Rolul și impactul economic al creditelor ipotecare și imobiliare Coordonator științific, Conf. Dr. IOAN Viorica Absolvent, OLARU Claudia Gabriela… [625343]

UNIVERSITATEA ,,DUNĂREA DE JOS” DIN GALAȚI
FACULTATEA DE ECONOMIE ȘI ADMINISTRAREA AFACERILOR
SPECIALIZAREA FINANȚE ȘI BĂNCI

Lucrare de licență

Coordonator științific,
Conf. Dr. IOAN Viorica

Absolvent: [anonimizat]
2019

UNIVERSITATEA ,,DUNĂREA DE JOS” DIN GALAȚI
FACULTATEA DE ECONOMIE ȘI ADMINISTRAREA AFACERILOR
SPECIALIZAREA FINANȚE ȘI BĂNCI

Rolul și impactul economic al creditelor
ipotecare și imobiliare

Coordonator științific,
Conf. Dr. IOAN Viorica

Absolvent: [anonimizat]
2019

Cuprins
Introducere ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………… 1
Capitolul 1. Necesitatea, apariția și evoluția creditului ………………………….. ………………. 3
1.1 Formele istorice ale creditului ………………………….. ………………………….. ……………… 3
1.2 Condițiile și funcțiile creditului ………………………….. ………………………….. …………… 5

Capitolul 2. Creditul ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 11
2.1 Definiție, elementele creditului ………………………….. ………………………….. ………….. 11
2.2 Tipuri de credite ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 14

Capitolul 3. Rolul creditelor în economie ………………………….. ………………………….. ….. 19
3.1 Aspecte teoretice privind influeța creditului asupra creșterii economiei …………… 21
3.2 Poate exista creștere economică fără creditare? ………………………….. ………………… 21
3.3 Creditarea în România în perioada 2015 -2018 ………………………….. ………………….. 22
3.4 Evoluția economiei în perioda 2015 -2018 în România ………………………….. ………. 25

Capitolul 4. Studiu de caz – Creditul ipotecar și imobiliar ………………………….. ……….. 27
4.1 Creditele imobiliare vs. credite ipotecare ………………………….. ………………………… 28

Concluzii și propuneri ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 54
Bibliografie ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 57
Listă tabele ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 61
Listă figuri ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 62

1
INTRODUCERE

Prezen ța lucrare reprezintă o sinteză a creditul ui bancar axat pe creditul ipotecar și
imobiliar, care a cunoscut o amplă evoluție atât în occident cât și în țara noastră, astfel am
analizat rolul creditului în economie.
Proveniența creditului se regăsește în „împrumutul banal” care a apărut în cepând cu
evoluția omenirii, când indivizii au recurs la împrumutul de bunuri pentru a -și putea
satisface anumite nevoi zilnice.
După cum bine știm în economia de astăzi, băncile au un rol important, ele sprijină
modernizarea economiei românești. Orice pe rsoană care dorește să își deschidă o afacere
sau să își cumpere o casă, o mașină sau chiar să plece în vacanță apelează la creditele
bancare fie ele pe termen scurt sau lung.
Creditul este necesar în economie, de aceea acordare lui reprezintă o importanță
majoră, aici apare funcția băncii ca analist financiar pentru a distribui resursele de care
dispune spre cele mai corecte plasamente.
Am ales s ă fac aceast ă lucrare, deoarece creditul a evoluat foart e mult iar din ce în
ce mai mulți cetățeni apeleaz ă la un credit. Doresc s ă profesez în domeniul bancar astfel
consider c ă aceast ă temă mi se potrive ște.
Am ales această temă ținând cont de faptul că , economia de piață nu poate
funcționa fără credite, banca urmărind să asigure, prin intermediul creditu lui, echilibrul
economic general.
Creditele bancare sunt o mână de ajutor în momentele dificile, oare câți dintre noi
nu a avut nevoie urgent de ba ni și au apelat la un overdraft sau un card de credit.
Foarte mul ți oameni viseaz ă la o locuin ță fie ea un apartament sau o cas ă, astfel
pentru a duce acest vis la realitate pentru a îndepl ini acest obiectiv de a de ține o locuin ță
este obligatoriu s ă-ți faci o analiz ă a resurselor financiare de care dispui pentru a atinge
acest vis. De multe ori dato rită situa ției financiar e ce nu este sus ținută de veniturile
suficient de mari, apelezi la varianta cea mai la îndem ână pentru mul ți dintre noi și anume
la împrumut. Astfel popula ția se îndreapt ă către credit ul imobiliar sau ipotecar, însă
achizi ția unuei locuin țe prin procesul de creditare este privit ă de multe ori ca fiind un
proces anevoios .

2
Scopul urmărit prin prisma acestei lucrării este acela de a înțelege și observa
importanța creditului în viața de zi cu zi, dar și scopul analizării și documentări i creditelor
specifice achiziției, construcției dar și renovării de l ocuințe.
Principalul obiectiv pe care doresc să îl dezbat pe parcursul lucrării este determinat
de importanța și impactul creditului asupra întregii economii. Relația dintre credit și
creșterea economică reprezintă un subiect foarte discutat la momentul actual deoarece se
dorește evidențierea corelației dintre acesta și creșterea economica.
În ultimii ani s -au produs modificării atât pe p artea cererii de credite dar ș i pe
partea ofertei, rezultând o modificarea a comportamentului populației față de activitatea de
creditare atât pentru consum cât și pentru investiții. Din punct de vedere economic, atât
creditul cât și investițiile reprezintă izvorul creșterii economic e, deci a creșterii nivelului de
trai. Relațiile c orecte și organizate de creditare fac posibile investițiile necesare unei
creșteri economice adecvate și continue.
Lucrarea cuprinde patru capitole ce sunt structurate astfel:
În primul capitol intitulat –Necesitatea, apariția și evoluția creditului am descris
formele istorice ale creditului de la apariția lui până la creditul bancar cel ce se găsește și
azi pe piața bancară.
În al doilea capitol am prezentat câteva date generale despre credit cât și tip urile lui
acordate persoanelor fizice și juridice.
În capitolul trei am decis să vorbesc mai pe larg despre rolul creditelor în
economie, privind aspectele teoretice ce influețează creșterea economiei cu ajutorul
creditului dar și creditarea în România în perioada 2015 -2018.
În capitolul al patrulea am prezentat partea practică a lucrării ce conține date
despre creditul ipotecar și imobiliar.
Lucrarea de licență se încheie cu concluzii , propuneri și perspective.

3
Capitolul 1. Necesitatea, apariția și evoluția creditului .

Tratând subiectul apariției creditului voi aminti că proveniența acestuia se găse ște
în împrumutul obișnuit ce a apărut încă din primele etape a evoluției omenirii. Nevoile de
zi cu zi ale oamenilor preistorici de a supraviețui ce a dus la g ăsirea și inventarea unor
unelte de vânat sau pescuit dar și nevoia unui vas sau nevoia de haine ce i-au împins pe
aceștia să își împrumute uneltele pe care nu le foloseau în momentul respectiv, astfel în
acel moment a apărut împrumutul.1
Creditul reprezintă un schimb care începe în prezent și se termină î n viitor.

1.1 Formele istorice ale creditului
Credit juvenil
Cea dintâi formă a creditului este numit creditul juvenil. Acest credit a apărut
datorită nevoii de a ajuta și ceilalți indivizi sau grupuri de indivizi din apropiere. El avea
loc între persoanele cunoscute și se restit uia de regulă, în aceiași măsură și același fel de
bun material cu cel împrumutat.2
Credit cămătăresc
O altă form ă o reprezintă creditul căm ătăresc ce avea ca și caracteristic ă principală
dobânda ce era destul de mare și era utilizat în scop neproductiv. Camăt ăria reprezint ă
activitatea de împrumut a banilor cu camătă. Camăta a dus la ocupația tezaurizatorilor de
profesie în toate sistemele economice înaintea piețe i dezvoltate ce a avut un impact destul
de resimțit asupra evoluției economiei.
Credit comercial
A treia forma de credit din etapele evoluției lui, este reprezentat de creditul
comercial. Acordarea de credite sub formă de marfă reprezintă o practică seculară datorită
nevoii de evoluție, de diversificare a împrumutului. Banii încep să apară tot mai mult în
raporturile economice ca mijloace de plată. În această etapă a cr editului, raportul de

1http://www.universitateaeuropeanadragan.ro/images/imguploads/cursuri_biblioteca_virtuala/fse/moneda_si
_credit.pdf , accesat la data de 21.03.2019 ora 17:45
2 https://www.academia.edu/10362490/Tema_6_Creditul , accesat la data de 21.03.2019 ora 18:14

4
vânzare -cumpărare a suferit o decalare în timp, ceea ce semnific ă amânarea achitării
mărfii.
Credit bancar
Ultima etapă în evoluția creditului o reprezintă creditul bancar, formă ce se
regăsește și în ziua de azi. Această formă a cr editului a apărut odat ă cu apariția primelor
bănci italiene din sec. al XII – lea. Creditul bancar stă la baza mecanismelor economice
odată cu dezvoltarea lor destul de intensă de la sfârșitul sec. XVIII -lea începutul sec.XIX –
lea a relațiilor capitaliste de producție. Creditul bancar este acel credit sub formă băneasca
ce este acordat de bănci întreprinzatorilor. În cazul creditului bancar subiecții implicați în
relația de credit sunt, în plan principal banca, care finanțeaza iar în plan secundar
întreprinzatori ce pot fii agenti economici și populția. Populația joaca un rol foarte
important în economie, ea apare ca și debitor în situația soliciării creditului dar și în
postura de creditor, atunci cand furnizează resurse băncilor prin construirea d e depozite.
Creditul reprezintă în prezent, o cate gorie economico -financiară menită a servi la
rezolvarea problemelor economico -sociale legate în pricipal de procesul de produc ție și
distrubu ție a mărfurilor .
Creditul bancar oferit populației în calitate de debitor pot e fii: creditul de
trezoreri e, creditul pentru locuinte (imobiliar/ipotecar) și creditul de consum. Datorită
temei alese pentru lucrarea de licență voi vorbi despre creditul imobiliar și cel ipotecar.
Așadar, pe parcursul istoriei, creditul ipotecar a fost supus unei evoluții continue . În
prezent creditul ipotecar este unul dintre creditele de bază ale instituțiilor bancare, această
importanță este dată de interesul consumatorilor fața de acest produs. În comparație cu
creditul ipotecar, cel imobiliar nu prea se bucură de aceiași istorie complexă, însă rolul lui
ramâne unul indiscutabil. Creditul imobili ar se poate confunda ușor cu creditul ipotecar
fiind foarte asem ănător, deoarece satisface aceiași nevoie. Cele două tipuri de credite au
evoluat împreun ă în ultimele decenii, dar creditul imobiliar nu s -a bucurat de același succes
pe care îl are creditul ipotecar. 3
În ziua de azi sectorul bancar românesc deține suficiente resurse de lichiditate sa
poată permite o funcționare bună și o desfășurare a activităților de creditare, inclusiv
creditarea ipotecara. Astfel sistemul bancar încearc ă să mențină o evo luție pozitivă, fiind și
unul dintre obiectivele principale ale economiei. În prezent această evoluție pozitivă este

3 http://www.revistadestatistica.ro/supliment/wp -content/uploads/2018/03/RRS_03_2018_05ro.pdf , accesat la
data 21.03.2019, ora 18:22

5
realizată cu brio, astfel putem previziona viitorul bazandu -ne pe unele teorii enunțate de
economiști. Aceștia previzioneaz ă un viitor pozitiv și prosper datorit ă unor statistici și
studii ce au concluzionat următoarele: bazăndu -se pe analiza anilor trecuți aceștia au
obser vat o creștere la nivelul tuturor creditelor ; o evoluție destul de importantă și pentru
creditul ipotecar și imobiliar din ultimi ani, bazându -se pe o creștere incredibilă a creditelor
noi acordate cu pâna la 50% anual. O altă premiză pe care se bazează economiști atunci
cand previzionează viitorul pozitiv a creditelor ipotecare se bazeaz ă pe creșterea număru lui
de persoane ce solicită un credit pentru finanțarea, achiziționarea sau modernizarea unei
locuințe, urmată de un alt factor pozitiv cum ar fii scăderea ratei creditelor neperf ormante,
astfel se disciplinează instituțiile bancare.
Totuși exist ă și previ ziuni negative vis a vis de evoluția creditelor ipotecare și
imobiliare ți nând cont de anumite dereglări cum ar fii: creșterea prețurilor pentru locuințe
cu 7,1% anual comparativ cu pragul de semnal al Comisiei Europene de 6%, aceasta
creștere rapidă a pre țurilor poate duce la micșorarea gradului de accesibilitate, astfel
ajung ându-se la diminuarea cereri de credite. Un alt factor negativ îl reprezintă dispoziția
băncilor de a credita populația privind creditele imobiliare și ipotecare, astfel cu cât mai
multe credite acordate cu atât crește gradul de îndatorare, fiind un efect negativ pentru
economie. 4
În concluzie viitorul creditării în cazul creditelor ipotecare și imobiliare este unul
destul de „misterios”.

1.2 . Condițiile și funcțiile creditului
Condi țiile creditului
Contractul de credit reprezintă actul j uridic bilateral și în principiu cu titlu oneros,
prin care o parte denumită creditor sau împrumută tor acordă, cu titlu de împrumut,
celei lalte părti denumită beneficiar, împrumutat sau debitor o sumă de bani pe care acesta
din u rmă se obligă să o restituie la termenul și/sau în condi tiile convenite, împreună cu un
preț numit interes sau dobândă.5
Creditarea poate fi considerată un serviciu bancar pe care banca îl poate oferii celor
care-l solicita. Pentru a valorifica acest proces de creditare și pentru a se desfășura normal
trebuiesc îndeplinite unele condiții.

4https://www.academia.edu/7545747/Analiza_unui_INDICATOR_ECONOMIC_al_unui_CREDIT_BANCAR
?auto=download , accesat la data 14.04.2019, ora 14:11
5 Pop L ., Dreptcivil roman. Teoria general a obligațiilor , Editura Lumia Lex, București, 2000, p.74

6
Existenta sistemului juridic cu ajutorul căruia se regle menteze cadrul general al
operaț iunilor de creditare :
● drepturile și obl igațiile debitorilor și creditorilor
● masurile de asigurare și de protecție luate pentru participanții la relațiile de credit;
● soluționarea conflictelor dintre organele competente și părți
Condițiile de ordin juridic -legal trebuiesc să fie maleabile, pentru a permite
exprimarea liberei inițiative pentru a creaște încrederea agenților economici și pentru a
limita riscurile.
Condiții de ordin infrastructural și institutional se refera la prezența unui
ansamblu de organisme și instituții specializate, c u o rețea amplă ce este dispusă în
teritoriu, dar și cu legăturii de corespondență cu instituții asemănătoare din strainatate.
Prezența unui cadru economic prielnic legat de situația economiei
naționale în asamblu și de perspectivele ei, dar și de gradul de capacitate tehnică și
profesională a domeniilor economice. Ipostaza resurselor din economie aflate la dispoziția
agenților economici dar și accesul la acestea reprezintă o semnificație deosebită.
Conditii de ordin politic și social ce se referă la cad rul general în care se
desfășoară procesul creditării. Aceste condiții pot fii stabile din punct de vedere polit ic și
social pentru o bună desfăș urare a creditării, dar pot fii și instabile ducând la o politică
oscilantă și dezichilibrată, astfel influenț ând încrederea populației fiind elementul esențial
al creditului.
Factor de ordin psihologic și de tradiț ie urmărește atât comportamentul agenților
economici și al populației cât și încrederea ca element esențial al creditului.
Analizând aceste criterii, observ că în mare parte se regăsesc și în țara noastră. În
prezent în România se susține o politică de credit corespunzătoare împreună cu politica
financiară, monetară și valutară.

Funcțiile creditului în economia de piață
Acordarea de credite este func ția principală a băncilor, regăsită în bilan țul
institu țiilor creditoare pe partea de activ. Din punct de vedere al riscului asumat de către
acestea prin proc esul de creditare, fiecare bancă are normele sale proprii, însă sunt și cazuri
excep tionale (spe te), când Comitetul de Credite se întrunește în vederea analizării
expunerii la riscul în cauză pentru a -și da acordul de finan țare a creditului respectiv.
Procesul de creditare are un rol important în economie ce este pus în evidență
datorită funcțiilor pe care creditul le îndeplinește.

7
Functia distributiva această funcție stă în mobilizarea resurselor bănești ce sunt
disponibile în economie și redistribuirea lor sub formă de credite către solicitanți de
fonduri. Datorită acestui proces, bancile pun la dispozițiea populației banii necesari
dezvoltarii economiei .
Disponibi litățile banești reprezintă surplusurile de capital aflate provizoriu sub
forma inactivă păstrate în conturile bancare ale societăților comerciale sau sub forma de
economii ale p opulaț iei la casele de economii sau la băncile comerciale.
Oferta de fonduri d estinată întreprinzătoriilor mixti/privați sau de stat prin
procedura de creditare, determină creșterea capitalului, ceea ce se reflectă asupra creșterii
bogăției reale a societății.
Creditul ofera probabilitatea unei elasticități mai considerabile în econ omie, prin
intermediul procurării rapide de noi capitaluri, ceea ce ajută la o orientare mai bună a
investițiilor catre domeniile economice profitabile. Acumularea capitalului datorită funcției
distributive a creditului, oferă oportunitatea unei adaptări e ficiente la criteriile interne și
externe ale pietei, dar și contribuția acestora la creșterea productivității marginale a
capitalului.
Funcția de schimbare a economiilor în investiții , cu ajutorul căreia se realizează
echilibrul macroeconomic.
Dacă o persoana economisește o sumă de bani mai mică sau mai mare, în funcție de
venitul acestuia și nu este urmată de o investire, acestă economisire se transfomră în
tezaurizare. Această tezaurizare reprezinta un factor de dez echilibru pentru viata
economică . Băncile furnizează agenților economici necesarul de capi tal pentru a investi,
transformâ nd astfel economiile în investiții. Din acest punct de vedere, creditul reprezintă
un factor important în creșterea economiei.
Creditul este un mijloc de îm bunătățire a inițiativelor agenț ilor economici, astfel
pentru a obține fondurile necesare pentru invest iții aceștia trebuie să parcurgă mai multe
etape. Prin aceste etape agenții economici trebuie să demonstreze băncii nevoia de credit.
Dacă în urma acestei etape de an aliză, banca consideră că agenții economici îndeplinesc
condițiile cerute, aceasta va declanșa procedura de acordare a creditelor în baza cererii de
creditare.
Funcția de emisiune monetară această funcție e ste specifică creditului bancar
ce derivă din fenomenul de multiplicare a banilor. Așadar, un împrumut realizat de o banca
presupune prezența unui depozit la o altă bancă ce face parte din sistemul bancar.
Depozitele constituie disponibilități pentru noi împrumuturi, mai putin numerarul care

8
trebuie p ăstrat pentru a asigura lichiditatea băncii. Următorul împrumut generează un alt
depozit în monedă scripturală care va fii transformat la răndul lui într -un nou împrumut.
Astfel, prin succesiunea acestui proces, moneda scripturală crește până când depozit ele
create depășesc împrumutul inițial, aici nu se include numerarul pentru a se menține
lichiditatea băncii.
Funcția de asigurare a stabilității preț urilor este determinată de reglarea mărimii
cererii și ofertei de servicii și bunuri. Astfel, dacă mărfurile sezoniere (de exemplu: cereale,
fructe etc.) ar fi scoase integral pe piață în momentul obținerii lor, oferta ar deveni destul
de mare în raport cu cerer ea și astfel vom asista la o scădere a prețurilor. Această situație
este urmată de deficiența mărfurilor ce duce la creșerea prețurilor. Pentru a preveni
asemenea situație ca ar perturba echilibrul economic, se folosește un instrument al
creditului, „waran tul”.
Warantul sau cum mai este denumit buletin de gaj reprezintă un bilet la ordin cu
ajutorul căruia deponentul plătește o sumă de bani în schimbul împrumutului câștigat prin
gajarea mărfurilor aflate în deposit. Acest warant oferă deponenților însușirea titularului la
dreptului real de gaj asupra mărfurilor. Buletinul de gaj reprezintă o formă aparte a
contractului commercial de gaj.
Acest instrument oferă posibilitatea proprietarului de a depozita și obține mărfurile
pentru a putea fii anticipate într-o măsură mai mare sau mai mică a contravalorii lor.
Astfel creditul prin natura lui participă la creșterea vitezei de circulație a banilor și
ajută la multiplicarea monedei scriputurale.
Un rol important al creditului este și promovarea relațiilor ec onomice
internaționale , pentru promovarea ș i stimularea exportului dar și pentru o bună
desfășurare rapidă, normală și în siguranță a operațiunilor de export – import.
Dacă funcțiile prezentate mai sus împreună cu avantajele pe care le înfățișează
creditul ca element important în sistemul economiei naționale nu sunt utilizate conform
cerințelor echilibrului financiar acesta devine nefavorabil și periculos. Un pericol la care se
expune creditul este acela de a fii folosit în mod abuziv de debitor, d eterminându -i ideea
de bogăție dorind să folosească aceste fonduri primite sub formă de credit ca pe propia
bogăție, iar creditorul la rândul lui dorește să -și recapete sumele împrumutate. Un al doilea
pericol la care se expune creditul este acela de ”supr acreditare”, acesta duce la dezechilibre
economice, financiare și monetare, determinând inflația. Dacă creditul este utilizat pentru a
finanța unele activității ce nu sunt suficient intemeiate, acesta poate dezechilibra structura
economiei naționale creând disproporții.

9
Așadar trebuiesc luate în vedere și riscurile care rezultă din utilizarea creditului în
deosebi pentru instituțiile bancare, dacă aceste riscuri nu sunt luate în seamă pot provoca
dezechilibre majore în sistemul bancar.
Evoluția economiei R omâniei constrânge băncile să susțină o politică de
cuantificare a riscurilor pentru a obține profituri satisfăcătoare, într -un mediu în care
concurența este suținută iar numărul operațiunilor bancare să fie în creștere.
Riscul de credit reprezintă princip alul risc ce trebuie eliminat, societatea, respectiv
statul, cu ajutorul legilor și a comunității bancare, prin norme , constituie băncilor un sistem
de protecție care trebuie să fie avansat permanent, în primul rând de ele însele.
Riscul de credit constă în:6
 riscul de insolvabilitate a debitorului, care p oate produce o pierdere a sumei
împrumutate;
 riscul imobilizării în cazul în care debitorul nu res pectă angajamentul achitării la
scadenă.
Băncile trebuie să estimeze riscul înaintea acordării sprijinului de credit. Acestea
trebuie să fie atente în general la riscul nerambursării și în special la apariția imposibilită ții
clienților de a -și respecta obligaițile acceptate prin contract.
Reducerea riscurilor de credit presupune:
 realizarea unei baze informționale eficiente;
 cunoașterea tuturor condițiilor de decizie contabile și necontabile,
 întocmirea cu grijă a documentației de credita re pentru a asigura termenii și
condițiile ca re asigură poziția băncii;
 asigurarea unor garaniți corespunzătoare;
 asigurarea controlului calitativ și cantitativ, al creditu lui asigurând ținerea evidenței
și raportul dintre gradul de îndatorare și credit.
În vederea realizării unei analize complete și corecte, banca trebuie să aibă în
vedere și:
 riscurile macroeconomice;
 ricurile microeconomice și riscurile ramurii industriale;
 portofoliul de risc pentru bancher;
 riscurile specifice agentului economic incluzând: riscul afacerii, riscul financiar.

6 Coriș V., Chirleșa D ., Managemetu l bancar și analiza de ris în activitatea dec reditare , Editura
Uiversității Alexadru Ioa Cuza, Iași

10
Evitarea riscului de credit determină băncile la analize mult mai temeinice asupra
debitorului, aceste analize constau în examinarea bonitătii, lichidității, rentabil itătii,
competen ța umană, conjuncturi economice și financiare interne și externe etc., dar și la
asigurarea unor garan ț ii adecvate. Băncile acționează în cazul unor credite de volume mai
mari sau clienți mai puțin cunoscuți, prin împărțirea riscului cu alte bănci sau instituții
financiare și de credit.7

7 Ioan V ., Gestiune bancară , note de curs, p. 16

11
Capitolul 2. Creditul
Creditul, ca și monedă, este o categorie economico -financiară creată pentru a servi
la rezolvarea unor probleme economice, sociale legate de procesul de schimb. Creditul a
apărut după schimbul în natură și ca o consecin ță imediată a acestuia. Creditul este tot un
schimb însă are paricularitatea că între momentele de schimb se intercalează factorul timp .
Creditul constituie un contract prin care o banca (o firma sau o persoană) transmite
unei firme sau unei persoane fizice o sumă de bani pentru a o folosi pe o anumită perioadă
de timp pentru realizarea unui scop (afacere, investiție), cu obligația de a restitui suma și
dobânda aferentă comform prevederilor s tipulate în contract.8

2.1 Defini ție, elementele creditului
Băncile comerciale își derulează activitatea de creditare pe teritoriul României prin
respectarea prevederilor or donanței de urgenț ă 99/2006 privind instituțiile de credit,
completată si modificată prin Legea 227/2007 privind reg lementări emise de BNR precum
și a propriilor norme și instrucț iuni.9
În literatura de specialitate găsim numeroase păreri cu privi re la definirea
creditului, cu toate acestea remarcăm definiția ce a fost reglementata de actul normativ:
,,Creditul bancar reprezintă orice angajament de plată a unei sume de bani în schimbul
dreptului la ra mbursarea sumei plătite, precum și la plata unei dobâ nzi sau a al tor cheltuieli
legate de această suma sau orice prelungire a scadenț ei unei datorii și orice angajament de
achiziț ionare a unui titlu care încorporează o creanță sau a altui drept la plată unei sume de
bani.”10
Profesorul belgian Fernand Baudhuin reține aspectul material al creditului pe care
îl asimilează cu un transfer temporar, definind creditul ca „închirierea unui capital sau a
unei puteri de cumpărare” . Creditul nu creează bogă ție dar ajută la crearea ei, finan țând
producția, iar bogă ția creș te prin activitatea productivă și nu direct prin credit, afirm ă
teoreticianu l.
Din punctul de vedere al e conomistul ui francez Charles Gide defineș țe creditul ca o
formă de „închiriere de bani de către cel care are prea puțin de la celcare are prea mulți”.

8 Imireanu, Mihai -Ghe. A – „Tehnica și practica operațiunilor bancare ” , Ed. Tribuna Economică, 2000,
pag.214
9http://www.universitateaeuropeanadragan.ro/images/imguploads/cursuri_biblioteca_virtuala/fse/moneda_si
_credit.pdf , accesat la data 16.04.2019, ora 14:56
10 Marinela D. Manea, Rada P., Editura C.H.Beck, pag 2

12
Pentru a evidenț ia esența r aportului de credit trebuie să prezentăm mai întai
elementele incluse î n relațiile de credit si anume:11
Participanții la pro cesul de creditare : creditorul ș i debitorul
Promisiunea de rambursare reprezintă un element important al raportului de
credit, presupune riscuri necesitâ nd adesea niste ga ranții.
 Riscul de nerambursare
 Riscul de imobilizare
Riscul de nerambu rsare constă în întărzierea plăț ii sau a incapac ițății de plată ce se
datorează micșorării resurselor creditorului.
Riscul de imobilizare se produce la banca sau la deținătorul de depozite care nu
este în masură să satisfacă cerer ile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni
nereușite a creditelor acordate.
Pentru a evit a aceste riscuri, banca solicită garanții din partea debitorilor. Aceste
garanții pot fi considerate drept surse de rambursare alternative, la care se poate face apel
atunci când debitorul nu își poate onora obliga țiile. Potrivit reglementă rilor legale în
vigoare, garanț iile c e pot fi ac ceptate de banca se împart în două categorii : garanții reale si
garanț ii personale.12
 Garanții personale reprezintă angajamentul luat de o terța persoană sau mai multe
persoane de a plăti obligația debitorului în cazul în care debitorul este în incapacitate de
plată .
 Garanții le reale cuprind bunurile materiale prin a căr or valorificare pot fi obținute
sumele necesare pentru plata sumelor restante. Ea include gajul, ipoteca, reținerea și
privilegiul.
Prin gaj se înțelege actul în care debitorul predă bă ncii un bun imobil pentru
garantarea creditului. Gajul poate fi cu sau fară deposedare13.
Ipoteca reprezintă actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui
imobil.
Dreptul de reținere dă creditorului posibilitatea de a reține un bun corporal atâta
timp cât nu a f ost achitat integral împrumutul.

11 http://www.rasfoiesc.com/business/economie/finante -banci/Creditul -bancar31.php , accesat la data
17.04.2019, ora 20:17
12 Brezeau P., Fiațele personale în Romnâia , Editura C.H. Bek, Buurești, ; p. 179
13 Ioan V ., Monedă și credit , Editura Europlus, Galați, ; p. 32

13
Privilegiul este dreptul pe care îl dobândesc prin lege unii creditori, de a avea
prioritate în ceea ce privește plata atunci când dispun de o garanție asupra unei p ărți, sau
asupra întregului patrimoniu al debitorului.
În cazul nerambursării creditului și a plă ții dob ânzii, garanțiile ar trebui să
reprezinte ultima sursă de rambursare.
Garanțiile aduse la bancă ș i acceptate de aceasta tr ebuiesc să aibă o valoare minimă
cel puțin egală cu cea mai mare datorie a debitorului. Aceaste garanții trebuiesc să acopere
suma creditulu i aprobat plus dobânda de rambursat.14
Termenul de ramburs are sau scadența se stabilește în contractul de credit și
reprezintă momentul rambursări creditului ș i a dobâ nzilor.15
Scadența se divide în mai multe categorii în funcție de durata de rambursare cum ar
fi : pe termen foarte scurt 24 h ( termen practicat între bă nci) și înche indu-se cu termene de
la 30 la 50 de ani pentru împrumuturil e ipotecare.
Ratele par țiale se ramburseaza e șalonat, adic ă pe parcurs la termenele stabilite în
contractul de credit ( lunare, trimestriale, etc). Termenul de gra nție se reg ăsește î n
contractul de credit în care se stabil ește rambursarea împrumutului, această perioadă de
grație reprezintă perioada între momentul angajării creditului ș i începerea rambursării lui .
În acea stă perioadă se platește numai dobâ nda.
Costul creditului sau dob ânda reprezintă „chiria” pe care o platește debitorul
pentru folosirea î mprumutului acordat. Dobânda se calculeaza după relatia:

D = C * d * t / 360 * 100 , unde: D = dobânda
C = valoarea creditului
d = procentul dobânzii
t = timpul î n zile pentru care se acordă
creditul
În raporturile de credit se utilizează două tipuri de dobândă: fixă și variabilă.16
Dobânda fixă este stabilită în contractul de credit și este valabilă pe întreaga
durată a creditului.

14 Ioan V., Gestiue bancară , note curs
15 Dardac N., Baru T., Monedă, bănci și politici monetare , Editura Didactică și Pedagogică, București, ; p.
159
16 Dardac N., Barbu T., Monedă, bănci și politici mone tare, Editura Didactică și Pedagogică, București,
2005, p.160

14
Dobânda sensibilă (variabilă) se modifică periodic în funcție de presiunile
inflaționiste și de evoluția nivelului dobânzii pe piață.
Din punct de vedere al băncii, putem deosebi două c ategorii de dobânzi: dobânda
bonificată și dobânda percepută.17
Dobânda bonificată reprezintă remunerarea disponibilităților bănești ale titularilor
de conturi constituite ca depozite la bancă. Capitalul mobilizat la dispoziția băncilor este
fructificat în procesul creditării. Nivelul dobânzilor bonificate este dependent de rata
inflației, rata dobânzii de refinanțare (taxa oficială a scontului, în cazul rescontării) și ratele
dobânzilor practicate de celelalte bănci comerciale.
Dobânda percepută este dobând a pe care o încasează băncile de la clienții lor în
calitate de debitori, corespunzător creditelor acordate. La rândul său, dobânda percepută
este dependentă de o serie de factori, printre care enumerăm: erodarea monetară, nivelul
cheltuielilor cu operațiu nile bancare, gradul de risc, profitul bancar, rezerva minimă
obligatorie.
Cele două categorii de dobânzi sunt interdependente, se află într -o strânsă corelație,
în sensul că dobânda percepută se stabilește pornind de la nivelul dobânzii bonificate,
ținând cont de nivelul marjei dobânzii și de rezerva minimă obligatorie depusă la banca
centrală.
Tranzacț ia. Acordarea creditului
Confirmarea tranzac ției, respectiv acordarea creditului se face pe baza unui act
important în urma c ăruia creditorul trebuie s ă se informeze și să se documenteze privind
evitarea riscului.

2.2 Tipuri de credite
În economia de piață există o mare categorie de credite, ele ca și conținut se
bazează pe aceleași principii, dar în raport cu anumite criterii sunt foarte diverse, elaborând
o gama largă de forme și categorii ale creditului.
În funcț ie de tipul debitorului care încheie un contract de împrumut avem:
Credite persoane fizice
Credite persoane juridice.

17 Turluc V., Coriș V., Stoica O., Ramon A, Dornescu V., Chirieșan D., Monedă și credit , Editura
Universității Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2009, pag 184

15
Credite acordate persoane fizice
Se cunosc urmatoarele împrumuturi acordate persoanelor fizice:
• Creditul nenominalizat
• Cred itul auto
• Creditul imobiliar
• Creditul ipotecar
• Creditul pentru bunuri de folosin ță îndelungat ă
• Cardul de credit.
• Overdraft
• Creditul punte
Credite acordate persoanelor juridice:
 Creditele de trezorerie
 Liniile de credit
 Creditele ipotecare
 Creditele cu destinație specială
Datorit ă temei de licen ță intitulată: „Rolul și impactul economic al creditelor
ipotecare și imobiliare” mă voi axa doar pe pre zentarea celor două credite, ipotecare si
imobiliare. Ca să vedem mai bine diferențele și asemănările precum avantajele și
dezavantajele creditelor ipotecare și imobiliare voi analiza pe rând fiecare tip de credit.
Creditul ipotecar este acordat persoanelor fizice ca modalitate de sprijinire în
achiziționarea unei propriețăți imobiliare pe care o oferă drept garanție.
Creditul imobiliar se acordă tot persoane lor fizice care doresc o locuință pentru care
oferă drept ipotec ă alte bunuri imobile existente.
Creditul ipotecar reprezinta, de f apt, o categorie a creditului i mobiliar.
Deosebirile dintre cele două credite constau, în principal în ur mătorii trei factori:
 Garantiile solicitate. În cazul împrumuturilor ipotecar e garanția constă în imobilul
proprietate viitoare, iar în cazul împrumutului imobiliar se poate garanta cu alte locuințe fie
ea proprietate personal ă sau a altei persoane. P otrivit legii18, valoarea garanțiilor trebuie să
acopere 133% din valoarea împrumutului iar i poteca oferă doar 75% din valoarea unei
locuințe, în timp ce restul de 25% este considerat avans și trebuie depus de către client,
lucru care nu se întâmplă și în cazul creditului imobiliar .

18 Legea nr.10/2005 pentru aprobarea Ordonanței de urgența a Guvernului nr. 84/2004 privind modificarea at.
II din Legea nr.64/1995 privind procedura reorganizării judiciare si a falimentului, precum și a altor acte
normative cu incidență asupra acestei proceduri.

16
 Marimea cotei finanțate. În ceea ce pri vește creditul ipotecar, această cotă de
finanțare reprezintă minim 75% din valoarea imobilului iar restul de 25% contribuția
proprie ceea ce reprezintă un avans, în schimb, finanțarea în cazul creditului imobiliar
poate ajunge și până la 95% din valoarea proprietății nefiind nevoie de un avans
obligatoriu.
 Asigurar ile sociale. Asigurarea de viată ș i cea a imobilului este obligatorie în cazul
creditelor ipotecare, î n timp ce în cazul creditelor imobiliare bă ncile au devenit mai
înțelegatoare, nesolicitând asigurări de viață.
Creditul imobiliar cât și cel ipotecar se pot confunda foarte ușor deoarece
diferențele nu sunt fundamentale și totusi sunt două produse diferite. Exist ă un singur lucru
care unește creditul imobiliar de cel ipotecar, amândoua credite finanțeaza o proprietate,
însă diferențele sunt destul de mari înc ât un produs s ă satisfacă un client dar s ă fie
defavorabil altuia.19
În concluzie, creditul imobiliar este mult mai permisiv dar care implică un grad mai
mare de risc, în timp ce creditul ipotecar este mai rigid, dar mai sigur .

Avantajele oferite de împrumutul imobiliar
Avantajele creditului imobiliar repezint ă partea pozitivă și benefică a creditului ce te face
să dobândești împrumut ul pentru a reuși să îți achiziționezi locuința mult visată.20
 Un prim avantaj al creditelor imobiliare si care reprezinta si un criteriu decisiv in
alegerea imprumutului este dat de valoarea ratelor sc ăzute datorit ă perioadei de timp
îndelungate (30 ani).
 Dobânda mai mica ce poate fi variabil ă sau fix ă reprezinta tot un avantaj al
împrumutului imobiliar. Alegerea dob ânzii fixe te poate ajuta s ă controlezi mai bine modul
de desf ășurare a împrumutului, în caz c ă vei alege dob ânda variabil ă ai grij ă la dob ânda
ROBOR sau EURIBOR, acestea pot cre ște sau pot sc ădea.
 Intervalul de timp îndelungat îți permite s ă amortizezi mai bine costurile creditului
(perioada de rambursare).
 Un alt av antaj destul de tentant pentru unii debitori îl reprezint ă posibilitatea de
refinan ța creditul imobiliar.

19http://www.universitateaeuropeanadragan.ro/images/imguploads/cursuri_biblioteca_virtuala/fse/moneda_
si_credit.pdf , accesat la data de 17.04.2018, ora 17:28
20 https://www.credit247.ro/credit -imobiliar , accesat la data de 17.04.2019, ora 16:09

17
Dezavantajele creditului imobiliar
Din punctul meu de vedere dezavantajele creditului imobiliar sunt destul de semnificative ,
aceste a fac mai grea decizia debitorului de a alege acest tip de credit, putând ușor s ă încline
spre creditul ipotecar.
 Un important dezavantaj al creditului imobiliar îl reprezint ă gajul, o dat ă ce bunul
a fost gajat acest bun nu mai poate fi folosit pentru ob ținerea altui î mprumut.
 Un alt de zavantaj ar putea fi cel a limit ării dreptului de prop rietate . Debitorul
trebuie s ă ceară acordul creditorului pentru anumite opera țiuni cum ar fi î nchirierea
proprietăți.
 Debitorul plate ște taxele și impozitele proprietății folosite drept garanție .
 Un dezavantaj uria ș al creditelor imobiliare ar fi plata avansului ce poate fii cu prins
între 5% si 35% din suma împrumutată .
 Valoarea proprietății care este folosită drept garan ție poate fii considerată un
dezavantaj, ace asta poate influenț a valoarea avansului .

Avantajele oferite de împrumutul ipotecar
Avantajele creditului ipotecar sunt multiple, ajutând astfel populația să își atingă
obiectivul, acela de a avea locuința proprie. 21
 La fel ca si în cazul creditelor imobiliare un prin avantaj îl reprezintă periaoda de
rambursare care în cazul creditelor ipotecare ajung s ă se întindă pe o periaodă de 30 de ani.
 Acest tip de credit îți oferă posibilitatea de a închiria locuin ța.
 Bancile acceptă o gam ă variată de venituri, ele se bazează pe salarii atunci c ând
acord ă credite dar în cazul creditului ipotecar acceptă și alte venituri cum ar fii : dividente,
drepturi de autor, pensii, diurne, venituri ob ținute din afara țării și chiar chirii.
 Creditul ipotecar este eficient din punct de vedere al costurilor, ratele dob ânzilor
sunt î n general mai mici față de alte tipuri de î mprumuturi.
 Avansul pentru creditele ipotecare este unul relativ scazut (5% -10%), în deosebire
de avansul altor credite.
 Un avantaj important îl reprezintă posibilitatea de a garanta cu bunul ce urmează a
fi cumpă rat.
 Este un tip de împrumut complex deoarece se poate achizi ționa o locuin ță dar și un

21 https://www.credit247.ro/creditul -ipotecar , accesat la data de 12.05.2019, ora 20:41

18
teren sau pe ntru renovarea unei construc ții.
 Poate fi rambursat anticipat .
 Locuința achiziționată printr -un împrumut ipotecar poate fi vândută .
 Este un împrumut accesibil deoarece poate fi oferit atât de bănci cât ș i de un
dezvoltat or imobiliar ce poate oferi un î mprum ut fara avans, ceea ce reprezintă un avant aj
pentru persoanel e care nu dețin suma respectivă .
 Poate fi refinanțat .

Dezavantajele oferite de împrumutul ipotecar
Dezavantajele împrumutului ipotecar sunt destul de puține ca și număr, dar de care
populația ține cont atunci c ând trebuie s ă facă împrumut ul.
 Un dezavantaj îl reprezintă multitudinea de comisio ane și costuri suplimentare ce
sunt ascunse.
 Asigurările obligatorii at ât a imobilului c ât și asigurarea de viat ă a debitorului.
 Datorită perioadei de timp îndelungată , dob ânda creditului ipotecar este una
nominală flotantă, adică poate varia în func ție de evoluția pieț ei, ratele interbancare
EURIBOR și LIBOR sau în func ție de rata de finan țare a B ănci Na ționale sau de rata
inflației.

19
Capitolul 3. Rolul creditelor în economie
Prin activitatea desfășurată de bănci, de colectare de resurse financiare concomitent
cu plasarea acestora spre unitățile care resimt nevoi temporare suplimentare, acestea
îndeplinesc un rol important de intermediere bancară. În acest sens, creditul devine
instrument activ în stimularea dezvoltării economiei, prin intermediul lui încurajându -se
acțiunea anumitor fenomene, în funcție de obiectivele urmărite a se realiza.22
Băncile desfăsoară o activitate de colectare a resurselor financiare și totodată
plasează aceste resurse către unitățile care au nevoie temporar ă de lichiditate. Astfel
creditul reprezintă un element important în antrenarea dezvoltării economice.
Evoluția ultimilor ani au condus la modificări structurale atât pe partea cererii de
credite, cât și pe partea o fertei. Procesul de restructurare a economiei împreună cu
modificarea comportamentului populației acționează pe partea creșter ii cererii de creditare
atât în scopul consumului cât și pentru investiți i.
Datorită evoluției din ultimi ani, cererea și oferta de credite au suferit modific ări
importante. Procesul de reorganizare a economiei împreun ă cu schimbarea
comportamentului popula ției, duce la cre șterea cerer ii de creditare atât pentru consum cât
și pentru investiți i.
Creditul are o importanță deosebită în economie deoarece, prin însăși natura lui,
contribuie la creșterea vitezei de rotație a banilor, la multiplicarea monedei scripturale, la
reluarea permanentă a fondurilor.
Creditul participă la funcționarea mecanismului economic, la desfășurarea relațiilor
de producție, îndeplinind roluri și funcții însemnate în viața economică:
Intervenția creditului în viața economică contribuie la creșterea vitezei de rotație a
banilor îndeplinind o serie de procese semnificative pentru o desfășurare normală a
economiei.
 creditul ajută la men ținerea constantă a prețurilor, la activarea producției și pentru a pune
în circulație marfurile ;
 favorizează accelerarea concentrării capitalurilor ;
 creditul subvenționează deficitele bugetare și are un rol important î n relațiile economice
intern aționale, contribuind la stimul area exporturilor și importurilor.

22 Vasile Turliuc – Creditarea bancar ă și creșterea economic ă, în “Mecanismele financiar monetare în
procesul tranziției la economia de piață ”, coordonator Ghe. Voinea, Editura Sedcom Libris, Iasi, 1999

20
A utiliza creditul în mod rațional și eficient constituie un puternic factor de
diminuare a fenomenului inflaționist și chiar de lichidare treptată a acestuia.
Dacă creditul este utilizat într -un mod rațional și eficient acesta ar duce la
diminuarea fenomenului inflaționist, ba mai mult spre lichidarea treptată a acestuia.
„Intervenția activă a creditului în viața economică se re flectă în tr-o serie de procese
ce determină importante mutații, fără de care desfășurarea norma lă a proceselor economice
ar fi serios perturbată. ” 23.
 cu ajutorul creditului se permite utilizarea resurselor b ănești disponibile prin
redistribuire c ătre institu țiile de credit ce sunt furnizate agen ților în procesul de cre ștere al
economiei.
 creditul ajut ă la accelerarea acumul ării de capitaluri cu ajutorul unor întreprinderi
colos, societ ăți de mari propor ții ce investesc în canti țăți mari, a caror func ționare nu ar fi
posibil ă fară resursele de fonduri adecvate, prioritar prin credite.
 creditul încurajeaz ă produc ția, datorit ă incapaci țății agen ților economici de a -și extinde
activit ățile economice doar prin mijloace proprii ace știa apeleaz ă la creditul bancar ca și
sprijn.
 creditul este calea prin care un stat ac ționeaz ă prin stimula re sau descurajarea lui, astfel
autrotitata monetar ă influen țează masa monetar ă ce se află î n circula ție trăgând dup ă sine
consecin țele legate de oferta de moned ă disponibilă într-o economie.
 acordarea creditului înlocuie ște moneda din circula ție. Creditul implic ă siguran ța,
rapiditate, dezvoltare și modernizare a mijlocelor de plat ă.
 creditul este favorabil procesului de produc ție și de com ercializare astfel se
stabilizează prețurile reale în cazul produc ției sezoniere atunci c ând se înregistreaz ă un
mare dezechilibru î ntre momentul produc ției și momentul încasării sumei de bani aferente .
Cu ajutorul creditului bancar se introduce în circula ție o cantitate de bani ce
reprezintă volumul de mijloace de plat ă puse în circuitul economic financiar. Creșterea
economiei se bazeaz ă pe investi ții și credite, într-un cuv ânt se bazeaz ă pe cre șterea
nivelului de trai.Prin rela țiile de creditare se realizeaz ă investi ția necesară unei cre șteri
economice.
Creditarea bancară și dobânda au efect direct asupra dinamicii activității
economice, fiind în legătură cu nivelul resurselor de finanțare și costul acestora.24

23 Dragoir G., Struturi și mecanisme financiare m onetare , Editura Uiversității Dauius, Galați, ; p. 234

21
Sistemul bancar pune la dispozi ția economiei moneda care este necesar ă
tranzac țiilor. Economia are nevoie de o cantitate mare de credit ce este asigurat de "resurse
monetare" pentru ca volumul de moned ă să creasc ă sau s ă se menț ină.
3.1. Aspectele teoretice privind influeța creditului asupra creșterii
economiei
Urmărind economia româniei din ultima perioadă, observăm că, evoluția ei este
strâns legată de o serie de factori ce au dus la creșterea acesteia. Situația economica a fost
una foarte bună în perioada dinainte de 2008 , urmată de o perioadă în care România a
intrat în recesi une. Observăm că, după o creștere economica ma re urmeaza automat si o
scădere, România a intrat în Perioada de criză ce a avut efecte negative asupra economiei.
După cum am menționat și mai sus evoluția economiei se datorează anumitor
factori ce au influențat direct și indirect creșterea economică a României. Observăm cum
că, dezvoltarea și creșterea economiei este st râns legată și determinată de dezvoltarea
sectorului bancar. Finanțarea economiei României depinde în mare parte de activitatea de
creditare.
Observăm că, datorită creditului, puterea productivă a capitalului este sporită și sunt
puse la dispoziție fondurile lichide pentru a recurge la investiții sau pentru alte activități
curente ce contribuie la dezvoltarea economiei. Creditul reprezint ă legătura importanta
dintre bancă și participanții la piața ce duce la creșterea economiei.
3.2. Poate exista creștere economică fără creditare?
Relația dintre credit și creșterea economică reprezintă un subiect foarte discutat la
momentul actual deoarece se dorește evidențierea corelației dintre acesta și creșterea
economica .
Creșterea economică este enunțată „ca fiind o măsură a modificării în se ns pozitiv a
PIB-ului în cadrul unei economii” (Howitt,Weil, 2008), rezultând legătura dintre creșterea
producției și îmbunătățirea standardelor de viată.
Procesul de creștere economică este influențat de anumiți fact ori politici,
economici, culturali si sociali. Datorita aceastei creșteri economice va rezulta tot odata și
creșterea componentelor PIB -ului.

24 Vasile Turliuc – Creditarea bancar ă și creșterea economic ă, în “Mecanismele financiar monetare în
procesul tranziției la economia de piață”, coordonator Ghe. Voinea, Editura Sedcom Libris, Iasi, 1999

22
Creșterea economică din România se supune și unor riscuri ce pot interveni în acest
proces. Aceste riscuri sunt în număr de trei ce sunt denumite „ capcane”.
În viziunea lui Daniel Dăianu, prima capcana are în vedere procesul de creditare c e
ar fi mai firav și mai scump datorită creșter ii treptate a ratelor de dobândă.
Cea de -a doua capcană are în vedere venitul mediu pe cap de locuitor ce nu este
suficient de bun pentru a ajunge la nivelul țărilor dezvoltate, chiar daca forța de muncă din
România are costuri relativ mai mici.
A treia ca pcană este legată de incapacitatea de a mări rata de economisire internă și
de a reuși s ă se mobilizeze resurse/ rezerve interne, deoarece este foarte important ca
dezvoltarea României sa aibe la bază economisirea internă.

3.3. Creditarea în România în perioada 2015 -2018
În tabelul ce urmeaz ă voi arata evolu ția creditului în România pe sectoare de
activitate și tipuri de valute.
Tabel 3 .1- Evoluția creditelor în România în perioada 2015 -2018
Ani
Credit total
(mil. lei) Din care
Sector privat
(mil.lei) Sector de stat
(mil.lei) Lei
(mil.) Valută
(mil.)
2015 307.149,6 217.532,3 89.617,3 110.285,9 107.246,4
2016 313.358,6 220.100,6 93.258,1 125.945,8 94.154,8
2017 330.677,4 232.603,3 98.074,1 146.024,5 86.578,9
2018 356.568,1 251.054,6 105.513,5 165.625,4 85.429,1
Prelucrat de autor: sursa BNR buletine lunare 20 15-2018

23
Figura 3. 1- Evoluția creditelor în România în perioada 2015 -2018

Sursă: Realiza t de autor
Pe baza datelor mai sus menționate , se observ ă o creștere constant ă a volumul ului
de credite acordate de băncile din România . Atât în sectorul privat cât și în sectorul de
stat, creditele înregistreaza o creștere substanțială, datorită creditelor acordate în lei.În
perioada de referința putem observa scăderea creditelor în valută de la an la an. Această
scădere a creditelor în valută se datorează măsurilor impuse de BNR pentru a opri creșterea
importurilor și pentru a minimiza riscul de creditare. Măsurile impuse de BNR constau ca,
creditele acordate în valută să fie ram bursate în aceiasi valută în care a fost făcut
împrumutul.Datorită acestei măsuri, creditul în valută a scăzut și astfel s -a determinat
creșterea creditelor în lei.
După cum se vede, creditul acordat sectoru lui privat are o pondere mult mai mare
față de sectorul de stat, ceea ce arată faptul că, procesul de creditare pune accent mai mult
asupra accestui sector.

0,0050.000,00100.000,00150.000,00200.000,00250.000,00300.000,00350.000,00400.000,00
2015 2016 2017 2018Credit total
Sector privat
Sector privat2
Lei
Valută

24
Tabel 3.2-Distribuția creditelor în România în perioada 2015 -2018
Ani Credit total
(mil. lei) Persoane
fizice
(mil.lei) Proprietate privată
(mil.lei) Proprietate de
stat
(mil.) Proprietate mixtă
(mil.)
2015 307.149,6 110.455 168.942 20.752 7.000,6
2016 313.358,6 115.477 173.105 18.845 5.931,6
2017 330.677,4 126.016 177.921 20.303 6.437,4
2018 356.568,1 141.285 185.763 21.456 8.064,1
Prelucrat de autor: sursa BNR buletine lunare 2015 -2018
Figura 3.2 – Distribuția creditelor în România în perioada 2015 -2018

Sursa: Realizat de autor
Pe baza datelor mai sus menționate, se observă o creștere de la an la an a
creditelor acordate atât persoanelor fizice cât și în cazul proprietăților private. Ponderea
cea mai mare o deține proprietatea privată ce a atins în anul 2018 suma de 185.763 lei ,
reprezetând 52,09% din creditelor acordate de 356.568,1 lei.
0,0050.000,00100.000,00150.000,00200.000,00250.000,00300.000,00350.000,00400.000,00
2015 2016 2017 2018Credit total
Persoane fizice
Proprietate privată
Proprietate de stat
Proprietate mixtă

25
3.4.Evoluția economiei în perioda 2015 -2018 în România
Creșterea economică este strâns legată de creșterea componentelor PIB -ului cum ar
fii: creșterea consumului, creșterea exportului și a investițiilor. Numim creștere economică
atunci când crește și rata PIB -ului.
Produsul intern brut (PIB) pune accent pe valoarea producției de bunuri și servicii
finale ce sunt obținute de agenții economici care, își derulează activitatea pe teritoriul
Rom âniei. Cu ajutorul acestui indicator se evidențiaza valoarea brută ce este generată de
totalitatea produselor și serviciilor produse în interiorul țarii.
Astfel, PIB -ul este definit ca fiind totalitatea valorilor adăugate generate de de
bunurile care au f ost create de agenții economici din interiorul țării.
Ca atare, PIB -ul reprezintă un indicator economic ce observă averea produsă într -o
țară.Scopul acestui indicaor este acela de a arăta valoarea totală a bunurilor și serviciilor ce
sunt produse într -o țară.
PIB-ul este alcătuit din totalitatea valorii bunurilor și serviciilor la export și import,
consumul efectiv și nu în ultimul rând de valoarea brută de capital. Datorită evoluției
acestor componente cât și contribuția lor la formarea PIB -ului, acestea influențează în mod
direct situația economiei naționale.
Dacă urmărim situația economiei din punctul de vedere al PIB -ului, observăm că
aceasta ajută la creșterea economică.
Evoluția economică este supusă și anumitor riscuri, dacă creșterea economică este
strâns legată de consum, în același timp PIB -ul este afectat de mai multi factori cum ar fii:
starea nestabilă a infrastucturii, gradul deficitar de asimilare a fondurilor europene, dar și
datorit ă modului indisciplnat de plată a firmelor sau de adaptarea bugetară ce s -a realizat
datorită reducerilor de cheltuiei sau datorită nerealizării investițiilor.
Un alt factor negativ ce îngreunează evoluția economiei este inflația. Reducerea
inflației s -a datorat scăderii prețului la combusti bil (pe plan internațio nal), dar și datorită
reducerii TVA -ului la alimente.
Creșterea economică are în observație și procesul de creditare, după cum am
evidențiat mai sus, creditul contribuie la dezvoltarea economiei. În continu are voi arăta
evoluția PIB -ului.

26
Tabel 3.3- Evoluția PIB -ului în perioada 2015 -2018

Ani
PIB (mil.lei)
Trim.I Trim.II Trim.III Trim.IV Total
2015 139.960,8 163.035,0 197.460,6 212.131,4 712.587,8
2016 147.337,1 179.567,5 208,002,8 230.228,0 765.135,4
2017 164.157,4 196.663,6 237.202,0 258.703,6 856.726,6
2018 179.246,1 216.632,1 262.746,2 285.595,8 944.220,2
Sursa: Realizat de autor: site eurostat https://ec.europa.eu/eurostat

Figura 3. 3- Evoluția PIB -ului în perioada 2015 -2018

Sursa: Realizat de autor
Analizând datele din tabel, obsevăm cum PIB -ul își menține tendința de creștere,
ceea ce ne arată, că producția de bunuri și servicii este în permanență creștere.
Chiar dacă PIB -ul a cunoscut o cr eștere, paradoxal economia României este în
creștere, dar nivelul de trai nu are această tendința pozitivă.
Fenomenul acesta arată cum societatea româneasca este influențată de venituri,
astfel populația simte o îmbunătățire a nivelului de trai doar dacă cresc și veniturile 0,00100.000,00200.000,00300.000,00400.000,00500.000,00600.000,00700.000,00800.000,00900.000,001.000.000,00
2015 2016 2017 2018Total
Trim I
Trim II
Trim III
Trim IV

27

4. Creditul ipoteca r și imobiliar.
Ativitatea de creditare în România privind achiziția de proprietăți imobiliare, este
reglementată de Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
care normează acordarea, garantarea dar și derularea creditelor imobiliare , monezile de
creditare, persoanele care pot apela la astfel de credite, documentația necesară pentru
acordare, costurile percepute ale unor astfel ce credtite.25
Potrivit legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare,
acordarea cât și garantarea dar și derularea creditelor ipotecare imobiliare se realizează de
către împrumutători în baza unor principii interne de creditare, aceste principii stabiliesc
următoarele elemente:
 ca prim principiu al creditării destul de important este reprezentat de
organizarea activității de acordare, de garantare și de derulare a creditelor ipotecare;
 în aceste norme sunt prev ăzute și condițiile în care pot fi acordate creditele
ipotecare;
 rata dobânzii;
 valoarea maximă a creditului ipotecar ce poate fi acordat unui singur
împrumutat;
 documentația necesară împreună cu cererea de acordare a unui credit
ipotecar/imobiliar;
 un alt criteriu important îl reprezint ă indicatorii cu ajutorul căro ra se evaluează
bonitatea solicitanților;
 sunt enunțate și criteriile ce trebuiesc luate în vedere la evaluarea devizelor
estimative dar și a imobilelor ce urmează a fi ipotecate;
 gasim evidențiate și comisioanele dar și nivelul acestora suportate de
împrumutat
Creditul ipotecar a început s ă devină cea mai importantă formă de finanțare pentru
majoritatea românilor și mai ales a tinerilor pentru finanțarea , construirea sau
reamenanjarea locuinței.
Există o gamă variată de produse de creditare pe piața bancară românească oferite
populației. Printre aceste produse destinate creditării regăsim și instituțiile ce finanțeaza

25 Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

28
achiziționarea de locuințe. Datorită posibilitățiilor financiare a populației do ritoare de
achiziționarea unei locuințe, consumatorii se îndreaptă spre creditul imobiliar și ipotecar.
Această soluție de finanțare este de multe ori un proces anevoios.
Pe piața bancară românească există doar trei posibilități pentru finanțarea
ipotecar ă, prima posibilitate o reprezintă creditul ipotecar de la bancă sau acordate de
societățiile financiare iar ultima posibilitate o reprezintă angajamentul de economisire –
creditare.
Atunci când ești în cautarea unei metode de finanțare trebuie s ă ții cont d e costurile
adiacente finanțari dar și de posibilitățiile pe care le ai tu, ca si solicitant.Locuința
reprezintă un cămin, un loc unde tu, ca și om ai nevoie de liniște de siguranță unde îți
organizezi timpul, spațiul și unde îți petreci majoritatea timpul ui alături de cei apropiați.
Locuința este o investiție pe o perioadă destul de mare, de aceea trebuie s ă o tratăm cu
seriozitate și responsabilitate.
Atunci când te hotăraști să îți achiziționezi o locuință trebuie să iei în calcul și
existența unei garan ții pe care banca o va solicita. Această garanție ajută banca în cazul în
care tu ca și solicitant nu reușești să rambursezi creditul, astfel banca reușește să -și
recupereze împrumutul.
După informarea prealabilă găsești forma de finanțare potrivită pentru tine cum ar
fii: prima casă, creditul ipotecar sau cel imobiliar.

4.1. Creditele imobiliare versus credite ipotecare
Dacă alegi un credit imobiliar știi sigur că acesta reprezintă o modalitate destul de
simpla dacă dorești să îți achiziționezi o locuință sau un teren dar și pentru construirea unui
camin sau modernizarea acestuia. Acest tip de credit este cuprins într -un interval de timp 3
și respectiv 30 ani, în func ție de destinația împrumutului dar și de suma împrumutată.
Alegerea acestui tip de credit vă ajută să vă îndepliniți visul de a avea o locuin ță chiar dacă
nu dispun eți de toți banii de care aveți nevoie.
O altă formă de finanțare pentru atingerea obiectivului de a avea o locuință îl
reprezintă creditul ipotecar, acest credit reprezintă un credi t garantat cu o ipotecă. Astfel
principala caracteristică a creditului ipotecar este dată de această ipotec ă care se aplică
asupra unui bun viitor ce urmează a fii achiziționat. O alt ă caracteristică importantă a
creditului ipotecar este aceea de a avea casa dorită chiar daca nu ai o alta garanție pe care
să o acorzi bănci, astfel acest tip de credit este destinat persoanelor ce nu au posibilitatea

29
de a aduce o alta garanție, iar banca ipotecheaza casa pe care urmează sa o achiziționezi
sau construiești.
Așadar, dacă nu ai o locuință pe care să o servești drept garanție, dar ai o sumă de
bani pusă deoparte încât să poți plăti avansul, cea mai buna metoda de finanțare pentru tine
este cr editul ipotecar. Însă daca ai deja o locuință și mai vrei să achiziționezi una, însă nu
ai banii suficienți sau deloc pentru avans soluție bună pentru tine o reprezintă creditul
imobiliar. Astfel, poți folosi casa pe care o ai deja în proprietate drept ga rantie.
Între cele două credite există diferențe ce se bazează în principal pe asigurările
necesare, mărimea cotei de finanțare și garanția solicitată. În cazul creditului ipotecar
garanția este chiar imobilul ce urmează a fii cump ărat, iar în ceea ce pr ivește creditul
imobiliar, acesta poate fii garantat cu alte locuințe. Comform legii această garanție trebuie
sa reprezinte 133% din totalul sumei împrumutate, astfel în cazul creditului ipotecar,
ipoteca reprezinta doar 75% din valoarea totala a locuinței , iar restul de 25% îl reprezintă
avansul ce trebuie adus de client, acest lucru nu se întamplă în cazul creditului imobiliar.
Analizând piața bancară românească a credit elor ipotecare și imobiliare am reușit
să adun date concrete legate de acestea ce le -am organizat într -un tabel. Astfel reușind să
dezbat problema creditelor pentru investiții imobiliare.
Tabel 4.1. – Creditele ipotecare și imobilire acordate din total credite în perioada 2015 -2018

Ani Credit total
(mil. lei) Ipotecare
(mil.lei) Alte credite pentru
inv.Imobiliare
(mil.lei)
2015 307.149,6 38.518 45.155
2016 313.358,6 43.291 46.456
2017 330.677,4 49.922 48.728
2018 356.568,1 56.732 52.160
Prelucrat de autor: sursa BNR buletine lunare 2015 -2018
În urma acestui tab el am evidențiat evoluția creditelor ipotecare și imobiliare
acordate în perioada de referință 2015 -2018. Astfel observăm o creștere constantă și sigură
pe perioada celor 4 ani de analiză atât pentru creditele ipotecare cât și pentru celelalte
tipuri de cred ite destinate investițiilor imobiliare.

30
Figura 4. 1. Creditele ipotecare si imobilire acordate din total credite în perioada 2015 -2018

Sursa: Realizat de autor sursa BNR26
Pe baza tabelului de mai sus (nr.4 .4) am realizat o diagramă cu ajutorul căreia voi
analiza fiecare an în parte, astfel vom observa mai u șor evoluția creditelor ipotecare și
imobiliare.
Așadar, în anul 2015 totalul creditelor acordate de bănci fiind de 307.149,6 lei , din
aceste credite doar 83.673 lei reprezintă creditele acordate popula ției cu scopul de a
finanța, achiziționa sau moderniza o locuință. Astfel ponderea creditelor destinate
achiziționării de locuințe reprezintă doar 27,24% din total credite.
În anul 2016 totalul creditelor acordate populației ajunge la suma de 313.358,6 lei ,
iar creditele ip otecare și imobiliare reprezetând doar 89.747 din totalul creditelor în
creștere fața de anul precedent cu doar 6.074 lei, deținând o pondere de doar 28,64% din
total credite acordate în anul 2016.
Observ ăm o creștere substanțială în anul 2017 raportat la anul precedent, o creștere
de 17.319 lei, credite ce au fost acordate populației. Această creștere pune accent și pe
creditele ipotecare reprezetând în anul 2017 doar 49.922 lei. Ponderea creditelor destina te
achiziționării de locuințe reprezintă doar 29,83% din total credite acordate în 2017, în
creștere de la an la an.
2018 reprezintă un an productiv în privința creditelor ipotecare ajungându -se la
56.732 lei, reprezentând doar 15,91% din totalul creditelo r acordate de instituțiile de credit.

26 https://www.bnr.ro/Publicatii -periodice -204.aspx , accesat la data de 12.05.2019, ora 21:28 307.149,60 313.358,60330.677,40356.568,10
38.518 43.29149.92256.73245.155 46.456 48.728 52.160
2015 2016 2017 2018Total credite Ipotecare Imobiliare

31
În concluzie, în urma analizării diagramei și interpretării ei, observăm o creștere
atât în cazul creditelor totale acordate cât și a creditelor acordate pentru finanțarea,
achiziționarea sau modernizarea unei locuințe .

Credit imobiliar sau Credit ipotecar ?
În tabelul urmator, evidențiez asemănările dar și deosebirile dintre un credit
ipotecar și imobiliar astfel putând mai ușor lua o decizie atunci când dorim să facem un
împrumut la bancă.
Tabelul 4.2. Asemănarile și deosebirile dintre creditul ipotecar și imobiliar.
Asemănările creditelor
ipotecare și imobiliare Deosebiri
Imobiliar Ipotecar

Moneda creditului: RON EUR USD CHF Este garantat prin ipotecă
asupra
imobilului cumpărat Se poate garanta și cu alte
tipuri de garanții ( giranți ,
alte imobile )

Durata max 35 ani
Se pot finanța și construcții
de imobil Nu se pot finanța construcții
de imobile deoarece este
imposibil de ipotecat un
imobil inexistent
Venituri acceptate: salariu, chirie, dividente, pensie,
venituri obținute din profesii liberale, venituri
obținute din drepturi de autor, venituri obținute de
navigatori, indemnizație de maternitate, bonuri de
masa, norma de hrană si altele .
Se legitimeaza prin Codul
civil

Este reglementat de Legea
190/1999

Ambele denumesc ofertele de creditare pentru
cumpărarea de locuința. Avansul 5% -35% Avans 5% -10%
Dobandă mică datorită perioadei de timp mare de
rambursare.
Sursa: Realizat de autor
Pornind de la acest tabel am avut curiozitatea de a cunoaște ce gândesc oameni
despre conceptul de credit și ce ar alege dintre un credit ipotecar și unul imobiliar, care
sunt criteriile și percepția lor asupra unui astfel de împrumut. Astfel am făcut un s ondaj
public bazat pe 8 întrebări. Cele 100 de persoane au răspuns la set ul de întrebări legate de
creditul imobiliar și ipotecar rezultând urmatoarele :

32
Tabel 4.3- Statisticile respondenților
Statisticile respondenților
Total respondenți 100
Masculin 58
Feminin 42
Varsta medie 27 de ani
Sursa:Realizat de autor

Sondaj făcut pe un eșantion de 100 de persoane, cu vârste cuprinse între 20 și 45
de ani, dintre care 42 de sex feminin ș i 58 de sex masculin.

Figura 4. 2- Studiile superiare ale respondențiilor și mediul de proveniență

Sursa:Realizat de autor
Observăm o pondere de doar 61% dintre respondenți ce au studii superioare iar
dintre cei 100 doar 67% provin din mediul urban iar restul de 33% din mediul rural .

61%39%Studii superioare
Da
NU67%33%Mediu
Urban
Rural

33

Figura 4. 3 -Ponderea respondenților ce au un credit bancar

Sursa:Realizat de autor

Din figura de mai sus (4.2) doar 25 % din cele 100 de persoane au în prezent un
credit la bancă.

Figura. 4. 4 -Tipul de credit ales de cei 100 de participanți la sondaj

Sursa:Realizat de autor
Observăm că ponderea cea mai mare dintre creditul imobiliar și ipotecar îl
reprezintă creditul ipotecar de 31%.

25%
75%În prezent ai un credit la bancă ?
DA
NU
31%
3%
44%22%Ce tip de credit ai ?
Ipotecar
Imobiliar
Altele
Nu am

34
Figura 4. 5 – Probabilitatea respondenților ce vor solicita un împrumut

Sursa:Realizat de autor
Probabilitatea respondenților ce vor solicita un împrumut în perioada urmatoare
este destul de mică de doar 12%, rezultând de aici nesiguranța pe care aceștia o au față de
sistemul bancar, totuși 65% din cei 100 de participanți doresc sau vor solicita un împ rumut
în perioada viitoare.
În funcție de tipul creditului pentru care au aplicat, participanții la sondaj au
remarcat urmatoarele criteri i care au stat la baza alege rii.

Figura 4. 6 Criterii care au stat la baza alegerii tipului de credit

Sursa:Realizat de autor
12%
23%
65%Intenționezi să îți faci un credit în viitorul apropiat?
Da
NU
Poate
65%22%8%5%Criterii
Posibilitate financiară
Dobândă
Durată
Altele

35
Observăm că, posibilitatea financiară, venitul este unul dintre cel mai important
criteriu atunci când o persoana dorește să își facă un împrumut, reprezentând 65% urmat de
criteriul dobândă cu doar 22%. Dar nici durata nu reprezintă un criteriu neglijent pentru
participanți, aceștia doresc un credit pe o perioadă cât mai mica, de maxim 15 ani.
Am întrebat cei 100 de participanți la sondaj, unde au s au unde doresc să își facă
următorul împrumut pentru locuință. Ei au avut de alea dintre urmatoarele bănci:Banca
Transilvania, UniCredit Bank, Banca Comercială Română – BCR, BRD – Groupe Societe
Generale, Raiffeisen Bank, Alpha Bank România, CEC Bank, OTP B ank România,
Garanti Bank și ING.
Figura 4. 7. Top bănci lor alese de participanții

Sursa:Realizat de autor

Din cele 10 bănci enumerate mai sus, ponderea cea mai mare o reprezintă banca
Transilvania cu 31%, urmată de banca BRD cu doar 1% mai mul decât BCR.
În urma analizării sondajului am constatat următoarele:
Participanții care dețin în prezent un credit la bancă au o vârstă medie de 27 ani,
ceea ce ne arată necesitatea tinerilor și mai ales a tinerilor casătoriți de a avea o locuință.
Aceștia au ales creditul după un set de criterii bine determinat, pornind de la criteriul cel
mai important, venitul ce reprezintă puntea de plecare, lansare atunci când aceștia decid să
apeleze la un credit urmat de alte criterii cum ar fi durata, dobânda, chiar și banc a
finanțatoare. Populația începe să devină mai deschisa atunci când vine vorba de un credit,
65% din participanți la sondaj intenționează să își facă un credit în viitorul apropiat.
Bazându -mă pe sondaj și urmând preferințele participanților voi analiza ma i în
amanunt creditul ipotecar și cel imobiliar pentru cele mai bune banci alese de ei . Voi alege 28%
31%14%27%Bănc i
BRD
Transilvania
Raiffeisen
BCR

36
doar două bănci pentru a face comparația dintre cele două tipuri de credite destinate
achiziționării de locuințe, astfel aleg banca Transilvania și banca BRD .

Prezentare a băncilor
BRD Groupe Societe Generale (Banca Română pentru Dezvoltare),este prezentă
în România din anul 1979, când activitatea micii sucursale se baza pe finanțarea sectorului
de petrol și gaze prin emiterea de acreditive și scrisori de garanție. În anul 2001, BRD a
fost listată la Bursa de V alori București, în prima categorie, devenind rapid una dintre cele
mai tranzacționate societăți. Este o bancă românească deținută de grupul financiar francez
Societe Generale, în proporție de 58,32 la sută. În 2010, ea a fost a doua bancă din
România, dup ă Banca Comercială Română, în ceea ce privește activele (48 miliarde lei) și
cota de piață. Rețeaua băncii cuprinde 930 de unități, 1450 de ATM -uri și 20000 de POS –
uri în toate orașele din România. În anul 2009, BRD controla 14% din activele sistemului
bancar, iar în anul 2010 a înregistrat o ușoară scădere până la o valoare de 13,9%. 27
Banca Transilvania în anul 1997 a devenit prima institutie bancară din Romania,
care a fost cotată la Bursa de Valori București. Banca Transilvania este banca oamenilor
întreprinzători din Romania și cea mai mare instituție bancară cu capital privat majoritar
românesc. Banca se clasează pe poziția a 3 -a în topul băncilor din România, în funcție de
active(25,7 miliarde lei),la finalul anului 2011.Misiu nea Băncii Transilvania este aceea de
a sprijini dezvoltarea mediului de afaceri, prin produse și servicii inovatoare, oferite cu
profesionalism. Valorile BT, pe care banca le aplică în tot ceea ce întreprinde, sunt: Suflet,
Energie și Idei Noi. 28

Prezentare a crediului ipotecar oferit de cele două bănci
BRD – Credit habitat
Creditul habitat oferit de BRD este acordat pentru achiziția, construcția, extinderea
sau modernizarea de locuințe. Acest credit este acordat în mai multe monede: : Leul, Euro
sau Dolarul.Suma minimă acordată este de 15000 Euro sau echivalent în lei pe o perioadă

27 https://www.brd.ro/despre -brd/despre -noi/despre -brd/societe -generale , accesat la data de 05.06.2019, ora
19:20
28 https://www.bancatransilvania.ro/despre -noi/, accesat la data de 05.06.2019, ora 19: 56

37
maximă ce se poate extinde pe o perioda de până la 30 de ani. Avansul ce trebuie suportat
de debitor începe de la 15% din valoarea imobilului pe care dorești să îl achiz iționezi.
Se poate apela și la o perioada de grație de până la 12 luni (pentru construcții) și de
6 luni (pentru terminarea construcțiilor).
Credit suplimentar oferit de bancă este de maximum 20% pentru alte costuri
suplimentare cum ar fii cheltuieli notariale, evaluare și achiziționare mobilă.
Dacă dorești să obți creditul habitat de la BRD ai nevoie de următoarele
documente:
 cererea de credit ce trebuie însoțită de documente care să ateste veniturile realizate
 Documente care să arate obiectul credi tului dar și valoarea investiției cum ar fii:
 precontract vânzare/cumpărare pentru imobilul ce dorești să îl cumperi care să
cuprindă valoarea de vânzare, modalitatea de plată și valoarea avansului achitat.
 actele de proprietate asupra terenului de constr ucție (dacă este cazul)
 autorizația de construire însoțită de proiectul și devizul general de lucrări
 Actele de proprietate a bunurilor imobile cu care se garantează creditul
 Raportul de evaluare pentru imobilul/imobilele aduse în garanție
 Dovada constitui rii avansului
Garanții necesare:
 Ipotecă asupra bunului ce face obiectul creditului sau un altul aflat în
proprietatea ta sau a unui terț
 Ipotecă asupra conturilor curente deschise la BRD
 Ipotecă asupra drepturilor provenite din polița de asigurare.
Imobilul achiziționat va fi asigurat împotriva tuturor riscurilor.În cazul creditelor pentru
construcție, modernizare, terminare construcției, la solicitarea băncii se va încheia o
asigurare pentru riscul de nefinalizare a construcției.29
Banca Transilvania – Creditul ipotecar
Banca Transilvania îți oferă credit ipotecar destinat cumpărării, construcției sau
modernizării locuinței. Acest tip de credit se acorda în Lei sau EUR, iar valoarea minimă
ce o poți accesa este de 250000 Eur sau echivalent ul în Lei pe o periodă maximă de 30 de
ani. Avansul pe care trebuie să îl acorzi băncii pentru împrumut este de minim 15% pentru
creditele în lei iar de minim 20% pentru creditele in euro.

29 https://www.brd.ro/_files/pdf/Creditul_Habitat_mai_2019_RO.pdf , accesat la data de 05.06.2019, ora
22:06

38
Perioada de grație ce o poți accesa este de până la 24 luni în caz ul construcțiilor de
locuințe.
Dobânda poate fi fix ă în primii doi ani, iar restul perioadei variabilă pentru creditele
acordate în lei și fixă în primul an, iar pentru restul perioadei variabilă pentru creditele
acordate în EUR.
Pentru acest tip de credit este nevoie de următoarele documente:
 acte ce dovededesc sursa de venit cum ar fii adeverință de salariu, copie contract
individual de muncă, cu ultimul act adițional și extras din registrul electronic al salariaților,
alte acte doveditoare de venit ( pensii, chirii, alte venituri cu caracter permanent);
 actul de identitate precum și un alt act de identitate al solicitantului;
 Certificat de căsătorie;
 Cerere de credit;
 Precontract de vânzare cumpărare/ deviz de lucrări;
 Actele de proprietate ale imobilului care constituie garanția creditului (extras
de Carte Funciară actualizat).30

Analiză credit ului ipotecar oferit de cele doua bănci din România
Pentru a realiza o analiză a creditului ipotecar oferit cele două bănci din România
m-am folosit de câteva elemente caracteristice ale fiecărui credit oferit, cum ar fi: suma
acordată, perioada de rambursare, dobânda, comisioanele, rata lunară.

30https://www.brd.ro/calculatoare/calculatoare -de-credit/calculator -de-credit?filter=imobiliare , accesat la
data de 01.06.2019, ora 14:20

39

Tabelul 4.4.Analiza comparativă credit ipotecar oferit cele două banci din România în lei
Indicator31 BRD Transilvania
Suma acordată (lei) 180.000 180.000
Perioada de rambursare (luni) 360 360
Dobânda (%) 7,75 5,61
Dobânda anuală efectivă (%) 8,66 5,89
Comision analiză dosar (RON) 650 400
Cost evaluare gratuit 500
Comision de administrare credit (RON) gratuit 150/an
Rată credit (RON) 1.370 1.034
Valoare totală platibilă (RON) 484.690 377.163
Realizat de autor: site-urile BRD și Banca Transilvania32
Pe baza acestui tabel în care am analizat creditul ipotecar acordat de cele două
bănci BRD și respectiv banca Transilvania, am observat mai multe diferențieri ce te pot
ajuta în alegerea băncii. Am ales un credit în valoare de 1 80.000 lei pe o perioadă maximă
de 30 ani. Primul criteriu analizat a fost dobânda, unde se obervă deja o diferențiere destul
de mare. Astfel banca BRD practică o dobânda de 7,75% cu 2,14 procente mai mare față
de dobânda practicată de banca Transilvania d e doar 5,61%. Bazându -ne doar pe acest
criteriu observăm că banca Transilvania este mult mai actractivă din punctul acesta
devedere al dobânzi. Următorul criteriu supus analizei este DAE (dobânda anuala
efectivă), unde tot banca Transilvania este mul t mai avantajoasa, având o dobandă de doar

31 https://www.brd.ro/_files/pdf/Creditul_Habitat_mai_2019_RO.pdf , accesat la data de 01.06.2019, ora
15:12
32 https://www.bancatransilvania.ro/pentru -tine/credite/credite -pentru -investitii -imobiliare/credite, accesat la
data de 01.06.2019, ora 15:40
imobiliare -ipotecare/ și https://www.brd.ro/calculatoare/calculatoare -de-credit/calculator -de-
credit?filter=imobiliare , accesat la data de 01.06.2019, ora 15:58

40
5,89% comparativ cu dobânda anuala efectiva în cazul băncii BRD. Comisionul pentru
analizarea dosarului în cazul băncii BRD este de 650 lei, iar comisionul pentru banca
Transilvania reprezintă doar 400 lei cu 250 lei mai puțin fața de banca concurentă BRD.
Din nou banca Transilvania este mult mai avantajoasa și la capitolul comision.
Costul de evaluare a imobilului pe care doriți să îl achiziționați este gratuit în cazul
bănci BRD și doar 500 lei în cazul băncii Trans ilvania, la fel și în cazul comisionului de
administrare a creditului, unde la banca BRD aces t comision nu există adică este gratuit,
dar banca Transilvania cere un comision de 150 lei/an pentru adiminstrarea creditului,
destul de mult dacă calculăm acest comision pe o perioadă de 30 ani. Următorul criteriu
destul de important ce a fost analizat îl reprezintă rata creditului ce diferă destul de mult de
la o bancă la a lta, astfel în cazul băncii BRD această rată reprezintă doar 1.370 lei și 1.034
lei în cazul băncii Transilvania cu 336 lei mai puțin. Și nu în ultimul r ând valoarea totală a
creditului unde tot banca Transilvania este mult mai avantajoasă cu o valoare totală de
377.163 lei comparativ cu valaorea totala la banca BRD în valoare de 484.690 lei .
Diferența este una destul de mare de doar 107.527 aproximativ egală c u suma acordată.
Această diferentă se poate datora dobânzi destul de mare în cazul bancii BRD.
În concluzie banca Transilvania reprezintă o alegere bună atunci când îți dorești un
credit pentru achiziționarea, renovarea sau construirea unei locuințe.

41
Tabelul 4. 5.Analiza comparativă a credit ipotecar oferit de cele două bănci din România în
Eur
Realizat de autor: site-urile BRD și Banca Transilvania33

Mergând pe aceleași criterii ca și în cazul creditului ipotecar acordat în lei, am
analizat și creditul acordat în EUR pentru cele două bănci. Astfel suma acordată în cazul
celor două bănci este de 40000 euro pe o perioadă de 30 ani. Prima diferența și în cazul
creditului acordat în euro este reprezentată de dobănda practicată de fiecare bancă în parte,
așadar dobânda practică de ban ca BRD este de 6,89% mai mare decât dobânda practicată
de banca Transilvania ce este doar 4,77%, urmată de DAE unde tot banca Transilvania are
o dobândă mult mai mică de doar 4,75% fată de 5,68 % dobânda de la banca BRD. Cele
două băncii se mai deosebesc și din prisma comisionului pentru analiza dosarului, acest
comision este de doar 142 euro pentru banca BRD și de 100 euro pentru banca
Transilvania. Costul de evaluare și respectiv comisionul de adiministrare a creditului
pentru banca BRD sunt inexisten t, aceste costuri sunt gratuite, dar în cazul băncii
Transilvania costul de aministrare a creditului este de doar 33 euro pe an, respectiv 110

33 https://www.bancatransilvania.ro/pentru -tine/credite/credite -pentru -investitii -imobiliare/credite –
imobiliare -ipotecare/ și https://www.brd.ro/calcu latoare/calculatoare -de-credit/calculator -de-
credit?filter=imobiliare , accesat la data de 01.06.2019, ora 14: 40

Indicator BRD Transilvania
Suma acordată (EUR) 40000 40000
Perioada de rambursare (luni) 360 360
Dobânda (%) 6,89 4,77
Dobânda anuală efectivă 5,68 4,75
Comision analiză dosar (EUR) 142 100
Cost evaluare gratuit 110
Comision de administrare credit (EUR) gratuit 33/an
Rată credit (EUR) 221 203
Valoare totală plătibilă (EUR) 81.519 74.180

42
euro în cazul costului de evaluare a imobilului. Ajugând la criteriul cel mai important ce
este reprezentat de rata cr editului, acesta este de 221 euro pe lună pentru banca BRD și de
203 euro pe lună pentru banca Transilvania, ajungându -se la un cost total de 81.519 euro
încazul bancii BRD și la un cost total de 74.180 euro pentru banca Transilvania.
În concluzie creditul cel mai accesibil acordat în euro este tot la banca Transilvania
la fel ca și în cazul creditului acordat în lei.
Banca Transilvania este una dintre băncile cele mai căutate de debitori atunci când
doresc să își achiziționeze o locuintă acest lucru l -am observat comparând cele două bănci
din tabelul (4.7) , de aceea am analizat ofertele băncii Transilvania în materie de credite
destinate achiziției de locuințe. Voi face o comparație între creditul Prima Casă și creditul
ipotecar acordat de Banca Transilvan ia.
Tabelul 4.6 Comparația credite lor destinate achiziționării de locuințe
Banca Transilvania
Indicatori Credit ipotecar/imobilar Creditul Prima Casă
Actualizare produs 02-05-2019 14-05-2019 Fondurile pentru
accest program au fost epuizate
Rată dobândă 6,36% 5,23%
Tip dobândă Variabilă Variabilă
Detalii dobândă IRCC + 4% ROBOR 3M +2%
Comi sion analiză dosar 400 RON Gratuit
Comision de acordare 500 RON Gratuit
Comision de administrare lunar 150 RON 0,23%
Destinație Achiziție imobil, construcție,
renovare și re finanțare Achiziție imobil, construcție
Grad maxim de îndatorare – 65%
Valoare lunară cheltuieli de
subzistentă 300 RON/pers 300 RON/pers
Tip garanții Ipoteca imobil Depozit colateral, ipoteca
imobil
Avans minim 15% 5%
Cotă de finanțare 85% 95%
Realizat de autor : site34

34https://www.finzoom.ro/credite/ipotecare/comparatie?s=WtfLcKL71CJ9KVHPDtrsSk2(9mr!P(k8Lhu6A0H
DLXUBso7qW3G3o3wCyxByGC3h(D6AJ_8_wYcAWpkt)0utLKrY9pUjLoR1a_ykBcX1A4k9zpNFN52T!pG_o
1(rOZuCr8PTJJTsPcr)fSy_M!uP)smoP6Qrp3vkpzdE6B24YRgNhw7YS(jpKl6_(UnvDQ qGzuLfO!oQA ,
accesat la data de 01.06.2019, ora 15:09

43
În tabelul (4. 6) am analizat și comparat cele două tipuri de credite destinate
populației pentru achiziția de locuințe și anume creditul ipotecar/imobiliar și creditul Prima
Casă acordate de Banca Transilvania. În urma acestei comparații și analize doresc să
evidențiez atât punctele tari cât și punctele slabe ale acestor credite. Vreau să precizez că,
toate informațiile sunt actualizate, iar in data de 14.05.2019 fondurile pentru creditul
Prima Cas ă au fost deja epuizate.
Așadar primul indicator analizat și cel mai important din punctul meu de vedere
este dobânda, unde pentru creditul ipo tecar se calculează în funcție de indicele IRCC și
reprezintă 6,36%, iar pentru creditul Prima Casă, această dobâ ndă se calculează în funcție
de ROBOR 3M și reprezintă doar 5,23%. Ambele dobânzi vor fii de tipul dobândă
variabilă. Observăm modul diferit de calculare a dobânzii, de aici și diferența dintre cele
două . În cazul acestui criteriu, al dobânzii , creditul Pr ima Casă este mult mai atractiv și
avantajos.
Doresc să prezint cei doi indicatori ce stau la baza calculării dobânzii, deoarece
indicele IRCC (indicele de referință pentru calcularea creditelor) este un indice nou apărut
și stârnește curiozității și întrebări dorind să se afle cu ce diferă și dacă este mai benefic
față de indicele ROBOR .
Voi vorbi mai întăi de indicele vechi, ROBOR acesta este reglementat printr -o lege
specială, OUG52/2016, 35astfel clientul este protejat de strategiile de schimbare a băncii.
Așad ar băncile sunt obligate prin, OUG52/2016 să specifice în contract structura dobânzii,
această dobândă raportându -se la dobânda interbancară plus adaosul băncii acesta fiind
marja , ce nu poate depășii 2 %.
ROBOR -ul reprezintă rata medie a dob ânzii pentru creditele în lei acordate pe piața
interbancară. Acest indice se stabilește pentru perioade diferite de timp cum ar fi:
 ROBOR ON: over night;
 ROBOR 1W: la o saptamana;
 ROBOR 1M: la o luna;
 ROBOR 3M: la 3 luni;
 ROBOR 6M: la 6 luni;
 ROBOR 9M: la 9 luni;
 ROBOR 12M: la 12 luni

35 http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/181815 , accesat la data de 03.03.2019 , 11:20

44
Cele mai des folosite perioade fiind de 3M (3 luni) si 6M (6 luni), acest lucru
însemnând perioada la care se schimbă rata dobânzii pe data de 25 a lunii în funcție de
perioada aleasă.36
Începând cu data de 2 mai, indicele ROBOR a fost înlocuit cu un nou indice
intitulat indicele de referință pentru colectarea creditelor (IRCC). Indicele IRCC se
calculeză ca medie aritmetică a ratelor de dobăndă zilnice a tranzacțiilor interbancare
considerate în ultimul trimestru al anului trecut. În prima zi când a intrat în vigoare OUG
19/201937, dobânda pentru acest indice a fost de 2,36% cu doar 0,03% mai mică decât
dobânda medie a trazacțiilor interbancare din ultimul trimestru al anului 2018 când această
dobânda a fost de 2,3 9%. Astfel anul acesta după luna iunie vom avea calculat indicele
IRCC bazat pe indicii primelor 3 luni a anului în curs. 38
Un alt criteriu analizat și comparat îl reprezintă comisioanele atât pentru acordare
cât și pentru analiza rea dosarului, unde pentru creditul Prima Casă aceste comisioane
lipsesc în comparație cu creditul ipotecar unde totalul comisioanelor ajungând până la 900
RON. Un alt comision este acela pentru administrarea lunară a creditului în valoare de 150
RON pentru c reditul ipotecar iar pentru creditul Prima Casă acest comision reprezetând
0,23% din soldul creditului.
O alta diferențiere se face și în funcție de destinația acestui credit, ambele fiind
pentru achiziție de imobile sau construcție, dar în cazul creditulu i ipotecar acest credit
poate fii folosit și pentru renovarea și refinanțare.
O deosebire destul de mare este reprezentată de gradul de îndatorare, acest grad nu
există în cazul creditului ipotecar în schimb pentru creditul Prima Casă acest grad este
reprezentat de 65%. Acest grad de îndatorare de 65% reprezintă procentul din veniturile
lunare pe care banca consideră că îl puteți aloca pentru a plăti o rată pentru credit, acest
calcul se face în felul următor: din veniturile nete se scad cheltuielile de su bzistentă, se
aplică acest procent iar după caz se scad celelalte rate aferente unor alte credite sau carduri
de credite. Rezultatul final reprezintă rata lunară maximă pe care o puteți susține.
Valoarea luată în considerare de bancă pentru cheltuielile d e subzistentă reprezintă
300 RON/ pers pentru ambele credite. Deosebire se face și în cazul garanțiilor unde în

36 http://blog.equinox.ro/credit -ipotecar -vs-credit -imobiliar/ , accesat la data de 05.05. 2019, ora 17:18
37 https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/legislatie/OUG_19_2019.pdf , accesat la data de 05.05 .2019, ora 17:30
38https://financer.com/ro/finante -personale/ e -este-ircc/, accesat la data de 05.05 .2019, ora 17:57

45
cazul creditului Prima Casă pe lângă ipoteca pusă pe imobil trebuie să plătești și un depozit
colateral, acest depozit constă în trei rate de d obândă.
Criteriul cel mai important din punct de vedere al populației îl reprezintă avansul
iar cel mai avantajos avans este cel cerut de bancă pentru creditul Prima Casă, acesta fiind
de minim 5% iar pentru creditul ipotecar de minim 15% din valoarea tota lă a proprietății
achizițioate urmat de cota de finanțare reprezentată de diferența dintre procentul maxim de
finanțare (100%) și avansul adus , în cazul creditului Prima Casă acestă cotă este de 95%
iar pentru creditul ipotecar acestă cotă este de 85%. Cota de finanțare se modifică în
funcție de avansul adus.
Observăm un impact destul de important asupra acestui tip de credit Prima Casă,
cererea lui fiind destul de mare în ultima perioadă, astfel datorită importanței lui voi dori s ă
dezbat tema creditulu i Prima Casă. Așadar am făcut o analiză SWOT atât a creditului
Prima Casă , cât și pentru creditul ipotecar oferit de banca Transilvania pentru a putea
vizualiza mai bine acest e tipuri de credit ce vin atât cu beneficii cât și cu dezavantaje.

46
Tabel 4. 7- Analiza SWOT a creditului Prima Casă oferit de Banca
Transilvania
Puncte forte Puncte slabe

 dobanda ROBOR 3M poate fii mai
mică față de noul indice IRCC
 lipsa unor comisioane
 avans mic
 accesibil pentru o categorie largă de
personae chiar și cu venituri mici
 o cotă destu de mare de finanțare de
max 95%
 dobanda ROBOR 3M poate fii mai mare
în comparație cu noul indice IRCC
 comision anual de administrare a
creditului de 0,23% din soldul creditului
 aprobare finala până la 60 zile
 creearea unui deposit co lateral
 nu poate fii refinanțat
 limita de credit max 66.500 euro

Oportunitati Riscuri

 complectarea formularului on -line;
 reducerea costurilor.
 alocarea unui plafon mai mare pentru
acest program de finanțare

 posibilitatea aparitiei in viitor a unor
evenimente ce pot creea dificultati in
indeplinirea obligatiilor de plata asumate;
 debitorii pot fi expusi si in situatia in care
veniturile ar putea sa scada sau sa nu mai
fie realizate pentru anumite perioade de
timp;

Sursă: Realizat de autor

47
Tabel 4.8 – Analiza SWOT a creditului Ipotecar oferit de Banca Transilvania
Puncte forte Puncte slabe

 nu dispune de un fond alocat, poate
fii accesat oricând
 destinație multiplă (achiziție,
construcție, renovare)
 poate fii refinanțat

 dobânda destul de mare
 avansul minim 15%
 comisioanele destul de mari
 cota de finanțare mai redusă

Oportunitati Riscuri

 complectarea formularului on -line;
 reducerea costurilor.
 alocarea unui plafon mai mare
pentru acest program de finanțare

 posibilitatea aparitiei in viitor a unor
evenimente ce pot creea dificultati in
indeplinirea obligatiilor de plata
asumate;
 debitorii pot fi expusi si in situatia in
care veniturile ar putea sa scada sau sa
nu mai fie realizate pentru anumite
perioade de t imp;

Sursă: Realizat de autor
În urma ambelor analize SWOT atât pentru creditul ipotecar cât și pentru creditul
Prima Casă, observăm punctele tari, punctele slabe, oportunitățiile dar și riscurile supuse
acestor credite. Pentru creditul Prima Casă observăm un număr mai mare de puncte tari în
comparație cu creditul ipotecar, acestea fiind lipsa comisioanelor, avansul destul de mic,
cota mai mare de finanțare și categoria mult mai largă de persoane ce pot accesa creditul
chiar și cu venituri mici. Ca și puncte tari pentru creditul ipote car enumăr: lipsa fondului
alocat, deci este nelimitat și poate fii accesat oricând, poate fii refinanțat și are o destinație
multiplă. Punctele slabe a creditului Prima Casă sunt următoarele: limita maximă de
creditare de până la 65.000 euro iar durata d e aprobare este una destul de mare de până la
60 de zile, acest tip de credit nu se poate refinațat și trebuie creat un depozit colateral. În
cazul creditul ipotecar, punctele slabe prezintă reversul punctelor tari a creditului Prima

48
Casă, acestea fiind avansul, cota de finanțare și comisioanele.Pentru ambele tipuri de
credite atât oportunițățiile cât și riscurile sunt aceleași.
În continuare c u ajutorul urmatoarei figuri (4. 8) voi analiza î n general impactul
creditului i potecar și a creditului Prima Casă.

Figura 4. 8-Creditul Prima Casă și alte credite ipotecare

Realizat de autor: site39
În acest tabel se regăsesc date furnizate de BNR, punând în prim plan acordarea de
credite ipotecare și a creditului (alternativă) Prima Casă. Astfel, am ales două intervale de
timp indentice pentru a analiza evoluția creditelor acordate populației pentru achiziționarea
de locuințe, aceste intervale de timp sunt: aprilie 2016 – martie 2017 și respectiv aprilie
2017 -martie 2018. Am supus analizei creditul cel mai solicitat de populație, acesta fiind
creditul Prima Casă și l -am comparat cu celelalte credite i potecare. Observăm în primul
rând raportat doar la perioada aprilie 2016 respectiv martie 2017 o evoluție a creditelor
Prima Casă în comparație cu celelalte credite ipotecare, dat fiind și cererea tot mai mare a
creditelor de tipul Prima Casă. În perioada similară celei precedente aprilie 2017 – martie
2018, observăm și aici o creștere a creditelor Prima Casă, o creștere mult mai semnificativă
în comparație cu alte creditele ipotecare. Analizând și comparând ambele intervale de timp

39 https://www.juridice.ro/wp -content/uploads/2018/06/R20180614LV.pdf , accesat la data de 23.05 .2019, ora
11:32
27%31%20%20%53%49%
Apr.2016 -Mar.2017 Apr.2017 -Mar.2018Credit Prima Casă Alte credite ipotecare Alte credite

49
am observat o stagnare a celorlalte credite destinare achiziționării de locuințe având un
procent de 20%, în timp ce creditele Prima Casă au avut o evoluți e frumoasă în decursul
unui singur an.În perioada aprilie 2017 – martie 2018 creditul Prima Casă deține un procent
de 31% cu 4% mai mare decât în perioada anterioară. În concluzie observăm o cerere tot
mai mare a populației pentru creditul Prima Casă, dato rită avantajelor pe care îl are acest
tip de credit.
Pornind de la figura (4.8) și analizând evoluția creditului Prima Casă dar și cererea
populației pentru un astfel de tip de credit, doresc să detaliez și să arăt avantajele dar și
dezavantajele acestui credit în comparație cu un credit ipotecar.
Voi începe prin a explica ce reprezintă un credit Prima Casă, acest credit este
destinat în special tinerilor ce doresc o locuință, având obligația de a plăti un avans destul
de mic de doar 5%. Creditul Prima Ca să a fost lansat în anul 2009, iar până în anul 2017 a
fost accesat de peste 238.000 de români. Acest program a fost lansat cu scopul de a sprijini
cumpărarea unei locuințe pentru populația cu venituri modeste. Românii și -au exprimat
dorința de a accesa ac est credit, criteriul decisiv și tentant fiind procentul scăzut al
avansului. După cum am specificat și mai sus avansul pentru acest credit este de doar 5%,
pe lângă acest avans programul beneficiază și de alte costuri mai reduse. Efectele resimțite
ulteri oare lansării programului sunt evidente. Primul efect este reprezentant de
îndeplinirea visului de a avea propria locuință în cazul tinerilor și nu numai, iar cel de al
doilea efect ce a fost resimțit pe piată este determinat de creșterea cererii ce a det erminat
creșterea prețurilor .40
Pentru acest tip de credit, statul vine în sprijinul tinerilor cu 40 -50% din împrumut.
Dacă imobilul pe care dorești să îl achiziționezi este mai vechi de 5 ani, statul va garanta
doar cu 40% din împrumut iar banca va garan ta 60%. În cazul în care imobilul este nou se
păstrează proporțile de 50% banca și 50% statul.
Creditul Prima Casă a fost și este unul dintre cele mai căutate credite ipotecare din
România. Acesta reprezintă 60% din totalul creditelor acordate în perioada martie 2017
respectiv martie 2018. În primele cinci luni ale anului 2018, fondurile ce au fost distribuite
prin programul Prima Casă s -au epuizat în proporție de aproape 50%. Tot în anul 2018

40https://www.ardc -residentials.ro/articole -utile/prima -casa-vs-credit -ipotecar/ , accesat la data de
23.05 .2019, ora 12:21

50
programul a beneficiat de dobânzi mai mici dar în același timp s i de fonduri mai mici, cu
20% mai puțin față de 2017. În anul 2018 fondul acordat a fost de doar 2 milarde de lei,
dar și cu condiții mai stricte.41
Condițiile de creditare ale programului Prima Casă
Normele metodologice privind programul prima casă prin care statul garantează
creditele destinate achiziției sau contrucției de locuințe sunt fiind adoptate prin hotărâre de
Guvern vin prevazute de urmatoarele condiții privind creditarea.
 să fii cetățean român;
 să nu aibă în derulare un alt credit ipotecar și să nu fi accesat deja un credit Prima
Casă în trecut;
 să nu deții o suprafață utilă mai mare de 50 mp , cu excepția acelor locuințe care au
fost dobândite printr -o moștenire;
 vârsta minimă acceptată este cuprinsă între 18 și 25 de ani iar împrumutul să se
încheie atunci când beneficiarul a împlinit vârsta de 63 – 65 ani ;
 creditul va fii acordat doar în lei, deoarece este finanțat de Statul Român;
 rata dobânzii nu are voi să de pășească ROBOR la 3 luni + 2 %;
 plata unui comision de garantare către Fondul Național de Garantare a Creditelo r
pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii în valoare de 0.45 % p e an, ce se aplică la 50 % din
sold pentru locuințele noi și 40 % pentru cele vechi;
 nu se percepe comisioane pentru rambursarea anticipată a creditului;
 suma maximă pentru locuințele vechi 57.000 euro și de 66.000 euro pentru o
locuintă consolidată r ecent (max 5 ani) sau dacă dorești să îți construiești tu o casă;
 perioada de rambursare max 30 ani, minim 3 ani .42

Acte necesare pentru un dosar Prima Casă
Dosarul de creditare pentru obținerea creditului Prima Casă ce trebuie presentat băncii
va fii format din următoarele acte:
 actul de identitate al tău și al soțului/soției sau al partenerei/partenerului (dacă
aplici cu aceste persoane drept coplătitori ai creditului)

41https://blog.blitz -imobiliare.ro/prima -casa-avantaje -si-dezavantaje -alternative -si-viitorul -programului/ ,
accesat la data de 23.05 .2019, ora 15:26
42 https://financer.com/ro/credit/credit -ipotecar/prima -casa-2018/ , accesat la data de 23.05 .2019, ora 17:20

51
 copie după certificatul de naștere și de căsătorie (dacă este cazul, desigur)
 documente care să ateste salariul tău și al persoanei coplătitoare – dacă este cazul
 antecontract de vânzare – cumpărare în original care s -a întocmit între cumpărător
și vânzător, prin care să se ateste achitarea avansului pentru o locuință
 cctele de pro prietate, în original, ale locuinței
 extras de Carte Funciară
 declarație pe propria răspundere autentificată prin care să se ateste faptul că la data
când s -a întocmit dosarul Prima Casă nu deții în proprietate nicio locuință mai mare de 50
mp, nu ai achi ziționat o altă locuință prin programul Prima Casă sau deții o singură
locuință care are suprafața mai mică de 50 mp .

Avantaje și dezavantaje ale acestui program
Persoanele doritoare achiziționării unui împrumut destinat locuinței cum ar fii
creditul Prim a Casă, trebuie să afle atât avantajele cât și dezavantajele acestui credit.

Avantaje
 Creditul Prima Casă are cel mai avantajos avans de doar 5% din valoarea creditului.
 Dobânda destul de mică deoarece este bazată pe ROBOR 3M + maxim 2% marja băncii.
(indicele IRCC+ 4%)
 Accesibil pentru o categorie largă de persoane chiar dacă au un salariu minim pe
economie.

Dezavantaje
 Dobânda ROBOR poate fi și dezavantajoasa astfel dacă dobânda ROBOR este ridicată și
dobânda va fi mare.
 Trebuie să îndeplinești o m ulțime de condiții iar durata de aprobare poate fi destul de lungă
 Locuințele achiziționate prin Prima Casă nu se supun Legii Dării în Plat ă
 Trebuie achitat și costul unui depozit, acest depozit este format din 3 rate de dobânda.
 Nu poți vinde, închiria locuința timp de cinci ani
 Anual se achită un comision către Fondul de Garantare Prima Casă.
Voi face o scurtă analiză privind modificărea ratei în funcție de dobânda ROBOR
asupra creditului Prima Casă. Valoarea creditului supus analizării este de 193 mii lei pe

52
perioada martie 2017 – martie 2018, acordat pe 30 de ani. Rata de dobândă în anul 2017 a
fost de 3,44% iar în martie 2018 de 4,6%.
Figura 4. 9- Impactul creșterii ratei de dobândă Robor

Sursa:Realizat de autor

Din figura de mai sus se observă rata lunară aferentă creditului în cei doi ani, așadar
în anul 2017 rata pentru creditul de 193 mii lei este de 860,2 lei pe lună această rată a fost
supusă unei noi evaluării datorită creșterii dobânzii ROBOR 3M, astfel noua rata lunară în
anul 2018 datorită unor creșteri succesive a dobânzii robor este de 989,4 lei. Diferența de
la an la an este destul de semnificativă ajugându -se să plătim mai mult cu 129 lei pe lună.
În concluzie am vrut să arăt de ce dobânda ROBOR poate fi considerată un avantaj
sau un dez avantaj.
Ajungând la o concluzie , creditul Prima Casă reprezintă o alternativă a creditului
ipotecar mai avantajos pentru tineri atunci cand doresc să își realizeze visul. Dacă tot am
adus în discție creditul ipotecar și alternativa cea mai căutată de pop ulație în ultimul timp
așa cum reiese și din figura(4. 9), voi face o comparație și între cele doua credite.
Alegerea între un credit imobiliar și creditul Prima Casă pare destul de simplu, dar
totuși haideți să analizăm mai cu atenție cele doua credite. Tendința populației se înclină
către creditul Prima Casă datorită avansului destul de mic, factor motivant pentru cei 860,2989,4
Credit Prima Casămar.17 mar.18

53
doritori de a achiziționa o locuință, dar pe lângă acest avans mai există și alte criterii și
factori ce pot înclina balanța.43
Tabelul 4 .9 Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar față de creditul Prima Casă
Avantaje Dezavantaje
Credit Prima Casă
Avans mic 5%
Lipsa unor comisione
Dobânda destul de mică
Accesibil pentru o categorie largă de
persoane chiar și cu venituri mici Timp de aprobare mai mare pana la 60 de zile
Depozit colateral (3 rate de dobândă)
Comision FNGCIMN de 0,45 -0,49% a plica t la 50% din
sold
Nu poate fi refinanțat
Nu poate fi dat în plată
Limită de credit de max 66.500 de e uro
Imobilul nu poate fii vândut/ închiriat timp de 5 ani
Creditul ipotecar
Timp de aprobare 3 săptămâni
Limită de credit în funcție de venit
Documente puține
Poate fi dat în plată
Poate fi refinanțat Avans minim 15%
Multitudinea de comisioane și costuri suplimentare ce sunt
ascunse.

Sursă: Realizat de autor
În funcție de preferințele, nevoile și criteriile fiecărui debitor, atât creditul ipotecar
standar cât și creditul Prima Casă poate reprezenta creditul potrivit nevoilor lui.

43https://www.zf.ro/storia/ghid -de-finantare -prima -casa-sau-credit -imobiliar -standard -care-sunt-avantajele –
si-costurile -fiecarui -tip-de-finantare -16174714 , accesat la data de 23.05 .2019, ora 18:41

54
Concluzii și propuneri

Noua generație odată cu trecerea de la comunism la o nouă formă de guvernâmânt,
își dorește o strategie de dezvoltare durabilă în ceea ce privește nivelul de trai al populației,
cât și în cadrul sectorului construcțiilor de locuințe. Princi palul obiectiv al fiecărui cetățean
devine accesul la un cămin adecvat, precum și asigurarea protecției sociale pentru
persoanele cu venituri scăzute, obținute de la alte bănci sau alte instituții financiare. Astfel
populația se îndreaptă către bănci pent ru sprijinirea și finanțarea acesteia cu scopul de a -și
îndeplini visul de a avea o locuință proprie. Populația poate alege tipul de credit potrivit
nevoilor.
Mulți dintre cei care își doresc cumpărarea sau construirea unei case cu ajutorul
unui credit se află în fața unei dileme. Ce tip de credit este mai avantajos cel ipotecar sau cel
imobiliar? Cumpărarea unui apartament, de exemplu, în condițiile când nu se dispune de o
altă locuință în proprietate sau de un teren, nu poate fi făcută decât printr -un credit ipotecar.
Aceasta înseamnă că garanția o va constitui pe imobilul ce urmează a fi cumpărat.
Cumpărarea unei case presupune și existența unei garanții pe care banca o solicită. Este
nevoie de o garanție de care banca să poată dispune în cazul în care creditul solicitat nu mai
poate fi plătit. Banca trebuie să -și recupereze astfel împrumutul pentru cumpărarea
respectivului imobil.
În ceea ce privește creditele acordate pentru locuințe acestea au înregistrat creșteri
semnificative în perioada 2015-2018, în special pentru creditele în LEI. Principalul factor
care a contribuit la revenirea creditului ipotecar a fost reprezentat de demararea
programului guvernamental Prima Casă . Una dintre întrebările din piața bancară din
momentul de față este dacă și lun ile următoare vor aduce o contracție a creditelor ipotecare
și imobiliare. Răspunsul este, se pare, unul mai degrabă optimist. În ultimul trimestru al
anului trecut a crescut cererea de credite destinate achiziționării de locuințe. Mai mult,
începând din 2 017, pentru prima dată în ultimii ani se manifestă o tendință de relaxare a
standardelor de acordare a creditelor ipotecare și imobiliare, în condițiile în care cererea
pare a se menține în creștere. O parte din această creștere este susținută de cererea
creditului Prima Casă.
Pe acest fond, rolul și amploarea creditului a crescut mult, o dată cu dezvoltarea
economico -socială, devenind o activitate economică deosebit de importantă. Odată cu
relevarea acestor funcții importante, trebuie menționat, în același timp că abuzul de credit

55
prezintă și dezavantaje importante, putînd să determine pierderi pentru instituțiile de
credit, falimente ale instituțiilor insolvabile sau influențe negative asupra conjuncturii
economice.

Propuneri
În urma cercetării efectuate privind credite ipotecare și imobiliare de -a lungul
perioadei de studiu am învățat și analizat importanța creditului în economie dar și
importanța acestui credit specific achiziției de locuință din punctul de vedere a populației.
Doresc să vin cu niște propuneri privind aceste două tipuri de credite ce se
aseamănă foarte mult datorită punctului comun, acela de a achiziționa o locuinț ă:
 Comisioanele mai reduse
 Posibilitatea de a negocia dobânzile în cazul unor clienți fideli
 Garanții facilitate ( o gamă mai largă)
 Majorarea plafonului de creditare pentru creditul Prima Casă
 Posibilitatea de a se refinanța și creditul Prima Casă

56
Perspective
În T2/2018, standardele de creditare pentru împrumuturile destinate achiziției de
locuințe și terenuri s -au menținut. În ceea ce privește perioada următoare, T3/2018, băncile
au estimează o înăspririi moderată a condițiilor de creditare pentru creditele ipotecare.44

Tabel 5.1. Sinteza opiniilor băncilor referitoare la evoluția ofertei și a cererii de credite
Segment creditare Ofertă Cerere
T2/2018 T3/2018 T2/2018 T3/2018

Populație

Imobiliare

Sursa: BNR, Sondaj privind creditarea populației, august 2018

Notă : Oferta de creditare – săgeata în sus/jos/orizontal indică o relaxare/înăsprire/menținere
Cererea de creditare – săgeata în sus/jos/orizontal indică avansul/contracția/menținerea constantă a cererii
Culoarea galbenă indică modificări de amploare marginală, iar culoarea roșie de amplitudine moderată sau
mare.

Referitor la cererea de credite, în T2/2018, acesta a scăzut în cazul creditelor
ipotecare acordate populației. În perioada următoare (T3/2018), băncile își mențin constant
cerererea d e credite destinate populației.
Sectorul populației
 Standardele de creditare au înregistrat o înăsprire semnificativă în T2/2018
pentru creditele ipotecare. Pentru perioada următoare (T3/2018), continuă tendinței de
înăsprire a standardelor aferente creditelor pentru achiziția de locuințe și terenuri.
 Term enii creditării pentru imprumuturile ipot ecare s -au menținut la un nivel
constant față de trimestrul anterior.
 Cererea de credite s -a diminuat în T2/2018 pentru creditele ipotecare, iar în
trimestrul T3/2018 cererea de credit ramâne constantă.

44 file:///C:/Users/Claudia/Downloads/Sondaj_creditare_2018T2.pdf

57
Bibliogra fie

 Cărți:
1. Andronache V., Banca și operațiunile comerciale. Spețe și soluții practice în
raporturile dintre client și bancă , Editura Universitară, București, 2006;
2. Augustin C., Gotcu V., Evaluarea și prevenirea riscului în activitatea de
creditare. Metode financiar contabile , Editura Tehnopress, Iași, 2008;
3. Badea L., Socol A., Drăgoi V., Driga I., Managementul riscului bancar , Editura
Economică, București, 2010;
4. Brezeanu P., Analiză financiară , Editura Metropress, București, 2006;
5. Brezeanu P., Econom ie, Editura C.H. Beck, București, 2011;
6. Brezeanu P., Finanțele personale în România , Editura C.H. Beck, București,
2011;
7. Căpraru B., Activitatea bancară. Sisteme, operațiuni și practici. Ediția a II -a,
Editura C.H. Beck, București, 2014;
8. Chirleșan D., Metodele acțiunii bancare și gestiunea finanțelor publice,
Volumul I, Suportul doctrinar , Editura Universității „Alexandru Ioan Cuza”,
Iași, 2008;
9. Chirleșan D., Metodele acțiunii bancare și gestiunea finanțelor publice,
Volumul II, Politicile financiar -monetare , Editura Universității „Alexandru
Ioan Cuza”, Iași, 2008;
10. Cocriș V., Chirleșan D., Economie bancară. Repere teoretice și studiu
monografic, Ediția a III -a, revizuită și adăugită , Editura Universității
„Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2009;
11. Cocriș V., Chi rleșan D., Managementul bancar și analiza de risc în activitatea
de creditare , Editura Universității „Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2009;
12. Cocriș V., Chirleșan D., Tehnica operațiunilor bancare , Editura Universității
„Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2006;
13. Cocriș V., Chirleșan D., Roman A., Băncile centrale, mediul economic și
guvernarea în contextul mondializării , Editura Junimea, Iași, 2012;
14. Dardac N., Barbu T., Monedă, bănci și politici monetare , Editura Didactică și
Pedagogică, București, 2005;

58
15. Dănilă N., Berea O., Managementul bancar. Fundamente și orientări , Editura
Economică, București, 2000;
16. Dedu V., Gestiune și audit bancar , Editura Economică, București, 2008;
17. Dedu V., Enciu A., Produse și servicii bancare – Corporate și retail bancar ,
Editura A.S.E., Bucur ești, 2008;
18. Dragotă M., Piețe financiare. Structură, instituții, instrumente, reglementări ,
Editura ASE, București, 2009;
19. Drosu Șaguna D., Rațiu Monica A., Drept bancar , Editura C.H. Beck,
București, 2007;
20. Dumitriu R., Operațiunile instituțiilor de credit , Editura Europlus, Galați, 2010;
21. Fota D., Băcescu M., Criza economică din România anului 2009 , Editura
Universitară, București, 2009;
22. Gheorghe Carmen A., Drept Bancar , Editura C. H. Beck, București, 2006;
23. Huerta De Soto J., Moneda, creditul bancar și ciclu rile economice , Editura
Universității „Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2010;
24. Imireanu M., Ghe. A., Tehnica și practica operațiunilor bancare , Editura
Tribuna Economică, București, 2000;
25. Ioan V., Monedă și credit, Editura Europlus, Galați, 2010;
26. Lupașc I., Finanțe și elemente de modelare financiară , Editura Europlus,
Galați, 2013;
27. Lupașc I., Gestiunea riscurilor financiar -bancară, Editura Universității Dunării
de Jos, Galați, 2008;
28. Marinela D. Manea, Rada P., Editura C.H.Beck
29. Matiș Eugenia A., Managementul p erformanței și riscului în băncile
comerciale din România , Editura Casa Cărții de Știință, Cluj -Napoca, 2009;
30. Minea Ștefan M., Costaș Flavius C., Dreptul finanțelor publice , Editura
Universul Juridic, București, 2013;
31. Morar A., Analiza activității financia re în cooperația de credit din România ,
Editura Risoprint, Cluj -Napoca, 2011;
32. Mureșan M., Chirleșan D., Roman A., Băncile, politica monetară și stabilitatea
financiară sub impactul crizei globale actuale , Editura Junimea, Iași, 2011;
33. Onica Mihaela C., Finanțele întreprinderii , Editura Europlus, Galați, 2010;
34. Pop L., Drept civil român. Teoria generală a obligațiilor , Editura Lumina Lex,
București, 2000;

59
35. Predescu I., Activitatea bancară între performanță și risc , Editura Expert,
București, 2005;
36. Rădoi Mad ălina A., Gestiune bancară , Editura Economică, București, 2009;
37. Roman A., Chirleșan D., Sistemul financiar -bancar și politica monetară.
Evoluții și tendințe , Editura Junimea, Iași, 2012;
38. Roman A., Politici monetare , Editura Universității „Alexandru Ioan Cu za”,
Iași, 2009;
39. Socol A., Contabilitatea și gestiunea societăților bancare , Editura Economică,
București, 2005;
40. Spulbăr C., Management bancar, Manual universitar pentru specializarea
Finanțe și Bănci , Editura Sitech, Craiova, 2010;
41. Susanu M., Finanțe publ ice: Concepte, principii, politici , Editura Europlus,
Galați, 2008;
42. Trenca I., M.D. Boloca, Performanță și risc în bănci , Editura Casa Cărții de
Știință, Cluj 2011;
43. Turliuc V., Cocriș V., Stoica O., Roman A., Dornescu V., Chirleșan D.,
Monedă și credit , Editura Universității „Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2009;
44. Vasilescu I., Luban F., Al optulea Simpozion Internațional „Investițiile și
relansarea economică” , Editura ASE, București, 2008;
45. Voinea L., Sfârșitul economiei declinului , Editura Publica, București, 2 009.

 Legislație:

46. Legea nr.227/2007 pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului
nr.99/2006 privind instituțiile de credit și adecvarea capitalului;
47. Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare
48. Legea nr.10/2005 pentru aprobarea Ordonanței de urgența a Guvernului nr.
84/2004 privind modificarea at. II din Legea nr.64/1995 privind procedura
reorganizării judiciare si a falimentului, precum și a altor acte normative cu
incidență asupra acestei proceduri.
49. Regulamentul nr. 5 /2013 privind cerințe prudențiale pentru instituțiile de credit
50. Ordonanța de Urgență nr.50/2010, aprobarea prin legea nr.288/2010, privind
contractele de credit pentru consumatori;
51. Regulamentul BNR nr.17/2012 privind unele condiții de creditare.

60

 Pagini we b:
52. *** www.brd.ro
53. *** www.arb.ro
54. *** www.zf.ro
55. *** www.conso.ro
56. *** www.finzoom.ro
57. *** www.tribunaeconomica.ro
58. *** www.financiarul.ro
59. *** www.capital.ro
60. *** www.bursa.ro
61. *** www.universitateaeuropeanadragan.ro
62. ***www.academia.edu
63. ***www.revistadestatistica.ro
64. *** www.rasfoiesc.com
65. ***www.credit247.ro
66. ***www.bancatransilvania.ro
67. ***www.static.anaf.ro
68. ***www.blog.equinox.ro
69. ***www.juridice.ro
70. ***www.ardc -residential.ro
71. ***www.blog.bliz -imobiliare.ro
72. ***www.legislatie.just.ro

 Documente interne:
73. ***Influența creditului asupra creșterii economice în România
74. ***Buletin lunar decembrie 2018
75. ***Monedă și credit
76. ***PIB trimestrial
77. ***Raport asupra stabilității financiare
78. ***Sondaj privind creditarea

61

Listă tabele

Tabel 3. 2 -Evoluția creditelor în România în perioada 2015 -2018 ………………………….. ….. 22
Tabel 3.2 – Distribuția creditelor în România în perioada 2015 -2018 ………………………….. .. 24
Tabel 3.3 – Evoluția PIB -ului în perioada 2015 -2018 ………………………….. …………………….. 26
Tabel 4.1 -Creditele ipotecare și imobilire acordate din total credite
în perioada 2015 -2018 ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 29
Tabelul 4.2 – Asemănarile și deosebirile dintre creditul ipotecar și imobiliar ………………… 31
Tabel 4.3 -Statisticile respondenților ………………………….. ………………………….. ……………….. 32
Tabel ul 4.4 -Analiza comparativă credit ipotecar oferit cele două banci
din România în lei ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………….. 39
Tabelul 4.5 -Analiza comparativă a credit ipotecar oferit de ce le două bănci
din România în Eur ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………. 41
Tabelul 4.6 – Comparația creditelor destinate achiziționării de locuințe ……………………….. 42
Tabel 4.7 -Analiza SWOT a creditului Prima Casă oferit de Banca
Transilvania ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 46
Tabel 4.8 – Analiza SWOT a creditului Ipotecar oferit de Banca Transilvania ……………… 47
Tabelul 4.9 – Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar față de creditul
Prima Casă ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 53
Tabel 5.1 – Sinteza opiniilor băncilor referitoare la evoluția ofertei
și a cererii de credite ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 56

62

Listă figuri

Figura 3.1 – Evoluția creditelor în România în perioada 2015 -2018 ………………………….. …. 23
Figura 3.2 -Distribuția creditelor în România în perioada 2015 -2018 ………………………….. . 24
Figura 3.3 -Evoluția PIB -ului în perioada 2015 -2018 ………………………….. …………………….. 26
Figura 4.1 -Creditele ipotecare și imobilire acordate din total credite
în perioada 2015 -2018 ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 30
Figura 4.2 – Studiile superiare ale respondențiilor și mediul de proveniență …………………. 32
Figura 4.3 -Ponderea respondenților ce au un credit bancar ………………………….. ………….. 33
Figura. 4.4 -Tipul de credit ales de cei 100 de participanți la sondaj ………………………….. . 33
Figura 4.5 -Probabilitatea respondenților ce vor solicita un împrumut ………………………… 34
Figura 4.6 – Criterii care au stat la baza alegerii tipului de cre dit ………………………….. ……. 34
Figura 4.7 -Top băncilor alese de participanții ………………………….. ………………………….. … 35
Figura 4.8 -Creditul Prima Casă și alte credite ipotecare ………………………….. ……………….. 48
Figura 4.9 -Impactul creșterii ratei de dobândă Robor ………………………….. …………………… 52