Reguli Speciale Privind Anumite Vanzari

Reguli speciale privind anumite vânzări

CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL I

GENERALITĂȚI PRIVIND CONTRACTUAL DE VÂNZARE

1.1.Definiție, reglemetare

1.2. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

1.3.Caracterul juridic

CAPITOLUL II

ÎNCHEIEREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE VÂNZARE

2.1.Condițiile de validitate a contractului de vânzare

2.2 Aspecte particulare privind condițiile de validitate a contractului de vânzare

2.3. Pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea de vânzare

2.4. Dreptul de preempțiune

CAPITOLUL III

REGULI SPECIALE PRIVIND ANUMITE VÂNZARI

3.1.Vânzarea cu prețul în rate

3.2. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

3.3 Vânzarea bunurilor imobile

3.4 Vânzarea moștenirii

CAPITOLUL IV

STUDIU DE CAZ – PRACTICA JUDICIARĂ

CONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

INTRODUCERE

Din punct de vedere istoric apariția contractului de vânzare-cumpărare este strâns legată de apariția banilor, când schimbul marfă contra marfă este înlocuit de schimbul marfă contra bani .

În prezent, contractul de vânzare-cumpărare s-a răspândit atât de mult încât reprezintă principala modalitate juridică translativă de proprietate, fiind un mijloc de satisfacere a nevoilor economice și sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizează circuitul civil al bunurilor și valorilor.

Lucrare de față este strucurată pe patru capitole. Primul capitol abordează noțiuni generale legate de contractul de vânzare-cumpărare, definiția și reglementarea contractului de vânzare-cumpărare, obligațiile vânzătorului, obligațiile cumpărătorului și caracterul juridic al contractului de vânzare –cumpărare.

Capitolul doi, analizează contractului de vânzare –cumpărare sub aspectul încheierii și încetării acestuia. În acest capitol am scos în evidență condițiile de validitate ale contractului, aspectele particulare privind condițiile de validitate, pactul de opțiune și promisiunea de vânzare, precum și dreptul de preempțiune.

In capitolul trei, am evidențiat două forme de vânzare specială, vânzarea cu prețul în rate, un timp de vânzare care este folosit din ce în ce mai des în zilele noastre, astfel, atunci când are loc o vânzare cu plata prețului în rate, vânzătorul are dreptul să își rezerve dreptul de proprietate până la plata ultimei rate, iar riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia și vânzarea cu opțiunea de răscumpărare, care reprezintă o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.

În ultimul capitol al prezentei lucrări am efectuat un studiu de caz asupra unei hotărâri date într-o cauză civilă, având ca obiect un contract de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au cumpărat bunuri formate din teren , cu destinația curți-construcții și livadă, împreună cu o casă de locuit .

CAPITOLUL I

1.GENERALITATI PRIVIND CONTRACTUAL DE VANZARE

Noul Cod Civil român, adoptat în baza Legii nr. 287/20091, ulterior modificat și completat în baza Legii nr. 71/2012 pentru punerea în aplicare a Legii 287/2009 privind Codul Civil, înglobează o reglementare amplă a contractului de vânzare, axată pe actualizarea dispozițiilor din Codul Civil de la 1864, precum și pe includerea în noua reglementare a anumitor soluții din practică și doctrină.

Prevederile noului Cod Civil nu modifică radical materia contractului de vânzare. Ca și în cazul celorlalte contracte, noul Cod Civil oferă în principal o rearanjare și reformulare a dispozițiilor legale aplicabile contractului de vânzare, reglementând totodată și anumite situații semnalate în practică pentru care nu existau norme exprese.

Contractul de vânzare-cumpărare comercială, reprezintă un instrument foarte important si foarte des întâlnit în activitatea comercială a profesioniștilor. Acesta este legat de mișcarea mărfurilor, asigurând, astfel, o cale legală de trecere a mărfurilor din posesia producătorilor în posesia cumpărătorilor.

Mai mult decat atat, contractul de vănzare-cumpărare comercială prezintă un interes deosebit și pentru activitatea de aprovizionare cu materii prime, energie, etc., acesta fiind prezent in tot parcursul procesului tehnologic.

În continuare, întrucât Codul Comercial al României a fost abrogat în

2010, iar prevederile lui au fost cuprinse în noul Cod Civil, vom face o scurtă prezentare a principalelor modificări aduse contractului de vânzare, urmărind structura oferită de noul Cod Civil.

1.1.Definiție, reglemetare

Potrivit noului Cod Civil, astfel cum a fost modificat și completat de Legea nr. 71/2011, sediul materiei pentru contractul de vânzare se găsește în Cartea a V-a intitulată „Despre obligații”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, art. 1650 –1762.

Vânzare comercială este asemănătoare vânzăriii civile, datorită faptului că în ambele cazuri este vorba de transmiterea dreptului de proprietate a unui bun în schimbul unui preț. Ceea ce desosebește vânzarea comercială de cea civilă este data de caracterul economic dat contractului de vânzare comercială. Astfel, ori de căte ori activitatea de vânzare este urmată de o cumpărare cu scopul de revindere, vorbim despre activități de vânzare-cumpărare comercială.

Noile reglementari ale Codului Civil, alocă vânzării un număr de 112 articole, care formează Capitolul I al Titlului IX „Diferite contracte speciale” din Cartea a V-a „Despre obligații”. În materia contractului de vânzare apar modificări importante cu privire la denumire, obiect, condiții de validitate și efecte.

Reglementări mai ales cu privire la diferite feluri de vânzări (respectiv varietăți de vânzare cărora le sunt aplicabile reguli speciale) se găsesc și în alte acte normative, cum ar fi vânzarea locuințelor proprietate de stat în condițiile Legii nr. 85/1992, ale Legii nr. 112/1995, etc.

Denumire Prevedere expresă în art. 1650 C.civ, ca prin contractul de vanzare (nu de vanzare-cumparare) vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpăratorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpăratorul se obligă să il platească.
Contractul de vânzare-cumpărare succede vechiului schimb de marfuri, constituind forma civilizată a acestuia. În orânduirea primitivă circulația bunurilor s-a realizat sub forma trocului. Cu timpul acesta se îmbunătățește, putându-se dobândi orice fel de lucruri în schimbul unui bun, unul și același, mai întâi animalele, apoi moneda, creând premisele apariției contractului de vânzare-cumpărare. Codul Civil în art. 1650 definește vânzarea ca fiind o „convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui”. Definiția dată de legiuitor contractului de vânzare-cumpărare nu este completă, ea rezumându-se doar la transmiterea proprietății, ori, prin contractul de vânzare-cumpărare se poate transmite nu doar dreptul de proprietate, ci și un alt drept real, ca dreptul de uzufruct ori de superficie. Tot prin intermediul acestui contract se poate transmite un drept de creanță, în cazul cesiunii de creanță sau se poate transmite un drept din domeniul proprietății intelectuale de ex. dreptul patrimonial de autor, apoi, în mod excepțional, drepturi asupra unei universalități.

Art. 1650 alin. (1) din noul Cod Civil definește contractul de vânzare ca fiind contractul prin care vânzătorul transmite, sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.

Pornind de la noua definiție a vânzării din noul Cod Civil, se poate observa că legiuitorul lărgește domeniul de aplicare al contractului de vânzare de la simpla transmitere a dreptului de proprietate, care exista până acum, la posibilitatea vânzătorului de a vinde un bun care la momentul încheierii contractului nu îl are în posesie.

În acest sens, noua definiție include nu doar cazul clasic al contractului de vânzare în baza căruia cumpărătorul dobândește de îndată dreptul de proprietate asupra bunului, ci și cazurile în cumpărătorului i se va transmite dreptul de proprietate , ulterior încheierii contractului de vânzare.

În continuare, alin. (2) al aceluiași articol aduce o completare importantă în privința drepturilor care pot face obiectul contractului de vânzare, menționând că se poate transmite prin vânzare și un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept. În considerarea faptului că în doctrină se recunoștea posibilitatea transmiterii oricăror altor drepturi în baza unui contract de vânzare, cu excepția celor personale și nepatrimoniale, conchidem că acesta este unul din numeroasele cazuri în care legiuitorul a decis codificarea expresă a susținerilor doctrinare.

O altă regulă de drept care este reglementată expres în noul Cod Civil face referire la aplicarea dispozițiilor privind obligațiile cumpărătorului de la contractul de vânzare oricăror altor contracte care au ca efect transmiterea unui drept (art. 1651 noul Cod Civil).

Capacitatea părților

În privința capacității părților, noul Cod Civil la art. 1652, în vechiul Cod Civil pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege.

În materia interdicțiilor de a vinde, sunt aduse o serie de modificări, astfel că prin noua reglementare se unifică și se extinde sfera persoanelor cu privire la care există anumite interdicții de a vinde. Totodată, noul Cod Civil cuprinde prevederi separate pentru interdicția de a cumpăra și cea de a vinde. nterdicția de a cumpăra este grupată în două categorii, respectiv interdicția de a cumpăra drepturi litigioase și alte interdicții de a cumpăra. Astfel, art. 1653 alin. (1) noul Cod Civil interzice cumpărarea de drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea. Articolul din noul Cod Civil preia în parte reglementarea anterioară de la art. 1309 vechiul Cod Civil, dar vizează și alte interdicții de a cumpăra drepturi litigioase cuprinse în legi speciale.

Alin. (2) al art. 1653 noul Cod Civil prevede anumite cazuri în care interdicția cumpărării de drepturi litigioase de către categoriile de persoane menționate la alin. (1) este înlăturată, iar vânzarea drepturilor litigioase este permisă. Excepțiile de la incapacitatea de cumpărare a drepturilor litigioase sunt în fapt,

Totodată,legiuitorul clarifică și noțiunea de drept litigiosfață de reglementarea din vechiul Cod Civil , noul Cod Civil oferă o încadrare a dreptului litigios atât în ceea ce privește obiectul litigiului (litigii cu privire la existența sau întinderea dreptului), cât și în ceea ce privește stadiul procesual (un proces început și neterminat).

De asemenea, Noul Cod Civil preia la art. 1654 interdicțiile de a cumpăra prevăzute vechiul Cod Civil; în acest sens, legea interzice, , părintelui, tutorelui, curatorului ori administratorului provizoriu cumpărarea bunurilor persoanelor pe care le reprezintă

Spre deosebire de vechiul Cod Civil care nu menționa cazul de nulitate (absolută sau relativă) aplicabil fiecărei interdicții, aspect care a cauzat numeroase discuții doctrinare, noul Cod Civil specifică expres sancțiunea corespunzătoare fiecărei interdicții în parte.

În ceea ce privește modificările aduse în sfera interdicțiilor de a vinde, o schimbare esențială o constituie eliminarea de către noul Cod Civil a interdicției de vânzare – cumpărare între soți. Această interdicție, prevăzută la art. 1307 din vechiul Cod Civil, avea rolul de a proteja moștenitorii rezervatari ori pe cei obligați la raportul donațiilor, precum și pe creditorii soțului vânzător de un eventual abuz, constând în simularea unei donații prin încheierea contractului de vânzare. O altă rațiune a acestei interdicții era reprezentată de posibilitatea soților de a evita dispozițiile legale imperative referitoare la revocarea donațiilor între soțtivă) aplicabil fiecărei interdicții, aspect care a cauzat numeroase discuții doctrinare, noul Cod Civil specifică expres sancțiunea corespunzătoare fiecărei interdicții în parte.

În ceea ce privește modificările aduse în sfera interdicțiilor de a vinde, o schimbare esențială o constituie eliminarea de către noul Cod Civil a interdicției de vânzare – cumpărare între soți. Această interdicție, prevăzută la art. 1307 din vechiul Cod Civil, avea rolul de a proteja moștenitorii rezervatari ori pe cei obligați la raportul donațiilor, precum și pe creditorii soțului vânzător de un eventual abuz, constând în simularea unei donații prin încheierea contractului de vânzare. O altă rațiune a acestei interdicții era reprezentată de posibilitatea soților de a evita dispozițiile legale imperative referitoare la revocarea donațiilor între soți, realizând prin intermediul unor vânzări simulate donații irevocabile.

Noul Cod Civil a introdus la incapacitatea de a vinde o prevedere. În acest sens, aceleași persoane de la art. 1654 noul Cod Civil, cărora le este interzis să cumpere, nu pot să vândă bunurile proprii în schimbul unei sume de bani care provine din exploatarea sau vânzarea bunului/patrimoniului pe care . Prevederea de la art. 1655 noul Cod Civil are în vederea evitarea situațiilor ce ar putea conflicte de interes între persoana împuternicită sau reprezentant și persoana pe care o reprezintă sau a căror bunuri le administrează. Alin. (2) al aceluiași articol reprezintă o încercare de a acoperi toate celelalte cazuri, altele decât vânzarea, în care un reprezentant/administrator ar putea folosi pentru obținerea unui profit

Obiectul contractului

În privința bunurilor c pot fi vândute, noul Cod Civil reglementează într-o condițiile esențiale pe care trebuie să le întrunească bunul și prețul unei vânzări.

Astfel, CodCivil prevedea atât în partea generală a contractelor la art. 963, cât și în cadrul referitoare la contractul de vânzare la art. 1310, că bunul trebuie să se afle în comerț (să fie în circuitul civil) pentru a putea face obiectul vânzării. Noul Cod Civil elimină această mențiune din dispozițiile aplicabile contractului de vânzare – cumpărare, păstrând-o doar în partea aplicabilă contractelor în general (art. 1229 noul Cod Civil).

O reglementare mai amplă se acordă vânzării bunului viitor, care în vechiul Cod Civil era menționată succint la art. 965. Ca regulă generală, potrivit art. 1658 din noul Cod Civil, cumpărătorul decât în momentul realizării acestuia, astfel încât riscul contractului este suportat de către vânzător.

În principiu, consecința nerealizării bunului atrage inaplicabilitatea contractului de vânzare. Cu toate acestea, dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el este să plătească daune-interese. În virtutea principiului disponibilității, codul actual prevede la art. 1658 alin. (4) posibilitatea cumpărătorului de a-și asuma riscul nerealizării bunului, acesta fiind obligat la plata prețului.

Lucrul vândut

poate fi atât dreptul de proprietate cât și un dezmembrământ al sau, ca drept real, sau orice alt drept, cum ar fi dreptul de creanță sau drepturile rezultate din domeniul proprietății intelectuale etc.

este reglementată în mod expres și detaliat vânzarea bunului viitor

bunului altui. 1683

–

ansferul dreptului de proprietate operează la momentul dobândirii bunului de către vânzător, la momentul ratificării contractului de către proprietar.

ancțiunea neîndeplinirii obligației asumate de către vânzător rezultă din dispozițiile art. 1683 alin(4) , cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și dacă este cazul daune interese.

lin 5 reglementează situația bunurilor aflate în coproprietate sau în indiviziune. În acest caz trebuie să reținem că nu se are în vedere stuația unei cote părți din dreptul de proprietate, ci dimpotrivă leguitorul reglementează situația vânzătorului care a dispus de proprietatea comună, în totalitate , în materialitatea sa.

Situație 1: În cazul în care vânzătorul a vândut o proprietate comună, potrivit art. 1683 alin 3, cumpărătorul are dreptul de a cere reducerea prețului proporțional cu cotă-parte pe care nu a dobândit-o ? Soluție: În această situație, cumpărătorul preia cota parte respectivă, deși înțelegerea inițială viza întregul bun sau o cotă-parte mai mare. Cumpărătorul poate deveni proprietarul cotei- părți sau poate cere reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care n-a primit-o sau poate cere rezoluțiunea dacă operațiunea este păguboasă pentru cumpărător.

Rezerva proprietații –element de noutate în codul civil, reglementat in art. 1684

Mijloc de protecție al vânzătorului , pentru situația neexecutarii obligației de plată de către cumpărător.

Nu operează ope legis, ci numai dacă părțile au prevăzut o clauza în acest sens, în contractul de vânzare încheiat. Potrivit, acestei clauze, chiar după perfectarea contractului și predarea bunului, vânzătorul va păstra dreptul de proprietate asupara bunului până la plată integrală a prețului.

Pentru a produce efecte față de terți, trebuie întocmite formalitățile de publicitate, prin raportare la natură bunului.

Prețul vânzării

Caracteristicile principale ale prețului, respectiv să fie o sumă de bani, să fie sincer și serios, determinat sau determinabil se regăsesc și în actuala reglementare a noului Cod Civil.

Prețul sincer se referă la un pret real, pe care părțile sa-l fi stabilit în mod real, și în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Pretul este fictiv, când din intenția părților și având o înțelegere secretă, rezultă că nu este datorat.

În cazul în care pretul nu este real contractul este nul, deoarece îi lipsește prețul stabilit într-un mod sincer și corect, dar dacă părțile au urmarit, în realitate, înstrăinarea bunului , el poate fi recunoscut ca o donație deghizată, daca vânzătorul, de rea credință, a avut intentia de a face o liberalitate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru validitatea actului de donației.

Dacă ascundere prețului real constă numai în deghizarea parțiala a prețului, dar fară ca acesta să devina derizoriu, contractul de vânzare este valabil, devenind aplicable regulile fiscale, scopul final fiind acela de a păcăli institțiile fiscale ale statului prin plaata unor impoite mai mice raporatela un preț mai mic decît valoare reală a bunului.

Prețul trebuie să fie serios, adica sa nu fie infim, să nu existe o diferență disproporționată între valoarea reală a bunului și prețul cerut, să nu poată constitui obiectul obligatiei cumparatorului. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei .

Și în cazul pretului neserios și stabilit într-un mod nereal, contractul este nul ca vanzare, insă, poate subzista sub formă de donație.

Dacă prețul este sincer si serios, contractul de vânzare este, în principiu, valabil, chiar daca pretul este fie superior fie inferior, valorii reale a bunului vândut, deoarece părtile sunt libere să determine prețul sub (sau peste) valoarea bunului, iar echivalența este relativă, fiind raporatată la subiectivismul partilor, de multe ori, datorita raporturilor de rudenie între părți

Noile prevederi în materie de la art. 1661 prețul determinabil vânzarea făcută un preț care nu a fost determinat în contract este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților.

posibilitatea determinării prețului de către un terț era prevăzută la art. 1304, însă nu la situația în care terțul nu își îndeplinea obligația de determinare a prețului de cumpărare.

Terțul ales în aceste situații nu este un arbitru fiindcă nu este solicitat să solutioneze un litigiu, o pricină, dar nu are nici calitatea de expert, fiindcă raportul expertului este la aprecierea instanței, ori pretul stabilit de către acesta și care face parte din contract încă de la de la incheierea lui, este obligatoriu atât pentru parți, cât și pentru instantă. El este, în realitate, mandatarul comun al parților, împuternicit să stabileasc pretul, mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părților.

Situația în care terțul nu își îndeplinește îndatoririle, este reglementată de noul Cod Civil care, la art. 1662 alin. (2), președintelui judecătoriei de la locul încheierii contractului a desemna un expert determina prețul dacă părțile nu se înțeleg. , se introduce un termen limită de 1 an de zile de la data încheierii contractului timp în care părțile sunt obligate să determine prețul contractului, sub sancțiunea nulității absolute a acestuia și sub condiția de nu se fi stabilit o altă modalitate de determinare a prețului.

O altă chestiune de noutate este cea a recunoașterii posibilității de determinare a prețului îțÎn considerarea abrogării Codului Comercial, aceste prevederi vizează în principal categoria profesioniștilor și valoarea practicilor comerciale la încheierea contractelor de către aceștia

De remarcat, faptul că, vânzarea este lovită de nulitate absolută în cazul în care prețul nu se determină într-un termen de 1 an de la data încheierii contractului.

Cu privire la modalitățile de determinare a prețului, cu toate că NCC stipulează ca și modalități de determinare, raportarea la greutatea produsului și prețul obișnuit pe piață, considerăm că este acceptată orice modalitate de determinare potrivit naturii bunului atât timp cât este agreata de părți și nu contravine legii.

CAPITOLUL II

ÎNCHEIEREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE VÂNZARE

Prin încheierea contractului de vânzare comercială iau naștere anumite efecte juridice.

Cel mai important efect al încheierii contractului de vânzare comercială este acela de transmitere a dreptului de proprietate a bunului vândut.

Totodată, încheierea unui contract de vânzare comercială dă naștere anumitor obligații pentru părțile contractante.

În ceea ce prive obligațiile vânzătorului există o diferență între vechiul Cod Civil si noul Cod Civil, în sensul că, noul Cod Civil, a adăugat, pe lângă obligațiile de predare a bunului și de răspundere pentru el,

Conform art.1673 din noul Cod Civil , vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului vândut sau după caz, dreptul vândut

Odata cu transmiterea, către cumpărător, a proprietății bunului , vânzătorul transmite și acțiunile accesorii ce au aparținut acestuia.

în noul Cod Civil

noului Cod Civil , împreună cu dreptul de proprietate se transfera și riscul contractului Având în vedere că transferul dreptului de proprietate aciona la momentul stabilirii acordului de voință între vânzător și cumpărător, ca regulă generală, cumpărătorul prelua tot atunci și riscul pierii fortuite a bunului.

În considerarea și a propunerilor semnalate în doctrină, legiuitorul a decis abordării legislative în ceea ce transferul riscului contractel translative de proprietate. Conform art. 1274 noul Cod Civil, în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În acest sens, că legiuitorul a adoptat principiul conform căruia, în ceea ce contractele , transferul riscurilor are loc momentul predării bunului și nu la momentul transferului de proprietate..

În Cod Civil, legiuitorul a controversate în literatura de specialitate, respectiv vânzarea bunului altuia. În lipsa unor în vechiul Cod Civil care să acest aspect să permită sau să interzică vânzarea bunului altuia, doctrina a în decursul timpului că aceasta este anulabilă, în principal pe motiv de viciere a consimțământului. Astfel, Codul Civil italian, legiuitorul român a reglementat i validat instituia vânzarea bunului altuia, delimitând astfel problema valabilității contractului de cea a transferului dreptului de proprietate.

Conform art. 1683 Cod Civil, contractul de vânzare privind un bun individual determinat aparținând la momentul încheierii contractului, este perfect valabil dacă vânzătorul se obligă astfelsă obțină bunul de la tera persoană i să-l predea sau să-l determine pe acesta din urmă să ratifice contractul încheiat cu cumpărătorul bunului.

upă cum se poate observa, proprietatea, nu se transferă momentul încheierii contractului ci se transferă cumpărătorul Cele două modalități menționate la art. 1683 alin. (2) din Cod Civil, prin care poate opera transferul dreptului de proprietate, sunt prevăzute de legiuitor cu titlu de exemplu, existând posibilitatea ca părțile să și alte mijloace directe indirecte.

În cazul în care , cumpărătoul nu dreptul de proprietate al bunului, Cod Civil, titlu de sanciue, prevede posibilitatea cumpărătoului de a cere rezoluționarea contractul, prețului și posibilitatea de plata de daune – interese.

Totodată, un coproprietar a vândut bunul proprietate comună , ulterior, nu transmiterea dreptului de proprietate a întregului bun, cumpărătorul să ceară, pe lângă daune interese i reducerea pre n funcie de cota parte a coproprietarului sau rezolionarea contractului de vânzare.

În acest sens, se poate spune că nu se va putea iniia o acțiune în nulitate sau anulare a contractului de vânzare, decât în situația în care cumpărătorul va identifica o cauză de nulitate a contractului de vânzare alta decât faptul că bunul nu aparține vânzătorului.
În contractele translative de proprietate, transferul riscurilor are loc la momentul predării bunului și nu la momentul transferului de proprietate, aceasta reprezentând o soluție mai echitabilă decât cea consacrată anterior.

Predarea bunului

Prin predarea bunului, se poate punerea bunului vândut la dispoziia cumpărătorului, împreună cu tot cee este necesar ca acesta să se bucure pe deplin de dreptul de proprietate al bunului i de folosina acestuia.

Obligaiile de predare a bunului se atribuie i la accesoriile sale precum i la tot ceea ce este necesar ca acesta să funcioneze.

Bunul vândut trebuie predat la momentul convenit de către părți , în cele mai multe cazuri predare făcându-se la locul unde se află, efectiv, bunul.părțile

Intrucât bunul trebuie predat în starea în care se află la momentul încheierii contractului, cumpărătorul are obligația să verifice, imediat stare bunului, iar în cazul constatării unor vicii, acesta trebuie sa-l informeze imediat pe vânzător. În cazul în care cumpărătorul nu-l informează pe vânzător despre viciile constatate, se constată că vânzătorul a predat bunul în bune-condiții.

Legat de cheltuielile de predare al bunului, dacă nu au convenit altfel, aceste îi revin vânzătorului, iat cheltuielile legate de ridicarea bunului revin cumpărătorului.

În ceea ce privește obligația de predare a bunului, nu există modificări substanțiale aduse de noul Cod Civil. O dispoziție nou introdusă în acest capitol face referire la problemele identificate asupra calității bunului vândut (art. 1691 noul Cod Civil). Astfel, în cazul în care există dispute cu privire la calitatea bunului vândut, oricare din părți se poate adresa președintelui judecătoriei pentru a se desemna un expert care să decidă în acest sens.

Conform art. 1691 alin. (3) și (4), dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea acestuia pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.

Hotărârea de vânzare va trebui comunicată înainte de punerea ei în executare celeilalte părți sau reprezentantului său, dacă unul dintre aceștia se află într-o localitate situată în circumscripția judecătoriei care a pronunțat hotărârea. În caz contrar, hotărârea va fi comunicată în termen de 3 zile de la executarea ei.
La articolul 1694 din noul Cod Civil, legiuitorul ne arata faptul că vânzătorul poate să refuze predarea bunului, atunci când plata prețului de către cumpărător este afectată de un termen , iar cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate de aceste nu sunt îndestulătoare.

       Garantia contra evicțiunii

Obligația de garanție a vânzătorului izvorăște din principiul conform căruia , vânzătorul trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a-i asigura cumpărătorului dreptul de stăpănire si de folosință a bunului vândut.

Prin termenul de ”evicțiune” înțelegem pierderea proprietății bunului sau împiedicarea cumpărătorului de a exercita dreptul de proprietar al bunului cumpărat.

Vânzătorul are obligația de a garanta contra evicțiunii nu numai pe cumpărător ci și pe subcontractorii acestuia, chiar dacă cumpărătorul inițial nu garantează pe subcontractor contra evicțiunii.

Acest lucru se datorează faptului că, odată cu transferul de proprietate se transmite subcontractorului și toate drepturile legate de acesta.

În caz că evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este dator să-l apere pe cumpărător de orice pretenșii ale unui terț. Astfel, dacă unterțîl acționează în instanță pe cumpărător, acesta trebuie sâ-l intrducă pe vânzător, în proces, printr-o cerere de chemare ăn garanție.

Noul Cod Civil , conform art 1716 – 1718, aduce noi prevederi în materia garanțiilor oferite de vânzător,referitoare la garanția pentru buna funcționare. Cu toate că noul Cod Civil nu prevede o dispoziție expresă, din formularea dispozițiilor legale reiese că această garanție este specifică profesioniștilor, comercianților, care garantează pentru un timp determinat buna funcționare a bunului vândut. Astfel, în eventualitatea unei defectări, vânzătorul este obligat să repare bunul pe cheltuiala sa, înăuntrul termenului de garanție oferit cumpărătorului.

Atunci când bunul vândut nu poate fi reparat sau dacă durata reparației depășește timpul stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. Dacă nu s-a stabilit un termen privind durata reparaiei, în contract sau în legea specială, durata maximă a reparației este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului. Dacă înlocuirea bunului nu are loc în termenul stipulat, cumpărătorul este îndreptățit să ceară restituirea prețului.

Cu toate acestea, vânzătorul nu va fi obligat să respecte garanția acordată dacă dovedește că defecțiunea s-a produs din vina cumpărătorului privind modului nepotrivit în care acesta a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază și luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate de către vânzător la predarea bunului.

Cumpărătorul va fi decăzut din dreptul de a solicita garanția pentru bună funcționare dacă nu comunică vânzătorului defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție. Dacă această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanție, din motive obiective, cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanție.

Vânzătorul este obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evictiunii care l-ar împiedică total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunul vândut.

Garanția este datorată împotriva evictiunii ce rezultă din doleanțele unui terț numai dacă acestea au luat naștere anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștință cumpărătorului până la acea dată ..

De asemenea, garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.

În contractul de vânzare-cumpărare comercială, vânzătorul răspunde atât pentru viciile ascunse, cât și pentru viciile aparente.

Răspunderea pentru viciile aparente face referire la bunurile care se tranzacționează dintr-o piață în alta., făcând referire la cazurile în care cumpărătorul nu preia bunul cumpărat , direct de a vânzător ci direct de la cărăuș.

Conform noului Cod Civil, vânzătorul și cumpărătorul pot stabili să extindă sau să restrângă obligașie de garanție. Mai mult decât atât, aceștia pot convenii să-l scutească pe vânzător de orige obligație de garanție contra evicțiunii. 

Cu toate acestea, atunci când obligația de garanție a vânzătorului este restransă sau înlăturată, vânzătorul nu este exonerat și de la restituirea preului, cu excepția cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii.

În ceea ce privește Limitele clauzei de nerăspundere pentru evicțiune a vânzătorului, legiutorul ne arată faptul că, deși , între părțile contractate s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție, acesta răspunde totuși de evictiunea cauzată ulterior vânzării ori de cea provenită din cauze pe care, le cunoștea înaintea vânzării dare le-a ascuns cumpărătorului.

În cazul în care, între părțile contractante nu a existata nicio convenie conform căreia , vânzătorul este exonerat de garantarea evicțiunii, cumpărătorul poat cere Rezolutiunea contractului. 

Acesta poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost tulburat de deținearea întregului bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de insemnată încât,nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi știut acest lucru.

Odată cu opțiunea de rezoluționare a contractului, cumpăratorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit.

După ce cumpărătorul a luat cunoștință de evicțiunea produsă și a cerut restituirea prețului. , vânzătorul este obligat să înapoieze prețul în întregime , chiar dacă aloare bunului s-a diminiuat față de momentul vânzării sau dacă acesta a suferit modificări, fie din vina cumpărătoului fie din situații independente de voința acestuia.

Cu toate acestea, dacă cumpărătorul a obținut anumite foloase sau beneficii de pe urma deteriorării bunului, vânzătorul este îndreptățit să scadă din prețul, datorat cumpărătorului, o sumă direct proporțională cu beneficiul obținut.

În cazul în care bunul vândut, la data evicțiunii, are o valoare mai mare decât valoare prețului plătit cu ocazia încheierii contractului, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului , pe lângă prețul stabilit și sporul de valoare acumulat .

Cumpăratorul are dreptul la daune-interese (art. 1702 C.civ.) insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale, conform cărora vânzătorul este obligat:

– să plateasca valoare fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le plătească celui care l-a evins.

– să-l despăgubească pe cumpărător în ceea ce privește cheltuielile de judecată pe care acesta le are cu cel evins precum și pentru chemarea în garanție a vânzătorului.

– să plătească valoarea cheltuielilor ocazionate de încheierea si executarea contractului de către cumpărător

– să-l despăgubească pe cumpărător cu privire la pierderile suferite de către cumpărător, cu ocazia evicțiunii.

În afara sporului de valoare, vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare, executate pentru îngrijirea sau conservarea bunului si utile, care sporesc valoare lui.

Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru efectuarea și, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare.

       evicțiunii parțiale.  nu atrage contractului, vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului cu valoarea părții de care a fost și dacă este cazul, să plătească daune-interese . Pentru stabilirea întinderii daunelor-interese, se .
evicțiunii de către cumpărătorcând cumpărătorul plă , vânzătorul este de urmările garanției, prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite dobândă legală de la data plătii, iar plată valorii bunului dat, precum și, în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.
       . În în care , fiind condamnat printr-o hotărâre , pierde dreptul de garanție dacă vânzătorul dovedește că existau motive suficiențe pentru a se respinge cererea.

umpărătorul care, , dreptul terțului pierde dreptul de garanție, dovedește că nu existau motive suficiențe pentru a împiedică evictiunea.

Garanția contra viciilor bunului vândut

       . ondiții .

(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

(2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistentă de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.

(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui există la data prădarii bunului.
(4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.

(5) În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.

       părțile nu au convenit , vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le-a cunoscut.

care înlătura sau limitează răspunderea pentru vicii este nulă în privință viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului.
        umpărătorul viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștință vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit împrejurări, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsură prevăzută la art.1.710
cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul este de două zile lucrătoare .

mod gradual, termenele prevăzute încep să curgă din ziua în care cumpărătorul își da seamă de gravitatea și întinderea viciului.
ânzătorula tăinuit viciul nu poate invocă prevederile prezentului articol .

a)

b)

c)

d)

.

).

.

Despre garanția pentru bună funcționare

Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie în schimbul înapoierii bunului.

       Art. 1.717. Defecțiunea imputabila cumpărătorului. Garanția nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedește că defecțiunea s-a produs din pricină modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază și luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate de către vânzător.
     Art. 1.718. Comunicarea defecțiunii. (1) Sub sancțiunea decăderii din dreptul de garanție, cumpărătorul trebuie să comunice defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție . Dacă această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanție, din motive obiective, cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanție

(2) Dispozițiile alin. (1) sunt aplicabile în mod corespunzător și în cazul în care vânzătorul a garantat că bunul vândut va păstra un timp determinat anumite calități.

Obligațiile cumpărătorului

Cele două obligații principale ale cumpărătorului, preluarea bunului vândut și plata prețului, nu au suferit modificări de substanță în lumina noului Cod Civil față de reglementarea anterioară.

Aspectele de noutate incluse în materia obligațiilor cumpărătorului (art. 1725 – 1727 noul Cod Civil) vizează situațiile în care cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de plată sau de preluare rezultată din vânzarea bunurilor mobile

  Art. 1.719. Plată prețului și primirea bunului. Cumpărătorul are următoarele obligații principale: Art. 1.717-1.722

a) să preia bunul vândut

b) să plătească prețul vânzării

Art. 1.720. Locul și data plătii prețului. (1) În lipsă unei stipulații contrare, cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care bunul se află în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este transmisă.

(2) Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsă unei stipulații contrare, plată prețului se face la locul care rezultă din uzanțe sau, în lipsă acestora, la locul destinației.

Art. 1.721. Dobânzi asupra prețului. În cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ținut să plătească dobânzi asupra prețului din ziua dobândirii proprietății, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase

       Art. 1.722. Suspendarea plătii prețului. (1) Cumpărătorul care află de existența unei cauze de evicțiune este îndreptățit să suspende plată prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare

(2) Cumpărătorul nu poate suspendă plată prețului dacă a cunoscut pericolul evicțiunii în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plată se va face chiar în caz de tulburare

Art. 1.723. Garantarea creanței prețului. Pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipoteca legală asupra bunului vândut.

    Art. 1.724. Sancțiunea neplății prețului. Când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune-interese, dacă este cazul.

       Art. 1.725. Punerea de drept în întârziere. (1) În cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale dacă, la scadență, nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul.

(2) În cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privință preluării lor, atunci când nu le-a preluat în termenul convenit, chiar dacă prețul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit prețul.

Art. 1.726. Executarea directă. (1) Când cumpărătorul unui bun mobil nu își îndeplinește obligația de preluare sau de plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziția și pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde.
(2) Vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă lucrul are un preț la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizata de lege pentru asemenea acte și cu dreptul pentru vânzător la plată diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune-interese.

(3) Dacă vânzarea are că obiect bunuri fungibile supuse unui preț curent în sensul alin. (2), iar contractul nu a fost executat din culpă vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpără bunuri de același gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate.
(4) Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferență dintre sumă ce reprezintă cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul, precum și la daune- interese, dacă este cazul.

(5) Partea care va exercită dreptul prevăzut de prezentul articol are obligația de a încunoștința de îndată cealaltă parte despre această.

Art. 1.727. Restituirea bunului mobil. (1) Atunci când vânzarea s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit prețul, vânzătorul poate că, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluțiunea fară punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări.
(2) În cazul prevăzut la alin. (1), dacă acțiunea în restituire nu a fost introdusă în condițiile stabilite de acesta, vânzătorul nu mai poate opune celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele rezoluțiunii ulterioare a contractului pentru neplata prețului. Dispozițiile art. 1.648 sau ale art. 1.649, după caz, rămân aplicabile.

Art. 1.728. Punerea de drept în întârziere. Atunci când vânzarea are că obiect un bun imobil și s-a stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului
     Art. 1.729. Efectele rezoluțiunii față de terți. Rezoluțiunea vânzării unui imobil are efecte față de terți în condițiile stabilite la art. 909 și 910.

2.2 Aspecte particulare privind condițiile de validitate a contractului de vânzare

Ce se înțelege prin noțiunea de profesionist ? De la intrarea în vigoare a noului Cod civil, noțiunea de comerciant își pierde conținutul stabilit prin codul comercial. Astfel , NCC operează cu noțiunea de profesionist art.3 definită prin art. 8 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, care statuează la alin. 1:

Art. 8. Alin (1) Noțiunea prevăzută la art. 3 din Codul Civil include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum și orice persoane autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale, astfel cum aceste noțiuni sunt prevăzute de lege , la data intrării în vigoare a Codului Civil.

În lumina noului Cod Civil, atât agentul economic care deține o agenție imobiliară, cât și avocatul sunt profesioniști.

Ce înțelegem prin drept litigios ? Definiția o regăsim în art. 1653 alin.(3) ‘’un proces început ți neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa.’’

Procesul este inceput prin introducerea cererii de chemare in judecata si terminat prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti. Din punctul nostru de vedere textul este imprecis, prin instanță judecatoresca se poate înțelege multe. Încapacitatea se extinde la orice drept litigios, care în orice fază procesuala ar putea intră în sferă de soluționare a instanței în care sau pe lângă care își desfășoară activitatea. În consecință, judecătorii de la ÎCCJ și judecătorii de la CC sunt incapabili să dobândească orice drept litigios pe întreg teritoriu României. Situație 1.: Judecătorul A are un stătut financiar care-i permite să-l împrumute pe B cu sumă de 2000 lei. Creanță a ajuns la scadență . C îl da în judecată pe B legat de un anumit bun. B nu are cu ce să restituie banii . Atunci îi propune lui A o dare în plată. Judecătorul poate acceptă darea în plată ?

Soluție : Exceptia art. 1653 alin (3) pct. b

Situație 2 : Notarul, care își are sediul profesional în Zalău dorește să cumpere un imobil asupra căruia mai multe persoane revendică un drept de proprietate, cazul fiind de competență Tribunalul Sălaj. În acest caz intervine interdicția prevăzută de art. 1653 alin. (1) NCC, notarul neputând dobândi dreptul de proprietate decât după finalizarea litigiului.

Soluție : Interdicția privește contractul de vânzare, însă nu și promisiunea de vânzare -€“cumparare a bunului care face obiectul litigiului. Astfel, că încheierea unei promisiuni de vânzare a€“cumparare este valabilă, urmând că dreptul de proprietate să fie transmis după finalizarea litigiului.

Situație 3 : Grefierul care lucrează la Judecătoria Zalău dorește să cumpere un imobil asupra căruia se dezbate partajul succesoral în instanță, respectiv Tribunalul Sălaj. Suntem în prezența interdicției prevăzută de art. 1653 alin. (1) NCC deoarece în circumscripția fiecărui tribunal sunt cuprinse toate judecătoriile din județ .

Soluție : Grefierul care dorește achiziționarea imobilului poate să poarte o negociere cu toți moștenitorii, urmând că partajul să se stingă printr-o tranzacție, iar grefierul ulterior să dobândească printr-un contract , dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv.

Art. 1654 alin (3) prevede că încapacitatea de a cumpără vizează în puncipiu, persoanele care vând bunuri pe seamă altora și care în consecință sunt incapabile să cumpere acele bunuri: a) sunt incapabili de a cumpără mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; excepția prevăzută la art. 1.304 alin. (1) din materia reprezentării. Potrivit excepției, această incapacitate nu se va aplică în cazul în care manadantul a consimțit expres că mandatarul să poată cumpără bunul și nici în cazul în care conținutul contractului de vânzare ce urmă a fi încheiat în executarea manadatului a fost prevăzut cu suficientă precizie, încât să înlăture posibilitatea prejudicierii manadantului. Sancțiunea nerespectării este nulitatea relativa a contractului încheiat la solicitarea mandantului.

b) reprezentanții legali sunt incapabili să cumpere direct sau prin persoane interpuse-parinții, tutorele, curatorul, administratorul propriu pentru bunurile pe care le reprezintă. Și aceasta se sancționează cu nulitatea relativă întrucat ocrotește interesul particular al reprezentanților.

c) sunt incapabili de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse chiar și prin licitație publică funcționării publici, judecătorii-sindici, practicienii de insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care ar are că obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Se sancționează cu nulitatea absolută.

Persoanele prevăzute la art. 1654 nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani, ce provine din vânzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează sau îl supraveghează, după caz potrivit art. 1655 . Se poate observă că vânzarea între soți nu mai este interzisă, acest lucru este firesc având în vedere că în NCC sunt reglementate regimurile matrimoniale .

2.3. Pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea de vânzare

Pactul de opțiune reprezintă o noutate în dreptul civil , reglementată de art. 1668-1670, care trebuie coroborate cu dispozițiile art. 1191,1278 C. civ. .Acesta reprezintă:

 o convenție și în același timp, o formă atipică de ofertă.

 un act irevocabil, neputând fi desființat prin voința unilaterală a obligatului.

 trebuie să conțină toate elementele viitorului contract, acesta putând fi încheiat prin simplă exercitare de către beneficiar a opțiunii în sensul acceptării.

Distincția dintre pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de vânzare – exista diferențe doar în ceea ce privește efectele. În noul cod civil se spune că diferență esențială între pactul de opțiune și promisiunea de vânzare cumpărare constă în aceea că în cazul promisiunii, vânzarea nu se perfectează decât în bază unui nou acord de voința adică în bază contractului final de vânzare- cumpărare pe când în cazul pactului de opțiune nu este necesară exprimarea unui nou acord de voința al părților,vânzarea perfectandu – se în bază declarației de acceptare a dreptului de opțiune de către beneficiar – ce înseamnă mai exact ? – adică nu se va face un contract separat de vânzare -cumpărare ci în actul de acceptare a dreptului va fi o clauza sau menționat că urmează a se face vânzarea.

 Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumparare : sediul materiei art. 1669, coroborat cu dispozițiile art. 1279, potrivit cărui promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate clauzele contractului promis . Referitor la această ultima instituție obervam că pot există două figuri juridice, și anume promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv promisiunea unilaterală de cumpărare. De asemenea trebuie avuta în vedere și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare, care este cel mai des întâlnit . În toate situațiile , părțile se obligă că în viitor să încheie un contract de vânzare, consimțământul inițial nefiind suficient pentru a se ajunge la încheierea contractului. Deci promitentul .- vânzător își asumă o obligație de a face, care este corelativa unui drept de creanță al celuilalt, dar pentru a se ajunge la încheierea contractului de vânzare este necesar că promitentul-vânzător fie să-și dea consimatamantul, fie consimtamntul să îi fie suplinit printr-o hotărâre judecătorească. Astfel, nu se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare. Cu privire la prețul plătit în schimbul promisiunii de vânzare sau de cumpărare, trebuie menționat faptul că aceste sume reprezintă un avans din prețul convenit astfel încât a fost necesar că și această dispoziție să fie prevăzută în mod expres.

 În situația în care, una dintre părți nu își respectă promisiunea de a încheiea contractul, cealaltă parte poate, fie să solicite rezoluțiunea contractului cu restituirea prețului, fie să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, fără a distinge după cum bunul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este mobil să imobil .Termenul de prescripție pentru promovarea unei astfel de acțiuni este de 6 luni de la data stabilită pentru încheierea contractului .

 Cu toate că noile dispoziții legislative nu prevăd, considerăm că pentru a se obține pe cale judecătorească o hotărâre care să țină loc de contract, pe lângă condiția validității antecontractului, va fi necesar, că și reclamantul să facă dovadă îndeplinirii propriei obligații iar în cazul imobilelor s- ar impune și dovadă dreptului de proprietate al promitentului vânzător.

2.4. Dreptul de preempțiune

Art. 1.730. Noțiune și domeniu . (1) În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.

(2) Dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.

(3) Titularul dreptului de preempțiune care a respins o oferta de vânzare nu își mai poate exercită acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor.

Art. 1.731. Vânzarea către un terț a bunurilor supuse preempțiunii. Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitarii dreptului de preempțiune de către preemptor.

Art. 1.732. Condițiile exercitării dreptului de preempțiune. (1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț . Notificarea poate fi făcută și de acesta din urmă.

(2) Această notificare va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul.

Art. 1.731-1.734

(3) Preemptorul își poate exercită dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului sau de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.

(4) Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute la alin. (1)

Art. 1.733. Efectele exercitării preempțiunii. (1) Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmacontract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evictiunea ce rezultă din exercitarea preempțiunii.

(2) Clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor.

Art. 1.734. Concursul dintre preemptori. (1) În cazul în care mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

a) cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

b) cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;

c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptul neconvențional de preempțiune având dată certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune.

(2) Orice clauză care contravine prevederilor alin. (1) este considerată nescrisă.

Art. 1.735. Pluralitate de bunuri vândute. (1) Atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț.

(2) În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute.

Art. 1.736. Scadență obligației de plata a prețului. Atunci când în contractul încheiat cu terțul s-au acordat termene de plata a prețului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.

Art. 1.737. Notarea dreptului de preempțiune asupra unui imobil. (1) Dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară.

(2) Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru că acela care a cumpărat subconditie suspensivă să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cuproprietarul . Înscrierea se face sub condiția suspensivă că, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovadă consemnării prețului la dispoziția vânzătorului.

(3) Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuiește comunicarea prevăzută la art. 1.732 alin. (3) și are aceleași efecte . În temeiul acestei notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului și înscrierea dreptului sau.

(4) Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempțiune se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară.

Art. 1.738. Exercitarea dreptului de preempțiune în cadrul executării silite. În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempțiune se exercită în condițiile prevăzute de Codul de procedura civilă.

Art. 1.739. Caractere ale dreptului de preempțiune. Dreptul de preempțiune este indivizibil și nu se poate ceda

Art. 1.740. Stingerea dreptului convențional de preempțiune. Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen . În acest din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la dată constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.

Este reluată obligativitatea respectării dreptului de preempțiune la vânzarea unor terenuri numai că, de dată această, ea se aplică terenurilor forestiere și are că beneficiar pe coproprietari și pe vecini.

Cazuri de preempțiune legală:

 terenurile din fondul forestier se pot vinde cu respectarea dreptul de preempțiune al coproprietarilor și vecinilor (art. 1746 din NCC)

 arendasul are un drept de preemptiune cu privire la bunuruile agricole arendate, care se exercita, potrivit art. 1730-1739.

 cazul prevăzut de art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind expropierea pentru cauza de utilitate publică, atunci când lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat. cazul prevăzut de art. 45 din Codul Silvic, care instituie un drept de preempțiune al statutului la cumpărare de păduri ce constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia la preț și în condiții egale.

 cazul prevăzut de art. 18 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe, care stabilește pentru chiriaș un drept de preempțiune la cumpărarea locuinței.

 cazul prevăzut la art. 17 și 42 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioadă 06 martie 1945-22 decembrie 1989.

Situație 1. Proprietarul unui teren agricol care dorește să vândă terenul și încheie un antecontract de vânzare-cumpărare cu un terț, fără să-l notifice pe titularul dreptului de preempțiune. Ulterior, promitentul-vânzător se răzgândește și nu mai vrea să vândă terenul invocând faptul că legea prevede un drept de preempțiune și preemptorul nu a fost notificat. Ce ar trebui să facă în această situație promitentul-cumpărător ? Soluție : Antecontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă decât o promisiune de vânzare, însă părțile sunt ținute la îndeplinirea obligațiilor ce decurg din acesta. Conform art. 1731 vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face numai sub condiție suspensiva a neexercitarii dreptului de preempțiune de către preemptor. Terțul, promitent – cumpărător, poate consemna prețul și formulă notificarea prevăzută de lege pentru titularul dreptului de preempțiune, respectând dispozițiile art. 1732. În cazul în care preemptorul nu- si exprimă acordul, promitentul- cumpărător va notifica pe promitentul-vânzător cu privire la obligativitatea încheierii contractului de vânzare- cumpărare, comunicandu-i totodată data și biroul notarial unde se poate prezența că să încheie actul. Refuzul nejustificat al promitentului vânzător îi da dreptul promitentului- cumpărător să solicite instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, astfel cum prevede art. 1669 alin. 1 și 2 C. civ.

CAPITOLUL III

REGULI SPECIALE PRIVIND ANUMITE VÂNZĂRI

3.1.Vânzarea cu prețul în rate

În privința vânzării de bunuri imobile, noul Cod Civil reia mai pe larg și într- o nouă formulare prevederile art. 1327 – 1334 din vechiul Cod Civil.

Dacă principiile vânzării unei moșteniri sunt preluate în linii mari din prevederile art. 1399 – 1401 vechiul Cod Civil, reglementarea vânzării cu plata prețului în rate și a vânzării cu opțiune de răscumpărare reprezintă un element de noutate.

Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății este încadrată la art. 1755 – 1757 din noul Cod Civil. Astfel, atunci când are loc o vânzare cu plata prețului în rate, vânzătorul are dreptul să își rezerve dreptul de proprietate până la plata ultimei rate. Cu toate acestea, riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia. După cum se poate observa, acesta este un caz în care transferul riscului pieirii fortuite a bunului are loc anterior transmiterii dreptului de proprietate asupra acestuia.

În lipsa unei înțelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare de o optime din preț, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele succesive.

În cazul rezoluțiunii contractului de vânzare, vânzătorul trebuie să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător. Părțile pot deroga de la această regulă, prevăzând că în caz de rezoluțiune, vânzătorul va păstra toate sumele încasate cu titlu de rate. Însă, la cererea părții interesate, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale.

O mențiune specială este cea referitoare la aplicarea prezentelor dispoziții și contractului de leasing, precum și celui de locațiune, dacă, în acest ultim caz, se convine ca la încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după plata sumelor convenite.

3.2. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

Potrivit art. 1758 – 1762 din noul Cod Civil, legiuitorul a decis revenirea la reglementarea expresă a vânzării cu opțiune de răscumpărare, care reprezintă o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. În considerarea caracterului de excepție a acestei varietăți de vânzare, opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani; dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost inițial prevăzută de art. 1371 –1387 din vechiul Cod Civil. Dispozițiile respective au fost abrogate expres, mai întâi prin art. 4 din Legea nr. 61/1931 contra cametei și apoi prin art. 13 din Decretul – lege nr. 1700/1938 pentru stabilirea dobânzilor și înlăturarea cametei.

Prevederile menționate au fost ulterior abrogate prin Decretul nr. 311/1954 pentru stabilirea dobânzii legale, astfel că până la reglementarea din noul Cod Civil, legislația română nu conținea nicio prevedere cu privire la această varietate de vânzare, fiind recunoscută însă ca aplicabilă în practică.

Exercitarea opțiunii de răscumpărare de către vânzător se poate face cu restituirea prețului primit și a cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare, realizarea formalităților de publicitate, ridicarea și transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum și a celor utile (în limita sporului de valoare).

În cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit, condiția rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se consolidează.

Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut de locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării.

Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele menționate mai sus, la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

Având în vedere considerentele pentru care acest tip de vânzare a fost abrogat anterior, legiuitorul a stabilit ca sancțiune reducerea prețului răscumpărării la prețul plătit pentru vânzare, în cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi În contextul raportului dintre vechimea textelor legale și evoluția raporturilor juridice, căderii în desuetudine a multor prevederi cu privire la vânzare conținute de Codul Civil din 1865, precum și ca urmare a abrogării exprese a Codului Comercial, noua reglementare a contractului de vânzare se vrea a fi îndeajuns de cuprinzătoare și explicită pentru a putea fi utilizată cu succes în reglementarea relațiilor contractuale. Fără a nega utilitatea și necesitatea unei astfel de reglementări, aplicabilitatea noilor prevederi în materia contractului de vânzare va putea fi observată și analizată în profunzime doar ca urmare a practicii judiciare

3.3 Vânzarea bunurilor imobile

Pentru siguranță circuitului civil, legiuitorul român a reglementat în mod expres necesitatea formei autentice pentru valabilitatea actelor prin care se transfera proprietatea asupra imobilelor (construcții și terenuri). Formă autentică are și avantajul unei forțe probatorii depline și, totodată, deplină putere executorie. În cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscrierea în cartea funciară cu respectarea dispozițiilor art. 888 C.civ.

 Potrivit art. 1676 în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de la vânzător la comparator este supusă dispozițiilor de carte funciară. Ca o consecință, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovadă dreptului de proprietate se realizează prin extras de carte funciară, ce constituie probă veritabilă atât între părți cât și între terți art. 565 C.civ. Că atare un contract de vânzare încheiat în formă autentică rămâne fără efectul sau firesc, atâta timp cât nu este secondat de o înscriere a dreptului în cartea funciară. Potrivit art. 885 din noul C. civ. sunt aduse modificări cadrului legislativ, în sensul că actele care pot stă la bază înscrierii sunt : actul autentic notarial, hotărârea judecătorească definitivă sau un alt act în cazurile în care legea prevede această.

 Dreptul de proprietate comuna, fortata si perpetua asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai împreuna cu dreptul de proprietate exclusiva care poarta asupra acestuia sau a unei parti determinate din acesta. Dovadă dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe bază actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.

Art. 1.741. Vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeței. Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai mică ori mai mare decât au crezut.

Art. 1.742. Vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare. Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafața dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței vândute.

Art. 1.743. Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței. (1) Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să îi dea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită această suprafața, cumpărătorul poate obține fie reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza diferenței de suprafața, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.

(2) Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va plăți suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Atunci când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator să plătească prețul excedentului.

Art. 1.744. Termenul de exercitare a acțiunii estimatorii sau în rezoluțiune. Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a cumpărătorului pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate, sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o data pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea data .

Art. 1.745. Vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia. Când prin același contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensația între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea să, nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art. 1.743 și 1.744. Rezoluțiunea contractului este supusă în acest caz dreptului comun.€™

3.4 Vanzarea mostenirii –

Este reglementată de dispozițiile art. 1747-1754 C.civ. Indiferent de bunurile care intră în componența unei moșteniri (mobile sau imobile) contractul privind vânzarea acesteia trebuie încheiat în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute. Obiectul vânzării îl constituie dreptul de a culege o moștenire, chiar dacă bunurile care o compun nu sunt specificate în cuprinsul actului

 Părțile au posibilitatea să înlăture expres obligația vânzătorului de a garanta calitatea să de moștenitor. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut să răspundă față de cumpărător pentru evicțiunea pe care i-ar cauza-o prin faptul sau personal, ori de cea provenită din cauze pe care le-a ascuns cumpărătorului deși le cunoștea la momentul vânzării.

 În practică notariala de până acum, de regulă vânzătorul nu garanta întinderea dreptului, ci numai calitatea sa de moștenitor. De altfel, vânzarea moștenirii are efectul acceptării succesiunii, astfel încât vânzătorul nu mai poate să renunțe la moștenire. În asemenea situații, când a fost posibil s-a procedat chiar la eliberarea unui certificat de calitate de moștenitor. Prezentarea acestei dovezi, de altfel neobligatorie, va fi dificil de făcut în condițiile în care noul Cod civil a mărit durată termenului de opțiune succesorală (un an art.1103), iar vânzarea moștenirii prezintă în cele mai multe cazuri caracter de urgență. Dacă părțile declară bunurile asupra cărora se întind drepturile vânzătorului, acesta are obligația să garanteze pentru evicțiune și vicii că în cazul oricărei vânzări . Se subliniază caracterul supletiv al dispozițiilor.

 Răspunderea pentru datoriile moștenirii rămâne în sarcină vânzătorului. Creditorii succesiunii au dreptul să-l urmărească pe vânzător căci el are calitatea de moștenitor .Chiar dacă vânzarea nu enumera bunurile ce intră în componența moștenirii, se prezuma că între acestea nu sunt incluse bunurile de familie, dacă nu au o valoare patrimoniala însemnată.

 Potrivit art. 887 din noul Cod civil, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire. Dispozițiile nu sunt aplicabile la vânzarea moștenirii, întrucât cumpărătorul le dobândește în temeiul contractului de vânzare, astfel încât el are obligația să îndeplinească formalitățile privind înscrierea lor.

CAPITOLUL IV

STUDIU DE CAZ – PRACTICĂ JUDICIARĂ

Reclamanții , la data de 27.01.2011, au încheiat cu vânzătorul, un contract de vânzare-cumpărare la un Biroul Notarial Public, contract autentificat sub numărul 560/27.01.2011, prin care reclamanții au cumpărat bunuri formate din teren în suprafață de 688 mp, cu destinția curți-construcții și livadă, împreună cu o casă de locuit cu suprafața la sol de 79 m.p., construită din cărămidă și lemn, acoperită cu țiglă, compusă sin patru camere și dependințe, anexă C2 șopron construit din lemn și cărămidă, acoperit cu țiglă, cu suprafața de 20 m.p. și anexă C3, bucătărie construită din cărămidă, acoperită cu țiglă, cu suprafața construită la sol de 12 m.p, situate pe acest teren.

Deși la data semnării contactului de vânzare-cumpărare, părâtul-vânzător a declarat pe propria răspundere ca bunurile puse în vânzare nu fac obiectul unor litigii civile, în realitate aceste bunuri făceau obiectul unui dosar civil, aflat pe rolul judecătoriei Târgu Cărbunești, unde părâtul-vânzător. avea calitatea de părăt, împreună cu mama și fratele său. Reclamnat, rudă cu cei trei pârâți, a chemat în judecată pe aceștia pentru servitute de trecere asupra bunurilor imobile ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Datorită acestei stări de fapt si datorită inducerii în eroare de către părâtul-vânzător, prin nedeclararea situației reale, legată de bunurile ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorii, la data de 27.06.2012, au acționat în instanță pe părâtul-vânzător. pentru a se constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, să se dispună restabilirea situației anterioare încheierii contractului , să fi oblogat pârâtul, să plătească daune interese potrivit dreptului comun, să le restituie cheltuielile cu imobilele ce au făcut obiectul contractului.

În motivarea acțiunii, pe lângă starea de fapt descrisa mai sus, reclamanții arată că pârâtul a întrebuințat mijloace viclene ascunzând adevărul în privința bunurilor ce urma să le cumpere, precum și faptul că se află în litigiu, fiind afectat caracterul liber al consimțământului, că a fost afectată una din condițiile esențiale privind validitatea convenției, conform art 984 C.civ. Tot în motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că, pârâtul, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a încălcat dispozițiile art.15 din Legea 15/1998, prin care sunt interzise sub sacțiunea nulității absolute înstrăinările sub orice formă a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești pe tot timpul solutionării acestor litigii.

Reclamanții susțin că datorită servituții se poate observa cu ușurință că terenul cumpărat este impracticabil, de nefolosit în prezent și cu siguranță dacă s-ar fi prezentat situația reală a acestui bun, reclamanții nu ar mai fi fost de acord să achiziționeze bunurile.

Reaua credință a vânzătorului rezultă atât din manoperele dolosive folosite pentru inducerea în eroare, în scopul de a vicia consimțământul, cât și prin faptul că nu a învederat instanei că nu mai este proprietar asupra bunurilor asupra cărora se solicita a fi instituită servitutea, ajungându-se în situația ca în momentul la care reclamantaa incercat sa pună în executare sentința, aceasta să fie suspendată, întrucât părătul, vânduse bunurile reclamanților.

Având în vedere dispozițiile art.1337 c.civ, vânzătorul este obligat să garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial să stăpânească netulburat bunul vândut, pârâtul vânzător având ca obligație principală la încheierea contractului de vânzare-cumpărare de a garanta pe cumpărător contra evicțiunii ce rezultă fie de fapta proprie, fie de fapta unui terț, în cazul de față dreptul de proprietate fiind tulburat, cauza evicțiunii fiind anterioară vânzării li necunoscută de către proprietari.

În drept acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art.1294, art 942 C. Civ. ,Legea 541998 și art.274 C.pr.civ.

Pârâtul. prin întâmpinarea depusă, a susținut ca acțiunea formulată împotriva sa este nefondată și trebuie respinsă.

Acesta arată că după ce a finalizat lucrările de cadastru, mama sa, în prezența pârâtului și a doi prieteni, a anunțat-o telefonic pe reclamantă despre acest lucru, tot la acel moment încunoștințând-o pe reclamantă despre faptul că între aceștia și matusa lor. există un dosar pentru servitute de trecere în legătura cu terenul, acțiune care se și respinsese la Judecătoria Tg Cărbunești, însă nu i se comunicaseră sentința, că reclamanta a menționat la telefon că nu o interesează servitutea , că mama sa a insistat să nu se grăbească cu actele însă reclamanta a insistat că acestea să se întocmească, ca alături de reclamantă, la telefon, se afla și un martor, ambele lucrând in Italia, că la data autentificării contractului de vânzare cumpărare terenul nu era grevat de sarcini și nu se poate reține că a încalcat vreo normă imperativă ce reglementează valabilitatea vânzării, ca nu a existat niciun litigiu în legătură cu titlul de proprietate asupra terenului, că nu se poate reține că ar fi fost de rea credință la încheierea vânzării. Construcțiile înstrăinate sunt vechi si acest lucru se putea observa cu ușurința la data încheierii înscrisului.

Susține ca nu a folosit mijloace viclene pentru a determina să cumpere iar bunurile nu au vicii ascunse.

Reclamanții au formulat răspuns la întâmpinare prin care au susținut că au aflat cu stupoare că părâtul-vânzător. în timp ce știa că pe rolul instanței se află dosarul având ca obiect servitute a fost de acord să meargă la notar pentru a încheia un act autentic de vânzare cumpărare a acestor bunuri, că nu este adevărat că au fost anunțați despre existenta servituții și aceștia din imprudență au dorit să cumpere proprietatea care avea să se transforme ulterior, într-un litigiu.

Analizând cererea de fata instanța reține următoarea stare de fapt și de drept:

Potrivit art 129 alin 6 c.pr.civ în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.

Este adevărat că de regulă instanța nu este ținută de temeiul juridic invocat de către părți, dar când in cauza reclamanții sunt asistați de avocat și la ultimul termen de judecata in ședința publica isi precizează clar obiectul cererii de chemare in judecată și motivul de drept in limita căruia înțelege să se judece și insistă punând și concluzii pe fondul cauzei, instanța este obligata sa judece cauza in aceste limite.

Astfel se retine ca obiect al cererii de chemare in judecata îl reprezintă anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat intre reclamanți pe de o parte si parat pe de altă parte, si analiza pe fond a cauzei va fi făcuta raportat la acest obiect.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 27.01.2011 sub nr. 560 la Biroul Notarial Public,. incheiat intre reclamanți și părâtul-vânzător, pârâtul în calitate de vânzător vinde în deplină proprietate și liniștita posesie reclamanților în cote egale teren în suprafața de 688 m.p. curti construcții ți livadș situat în T 7 P 241,242 cu nr. cadastral 35723 împreuna cu o casă cu suprafață construită la sol de 79 m.p. construită din cărămida ți lemn, acoperită cu tiglă, compusă din patru camere și dependințe, anexă, șopron construit din lemn si cărămida, acoperite cu tiglă, cu suprafață construită la sol de 20 m.p. și anexa, bucătărie din cărămida, acoperita cu tiglă cu suprafată construită la sol de 12 m.p. situate pe acest teren.

Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 21.000 lei . Se arată în contract că vânzătorul pârât declară că bunurile nu sunt grevate de sarcini și servituți, rămânând răspunzător de orice evicțiune parțială sau totală conform art. 1337 c.civ. și că nu există litigii la instanțele judecătorești cu privire la titlul asupra bunurilor ce fac obiect al vânzării.

Reclamanții cumpărători ai imobilelor, solicită în contradictoriu cu pârâtul vânzător anularea contractului de vânzare cumpărare întrucât le-a fost viciat consimțământul prin dol fiind induși în eroare atât notarul cât și executorul judecătoresc, pârâtul ascunzând cu intenție faptul că în cauză s-a pronuntat o sentința civila prin care se stabilea servitutea de trecere tocmai pe terenul cumpărat , că reclamanții au fost în eroare asupra substanței obiectului având credința că achiziționeză un teren în final terenul dovedindu-se a fi o potecă întrucât diferența reprezintă drumul de trecere.

Este adevărat că terenul ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare a făcut obiect al litigiului purtat între paratul vânzător si matușa acestuia. A solicitat aceasta din urmă sa se dispună crearea unui drum de trecere pe terenul pâraților cu lățimea de 4 m și lungimea de la terenul său situat in partea de S a terenului pârâților și până la drumul S.–C. situat în partea de N a terenului pârâților.

Prin sentința civila cu nr. 138/2011 a fost respinsă acțiunea. Împotriva sentinței s-a formulat apel, a fost schimbată în tot sentința în sensul că a fost admisă acțiunea, a fost stabilită servitutea de trecere pe o lățime de 3 m pe toata lungimea.

Tribunalul Gorj s-a pronunțat la data de 17.01.2012. Împotriva sentinței nu s-a mai exercitat recurs.

Contractul de vânzare cumpărare asupra aceluiași teren a fost încheiat la notariat la data de 27.01.2011, după ce a fost pronunțata sentința în prima instanță de Judecătoria Tg Cărbunești.

Însă la această dată a fost autentificat contractul la notariat. Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare cu privire la aceleași imobile s-a încheiat la data de 21.09.2010 la Biroul Notarial Public, o parte din prețul vânzării fiind achitat la această dată respectiv suma de 10000 lei urmând ca diferența de 11000 să fie achitată la întocmirea contractului de vânzare cumpărare. Se arată în antecontract că se cunoaște situația de fapt și de drept a imobilelor în sensul că acestea nu sunt grevate de sarcini și servituți scutindu-se notarul public de cercetarea acestora, nu au ieșit din circuitul civil în baza vreunui act normativ de trecere în proprietatea statului.

Viciul de consimțământ invocat pentru anularea contractului este dolul și eroarea asupra substanței obiectului contractului.

Potrivit art 962 c.civ convenția facuta prin eroare, violența sau dol nu este nulă de drept, dolul este viciu de consimtamant care constă în inducerea în eroare a unei persoane prin mijloace viclene în scopul de a o determina să încheie contractul. Existenta dolului poate fi retinută în cazul în care se regăsește elementul intențional, voința de a induce in eroare partea contractanta și elementul material, adică folosirea de mijloace viclene pentru inducerea în eroare. Tăcerea nu constituie prin ea insăși dol.

În speță reclamanții nu au dovedit existenta intenției de inducere în eroare și folosirea de către pârât a unor mijloace viclene în acest sens.

Ceea ce se invocă în cauza este faptul că s-a procedat la achiziționarea unui teren asupra căruia este instituit un drept de servitute, și în cunoștiință de cauza reclamanții nu ar mai fi cumpărat terenul, drept de servitute ce fusese instituit prin sentința civilă, despre care pârâtul cunoștea și nu a adus la cunoștință reclamanților acesta stare de fapt.

Potrivit art 954 c.civ ignorarea sau greșita cunoaștere a realității constituie viciu de consimțământ în două ipostaze când cade asupra substanței obiectului prestației și când se referă la persoană cu care se încheie actul.

Prin substanță se înțelege orice calitate esențială a obiectului convenției pe care părțile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractării, și în a cărei lipsă dacă ar fi fost cunoscută ele nu ar fi contractat.

Este adevărat că situația afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art 1352 c.civ prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii sau dolului asupra substanței obiectului contractului art 954 alin 1 c.civ ambele situații fiind generate de cunoașterea inexactă a realității iar sancțiunea prevăzută are că scop să ocrotească victima erorii. Între aceste două situații există însă deosebiri esențiale respectiv în cazul erori asupra substanței obiectului din cauza acestui viciu de consimțământ cumpărătorul nu a putut cumpără în substanță să lucrul voit și poate cere anularea contractului, în cazul viciilor vizate de art 1352 c.civ cumpărătorul a cumpărat lucrul voit numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație din cauza viciilor care afectează valoarea de întrebuințare deci eroarea se referă la calitatea lucrului și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului ci are o acțiune în garanție contra vânzătorului.

În speță cumpărătorii au cumpărat lucrul voit respectiv terenul în suprafață de 668 m.p. și în temeiul acestui contract sunt proprietari ai acestui teren, însă terenul este afectat de sarcina unei servituți, astfel încât nu poate fi exploatat în întregime.

De altfel în acest sens este și mențiunea din contractul de vânzare cumpărare, potrivit căreia bunurile nu sunt grevate de sarcini și servituți, vânzătorul rămânând răspunzător de orice evictiune parțială sau totală conform art 1337 c.civ

Cum reclamanții invocă însă în acțiune eroarea asupra substanței obiectului contractului, solicitând anularea contractului, iar în cauza de față ne aflăm în situația viciilor reglementate de art 1342 c.civ instanța apreciază că acțiunea nu este întemeiată

Pentru considerentele de fapt și de drept mai sus arătate acțiunea reclamanților va fi respinsă.

În temeiul art 274 c.pr.civ culpă procesuală fiind a reclamanților, instanța îi va obligă în solidar la plata către părat a sumei de 500 lei reprezentând onorariu avocat.

Pentru aceste motive, intanta respinge acțiunea formulată de reclamanții., în contradictoriu cu pârâtul-vânzător.

CONCLUZII

Practica demonstrează că în multe cazuri încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu se produce dintr-o dată, pe loc, deoarece părțile nu pot sau nu vor să încheie direct o asemenea convenție.

Adesea, vânzarea-cumpărarea este precedată de unele negocieri sau înțelegeri prealabile, care sunt distincte de vânzare. Aceste înțelegeri prealabile vânzării, cunoscute și sub denumirile de antecontracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau promisiuni de contract, sunt: promisiunea unilaterală (de vânzare sau de cumpărare), promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare, pactul de preferință (sau de preemțiune).

Codul civil român de la 1864 nu a reglementat aceste instituții juridice, ele fiind creația practicii judiciare. Însă noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta în general (art.1279) , promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare (art.1669), dreptul de preemțiune art. 1730-1740), iar ca o noutate pactul de opțiune, de care ne vom ocupa în continuare.

Având în vedere abordarea prezentei lucrări asupra contractului de vânzare-cumpărare trebuie să reținem următoarele aspecte:

Conform art. 1650 C.civ, prin contractul de vânzare vânzătorul transmite sau, după caz se obligă să transmită cumpăratorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpăratorul se obligă să il platească.

Prin contractul de vânzare-cumpărare se poate transmite nu doar dreptul de proprietate, ci și un alt drept real, ca dreptul de superficie ori de uzufruct. Tot prin vânzare-cumpărare se poate transmite și un drept de creanță, în cazul cesiunii de creanță.

În privința capacității părților, noul Cod Civil preia la art. 1652, în mod aproape identic, principiul consacrat în vechiul Cod Civil conform căruia pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege. Astfel, art. 1653 alin. (1) noul Cod Civil interzice anumitor categorii profesionale (ex. magistrați, avocați, executori, notari publici, etc.) cumpărarea de drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.

De asemenea, Noul Cod Civil preia la art. 1654 interdicțiile de a cumpăra prevăzute la art. 1308 din vechiul Cod Civil; în acest sens, legea interzice, spre exemplu, părintelui, tutorelui, curatorului ori administratorului provizoriu cumpărarea bunurilor persoanelor pe care le reprezintă.

Obiectul contractului îl reprezintă obligația vânzătorului de a preda bunul vândut iar cumpărătorul să plătească prețul, pentru bunul contractat.

În privința bunurilor ce pot fi vândute, noul Cod Civil reglementează într-o manieră detaliată condițiile esențiale pe care trebuie să le întrunească bunul și prețul unei vânzări.

Astfel, Codul Civil din 1864 prevedea atât în partea generală a contractelor la art. 963, cât și în cadrul dispozițiilor referitoare la contractul de vânzare la art. 1310, că bunul trebuie să se afle în comerț (să fie în circuitul civil) pentru a putea face obiectul vânzării. Noul Cod Civil elimină această mențiune din dispozițiile aplicabile contractului de vânzare – cumpărare, păstrând-o doar în partea aplicabilă contractelor în general (art. 1229 noul Cod Civil).

Caracteristicile principale ale prețului, respectiv să fie o sumă de bani, să fie sincer și serios, determinat sau determinabil se regăsesc și în actuala reglementare a noului Cod Civil. Noile prevederi în materie detaliază la art. 1661 cazul în care prețul este determinabil: vânzarea făcută pe un preț care nu a fost determinat în contract este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou acord de voință al părților.

Contractul de vânzare-cumpărare, fiind un contract bilateral dă naștere la obligații în ambele părți. Astfel principalele obligații ale vânzătorului sunt: să predea bunul cumpărătorului și să îl garanteze pe acesta în privința bunului dobândit , de posibile evicțiuni. De cealalată parte, principalele obligații ale cumpărătorului sunt: de a lua în primire bunul contractat, de a plătii prețul convenit și de a suporta cheltuielile activității de vânzare.

Modul în care a fost reglementat contractul de vânzare impune o trecere în revistă a caracterelor sale juridice, raportat la particularitățile din cod. Vânzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.

Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice și contractul de vânzare trebuie să întrunească condiții generale de validitate, un consimțământ valabil al părților care obligă, părțile să aibă capacitatea de a contracta, să existe un obiect determinat, licit și posibil, cauza contractuală să fie licită și morală să corespundă cerințelor de formă

Prin urmare regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepția. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare.

În încheierea unei activități de vânzare-cumpărare, dreptul de preempțiune, reprezintă un instrument civil, important, al cumpărătorului . Astfel, în conditiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemptiune, numit preemptor, poate sa cumpere cu prioritate un bun.
 Dispozitiile prezentului cod privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel.

Având în vedere economia de piață actuală, vânzare cu prețul în rate este modalitate folosită din ce în ce mai mult de către cetățeni, aceștia asumându-și costul dobânzilor practicate pentru rambursarea creanțelor în rate, fixe sau variabile.

Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății este încadrată la art. 1755 – 1757 din noul Cod Civil. Astfel, atunci când are loc o vânzare cu plata prețului în rate, vânzătorul are dreptul să își rezerve dreptul de proprietate până la plata ultimei rate. Cu toate acestea, riscul bunului este transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia. După cum se poate observa, acesta este un caz în care transferul riscului pieirii fortuite a bunului are loc anterior transmiterii dreptului de proprietate asupra acestuia.

Potrivit art. 1758 – 1762 din noul Cod Civil, legiuitorul a decis revenirea la reglementarea expresă a vânzării cu opțiune de răscumpărare, care reprezintă o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. În considerarea caracterului de excepție a acestei varietăți de vânzare, opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani; dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.

BIBLIOGRAFIE

1.Olia-Maria Corsiuc,Elena-Claudia Giurgea , Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2009 ;

2.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2007;

3.St.D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial roman, Ed. Universul juridic, București, 2012;

4.Ioan Schiau, Curs de drept comercial, Ed. Hamangiu, 2009

5.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2006;

6.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial român pentru învățământul economic, Editura Fundației “România de Mâine”, București, 2005

7.S. Angheni, M. Volonciu, C. Stoica, Drept comercial, Ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, București, 2008

8.C. Gheorghe, Drept comercial, Ed. C.H. Beck, 2010

9.Radu N.Catană, Drept comercial in powerpoint, Editura Universul juridic, Bucuresti, 2013;
10.Stanciu D Cărpenaru, Tratat de drept comercial roman. Conform noului Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2012

11.Gheorghe Piperea, Drept comercial. Intreprinderea, Editura CH Beck, București, 2012

12.Vasile Nemeș, Drept comercial, Editura Hamangiu, București, 2012

13.Ștefan Mihailă, Dumitrescu Aida Diana, Drept comercial român, Editura CH Beck, București, 2013

BIBLIOGRAFIE

1.Olia-Maria Corsiuc,Elena-Claudia Giurgea , Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2009 ;

2.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2007;

3.St.D. Cărpenaru, Tratat de drept comercial roman, Ed. Universul juridic, București, 2012;

4.Ioan Schiau, Curs de drept comercial, Ed. Hamangiu, 2009

5.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial, Editura Lumina Lex, București, 2006;

6.Olia-Maria Corsiuc, Drept comercial român pentru învățământul economic, Editura Fundației “România de Mâine”, București, 2005

7.S. Angheni, M. Volonciu, C. Stoica, Drept comercial, Ed. a 4-a, Ed. C.H. Beck, București, 2008

8.C. Gheorghe, Drept comercial, Ed. C.H. Beck, 2010

9.Radu N.Catană, Drept comercial in powerpoint, Editura Universul juridic, Bucuresti, 2013;
10.Stanciu D Cărpenaru, Tratat de drept comercial roman. Conform noului Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2012

11.Gheorghe Piperea, Drept comercial. Intreprinderea, Editura CH Beck, București, 2012

12.Vasile Nemeș, Drept comercial, Editura Hamangiu, București, 2012

13.Ștefan Mihailă, Dumitrescu Aida Diana, Drept comercial român, Editura CH Beck, București, 2013