RECONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVAT Ă [623029]

UNIVERSITATEA “LUCIAN BLAGA” SIBIU
FACULTATEA DE DREPT

DREPT FUNCIAR
Conf.univ.dr. Adrian Circa

SPECIALIZAREA: ADMINISTRA ȚIE PUBLIC Ă
ANUL II, ID, CENTRUL SIBIU
STUDENT: [anonimizat] 18/1991

Stabilirea dreptului de proprietate privat ă asupra terenurilor care se g ăsesc în patrimoniul
cooperativelor agricole de produc ție se face în condi țiile prezentei legi, prin reconstituirea dreptului de
proprietate sau constituirea acestui drept. De prev ederile legii beneficiaz ă membrii cooperatori care au adus
pământ în cooperativa agricol ă de produc ție sau c ărora li s-a preluat în orice mod teren de c ătre aceasta, precum
și, în condi țiile legii civile, mo ștenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus p ământ în cooperativ ă
și alte persoane anume stabilite. Stabilirea dreptului de proprietate se face, la cer ere, prin eliberarea unui titlu
de proprietate în limita unei suprafe țe minime de 0,5 ha pentru fiecare persoan ă îndrept ățit ă, potrivit prezentei
legi, și de maximum 10 ha de familie, în echivalent arabil .
Proprietatea privat ă asupra terenurilor a ren ăscut prin legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care a
stabilit dou ă modalit ăți de dobândire a acestei propriet ăți, și anume: – reconstituire dreptului de proprietate
privat ă asupra terenurilor în favoarea fo știlor proprietari sau a mo ștenitorilor acestora, – constituirea dreptului
de proprietate privat ă asupra terenurilor pentru persoanele care nu au av ut în proprietate terenuri în localitatea
respectiv ă.
Articolul 535 din Noul Cod Civil define ște no țiunea de „bun” prin prisma clasific ării realizate dup ă
modul de percepere. Potrivit textului de lege, sunt „bunuri” doar acele lucruri care constituie obiect ul unui
drept patrimonial, indiferent de caracterul lor cor poral sau incorporal. „Defini ția cuprins ă în art. 535 din Noul
Cod Civil este inedit ă în peisajul nostru juridic. S-a urm ărit, neîndoios, ca defini ția bunurilor s ă nu fie nici
prea îngust ă (restrângând bunurile la obiectele materiale), dar nici prea extensiv ă, acordând aceast ă calificare
la tot felul de obiecte, de drepturi și de interese, viziune care îns ă este împ ărt ăș it ă de Curtea European ă a
Drepturilor Omului (art. 1 din Protocolul adi țional nr. 1 la Conven ția european ă a drepturilor omului). Apoi,
prin aceast ă defini ție s-a urm ărit posibilitatea aproprierii nu numai a lucrurilor corporale, ci și a celor
incorporale; în temeiul acestei defini ții drepturile reale nu vor mai fi privite ca bunuri decât în cazul în care
ele sunt apropriabile” 1
Între proprietatea public ă și proprietatea privat ă exist ă importante diferen țe, atât în ceea ce prive ște
obiectul și titularii lor, cât și regimul juridic. Bunurile care, prin natura lor s au prin declara ția legii, sunt de uz
sau de interes public formeaz ă obiectul propriet ății publice conform art. 554 alin. (1) din Noul Cod Civil;
celelalte bunuri, de uz sau interes privat, vor con stitui obiectul propriet ății private conform art. 553 alin. (1)
din Noul Cod Civil. În timp ce proprietatea privat ă poate apar ține oricui, atât persoanelor fizice și persoanelor
juridice de drept privat, cât și persoanelor juridice de drept public (art. 553 al in. (1)), titulari ai propriet ății
publice pot fi doar statul și unit ățile administrativ-teritoriale (art. 554 alin. (1)).
„Dreptul de proprietate public ă poate apar ține numai unor subiecte colective de drept care sun t, în
acela și timp, și subiecte de drept public” 2
Proprietate privat ă are un regim de drept comun, fiind alienabil ă, prescriptibil ă și sesizabil ă conform
art. 553 alin. (4) din Noul Cod Civil, bunurile pro prietate public ă sunt inalienabile, imprescriptibile și
insesizabile (art. 861 alin. (1) Noul Cod Civil, a rt. 136 alin. (4) din Constitu ție). Regulile privitoare la
proprietatea privat ă au caracter de drept comun în materia dreptului de proprietate, acestea aplicându-se și
dreptului de proprietate public ă, „în m ăsura în care sunt compatibile cu acestea din urm ă” art. 554 alin. (2)
Noul Cod Civil.

1 O. Ungureanu, C. Munteanu, Eseu asupra clasific ării bunurilor în dreptul civil, Ed. Universul Jurid ic, Bucure ști, 2010, p. 54-55 .
2 C. Bîrsan, Drepturile reale, p. 46 .

Articolul 553 din Noul Cod Civil, intitulat „propri etatea privat ă”, se refer ă la obiectul, titularii și
regimul juridic al propriet ății private. Textul este menit s ă clarifice și apartenen ța la domeniul privat a unor
bunuri (mo ștenirile vacante și imobilele cu privire la care s-a renun țat).
„Anumite bunuri proprietate privat ă, datorit ă importan ței lor, precum și în considerarea unor
interese de ordin general, sunt supuse unui regim j uridic special, nerespectarea acestuia atr ăgând sanc țiuni
administrative (spre exemplu, amenzi contraven ționale) ori, dup ă caz, sanc țiuni civile (de exemplu, nulitatea
actului juridic încheiat cu nerespectarea unei cond i ții speciale de validitate impuse de lege). Se inclu d în
aceast ă categorie: armele, muni țiile și materialele explozive, produsele și substan țele stupefiante,
medicamentele, produsele și substan țele toxice, documentele care fac parte din fondul a rhivistic na țional,
bunurile din patrimoniul cultural na țional etc.” 3
Articolul 480 din Codul Civil din 1864 define ște dreptul de proprietate privat ă prin referire la
prin atributele și caracterele sale juridice, într-o manier ă asem ănătoare celei anterioare. Forma articolului 555
din Noul Cod Civil este influen țat ă de cea a art. 947 CCQ [„ (1) La propriété est le droit d’user, de jouir et d e
disposer librement et completement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fi xées par
la loi. (2) Elle est susceptible de modalités et de démembrements ”], dar și de defini țiile formulate în doctrin ă
dreptului de proprietate: „Dreptul de proprietate c onstituie o unitate a trei atribute importante: pos esia,
folosin ța și dispozi ția; exercitarea lui comport ă punerea în valoare a acestor atribute de c ătre proprietar direct
și nemijlocit, prin putere proprie și interes propriu, sau de c ătre persoanele în favoarea c ărora el a constituit
anumite drepturi reale principale, conferindu-le pu terea de a se bucura de unele din prerogativele ace stuia” .4
Vom defini dreptul de proprietate privat ă ca fiind acel drept subiectiv asupra unor bunuri, altele
decât cele care alc ătuiesc domeniul public, în temeiul c ăruia titularul s ău exercit ă posesia, folosin ța și
dispozi ția, în putere proprie și în interes propriu, în limitele determinate de le ge;5

Regimul juridic al circula ției terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.

Sub regimul Codului civil român de la 1864, în pre zent abrogat, nu au existat dispozi ții speciale
privitoare la circula ția terenurilor proprietate privat ă.
Reconstituirea dreptului de proprietate asupra ace stor categorii de terenuri a urmat un drum
încâlcit în legisla ția în materie, drum care, în cele din urm ă, a determinat restituirea în natur ă a acestor terenuri
celor îndrept ățiți.
Prin reconstituire se în țelege o reîmpropriet ărire a anumitor categorii de persoane, ale c ăror terenuri
au intrat în patrimoniul C.A.P.-urilor, indiferent de titlu, prin cooperativizare sau pe alte c ăi (na ționalizare,
expropriere etc.). A șadar, reconstituirea dreptului de proprietate vizea z ă acele situa ții în care, în favoarea celui
care a avut calitatea de titular al dreptului de pr oprietate asupra unui teren și a pierdut aceast ă calitate, se na ște
ulterior, în condi țiile prev ăzute de lege, dreptul de proprietate; în timp ce, p rin constituirea dreptului de
proprietate se creeaz ă acest drept în favoarea anumitor categorii de pers oane care nu au avut niciodat ă calitatea
de titulari ai dreptului de proprietate asupra tere nurilor.
Legea fondului funciar nr. 18/1991 cuprinde unele d ispozi ții speciale cu privire la urm ătoarele
categorii de terenuri:
1. Terenurile atribuite de c ătre fosta cooperativ ă agricol ă de produc ție, ca loturi în folosin ță unor
membrii cooperatori în gr ădinile din intravilan ale fo știlor proprietari, revin de drept în proprietatea

3 G. Boroi, L. St ănciulescu, Institu ții de drept civil în reglementarea Noului Cod Civil Ed. Hamangiu, Bucure ști, 2012, p. 18-19.
4 M.N. Costin, Marile institu ții ale dreptului civil român, vol. I, Dreptul de pr oprietate și celelalte drepturi reale principale, Ed. Dacia, C luj-
Napoca, 1982, p. 18.
5 G. Boroi, L. St ănciulescu, Institu ții de drept civil în reglementarea noului Cod civil , Ed. Hamangiu, Bucure ști, 2012, p. 18 .

de țin ătorilor ini țiali sau mo ștenitorilor acestora – art. 25 alin. 1. Persoanele care au primit terenuri cu destina ție
de lot în folosin ță și au efectuat pe acestea investi ții, au dreptul la o desp ăgubire egal ă cu contravaloarea
acestora, dac ă nu pot fi ridicate.
2. Terenurile din intravilan care au fost atribuite de fostele cooperative agricole de produc ție, potrivit
legii, cooperatorilor sau altor persoane îndrept ățite, pentru construc ția de locuin țe și anexele gospod ăre ști pe
care le-au edificat, r ămân și se înscriu în proprietatea actualilor de țin ători, chiar dac ă atribuirea s-a f ăcut din
terenurile preluate, indiferent în ce mod, de la fo știi proprietari. Suprafa ța terenurilor, aferente casei de locuit
și anexelor gospod ăre ști, nu poate fi mai mare decât cea prev ăzut ă în actul de atribuire provenit de la
cooperativa de produc ție, consiliul popular sau prim ăria din localitatea respectiv ă. Fo știi proprietari vor fi
compensa ți cu o suprafa ță de teren echivalent ă în intravilan sau, în lips ă, în extravilan, acceptat ă de ei, iar,
dac ă nu mai exist ă teren, se vor acorda desp ăgubiri.
3. Terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospod ăre ști, precum și curtea și gr ădina din jurul
acestora sunt și r ămân în proprietatea privat ă a cooperatorilor sau, dup ă caz, a mo ștenitorilor acestora,
indiferent de ocupa ția sau domiciliul lor – art. 23. În acest sens, art . 23 prevede c ă sunt și r ămân în proprietatea
privat ă a cooperatorilor sau, dup ă caz, a mo ștenitorilor acestora, indiferent de ocupa ția sau domiciliul lor,
terenurile aferente casei de locuit și anexelor gospod ăre ști, precum și curtea și gradina din jurul acestora,
determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 4 2/1990 privind unele m ăsuri pentru stimularea ță rănimii.
Totodat ă, Legea nr. 23 18/1991 prevede c ă suprafe țele de terenuri aferente casei de locuit și anexelor
gospod ăre ști, precum și curtea și gradina din jurul acestora sunt acelea eviden țiate ca atare în actele de
proprietate, în cartea funciar ă, în registrul agricol sau în alte documente funcia re, la data intr ării în cooperativa
agricol ă de produc ție. În cazul înstr ăin ării construc țiilor, suprafe țele de teren aferente la care ne-am referit,
sunt cele convenite de p ărți la data înstr ăin ării, dovedite prin orice mijloc de prob ă. Cu privire la întinderea
suprafe țelor de teren, art. 23 din legea nr. 18/1991 face t rimitere la Decretul lege nr. 42/1990 privind unele
măsuri pentru stimularea ță rănimii, care a stabilit suprafa ța maxim ă a terenului aferent casei și gr ădinii la 6.000
mp.
4. Un caz de pierdere a dreptului de proprietate es te cel reglementat în art. 6 alin. 21 din Legea nr.
1/2000, introdus prin Titlul VI al Legii nr. 247/20 05 de modificare și completarea Legii nr. 1/2000 pentru
reconstituirea dreptului de proprietate asupra tere nurilor agricole și forestiere, solicitate potrivit Legii 18/1991
și Legii nr. 169/1997. Astfel, în situa ția în care anumite suprafe țe sunt revendicate de dou ă persoane, dintre
care una este fostul proprietar, c ăruia i s-a preluat terenul prin m ăsurile abuzive aplicate în perioada anilor
1945 – 1990, și cea de a doua, persoana c ăreia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fos tul proprietar în limita
resurselor de teren existente, inclusiv a rezervelo r create, se va restitui terenul în natur ă ambilor solicitan ți. În
cazul în care resursele sunt insuficiente, se va at ribui în natur ă terenul persoanei care de ținea actele de
proprietate în anul 1990, iar cei care au fost împr opriet ări ți cu asemenea terenuri vor fi desp ăgubi ți în condi țiile
legii.
5. Terenurile situate în intravilanul localit ății, care au apar ținut cooperatorilor sau altor persoane care
au decedat, în ambele cazuri f ără mo ștenitori, trec în domeniul privat al comunei sau or a șului și în
administrarea consiliilor locale. Terenurile propr ietatea statului aflate în folosin ța cooperativei, r ămân la
dispozi ția comisiei locale, urmând a fi atribuite persoanel or îndrept ățite – art. 18 alin. 2 din legea nr. 18/1991.
Terenurile neatribuite, r ămase la dispozi ția comisiei, trec în domeniul privat al unit ăților administrativ-

teritoriale, urmând a fi puse la dispozi ția celor care doresc s ă întemeieze sau s ă dezvolte exploata ții agricole,
prin închiriere, concesionare, vânzare. Terenurile proprietate de stat administrate de institutele și sta țiunile de
cercet ări știin țifice, destinate cercet ării și producerii semin țelor și materialului s ăditor din categorii biologice
superioare și animalelor de ras ă, apar țin domeniului public al statului și r ămân în administrarea acestora – art.
35 alin. 2 din lege nr. 18/1991.
Aceasta înseamn ă c ă aveau a fi aplicate principiile generale înscrise în diversele sale texte. Astfel,
art. 475 dispunea c ă oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt al e lui, cu modific ările stabilite de lege.
Sub imperiul fostului Cod civil, principiul consens ualismului actelor juridice se aplica și în privin ța
înstr ăin ărilor de terenuri, cu excep ția înstr ăin ărilor f ăcute prin dona ții sau testamente și cu privire la
constituirea de ipoteci, când condi țiile de form ă erau cerute ad validitatem.
Sub regimul totalitar din România, în perioada 1947 -1989, prin diverse acte normative adoptate
succesiv, s-a instituit un control administrativ pr ealabil al înstr ăin ărilor tuturor categoriilor de terenuri și s-a
impus condi ția formei autentice a actului de înstr ăinare.
Mai târziu, în anul 1974, au fost adoptate Legea nr . 58 privind sistematizarea teritoriului și a
localit ăților urbane și rurale, precum și Legea nr. 59 privitoare la fondul funciar, prin c are practic terenurile au
fost scoase din circuitul civil general, singura lo r modalitate de dobândire recunoscut ă fiind mo ștenirea legal ă.
Mai mult, în caz de înstr ăinare a construc ției, terenul aferent acesteia trecea pe legis în pr oprietatea
statului, iar dobânditorul construc ției dobândea terenul pe care era situat ă în folosin ță , pe durata existen ței
acesteia, în limitele stabilite prin detaliile de s istematizare, limite care nu puteau excede 250 mp.
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, c ă, din moment ce înstr ăinarea terenurilor poate fi f ăcut ă
numai prin mo ștenire legal ă, ele nu se puteau dobândi prin testament sau prin uzucapiune și nici nu se puteau
constitui dezmembr ăminte asupra lor, cu excep ția unor situa ții speciale de constituire a dreptului de superfici e.
Dupa revolutia din decembrie 1989, prin Decretul-le ge nr. 1/1989 a fost abrogat ă Legea nr. 58/1974,
iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispozi ții restrictive în materie, printre care și art. 44-50
din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la înstr ăin ările de
terenuri, men ținându-se, totu și, unele restric ții pentru circula ția terenurilor din localit ățile prev ăzute de
Decretul nr. 144/1958, anume. în principiu, localit ăți urbane, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991.
Men țion ăm c ă în mod tranzitoriu a fost adoptat ă Lepea nr. 9/1990 privind interzicerea temporar ă a
înstr ăin ărilor de terenuri între vii, care, prin art. 1 alin . (1), a interzis înstr ăinarea, prin acte juridice între vii, a
terenurilor de orice fel, situate în ăuntrul sau în afara localit ăților, pân ă la adoptarea noilor reglement ări ale
fondului funciar. Prin excep ție, legea permitea înstr ăinarea terenurilor aferente construc țiilor care f ăceau
obiectul unor acte trans-lative de proprietate – in clusiv curtea – în suprafa ță de cel mult 1000 mp.
Ulterior, pân ă la intrarea în vigoare a noului cod civil la 1 oct ombrie 2011, regimul juridic al
circula ției terenurilor a fost reglementat prin mai multe a cte normative succesive, în prezent abrogate unele
prin altele, iar ultimul în materie – Titlul X din Legea nr. 247/2005 – abrogat expres prin Legea nr. 71/2011.
Totu și, ni se pare util ă o evocare succint ă a acestor dispozi ții, fie numai și prin raportarea la principiul tempus
regit actum; efectele juridice ale actelor de dobân dire ori înstr ăinare a terenurilor s-au produs sub regimul
acelor acte normative și nu arareori ele pot fi invocate în prezent.

Regimul juridic al circula ției terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991.

Noua Lege a fondului funciar, intrat ă în vigoare la 20 februarie 1991, republicat ă la 5 ianuarie 1998,
a liberalizat, în anumite condi ții, circula ția juridic ă a terenurilor prin instituirea urm ătoarelor principii (art. 66-
73):
– terenurile de orice fel au fost introduse în circ uitul civil general, fiind consacrat principiul lib erei lor
circula ții;
– înstr ăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu respectarea formei autentice
a actului;
– se instituia interdic ția dobândirii în proprietate privat ă, prin acte juridice între vii, a unor suprafe țe
mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arab il de familie, sub sanc țiunea nulit ății absolute, total ă sau
par țial ă, dup ă caz, a actului de înstr ăinare;
– înstr ăinarea prin vânzare a terenurilor agricole din extr avilan se putea face numai cu respectarea
unui drept de preemp țiune, recunoscut anumitor categorii de persoane fiz ice sau juridice;
– insesizabilitatea terenurilor agricole extravilan e, cu excep ția cazurilor prev ăzute de lege.
Legea nr. 54/1998 privitoare la circula ția juridic ă a terenurilor.Un alt moment în evolu ția
reglement ărilor în materie a fost dat de aceast ă lege, în prezent, cum am mai spus, abrogat ă expres prin Legea
nr. 247/2005. Legea nr. 54/1998 a abrogat expres di spozi țiile în materie cuprinse în Capitolul V din Legea
fondului funciar, pe care, în linii mari, le prelua , ad ăugând îns ă elemente noi, de natur ă s ă liberalizeze aproape
total circula ția juridic ă a terenurilor proprietate privat ă, devenite, pe temeiul prevederilor ei. alienabile,
sesizabile și prescriptibile achizi ții.
Domeniul de aplicare a Legii nr. 54/1998.Aceasta pr ivea terenurile și persoanele c ărora li se aplicau
dispozi țiile legii. Cu privire la terenuri, potrivit art. 1 , terenurile proprietate privat ă, indiferent de titularul lor,
erau declarate c ă sunt și r ămân în circuitul civil, puteau fi înstr ăinate sau dobândite în condi țiile pe care legea
le stabilea. Legea interzicea, sub sanc țiunea nulit ății absolute, înstr ăin ările, sub orice form ă, ale terenurilor cu
privire la titlul c ărora exist ă litigii la instan țele judec ătore ști, pe tot timpul solu țion ării lor (art. 15).
De asemenea, legea preciza c ă dispozi țiile ei se întregesc cu prevederile generale ale le gisla ției civile,
în m ăsura în care nu contravin normelor pe care ea le im pune (art. 18).
Toate acestea ne-au condus la concluzia c ă, sub regimul dispozi țiilor acestei legi, terenurile
proprietate privat ă de orice fel, agricole ori neagricole, situate în intravilan sau în extravilan, erau în circuitul
civil generai.
Chiar sub regimul Legii nr. 54/1998, nu se aflau în circuitul civil terenurile proprietate public ă a
statului sau a unit ăților administrativ-teritoriale, afar ă de ipoteza în care, prin dezafectare din domeniul public,
intr ă în proprietatea privat ă a acelora și subiecte, cu regimul juridic corespunz ător [art. 5 alin. (2) din Legea nr.
18/1991, republicat ă].
în privin ța persoanelor, Legea nr. 54/1998, în acord cu dispo zi țiile cuprinse în art. 41 alin. (2) teza a
ll-a din Constitu ția originar ă din anul 1991, interzicea cet ățenilor str ăini și apatrizilor s ă dobândeasc ă terenuri
în proprietate în România.
Așadar, puteau dobândi terenuri în proprietate privat ă urm ătoarele categorii de subiecte de drept:
a) persoanele fizice care au cet ățenia român ă, indiferent de domiciliul lor, în țar ă sau în str ăin ătate. în
privin ța persoanelor fizice române cu domiciliul în str ăin ătate, legea dispunea expres c ă acestea pot dobândi
terenuri de orice fel în România, prin acte juridic e între vii sau prin mo ștenire. De și legea nu se referea și la
uzucapiune, am considerat c ă ea putea fi invocat ă și de aceste persoane ca mod de dobândire a propriet ății
asupra terenurilor în România, dac ă sunt îndeplinite condi țiile prev ăzute de lege ;

b) persoanele juridice române, cu respectarea princ ipiului specialit ății capacit ății lor de folosin ță . într-
adev ăr, art. 4 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 prevede c ă terenurile pot face obiectul dreptului de propriet ate
privat ă sau al altor drepturi reale, având ca titulari per soane fizice sau juridice, ori pot apar ține domeniului
public sau domeniului privat.
Potrivit art. 225 Noul Cod Civil, este persoan ă juridic ă de na ționalitate român ă orice persoan ă
juridic ă ce î și are sediul în România.
Reamintim c ă în categoria persoanelor juridice titulare ale dre ptului de proprietate privat ă asupra
terenurilor intr ă și statul și unit ățile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptul ui este dat de terenurile din
domeniul privat al acestora, supuse regimului de dr ept comun (art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 121 d in Legea
nr. 215/2001, art. 553 Noul Cod Civil);
c) în sfâr șit, preciz ăm c ă, și sub regimul Legii nr. 54/1998, societ ățile comerciale române cu capital
integral sau par țial str ăin puteau de ține în proprietate terenuri în România, ca persoane juridice române.
Prin excep ție, nu aveau capacitatea de a dobândi dreptul de pr oprietate asupra terenurilor nu numai
apatrizii, cet ățenii str ăini și persoanele juridice str ăine, ci și membrii unei familii, astfel cum ace știa erau lua ți
în considerare în art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54 /1998, potrivit c ărora, în cazul dobândirii prin acte juridice
între vii, proprietatea funciar ă a dobânditorului nu poate dep ăș i 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de
familie, prin familie în țelegându-se, în sensul legii discutate, so ții și copiii nec ăsători ți, indiferent de vârst ă,
dac ă gospod ăresc cu p ărin ții lor. înc ălcarea acestei dispozi ții se sanc ționa cu reduc țiunea actului juridic pân ă
la limita legal ă de 200 de ha.
Principiile regimului juridic al circula ției terenurilor instituite prin Legea nr. 54/1998. Legea instituia
mai multe principii care precizau cadrul juridic ac tual privitor la circula ția terenurilor în România.
Un prim principiu l-am amintit deja: toate terenuri le de orice fel, proprietate privat ă, oriunde ar fi
situate, sunt și r ămân în circuitul civil.
Altfel spus, Legea nr. 54/1998 a reintrodus regula liberei circula ții juridice a terenurilor, potrivit cu
care terenurile aflate în circuitul civil puteau fi înstr ăinate și/sau dobândite liber, prin oricare dintre modurile
prev ăzute de lege, acte juridice sau fapte juridice stri cto sensu.
Un al doilea principiu instituit de Legea nr. 54/19 98 era acela potrivit c ăruia înstr ăinarea și dobândirea
terenurilor de orice fel prin acte juridice între v ii trebuia s ă fie f ăcute prin încheierea actului în form ă autentic ă
[art. 2 alin. (1)]. A șadar, forma autentic ă a actului de înstr ăinare și/sau dobândire era creat ă ad validitatem.
Pentru transmisiunile prin acte juridice mortis cau sa nu se cerea forma autentic ă a actului, ci aveau a
se aplica regulile dreptului succesoral.
De asemenea, din moment ce legea vorbea despre înst r ăinarea terenurilor care era supus ă condi ției
formei autentice a actului prin care aceasta se rea liza, constituirea de drepturi reale, dezmembr ăminte ale
propriet ății, era supus ă principiului consensualismului actelor juridice.
Un al treilea principiu era înscris în art. 5 din l ege, care dispunea c ă „înstr ăinarea, prin vânzare, a
terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune al coproprie tarilor, al
vecinilor ori al arenda șilor” (s.n., C.B.).
Dreptul de preemp țiune opera numai în privin ța terenurilor situate în extravilan. Articolul 4 di n lege
dispunea c ă „înstr ăinarea terenurilor agricole situate în intravilan e ste liber ă", f ără respectarea vreunui drept
de preemp țiune.
Scopul instituirii dreptului de preemp țiune, în ordinea prev ăzut ă de lege, este acela al evit ării
împ ărțirii excesive a propriet ăților funciare și favorizarea, pe cât posibil, a concentr ării lor, pentru o mai bun ă
punere în valoare a terenurilor agricole. Neexercit area dreptului de preemp țiune în termenul prev ăzut de lege,

dup ă afi șarea ofertei de vânzare, conducea la stingerea lui. încheierea unui contract de vânzare a unui teren
agricol situat în extravilan, cu nerespectarea drep tului de preemp țiune, se sanc ționa cu nulitatea relativ ă a
actului, cu regimul juridic specific acesteia: posi bilitatea invoc ării ei de c ătre titularii dreptului sau de avânzii
lor cauz ă, prescriptibilitatea ac țiunii în termenul general de prescrip ție de 3 ani, care începea s ă curg ă de la
data când cel îndrept ățit a cunoscut ori trebuia s ă cunoasc ă încheierea contractului de vânzare prin care i s-a
nesocotit dreptul, ter ț fa ță de contractul încheiat cu nesocotirea dreptului s ău, și posibilitatea confirm ării
actului, expres sau tacit.
În sfâr șit, în caz de nerespectare a dispozi țiilor sale, Legea nr. 54/1998 instituia dou ă sanc țiuni: una
cunoscut ă, anume nulitatea, cealalt ă îns ă a constituit o inova ție a acestei legi, anume reduc țiunea.Am ar ătat
mai sus c ă nerespectarea dreptului de preemp țiune era sanc ționat ă cu nulitatea relativ ă a actului de înstr ăinare.
Nulitatea absolut ă, sanc țiune mult mai energic ă, cu regimul juridic ce îi este specific, se aplica în cazul
nerespect ării unor dispozi ții de ordine public ă cuprinse în Legea nr. 54/1998.
Acestea erau:
– nerespectarea formei autentice a actului de înstr ăinare în cazul înstr ăin ării prin acte între vii a
terenurilor de orice fel, proprietate privat ă, situate în intravilan sau în extravilan [art. 14 alin. (1) din lege];
– dobândirea unor terenuri de c ătre persoanele fizice str ăine sau de c ătre persoanele juridice str ăine
care nu au calitatea de investitori în România;
– nerespectarea interdic ției temporare de înstr ăinare a terenurilor cu privire la care exist ă litigii pe
rolurile instan țelor de judecat ă [art. 15 alin. (2)];
– nerespectarea formei autentice a contractului de schimb de terenuri între persoanele fizice, între
persoanele juridice de drept privat sau între acest ea din urm ă și persoanele fizice [art. 12 alin. (2)]. Legea a
în țeles s ă prevad ă expres sanc țiunea nulit ății absolute a actului pentru aceast ă opera țiune care s-ar fi încheiat
altfel decât în form ă autentic ă, de și și schimbul de terenuri este un act de înstr ăinare între vii ce c ădea sub
inciden ța art. 2 alin. (1) și a art. 14 alin. (1).
Cât prive ște reduc țiunea, ea consta în desfiin țarea total ă sau par țial ă a actului juridic între vii încheiat
cu nesocotirea interdic ției de a dobândi o proprietate funciar ă mai mare de 200 ha teren agricol în echivalent
arabil de familie, prin familie în țelegându-se, în acest caz, so țul, so ția și copiii care gospod ăresc împreun ă cu
părin ții lor [art. 2 alin. (2) și (3) din Legea nr. 54/1998].
Aceast ă no țiune nu avea îns ă a fi confundat ă cu reduc țiunea liberalit ăților excesive, specific ă
dreptului succesoral, care î și are cu totul alt domeniu de aplicare.
În realitate, având în vedere scopul ei, anume limi tarea suprafe ței ce poate fi dobândit ă de o familie,
în sensul Legii nr. 54/1998, la 200 ha, dar numai p rin acte juridice între vii, nu și prin acte juridice pentru
cauz ă de moarte, am considerat c ă aceast ă sanc țiune astfel denumit ă reprezint ă numai o exprimare nedibace a
legiuitorului, care a avut în vedere nulitatea abso lut ă a actului încheiat cu nerespectarea condi țiilor impuse de
lege. De altfel, regimul juridic al „reduc țiunii", prev ăzut ă de art. 2 alin. (3) din lege, nu putea fi altul de cât al
nulit ății absolute, pentru c ă norma înc ălcat ă ap ărea ca fiind de ordine public ă.Regimul juridic al circula ției
terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005. Aces t regim era dat de dispozi țiile cuprinse în Titlul X al Legii
nr. 247/2005, intitulat „Circula ția juridic ă a terenurilof'. într-adev ăr, abrogând expres și în întregime Legea nr.
54/1998, prin dispozi țiile titlului amintit al Legii nr. 247/2005 a fost instituit un regim juridic al circula ției

terenurilor în dreptul nostru civil ce putea fi sin tetizat în dou ă principii esen țiale, pe care le vom prezenta în
cele ce urmeaz ă.
Un prim principiu este acela c ă toate terenurile proprietate privat ă erau considerate a fi în circuitul
civil general.
In baza Legii nr. 247/2005, potrivit art. 1 , teren urile proprietate privat ă, indiferent de destina ția și
titularul lor, sunt și r ămân în circuitul civil; ele puteau fi înstr ăinate și dobândite în mod liber, prin oricare
dintre modurile drepturilor reale prev ăzute de lege, cu respectarea unor dispozi ții înscrise în cuprinsul aceluia și
titlu al Legii nr. 247/2005. Prin aceast ă prevedere s-a ajuns, practic, dup ă mult ă vreme, la unificarea regimului
circula ției terenurilor, f ără a se face vreo deosebire dup ă destina ția sau locul în care ele sunt situate: terenuri
agricole, terenuri construibile sau cu o alt ă destina ție, situate în intravilanul sau extravilanul locali t ăților,
terenuri cu destina ție forestier ă, p ăș uni de orice categorie etc., iar înstr ăinarea și dobândirea lor se puteau face
prin oricare dintre modurile care erau prev ăzute de art. 644-645 fostul Cod Civil sau de alte dispozi ții legale.
De asemenea, din moment ce toate terenurile erau în circuitul civil, aceasta însemna c ă ele puteau forma nu
numai obiect al unor transmisiuni prin acte între v ii ori prin acte pentru cauz ă de moarte, ci și obiect al
constituirii dezmembr ămintelor dreptului de proprietate ce erau reglement ate de legisla ția noastr ă civil ă
aplicabil ă sub regimul fostului Cod civil și care au r ămas, în esen ță , acelea și și sub regimul noului cod.
Instituirea acestui principiu nu excludea aplicarea unor excep ții prev ăzute prin acte normative
speciale, cum ar fi interdic ția înstr ăin ării terenurilor ce au f ăcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în
condi țiile art. 19 alin. (1), art. 21 și art. 43 din Legea nr. 18/1991 privitoare la fondu l funciar, republicat ă,
interdic ție instituit ă prin dispozi țiile art. 32 din aceast ă lege. De asemenea, acest principiu nu era infirmat nici
de indisponibilizarea temporar ă a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate
privat ă în temeiul legilor funciare, pe durata existen ței unui litigiu în cadrul unei asemenea proceduri.
Existen ța altor litigii de alt ă natur ă privitoare la un teren cu sau f ără construc ții nu împiedica
înstr ăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de cre an ță asupra unor astfel de terenuri, dup ă
caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).
Preciz ăm îns ă c ă, a șa cum am ar ătat mai sus, dincolo de abrogarea Titlului X din Le gea nr. 247/2005,
dispozi țiile legale ce instituiau aceste excep ții, la rândul lor, au fost abrogate expres prin Leg ea nr. 71/2011.
Al doilea principiu instituit prin reglement ările discutate privea forma actelor de înstr ăinare sau de
constituire a unor drepturi reale asupra terenurilo r prin acte juridice între vii. Potrivit art. 2 ali n. (1) din Titlul
X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau f ără construc ții, situate în intravilanul sau extravilanul locali t ăților,
indiferent de destina ția sau de întinderea lor, puteau fi înstr ăinate și dobândite prin acte juridice între vii
încheiate în form ă autentic ă; sanc țiunea nerespect ării acestei condi ții era prev ăzut ă expres de acela și text:
nulitatea absolut ă a actului. A șadar, condi ția încheierii unui act de înstr ăinare de terenuri în form ă autentic ă
era impus ă pentru îns ăș i validitatea actului (ad validitatem). De asemenea , spre deosebire de reglementarea
anterioar ă a formei actelor de înstr ăinare a terenurilor prev ăzut ă de Legea nr. 54/1998, care impunea forma
autentic ă numai pentru actele juridice prin care se transmit ea dreptul de proprietate, nu și pentru cele prin care
se constituiau dezmembr ăminte ale dreptului de proprietate privitoare la te renuri, reglementarea cuprins ă în
Legea nr. 247/2005 instituia, în mod expres, sub ac eea și sanc țiune -nulitatea absolut ă a actului condi ția formei
autentice ad validitatem și în privin ța constituirii, prin acte juridice între vii, a dre pturilor reale

dezmembr ăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzuf ruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilit ă
prin fapta omului, dreptul de superficie, repet ăm, reglementate sub regimul fostului Cod civil.
Cu privire la aceast ă dispozi ție, în literatura juridic ă s-a observat în mod pertinent c ă redactarea
textului era deficitar ă, deoarece el se referea în mod expres la obliga ția încheierii în form ă autentic ă numai a
actului de constituire a unui drept real, dezmembr ământ al dreptului de proprietate privitor la terenu ri, nu și la
înstr ăinarea unor asemenea drepturi reale deja constituit e sub imperiul vechilor reglement ări. De asemenea, s-
a apreciat c ă aceast ă obliga ție „constituia un regres” de natur ă s ă creeze mari dificult ăți în practic ă, mai ales
în situa țiile în care proprietarul unui teren a consim țit ca o alt ă persoan ă s ă construiasc ă pe terenul s ău ori în
ipoteza în care ambii so ți ridic ă împreun ă o construc ție pe terenul proprietatea exclusiv ă a unuia dintre ei, știut
fiind c ă, pân ă la adoptarea acestei reglement ări, în general, literatura și practica judiciar ă au recunoscut în
favoarea constructorului neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie asupra acelui t eren.
Este posibil îns ă ca p ărțile s ă fi încheiat un antecontract prin care s ă se oblige la încheierea în viitor a
unui contract de înstr ăinare a unui teren. Oricare i-ar fi fost denumirea acestui antecontract utilizat ă în practic ă
de p ărți – promisiune de vânzare-cump ărare, contract provizoriu, contract prealabil, prec ontract etc. el nu era
translativ de proprietate; pe temeiul lui, nu putea opera transmisiunea dreptului de proprietate sau c onstituirea
unui dezmembr ământ al unui asemenea drept. Altfel spus, el nu pri vea îndeplinirea unei obliga ții de a da, ci a
unei obliga ții de a face: încheierea în viitor a unui contract valabil. Teoria antecontractului în materia
transmisiunilor imobiliare a avut o larg ă aplica ție în practica noastr ă judiciar ă înc ă din momentul instituirii
unor dispozi ții legale restrictive în materie, iar aplica țiile sale practice au format obiectul unor temeinic e
analize în literatura noastr ă juridic ă. Aceast ă teorie a putut fi aplicat ă și în privin ța regimului circula ției
terenurilor instituit prin dispozi țiile Legii nr. 247/2005. într-adev ăr, art. 5 alin. (2) din Titlul X din aceast ă lege
dispunea c ă, în situa ția în care, dup ă încheierea unui antecontract de înstr ăinare privitor la un teren, cu sau f ără
construc ții, una dintre p ărți refuz ă s ă încheie contractul valabil de înstr ăinare în form ă autentic ă, partea care
și-a îndeplinit obliga țiile sale va putea sesiza instan ța competent ă, care va pronun ța o hot ărâre ce va ține loc
de contract. A șadar, în condi țiile prev ăzute de text, consim ță mântul p ărții în culp ă în executarea obliga țiilor
ce îi revin din antecontractul încheiat de p ărți, esen țial, din acest punct de vedere, fiind faptul ca cea lalt ă parte
care solicita pronun țarea unei hot ărâri judec ătore ști s ă î și fi executat propria-i obliga ție, va fi suplinit prin acea
hot ărâre pronun țat ă de instan ța de judecat ă. Nicio alt ă condi ție privitoare la înstr ăinarea terenurilor prin acte
între vii, cum ar fi condi ția de întindere a suprafe ței dobândite sau aceea a unei autoriz ări administrative
prealabile, nu mai era impus ă de reglement ările prezentate.

Regimul juridic actual al circula ției terenurilor.

Noul Cod Civil instituie, dup ă mul ți ani, un regim juridic unitar al circula ției imobilelor în dreptul
nostru civil, f ără a mai face vreo distinc ție între terenuri și construc ții, chiar dac ă. în privin ța terenurilor,
prevede și unele reglement ări speciale ce țin de categoria acestora, f ără a deroga îns ă de la principiile generale
ce guverneaz ă materia discutat ă. A șadar, în cele ce urmeaz ă nu vom face altceva decât s ă relu ăm pe scurt
principiile generale pe care le-am eviden țiat atunci când am evocat regimul juridic actual al circula ției
construc țiilor, îns ă cu folosirea unei terminologii unitare, respectiv cea utilizat ă de noul Cod civil – imobilele
aflate în circuitul civil general. De asemenea, rea mintim și dispozi țiile art. 1244 NCC, care prev ăd c ă, în afara
cazurilor prev ăzute de lege, conven țiile constitutive sau translative de drepturi reale ce urmeaz ă a fi înscrise

în cartea funciar ă trebuie s ă fie încheiate prin înscris autentic, sub sanc țiunea nulit ății absolute a actului prin
care se realizeaz ă aceste opera țiuni juridice.
Potrivit legii nr. 18/1991 proprietarii acestor ter enuri preluate de stat au avut posibilitatea s ă devin ă
ac ționari la societ ățile comerciale cu profil agricol înfiin țate în baza legii nr. 15/1990, care au în administr are
aceste terenuri. Num ărul de ac țiuni primite de solicitan ți era propor țional cu suprafa ța de teren în echivalent
arabil, trecut ă în patrimoniul statului. Suntem în prezen ța unei reconstituiri sui generis a dreptului de
proprietate, și anume, nu în natur ă, cum s-ar deduce din semantica no țiunii de reconstituire, ci sub forma de
ac țiuni.
Așadar, în prezent, în dreptul civil român, transmite rea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembr ăminte ale acestui drept privitoare la asemenea bunu ri prin
acte juridice pot fi realizate numai prin încheiere a actului în form ă autentic ă și înscrierea transmisiunii ori a
constituirii dreptului în cartea funciar ă-, ambele condi ții trebuie îndeplinite imperativ, sub sanc țiunea nulit ății
absolute a actului juridic, transmiterea dreptului de proprietate, constituirea oric ărui alt drept real
dezmembr ământ al propriet ății vor opera, atât între p ărți, cât și fa ță de ter ți, în momentul înscrierii opera țiunii
juridice în cartea funciar ă.
Abrogarea Titlului X din Legea nr. 247/2005 nu pune în discu ție men ținerea în vigoare a
reglement ărilor introduse prin aceast ă lege special ă. Potrivit art. 3 din acest act normativ, cet ățenii unui stat
membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul într-un asemenea stat sau cu domiciliul în România ,
precum și persoanele juridice str ăine constituite în conformitate cu legisla ția na țional ă a unui stat membru al
Uniunii pot dobândi dreptul de proprietate asupra t erenurilor, în acelea și condi ții prev ăzute de lege pentru
cet ățenii români și pentru persoanele juridice române. A șadar, în privin ța dobândirii dreptului de proprietate
asupra terenurilor în România, textul evocat asimil eaz ă cet ățenii str ăini, apatrizii și persoanele juridice str ăine
cu persoanele fizice și juridice române.
În comuna Jina avand în vedere ca aceast ă zona nu a fost colectivizat ă singurele terenuri care au
făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietat e au fost terenurile forestiere.
Drept urmare :
– În urma aplicarii Legii nr. 18/1991, au fost retroc edate un total de 123,25 ha teren forestier
persoanelor fizice.
– Aplicarea Legii nr.1/2000 a dus la reconstituirea d reptului de proprietate asupra terenurilor
agricole astfel:
o 2875,38 ha teren forestier au fost retrocedate Asoc iatiei Composesoratul Jina
o 2280,30 ha teren forestier au fost retrocedate Comu nei Jina
o 158,29 ha teren forestier au fost retrocedate Comun ei Saliste, actualmente Orsaul Saliste
o 8 ha ha teren forestier au fost retrocedate Comunei Orlat
o 34,5 ha ha teren forestier au fost retrocedate Paro hiei Ortodoxe si Scolii Generale din
cadrul comunei.
– Urmare aplic ării Legii 247/2005 au fost retrocedate 1047,55 ha d e teren forestier din care :
o 87,10 ha teren forestier au fost retrocedate Comune i S ășciori
o 321,10 ha teren forestier au fost retrocedate Obste i Banca Gilortul Novaci
o 522,68 ha teren forestier au fost retrocedate Asoci a ției Composesoratul Jina
o 116,67 ha teren forestier au fost retrocedate perso anelor fizice

Bibliografie :

 Noul Cod Civil;
 Corneliu Bârsan – Drept Civil. Drepturile reale pri ncipale, in reglementarea Noului Cod Civil, Editia
a 2-a, revizuita și actualizat ă, Editura Hamangiu , 2005;
 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Eseu asupra cl asific ării bunurilor în dreptul civil, Ed.
Universul Juridic, Bucure ști, 2010;
 G. Boroi, L. St ănciulescu, Institu ții de drept civil în reglementarea Noului Cod Civil Ed. Hamangiu,
Bucure ști, 2012.
 M.N. Costin, Marile institu ții ale dreptului civil român, vol. I, Dreptul de pr oprietate și celelalte
drepturi reale principale, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1982;
 G. Boroi, L. St ănciulescu, Institu ții de drept civil în reglementarea noului Cod civil , Ed. Hamangiu,
Bucure ști, 2012.
 O. Puie, Regimul juridic al terenurilor, Ed. Univer sul Juridic, Bucure ști, 2014, p.733- 737.
 Note de curs Conf.Univ.dr. Adrian Circa.