Specializare : Evaluare si Administrare Imobiliare [302372]

Universitatea Tehnica „Gh. Asachi” Iasi

Facultatea de Constructii si Instalatii

Specializare : [anonimizat]. vaslui, Str. Calugareni, nr. 103 A,

Jud. Vaslui

Sursa: http://www.analizeimobiliare.ro/stiri-si-analize/analize-imobiliare-lanseaza-primul-sistem-online-de-evaluare-a-proprietatilor/

Msterand,

Ing.[anonimizat] 2015

CUPRINS

Partea I – Introducere

Sinteza evaluării

Certificare

PARTEA A II-A – TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Identificarea proprietății

Dreptul de proprietate evaluat

Baza de evaluare. [anonimizat], [anonimizat], ipoteze și condiții limitative

PARTEA A III-A – PEZENTAREA DATELOR

Descrierea situației juridice

Identificarea bunurilor evaluate

Identificarea oricaror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăți imobiliare

Utilizarea actuală a [anonimizat], vecinătăți, localizare

PARTEA A IV-A – ANALIZA PIETEI

Analiza preliminară a pieței imobiliare

Analiza cererii

Analiza ofertei

Analiza echilibrul pieței

PARTEA A V-A ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai bună utilizare

Cea mai buna utilizare a terenului liber sau considerat liber

Cea mai bună utilizare a terenului construit

PARTEA A VI-A – EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Abordarea prin comparație directă

Abordarea prin cost

Abordarea prin venit

PARTEA A VII-A – ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Reconcilierea valorilor. [anonimizat]

1.[anonimizat]: consultanta, proiectare ,audit. [anonimizat], avind o larga recunoastere a utilitatii publice.

[anonimizat],[anonimizat] o valoare unor drepturi de proprietate asupra unor proprietati imobiliare.

[anonimizat]. Comunicarea intre evaluator si client este realizata prin intrmediul acestui raport. Astfel, [anonimizat]:

continutul raportului trebuie sa cuprinda cerintele clientului si sa serveasca intereselor acestuia;

[anonimizat] a [anonimizat]-o maniera logica e intelesul clientului.

[anonimizat] o reprezinta standardul IVS 3 Raporatea evaluarii.

O [anonimizat], este diferenta intre valoare si pret.

[anonimizat], [anonimizat] o suma de bani estimata cu o doza de subiectivism.

Calitatea unei lucrari de evaluare consta in acuratetea prin care evaluatorul reuseste, prin opinia sa asupra evaluarii, sa se apropie de pretul tranzactiei, pret ce apare pe piata caracteristica.

Definitia de baza si cerintele minime pentru un evaluator, responsabil pentru elaborarea  evaluarilor, pentru care poarta responsabilitatea utilizarii acestora la intocmirea situatiilor financiare ca si in alte scopuri, este ca acesta sa fie o persoana cu o buna reputatie, care:

a dobandit cunostintele profesionale adecvate, in cadrul unui centru de pregatire recunoscut, sau o calificare academica echivalenta;

trebuie sa dea dovada de integritate, sa fie direct si onest in relatiile profesionale si cele de afaceri

are experienta adecvata si este competent in evaluarea de piata si categoria respectiva de active;

cunoaste, intelege si poate pune in aplicare in mod corect acele metode si tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluari credibile;

este membru al unui organism national profesional de evaluare recunoscut;

respecta toate cerintele Codului Deontologic.

profesionistul evaluator autorizat trebuie sa respecte, pe langa prevederile legale in materie, si principiile si reglementarile din prezentul cod de etica.

Desi activitatea de evaluare, ca orice profesiune libera, nu este reglementata de catre institutii guvernamentale, ea se desfasoara dupa standarde si proceduri profesionale si etice specifice, care implica responsabilitatea evaluatorului.

Prezentul raport a urmărit estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare in zona de Vest a Mun. Vaslui, pe Strada Calugareni nr. 103 A., prin folosirea metodelor de evaluare studiate.

Obiectul evaluării: proprietate imobiliară: teren+spatiu industrial

Scopul evaluării: estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare „Spatiu Industrial” situate in Judetul Vaslui

Beneficiar: S.C. „Tany” S.R.L.

Dreptul de evaluat: „Teren și Hală – Depozit și Sediu firmă’’

Data evaluării: 15.10.2015

Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară teren si constructie de tip hala metalica cu regim de inaltime P, amplasata in zona de Vest a Mun. Vaslui, pe Strada Calugareni nr. 103 A.

Proprietatea imobiliara evaluata este compusa din:

Teren intravilan categoria de folosinta curti-constructii in suprafata de 895mp, inscris in cartea funciara a Mun. Vaslui ;

Corp clădire C1 cu destinație de depozit en-gros, cu regim de inaltime P, inscris in cartea funciara a Mun.Vaslui, situat in Mun. Vaslui avand:

Ac = 547 mp;

Au = 485.82 mp;

În elaborarea raportului de evaluare am folosit abordarile pe care le consider adecvate, pe baza criteriilor de selectare a valorii, a tipului proprietătii si a recomandărilor Standardelor Internationale de Evaluare si anume:

abordarea prin comparatie directa pentru terenul considerat liber;

abordarea prin venit.

abordarea prin cost

Raportul de evaluare a fost structurat după cum urmează:

Partea introductivă;

Termeni de referinta ai evaluarii – principalele elemente cu caracter specific care delimitează modul de abordare al evaluării;

Prezentarea datelor – în care sunt prezentate proprietatea imobiliară analizată si datele juridice;

Analiza pietei – in care este efectuat studiul de vandabilitate;

Analiza celei mai bune utilizari – conține cea mai bună utilizare, aplicarea metodelor de evaluare, rezultatul obținut și opinia evaluatorului;

Evaluarea proprietatii – cuprinde abordarile folosite;

Analiza rezultatelor – contine reconcilierea valorilor si valoarea propusa;

Anexe – conține elemente care susțin argumentele prezentate în raport, documente de proprietate, documentația cadastrală, fotografii.

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

V piata = 107.000 EURO, echivalentul a 471.110 RON

Curs de schimb EUR/RON, la 15.10.2015:

1 EUR = 4.4142RON

Valoarea nu conține TVA;

Valoarea cuprinde proprietatea imobiliara de tip spatiu industrial, precum și instalațiile și dotările aferente;

Proprietatea este evaluată ca nefiind grevată de sarcini, în acest scop proprietarul trebuind a pune la dispoziția evaluatorului actele doveditoare;

Opinia de mai sus nu reprezintă valoare pentru asigurare;

Valoarea este valabilă în condițiile prezentate în acest raport.

Elaborarea prezentului raport de evaluare are la baza standardele, recomandările și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România) si este intocmit cu respectarea Codului Deontologic al Profesiei de Evaluator Autorizat ANEVAR

2. Sinteza raportului de evaluare

Prezentul raport de evaluare se referă la o proprietate imobiliară de tip „Teren și Hală – Depozit și Sediu firmă cu regim de înaltime P situată în Mun. Vaslui, Str. Calugareni, nr. 103 A, Jud. Vaslui, având ca scop final estimarea valorii de piață în vederea vânzării proprietății. Pentru orice alt scop decât cel declarat mai sus, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

Proprietate imobiliară formată din :

Teren intravilan categoria de folosinta curti-constructii in suprafata de 895mp, , inscris in cartea funciara a Mun. Vaslui

Corp clădire C1 cu destinație de depozit en-gros, cu regim de inaltime P, inscris in cartea funciara a Mun.Vaslui, situat in Mun. Vaslui avand:

Ac = 547 mp;

Au = 485.82 mp;

Dreptul de proprietate al S.C. „Tany” S.R.L. este deplin conform Extras de Carte Funciară pentru informare nr. cerere 33298 din data de 12.10.2012, emis de către OCPI Vaslui, BCPI Vaslui;

Tipul de valoare solicitat este valoarea de piață;

Valoarea de piață „ este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”;

Utilizatorul raportului de evaluare este S.C. „Tany” S.R.L..

Pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare care face obiectul evaluării, evaluatorul a recurs la doua abordări: abordarea prin cost și abordarea prin venit.

Valori rezultate în urma aplicării celor două abordări :

Abordarea prin cost:

Vp =127.400 EURO, echivalentul a 560.929 RON

Abordarea prin venit:

Vp = 107.000 EURO, echivalentul a 471.110 RON

In urma metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietății imobiliare evaluate, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, la data de 15.10.2015 este cea determinată prin abordarea prin venit și anume :

V = 107.000 EUR, echivalent 471.110 RON,

din care,

25.960 euro, echivalent 114.299 RON reprezintă valoare teren

81.040 EUR, echivalent 357.726 RON reprezintă valoare cladiri

Valoarea nu conține TVA

Valoarea este una globală, conform tranzactiilor de pe piața specifică, iar orice diviziune pe elemente parțiale va anula această evaluare (valori separate nu pot fi utilizate în alte evaluări). Cursul de schimb folosit este un curs mediu al perioadei egal cu 4,4142 lei/euro. Valorile estimate sunt valabile la data evaluării.

Valoarea a fost exprimata in limitele urmatoarelor precizari:

Valoarea a fost exprimată și este valabilă doar în condițiile și prevederile prezentului raport;

Valoarea este o predicție;

Valoarea este subiectivă;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu și de costurile necesare conformării cerințelor legale din domeniul de activitate atribuit;

Valoarea exprimată nu conține TVA;

Datele prezentate, analiza, concluziile și opinia evaluatorului sunt limitate la ipotezele luate in considerare, a conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un factor. Ele se bazează pe observațiile facute cu ocazia deplasării pe teren și informațiilor culese de pe piața imobiliară specifică a proprietății, pe informațiile existente în documentele puse la dispoziție de către beneficiar.

Data evaluării: 15.10.2015

Data inspecției: 14.10.2015

1 EUR = 4,4142 RON

3. Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca faptele prezentate in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, neinfluentate de nici un factor. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legate de partile implicate.

Cap II – Termeni de referinta ai evaluarii

1. Identificarea clientului, destinatarului si a scopului evaluării

Numele clientului: S.C. „Tany” S.R.L.

Numele proprietarului: S.C. „Tany” S.R.L.

Numele beneficiarului: S.C. „Tany” S.R.L.

Scopul evaluării: Scopul prezentei evaluări, în conformitate cu cerințele clientului S.C. „Tany” S.R.L. este estimarea valorii de piață în vederea vânzării proprietății imobiliare pe piață.

Raportul de evaluare este un document care înregistrează instrucțiunile pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare și scopul evaluării ca și rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea.

2. Identificarea proprietatii

Descrierea amplasamentului(terenului)

Proprietatea supusa evaluarii este amplasata in zona de Vest a Mun. Vaslui, pe Strada Calugareni, nr. 103, o zona mixta de cladiri industriale si spatii de depozitare:

Teren intravilan categoria de folosinta curti-constructii in suprafata de 895mp, identificat sub nr. cadastral 6609, inscris in cartea funciara nr. 70615 a Mun. Vaslui ;

Terenul are forma trapezoidala, deschidere la strada de cca 40 m si o adancime maxima de cca 19 m. Suprafata de teren este imprejmuita cu un gard de beton de cca 2.5 m inaltime. Curtea este betonata.

Amplasamentul beneficiaza de utilitati apa, canalizare, energie electrica, gaze naturale, telefonie fixa si mobila.

Descrierea constructiilor si amenajarilor

Prezentul raport de evaluare se referă la proprietatea imobiliară de tip teren si hala metalica amplasata in zona de Vest a Mun. Vaslui, pe Strada Calugareni nr. 103, compusa din:

Teren intravilan categoria de folosinta curti-constructii in suprafata de 895mp, identificat sub nr. cadastral 6609, inscris in cartea funciara nr. 70615 a Mun. Vaslui ;

Corp clădire C1 cu destinație de depozit en-gros, cu regim de inaltime P, identificat sub nr. Cadastral 6610-C1, inscris in cartea funciara nr. 70615 a Mun.Vaslui, situat in Mun. Vaslui avand:

Ac = 547 mp;

Au = 485.82 mp;

Structura constructiva:

Infrastructura: fundatii izolate din beton armat;

Suprastructura: stalpi metalici executati din europrofile zincate si ferme cu zabrele, pe care reazema panele ce sustin panourile sandwich;

Inchideri exterioare: panouri sandwich;

Inchideri interioare: panouri sandwich;

Acoperis: ferme metalice cu invelitoare din panouri de acoperis tip Kingspan.

Spatiul de depozitare analizat benficiaza, conform releveu, de urmatoarea compartimentare:

Spatiul beneficiaza de finisaje de tip mediu: pardoseala – sapa de ciment si gresie in zona birourilor si grupurilor sanitare, pereti placati cu faianta in baie, porti metalice de acces in depozit si tamplarie din PVC cu geam termopan in zona de birouri.

Apa calda menajera si incalzirea in spatiile de birouri este asigurata de o central termica pe gaz. Proprietatea dispune de instalatie de aer conditionat.

Amplasamentul este racordat la toate utilitatile disponibile in zona: apa, canalizare, electricitate, gaze, internet.

3. Drepturi de proprietate evaluate

SC “TANY” SRL, prin reprezentantii sai legali, detine drept de proprietate deplin asupra imobilului supus evaluarii, conform urmatoarelor documente:

Contract de vanzare-cumparare

Certificat de urbanism

Autorizatie de construire

Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor

Extras de carte funciara pentru informare

Documentatie cadastrala: Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil, relevee.

4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii și vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea reprezintă o estimare a celui mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiție a valorii.

În conformitate cu scopul evaluarii s-au avut in vedere recomandarile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015, care includ si Standardele Internaționale de Evaluare 2011, respectiv:

SEV 100 Cadru general;

SEV 101 Termenii de referință ai evaluării;

SEV 102 Implementare;

SEV 103 Raportarea evaluării;

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare.

Având în vedere instrucțiunile clientului și ținând cont de scopul evaluării, tipul de valoare estimată este valoarea de piata, estimata pentru utilizarea in continuitate, definita astfel in SEV – Cadru general:

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

5. Data estimarii valorii, moneda utilizata, modalitate de plata, inspectia proprietatii

Data estimării valorii

Data estimării valorii (data evaluării) este 15.10.2015. Valoarea de piață estimată prin prezentul raport este valabilă la data evaluării.

Moneda raportului

Valoarea de piață estimată prin prezentul raport este exprimată în euro și în lei. Informațiile de piață care au vizat valori exprimate în euro au fost prelucrate, valorile fiind transformate în lei, la cursul oficial valabil la data evaluării.

Curs valutar la data de 15.10.2015 : 1 EUR = 4,4142 RON

Modalități de plată

Modalitatea de plată agreată de client este plata cash, plata integrală făcându-se la predarea raportului.

d. Inspecția proprietății

Inspectia proprietatii s-a efectuat de evaluator in data de 14.10.2015, in prezenta reprezentantului SC „TANY” SRL, dl. Mihai Rasu si a doamnei Elena Ilascu, contabilul societatii. In urma inspectiei s-au constatat urmatoarele:

imobilul este folosit de proprietar ca si spatiu de depozitare marfuri;

proprietatea se prezinta intr-o stare de intretinere foarte buna, fiind data in folosinta in anul 2009, conform Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1300/22.01.2009;

in urma inspectiei vizuale intreprinse, nu au fost identificate degradari sau fisuri care sa ne conduca la concluzia ca imobilul ar prezenta defecte structurale, de natura a afecta valoarea estimata;

prin sondaj, a fost au fost masurate dimensiunile fizice ale unor camere si s-a constatat ca acestea corespund celor din documentatia cadastrala pusa la dispozitie de client.

6. Sursele de informații utilizate

Sursele de informatii care au stat la baza elaborarii raportului de evaluare sunt:

documentele de proprietate puse la dispozitie de client: contract de vazare cumparare, extras de carte funciara, documentatia cadastrala;

fotografiile si informatiile culese de evaluator in urma inspectarii proprietatii si zonei in care este amplasata proprietatea;

articole din presa, informatii de la agentii imobiliare (agentia „IMPACT”) si publicatii locale(„EVENIMENTUL”, „EST NEWS”, „VREMEA NOUA”) ;

informatii de pe site-uri de specialitate: www.olx.ro, www.imobiliare.ro, www.capital.ro, www.wikipedia.org.;

informatii preluate de pe site-ul Institutului National de Statistica si Directia Judeteana pentru Statistica Vaslui privind populația (structura, forța de muncă,etc), situația economică a județului și a întregii țări, situația investitorilor, fondul de locuințe, gradul de dotare al locuințelor terminate, ș.a.;

informatii preluare de pe site-ul Bancii Nationale a Romaniei privitoare la produsul intern brut, ratele dobanzilor, productia industriala, piata ipotecara,s.a.;

Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare este confidential, acesta nu poate fi publicat sau inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui catre alte persoane decat cele mentionate, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

Evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris și în prealabil.

Premisele evaluarii

Se presupune că toate informațiile furnizate de client sunt adevărate și nu au fost efectuate investigații speciale în acest sens;

Se presupune că proprietatea evaluată este deținută cu responsabilitate și cu aplicarea unui management corespunzător;

Proprietatea este evaluată in ipoteza că aceasta nu este grevată de sarcini sau servituți;

9. Definitii, ipoteze si conditii limitative

9.1. Ipoteze

Ipotezele sunt supoziții care sunt considerate adevărate. Ipotezele implică faptele, condițiile si situațiile care afectează subiectul sau abordarea unei evaluări, care nu pot fi verificate sau nu necesită o verificare.

Toate evaluările depind, într-un anume grad, de acceptarea ipotezelor. În mod deosebit, definiția valorii de piață include ipoteze care asigură consecvența abordării, dar evaluatorul poate fi pus în situația de a face și alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau stabilite.

9.2. Ipoteze generale

Nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune liber, valabil și tranzacționabil.

Proprietatea este evaluată fără sarcini;

Se presupune că proprietatea este deținută cu responsabilitate și că se aplică un management competent al acesteia;

Informațiile furnizate de terțe părți sunt considerate de încredere dar nu li se acordă garanții pentru acuratețe;

Toate studiile inginerești sunt presupuse a fi corecte. Planurile de amplasare și materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea evaluată;

Se presupune că nu există condiții ascunse sau neevidențiate ale proprietății evaluate care ar face ca aceasta să valoreze mai mult sau mai puțin. Nu se asumă nici o răspundere pentru astfel de condiții sau pentru obținerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de utilizare în vigoare exceptând situația când în raportul de evaluare nu a fost identificată, descrisă și considerată o non-conformitate;

Se presupune că au fost sau pot fi obținute sau reînnoite toate autorizațiile, licențele, certificatele de ocupare, aprobările sau alte acte solicitate de instituțiile locale, regionale sau naționale, pentru fiecare utilizare pe care se bazează estimarea valorii;

Nu au fost inspectate părțile inaccesibile, acoperite sau neexpuse; s-a considerat pe baza declarației proprietarului și a similitudinii cu componentele ce au putut fi vizionate, că aceste părți sunt în stare tehnică bună; orice neconcordanță între situația „luată în calcul” de evaluator (estimată în lipsa posibilității de inspecție, pe baza informațiilor de la proprietar/utilizator) și cea „faptic existentă” impune reanalizarea raportului în vederea cuantificării valorice a neconcordanțelor;

Acest raport de evaluare nu trebuie considerat că validează integritatea structurii sau că exprimă o opinie despre starea tehnică a părților neinspectate.

9.3 Ipoteze speciale

Orice alocare a valorii totale estimate în acest raport, între diferitele părți ale proprietății evaluate se realizează în funcție de prevederile din raport. Valorile separate nu trebuie utilizate în combinație cu nici o altă evaluare, în caz contrar ele fiind nevalide;

Posesia acestui raport sau a unei copii nu conferă dreptul de publicare;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat să ofere consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță în legătură cu proprietatea în chestiune decât dacă au fost făcute inițial aranjamente în această privință;

Nici una din părțile raportului (în special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucrează acesta) nu vor fi difuzate public prin reclamă, relații publice, știri, agenții de vânzare sau alte căi mediatice, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului.

10. Restricții de utilizare, distribuire sau publicare

Raportul de evaluare este confidențial și poate fi utilizat numai pentru scopul solicitat și care a fost menționat în prezentul raport. Deținerea acestui raport de evaluare sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face public. Conținutul acestui raport, în totalitate sau în referințe, nu poate fi difuzat public și nu poate fi inclus în nici un document publicat, circulară sau declarație fără acordul prealabil scris al evaluatorului cu privire la forma și conținutul în care ar urma să apară.

Orice alocare din valoarea totală estimata în acest raport, între teren și constructie, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren și pentru construcții nu pot fi utilizate în alte evaluari și dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.

Evaluatorul, prin natura evaluării, nu va fi solicitat să acorde consultanță ulterioară sau să depună mărturie în instanță, în afara cazului când aceasta a fost convenită, scris și în prealabil.

Capitolul III. Prezentarea datelor

1. Descrierea situatiei juridice

Proprietatea imobiliară evaluată este proprietatea S.C. „Tany” S.R.L. Clădirea a fost construită în baza Autorizație de contruire nr. 623 din data de 26.11.2008, emisă de către Primăria Municipiului Vaslui și recepționată în anul 2009 conform Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 1300 din data de 22.01.2009.

La data inspecției clădirea era finalizată. Imobilul nu este grevat de sarcini, conform Extras de Carte Funciară pentru informare nr. cerere 33298 din data de 12.10.2012, emis de către OCPI Vaslui, BCPI Vaslui. Ca urmare a acestor fapte, se consideră că dreptul de proprietate al S.C. „Tany” S.R.L. este deplin la data evaluării.

Proprietatea este înscrisă în Cartea Funciară Nr. 70615 a mun. Vaslui și are Nr. Cadastral 6609.

Din informațiile aflate la dispozitia evaluatorului și potrivit discuțiilor cu proprietarul imobilului, acesta nu este supus nici unor alte restricții sau limitări deosebite, restricții contractuale, servituți, leasing, ipoteci, care ar putea influența sau îngrădi dreptul de proprietate al acestuia.

SC “TANY” SRL, prin reprezentantii sai legali, detine drept de proprietate deplin asupra imobilului supus evaluarii, conform urmatoarelor documente:

Contract de vanzare-cumparare autentificat

Certificat de urbanism nr.101, eliberat la data de 27.02.2008, de catre Primaria Municipiului Vaslui;

Autorizatie de construire nr. 623

Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.1300 din data de 22.01.2009;

Extras de carte funciara pentru informare nr. cerere 25236, eliberat la data de 27.11.2009, de catre O.C.P.I Vaslui, B.C.P.I. Vaslui;

Extras de carte funciara pentru informare nr. cerere 33298, eliberat la data de 12.10.2012, de catre O.C.P.I Vaslui, B.C.P.I. Vaslui;

Documentatie cadastrala: Plan de amplasament si delimitare a bunului imobil, relevee.

2. Identificarea bunurilor evaluate

Proprietatea imobiliara formata din:

Teren intravilan categoria de folosinta curti-constructii in suprafata de 895mp, inscris in cartea funciara a Mun. Vaslui ;

Corp clădire C1 cu destinație de depozit en-gros, cu regim de inaltime P, inscris in cartea funciara a Mun.Vaslui, situat in Mun. Vaslui avand:

Ac = 547 mp;

Au = 485.82 mp;

Spatiul de depozitare analizat benficiaza, conform releveu, de urmatoarea compartimentare:

3. Identificarea oricaror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăți imobiliare

Proprietătile personale si toate elementele, care nu reprezintă proprietăti imobiliare, nu fac obiectul prezentului raport de evaluare. Acestea sunt componente non-imobiliare ale valorii imobilului, sunt doar elemente de personalizare: mobilier, obiectele de inventar, echipamentele cu care este dotat imobilul.

4. Utilizarea actuală a proprietății

Proprietatea imobiliară evaluată care formează obiectul prezentului raport de evaluare face parte din categoria construcțiilor industriale și edilitare de tip Hală – Depozit.

5. Date despre aria de piață, localitate, vecinătăți și localizare

Aria de piata

Aria de piata este delimitarea geografică, de localizare a pieței pentru o categorie specifică de proprietăți imobilare, zona în care proprietăți imobilare comparabile sau similare pot concura eficient cu proprietatea imobiliară evaluata, în mintea cumpărătorilor probabili sau potențiali și utilizatorilor.

Descrierea localitatii

Municipiul Vaslui este resedinta judetului Vaslui, acesta este amplasat in zona de est a Romaniei fiind parte componenta a Regiunii de dezvoltare Nord-Est. Prin aderarea Romaniei la Uniunea Europeana, judetul Vaslui a devenit granita de est a acesteia, punctul de trecere a frontierei Albita ajungând cel mai mare din Europa de Est. Suprafata municipiului este de 68.44 kmp, cu o populatie de 55.407 locuitori,conform recensamantului din 2011, in scadere fata de recensamantul anterior, din anul 2002, cu cca 15.000 de locuitori.

Agricultura reprezintă principala ramură economică a județului și concentrează cea mai mare parte a forței de muncă. Un rol deosebit in dezvoltarea acestei ramuri de activitate in judet il are grupul de firme „Racova Com Agro Pan” Vaslui, detinuta de omul de afaceri Adrian Porumboiu care lucreaza cca 40.000 de hectare de teren agricol, fiind clasata pe locul al doilea in topul firmelor care isi desfasoara activitatea in acest domeniu in Romania.

Industria este reprezentată în principal de intreprinderi de confecții si textile (SC VASTEX SA, SC CONFECTII SA), societati cu domeniu de activitate in industria alimentara( SC ILVAS SA, COMCEREAL SA, SC ULEROM SA) si de prelucrare a carnii (SC VASCAR SA, SC KOKET SRL).

Conform datelor furnizate de Directia Judeteana de Statisitica Vaslui, la 30.07.2015, in judetul Vaslui se inregistreaza un spor natural usor pozitiv, in scadere totusi comparativ cu aceiasi perioada a anului trecut. Numarul de casatorii a ramas constant, iar numarul divorturilor inregistrate a crescut cu cca 10%. Numarul pensionarilor care beneficiaza de asigurari sociale de stat a crescut cu cca 0.1%, comparativ cu trimestrul al II-lea al anului 2013, pensia medie lunara inregistand o crestere de 4%.

Indicele producției industriale a înregistrat in luna iulie 2015 valoarea de 102,0%, ceea ce indică o creștere ușoară a activității industriale față de luna iulie a anului precedent. Balanța comercială prezintă, după 5 luni, un excedent de 13.808 euro. Față de excedentul perioadei similare, din 2013 (11.692) s-a înregistrat o creștere cu 18,1%.

În luna iulie 2015, în județul Vaslui s-au eliberat 33 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scadere cu cca 40% față de luna corespunzătoare din anul precedent, cand au fost eliberate 56 de autorizatii de construire.

În luna iulie 2015, în județul Vaslui au fost înmatriculate 2 societăți comerciale cu participare străină la capitalul social subscris.

Descrierea zonei, vecinatati, localizare

Localizare:

Capitolul IV. Analiza de piata

1. Analiza preliminara a pietei imobiliare

Piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care se afla in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Piața imobiliară este influențată de situația socială și financiară a vânzătorului și cumpărătorului, care prin motivații, atitudini, interacțiuni, determină tendințele pieței și de caracteristicile imobilelor care se tranzacționează.

O piața imobiliară se caracterizează prin:

– este dependentă de nivelul veniturilor și stabilitatea acestora;

– fiecare proprietate imobiliară este unică, beneficiind de un amplasament fix;

– nivelul prețurilor este influențat de tipul de finanțare oferit de banci, dobânzile practicate de acestea, durata rambursării creditelor și mărimea avansului, decalaj de timp între cerere și ofertă, fapt ce necesită un timp relative lung de expunere la vânzare;

– proprietatea imobiliară este un produs durabil, cu grad scăzut de lichiditate, tranzacțiile presupunând sume mari de bani;

– piața imobiliară este o piață limitată prin suprafețele de teren existente și prin posibilitățile de dezvoltare ale acestora prin construirea de locuințe, birouri, spații comerciale, industrial; aceasta particularitate impune ca principiu fundamental conceptul de cea mai bună utilizare a terenului;

– piața imobiliară nu este o piață eficientă, datorită specificului cerereii și ofertei, a factorilor care acționează și a participanților;

– o proprietate imobiliară asigură satisfacerea unor necesități de bază: populația are nevoie de locuințe, proprietățile comerciale, industriale sunt legate într-o anumită măsură de satisfacerea unor nevoi de bază.

Fiecărei proprietăți imobiliare îi sunt specifice 4 atribute: fizice, legale, de design, de localizare, care o fac potrivită pentru o anumită utilizare, mijloacele de negociere ale vânzătorilor și cumpărătorilor.

Analiza pietei specifice

Creșterea economica susținuta dar si interesul investitorilor străini pentru piața imobiliara din Romania pot face ca anul 2015 sa fie unul de referința. Volumul tranzacțiilor imobiliare din prima jumătate a acestui an este cu 53% mai mare decât aceeași perioada a anului 2013. Cea mai mare tranzacție imobiliara a fost achiziționarea de către BCR a proiectului Silver Mountain – un proiect compus din hotel si spatii rezidențiale din Poiana Brașov, pentru suma de 50 milioane de euro.

Pe piața spatiilor industriale se preconizează ca un număr mare de proiecte aflate in construcție se vor finaliza pana la sfârșitul acestui an. In toata tara s-au închiriat aproximativ 41.000 mp spatii industriale, cu 21% sub nivelul înregistrat in anul 2013. 70% din acestea au reprezentat cereri de spatii noi, restul reprezentând renegocieri sau înnoiri de contracte.

La nivelul întregii țări se înregistrează un stoc anual de aproximativ 1.8 milioane de mp de spatii industriale, spatiile din zonele adiacente capitalei reprezentând cea mai mare parte, respectiv aproximativ 1 milion mp. Tot aici s-a înregistrat singura  inaugurare de spații industriale din acest an : 3.000 de mp in Otter Logistic Park.“Trendul principal pentru acest an, pe piața de spatii industriale îl reprezintă renegocierile de contracte, pentru locațiile existente. Mutările, relocările si închirierile de spatii noi au fost mai active doar pe anumite segmente si zone din Romania, cum ar fi Timișoara. In acest an s-au tranzacționat prin intermediul brokerilor sau direct aproximativ 150.000 mp, de unde rezultă o creștere a nivelului de tranzacționare”, susține Mădălin Aresmeritoaie, reprezentantul al Activ Property Services.

Piața imobiliară specifică proprietății analizate este reprezentată de piața terenurilor cu destinație industrială si a chiriilor pentru spații industriale, amplasate la nivelul Mun. Vaslui.

4.2. Analiza cererii

Cererea reprezintă numărul de proprietăți de același tip pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp. Marimea cererii determina atractivitatea unei proprietati.

Avand in vedere contextul economic global, si restrangerea accesului la creditare, cererea pentru astfel de proprietăți rezidențiale este destul de redusa, iar preturile sunt în scadere, pe fondul lipsei acute de lichiditati în economie, datorată crizei financiare, pe de o parte, iar pe de altă parte politicii fiscale restrictive a statului și a reducerii creditarii bancare, ca urmare a restrictiilor impuse de Banca Naționala, dar și a politicii prudente a bancilor.

La nivelul municipiului Vaslui, cererea pentru achiziționarea de spații industriale este restrânsă, foarte puține persoane fizice sau juridice având potențialul financiar pentru efectuarea de astfel de tranzacții. Cererea pentru închirierea de spații industriale este si ea restrânsă, costurile de închiriere si exploatare fiind deseori mai mari decât veniturile obținute din activitatea prestată.

4.3. Analiza ofertei

Oferta reprezinta cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau închiriere la diferite preturi, pe o piata data, într-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Analiza de piata indica o oferta destul medie pentru terenuri libere cu destinatie industriala, numerosi proprietari dorind sa vanda suprafetele de teren detinute in proprietate. Cea mai mare parte a ofertelor de vanzare vine de la acea categorie de proprietari care, incurajati de „dezghetarea” pietei imobiliare la nivel national, inceraca sa vanda suprafetele de teren detinute in proprietate.

Piata chiriilor pentru spatii industriale este destul de restransa la nivelul Mun. Vaslui, activitaea industriala aproape inexistenta facand ca numarul persoaneler intersate de inchirierea sau achizitia unui astfel de spatiu sa fie in scadere.

4.4. Echilibrul pietei

Analizând cererea existentă pentru proprietati de tipul celor evaluate cu oferta actuala și anticipata, se poate trage concluzia ca piata este în declin, însa ritmul de scadere a preturilor s-a temperat, apropiindu-se de limita de jos a curbei preturilor, astfel încat este de asteptat ca tendinta sa se inverseze destul de curand, mai ales daca se vor relaxa conditiile de creditare.

Chiar daca la nivel national, piata imobiliara rezidentiala a demonstrat o tendință de stabilizare a preturilor, în municipiul Vaslui nivelul ofertei depășeste nivelul cererii, conceptul de piata a cumparatorului pastrandu-se si pe parcursul anului 2015.

Cap .V – Cea mai buna utilizare

1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Cea mai buna utilizare este un concept fundamental, format si utilizat pe orice piata imobiliara. Analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai profitabila utilizare pe care o poate avea proprietatea supusa evaluarii.

Cea mai buna utilizare se defineste ca fiind “cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate”.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa îndeplinească patru criterii, respectiv sa fie:

permisibila legal;

posibilă fizic;

fezabilă financiar;

maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului considerat liber sau a proprietății construite).

Avand in vedere configuratia zonei si tinand cont de caracteristicile si amplasamentul proprietatii subiect, cea mai buna utilizare este analizata uzual in una dintre urmatoarele situatii: cea mai buna utilizare a terenului liber si cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber are la baza ipoteza ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza pot fi identificate utilizari care creeaza valoare, evaluatorul putand incepe selectia de proprietati comparabile pentru a estima o valoare a terenului.

In aceste conditii, pentru terenul in suprafata de 895 mp, propunem urmatoarele utilizari posibile:

Teren liber, pregatit pentru construire;

Utilizarea actuala – hala industriala cu regim de inaltime P

Teren liber, pregatit pentru construire

Testul permisibilitatii legale

Conform Planului Urbanistic General (PUG), pe amplasamentul studiat pot fi construite hale industriale, depozite, spatii de birouri sau spatii comerciale.

Amplasamentul studiat are caracteristici normale ale terenului de fundare, nu are restricții din punct de vedere arhitectonic, istoric sau al mediului înconjurător.

Avand in vedere cele expuse mai sus consideram ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul permisibilitatii legale.

Testul permisibilitatii fizice

Dimensiunile, forma, structura geologică și topografia terenului studiat oferă posibilitatea utilizării ca teren pentru constructii.

Din informațiile obținute de la proprietarii din zonă, dar și de la organele specializate ale Primăriei Vaslui, rezultă că zona nu este expusă unor dezastre naturate majore (inundații, vânt, cutremur), iar rețelele de utilități din zonă au capacitatea de a prelua și serviciile imobilului studiat.

Avand in vedere cele expuse mai sus consideram ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul permisibilitatii fizice.

Testul fezabilitatii financiare

Cele 2 utilizari care indeplinesc criteriile sunt analizate in scopul producerii unui venit care să acopere obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Din tabelul de mai jos, se observă ca cele 2 utilizări probabile sunt fezabile financiar, intrucat vanzarea acestora ar genera un venit multumitor pentru proprietar.

Avand in vedere cele expuse mai sus consideram ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul fezabilitatii financiare.

Testul productivitatii maxime

Teren liber pentru constructii

Din analiza de piata rezulta ca pentru terenuri libere cu caracterstici asemanatoare, amplasate in zona analizata si dotate cu toate utilitatile , valoarea ternului este de cca 30 E/mp.

Proprietate industriala de tip teren si hala metalica

Pentru a stabili venitul generat utilizarea proprietatii ca spatiu comercial s-au avut in vedere 3 comparabile identificate in urma analizei ofertei competitive, pe baza carora s-a calculat rata de capitalizare:

Comparabila 1: Hala+birouri, amplasata in zona parcului MOVAS, Sc = 700 mp, St = 900 mp.

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birouri, showroom.

Pret inchiriere: 2 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 120.000 euro;

Comparabila 2: Hala+birouri, amplasata in zona ILVAS, Sc = 450 mp, St = 600 mp,

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birou.

Pret inchiriere: 3 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 120.000 euro;

Comparabila 3: Hala de productie, amplasata in zona MOVAS, Sc = 300 mp, St = 700 mp,

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birou.

Pret inchiriere: 4 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 90.000 euro;

Nota: Preturile de vanzare pentru comparabilele 1 si 2 au fost obtinute in urma apelarii telefonice a proprietarilor.

Calculul ratei de capitalizare:

Pentru calculul valorii de piață a spatiului industrial, au fost luate in calcul chiria si rata de capitalizare aferente comparabilei nr. 1, întrucât aceasta are caracteristicile cele mai apropiate de proprietatea subiect.

VBP = Chiria lunara x 12 luni

Grad de ocupare = 100% – 16.6% = 83.3%

16.6 % – reprezinta procentul dintr-un an calendaristic pe parcursul careia proprietatea nu este inchiriata;

VBE = VBP x Go

Cheltuieli fixe:

– Impozit pe proprietate: conform DGFP Vaslui, impozitul pentru o cladire industriala in Jud. Vaslui, in zona proprietatii subiect, este de cca 1.5% din valoarea proprietatii;

– Asigurarea proprietatii: in urma documentarii on-line s-a estimat ca asigurarea pentru un astfel de spatiu industrial este de cca 1% din valoarea de piata a proprietatii.

Cheltuieli variabile:

Comisioane datorate agentiilor: pe baza informatiilor obtinute de la agentia IMPACT vaslui, comisionul pentru inchirierea/vanzarea unei caldiri industriale la nicelul Mun. Vaslui, reprezinta cca 50% din chiria lunara pentru proprietate;

Reparatii anuale: au fost estimate la cca 100 euro, reprezentand eventuale reparatii ale finisajelor.

Nota: Conform contractelor de inchiriere, cheltuielile cu serviciile (apa, gunoi, electricitate, gaze, telefonie, etc) revin in sarcina chiriasului.

Alocari pentru inlocuiri: S-au estimat la o suma anuala de 1000 euro, reprezentand cheltuieli efectuate de proprietar pentru inlocuirea instalatiilor sanitare defecte, pentru eventuala inlocuire unei porti a halei, etc.

Cheltuieli de exploatare = Cheltuieli fixe + Cheltuieli variabile + Alocari pentru inlocuiri

VNE = VBE – Cheltuieli de exploatare

Rata de capitalizare = VNE/Valoarea proprietatii

Costul de constructie al unei hale industriale cu dimensiunuea si caracteristicile proprietatii subiect este de:

Valoarea reziduală a terenului = Valoarea de piată – Costul de constructie – Profit antreprenor

= 107.015 euro – 41.985 euro = 65.030 euro

Avand in vedere ca in urma trecerii proprietatii de tip teren considerat liber prin cele 4 filtre a rezultat ca cea mai buna utilizare este cea de teren construit, concluzionam ca cea mai buna utilizare a terenului este cea acutuala, de teren construit.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat a fi construit

Avand in vedere configuratia si caracteristicile zonei, pe langa utilizarea actuala cea de spatiu de depozitare, consider ca aceasta ar mai putea fi folosita ca si spatiu de birouri al unei firme de proiectare.

Utilizarea ca spatiu de depozitarea – utilizare actuala descrisa mai sus;

Utilizarea ca spatiu de birouri

Testul permisibilitatii legale

Conform Planului Urbanistic General (PUG), pe amplasamentul studiat pot fi construite hale industriale, depozite, spatii de birouri sau spatii comerciale.

Amplasamentul studiat are caracteristici normale ale terenului de fundare, nu are restricții din punct de vedere arhitectonic, istoric sau al mediului înconjurător.

Avand in vedere cele expuse mai sus consider ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul permisibilitatii legale.

Testul permisibilitatii fizice

Dimensiunile, forma, structura geologică și topografia terenului studiat oferă posibilitatea utilizării ca teren pentru constructii.

Din informațiile obținute de la proprietarii din zonă, dar și de la organele specializate ale Primăriei Vaslui, rezultă că zona nu este expusă unor dezastre naturate majore (inundații, vânt, cutremur), iar rețelele de utilități din zonă au capacitatea de a prelua și serviciile imobilului studiat.

Avand in vedere cele expuse mai sus consideram ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul permisibilitatii fizice.

Testul fezabilitatii financiare

Cele 2 utilizari care indeplinesc criteriile de mai sus, sunt analizate in scopul producerii unui venit care să acopere obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Din tabelul de mai jos, se observă ca cele 2 utilizări probabile sunt fezabile financiar, intrucat vanzarea acestora ar genera un venit multumitor pentru proprietar.

Avand in vedere cele expuse mai sus consideram ca ambele alternative analizate indeplinesc criteriul fezabilitatii financiare.

h. Testul productivitatii maxime

Utilizarea ca spatiu de birouri

In urma analizei de piata au fost identificate urmatoarele oferte pentru proprietati cu specific – cladire administrativa/de birouri:

Comparabila 1: Spatiu birouri, Sc = 200 mp, St = 320 mp amplasat in zona ILVAS.

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birouri, showroom.

Pret inchiriere: 7.5 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 100.000 euro;

Comparabila 2: Spatiu de birouri, Sc = 350 mp, St = 500 mp amplasat in zona Moara Grecilor.

Pret inchiriere: 4.3 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 120.000 euro;

Comparabila 3: Spatiu de bioruri, Sc = 150 mp, St = 200 mp amplasat in zona Gara.

Pret inchiriere: 8 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 90.000 euro;

Nota: Preturile de vanzare pentru comparabilele au fost obtinute in urma apelarii telefonice a proprietarilor.

Calculul ratei de capitalizare:

Pentru calculul valorii de piață a spatiului industrial, au fost luate in calcul chiria si rata de capitalizare aferente comparabilei nr. 1, întrucât aceasta are caracteristicile cele mai apropiate de proprietatea subiect.

VBP = Chiria lunara x 12 luni

Grad de ocupare = 100% – 16.6% = 83.3%

16.6 % – reprezinta procentul dintr-un an calendaristic pe parcursul careia proprietatea nu este inchiriata;

VBE = VBP x Go

Cheltuieli fixe:

– Impozit pe proprietate: conform DGFP Vaslui, impozitul pentru o cladire industriala in Jud. Vaslui, in zona proprietatii subiect, este de cca 1.5% din valoarea proprietatii;

– Asigurarea proprietatii: in urma documentarii on-line s-a estimat ca asigurarea pentru un astfel de spatiu industrial este de cca 1% din valoarea de piata a proprietatii.

Cheltuieli variabile:

Comisioane datorate agentiilor: pe baza informatiilor obtinute de la agentia IMPACT vaslui, comisionul pentru inchirierea/vanzarea unei caldiri industriale la nicelul Mun. Vaslui, reprezinta cca 50% din chiria lunara pentru proprietate;

Reparatii anuale: au fost estimate la cca 100 euro, reprezentand eventuale reparatii ale finisajelor.

Nota: Conform contractelor de inchiriere, cheltuielile cu serviciile (apa, gunoi, electricitate, gaze, telefonie, etc) revin in sarcina chiriasului.

Alocari pentru inlocuiri: In functie de suprafata halei s-au estimat la 1000 euro, reprezentand cheltuieli efectuate de proprietar pentru inlocuirea instalatiilor sanitare defecte, pentru eventuala inlocuire unei porti a halei, etc.

Cheltuieli de exploatare = Cheltuieli fixe + Cheltuieli variabile + Alocari pentru inlocuiri

VNE = VBE – Cheltuieli de exploatare

Rata de capitalizare = VNE/Valoarea proprietatii

Reconcilierea celor 2 utilizari propruse

Costul conversiei proprietății de la utilizarea actuală la destinația de spațiu de birouri a fost estimat la cca 10.000 euro:

Amenajare interioara: compartimentari interioare din pereti de gips carton sau pereti de sticla, mobilier, amenajare spatii si tavane cu gips-carton si spoturi luminoase, etc= 5000 Euro

Amenajari sisteme siguranta (antiincendiu, supraveghere) = 3000 Euro

Amenajarea peisagistica a curtii interioare = 1500 Euro

Amenajarea spatiului interior prin montarea de gresie si faianta = 2500 Euro

În concluzie, asa cum rezulta si din analiza de piata intreprinsa, cea mai buna utilizare a terenului construit este cea actuală, respectiv utilizarea industriala.

Cap. VI. Evaluarea proprietatii

I. ABORDAREA PRIN PIATA PENTRU STABILIREA VALORII TERENULUI

Abordarea prin piata sau comparatia directa, este procesul in care valoarea de piata se estimeaza pe baza unei analize a pietei in urma careia se identifica proprietati similare cu proprietatea supusa evaluarii. O premisa majora a acestei metode este aceea ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare este legata direct de preturile competitive ale proprietatilor comparabile. Analiza comparativa se va concentreaza pe similitudinile si diferentele dintre proprietatile si tranzactiile care afecteaza valoarea. Acestea pot include diferente in ceea ce priveste drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul vanzarii, dimensiunea, amplasamentul sau caracteristicile fizice. Elementele de comparative sunt testate fata de datele pietei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza acestea valoarea.

In urma cercetarii de piata efectuate, au fost selectate 5 proprietati imobiliare asemanatoare cu proprietea subiect, oferite spre vânzare de proprietari, care vor fi folosite ca și comparabile în cadrul comparației directe:

Ca elemente de comparative, au fost luate în considerare, numai acele caracteristici care au drept consecinta variatii importante ale preturilor platite pe piata imobiliara:

drepturile de proprietate transmise;

conditiile de finantare;

conditiile de vânzare;

cheltuieli imediate după cumparare;

conditiile de piata;

zona de amplasament a proprietatii;

suprafta parcelei;

deschiderea la strada principala;

CMBU;

disponibilitatea utilitatilor in zona .

Prezentarea ofertelor comparabile:

Au fost effectuate comparatii pentru 5 locatii

Comparabila 1: Teren intravilan amplasat in zona parcului industrial MOVAS, S = 1750 mp, deschidere 35 ml, acces – drum asfaltat, utilitati – apa, electricitate, canalizare, gaze – la limita proprietatii

Pret de vanzare: 28 euro/mp

Comparabila 1:

http://olx.ro/oferta/vand-teren-in-zona-parcului-movas-ID2DxmW.html#457e404af0

Comparabila 2: Teren intravilan amplasat in zona „Dedeman”, S = 1000 mp, deschidere 30 ml, acces – drum asfaltat, utilitati – apa, electricitate, canalizare, gaze – la limita proprietatii

Pret de vanzare: 40 euro/mp

http://olx.ro/oferta/teren-vaslui-ceramica-ID2DWCl.html#151d663087

Comparabila 3: Teren intravilan amplasat in zona Varotex – Moara Grecilor, S = 680 mp, deschidere 12 ml, acces – drum asfaltat, utilitati – apa, electricitate – la limita proprietatii, canalizare, gaze – la cca 500 m

Pret de vanzare: 35 euro/mp

http://olx.ro/oferta/oferta-vand-teren-moara-grecilor–IDV3eJ.html#045bb86b06

Comparabila 4: Teren intravilan amplasat in zona depozit „Dixman”, S = 960 mp, deschidere 20 ml, acces – drum asfaltat, utilitati – apa, electricitate – la limita proprietatii, canalizare, gaze – la cca 500 m

Pret de vanzare: 28 euro/mp

http://olx.ro/oferta/vand-pamant-intravilan-IDRCvN.html#17391f788e

Comparabila 5: Teren intravilan amplasat in zona „Motor Grup”, S = 880 mp, deschidere 25 ml, acces – drum asfaltat, utilitati – apa, electricitate, canalizare, gaze – la limita proprietatii

Pret de vanzare: 30 euro/mp

http://olx.ro/oferta/teren-intravilan-IDi77m.html#342d8bf323

Facand o analiza a rezultatelor obtinute, se constata ca ofertele reprezentate de comparabilele 2 si 3 au cele mai mari corectii brute, acest lucru indicandu-ne o diferenta destul de mare intre proprietatea subiect si proprietatile comparabile.

Comparabila 5 are corectia totala bruta cea mai mica, ceea ce ne conduce la concluzia ca aceasta este comparabila care va da valoarea de piata a proprietatii analizate.

Valoare de piata teren: 25.960 euro, respectiv 114.299 RON

Explicarea corectiilor aplicate comparabilelor

Tipul tranzactiei: Toate comparabilele identificate reprezinta oferte de vanzare. In urma discutiilor telefonice purtate cu proprietarii, acestia si-au aratat disponibilitatea de a negocia din pretul de vanzare sume ce variza in intervalul 1.500-3.000 euro, ceea ce reprezinta cca 5% din pretul de vanzare;

Drepturi de proprietatea transmise: Pe baza discutiilor telefonice purtate cu proprietarii, acestia m-au informat ca detin drept deplin de proprietatea asupra proprietatilor ce urmeza a fi vandute. Avand in vedere ca si proprietarul imobilului subiect detine drept deplin de proprietate, nu va fi necesara efectuarea unor corectii pentru comparabile;

Conditii de finantare: Pentru toate comparabilele prezentate, optiunea privind plata a fost exprimată ca fiind “cash/credit”, similar proprietatii evaluate, drept pentru care nu este necesara efectuarea unor corectii pentru comparabilele selectate;

Conditii de vanzare: Pe baza informatiilor telefonice obtinute de la vanzatorii imobilelor, s-a ajuns la concluzia ca proprietarii nu au o motivatie speciala pentru a le instraina, tranzactiile urmand a fi desfasurate independent de orice constrangeri care ar putea afecta valoarea de vanzare. Valorificarea proprietatii subiect nu are la baza o motivatie speciala, aceasta desfasurandu-se in conditiile pietei, similar comparabilelor, deci nu va fi nevoie de o corectare pentru acestea.;

Cheltuieli necesare imediat dupa cumparare: Nu este cazul;

Conditii de piata: Valoarea de vanzare pentru proprietatea subiect, la fel ca si ofertele comparabile identificate sunt valabile la data evaluarii, astfel incat nu este necesara corectarea ofertelor comparabile;

Localizare: In urma analizei ofertei competitive, au fost identificate 2 comparabile a caror caracteritici nu difera decat prin suprafata utila si locatia unde sunt amplasate (comparabilele 4 si 5): zona „Motor Grup”– unde este amplasata proprietatea subiect, zona Directie vamale, in extremitatea estica a orasului, la iesirea spre Barlad.Preturile de oferta ale acestora difera, proprietatea amplasata in zona subiectului avand un pret mai mic per mp, fata de cea amplasata la iesirea din oras, spre Barlad. Intrucat diferenta dintre suprafetele celor 2 comparabile analizate nu este mare, nu va fi necesara efectuarea unei corectii pentru aceasta, astfel incat am ajuns la concluzia ca piata recunoaste o diferenta de pret de cca 10eur/mp datorata amplasarii unei proprietati in zona subiectului(zona considerata mai defavorabila si o proprietate amplasata intr-o alta zona considerata mai adecvata pentru utilizarea industriala;

Suprafata utila: In cadrul studiului de piata efectuat pentru identificarea ofertei competitive, au fost identificate 2 comparabile, cu caracteristici similare, amplasate in aceeasi zona, care difera doar prin suprafata parcelelor si pretul de vanzare, comparabila cu suprafata mai mare avand un pret de vanzare per mp, mai mic(comparabilele 1 si 4). Avand in vedere aceste aspecte, am ajuns la concluzia ca piata recunoaste o diferenta de pret, datorata diferentei dintre suprafetele parcelelor comparate de cca 2 eur/mp, pentru diferenta dintre suprafete mai mare de 500 mp;;

Deschiderea la drumul de acces: In cadrul studiului de piata efectuat pentru identificarea ofertei competitive, au fost identificate 2 comparabile(comparabilele 2 si 5), cu caracteristici similare, amplasate in aceeasi zona, care difera doar prin suprafata si deschiderea la drum, pretul de vanzare fiind similar. Intrucat nu este necesara corectarea suprafetei, iar pretul de vanzare per mp este acelasi, am ajuns la concluzia ca piata nu recunoaste o diferenta de pret datorata deschiderii la drum, intre 2 proprietati cu amplasament si caracteristici asemantoare.;

Drum de acces: Nu a fost necesara corectarea ofertelor comparabile identificate, intrucat toate benficiaza de acces la drum asfaltat;

Tipul terenului: Pentru niciuna dintre comparabile nu a fost necesara efectuarea unei corectii, toate comparabilele identificate reprezentand terenuri intravilane;

CMBU: Nu a fost necesara corectarea ofertelor, acestea fiind reprezentate de terenuri intravilane cu CMBU similara proprietatii subiect;

Utilitati: In cadrul studiului de piata efectuat pentru identificarea ofertei competitive, au fost identificate 2 comparabile(comparabilele 3 si 6), care au caracteristici similare, dar difera prin pretul de vanzare, suprafata parcelei si diponibilitatea utilitatilor. Intrucat nu este necesara corectarea suprafetei, iar pretul de vanzare per mp este diferit, am ajuns la concluzia ca piata recunoaste o diferenta de pret de 2 euro/mp, datorata diponibilitatii utilitatilor: comparabila 6 beneficiaza de apa, canalizare, electricitate si gaze la limita proprietatii, comparabila 3 dispune de apa si electricitatea la limita proprietatii, gazul si canalizarea se afla la cca 500 m de proprietate.

2. ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost se bazeaza pe comparatia de piata. In aceasta abordare, costul pentru construirea unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati existente sau a uneia similar construite.

In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valorii terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor existente si apoi scazand deprecierea aparuta din diferite cauze. La baza abordarii prin cost sta principiul substitutiei, conform caruia nici un cumparator prudent nu va plati mai mult pe o proprietate decat costul de a obtine imediat un amplasament si o constructie similare, cu atractivitate si utilitate echivalente.

Metoda constă intr-o procedură de estimare a costurilor de construire prin care costul total al construcției se estimează prin însumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente de construcție. Utilizând această metoda, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe totalitatea costurilor necesare (directe si indirecte) pentru realizarea fiecărei unități relevante (mp,mc, m, buc, etc.), din elementul constructiv analizat, pornind de la standarde de cost sau cataloage de prețuri.

Estimările costului segregat se fac utilizând costuri normale pentru componentele structurale considerate instalate. De exemplu, costurile de excavare se exprima pe metru cub, costurile fundațiilor se pot exprima pe metru liniar sau metru cub de beton, iar costul pardoselii poate fi redus pe metru pătrat. Însă, conceptul de unitate segregată nu se limitează doar la unități ca volum si arie. El poate fi aplicat și costului componentelor complete instalate, cum ar fi, de exemplu, un acoperiș prefabricat.

În cazul de față, pentru estimarea costului unitar de construire a unei proprietăți similare, a fost utilizat catalogul de costuri „Costuri de Reconstrucție – Costuri de înlocuire, Clădiri Industriale, Comerciale si Agricole”, Corneliu Șchiopu.

Următorul pas pe care evaluatorul îl face este estimarea deprecierilor, care vor fi scăzute apoi din costul de înlocuire brut.

Deprecierea – reprezintă o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucție ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe.

Deprecierea fizica este de 3 feluri:

– recuperabilă (reparații neefectuate la timp);

– nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă;

– nerecuperabilă – elemente cu viață lungă;

Deprecierea fizica recuperabila: In urma inspectarii proprietatii s-a constatat o stare buna a acesteia, fara semne de degradari, in concluzie nu s-au identificat forme de depreciere recuperabila ale cladirii;

Deprecierea fizica nerecuperabila- elemente cu viata lunga: Se datoreaza uzurii structurii de rezistenta. Pe baza raportului dintre varsta efectiva( 5 ani) si durata de viata utila a constructiei( 50 ani conform Normativ P100/3-2008) a fost apreciat un grad de uzura fizica de 10%, datorat degradarii structurale.

Deprecierea fizica nerecuperabila- elemente cu viata scurta: Pe baza raportului dintre varsta efectiva( 5 ani) si durata de viata utila a elementelor( 20 ani conform Normativ P100/3-2008) au fost apreciate grade de uzura fizica de 25%- pentru finisaje, respectiv 33% – pentru instalatii.

Deprecierea functionala: este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalațiilor si echipamentelor atașate. Se poate manifesta sub doua aspecte – neadecvare funcțională recuperabila (se cuantifica prin costul de înlocuire pentru deficiente care necesita adăugiri, deficiente care necesita înlocuire sau modernizare sau supradimensionări) si neadecvare funcționala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou, dar care nu ar trebui inclus). In cazul de fata nu se justifica o asemenea depreciere, întrucât proiectul a fost realizat pe specificul si necesitatea tehnologica a beneficiarului.

Deprecierea externa: se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea, etc.

În acest sens, stabilirea deprecierii externe s-a realizat pe baza pierderii de câștig cauzat de localizarea amplasamentului, procent care reprezintă depreciere externa a proprietății si care s-a alocat costului de înlocuire brut, depreciat fizic; astfel, chiria obtenabilă in amplasamentul evaluat se compara cu chiria obtenabila in zonele care sunt cele mai atractive, iar diferența de chirie capitalizata reprezintă deprecierea externa.

Conform studiului de piață efectuat, cererea pentru proprietăți similare amplasate la nivelul orașului Vaslui, este scăzută, astfel că proprietarii de imobile au fost nevoiți sa scadă prețurile, chiria de piață obtenabila pentru o proprietate similară fiind de 4 Euro/mp. Aceeași proprietate ar putea fi închiriata in Iași cu o chirie medie 5 Euro/mp, piața industrială din Iași fiind mult mai activă decât cea din Vaslui.

Oferte de inchiriere clidiri industriale in Mun. Iasi:

Oferta 1:

http://olx.ro/oferta/spatii-de-birou-si-hala-IDN58D.html#72b8571bb1

Oferta 2:

http://olx.ro/oferta/hala-industriala-6000-mp-utili-zona-industriala-ID2gqQN.html#72b8571bb1

Oferta 3:

http://www.imobiliare.ro/iasi-hala-metalurgie-suprafata-totala-6300mp-20976026.html

Valoarea de piata prin metoda costului =127.400 euro, echivalent a 560.929 Ron

3. ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit constă din metode, tehnici și proceduri matematice pe care evaluatorul le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății imobiliare de a genera beneficii și să transforme aceste beneficii într-o indicație asupra valorii actualizate a acestora. Abordarea prin venit se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa o proprietate imobiliară, un investitor mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât valoarea actualizată a beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere ca investiție a proprietății respective. Proprietatile imobiliare generatoare de venituri sunt in mod obisnuit cumparate ca si investitii; din punctul de vedere al investitorului, marimea castigului reprezinta elemental critic care afecteaza valoarea proprietatii. Un investitor care cumpara un activ imobiliar generator de venituri plateste de fapt pretul actual pentru dreptul de a primi o suma viitoare. Abordarea prin venit are ca principiu fundamental principiul anticiparii. Toate metodele de capitalizare a venitului incearca sa ia in considerare beneficiile viitoare anticipate si sa estimeze prin actualizare valoarea lor prezenta. Acest lucru poate implica atat previzionarea veniturilor viitoare anticipate, cat si selectarea unei rate de capitalizare care sa reflecte implicit anticiparea tendintei de modificare a veniturilor de-a lugul timpului. Procedura de capitalizare utilizata pentru a evalua proprietatea trebuie sa ia in calcul faptul ca modificarile actuale in venit, cheltuieli si in valorile proprietatii pot fi diferite de cele anticipate initial de catre investitori la momentul evaluarii. Cu cat exista o incertitudine mai mare in legatura cu modificarea marimii acestor variabile cu atat mai riscata va fi investitia in proprietate. Investitorii spera sa obtina o rata mare de rentabilitate asupra investitiilor care sunt mai riscante. Acest lucru trebuie sa se reflecte in rata de actualizare sau in rata de capitalizare selectata de catre evaluator. Pentru estimarea valorii proprietății imobiliare subiect, în cadrul abordării prin venit, am apelat la metoda capitalizării directe. Capitalizarea directă este o metodă utilizată pentru a converti venitul dintr-un singur an într-o indicație a valorii proprietății, într-un singur pas, utilizând una dintre cele două proceduri:

Prin împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit;

Prin înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului).

Pentru estimarea valorii proprietății imobiliare, am recurs la prima procedură.

In urma analizei de piata intreprinse, au fost selectate urmatoarele oferte de inchiriere pentru spatii industriale:

Comparabila 1: Hala+birouri, amplasata in zona parcului MOVAS, Sc = 700 mp, St = 900 mp.

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birouri, showroom.

Pret inchiriere: 2 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 120.000 euro;

http://olx.ro/oferta/inchiriez-hala-birouri-zona-parcul-movas-700-mp-ID2mrjD.html#e6779c206a

Comparabila 2: Hala+birouri, amplasata in zona ILVAS, Sc = 450 mp, St = 600 mp,

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birou.

Pret inchiriere: 3 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 120.000 euro;

http://olx.ro/oferta/vanzare-hala-productie-depozit-cu-cladire-birouri-p-1-si-curte-ID2vX1p.html#95d10275d0

Comparabila 3: Hala de productie, amplasata in zona MOVAS, Sc = 300 mp, St = 700 mp,

Poate fi folosit si ca spatiu de depozitare, birou.

Pret inchiriere: 4 E/mp /luna;

Pret de vanzare: 90.000 euro;

http://olx.ro/oferta/hala-de-productie-zona-movas-300mp-toate-utilitatile-ID1j3a5.html#95d10275d0

Calculul ratei de capitalizare:

Pentru calculul valorii de piață a spatiului industrial, au fost luate in calcul chiria si rata de capitalizare aferente comparabilei nr. 1, întrucât aceasta are caracteristicile cele mai apropiate de proprietatea subiect.

VBP = Chiria lunara x 12 luni

Grad de ocupare = 100% – 16.6% = 83.3%

16.6 % – reprezinta procentul dintr-un an calendaristic pe parcursul careia proprietatea nu este inchiriata;

VBE = VBP x Go

Cheltuieli fixe:

– Impozit pe proprietate: conform DGFP Vaslui, impozitul pentru o cladire industriala in Jud. Vaslui, in zona proprietatii subiect, este de cca 1.5% din valoarea proprietatii;

– Asigurarea proprietatii: in urma documentarii on-line s-a estimat ca asigurarea pentru un astfel de spatiu industrial este de cca 1% din valoarea de piata a proprietatii.

Cheltuieli variabile:

Comisioane datorate agentiilor: pe baza informatiilor obtinute de la agentia IMPACT vaslui, comisionul pentru inchirierea/vanzarea unei caldiri industriale la nicelul Mun. Vaslui, reprezinta cca 50% din chiria lunara pentru proprietate;

Reparatii anuale: au fost estimate la cca 100 euro, reprezentand eventuale reparatii ale finisajelor.

Alocari pentru inlocuiri: S-au estimat la o suma anuala de 1000 euro, reprezentand cheltuieli efectuate de proprietar pentru inlocuirea instalatiilor sanitare defecte, pentru eventuala inlocuire unei porti a halei, etc.

Cheltuieli de exploatare = Cheltuieli fixe + Cheltuieli variabile + Alocari pentru inlocuiri

VNE = VBE – Cheltuieli de exploatare

Rata de capitalizare = VNE/Valoarea proprietatii

Valoare de piata: 107.000 euro, echivalentul a 471.110 RON

Curs euro la data evaluarii: 1Eur = 4.4142Ron

Cap. VII. Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii

RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA PROPUSA, OPINIA SI CONCLUZIILE EVALUATORULUI

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari pentru a avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile, rationamentul si logica aplicata au condus la rezultate consistente. Datele utilizate sunt autentice, pertinente si suficiente, fiind obtinute din surse considerate de incredere.

In urma aplicarii celor 2 abordari considerate cele mai adecvate de evaluator, avand in vedere cantitatea de informatii disponibile, s-au obtinut urmatoarele valori pentru proprietatea evaluata :

Reconcilierea valorilor se face pe baza a 3 criterii de selecție:

adecvarea abordării;

precizia informațiilor;

cantitatea de informații

Tinand cont de rezultatele obtinute prin cele trei metode de evaluare precum si de adecvarea, precizia si cantitatea de informatii de piata avute la dispozitie, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a proprietatii imobiliare este cea determinata in urma aboradarii prin piata :

V piata = 107.000 EURO, echivalent 471.110 RON,

Curs euro la data evaluarii: 1 EUR = 4.4142RON

Valoarea raportata nu contine TVA

PARTEA AV-A –ANEXE

Fotografiile proprietatii subiect