Specializarea: DREPT [604888]

UNIVERSITATEA ,,PETRU MAIOR” DIN TÎRGU MUREȘ

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE, JURIDICE ȘI

ADMINISTRATIVE

Specializarea: DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

Coordonator științific:

Conf. univ. dr. Hurubă Eugen

Absolvent: [anonimizat]
2018

UNIVERSITATEA ,,PETRU MAIOR” DIN TÎRGU MUREȘ

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE, JURIDICE ȘI

ADMINISTRATIVE

Specializarea: D REPT

URMĂRIREA BUNURILOR IMOBILE ÎN
CADRUL PROCEDURII DE EXECUTARE
SILITĂ

Coordonator științific:

Conf. univ. dr. Hurubă Eugen

Absolvent: [anonimizat]
2018

UNIVERSITATEA „PETRU MAIOR” din TÎRGU MUREȘ LUCRARE DE LICENȚĂ FACUL-
TATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE, Candidat (a) PETRA ALINA MARIA
JURIDICE ȘI ADMINISTRATIVE _______________________________ __
Programul de studii : DREPT
___________________________________________ Anul absolvirii : 2018

Coordonator științific : Viza facultății

CONF. UNIV. DR. HURUBĂ EUGEN
a) Tema lucrării de licență :
,,URMĂRIREA BUNURILOR IMOBILE ÎN CADRUL PROCEDURII DE EXECUTARE SILITĂ ײ

b) Problemele principale tratate :

1. Noțiunea și importanța urmăririi silite imobiliare.
2. Bunurile imobile care pot f i urmărite.
3. Etapele încuviințării silite imobiliare.
4. Cererea de urmărire silită, formularea cererii de încuviințare a urmăririi silite imobiliare,
publicitatea cererii de urmărire silită imobiliară.
5. Vânzarea în întregime a imobilului aflat în coproprie tate.
6. Efectele urmăririi silite imobiliare.
7. Vânzarea la licitație publică a bunurilor imobile urmărite silit.
8. Scoaterea la vânzare a imobilului.
9. Licitația și adjudecarea imobilului.
10. Cererea de evicțiune.
11. Eliberare și distribuirea sumelor rezultate din urmă rirea silită imobiliară.
12. Închiderea procedurii și predarea titlurilor de creanță.

c) Bibliografia recomandată :

1. Boroi G., Spineanu -Matei O., Constanda A., Negrilă C., Dănilă V., Theohari D.N. , Răducan
G., Gavriș D.M., Păncescu F.G., Eftimie M., Nou l Cod de procedură civilă, Comentariu pe
articole, vol. II, art. 527 -1.133, Ed. Hamangiu, București, 2013.
2. Cercel,V.S. în Baias Fl. A , Chelaru E. ,. Constantinovici R., Macovei I. (coordonatori), Noul
Cod Civil, Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, Buc urești, 2014.
3. Dănăilă,V. Noul Cod Civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență. Art. 1650 -2664, vol. III, Ed.
Hamangiu, București, 2012.
4. Dinu Mădălina, Stanciu Roxana, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed.
Hamangiu, București, 2017.
5. Deleanu I., Mitea V., Deleanu S., Tratat de procedură civilă. Noul Cod de procedură civilă,
vol. III, Ed. Universul Juridic, București, 2013.
6. Leș Ioan, Jugastru Călina, Lozneanu Verginel, Circa Adrian, Hurubă Eugen, Spinei Sebastian,
Tratat de drept procesual civi l, vol. II, Căile de atac, Procedurile speciale, Executarea silită,
Procesul civil internațional, Editura Universul Juridic, București, 2015.
7. Oprina Evelina și Gârbuleț Ioan, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I,
Teoria Generală și pro cedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013.
8. Stancu M., Urmărirea și predarea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București,
2009.
9. Stoica I. , Executarea silită imobiliară, Ed. Universul Juridic, București, 2009.
10. Tereac ă Toma Cornel, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București,
2014.
d) Termene obligatorii de consultații : 4 TERMENE DE CONSULTAȚII

e) Locul și durata practicii :

Primit tema la data de : DECEMBRIE 2017

Termen de pr edare : IULIE 2018

Semnătura Director Departament Semnătura coordonatorului

Semnătura candidatului

CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………1

1 – CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND URMĂRIRE A SILITĂ
IMOBILIARĂ……………………………………………… …………………2
1.1. Noțiunea și importanța urmăririi silite imobiliare………… .………… ..….2
1.2. Scurt istoric al urmăririi silite imobiliare………………… .……………….4

2 – BUNURILE IMOBILE CARE POT FI URMĂRITE……….………….7
2.1. Limitel e urmăririi silite a bunurilor imobiliare…… .………………………12

3 – ÎNCUVIINȚAREA URMĂRIRII IMOBILIARE….……………………16
3.1. Etapele încuviințării silite imobiliare ……………… ………………………… 16
3.1.1. Cererea de urmărire silită imobiliară………………………..16
3.1.2. Înregi strarea cererii de urmărire silită imobiliară…………..17
3.1.3. Formularea cererii de încuviințare a urmăririi silite imobiliare
de către executorul judecătoresc………………………………………….19
3.1.4. Încuviințarea urmăririi silite imobiliare……………….……20
3.2.Publicitatea urmăr irii silite imobiliare……………… …..………………..21
3.2.1. Comunicarea încheierii de executare (urmărire) a biroului de
carte funciară…………………………………………………21
3.2.2. Comunicarea încheierii de admitere a notării de către
registratorul de carte funciară executorului judecătoresc,
credito rului urmăritor cât și persoanelor interesate ce au
mențiuni anterior făcute notării începerii urmăririi silite
imobiliare……………………………………………………..23
3.2.3. Evacuarea debitorului din imobilul urmărit și administrarea
acestuia până la valorificare…………………….…………….24
3.3. Vânzarea în întregime a imobilului aflat în coproprietate………………..24
3.4. Suspendarea urmăririi silite imobiliare la cererea debitorului……………26
3.5. Concursul de urmăririi imobiliare…………………………………………27

4 – EFECTELE URMĂRIRII SILITE IMOBILIARE……..…………….28
4.1. Inopozabilitatea unor drepturi……………………………………………28
4.2. Loca ția și cesiunea de venituri………………………………………………………….29

5 – VÂNZAREA LA LICITAȚIE PUBLICĂ A BUNURILOR IMOBILE
URMĂRITE SILIT…………………………………………………………30
5.1. Vânz area amiabilă a bunurilor imobile urmărite silit……………………30
5.2. Vânzarea directă a bunurilor imobile urmărite silit………………………31
5.3. Vânarea silită a bunurilor imobile urmărite silit…………………………. 32
5.4. Formalități premergătoare vânzării………………………………………32
5.4.1. Identificarea imo bilului urmărit și întocmirea procesului -verbal
de situație…………………………… …..……………………32
5.4.2. Evacuarea debitorului………………………… ………………34
5.4.3. Administrarea imobilului urmărit…………………… ………..35
5.4.4. Sumele necesare îmtreținerii debitorului………… ..…………3 7
5.4.5. Distribuirea veniturilo r imobilului……… …………………….3 8
5.5. SCOATEREA LA VÂNZARE A IMOBILULUI…… ………………………….38
5.5.1. Evaluarea imobilului……… …………………………………..3 9
5.5.2. Fixarea prețului imobilului……… ..……………………… ….41
5.5.3. Punerea în vânzare a imobilului……… ……………………….41
5.5.4. Publicitatea vânzării……… ………………………………… …42
5.5.5. Situația vânzătorului imobilului urmărit………… …………… 45
5.6. LICITAȚIA ȘI ADJUDECAREA IMOBILULUI…………………… ………… 46
5.6.1. Condițiile pentru reținerea licitației………………… ..………4 7
5.6.2. Efectuarea licitației …………………… …… ..………………4 9
5.6.3. Procesul verbal de licitație……………… ..………………… ..55
5.6.4. Obligațiile adjudecatarului……………………………… …….57
5.6.5. Actul de adjudecare………….………………………… ……..5 9
5.6.6. Intabularea dreptului de proprietate și punerea în posesie
a adjudecatarului… ………………………………… …… ……6 2
5.6.7. Efectele adjudecării………… ……………………… ..………6 3

6 – DISPOZIȚII SPE CIALE………………………………..………………6 5
6.1. Cererea de evicțiune ………………………………………………………6 5
6.2. Desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare……………………..6 6

7 – ELIBERAREA ȘI DISTRIBUIREA SUMELOR REALIZATE PRIN
URMĂRIREA SILITĂ IMOBILIARĂ………………….…………………6 8
7.1. Ordinea de preferință a creanțelor…………………………………….….6 9
7.2. Distribuirea sumelor de bani rezultate din ur mărire silită imobiliară……….7 1
7.3. Depunerea titlurilor de creanță…………………….……………………..7 2
7.4. Întocmirea și afișarea proiectului de distribuire…………………………. 72
7.5. Plata sumei rezultate din urmărirea silită…………………………………7 4
7.6. Închiderea procedurii și predarea titlurilor de creanță……………………7 5

8 – CONCLUZII……………………….………………………………………..7 6
BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………….78

1
INTRODUCERE

Mi-am dat seama încă de când am intrat în magistratură că executarea silită
reprezintă „cenușăreasa” dreptului procesual civil, atenția fiind c oncentrată foarte
mult pe faza de judecată, iar această materie era neglijată.
Ioan Gârbuleț

Executarea silită este una dintre dintre instituțiile fundamentale ale dreptului
procesual civil și totodată componentă importantă a justiției într -un stat de drept.
Încrederea cet ățenilor în justiție depinde într -o mare măsură de eficacitatea me-
canismelor de executare silită, de eficacitatea cu care o hotărâre judecătorească obținută
în urma unui demers judiciar, de cele mai multe or i ori, de durată și costisitor, să aibă o
finalitate practică concretă, un rezultat finit; astfel încât cetățeanul să conștientizeze
beneficiile rezultate din obținerea unui rezultat pozitiv în cadrul procesului.
În lipsa unor mijloace procedurale rapide, clare și coerente care să ducă la
îndeplinirea oricărui titlu executoriu, partea îndreptățită ar fi în imposabilitatea de a se
beneficia de câștigarea procesului, astfel, titlul executoriu conferind doar un drept
teoretic și iluzoriu.
În executar ea silită, este esențială ideea de constrângere, atfel prin intervenția
organelor desemnate și împuternicite de lege se determină respectarea de către debitor
a obligațiilor stabilite în sarcina sa prin titlul executoriu.
Hotărârea judecătorească, prin ea însăși, chiar și cu autoritate de lucru judecat,
⹂riscă să rămână o lovitură de sabie în apă și să nu servească cu nimic părții
victorioase, în special reclamantului, dacă el n -ar putea recurge la contrângere pentru
a o executa. ”1
Prin urm are, orice obligație stabilită printr -o hotărâre judecătorească sau
printr -un alt înscris, căruia legea îi recunoaște puterea de titlu executoriu, îndrituiește

1 W.J. Habscheid, apud. I Le ș, Legislația executării silite. Comentarii și explicații. Ed. C.H. Beck,
București, 2007, p.3, paragraph 2.

2
pe creditor să îl execute pe debitor pentru obligația prevăzută în titlul respectiv, dacă
acesta din urmă nu își execută obligația de bunăvoie, situație ce ar fi de preferat și ideal
să se întâmple. Dar, realitatea din zilele noastre ne demonstrează că asemenea situații
de neexecutare sunt din ce în ce mai dese din diverse motive: sociale, eco nomice, fi-
nanciare etc. Respectarea legii rămâne un deziderat pentru orice stat de drept și orice
societate democratică, iar în cazul în care acest lucru nu se întâmplă, statul este chiar
obligat să intervină, să ia măsurile legale ce se impun și totodată să găsească pârghiile
necesare unei bune funcționări a societății și structurilor sale în vederea respectării
ordinii juridice impuse de puterea judecătorească și aduse la îndeplinire în cele din urmă
prin executare silită.2
Procedura de executare si lită tinde să devină un instrument indispensabil unei
vieți economice bazate pe principiile de funcționare a pieței, instrument ce trebuie să
fie în același timp sigur, rapid, eficient, garantat și la îndemâna celui interesat de
recuperarea crea nțelor sale sau în rezolvarea legală a problemelor juridice ivite. Din
acest punct de vedere, executarea silită are și un rol de garanție a statului de drept și a
unei economii de piață solide, pus la îndemâna diverșilor agenți economici, potențialilor
investitori și operatorilor bancari interesați de un mediu economic sănătos într -o socie-
tate cât mai stabilă și asezată economic și social.3

1. Considera ții generale privind urmărirea silită imobiliară

1.1. Noțiunea și importanța urmăririi silite imobiliare

Urmărirea silită asupra bunurilor imobile reprezintă cea mai importantă formă
de executare silită indirectă, prin intermediul căreia creditorul care are o creanță asupra
debitorului stabilită printr -un titlu executoriu încearcă să și -o valorifice din sum a
obținută în urma vânzării bunurilor imobile ale debitorului.4

2 Cornel Toma Tereacă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București, 2014,
pg.11
3 Cornel Toma Tereacă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București, 2014,
pg.15
4 A. Stoica, Executarea silită imobiliară, Ed. Universul Juridic, București, 2009 ; M. Stancu, Urmărirea și
predarea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București, 2009.

3
Este adevărat că această formă de urmărire silită nu are suplețea și simplitatea
popririi, fiind mult mai formalistă și mai riguroasă, însă este frecvent utilizată în
practica execuți onală, în special în cazul creanțelor cu valoare mare.5
Din punct de vedere al naturii juridice, această procedură execuțională constituie
o vânzare silită, întrucât efectul este acela de a determina o transmitere a dreptului de
proprietate asupra bunurilo r din patrimonial debitorului în cel al terțului participant la
licitație.6
În expunerea de motive a Legii privind Codul de procedură civilă se arată că
reglementarea acestei modalități de executare silită poartă în mod fundamental
amprenta noul ui sistem de publicitate imobiliară, bazat pe cartea funciară și extins prin
Legea nr.7/1996 la nivelul întregii țări, sistem care este menit să asigure consolidarea
proprietății imobiliare, dar și securitatea creditului ipotecar; de asemenea, s -a ținut co nt
de reglementările din Codul Civil în materia cărții funciare, precum și de amendamen-
tele propuse la acesta. Astfel, s -a instituit regula fundamentală privind urmărirea
imobilelor pe corpuri funciare, iar nu individual, cu mențiunea că în cazul urm ăririi
imobilelor propritate comună, dacă se urmărește cota -parte a debitorului din imobilul
aflat în coproprietate comună, coproprietarii vor putea cere punerea în vânzare a
întregului imobil aflat în indiviziune (coproprietate).
Au fost consacrate re guli noi privind cererea de urmărire silită, încuviințarea
urmăririi, notarea începerii urmăririi silite și atunci când dreptul de proprietate nu este
întabulat pe numele debitorului, ci numai înscris provizoriu.
De asemenea, licitația propriu -zisă și adju decarea nu asigură dobândirea
imediată a imobilului, ci numai o dobândire provizorie în folosul adjudecatarului,
pentru a da posibilitatea debitorului, terțului dobânditor și oricărei alte persoane in-
teresate de a ataca, pe cale de contestație la e xecutare actul de adjudecare, în cazul în
care vânzarea le -ar fi prejudiciabilă. Odată adjudecarea rămasă definitivă, adjudecatarul
dobândește un drept real inatacabil, care nu mai poate contestat pe nici o altă cale.
Prin adjudecarea imobilului, adjudeca tarul devine proprietar, iar prin întabulare

5 Evelina Oprina, Ioan G ârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I. Teoria generală și
procedurile execuționale, Ed. Universul Juridic, București, 2013, pg.792
6 Evelina Oprina, Ioan G ârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I. Teoria generală și
procedurile execuționale, Ed. Universul Juridic, București, 2013, pg.563

4
dobândește dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte fun-
ciară. De la data întabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini,
locațiunile și celelalte acte juridice privitoare la imobil continuând să existe sau, după
caz, fiind inopozabile terțului adjudecatar, în condițiile dreptului comun.7
Spre deosebire de vechea reglementare, în cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, orice cerere de evicțiune privind imo bilul adjudecat este definitiv stinsă, in-
diferent, dacă antecesorul tabular avea sau nu posibilitatea să atace înscrierea autorului
nemijlocit ca fiind nevalabilă, cu excepția imobilelor care n -au fost înscrise încă în
cartea funciară, care pot fi reve ndicate în termen de 3 ani de la data înscrierii.8

1.2. Scurt istoric al urmăririi silite imobiliare

În dreptul roman, izvoarele executării silite sunt relativ necunoscute, procedura
de executare fiind stabilită după regulile cuprinse în Basilicale.9
În vechiul drept românesc, problemele de executare silită au fost lăsate la dis-
poziția persoanelor interesate, porunca Domnului fiind cea care declanșa procedura de
executare silită și se rezuma la ,,strânsoare de avere ՚՚ sau la închisoare pentru debitor ul
recalcitrant.
Prima reglementare mai precisă în materia executării silite o găsim în
Pravilniceasca Condică a lui Ipsilanti din 1780 în Țara Românească și în Sobornicescul
Hrisov a lui Alexandru Mavrocordat în Moldova din anul 1785, care făcea u referiri la
condițiile executării silite și posbilitatea vânzării bunurilor la licitație publică.10 De ase-
menea, despre executarea silită se vorbește în Codul lui Andronache Donici, în Legiui-
rea lui Caragea, în Codul Calimach și în Regulamentele Organice.
În Transilvania, executarea silită a fost reglementată prin Legea nr. LX din anul
1881, iar acest act normativ a fost menținut și după extinderea legislației civile și
comerciale prin Legea nr. 389 din 22 iunie 1943. Legea nr. LX din 1881 reglementa

7 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria Generală
și procedurile execuționale, Editura Univers ul Juridic, București, 2013, p. 792
8 www.just.ro
9 S. Zilberstein, V.M. Ciobanu, Tratat de executare silită, Ed. Lumina Lex, București, 2001, pg.33.
10 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Gener ală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 20

5
însă numai executarea silită asupra bunurilor imobile, asupra uzufructului și asupra
măsurilor de asigurare a acestora.11

În Franța12, instanța de executare este tribunalul de mare instanță în raza căruia
se află imobilul urmărit, echivalentul judecătoriei de la noi din țară. Această modalitate
de urmărire silită începe printr -un comandament întocmit de către executorul
judecătoresc.
Pentru informarea terților, creditorul trebuie să înscrie acest comandament în
registrul ipotecilor de la locul situării imobilu lui, în termen de 2 luni de la emiterea
comandamentului. După ce acesta a fost înscris și după ce a expirat termenul de 8 zile
de la comunicare către debitor, executorul judecătoresc este obligat să se deplaseze la
locul situării imobilului pentru a întocm i procesul -verbal de descriere a bunului.
Creditorul întocmește un caiet privind condițiile vânzării, pe baza procesului –
verbal de descriere a bunului, care după 3 zile de la data la care crediorul l -a convocat
pe debitor la audiență preliminară, se depune la grefa instanței de executare și poate fi
consultat de orice persoană interesată.13
Pentru a participa la licitație este necesară plata unei garanții de 10% din prețul
de pornire al licitației. Dacă nici un creditor nu solicită vânzarea, la data licitați ei,
judecătorul de executare va constata caducitatea comandamentului. Licitația nu este
ținută de judecător sau de către executorul judecătoresc, ci de un avocat, iar strigările
sunt repetate la 3 minute. Creditorul urmăritor este declarat adjudecatar pent ru prețul
de pornire al licitației dacă nu sunt licitatori. Dacă adjudecatarul nu consemnează prețul
în termen de 2 luni de la adjudecarea definitivă, vânzarea se desființează și se
organizează o nouă licitație. De asemenea, în termen de 1 5 zile de la data adjudecării,
orice persoană poate să facă o supraofertă mai mare cu cel putin 10% din prețul de
adjudecare.

11 Eugen Hurubă în Ioan Leș, Călina Jugastru, Verginel Lozneanu, Adrian Circa, Eugen Hurubă,
Sebastian Spinei, Tratat de drept procesual civil, vol. II, Căile de atac, Proce durile speciale, Executarea
silită, Procesul civil internațional, Editura Universul Juridic, București, 2015, pg. 484
12 M. Stancu, Urm ărirea și predarea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București, 2009 , pp.
473-492
13 Evelina Oprina și Ioa n Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 793.

6
În Italia, executarea silită este reglementată de Codul de procedură civilă. Ea se
efectuează prin executorii judecătorești care s unt funcționari publici, membri ai
administrației judiciare. În privința bunurilor imobile, instanța poate încuviința ca
operațiunile legate de vânzarea acestora să se efectueze și de notarii publici, însă orice
acțiune a executorilor judecătore ști este controlată și coordonată de către instanță. Pro-
cedura de executare silită are aceeași structură ca și procedura de judecată, toate actele
fiind emise sau autorizate de către instanță după audierea părților, în cadrul procedurii
de executare silită având loc un adevărat proces.
În Germania, executarea silită imobiliară se efectuează, în principal, prin inter-
mediul instanței de executare, respectiv al funcționarilor acesteia, printre care se
numără și executorii judecătorești. Urmărirea silită este o procedură judiciară, în
schimb predarea silită a unui imobil este desfășurată de executorul judecătoresc sub
supravegherea instanței.14
Executarea silită a bunurilor imobile cunoaște mai multe modalități: ipoteca
asigurătorie (conferă creditorului un rang prioritar la urmărirea bunului debitorului),
vânzarea silită (presupune vânzarea bunului și aplicarea procedurilor de validare a
tuturor ipotecilor convenționale sau silite) și administrarea silită (procedură regle-
mentată pentru urmărirea veniturilo r imobilului debitorului sau ale imobilului a cărui
vânzare silită durează în timp).
Procedura de vânzare silită se desfășoară sub autoritatea instanței. Când licitația
s-a terminat, instanța anunță prețul cel mai mare oferit, după care ea emite actul de
adjudecare, care permite evacuarea silită a debitorului.
Diferența dintre procedura administrării silite în Germania și urmărirea veni-
turilor generale a imobilelor reglementată în legislația noastră constă în aceea că prima
urmărește obținerea de venituri s uficiente de pe urma imobilului pentru acoperirea
creanței, în timp ce cea de -a doua urmărește veniturile pe care un imobil deja le
realizează.
În Marea Britanie, pentru a se obține executarea silită a unei hotărâri
judecătorești, creditor ul trebuie să solicite un mandat de executare tribunalului. După
obținerea mandatului, creditorul va putea solicita executorului judecătoresc să ia
măsurile necesare pentru sechestrarea și vânzarea bunurilor debitorului. În Anglia și în

14 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol umul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 794.

7
Țara Galilor există atât executori judecătorești care funcționează în cadrul instanțelor,
cât și executori judecătorești cu practică privată. Pe lângă instanțele judecătorești
funcționează agenții de executare și executori judecătorești de ținut. Competența este
împărțită du pă criteriul valorii creanței ; astfel, creanțele cu valoare mai mare de 5000
de lire vor fi executate de agenții de executare, iar cele cu valori mai mici de 5000 de
lire, de executorii judecătorești de ținut. În plus, executorii privați sunt autorizați să
recupereze chirii și anumite impozite și taxe locale.

2. Bunuri imobile care pot fi urmărite

Potrivit Codului de procedură civilă, executarea siliă a bunurilor imobile presupune
următoarele particularități:
(1) Sunt supuse executării silite bunurile i mobile proprietate a debitorului. În
situația în care debitorul deține bunuri în proprietate comună cu alte persoane, executa-
rea silită se va întinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului în urma partajului
judiciar, respectiv asupra sultei.
(2) Exe cutarea silită imobiliară se întinde de plin drept și asupra bunurilor
accesorii bunului imobil, prevăzute de Codul civil. Bunurile accesorii nu pot fi urmărite
decât odată cu imobilul.
(3) În cazul debitorului persoană fizică nu poate fi supus ex ecutării silite spațiul
minim locuit de debitor și familia sa, stabilit în conformitate cu normele legale în
vigoare.
(4) Dispozițiile alin. (3) nu sunt aplicabile în cazurile în care executarea silită se
face pentru stingerea creanțelor fiscale rezultate din săvârșirea de infracțiuni.
(5) Executorul fiscal care aplică sechestrul încheie un proces -verbal de
sechestru, dispozițiile art. 151 alin. (9) și (10) și ale art. 152 alin. (1) si (2) fiind
aplicabile.
(6) Sechestrul aplicat asupra bunu rilor imobile în temeiul alin. (5) constituie
ipoteca legală.
(7) Dreptul de ipotecă conferă creditorului fiscal în raport cu alți creditori
aceleași drepturi ca și dreptul de ipotecă, în sensul prevederilor dreptului comun.

8
(8) Pentru bunurile imobile sechestrate, organul de executare care a instituit
sechestrul va solicita de îndată biroului de carte funciară efectuarea inscripției
ipotecare, anexând un exemplar al procesului -verbal de sechestru.15
Astfel, în cadrul acestei forme de executare silită indirectă, pot forma obiectul
urmăririi următoarele:

a) Bunurile imobile

Conform art.813 alin.1 C. pr. civ., sunt supuse urmăririi silite imobiliare bunurile
imobile. Așadar, conform textului de lege citat, obiectul principal al urmăriri i în cadrul
acestei forme de executare silită indirectă îl formează bunurile imobile.
Astfel, potrivit Codului de procedură civilă sunt bunuri imobile următoarele:
terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și
orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de
exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce,
în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter perm anent (art.537
C.civ.).16
Totodată, conform art. 538 C.civ., rămân bunuri imobiliare, materialele separate
în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuințate, atât timp cât sunt
păstrate în aceeași formă, precum și părțile integrante ale unui imobil care sunt temporar
detașate de acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate. Materialele aduse pentru a
fi întrebuințate în locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au
dobândit această destinație.
Prin urmare, actualul Cod c ivil indică aproape în mod exhaustiv care sunt
bunurile imobile, tocmai pentru a înlătura orice controversă care s -ar putea ivi în
practica judiciară în legătură cu acest subiect.17

15 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017
16 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, E d. Hamangiu,
București, 2017, pg. 516, art. 813.
17 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 796.

9
b) Dreptul de uzufruct

Art. 813 alin.2 C. pr. civ. Statuează că drept ul de uzufruct asupra unui imobil
poate forma și el obiectul urmăririi silite imobiliare.
Conform art. 703 C. civ. Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane
și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a -i con-
serva substanța. Acesta se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Uzufructul
se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente.(art. 704 C. civ.).
Trebuie menționat faptul că datorită naturii juridice a dreptului de uzufruct,
acesta nu poate forma el însuți obiectul urmăririi silite imobiliare al cărui titular este
debitorul, ci numai emolumentul (beneficiul) acestuia.
Așadar, legiuitorul a stabilit că pot forma obiectul urmăririi silite imobiliare nu
numai bunurile imobile, ci și dezmembrămintele dreptului de proprietate.18

c) Dreptul de superficie

Tot art. 813 alin. 2 C.pr. civ. dispune că poate forma obiectul urmăririi silite
imobiliare și dreptul de superficie.
Potrivit art. 693 C. civ.,(1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o
construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia
superficiarul dobândește un drept de folosință.
(2) D reptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și
prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispozițiile în materie de carte
funciară rămân aplicabile.
(3) Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic pr in care proprietarul
întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în
mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s -a stipulat expres constituirea
superficiei.

18 Pentru amănun te privind dreptul de uzufruct, v. S. Cercel, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R.
Constantinovici, I. Macovei(coordonatori), Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck,
București, 2014, pg. 763 -765

10
(4) În situația în care s -a const ruit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie
pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii
dreptului de a invoca ac cesiunea.
În privința duratei dreptului la superficie, art. 694 C.civ. statuează faptul că drep-
tul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani. La împlinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.19

d) Dreptul de servitute

Conform art. 813 alin. 3 C. pr. civ., dreptul de servitute poate fi urmărit silit
numai odată cu fondul dominant căruia îi profită.
Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imo-
bilului unui alt proprietar. Utilitatea rez ultă din destinația economică a fondului
dominant sau constă într -o sporire a confortului acestuia (art. 755 C.civ.)
Prin urmare, dreptul de servitute poate fi urmărit silit, însă numai împreună cu
fondul dominant, urmărirea separată a acestuia nefi ind posibilă, întrucât servitutea este
o sarcină care grevează un imobil în favoarea unui alt imobil ce are un alt proprietar.
Acesta se poate constitui fie în temeiul unui act juridic fie prin uzucapiune, în
orice caz dispozițiile în materie de carte func iară rămânând aplicabile.20

e) Bunurile accesorii imobilului

În conformitate cu art. 815 C. pr. civ., urmărirea silită imobiliară se întinde de
plin drept și asupra bunurilor accesorii imobilului, prevăzute de Codul Civil. Aceste
bunuri nu pot fi urmărite de cât odată cu imobilul.
Potrivit art. 546 C.civ., bunul care a fost destinat în mod stabil și exclusiv,
întrebuințării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisfice această
utilizare. Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmea ză situația juridică a bunului
principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal. Încetarea

19 Noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, Bucure ști, 2014
20 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Ed. Universul
Juridic, București, 2013, pg.797

11
calității de bun accesoriu nu poate fi însă opusă unui terț care a dobândit anterior
drepturi privitoare la bunul principal. Dreptu rile unui terț privitoare la un bun nu pot fi
încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.21

f) Fructele și veniturile imobilului

Art. 815 C. pr. civ., prevede în mod expres că urmărirea silită imobiliară se
întinde de plin drept și asupra fructel or și veniturilor imobilului.
Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a
diminua substanța acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale și civile. Fructele civile
se numesc și venituri. Fructele civile sunt venituri rezu ltate din folosirea bunului de
către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile,
venitul rentelor și dividendele (art. 548 alin. 1 și 4 C.civ.)
Este de reținut faptul că urmărirea imobilelor înscrise în cartea funcia ră se face
pe imobile în întregimea lor. Se pot urmări în mod separat construcțiile ce formează o
proprietate distinctă de sol, drepturile privitoare la proprietatea pe tronsoane, pe etaje
sau pe apartamente, precum și orice alte drepturi privitoare la bun uri pe care legea le
declară imobile.
De asemenea, potrivit art. 814 C. pr. civ., sunt supuse urmăririi silite, odată cu
imobilul înscris în cartea funciară, și orice alte lucrări autonome sau adăugate, potrivit
Codului civil, chiar dacă acestea din urmă n u sunt înscrise în cartea funciară, la data
începerii urmăririi.22
În consecință. Codul de procedură civilă instituie regula urmăririi silite a imo-
bilelor pe corpuri funciare, deoarece conform Noului cod civil drepturile reale înscrise
în cartea funciară su nt drepturi tabulare, iar acestea se dobândesc, se modifică și se sting
numai cu respectarea regulilor de carte funciară.

21 Noul Cod Civil, editura Universul Juridic, București, 2014
22 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silit ă în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, art. 814.

12
2.1. Limitele urmăririi silite a bunurilor imobiliare

Legiuitorul a instituit o serie de limitări în ceea ce privește urmărirea silită a
bunurilor imobile. Aceste limitări au în vedere următoarele aspecte: situația personală
a debitorului (minor, persoană pusă sub interdicție), situația juridică a imobilului (imo-
bil ipotecat, imobil aflat in coproprietate) sau valoarea creanței ce se urmărește.
Prin urmare, limitele cu privire la urmărirea silită a bunurilor imobile se referă
la următoarele:

a) Imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicție
judecătorească

Art. 816 C. pr. civ. prevede că imobilul unui minor sau al unei persoane puse
sub interdicție judecătorească nu poate fi urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale,
ca urmare a consacrării principiului ocrotirii minorului sau a persoanei puse sub
interdicție judecătorească, astfel că executorul judecăto resc este obligat să verifice dacă
aceștia au sau nu bunuri mobile în proprietate.23
De asemenea, același articol, statuează posibilitatea urmăririi silite a unui imobil
aflat în proprietate comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicție
judec ătorească și a unei persoane cu capacitate deplină de exercițiu, dacă obligația
prevăzută în titlul executoriu este comună.

b) Urmărirea imobilelor ipotecate

Potrivit art. 817 C. pr. civ., creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil
îl pot urmări în orice mâini ar trece și pot cere vânzarea lui pentru a se îndestula din
prețul rezultat.
Prin urmare, chiar dacă debitorul înstrăinează imobilul, creditorul ipotecar îl
poate urmări indiferent în proprietatea cui s -ar afla și indiferent câte vânzări au fost
efectuate.
Cu toate acestea, în cazul în care se urmărește un imobil ipotecat care a fost
ulterior înstrăinat, dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanța ipotecară,

23 Codul de procedură civilă, editura Universul Juridic, București, 2017

13
poate să se opună la vânzarea imobilului ipotecat, dacă au rămas alte imobile ipotecate
în posesia debitorului principal, și să ceară instanței de executare urmărirea prealabilă
a acestora din urmă, după regulile prevăzute în Codul civil în materie de fidejusiune.24
Constestația prin care terțul dobânditor se opune la scoate rea la vânzare se va
putea face, sub sancțiunea decăderii, în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii
prin care s -a dispus notarea în cartea funciară a începerii urmăririi silite. Termenul de
10 zile este unul de decădere, iar nerespectarea lui atra ge sancțiunea respingerii
contestației ca fiind tardiv formulată.25
Conform art. 2.343 C. civ., ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile
sau imobile afectate executării unei obligații.26
Așadar, chiar dacă debitorul înstrăinează imobilul, creditorul ipotecar îl poate
urmări indiferent în proprietatea cui s -ar afla și indiferent câte vânzări au fost efectuate.
În ceea ce privește imobilele neipotecate ale debitorului, acestea pot fi urmărite
numai în situația în care creanța, împreună cu che ltuielile de executare nu pot fi
satisfăcute integral din prețul obținut ca urmare a vânzării imobilului ipotecat.

c) Urmărirea imobilelor proprietate comună

În conformitate cu dispozițiile art. 818 C. pr. civ., creditorii personali ai unui
debit or coproprietar sau devălmaș, nu vor putea să urmărească partea acestuia din imo-
bilele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora. La
cererea creditorului, acțiunea în împărțeală poate fi notată în cartea funciară.

24 Conform art. 2.280 C.civ. ,, Fideiusiunea este contratul prin care o parte, fideiusorul, se obligă față de
cealaltă parte, care are într -un raport obligational calitate de creditor, să execute, cu titlu gratuit sau în
schimbul unei renumerații, obligația debitorului dacă acesta din urmă nu o executăˮ iar conform art.
2.294 C.civ. ,, Fideiusorul conventional sau l egal are facultatea de a cere creditorului să urmărească mai
întâi bunurile debitorului principal, dacă nu a renunțat la acest beneficiu în mod expres. Fideiusorul
judiciar nu poate cere urmărirea bunurilor debitorului principal sau ale vreunui alt fideius or.ˮ
25 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Ed. Universul
Juridic, București, 2013, pg.799
26 V. Dănăilă, Noul Cod Civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență. Art. 1650 -2664, vol. III, Ed.
Hamangiu, Bucure ști, 2012, pp. 736 -737

14
Până la soluționarea partajului, prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea
imobilului este de drept suspendată.
Există proprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul
unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane fără
ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote -părți determinate din dreptul de
proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
În cazul în care ne aflăm în ipoteza unui debitor coproprietar sau codevălmaș cu
privir e la care nu este determinată cota -parte din dreptul de proprietate al acestuia,
executorul judecătoresc este obligat să îl sfătuiască pe creditor să solicite partajul
bunului.
Acțiunea de partaj se soluționează în acest caz potrivit regulilor de dre pt comun,
competența materială revenind judecătoriei, conform art. 94 pct. 1 lit. j C. pr. civ., iar
competența teritorială, instanței în a cărei rază teritorială se află imobilul, conform art.
117 C. pr. civ.
Creditorii personali însă, pot urmări cota -parte determinată a debitorului lor din
dreptul de proprietate asupra imobilului, fără a mai fi necesar să ceară partajul, dacă
aceasta este neîndoielnic stabilită și lămurită și este înscrisă, prin arătarea unei fracțiuni,
în cartea funciară.

d) Creanța a căr ei valoare nu depășește 10.000 lei

Potrivit art. 813 alin. 5 C. pr. civ., în cazul titlurilor executorii privitoare la
creanțe a căror valoare nu depășește 10.000 lei, vânzarea bunurilor imobile ale debi-
torului poate fi facută numai dacă acesta nu a re alte bunuri urmăribile sau dacă are
bunuri urmăribile, dar acestea nu pot fi valorificate.
Refuzul nejustificat al debitorului de a furniza executorului judecătoresc
informațiile, lămuririle și dovezile necesare, precum și furnizarea cu rea -credință de
informații incomplete în legătură cu existența și valoarea unor bunuri mobile ori a unor
venituri de natură a fi valorificate în vederea acoperirii integrale a creanței permite
declanșarea urmăririi silite imobiliare chiar dacă valoarea cr eanței nu depășește 10.000
lei.

15
Acest text de lege constituie o expresie a principiului protecției debitorului în
efectuarea executării silite.27 Astfel, dacă creanța nu depășește 10.000 lei, executorul
judecătoresc nu poate urmări bunurile imobile ale debi torului decât în două situații:
– Debitorul nu are bunuri urmăribile
– Bunurile urmăribile pe care le are debitorul nu pot fi valorificate. De
exemplu, dacă creditorul deține o creanță de 8.000 lei, iar debitorul are
în proprietate un apartament și un autoturi sm, executorul judecătoresc
este obligat să urmărească mai întâi autoturismul și doar în situația în
care acesta nu poate fi vândut sau nu acoperă creanța împreună cu
cheltuielile de executare se va urmări apartamentul.
Este de reținut faptul că legiuitoru l vorbește despre creanța prevăzută în titlul
executoriu, nu și de cheltuielile de executare. Așadar, în situația în care, creanța cu toate
dobânzile, penalitățile etc. este în valoare de 9.700 lei, iar cheltuielile de executare de
1.000 lei, trebuind recu perate în total suma de 10.700 lei, nu se va putea urmări imobilul
debitorului dacă acesta are alte bunuri urmăribile, întrucât creanța nu depășește suma
de 10.000 lei, deoarece cheltuielile de executare nu se includ în cuantumul creanței.

e) Limitarea răspu nderii în funcție de separația maselor patrimoniale în cazul
fiduciei

Astfel, potrivit art. 786 C.civ., bunurile din masa patrimonială fiduciară pot fi
urmărite, în condițiile legii, de titularii de creanțe născute în legătură cu aceste bunuri
sau de acei creditori ai constituitorului care au o garanție reală asupra bunurilor acestuia
și a cărei opozabilitate este dobândită, potrivit legii, anterior stabilirii fiduciei.
Dreptul de urmărire poate fi exercitat și de ceilalți creditori ai constituitoului,
însă numai în temeiul hotărârii judecătorești definitive de admitere a acțiunii prin care
a fost desființat sau a devenit inopozabil, în orice mod, cu efect retroactiv, contractul
de fiducie.
Titularii creanțelor născute în legătură cu bunurile din masa patr imonială
fiduciară nu pot urmări decât aceste bunuri, cu excepția cazului în care, prin contractul
de fiducie, s -a prevăzut obligația fiduciarului sau/și a constituitorului de a răspunde

27 Ioan Gârbuleț, Principiile fundamentale ale executării silite, Revista română de executare silită nr.
3/2010, pp. 19 -23.

16
pentru o parte sau pentru tot pasivul fiduciei. În acest c az, va fi urmărit mai întâi activul
masei patrimoniale fiduciare, iar apoi, dacă este necesar, bunurile fiduciarului sau/și ale
constituitorului, în limita și în ordinea prevăzute în contractual de fiducie .28

3. Încuviințarea urmăririi imobiliare

3.1. Et apele încuviințării silite imobiliare

Procedura încuviințării silite imobiliare este reglementată de C. pr. civ.,
art. 819 -826, și se referă la cuprinsul cererii de urmărire silită, la înregistrarea acesteia,
la încuviințarea urmăririi silite, dar și la alte aspecte precum: publicitatea urmăririi,
vânzarea în întregime a imobilului aflat în coproprietate, suspendarea urmăririi la
cererea debitorului, concursul de urmăririi imobiliare și la modalitățile de valorificare.
Etapele care treb uie urmate pentru realizarea urmăririi silite imobiliare sunt:

3.1.1. Cererea de urmărire silită imobiliară

Pentru ca o executare silită să aibă loc, aceasta va trebui declanșată în primul
rând, iar acest lucru este posibil prin cererea de executare sili tă pe care o face creditorul
interesat în declanșarea procedurii de executare silită, în mod general, iar în mod
particular, în cazul de față, prin cererea de urmărire a bunurilor imobile, în cazul
declanșării procedurii de urmărire sili tă a bunurilor imobile ale datornicului, potrivit
principiului disponibilității executării silite.29
Formularea cererii de umărire silită imobiliară reprezintă prima etapă în procesul
de declanșare a urmăririi silite, care potrivit art. 664 C. pr. civ. nu p oate fi pornită decât
la cererea creditorului, dacă prin lege nu se prevede altfel.30
Astfel că, prima formalitate ce trebuie îndeplinită în vederea declanșării
procedurii urmăririi silite a bunurilor imobile este cererea formulată de creditor în acest

28 I. Popa, Noul Cod civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență, vol. I , art. 1 -952, Ed. Hamangiu,
Bucureșt i, 2012, pg. 1082 -1111
29 I. Gârbuleț, Principiile fundamentale ale executării silite, RRES nr. 3/2010, p.27 -33
30 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 664, p. 156

17
sens, care în conformitate cu dispozițiile art. 664 alin. (3) C. pr. civ. coroborat cu
dispozițiile art. 148 C. pr. civ. va cuprinde:
a) Numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul creditorului
și debitorului
b) Bunul imobil, pe care creditorul înțelege să îl urmărească, în cazul în care acesta
are informații despre bunurilor imobile ale debitorului
c) Modalitatea de executare, în speță urmărire imobiliară, solicitată de creditor

Cererea de executare silită se formulează în scri s, și se depune, personal sau prin
reprezentant legal ori conventional, la biroul executorului judecătoresc competent ori
se transmite acestuia prin poștă, curier, telefax, poștă electronică sau prin alte mijloace
ce asigură transmiterea textului și confir marea primirii cererii de executare cu toate
documentele justificative.
Prin urmare, o cerere formulată verbal nu poate fi primită deoarece nu
îndeplinește o cerință prevăzută de lege, și anume cea a condiției de formă.
Potrivit art. 819 alin. 1 C. pr. ci v., cererea de executare silită, însoțită de titlul
executoriu și de dovada achitării taxelor de timbru, se va îndrepta spre executorul
judecătoresc din circumscripția curții de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul
aparținând debitorului urmăr it sau unei alte persoane, dacă se urmărește un imobil
ipotecat. Executorul judecătoresc este obligat să își verifice competența teritorială la
primirea oricărei cereri de executare silită, în caz contrar riscând să fie respinsă cererea
de încuviinț are de către instanța de executare ori să fie anulate toate formele de
executare în cadrul unei contestații la executare.
În privința competenței teritoriale a executorului judecătoresc, pe lângă norma
de principiu prezentată mai sus, respecti v competența executorului judecătoresc din
circumscriția curții de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul, legiuitorul a stabilit
în art. 819 alin. . C. pr. civ. o normă derogatorie. Astfel, conform acestui text de lege,
dacă se urmărește un imobil care se întinde în diferite circumscripții, cererea se va putea
face la oricare din executorii judecătorești competenți să facă executarea silită, după
alegerea creditorului31, deoarece norma de competență are caracter alternativ.

31 I. Gârbuleț, Considerații în legătură cu aplicarea art. 3 73 din Codul de procedură civilă privind
competența teritorială a executorului judecătoresc, RRES nr. 1 -2/2008, pp. 47 -54.

18
3.1.2. Înregistra rea cererii de urmărire silită imobiliară

Potrivit art. 820 C. pr. civ, după înregistrarea cererii de executare silită, execu-
torul judecătoresc trebuie să solicite de îndată instanței de executare în circumscripția
căreia se află imobilul, încuviințarea u rmăririi lui silite, în conformitate cu prevederile
art. 665 și 666 C. pr. civ.
După cum prevederile privind înregistrarea cererii de urmărire silite nu diferă cu
nimic de dispozițiile generale, reiese că și în acest caz executorul judecătoresc este ob-
ligat să dispună prin încheiere, înregistrarea cererii și deschiderea dosarului de urmărire
silită, sau poate refuza motivat, tot prin încheiere, deschiderea procedurii de urmărire
silită imobiliară.
Trebuie facută distincția între operațiunea juridică de înr egistrare a cererii de
executare și operațiunea juridică a deschiderii dosarului de executare, întrucât
legiuitorul a avut în vedere că, indiferent de rezultatul pe care îl va da executorul
judecătoresc, fie că va dispune deschiderea proced urii și implicit a dosarului
executional, fie că va refuza motivat deschiderea procedurii de executare prin
încheierea ce o va da, fie de deschidere a procedurii/dosarului de executare, fie va da o
încheiere de respingere a proce durii de executare (urmărire), cererea tot va trebui să fie
înregistrată în registrul de dosare execuționale al executorului judecătoresc.
Drept urmare, executorul judecătoresc va trebui mai întâi să înregistreze cererea
de executare în registrul general de dosare execuționale, indiferent că va da o încheiere
de admitere sau de respingere de deschidere a procedurii execuționale.32
Dispozițiile art. 657 alin. (1) și (2) noul C. pr. civ. dispun că încheierile
executorului judecătoresc privind a mânarea, suspendarea și încetarea executării silite,
eliberarea sau distribuirea sumelor obținute din executare, precum și alte măsuri anume
prevăzute de lege se dispun de executorul judecătoresc prin încheiere, care trebuie să
cuprindă:
a) Denumirea și sediu l organului de executare
b) Data și locul întocmirii încheierii și numărul dosarului de executare
c) Titlul executoriu în temeiul căruia se efectuează procedura de executare

32 Cornel Toma Tereacă, Umărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, București, 2014,
pg.184

19
d) Numele și domiciliul, ori după caz, denumirea și sediul creditorului și ale
debitorului
e) Procedura de executare care face obiectul încheierii
f) Chestiunea asupra căreia se adoptă încheierea
g) Motivele în fapt și în drept care au determinat darea încheierii
h) Dispoziția luată de executor
i) Calea și termenul de atac al încheierii
j) Semnătura și ștampila e xecutorului judecătoresc
În consecință, o încheiere de respingere de deschidere de procedură de
executare(urmărire), fiindcă numai această situație ridică probleme, nu poate fi dată
decât tot într -un dosar executional anterior înregistrat su b un anumit număr de ordine
ce vine la rând, astfel, pronunțarea unei încheieri, fără număr de dosar va fi nulă de
drept, astfel cum se precizează în alin.(2) al art. 657 noul C. pr. civ., că mențiunile de
la alin. (1) lit. a) -h) și j) sunt prevăzute sub s ancțiunea nulității.
Indiferent că se va dispune admiterea urmăririi sau se va refuza deschiderea
acesteia, încheierea se va comunica, în ambele situații, de îndată creditorului, care în
caz de respingere de deschidere de procedură va putea face plângere î n termen de 15
zile de la data comunicării încheierii la instanța de executare, astfel cum se prevede în
art. 665 alin. (2) C. pr. civ.

3.1.3. Formularea cererii de încuviințare a urmăririi silite imobiliare de
către executorul judecătoresc

În cazul în care executorul judecătoresc admite cererea formulată de creditor,
acesta trebuie să dispună înregistarea cererii și deschiderea dosarului de urmărire silită
imobiliară împotriva debitorului, fiind obligat ca în termen de maximum 3 zile de la
emiterea înch eierii de admitere a cererii creditorului să solicite instanței de judecată
încuviințarea urmăririi silite.33

33 Evelina Oprina și Io an Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 802

20
Cererea de încuviințare a urmăririi silite imobiliare se va adresa instanței de
executare în circumscripția căreia se află imobilul respectiv, potrivit dispozițiilor art.
819 C. pr. civ.34
Prin urmare, chiar dacă competența executorului judecătoresc se întinde pe raza
curții de apel, formularea cererii de încuviințare a executării silite trebuie adresată
judecătoriei în circumscripția căreia se a flă imobilul supus urmăririi silite, drept pentru
care vom avea întotdeauna o competență exclusivă. Această etapă derogă de la
dispozițiile generale, prin faptul că în general, încuviințarea executării silite se face de
către judecătoria în cir cumscripția căreia se află biroul executorului judecătoresc care
efectuează executarea.
La cererea prin care se solicită încuviințarea urmăririi silite imobiliare,
executorul judecătoresc trebuie să atașeze, în copii certificate pentru confo rmitate cu
originalul, cererea formulată de creditor, titlul executoriu, încheierea prin care s -a admis
înregistrarea cererii și deschiderea dosarului de urmărire silită imobiliară împotriva
debitorului, originalele acestor acte rămânând în dosarul de exec utare silită, precum și
dovada achitării taxei judiciare de timbru.

3.1.4. Încuviințarea urmăririi silite imobiliare

Încuviințarea urmăririi silite imobiliare se face de către instanța de executare în
circumscripția căreia se află imobilul, printr -o înch eiere.35
Dacă s -a încuviințat executarea silită cu caracter general de către judecătoria în
circumscripția căreia se află biroul executorului judecătoresc, iar ulterior este
declanșat ă urmărirea silită imobiliară și nu există identitate într e judecătoria care a
încuviințat inițial executarea silită și cea în circumscripția căreia se află imobilul, atunci
este absolut necesar să se solicite încuviințarea urmăririi silite imobiliare la judecătoria
în circumscripția căreia se află imobilul c onform dispozițiilor art. 819 C. pr. civ.
Încheierea de încuviințare a executării silite se va comunica, în copie certificată
cu originalul de către executorul judecătoresc, debitorului și terțului dobânditor, dacă
este cazul, însoțită de titlul executori u și de somație, punându -li-se în vedere ca în

34 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 198
35 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 804

21
termen de 15 zile de la primirea acesteia să plătească întreaga datorie, inclusiv dobânzile
și cheltuielile de executare.
Emiterea somației imobiliare și comunicarea acesteia debitorului și terțului
dobânditor, este prima formalitate procesuală civilă execuțională prin care li se aduce
la cunoștință acestora, că în caz de neplată a datoriei prevăzute în titlul executoriu atașat
somației și în termenul prevăzut de lege (termen de grație) se va proceda la continuarea
executării silite asupra bunurilor pe care aceștia le au și asupra cărora s -a dispus
încuviințarea executării silite.
Somația este un act important și o formalitate, de cele mai multe ori, necesară
declanșării și continuării executării s ilite. Lipsa somației, atunci când procedura de
executare o impune, atrage sancțiunea nulității executării silite, conform art. 667
alin. (2) C. pr. civ.
Așadar, urmărirea silită imobiliară se poate declanșa efectiv doar după ce, în
prealabil, debitorul este somat ca în termen de 15 zile de la primirea acesteia să
plătească suma datorată creditorului.36
Somația imobiliară reprezintă un avertisment dat debitorului pentru a
conștientiza că, dacă nu își execută de bunăvoie obligația, se va t rece la executarea silită
a imobilului, ea fiind însoțită de încheierea de încuviințare a urmăririi silite
imobiliare.
Lipsa somației sau nerespectarea cerințelor prevăzute de lege pentru validitatea
sa, atrage sancțiunea nulității urmări rii silite, conform art. 667 alin. 2 C. pr. civ.,
sancțiune cu caracter relativ, deoarece ocrotește exclusiv interesul persoanelor cărora
somația le este adresată și expres prevăzută, având în vedere reglementarea acesteia de
norma legală.
Dacă se urm ărește numai cota -parte aparținând debitorului din imobilul aflat în
proprietate comună pe cote -părți, copii de pe încheierea de încuviințare a executării vor
fi comunicate și coproprietarilor, cu invitația de a -si exercita dreptul ce le este
recunoscut potrivit art. 823.37

36 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de execut are silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 805
37 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 199, art. 821

22

3.2. Publicitatea urmăririi silite imobiliare

3.2.1.Comunicarea încheierii de executare (urmărire) a biroului de carte
funciară

Potrivit art. 822 C. pr. civ., odată cu comunicarea încheierii de încuviințare,
executorul va solicita biroului teritorial de cadastru și publicitatea imobiliară să
dispună, în baza acesteia, notarea urmăririi imobilului în cartea funciară, cu arătarea
creditorului urmăritor și a sumei pentru care se face urmărirea.38
Conform dispozițiilor art. 902 alin. 2 pct. 17 C. civ., pentru opozabilitate față de
terți, sunt supuse notării în cartea funciară sechestrul, urmărirea imobilului, precum și
a fructelor și veniturilor sale.39
Rațiunea reglementării constă în aceea că orice persoană interesată în
dobândirea bunului imobil, va fi informată în legătură cu situația acestuia și va cunoaște
cu exactitate riscurile la care se expune dacă înțelege să achiziționeze respectivul bun.
Această publicitate a notării urmăririi ar e scopul de a indisponibiliza bunul , în
sensul că acesta nu mai poate fi înstrăinat de către debitorul urmărit sau, dacă este
înstrăinat, bunul imobil va putea fi urmărit, indiferent, în mâinile cui s -ar afla, și
totodată are rolul de a face c unoscut tuturor aceste măsuri luate, al opozabilității față de
terți, așa cum se prevede în dispozițiile art. 902 alin.(2) pct. 17 C.civ.
Dacă se urmăresc mai multe imobile, înscrise la același birou sau la birouri
teritoriale de cadastru și publicit ate imobiliară diferite, pentru o creanță garantată cu
ipotecă colectivă, cererea de notare a urmăririi se va înainta biroului teritorial la care
este înscrisă ipoteca principală, care, după ce va săvârși notările prevăzute de lege, va
trimite din oficiu o copie de pe încheierile sale biroului de cadastru și publicitatea
imobiliară unde este înscrisă ipoteca secundară. Executorul judecătoresc este obligat,
conform dispozițiilor art. 35 alin. 2 din Legea nr. 188/2000, pe lângă formele de
publici tate stabilite de Codul de procedură civilă, să efectueze publicitatea vânzării
bunurilor imobile prin intermediul Registrului electronic de publicitatea a vânzării

38 Codul de procedură civilă, Editura Universu l Juridic, București, 2017, pg. 199, art. 822
39 Noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, București, 2014, pg. 220, art. 902

23
bunurilor supuse executării silite, administrat de Uniunea Națională a Executorilor
Judecăt orești, omisiunea acestei publicității constituind abatere disciplinară.
În cazul în care, dreptul de proprietate este înscris provizoriu în favoarea
debitorului urmărit, notarea asupra imobilului urmărit se va face sub această condiție a
justific ării înscrierii provizorii, iar creditorul urmăritor va fi în drept să exercite, în
această situație de provizorat, în numele debitorului urmărit, acțiunea pentru justificarea
dreptului de proprietate, astfel cum precizează în alin. (3) al art. 822 C. pr. civ.

3.2.2. Comunicarea încheierii de admitere a notării de către registratorul
de carte funciară executorului judecătoresc, creditorului urmăritor cât și per-
soanelor interesate ce au mențiuni anterior făcute notării începerii urmăririi silite
imobiliare

Dacă cererea de notare nu poate fi admisă din cauza unui impediment de carte
funciară, potrivit legii, se va nota respingerea acesteia. Încheierea de admitere sau de
respingere a hotărârii pronunțate de registratorul de carte funciară, potrivit legii, se va
comunica, în afara creditorului urmăritor, executorului judecătoresc, precum și
persoanelor care, potrivit mențiunilor din cartea funciară, sunt interesate.40Această
formalitate procesuală execuțională, este confirmarea și asigurarea proce suală a
creditorului urmăritor, că bunul imobil supus urmăririi este deja indisponibilizat în
favoarea sa și că, acest bun imobil nu va mai putea fi înstrăinat de debitorul de
rea-credință în scopul micșorării voite a patrimoniulu i său imobiliar și cu intenția de
a-l frauda pe creditor, iar efectul acestei măsuri a fost recunoscut și în literatura de
specialitate.41
Totodată, această măsură îl pune la adăpost pe creditorul urmăritor de orice risc
al înstrăinării bunului de căt re debitor, de orice eventuale manopere dolosive din partea
debitorului urmărit pe care acesta le -ar putea face sau ar avea în intenție a le face, spre
a se sustrage obligației legale de plată prevăzută în titlul executoriu, și mai mult decât
atât, îi ofer ă și întâietate la îndestulare a creanței ipotecare în concurs cu alți creditori
chirografari, deci, în concluzie oferă un anumit confort procesual destul de important.

40 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 199, art. 822
41 I. Deleanu, V.Mitea, S. Deleanu, Trat at de procedură civilă. Noul Cod de procedură civilă, vol. III, Ed.
Universul Juridic, București, 2013, pg. 576.

24
Conform art. 785 alin. (1) C. pr. civ., în cazul în care creanța poprită este
garantată cu ipotecă sau cu altă garanție reală, creditorul popritor va fi în drept să ceară,
pe baza unei copii certificate de executorul judecătoresc de pe adresa de înființare a
popririi, ca poprire să fie înscrisă în cartea funciară sau în alte registre de publ icitate.
Potrivit alin. (2) al articolului menționat anterior, se arată că dacă garanția
ipotecară este arătată în cererea de poprire, executorul judecătoresc va solicita din oficiu
înscrierea în cartea funciară sau în alte registre de publicitate , după caz. Radierea unei
astfel de înscrieri nu se va putea dispune decât cu citarea creditorului la cererea căruia
aceasta a fost făcută, conform alin. (3) al art. 785 C. pr. civ.
Așadar, niciun creditor ipotecar nu poate fi împiedicat să ceară, ca o cre anță
garantată cu o ipotecă poate să fie urmărită, mai întâi, sau în același timp, atât pe calea
popririi, cât și prin procedura urmăririi silite a bunurilor imobile.

3.2.3. Evacuarea debitorului din imobilul urmărit și administrarea acestuia
până la valo rificare

Conform art. 830 C. pr. civ., în cazul în care debitorul sau terțul deobânditor
ocupă el însuși imobilul urmărit, la cererea creditorului sau a executorului judecătoresc,
instanța de executare va putea, după împrejurări, să ordone evacuarea sa di n imobil, în
tot sau în parte, fie de îndată, fie într -un anumit termen.42
Perioada desfășurării procedurii civile execuționale a urmăririi silite imobiliare
se poate întinde pe o perioadă de timp considerabilă, drept urmare, legiuitorul a găsit
de cuviință , ca anumite drepturi de administrare asupra imobilului urmărit să nu rămână
la voia întâmplării; în acest sens, a prevăzut posibilitatea evacuării debitorului urmărit
din imobil și numirea unui administrator -sechestru (custode) pe imobilul urmărit pentru
a face acte de administrare și conservare asupra imobilului suspus executării (urmăririi).
Astfel, conform alin. (2) al art. 831 C. pr. civ., executorul judecătoresc, atunci
când apreciază ca fiind necesar, va numi, prin încheiere, un administrator -sechest ru care
să asigure administrarea imobilului, înacasarea veniturilor, efectuarea cheltuielilor
necesare și apărarea în litigiile privitoare la acest bun. Când debitorul însuși sau terțul
dobânditor este administratorul -sechestru al imobilului urmărit, execu torul
judecătoresc îi va preda imobilul cu acest titlu. În caz de refuz, procesul verbal întocmit

42 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 201, art. 830.

25
de executorul judecătoresc va ține loc de predare -primire și va fi comunicat potrivit
dispozițiilor privitoare la procedura de comunicare a citațiilor și a al tor acte de
procedură.43

3.3.Vânzarea în întregime a imobilului aflat în coproprietate

Potrivit art, 823 alin. 1 și 2 C pr.civ.. coproprietarii imobilului urmărit pentru o
parte indiviză vor putea exercita dreptul de a cere scoaterea la vânza re a întregului
imobil aflat în indiviziune, în termen de 5 zile de la comunicarea încheierii de
încuviințare a urmăririi ori, în lipsă, de la data comunicării încheierii de notare a acesteia
în cartea funciară.
Cererea nu va fi admisă dec ât dacă va fi semnată de toți coproprietarii și dacă va
fi depusă personal, ori, în lipsă, prin mandatar având procură specială. Dacă cererea
acestora a fost legalizată de notarul public sau certificată de avocat, ea va putea fi
depusă de oricare dintre co proprietari, personal sau prin reprezentant, ori va putea fi, de
asemenea, transmisă prin poștă, după caz. 44
Așadar, textul de lege citat prevede faptul că coproprietarii unui imobil urmărit
pentru o parte indiviză vor putea cere executorului judecătoresc vânzarea în întregime
a imobilului aflat în coproprietate.45
Termenul de 5 zile în care coproprietarii imobilului urmărit silit vor putea
formula cererea este un termen de decădere, a cărui nerespectare atrage sancțiunea
respingerii cererii ca tar div formulată.
Asupra cererii formulate de coproprietarii imobilului urmărit silit, executorul
judecătoresc se va pronunța prin încheiere, dată fără citarea părților, acesta urmând să
verifice dacă cererea a fost formulată în termenul legal, dacă este semn ată de către toți
coproprietarii, precum și dacă a fost depusă în condițiile prevăzute de lege.
În cazul în care executorul judecătoresc admite cererea formulată de
coproprietarii imobilului urmărit silit de vânzare a întregului imobil aflat î n indiviziune,
încheierea se va comunica creditorului urmăritor printr -o adresă, iar dacă executorul

43 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juri dic, București, 2017, pg. 201, art. 831.
44 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 199, art. 823
45 Evelina Oprina și Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Volumul I, Teoria
Generală și procedurile execuționale, Editura Universul Juridic, București, 2013, pg. 808

26
judecătoresc respingere cererea coproprietarilor, încheierea de respingere nu se
comunică creditorului urmăritor, acest lucru rezultând din inte rpretarea per a contrario
a dispozițiilor art. 823 alin. 3 C. pr. civ.
Este de menționat că, dacă încheierea emisă de executorul judecătoresc conține
o soluție de respingere, aceasta trebuie comunicată și coproprietarilor, întrucât această
încheiere poat e fi atacată cu constestație la executare, în termen de 15 zile de la
comunicare, în conformitate cu dispozițiile art. 657 alin 3 și art. 715 alin. 2 C. pr. civ.,
existând interesul coproprietarilor în acest caz de a fi contestată.

3.4. Susp endarea urmăririi silite imobiliare la cererea debitorului

Conform art. 824 alin. 1 C. pr. civ., după primirea încheierii de încuviințare a
urmăririi, debitorul poate cere instanței de executare, în termen de 10 zile de la
comunicare, să -i încuviințeze ca plata integrală a datoriei, inclusiv dobânzile și
cheltuielile de executare, să se facă din veniturile nete ale imobilelor sale, chiar
neurmărite, sau din alte venituri ale sale, pe timp de 6 luni. Termenul de 10 zile în care
debit orul va putea formula cererea de suspendare este un termen de decădere.
Cererea trebuie să vizeze o ,,suspendare implicită”, în sensul că urmărirea
imobiliară se suspendă și va fi înlocuită cu încuviințarea ca plata integrală a datoriei,
inclusiv dob ânziile și cheltuielile de executare, să se facă din veniturile nete ale
imobilelor debitorului, chiar neurmărite, sau din alte venituri ale sale.46
Această normă de lege vine în sprijinul debitorului urmărit imobiliar, atât celui
ce are o ipotecă notată anterior începerii urmăririi cât și celui ce nu are o asemenea
sarcină, întrucât legea nu distinge în vreun fel, deci se aplică ambelor ipoteze, fiind o
facilitate pusă la îndemâna debitorului aflat într -o astfel de situație de executare silită,
și, în același timp, o posibilitate și nicidecum o obligație în sarcina instanței de
executare sesizată cu o astfel de cerere, venită din partea debitorului urmărit, interesat
în a obține o suspendare pe baza acestei facilități legale și a -i înlesni situația procesuală
execuțională. Instanța poate să admită o astfel de cerere, după ce în prealabil va cita
părțile în cameră de consiliu și va da o încheiere definitivă în acest sens, ce va fi

46 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu, 2017,
pg. 543, art. 824

27
comunicată executorului judecătoresc, potrivi t normelor prevăzute de art. 824 alin. (2)
C. pr. civ.
Suspendarea urmăririi se va comunica, prin grija executorului, chiriașilor și
arendașilor sau altor debitori, care, de la data comunicării, vor consemna toate sumele
scandente în viitor la unitate a prevăzută de lege și vor depune recipisa de consemnare
la executorul judecătoresc. Venitul afectat va servi în mod exclusiv pentru acoperirea
creanței creditorului urmăritor.47
Potrivit art. 824 alin. 5 C . pr.civ., pentru motive temeinice, creditorul poa te
solicita instanței realuarea urmăririi înainte de expirarea termenului de 6 luni,
dispozițiile alin. 2 fiind aplicabile în mod corespunzător.
De vreme ce legea nu prevede care sunt motivele temeinice pentru care
creditorul p oate solicita reluarea urmăririi silite imobiliare, acest lucru urmând a fi
apreciat de către instanță de la caz la caz; cu titlu de exemplu enumerăm câteva: unul
dintre imobilele închiriate este vândut; s -a reziliat contractual de închiriere; s -a redus
cuantumul chiriei și nu se mai poate acoperi plata datoriei într -un interval de 6 luni etc.

3.5. Concursul de urmăriri imobiliare

În cazul în care mai mulți creditori au început urmăriri asupra aceluiași imobil,
ele se vor conexa de către instanță, la c ererea oricăruia dintre ei sau a oricăruia dintre
executorii judecătorești, în condițiile prevăzute la art. 825 C pr. civ.
Potrivit art. 654 alin. 1 C. pr. civ., când privitor la aceleași bunuri, se efectuează
mai multe executări silite, de către executori judecătorești diferiți, instanța de executare
în circumscripția căreia a început prima executare, la cererea persoanei interesate sau a
oricăruia dintre executori, le va conexa, dispunând să se facă o singură executare de
către executorul judecătoresc car e a îndeplinit actul de executare cel mai înaintat, iar
dacă executările sunt în același stadiu, de către executorul judecătoresc care a început
cel dintâi executarea.48

47 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 201 7, pg.200, art. 824
48 Evelina Oprina, Ioan G ârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Ed. Universul Juridic, București, 2013

28
Cererea prin care se cere conexarea trebuie formulată în scris și adresată instanței
de executare în circumscripția căreia a început prima executare silită și trebuie să
cuprindă toate condițiile cerute de lege pentru cererea de chemare în judecată.
Când organele de executare sunt diferite, executările conexate într -o singură
executare vor fi continuate de către executorul judecătoresc, potrivit dispozițiilor
prevăzute de art. 655 C. pr. civ., numai dacă, prin lege specială nu se prevede altfel.49

4. Efectele urmăririi silite imobiliare

4.1. Inopozabilitatea unor drepturi

Confo rm art. 827 C. pr. civ. drepturile reale, precum și orice alte drepturi înscrise
după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului
urmăritor și adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazu l
în care creditorul sau adjudecatarul s -a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau
terțul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor ce se urmăresc,
inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare.50
Potrivit art. 902 C. civ., opozabilitatea urmăririi imobiliare este asigurată e
xclusiv prin notarea în cartea funciară.
Trebuie de asemenea, avute în vedere și dispozițiile art. 887 C. civ., care
precizează că drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin
din moștenire, accesiune natural ă, vânzare silită, expropiere pentru cauză de utilitate
publică, precum și din alte cazuri expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, în cazul
vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară,
drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terților dobânditori de
bună -credință. Însă, în cazurile prevăzute mai sus, titularul drepturilor astfel dobândite
nu va putea dispune de ele prin cartea funciară de cât după ce s -a făcut înscrierea.
În practică a apărut și o situație dificilă cu privire la această inopozabilitate.
Astfel, bunul imobil era, la începutul executării, în proprietatea devălmașă a soților,

49 Cornel Toma Tereacă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed . Universul Juridic, București, 2014, pg.
200
50 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu, 2017,
pg. 544, art. 827

29
debitor fiind numai unul dintre aceștia. Urmărirea imobiliară a fost notată, după care a
trecut o perioadă de câteva luni în care nu s -au realizat acte de executare (fără a se
ajunge la perimare). Între timp, soții au divorțat în procedura nejudiciară, după care au
provocat un proces de partaj de bunuri co mune, tranzacționând la primul termen, în
sensul că bunul imobil a ajuns în lotul soțului nedebitor (față de care s -a reținut și o cotă
apropiată de 100%), în timp ce debitorul a primit sultă în cuantum foarte mic. Hotărârea
a rămas definitivă prin neapela re, iar efectele tranzacției au fost consemnate în cartea
funciară. La momentul la care a dorit să înceapă efectiv executarea imobiliară,
creditorul, care nu aflase nimic despre cele întâmplate până la operarea mențiunilor în
cartea funciară, a i nvocat inopozabilitatea efectelor tranzacției în ceea ce îl privește,
suma primită cu titlu de sultă fiind derizorie raportat la creanța sa. Observăm însă că,
în această situație, inopozabilitatea readuce în patrimonial debitorului cota din bun doar
în mod ideal, fiind oricum o situație păgubitoare pentru creditor, care nu poate, în opinia
noastră, proceda la continuarea urmăririi acestui bun.51

4.2. Locațiunea și cesiunea de venituri

Conform art. 828 C. pr. civ.
(1) Închirierile sau arendările, precum și cesiunile de venituri făcute de debitor
sau terțul dobânditor după data notării urmăririi nu vor fi opozabile creditorului
urmăritor și adjudecatarului.
(2) Închirierile sau arendările anterioare notării sunt opozabile, în condițiile
legii, atât credito rilor urmăritori, cât și adjudecatarului. Cu toate acestea, adjudecatarul
nu este ținut să respecte locațiunea atunci când prețul convenit este mai mic cu o treime
decât prețul pieței sau mai mic față de cel rezultat din locațiunile precedente.
(3) Plățile de chirii sau arenzi efectuate debitorului urmărit înainte de scadență
nu pot fi însă opuse creditorilor urmăritori și adjucatarului decât dacă sunt notatae în
cartea funciară. Dispozițiile alin. (2) teza a doua rămân aplicabile.
Această inopozabilitate, în mod similar art. 827 C. pr. civ., se raportează la data
notării urmăririi în cartea funciară. În funcție de data perfectării închirierilor,
arendărilor sau a altor cesiuni de venituri, se fac următoarele precizări:

51 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamang iu,
București, 2017, pg.545

30
– Închirierile sau ar endările, precum și cesiunile de venituri făcute de
debitor sau terțul dobânditor după data notării urmăririi nu vor fi
opozabile creditorului urmăritor și adjudecatarului
– Închirierile sau arendările anterioare notării sunt opozabile atât
creditorilor urmă ritori, cât și adjudecatarului. De la această regulă se
admite o excepție, care se raportează la prețul locațiunii. Astfel,
adjudecatarul nu este ținut să respecte locațiunea atunci când prețul
convenit este mai mic cu o treime decât prețul pieței sau mai mic față de
cel rezultat din locațiunile precedente
– Plățile de chirii sau arenzi efectuate debitorului urmărit înainte de
scadență nu pot fi opuse creditorilor urmăritori și adjudecatarului decât
dacă sunt notate în cartea funciară.52

5. Vânzarea la licit ație publică a bunurilor imobile urmărite silit

5.1. Vânzarea amiabilă a bunuilor imobile urmărite silit

Conform art. 754 C. pr. civ. raportat la art. 825 C. pr. civ., executorul
judecătoresc, cu acordul creditorului, poate să -i încuviințeze debitorului s ă procedeze
el însuși la valorificarea bunurilor imobile urmărite. În acest caz, debitorul este obligat
să-l informeze în scris pe executor despre ofertele primite, indicând, după caz, numele
sau denumirea și adresa potențialului cumpărător, precum și term enul în care acesta din
urmă se angajează să consemneze prețul propus.
Dacă până la împlinirea termenului prevăzut anterior terțul cumpărător nu
consemnează prețul oferit la dispoziția executorului judecătoresc, se va fixa termen
pentru vânzare la li citație publică.
Acordul părților privind vânzarea amiabilă a bunurilor imobile urmărite trebuie
consemnat de către executorul judecătoresc într -un proces verbal.

52 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.546

31
În acest caz, legea nu mai stabilește un preț minim la care debitorul poate să
vândă imobil ul, astfel dacă părțile convin asupra ofertelor primite, imobilul poate fi
vândut fără restricții prin această modalitate.
Prețul astfel convenit, trebuie consemnat la dispoziția executorului judecătoresc,
și nicidecum a debitorului, întrucât ne aflăm în faza executării silite, chiar dacă s -a optat
pentru vânzarea amiabilă a bunurilor imobile urmărite.
În cazul în care vânzarea amiabilă nu se realizează în termenul prevăzut în
procesul verbal încheiat în acest sens de către executorul judecătoresc, se va continua
la procedura de urmărire silită imobiliară.

5.2. Vânzarea directă a bunurilor imobile urmărite

Potrivit art. 826 raportat la art. 755 C. pr. civ., executorul judecătoresc poate
proceda, cu acordul ambelor părți, la valorificarea bunurilor ur mărite prin vânzare
directă cumpărătorului care oferă cel puțin prețul indicat de creditor în cererea de
urmărire sau stabilită de expert printr -o expertiză. 53
Termenul pentru vânzarea directă va fi stabilit prin acordul părților. Atât
debit orul cât și creditorul vor fi înștințați despre ziua, ora și locul vânzării, precum și
despre oferta de preț depusă de potențialul cumpărător.
La data vânzării, executorul va întocmi procesul -verbal prevăzut la art. 773 C.
pr. civ., dispozițiile acestui ar ticol fiind aplicate în mod corespunzător. În cazul în care
vreuna dintre părți lipsește, executorul îi va comunica o copie certificată de pe
procesul -verbal privind vânzarea. 54
Având în vedere principiul disponibilității procesuale în faza exe cutării silite,
executorul judecătoresc poate proceda, cu acordul ambelor părți, ca valorificarea
bunurilor imobile urmărite să se facă prin vânzare directă, în condițiile în care
cumpărătorul oferă cel puțin prețul indicat de creditor în cererea de urmări re sau stabilit
prin raportul de expertiză dispus în cauză.

53 Evelina Oprina, Ioan G ârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Ed. Universul Juridic, București, 2013, pg.811
54Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg.186, art. 773

32
5.3. Vânzarea silită a bunurilor imobile urmărite

Conform art. 826 raportat la art. 756 C. pr. civ, în lipsa acordului părților sau
dacă vânzarea directă ori amiabilă nu se realizează, executorul ju decătoresc va proceda
la vânzarea prin licitație publică a bunurilor imobile urmărite. Din intepretarea
conținutului art. 826 nu rezultă obligativitatea executorului judecătoresc să procedeze
la valorificarea bunurilor imobile cu respectarea succesiuni i celor trei modalități
prevăzute de lege. Astfel, creditorul poate să recurgă simultan ori succesiv, la toate
modalitățile de executarea prevăzute de lege în vederea realizării drepturilor sale, cu
mențiunea că trebuie să respecte condițiile legale pentru fiecare dintre acestea.

5.4.Formalități premergătoare vânzării

În cazul în care imobilele urmărite silit nu pot fi valorificate prin vânzare
amiabilă sau vânzare directă, atunci este necesară vânzarea la licitație publică.

5.4.1. Identificarea imo bilului urmărit și întocmirea procesului -verbal
de situație

Una dintre formalitățile premergătoare vânzării și necesare, prin care trebuie să
treacă procedura de urmărire imobiliară, este și aceea a întocmirii procesului -verbal de
situație, care în conform itate cu dispozițiile art. 829 C pr. civ., după comunicarea
încheierii de încuviințare a executării (urmăririi) și notarea în cartea funciară a urmăririi
silite, executorul judecătoresc, în vederea identificării imobilului urmărit și a prețului
lui, va încheia un proces -verbal de situație, care va cuprinde, pe lângă mențiunile
prevăzute la art. 839 alin. (1) a), c), e) și m) C pr. civ., elementele privind descrierea
imobilului urmărit, precum și, dacă este cazul, obligațiile fiscale cu privire la imobil și
sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.55
În cazul în care debitorul nu furnizează aceste elemente în condițiile art. 628,
executorul judecătoresc , sub sacțiune de nulitate a executării, va indica debit orului că,
în lipsa unor relații, însoțite de acte doveditoare, privind descrierea imobilului spre a
face posibilă evaluarea, se va recurge la demersurile prevăzute la art. 660 C pr. civ.,

55 Cornel Toma Tereacă, Urmărirea silită a bunurilor imobile,Universul Juridic, București, 2014, pg. 212

33
spre a obține înscrisurile și relațiile care fac posibile identific area imobilului urmărit și
evaluarea sa. În invitația comunicată debitorului potrivit art. 628, executorul
judecătoresc, sub sancțiune de nulitate a executării, va indica debitorului că, în lipsa
unor relații, însoțite de acte doveditoar e, privind descrierea imobilului spre a face
posibilă evaluarea., se va recurge la demersurile prevăzute la art. 660. În toate cazurile,
în vederea identificării imobilului, executorul judecătoresc are dreptul să se deplaseze
la locul situării imob ilului.56
Importanța acestei cerințe a legii a fost subliniată și în literatura juridică de
specialitate, în sensul că: ,, Această operațiune are o deosebită însemnătate, întrucât
executorul va putea stabili dacă imobilul există în materialitatea lui, putându -i
determina elementele caracteristice.” Dar de asemenea, și pentru a avea posibilitatea
aprecierii lui pe piața imobiliară, a evaluării lui juridice execuționale.
O măsură importantă este cea reglementată de art. 829 alin. (2) C. pr. civ., care
conferă posbilitatea urmăririi și a imobilelor care nu sunt înscrise în cartea funciară și
care în practică creau adevărate probleme execuționale, pentru simplu fapt al
imposibilității de a face dovada opozabilității urmăririi.
Această posibilitate procesuală execuțională de a urmări și imobilele
neîntabulate în cartea funciară este o măsură binevenită, ce vine în sprijinul creditorului
urmăritor interesat în satisfacerea și acoperirea creanței lui, motiv pentru car e
legiuitorul i -a oferit o pârghie și o posibilitate legală mult mai ușoară de a urmări aceste
bunuri în cadrul procedurii de urmărire imobiliară, prin măsura legală pe care o poate
lua executorul judecătoresc, în numele, la cererea și pe cheltuiala creditorului urmăritor,
urmând ca aceste cheltuieli de întabulare să se regăsească în cheltuielile de executare
imputabile creditorului urmăritor și atitudinea de delăsare și dezinteres a debitorului
urmărit.
Este de reținut un aspect important, și anume că, până la întabularea imobilului
ce se urmărește, în cartea funciară, urmărirea silită nu va putea continua, decât după
întabularea imobilului în cartea funciară, respectiv primirea încheierii de carte funciară
de către executorul judecătoresc care a solicitat această lucrare și prin care se confirmă

56 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 814

34
efectuarea acestei lucrări (înscrieri) de întabulare, aspect confirmat și de doctrina de
specialitate.57
Procesul -verbal de situație încheiat de executorul judecătoresc trebuie să
cuprindă următoarele elemente:
– Denumirea și sediul organului de executare;
– Numărul dosarului de executare;
– Numele executorului judecătoresc;
– Titlu executoriu în temeiul căruia se face urmărirea silită imobiliară;
– Descrierea imobilului urmărit, cât mai amănunțit pos ibil;
– Obligațiile fiscale aferente imobilului urmărit și sumele datorate cu titlu
de cotă parte de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, dacă
este cazul;
– Semnătura și ștampila executorului judecătoresc;

5.4.2. Evacuarea debitorului

Potri vit art. 830 C. pr. civ., în cazul în care debitorul sau terțul dobânditor ocupă
el însuși imobilul urmărit, la cererea creditorului sau a executorului judecătoresc,
instanța de executare va putea, după împrejurări, să ordone evacuarea sa din imob il, în
tot sau în parte, fie de îndată, fie într -un anumit termen.58
Astfel, evacuarea debitorului sau a terțului dobânditor al imobilului urmărit silit
nu se va face în mod automat, după comunicarea încheierii de încuviințare a executării
silite, ci doar î n urma unei hotărâri judecătorești pronunțate de către instanța de
executare, care este executorie și care poate fi atacată numai cu apel în termen de 10
zile de la comunicarea acesteia.
Măsura este una importantă, cu consecințe serioase asupra debitorului și cu
scopul de a exercita presiuni asupra acestuia. Având în vedere că măsura evacuării îl
vizează pe proprietarul imobilului, apreciem că aceasta trebuie să fie dispusă cu

57 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de execut are silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 816
58 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 201, art.830

35
discernământ și cu asigurarea unui raport rezonabil de pro porționalitate între interesele
aflate în concurs. 59
Calitate procesuală activă de a solicita evacuarea are atât creditorul cât și
executorul judecătoresc, însă cererea trebuie motivată temeinic, prin arătarea motivelor
de fapt și de drept pentr u care este absolut necesar ca debitorul sau terțul deținător să
fie evacuat din imobil înainte de finalizarea vânzării la licitație publică. Un exemplu de
motiv în acest sens ar fi îngreunarea procedurii execuționale.
Instanța de executare este judecător ia în circumscripția căreia se află imobilul,
întrucât art. 819 C pr. civ. derogă de la dispozițiile generale prevăzute în art. 651 alin.
(1) C pr. civ.

5.4.3. Administrarea imobilului urmărit

Potrivit dispozițiilor art. 831 alin. (1) La data comunicării încheierii de
încuviințare a executării, debitorului sau, după caz, terțul dobânditor este decăzut din
dreptul de a efectua acte de administrare asupra imobilului urmărit.60
Intervenind decăderea de drept a debitorului sau a terțului dobânditor din dreptul
de a mai efectua acte de administrare asupra imobilului urmărit, executorul
judecătoresc, dacă consideră necesar, va trebui să numească un administrator -sechestru
care să asigure administrarea imobilului, încasarea venitur ilor, efectuarea cheltuielilor
necesare și apărarea în litigiile privitoare la acest bun, potrivit dispozițiilor alin. (2) al
art. 831 C. Pr. Civ.
Alin. (3) al art. 831 C pr .civ. statuează că, atunci când debitorul însuși sau terțul
dobânditor este admin istratorul -sechestru al imobilului urmărit, executorul
judecătoresc îi va preda imobilul cu acest titlu. În caz de refuz, procesul -verbal întocmit
de executorul judecătoresc va ține loc de predare -primire și va fi comunicat potrivit
dispozițiilor privitoare la procedura de comunicare a citațiilor și a altor acte.
S-a arătat în doctrină, de asemenea, că evacuarea debitorului sau a terțului
dobânditor se impune ori de câte ori aceștia refuză desemnarea în calitate de
administrator -sechestru, întrucât în caz contrar s -ar ajunge ca aceștia să ocupe imobilul

59 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și pract ic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 817
60 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 201, art.831

36
fără să mai achite cheltuielile necesare. Totodată, executorul trebuie să evalueze de
fiecare dată, în situația unui astfel de refuz, oportunitat ea evacuării debitorului/terțului,
fără a se putea afirma însă că măsura în cauză este întotdeauna necesară.
Când administrator -sechestru este numită o altă persoanî decât debitorul,
executorul îi va fixa drept renumerație o sumă, ținând seama de ac tivitatea depusă,
stabilind, totodată, și modalitatea de plată.
Conform art. 832 alin. (1) C pr. civ. Administratorul sechestru este obligat:
a. să păstreze și să întrețină imobilul urmărit, cu toate accesoriile lui;
b. să încaseze chiriile, arenzile și alt e venituri;
c. să plătească primele de asigurare, impozitele și taxele locale;
d. să denunțe contractele de locațiune existente, cu respectarea clauzelor
contractuale, și să ceară evacuarea locatarilor;
e. să încheie, cu încuviințarea instanței de executare, dată p rin încheiere, cu citarea
părților, contracte de locațiune pe termen de cel mult 2 ani;
f. să culeagă fructele și recoltele și să le vândă, în condițiile prevăzute la art. 799;
Enumerarea actelor pe care le poate face administratorul -sechestru în condițiile
art. 832 alin. (1) C pr. civ. are un caracter exemplificativ, întrucât acesta poat ă îndeplini
orice acte de conservare sau de administrare pe care le consider utile unei bune
administrări a imobilului. 61
Aministratorul -sechestru acționează în calitate de administrator însărcinat cu
simpla administrare a bunurilor altuia. Așadar, în acest caz este vorba despre
administrarea simplă a imobilului altuia, și nicidecum despre o administrare deplină,
care permite administratorului să înstrăineze bunurile, să le greveze și să le schimbe
destinația.62
În cazul neîndeplinirii obligațiilor stabilite în sarcina sa, administratorul
sechestru, la cererea oricărei persoane interesate, poate fi revocat de către executorul
judecătoresc și înlocuit cu altă persoană. Totodată, la cererea oricărei persoane
interesate, administratorul -sechestru poate fi obligat la despăgubiri de către instanța de

61 Codul de procedură civilă, Editura Universu l Juridic, București, 2017, pg. 201, art. 832
62 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 819

37
executare, ceea ce înseamnă că acesta trebuie să acționeze cu diligență și bună -credi nță
în îndeplinirea sarcinilor încredințate.

5.4.4. Sumele necesare întreținerii debitorului

În continuarea principiului umanității în materia executării silite, art. 833
prevede o soluție favorabilă debitorului aflat într -o situație specială. A stfel, atunci când
el sau terțul dobânditor nu are un alt mijloc de subzistență decât veniturile imobilului
urmărit, la cererea acestuia, executorul judecătoresc va fixa prin proces -verbal o cotă
de cel mult 20% din aceste venituri pentru întreținerea rezo nabilă a debitorului/terțului
debânditor și a familiei sale, pe toată durata urmăririi.
Cerin țele prevăzute de textul legal în această situație sunt următoarele:
• luarea măsurii se va face numai la cererea expresă a debitorului/terțului
dobânditor;
• debitoru l/terțul dobânditor nu are alt mijloc de subzistență decât veniturile
imonilului urmărit;
• cererea este de competența executorului judecătoresc prin care se derulează
executarea silită;

În exercițiul acestui drept de apreciere, executorul judeătoresc trebu ie să
manifeste grijă, astfel încât să se mențină un just echilibru între interesele părților aflate
în conflict.
Potrivit art. 833 alin. (2) C. pr. civ., împotriva măsurii luate de către executorul
judecătoresc, cei interesați se pot adresa instanței de executare; care va cita părțile
într-un termen scurt, în camera de consiliu, și va hotărî prin încheiere definitivă.
Contestația formulată de persoana interesată trebuie să cuprindă toate cerințele de formă
prevăzute pentru cereri le de chemare în judecată.63

63 Codul de procedur ă civilă, E ditura Universul Juridic, București, 2017

38
5.4.5. Distribuirea veniturilor imobilului

În ceea ce privește distribuirea veniturilor imobilului, legiuitorul face o precizare
foarte importantă, în conformitate cu dispozițiile art. 834 C. pr. civ., sumele încasate de
admin istratorul sechestru se vor distribui creditorilor, cu respectarea dispozițiilor art.
864-887, chiar înainte de distribuirea prețului rezultat din vânzarea imobilului urmărit.
Așadar, în cazul în care imobilul urmărit silit produce venituri, acestea pot fi
distribuite creditorilor de către executorul judecătoresc înainte de distribuirea prețului
rezultat din vânzarea imobilului urmărit, însă cu respectarea întocmai a dispozițiilor art.
846-887 C. pr. civ., urmând ca aceste sume de bani să fie scăzute din cr eanța
creditorului.
Aceste sume de bani se distribuie numai către creditorii care au pornit
executarea, legiuitorul nereglementând posibilitatea ca executorul judecătoresc să
acorde un termen pentru depunerea titlurilor de cr eanță și de alți creditori.64

5.5.Scoaterea la vânzare a imobilului

Dacă în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare a
executării debitorul nu plătește datoria, executorul judecătoresc va începe procedura de
vânzare potrivit alin. (1) al art. 835 C. pr .civ.. În cazul în care obiectul executării silite
îl formează mai multe bunuri imobile distincte ale debitorului, procedura de vânzare
prin licitație publică se va îndeplini pentru fiecare bun în parte.
În conformitate cu art. 820 C. pr. civ., executorul judecătoresc va comunica
debitorului/terțului dobânditor încheierea de încuviințare a executării silite, însoțită de
titlul executoriu în copie certificată, legea stabilind transmiterea unei somații prin care
i se cere ca, în termen de 15 zile, să achite de bunăvoie întreaga datorie, inclusiv
dobânziile și cheltuielile de executare.
În cazul în care, în acest termen de 15 zile cuprins în somație, executarea nu se
realizează benevol în întregime, executorul judecătoresc are dreptul să înceapă

64 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 821

39
procedura de vânzare silită. Termenul de 15 zile este un termen prohibitiv, înăuntru
căruia legea oprește îndeplinirea unui act de procedură. Dacă nu se respectă acest
termen prohibitiv (de exemplu, organul de executare ar declanșa vânzarea silită), actul
de executare poate fi anulat la cererea celui interesat, anulare care poate fi obținută prin
exercitarea contestației la executare.

5.5.1. Evaluarea imobilului

Conform alin. (1) art. 836 C. pr. civ., executorul jud ecătoresc va stabili de
îndată, prin încheiere, valoarea de circulație a imobilului, raportată la prețul mediu de
piață din localitatea respectivă, și o va comunica părților.
Această procedură diferă în mod substantial de vechea reglementare, în cadrul
căreia executorul judecătoresc nu putea fixa prețul imobilului, ci trebuia să solicite
acordul părților, iar dacă acest acord nu putea fi obținut, din diverse motive, trebuia să
numească un expert.
Astfel, codul de procedură civilă dă prioritate executorul ui judecătoresc cu
privire la stabilirea valorii imobilului, iar pentru aceasta trebuie avute în vedere
următoarele:
– stabilirea valorii se face de către executorul judecătoresc de îndată, prin
încheiere;
– criteriul ce trebuie avut în vedere de organul de ex ecutare pentru
stabilirea valorii de circulație a imobilului este prețul mediu de piață din
localitatea unde este situat acesta;
– încheierea de stabilire a valorii urmează a fi comunicată părților;65

Totodată, conform alin. (2) al aceluiași articol, execut orul va cere biroului de
cadastru și publicitate imobiliară să îi comunice drepturile reale și alte sarcini care
grevează imobilul urmărit, precum și eventualele drepturi de preferință înscrise în

65 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, E xecutarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.558

40
folosul altor persoane. Titularii acestor drept uri vor fi înștiințați despre executare și vor
fi citați la termenele fixate pentru vânzarea imobilului. 66
La cererea părților interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuși la
evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să stabile ască valoarea de
circulație a imobilului.67
Cererea de expertiză va fi făcută de părți, în termen de 15 zile de la comunicarea
încheierii prevăzute la alin. (1) sub sancțiunea decăderii. Expertiza poate fi cerută și de
terțul dob ânditor, de coproprietar i în cazul prevăzut la art. 823, precum și de creditorii
intervenienți în același termen.
La cerere se vor al ătura toate înscrisurile care pot servi pentru evaluarea
imobilului.
Expertul va fi numit de către executor prin încheiere executorie, care va arăta și
termenul de depunere a raportului de expertiză, dispozițiile art. 758 alin. (6) -(9)
aplicându -se în mod corespunzător. Încheierea se comunică părților și expertului.
Creditorul poate depune la dosar înscrisuri în vederea eval uării imobilului, dacă este
cazul.
Onorariul provizoriu va fi depus de partea interesată, sub sancțiunea decăderii,
în cel mult 5 zile de la comunicarea admiterii cererii de expertiză. Expertul va cita
părțile, care pot desemna experți consilieri pot rivit dreptului comun. Dacă expertul nu
va depune raportul în termenul fixat ori dacă din cauza nerespectării termenului a cauzat
amânarea vânzării, la cererea părții interesate, instanța de executare poate lua împotriva
acestuia măsurile prevăzute la art. 187 alin. (1) pct. 2 lit. d) și la art. 189 C. pr. civ.
O altă expertiză nu este admisibilă, dar părțile pot conveni o altă valoare. De
asemenea, refuzul debitorului de a permite accesul expertului în imobil în vederea
evaluării nu împiedică evaluarea , urmând să se ia în considerare înscrisurile depuse la
dosarul de executare, precum și orice alte date sau informații disponibile, inclusiv cele
obținute de executor pe baza demersurilor întreprinse în condițiile art. 660 C. pr. civ. 68

66 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.557
67 Codul de procedură civilă, Editura Universul Jurid ic, București, 2017, pg. 202
68 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.559

41
Prin urmare evaluar ea unui bun scos la licitație se face la valoarea lui de
circulație, ori, valoarea de circulație înseamnă valoarea cu care bunul respectiv s -ar
vinde pe piață, și nu valoarea care s -ar putea obține în urma unei licitații, fără a se putea
interp reta că în realitate această evaluare s -ar face la valoarea de lichidare, cum a stabilit
expertul.69

5.5.2. Fixarea prețului imobilului

În conformitate cu dispozițiile art. 837 C. pr. civ., executorul va fixa prețul
imobilului, care va fi prețul de p ornire a licitației, la valoarea stabilită conform art. 836,
prin încheiere definitivă, dată fără citarea părților.
Separat de prețul imobilului se va determina și valoarea drepturilor de uzufruct,
uz, abitație sau servitute, dacă aceste drepturi au fost î ntăbulate ulterior înscrierii
vreunei ipoteci; în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară se va avea în vedere
valoarea acestor drepturi menționată în cartea funciară, iar dacă nu este înscrisă, ea se
va stabili, când este cazul, prin expertiză, în condițiile arătate la art. 836.70
Executorul judecătoresc nu are posibilitatea de a stabili un preț de vânzare diferit
de valoarea stabilită de expert, deoarece acesta nu poate aprecia asupra valorii
imobilului, contrar opiniei expe rtului. Eventual, dacă are nelămuriri cu privire la
valoarea stabilită și modul de calcul, executorul poate cere lămuriri expertului, dar în
orice caz, o nouă expertiză nu este posibilă.71

5.5.3. Punerea în vânzare a imobilului

Potrivit art. 838 alin. (1), în termen de 5 zile de la stabilirea prețului imobilului,
executorul va fixa, prin încheiere definitivă, termenul pentru vânzarea imobilului, ce va
fi adus la cunoștința publică prin publicații de vânzare. Acest termen stabilit pentru

69 Trib. București, s. a IV -a civ., dec. Nr. 1037/R din 28 octmbrie 2011, în A.G.Țambulea, Executarea
silită. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București, 2012, p.284 -289
70 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 218
71 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, E d. Hamangiu,
București, 2017, pg.560

42
vânzarea l a licitație publică a imobilului urmărit, nu va fi mai scurt de 20 de zile și nici
mai lung de 40 de zile de la afișarea publicației de vânzare la locul unde va avea loc
licitația, se precizează în alin. (2) al art. 838 C. pr. civ.

5.5.4. Publicitatea vân zării

Publicațiile de vânzare vor cuprinde următoarele mențiuni:
a) denumirea și sediul organului de executare;
b) numărul dosarului de executare;
c) numele executorului judecătoresc;
d) numele și domiciliul ori, după caz, denumirea și sediul debitorului, ale terțulu i
dobânditor, dacă va fi cazul, și ale creditorului;
e) titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea imobiliară;
f) identificarea imobilului cu arătarea numărului cadastral sau topografic și a
numărului de carte funciară, precum și descrierea lui sumară ;
g) prețul la care a fost evaluat imobilul;
h) mențiunea, dacă va fi cazul, că imobilul se vinde grevat de drepturile de
uzufruct, uz, abitație sau servitute, intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci,
și că, în cazul în care creanțele creditorilor urmărit ori nu ar fi acoperite la prima
licitație, se va proceda în aceeași zi la o nouă licitație pentru vânzarea imobilului
liber de acele drepturi. Prețul de la care vor începe aceste licitații va fi cel
prevăzut la art. 846 alin. (6) și (7).
i) ziua, ora și locul vânzării la licitație;
j) somația pentru toți cei care pretind vreun drept asupra imobiluli să îl anunțe
executorului înainte de data stabilită pentru vânzare, în termenele și sub
sancțiunile prevăzute de lege;
k) invitația către toți cei care vor să cumpere im obilul să se prezinte la termenul de
vânzare, la locul fixat în acest scop și până la acel termen să prezinte oferta de
cumpărare;
l) mențiunea că ofertanții sunt obligați să depună, până la termenul de vânzare, o
garanție reprezentând 10% din prețul de porni re al licitației;
m) semnătura și ștampila executorului judecătoresc;72

72 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 182, art. 762

43

Mențiunile arătate la alin. (1) lit. a) și c) -m) sunt prevăzute sub sancțiunea
nulității, ceea ce înseamnă că, fiind expres prevăzută, intervine fără ca partea care
o invocă să fie ținută să facă proba vătămării. În cazul nerespectării celorlalte
elemente ale publicației de vânzare, partea care invocă nulitatea trebuie să facă
dovada producerii unei vătămări.
Publicația de vânzare se va afișa la sediul organului de executare și a l
instanței de executare, la locul unde se află imobilul urmărit, la sediul primăriei în
a cărei rază teritorială este situat imobilul, precum și la locul unde se desfășoară
licitația, dacă acesta este altul decât locul unde este situat imobilul .73
Publicații în extras, cuprinzând mențiunile prevăzute la alin. (1) lit. a), c) și
f)-m), se vor face, sub sancțiunea nulității, într -un ziar de circulație națională, dacă
valoarea imobilului depășește suma de 250.000 lei, sau într -un ziar local, dacă nu
trece peste această sumă. Publicația, în extras sau în întregul ei, va fi publicată, sub
sancțiunea nulității, și în Registrul electronic de publicitate a vânzării bunurilor
supuse executării silite și, de asemenea, va putea fi publicată și în ziare, revi ste și
alte publicații existente care sunt destinate vânzării unor imobile de natura celui
scos la licitație, inclusiv pe alte pagini de internet deschise în același scop.
Legiuitorul a reglementat în mod expres conținutul publicațiilor de vânzare
și terme nele în care publicitatea trebuie realizată, astfel încât procedura de vânzare
să fie eficientă.Cheltuielile de afișare și publicare vor fi avansate de către creditorul
urmăritor și vor fi preluate din prețul bunurilor urmărite.
Îndeplinirea formalităților privind afișarea publicației la sediul executorului
judecătoresc, la locul unde se află imobilul urmărit, precum și la locul unde se
desfășoară licitația, dacă acesta este altul decât locul unde este situate imobilul, se
va constata prin procese -verbale încheiate de executorul judecătoresc. Afișarea la
locul imobilului se poate face și de către agentul procedural al executorului
judecătoresc. În cazul afișării la sediul instanței și la sediul primăriei,
procesul -verbal se întocmește de către funcționarul instituției însărcinat cu
asemenea atribuții, la dosarul de executare trebuind să existe, la data licitației,

73 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuți onale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 825

44
dovada că executorul judecătoresc a solicitat instituțiilor respective afișare a
publicației.
În conformitate cu art. 840 C. pr. civ., câte un exemplar din publicația de
vânzare se va comunica, potrivit dispozițiilor pentru comunicarea și înmânarea
citațiilor:74
a) creditorului urmăritor și debitorului, precum și, după caz, terțu lui
dobânditor, coproprietarilor sau altor persoane care au un drept înscris în
legătură cu bunul imobil scos la vânzare;
b) creditorilor ipotecari înscriși în cartea funciară, precum și celor care au
înscrieri provizorii sau notări în legătură cu vreun drept real, dacă înscrierile
sau notările sunt anterioare notării urmăririi. Comunicarea se va face, pentru
creditorii ipotecari, la domiciliul ales în actul prin care s -a constituit dreptul
de ipotecă, iar în lipsă, la domiciliul sau sediul real;
c) organelor fis cale locale;

În cazul în care se urmărește imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub
interdicție judecătorească, o copie de pe publicația de vânzare a imobilului se comunică
și la parchetul de pe lângă instanța de executare.
Comunicarea se va fac e de către executorul judecătoresc potrivit normelor de
drept comun în materie, respectiv art. 153 -173 C. pr. civ., ceea ce înseamnă că se va
face prin intermediul unei adrese emise de către executorul judecătoresc și transmise
persoanelor prevăzute de leg e prin orice mijloace de comunicare care asigură
transmiterea și confirmarea documentelor expediate (poștă, curier, telefax, poșă
electronica, etc.).75
În conformitate cu art 673 C. pr. civ., comunicarea publicațiilor se va face de
către executorul judecătoresc fie personal, fie prin intermediul agentului său procedural.
Dovada comunicării prin agent procedural are aceeași forță probantă cu dovada
comunicării efectuate de către executor însuși.

74 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, pg. 204, art. 840

75 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, p g.567

45
Lipsa comunicării publicațiilor de vânzare poate atrage anularea formelor de
executare efectuate ulterior, cu condiția producerii unei vătămări, a cărei înlăturare nu
poate fi altfel realizată.

5.5.5. Situația vânzătorului imobilului urmărit

Conform art. 841 alin. (1) C. pr. civ., vâ nzătorul imobilului urmărit, care are, în
condițiile legii, ipotecă legală, precum și dreptul de a cere sau de a declara rezoluțiunea
pentru neplata prețului, va fi somat prin publicație să opteze, în scris, în termen de 5
zile de la comunicarea publicație i, pentru valorificarea unuia dintre aceste drepturi.
Textul de lege oferă, așadar, posbilitatea titularului unei ipoteci legale de a opta
între valorificarea creanței garantate și rezoluțiunea pentru neplata prețului. De
asemenea, termenul de 5 zile se socotește pe zile libere.
Dacă nu a optat în termenul prevăzut la alin. (1) pentru dreptul de a obține
rezoluțiunea, vânzătorul se consideră decăzut din acest drept și nu mai poate reclama
decât creanța garantată cu ipotecă.
Într-o asem enea ipoteză, vânzătorul imobilului urmărit poate interveni în
procedura execuțională în condițiile art. 690 -696 C. pr. civ. sau își poate depune un titlu
în vederea participării la distribuire, în conformitate cu dispozițiile art. 870 C. pr .civ.
În cazul în care a optat pentru rezoluțiune, acțiunea în rezoluțiune a vânzării se
face în cadrul contestației la executare, în termen de 15 zile de la expedierea opțiunii
către executorul judecătoresc. În același termen trebuie făcută și declarația unilat erală
de rezoluțiune a vânzării. În acest mod, legiuitorul a reglementat atât mijlocul
procedural, cât și termenul în care titularul unei ipoteci legale exercită dreptul de a cere
rezoluțiunea.76
Conform art. 1.552 C. civ. declarația de rezo luțiune a vânzării poate avea loc
prin notificare scrisă a debitorului, atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul
se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat
prin punerea în întârziere. Declarația d e rezoluțiune unilaterală a vânzării se va înscrie
în cartea funciară, ori, după caz, în alte registre publice, pentru a fi opozabilă terților.77

76 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 827
77 Noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, București, 2014

46
Urmărirea silită a imobilului se suspendă la data la care vânzătorul imobilului
urmărit depune la executorul ju decătoresc dovada înregistrării în termen a constestației
la executare prevăzute la alin. (3) sau, după caz, dovada comunicării către cumpărător,
în același termen, a declarației unilaterale de rezoluțiune.
Urmărirea silită a imobilului este de asemenea su spendată și atunci când
acțiunea în rezoluțiune pentru neplata prețului a fost introdusă anterior începerii
urmăririi silite, cu condiția ca aceasta să fi fost notată în cartea funciară. Dacă acțiunea
în rezoluțiune introdusă anterior începerii u rmăririi silite nu a fost notată în cartea
funciară, vânzătorul poate, în termenul prevăzut la alin. (1), să își exprime în scris
opțiunea de a continua ori nu judecata și să noteze acțiunea în cartea funciară, dacă este
cazul. Aceste dispoziții se aplică, în mod corespunzător, și declarației unilaterale de
rezoluțiune a vânzării făcute înainte de începerea urmăririi silite.
Dispozițiile prezentului articol se aplică și coschimbașului, precum și oricărui
alt înstrăinător care este titularul unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul
urmăririi silite.

5.6. Licitația și adjudecarea imobilului

Scoaterea la vânzare prin licitație publică a imobilului urmărit reprezintă un
moment important al procedurii urmăririi imobiliare, am putea spu ne că reprezintă
momentul adevărului juridic executional, culminant al acesteia, fie datorită parcurgerii
întregii proceduri de urmărire cu toate formalitățile ei permanent contestabile, și care,
odată confirmate sau menținute în urma contestațiilor făc ute de debitor sau tertii
interesați, își confirmă temeinicia și forța executorie a măsurilor luate, întărind astfel
convingerea tuturor părților de legalitatea ei, fie că se ajunge la momentul final al
procedurii, după, numeroasele forma lități îndeplinite și multitudinea termenelor
succesive care au fost date pentru îndeplinirea acestor formalități, tot în favoarea
debitorului urmărit, în speranța că până se va ajunge la acest punct important al
procedurii urmăr irii, debitorul va plăti.78

78 Cornel T oma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, București, 2014,
pg. 228

47
5.6.1. Condiții pentru ținerea licitației

Potrivit art. 842 C. pr. civ., vânzarea se face la sediul organului de executare sau
al instanței de executare ori la locul unde este situat imobilul sau în orice alt loc, dacă
se cons ideră că este mai potrivit pentru buna valorificare a acestuia. Vânzarea se poate
efectua și la sediul primăriei în raza căreia este situat imobilul.
Din cele cinci variante indicate de legiuitor, alegerea locului unde se va
desfășura licitaț ia rămâne la aprecierea executorului judecătoresc, care îl va alege, în
funcție de un singur criteriu, anume acela, care este considerat cel mai bun pentru
valorificarea imobilului respectiv, această apreciere fiind apanajul exclusiv al
executorului judecătoresc, dar care, poate ține cont, și de anumite condiții mai
favorabile publicității făcute vânzării sau notorietății locului vânzării, care în practică,
se știe a fi, de regulă, sediul biroului organului de executar e.
Poate participa la licitație, în calitate de licitator, orice persoană care are
capacitate deplină de exercițiu, precum și capacitatea să dobândească bunul ce se vinde,
conform art. 483 alin. (1) C. pr.civ. Singura interdicție prevăzută d e cod este cea a
debitorului urmărit, se precizeaza în dispozițiile alin. (2) al art. 843, care interzice la
modul cel mai clar și imperativ, această participare a debitorului urmărit; care se extinde
și la persoanele ce pot fi interpuse de debitor, î n vederea participării și cumpărării unui
asemenea imobil.
Interdicția impusă de legiuitor debitorului este rațională și se explică prin faptul
că acesta ar fi interesat să -și adjudece propriile bunuri la un preț cât mai mic, ceea ce ar
fi de natură să cau zeze o pagubă creditorului.
Sancțiunea ce poate interveni în cazul nerespectării acestei interdicții constă în
nulitatea procedurii de licitație, sancțiune care având caracter virtual, este condiționată
de dovedirea producerii unei vătămări de către parte a care o invocă.
Nu există un criteriu ,,obiectiv ՚՚ prin care este verificată îndeplinirea condițiilor
de participare la licitație, aceasta fiind lăsată la aprecierea ,,sumară și imediată ՚՚ a
executorului judecătoresc, care poate refuza participar ea la licitație a unei persoane,
făcând mențiune despre aceasta în procesul -verbal de licitație, potrivit art. 843 alin. (3)
C. pr. civ.79

79 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.573

48
De asemenea, prin lege specială sunt impuse restricții unor categorii de persoane
de a participa, în calitate de licit ator la procedura de vânzare a bunurilor urmărite silit.
Astfel, potrivit art. 46 din Legea nr. 188/2000, republicată, este interzis executorilor
judecătorești să dobândească direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru
alții, bunurile ce au fă cut obiectul activității de executare.
În ipoteza în care licitatorul nu participă personal la licitație, poate mandata în
acest sens o terță persoană care va participa în numele său, sub condiția ca procura să
fie special și data în formă autentică, fiin d păstrată de către executor la dosarul de
executare.80
Fiind o expresie a principiului protecției debitorului în efectuarea executării
silite, alin. (5) al art. 843 C. pr.civ. dispune ca, creditorii urmăritori sau intervenienți nu
pot să adjudece bunurile oferite spre vânzare la o valoare mai mica de 75% din prețul
de pornire a primei licitații.
În conformitate cu dispozițiile art. 844 c. pr. civ. persoanele care vor să cumpere
imobilul la licitație sunt obligate să depună la unitatea prevăzută de lege, la dispoziția
executorului judecătoresc, până la termenul stabilit pentru vânzare, o garanție
reprezentând 10% din prețul de începere a licitației pentru termenul respectiv.81
Dovada consemnării va fi atașată ofertei de cumpărare, ce va cuprinde prețul
oferit și condițiile de plată. Termenul limită pentru depunerea ofertei de cumpărare
însoțită de dovada consemnării este ziua premergătoare licitației, cu excepția ofertelor
de cumpărare cel puțin egale cu prețul de începere a licitației , care pot fi depuse inclusiv
în ziua licitației.
De asemenea, sunt dispensate de garanția prevăzută mai sus persoanele care,
împreună cu debitorul, au asupra imobilului urmărit un drept de proprietate comună pe
cote-părți sau sunt titularii unui drept de preempțiune, după caz. 82

80 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.573
81 Ioan Leș, Călina Jugastru, Verginel Lozneanu, Adrian Circa, Eugen Hurubă, Sebastian Spinei, Tratat
de drept procesual civil, Vol. II, Căile de atac, Procedurile special e, Executarea silită, Procesul civil
internațional, Ed. Universul Juridic, București, 2015, pg. 673
82 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 844

49
În cazurile prevăzute mai sus, dacă valoarea creanței ipotecare sau privilegiate
ori valoarea cotei -părți a proprietarului nu acoperă cuantumul garanției prevăzute la alin
(1) art. 844, se va completa diferența.
Astfel, pentru a participa la licitație, persoana interesată trebuie să formulize o
cerere în acest sens, în care va arăta oferta pe care o face cu privire la cumpărarea imo-
bilului și la care va atașa dovada consemnării garanției de 10% din prețul de începere a
licitației.
Conform art. 845 C. pr. civ., executorul judecătoresc va amâna vânzarea, din
oficiu, sau la cererea părții interesate, dacă se constată că nu au fost respectate termenele
de înștiințare a debitorului sau a terțului dobânditor ori, după caz, cele de efect uare a
publicității vânzării. Pentru noul termen, care nu poate fi mai lung de 20 de zile de la
data fixată pentru prima vânzare, se vor reface formalitățile de publicitate încălcate,
potrivit art. 839 C. pr. civ. 83
Partea interesată, dacă a fost prezentă, poate solicita amânarea vânzării prin
cerere scrisă, care se adresează executorului judecătoresc și poate fi făcută doar în scris,
până la începerea licitației, în caz contrar intervine sancțiunea decăderii.

5.6.2. Efectuarea licitației

Prima l icitație
În conformitate cu art. 846 alin. (1) C. pr. civ., vânzarea la licitație se face în
mod public. Aceasta începe prin citirea de către executor a publicației de vânzare și a
ofertelor primite până la acea dată.
Conform dispozițiilor alin. (2) al ar t. 846 licitația se ține separat pentru fiecare
imobil în parte, deoarece, în caz de îndestulare a creanței și a cheltuielilor aferente
executării după vânzarea ultimului imobil scos la vânzare, licitația va înceta, urmând
ca celelalte imobile să n u mai fie scoase la vânzare. În această situație, executorul
judecătoresc va scoate de sub procedura urmăririi restul imobilelor indisponibilizate și
vor fi predate debitorului urmărit și terțului dobânditor, urmând ai repune pe aceștia în
toate drepturile lor anterioare urmăririi, dacă au fost decăzuți din dreptul de

83 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civil ă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.575

50
administrare al imobilelor și au fost evacuați din acestea în timpul urmăririi
imobiliare.84
Potrivit alin. (3) dacă mai multe imobile înscrise în diferite cărți funciare sunt
grevate cu aceeași ipotecă sau imobilul este compus din mai multe parcele, executorul
judecătoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau a creditorului urmăritor, ca
vânzarea să se facă în același timp pentru mai multe imobile s au separat pentru fiecare
parcelă în parte. Executorul judecătoresc va putea dispune ca vânzarea să se facă separat
pentru o parte determinată din imobil, după efectuarea operațiunii de dezmembrare a
imobilului în cartea funciară, dacă această parte nu est e suficient individualizată.85
În cazul în care imobilele sau parcelele se vând separat, ordinea vânzării lor va
fi arătată de debitor, iar în lipsa unei asemenea mențiuni, va fi stabilită de executorul
judecătoresc.
Executorul va oferi apoi spre vânzare im obilul, prin 3 strigări sucesive, la
intervale de timp care să permită opțiuni și supralicitări, pornind de la prețul oferit care
este mai mare decât cel la care s -a făcut evaluarea, potrivit art. 836 alin. (1), în lipsa
unei asemenea oferte, ch iar de la acest preț.86
Dacă imobilul nu este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitație sau servitute
intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare strigările vor
începe de la prețul cel mai mare oferit sau, în lipsă, de la cel fixat în publicație, scăzut
cu valoarea acestor drepturi socotite potrivit art. 837 alin. (2).
Dacă din cauza exitenței drepturilor arătate la alin. (6) nu s -a putut obține un preț
suficient pentru acoperirea creanțelor ipotecare înscrise anterior, socotite după datele
din cartea funciară, executorul judecătoresc va relua în aceeași zi licitația pentru
vânzarea imobilului liber de acele drepturi; în acest caz, strigările vor începe de la prețul
menționat în publicația de vânzare, fără scăde rea arătată la alin. (6).
Așadar, în acest caz, prețul de pornire a licitației imobilului va fi același.
A doua licitație

84 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 233
85 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 846 alin. (3)
86 Evelina Oprin a, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 831

51
Conform art. 846 alin. (8) C. pr. civ., în cazul în care nu este oferit nici prețul la
care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 zile,
pentru care se va face o nouă publicație, în condițiile art. 839, cu excepția publicării
anunțului într -un ziar de circulație națională sau locală. La acest termen, licitația va
începe de la prețul de 75% din pr ețul de pornire al primei licitații. 87
Dacă se nu obține prețul de începere a licitației și există cel puțin 2 licitatori, la
același termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preț oferit, dar nu mai puțin de 30%
din prețul de ponire al primei licitații. 88
În conținutul publicației de vânzare întocmite pentru cel de -al doilea termen vor
fi inserate, sub sancțiunea nulității, toate aceste mențiuni privind modeul de stabilire a
prețului de adjudecare.
Prin urmare, se va putea scădea din prețul de 75% până la cel mult 30% din
prețul de pornire a primei licitații numai dacă sunt îndeplinire două condiții în mod
cumulativ:
– nu s-a obținut prețul de pornire a celei de -a doua licitații;
– sunt cel puțin doi licitatori;
Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă
prețul de la care începe licitația, respectiv 75% din valoarea prețului de pornire, astfel
că prezența mai multor licitatori nu constituie o condiție de valabilitate a licitației.
O precizare importantă o constituie aceea că, înainte de începerea oricărei
licitații, indiferent la ce termen sau la a câta licitație este procedura de urmărire,
executorul judecătoresc va putea ține licitația, doar dacă creditorul stăruie în vânzare și
declară că nu și -a prim it nici o parte din creanță, fie că este prezent el personal sau, un
reprezentant al acestuia, ori trimite o cerere în acest sens, chiar dacă nu este prezent,
pentru a putea evita eventuale încasări nedeclarate între părți și complicarea procedurii
din ase menea situații făcute și neștiute și de către nimeni nedeclarate sau adjudecarea

87 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teor ia generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 832
88 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.577

52
imobilului la un preț scăzut ce nu acoperă creanța acestuia, deci, vânzarea din oficiu,
nefiind o soluție practică și nici o soluție legală. 89
În cazul în care imobilul nu es te vândut la al doilea termen al licitației iar
creditorul nu formulează cerere pentru organizarea celei de -a treia licitații, executorul
judecătoresc va trebui să închidă licitația.

A treia licitație
Potrivit alin. (9) al art. 846 C. pr. civ., dacă nici la a doua licitație imobilul nu a
fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecătoresc va putea stabili o nouă
licitație, în condițiile prevăzute la alin. (8).
Cea de -a treia licitație va începe de la prețul de 50% din prețul de por nire a
primei licitații. Dacă nu se obține acest preț și există cel puțin doi licitatori, bunul va fi
vândut, la acest termen, la cel mai mare preț oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai
mic decât valoarea creanței ori a garanției; nemaiexistând oblig ația instituită de art. 846
alin. (8), în sensul ca bunul să nu fie vândut la mai puțin de 30% din prețul de pornire
a primei licitații.90
În cazul celei de -a treia licitații, vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă
o singură persoană, însă aceasta trebuie să ofere cel puțin 50% din prețul de pornire a
primei licitații, în caz contrar licitația este anulabilă.
În conținutul publicației de vânzare întocmite pentru cel de -al treilea termen vor
fi inserate, sub sancțiunea nulității, toate aceste menți uni privind modelul de stabilire a
prețului de adjudecare a imobilului la al treilea termen. 91
Executorul va ține o listă în care va trece numele persoanelor care au luat parte
la licitație și sumele pe care le -au oferit.
Executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitație, a oferit
prețul de vânzare cel mai mare ori, după caz, cel arătat la alin. (6) -(8).
În toate cazurile, la preț egal, va fi preferat cel care are un drept de preemțiune
asupra bunului urmărit, conform alin. (12) al art. 846 C. pr. civ.

89 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 235
90 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.580
91 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 846 , alin. 9

53
Dacă ulterior, imobilul este scos din nou la vânzare, licitația va începe de la
prețul stabilit în condițiile art. 835 -837 C. pr. civ., iar nu de la cel redus. Cu privire la
preț, este necesar să avem în vedere și dispozițiile art. 16 60 C. civ. , care se referă la
condițiile prețului. Astfel, potrivit acestui text de lege, prețul constă într -o sumă de bani,
iar acesta trebuie să fie serios și determinat sau cel puțin determinabil.92
Cu privire la acest al treilea termen, adică cea de -a treia licitație, trebuie făcut
un scurt comentariu, și anume că, în cazul valorificării imobilului chiar și sub nivelul
garanției de 10% vom avea la distribuirea și eliberare sumelor provenite din
valorificarea imobilului o situație in edită, și anume aceea a licitatorului adjudecatar,
căruia îi va reveni o anumită sumă de bani proporțională cu diferența dintre prețul
adjudecării și cuantumul garanției de 10%, situație ne mai întâlnită în legislația noastră
anterioară și nici în p ractica noastră execuțională; precedent periculos pentru întreaga
legislație de executare silită, fiind o veritabilă afacere juridică.93
În ceea ce privește cererea creditorului pentru cel de -al treilea termen al licita ției,
,,din coroborarea celor două re glementări (art. 846 alin. (9) C. pr. civ. Și alin. (11) C.
pr. civ.) rezultă că după parcurgerea procedurii de scoatere la licitație a bunului urmărit
pentru primele două termene, stabilirea celui de -al treilea termen, când bunul este oferit
spre vânzare la prețul de 50% din cel stabilit prin expertiza de evaluare și când vânzarea
s-ar putea realiza chiar și la cel mai mare preț oferit, deși acesta din urmă ar fi mai mic
decât creanța, este nevoie de o cerere expresă formulată de creditor în acest sens,
raportat la urmările implicate de o adjudecare în asemenea condiții, solicitarea
echivalând cu o asumare expresă din partea acestuia ca vânzarea să se facă și la un preț
foarte mic, cu consecințe în privința părții din creanță ce ar putea fi recuperată. În speță
nu s-a făcut doavada unei asemenea solicitări din partea constestatoarei.
Totodată rezultă că procedurile de scoatere la vânzare realizate de executorul
judecătoresc după solicitarea de reluare a urmăririi silite s -au desfășurat în lipsa
creditoarei, astfel că nu s -ar putea nici măcar interpreta că există un acord implicit al
acesteia prin semnarea proceselor -verbale și luarea la cunoștință de noile formalități

92 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 833

93 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editur a Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 235

54
dispuse, condiții în care stabilirea celui de -al treilea termen, ca și toate actele de
executare silită efectuate ulterior acestuia sunt realizate cu nerespectarea dispozițiilor
legale imperative, iar această încălcare atrage după sine anularea lor.”94
Înalta Curte de Casație și Justiție a p rocedat, în cadrul Deciziei nr. 38/2016, la
interpretarea art. 846 C. pr. civ., în raport de vechea controversă privind posibilitatea
constestării procesului -verbal de adjudecare pentru caracterul derizoriu al prețului.
Curtea a reținut controversa doc trinară și jurisprudențială, sens în care a arătat că
,,jurisprudența la care s -a făcut referire nu este unanimă, fiind pronunțate atât hotărâri
judecătorești prin care s -a statuat că pe calea contestației la executare nu se poate
examin a caracterul derizoriu al prețului de adjudecare, deoarece vânzarea bunului prin
executare silită nu poate fi analizată după regulile unei vânzări consensuale și nici
asimilată acesteia, dar și hotărâri prin care s -a statuat că vânzarea silită poate fi
cenzurată pe calea contestației la executare, dacă prețul de adjudecare este cu mult mai
mic decât valoarea rezultată din raportul de evaluare a bunului, deoarece, în acord cu
specificul actului, acesteia trebuie să îi rămână aplicabile regul ile de validitate din
materia contractului de vânzare. (…) 95
Dincolo de aceste considerații, nu este lipsită de relevanță împrejurarea că prin
Decizia nr. 207 din 15 mai 2003, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I,
nr.418 din 16 iunie 2003, prin care a fost examinată excepția de neconstituționalitate a
dispozițiilor art. 510 alin. (2) C. pr. civ. 1865, Curtea Constituțională a statuat, în
motivarea deciziei, că examenul dispoziției legale contestate nu poate scăpa din vedere
rațiunea pentru care s -a impus reglementarea din art. 509 alin. 5 din același cod. Astfel,
Curtea Constituțională a argumentat că legiuitorul nu a considerat necesar, în cazul
existenței mai multor ofertanți, să instituie olimită inferioară a prețulu i de adjudecare,
cel puțin pentru rațiunea că, în acest caz, există convingerea că, de principiu, concurența
dintre aceștia este de natură să asigure adjudecarea la cel mai bun preț oferit e
competitor, existând premisa că prețul de adjudecare ar putea fi chiar și mai mare decât
prețul de pornire al licitației. Aceste rațiuni se transpun egal în interpretarea art. 846
alin. (9) C. pr. civ., legiuitorul statuând că, în cazul în care există doi licitaori, va fi
declarant adjudecatar licitatorul ca re oferă cel mai mare preț, dar și că acest preț, cel

94 Trib. Argeș, s. civ., dec. civ., nr. 9 din 04 ianuarie 2017, nepublicată
95 Înalta Curte de Casație și justiție, Decizia nr. 38/2016

55
mai mare, poate fi chiar mai mic decât valoarea garanției depuse pentru participare la
licitație.”96
Prejudicierea intereselor creditorului nu determin ă nelegalitatea procedurii de
executare silită, deoa rece ,,chiar dacă prin vânzarea silită nu s -au prejudiciat interesele
creditorului, întrucât imobilul a fost înstrăinat la un preâ mult mai mic decât cel stabilit
conform raportului de evaluare întocmit în dosarul de executare, această împrejurare nu
este de natură să determine nelegalitatea procedurii de executare silită, câtă vreme
executorul a respectat întocmai prevederile legale amintite. (…) Nici apărările privind
incidența îmbogățirii fără justă cauză nu pot fi primite. Îmbogățirea fără justă cauză este
faptul juridic prin care patrimoniul unei persoane este mărit pe seama patrimoniului
altei persoane, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic. (..) O, cauza legitimă a
micșorării patrimoniului debitorului este vânzarea bunului în proce dura specială a
executării silite, prețul vânzării fiind stabilit conform dispozițiilor speciale ce
reglementeaza această procedură. Adjudecarea unui imobil în urma licitațieidin cadrul
unei executări silite la un preț inferior celui de piață nu poate fi considerată o îmbogățire
nejustificată a terțului adjudecatar atâta vreme cât posibilitatea este prevăzută expres de
lege.”97

5.6.3. Procesul verbal de licitație

Despre toate cele întâmplate în timpul licitației, cereri, oferte, form alități, acte și
fapte de natură procesuală execuțională în legătură cu vânzarea la licitație a imobilului
scos la licitație, care conform dispozițiilor art. 847 alin. (1) C. pr. civ, va fi întocmit
după desfășurarea, rezultatul și încheierea fiecărei lici tații, un process verbal care va
cuprinde următoarele mențiuni:
a) locul, data și ora când s -a ținut licitația;
b) numele executorului judecătoresc;
c) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul creditorului,
debitorului, terțului dobânditor , dacă e cazul, și ale reprezentanților lor;
d) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul
participanților, cu arătarea sumelor oferite de fiecare;

96 Decizia nr.38/2016 (Monitorul Oficial al României nr. 1005 din 14 decembrie 2016)
97 Trib. Ilfov, s. civ., dec. civ. Nr. 1482/R din 03 iunie 2014, în R.R.E.S. nr. 1/2015, pg.173 -182

56
e) mențiunile că ofertanții au depus garanție, că aceea a adjudecatarului s -a reținut
și că executorul a dispus restituirea de îndată a garanțiilor depuse de ceilalți
participanți;
f) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul
adjudecatarului imobilului, dacă este cazul.

Dacă este cazul, lista prevăzută la art. 846 alin. ( 10), ofertele de cumpărare și
raportul de expertiză, se vor anexa la procesul -verbal.
Procesul -verbal va fi semnat de executor, de creditor, de debitor și de terțul
dobânditor, dacă sunt prezenți, precum și de adjudecatar și de alți participanți la licitaț ie,
dacă este cazul. Despre refuzul semnării procesului -verbal se va face mențiune de către
executorul judecătoresc.
După semnarea procesului -verbal de licitație a tuturor celor prezenți, executorul
judecătoresc, în temeiul art. 852 C. pr. civ., va restitu i garanțiile licitatorilor participanți
necâștigători și va reține numai garanția licitatorului adjudecatar.
Potrivit art. 848 C. pr. civ., titularul unui drept de preempțiune care nu a
participat la licitație nu va mai putea să își exercite acest drept prioritar după
adjudecarea imobilului la licitație publică.
Procesul verbal se va întocmi pentru fiecare termen la care licitația este amânată
sau închisă. Atunci când sunt organizate mai multe licitații pnetru vânzarea imobi lului,
se apreciază că executorul judecătoresc ar trebui să numeroteze procesele -verbale
pentru identificarea și verificarea cu mai multă ușurință a acestora de către instanța de
executare în cazul unei constestații la executare.98
Lipsa vreunui ele ment prevăzut de lege din cuprinsul procesului -verbal de
licitație este sancționată cu nulitatea virtuală, ce poate interveni cu condiția dovedirii
producerii unei vătămări a părții care invocă sancțiunea .
Într-o cauză, s -a pus problema sancțiu nii aplicabile în cazul lipsei unei semnături
pe procesul -verbal. Astfel, debitorul a contestat procesul -verbal de licitație, pe care
semnătura sa nu apărea, dar în cuprins se menționa că a fost prezent la licitație,
susținând că, în realita te, a părăsit locul licitației pentru a aduce suma de bani
reprezentând creanța, pentru a opri vânzarea silită, asigurat fiind de executor că nu va

98 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridi c, București, 2013, pg. 835

57
proceda la vânzare, iar la momentul când a revenit, a constatat că vânzarea avusese loc.
Instanța trebuie, în astfel de cazuri , să verifice situația de fapt și susținerile părților,
fiind evident că lipsa semnăturii debitorului ar putea fi sancționată în acest caz cu
nulitatea procesului -verbal. Această nulitate este condiționată în să de dovada vătămării,
iar în exemplul dat, singurul mod prin care contestatorul putea dovedi acest lucru era
să probeze faptul că la data licitației avea disponibilă suma necesară pentru a opri
procedura de vânzare silită.”99

5.6.4. Obliga țiile a djudecatarului

În conformitate cu art. 850 alin. (1) C. pr. civ., adjudecatrul imobilului va depune
prețul la dispoziția executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la data
vânzării, ținându -se seama de garanția depusă în contul prețulu i.
Prin urmare, principala obligație a adjudecatarului este plata prețului, care
trebuie achitat în temen de cel mult 30 de zile de la data întocmirii procesului -verbal de
licitație prin care s -a vândut imobilul. În cazul în care s -a depus o garanție de
participare, aceasta se scade din preț, plătindu -se doar diferența.
Când adjudecatar este un creditor100, el poate depune creanța sa în contul
prețului, fiind obligat , dacă este cazul , să depună diferența de preț în termen de cel
mult 30 de zile de la data vânzării.
În acest caz, executorul judecătoresc este obligat să încheie un proces -verbal în
care trebuie să consemneze tot ce s -a întâmplat la licitația la care creditorul a preluat
bunul în contul creanței.
Dacă există și alți credito ri care au un drept de preferință în condițiile art. 865 și
867, el va depune până la concurența prețului de adjudecare și suma necesară pentru
plata creanțelor lor, în măsura în care aceastea nu sunt acoperite prin diferența de preț,
conform alin. (2) al art. 850 C. pr. civ. 101

99 Jud. Sect. 1 București, sent. civ. Nr. 19419 din 10 octombrie 2013, irevocabilă prin nerecurare, judecată
potrivit dispoziților C. pr. civ. 1865, nepublicată
100 În vechea reglementare a Codului de procedură civilă, anterioare a doptării O.U.G. nr. 138/2000, doar
creditorii ipotecari și cei privilegiați puteau adjudeca imobilul în contul creanței.
101 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 850

58
În cazul în care adjudecatarul nu depune prețul în termen de cel mult 30 de zile
de la data vânzării, imobilul se va scoate din nou în vânzare în contul acestuia, la prețul
de începere a licitației la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat să plătească
cheltuielile prilejuite de noua licitație și eventala diferență de preț. Adjudecatarul va
putea să achite la termenul de licitație prețul oferit initial, caz în care va fi obligat numai
la plata cheltuielilor cauzat e de noua licitație.
Sumele datorate de acest fals adjudecatr, potrivit dispozițiilor aliniatelor
pecedente din art. 850 C. pr.civ.,se stabilesc de către executorul judecătoresc prin
proces -verbal de licitație, care constituie titlu executoriu și care se vor reține cu
precădere din garanția depusă de acesta, se stipulează în alin. (3), aceste sume fiind
reținute cu titlu de despăgubire din culpa falsului adjudecatar pe baza răspunderii
delictuale civile. Iar în situația în care, sumel e reținute din garanție nu sunt
îndestulătoare pentru a acoperii această despăgubire și eventuală diferenâă de preț,
falsul adjudecatar va fi urmărit silit, întocmai, ca și debitorul urmărit prin toate formele
de executare silită indirectă, dacă refuză să achite prețul oferit inițial la licitația la care
a fost declarant adjudecatar.102
Dacă la noul termen de licitație imobilul nu a fost vândut, fostul adjudecatar este
obligat să plătească toate cheltuielile prilejuite de urmărirea imobilului.
Suma datorată potrivit alin (1) și (2) de fostul adjudecatar se stabilește de
executor prin procesul -verbal de licitație, care constituie titlu de executoriu. Această
sumă se va reține cu precădere din garanția depusă.
De asemenea, potrivit art. 85 2 C. pr. civ., după adjudecarea imobilului către unul
dintre participanții la licitație, potrivit art. 846, executorul, la cerere, va dispune
restituirea garanțiilor depuse de ceilalți participanți, procedând, când este cazul, potrivit
dispoziț iilor art. 851 alin. (3). 103
Rezultă, așadar, că adjudecatarului nu i se va restitui garanția de participare la
licitație, întrucât, pe de o parte, acesta va trebui să depună diferența dintre cauțiune și
prețul pentru care imobilul a fost adjudecat. Pe de a ltă parte, în ipoteza în care

102 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Co dul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017
103 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017

59
adjudecatarul nu depune prețul în termenul prevăzut de lege, suma depusă drept garan-
ție de participare la licitație va fi reținută în contul sumelor datorate de acesta pentru
procedura de reluare a urmăririi i mobilului, sume pentru care procesul -verbal de
licitație constituie titlu executoriu. 104
În conformitate cu art. 853 C. pr. civ., la cererea adjudecatarului, executorul
judecătoresc, cu acordul creditorului, când acesta nu este adjudecata r, precum și al
debitorului, pentru partea din preț care depășește valoarea creanței, poate stabili plata
prețului în rate cu dobânda legală aferentă, numărul acestora, cuantumul și data
scandeței lor, precum și suma care se plătește de înd ată drept avans.
Acordul părților privind plata prețului în rate se consemnează de către executorul
judecătoresc într -un proces -verbal. În cazul în care adjudecatar este creditorul, va fi
nevoie numai de acordul debitorului, pentru ca partea din preț, car e depășește valoarea
creanței să poată fi achitată în rate.105

5.6.5. Actul de adjudecare

Actul de adjudecare este actul juridic civil cu semnificații deosebite, întrucât
reprezintă finalizarea urmăririi silite imobiliare. În vechea reglementare, prin actul de
adjucare se opera transferul dreptului de proprietate asupra imobilului de la debitor la
adjudecatar.
Potrivit art. 854 C. pr. civ, după plata integrală a prețului sau a avansului
prevăzut la art. 853, executorul, pe baza procesului -verbal d e licitație, va întocmi actul
de adjudecare, care va cuprinde următoarele mențiuni:
a) denumirea și sediul organului de executare;
b) numele executorului judecătoresc;
c) numărul și data procesului -verbal de licitație;
d) numele, prenumele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul debitorului,
ale terțului dobânditor și ale adjudecatarului;

104 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, T eoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 836
105 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013 , pg. 837

60
e) prețul la care s -a vândut și modalitatea de achitare în cazul în care vnzarea s -a
făcut cu plata în rate;
f) mențiunea, dacă este cazul, că imobilul s -a vândut grevat de dreptur ile de
uzufruct , uz, abitație sau servitute, ori, după caz, liber de aceste drepturi, în
condițiile prevăzute la art 846. alin. (6) și (7);
g) datele de identificare ale imobilului cu arătarea numărului cadastral sau
topografic și a numărului de carte funcia ră, precum și datele de identificare ale
fostului proprietar;
h) mențiunea că actul de adjudecare este titlu de proprietate și că poate fi înscris în
cartea funciară;
i) mențiunea că, pentru adjudecatar, actul de adjudecare constituie titlu executoriu
împotriva debitorului sau, după caz, a terțului dobânditor, ca și împotriva
oricărei persoane care posedă ori deține imobilul adjudecat, fără a putea invoca
un drept opozabil în condițiile legii;
j) mențiunea că, pentru creditor sau debitor, după caz, actul de adjudeca re
constituie titlu executoriu împotriva adjudecatarului care nu plătește diferența
de preț, în cazul în care vânzarea s -a făcut cu plata prețului în rate;
k) data întocmirii actului de adjudecare, semnătura și ștampila executorului
judecătoresc, precum și se mnătura adjudecatarului. 106

Având în vedere că actul de adjudecare se emite în urma procesului -verbal de
licitație, dacă cel din urmă este contestat și, eventual, anulat, este evident că este
desființat și actul de adjudecare ca act subsecvent a ctului principal, în condițiile art. 179
alin. (3) C. pr. civ. Dacă actul de adjudecare nu este emis, iar procesul -verbal contestat
a fost anulat, nici actul de adjudecare nu va mai fi întocmit.
În ipoteza în care procesul -verbal nu a fost atacat sau, deș i atacat, cererea a fost
respinsă, actul de adjudecare poate fi atacat cu contestație la executare în condițiile
dreptului comun în materie, respectiv în baza dispozițiilor art. 712 și urm. C. pr. civ. 107

106 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.596
107 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.597

61
Deoarece contestația împotriva procesului -verbal de licitație are tot natura unei
acțiuni privind nulitatea unui act juridic, se impune citarea adjudecatarului întotdeauna,
pentru ca acesta să poată opune propriile apărări și administra probe, dar și pentru a -i fi
deplin opozabilă (iar nu până la proba cont rară) măsura luată de instanță, în condițiile
art. 435 C. pr. civ.108
Dispozițiile art. 887 alin. (1) C.civ., prevede că drepturile reale imobiliare se
dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune
naturală, vân zare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte
cazuri expres prevăzute de lege. Dar, înscrierea acestor acte de adjudecare în cartea
funciară va fi condiționată ca și în prezent, pentru opozabilitatea față de terți, de însoți-
rea încheierii de încuviințare, întrucât art. 888 C. civ. , prevede doar aceste trei acte
translative sau constitutive de proprietate: a hotărârilor judecătorești definitive, actele
autentice notariale și actele autorităților administrative, aspect cu totu l și cu totul
inovator, dar, necesar pentru a putea continua procedura de urmărire imobiliară și a da
eficiență normelor eclipsate de aceste prevederi, aspect semnalat și în literature de
specialitate.109
Situația juridică consființită pr in procesul -vebral de licitație este cea care stă la
baza emiterii actului de adjudecare, iar orice demersuri ale debitorului de plată a
creanței ulterior întocmirii acestui proces -verbal, cât și de plată a prețului de licitație de
către adjudecata r sunt tardive.110
În ceea ce privește predarea actului de adjudecare,art. 855 C. pr. civ. statuează
că un exemplar de pe aceasta se va preda adjudecatarului spre a -i servi ca titlu de
proprietate, iar în cazul în care imobilul a fost vândut cu p lata prețului în rate, un
exemplar va fi predat creditorului urmăritor și, după caz, debitorului, spre a le servi
acesta drept titlu executoriu împotriva adjudecatarului, dacă acesta nu plătește diferența
de preț.

108 Revist a Română de Executare Silită nr.3/2015, p.57 -58
109 Deleanu I., Mitea v., Deleanu S., Tratat de procedură civilă. Noul Cod de Procedură civilă, vol. III,
Ed. Universul Juridic, București, 2013
110 Trib. București, s. a VI -a civ., dec. nr.1582 din 23 octombrie 2007

62
5.6.6. Intabularea dreptului de pr oprietate și punerea în posesie a
adjudecatarului

În conformitate cu dispozițiile art. 856 C. pr. civ., odată cu predarea de către
adjudecatar a unui exemplar al actului de adjudecare, executorul judecătoresc va
solicita de î ndată, din oficiu, intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al
adjudecatarului, pe cheltuiala acestuia, chiar și în cazul în care adjudecatar este însuși
terțul dobânditor care avea deja dreptul înscris în cartea funciară. În cazul în care dreptul
dobândit de adjudecatar era înscris în mod provizoriu, nu se va dispune decât înscrierea
provizorie.
De asemenea, la cererea adjudecatarului, acesta va fi pus în posesia imobilului
adjudecat de către executorul judecătoresc, actul de adjudeare con stituind titlu
executoriu împotriva tuturor persoanelor arătate la art. 854. lit. i).
În cazul în care imobilul a fost vândut cu plata prețului în rate, executorul
judecătoresc va hotărî, prin aceeași încheiere, și înscrierea în c artea funciară a
interdicției de înstrăinare și de gravare a imobilului până la plata integrală a prețului și
a dobânzii corespunzătoare.111
Punerea efectivă în posesie a adjudecatarului cu imobilul adjudecat de către
executorul judecătores c presupune efectuarea îm mod obligatoriu a mai multor
operațiuni de către organul de executare silită112, și anume:
– pătrunderea în imobilul adjudecat
– inventarierea tuturor bunurilor aflate în imobil și care nu au legătură cu
executarea silită
– îndepărtarea persoanelor care ocupă imobilul fără drept
– întocmirea unui proces -verbal

Actul pe care executorul judecătoresc este obligat să îl încheie cu ocazia predării
unui imobil este un proces -verbal, în cuprinsul căruia executorul judecătoresc este

111 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.599
112 I. Gârbuleț, Considerații în legătură cu caracterul executoriu al actului de adjudecare, Revista Română
de executare silită nr. 3 -4/2008, pg. -42-52

63
obligat să consemneze și să menționeze toate aspectele privind executarea silită de la
acea dată, inlusiv cheltuielile de executare.113
Alineatul (2) al art. 856 a fost modificat prin art. I pct. 17 din O.U.G. nr.1/2016
iar în practica execuțională a ap ărut problema referitoare la necesitatea sau nu a
deschiderii unui nou dosar de executare ca urmare a cererii formulate de căre
adjudecatar prin care acesta solicită punerea în posesie a imobilului. Astfel cum și
doctrin a recentă a apreciat, cererea adjudecatarului va fi înregistrată pe rolul
executorului judecătoresc și va fi deschis un nou dosar de executare silită, iar în ipoteza
în care va fi admis de către executor va trebui încuviințată în principiu de către instanță
fără a se impune însă obținerea unei noi autorizații pentru intrarea în imobil în vederea
realizării punerii în posesie efectivă a adjudecatarului, întrucât, prin încheierea de încu-
viințare instanța va da această autorizație, obiectul ce rerii constituindu -l chiar predarea
imobilului, care nu se poate realiza decât prin pătrundere în acesta.114

5.6.7. Efectele adjudecării

În conformitate cu art. 857 C. pr.civ., prin adjudecarea imobilului adjudecatarul
devine proprietar. De la această dată, adjud ecatarul are dreptul la fructe și venituri,
datoreză dobânzile până la plata integrală a prețului și suportă toate sarcinile imobilului.
Prin intabulare, adjudecatarul dobândește dreptul de a dispune de imobilul
cumpărat, potrivit regulilor de carte funciară.
De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini
privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându -și realiza aceste drepturi
numai din prețul obținut. Dacă prețul de adjudecare se p lătește în rate, sarcinile se sting
la plata ultimei rate.
Ipotecile și celelalte sarcini reale, precum și drepturile reale intabulate după
notarea urmăririi în cartea funciară se vor radia din oficiu, cu excepția celor pentru care
adjdudecatarul ar conveni să fie menținute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu

113 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 840
114 I. Gârbuleț, Punerea în posesie a imobilului în baza actul ui de adjudecare, în E.Oprina, V. Bozeșan,
pg. 661 -669

64
drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci, dacă vânzarea s -a făcut în
condițiile prevăzute la art. 846 alin. (7), toate notările făcute cu urmărirea silită, cu
excepția notării contestației împotriva procesului -verbal de licitație, dacă aceasta nu a
fost soluționată prin hotărârea rămasă definitivă, interdicția de întrăinare sau de grevare,
dacă există, cu excepția celei prevăzute la art. 856 alin. (3), pr ecum și promisiunea de
a încheia un contract viitor, dacă până la data adjudecării beneficiarul promisiunii nu
și-a înscris în cartea funciară dreptul dobândit în temeiul contractului care a făcut
obiectul acesteia.
Dacă imobilul a fost adjudecat cu plata prețului în rate, ajudecatarul nu îl va
putea înstrăina sau greva, fără încuviințarea creditorilor urmăritori și a debiroului, dacă
este cazul, înainte de plata integrală a prețului.115
De asemenea, regula instituită în cuprinsul art. 858 alin. (1) C. pr. civ., reiterează
norma prevăzută la art. 1707 alin. (5) C. civ., în raport de care ,,în vânzările silite nu se
datorează garanție contra viciilor ascunse”.116
Totodată, leziunea, nu ar putea fi incidentă întrucât nu se poate pune în discuție
realizar ea vânzării ca urmare a fapului că una dintre părți a profitat de starea de nevoie,
lipsa de experiență sau de cunoșțințe a celeilalte părți, stabilind o prestație de o valoare
considerabil mai mare la data încheierii vânzării decât valoarea propriei prest ații, astfel
cum impun cerințele art. 1221 C. civ., fiind în prezența unei vânzări la licitație
publică.117 În ceea ce privește locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobilul
adjudecat, acestea rămân în ființă sau, după caz, încete ază, în funcție de momentul în
care au fost încheiate, astfel:
– Închirierile sau arendările, precum și cesiunile de venituri făcute de
debitor sau terțul dobânditor după data notării nu vor fi opozabile
creditorului urmăritor și adjudecatarului;
– Închirieril e sau arendările anterioare notării sunt opozabile, în condițiile
legii, atât creditorilor urmăritori, cât și adjudecatarului. Cu toate acestea,
adjudecatarul nu este ținut să respecte locațiunea atunci când prețul

115 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, art. 857, pg. 209
116 Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2014, art.858
117 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.606

65
convenit este mai mic cu o tremie decât p rețul pieței sau mai mic față de
cel rezultat din locațiunile precedente.
Plățile făcute înainte de scadență de către locatar sau alte persoane interesate nu
pot fi opuse creditorilor urmăritori și adjudecatarului decât dacă sunt notate în cartea
funciară.

6. Dispoziții speciale

6.1. Cererea de evicțiune

Conform art. 860 C. pr. civ., orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind
imobilul adjudecat este definitiv stinsă.
În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în cond ițiile art.
829 alin. (2), cererea de evicțiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii
actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripție curge și împotriva
minorilor și persoanelor puse sub interdicție judecătorea scă, ceea ce înseamnă că
răspunderea juridică a vânzătorului imobilului, respectiv a debitorului urmărit, față de
adjudecatarul dobânditor, intervine numai pentru evicțiune, fie ea totală sau parțială, iar
nu și pentru vicii de ordin strict procedural.118
Termenul de 3 ani impus de legiuitor pentru parcurgerea prescripției asupra
imobilelor înscrise pentru prima oară în cartea funciară, este un termen ce ,,vizează
exercitarea dreptului la acțiune” de către cei interesați, iar ,,stabilirea unui asemenea
termen este firească, ținând seama de faptul că transmiterea imobilului s -a făcut pe cale
execuțională” excepțională în raport cu vânzările -cumpărările făcute pe cale amiabilă,
iar stabilirea raporturilor astfel statornicite trebuie să fie rapid asigurată.”119
Introducerea unei cereri de evicțiune poate duce la suspendarea distribuirii și
eliberării sumelor obținute din prețul vânzării la licitație publică, dacă cererea de
evicțiune a fost introdusă la instanța de judecată înainte de această formalitate a
repartizării sumelor de bani, deoarece djudecatarul, urmare a admiterii acestei cereri de

118 Leș I., Legislația executării silite. Comentarii și explicații, Ed. C.H. Beck, București, 2007, pg.303
119 Ibidem, op. cit., pg. 303 -304.

66
evicțiune, ar putea să nu mai poată dobândi proprietatea asupra bunului imobil
adjudecat. Suspendarea executării (urmăririi) silite și implicit a distribuirii sumelor
rezultate din vânzarea la licitație publică ca urmare a adjudecării imobilului vândut va
dura până la judecarea definitivă a cererii de evicțiune.120
Când cererea de evicțiune va fi făcută după împărțeala prețului adjud ecării, se
va urma procedura de drept comun .
Potrivit art. 862 C. pr.civ., dacă evins total sau partial, adjudecatarul îl poate
acționa pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit. Dispozițiile legale privind chemarea
în judecată a vânzătorului se aplică î n mod corespunzător.121
În măsura în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îl poate
acționa pe creditorul care a încasat prețul de adjudecare, în limita sumei încasate.
Termenul de prescripție este de un an și curge de la data la care execu tarea silită
împotriva debitorului a încetat pentru motivul prevăzut la art. 703 alin. (1) pct. 2.
Astfel, legiuitorul a pus la dispoziția adjudecatarului evins o acțiune în regres,
prin care adjudecatarul îl poate acționa pe debitorul urmărit pe ntru a fi despăgubit122,
iar în cazul în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îl poate acționa pe
creditorul care a încasat prețul de adjudecare, în limita sumei încasate .

6.2. Desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare

În conformi tate cu art. 863 alin.(1) C. pr. civ., în tot cursul urmăririi silite și până
la adjudecarea bunului imobil, debitorul sau orice altă persoană interesată poate obține
desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare, consemnând la dispoziția
creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate accesoriile și cheltuielile de
executare.
Așadar, debitorul sau altă persoană interesată poate obține desființarea măsurilor
asigurătorii sau de executare, în tot cursul urmăririi sil ite și până la expirarea termenului
de contestare a actului de adjudecare, numai dacă:

120 G. Boroi, O. Spineanu -Matei, A. Constand a, C. Negrilă, V. Dănilă, D.N. Theohari, G. Răducan, D.M.
Gavriș, F.G. Păncescu, M. Eftimie, Noul Cod de procedură civilă, Comentariu pe articole, vol. II, art.
527-1.133, Ed. Hamangiu, București, 2013.
121 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, B ucurești, 2017
122 C. Toader, Evicțiunea în contractele civile, Ed. All Beck, București, 1998, pg. 3 -114.

67
a) Plătește creanța, inclusiv accesoriile și cheltuielile de executare, în mâinile
creditorului sau reprezentantului său avâd procură specialăc
b) Face depunerea cu afectațiun e specială prevăzută de art. 721 alin. (1) și predă
executorului judecătoresc recipisa de consemnare.
În acest caz executorul judecătoresc va elibera debitorului o dovadă de primire
a recipisei, va încheia un proces -verbal în care va face această constat are și, dacă debi-
torul nu a făcut contestație, va opri urmărirea. În caz contrar, dacă debitorul a făcut
contestația, executorul va depune de îndată procedul -verbal constatator odată cu
recipisa, la instanța de executare, care se va pronunța de urg ență, potrivit dispozițiilor
art. 717. Până la soluționarea constestației, urmărirea va fi suspendată de drept. 123
Dacă, în cazul în care debitorul face contestație și se opune la eliberarea sumei
consemnate, el o va putea depune chiar în mâna executorului, odată cu recipisa de
consemnare a sumei, sub luare de dovadă, sau o va putea introduce direct la instanța
competentă, în termen de 5 zile de la data procesului -verbal întocmit de executor, caz
în care o copie de pe contestație va fi înmânată și exec utorului. 124
Contestația se va face cu respectarea condițiilor de formă prevăzute la art. 716
C. pr. civ., iar dacă termenul prevăzut mai sus a expirat, fără ca debitorul să fi depus ori
introdus contestație, depunerea cu afectațiune specială se va socoti d rept plată făcută
creditorului, iar acesta va putea să ridice suma consemnată, în temeiul unei încheieri a
executorului judecătoresc, date de urgență, cu citarea părților.
În tot cursul executării silite asupra bunurilor imobile, debitorul sau alte
persoane interesate pot obține desființarea măsurilor asigurătorii sau de executare,
consemnând la dispoziția creditorului urmăritor întreaga valoare a creanței, cu toate
accesoriile și cheltuielile de executare. În realitate, momentul perfect ării vânzării la
licitație publică a bunurilor imobile se definitivează în momentul depunerii prețului,
prin redactarea actului de adjudecare, iar până la acest moment debitorii pot să achite
debitul cu accesoriile acestuia și să solicite încetarea exe cutării. Așadar, ultimul act de
executare în materie imobiliară nu este momentul vânzării la licitație a imobilului, ci

123 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 848

124 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucu rești,
2014

68
momentul depunerii prețului și al redactării actului de adjudecare, iar până la această
data debitorii pot achita către creditor creanța datorată.125

7. Eliberarea și distribuirea sumelor de bani rezultate din
urmărirea silită imobiliară

Orice procedură de urmărire silită asupra bunurilor debitorului, în măsura în care
s-a desfășurat integral, inclusiv valorificarea bunuri lor urmărite prin vânzare la licitație
publică sau prin alt mod admis de lege, are ca rezultat final realizarea anumitor sume
de bani, sume ce urmează a fi repartizate creditorilor urmăritori după procedura
eliberării și distribuirii sumelor realizate din aceste urmăriri silite. Aceeași rațiune
juridică este și în cazul procedurii de urmărire silită imobiliară, unde prin valorificarea
imobilelor urmărite sunt obținute sume de bani, necesare acoperirii creanțelor
creditorilor urmăritori și a acesoriilor acestora, precum și a cheltuielilor de executare.126
Astfel că, ori de câte ori vom avea în cadrul procedurii de urmărire silită
imobiliară un singur creditor urmăritor, de la început și până la finalul repartizării
sumelor de bani, vom avea de -a face, numai cu instituția eliberării sumelor de bani, iar,
în situația în care pe parcursul desfășurării procedurii de urmărire silită imobiliară au
intervenit și alți creditori, până la termenul prevăzut de lege, când mai pot d epune
titlurile lor, atunci vom avea în vedere doar instituția distribuirii sumelor de bani.127
Conform art. 864 C. pr. civ.,în contextul eliberării sumelor de bani, dacă există
un singur creditor urmăritor, după reținerea cheltuielilor de executare, când es te cazul,
suma de bani realizată prin urmărirea silită se eliberează acestuia până la acoperirea
integrală a drepturilor sale, iar suma rămasă disponibilă se predă debitorului.
În această etapă, regulile, în ceea ce privește eliberarea și distribuirea sum elor,
diferă în funcție de numărul creditorilor. Cu toate acestea, indiferent de numărul

125 Trib. București, s. a IV -a civ., dec. nr. 872 din 29 octombrie 2004.
126 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor i mobile, Editura Universul Juridic, Bucrești,
2014,pg.253
127 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 254

69
creditorilor, primele sume de bani care se rețin sunt cele reprezentând cheltuielile de
executare.128

7.1. Ordinea de preferință a creanțelor

Potrivit art. 86 5 alin. (1) C. pr. civ., în cazul în care urmărirea silită a fost pornită
de mai mulți creditori sau când, până la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din
executare, au depus și alți creditori titlurile lor, executorul judecătoresc procedează la
distribuirea sumei potrivit următoarei ordini de preferință, dacă legea nu prevede
altfel:129
a) Creanțele reprezentând cheltuieli de judecată, pentru măsuri asigurătorii sau de
executare silită, pentru conservarea bunurilor al căror preț se distribuie, o ric alte
cheltuieli făcute în interesul comun al creditorilor, precum și creanțele născute
împotriva debitorului pentru cheltuielile efectuate cu ocazia îndeplinirii
condițiilor sau formalităților prevăzute de lege pentru dobândirea dreptului
asupra bunulu i adjudecat și înscrierea acestuia în registrul de publicitate;
b) Cheltuielile de înmormântare a debitorului, în raport cu condiția și starea
acestuia;
c) Creanțele reprezentând salarii și alte datorii asimilate acestora, pensiile, sumele
cuvenite șomerilor, po trivit legii, ajutoarele pentru întreținerea și îngrijirea
copiilor, pentru maternitate, pentru incapacitate temporară de muncă, prevenirea
îmbolnăvirilor, refacerea sau întărirea sănătății, ajutoarele de deces, acordate în
cadrul asigurărilor sociale, pre cum și creanțele reprezentând obligația de
reparare a pagubelor cauzate prin moarte, vătămarea integrității corporale sau a
sănătății;
d) Creanțele rezultate din obligația legală de întreținere, alocații pentru copii sau
obligația de plată a altor sume period ice destinate asigurării mijloacelor de
existență;

128 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Ha mangiu,
București, 2017, pg.613
129 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017

70
e) Creanțele fiscal provenite din impozite, taxe, contribuții și din alte sume stabilite
potrivit legii, datorate bugetului de stat, bugetului asigurărilor sociale de stat,
bugetelor locale și bugetelor fondu rilor speciale;
f) Creanțele rezultând din împrumuturi acordate de stat;
g) Creanțele reprezentând despăgubiri pentru repararea pagubelor pricinuite
proprietății publice prin fapte ilicite;
h) Creanțele reultând din împrumuturi bancare, din livrări de produse, pres tări de
servicii sau executări de lucrări, precum și din chirii sau arenzi;
i) Creanțele reprezentând amenzi cuvenite bugetului de stat sau bugetelor locale;
j) Alte creanțe;

Astfel, au prioritate la distribuire, pe lângă creanțele ce prezintă cheltuieli de
judecată, de executare, de conservare a bunurilor al căror preț se distribuie etc. și
cheltuielile pe care creditorul le face pentru dobândirea dreptului asupra bunului
adjudecat și înscrierea acestuia în registrul de publicitate.130
O mențiune la fel de impor tantă este prevăzută la punctul b), care regle-
mentează cheltuielile de înmormântare a debitorului, în raport cu condiția și starea
acestuia, acestea urmând ordinea de preferință după cheltuielile de judecată sau de
executare.
Dacă, asupra bunului vândut su nt și alți credtitori ce au creanțe garantate cu
drepturi de gaj, ipotecă sau alte drepturi de preferință conservate, în condițiile
prevăzute de lege, aceste creanțe vor fi plătite înaintea celor prevăzute la art. 865
alin. (1) lit. c) C. pr. civ. Astfel, aceste creanțe garantate vor fi îndestulate cu
prioritate față de ordinea de preferință generală.131
Dobânzile și penalitățile sau alte asemenea sume de bani accesorii ale
creanțelor principale vor urma întotdeauna ordinea de preferință a le creanțelor
principale, care le -au generat, se precizează în art. 868 C. pr. civ., de unde rezultă

130 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de executare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, Buc urești, 2013, pg. 850
131 Codul de procedură civilă, Editura universal Juridic, București, 2017, art. 865

71
că soarta creanței accesorii este întotdeauna identică cu cea a creanței principale,
potrivit principiului latin accesorium sequitur principale.132
O altă mențiune importantă este reglementată de art. 866 C. pr. civ., cu
privire la declararea creanțelor statului, astfel că în termen de 15 zile de la începerea
executării silite, potrivit legii, orice creditor poate cere statului sau unităților
administrativ -teritoriale să declare creanțele lor privilegiate. Această cerere va fi
înscrisă în registrele de publicitate numai dacă se depune dovada notificării făcute
organelor fiscale teritoriale. La rândul lor, statul sau unitatea administrativ -terior ială
trebuie să declare și să înscrie valoarea creanței sale în termen de 30 zile de la
notificare.
Nerespectarea acestei obligații are ca efect pierderea preferinței în raport cu
creditorii care au solicitat declarația.
Așadar, pentru acordarea dr eptului de preferință al statului și unităților
adminstrativ -teritoriale textul de lege stabilește două momente importante:
– Opozablitatea creanțelor statului, care este asigurată doar la momentul
în care aceasta a fost făcută publică prin înregistra rea în registrele de
publicitate (Cartea Funciară, Arhiva Electronică de Garanții Reale
Mobiliare etc.)
– Dobândirea rangului de preferință; art. 153 din Legea nr.71/2011
prevede că o asemenea preferință va dobândi rang de prioritate de la
momentul la care p referința a fost făcută publică.133

7.2. Distribuirea sumelor de bani rezultate din ur mărirea silită imobiliară

Dacă, potrivit art. 869 C. pr civ., există mai mulți creditori urmăritori sau
intervenienți, suma rezultată din vânzare se distribui e acestora potrivit ordinii de
preferință prevăzute la art. 865 -868.
În acest scop, după depunerea sau consemnarea sumei rezultate din vânzare,
executorul va fixa de urgență un termen de 10 zile pentru depunerea titlurilor de creanță.

132 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, București,
2014, pg. 257
133 Legea 71/2011 pentru punerea in aplic are a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil

72
Debitorul, c reditorii urmăritori, organele fiscale locale, administratorii
sechestru, adjudecatarul și titularii drepturilor și sarcinilor stinse prin adjudecare,
despre care executorul a luat cunoștință în condițiile art. 741 ori art. 836 alin (2), vor fi
înștiințați din oficiu despre fixarea acestui termen, potrivit dispozițiilor privitoare la
comunicare și înmânarea citațiilor.
Termenul se va afișa la sediul executorului judecătoresc și la cel al instanței de
executare cu cel puțin 5 zile îna inte de termenul fixat pentru depunerea titlurilor de
creanță. Afișarea va fi constatată printr -un proces -verbal care se va depune la dosar.
După expirarea termenului arătat mai sus, niciun creditor nu va mai putea lua
parte la distribuirea sumei obținute din urmărire.

7.3. Depunerea titlurilor de creanță

În vederea participării la distribuire, toți creditorii interesați vor trebui să depună
la sediul executorului judecătoresc, în termenul prevăzut la art. 869 alin (4), titlurile de
creanță, în original s au în copie certificată, arătând în mod distinct capitalul, dobânzile
și cheltuielile ce le sunt datorate, precum și, dacă va fi cazul, drepturile de preferință
neînscrise în cartea funciară sau în alte registre publice.
Reprezentantul fiscului va depune î nscrisurile doveditoare ale creanțelor statului
sau unităților administrativ -teritoriale la sediul executorului judecătoresc.
Creditorii care au înființat măsuri asigurătorii asupra bunurilor urmărite, pentru
a participa la distribuire, vor depune copii ce rtificate de pe acțiune și de pe actul
constatator al înființării măsurii asigurătorii.134

7.4. Întocmirea și afișarea proiectului de distribuire

În conformitate cu art. 874 C. pr. civ., în termen de 5 zile de la expirarea
termenulu i pentru depunerea titlurilor de creanță, executorul va întocmi proiectul de
distribuire a sumelor, potrivit ordinii de preferință prevăzute la art. 865 -868, iar dacă
printre creditorii urmăritori și intervenienți se află și creditori care au intervenit ta rdiv,
după expirarea termenului prevăzut la art. 691, creanțele acestora vor fi alocate asupra

134 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.631

73
părții din suma rămasă după îndestularea drepturilor creditorilor urmăritori și a celor
care au intervenit în timp util.135
În cazul în care imobilele grevate de o ipotecă colectivă au fost vândute
împreună, creanța garantată cu o astfel de ipotecă va fi repartizată, la cererea creditorilor
cu rang posterior, asupra imobilelor adjudecate, proporțional cu prețul obținut pentru
fiecare imobil în parte, iar dacă sunt creanțe ipotecate anterioare, proporțional cu restul
de preț ce a rămas de la fiecare imobil, după ce s -au acoperit creanțele cu rang anterior
ipotecii colective.
Creanțele cu termen și cele condiționate vor fi repartizate după rangul lor, c a și
cum ar fi pure și simple, cu mențiunea că ele vor fi plătite numai potrivit regulilor
prevăzute la art. 881 și 882.
Titularii drepturilor de uzufruct, uz, abitație și servitute, stinse prin adjudecare,
vor fi trecuți în ordinea înscrierii cu valo area acestor drepturi înscrise în cartea funciară,
iar dacă nu este înscrisă, cu valoarea determinată potrivit art. 837 alin. (2), care poate fi
contestată în condițiile art. 875 alin. (2).
Creditorul unei rente viagere pe viață sau altei creanțe periodice va fi trecut în
ordinea înscrierii în cartea funciară, cu o sumă ale cărei dobânzi anuale să fie suficiente
pentru a asigura plata ratelor rentei.
În scopul afișării proiectului de distribuire, acesta va fi comunicat debitorului și
creditorilor care și -au depus titlurile de creanță, potrivit dispozițiilor privitoare la
comunicarea și înmânarea citațiilor.136
Ei vor fi citați cu mențiunea expresă că, sub sancțiunea decăderii, în termen de
5 zile de la data comunicării, pot formula, în scris, obiecțiu ni la proiectul de distribuire.
În lipsa obiecțiunilor în termenul arătat la alin. (2), proiectul de distribuire
devine definitiv.
În caz de obiecțiune, executorul va convoca în scris debitorul și toți creditorii în
vederea unei eventuale concil ieri, care va avea loc la sediul executotului în termen de
cel mult 15 zile de la data primirii ultimei contestații.137

135 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, art. 874
136 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg. 631
137 Codul de procedură civilă, Editura Universul Juridic, București, 2017, art. 875

74
De asemenea, toate contestațiile formulate împotriva proiectului de distribuire
se judecă de instanța de executare, printr -o singură hotăr âre, de urgență și cu precădere,
cu citarea în termen scurt a părților. Hotărârea poate fi atacată numai cu apel în termen
de 5 zile de la comunicare, potrivit art. 877 C. pr. civ.
Alineatul (2) al aceluiași articol statuează că, în caz de respingere a ce rerii,
contestatorul va răspunde față de creditori pentru dobânzile ce trec peste cele prevăzute
la art. 872 și pentru toate prejudiciile cauzate de întârzierea la plată a sumelor cuvenite.

7.5. Plata sumei rezultate din urmărirea silită

În ceea ce privește plata sumei rezultate din urmărirea silită, dacă prin lege nu
se prevede altfel, plata sumei rezultate din executare se poate dispune numai după
expirarea termenului de depunere a titlurilor de creanță ori, după caz, la data expirării
termenului de formulare a obiecțiunilor împotriva proiectului de distribuire. Executorul
se va pronunța prin încheiere executorie asupra plății sumei arătate mai sus, iar suma
rămasă se va elibera debitorului.138
Dacă creanța este afectată de un termen susp ensiv, aceasta se va plăti chiar dacă
termenul nu s -a împlinit. Când o astfel de creanță este fără dobândă, plata înainte de
termen nu se va face decât dacă se scade dobânda cuvenită până la împlinirea
termenului. Dacă însă creditorul nu este de acord să se facă scăderea, creanța se va
consemna la unitatea prevăzută de lege, pentru a fi eliberată la împlinirea termenului,
conform art. 881 C. pr. civ.
Totuși, în conformitate cu art. 882 C . pr .civ., atunci când condiția este
rezolutorie, nu se va putea elibera creditorului suma cuvenită, decât dacă acesta va da
o cauțiune sau va constitui o ipotecă în favoarea celor care ar trebui să se folosească de
această sumă în cazul îndeplinirii condiției. 139
Dacă însă, condiția este su spensivă, suma cuvenită creditorului va fi distribuită
creditorilor care vin după acesta, dacă aceștia vor da o cațiune sau vor constitui o ipotecă
pentru a garanta restituirea sumei primite în caz de îndeplinire a condiției.

138 Evelina Oprina, Ioan Gârbuleț, Tratat teoretic și practic de e xecutare silită, Vol. I, Teoria generală și
procedurile execuționale, Universul Juridic, București, 2013, pg. 870
139 Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017, art. 882

75
În cazul în care creditorii pr evăzuți mai sus nu dau o cauțiune sau nu constituie
o ipotecă, suma se va consemna la unitatea prevăzută de lege pînă la îndeplinirea
condiției rezolutorii sau suspensive.
Plata creanțelor contestate face obiectul art. 883 C. pr. civ., astfel că sumele
corespunzătoare crențelor contestate sau acelora pentru care s -au înființat măsuri
asigurătorii, precum și cele reclamate în condițiile prevăzute la art. 692 alin (6), dar
nerecunoscute, în tot sau în parte, de debitor, vor fi consemnate spre a fi plătite
ulterior.140
În ceea ce privește plata creanțelor periodice reglementată de art. 884 C. pr. civ.,
suma alocată creditorului unei creanțe periodice va fi întrebuințată în vederea
fructificării ei, pentru asigurarea plății ratelor, în modul convenit de părțile interesate,
iar în lipsa unui acord, în modul în care se va hotărî de instanța de executare, la sesizarea
părții interesate sau, în lipsă, a executorului judecătoresc, în condițiile prevăzute la art.
871 C. pr. civ.

7.6. Închiderea procedurii și predarea titlurilor de creanță

Predarea titlurilor de creanță, reglementată de art. 885 C. pr. civ., se va efectua
prin eliberarea titlurilor de creanță către creditori, cu mențiunea stingerii t otale a
datoriei. De asemenea, titlurile creanțelor plătite parțial vor fi eliberate creditorilor cu
mențiunea părții plătite.
După predarea titlurilor ce au făcut obiectul urmăririi, cu mențiunile
corespunzătoare stingeri i totale sau parțiale a datoriei, executorul judecătoresc, potrivit
dispozițiilor art. 886, prin încheiere dată părților, constată încetarea urmăririi silite și
dispune închiderea dosarului.141
În ceea ce privește reluarea urmăririi silite, această este posb ilită în conformitate
cu alin. (2) al art. 886, potrivit căruia în cazul în care creditorii nu au fost îndestulați pot
cere realuarea urmăririi silite, în condițiile legii, sau efectuarea unei noi urmăriri asupra
altor bunuri ale debitorului, dacă este caz ul.În cazul reluării executării silite, aceasta

140 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Edi tura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 270
141 Cornel Toma Tereac ă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Editura Universul Juridic, Bucrești, 2014,
pg. 273

76
poate fi cerută, înăuntrul termenului de prescripție a dreptului de a obține executarea
silită.
Ultimul articol destinat urmăririi silite, din cartea a V -a despre executare silită,
este consacrat sumelor de b ani consemnate și neridicate în termen de 5 ani de la data
comunicării încheierii prin care s -a aprobat distribuirea acestora; se fac venit la bugetul
local, dispozițiile art. 780 aplicându -se în mod corespunzător.142

8. Concluzii

Scopul mediat al acțiuni i civile îl reprezintă concretizarea dreptului subiectiv
pretins de către una dintre părți în sensul recunoașterii existenței și protecției acestui
drept , precum și a oricărei alte situații juridice deduse unei judecăți.
Astfel, cel care pornește un proces civ il se judecă nu numai pentru a i se
recunoaște un drept printr -o hotărâre judecătorească și obligația ce -i incumbă pârâtului,
ci urmărește și realizarea efectivă a dreptului pretins, respectiv constrângerea acestuia
la plata unei sume de ban i, predarea unui bun ori a folosinței acestuia, desființarea unei
construcții, a unei plantații ori a altei lucrări, încredințarea minorului, stabilirea
locuinței și vizitarea acestuia sau în luarea unei alte măsuri stabilite prin titlu
executoriu.143
Executarea silită se integrează astfel în procesului civil, reprezentând cea de -a
doua fază a acestuia; o procedură prin intermediul căreia creditorul, titular al dreptului
recunoscut printr -o hotărâre judecătorească ori print r-un alt act executoriu, constrânge,
cu concursul organelor de stat competente, pe debitorul său care nu -și execută de bună
voie obligațiile decurgând dintr -un asemenea titlu, de a le aduce la îndeplinire, în mod
silit.
Activitatea de executare silit ă este o activitate importantă a actului de justiție, ea
reprezintă în cele din urmă o instituție necesară dreptului procesual civil și totodată o

142 Mădălina Dinu, Roxana Stanciu, Executarea silită în Codul de procedură civilă, Ed. Hamangiu,
București, 2017, pg.640

143 Ioan Leș, Călina Jugastru, Verginel Lozneanu, Adrian Circa, Eugen Hurubă, Sebastian Spinei, Tratat
de drept procesual civil, Vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2015, pg. 478

77
componentă fundamentală, statului de drept. Actul și activitatea de judecată nu se pot
limita numai la obținerea un ei hotărâri judecătorești. O hotărâre judecătorească, fie ca
pe deplin și îndeajuns de mulțumitoare, nu poate da satisfacție și nici nu este
suficientă.144
Inexistența pârghiei de constrângere procesual civilă, respectiv a procedurii de
executare silită, ar duce în derizoriu activitatea de justiție, lipsa acestei faze importante
a procesului fiind comparată ,,cu o lovitură de sabie dată în apă și care nu servește cu
nimic părții victorioase, în special reclamantului, dacă el n -ar putea r ecurge la
constrângere pentru a o executa. ՚՚145
Prin urmare, procedura de executare silită tinde să devină un instrument
indispensabil unei vieți economice bazate pe principiile de funcționare a pieței,
instrume nt ce trebuie să fie în același timp sigur, rapid, eficient, garantat și la îndemâna
celui interesat de recuperarea creanțelor sale sau în rezolvarea legală a problemelor
juridice ivite.
Totodată, executarea silită poate fi privită ca o cauză im portantă de diminuare a
patrimoniului debitorului, cu consecințe destul de importante pe plan material, social și
chiar emotional, fapt pentru care, în astfel de situații, aceasta trebuie să aibă în vedere,
uneori, și anumite măsuri de protecție socială, ș i chiar de intervenție și avertizare,
înaintea celei de constrângere.146
Importanța de care beneficiază aplicarea procedurii de executare silită a fost
subliniată și de Curtea Europeană a Drepturilor Omului, care prin hotărârile date a
subliniat acest rol fu ndamental pe care îl deține această procedură în realizarea și
înfăptuirea actului de justiție, stabilind încă o dată, la ceea ce era evident, dar
nerecunoscut până atunci în plan intern, că procedura civilă de executare silită face
parte integrantă din procesul civil în baza art. 6 din Convenția Europeană a drepturilor
omului.147

144 I. Leș, Tratat de drept procesual civil, ed. A 5 -a, Ed. C.H. Beck, București, 2010, pg.1041
145 I Leș, Legislația executării silite. Comentarii și explicații, Ed. C.H.Beck, București, 2007, pg. 3
146 Cornel Toma Tereacă, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul Juridic, București, 2014,
pg.15
147 Cauza Pini și Bertani și Manera și Atripaldi împotriva României, Hotărâre CEDO, publ. în M.Of. nr.
1.245 din 23 decembrie 2004

78

BIBLIOGRAFIE

TRATATE, CURSURI, MONOGRAFII
1. Boroi G. , Rădulescu D., Codul de procedură civilă comentat și adnotat, Ed. All.
Beck, Bucureșt i, 1996 .
2. Boroi G., Spineanu -Matei O., Constanda A., Negrilă C., Dănilă V., Theohari
D.N. , Răducan G., Gavriș D.M., Păncescu F.G., Eftimie M., Noul Cod de
procedură civilă, Comentariu pe articole, vol. II, art. 527 -1.133, Ed. Hamangiu,
București, 2013 .
3. Cerc el,V.S. în Baias Fl. A , Chelaru E. ,. Constantinovici R., Macovei I.
(coordonatori), Noul Cod Civil, Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck,
București, 2014 .
4. Dinu Mădălina, Stanciu Roxana, Executarea silită în Codul de procedură civilă,
Ed. Hamangiu, Bucur ești, 2017 .
5. Dănăilă,V. Noul Cod Civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență. Art. 1650 –
2664, vol. III, Ed. Hamangiu, București, 2012 .
6. Deleanu I., Mitea V., Deleanu S., Tratat de procedură civilă. Noul Cod de
procedură civilă, vol. III, Ed. Universul Juridic , București, 2013 .
7. Gârbuleț I., Punerea în posesie a imobilului în baza actului de adjudecare, în
Oprina E., Bozeșan V., pg. 661 -669.
8. Habscheid W.J., apud. Leș I., Legislația executării silite. Comentarii și
explicații. Ed. C.H. Beck, București, 2007 .
9. Leș Io an, Jugastru Călina, Lozneanu Verginel, Circa Adrian, Hurubă Eugen,
Spinei Sebastian, Tratat de drept procesual civil, vol. II, Căile de atac,
Procedurile speciale, Executarea silită, Procesul civil internațional, Editura
Universul Juridic, București, 2015 .
10. Leș I., Tratat de drept procesual civil, Ed. All Beck, București, 2002 .
11. Leș I., Legislația executării silite. Comentarii și explicații, Ed. C.H. Beck,
București, 2007 .
12. Leș I., Tratat de drept procesual civil, ed. A 5 -a, Ed. C.H. Beck, București,
2010 .

79
13. Oprin a Evelina și Gârbuleț Ioan, Tratat teoretic și practic de executare silită,
Volumul I, Teoria Generală și procedurile execuționale, Editura Universul
Juridic, București, 2013 .
14. Popa M. , Noul Cod civil, Comentarii, doctrină și jurisprudență, vol. I , art. 1 –
952, Ed. Hamangiu, București, 2012 .
15. Stancu M., Urmărirea și predarea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul
Juridic, București, 2009 .
16. Stoenescu I. , Porumb Gr., Drept procesual civil roman, Ed. Didactică și
Pedagogică, 1966 .
17. Stoica I. , Executarea silită i mobiliară, Ed. Universul Juridic, București, 2009
18. Tereacă Toma Cornel, Urmărirea silită a bunurilor imobile, Ed. Universul
Juridic, București, 2014 .
19. Zilberstein S., Ciobanu V.M., Drept procesual civil. Executarea silită, Ed.
Lumina Lex, Bucure ști, 1996 .
20. Zilberstein S., Ciobanu V.M., Tratat de executare silită, Ed. Lumina Lex,
București, 2001 .

LEGISLAȚIE
1. Noul Cod Civil, Editura Universul Juridic, București, 2014 .
2. Codul de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2017 .
3. Decizia nr.38/2016 (Monitorul O ficial al României nr. 1005 din 14 decembrie
2016) .
4. Legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil.
5. Decizia nr. 38/2016 a Înaltei Curti de Casație și Justiție .

ARTICOLE ȘI STUDII DE SPECIALITATE
1. Gârbuleț Ioan, Principiile fundamentale ale executării silite, Revista română de
executare silită nr. 3/2010, pp. 19 -23.
2. Gârbuleț Ioan, Principiile fundamentale ale executării silite, RRES nr. 3/2010.

80
3. Gârbuleț Ioan, Considerații în legătură cu aplicarea art. 373 din Codul de
procedu ră civilă privind competența teritorială a executorului judecătoresc,
RRES nr. 1 -2/2008.
4. Gârbuleț Ioan, Considerații în legătură cu caracterul executoriu al actului de
adjudecare, Revista Română de executare silită nr. 3 -4/2008.
5. Revista Română de Executare Silită nr.3/2015.

JURISPRUDENȚĂ
1. Trib. București, s. a IV -a civ., dec. Nr. 1037/R din 28 octombrie 2011, în
Țambulea A.G., Executarea silită. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București,
2012 .
2. Trib. Argeș, s. civ., dec. civ., nr. 9 din 04 ianuarie 2017, ne publicată .
3. Trib. Ilfov, s. civ., dec. civ. Nr. 1482/R din 03 iunie 2014, în R.R.E.S. nr. 1/2015,
pg.173 -182.
4. Jud. Sect. 1 București, sent. civ. Nr. 19419 din 10 octombrie 2013, irevocabilă
prin nerecurare, judecată potrivit dispoziților C. pr. civ. 1865, nep ublicată .
5. Trib. București, s. a VI -a civ., dec. nr.1582 din 23 octombrie 2007 .
6. Trib. București, s. a IV -a civ., dec. nr. 872 din 29 octombrie 2004 .
7. Cauza Pini și Bertani și Manera și Atripaldi împotriva României, Hotărâre
CEDO, publ. în M.Of. nr. 1.245 din 23 decembrie 2004 .

SURSE INTERNET
1. www.just.ro
2. www.portaljust.ro
3. www.jurisprudenta.com
4. www.jurisprudenta.info
5. www.executori.ro
6. www.juridice.ro