc de credit
Desemnează provizioanele care sunt constituite de către bancă în scopul acoperirii unor pierderi potențiale din credite și plasamente.
Creditele și plasamentele se clasifică în următoarele categorii:
standard; în observație (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului instituțiilor de credit);
substandard; îndoielnic (numai pentru creditele acordate clientelei din afara sectorului instituțiilor de credit);
pierdere
Clasificarea creditelor si plasamentelor se realizează prin aplicarea simultană a următoarelor criterii:
serviciul datoriei;
Serviciul datoriei, se stabilește numai în funcție de obligațiile împrumutatului evidențiate în bilanțul băncii, eventualele credite și/sau dobânzi evidențiate în afara bilanțului contabil având un regim juridic distinct care nu influențează serviciul datoriei. Termenele de plată ale ratelor de credit și dobânzilor se stabilesc prin documente contractuale încheiate de instituția bancară cu împrumutații.
performanța financiară;
Performanța financiară a entităților de risc (debitorilor) se încadrează într-una dintre următoarele categorii, în funcție de natura și moneda veniturilor certe de care dispune:
A) Dacă pentru toate creditele acordate de bancă, împrumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanență, exprimate în aceeași monedă cu cea a creditului;
B) Împrumutatul dispune de venituri certe cu caracter de permanență exprimate în monedă diferită de cea a creditului
C) Împrumutatul are credite contractate la bancă în mai multe devize (EUR si USD) și dispune de venituri certe cu caracter de permanență exprimate în altă monedă (lei)
D) Împrumutatul nu mai dispune de venituri certe, ca urmare a unor evenimente intervenite pe parcursul derulării creditelor (de exemplu: trecerea în șomaj)
E) Împrumutatul a decedat, e dispărut de la domiciliu sau în stare de privare de libertate
Creditele acordate unui debitor (entități de risc) și/sau plasamentele constituite la acesta, se încadrează într-o singură categorie de clasificare, pe baza principiului declasării prin contaminare, respectiv prin luarea în considerare a celei mai slabe dintre categoriile individuale de clasificare. (De exemplu, un împrumutat beneficiază de un credit în lei care îndeplinește condițiile pentru a fi clasificat în categoria "standard", respectiv serviciul datoriei este până la 15 zile inclusiv, cu datoriile achitate la zi, se încadreaza in categoria A de performanță financiară și împotriva sa nu au fost declanșate proceduri judiciare. În același timp, clientul beneficiază și de un credit în valută, la care înregistrează debite și/sau dobânzi neachitate, care se încadrează în intervalul de intârziere 16-30 de zile și în categoria A de performanță financiară, fără a se iniția proceduri judiciare.
La momentul analizei în vederea clasificării, banca va aplica principiul declasării prin contaminare, încadrând în aceeași categorie de clasificare, toate creditele debitorului și anume luând în considerare cea mai slabă dintre categoriile individuale, în exemplul de față în categoria "în observație").
Principiul declasării prin contaminare se aplică pentru creditele și/sau plasamentele care au aceeași entitate de risc (orice persoana fizică sau entitate cu sau fără personalitate juridică, care concentrează risc de credit) și nu pentru cele ale căror entități de risc reprezintă "un singur debitor".
Determinarea necesarului de provizioane specifice de risc de credit aferent unui credit sau plasament se face parcurgând următoarele etape:
a) determinarea bazei de calcul pentru provizioanele specifice de risc de credit ;
b) aplicarea coeficientului de provizionare asupra bazei de calcul obținute;
inițierea de proceduri judiciare
Constituirea provizioanelor specifice de risc de credit se referă la crearea acestora și se realizează lunar, prin includerea pe cheltuielile lunii a sumei reprezentând nivelul necesarului de provizioane specifice de risc de credit. Fac obiectul constituirii de provizioane specifice de risc, creditele și plasamentele, precum si dobanzile neincasate aferente, evidentiate in bilantul contabil. Pentru angajamentele extrabilanțiere de natura scrisorilor de garanție, acreditive, avaluri etc. (din conturile extrabilanțiere cu funcțiune de activ), nu se constituie provizioane specifice de risc. Regularizarea provizioanelor specifice de risc de credit se referă la modificarea nivelului existent al acestora în vederea restabilirii egalității între nivelul existent și cel al necesarului, și se va realiza lunar prin includerea pe cheltuieli sau prin reluarea pe venituri a sumei reprezentând diferența dintre nivelul existent în sold al provizioanelor specifice de risc de credit și nivelul necesarului.
3.5. Asigurarea riscului financiar pentru credite și garanții
3.5.1. Asigurarea creditelor acordate persoanelor fizice
Forma de asigurare este usor de administrat, având în vedere că este un contract de asigurare deschis, adică, intră automat sub asigurare, orice contract de credit care respectă condițiile și criteriile de acceptare a solicitanților, stabilite în prealabil. În acest caz, nu mai este necesar să se emită câte o poliță de asigurare pentru fiecare contract de credit asigurat.
3.5.2. Obiectul asigurării
Acesta se materializează în acoperirea, de către asigurator, a riscului financiar de neplată a ratelor și dobânzilor aferente creditului acordat de asigurat persoanelor fizice, în schimbul achitării, de către asigurat, a primelor de asigurare. Această asigurare se adresează instituțiilor care au în obiectul de activitate, acordarea de credite persoanelor fizice, în calitatea lor de asigurați.
Riscul acoperit îl reprezintă neplata, de către beneficiarul creditului, a două rate de credit consecutive, ajunse la scadență.
Documentele necesare pentru instrumentarea daunei constau în:
– dosarul de credit întocmit de asigurat;
– dovada neplății ratelor de credit de către beneficiarul creditului, precum și alte elemente considerate semnificative pentru constatarea și evaluarea daunei.
Polițele de asigurare, care au ca obiect garantarea/preluarea riscului de neplată, vor fi asimilate scrisorilor de garanție emise de instituțiile de credit și, în consecință, vor putea fi luate în considerare în calitate de diminuator de risc de credit, în situația în care sunt îndeplinite concomitent următoarele condiții:
a) au caracteristici similare celor impuse scrisorilor de garanție bancară (care trebuie să fie exprese, irevocabile și necondiționate);
b) riscul de credit a fost transferat în afara grupului institutiei de credit prin intermediul operațiunilor de asigurare/reasigurare încheiate cu societăți de asigurare/ reasigurare, iar societățile de asigurare/reasigurare din afara grupului, care au preluat riscul, respectă cerințele prevăzute de standardele comunitare în materie (sau de standarde aplicabile societăților de asigurare/reasigurare, pe care, în urma analizei efectuate, instituția de credit le considera, în mod justificat, echivalente standardelor comunitare). În cazul în care, riscul de credit a fost parțial transferat, calitatea de diminuator de risc de credit a poliței de asigurare va putea fi luată în considerare numai pentru partea transferată;
c) coeficientul pentru deducerea din expunerea instituției de credit față de entitatea de risc, se stabilește la un nivel maxim de 0,8.
3.5.3. Asigurarea bunurilor acceptate în cadrul garanției
a) Bunurile aduse în garanție trebuie asigurate la societăți de asigurare – reasigurare agreate, pe toată perioada de creditare, pentru riscurile specifice fiecărei categorii de bunuri.
b) Pentru bunurile la care societățile de asigurare – reasigurare încheie contracte numai pe o perioadă limitată (de regulă, un an), clienții se vor oblige, prin documentul contractual, încheiat cu banca, să reînnoiască asigurarea înainte de data expirării poliței.
c) Drepturile din polițele de asigurare se cesionează în favoarea băncii, cu respectarea prevederilor legale în cazul creditului ipotecar. În situația în care, conform contractelor de asigurare de risc financiar de neplată, încheiate cu societățile de asigurare-reasigurare se prevede încheierea de polițe complementare pentru bunurile achiziționate din credit sau asigurări de viață, banca va solicita încheierea unor astfel de polite.
d) În caz de daună, unitățile bancare teritoriale comunică în scris, la cererea societăților de asigurare-reasigurare, dacă despăgubirea se plătește băncii sau direct clientului, în funcție de fiecare caz in parte.
d) În situația în care, clienții înregistrează datorii restante față de bancă, mai vechi de 30 zile din credite și/sau dobânzi sau pentru cei pentru care a fost declanșată procedura judiciară de recuperare a creanțelor, sumele din despăgubire pot fi utilizate de bancă pentru recuperarea creanțelor restante.
e) Valoarea de asigurare pentru bunurile luate în garanție (cu excepția terenurilor), trebuie să fie cel puțin la valoarea admisă în garanție.
f) Polițele de asigurare, în original, vor fi păstrate la dosarul de credit pe toată durata creditării, până la rambursarea integrală a creditului și plata dobânzilor aferente, urmărindu-se în permanență reînnoirea acestora, achitarea de către client a primelor de asigurare, precum și menținerea unei valori asigurate, cel putin egală cu suma creditului ramas de rambursat.
g) În situația în care împrumutații nu vor prezenta la timp polițele pentru reînnoirea asigurării, banca îi va inștiința, în scris, avertizându-i că, nerespectarea acestei obligații atrage dupa sine aplicarea prevederilor din documentul contractual și, totodată, va reînnoi asigurarea, suma urmând a fi recuperată, cu prioritate, din sumele depuse de client în contul curent pentru rata de credit și dobânda imediat următoare.
Piața românească a asigurărilor de viață s-a dezvoltat, în intervalul 2006-2008, într-un ritm de trei ori mai lent decât cea a asigurărilor generale. Aceasta a înregistrat o creștere de 13% față de 2003-2005, comparativ cu avansul de 40% al sectorului property & casualty, și reprezinta sub 25% din totalul pieței asigurărilor, față de o medie de 60% în Europa. Totodată, BNR a anunțat recent că, va renunța la impunerea unui avans pentru creditele acordate de băncile comerciale populației, precum și la plafoanele de îndatorare prestabilite pentru clienții persoane fizice ai băncilor, referitoare la nivelul maxim al ratelor lunare. Dereglementarea promovată de banca centrală, i-ar putea determina, pe unii bancheri, să elimine, la rândul lor, obligativitatea polițelor de asigurare de viață la contractarea de credite de către persoanele fizice, pentru a face față concurenței sporite. Acest fapt ar putea duce la o încetinire a creșterii sectorului asigurărilor de viață, și așa subdezvoltat, având o pondere de doar 0,4% din PIB, față de o medie de 5% din PIB la nivelul întregii Europe. Băncile condiționează, de cele mai multe ori, acordarea de credite persoanelor fizice de încheierea și apoi cesionarea către bancă a unei polițe de asigurare de viață, care să acopere posibilele pierderi financiare ale instituției de credit, în caz de deces sau invaliditate a titularului de credit.
Ascuțirea competiției de pe piața bancară va face ca o serie de bănci sa elimine obligativitatea polițelor de asigurare, desi această situație va determina o creștere a marjei de risc de credit.
Marja de risc poate fi acoperită de bănci din rezerve proprii, pentru că, de la 1 ianuarie 2007, limita de solvabilitate impusă a coborât de la 12 la 8%., prag menținut și astăzi.
3.6. Securitizarea in Romania
Domenia Credit este unul dintre participanții activi la structurarea noului pachet legislativ destinat dezvoltării pieței ipotecare, atât primare cât și secundare. Pachetul conține trei legi noi:
Legea obligațiunilor ipotecare
Legea Băncilor de Credit Ipotecar
Legea Securitizării Creanțelor
propunere de modificare a Legii 190/1999 privind Creditul Ipotecar și a Legii 7/1996, a Cadastrului.
Pachetul legislativ a fost dezvoltat în cadrul unui grup de lucru finanțat de USAID (Agenția SUA pentru Dezvoltare Internațională) și pregătirea lui a durat aproape un an. Rezultatul muncii intense a grupului de lucru care a reunit reprezentanți ai sectorului financiar-bancar, casele de avocatură Nestor Kingston Petersen și Stoica și Asociații, Deloitte &Touche, și a sprijinului activ acordat de instituțiile statului, BNR, Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, Ministerul de Finanțe, a fost apreciat, în unanimitate, de specialiștii Băncii Mondiale și ai German Mortgage Association și s-au concretizat într-un proiect legislativ care se înscrie în contextul european și international, răspunzând Directivelor Europene. Modificarea Legii 190/1999 a Creditului Ipotecar vizează, printre altele, clarificarea și unificarea modului de înscriere a ipotecii pe bun viitor în cartea funciara, și stabilește distincția între creditul ipotecar comercial (prin care se finanțează imobile cu altă destinație decât cea de locuit, cum ar fi birouri, sedii de firmă etc) și creditul rezidențial (de locuit). În ceea ce privește asigurarea imobilului ipotecat, noile reglementări prevăd o alternativa la prevederea obligatorie existentă în prezent, care impune stipularea creditorului ipotecar ca beneficiar al contractului de asigurare a imobilului ipotecat. În acest sens, se prevede constituirea unei garanții reale imobiliare în favoarea creditorului ipotecar, având ca obiect drepturile de creanță ale asiguratului, care derivă din contractul de asigurare. Ce avantaje aduc aceste modificari ale Legii 190 si ale Legii 7
un acces mai ușor la creditul ipotecar pentru construirea de locuință, unde ipoteca se înscrie pe un bun care încă nu există (sau o construcție parțial ridicată, nefinalizată). O construcție este considerată finalizată, din punct de vedere legal, atunci cănd a fost încheiat procesul-verbal de recepție finală a construcției. Codul Civil nu permitea înscrierea de ipoteci pe bunuri care nu există (o construcție viitoare, de exemplu, pentru care există autorizație de construire); Legea 190 a abrogat acel articol deschizând un drum important în dezvoltarea finanțărilor imobiliare. Clarificările din cadrul pachetului legislativ și unificarea modului de înscriere, ar trebui sa aibă, ca efect, o creștere a volumului de credite ipotecare acordate pentru construirea de locuințe, unica garanție a creditului constituind-o terenul și construcția viitoare.
eliminarea condiției ca beneficiarul unui credit ipotecar, cu destinație rezidențială, să fie cetățean român. Evident, este necesară armonizarea cu restul legislației care nu permite, deocamdată, cetățenilor străini, să cumpere terenuri în nume propriu. Domenia Credit a găsit, în general, căi de a finanța și pe acești solicitanți de credit, în special dacă erau căsătoriți cu o persoană de cetățenie română, dar modificarea legii va permite un acces, mai larg, al străinilor, la finanțare ipotecară.
Legea Obligațiunilor Ipotecare și Legea băncilor de credit ipotecar
Obligațiunile ipotecare sunt, ca și obligațiunile normale, o formă de finanțare a unei afaceri (în cazul nostrum, instituție de credit, banca). Emiterea de obligațiuni reprezintă angajarea unei datorii, de către instituția emitentă, față de cei care cumpără aceste titluri, garantându-le acestora, în baza unui contract, un venit constant. Obligațiunile sunt, în general, garantate cu active (proprietăți) ale emitentului, în cazul nostru activele fiind constituite din creditele ipotecare acordate de instituția de credit emitentă (să nu uităm ca, în cazul unei instituții de creditare, pentru o bancă, împrumuturile acordate, reprezintă active, în timp ce, depozitele se constituie în datorii, înregistrate în pasivul instituției). Potrivit definiției legale, obligațiunea securitizată este valoare mobiliară de tip obligatar, garantată cu un portofoliu de creanțe, emisă de o societate de securitizare și tranzacționabilă pe piața de capital.
Pot face obiectul securitizării:
contractele de credit și de leasing
contractele de vânzare-cumpărare cu plata la termen, inclusiv cele cu plata în rate;
instrumentele financiare de tip participativ sau obligatar.
Vehiculul investițional este o entitate cu sau fără personalitate juridică – un fond sau o societate de securitizare – autorizată de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare (CNVM). Fondul de securitizare se va constitui pe baza unui contract de societate civilă, încheiat de cel puțin cinci membri fondatori și va avea un capital inițial reprezentând minimum echivalentul în lei a 25.000 de euro. Societățile de securitizare vor emite obligațiuni securitizate, valori mobiliare de tip obligator, garantate cu un portofoliu de creanțe. Ambele categorii de titluri vor fi tranzacționabile pe piața de capital.
Pentru ca o societate comercială să poată administra vehicule investiționale, va trebui să îndeplinească următoarele condiții:
sa aibă un capital social reprezentând echivalentul în lei a 125.000 de euro;
să deruleze exclusiv aceasta activitate;
să aibă un consiliu de administrație format din minimum trei persoane și, cel puțin, doua instituții financiare și/sau de credit, ca acționari semnificativi.
Legea obligațiunilor ipotecare definește cadrul legal pentru introducerea unor astfel de instrumente de finanțare în România. Această lege, are ca pilon de bază, asigurarea confortului investitorilor în acest tip de obligațiuni garantate cu credite ipotecare. S-au avut în vedere următoarele elemente:
1) reglementarea instițutiei agentului cu funcția de reprezentare a deținătorilor de obligațiuni;
2) impunerea unor cerințe stricte de includere și de raportare a portofoliului de creanțe cu care se garantează emisiunea
3) segregarea (separarea) portofoliului afectat emisiunii de masă credală (creditori), în cazul falimentului emitentului. În țările dezvoltate, obligațiunile ipotecare au un regim fiscal preferențial deoarece dezvoltarea sectorului ipotecar este, în cele mai multe cazuri, considerată o prioritate guvernamentală (încurajarea creditării pe termen lung duce la dezvoltare economică pe termen lung, prin efectul multiplicator pe care creditul ipotecar îl are în economie, știindu-se că, orice achiziție a unui apartament generează automat un lanț de servicii cu impact în creșterea PIB, la care se adaugă dezvoltarea sectorului de construcții de locuințe și de materiale de construcții și nu în ultimul rând crearea de noi locuri de munca etc.
Un exemplu: în Germania, obligațiunile ipotecare au același regim fiscal cu obligațiunile emise de statul german. În cazul României, Ministerul de Finanțe și BNR vor decide asupra facilităților fiscale pentru obligațiunile ipotecare. Legea băncilor de credit ipotecar reglementează apariția instituțiilor de credit specializate. Băncile de credit ipotecar vor putea acționaț deopotrivă, pe piața primară a creditului ipotecar, ca împrumutător, și pe piața secundară, în calitate de emitent de obligațiuni ipotecare, neacordându-se, însă, acestora posibilitatea atragerii de depozite. Domenia Credit urmează a se angaja, o dată cu adoptarea legislației, în procesul de transformare într-o bancă de credit ipotecar, în vederea asigurării unei finanțări de durată și la costuri mai reduse, prin posibilitatea emiterii unor titluri (obligațiuni) ipotecare mult mai atractive pentru investitorii tradiționali, în aceste tipuri de instrumente.
Pentru a intelege acest proces, trebuie să știm că, bilanțul unei bănci arată altfel decât cel al unei societăți comerciale obișnuite. Aici ne referim, în special, la faptul că, vom regăsi, pe partea de active, creditele acordate de bancă tuturor clienților (persoane fizice, juridice). Pe partea de pasive (datorii), regăsim depozitele și conturile curente deschise de clienții băncii, dar și creditele pe care băncile le iau de la alte bănci pentru a se finanța, precum și obligațiunile, care sunt tot o forma de credit (datorie). În contextul bilanțurilor bancare, securitizarea este o modalitate de finanțare prin crearea de titluri de valoare, adica valori mobiliare. Aceasta își are originea în SUA și, în ultimii 30 de ani, a luat o amploare deosebită. Avantajul securitizării este că, în comparație cu finanțarea tradițională prin obligațiuni (adică obținerea de lichidități prin asumarea unei datorii pe bilanțul băncii, datorie garantată prin creanțe ipotecare), securitizarea conferă investitorilor o mai mare protecție împotriva riscului de credit. Riscul de credit definește riscul ca banca să nu recupereze un credit acordat clienților. Prin securitizare, creanțele ipotecare (creditele ipotecare generate de o instituție bancară) ca elemente de activ ale băncii, sunt vândute de către originator (banca). În consecință, acestea sunt scoase în afara bilanțului băncii, fiind astfel total protejate în cazul falimentului băncii originatoare. Securitizarea implică, în mod general, crearea de titluri de valoare, adică titluri ipotecare, pentru că au la baza creanțe ipotecare. Acestea pot avea la bază și altfel de creanțe, caz în care nu mai sunt denumite titluri ipotecare. Titlurile sunt create dintr-un “pool” de creanțe, care sunt standardizate și prezintă caracteristici comune. Astfel, acestea sunt puse sub controlul investitorilor printr-un intermediar specializat, adică o societate sau fond de securitizare creat în acest scop îin terminologia nord-americană “SPV” = “special purpose vehicle”). O operațiune tipică de securitizare implica, în general doi pasi:
1.transferul activelor (creanțelor) către fondul de securitizare;
2. emiterea, de către fondul de securitizare, a titlurilor ipotecare, care au în spate creanțele ipotecare. Fondul folosește banii primiți din emiterea titlurilor pentru a plăti originatorului inițial (băncii) contravaloarea activelor transferate. În această schemă de finanțare, fondul emite titluri pe piața de capital. Performanța acestor titluri de valoare pe piață, depinde, în mod directî de performanța activelor de la bază. În cazul creanțelor ipotecare, aceasta definește modul în care acestea sunt rambursate. Mai important, nu exista RECURS împotriva originatorului, adică a băncii care a acordat creditele. Administrarea creanțelor ipotecare, care stau la baza acestor titluri (prin monitorizare și servicing) este, de obicei, contractată înapoi originatorului (băncii). Astfel, banca înceteaza să mai fie deținătorul creanțelor (așa cum se întâmplă în cazul obligațiunilor tradiționale), ci doar un administrator care prestează aceste servicii contra cost. Având în vedere că, aceste titluri de valoare au la bază, credite ipotecare, credite cotate, în mod normal, cu un risc foarte scăzut în piață, ele rămân, atractive, reprezentând investiția preferată a instituțiilor care nu doresc să își asume riscuri mari. Acestea sunt: fonduri de pensii private, fonduri de investiții, entități specializate în emiterea și tranzacționarea de MBS, dar și bănci, asiguratori etc.
Avantajele securitizarii sunt:
Echilibrarea maturităților (termenele) unor anumite clase de active. Astfel, creanțele ipotecare sunt creanțe pe termen lung, până la 25 de ani, și au nevoie de finanțare, pe termen lung, care poate fi oferită prin securitizare. Această echilibrare este importantă, pentru că, finanțarea unor active pe termen lung, cu pasive pe termen scurt, induce diverse riscuri băncii. De exemplu, riscul de dobânda apare astfel: o bancă acorda credit pe 20 de ani unui client, în timp ce depozitele de la populație, din care se finanțează, sunt pe termen de maximum un an. Dacă dobânda la care acorda creditul e fixă pe 20 de ani, iar dobânzile la depozite cresc în timp, marja de profit a băncii se reduce.
Reducerea capitalului necesar finanțării față de metoda tradițională de finanțare – deci ofera un randament mai bun al capitalului bănci; securitizarea este o formă mai ieftină de finanțare, în comparație cu alte modalități;
Reducerea expunerii băncii față de o anumită clasă de debitori de un anumit risc. Astfel, dacă o anumită clasă de debitori devine prea mare față de restul bilanțului, prin intermediul securitizării, o parte din aceștia pot fi scoși de pe bilanț;
Beneficii legislative, reducând anumite riscuri care îngrijorează pe legiuitori. În această schemă, în propunerea legislativă română, Agentul este angajat de Fondul de securitizare (obligatoriu prin lege), pentru a reprezenta interesele deținătorilor de titluri ipotecare. Agentul va trebui să îndeplinească niște criterii speciale impuse de BNR și CNVM. Opiniile specialiștilor Radu Grațian Ghetea, președinte al Asociației Române a bancherilor: „Pe măsură ce noile normative vor fi implementate, se va înregistra o ieftinire a costurilor implicate, datorită mijloacelor și metodelor de refinanțare pentru revigorarea creditelor de care vor dispune băncile. În mod cert, ponderea creditelor ipotecare va spori. Restricțiile impuse de Banca Națională vor conduce la creșterea costurilor băncilor pentru atragerea de fonduri în valută și, automat, la creșterea costurilor creditelor ipotecare în valută. De aici, va rezulta o «explozie» a creditelor în lei.“ Andrei Burz-Pinzaru, manager Delloite & Touche Romania: „Logic ar fi ca, prin creșterea posibilităților de refinanțare, costurile (implicit dobânda) să scadă. Accesul facil (adică mai ieftin) la surse de refinanțare, ar trebui să conducă la o scădere a dobânzii. Dar nu neaparat, nu în mod necesar…Din cauza restricțiilor impuse de BNR, băncile nu mai pot susține creditele în valută pe piața ipotecară decât în condițiile utilizării securitizării creanțelor. Utilizarea operațiunilor de securitizare, duce la primenirea portofoliului de ofertă, fără a impune neapărat. o capitalizare. Impactul în domeniu nu o să fie imediat, ci se va înregistra abia peste un an, pentru că este nevoie de norme emise atât de către Comisia Națională a Valorilor Mobiliare, cât și de BNR.“ Bogdan Baltazar, asociat „Baltazar, Bloom și Parvulescu“, fost președinte al Consiliului de Administrație al BRD și vicepreședinte al Asociației Române a Băncilor: „Pentru bănci, costurile rămân la nivelul actual. Va crește doar dobânda la credite în valută, datorită majorării de până la 40% a rezervei minime obligatorii care trebuie depusă, de către bănci, la BNR. Restricțiile BNR sunt menite a ținti și în acest fel, inflația. Eu, personal, dacă ar fi să iau un astfel de credit, l-aș prefera în valută, datorită unei moderate, dar continue aprecieri a monedei naționale în raport cu valuta“. Matei Florea, avocat la Schoenherr și Asociatii SCA: „Este, probabil, unul dintre cele mai așteptate pachete legislative în piața financiar-bancară. Bineînteles, nu vom avea o imagine completă a reușitei acestui proiect până când nu vor fi publicate și normele metodologice aferente de aplicare. Formalitățile de publicitate pentru obligațiunile ipotecare sunt comparabile cu acelea din alte țări cu experiență în acest domeniu (de exemplu, Austria); se pare că, deținătorii de obligațiuni vor beneficia de un drept preferențial de urmărire, rezultând dintr-o garanție reală mobiliară constituită asupra creanțelor din credite ipotecare înscrise într-un registru special. Este neclar dacă garanția, reală, mobiliară se va naște prin efectul legii (ca în alte țări) sau dacă va trebui încheiat un contract separat de garanție reală mobiliară.
CAP. IV CREDITUL IMOBILIAR LA PIRAEUS BANK
Piraeus Bank, denumită în continuare, PB, include în gama produselor sale de creditare și creditul ipotecar, denumit generic “Casa-Acum” cu care vine în întâmpinarea celor care doresc să-și achiziționeze căminul la care au visat, poate dintotdeauna. Pentru a-i convinge definitiv pe cei potențial interesați într-un credit imobiliar, să aleagă produsul BP, banca oferă opțiuni suplimentare privind
eliminarea cheltuielilor inițiale legate de credit, oferind finanțare și pentru aceste costuri – ex. comision de analiză, taxe de evaluare, costuri notariale etc.)
Acces la ofertele speciale de costuri ptr asigurarea și evaluarea imobilelor
O persoană fizică X, interesată în contractarea unui credit ipotecar de la Piraeus Bank, în valoare de 90.000 Euro, trebuie să îndeplinească anumite condiții de eligibilitate, solicitate de către bancă. Petentul dorește să achiziționeze un imobil (apartament cu 3 camere), a cărui valoare trecută în contractul de vânzare – cumpărare este de 120.000 Euro iar avansul este de 30.000 Euro sumă care va fi plătită sau există în contul curent al solicitantului de credit.
Conform politicilor de creditare, Piraeus Bank acordă un credit ipotecar pentru cumpararea unui imobil acestei persoane fizice X în valoare de 90.000 Euro, pe o perioadă de 30 ani, cu o dobândă variabilă de 9,47% pe an (dobânda variabilă se stabilește, în funcție de indicii referință ROBOR/EURIBOR la 6 luni, la care se adaugă o marja fixă).
Solicitantul de credit plătește băncii un comision de acordare credit 2,5% și un comision pentru întocmire documentație de 600 Ron. Data primei scadențe a creditului, este stabilită pe 23.05.2012, iar data ultimei scadențe pe 23.04.2042. Ratele se vor plati lunar, prima rată a creditului (cumulat credit + dobânda) este de 187 Euro iar celelalte rate sunt egale, în valoare de 755 Euro. La sfârșitul încheierii acestui credit ipotecar, suma totală pe care solicitantul de credit o plătește băncii este de 271.160 Euro.
În activitate de creditare se respectă prevederile normelor, instrucțiunilor și reglementărilor emise de Banca Națională Româna, reglementările interne ale băncii respective precum și orice alte dispoziții legale.
În primul rând, pentru a putea contracta un credit ipotecar, este necesar ca persoana fizica deținând calitatea de solicitant, să aibă una dintre următoarele calități:
să fie angajat cu contract de muncă;
pensionar;
persoană fizic, înregistrată în evidențe, ca realizator de venituri dovedite cu documente justificate, conform legii.
Etapele procesului de creditare retail sunt:
1. Consilierea clienților retail
Consilierul client retail PB informează clientul cu privire la caracteristicile produsului solicitat, costurile aferente și conditiile care trebuie îndeplinite pentru a putea beneficia de credit.
Pe baza datelor intermediare furnizate de client, PB determină volumul maxim al creditului posibil de contractat utilizând aplicația informatică.
PB aduce la cunoștință clientului că aprobarea creditului este condiționată de: prezentarea tuturor documentelor solicitate de către bancă, veridicitatea datelor declarate de solicitant precum și de rezultatul analizei informațiilor furnizate de diferitele baze de date consultate de bancă.
2. Verificarea și analiza documentației de credit
PB verifică dacă documentația de credit este completă și corespunde listei de documente solicitate.
PB analizează solicitarea de credit a clientului, generează cererea de credit, apoi emite rapoartele de verificare a clientului la Biroul Român de Credit. Dacî rezultatul verificîrilor este în conformitate cu declarațiile clientului, se continuă analiza dosarului de credit, cu evaluarea bunurilor aduse în garanție.
Evaluarea bunurilor se face de către o firmă specializată agreata de bancă și se finalizează cu întocmirea unui raport de evaluare. Din raportul de evaluare se obține valoarea bunurilor care poate fi admisă în garanție. PB întocmește referatul de credit, în baza informațiilor acumulate.
3. Aprobarea documentației de credit
PB completează dosarul de credit cu toate documentele și transmite solicitarea de credit spre avizare, aprobare sau respingere unui decident de credit. Decidentul de credit are obligația să verifice respectarea condițiilor de aprobare a creditului.
Dacă solicitarea de credit a fost aprobată, BCR informează clientul privind aprobarea creditului și asupra etapelor următoare de acordare a creditului:
semnarea contractului de credit;
încheierea poliței de asigurare a bunurilor admise în garanție;
semnarea contractului de garanție;
extras de Carte Funciară.
4. Tragerea creditului
Creditul se pune la dispozitia imprumutatului in moneda in care este aprobat. De regula, creditul se trage prin virament, adica se mediteaza contul vanzatorului.
Dupa punerea la dispozitie a creditului, BCR inmaneaza clientului (imprumutatului) graficul de rambursare a creditului.
5. Rambursarea creditului
Creditul poate fi rambursat astfel:
lunar, conform graficului de rambursare;
anticipat, integral sau parțial
În cazul rambursărilor anticipate clientul are obligația să achite băncii un comision de rambursare anticipată conform contractului de credit incheiat.
Documentele necesare unui astfel de credit sunt:
Cerere de credit (formular tip PB);
Declarația – acord pentru coplătitor(i), dacă este cazul (formular tip PB);
Certificat de căsătorie sau hotărâre de divorț, dacă este cazul (copie);
Adeverința de salariu pentru solicitant și, dacă este cazul, pentru coplătitori (formular tip PB, sau alte formulare care să conțină obligatoriu informațiile solicitate de bancă/extras de cont/stare financiară cumulată pe ultimile 3 luni pentru clienții care încasează salariul lunar într-un cont curent la BCR, cu sau fără card de debit atașat);
Fișa fiscală aferentă anului precedent (original sau copie) cu ștampila oficială a angajatorului, după caz;
Talon de pensie și decizia de pensionare (original sau copie);
Documente care atestă alte venituri realizate de solicitant din închirieri, dividente, venituri realizate în străinatate etc. și care pot fi luate în calcul la determinarea capacității de rambursare;
Documente care atestă existența surselor proprii de finanțare ale împrumutatului: copie extras de cont, convenție etc.;
Extrase din documentația cadastrală (copie);
BI/CI (copie) pentru solicitant, membrii familiei acestuia și, dacă este cazul, pentru coplătitori;
Factura de utilități (din luna precedentă sau cu cel mult 2 luni anterioare solicitării creditului);
Copii ale contractelor de credit pentru cardurile de credit/descoperiri de cont/linii de credit/ alte tipuri de carduri, în cazul clienților care beneficiază de aceste produse oferite de alte bănci
Documentele specifice acestui credit ipotecar pentru cumpărarea unui imobil sunt:
Precontractul de vânzare – cumpărare a imobilului;
Copie act de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării;
Declarația pe propria răspundere a vanzatorului, conform Legii 10/2001, că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate și că nu există litigii în legatură cu acestea;
Contractul de vânzare – cumpărare înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
Contractul de ipoteca înregistrat la Biroul de Carte Funciară;
Contactul/ polița de asigurare a imobilului ipotecat;
Extrasul de Carte Funciară/ dovada privind înregistrarea contractului de vânzare – cumpărare și a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca în favoarea băncii.
Avantajele creditului sunt:
Finanțarea oricarui proiect de investiții imobiliare, executarea lucrărilor de construcții putând fi realizată atât în regie proprie cât și prin intermediul unei firme de construcții;
Accesul la sume mai mari prin acceptarea, la stabilirea solvabilității solicitantului, a unei game largi de venituri realizate atât de către solicitant, cât și de către coplătitori, după caz;
Posibilitatea refinanțării creditelor angajate la PB sau alte bănci la costuri foarte mici (comision de rambursare anticipată de numai 1%, indiferent de tipul dobânzii inițiale a creditului, în cazul refinanțărilor creditelor PB-PB; comision de acordare 0% în cazul creditelor garantate cu garanții reale refinanțate de la alte bănci și instituții financiare nonbancare);
Obținerea preavizării creditului, în maxim 60 minute la orice unitate PB;
Acordarea creditului fără giranți;
Acordarea, la cerere, a unei perioade de grație de până la 12 luni;
Efort financiar redus prin:
perioada mare de creditare;
oferirea gratuită de către bancă a Certificatului de asigurare;
posibilitatea de rambursare a unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;
facilitatea de dobândă acordată, respectiv reducerea cu 0,2 p.p. a nivelului de dobândă practicat, clienților eligibili pentru contractarea creditelor ipotecare fără avans, la constituirea unui depozit colateral la PB de minim 5% din valoarea tranzacției, pentru garantarea creditului
Suplimentarea împrumutului inițial, în cazul creditelor pentru construirea, reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea locuințelor, la solicitarea beneficiarului de credit, pe baza de documente justificate
Economie de timp, prin apelarea la una dintre următoarele modalități de rambursare: oriunde și oricând în țară prin rețeaua de ATM- uri PB, prin intermediul cardului de debit, prin Direct Debit, Standing Order, pentru credite în lei; utilizând Serviciul de efectuare operațiuni prin Canale Alternative PB nu mai este necesara deplasarea la bancă pentru achitarea ratei de credit în lei sau valută.
În concluzie, pot spune că, pentru a solicita un astfel de credit ipotecar pentru achiziționarea unui imobil, trebuie să îndeplinești foarte multe condiții impuse de bancă și destul de drastice având în vedere situația și criza economică a țării în care ne aflăm și care este din ce în ce mai grea.
CAP 4.CONCLUZII ȘI PROPUNERI
Dinamica deosebită pe care a cunoscut-o în ultima perioadă, piața financiar – bancară din România, pe fondul alinierii la politicile de profil din spațiul UE și ca urmare, a deciziei Băncii Naționale de relaxare a condițiilor de acordare a creditelor bancare, a condus la un interes sporit din partea marelui public.
Piața încă tânără a creditelor ipotecare din România, a înregistrat o metamorfoză semnificativă îin ultimii ani și a devenit acum unul din factorii de creștere relevanți ai pieței rezidențiale. În pofida creșterilor recente ale ratelor dobânzilor și a încetinirii evidente a dinamicii pieței creditelor, perspectivele de creștere ridicate ale pieței sunt indicate de raportul dintre datoria pentru locuințe și PIB, publicat de European Mortgage Federation (Federatia Ipotecară Europeană).
La sfârșitul anului 2006, acesata se ridica la 2,3% în România comparativ cu o medie de 49% în cele douăzeci și șapte de țări ale Uniunii Europene.
Conform Băncii Naționale a României, piața creditelor imobiliare din Româania este dominată de București, care reprezintă nu mai puțin de 42% din valoarea totală a creditelor imobiliare acordate în România. În ultima perioadă, ratele de absorbție a locuințelor în cadrul proiectelor individuale au scăzut, lucru confirmat de încetinirea dinamicii creditelor imobiliare de la lună la lună. Cu toate acestea, în ultimul an (apr 2011 – mar 2012), volumul creditelor retrase de familii pentru a-și finanța achizițiile de locuințe a crescut cu aproximativ 100%. Din cauza scumpirii finanțărilor externe și reducerii infuziilor de capital de la companiile-mamă, băncile comerciale din România au crescut ratele dobânzilor și comisioanele percepute pentru toate creditele acordate și manifestă prudență în aprobarea creditelor ipotecare pentru persoane fizice și juridice. Restricționarea accesului la credite afectează, deopotrivă, pe dezvoltatorii imobiliari și clienții potențiali, atât în privința (finanțării) achiziționării de locuințe noi cât și celor vechi.
În prezent, băncile finanțează doar proiectele rezidențiale ce beneficiază de un amplasament foarte bun, ceea ce poate garanta un ritm susținut al vânzărilor; persoanele fizice trebuie să dețină un avans de 40-50% din valoarea proprietății imobiliare pe care doresc să o achiziționeze pentru a putea obține un credit ipotecar. În absența creditării bancare, precum și din cauza presiunii psihologice că prețurile locuințelor vor scădea, vânzarea unităților rezidențiale în stadiu “off-plan” s-a redus semnificativ atât în București cât și în țară. Dezvoltatorii care s-au bazat pe finanțare și nu dispun de capital propriu vor fi serios afectați. Clienții sunt mai bine informați, preferă să își diminueze riscurile și optează pentru achiziția locuințelor aproape de finalizarea construcției. Deocamdată sunt în expectativă și analizeaza evoluția pieței rezidențiale.
Conform datelor oficiale furnizate de dezvoltatori, pe parcursul anului 2013 ar trebui să se finalizeze aproximativ 7.000 de unități rezidențiale noi în ansambluri rezidențiale.
Din punctul meu de vedere soluțiile pentru imobilele rezidențiale în această perioadă de criză și pentru viitor sunt:
Oferirea unor discounturi sub forma de 1-2 locuri de parcare gratuite (subterane sau supraterane, depinde de oferta fiecărui dezvoltator), boxa de depozitare în subteran, mobilă de bucătărie) sau chiar reduceri din prețul final de vânzare dacă se achiziționează mai multe unități rezidențiale.
Vânzarea unităților rezidențiale fără finisaje;
Metode de plată avantajoase pentru cei care nu dispun de lichidități și nu pot accesa un credit ipotecar în prezent – achiziționarea unei locuințe pentru care se plătește un avans de 15-20% din prețul final de vânzare (depinde de fiecare proiect), la finalizarea locuinței, clientul se poate muta și plătește o chirie lunară pentru dreptul de folosință a locuinței, iar prețul final se poate plăti în maxim 3 ani, interval în care clientul poate deveni eligibil pentru obținerea unui credit ipotecar;
Reducerea suprafetelor construite pentru micșorarea prețului final de vânzare.
Reducerea standardelor de confort ale locuințelor pentru a le face mai accesibile (ex: înlocuirea centralelor termice individuale cu o centrală termică pentru intregul imobil).
Construirea locuințelor low-cost
În cazul imobilelor mai vechi, soluțiile din punctul meu de vedere în această perioadă de criză sunt:
Oferirea unor discounturi sub formă de 1 loc de parcare gratuit (apartamentul să fie renovat, să aibă gresie, faianța, centrală termică minimum pentru intregul bloc însă, de preferat, centrală termică proprie) sau chiar reduceri din prețul final de vânzare dacă apartamentul este într-un imobil realmente vechi;
Metode de plată avantajoase pentru cei care nu dispun de lichidități și nu pot accesa un credit ipotecar, în prezent, din cauza crizei economice;
Reducerea suprafețelor construite pentru micșorarea prețului final de vânzare (în cazul apartamentelor cu mai mult de 2 camere).
Cu greu se poate estima sfîrșitul crizei financiare. Un scenariu optimist estimează ca piața imobiliară va începe procesul de revitalizare pe la sfarșitul anului curent începutul anului viitor însă nu va mai atinge cotele din perioada 2004-2008, cu atât mai puțin,nivelul apogeului din anii 2006
Ținând cont de posibilitățile financiare ale multora dintre noi, achiziția unei locuințe este destul de greu de realizat din cauza situației economice din România, dar acest lucru este posibil, de multe ori, numai prin intermediul unui credit ipotecar. Achiziția unei locuințe prin intermediul creditelor oferite de către instituțiile de credit, este privită de multe ori, ca fiind un proces anevoios din cauza birocrației care, încă, dă bătăi de cap solicitanților de credite, dar util pentru cei care doresc cumpărarea unei locuințe.
Din punctul meu de vedere aș propune ca aceia care se ocupă de toate formalitățile legate de credite ipotecare, să se gândească și la posibilitățile financiare ale multora dintre noi care nu sunt “strălucite” și să încerce relaxarea condițiilor de eligibilitate pentru acordarea unui credit ipotecar iar dobânzile creditelor să fie mai mici și fixe pentru ca toată lumea să poată accesa un astfel de credit.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Studiu Privind Managementul Creditului Ipotecar la Piraeus Bank Romania2 (ID: 147687)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.