Raport Dragana 54 [304722]

RAPORT DE EVALUARE

BUN IMOBIL

Profesor: Masterand: [anonimizat], [anonimizat], 2016

Catre: Cosor Aurel

Referitor la evaluarea proprietatii imobiliare casa si teren aferent situata in loc. Cugir, str. Dragana, nr. 54, jud. Alba, [anonimizat] a acesteia:

La solicitarea dumneavoastra am inspectat si evaluat proprietatea de mai sus in scopul vanzarii ulterioare a acesteia.

Raportul de evaluare prezinta bazele pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.

[anonimizat], 04 februarie 2016 o valoare de piata de:

V = 196.100 lei (unasutanouazecisisasemiiunasutalei)

echivalent circa 43.500 euro la cursul de 1 euro = 4,5098 lei valabil in 02.02.2016

[anonimizat].

Raportul a [anonimizat] a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR).

CUGIR

04.02.2016

[anonimizat], certific faptul ca afirmatiile prezentate si sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte. [anonimizat], [anonimizat], fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.

Certific faptul ca nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul acestui raport de evaluare si nu am nici un interes personal si nu sunt partinitor fata de vreuna din partile implicate.

[anonimizat]-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare.

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea unei posibile tranzactii.

Analizele si opiniile mele au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea imobiliara supusa evaluarii a fost inspectata personal de catre evaluator.

Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) [anonimizat].

[anonimizat], a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

[anonimizat]. Dragana, nr. 54, jud. Alba, inscrisa in CF 80812, cu numar cadastral 80812-C1, aflat in proprietatea lui Cosor Aurel.

Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii lui de piata.

Utilizatorul evaluarii este Cosor Aurel.

[anonimizat] a locuitorilor, putandu-se proceda la evaluarea valorii de piata, utilizabila pentru scopul estimat.

Data evaluarii este 04.02.2016.

Data intocmirii prezentul raport este 04.02.2016, la cursul valutar comunicat de BNR la aceasta data (1 EURO = 4.5098 lei)

In opinia evaluatorului valoarea de piata estimata (rotunjita) la data evaluarii este de:

prin abordarea prin comparație directă: = 43.500 € (196.100 lei)

prin abordarea prin venit: = 44.000 € (198.300 lei)

prin abordarea prin cost: = 44.000 € (198.600 lei)

Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a imobilului este data de metoda comparatiei directe de piata, si anume:

V = 196.100 lei, echivalent circa 43.500 euro

la cursul valutar de 4.5098 lei/EUR, valabil la 02.02.2016

Valoarea mentionata nu include TVA.

Argumentele care au stat la baza formularii prezentei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

Valoarea se refera la plata integrala cash la momentul evaluarii;

Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

Valoarea estimata se refera la constructia obiect a evaluarii si include valoarea terenului aferent acesteia;

Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului;

Valoarea este o predictie;

PREMISELE EVALUARII

Scopul si utilizarea evaluarii. Clientul si destinatarul lucrarii

Scopul evaluarii il reprezinta stabilirea valorii de piata a proprietatii care face obiectul prezentului raport, in vederea vanzarii ulterioare a acesteia.

Prezentul raport poate fi utilizat doar in scopul pentru care a fost intocmit, iar opiniile exprimate sunt valabile la data intocmirii.

Prezenta evaluare se adreseaza lui Cosor Aurel, in calitate de proprietar si beneficiar al evaluarii. Evaluarea a fost intocmita cu acordul proprietarului. Conform Statutului ANEVAR si Codului Deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul isi asuma raspunderea pentru prezentul raport doar fata de client si destinatar.

Definirea valorii si data estimarii valorii

Evaluarea executata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata actuala (curenta) a activului prezentat, asa cum este aceasta definita in SEV 100 – Cadru General. Conform acestuia valoarea de piata reprezinta „suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii noiembrie 2015, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Evaluarea a fost realizata in cursul lunii februarie 2015, data inspectiei fiind 02.02.2016, iar data efectiva a stabilirii valorii 04.02.2016.

Procedura de evaluare (etape parcurse, informatii)

Raportul de evaluare este realizat in conformitate cu standardele de evaluare in vigoare la data actuala, respectand ghidurile metodologice ale ANEVAR. Principalele norme de evaluare utilizate pe parcursul evaluarii au fost:

SEV 100 – Cadru general

SEV 101 – Termeni de referinta ai evaluarii

SEV 102 – Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori

documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;

inspectia amplasamentului in prezenta proprietarului;

discutii purtate cu reprezentantii clientului si cu clientul;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor culese din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii imobilului.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare

documentele privind imobilul, puse la dispozitie de catre client;

informatii privind istoricul amplasamentului, lucrarile de reparatii efectuate, situatia juridica a cladirii, situatia juridica a terenului etc.;

informatii privind piata imobiliara din zona;

cursul valutar comunicat de B.N.R;

catalogul Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire cladiri rezidentiale, autor Corneliu Schiopu editat de IROVAL in 2011;

indici de actualizare, costuri de reconstructie – costuri de inlocuire cladiri rezidentiale, industriale, comerciale si agricole. constructii speciale, 1 august 2014 – 1 august 2015 – IROVAL Bucuresti 2014;

O parte din aceste documente si informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre client. Veridicitatea si corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate responsabilitatea celui care le-a furnizat.

Drepturile de proprietate evaluate

Proprietatea este inscrisa in Cartea Funciara a orasului Cugir nr 80812, Nr Cadastral, Nr Topografic: 80812-C1, proprietar Cosor Aurel. Bunul a fost obtinut prin achizitionare. In cartea funciara a imobilului nu sunt inscrise interdictii si sarcini referitoare la proprietate.

Conform informatiilor puse la dispozitia evaluatorilor de catre reprezentantii clientului nu exista impedimente de ordin juridic sau de alta natura care sa afecteze dreptul de proprietate asupra imobilului sau posibilitatea transferarii acestui drept.

Evaluatorul nu isi asuma nici un fel de responsabilitate pentru datele puse la dipozitie de catre client si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

Identificarea tipului de raport

Conform scopului, utilizarii si tipului de valoare estimata tipul prezentului raport este explicativ.

Ipoteze generale si conditii limitative

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut cont in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Prezentul raport este intocmit la cererea clientului si in scopul utilizarii la care face referinta. Nici o terta parte nu poate sa foloseasca acest raport fara sa fi obtinut in prealabil acordul scris al clientului si al evaluatorului. Nu se asuma responsabilitatea fata de nici o alta persoana in afara clientului, destinatarilor evaluarii si celor care au obtinut acordul scris si nu se accepta responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoana, pagube rezultate in urma deciziilor sau actiunilor efectuate pe baza acestui raport.

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legala care afecteaza fie proprietatea imobiliara evaluata, fie dreptul de proprietate asupra acesteia. Solicitantul este raspunzator pentru corectitudinea datelor furnizate evaluatorului cu privire la situatia juridica si fiscala a proprietatii.

Dreptul de proprietate asupra proprietatii se considera deplin, valabil si marketibil.

Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale amplasamentului: solului sau structurii cladirii (partilor ascunse) care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.

Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu clientul, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Utilizarea terenului s-a considerat lipsita de restrictii ca granite, servitutii etc.

Suprafata terenului utilizata in calcule a fost cea inscrisa in CF si conform planului de situatie.

Se considera ca proprietatea este conforma cu toate restrictiile si reglementarile urbanistice, existand in acest sens aprobarile si avizele necesare, impuse de legislatia in vigoare.

Imobilul a fost evaluat fara a tine seama de existenta unui contract de inchiriere ferm, luandu-se in calcul doar chiria potentiala a pietei.

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu avea cunostinta.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Alegerea metodei de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile.

Acest raport a fost elaborat in urmatoarele conditii limitative:

Datorita conditiilor de piata, reprezentate de factori economici, sociali si politici, care se pot modifica rapid si in mod neasteptat, estimarea este valabila la data efectuarii acesteia, exceptie facand situatia in care evaluatorul confirma in scris valabilitatea estimarii si la o alta data.

Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

Orice valori estimate in raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

Intrarea in posesie a unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

Nici prezentul raport de evaluare, nici parti ale sale (concluzii, estimari de valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul scris si prealabil al evaluatorului.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil.

PREZENTAREA DATELOR

Identificarea proprietatii, descrierea juridica

Proprietatea evaluata este reprezentata de casa si teren aferent situata in Cugir, str. Dragana, nr. 54, jud. Alba, inscrisa in CF nr. 80812, cu numar cadastral nr. 80812-C1, aflata in proprietatea lui Cosor Aurel.

Suprafata construita desfasurata: 135 mp.

Suprafata utila: 112,5 mp

Teren total: 980 mp

Casa a fost construita in 1970 si este folosita in prezent de actualii proprietari ca spatiu de locuit.

Date despre regiune, oras

Orasul Cugir este situat in partea central-vestica a tarii la marginea de vest a intinsei depresiuni a Transilvaniei, in judetul Alba. Se afla in zona de contact a culoarului depresionar al Orastiei cu Muntii Sureanu, intr-un cadru natural deosebit de pitoresc, la o altitudine de 300m fata de nivelul marii, pe raul omonim, la 36 km sud-vest de municipiul Alba-Iulia.

Populatie: 21.376 locuitori

Densitate: 70 loc/km2

Suprafata: 354,1 km2 (aproximativ 0,148 % din suprafata Romaniei)

Declarat oras in 1960, Cugirul are in subordine administrativa sapte localitati componente: Bocsitura, Bucuru, Calene, Feteni, Goasele, Mugesti si Vinerea.

Frumusetea zonei este data de imbinarea armonioasa a patru forme de relief: lunca Raului Cugir sub forma unui culoar cu o latime de 400-500 m situata in partea de nord a teritoriului, terasele raului Cugir, dealurile piemontane cu pante ce depasesc 15° si zona muntilor Sureanu evidentiata net de cea a dealurilor printr-o diferenta de nivel accentuata, distingandu-se doua subzone: subzona muntilor de altitudine mijlocie, respectiv pana la 1600-1700 m, cuprinzand o serie de versanti si creste bine reliefate si subzona muntilor de altitudine mare, peste 1600-1800 m.

Soseaua nationala si calea ferata Bucuresti-Arad se ramifica in dreptul comunei Sibot spre sud trecand prin localitatea Vinerea de unde ambele se indreapta paralel cu raul Cugir, spre orasul Cugir.

Distante: Bucuresti – 371 km; Belgrad – 366 km; Budapesta – 479 km.

Populatia activa: 11.700 loc. (54,73%)

Populatia activa a orasului cuprinde in principal activitati industriale, constructii de masini, confectii metalice, prelucrarea lemnului, prestarilor de servicii, comert, activitati hoteliere, transporturi, telecomunicatii, precum si invatamant, agricultura si silvicultura.

Din punct de vedere administrativ, Cugirul este impartit in urmatoarele cartiere:

Micro 7

Centrul vechi

Paulista

Gheorghe Asachi

George Cosbuc

Canepi

Valea Viilor

Cindeni

Suseni

Piata de Sus (Zona garii)

Scaunel

Raul Mic

Localizarea proprietatii

Proprietatea este amplasata in localitatea Cugir, zona Cindeni si este situata la 1,6 km de centrul orasului. Lotul este situat intre 2 parcele aflate in proprietate privata pe care sunt construite locuinte unifamiliale. Accesul la parcela se face direct din strada Dragana. Principalele artere de circulatie aflate in apropiere sunt str. Victoriei, DJ 704, DE68, Autostrada A1.

Strada asfaltata, iluminat stradal.

Distantele de la parcela la principalele puncte de interes ale orasului sunt:

Primaria Orasului Cugir – 800 m

Gara – 1,1 km

Spitalul orasenesc – 1,3 km

DJ 704 – 3,5 km

DE 68 – 10,6 km

A1 – 44 km

Vecinatati

In imediata vecinatate a terenului sunt constructii rezidentiale, locuinte unifamiliale. In apropiere se afla: magazinele Delpas, Profi, scoli si gradinite, autobus si taxi.

Descrierea cladirii

Forma parcelei este dreptunghiulara, cu un front stradal de 12 m la str. Dragana si adancime 80 m la un alt teren proprietate personala.

Destinatia terenului conform PUZ: zona de locuinte individuale, colective si functiuni complementare.

Regimul tehnic

Constructia a fost finalizata in 1970 in regim de inaltime P si arie in forma de “L” in plan. Structura de rezistenta pe cadre de beton, fundatii continue cu stalpi de beton si grinzi de beton armat cu inchideri din caramida de 37 cm. Invelitoare tip sarpanta lemn, in 2 ape din tigla. Finisaje exterioare din tencuieli driscuite, zugraveli structurate (partial). Tamplarie lemn si PVC cu geam termopan. Jgheaburi si burlane din tabla.

Finisajele interioare si exterioare au fost renovate partial in anul 2014. Pereti cu tencuiala, glet smirgheluit si vopsea lavabila. In baie si bucatarie sunt aplicate placi faiantate si gresie. In restul spatiului este montat parchet laminat. Incalzire prin centrala termica pe gaz si sobe teracota pe lemne. Scari exterioare din beton. Usi interioare din lemn masiv de culoare alba.

Iluminat incandescent, intrerupatoare si prize monofazate. Calorifere din tabla de otel bransate la CT proprie cu combustibili gaze naturale. Soba teracota cu combustibili solizi.

Constructia este compusa din: hol, 1 baie, bucatarie, 4 camere si o anexa.

Curte betonata, imprejmuita partial cu gard. Gradina utilizata pentru agricultura.

Utilitati: apa, gaz, canal, electricitate, televiziune, internet. Starea fizica a retelelor este buna.

Analiza pietei imobiliare

Daca in urma cu cinci ani economia din Romania cunostea o evolutie semnificativa, in prezent, asistam la o restrangere a activitatii economice in majoritatea sectoarelor. Dependenta pietei imobiliare de evolutiile in plan micro si macroeconomic a dus la destabilizarea acestei zone si la prabusirea anumitor componente ale acesteia.

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:

Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix.

Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic; proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.;

Piata imobiliara nu se autoregleaza ci este afectata direct de diferite reglementari guvernamentale sau locale. Informatiile despre tranzactiile similare nu sunt disponibile imediat, exista decalaj intre cerere si oferta, cererea este influentata direct de schimbarile in structura sau marimea populatiei.

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta; oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.

Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzare – cumparare nu au loc in mod frecvent.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. In cazul de fata, proprietatea analizata – casa si teren aferent – este o proprietate imobiliara, localizata in zona mediana a orasului Cugir.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.

In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite sub-piete, acesta fiind un proces de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.

Piata imobiliara specifica

Piata specifica pentru tipul de proprietate evaluata este piata proprietatilor rezidentiale a carei arie geografica se poate defini ca fiind cartierele rezidentiale ale orasului Cugir.

Piata imobiliara specifica este aceea a proprietatilor rezidentiale – case de locuit unifamiliale de dimensiuni medii, amplasate in orasul Cugir.

Destinatia proprietatilor este rezidentiala (locuinte unifamiliale de dimensiuni medii).

Analiza cererii

Pe pietele imobiliare cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta de cumparare sau de inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un interval de timp.

Schimbarile economice care apar influenteaza cererea pentru un anumit tip de proprietate, determinand asfel ajustarea pietei imobiliare, care tinde sa satisfaca nivelul si tipul cererii la un moment dat, pentru fiecare tip de proprietate imobiliara in parte.

Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.

Nivelul cererii solvabile a scazut in ultima perioada, scaderea fiind cauzata de criza economico-financiara, diminuarea interesului investitional si scaderea nivelului creditarii.

Cererea solvabila a scazut atat ca si nivel (numar de cereri) cat si ca si putere de cumparare, constatandu-se o limitare a cererii pe ambele planuri (si cel cantitativ si cel calitativ), pe fondul scaderii interesului investitional general si in cel imobiliar in special.

La data evaluarii cererea de case de locuit este la un nivel destul de scazut, fiind practic imposibile previziunile asupra cererii pe termen mediu si lung.

Ceea ce face ca cererea solvabila sa fie mult mai redusa decat cererea potentiala sunt costurile destul de ridicate ale finantarii si riscul ridicat perceput de investitorii imobiliari pentru orice fel de proiecte investitionale ce vizeaza imobilizarea unor resurse financiare substantiale.

Intre categoriile de utilizatori potentiali se regasesc persoane fizice cu varsta peste 25 de ani sau familii gata intemeiate, cu venituri stabile medii, angajate la firme din Cugir, interesate sa isi achizitioneze o locuinta situata in localitatea Cugir.

Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentu vanzare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o piata data, intr-un interval de timp. Oferta se modifica mai lent decat cererea, deoarece numarul de proprietati disponibile si potentiale pe o piata este limitat, in timp ce nevoile sunt nelimitate si permanenta schimbare.

Oferta de vanzare a unor proprietati similare – case de locuit unifamiliale – este la un nivel mediu ca si valori, preturile vehiculate fiind cuprinse intre 150-350 euro/mp, in functie de amplasament, dimensiuni, grad de finisare, varsta, etc. Totusi numarul de oferte comparabile identificate este destul de redus si variat ca si amplasare, dimensiuni, caracteristici tehnice, solutii constructive, grad de finisare, etc.

Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor de tranzactionare percepute de piata si pentru diferitele dimensiuni ale terenurilor in arealul de piata delimitat (zonele intravilane ale orasului Cugir). In urma analizei intervalele de ofertare pentru terenuri intravilane libere in zona de amplasare sau din zone asimilabile acesteia, este in plaja 8-12 EURO/mp, in functie de amplasare, dimensiuni, utilitati si posibilitati de utilizare.

Zona Cindeni nu este cea mai cautata zona rezidentiala din orasul Cugir, datorita inclinatiei usoare a terenului, insa atuurile acesteia sunt linistea si lipsa aglomeratiei, precum si a aspectului placut. Oferta de proprietati rezidentiale in aceasta zona este in continuare variata.

Echilibrul pietei

In ceea ce priveste echilibrul cererii si ofertei de case de locuit de acest tip, in prezent, oferta este mai mare decat cererea, piata putand fi considerata o piata a cumparatorilor.

Punctul de echilibru este foarte rar atins sau chiar niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, activitatea imobiliara raspunzand diferit la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt. Exista posibilitatea stagnarii si chiar a scaderii preturilor la vanzare / cumparare.

In prezent preturile proprietatilor de tip rezidential in Cugir se situeaza in jurul valorilor de 200-350 euro/mp pentru case.

ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii imobiliare selectata din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare conform IVS, este definita ca „utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si care are ca rezultat cea mai mare valoare.”

Cea mai buna utilizare se stabileste in urma unei analize si trebuie sa indeplineasca 4 criterii: pemisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar, maxim productiva.

Pentru a verifica daca este indeplinit criteriul permisibila legal, este necesar sa se analizeze documentatia oficiala, PUZ, certificat de urbanism, restrictii privind vanzarea, restrictiile de dezvoltare, impactul asupra mediului.

Pentru a analiza posibilitatea fizica, vom lua in considerare dimensiunea, forma, structura geologica si accesibilitatea lotului, precum si riscul unor dezastre naturale (inundatii, cutremure, alunecari de teren) si modul in care acestea ar putea afecta utilizarea proprietatii. Vom lua in considerare si capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice.

Fezabila financiar – este necesara analiza pentru a determina daca utilizarea proprietatii produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului.

Maxim productiva – dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este aceea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata pentu acea utilizare si conform limitarilor urbanistice.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a terenului liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza pot fi identificate utilizari care creeaza valoare. Valoarea terenului se estimeaza in functie de proprietatile comparabile.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile care ii apartin. Utlizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului construit. In cazul proprietatilor ocupate de proprietar, cea mai buna utilizare trebuie sa reflecte toate modernizarile care sunt necesare pentru a obtine o satisfactie maxima.

Exista 2 moduri in care poate fi identificata CMBU a terenului considerat liber:

estimarea valorii separate a terenului

identificarea tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.

Ipoteza de lucru

Terenul este considerat liber. Posibile utilizari:

1. Teren liber

2. Rezidential

3. Comercial – Magazin alimentar

Avand in vedere situatia si starea imobilului consideram ca este improbabil ca proprietatea subiect sa fie demolata intr-un interval care sa afecteze prezenta evaluare. Drept urmare se va analiza cea mai buna utilizare doar pentru teren construit.

Vom elimina din analiza magazinul alimentar, deoarece investitia nu este fezabila, pentru ca in zona nu exista vad comercial pentru functionarea unui astfel de magazin.

Tinand cont de tipul cladirii si zona in care este amplasata, cea mai buna utilizare este cea actuala si anume rezidentiala.

Tabelul 1.1. CMBU

Tabel 1.2. CMBU

Evaluarea terenului

Terenul de evaluat are urmatoarele caracteristici: are suprafata de 980 mp, front de 12 m, forma dreptunghiulara, este partial ocupat de constructii, topografie usor in panta, cu drepturi de proprietate depline, fara restrictii legale, amplasat in zona cu toate utilitatile necesare (alimentare cu energie electrica, gaze naturale, apa, canal, telefonie), acces auto la strada asfaltata.

Evaluarea amplasamentului a fost efectuata prin metoda comparatiilor directe, care este cea mai adecvata metoda atunci cand exista informatii privind vanzari comparabile.

Metoda analizeaza, compara si ajusteaza tranzactiile si alte date cu importanta valorica pentru loturi similare. Ea este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere – oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare si se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma tranzactiilor cu terenuri efectuate in zona (in masura in care exista amplasamente similare).

Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea „de evaluat”.

Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati, intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie.

Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre terenul „de evaluat” si celelalte terenuri deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de proprietati asimilabile celui de evaluat. Caracteristicile, datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in tabelul de calcul.

S-au trecut in revista elementele de comparatie (Drepturi de proprietate, Restrictii legale, Conditii de Finantare, Conditii de Vanzare, Conditii ale Pietei, Localizarea terenului, Caracteristici fizice (Dimensiuni, Forma, Front stradal, Planeitate, Acces), Dotare cu Utilitati si Cea mai buna utilizare) necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor recente.

Dupa aplicarea corectiilor s-au ales valorile amplasamentelor pentru care au fost necesare cele mai mici corectii brute (procentual).

Pentru alegerea comparatiilor, sursele de informare au fost site-urile de specialitate. Proprietatile folosite ca si comparabile sunt detaliate in urmatorul tabel:

Explicarea corectiilor

In realizarea abordarii prin comparatii, au fost folosite 3 proprietati comparabile apropiate ca si localizare si caracteristici fizice.

Au fost aplicate urmatoarele corectii:

Tip comparabila – a fost aplicata o corectie de -10% la valoarea tuturor comparabilelor, intrucat toate sunt oferte, nu tranzactii incheiate, si am considerat acest procent ca fiind marja de negociere de la pretul cerut fata de cel de tranzactionare.

Localizare – la localizare s-a aplicat o corectie in plus comparabilelor B si C, pentru ca sunt localizate in zone mai ieftine fata de proprietatea subiect. Din analiza comparativa pe perechi de date A si B a rezultat o corectie care reprezinta 25% din pretul care va fi corectat. Pentru comparabila C s-a aplicat o corectie de 16.7% prin analiza comparativa de perechi A si C.

Topografie – a fost aplicata o corectie de 6,2% comparabilei B prin analiza comparativa de perechi (A si B), intrucat acesta are o topografie usor in panta, fata de terenul evaluat care are o topografie plana.

In cazul de fata proprietatea A are cea mai mica corectie totala bruta de 10,00%.

Aplicand algoritmul de calcul / ajustare, expus in tabelul de calcul de mai sus se obtine “valoarea unitara” a terenului liber luata in considerare in jurul valorii de 10,8 euro/mp – echivalent aproximativ 48,71 lei/mp.

Astfel, valoarea terenului este:

Vteren = 48,71 lei/mp x 980 mp 47.736 lei

echivalent 10.585 euro la cursul de 1 euro = 4,5098 lei, valabil in 02.02.2016

Evaluarea proprietatii

Abordarea prin cost prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de realizare a constructiei in functie de dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui element constructiv analizat, si deprecierile acumulate corespunzatoare momentului evaluarii.

Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au fost vandute sau in lipsa tranzactiilor efective cu proprietati care sunt ofertate spre vanzare, luand in considerare elementele de comparatie.

Abordarea prin venit este folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. La aplicarea acestei abordari se va apela la ipoteza ca proprietarul (investitorul) isi propune obtinerea de venituri numai din exploatarea imobilului prin inchirieri.

Metoda comparatiei directe

Metoda comparatiilor directe de piata este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Aceasta metoda a fost aplicata tinand seama de tipul proprietatii imobiliare evaluate si de gradul ridicat de adecvare a aplicarii metodei in acest caz.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza comparativa – termen general care identifica procesul care foloseste analiza pe perechi de date si analiza comparatiilor relative.

Estimarea valorii s-a facut prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste proprietati cu cea „de evaluat”.

Procesul de comparare ia in considerare asemanarile si deosebirile intre proprietatea „de evaluat” si celelalte proprietati deja tranzactionate, despre care exista informatii suficiente. Pentru estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile de proprietati asimilabile celei de evaluat.

Imobilele comparabile sunt:

Caracteristicile principale ale imobilelor comparabile, stabilite in urma analizei fotografiilor expuse in anexe si a discutiilor telefonice cu proprietarii sau agentii imobiliari, sunt:

Proprietatea A: este o casa cu 4 camere, are suprafata construita de 110 mp, dispune de un teren de 1.000 mp; este amplasata in orasul Cugir, strada Ion Creanga, a fost edificata in anul 1990, are un nivel bun de finisare, termopan, stare buna, incalzirea facandu-se cu centrala termica proprie; este oferita vanzarii in februarie 2016 la pretul de 52.000 euro.

Proprietatea B: este o casa cu 4 camere, are suprafata construita de 167 mp, dispune de un teren de 470 mp; este amplasata in Cugir, strada Vasile Alecsandri; a fost edificata in anii 1980, are un nivel mediu de finisare, cu termopan, stare buna, incalzirea facandu-se cu centrala termica proprie; este oferita la vanzare in februarie 2016 la pretul de 58.000 euro;

Proprietatea C: este o casa cu 3 camere, are suprafata construita de 120 mp, dispune de un teren de 800 mp; este amplasata in Cugir, strada Marasesti; a fost edificata in anii 1980, are un nivel mediu de finisare, fara termopan, stare buna, incalzirea facandu-se cu centrala termica proprie si sobe pe lemne; este oferita la vanzare in februarie 2016 la pretul de 42.000 euro.

Pentru alegerea comparatiilor, sursele de informare au fost site-urile de specialitate.

Pentru diferentele de suprafete aferente constructiei si terenului proprietatilor comparabile fata de proprietatea evaluata s-au aplicat corectii de 10,8 euro/mp in cazul terenului si de 250 euro/mp in cazul constructiei.

Datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in tabelul de mai jos. S-au trecut in revista elemente de comparatie necesare a fi utilizate pentru ajustarea comparabilelor.

Explicarea corectiilor

In realizarea abordarii prin comparatii, au fost folosite trei proprietati comparabile apropiate ca si localizare si caracteristici fizice.

Au fost aplicate urmatoarele corectii:

Tip comparabila – a fost aplicata o corectie de -10% la valoarea tuturor comparabilelor, intrucat toate sunt oferte, nu tranzactii incheiate, si am considerat acest procent ca fiind marja de negociere de la pretul cerut fata de cel de tranzactionare.

Localizare – au fost aplicate corectii de -19,23% si -27,58% (obtinute prin analiza comparativa pe perechi) pentru comparabilele A si B deoarece se afla in zone mai bune decat proprietatea subiect, iar pentru comparabila C o corectie de 0%, intrucat se afla la o strada distanta de proprietatea evaluata.

Teren – la teren s-au aplicat corectii in plus sau in minus in functie de diferenta de suprafata de teren aferent fiecarei proprietati comparabile, inmultita cu 10,8 euro/mp.

Suprafata constructiei – s-au aplicat corectii in plus sau in minus in functie de diferenta de suprafata desfasurata aferenta fiecarei proprietati comparabile, inmultita cu 250 euro/mp.

Finisaje – pentru determinarea corectiei s-a facut analiza comparativa intre comparabile si au rezultat corectii corelate cu clasamentul acordat in functie de gradul finisajelor si al tamplariei (valoarea corectiei a fost determinata prin cercetarea ofertelor de geam termopan de pe piata pentru suprafata vitrata in plus/ necesara fata de proprietatea subiect).

Din grila de comparatii se observa ca proprietatea C are cea mai mica corectie totala bruta 23,56% si se alege VCD = 196.149 lei, respectiv 43.494 euro.

Metoda capitalizarii veniturilor

Esenta metodei capitalizarii veniturilor deriva din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii imobiliare, aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.

Prin aceasta metoda se determina valoarea proprietatii evaluate tinand cont de rata de capitalizare pentru casele cu teren din Cugir. Rata de capitalizare va fi extrasa de pe piata pe baza venitului anual estimat generat de proprietate si pretul de tranzactionare al respectivei proprietati.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietatii imobiliare casa de locuit cu teren prin capitalizarea veniturilor obtinute din chirie este urmatorul:

– se estimeaza o chirie lunara (Ch) obtenabila din inchirierea imobilului analizat, in conditiile in care proprietatea ar fi libera si posibil de inchiriat la valori de piata.

– se calculeaza Venitul Brut Potential (VBP) – materializeaza venitul total estimat a fi generat de proprietatea imobiliara supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima. In cazul analizat chiriile practicate pe piata imobiliara specifica pentru spatii cu caracteristici asemanatoare, din zone comparabile, sunt la un nivel mediu de 2,5-4 EUR/luna pentru fiecare metru patrat de suprafata utila. Pentru spatiul analizat evaluatorul considera rezonabila o chirie de 3 eur/mp/luna.

VBP = Ch x 12 luni

– se estimeaza un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea in intregime sau in anumite perioade, a spatiilor inchiriabile si/sau neplata chiriei de catre locatar. In cazul de fata s-a estimat un grad de neocupare de 20% (circa 2 luni pe an). Aceasta apreciere este sustinuta si de piata imobiliara specifica proprietatii analizate, unde gradul de neocupare variaza functie de dimensiunile spatiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie perceputa, posibilitati de acces si de utilizare.

– se calculeaza Venitul Brut Efectiv (VBE) – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului de neocupare, un grad de ocupare de 80% fiind considerat rezonabil avand in vedere specificul si amplasarea proprietatii imobiliare:

VBE = VBP – Gno

– se estimeaza cheltuielile (CH) din exploatarea proprietatii si care intra in sarcina proprietarului (locatorului). Aceste cheltuieli reprezinta costurile periodice aferente detinerii proprietatii imobiliare (taxe, impozite, asigurari) si pentru continuarea generarii de venituri. Pentru cazul de fata s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 5% din venitul brut efectiv.

– se calculeaza Venitul Net din Exploatare (VNE) care reprezinta venitul net actual sau anticipat rezultat in urma scaderii tuturor cheltuielilor operationale din Venitul Brut Efectiv :

VNE = VBE – CH

– pentru obtinerea valorii proprietatii, se divide Venitul Net din inchiriere la rata de capitalizare (c) specifica pietei imobiliare corespunzatoare zonei si tipului de proprietate analizate. Legatura dintre valoare si venituri nete generate de exploatarea proprietatii este facuta de rata de capitalizare.

– rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma in valoarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o rata de baza deflatata la care se adauga prime de risc aferente investitiei.

– valoarea proprietatii , obtinuta prin capitalizarea chiriei se caculeaza cu formula:

V = VNE / c

unde : VNE = venitul net din exploatare

c = rata de capitalizare.

Rata de capitalizare utilizata s-a selectat, in functie de utilizarea spatiilor si cotatiile pe pietele specifice la un nivel de 7%.

Datele luate in calcul sunt sintetizate in urmatorul tabel.

In ceea ce proveste chiria pentru proprietatea subiect, a fost stabilita analizand datele din piata si chiriile solicitate pentru proprietati similare. S-a stabilit astfel o chirie medie lunara de 338 euro.

Preluand rezultatele din consideratiile prezentate anterior, rezulta valoarea de randament a proprietatii prin metoda capitalizarii veniturilor 198.302 lei, echivalent a 43.971 euro.

V = 198.302 lei, echivalent 43.971 euro

Abordarea prin costuri

Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi:

Determinarea valorii de inlocuire

Estimarea deprecierii acumulate

Determinarea valorii ramase actualizate a constructiilor prin scaderea deprecierii acumulate din valoarea de inlocuire

Evaluarea constructiei s-a realizat conform Catalogului privind evaluarea cladirilor rezidentiale, autor Corneliu Schiopu editat de IROVAL in 2011 care este cea mai indicata metoda atunci cand nu sunt disponibile pe piata date privind tranzactii cu proprietati similare.

Pe baza acestei metodologii, trebuie parcurse urmatoarele etape:

Stabilirea costului de inlocuire brut a constructiei cu ajutorul Cataloagelor de reevaluare (valori in euro);

Actualizarea costului de inlocuire brut la pretul zilei cu ajutorul brosurii „Indici de actualizare – Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire” autor Corneliu Schiopu editura IROVAL Bucuresti 2015.

Determinarea costului de inlocuire

Cost de inlocuire – Costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o constructie similara care ofera o utilitate echivalenta cu cea a constructiei evaluate, utilizand materiale si tehnici moderne, normative, proiecte si planuri actuale.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiar si a inspectiei si masuratorilor facute pe teren.

Pentru determinarea valorii cladirilor ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape:

documentare privind fiecare obiectiv care urmeaza a fi evaluat prin stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii;

cercetarea obiectului la fata locului prin efectuarea de masuratori pe teren si stabilirea dotarilor si instalatiilor precum si stabilirea starii tehnice a cladirii si a subansamblelor componente;

se incadreaza cladirea intr-una din categoriile prezentate in catalogul de evaluare anterior mentionat;

se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de inlocuire, pe total si pe categorii de lucrari precum si corectiile datorate abaterilor fata de prevederile din fisele catalogului;

se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul de preturi de catalog din 2011 se actualizeaza costul de inlocuire brut cu ajutorul „Indicilor de actualizare costuri de reconstructie – costuri de inlocuire” publicati de IROVAL in 2015.

In aplicarea acestei metode se utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate in unitati de masura adecvate. Prin aceasta metoda evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilaje si transporturi legate de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru patrat de suprafata.

Costurile se bazeaza pe costurile normate pentru diferite componente ale constructiei.

Tabelul de calcul pentru valoarea cladirii prin metoda costului de inlocuire net este prezentat in „Tabel centralizator pentru calcularea costurilor de reconstructie sau de inlocuire”.

Abordarea prin costuri a fost efectuata conform recomandarilor indrumarului pentru evaluare Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire – Cladiri rezidentiale – IROVAL Bucuresti, editia 2011, autor Corneliu Schiopu.

Estimarea deprecierii acumulate

Deprecierea – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate sa apara din cauze fizice, functionale sau economice.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala.

Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:

deprecierea fizica – o pierdere de utilitate cauzata de deteriorarile fizice ale activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale si al utilizarii in conditii normale, care se concretizeaza intr-o pierdere de valoare;

deprecierea functionala – o pierdere de utilitate cauzata de ineficienta activului subiect in comparatie cu substitutul sau, care se concretizeaza intr-o pierdere de valoare;

depreciere economica – O pierdere de utilitate cauzata de factori din exteriorul activului, in special factori legati de modificarile in cererea si oferta produselor realizate cu aportul acelui activ, care se concretizeaza intr-o pierdere de valoare.

In situatia imobilului care face obiectul prezentei evaluari au fost estimate tipurile de depreciere care afecteaza valoarea sa: deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea economica.

Deprecierea functionala de 10% care afecteaza valoarea de inlocuire a cladirii este cauzata de neajunsurile functionale ale cladirii (camere de trecere, compartimentari etc.).

Deprecierea economica estimata de catre evaluator la 15% pentru acest tip de proprietate este datorata in principal de conditiile specifice pietei imobiliare a zonei de amplasare, cataloagele de evaluare IROVAL fiind raportate la preturile din Bucuresti.

S-a stabilit costul de inlocuire net prin diminuarea costului de inlocuire brut cu pierderea de valoare datorita uzurii fizice – stabilita de Normativul P 135/1999 elaborat de M.L.P.A.T. si pe baza observatiilor facute in teren de catre evaluator.

Gradul de uzura fizica pentru cladire s-a stabilit pe elemente componente astfel: structura de rezistenta, finisaje, instalatiile, invelitoarea.

Uzurile pe componente au fost estimate tinand seama de urmatoarele aspecte de ordin general:

durata de viata consumata pentru structura de rezistenta si anvelopa;

starea tehnica si gradul de executare a lucrarilor in cazul instalatiilor si finisajelor.

Costurile de inlocuire nete ale constructiei au fost determinate prin aplicarea succesiva asupra costului de inlocuire brut a celor trei tipuri de depreciere estimate (deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea economica).

Costul de inlocuire net pentru constructie s-a obtinut prin aplicarea deprecierii reale constatate la costul de inlocuire brut.

Valoarea obtinuta prin metoda costului de inlocuire net este data de costul de inlocuire net a constructiei evaluata insumata cu valoarea de piata a terenului, si este de:

Vcosturi = 198.638 lei, echivalent 44.046 euro

Vconstructie=150.902 lei; Vteren=47.736 lei

In anexe se gaseste fisa tehnica a constructiei, in care sunt prezentate categoriile de lucrari, costul de inlocuire brut, deprecierile si valoarea rezultata prin metoda costului de inlocuire net conform starii fizice actuale a constructiei, precum si fisa de evaluare a terenului.

Reconcilierea rezultatelor

In opinia evaluatorului, valoarea de piata estimata de evaluator la cursul € = 4,5098 lei a fost urmatoarea:

– prin abordarea prin piata- metoda comparatiilor directe:

43.494 € echivalentul a 196.149 lei

– prin abordarea prin venituri- metoda capitalizarii veniturilor:

43.971 € echivalentul a 198.302 lei

– prin abordarea prin cost- metoda costurilor segregate:

44.046 € echivalentul a 198.638 lei.

Valorile obtinute prin cele 3 abordari, se situeaza intr-un interval care are ca limita inferioara valoarea rezultata prin abordarea comparatiilor directe: 196.149 lei si ca limita superioara valoarea data de abodarea prin costuri: 198.638 lei.

Valoarea urmarita a imobilului, adica estimarea valorii de piata asa cum a fost aceasta definita in cadrul lucrarii, este data de valoarea obtinuta in urma abordarii prin comparatii de piata, acesta fiind in opinia evaluatorului valoarea cea mai adecvata deoarece tine seama de valorile de tranzactionare si de oferta din zona de amplasare sau zone similare acesteia.

In aceste ipoteze, opinia evaluatorului este ca, la data efectuarii lucrarii si in conditiile prezentate si analizate, valoarea de piata a proprietatii evaluate este de circa:

V = 196.100 lei (unasutanouazecisisasemiiunasutalei)

echivalent circa 43.500 euro la cursul de 1 euro = 4,5098 lei valabil in 02.02.2016

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt:

in propunerea valorii s-a tinut cont de oferta de obiective asemanatoare si de posibilitatea utilizarii lor;

imobilul detinut este situat in zona mediana a localitatii;

starea tehnica a imobilului este buna, acesta avand un grad mediu de finisare;

pretul include valoarea terenului;

valoarea este o predictie;

valoarea este subiectiva;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

la stabilirea valorii prin metoda comparatiei directe de piata s-a tinut cont de preturile practicate in zona sau in zone similare.

ANEXE