.publicitatea Imobiliara. Sistemul Unic de Publicitate Imobiliara

Capitolul 1

Considerații introductive privind publicitatea imobiliară

1.Definiție, obiect și scurt istoric

Norma juridică a luat naștere și s-a dezvoltat pe măsură ce s-a simțit tot mai mult nevoia de a fi apărate actiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producție a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morală, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate să mențină echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecționarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea și delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.

Orice persoană, indiferent că este fizică sau juridică, dar chiar și societatea, sunt interesate în privința protejării drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar această protecție poate fi realizată doar dacă este foarte bine cunoscut sistemul de drept și reglementările pe care acesta le face pentru operațiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiționat la rândul său de respectarea și exercitarea cât mai corectă și mai concisă a dreptului. De aici derivă importanța realizării unei publicității a raporturilor juridice, în special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.

Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se înfăptuiește prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice și publicitatea operațiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar și cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancțiuni juridice de natură civilă, penală, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare și încălcare a drepturilor civile. “Dreptul obiectiv prevede pe de o parte conținutul juridic și mijloacele de apărare împotriva oricăror încălcări practice posibile, reglementând statica drepturilor patrimoniale, totodată prevede modurile de dobândire, modificare și stingere a acestor drepturi în temeiul legii sau prin acte juridice pe de altă parte, realizând dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizează existența și păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulația acestor drepturi de la naștere până la stingerea lor realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial”. Scopul publicității este tocmai acela de a da siguranță totală operațiunilor juridice sub cele două aspecte, atât static, cât și dinamic.

În ceea ce privește forma actelor juridice , se cunoaște că aceasta este guvernată de principiul consensualismului, fiind o condiție exterioară generală de manifestare a voinței juridice a părților contractante; este vorba de o condiție extrinsecă pe care o stabilesc părțile. Deși art.1295 din Codul civil statuează principiul consensualismului, există totuși câteva excepții: în primul rând pentru ca actul juridic să fie valabil trebuie să aibă o formă ad validatem sau ad solemnitatem, ori este cerută forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie îndeplinită o formă care să facă opozabil erga omnes acel act juridic.

În cadrul vieții juridice o valoare foarte importantă o reprezintă fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezultă că până în perioada epocii moderne obiectul normelor juridice îl constituiau drepturile reale , în mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terță persoană nu are drept să-l atingă în vreun fel.Odată cu nașterea acestui drept real imobiliar apar și obligații a căror încălcare duce la formarea raportului de responsabilitate . Însă, pentru a se evita o asemenea situație, drepturile reale imobiliare trebuie să se nască și să se manifeste în mod public, pentru ca toată lumea să le cunoască. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune în aplicare principiile latinești „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel că nimeni nu ar putea invoca necunoașterea acestor drepturi atunci când acestea ar fi încălcate.

Publicitatea imobiliară are menirea de a evita anumite inconveniente în ceea ce privește transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinității sau în cazul dobândirii altor drepturi reale, fără să fie asigurată publicitatea lor. În caz contrar, un vânzător de rea-credință ar putea vinde, consecutiv, același drept real imobiliar mai multor persoane de bună-credință, ajungându-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliară vine să înlăture tocmai astfel de situații și de neajunsuri.

„Publicitatea cărții fuciare apără numai drepturile terților achizitori dobândite cu titlu oneros și cu bună-credință, iar nu și drepturile dobândite nevalabil de către achizitorul nemijlocit.

Ca o consecință a constatării privitoare la reaua credință în dobândirea unui imobil, cumpărătorul nu se poate prevala de excepția referitoare la prescripția acțiunii în rectificarea cărții funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 acțiunea în rectificarea, sub rezerva prescripției de fond, este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris în folosul său( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu…1969-1975, p.103)”.

Organizarea sistemului de publicitate imobiliară se realizează într-o așa manieră încât adevărații proprietari, dobânditorii de bună-credință a drepturilor reale, să fie ocrotiți și să aibă posibilitatea să-și apere aceste drepturi.

Definiția noțiunii de publicitate imobiliară vine să susțină cele afirmate mai sus, aducând un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, noțiunea de publicitate se manifestă din perspectiva a două aspecte,general și special, așa cum reiese din opera citată a domnului profesor Ioan Sabău-Pop.

„În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalități prin care anumite acte sau operațiuni juridice sunt aduse la cunoștința publicului ori realizate in locuri publice cu sau fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute și de a-și asuma efectele. Legile și alte acte normative se publică în Monitorul Oficial al României, actele administrative se publică în presa locală, se afișează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri publice pentru a asigura accesul și intervenția celor interesați (licitații, celebrarea căsătoriei, tranzacții la bursă), anumite operațiuni juridice sunt transcrise sau evidențiate în registre publice (registrul comerțului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărțile funciare etc.)”.

Nimeni nu poate susține că nu cunoaște legea atâta timp cât legiuitorul îi asigură mijloacele necesare pentru ca aceasta să fie publică. Cu cât aceste mijloace sunt mai variate, cu atât posibilitatea de a se crea situații de inconvenient în ceea ce privesc operațiunile și actele cu caracter juridic pe care persoanele le săvârșesc, sunt în număr mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela de a elimina, pe cât posibil, orice tendință a cuiva care vrea să sfideze în interesul său personal ceea ce guvernează buna desfășurare a sistemului de drept, punând în pericol drepturile subiective ale terților de bună-credință.

„În sensul restrâns al publicității imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidențiază situația materială și juridică a imobilelor în mod public pentru a da ocrotire deplină securității statice și dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile” .

În dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobândire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezintă statica acestor drepturi , dar și prin acte juridice în care este concretizată dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigură astfel o dublă protecție juridică a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea atât statică, cât și cea dinamică, aflându-se într-o relație de determinare reciprocă. De aceea publicitatea este necesară pentru anumite acte juridice să fie cunoscute în privința raporturilor juridice pe care le consacră. De exemplu: contractul de vânzare-cumpărare privind un imobil, încheiat în formă autentică este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui și că în realitate cumpărătorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legală. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate și apărate prin lege, dar acest proces se declanșează numai dacă titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apelând la publicitatea imobiliară.

De acest drept beneficiază doar acele persoane care doresc să fie asigurate de protecție din partea statului; actul normativ care vizează publicitatea imobiliară nu obligă, încă, la aducerea la cunoștința publică a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoană fizică sau juridică le deține. Însă prin publicitatea imobiliară se asigură protecția juridică a tuturor drepturilor reale față de cei care au intenții ascunse și neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de protecție juridică și pentru cei care urmăresc dobândirea unor drepturi reale imobiliare.

Publicitatea bunurilor reale vizează atât bunurile mobile, cât mai ales pe cele imobile. În ceea ce privește bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, că nu este necesară publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decât să îngreuneze și să reprezinte o frână în calea circulației juridice a acestor drepturi care trebuie să se caracterizeze printr-un ritm rapid.”Prin excepție, există situații în care și în privința bunurilor mobile se regăsesc unele dintre cerințele care au impus crearea instituției publicității imobiliare. Este cazul navelor fluviale și maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garanțiilor reale mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligații civile sau comerciale născute din orice contract încheiat între persoane fizice sau juridice” . Este vorba despre regimul juridic al garanțiilor reale mobiliare, din Legea privind unele măsuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi instituții apărută în viața juridică, denumită Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare.

De regulă posesiunea echivalează cu titlu de proprietate și validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel că posesiunea operează cu rol de publicitate. Acest fapt se datorează prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.

Chiar dacă s-ar încerca realizarea unei publicități integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorită caracterului fungibil pe care îl manifestă această categorie de bunuri, precum și datorită numeroaselor operațiuni juridice cărora acestea sunt supuse. În plus nu există nici interese ca infinitele operațiuni mobiliare să fie supuse publicității, ceea ce face încă o dată incertă înfăptuirea publicității mobiliare.

În schimb, natura și importanța pe care le prezintă drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicității, astfel că s-a organizat prin lege modul de realizare a publicității acestora. Acest proces a fost pus în aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a căror îndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliară a drepturilor reale. Aceste obiective sunt:

“a) Se asigură certitudine sporită transmisiunilor drepturilor reale și implicit circuitului civil, dându-se posibilitatea de a fi adusă la cunoștința terțelor persoane situația juridică a imobilelor transmise. În acest fel se înlătură primejdia înstrăinărilor clandestine, evitându-se în acest fel, înstrăinarea sucmoniale pe care o persoană fizică sau juridică le deține. Însă prin publicitatea imobiliară se asigură protecția juridică a tuturor drepturilor reale față de cei care au intenții ascunse și neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliară reprezintă un mijloc de protecție juridică și pentru cei care urmăresc dobândirea unor drepturi reale imobiliare.

Publicitatea bunurilor reale vizează atât bunurile mobile, cât mai ales pe cele imobile. În ceea ce privește bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, că nu este necesară publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decât să îngreuneze și să reprezinte o frână în calea circulației juridice a acestor drepturi care trebuie să se caracterizeze printr-un ritm rapid.”Prin excepție, există situații în care și în privința bunurilor mobile se regăsesc unele dintre cerințele care au impus crearea instituției publicității imobiliare. Este cazul navelor fluviale și maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garanțiilor reale mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligații civile sau comerciale născute din orice contract încheiat între persoane fizice sau juridice” . Este vorba despre regimul juridic al garanțiilor reale mobiliare, din Legea privind unele măsuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi instituții apărută în viața juridică, denumită Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare.

De regulă posesiunea echivalează cu titlu de proprietate și validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel că posesiunea operează cu rol de publicitate. Acest fapt se datorează prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.

Chiar dacă s-ar încerca realizarea unei publicități integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorită caracterului fungibil pe care îl manifestă această categorie de bunuri, precum și datorită numeroaselor operațiuni juridice cărora acestea sunt supuse. În plus nu există nici interese ca infinitele operațiuni mobiliare să fie supuse publicității, ceea ce face încă o dată incertă înfăptuirea publicității mobiliare.

În schimb, natura și importanța pe care le prezintă drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicității, astfel că s-a organizat prin lege modul de realizare a publicității acestora. Acest proces a fost pus în aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a căror îndeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliară a drepturilor reale. Aceste obiective sunt:

“a) Se asigură certitudine sporită transmisiunilor drepturilor reale și implicit circuitului civil, dându-se posibilitatea de a fi adusă la cunoștința terțelor persoane situația juridică a imobilelor transmise. În acest fel se înlătură primejdia înstrăinărilor clandestine, evitându-se în acest fel, înstrăinarea succesivă de către același proprietar a imobilului la mai multe persoane.

b) Prin publicitatea imobiliară se instituie un sistem de evidență clară, generală, obligatorie și atotcuprinzătoare a bunurilor imobile pentru exploatarea lor în scopuri productive, cât mai eficientă.

c) Permite organelor competente ale statului și persoanelor interesate să exercite un control permanent în ce privește schimbările ce au loc în situația materială și juridică a bunurilor imobile. Într-adevăr, nu numai organele de stat, dar și orice altă persoană interesată poate lua la cunoștință în orice moment de schimbările produse în situația materială a unui bun rezultând din împărțeli, schimbări a destinației sau a categoriei de folosință, transformări, adăugiri etc.. cât și de schimbările privind situația juridică, cum ar fi înstrăinări, grevări cu sarcini etc”.

Publicitatea imobiliară reprezintă mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamică și statică a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie să facă cunoscut terților actele juridice sau operațiunile juridice legate de drepturile respective și săvârșite de către el, pentru că numai astfel poate fi sigur că dreptuirle sale subiective sunt erga omnes și poate avea câștig de cauză atunci când cineva, un terț de rea-credință îl deranjează în exercitarea acestora. Publicitatea imobiliară garantează opozabilitatea față de terți a drepturilor reale imobiliare dar cu condiția ca și titularul acestor drepturi să acționeze legal în acest sens și să realizeze înscrierea drepturilor imobiliare în cartea funciară, conform prevederilor legii imobiliare. Motivația de susținere a publicității constă în interesul de a proteja bunurile imobile care au în general o valoare și o importanță mare și pentru că această securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societății și al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun.

Din timpuri străvechi au existat diferite forme de publicitate imobiliară, mai mult sau mai puțin eficiente, toate având însă același obiectiv: protecția drepturilor asupra pământului, mai ales după ce a început să crească valoarea acestuia. Primele mărturii ale existenței publicității au fost atestate în timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la soluționarea unui litigiu de graniță a unui registru de evidență a terenurilor. Au mai existat și alte mărturii, constând în registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum și alte urme ca pietre de hotar, dovezi găsite în Grecia Antică și în Egipt mai ales. În această perioadă a antichității și dar și în cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliară. Respectiv bunurile mobile ca și cele imobile se transmit pe baza consensului dintre părți, dar în prezența unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate în fața autorităților.

Un alt sistem de publicitate și mai eficient în opoziție cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea înscrierea într-un registru public a oricărei transmisiuni de proprietate privată. Dar pe măsură ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliară s-a tot perfecționat. Se constată astfel că prin secolele IX-XII bisericile au ajuns să țină registrele de evidență a transformărilor de proprietate.

Mai târziu, în epoca modernă, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfecționări. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile și ipotecile care le grevează să fie trecute în registre succesorale și cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai târziu și ale cărui principii de publicitate absolută și de legalitate au fost preluate mai apoi și în drepturile polonez, bavarez, saxon și austriac, cu unele perfecționări bineînțeles.

În Franța s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcripțiuni, realizate prin intermediul unor legi revoluționare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la început, dar apoi situația s-a schimbat și numai prin transcriere avea loc transmiterea proprietăți nemișcătoare față de terți; altfel ar fi considerat proprietar tot vânzătorul. Sistemul nu s-a păstrat însă , odată cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietății prin acordul comun al părților, vânzător-cumpărător, ceea ce a readus nesiguranța în circuitul civil al bunurilor nemișcătoare. Această eroare majoră a fost corectată printr-o serie de legi și decrete, prin care s-a încercat copierea unor aspecte ale publicității din modelul german de aceeași materie. Astfel Franța n-a reușit nici în prezent să aibă un sistem de publicitate care să ofere siguranța cerută de cetățeni pentru proprietăți și pentru credite.

“Drepturile se dobândesc la data perfectării actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolidează numai ca efect al transcrierii în registrele publice”. Francezii au renunțat la ideile din dreptul roman conform căruia transferul drepturilor reale presupunea două operațiuni juridice: crearea obligațiilor contractuale de a transmite dreptul real și îndeplinirea formalităților solemne. Excepție fac numai provinciile Alsacia și Lorena, care beneficiază de un sistem de publicitate reală mai sigur și mai eficace.

Sistemul de publicitate francez și-a găsit adepți și printre alte state europene care și-au pus amprenta, totuși, aducând unele îmbunătățiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania.

Dreptul german a rămas mai fidel dreptului romanic și a adoptat sistemul publicității reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar și între părți, prin înscrierea în cărțile funciare. Noul proprietar era recunoscut de către terți și avea posibilitatea de a invoca principiul erga omnes pentru apărarea drepturilor sale subiective.

Sistemul de publicitate reală din dreptul germanic a influențat și dreptul australian, în cadrul căruia a luat naștere sistemul de publicitate “Torrens”, după numele inițiatorului său, și care s-a remarcat în dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorită și teritoriului foarte întins din această țară era necesară o întocmire de registre de evidență a proprietăților. În acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da în garanție cu credit bunul său imobil.

Sistemul de publicitate imobiliară a cunoscut și în țara noastră o serie de etape în evoluția sa, influențate mai mult sau mai puțin de condițiile istorice ale vremii și care au fost diferite, chiar și de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfecționarea și dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace și demn de apreciat.

“Când a început hotărnicia moșiilor, deci și vânzarea lor, aceasta se făcea în fața <<oamenilor buni și bătrâni>> și era adusă la cunoștința obștei sătești prin <<strigarea peste sat>>. A fost o perioadă în care bunurile imobile aveau o circulație restrânsă numai în interiorul familiei sau al satului și când nu apăruse nevoia de credite care să fie garantate prin ipoteci. Mai târziu, hotărnicia unei moșii ce se înstrăina s-a făcut pe baza unui ordin de încuviințare domnească (hrisov), de către o comisie formată din 6-12 hotarnici, care întocmeau o <<carte de alegere a hotarelor sau carte de hotărnicie>> numită ocolniță. Publicitatea opera în fața comisiei de hotărnicie și era consemnată în ocolniță, pe baza cărora domnul țării emitea un sinet. Proprietatea, în vechiul drept românesc, se trasmitea nu numai prin consimțământul părților, ca în sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca în dreptul roman; când existau și titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dată cu imobilul”.

La început publicitatea se rezuma doar la o formă orală de manifestare. Se datora faptului că existau prea puține vânzări și cumpărări de “moșii”, acestea fiind deținute de-a lundul generațiilor doar de către familiile înstărite și conform obiceiului acestea se moșteneau de la ascendenți la descendenți. Abia după ce s-au identificat operațiunile juridice care vizau moșiile, a apărut și nevoia de a le consemna în scris, pentru a constitui dovezi necesare în special în cazul unui credit. Acestea, fără a se renunța la forma orală a publicității: sub influența puternică a religiei în viața oamenilor de atunci, se practica strigarea în biserică de trei ori, în fața acestora, procedeu identic cu cel al căsătoriei, dovadă a “noii vieți” pe care noul proprietar urma să o hotărască pentru proprietatea sa.

Primele registre pentru inscripțiunile ipotecare și-au făcut apariția în Principate pe la începutul secolului al XIX-lea sub influențe nord-vestice și sub imperiul Regulamentului Organic. “În Principarele române publicitatea imobiliară s-a impus odată cu vânzarea moșiilor care presupunea <<hotărnicia>> ,respectiv stabilirea hotarelor de către <<o comisie>>, întocmirea unui act denumit <<ocolniță>> și pe baza ei eliberarea unui <<sinet domnesc>>. Mai târziu în secolul 18, au apărut <<condicile>> speciale de

înregistrare a actelor de vânzare-cumpărare unde în perioada Regulamentului organic se menționau și ipotecile ajungându-se în a doua jumătate a secolului 19 la <<Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni>>” .

Înscrierile aveau forță probantă datorită faptului că se realizau sub supravegherea Marelui Logofăt care verifica capacitatea părților de a încheia un contract sau dacă exista vreun obstacol în calea încheierii împrumutului. În plus, dovada eliberării de către Marele Logofăt conținea date esențiale pentru valabilitatea unui astfel de raport juridic precum: identificarea părților, termenul de plată, tipul zălogului și zapisul întocmit.

Primul cod civil românesc a fost adoptat în anul 1865 și face referire la publicitatea imobiliară, dar nu aduce reglementări care să fie considerate un progres în materie, ci dimpotrivă a constituit un regres.Din nou se punea accent pe influențele franceze și nu mai era necesară transcripțiunea actului decât pentru ca în materie de vindere drepturile să poată fi opozabile terților. În rest era valabil principiul francez al consensului, conform căruia vinderea era considerată perfectă între părți, proprietatea trecând de drept de la vânzător la cumpărător.

După cum am mai spus, nu în toate provinciile românești publicitetea imobiliară s-a manifestat sub aceeași formă, unică, paradoxal cu faptul că era vorba de ținuturi locuite de aceeași populație românească. Prin acapararea Ardealului de către Imperiul Austro-Ungar, s-a ajuns la situația ca sistemul de publicitate imobiliară german să influențeze dreptul din acest ținut. Astfel, în Transilvania, Banat și Bucovina operațiunile juridice privind constituirea, modificarea sau transmiterea de drepturi reale erau considerate valabile doar după înscrierea în registrele de publicitate și cărțile de proprietate. Era consecința aplicării principiului german prin care astfel de operațiuni juridice deveneau perfecte.

Cea mai semnificativă dovadă pentru domeniul publicității imobiliare a influenței germanice o reprezintă registrele din arhiva orașului Brașov. Aceste informații nu se rezumă doar la orașul Brașov și la împrejurimile acestuia, ci conțin și noutăți, pentru acea vreme, despre restul ținutului Transilvaniei, dominate de aceleași evenimente istorice. Registrele au apărut la începutul secolului XVII și au fost comentate de către Alexandru Herlea.

Dintre cele mai importante registre se remarcă:

“Liberus publicus, apărut în 18 martie 1615, este o carte de proprietate care cuprinde numele titularului

dreptului cu indicarea titlului de dobândire, precum și datoriile ce grevau bunul. Registrul nu are la bază măsurători cadastrale și este redactat după persoana proprietarului deci este un registru de publicitate personală;

Protocolum, datat 20 noiembrie 1742, este asemănător cu Liber publicus dar mai complet: cuprinde

imobilele date zălog sau ipotecate;

Protocolul public al consiliului orășenesc datat 1764 cuprinde înscrieri de contracte, evaluări, tranzacții

și partaje cu privire la averea <<înlăuntrul și în afară de oraș>>;

Protocolum funduorum (1763) conține inscripțiile de vânzare cu indicarea titlului de drept de achiziție

(ex.:<<se vinde cu bani plătiți în numerar>>);

Libri fundualis (1758) cuprinde: numele proprietarului, natura proprietății, situarea imobilului,

identificarea lui prin denumirea străzii, a vecinilor de sus și de jos, evaluarea, eventualele ipoteci cu valoarea

lor și data constituirii lor, precum și data transferării dreptului de proprietate prin deces, vânzare sau schimb, arătându-se și vechiul proprietar. Fiecare poziție din registru privește un singur imobil, deci putem afirma că publicitatea era reală, integrală, și specializată;

Protocol despre cumpărarea, vânzarea și ipotecarea realităților (1780-1781), cuprinde constituirea și

radierea drepturilor reale imobiliare;

Tablou despre ipotecile prenotate și întabulate în noua carte funduară (1782), care, după cum îl arată

numele, conține numele datornicilor în ordinea alfabetică, numele creditorilor și suma dobânzii, cu trimiterea la cartea funduară în care erau înscrise bunurile ipotecate;

Cartea funduară cu index alfabetic (1777), în care imobilele sunt înscrise cu număr topografic deci

aveau la bază măsurători cadastrale. Ea mai cuprinde: numărul tabelului de contribuții fiscale, numele proprietarului, numele celor care dobândeau ulterior pe cale succesorală, cumpărare, donație sau oricare alt titlu, denumirea lanului, suprafața și fertilitatea terenului. La sfârșit registrul are un index alfabetic al proprietarilor de unde îi vine și numele;

Cartea funduară rectificată (1794), redactată în ordinea numerelor topografice, în care se ținea evidența

schimbărilor în situația imobilelor;

Registrul poblicațiilor (1820), denumit și <<protocol al strigărilor>> despre vânzarea proprietăților

din anii 1820-1825. Deși celelalte registre au îndeplinit, pe lângă funcția de evidență și pe cea de publicitate, numai în acest registru se menționează expres modalitatea publicității prin strigări;

Cartea funduară a pământului arător (1826), în care terenul arabil este înscris cu numărul topografic,

proprietarul, lanul, clasa, suprafața și titlul pe care se întemeiază proprietatea” .

Cartea funduară a mai cunoscut o rectificare în 1846 când s-a consolidat protecția proprietății, a

creditelor și a cumpărătorilor, prin înființarea unor servicii specializate în cadrul universității săsești de bunuri.

Există totuși un inconvenient – nu era un cadastru funciar în care să fie cuprinse date despre toate imobilele din Transilvania. Această lacună juridică a fost remediată prin adoptarea Regulamentului de Carte funduară, în 5 februarie 1870 și care reprezenta prima formă de manifestare a unui sistem modern de publicitate reală integrală și legală a cărții funciare.

2. Sisteme actuale de publicitate imobiliară în România

2.1 Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni

Importanța publicității imobiliare este evidențiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie și anume:

asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscriși în registrele publice;

oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situației juridice în care se află bunurile imobile din circuitul civil;

garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice;

permite autorităților publice specializate să verifice modificările pe care le suferă situația materială a bunurilor, în interesul întregii socetăți.

În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la

alta, în funcțiede influențele germanice sau franceze asupra sistemului juridic. Această coexistență va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul țării, va putea prelua și încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

Sistemele de publicitate imobiliară care funcționează la noi în țară sunt:

Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni, denumit și sistemul publicității personale, ce funcționează în Vechiul Regat;

Sistemul cărților funciare, denumit și sistemul publicității reale, ce este aplicat în Transilvania, Banat și Bucovina;

Cărțile de publicitate imobiliară, conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate imobiliară, pentru unele localități din fostul județ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;

Cărți de evidență funciară în unele localități din Transilvania în care cărțile funciare au fost distruse, sustrase ori pirdute din cauza evenimentelor istorice;

Cărțile funciare centrale pentru căile ferate și canaluri.

Primele două sisteme sunt mai importante și le voi prezenta în continuare; următoarele trei sunt privite

mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecționare.

“Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influența legislației franceze și belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale și, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii și înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)” . Inițial sistemul francez fusese unul personal, evidența ținându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creeat registre în care evidența se ținea atât pe persoane, cât și pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil și prin Codul de procedură civilă. Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ține pe persoane, de unde îi vine și denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaște care este situația juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toți proprietarii care au deținut respectivul imobil. Publicitatea se realizează prin transcrierea și înscrierea într-o serie de registre și anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor și mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.

Codul civil român actual face referire la sistemul personal de publicitate imobiliară în art. 1295: “ În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părți, nu pot a se opune, mai înainte de transcripțiunea actului, unei a treia persoane care ar avea și ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”. Tot în Codul civil se face referire și la transcrierea donațiilor imobiliare, în art.818, sau a ipotecilor și a privilegiilor imobiliare, în art.1780-1787. Toate aceste prevederi vin să garanteze protecția drepturilor reale imobiliare, oferindu-le opozabilitate față de terții interesați asupra situației materialea imobilelor.

Procedura prin care se realizează acest tip de publicitate imobiliară se poate deduce din chiar denumirea sistemului, respectiv: ”Se va ține la fiecare judecătorie un registru de transcrierea de mutație sau strămutarea proprietăților, un alt registru de inscripția privilegiilor și ipotecilor, un alt registru pentru transcrierea comandamentelor și o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor de amanet”. (art.710 Cod de procedură civilă). Prin transcriere se înțelege acea operațiune de reproducere integrală în registrul de publicitate a conținutului actelor juridice care aduc modificări în situația juridică a imobilelor, de constituire, strămutare sau stingere de drepturi reale imobiliare. Iar inscripțiunea constă în reproducerea acelor părți din actele juridice care fac referire la ipoteci și privilegii.

Publicitatea imobiliară prin intermediul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni mai poartă și denumirea de publicitate reală personală, deoarece registrele sunt ținute pe numele persoanelor care dețin în proprietate bunuri imobile.

Legislația în vigoare vine să lămurească și asupra tipurilor de acte juridice care sunt supuse transcrierii. Astfel art.711 din Codul de procedură civilă face o enumerare a acestor acte, care sunt:

“toate actele de înstrăinare a proprietăților nemișcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;

toate actele prin care se renunță la aceste drepturi;

toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuință;

toate actele prin care se renunță la aceste drepturi;

tranzacțiile asupra drepturilor reale;

ordonanțele de adjudecare;

hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;

cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani;

extract de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai lung de trei ani.”

“Conform art.1738 Cod civil, între creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privința imobilelor,

decât când ele au fost aduse la cunoștința publică, prin inscripție în registrele de publicitate imobiliară și numai de la data acelei inscripții, cu unele excepții” . Iată încă o dovadă a importanței publicității imobiliare și a rolului acesteia de a aduce la cunoștința publică situația juridică a imobilelor, pentru ca acestea să devină opozabile erga omnes și nimeni să nu aducă vreun prejudiciu titularilor drepturilor reale, respectiv drepturilor de creanță. De la această regulă privind înscrierea, face excepție doar privilegiul persoanei care dorește să vândă imobile și care trebuie supus transcrierii.

Există câteva situații care nu obligă la realizarea publicității imobiliare. Este vorba despre cazurile în care nu se pune în aplicare principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi prin transcriere, și anume:

hotărârile judecătorești declarative de drepturi reale;

2. transmisiunea proprietății prin deces, atât prin succesiune testamentară, cât și prin succesiune legală;

3. împărțeala în cazul când imobilul se atribuie unuia din copărtași;

4. actele juridice prin care se renunță la un drept încă neacceptat (renunțarea moștenitorului la succesiune).

De asemenea între părți și succesorii lor în drepturi, actul juridic produce efecte conform principiului relativității, fără a mai fi necesară transcrierea sau înscrierea. Alte cazuri în care operează de drept efectul translativ de drepturi sunt cele de accesiune, vânzare silită și expropriere pentru o cauză de utilitate publică, confiscare, succesiuni vacante ori bunuri părăsite, când o proprietate individuală este trecută în proprietatea statului.

Uneori s-a pus problema priorității unei cereri de transcriere sau înscriere față de altele, atunci când toate au fost depuse în același timp și privesc aceleași drepturi. Se întâmplă în cazurile când același drept real a fost transmis sau constituit în favoarea a două sau mai multe persoane. Atunci se aplică principiul qui prior tempore, potior jure, conform căruia are prioritate și câștig de cauză acea persoană care a îndeplinit prima formalitățile necesare pentru realizarea transcrierii și înscrierii. Se apără astfel buna desfășurare a circuitului civil al imobilelor împotriva vânzătorilor de rea-credință, care au intenția de a vinde același bun imobil, succesiv,mai multor persoane, ceea ce ar determina caracterul nesigur și incertitudinea pentru respectivul drept real.

2.2 Sistemul de publicitate reală al cărții funciare

“Cărțile funciare au luat naștere din interesul ocrotirii drepturilor reale imobiliare și, implicit, din interesul economic al sporirii bunurilor materiale ce acestea sunt susceptibile să producă. Îmbunătățirea pământului mijloc de producție impune sacrificii, atât materiale cât și un mare volum de muncă. Aceste sacrificii nu se fac dintr-o simplă plăcere, ci din dorința de a obține un spor de bunuri ca urmare a lucrărilor executate. Dar acest spor, în cele mai multe cazuri, se obține prin efectul în timp al investițiilor, ceea ce impune, în mod firesc , siguranța proprietății. Cu cât munca trecută și prezentă are mai multă siguranță că va fi răsplătită, cu atât este mai producătoare de valori. Trebuie ca acela care cumpără, repară o casă, plantează o vie sau pomi, ori îngrașă pământul, să știe că dreptul lui de proprietate este ocrotit de lege și că nimeni nu-l poate împiedica în exercitarea lui în cadrul legilor existente, și că el este acela care va culege fructele după munca lui” . Acestei cerințe de siguranță îi răspunde instituția cărții funciare și de aceea ea a fost adoptată în multe legislații, în țările care au știut și au înțeles cum să o exploateze pentru a obține cele mai eficiente rezultate în materia drepturilor reale imobiliare.

Cărțile funciare au ajuns să fie introduse în țara noastră pe parcursul a mai multe perioade, prin adoptarea unei serii de legi, regulamente, ordonanțe și instrucțiuni. Procesul a fost destul de lent datorită formei conținutului acestor norme, destul de greoi, complicat și dificil de înțeles. Primele atestări ale acestei instituții datează de prin sec. al XVII-lea, dar manifestătile legale în acest sens s-au înregistrat abia în jurul anului 1840. Prima provincie românească în care cartea funciară a început să-și desfășoare beneficiile a fost Transilvania. Aici domina Imperiul Austriac, care a introdus noul sistem de publicitate imobiliară prin Diploma Leopoldină din 1781, sistemul extinzându-se de prin 1855 și în alte zone precum Banat, Crișana, Satu Mare și Maramureș.

Cum am menționat și anterior, cartea funciară este o instituție de origine germană. Bineînțeles că pe parcurs au avut loc mai multe îmbunătățiri ale acestui sistem, legiuitorul român având interesul de a adapta cât mai bine această instituție în cadrul sistemului nostru de drept, creând astfel cele mai prielnice condiții. În acest sens s-a ajuns și la concluzia că cel mai bine ar fi să aibă loc unificarea sistemului de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul țării odată cu înfăptuirea Marii Uniri de la 1 decembrie 1918 și s-a adoptat și promulgat Legea nr.115/1938, privind unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, publicată în Monitorul Oficial nr.95 din 27 aprilie 1938. Este vorba despre un act normativ care cuprinde materia cărții funciare într-un mod exhaustiv, primul de acest gen. Planul de unificare a sistemului de publicitate a eșuat însă datorită lipsei unui cadastru general, astfel că în materie de publicitate cartea funciară nu a cuprins decât Transilvania, Banat și Bucovina. Vinovate pentru acest fapt nu au fost evenimentele istorice, astfel că după preluarea Transilvaniei la Coroana României în 1920, juriștii vremii au apreciat pozitiv efectele cărții funciare, pe care le considerau superioare față de ceea ce putea oferi sistemul de publicitate din Vechiul Regat.

Problema în îndeplinirea obiectivelor propuse a constituit-o desfășurarea extraordinar de lentă a lucrărilor cadastrale, în comparație cu Transilvania, unde se pusese în aplicare mai înainte ordinul împăratului Iosif al II-lea în 1786. Prin urmare România a renunțat repede la dezideratele privind publicitatea prin intermediul cărților funciare, în preajma celui de-al doilea război mondial, nereușind să realizeze un cadastru național, ceea ce ar fi corespuns atributului de stat național, care este prevăzut în art. 1 din Constituție (“România este stat național, suveran și independent, unitar și indivizibil”).

Dacă ar fi să definim noțiunea de carte funciară ar putea fi: “înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidența se ține pe imobile și nu pe proprietari” . Se poate deduce ușor avantajul care rezultă din utilizarea acestui sistem de publicitate reală, respectiv faptul că evidența ținută pe imobile și nu pe persoane, permite cunoașterea tuturor proprietarilor unui bun imobil. De această dată se pune accentul pe situația juridică pe care o prezintă imobilul, oferind mai multă siguranță, certitudine și încredere.

Completări la definiția dată pot fi extrase din noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996 sau din Decretul-lege nr.115/1938, în funcție de zona de aplicarea fiecărui act în parte. Așadar cărțile funciare reprezintă registre publice care încearcă să cuprindă integral datele referitoare la imobile și proprietarii acestora. S-ar putea spune că reprezintă cartea de identitate a imobilului.

Despre sistemul de publicitate imobiliară reală al cărții funciare se poate afirma nu numai că este doar unul real, ci și personal, adică mixt. Aceasta se datorează faptului că nu întotdeauna s-a putut întocmi cartea funciară doar pe baza datelor despre imobil, astfel că a fost acceptată și întocmirea unor foi personale de carte funciară care să treacă de acel obstacol al fărâmițării proprietății funciare care exista la momentul adoptării legii de introducere a noului sistem de publicitate imobiliară.

Modul în care se întocmesc și se țin aceste cărți funciare este stabilit prin lege. Astfel fiecare localitate are o carte funciară, întocmită și numerotată împreună cu registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului respectiv. Iar fiecare registru este ținut de către biroul de carte funciară al judecătoriei în raza căreia se află situat bunul în cauză.

Drepturile care se înscriu în cartea funciară sunt drepturi reale, care capătă după înscriere denumirea de drepturi tabulare. Acestea sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz și abitație și dreptul de servitute. Alături de aceste drepturi reale imobiliare principale sunt cuprinse și drepturile reale imobiliare accesorii, respectiv ipoteca și privilegiile imobiliare, care sunt de fapt tot o formă de ipotecă în legătură nemijlocită cu imobilul.

Din obiectul cărții funciare rezultă eficiența acestei instituții. Prin cartea funciară se realizează o publicitate completă și reală a tuturor drepturilor și raporturilor juridice imobiliare. Riscul de incertitudine s-a eliminat prin faptul că acest sistem de publicitate are la bază imobilul, care este fix față de orice operațiune juridică la care este supus, comparativ cu proprietarii săi succesivi, trecători și care se perindă prin fața lui prin diferitele fapte și operațiuni juridice (vânzare, succesiune, partaj etc.).

Conform legii cartea funciară este alcătuită din trei părți și un titlu care informează asupra numărului ei și a numelui localității în care este situat imobilul. Această structură oferă mai multă claritate și ajută la o mai rapidă cercetare, care se poate face în decursul a câteva minute. Părțile pe care se bazează înscrierile sunt grupate astfel:

partea I este denumită foaia de avere sau a imobilului și face referire la date descriptive ale imobilului;

partea a II-a se numește foaia proprietății și informează asupra drepturilor înscrise;

partea a III-a, denumită foaia de sarcini face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini.

Alături de cele trei părți cartea funciară se întregește cu planul privind parcelele din localitate. La fiecare

judecătorie se află, pe lângă registrul de intrare, și repertorii alfabetice privind numele titularilor drepturilor de proprietate. Este vorba despre un ansamblu de registre și condici de evidență care oferă date foarte exacte referitoare la imobile și la proprietarii acestora. Așa s-a ajuns ca juriștii să accepte cartea funciară ca fiind instituția cea mai adecvată pentru realizarea publicității reale imobiliare.

2.3 Comparație între cele două sisteme de publicitate imobiliară

În urma prezentării celor două sisteme de publicitate imobiliară s-a putut constata deosebirile dintre acestea, dar mai ales eficiența sistemului de publicitate reală al cărții funciare. În cele ce urmează voi accentua cele mai semnificative criterii care stau la baza delimitării dintre cele două sisteme de publicitate imobiliară.

Sistemul de publicitate imobiliară personală a fost criticat pentru ineficiență, chiar și de către juriștii din țara lui de origine, critici la care se alătură și altele, inclusiv din țara noastră. Dovada o reprezintă tentativa de a unifica sistemul de publicitate imobiliară pe întreg teritoriul României, prin noile reglementări care s-au făcut în acestă materie. Sistemul de publicitate personală nu oferă informații satisfăcătoare și necesare pentru buna circulație juridică a bunurilor imobile.

Cele mai severe și de remarcat critici care au fost aduse sistemului de publicitate personală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni sunt referitoare la următoarele aspecte:

În primul rând deficitul sistemului de publicitate personală constă în faptul că acesta are o evidență bazată pe numele persoanelor titulari de drepturi reale imobiliare, iar nu pe individualitatea imobilelor ca în cazul publicității reale. Caracteristica persoanelor titulari este că sunt foarte schimbători în general, în timp ce imobilele sunt fixe. Datorită acestui fapt este foarte grea și anevoioasă cerecetarea adevăratei situații juridice a unui imobil. În cazul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni este nevoie să se constate mai întâi cine este persoana care posedă imobilul, dacă numele acesteia a fost trecut corect în documente și dacă antecesorii săi, în urmă cu o perioadă de 30 de ani, au fost titulari cu titluri de proprietate valabile.Având în vedere operația dificilă de cercetare a registrului este necesar ca aceasta să fie efectuată de către un specialist, iar nu de către orice persoană fizică. Doar un reprezentant al autorității publice este capabil să efectueze constatarea situației juridice a unui imobil. Acesta a fost și unul dintre motivele pentru care au eșuat încercările anterioare de a pune temelia unui sistem de publicitate imobiliară unic pe tot cuprinsul țării. Se spunea că noul sistem de publicitate ar lăsa fără ocupație prea mulți avocați, fiind atât de multe procese pe rol pentru a stabili situația proprietății imobiliare.

“Publicitatea este imperfectă în cazul registrelor de transcripțiuni deoarece la înregistrare nu se verifică și nu se cercetează valabilitatea și legalitatea titlurilor prezentate de către părți. În aceste condiții registrele nu au forță probantă și nu oferă siguranță proprietății și creditului, ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcționar cu pregătire corespunzătoare” . Și prin transcriere se realizează opozabilitatea dreptului față de terți, însă valabilitatea actului nu este dovedită prin publicitate. Acest fapt face imposibilă pentru dobânditor apărarea de eventualele cauze de evicțiune datorate unor titluri ulterioare. Au existat cazuri când un bun imobil a fost înstrăinat succesiv de către un proprietar de rea-credință mai multor persoane de bună-credință. Aici proprietarul de drept este considerat acel achizitor care a realizat primul procedura de publicitate. Acest lucru nu este corect și poate chiar să constituie un precedent. Bineînțeles că regula se aplică numai atunci când terțul dobânditor nu a fost și el de rea-credință, fiind complice alături de vânzător, dar și acest lucru trebuie dovedit, ceea ce este foarte greu.

Deoarece în sistemul de publicitate personală accentul cade pe proprietar, obiectul publicității, care este imobilul, cade în neglijență și este foarte slab individualizat. Se fac referiri doar la teritoriul administrativ, lan și vecini, ori prin martori, în comparație cu sistemul de publicitate reală al cărții funciare, unde imobilul se bucură de o identificare și o individualizare deplină. În concluzie nu se poate asigura o securitate juridică mulțumitoare, ceea ce determină apariția multor procese. În plus această identificare greoaie, de durată și greu accesibilă în ceea ce privește stabilirea situației juridice a imobilului este combătută de sistemul de carte funciară, unde cercetarea situației juridice este mult mai simplă, mai rapidă și pe înțelesul tuturor.

Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni nu conțin atâtea date despre imobil astfel încât să poată oferi informații complete și cu privire la situația juridică a acestuia, ceea ce caracterizează acest sistem de publicitate imobiliară ca având un caracter parțial. Spre deosebire cartea funciară oferă o publicitate integrală. Astfel registrele de transcripțiuni și inscripțiuni nu conțin decât parțial actele prin care se modifică, se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale. Iar alte drepturi reale sunt chiar omise total, cum ar fi, spre exemplificare, dobândirile prin prescripțiune, testamente sau succesiuni netestamentare, ori acte declarative de drepturi, ori împărțirile voluntare și judecătorești.Ca o completare ironică la faptul că acest sistem de publicitate imobiliară nu oferă securitatea juridică necesară, nu se cere înscrierea în registru a acțiunilor introduse cu privire la drepturile reale. Respectiv nu se acordă importanță acțiunii în revendicare , acțiunii pentru cauzele de nulitate, rezoluțiune, revocare, reducțiune, pentru vicii ale actului rezultând dintr-o serie de incapacități ce pot caracteriza o persoană: minoritate, interdicție, faliment, pentru eventuale atingeri ale dreptului, de expropriere eventuală ori hotărâtă de o autoritate de drept.

Sistemul de publicitate personală se bazează pe principiul consensualismului, consacrat și de art.1295

din Codul civil, conform căruia: “Vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată

la cumpărător, in privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat”. Deoarece nu toată lumea cunoaște bine legea sau din simplă ignoranță actul de vânzare-cumpărare sau orice alt act juridic care duce la modificarea situației juridice a unui imobil, nu mai trece și de procedura transcrierii. Spre deosebire de cartea funciară în care înscrierea reprezintă condiția de bază și are efect constitutiv de drepturi și caracter probator, în cazul transcrierii publicitatea nu este obligatorie și nici nu are forță probantă. Din această cauză se ajunge la situații în care acte care ar trebui supuse publicității nu ajung totuși să fie cunoscute de către terții posibil interesați.

După reliefarea tuturor inconvenientelor pe care le prezintă sistemul de publicitate reală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, și având în vedere că sistemul de carte funciară acoperă toate aceste deficiențe, nu este greu ca părerea tuturor în materie să fie unanimă pentru al doilea sistem de publicitate imobiliară.

“Înscrierea are forță probantă datorită principiilor după care se conduce publicitatea reală; ea garantează dreptului celui înscris și rezolvarea unor conflicte de drepturi se face cu ușurință, deoarece aflarea situației juridice adevărate a imobilului necesită numai câteva minute de cercetare și se poate face de oricine, chiar fără o pregătire specială, în prezența funcționarului răspunzător cu conducerea registrelor. Dând siguranță drepturilor celui înscris (siguranță statică) sau celor ce au interes în dobândirea unor drepturi reale imobiliare (siguranță dinamică), publicitatea reală înlesnește tranzacțiunile imobiliare și dezvoltarea creditului, care este garantat prin înscrierea unui drept real de ipotecă asupra bunului fix, fiind un factor de mare importanță în progresul întregii societăți” .

Toate caracterele cărții funciare întăresc și susțin adoptarea ei pe întreg teritoriul statului, chiar dacă pentru acest lucru este nevoie de un proces care se desfășoară pe o perioadă îndelungată de timp și care presupune uriașe eforturi materiale. Nu este decât un pas făcut pentru modernizarea și dezvolterea materiei publicității imobiliare, atât de necesar pentru a avea o economie progresivă și performantă. Este în fond progresul întregii societăți pe această linie, a drepturilor reale imobiliare.

Capitolul al II-lea

Sistemul unic de publicitate imobiliară

1. Reglementare legală a noului sistem de publicitate imobiliară

Practica judiciară a ajuns la concluzia că este mult mai benefică pentru circulația juridică a imobilelor adoptarea unei legi care să unifice formele de realizare a publicității imobiliare, ajungându-se la utilizarea unui singur sistem de publicitate unic. Iar această nouă reglementare legală să fie bazată pe sistemul de publicitate reală al cărții funciare care a fost adoptat prima dată prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta practicându-se deja în Transilvania, Banat, Bucovina, nordul Moldovei.

Astfel s-a promulgat Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996 publicată în Monitorul Oficial Partea I nr. 61 din 26 martie 1996, prin intermediul căreia se promovează adoptarea progresivă a sistemului cărții funciare pe întreg cuprinsul țării. Această lege continuă în mare parte reglementările Decretului-lege nr. 115/1938, conviețuind cu această din urmă reglementare legală până la crearea condițiilor propice aplicării unitare a Legii nr.7/1996. Este necesar să fie finalizate lucrările cadastrale pentru a putea pune în aplicare noul sistem de publicitate imobiliară.

Profesorul Liviu Pop demonstrează contrariul: “Punerea în aplicare a dispozițiilor acestei legi referitoare la publicitatea imobiliară pe întregul teritoriu al țării s-a realizat după intrarea în vigoare a Instrucțiunilor privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv care a avut loc la 1 iulie 1999. Pe această dată sistemele de publicitate imobiliară anterioare au încetat să mai aibă aplicabilitate. Numai această interpretare are darul de a face ca Legea nr.7/1996 să se aplice efectiv și să devină realitate. Dacă s-ar amâna punerea în aplicare a acestei legi până la finalizarea lucrărilor cadastrale ar exista riscul să aibă aceeași soartă pe care au avut-o și legile anterioare prin care s-a reglementat introducerea publicității prin cărți funciare în întreaga țară. Nu trebuie ignorat faptul că efectuarea și finalizarea lucrărilor cadastrale necesită o finanțare substanțială și susținută, pe care ne îndoim că autoritățile statale sunt dispuse și au posibilitatea s-o acorde, în condițiile economice existente în această perioadă” .

De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu și alte reglementări care fie au adus modificări Legii cadastrului și a publicității imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura o mai bună interpretare și aplicare. Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului sistem de publicitate imobiliară, respectiv:

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996;

Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiției nr.2371/C/1997;

Instrucțiunile privind înființarea noilor cărți funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin Ordinul Ministrului Justiției nr.1330/C/1999, nepublicate;

Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucțiunile privind întocmirea documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărți funciare;

Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice și juridice care pot să realizeze și să verifice lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodeziei și cartografiei pe teritoriul României;

Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;

O.U.G. nr.291/2000;

O.U.G. nr.70/2000;

Legea nr.78/2002;

O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.

La aceste dispoziții se mai pot adăuga și alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar conțin câteva norme speciale care au ca obiect unele operațiuni juridice susceptibile de înscrisuri în noile cărți funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:

Art. 35/1 și 69 din Legea locuinței nr.114/1996;

Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulația juridică aterenurilor;

Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operațiunile de leasing;

Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificări și completări ulterioare au în vedere mai multe aspecte tehnice, organizatorice și pentru aducerea la îndeplinire a dispoziztiilor de ordin juridic ale legii în cauză.

“În legătură cu punerea în aplicare a Legii nr.7/1996, este de reținut că ea a introdus un sistem real, unic și unitar de publicitate imobiliară care este de aplicabilitate imediată, dar unificarea sistemelor de publicitate imediată existente se realizează pe întreg teritoriul țării, după definitivarea cadastrului la nivelul întregii țări” . Pentru a unifica cele trei sisteme de publicitate existente în dreptul românesc până în anul 1996 (sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, sistemul de publicitate reală al cărții funciare și sistemul cărților de publicitate funciară) trebuie să se realizeze cadastrul general național, proces care presupune o perioadă de timp îndelungată, precum și o multitudine de investiții și lucrări tehnice.

Acesta este motivul pentru care urmează ca și în continuare să se aplice Decretul-lege nr.115/1938, acolo unde s-a aplicat și până acum, ca și celelalte sisteme de publicitate existente, dar limitativ. Publicitatea imobiliară care se va realiza numai prin cărțile funciare se bazează pe o serie de documente cadastrale ale localităților a căror întocmire se realizează progresiv, în timp.

Ca orice alt act normativ, Legea nr.7/1996 are un caracter general, iar dispozițiile pe care le cuprinde nu pot reglementa toate situațiile juridice posibile. Din această cauză pot să apară mai multe interpretări în ceea ce privește modul ei de aplicare ori momentul intrării în vigoare.

Au existat unele nelămuriri în legătură cu momentul intrării în vigoare a Legii 7/1996. Acest act normativ nu a urmat regula generală de a fi intrat în vigoare la 90 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial. “ Problema conflictului legilor în timp este rezolvată tradițional de dreptul pozitiv la nivel legal. Astfel Codul civil român, inspirându-se din cel francez, arată în art.1 că <<legea dispune numai pentru viitor; ea n-are putere retroactivă>>. În sistemul nostru juridic actual regula devine constituțională prin consacrarea ei în art.15 alin(2) care arată: <<Legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale mai favorabile>>.” În art.72 alin.2 al prezentei legi este prevăzut că la data când se constată finalizarea lucrărilor de cadastru și a registrelor de publicitate imobiliară privind întregul teritoriu administrativ al unui județ își încetează aplicabilitatea pentru acel județ vechile reglementări în materie, respectiv art.1801-1802, 1816-1823 din Codul civil, art.710-720 din Codul de procedură civilă și Decretul-lege nr.115/1938 și Legea nr.242/1947. Rezultă așadar că noua lege va intra în vigoare în mod treptat.

“În acest sens , precedentul istoric este edificator. În Transilvania, izvorul juridic al <<cărților funduare>> l-au constituit Regulamentul de carte funduară din anul 1855, cât și Ordonanța de extindere a acestui Regulament din 5 februarie 1870, urmate de o serie de legi, decrete, ordonanțe, regulamente și circulare. Pe această bază a putut fi adoptat Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funduare, extins în Bucovina chiar în acel an, prin Decretul nr.511/1938, întrucât aici lucrările cadastrale au fost terminate iar în Transilvania și Banat – extinse abia la data de 12 iulie 1947. Astfel, cele începute în anul 1855 și-au atins scopul abia în anii 1938 și 1947, generalizarea cadastrului pe întreg teritoriul țării, propus prin legea nr.23/1933, neatingându-și scopul.De asemenea, nici cele propuse prin dispozițiile art.37-43 din Legea nr.59/1974 (în prezent abrogată) nu și-au atins scopul. Firește astăzi altele sunt condițiile, însă având în vedere potențialul economic al țării nu se poate preconiza o finalizare rapidă a lucrărilor cadastrale” . Noua lege conține dispoziții de aplicare eșalonată în timp, privitoare la întocmirea și funcționarea cărților funciare (art.72), dar și dispoziții de aplicare imediată, din momentul intrării în vigoare, referitoare la înființarea birourilor de carte funciară pe lângă judecătorii.

Examinând cuprinsul Legii nr.7/1996 se constată că în titlul I dispozițiile vizează aspecte tehnice cu privire la organizarea și efectuarea lucrărilor de cadastru până la preluarea acestora de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin reorganizarea Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie – O.N.C.G.C. În al doilea titlu se reglementează finalizarea lucrărilor cadastrale care conduce la aplicarea concretă a Legii publicității imobiliare prin cărțile funciare, iar în titlul III sunt prevăzute dispoziții tranzitorii și finale care accentuează faptul că momentul intrării în vigoare a prezentei legi coincide cu momentul în care sunt finalizate lucrările cadastrale.

Singurele acte normative pe care Legea nr.7/1996 le abrogă după 90 de zile de la data publicării ei în Monitorul Oficial cunt cele prevăzute la art.72, alineatul ultim:

“Art.37-43 din Legea fondului funciar nr.59 din 29 octombrie 1974, publicată în Buletinul Oficial nr.138 din 5 noiembrie 1974, cu modificările ulterioare;

Anexa nr.1 la Decretul nr.146/1985 privund înființarea colectivelor de lucrări cadastrale;

Decretul nr.305 din 15 septembrie 1971 privind activitatea geodezică, topofotogrammetrică și cartografică, precum și procurarea, deținerea și folosirea datelor și documentelor rezultate din această activitate, publicat în Buletinul Oficial nr.111 din 26 septembrie 1971;

Orice alte dispoziții contrare prezentei legi”.

Procesul de constituire al cărților funciare durează mult și datorită faptului că au fost târziu adoptate și

actele normative care să faciliteze și să lămurească acest proces. Astfel președintele O.N.C.G.C. a fost în măsură abia la un interval de trei ani de la publicarea Legii 7/1997, să emită Ordinul nr.983/2000 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice și juridice care pot să realizeze și să verifice lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodeziei și cartografiei pe teritoriul României, ca și Ordinul nr. 946/2000 pentru aprobarea Instrucțiunilor privind întocmirea documentației cadastrale tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la terenuri și construcții. Ca multe alte dăți sistemul juridic românesc își dovedește încă o dată lentoarea, ceea ce nu contribuie la progresul societății românești.

Un alt argument în sensul neaplicării efective a Legii cadastrului și publicității imobiliare îl aduce Ordinul Ministrului Justiției nr.1330/C/25.06.1999 privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv care prevede în art.3 ali.2 că:”în zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-Lege nr.115/1938, în situația în care, din orice motiv, imobilul nu este înscris în nici o carte funciară, sau a fost înscris, dar cartea funciară a fost distrusă, pierdută, și nu este posibilă reconstituirea, se va proceda la deschiderea unei noi cărți funciare cu caracter nedefinitiv, conform Legii nr.7/1996, pe baza schiței întocmite de o persoană autorizată de oficiul teritorial de cadastru și avizată de același oficiu”. Se justifică din nou necesitatea de a menține în continuare vechile cărți funciare reglementate prin Decretul-Lege nr.115/1938 și doar excepțional se vor constitui cărți funciare cu caracter nedefinitiv în baza Legii nr.7/1996, până la intrarea în vigoare a acesteia din urmă.

“În susținerea opiniei noastre, potrivit căreia până la finalizarea lucrărilor cadastrale în prezent sunt aplicate prevederile Decretului-Lege nr.115/1938 în zonele în care exista sistemul de carte funciară, aducem și un argument de ordin practic. Dacă s-ar aplica prevederile Legii nr.7/1996 și în respectivele zone, procedându-se numai la înființarea de cărți funciare nedefinitive, există riscul suprapunerii evidenței existente în vechile cărți funciare nedefinitive. Tocmai aceasta a fost rațiunea pentru care a fost necesară precizarea, din art.3 alin.2 al Ordinului Ministrului Justiției nr.1330/C/25.06.1999, privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv, care a prevăzut că în zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-Lege nr.115/1938, numai în mod excepțional se va proceda la înființarea de cărți funciare nedefinitive. Doar după finalizarea lucrărilor de cadastru la nivelul județului, se va putea observa dacă proprietățile di evidențele cadastrale vor coincide sau nu cu situația din cartea funciară, putându-se definitiva cărțile funciare nedefinitive, cele existente în temeiul Decretului-Lege nr.115/1938 fiind definitive deja” .

Legiuitorul și-a mai atras o serie de critici și în ceea ce privește soluționarea căilor de atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în considerare. Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce privește procedura căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale. Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva încheierilor date de judecătorul delegat.

Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creeat pentru aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfășurare a procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înființarea colilor de carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucțiunile privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv. A existat o tendință de reglementare în acest sens și anume Ordinul nr.1330/C/25 iunie 1999, al Ministrului Justiției dar care nu a mai fost publicat. Astfel birourile de carte funciară au fost nevoite să-și desfășoare activitatea fără instrucțiuni adecvate și necesare pentru acest sector. Aceste birouri de pe lângă judecătorii se ghidează în prezent după dispozițiile regulamentului de aplicare a Legii nr.7/1996 aprobat prin Ordinul Ministrului Justiției nr.2371/C/22 decembrie 1997.

Ca orice alt act normativ și noua reglementare cuprinde o serie de sancțiuni care urmează a fi aplicate celor care nu respectă dispozițiile pe care le prevede. Astfel în articolul 66 sunt prevăzute următoarele fapte ce constituie contravenții:

folosirea, în documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s-au construcții decât cele

înscrise în documentele cadastrului;

refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate pentru executarea lucrărilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetrice;

refuzul de a pune la dispoziția organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau a documentelor necesare lucrărilor de cadastru de către cei care le dețin; excepție Ministerul Apărării Naționale, Ministerul de Interne, Serviciul Român de Informații, Serviciul de Informații Externe și Serviciul de Protecție și Pază;

publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fără avizul Oficiului Național de Cadastru Geodezie și Cartografie, reorganizat în Agenția Națională de Cadastru și Publicitatea Imobiliară și al ministerelor interesate, care execută lucrări de cadastru de specialitate.

Fiecare contravenție se sancționează cu o amendă în funcție de gravitatea faptei. Ele se constată și se aplică prin proces-verbal încheiat de către persoane împuternicite de autorități publice.

“Din economia legii rezultă că în viitor publicitatea imobiliară se va realiza astfel: până la introducerea în primul județ din țară a noilor cărți funciare, publicitatea se va realiza în continuare prin sistemele actuale de publicitate și conform legislației care le reglementează; pe timpul cât va dura introducerea noilor cărți funciare, în județele în care aceste cărți se vor introduce, publicitatea se va realiza conform Legii nr.7/1996, iar în celelalte județe se va realiza, în continuare, prin sistemele actuale de publicitate; iar după introducerea noilor căarți funciare în ultimul județ, ceea ce va marca încheierea cadastrării pe întrega țară, se va aplica numai noua publicitate. În acest sens, legea prevede că actele normative ce reglementează registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, cărțile funciare actuale și cărțile de publicitate funciară <<își încetează aplicabilitatea>>, pentru fiecare județ în parte, <<la data finalizării lucrărilor cadastrale și a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui județ>>, precum și că aceste acte normative <<se abrogă>> numai <<după definitivarea cadastrului la nivelul întregii țări>>”. Ca multe alte dăți sistemul juridic românesc își dovedește încă o dată lentoarea, ceea ce nu contribuie la progresul societății românești.

Nădejdea constă în faptul că până la urmă se vor vedea roadele acestui proces îndelungat și că sistemul de drept românesc se va putea mândri cu progresul făcut în domeniul publicității imobiliare. Cert este că procesul este mult simplificat de sistemul de publicitate reală al cărții funciare acolo unde aceasta există deja, fiind reglementată prin Decretul – Lege nr 115/1938.

2.Comparație între prevederile Decretului-Lege nr.115/1938 și cele ale Legii nr.7/1996

Dacă este să se realizeze o analiză comparativă a celor două acte normative referitoare la publicitatea imobiliară, prima deosebire care se poate remarca este cea cu privire la întinderea conținutului lor. Astfel Legea nr.7/1996 reglementează în cuprinsul a numai 72 de articole, atât cadastrul, cât și publicitatea imobiliară, în timp ce Legea cărților funciare nr.115/1938 cuprinde 194 de articole. Printr-o reglementare detaliată Legea nr.115/1938 a arătat că nu mai are nevoie de un alt act normativ care să o completeze și să o explice, așa cum a fost necesar cu Legea nr.7/1996. Prin adoptarea Regulamentului de organizare și funcționare a noii legi a publicității imobiliare se arată că aceasta are un caracter general, care poate lăsa loc prea multor interpretări, pe de o parte. Iar pe de altă parte, faptul că sunt necesare noi reglementări de susținere și aplicare a Legii nr.7/1996

demonstrează că aceasta nu este atât de concretă, clară și concisă, spre deosebire de Legea nr.115/1938. Noua lege prezintă astfel o serie de omisiuni și deficiențe de conținut și de radactare a textelor ce urmează a fi completate și remediate tocmai prin Regulamentul amintit anterior.

Comparativ cu vechiul sistem de publicitate imobiliară prin cărțile funciare, în noul sistem de publicitate imobiliară s-a renunțat la ideea efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierilor în favoarea principiului consensualismului. Astfel drepturile dintre părți se nasc prin simplul consimțământ al părților în primul rând și capătă efecte de opozabilitate erga omnes prin publicitate. Revenirea la această concepție caracteristică vechiului sistem de publicitate personală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni constituie nu un pas înainte, cum ar fi de dorit și de așteptat într-o economie de piață modernă, ci din contră un regres.

Cum s-a putut constata din scurta prezentare făcută anterior a sistemului de publicitate personală, principiul consensualismului în raporturile juridice dintre părți, deși beneficiază de reglementare în Codul civil, nu reprezintă un beneficiu elocvent în domeniul publicității imobiliare. Concepția consensualismului nu are o asemenea putere juridică încât să ducă la constituirea de drepturi reale care să devină opozabile terților, pentru că nu are forța probantă a înscrierilor în cartea funciară și nici nu poate oferi securitate juridică terțului dobânditor, după așteptările acestuia.

“Principiul constituirii de drepturi reale imobiliare prin înscriere este superior consensualismului. În primul rând, dă posibilitatea unei gândiri mai chibzuite până la transmiterea valabilă a proprietății, fiind necesare două etape, anume prima pentru constituirea actului apt pentru întabulare și a doua, înscrierea în cartea funciară asupra imobilului transmis, pe numele dobânditorului în baza consimțământului la întabulare din partea actualului proprietar”. Paradoxul rezultă mai ales din faptul că deși noul sistem a adoptat principiile ce caracterizează publicitatea imobiliară prin cărțile funciare, aduce acest principiu nou care își pierde din valoare și importanță prin cuprinsul reglementării însăși a actului normativ, chiar dacă principiile clasice consacră aceleași instituții și aceleași reguli. Astfel principiile se regăsesc preluate și în noua lege, respectiv în articolele 12, 21, 22, 25, 33, 43, 49, 50, 71. Din această cauză apare dilema dacă noul act normativ acordă mai mult credit întabulării ori actului care stă la baza acesteia.

Noul principiu se dovedește inutil, având în vedere că vechiul sistem guvernat de dispozițiile Decretului-Lege nr.115/1938 nu prezenta lacune în ceea ce privește imobilul și proprietarul. Având în vedere că acest sistem fusese deja verificat, se putea aplica pe întreg teritoriul țării , fiind doar extins și , eventual, completat dacă dovedea totuși unele lipsuri.

Cartea funciară reglementată prin Decretul-lege nr.115/1938 se prezintă ca o adevărată biografie a imobilului, o carte de identitate.. Aceasta se bazează pe o evidență funciară clară și exactă a situației juridice a tuturor imobilelor terenuri. În timp ce principiul consensualismului îngreunează efectele juridice dintre părțile implicate într-un raport juridic ce are ca obiect un bun imobil.

Tot din Decretul-Lege nr.115/1938 puteau fi preluate, fără nici o rezervă, dispozițiile art.27-29, care fac referire la uzucapiunea scurtă de 10 ani, denumită în literatura juridică și uzucapiune tabulară, precum și uzucapiunea de 20 de ani, deoarece aceste dispoziții se încadrează perfect în principiile consacrate de lege și verificate în practică.

Revenind la transmiterea bunurilor imobile există deja un act normativ special care să o reglementeze, respectiv Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor și care se abate de la principiul consensualismului, reglementat de art.971 și 1295 alin.1 Codul civil. Prin faptul că noua lege consacră acest principiu, chiar cu privire la imobile, nu face decât să arate instabilitatea și nesiguranța legiuitorului atât de schimbător, și nu în sensul cel mai bun întotdeauna.

Unele deosebiri se constată și în ceea ce privește reconstituirea cărților funciare. Astfel în ceea ce privește cadrul de aplicare a procedurii de reconstituire , noua reglementare oferă un cadru mai larg, procedura putând fi pornită și din oficiu, de către registrator. Un alt avantaj adus de către noul act normativ constă și în simplificarea factorului decizional în privința autorității competente să se pronunțe asupra unei cereri de reconstituire a cărții funciare. Respectiv, decizia aparține registratorului de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, ca urmare a reorganizării oficiilor județene de cadastru, geodezie și cartografie și a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii, singura autoritate competentă pentru a se pronunța asupra legalității înscrierilor în cartea funciară.

Din nefericire și dezavantajele remarcate la noua reglementare sunt multe. În acest sens se poate constata un inconvenient la capitolul mențiunilor care trebuie să apară pe noua foaie funciară care să arate că este vorba despre o carte funciară reconstituită și nu de cea inițială. O altă lacună ar putea fi considerată lipsa unei soluții pentru acele cazuri în care sunt introduse două cereri concurente de reconstituire a aceleiași cărți funciare, de către titularii de drepturi diferite, dobândite de la autori diferiți. Pentru a nu se crea confuzii, erau binevenite unele argumente și lămuriri în materie.

Aspecte care au rămas nemodificate vizează natura juridică a procedurii care a rămas necontencioasă, astfel că instanța de judecată intervine în procedura de rectificare a proiectului de carte funciară doar atunci când părțile nu ajung la un acord. Iar sub aspectul efectelor juridice produse prin reconstituirea cărților funciare, înscrierile care se bazează pe dispozițiile Legii nr.7/1996 conservă efectele produse în urma înscrierilor în cărțile funciare originare.

Deosebiri se pot constata și în ceea ce privește reconstituirea cărților funciare, acolo unde acestea au existat și înainte. “Astfel, deși într-o procedură de reconstituire desfășurată sub imperiul Decretului-Lege nr.115/1938 participau, în diferite faze, un judecător delegat de Ministerul Justiției, judecătorul de carte funciară, un judecător delegat de președintele tribunalului, iar decizia finală aparținea Ministerului Justiției” ,respectiv, după modificarea Legii nr.7/1996 prin Ordonanța de urgență nr.41/2004, decizia aparține registratorului de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.

3.Registrul cadastral de publicitate imobiliară

Noua reglementare în domeniul publicității imobiliare a fost justificată de progresul pe care sistemul de drept românesc l-a realizat, mai ales după evenimentele petrecute în decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de piață modernă și democrată a contribuit la apariția sistemului de publicitate imobiliară prin noile cărți funciare, reglementat prin dispozițiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului și a publicității imobiliare. Prin acest act normativ s-a urmărit asigurarea unei mai bune securități privind circulația juridică a terenurilor, dar și o cunoaștere mai bună a situației juridice în care se găsește un imobil, în raport cu un terț interesat de acesta.

“Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996 a reglementat două instituții distincte însă interferente și anume instituția tehnică a cadastrului (art.1-19) și instituția juridică a cărților funciare. Prin această lege s-au creat premizele ca țara noastră să ajungă a avea un cadastru național general unitar și modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor instituții se urmărește consolidarea proprietății imobiliare și sporirea încrederii publice în operațiunile de evidență tehnică, economică și juridică privind bunurile imobile” Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în practică și ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Așa se explică și de ce în localitățile unde era aceasta aplicată se va aplica și în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.

Istoria cadastrului este strâns legată de evoluția procesului de impozitare și evaluare a terenurilor, dar și de sistemele de publicitate imobiliară. Progresul mijloacelor de reprezentare cartografică și de măsurare a suprafețelor bunurilor imobile a decurs lent, astfel că și cadastrul a avut parte de o dezvoltare pe măsură. “Începând cu sec. al XVIII-lea procedeele de măsurare a pământului s-au perfecționat continuu, dar abia la mijlocul sec. al XIX-lea, odată cu perfecționarea sistemelor de clasificare și evaluare a terenurilor, precum și a sistemelor de publicitate imobiliară, cadastrul s-a transformat într-o instituție cu multiple întrebuințări.

Complexitatea lui a impus elaborarea, în multe țări europene, a unor legi pentru organizarea lui uniformă și executare organizată. Pentru pregătirea tehnicienilor cadastrali s-au înființat școli de diferite nivele și a început să se tipărească cursuri, reviste și cărți, care au tratat materia cadastrului funciar din diferite puncte

de vedere” . Dezvoltarea cadastrului și importanța care i s-a acordat în tot mai mare măsură au contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a lungul timpului, precum și numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei definiții a cadastrului.

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiție a noțiunii de cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărți și planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum și a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul țării, indiferent de destinația lor și de proprietar”. Din această definiție ar putea exista tendința de confunda noțiunea de cadastru cu noțiunea de carte funciară, însă cele două instituții nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărților funciare întocmite pe localități. Cele două instituții au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei legături dintre ele.

Cele două instituții se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informații tehnice și juridice între ele. Și anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează cărții funciare informațiile cu privire la mai multe aspecte legate de situația imobilelor și identificarea posesorului, cum ar fi: așezare, mărime, categorie de folosință, calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare și posesorul imobilului respectiv. După ce verifică informațiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea și dezmembrămintele de proprietate (superficie, servitute, uz și abitație, uzufruct).

“Unele din documente […] servesc la întregirea cărților funciare (registrul special de intrare, planul și mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărțile funciare propriu-zise se vor face înscrieri, iar nu și în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate pur materială. Alte documente – repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se adaugă și registrul special de intrare (care îndeplinește în fapt funcții multiple) – sunt întocmite pentru a ușura consultarea cărților funciare și a înlesni, totodată, activitatea de carte funciară” . Tot cartea funciară se oprește cu mențiuni și asupra titularului acestor drepturi luând în considerare și faptele juridice care influențează situația imobilului, după care înscrie aceste informații în documentele oficiale publice. Rezultă așadar că ambele instituții sunt foarte necesare într-un stat modern și democrat, deoarece oferă o biografie completă asupra situației juridice a imobilelor, informații necesare și utile terților interesați de aceasta.

Instituția cadastrului este reprezentată pe de o parte prin cadastrul general iar pe de altă parte prin cadastrul de specialitate. Cum am văzut cadastrul general oferă o imagine de ansamblu asupra imobilelor și asupra proprietarilor acestora. În schimb, cadastrul de specialitate, după cum reiese chiar din denumire, se axează pe câteva aspecte de detaliu precum: suprafața, categoria de folosință și proprietar.

Pentru o mai bună înțelegere a rolului cadastrului general în sistemul de publicitate imobiliară este binevenită prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem și care sunt următoarele:

“Identificarea, înregistrarea și descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor și a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice;

Asamblarea și integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

Identificarea și înregistrarea tuturor proprietarilor și a altor deținători legali de terenuri și de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicității și opozabilității drepturilor acestora față de terți;

Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale ale contribuabililor” (art.2 alin.2).

În primul rând, pentru ca un imobil să poată fi înregistrat într-un registru public este necesar să se

efectueze o serie de operațiuni de ordin material, prin care se oferă imobilului o identitate distinctă. Aceste operațiuni sunt de delimitare, bornare, măsurare și reprezentare pe hărți și registre de suprafețe. În acest sens preia informațiile de la știința măsurătorilor terestre, care studiază globul pământesc. Apoi cadastrul trebuie să ofere informații legate de calitatea imobilului, astfel că apelează la informațiile de pedologie, referitoare la capacitatea de producție a solului și calitatea acestuia comparativ cu alte terenuri. Ca orice proprietar de imobil, persoana în cauză trebuie să cunoască valoarea imobilului său în vederea valorificării pe de o parte, iar pe de altă parte cadastrul să poată determina impozitul, situație în care se face apel la informațiile puse la dispoziție prin evidențele contabile și metodologice de calcul elaborate de economia agrară. Și nu în ultimul rând “se stbilesc diferite legături între cetățeni, între aceștia și stat, între diferite organizații obștești și stat, între aceștia și cetățeni. Aceste legături (raporturi) sunt reglementate de acte normative și respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impusă prin forța de constrângere a statului. Cadastrul are strânse legături cu dreptul civil, dreptul administrativ și dreptul funciar, de ale căror prevederi trebuie să țină seama pe parcursul executării lucrărilor de inventariere. Însuși scopul, metodica și succesiunea executării lucrărilor de întocmire, păstrare și modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi, regulamente și instrucțiuni” .

Cadastrul și documentația cadastrală nu servesc doar publicității imobiliare ci și altor sectoare de activitate, pe lângă documentația tehnică, cea mai amplă de altfel, ce folosește la întocmirea cărții funciare. Astfel documentația tehnică a cadastrului servește la stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amenajării teritoriului, în economie și administrație, la completarea hărților topografice, în statistică, în cercetare, știință și cultură, în administrarea justiției.

4. Organizarea și conducerea cadastrului

“Se înființează Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară,[…], ca instituție publică cu personalitate juridică, […] aflată în subordinea Ministerului Administrației și Internelor.[…].La nivelul fiecărui județ și în municipiul București se înființează oficiile de cadastru și publicitate imobiliară ca unități cu personalitate juridică în subordinea Agenției Naționale.[…]. Se înființează Centrul Național de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie și Teledetecție ca unitate cu personalitate juridică în subordinea în subordinea Agenției Naționale”(Legea nr.7/1996, modificată prin O.U.nr.41/2004).Din fragmentul citat se poate deduce deja că este vorba despre organizarea cadastrului până la cele mai mici unități teritoriale administrative, pe localități, pe județe și bineînțeles pentru întreg teritoriul țării.

Actual, însă, este vorba despre înființarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin reorganizarea Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie, aflată în subordinea Ministerului Administrației și Internelor, preluând-o de la Ministerul Justiției.

Prin noțiunea de localități legiuitorul a înțeles să denumească: comuna, orașul și municipiul. Pentru fiecare dintre acestea se realizează cadastre și cărți funciare (art.2 alin.1 și art.20 alin.4 din Legea nr.7/1996). Având în vedere că o comună este alcătuită din mai multe sate, urmează a se întocmi registre cadastrale pentru fiecare sat în parte, în care se vor menționa toate imobilele aflate pe teritoriul acestora.

În privința cărților funciare care se întocmesc pe localități, acestea alcătuiesc împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localității, denumire nu tocmai potrivită, ca și registrul funciar al localității, la fel de nepotrivită, având în vedere că într-un singur registru nu pot fi cuprinse cărțile funciare ale unei localități. În noul sistem cărțile funciare sunt alcătuite dintr-o serie de foi care sunt cuprinse într-un dosar, iar acestea sunt așezate pe rafturi în ordine numerică, deci nu este vorba despre registre. Eroarea se datorează probabil dorinței legiuitorului de a nu crea confuzii prin introducerea noului sistem, copiind întocmai noțiunea de registru, ca în cazul sistemului de publicitate personală al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni.

Pentru a-și putea desfășura activitatea cadastrul este alcătuit din mai multe documente, respectiv: un registru special de intrare, un plan de identificare a imobilelor, un repertoriu al imobilelor care indică numărul

cadastral al parcelelor și numărul de ordine al cărților funciare care le cuprind; un index alfabetic al fiecărui proprietar de imobil, precum și o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, înaintate de către proprietari, la care sunt anexate exemplare după înscrisurile care certifică actele și faptele juridice care afectează imobilele și care trebuie supuse înscrierii. Toate aceste documente tehnice care întregesc registrul cadastral de publicitate imobiliară întregesc și cărțile funciare, alcătuind arhiva cărților funciare, și se transmit în copie pentru a fi păstrate la biroul de carte funciară.

Ca orice activitate, cea desfășurată de către cadastru, reprezentat prin Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și celelalte instituții publice care funcționează în subordinea acestuia,la nivelul fiecărui județ și al municipiului București, își demonstrează rolul prin funcțiile pe care le îndeplinește și care sunt:

“funcția tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziției, configurației mărimii

suprafeței terenurilor, pe destinații, categorii de folosință și proprietari, precum și ale construcțiilor;

funcția economică, prin care se evidențiază destinația, categoriile de folosință a parcelelor, precum și elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile;

c) funcția juridică, realizată prin identificarea proprietăților, pe baza actelor de proprietate și prin publicitatea imobiliară”

Prin funcția tehnică se face o identificare exactă a locului unde este situat imobilul, asigurând o mai

bună localizare a acestuia. “La nivelul unităților administrativ-teritoriale – comună, oraș și municipiu, lucrările tehnice de cadastru constau în: a) stabilirea, potrivit legii, și marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor unităților administrativ – teritoriale respective; b) marcarea pe teren, prin borne, a limitei intravilanului localităților, potrivit legii; c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar; măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unități administrativ – teritoriale, specificându-se destinația , categoria de folosință și proprietarul sau, după caz, posesorul acestora. Pentru terenurile ocupate de construcții, curți, precum și pentru terenurile cu alte destinații, situate în intravilan sau extravilan, se vor specifica pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosință a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în cadrul localității, respectiv pe clase de calitate; d) înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînțelegerilor între proprietarii și/sau posesorii învecinați; e) măsurători pentru realizarea și actualizarea planurilor cadastrale”

Prin cea de-a doua funcție se poate stabili valoarea impozabilă pe care proprietarul trebuie să o achite la primăria localității pe teritoriul căreia se află imobilul și în același timp contribuie la o mai bună stabilire a unui preț pe piața în domeniu. Înlăturând intenția celor care vor să înșele prin pretinderea unui preț prea ridicat sau, din contră, îi protejează pe cei care nu cunosc valoarea reală a imobilului pe care îl dețin și cer un preț mult sub nivelul acestuia dacă nu cer înscrierea în cartea funciară. Și nu în ultimul rând prin funcția juridică se contribuie la identificarea adevăraților proprietari de imobile și la asigurarea securității și bunei desfășurări a circulației juridice a imobilelor.

Orice modificare ori schimbare care urmează a se face în privința documentației cadastrale trebuie să fie anunțată la oficiul cadastral. Acest act administrativ îi privește și pe proprietari, care sunt interesați de orice schimbare în legătură cu obiectul dreptului pe care îl dețin; dar interesează și statul, care are menirea de a informa cetățenii, asigurând astfel ordinea și liniștea în societate. Bunurile imobile trebuie exploatate așadar în cele mai bune condiții de securitate juridică, specifice unui stat guvernat de normele democrației. Aceste acte administrative pot fi atacate în instanța de judecată prin căile de atac din dreptul administrativ.

“În lunga perioadă comunistă s-a instaurat un obicei dictatorial de a controla trimestrial folosirea fondului funciar, procedeu impus și de anonimitatea proprietății în sistemul colectivist, cu sarcina de coșmar a creșterii arabilului în orice condiții. Acest sistem nu se mai poate practica în regimul proprietății private, deoarece ar greva bugetul statului cu cheltuieli inutile, pe de o parte, iar pe de altă parte, proprietarii s-ar putea opune justificat lezării dreptului lor de a dispune de pământ în limitele legilor” . Dacă schimbările vizează un cerc mai mare de deținători de imobile, cum ar fi de exemplu refacerea delimitărilor, aceștia urmează a fi informați cu ajutorul publicității realiate prin intermediul mijloacelor obișnuite într-o localitate

5. Practică judiciară

“Prin decizia nr.176/16 noiembrie 1999, Curtea Constituțională a respins excepția de neconstituționalitate a prevederilor art.72 alin. 2 și 3 din Legea nr. 7/1996, reținându-se că aceste texte de lege nu contravin art. 1 alin. (3) din Constituție, întrucât în istoria statului unitar român au mai existat norme legale aplicabile doar pe o anumită parte a teritoriului național, această problemă neafectând caracterul unitar al statului, așa cum s-a susținut de autorii excepției, ci fiind un aspect al aplicării în spațiu a respectivelor acte. Important este că, în ceea ce privește coexistența în spațiu a două sau mai multe reglementări legale, există o singură autoritate legiuitoare de la care emană aceste reglementări, nefiind vorba despre un conflict de suveranitate și nici despre existența unor reglementări multiple într-un stat federal.

Totodată, textele legale criticate privesc supraviețuirea legii vechi și nu au nici un efect negativ asupra ordinii de drept și asupra caracteristicilor statului de drept”

Datorită acestei situații, nu tocmai clare, cu privire la aplicarea Legii nr.7/1996 au apărut și controversele de opinii cu privire la momentul intrării în vigoare a acestei legi, precum și în legătură cu actele normative pe care ea le abrogă. Se știe că regula generală este ca o lege adoptată să intre în vigoare la un interval de 90 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial al României, conform principiului aplicării în timp a legii. În cazul de față nu a fost posibil acest lucru deoarece dispozițiile Legii cadastrului și publicității imobiliare presupune existența unor documente oficiale pentru a se putea pune în aplicare, respectiv se cerea existența unui cadastru general național. Ori acest cadastru nu putea fi realizat în cele 90 de zile, până ar fi intrat în vigoare noua lege, astfel ca aceasta să aibă aplicare integrală pe teritoriul statului.

Nefiind vorba de un conflict de suveranitate, având în vedere că atât Legea nr.7/1996, cât și vechea lege emană de la același legiuitor, mai exact România este un stat unitar și nu unul federal. Plus că prevederile vechii legi nu au un conținut care să contravină caracteristicilor statului de drept, ci din contră mențin ordinea de drept în materia publicității imobiliare până în momentul când se va putea aplica exclusiv noua reglementare.

Întocmirea cadastrului și a noilor cărți funciare necesită o lungă perioadă de timp și este un proces care implică o serie de factori juridici, economici și administrativi. Trebuie creat un cadru care să poată oferi condițiile propice aplicării noii legi a publicității imobiliare pentru a se obține eficiența acesteia.

Capitolul al III-lea

Prezentare generală a noilor cărți funciare

1. Noțiunea și rolul cărților funciare

Noțiunea de carte funciară poate fi definită în două sensuri, în funcție de ce latură a funcției aceasta este privită, respectiv fie că este vorba despre obiectul propriu-zis, cu denumirea de carte funciară, fie că se face referire la domeniul și materia pentru care a fost reglementat – un sens propriu și unul figurat: “ Din textele legale reiese că în înțeles restrâns cartea funciară este un înscris autentic și cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și indicarea după caz a drepturilor de creanță, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară fie în vederea opozabilității lor față de terți, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate” .

Cartea funciară reprezintă buletinul de identitate al unui imobil din punct de vedere al terților, dar și pentru proprietar însuși, raportat la propriul să drept real. Ea constituie temelia de bază prin intermediul căreia drepturile reale se constituie, se modifică, se transmite sau se sting. În acest mod ea poate oferi informații complete referitoare la condițiile de drept privind obiectul acestor drepturi. Așa se explică cum poate cartea funciară să garanteze siguranța circulației juridice pe piața imobiliară. Este vorba despre informații care vizează atât imobilul în sine, precum localizarea precisă, îngrădiri, vecini, suprafață, valoare economică, cât și informațiile despre identitatea persoanei fizice sau juridice, care este îndreptățită să-și exercite vreun drept asupra bunului. Iar în legătură cu situația juridică sunt oferite detalii cu privire la titlul care susține existența dreptului titularului, la eventualele îngrădiri în ceea ce privește exercitarea acestui drept, la sarcinile care pot greva bunul înscris sau orice alte informații despre care este interesată o terță persoană.

“ În afara acestui înțeles restrâns, propriu numai cărții funciare propriu-zise, noțiunea de carte funciară are și o accepțiune mai largă datorată particularităților sistemului de publicitate pe care-l exprimă sistemul întemeiat pe evidența tehnică a cadastrului general. Astfel, în sens larg, prin cartea funciară se înțelege atât cartea funciară propriu-zisă, adică foile (colile) de evidență juridică, cât și documentele cu care aceasta se întregește, și anume: planul de identificare a imobilelor, înscrisurilor privitoare la înscriere și registrul special de intrare. Prin urmare numai împreună aceste documente alcătuiesc și formează situația juridică reală a imobilelor la care se referă, trebuind, așadar, să fie cercetat fiecare în parte” . Cartea funciară prezintă inventarul bunurilor imobile care sunt înscrise în ea la fel ca și cadastrul, cu deosebirea că în cartea frunciară este vorba de o privire mai restrânsă asupra acestor bunuri. Funcția aceasta o poate exercita pe baza documentației tehnice de care dispune, documente care se completează reciproc și care numai împreună întregesc cartea funciară.

Prin intermediul publicității imobiliare reale a cărții funciare proprietarul unui imobil este sigur că își poate exercita liber dreptul său înscris în cartea funciară, fără a fi obligat să-l apere în permanență iar terții au certitudinea că raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul respectiv sunt legale și că nu vor fi înșelați în buna lor credință. Statul garantează aceste fapte prin publicitatea în cartea funciară ceea ce conferă acestei instituții forță probantă și astfel sunt înlăturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciară oferă date exacte cu privire la măsurătorile cadastrale, ori la identificarea precisă a imobilului în cauză. De aici se poate trage și concluzia că prin cartea funciară se realizează încă o funcție importantă pentru societate, și anume funcția economică. Aceasta îi permite titularului să-și exploateze dreptul în modul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea și calitatea acestuia. Dar nu numai proprietarii sunt protejați și avantajați, ci și terții care își pot recupera creanțele de la titularii care sunt siliți să-și vândă bunul pentru a acoperi datoriile.

“Trebuie să distingem între efectul negativ și efectul pozitiv al publicității materiale a cărții funciare. Efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efectul pozitiv îndseamnă: cuprinsul cărții funciare se consideră exact, afară de îngrădirile și excepțiunile legale (art.33 din Decretul-Lege nr.115/1938 și art.34 din Legea nr.7/1996). Din aceste efecte ale publicității materiale, ca o consecință firească izvorăște puterea doveditoare absolută a înscrisului de carte funciară. Prin urmare, terțul care dobândește prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credință pe cuprinsul cărții funciare este pus la adăpost de cauzele de evicțiune derivate din titlurile de dobândire anterioare dobândirii dreptului său, dacă autorul tabular mediat, vătămat prin înscris, nu pornește acțiune în rectificare într-un termen scurt, înlăuntrul căruia publicitatea cărții funciare este suspendată și față de terți (art.37)” .

După cum s-a putut remarca în fragmentul citat, toate garanțiile și securitatea legală pe care le oferă cartea funciară sunt condiționate de înscrierea bunurilor imobile și a situației juridice a acestora. Publicitatea materială își manifestă efectele doar dacă dobânditorul apelează la ea. Legea nu poate apăra decât acele acte și fapte juridice care au fost realizate conform dispozițiilor sale scrise și făcute publice. Doar astfel se poate pune la adăpost un terț dobânditor de bună-credință în fața unor posibile cazuri de evicțiune derivate din titlurile de dobândire anterioare acțiunii sale, atunci când vânzătorul de rea-credință și-a vândut bunul succesiv mai multor terți, fără ca aceștia din urmă să aibă cunoștință despre înșelăciune.

2.Structura și obiectul cărților funciare

“Cartea funciară propriu-zisă, respectiv coala sau foaia de carte funciară, are ca obiect trei categorii de

înscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referință preluat din cadastrul general;

drepturile reale imobiliare, corespunzătoare corpului de proprietate;

actele, faptele juridice, drepturile de creanță sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate” .

Este ceea ce prevede Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44 și 45. În obiectul cărții funciare se concretizează și rolul deosebit de important al acestei instituții. Cartea funciară face cunoscute, prin intermediul publicității, actele și faptele de natură juridică ce afectează situația unui imobil, realizând în acest mod securitatea în domeniul circulației juridice a imobilelor.

Excepție de la procedura specifică publicității imobiliare fac doar câteva acte juridice, relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numără succesiunea, accesiunea, vânzarea silită și uzucapiunea, drepturile dobândite de către stat prin expropriere pentru utilitate publică, precum și cele dobândite de către stat sau orice alte persoane prin efectul legii sau hotărârilor judecătorești. Acest fapt apare reglementat în art.28 Legea cadastrului și publicității imobiliare. Nu înseamnă că respectivele acte juridice nu vor fi înscrise în cartea funciară, ci doar că pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesară înscrierea; înscrierea operează în aceste cazuri mai degrabă pentru a realiza opozabilitatea erga omnes, fie față de terții dobânditori, fie față de orice persoane interesate.

Cum am precizat și mai sus sistemul cărților funciare se bazează pe sistemul de evidență a cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel că este necesară existența unei permanente legături între cele două instituții. Doar astfel se poate asigura o corespondență între starea de fapt și cea de drept a fiecărei entități înmatriculate în cartea funciară. Am făcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicității imobiliare, respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza decât cu condiția unei bune desfășurări a activității de cadastru și de carte funciară.

Conținutul sau structura cărții funciare este prezentată foarte clar și concis în cuprinsul art.21 al Legii nr.7/1996: “Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din trei părți:

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:

numărul de ordine și cel cadastral al fiecărui imobil ;

suprafața terenului, categoria de folosință și, după caz, construcțiile;

amplasamentul și vecinătățile;

valoarea impozabilă.

Partea a II – a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

numele proprietarului;

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

stămutările proprietății;

servituțile constituite în folosul imobilului;

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate;

orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu ,în partea întâi sau a doua a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea a III – a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, care va cuprinde:

dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte”.

În primul rând cartea funciară are un titlu cu rolul de a deosebi cărțile funciare între ele și de a le crea o

individualitate. Atunci când conținutul cărții funciare este atât de vast încât nu mai poate fi trecută nici o altă mențiune legată de modificările suferite de situația imobilului ori dacă imobilul a fost alipit la un altul, se închide cartea funciară. Titlul este partea în care se fac mențiuni despre acest aspect. Într-o astfel de situație se deschide o nouă foaie, iar imobilul este transtabulat în cuprinsul acesteia. Vechea carte funciară, care a fost închisă pentru că nu se mai putea trece nici o operațiune în ea, nu se va arunca, ci se va păstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului și a modificărilor care au survenit succesiv în legătură cu acesta.

Titlul cărții funciare este prevăzut în partea stângă sus a colii, unde se trece și numărul cărții funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de proprietate înscris.

Partea I, denumită, ca să zicem așa, descrierea imobilului este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de ordine și numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafața terenului, calitatea acestuia (fânețe, arabil sau pășune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcție, amplasamentul și vecinătățile, valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecuinătăților este inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea și identificarea unui imobil.

“Pentru a stabili conținutul acestei părți, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2 și 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părți este corpul de proprietate care <<se înscrie în cartea funciară>>. Partea I nu are coloana pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele parcele care fac parte din același corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice acest lucru. Necesitatea distincției pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din art.44 alin.2 potrivit căruia << dezlipirea unei parcele sau unei părți de parcela care face parte dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire un corp de proprietate separat>>” .

Sunt și situații când un proprietar deține mai multe corpuri de proprietate ce formează o partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiași cărți funciare și nu este nscesară întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt și alte cazuri în care se întocmește tot o carte funciară, deși ar putea exista tendința de a crede altceva. Astfel este cazul proprietății imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul aceleiași cărți funciare sunt trecuți toți proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deține. La fel se procedează și în cazul proprietății comune; singurele excepții le fac devălmășia și construcțiile cu mai mulți proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărți funciare colective și se întocmește și câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.

În cea de-a doua parte care aduce informații legate de tilturile de proprietate, conținutul cărții funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de proprietate, servituțile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări sau acțiuni care privesc proprietarul în cauză.

Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar și copilul conceput are un drept funciar și poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar. În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece, dacă are loc strămutarea doar a unei părți din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din partea I și se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una, altfel i se va întocmi una.

Iar în coloana pentru servituți este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra imobilului vecin acestuia, având obligația de a suporta eventualele restricții (poate fi vorba despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).

În final, partea a III-a se oprește asupra drepturilor terțului asupra imobilului, respectiv cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar și accesorii, care afectează proprietatea. Alături de aceste drepturi mai sunt trecute și alte drepturi personale prevăzute de lege și care devin opozabile terților prin înscrierea în cartea funciară, la fel și locațiunea sau cesiunea de venituri pe o durată de peste trei ani. Față de toate aceste drepturi reale menționate pot surveni o serie de modificări ce vor fi trecute bineînțeles în cartea funciară.

3.Drepturile tabulare

Noutatea pe care o aduce noua reglementare în materia publicității imobiliare constă, după cum am văzut, în opozabilitatea pe care o manifestă față de terți înscrierea în cartea funciară. Deși sistemul nu a preluat regula prin care Decretul-Lege nr. 115/1938 consacra caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, considerată revoluționară pentru garantarea dreptului întabulat. Totuși față de terțul dobânditor care a încheiat un act juridic bazându-se pe cuprinsul cărții funciare , acest efect există din moment ce după o perioadă de timp față de el nu se mai poate pune în discuție respectiva întabulare și valabilitatea actului înscris. În plus sistemul cărții funciare este complet prin faptul că realizează o publicitate integrală a tuturor constituirilor și transmiterii de drepturi reale imobiliare.

Noțiunea de drept tabular rezultă din însăși actul de întabulare a drepturilor reale imobiliare în cartea funciară. Așadar drepturile tabulare sunt de fapt drepturi reale înscrise în cartea funciară. “ Ca urmare, nașterea drepturilor tabulare are două izvoare: mai întâi se naște dreptul după dreptul comun și apoi etapa înscrierii acelui drept, prestațiunea înscrierii făcând saltul de la dreptul civil la dreptul tabular. Acest salt însă constituie doar o jumătate de măsură în lipsa caracterului constitutiv al înscrierii între părți. Faptul înscrierii dreptului este însă izvor de drept pentru subdobânditorul dreptului real înscris în cartea funciară, care tradițional este denumit tertius , deoarece îi conferă acestui drept subiectiv puterea de a fi opozabil altfel decât în sistemul Codului civil, întrucât, față de acest terț dreptul devine abstract”

Drepturile tabulare sunt rapoarte de drept izvorâte sau dobândite așadar prin înscrierea în cartea funciară, iar titularii acestor drepturi le pot exercita în mod direct fără concursul altor persoane. Drepturile reale sunt drepturi absolute, adică opozabile erga omnes, tuturor, motiv pentru care titularii lor își pot exercita atributele corespunzătoare acestor drepturi fără intervenția unor alte persoane care, fiind subiecte pasive, au datoria de a nu leza în nici un fel aceste drepturi.

Un caz deosebit îl reprezintă drepturile extratabulare. Se întâmplă ca nu toate drepturile reale să beneficieze de înscrierea în cartea funciară, dar acest lucru nu înseamnă că acestea nu vor fi apărate de către lege. “ Titlurile constitutive de drepturi reale neînscrise în cartea funciară sunt apărate împotriva dobânditorilor subsecvenți, prin acțiune în prestație tabulară ale cărei condiții de exrcitare sunt prevăzute în art.25 din decretul nr. 115/1938, pus în aplicare în Transilvania și Banat prin legea nr.241 din 12 iulie 1947. Așa se explică existența unor drepturi reale <<extratabulare>>, cu efecte reduse în aceste limite, alături de drepturile dobândite prin modurile prevăzute în art.26 din același decret (TS, sc., dec.nr.400/1978, CD 1978, p.19)” . Lipsa înscrierii acestor drepturi nu poate fi invocată de către o parte contractantă celeilalte părți cu care a contractat, deoarece acestea sunt ținute prin obligațiile pe care și le-au asumat prin convenția asumată.

Drepturile reale imobiliare se clasifică în două mari categorii, și anume:

drepturile reale imobiliare principale, reprezentate prin: dreptul de proprietate și dezmembrămintele acestuia (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz și abitație și dreptul de servitute); aceste drepturi au o existență juridică de sine stătătoare;

drepturile reale imobiliare accesorii, cum sunt: ipoteca, privilegiul și gajul; aceste drepturi servesc ca și garanție reală unor drepturi de creanță și au o existență juridică subordonată drepturilor reale imobiliare principale

3.1. Drepturile reale imobiliare principale

Drepturile reale principale sunt reglementate de către dreptul civil român în două mari categorii, respectiv: dreptul de proprietate și drepturile reale principale care derivă din dreptul de proprietate. Caracteristica esențială a acestor drepturi constă în faptul că acestea au o existență de sine stătătoare. Cum reiese și din definiție, conform căreia dreptul real este facultatea, puterea și aptitudinea pe care o are titularul dreptului de a-și exercita atributele asupra unui bun determinat în mod direct și cu excluderea altor persoane, care au obligația generală negativă de a nu-l deranja în această exercitare.

Dreptul de proprietate se poate exercita în plenitudinea atributelor sale direct și nemijlocit de către proprietar sau există și unele situații când se exercită, în ceea ce privește folosința și posesia, prin intermediul altor persoane decât proprietarul. Acest lucru se întâmplă atunci când proprietarul încredințează unele dintre bunurile sale prin acte de autoritate ori pe baza unor acte sau fapte juridice civile unei persoane fizice sau juridice care dorește să pună în valoare acele drepturi.

Din dreptul de proprietate derivă câteva drepturi accesorii care sunt: dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uz și abitație, dreptul uzufruct. Aceste drepturi reale constituie derivate ale bunurilor altuia, căruia îi sunt chiar opozabile. Ele se pot dobândi prin desprinderea sau delimitarea unor atribute din conținutul jurudic al dreptului de proprietate și pot fi dobândite numai asupra bunurilor care se află în proprietate privată.

Dreptul de proprietate

Legea reglementează dreptul de proprietate astfel: “proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”(art.480 din Codul civil român).

În timp legiuitorul a ajuns la concluzia că importanța proprietății și a dreptului ce poate fi exercitat asupra ei necesită o mai mare atenție, astfel că prin noua Constituție din 2003, revizuită, se pune accent asupra acestui drept: “Astfel, denumirea art.41, care era <<Protecția proprietății private>>, a primit formularea <<Dreptul de proprietate privată>>, ceea ce reflectă mai bine conținutul respectivei reglementări constituționale, care a suferit și modificări de substanță. După republicarea Constituției articolul citat a primit numărul 44” .

Atenția care se acordă dreptului de proprietate se datorează și importanței deosebite pe care acesta îl are nu numai pentru proprietar, dar și pentru întreaga societate din care acesta face parte, datorită regimului juridic pe care-l manifestă acest drept și care determină trăsăturile cele mai importante ale statului. Rezidă așadar că este vorba despre un drept real cu caracter fundamental și din această cauză conservarea lui reprezintă unul dintre scopurile esențiale ale societății organizate statal.”În noile condiții politice și economice determinate de schimbările de esență survenite după decembrie 1989, principiul apărării proprietății apare ca unul dintre cele mai importante principii ale dreptului civil”

Ceea ce deosebește dreptul de proprietate față de celelalte drepturi reale sunt caracterele pe care acesta le manifestă. Astfel, dreptul de proprietate este: inviolabil, absolut, deplin, exclusiv, perpetuu și transmisibil. În primul rând acest drept este recunocut titularului său ca absolut în raporturile cu ceilalți. În acest sens terții sunt obligați conform legii să nu facă nimic de natură a deranja pe proprietar în vreun fel în exercitarea deptului său, regim care se impune inclusiv statului, care trbuie să respecte legea la rândul său. Apoi, titularul dispune de toate atributele dreptului de proprietate, și anume: posesia, folosința și dispoziția, aceste puteri fiind independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv (excepție cazul când proprietatea este dezmembrată). Și ceea ce are dreptul de proprietate deosebit este și faptul că poate fi exercitat de către proprietar oricând și poate dispune de el cum dorește.

Ceea ce interesează în special legat de dreptul de proprietate în materia publicității imobiliare reprezintă obiectul acestui drept. Terenurile și construcțiile sunt elementele care constituie obiectul dreptului de proprietate în această situație, indiferent de titularul dreptului, fie el persoană fizică sau juridică, ori că aparține domeniului public sau privat al statului.

Dreptul de proprietate se poate exercita în trei forme: jus utendi (dreptul de a folosi bunul), jus fruendi (dreptul de ai culege fructele) și jus abutendi (dreptul de dispune de bun). Deși acest drept oferă titularului său toate prerogativele imaginabile, exercițiul lor este supus prevederilor legale și cu condiția de a nu abuza de acest drept, în detrimentul altor persoane. Proprietarul își exercită atributele dreptului său în putere proprie, subordonându-se exclusiv legii și în interesul lui propriu, ceea ce conferă rațiune acestui drept real.

Conținutul juridic conferă dreptului de proprietate caracterul deosebit de drept real deplin fiind singurul drept subiectiv care conferă titularului său toate cele trei atribute de exercitare. Dispunând de acest drept titularul are posibilitatea de a înstrăina dreptul de proprietate sub diferite forme: cu titlu oneros sau gratuit, prin acte inter vivos sau mortis causa, de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, în favoarea altor persoane. De fiecare dată însă proprietarul trebuie să respecte prevederile legii.

În sistemul de drept românesc proprietatea se prezintă sub două forme: proprietatea publică și proprietatea privată, conform art. 135 din Constituția revizuită, ambele fiind susceptibile de înscriere în cartea funciară. Proprietatea publică și privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale se înscrie în registrul de publicitate special, iar proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice se înscrie în cartea funciară propriu-zisă.

Ce interesează mai mult este proprietatea particulară. Există mai multe forme ale proprietății private comune iar acestea sunt: proprietatea comună pe cote-părți (când există o pluralitate de drepturi de proprietate, separate și independente, asupra aceluiași bun nedivizat), denumită și coproprietate, și proprietatea comună în devălmășie.

Coproprietatea se clasifică, la rândul ei, în câteva categorii și anume: coproprietatea vremelnică sau ordinară, coproprietatea forțată sau perpetuă, care prezintă interes pentru cadastru și cartea funciară, fiind mai des întâlnită, coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile, coproprietatea părților comune în clădirile cu mai multe apartamente și coproprietatea despărțiturilor comune.

Pentru înscrierea dreptului de proprietate trebuie respectate prevederile referitoare la înscrierile în cartea funciară din Legea nr.7/1996, atât pentru proprietățile fără construcții, cât și pentru cele cu construcții, chiar dacă proprietarul nu deține autorizație de construcție pe terenul în cauză. Au existat câteva controverse de opinii în privința înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor fără autorizație. “Ca urmare, constructorul care a executat construcțiile pe terenul proprietatea lui, devine proprietarul acestora prin accesiune, chiar dacă le-a executat fără autorizație de construire. În acest sens, cu deplin temei, s-a considerat greșită practica unor birouri de carte funciară care condiționează înscrierea în cartea funciară a construcțiilor, de prezentarea autorizației de construire eliberată în condițiile art. 3 din Legea nr. 50/1991, deoarece <<potrivit art. 492 C. civ. proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul construcțiilor potrivit principiului accesiunii, motiv pentru care acesta este îndrepățit să ceară și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor existente (superficies solo credit)” .

Dreptul construcției nu are cine să-l conteste, pentru că nu are cum, astfel că titularul nu ar avea cum să-și apere dreptul în justiție, decât invocând dreptul de proprietate asupra terenului, adică ar fi inutilă respingerea înscrierii unei construcții într-un astfel de caz.

Au apărut unele neînțelegeri cu privire la înscrierea acestor forme de proprietate în cartea funciară. “În actele normative anterioare Legii nr. 7/1996, în jurisprudență și in doctrină s-au statornicit alte înțelesuri și anume: denumirea proprietate comună este folosită în înțeles generic, de cuprindere a două forme: proprietatea comună pe cote-părți, diferențiată în coproprietate (când are ca obiect un bun individual determinat ce aparține la două sau mai multe persoane) și indiviziune (când are ca obiect un patrimoniu, ca patrimoniul susccesoral ce aparține unor comoștenitori) și proprietatea comună fără cote-părți, numită și devălmășie (rezultă deci și că nu numai indiviziunea se exprimă pe cote-părți, cum o spune textul menționat, ci și coproprietatea)” . În aceeași carte funciară sunt înscriși astfel toți proprietarii, indicându-se cota fiecăruia acolo unde este vorba despre o proprietate indiviză.

Situația se simplifică atunci când proprietatea comună încetează, iar cartea funciară, rămasă fără obiect, se va închide, urmând ca pentru fiecare corp de proprietate să se întocmească câte o carte funciară individuală. Fiind vorba despre proprietatea exclusivă a unei persoane, înscrierea constă în trecerea următoarelor date: numele proprietarului unic și informații cu privire la întregul corp de proprietate, fără a se face diferență dacă acesta este format din unul sau mai multe imobile.

Un caz deosebit, care necesită atenție, îl constituie și proprietatea pe etaje sau apartamente, când există două drepturi: un drept principal și exclusiv de proprietate asupra apartamentelor și un drept accesoriu de proprietate forțată asupra elementelor de folosință comune ale clădirii (exemplu casa scării). Legea prevede că înscrierea pentru acest tip de proprietate se face în două cărți: cartea funciară colectivă, care are în vedere întreaga clădire, indicată cu numărul nefracționat al parcelei și o carte funciară individuală a etajului sau apartamentului, indicată cu numărul fracționat, cu numărul de parcelă arătat în cartea funciară colectivă, numitorul fiind etajul sau apartamentul.

Dreptul de uzufruct

Dreptul de uzufruct reprezintă un drept real principal derivat asupra bunului, mobil sau imobil, al altei persoane, și pe care îl deține pe o perioadă determinată de timp. Conținutul acestuia poate fi dedus din caracterele pe care le prezintă și care sunt:

se constituie asupra bunurilor altuia;

este opozabil terților prin faptul că este un drept real;

este temporar, astfel că uzufructuarul care este persoană fizică poate fi cel mult viager, iar dacă este persoană juridică poate să-l folosească cel mult 30 de ani;

este intransmisibil.

Uzufructuarul poate dispune de acest drept prin mai multe mijloace, fie conform prevederilor legii, fie

prin voința sa și a titularului dreptului de proprietate, prin convenție sau testament. Avantajul pe care îl prezintă dreptul de uzufruct este acela că titularul său are posibilitatea de a-l conserva și exercita într-un mod mai comod. Cerința este ca uzufructuarul să-i înapoieze nudului proprietar bunul în starea în care l-a primit, putând să rețină pentru sine doar fructele, în limitele și cu respectarea destinației bunului.

Încetarea dreptului de uzufruct este marcată de următoarele cazuri: moartea uzufructuarului, expirarea termenului pe durata căruia s-a constituit, când uzufructuarul dobândește și calitatea de nud proprietar, când uzufructuarul renunță la dreptul său, prin prescripție achizitivă, prin decăderea din drept a uzufructuarului, ori prin neexercitarea dreptului pe o perioadă mai mare de 30 de ani.

La momentul când trebuie lichidat acest drept real, uzufructuarul trebuie să predea bunul, încetând folosința asupra acestuia. În cazul în care a adus îmbunătățiri bunului proprietarul nu trebuie să i le plătească deși au ridicat valoarea bunului; lucrul trebuie predat exact așa cum a fost preluat de către uzufructuar, cu excepția cazurilor când bunul s-a distrus datorită vechimii sau a unui caz fortuit.

Acest dezmembrământ al dreptului de proprietate se înscrie în cartea funciară ca sarcină, în partea a treia, ori asupra întregului corp de proprietate, ori asupra uneia dintre părțile acestuia, conform art.21 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare.

Dreptul de abitație

Dreptul de abitație se aseamănă foarte mult cu dreptul de uzufruct prin faptul că se stabilesc și se pierd în același mod, diferența constând doar în întinderea lor, la dreptul de abitație fiind mai mică. Se și aplică aceleași reguli ca și la uzufruct.

“ Dreptul de abitație este un drept de uz care are ca obiect un imobil cu destinație de locuință. Titularul său are dreptul de a poseda și folosi imobilul altei persoane, pentru satisfacerea nevoilor proprii de locuit și ale familiei sale” . Întinderea atributelor acestui tip de titular se rezumă doar la folosință, fără a mai putea dispune și altfel de dreptul de abitație. Acest drept nu poate fi cedat, nici închiriat, neputându-se constitui asupra lui vreun drept tabular.

Este totuși un drept pe care alte persoane trebuie să-l respecte, sub sancțiunea legii, chiar dacă ar fi vorba despre nudul proprietar. “Nerespectarea de către cumpărători a clauzei prin care s-a constituit în favoarea vânzătoarei un drept real de abitație, chiar în cazul în care culpa acestora ar fi dovedită, nu justifică soluția de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare. În vederea valorificării dreptului său derivând din actul juridic cu caracter constitutiv, încorporat în contractul încheiat în formă autentică, vânzătoarea are la dispoziție, la alegere, pentru a reintra în spațiul locativ a cărui folosință și-a rezervat-o, fie o acțiune reală (confesorie), care îndeplinește pentru titularul unui drept de abitație același rol pe care-l are acțiunea în revendicarea pentru proprietate, fie o acțiune personală fondată pe actul juridic care constituie titlul abitație (CSJ, sc., dec. nr.1767 din 29 septembrie 1992)” .

Trăsăturile dreptului de abitație sunt două: titularul poate fi doar o persoană fizică și are un caracter personal, putând fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor proprii de locuit ale familiei titularului. De aici se poate deduce că acest drept este inalienabil, insesizabil și în mod obișnuit nu poate fi închiriat, doar dacă depășește nevoile de locuit ale titularului.

Dreptul de abitație poate fi constituit fie prin contract, fie prin testament. Iar soțul supraviețuitor poate dobândi acest drept ex lege, fără a fi obligat la îndeplinirea altor formalități, dacă îndeplinește câteva condiții (casa de locuit să facă parte din succesiunea soțului decedat și soțul supraviețuitor să nu aibă vreo altă locuință.

Ca orice alt drept și dreptul de abitație poate fi apărat prin intermediul legii. Acțiunile pe care le poate iniția în justiție sunt acțiunea confesorie, acțiune reală și petitorie, dar și acțiunea personală. Aceasta din urmă se îndreaptă împotriva proprietarului locuinței, cu condiția ca abitația să se fi constituit printr-un act juridic.

Fiind dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de abitație se înscrie ca și sarcină, în partea a treia a cărții funciare, fie asupra întregului corp de proprietate, fie doar asupra uneia dintre părțile acestuia.

Dreptul de uz

La fel ca și dreptul de abitație, dreptul de uz este reglementat de art. 565-576 Cod civil, fiind de asemenea o formă a dreptului de uzufruct, însă mai restrâns.

Obiectul acestui drept îl reprezintă orice bunuri, mobile sau imobile, aflate în circuitul civil, excepție cazul când obiectul este o casă de locuit, când poartă denumirea de drept de abitație.

Regulile juridice după care se guvernează dreptul de uz sunt aceleași ca și la dreptul de uzufruct. Ca urmare au și aceleași caracteristici, cu unele particularități specifice dreptului de uz, cum ar fi: titularul său nu poate fi decât o persoană fizică și care poate folosi emolumentul sau beneficiul dreptului său doar pentru sine și pentru membrii familiei sale.

Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate și oferă titularului său atributele de posesie și de folosință asupra bunului altuia. Fructele acestui drept pot fi culese de către titular doar în limita nevoilor proprii și ale familiei sale, iar cele care sunt în exces sunt inalienabile. Aceste bunuri nu pot fi urmărite de către creditorii uzuarului.

Ca și dreptul de abitație și cel de uzufruct, acest drept se înscrie în partea a treia a cărții funciare, ca sarcină, asupra bunului pe care îl afectează.

Dreptul de servitute

Este un drept real principal derivat, perpetuu și indivizibil și care se constituie asupra unui imobil, numit fond dominant sau aservit, care urmează să fie folosit pentru uzul și utilitatea altui imobil, fond dominat, proprietarii acestora fiind diferiți.

Din definiție se pot extrage și caracterele acestui drept, respectiv: caracterul de drept imobiliar, perpetuu și indivizibil. Adică se constituie în folosul și sarcina unui bun imobil, există atâta timp cât există și imobilele și nu în ultimul rând profită întregului fond, grevând fondul aservit în întregime.

Sediul materiei îl reprezintă art. 576-643 Cod civil, unde apare și o clasificare a dreptului de servitute. Astfel, după modul de exercitare se remarcă servituți continue și necontinue; după felul în care se manifestă sunt servituți aparente și neaparente; după obiectul lor, sunt servituți pozitive și negative ori servituți rurale sau urbane; iar după originea sau modul de constituire al lor, servituțile se clasifică în servituți naturale, servituți legale și servituți stabilite prin fapta omului.

“Sunt servituți veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului, adică prin act juridic, uzucapiune și prin destinația proprietarului. Numai ele dezmembrează dreptul de proprietate” . Adică proprietarii au posibilitatea de a dispune de proprietățile lor după cum doresc, cu o singură condiție și anume: nu au voie să impună proprietarului fondului aservit obligația unui fapt personal și să nu contravină ordinii publice și bunelor moravuri.

Apărarea dreptului de servitute depinde de drepturile și obligațiile pe care le au proprietarii, în funcție de modul cum s-au constituit servituțile, fie natural sau prin lege, fie printr-un act juridic de constituire. Pentru apărarea acestui drept se poate înfăptui printr-o acțiune petitorie care se numește confesorie de servitute, ori chiar pe cale indirectă, a acțiunilor posesorii, dacă este vorba despre servituți continue și aparente.

Modurile în care se poate stinge dreptul de servitute sunt următoarele: dacă servitutea nu se mai poate exercita material, prin confuziune, prin prescripție extinctivă după 30 de ani de neexercitare, dacă piere imobilul aservit(“Posesia acestora se pierde când, prin fapta omului, s-au efectuat pe fondul dominant schimbări care au făcut să dispară starea de lucruri constitutivă a servituții ori când s-au ivit pe fondul aservit piedici în exercițiul ei” ), prin renunțare, dacă s-a împlinit termenul pentru care a fost constituită servitutea, dacă se revocă sau anulează dreptul celui care a consimțit la stabilirea servituții.

Fac obiect al înscrierii în cartea funciară doar servituțile stabilite prin fapta omului, adică cele propriu-zise. Dreptul de servitute, prin natura sa, poate fi înscris nu doar asupra întrgului corp de proprietate, ci și doar asupra unei părți a acestuia (cum este servitutea de trecere pe o anumită latură a terenului).

Conform art. 21 Legea nr. 7/1996, are loc o dublă înscriere a dreptului de servitute. În primul rând se înscrie servitutea ca sarcină a fondului aservit, în partea a treia a cărții funciare, iar în partea a doua se înscrie ca folos pentru mărirea valorii fondului dominant.

Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor, plantațiilor sau al altor lucrări aflate pe acel teren, proprietate al altei persoane și asupra căruia superficiarul are doar un drept de folosință.

Acest drept se caracterizează prin faptul că este un drept real imobiliar, perpetuu și imprescriptibil extinctiv. Adică are ca obiect un bun imobil sub formă de teren, durează atâta timp cât există construcția, plantația sau orice alte lucrări aflate pe acel teren, iar acțiunea de revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea dreptului de superficie.

Există mai multe moduri prin care se poate constitui dreptul de superficie și anume: prin titlu (convenție, testament sau act de concesiune), prin uzucapiune sau direct prin lege. În acest din urmă caz legea prevede o singură situație de constituire a dreptului de superficie, respectiv soțul supraviețuitor, neproprietar al terenului, devine titular al unei construcții ridicate pe terenul bun propriu al celuilalt soț, în timpul căsătoriei dintre cei doi.

Titularul unui drept de superficie are ca atribute atât posesia, folosința, cât și dispoziția. În ceea ce privește dispoziția aceasta se rezumă doar la substanța terenului de care superficiarul se poate folosi numai pentru a-și realiza construcția, plantația sau orice altă lucrare.

Dreptul de superficie se poate stinge în două modalități și anume: prin dispariția construcției, a plantației sau a lucrului de pe acel teren, ori atunci când proprietarul terenului devine și proprietar al construcției, prin convenție, succesiune sau uzucapiune.

“Legea nr. 115/1938 a prevăzut cu necesitate înscrierea dreptului de superficie în două cărți funciare: în cartea funciară a terenului asupra căruia s-a constituit superficia, în partea a treia, ca sarcină; și în cartea funciară de superficie, ca proprietate asupra construcției (art.61)” .

Noua reglementare nu a mai urmat această cale, a dublei înscrieri, astfel că se înscrie dreptul de superficie doar ca sarcină, în partea a treia a cărții funciare. Din această cauză sunt omise de la înscriere corpul de superficie, persoana superficiarului, superficia propriu-zisă și operațiile juridice de înstrăinare sau grevare a dreptului de superficie.

3.2. Drepturile reale imobiliare accesorii

Drepturile reale accesorii susceptibile de înscriere în cărțile funciare sunt: drepturile de ipotecă și privilegiile imobiliare. Aceste drepturi constituie garanții reale și constau în afectarea unui bun imobil. Debitorul garantează că-și va executa obligația față de creditor, care va putea dobândi dreptul de a-și acoperi creanța prin valoarea bunului garantat, având un rang preferențial față de ceilalți creditori posibili. Prin faptul că acest creditor își poate exercita dreptul asupra bunului ipotecat și fără concursul debitorului, în cazul când acesta nu-și respectă obligația, se conferă acestor drepturi caracterul de drepturi reale.

Dreptul real accesoriu rămâne în posesia debitorului, iar creditorul poate să-l urmărească în mâinile oricui s-ar afla, în situația în care debitorul îl înstrăinează altei persoane. Cartea funciară vine să garanteze aceste drepturi reale imobiliare accesorii, ale căror efecte se produc doar dacă sunt înscrise. Pentru siguranța creditului public, a terților și a debitorului, legea prevede obligația de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare accesorii. Doar astfel cei interesați de imobil pot afla în ce măsură bunul este sau nu liber de sarcini.

Dreptul de ipotecă

“ Dreptul de ipotecă este dreptul real constituit întotdeauna asupra unui imobil sau unor imobile determinate proprietate a altei persoane, fără deposedare, care-i conferă titularului său, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit, cu prioritate, din prețul acelui bun” .

Pentru conducerea cărții funciare este foarte important a se cunoaște întinderea ipotecii, deoarece există posibilitatea ca un imobil să nu poată acoperi prin valoarea sa ipoteca ce-l afectează, ceea ce conduce la situația în care sunt afecate și celelalte imobile înscrise în cartea funciară și care au aceeași ipotecă asupra lor. Într-o astfel de situație imobilul cu valoarea cea mai ridicată ar trebui înscris în cartea funciară principală, în care să se facă trimitere la celelalte cărți funciare care au înscrise imobilele aceluiași proprietar și pe care le-a afectat pentru aceleași creanțe, grevate adică cu o singură ipotecă. La fel cărțile funciare secundare fac trimitere la cartea funciară principală. Din această cauză există opinia de a nu da aceeași soartă mai multor corpuri funciare prin înscrierea într-o singură carte funciară.

În partea a treia a cărții funciare se înscrie dreptul de ipotecă sau intenția dreptului de a ipoteca; termeni între care trebuie să se facă distincție. Un proprietar poate ipoteca unul sau mai multe dintre imobilele pe care le deține în proprietate, acțiune care poate fi făcută publică și prin înscrierea în cartea funciară.

Ipoteca constituie o sarcină asupra proprietății și un drept de garanție al creditorului ipotecar, iar în cartea funciară este înscrisă ca atare, în partea a treia a acesteia.

“ Din economia legii rezultă că s-a avut în vedere înscrierea ipotecilor convenționale; nu rezultă dacă pot fi înscrise și ipotecile legale, ceea ce va trebui legislativ precizat” . Probabil că ipotecile legale, din moment ce sunt prevăzute de lege, este de așteptat ca acestea să fie cunoscute de către terți și fără înscrierea în cartea funciară. În schimb, în cazul ipotecilor convenționale pot apărea condiții sau alte clauze contractuale a căror diversitate nu poate fi cuprinsă integral de către legislație, astfel că publicitatea acestora este condiționată de înscrierea în cartea funciară.

Privilegiile imobiliare

Privilegiile imobiliare sunt tot o formă de ipotecă izvorâte din împrumuturile făcute în condițiile directe numai cu imobile. Atunci când imobilul este pus în situația de a fi vândut silit, creditorul are preferință asupra prețului care se obține din vânzare.

Spre deosebire de ipotecă, prin care se garantează o creanță a proprietății și care nu are legătură cu imobilul, în cazul privilegiului imobiliar creanța garantată de acesta este legată strict de imobil. “Cu alte cuvinte privilegiul imobiliar garantează o datorie a imobilului și din această cauză, trece înaintea ipotecii în cazul vânzării silite a imobilului dat în garanție; pe când ipoteca garantează o datorie a proprietarului indiferent în ce scop a contractat-o” .

Privilegiile imobilare se clasifică în două categorii: generale și speciale. Cele generale se referă la toate bunurile și sunt acordate statului pentru a-și satisface creanțele privind impozitele și taxele. Iar privilegiile speciale sunt prevăzute la art. 1737 Cod civil și sunt următoarele: vânzătorul asupra plății prețului pentru imobilul vândut; creditorii ce au dat banii care au servit la achiziția unui imobil; coerezii au privilegiu asupra imobilelor succesiunii, pentru garanția împărțelii făcute între ei și a sumelor cu care a rămas dator unul către altul; arhitecții, antreprenorii și alți lucrători, cu condiția să fi încheiat un proces verbal de către un expert care să constate starea și felul lucrărilor pe care proprietarul vrea să le facă; cei care au împrumutat bani pentru a indemniza pe lucrători, cu condiția să fi încheiat un act autentic de împrumut.

La fel ca și ipoteca, privilegiile se înscriu în cartea funciară în partea a treia, care este rezervată sarcinilor; soluția este acceptată de către legislație ca urmare a regimului acestor drepturi reale imobiliare accesorii, asimilate uneori în actele normative și în jurisprudență cu ipotecile.

3.3 Corpul de proprietate sau corpul funciar

O persoană fizică sau juridică poate deține în proprietate nu doar un singur bun imobil, ci mai multe; proprietățile sunt unite și formează împreună corpul de proprietate sau corpul funciar, cum mai este denumit.

Definiția noțiunii o găsim în Legea nr.7/1996, art. 20, alin.2, conform căruia “unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul aceleiași localități, aparținând aceluiași proprietar, formează corpul de proprietate”. Dar o persoană poate deține și mai multe corpuri funciare, pe teritoriul aceleiași localități, care se înscriu în aceeași carte funciară și care formează partida cadastrală a respectivului proprietar.

Corpul de proprietate reprezintă obiectul drepturilor tabulare. Prin noua lege, acordându-se mai multă atenție persoanei, ca element fix, s-ar putea spune că s-a optat pentru sistemul foilor personale, o persoană având o singură foaie pentru toate imobilele pe care le deține în aceeași localitate.

Corpul de proprietate se manifestă atât din punct de vedere cadastral, cât și economic și juridic. În primul rând reprezintă o unitate economică prin natura sa – de exemplu, grădina și curtea în intravilan, ori prin scopul urmărit de către proprietar, adică prin destinație și alcătuire – , apoi este o unitate cadastrală prin identificarea sa topografică, iar în al treilea rând este o unitate juridică datorită actelor și faptelor juridice care îl pot afecta (vânzări, dezmembrări, alipiri etc.).

Proprietarul poate dispune de corpul său de proprietate după voința sa. La cererea sa corpul funciar poate fi modificat prin una sau mai multe operațiuni de alipire sau dezlipire de parcele, ori prin dezmembrare. Aceste modificări, care măresc sau micșorează corpul funciar trebuie înscrise în cartea funciară. Un corp de proprietate poate fi alcătuit astfel din mai multe parcele învecinate, prin alipire, iar dacă se desparte o parcelă de corp, are loc dezlipirea. Dezlipirea se poate realiza doar împreună cu sarcinile care o grevează. “În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-se o parcelă, aceasta va trece în aceeași carte funciară ca un corp de proprietate de sine stătător sau ca o parcelă a unui corp de proprietate. Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, restul se înscrie în vechea carte funciară, cu menționarea noului număr și a întinderii, iar dacă toate parcelele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide și nu va mai pute fi redeschisă pentru noi înscrieri (art.45)” .

Atunci când mai multe parcele vecine ale aceluiași proprietar sunt folosite în același scop (agricol sau ca fânață), își schimbă structura categoriilor de folosință, ele se unesc într-o singură parcelă și sunt înscrise în aceeași carte funciară. Numărul topografic al noii parcele care a rezultat prin alipire se formează prin alăturarea vechilor numere. În cazul în care s-a alcătuit o nouă carte funciară, vechea carte funciară nici nu se desființează și nici nu se anulează, ci doar se închide, pentru a oferi garanția provenienței imobilului. Dacă prin vânzare sau partaj corpul de proprietate este dezmembrat, noile parcele vor primi un număr topografic fracționar, care prezintă la numărător numărul vechi, iar la numitor un număr nou, realizând o numerotare topografică după originea parcelelor.

În cuprinsul cărții funciare corpul de proprietate apare înscris în partea a doua, iar în partea a treia a cărții funciare se fac precizări privind corpul de proprietate în întregul său, ori numai la o parte a acestuia.“Corpul funciar are una sau mai multe parcele cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin voința proprietarului; dacă sunt mai multe se notează și cifre romane” .

Înscrierile care se efectuează în cartea funciară, în părțile a doua și a treia sunt de două feluri, respectiv:

înscrieri care privesc drepturile reale imobiliare care alcătuiesc corpul de proprietate;

înscrieri referitoare la actele și faptele juridice, la drepturile personale ori la starea și la capacitatea persoanelor care au legătură cu corpul de proprietate în cauză.

Cărțile funciare din Transilvania, Banat și Bucovina, întocmite în general după sistemul foilor personale, au înscrise în aceeași foaie mai multe corpuri funciare care sunt formate fie dintr-o singură parcelă, fie din mai multe. Pentru a se face distincție între aceste corpuri de proprietate alcătuite dintr-o singură parcelă sunt marcate cu semnul crucii (+), ceea ce informează că fiecare parcelă ce urmează după el reprezintă un corp funciar distinct, iar corpurile de proprietate formate din mai multe parcele sunt însemnate cu un număr roman.

4. Principiile cărții funciare

Sistemul real de publicitate, bazat pe cărțile funciare este fundamentat pe o serie de principii menite să-i garanteze autoritatea și superioritatea față de orice alt sistem de publicitate personală. Aceste reguli principiare dau și nota caracteristică a cărților funciare, de instituție juridică a circuitului civil imobiliar.

Deși aceste principii guvernează desfășurarea activității cărților funciare, dovedindu-se astfel a avea un rol deosebit de important, totuși, în nici un text legal nu se găsește o referire expresă la acestea. Ele rezultă însă din “întreaga economie a textelor care le cuprinde [din Decretul-lege nr.115/1938]”. Existența acestor principii ale cărților funciare, care le asigură și forța probantă, este recunoscută și de către jurisprudență și de către literatura juridică de specialitate.

Există mai multe opinii referitoare la numărul și denumirea acestor principii; le voi enumera și le voi prezenta însă doar pe cele mai importante din punct de vedere al doctrinei și care contribuie în mod deosebit la funcționalitatea sistemului cărților funciare. Prin urmare principiile cărților funciare sunt:

Principiul publicității integrale;

Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară;

Principiul legalității;

Principiul oficialității;

Principiul priorității;

Principiul relativității;

Principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară;

Principiul specialității;

Principiul materialității;

Principiul neutralității.

4.1 Principiul publicității integrale

Temeiul legal al acestui principiu îl constituie art.10, 13, 14, 32, 34, 82, 83, 86, 88 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, modificată și completată. Conform acestui principiu orice persoană poate consulta cartea funciară, dar cu condiția de a-și justifica, bineînțeles, interesul să intre în raporturi juridice cu proprietarul care deține imobilul înscris. Justificarea interesului nu vine să contrazică interesului public; doar că trebuie apărate și drepturile proprietarului. Astfel, persoana interesată de bunul proprietarului, în acord cu acesta, pot consulta împreună conținutul cărții funciare.

Principiul publicității integrale este acea regulă prin care toate actele și faptele juridice constitutive ori declarative de proprietate sunt supuse înscrierii în cartea funciară. Se mai adaugă, deisgur și alte drepturi reale imobiliare, drepturilor personale, fapte ori raporturi juridice legate de imobile înscrise în cartea funciară, precum și alte operațiuni materiale, cum ar fi: alipirea mai multor parcele într-una singură, dezmembrarea unei parcele înscrise, schimbarea categoriei de folosință etc.

Spre exemplificare, un terț care a dobândit un bun, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, nu trebuie să se teamă de eventualele cauze de evicțiune care ar putea rezulta din nevalabilitatea titlurilor anterioare dobândirii sale, deoarece dreptul său este apărat de către lege (art.34 din Legea nr.7/1996 modificată și completată). „Prin raportare la o înscriere existentă a unui drept real în cartea funciară, titularul dreptului înscris este secudus, cel de la care a dobândit dreptul este primus, iar persoana căreia secundus i-a transmis dreptul este tertius, a cărui dobândire este ocrotită de lege (art.34 Legea cadastrului și a publicității); dacă terțiul, ocrotit de principiul publicității transmite dreptul său valabil dobândit lui quartus, acesta va fi imun față de acțiunea lui primus, chiar dacă quartus a cunoscut inexactitatea cărții funciare, întrucât dreptul acestuia derivă din dreptul lui tertius, a cărui dobândire a fost valabilă și definitivă”

Există însă și situații în care tertius a dobândit de la secundus un drept pe care acesta din urmă nici măcar nu-l avea, înscrierea creând astfel doar o aparență de existență a dreptului. În aceste cazuri principiul publicității primește undă verde de aplicare. Se aplică regula romană specifică transmisiunilor patrimoniale, chiar și celor imobiliare, conform căreia „nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse haberet” , precum și „nemo dat quod non habet”, ceea ce înseamnă că nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care îl are.

Nu oricine se poate prevala de principiul publicității, iar astfel de persoane sunt și:

părțile contractante, a căror raporturi depind de cuprinsul contractului și nu de cel al cărții funciare;

moștenitorii și legatarii;

donatarul; întrucât este ocrotit dreptul celui lezat prin înscriere și care urmărește evitarea unei pagube,

iar nu dreptul celui care urmărește păstrarea unui câștig, făcând donația;

creditorul care a dobândit dreptul de ipotecă pe calea execuției silite; el poate să-și satisfacă dreptul de

creanță doar prin patrimoniul debitorului său;

dobânditorul prin act juridic cu titlu oneros de rea-credință; legea apără, dacă este cazul, doar terțul de

bună-credință;

Pentru a putea invoca principiul publicității de către terț este necesar a fi îndeplinite câteva condiții prevăzute expres de lege, sau implicite acesteia, și anume:

înscrierea lui secundus în cartea funciară este inexactă datorită actului juridic nevalabil pe care s-a realizat înscrierea și care a creeat doar o aparență de existență a dreptului;

secundus este în aparență proprietar, situație care poate fi definită convențional ca posesiune de carte funciară;

terțul care a înfăptuit înscrisul în cartea funciară nu a putut avea ca temei în acest sens decât un act juridic valabil;

actul juridic de dobândire să fie cu titlu oneros;

terțul să fi fost de bună-credință în momentul dobândirii.

Există și anumite cazuri în care terțul nu poate uzita de principiul publicității și este vorba despre:

1) în momentul dobândirii de către terț, există înscrisă în cartea funciară o acțiune prin care era contestată cuprinsul acesteia;

2) înscrierea terțului a fost rectificată;

3) publicitatea nu este aplicabilă actelor și faptelor juridice sau drepturilor personale, având rol doar de informare;

4) publicitatea nu se aplică nici înscrierilor privind indicații de fapt despre imobile.

Așadar publicitatea din cartea funciară are menirea de a pune la dispoziția terților orice informație referitoare la vreun înscris și în același timp ocrotește, prin lege, doar acele acte juridice care nu s-au întemeiat pe baza vreunei fraude.

4.2 Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al înscrierii

în cartea funciară

Acest principiu se desprinde din textul art.23 al Legii nr.7/1996, modificată și completată. Conform legii drepturile reale imobiliare se nasc, se modifică, se strămută sau se sting cu condiția înscrierii lor în cartea funciară. S-ar putea spune că acest fapt este o derogare de la principiile Codului civil, conform căruia „vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător […] îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului” (art.1295). Ceea ce ar însemna că dobândirea dreptului real ar fi condiționată doar de simplul acord de voință al părților. Dar cum ar putea fi ocrotit și dovedit acest drept real dacă el nu ar fi făcut public și să capete în acest mod caracter erga omnes ?!

Înscrierea în cartea funciară este momentul unic în care are loc strămutarea sau constituirea dreptului real. Doar așa se poate realiza concordanța între starea materială și starea de fapt a imobilului, dintre starea tabulară și cea juridică ale acestuia.

„Cartea funciară, ca inventar complet al bunurilor imobile, este un instrument desăvârșit pentru apărarea drepturilor reale și a altor raporturi juridice funciare, precum și pentru siguranța creditului, numai dacă este în permanență ținută la curent cu modificările din realitate.” De aici rezultă obligația tuturor celor care dețin un drept real imobiliar de a se înscrie în cartea funciară, pentru a-și putea exercita atributele drepturilor lor în voie, fără teama vătămării de către terți.

Există și câteva excepții de la acest principiu al cărții funciare și care sunt enumerate, deși limitativ, în art.28 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Aceste drepturi reale, cunoscute și sub denumirea de drepturi extratabulare pot fi dobândite fără a mai fi necesară înscrierea lor în cartea funciară; dobândirea lor nu mai este realizată prin voința părților, ci prin intermediul altor cauze care nu obligă neapărat înregistrarea lor în cartea funciară.

Principiul efectului translativ sau costitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară nu se aplică dacă drepturile reale au fost dobândite prin succesiune, pentru cauză de moarte, prin accesiune, vânzare silită ori expropriere pentru o cauză de utilitate publică.

Pentru o mai bună înțelegere mă voi opri puțin asupra cazului de dobândire a dreptului de proprietate în urma unei succesiuni. „Titularul unui drept de proprietate dobândit prin succesiune poate cere împărțirea bunului imobil, chiar dacă dreptul său nu a fost înscris în cartea funciară. Într-adevăr, partajul constituie doar o modalitate de trecere de la drepturile de proprietate pe cote-părți ale indivizarilor la dreptul de proprietate determinat al fiecăruia. Întabularea prealabilă este necesară numai pentru transmiterea bunului prin acte de dispoziție, adică prin acte de înstrăinare cu titlu oneros ori gratuit (art.26 decret nr.115/1938; art.728 Cod civil) (T.S., sc., dec. Nr.69/1975, CD 1975 p.132).” Dobândirea unui drept prin succesiune operează de drept față de moștenitori și nu există incertitudinea ca în cazul dobândirii dreptului de către terți care nu au avut nici o legătură ereditară cu defunctul. Doar în situația în care unul dintre indivizari dorește să-și înstrăineze cota-parte, prin vânzare ori cu titlu gratuit, aici trebuie să intervină și întabularea pentru ca acele acte de dispoziție să fie cunoscute de către terții interesați, cărora li se opun astfel.

În aceste situații dobândirea se desfășoară independent de înscrierea în cartea funciară. Alte cazuri asemănătoare mai sunt și cele de confiscare, succesiuni vacante sau bunuri părăsite, când o proprietate individuală este trecută în proprietatea statului. În acest din urmă caz „aceste consecințe decurg din principiul constituțional potrivit căruia proprietatea publică este inalienabilă, imprescriptibilă și insesizabilă (TS, sc., dec. nr.2140/1974, Repertoriu…1969-1975, p.101).” Totuși, și în aceste cazuri prezentate mai sus, dispoziția asupra bunurilor dobândite nu se poate exercita decât abia după ce dreptul real respectiv a fost înscris în cartea funciară.

4.3 Principiul legalității

Admiterea înscrierilor drepturilor de proprietate sau ale altor drepturi reale în cartea funciară se realizează pe baza cererii de înscriere pe care o persoană interesată o adresează organului competent, adică o depune la biroul de carte funciară al judecătoriei, pe baza înscrisurilor cerute de lege și prin încheierea legală a organului competent. În acest mod poate fi garantată respectarea principiului legalității, așa cum este cerută prin lege, conform art.227 din Legea nr.7/1996, cu modificările și completările care i-au fost aduse.

Respectarea acestui principiu revine, în primul rând, registratorului de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, care trebuie să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate prevăzute de lege, pentru ca înscrisul să fie apt pentru transcriere.

Conform textului legal din Ordonanța de Urgență nr.41/2004 pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, înscrisul trebuie să îndeplinească, din punct de vedere formal, următoarele condiții:

„a) cerințele de valabilitate a actului juridic încheiat în formă autentică sau, după caz, a certificatului de moștenitor;

b) indică numele părților;

c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;

d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română.”

Astfel poate fi consacrat principiul legalității înscrierilor în cartea funciară preluat, de altfel chiar din Decretul-Lege nr.115/1938, pentru unificarea cărților funciare.

Principiul legalității se manifestă sub două aspecte și anume: legalitatea formală și legalitatea materială. În ceea ce privește primul aspect, acesta comportă dreptul și obligația registratorului de a admite înscrierea în cartea funciară doar a drepturilor și a faptelor juridice prevăzute de către lege. Iar din punctul de vedere al aspectului material, registratorul trebuie să verifice dacă sunt întrunite cumulativ cerințele pentru înscrierea dreptului sau a faptului juridic în cauză, conform art.22 și 50 din Legea nr.7/1996 modificată și completată. Tot sub aspect material se cere ca „înscrierile să poarte denumirea legală și în conformitate cu încadrarea juridică: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de administrare operativă etc.; înscrierea să corespundă indicației legale: întabulare, înscriere provizorie sau notare, și să efectueze în cartea funciară corespunzător naturii înscrierii”

Numai în acest mod se poate asigura exactitatea înscrierii în cartea funciară, atât de necesară pentru a putea proteja actele și faptele juridice. Având în vedere și faptul că în cartea funciară se regăsește întregul inventar al publicității imobiliare, toate operațiunile juridice ar trebui să fie cuprinse în ea pentru a servi interesului public.

După cum am mai spus, competența privind procedura de înscriere în cartea funciară aparține registratorului de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară. Apare însă o problemă în ceea ce privește întinderea și posibilitatea de manifestare a acestei competențe conferită prin lege, în sensul că are un caracter necontencios. „Ca atare, judecătorul de carte funciară (registratorul) va putea proceda la cercetarea îndeplinirii condițiilor de fond și de formă ale cererii, potrivit art.50-51 din Lege, în cadrul procedurii necontencioase cu care este învestit, cerere la care este atașat înscrisul pe care se întemeiază dreptul ce urmează a fi întabulat, înscris provizoriu sau notat. Acest înscris, așa cum s-a arătat mai sus, va trebui să îndeplinească cerințele de validitate ale actului juridic, în limitele atribuțiilor care-i revin judecătorului de carte funciară (respectiv registratorului).”

Adică registratorul are mai puține posibilități în ceea ce privește atribuțiile sale legale de a verifica existența condițiilor legale. Sfera competenței sale ar fi însă mai puțin limitată dacă s-ar desfășura în cadrul unei proceduri judiciare, chiar dacă acest fapt ar presupune mai mult timp. Legalitatea înscrierilor în cartea funciară ar avea astfel o mai mare forță probantă.

Nu este o regulă restrictivă ca numai registratorul să se ocupe de verificarea existenței condițiilor de fond și de formă pentru ca un înscris să poată fi valabil pentru trecerea în cartea funciară. Există unele situații când actul care urmează a fi înscris a fost întocmit la un notar public. În aceste cazuri revine în competența notarului public să verifice dacă principiul legalității a fost respectat sau nu și examinează astfel valabilitatea condiției în care poate fi încheiat actul respectiv.

Fiecare reprezentant al autorității juridice se poate exprima în limita competenței, potrivit textelor legale. Adică în cazul unui minor sau al unei persoane pusă sub interdicție judecătorească notarul public poate cerceta dacă aceștia au avut capacitate legală, de folosință și de exercițiu, dar nu se poate exprima și în cazul capacității de fapt, a discernământului, care aparține deja competenței instanței de judecată.

4.4 Principiul oficialității

Principiul oficialității se regăsește în art.54-55 Legea nr.7/1996 modificată și completată, având legătură directă cu principiul legalității. Adică, registratorul este obligat prin funcția pe care o exercită să verifice din oficiu dacă înscrisurile prezentate de către persoanele fizice sau juridice pentru transcriere în cartea funciară îndeplinesc cerințele legale în acest scop. “Dacă în sistemul registrelor de transcripțiuni – inscripțiuni, <<funcționarul însărcinat cu ținerea registrelor nu examinează valabilitatea actelor prezente >>, astfel încât <<valoarea înscrierilor este foarte relativă >>, iar extrasele pe care le eliberează <<nu prezintă nici o certitudine cu privire la existența drepturilor>>, sistemul cărților funciare urmărește garantarea acestora, prin verificarea, la întabulare, a validității actului de dobândire a lor. Întabularea nu se va putea, de aceea, dispune în baza unor înscrisuri care cuprind un temei de drept nevalabil, judecătorul trebuind să verifice dacă, pe de o parte, înscrisul întrunește condițiile cerute pentru înscrierea dreptului și pe de altă parte, dacă din cuprinsul cărții funciare nu rezultă vreun impediment la înscriere. Numai printr – un astfel de control se poate asigura <<exactitatea și justețea>> înscrierii, pentru a justifica <<valoarea desăvârșită pe care i-o atribuie legea>> și a se garanta încrederea publică în cuprinsul acesteia, fără de care sistemul de publicitate nu poate satisface eficient interesul de ordine publică pentru care a fost instituit” .

Registratorul care se pronunță asupra întabulării trebuie să verifice din oficiu condițiile de valabilitate ale înscrisului, ca act juridic. Această sarcină nu poate fi lăsată la îndemâna părților deoarece fiecare dintre acestea urmărește satisfacerea interesului propriu, subiectiv, existând astfel tentația încălcării pevederilor legale. Fundamentul sistemului cărților funciare constă tocmai în acest principiu al oficialității, conform căruia nu este necesar ca registratorul să fie sesizat expres pentru a constata eventualele nereguli care ar putea contraveni legii, în ceea ce privesște actele juridice care urmează a fi înscrise în cartea funciară. În caz contrar s-ar creea riscul ca funcția judecătorului de la biroul de carte funciară să fie transformată într-un simplu exercițiu de înregistrare a unor acte, iar acest lucru ar fi o eroare fără echivalent, în special dacă motivul pentru care validitatea actului ar fi afectată de nulitate absolută.

Înscrisul înaintat registratorului de către orice persoană fizică sau juridică, mandatar, reprezentant legal ori creditor, nu poate să conțină elemente care ar putea să-i pună sub îndoială caracterul de validitate, cum ar fi ștersături sau adăugiri de orice fel, în cazul în care au fost constatate lipsuri în cadrul conținutului lor. Cererea trebuie să cuprindă: numele și domiciliul solicitantului, obiectul înscrierii, indicarea actelor care o justifică, localitatea unde se află situat imobilul, numărul cadastral și numărul cărții funciare al imobilului. La cerere se va atașa înscrisul original sau copia legalizată pe care se întemeiază cererea de înscriere și dovada plății taxelor legale. Altfel registratorul este îndreptățit să respingă prin încheiere cererea de înscriere.

Ca o concluzie, prin principiul oficialității se impune instanței de carte funciară să verifice respectarea principiului legalității de către părțile care vor să fie modificată cartea funciareă. Sunt luate în considerare doar cererea și actele anexate acesteia care au fost prezentate, și odată cererea înregistrată nu se mai admite ca aceasta să fie completată cu înscrisuri noi.

4.5 Principiul priorității

Principiul priorității își dovedește existența prin art.49 din Legea nr.7/1996, conform căruia: “Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menționarea datei și a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor”. Așadar, potrivit acestui principiu înscrierea în cartea funciară se realizează respectând ordinea înregistrării cererilor, ordine care stabilește atât rangul tabular, cât și rangul înscrierii. Iar toate operațiunile juridice ulterioare vor avea aceeași dată și același număr de înregistrare, ca cele din registrul de intrare.

Acest principiu constituie încă o dovadă a originilor romanice în materie de drept civil a dreptului civil românesc. “Principiul priorității reprezintă o aplicare în materia publicității imobiliare a principiului de drept roman <<qui prior tempore potior jure>>. El este consacrat de art.27 din Legea nr.7/1996, dar prevederile cu incidente lui se regăsesc și în art.30, 32 și 49 din lege, precum și în art. 93, 94 și 117 din Regulament” .

Ce se întâmplă, însă, în cazul în care se constată că mai multe cereri s-au depus la același birou de carte funciară la aceeași dată? Care dintre respectivele cereri va fi luată prima în considerare pentru a fi trecută în cartea funciară? “Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la același birou de carte funciară, drepturile de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului și asupra radierii, încheierii nevalabile (art.49 alin. ultim). Apare în contradicție cu prevederea legală citată în art.93 alin.3 din regulament conform căreia rangul înscrierii este determinat nu numai de data, ci și de ora la care aceasta s-a făcut. Ora ar putea constitui cel mult, unul din elementele pe care instanța de judecată le va avea în vedere la determinarea acestui rang” .

Este foarte important a se cunoaște ordinea înscrierilor în cartea funciară și data înregistrărilor deoarece prin rangul tabular se poate afla care este efectul unei înscrieri față de celelalte înscrieri din cuprinsul aceleiași cărți funciare. Este vorba despre un rang tabular inițial, dar care poate fi schimbat, însă doar în materia care privește ipotecile.

După cum s-a menționat și în citatul sus-amintit, în cazul ipotecilor legea stabilește clar că acestea capătă același rang dacă se prezintă în același timp la cartea funciară. Problema care se ivește însă, în materie, are în vedere cazurile în care documentele prezentate deodată au titulari diferiți. Pentru acest motiv nu ar fi tocmai rău a se lua în considerare inclusiv minutul în care a avut loc înregistrarea actelor în cartea funciară s-ar evita astfel anumite urmări costisitoare și neplăcute în același timp.

Importanța principiului priorității este relevată îndeosebi în cazurile circulației de credite a căror rang se stabilește în funcție de data contractării împrumutului. În acest mod este protejat dobânditorul de bună-credință, care s-a încrezut în veridicitatea cuprinsului cărții funciare.

4.6 Principiul relativității

Acest principiu, al relativității, se desprinde din cuprinsul art.24 din Legea nr.7/1996 completat și modificat. “Principiul relativității cuprinde acea regulă în baza căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care la înregistrarea cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Cel înscris este numit antecesor tabular iar cel care urmează să fie înscris, succesor tabular” . Astfel este asigurată protecția juridică a acelui titular înscris în cartea funciară. Tot din prevederile de mai sus se poate observa corelația cu alte două principii prezentate anterior – principiul legalității și principiul oficialității. Coroborându-se cu obligația instanței de carte funciară, care trebuie să verifice cererea, conform celor două principii menționate, încă o dată este evidențiată garanția publică pe care o poate oferi cartea funciară, în ceea ce privește apărarea dreptului de proprietate și a creditului.

Iată un motiv în plus pentru care cartea funciară existentă trebuie să aibă concordanță cu evenimentele și faptele juridice ale realității imediate. Pentru a întări afirmațiile se mai poate completa argumentarea cu încă o situație pentru care este obligatorie înscierea în cartea funciară. Referirea se face la dobândirea succesivă și independentă de înscrierea în cartea funciară a unor drepturi, înscrierea lor nefiind obligatorie, cum ar fi situațiile de dobândire prin succesiune, accesiune, vânzare silită, bunuri părăsite etc. Spre exemplu: A. dobândește prin succesiune un teren pe care nu-l înscrie în cartea funciară; A. lasă moștenire respectivul teren succesorului B., care nici el nu este interesat să se înscrie în cartea funciară; B are la rândul său un moștenitor, pe C, care vrea să doneze terenul fiului său, D, însă pentru a dispune C trebuie să dovedească gradul de rudenie cu A și să se înscrie apoi în cartea funciară. De la titularul înscris, respectiv A, dreptul tabular se înscrie direct în cartea funciară pe C, fără să mai fie necesară înscrierea autorului direct , a lui B. Adică, după ce mai multe persoane și-au cedat succesiv dreptul asupra unui bun nemișcător înscris în cartea funciară, cel din urmă dobânditor poate să ceară înscrierea operațiunilor juridice succesive care caracterizează terenul în cauză, împreună cu înscrierea propriului său drept sau, dacă poate să dovedească toate înscrisurile originale pe care se întemeiază cererea sa de înscriere.

Cele menționate mai sus nu-și găsesc însă aplicare și în materia contractelor, deoarece transmiterea bazată doar pe consimțământul părților necesită întocmirea unor acte autentice. Astfel părțile contractante trebuie să se prezinte la un notariat unde se întocmesc actele cerute, iar de la respectivul notariat se trimite în mod automat un exemplar și la cartea funciară. Doar dacă sunt îndeplinite aceste condiții poate fi vorba despre circulația juridică protejată a drepturilor patrimoniale imobiliare. Contractele nu se includ în categoria de excepții în care se încadrează instituția succesiunii și, prin urmare, înscrierea la un birou de carte funciară este necesară și obligatorie.

Ca o completare la cele menționate, principiul relativității exprimă și faptul că înscrierile în orice carte funciară se realizează doar la cererea titularului dreptului tabular, primind astfel consimțământul din partea acestuia. Până la urmă ne aflăm din nou în prezența unei alte forme de apărare a titularului înscris împotriva oricărei evicțiuni.

4.7 Principiul forței probante a înscrierii de carte funciară

“Principiul forței probante a înscrierii de carte funciară făcute în cartea funciară, conform căruia dreptul real înscris se prezumă a fi exact (potrivit art.33 și 34 din Legea nr.7/1996), în limitele și cu excepțiile prevăzute de Legea cărții funciare face deplină dovadă atât între părți, cât și față de terți, ea având valoarea probantă a unui înscris autentic sau a unei hotărâri judecătorești rămase definitive”.

Este vorba de un principiu absolut care comportă două tipuri de efecte ale publicității materiale de carte funciară și anume: un efect pozitiv și un efect negativ. Din punct de vedere pozitiv cartea funciară este caracterizată printr-un cuprins exact, care să stea în folosul titularului care a dobândit imobilul. Cât privește efectul negativ, acesta presupune că orice drept real există și poate fi opus dar numai cu condiția ca acesta să fi fost trecut în cartea funciară. În acest mod dobânditorul de bună-credință este protejat prin lege și sub nici o formă nu s-ar simți amenințat de evicțiune, ceea ce desemnează pierderea de către cumpărător, în tot sau în parte, a dreptului de proprietate asupra bunului cumpărat, sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar cu privire la acel lucru, pierdere sau tulburare survenite ca urmare a valorificării de către vânzător sau de către un terț a unui drept care exclude, în tot sau în parte, dreptul cumpărătorului referitor la bunul respectiv” .

Cărțile funciare se conduc după o serie de reguli fundamentale, dovedindu-și astfel autoritatea ca instituție juridică. Domeniul de aplicare al principiului forței probante îl constituie, pe de o parte, operațiunile juridice care s-au efectuat în privința imobilului sau terenului înscris, iar pe de altă parte în ceea ce privesc persoanele pentru care s-a acționat. Se poate remarca aici corelația cu principiul anterior, principiul relativității, dar și cu celelalte principii. Forța probantă a cărții funciare se bazează pe autenticitatea actelor juridice prezentate la înscrierea drepturilor tabulare în cauză, de aceea regula se aplică exclusiv drepturilor tabulare care au fost aduse la cunoștința publică prin intermediul instituției publicității.

Există câteva cazuri în care nu se aplică regula principiului publicității materiale, iar acestea sunt: indicațiuni de fapte care au în vedere înscrieri materiale, cumar fi felul culturii ori venitul; faptele juridice care există independent față de înscrierea în cartea funciară, precum interdicția, decesul, incendierea bunului etc.; drepturile personale a căror existență nu este garantată de înscriere, ca și valabilitatea acestora de fapt; îngrădirile legale ca raporturile de vecinătate, servituți naturale și neaparente sau excepțiile legale create prin drepturile extratabulare, respectiv succesiune, accesiune, expropriere și despre care am mai amintit.

Cartea funciară reprezintă o biografie exactă a tuturor bunurilor despre a căror existență ni se pomenește aici, tocmai datorită actelor de autenticitate pe care se bazează orice operațiune juridică în legătură cu înscrierile, respectiv modificările, rectificările de carte funciară. Încă o dovadă că titularul unui drept real înscris poate fi sigur că se află la adăpost juridic. Astfel, nici un terț nu poate exercita vreo pretenție în defavoarea dobânditorului de bună-credință, deoarece datele trecute în cartea funciară fac opozabile drepturile acestuia din urmă. Iată deci importanța și necesitatea de a beneficia de propriile drepturi subiective. Doar apelând la lege putem avea pe urmă, pretenția ocrotirii în fața oricăror fapte sau acte juridice care ar putea dăuna intereselor noastre, cauzând prejudicii foarte costisitoare uneori și poate chiar ireparabile.

4.8 Principiul specialității

Conform acestui principiu se insistă mai ales asupra persoanei titularului, a celui care deține drept real cu referire la în art.21 Legea nr.7/1996 cu modificările și modificările ce i-au fost aduse. Specificitatea acestui principiu constă în faptul că în cartea funciară se află descrise toate caracteristicile imobilelor, numele proprietarilor care le dețin, diferite date tehnice care permit localizarea în spațiu a respectivelor imobile (număr topografic, locul de așezare, suprafața, categoria de folosință), alte acte autentice precum schița de plan semnată de către ambele părți și de către o persoană autorizată având aprobarea autorității administrative; alături de alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu drepturile reale patrimoniale, înscrise în cartea funciară.

“Determinarea imobilelor se face prin măsurarea pe teren și calcularea suprafeței, iar individualizarea se face prin numerotarea fiecăruia cu număr propriu, denumit număr topografic; proprietatea și cota ei, drepturile și întinderea lor se stabilește prin operațiunile de identificare a proprietăților și posesorilor în cursul operațiunilor de localizare. Toate aceste informații le primește cartea funciară de la cadastru și în aceasta constă colaborarea deosebită a acestor două instituții; cadastrul este acela care determină individualizarea și precizarea imobilelor funciare; cartea funciară verifică situația juridică a imobilelor și le înscrie în registrul public conferind forță probantă informațiilor ce conține și ridicând prestigiul cadastrului” .

În fiecare localitate (comună, sat, oraș) terenurile au un anumit număr topografic pentru a se cunoaște “adresa“ acestuia, când este vorba de localizarea lui. Menționarea proprietarilor este obligatorie pentru asigurarea unui circuit civil legal al acestor drepturi reale. Cadastrul este instituția care se ocupă de datele topografice ale drepturilor reale și tot ceea ce presupune întocmirea lor (măsurători, planuri, schițe, studii pedologice, reprezentări grafice etc.). Iar cartea funciară reprezintă acea instituție care se ocupă de înregistrarea tuturor operațiunilor juridice, fapte ori acte juridice, care privesc situația terenurilor și a imobilelor înscrise. De aici rezultă și necesitatea colaborării dintre cele două instituții ale publicității imobiliare.

4.9 Principiul materialității

Principiul materialității mai este cunoscut și sub denumirea de principiul disponibilității, reprezentând o generalitate a exercitării drepturilor civile subiective, fapt garantat și protejat prin lege de către stat. Acest fapt se poate realiza însă cu o condiție: ca legea să fie respectată. Conform Legii nr.7/1996 completată și modificată, fiecare teren, ca și construcțiile aferente acestuia, trebuie să beneficieze de publicitatea imobiliară și să fie înscrise în cuprinsul cărților funciare. Instituția cărții funciare poate garanta protecția juridică a drepturilor reale subiective, făcând ca imobilele să fie astfel opozabile terților, care, conduși de diferite interese, fie obiective fie subiective, ar putea aduce atingere drepturilor subiective ale unei persoane. Garanția juridică acărții funciare este manifestată prin cerințele care trebuie îndeplinite în cadrul procedurii de înscriere, condiții menite să înlăture orice suspiciune care s-ar putea ivi în legătură cu drepturile reale vizate de înscriere; toate actele care sunt prezentate la biroul de carte funciară în fața judecătorului delegat, trebuie să fie autentice, putându-se demonstra în acest mod legalitatea înscrierii.

“Spre exemplu un coproprietar al unui imobil neintabulat dorește să i se recunoască această calitate pe motiv că a adus îmbunătățiri la imobil. Dar dreptul de coproprietate asupra unui imobil neintabulat în cartea funciară nu poate fi fundamentat pe împrejurarea că petentul a efectuat renovări la imobil, deoarece această situație nu conferă celui în cauză drept de proprietate asupra imobilului, ci numai un drept de creanță pentru lucrările efectuate. De asemenea, sub acest aspect, este fără relevanță faptul că în registrul agricol imobilul figurează pe numele petentului, deoatrece determinant pentru existența dreptului de proprietate este numai întabularea în cartea funciară, potrivit Decretului-Lege nr.115/1938 (TS, sc. , dec. nr.1465/1981, RRD nr.8/1982)” .

Procedura de înscriere demarează doar cu aprobarea și consimțământul titularului dreptului real; așadar exercitarea pe deplin a drepturilor subiective depinde de voința celui care le deține, rămâne la propria sa decizie care este soarta drepturilor sale reale.

4.10 Principiul neutralității

Principiul neutralității este într-o oarecare măsură, asemănător cu principiul relativității prezentat deja, accentuând asupra dreptului subiectiv al unei persoane de a se înscrie în cartea funciară cu bunurile imobiliare pe care le deține. Cum am mai spus, înscrierile în cartea funciară nu se realizează în mod obligatoriu, din oficiu, ci numai la cererea părților care au un astfel de interes, luându-se în considerare doar conținutul cererii. Cartea funciară, prin intermediul registratorului este datoare să examineze numai legalitatea actelor pentru care s-a întocmit cererea, iar nu și conținutul acestora. Drept urmare, tot ca o consecință a principiului neutralității, o constituie și obligația părților de a prezenta judecătorului de la biroul de carte funciară toate actele necesare pentru înscriere, conform art.22 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare. Registratorul analizează documentele care i s-au înfățișat și ia în considerare doar atât cât s-a cerut în cerere, chiar dacă din cuprinsul actelor ar reieși mult mai mult.

Există unele situații când instanța de carte funciară poate cere înscrierea din oficiu, considerându-se că acordul și consimțământul părților este presupus, atunci când este vorba de autentificarea vreunui act care vizează un drept real imobiliar. În aceste cazuri nu se poate spune totuși că are loc o încălcare a principiului neutralității, cu condiția însă ca înscrierea să nu depășească cererea.

Capitolul IV

Sistemul de publicitate imobiliară prin noile cărți funciare

1.Organizarea și conducerea cărților funciare

Organizarea și conducerea noului sistem de publicitate imobiliară își găsește reglementare în Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, modificată prin O.U. nr.41/2004. În acest scop au fost înființate Oficiile județene de cadastru și publicitate imobiliară, prin reorganizarea fostelor oficii județene de cadastru, geodezie și cartografie și al municipiului București și a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii(art.3). Se mențin și birourile de carte funciară, în cadrul oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, care sunt coordonate de către Direcțiade publicitate imobiliară, înființată în cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

“Conducerea cărții funciare, sau <<întreținerea ei >> în limbajul curent, are drept obiect operarea tuturor schimbărilor intervenite după întocmirea în formă definitivă, prin care înscrierile se pun de acord cu realitatea. Caracteristicile de bază ale conducerii cărții funciare sunt:

operația se desfășoară în interesul titularilor drepturilor de proprietate actuali sau viitori pe care îi apără împotriva terților;

lucrările servesc deopotrivă nevoilor statului, ca garant al cărții funciare și direct interesat pentru

asigurarea ordinii și circulației imobiliare;

orice intervenție, în coala cărții funciare începe cu sublinierea înscrierii vechi iar modificările privind

descrierea imobilului, proprietarului și sarcinile ce grevează imobilul se înscriu în părțile corespunzătoare

ale foii;

toate schimbările intervenite se arată prin folosirea unor formule standard. Acestea cuprind elemente prin

care se precizează și se justifică modificările și adăugirile în cartea funciară cu eventualele efecte în restul

documentelor (planuri, registre)” .

Cei cărora le revine atribuția de a conduce birourile de carte funciară sunt registratorii, asimilați consilierilor juridici. Postul de registrator se ocupă în urma susținerii unui concurs organizat de Agenția Națională.

Spre deosebire de noul sistem, judecătorul-delegat era un cadru cu pregătire superioară, avea competența de șef al Biroului de carte funciară, la fel ca și secțiile judecătoriei, beneficiind de personalul necesar unei bune desfășurări a activității de carte funciară. Atribuțiile judecătorului-delegat erau prevăzute atât de Legea nr.7/1996, cât și de Regulamentul cărților funciare, care vine și cu unele completări (art.50, alin.1, art.54, alin.1, art.57 și art.65 Legea cadastrului și a publicității imobiliare).

Personalul auxiliar pus la dispoziția registratorului este alcătuit dintr-o serie de cadre cu specializarea corespunzătoare, și anume: conducătorii de carte funciară, grefierii, operatorii de calculator, dactilografii și arhivarii. Această structură a fost acceptată prin tradiție și experiență.

Desigur că noua reglementare urmează a fi pusă în aplicare ținându-se cont și de vechea formă de organizare a sistemului. Astfel, până la organizarea concursului pentru desemnarea registratorilor, aceștia au fost numiți din cadrul angajaților birourilor de carte funciară, care nu îndeplinesc condițiile de studii, dar care au o experiență de cel puțin 5 ani în domeniul publicității imobiliare. În ceea ce privește birourile de carte funciară, acestea și personalul lor își continuă activitatea în cadrul judecătoriilor, respectând prevederile noii reglementări.

În opinia unor autori, conducerea cărții funciare ar trebui să revină în competența unor tehnicieni care au experiență în munca cu planurile, comparativ cu cunoștințele pe care le posedă juriștii în acest domeniu. Ideea este combătută prin faptul că tehnicienii respectivi nu dețin cunoștințele juridice necesare pentru a-și desfășura corespunzător activitatea.

Un alt aspect care ar trebui pus în discuție, cu privire la componența serviciului de carte funciară constă în introducerea unui serviciu de evidență cadastrală, conform vechii reglementări a publicității imobiliare din Decretul-Lege nr.115/1938. Existența unui astfel de serviciu s-ar justifica prin necesitatea legăturii care trebuie să existe între cartea funciară și cadastru. Este vorba de o conexiune organică și obligatorie, prin care s-ar realiza actualizarea permanentă a planurilor cadastrale, prin notarea modificărilor care pot apărea în protocolul funciar.

Activitatea birourilor de carte funciară se desfășoară conform prevederilor din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară și din Instrucțiunile privind înființarea cărții funciare cu caracter nedefinitiv, care n-au mai fost însă publicate, dar care oferă un model orientativ. Cum am mai spus fiecare birou de carte funciară este condus de către un judecător-delegat.

Datorită faptului că Legea nr.7/1996 nu abrogă de la momentul intrării ei în vigoare Decretul-Lege nr.115/1938, activitatea birourilor de carte funciară urma a se realiza în două etape distincte. În primul rând se desfășura prima etapă până la finalizarea cadastrelor locale de către oficiile județene de cadastru, geodezie și cartografie, iar în al doilea rând etapa determinată de primirea acestor lucrări de cadastru.

Prima etapă a fost marcată de prevederile vechii legislații, respectiv publicitatea imobiliară s-a realizat prin intermediul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, a cărților funciare sau a cărților de publicitate imobiliară, după caz. Rolul birourilor de carte funciară este de a prelua toate datele și documentele referitoare la publicitatea imobiliară, atât pentru întocmirea cărților frunciare, cât și pentru conservarea actelor și faptelor juridice imobiliare premergătoare instalării noului sistem, pentru a se asigura o continuitate (art.58 Legea nr.7/1996).

“În cea de-a doua etapă, care începe cu preluarea documentelor cadastrale, birourile de carte funciară, în baza acestora, vor întocmi documentele noilor cărți funciare în care vor face înscrierea actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele aflate pe raza teritorială a judecătoriilor cărora le aparțin, potrivit cu reglementările cuprinse în Legea nr. 7/1996”. Se întocmesc cărți funciare pentru fiecare localitate, toate alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localității și care se va întregi cu documentele de carte funciară prevăzute de lege,respectiv de art.20, alin. 3-4 și art.68, alin 1-2 din lege. Abia din acel moment Decretul-Lege nr.115/1938 și celelalte acte normative privind publicitatea imobiliară vor putea fi considerate integral abrogate, iar procesul de tranziție spre noul sistem va putea fi considerat încheiat.

Procesul de întocmire a noilor cărți funciare necesită mult timp, efort uman și financiar. Fenomenul ar fi mult simplificat dacă ar exista condiții de informatizare a lucrărilor de carte funciară. Acest lucru este însă foarte greu de realizat datorită faptului că este necesară, în esență, o logistică, iar aceasta constă într-o serie de cheltuieli pentru dotare cu aparatură modernă și de organizare corespunzătoare, adică este nevoie de crearea unui cadru de adaptare.

În primul rând sunt necesare o multitudine de formule standard care să simplifice prelucrarea datelor ce contribuie la realizarea conținutului textelor ce urmează a fi supuse înscrierii în cartea funciară, la fel și modificările, încheierile sau extrasele de carte funciară. Doar datele esențiale, concrete și clare asigură exactitatea sistemului și nu lasă loc la interpretări. Pentru stocarea acestor date este nevoie de dotarea cu aparatură de ultimă oră și cu asigurarea de sedii adecvate instalării unor astfel de instrumente. De asemenea este nevoie de programe speciale care să permită operaționalizarea tuturor datelor. Trebuie racordate toate operațiile și puse de acord cu cele ale cadastrului, pentru transformarea datelor care privesc obiectul material; soft-urile trebuie să cuprindă aceeași foaie de posesie și același format și aceeași marcă cu formularele tipizate de scriere care sunt folosite în prezent.

Pentru aplicarea tuturor condițiilor de informatizare prezentate ar trebui inițiate și susținute cursuri de pregătire a celor care conduc cărțile funciare, condiție care ar constitui și un criteriu de selecție a viitorului personal angajat. În acest fel operatorii ar prezenta o pregătire corespunzătoare, referitor la nivelul cunoștințelor și s-ar putea realiza și uniformiza metodologia de lucru.

Competența judecătorului delegat poate fi extinsă și la alte atribuții, atunci când un superior îi solicită acest lucru. Spre exemplu, “conform dispozițiilor art.12 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, judecătorul de carte funciară poate fi solicitat de președintele judecătoriei să participe la o altă activitate de judecată, exceptând cauzele care privesc lucrările de carte funciară a căror rezolvare a dispus-o”

Întreaga activitate a birourilor de carte funciară este organizată, coordonată și controlată de către Ministrul Justiției, prin intermediul Direcției publicitate, notari publici, executori judecătorești și consilieri juridici, conform Legii nr.7/1996.

2. Înscrierile în cartea funciară

Conform Decretului-Lege nr.115/1938, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv întabularea, înscrierea provizorie și notarea. Acesta ar putea fi considerat un înțeles restrâns al noțiunii de înscriere. Iar în sens larg ea include toate tipurile de mențiuni care se pot face în cartea funciară: descrieri, înregistrări și consemnări, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor personale, actelor, faptelor și stărilor personale aflate în legătură cu imobilele respective, a radierilor și rectificărilor, până la închiderea tot prin înscris a cărții funciare.

Noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996 a preluat terminologia din vechea reglementare, dar nu o folosește într-un mod adecvat, care să fie bine înțeles și care să nu lase loc la interpretări și implicit să ducă la o mulțime de procese. Se regăsesc și de această dată cele trei categorii de înscrieri din punct de vedere al obiectului lor și al diferențierii de efecte (art.27, 31 și 40). De aceea pentru a evita pe cât posibil eventualele confuzii trebuie coroborate prevederile Legii nr.7/1996 cu cele ale Regulamentului de aplicare a acestei legi, mai exact cu conținutul art 44, unde apar menționate noțiunile consacrate pentru desemnarea înscrierilor ce se fac în cartea funciară.

Clasificarea înscrierilor în cele trei categorii a avut la bază criteriul obiectului lor. Terminologia este întâlnită în cărțile funciare din Transilvania, dar și în dreptul comparat. Astfel, în primul rând întabularea vizează înscrierea drepturilor reale, ca înscriere definitivă; înscrierea provizorie apare ca un soi de întabulare imperfectă, deci cu un caracter nedefinitiv, devenind întabulare propriu-zisă doar în urma justificării; și nu în ultimul rând notarea are în vedere înscrierea actelor și faptelor juridice, a drepturilor personale și a raporturilor juridice aflate în legătură cu imobilele.

Lacuna și deficiența conținutului Legii nr. 7/1996 constă în faptul că, deși a păstrat terminologia în materie, ceea ce a contribuit la menținerea unei legături cu vechiul sistem stabilind o continuitate, nu a reglementat felurile înscrierilor după obiectul lor. Din această cauză pot apărea confuzii care se alimentează din lipsa enunțării acestor denumiri a înscrierilor.

Denumirea generică de înscriere apare utilizată așadar atât pentru desemnarea acțiunii de înscriere a drepturilor reale imobiliare, cât și pentru înscrierea actelor sau faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea celor care dețin imobile înscrise în cartea funciară. Între cele două forme ale înscrierii trebuie să se facă distincție datorită efectului diferit pe care-l manifestă fiecare; pe de o parte se urmărește realizarea opozabilității față de terți, iar pe de altă parte funcționează ca informare a terților interesați.

“Este de observat că într-un text, legea folosește denumirea particulară de înscriere provizorie, în două înțelesuri: în acela de înscriere a drepturilor afectate de o condiție suspensivă; și acela de înscriere întemeiată pe o hotărâre judecătorească ce nu este definitivă și irevocabilă (art. 31); or, înscrierea provizorie nu poate fi limitată la aceste două cazuri; așa de exemplu, nimic nu se opune ca drepturile reale imobiliare să fie în scrise provizoriu sub condiție rezolutorie, termen extinctiv ori sarcina liberalității; apoi nu se arată că prin justificare înscrierea provizorie devine o înscriere definitivă” .

Obiectul înscrierilor în cartea funciară îl formează dreptul de proprietate, cel mai important, dar și celelalte drepturi reale care se pot constitui asupra unui imobil. Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de înscriere, indiferent de natura titularului lor, fie că este vorba de o persoană fizică sau juridică fie că este vorba de imobile care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale, din domeniul public ori privat. Înscrierea acestor drepturi în cartea funciară condiționează opozabilitatea acestora față dee terți; singurele drepturi care devin opozabile și fără înscriere, făcând excepție de la regulă, sunt: succesiunea, accesiunea, vânzarea silită, uzucapiunea, drepturile reale dobândite de către stat sau de către orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâre judecătorească (art.28, alin.1 și 2), la care se mai pot adăuga și dobândirile care se produc prin efectul legii, cum este împroprietărirea (art.92 din Regulament).

Obiectul înscrierilor în cartea funciară ar putea fi prezentat și dintr-un alt punct de vedere, referitor la cuprinsul cărții funciare. În acest sens, în primul rând este vorba despre înscrierea dreptului de proprietate caracterizat prin descrierea imobilului și care apare trecută în prima parte a cărții funciare; în al doilea rând ar putea fi vorba despre înscrierea dreptului de proprietate în a doua parte a cărții funciare, precum și a celorlalte drepturi reale imobiliare, în a treia parte a cărtii funciare, cunoscute și sub denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; iar în al treilea rând se face referire la înscrierea tuturor actelor și faptelor juridice care privesc drepturile personale, starea și capacitatea persoanelor care au legătură cu imobilele înscrise. Cum se poate observa înscrierile din ultimele două părți sunt derivate ale înscrierii din partea întâi, la care se raportează permanent.

Înscrierile care se fac în cele trei părți ale cărții funciare se diferențiază prin natura juridică a elementelor care le caracterizează. Astfel, prima înscriere se concretizează în date topografice și de fapt, cum sunt amplasamentul și vecinătățile corpului de proprietate iar celelalte înscrieri se concretizează în elemente de drept.

Ceea ce caracterizează în comun toate aceste tipuri de înscrieri sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească: “înscrisul original trebuie să îndeplinească cerințele de validitate ale actului juridic pe care îl conține; să aibă deplină putere doveditoare; să arate numele părților; să identifice clar și precis imobilul și dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este întocmit în realitate să fie prezentat în original și în traducere legalizată; dacă este hotărâre judecătorească să fie învestită cu formulă executorie” .

2.1. Întabularea

Întabularea reprezintă acea formă de înscriere prin care se modifică starea juridică a unui drept real imobiliar, prin strămutare, constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din momentul înregistrării cererii de înscriere, capătă un caracter de opozabilitate față de terți. Așadar obiectul întabulării îl constituie drepturile reale imobiliare, denumite și drepturi tabulare, după felul înscrierii. Iar drepturile tabulare înscrise în cartea funciară alcătuiesc ceea ce jurisprudența și doctrina numesc stare tabulară.

Această înscriere are un caracter definitiv datorită faptului că ea nu mai necesită nici un fel de justificare a mențiunilor pe care le cuprinde, comparativ cu înscrierea provizorie. Astfel se poate spune că are o forță probantă deplină, oferind titularului garanție efectivă asupra dreptului său de proprietate. Ea se bazează atât pe elementele de fapt, cât și pe cele de drept.

Legea nr. 7/1996 reglementează cerințele în baza cărora se poate cere întabularea în cartea funciară, în cuprinsul art.43. La fel ca și vechea reglementare a Legii nr.115/1938, întabularea este prezentată împreună cu înscrierea provizorie, cerințele lor fiind cuprinse într-un procedeu tehnic mixt, distincție făcându-se doar la cerințele speciale care trebuie îndeplinite pentru fiecare tip de înscriere în parte.

Întabularea se poate face fie pe baza unui înscris original, fie a expedițiilor actelor notariale, ori a copiilor legalizate după hotărârile judecătorești sau ale autorităților administrative. Aceste înscrisuri trebuie să însoțească cererea de întabulare care se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, pentru a dovedi valabilitatea cerinței pretinse și că se încadrează în normele legale. “Sunt înscrisuri originale cele care constată deopotrivă acte juridice unilaterale, bilaterale sau multilaterale; precum sunt originale, deopotrivă, înscrisurile sub semnătură privată (ad probationem) și înscrisurile autentice (ad validitatem)” .

Odată depus dosarul pentru înscriere, revine în competența registratorului să evalueze dacă sunt îndeplinite integral condițiile impuse pentru admiterea cererii de întabulare și care sunt:

actul juridic trebuie să îndeplinească cerințele de validitate;

are deplină putere doveditoare;

cuprinde numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul printr-un identificator unic;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă a fost întocmit într-o altă limbă decât limba română.

Înscrisul original trebuie să îndeplinească toate aceste condiții pentru a avea putere doveditoare conform

dreptului comun. De exemplu în cazul unui act de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinite cerințele de fond și de formă ale unui contract sau în cazul unui înscris sub semnătură privată care devine autentic doar atunci când legea prevede că este suficient și necesar. Fiind vorba despre cărți funciare cu caracter nedefinitiv nu se poate

condiționa înscrierea doar pe baza titlului de proprietate. “Deci, întabularea actului notarial de transmitere a dreptului de proprietate pe baza posesiei sub nume de proprietar de peste 30 de ani a dispunătorului nu poate fi recuzată pentru lipsa unui act scris a dobândirii dreptului acestuia, întrucât înseși cărțile funciare nedefinitive se întocmesc, în astfel de cazuri, tot pe baza posesiei, sub nume de proprietari conform art.11, lit.c, din Legea 7/1996, care statuează <<identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau în lipsa acestora pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar>>” .

Există și o serie de cerințe speciale care trebuie să fie îndeplinite pentru ca cererea de întabulare să fie admisă în funcție de înscrisul pe care aceasta se bazează. Dacă întabularea se cere în temeiul unui înscris original acesta trebuie să îndeplinească și câteva cerințe speciale, cum sunt: numărul de ordine al corpului funciar, declarația expresă a consimțământului celui al cărui drept este grevat, restrâns sau stins (clausa intabulandi). Unele dificultăți de întabulare apar acolo unde a existat și există un regim de carte funciară și unde se aplică Decretul-Lege nr.115/1938. Conform acestei reglementări întabularea în cartea funciară se realizează pe baza unor acțiuni în justiție. Acestea se datorează faptului că tilturile de proprietate nu au fost eliberate pe vechile amplasamente, din diferite motive, iar noii titulari trebuie să-și întabuleze proprietățile în cartea funciară a altui proprietar tabular.

“Datorită acestor proceduri de întabulare a titlurilor de proprietate, de foarte multe ori complicate și având o durată de timp îndelungată și costisitoare, în vederea scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca pentru documentația aferentă să se accepte nu doar extrasul de carte funciară, ci și titlul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică fără ca titularul să fie întabulat în cartea funciară” .

În privința extraselor de carte funciară legiuitorul a adus o noutate. Până la 1 ianuarie 2005 extrasele de carte funciară erau valabile doar 24 de ore, astfel ca proprietarii să nu aibă posibilitatea să vândă succesiv același imobil mai multor persoane de bună-credință. Începând de la această dată, însă, extrasele de carte funciară sunt valabile timp de cinci zile și se eliberează direct birourilor notariale, fără a le mai înmâna personal celor interesați. Astfel se poate spune că pe de altă parte, într-o oarecare măsură, se înlătură și birocrația care încetinește de atâtea ori sistemul. Terții interesați au dreptul, conform legii, să consulte conținutul cărții funciare; ‘Principiul publicității este definit de același text legal [Decretul-Lege nr.115/1938] drept posibilitatea publicului de a consulta cărțile funciare și d a-și face copii, autoritatea de carte funciară fiind obligată să elibereze la cerere copii legalizate”

În situația în care întabularea se bazează pe hotărâre judecătorească, aceasta trebuie să fie definitivă (art.46 Legea 7/1996). “În cazul hotărârilor judecătorești conform art.22 din Legea 7/1996, întabularea în cartea funciară se face numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, condiție care nu este îndeplinită dacă hotărârea în temeiul căreia a fost solicitată întabularea a fost casată prin admiterea recursului de Curtea Supremă de Justiție cauza fiind trimisă spre rejudecare” . Hotărârea se va prezenta în copie legalizată, cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.

Registratorul admite sau respinge cererea de întabulare în funcție de cum au fost îndeplinite sau nu cerințele arătate. Atunci când cererea de întabulare este respinsă, registratorul consemnează motivele într-o încheiere de carte funciară. “Încheierea de admitere sau respingere, motivată în fapt și în drept se menționează

pe cererea de înscriere, se notează în cartea funciară și se comunică din oficiu, în termen de 20 zile de la data pronunțării și nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii” .

Dintre persoanele care urmează să fie înștiințate în legătură cu încheierea amintim: cei care au solicitat înscrierea; comoștenitorii, atunci când numai unul a cerut înscrierea; creditorii ipotecari, dacă debitorul a solicitat-o; debitorul ipotecat, atunci când creditorul a făcut cererea; proprietarul unui fond servant, dacă s-a cerut înscrierea unui transfer de proprietate etc.

Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, după cum petitorul consideră că a fost sau nu nedreptățit. Aceste căi de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apel depus la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, care se înscrie în registrul de intrare, se notează în partea a treia a colii și se înaintează sub forma unui dosar, tribunalului judecătoresc spre soluționare. Sau printr-un eventual recurs, care se judecă la unitatea de apel și se comunică din oficiu Biroului de carte funciară pentru a fi și el înscris.

Practică judiciară

I . “Prin sentința civilă nr.167/1997 a Judecătoriei Mediaș s-a admis o acțiune succesorală și de ieșire din indiviziune, totodată s-a dispus partajarea cu dispunerea întabulării drepturilor de proprietate conform celor stabilite prin sentință.

Cererea de întabulare făcută pe baza sentinței a fost însă respinsă de Secția de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Mediaș printr-o încheiere semnată de același judecător care a pronunțat sentința prin care dispusese întabularea, fără ca să fi intervenit o situație nouă între data pronunțării sentinței și depunerea cererii de întabulare.

Plângerea împotriva încheierii prin care s-a respins cererea de întabulare a fost respinsă de Judecătoria Mediaș prin sentința civilă nr. 4399/1997. Aceasta a fost atacată cu recurs, iar Tribunalul Sibiu prin decizia civilă nr.1135/98 a admis recursul, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare Judecătoriei Mediaș cu motivarea că judecătorul care a pronunțat soluția rămasă definitivă și irevocabilă, și care a fost pus în executare, nu putea să dispună respingerea cererii de întabulare; judecătorul delegat nu are competența să cenzureze o hotărâre irevocabilă și investită cu formulă executorie.

În acest sens s-a pronunțat și practica judiciară. Organul abilitat, investit cu o cerere de executare nu are a se preocupa de legalitatea și temeinicia hotărârii irevocabile pusă în executare. Cât timp nu este în discuție întinderea și înțelesul dispozitivului, pentru care există căi procedurale anume, judecătorul delegat nu poate împiedica o executare. Dealtfel în speță judecătorul delegat cu cartea funciară nu executa decât propria hotărâre, el fiind cel care a pronunțat hotărârea irevocabilă. În acest sens judecătorul urma să se abțină. O hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care s-a dispus, între altele și întabularea, trebuie executată dacă tehnic operațiunea este posibilă” .

Atribuțiile judecătorului delegat de carte funciară au în vedere stabilirea legalității și a îndeplinirii condițiilor de valabilitate ale actelor pe baza cărora se cere întabularea unui drept real imobiliar în cartea funciară. Prin urmare judecătorul delegat în cauză trebuia să se abțină, fiind vorba de o hotărâre definitivă și irevocabilă pronunțată de el însuși. Conform prevederilor procedurii civile, o cauză poate fi judecată de către un judecător doar o singură dată, principiu care se bazează pe faptul că numai o singură dată cauza poate fi tratată cu obiectivitate.

Judecătorul delegat trebuia să execute hotărârea și să dispună realizarea întabulării; bineînțeles dacă erau îndeplinite toate cerințele prevăzute de legislație în materie.

II . “Din cuprinsul art. 79 al Decretului-Lege nr.115/1938 rezultă că numai drepturile reale sub condiție suspensivă nu pot fi întabulate. În schimb, condiția rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalității se vor arăta în cuprinsul întabulării.

Referitor la bunurile aflate în indiviziune este admis că vânzarea-cumpărarea acestora este sub condiție rezolutorie (F.Deak, p.22-23), încât, pe baza textului de mai sus este posibilă întabularea dreptului de proprietate pentru cumpărător.

Aceste considerente au substituit motivarea (Tj. Sv., s.c , dec. nr.66/1992), dată de instanța de fond unei soluții de respingere a actiunii, în sensul că drepturile reale sub condiție rezolutorie nu se pot întabula sau înscrie provizoriu. Soluția a fost menținută deoarece, starea de indiviziune, creată între anii 1904-1960, privea un număr mare de persoane, cuprins într-un arbore genealogic foarte întins, caz în care este necesar ca, în contradictoriu cu aceste persoane, să se determine (cum cer prevederile art. 58 din Decretul-Lege nr. 115/1938) starea de indiviziune și, apoi, cota indiviză a fiecărui proprietar iar, totodată, să se ceară și înscrierea dobândirilor succesive. Or, persoanele în cauză nu au fost chemate în judecată iar acțiunea era eliptică, cât privește determinarea cotelor lor de proprietate” .

Drepturile reale apar înscrise în cartea funciară și împreună cu sarcinile care le grevează sau orice alte modalități care le-ar putea afecta pentru ca terții interesați să poată fi informați pe deplin.

Cartea funciară are ca funcție și descrierea reală a situației juridice a unui imobil înscris în ea, fiind o biografie a acestuia. Așadar înscrierile în cartea funciară se bazează pe acte autentice și originale care nu permit loc la interpretări care să producă litigii.

În speța de față nu au fost îndeplinite acele condiții care să permită înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare în cauză.

2.2. Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este forma de înscriere prin intermediul căreia are loc transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar și care trebuie justificată pentru a putea deveni opozabilă față de terți. Această înscriere mai este cunoscută în doctrină și în practica judiciară sub denumirea de prenotare sau sau întabulare imperfectă, fiind într-un fel, premergătoare întabulării, în anumite cazuri, în funcție de rolurile pe care le îndeplinește.

Este vorba despre întabulare imperfectă atunci când înscrierea provizorie se realizează în locul întabulării deoarece, conform art.43-51: înscrisul original nu îndeplinește cerințele necesare întabulării, dar îndeplinește cerințele impuse de înscrierea provizorie; se bazează pe o hotărâre judecătorească nedefinitivă, spre deosebire de întabulare unde este nevoie de o hotărâre judecătorească definitivă; trebuie radiat dreptul de ipotecă dacă debitorul a consemnat suma datorată sau suma maximă când ipoteca s-a înscris pentru o astfel de sumă, cu accesoriile aferente.

Asemănător cu situația întabulării și înscrierea provizorie se poate cere, conform art.43 Legea nr.7/1996, în baza unui înscris original, a expedițiilor actelor notariale și a copiilor legalizate după hotărârile judecătorești sau ale autorităților administrative. Și de această dată înscrierea are loc doar dacă înscrisul original îndeplinește cerințele de validitate ale actului juridic, respectiv cerințele de fond și de formă, pentru a putea căpăta valoarea unui act juridic cu putere doveditoare conform dreptului comun.

În înscris apare numele părților, atât ale celor împotriva cărora se face înscrierea, cât și ale celor în favoarea cărora se face înscrierea, este bine individualizat imobilul în cauză, arătându-se totodată și dreptul în legătură cu care se face înscrierea. Atunci când înscrisul s-a întocmit într-o altă limbă decât limba română, acesta urmează a fi tradus în limba română și legalizat ca atare.

Și la înscrierea provizorie sunt prevăzute câteva cerințe speciale care o condiționează și care diferă în funcție de actul juridic care stă la baza ei. Sunt două situații, conform art. 31 din Legea 7/1996, și anume când înscrierea provizorie are la bază un înscris original sau o hotărâre judecătorească.

Dacă este vorba de un înscris original, acesta trebuie să îndeplinească, cum am mai precizat, condițiile minime prevăzute de lege și la întabulare, prevăzute de art.43-44 și 49 din Legea nr.7/1996.

În cazul în care înscrierea provizorie se întemeiază pe o hotărâre judecătorească, care nu este definitivă și irevocabilă, aceasta se poate efectua doar dacă partea împotriva căreia se cere înscrierea a fost obligată să strămute, să constituie sau să stingă un drept real imobiliar sau dacă cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea garanție ipotecară, conform art.50 din Legea 7/1996.

Pentru ca înscrierea provizorie să aibă efect de opozabilitate față de terți trebuie să fie justificată ulterior. Justificarea se realizează prin întregirea, completarea actelor și documentelor, pentru ca apoi să poată avea loc, în această bază, întabularea. “Justificarea își întinde efectele asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei, nejustificarea atrăgând, la cererea celui interesat radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia” Această justificare se poate realiza în trei forme: fie prin declarație scrisă a persoanei care admite înscrierea provizorie, fie prin hotărâre judecătorească de admitere a acțiunii în justificarea înscrierii provizorii, dacă persoana ce trebuie să dea declarația de transformare a înscrierii provizorii în întabulare refuză acest lucru, fie prin hotărâre judecătorească definitivă, atunci când înscrierea provizorie s-a realizat în baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive.

Acțiunea în justificarea înscrierii provizorii este asemănătoare cu acțiunea în prestație tabulară, distincția constând în faptul că prima acțiune are în vedere transformarea înscrierii nedefinitive într-o înscriere definitivă, iar reclamantul este înscris provizoriu în cartea funciară, în timp ce prin a doua acțiune se urmărește obținerea unei înscrieri în cartea funciară.

Această formă de înscriere doar prin justificare poate oferi stabilitate juridică și garanția protecției titularului dreptului de proprietate care a cerut înscrierea în cartea funciară. Înscrisul original atestă faptul că s-a realizat condiția suspensivă, iar hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă vine să dea forță probantă înscrierii, ceea ce oferă celui interesat siguranța că este protejat de o eventuală întabulare în favoarea unui terț.

Nu întotdeauna cel care dorește să se realizeze înscrierea dreptului său dispune de situația juridică care să-i permită realizarea acestui lucru, fie din propria vină, fie datorită altor cauze.Înscrierea provizorie pregătește într-o oarecare măsură calea pentru înscrierea definitivă definită întabulare.“Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferii acestei înscrieri în momentul în care va deveni definitivă adică atunci când se va transforma în întabulare, data și rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie” .

Practică judiciară

I. “Înscrierea în cartea funciară garantează existența dreptului real, dar nu și întinderea obiectului material asupra căruia acel drept există. Astfel este posibil ca terenul în cauză să fie de pildă mai mic sau mai mare ori ca pe el să existe sau nu o clădire, contrar înscrierii.

În cazul unui partaj, stabilirea situației reale, pe bază de probe, nu trebuie să fie făcută neapărat pe calea unei acțiuni separate prealabile, ci se poate realiza în cadrul procesului de partaj (TS, sc., dec. nr. 2323/1973, RRD nr.6/1974, p.71)” .

Înscrierea provizorie reprezintă situația premergătoare întabulării, fapt pentru care nu se poate să prezinte tot atâtea date exacte ca și întabularea. Din această cauză terți nu sunt informați pe deplin prin intermediul acestui tip de înscriere. Înscrierea provizorie este și considerată drept o întabulare imperfectă.

Prin acțiunea de partaj se stabilește situația reală a imobilelor, motiv pentru care se poate purcede la întabularea drepturilor reale respective. În cadrul procesului de partaj se stabilesc în instanță exact fiecare cotă-parte care revine fiecăruia dintre cei doi soți .

“Art.26 din Decretul-Lege nr.115/1938 (prin excepție de la prevederile art.17 din același act normativ,

potrivit cărora drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară), reglementează cazurile în care drepturile reale se dobândesc fără înscrierea în cartea funciară, între acestea fiind și exproprierea.

În cazul în care autorul a dobândit proprietatea ca urmare a acțiunii de împroprietărire în cadrul reformei agrare, dreptul său a existat fără înscrierea în cartea funciară și a fost transmis, ca atare, prin moștenire, terenul astfel dobândit putând forma obiect al partajului(TS, sc.,dec.nr.717, Dr. nr.3/1990, p.61)” .

Dobândirea dreptului de proprietate constituie o excepție în ceea ce privește înscrierea în cartea funciară, nefiind necesară această acțiune pentru ca proprietarul să fie considerat ca atare în raport cu dreptul său. În acest caz înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară funcționează mai degrabă ca o informare a terților, decât cu un efect de opozabilitate față de aceștia. Titularul dreptului de proprietate trebuie însă a face cunoscut dreptul său celor interesați dacă dorește să fie scutit de eventualele litigii în care ar urma să fie implicat datorită lipsei informării terților interesați. Dar, în esență, dobândirea dreptului de proprietate nu este condiționată de înscrierea în cartea funciară.

2.3. Notarea

Notarea reprezintă cea de-a treia formă de înscriere și constă în înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au strânsă legătură cu drepturile tabulare, precum și cu titularii acestora. Tot notarea cuprinde și mențiuni referitoare la litigiile ivite în legătură cu drepturile tabulare și le face opozabile terților sau numai le aduce la cunoștința acestora, într-un sens informativ. Acest tip de înscriere se clasifică în două categorii: notări declarative (efectele lor sunt independente față de înscrierea în cartea funciară) și notări constitutive (efectele lor juridice depind de înscrierea în cartea funciară, cum ar fi interdicțiile de grevare, înstrăinare etc.).

Ca obiect al notării pot fi menționate acele împrejurări care se referă la situația juridică personală a celui care deține un drept tabular, drepturi personale, diferite alte raporturi juridice (închirierea, cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de trei ani, intenția de a înstrăina sau greva, contractele de leasing imobiliar) și anumite acțiuni în justiție privitoare la imobilul înscris în cartea funciară, drepturile de creanță etc.

“Legea nr. 115/1938 a prevăzut cerințe riguroase la întabulare și înscrierea provizorie, întrucât aceste înscrieri produc efecte formative de drepturi reale imobiliare, pe când la notare a prevăzut cerințe minime, întrucât efectele acestei înscrieri sunt numai informative și de opozabilitate” . Conform art.1 din Legea nr. 7/1996 trebuie și pot fi supuse notării doar anumite drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice cu privire la imobilele cuprinse în cartea funciară. La această cerință se mai adaugă încă una, cu un caracter mai restrictiv, în comparație cu prima cerință, și care constă în aceea că pot forma obiectul notării și orice fapt, drept personal sau alte raporturi juridice și acțiuni a căror notare este permisă de către lege, conform art.81 pct.27. Această ultimă cerință face trimitere la cazurile de notare care au fost prevăzute și în alte legi și acte normative decât cazurile prevăzute în Decretul-Lege nr.115/1938.

După caz, notarea are ca efect fie realizarea opozabilitătii față de terți, fie informarea terților interesați. În ceea ce privește opozabilitatea față de terți, există câteva proceduri susceptibile de notare și care sunt opozabile chiar și-n lipsa ei, și anume:

“Declarația de faliment (art.82, pct.1 din Decretul-Lege nr.115/1938).

Sentința prin care se declară falimentul poate fi înscrisă, dar nu este o procedură obligatorie.

Declarația de utilitate publică a exproprierii.

Poate fi notată în cartea funciară în baza hotărârii judecătorești de expropriere, pe această cale asigurându-se publicitatea exproprierii (art.82, pct.4 din Decretul-Lege nr.115/1938).

Notarea dobândirii terenului prin împroprietărire (art.82 pct.5 din Decretul-Lege nr. 115/1938)” .

Iar cu scop informativ pentru terțele persoane pot fi amintite: notarea statutului juridic al titularului dreptului înscris în cartea funciară (stare de minoritate punere sub inerdicție); notarea sarcinilor reale ce grevează drepturile tabulare de proprietate (uz, uzufruct, servitute, abitație și ipotecă); notarea intenției proprietarului tabular de a înstrăina sau greva imobilul; notarea dreptului de preemțiune; notarea antecontractului; notarea unor acțiuni în justiție (acțiuni privitoare la drepturile tabulare).

Practică judiciară

“Faptul că reclamantul într-o acțiune de împărțeală a notat în cartea funciară introducerea acțiunii, nu este de natură să ducă la constatarea relei-credințe din partea pârâtului în legătură cu vânzarea de către acesta a părții sale indivize.

Scopul notării nu este acela de a interzice înstrăinarea bunului, ci numai de a atrage atenția că există un litigiu cu privire la acel bun, de care trebuie să ia cunoștință eventualul nou dobânditor al drepturilor indivize (art.81 pct.23 din Legea nr.115/1938) (TS, sc., dec. nr.1199/1973, RRD nr.12/1973, p.153)” .

Notarea este un tip de îscriere care are un efect de informare a treților interesați cu privire la situația juridică a unor imobile, dar nu mai mult. Ea nu are același efect ca și întabularea, spre exemplu, în cazul căreia înscrierea vine să garanteze titularului de drept că dreptul său este recunoscut de lege și protejat ca atare.

2.4. Procedura de înscriere

În prezent publicitatea imobiliară se realizează, conform măsurilor luate de Ministerul Justiției, doar în cartea funciară cu caracter nedefinitiv sau în cartea funciară existentă acolo unde aceasta există deja (art.61 din Legea nr.7/1996).

Legea cadastrului și a publicității imobiliare reglementează detaliat procedura de înscriere în cartea funciară, în cuprinsul art. 100-138 reliefând trăsăturile esențiale ale acesteia. Materia își găsește sediul și în Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr.2371/C/1997 la art. 43-56.

“În vederea efectuării înscrierilor cu caracter nedefinitiv a actelor și faptelor juridice, în condițiile art.61 din Legea nr.7/1996, la data de 24 iunie 1999 a fost încheiat un Protocol între reprezentanții Ministerului Justiției, Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie și ai Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, dispozițiile acestui Protocol, urmând să fie renegociate în termen de 60 de zile, ceea ce nu a avut loc nici până în prezent” .

În mod obișnuit înscrierile în cartea funciară se realizează atunci când persoanele interesate fac un demers în acest sens. Există totuși câteva cazuri în care înscrierile se fac din oficiu, după cum prevede legea. Dintre persoanele care sunt în măsură să ceară înscrierea într-o carte funciară fac parte: persoana în favoarea sau împotriva căreia urmează să se facă înscrierea; mandatarii părților; oricare dintre titularii aceluiași drept dacă înscrierea aduce profit tuturor proprietarilor; creditorul; dar și debitorul care a plătit creanța ipotecară spre a obține radierea ipotecii.

Conform art.49 din Legea nr. 7/1996 cererea de înscriere se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, împreună cu înscrisul original sau o copie legalizată care să demonstreze că actul sau faptul juridic din care rezultă dreptul ce se transmite, se constituie ori se stinge, este veritabil. De asemenea hotărârea judecătorească care are un obiect asemănător, urmează să fie prezentată în copie legalizată din care să reiasă faptul că are un caracter definitiv și irevocabil. În același articol de lege se mai precizează că cererile de înscriere se înregistrează imediat, menționându-se data și numărul care urmează în ordinea cronologică a depunerii lor. În acest fel se stabilește și rangul înscrierii. Atunci când înscrierea are un caracter nedefinitiv și nu este deschisă o carte funciară, numărul acestei cărți funciare se va da ulterior.

“Precizăm, de la început , că procedura de înscriere în cartea funciară de competența judecătorului de la biroul de carte funciară are caracter necontencios. Astfel fiind, judecătorul de carte funciară are mai puține posibilități de a verifica existența condițiilor legale, decât ar avea în cadrul unei proceduri judiciare” . Conform noilor reglementări atribuțiile judecătorului delegat sunt preluate de către registratorul de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară. În condițiile date, registratorul va admite cererea și va dispune înscrierea printr-o încheiere. Acest fapt este condiționat ca actul juridic să îndeplinească cerințele cerute de lege și anume: să fie valabil, să aibă putere doveditoare deplină să indice numele părților, să individualizeze imobilul cu număr de percelă sau număr cadastral și să fie însoțit de o traducere legalizată, atunci când a fost încheiat într-o altă limbă decât limba română.

Cererea prin care se dovedește că s-au efectuat operațiunile de înscriere sau radiere urmează să se depună într-un singur exemplar și va fi înregistrată cu data și ora primirii de către grefier ori de către conducătorul de carte funciară, unde se ține registrul de intrare.

În încheiere registratorul urmează să menționeze dacă cererea îndeplinește cerințele art.50 alin(1) din Legea nr.7/1996 modificată. Încheierea va avea numărul de înregistrare al cererii. Sunt și situații în care cererea este respinsă. În aceste cazuri încheierea trebuie motivată în fapt și în drept. Înscrierea este respinsă dacă cererea nu îndeplinește cerințele impuse de legiuitor.

Atunci când a fost depus și un al doilea exemplar acesta urmează să fie restituit cu mențiunea numărului de înregistrare al actelor anexate cererii părții interesate ori notarului public care a înaintat operațiunea de înscriere în cartea funciară.

Cu privire la competența judecătorului delegat s-au ivit câteva controverse legate de rolul activ sau formal al acestuia, în exercitarea atribuțiilor sale. Neclaritatea se datorează conținutului art.49 din Regulamentul privind organizarea și funcționarea birourilor de carte funciară și în care se arată că judecătorul are datoria de a cerceta modul de îndeplinire a condițiilor de fond și de formă care se impun cererii de înscriere în cartea funciară.

În practica birourilor de carte funciară s-a vehiculat ideea că judecătorul delegat ar avea doar o competență cvasiadministrativă, adică limitată doar la verificarea cerințelor cererii de înscriere prevăzute de art.47 alin.1 din Regulament și dacă aceasta este însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată și dacă a fost achitată taxa de timbru. Este opinia orientată după modelul de publicitae imobiliară prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni.

“Această idee nu poate fi împărtășită întrucât, după cum s-a arătat, judecătorul trebuie să cerceteze și îndeplinirea condițiilor de fond ale cererii, fapt ce implică sarcina acestuia de a verifica dacă înscrisul anexat la cerere conține toate elementele care să ateste, fără echivoc, temeinicia celor solicitate (întabularea dreptului de proprietate, înscrierea ipotecii sau privilegiului, radierea etc.)” . Ca argument ar putea fi adus exemplul contractului de vânzare-cumpărare, în cazul căruia judecătorul trebuie să verifice eventualele interdicții la vânzare, sinceritatea prețului, dacă a fost exercitată procedura dreptului de preemțiune, prevăzută de Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor și dacă există corespondență între datele de pe schița cadastrală și cele de pe titlul de proprietate.

Efectele înscrierilor

Efectele înscrierilor pot fi corelate și identificate cu efectele sistemului de publicitate imobiliară, fiind strâns legate de principiile acestuia. Acestea vin să demonstreze beneficiile pe care sistemul le oferă titularilor de drepturi reale. Înscrierile în cartea funciară sunt foarte importante deoarece arată nașterea, modificarea, strămutarea ori stingerea drepturilor reale imobiliare, precum și a drepturilor personale, faptelor și raporturilor juridice care au legătură cu aceste imobile înscrise în cartea funciară.

Cel mai important efect pe care îl au înscrierile îl reprezintă opozabilitatea pe care o dobândesc drepturile înscrise față de terți (art.2 lit. c, art. 27, art. 28 și art. 32 din Legea nr. 7/1996). Din această cauză titularul trebuie să înțeleagă că pentru a dispune de drepturile sale reale (drept de proprietate sau drepturi provenite din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești), acestea trebuie înscrise, în prealabil. Înscrierea este importantă mai ales pentru dobânditor, care numai prin înscriere poate opune terților dreptul său, pentru că opozabilitatea fără transcriere nu este transmisibilă, conform legii, în cazul autorului.

Titularul dreptului care nu îndeplinește procedura realizării publicității imobiliare va fi sancționat cu inopozabilitatea față de terți, care pot oricând să aducă atingere drepturilor sale pe acest motiv.

Terțul interesat să invoce opozabiliatea trebuie să îndeplinească o serie de condiții. Acestea sunt: să fie un terț față de actul juridic în cauză; să nu fie responsabil de neefectuarea publicității; să fi dobândit dreptul de la același autor ca și cel împotriva căruia se invocă lipsa publicității și să nu fie un dobânditor de rea-credință.

În cazul drepturilor personale, la starea și capacitatea persoanelor, însă, care au legătură cu imobilul cuprins în cartea funciară , noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nu mai prevede efectul de opozabilitate al acestor înscrieri. Spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, conform căruia notările sunt opozabile terților, cu unele excepții expres prevăzute, în Legea nr. 7/1996 efectul notărilor este doar unul de informare, efect susținut și de cuprinsul art. 6 și art.70 alin. 2 din Regulament. “Nefiind nici obligatorii, aceste înscrieri nu vor fi astfel opozabile terților. În funcție de categoria drepturilor sau situațiilor înscrise, ele vor putea fi considerate mijloace de probă pentru dovedirea relei credințe a dobânditorului” .

Există totuși și excepții, atunci când notările au un efect de opozabilitate, cum ar fi spre exemplu: notarea stării de minoritate a proprietarului tabular al unui imobil; notarea stării de persoană căsătorită a titularului unui drept tabular de proprietate; notarea uzufructului, uzului, servituții și abitației; notarea ipotecii; acțiunea în revendicare a unui drept tabular de proprietate.

Un alt efect semnificativ al înscrierilor în cartea funciară este efectul constituirii sau translatării de drepturi reale, care demonstrează superioritetea noului sistem de publicitate imobiliară.

După sistemul de publicitate imobiliară a registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni caracterul translativ al drepturilor reale se evidențiază din momentul consensului dintre cele două părți și este opozabil terților din momentul înscrierii. Comparativ cu acest sistem Legea nr.115/1938 a modifiat situația astfel că drepturile reale imobiliare se nasc, se sting, se strămută sau se modifică doar prin înscrierea în cartea funciară.

În sistemul de publicitate imobiliară al cărții funciare, actele și faptele juridice conduc la nașterea, stingerea sau modificarea drepturilor reale imobiliare, în timp ce operațiunile juridice de realizare a acestor drepturi încep să aibă efecte între părți și față de terți din momentul întabulării sau înscrierii provizorii în cartea funciară.

Aceste acte juridice nu realizează prin ele însele drepturi între părți. Totuși au și ele o valoare, în sensul că produc efecte cu un caracter obligațional. De exemplu un cumpărător căruia i se refuză întabularea de către vânzător, deși această clauză nu este trecută în contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorul are la dispoziție acțiunea în prestație tabulară. Conform acestei acțiuni instanța dispune prin hotărâre admiterea întabulării, înlocuind înscrisul vânzătorului.

“În concluzie, se poate spune că efectul constitutiv de drepturi reale al întabulării și înscrierii provizorii este de esența cărților funciare transilvănene, precum este de esența celor mai numeroase sisteme europene de publicitate imobiliară. În cadrul acestor sisteme europene reale, prin baza lor tehnică și prin efectele operațiunilor privind dinamica și statica drepturilor reale imobiliare, își va găsi locul și noul sistem național român de publicitate imobiliară, aflat în construire și care va contribui la consolidarea proprietății imobiliare, ca și la o mai deplină securitate a circuitului juridic imobiliar” .

Înscrierea drepturilor tabulare beneficiază terților interesați să încheie un act juridic cu privire la un imobil, care au posibilitatea să ceară extrase de carte funciară sau certificate de sarcini, după caz, pentru a se informa asupra situației juridice a imobilelor.”În certificatele de sarcini ce se vor elibera, la cererea celor interesați, pentru imobilele care nu au deschise cărți funciare, trebuie să se arate ipotecile și privilegiile ce grevează imobilele, interdicțiile de înstrăinare, precum și orice mențiune care rezultă din evidențele birourilor de carte funciară. În cazul în care pentru imobile s-au deschis cărți funciare, în extrasele de carte funciară se vor menționa și privilegiile, ipotecile, interdicțiile și mențiunile notate anterior deschiderii cărților funciare, situație în care nu mai este necesară și eliberarea certificatelor de sarcini” . De aici reiese unul dintre avantajele oferite de noua reglementare, care simplifică modul de informare al terților interesați de imobile.

4. Acțiunile de carte funciară

Decretul-Lege nr.115/1938 reglementează două tipuri de acțiuni care pot fi pornite în justiție, în materia cărților funciare. Acestea sunt: acțiunea în prestație tabulară și acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Noua Lege a cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996 preia această reglementare privind înscrierile.

După opinia profesorului Ioan Sabău-Pop, mai există și alte acțiuni referitoare la înscrierile în cartea funciară, concretizate în căile de atac în justiție. Argumentul acestui fapt se bazează pe reorganizarea serviciilor notariale ca serviciu public autonom. Sediul materiei îl constituie Legea nr.36/1995, Legea nr.7/1996 și Instrucțiunile de aplicare a acesteia aprobate prin Ordinul Ministrului Justiției nr.2137/1997.

4.1. Acțiunea în prestație tabulară

În condițiile art.17 din Legea nr.115/1938 înscrierile în cartea funciară au ca efect constituirea de drepturi reale imobiliare. Așadar noul proprietar al unui imobil poate obține roadele actului translatării sau constituirii de drepturi numai după înscrierea în cartea funciară. Nu întotdeauna titularul care a consimțit la strămutarea, modificarea, stingerea sau constituirea dreptului real imobiliar a fost de bună-credință și ca urmare nu a predat noului titular înscrisurile necesare pentru întabularea sau radierea dreptului de proprietate în cartea funciară. În această situație cel îndreptățit are la dispoziție posibilitatea de a se adresa justiției pentru ca aceasta să dispună întabularea sau radierea, după caz, a dreptului real imobiliar. Hotărârea pronunțată de instanță urmează să înlocuiască consimțământul celui obligat dar care a refuzat să-l dea, dar și înscrisul în temeiul căruia se va face înscrierea în cartea funciară.

Acțiunea intentată de către persoana interesată, în justiție, împotriva celui care refuză să-i predea înscrisurile necesare înscrierii sau radierii dreptului imobiliar poartă denumirea de acțiune în prestație tabulară.

Această acțiune poate fi îndreptată și împotriva unui terț dobânditor de rea credință ori cu titlu gratuit. Pentu ca să fie admisă o astfel de acțiune trebuie îndeplinite cumulativ câteva condiții, respectiv: actul juridic în temeiul căreia se cere prestația tabulară să fie anterior actului în temeiul căruia terțul și-a înscris dreptul real în cartea funciară; terțul să fi dobândit dreptul cu titlu gratuit, iar dacă l-a dobândit cu titlu oneros să fi fost de rea-credință.

Conform Legii nr.7/1996 înscrierile în cartea funciară nu mai au un efect constitutiv de drepturi tabulare. Din această cauză pentru a se realiza întabularea dreptului real nu mai este necesar consimțământul la întabulare a titularului dreptului înscris. Nu este nevoie decât ca solicitantul întabulării să prezinte și să depună la biroul de carte funciară o cerere de înscriere la care trebuie să atașeze înscrisul pe baza căruia se dovedește consemnarea actului juridic a cărui înscriere este cerută.

“Acțiunea în prestație tabulară este acea acțiune prin care cel în favoarea căruia s-a transmis sau constituit prin act juridic un drept real imobiliar solicită instanței obligarea pârâtului, care a consimțit la constituirea sau strămutarea acelui drept, să-i predea înscrisul necesar pentru a putea cere și obține înscrierea, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară”.

La o analiză mai atentă a coținutului vechii reglementări, comparativ cu noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare, se poate constata că există o diferență semnificativă în ceea ce privește sfera și modul de aplicare a acțiunii în prestație tabulară. Sunt diferențe atât în ceea ce privește condițiile de admisibilitate, cauzele, obiectul, cât și scopul acestei acțiuni.

O primă deosebire rezultă din definiție, conform căreia Legea nr.7/1996, urmărește ca prin această acțiune să predea înscrisul original necesar întabulării atunci când există un singur exemplar care se află la cel care refuză acest lucru, comparativ cu Decretul-Lege nr.115/1938, după care acțiunea în prestație tabulară are ca finalitate înlocuirea consimțământului la întabulare. Până la urmă consimțământul ține de persoană, ca entitate fizică, cu anumite drepturi personale garantate de către statul democrat, iar prin faptul că instanța vine să suplinească consimțământul se poate face loc unor interpretări care nu au avut la bază caracterul unui stat democrat. Justiția poate doar să garanteze și să contribuie la aplicarea corectă a legii.

În ceea ce privește natura juridică a acțiunii în prestație tabulară au apărut o serie de controverse conturându-se două opinii. Pe de-o parte se susține că ar fi vorba despre o acțiune personală, caz în care dreptul la exercitarea ei se prescrie în termen de trei ani, “care începe să curgă de la încheierea convenției prin care părțile s-au obligat să înstrăineze imobilul și să întocmească actul necesar întabulării” . Pe de altă parte se încearcă a argumenta că este vorba despre o acțiune reală și imprescriptibilă.

“Pornind de la absența în Decretul-Lege nr.115/1938 a unui termen de intentare a acțiunii, s-a tras concluzia caracterului ei real. Absența invocată nu este decisivă; există atâtea cazuri de acțiuni personale cărora legea nu le arată expres termenul de prescriere, ceea ce nu ne împiedică a consulta Decretul nr. 167/1958. S-a făcut trimitere și la art. 36 al primei reglementări, unde acțiunea în rectificare împotriva dobânditorului nemijlocit este imprescriptibilă, concluzionându-se că și cea în prestație tabulară ar avea același caracter. Ne apare neclar criteriul pe baza căruia se face legătură între cele două ipoteze” .

Tendința de a cataloga acțiunea în prestație tabulară ca fiind o acțiune personală s-a datorat faptului că înscrierea unui drept personal în cartea funciară îi imprimă caracter absolut dar nu și real. Transformarea dreptului operează în momentul realizării acordului de voințe. Se afirmă că cel care intentează acțiunea în prestație tabulară este deja titular și prin urmare n-ar avea interesul de a discuta existența sau lipsa dreptului real. Scopul pe care-l urmărește este acela de a se realiza opozabilitatea erga omnes a noii situații juridice.

Majoritatea părerilor s-au oprit la ideea că acțiunea în prestație tabulară este o acțiune reală și imprescriptibilă. Argumentul este că această acțiune reprezintă o formă particulară a acțiunii în revendicare, în cadrul cărților funciare. Iar caracterul imprescriptibil rezultă din cuprinsul art.24 Legea nr.115/1938, conform căruia nu este prevăzut un termen care să limiteze dreptul la introducerea ei. Un alt fapt care susține această idee este acela că operațiunea de înscriere sau radiere, după caz, face parte din fenomenul de constituire sau de stingere a dreptului real imobiliar.

Practică judiciară

“Reclamanții au chemat în judecată și alți pârâți, solicitând anularea contractelor de vânzare-cumpărare autentice subsecvente încheiate de aceștia cu privire la același imobil.

Potrivit art.25 din Decretul-Lege nr.115/1938 acțiunea în prestație tabulară poate fi îndreptată și împotriva terțului dobânditor dacă sunt îndeplinite cumulativ trei condiții, astfel: reclamantul să fi fost în posesia bunului la data la care terțul dobânditor a încheiat actul; actul juridic în temeiul căruia se cere prestația tabulară să fie anterior titlului terțului dobânditor; terțul să fi dobândit bunul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credință” .

Titularii dreptului de proprietate își pot apăra drepturile reale imobiliare prin intermediul legii împotriva oricui ar avea măcar tendința de a le aduce atingere acestor drepturi tabulare. Acesta este motivul pentru care este atât de benefică înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale.

4.2. Acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară

De această dată se remarcă aproape o identitate între prevederile Legii nr.7/1996 și cele ale Decretului-Lege nr.115/1938. Acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară se introduce atunci când se dorește a clarifica informațiile cu privire la situația juridică a imobilelor, pentru a exista concordanță cu realitatea.

Orice persoană interesată poate intenta în justiție această acțiune, conform art.36 Legea nr.7/1996. În primul rând poate intenta o astfel de acțiune persoana direct vătămată, datorită inexactității înscrierii (de exemplu atunci când un terț s-a înscris în cartea funciară bazându-se pe un înscris nevalabil, lezând dreptul titularului). Art.36 din lege prevede limitativ cazurile în care beneficiarul are dreptul la acțiunea în rectificare, cum ar fi, spre exemplificare, nevalabilitatea încheierii prin care s-a dispus înscrierea greșită în cartea funciară.

Bineînțeles că rectificarea poate fi cerută și de către succesorii titularului, dacă aceștia există, ori de către creditorii săi, pe cale acțiunii pauliene.

Pentru a introduce o acțiune în rectificarea înscrierilor în cartea funciară trebuie îndeplinite o serie de condiții, și anume: înscrierea sau actul în temeiul căruia s-au efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greșit calificat; nu sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.

Acțiunea de rectificare se consideră admisă dacă hotărârea judecătorească este definitivă și irevocabilă. În baza ei, registratorul dispune printr-o încheiere motivată, restabilirea stării reale de carte funciară, fie prin radiere, fie prin îndreptare, fie prin menționarea propriu-zisă a rectificării.

Prin încheierea motivată a registratorului se îndreaptă erorile materiale care s-au făcut în legătură cu înscrierile sau radierile din cartea funciară, la cerere sau din oficiu, cu sau fără citarea părților. Registratorul emite o încheiere de îndreptare a erorilor și astfel se va efectua o nouă înscriere.

“Radierea indică o operațiune tehnică, de suprimare a unei înscrieri de carte funciară, însă nu prin ștergere, în înțelesul lingvistic al cuvântului radiere, ci prin înlăturarea unei înscrieri existente ca efect al unei înscrieri noi” . Adică are loc o actualizare a cuprinsului cărții funciare.

Radierea se poate face fie la cerere, fie din oficiu sau chiar în baza unei decizii administrative sau hotărâri judecătorești, conform art.22, 29, 53 și 55 din Legea 7/1996.

Există două tipuri de radieri în funcție de scopul urmărit. Prin radiere se urmărește în primul rând înlăturarea unei înscrieri rămasă fără obiect (de exemplu înscrierea uzufructului la împlinirea termenului pentru care a fost constituit). În al doilea rând radierea se poate cere pentru înlocuirea unei înscrieri nevalabile cu o înscriere valabilă, ca în cazul unei înscrieri inexacte de carte funciară (art.22 și 53 din lege).

În ceea ce privește prescripția acțiunii în rectificarea înscrierilor, trebuie să se distingă între rectificarea întabulării, cea a înscrierii provizorii și cea a notării. În art.37 și 38 din Legea 7/1996 sunt enumerate situațiile legate de termenele în care poate fi introdusă această acțiune, respectiv: acțiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripției acțiunii de fond, dacă este introdusă față de dobânditorul nemijlocit ori față de terții dobănditori de rea-credință; se prescrie în termen de zece ani, când este introdusă împotriva terțelor persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real cu titlu gratuit, excepție cazul în care dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris deja; se prescrie în termen de trei ani față de terțele persoane care și-au înscris un drept real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros și cu bună-credință.“De asemenea , legea cărții funciare prevede termene de prescripție speciale în cazul în care imobilul a fost dobândit cu titlu gratuit, cu bună-credință și anume zece ani (art.37 alin.2 din Legea nr. 7/1996).

Pentru nevalabilitatea titlului, ori greșita calificare a dreptului, acțiunea se va putea exercita împotriva dobânditorilor cu titlu oneros (care au plătit un contraechivalent) de bună credință, într-o perioadă de trei ani (art.38 din Legea nr. 7/1996) .

Se poate observa că s-au păstrat în mare prevederile vechii reglementări.

În cazul rectificării notărilor acțiunea este imprescriptibilă, putând fi dispusă oricând, având în vedere că funcționează mai degrabă ca o reactualizare și nu ca apărare a dreptului titularului împotriva unui terț dobânditor de rea-credință.

Practică judiciară

“Este adevărat că dreptul la acțiunea în rectificarea de carte funciară, întemeiată pe art.34 pct. 1și 2

din Decretul-Lege nr.115/1938 se prescrie în termen de trei ani <<socotiți de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere>> însă aceasta are loc numai în condițiile în care terțele persoane au dobândit fiind de bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare” .

Scopul legiuitorului este de a oferi protecție dobânditorilor de bună-credință, care săvârșesc acte sau fapte juridice în temeiul legii. Înscrierea în cartea funciară are la bază înscrisuri originale sau copii legalizate, de unde și garanția deplină pe care o oate oferi terților interesați și proprietarilor, bineînțeles.

“Acțiunea în rectificarea unei înscrieri în cartea funciară are caracter accesoriu, fiind grefată pe

acțiunea principală, care vizează constatarea nevalabilității înscrierii sau a actului în temeiul căruia s-a făcut această operațiune, astfel cum rezultă din dispozițiile art.36 din Legea nr. 7/1996.

În speță, fără să obțină desființarea actului care a stat la baza înscrierii în cartea funciară reclamantul

a cerut direct rectificarea înscrierii, ceea ce face ca acțiunea acestuia să fie neîntemeiată (Decizia nr.2603 din 4.10.2001-Secția a IV-a civilă)” .

Competența judecătorului delegat este de a verifica legalitatea tuturor documentelor care stau la baza înscrierilor în cartea funciară. Din acest motiv, atunci când se intentează o acțiune în rectificarea înscrierilor de carte funciară, se are în vedee, în primul rând, verificarea autenticității înscrisurilor care au servit la realizarea întabulării sau înscrierii provizorii.

Concluzii

Statul român este un stat de drept și ca urmare, legea este cea care guvernează întreaga activitate a societății. Această stare de fapt s-a instalat abia după decembrie 1989, când legiuitorul roman a scăpat de sub jugul unui regim totalitar, în cadrul căruia dreptul privat nu avea susținere nici măcar libertate de afirmare.

A fost o perioadă juridică doar pentru proprietatea publică, ignorându-se în domeniul patrimonial interesele individuale – totul aparținea colectivității luată ca întreg.

Odată cu instalarea democrației s-a putut vorbi și despre proprietatea individuală a unei singure persoane fizice, private. Pe măsură ce statul român caută să se ralieze la normele de drept reglementate de Uniunea Europeană, dreptul privat capătă tot mai mult importanță și se încearcă a i se asigura un teren juridic de desfășurare cât mai clar și concis.

Ținând cont de recomandarea Băncii Mondiale, România a fost nevoită să unifice sistemele de publicitate imobiliară “în scopul creării sistemului unic de cadastru, în concordanță cu Declarația asupra cadastrului în Europa, adoptată la Congresul de la Grenada în anul 2002, conform căreia informațiile din cadastru trebuie să fie disponibile pentru toți cetățenii, pentru toate instituțiile publice și private”.

Dreptul privat general este reflectat prin dreptul civil, care “cârmuiește cele mai însemnate raporturi și acte juridice ale persoanelor particulare” , printre care și drepturile subiective patrimoniale, reale și de creanță. În primul rând dreptul obiectiv reglementează conținutul juridic al acestor drepturi patrimoniale, precum și mijloacele de apărare a lor în caz de încălcare, iar în al doilea rând prevede modalitățile de naștere, transmitere și stingere a acestor drepturi subiective, fie prin intermediul legii, fie prin acte juridice.”Cu alte cuvinte statica [drepturilor patrimoniale] vizează existența și păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, iar dinamica vizează circulația acestor drepturi de la naștere până la stingerea lor, realizându-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial”.Adică un cumpărător are dreptul să afle dacă un teren sau imobil pe care dorește să-l cumpere este afectat de vreo sarcină care l-ar împiedica să-și desfășoare dreptul său subiectiv, iar vânzătorul trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate, ceea ce este posibil prin intermediul sistemului de publicitate.

Orice persoană are dreptul și interesul ca să-i fie ocrotită prin lege averea; însăși Constituția prevede acest lucru în art.44 pct.2: “Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.” Dezvoltarea dreptului subiectiv a dus la creșterea încrederii față de stat și față de puterea sa coercitivă de jure, atunci când este cazul. Astfel că fiecare persoană fizică are încredere în operațiunile juridice prin care poate dobândi și apăra drepturile sale patrimoniale; legea garantează și asigură normele și instituțiile care guvernează drepturile patrimoniale.

Există o serie de mijloace prin care se poate asigura securitatea juridică a drepturilor patrimoniale. Dintre acestea un rol important îl au forma actelor juridice și publicitatea operațiunilor care vizează drepturile patrimoniale. În lucrarea de față voi încerca să expun cât mai pe larg tocmai acest sistem de publicitate al drepturilor patrimoniale și operațiunilor juridice care le pot afecta.

Prin evoluție, forma actelor juridice poate fi aleasă de către autorii acestora, respectându-se libertatea individuală și consensualismul, excepție făcând înscrisurile juridice care sunt stabilite prin lege. În ceea ce privește publicitatea, doar anumite acte și operațiuni juridice sunt supuse publicității, adică trebuie aduse la cunoștința publică, care poate fi interesată de anumite drepturi parimoniale, sau chiar să fie realizate în public, conform prevederilor legale în vigoare. Se au în vedere în special acele drepturi patrimoniale reprezentate prin bunurile imobile, care de obicei au o valoare financiară mare.Chiar și bunurile mobile beneficiază de publicitate, dar într-un mod mai restrâns și mai limitat, datorită circuitului lor civil rapid, dar și pentru că posesiunea valorează titlul, conform art.1909 Cod civil.

Comparativ cu alte state, mai ales cele europene, având în vedere problematica integrării în Uniunea Europeană a statului român, atât de mult disputată în ultimii ani, în domeniul publicității imobiliare legiuitorul român nu a manifestat o prea mare implicare. Acesta este și motivul pentru care în literatura de specialitate nu s-a prea tratat acest subiect.

În România publicitatea imobiliară se realizează prin intermediul cadastrului și, mai nou, al noilor cărți funciare. Prima manifestare juridică în această materie, după evenimentele de după anul 1989, a fost Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996. Bineînțeles că nu este singurul act normativ care reglementează acest domeniu atât de important; au mai existat apoi și alte intervenții juridice pe această linie și care au venit să completeze, să modifice sau să perfecționeze această lege organică. Câteva exemple ar fi: O.U.G. nr.291/2000; O.U.G. nr.70/2001; Legea nr.78/2002 sau O.U.G. nr.41/2004. Aceste acte normative au avut rolul de a creea un cadru juridic adecvat pentru întocmirea cadastrului și a noilor cărți funciare. Rămâne ca în funcție de posibilitățile economice și de modul de cooperare dintre specialișt să se stabilească deci rapiditatea de adaptare și aplicare a noilor cărți funciare.

Motivele pentru care nu s-a prea dezvoltat acest domeniu al publicității imobiliare au fost mai multe. După cum am menționat și mai sus, în perioada regimului comunist nu a existat interes pentru a fi recunoscut dreptul subiectiv patrimonial în totalitatea sa datorită doctrinei socialiste bazată pe “avutul obștesc”, iar aplicarea legii cadastrului constituia un veritabil obstacol în calea colectivizării agriculturii. Apoi se remarcă, în lucrările de specialitate, o lipsă a colaborării între specialiști și se știe foarte bine că numai în cadrul unei munci de echipă se poate ajunge la atingerea unui obiectiv atât de important și chiar la performanțe, precum este publicitatea imobiliară într-un sistem juridic de drept. Ori se mai poate adăuga și motivul financiar, deoarece întocmirea noilor cărți funciare și trecerea la un sistem unic de publicitate imobiliară presupune angajarea unor costuri uriașe.

Important este că materia capătă o mai mare valoare și i se acordă mai mult credit, prin urmare. Legea este sau trebuie să se manifeste și să fie respectată la fel pe întregul teritoriu statului și nu altfel. Se știe că până la adoptarea și publicarea noii legi a cadastrului și a publicității imobiliare, regimul juridic era diferit pentru unele regiuni ale țării în comparație cu celelalte regiuni. Astfel existau mai multe sisteme de publicitate imobiliară: în Transilvania, Banat și în Bucovina se aplica sistemul de publicitate imobiliară al cărților funciare, în timp ce în celelalte regiuni, respectiv Oltenia, Muntenia, Moldova și Dobrogea, se punea în practică sistemul de publicitate al registrelor de trascripțiuni și inscripțiuni. Spre deosebire de aceste situații, singur municipiul București și câteva comune din jurul său mai uzitau de cărțile de publicitate funciară.

Noile cărți funciare garantează existența unei piețe libere a proprietăților imobiliare, în condițiile unei economii de piață care constituie o prioritate a României. Prin cartea funciară se poate urmări evoluția fiecărui imobil, a situației juridice în care acesta se află, “fiind o radiografie completă a acestuia”. Acest lucru a fost justificat și prin practica juridică din țările unde se aplică acest sistem, de aceea și țara noastră trebuie să se ralieze la normele europene care conduc spre o mai bună desfășurare a activităților și operațiunilor juridice.

Conținutul lucrării vine să confirme necesitatea și importanța noului sistem de publicitate în România, care aduce un plus de siguranță juridică, de exactitate, dar și de creștere a încrederii cetățenilor statului în instituțiile acestuia. De aceea, legea a organizat întotdeauna mijloacele juridice necesare pentru realizarea publicității drepturilor reale imobiliare.

“În dreptul civil este admis transferul dreptului de proprietate prin simplul consimțământ (art.971 C.civ.), iar pentru a satisface cerința opozabilității, a recunoașterii, Codul nostru civil a stabilit regula că celui de-al treilea îi este opozabil numai dreptul trascris sau înscris în registrul de publicitate (art.1295, 1801-1802 Cod civil)” . Problema care se ivea aici, însă, era legată de fapul că sistemul de publicitate imobiliară prin intermediul Registrelor de transcripțiuni și inscripțuni nu oferea decât o simplă trecere în registru a unor date cronologice, fără legătură între ele, o inscripționare mecanică și formală executată de către un grefier. Acest sistem nu oferă nici o siguranță dreptului înscris ori transcris, deoarece nu cere a fi verificată în vreun fel valabilitatea actelor juridice care sunt supuse acestui regim de publicitate imobiliară.

Noua reglementare prezintă și unele deficiențe, după cum s-a putut observa din analiza făcută în această lucrare a noului sistem, și datorită cărora se desprinde ideea că ar fi binevenită o revedere a textelor legale referitoare mai ales la capitolul înscrierilor în cartea funciară.

Câteva nelămuriri în legătură cu acest nou sistem al publicității imobiliare au vizat momentul intrării în vigoare a Legii nr.7/1996, atât de important pentru buna desfășurare sistemului de drept. Unii autori au susținut că aceasta intră în vigoare după 90 de zile de la publicarea ei în Monitorul Oficial, în timp ce alții vedeau ca fiind benefică intrarea în vigoare a legii în mod progresiv.

Majoritatea au ajuns la concluzia că momentul propice în care legea nr.7/1996 să fie aplicată integral pe tot teritoriul țării coincide cu finalizarea lucrărilor de cadastru, la nivelul întregii țări. Până atunci urmează ca să conviețuiască noua reglementare cu cea veche.

Totuși, publicitatea imobiliară prin noul sistem, cel al cărții funciare prezintă o mai mare eficiență în raport cu vechiul sistem de publicitate. Noua lege a preluat unele idei di conținutul vechii reglementări, dar a adus și noutăți.Prin acest instrument al publicității dobânditorul unui drept real nu mai este supus riscului de a suporta consecința să fie evins, deoarece înstrăinătorul a fost doar un proprietar apparent sau că a deținut un titlu atins de nulitate.

Resumé

Les règles les plus vieilles de l’histoire du droit sont celles qui ont comme objet les rapports juridiques qui concernent les droits reèls, surtout les terrains.

Le droit de la propriété représent le fondement des droits reèls. Aucune personne ne peut pas atteindre ce droit au désavantage de son propriétaire de droit.

La publicité immobilière est le seul moyen par lequel le droit de la propriété peut être faite connue au public. C’est la manière qui empêche un vendeur de mauvaise-foi à vendre son bien plusieurs fois, à des clients de bonne-foi.

La publicité immobilière désigne la totalité des moyens juridiques spécifiés par la loi et qui présentent la situation matérielle et juridique des immeubles. C’est un système qui garantise une entière securité statique et dinamique du circuit civil, en concernant les biens immeubles.

Dans le système de droit roumain les immeubles ont été transférés, au début, par l’accord de voie des parts, comme dans le système de droit français, mais aussi par la remise effective du bien, comme dans le droit roman.

En Roumanie il y a deux systèmes de la publicité immobilière, plus importants:

Le système de la publicité par les régistres des transcriptions et des inscriptions, surnomé le système de la publicité personnelle (dans le Vieil Royaume);

Le système des livres foncières, surnomé le système de la publicité reèle (en Transylvanie, Banat et Bucovine).

Les lois qui gouvernent le sujet d’étude sont: La loi numéro 7/1996, la loi du cadastre et de la publicité immobilière, modifié et completée, la vieille loi numéro 115/1938, la loi des livres foncières de Transylvanie et le Cod civil.

Le livre foncière est une institution d’origine d’Allemagne. Le législatif a essayé unifier les dispositions des livres foncières puor créer un système unique de la publicité immobilière, pour le pays entier. Cet essai a échoué à cause de l’absence d’un cadastre général.

Les droits qui sont écrits dans les livres foncières on les a surnomés des droits tabulaires et ils sont: le droit de la propriété et ses démembrements.

L’importance de la publicité immobilière des livres foncières est rélévée par ses caractéristiques, qui sont:

On fait la publicité des immeubles qui sont fixs;

Il s’agit d’une publicité parfaite, avec de la force probante;

L’immeuble est bien identifié ;

On offre une publicité intégrale;

L’écrit du livres foncière a un effet constitutif des droits.

La nouvelle loi de la publicité immobilière sera en vigueur en totalité après les oeuvres du cadastre seront finalisées.

Le livre foncière représent un écrit authentique, avec un caractère public qui contient la description des immeubles et qui nous montre les droits réels correspondants. Elle offre des informations pour les autres sur cette question et réalise l’opposabilité, vis-à-vis d’eux.

L’objet du livre foncière sont les écrits qu’on y peut faire, en concernant: le corp foncière ou le corp de la propriété, les droits reèls immobilières et les autres faits juridiques, en concernant ces immeubles.

Le livre foncière est composé par trois parties qui contienent:

La première partie décrit l’immeuble;

La 2-ème partie contient les écrits en concernant le droit de la propriété;

La 3-ème partie contient des informations sur les démembrements du droit de la propriété.

Les principes qui offre de l’autorité et de supériorité au livre foncière sont:

Le principe de la publicité integralle;

Le principe de l’effet constitutif ou translatif des droits reèls;

Le principe de la légalité;

Le principe d’autorité;

Le principe de la priorité;

Le principe de la relativité;

Le principe de la force probante;

Le principe de la spécialité;

Le principe de la matérialité;

Le principe de la neutralité;

Pour qu’un droit reèl soit inscrit dans le livre foncière, il est necessaire qu’on fait une demande à l’office du cadastre et de la publicité. Cette demande doit être associer avec l’écrit original ou avec une copie légalisé.

Les droits et les écrits des livres foncières peuvent être protegés par l’action en prestation tabulaire ou par la rectification des écrits du livre foncière.

L’activité qui concerne la publicité immobilière est coordonée par l’Agentie Nationale du Cadastre et de la Publicité Immobilière, subordonnée au Ministère de l’Administration et de l’Interne. Dans la subordination de l’Agentie Nationale il y a les offices du cadastre et de la publicité immobilière. Ces modifications de la loi numéro 7/1996 ont été faites par l’Ordonance d’Urgence numéro 41/2004.

La publicité immobilière est très importante aussi pour le propriétaire des droits reèls, mais aussi pour les autres. Elle garantise la protection des droits reèls immobilière contre les eux qui veulent tromper les proprietaires de bonne-foi.

Bibliografie

Izvoare de drept civil

Constituția României 2003, republicată, revizuită prin Legea nr.429/2003;

Codul civil 2004, consilier științific editorial: Constantin Crișu, Editura Juris Argessis, Curtea de Argeș;

Codul de procedură civilă 2004, consilier științific editorial: Constantin Crișu, Editura Juris Argessis, Curtea de Argeș;

Codul civil. Decizii ale Curții Constituționale 2001, ediție îngrijită și adnotată de Mona

Lisa Pucheanu, Ed. Rosetti, București;

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, publicată în M.Of. nr.61 din 26 martie 1996;

Decretul-Lege pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare nr.115/1938, publicată în M.Of. nr.95, Partea I, din 27 aprilie 1938;

Legea fondului funciar nr.18 din 19 februarie 1991, publicată în M. Of. nr.37 din 20 februarie 1991, republicată în M. Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998;

Regulamentul de aplicare a Legii cadastrului și a publicității nr.7/1996, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr.2371/C din 22 decembrie 1997, publicat în M.Of. nr.84 din 23 februarie 1998;

Legea nr. 54 privind circulația juridică a terenurilor din 2 martie 1998, publicată în M. Of. nr. 102 din 4 martie 1998;

Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea persoanelor fizice și juridice care pot să realizeze și să verifice lucrări de specialitate în domeniile cadastrului, geodeziei și cartografiei pe teritoriul României, publicat în M.Of. nr.50 din 3 februarie 1999;

Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general, publicat în M.Of. nr.78 din 25 februarie 1999;

Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 pentru aprobarea Instrucțiunilor privind întocmirea documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în cărțile funciare, publicat în M. Of. nr. 90, Partea I, din 22 februarie 2001

O.U.G. nr.41 din 27 mai2004, pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a publicității nr.7/1996, publicat în M.Of. nr.509 din 7 iunie 2004;

Lucrări de specialitate

Adam, Ioan, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura All Beck, București, 2002;

Albu, Ioan, Noile cărți funciare, Editura Lumina Lex, București, 1997;

Boș, Nicolae, Cartea funciară și expertiza tehnică topo-cadastrală, Editura All Beck, București, 2003;

Bârsan, C., Drept civil. Drepturi reale, Editura All Beck, Iași, 2001;

Chelaru ,Eugen, Curs de drept civil.Drepturi reale principale, Editura All Beck, București, 2000;

Chelaru ,Eugen, Circulația juridică a terenurilor, Editura All Beck, București, 1999;

Costin, Mircea N.; Costin, Mircea C., Dicționar de drept civil, vol.I-II, Editura Lumina Lex, București;

Cosmovici, Paul Mircea, Drept civil. Drepturi reale. Obligații, Editura All Beck, București, 1998;

Dogaru, Ion, Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura All Beck, București, 2002;

Hanga, Vladimir, Adagii juridice latinești-traduse și comentate, Editura Lumina Lex, București, 1998;

Lupulescu, Dumitru, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Lumina Lex, București, 1997;

Manoliu, Julieta; Durac, Gheorghe, Drept civil. Drepturi reale, Editura Fundației Chemarea, Iași, 1994;

Marian, Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press Mihaela, București 2000;

Miclea, Mircea, Cadastrul și cartea funciară, Editura All, București, 1995;

Motica, Radu I.; Trăilescu, Anton, Drept funciar. Amenajarea teritoriului și protecția mediului, Editura Lumina Lex, București, 1999;

Pop, Liviu, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumine Lex, București, 2001;

Sabău-Pop, Ioan, Drept civil.Drepturi reale-sinteză teoretică și practică, U.P.M., Târgu Mureș, 2004;

Sabău-Pop, Ioan, Dobândirea dreptului de proprietate, Editura Accent, 2000;

Safta-Romano, Eugen, Dreptul de proprietate privată și publică în România, Editura Graphix, Iași, 1993;

Scrieciu, Florin, Acțiunile posesorii, Editura Lumina Lex, București, 1998;

Turianu, Cristiana; Turianu, Corneliu Dreptul de proprietate și alte drepturi reale. Practică judiciară adnotată, Editura All Beck, București, 1998;

Ungureanu, Ovidiu, Drept civil.Introducere, Editura All Beck, București, 2000;

Studii și articole

Albu, I., Publicitatea imobiliară în dreptul român.Noile cărți funciare, Revista Dreptul, Nr.11/1996;

Aveloaei, Ioan, Aspecte de ordin juridic și practic ivite în activitatea birourilor de carte funciară, Revista Dreptul, Nr. 2/2004;

Bârligeanu, George, Întabularea în cartea funciară nedefinitivă a actelor și faptelor juridice, Revista de Drept comercial, 2000;

Bocșan, Mircea Dan, Natura juridică a acțiunii în prestație tabulară, Revista Dreptul, Nr.10/1998;

Chelaru, Eugen, Impactul revizuirii Constituției asupra regimului juridic al proprietății, Revista Dreptul, Nr. 2/2004;

Coadă, Ion, Discuții în legătură cu înțelesul și sfera de aplicare a art.61 alin.1 din Legea nr.7/1996 (a cadastrului și a publicității imobiliare) privind înscrierile cu caracter nedefinitiv în cărțile funciare, Revista Dreptul, Nr.5/2003;

Dobrican, Gheorghe, Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară asupra construcțiilor executate fără autorizație de construire, de către proprietarul terenului, Revista Dreptul, Nr.6/2001;

Dobrican, Gheorghe, Eliberarea certificatelor de sarcini după adoptarea Legii nr.7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, Revista Dreptul, Nr.9/2004;

Gherman, Lucian, Procedura de reconstituire a cărților funciare, Revista Dreptul, Nr.3/2004;

Ionescu, Mircea, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalității înscrierilor în cartea funciară, în temeiul art.50 din legea cadastrului și a publicității imobiliare, Revista Dreptul, Nr.12/2000;

Ionescu, Mircea, Principiile de bază ale publicității imobiliare și ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr.7/1996, Revista Dreptul, Nr.6/1997;

Iosof, Radu, Controverse referitoare la aplicarea Legii nr.7/1996 și Decretului-lege nr.115/1938, Revista Curentul juridic, nr.1-2, 2003, Târgu Mureș;

Popa, C. N., Obligația birourilor de carte funciară să elibereze extrase, certificate sau copii legalizate de pe cartea funciară la cererea oricărei persoane interesate, Revista Dreptul, nr.12/2002;

Sabău-Pop, Ioan, Considerații generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele și rolul publicității imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, Târgu Mureș;

Sztranyiczki, Szilard, Considerații în legătură cu scoaterea terenurilor din circuitul agricol și întabulările în carteaa funciară, Revista Dreptul, Anul XIV, Nr.1/2003;

Văduva, Dumitru, Noile cărți funciare, Revista Studii juridice și administrative, Anul II, Nr.1/2003;

Văduva, Dumitru, Implicații ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare, Revista Studii juridice și administrative, Anul II, Nr.1/2003;

Vidican, Gheorghe, Spre un nou sistem de publicitate imobiliară, Revista Dreptul, Nr. 7/2003;

Practică judiciară

Buletinul Jurisprudenței 1990-2003.De la Curtea Supremă de Justiție la Înalta Curte de Casație și Justiție, comentată și adnotată de Smaranda Angheni, Marieta Avram, Rozalia Ana Lazăr, Iosif Ionescu, Editura All Beck, 2004;

Practică judiciară civilă 2001-2002. Curtea de Apel București, Editura Compania de informatică Neamț, Piatra Neamț, 2003;

Perju, Pavel, Practică judiciară civilă-comentată și adnotată, Editura Continent XXI, 1999;

Judecătoria Mediaș, sentința civ. nr.4399/1997, comentată de Betinio Diamant și Vasile Luncean, Revista Studii de drept roman, Nr.1-2/1999;

Tribunalul Sibiu, dec. civ. nr.1135 din 12.11.1998, rezumată și comentată de Onisie Haneș, Betinio Diamant și Vasile Luncean, Revista Dreptul, Nr. 6/1999;

Curtea de Apel Alba Iulia, s. civ., dec. nr.2846 din14.12.2001, comentariu și rezumat: Codruța Hageanu și Viorica Dumitrache, Revista Curierul Judiciar, Anul LIV, Serie nouă, Septembrie nr.9/2003;

Curtea de Apel Cluj, dec. civ. nr.2752 din 11.12.2001, Revista Curierul Judiciar, Anul LIV, Serie nouă, Ianuarie nr. 1/2003;

Curtea de Apel Cluj, dec. civ. nr.1441 din 14.06.2001, Revista Curierul Judiciar, Anul LIV, Serie nouă, Ianuarie nr.1/2003;

Curtea de Apel Târgu Mureș, dec. nr.938/R/12.11.2002. Revista Curentul Juridic, nr.1-2, 2003, Târgu Mureș;

Curtea de Apel Timișoara, s.civ., dec. nr.2526 din 3.10.2001, Revista Curierul Judiciar, Anul LIV, Serie nouă, Februarie 2003;

Curtea de Apel Timișoara, s. civ., dec. nr.2334 din 6.09.1999, rezumată și comentată de Ana Boar, Revista Dreptul, Nr.3/2000;

Tribunalul Suprem, dec. nr.11 din 7.02.1976, comentată de Raul Petrescu;

Curtea Supremă de Justiție, sc.cont.adm., dec. nr.884 din 5.04.1999, Revista Dreptul, Nr.12/2000;