-sesiunea iunie 2018 – [606431]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA
FACULTATEA DE PROTECTIA MEDIULUI
Domeniul: Horticultura
Program de studii: Horticultura
Anul de studiu: IV

REFERAT
Contractul de arendare

Student: [anonimizat]: lect.dr. Gabriela Popoviciu

An univ. 2017 -2018
-sesiunea iunie 2018 –

2
CUPRINS

1. DEFINITIE ………………………….. ………………………….. …………………….. 3
2. Caracterele juridice ale contractului de arendare ………………………….. 3
3. Validitatea contractului ………………………….. ………………………….. …….. 4
3.1. Partile contractante ………………………….. ………………………….. ……… 4
3.2.Obiectul contractului ………………………….. ………………………….. …….. 6
Bibliografie ………………………….. ………………………….. ………………………….. 8

3
1. DEFINITIE
1. Definitie. Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract
prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri
agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit arenda,
stabilite de parti.
2. Reglementare. Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr.16/1994
(modificata prin L.nr.58/1995 si L.nr.65/1998 pentru modificarea si completarea L.nr. 16/1994).
Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu
sunt contrare Legii nr. 16/1994 (vz.art.26). inseamna ca, in completarea celor doua acte
normative se aplica, in conditiile aratate , 'regulile particulare la arendare' prevazute in Codul civil
(art.1454 si urm., care n -au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza
locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. in com -pletarea acestor norme ,
se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor
civile). Precizam ca legile comerciale nu sunt incidente in materie, intrucat contractul de
arendare are natura pur civila.

2. Caracterele juridice ale c ontractului de arendare
1. Caractere comune cu locatiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu
executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un contract
prin definitie (esentialmente) cu titlu on eros. Daca un bun agricol se transmite, in vederea
folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar
consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta (comodat), daca lucrul s -a
predat (comodat ul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate
prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga insa si interdictiile prevazute de lege in
materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare , nu o pot face nici cu
titlu gratuit .
2. Forma contractului. Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual,
cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn .
Potrivit art.6 din Legea nr. 16/1994, 'sunt valabile si opozabile' numai contractele de arendare
incheiate in scris (indiferent ca inscrisul este autentic sau doar sub semnatura privata) si
inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la primaria (respectiv primariile) in a carei raza
teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului,
consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, deci sub
sanctiiunea nulitatii absolute (vz. si art.24 alin.1) .

4
Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in cazul nerespectarii formei scrise sau in
cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in executare, nu se pun probleme; nici una
dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.
Dar daca contractul incheiat verbal sau neinregistrat a fost pus in executare (de ex.,
arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa -l lucreze)? intrucat contractul este
nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele n u pot fi solutionate in
conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci in lumina regulilor si principiilor
aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire fara justa cauza etc.).

3. Validitatea contractului
3.1. Partile contractante
Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).
a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau
alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (ar t.2) si care are dreptul la
exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile
necesare pentru incheierea contractului de locatiune.
Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea
calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate
subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind
interzise si oficiile de arendasi (art.22).
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de
a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de exploatare a bunurilor
agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio est maius, sublocatio est
minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul
reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune.
Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poa te fi adusa
ca aport social intr -o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece aducerea ca
aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici
locatarul nu poate aduce ca aport social folosin ta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost
interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului .
Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in
calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea nu -l

5
obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta executarea unor
lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia
contrac te de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de
protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23).
Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod
exceptional, Le gea nr. 16/1994 – astfel cum a fost modificata si completata prin Legea
nr.65/1998 – permite cesiuea contractului de catre arendas (in calilate de cedent), daca sunt
indeplinite doua conditii(art.21):
– exista acordul scris al arendatorului;
– cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la
exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit varsta
majoratului.
Intrucat cesiunea se face cu acordul (se subintelege, prealabil) al arendat orului, ea va
avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind eliberat fata de
arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie perfecta (confundata cu novatie
prin schimbare de debitor).
In legatura cu cal itatea de arendator, legea mai prevede ca regiile autonome, institutele si
statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in
patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat nu pot da in arenda bunu rile destinate
exploatarii agricole (art.4 alin.1).
Precizam, de asemenea, ca legea nu prevede pentru nimeni obligatia de a incheia, in
calitate de arendator, contract de arendare. in privinta terenurilor agricole, Legea fondului funciar
nr.18/1991 prevede insa obligatia cultivarii lor (art.74). Astfel fiind, detinatorii care, indiferent
de cauza, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sunt nevoiti sa -l arendeze, daca nu au
obligatia legala de a -l cultiva personal (vz., de ex., art.19, 21, 43 si 49 di n Legea nr. 18/1991
republicata).
b.In calitate de arendas – unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei familii –
contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani – indiferent
daca au domiciliul in tara sau in strainatate – si au pregatire de specialitate agricola, practica
agricola sau un atestat de cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator.
Atestatul se elibereaza de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei (art. 3).
Arendasii, persoane juridice, trebuie sa aiba nationalitatea romana si sediul in Romania,
inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, sa aiba ca obiect de activitate exploatarea
terenurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de are ndator (art.3 si 3).

6
Legea mai interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale
regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor si statiunilor de cercetare si productie
agricola, ale societatilor comerci -ale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu
sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa ia in arenda orice fel de bunuri
destinate exploatarii agricole (art.18).
3.2.Obiectul contractului
Arendarea fiind un contract sina lagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate
si pretul platit de arendas, numit arenda.
a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se
inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile, pepi nierele
viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile
impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice,
amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele si spat iile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si
terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia
agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si
alte asemenea bunuri destinate expl oatarii agricole (art. 1.).
b. Bunurile agricole care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie complet si
precis determinate (descrierea amanuntita a tuturor bunurilor arendate si
inventarul lor, planul de situatie al terenurilor). Daca nu se arendeaza t oate
bunurile agricole detinute de arendator, trebuie sa se specifice in contract
suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de acesta (art.5 lit.b
si f).
c. In toate cazurile, pentru a fi in prezenta unui contract de arendare, bunurile
ment ionate trebuie sa fie destinate exploatarii (productiei) agricole de catre
arendas. Daca folosinta unor bunuri dintre cele prevazute de lege se transmite
cu titlu oneros in alte scopuri (de exemplu, terenul cu sau fara constructie in
scopuri turistice sau sportive, animalele pentru carausie la constructia unei case
etc.), contractul nu va mai fi supus reglernentarilor vizand arendarea (ci
regulilor locatiunii). Bineinteles, nu constituie arendare nici contractul prin
care detinatorul bunurilor agricole exec uta lucrarile agricole, cealalta parte
dobandind recolta realizata la pretul stipulat (vanzare -cumparare de bunuri
viitoare) .
d. b. Arenda. Codul civil a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului
arendarii, fie sub forma unei sume de bani (are ndarea pe bani), fie sub forma
unei cantitati de produse agricole (parte de recolta -art.1467) platibila in natura,
in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici stabilirea arendei in parte in
natura si restul in bani (arenda mixta).
e. Legea nr. 16/1 994, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.65/1998, lasa, de
asemenea, la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii (cuantumul

7
arendei in natura – determinata in cifre absolute, de exemplu, 1000 kg grau pe
hectar de teren arendat, sau determinata procentual din recolta, de exemplu, 25
% din recolta realizata – sau in bani). Legea indica
numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu, potentialul de
productie al terenului, gradul de accesibilitate a mecanizarii, am enajarile de imbunatatiri
funciare sau rasa, varsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.), care 'pot fi'
avute in vedere de catre parti la stabilirea arendei (art.13 -14). Inseamna ca partile sunt
libere sa stabileasca cuantumul arendei, n eexistand vreo limita maxima (sau minima)
legala.
Incetarea contractului
Reguli de drept comun.
Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere
prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun . In caz de pieire – totala sau partiala –
a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt
aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.
In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractul ui de locatiune incheiat pe
durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se incheie pe o durata
determinata. Legea prevede insa ca 'prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze
si inainte de a ajunge la termen' (art.12 alin.3). Este avuta in vedere o intelegere (mutuus
dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii
unilaterale.
Moartea uneia dintre parti.
Reamintim ca, in dreptul comun, locatiunea nu inceteaza prin moartea loc atorului sau locatarului
(art.1440 C.civ.); drepturile si obligatiile partii decedate trec asupra mostenitorilor ei, cu exceptia
cazurilor in care din clauzele contractului rezulta o alta solutie sau cand partea decedata este
mostenita de cealalta parte, o bligatiile reciproce stingandu -se prin confuziune.
Expirarea termenului.
Problema incetarii contractului la termenul stabilit necesita o analiza speciala deoarece textele
corespunzatoare din lege sunt neclare si, practic, nu rezolva problema.
'Art.12 – Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea
prevederilor prezentei legi.

8

Bibliografie

https://biblioteca.regielive.ro/referate/drept -civil/contractul -de-arendare -307241.html
http://indrumari -juridice.eu/indrumarijuridice/contractul -de-arenda -noul -cod-civil-arendarea -si-
formele -de-sprijin -din-agricultura -biroul -de-avocatura -cuculis -si-asociatii -seminar -camera -de-comert -si-
industrie -constanta/