Standardele de Evaluare

Cuprins

Summary

Introducere

O.G. 24/2011 definește evaluarea ca fiind activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională. Evaluarea este procesul de estimare al unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate, la o anumită dată și concretizată în raportul de evaluare.

Prima asociație de evaluatori s-a înființat în Marea Britanie în 1834 și cuprindea 6 membri. Tot în Marea Britanie a fost recunoscută profesia de agent imobiliar și evaluator de imobile în 1846, scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare.

În România, activitatea de evaluare a început în 1992, odată cu înființarea Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de 27 de persoane fizice și 3 companii. Domnul Bădescu Gheorghe a fost inițiatorul demersului de înființare al asociației și de lansare a profesiei de evaluare în România.

Odată cu trecerea la economia de piață a României, valoarea de piață a devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între părți, iar ANEVAR a căpătat o importanță din ce în ce mai mare. Prima specializare a evaluatorilor a fost evaluarea întreprinderii, devenită necesară odată cu lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat.

Începând cu 1997, s-a redus numărul întreprinderilor de privatizat și a apărut necesitatea vânzărilor de active sau ipotecării în vederea obținerii de împrumuturi. A apărut, astfel, a doua specializare a evaluatorilor: evaluarea proprietății imobiliare. Condițiile pieței în continuă schimbare, au adus în anul 2000 cea de-a treia specializare: evaluarea bunurilor mobile, urmată în 2004 de lansarea celei de-a patra specializări: evaluarea instrumentelor financiare.

Ca urmare a deschiderii României spre o formă normală de activitate economică, s-a impus evaluarea cât mai reală a subiectului de evaluat.

În anul 2011, odată cu înființarea Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, a devenit posibilă înscrierea în componența sa a evaluatorilor care erau membri în asociațiile profesionale care includeau evaluarea bunurilor în obiectul lor de activitate.

ANEVAR funcționează ca o organizație profesională de utilitate publică fără scop patrimonial din care fac parte evaluatori autorizați care dobândesc această calitate în condițiile prevăzute de O.G. 24/ 2011.

În funcție de specializarea de evaluare în care au fost instruiți și pe care o dețin în Tabloul Uniunii, evaluatorii autorizați sunt competenți să evalueze patru categorii de bunuri: proprietatea imobiliară (bunul imobil), bunurile mobile, întreprinderile și instrumentele financiare.

Proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și toate elementele care sunt legate de acesta, ca de exemplu clădirile și amenajările terenului. Proprietatea imobiliară cuprinde toate atașamentele permanente ale clădirii cum ar fi instalațiile de apă, electrice, de încălzire, ca și componentele încorporate cum ar fi: tablourile electrice și ascensoarele. Proprietatea imobiliară include toate elementele situate în subsolul și deasupra solului.

Bunurile mobile reprezintă bunurile corporale și necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent:

Mașini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;

Stocuri de materii prime, materiale;

Obiecte de inventar;

Mobilier, colecții;

Licențe, brevete de invenții și alte active necorporale identificabile și care pot să fie tranzacționate în mod individual.

Evaluarea întreprinderilor presupune următoarele tipuri:

Pachetul integral de acțiuni sau părți sociale deținut în capitalul unei întreprinderi precum și participații la întreprinderi;

Capitalul investit într-o întreprindere;

Hoteluri, moteluri, campinguri;

Policlinici și spitale;

Stații de benzină;

Restaurante, cafenele, cluburi, baruri;

Teatre și cinematografe.

Instrumentele financiare reprezintă contracte care generează drepturi sau obligații între anumite părți de a încasa sau plăti numerar sau altă contraprestație financiară sau un instrument de capitaluri proprii. Evaluările instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite scopuri care includ, dar nu se limitează la:

Achiziții, fuziuni și vânzări de întreprinderi sau părți de întreprinderi;

Raportare financiară;

Cerințe impuse de reglementări, în particular cerințe de solvabilitate bancară;

Proceduri interne de risc și conformare;

Stabilirea valorii activului net, fondurilor societăților de asigurare;

Determinarea valorii și măsurarea performanței fondurilor de investiții.

În evaluarea subiectului se pot utiliza cele trei abordări ale valorii unanim recunoscute și aplicate: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost.

Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu active identice sau similare ale căror prețuri se cunosc.

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare ( profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) în valoarea activului ( valoarea de piață sau valoarea de investiție).

Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode de evaluare depinde de luarea în considerare a următoarelor:

Tipul valorii adoptat determinat de scopul evaluării;

Disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;

Abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.

Motivația, importanța și metodologia cercetării

În economia actuală totul se vinde, totul se cumpără, totul are un preț. Stabilirea prețului unui bun său serviciu deține partea cea mai importantă în aprecierea reală a valorii. Evaluarea în vederea stabilirii prețului reprezintă un aspect esențial în procesele economice, practic în urma evaluării stabilindu-se o identitate a bunului respectiv reflectată în preț.

Tema aleasă este justificată prin importanța acordată în prezent nevoii de proprietate imobiliară. După nevoile fizice ale individului, nevoia de a avea o locuință este primordială. Cu orice situație materială, în orice loc și la orice vârstă nevoia unei locuințe este imperioasă.

Lucrarea cuprinde patru capitole ce prezintă atât partea teoretică care cuprinde evaluarea în general, evaluarea imobiliară în special, standardele internaționale de evaluare cât și un studiu de caz privind aplicarea tuturor standardelor, principiilor asupra unui raport de evaluare la o vilă.

Capitolul 1: Cadrul general al evaluării imobiliare

Bazele evaluării imobiliare

Între cele patru secțiuni în care operează ANEVAR, respectiv evaluarea întreprinderilor, a proprietăților imobiliare, a bunurilor mobile și a activelor financiare, evaluarea proprietăților imobiliare deține o importanță majoră. Piața imobiliară din România ocupă un loc fundamental în economia autohtonă prin caracteristicile pe care le prezintă, prin nivelul indicatorilor săi și prin ponderile pe care rezultatele obținute în sectorul imobiliar le ocupă în valorile indicatorilor macroeconomici la nivel de țară.

Evoluția indicatorilor financiari sau din domeniul imobiliar conferă sectorului imobiliar un rol determinant în economie. Piața prezintă un număr mare de utilizatori și un volum mare de tranzacții atât ca număr cât și ca valoare. Piața imobiliară este mereu în schimbare și poate fi apreciată drept un complex economic greu de descris în totalitatea sa.

Proprietățile imobiliare reprezintă cele mai importante elemente dintr-o activitate economică ce contribuie la crearea valorii, odată ce sunt incluse în circuitul economic, indiferent de purtătorul dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie că este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice angrenate într-o activitate economică al cărei scop este crearea de plusvaloare exprimată prin profit, la bază stă întotdeauna o proprietate imobiliară.

Toate tipurile de proprietăți imobiliare trebuie conduse și organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietății. Estimarea adecvată a valorii proprietăților imobiliare și analiza competentă a tuturor aspectelor care țin de acestea sunt utilizate ca și suport al deciziilor privind dispoziția și folosința proprietăților.

Într-un secol dominat de informație ca cea mai importantă resursă de dezvoltare, știința evaluării este chemată să ofere informații cruciale exponenților activității economice. Estimările realiste, precise, concură, printre altele, la stabilirea și stabilizarea creditelor și investițiilor care promovează o dezvoltare a proprietăților imobiliare în sensul impus de societate. Întrucât deciziile privind utilizarea și dispoziția proprietăților precum și drepturile legate de proprietăți depind de cunoștințe ample și solide, evaluatorii aduc un aport substanțial celor care iau asemenea decizii.

Știința evaluării a devenit din ce în ce mai sofisticată pe măsura dezvoltării societății în general și a economiei în particular, pentru a răspunde, în cele din urmă, unor nevoi de informație (informare) din ce în ce mai complexe. Dezvoltarea graduală a evaluării a pornit de la practică, iar teoria științifică a devenit curând necesară pentru a răspunde unor conjuncturi cât mai variate, cu principii și practici care să poată fi aplicate până la nivel de individ, proprietate sau afacere particulară.

Utilizând aceleași practici bazate pe raționamentul profesional al evaluatorilor și pe tehnicile moderne de culegere, analiză și utilizare a informațiilor pertinente asupra valorii proprietății și utilizării ei, relevanța și comparabilitatea valorii capătă recunoaștere. Încrederea pe care o inspiră evaluarea influențează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau împrumută bani garantați cu proprietăți imobiliare.

Evaluarea este o analiză care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natură, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumită proprietate imobiliară, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietăților.

Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee și activități coerente și ordonate finalizate cu un raport de evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentând descrierea specifică a proprietății evaluate, data (momentul) estimării, rezervele și condițiile limitative aferente și concluziile desprinse din diversele metodele utilizate.

Necesitatea evaluării

Evaluarea este necesară oriunde o proprietate este tranzacționată prin vânzare-cumpărare, cu ocazia închirierilor și în general oriunde apar situații în care trebuie luată o decizie sau urmează să se acționeze sau să se stabilească o strategie pentru care este necesară o estimare a valorii.

Printre situațiile particulare în care este necesară evaluarea proprietății se numără:

–         transferul de proprietate sau de folosință;

–         impozitarea proprietății;

–         determinarea programului de utilizare a proprietății;

–         finanțarea proprietății;

–         compensarea pentru pagube.

În cazul transferului de proprietate, evaluarea este necesară pentru asistarea potențialilor cumpărători în deciziile lor de a oferi prețuri de cumpărare și a potențialilor vânzători în determinarea prețurilor de vânzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprietăți imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietăților (sau a afacerilor care le utilizează), determinarea condițiilor de plată pentru o anumită tranzacție sau determinarea cuantumului chiriei.

Finanțarea proprietății și creditul utilizează evaluarea pentru estimarea valorii garanției oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă, asigurarea investitorului cu o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate de proprietate și/sau stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.

Evaluarea este necesară în cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piață a unei proprietăți ca un tot, înainte de expropriere, estimarea valorii de piață a ceea ce rămâne după expropriere și estimarea daunelor la o proprietate avariată.

Procesul de impozitare a proprietății utilizează (sau ar trebui să utilizeze) evaluarea pentru estimarea valorii în cauză, separării activelor depreciabile (construcții de activele nedepreciabile – terenuri – și estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru moșteniri sau donații, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.

Alte situații în care apare necesitatea evaluării sunt:

–         stabilirea eșalonării chiriei;

–         stabilirea fezabilității unei construcții sau a unui program de renovare;

–         asistarea firmelor care doresc să cumpere locuințe pentru salariații transferați;

–         satisfacerea cerințelor asiguratului și asigurătorului;

–         asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de acțiuni sau reevaluărilor contabile;

–         estimarea valorii de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;

–         asistarea clienților în probleme de investiții, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restricțiile și programarea în timp;

–         acordarea consultanței comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale acțiunilor propuse;

–         arbitrarea părților aflate în litigiu;

–         determinarea tendințelor cererii și ofertei pe piața specifică;

–         determinarea situației existente la un moment dat pe piața imobiliară.

Tipuri de valori ale proprietăților imobiliare

Proprietatea imobiliară sau interesul atastat uneia trebuie să aibă 5 caracteristici pentru a avea valoare pe piața imobiliară: utilitate, cerere efectivă, raritate relativă, transferabilitate și siguranță.

Utilitatea este abilitatea proprietății de a satisface cerințele sau dorințele umane, cum sunt de exemplu adăpostul, spațiul privat sau câștigul.

Cerința efectivă este necesitatea sau dorința subiectivă de a obține serviciul său satisfacția generate de proprietate, pe baza puterii de cumpărare sau a capacității financiare.

Raritatea relativă desemnează cerința ca oferta să fie limitată față de cerere.

Transferabilitatea semnifică faptul că dreptul de proprietate pot trece de la o persoană (fizică sau juridică) la alta cu o ușurință relativă.

Siguranța desemnează calitatea unei proprietăți de a fi amplasată într-un mediu în care acționează legea și ordinea, în așa fel încât investitorii în proprietăți imobiliare să nu riște pierderea dreptului de proprietate în urma unor eventuale manifestări negative ale incertitudinilor politice sau legislative.

Principalele categorii de valoare care se pot atașa proprietăților imobiliare sunt:

1.      valoarea de piață;

2.      valoarea de utilizare;

3.      valoarea de investiție;

4.      valoarea de asigurare;

5.      valoarea de impozitare;

6.      costul de înlocuire net (CIN);

7.      valoarea de casare;

8.      valoarea de lichidare (în urma unei vânzări forțate);

9.      valoarea specială.

Principiile evaluării proprietăților imobiliare

Practica evaluării a impus de-a lungul timpului câteva principii de bază care pornesc de la premisa că proprietățile imobiliare sunt bunuri fungibile, cărora li se poate aplica teoria economică.

Aceste principii sunt:

a)      cererea și ofertă. Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este determinată de interacțiunea dintre cererea și oferta existente la data evaluării.

b)     schimbarea. Forțele cererii și ofertei sunt într-o dinamică permanentă și creează în mod constant un nou mediu economic, ducând astfel la fluctuații ale prețului și valorii. Principiul schimbării presupune că evaluatorul să sesizeze cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei studiind tendințele și impactul lor asupra valorilor proprietăților imobiliare. Acest principiu obligă specificarea datei evaluării;

c)     concurența. Prețurile sunt susținute și valorile sunt stabilite printr-o continuă competiție și interacțiune între cumpărători, vânzători, antreprenori și alți participanți pe piața imobiliară;

d)     substituția. Un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât costul de achiziție a unei alte proprietăți cu aceleași caracteristici; aceasta înseamnă că trebuie să existe (sau creată) o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ținând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele alternative:

a.       să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză, aceasta însemnând că evaluarea se poate aborda prin comparație pe piața cu tranzacțiile anterioare pentru a estima valoarea de piață;

b.      să cumpere un teren și să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauză, aceasta constituind bază pentru abordarea prin costuri a estimării valorii de piață;

c.      să cumpere o proprietate ce produce venituri în același cuantum și cu aceleași riscuri cu proprietatea în cauză, aceasta fiind baza abordării prin venituri în estimarea valorii de piață.

e)     proporții variabile. Proprietatea imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare când factorii de producție (muncă, natura, capitalul și/sau managementul)sunt în echilibru relativ;

f)      contribuția (productivitatea marginală). Valoarea oricărui factor de producție sau componentă a proprietății, depinde de cât de mult prezența acestuia adaugă plusvaloare la valoarea globală a proprietății. Acest principiu poate fi interpretat și prin estimarea pierderii de valoare atunci când un factor de producție (sau unul dintre componentele sale) lipsește. Acest principiu permite efectuarea unor corecții în cazul comparației cu tranzacțiile anterioare și totodată asigură o bază pentru estimarea deprecierii cauzată de lipsuri (deficiențe) sau de plusuri ale proprietății în abordarea prin costuri;

g)     cea mai bună utilizare. În scopul evaluării pe piață, proprietatea ar trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări. Aceasta implică o utilizare legală, posibilă și probabilă a unei proprietăți imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea (este cazul construcțiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului și care construcții nu reprezintă o valoare adecvată adăugată terenului);

h)     conformitatea. O proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic și social sau de utilizare a terenului compatibilă și armonioasă;

i)       anticiparea. Valoarea de piață este egală cu valoarea actualizată a veniturilor sau satisfacțiilor viitoare generate de proprietate, așa cum sunt percepute de vânzătorii și cumpărătorii tipici.

Etapele procesului de evaluare

Procedurile sistematice izvorâte din practica evaluării sunt aplicate în toate cazurile, cu toate că diferitele caracteristici ale proprietăților imobiliare sunt particulare de la caz la caz.

Etapele uzuale în procesul de evaluare sunt:

1.      stabilirea obiectului evaluării;

2.      planificarea activităților necesare;

3.      culegerea, ordonarea, analiza și interpretarea datelor și transformarea în estimare rezonabilă a valorii.

Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmează a fi evaluat până la transmiterea rezultatelor către client. Fiecare proprietate imobiliară este unică și pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singură proprietate. De regulă, misiunea de evaluare își propune să estimeze valoarea de piață și procesul de evaluare conține toate etapele necesare. Totuși, procesul de evaluare asigură cadrul necesar pentru a putea fi estimate și alte categorii de valoare. Numărul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare și de informațiile care sunt accesibile. În toate cazurile, procesul de evaluare indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieței și analizei datelor, în aplicarea tehnicilor de evaluare și în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a valorii solicitate.

1. Primul pas în procesul de evaluare, definirea obiectului, conține mai multe etape care trebuie să stabilească limitele evaluării, eliminarea oricărei ambiguități referitoare la natura misiunii și identificarea proprietății imobiliare ce se evaluează, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluării, definiția valorii solicitate de client, data și sfera evaluării și alte condiții limitative.

2. A doua etapă conține analiza preliminară, culegerea și selectarea informațiilor, activități care conțin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, în primul segment de activități (A) trebuie identificate datele generale care includ informații referitoare la forțele sociale, economice, legislative și de mediu care afectează (sau pot afecta) valoarea proprietății. Evaluatorul trebuie să analizeze interacțiunea acestor patru forțe care creează climatul economic în care valorile proprietăților se modifică sau nu la un moment dat și într-un loc dat.

Aceste informații sunt esențiale în evaluare din cel puțin următoarele 3 motive:

            1) asigură un fundament în care se plasează specificul proprietăților imobiliare evaluate;

            2) constituie informații din care se pot extrage tendințele ce influențează valoarea terenului și a corelării cu valoarea construcțiilor;

            3) reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor și estimarea valorii finale.

Al doilea segment de activități (B) au ca scop culegerea datelor specifice care să fie convertite în informații despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect) și despre proprietățile imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum și alte caracteristici relevante ale pieței imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului și a construcțiilor, care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri sau alte caracteristici ale pieței locale. În analiza datelor generale se urmăresc tendințele pe plan naționale, regional sau local; în analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul.

Al treilea segment de activități (C) cuprinde analiza cererii și ofertei competitive care sprijină evaluatorul în extragerea prețurilor de vânzare specifice, condițiile de închiriere, veniturile și cheltuielile, indicele de recuperare a investiției, costurile de construcție, durata de viața economică estimată a construcțiilor și gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicație referitoare la valoarea proprietății imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta competitivă și la cerere sunt informații necesare pentru a înțelege poziția competitivă a proprietății imobiliare pe o piață viitoare. Datele referitoare la ofertă cuprind componentele proprietăților imobiliare competitive (atât existente cât și propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbție a pieței. Datele referitoare la cerere includ: populația, veniturile, ocuparea forței de muncă și rezultatele sondajelor privind utilizatorii potențiali. Gradul de ocupare și prețurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau de perspectivă a proprietății.

3. A treia etapă va începe prin analiza celei mai bune utilizări. Cea mai bună utilizare se va considera atât pentru teren, în ipoteza că ar fi liber, cât și pentru proprietatea imobiliară existentă (teren și construcțiile de pe el), iar concluziile trebuie să fie coerente. Pentru a fi luată în considerație, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească 4 condiții: să fie legal permisă, fizic posibilă, financiar fezabilă și maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenului și a construcțiilor se alege din mai multe alternative.

Evaluarea terenului este realizată individual de cea a construcțiilor aferente sau a proprietății în general, atunci când valoarea acestuia este relevantă pentru proprietatea în cauză. Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabilă metodă de evaluare a terenurilor este considerată, totuși, ca fiind metoda comparației cu vânzările anterioare; astfel, vânzările unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată sunt analizate și comparate în funcție de proprietățile terenului de evaluat. Dacă nu sunt suficiente date pentru comparare sau dacă corecțiile se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul va utiliza și alte metode de evaluare a terenului, dintre cele disponibile și aplicabile fiecărui caz particular în parte. Alegerea unei metode sau a alteia pentru estimarea celei mai bune valori este în funcție de raționamentul profesional al evaluatorului.

În evaluarea proprietăților imobiliare (dar și în evaluarea altor tipuri de proprietăți) sunt utilizate trei abordări clasice:

·        abordarea prin cost;

·        abordarea prin comparația vânzărilor;

·        abordarea prin capitalizarea veniturilor.

Evaluatorii estimează valoarea proprietăților imobiliare cu ajutorul unor metode și proceduri specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor – cost, comparația vânzărilor și capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării și de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză.

Deși toate cele trei abordări sunt aplicabile, totuși una sau mai multe metode pot avea o semnificație mai mare într-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se poate dovedi neadecvată în evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții vechi care au o depreciere ridicată, cauzată de deteriorarea fizică și de neadecvarea funcțională, care sunt dificil de estimat.

Comparația cu vânzările anterioare nu poate fi aplicată cu succes pentru evaluarea proprietăților imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biserică sau un cimitir) pentru că nu există date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza în cazul clădirilor ocupate de proprietar. Această abordare poate să nu fie adecvată pe piața proprietăților comerciale sau industriale în care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi cazul său proprietatea de evaluat, profesioniștii evaluatori trebuie să aplice cel puțin două dintre cele 3 metode de evaluare, urmărind abordări diferite, chiar dacă sunt recunoscute și cazurile în care o singură metodă poate fi considerată suficientă.

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanții pe piață fac legătura între valoare și cost. În această abordare, valoarea unei proprietăți imobiliare se estimează prin adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor existente și apoi scăzând deprecierea (deteriorarea fizică și neadecvarea funcțională) apărută din diferite cauze. Se include în valoarea estimată profitul normal ce îl obține antreprenorul. Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcții noi sau aproape noi și pentru acele proprietăți care nu se vând frecvent pe piață. Rezultatele acestei abordări pot fi folosite pentru comparații cu rezultatele altor metode ce se pot aplica.

Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare este utilă când există un număr de proprietăți similare care au fost vândute recent. Utilizând această metodă, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparând proprietatea pe care o evaluează (proprietatea subiect) cu alte proprietăți similare, numite tranzacții comparabile. Prețurile de vânzare ale proprietăților ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendința de a indica un interval în care se va situa și valoarea proprietății subiect.

Elementele de comparație pentru estimarea similarității proprietăților imobiliare pot fi:

o       drepturile de proprietate transmise;

o       condițiile de finanțare;

o       condițiile de vânzare;

o       condițiile pieței;

o       localizarea;

o       caracteristicile fizice;

o       caracteristicile economice;

o       utilizarea proprietății;

o       componentele non-imobiliare ale valorii.

Ulterior efectuării comparațiilor se aplică corecții asupra prețului de vânzare, ținând cont de intervalul de timp dintre data tranzacției și data evaluării.

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmărește estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare. Ca și în cazul abordării prin comparația vânzărilor, abordarea prin venit necesită un studiu de piață. Cercetarea și analiza datelor se efectuează pe baza raportului dintre cerere și ofertă, care oferă informații despre tendințele și previziunile pieței. Nivelul de fructificare a capitalului investit atrage investiția de capital în funcție de riscul aferent afacerilor imobiliare. În plus, nivelul fructificării așteptat de investitori fluctuează în funcție de schimbările de pe piețele monetare și de fructificările oferite de alte domenii de investiții alternative. Evaluatorul trebuie să fie la curent cu schimbările de pe piața monetară și de capital, în cazul investițiilor comparabile.

Datele specifice pe care evaluatorul le analizează în această abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obținut din exploatarea proprietății imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de venituri și valoarea previzionată de vânzare a proprietății după o anumită perioadă de timp specificată. După ce se estimează veniturile și cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de capitalizare sau este actualizat cu o rată de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile și așteptate pentru proprietăți imobiliare similare.

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul analizează concluziile alternative și selectează în final o valoare. De multe ori este necesară o trecere în revistă a întregului proces de evaluare. În această etapă, evaluatorul se bazează pe experiența, expertiză, logica și raționamentul profesional, pentru a explica, reconcilia și rezolva diferențele între rezultatele obținute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie să judece/aprecieze însemnătatea relativă, aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea tuturor faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare.

Orice evaluare profesională are ca și finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile și conținutul raportului de evaluare diferă în funcție de cerințele clientului, de tipul proprietății imobiliare și de natura misiunii de evaluare. Asociația Națională a Evaluatorilor din România a elaborat un standard profesional care recomandă conținutul raportului de evaluare, cu scopul protecției clientului și asigurării unui nivel profesional adecvat al raportului. În calitate de document scris, raportul de evaluare asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explică opiniile și concluziile sale și de a demonstra soliditatea valorii estimate. Conținutul raportului este de fapt și o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informațiile și faptele colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflectă înțelegerea de către evaluator a principiilor economice și de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante și logică în selectarea tehnicilor și procedurilor adecvate, precum și modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea finală a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care dă posibilitate beneficiarului să înțeleagă problema și datele faptice și să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

Capitolul 2: Standardele de evaluare

Standardele de evaluare sunt obligatorii pentru toți membrii Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România în cadrul activității de evaluare.

Standardele de evaluare ANEVAR incorporează Standardele Internaționale de Evaluare (SEV/IVS) care include următoarele standarde: SEV100/IVS – Cadrul general, SEV/IVS 101, SEV/IVS 102, SEV/IVS 103, SEV/IVS 200, SEV/IVS 210, SEV/IVS 220, SEV/IVS 230, SEV 232 , SEV/IVS 233, SEV/IVS 250, SEV/IVS 300, SEV/IVS 310, SEV 400, SEV 450.

2.1. Cadrul general al standardelor internaționale de evaluare SEV/IVS cuprinde definițiile, principiile și conceptele evaluării general acceptate pe care se bazează Standardele Internaționale de Evaluare. Acest Cadru general ar trebui să fie luat în considerare și aplicat în conformitate cu standardele individuale și aplicațiile evaluării.

Evaluare și raționament

Aplicarea principiilor din aceste standarde la situațiile specifice va necesita exercitarea raționamentului. Acest raționament trebuie să fie aplicat în mod obiectiv și nu ar trebui să fie folosit pentru a supraevalua sau subevalua valoarea rezultată.Raționamentul va fi exercitat având în vedere scopul evaluării, tipul valorii și orice alte ipoteze aplicabile în evaluare.

Obiectivitate

Activitatea de evaluare impune evaluatorului să aplice raționamente imparțiale referitoare la credibilitatea care trebuie atribuită diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a ajunge la o concluzie asupra valorii. Elementele referitoare la conduita și comportamentul etic sunt destinate organizațiilor profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol în reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.

Competențe

Este esențial ca evaluările să fie efectuate de către o persoană sau o firmă care posedă abilitățile tehnice adecvate, experiență și cunoștințe despre subiectul evaluării, despre piața pe care acesta se tranzacționează și despre scopul evaluării.

Preț, cost și valoare

Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Prețul plătit poate fi diferit de valoare care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane fiind influențat de capacitățile financiare, motivațiile sau interesele speciale ale unui cumpărător sau vânzător.

Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau produce activul. Când acel activ a fost achiziționat sau produs, costul lui devine un fapt cert. Prețul este corelat cu costul deoarece prețul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.

Valoarea nu este un fapt cert, ci este o opinie:

Fie asupra celui mai probabil preț care trebuie achitat pentru un activ în cadrul unui schimb;

Fie asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.

O valoare de schimb este un preț ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unui anumit titular al dreptului de proprietate.

Cuvântul “evaluare” se poate referi atât la valoarea estimată (concluzie asupra valorii) cât și la determinarea valorii estimate (acțiunea de a evalua). Sensul acestui cuvânt ar trebui să rezulte clar din contextul în care este folosit.

Piața

O piață este un mediu în care se tranzacționează bunurile și serviciile între cumpărători și vânzători printr-un mecanism al prețului. Conceptul de piață presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricții între cumpărători și vânzători. Prețul depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață la data evaluării.

Tipul valorii

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. Tipul adecvat al valorii va fi diferit în funcție de scopul evaluării. Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:

Abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii;

Tipul activului care este evaluat;

Starea efectivă sau ipotetică a unui activ la momentul evaluării;

Orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații specifice.

Valoarea de piață

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:

“suma estimată” se referă la un preț estimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe piață la data evaluării în conformitate cu definiția valorii de piață.

“un activ ar putea fi schimbat” se referă la faptul că valoare unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.

“la data evaluării” cere că valoarea să fie specifică unui moment, unei anumite date.

“ între un cumpărător hotărât” se referă la un cumpărător care este motivat dar nu și obligat să cumpere. Acesta nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț.

“și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător gata să vândă la orice preț, nici unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă.

“într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au nicio relație anumită sau specială, părți fără legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.

“după un marketing adecvat” înseamnă că activul ar putea fi expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil în conformitate cu definiția valorii de piață.

“ în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre utilizările curente și potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piață la data evaluării.

“și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacția dar niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.

Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia, cea care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar.

Valoarea de investiție

Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potențial pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de exploatare. Valoare de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității pentru care se face evaluarea. Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și valoarea lui de piață reprezintă motivația pentru cumpărători sau pentru vânzători de a intra pe piață.

Valoarea justă

Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Estimarea valorii juste presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietății.

Valoarea specială

Valoarea specială este o sumă care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ care au valoare numai pentru un cumpărător special. Valoarea specială poate apărea când un activ are caracteristici ( fizice, geografice, economice sau juridice) care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alți cumpărători de pe piață.

Valoarea sinergiei

Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii creat prin combinarea a două sau a mai multor active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale.

Ipoteze

Deseori este necesar să se formuleze o ipoteză sau mai multe ipoteze pentru a clarifica starea activului în cadrul schimbului ipotetic, sau situațiile în care se presupune că activul se schimbă. Ipotezele speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbări posibile asupra valorii unui activ. Ipoteze și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul pentru care este solicitată evaluarea.

Vânzarea forțată

Termenul de “vânzare forțată” se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este constrâns să vândă și nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. Prețul depinde de natura presiunii asupra vânzătorului și nu poate fi estimat în mod realist.

2.2. Standard de evaluare SEV/IVS 101 – Termenii de referință ai evaluării

Principiul general

Există mai multe tipuri și nivele de servicii de evaluare ce pot fi furnizate. IVS sunt elaborate pentru a fi aplicate unui spectru larg de evaluări. Toate serviciile de evaluare trebuie să fie adecvate pentru scopul desemnat.

Cerințe

Termenii de referință ai evaluării vor fi stabiliți și confirmați în scris incluzând aspectele redate în continuare. În următoarea listă de cerințe, referința la un evaluator o include și pe cea referitoare la un verificator.

Prin misiunea de evaluare se determină:

Identificarea și competență evaluatorului;

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați inclusiv orice restricție față de cei care se pot baza pe evaluare;

Scopul evaluării care determină tipul valorii. Este important ca evaluarea să nu fie utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat;

Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării “dacă evaluarea se face pentru un activ care este utilizat în combinație cu alte active va fi necesar să se clarifice dacă acele active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune să sunt disponibile sau dacă se exclud și se presupune că nu sunt disponibile”;

Tipul valorii care trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării;

Data evaluării care “poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile urmează să se facă sau să se finalizeze”

Documentația necesară pentru elaborarea evaluării;

Natura și sursa informațiilor utilizate;

Ipoteze și ipoteze speciale;

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare;

Confirmarea conformității evaluării cu IVS;

Descrierea raportului.

2.3. Standardul de evaluare SEV/IVS 102 – Implementare

Investigațiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să fie adecvate scopului cerut al evaluării și tipului valorii care se va raporta. Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecție, interviuri, calcule și analiză pentru a asigura că evaluarea este fundamentată în mod adecvat. La determinarea volumul de informații necesar se cere raționamentul profesional, astfel încât să existe certitudinea că informațiile de obținut sunt adecvate scopului evaluării.

Scopul evaluării, tipul valorii, amploarea și limitările investigațiilor, precum și toate sursele de informații pe care evaluatorul se va baza sunt înregistrate în sfera misiunii de evaluare.

Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerare a următoarelor:

Tipul valorii adoptat determinat de scopul evaluării;

Disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;

Experiența evaluatorului legată de evaluarea respectivă;

Abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.

Pentru a obține o indicație asupra valorii se poate utiliza mai mult decât o singură abordare sau metodă de evaluare, mai ales dacă există date de intrare reale sau observabile pentru ca o singură metodă să conducă la obținerea unei concluzii credibile. Când se utilizează mai multe abordări și metode, indicațiile asupra valorii obținute trebuie să fie analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o concluzie asupra valorii.

Trebuie păstrat un dosar de lucru al activității desfășurate pe parcursul evaluării, pe o durată de timp rezonabilă, avându-se în vedere cerințele legale sau de reglementare. În funcție de cerințe, acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, documentarea și analizele relevante pentru concluzia finală, precum și o copie a oricărui raport preliminat sau final predat clientului.

2.4. Standardul de evaluare SEV/IVS 103 – Raportarea

Este esențial că raportul de evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere adecvată a evaluării sau a verificării evaluării. Un raport nu trebuie să fie ambiguu sau să inducă în eroare și va permite cititorului îndreptățit o înțelegere clară a evaluării furnizate.

Pentru a asigura comparabilitatea, relevanța și credibilitatea raportul va prezenta o descriere clară și precisă a termenilor de referință ai evaluării, a scopului și utilizării desemnate a acesteia și va prezenta orice ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini sau condiții limitative importante care influențează în mod direct evaluarea.

Conținutul raportului de evaluare

Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării și cerințele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum și orice excludere de la cerințele acestui standard trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate în termenii de referință ai evaluării.

Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt:

Identificarea și competență evaluatorului: “evaluatorul poate fi o persoană fizică sau juridică. Raportul trebuie să includă o declarație prin care evaluatorul poate să confirme că poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială și că este competent să efectueze evaluarea. Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare. Dacă evaluatorul a apelat la asistență din partea altor specialiști pentru orice aspect al evaluării, în raport trebuie prezentată natura unei astfel de asistențe, precum și măsura în care s-a bazat pe aceasta”;

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați ;

Scopul evaluării;

Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării;

Tipul valorii;

Data evaluării care “este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii. Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile urmează să se facă sau se să finalizeze. Atunci când este cazul aceste date trebuie să fie menționate în mod distinct în raport”;

Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării;

Natura și sursa informațiilor utilizate;

Ipotezele și ipotezele speciale;

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare;

Declararea conformității evaluării cu IVS;

Abordarea în evaluare și raționamentul;

Valoarea sau valorile obținute;

Data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul și care poate fi diferită de data evaluării.

2.5. Standardul de evaluare SEV/IVS 200 – Întreprinderi și participării la întreprinderi

Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluările de întreprinderi și participații la capitalul acestora. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.6. Standardul de evaluare SEV/IVS 210 – Active necorporale

Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluarea activelor necorporale. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.7. Standardul de evaluare SEV/IVS 220 – Mașini, echipamente și instalații

Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluările mașinilor, echipamentelor și instalațiilor. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.8. Standardul de evaluare SEV/IVS 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare

Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.9. Standardul de evaluare SEV 232 – Evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de afaceri

Proprietățile imobiliare generatoare de afaceri (PIGA) sunt proprietățile individuale precum hoteluri, stații de benzină, restaurante, care, în mod uzual se tranzacționează pe piață ca fiind entități în funcțiune. Aceste proprietăți includ nu numai teren și construcții ci și alte active imobilizate ( mobilier, instalații și echipamente) ca și o componentă a afacerii formată din active necorporale, incluzând fondul comercial transferabil.

2.10 Standardul de evaluare SEV/IVS 233 – Investiția imobiliară în curs de construire

Principiile conținute în Standardele generale și în IVS 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare se aplică la evaluarea investiției imobiliare în curs de construire. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.11. Standardul de evaluare SEV/IVS 250 – Instrumente financiare

Principiile conținute în Standardele generale se aplică la evaluarea instrumentelor financiare. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.12. Standardul de evaluare SEV/IVS 300 – Evaluări pentru raportarea financiară

Evaluările sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării rapoartelor sau situațiilor financiare ale companiilor sau ale altor entități. Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: determinarea valorii unui activ sau unei datorii pentru înregistrarea acesteia în situația poziției financiare, alocarea prețului de achiziție al unei întreprinderi, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing și datele de intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea în contul de Profit și pierdere.

2.13. Standardul de evaluare SEV/IVS 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului

Deseori creditele de la bănci și de la alte instituții financiare sunt garantate cu drepturile debitorului asupra proprietății imobiliare. Creditarea se poate face pe calea unei ipoteci sau prin alte forme de plăți fixe sau variabile. Elementul comun este acela că creditorul are capacitatea să-și recupereze creditul prin preluarea controlului asupra garanției în cazul incapacității de plată a debitorului. Ca garanție pot fi oferite diferite tipuri de proprietăți imobiliare.

Principiile conținute în Standardele generale și în IVS 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare se aplică evaluărilor în scopul garantării împrumutului cu excepția cazului în care acestea sunt modificate de acest standard. Acest standard include doar modificările, cerințele suplimentare sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub incidența acestui standard.

2.14. Standardul de evaluare SEV 400 – Verificarea evaluărilor

O verificare a evaluării este o verificare a activității unui evaluator, efectuată de un alt evaluator cu raționament profesional imparțial. Din necesitatea de a garanta acuratețea, corectitudinea și calitatea rapoartelor de evaluare, verificările evaluărilor au devenit o parte integrantă a practicii profesionale. Într-o verificare a evaluării sunt vizate corectitudinea, consecvența, credibilitatea și completitudinea evaluării.

Cerințele din acest SEV se aplică în efectuarea și raportarea verificărilor evaluării. Respectarea acestui SEV este obligatorie pentru fiecare evaluator care în calitatea sa de verificator sau manager, semnează o verificare a evaluării, acceptând astfel responsabilitatea pentru conținutul acestei verificări.

2.15. Standardul de evaluare SEV 450 – Estimarea valorii de asigurare

Standardul se referă la estimarea valorii clădirilor pentru asigurarea în caz de daună sau distrugere și se aplică atunci când acesta reprezintă scopul principal al evaluării, solicitat de către client. Standardul nu se referă la aste tipuri de asigurări împotriva altor riscuri care decurg din acea pagubă sau distrugere, sau a celor asociate cu întreruperea activității unei întreprinderi sau a altor asigurări care cad în general în sarcina celor care administrează proprietatea.

2.16. Ghiduri metodologice de evaluare

Manualul ANEVAR cuprinde se asemenea existența unor ghiduri metodologice de evaluare:

GME 500 – Determinarea valorii impozabile a unei clădiri

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

GME 530 – Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil

GME 600 – Evaluarea întreprinderii

GME 620 – Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile

Capitolul 3: Studiu de caz – Raport de evaluare vilă

Capitolul 4

Bibliografie