Reglementare anterioar ă a dreptului de su perficie … … … 5 [606871]

1
CUPRINS
INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 3
CAPITOLUL 1: ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 5
Reglementare anterioar ă a dreptului de su perficie ………………………….. ………………………….. ……………… 5
1.1Precizări preliminare ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………. 5
1.1.1.Temeiul legal și evoluția privind dreptul de superficiei ………………………….. ………………… 6
1.1.2.Evoluția reglementărilor privind dreptul de superficie ………………………….. …………………….. 7
1.1.3. Concluzii privind temeiul și evoluția dreptului de superficie ………………………….. ……………. 8
1.1.4.Definiție ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 8
1.2.Caracterele juridice ale dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. …………. 9
1.2.1..Existența dreptul ui de superficie ………………………….. ………………………….. ……………………… 9
1.3.Constituirea dreptului de superficie: ………………………….. ………………………….. ……………………… 10
1.4.Exercitarea dreptului de superfice ………………………….. ………………………….. …………………………. 12
1.4.1Drepturile si obligațiile proprietarului terenului și ale superficiarului ………………………….. . 12
1.4.2.Obligațiile superficiarului ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 12
1.5.Stingerea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 13
1.6.Decizii ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 13
1.6.1.Decizia nr. 5958 din 26 octombrie 2001 ale Curții Su preme de Justiție. Secția comercială 13
1.6.2.Tribunalul Județean Timiș, decizia civilă nr.863 din 16 iulie 1980 ………………………….. ….. 14
1.6.3.Tribunalul S uprem, Secția civilă, decizia nr.1515 din 14 iunie 1973 ………………………….. … 15
1.6.3.Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția a III – a, decizia din 15 februarie 1913 …………….. 15
CAPITOLUL 2: ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 16
Dreptul de superficie reglementat în Noul Cod civil ………………………….. ………………………….. …………. 16
2.1.No țiune ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 16
2.1.1.Definiția dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ……………………… 17
2.2.Conținutul dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. …………………………. 17
2.2.1.Dreptul de s uperficie a fost abordat sub două forme ………………………….. ………………………. 18
2.3.Caracterele juridice al dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. …………. 19
2.3.1.Caracterul complex al dreptulu i de superficie ca drept de a construi pe terenul altuia …….. 21
CAPITOLUL 3: ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 25
Constituirea și exercitarea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ……………. 25
3.1.Constituirea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ……………………….. 25

2
3.2.Întinderea și exercitarea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ………. 29
3.2.1.Întinderea și apărarea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ……. 30
3.2.2.Apărarea dreptului de superficie se poate face prin acțiunea confesorie ………………………… 31
3.3. Regimul juridic al superficiei constituite sub forma dreptului de a construi ………………………… 32
CAPITOLUL 4: ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 38
Încet area dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 38
4.1.Încetarea dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 38
4.2.Efectele încetării dreptului de superficiei ………………………….. ………………………….. ……………….. 40
4.2.1.Efectul încetării superficiei prin expirarea termenului ………………………….. ……………………. 40
4.2.2.Efectele înc etării superficiei prin consolidare ………………………….. ………………………….. …… 42
4.2.3.Efectele încetării superficiei prin pieirea construcției ………………………….. …………………….. 42
4.2.4.Alte cauze de încetare a dreptului de superficie ………………………….. ………………………….. … 43
MODEL DE CONTRACT DE CONSTITUIRE A DREPTULUI DE SUPERFICIE ……………………. 44
STUDIU DE CAZ ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. . 46
CONCLUZII ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 52
BIBLIOGRAFIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. … 54

3

INTRODUCERE

Dreptul de proprietate este un drept complet asupra unui lucru, deoarece conferă
titularului său toate cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția, titularul putându -le
exercita în plenitudinea lor, fiind opozabile tuturor.
Prin separarea atributelor, se formează drepturi reale distincte, care poartă denumirea
de dezm embrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale,
derivate asupra bunurilor, altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie
sau se dobândesc prin deprinderea ori limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului
de proprietate. Atributul dispoziției revine întotodeauna proprietarului, iar celelalte două
atribute, respectiv posesia și folosința, sunt exercitate de alte persoane în condițiile stabilite de
lege. Indiferent de maniera în care are loc dezmembrarea dreptului de proprietate, atributul
dispoziției va rămâne întotdeauna în mâinile proprietarului, este singurul atribut al cărei
înstrăinare duce la pierderea dreptului de proprietate, celelalte atrib ute nefiind de natură să
ducă la dispariția sa.
Astfel spus, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt limitate prin lege, toate
drepturile reale, inclusiv și dezmembrămintele dreptului de proprietate privată, au această
caracteristică. Dezm embrămintele propriu -zise ale dreptului de proprietate privată sunt,
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și nu în ultimul rând
dreptul de superficie, asupra căruia m -am oprit.
În Codul civil din 1864, dreptul de su perficie n u era reglementat. În momentul î n care
s-a tradus în limba română art.553 din Codul civil francez, corespondent fiind art. 492 din
Codul civil român potrivit căruia: „ Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau
asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și
că sunt ale lui, până ce se dovedește contrariul”. Așadar, în acest articol gă sim atât regula cât
și excepția dreptului de superficie.
Regula consacră dreptul de accesiune imobili ară artificială.
Excepția era dovedirea existenței dreptului de superfi cie. Legiuitorul din 1864 avea în
vedere faptul că î n anumite situații proprietarul terenului nu este și proprietarul construcției

4
sau plantației. Existența acestui drept a fost contro versată, practica judiciară la începutul
secolului oscila î n ceea ce privește recunoașterea acestui drept.
În literatura de specialitate dreptul de superficie a fost definit ca fiind un drept real
imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, as upra unui teren, și care constă în
dreptul de proprietate al unei persoane, numite superficiar, asupra construcțiilor sau
plantațiilor edificate pe terenul altei persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept
de folosințtă.
Prin urmare, constru ctorul are, în ce privește terenu l altei persoane, doar posesia ș i
folosința. În ceea ce privește dispoziția rămâne la proprietarul terenului, ceea ce îi conferă
caracterul de dezmembrământ al dreptului de proprietate..
Dreptul de superficie constă în drep tul de proprietate al unei persoane, numită
superficiar, cu privire la construcțiile, plantațiile sau alte lucruri care se află pe un teren
proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință, accesoriu
dreptului de proprietate asupra construcțiilor și plantațiilor.
Cetățenii străini nu pot cumpăra terenuri pe teritoriul României, astfel, ei dobândesc
drept de proprietate doar asupra construcțiilor, iar asupra terenurilor se înscrie în favoarea lor
în Cartea Funciară doar dreptu l special de superficie, respectiv cel de folosință.
Structura lucrării mele de licență cuprinde patru capitole. Primul capitol este unul
introductiv în care am prezentat câteva aspecte generale cu privire la reglementarea anterioară
a dreptului de super ficie, acest capitol cuprinzând precizări preliminare, constituire,
exercitare, stingere.
Cel de -al doilea capitol cuprinde noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de
superficie în Noul Cod civil.
În capitolul trei, am pus accent pe constituirea și exercitarea dreptului de superficie,
dar și pe regimul juridic al dreptului de superficie sub forma dreptului de a construi.
Ultimul capitol al acestei lucrări cuprinde încetarea și efectele încetării dreptului de
superficie.
La finalul capitolel or m -am g ândit să prezint un model de contract de superficie
original, dar și un studiu de caz cu privire la dreptul de superficie.

5

CAPITOLUL 1:
Reglementare anterioară a dreptului de superficie
1.1 Precizări preliminare

Dreptul de superficie nu era reglementat de Codul civil român de la 1864, dar era
menționat în unele acte normative speciale, cum ar fi Decretul – Lege nr.115/1938 potrivit
Secțiunii II, art icolul 61 spune că:” Dreptul de superficie se va înscrie în folosul titularului în
partea a treia a căr ții funciare de proprietate, arătându -se totodata cartea funciară, în care s -a
înscris dreptul de superficie ca un corp funciar de sine stătător. Imobilul asupra căruia s -a
constituit dreptul de superficie se va înscrie cu același număr de parcelă înso țit de un indice
ca și în cartea funciară a dreptului de proprietate, făcându -se arătarea în rubrica de
observații despre numărul cărții funciare a proprietății. Dacă dreptul de superficie se
constituie pe una din parcelele care alcătuiesc corpul fun ciar sau pe o parte dintr -o astfel de
parcelă, se va alcătui un corp funciar din parcela sau din partea de parcelă, grevată cu dreptul
de superficie”1 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, care se enumeră
printre drepturile rea le imobiliare supuse întăbulării, art icolul 22 din Decretul 167/1958
privitor la prescripția extinctivă, ambele acte fiind în acest moment abrogate expres prin
Legea nr. 71/2011 privind puner ea în aplicare a Noului C od civil, precum și de art icolul 19
din Legea nr.7/1996 privind publicitatea imobiliară , republicată cu modificările ulterioare. În
fine, doctrina ș i practica judecătorească au conturat regimul juridic aplicat dreptului de
superficie.2
Dreptul de superficie constituie o derogare de la a rticolul 489 Cod civil, potrivit
căruia proprietatea terenului cuprindea proprietatea a tot ce se află pe supr afața lui,
precum și de la articolul 482 Cod civil potrivit căruia proprietatea asupra unui lucru dă dreptul
asupra a tot ce se unește, ca accesoriu, la acest lucru ( dreptul de accesiune).3
Dreptul de superf icie este reglementat primul î n titlul consacrat dezmembrămintele
dreptul ui de proprietate. Potrivit articolului 68 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile articolelor
693-702 Noul Co d civil privitoare la dreptul de superficie nu se aplică drepturilor constituite

1 „***” Decretul – Lege nr.115/1938, Secțiunea II, art. 61.
2 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea Noul Cod civil , Editura Hamangiu ,
București, 2013. p.253.
3 I. P.Filipescu, A. I.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale . Ediție reviyuită și
completată, Editura Universul Juridic, București, 2006.

6
înainte de intrarea sa în vigoare la 1 octombrie 2011. Se impune mai întâi o prezentare a
regimului juridic aplicabil dreptului de superficie în sistemul anterior intrăr ii în vigoare a
Noului Cod civil.4
Și în dreptul roman aveam drepturi reale asupra lucrului altuia printre care se numără
și dreptul de superficie. În ceea ce privește superficia putem spune că este dreptul unei
persoane de a folosi construcția z idită de ac ea persoană pe terenul alteia.
Dreptul de superficie a apărut spre sfârșitul Republicii, din cauza lipsei de locuințe,
când statul a permis particularilor să cons truiască pe terenurile virane. Î n virtutea principiului
superficies solo cedit , const rucțiile ar fi urmat să treacă î n proprietatea statului, iar pentru
încurajarea de noi locuințe, s -a acordat constructorului un drept real foarte întins. Mai târziu,
dreptul de superficie s -a născut și între raporturile dintre particulari.
În dreptu l roman, dreptul de superficie poate face obiectul unei vânzări sau donații, se
poate trimite și moștenitorilor, poate fi grevat cu ipoteci sau servituți.5

1.1.1. Temeiul legal și evoluția privind dreptul de superficie i

Dreptul d e superficie poate lua naștere î n temeiul convenției dintre proprietarul
terenului și cel care ridică o cnstrucție pe terenul altuia. Acest luc ru înseamnă că terenul se
află î n circuitul civil.
În reglementarea anterioară Legilor nr.58/1974 și nr.59/1974, sub imperiul Decre tului
nr.144/1958 abrogat prin Legea nr.50/1991, pentru nașterea dreptului de superficie era
necesară autorizația organului administrativ competent.
În ceea ce privește convenția părților, s -a decis că dacă proprietarul terenului nu se
opune la ridicare a construcției, se poate considera că proprietarul construcției a dobândit un
drept de superficie, care implică ș i accesul pentru folosirea construcției.
S-a mai decis și faptul că nu poate fi considerat constructor cu rea – credință
coproprietarul care construiește pe terenul comun aflat în indiviziune, în prezența și fără
opunerea celuilalt coproprietar.6

4 C. Bîrsan. Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea Noului Cod civil , Editura Hamangiu,
București, 2013, p.253.
5 E. Molcuț, Drept privat roman , Editura. Universul Juridic, Bucuresti , 2013, p.122
6 “***” Legea nr.58/1974, Legea nr.59/1974, sub imperiul Decretului nr.114/1958 abrogat prin Legea
nr.50/1991.

7
1.1.2. Evoluția reglementărilor privind dreptul de superficie

a. Înainte d e aplicarea Legilor nr.58/1974 ș i nr.59/1974, dreptul de superficie s -a putu t
constitui prin convenția părților, dar era necesară autorizația organului administrativ
potriv it Decretului nr.144/1958, articolul 11.7
b. Legea nr.19/24 iunie1968 prin care s -a instituit unele reguli privitoare la exercitarea
dreptului de folosință și d e dispoziție asupra terenurilor fără construcții din perimetr ul
construibil al municipiilor ș i orașelor. Această lege a interzis în străinarea prin acte
între vii ș i constituirea vreunui drept real asupra terenurilor fără construcții din
perimetr ul constru ibil al municipiilor ș i orașelor. Prin urmare, nu s -a mai putut
constitui un drept de superficie pe un teren aflat sub incidența Legii nr.19/1968.
Dreptul de superficie s -a putut constitui numai asupra terenurilor din localitățile rurale,
unde nu se aplica Legea nr.19/1968.8
c. Legile nr. 58/1974 ș i nr.59/1974 au scos terenurile de orice fel din circuitul civil, fiind
interzise atât înstrăinarea lor prin acte între vii, cât și constituirea orică ror drepturi
reale asupra lor. Potrivit ace stor legi nu a mai fos t posibilă constituirea dreptului de
superficie, așa cum s -a arătat, a fost posibil dreptul de superficie al soțului constructor
pe terenul proprietatea exclu sivă a celuilalt soț, dobândit î n temeiul legii.9
d. Dectretul – Lege nr.1/19 89 a abrogat dispoziții le legale care interziceau înstrăinarea
sau dobândirea terenurilor prin acte între vii.10
Constituirea dreptului de superficie a devenit din nou posibilă, dar cu autorizația
organului administrativ competent potrivit Decretului nr.144/1958.11
e. Legea nr.9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte între
vii, a facut din nou imposibilă constituirea dreptului de superficie.12

7 “***”Decretul nr.114/1958 art.11.
8 “***” Legea nr.19/24 iunie 1968.
9 “***” Legea nr.58/1974 și Legea nr.59/1974.
10 “***” Decret ul- Lege nr. 1/1989 care a abrogat dispozițiile legale care interziceau înstrăinarea sau dobândirea
terenurilor prin acte între vii.
11 „***” Decretul nr.114/1958 prin care constituirea dreptului de superficie a fost din nou posibilă cu autorizația
organul ui administrativ competent.
12 „***” Legea nr.9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte între vii, a făcut din
nou imposibilă constituirea dreptului de superficie.

8
f. Legea nr.18/1991 privind fondul funciar prevede că terenurile proprietate privată sunt
și rămân în circuitul civil.13
De asemenea, Legea nr.50/1991 abrogă Legea nr.4/1973 si Decretul nr.144/1958,
precum si alte acte normative.14
În consecință, constituirea dreptului de superficie este posibilă, fără a mai fi necesară
vreo autorizație administrativă.

1.1.3. Concl uzii privind temeiul ș i evoluția dreptului de superficie

Până la Legile nr.58/1974 ș i nr.59/1974 s -a putut constitui prin convenție dreptul de
superficie, dar cu autorizație administrativă prevazută de Decretul nr.144/1958, iar după
Legea nr.19/1968 numai asupra terenurilor din localitățile rurale unde nu s -a aplicat această
lege.
În perioadaa 1 ianuarie 1990 până la 31 iulie 1990 s -a putut constitui prin convenție
dreptul de superficie, autorizație administrativă, iar potrivit Legil or nr.18/1991 ș i nr.50 /1991
se poate constitui dreptul de superficie fără a fi nevoie de vre -o autorizație administrativă,
aceasta fiind necesară numai pentru ridicarea construcției, dar nu pentru constituirea dreptului
de superficie.
Înainte și după Legile nr.58/1974 și nr. 59/1974 s -a constituit ș i se constituie prin lege
dreptul de superficie în cazul soților. Se pot rezolva ș i problemele privind dreptul de
superficie, de exemplu, între concubini, între soți și părinții unuia dintre ei, între foștii soți,
între coproprieta ri ori în cazul împărțirii bunurilor proprietate comună pe cote -părți ori în
devălmășie.15

1.1.4 .Definiție

Dreptul de superficie era definit ca fiind acel drept ce constă în dreptul de proprietate
pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupr a construcțiilor, plantațiilo r sau altor

13 „***” Legea nr.18/1991 privind fondul funciar .
14 “***” Le gea nr. 50/1991 abrogă Legea nr.4/ 1973 și Decretul nr.114/1958, precum și alte acte normative.
15 I. P.Filipescu, A. I. Filipescu. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale , Ediție revizuită și
completată, Editura Universul Juridic, Bucu rești, 2006. p 386.

9
lucrări care se află pe o suprafață de teren ce aparțin unei alte persoane, teren asupra căruia
superficiarul va avea un drept de folosință.
În dreptul de superficie anterior Noului Cod civil se consideră că se “ suprapun”
două drepturi de proprietate ce aparțin la doi proprietari diferiți. Primul proprietar care este
proprietarul terenului și are drept asupra acestuia și dreptul de proprietate al superficiarului
care are dreptul asupra construcții lor, plantațiilor și altor lucrări pe care el le -a făcut pe acel
teren, la care se mai adaugă un element î n plus, adică dreptul superficiarului de a folosi
terenul care este î n proprietatea altuia, pe baza căruia el a construit, a plantat sau a edificat o
construcție, plantație sau lucrare proprietatea lui.
Curtea Supremă de Justiție într -o decizie de speță, cu valoare de principiu existent
dreptului de proprietate asupra construcției, plantației sau asupra altor lucrări situate pe ternul
proprietatea a ltei persoane atrage dupa sine un drept de folosință asupra terenului, aceste
drepturi concretizând dreptul real de superficie.16

1.2.Caracterele juridice ale dreptului de superficie

În literatura de specialitate au fost reținute următoarele caractere juridice:
a. este un drept real imobiliar, avănd ca obiect numai construcții, plantații sau lucrări
așezate pe sol;
b. este un drept perpetuu, ceea ce înseamnă că nu se stinge prin neuz, și există atâta
timp cât durează construcția;
c. este un drept imprescri ptibil din punct de vedere extinctiv , astfel că acțiunea în
revendicare poate fi promovată oricând, până la stingerea dreptului de superficie;
d. dreptul de superficie nu poate înceta pe calea ieșirii din indiviziune, deoarece dreptul
superficiarului și drept ul proprietarului terenului nu sunt în stare de indiviziune.17

1.2.1..Existența dreptului de superficie

Dreptul de superficie nu era enumerat printre dr epturile reale din Codul civil.
Existența acestui drept este admisă pentru următoarele argumente:

16 C. Bîrsan . Drept civil.Drepturi reale principale în reglementarea Noului Cod civil , Editura
Hamangiu,București, 2013, pp253 -254.
17 I. Adam , Drept civil. Drepturi reale principale , Ediția a 2 –a , Editura All Beck, 2005, p.470.

10
Articolul 492 din Codul civil stabilește prezumția relativă – juris tantum – că orice
construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt făcute de către
proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa , și sunt ale lui, până ce se dovedește contrariul.
Această dovadă contrară î nseamnă ch iar dreptul de superficie. Articolul 492 din Codul civil
permite să se facă dovada că o construcție, o plantație sau o lucrare nu aparține titularului
dreptului de proprietate a terenului pe care acestea sun t situate.
Legea nr.115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțiile
funicre menționeaz ă în articolul 11 drepturile reale supuse întăbulării, printre care figureaz ă și
dreptul de superficie. Dreptul de superficie este menționa t de Legea nr.115/1938; Legea
cadastrului si a publicității imobiliare nr.7/1996, cu modificările si completările ulterioare.
Decretul nr.167/1958 privitor la prescripți a extinctivă menționează în articolul 22
dreptul de superficie.
Legea nr.33/1994 cu pr ivire l a exproprierea pentru cauză de utilitate publică se referă
la dreptul de superficie care se sting e prin efectul exproprierii articolul 28 alineatul 3, titularul
având dreptul la despăgubire.18

1.3.Constituirea dreptului de superficie:

Dreptul de su perficie putea fi constituit prin:
– Convenția părților;
– Legat;
– Uzucapiune;
– Lege;
De foarte multe ori, dreptul de superficie se constituia prin acordul părților, obiectul
fiind dreptul pe care îl constituie proprietarul unui teren pentru supe rficiar de a construi, a
planta sau de a executa lucrări pe acel teren, care să fie proprietatea superficiarului.
Până la adoptarea reglementărilor privitoare la circulația terenurilor prevăzute de
Legea nr.247/2005, în doctină și în jurisprudență se consideră că din moment ce convenția

18 I.P.Filipescu, A.I.Filipescu. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale principale , Edișie
revizuită și completată, Editura Universul Juridic, București, 2006, pp.383 -384.
“***” Legea nr.115 din 27 aprilie 1938 pentru unificare dispozițiilor p rivitoare la cărțiile funciare menționează
în art.11 drepturile reale supuse întăbulării.
“***” Decretul nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă menționează în art.22 dreptul de superficie.
“***” Legea nr.33/1994, art.28, alin.3.

11
părților de constituire a dreptului de superficie nu are ca obiect înstrăinarea tere nului, ea
nu trebuie încheiată în formă autentică.
Cu privire la forma de aplicare se va aplic a, principiul consensualismului actelor
juridice. Înscrisurile sub semnătură privată erau redactate ad probationem .
Dispozițiile articolului 2, alin eat 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 ,abrogat prin
articolul 230 litera a din L egea nr.71/2011, dupa intrarea î n vigoare, convenția de cosnt ituire
a dreptului de superficie trebuia încheiată în forma autentică, condiție ceruta ad validitatem .
În practică, se con sideră că superficia lua naș tere în cadrul unor raportu ri de
familie, atunci când, pă rinții permit copiilor să constru iască pe terenul proprietatea lor.
Într-o asemenea situație putând fi vorba despre o imposibilitate morală de preconstituire a
unui înscris, dovada convenției de superficie se poate face cu orice mijloc de probă.
Prin legat, superficia poate fi constituită de o persoană care, prin testament
“desparte” dreptul de proprietate asupra unei construcții sau plantații, situată pe un teren,
instituie ca legatar asupra terenului pe un beneficiar, iar ca legatar asupra construcției sau
plantaț iei aflate pe acel teren pe altcineva.
Dobândirea dreptului de superficie prin uzucapiune poate fi concepută teoretic, cu
aplicarea regulil or uzucapării proprietății.
În condițiile prevăzute de articolelor 1846 -1847 fostul Cod civil ce reglementa
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, și prin joncțiunea posesiilor, recunoscută
de articolul 1860 Cod civil “ O persoană fizică sau juridică poate dobândi dreptul de
superficie – dezmembrământ al dreptului de proprieta te prin prescrip ție achizitivă
(uzucapiune).
Dreptul de superficie se naște și atunci când soții construiesc împreună pe terenul
proprietatea exclusivă a unuia dintre ei. Potrivit art icolului 30 Codul familiei, abrogat,
bunurile dobândite de oricare dintre soți în timpul căsătoriei sunt bunuri comune, ceea ce
înseamnă că și construcția ridicată de soți pe terenul proprietatea unuia dintre ei, soțului
neproprietar urmând a -i fi recunoscut asupra terenului celuilalt soț un drept de
superficie.19

19 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil , Editura Hamangiu,
București,2013, pp.254 -256.

12
1.4.Exercitarea dreptului de superfice

Din moment ce superficiarul era proprietarul construcțiilor, al plantațiilor sau al
lucrărilor ridicate pe temeiul dreptului de superficie, înseamna că asupra lor e l exercita
posesia, folosința ș i dispoziția , ca orice proprietar.
Asupra terenului superficiarul avea dreptul de fol osință, care trebuia exercitat î n
conformitate cu scopul construirii dreptului de superficie: executarea construcției, executarea
unor lucrări, plantarea unor arbori fructiferi etc. Superficiarul putea înstrăina construcția,
plantația sau lucrările proprietatea sa și, pe cale de consecinț ă transmitea către dobânditor
și dreptul de folosință asupra terenului.
Dreptul de superficie era considerat ca fiind transmisibil prin orice act juridic. El putea
fi grevat cu alte dezmembrăminte, cum ar fi uzufructul sau abitația, servitutea, sau, ca
drept real imobiliar, grevat cu sarcini reale.20

1.4.1Drepturile si obligațiile proprietarului terenului și ale superficiarului

Propri etarul terenului exercită asupra bunului care alcătuiește obiectul dreptului său,
adică asupra terenului, toate atributele care alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de
proprietate. Are, de asemenea, dreptul de a pretinde superficiarului plata unei indemnizații
pentru folosința acelui teren, dacă dreptul de superficie s -a constituit cu titlu oneros.
Proprietarul terenului are obligația de a respecta și garanta superficiarului dreptul de folosință
asupra terenului pe care acesta a ridicat construcția sau a făcut plantația. Dreptul său de
proprietate este limitat în ce privește con ținutul său juridic de existența dreptului de
superficie.
În ceea ce îl privește pe superficiar, el exercită asupra construcțiilor și plantațiilor un
drept de proprietate și un drept de folosință în ceea ce privește terenul.

1.4.2.Obligațiile superficiarului

– să respecte condiț iile stabilite prin actul de constit uire a dreptului de superficie;
– să plă tească proprietarului terenului sumele de bani convenite între cei do i;

20 Idem pp.256-257.

13
– să nu schimbe destinația economică a terenului pe care se află construcția sau
plantația;
Atât proprietarul terenului, cât și superficiarul au pe ntru apărarea dreptului lor toa te
mijloacele prevăzute de lege pentru apărarea proprietății și posesiei.21

1.5.Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge atunci când construcția, plantația sau lucrările au
pierit sau au fost desființate de superficiar.
Dacă a fost constituit prin act juridic, desființarea actului de const ituire va duce, pe
cale de consecință, la încetarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie putea înceta
în urma confuziunii, atunci câ nd proprietarul terenului dobândea în proprietate și
construcțiile, plantațiile sau lucrările superfi ciarului, fie acesta din urmă dobândea dreptul
de proprietate asupra terenului. Un terț putea dobândii concomitent atâ t dreptul de
proprietate asupra terenului, de la proprietarul acestuia, cât si dreptul de pro prietate asupra
construcțiil or, plantațiilor sau lucrărilor proprietatea superficiarului, de la acesta.
Alături de uzufruct, uz, abitație, servitute, ș i superficia se stinge prin exproprierea
terenului pentru cauză de utilitate publică, ambii proprietari, adică atât c el al terenului, cât
și al construcțiilor, al plantațiilor sau al altor lucrări, adică superficiarul, având dreptu l la
despăgubiri, potrivit articolului 28 alineat 3 din Legea 33/1994 privitoare la exproprierea
pentru cauză de utilitate publică.22

1.6.Decizii
1.6.1.Decizia nr. 5958 din 26 octombrie 2001 ale Curții Supreme de Justiție.
Secția comercială

Examinând probele dosarului prin prisma motivelor invocate, Curtea apreciază că
recursul este nefondat. Astfel, ca urmare a Hotărârii Consiliului Local al Municipiului
Dorohoi, nr.73/1995, prin care s -a aprobat concesionarea terenului în suprafață de 3800 mp,
situat în strada Erou Sorin Dumitraș și a terenului în suprafață de 12.324 mp, situat în strada

21 D. Lupulescu, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura Lumina Lex, 1997, pp165 -166.
22 C. Bîrsan , Drept civil. Drepturi reale principale în reglementare Noului Cod civil , Editura Hamangiu,
București,2013, p257.

14
Ardeal, părțile au încheiat, la dat a de 5 ianuarie 1996, contracte le de concesiune nr.34 și
nr.35, iar la data de 6 ianuarie 19 98, actele adiționale la aceste contracte nr.1 și nr .2, având
ca obiect menționate suprafețe le de teren. Așa fiind, nu poate fi primită susținerea pârâtei în
sensul că ar fi superficiar și nu concesionar al acestor terenuri, întrucât nu a făcut dovada
dobândirii dreptului d e superficie – dispozițiile articolului 18, alineat 2 din Hotărârea
Guvernului nr.634/16 septembrie 1991 pentru aprobarea Normelor metodologice pri vind
vânzarea de active ale societăților comerciale cu capital de stat, invocate în sprijinul
afirmației sale, nefiindu -i aplicabile, față de modul în care a dobândit construcțiile – și a
încheiat, valabil, contractele în litigiu.23 Cum cererea reconvenț ională constituie mijlocul
procesual prin intermediul căruia pârâtul ridică pretenții proprii față de reclamant, fiind o
varietate a cererii de chemare în judecată, și cum înscrisurile indicate de recurentă ca
relevante pentru dovada existenței unei ast fel de cereri în cauza dedusă judecații nu răspund
sus arătatelor cerințe procedural e, ci exprimă apărarea pe care această parte și -a făcut -o față
de pretențiile reclamantului – aspect confirmat și de reprezentantul său cu ocazia dezbaterii
apelului la data de 7 ianuarie 2000, conform celor consemnate în încheierea de la acea dată (
fila 15 dosarul Curții de Apel Suceava nr. 4091/1999) Curtea constată că, î n mod corect,
instanța de apel, a considerat inexistentă cererea reconvențională și înlătură și critica eronatei
aprecieri a menționatelor înscrisuri.

1.6.2 .Tribunalul Județean Timiș, decizia civilă nr.863 din 16 iulie 1980

Dreptul de superficie, conferind titularului proprietatea construcției ridicate pe terenul
altuia, se analizează în două cate gorii de drepturi, și anume: pe de o parte, dreptul de
proprietate al constructorului asupra clădirii și, pe de altă parte, dreptul de folosință al
acestuia asupra terenului pe care se află amplasată construcția. Dreptul de superficie care a
luat naștere prin convenție încheiată în ainte de intrarea în vigoare a L egilor nr.58/1974 și
nr.59/1974 își păstrează valabilitatea și sub imperiul acestor legi și, ca atare, proprietarul
terenului nu este proprietarul construcției. Așadar, dispozițiile Legii nr.4/197 3 privind
obligația de înstrăinare a celei de -a doua locuințe nu -i sunt aplicabile, cu privire la
construcția amintită, chiar dacă î n cartea funciară dreptul de proprietate asupra construcției a

23 F. Ciutacu,. Drept civil român. Volumul II, Dreptul de proprietate și alte drepturi reale Culegere de spețe.
Modele de contracte și alte acte juridice. M odele de acțiuni. Editura Themis Cart, 2005 , pp.211 -212.

15
fost înscris în anul 1972, tot pe numele proprietarului – tăbular – al terenului, și, totodată, s -a
omis înscrierea dreptului de superficie, constituit, prin convenție, în anul 1967.24

1.6.3.Tribunalul Suprem, Secția civilă, decizia nr.1515 din 14 iunie 1973

În cazul unei constru cții, superficiarul trebuie să i se asigure, dacă părțiile nu au
convenit altfel, o porțiune de teren strict necesară pentru ac ces la acea construcție, bineînț eles
cu dreptul pentru proprietarul terenului de a cere o despăgubire corespunzătoare de la
superficiar.

1.6.3.Înalta Curte de C asație și Justiție, Secția a III – a, decizia din 15 februarie
1913
Construcțiile făcute de bărbat pe locul total al soției sale nu pot fi urmărite de un
creditor al bărbatului, cum ar fi statul, pentru niște sume delapidate de acesta, decât numai
după ce mai întâi s -a valorificat în justiție creanța ce are constructorul a supra acelui imobil
conform articolului 494 din Codul civil.25

24 F. Ciutacu,. Drept civil român. Volumul II, Dreptul de proprietate și alte drepturi reale Culegere de spețe.
Modele de contracte și alte acte juridice. Modele de acțiuni. op. Cit. pp.211 -212.
25 Idem, pp.211 -212.

16

CAPITOLUL 2 :
Dreptul de superficie reglementat în Noul Cod civil
2.1.Noțiune

Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, dreptul de superficie este reglementat
expres în articolele 693-702.
Dreptul de superficie este pe primul loc î n reglementarea Codului civil, pentru a
îndrepta eroarea istorică care s -a făcut în vechiul Cod civil. Ce trebuie știut este f aptul că
dispozițiile cuprinse în articolele 693-702 privind dreptul de superficie nu se aplică drepturilor
constituite înainte de intrarea în vigoar e a Codului civil, potrivit articolului 68 din Legea
nr.71/2011 care ne arată că: „Dispozițiile artic olelor 693-702 din Codul civil nu se aplică
drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a Codului civil”.
Articolul 693 din Codul civil definește dreptul de superficie ca fiind „dreptul de a avea
sau de a edifica o construcție pe ter enul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra
căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”.
Potrivit articolului 702 din Codul civil normele care privesc dreptul de superficie se
aplică și în cazul plantațiilor și a altor lucrări au tonome cu caracter durabil. Altfel spus, prin
superficie suntem în prezența suprapunerii a două drepturi reale.26
În această materie, legiuitorul nu a stabilit sensul noțiunii de lucrări autonome cu
caracter durabil, Astfel, potrivit articolului 578 din Codul civil, care, în materia accesiunii
imobiliare artificiale, stipulează că „lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice
alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil”.27
Dreptul de superficie reprezintă o derogar e de la articolul 559 din Codul civil, potrivit
căruia proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului aeriean de deasupra
terenului, „iar proprietarul poate face, deasupra și în subsolul terenului, toate construcțiile,

26 Seria T. Maiorescu. I. R.Urs, P. Ispas. Drept civil. Drepturile reale principale . Editura Hamangiu, 2013. pp
210, 212.
„***”Art.693 și art.702 din Codul civil.
„***” Art.68 din Legea 71/2011.
27 „***” art. 578 din Codul civil .

17
plantațiile și lucrările pe care le gasește de cuviință, în afară de excepțiile stabilite de lege, și
poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le -ar produce”.28

2.1.1. Definiția dreptului de superficie

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, tem porar, în temeiul căruia o
persoană, numită superficiar, dobândește un drept de folosință asupra unui teren ce aparține
unei alte persoane, nudul proprietar, pe care se află o construcție, plantație sau altă lucrare
asupra careia superficiarul are drept d e proprietate sau dreptul superficiarului de a edifica o
construcție, plantație sau o lucrare pe terenul dobândit în folosință, care rămâne în
proprietatea nudului proprietar.29

2.2.Conținutul dreptului de superficie

Prin conținutul dreptului de superfic ie se găsesc atribute ale dreptului de proprietate
care continuă a aparține proprietarului terenului și atribute ale aceluiași drept, asupra aceluiași
teren, care sunt exercitate de către superficiar. Astfel, prin constituirea superficiei, proprietarul
terenului continuă a avea animus sibi habendi ca element psihologic al posesiei acelui teren,
precum și un drept de dispoziție juridică asupra acestuia; proprietarul va putea înstrăina
terenul său, în starea juridică în care terenul se află în patrimoniul său, grevat de existența
dreptului de superficie. Superficiarul dobândește dreptul de a stăpâni acel teren cu elementul
psihologic al posesiei specific dezmembrămintelor dreptului de proprietate, sau, după cum
știm, el exercită o posesie „specifică” asupr a terenului, corespunzătoare dreptului său de
superficie. De asemenea, superficiarul dobândește dreptul de folosință a terenului pentru
realizarea unei construcții, a unei plantații sau a unei alte lucrări autonome cu caracter durabil,
precum și elemente c e țin de dreptul de dispoziție asupra acelui teren. Astfel, dacă superficia
se dobândește spre a se construi ori planta, superficiarul poate efectua anumite lucrări
materiale pe acel teren în vederea realizării construcției sau plantației respective, situ ație ce
are semnificația exercitării unei anumite dispoziții materiale asupra terenului.

28 G. Boroi , C. A. Anghelescu, B. Nazat. Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod
civil. Editura Hamangiu, 2013. p132
“***”Art.578 din Codul civil.
“***” Art.559 din Codul civil.
29 Seria T. Maiorescu. I. R.Urs, P. Ispas . Drept civil. Drept urile reale principale . Editura Hamangiu, 2013.

18
Odată realizate construcțiile ori plantațiile și dobândind drept de proprietate asupra
acestora, superficiarul le poate înstrăina sau greva în favoarea unor terțe pe rsoane, exercitând
astfel și un drept de dispoziție juridică asupra terenului, drept rezultat din posibilitatea
folosirii terenului pentru realizarea construcției ori plantației, obiect al înstrăinării sau al
grevării cu garanții reale imobiliare.30

2.2.1 .Dreptul de superficie a fost abordat sub două forme

a. în formă deplină;
b. în formă incipientă;
În forma deplină principală, dreptul de superficie este definit ca fiind un drept real
principal imobiliar care reunește, în conținutul său juridic, dreptul de prop rietate asupra unei
construcții sau plantații, precum și un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui
teren aparținând altei persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care
reunește folosința și în mod limitat, posesia, dis poziția asupra terenului sau a unei părți din
acesta. Posesia asupra terenului este divizată între proprietar și superficiar.
În forma incipientă secundară, dreptul de superficie se constituie înainte de existența
construcției sau a plantației. Proprietaru l terenului dezmembrează dreptul său de proprietate
asupra terenului transmițând altei persoane folosința și, în mod limitat, posesia și dispoziția
asupra terenului, urmând ca lucrările de construire sau de plantare să se desfășoare ulterior.
În această f ormă incipientă, dreptul de superficie se prezintă ca un dezmembrământ
propriu -zis al dreptului de proprietate privată asupra terenului, lipsind dreptul de proprietate al
persoanei căreiai s -a transmis atributele proprietății terenului, asupra construcției care încă nu
există.
În literatura juridică de specialitate când se definește superficia ca fiind suprapunerea a
două drepturi de proprietate care aparțin la doi proprietari diferiți, se face vorbire când se

30 C. Bîrsan. Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil, Editura Hamangiu,
3013, p. 258.
Animus sibi habendi (latină) – elementul pshihologic ori intellectual al posesiei, mate rializat în voința celui care
stăpânește în fapt lucrul, de a exercita acea stăpânire pentru sine și a se comporta față de bunul respective ca un
proprietar ori ca un titular al altui drept real. https://legeay.net/dictionar -juridic/animus -sibi-habendi . accesat la
data de 15 februarie 2018.
B.Florea. Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil , Editura Universul Juridic,
București, 2011 , p. 188.

19
referă la dreptul de p roprietate al superficiar ului că obiectul acestuia îl constituie
construcțiile, plantațiile sau alte lucrări.31

2.3.Caracterele juridice al dreptului de superficie

– drept real imobiliar principal ( se poate constitui numai asupra bunurilor imobile),
– drept derivat ( rezultatul dezm embrării dreptului de proprietate asupra terenului),
– drept temporar ( durata maximă a termenului dreptului de superficie este de 99 de ani,
cu posibilitatea reînnoirii la expirare).
1. Dreptul de superficie este un drept real imobiliar principal.
Atât în f orma sa deplină, cât și în forma incipientă, dreptul de superficie, ca drept real
principal, se poate constitui numai asupra unor bunuri imobile. Poate avea ca obiect, în
forma incipientă, terenul, iar în forma deplină construcția, plantația sau lucrarea.
Proprietarul terenului poate ceda prerogativele sale asupra subsolului terenului,
observându -le pe cele de la suprafața solului. Î n articolul 693 alineat 1 din Codul civil se
precizează că edificarea construcției se face deasupra ori în subsolul teren ului.Trebuie
precizat faptul că potrivit articolului 702 din Codul civil dispozițiile referitoare la
superficie se aplică atât în cazul plantațiilor, precum și a altor lucrări autonome cu caracter
durabil.32
2. Dreptul de superficie are un conținut juridic va riabil, în funcție de forma sa incipientă
sau deplină, precum și în funcție de întinderea dezmembrării dreptului de proprietate
asupra terenului. Acest conținut juridic variază, în funcție de forma incipientă sau
deplină a dreptului de superficie.
În form a incipientă, înainte de realizarea construcției, plantației sau lucrării, dreptul
de superficie se prezintă doar ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra
terenului. Ulterior, în forma deplină, dreptul de superficie include în conținutul său juridic și
dreptul de proprietate asupra construcției, plantației sau lucrării. În ambele forme, dreptul de
superficie presupune dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului. Această
dezmembrare privește prerogativa folosinței iar, în mod limi tat, prerogativele posesiei și
dispoziției. Superficiarul stăpânește terenul în această calitate, având o posesie, ca element de

31 B. Florea . Op.cit . p. 188 .
32 V. Stoica , Drept civil. Drepturile reale rincipale, Ediția a 2 -a, Editura C.H.Beck, București, 2013, pp.261 –
262.

20
drept, care corespunde dreptului de superficie. Exercită folosința și dispoziția asupra
terenului în limitele stabilite prin izvorul de constituire a acestui drept.Toate aceste
prerogative asupra terenului pot fi exercitate de superficiar numai în scopul realizării
construcției, plantației sau lucrării și, ulterior, al exercitării dreptului de proprietate asupra
acesteia. Dispoz iția juridică, ca atribut al dreptului de superficie, presupune nu numai
încheierea actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construcției, plantației sau
lucrării, ci și a părții din dreptul de superficie care constituie o dezmembrare a dreptului de
proprietate asupra terenului.33
Înainte de realizarea construcției, plantației sau lucrării, dreptul de superficie poate fi
transmis sau grevat cu sarcini, spre deosebire de dreptul de uzufruct, uz sau abitație, care este
incesibil. Întotdeau na, nudul proprietar păstrează cel puțin dreptul de a stăpâni bunul în
această calitate, având o posesie specifică, și de a dispune juridic de nuda proprietate. El poate
păstra o parte din prerogativele folosinței și o parte din prerogativa dispoziției mat eriale.
Din alt punct de vedere, dreptul de superficie are un conținut juridic variabil, în funcție
de limitele materiale ale dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului. Această
întindere este stabilită în momentul constituirii dreptului de sup erficie, în mod specific, ca
efect al actului sau faptului juridic în sens restrâns din care se naște acest drept. Astfel,
titularul dreptului de superficie poate exercita prerogativele care îi revin în urma
dezmembrării dreptului de proprietate asupra ter enului, în mod esențial sau parțial.
În primul caz, aceste prerogative sunt exercitate asupra întregului teren, adică asupra
subsolului și solului, în limitele materiale și juridice.
În cel de -al doilea caz, prerogativele sunt exercitate numai asupra unei părți din teren,
respectiv asupra solului sau a subsolului sau a unei părți din sol sau subsol.
Prin conținutul său juridic, dreptul de superficie se diferențează de toate celelalte drepturi
reale principale.34
3. Dreptul de superficie este imprescriptibil su b aspect extinctiv. Acest caracter are în
vedere ambele forme ale dreptului de superficie. În articolul 696, alineat 2 din Codul
civil s -a statuat că „dreptul la acțiune este imprescriptibil”. Această idee nu împiedică
stingerea dreptului de superficie pri n ajungerea la termen.35

33 Idem , pp. 261 -262
34 V. Stoica. Op. cit. pp. 261 -262
35 Idem , pp. 261-262

21
4. Dreptul de superficie este un drept temporar. Până la intrarea în vigoare a Codului
civil actual, s -a apreciat că dreptul de superficie este perpetuu. Codul civil în vigoare a
renunțat la ideea perpetuității dreptului de superficie. Astfel, în articolul 694 din C odul
civil, se arată că „dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de
ani. La împlinirea termenului, dreptul de superficie poate fi reînnoit.”36
Dreptul de superficie poate fi constituit și pe un term en mai scurt. În situația în care nu se
poate dovedi existența unui termen, se prezumă că dreptul de supeficie este constituit pe
99 de ani. Ținând seama de principiile care guvernează aplicarea legii în timp, dreptul de
superficie fără termen pe temeiul r eglementării în vigoare nu va fi afectat de dispozițiile
relevante din Codul civil.37

2.3.1. Caracterul complex al dreptului de superficie ca drept de a construi pe terenul
altuia

Legiuitorul nu poate ignora, din definiția dreptului de superficie, modalita tea
superficiei sub forma dreptului de a construi, având în vredere că, din punct de vedere
statistic, frecvența cazurilor în care proprietarii terenurilor cedează constructorilor dreptul
de folosință pentru a edifica o construcție, plantație sau lucrare e ste mai mare ca aceea a
cazurilor în care proprietarul terenului cedează superficiarului dreptul de proprietate
asupra unor edificate deja existente, concomitent cu dreptul de folosință asupra
terenului.38
Prevederile articolului 693, alin eat 1 din Codul ci vil reglementează două modalități
sub care acest drept poate exista: superficia sub forma dreptului de a construi pe terenul
altuia și superficia sub forma dreptului de proprietate asupra unor construcții deja edificate
pe terenul altuia, în ambele cazuri superfici arul având asupra terenului un drept de
folosință.
Construcția si solul nu mai sunt privite ca formând un singur imobil, ci ca
reprezentând două imobile distincte, iar dreptul de superficie care se va naște va reuni în

36Idem, pp.261 -262.
“***” Art. 694 din Codul civil.
37 Idem, pp.261 -262
38 Revista Dreptul din 4 aprilie 2014. Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construi pe terenul
altuia în Noul Cod civil.pp.34 -37.

22
conținutul său juridic dre ptul de p roprietate asupra construcției, plantației sau lucrării și
folosința, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului.
Așa cum am arătat, în structura complexă a dreptulu i de superficie identificăm două
drepturi reale: dreptul de p roprietate asupra construcției sau de a edifica o construcție
asupra căreia superficiarul va deveni proprietar și dezmembrământul folosinței asupra
terenului.39
Se pune întrebarea ce fel de raport există între cele două componente ale acestui drept
real com plex și pentru a afla răspunsul la această întrebare trebuie să verificăm dacă
legiuitorul a înțeles să îl considere pe unul dintre ele ca accesoriu al celuilalt.
Raportul de accesorialitate ar put ea rezulta din prevederile articolului 695, alineat 4
din C odul civil, potrivit cărora, „Titularul poate dispune în mod liber de deptul său. Cât
timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate înstrăina ori ipoteca
numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției”.40
Interpretând per a contrario acest text, reiese că, în cazul superficiei sub forma
dreptului de a construi, adică atunci când construcția nu este edificată, ar fi posibilă
înstrăinarea sau ipotecarea dreptului de folosință asupra terenului. În realitate, este vorba
despre o înstrăinare sau ipotecare a însuși dreptului de superficie în această modalitate a
sa, adică folosința asupra terenului cu afectațiunea edificării unei construcții viitoare,
ipoteca luând forma unei ipoteci asupra unui bun viitor, care se va putea în scrie în cartea
funciară sub condiția notării în cartea funciară a autorizației de construire.
Dreptul de superficie nu poate fi redus numai la proprietatea asupra edificiului fără să
precizăm că edificiul este încorporat într -un bun al altuia. Ideea de a dezmembra atributele
proprietății asupra unui fond , prin renunțarea la folosința unei părți sau chiar a înt regului
obiect al proprietății, în scopul ca o altă persoană să exercite prerogativele proprietății
asupra unei construcții edificate sau pe care urme ază să o edifice pe acel fond, m i separe
esențială. Construcția se edifică pe un sol, deasupra sau în subsolul acestuia, adică,
inevitabil, într -un spațiu, care aparține unei alte persoane.
Proprietarul fondului este îndreptățit să folosească solul și spațiul aerian de deasupra
solului în orice modalitate ar crede de cuviință, inclusiv prin atribuirea acestuia unei alte
persoane, în scopul construirii. Exercitând dreptul de proprietate asupra construcției sale,

39 Idem , pp.34 -37.
40 “***” art. 695, alin.4 din Codul civil.

23
implicit, proprietarul constructor stăpâne ște și un bun al altuia. Iată de ce superficia, în
forma sa deplină, este mai mult decât o simplă proprietate asupra unui edificiu.
S-a apreciat că superficia man ifestată sub forma dreptului de a construi trebuie
abordată de așa manieră încât drep tul să of ere o maximă protecție constructorului care
realizează o construcție pe terenul altuia și care are nevoie de o siguranță mai mare decât
cea oferită de caracterul personal al dreptului.
Recunoașterea unui drept personal, opozabil doar cocontractantului său, nu este de
natură să îi confere superficiarului siguranța de care are nevoie. Constructorul dorește un
drept care să fie opozabil atât celui care i -a pus la dispoziție terenul, cât și terților. De
asemenea, acesta trebuie să aibă la dispoziție mijloace ef iciente de protejare a dreptului
asupra lucrării sale, care să nu necesite introducerea în cauză și a proprietarului terenului,
acesta din urmă fiind puțin interesat să apere soarta unor construcții care nu îi aparțin.
În modalitatea superficiei sub forma dreptului de a cosntrui, dreptul de superficie se
naște prin dezmembrare, în momentul încheierii contractului dintre părți, dreptul de a
construi fiind o componentă a dreptului real complex de superficie.41Dreptul de a construi
nu se epuizează prin edific area construcției, deoarece superficiarul care dobândește o
superficie în această modalitate va putea oricând, până la expirarea superficie, să
demoleze și să reconstruiască în maniera în care va dori, respectând limitele impuse prin
actul constitutiv și, în lipsa unor stipulații exprese în acest sen s, limitele stabilite prin
regula mentele de urbanism.42
Dreptul de superficie este recunoscut superficiarului din momentul acordului de voință cu
proprietarul terenului, deoarece, la acea dată, dreptul de propri etate asupra terenului a suferit
o dezmembrare, iar folosința terenului de sub viitoarea construcție și accesul la aceasta, se
face pe baza unei adevărate posesii sub nume de superficiar.43
Dezmembrarea explică nu numai deosebirea dintre accesiune și superf icie, faptul că
accesiunea este op usul dezmembrării, al superfici ei, și faptul că , jus possidendi este divizat
între proprietarul terenului și superficiar înainte de ridicarea construcției, pentru că, în
perioada incipientă, superficiarul execută lucrări d e amenajare a terenului pentru edificarea
construcției ( face nivelări, gropi, transformări ale terenului).

41 Revista Dreptul din 4 ap rilie 2014. op. cit. pp.34 -37
42 Idem , pp.34 -37.

24
Chiar și practica judiciară s -a pronunțat în legătură cu momentul nașterii dreptului de
superficie că nu este acela al dobândirii dreptului de pro prietate asupra construcției, ci acela,
al convenției prin care constructorul a primit dreptul de a construi pe acel teren.
Superficia nu poate exista în niciuna din cele două modalități, fără suprapunere. Este
vorba de suprapunerea construcției pe terenul aparținând unei alte persoane, care constituie un
imobil distinct. Chiar și în cazul superficiei sub forma dreptului de a construi există o
suprapunere a acestor planuri, fiindcă dreptul de folosință ca dezmembrământ al dreptului de
proprietate asupra te renului, nu se reduce strict la atributul folosinței, ci cuprinde atât o
posesie distinctă, cât și o dispoziție parțială asupra terenului, din momentul acordului de
voință și până la terminarea lucrării. Jus possidendi este divizat într -o formă specifică î ntre
nudul proprietar și superficiar, în sensul că, în ceea ce privește terenul, aproprierea rămâne
integral la nudul proprietar, iar stăpânirea terenului aparține aproape în întregime
superficiarului.
Dacă cele două drepturi nu s -ar suprapune, ar însemna că acestea nu au nimic în comun,
fiind de neconceput un raport de dezmembrare a terenului, adică divizarea lui jus possidendi
între proprietarul terenului și superficiar.44
Din dispozițiile articolului 578, alineatele 2 și 3 d in Codul civil ne arată în ali neatul 2 că „
Lucrările autonome sunt constucțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine
stătător realizate asupra unui imobil, pot forma obiectul dreptului de proprietate care se
suprapune peste teren împreună cu cele care fac obiect ul dreptului real complex ”. Iar, în
alineatul 3 „Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător, ele pot fi: necesare, atunci
când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s -ar deteriora; utile, atunci când sporesc valoarea
economică a imobilului; volu ptoare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care
le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului”.45

44 Revista Dreptul din 4 aprilie 2014. op. cit. pp.34 -37.
45 „***” art.578, alin.2,3 din Codul civil cu privire la categoriile de lucrări.
45 Idem , pp.34 -37.

25
CAPITOLUL 3 :
Constituirea și exercitarea dreptului de superficie
3.1.Constituirea dreptului de superficie

În articolul 693, alineat 2 din Codul civil ne arată cum se poate constitui dreptul de
superficie:
a. în temeiul unui act juridic;
b. prin uzucapiune;
c. printr -un alt mod prevăzut de lege;
În toate aceste situații sunt aplicabile dispozițiile cu privire la cartea funciară.46
Cel mai frecvent, const ituirea dreptului de superficie este realizată prin convenția
părților.47
În ce privește constituirea dreptului de superficie în temeiul unui act juridic, putem vorbi
de convenție, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, și legat.48
În temeiul unui act juridic, dreptul de superficie ia naștere, în ambele forme: prin
convenție și prin testament. Pentru a fi valabilă, convenția de constituire sau transmitere a
dreptului de superficie urmează să fie încheiată în formă autentică.49 Potrivit articolului 693,
alineat 2 din Codul civil prin care se dispune că „ Dreptul de superficie se dobîândește în
temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.
Dispozițiile în mate rie de carte funciară rămân aplicabile”.50
Iar potrivit articolului 1244 din Codul civil ne arată că „în afara altor cazuri prevăzute
de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute,
convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea
funciară”.51

46 C. Bîrsan. Drept civil. Drepturile reale pr incipale în reglementarea Noului Cod civil , Editura Hamangiu,
București, 2013, p. 260.
47 I. M. F. Melinești. Drept civil. Drepturile reale –Note de curs -, București p.70
48 G. Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat. Curs de drept civil. Drepturile reale principale
conform Noului Cod civil , Editura Hamangiu, București, 2013, p.133.
49 C. Bîrsan.op. cit. p.260.
50 „***” art. 693, alin.2 din Codul civil.
51 „***” art. 1244 din Codul civil cu privire la forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară.

26
După finalizarea lucrărilor de cadastru la nivelul unităților administrativ teritoriale,
înscrierea în cartea funciară va fi o condiție pentru dobândirea dr eptului de superficie prin
convenție.52
Dreptul de superficie va putea fi dobândit fără înscriere în cartea funciară atunci când
dobândirea are loc în una di n dispozițiile prevăzute de articolul 887, alineat 1 din Codul civil
prin care spune urm ătoarele „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară
când provin din moștenire, accesiune naturlă, vânzare silită, expropriere pentru cauză de
utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege” , iar prevăzut alineatu lui 3
„În cazurile prevăzute la alineatul 1, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă
dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s -a făcut înscrierea”.53
În cele mai multe cazuri, dreptul de superficie se naște prin convenț ia încheiată de
proprietarul terenului cu persoana care urmează să construiasca, să planteze sau să edifice o
altă lucrare pe trenul respectiv. Într-o astfel de situație, dreptul de proprietate asupra
construcției, plantației sau altei lucrări se dobândeșt e treptat, pe măsura încorporării
materialelor în teren, iar dreptul de folosință asupra terenului se dobândește din momentul
încheierii convenției cu proprietarul, considerându -se că acesta este și momentul dobândirii
dreptului de superficie.54
În ceea ce privește constiturea dreptului de superficie prin testament, acesta presupune
ca testatorul să instituie un legat în favoarea moștenitorilor care va avea ca obiect un drept de
superficie, după cum poate institui două legate în favoarea a doi m oștenitori diferiți, unul din
ei primind, pe temeiul unui legat, nuda proprietate, iar celălalt, primind dreptul de superficie
asupra aceluiași teren.55
În articolul 693, alineatul 3 din Codul civil sunt reglementate două cazuri speciale de
const ituire a dreptului de superficie: în primul caz, superficia se poate înscrie în cartea
funciară în temeiul unui act juridic, prin care proprietarul terenului transmite către o altă
persoană, care devine superficiar, exclusiv dreptul de proprietate asupra c onstrucției situate pe
acel teren, chiar dacă nu a fost stiulat expres constituirea superficiei.56, iar în cel de-al doilea
caz, potrivit alineatului 3 din articolul 693 „superficia se poate înscrie și în temeiul unui act
juridic prin care proprietarul într egului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis

52 G.Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat . Op. cit. p. 133
53 „***” art. 887, alin.1,3 din Codul civil.
54Idem, p. 134.
55 C. Bîrsan. op. cit. p.260 .
56 Idem, p.260.

27
terenul și construcția, în mod separat, către două persoane ,,chiar dacă nu s -a stipulat expres
constituirea superficiei”.57
Articolul 693, alineatul 4 prevede că „în situația în care s -a construit pe terenul altuia,
superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț
pe baza cesiunii dreptului de a invo ca accesiunea.58
Prin uzucapiune, dobândirea dreptului de superficie rămâne o problemă teoretică,
deoarece o astfel de situație presupune ca o persoană să stăpânească un bun imobil, pe
intervalul stabilit de lege, 10 ani, nu cu intenția de a dobân di dreptul de proprietate asupra
acestuia, doar dreptul de superficie pe de o parte, iar pe de altă parte au în vedere și
dispozițiile Codului civil în materie de uzucapiune.59 astefel potrivit articolului 930, alineatul
1, litera c „dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise
în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l -a posedat timp de 10 ani,
dacă: imobilul nu s -a înscris în nicio carte funciară”.60 Și articolul 931, alineatul 2 din Codul
civil cu privire la uzucapiunea tăbulară, când dreptul de superficie ar putea fi uzucapat atunci
când o persoană dobândește cu bună – credință de la un neproprietar și îl înscrie în cartea
funciară.61
Constituirea dreptului de superficie într -un alt mo d prevăzut de lege. În literatura de
specialitate, un asemenea mod îl putem întâlnii în cadrul raporturilor de familie, în situația în
care soții au ales ca regim matrimonial regimul comuni tății legale de bunuri și realiz ează
împreună o construcție, planta ție pe terenul proprietate exclusivă a unuia dintre ei, soții vor
dobândii în devălmășie dreptul de superficie asupra construcției, plantației ori a altor lucrări
astfel realizate pe terenul proprietatea exclusivă unuia dintre ei.62 Avem situația specială î n
care soții, realizează în timpul căsătoriei o construcție, plantație sau o altă lucrare pe terenul
care este un bun propriu al unuia dintre ei. În această situație, celălalt soț dobândește un drept
de superficie, în conținutul juridic al căruia intră dre ptul de proprietate devălmașă asupra
construcției, plantației sau lucrării și prerogativele dezmembrate din conținutul al dreptului de
proprietate asupra terenului. În această situație, dezmembrarea se produce în mod special,

57 “***” art. 693, alin 3 din Codul civil.
58 „ art.693 , alin.4 din Codul civil.
59Idem, . p.261
60 „ art.930, alin.1, lit. C din Codul civil cu privire la uzucapiunea extratăbulară.
61 „***” art. 931,alin 2 din Codul civil cu privire la uz ucapiunea tăbulară.
62 C. Bîrsan. op. cit. p.261

28
întrucât prerogativele dreptu lui de proprietate asupra terenului vor fi exercitate în comun de
cei doi soți în scopul exploatării construcției, plantației, unul având c alitatea de proprietar, iar
celălalt de superficiar.63
În mod constant, s -a apreciat că acest drept de sup erficie se naște direct din lege. În
realitate, legea nu este niciodată , un izvor de raporturi juridice concrete. Legea produce efecte
juridice numai indirect, legându -le de anumite fapte juridice în sens restrâns, fie că sunt în
curs de desfășurare în mo mentul apariției legii, fie că apar ulterior. Izvorul dreptului de
superficie este pur și simplu faptul juridic în sens restrâns al realizării de către soți, în timpul
căsătoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, a unei construcții, plantații sau
lucrări.64Potrivit articolului 339 cu privir e la bunurile comune, „ bunurile dobândite în timpul
regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri
comune în devălmășie ale soților”65, iar articolul 368 din Codul ci vil privind alte dispoziții
aplicabile ne arată că „în măsura în care prin convenție matrimonială nu se prevede altfel,
regimul juridic al comunității convenționale se completează cu dispozițiile legale privind
regimul comunității legale”, care leagă produ cerea acestui efect juridic.66 Între soți există o
înțelegere pentru realizarea construcției, plantației sau lucrării și s -ar putea spune că dreptul
de superficie se constituie prin convenție. Această soluție ignoră iterdicția vânzării bunurilor
între soți, precum și necesitatea formei autentice pentru donație și caracterul revocabil al
acesteia între soți.67
Această situație specială de constituire a dreptului de superficie a fost avută în vedere,
în articolul 30 din Codul familiei din 1956, în prezent fiind abrogat prin articolul 230, litera m
din Legea nr.71/2011 care spune că „la data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă:
Legea nr.4/1953 privind Codul familiei, republicată în Buletinul Oficial nr.13 din 18 aprilie
1956, cu modificările și completările ulterioare.68

63 V. Stoica. Drept civil. Drepturile reale principale.Ed.a 2 -a. Ed itura C.H.Beck, București, 2013, p.264.
64Idem, p.264 .
65 „***” art. 339 din Codul civil privind bunurile comune.
66 „***” art.368 din Codul civil cu privire la alte dispoziții aplicabile.
67 V. Stoica. op.cit.p.264 .
68 “***” art. 230, lit. m din Legea 71/201 1

29
3.2.Întinderea și exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate să confere titularului, care este proprietar al construcțiilor,
plantațiilor sau lucrărilor toate atributele dreptului de proprietat e, adică posesia, folosința și
dispoziția.69
Articolul 695, alineatul 1 din Codul civil ne arată faptul că „ dreptul de superficie se
exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulații contrare,
exercitarea drept ului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se
construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren
aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate”.70
În ceea ce privește articolul 695, alineat 1 din Codul civil principiul care stă la baza
acestui articol este acela de autonomie de voință al părților. În prima parte, textul ne arată
faptul că dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile ac tului prin care acesta a
fost constituit.71
Asupra obiectului său, părțile pot conveni ca dreptul de superficie să poarte asupra
unei suprafețe de teren ori asupra subsolului acestuia sau atât asupra suprafeței de teren, cât și
asupra subsolulu i acestuia; după cum superficia poate purta asupra unei suprafețe de teren ori
numai asupra unei părți din aceasta. Totodată, acest articol conține și o precizare importantă
cu privire la delimitarea suprafeței de teren obiect al acestui drept, în sensul că, în lipsa unei
stipulații contrare a părților, aceasta va cuprinde nu numai suprafața de teren pe care urmează
să se construiască, ci și cea necesară exploatării construcției sau, după caz, suprafața de teren
aferentă construcției edificate pe acel ter en, precum și cea necesară exploatării construcției.72
Prin dispozițiile articolului 695, alineat 2 din Codul civil, atunci când construcția,
plantația sau o altă lucrare existau pe teren sau în subsolul acestuia la constituirea dreptului de
superficie, ne arată faptu l că „ în cazul prevăzut la articolul 693, alineatul 3, în absența unei
stipulații contrare, titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției. El
o poate însă demola, dar cu obligația de a o reconstrui în forma inițială”.73
Dacă superficiarul modifică structura construcției, atunci se va aplica dispozițiile
articolului 695, alineatul 3 din Codul civil care ne spune că „în cazul în care superficiarul

69 I. M. F. Melinești. Drept civil. Drepturile reale – Note de curs – p.70
70 „***” art.695, alin.1 din codul civil privind întinderea și exercitarea dreptului de superficie .
71 C. Bîrsan. op. cit. p.261
72 Idem , op. cit. pp.261 -262
73 “***” art.695, a lin. 2 din codul civil .

30
modifică structura construcției, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de trei ani,
încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. În al doilea caz, curgerea
termenului de prescripție de trei ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei”.74
Titularul dreptului de superficie poate dispune liber de dreptul său, iar cât timp există
construcția, plantația sau orice alte lucrări realizate în temeiul acestui drept de superficie,
atunci dreptul de folosință asupra terenului se va putea înstrăina or i ipoteca de către
superficiar „ numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției” ori asupra altor
imobile realizate , în temeiul superficiei, pe acel teren rezultând din dispozițiile articolului
695, alineatul 4 din Codul civil.75
Conf orm articolului 697, alineat 1 din Codul civil, „în cazul în care superficia s -a
constituit cu titlu oneros, dacă părțile nu au prevăzut alte modalități de plată a prestației de
către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă
egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând seama de natura terenului, de destinația
construcției în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum și de orice
alte criterii de determinare a contravalorii fo losinței”.76 În ceea ce privește alineatul 2 „ În caz
de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale
judecătorească”.77
Apărarea dreptului de superficie se poate face prin acțiunea confesorie de superf icie
care este o acțiune imprescriptibilă și se poate îndrepta împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului de superficie, chiar și împotriva proprietarului terenului,
atunci când acesta ar împiedica exercitarea dreptului de superficie.78

3.2.1. Întinderea și apărarea dreptului de superficie

Conform prevederilor articolului 695 din Codul civil „ dreptul de superficie se exercită
în limitele și în condițiile actului constitutiv.79
În lipsa unei stipulații contrare, exercit area dreptului de superficie este delimitată de:
suprafața de teren pe care urmeză să se construiască, suprafața de teren necesară exploatării

74 „***” art.695, alin.3 din codul civil
75 “***” art.695, alin 4 din codul civil.
76 “***” art. 697, alin.1 din codul civil.
77 “***” art. 697, alin 2 din codul civil
78 C. Jora, L Uță . Drept civil. Curs de drepturi reale. P.260 .
79 „***” art.695, alin.1 din Codul civil privind întinderea și exercitarea dreptului de superficie.

31
construcției, suprafața de teren aferentă și, de asemenea, necesară exploatării construcșiei
edificate.80
În ceea ce privește modificarea construcției, actul constitutiv prin care proprietarul
întregului fond transmite exclusiv construcția ori terenul și construcția, separat, către două
persoane nu s -a stipulat expres constituirea superficiei, titularul d reptului de superficie nu
poate modifica structura construcției.81 În schimb, acesta poate să o demoleze, sub condiția de
a o reconstrui în forma incipientă.
Dacă superficiarul ajunge la modificarea construcției, proprietarul terenului poate cere
în termen de trei ani, încetraea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. În
cel de -al doilea caz, curgerea termenului de prescripție de trei ani este suspendată până la
expirarea duratei superficiei. În ipoteza în care proprietarul t erenului solicită repunerea în
situația anterioară, pe motivul că superficiarul a modificat ilegal structura construcției,
actiunea poate fi introdusă oricând pe perioada termenului de superficie, sau în termen de trei
ani de la expirarea duratei superfici ei, având în vedere faptul că curgerea termenului de
prescripție este suspendată până la această dată. Dacă superficiarul a modificat ilegal structura
construcției, iar proprietarul nu cere încetarea drep tului de superficie, exercitarea superficiei
se poat e face, până la expirarea termenului pentru care a fost constituită, dacă proprietarul nu
are altă îndoială.82
Superficiarul exercită și atributele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra
terenului, acesta va putea culege productele terenu lui, dacă a dobândit o asemeneea
prerogativă prin actul de constituire a superficiei. Totodată, superficiarul poate exercita și
dispoziția juridică asupra superficie, și poate să o înstrăineze sau să o greve cu sarcini reale..83

3.2.2. Apărarea dreptului de superficie se poate face prin acțiunea confesorie

Potrivit articolului 696, alineat 1 „ acțiunea confesorie de su perficie poate fi intentată
împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar și a proprietarului

80 B. Florea. Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil , Editura Universul Juridic,
București, 2011, p.191
81 Idem, p.191 .
82 Idem, p.191 .
83 B. Florea op. cit. p.191 .

32
terenului”. 84 Iar în alineatul 2 din același articol este menționat faptul că „ dreptul la acțiune
este imprescriptibil”.85

3.3. Regimul juridic al superficiei constituite sub forma dreptului de a construi

„În acest subcapitol m -am gândit să analizez regimul juridic comun, aplicat ambelor
forme de superficie, prevăzut în Noul Cod civil. Mă voi opri asupra faptului de a verifica în ce
măsură a superficie care a luat naștere sub forma dreptului de a construi s e bucură de un
regim juridic preferențial comparativ cu o superficie care a luat naștere ca superficie deplină,
atunci când superficiarul a dobândit în proprietate construcții deja edificate.86
Legiuitorul nu reglementează expre și distict reg imul juridic al dreptului de superficie
sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia. Cu excepția dispozițiilor referitoare la
încetarea dreptului de superficie care a luat naștere în această manieră specială, ca drept de a
construi, prevăzute de ar ticolul 699, alineatele 1 și 2 din Codul civil, nu se găsește în actuala
reglementare a Codului civil texte aplicabile exclusiv acestei modalități a dreptului de
superficie. Se poate deduce regimul juridic care îi este aplicabil din interpretarea dispozi țiilor
exprese referitoare la superficia constituită asupra unor construcții existente.87
Articolul 695, alineatul 2 din Codul civil prevede că în cazul când proprietarul
întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul ș i construcția, în mod
separat, către două persoane, adică în ipoteza constituirii unei superficii depline, titularul
dreptului de superficie nu poate modifica structura construcției. El are libertatea de a o
demola, cu obligația reconstruirii în forma iniț ială.88
Este de remarcat faptul că, în cazul superficiei depline, libertatea superficiarului în
exercitarea proprietății asupra construcției este limitată, fiind supusă controlului nudului
proprietar. Restricțiile referitoare la imposibilitat ea modificării structurii construcției
dobândite sunt explicabile prin caracterul temporar al superficiei și prin faptul că în structura
superficiei intră un dezmemrământ al dreptului de proprietatea asupra terenului.89

84 „***” art. 696, alin. 1 din Codul civil cu privire la acțiunea confesorie de superficie.
85 „***” art. 696, alin. 2 din Codul civil.
86 I. Sferdian. Regimul juridic al superficiei sub forma dreptului de a construe pe terenul altuia în Noul Cod
civil, Revista dreptul din 4 aprilie 2014, p. 37 .
87 „***” art. 699, alin. 1 și 2 din vechiul cod civil.
88 „ ***” art. 695, alin. 2 din Codul civil.
89 I. Sferdian. Op. cit. pp.37 -38.

33
Dezmembrarea propriet ății asupra terenului, care presupune atribuirea folosinmței
acestuia în limitele aferente construcției și a celor necesare exploatării acesteia, este de natură
să determine raporturi obligaționale între superficiar și nudul proprietar, prin care
superfic iarul să suporte eventuale îngrădiri ale modului de folosință asupra terenului, însă
asupra construcției superficiarul are o proprietate deplină și exclusivă, care ar trebui să
excludă orice limitare a dreptului său de dispoziție asupra acesteia. Superfici arul își exercită
dreptul de proprietate asupra construcției, într -un mod restricționat, fiind supus în permanență
nudului proprietar.90
Prin prevederile articolului 695, alineatul 2 din Codul civil ne duce la concluzia că,
spre deosebirea c are a luat naștere sub forma dreptului de a construi, superficia constituită
asupra unor construcții deja edificate nu presupune și dreptul de a construi. Putem vorbi de o
obligație de a construi, în situația specială a demolării de către superficiar a con strucției
existente la data constituirii superficiei. Edificarea unei noi construcții se va face cu
respectarea structurii construcției inițiale.91
În afara situației de excepție, superficiarul care a dobândit o superficie deplină nu
poate aduce atingere cosntrucției, deși are calitatea de proprietar deplin și exclusiv asupra
acesteia. Obligația de a menține structura construcției presupune și obligația de a efectua orice
reparații care sunt necesare, adică orice act de conservare asupra co nstrucției. Lucrările
adăugate care sunt utile vor fi admise doar dacă nu este modificată structura construcției sau
dacă părțile nu au convenit altfel prin actul constitutiv.
Prin urmare, superficiarul care dobândește o superficie deplină nu dobândește în mod
automat, ca un accesoriu, și dreptul de a construi.92
În situația în care superficiarul modifi că structura construcției, articolul 695, alineatul
3 din Codul civil prevede un drept de opțiune în favoarea proprietarului terenul ui. Acesta are
dreptul e a cere încetarea superficiei sau repunerea în situația anterioară. În realitat e,
variantele menționate de articolul 695, alineat 3 din Codul civil nu sunt alternative unui
veritabil drept de opțiune ca specie a unui drept potestati v, ci reglementează de fapt chiar
dreptul potestativ de a cere încetarea superficiei înainte de termen. Proprietarul terenului poate
pretinde încetarea superficiei sau poate admite continuarea sa până la expirarea termenului.

90 Idem, pp.37 -38.
91 Idem, pp.37 -38
“***” art.695, alin.2 din Codul civil.
92 I. Sferdian. Op. cit. pp.37 -38

34
În aceste condiț ii, repunerea în situația anterioară este o consecință a încetării
dreptului de superficie, iar nu o variantă alternativă la încetarea superficiei, deoarece și în
situația în care proprietarul terenului optează pentru încetarea superficiei înainte de expir area
termenului are dreptul de a solicita repunerea în situația anterioară. A -i refuza proprietarului
acest drept ar fi inechitabil, întrucât ar fi obligat să preia o altă construcție decât cea pe care a
transmis -o superficiarului la constituire.
Alternativa, în cazul modificării structurii construcției, este opțiunea proprietarului
terenului pentru continuarea superficiei.93 Însă, în acest caz, proprietarul terenului nu poate
solicita repunerea în situația anterioară decât la expirarea duratei superficiei, termenul de
prescripție de trei ani pentru promovarea acestei acțiuni fiind până atunci suspendat. Reiese de
aici faptul că superficia se va exercita până la expirarae termenului asupra construcției
modificate.94
Limitele în exe rcitarea proprietății nu pot fi extinse prin analogie la situații
neprevăzute expres de te xt, astfel că dispozițiile articolului 695, alineatul 2 din Codul civil nu
vor putea fi aplicate dacă superficiarul edifică el însuși construcția în baza dreptului d e a
construi.95
Nimic nu împiedică părțile ca în actul constitutiv de superficie sub forma dreptului
de a construi să stabilească anumiți parametri de înălțime sau de desfășurare la sol a
construcției care se va edifica, dar în acest caz vorb im de o limitare a superficiei și, implicit,
de o exercitare a sa în condițiile stabilite în actul constitutiv, deci prin convenția părților.
Dacă nu au convenit expres altfel, nudul proprietar nu va putea interveni pe
parcursul superficiei și nu va putea cere încetarea superficiei, chiar dacă ar fi nemulțumit de
modul în care superficiarul a edificat construcția sau de afectațiunea acesteia. Pe tot parcursul
superficiei, dacă a dobândit dreptul de a construi, superficiarul va putea face o rice dorește cu
construcția sa, o va putea demola de câte ori va dori și o va putea reconstrui de câte ori va dori
și cum va dori, respectând doar limitele impuse în folosința terenului și regulamentele de
urbanism.

93 Idem, pp.38 -39.
94 Idem, p.38
95 „***” art.695, alin.2 din Codul civil

35
Observăm că superficia sub forma dreptului de a construi creează un regim
favorabil superficiarului pe durata superficiei comparativ cu cel care a dobândit o construcție
deja edificată, nemaifiind supus restricțiilor determinate de structura construcției.96
O al tă deosebire de regim juridic între cele două modalități ale dreptului de
superficie este prevăzută de articolul 699, alineatele 1 și 2 din Codul civil, cu privire la
efectele încetării superficiei prin expirarea termenului.
Potrivit arti colului 699 alineatul 1 din Codul civil, proprietarul terenului
dobândește proprietatea asupra construcției edificate de superficiar prin accesiune, cu
obligația de a plăti superficiarului valoare de circulație a construcșiei la data expirării
termenului.
Din prevederile alineatului 3 al aceluiași articol reiese faptul că, atunci când
valoarea construcției este egală sau mai mare decât valoarea terenului, proprietarul terenului îl
poate obliga pe superficiar să cumpere terenul la valoarea d e circulație a construcției pe care
acesta ar fi avut -o dacă nu s -ar fi edificat construcția, iar, în caz de refuz, superficiarul va fi
obligat să ridice construcția pe cheltuiala sa.97
Examinarea coroborată a celor două alineate ne duce la concluzia că, atunci când
valoarea construcțoiei este mai mică decât valoarea terenului, proprietarul terenului este
obligat să cumpere constrcția.98
Însă, în ambele situații, indiferent de raportul de valoare dintre construcție și teren,
suntem în prezența unei excepții de la regimul general al accesiunii imobiliare artificiale,
justificate de acordul proprietarului terenului la constituirea superficiei.99
În regimul general al accesiunii imobiliare artificiale, proprietaru l terenului nu este
obligat în nicio situație să devină proprietar al construcției, indiferent că autorul lucrării este
de bună – credință sau este de rea – credință.100
În ambele cazuri, așa cum rezultă din articolul 581, litera b din Codul civil „ să
ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoare de circulație pe care acesta ar
fi avut -o dacă lucrarea nu s -ar fi efectuat”.101 Respectiv, articolul 582 , alineatul 1 litera c „ să
ceară obligarea autorului lucrării să cumpere i mobilul la valoarea circulației pe care acesta ar

96 I. Sferdian. Op. cit. p.39
97 “***” art.699, alin.1 -3 din Codul civil.
98 I. Sferdian. Op. cit. p.39
99 Idem, p.39
100Idem, . p.40.
101 „***” art.588, lit. B din Codul civil cu privire la Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună –
credință.

36
fi avut -o dacă lucrarea nu s -ar fi efectuat”.102 Dreptul său nefiind condiționat de raportul de
valoare dintre construcție și teren.
Însă, în ceea ce privește superficia, dreptul proprietarulu i terenului de a cere
desființarea construcției poate fi exercitat doar în urma refuzului superficiarului de a cumpăra
terenul și doar dacă valoarea construcției este sau mai mare decât valoarea terenului. Dacă
această condiție nu este îndeplinită, proprie tarul terenului nu poate cere desfinnțarea
construcției, fiind obligat să o preia.
Prin urmare, nu numai pe perioada de exercitare a superficiei superficicarul care a
dobândit dreptul de a construi are un regim preferențial în raport cu cel c are a dobândit o
construcție edificată, ci și la încetarea superficiei prin expirarea termenului, superficiarul, care
decade din calitataea sa de superficiar și devine un simplu constructor pe terenul altuia, nu
suportă întocmai regulile generale aplicabil e accesiunii imobiliare artificiale.
Dacă s -a constituit o superficice în formă deplină, preveder ile articolului 699 din
Codul civil nu sunt aplicanile, deoarece, la expirarea termenului, construcția revine în
patrimoniul proprietarului ter enului în staraea în care a fost predată la constituire, fără vreo
modificare a structurii sale.
Însă, dacă superficiarul a demolat construcția și a reconstruit cu modificarea
structurii construcției inițiale, în lipsa unei reglementări de ex cepție, se vor aplica regulile
generale ale accesiunii imobiliare artificiale.
Superficiarul nu poate fi considerat în acest caz decât un constructor de rea – credință,
deoarece a încălcat cu bună știință obligația legală de a nu aduce modifică ri de structură
construcției.103
Chiar dacă, în acest caz special, proprietarul terenului are dreptul de a cere repunerea
în situația anterioară, acesta nu este obligat să opteze în acest sens. Proprietarul terenului va
putea invoca dobândirea prin accesiune a dreptului de proprietate asupra construcției nou
edificate, renunțând la repunerea în situația anterioară.
Este evident că fostul superficicar va fi despăgubit, iar în lipsa unei înțelegeri a
părților considerăm că nu va ave a dreptul decât la o jumătate din valoarea manoperei și
materialelor, regim aplicabil constructorului de rea – credință. În absența unei alte
reglementări, ni se pare echitabil ca superficiarul să suporte consecințele conduitei sale

102 „***” art.582, alin.1 lit.c din Codul civil cu privire la Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea
– credință.
103 I. Sferdian. Op. cit. p.40

37
ilegale, aceea de a schi mba structura construcției, și să nu primească o despăgubire integrală,
echivalentă valorii construcției nou edificate.104
În concluzie, prin prezenta lucrare mi -am propus să verific dacă regimul juridic
aplicabil superficiei care a luat naște re sub forma dreptului de a construi pe terenul altuia este
diferit de cel reglementat pentru superficia constituită asupra unor construcții existente. Deș i o
definește, în cuprinsul articolului 693 alineatul 1, ca modalitate a dreptului de superficie,
Codul civil nu conține dispoziții cu referire expresă la exercitarea superficiei sub forma
dreptului de a construi. Doar în cazul încetării acestei superficii speciale prin expirarea
termenului, articolul 699 alin eatele 1 și 2 din Codul civil prevede un regi m derogator de la
regulile generale aplicabile accesiunii imobiliare artificiale. În aceste condiții, prerogatiele
superficiarului care a dobândit dreptul de a construi pe terenul altuia au fost deduse de noi în
mod indirect din reglementa rea restrictivă cuprinsă în articolul 695 alineat 2 din Codul civil,
aplicabilă superficiei constituite asupra unor construcții edificate. Concluzia la care am ajuns
este aceea că, atunci când superficia ia naștere sub forma dreptului de a construi, superficiarul
se bucu ră de un regim preferențial în raport cu cel care a dobândit o superficie asupra unor
construcții existente. Acest regim se menține favorabil și în cazul încetării superficiei prin
expirarea termenului, datorită regulilor speciale derogatorii de la dreptul comun care se aplică
situației de accesiune imobiliară artificială creată ca urmare a încetării superficiei. Regimul
comun aplicabil ambelor modalități de superficie nu a constituit preocuparea noastră în acest
demers. ”105

104 Idem, p.40.
105 I. Sferdian. Op. cit. pp. 40 -41.

38

CAPITOLUL 4:
Încetarea dreptului de superficie
4.1.Încetarea dreptului de superficie :

Cauzele care înlătură încetarea dreptului de superficie sunt reglementate în articolul
698 din Codul civil, care ne arată faptul că dreptul de superficie se stinge prin radier ea din
cartea funciară, pentru una din următoarele cauze:
a. la expirarea termenului;
b. prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane;
c. prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;
d. în alte cazuri prevăzute de lege.106
Acest text vine ca o aplicație concretă a principiului prevăzut de articlolul 885 din
Codul civil, potrivit căruia înscrierea în cartea funciară are effect constitutiv, translativ și
extinctive de drepturi reale.107
Cum rezultă din dispozițiile acestui articol și în concordanță cu noul principiu al
efectului translativ, constitutiv, modificativ ori extinctiv de drepturi reale al înscrierii lor în
cartea funciară consacrat de dispozițiile articolului 585 Cod c ivil în materie, dreptul de
superficie se stinge prin radierea sa din cartea funciară, fiind pe urmă enumerate cauzele care
vor putea conduce la o asemenea radiere, cu efectul încetării existenței sale.108
Prima cauză care poate duce la ating erea superficiei este expirarea termenului
pentru care ea a fost constituită, de cel mult 99 de ani, așa cum am arătat, cu posibilitatea
reînnoirii, dar și cu posibila stabilire pe un termen mai mic de 99 de ani.109
Potrivit articolului 885, alineat 2 din Noul Cod civil, „Drepturile reale se vor pierd
sau se stinge prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin
înscris autentic notarial. Acest consimțământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin
împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea

106 „***” art.698 din Codul civil.
107 „***” art.885 din Codul civil.
108C. Bârsan Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC .,Ed. Hamangiu, București,
2013 .p.263 .
109C. Bârsan Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC .,Ed. Hamangiu, București, 2013.
Op. cit. p.263.

39
existenței juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică”.110 Acest text precizează
că nu este necesar consimțământul titularului dacă dreptul se stinge la împlinirea termenului,
cum este cazul superficiei.
Cea de -a doua cauză de radiere a superficiei este consolidarea; ea semnifică
întrunirea calităților de superficiar și de nud proprietar de către aceeași persoană, aceasta
putând fi un terț care dobân dește atât dreptul de proprietate asupra terenului grevat cu dreptul
de superficie de la nudul proprietar, cât și dreptul de superficie de la superficiar, nudul
proprietar care dobândește dreptul de superficie de la titularul său ori superficiarul, când va
dobândi și dreptul de proprietate asupra terenuluide la titularul acestuia.Consolidarea se poate
face prin contract sau pe cale succesorală.111
În ceea ce privește cea de -a treia cauză de stingere prin radiere a superficiei este
dată de pi eirea construcției, dar numai dacă părțile au convenit în mod expres în acest sens;
per a contrario , în măsura în care nu există o asemenea convenție, pieirea construcției va
permite superficiarului să reconstruiască, cu respectarea dispoziților prevăzute de articolul
695 din Codul civil, care, impune respectarea formei inițiale a construcției și a întinderii
terenului aferent și necesar exploatării acesteia, spre a nu se ajunge la împovărarea situației
nudului proprietar. Pieirea construcțieipoate conduce la “degradarea” superficiei principale,
depline sau complete într -o superficie secundară, incipient ori incompletă, ce va continua să
existe în condițile actului constitutive, ajungându -se la “reintegrarea” ei în drept de superficie
principal, deplin ori complet pe măsura reconstruirii imobilului ce se găsea pe acel teren.112
Iar, potrivit articolului 698 privind cazurile de încetare a superficiei, radierea
superficiei poate fi făcută și “ în alte cazuri prevăzute de lege”.113 Unul din acestea es te dat de
stingerea superficiei ca effect al exproprierii. Potrivit dis pozițiilor articolului 28, alineatul 3
din Legea nr.33/1994 ( republicată în 2011) cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate
publică, “ Uzul, uzufructul, abitația si superfici a, precum și orice alte drepturi reale, cât și
concesionarea și atribuirea în folosinț ă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora
având dreptul la despăgubiri 114

110 „***” art.885, alin.2 din Codul civil.
111Idem, p.263
112 C. Bârsan Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC. ,Ed. Hamangiu, București, 2013.
Op. cit. p.263
113 “***” art.698 Cod civil.
114 “***” art.28, alin.3 din Legea nr.33/1994 republicată în 2011.

40

4.2.Efectele încetării dreptului de superficiei

În Noul Cod civil se reglementează efectele încetăr ii dreptului de superficie, după
modul în care acestea s -au produs, și anume la expirarea termenului, prin consolidare și prin
pieirea construcți ei.115

4.2.1. Efectul încetării superficiei prin expirarea termenului

Astfel, prin dis pozițiile articolului 699, alineat 1 din Codul civl, “în absența unei
stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra con strucției
edificate de superficiar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia
de la data expirării termenului”.116 Atunci când construcția nu există la momentul constituirii
dreptului de superficie, aceasta constituindu -se în f orma sa incipientă sau incompletă, iar
valoarea ei la expirarea termenului este mai mare sau egală cu valoarea terenului, proprietarul
terenului va putea cere obligarea superficiarului – constructor să cumpere acel teren la valoare
de circulație pe care ac esta ar fi avut -o dacă nu ar fi existat construcția; la rândul său,
superficiarul – constructor va putea refuza să cumpere terenul, dar numai dacă va ridica, pe
cheltuiala sa, construcția ori plantația realizată pe acel teren și îl va repune în situația
anterioară constituiri i dreptului de superficie. (articolul 699, alin eat 2 Cod civil)117
Atunci când părțile nu au convenit altfel, la expirarea termenului de superficie,
dezmembrîmintele constituite de superficiar privitoare la construcție se v or stinge la
momentul încetării dreptului său de superficie.118
Cu privire la ipoteci, disp ozițiile articlolului 699, alineatele 3 și 4 din Codul civil
disting după cum au fost constituite de către superficiar asupra construcției sau de către nudul
proprietar asupra terenului acestuia. Alineatul 3 “în absența unei înțelegeri contrare încheiate
cu proprietarul terenului, dezmembrămintele consimțite de superficiar se sting în momentul
încetării dreptului de superficie. Ipotecile care grevează dr eptul de superficie se strămută de

115 Idem, p.264.
116 „***” art.699, alin.1 Cod civil.
117 C. Bârsan . Op. cit. p.264 .
„***” art.699, alin2 Cod civil.
118.Idem, p.264 .

41
drept asupra sumei primate de la proprietarul tere nului în cazul prevăzut la alineatul 1, se
extind de drept asupra terenului în cazul prevăzu t la alineatul 2 teza I sau se strămută de drept
asupra material elor, în cazul prevăzut la alineatul 2 teza a II – a.119
Iar, în ceea ce privește alineatul 4 “Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenței superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului
de superficie în cazul prevăzut la alineatul 1. Ele se strămută de drept asupra sumei de bani
primate de proprietarul terenului în cazul prevăzut la alineatul 2 teza I sau se extind de drept
cu privire la întregul teren în cazul prevăzut la alineatul 2 teza a II – a.120 Totuși, în acest caz,
ipoteca se vas tinge dacă materialele rezultate din demolarea construcției vor fi incorporate
într-o altă construcție, în co ndițiile articolului 2356, alineatul 2 Cod civil din material
ipotecilor.121
Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficiei nu se vor
extinde la întregul imobil, atunci când nudul proprietar dobândește și proprietatea asu pra
construcției, în condițiile articolul ui 699, alineat 1 Cod civil; se vor strămuta de drept asupra
sume i de bani primate de proprietarul terenului de la superficisrul care îl cumpără în c ondițiile
articolului 699, alineatul 2 Cod civil, ci se extind de drept cu privire la întregul teren repus în
situația anterioară de către superficiarul care a demolatconst rucția și și -a ridicat materialele
rezultate din această demolare, în c ondițiile articolului 699, alineat 2, teza a II – a Cod civil.122
În principiu, radierea superficiei prin expirarea termenului pentru care aceasta a fost
constituită nu con duce la stingerea ipotecilor, ceea ce presupune a fi firesc, având în vedere
scopul constituirii oricărei ipoteci, anume protejarea intereselor creditorilor ipotecari, dând
eficiență juridică acestei garanții reale. Uneori, însă, ipoteca ce grevează dreptu l de superficie
poate să se transfere asupra unor bunuri mobile, sume de bani ori materialele rezultate din
demolarea construcției, i -a efect al operării, într -o astfel de ipoteză, a subrogației reale cu titlu
particular.123

119 “***” art.699, alin.3 Cod civil.
120 „***” art.699, alin.4 Cod civil
121 Idem, p.264 .
“***” art.2356, alin 2 Cod civil.
122Corneliu Bârsan Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea NCC .,Ed. Hamangiu, București,
2013. Op. cit. pp.264 – 265.
123 Idem, p. 265

42
4.2.2. Efectele încetării superfic iei prin consolidare

În primul rând, aceste efecte ale dreptului de superficie pot fi determinate prin acordul
de voință al părților. În cel de -al doilea rând, încetarea dreptului de superficie prin consolidare
nu afectează nici dezmembrămintele consimțit e de superficiar asupra construcției, plantației
ori asupra altei lucrări realizate pe terenul nudului proprietar și nici ipotecile născute pe durata
existenței acestui drept.124
Potrivit articolului 700, alineatul 1 Cod civil, “În cazul în care dreptul de superficie s –
a stins prin consolidare, în absența unei stipulații contrare, dezmembrămintele consimțite de
superficiar se mențin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea
termenului inițial al superficiei”.125 Așadar, în ipot eza în care părțile nu prevăd altfel, dacă
superficiarul a grevat dreptul său cu un dezmembrământ al dreptului de proprietate – spre
exemplu, dreptul de abitație – și transmite superficia către o altă persoană, dreptul de abitație
se va mențineîn sarcina n oului superficiar pe durata constituirii acestuia, dar nu mai târziu de
împlinirea termenului inițial al superficiei.126
În ceea ce privește ipotecile, consolidarea nu va produce nicio modifica re privitoare la
existența și co nținutul acestora; cel care dobân dește dreptul de proprietate atât asupra
terenului, cât și asupra construcției ridicate de superficiar pe acel teren va dobândi dreptul
“reîntregit” asupra acelui imobil, grevat însă cu ipotecile existente la momentul dobândirii
consolidării.127

4.2.3. Efectele încetării superficiei prin pieirea construcției

Potrivit articolului 701, alineatul 1 Cod civil, “ în cazul stingerii dreptului de
superficie prin pieirea construcției, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se
sting, dacă legea nu p revede altfel.128 Însă nu trebuie pierdută din ve dere dispoziția cuprinsă
în articolul 698, litera c Cod civil, în care pieirea construcției are ca efect stingerea superficiei

124 Idem, p. 265
125 “***” art. 700, alin.1 Cod civil.
126C. Bârsan Op. cit. p. 265
127 Idem, p. 265
128 “***” art.701, alin.1 Cod civil.

43
numai dacă părțile au prevăzut astfel, cu consecința atingerii dezmembrîmintelor c onstituite
de superficiar, dacă legea nu dispune altfel.129
Articolul 748, alineatul 2 Cod civil din material uzufructului ne arată, faptul că,
potrivit acestei dispoziții “ în toate cazurile, uzufructul va continua asura despăgubirii plătite
de terț sau, d upă caz, asupra indemnizației de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru
repararea bunului”.130
Cu privire la situația ipotecilor, în ipoteza stingerii superficiei prin pieirea co nstrucției,
articolul 701, alineat 2 Cod civil prevede următoarele “i potecile născute cu privire la nuda
proprietate asupra terenului pe durata existenței dreptului de superficie se mențin asupra
dreptului de proprietate reîntregit.131

4.2.4. Alte cauze de încetare a dreptului de superficie

Deși nu sunt regleme ntate în mod expres de Codul civil în material superficiei,
dreptul de superficie se mai poate stinge și:
– în cazul exproprierii terenului pentru cauză de utilitate publică;
– la încetarea contractului de locațiune în care s -a prevăzut că locatarul are dreptu l de a
construi, planta sau edifice alte lucrări și că locatorul va devein proprietarul
construcției, plantației sau lucrării numai la expirarea locațiunii.132

129 Idem , p. 265
130 “***” art.748, alin 2 Cod civil.
131 “***” art.701, alin2 Cod civil.
132G. Boroi, C. A. Anghel escu, B. Nazat Curs de drept civil. Drepturile reale principale . Editura Hamangiu,
2013, București. P.140.

44
MODEL DE CONTRACT DE CONSTITUIRE A DREPTULUI DE SUPERFICIE

Subsemnații:
1. ………………….. ., domiciliat în ………………… CNP …………………………., în calitate de
proprietar al terenului situat în …………….. înscris în cartea funciară nr. …………….. a
localității ………………….. cu număr cadastral ……. …….., denumit în continuare
PROPRIETARUL
Și
2. ………………………. domiciliat în ………………… CNP ………………….., în calitate de
beneficiar al dreptului de superficie, denumit în continuare SUPERFICIARUL am
convenit încheierea p rezentului contract de constituire a dreptului de superficie în
următoarele condiții:
Eu, PROPRIETARUL constitui cu titlu gratuit/ oneros un drept de superficie asupra
terenului ( descrierea suprafeței de teren ce formează obiectul superficiei) proprietat ea
mea situat în …………………. înscris în Cartea Funciară nr. …………… a localității
…………………….. cu număr cadastral …………………….. în favoarea SUPERFICIARULUI.
Dreptul de superficie se constituie …………….. ……. ( fie în scopul edificării unei construcții
sau pentru o construcție deja edificată, deasupra pri în subsolul terenului).133
Eu, PROPRIETARUL am dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în baza
…………………, înscris în Cartea Funciar ă la partea a II – a ( foaia de proprietate) sub nr. crt. …….
conform încheierii nr. ………. din ……….. .
Terenul ce face obiectul prezentului contract de constituire de superficie este/ nu este liber de
sarcini, așa cum rezultă din ………… ………….. .134

133 NOTĂ : În lipsa unei stipulații contrare exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren
pe care urmează să se construia scă și de cea necesară exploatării construcției sau , după caz, de suprafața de teren
aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificată.
134NOTĂ: Conform prevederilor art.702 Cod civil dispozițiile privind constituirea dreptului de superficie se
aplică și pentru plantații sau lucrări autonome cu caracter durabil.
În cazul în care terenul asupra căruia se constituie dreptul de superficie este grevat de sarcini se va avea în
vedere ca drepturile terților să nu fie lezate și să nu fie instituite cl auze de inalienabilitate sau insesizabilitate. În
czul în care asupra terenului este constituit un drept de ipotecă se vor pune în vedere părților prevederile art.
2382 Cod civil.
Constituie clauze generale ce urmează a fi inserate și detaliate în funcție de voința părților contractante.

45
Condițiile constituirii superficiei:
– Termenul constituirii superficiei, ( art.694 Cod civil)
– Întinderea dreptului, limite ( art.695 Cod civil)
– În cazul constituirii cu titlu oneros se va menționa cuantumul prestației, modalitatea de
plată și termenele de plată, ( art.697 Cod civil)
– Efectele nerespectării obligației de plată
– Modalitatea de stingere a superficiei ( art.698 Cod civil)
– Efectele stingerii superficiei cu privire la dreptul de proprietate asupra construcției și
terenului ( art .699 Cod civil, art.700 Cod civil)
– Efectele pieirii construcției ( art.701 Cod civil)
Noi, părțile contractante solicităm înscrierea dreptului de superficie în Partea a III -a C, a
Cărții Funciare nr. ……………. a terenului.
Impozitul și taxele ocazio nate de autentificarea prezentului contract au fost calculate având în
vedere valoarea de evaluare de …………. lei stabilită conform Ghidului privind prețurile
orientative ale proprietăților impobiliare (localitatea) Ediția ………….. .135
Tehnoreda ctat la ……………….. , în …….. exemplare, din care un exemplar pentru arhiva
biroului notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru și publicitate imobiliară, …….
exemplare s -au eliberat părților.136

PROPRIETAR SUPERFICIAR

135 NOTĂ: Ca regulă generală superficia poate constitui obiectul unui contract de ipotecă ( art.2379 alin.1 lit.d
Cod civil).
Așa cum rezultă din prevederile art.94 din Regulamentul de organizare și funcționare al birouril or de cadastru și
publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr.633/2006 al directorului general al ANCPI cu modificările și
completările ulterioare, dreptul de superficie se va înscrie în partea C a cărții funciare a terenului, menționându –
se totodată, c artea funciară în care este înscrisă superficial ca un imobil de sine stătător.
În cartea funciară a imobilului în favoarea căruia s -a constituit un drept de superficie ( cartea funciară de
superficie) se va înscrie același număr cadastral al terenului în soțit de un indice (“S” sau “C” ), făcându -se
mențiune la rubric observații, a părții A despre numărul cărții funciare de proprietate a terenului și se va înscrie
dreptul de superficie în favoarea proprietarului construcției în Partea a II – a B.
În cazul î n care dreptul de superficie s -a constituit în vederea edificării unei construcții, la data finalizării
construcției și deschiderea cărții funciare pentru aceasta se va înscrie dreptul de superficie în favoarea
proprietarului construcției în Partea a II -a B.
136 D. Rotaru, M. Manole, D. Dunca , Uniunea Națională a Notarilor Publici din România , Ghid de practică
notarial ă, Editura Notarom, București, 2011.

46
STUDIU DE CAZ
Sentință civilă 357 din 15.02.2016
Instanț a:

Prin cererea înregistrată la instanț a cu nr. 10 din 14.04.2015 reclamantul Pop Vasile a
chemat în judecată pe pârâtul Ilieș Petru, solicitând ca, prin sentinț a ce se va pronunț a:
– să se constituie reclamantului un dre pt de superficie pentru suprafaț a de 440 m.p.
teren, din totalul suprafeței de 2.900 m.p. teren (real măsurat: 2.915 m.p.), situat în
intravilanul localității Sighetu – Marmației, jud. Maramureș, î n tarlaua 75, parcelele 5A si 5
A/1, înscrisa in cartea funciara nr. 203 a loc alităț ii Sighetu – Marmației, jud. Maramureș,
imobilul clădit avâ nd nr. cadastral 3987 ;
– să fie obligat pârâ tul la plata cheltuielilor de jude cată efectuate în cauză .
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că î n anii 2008 -2009 el a primit de la tatăl lui,
Pop Ioan , o suprafață de 440 m.p. t eren pentru a ridica o construcție și pentru a înființa
plantaț ii. Astfel, pe suprafața de teren menți onată , reclamantul a edificat constructia C1, a
plantat pomi fructiferi și viță de vie și a î mprejmuit terenul. Ulterior, în anul 2014, pârâtul
Ilieș Petru , care est e nepotul reclamantului, a cumpărat de la tată l reclamantului suprafaț a de
2.900 m.p. teren , pe care se află investiț iile realizat e de reclamant. Reclamantul susține c ă el a
fost constructor de bună -credință , a efectuat investițiile cu acordul tatălui său, astfel că se
impune să i se constituie un drep t de superficie pentru terenul în suprafaț a de 440 m.p.
În drept, reclaman tul a invocat practica judiciară ce a c onsacrat superficia ca
dezmembrămâ nt al dreptului de proprietate.
În dovedirea acț iunii, reclamantul a folosit proba cu î nscrisuri, interogatoriu, proba cu
martori, proba cu expertiza teh nica judicia ră topografică .
Reclamantul a timbrat acț iunea cu 20 lei taxa judiciara de timbru.
Pârâtul a formulat întâ mpinare (filele 31 -32 dosar), prin care a solicitat respingerea
acțiunii reclamantului, ca neîntemeiată. Pârâtul a susținut că, î n realita te, reclaman tul nu era în
relații bune cu tatăl său, Pop Ioan , nici măcar nu -l vizita începand cu anul 1998, când a
decedat Pop Ioan , mama reclamantului si bunica pârâ tului. Tatal reclamantului a decedat la
data de 6.05.2015, fără ca reclamantul să fi part icipat la î nmormantare . Pârâtul a susținut că el
a încheiat cu tată l reclamantului un contract de vânzare -cumpă rare, la solicitarea acestuia, iar
reclamantul este constructor de rea -credință deoarece nu poseda autorizație de construire.

47
Pârâtul a mai susți nut că prin cererea ce face obiectul dosaru lui nr. X/2 015 al Judecatoriei
Sighetu – Marmației , el l-a acționat în judecată pe recl amant pentru ridicarea construcției și a
plantaț iei d e pomi, edificate cu rea -credință, deoarece el, părătul, poseda autorizaț ie de
construire a unei locuinț e, valabi lă până î n octombrie 2015.
Pârâtul a folosit în proces proba cu î nscrisuri.
Din anali za probelor administrate, se rețin urmă toarele:
Reclamantul Pop Vasile este fiul lui Pop Ioan .
Pârâtul Ilieș Petru este nepotul lui Pop Ioan (pârâtul este fiul numitei Ilieș Maria, fiica
lui Pop Ioan ).
Prin titlul de proprietate nr. X/7.10.2002, s -a reconstituit titularului Pop Ioan (tată l
reclamantului) dreptu l de proprietate pentru suprafaț a de 4 ha 4.800 m.p. teren, situată pe raz a
municipiului Sighetu – Marmației, jud. Maramureș, suprafața din care fac parte și suprafeț ele
de 1.400 m.p. teren arabil intravilan din tarlaua 75, parcela 5A si de 1.500 m.p. teren
intravilan din tarlaua 75, parcela 5A/1.
Prin contractul de vânzare -cump ărare autentificat cu nr. X/7.08.2014 la biroul
individual notarial Sas Gheorghe din Sighetu Marmației , asistat de Roșca Alexandru și
Muntean Ilie, în calitate de martori asistenț i, a văndut lui Ilieș Petru suprafața de 2.900 m.p.
teren (real mă surat: 2.915 m.p.), cu nr. cadastral 3987 , înscrisă în cartea funciară nr. 203 a
localităț ii Sighetu – Marmației , situată în intravilanul localității Sighetu – Marmației , jud.
Maramureș , din care: 1.463 m.p. teren arabil, din tarlaua 75, parcela 5A si 1.452 m.p. tere n vii
din tarlaua 75, parcela 5A/1. În contract, s -a menționat că pe suprafața de 2.900 m.p. teren se
află construcț ia C1- anexa magazie cu o suprafață de 18 m.p., edificată fără acte, cu nr.
cadastral X -C1.
Ulterior, a fost emis de către Primaria localită ții Sighetu – Marmației , jud. Maramureș ,
certificatul de urbanism nr. 12/1.10.2014, în vederea edificării de către părătul Ilieș Petru a
unei construcții pe suprafaț a de 2.915 m.p. teren din localitatea Sighetu – Marmației , din
tarlaua 75, parcelele 5A, 5A /1.
Pop Ioan (tată l reclamantului) a dec edat la data de 6.05.2015, la vâ rsta de 90 de ani
(defunctul Pop Ioan era nă scut la data de 7.03.1924).
Prin ră spunsurile date la intero gatoriul propus de reclamant, pârâtul a recunoscut că, la
data î ncheierii contra ctului de vânzare -cumpă rare autentificat cu nr. X/7.08.2014 la biroul
individual notarial Sas Gheorghe, pe suprafaț a de 2.915 m. p. teren, se afla deja construcția

48
numerotată C1, edificată de reclamant, construcție ce nu a fă cut obiectul vânză rii, dar pe ca re
reclamantu l a edificat -o fără ca tatăl reclamantului să -i fi permis aceasta, deoarece în perioada
2008 -2014 relațiile dintre reclamant si tată l acestuia nu erau bune. Materialul lemnos folosit
de reclamant la edificarea construcț iei a fost luat din gosp odaria tată lui reclamantului, fără
acordul acestuia. Pârâtul a susținut că, â n anul 2009, el a separat, printr -un gard de sârmă ,
suprafaț a de 4 40 m.p. teren de restul suprafeței de teren și că pentru edificarea de către
reclamant a construcț iei de pe acest teren a munc it și el, pârâ tul.
Potrivit declarațiilor date în instanță de către martorii Roșca Alexandru și Muntean Ilie ,
propuși de reclamant, în urmă cu vre o 15 ani sora reclamantului, Ilieș Maria, a venit să
locuiască cu tatăl reclamantului și din acea stă cauză, între reclamant și sora lui au apă rut
neînț elegeri. Prin anul 2009, reclamantul a construit o anexă pe o suprafață de teren
proprietatea tatălui său, din intravilanul localității Sighetu – Marmației , cu scopul de a sta în
acea anexă pe dur ata mu ncilor agricole. Pe aceeași suprafață de teren reclamantul a plantat vie
și pomi fructiferi. Reclaman tul a construit anexa respectivă din cauză că sora lui nu -i permitea
să locuiască în casa părintească . La construirea acestei anexe au participat mai multe
persoane, dintre care si pârâ tul, ia r terenul pe care este amplasată anexa a fost îngră dit printr –
un gard construit prin contribuția egală a reclamantului si a pârâ tului. Câ nd rec lamantul a
construit anexa, tatăl acestuia avea vârstă ânaintată și din acea stă cauză nu vedea bine.
Martorul Roșca Alexandru , propus de reclamant, a declarat c ă pe suprafața de teren în
cauză, î n anul 2009 reclamantul a construit o cabană cu pereții din PFL, acoperită cu tablă .
Alăturat acestei caban e reclamantul a construit o al tă încăpere î n care sunt depozitate unel te
agricole. Reclamantul folosește această cabană în perioada caldă a anului atunci când vine î n
localitatea Sighetu – Marmației să efectueze munci agricole. Câ nd recl amantul a construit
cabana, tatăl acestuia era în viață, însă nu mai vedea. Pentru construirea cabanei, reclamantul
a folosit materiale luate din curtea casei tatalui sau. Pe terenul din juru l cabanei sunt pomi
fructiferi și viță de vie, iar terenul este î mprejmuit cu gard din spini pe două laturi. Între
terenul în cauză și casa în care a locuit tatăl reclamantului se află o altă casă .
Potrivit declaraț iei mart orului Red nic Ștefan, propus de pârât, după decesul mamei
reclamantului, survenit in anul 1999, reclam antul nu l -a mai vizitat pe tatăl său și din această
cauză tatăl reclamantului era nemulț umit. Martorul a mai declarat că la moment ul incheierii
contractului de vâ nzare-cumpărare a suprafeței de teren din intravilan, tatăl reclamantului
cunoștea că pe teren se afla o construcț ie realizată de recla mant. Martorul a mai declarat că

49
din ceea ce i -a relatat tatăl reclamantului știe că reclamantul a construit anexa fără acord ul
tatălui să u.
Pentru soluț ionarea cauzei, s -a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare
topografice.
Astfel, prin raportul de expertiză tehnică judiciară topografică întocmit de expertul
Dunca Gabriel, depus la dosarul instanț ei la data de 16.11.2015, filel e 64 -69, a fost
identificată suprafaț a de 2.900 m.p. teren din localitatea Sighetu – Marmației din tarl aua 75,
parcelele 5 A, 5A/1, menționată în contractul de vânzare -cumpă rare autentificat cu nr.
X/7.08.2014 la biroul individual notarial Sas Gheorghe, stabilindu -se că, determinată analiti c,
această suprafață este de 2.915 m.p.. Vecinătăț ile actuale ale acestei suprafețe de t eren sunt:
Solovan . Pe suprafața de 2.915 m.p. teren se află amplasată construcția anexa C1, cu o
suprafață construită de 19,70 m.p. și a fost delimitată prin pct. 1 -2-3-4-5-6-1 din anexa nr. 1,
pag. 1, 2 la raportul de expertiză . Pentru suprafața de 2.915 m.p teren a fost întocmită
documentație cadastrală și este înscrisă în cartea funciară nr. 203 a localității Sighetu –
Marmației.
Cu privire la suprafaț a de 440 m.p. teren, pentru care reclamantul solicita drept de
superficie, prin același raport de exper tiză s -a stabilit că, determinată analitic, această
suprafață este de 457 m.p., este situată în intravilanul localității Sighetu – Marmației , jud.
Maramureș, î n tarlaua 75, parcela 1 A (parte din parcela 5A), este îngră dită cu gard din plasă
de sâ rmă și are ca vecinatăți: Solovanul . Pe această suprafață de teren se află o construcție
anexa -C1, cu o suprafață construită de 19,70 m.p. Suprafat a de 440 m.p. teren (determinată
analitic: 4 57 m.p.) face parte din suprafaț a de 2.915 m.p. t eren, menționată î n contra ctul de
vânzare -cumpă rare autentificat cu nr. X/7.08.2014 la biroul individual notarial Sas Gheorghe
și a fost delimitată prin pct. 1 -2-7-6-1 din anexa nr.1, pag. 1 la raportul de expertiză .
Raportul de expertiză tehnică judiciară î ntocmit d e expertul Dunc a Gabriel a fost aviza t
prin procesul -verbal de recepție nr. X/7.12.2015, î ntocmit de Biroul de Cadastru si Publicitate
Imobil iara X, lucrarea fiind declarată Admis ă”.
Dreptul de superficie este reglementat prin articolele 693 -702 din noul Cod civil (L egea
nr. 287/2009), intrat î n vigoare la data de 1.10.2011.
Din probele administrate, rezultă că reclamantul a edificat construcția anexa C1 pe
suprafața de teren proprietatea tatălui său, î n anii 2008 -2009, deci anterior datei intrării î n
vigoare a noului Cod civil.

50
În această situaț ie, devin aplicabile prevederile art. 68 din Le gea nr. 71/2001 pentru
punerea î n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, conform că rora Dispozitiile art.
693-702 din Codul civil nu se aplică drepturilor de superfici e con stituite înaintea intrării î n
vigoare a Codului civil ”.
Dreptul de superficie nu a avut o reglementare expresă în vechiul Cod civil din 1864,
însa a fost acceptat în practica judiciară și în doctrină , fiind de finit ca un drept real ce constă
în dreptu l de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor,
plantațiilor sau altor lucrări aflate pe un teren ce aparține unei alte persoane, precum și î n
dreptul de folosință al superficiarului asupra acelui teren.
Cu privire la co nstituirea dreptul ui de superficie, s -a statuat că dreptul de superficie
poate fi constituit prin convenția părț ilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege. Cu privire
la convenția părților, s -a statuat că aceasta poate avea loc prin simplul acord de voință al
părților. În practică , s-a acceptat că superficia ia naștere î n cadrul raporturilo r de familie,
atunci cand parinții permit copiilor lor să construiască pe terenul proprietatea lor.
Din declarațiile martorilor audiați în cauză a rezultat că reclam antul a construit anexa
C1 pe terenul proprietatea tatălui său în anii 2008 -2009, când tatăl reclamantului avea vâ rsta
de aprox imativ 85 de ani. Fiind persoană în vârstă, tatăl reclamantului nu vedea bine, în plus
tatăl reclamantului ș i-a exprimat, fa ță de martorul Roșca Alexandru, nemulțumirea pentru
faptul că reclamantul edificase construcția fără să -l fi întrebat dacă era de acord.
Relevant este și aspectul că reclamantul a edificat construcția fără să fi avut autorizație
de construire, așa cum prevăd di spoziț iile art. 1 si art. 3 din Legea nr.50/ 1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcț ii.
Toate aceste considerente determină instanța să aprecieze că nu sunt îndeplinite
condiț iile de constituire a dreptului de superficie, respectiv nu es te îndepl inită condiț ia
acordului proprietarului terenului (a tată lui reclamantului) ca reclamantul să fi construit anexa
C1.
Pentru considerentele arătate, acțiunea formulată de reclamant este apreciată ca
neîntemeiată, urmând să fie respinsă .
Potrivit ar t. 453 al in.1 din Codul de procedură civilă , cheltuielile de judecată efectuate
în cauză de către reclamant vor rămâne î n sarcina reclamantului.
Din actele și lucrările dosarului, rezultă că onorariul cuve nit expertului tehnic judiciar
Dunca Gabriel pentru raportul de expertiz ă tehnică judiciară topografică pe care acesta l -a

51
întocmit în cauză , este de 1.190 lei, conform decontului depus la fila 62 dosar. Din totalul
sumei de 1.190 lei, reclamantul a plătit suma de 600 lei (chitanț a de la fila 94), rămânând
neplătită diferenț a de 590 le i. Deoarece reclamantul nu a plătit suma de 590 lei, reprezentâ nd
diferenț a de onorariu cuvenit expertului, î n temeiul prevederilor art. 33 9 alin. 2 din Codul de
procedură civilă se va dispune obligarea reclam antului la plata acestei sume că tre exp ertul
tehnic judiciar Dunca Gabriel Dispozitivul prezentei sentinț e privind obligarea reclamantu lui
la plata sumei de 590 lei către expertul Dunca Gabriel este executorie.
Se va lua act că pârâ tul nu a solicitat cheltuieli de judecat ă.137
În opinea mea, prin Decizia instanței cu nr.10 din 14.04.2015 în dosarul cu nr..x/2015 al
Judecătoriei Sighetu – Marmației, soluția este una corectă din următoarele motive:certificatul
de urbanism cu nr.12/1.10.2014 emis în vederea edificării unei const rucții de către pârâtul
Ilieș Petru pe suprafața de 2915 mp.teren, nu ține loc de autorizație de construire, iar în ceea
ce privește autorizația de construire primită de la primăriei în vederea construiriiunei case pe
terenul cumpărat de la o terță persoa nă, Pop Ioan fiind un document final care îi dă dreptul de
a construi .
Potrivit Legii 50/29 iulie1991 ( republicată) privin autorizarea executării lucrărilor de
construcții, ne arată faptul că „ Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe
baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la
solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil teren și construcții – identificat prin
număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel”. Iar, potrivit articolului 2, alineat 2,
tot din acea lege „ Autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea
executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul și cu
respectarea prevederilor docu mentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii”.
Certificatul de urbanismnu ține loc de autorizație de construire. Autorizația de
construire este documentul final, care dă dreptul de a construi.
Speța în cauză este reglementata conform vechiul ui Cod civil, iar dreptul de superficie a
fost reglementat după intrarea în vigoare a Legii 287/2009 în articolele 693 -702, intrată în
vigoare la data de 1.10.2011, iar acținea în instanță a fost înaintată în anul 2008, ceea ce ne
arată faptul că superfici a nu se poate dovedi din cauză că acțiunea a fost introdusă sub vechiul
Cod civil, iar Noul Cod civil face referire doar la construcțiile edificate anterior intrări i în
vigoare a Noului Cod civi l.

137 https://www.jurisprudenta.com /jurisprudenta/speta -bxevilz/ . Ultima accesare în data de 5 mai 2018.

52

CONCLUZII

Dreptul de superficie a primit în Codul civil din 2009 o reglementare amănunțită,
legiuitorul recunoscând astfel existența acestui drept și încadrându -l în categoria
dezmembrămintelor dreptului de roprietate. Astfel, s -a pus capăt discuților din literatura de
specialitate plecând de la id eea că drepturile reale, spre deosebire de cele de creanță, trebuie
să fie consacrate de legiuitor, au contestat inițial existența acestui drept, Codul civil de la 1864
nu conținea dispoziții speciale referitoare la superficie. Pe de altă parte, includerea dreptului
de superficie printre dezmembrămintele dreptului de proprietate privată ( art.693 -702 Cod
civil) face controverse cu privire la natura juridică a acestui drept să devină caducă, opiniile
potrivit cărora superficia ar fi ori o modalitate juridică a dreptului de proprietate, ori un drept
real complex, rîmânând astăzi fără o susținere legală.
Reglementarea dreptului de superficie în actualul Cod civil român este, pe cât de
asteptată de teoreticienii șoi practicieniidreptului, pe atât de perfectabilă .Poate că un mai atent
proces de „exploatare” a dreptului altor state în aceastaă materie ar fi binevenită. Legiuitorul
român a ales calea de mijloc, ca deobicei, reglementând amănunțit unele aspecte, în timp ce
pe altele le -a lăsat descoperite. Va intra, din nou, în sarcina doctrinei și a jurisprudenței să
contribuie la acioperirea unor lacune, în cazul în care Noul Cod civil nu va suferi modificări
în viitorul apropiat.
Cu privire la întinderea și modurile de exercitare ale dreptului de superficie se vor
stabili, în principal de părț i, prin actul constitutiv al dez membrământului dreptului de
propreitate. Acest lucru presupune faptul că, părțile vor determina dacă dreptul de superficie
se va exercita numai asupra solului, sau și asupra subsolului, care va f i întinderea terenului
asupra căruia va purta acest drept, în cazul în care numai cu privire la o porțiune din terenul
proprietarului va exista un drept de folosință al superficiarului, care vor fi atributele pe care le
va avea superficiarul, respectiv dac ă acestuia i se va recunoaște numai dreptul de a avea sau și
pe cel de a edifica construcții pe terenul care nu îi aparține.
Dacă dreptul de superficie se constituie numai asupra unei porțiuni din teren, articolul
94, alineat 2 din Regulamentul de orgnizar e și funcționare a birourilor de cadastru și
publicitate imobiliară arată faptul că acesta se va dezmembra în sensul că porțiune agrevată cu
dreptul de superficie va forma obiectul unui imobil distinc .

53
Fiind consecvent unei jurisprudențe mai vechia instan ței supreme române, legiuitorul
din 2009 a prevazul faptul că, în lipsa unei stipulații contrare a părților, exercitarea dreptului
de superficie este delimitată nu numai de suprafața de teren pe care urmează să se
construiască, ci și de cea necesară exploa tării construcției edificate ( articolul 695, alineat1
Cod civi .
Tot în articolul de mai sus, însă de data aceasta la alineatele 2 și 3 stabilește, în sarcina
superficiarului, o serie de obligații, care sunt de strictă interpretare și aplicare, exclusiv
situației în care dreptul de superficie s -a constituit potrivit alineatului 3 „ Superficia se poate
înscrie și în temeiul unui act juridicprin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv
construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod sep arat, către două persoane,chiar
dacă nu s -a stipulat expres constituirea superficiei”.
În această situație, în lipsă de stipulație contrară, superficiarul nu poate modifica
structura construcției, însă o poate demola, cu obligația de a o reconstrui în for ma inițială.
În ceea ce privește accesiunea imobiliară artificială, avem pe de -o parte proprietarul
terenului, iar pe de altă parte un nepropriatr care construiește pe un pământ care nu -i aparține.
Cînd suntem în situația în care neproprietarul care efectu ează cu bună – credință lucrări
autonome cu caracter durabil pe un teren care nu -i aparține, se întemeiază pe cuprinsul cărții
funciare care la data realizării lucrării era înscris ca proprietar al imobilului sau se bazaeă pe
un mod de dobândire nesupus în scrierii în cartea funciară. Nu a cunoscut viciul titlului său.
Dacă cel care constriește nu obține autorizațiile cerute de lege nu poate invoca buna credință.
În situația nepropriatului care efectuează cu rea – credință lucrări autonome cu caracter
durabi l pe un teren care nu -i aparține, lucrarea se desfințează e cheltuiala autorului acesteia,
care trebuie să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.
Dacă proprietarul terenului renunță la dreptul de a invoca accesiunea, în favoa rea
constructorului, în această situație, se poate înscrie superficia în Cartea Funciară, pe baza
renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea. Prin această renunțare,
proprietarul nu renunță la teren, ci doar la construcție, doar temporar.
Dacă proprietarul terenului renunță la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea unui
moștenitor aparent care a construit o casă cu bună – credință, acesta își poate înscrie dreptul de
proprietate asupra construcției în Cartea Funciară.

54

BIBLIOGRAFIE

Tratate, cursuri , monografii:
1. I. Adam, Drept civil. Drepturi reale principale , Ediția a 2 -a, Editura All Beck, București,
2005.
2. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale princi pale în reglementarea NCC , Editura
Hamangiu, București, 2013.
3. G. Boroi , Curs de drept civil. Drepturile reale principale conform NCC , Editura
Hamangiu, București, 2013.
4. F. Ciutacu, Drept civil româ n. Volumul II. Dreptul de proprietate și alte dr epturi re ale,
Culegere de spețe, Modele de contracte și alte acte juridice, Modele de acțiuni , Editura
Themis Cart, București, 2005.
5. B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale conform NCC , Editura Universul
Juridic, București, 2011.
6. I.P. Filipescu I. A.F ilipescu, Drept civil. Dreptul de proprieta te și alte drepturi reale.
Ediție revizuită și completată, Editura Universul Juridic, București, 2006.
7. C.Jora, L.Uță, Drept civil. Curs de drepturi reale . Editura Lumina Lex, București, 2007.
8. D. Lupulescu, Drep t civil. Drepturile reale principale , Editura Lumina Lex, București,
1997.
9. F.M.I. Melinești , Drept civil. Drepturile reale – Note de curs , București.
10. E. Molcuț, Drept privat roman, Editura Universul Juridic, 2013, București .
11. D. Rotaru, M. Manole, D. Dunca, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România,
Ghid de practică notarială , Editura Notarom, București, 2011.
12. Seria T.Maiorescu, I.R.Urs, P.Ispas, Drept civil. Drepturile reale principale , Editura
Hamangiu, București, 2013.
13. I. Sferdian, Regimul juri dic al superficiei sub forma dreptului de a construe pe terenul
altuia în NCC.
14. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Ediția a 2 – a, Editura C. H.Beck,
București, 2013.

55
Articole și studii:
1. I. Sferdian, Regimul juridic al superficiei sub for ma dreptului de a cosntrui pe terenul
altuia în NCC , Revista Dreptul din 4 aprilie 2014 ,pp.33 -41.
Legislație:
2. “***” – Decretul – Lege nr. 115/1938
3. “***” – Decretul – Lege nr. 1/1989 care a abrogate dispozițiile legale care interziceau
înstrîinarea sau dobân direa terenurilor prin acte între vii.
4. “***” – Decretul nr. 114/1958 prin care constituirea dreptului de superficie a fost din
nou posibilă cu autorizația orgaului administrative competent.
5. “***” – Decretul nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă menț ionează în art. 22
dreptul de superficie.
6. “***” – Legea 19/24 iunie 1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără
construcții al municipiilor și orașelor.
7. “***” – Legea 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și
rurale.
8. “***” – Legea 59/1974 cu privire la fondul funciar.
9. “***” – Legea 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte
între vii, a făcut din nou imposibilă constituirea dreptului de superficie.
10. “***” – Legea 18/1991 privind fondul funcia r.
11. “***” – Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
12. “***” – Legea 115/27 aprilie 1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile
funciare menționează în art.11 drepturile reale supuse întăbulării.
13. “***” – Legea 33/199 4 ( republicată în 2011) privind exproprierea pentru cauză de
utilitate public.
14. “***” – Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul
civil.
15. Noul Cod civil și 9 legi uzuale, Ediția a 10 -a, actualizată la 3 septembrie 2014, Editu ra
Hamangiu, București,2014.
16. Vechiu Cod civil din 1864, http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/1.ultima
accesare în data 14 iunie 2018.

56
Site-uri web:
www.google.ro
http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/1 .
www.jurisprudență.ro