Publicitate Imobiliara

INTRODUCERE

Științele măsurătorilor terestre au drept obiect determinarea formei, a dimensiunilor Pământului și inclusiv redarea suprafeței acestuia în ansamblu sau pe porțiuni. Cunoașterea teritoriilor ca extindere și conținut a fost și rămâne o cerință de bază în organizarea multor activități și cu precădere a celor economice, la nivel european, național, regional sau local. În acest scop se folosesc de mult timp reprezentări convenționale, denumite planuri și hărți, în care toate distanțele, proiectate în plan orizontal, sunt reduse, în aceeași proporție, la o anumită scară și profile pe care este reprezentat relieful, respectiv înclinările pe anumite direcții.

Asemenea reprezentări ale terenului, ce redau conținutul cu detaliile lui natural (ape, păduri, pășuni, forme de relief ș.a.,) și artificiale (amenajări de orice gen), se obțin în urma unui ansamblu de lucrări denumit, în general, ridicare în plan, ce formează obiect al științei măsurătorilor terestre. Metodele de lucru și instrumentele folosite au evoluat în strânsă legătură cu realizările științei și tehnicii, stimulate permanent de cerințele societății, care a avut nevoie de planuri și de evidențe tot mai precise ale teritoriilor, obținute în timp scurt și cât mai ieftin.

În antichitate până în sec. IV î.e.n. preocupările în domeniu au fost strâns legate de dezvoltarea matematicii și în special a geometriei, cunoștințe care au stat la baza unor realizărilor importante ce demonstrează că erau bine cunoscute și folosite în lucrările topografice. Astfel marea piramidă a lui Kufu din Gaza, construită în anii 2700 î.e.n., are ca bază un pătrat, trasat perfect, cu laturile orientate pe direcția punctelor cardinal magnetice, iar tăblițele de lut sumeriene (cca. 1400 î.e.n.) permiteau restabilirea limitelor de proprietate după înregistrări ale parcelelor corespunzătoare unor planuri ale terenurilor agricole. S-au găsit păstrate pietre marcând limitele de proprietate, iar o pictură din Teba (1400 î.e.n.) arată cum se desfășoară o măsurătoare de teren de către două persoane, care întind o sfoară cu noduri dispuse la intervale regulate. Apare și prima hartă (600 î.e.n.) întocmită de Thales din Milet, iar în Egipt si Mesopotamia limitele proprietăților se

reconstituiau după retragerea apelor mari din luncile inundabile ale Nilului și Eufratului

prin măsurători topografice executate cu aparatură simplă. În continuare s-au conturat

principiile geometrice ale măsurătorilor, coroborat cu unele evenimente importante: prima determinare a razei Pământului considerat ca sferă (Eratostene, 276-195 î.e.n.), stabilirea bazelor trigonometriei de către Hipparchus, (190-120 î.e.n.), primul care a determinat distanța de la Pământ la Lună ș.a.

În evul mediu, odată cu marile descoperiri, apar realizări remarcabile: Mercator

(1515-1594) introduce sistemul proiecțiilor cartografice în reprezentarea teritoriilor, Galileo Galilei (1564 – 1642) construiește luneta, iar matematicianul scoțian John Napier inventează logaritmii (1614). Tot acum, Van Royen Snellius (1580-1626) formulează metoda triangulației (16I7) ca o rețea de triunghiuri în care se măsoară toate unghiurile și una sau două baze, iar în anul 1687 Newton formulează legea atracției universale, pe baza căreia se deduce forma elipsoidală a Pământului. La finele acestei perioade s-a conturat clar că măsurătorile terestre sunt strâns legate de matematică, astronomie, geografie și cartografie.

În epoca modernă, începând de la sfârșitul secolului XVIII, se poate spune că problema principală a fost determinarea dimensiunilor elipsoidului de referință și a sferei echivalente cu care se asimilează Pământul. Delambre și Mechain (1792-1799) măsoară cu precizie arcul de meridian cuprins între Dunkerque și Barcelona, iar Legendre (1752- 1797) și Gauss (1777-1855) introduc compensarea riguroasă prin metoda micilor pătrate. Perioada a fost încheiată prin recunoașterea faptului că figura proprie a Pământului, netezită la nivelul mărilor și oceanelor deschise, nu este o forma geometrică simplă, ci una neregulată, denumită geoid, noțiune unanim acceptată și folosită în continuare. Au apărut totodată științe complementare, care au contribuit la soluționarea unor probleme specifice măsurătorilor terestre, cum ar fi gravimetria și geofizica. Pe această bază se remarcă lucrările lui Molodenski, care a dovedit imposibilitatea determinării

exacte a figurii geoidului prin măsurători pe suprafața terestră și a elaborat teoria și metodele pentru determinarea suprafeței fizice a Pământului. În acest context, a fost formulat scopul fundamental al geodeziei, de a studia forma, dimensiunile și câmpul gravitațional extern al Pământului.

Perioada contemporană a debutat cu lansarea primilor sateliți artificiali ai Pământului (1954), care au deschis noi posibilități în dezvoltarea măsurătorilor terestre și a teledetecției satelitare. Sfera științelor care intervin în rezolvarea problemelor de interes s-a lărgit, cuprinzând mecanica cerească, aerodinamica, cercetarea cosmosului, iar metodele propriu-zise de lucru s-au perfecționat spectaculos pe baza măsurării distanțelor

geo-topografice prin unde.

Capitolul I – Notiuni Generale

1.1. Obiectul si importanta topografiei în domeniul tehnic.

Nevoia de cunoaștere, caracteristica esențiala a omenirii, dar mai ales necesitatea ca suma cunoștințelor acumulate în timp sa fie transmisa generatiilor viitoare s-a facut simtita si în domeniul masuratorilor terestre atât prin gasirea modalitatilor de reprezentare a unor zone prin care oamenii au calatorit cât si a celor în care îsi desfasurau activitatea în mod curent. Sunt cunoscute necesitatile omenirii pentru satisfacerea cerintelor militare, economice, de navigatie, religioase, etc.

Evolutia în timp a masuratorilor terestre a fost conditionata de dezvoltarea stiintelor exacte – matematica si fizica. Instrumentul teoretic al masuratorilor terestre este furnizat de matematica prin principiile si metodele de prelucrare a masuratorilor, instrumentele necesare observatiilor sunt construite pe baza cunostintelor de mecanica, optica si electronica, astronomia permite obtinerea datelor primare necesare prelucrarii retelelor de sprijin pe suprafete mari si stabilirea formei si dimensiunilor Pamântului, pentru ca la sfârsit sa obtinem imaginea micsorata a zonei de interes prin intermediul cunostintelor de cartografie.

Respectarea cerintelor privitoare la fidelitatea reprezentarii pe harta a formelor naturale existente în teren nu se poate face fara legatura cu geografia, geologia si geomorfologia. Cunoasterea geografiei permite o tratare corespunzatoare a elementelor naturale ale terenului cum ar fi relieful, vegetatia, natura solurilor, hidrografia, în timp ce apelând la geologie si geomorfologie se ajunge la formele reliefului si legile de modificare a lor.

Domeniul masuratorilor terestre se poate împarti în urmatoarele ramuri principale:

geodezia – care se ocupa cu studiul, masurarea si determinarea formei si dimensiunilor globului pamântesc sau a unor portiuni întinse ale acestuia. Pentru a se realiza acest lucru, pe suprafata terestra se determina coordonatele spatiale ale unor puncte care prin unirea din aproape în aproape determina vârfurile unor triunghiuri. Odata determinate coordonatele geografice sau rectangulare ale acestor puncte, acestea devin puncte de sprijin pentru toate celelalte masuratori terestre. Totalitatea acestor puncte alcatuieste reteaua de puncte geodezice. Datorita suprafetei mari pe care se desfasoara aceste lanturi de triunghiuri, este necesar ca la prelucrarea masuratorilor sa se tina seama de influenta curburii Pamântului.

topografia – care pornind de la datele furnizate de geodezie (coordonatele unor puncte într-un sistem unitar, care însa nu delimiteaza detalii din teren), sa stabileasca pozitia relativa a obiectelor din teren si sa le reprezinte pe harti sau planuri. Caracteristic pentru lucrarile topografice este ca acestea se desfasoara pe suprafete relativ mici în care influenta curburii Pamântului este considerata neglijabila.

fotogrametria – poate fi considerata ca o tehnica noua în masuratorile terestre în sensul ca pozitia unor detalii se obtine direct pe fotografii speciale, metrice, numite fotograme, executate în anumite conditii, fie din avion (denumite fotograme aeriene) fie de la nivelul solului (fotograme terestre). Ca si topografia, exploatarea fotogramelor se face utilizând reteua de sprijin creata cu ajutorul geodeziei.

Prin produsele pe care le furnizeaza – harti si planuri – masuratorile terestre sunt indispensabile diverselor domenii de activitate, indiferent de stadiul de executie al unei lucrari; sunt folosite la constructia si sistematizarea teritoriala, la organizarea teritoriului agricol, la amenajarea silvica sau hidrologica, în prospectarea si exploatarea zacamintelor de substante utile, precum si la elaborarea de studii si cercetari în domeniul hidrografic, pedologic, geologic, geografic.

Importanta stiintifica a masuratorilor terestre consta în aceea ca furnizeaza date necesare studierii formei si dimensiunilor reale ale Pamântului si modificarile în timp ale acestora

1.1.1 Obiectul si importanta topografiei în domeniul tehnic.

Pentru reprezentarea pe planuri topografice a elementelor ce formează conturul diferitelor parcele topografice, cu sau fără construcții, se aleg pentru proiecția respectivă numai punctele și liniile caracteristice de pe diferite limite și detalii naturale sau artificiale.

1.1.2 Puncte și linii caracterestice ale terenului

Prin puncte caracteristice înțelegem o serie de puncte topografice, care raportate pe planuri redau în mod fidel detaliile topografice de pe teren, din care, se menționează:

schimbările de aliniament ale limitelor de teren;

schimbările de direcție ale căilor de comunicație;

conturul diferitelor clădiri;

axul podurilor, drumurilor și apelor;

punctele cele mai joase și cele mai înalte ale terenului;

punctele care reprezintă schimbări de pantă.

Prin alegerea punctelor caracteristice se realizează o geometrizare a figurilor neregulate din teren, care ușurează atât reprezentarea lor pe plan, cât și efectuarea calculului suprafețelor.

Aceste contururi redau cu multă fidelitate linia sinuoasă și reprezintă avantajul că pot fi determinate în plan orizontal sau în plan vertical, față de un sistem de referință.

Fig. 1.1 – Puncte și linii caracteristice ale elementelor de planimetrie și de nivelment

1.1.3 Elemente liniare și unghiulare măsurate în plan vertical

În vederea determinării poziției planimetrice și altimetrice a punctelor topografice de pe teren, trebuie să se efectueze măsurători și calcule asupra următoarelor elemente, în condițiile unei secțiuni verticale prin punctele A și B, marcate pe teren prin țăruși.

Fig. 1.2 Distanțe și unghiuri măsurate pe teren intr-o secțiune verticală

Aliniamentul AB’ este direcția materializată pe teren dintre două puncte A și B, iar în plan orizontal este o linie dreaptă AB’ care reprezintă proiecția orizontală a liniei sinuoase rezultate din secțiunea suprafeței terenului cu un plan vertical;

Distanța înclinată (diAB) este linia care unește punctele A și B;

Distanța redusă la orizont (doAB) este proiecția ortogonală a distanței înclinate (diAB) pe un plan orizontal;

Unghiul vertical de pantă (AB) este format de linia terenului cu planul orizontal al punctului considerat;

Unghiul vertical zenital (ZAB) este format de linia terenului cu planul vertical al punctului considerat;

Diferența de nivel (ZAB = BB’) este distanța măsurată pe verticală între planul orizontal ce trece prin punctul B și planul orizontal ce trece prin punctul A;

Cota sau altitudinea (ZA) a punctului A este distanța măsurată pe verticală între planul orizontal care trece prin punctul A și până la un plan de referință, ce reprezintă suprafața de nivel zero: GEOID sau ELIPSOID;

Profilul topografic al terenului între punctele A și B este linia sinuoasă rezultată 1.1 – Puncte și linii caracteristice ale elementelor de planimetrie și de nivelment

1.1.3 Elemente liniare și unghiulare măsurate în plan vertical

În vederea determinării poziției planimetrice și altimetrice a punctelor topografice de pe teren, trebuie să se efectueze măsurători și calcule asupra următoarelor elemente, în condițiile unei secțiuni verticale prin punctele A și B, marcate pe teren prin țăruși.

Fig. 1.2 Distanțe și unghiuri măsurate pe teren intr-o secțiune verticală

Aliniamentul AB’ este direcția materializată pe teren dintre două puncte A și B, iar în plan orizontal este o linie dreaptă AB’ care reprezintă proiecția orizontală a liniei sinuoase rezultate din secțiunea suprafeței terenului cu un plan vertical;

Distanța înclinată (diAB) este linia care unește punctele A și B;

Distanța redusă la orizont (doAB) este proiecția ortogonală a distanței înclinate (diAB) pe un plan orizontal;

Unghiul vertical de pantă (AB) este format de linia terenului cu planul orizontal al punctului considerat;

Unghiul vertical zenital (ZAB) este format de linia terenului cu planul vertical al punctului considerat;

Diferența de nivel (ZAB = BB’) este distanța măsurată pe verticală între planul orizontal ce trece prin punctul B și planul orizontal ce trece prin punctul A;

Cota sau altitudinea (ZA) a punctului A este distanța măsurată pe verticală între planul orizontal care trece prin punctul A și până la un plan de referință, ce reprezintă suprafața de nivel zero: GEOID sau ELIPSOID;

Profilul topografic al terenului între punctele A și B este linia sinuoasă rezultată din intersectarea suprafeței terenului cu un plan vertical.

1.1.4 Elemente unghiulare măsurate într-un punct de stație

Ridicarea topografică a unui teren se bazează pe lângă măsurarea distanțelor și pe măsurarea unghiurilor formate de aliniamente, în plan orizontal, precum și a unghiurilor formate de fiecare aliniament cu orizontala, în plan vertical.

Pe teren, se staționează în punctul de stație S, din care se vizează semnalele punctelor A și B, în vederea măsurării unghiului orizontal () și a unghiurilor verticale de pantă (A) și (B), precum și a unghiurilor verticale zenitale (ZA) și (ZB). Pentru exemplificare, se consideră cele două planuri verticale V1 și V2, care să conțină cele două direcții de vizare SA și SB, precum și planul orizontal (H) din punctul de stație considerat.

Unghiul orizontal () dintre două direcții de vizare SA și SB este unghiul diedru format de cele două plane verticale V1 și V2, care conțin direcțiile respective sau unghiul format de proiecțiile orizontale ale celor două direcții considerate.

Unghiul vertical de pantă ale direcției SA (A) sau al direcției SB (B) este determinat în plan vertical de direcția înclinată și de proiecția ei orizontală. Unghiul vertical de pantă se măsoară de la planul orizontal, fiind pozitiv când direcția este deasupra planului orizontal și negativ când direcția este dedesubtul planului orizontal.

Unghiul vertical zenital (Z) ale direcțiilor SA (ZA) și SB (ZB) este format de verticala locului cu direcția înclinată (fig.1.3.).

Fig. 1.3 – Unghiuri orizontale și vertical măsurate într-un punct de stație.

Se menționează că, cele două unghiuri verticale () și (Z) sunt unghiuri complementare. Deci,(+Z) = 100g, de unde se poate obține unghiul (Z) sau unghiul () cu relațiile de mai jos:

1.2. Planimetria

Planimetria este partea topografiei care se ocupă cu studiul aparatelor, instrumentelor și metodelor folosite pentru determinarea poziției în plan a punctelor caracteristice ale detaliilor topografice:

Din punct de vedere principial ridicarea planimetrică a punctelor de detaliu trebuie să se sprijine pe o rețea de puncte, determinate anterior, numită rețeaua punctelor de triangulație geodezică, iar în lipsa acesteia, se va realiza mai întâi o rețea de sprijin locală, numită rețea de triangulație topografică locală.

Punctele vechi din rețeaua de sprijin și cele noi determinate prin metode topografice, se folosesc pentru ridicarea de noi puncte. Orice operație de măsurare va face legătura dintre punctele cunoscute (vechi) și punctele ce urmează a se determina (noi).

Deoarece planul topografic este o proiecție ortogonală, distanțele măsurate în teren trebuie reduse la orizont.

Problema principala a topografie este determinarea coordonatelor tridimensionale (x, y, H) pentru punctele de detaliu existente în teren, astfel ca aceste puncte sa poata fi reprezentate apoi pe harti si planuri. Cerinta majora pentru aceasta operatiune este ca reprezentarea sa fie asemenea cu cea din teren, fapt ce necesitata calitati cum ar fi continuitatea, omogenitatea si unitatea. Aceste calitati nu se pot realiza decât prin realizarea unei retele de puncte de coordonate cunoscute, ce constituie reteaua de sprijin fata de care se leaga, din punct de vedere geometric detaliile.

1.2.1 Rețeaua Geodezică

Planurile si hartile topografice reprezinta, la scara, o figura asemenea cu proiectia orizontala a figurilor din teren, reprezentare ce trebuie sa fie unitara, continua si omogena ca precizie. Pentru îndeplinirea acestor conditii, este necesar ca pe suprafata de ridicat să existe un numar de puncte de coordonate cunoscute, numita osatura, de la care să plece toate determinarile, constituind o retea locala. Daca se extinde teritoriul de ridicat în plan la suprafata unei tari, este necesara îndeplinirea aceleeași conditii privind existenta unei osaturi omogene, care de data acesta se va constitui într-o retea geodezica de stat.

Reteaua de triangulatie de stat se compune din lanturi de triunghiuri, organizate, functie de distantele dintre ele, pe ordine de marime si precizie de determinare. Se considera ca triangulatia de ordine I-IV constituie reteaua de triangulatie de stat, numita triangulatie superioara, iar reteaua de ordinul V reprezinta triangulatia de ordin inferior.

Fig. 1.4 – Lanțuri de triangulație

Reteaua de triangulatie de ordinul I se desfasoara aproximativ pe directia meridianelor și paralelelor, alcatuind lanturi de triangulatie (figura 1.4). La intersectia lantului desfasurat pe meridian cu cel de pe paralel, se fixeaza pozitia unor laturi care se masoara, numite baze de triangulatie. În aceleași zone se fac și determinari de coordonate geografice – latitudine și longitudine – pentru unele puncte, care se vor numi puncte "Laplace". Lungimea laturilor în triangulatia de acest ordin este de 20-60 km.

Fig. 2.2 – Rețeaua de triangulație de ordinal I al României

Din punctele de triangulatie de ordinul I se deternina puncte de triangulatie de ordinul II, în conditii de precizie cu o clasă inferioara, având laturile de 15-20 km; în continuare se obtine triangulatia de ordinul III, cu laturile de 10-15 km, respectiv ordinul IV cu lungimile laturilor de ordinul a 5-10 km.

Punctele triangulatiei de ordinul V îndesesc ordinul IV, având laturile de 1-5 km, astfel încât să asigure o densitate de un punct la 50 ha.

Pentru lucrari cu caracter special (baraje, metrouri, obiective industriale mari) apar retele de triangulatie cu forme speciale, care se lucreaza separat de triangulatia de stat, dar cara pot avea puncte de racordare cu acesta. Precizia unor astfel de retele locale este mult mai buna decât precizia retelei geodezice de stat.

Fig.1.5 – Dezvoltarea rețelei de triangulație

Chiar daca distanta dintre punctele de triangulatie de ordinul V este de 1…1,5 km, aceasta nu poate asigura în toate cazurile distante convenabile pâna la punctele de detaliu. Se impune în astfel de situatii, ca între punctele de triangulatie sa se realizeze retele poligonometrice, ale caror puncte trec prin apropierea detaliilor. O astfel de metoda este denumita drumuire.

1.2.2 Marcarea punctelor topografice

Este operatiunea prin care se urmareste materializarea în teren a unor puncte, carora initial să li se determine coordonate și ulterior să serveasca drept puncte de coordonate cunoscute pentru efectuarea unor lucrari topografice. Dupa durata în timp care se prezumeaza ca este necesara să o acopere se disting:

marcare provizorie, care se efectueaza cu taruși de lemn, cu sectiune rotunda sau patrata de 5 cm, confectionati din lemn de preferinta de esenta tare. La partea superioara a tarusilor se materializeaza, printr-o cruce sau prin cherneruire, punctul topografic. Acest tip de marcare se foloseste la drumuirile planimetrice în extravilan (figura 1.6).

marcare definitiva, care urmeaza să permita utilizarea punctului pe o durata de timp mare și care se realizeaza cu taruși metalici sau borne de beton armat, functie de natura solului în care se instaleaza.

În cazul bornarii punctelor în terenuri obișnuite, în extravilan, se recomanda ca sub borna de beton sa se instaleze o placa martor cu rolul de a face posibila rebornarea în cazul distrugerii punctului. Borna, odata montata, se acopera cu pamânt, lasănd libera doar partea superioara circa 5-10 cm. Daca bornarea se face în terenuri cu mult pietris, se recomanda montarea a doi martori, iar la suprafata borna se fixeaza într-o zidarie de piatra. În acest ultim caz, zidaria va cuprinde si un mic sant de garda pentru scurgerea apelor pluviale. În schimb, în terenuri stâncoase nu se mai foloseste martorul, iar borna se fixeaza cu ajutorul mortarului de ciment.

În cazul marcarii punctelor în intravilan, bornele vor fi prevazute cu un capac metalic protector. Se mai pot folosi la marcarea punctelor în localitati fie tarusi metalici, fie chiar tevi încastrate în beton, protejate cu o cutie metalica.

Fig.1.6. – Marcarea punctelor

1.2.3 Semnalizarea punctelor topografice

Este o operațiune de însemnare a punctelor cu semnale deasupra solului, pentru a fi văzute da la distanța și să permită vizarea punctului cu aparate geodezice.

Semnalizarea punctelor se face cu semnale portabile pentru puncte situate până la 300 m. In teren șes semnalele permanente au dimensiuni mai mari, întrucât vizibilitatea este mai redusă, iar în zone colinare și de munte semnalele au dimensiuni mai reduse.

Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un semnal sunt:

să se deosebească net față de obiectele înconjurătoare ca formă și colorit, pentru a putea fi vizate de la distante mari și să înlăture confuziile:

să fie stabil și solid, astfel încât să permită vizarea lui chiar și pe vânt de tărie medie:

să fie simetric din orice parte s-ar viza;

să fie construit din material rezistent.

Fig. 1.7 – Semnalizarea punctelor topografice

La fel ca și marcarea, semnalizarea poate fi :

• provizorie, pentru care se utilizeaza jaloanele (figura 1.7). Acestea sunt construite din lemn sau aluminiu, cu vîrful ascutit, colorate alternativ în culori contrastante cu mediul înconjurator (rosu-alb). În sectiune, jalonul poate fi de forma octogonala, hexagonala sau triunghiulara. Jalonul se aseaza în pozitie verticala fie "din ochi" fie cu ajutorul unui fir cu plumb si se mentine în aceastapozitie cu portjalonul.

• definitiva sau permanenta, care urmareste vizualizarea la distanta a punctului pentru o perioada mai lunga de timp. Se poate face prin:

balize la sol, centrice sau excentrice (figura 1.7) – sunt construite din lemn de esenta moale, de preferinta brad. Piesele componente sunt fie manele cu diametru de 10-15 cm fie rigle cu sectiuni de pâna la 10x10cm. Pentru a fi vizibil de la distanta, la partea superioara se monteaza perpendicular una pe alta, patru scânduri vopsite în negru si alb. Montajul pe verticala se realizeaza cu o cutie de circa 0,80m adâncime, ce se îngroapa lânga borna. Pentru a fi vertical, la montarea semnalului se foloseste un fir cu plumb pe doua directii perpendiculare între ele. Un astfel de semnal poate avea înaltime de pâna la 6 metri. Distanta la care se amplaseaza baliza se numeste excentricitate si marimea ei se masoara.

balize în pom, deasemeni centrice sau excentrice (figura 1.8). Pentru a spori înaltimea semnalului, în locul popului folosit la baliza la sol, se foloseste înaltimea unui arbore situat în apropierea bornei.

Fig. 1.8 – Semnalizarea cu baliză în pom

Din acest motiv, este posibil ca baliza în pom sa fie centrica sau excentrica. Datorita pozitiei sale, balizele în arbori au inconvenientul instabilitatii: fixarea se face pe ramurile arborelui, iar adierile de vânt pot constitui prilej de instabilitate a semnalului. Avantajul consta în aceea ca permite economisirea materialului lemnos ce ar fi necesar pentru constructii de semnale.

piramide la sol sau piramide cu poduri. Acest tip de semnal (figura 1.9) se foloseste cu precadere pentru semnalizarea punctelor din reteaua geodezica de stat, iar în cazul în care vizele între puncte strabat trasee ce întâlnesc obstacole, se impun realizarea unor constructii mai înalte, cu poduri.

Fig. 1.8 – Piramidă la sol

Piramidele sunt semnalizari centrice, care pot fi, în sectiune triunghiulare (pentru cele la sol) sau patrate (pentru toate tipurile). Picioarele se unesc la partea superioara a piramidei si se consolidează cu un pop pe care se afla fluturele piramidei. Montarea piramidei trebuie sa se faca astfel ca picioarele ei sa nu se suprapuna peste vizele ce se vor observa din punctul respective.

1.3. Proiecția Stereografică 1970

Proiecția stereografică 1970 fost adoptată de către țara noastră în anul 1973 fiind folosită și în prezent. Are la bază elementele elipsoidului Krasovski-1940 și planul de referință pentru cote Marea Neagră–1975. A fost folosită la întocmirea planurilor topografice de bază la scările 1:2.000, 1:5.000 și 1:10.000, precum și a hărților cadastrale la scara 1:50.000.

Dintre elementele caracteristice proiecției Stereo70 amintim:

– Punctul central al proiecției;

– Adâncimea planului de proiecție;

– Deformațiile lungimilor.

Punctul central al proiecției (polul proiecției) este un punct fictiv, care nu este materializat pe teren, situat aproximativ în centrul geometric al teritoriului României, la nord de orașul Făgăraș. Coordonatele geografice ale acestui punct sunt de 25˚ longitudine estică și de 46˚ latitudine nordică.

Adâncimea planului de proiecție este de aproximativ 3.2 km față de planul tangent la sfera terestră în punctul central. În urma intersecției dintre acest plan și sfera terestră de rază medie s-a obținut un cerc al deformațiilor nule cu raza apropiată de 202 km (vezi figura 1).

Deformația relativă pe unitatea de lungime (1 km) în punctul central al proiecției este egală cu -25 cm/km și crește odată cu mărirea distanței față de acesta pană la valoarea zero pentru o distanță de aproximativ 202 km. După această distanță valorile deformației relative pe unitatea de lungime devin pozitive și ating valoarea de 63,7 cm/km la o depărtare de centrul proiecției de aproximativ 385 km.

Figura 1.9.– Harta deformațiilor liniare relative pe teritoriul României în proiecția Stereografică 1970.

„Pentru stabilirea sistemului de proiecție optim, A.N.C.P.I. a elaborat un studiu, din care a rezultat că diferențele cele mai mici, care apar între suprafețele calculate pe suprafața fizică a pământului și sistemele de proiecție descrise, sunt cele date de proiecția stereografică- 1970.

În “Ordinul ministrului administrației publice privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general” din 01.10.2001, referitor la execuția planurilor cadastrale de amplasament și delimitare a corpurilor de proprietate se precizează că acestea se execută în sistem de proiecție stereografic 1970. Pentru cazurile în care suprafețele sunt mai mici de 10ha și nu există posibilitatea efectuării măsurătorilor față de punctele rețelei geodezice se poate lucra în sistem local, urmând ca ulterior să fie integrate în sistem de proiecție stereografic 1970.”

Modul în care se realizează proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice 1970 este prezentat în figura următoare:

Fig. 1.10 Proiecția punctelor de pe suprafața terestră pe planul proiecției Stereografice 1970

r – raza cercului deformațiilor nule (aprox. );

H – Adâncimea planului de proiecție (aprox. );

1, 2, 3, …,9 – puncte de pe suprafața terestră;

,2’,3’,…,9’ – puncte de pe suprafața planului de proiecție Stereografic 1970.

1.3.2 Descrierea proiecției stereo 1970

Proiecția stereografică fost adoptată în România în anul 1971, împreună cu sistemul de cote referite la Marea Neagră pentru efectuarea lucrărilor geodezice, topo-fotogrametrice și cartografice în sectorul civil. Această proiecție utilizează elipsoidul de referință Krasowsky 1940 orientat la Pulcovo, deci așa-numitul "sistem de coordonate 1942" și are următorii parametri de bază:

Adâncimea planului secant unic față de planul tangent în punctul central al proiecției este I = ;

Originea sistemului de coordonate este punctul cetnral al proiecției și a fost ales în centrul țării, la nord de Făgăraș;

Coordonatele punctului central al proiecției sunt:

Coordonate geografice:

φo = 46° (latitudine nordică)

λo = 25° (longitudine estică)

Coordonate rectangulare polare:

X0 = 500.000,000 m

Y0 =

axa X este imaginea plană a meridianului care trece prin punctul central și are sensul pozitiv spre nord ;

axa Y este imaginea plană a tangentei la paralela ce trece prin punctul central, cu sensul pozitiv spre est;

raza medie de curbură a elipsoidului pentru punctul central al proiecției Ro=

raza cercului de alterație ( deformație) nulă R = .

1.3.3 Sistemele stereo locale

„Punctele rețelelor de triangulație de ordinele: I, II, III, IV, ale României, calculate în sistemul de proiecție stereografic 1970, satisfac cerințele de precizie ale cadastrului general. Sunt situații însă, când deformațiile specifice proiecției stereografice cu plan secant unic depășesc toleranțele admise în calculul suprafețelor pentru zonele situate în extremitatea teritoriului țării și în zona punctului central al proiecției. în aceste cazuri, soluția cea mai potrivită este adoptarea unor sisteme de proiecții stereografice locale.

Plecând de la elementele proiecției stereografice 1970, în care se află calculată întreaga rețea de puncte geodezice se pot stabili o serie de relații matematice pentru diferite sisteme de proiecții locale. Cel mai simplu și totodată cel mai precis sistem local de proiecție este sistemul local de proiecție cu plan secant paralel la planul secant al proiecției stereografice 1970, care nu este altceva decât un plan secant al cărui cerc de deformație nulă trece prin localitatea respectivă. Acest sistem local este utilizat conform recomandărilor M.L.P.A.T. "Compensarea se poate realiza într-un plan de proiecție local la nivelul mării, pe elipsoid sau în planul de proiecție Stereografic 1970. Coordonatele definitive se vor trece în planul de proiecție Stereografic 1970,…".

Capitolul II – Nivelment

2.1 Noțiuni generale de nivelment

Prin lucrările de nivelment se completează planimetria terenului cu relieful, obținându-se o imagine completă asupra teritoriului măsurat, pe baza coordonatelor rectangulare plane (X, Y) determinate prin ridicările planimetrice prezentate în capitolul anterior și, respectiv, prin determinarea cotelor sau altitudinilor punctelor (H), față de o suprafață de referință.

Baza altimetrică a ridicării a ridicărilor topografice în localități se realizează prin rețele de nivelment care trebuie să asigure posibilitatea reprezentării reliefului pe planurile topografice și aplicarea ulterioară pe teren a diferitelor proiecte de construcții (clădiri, instalații subterane, drumuri, poduri, etc.). Această bază se realizează prin rețele de nivelment de stat de ordinul II, III, IV. Cotele punctelor rețelelor de nivelment se calculează în sistemul „Marea Neagră – 1975”.

Nivelmentul sau altimetria este partea topografiei care se ocupă cu studiul instrumentelor și metodelor de determinare a diferențelor de nivel între puncte, precum și a poziției pe verticală a punctelor de pe suprafața topografică, față de o suprafață de referință, iar pe această bază se efectuează reprezentarea reliefului terenului pe planuri și hărți topografice.

Pentru determinarea cotelor punctelor caracteristice de pe suprafața uscatului și a celor de pe fundul mărilor și oceanelor, s-a stabilit, ca suprafață de nivel zero, suprafața geoidului, care reprezintă, în mod intuitiv, prelungirea mărilor și a oceanelor pe sub continente.

Cota sau altitudinea fiecărui punct se măsoară pe direcția verticalei dată de firul cu plumb, direcție ce corespunde cu cea a accelerației gravitației, fiind determinată față de suprafața geoidului, care este perpendiculară în orice punct al ei la verticala locului.

Suprafața de nivel zero, s-a materializat, în cazul teritoriului României, prin reperul zero fundamental, din portul Constanța, care reprezintă suprafața liniștită, de nivel mediu a Mării Negre, față de care se determină cotele absolute ale punctelor topografice.

Cota absolută sau altitudinea unui punct topografic este distanța pe verticală, între suprafața de nivel zero și suprafața de nivel ce trece prin punctul considerat, fiind exprimată în metri.

Cota relativă sau convențională reprezintă cota stabilită dintre o suprafață de nivel oarecare și suprafața de nivel a punctului considerat, fiind exprimată în metri.

Diferența de nivel dintre două puncte topografice este distanța măsurată pe verticală în metri, dintre suprafețele de nivel ce trec prin punctele considerate, care din punct de vedere principial rezultă din măsurătorile de nivelment executate pe teren sau prin calcul, în funcție de cotele absolute cunoscute.

2.1.1 Tipuri de nivelment

Principiul de bază al ridicărilor de nivelment îl constituie modul de determinare al diferențelor de
nivel dintre puncte. În funcție de instrumentele, aparatele și metodele folosite pentru determinarea diferențelor de nivel, se deosebesc, următoarele tipuri de nivelment:

Nivelmentul geometric sau direct.

Se execută cu aparate a căror construcție, se bazează pe principiul vizelor orizontale (nivele). Diferența de nivel dintre puncte se obține direct, în funcție de înălțimile a și b ale unei vize orizontale, citite pe mirele ținute vertical în punctele respective.

Nivelmentul trigonometric sau indirect.

Se execută cu aparate care dau vize înclinate (teodolite sau tahimetre) și care permit măsurarea unghiului de pantă () sau zenital (Z), iar diferențele de nivel dintre puncte se obțin indirect cu formulele trigonometrice, folosind unghiurile verticale și distanțele.

Nivelmentul barometric.

Se bazează pe principiul cunoscut din fizică, conform căruia presiunea atmosferică scade pe măsură ce crește altitudinea, fiind executat cu barometre aneroide sau cu altimetre, iar diferența de nivel se determină cu ajutorul variației presiunii atmosferice.

Nivelmentul fotogrammetric sau stereofotogrammetric.

Se execută cu aparate și metode fotogrammetrice, care utilizează fotografii speciale, aeriene sau terestre, numite fotograme.

Nivelmentul satelitar

Este cel mai modern tip de nivelment, în care determinarea cotelor se efectuează în sistemul G.P.S. (Global Positioning System), cu ajutorul unui număr de 24 sateliți ai Pământului, la care se adaugă și 4 sateliți de rezervă.

2.1.2 Rețele de sprijin pentru nivelment

Rețeaua de sprijin a ridicărilor de nivelment cuprinde rețele de ordinul I, II, III și IV care împreună formează rețeaua nivelmentului de stat, fiind independentă de rețeaua de sprijin a ridicărilor planimetrice.

Nivelmentul geometric de ordinul I este o lucrare geodezică de o înaltă precizie, fiind determinat cu o eroare medie pătratică de 0,5 mm pe 1 km de drumuire. Drumuirile de nivelment geometric pornesc de pe reperul fundamental din portul Constanța și se desfășoară pe trasee închise cu lungimea de până la 400-600 km.

Nivelmentul geometric de ordinul II leagă punctele nivelmentului de ordinul I, prin drumuiri cu lungimea de 200-300 km și cu o precizie de , unde L este lungimea traseului drumuirii în km. L

Nivelmentul geometric de ordinul III, se execută prin drumuiri cu o lungime de 80 – 150 km și cu o precizie de

Nivelmentul geometric de ordinul IV se desfășoară sub formă de poligoane cu lungimea de 20 – 40 km, cu o precizie de .

2.2 Nivelmentul Geometric

Principiul de bază al nivelmentului geometric constă din determinarea directă a diferenței de nivel a unui punct față de un alt punct situat în apropiere, cu ajutorul vizelor orizontale, care se realizează cu instrumente de nivelment geometric sau nivele, pe mirele ținute vertical în punctele respective (fig.2.1). Diferența de nivel dintre cele două puncte A și B din teren, se obține în funcție de înălțimea vizei orizontale, de deasupra celor două puncte, ce se măsoară pe mirele verticale din punctele respective.

Se consideră, în mod convențional, punctul A, ca punct înapoi și punctul B, ca punct înainte, pe care se efectuează citirile a și b de pe cele două mire.

Deci, cele două citiri a și b efectuate pe mirele din punctele A și B sunt egale cu înălțimea liniei de vizare deasupra celor două puncte. În baza citirilor a și b, se poate obține diferența de nivel:

Din punct de vedere practic, nivelmentul geometric se folosește în cazul terenurilor relativ plane sau cu o înclinare redusă. Acest nivelment este cel mai precis, iar cu ajutorul lui se determină rețeaua de nivelment geometric, pe care se sprijină atât ridicările nivelitice cât și lucrările de trasare pe teren a proiectelor de execuție.

Fig. 2.1 – Principiul Nivelmentului Geometric

Există mai multe moduri de clasificare a nivelmentului geometric și anume:

1-După modul de staționare a instrumentului de nivel:

a. Nivelmentul geometric de mijloc, unde se staționează cu nivelul la mijlocul distanței dintre punctul de cotă cunoscută și punctul a cărui cotă trebuie să fie determinată, între care se va măsura o diferență de nivel ().

b. Nivelmentul geometric de capăt, unde instrumentul de nivel se așează în punctul de cotă cunoscută, iar în punctul a cărui cotă trebuie să fie determinată se ține o miră în poziție verticală, între care se va obține o diferență de nivel ().

2-După modul de determinare a diferențelor de nivel:

a. Nivelmentul geometric simplu de mijloc și simplu de capăt, la care diferența de nivel () dintre punctul de cotă cunoscută și punctul sau punctele de cote necunoscute, se determină, dintr-o singură stație, care din punct de vedere practic corespunde unui traseu scurt de până la 90 – 150 m, unde se poate aplica metoda radierii de nivelment geometric.

b. Nivelmentul geometric compus de mijloc și compus de capăt, se aplică în cazul unor trasee lungi de până la 3-5 km sau mai mari, iar diferențele de nivel dintre punctele de pe traseul considerat rezultă din mai multe stații, prin metoda drumuirii de nivelment geometric.

2.2 Nivelmentul Trigonometric

Metoda se caracterizează prin faptul că se vor determina diferențe de nivel prin măsurarea distanței dintre puncte și a unghiului vertical. Instrumentul utilizat este teodolitul cu ajutorul căruia se vor măsura unghiurile verticale și distanțele. Distanțele pot fi determinate și prin calcul din coordonate dacă acestea au fost determinate anterior.

Principiul nivelmentului trigonometric constă în determinarea diferenței de nivel funcție de distanța orizontală și unghiul vertical.

În cadrul acestei metode se disting două cazuri:

► viza ascendentă;

► viza descendentă.

Fig. 2.2 – Nivelmentul Trigonometric

Acest tip de nivelment se poate aplica în orice fel de teren, dar asigură precizii mai slabe decât cel direct.

2.3 Instrumente de nivelment

2.3.1 Nivelă clasică

O nivelă clasică este una la care orizontalizarea riguroasă (precisă) a axei lunetei se face cu ajutorul nivelei torice, fie sub forma ei simplă ,fie ca nivelă de contact. Instrumentele cu cea mai largă răspândire au în componență și un șurub de fină calare. Luneta și nivela torică formează un corp comun, fiind prinse de ambază printr-o articulație și șurubul de fină calare. Nivelul are și un ax vertical V-V’ în jurul căruia se poate roti și o nivelă sferică, folosită pentru calarea aproximativă.

Fig. 2.3 – Nivela Clasică – Schema de principiu

2.3.2 Nivelă automată (compensatoare)

Nivelele compensatoare sunt instrumente la care obținerea vizei orizontale se poate

face automat, prin intermediul unui dispozitiv denumit compensator, dacă în prealabil s-a

calat aproximativ cu nivela sferică. În acest caz, instrumentul nu mai are nivelă torică.

Orizontalizarea se face automat, la fiecare vizare, așa încât nu mai este necesară verificarea

orizontalității axului de viză la fiecare citire. Rezultă de aici un mai mare randament al

lucrărilor în teren, estimat cu circa 40% mai mare decât al celor clasice. Principiul de funcționare este următorul: pentru cazul unei lunete înclinate față de orizontală cu un unghi mic,, orizontala nu va mai trece prin centrul h al firelor reticulare, ci

intersectează planul reticul în h’ , situat la distanța a (figura 2.4). Se observă că:

Fig. 2.4 – a- principiul de compensare, b- compensare optică, c- mecanică

Întrucât trebuie ca valoarea citită pe miră să corespundă unei vize orizontale, se instalează un compensator în punctul K, aflat la distanța d de planul reticul. Rolul acestui compensator este sau de aduce imaginea lui h în h’, în urma unei devieri cu unghiul (caz în care se numește compensator optic – figura 2.4b), sau de a deplasa centrul firelor reticulare,

h, în h’ (compensator mecanic – figura 2.4 c). În acest caz, distanța a la centrul reticulului se

poate scrie:

Pentru că nivela sferică realizează deja o calare aproximativă a instrumentului, rezultă

că unghiurile și au valori mici și în acest caz se poate scrie succesiv:

Valoarea C este o constantă pentru un instrument dat și se numește amplificator unghiular sau putere de multiplicare a compensatorului și depinde de locul de amplasare al compensatorului (poziția punctului K). Cele mai multe niveluri au C = 2.

2.3.3 Nivele digitale

În principiu nivelel digitale (numerice sau electronice) sunt instrumente care asigură citirea și înregistrarea automată a înălțimii și a distanței orizontale pe stadie. Efectiv, aparatul este de fapt un nivelmetru compensator, la care s-a atașat o camera digitală, instrumentul fiind însoțit de stadii specifice, care sunt gradate pe o față normal, iar pe cealaltă au coduri de bare.

Prin modul de lucru simplificat, automatizat, prin siguranța lucrărilor, garantată de eliminarea greșelilor, practic și a erorilor de citire și în final prin precizia lor, aceste tipuri de niveluri s-au impus în practica topografică. Din cauza prețului încă ridicat, introducerea lor la noi se află abia la început.

Fig. 2.5 –Nivelă digital : a- vedere, b- schemă optică

În structura unui nivel digital sunt incluse aceleași părți ca și la cele compensatoare: axul principal VV’, care în poziție de lucru trebuie să fie adus vertical, axa de viză orizontalizată automat cu ajutorul compensatorului optic și partea mecanică cu ambaza, carcasa aparatului, șurubul de fixare al mișcării în plan orizontal, de fină mișcare ș.a (fig.

2.5). Se adaugă evident trepiedul, stadiile și dispozitivele anexă. Partea electronică are în componență o cameră C cu un dispozitiv CCD de formare și analiză a imaginii, procesorul PR și interfața cu afișaj INT (fig. 2.7). Aranjamentul CCD (Charged-Coupled Device = circuite cu cuplare de sarcină), are proprietatea că poate converti lumina în sarcini electrice, la rândul lui fiind legat de convertoare analogic/digitale A/D. Imaginea suprafețelor CCD este stocată în memorie, indiferent că acestea au generat sau nu sarcină electrică. Sistemul în ansamblu constituie una din părțile esențiale la nivelele digitale moderne, cea mai cunoscută aplicație netopografică a lor fiind camerele digitale.

Fig. 2.6 –Nivelă digital : a- schema de funcționare, b- modul de lucru

Funcționarea sistemului se bazează pe transferul de informații de la stadie la aparat și presupune:

– captarea imaginii prin vizarea stadiei verticale S pe fața cu coduri de bare și eventual focusarea lunetei la unele modele;

– formarea imaginii stadiei S, pe aranjamentul CCD, prin crearea unei anumite configurații a acestor elemente, încărcate sau nu cu sarcină electrică. Imaginea preluată cu camera digitală din nivelmetru C+N este trecută prin convertorul analog – digital A/D;

– prelucrarea informației în procesorul PR, care compară imaginea instantanee cu cea a întregii stadii păstrată în memorie și detectează locul de pe miră vizat de operator. Prin corelarea celor două imagini se determină distanța orizontală d până la stadie și înălțimea H a vizei;

– afișarea rezultatului pe displayul nivelmetrului, cu rol de interfață INT.

Avantajele măsurării cu nivelmetrul digital sunt numeroase și evidente în raport cucelelalte tipuri menționate până acum:

– modul de lucru este simplu și presupune doar calarea aproximativă, vizarea stadiei fără preocuparea de punctare cu firele reticulare și declanșarea măsurătorii, ce activează automat compensatorul, afișarea și înregistrarea înălțimii pe stadie și distanța până la stadie;

– timpul de măsurare se reduce la jumătate față de nivelmetrele compensatoare, printr-o punctare a stadiei mai puțin riguroasă și pe o durată mai scurtă, de maxim 3-4 secunde între comandă, afișare și memorare;

– precizia este asigurată, subcentimetrică, la citirile pe stadie, de ±(0,4-0,9mm), iar la

determinarea distanței orizontale de până la 100m de ±500ppm (± 5cm/100m). Un program

adecvat permite repetarea măsurătorilor, afișarea direct a mediei și a ecartului maxim pentru

aprecierea rezultatului;
– greșelile, provenind din citirea și înscrierea datelor, se elimină prin înregistrarea și transferarea automată pe calculator.

Utilitatea nivelmetrelor electronice nu este diminuată de unele condiții restrictive

legate de refracția atmosferică, vizibilitate insuficientă, acoperirea a minim 70mm din stadie

(măcar 30 elemente de cod necesare procesării imaginii), evitarea unei zone libere la capătul

stadiei mai mari de 20% ș.a.Stadiile, cuplate cu nivelmetrele numerice, sunt de o construcție specială: pe o față sunt gradate cu coduri de bare, iar pe cealaltă cu gradații obișnuite, centimetrice, fapt ce le sporește utilitatea, întrucât instrumentul poate fi folosit atât cu nivel digital, cât și ca nivel compensator.

Fig. 2.7 – Mire cu coduri de bare pentru diverse nivele digitale

Codurile de bare, la rândul lor, sunt trasate prin procedee riguroase, cu precizie de ±0,001mm și diferă de la firmă la firmă, putând fi utilizate numai cu instrumentele proprii. Spre exemplu, mira firmei Leica este alcătuită după un cod pseudo aleator aperiodic și cuprinde 2000 elemente într-un spațiu de 4050 mm, iar la mirele Zeiss, modularea codului se bazează pe o

anumită alternanță alb – negru în fiecare porțiune de 2cm (fig. 2.7).

Nivelurile digitale de mare precizie, remarcate la noi, sunt din seria SDL Sokkia și Zeiss DiNi 11, care asigură, conform prospectului, ±0,3mm/km la nivelmentul cu stații duble, Reni 002 Zeiss cu

±0,2mm/km ș.a.

CADASTRUL REȚELELOR EDILITARE ÎN LOCALITĂȚI

Generalități

Rețelele edilitare sunt rețele tehnice care deservesc locuințele, ansamblurile social-culturale, instituțiile, agenții economici etc., precum și rețelele tehnice industriale din spatiul urban; rețelele edilitare pot fi pozate atât la suprafață, cât și în subteran.
Cadastrul rețelelor edilitare este parte a cadastrului fondului urban care se ocupa de inventarierea și evidența sistematică a dotărilor edilitare subterane și supraterane din perimetrul intravilanului unei localități sub aspect tehnic și calitativ, precum și cu efectuarea lucrărilor de întreținere și actualizare.
Obiectivele cadastrului rețelelor edilitare urmăresc stabilirea procedeelor, metodelor, tehnicilor și mijloacelor care să asigure și să definească din punct de vedere tehnic, economic și juridic sfera, conținutul și produsele cadastrului general în localități și a cadastrului rețelelor edilitare, precum și a sistemelor informatice ale teritoriului care care au la baza date cadastrale despre rețelele edilitare.

Scopul Cadastrului rețelelor edilitare în localități

Scopul metodologiei de realizare a cadastrului rețelelor edilitare constă în:
– stabilirea elementelor cadastrului general, de specialitate în corelație cu cadastrul rețelelor edilitare;
– stabilirea metodelor unitare de realizare a cadastrului rețelelor edilitar;

– stabilirea unor criterii unice pentru evaluare, verificare și recepție a lucrărilor de cadastru a rețelelor edilitare;

– corelarea lucrărilor diferiților agenți în executarea lucrărilor de cadastrul rețelelor edilitare din cadrul unei localități;

Furnizarea de informații reale și de calitate, pe suporturi informatice. Elementele obligatorii ale cadastrului rețelelor edilitare sunt:

Evidența și inventarierea rețelelor edilitare sunt: Apă; Canal;Gaze naturale;Termoficare;Electrică; Telefoane.

Determinarea poziției în plan a construcțiilor și amenejărilor tehnice edilitare.
Determinarea cotelor elementelor/punctelor semnificative ale rețelelor edilitare capacele căminelor de vizitare, radierele conductelor dintr-un cămin de vizitare etc.
Calitativ, aspectele tehnice ale cadastrului rețelelor edilitare se materializează pe fișe de artere, unicat, standard etc., materialul de construcție, precum și diametrele lor, strarea rețelelor, debitele, capacitățile etc.
Grafic, cadastrul rețelelor edilitare se raportează pe planuri 1:500 și 1:1000, care în afara cerințelor deja specificate mai necesare detalii tehnice, toate structurate pe nivele (artere, elemente constructive, zone amenajate etc.) specifice fiecărui tip de rețea.

Conținutul Cadastrului rețelelor edilitare în localități

1 REȚEAUA DE ALIMENTARE CU APĂ POTABILĂ formată din:

– Rețeaua de alimentare cu potabilă;

– Rețeaua de alimentare cu potabilă pentru întreținerea spațiilor verzi, străzilor etc.;

– Rețea de alimentare cu apă industrială.

În general, rețeaua de alimentare cu apă potabilă este compusă din: sistemele de captare la suprafață sau subteran, de pompare, ameliorare a calității apei în sistemele de înmagazinare și transport la branșamentele consumatorilor. Cele trei rețele pot fi separate în marile localități și rețele comune în micile localități.

2 REȚEAUA DE CANALIZARE compusă din colectarea, epurarea și evacuarea apelor uzate și pluviale într-un emisar. Rețeaua este compusă din:

– Rețeaua de canalizare exterioară, stradală și colectoare;

– Stații de pompare și repompare;

– Instalații de epurare și preepurare;

– Colectorul de descărcare și gura de descărcare.

3 REȚEAUA DE GAZE NATURALE compusă din:

– Conducta de transport care aduce gazele în localități;

– Stații de predare din conducte de transport și de repartiție amplasate subteran;

– Rețeaua de separație în diferite sectoare, subterane sau supraterane;

– Rețeaua de distribuție spre consumatori, subterană sau supraterană;

– Conducte de branșament;

– Posturi de reglare fixate în nișe practicate în zidul clădirilor, în zidul gardurilor sau aplicarea pe zidurilor exterioare ale clădirilor.

Conductele subterane de gaze naturale sunt îngropate la 0.90m sub zonele verzi sau la 1 1 m sub trotuare. Când sunt montate în galerii tehnice ventilate, conductele sunt pozate în partea superioară. Vanele sunt plasate în cămine de vizitare.

4 REȚEAUA DE TERMOFICARE este folosită la transportul apei fierbinți, aburilor, condensul provenit de la aburul industrial sau alte medii purtătoare de căldură de la agentul producător la consumator. Cadastrul rețelelor edilitare trebuie să furnizeze date despre:

– conductele magistrale (0,4-1m) de agent termic de sursă la cartierele de locuințe, zonele industriale;

– rețeaua de distribuție (0,2-0,4m) de la magistrale la consumator;

– construcții auxiliare (reazime fixe sau mobile, lire de dilatare, stâlpi de susținere, scunzi sau înalți) situate de-a lungul conductelor;

– robineți, vane, ventile de aerisire sau golire, instalații de măsurare cu termometre și

manometer ce se găsesc pe trasee sau în cămine de vizitare;

Conductele de termoficare pot fi supraterane, pe stâlpi, sau subterane, montate în canale

5 REȚEAUA DE CABLURI ELECTRICE poate fi montată pe stâlpi sau pozată direct în pământ sub trotuare sau spații verzi la adâncimea de 0,8…1,10m pentru care cadastrul trebuie să furnizeze date privind:

– rețeaua de transport – tensiune 1 kw – constituind rețeaua de alimentare;

– rețeaua de distribuție spre consumatori (de joasă tensiune), pornind de la punctele de alimentare ale rețelei;

– punctele de transformare pentru reducerea tensiunii;

– camerele de distribuție pentru cabluri de joasă tensiune și camere de tragere;

– cabluri subterane de 110 kv și 220 kv – pozate în canale cu instalații de răcire cu ulei având trasee marcate la sol, prin borne.

Ordinea de așezare a cablurilor electrice sub trotuare, de la clădire spre carosabil este:

– cabluri de distribuție de joasă tensiune;

– cabluri de distribuție de medie tensiune;

– cabluri de iluminat public.

Traversarea străzilor se face perpendicular pe la capetele acestora.

Pozarea pe verticală se face pe deasupre celorlalte rețele, cu excepția conductelor de gaz, fiecare direct pe pământ, în blocuri cu găuri sau canale de cabluri electrice.

6 REȚEAUA DE TELECOMUNICAȚII cuprinde rețelele: telefonică, telegrafică, televiziune și radio. Rețelele pot fi poziționate pe stâlpi sau subteran, fie prin tuburi de beton sau PVC, fie în blocuri de beton prefabricate cu 4 sau 6 goluri la adâncimea de la 0,80m la 1,20m. Cadastrul rețelelor edilitare trebuie să furnizeze pentru ele toate elementele privind:

– traseele liniilor telefonice principale – instalate în blocuri de beton cu mai multe goluri;

– traseele liniilor telefonice secundare, instalate în tuburi, identificabile prin căminele de vizitare și camerele de tragere;

– traseele liniilor telefonice supraterane, prin poziția stâlpilor, consolelor precum și săgeți de direcție;

– traseele liniilor TV, suspendate sau subterane.

7 REȚELE DE SEMAFORIZARE PENTRU PIETONI sunt pozate subteran în tuburi PVC, sub spațiile verzi sau trotuare la adâncimea de 0,7m. cadastrul rețelelor edilitare trebuie să furnizeze despre ele toate elementele privind:

– traseele cablurilor subterane prin căminele și camerele de tragere;

– semafoarele montate pe stâlpi, console sau suspendate;

– stâlpi speciali de semaforizare;

– cablurile aeriene de legatură pentru semafoarele suspendate;

– automatele pentru dirijarea circulației;

– detectoare de saturație sau pentru dirijare adaptivă.

8 REȚELELE TEHNICE INDUSTRIALE sunt cele cu specific tehnologic, cum ar fi:

– rețea de ape gazoase/minerale captate;

– rețea de ape termale captate;

– rețea pentru apă pneumatică;

– rețea pentru telecomunicații prin fibre optice, TV prin cablu. Aceste rețele sunt specifice zonei, în beneficiul primăriei, a

agenților economici etc.

Lucrări ale cadastrului rețelelor edilitare în localități

Prin lucrările cadastrului rețelelor edilitare se consemnează în documente grafice, analitice și scriptice:

– poziția în plan și înălțimea a fiecărei rețele;

– elementele și instlațiile privind fiecare rețea;

– elementele calitative ale fiecărei rețea.

Construcțiile și amenajările tehnice edilitare reprezintă părți componente ale rețelelor edilitare pe care le deservesc și sunt:

– căminele de vizitare;â
– captările de apă, apeductele, rezervoarele, construcțiile și instalațiile de îmbunătățirea a calității apei;
– căminele de vizitare specializare – pentru vane, robineți, aerisire etc.;

– gurile de vărsare;
– stațiile de pompare;
– stațiile de epurare;
– stațiile de reglare-măsurare la consumatorii importanți;
– stațiile de predare;
– punctele termice de racordare sau de preparare a apei calde menagerie;
– posturile și punctele de alimentare, posturile de transformare subterană, la sol sau pe stâpli;
– camerele de distribuție și cele de tragere de cabluri;
– galerii tehnice principale sau de record, magistrale sau secundare;
– tuneluri de serviciu sau abandonate;
– pasajele rutiere, pietonale și garajele subterane;
– depourile și hangarele subterane;
– grupurile sociale subterane – WC-uri publice, adăposturi ALA;
– sălile și halele tehnologice, hrubele și depozitele subterane;
– podurile, pasajele rutiere suspendate, pasarelele;
– liniile de tramvai și cale ferată din localități, depourile, garajele;
– funicularele și telecabinele;
– crematoriile de reziduuri menajere;
– metrourile, reprezentate de regulă prin liniile de contur ale zonei care înglobează toate componentele sale.

Realizarea cadastrului rețelelor edilitare se poate face înainte, în timpul sau după introducerea cadastrului general în localități, la realizarea lui concurând, atât ridicările topografice și evaluările la scara 1:500 sau 1:1000, cât și orice document ce a stat la baza proiectării, trasării și construirii rețelei precum și a eventualelor modificări. Metodele de ridicare topografică sunt cele specifice, iar pentru ridicări de detalii pot fi utilizate și metodele ad-hoc. O problemă deosebită o constituie marcarea cadastrală în teren a rețelelor edilitare, cu mărci specifice tipului de rețea, privind punctul – căminul – distanțele la căminele precedent și următorul etc.

De-a lungul străzilor vor fi marcate pozițiile rețelelor de:

–C– canal / mar;

–A– apă / albastru;

–E– -electrică / verde;

T – termoficare / roșu;

–T– telefonică;

G – gaze / galben

Vor fi marcate pozițiile căminelor – semne convenționale -precum și intrările și ieșirile din subteran.

În urma măsurătorilor se vor face:

– calculul elementelor și redactarea profitelor longitudinale și tranversale.

– întocmirea inventarului cu coordonatele punctelor care aparțin rețelei edilitare centrele capacelor căminelor de viztare, sau ale camerelor de tragere, amenajărilor edilitare auxiliare, gurilor de aerisire, racorduri etc.;

– redactarea releveelor căminelor de vizitare;

– redactarea schemelor cu tronsoanele de rețele edilitare;

– redactarea fișelor de arteră, standard și unicat.

Documentația finală

Documentația finală cuprinde:

1. Planul tehnic edilitar complex la scările 1:500 sau 1:1000, pe secțiuni standardizate, cartografice pe material nedeformabil. Desenarea se face după reportarea punctelor caracteristice fierărei rețele edilitare, pe fond planimetric minim, din cadastrul general sau special ridicat, cu următoarele elemente:

– puncte din rețeaua de sprijin și de ridicare.

– limitele și axele arterelor de circulație, aleelor, piețelor, proprietăților, spațiile verzii, apelor, zonelor interzise, zonelor industriale;

– abonații principali ai rețelelor: construcțiile de locuințe, social culturale, instituțile, magazinele, complexe agro-alimentare;

– inscripții: denumiri de artere, numere poștale, denumiri spații publice, parcuri, grădini, complexe sportive, zone de agrement, ștranduri, stații de metrou, lucrări de artă, servituți, abonați principali, zone industriale, zone interzise, ape etc.;

Elemente de conținut vor fi:

– capacele căminelor de vizitare – semne convenționale -avanscrise alături sub formă de fracție:

cota – capac
cota – radier

– stâlpii rețelelor electrice – semn convențional – bornele pentru traseele subterane, tensiuni, număr de cabluri;

– traseele rețelelor edilitare cu toate echipările, racordările, branșamentele la abonați: cămine, hidranți, vane, robinete de concesie, apometre, cișmele, fântânii – semne convenționale;

– construcțiile și amenajărole edilitare auxiliare, reprezentate la scară sau semne convenționale când sunt mici, inscripții asociate rețelelor edilitare: diametre conducte, număr de cabluri pozate la un loc, materiale de construcție, presiune, tensiuni, cote etc., toate sub forme de cifre sau simboluri.

2. Planuri tematice – sunt identice cu cel complex sau este specializat pe

una sau mai multe rețele înrudite.

3. Profilul longitudinal – se întocmește numai pentru rețeaua de canalizare cu scara lungimilor egală cu scara planului, iar scara înălțimilor se alege în funcție de pantele specifice, pentru rețeaua de canalizare:

– numerele de ordine ale căminelor de vizitare – în concordanță cu cele ale fișei arterei;

– distanțele parțiale între căminele de vizitare;

– distanțele cumulate la căminele de vizitare;

– cotele la capace, radieri, intrări, ieșiri conducte în căminele de vizitare;

– diametrele conductelor de canalizare la intrare, ieșiri și racorduri;

– secțiunea căminelor de vizitare;

– materiale de construcție lae conductei, natura capacului;

– detalii suplimentare – înfundat, colmatat parțial, total, deteriorări. Pentru rețeaua de alimentare cu apă vor fi înscrise:

– Numerele de ordine ale punctelor de pe profil și ale căminelor de vizitare;

– Distanțele parțiale între punctele sau căminele de vizitare de pe traseul cunductei;

– Distanțele cumulate în dreptul acelorași puncte;

– Cotele la capacele căminelor de vizitare și radiere;

– Cotele pe conducte în cămine de vizitare;

– Diametrele conductelor și materialele din care sunt făcute;

– Secțiuni prin căminele de vizitare.

4. Profilele transversale – având scara distanțelor 1:100 și cea a înălțimilor 1:10 și 1:50.

Profilele transversale vor fi grupate pentru fiecare arteră și vor conține:

– Punctele care definesc capacele profilelor;

– Simbolurile rețelelor edilitare reperate în profil;

– Distanțele parțiale între rețele;

– Distanțele cumulate de la capătul din stânga la fiecare rețea;

– Cotele rețelelor de canalizare și alimentare cu apă obținute prin măsurători pentru capace, radier, pe conducte și la racorduri;

– Adâncimele de pozare pentru restul rețelelor tehnice obținute din deteczări cu

aparatură adecvată, sau din informații da la regiile care le gestionează;

– Diverse: datele de punere în funcțiune, starea lor, informații despre avarii etc.

5. Fișa unicat – care conține elemente constructive din alcătuirea rețelelor.

6. Fișa standard – care conține detalii de pozare.

7. Documente diverse – care au folosit la întocmirea proiectului:

– Planuri topografice sau cadastrale vechi;

– Planuri preluate de la deținătorii rețelelor, cu adnotările rezultate, din analiza și recunoașterea terenului;

– Schițe, scheme, secțiuni, întocmiri pe teren pentru stații, perimetrări, reperaje, profile etc.

8. Releveele căminelor – camerelor de vizitare și ale altor construcții auxiliare, vo fi desenate la scări convenabile, stabilite de comun acord cu beneficiarul și în funcție de conținutul acestora.

9. Schema tronsoanelor – pe tipuri de rețele, care se întocmește în cadrul fișei arterei, la scară convenabilă pentru a prezenta o vedere de ansamblu asupra tronsonului respectiv de rețea.

10. Fișa de arteră – conține atât date referitoare la arteră, cât

date referitoare la fiecare tip de rețea:

Referitor la arteră:

– Identificatorii arterei: număr fișă, cod și tip arteră, denumire arteră, secțiuni de acoperiș,etc.;

– Scheme arterei: axa arterei, numărul și pozițiile profilelor transversale, axele și denumirile arterelor cu care se intersectează;

– Elemente constructive: lungimea arterei, lățimea carosabilului la arteră și trotuare, natura îmbrăcăminții.

Referitor la rețelele edilitare:

– Întreprinderea de exploatare: denumirea, adresa, fax;
– Schema rețelei: traseele conductelor împărțite pe tronsoane, abonații principali, numerele poștale, construcțiile auxiliare
– Construcțiile și instalațiile auxiliare: tipul, coordonatele plane, cotele – la capac, conducte și radier – numerele / coduri ale fișelor standard și unicat în care sunt detaliate;
– Conductele: tronsonul și lungimea lui, tipul conductelor -transport, servicii – diametrele nominale, modul de pozare.

CAPITOLUL II – Evaluarea terenurilor

2.1 Noțiuni introductive

Evaluarea terenului liber sau a terenului cu construcții pe el reprezintă o problemă economică. Din punct de vedere juridic nu este vorba de caracteristicile fizice ale terenurilor ci despre drepturile și obligațiile asociate diferitelor interese legate de aceste terenuri, înseamnă că logic, se recunoaște existența unor posibile conflicte între proprietatea privată și utilizarea publică a terenurilor.

Proprietatea este un concept legal constând în drepturi private și obligații. Înainte de anul 1989 problemele legate de evaluările imobiliare au fost excluse, in special cele legate de evaluările de terenuri, pentru că pământul nu a fost considerat obiect de vânzare-cumpărare: de aici și inutilitatea evaluărilor și a evaluatorilor.

Pământul reprezintă o avuție națională și de aceea stabilirea corectă a valorii sale este o prioritate de necontestat. În economiile centralizate, prețul de evaluare este identic cu prețul stabilit de stat existând noțiunea de piață liberă. Proprietatea imobiliară este imobilă și corporală și cuprinde terenurile și cladirile de pe acesta. Proprietatea reală cuprinde toate interesele, beneficiile și drepturile aferente deținerii unei proprietați imobiliare. Dreptul asupra unei proprietați imobiliare este un drept patrimonial. Dreptul de proprietate include dreptul de a vinde, de a închiria și altele. Mărimea proprietății determină interesul față de acea proprietate.

În evaluarea unei proprietați imobiliare trebuie să se facă distincție între proprietatea imobiliară și proprietatea personală. Proprietatea personală cuprinde și elementele mobile ale unei proprietați: dotări, mobilier, utilaje, care nu fac parte din structura propriu-zisă, care pot fi mutate sau deplasate din locul inițial. O instalație, care a fost proprietate personală, odată înglobată într-o proprietate imobiliară (clădire) devine parte integrantă a acesteia iar îmbunatațirile aduse proprietăților imobiliare devin părți integrante ale lor. Evaluatorii studiază valoarea imobiliară și drepturile de proprietate care o însoțesc.

Utilizările terenurilor depind de factorii geografici, juridici, economici și sociali, aceștia fiind și baza după care se realizează evaluările. După 1989 în Europa Centrală și de Est a început o perioadă destul de dificilă, de trecere de la economia centralizată la economia de piață si de la dictatură la democrație.

Pentru economia de piață, stabilirea cat mai corectă a valorii pământului este o necesitate absolut obiectivă deoarece pământul este implicat în foarte multe procese economice.

Una dintre funcțiile cadastrului general este și cea economică, prin care se evidențiază valoarea economică a bunurilor imobiliare, necesar pentru stabilirea impozitelor. Valoarea terenurilor cea mai apropiată de cea reala este valoarea de circulație a terenurilor, care se stabilesc in condiții de piață.

Pentru stabilirea valorii terenurilor din sectorul privat nu există reglementări unitare destinate acestui scop. În acest sens s-au întocmit diferite metodologii de evaluare a terenurilor, în special pentru terenurile intravilane, care au la bază unele precizări inserate din diverse legi, hotarâri de guvern, normative, care se referă la problemele colaterale. Aceste metodologii nu au un caracter unitar, deci nu pot fi considerate principii fundamentale pe baza cărora să se evalueze terenurile.

Apare astfel necesitatea întocmirii unei metodologii unitare pentru evaluarea terenurilor care să precizeze niște principii fundamentale și reguli unitare pentru stabilirea criteriilor de evaluare a terenurilor în scopul furnizării datelor necesare și stabilirii taxelor și impozitelor.

2.2 Criterii de evaluare a terenurilor

Se evaluează terenurile a căror situație presupune că ele sunt în proprietatea societaților comerciale de avaluat, iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzacției. La terenurile în exploatare, evaluarea va ține seama că acestea contribuie la desfașurarea activitații, deci în această perioadă valoarea lor este diferită față de valoarea de piață. Evaluarea va avea in vedere, pe lângă valoarea de piață a terenurilor în zonele respective, faptul că ele vor fi imobilizate incă un număr de ani egal cu durata de viață rămasă a obiectivului. Tipul de valoare care se obține nu este valoarea de piață.

Pământul este esențial în viața și existența noastră. Importanța sa a fost luată în considerare de avocați, geografi, sociologi și economiști. Evaluarea terenului liber sau a terenului și a construcțiilor de pe el intră in sfera problematicii economice. Liber sau construit, terenul este numit proprietate reală.

Valoarea este creată de utilitatea proprietații sau capacitatea de a satisface nevoile și dorințele umane. Proprietatea este un concept legal. Proprietatea constă în drepturi private de proprietate. Trebuie facută deosebire între proprietatea reală care este o entitate fizică și stăpânirea ei care înseamnă un concept legal.

Proprietatea legală include toate drepturile, interesele și beneficiile ce au legatură cu stăpânirea proprietății. Proprietatea reală este reprezentată de obicei de niște documente de stăpânire, de natură simbolică. De aceea proprietatea reală este un concept nonfizic.

Prețul este utilizat pentru suma cerută sau oferită pentru un bun sau serviciu.

El este de fapt istoric indiferent dacă este făcut public sau este ținut în secret. Datorită capacității financiare, motivațiilor sau intereselor speciale dat unui anume cumpărător sau vânzător, prețul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu o legatură cu valoarea care ar putea fi atribuită de alții acelor bunuri sau servicii. Prețul este totuși, în general, un indicator al valorii relative date bunurilor sau serviciilor de catre un anumit cumpărător sau vânzător, în anumite situații particulare.

Costul este prețul plătit pentru bunuri și servicii sau suma necesară de a creea sau produce bunul sau seviciul respectiv când este înfăptuit, costul este un fapt istoric. Prețul plătit pentru un bun sau serviciu devine un cost pentru cumpărător.

Valoarea este un concept economic ce se referă la relația monetară existentă între bunuri și servicii disponibile pentru achiziționare și cei ce le cumpără le și vând. Valoarea nu este un fapt, ci doar o estimare a cât fac bunurile și serviciile la o anumită dată de timp, în acord cu o anume definiție a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă imaginea de pe piață a beneficiilor ce aparțin celui care stăpânește bunurile sau primește serviciile la data respectivă a evaluării.

Conceptul de valoare de piață reflectă percepțiile și acțiunile colective de pe piață si este baza pentru evaluarea celor mai multe resurse in economiile de piață.

Pământul stă la baza întregii existențe, cu rare excepții, are o permanență dincolo de existența omului. Cu unicitatea și imobilitatea pământului, fiecare parcelă are un amplasament unic. Datorită caracteristicilor sale de unicitate, când pământul este evaluat separat de construcțiile de pe el, principiile economice cer ca acele construcții să fie evaluate ca o contribuție a lor la valoarea totală a proprietații. Prin urmare, valoarea de piață a terenului, bazată pe conceptul de cea mai bună utilizare reflectă utilitatea și permanența terenului față de construcțiile de pe el.

2.3 Stabilirea valorii economice a terenului

În funcție de destinația și folosința terenurilor, fiecare cadastru de specialitate trebuie să-și întocmească metodologii proprii de evaluare, prin care să se stabilească criteriile după care se va face evaluarea terenurilor pe care le administrează, în special cadastrul agricol, cadastrul imobiliar, cadastrul edilitar, cadastrul forestier, etc. De exemplu, în cazul unui teren cu destinație agricolă, ar putea fi avute în vedere gradul de fertilitate, panta, temperatura medie anuală, în timp ce pentru un teren din intravilan, ar trebui avută în vedere echiparea adilitară: apă, canalizare, gaz, electricitate, telefon, cartierul, caracteristicile geotehnice, rezistența terenului, gradul de seismicitate.

Documentele cadastrale care se predau la Oficiul Național de Cadastru Geodezie și Cartografie de către titularii cadastrelor de specialitate, urmăresc cateva principii de bază:

să conțină un număr cat mai mic de parametri pentru a nu complica evidențele și a nu crește costul culegerii datelor din teren;

să conțină un număr suficient de parametri pentru a putea stabili cât mai corect valoarea terenului;

să facă posibilă stabilirea unor criterii de validare, necesare pentru verificarea valorii parametrilor respectivi;

să adapteze frecvența înregistrării sau masurării parametrilor, în funcție de dinamica modificărilor.

Pe baza parametrilor respectivi, trebuie stabilite relații specifice de calcul a valorii economice, de către titularii cadastrelor de specialitate împreună cu reprezentanți ai Ministerului Finanțelor.

2.4 Evaluarea terenurilor agricole în România

Clasificarea terenurilor agricole după metode științifice s-a executat,doar pe o parte din teritoriul național în secolul trecut,fiind reglementată în detaliu prin Legea Cadastrului din 1933 și Regulamentul legii cadastrului care sunt încă în vigoare.Din păcate în noua Lege a cadastrului Nr.7/96 prevederile sunt cât se poate de evazive și generale astfel:

studiile pedologice necesare elaborăarii părții economice a cadastrului de specialitate se actualizează cu o perioadă de 10 ani iar cele agrochimice cu o perioadă de 4 ani

în cadastrul funcției economice a cadastrului general se evidențiază valoarea economică a bunurilor imobile și apoi în continuare ONCGC și OJCGC precum și titularii cadastrelor de specialitate au obligația de a furniza organelor Ministerului de Finanțe evidențele necesare impunerii contribuabililor.(Nicolae Boș,2003).

În aceste codiții prezentate mai sus,este de așteptat apariția unor reglementări noi pe baza cărora să se treacă la generalizarea metodologiei de clasificare a terenurilor agricole și stabilirea valorii economice.Prezentarea normelor din legislația veche,deși în vigoare,nu mai are sens ele nefiind operaționale.

2.4.1 Venitul net cadastral

Noțiunea de venit net în agricultură este folosită la stabilirea eficienței economice și profitului realizat în urma producției.,,Venitul net cadastral (VN) este diferența dintre valoarea producției globale agricole (VPG) și valoarea totală a cheltuielilor de producție (cheltuieli materiale și munca vie) (VCP),acestea fiind raportate la unitatea de suprafață

VN=VPGVCP

Pentru o evaluare mai îndelungată a producției și ale veniturilor,calculele se efectuează pe baza bonitării cadastrale având în vedere solul,clima,relieful și regimul hidrografic.

,,Venitul net cadastral pe o parcela (VN) este raportul dintre valoarea producție globale pe acea suprafață (VPGc) și numărul total de puncte ale acelei suprafețe (NPc) calculând mai întâi venitul pe un singur punct 

VNc=

,,Venitul net cadastral,al unei anumite categorii de folosință (VNf),corespunzător unui punct mediu al acesteia se obține cu relația similară:

Venitul net cadastral mediu la un hectar rezultă

pentru întregul corp de proprietate ca produs dintre venitul mediu pe un punct (VNc) și numărul de puncte aferente unui hectar

pentru o parcelă de o anumită categorie de folosință ca produs dintre venitul pe un punct al acesteia și numărul de puncte aferente acelei categorii de folosință” (Nicolae Boș,2003).

2.4.2 Baza de calcul a impozitelor

Modalitatea cea mai echitabilă de calcul a impozitului pe venitul agricol trebuie să se bazeze pe venitul net cadastral întru-cât conduce la valori corecte.De aceea,el devine baza de calcul a impozitului în majoritatea țărilor avansate în care cadastrul și cartările pedologice sunt intruduse de mult.

În România,lucrările de cadastru general sunt în faza de organizare iar cele de cartare pedologică s-au realizat parțial,după metodologii diferite cu o vechime mare.În consecință modalitatea prezentată mai sus este de ordin teoretic și se reține ca un deziderat care se impune a fi realizat de urgență.

Impozitul pe venitul agricol (Legea 34/94) se calculează conform instrucțiunilor Ministerului de Finanțe pe baza unor norme de venit stabile pe cinci zone agrogeografice de fa vorabilitate pentru terenurile agricole și tot atâtea pentruu vii,livezi,pășuni și fânețe.

Calculul venitului și impozitului agricol prin cele două procedee,respectiv pe baza bonitării cadastrale și conform instrucțiunilor Ministerului de Finanțe,conduce la diferențe semnificative,ce vor dăinui la noi până la genaralizarea estimațiilor cadastrale pe baze științifice.

Pe suprafețe reprezentative ale situațiilor de cercetări agricole,societăți agricole cu capitalul de stat și private precum și ale asociațiilor agricole,unde normativele cadastrale și cartările pedologice sunt satisfăcătoare sau se pot completa fără gheltuieli prea mari,acestea ar putea constitui baze oricum mai obiective de calcul al impozitului agricol decât procedeul aplicat în prezent.

2.4.3 Evaluarea terenului pentru construcții

,,În România,valoarea terenurilor pentru construcții se determină în conformitate cu Criteriile Nr.2665/92 și IC/311/92 ale Ministerului Finanțelor și ale Ministerului Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului pentru aplicarea H.G.R 834/91 privind delimitarea și evacuarea terenurilor societății comerciale cu capital de stat.De reținut că aici nu intră terenurile din domeniul public și nici cele agricole evaluate conform ,,H.G.59/94 care privește stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării art.36 și art.38 din Legea Fondului Funciar nr.18/1991.

Valoarea unitară a terenului (Vt) este dată,conform acestor norme,de relația

Vt=Vb(1+N)

unde: Vb=495 lei/mp este valoarea de bază minimă rezultată din prețul de 5 lei/mp și perioada de concesionare de 99 de ani,

(1+N)=coeficientul de corecție,în care N este suma notelor acordate diferitelor terenuri,sumă ce nu poate depăși valoarea 9 (Nicolae Boș,2003).

Notele stabilite de criteriile amintite,pentru departajarea calitativă a terenurilor de construcții în vederea evaluării,cuprind mai multe grupe de caracteristici cum ar fi:

Categoria localității,de la sat (0,1) la municipiu (0,6),capitala și stațiuni balneo-climaterice (1,5)

Amplasarea terenului,respectiv în afara localității (0,0),în zona periferică (0,5),mediană (0,8) sau centrală (0,1)

Funcțiile economice și sociale ale localitățiilor,cuprinse între cele cu activitate preponderent agricolă (0,5),până la cele cu activități econimice complexe (1,0)

Poziția terenului față de rețelele de transport,rutiere (0,2),aerian (0,3) și maritim (0,5)

Echiparea tehnico-editlitară a zonei cu rețele de apă-canal,energie electrică și termică,gaze naturale,telefonice și de transport urban (fiecare 0,5)

Caracteristicile geotehnice ale terenurilor,respectiv normale (1,0) sau dificile de fundare (-0,2 și -0,7)

Restricțiile de folosire,ca funcție incompatibilă cu planul urbanistic (-1,5) compatibilă cu restricții (-1,0) sau compatibilă cu acesta (0,5)

Terenuri poluate cu reziduri,gazoase (-0,3),solide (-0,5),lichide (-0,7).

Valoarea totală a imobilului ( ),corespunzătoare datei de 31.03.1992,când au fost publicate criteriile amintite în Monitorul oficial,rezultă în funcție de suprafața terenului (S) și valoarea unitară ().

=S

Detalii privind relațiile de calcul și stabilirea notelor componente ale coeficientului de corecție N se regăsesc în documentele de mai sus publicate în Monitorul Oficial Nr.54/31.03.1992.

Actualizarea acestei valori,respectiv aducerea ei la zi,se face apelând la ,,Indicii prețurilor de consum publicate în ,,Buletinul statistic de prețuri ale Comisiei Naționale pentru Statistică,ce apare lunar.

În conculuzie metodologia oficială de evaluare a terenurilor cu construcții,preconizată prin ,,H.G.R.834/91 stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societăți comerciale (aplicația Legis):

dispune de criterii simple,accesibile si obiective,notele acordate caracterizând destul de bine un teren în raport cu alte încercări mai complexe

evaluările rezulate trebuie comparate cu prețul de pe piața liberă practicat în tranzacțiile imobiliare din zonă

rezultatele sunt bune în general,apropiate uneori de realitate.De regulă însă evaluarea depășește valoarea de circulație din motive întemeiate legate de supraoferta ce există în prezent ca urmare a aplicării Legii 18/91

metodologia actuală,care se pretează la îmbunătățiri,deși a fost întocmită pentru societățile comerciale cu capital de stat poate fi folosită și la evaluarea terenurilor din intravilan în alte scopuri indiferent de proprietar (Nicolae Boș,2003).

2.4.4 Evaluarea construcțiilor

Valoarea construcțiilor și cu precădere a celor de locuit,este o operație complexă de specialitate care se face la noi pe baza unor acte normative binecunoscute:

,,Decretul Consiliului de Stat Nr.93/77 privind prețurile de vânzare ale locuințelor din fondul locativ de stat

Decret-Lege Nr.61/90 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație

Legea Nr.85/92 privind vânzarea de locuințe și alte spații,construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat’’ (Nicolae Boș,2003)

Buletine ale Corpului Experților tehnici actualizate.

Primul decret reprezintă metodologia de evaluare,ultimele două aduc completări privitoare la prețuri schimbate ca urmare a fenomenului inflaționist.

Evaluarea se face în funcție de o sumedenie de elemente cum ar fi: structura de rezistență,materialele folosite,finisarea,starea tehnică,tipul de încălzire,dotări,gradul de uzură și alte corecții.În instrucțiunile de aplicare,ce dublează actele normative amintite,se detaliază modul efectiv de evaluare.

Locuințele construite din fondurile statului până la l ianuarie 1977 se evaluează plecând de la prețurile de vânzare către populație date în Decretul 93/1977 pentru suprafața utilă și gradul de confort.Pentru a le apropia de realitate,acestor valori li se aduc o serie de corecții îm funcție de dotări cum ar fi:

corecții de adaos pentru balcoane sau logii (aria lor de corectare cu 0,35),pentru apartamentele la alte nivele decât P+4E,centrală proprie,tâmplărie metalică

corecții de reducere pentru locuințe cu sobe cu combustibil solid,de confort interior,lipsa unor dotări (cadă,chiuvetă,WC) și mai ales gradul de uzură după grupa clădirii (A,B sau C) și starea tehnică în care se găsește

la evaluare se include și valoarea boxelor și garajelor,cotele părții indivize din părțile de uz comun (scări de acces,holuri comune,ascensor,acoperiș,centrală termică) precum și cota parte din terenul clădit și neclădit evaluat conform celor de mai sus.

Construcțiile proprietate de stat,altele decât cele construite din fondurile statului,se face pe baza valorii de înlocuire (valoarea din nou) la care se aduc corecții în funcție de vârstă,starea tehnică și uzura în timp.

Valoarea de înlocuire se stabilește cu indicii de construcție ce reprezintă prețul în lei/mp în funcție de tipul construcției și gradul de finisaj,elemente prevăzute în Decretul 256/1984 și care se corectează,în plus sau în minus,de la caz la caz după:

existența sau lipsa unor instalații sau elemente de construcții și poziția de mansardă și demisol

nivelul din cadrul construcției,uzura pentru vechime și starea de întreținere

gradul de finisaj al lucrărilor

Construcțiile anexă a clădirilor (împrejmuiri,magazii,grajduri,șoproane) se evaluează cu indicii proprii,în funcție de tipul construcției și materialelor folosite,cu valori date în lei/mp (Nicolae Boș,2003).

Evaluările se realizează respectând Standardele Internaționale de Evaluare la nivel European.

Capitolul III – Metode de evaluare a terenurilor

3.1 Procesul de evaluare

“Procesul de evaluare poate fi divizat în trei faze distincte: ofertare, contractare, evaluare propriu-zisă, și are ca obiective:

analiza diagnostic, în urma careia se identifică punctele tari, puncte slabe, oportunitățile și riscurile;

aprecierea fezabilității transferului de proprietate, respectiv dreptul de proprietate asupra acțiunilor sau părților sociale;

obținerea informațiilor calitative necesare pentru a estima o valoare punctuală sau un interval rezonabil al valorii întreprinderii.”

Misiunea de diagnostic – evaluare este destinată vânzatorului sau cumpăratorului, pentru a le furniza o valoare punctuală sau un interval de valori de referință, în vederea angajării negocierii propriu-zise.

3.1.2 Ofertarea serviciului de evaluare

Este de reținut faptul că oferta este un document destinat clientului, de promovare a imaginii firmei iar evaluatorul trebuie să demonstreze competențe în domeniu, experiența sa și trebuie să dovedească, că deține logistica necesară realizării unei astfel de lucrări, respectiv resursele de ordin material.

În stadiul de ofertare, firma de evaluare numește un responsabil de lucrare, care eventual va fi și conducătorul echipei de evaluare. În această fază, responsabilul de lucrare își formează echipa de specialiști.

Ofertarea activității de evaluare presupune întocmirea unui formular care poate avea format pretipărit sau dimpotrivă poate fi elaborat la latitudinea evaluatorilor.

În elaborarea ofertei trebuie considerate următoarele elemente:

– care sunt resursele firmei de evaluare, angajate în efectuarea lucrării: coordonatorul echipei, membrii acesteia, firmele partenere, logistica și cum sunt ele antrenate pe activități și subactivități;

– cine ia decizii în cadrul întreprinderii și care este termenul limită de execuție;
– din ofertă să rezulte că se rezolvă corect și rezonabil problema clientului;

– care este costul lucrarii și termenul maxim de realizare;

– ce informații trebuie să pună la dispoziție clientul pentru efectuarea lucrării;

– condiții și clauze reciproce de realizare a lucrării (confidențialitate , responsabilitate etc.).

3.1.3 Contractarea evaluării

“Contractul, care are ca scop lucrarea de evaluare, este un document cu putere juridică, în care sunt clarificate obligațiile, drepturile și responsabilitațile reciproce, termenul și prețul lucrării.

Când clientul a acceptat o ofertă de evaluare, contractul trebuie să respecte condițiile ofertei, dacă nu au avut loc negocieri ulterioare ofertei.

Principalele elemente ale unui contract pentu evaluarea întreprinderii sunt:

– descrierea părților contractante;

– scopul evaluării, standardele de evaluare;

– precizarea termenului pentru care este încheiat contractul;

– precizarea obligațiilor fiecărei părți (ale consultantului și ale clientului);

– precizarea valorii contractului și a termenului și modalității de plată;

– precizarea sancțiunilor în cazul nerespectării termenului de executare a lucrării sau a nerespectării termenului de plată;

– prezentarea modalităților de arbitraj a oricăror dispute între părțile contractului;

– prezentarea clauzei de reziliere a contractului;

– prezentarea clauzei de confidențialitate, a clauzei de forță majoră;

– prezentarea clauzei de modificare a contractului și a clauzei de întrerupere a relațiilor dintre părți;

– responsabilitatea consultantului;

– precizarea legii care se aplică în cazul existenței unor litigii;

– semnăturile autorizate pentru ambele părți ale contractului.”

După contractare urmează activitatea de evaluare propriu-zisă.

3.1.4 Evaluarea propriu – zisă

Este recomandabil să se înceapă cu un contact general, sub forma unei ședințe de lucru cu conducerea și cu principalii responsabili, urmată de o vizită în întreprindere.

Activitatea de evaluare propriu-zisă cuprinde următoarele subactivități:

A. Partea de documentare –informare

Începe cu vizita în întreprindere a întregii echipe de evaluare în scopul familiarizării cu domeniul de activitate al firmei, cu amplasamentul fiecărui activ aparținând firmei evaluate și cu personalul firmei care ulterior va fi punctul de legatură între evaluator și beneficiarul de lucrare.

După vizita preliminară se întocmește planul de activitate în care fiecare membru al echipei știe exact ce are de făcut și care este termenul final al lucrării.

Descrierea activității firmei evaluate

Odată întocmit planul de activitate încep să se desfășoare activitați specifice de evaluare și anume, partea de descriere a afacerii care va cuprinde :

– diagnosticul juridic;

– diagnosticul tehnic;

– diagnosticul resurselor umane;

– diagnosticul comercial;

– diagnosticul financiar – patrimonial.

Membrii echipei de evaluare sunt numiți pe aceste activități enumerate mai sus.

Partea de evaluare propriu-zisă (exprimarea opiniei evaluatorului privind valoarea)

Partea de evaluare propriu-zisă sau stabilirea opiniei privind valoarea întreprinderii este faza în care întreaga echipă se reunește într-o ședință de lucru și, după discutarea informațiilor preliminare, echipa de evaluare stabilește metodele pe care le va utiliza în stabilirea valorii.

Cel mai important aspect îl constituie capacitatea expertului evaluator de a sintetiza un nivel al valorii finale, selectat din valorile obținute în urma aplicării metodelor de evaluare adecvate.

Din acest moment începe activitatea de redactare a raportului de evaluare.

Întocmirea raportului de evaluare și predarea acestuia către beneficiar

Baza întocmirii raportului de evaluare o reprezintă standardul IVS 3 “Rportarea evaluării”. Fiecare membru al echipei va elabora o parte a raportului, resposabilul echipei fiind cel care va aduna informațiile și le va pune în forma finală care va ajunge la beneficiarul lucrării.

3.1.5 Raportul de evaluare

3.1.5.1 Forma raportului de evaluare

Etapa finală a procesului de evaluare a unei întreprinderi se concretizează în întocmirea unui raport de evaluare.

“Raportul este mijlocul de comunicare de bază între evaluator și client. Aprecierea

unui evaluator de către clienți se bazează, într-o mare măsură, pe imaginea transmisă de raportul de evaluare. Astfel, la întocmirea raportului de evaluare, evaluatorul ar trebui să țină seama de următoarele aspecte:

– conținutul raportului să raspundă cerințelor clientului și să servească interesele

acestuia;

– în cadrul raportului să fie prezentate, într-o manieră logică, toate informațile,

analizele și concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Astfel, orice întrebare legată

de conținutul evaluării trebuie să aibă răspuns în interiorul raportului.” 9

Orice analiză, opinie sau concluzie, ce rezultă dintr-o evaluare, trebuie comunicată într-o manieră semnificativă pentru client și care să nu inducă în eroare persoanele interesate în rezultatul evaluării.

Standardele internaționale de evaluare prevăd că evaluatorul trebuie să păstreze documentele evaluării, pe o perioadă de 5 ani.

Forma unui raport de evaluare este stabilită de Standardul de Evaluare IVS 3 “Raportarea evaluării”. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Standardul recomandă forma scrisă, explicativă, respectiv acea formă în care există o parte introductivă, o parte de descriere a activității și o parte de stabilire a valorii și reconciliere în opinia evaluatorului.

Raportul verbal apare doar în evaluarea unor proprietăți imobiliare în situația în care cel care solicită evaluarea proprietății nu dorește neapărat un înscris.

Comunicările scrise se întâlnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau a rapoartelor de evaluare explicative.

Raportul de evaluare tip reprezintă o prezentare a evaluării pe un format tipizat, elaborat astfel încât să răspundă solicitării clienților și să poată fi analizat cu ușurință. În practica internațională, rapoartele tip sunt cerute de către creditori și de către agențiile de asigurări ale creditelor ipotecare. Deoarece acesti clienți revizuiesc multe evaluări, utilizarea unui raport tip este mai eficientă și convenabilă.

“Raportul de evaluare are rol de:

– instrument de prezentare a rezultatelor muncii evaluatorului;

– instrument de comunicare către beneficiarii și utilizatorii evaluării concluziilor asupra valorii;

– instrument de stabilire a responsabilităților în legătură cu procesul de evaluare, cu valorile obținute și bazele de evaluare utilizate.” 10

3.1.5.2 Conținutul raportului de evaluare

În general, un raport de evaluare explicativ conține cinci părți principale și anume: introducerea, premisele evaluării, prezentatrea datelor, analiza datelor și concluziile, anexe.

A. Introducerea

Partea introductivă a unui raport de evaluare este ultima parte care se completează și cuprinde:

– Scrisoarea de transmitere, prezintă oficial raportul de evaluare persoanei pentru care a fost realizat, este elementul care constituie document pentru evaluator că a transmis un raport cu un anumit conținut la o anumită dată.

– Pagina de titlu, conține denumirea societății evaluate, data evaluării, numele clientului și numele și adresa evaluatorului;

– Cuprinsul, evidențiază capitolele principale ale raportului și subtitlurile utilizate în raport;

– Rezumatul faptelor principale și al concluziilor importante, prezintă o sinteză a

informațiilor principale cuprinse în raportul de evaluare;

– Certificarea evaluatorului, se referă la declarații din partea evaluatorului din care să reiasă respectarea Codului deontologic profesional și respectarea standardelor de evaluare ca regulă de bună practică în domeniu;

– Semnătura evaluatorului.

B. Descrierea premiselor evaluării

– Ipoteze speciale și condiții limitative – ipotezele pot să privească credibilitatea descrierii juridice, a titlui de proprietate iar condițiile limitative pot restricționa evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietății sau la condițiile concurente de piață;

– Obiectul, scopul și utilizarea evaluării. Instrucțiunile evaluării. – este descris obiectul și scopul evaluării;

10 Toma M., Inițiere în evaluarea întreprinderilor, Editura CECCAR, 2009, pg. 217

– Baza de evaluare.Tipul valorii estimate. – trebuie declarată baza de evaluare și metodele de evaluare adoptate. Se va preciza clar dacă evaluarea se face pe baza valorii de piață sau prin alte baze recunoscute;

– Data estimării valorii – se precizează data evaluării și data raportului;

– Moneda raportului și modalitățile de plată;

– Inspecția proprietății- se va specifica data inspecției și cine a făcut inspecția;

– Sursele de informații utilizate; Clauza de nepublicare și neutilizare a informațiilor de către alte persoane.

C. Prezentarea datelor. Descrierea întreprinderii evaluate

În această parte se alocă spații considerabile descrierii activului sau activității de evaluat sub aspect juridic, tehnic, al resurselor umane, al managementului, comercial și financiar-patrimonial. Partea de descriere a activității se va încheia sub forma grilei de evaluare SWOT De aceste concluzii evaluatorul va ține cont în următoarea parte a raportului, cea de analiză a datelor.

“Conform standardului de evaluare GN6 “Evaluarea întreprinderii” , descrierea întreprinderii ar trebui să conțină următoarele: tipul organizației; privire de ansamblu asupra economiei și ramurii de activitate; istoric; produsele; piețele și clienții; furnizorii; dotările (incluzând activele principale); angajații; managementul; dreptul de proprietate.”

D. Analiza datelor și concluziile. Metodologia de evaluare.

– Abordare patrimonială (pe bază de active)

– Abordare prin randament (pe bază de venituri)

– Abordare prin comparație (prin piață)

Reconcilierea valorilor.Valoarea estimată propusă, opinia și concluziile evaluatorului.

E. Anexe

– Evaluarea construcțiilor (descriere, centralizator, fișe individuale de evaluare, fotografii)

– Evaluarea echipamentelor (descriere, desfașurător, fișe individuale etc)

– Evaluarea terenului

– Alte informații considerate adecvate (copii situații financiare, organigrama etc.).

3.2 Metoda alocării

Se bazează pe principiul echilibrului, conform căruia există un raport procentual normal între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți, specific diferitelor categorii de proprietăți imobiliare, aflate în locații specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza prețurilor de vânzare ale terenurilor libere și ale unor proprietăți comparabile (teren și construcții), dintr-o arie comparabilă și competitivă învecinată, cu caracteristici similare.

Acest raport procentual este aplicat apoi prețului de vânzare a proprietății construite, pentru a determina valoarea terenului.Această metodă este aplicabilă în situația când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății este dificil de obținut și de susținut, această metodă este mai rar utilizată și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului.

3.3 Metoda comparației directe

Dacă există o piață a terenurilor, unde asemenea bunuri au fost vândute sau cumpărate, atunci evaluatorul are deja determinat prețul de vânzare pe unitate de măsură și nu îi rămâne decât să particularizeze în vederea utilizării lui. Pentru a avea certitudine că prețul practicat este cel corect al pieței, evaluatorul trebuie să găsească elemente de similitudine între caracteristicile terenului vândut și cele ale terenului estimate. Astfel sunt necesare compatibilități privind localizarea, caracteristicile fizice ale amplasamentului, condițiile de finanțare sau de vânzare. Evaluarea se face pe baza datelor tranzacțiilor anterioare deoarece referirea la experiențe trecute poate aduce la concluzii credibile, unamim acceptate atât de vânzător cât și de cumpărător.

Comparația se face pe baza anumitor criterii de comparabilitate, fiind avute în vedere 10 elemente:

1.dreptul de proprietate transmis;

2. condițiile de finanțare;

3. condițiile de vânzare;

4. condițiile pieței;

5. restricțiile legale;

6. localizarea;

7. caracteristicile fizice și geo-tehnice;

8. caracteristicile economice;

9. utilitățile disponibile;

10. utilizarea actuală.

Metodologia evaluării constă în parcurgerea următorilor pași:

analiza pieței de terenuri și identificarea tranzacțiilor cu proprietăți similare;

verificarea corectitudinii datelor;

stabilirea criteriilor datelor;

comparația propriu-zisă;

utilizarea corecțiilor de piață;

analiza rezultatelor;

formularea opiniei evaluatorului.

3.4 Tehnica parcelării și dezvoltării

Numită și metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării, constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa că amenajările și construcțiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului.

Această metodă este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea pe loturile parcelate și amenajate ale clădirilor rezidențiale. Deci, această metodă se poate aplica în două ipoteze:

parcelarea unui teren viran și amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea loturilor amenajate;

parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților rezidențiale rezultate (teren plus locuință).

Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziționarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculată ca mărime reziduală dintre prețurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale estimate de parcelare, amenajare și construire, în care se include și profitul dezvoltatorului.

Credibilitatea rezultatului metodei este condiționată de existența unui volum important de informații despre costurile de parcelare, amenajare și de construcție, despre prețurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum și despre prețurile de vânzare ale proprietăților construite.

3.5 Tehnica reziduală a terenului

Este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este dependent atât de construcții și amenajări, cât și de teren.

Etapele aplicării acestei metode sunt:

determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietății;

determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcțiilor și scăderea acestuia din VNE anual total al proprietății;

capitalizarea VNE rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.

Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:

cunoașterea CIN a clădirilor (construcțiilor) și amenajărilor sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;

cunoașterea venitului net total din exploatare al proprietății sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;

posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale terenurilor și clădirilor.

Această tehnică de evaluare se utilizează în două situații:

când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;

pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.