Regimul juridic al circulației imobilelor. [606823]

Universitatea “Babe ș – Bolyai ”
Facultatea de Drept

LUCRARE DE LICENȚĂ

Regimul juridic al circulației imobilelor.
Comparația dreptului român cu cel maghiar

Coordonator științific: Absolvent: [anonimizat]. univ. dr. Marius Harosa Gáll Anna

Cluj – Napo ca
2020

1
Cuprins

Introducere ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 2
I. Scurt istoric al legislației în materie ………………………….. ………………………….. …………………… 4
I.1 Circulația juridică a terenurilor în legislația anterioară ………………………….. ………………… 4
I.2 Circulația juridică a construcțiilor în legislația anterioară ………………………….. …………….. 7
II. Forma actelor juridice de înst răinare a imobilelor. Înscrierea în cartea funciară ………………. 9
II.1 Dispozițiile în legislația română ………………………….. ………………………….. ………………….. 9
II.2 Dispozițiile în legislația maghiară ………………………….. ………………………….. ……………… 14
III. Dreptul de preemțiune ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 18
III. 1. Dreptul de preempțiune în reglementarea Noului Cod civil ………………………….. ……. 18
III. 2. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor din fondul forestier
proprietate privată ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 19
III. 3. Drept ul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în
extravilan ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 21
III. 4. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a diferitelor imobile …………….. 23
III.5. Dreptul de preempțiune în reglementarea Codului civil maghiar ………………………….. 24
III.6. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agri cole și de
gospodărie silvică în legislația maghiară ………………………….. ………………………….. ………….. 25
IV. Condiții speciale în cazul vânzării – cumpărării terenur ilor agricole și de gospodărie
silvică ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …….. 27
V. Situația persoanelor fizice, cetățeni străini și apatrizi și a persoanelor juridice străine ……. 29
V. 1. Dispoziții legale în sistemul juridic român ………………………….. ………………………….. … 30
V.2. Dispoziții legale în sistemul juridic maghiar ………………………….. ………………………….. . 31
Concluzie ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 33
Bibliografie ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 36

2
Introducere

Este un adevăr fundamental și universal ideea potrivit căr eia nu poate exista viață
socială fără producerea celor necesare traiului, iar orice producție are ca premisă esențială și
indispensabilă însușirea de către prod ucător a bunur ilor necesare acestei producții .1 Există în
ființa fi ecărui om dorința de a se simți stăpân pe ceva, iar această dorință poate fi regăsit ă din
cele mai îndepărtate timpuri . Con ceptul proprietății este specific umanității și evoluția lui a
jucat un rol important în formarea societății.

De-a lungul timpului, p roprietatea s -a transformat în relație socială de însușire, iar
când această relație socială a fost cuprinsă în norme juridice – de la cutumă până la norma
edictată de entitatea care a aj uns să o ordoneze, să o reglementeze, anume statul , ea a devenit
raport juridic, anume drept de proprietate2.

Din punct de vedere juridic dreptul de proprietate este dreptul patrimonial cel mai
important, toate celelalte elemente ale patrimoniului a vând o dependență directă sau indirectă
față de acest dre pt, atât în statica și mai ales în dinamica lor, până la stingere. Fiind un drept
real perpetuu, dreptul de proprietate, din momentul nașterii sale, este transmisibil în ființa sa
prin acte juridice inter vivos, în condițiile legii. Și mai mult, ca un coro lar al perpetuității sale,
transmisiunea lui este inevitabilă și obligatorie pentru cauză de moarte. Prin transferul
dreptului de proprietate de la o persoană la alta se realizează circulația principală a
proprietățiilor între membrii societății .

Mergând mai departe, putem afirma că bunurile imobile au o importanță desoebită din
punct de vedere social și economic, prin urmare putem găsi un regim juridic specific acestor
bunuri nu doar în legislația țării n oastre, ci și î n legislația altor state : norme juridice care au
scopul de a asigura un cadru previzibil privind deținerea și transferul drepturilor reale
imobiliare.

Circulația juridică a imobilelor în România și pretutindeni constituie un corolar, o
expresie a dreptul ui de proprietate. Scopul acestei lucrări este de a face o comaparație între

1 C Stătescu, C Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale , Univ. București, 1980, p. 26
2 C. Bârsan, Drept civil, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea Noului Cod civil , Ediția a 2 -a,
revizuită și actualizată, Ed. Hamangiu, 2015, p. 33 și urm.

3
dreptul român și cel maghiar din punct de vedere al regimului juridic al circulației imobilelor,
de a analiza eventualele similarități și deosebiri între reglemen tarea actuală a celor două țări.
După părerea mea este important , ca omul să fie atent la lumea înconjurătoare , inclusiv din
punct de vedere juridic . Pentru a perfecta sistemul nostru juridic trebuie să luăm în
considera ție și să analizăm atât sistemele de d rept, cât și practica judiciară a altor state.

Din studierea sistemelor juridice nu poate lipsi nici studierea istori ei, care constituie
un factor determinant. Necesitatea aprofundării istorice a dreptului de proprietate este
justificată de către juristul E. Lerminier , care spunea că „ dreptul trebuie studiat istoric: fără
cunoașterea istoriei, a ceea ce a fost și a durat înainte de noi, am rămâne întotdeauna
incompleți, ignoranți și nedrepți; dacă am încerca să disprețuim trecutul, am pierde
înțele gerea pr ezentului și a propriilor noastre legi ”3. De aceea am considerat util și eu ca să
încep lucrarea cu o scurtă prezentare a legislației în materie, cuprinsă în primul capitol, unde
prezint momentele importante din evoluția reglementării , schimbările petrecut e în secolul al
XX-lea în materia regimului juridic al ciculației imobilelor.

3 E. Lerminier, Introduction générale à l’histoire du droit , 1829

4
I. Scurt istoric al legisla ției în materie

I.1 Circulația juridică a terenurilor în legislația anterioară
Până la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil nu a existat un regim juridic unitar în
privința imobilelor, astfel circulația juridică a construcțiilor și a terenurilor erau reglementate
separat.
Vechiul Cod Civil din 18644 nu a cuprins dispoziții speciale referi toare la circulația
terenurilor proprietate privată. Existau totuși dispoziții generale în diversele sale texte, care
fuseseră aplicate înainte de apariția textelor de legi speciale în materie.
Art. 475 din Codul Civil de la 1864
“Oricine poate dispune liber de bunurile ce s înt ale lui, cu modific ările stabilite de legi.”
Art. 971
“În contractele ce au de obiect translația proprietății, sau unui alt drept real, proprietatea
sau dreptul se transmite prin efectul consimțămîntului părților, și lucrul rămîne în rizico –
pericolul dob îndito rului, chiar c înd nu i s -a făcut tradițiunea lucrului.”
Art. 1295
“Vinderea este perfect ă între p ărți și proprietatea este de drept str ămutat ă la cump ărător, în
privin ța vînzătorului, îndată ce părțile s-au invoit asupra lucrului și asupra pre țului, de și
lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi num ărat.
În materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu
pot a se opune, mai înainte de tran scrip țiunea actului, unei a treia persoane care ar avea si
ar fi conservat, dupa lege, oarec are drepturi asupra imobilului v îndut.”

Toate aceste dispoziții au condus la concluzia că, sub imperiul fostului Cod civil,
principiul consensualismului actelor juridice se aplica și în privința înstrăinărilor de terenuri,
cu excepția înstrăinărilor făcu te prin donații sau testament și cu privire la constituirea de

4 Decretul -lege nr. 1.655 din 4 decembrie 1864, publi cat în M. Of. nr. 271 din 4 decembrie 1864, editat în 1981
cu toate modificările intervenite până în acest an de Ministerul Justiției

5
ipoteci, când condiți ile de formă erau cerute ad validitatem5, în plus, teza a II -a din articolul
citat arăta și necesitatea realizării publicității imobiliare.
După intrarea în vigoare a Codu lui civil vechi și înaintea int rării în vigoare a Noului
Cod civil, sistemul nostru de drept național a suferit numeroase modi ficări cu privire la
regimul circulației juridice a terenurilor . Cum reiese și din literatura de specialitate6, cele mai
semnifica tive modificări au fost aduse în perioada anilor 1947 – 1989, sub regimul totalitar ,
când dreptul de proprietate asupra terenu rilor s-a îngrădit progresiv.
Ca un prim pas , prin diverse acte normative adoptate succesiv7, s-a instituit un control
administ rativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri și totodată s -a impus și
condiția formei autentice a actului de înstrăinare. În continuare au fost adoptate Legea nr. 58
din 1974 privind sistematizarea teritoriului și a localităților urba ne și rurale și Legea nr. 59
privind fondul funciar care, cu scopul de a limita proprietatea privată și de a exti nde
proprietatea funciară a statului practic au scos terenurile din circuitul civil general. Sub
regimul acestor acte normative singurul mod le gal de dob ândire a lor fiind moștenirea. S -a
considerat că, din moment ce înstrăinarea terenurilor poate fi făcută numai prin moștenire
legală, terenurile nu se puteau dobândi prin testament sau prin uzucapiune și nici nu se puteau
constitui dezmembrăminte asupra lor, cu excepția unor situații speciale de constituire a
dreptului de superficie8. Chiar dacă înstrăinarea const rucțiilor era permis ă în această perioadă,
în caz de înstrăinare terenul aferent construcției trecea ope legis în proprietatea statului.
În perioada următoare a lunii decembrie 1989, împreună cu schimbările sociale și
politice apărute în România au apărut acte normative noi în legislația națională cu scopul
restituirii proprietății private în favoarea persoanelor care au fost deposedate an terior. Primul
act normativ din cele menționate era Decretul -lege nr. 1 din 1989 prin care a fost abrogată
Legea nr. 58 din 1974, astfel terenurile au reintrat în circuitul civil general, existând
posibilitatea înstrăinării atât a dreptului de proprietate asupra lor cât și a dezmembrămintelor
acest ora. Abrogarea art. 44 – 50 din Legea nr. 59 din 1979 prin Decretul -lege nr. 9 din 1989 a
impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la înstrăinările de terenuri. Unele

5 Corneliu Bîrsan , Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ediția a 2 -a,
revizuită și actualizată. București, Ed. Hamangiu, 2015 p. 118
6 A se vedea Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu – Drept civil. Drepturile reale., Edi ția a III -a revăzută și
adăugită, Editura Rosetti, București 2005, p. 170.
7 A se vedea Decretul nr. 151 din 7 iunie 195 0 privind comasarea și circulația bunurilor agricole, publicat în
Buletinul Oficial nr. 52 din 10 iunie 1950 și Decretul nr. 144 din 29 martie 1958 privind reglementarea eliberării
autorizațiilor de contruire, reparare și desființare a construcțiilor, prec um și a celor referitoare la înstrăinările și
împărțelile terenurilor cu sau fără construcții, publicat în Buletinul Oficial nr. 19 din 29 martie 1958
8 Pentru regimul juridic al terenurilor în perioada amintită, a se vedea C. Bîrsan , Regimul juridic al bu nurilor
imobile, Ed. Științifică, București, 1983

6
restricționări totuși au fos t menționate privind circulația juridică a terenurilor aflate în
localități urbane, care erau prevăzute de Decretul nr. 144 din 1958, act normativ abrogat
expres prin Legea nr. 50 din 19909. În perioada cuprinsă între regimul totalitar și intrarea în
vigoare a Noului Cod civil , regimul juridic al circulației imobilelor a fost reglementat prin mai
multe acte normative succinte, dar distincte după dum se referau la terenuri cu sau fără
construcții sau la terenurile agricole.
Următorul moment definitoriu în m aterie era intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991,
Noua Lege a fondului funciar, care a reintrodus terenurile de orice fel în circuitul civil , cu
respectarea anumitor condiții , și a nume: în cazul înstrăinării prin acte juridice între vii t rebuia
respectat ă forma autentică a actului, sub sancțiunea nulității, era interzis ă dobândirea în
proprietate privat ă de către o familie a unor suprafețe mai mari de 100 ha teren agricol în
echivalent arabil. În același timp înstrăinarea terenurilor agric ole din extravil an prin vânzare
sub regimul acestei legi se putea face numai cu respectarea dreptului de preempțiune și a fost
instituit principiul insesibilității acestor terenuri.10 Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 54/1998
privitoare la circulația jur idică a terenuri lor au fost abro gate expres dispozițiile cuprinse în
Capitolul V din Legea fondului funciar, iar această nouă lege era de natură să li beralizeze
aproape total circulația juridică a terenurilor proprietate private, devenite alienabile , sesizabile
și prescri ptibile achiziții11.
Un alt moment important în evoluția reglementărilor în materie era intrarea în vigoare
a Legii nr.247/200512, care a instituit un regim juridic unitar al circulației tuturor categoriilor
de terenuri și putea fi sintetizat ă în două princi pii esențiale: primul este acela că toate
terenurile proprietate private erau considerate a fi în circuitul civil general13, iar aceasta
însemna că ele puteau forma și obiect al constituirii dezmembrămintelor dreptului de
proprietate ce erau reglementate de legislația noastră civilă14. Al doilea principiu instituit era
condiția formei autentice a actului de înstrăinare, formă care er a impusă pentru însăși
validitatea actului.

9 Pentru împrofundarea materiei privitoare la consecințele abrogării actelor normative menționate, a se vedea C.
Bîrsan, V. Stoica, Evoluția legislației privind circulația imobilelor , în Dreptul nr. 6/1990, p. 45 -49; D. Chirică,
Consecințele modificărilor legislative post -revoluționare asupra circulației imobilelor proprietate particulară ,
în Dreptul nr. 6/1999, p. 25 -27; E. Chelaru , Circulația juridică a terenurilor, Ed. AII Beck, București, 1999, p.
37-45.
10 Corneliu Bîrsan , Op.cit., p.120
11 M. Nicolae , Discuții privind interdicțiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobili are, în Dreptul nr. 7/2001,
p. 4
12 Legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri
adiacente, Publicat în M.Of. nr. 653 din 22 iulie 2005
13 Corneliu Bîrsan, Op.cit., p.124
14 E. Chelaru, Op.cit., p.144

7
I.2 Circulația juridică a construcțiilor în legislația anterioară

În legătură cu materia circulaț iei juridic e a construcțiilor trebuie precizat că acestea au
fost în circuitul civil general chiar și înaintea anului 1990 , doar că atât transmiterea dreptului
de proprietate, cât și constituirea de celelalte drepturi reale , sub regimul Dec retului
nr.144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare
a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împăr țelile terenurilor cu sau
fără construcții, erau condiționate de obținerea u nei autoriza ții administrati ve prealabile și de
încheierea actului juridic respectiv în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute a
actului.15
Decretul respectiv a fost apoi abrogat tot la începutul anilor 1990, prin Legea
nr.50/1991 privind auto rizarea executării lucrărilor de construcții, iar ca urmare a abrogării nu
mai era cerută forma ad validitatem a actului de înstrăinare. Astfel, când nu se punea și
problema transmiterii dreptului de proprietate asupra te renului aferent, înstrăinarea
const rucțiilor s -a putut realiza valabil prin încheierea actelor juridice între vii16, încheiate în
forma înscrisurilor sub semnătură privată ad probationem .
În cazul înstrăinării construcției prin act sub semnătură privată nu s-a produs totuși
dobândirea dre ptului de proprietate și asupra ter enului aferent, ci doar constituirea unui drept
de superficie.17 Acest lucru era posibil, fiindcă s -a constatat18 că prin transmiterea unui
dezmembrământ nu se realizează o înstrăinare și a dreptului de proprietate asupra t erenului .
Un alt argument poate fi regăsit în literatura juridică19, potrivit căruia construcția și terenul
formează un tot indivizibil numai din punct de vedere fizic, din punct de vedere juridic fiind
posibil ă disocierea acestora. Astfel, forma autentică era necesară numai în cazul în care se
transmitea și dreptul de proprietate asupra terenului împreună cu construcția.20
După acest moment, p ână la intrarea în vigoare a Noului Cod civil și regimul
circulației construcțiilor a fost în continuă evoluare – ulterior revenirii la principiul

15 Potrivit Art. 11 din Decretul nr. 144/1958
16 O excepție de la această regulă a constituit donația, pentru valabilitatea că ruia Codul civil din 1864 a prevăzut
condiția formei autentice ad validitatem
17 A se vedea, E. Chelaru, Unele aspecte în legătură cu circulația juridică a terenurilor proprietate privată , în
Dreptul nr. 9/1993, p.23, D. Chirică, Drept civil. Contracte spec iale, Ed. Lumina Lex, București, 1997, p. 54 -55
18 A se vedea în acest sens, cu referire directă la dreptul de uzufruct, I.C.C.J., Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia nr. 5499/2004
19 E. Chelaru Drept civil. Drepturile reale principale , ediția a V -a, Capitolul V, Ed. C.H. Beck, București, 2019 ,
în biblioteca online Lege5.ro ( www.lege5.ro ), accesat la data de 20/12/2019
20 A se vedea în acest sens, I.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, dec izia nr. 201/2005

8
consensualismului a fost instituită cerința formei autentice, care, împreună cu îns crierea
actului în cartea funciară a avut ca scop opozabilitatea terților actului de înstrăinare.
Împreună cu intrarea în vigoare a Legii. N r 7/199621 dobânditorul construcției și l -a
putut intabula dreptul lui în noile cărți funciare chiar pe baza actului juridic încheiat sub
semn ătură privată, dreptul lui devenind astfel opozabil terților.
O.U.G. nr 41/2004 a modificat prevederile Art. 22 a lin (1) al Legii nr.7/1996, și din
acest moment, din nou, pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate sau ale
altor drepturi reale imobiliare era necesar ca actul de transmitere/constituire de drepturi să fie
încheiat în formă autentic ă.22
Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, introdus ă prin O.U.G. nr. 210/2008 în Art.
101 a prevăzut c a pentru locuințele, inclusiv apartamentele situate în blocurile de locuit actele
să poată să fie încheiate, sub sancțiunea nulității absolute, în fo rmă autentică.

21 Legea cadastrului și a publicității, Text republicat în M.Of. al României nr. 720 din 24 septembrie 2015
22 Potrivit Art. I pct. 11 al OUG nr.41/2004 , pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității
imobiliare nr. 7/1996, Publicat în M.Of. nr. 509 din 7 iunie 2004

9
II. Forma actelor juridice de înstrăinare a imobilelor. Înscrierea
în cartea funciară

II.1 Dispozițiile în legislația română
Printre multiple elemente esențiale de noutate aduse de Noul Cod civil este și cel
privitor la regimul juridic al circulației imobilelor, un regim un itar aplicabil tuturor
imobilelor, existând totuși câteva reglementări speciale în privința terenurilor ce țin de
categoria acestora.
În textele Noului Cod civil există mai multe definiții privitoare la imobile: o definiție
generală a bunurilor imobile în Art.537 , apoi a doua, în alineatul (3) al articolului 876 , care
prezintă scopul și obiectul cărții funciare, definește astfel:
Art. 876
“(3) Prin imobil, în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe par cele de
teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând
aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ -teritoriale și care sunt
identificate printr -un număr cadastral unic.”
Această definiț ie a imobilului a fost criticată în doctrină23. Potrivit acestui punct de ve dere
includerea termenului de „parcelă” în definiția legală a noțiunii de imobil în sensul propriu al
cărților funciare se dovedește inutilă.
O altă definiție în materie , o formular e mai exactă a noțiunii este dat ă de Art.1 alin.(5)
din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare :
Art. 1
“(5) Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înțelege terenul, cu sau fără construcții,
de pe teritoriul unei unități administrativ – teritoriale, aparținând unuia sa u mai multor
proprietari, care se identifică printr -un număr cadastral unic.”
Din coroborarea acestor dispoziții legale se înțelege că imobilul poate consta fie dintr-
o singură parcelă, fie din două sau mai multe parcele al ăturate, caz în care ace stea treb uie să
fie alipite pentru a avea un număr cadastra l unic; iar în cazul în care pe teren există

23 A se vedea G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat , Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 2 –
a, revizuită și actualizată , Ed. Hamangiu, 2013, p. 291 .

10
construcții, acestea constituie imobile accesorii și sunt supuse acelorași reguli în materi e de
carte funciară ca și terenul pe care se află24, adică drepturile reale asupra construcțiilor nu pot
fi întabulate făcând abstracție de teren, întrucât nu este posibil din punct de vedere tehnic,
legea conferind ambelor același număr cadastral.
În afară de unificarea regimului juridic al circulației imobilelor ar fi fost de așteptat,
după incoerența și modificarea continuă a vechei reglementări, ca reglementarea nouă,
consacrată de NCC să fie mai coerentă și compactă. Dacă ne uităm peste normele juridice
care guvernează materia, aflăm că t extele sunt risipite printre diferit e prevederi ale Codului :
printre prevederile consacrate cărții funciare, forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară,
efectelor contractului si contractului de vânzare.
Regimul juridic actual se completează și el la rândul lui cu dispozițiile tranzitorii
cuprinse în Art. 56 din Legea nr. 71/201125, cu dispozițiile Legii nr. 312/200526, unele
dispoziții ale Codului silvic27 și Legea nr.114/199628, prevederi din diferite norme speciale ,
aplicabile în materie, pe care le v oi prezenta în următoarele părți ale lucrării.
Prin interpretarea coroborată a prevederilor legale amintite, în literatura juridică29 s-a
conclus că regimul juridic actual se caracterizează prin următoarele trăsături:
1. Toate terenurile proprietate private, indiferent de destinație, sunt în circuitul civil
2. Actele juridice, între vii, care au ca obiect transmiterea dreptului de proprietate
asupra terenurilor sau constituirea dezmembrămintelor acestui drept, trebuie să
îmbr ace forma autentică ad validitatem ,
3. Drepturile asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între
părți, cât și față de terți, prin înscrierea în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea,

24 A. Trăilescu în în Fl.A Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei(coordinatori ), Noul Cod civil
comentat, Comentariu pe articol e, Ediția 2 revizuită și adăugită , Ed. C.H. Beck, București, 2014, p.970
25 Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Text publicat în M.Of.
al României, în vigoare de la 1 octombrie 2011
26 Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și
apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine. Text pu blicat în M.Of. al României, în vigoare de la 1
ianuarie 2007
27 Legea nr. 46/2 008. Text publicat în M.Of. al României, în vigoare de la 30 martie 2008
28 Legea locuinței. Text publicat în M.Of. al României, în vigoare de la 21 octombrie 1996
29 E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale , Vol.I, editia a 4 -a, Cap.I, Secțiunea I, Subsectiunea a 3 -a,
Ed. C.H. Beck, București, 2013, în biblioteca online Lege5.ro ( www.lege5.ro ), accesat la data de 20/12/2019

11
4. Vânzarea teren urilor forestiere și agricole se face cu respectarea unor drepturi de
preempțiune
5. Întinderea proprietății funciare este nelimitată
6. Cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor î n România în condițiile prevăzute de
legea specială
7. Pentru terenurile care fac obiectul investițiilor străine rămân aplicabile dispozițiile
legislației speciale .

În noua reglementare imobilele aflate în proprietate privată, indiferent dacă sunt
construcți i sau terenuri și indiferent de titula r, sunt în circuitul civil general, astfel ele pot fi
înstrăinate și dobândite prin oricare mod de dobândire reglementate de lege . Principiul liberei
circulații a imobilelor este reținut ă în literatura juridică30 ca și consecința sau aplicarea
principiului libertății de a dispune, consacrată de Noul Cod civil, în Art.12 alin (1): “Oricine
poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel.” Nu este
totuși o libertate totală, aceasta f iind îngrădit ă de legiuitor în mai multe sen suri. În primul
rând, și pe parcursul prezentării legislației anterioare am văzut că, în decursul timpului,
legiuitorul a prevăzut mai multe cazuri de inalienabilitate a imobilelor. În al doilea rând,
legislația nouă a instituit mai multe cerințe speciale cu privire la constituirea și transmiterea
dreptului de proprietate și celorlalte drepturi reale imobiliare (de exemplu forma autentică a
actului juridic și înscrierea în cartea funciară). Cele două cerințe speci ale menționate apar nu
doar ca îngrădiri ale libertății de a dispune, ci și ale principi ului consensualismului actelor
juridice, expresie particulară a principiului libertății de voință.31
În reglementarea actuală î n materie există și excepții expres prev ăzute de legile
speciale, una fiind reglemen tată de Art.28 (6) și (7) al Legii nr.1/200032, potrivit căr uia sun t
inalienabile terenurile forestiere pentru care s -a reconstituit dreptul de proprietate a membrilor
formelor asociative de tipul obștilor și altora asemenea, iar membrii formelor asociative
respective își pot doar înstrăina cotele -părți din dreptul de prop rietate asupra acestor terenuri

30 V. Stoic a, Drept civil, drept civil drepturile reale principale, Ediția 2, Ed. C.H. Beck, București, 2013 , p.156
31 Idem.
32 Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere,
solicitate potrivit preveder ilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997, Text publicat în
M.Of. al României, în vigoare de la 12 ianuarie 2000

12
doar unii altora. O altă excepție este prevăzută de Art. 29 (1) al Legii nr.255/201033, potrivit
căruia actele juridice de înstrăinare a imobilelor, încheiate după data afișării hotărârii privind
cuantumul despăgubirii sunt l ovite de nulitate absolută.
Similar reglement ării anterioar e, NCC menține principiul consensualismului în
formarea contractelor, însă în cauza imobilelor a instituit o nouă regulă, potrivit căreia
constituirea sau transmiterea dreptului de proprietate ori a drepturilor reale – dezmembrăminte
ale acestui drept sau drepturi reale accesorii – asupra acestor bunuri este posibil numai prin
încheierea actului în formă autentică , consacrată , cu tit lu special în materia formalităților ad
validitatem , de Art. 1244:
“Art. 1244
Forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară
În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub
sancțiunea nulității absolute, conv ențiile care strămută sau constituie drepturi reale care
urmează a fi înscrise în cartea funciară.”
Forma autentică a contractelor având ca scop transmiterea ori constituirea drepturilor
reale este stipulată de legiuitor în primul rând pentru producerea ef ectelor actelor juridice între
părți: tehnic -juridic forma solemnă reprezintă o condiție a înscrierii dreptului real în cartea
funciară.34 Potrivit Art. 888 din Noul Cod civil, Înscrierea în cartea funciară se efectuează în
baza înscrisului autentic notaria l, a hotărârii judecătorești rămase d efinitivă, a certificatului de
moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea
prevede aceasta. Aceste condiții sunt imperative, iar nesocotirea lor se sancționează cu
nulitatea absolută , care este justificabilă prin aceea că lipsa acestei forme face imposibilă
efectuarea înscrierii dreptului în cartea funciară. După părerea profesorului Eugen Chelaru35
prin formă autentică nu trebuie să înțelegem doar forma autentică no tarială, fiindcă actele
admini strative , fiind și ele acte autentice, pot servi ca temei pentru înscrierea drepturilor în
cartea funciară, când prin ele se constituie dreptul de administrare sau drepturile reale de
folosință.

33 Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de
interes national, județean și local, Text publicat în M.Of. al României, 20 decembrie 2010
34 C. Zamșa, în Fl.A Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei(coordinatori ), Noul Cod civil comentat,
Comentariu pe articole, Ediția 2 revizuită și adăugită , Ed. C.H. Beck, București, 2014, p.1382
35 E. Chelaru op.cit , accesat la data de 20/12/2019

13
Textul articolului 1244 trebui e coroborat cu Art. 885 și Art . 886 din materia cărții
funciare, care reglementează efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară , după cum
urmează :
“Art. 885
Dobândirea și stingerea drepturilor reale asupra imobilelor
Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în
cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
Art. 886
Modifica rea drepturilor r eale asupra imobilelor
Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea
sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.”

Altfel spus, pentru dobândirea dreptului asupra unu i imobil nu este suficient ă
încheierea solo consensu a unui act juridic civil, fiind necesară și înscrierea dreptului în cartea
funciară.36 Aceasta înseamnă că actele juridice de constituire, înstrăinare sau stingere a
dreptului de proprietate (sau dezmembr ămintele ace stuia) având ca obiect terenuri înscrise în
cartea funciară nu sunt prin ele îns ăși translative (sau constitutive, după caz), ele fiind doar
titlul în temeiul căruia aceste drepturi se întabulează în cartea funciară.37 Acest principiu este
consacrat tot de Art.885 alin.(1) al Codului, iar apoi este reluat și în materia efectelor
contractului38, dispoziție care trebuie coroborat ă cu Art. 1676, care dispune:
“Art. 1676
Strămutarea proprietății imobilelor
În materie de vânzare de imobile, strămutar ea proprietății de la vânzător la cumpărător este
supusă dispozițiilor de carte funciară.”

36 A se vedea si M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară , vol.I, Ed. Universul Juridic, București, 2011, p.423
37 A se vedea si Eugen Chelaru op.cit p.46
38 Art. 1273 a lin. (3) din Noul Cod Civil

14
Regula înscrierii în cartea funciară este consacrată expres și în privința construcțiilor,
în Legea cadastrului și a publicității nr. 7/1996:
“Art. 37.
(1) Drept ul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui
certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care
să confirme c ă edificarea construcțiilor s -a efectuat conform autorizației de construire și că
există proces – verbal de recepție la termi narea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții
legale în materie și a unei documentații cadastrale.”

În legătură cu efectul co nstitutiv al înscrierii în cartea funciară trebuie menționat c ă
aceste prevederi ale legislației trebuie întregite cu dispozițiile tranzitorii cuprinse în Art.56 din
Legea nr. 71/2011, potrivit căruia prevederile acestor articole se aplică numai după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administr ativ-teritorială și deschiderea, la cerere
sau din oficiu, a cărțil or funciare pentru imobile le respective, în conformitate cu dispozițiile
Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. Până la acea dată,
înscrierea în cartea funciară se face numai în scop de opozab ilitate față de terți. Altfel spus,
până la finalizarea lucrărilor de cadastru, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale
asupra imobile lor continuă să ia naștere prin încheierea valabilă a actelor juridice.

II.2 Dispozițiile în legislația m aghiară

Prin intrarea în vigoare în data de 15 martie 2014 a legii nr. V din anul 2013 cu privire
la Codul Civil, și în materialul legislativ din Ungaria au survenit modificări semnificative.
Codul c ivil nou a introdus în cercul reglementărilor în mod evident normele juridice materiale
ale registrului cadastral , ba și mai mult, trecând peste asta, conține și unele normative cu
caracteristici formale/ de procedură. Însă nu stabilește cercul imobilelor necesare și posibil e
introductibile în registru. Acestea în continuare au rămas reglementate în legea CXLI din anul
1997 cu privire la registrul cadastral.39 Dispozițiile cu privire la imobile și la reglementările de

39 Hajdú Gergely, Az ingatlan -nyilvántartási jog változásai az új Ptk. Tükrében /Modificările juridice la registrul
cadastral în oglinda noului C. civ./ , Magyar Jog /în revista Drept Maghiar/ , 2015 Nr. 2, pag. 86

15
ținere a evidenței imobilelor se găsesc în cartea a cincea a codului civil din Ungaria, cu privire
la dreptul real.
§ 5:30 al Codului civil vorbește despre dreptul de dispunere. Conform acestuia fiecare
persoană, în limitele legale exercitării dreptului de proprietate și în limitele stabilite de către
drepturile altor persoane, dispune liber de bunurile aflate în propri etatea sa. Reglementarea
dintre regulile dreptului de dispunere evidențiază cel mai semnificant, astfel, printre altele, și
dreptul la transmitere și renunțarea la dreptul de proprietate. Contrar le gisla ției din România,
Codul civil din Ungaria exclude ren unțarea la dreptul de proprietate asupra imobilului, care în
primul rând este o regulă care decurge din faptul și particularitatea registrului cadastral, care
conform cu reglementarea anterioară a Codului civil maghiar, este lăsată în vigoare într -o
formă nemodificată. Prin renunțarea la dreptul de proprietate, proprietarul bunului
desființează dreptul avut asupra bunului printr -un act personal, unilateral, fără transmitere.
Contrar acestora Noul Cod Civil din România în titlul cu privire la cadastru, în ar ticolul 889
face posibilă renunțarea la acest drept, printr -o declarație autentică notarială înregistrată la
biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului. În a cest caz,
comuna, orașul sau municipiul, după caz, poate c ere înscrierea dreptului de proprietate în
folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea dispozițiilor legale privind
transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul
uzucapiunii.
Codul civil din Ungaria dispune despre dreptul independent de proprietate asupra
terenului și al clădirii aflate pe teren, astfel conform § 5:18 dreptul de proprietate asupra
construcției îi revine propri etarului terenului, cu excepția dacă, proprietarul constr ucției și a l
terenului nu se înțeleg într -un alt sens. Însă în alineatul (2) legea face posibilă și faptul , ca
proprietarul imobilului să înregistreze în registrul cadastral ca și imobil independent terenul și
construcția aflată pe teren.
Regula tradițională, potrivit căreia proprietatea imobilului construit pe teren în toate
cazurile îi revine proprietarului ter enului, nu s -a putut menține nici în practica dreptului civil
maghiar înaintea celui de al II-lea război mondial. Dacă dreptul de proprietate al construcției
nu îi revine proprietarului terenului, practic avem două posibilități. Prima soluție – care era
aplicată înainte de al II -lea război mondial în dreptul civil din Ungaria, și care era o s oluție
aplicată în dreptul din Germania și România – era instituirea dreptului de superf icie.

16
Separarea dreptului de proprietate asupra construcției și a terenului conf orm
legiuitorului din Ungaria în anumite situații poate să fie o soluție motivată și din punct de
vedere de politică juridică. Conform experiențelor nu numai în cercul aparțină torilor poate să
fie o alternativă atrăgătoare menținerea dreptului de proprieta te asupra pământului, ci
aplicarea se mai întâmplă și în cazul investițiilor industriale și a construcțiilor cu volum mai
mare. Peste toate acestea separarea dreptului de propr ietate a terenului și construcției, și
utilizarea pământului împreună conduc la rapoarte foarte asemănătoare dreptu lui de
superficie.
Despre obținerea dreptului de p roprietate asupra imobilelor pri n transmitere legea din
Ungaria dispune în felul următor:
§ 5:38. [Transmiterea]
(2) Pentru obținerea dreptului de proprietate asupra u nui imobil este necesar un contract cu
privire la transmitere sau un alt titlu de drept și cu privire la asta este necesar înregistrarea
transmiterii dreptului de proprietate în registrul cadastral.
Codul c ivil menține soluția bazată pe sistemul tradițion al acceptat în dreptul civil din
Ungaria, și asemănător reglementărilor din România, în cazul imobilelor, pentru obținerea
dreptului de proprietate peste contract pretinde și înregistrarea în registrul cadastral.
În partea cu privire la publicitatea imob iliară găsim dispoziții asemănătoare cu dreptul
românesc. Astfel § 5:167 vorbește despre principiul actelor, și pronunță următoarele:
§ 5:167 [Principiul actelor]
Înregistrarea, mențiunea faptelor semnificative și transpunerea datelor în mod legal și de
drept în registrul cadastral se poate efectua pe baza actelor stabilite în actele normativ e, în
continuare pe baza unei decizii judecătore ști sau pe baza unei decizii administrative.
Codul c ivil menține principiul actelor conform cu reglementarea anterioară, care în
primul rând are scopul, ca autoritatea care ține evidența să aibă posibilitat ea de a verifica
temeinicia ș i caracterul licit al schimbării juridice. În procedura cu scop de înregistrar e de
exemplu se poate verifica intrarea în conflict a contractului cu actele normative, sau faptul că
drepturile existente care se pot stabili pe ba za ținerii evidenței mențiunii (de exemplu
drepturile de opțiune de cumpărare, dreptul de cumpărare sau răs cumpărare cu vigoare
materială) dacă încalcă interesele celor îndreptățiți, dar procedura de înregistrare nu este

17
potrivită verificării viciilor cont ractuale, intrarea în conflict cu bunele moravuri, sau cu
privire la invalidități bazate pe alte motive ca re nu sunt evidente în conținutul contractului. 40
§ 5:168.
(1) Înființarea, modificarea și încetarea unor drepturi stabilite de lege cu privire la f oaia de
proprietate din registrul cadastral se efectuează prin înregistrare. În registrul cadastral se
pot înregistra acele drepturi care sunt posibile pe baza actelor normative.
Pentru înființarea și încetarea prin acte juridice ale drepturilor reale cu p rivire la
imobile este necesară înregistrarea în registrul cadastral. Princip iul înregistrării înseamnă că
obținerea dreptului este legat ă de înregistrare. Aplicând acest principiu Codul c ivil prescrie cu
privire la încetarea drepturilor, în continuare și la modificarea înregistrărilor în registrul
cadastral al conțin utului raporturilor juridice. Ac ceptarea principiului de înregistrare și
recunoașterea consecventă este în strânsă corelație cu autenticitatea publică al registrului
cadastral.
§ 5:178. § [Înre gistrarea]
(1) Obținerea, modificarea sau încetarea dreptului prin înscriere , la fel ca și posibilitatea
exercitării dreptului – în cazul existenței tuturor condițiilor modificărilor de drept – este
imediată.
Baza înregistrării poate să fie o decizie judec ătorească sau o decizie administrativă.
Înregis trarea definitivă în registru l cadastral cu privire la obținerea dreptului are efect deplin,
care declanșează schimbarea legală în mod direct, respectiv independent de declarația unei
terțe persoane sau adever ința unei autorități. Această înregistrare este principiul efectului
constit utiv, care se găsește în mod asemănător și în reglementările legale din România.

40 Jójárt László: Az ingatlan -nyilvántartás bírósági garanciáinak megerősítéséről /Despre confirmarea garanției
judecătorești în registrul cadastral/ . Magyar Jog / în revista Drept Maghiar/ , nr. 2003/5. sz., pag. 265 -276. o.;
Jójárt László: Az ingatlan -nyilv ántartás közhi telessége /Autenticitatea publică al registrului cadastral/ . Magyar
Jog /în revista Drept Maghiar/ , nr. 2001/9. sz., pag. 513 -526. o., pag. 513. o

18
III. Dreptul de preemțiune

III. 1. Dreptul de preempțiune în reglementarea Noului Cod civil

Dreptul de preempțiune , după cum s -a demonstrat în literatura de specialitate41 în
urma unui îndelungat proces de decantare, este un drept potestativ, în ceea ce privește natura
sa. El este un drept prioritar la cumpărare, de sorginte legală sau contractu ală (cazul pactului
de preferință) care conferă preferință, la preț egal, unei persoane(sau anumitor persoane) față
de oricare alte persoane în cazul cumpărării unui bun atunci când proprietarul acestuia se
decide să -l vândă.42 Existența unui drept de pree mpțiune este o limitare a dre ptului de
dispoziție al vânzătorului, mai concret, limitarea dreptului de a -și alege liber cumpărătorul.
Dispozițiile referitoare la dreptul de preempțiune sunt cuprinse în Art. 1730 – 1740 al
Noului Cod civil, care trebuie în tregite cu prevederile cuprinse în legile speciale. Art. 123 alin
(1) al Legii nr.71/2011 stabilește astfel că de la data intrării în vigoare a Codului civil,
prevederile referitoare la dreptul de preempțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare l a
această dată se completează cu dispozițiile art. 1 .730 -1.740 din Codul civil. În contradictoriu,
Art. 1730 alin (2) din NCC stabilește că dispozițiile Codului sunt aplicabile numai dacă prin
lege sau contract nu se stabilește altfel. Tocmai de aceea, es te de apreciat că reglementările
cuprinse în legile speciale ale materiei nu au fost modificate, inclusiv în ceea ce privește
sancțiunea aplicabilă (nulitate absolută, sau relativă, după caz) în cazul nerespectării dreptului
de preempțiune, ci dispozițiile Codului se aplică doar aspectelor nereglementate de legile
speciale, în măsura în care sun t compatibile43, constituind astfel dreptul comun în materie.
Art. 1732 din N CC prevede că preemptorul trebuie notificat de vânzător, de îndată ce
acesta încheie un contract de vânzare cu un terț(notificarea poate fi făcută și de terț). În cazul
imobilelor, dreptul de preempțiune poate fi exercitat în termen de cel mult 30 de zile, iar
termenul curge de la data notificării. Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea
acordului său de a încheia contractul de vânzare, în plus, comunicarea trebuie însoțită de

41 A se vedea V. Stoica, op.cit . p. 334 și urm.
42 Fr. Deak, Tratat de drept civil. Vol. I. Vânza rea-cumpărarea . Schimbul , Ed. A 4 -a actualizată de L. Mihai, R.
Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2006, p.40 și urm.
43 G.Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat , op.cit p.55
Pentru cazurile în care încheierea vânzării cu nerespectarea dreptului de preemp țiune se sancț ionează cu nulitate
absolută, respectiv relativă, a se vedea G.Boroi, C.A. Anghelescu , Curs de drept civil. Partea generală , ed. a 2-a
revizuită și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2012, p.255 și p.258 -259

19
consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. Prin efectul exercitării dreptului de
preempțiune, contractul între vânzător și preemptor se consideră încheiat în forma și în
condițiile contractului de vâ nzare încheiat cu terțul, iar acest contract din urmă se desființează
retroactiv.
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară , dreptul convențional de preempțiune se
notează în cartea funciară, astf el acordul preemptorului nu este necesar ca terțul -cumpărător
să-și poată înscrie dreptul în cartea funciară, ci înscrierea se face sub condiția suspensivă ca,
în termen de 30 de zile, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada
consemnări i prețului la dispoziția vânzătorului. Notificarea f ăcută în termen înlocuiește
comunicarea, are același efecte, și în temeiul acestei, preemptorul poate cere înscrierea
dreptului său în cartea funciară împreună cu radierea dreptului terțului. În cazul în care
preemptorul nu a făcut notificarea în termen, d reptul lui se stinge și se radiază din oficiu.
Noul Cod civil instituie trei cazuri de drept de preemțiune legală:
1. Art. 1746 instituie un astfel de drept coproprietarilor sau vecinilor în cazul vânzării
terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată.
2. Art. 1849 instituie un drept de preempțiune arendașului cu privire la bunurile agricole
arendate, astfel și cu privire la terenurile cu destinație agricolă
3. Art. 1828 instituie drept de preempț iune chiriașului la încheierea unui nou con tract de
închiriere.

III. 2. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vâ nzare a terenurilor
din fondul forestier proprietate privată

Dreptul de preempțiune în cazul vânzării terenurilor forestiere este prev ăzut atât de
Noul Cod civil, în materia contractului de vânzare, cât și de către Codul silvic. Fiind un drept
de preempțiune legal, normele care îl reglementează sunt imperative și au caracter de ordine
publică.44

44 A se vedea V.Stoica , A.D. D umitrescu, Reglemen tarea dreptului de preempțiune în Codul civil , în Dreptul nr.
6/2012, p.56

20
Art. 1746 Vânzarea terenurilor forestiere
Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în
ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.

Art. 45 din Codul silvic
(6) Coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier, pers oane fizice sau juridice, de
drept public sau privat, au un drept de preempțiune, în ordinea prevăzută la art. 1.746 din
Codul civil și în condițiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate
în proprietate privată, la preț și î n condiții egale.

Obiect al dreptului de preempțiune reglementat de Art. 1746 îl constituie terenurile din
fondul forestier aflate în proprietate privată, inclusiv cele care fac parte din proprietatea
privată a unităților administrativ -teritoriale. În li teratura de specialitate45 s-a arătat că în cazul
înstrăinării cu titlu gratuit(de exemplu donația), cu caracter aleatoriu(de exemplu contract de
întreținere), sau înstrăinării prin contract de schimb dreptul de preempțiune nu poate fi
recunoscut, fiindcă î n asemenea situații nu există preț, iar dreptul de preempțiune se exercită
cu preț egal. Poate fi conclus că doar înstrăinarea realizată prin vânzare cade sub incidența
dreptului de preempțiune. Nici promisiunea, indiferent dacă este unliaterală sau bilate rală, nu
cade sub incidența pr eempțiunii, fiindcă nu este aptă prin ea însăși să conducă la transferul
dreptului de proprietate asupra unui bun.
Acest drept de preempțiune reglementat de Art. 1746 NCC și Art. 45 Codul silvic este
incident și în cazul vânz ărilor silite, și nu doar în c azurile voluntare, așa cum rezultă din Art.
1738 , care prevede că în asemenea cazuri, acest drept se exercită în condițiile prevăzute de
Codul de procedură civilă.
Fiind un drept de preempțiune legal instituit, aceasta este o pozabil terților și fără
înscr ierea lui în cartea funciară.
Titularii acestui drept sunt coproprietarii și proprietarii vecini, în această ordine , ai
unor terenuri care fac parte din fondul forestier. După modificările aduse prin republicarea

45 A se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, op.cit ., p.29

21
Codului silv ic, statul va fi beneficiar al acestui drept doar dacă are calitatea de proprietar
vecin, caz în care dreptul său are prioritate față de cei care au aceeași calitate46.
Exercitarea dreptului de preempțiune este reglementată în Codul silvic de Art. 45 alin.
(6)-(11), prevederi care se c ompletează cu prevederile Codului civil (prezentate la începutul
capitolului). Procedura specială se deosebește de procedura comună prin aceea că în cazul
vânzării terenurilor din fond forestier se poate face numai antecontrac tual, adică vânzătorul
are obl igația de a -l înștiința în scris pe toți preemptorii despre intenția de vânzare, cu arătarea
prețului pentru care terenul urmează a fi vândut.
Pentru o înștiințare valabilă, aceasta trebuie să conțină prețul cerut de vânzător ,
condițiile vânzării și date necesare pentru identificarea terenului. În cazul concurenței dintre
preemptori de grade diferite, dacă mai mulți dintre ei acceptă oferta, contr actul va încheia cu
titularul dreptului preferat de lege. În situația în care mai mulți preemptori din aceeași
categorie și -au exercitat dreptul, Codul silvic ner eglementând situația, vor fi aplica bile
prevederile Codului civil, contractul fiind încheiat c u preemptorul ales de vânzător.
Nerespectarea prevederilor referitoare la acest drept în cazul vânzării terenurilor din
fondul forestier atrage sancțiunea nulității relative a contractului, sancțiune prevăzută de Art.
45 alin (10) din Codul silvic.

III. 3. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor
agricole situate în extravilan
În anul 2014 s -a adoptat Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a
vânzării – cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii
nr.268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri
proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființar ea Agenției
Domeniilor Statului, care reglementează vânzarea și cumpărarea terenurilor agricole situate în
extravilan47.

46 Art. 45 alin. (8) din Codul silvic
47 Prin Art. 2 alin. (1) al Legii sunt excluse expres terenurile agricole situate în intravilan, nu intră sub incidența
acestei legi nici terenurile cu destinație forestieră, din extravilan, cuprinse în amenajamente silvice

22
Potrivit prevederilor art. 4 al in. (1) din Legea nr. 17/2014,
Art. 4
(1)Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu
respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune a l
coproprietarilor, arendașilor , proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția
Domeniilor S tatului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
În literatura de specialitate48 s-a arătat că instituirea ordinii al titularilor dreptul ui de
preempțiune are ca scop evitarea împărțirii excesive a proprietăților funciare și concentrarea
lor, pent ru o cât mai bună punere în valoare a terenurilor agricole.
Potrivit alin. (2) al aceluiași articol, terenurile agricole situate în extravilan p e care
sunt situate situri arheologice clasate sunt exceptate de la dispozițiile alin. (1), vânzarea lor se
face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice,
republicată, cu modificările ulterioare.
Derogând de la dreptul comun, Art. 6 al Legii prevede că vânzătorul are obligația de a
înregistra, la primăria din raza unității administrativ -teritoriale unde se află terenul, o cerere
prin care solicită afișarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii la cunoștința pre emptorilor.
În termen de o zi lucrătoare, primăria are obligația să afișeze această ofertă timp de 30 de zile
la sediul său și, după caz pe pagina de internet. În plus, primăria are obligația de a transmite
structurii centrale al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, respectiv structurii
teritoriale un dosar care cuprinde lista preemptorilor, copii despre cererea de afișare, oferta de
vânzare și documente doveditoare.
În cazul în care în termenul de 30 de zile mai mulți preemptori de rang difer it își
manifestă intenția de cumpărare, se va ține cont de ordinea prevăzută de lege. În cazul în care
în termenu l prevăzut mai mulți preemptori de același grad își manifestă intenția de cumpărare
și niciun rang superior nu a acceptat oferta, vânzătorul va alege dintre aceștia și va comunica
numele acestuia primăriei.
Legea cuprinde și un caz particular49, când un pr eemptor de rang inferior oferă un preț
mai mare decât cel afișat în oferta de vânzare, sau decât prețul oferit de ceilalți preemptori de

48 A se vedea Eugen Chelaru, Dreptul de preempțiune reglement at de Legea nr.54/1998, în Dreptul n r. 18/1998,
p.19 și urm.

23
rang s uperior. În cazul acesta, vânzătorul poate prelua procedura cu preemptorii de rang
superior, cu înregistrarea ofe rtei de vânzare cu acest preț. Această nouă procedură se va
desfășura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului inițial, de 30 de zile.
Dacă, în termenul de 30 de zile, niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își
manif estă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenului devine liberă, dar sub acel eași
condiții. Vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, sau în
condiții mai avantajoase se sancționează cu nulitatea absolută.

III. 4. Dre ptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a diferitelor
imobile

În afara terenurilor din fondul forestier și a terenurilor agricole situate în extravilan, prin
legi speciale au fost instituie drepturi de preempțiune și la înstrăinarea prin vânzare a unor
construcții50, din care doresc să amintesc următoarele cazuri:
1. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cu
modificările ulterioare, în Art. 37 recunoaște un drept de preempțiune expropriatului în
situația în care lucr ările pentru care s -a făcut exproprierea nu s -au realizat, iar
expropriatorul dorește să înstrăineze imobilu l dobândit prin expropriere
2. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în
perioada 6 martie 1945 – 22 decembri e 1989, republicată, cu modificările și
completările ulterioare, în Art. 42 alin. (2) și (3) recunoaște un d rept de preempțiune
deținătorilor cu titlu valabil în cazul vânzării imobilelor cu altă destinație decât cea de
locuință, respectiv chiriașilor în c azul vânzării imobilelor cu destinația de locuință, în
ambele ipoteze fiind vorba de i mobile care nu s -au re stituit persoanelor îndreptățite
3. Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu
modificările ulterioare, în Art. 4 ali n (4) instituie un drept de preempțiune al statului
român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, respectiv a l unităților administrativ –

49 Prevăzut de Art.7 alin. (4) și (5) al Legii
50 Pentru drepturile de preempțiune prevăzute de lege în cazul înstrăinării prin vânzare a unor construcții, a se
vedea D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I. Vân zarea și schimbul, ed.a 2 -a revizuită, p.134 –
137

24
teritoriale, în cazul vânzării monumentelor istorice aflate în proprietatea privată a
persoanelor fizice sau juridice.
4. Legea nr. 379/2003 privind regimul mormintelor și operelor comemorative de război,
cu modificările ulterioare, prin Art. 9 alin (2) prevede un drept de preempțiune al
statului sau, după caz, al unităților administrativ -teritoriale, prin Oficiul Național
pentru Cultul Eroilor, la vânzarea imobilelor pe care sunt amplasate mormintele și
operele comemorative de războ i, aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice
de drept privat, cu excepția celor care au destinația de locuință și pe care sunt
amplasat e plăci comemorative.

III.5. Dreptul de preempțiune în reglementarea Codului civil maghiar

Și în textul Codului civil din Ungaria putem găsi mai multe dispoziții care
reglementează dreptul de preempțiune, care în legătură cu oferta de cumpărare, sau în l egătură
cu exercitarea acestui drept sunt asemănătoare cu dispozițiile Codului civil din Român ia. Însă
diferă în funcție de ce cazuri de drepturi de cumpărare reglementează.
În § 5:20 legea reglementează cazul separării dreptului de proprietate asupra tere nului
și al construcției afl ate pe acest teren, caz în care proprietarul pământului are drept de
preempțiune asupra construcției, iar proprietarul construcției, cu privire la teren. Deoarece
dreptul de preempțiune al proprietarului terenului și al propriet arului clădirii este asigurat p rin
lege, acesta este opozabil față de terțe persoane, chiar dacă acest drept nu este înregistrat în
registrul cadastral. Consecința înstrăinării prin încălcarea dreptului de preempțiune, conform
dispozițiilor cu privire la a cest drept este inopozabilitate a relativă în direcția proprietarului
terenului, respectiv în direcția proprietarului clădirii. (§ 6:223).
Dreptul de preempțiune, de răscumpărare și de cumpărare convențională este valabil
doar dacă se va înregistra în regi strul cadastral, pentru că astf el va deveni opozabil față de
toate persoanele care după înregistrare au obținut un oarecare drept asupra imobilului.
În § 5:81 reglementeaz ă dreptul de preempțiune apărut în relația de coproprietate,
conform căruia, pe cota parte a coproprietarului, restul coproprietarilor au drept de
preempțiune de cumpărare, de închiriere și de arendare față de terțe persoane. Pe baza
dispozițiilor Codului civil cu privire la copropriet ate, dreptul preempțiune de cumpărare

25
convenită copro prietarului, ca și opțiune de cumpărare bazată pe reglementare legală,
depășește dreptul de preempțiune de cumpărare înființat prin contract [§6:226 alineatul (3)];
dar dreptul de preempțiune asigurat în reglementările legale altor persoane – dacă legea nu
face excepție – depășește dreptul opțiunii de cumpărare al coproprietarului.51 Conform
practicii judecătorești persoana cu drept de preempțiune de cumpărare neînregistrată în cartea
funciară față de cump ărătorul care a obținut cu bună credință drept de pro prietate asupra
imobilului (de exemplu, dacă dreptul de dispunere al acestuia nu se evidențiază din registrul
cadastral nici sub formă de adnotație) nu poate face referire la încălcarea dreptului de
preempțiune, cu excepția faptului, dacă a obținut acest d rept prin dispoziție legală.

III.6. Dreptul de preempțiune la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor
agricole și de gospodărie silvică în legislația maghiară

În legislația din Ungaria o lege comună reglementează tranzacțiile funciare ale
pământurilor agricole și de gospodărie silvică, și această lege se aplică atât în cazul terenurilor
intravilane cât și în cazul terenurilor extravilane. Un ul dintre mijloacele impunerii ale
preferințelor polit icii proprietății este instituția dreptului de preempțiune, astfel legea dispune
în mod detaliat despre acest fapt. Aplicarea acestuia nu este arbitrar ă, cercul acelora care au
drept de opțiune de cumpărare este în concordanță cu raționalitatea productivit ății agricole,
respectiv cu particularitățile tipului de pos esiune al țării.52
Conform legii ordinea celor care au drept de preemțiune este următoarea:
1. statul maghiar cu scopul de a valida directivele politicii proprietății stabilite în legea cu
privire la Fondul Funciar Național, respectiv în interesul ocupării forței publice de muncă,
respectiv cu scopul de a realiza alte scopuri de interes public;
2. în cazul vânzării unei persoane care nu este coproprietar al pământului aflat în
coproprietate, copropr ietarul agricultor;
3. agricultorul care folosește pământul, care se consideră vecin localnic, cetățean al locului,
care are domiciliul sau centrul de operațiuni agricole cel puțin de 3 ani în localitatea
respectivă, a cărei limită administrativă este la o distanță de cel mult 20 de km pe drumurile

51 Comentariul Legii nr. V din 2013 privind Codul civil , în Baza de Drept online – https://net.jogtar.hu/ – pagina
962., accesat la data de 03.01.2020
52 Motivarea legii CXXII din anul 2013 , în Motivarea leg ilor, reglementărilor în Baza de Drept online –
https://net.jogtar.hu/ – pagina 13., accesat la data de 03.01.2020

26
publice, sau pe drumurile private neînchise circulației publice față de locul de întindere a l
pământului care face obiectul vânzării -cumpărării;
4. în cazul vânzării pământului înregistrat în domeniul de prelucra re arabil, fâneață, pășune
(pajiște) sau împădurite acel agr icultor care în localitatea în care se găsește pământul, înainte
de a exercita dreptul de preempțiune, cel puțin de 1 an exploatează o unitate de creștere
animale, și scopul obținerii proprietăț ii este asigurarea producției furajelor necesare creșterii
animalelor, în continuare în cazul vânzării pământului înregistrat în domeniul culturii
agricole, vie, livadă agricultorul a l cărui scop de obținere a proprietății este producția și
prelucrarea pro duselor prevăzute cu marcaj de indicație geografică sau cu i ndicație de
denumire de origine, sau desfășurarea activității de agricultur ă ecologic ă;
5. acel agricultor, care se consideră vecin local;
6. acel agricultor care se consideră localnic;
7. acel ag ricultor, al cărui domiciliu sau unitatea de operațiuni agri cole de cel puțin 3 ani este
în aceea localitate, a cărei limită administrativă este la o distanță de cel mult 20 de km pe
drumurile publice, sau pe drumurile private neînchise circulației publice față de locul de
întindere a pământului care face obiectul vânzării -cumpărării;
Legiuitorul din Ungaria pe lângă acestea mai dispune despre patru cazuri, cazuri în care
dreptul de opțiune de cumpărare există:
a) vânzarea -cumpărarea între rudele aprop iate, pentru că în urma mișcării bunurilor în
interiorul familiei deoarece consideră nemotivată accesibilitatea pentru participanți externi
b) vânzarea -cumpărarea între coproprietari, din care va rezulta încetarea coproprietății,
c) vânzarea -cumpărarea realizată cu condiția de a sprijini predarea gospodăriei între
producătorii agricoli (deoarece condiția sprijinirii este ca o persoană stabilită să primească
pământul, astfel nici conceptual nu este core ctă asigurarea dreptului opțiunii de cumpărare)
d) administrația locală teritorial competentă cu amplasarea pământului ( în capitală
administrația locală sectorială) în cazul încheierii vânzării -cumpărării cu scop de ocuparea
forței publice de muncă și cu scop de dezvoltare – contrar statului maghiar – nu dispun de
drept de opțiune de cumpărare cu un rang ridicat, așa protej ează legea obținerea pământului
cu scop public.

27
IV. Condiții speciale în cazul vânzării – cumpărării terenurilor
agricole și de gospodărie silvică

În ceea ce privește vânzarea -cumpărarea terenurilor agricole, putem găsi condiții
speciale, alte decât in stituția dreptului de preempțiune, impuse în reglementarea ambelor țări.
În sistemul nostru juridic, prin Art.3 alin. (1) al Legii nr. 7/2014 s-a statuat că terenurile
agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmu l Mării
Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față
de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare -cumpărare doar cu avizul specific al
Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consult ării cu organele de stat cu atribuții în
domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. (1)
din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și
completările ulterioare.
Aceste avize vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea
cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizul ui
specific al Ministerului Apărării Naționale se reglementează prin normele metodolo gice de
aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind
favorabil.
Terenurile agricole situate în extravilan în care s e află situri arheologice, în care au
fost instituite zone cu patrimoniu arheologic r eperat sau zone cu potențial arheologic
evidențiat întâmplător pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului
Culturii, respectiv al serviciilor p ublice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen
de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și
alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin
normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se
consideră ca fiind favorabil.

Dreptul Maghiar reglementează în Legea tranzacției funciare53 cu o strictețe deosebită
vânzarea -cumpărarea pământurilor, în partea a patra, paragrafele §10 – §15 discută obținerea
dreptului de proprietate, care este legat de mai multe condiții. Conform acestuia dreptul de
proprietate asupra pământului nu poate fi obținut de o persoană juridică, excepție fiind:

53 Legea CXXII din anul 2013. despre vânzarea pământurilor agricole și de gospodărie silvică

28
1. Biserica consacrată sau persoana juridică bisericească internă pe baza unui
contract de întreținere, rentă vi ageră, de îngrijire, de donație, respectiv prin
dispoziție pentru cauză de moarte
2. Instituție de credit ipotecar pentru soluționarea creditului ipotecar și cu ulterioarele
limitări și pe perioada inclusă în legea cu privire la ipotecă
3. Cu scop de ocupare p ublică a forței de muncă și programe sociale și pentru
dezvoltarea localității și al administrației locale teritorial e competent e.

O altă condiție se materializează prin faptul că, prin titlu de donație se poate transfera
dreptul de proprietate asupra pă mântului numai în favoarea rudelor apropiate, al bisericii
consacrate, respectiv persoanei interne juridice din cadrul bisericii, adm inistrației locale,
respectiv în favoarea Statului Maghiar. Ca și o condiție separată este stabilită și faptul că
partea c are obține proprietatea, în contractul cu privire la transmiterea dreptului de
proprietate, respectiv în actul privat cu putere depli nă probatorie sau în declarația inclusă într –
un act public se angajează că nu va transfera dreptul de utilizare a pământulu i altor persoane,
se va utiliza de către el personal, și pe parcursul acestuia va îndeplini obligativitatea de
utilizare a pământului , respectiv se angajează , ca în termen de cinci ani calculat de la
obținerea proprietății nu va exploata altor persoane. În continuare trebuie să declare că nu are
nici o datorie de taxe provenită din utilizarea pământului.
Legea mai dispune și despre fa ptul că, conform înființării contractului cu privire la
transmiterea dreptului de proprietate, respectiv pentru obținerea p ământului prin alte
modalități este nevoie de aprobarea organului de administrare agricolă.
Pe lângă legea cu privire la tranzacția funciară prescrie și cerințe formale, conform
cărora, transmiterea dreptului de proprietate asupra pământului sau alte ope rațiuni juridice în
scris care aduc atingere dreptului de proprietate asupra pământului se poate efectua numai în
act sub formă de hâ rtie și în scris, care dispune de elemente de siguranță stabilite în ordonanțe
ale guvernului.

29
V. Situația persoanelor fi zice, cetățeni străini și apatrizi și a
persoanelor juridice străine

Persoanele fizice și juridice străine și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate
asupra construcțiilor fără nicio restricție. Însă, în privința terenurilor situate pe teritoriul
României, trebuie respectate anumite condiții, impuse de Constituție, de legi speciale și
Anexa nr. 7 la Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană54.
Sub regimul legislației anterioare, chiar sub regimul Constituției originar din anul
1991 a fost i nterzis55 cetățenilor străini și apatrizilor dobândirea dreptului de pro prietate
asupra terenurilor din România. Această interdicție a fost preluată mai târziu și de Legea nr.
54/1998 privitoare la circulația juridică a terenurilor, în prezent abrogată. Ace astă lege a
prevăzut în Art. 3 că cetățenii străini și apatrizii, precu m și persoanele juridice străine nu pot
dobândi terenuri în România prin acte juridice între vii, și nici prin acte pentru cauză de
moarte. Astfel, pentru aceste subiecte de drept a fos t instituită o incapacitate totală de a
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Cum am arătat mai înainte, Constituția revizuită din anul 2003, precum și alte acte
normative subsecvente au modificat în esenț ă reglementarea materiei. Potrivit te xtului
Constituției:
Art. 44
(2) Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condițiile rezultate din ader area României la Uniunea Euro peană și din alte tratate
internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute
prin lege organică, precum și prin moștenire legală.
Prin textul revizuit al Constituției, interdicția cetățenilor străini și apatrizilo r de a
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România a devenit parțială: textul
Constituției dispune expres că aceste subiecții de drept pot dobândi dreptul respectiv prin
moștenire legală, astfel ei nu vor pute a dobândi prin moștenire test amentară.

54 Ratificat prin Legea nr. 157/2005, Text publ icat în M.Of. al României nr. 465 din 1 iunie 2005
55 Interdicția a fost prevăzută de Art. 41 alin. (2) teza a ll -a din Constituția din 1991

30
V. 1. Dispoziții legale în sistemul juridic român

După revizuirea Constituției , în anul 2005 a fost adoptat ă Legea nr.312/2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și
apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine56. Acest act normativ distinge după
cum este vorba despre dobândirea dreptului d e proprietate asupra terenurilor de către cetățenii
statelor membre ale Uniunii Europene și persoanele jurid ice având naționalitatea acestor state,
precum și de către apatrizii cu domiciliul într -un stat membru sau în România, ori dacă
subiecții de drept s unt cetățenii străini, apatrizii sau persoanele juridice aparținând altor state,
acordând posibilitatea dobâ ndirii acestui drept real imobiliar asupra terenurilor condiționat de
aderarea României la Uniunea Europeană și chiar decalat față de momentul aderă rii sau, după
caz, în condițiile tratatelor internaționale la care România este parte.
Art. 3 al Legii 312/ 2005, prin textul lui asimilează cetățenii statelor membri, apatridele
cu domiciliul în România sau într -un stat membru, precum și persoanele juridice constituite în
conformitate cu legislația unui stat membru cu persoanele fizice, resp ectiv juridice român e.
Aceasta înseamnă că ele pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași
condiții ca și persoanele fizice și juridice române.
Potrivit Art. 4 din Lege, cetățeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în Rom ânia cu domiciliul într -un stat membru, precum si persoana juridic ă
nerezident ă, constituit ă in conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare, respectiv sedii s ecundare, la
împlini rea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea European ă.
Art. 5 în alin (1) prevede ca cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într –
un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu
legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pădurilor si tere nurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeana. Următorul alineat al acestui articol preved e o excepție de la
această dispoziție: fermierii care desfășoară activități independente și sunt fie cetățen i al
statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într -un stat membru, care își stabilesc reședința în

56 Text publicat în M.Of. al României nr. 1008 din 14 noiembrie 2005

31
România, fie sunt apatrizi cu domiciliul în Rom ânia. În alin. (4) al acelui ași articol legea
asimilează aceste persoane cetățenilor români și afirmă că ele dobândesc dreptul de
proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și a terenurilor forestiere în aceleași condiții
cu cele aplicabile cetățen ilor români. Ultimul alineat al acestui articol instituie regula, potrivit
căruia destinația terenurilor enu merate nu poate fi schimbată pe durata perioadei de tranziție
de către persoanele în vorbă.
Articolul 6 al Legii discută situația cetățenilor străi ni, apatrizilor și a persoanelor
juridice aparținând statelor terțe. Potrivit legii, ei pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în România în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de
reciprocitate, dar niciodată în cond iții mai favorabile decât cele aplicabile cetățenilor unui stat
membru sau persoanelor juridice constituite în conformitate cu legislația unui stat membru.

V.2. Dispoziții legale în sistemul juridic maghiar

În Ungaria există două modalități de achiziționare de proprietăți de către străini din
punctul de vedere a l imobilelor imobile cu destinație de agricultură și imobile cu alte
destinații, adică imobile industriale și cu scopuri locative, în privința cărora achiziția de
proprietate este lega tă de aprobare. În compunerea Legii LXXVIII din anul 1993 cu privire la
închirierea locuințelor și a s pațiilor, respectiv la unele reglementări cu privire la înstrăinarea
lor, persoană fizică străină este persoana fizică care nu este cetățean al unui stat membru al
Uniunii Europene sau cetățeanul unui stat parte al acordului cu privire la Spațiul Comercial
European, iar persoana străină juridică este persoana care, în statele enumerate, nu dispune de
sediu juridic. Pe ac eastă lege se bazează acea ordonanță guvernamentală57, care cu caracter
general pronunță că dreptul de proprietate al unui imobil se poate achiziționa de către un
străin persoană fizică sau juridică, aici neincluzând cazul moștenirii, exclusiv prin aprobar ea
instituției prefectului din capitală sau județeană teritorial competentă conform așezării
imobilului.
Cu privire la pământurile agricole și de gospodă rie silvică dreptul din Ungaria este mult mai
strict, așa cum am arătat în partea de mai înainte a luc rării, în cazul vânzării -cumpărării

57 Ordonan ța guvernului 251/2014 (2.X.) cu privir e la achiziționarea proprietăților imobile de către străini care
nu se consideră pământuri agricole sau de gospodărie silvică

32
pământurilor, dar nu numai față de cetățenii proprii, ci și față de cetățenii străini. Conform
dispozițiilor legii CXX II din anul 2013 persoanele fizice străini (și în acest caz aici se includ
cetățenii terțelor țări) și persoanele juridice (inclusiv persoanele juridice indigene, respectiv
ale statelor membre al Uniunii Europene), respectiv un alt stat, sau provinciile ac estora sau
orice alt organ ale acestor state nicidecum nu pot obține drept de proprietate asupra acest or
pământuri.
Ca și o consecință a adeziunii la Uniunea Europeană în textul legii și legiuitorul din
Ungaria asimilează cetățenii statelor membre cu cetăț enii proprii, astfel aceste persoane pot
obține dreptul de proprietate asupra pământurilor agricole și de gospodărie silvică în condiții
asemănătoare cu cetățenii maghiari.

33
Concluzie

Dezvoltarea societății a presupus formarea normelor juridice, prin aceasta făcând
posibilă reglementarea practicării dreptului real. Pe baza studierii sistemului juridic din
România respectiv Ungaria se poate trage concluzia că bunuril e imobile și dreptul de
proprietate asupra lor au o importanță deosebită în ambe le țări .
Codul civil al ambelor țări reglementează în mod asemănător circulația juridică a
imobilelor și registrul de evidență a acestora: ambele se bazează pe cartea funciară introdus ă
pe baza modelului austriac. Dacă lecturăm dispozițiile cu privire la circulația imobilelor din
ambele țări, găsim principii aplicabile asemănătoare, și dintre acestea cel mai important fiind
principiul de libera circulație a imobilelor. Pe lângă acest fapt în ambe le state legiuitorul leagă
de anumite con diții obținerea prin transfer a dreptului de proprietate asupra imobilelor:
– unul este principiul constitutiv al înregistrării, conform căruia schimbarea juridică
asupra imobilelor înregistrate în cartea funciară su rvine chiar în momentul
înregistrării;
– celălalt este principi ul înscrisurilor, consecinț a căruia este că contractul se poate
încheia numai în formă autentică, de asemenea sunt reglementate prin lege și celelalte
tipuri de acte juridice, pe baza cărora se poate înregistra în cartea funciară un drept de
proprietate s au alte drepturi reale asupra imobilelor.

Dreptul de dispoziție înseamnă că oricare persoană, în limitele exercitării legale a
dreptului de proprietate, și în limita stabilită cu privire la alte persoane, cu bunul aflat în
proprietatea lui dispune în m od liber, deci poate și renunța la el. Prin renunțarea la dreptul de
proprietat e, proprietarul bunului în mod unilateral, fără transmitere, prin actul personal
desființează dreptul personal de proprietate asupra bunului. Pe lângă acest lucru dreptul de
dispoziție mai presupune că orice persoană poate transfera dreptul de proprietate asupra
bunurilor altor persoane, din această cauză are un rol important și în asigurarea securității
dinamice a circuitului civil, inclusiv în circulația bunurilor imobile. Cele două sisteme juridice
dispun diferit despre renunțarea la dreptul de proprieta te asupra imobilului:
– C. civ din Ungaria în alineatul (2) § 5:30 pronunță că nu se poate renunța la dreptul de
proprietate asupra imobilului;

34
– față de acest fapt, în reglementa rea articolului 899 al Codului civil din România face
posibilă renunțarea la ac est drept, printr -o declarație autentică notarială înregistrată la
biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului. În
acest caz, comuna, ora șul sau municipiul, după caz, poate cere înscrierea dreptului de
proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea
dispozițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană
nu a solicitat înscr ierea în temeiul uzucapiunii.
Deși cele două dispoziții diferă unul față de cel ălalt, obiectivul final corespunde: asigurarea
circulației juridice ale imobilelor.

Diferențe mai semnificative putem găsi în dispozițiile altor legi care reglementează
circul ația juridică ale imobilelor, și nu în textele codurilor civile. În ambele sist eme juridice
importanța terenurilor agricole și de gospodărie silvică sunt mai evidente față de restul
imobilelor. Putem observ a și în ce modalitate s -au validat preferințele cu privire la politica
proprietăților. De exemplu unul dintre mijloacele de valid are este instituția dreptului de
preempțiune, care se po ate găsi în dispozițiile ambelor țări cu privire la terenurile agricole și
de gospodărie silvică. În afara instituției acestui drept legea din Ungaria limitează mai departe
dreptul de dispoziție, a stfel obținerea prin transfer a proprietății asupra pământurilor este legat
de mai multe condiții: de exemplu, pentru încheierea fiecărui act juridic este necesar un act de
siguranță stabilit prin ordonanță guvernamentală, și se pot înființa numai prin aprobarea
organului de administrare agricolă.
Prin aderarea la Uniunea Europeană limitele s -au extins semnificativ și din punctul de
vedere al obținerii imobilelo r, adică circulația juridică a imobilelor a devenit și mai liberă.
Cea mai extinsă liber tate de bază din uniune este circulația liberă a capitalului, care în practică
mai înseamnă și faptul că cetățenii din uniune pot cumpăra imobil e în oricare stat al uniunii.
Deși nu prea se poate devia de la directivele uniunii, în legislația față de cetățenii terțelor țări
se poate observa validarea interesului diferit al politicii externe ale celor două țări: pe când
legiuitorul din România prin acorduri internaționale și pe b aza principiului reciprocității face
posibilă cumpărarea pământului de către cetățenii ale terțelor țări, conform legilor din Ungaria
acest lucru nu este posibil.

35
Dreptul este o disciplină foarte dinamică: este în continuă s chimbare, pentru că
întotdeauna trebuie să se adapteze la schimbările societății, în interesul de a putea reglementa
raporturile juridice apărute între participanți.
Cum a ieșit la iveală și din prezenta lucrare, normele juridice care reglementează
circul ația juridică ale imobilelor în secolul XX au trecut prin o mulțime de schimbări. Mai
târziu, în urma aderării la Uniunea Europeană situația cetățenilor străini s -a modificat din nou
cu privire la condițiile de obținere a dreptului de proprietate asupra im obilelor.
Schimbarea continuă nu este specifică doar circulației juridice ale imobilelor, ale
obținerii dreptului de proprietate asupra acestora, ci și cu privire la dreptul de proprietate, și la
normele juridice reglementatoare în acest domeniu. Învățând din trecut, ne proiectăm viito rul,
dar niciodată nu putem ști cu siguranță , ce schimbări va mai aduce viitorul .

36
Bibliografie

Tratate, Cursuri, Monografii
1. C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ediția
a 2-a, revizuită și actualizată. București, Ed. Hamangiu, 2015
2. C. Bîrsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Ed. Științifică, București, 1983
3. G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Ediția a 2 -a, revizuită și actualizată, Ed. Hamangiu, B ucurești, 2013
4. C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Univ. București,
1980
5. O.Ungureanu, C.Munteanu – Drept civil. Drepturile reale., Ediția a III -a revizuită și
adăugit ă, Editura Rosetti, București 2005
6. E. Chelaru, Circu lația juridică a terenurilor, Ed. AII Beck, București, 1999
7. E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Vol. I, editia a 4 -a, Ed. C.H. Beck,
București, 2013
8. E. Chelaru Drept civil. Drepturile re ale principale, ediția a V -a, Capitolul V, Ed. C.H.
Beck, București, 2019
9. Fl.A Baias, E.Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei(coordinatori), Noul Cod civil
comentat, Comentariu pe articole, Ediția 2 revizuită și adăugită, Ed. C.H. Beck, București,
2014
10. D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lum ina Lex, București, 1997
11. D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I. Vânzarea și schimbul, ed.a 2 -a
revizuită
12. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Vol. I. Vânzarea -cumpărare a. Schimbul, Ed. A 4 -a
actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Univ ersul Juridic, București, 2006
13. M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.I, Ed. Universul Juridic, București, 2011
14. V. Stoica, Drept civil, drepturile reale principale, Ediția 2, Ed . C.H. Beck, București,
2013
V. Stoica, Drept civil. Drepturile rea le principale, ed. Humanitas, București, 2004

37
Legislație
1. Decretul -lege nr. 1.655 din 4 decembrie 1864, publicat în M. Of. nr. 271 din 4 decembrie
1864
2. Decretul nr. 151 din 7 iunie 1950 privind comasarea și circulația bunurilor agricole,
publicat în Bulet inul Oficial nr. 52 din 10 iunie 1950
3. Decretul nr. 144 din 29 martie 1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de
contruire, reparare și desființare a construcțiilor, prec um și a celor referitoare la
înstrăinările și împărțelile terenurilor cu s au fără construcții, publicat în Buletinul Oficial
nr. 19 din 29 martie 1958
4. Legea cadastrului și a publicității nr. 7/1996, Text republicat în M.Of. al României nr. 720
din 24 septe mbrie 2015
5. Legea locuinței, nr. 114/1996, text publicat în M.Of. al Români ei, în vigoare de la 21
octombrie 1996
6. Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către
cetățenii străini și apatrizi, precum și de către pe rsoanele juridice străine. Text publicat în
M.Of. al României, în vigoare de la 1 ianuarie 2007
7. Codul silvic – Legea nr. 46/2008, text publicat în M.Of. al României, în vigoare de la 30
martie 2008
8. Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 2 87/2009 privind Codul civil. Text
publicat în M.Of. al României, în vigoar e de la 1 octombrie 2011
9. Legea CXXII din anul 2013. despre vânzarea pământurilor agricole și de gospodărie
silvică
10. Ordonanța guvernului 251/2014 (2.X.) cu privire la achiziționarea p roprietăților
imobile de către străini care nu se consideră pământuri agri cole sau de gospodărie silvică

Reviste
1. C. Bîrsan, V. Stoica, Evoluția legislației privind circulația imobilelor, în Dreptul nr. 6/1990
2. Eugen Chelaru, Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr.54/1998, în Dreptul nr.
18/1998
3. D. Chirică, Consecințele m odificărilor legislative post -revoluționare asupra circulației
imobilelor proprietate particulară, în Dreptul nr. 6/1999, p. 25 -27

38
4. M. Nicolae, Discuții privind interdicțiile legale de înstrăinare a unor bunuri imobiliare, în
Dreptul nr. 7/2001
5. V.Stoica, A. D. Dumitrescu, Reglementarea dreptului de preempțiune în Codul civil, în
Dreptul nr. 6/2012
6. E. Chelaru, Unele aspecte în legătură cu circulația juridică a terenurilor proprietate privată,
în Dreptul nr. 9/1993
7. Hajdú Gergely, Az ingatlan -nyilvántartási jog változásai az új Ptk. Tükrében, Magyar Jog
folyóirat /Modificările juridice la registrul cadastral în oglinda noului C. civ., în revista
Drept Maghiar, 2015
8. Jójárt László: Az ingatlan -nyilvántartás bírósági garanciáinak megerősítéséről, Magyar Jog
folyóira t //Despre confirmarea garanției judecătorești în registrul cadastral, în revista Drept
Maghiar, nr. 2003/5. sz.,
9. Jójárt László: Az ingatlan -nyilvántar tás közhitelessége, Magyar Jog folyóirat /
Autenticitatea publică al registrului cadastral, în revista D rept Maghiarnr. 2001/9. Sz.

Siteuri internet
1. Comentariul Legii nr. V din 2013 privind Codul civil, în Baza de Drept online –
https://net.jogtar.hu/ – pagina 962., accesat la data de 03.01.2020
2. Motivarea legii CXXII din anul 2013, în Motivarea legilor, r eglementărilor în Baza de
Drept online – https://net.jogtar.hu/ – pagina 13., accesat la data de 03.01.2020