Proprietatea imobiliară de tip hală industrială situată în comuna Lețcani, Județul Iași Beneficiar: SC Alvimec SRL Scopul lucrării: Informare… [309974]

[anonimizat]: SC Alvimec SRL

Scopul lucrării: Informare

Evaluator: Cocoș Adina Nicoleta

Pavel Diana

Vioară Tatiana

CUPRINS

CAPITOLUL I Introducere

I.1 Sinteza raportului

Obiectul evaluării

Prezentul raport de evaluare are drept scop informarea clientului asupra valorii de piață a [anonimizat], [anonimizat] 4114 mp.

[anonimizat], CUI RO3915678, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr J22/447/1993.

Data evaluării: 31.12.2018

Data inspecției: 31.12.2018

Data predării raportului: 10.01.2019

Curs BNR din data de 31.12.2018= 4.6639 lei

Metodele de evaluare utilizate

În estimarea valorii de piață a constructiei s-[anonimizat]. În vederea estimării valorii terenului s-a utilizat metoda comparației directe.

Rezultatul evaluării:

Valoarea de piață a proprietății:

În vederea stabilirii valorii de piață a proprietății subiect a [anonimizat].

CAPITOLUL II Termenii de referință ai evaluării

II.1 Identificarea evaluatorului

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport a fost evaluată de :

[anonimizat]: [anonimizat], CDE, [anonimizat]: [anonimizat], CDE, [anonimizat]: [anonimizat], CDE, Universitatea UAIC Iasi

II.2 Identificarea clientului și a [anonimizat] 227, înregistrată la Registrul Comerțului sub nr J22/447/1993, având cod unic de înregistrare RO3915679, reprezentată prin d-nul Olariu Ionuț.

II.3 Scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are drept scop informarea clientului asupra valorii de piață a [anonimizat], județul Iași.

II.4 Identificarea proprietății imobiliare subiect. [anonimizat], este situată în intravilanul satului Lețcani din județul Iași.

Aceasta este intabulată în Cartea Funciară nr 310 a Municipiului Iași și este compusă din teren intravilan în suprafață de 4114 mp și costrucție aferentă cu destinație hală industrială.

Clădirea a fost edificată în regim propriu în anul 2007, așa cum se observă din Procesul verbal de recepție finală nr 146/15.01.2007 și are o suprafață de 360 mp.

Dreptul de proprietate evaluat este drept de proprietate deplină dobândit prin construire în anul 2007, prin Autorizația de construire nr 18/15.11.2005, [anonimizat].

II.5 Tipul valorii

Tipul valorii proprietății imobiliare de tip hală industrială este dat de scopul evaluării. Luând în considerare scopul mai sus menționat tipul valorii estimat în acest raport este valoarea de piață. [anonimizat] 100 intitulat ”Cadrul general”, definește acest tip al valorii ca fiind "suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) [anonimizat], într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere."

II.6 Data evaluării

Valoarea proprietății imobiliare, hala industriala, este valabilă la data evaluării, respectiv 31.12.2018

Valoarea de piață a proprietății este exprimată în euro transformată în monedă națională la cursul BNR de la data evaluării, respectiv 1 eur=4.6639 lei.

II.7 Documentarea necesară

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit după documentarea prealabilă a evaluatorului. Practic, documentarea a început prin faptul că am solicitat documentele proprietății. Clientul a înmânat evaluatorului următoarele documente: Certificat de Urbanism, Proces Verbal de Recepție Finală, Plan general de amplasare, Titlu de proprietate nr 75344 și Proiect execuție hală atelier mecanic- cadru transversal.

După analiza documentelor am procedat la inspecția proprietății și a zonei. Inspecția a decurs fără incidente. Odată cu aceasta a fost inspectată și zona unde este localizată proprietatea, respectiv satul Lețcani din județul Iași. Zona este compusă preponderent din proprietăți imobiliare de tip rezidențial cu regim de înălțime parter, foarte puține proprietăți fiind de tipul vile P+M sau P+1.

II.8 Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se bazează evaluarea

În vederea efectuării evaluării au fost analizate o serie de documente care au fost puse la dispoziția evaluatorului de către client, dar și documente suplimentare obținute din surse externe.

Documentele oferite de client:

– Certificat de Urbanism;

– Planul general- detaliu amplasare;

– Proces verbal de recepție finală;

– Contract de Închiriere nr 165/04.06.2007

– Titlu de proprietate.

Documente suplimentare:

– Standardele de evaluare ANEVAR, ediția 2018;

– Publicații mass- media în format electronic și tipizat;

– Cărți și cataloage de specialitate.

Toate aceste documente au fost completate de informațiile oferite de agenții imobiliare, BNP și ingineri topografi.

II.9 Ipoteze și ipoteze speciale

Standardele de evaluare ANEVAR menționează că un raport de evaluare trebuie să facă referire la toate ipotezele speciale care au intervenit pe parcursul evaluării. Aceste ipoteze, conform SEV 101 intitulat ”Termenii de referință ai evaluării”, ipotezele speciale sunt "ipoteze care diferă de datele reale existente la data evaluării, fie date care nu ar presupune de către un participant tipic de pe piață într-o tranzacție, la data evaluării." Ipotezele speciale ale prezentei evaluări sunt prezentate în cele ce urmează.

Evaluatorul nu a avut acces la o serie de documente importante in evaluare, precum Autorizația de construire nr 18/05.11.2005, Extras de carte funciară, Releveu construcție și Plan de amplasament în zonă.

Evaluarea a fost făcută în baza documentelor oferite de client, iar dimensiunile construcției și cele ale terenului au fost luate în considerare conform Titlului de proprietate în cazul terenului a Contractului de închiriere și a declarațiilor administratorului societății, în cazul construcției. Orice alte modificări ale dimensiunilor nu atrag răspunderea evaluatorului, însă conduc la modificarea valorii de piață ale proprietății.

Evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru acuratețea informațiilor oferite de client și de terțe persoane.

Prezentul raport este destinat exclusiv pentru suportul clientului în procesul de vânzare al proprietății imobiliare comerciale, fiind strict interzisă utilizarea lui în alte scopuri, decât cele pentru care a fost întocmit.

În ceea ce privește autorizația de construire, legile de construcție și respectarea altor reglementări referitoare la urbanism, evaluatorul, în vederea stabilirii valorii de piață, a luat în considerare acestea ca fiind legale și respectate. Orice nerespectări ale legislației modifică valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect.

Prezentul raport este valabil atâta timp cât factorii economici, sociali și legislativi rămân neschimbați.

Evaluarea a fost făcută în baza unei documentări solide, însă acuratețea informațiilor pe care terțe persoane le-au oferit nu atrag responsabilitatea evaluatorului.

II.10 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul este destinat exclusiv pentru informarea clientului-beneficiar în procesul de vânzare al proprietății imobiliare comerciale, fiind strict interzisă utilizarea lui în alte scopuri, decât cele pentru care a fost întocmit. Valoarea sa de piață este valabilă la data evaluării, respectiv 31.12.2018.

Datele, informațiile și conținutul prezentei lucrări nu pot fi copiate, în parte sau în total, și nu vor fi transmise fără acordul prealabil al evaluatorului și al beneficiarului.

II.11 Declarația de conformitate

Prezentul raport de evaluare este un raport explicativ și a fost înmânat clientului în format tipizat. Acesta a fost întocmit în urma unei documentări solide și în conformitate cu prevederile Standardelor de evaluare ANEVAR ediția 2015. Standardele utilizate în procesul de evaluare sunt:

– SEV 100- Cadrul general;

– SEV 101- Termenii de referință ai evaluării;

– SEV 102- Implementare;

– SEV 103- Raportare.

Având în vedere tipul valorii al proprietății respectiv valoare de piață, a mai fost analizat și Ghidul de evaluare GEV 630- Evaluarea bunurilor imobile.

CAPITOLUL III Prezentarea datelor

III.1 Date despre proprietate, aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare

Proprietatea imobiliară de tip hală industrială este situată la intrare în satul Lețcani, comuna Lețcani, jud Iași. Propietatea se află într-o zonă destinată în mare parte proprietăților rezidențiale de tipul casă unifamilială cu regim de înălțime P sau P+M. Zona Lețcani este deasemenea renumită pentru centrele industriale pe care le găzduiește, mare parte dintre societățile de profil fiind interesate de zone mitropolitane ale orașului Iași, unde restricțiile de construire nu sunt la fel de severe ca cele din interiorul orașului.

Imaginea Nr 1 – Amplasarea proprietății imobiliare în satul Lețcani

Lețcani este o comună în județul Iași, formată din satele Bogonos, Cogeasca, Cucuteni și Lețcani. Ea este străbătută de șoseaua națională DN28, care leagă orașul Iași de orașul Roman. În comună de află și zona protejată Fânețele seculare Valea lui David, rezervație floristică unde sunt ocrotite numeroase de specii de plante. Conform ultimului recensământ efectuat în anul 2011, populația se ridică la 6497 de locuitori. Satul Lețcani se învecinează cu următoarele localități prezentate în imaginea nr. 2.

Imaginea nr 2- Vecini sat Lețcani

III.2 Descrierea situației juridice

În prezentul raport se evaluează un drept de proprietate deplin, imobilul ce formează obiectul prezentului raport este compus din teren intravilan în suprafață de 4114 mp având categoria de folosință „curți și construcții” și costrucție de tip hală atelier mecanic.

Construcția a fost edificată după primirea Autorizației de construire nr 18/15.11.2005 și a fost finalizată în anul 2006, având o suprafață utilă de 360mp.

III.3 Descrierea terenului și a amplasamentului

Terenul pe care este amplasat imobilul este un teren de tip intravilan, cu o suprafață totală de 4114 mp, având categoria de folosință „curți și construcții”. Acesta este amplasat în satul Lețcani din județul Iași, mai exact la intrare în localitate, pe partea dreaptă a sensului de mers dinspre orașul Iași spre Târgu Frumos. Accesul la proprietate se face pe un drum pietruit lung de cca 500 m din strada principală E583.

Forma terenului este una regulată, de tip dreptunghiular, cu o topografie plană. Acesta are o deschidere la drum de 20 m și o adâncime de 40 m.

Imaginea nr 3- Prezentare acces teren

Amplasamentul este înconjurat cu gard metalic și sârmă. Intrarea în curte se face printr-o poartă metalică cu două intrări; una este destinată autovehicolelor și una de dimensiuni mai reduse destinată accesului personalului. Curtea este amenajată cu dale din beton.

Imaginea nr 4- Prezentare generală curte interioară

Amplasamentul este dotat cu energie electrică, gaz, apă curentă, canalizare, internet, telefonie, cablu TV. Din documentele anexate prezentului raport nu există date cu privire la eventuale restricții de construire. În vecinătatea apropiată a terenului se află alte parcele de teren intravilat cu aceleași categorii de folosință respectiv hale industriale.

În perimetrul apropiat al amplasamentului se află și proprietăți rezidențiale de tip case unifamiliale, cu regim de înălțime P sau P+M. Accesul în zonă se poate face prin intermediul mijloacelor de transport în comun (autobuz, maxi-taxi) dar și prin mijloace proprii.

III.4 Descrierea construcțiilor și amenajărilor

Proprietatea imobiliară de tip hală industrială este amplasată la intrarea în satul Lețcani din județul Iași, la cca 500 m de strada principală, pe partea dreaptă a sensului de mers dinspre Iași spre orașul Târgu Frumos.

Proprietatea a fost dobândită prin construire, după ce s-a obținut Autorizația de construire nr 18/15.11.2005 fiind finalizată în anul 2007, conform Procesului Verbal de recepție finală nr 146/2007 având o suprafață utilă de 360 mp. Toată proprietatea este delimitată printr-un panou bordurat zincat, cu stâlpi din fier și soclu din beton.

Proprietatea are acces la toate utilitățile și dotările necesare: energie electrică, gaz, apă curentă, canalizare, internet, telefonie.

Proprietatea imobiliară se învecinează cu alte proprietăți de tip industrial, așa cum se observă din imaginea următoare:

Imaginea nr. 5- Delimitare proprietate

Imaginea Nr 6- Vecini proprietate industrială subiect

Structura de rezistență

Fundația este izolată cu blocuri și cuzineți din beton armat sub stâlpi, cu grosimea de 50 cm la exterior, cu scări la intrarea principală. Suprastructura este făcută din stâlpi metalici la interior și stâlpi de beton armat la exterior.

Închiderile perimetrale și compartimentările

Închiderile perimetrale sunt făcute din zidărie de cărămidă, grosime 24 cm cu tâmplărie metalică industrială cu geam de sticlă. Înălțimea încăperilor este de 4,5 m. Tâmplăria exterioară și ușa de la intrare sunt din metal, în timp ce grupul sanitar este închis prin ușă din PVC de culoare albă, fără geam decorativ.

Învelitoare și structură acoperiș

Construcția are acoperiș tip terasă din chesoane prefabaricate din beton armat pe ferme metalice, iar învelitoarea este din tablă.

Finisaje interioare și exterioare

La interior, finisajele construcției constau în pardoseli din beton, grinzi de rulare metalice și pod rulant. Pereții sunt tencuiți, gletuiți și zugrăviți cu var lavabil alb în toată hala. La exterior construcția este finisată și acoperită cu var lavabil de culoare cre

Imaginea nr 7- Pod rulant și grinzi metalice Imaginea nr 8- Finisaje interioare

Instalația electrică

Imobilul este racordat direct de la rețeaua stradală prin fir aerian. La interior instalația electrică este de tip îngropat. Corpurile de iluminat și aparatele electrice sunt de tip mediu.

Instalația sanitară

Construcția este racordată la rețea de apă curentă, iar evacuarea menajeră se face prin intermediul țevilor de polipropilenă în canalizare. Obiectele sanitare sunt din porțelan sanitar, materiale acrilice și inox, de calitate medie, și constau în chiuvetă și lavoar.

Branșamentul de încălzire și de gaz metan

Imobilul este branșat la rețeaua de gaz metan printr-o țeavă metalică. El dispune de instalație de încălzire proprie prin centrală pe gaz cu trasee tur-retur din țeavă de cupru și radiatoare de azbociment.

III.5 Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăți imobiliare

În prezentul raport de evaluare mobilierul precum și echipamentele de producție nu fac obiectul evaluării, deoarece sunt obiecte non-imobiliare ale clădirii.

III.6 Istoricul proprietății subiect

Imobilul ce reprezintă obiectul prezentului raport a fost dobândit prin edificarea clădirii în baza Autorizației de construire nr 18/05.11.2005, fiind finalizată în baza Procesului verbal de recepție finală nr 146/15.01.2007. Terenul a fost dobândit prin Titlul de Proprietate nr 75344.

III.7 Datele privind impozitele și valorile de impozitare

Impozitul/taxa pe cladiri se calculeaza aplicand cota de impozitare aprobată de consiliul local asupra valorii de inventar a clădirii. Impozitul/taxa astfel calculate se stabilesc la nivel de leu fără subdiviziuni conform legii. Astfel, pentru clădiri deținute de persoane juridice cota de impozitare este de 0,95%. Din discuțiile cu contabilul, clădirea a fost reevaluată în ultimii 3 ani, cota fiind de 0,95% din valoarea de inventar, adică valoarea din contabilitate, respectiv 330191 ron, ajungându-se un impozit anual de 3137 lei.

CAPITOLUL IV Analiza pieței

Proprietatea imobiliară descrisă în capitolul III face parte din piața proprietăților de tip industrial din aria de piață a satului Lețcani. S-a procedat la efectuarea unei segmentări a pieței pentru a înțelege mai bine caracteristicile ce definesc această piață. Luând în considerare că majoritatea construcțiilor industriale sunt caracterizate prin regimul de înălțime P, cu structură din beton armat și închideri perimetrale din zidărie de cărămidă, încadrăm proprietatea imobiliară subiect în subpiața proprietăților industriale mari.

IV.1 Analiza cererii

Cererea reprezintă dorința de a cumpăra sau închiria, la diferite prețuri, pe o anumită piață într-un anumit interval de timp a unui anumit tip de proprietate.

Interdicția cu privire la construirea de zone industriale în interiorul orașului a făcut ca periferiile orașului Iași să fie locul ideal pentru construirea de hale industriale, ateliere de lucru sau depozite.

Potențialii cumpărători sunt interesați de zone limitrofe orașului Iași, unde reglementările de construire sunt permisive. De asemenea, clienții sunt mai puțin interesați de achiziționarea directă a construcției, ei sunt mai degrabă interesați de achiziționarea unui teren intravilan în vederea construirii unei hale sau unui depozit, în funcție de necesitățile și de tipul de activitate pe care îl desfășoară. Aceștia preferă să construiască deoarece fiecare proprietate trebuie personalizată confom tipului de activitate desfășurată și în funcție de necesitățile prezente și viitoare.

Cererea pentru proprietăți imobiliare de tip industrial este manifestată de clienți persoane juridice, care activează în domenii de producție (pentru construcții de tip atelier sau hală) sau comerciale (proprietăți de tip depozit) și dispun de venituri mari.

Analizând preferințele cumpărătorilor se observă că aceștia tind spre alegerea unor proprietăți aflate pe terenuri plane, cu forme regulate, care au acces la utilități, și care să aibă acces la un drum principal, ce leagă orașe importante din punct de vedere economic.

IV.2 Analiza ofertei

Oferta este caracterizată de disponibilitatea produsului imobiliar, pe o piață corespunzătoare, la anumite prețuri și la o anumită dată.

În urma discuțiilor cu mai mulți notari și agenți imobiliari, s-a constatat că nu există tranzacții recente cu proprietăți de acest tip. Tranzacțiile sunt foarte rare din cauza faptului că vânzătorii sunt reprezentați de societăți care fie renunță la activitatea comercială sau de producție, fie hotărăsc să-și mute afacerike în orașe cu vad ridicat comercial și cu o infrastructură modernă.

În ceea ce privește oferta în curs, în timpul inspecției nu au fost observate proprietăți industriale în curs de execuție.

Oferta planificată o înaintează societățile care au deja în proprietate construcții industriale și care doresc extindererea activității.

Având în vedere că satul Lețcani este amplasat într-o zonă recunoscută ca fiind una de tip industrial și comercial, în primul rând, și apoi de tip rezidențial, există oferte pentru terenuri destinate construcției de proprietăți de tipul celei evaluate. Prețurile la care se tranzacționează astfel de amplasamente sunt situate între13 și 16 euro/mp, în funcție de amplasarea lor și a utilităților de care dispun.

IV.3 Analiza echilibrului pieței

O piață aflată în echilibru se caracterizează prin faptul că cererea și oferta pentru proprietăți asemănătoare sunt la același nivel.

În cazul dat se observă că nici cererea, nici oferta nu sunt foarte mari pentru proprietăți de tip industrial. Acestea tind spre echilibru, datorită faptului că ele sunt destinate unor sectoare de activitate care se întâlnesc rareori pe piață.

Pe termen lung se estimează o creștere a cererii, deoarece sectorul de activitate de producție va crește într-o proporție mai mare decât cel al comerțului sau al serviciilor, populația fiind din ce în ce mai interesată în achiziționarea produselor autohtone comparativ cu cele din import. Aceasta va face ca pe piață să apară noi societăți având ca profile principale de activitate producția, acestea vor avea nevoie pentru buna desfășurare a activității de construcții de tipul celor industriale.

CAPITOLUL V ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

În Standardele de Evaluare ANEVAR 2018-GEV 630- Evaluarea bunurilor mobile, cea mai bună utilizare este definită astfel: „Din optica participanților de pe piață, cea mai bună utilizare este utilizarea care din punct de vedere fizic este posibilă, permisă din punct de vedere legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare”.

Din definiția oferită de Ghidul Metodologic 630 rezultă că pentru a fi în cea mai bună utilizare o proprietate imobiliară trebuie să respecte patru criterii prezentate în definiția din standarde. Pentru a testa care este cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare industriale trebuie mai întâi să se analizeze care este cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, apoi să se analizeze cea mai bună utilizare a terenului construit.

V.1 Cea mai bună utilizare a terenuluiconsiderat liber

Având în vedere că în satul Lețcani există terenuri libere, cu aceleași caracteristici ca și terenul pe care este construită hala subiect, de formă regulată, cu acces la toate utilitățile și situată foarte aproape de o stradă principală, trebuie să se decidă dacă edificarea unor construcții pe acest teren este oportună sau din contra, valoarea terenului ar fi mai mare dacă acesta ar fi lăsat liber.

Astfel, din punct de vedere fizic, terenul subiect ar putea fi construit, deoarece are o suprafață mare de 4114 mp, are acces la toate utilitățile, are o formă regulată, este plan și astfel nu prezintă risc de inundații sau alunecări și este fără denivelări sau pante.

Din punct de vedere legal, în zonă nu există interdicții de construire prevăzute de planul urbanistic general sau planul urbanistic zonal, ceea ce înseamnă că se pot edifica construcții.

În ceea ce privește fezabilitatea financiară, se ia în calcul acea utilizare a terenului care produce cea mai mare rentabilitate. Rentabilitatea respectivă este dată de mărimea profitului net pe care l-ar obține un investitor de pe piață după deducerea cheltuielilor legate de întreținerea terenului. De asemenea, pentru o bună rentabilitate, terenul trebuie să aibă cea mai buna utilizare. Dacă din punct de vedere fizic si legal se pot edifica construcții, în cazul fezabilității financiare pentru a determina această posibilitate se va lua în calcul și analiza zonei în care se află terenul.

Terenul se află într-o zonă preponderent industrială în continuă dezvoltare. Din cauza faptului că satul Lețcani este o zonă îndepărtată de oraș și nu are vad comercial, se concluzionează că nu este oportună edificarea de construcții de tip spații de birouri sau comerciale.

Ținând cont și de faptul că amplasarea ternului este la periferiasatului Lețcani și are în vecinătate proprietăți pe care sunt construite clădiri industriale (depozite și sere), se consideră a fiinoportună construirea de proprietăți rezidențiale, cea mai bună soluție rămânând a fi edificarea de proprietăți industriale.

Pentru a fi maxim productiv se consideră căacesta trebuiesă fie în primul rând construit, deoarece construcțiile de tip industrial contribuie la creșterea valorii terenului într-o proporție mai mare decât dacă s-ar edifica construcții din alte utilizări.

V.2 Cea mai bună utilizare a terenului construit

Din definiția oferită de Standarde, se observă că pentru a se afla în cea mai bună utilizare o proprietate trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele criterii:

– să fie posibilă fizic,

– permisă legal,

– fezabilă financiar și

– maximă productivă.

Din analiza PUG se observă că în zonă se pot ridica construcții cu un regim de înălțime P, P+M, până la P+2. Totodată, din punct de vedere fizic se pot construi toate tipurile de proprietăți, datorită faptului că amplasamentul este mare, are acces la toate utilitățile, are o formă regulată și nu necesită cheltuieli suplimentare pentru exploatarea lui imediată.

Dacă din primele două teste se consideră că se pot edifica toate tipurile de clădiri, din punct de vedere al celui de-al treilea test se observă că nu este fezabilă construirea unor clădiri cu destinație de birouri sau comercială deoarece aici nu este vad comercial, iar distanța față de oraș este mare și angajații fie ar putea refuza să facă naveta, fie societățile angajatoare ar avea costuri suplimentare cu transportul.

Testul productivității maxime ajută la algerea celei mai bune utilizări: fie rezidențială, fie industrială. Datorită faptului că amplasamentul este situat la periferia satului Lețcani, unde în proporție de 90%sunt construite hale industriale, depozite ori ateliere și având în vedere că în vecinătatea proprietății evaluate sunt societăți comerciale care, la fel, au construite hale industriale, se concluzionează că proprietatea evaluată se află în cea mai bună utilizare a sa.

CAPITOLUL VI EVALUAREA PROPRIETĂȚII

Standardele de Evaluare ANEVAR pun la dispoziția evaluatorului trei abordări prin care o proprietate imobiliară poate fi evaluată, și anume:

abordarea prin piață – oferă o valoare prin compararea porietății subiect cu alte proprietăți indentice sau similare ale căror prețuri se cunosc deja;

abordarea prin venit – este fundamentată pe capacitatea unei proprietăți imobiliare de a genera venituri viitoare (aceste venituri sunt transformate în valori actualizate);

abordarea prin cost – indică valoarea proprietății imobiliare subiect prin deducerea costului de nou al construcției, a deprecierii cumulate și adăugarea valorii terenului la estimat la data evaluării.

În cadrul unei evaluări este recomandată folosirea a cel puțin două dintre aceste abordări pentru ca reconcilierea rezultatelor să fie puternic fundamentată.

VI. 1. EVALUAREA TERENULUI PRIN ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Conform Standardele de Evaluare ANEVAR, abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor.

Pentru estimarea valorii de piata a terenul analizat s-a utilizat comparația directă, deoarece, ținând cont de datele disponibile, de acuratețea și relevanța lor, se consideră că mai potrivită metodă de evaluare în cazul acestui amplasament.

Aplicarea acestei metode presupune analizarea tranzacțiilor efectuate cu loturi similare în vederea estimării valorii terenului evaluat.

Pentru a putea stabili valoarea de piață a terenului care face obiectul prezentului raport de evaluare s-a analizat piața terenurilor intravilane situate în zona industrială din localitatea Lețcani, județul Iași.

Din piață au fost extrase un număr de 4 oferte de terenuri scoase la vânzare. Acestea se aseamănă foarte mult cu amplasamentul evaluat, sub aspectul celor mai importante caracteristici: locație, formă, dotări, topografie și zonare.

În tabelul următor sunt prezentate ofertele de proprietăți comparabile utilizate în tehnica comparației directe, iar criteriul de comparație utilizat este euro/mp.

Tabelul nr. 1 – Prezentarea comparabilelor pentru teren.

În tabelul numărul 2 este prezentată valoarea de piață a proprietății precum și ajustarea prețurilor de vânzare privind:

accesul la soșea – pentru aceste element a fost ajustată comparabila B cu comparabila D. Au fost alese aceste comparabile deoarece comparabila B este cea care diferă de proprietatea subiect din punct de vedere al accesului la șosea, proprietatea evaluată având acces la șosea ceea ce face ca prețul să fie influențat de acest apsect iar cumpărătorii sunt interesați ca accesul la construcție să fie cât mai facil.

Calculul ajustării este următorul: 13,58 euro/mp – 11,64 euro/mp = +1,94 euro/mp

amplasarea – pentru acest element de comparație au fost ajustate comparabilele A, C și D, deoarece prețul acestora este influențat de amplasamentul fiecărei proprietăți. Astfel, comparabila B care nu diferă sub acest aspect de proprietatea evaluată, a fost comparată cu proprietățile A, C și D.

Calculul ajustărilor este următorul:

Pentru comparabila A : 11,64 euro/mp – 12,61 euro/mp = -1 euro/mp

Pentru comparabila C: 11,64 euro/mp – 14,55 euro/mp = -2,91 euro/mp

Pentru comparabila D: 11,64 euro/mp – 13,58 euro/mp = -1,94 euro/mp

utilitățile – pentru acest element s-a avut în vedere faptul că doar comparabila A nu are acces la toate utilitățile, proprietarul fiind nevoit să întreprindă cheltuieli cu racordarea la rețelele de gaz, energie electrică, etc.

Calculul ajustărilor este următorul: 13,58 euro/mp – 12,61 euro/mp = +0,97 euro/mp

Luând în considerare datele prezentate în tabelul de mai jos, prețul pe mp al terenului evaluat este de 11,64 euro/mp.

A fost aleasă această valoare deoarece comparabila D este cea care are ajustarea brută cea mai mică. Cu toate că și proprietatea B are acceeași ajustare brută și tot o singură corecție, comparabila D este cea mai asemănătoare de amplasamentul evaluat, sub toate aspectele comparate: formă, topografie, utilități și zonare.

Tabelul nr. 2 – Ajustarea prețurilor de vănzare euro/mp.

Valoarea de piață a proprietății:

VI. 3 ABORDAREA PRIN VENIT

În aplicarea abordării prin venit, conform Standardele de Evaluare ANEVAR, se pot utiliza două metode de evaluare bazate pe capitalizarea venitului:

metoda capitalizării venitului sau capitalizarea directă – în care un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare pentru a se obține fie valoarea de piață, fie valoarea de investiție a proprietății subiect.

metoda fluxului de numerar actualizat – în care fluxul de numerar, dintr-o perioadă viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor actualizate a fluxurilor de numerar reprezintă valoarea capitalului.

În evaluarea proprietății subiect s-a ales metoda capitalizării directe, de asemenea, evaluatorul trebuie să stabilească și rata de capitalizare prin care venitul se va transforma în valoarea de piață a proprietății.

Din prospectarea pieței s-a observat că în comuna Lețcani, județul Iași nu există nicio ofertă de spațiu industrial oferit spre închiriere. Din acest motiv aria de piață s-a existins la nivelul zonei Păcurari-Valea Lupului, zone similare cu cea în care se află proprietatea subiect. Astfel, în aria de piață analizată chiriile pentru spați industriale se situează între 2-6 euro/ mp.

Astfel, au fost selectate un număr de 4 comparabile care sunt oferite atât la vânzare cât și la închiriere, prin urmare în tabelul numărul 3 este prezentat calculul ratei de capitalizare obținut.

Tabelul nr 3 – Listă oferte spații industriale închiriabile

Pentru a putea transforma venitul net în valoarea de piață a proprietății subiect a fost aleasă rata de capitalizare a proprietății numărul 1, respectiv 10,43%. A fost aleasă această rată datorită faptului că proprietatea nr 1 este cea mai asemănătoare cu proprietatea subiect.

În tabelul numărul 4 este prezentat calculul valorii proprietății subiect prin abordarea prin venit.

Tabelul nr 4 – Calculul valorii proprietății subiect prin abordarea prin venit

Valoarea proprietății la care s-a ajuns prin aplicarea abordării prin venit este de 139.847 euro, echivalentul a 652.231 lei.

VI. 2 ABORDAREA PRIN COST

Conform Standardele de Evaluare ANEVAR, abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.

Pentru estimarea valorii a fost utilizată metoda costului de înlocuire net (CIN) care, potrivit Standardele este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică și orice forme relevante de depreciere.

Analizând informațiile disponibile s-a stabilit, pentru a estima valoarea proprietății imobiliare, metoda costurilor segregate care, conform Standardele, utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate în de unități de măsură adecvate. Utilizând această metodă, se calculează un costunitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcție plus manopera, utilaje și transporturi legat de tehnologia lucrărilor de construcții, pentru fiecare metru pătrat de suprafață. Costurile estimate se bazează pe costurile normate pentru diferite componente ale construcției.

Această metodă este aplicată prin utilizarea următoarelor cataloage de prețuri:

1. Autor Corneliu Șchiopu- Costuri de reconstrucție – costuri de înlocuire. Clădiri industriale, comerciale, agricole și construcții speciale Editura de IROVAL, București, 2011;

2. Autori Corneliu Șchiopu, Mihail-Ioan Șchiopu – Indici de actualizare costuri de reconstrucție – costuri de înlocuire. Clădiri rezidențiale. Clădiri industriale, comerciale și agricole. Construcții speciale. 1 august 2014 – 1 august 2015, editura Iroval, București, 2014.

Calculul costului de reconstruire este prezentat în tabelul numărul 5:

Suprafață: 360 mp

Adresa clădirii: sat Lețcani, județ Iași

Descriere obiectiv: Clădire industrială cu o deschidere de 12.5 m și înălțime de 4.5 m. Localitatea Lețcani, la 13 km de Iași, nivel de salarizare I

Coef treaptă salariu: 1,000

Coef dist transport: 1,003

Tabelul nr. 5 – Centralizator pentru calcularea costurilor de reconstrucție sau de înlocuire

Din tabelul numărul 5 rezultă un un cost de înlocuire brut în sumă de 119.302 euro, echivalentul a 556.411 lei.

Pentru a ajunge la costul de înlocuire net, s-a dedus deprecierea cumulată.

În cazul deprecierilor trebuiesc calculate toate cele trei tipuri de deprecieri care afectează o construcție de-a lungul duratei sale de viață utile și anume:

deprecierea fizică care cuprinde:

– depreciere recuperabilă;

– depreciere nerecuperablilă:

elemente cu viață scurtă;

elemente cu viață lungă;

depreciere funcțională care este:

– recuperabilă;

– nerecuperabilă;

depreciere externă (economică).

Se mentionează faptul că în timpul inspecției s-a observat că nu există deteriorări ale construcției.

Deprecierea fizică totală recuperabilă= 0 lei.

Dupa stabilirea deprecierii fizice recuperabile, trebuie cuantificat deprecierea fizică nerecuperabilă a elementelor cu viață scurtă și a celor cu viață lungă.

Calculul deprecierii fizice nerecuperabile a elementelor cu viață scurtă este prezentat în tabelul numarul 6, iar metoda este vârstă/durată de viață fizică.

Tabel nr. 6- Calcul depreciere fizică nerecuperabilă a elementelor cu viață scurtă

Calculul deprecierii fizice nerecuperabile a elementelor cu viață lungă este prezentat în tabelul numarul 7.

Tabelul nr. 7 – Calculul deprecierii fizice nerecuperabile a elementelor cu viață lungă

Conform Standardele de Evaluare ANEVAR deprecierea funcțională reprezinta pierderea de valoare a unei structuri cauzata de schimbarile de gusturi, preferinte, inovatii tehnologice sau standarde de piata. Deprecierea functionala se evidentiaza prin costurile excesive de capital si costurile excesive de exploatare. Poate fi recuperabila sau nerecuperabila.

Mentionam faptul ca in timpul inspecției nu au fost observate niciuna dintre deprecierile funcționale enumerate anterior.

Deprecierea funcțională= 0 lei

Potrivit Standardele de Evaluare ANEVAR deprecierea externă/economica este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumită în mod obișnuit depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de activ.

Mentionam, ca la data inspectie clădirea evaluată nu prezintă forme de depreciere economica.

Depreciere economică= 0 lei

Estimarea valorii de piață în cadrul abordării prin cost, a proprietății situate în satul Lețcani județul Iași, este prezentata in tabelul numarul 8.

Tabelul nr. 8 – Estimarea valorii de piață în cadrul abordării prin cost

CAPITOLUL VII ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

VII.1 ANLIZA REZULTATELOR

În procesul de analiză a rezultatelor se are în vedere adecvarea, precizia și calitatea informațiilor utilizate în evaluare. Aceste criterii ajută pentru formularea concluziei finale asupra valorii proprietății subiect, care la rândul său trebuie să fie clară și bine fundamentată.

Pentru a putea estima valoarea de piață a proprietății au fost utilizate două din cele trei metode de evaluare recunoscute de Standardele de Evaluare ANEVAR respectiv abordarea prin cost și abordarea prin venit. Rezultatul obținut este următorul:

Din punct de vedere al adecvării, abordărea prin cost este o metodă potrivita, deoarece s-a cunoscut exact dimensiunile construcției, s-a avut acces la documentația ce ține de construirea acesteia, iar in cazul abordării prin venit s-a avut acces la chiria de piață.

În ceea ce privește precizia informațiilor, se consider că în cadrul abordărea prin cost informațiile au fost precise deoarece la interviul cu proprietarul construcției s-au obținut elementele de gabarit ale unei hale industriale de tip parter, precum deschiderea halei, înălțimea stâlpilor prefabricați sau mărimea deschiderilor. Aceste informații au putut fi obținute și prezintă precizie pentru că proprietarul este inginer constructor. De asemnea, s-a a putut calcula ușor costurile deoarece în mare parte dimensiunile halei sunt foarte apropiate de cele standard, evaluatorul nemaifiind obligat să apeleze la calcule estimative.

În ceea ce privește abordarea prin venit, din punct de vedere al preciziei, a fost bine documentată deoarece s-au obținut informații precise cu privire la nivelul chiriilor și la proprietăți comparabile iar rata de capitalizare fiind estimată cu ușurință.

Analizând calitatea de informații disponibile pentru abordarea prin cost, se consideră că acestea nu au fost suficiente si evauatorul nu are cunoștințe solide de inginerie și construcții ci mai degrabă economice, din acest motiv abordarea prin venit i-a oferit siguranță mai mare în alegerea valorii.

VII.2 CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Având în vedere cele prezentate în capitolele anterioare, se stabilește că valoarea de piață a proprietății imobiliare este de 139.847 euro, echivalentul a 652.231 lei (curs BNR/31.12.2018: 1 euro = 4,4207 lei).

ANEXA NR 1- Prezentare proprietate subiect

Imaginea nr 1- Prezentare de ansamblu hală industrială laterală stânga

Imaginea nr 2- Prezentare de ansamblu hală industrială laterală stânga

Imaginea nr 3- Prezentare curte interioară Imaginea nr 4- Prezentare interior lateral dreapta

Imaginea nr 4- Prezentare interior mijloc Imaginea nr 4- Prezentare intrare în clădire pentru utilaje

Imaginea nr 5- Intrare principală

ANEXA NR 2- Prezentare comparabile teren

Comparabila nr. 1

Comparaila nr. 2

Comparabila nr. 3

Comparabila nr. 4

ANEXA NR 3- Prezentare comparabile chirii

Comparabila nr 1 Comparabila nr 2

Comparabila nr 3

Comparabila nr 4