RAPORT DE EVALUARE PRIVIND STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A IMOBILULUI SITUAT ÎN LOCALITATEA SÂNNICOLAU MARE, STRADA PANSELELOR, NR. 1, BL. P 13, AP. 5 [310174]

UNIVERSITATEA POLITEHNICA TIMIȘOARA

FACULTATEA DE CONSTRUCȚII

PROGRAM DE STUDII DE MASTER:

CADASTRU ȘI EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

LUCRARE DE DISERTAȚIE

COORDONATOR:

Conf. dr. ing. Belea Gheorghe

MASTERAND: [anonimizat]

2018

UNIVERSITATEA POLITEHNICA TIMIȘOARA

FACULTATEA DE CONSTRUCȚII

PROGRAM DE STUDII DE MASTER:

CADASTRU ȘI EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

LUCRARE DE DISERTAȚIE

Tema lucrării:

RAPORT DE EVALUARE PRIVIND STABILIREA VALORII DE PIAȚĂ A [anonimizat], NR. 1, BL. P 13, AP. 5

COORDONATOR:

Conf. dr. ing. Belea Gheorghe

MASTERAND: [anonimizat]

2018

CUPRINS

CERTIFICARE 5

SINTEZĂ 6

CAPITOLUL I – Date generale 7

1.1. Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate 7

1.2. Scopul evaluării 7

1.3. Clientul și destinatarul lucrării (Instrucțiunile evaluării) 8

1.4. Bazele evaluării 8

1.4.1. Ipoteze și condiții limitative 8

1.4.2. Valoarea estimată 9

1.4.3. Data evaluării 10

1.4.4. Data inspecției 10

1.4.5. Metodologia de evaluare folosită 11

1.4.6. Modalități si termene de plată 11

1.5. Responsabilitatea față de terți 11

1.6. Sursele de informații 12

[anonimizat] 13

2.1. Identificarea proprietății 13

2.1.1. [anonimizat], caracteristici generale 13

2.1.2. [anonimizat] 13

2.1.3 Amplasament, vecinătăți și căi de acces 14

2.2. Descrierea proprietății 14

2.3. Analiza pieței imobiliare specifice 15

3.3.1. Considerente privind piața imobiliară și caracteristicile sale 15

3.3.2. Descrierea pieței locale 16

3.3.2.1 Definirea pieței 16

3.3.3. Analiza cererii 16

3.3.4. Analiza ofertei competitive 16

3.3.5. Echilibrul pieței 17

[anonimizat] 18

3.1. Cea mai bună utilizare (CMBU) 18

3.2. Evaluarea construcțiilor 19

3.2.1. Procedura de evaluare ([anonimizat]) 19

3.2.1.1. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori 19

3.2.2. Abordare prin venit 19

3.2.3. Abordare prin piață 21

CONCLUZII – Rezultatele evaluĂrii 25

4.1. Rezultatele evaluării 25

4.2. Reconcilierea rezultatelor.Opinia evaluatorului 25

ANEXE 27

BIBLIOGRAFIE 36

[anonimizat], declar următoarele:

nu am nici un interes actual sau de perspectivă în legătură cu proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare și nici un interes sau influență legată de părțile implicate;

acest raport nu se bazează pe solicitarea obținerii unei valori minime;

prezentările faptelor din raport sunt corecte și reflectă cele mai pertinente cunoștințe ale masterand: [anonimizat];

analizele, [anonimizat], fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional;

onorariul masterand: [anonimizat];

evaluarea a [anonimizat]2018;

[anonimizat], opiniile și concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele Codului Deontological ANEVAR;

masteranda îndeplinește cerințele adecvate de calitate profesională;

am efectuat personal inspecția proprietății în prezența proprietarului care face obiectul prezentului raport de evaluare;

nici o persoană,cu excepția celor specificate în raport, nu a acordat asistență profesională în elaborarea raportului de evaluare.

SINTEZĂ

TIP PROPRIETATE EVALUATĂ:

Proprietate imobiliară: construcție

ADRESA PROPRIETĂȚII:

Județul Timișoara, Localitatea Sânnicolau Mare, Strada Panselelor, nr.1, bl.P13, apartament nr.5

PROPRIETAR:

UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT – ROMÂNIA

SUPRAFAȚĂ TEREN:

362 mp

SUPRAFAȚA UTILĂ:

90.13 mp

SUPRAFAȚĂ CONSTRUITĂ:

118 mp

DATA EVALUĂRII:

20.04.2018

EVALUATOR:

Vrîncean Andra

CAPITOLUL I

DATE GENERALE

1.1. Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluării îl constituie apartamentul numarul 5, situat în localitatea Sânnicolau Mare, strada Panselelor, nr.1, bl.P13, județul Timis.

Dreptul de proprietate asupra a acestuia aparține de UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT – ROMÂNIA, cu sediul în localitatea Timișoara, strada P-ța Unirii, nr.14, conform extrasului de Carte Funciară numărul 400167-C1-U12 Sânnicolau Mare, identificat cu numărul topographic 2299-2300/1/V, lucru confirmat de conducerea uniunii conform declarațiilor date. În partea a III-a (C. Sarcini) a Cărții Funciare este înscrisă sarcina IPOTECĂ în favoarea SERVICIULUI FISCAL ORĂȘENESC SÂNNICOLAU MARE asupra apartamentului.

1.2. Scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are ca și scop estimarea valorii juste a activelor imobilizate aflate în proprietatea UNIUNII BULGARE DIN BANAT – ROMÂNIA, după cum este definită în IFRS 13 – Evaluarea la valoarea justă:

Valoarea justă – “este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui active sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării”.

Această definiție înlocuiește definițiile mai vechi care apar în diverse IFRS-uri. Această definiție diferă de cea care apare în SEV 100 – Cadrul general și care este utilizată în alte scopuri, decât pentru raportare financiară. Valoarea justă conform IFRS 13 este un concept diferit de valoarea justa definită si comentată in SEV 100 – Cadrul general.

Conform SEV 100 – Cadrul general Valoarea justă – “este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți”.

Valoarea justa, conform IFRS-urilor, este coerentă, în general, cu conceptual de valoare de piață, așa cum aceasta este definită în SEV 100 – Cadrul general.

În aceste condiții evaluatorul a estimat valoarea de piață pentru proprietățile nespecializate, după cum prevede Standardul de Evaluare SEV 100 – Cadrul general (caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR) ca fiind criteriu riguros de evaluare.

Conform standardului valoare de piață se definește astfel:

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care parțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constângere.

Pentru evaluarea proprietăților specializate a fost luată ca bază de evaluare Costul de înlocuire net (CIN).

1.3. Clientul și destinatarul lucrării

Prezentul Raport de evaluare se adresează UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT – ROMÂNIA în calitate de client și destinatar.

Conform Codului deontologic al profesiunii de evaluator și Statutului ANEVAR, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client.

1.4. Bazele evaluării

Prezentul raport de evaluare are la bază o serie de ipoteze și condiții limitative. Cu ajutorul acestor ipoteze și concluzii, și cu aprecierile celelalte aflate în acest raport evaluatorul își va exprima opinia.

1.4.1. Ipoteze si conditii limitative

Limitele și ipotezele principale care au fost luate în considerare pentru elaborarea acestui raport de evaluare sunt:

Ipoteze:

Aspectele juridice sunt bazate pe documentele și informațiile furnizate de către conducerea societății care este beneficiarul acestui raport de evaluare și au fost prezentate fără a se mai efectua investigații suplimentare. Dreptul de proprietate asupra patrimoniului este considerat valabil și marketabil;

Considerăm că proprietarul deține în totalitate dreptul de proprietate asupra imobilului. și că proprietatea nu este supusă unei alte restricții de ordin juridic, sau de altă natură care să afecteze acest drept.

Valoarea terenului aferent amplasamentului NU este inclusă în evaluare;

Considerăm că proprietatea este conformă tuturor reglementărilor și restricțiilor prevăzute în planul urbanistic al zonei, excepție făcându-se în cazul în care este identificată o non-conformitate, descrisă și luată în considerare prezentul raport.

Acele părți acoperite, neexpuse sau inaccesibile a clădirii nu au fost inspectate și nici analizate, considerându-se că se află în stare tehnică bună. Datorită faptului că nu se poate exprima opinia în legătură cu starea tehnică asupra părților inaccesibile, acest raport nu poate valida integritatea sistemului clădirii și a structurii.

La baza selectării metodelor de evaluare ce vor fi utilizate în prezentul raport și a diferitelor modalități de aplicare, au stat situția actuală a activului și scopul evaluării, pentru ca rezultatele să estimeze valoarea cea mai propabilă a proprietății în funcție de tipul valorii selectate.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

La data evaluării presupunerile făcute de evaluator și efectuate prin aplicarea metodelor de evaluare se consideră ca fiind rezonabile în urma informațiilor și a faptelor ce sunt disponibile.

Pentru estimarea valorii evaluatorul a utilizat numai informațiile puse la dispoziție de beneficiar, având posibiliatea de a efectua studii suplimentare în cazul în care existau informații pe care evaluatorul nu le cunoștea.

Condiții limitative:

orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare și sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de întelegeri în prealabil;

nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil în scris al evaluatorului;

1.4.2. Valoarea estimată

Îndrumătorul SEV 300 – EVALUARE PENTRU RAPORTAREA FINACIARĂ prezintă metodologia de evaluare a bunurilor care se află în patrimoniul societăților comerciale și care se poate aplica în toate situațiile, atunci când evaluatorilor le este solicitat să întocmească un raport sau să spună o opinie solicitată de o societate comercială și pentru obiectivul evaluării care are legatură cu costurile adecvate și elaborarea situațiilor financiare.

În îndrumătorul Standardele Internationale de Raportare Financiară (IFRS-uri) recunoașterea activelor din bilanț se face prin două modele adoptate. Primul model fiind bazat pe cost care se mai numește și tratamentul contabil de bază, iar cel de al doilea este bazat pe valoarea justă care reprezintă tratamentul contabil alternativ fiind permis în anumite cazuri speciale. În cazurile în care modelul aplicat este cel bazat pe valoarea justă trebuie făcută o reevaluare curentă a activului. Acest Standar pune în evidență circumstanțele specifice care urmează a fi raportate valorii de piață, existând cazuri în care valorile diferă de valoare de piață.

Raportarea financiară se face conform metodologiei de evaluare reglementate în SEV 300 – EVALUAREA PENTRU RAPORTAREA FINANCIARĂ, în urma căruia activele evaluate pentru raportarea financiară, excepție făcând cazul în care circumstațele și detalierea prezentării nu este suficientă, trebuie evaluate precum urmează :

proprietățile nespecializate, inclusiv proprietățile comerciale specializate, vor fi evaluate cu ajutorul valorii de piață conform SEV 100

proprietățile specializate vor fi evaluate utilizând CIN

În absența unor date de piață, CIN este adoptat ca înlocuitor (substituit) al analizei de piață.

Costul de înlocuire brut se definește ca fiind costul estimat pentru construcția unui substitut modern la prețurile curente de la data evaluării, utilizând materiale și metode moderne la nivelul standarelor curente.

Deprecierea este definite ca fiind pierderea de valoare a unui mijloc fix rezultată din utilizare, din trecerea timpului sau din neadecvarea datorată schimbărilor tehnologice sau ale pieței.

1.4.3.Data Evaluării

Pentru efetuarea evaluării ca bază s-au folosit informațiile privind nivelul prețurilor corepunzătoare lunii Aprilie 2018, valorile estimate de către evaluator fiind considerate valabile ipotezelor luate în considerare la data respectivă.

Evaluarea a fost realizata la cursul valutar din data de 20.04.2018:

1 Euro = 4,6606 lei.

1.4.4. Data inspecției

Proprietate a fost inspectată la data de 08.04.2018 de către Ing. Vrîncean Andra. Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminări ale clădirii, terenului sau amplasamentelor învecinate si nu au fost inspectate părțile ascunse ale clădirilor.

1.4.5. Metodologia de evaluare folosită

Valoarea de piață pentru proprietățile nespecializate a fost baza realizării prezentului raport de evaluare. Determinarea acestei valori s-a realizat prin aplicarea metodelor următoare:

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.

1.4.6. Modalități și termene de plată

Prezentul raport prezintă opinia evaluatorului în legătură cu valoarea proprietății imobiliare, valoare care nu include T.V.A, fiind considerată plata integrală (cash) a acesteia, fără condiții de plată deosebite (rate, leasing, etc).

1.5. Responsabilitatea față de terți

Realizarea raportului de evaluare a avut la bază informațiile furnizate de către conducerea UNIUNII BULGARE DIN BANAT-ROMÂNIA, resposabilitatea pentru corectitudinea și precizia datelor fiind asumată de aceștia.

În conformitate cu uzantele folosite în România, valorile prezentate de către evaluator sunt valabile la data prezentă în acest raport de evaluare cât și o perioadă de timp limitată după aceasta, în condițiile în care piața imobiliară nu suferă modificări majore care ar urma să afecteze opiniile estimate.

Opinia evaluatorului în prezentul raport este analizată doar în contextul economic general (Aprilie 2018) în care are loc evaluarea, scopul și stadiul de dezvolare a pieței imobiliare. Evaluatorul nu este responsabil dacă aceste date se modifică în viitor, decât în limita informațiilor valabile și cunoscute la această dată.

Prezentul raport este confindețial, fiind destinat doar în scopul precizat și pentru uzul clientului și destinatarului. Nu este acceptată nici o responsabilitate dacă raportul va fi trimis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat sau pentru alt scop.

1.6. Sursele de informații

Sursele de informații care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

CAPITOLUL II

PROPRIETATEA EVALUATĂ

Identificarea proprietății:

2.1.1. Identificarea proprietății – adresa, caracteristici generale

Obiectul evaluării îl constituie apartamentul în proprietatea UNIUNII BULGARE DIN BANAT-ROMÂNIA cu sediul in localitatea Timișoara, strada P-ța Unirii, nr. 14, situat în localitatea Sânnicolau Mare, strada Panselelor, nr.1, bl.P13, apartament nr.5, jud.Timiș.

2.1.2.Aspecte juridice – drepturi de proprietate CF

Dreptul de proprietate asupra apartamentului aparține de UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT-ROMÂNIA, conform extrasului de Carte Funciară numărul 400167-C1-U12 SÂNNILOAU MARE, localitatea Sânnicolau Mare, identificat cu numarul topografic 2299-230/1/V, și declarațiilor conducerii uniunii. Există sarcina IPOTECĂ asupra construcției în favoarea SERVICIULUI FISCAL ORĂȘENESC SÂNNICOLAU MARE.

Imaginea 2.1.2 – Extras de carte funciară

2.1.3 Amplasament, vecinătăși și căi de acces

Construcția este localizată în:

Localitatea Sânnicolau Mare, strada Panselelor, nr.1, bl.P13, apartament nr.5, jud.Timiș, C.F. nr. 400167-C1-U12, cu nr. top. 2299-230/1/V.

Proprietatea este amplasată într-un cartier de blocuri, în zona central a orașului, într-o zonă rezidențială, pe strada Panselelor nr. 1.

Accesul la proprietate se realizează direct de pe strada Panselelor, auto sau pietonal.

Vecinatățile imediate sunt strada și alte proprietăți rezidențiale.

Imaginea 2.1.3 – Amplasamentul construcției

2.2. Descrierea proprietății

Proprietatea evaluată este de tip rezidențial (apartament), este compusă din 4 camere și dependințe cu terenul în folosință.

Proprietatea este amplasată în zona centrală a localității.

Suprafața utilă a apartamentului este de 90.13 mp. Suprafața construită este de 118.00 mp.

Construcția are fundații din beton armat, suprastructura este formată din plăci prefabricate de beton si BCA, acoperișul este de tip șarpantă cu învelitoare din țiglă, planșeele sunt din beton armat, iar finisajul exterior al blocului constă în termoizolație, zugrăveli și tencuieli simple.

Apartamentul numaru 5 are pardoseli din parchet și gresie, pereții au tencuieli și zugrăveli lavabile, tâmplăria este PVC cu geam termopan. Apartamentul fiind amenajat mediu.

Analiza pietei imobiliare specific

2.3.1. Considerente privind piața imobiliară și caracteristicile sale

Piața imobiliară se definește ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacții imobiliare. Participanții la această piață schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc piețele imobiliare de piețele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Piețele imobiliare nu sunt piețe eficiente: numărul de vânzători și cumpărători care acționează este relativ mic, proprietățile imobiliare au valori ridicate care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste piețe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor, precum și să fie influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.. În general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitată.

Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. Cererea și oferta de proprietăți imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic și rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere și ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere și nu echilibru. Cumpărătorii și vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informați iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informațiile despre prețuri de tranzacționare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietățile imobiliare sunt durabile și pot fi privite ca investiții. Sunt puțin lichide și de obicei procesul de vânzare este lung.

Datorită tuturor acestor factori comportamentul piețelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivațiile, interacțiunea participanților pe piață și măsura în care aceștia sunt afectați de factori endogeni și exogeni proprietății. În funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o parte și tipul, amplasarea, design și restricții privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creeat tipuri diferite de piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărțite în piețe mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pieței și dezagregare a proprietății.

2.3.2. Descrierea pieței locale

2.3.2.1 Definirea pieței

În cazul proprietătii evaluate, pentru identificarea pieței sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietătii. Aceasta este formată din proprietăți de tip rezidențial care se tranzactionează rar și pentru care există o piață limitată.

Având în vedere cele prezentate, piața imobiliară specifică se definește ca piața proprietăților de tip rezidențial (apartament cu 4 camere), piață a cărei limită geografică este orașul Sânnicolau Mare-zona centrală.

2.3.3. Analiza cererii

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorință pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

În cazul proprietății analizate, luând în considerare tipul definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată pentru apartamente cu 4 camere în localitatea Sânnicolau Mare.

Analiza cererii de proprietăți rezidențiale în localitatea Sânnicolau Mare se poate efectua prin identificarea societăților comerciale și persoanelor fizice care ar putea avea un asemenea tip de cerere:

2.3.4. Analiza ofertei competitive

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piată dată, într-o anumita perioadă de timp, precum și stocul de proprietăți existente în fază de proiect. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Cei care vând apartamente cu 4 camere sunt în general persoane fizice care doresc să-și cumpere o altă proprietate, persoane care se mută din Sânnicolau Mare sau care au primit o moștenire. De asemenea se mai vând proprietăți similare ca urmare a execuției unor garanții bancare.

2.3.5. Echilibrul pieței

Piața imobiliară a apartamentelor cu 4 camere este medie.

În prezent cererea potențială de apartamente cu 4 camere este scăzută, datorită condițiilor de creditare și a lipsei de lichiditate de pe piața monetară. Piața imobiliară a înregistrat o scădere pe tot parcursul anilor 2011-2015, momentan aflându-se în stagnare.

Pe piața de proprietăți imobiliare de tip rezidențial, oferta de proprietăți este medie, în zona proprietății imobiliare cererea este medie, care duce la moderarea prețurilor. În medie, timpul de vânzare a unei astfel de proprietăți este între 3-8 luni de la punerea în vânzare.

Ținând cont de considerentele prezentate mai sus, evaluatorul consideră ca piața proprietăților imobiliare specifice activului supus evaluării se caracterizează printr-un nivel al ofertei superior cererii ceea ce poate fi numită o piață a cumpărătorilor. Chiriile practicate la apartamentele cu 4 camere, în funcție de localizare, nivel de dotare și finisaje, etaj, suprafață, se situează în medie între 200-300 Euro fără TVA/luna. Prețurile apartamentelor oferite la vânzare se situează între 300 și 600 Euro fără TVA /mp aria utilă.

CAPITOLUL III

EVALUAREA ACTIVELOR ȘI REZULTATELE EVALUĂRII

3.1. Cea mai bună utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare – este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situații:

cea mai bună utilizare a terenului liber

cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:

Ținând seama de aceste considerente cea mai bună utilizare va fi determinată în situația terenului construit.

Practic, ținând cont de tipul construcțiilor și dotărilor aferente proprietății și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea analizată este cea de proprietate rezidențială. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de C.M.B.U. această abordare:

este permisibilă legal;

îndeplinește condiția de fizic posibilă.

este fezabilă financiar.

este maxim productivă se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile celei mai bune utilizări (destinații).

3.2. Evaluarea construcțiilor

3.2.1. Procedura de evaluare (Etape parcurse, surse de informații)

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piață și valoarea justă așa cum au fost definite mai sus.

Pentru determinarea acestei valori, ținând cont de informațiile disponibile, cantitatea și calitatea lor au fost aplicate urmatoarele metode:

abordarea prin venit

abordarea prin piață

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.

3.2.1.1. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori

documentarea, pe baza unei liste de informații furnizate de UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT-ROMÂNIA;

inspecția amplasamentului, aprecierea stării tehnice a acestuia;

stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;

selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;

deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției;

analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii de piață a proprietăților imobiliare.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR.

3.2.2 Abordare prin venit

Valoarea de rentabilitate a proprietăților imobiliare a fost determinată prin metoda capitalizării directe (capitalizării profitului brut). Esența acestei metode derivă din teoria utilității, care conferă o anumită valoare unui bun (sau proprietăți) cumpărat(e) numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacție din achiziția respectivă. În cazul proprietății, această satisfacție se reflectă prin câștigurile viitoare realizabile din exploatarea obiectului proprietății.

Chiria de piață- suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului brut așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se poate face fie prin divizarea câștigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).

Procedura de evaluare are 6 etape:

estimarea venitului brut annual pentru proprietatea imobiliară dată, adică a cantității, calității și duratei veniturilor previzionate;

determinarea VBP (venit brut potențial) cu relația:

(Formula 1)

estimarea VBE (venit brut efectiv) cu relația:

(Formula 2)

unde: P1 – pierderi din neînchiriere

P2 – pierderi din neplată și/sau întârzieri la plata CB

A – alte venituri

determinarea VNE (venit net efectiv) cu relația:

(Formula 3)

unde: C1 – cheltuieli asigurare

C2 – cheltuieli impozit clădire

C3 – rezerve pentru reparații capitale

estimarea ratei de capitalizare c, cu relația:

(Formula 4)

din date recente de pe piață ale unor proprietăți imobiliare comparabile cu cea evaluată.

estimarea valorii V a proprietății imobiliare evaluate, cu relația:

(Formula 5)

Venitul brut anual reproductibil (Vbp – venit brut potențial) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluției nivelului și structurii veniturilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu așa numita capacitate beneficiară (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus la dispoziție. În cadrul raportului de evaluare pentru determinarea VBP se va utiliza nivelul mediu al chiriei pe care o percepe piața proprietăților similare.

Rata de capitalizare ( c ) reprezintă relația dintre câștig și valoare și este un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în capital, respectiv valoare a investiției, indiferent de forma în care aceasta este realizată (cumpărarea unei întreprinderi, achiziționarea de acțiuni, plasamente în domeniul imobiliar, etc.). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net în capital se face numai în cazul în care venitul net este de forma unei anuități (mărimi egale anuale).

Rata este influențată de mai mulți factori printre care gradul de risc, atitudinile pieței față de evoluția inflației în viitor, ratele de fructificare așteptate pentru investiții alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăți similare, cerere și oferta de bani și de capital, nivelurile de impozitare, etc.

Conform literaturii de specialitate, în cazul în care se capitalizează un profit constant, atât profitul cât și rata de capitalizare trebuie exprimate în termeni reali (fără includerea efectelor inflației).

În anexele la raportul de evaluare se găsesc fișele construcțiilor și centralizatorul construcțiilor unde sunt detaliate calculele metodei capitalizării veniturilor în vederea obținerii valorii rămase actualizate (valorii juste).

3.2.3. Abordare prin piață

Metoda comparației directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând aceste proprietăți cu cea care trebuie evaluată. Diferiți parametrii ai valorii pot fi astfel obținuți, folosind tehnici comparative, cum ar fi metoda comparației directe ce oferă un model determinist pentru corecțiile ce trebuie făcute prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacții, care influențează valoarea.

Este o metodă globală care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piața imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare.

Metoda dă, de regulă, indicații de primă mână, referitoare la valoarea de piață în evaluarea proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuință pentru proprietar).

Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăți imobiliare când există suficiente tranzacții recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendințele de pe piață.

Limitele aplicabilității metodei comparației directe sunt generate de schimbări ale mediului economic și legislativ. Schimbările mediului economic sau ale legislației ce influențează numărul de vânzări recente comparabile pot fi: condițiile și costul finanțării, inflația, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementărilor de urbanism, restricții administrative de construire sau dezvoltare a infrastructurii.

Metoda comparațiilor directe constituie o parte esențială a procesului de evaluare, chiar când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata de capitalizare, uzura funcțională) se obțin printr-o tehnică de analiză comparativă.

Sursele de informații sunt, în general, cele legate de publicitatea imobiliară, publicațiile periodice cu subiect imobiliar și discuțiile cu părțile în tranzacție. Informațiile din surse terțe trebuie analizate cu atenție pentru că ar putea fi în favoarea unei anumite părți implicate în tranzacțiile imobiliare și nu întotdeauna au obiectivitatea necesară.

Datele de piață, odată adunate și analizate, pot fi ordonate în mai multe moduri, din care cea mai obișnuită este aranjarea într-o grilă de date. Fiecare diferență importantă între proprietatea analizată și proprietăți comparabile ce ar putea influența valoarea este un element de comparare ce are repartizat un rând pe grilă unde se corectează prețurile toale sau unitare ale proprietăților comparabile ca să reflecte aceste diferențe.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparațiilor directe sunt:

cercetarea pieței pentru obținerea informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare comparabile;

verificarea veridicității datelor;

alegerea criteriilor de comparație și elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

utilizarea elementelor de comparație pentru ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile (corecții);

analiza rezultatelor și stabilirea unei valori.

Fiecare preț de vânzare ar trebui exprimat în funcție de niște criterii de comparație adecvate, adică niste componente ale proprietății imobiliare definite în scopul comparației. Alegerea lor depinde de scopul evaluării și de natura proprietății.

Aplicarea mai multor criterii de comparație pot duce la rezultate diferite și evaluatorul trebuie să analizeze și să explice diferențele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate criterii de comparație pentru situația dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize statistice, pe baza criteriilor pentru a obține date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.

Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au consecință variații ale prețurilor plătite pe piața imobiliară.

Elementele de comparație de bază sunt :

Drepturile de proprietate transmise – corecția se face pentru a reflecta diferențele între poprietățile închiriate cu chiria pieței și cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieței.

Condițiile de finanțare – corecțiile sunt făcute pentru situații în care cumpărătorul obține din partea vânzătorului o finanțare și trebuiesc folosite calcule de echivalență cash;

Condiții de vânzare – corecțiile pentru condițiile speciale reflectă motivația cumpărătorului și a vânzătorului;

Condițiile pieței – corecțiile se referă la modificările pieței ce au apărut între momentele diferite în timp la care s-au realizat tranzacțiile;

Localizarea – ajustările se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile diferă față de cele ale proprietății evaluate;

Caracteristicile fizice – corecțiile se referă la diferențe în dimensiunile clădirii, calitatea construcțiilor, stilul arhitectural, materialele de construcție, vârsta, condiția, utilitatea funcțională, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;

Caracteristicile economice – ajustările se referă la atribute ale prorpietății imobiliare care afectează profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriașilor, nivelul chiriilor, condițiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere, opțiunile de reînnoire și clauzele de închiriere;

Utilizarea – evaluatorul trebuie să evidențieze orice diferență între utilizarea existentă sau cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare comparabile și utilizarea proprietății evaluate;

Componente non-imobiliare ale valorii – cuprind elemente de definire a personalității clădirii, afacerea ce are loc în clădire și alte elemente care nu constituie părți ale proprietății imobiliare, dar fac parte din preț.

Tehnicile de identificare și cuantificare a condițiilor se clasifică în două categorii:

Cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistică, analiza grafică, analiza evoluției, analiza costurilor, analiza datelor secundare;

Calitative: analiza comparațiilor relative, analiza clasamentului; interviuri personale.

Ținând cont de tipul proprietății imobiliare evaluate, la aplicarea metodei comparațiilor directe asupra proprietății subiect, am utilizat analiza pe perechi de date și analiza comparativă.

Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacții sunt comparate pentru a obține o indicație privind mărimea corecției ce se referă la o singură caracteristică.

Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizează fie analiza pe perechi de date sau analiza comparațiilor relative. Procesul analitic are patru etape:

Identificarea elementelor de comparație ce afectează valoarea tipului de proprietate evaluată;

Compararea atributelor fiecărei proprietăți comparabile cu cele ale proprietății evaluate și aprecierea diferențelor pentru fiecare element de comparație (cantitativ și calitativ);

Obținerea corecției nete pentru fiecare tranzacție comparabilă și aplicarea ei asupra prețului (sau chiriei);

Efectuarea unei comparații globale a proprietăților comparabile corectate sau clasificate și extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Corecțiile obținute prin tehnici cantitative se aplică tranzacțiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca valoare absolută. Corecția procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condițiile pieței și diferențele de localizare. Corecția se face asupra prețului tranzacției comparabile pentru a ajunge la estimarea valorii proprietății evaluate, deoarece doar acesta este cunoscut. Corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scade la prețul tranzacțiilor comparabile.

În cazul proprietății imobiliare subiect, analiza s-a făcut pe baza datelor și informațiilor rezultate din identificarea tranzacțiilor relativ recente a unor proprietăți imobiliare si a unor oferte/cereri rezonabile apărute în ziarele și site-urile de specialitate de pe internet (imobiliare.ro), și în baza de date a Agențiilor imobiliare importante din Sânnicolau Mare care au putut fi verificate de evaluator pe teren.

În anexele la raportul de evaluare se găsesc fișele construcțiilor și centralizatorul construcțiilor unde sunt detaliate calculele metodei comparatiilor directe in vederea obtinerii valorii juste

CONCLUZII – REZULTATELE EVALUĂRII

4.1. Rezultatele evaluării

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în acest raport au fost obținute următoarele valori :

4.2. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului

Având în vedere pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării lor și pe de altă parte scopul evaluării și caracteristicile activelor, valoarea justă a imobilizărilor corporale (construcții) aflate în proprietatea UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT-ROMÂNIA la 20.04.2018 sunt în opinia evaluatorului de:

Astfel, în opinia evaluatorului, valoarea justă a imobilului aflat în proprietatea UNIUNEA BULGARĂ DIN BANAT-ROMÂNI, ținând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este:

43.500 euro (202700,00 lei)

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum și considerente privind valoarea sunt:

-valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, condițiile limitative și aprecierile exprimate în prezentul raport;

-valoarea se referă la plata integrală cash la data vânzării;

-valoarea este o predicție;

-valoarea nu ține seama de responsabilitățile de mediu;

-valoarea este subiectivă;

-evaluarea este o opinie asupra unei valori;

-valorile nu conțin T.V.A.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor și metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor din România).

ANEXE

Poziționarea proprietății de evaluat:

Actele de proprietate ale imobilului evaluat:

Fotografii ale imobilului:

Comparabile preluate de pe internet:

Anexa 1 – Evaluarea proprietății utilizînd abordarea prin piață:

Anexa 2 – Evaluarea proprietății utilizând abordarea prin venit:

BIBLIOGRAFIE

1. Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Standardele de evaluare a bunurilor, București, 2018

2. Corneliu Șchiopu, Costuri de reconstrucție-costuri de înlocuire clădiri rezidențiale, București, 2009

3. Ing.Prochin Daniel Constantin, Raport de evaluare privind stabilirea valorii de piață a imobilului situat în Loc. Sânnicolau Mare, nr. 1, bl. P 13, apartament 5, jud. Timiș, Timișoara, 2018

4. Hotărârea nr. 1496/2008 privind modificarea anexei la Hotărârea Guvernului nr. 2.139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe

5. http://www.nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/brosura_bazele_evaluarii_0.pdf

6. http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gme_630.pdf

7. https://www.OLX.ro/