Proprietatea imobiliară rezidențială de tip APARTAMENT CU 2 CAMERE ȘI DEPENDINȚE Amplasată în municipiul Iași, str. Prof. I. Simionescu (fosta… [309086]

RAPORT DE EVALUARE

Proprietatea imobiliară rezidențială de tip

APARTAMENT CU 2 [anonimizat]. Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județ Iași

BENEFICIAR: PRISECARIU VASILICA VIORICA

DESTINATAR: [anonimizat]. [anonimizat], nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al evaluatorului Sovoiala Georgiana și al Bancii Comerciale.

17 Martie 2018

[anonimizat], strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, [anonimizat] – apartament 2 [anonimizat], la data de 17.03.2018, în vederea garantării cu proprietatea pentru obținerea unui împrumut bancar.

[anonimizat], [anonimizat]. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, [anonimizat], identificat cu numărul cadastral al bunului imobil 3794/2/IV/2, înscris în Cartea Funciară nr. 123894-C1-U3 a [anonimizat] 2 [anonimizat], situat la etajul 4, într-un bloc de locuințe cu regim de înălțime P+4E, cu aria utilă de 51,10 mp, din măsurători și 49,87 mp, din acte.

Identificarea proprietății s-a făcut în urma comparării documentației cadastrale și a declarațiilor proprietarului.

[anonimizat] P+4E construit în anul 1979 [anonimizat], [anonimizat], [anonimizat]- [anonimizat], [anonimizat]. Finisajele apartamentului constau în: [anonimizat], antiefracție, [anonimizat], bucătărie, [anonimizat], [anonimizat]. [anonimizat].

[anonimizat], bucătărie, baie, două holuri și balcon. Tâmplăria dintre camera de zi și balcon și bucatarie si hol au fost scoase, s-a [anonimizat] a fost inclusă în suprafața utilă a apartamentului.

Amplasamentul are dreptul de proprietate forțată și perpetuă asupra tuturor porțiunilor de bloc care prin natura și destinația lor sunt de folosință comună și dreptul de folosință pe durata existenței construcției asupra cotei indivize de 4,17% din terenul pe care se află amplasat blocul.

Apartamentul dispune de următoarele utilități: [anonimizat], canalizare, [anonimizat], internet, interfon, telefonie fixă și cablu TV. Apartamentul este dotat cu aparat de AC (aer conditionat).

[anonimizat]l de vânzare-cumpărare cu Încheierea de autentificare nr. 1469/03.09.2008, emis de B.N.P.A. Paula Pantilimon Tătaru și Bogdan Florea, Încheierea de rectificare nr. 3375/03.09.2008, intabulat la O.C.P.I. Iași cu Încheierea nr. 83318/04.09.2008, Extras de Carte Funciara pentru informare nr. 44799/25.04.2013. Evaluatorul a mai avut la dispoziție, pe lângă actele de dobândire a proprietății, documentația cadastrală: Releveu.

Evaluarea s-a făcut ÎN IPOTEZA liberă de sarcini dar evaluatorul nu a avut la dispoziție un Extras de Carte Funciară actualizat care să confirme sau să infirme acest lucru și s-a bazat doar pe declarațiile proprietarului.

Solicitantul evaluării este doamna PRISECARIU VASILICA VIORICA, iar destinatarul este Banca Comercială.

Metodologia de calcul a “valorii de piață” a ținut cont de scopul evaluării, tipul proprietății și de recomandările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 formate din:

Standardele de Evaluare SEV, compuse din:

SEV 100 – Cadrul general;

SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării;

SEV 102 – Implementare;

SEV 103 – Raportare;

SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare;

SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului;

Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor;

GME 630 – Evaluarea bunurilor imobile.

Glosar 2015.

În evaluare s-a utilizat Abordarea prin piață, metoda comparațiilor directe, unde s-au analizat un număr de 5 comparabile, pentru fiecare comparabilă criteriul de comparație a fost preț pe proprietate integral, rezultatul metodei fiind exprimat în lei și euro:

Vcomparație = 40.000 Euro, echivalent 187.000 Lei.

S-a utilizat și Abordarea prin venit, metoda capitalizării venitului,în care am selectat o chirie de piață de 6 Euro/mp și am utilizat rata de capitalizare c = 6,03%, rezultatul obținut fiind exprimat în lei și euro:

Vcapitalizare = 40.000 Euro, echivalent 187.000 Lei.

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate, ținând seama de prevederile prezentului raport, exprimată în Lei și Euro:

UNA SUTĂ OPTZECI ȘI TREI MII LEI

187.000 LEI

ECHIVALENT A 40000 EURO

La data evaluării, 17.03.2018, cursul valutar conform BNR este: 1 Euro-4.6728 Lei.

Detalii despre proprietatea imobiliară evaluată și metodele de evaluare utilizate pentru alegerea valorii de piață sunt prezentate în continuare în prezentul raport.

Valorile și chiriile menționate în prezentul Raport nu includ TVA sau altă taxă asociată unei evantuale tranzacții.

CUPRINS

1. INTRODUCERE 2

1.1. Sinteza raportului 2

1.2 Certificare 5

2. Termeni de referinta ai evaluarii 6

2.1. Identificarea evaluatoruluisi competenta acestuia 6

2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati 6

2.3. Scopul evaluării 6

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect și drepturilor de proprietate evaluate 6

2.5. Tipul valorii si definitia acesteia 7

2.6. Data evaluarii 7

2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării 7

2.8. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea 7

2.9. Ipoteze și ipoteze speciale 8

2.9.1 Ipoteze 8

2.9.2. Ipoteze speciale 9

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare 10

2.11. Declarația conformității evaluării cu SEV 10

2.12. Moneda valorii definite. Modalitati de plata 10

2.13. Descrierea raportului 10

3. PREZENTAREA DATELOR 11

3.1. Date despre aria de piața, oraș, vecinatăți și localizare 11

3.1.1. Aspecte economico-sociale, legislative și ale mediului înconjurător 11

3.1.2. Descrierea zonei(vecinatati, localizare) 11

3.2.Descrierea situatiei juridice 13

3.3. Descrierea amplasamentului 13

3.4. Descrierea constructiei 13

3.5. Istoricul proprietății 16

3.6. Datele privind impozitele și valorile de impozitare 16

4. Analiza pietei 17

4.1. Analiza de piata 17

4.2. Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate 17

4.3. Analiza cererii 17

4.4. Analiza ofertei 18

4.5. Analiza echilibrului pietei 19

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI 20

5.1. Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare 20

5.2. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber 20

5.3. Cea mai bună utilizare a terenului construit 20

5.4. Concluzii CMBU 21

6. Evaluarea proprietatii 22

6.1. Abordări, alegerea metodelor 22

6.2. Abordarea prin piață 22

6.3. Abordarea prin venit 28

6.3.1. Analiza prețurilor privind chiriile pe piața imobiliară rezidențială din Iași 28

6.3.2. Estimarea valorii de piață 30

7. RECONCILIEREA VALORILOR ȘI OPINIA FINALǍ 32

8. ANEXE 33

8.1. Bibliografie 33

8.2. Documentele atestare drept de proprietate 33

8.3. Harta cu amplasarea subiectului și a comparabilelor 42

8.4. Planuri, Relevee 42

8.5. Fotografiile proprietății evaluate 44

8.6. Fotografii comparabile 45

1.2 Certificare

Prin prezenta, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte.

Concluziile și estimările se bazează pe informații și date considerate de către evaluatorca fiind adevărate, folositoare și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator membru stagiar Sovoiala Georgiana, în data de 12.0.2018, unde am fost însoțit de către reprezentantul societății.

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am niciun interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din Standardele Intenționale de Evaluare la care s-a aliniat și ANEVAR.

Posed cunoștințele necesare îndeplinirii misiunii în mod competent, în urma programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR; nicio altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

Evaluator,

Ing. Sovoiala Georgiana

2. Termeni de referinta ai evaluarii

2.1. Identificarea evaluatoruluisi competenta acestuia

Prin prezenta, Sovoiala Georgiana, Evaluator Membru stagiar, cu număr de legitimație ANEVAR 6980, domiciliat în municipiul Piatra Neamt, str. Maratei, nr. 154, în limita cunoștințelor și informațiilor deținute, declar în cunoștință de cauză și cu bună credință că:

Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte;

Concluziile și estimările se bazează pe informații și date considerate de către mine ca fiind adevărate, folositoare și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății;

Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.

Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.

Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am niciun interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerințele din Standardele Internaționale de Evaluare 2015 la care s-a aliniat și ANEVAR.

Posed cunoștințele necesare îndeplinirii misiunii în mod competent, în urma programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR. Nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

2.2. Identificarea clientului. Identificarea utilizatorilor desemnati

Raportul de evaluare a fost solicitat de doamna PRISECARIU VASILICA VIORICA, cetățean român, necăsătorită, domiciliată in municipiul Iași, cartierul Dacia, strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași,identificată cu cartea de identitate, seria MX, numarul 676322, eliberată de SPCLEP Iași, CNP 2751224373467.

Destinatarul prezentului raport de evaluare este Banca Comercială.

2.3.Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului.

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect și drepturilor de proprietate evaluate

Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie proprietatea imobiliară “apartament 2 camere”, identificată cu numărul cadastral al bunului imobil 3794/2/IV/2, înscris în Cartea Funciară nr. 123894-C1-U3 a municipiului Iași, situat într-un bloccu regim de înălțime P + 4 E, amplasată în orașul Iași, cartierul Dacia (zonă rezidențială median-periferică a municipiului Iași), strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași, cu aria utilă de 51,10 mp, din măsurători și 49,87 mp, din acte, compusă din cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, două holuri și balcon.

Prezentul raport de evaluare se adresează doamnei PRISECARIU VASILICA VIORICA, iar destinatarul este Banca Comercială.

Dreptul de proprietate supus evaluării este drept de proprietate deplin, dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare cu Încheierea de autentificare nr. 1469/03.09.2008, emis de B.N.P.A. Paula Pantilimon Tătaru și Bogdan Florea, Încheierea de rectificare nr. 3375/03.09.2008, intabulat la O.C.P.I. Iași cu Încheierea nr. 83318/04.09.2008, Extras de Carte Funciara pentru informare nr. 44799/25.04.2013. Evaluatorul a mai avut la dispoziție, pe lângă actele de dobândire a proprietății, documentația cadastrală: Releveu.

Evaluarea s-a făcut ÎN IPOTEZA liberă de sarcini dar evaluatorul nu a avut la dispoziție un Extras de Carte Funciară actualizat care să confirme sau să infirme acest lucru și s-a bazat doar pe declarațiile proprietarului.

Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil si tranzactionabil.

2.5.Tipul valorii si definitia acesteia

Tipul de valoare, în relație cu scopul, este baza evaluării.

În prezentul raport, în conformitate cu scopul enunțat mai sus, cel al gajării în vederea obținerii unui împrumut bancar, s-a urmărit o estimare a valorii de piață= baza de evaluare, așa cum este aceasta definită în Standardul de Evaluare SEV100Valoarea de piață – tip de valoare:

“Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.“

Valoarea rezultată în prezentul raport este valabilă la data evaluarii și precizez că la orice altă dată valoarea ar putea fi diferită din cauza posibilelor schimbări materiale în condițiile pieței sau în caracteristicile proprietății.

2.6. Data evaluarii

Proprietatea a fost inspectată la data de 12.03.2018, data inspecției, aceasta fiind și data de referință a evaluării, data evaluării, raportul fiind redactat în forma sa finală la data de 17.03.2018.

La baza efectuării evaluării au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare lunii MARTIE 2018, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare și valorile estimate de către evaluator.

Limitele proprietății au fost identificate în baza planurilor și indicațiilor clientului. Evaluarea se bazează pe ipoteza că această identificare a fost efectuată corect, iar dacă această ipoteză se dovedește a fi eronată evaluarea trebuie revizuită.

2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Pentru respectiva evaluare, întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între Evaluator Membru stagiar și beneficiar, s-au parcurs următoarele etape:

S-a primit tema și documentele necesare realizări raportului de evaluare;

S-a inspectat proprietatea, vecinătatea șizona;

S-au cules date despre proprietăți asemanătoare cu proprietatea evaluată, despre cererea și oferta pe piața locuințelor rezidențiale din zona Dacia;

S-au făcut judecăți, analize și calcule.

La primirea temei și efectuarea inspecției nu au fost limitări.

2.8. Natura si sursa informatiilor utilizate pe care se bazeaza evaluarea

Situația juridică a proprietății imobiliare și suprafețele imobilului;

Informații privind piața imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);

Alte informații necesare existente in bibliografia de specialitate;

Proprietarul imobilului – pentru informațiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situație juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;

presa de specialitate si evaluatori care își desfășoară activitatea pe piața locală;

informații furnizate de către agenții imobiliare (Fidelia Casa, Agenția imobiliară Casa Albă, TNT Imobiliare, Fortuna Imobiliare Iași, etc.) privind tranzacții similare;

informații existente pe site-urile http://www.OLX.ro; www.imobiliare.ro; www.imobiliareiasi.ro; www.spații-iasi.ro; www.cauta-imobiliare.ro, www.trustulterra.ro, bnr.ro, Google Maps, Geoportal etc.;

Piața imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăți imobiliare similare din municipiul Iași și din zona în care se situează proprietatea supusă evaluării.

2.9. Ipoteze și ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze și ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze și limite de care s-a ținut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

2.9.1 Ipoteze

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condițiile realizării ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situațiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricții în afara celor arătate expres pe parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puțin una din ipotezele sub care este realizat raportul și care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informațiile și documentele furnizate de către proprietar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigații suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil și transferabil. Afirmațiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietății nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiști; evaluatorul nu are competență în acest domeniu;

Se presupune că toate studiile inginerești puse de destinatar la dispoziția evaluatorului sunt corecte. Planurile de situație și materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietății;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor și restricțiilor de zonare, urbanism, mediu și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă și luată în considerare în prezentul raport;

Nu am realizat o analiză structurală a clădirii, nici nu am inspectat acele părți care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informațiilor primite de la proprietar. Nu îmi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părților neinspectate și acest raport nu trebuie înțeles că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirii;

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecție neinvazivă a proprietății și nu s-a intenționat a se scoate în evidență defecte sau deteriorări ale construcției sau instalațiilor, altele decât cele care sunt prin execuție aparente. Prezența unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidență ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienților preocupați de un asemenea potențial negativ să angajeze experți tehnici care să investigheze astfel de aspecte;

Nu am realizat niciun fel de investigație pentru stabilirea existenței contaminanților. Se presupune că nu există condiții ascunse sau neaparente ale proprietății, solului, sau structurii care să influențeze valoarea. Cu ocazia inspecției nu am fost informați despre existența pe amplasament a unor contaminanți. Nu am realizat niciun fel de investigație suplimentară pentru stabilirea existenței altor contaminanți. Evaluatorul nu-și asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiții sau pentru obținerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Situația actuală a proprietății imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităților de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietății în condițiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile, considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informațiile si documentele pe care le-a avut la dispoziție, existând posibilitatea existenței și a altor informații sau documente de care evaluatorul nu avea cunoștință;

Orice referință în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credință, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piață a proprietății evaluate sau a oricărei proprietăți în zona studiată.

Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului și asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator și beneficiar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietății. Dimensiunile proprietății au fost preluate din descrierea legală a proprietății (Releveu); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentații. Toate planurile construcțiilor, schițele, planurile de situație puse la dispoziția evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privință.

Evaluatorul a obținut informații, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.

Evaluatorul nu are cunoștință de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăți care să afecteze proprietatea evaluată.

Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele și titlurile de proprietate puse la dispoziție de proprietar, fiind limitată exclusiv la acestea.

Raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot pierde valabilitatea.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau să depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune.

Nici prezentul raport, nici părți ale sale (în special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului.

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Valoarea exprimată în prezentul raport nu reprezintă valoarea pentru asigurare.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare. Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data evaluării.

2.9.2. Ipoteze speciale

Lipsă Extras de Carte Funciară pentru informare actualizat.Titlul de proprietate se presupune a fi liber, valabil și tranzacționabil.

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare

Raportul de evaluare sau oricare altă referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicității, fără acordul scris și prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât destinatar și beneficiar, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale.

2.11. Declarația conformității evaluării cu SEV

În calitate de evaluator, declar că raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de Evaluare ANEVAR 2015 și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de proprietatea imobiliară garantată, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. La data elaborării acestui raport, am îndeplinit cerințele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR și am competența necesară întocmirii acestui raport.În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de evaluator, îmi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.

2.12. Moneda valorii definite. Modalitati de plata

Opinia finală a evaluării este prezentatăîn LEI și în EUR. Cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4.6728 LEI pentru 1 EUR, conform BNR la data de 17.03.2018.

Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări se (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de schimb și evoluția acestuia comparativ cu puterea de cumpărare și cu nivelul tranzacțiilor pe piața imobiliară specifică etc.)

Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacții fără a lua în calcul condiții de plată deosebite (rate, leasing) etc.

2.13. Descrierea raportului

Raportul de evaluare este prezentat în modalitatea solicitată de către utilizatorul desemnat, acesta fiind de tip explicativ. Obiectivul raportului de evaluare a urmărit să rapundă în scris la cerințele utilizatorului și în a argumenta răspunsurile cu fapte, raționamente și concluzii.

Raportul de evaluare a fost întocmit la data de 17.03.2018, cu un număr de 56 pagini și anexe, în formă scrisă. Pentru raportarea valorii s-a folosit Abordarea prin piață – metoda comparațiilor directe si Abordarea prin venit- metoda capitalizării directe.

În prima parte a raportului s-a făcut o mică introducere a raportului de evaluare. În a doua parte s-au prezentat termenii de referință ai evaluarii, în partea a treia s-au prezentat datele de intrare, în partea a patra s-a făcut analiza celei mai bune utilizări, în partea a cincea s-a facut evaluarea propriu zisă e proprietății subiect prin doua abordări de evaluare-piață si venit și la final s-a facut reconcilierea valorilor și opinia finală a evaluatorului.

3.PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date despre aria de piața, oraș, vecinatăți și localizare

3.1.1. Aspecte economico-sociale, legislative și ale mediului înconjurător

Date generale

Municipiul Iași se află în partea de Est a Moldovei, în Câmpia Moldovei. Prin extinderea lui, Iașul este legendara urbe a celor 7 coline Cetățuia, Galata, Copou, Bucium-Păun, Șorogari, Repedea și Breazu.

Căi de acces: Drum național DN28 (de la Roman) și DN24 (de la Vaslui), Cale ferată, Aeroport.

Conform datelor recensământului din anul 2011, municipiul Iași număra 263.410 de locuitori și era astfel al patrulea oraș ca mărime din România. Zona Metropolitană Iași, care include 13 localități învecinate, avea o populație de aproximativ 350.000 de locuitori.

Iași este un centru economic important al României. Industriile principale sunt metalurgia (SC Arcelor Mittal Tubular Products, SC Tehno Steel), medicamentele (SC Antibiotice SA), textilele (SC IasiConf SA, SC Iasitex SA) și industria alimentară. Sectorul bancar și cel al informației au luat avânt în ultimii ani, numeroase bănci și companii de software fiind prezente în oraș.

Iași este de asemenea un centru comercial regional important, aici existând numeroase centre comerciale (Iulius Mall, Moldova Mall, Palas, Felicia Shopping Center, Era Shopping Center, Hala Centrala, Axa Niciman etc.) și mai multe hyper și supermarket-uri (Metro, Selgros, Carrefour, Kaufland, Auchan, Billa, Lidl, Praktiker, Dedeman, Arabesque, Baumax, Mobexpert, Mr. Bricolage). Alte proiecte sunt în curs de realizare (Maximall, Green Plaza Iași etc.).

După 1989 și evenimentele de atunci, toate întreprinderile ce alcătuiau Zona Industrială au intrat în declin – Nicolina, CUG, Terom, Tepro – și nu au apărut alte industrii care să le înlocuiască. Acest lucru a generat probleme legate de șomaj, persoane cu venituri mici, familii cu restanțe la întreținere și un număr mare de pensionari.

Aceste aspecte au făcut ca orașul să rămână în urmă, costurile cu serviciile publice să fie ridicate, iar efortul investițional să fie și mai mare pentru noi la momentul actual.

Iașul este al doilea centru universitar din țară, aceasta înseamnă că la universitatile și liceele de aici vin tineri nu doar din municipiu sau din județul nostru, ci din întreaga Moldovă, fapt ce influenteaza cererea de apartamente atat pentru vanzare cat si pentru inchiriere.

Date specifice

Proprietatea imobiliară supusă evaluării, apartament cu două camere, situat la etajul 4 al unui bloc de locuințe cu regim de înălțime P+4E, este amplasată în Iași, cartierul Dacia, strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași. Sfera proprietăților în care se găsește amplasamentul analizat este cea a proprietăților de tip rezidențial, în mare parte blocuri, în mică parte locuințe unifamilialecu regim de înălțime parter, P+1E, situate în zona Dacia, zonă imobiliară median-periferică a municipiului Iași.

În analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăți asemănătoare cu subiectul, din aceeași zonă și cu aceleași caracteristici cu proprietatea evaluată, cele selectate le găsim la capitolul 6.2. Abordarea prin piață.

3.1.2. Descrierea zonei(vecinatati, localizare)

Zona amplasării proprietății imobiliare evaluate –cartier Dacia – este una median-periferică a municipiului Iași (în apropiere de Piața Dacia), cu specific rezidențial, aici găsindu-se blocuri de locuit cu regimuri de înălțime P+4E sau P+8E, arareori case. Parterele blocurilor de la strada principală au căpătat în marea majoritate specific comercial, pe de o parte datorită destinației inițiale cât și ulterior, prin asimilare. În cazul analizat, blocul este într-o zonă în care nu a rentat o astfel de orientare. Zona are toate utilitățile, toate căile rutiere și pietonale fiind modernizate, având dotări comerciale, socio-administrative – școli,grădinițe, banci, poștă, piață, unitate a Poliției. Zona este una cu aspect civilizat.

Conform inspecției, proprietatea imobiliară rezidențială evaluată se învecinează cu blocuri de locuințe cu regim de înalțime P+4E.

În zonă se află: Cartier rezidențial de blocuri de locuințe Dream Village, Cartier rezidențial de locuințe unifamiliale P, P+M, P+1E, Biserica catolică Sfântul Anton de Padova, Parc de joacă, Secția de Politie nr. 1 Iași, Școala Generală nr. 26, Școala Generală nr. 3, Școala Generală nr. 39, sucursale bănci – BRD, Alpha Bank, BCR, Piața Dacia, Ștrandul municipal.

Proprietatea analizată are deschidere la strada principală Prof. I. Simionescu, accesul făcându-sede pe un drum asfaltat și prin spatele blocului unde este amenajată o parcare.

Dotări edilitare și servicii de tip urban existente în Dacia:

Rețea urbană de energie electrică;

Rețea urbană de apă;

Rețea urbană de canalizare;

Rețea urbană de gaze naturale;

Încălzirea se face în regie proprie, prin centrală termică;

Rețea de comunicații: telefon, internet și cablu TV.

Concluzii:Proprietatea imobiliară evaluată se află într-o zonă median-periferică mixtă, atât rezidențială cu blocuri de locuință cu regim de înălțime P+4E, P+8E, locuințe unifamiliale cu regim de înalțime P, P+1E, cât și comercială cu spații comerciale la parter de bloc, având suficiente magazine cu alimente proaspete(Piața Dacia, magazine mixte), acces facil la proprietate și mijloace de transport în comun la o distanță relativ mică, respectiv 200 m.

Fragment de hartă cu proprietatea analizată.

3.2.Descrierea situatiei juridice

Dreptul de proprietate supus evaluării este drept de proprietate deplin, dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare cu Încheierea de autentificare nr. 1469/03.09.2008, emis de B.N.P.A. Paula Pantilimon Tătaru și Bogdan Florea, Încheierea de rectificare nr. 3375/03.09.2008, intabulat la O.C.P.I. Iași cu Încheierea nr. 83318/04.09.2008, Extras de Carte Funciara pentru informare nr. 44799/25.04.2013. Evaluatorul a mai avut la dispoziție, pe lângă actele de dobândire a proprietății, documentația cadastrală: Releveu.

Evaluarea s-a făcut ÎN IPOTEZA liberă de sarcini dar evaluatorul nu a avut la dispoziție un Extras de Carte Funciară actualizat care să confirme sau să infirme acest lucru și s-a bazat doar pe declarațiile proprietarului.

Actele care au stat la baza informațiilor enunțate mai sus se găsesc în capitolul ANEXE.

3.3. Descrierea amplasamentului

Proprietatea imobiliară supusă evaluării „apartament 2 camere” este situată în municipiul Iași, strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași, cartier Dacia, identificată cu numărul cadastral al bunului imobil 3794/2/IV/2.

Aceasta este amplasata pe lotul de teren cu nr.cad.3794 din care detine dreptul de folosinta pe durata existentei constructiei, asupra cotei indivize de 4,17% din suprafata totala a terenului aferent condomeniului in care se afla dispusa locuinta.

Terenul nu este împrejmuit.

Utilitățile amplasamentului sunt: electricitate, apa, gaz, canalizare.

3.4.Descrierea constructiei

Proprietatea imobiliară evaluată se află într-un bloc de locuinte cu regim de înălțime P+4E construit în anul 1979 pe fundații izolate de beton armat, structura de rezistență pe cadre din beton armat, cu planșee, grinzi și stâlpi din beton armat, închideri exterioare – pereți- din cărămidă, compartimentări interioare din cărămidă, acoperiș tip terasa necirculabila peste care locatarii au construit o șarpantă din lemn si înveltioare cu plăci de azbociment. Fatada construitiei este plcata cu termosistem de 10 cm si tencuiala decorativa.

Finisajele apartamentului sunt medii și constau în: tâmplărie exterioară din PVC cu geam temopan, ușă intrare metalică, antiefracție, tâmplărie interioară din lemn cu geam ornament, pardoseli acoperite cu gresie in holuri, bucătărie, baie și balcon, parchet melaminat în camere, pereții sunt acoperți cu faianță în baie integral și parțial în bucătărie și balcon, iar în rest vopsea lavabilă. Încalzirea se realizează cu centrală termică proprie pe gaz, corpuri radiante din fontă.

Apartamentul este compus din cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, două holuri și balcon. Tâmplăria dintre camera de zi și balcon și bucatarie si hol au fost inlaturate, s-a făcut termoizolație pereților exteriori și interiori, și astfel suprafața balconului a fost inclusă în suprafața utilă a apartamentului.

Apartamentul dispune de următoarele utilități: curent electric, apă curentă, canalizare, gaz metan, încălzire în regim propriu, internet, interfon, telefonie fixă și cablu TV. Apartamentul este dotat cu aparat AC.

Fațada blocului este orientată către Vest, fapt ce aduce un plus economisirii de energie termică.

Aria utilă a apartamentului este de 51,10 mp, din măsurători și 49,87 mp, din acte.

Dimensiunile încăperilor:

Renovări și reparații capitale au fost efectuate în cursul anului 2011 și au condus la următoarele caracteristici:

Apartamentul are o cameră de zi, dormitor, bucătărie, baie, două holuri și balcon inclus în aria utilă a apartamentului prin scoaterea tâmplăriei dintre camera de zi și balcon;

Între camere și hol au fost montate grile de aerisire pentru o bună circulație a aerului;

În sufragerie s-a făcut izolație termică și fonică tavanului cu vată minerală și gips carton și apoi s-a montat o scafă din gips carton cu spoturi luminoase pentru un aspect mai frumos;

Tâmplăria exterioară: ușa de la intrarea în aprtament este metalică, ferestrele sunt din tâmplărie din PVC cu barieră termică, cu geam termopan;

Instalații sanitare și electrice noi și funcționale:

a) electrice monofazate, realizate cu conductori de cupru cu înveliș izolator de PVC, care sunt introduși în tuburi de plastic; tensiunea introdusă prin branșare este de 220V; instalația electrică este cu protecție diferențială, circuitele sunt mascate prin pereți și a fost introdus încă un circuit de priză pentru protecția audio-video; iluminatul este făcut cu lămpi de tip incandescent și fluorescent;

b) sanitare: sunt executate din conducte de cupru pentru alimentarea cu apă rece, pentru evacuarea apei reziduale, pentru obiectele consumatoare și pentru instalația de gaze;obiectele sanitare montate la baie sunt de calitate medie, întreținute bine: lavoar, WC, cabină duș;

c) încălzire : centrală pe gaz cu o rețea de conducte din cupru pentru transportul agentului termic și corpuri de încalzire din fontă; căldura este controlată prin montarea unui termostat;

d) aparat aer condiționat montat în hol.

În urma inspecției, evaluatorul a efectuat fotografierea imobilului după cum urmează:

3.5. Istoricul proprietății

Dreptul de proprietate asupra imobilului a fost obținut prin Contractul de vânzare-cumpărare cu Încheierea de autentificare nr. 1469/03.09.2008, emis de B.N.P.A. Paula Pantilimon Tătaru și Bogdan Florea, Încheierea de rectificare nr. 3375/03.09.2008.

Contractul de vânzare-cumpărare cu Încheierea de autentificare nr. 1469/03.09.2008, emis de B.N.P.A. Paula Pantilimon Tătaru și Bogdan Florea, PRISECARIU VASILICA VIORICA a cumpărat de la soții Paiu Valerica si Paiu Florin proprietatea imobiliară situată în municipiul Iași, cartierul Dacia, strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași, compusă din apartament 2 camere și dependințe, decomandat.

În anul 2011 apartamentul a fost renovat astfel: s-a schimbat ușa de la intrare montând una metalică, antiefracție, s-a montat centrala termică proprie pe gaz, s-a renunțat la ușile dintre bucătărie și hol și dintre balcon și camera de zi.

Anul acesta proprietara a instalat o unitate de aer condiționat.

3.6. Datele privind impozitele și valorile de impozitare

Impozitul pe apartamente este anual și se determină prin aplicarea cotelor de impozitare stabilite de catre unitatea administrativ teritoriala de care apartine proprietatea rezidentiala.

4.Analiza pietei

4.1.Analiza de piata

Piața imobiliară din municipiul Iași se caracterizează prin dezechilibru între cererea competitivă și oferta solvabilă, în favoarea ofertei. Factorii ce influențează dezechilibrul creat pe piața imobiliară sunt de natură economică și socială: puterea de cumpărare, lipsa creditelor bancare,accesul greu la credite ipotecare.

Apartamentele din Iași au continuat să se ieftinească, dar într-un ritm mai lent, prețul terenurilor e încă în scădere, iar chiriile la spațiile de birouri scad și ele. Așa arată piața imobiliară în primele luni ale anului.

Prețul de vânzare al apartamentelor vechi din Iași a ajuns în primul semestru al acestui an la o medie de circa 900 de euro pe metrul pătrat, în scadere cu doar 1% față de al doilea semestru al anului trecut. Așadar, comparativ cu Semestrul 2 2012, prețurile apartamentelor vechi din Iași au crescut de fapt cu aproximativ 2%. În cele mai scumpe zone ale orașului – Centru și Copou – apartamentele vechi cu două camere, de exemplu, s-au vândut cu prețuri cuprinse între 42.500 și 59.500 de euro, în timp ce pentru același tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Alexandru-Dacia sau Mircea-Galata, prețurile au fost cuprinse între 24.500 și 43.000 de euro. Cât privește apartamentele noi, acestea au urmat trendul celor vechi scăzând tot cu 1%, la finalul semestrului 1 2017 acestea situându-se la nivelul de 949 eur/mp Ac.

4.2. Identificarea pieței specifice și a proprietății evaluate

Piața imobiliară analizată va fi cea rezidențială de tip apartament 2 camere, iar din punct de vedere al caracteristicilor proprietății avem urmatoarele:

proprietate imobiliară rezidențială – apartament 2 camere, ocupată de proprietar;

baza de clienți a acestei pieți o constituie persoanele cu venituri medii care pot apela la un credit ipotecar sau au afaceri proprii și studenții veniți la cursuri universitare ieșene;

anul edificării blocului din care face parte apartamentul de evaluat – PIF 1979;

proprietăți echivalente disponibile sunt cele din cartierul Dacia.

Aria pieții – aria pieții imobiliare a proprietăților rezidențiale de apartamente cu două camere, din zona rezidențială a cartierului Dacia, localizată în Estul Iașului, delimitată de străzile Columnei la Vest, strada Strămoșilor la Est, bulevardul Dacia la Sud și strada Tabacului la Nord.

4.3.Analiza cererii

Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorului.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă.

Factori ce influențează cererea sunt:

Populația din aria pieții, zona Dacia, este locuităatât de familii în vârstă precum și de familii tinere;

Venitul populațieicare se orientează către această zonă sunt medii și mici;

Raportul între proprietari și chiriași: locuințele în zona analizată sunt locuite de către proprietari, însă există și un număr relativ suficient de apartamenteînchiriate. Numărul blocurilor în zona Dacia este mare comparativ cu numărul caselor de locuit unifamiliale. Persoanele care dau spre închiriere imobilul sunt cele cu venituri mici și medii care doresc astfel obținerea unor venituri suplimentare;

Aprecieri financiare, precum nivelul economiilor și condițiilor de împrumut – în ultima perioadă condițiile de acordare a creditelor s-au înăsprit. Pentru a contacta un credit este necesar ca familia sau persoanele ce doresc să achiziționeze o casă să aibă venituri cu mult peste medie;

Grad de poluare: rezultatele înregistrate de stația Dacia evidențiază nivelul mediu al poluării.

În general, prețurile apartamentelor și ale chiriilor sunt direct proporționale. Costul chiriei este calculat pe baza mai multor indici precum distanța locației apartamentului sau a garsonierei față de centrul orașului, locul de munca sau modul în care este utilată și mobilată locuință. Posibilitatea de avans reprezintă de asemenea un factor important. Deși prețurile imobiliarelor au crescut gradual față de anul trecut, agenții imobiliari consideră această perioadă ca fiind una constantă din punct de vedere al cererilor. „Cererea rămâne constantă de la an la an, deoarece Iașul rămâne unul dintre cele mai importante centre universitare din țară, iar universitățile nu reușesc să pună la dispoziția studenților destule locuri de cazare în propriile unități”, a declarat Andrei Moga – agent imobiliar.

4.4.Analiza ofertei

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

O primă clasificare a proprietăților imobiliare se poate face în funcție de amplasarea acestora față de strada principală. Alte criterii/elemente ce se iau în considerare la achiziționarea unei proprietăți sunt: accesul la transportul auto public, aria utilă, existența garajului, suprafața terenului, regimul de înălțime, finisajele interioare și exterioare, accesul la utilitățile edilitare ale zonei, etc..

Prețul de vânzare al apartamentelor vechi din Iași a ajuns în al doilea semestru din 2015, la aproximativ 837 de euro pe metrul pătrat, în scădere cu 2% față de aceeași perioadă a anului trecut și cu aproximativ 44% mai mic decât în perioada de început a crizei.

În cele mai scumpe zone ale orașului – Centru și Copou – apartamentele vechi cu două camere, de exemplu, s-au vandut cu prețuri cuprinse între 42.000 si 57.000 de euro, în timp ce pentru același tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Alexandru-Dacia sau Mircea – Galata, prețurile au fost cuprinse între 24.500 și 42.000 de euro.

Comparativ, la nivel national, în semestrul 2 din 2015, prețul mediu de tranzacționare al apartamentelor vechi, a fost de aproximativ 696 euro/mp, în scădere cu aproximativ 40% față de perioada de început a crizei.

Cât privește apartamentele noi, și acestea au avut o ușoară reducere de preț, ajungând în Semestrul 2 2015 la 945 euro/mp, în scădere cu aproximativ 2% față de aceeași perioada a anului anterior, și cu aproximativ 45% mai mici decât în perioada de început a crizei.

"Cum programul Prima Casa care a susținut industria imobiliarăîn ultimii ani este practic finalizat, iar planurile guvernamentale prevăd un nou proiect Noua Casă, s-ar putea să asistăm la o scădere mai accentuată a prețurilor apartamentelor vechi și o menținere sau chiar o creștere ușoară a celor noi, în special a celor bine dimensionate și amplasate în zone cu infrastructură bună", a declarat Adrian Crivii, președintele companiei de evaluare DARIAN.

Blocul în care se găsește apartamentul cu două camere analizat este un imobil construit în anul 1979, este unul cu o stare bună, cu finisaje medii.

Oferta competitivă presupune identificarea în aria de piață a:

stocului de produs finalizat, adica a proprietăților care există fizic și au ajuns la maturitate: oferta este formată din peste 150 de apartamente;

proprietăți similare în curs de dezvoltare (stadiul incipient al dezvoltării construcției, finalizarea lor implicând un timp relativ scăzut): nu sunt în aria de piață:

proprietăți similare planificate în aria de piață (în stadiul de proiect și care au șanse de finalizare): Proiectul METROPOLIS este situat între cartierele Galatași Dacia).

Proprietățile imobiliare rezidențiale – apartamente analizate și luate în calcul la data evaluării sunt similare cu proprietatea ce face obiectul acestui raport de evaluare, diferențele de preț justificându-se prin: localizarea imobilelor, diferențele date de anul PIF, de dotări și finisaje și aria utilă.

Ofertă proprietăți la vanzareîn aria de piață:

La data întocmirii raportului de evaluare piața imobiliară prezintă o stagnare, la aceste tipuri de proprietăți, unde prețurile nu au cunoscut diminuări semnificative față de anul trecut.

Ofertă proprietăți la inchiriere în aria de piață:

4.5.Analiza echilibrului pietei

Comparând nivelul cererii cu cel al ofertei, ajungem la concluzia că nivelul cererii este mai mic decât cel al ofertei, deci avem o piață a cumpărătorului.

Discrepanța între cererea solvabilă și oferta competitivă va crea un blocaj al tranzacțiilor, accentuând criza de pe piața imobiliară. În noile condiții, echilibrul între cerere și ofertă putându-se realiza la un nivel scăzut și doar pentru locuințele vechi, al căror preț va scădea mai accentuat. Punctul de echilibru al pieței este foarte greu de atins, ciclul imobiliar neputând fi  sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau pe termen scurt.

În mod uzual, achiziția unor proprietăți imobiliare se face datorită valorii mari a acestora, prin instituții de finanțare adecvate care adaptează condițiile creditului la tipul de bunuri achiziționate.

În aceste condiții, stocurile de locuințe noi vor deveni și mai inaccesibile, mai ales la prețurile actuale, iar perspectiva unor noi dezvoltări va fi practic nulă.

Din analiza imobiliară în aria pieței, cea a cartierului Dacia, se poate întâlni o gamă variată preț tranzacții (vânzare) și de chirii pentru proprietăți similare cu proprietatea subiect – apartament 2 camere, în funcție de zonare, dimensiune, acces auto, acestea variind pentru vânzare 780 – 920euro/mp, pentru chirii de la 4 – 6 euro/mp. Se constată că spre limita maximă a prețurilor se situează apartamentele de dimensiuni favorabile, stare tehnică bună, amplasate în zone cu acces favorabil, având integral utilități contorizate individual. La cealaltă extremă se află apartamente de dimensiuni mici, stare tehnică satisfăcătoare, amplasate în zone cu acces mai puțin favorabil.

Având în vedere piața specifică a imobilului subiect, se constată că aceste proprietăți sunt solicitate mai mult ca tranzacție efectivă și mai puțin la închiriere.

Ce așteptăm să se întâmple este că vom ajunge într-un punct de echilibru în perioada următoare, în care prețurile nu vor mai continua să mai scadă și după aceea va fi o creștere, dar creșterea aceasta va fi ușoară, nu va fi o creștere spectaculoasă cu dublări de prețuri de la an la an ca până acum.

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

5.1.Cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare

Definiție CMBU – Cea mai probabilă utilizare a proprietății, care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a proprietății evaluate.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii:

1.Permisă legal – evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. Trebuie să fie analizate reglementările privind zonarea, restricțiile de construcție, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului.

2.Posibilă fizic – dimensiunile și forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații). Se iau în considerație capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic).

3.Fezabilă financiar – utilizările care au indeplinit criteriile de permise legal și posibile fizic, sunt analizate, mai departe pentru a determina dacă ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului.

4.Maxim productivă – dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanță cu rata de fructificare a capitalului cerută pe piață pentru acea utilizare.

5.2.Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber

CMBU a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. Aproape orice clădire poate fi demolatăși aceasta se face atunci când ea nu mai adaugă valoare terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sățină cont de utilizarea actualăși de toate utilizările potențiale. Comparabilitatea amplasamentelor competitive se face pe baza celei mai bune utilizări a potențialelor amplasamentelor comparabile la data vânzării. Fără a ține seama de cât de asemănător din punct de vedere fizic este un amplasament față de amplasamentul în cauză, daca amplasamentul comparabil nu are aceeași cea mai bună utilizare ca fiind liber ca și amplasamentul în cauză, tranzacția respectivă nu poate fi selectată ca o vânzare comparabilă și nu trebuie luată în considerare în analizarea proprietății.

Practic, ținând cont de tipul clădirii și de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidențială de tip bloc de locuințeîn regim de înălțime P+4E, conform PUD, PUZ, PUG aprobate de Primăria municipiului Iași.

Concluzii:Conform datelor analizate, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber o constituie blocul de locuințeîn regim de înălțime P+4E.

5.3.Cea mai bună utilizare a terenului construit

CMBU a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietăți imobiliare prin construcțiile ce-i aparțin. Cea mai bună utilizare a terenului construit are la bază două motive:

identificarea utilizării proprietății care va asigura cea mai înaltă fructificare a capitalului investit;

identificarea proprietăților comparabile.

În urma analizei CMBU a terenului considerat liber am ajuns la concluzia că aceasta este pentru construcția de proprietate rezidențială – bloc de locuințe.

Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBUproprietatea imobiliară, din punct de vedere al permisibilității legale și posibilității fizice, studiile, proiectele și avizele pentru utilizări rezidențiale susțin această utilizare.

Concluzii:Conform datelor analizate, cea mai bună utilizare a terenului construit este pentru construcția de proprietate rezidențială – bloc de locuințe deoarece are valoarea reziduală a terenului maximă.

5.4. Concluzii CMBU

Din analiza CMBUprezentată la capitolul 5.1.rezultă că cea mai buna utilizare a proprietarii analizate este cea de apartament in bloc de locuinte.

6. Evaluarea proprietatii

6.1. Abordări, alegerea metodelor

Pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare au fost utilizate două abordări:

1.Abordarea prin piață:a fost întocmit un tabel referitor la tranzacțiile încheiate și ofertele de proprietăți imobiliare similare cu cea analizată.S-a avut în vedere că ofertele de proprietăți imobiliare la vânzare sunt diminuate de procesul de negociere. Proprietatea evaluatăa fost comparată cu proprietăși similare vândute recentși cu ofertele de vânzare.Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a proprietății imobiliare de evaluat este în relație directă cu prețurile la care au fost vândute proprietăți competitive și comparabile, prețuri care definesc un interval de valori în care este de așteptat să se situeze și valoarea proprietății subiect. 
Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietatea subiectși tranzacții, care influențează valoarea, numite elemente de comparație și sunt considerate ca fiind de bază următoarele zece elemente de comparație: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediate după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea și componentele non-imobiliare ale vânzării. În funcție de diferențele existente la aceste elemente de comparație se vor aplica corecții asupra prețurilor de vânzare ale comparabilelor.

2. Abordarea prin venit: concluziile au fost realizate pe baza cuantumurilor chiriilor, ratei de capitalizare calculată în urma mai multor tranzacții similare pentru același tip de proprietate. S-au luat în considerare informațiile referitoare la veniturile și cheltuielile aferente proprietății evaluate și s-a estimat valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea convertește venitul anual în valoarea proprietății, într-o singură etapă, divizând venitul anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare.

3.Abordarea prin cost: nu a fost utilizata.

6.2. Abordarea prin piață

Abordarea prin piață: atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparația vânzărilor este cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii și oferă imaginea exactă a intervalului în care se încadrează proprietatea analizată.Pentru proprietatea analizată s-au folosit urmatoarele comparabile:

Comparabila 1 Apartamentul propus spre vânzare este situat în Iași, zona Dacia, compus din 2 camere decomandate, 50mp, etajul 4/ 4, cu pod, îmbunătățit cu ușă metalică, gresie, faianță, parchet, tâmplarie PVC cu termopan, centrală termică, izolație, uși interior schimbate, aer condiționat, renovat complet; acte în regula, 43.000 euro. Sursa: http: www. acordimobiliare. ro

Comparabila 2 Apartament 2 camere de vânzare Iași, Dacia, decomandat, 50 mp, cu îmbunătățiri- centrală termică, gresie, faianță, parchet, ușă metalică, PVC cu geam termopan, balcon închis, var lavabil, mobiltat, compartimentare spațioasă, bucătărie pătrată, modificări interioare, instalații electrice și sanitare schimbate. Apartamentul este situat în cartierul Dacia, stația Bicaz, în spatele blocurilor de la bulevard.46.000Euro. Sursa: http://www.apartamenteiasi.ro/

Comparabila 3 Apartament 2 camere decomandate,zona Dacia, bloc din 1979, etaj 4/4, suprafața 52mp; utilități și îmbunătățiri: gaz, aer condiționat, parchet melaminat, modificări interioare, tâmplărie PVC cu geam termopan, gresie, faianță, internet, cablu TV, apometre,încălzire-termoficare, ușă metalică, 43.500€. Sursa: http://www.fideliacasa.ro/

Comparabila 4 Apartament cu 2 camere decomandat, în zona Dacia-Bicaz, etajul 2 din 4, cu o suprafata de 48 mp, într-un bloc din 1979. Apartamentul este îmbunătățit cu centrală termică, ușă metalică, tâmplărie PVC cu geam termopan, contor gaz separat, uși interior schimbate, izolație termică la exterior. Eliberare rapida, acte în regula,41.500 de euro – tranzacție. Sursa: Agenția imobiliară Locuința Confortabilă.

Comparabila 5 Apartament cu 2 camere, decomandate, zonaDacia, cf 1, parter înalt, 54 metri pătrați locuibili, recent renovat, tâmplărie exterioară termopan, tâmplărie interioară schimbată,ușă metalică, gresie, faianță, parchet, bloc izolat termic, poziționat pe mijloc, gaz separat, orientat sud, gresie, faianță, parchet, schiță cadastru, se acceptă și cumpărarea prin programul Prima Casa, 48.000 euro. Sursa: http://www. imobiliare.ro/

Elemente de comparație: caracteristicile specifice ale proprietății și tranzacțiilor care determină diferențele dintre prețurile plătite pentru proprietățile imobiliare. Proprietățile comparabile diferă de cea evaluată prinlocalizare, an construire bloc, etaj, finisaje.

Criteriul de comparație:pentru apartamentul cu două camere analizat, criteriul de comparație alesîl constitituie prețul total (valoare ofertă a proprietății comparabile).

Ținând seama de aceste informații, valoarea proprietățiisubiect, estimată prin metoda comparațiilor directe, este conform tabelului:

NOTA: Se aplica o ajustare de 10% proprietatilor care nu reprezinta tranzactie, dupa cum urmeaza:

Proprietatea 1: Oferta August: 43000€-4300€ = 38700€

Proprietatea 2: Oferta August: 46000€-4600€ = 41400€

Proprietatea 3: Oferta August: 43500€-4350€ = 39150€

Proprietatea 5: Oferta August: 48000€-4800€ = 43200€

Fragment de hartă cu proprietatea evaluată și comparabilele folosite la abordarea prin piață:

Ajustarile aplicate comparabilelor pentru estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare evaluate – apartament 2 camere – sunt următoarele:

Ajustarile pentru drepturile de proprietate transmise și condițiile de finanțare sunt similare cu elementele de comparație ale proprietății de evaluat. Ajustarile vor fi 0%.

Ajustarea pentru localizare : s-a stabilit luând în calcul amplasarea proprietății și prețul cu care se vinde; se referă la interesul pe care îl prezintă zona de situare și care poate prezenta fluctuații chiar în cadrul unei zone de sine stătătoare. În cazurile analizate C2 și C4 au localizare superioară. Ajustarile în acest caz sunt: (C4-C5)/C5= (37.350 Euro– 43.200 Euro)/ 43.200Euro => – 14%, ajustare negativă.

Pentru Ajustarea aplicată ariei utile s-a procedat astfel: s-a făcut raportul dintre aria utilă a proprietății evaluate și aria utilă a comparabilei, și apoi s-a înmulțit cu prețul de vânzare ajustat.

Ajustarea pentru numărul de camere este 0%, proprietatea analizată și comparabilele au același număr de camere, respectiv 2 camere.

Ajustarea pentru etajse va aplica comparabilelor C4 și C2 deoarece apartamentele propuse spre vânzare sunt situate la etaje diferite față de apartamentul evaluat: se aleg C2 și C4 care diferă doar prin etaj:(C2-C4)/C4 = (36.581 Euro – 34.3785 Euro)/37.3785 Euro = 6%, ajustarepozitiva.

Ajustarea pentru elementul de comparație anul PIF al bloculuis-a procedat astfel: durata de viață scriptică/durata de viață economică x 100. Acest calcul s-a aplicat in toate cazurile.

Ajustarea pentru elemente de arhitectură și finisaje se aplică pentru C4 și C5 care au finisaje superioare față de proprietatea de evaluat. Se aleg C4 și C5 deoarece diferă prin arhitectură și finisaje, iar Ajustarea pentru proprietatea cu arhitectură și finisaje este:

(C5-C4)/C4= (36.581 Euro – 43.500 Euro)/ 43.500 Euro =>19%, ajustarepozitiva.

Ajustarea de 19% va fi aplicată comparabilelor C2 și C4.

Ajustarea pentru spațiu verde și parc de joacă este 0% deoarece comparabilele sunt similare cu proprietatea evaluată.

Ajustarea pentru utilități și dotări ale apartamentului: se aleg C1 și C3 care diferă doar prin utilități și dotări ale apartamentului și s-a procedat astfel: (C1-C3)/C3= (39.551 Euro -38.472 Euro)/ 38.472 Euro => 3%, ajustare pozitivă.

Ajustarea pentru caracteristici economice se aplică în cazul în care există aprecieri sau deprecieri din punct de vedere economic (ca și afacere sau potențial de afacere) ce aduce un plus sau minus de valoare proprietății subiect. În cazul de față nu există corecții economice, Ajustarea va fi de 0%.

Ajustarile pentru utilizare sunt 0%, proprietatea analizată și comparabilele au utilizare rezidențială.

Ajustarea aplicată pentru componente non-imobiliare este 0%.

Din analiza efectuată a rezultat că cea mai apropiată comparabilă de subiect este comparabila 1, deoarece aceasta are cea mai mică ajustare brută.

Valoarea de piață prin metoda comparațiilor directe este de:

40.000 EURO, echivalent a 187.000 LEI

6.3.Abordarea prin venit

Metoda capitalizării venituriloreste o metodă de evaluare bazată pe venit, prin care venitul anual estimat se covertește în valoarea proprietății. Convertirea s-a realizat într-o singură etapă, prin divizarea venitului anual estimat printr-o rată adecvată de capitalizare.

Conform celei mai bune utilizări, proprietatea va genera un venit maxim în cazul utilizării imobilului în scop rezidențial – apartament 2 camere aflat într-un bloc cu regim de înălțime P+4E.

Participația care se evaluează este dreptul deplin de proprietate/proprietatea liberă, care include toate atributele specifice.

Esența metodei capitalizării directe constăîn faptul că valoarea bunului imobiliar este exprimată prin raportul între venitul net din exploatare generat de proprietate și rata totală de capitalizare:V = VNE / Ro

Rata de capitalizare este determinatăîn baza următoarelor tehnici, ce depind de cantitatea si calitatea informațiilor diverse:

Obținută din vânzările comparabile;

Obținută din multiplicatorii venitului brut efectiv și ratele venitului net;

Rata medie ponderată a componentelor teren și construcții.

6.3.1.Analiza prețurilor privind chiriile pe piața imobiliară rezidențială din Iași

Prețurile de vânzare ale imobilelor au scăzut mult în ultimul an, iar tot mai mulți proprietari, care nu sunt presați să vândă, preferă să își închirieze apartamentele ceea ce a determinat creșterea numărului de oferte pe piață.

Factorii ce influențează nivelul chiriei:

-gradul de ocupare conform datelor de pe piața imobiliară rezidențială în cazul apartamentelor este cuprins în intervalul 80-90%. Gradul de ocupare este influențat de neînchirierea totală a proprietății, durata de expunere pe piață a imobilului, neplata chiriei la timp.

-amplasamentul favorabil sau mai puțin favorabil: zona Dacia este o zonă relativ căutată pentru închirierea imobilelor de către studenți în special, datorită prețurilor scăzute din această zonă;

-dotările și finisajele existente: la închirierea proprietăților contează dacă acestea sunt mobilate sau nu, dacă finisajele sunt superioare sau moderne, dacă imobilele sunt dotate cu centrale termice, aer condiționat, alte sisteme și instalații necesare și cerute pe piață.

Baza de clienți, conform datelor de piață o constituie într-un procent de peste 70% studenții.

Proprietăți oferite pentru închiriere:

Nivelul chiriilor percepute în zonele studiate sunt medii, analiza din tabelul de mai sus s-a realizat ținând cont de localizare, finisaje (medii, superioare, lux) și aria închiriabilă. La data evaluării în zona analizată au fost selectate de pe piață pentru închiriere 5 proprietăți imobiliare similare cu cea evaluată. Având în vedere tabelul de mai sus, respectiv ținând cont de chiriile percepute în zonă, am constatat următoarele aspecte:

Chiriile percepute în zona pentru apartamentele cu 2 camereeste cuprins în intervalul 4 Euro/mp 7 Euro/mp;

Chiriile percepute la limita de 7Eur/mp sunt datorate dotărilor, iar cele din limita inferioară de 4 Eur/mp sunt datorate grabei de a închiria, esențial fiind faptul că între proprietăți nu sunt diferențe notabile la capitolul finisaje, iar diferențele de suprafață utilă totală influențând prea puțin prețul final.

Pentru proprietatea imobiliară evaluată am ales chiria de 6 Euro/mp pentru că are aceleași caracteristici cu proprietatea 1 din tabelul de mai sus.

6.3.2.Estimarea valorii de piață

Pierderi din neocupare și din neîncasarea chiriei: conform Agențiilor Imobiliare din mun. Iași, respectiv în baza datelor de pe piața chiriilor, gradul de ocupare pentru zona rezidențialăDacia pentru apartamente se încadreazăîn intervalul 80%-90% și se calculează din venitul brut potențial. Cererea pentru închirierea apartamentelorîn zonă este relativ ridicată, oferta este de asemenea ridicată. Perioada care se consideră că o proprietate va rămâne neocupată la expirarea contractului aferent este de o lună, drept urmare gradul de neocupare luat în calcule va fi de 8,33% din VBP.

Cheltuielile totale de exploatare, formate din suma cheltuielilor fixe, variabile și a fondului de înlocuire, conform cu elementele de cheltuieli pentru proprietăți comparabile, pentru o proprietate similară cu cea evaluată sunt: cheltuieli fixe impozit și taxe (stabilite prin hotărâri ale Consiliului Local, valoarea fiind oferită de proprietar) și cheltuieli variabile (reparații curente de 1% x VBE, management de 2% x VBE, reparații periodice și modernizări de 3% x VBE).

Cheltuieli din exploatare:

cheltuieli fixe: impozitul proprietate, asigurarea îi revin proprietarului;

cheltuieli variabile: chiriașii își plătesc direct utilitățile (gaz, electricitate, încălzire și condiționare aer), proprietarul achită întreținerea și reparații curente sau ocazionale;

alocarea pentru înlocuire: se ia în considerare o perioadă scurtă de previzionare, prin urmare, pentru elementele care nu trebuie înlocuite în această perioadă nu s-a constituit fond pentru înlocuire.

Proprietățile comparabile luate în calcul pentrudeterminarea ratei de capitalizare au fost selectate din tabelul de la pagina32 din cadrul subcapitolului 4.2.2.1.Analiza prețurilor privind chiriile pe piața imobiliară rezidențială din Iași , care cuprinde date extrase de pe paginile web ale agențiilor imobiliare Iași:

Estimarea valorii de piață în baza abordării prin capitalizarea venitului generat de proprietatea imobiliară din chirie este dată în următorul tabel:

Vp = 39.000 EURO, echivalent 182.000 LEI

7.RECONCILIEREA VALORILOR ȘI OPINIA FINALǍ

În urma aplicării abordărilor de evaluare a proprietății imobiliareapartament două camere, au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin piață – 187.000 LEI, echivalent a 40.000 EURO

Abordarea prin venit– 182.000 LEI, echivalent a 39.000 EURO

Reconcilierea constituie analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la reanalizarea întregii evaluări pentru a verifica dacă datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentele și logica aplicată au dus la judecăți consistente. Datele utilizate sunt autentice, pertinente, suficiente și au fost obținute din surse de încredere. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală a valorii, fundamentată și semnificativă sunt: adecvarea,precizia și cantitatea de informații.

Argumentele care stau la baza elaborării opiniei precum și considerente privind valoarea sunt:

Pentru evaluarea imobilului descris în prezentul raport s-au folosit două abordări, prin comparația vânzărilor și prin capitalizarea venitului, prevăzute de Standardele Internaționale de Evaluare. Fiecare abordare este adecvată să fie aplicată pentru estimarea valorii de piață a proprietății deoarece aceasta nu are o destinație specială, tipul proprietății fiind rezidențial.

Abordarea prin piață: cantitatea și calitatea mare de informații despre tranzacțiile efectuate consideră metoda ca fiind adecvată; s-a ținut cont de faptul că piața imobiliară în zona Dacia, zonă dezvoltată din punct de vedere rezidențial, ocupată preponderent de blocuri, este una activă, cu un număr suficient de tranzacții; s-au folosit un număr mare de proprietăți comparabile, iar Ajustarile sunt relativ precise, astfel rezultând o precizie bună;cantitatea de informații a fost suficientă;

Abordarea prin venit:datorită informațiilor relativ corecte despre tariful chiriei proprietăților, această abordare este mai puțin adecvată; folosește două tipuri diferite de informații culese de pe piață (preț vânzare și chiria), cu o precizie care ar putea fi relativ bună;cantitatea de informații a fost suficientă.

Opinia evaluatorului

Ca rezultat al investigațiilor, în urma analizării valorii de piațăîn scopul vânzării a proprietății imobiliare rezidențiale – apartament 2 camere, amplasată în municipiul Iași, cartierul Dacia, strada Prof. I. Simionescu (fosta Dreptății) nr. 35, bl. S2, et. 4, ap. 2, județul Iași, aflată în proprietatea doamnei PRISECARIU VASILICA VIORICA, în opinia evaluatorului, conform celor trei criterii de apreciere (adecvarea, preciziași cantitatea de informații) și ținând cont de evoluția prețurilor pe piața imobiliară rezidențială din zona Daciași de caracteristicile proprietății evaluate, propune ca valoare de piață, valoarea estimatăîn baza abordării prin piață, metoda comparațiilor directe, la data de09.08.2017, respectiv:

UNA SUTĂ OPTZECI ȘI TREI MII LEI

187.000 LEI

ECHIVALENT A 40.000 EURO

Data evaluării este 17.03.2018. Cursul BNR 1 EUR – 4.6728 RON.

Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este valabilă la data evaluării.

Evaluator, Membru stagiar,

Ing. Sovoiala Georgiana

8. ANEXE

8.1. Bibliografie

Standarde de Evaluare ANEVAR 2015;

Inspecția proprietăților în scopul evaluării – Corneliu Șchiopu, ediția a șasea, 2010;

Construcții, clădiri și alte construcții inginereșști – Constantin Peștișanu, Cristina Burlacu și Corneliu Șchiopu, Colecția Biblioteca Anevar, 2010;

Informații directe de la agenții imobiliare, institute de proiectare, societăți de construcție;

Site-uri imobiliare și de specialitate: imobiliareiasi.ro, bnr.ro, hartaiașului.ro, OLX, Google Maps, etc.

8.2. Documentele atestare drept de proprietate

Contractul de vânzare-cumpărare;

Încheiere de intabulare;

Extrasul de Carte Funciara

8.3. Harta cu amplasarea subiectului și a comparabilelor

8.4. Planuri, Relevee

Releveu

8.5. Fotografiile proprietății evaluate

8.6. Fotografii comparabile

Oferte vanzare

Oferte închirieri