Proprietatea Comună
UNIVERSITATEA BIOTERRA BUCUREȘTI
FACULTATEA DE DREPT
LUCRARE DE LICENȚĂ
Coordonator:
Lector univ. dr. Pețu Paraschiv
Absolvent:
Ghinea Elena Mihaela
București, 2016
UNIVERSITATEA BIOTERRA BUCUREȘTI
FACULTATEA DE DREPT
LUCRARE DE LICENȚĂ
PROPRIETATEA COMUNĂ
Coordonator:
Lector univ. dr. Pețu Paraschiv
Absolvent:
Ghinea Elena Mihaela
București
2016
Cuprins
Introducere……………………………………………………………………………………….5
Modalitățile dreptului de proprietate comună……………………………………7
Definiția dreptului de proprietate comună………………………………………..8
II. Formele proprietății comune…………………………………………………………….11
2.1. Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)……………………..11
2.1.1. Prezentare generală……………………………………………………………….11
2.1.2. Natura juridică……………………………………………………………………..13
2.1.3. Conținutul juridic………………………………………………………………….14
2.1.4. Obiectul juridic și titularii……………………………………………………..16
2.1.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună
pe cote-părți (coproprietatea) ………………………………………………16
2.2. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară………….18
2.2.1. Considerații generale……………………………………………………………18
2.2.2. Exercitarea atributului posesiei și folosinței în cazul coproprietății
obișnuite sau temporare……………………………………………………….21
2.2.3..Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare .……….23
2.2.4. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate ……….……………………………………………………………28
2. 2.5. Obligațiile coproprietarilor ……….………………………………………29
2.2.6. Dreptul la restituirea cheltuielilor…………………………………………..31
2.2.7. Reglementarea contractelor de administrare a coproprietății …….35
2.2.8. Modalități de încetare a coproprietății obișnuite sau temporare….35
2.2.8.1. Partajul………………………………………………..….36
2.2.8.2. Felurile partajului …………………………..…………..38
2.2.8.3. Formele partajului……………………………………………….38
2.2.8.4. Modalități de realizare a partajului judiciar……………..40
2.2.8.5. Efectele partajului…………………………………..……42
2.2.8.6 Suspendarea partajului …………………………………..43
2.2.8.7 Modurile de împărțire …………………………..…….…44
2.3. Proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă………………………..44
2.3.1. Considerații generale…………………………………………………………………44
2.3.2. Caracterele juridice ale coproprietății forțată sau perpetuă……………..46
2.3.3. Exercitarea coproprietății forțate…………………………………………………48
2.3.4.Imprescriptibilitatea partajului ……………………………………………………49
2.3.5.Cazurile de coproprietate forțată………………………………………………49
2.3.6.Drepturile și obligațiile coproprietarilor……………………………………….50
2.3.7. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile sau
ansamblurile rezidențiale cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți ……………………………………………………………………………..54
2.3.8.Coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie………………57
2.3.9. Posibilități de încetare a coproprietății forțate………………………………58
2.3.10.Coproprietatea asupra despărțiturilor dintre două fonduri vecine……60
2.4. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea
forțată sau perpetuă…………………………………………………………………………………..62
III. Proprietatea comună în devălmășie………………………………………………….63
3.1.Caracterizare generală………………………………………………………………….63
3.2 Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie………………….65
3.3 Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie………………67
3.4. Folosința bunurilor aflate în devălmășie……………………………………….68
3.5. Încetarea proprietății comune în devălmășie………………………………….69
3.6. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților…….71
3.7.Încetarea proprietății comune în devălmășie prin hotărâre
Judecătorească ………………………………………………………………………………..72
2. Comparație între proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea) și proprietatea comună în devălmășie…………………………………………………………………75
Reglementarea dreptului de proprietate în actele normative
internaționale și naționale…………………………………………………………………………..78
Propuneri de lege ferenda ………………………………………………………………………….83
Bibliografie…………………………………………………………………………………….86
INTRODUCERE
Obiectul de studiu al prezentei lucrări îl reprezintă proprietatea comună ca modalitate a dreptului de proprietate, drept care își găsește reglementarea atât în acte normative interne, cât și în acte internaționale la care România este parte.
Apărută odată cu însăși apariția omului pe pământ, proprietatea a stat și stă la baza dezvoltării societății omenești fiind un concept deosebit de complex cu semnificații de ordin istoric, sociologic și juridic aflându-se într-o permanentă schimbare.
Treptat, odată cu dezvoltarea comunităților, a relațiilor dintre oameni, a însușirii unor bunuri așa cum le-a găsit în natură sau cum le-a produs, s-au dezvoltat relații de schimb iar membrii comunităților umane în curs de formare s-au recunoscut între ei, sau la scara comunităților între ele, ca proprietari de bunuri. Astfel s-a născut proprietatea ca relație socială de însușire, care, odată cu dezvoltarea societății umane a cunoscut un important proces de transformare ajungând de la relație socială de proprietate la un raport juridic reglementat prin legi.
În ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil a cărei aplicare se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane.
Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică este determinată de nevoia ca, prin intermediul acestei instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanelor fizice și juridice. Așadar, este suficient să observăm rolul, scopul, precum și consecințele de ordin practic la care dau naștere raporturile de proprietate comună în cazul transmiterii moștenirii unei persoane către succesorii săi, în concilierea intereselor proprietarilor al căror drept poartă asupra unor bunuri comune, sau în asigurarea satisfacerii nevoilor de ordin patrimonial ale soților.
Prezenta lucrare, pentru a realiza o analiza cât mai clară a coproprietății, a fost sistematizată în capitole și subcapitole.
În primele două capitole vom reda aspecte de ordin general privitoare la proprietatea comună și la formele acesteia. Vom continua cu analiza fiecărei forme, vom preciza mijloacele prin care această proprietate ia naștere și de asemenea mijloacele prin care ea se stinge.
În al treilea capitol vom evidenția principalele asemănări și deosebiri dintre cele două forme ale proprietății comune, respectiv proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie.
În penultimul capitol se va prezenta o analiză succinta asupra problemelor actuale privind protecția proprietății comune. Vor fi arătate modalitățile prin care coproprietarii își pot apăra dreptul de proprietate asupra cotei-părți.
În ultimul capitol vor fi prezentate câteva elemente de drept comparat privitoare la coproprietate și inclusiv la dreptul de proprietate, arătând diferențele legislative existente în această materie.
Pe parcursul lucrării vom prezenta și soluții din practica judiciară a instanțelor românești în fața cărora s-a pus problema soluționării unor litigii privitoare la coproprietate.
Cunoașterea elementelor care dau naștere acestui drept, precum și a elementelor care pun capăt coproprietății este de o importanță majoră pentru un specialist în drept, dat fiind faptul că pe rolul instanțelor judecătorești se află mii de procese în legătura cu ieșirea din indiviziune, cu stabilirea cotei-părți cuvenite fiecărui coproprietar sau orice alte litigii care au ca izvor exercitarea dreptului de proprietate împreună cu alți titulari.
Scopul prezentei lucrări este de a face o analiză cât mai completă a coproprietății pentru a evita diversele confuzii ce pot apărea în practică.
Drept de necontestat al omului și al societății umane, dreptul de proprietate se află, alături de alte drepturi, în conținutul actelor normative menite să asigur protecția drepturilor omului.
Astfel, Declarația Universală a Drepturilor Omului prevede, în art. 17 că orice persoană, privită ca subiect unic sau asociat în colectivități, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa.
Textul evocat se înscrie în trăsăturile Declarației în sensul că are valoare proclamatorie, neexistând nici un instrument juridic de natură a-i asigura aplicarea corectă.
CAPITOLUL I
Sectiunea I
1.1 Modalitațile dreptului de proprietate
Ca și orice alt drept patrimonial, dreptul de proprietate poate fi pur și simplu sau afectat de modalități.
Dreptul de proprietate pur și simplu se caracterizează prin aceea că are ca titular o singură persoană și a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur și irevocabil, fără ca existența în patrimoniul acestuia sâ depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să-l desființeze prin rezoluțiune, revocare sau anulare. Dimpotrivă, dreptul de proprietate este afectat de modalități atunci când existența sa în patrimoniul unei persoane este incertă, o altă persoană având vocație să-i exercite prerogativele sau când el aparține concomitent la două sau mai multe persoane, deopotrivă îndreptățite să-i exercite prerogativele.
Dreptul de proprietate este de regulă neafectat de vreo modalitate, adică este pur și simplu, însemnând că titularul său nu împarte cu nicio altă persoană exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate dobândit prin intermediul unui act irevocabil și neanulabil, existența efectivă a acestui drept în patrimoniul său fiind certă și necondiționată de realizarea vreunui eveniment viitor.
Suntem în prezența unui drept de proprietate afectat de modalități, când prerogativele sale sunt exercitate concomitent de către două sau mai multe persoane, atunci când chiar existența dreptului de proprietate stă sub semnul incertitudinii, ori în situația mai nouă. când două sau mai multe persoane exercită periodic prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun de cele mai multe ori imobil, așa cum vom vedea în cele ce succed, făcând totodată precizarea că nimic nu poate împiedica împrejurarea ca obiectul dreptului de proprietate periodică să îl constituie un bun mobil.
În ceea ce privește legislația română în vigoare, începând cu data de 1 octombrie 2011, aceasta dispune cu privire la două categorii și anume: a) proprietatea comună, împărțită în proprietatea pe cote-părți (coproprietatea), care la rându-i se subclasifică în coproprietate obișnuită, coproprietate forțată și proprietatea comună în devălmășie, b) proprietatea periodică, c) proprietate rezolubilă și d) proprietate anulabilă.
a) Proprietatea comună este acea modalitatea juridică a dreptului de proprietate caracterizată de faptul că există doi sau mai mulți titulari ai dreptului de proprietate care pot exercita prerogativele dreptului respectiv în mod concomitent.
b) Proprietatea periodică reprezintă o categorie a modalităților dreptului de proprietate relativ nou apărută în peisajul juridic și mai este cunoscută pe plan internațional ca multiproprietate, proprietate spațio-temporală, proprietate în sistem linie sharing și proprietate in sistem temps și se definește ca fiind acea modalitate juridică a dreptului de proprietate caracterizată de faptul că doi sau mai mulți titulari ai unor cote egale sau inegale, exercită atributele corespunzătoare dreptului de proprietate o perioadă de timp dintr-un an convenită sau proporțională cu cota-parte deținută3.
c) Proprietatea rezolubilă sau revocabilă este modalitatea juridică a dreptului de proprietate caracterizată de faptul că titularul său a dobândit-o în urma încheierii unui act juridic sub condiție rezolutorie de aici rezultând incertitudinea cu privire la menținerea dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului.
e) Proprietatea anulabilă este atunci cand dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă.
Actul nul relativ poate fi confirmat de către cel care poate invoca nulitatea sa, fie prin executare, fie prin neinvocarea nulității în termenul de prescripție extinctivă a acțiunii în anulabilitate.
Celelalte două categorii, respectiv proprietatea anulabilă și cea rezolubilă au fost analizate și caracterizate separat de către doctrină.
1.2. Definiția dreptului de proprietate comună
Dreptul de proprietate comună reprezintă excepția de la regula generală conform căreia dreptul de proprietate aparține unui singur titular, care poate și exercită toate prerogativele specifice.
Proprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate caracterizată prin apartenența concomitentă a dreptului asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri, mai multor titulari, deopotrivă îndreptățiți să exercite concomitent toate atributele dreptului de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul coproprietății.
Această modalitate a dreptului de proprietate are cea mai mare frecvență în practică.
Conform art. 631 din Codul civil, proprietatea comună se naște ori de câte ori, în temeiul unui act juridic al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulți titulari și reprezintă excepția de la regula generală conform căreia unui singur titular, care poate și exercită totalitatea dreptul de proprietate aparține prerogativelor specifice.
Una dintre trăsăturile specifice proprietății comune este faptul că există mai mulți titulari ai dreptului de proprietate privată, așa cum se întâmplă în cazul oricărei modalități a acestui drept, dar acești titulari exercită atributele dreptului concomitent și împreună, între ei nu există o diferență calitativă, ci, cel mult, cum se întâmplă în cazul proprietății comune pe cote-părți, o diferență cantitativă. în cazul proprietății comune devălmașe nu există nici măcar o asemenea diferență cantitativă.
Așadar, pe cale de excepție, oricând, din diferite rațiuni, un bun poate ajunge să fie obiect al dreptului de proprietate aparținând mai multor titulari, situație în care anumite reguli se impun cu privire la exercitarea atributelor corespunzătoare, fiind necesară o reglementare a relațiilor dintre titularii dreptului de proprietate comună rezidă în specificitatea unei astfel de
situații, pornind de la faptul bine cunoscut că exercitarea atributelor dreptului de
proprietate conferă titularului său un grad ridicat de libertate și independență a
alegerilor cu privire la exploatarea bunului, care desigur are de suferit atunci când
există mai mulți titulari.
Chiar dacă unul sau altul dintre titularii dreptului de proprietate comună ar exercita singur prerogativele acestui drept, el o face nu numai în nume propriu, ci și în numele celorlalți, pe baza unei prezumții legale sau simple de mandat. Exercitarea concomitentă și împreună a atributelor dreptului de proprietate privată în ipoteza proprietății comune nu presupune o exercitare concretă de către toți titularii, ci vocația la o asemenea exercitare. Practic, cu sau fără înțelegerea părților, este posibil ca aceste atribute să fie exercitate numai de unul dintre titulari, care lucrează însă și în numele celorlalți, sau ca atributele să fie distribuite între titulari, dar fără a se pierde însă ideea că fiecare lucrează și în numele celorlalți.
În toate cazurile de proprietate comună, titularii dreptului nu formează o persoană juridică. Dacă un grup de persoane beneficiază de personalitate juridică, dreptul de proprietate se regăsește în patrimoniul persoanei juridice, iar nu în patrimoniul fiecăreia dintre persoanele care s-au asociat pentru a da naștere persoanei juridice.
Clasificând-o putem afirma că proprietatea comună este de două feluri: proprietatea comună pe cote-părți, sau coproprietatea, subclasificată în coproprietate obișnuită (și temporară) și coproprietate forțată (și perpetuă) și proprietatea in devălmășie, sau pe scurt, devălmășia.
Diferența între cele două categorii constă în aceea că, în ceea ce privește coproprietatea, fiecare titular deține o cotă ideală și abstractă certă din dreptul de proprietate, exprimată matematic printr-o fracție sau un procent, în vreme ce în cazul devălmășiei, titularii acestui modalități a dreptului de proprietate au ajuns din varii motive, prin efectul legii sau în urma unui act juridic, ori fapt juridic, să stăpânească în comun bunul fără a fi identificată cu precizie cota ce revine fiecăruia.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că bunul asupra căruia poartă aparține concomitent și concurent mai multor titulari, fără ca bunul să fie fracționat în materialitatea sa, fracționarea realizându-se numai sub aspect ideal și abstract, astfel încât fiecăruia îi revine o cotă-parte din acest drept.
Întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub forma de cota-parte ideală, egală sau inegală, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar în cazul dreptului de proprietate comună în devălmașie, aceasta aparține nefracționat tuturor titularilor devălmași, întinderea sa fiind determinată numai cu ocazia împarțeli bunurilor comune. Așadar, în cazul dreptului de proprietate comună, indiferent de forma sa, obiectul dreptului e nedivizat în materialitatea sa, adică proprietarii nu cunosc întinderea dreptului lor de proprietate ori au posibilitatea de a o cunoaște în viitor, însa nu cunosc partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund dreptului lor de proprietate;
.În orice formă a coproprietății, fiecare titular are, din punct de vedere juridic, un drept de aceeași natură, care-i permite să participe, concomitent cu ceilalți titulari, la exercitarea oricăruia dintre atribuitele dreptului de proprietate, asupra întregului bun.
CAPITOLUL II
Formele proprietății comune
Secțiunea I
2.1. Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)
2.1.1. Prezentare generală
Proprietatea comună pe cote-părți mai este desemnată în literatura de specialitate sub numele de coproprietate .
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti este acel drept de proprietate al carui obiect este nedivizat sub aspect material, insa divizat sub aspect ideal, in sensul ca nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fractiune materiala din obiectul respectiv, dar detine o cota parte ideala si abstracta din dreptul de proprietate.
Proprietatea comună pe cote-părți aparține mai multor titulari, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care formează obiectul acestui drept să fie divizat material. Dacă fiecare persoană ar exercita un drept exclusiv asupra unei părți materiale determinate dintr-un bun, fiecare ar avea un drept de proprietate pur și simplu, fiind deci exclusă ideea de proprietate comună pe cote-părți.
Așadar, dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin două trăsături esențiale: ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din drept; bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încât cotele-părți din drept ale titularilor se întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului.
Această a doua trăsătură explică de ce dreptul de proprietate comună pe cote-părți, în forma lui tipică, are întotdeauna ca obiect un bun corporal. Numai în legătură cu un astfel de bun s-ar putea pune problema unității sau a împărțirii lui materiale.
Așadar, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, titularii exercită concomitent și împreună atributele dreptului, dar, deși nu există o diferență calitativă între ei, ei sunt diferențiați sub aspect cantitativ, în sensul că fiecare are o cotă-parte sau o fracție din drept, iar nu în sensul că unul ar avea o cotă-parte mai mare decât celălalt sau ceilalți din dreptul respectiv. Altfel spus, chiar dacă sunt egale cotele-părți din drept, diferențierea cantitativă există prin însăși divizarea dreptului. Această divizare se exprimă, de regulă, fie prin procente (30%, 45% etc.), fie prin fracții (1/5, 3/16 etc.) în mod excepțional, această divizare este exprimată prin unitățile de timp în care titularii dreptului au acces la folosința bunului.
În practica judecatorească s-a admis însă ca în privinta actelor de folosință materială fiecare dintre copărtași are folosinta bunului, cu condiția însa ca în exercittarea acestei folosințe să fie respectate drepturile celorlalți. Prin această folosință materială nu se va putea schimba destinația bunului si nici nu se va putea transforma utilizarea lui obisnuita fara acordul unnim al celorlalti copartasi.
Astfel înțeleasă, coproprietatea este, ca natură juridică, un caz de proprietate comună, modalitate a dreptului de proprietate privată.
Conform art. 633 din Cod civil, dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este denumit prescurtat coproprietate.
Sunt situații practice numeroase când obiectul dreptului de proprietate aparține mai multor persoane, simultan, făra a se știi care anume parte materială e a fiecaruia. Așa se întamplă când la moștenirea unei persoane vin mai mulți descendenți, sau când mai multe persoane cumpără împreună un bun, fiecare acoperind o parte din preț. În primul caz, legea va stabili cota-parte a fiecărui descendent iar în cel de-al doilea caz, în lipsa unei înțelegeri, fiecare cumpărător va avea o cotă-parte proporțională cu partea sa din preț. În ambele situații însa, cota-parte privește dreptul de proprietate ca drept subiectiv civil, ca posibilitate recunoscută de lege, și nu bunul privit în materialitatea sa.
Drepturile tuturor coproprietarilor se vor întâlni asupra fiecărei molecule, particule, a bunului comun. Fiecare coproprietar are un drept asupra întregului bun ori asupra întregii mase de bunuri, drept exprimat printr-o cotă-parte abstractă, ideală, matematică din dreptul de proprietate, iar nu printr-o parte determinată în mod concret asupra bunului comun. Această cotă poate fi exprimată sub formă de fracție nominală, fracție zecimală sau în procente. Numai la încetarea coproprietății această cotă își va găsi materializarea într-o parte determinată, materială din bun, parte care va reveni în proprietate exclusivă titularului cotei-părți ideale. Sub aspect terminologic, această situație este întâlnită sub termeni de indiviziune ori de coproprietate. Deși nu se deosebesc sub aspectul regimului juridic, indiviziunea și coproprietatea nu se confundă. Astfel, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri (din care mai mulți titulari au o cotă-parte), iar coproprietatea are ca obiect un bun determinat ut singuli. Cum s-a spus, coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului. Deosebirea dintre cele doua noțiuni este doar cantitativă și nu calitativă.
Cota-parte, ca o noțiune esențială pentru lămurirea problemelor dreptului de proprietate comună, exprimă, așadar, pe de o parte, întinderea dreptului fiecărui coproprietar în cadrul dreptului de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune, iar pe de altă parte, măsura în care fiecare coproprietar sau coindivizar își poate exercita, simultan si concurent cu ceilalți, atributele recunoscute de lege asupra bunului sau bunurilor ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună, precum și obligațiilor corelative.
Cotele-părti cuvenite coproprietarilor pot fi stabilite prin întelegerea părților sau pe cale judecătorească, printr-o acțiune în constatare.
2.1.2. Natura juridică
În ceea ce privește natura juridică a proprietații comune pe cote-părti, se pune problema daca aceasta este o modalitate a dreptului de proprietate sau un drept de sine stătător. Dacă împărtășim concepția teoriei clasice, care împărtășește la rândul său concepția dreptului roman, proprietatea comună pe cote-părți este o modalitate a dreptului de proprietate. Bunul care formează obiectul acesteia aparține tuturor coproprietarilor, fiecare deținând o fracțiune care nu este material determinată, ci este stabilită în mod abstract, astfel că, fiecare coproprietar, poate exercita, în ceea ce privește partea sa, toate prerogativele dreptului de proprietate, care sunt compatibile cu natura ideala a acestei cote-părți. Astfel, e evident faptul că pe de o parte există un drept unic de proprietate asupra lucrului comun, iar pe de altă parte, acest drept este împarțit în cote-parți abstracte care aparțin fiecarui coproprietar.
În opoziție cu această concepție, exista o alta, conform căreia dreptul de coproprietate este un drept real de sine stătător, altă concepție fiind contrară caracterelor esențiale ale dreptului de proprietate, care este un drept absolut, exclusiv și perpetuu. Or, dreptul coproprietarilor nu este nici absolut de vreme ce nici unul nu poate dispune singur de lucrul comun, nu este nici exclusiv, fiindcă aparține, în același timp, mai multor persoane, care exercită simultan și concurent, drepturi identice asupra aceluiași bun, și, în fine, nu este nici perpetuu, deoarece, prin natura sa, el are o existență provizorie. Pe de altă parte, în ceea ce privește ideea împartirii abstracte a dreptului unic de proprietate, se observă că din moment ce se admite această diviziune în cote-părti, este admisă și împărțirea cantitativă a conținutului său, această împartire ducând în mod necesar la schimbarea naturii juridice a drepturilor fracționate, diferența cantitativă impunând o diferență calitativă a drepturilor. Așadar, dreptul de proprietate ar fi un drept real sui-generis.
2.1.3. Conținutul juridic
Fiind considerată, de regulă, o stare temporară, coproprietatea nu a fost organizată din punct de vedere juridic decât în situații de excepție, când are caracter forțat. Dimpotrivă, coproprietatea obișnuită, fiind o formă tranzitorie a dreptului de proprietate privată, nu a fost organizată juridic, ceea ce explică aspectele hibride, dar complementare ale acestei modalități.
Astfel, aspectul colectiv sau concurențial, care pune în evidență stăpânirea în comun a bunului care formează obiectul coproprietății, coexistă cu elementul individual sau fracțional, care derivă din apartenența unei cote-părți ideale și abstracte din drept la patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari. Iată de ce în Codul civil nu există o
reglementare de principiu a coproprietății. Doar în materia împărțelii succesorale există mai multe texte (art. 728 și urm. Cod civil) cu valoare de principiu privind încetarea stării de indiviziune, care sunt aplicabile și încetării coproprietății obișnuite. Ca urmare, sarcina conturării regulilor care guvernează coproprietatea a revenit jurisprudenței și doctrinei. Chiar dacă aceste reguli nu au forță legală, ele sunt utile în măsura în care constituie un început de organizare juridică a coproprietății. în plus, în ipotezele de coproprietate forțată există mai multe texte în Codul civil și în legi civile speciale care completează regimul juridic al acestei modalități a dreptului de proprietate privată.
În Cod civil, coproprietatea are un regim juridic bine definit, prin care sunt consacrate cele mai importante dintre regulile care au fost stabilite în jurisprudență și în doctrină (art. 634-666, 687-692).
Conturarea regimului juridic al coproprietății a fost rodul eforturilor doctrinare și jurisprudențiale, care au avut ca punct de pornire textele Codului civil care se referă la indiviziune, situate în capitolul consacrat împărțirii succesiunii.
Proprietatea comună pe cote-părți cunoaște două forme: proprietate comună pe cote-părți obișnuită sau temporară și proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă.
Diferența esențială dintre cele două forme ale proprietății comune rezidă în caracterul temporar al celei dintâi, oricare dintre coproprietari putând cere oricând încetarea coproprietății și caracterul perpetuu al celei de-a doua, impus de destinația bunului asupra căruia poartă, toți titularii fiind forțați să respecte această situație juridică, fără a putea provoca împărțeala.
Deși dreptul de proprietate comună pe cote-părți, cuprinde în conținutul său atributele posesiei, folosinței și dispoziției, totuși, acesta este mai puțin întins și mai puțin variat decât conținutul juridic al dreptului de proprietate pur și simplu, explicația fiind aceea că fiecare coproprietar ori coindivizar exercită doar asupra cotei sale părți atributele corespunzătoare dreptului de proprietate.
Din cele mai sus prezentate decurg principalele caractere ale dreptului de proprietate-comună pe cote-părți:
a. titular al unui asemenea drept nu este o singură persoană, ci două sau mai multe persoane;
b. întinderea dreptului fiecărui coproprietar este stabilită matematic, exact, dar abstract, sub formă de fracții zecimale sau procente raportate la drept, iar nu la bun;
c. obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu este divizat în materialitatea sa, în sensul că titularii unui asemenea drept cunosc întinderea dreptului lor, însă nu cunosc partea materială din bun care corespunde dreptului lor.
Drepturile coproprietarilor pot fi atât egale cât și inegale. Așadar, unul dintre ei poate avea 2/3, iar altul numai 1/3 din lucru. De asemenea, numărul coproprietarilor este nelimitat însă practica demonstrează că acest număr nu este, în general, prea mare.
Obiectul juridic și titularii
Obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate fi alcătuit atat din bunurile imobile, cât și din bunurile mobile.
Proprietatea comună pe cote-părți poate fi întâlnită în raporturile între persoane fizice, între persoane fizice si persoane juridice de drept public, altele decât statul, sau de drept privat.
În cadrul acestei forme de proprietate, dreptul de proprietate se fracționează în atâtea cote-părți câți titulari sunt. Coproprietatea se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține în exclusivitate unei singure persoane fizice sau juridice, nu prin trăsături ce țin de esența lor, ci prin coexistența mai multor titulari cu drept de proprietate asupra aceluiaș bun. În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți există o pluralitate de drepturi de proprietate care aparțin mai multor titulari, spre deosebire de dreptul de proprietate ce aparține în mod exclusiv unei persoane fizice sau juridice.
2.1.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate comună pe cote-părți (coproprietatea).
Proprietatea comună pe cote-părți apare, de regulă, prin transmisiunea patrimoniului unei persoane decedate la mai multe persoane în viață, prin moștenire, indiferent dacă aceasta este legală sau testamentară, important fiind să existe cel puțin două persoane cu vocație succesorală. În momentul transmiterii unei succesiuni, dreptul de proprietate care inițial aparținea doar defunctului se divide pe cote-părți în funcție de numarul celor chemați la succesiune, ei dobândind astfel o cotă-parte din drepturile și obligațiile care alcătuiesc patrimoniul defunctului.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți mai poate fi dobândit și pe calea diferitelor convenții reglementate de Codul civil. Acest mod de dobândire se întâlnește în practică foarte frecvent. Într-un asemenea caz, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți stabilesc numai întinderea dreptului lor de proprietate sub formă de cotă-parte, fără a cunoaște care anume parte materială din bun ori bunurile comune aparține fiecăruia. Un alt mijloc de dobândire al proprietații comune pe cote-părți este coposesiunea, putând rezulta dintr-un contract de dobândire în comun al unui bun, al cărei efect e dobândirea de către mai multe persoane, prin uzucapiune a bunului. De asemenea, se poate dobândi prin coocupațiune, cum este situația în care mai multe persoane exercită concomitent drepturi asupra aceluiași bun mobil, așa cum se întâmplă în situația tezaurului descoperit pe un fond străin, de mai multe persoane, când descoperitorii vor exercita concomitent dreptul de proprietate asupra jumătății ce li se cuvine (art. 649 C. civ.). Desfacerea ori încetarea căsătoriei constituie alta metodă de dobândire a proprietății comune pe cote-părți, proprietatea devălmașă a foștilor soți transformându-se într-o coproprietate obișnuită pe cote-părți. În practca însă, se consideră ca nu este obligatorie împărțirea bunurilor comune odata cu desfacerea căsătoriei. În fine, dreptul de proprietate comună pe cote-părți mai poate fi dobândit si prin construirea de către mai multe persoane a unor imobile pe terenul ce aparține unuia sau mai multor proprietari. Se precizează că într-o asemenea ipoteză se are în vedere, deocamdată, numai dreptul de proprietate asupra construcției, nu și dreptul de proprietate comună pe cote-părți stabila și forțată ce aparține tuturor coproprietarilor asupra dotărilor și utilităților de folosință comună ale acelei construcții.
Trebuie precizat însa căci, așa cum se arată în practica judiciară, coproprietatea asupra terenului nu implică, în mod necesar, coproprietatea asupra construcției, dupa cum nici coproprietatea asupra construcției nu presupune coproprietatea asupra terenului; construcția ridicată pe un teren asupra căruia proprietarii au drepturi egale de proprietate nu devine, prin însuși acest fapt, proprietate comună în aceeași proporție, ci, dimpotrivă, cota-parte a fiecărui titular din dreptul de proprietate asupra construcției depinde exclusiv de contribuția efectivă a proprietarilor la ridicarea lor. Nu poate fi considerat constructor de rea-credință coproprietarul care construiește pe terenul comun aflat în proprietate comună pe cote-părți.
Secțiunea a II -a
2.2. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară
2.2.1. Considerații generale
Specific proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare este faptul că ea poate fi sistată oricând, din inițiativa oricărui copărtaș.
Fiind un caz de proprietate comună pe cote-părți, coproprietatea obișnuită păstrează trăsăturile definitorii ale acesteia: pluralitatea titularilor, divizarea intelectuală a dreptului de proprietate între titulari, unitatea materială a bunului care constituie obiectul coproprietății. Aceste trăsături sunt sintetizate, explicit sau implicit, în art. 634 alin. (1) din Cod civil, în care se arată că fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară.
Coproprietatea obisnuita poate sa razulte:
-ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci cand mostenirea lui de cuius este acceptata de mai multi mostenitori, fiecare dintre acestia dobandind o cota-parte din dreptul de proprietate asupra patrimoniului succesoral;
-dintr-un act juridic translativ de proprietate avand mai multi dobanditori;
-dintr-o posesie exercitata in comun, in conditiile prevazute de lege, de mai multe persoane, care sa conduca la dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;
-din accesiune, in masura in care un tert realizeaza o lucrare asupra unui imobil coproprietatea altor persoane sau mai multe persoane realizeaza o lucrare asuprea imobilului proprietatea altei persoane, iar aceasta din urma solicita obligarea autorilor lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe carea aceasta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi afectuat.
Coproprietatea se poate naște în urma încheierii unui contract translativ de proprietate către mai mulți cumpărători, în urma unei donații către mai mulți donatari, ca urmare a transformării proprietății comune în devălmășie a soțiilor în coproprietate, a uzucapiunii de către mai mulți coposesori, construirii sau realizării în comun a unui bun imobil sau mobil.
Specific acestei modalități a dreptului de proprietate este caracterul temporar, așa cum adesea a fost remarcat în doctrină, și chiar în absența unei reglementări legale a organizării juridice a coproprietății, practica judiciară și doctrina au conturat anumite reguli care cârmuiesc coproprietatea obișnuită. A fost afirmată astfel, pe cale pretoriană, compatibilitatea dintre caracterul esențialmente temporar al coproprietății obișnuite și posibilitatea organizării ei juridice.
Chiar în absența unei reglementări legale a organizării juridice a coproprietății, practica judiciară și doctrina au conturat anumite reguli care cârmuiesc coproprietatea obișnuită. A fost afirmată astfel, pe cale pretoriană, compatibilitatea dintre caracterul esențialmente temporar al coproprietății obișnuite și posibilitatea organizării ei juridice.
Totodată, legiuitorul a înțeles să statueze (art. 633 din Codul civil) o prezumție relativă a coproprietăfii, astfel că actul stăpânirii unui bun de către mai multe persoane creează prezumția coproprietății, până la proba contrarie, ce cade desigur în sarcina contestatorului acestei prezumții, parte interesată.
Pe de altă parte, atunci când este vorba de acte de dispoziție asupra cotei-părți din dreptul de coproprietate, actuala reglementare prevede că astfel de acte sunt permise, în lipsă de stipulație contrară, [art. 634 alin. (I) din Codul civil], lăsând loc la interpretări nedorite nespecificând fără echivoc unde ar putea apărea asemenea stipulații. În legătură cu asemenea posibile interpretări, în doctrină se poate distinge între două tipuri de stipulații, cele cuprinse în acte normative și cele cuprinse în convențiile civile. Dacă în ceea ce privește prima categorie, lucrurile sunt clare, în sensul că legiuitorul poate interzice, din diferite rațiuni, coproprietarului să dispună de cola-parte pe care o deține, cel puțin pentru o anumită perioadă de timp, privitor la cea de-a doua categorie se impune o discuție amplă pe acest subiect.
Prin dispozițiile art. 728 alin. 2, Codul civil se arată că se poate face învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci ani. După trecerea acestui timp, învoirea se poate reînnoi.Așadar, în măsura în care coproprietarii au interes, ei pot prelungi durata coproprietății, prin convenții repetate, pe o perioadă totală mai mare de cinci ani. Ceea ce se poate reproșa legiuitorului este că nu a recunoscut și consecințele acestei posibilități, adică nu a prevăzut organizarea juridică a coproprietății în situația în care ea se menține pe o durată mai mare de timp, fie ca urmare a convenției coproprietarilor, fie ca urmare a faptului că niciunul dintre ei nu își exercită dreptul de a cere partajul.
Reglementarea din Cod civil (art. 634-645, art. 669-686) introduce practic această distincție între regimul juridic legal și regimul juridic convențional al coproprietății obișnuite. Regulile care alcătuiesc regimul juridic legal sunt, în cea mai mare parte, o consacrare a soluțiilor adoptate în practica judiciară și în doctrină în legătură cu coproprietatea obișnuită.
Caracterul esențialmente temporar al coproprietății obișnuite presupune posibilitatea încetării ei prin partaj, dar nu exclude și alte căi de încetare. De exemplu, un proprietar poate cumpăra, moșteni sau uzucapa cota-parte din drept a celuilalt coproprietar.
Caracteristica acestei forme de proprietate comună constă în faptul că are caracter temporar, existând până în momentul în care părțile cer partajarea. În consecință, coproprietatea temporară are o existență limitată, întinderea ei în timp depinzând de voința coproprietarilor, care, în principiu, pot oricând să-i pună capăt.
În consecință, dreptul de a solicita ieșirea din starea de coproprietate este imprescriptibilă extinctiv, în sensul că oricare din coproprietari poate cere oricând partajul. Însă, acțiunea prin care s-a cerut partajul. poate fi paralizată prin ridicarea a două excepții: existența unui partaj voluntar și a prescripției achizitive, dacă posesia îndeplinește condițiile cerute de lege pentru o uzucapiune de la 12-20 ani sau de 30 ani.
Proprietatea comună pe cote-părți mai este desemnată în literatura de specialitate sub numele de coproprietate .
Ea poartă asupra unor bunuri singulare, iar nu asupra unor universalități de bunuri, ceea ce o deosebește de indiviziune. De aceea s-a și spus că proprietatea pe cote-părți sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Proprietatea comună pe cote-părți aparține mai multor titulari, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care formează obiectul acestui drept să fie divizat material. Dacă fiecare persoană ar exercita un drept exclusiv asupra unei părți materiale determinate dintr-un bun, fiecare ar avea un drept de proprietate pur și simplu, fiind deci exclusă ideea de proprietate comună pe cote-părți.
Așadar, dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin două trăsături esențiale: ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi, fiecare având o cotă-parte sau o fracție din drept; bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încât cotele-părți din drept ale titularilor se întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului.
Această a doua trăsătură explică de ce dreptul de proprietate comună pe cote-părți, în forma lui tipică, are întotdeauna ca obiect un bun corporal. Numai în legătură cu un astfel de bun s-ar putea pune problema unității sau a împărțirii lui materiale.
Așadar, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, titularii exercită concomitent și împreună atributele dreptului, dar, deși nu există o diferență calitativă între ei, ei sunt diferențiați sub aspect cantitativ, în sensul că fiecare are o cotă-parte sau o fracție din drept, iar nu în sensul că unul ar avea o cotă-parte mai mare decât celălalt sau ceilalți din dreptul respectiv. Altfel spus, chiar dacă sunt egale cotele-părți din drept, diferențierea cantitativă există prin însăși divizarea dreptului. Această divizare se exprimă, de regulă, fie prin procente (30%, 45% etc.), fie prin fracții (1/5, 3/16 etc.) în mod excepțional, această divizare este exprimată prin unitățile de timp în care titularii dreptului au acces la folosința bunului.
In practica judecatoreasca s-a admis insa ca in privinta actelor de folosinta materiala fiecare dintre copartasi are folosinta bunului, cu conditia insa ca in exercittarea acestei folosinte sa fie respectate drepturile celorlalti. Prin aceasta folosinta materiala nu se va putea schimba destinatia bunului si nici nu se va putea transforma utilozarea lui obisnuita fara acordul unnim al celorlalti copartasi.
Astfel înțeleasă, coproprietatea este, ca natură juridică, un caz de proprietate comună, modalitate a dreptului de proprietate privată.
Conform art. 633 din Cod civil, dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este denumit prescurtat coproprietate.
2.2.2. Exercitarea atributului posesiei și folosinței în cazul coproprietății obișnuite.
La baza principiului exercitării în comun se află obligativitatea exercitării în comun a dreptului de folosință de către coproprietari care își datorează reciproc respectarea drepturilor derivate din calitatea de coproprietar, la care se adaugă regula neschimbării destinației bunului în mod independent de voința celorlalți coproprietari.
Exercitarea atributului posesiei în cazul coproprietății obișnuite, ca element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptățirii de a apropria și de a stăpâni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privată. In cazul coproprietății obișnuite, toți titularii dreptului de proprietate sunt îndreptățiți Ia aproprierea și stăpânirea bunului. Altfel spus, posibilitatea de apropriere și de stăpânire a bunului este comună. Pentru că dreptul, ca realitate intelectuală, este divizat, această îndreptățire de apropriere și stăpânire a bunului corespunde divizării dreptului, dar, întrucât bunul corporal nu este fracționat material, realizarea în concret a acestei îndreptățiri nu s-ar putea face de către fiecare coproprietar decât în comun cu ceilalți coproprietari, ținând seama de exigențele regulii unanimității.
Exercitarea atributului folosinței în cazul proprietății obișnuite. Regula unanimității ar impune ca toate actele materiale de utilizare a bunului să se facă împreună și în același timp de către toți coproprietarii, ceea ce este imposibil din punct de vedere practic. Dacă unele acte materiale pot fi săvârșite împreună și în același timp de către coproprietari, altele nu pot fi săvârșite decât succesiv, de către unul sau altul dintre aceștia.
Modul concret în care coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o înțelegere expresă între aceștia. Simpla îngăduință reciprocă poate fi suficientă pentru utilizarea succesivă, totală sau parțială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari. Important este ca utilizarea bunului de către un proprietar să nu excludă accesul celorlalți coproprietari la o asemenea utilizare și să nu ducă la schimbarea destinației bunului sau la transformarea modului obișnuit de utilizare; o asemenea schimbare sau transformare nu ar fi posibilă decât cu acordul tuturor coproprietarilor; soluția este justificată, deoarece, de cele mai multe ori, o asemenea schimbare sau transformare ar presupune și efectuarea unor lucrări materiale, adică acte materiale de dispoziție, or, aceste acte nu pot fi săvârșite decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
Dacă un coproprietar utilizează bunul cu îngăduința al celorlalți coproprietari, această îngăduință poate avea semnificația unui act dezinteresat, asemănător contractului de comodat. Dar, în absența unei asemenea îngăduințe sau a unui acord încheiat între coproprietari, este posibilă obligarea coproprietarului care a folosit integral bunul la echivalentul bănesc al utilizării corespunzătoare cotelor-părți din drept ale celorlalți coproprietari către aceștia. Această soluție rezultă și din art. 636 alin. (2) din Cod civil și ea este o aplicație a regulii înscrise în art. 635 în care se arată: coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept.
Sintagma împărțirea beneficiilor nu se referă numai la fructe, indiferent de natura acestora, ci și la beneficiul care rezultă din utilizarea bunului.
Ca urmare, este firesc ca, dacă un coproprietar profită integral de utilizarea bunului o perioadă de timp, să plătească celorlalți echivalentul bănesc al acestei utilizări, corespunzător cotelor-părți din drept ale acestora. Această soluție este aplicabilă și în situația în care unul dintre coproprietari lasă un terț să utilizeze în întregime bunul comun o perioadă de timp, inclusiv în cazul în care înstrăinează bunul unui terț.
Dreptul de a cere echivalentul utilizării sau despăgubiri, după caz, se prescrie în termen de trei ani de la data fiecărui act de utilizare.Temeiul restituirii poate fi contractul încheiat între coproprietari cu privire la utilizarea bunului sau răspunderea civilă delictuală.
2.2.3. Regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare.
Doctrina și jurisprudența au stabilit regimul juridic al exercitării coproprietății obișnuite sau temporare pornind de la unele reglementări ale Codului civil din materia succesiunilor, la baza acestuia fiind două principii: a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei anume părți materiale din bunul aflat în coproprietate;
b) fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra unei cote-părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate.
În funcție de aceste două principii pot fi analizate drepturile și obligațiile copărtașilor. Este însa necesar să distingem între drepturile copartașilor asupra bunului în materialitatea sa și drepturile copartașilor referitoare la cota-parte ideala, matematică din dreptul de proprietate care aparține fiecăruia în mod exclusiv.
Particularitatea proprietății comune obișnuite sau temporare, dată de împrejurarea că nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fracțiuni materiale determinate din bun, ci doar asupra cotei sale părți ideale și abstracte, care se regăsește în fiecare componentă a bunului, este cea care generează și regimul juridic specific al exercitării acestui drept.
Următoarele trăsături fundamentale caracterizează acest regim juridic:
a) toate actele cu privire la bunul care formează obiectul coproprietății, privit în materialitatea sa, pot fi făcute numai cu acordul tuturor coproprietarilor, trăsătură denumită în literatura de specialitate regula unanimități. Această regulă cunoaște însă unele atenuări menite să prevină consecințele refuzului abuziv al unuia dintre copărtași la efectuarea unui act și care ar putea împiedica punerea în valoare a bunului;
b) oricare dintre copărtași poate dispune nestingherit de cota sa parte, ideală și abstractă, pe care o are asupra bunului.
Vom analiza modul în care aceste trăsături se regăsesc în exercitarea fiecăruia dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate asupra bunului în cauză: posesia, folosința și dispoziția.
Exercitarea atributului dispoziției în cazul coproprietății obișnuite.
Dreptul de dispoziție, atribut esențial al dreptului de proprietate, are două componente: dispoziția materială și dispoziția juridică.
Codul civil dispune în același sens, dar numai în privința actelor juridice de dispoziție, prin art. 641 alin. (4). Conform prevederii citate, orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun se va încheia numai cu acordul tuturor coproprietarilor. Sunt asimilate actelor de dispoziție actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului și în general, orice act juridic cu titlu gratuit.
Consimțământul coproprietarului la încheierea actului poate fi expres sau tacit.
Niciun act de dispoziție materială nu poate fi săvârșit decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Modificarea formei bunului, consumarea sau distrugerea substanței acestuia nu se pot realiza decât cu respectarea riguroasă a regulii unanimității, indiferent dacă actele materiale sunt săvârșite direct de către coproprietari ori prin intermediul altor persoane. De exemplu, culegerea productelor, întrucât consumă substanța bunului, este posibilă pe temeiul acordului dintre coproprietari.
Actele de dispoziție materială nu se confundă însă cu actele materiale de întreținere sau de reparare a bunului, care intră în sfera actelor de exercitare a folosinței.
În toate cazurile, actele materiale pot fi săvârșite direct de coproprietari sau indirect, prin intermediul unor terți, respectiv prin încheierea unor contracte. Oricum, actele de dispoziție materială, directe sau indirecte, trebuie făcute cu respectarea regulii unanimității și îngrădirilor prevăzute de legiuitor.
Acordul coproprietarilor trebuie să fie expres în legătură cu orice act de dispoziție juridică, indiferent dacă este vorba de acte de înstrăinare, de dezmembrare sau de grevare cu drepturi reale de garanție ori alte sarcini. Soluția este consacrată în art. 641 alin. (4) din Cod civil: orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai marc de trei ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.
Acțiunea în revendicare este privită ca un act de dispoziție juridică, întrucât are ca scop recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului în litigiu și readucerea lui în patrimoniul acestuia, iar nu simpla recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei cote ideale, nedeterminate în materialitatea sa . Așadar, acțiunea în revendicare poate fi introdusă numai cu acordul tuturor coproprietarilor, ea urmând a fi respinsă ca inadmisibilă dacă este introdusă de un singur coproprietar împotriva unui terț sau a altui coproprietar.
În Cod civil, fără a se clasifica expres acțiunea în revendicare ca act de conservare, se precizează, în art. 643 alin. (1), că fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare. Cât privește efectele hotărârilor judecătorești pronunțate în această materie, în alin. (2) se adaugă următoarele: hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari. În plus, pentru a nu se crea o situație împovărătoare pârâtului, care s-ar putea vedea chemat în judecată în mod succesiv de fiecare coproprietar, în alin. (3) se precizează: când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți coproprietari în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.
Soluția adoptată în Cod civil este de natură să înlăture controversele privind calificarea acțiunii în revendicare ca act juridic de conservare sau ca act juridic de dispoziție. Această soluție este valabilă nu numai pentru acțiunea în revendicare, ci pentru orice acțiuni formulate de coproprietari împotriva terților sau de terți împotriva coproprietarilor.
Ce se întâmplă însă când unul dintre coproprietari încheie un act de dispoziție juridică privind dreptul de proprietate în întregul său? Aceeași întrebare se pune și în legătură cu actele juridice de administrare care nu se pot încheia decât cu acordul expres al tuturor coproprietarilor, astfel încât răspunsul la această întrebare este valabil pentru ambele categorii de acte juridice. Ca urmare, considerațiile care urmează în legătură cu actele juridice de dispoziție sunt valabile și pentru actele de administrare, în măsura în care acestea nu se pot încheia decât cu respectarea regulii majorității sau a regulii unanimității, după caz.
Soluția dată este că actele juridice încheiate de unul sau mai mulți coprorpietari cu încălcarea dreptului celuilat sau celorlalți este că actele actele sunt inopozabile coprorpietarului care nu a consimțit, expres, sau tacit, la încheierea actului. Această soluție este consacrarea unei opinii exprimate în doctrină.Înțelegerea ei depinde de sensul pe care îl are, în acest text, noțiunea de inopozabilitate, într-un prim sens, actul juridic este inopozabil terților în sensul că nu naște drepturi și obligații în favoarea sau în sarcina acestora; în cel de-al doilea sens, actul juridic este inopozabil terților și ca realitate juridică, respectiv ca fapt juridic în sens restrâns.
Coproprietarului vătămat i se recunoaște însă, pe temeiul Codului civil în vigoare, numai dreptul să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului, iar nu și acțiunea în revendicare.
b) Posesia bunului comun. Posesia bunului care face obiectul proprietății comune pe cote-părți poate fi exercitată de toți coproprietarii și ea se concretizează în posibilitatea pe care fiecare dintre aceștia o are de a stăpâni material bunul, simultan cu ceilalți copărtași. Această posesie, ca stare de fapt, poate fi apărată de oricare coproprietar prin acțiunile posesorii, chiar și împotriva tulburărilor cauzate de ceilalți coproprietari .
Posesia poate fi exercitată și de unul singur dintre coproprietari. O asemenea posesie are însă un caracter echivoc, fiecare copărtaș fiind presupus că stăpânește și pentru ceilalți, astfel încât ea nu poate fi considerată o posesie utilă, aptă să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Situația se schimbă dacă unul dintre coproprietari a intervenit posesia sa într-o posesie utilă, prin acte de rezistență împotriva celorlalți coproprietari, menite să elimine echivocul și să exprime intenția acestuia de a se consideră proprietar exclusiv al bunului. O asemenea posesie va putea conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, prescripția curgând împotriva celorlalți coproprietari.
c) Folosința și culegerea fructelor. Folosința bunului poate fi exercitată de oricare dintre copărtași, cu condiția de a nu-i împiedica pe ceilalți să folosească bunul și de a nu-i schimba destinația și modul de utilizare.
Aceasta presupune atât folosința materială a bunului în cauză, cât și posibilitatea culegerii fructelor produse de acel bun, potrivit cotei fiecărui coproprietar. Coproprietarii pot însă stabili, de comun acord, ca numai unul dintre ei sau chiar o terță persoană să exercite atributul de folosință materială asupra bunului comun.
Inițial instanța supremă a recunoscut dreptul acestora de a obține foloasele bunului atât odată cu ieșirea din indiviziune cât și înainte de efectuarea partajului, indiferent de natura fructelor. Soluția a fost întemeiată pe principiile existente în materie de mandat sau gestiune de afaceri, care-1 obligă pe comoștenitor să dea socoteală de fructele culese.
Ulterior această practică a fost modificată, fostul Tribunal Suprem făcând distincție între fructele civile (chirii sau dobânzi) și cele industriale, care nu pot fi obținute decât prin munca omului. S-a decis astfel în sensul că fructele civile se cuvin tuturor copartajanților, fiecăruia proporțional cu cota sa parte, indiferent cine le-a perceput.
Soluția a fost preluată de Cod civil, art. 637, care dispune că fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din drept. În ceea ce privește cotele-părți, se prezumă a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.
Sancțiunea pierderii dreptului la fructe nu este prevăzută de lege.
Ca urmare, se apreciază că fructele bunului care face obiectul coproprietății se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cotele-părți ce le aparțin, indiferent de natura fructelor și de împrejurarea dacă toți sau numai unul dintre ei a prestat munca necesară pentru producerea sau perceperea acestora. Coproprietarul care a efectuat cheltuieli și a prestat munca pentru producerea și perceperea fructelor va fi îndreptățit să pretindă despăgubiri celorlalți coproprietari, tot proporțional cu cotele acestora, potrivit dreptului comun. Temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl poate constitui, in funcție de circumstanțele speței, mandatul, gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză .
Neînțelegerile dintre coproprietari cu privire la folosința bunului nu vor putea fi rezolvate decât prin sistarea coproprietății pe calea partajului, instanța de judecată nefiind îndreptățită să dispună partajul de folosință la cererea unui copărtaș, fără consimțământul celorlalți.
2.2.4. Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate
De vreme ce fiecare are un drept de proprietate exclusiv asupra acestei cote-părți, oricare coproprietar poate înstrăina valabil, cu titlu oneros ori gratuit, acest drept. Se poate dispune de acest drept prin acte între vii ori pentru cauză de moarte, situație în care dobânditorul (care poate fi un alt copărtaș sau o terță persoană), se subrogă în drepturile celui care și-a înstrăinat cota, astfel că situația juridică a bunului nu se schimbă.
Totodată, copărtașii pot greva, fiecare, cota lor parte, cu drepturi reale, pentru că prin acest act nu se afectează integralitatea juridică a prerogativelor pe care le au ceilalți coproprietari asupra aceluiaș bun.
Plecând de la principiul conform căruia fiecare coproprietar are dreptul de a înstrăina valabil, total sau parțial, cota sa parte din dreptul de proprietate, în practica judiciară s-a statuat că este admisibilă acțiunea în rezoluțiune introdusă de coproprietarul vânzător atunci când coproprietarul cumpărător nu a plătit prețul la data scadenței, întemeiată pe art. 1365 C. civ. conform căruia “dacă cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul poate cere rezoluțiunea vânzării”.
Justificând dorința de a asigura protejarea intereselor tuturor coproprietarilor și de a împiedica nașterea unor conflicte de interese în exercitarea prerogativelor asupra bunului comun între terțul dobânditor al cotei-părți ideale și ceilalți coproprietari, în literatura de specialitate s-a propus recunoașterea, în favoarea celorlalți coproprietari, a unui drept de preemțiune la dobândirea cu titlu oneros a cotei de proprietate a unui alt coproprietar, față de orice altă persoană căreia, la un preț egal, coproprietarul ar dori să-i vândă cota sa parte. În acest sens, s-a considerat că dreptul de preemțiune al coproprietarilor ar trebui să se întindă numai cu privire la înstrăinarea cotei-părți prin intermediul contractului de vânzare-cumpărare, nu și la cazurile în care coproprietarul dispune de cota sa parte printr-un act cu titlu gratuit.
Așadar, actele de dispoziție sunt compatibile cu natura pur intelectuală a dreptului de proprietate determinat sub formă de cotă-parte, materialitatea bunului comun și integritatea juridică a prerogativelor pe care coproprietarii le exercită asupra acestuia nefiind afectate.
2.2.5. Obligațiile coproprietarilor
Coproprietarii au nu numai drepturi, ci și obligații în legătură cu bunul comun. În art. 635 din Codul civil se precizează: coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății proporțional cu cota lor parte din drept. În acest context, noțiunea de sarcină are o accepție foarte generală. în sfera ei intră nu numai dezmembrămintele și drepturile reale de garanție, ci și orice sarcini reale, cum sunt obligațiile propter rem și obligațiile scriptae in rem, precum și orice cheltuieli, fie că sunt făcute direct de coproprietari, fie că reprezintă echivalentul unor servicii prestate de terți.
Fiecare copărtaș este obligat să contribuie, proporțional cu cota-parte ce-i aparține, la acoperirea cheltuielilor necesare pentru întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun, adică a sarcinilor comune.
Modul concret în care coproprietarii suportă obligațiile legate de coproprietate diferă în funcție de natura acestor obligații. Astfel, dacă aceste obligații au natura unor sarcini reale care privesc întregul bun, coproprietarii trebuie să le respecte, pentru că aceste obligații fie sunt opozabile erga omnes, fie se bucură de o opozabilitate lărgită, indiferent dacă ele au fost constituite de coproprietarii actuali sau de autorii lor ori rezultă din lege.
Coproprietarii trebuie să facă însă, în mod direct sau prin intermediul unor terțe persoane, și anumite lucrări pentru conservarea, întreținerea și administrarea bunului comun sau să plătească taxele și impozitele legale. Aceste cheltuieli pot să fie făcute de la bun început de către coproprietari, în raport cu cotele lor părți din dreptul de proprietate. Este însă posibil ca unul dintre ei să fi făcut singur unele sau altele dintre aceste cheltuieli, caz în care el va avea un drept de creanță împotriva celorlalți coproprietari pentru restituirea cheltuielilor corespunzătoare cotelor-părți din drept ce revin acestora.
O ipoteză specială privind desocotirea coproprietarilor pentru cheltuielile bunului comun este prevăzută în art. 677 din Codul civil. Potrivit acestui text, dacă se cere împărțeala, oricare dintre coproprietari este îndreptățit să solicite stingerea datoriilor născute în legătură cu bunul comun, dacă acestea sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărțeala. Plata acestor obligații va fi făcută, în absența unei stipulații contrare, din prețul vânzării bunului comun și va fi suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia.
Este evident că fiecare copărtaș va fi obligat să contribuie, proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile făcute cu întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun. Aceste cheltuieli sunt datorate coproprietarului care le-a suportat singur ori terțului ce a făcut cheltuieli utile și necesare cu bunul comun. Ele pot rezulta din gestiunea de afaceri sau din îmbogățirea fără justă cauză care creează îndatorirea coproprietarilor gerați sau a celor care s-au îmbogățit fără just temei. Aceste obligații au fost numite obligații personale. Pe de altă parte, obligațiile reale de a face (propter rem) care privesc bunul obiect al proprietății comune, vizând întreținerea, conservarea și administrarea acestuia, sunt în sarcina tuturor coproprietarilor.
De asemenea, atunci când obiectul dreptului este format din terenuri, coproprietarii au îndatorirea să execute și unele obligații propter rem, potrivit Legii fondului funciar, iar în caz de neexecutare vor suporta unele sancțiuni de natură civilă, contravențională sau penală.
De aceste obligații debitorul se poate elibera abandonând dreptul de care sunt atașate. În atare ipoteză, în mod firesc, cheltuielile pentru viitor vor trece în sarcina celui care va profita de abandon. Cheltuielile făcute înainte de renunțare îi revin, evident, coproprietarului care renunță la dreptul său.
2.2.6. Dreptul la restituirea cheltuielilor.
În art. 638 alin. 1 din Codul civil se statuează obligația celorlalți coproprietarii de a restitui cuantumul sumei cheltuite efectuate de unul dintre coprorpietarii cu ocazia producerii sau culegerii fructelor bunului comun, articol care, în opinia unui mare doctor în drept, prin respectarea la literă, ar conduce la situația injustă ca întreaga sumă cheltuită de către unul (sau mai mulți coproprietari) cu prilejul producerii sau culegerii fructelor să fie returnată de către ceilalți coproprietari, astfel încât celui (sau celor) care au plătit această sumă inițial să li se rcturneze integral.
O opinie, în doctrină este aceea se crede că legiuitorul nu a intenționat să sancționeze pe coproprietarii care nu au participat inițial la suportarea proporțională a cheltuielilor în discuție, opinează, și în considerarea principiului echității, soluția corectă ce se impune este ca suma cheltuită să fie suportată proporțional de către toți coproprietarii inclusiv cel care a suportat singur cheltuielile, astfel încât să i se returnezee celui ce a suportat-o întreaga sumă mai puțin partea pe care trebuie să o suporte proporțional cu cota-parte deținută.
Abordând problematica procedurii de adoptare a deciziilor cu privire la modul de folosire a bunului deținut în coproprietate, legislația în vigoare a consacrat regula unanimității (ari. 639, Codul civil), ca principiu, iar în cazul excepțional în care coproprietarii nu reușesc să ajungă la un acord, hotărârea judecătorească.
Totuși, în doctrină nu se vede cum ar putea instanța de judecată să decidă cu privire la modul de folosire a bunului deținut în coproprietate atunci când, spre exemplu, neînțelegerile dintre coproprietari vizează aspecte delicate cum ar fi destinația economică specifică pe care o va primi bunul. Se susține că, în astfel de cazuri, instanța de judecată nu este în măsură să hotărască pentru simplul motiv că nimeni nu poate avea certitudinea că soluția sa este cea mai potrivită. în cazul prezentat de noi, în raport cu contextul și dinamica parametrilor economici pe viitor.
Așadar, autorii tind mai degrabă să critice soluția legiuitorului de a oferi spre soluționare instanțelor de judecată cauzele ce au ca obiect neînțelegerile dintre coproprietari cu privire la modalitatea de folosire a bunului deținut în coproprietate și se întrevăd de pe acum dificultățile majore pe care le vor întâmpina completele de judecată în procesul de soluționare a unor asemenea diferende, soluția în cazul unor astfel de neînțelegeri insurmontabile este partajul, fie el judiciar, deoarece li se pare vădit injustă soluția obligării unuia sau unor coprorpietari la respectarea unei decizii în chestiuni de alegere între variabile pe care numai trecerea timpului le poate dovedi sa infirma oportunitatea.
Temeiul restituirii poate fi, după caz, contractul încheiat între coproprietari cu privire la utilizarea bunului sau răspunderea civilă delictuală. într-adevăr, în absența îngăduinței celorlalți coproprietari sau a unui contract, utilizarea bunului integral de către un singur coproprietar are semnificația unui delict civil.
. Într-o altă opinie3, autorul este de părere că soluția potrivită la o astfel de speță este partajul de folosință, opinie împărtășită în măsura în care un asemenea partaj este cu putință în sensul de a nu nesocoti sau prejudicia interesele vreunui coproprietar.
Partajul de folosință. În absența unor înțelegeri exprese, ar putea să apară dispute sau litigii între coproprietari în legătură cu modul concret de utilizare a bunului.Prevenirea ori stingerea acestor dispute sau litigii este posibilă prin încheierea unor înțelegeri între coproprietari având ca obiect partajul de folosință.
De regulă, această noțiune are în vedere împărțirea utilizării în raport cu anumite părți materiale din bun, fără a se ajunge însă la o fracționare materială a acestuia. Într-un sens particular, partajul de folosință se realizează și prin împărțirea timpului în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parțiale a bunului de către fiecare dintre coproprietari, în legătură cu acest sens particular, se pune problema proprietății periodice, chiar dacă, în actualul Cod civil, nu este consacrată soluția partajului judiciar de folosință, ea nu este interzisă. Or, în dreptul privat, ceea ce nu este interzis de lege este permis. În al doilea rând, cât timp coproprietarii nu cer chiar partajarea dreptului, rezultă că ei sunt de acord cu partajul de folosință, iar neînțelegerea privește doar modalitatea de realizare a acestui partaj.
În Cod civil, în art. 639, se precizează că modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar, în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească. Prin sintagma modul de folosire a bunului comun a fost avut în vedere și partajul de folosință. Desigur, acest partaj de folosință este numai unul dintre modurile posibile de folosire a bunului comun.
Exercitarea prin acte juridice. În principiu, orice act juridic cu privire la bunul comun trebuie să fie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Regula unanimității conduce la această concluzie. Dar severitatea acestei reguli generează consecințe practice dăunătoare chiar pentru coproprietari. Aplicarea cu strictețe a acestei reguli ar împiedica uneori chiar buna administrare a bunului care constituie obiectul copro-îirietății obișnuite, iar alteori ar crea riscul degradării sau distrugerii bunului.
Iată de ce, în practica judiciară și în doctrină, au fost adoptate soluții de natură să atenueze exigențele regulii unanimității și să satisfacă mai bine chiar interesele coproprietarilor.
Una dintre excepții este posibilitatea oricărui coproprietar de a întreprinde acte de conservare a bunului fără a avea acordul celorlalți coproprietari (art. 640, Codul civil). În lipsa unei astfel de prevederi, refuzul sau lipsa răspunsului din partea unui coproprietar cu privire la efectuarea de acte de conservare în absența îndeplinirii cărora ar fi afectată valoarea, calitatea, cantitatea, ori însăși existența efectivă a bunului, ar conduce la prejudicierea intereselor celorlalți coproprietari, consecință desigur nedreaptă și care a fost prevenită prin permiterea efectuării unor acte de conservare de către oricare coproprietar derogând astfel de la regula unanimității enunțată ca principiu.
Întrucât actele de conservare urmăresc preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil și presupun absența cheltuielilor sau cheltuieli minime, ele pot fi încheiate de un singur coproprietar, fără acordul celorlalți coproprietari. în art. 640 din Cod civil se precizează expres că fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalți coproprietari. Din această categorie fac parte înscrierea unei ipoteci, cererea de efectuare a unui inventar, întreruperea cursului unei prescripții prin introducerea unei cereri de chemare în judecată, actele juridice încheiate cu terții pentru repararea unui imobil amenințat cu prăbușirea.
Actele de administrare realizează o punere în valoare normală a unui bun, a unei mase patrimoniale sau a-unui patrimoniu. Asemenea acte sunt contractele de prestări servicii pentru repararea sau îmbunătățirea imobilelor sau contractele de închiriere (dacă însă au ca obiect imobile și au o durată mai mare de cinci ani, ele sunt calificate ca acte juridice de dispoziție). Aceste acte intră sub incidența regulii unanimității. Ca urmare, de lege lata, ele pot fi încheiate, de regulă, numai cu acordul tuturor coproprietarilor. în practica judiciară și în doctrină s-a admis că, uneori, ele pot fi efectuate chiar de un singur coproprietar, căutându-se însă explicații care să împace această soluție cu regula unanimității, prin atenuarea severității acesteia. S-a recurs astfel, în funcție de împrejurări, la ideea mandatului tacit, la ideea contractului de societate civilă, la ideea gestiunii de afaceri sau la ideea răspunderii civile delictuale.
În art. 641 alin. (2) din Codul civil se prevede că actele de administrare care limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia. În ipoteza prevăzută în acest text nu se mai poate recurge la mecanismul suplinirii consimțământului, acordul coproprietarului afectat fiind cerut în mod imperativ. În situația în care se apreciază că actul încheiat de un singur coproprietar cu privire la bunul comun nu a încălcat condițiile legale, el rămâne valabil și va fi opozabil și coproprietarului care va dobândi bunul în urma împărțelii.
În cazul acelor acte de dispoziție încheiate de către unul sau mai mulți coproprietari în lipsa acordului celorlalți coproprietari, oricare dintre cei prejudiciați are posibilitatea exercitării acțiunilor posesorii contra terțului dobânditor, indiferent dacă acesta cunoștea sau nu calitatea de coproprietar a celui cu care a încheiat actul de dispoziție, conform principiului ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Mai mul, restituirea posesiei va profita și celorlalți coproprietari care nu au exercitat acțiunile posesorii, art. 642 alin. (2), Codul civil.
Se consideră că, în cel dintâi caz prezentat, plata daunelor-interese cade exclusiv în sarcina coproprietarului care a încheiat actul de dispoziție în absența acordului celorlalți coproprietari, iar în cea dc-a doua situație prezentată, se cuvine ca achitarea daunelor-interese să fie făcută în conformitate cu textul de lege, adică de cei care au participat la încheierea actului.
Rațiunea de a fi a unei astfel de distincții rezidă în faptul că nu ar fi just pentru terțul dobânditor de bună-credință să fie oblicat la plata daunelor-intcrcsc pentru încheierea unui act cu un coproprietar care s-a prezentat sau a lăsat să se înțeleagă că ar fi unic proprietar al bunului. Mai mult, se împărtășește și opinia potrivit careia și terțul dobânditor de bună-credință este îndreptății la despăgubiri din partea coproprietarului cu care a încheiat actul în cauză.
2.2.7. Reglementarea contractelor de administrare a coproprietății.
În situația în care coproprietarii se pun de acord asupra contractării serviciilor unui terț, persoană fizică sau juridică, în vederea exercitării actelor de administrare a bunurilor deținute în coproprietate, legiuitorul a permis derogarea de la dispozițiile referitoare la repartizarea beneficiilor și a sarcinilor între coproprietari (art. 635. Codul civil), exercitarea în comun a dreptului de folosință (art. 636, Codul civil), actele de administrare și de dispoziție (art.641 Codul civil) și la sancțiunile aplicabile pentru nerespectarca dispozițiilor art. 641 alin. (1). O astfel de derogare se impunea deoarece prin chiar faptul încheierii unui contract de administrare, coproprietarii își dau acordul ca administratorul coproprietâții să îndeplinească acele atribuții care le reveneau în mod normal lor și cu privire la exercitarea cărora era necesar să se pună de acord.
Așadar, odată încheiat contractul de administrare și până la încetarea sa prin orice modalitate, inclusiv denunțarea sa de către oricare din coproprietari în orice moment ulterior [art. 644 alin. (2). Codul civil], coproprietarii și-au exprimat acordul unanim cu privire la exercitarea atribuțiilor ce îi reveneau de către un administrator. Desigur că nimic nu îi oprește pe aceștia să nuanțeze prerogativele administratorului după nevoile și interesele pe care le au. putând să păstreze pentru ei unele atribuții, sau să acorde administratorului puteri depline, în limita prevederilor legale.
Totodată, este enunțată obligația înscrierii în cartea funciară a acelor contracte de administrare care au ca obiect bunuri imobile deținute în coproprietate, precum și a declarațiilor de denunțare a acestor contracte din partea unuia sau mai multor coproprietari.
2.2.8. Modalități de încetare a coproprietății obișnuite sau temporare.
Încetarea coproprietății obișnuite sau temporare, poate fi consecința unor împrejurari diferite, precum înstrainarea de către coproprietar a întregului bun către o terță persoană, care, astfel, devine proprietar exclusiv al bunului. Într-o asemenea situație înstrăinarea trebuie să fie efectuată concomitent de către toți coproprietarii înstrăinători pentru a fi una totală. De asemenea, e necesar a fi transmisă unui singur achizitor pentru a nu se continua cu starea de indiviziune. Înstrainarea poate fi efectuată cu titlu gratuit sau oneros.
O altă metoda de încetare a coproprietății obișnuite e întâlnită atunci când toate cotele-părți din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre copartași sau de catre o terță persoană. Într-o astfel de situație uzucapiunea trebuie să fie de 30 de ani, indiferent de natura bunurilor care alcătuiesc obiectul posesiei iar posesia să fie una publică, continuă, neechivocă, neîntreruptă. E necesara posesia de 30 de ani pentru a se uzucapa deoarece nici unul dintre coproprietari practic nu are un just titlu de proprietate asupra unuia din bunurile comune, în lipsa unei împărțeli, iar justul titlu e elementul de bază pentru a putea dobândi dreptul de proprietate asupra bunului prin prescripție achizitivă scurtă.
În ceea ce privesc actele juridice prin care poate fi sistată coproprietatea obișnuită, acestea pot fi acte inter vivos precum contractul de vânzare-cumpărare, donație cât și mortis causa prin care întregul bun e dobandit de către un singur moștenitor și astfel dispare indiviziunea.
Dacă bunul este trecut în proprietatea statului prin expropriere, acesta devine proprietar exclusiv al acelui bun si astfel starea de indiviziune este sistată. În situația în care dispare bunul, în caz fortuit sau de forță majoră, bun asupra căruia coproprietarii își exercită drepturile, coproprietatea încetează în mod firesc, dreptul de proprietate rămânând fără obiect. În situația bunurilor imobile, când terenul aparține unui titular iar construcția altuia, dreptul proprietarilor construcției se stinge odată cu demolarea sau cu ruina bunului și, implicit, indiviziunea încetează.
2.2.8.1. Partajul
Partajul este operația juridică prin care se pune capat starii de proprietate comuna,in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun se impart,in materialitatea lor,intre titulari. Deși, de regulă. partajul este privit ca o împărțire materială a bunurilor, în realitate, această împărțeală materială este numai o modalitate de partaj. Ceea ce este valabil pentru toate modalitățile partajului este transformarea coproprietății în drepturi de proprietate exclusivă fie asupra bunului în întregul său, fie asupra unei părți materiale din bun, fie asupra echivalentului valoric al acestora.
De cele mai multe ori, aceste prevederi consacră reguli care au fost stabilite anterior pe cale jurisprudcnțială și doctrinară.
Nu trebuie să se confunde partajul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, care presupune sistarea stării de coproprietate, cu partajul de folosință, care implică menținerea acestei stări. Partajul dreptului mai este denumit și partaj definitiv. Acest partaj poate fi total, caz în care este sistată integral starea de coproprietate, sau parțial, caz în care sistarea acestei stări se realizează numai față de o parte dintre coproprietari, păstrându-se față de ceilalți. Partajul este parțial și în ipoteza în care coproprietarii doresc și este posibilă împărțirea în natură a bunului comun în mai multe loturi, unul dintre ele rămânând în continuare obiect al coproprietății obișnuite fie între toți coproprietarii inițiali, fie numai între o parte din aceștia. Partajul parțial nu este însă posibil clacă toți coproprietarii cer sistarea stării de coproprietate.
Termenii partaj, împărțeală și sistarea stării de coproprietate obișnuită sau a stării de indiviziune sunt sinonimi.
Astfel modalitatea specifică și cea mai frecventă de încetare a coproprietătii obișnuite sau temporare este partajul sau împarțeala. Tocmai pentru că poate înceta prin partaj, inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea obișnuită se diferențiază de cea forțată.
Prin împărțeală se înțelege operația juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părți sunt împărțite materialmente între copărtași, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părți determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietății. Din titular al unei cote ideale, abstracte, nematerializată într-un bun sau asupra unei părți din bun, coindivizarul devine, urmare a partajului, proprietar exclusiv asupra unuia sau mai multor bunuri determinate. Astfel, dreptul de proprietate comun se transformă într-un drept exclusiv.
Potrivit art. 669 din Codul civil încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească. În concordanță cu textul articolului mai sus citat, e necesar a fi precizat faptul că exercițiul dreptului de a cere împarțeala poate fi suspendat dacă, prin acte juridice, coproprietarii s-au obligat să mențină starea de coproprietate. Convențiile privitoare la suspendarea partajului nu pot fi încheiate pe o perioadă mai mare de 5 ani iar în cazul imobilelor, acestea trebuie încheiate în formă autentică și supuse formalităților de publicitate imobiliară, art. 672 Cod civil. La expirarea acestui termen suspensiv cei interesați pot reînnoi convenția.
Așa cum există un drept de a cere sistarea stării de indiviziune, există un drept de acere sistarea stării de coproprietate. Soluția este consacrată în art. 669 din Codul civil. Acest drept poate fi exercitat nu numai atunci când coproprietatea obișnuită este independentă de indiviziune, ci și atunci când ea există ca element în cadrul indiviziunii. Astfel, împărțeala moștenirii poate fi parțială sau totală.
Dreptul de a cere partajul aparține fiecărui coproprietar. Tot așa cum fiecare coproprietar poate să dispună în mod nestingherit de cota sa parte din dreptul de proprietate, tot așa el poate să ceară partajul.
Acest drept se poate exercita atât pe calea partajului convențional, cât și pe calea partajului judiciar. Prin exercitarea acestui drept, fiecare coproprietar își realizează puterea pe care o are cu privire la starea de coproprietate, făcând-o să înceteze
2.2.8.2. Felurile partajului
Partajul poate fi facut prin buna invoiala sau prin hotarare judecatoreasca. Partajul poate fi de doua feluri : a. partaj voluntar
b. partaj judiciar
a. Partajul voluntar : este posibil,ca regula, in toate cazurile de proprietate comuna, deci atat in cazul copropietatii obisnuite, cat si al coproprietatii fortate.
b. Partajul judiciar : este posibil, ca regula, numai in cazul coproprietatii obisnuite si al devalmasiei, fiind inadmisibil in cazul coproprietatii fortate.
2.2.8.3. Formele partajului
În Codul civil român, în funcție de modul de realizare al partajului, distingem între partaj amiabil (împărțeală convențională) sau partaj judiciar (împărțeală judecătorească). Spre deosebire de Codul civil francez (art. 466, 818 și 840), Codul civil român nu reglementează împărțeala de folosință, ci numai împărțeala de proprietate. Ca atare, o împărțeală de folosință este posibilă de realizat prin acordul coproprietarilor sau coposesorilor și prin hotărâre judecătorească.
De aceea, instanța trebuie să pună în vedere reclamantului să-și precizeze poziția în sensul dacă cere împărțirea proprietății.
Partajul amiabil, numit și partaj prin învoială, se realizează prin acordul de voință al tuturor coproprietarilor sau prin buna învoială. Se săvârșește fără concursul justiției, în urma unei prealabile învoiri asupra modului cum vor fi formate loturile și felul cum vor fi atribuite.
Partajul amiabil este permis însă, numai dacă toți coproprietarii au capacitate de exercițiu sau, dacă printre ei se regăsesc minori sau interziși, aceștia trebuie să fie reprezentați de către ocrotitorul legal și este necesar de asemenea, acordul autorității tutelare la încheierea convenției de partaj. Partajul făcut fără încuviințarea autoritații tutelare este lovit de nulitate relativă, care poate fi acoperită prin confirmarea expresă sau tacită de minorul devenit major ulterior, fie de reprezentantul legal, cu încuviințarea autorității tutelare.
O altă condiție ce trebuie îndeplinită în cazul partajului amiabil, sub sancțiunea nulității relative, este prezența tuturor coproprietarilor la efectuarea partajului. Pe lângă această cerință – de a fi toți prezenți, se cere de asemenea, ca toți să se înțeleagă în privința împărțirii bunului sau bunurilor și în privința clauzelor convenției. Convenția încheiată de coproprietari trebuia să cuprindă consimțământul tuturor pentru a-și produce efectele.
În cazul în care s-a realizat împărțeala în absența unui copărtaș, aceasta este inopozabilă acelui copărtaș, asta pentru că actele juridice prin care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de dispoziție.
Potrivit art. 684 alin. 2 Cod civil partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută. Dacă există un partaj voluntar valabil, este inadmisibil un partaj judiciar. Potrivit legislației civile în vigoare, partajul se poate realiza fără îndeplinirea unei formalități. Așadar, partajul se poate face și verbal, dovada lui putându-se proba inclusiv cu martori. Per a contrario, dacă obiectul partajului are o valoare mai mare de 250 lei este necesar a fi făcut sub formă scrisă, prin act autentic sau sub semnatură privată.Dacă printre bunurile supuse împărțelii se află și bunuri imobile, convenția de partaj trebuie încheiată sub formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1144 Cod civil.). Partajul voluntar prezinta avantaje reale asupra partajului judecatoresc. Afara de faptul ca copartasii sunt scutiti de întarzierile inerente procedurii și de cheltuieli însemnate, ei vor putea împărți bunurile după placul lor, ocolind astfel nesiguranța tragerii la sorți a loturilor. Partajul judiciar sau împărțeala judecătorească, intervine atunci când coproprietarii nu se înțeleg cu privire la modul de partajare a bunului sau bunurilor comune. Într-o asemenea situație, partajul este realizat de instanța de judecată după o procedură expres reglementată de lege.
Dat fiind principiul disponibilității care guvernează procesul civil, este posibil ca, în cazul în care există mai mulți coindivizari, ieșirea din indiviziune să se facă numai în raport cu cei care cer acest lucru, restul putând rămâne în indiviziune în continuare pentru partea ce li se atribuie în natură, atunci când acest lucru este posibil.
Persoana care cere partajul este obligată să arate în cererea sa introdusă la instanța între cine urmează a avea loc împărțeala, titlul pe baza căruia se cere împărțeala, toate bunurile supuse împărțelii, evaluarea lor, locul în care acestea se află, precum și persoana care le deține sau le administrează. De asemenea, instanța în cursul judecății va stărui ca parțile să împartă pe cale amiabilă bunurile iar dacă acest lucru este posibil, instanța va hotarî potrivit invoielii părților.
2.2.8.4. Modalități de realizare a partajului judiciar
Ca drept potestativ, dreptul de a cere partajul se exercită printr-o manifestare unilaterală de voință a titularului său. Această idee nu este contrazisă de partajul convențional, întrucât, în această ipoteză, manifestarea de voință a fiecărui coproprietar, indiferent dacă este înțeleasă ca o ofertă de a contracta sau ca o acceptare a ofertei, reprezintă tocmai exercitarea dreptului propriu de a cere partajul. Dar, în măsura în care nu toți coproprietarii înțeleg să își exercite dreptul de a cere partajul prin încheierea unei convenții de partaj, oricare dintre ei are deschisă calea acțiunii de partaj. Și în această ipoteză este vorba de o manifestare unilaterală de voință, chiar dacă. în final, realizarea efectivă a partajului judiciar presupune și manifestarea de voință a instanței de judecată exprimată în hotărârea de împărțeală. Atât convenția de partaj, cât și acțiunea de partaj sunt acte de dispoziție juridică, iar nu acte de administrare, întaicât drepturile potestative se exercită, în principiu, prin acte juridice de dispoziție care modifică sau sting o situație juridică preexistentă.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil. Ca drept potestativ patrimonial care se exercită cu privire la dreptul de proprietate, dreptul de a cere partajul este imprescriptibil. Soluția este expres consacrată în art. 669 din Codul civil, în care se arată că un coproprietar (coerede) poate să ceară oricând partajul. Convențiile contrare sunt afectate de nulitate absolută.Coproprietarii pot amâna însă partajul prin înțelegerea lor, dar pe o durată limitată, astfel încât să nu nege chiar dreptul de a cere partajul.
Convențiile prin care s-ar înlătura dreptul de a cere partajul sau s-ar amâna împărțeala pe o durată mai mare de cinci ani sunt sancționate cu nulitatea absolută ( art. 672 din Codul civil).
Deși textul nu precizează, nulitatea este doar parțială, în sensul că va fi considerată valabilă convenția pentru o perioadă de cinci ani și nulă absolut pentru perioada de timp care depășește cei cinci ani. în Cod civil, nu mai există o prevedere asemănătoare, astfel încât se poate trage concluzia că sancțiunea este nulitatea relativă, interesul ocrotit fiind unul privat.
Coproprietatea obișnuită – o stare eminamente temporară. Această concluzie nu este contrazisă de dispozițiile art. 669 din Cod civil, potrivit cărora încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească. Textul se referă la actul juridic în general, în realitate este vorba numai de convențiile de amânare a împărțelii încheiate pe o perioadă de cel mult cinci ani.
Ca urmare, în cazul în care coproprietatea se naște dintr-un legat, de adus n-ar putea
impune moștenitorilor o amânare a împărțelii sau o înlăturare a dreptului de a cere
partajul. Cât privește hotărârea judecătorească, amânarea împărțelii este posibilă,
conform art. 673 din Codul civil, numai pentru cel mult un an, ceea ce nu
împiedică însă exercitarea dreptului de a cere partajul, ci numai pronunțarea soluției
de partaj. Rezultă că hotărârea judecătorească este o încheiere pronunțată de instanța care a fost învestită cu cererea de partaj și, pe cale de consecință, cu cererea de amânare a împărțelii.
Practica judiciară s-a lovit de problema partajării în natură a unui imobil, situație deloc ușoară, când împărțeala nu s-ar putea face decât după efectuarea unor modificări în structura funcțională, arhitectonică și de rezistență a clădirii.
Dacă pentru formarea loturilor este necesară împărțirea construcției în două unități și pentru aceasta sunt necesare lucrări de modificare, iar organul administrativ competent refuză eliberarea autorizației prevăzute de lege în acest scop, instanța va alege o altă variantă de partaj care nu implică efectuarea lucrărilor ce nu au fost autorizate.
Astfel, dacă bunurile imobile existente nu sunt comod partajabile în natură, ele vor fi incluse în unele dintre loturi fără a fi divizate, iar celelalte loturi vor primi bunuri de altă natură, eventual și sulte, realizându-se în acest fel egalitatea în valoare. Fiecare coindivizar va primi un lot egal cu drepturile sale.
Raportat la cele mai sus precizate, instanța a conchis într-o speță că în cazul gospodăriei rurale, se va ține seama de elementele inseparabile ale corpului funciar, construcții cu teren aferent și grădină, care formează împreună gospodăria țărănească. Așadar după cum am precizat, instanța nu va dezmembra imobilul compus din construcție și teren, în două parcele, ci va atribui întregul imobil uneia dintre părți, obligând-o pe aceasta să plătească celuilalt copartajant echivalentul cotei de proprietate
Într-o speță, în cadrul partajului, bunul imobil a fost atribuit coproprietarului care nu a avut cota ideală și abstractă cea mai mare din drept (având doar 1/3), întrucât mărimea cotelor părți este importantă, dar nu neapărat necesarmente decisivă, iar instanțele au apreciat corect că în raport cu faptul că, spre deosebire de reclamantă, pârâta nu are altă locuință, locuiește în imobil din 1956 și a realizat numeroase îmbunătățiri construcțiilor.
2.2.8.5. Efectele partajului.
Conform art. 680 din Cod civil,(1) fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.
(2) în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară..
Așadar, în Codul civil s-a renunțat la efectul declarativ al partajului în favoarea efectului constitutiv. Consecința este că actul juridic de partaj marchează un transfer de drepturi între coproprietari, ceea ce accentuează caracterul de dispoziție al acestui act.
Chiar și în absența efectului declarativ, actele juridice tăcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 din Codul civil sunt sancționate doar cu inopozabi-litatea față de proprietarul care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea actului. Soarta lor va depinde, în final, de soluția ce se va da la partaj, soluție privită tot ca o condiție suspensivă. Dar, în concepția bazată pe efectul constitutiv al partajului, în măsura în care bunul va fi inclus în lotul coproprietarului care a încheiat un act juridic cu nerespectarea regulilor menționate, efectele acestuia nu se vor produce în mod retroactiv, din momentul încheierii actului, ci doar la data la care își produce efectele partajul, conform art. 680 din Cod civil (fie data încheierii actului de partaj, fie data stabilită de părți, dar ulterioară datei partajului, fie data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești de partaj, fie, în cazul imobilelor, data înscrierii partajului în cartea funciară).
În art. 681 din Codul civil, se statuează, în mod firesc, că actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului, iar art. 682 instituie un caz de subrogație reală cu titlu particular: garanțiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.
Tocmai pentru că partajul are efect constitutiv, presupunând un transfer de drepturi între coproprietari, el poate constitui temei al uzucapiunii tabulare, în condițiile art. 931 din Codul civil.
2.2.8.6. Suspendarea partajului
Toti titularii se pot ingele asupra suspendarii partajului, insa, potrivit art. 672 NCC, conventiile privind suspendarea partajului un pot fi incheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani, iar in cazule imobilelor, asemenea conventii trebuie incheiate in forma autentica si sunt supuse formalitatilor de publicitate prevazute de lege.
Pentru ipoteza partajului judicial art. 673 NCC prevede ca instante sesizata cu cererea de partaj poate “suspenda pronuntarea partajului”, pentru cel mult 1 an, pentru a un se aduce prejudicii grave intereselor celorlati coproprietari. Daca pericolul acestor prejudicii este inlaturat inainte de implinirea termenului, instante, la cererea partii interesate va revenii asuprea masurii.
2.2.8.7. Modurile de împarțire
Impartirea bunurilor sau dupa caz, a bunurilor comune se poate face prin unul din cele trei moduri prevazute de art. 676 NCC.
Pentru partajul judicial, asa cum resulta din art. 983 Cpp, dupa pronuntarea incheierii de admitere in principiu,prin care instante stabileste bunurile impartelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecaruia, creantele nascute din starea de proprietate comuna pe care coproprietarii le au unii fata de altii, precum si, daca este cazul, datoriile transmise prin mostenire, datorii si ceantele comostenitorilor fata de defunct si sarcinile mostenirii,instante va proceda la formarea loturilor si la atribuirea lor, iar in cazul in care loturile un sunt egale ca valoare, ele se intregesc printr-o suma de bani.
Daca se imparte un singur bun, iar acesta este indivizibil ori un este comod partajabil in natura, partajul se face in unul dintre urmatoarele moduri: a) atribuirea intregului bun, in schimbul unei sume de bani, denumita sulta de art 676 al 2 din NCC, in favoare unuia ori a mai multor titulari, la cererea acestora; b) vanzarea bunului in modul stabilit de titulari ori, in caz de neintelegere, la licitatie publica, in conditiile legii, si distribuirea pretului catre tutulari proportional cu cota-parte a fiecaruia dintre ei.
Secțiunea a III –a
2.3. Proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă
2.3.1 Considerații generale
Coproprietatea forțată și perpetuă are ca obiect un singur bun, nedivizat în materialitatea sa și mai mulți titulari ai unei cote-părți din dreptul de proprietate, exprimată matematic sub forma unei fracții sau a unui procent, asemenea coproprietății obișnuite, dar deosebindu-se de aceasta prin faptul că bunul care face obiectul acestei modalități a proprietății, datorită destinației sale ce nu poate fi schimbată, nu poate fi partajat vreodată, nici convențional, nici judiciar, de unde provine și caracterizarea coproprietății forțate ca fiind perpetuă.
Totuși, deși nu are efectele unui partaj, în sensul că nu este o formă de dobândire a proprietății, există posibilitatea atribuirii în folosință exclusivă a unei porțiuni din bunul deținut în coproprietate forțată unuia sau mai multor coproprietari, dacă se respectă condiția ca interesele celorlalți coproprietari să nu fie lezate în vreun fel.
Un exemplu îl constituie clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adoptă, cu majoritate de voturi de către adunarea generală. Așadar, pe lângă prima cerință a neafectării intereselor celorlalți coproprietari fară îndeplinirea căreia nu poate fi vorba de trecerea la următoarea etapă, adoptarea unei decizii favorabile depinde subsecvent de respectarea unei duble condiții: reunirea a cel puțin două treimi din voturile tuturor coproprietarilor și întrunirea a cel puțin două treimi din cotcle-părți deținute de aceștia. Această împrejurare denotă faptul că legiuitorul a văzut în actul atribuirii în folosință exclusivă, pe de o parte, importanța sa deosebită încât să îl condiționeze triplu, iar pe de altă parte, un impact de o amploare insuficient de marc încât să impună unanimitatea în ceea ce privește adoptarea unei decizii favorabile, soluție ce este considerată justă și în doctrină.
Cazurile în care ea se întâlnește face imposibilă exercitarea dreptului de proprietate exclusivă în lipsa ei, deoarece obiectul coproprietății forțate îl constituie un bun ori o universalitate de bunuri care sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale.
Fiecare coproprietar este, în această formă de proprietate comună pe cote-părți, pe de o parte, titularul unui drept de proprietate exclusivă asupra unui anumit bun și totodată titularul unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care prin natura lor nu pot fi folosite decât în comun și sunt accesorii necesare pentru exercitarea dreptului de proprietate exclusivă asupra unui bun ori unei universalități de bunuri.
Ea este și perpetuă pentru că nu poate lua sfârșit prin împărțire, scopul pentru care a luat naștere este unul permanent, ceea ce îi imprimă și ei acest caracter. Atât timp cât subzistă accesorietatea forțată față de bunurile principale aparținând mai multor proprietari, este de neconceput, în principiu, partajarea bunului accesoriu. O asemenea soluție ar risca să diminueze însăși valoarea bunului principal sau cel puțin a celor care, în urma partajului, ar pierde cota-parte aferentă din bunul accesoriu.
În fine, această formă a coproprietății fiind un accesoriu indispensabil al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, dreptul de coproprietate forțată nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună și nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal. Astfel că, dreptul de coproprietate forțată și perpetuă urmează soarta juridică a dreptului asupra bunului principal conform principiului accesorium sequitur principale.
Ca efect, bunul accesoriu urmând soarta juridică a bunului principal, numai înstrăinarea bunului principal va determina și înstrăinarea cotei-părți ideale și abstracte din dreptul asupra bunului accesoriu. Per a contrario, înstrăinarea separată a bunului accesoriu nu se poate realiza în mod valabil.
La baza coproprietății forțate se găsesc juxtapuse, doua drepturi distincte de proprietate, însă intim legate între ele: un drept de proprietate exclusivă și un drept de proprietate comună. Această juxtapunere a celor doua drepturi a dat naștere în literatura juridică mai veche la unele discuții în legătură cu natura juridică a drepturilor coproprietarilor. Astfel, s-a pus întrebarea dacă suntem cu adevărat în prezența unei coproprietăți sau a unui drept de servitute. Întrucât în literatura juridică mai recentă, ca și în practica judecătorească, există unanimitate deplină în privința naturii juridice a acestor drepturi, se consideră că, prin natura sa, acest drept este unul de proprietate comună și nu un drept de servitute. În argumentarea acestei soluții, esențiale sunt următoarele idei: natura diferită a raporturilor ce se stabilesc între coproprietari, față de raporturile dintre titularii dreptului de servitute și diferența evidentă dintre modul de exercitare a coproprietății forțate și exercitarea dreptului de servitute. Hotărâtoare pentru rezolvarea acestor contradicții sunt și dispozițiile art. 36 din Legea nr. 50/1991, care prevăd că dreptul de proprietate asupra apartamentelor situate în cladiri ce aparțin unor proprietari diferiți implică și dreptul de proprietate comună asupra spațiilor auxiliare și a tuturor bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu pot fi folosite decât în comun.
2.3.2 Caracterele juridice ale coproprietății forțate și perpetue
Potrivit art 671 alin. (3) din Codul civil: în cazul proprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprictatc forțată, partajul este posibil numai prin bună învoială, exprimare care oferă posibilitatea interpretării conform căreia orice bun deținut în coproprietate forțată poate fi partajat prin convenția coproprietarilor, interpretare care suntem de părere că deschide calea unor soluții convenționale dintre cele mai neobișnuite și desigur puțin dorite pe termen lung. motiv pentru care, unii autorii sunt conservatori în această privință și susțin că bunurile deținute în coproprietate forțată sunt, în principiu, nepartajabile.
În aceasta situație solutia ce se impunea, era partajul convențional supus aprobării din partea instanței de judecată, care. analizând opțiunea coproprietarilor și supunând-o unui control din partea unui organ de specialitate, ar fi putut să o aprobe sau să o respingă, fiindcă nu putem sublinia îndeajuns la ce efecte absurde s-ar putea ajunge prin lăsarea la latitudinea titularilor de drept de coproprietate forțată dreptul partajării bunului în orice mod imaginabil.
Astfel din analiza celor expuse mai sus se poate desprin caracterele juridice ale coproprietății forțate și perpetue:
a) forțată, deoarece titularii acestei modalități a dreptului de proprietate nu aleg să intre în coproprictate forțată, ci, ca proprietari ai unor bunuri văzute ca principale, ei devin și titulari ai dreptului de coproprietate forțată asupra unor bunuri văzute ca accesorii și
b) perpetuu, dat fiind că, privite prin prisma destinației lor, acest lip de coproprictate se prelungește sine die trecând de la un coproprietar la altul, odată cu transmiterea proprietății asupra bunului principal, de a cărui existență, de altfel depinde.
În ce privește regimul juridic al bunurilor deținute în coprorpietate forțată se desprind câteva reguli generale. Prima este aceea de a folosi bunul deținut în coproprietate forțată conform destinației sale, la care se adaugă condiția permiterii folosirii bunului de către ceilalți coproprietari, norme ce conturează cadrul mai larg al conviețuirii sociale, în care se folosește în comun proprietatea publică.
O a doua regulă privește pe coproprietarii bunurilor comune cu caracter accesoriu, instituind posibilitatea înstrăinări cotei-părți din acestea numai împreună și concomitent cu bunul principal, regulă care descrie situația probabil cel mai frecvent întâlnită, și anume aceea a înstrăinării cotei-părți din terenul pe care este amplasat un imobil, numai odată cu imobilul respectiv.
Așa cum este și cazul coproprietății obișnuite și temporare, atunci când este vorba de achitarea unor cheltuieli pentru întreținerea și conservarea bunului comun, obiect al dreptului de coproprietate forțată, împărțirea cuantumului acestora se va face respectând principiul proporționalii'ații. Determinarea cotei-părți deținute din dreptul de coproprietate asupra unui bun comun accesoriu se face prin raportare la întinderea bunului principal, cu excepția cazului în care a fost convenit diferit de către coproprietari.
Coprorpietatea forțată are caracter accesoriu, de regulă, în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun pentru utilizarea căruia a fost destinat bunul ce formează obiectul coprorpietății, un exemplu elocvent constituindu-l coprorpietatea asupra părților comune din clăadirile cu mai multe spații de locuit aparținând unor proprietarii diferiții presupune că părțile comune servesc la utilizarea spațiilor locative, fiecare dintre acestea formând obiectul unui alt drept de proprietate.
Consecința caracterului accesoriu este aceea că dacă bunul principal se înstrăinează sau se grevează cu sarcini reale, bunul accesoriu care formează obiectul coprorpietății forțate va avea soarta bunului principal. Mai mult, nu este posibilă exercitarea dreptului de dispoziție asupra cotei-părți din dreptul de proprietate asupra bunului comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.
Așa cum este și cazul coproprietății obișnuite și temporare, atunci când este vorba de achitarea unor cheltuieli pentru întreținerea și conservarea bunului comun, obiect al dreptului de coproprietate forțată, împărțirea cuantumului acestora se va face respectând principiul proporționaliității. Determinarea cotei-părți deținute din dreptul de coproprietate asupra unui bun comun accesoriu se face prin raportare la întinderea bunului principal, cu excepția cazului în care a fost convenit diferit de către coproprietari.
2.3.3. Exercitarea coproprietății forțate
Caracterizată prin stabilitate, coproprietatea forțată se exercită în mod diferit de coproprietatea obișnuită. Deși unitatea materială a bunului se păstrează, totuși, din această idee nu mai decurge cu necesitate regula unanimității cu privire la exercitarea tuturor atributelor coproprietății forțate. Astfel, se admite că nu numai actele de conservare, ci și actele de administrare nu mai sunt cârmuite de această regulă, ele putând fi exercitate de fiecare coproprietar, fără acordul celorlalți.
Totuși, s-a precizat că exercitarea atributului folosinței de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinței de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către ceilalți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinței trebuie să respecte destinația bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiții de familie. Aceste soluții doctrinare și jurisprudențiale au fost preluate în art.647 alin. (1) din Codul civil.
Fiecare coproprietar poate exercita dispoziția juridică cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dispoziției juridice asupra bunului principal [art. 647 alin. (2) Cod civil].
Ca și în cazul coproprietății obișnuite, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată au obligația să suporte cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun în mod proporțional cu cota-parte din drept; această cotă parte se stabilește, în absența unei convenții contrare, în funcție de întinderea bunului principal, în cazul în care bunul comun are caracter accesoriu ( art. 647 alin. (3) Cod Civil).
2.3.4.Imprescriptibilitatea partajului
Incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand, afara de cazul in care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori prin hotarare judecatoreasca, ceea ce inseamna ca actiunea de partaj este imprescriptibila extinctiv.
Desigur ca, desi nu este supusa prescriptiei extinctive, actiunea de partaj poate fi paralizata prin invocarea dobandirii derptului de proprietate exclusive prin uzucapiune. In acest sens, art. 675 din NCC dispune ca “partajul poate fi cerut chiar atunci cand unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afara de cazul cand acesta l-a uzucapat, in conditiile legii”.
2.3.5. Cazurile de coproprietate forțată
Legiuitorul a împărțit bunurile ce pot fi obiect al dreptului de coproprietate forțată și perpetuă în patru categorii (art. 646. Codul civil):
a) părțile comune ale unei clădiri, despărțiturile comune, bunurile ce fac obiectul proprietății periodice, amintirile de familie [art. 1141 alin. (I), Codul civil];
b) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite în comun, ex. poteci, fântâni, drumuri, izvoare;
c) bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau un drum într-un cartier de locuințe, ori alte bunuri asemenea;
d) alte bunuri comune prevăzule de lege.
Toate aceste cazuri sunt enumerate în art. 646, pct. 1 și 2 din Codul civil, lista lor fiind completată cu un caz nou, care se referă la bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri (art. 646 pct. 3).
Nici în Codul civil, nici în legislația civilă nu există o dispoziție expresă care să consacre coproprietatea forțată asupra lucrurilor comune, situate pe linia de hotar, necesare sau utile pentru exploatarea a două fonduri vecine. În mod implicit, temeiul legal poate fi aflat în prevederile legale care reglementează coproprietatea forțată asupra despărțiturilor comune (art. 590-606 Cod civ.). Într-adevăr, despărțiturile comune nu sunt decât un caz particular de lucruri comune, situate pe linia de hotar, necesare sau utile pentru exploatarea a două fonduri vecine. Iată de ce această reglementare poate fi considerată și ca temei legal al celorlalte lucruri comune situate pe linia de hotar, în măsura în care ele au această destinație.
Coproprietatea forțată asupra bunurilor de familie, asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, asupra bunurilor comune afectate utilității a două sau mai multor fonduri, precum și coproprietatea forțată asupra bunurilor care au aparținut compose-soratelor, obștilor de moșneni sau răzeși sau altor forme asociative asimilate acestora nu necesită alte explicații sau au aplicare practică redusă.
2.3.6. Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Caracteristic acestei forme de proprietate comună este dreptul fiecărui coproprietar de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor care formează obiectul coproprietății forțate, chiar în integralitatea lor, ca și cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv. Întinderea cotei-părți ce aparține fiecărui coproprietar nu determină și întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală pentru toți coproprietarii.
Pe de altă parte, în această materie nu este aplicabilă regula unanimității Caracterul comun al proprietății impune însă două limite pe care fiecare coproprietar este ținut să le respecte în exercitarea drepturilor sale:
a) să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul
său s-a născut și anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este ;
b) să nu lezeze drepturile simultane și concurente, de aceeași natură, ale celorlalți
coproprietari .
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți obișnuită (temporară), în cazul proprietății comune forțate și perpetue coproprietarul nu-și poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun. Altfel spus, dreptul de dispoziție asupra acestei cote-pârți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal.
În ce privește obligațiile coproprietarilor, ele constau în suportarea cheltuielilor de întreținere și conservare a bunului comun. Partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este egală cu cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului.
Atunci când vorbim despre drepturile coproprietarilor trebuie să facem distincția între drepturile pe care aceștia le au asupra apartamentelor sau spațiilor cu alte destinații decât aceea de locuință și drepturile asupra părților comune ale condominiului.
Apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință a fost definit de legiuitor, prin art. 3 lit. b), ca fiind o proprietate individuală. Asupra acestui bun titularul are un drept de proprietate, care, cu excepția unor situații pentru care există alte prevederi exprese în lege sau în acordul de asociere pe baza căruia se constituie asociația de proprietari, „trebuie considerat în același mod ca și dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile" [art. 3 lit. b) partea finală].
Din dispoziția legală citată rezultă că dreptul titularului asupra bunului în discuție este un drept de proprietate exclusivă, care suferă însă unele limitări impuse de apartenența sa la un condominiu.
Soluția aleasă de legiuitorul român este identică cu aceea a legiuitorului francez, care s-a exprimat însă mult mai direct atunci când a spus că părțile privative ale imobilului „sunt proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar" [art. 2 alin. (2) al legii din 13 iulie 1965].
În doctrina franceză această soluție a fost criticată ca fiind perfect ilogică pentru că, în cazul dat, proprietatea exclusivă este lipsită de o așezare fixă asupra solului, care constituie obiectul proprietății comune.
În ceea ce privește dreptul de folosință acesta este limitat în mod natural de existența drepturilor de folosință al celorlalți proprietari ai apartamentelor sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din același imobil. Prevederile art. 18 din Legea nr. 230/2007, conform cărora, în c^zul în care unul dintre proprietari sau chiriași împiedică, cu bună știință și sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari ori chiriași, după caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanței să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum și plata daunelor, au valoare de principiu sub aspectul exercitării dreptului de folosință.
Conform art. 648 Codul civil: dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât in comun (s.n.) sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
Totodată, legiuitorul lasă deschisă posibilitatea de a adăuga prin lege noi cazuri la cele enumerate, și în plus recunoaște părților dreptul de a conveni cu privire la caracterul de bun comun al altor lucruri [art. 649 alin. (1) lit. d)], cu condiția ca acestea să fie folosite în comun.
Drepturile specifice de care se bucură titularii unui drept de coproprietate forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt:dreptul de folosință, al cărui conținut va putea fi stabilot printr-un acord, dreptul de a fi despăgubit, de cel care a beneficiat de pe urma lucrăriilor de conservare și întreținere, dreptul de a solicita scoaterea la licitație a terenului și a materialelor de construcție rezultate de pe urma distrugerii întregii clădiri.
În cazul în care clădirea a suferit o distrugere și un proprietar nu dorește să participe la cheltuielile refacerii părților comune, are dreptul de a primi prețul cotelor –părți convenit prin acord sau prin instanță.
Cum orice drept naște și obligații și în cazul coprorpietății forțate le întâlnim, fiind de fapt mai numeroas decât drepturile.
O primă obligație este aceea de a respecta termenii acordului de asociere, iar în absența unui astfel de act, prevederile regimului general al bunurilor deținute în coproprietate forțată [art. 647 alin. (1). teza I. Codul civil];
b)obligația de a nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari
art. 647 alin. (1), teza a Il-a, Codul civil];
c) obligația de a nu schimba destinația părților comune ale clădirii;
d)obligația de a acoperi cheltuielile cu întreținerea, repararea și exploatarea
părților comune ale clădirii proporțional cu cota-parte pe care o deține sau
în conformitate cu prevederile actelor normative, ori a înțelegerilor dintre
coproprietari (art. 654 Codul civil);
e) obligația de a acoperi in totalitate cheltuielile cu întreținerea, repararea și
exploatarea părților comune ale clădirii ce i-au fost atribuite în folosință
exclusivă;
f) obligația de a întreține spațiul principal de o asemenea manieră încât să
păstreze clădirea în stare bună;
g) obligația de a permite accesul în interiorul bunului principal în vederea
efectuării de lucrări de întreținere și conservare a clădirii și părților
comune:
h) obligația de a suporta cheltuielile lucrărilor de întreținere și conservarea clădirii și părților comune, dacă acestea au fost efectuate în interesul său (art. 656 Codul civil);
i) obligația contribuirii la refacerea clădirii proporțional cu cola-parte deținută. În cazul în care clădirea a suferit o distrugere într-o măsură mai mică decât jumătate din valoarea sa și dacă optează pentru refacerea clădirii (art. 657 Codul civil);
j) obligația de a respecta prevederile convențiilor încheiate cu ceilalți coproprietari, în măsura în care acestea nu contravin prevederilor actelor normative în vigoare.
2.3.7. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile sau din ansamblurile rezidențiale cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți.
În prezent, coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți este reglementată prin dispozițiile art. 34-37 din Legea nr. 114/1996 privind locuințele, prin dispozițiileLegii nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și prin Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1588 din 19 decembrie 2007.
În Codul civil, coproprietatea asupra părților comune din clădirile sau din ansamblurile rezidențiale în care există spații locative aparținând unor proprietari diferiți este reglementată în art. 648-652. Aceste norme din Codul civil constituie cadrul general al reglementării acestui caz de coproprietate.
În conținutul logic al noțiunii de coproprietate asupra părților comune din clădirile sau din ansamblurile rezidențiale cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți sunt reunite atât elementele definitorii pentru noțiunea de coproprietate forțată în general, cât și elemente specifice, care sunt proprii numai acestei categorii de coproprietate forțată.
Bunul principal și cota-parte aferentă din părțile comune nu pot fi separate, ele alcătuind un tot unitar, distinct de construcție în ansamblul ei. Pe cale de consecință, nu există un drept de proprietate asupra construcției în ansamblul ei, ci mai multe drepturi de proprietate asupra unităților locative privite ca bunuri principale, la care se adaugă un drept de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune.
În Codul civil, în art. 648 alin. (1), se precizează, la nivel de principiu, că dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
În reglementarea specială este utilizată noțiunea de condominiu, aceasta reunind atât locuințele și spațiile cu altă destinație dintr-o clădire, cât și părțile comune regulă, un condominiu este format dintr-o clădire cu mai multe spații locative aparținând unor proprietari diferiți, dar, în situații speciale, el poate fi format pe tronsoane sau scări dintr-o anumită clădire [art. 3 lit. a) din Legea nr. 230/2007].
Regimul juridic al exercitării coproprietății forțate asupra părților comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente, având proprietari diferiți, are caracter organizat prin lege. Astfel, pentru gospodărirea și administrarea părților comune din clădirile cu cel puțin trei apartamente care aparțin la proprietari diferiți se înființează asociații de proprietari.
Asociațiile de proprietari se constituie prin acordul proprietarilor de apartamente dintr-o clădire, și dobândește personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria în raza căreia se află situată clădirea (art. 5 din Regulament) și are ca scop administrarea, întreținerea și repararea proprietății comune și repartizarea cheltuielilor comune ocazionate de efectuarea acestor acte (art. 16 din Regulament). Aceste acte vor fi efectuate prin încadrarea unor persoane fizice sau juridice, pe baze contractuale. Asociația este condusă de adunarea generală a proprietarilor, care este formată din câte un reprezentant al fiecăriei familii de proprietari. Ea alege comisia de cenzori, comitetul executiv, format din 3-11 membrii, din care unul va fi desemnat președinte al asociației prin votul adunării generale. Președintele reprezintă asociația în relațiile cu terții și în fața instanțelor de judecată, precum și în derularea contractelor și își asumă obligații în numele acesteia. Adunarea generală este statutar întrunită, de regulă, în prezența a 2/3 din numărul membrilor și adoptă hotărâri prin votul majorității celor prezenți. Hotărârile sale sunt obligatorii pentru toți membrii.
Administrarea condominiului se realizează de persoane fizice angajate în condițiile legii ori de persoane juridice specializate, ceea ce înseamnă că se pot constitui societăți comerciale care să aibă ca obiect de activitate administrarea de condomenii, pentru că această activitate poate fi concepută și ca o activitate lucrativă. Pentru realizarea lucrărilor de reparații sau altor activități de întreținere, administatorul va propune comitetului executiv ofertele cele mai avantajoase.
Închirierea sau folosirea de către o persoană a spațiilor aflate în proprietatea comună se face prin contract semnat de președinte, pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectați. Este vorba de orice spațiu care poate fi folosit separat, fără a prejudicia drepturile asociațiilor (spații care nu sunt indispensabile folosirii apartamentelor), iar folosirea poate fi atribuită unui asociat ori unui terț. Deși apartamentele sunt proprietatea exclusivă a asociaților, așa încât ei exercită singuri toate prerogativele proprietății (posesie, folosință, dispoziție – materială sau juridică) având în vedere că schimbarea destinației unui apartament dintr-un condominiu poate să-i afecteze și pe ceilalți asociați (mai ales vecinii), legea stabilește că aceasta se poate face numai pe baza hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectați (art. 11 alin. 2). De asemenea, modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendări de stâlpi, pereți, scări interioare și alte asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executare de lucrări, eliberate în condițiile legii (art. 12). Legea vorbește de "acordul proprietarilor direct afectați" în cazul închirierii sau folosirii unor spații comune, schimbării destinației apartamentului ori modificării constructive. Credem că este vorba de cei care suferă o limitare a dreptului lor de folosință ori pot suferi un prejudiciu în aceste situații.
În lipsa unei înțelegeri, instanța de judecată va aprecia suveran dacă un anume proprietar este sau nu afectat de aceste situații, precum și dacă opunerea lui este sau nu îndreptățită. Dacă aceste măsuri sunt luate în situația în care un proprietar direct afectat se opune motivat, instanța de judecată poate interveni și interzice închirierea unui spațiu comun, schimbarea destinației unui apartament sau o anume modificare de structură.
Aceste dispoziții (art. 11-12) au drept scop să asigure normala conviețuire între familiile celor care fac parte din aceeași asociație de proprietari, ținând, într-un anume sens, și de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate.
Pentru a înlătura litigiile care au apărut între înstrăinătorii și dobânditorii unor apartamente dintr-un condominiu cu privire la cheltuielile de întreținere restante, legea îi obligă pe proprietarii care înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație să facă dovada achitării la zi a cheltuielilor care le revin în cadrul asociației. Mai mult, notarii publici nu pot autentifica actele de înstrăinare fără această dovadă. Dobânditorul poate declara că va prelua datoriile înstrăinătorului, situație în care înstrăinarea poate avea loc.
2.3.8. Coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie
Bunuri de familie sunt considerate a fi scrisorile, hârtiile de familie, tablourile, cavourile etc. Aceste bunuri servesc întregii familii, tuturor persoanelor care formează o familie.
În cazul scrisorilor de familie sau a altor hârtii de familie nota de originalitate și exclusivitate o dă personalitatea, meseria, funcția persoanei care este autor al acestor înscrisuri.Astfel, cu cât memoriile lăsate moștenire familiei aparțin unei personalități din lumea politică, culturală, din lumea spectacolului cu atât mai mare este interesul societății de a afla conținutul acestora. Rămâne însă la latitudinea succesorilor publicarea sau, dimpotrivă, păstrarea în secret a conținutului scrisorilor.
Dacă nu a fost hotărâtă păstrarea hârtiilor de familie și a scrisorilor primite de la defunct printr-o dispoziție testamentară a acestuia și dacă succesorii nu se înțeleg în privința conservării lor, modul de împărțire va fi hotărât de instanță. Dacă însă autorul scrisorii se află în viață sau dacă unul dintre succesori se opune publicării conținutului unei scrisori, decent ar fi să se evite publicarea conținutului pentru a nu se prejudicia imaginea autorului sau, pentru a nu se creea o imagine eronată, confuză despre autor.
În practică se pune problema indiviziunii mormintelor, o problemă juridică insuficient conturată legal. Parcela de pământ necesară pentru înmormântare este concesionată de către organele care administrează cimitirele fără a transfera însă și dreptul de proprietate asupra respectivei parcele. Transferul dreptului de proprietate fiind și imposibil, asta deoarece terenul respectiv se află în patrimoniul orașului sau comunei din care face parte, și în final în patrimoniul statului.
Dacă se fac construcții pe terenul concesionat, dreptul de a dispune de ele aparține în totalitate concesionarilor, administrația cimitirului neavând nici un drept asupra acestora.
2.3.9. Posibilități de încetare a coproprietății forțate.
Conform principiului accesorium sequitur principale, coproprietatea forțată fiind un accesoriu al unor bunuri principale aflate în proprietate exclusivă a mai multor proprietari ori în coproprietate obișnuită sau temporară, aceasta încetează prin: – pieirea integrală a bunului aflat in coproprietate;
– dobândirea de către un coproprietar a proprietății exclusive a întregului imobil de la ceilalți coproprietari;
– acordul tuturor coproprietarilor;
– când menținerea acesteia nu se mai impune.
În ceea ce privește primul caz, dacă pieirea bunului se produce din culpă, coproprietarii au dreptul la despăgubire din partea persoanelor aflate în culpă.
De asemenea, dacă bunul era asigurat, indemnizaia percepută va fi împărțită coproprietarilor potrivit cotei fiecăruia. În situația în care un coproprietar dobândește un drept de proprietate asupra tuturor părților comune, acesta devine proprietar exclusiv asupra bunului și astfel, proprietatea forțată se transformă în proprietate exclusivă.
Dacă coproprietatea forțată încetează prin acordul coproprietarilor e absolut necesar acordul tuturor și, de asemenea, în împrejurări speciale, s-a admis încetarea stării de coproprietate forțată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor, pe calea partajului judiciar, partajul este posibil doar daca bunul, prin natura sa, poate fi împărțit.
Astfel s-a precizat că prin excepție, starea de coproprietate forțată, poate să înceteze și atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută. Astfel, de pildă, în principiu, podul unei clădiri este în folosință comună și nu se împarte între coproprietari. Dacă totuși, ținând seama de natura și destinația funcțională a podului, această posibilitate există în fapt, instanța este îndreptățită să dispună o atare împărțire, bineînțeles, fără a leza interesele vreunui coproprietar. În același sens s-a decis că în cazul proprietății pe apartamente, nu se poate concepe încetarea stării de indiviziune asupra terenului care, prin natura sa, este afectat folosinței în comun Dacă însă terenul depășește suprafața normală a unei curți, porțiunea de teren respectivă nu constituie coproprietate forțată și poate fi împărțită.
În toate aceste situații speciale, deși părțile comune au fost destinate utilizării bunurilor principale, astfel încât coproprietatea asupra lor are, în principiu, caracter forțat, totuși, bunul accesoriu nu este indispensabil pentru utilizarea bunurilor principale. Altfel spus, temeiul caracterului forțat, adică raportul de accesorialitate, dispare în măsura în care instanța de judecată apreciază că bunul principal poate fi utilizat în condiții normale chiar fără o anumită parte comună sau fără o anumită porțiune din acesta. În acest sens, în art. 649 alin. (1) lit. a), fraza finală din Cod civil se precizează, în legătură cu terenul aferent clădirii, că, entru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite. Ca urmare, instanța de judecată poate decide partajul. Cu atât mai mult partajul este posibil prin acordul părților.
Dincolo de aceste împrejurări speciale, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj. Ea poate înceta însă pe alte căi.
Operațiunea juridică de împărțire poate avea loc fie prin consimțământul coproprietarilor, fie prin hotărârea instanței judecătorești. În practica judiciară s-a statuat că refuzul unui coproprietar de a consimți încetarea coproprietății forțate nu poate fi considerat o exercitare abuzivă a dreptului său.
Referitor la ultimul caz enumerat mai sus, respectiv la încetarea coproprietății forțate când menținerea acesteia nu se mai impune, s-a statuat în practica judiciară că, prin excepție, starea de coproprietate comună poate înceta și atunci când nu se impune menținerea acesteia.
Un exemplu în acest caz ar fi situația terenului care prin natura sa este afectat folosinței în comun a coproprietății depășește suprafața normală a unei curți, porțiunea de teren respectivă nu mai constituie coproprietate forțată și poate fi împărțită.
Un caz special de încetare a coproprietății forțate, în ipoteza analizată, este reglementat în art. 658 din Cod civil. Prin hotărârea motivată a asociației de proprietari, adoptată cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, se constată încetarea destinației de folosință comună, ceea ce are ca efect transformare» coproprietății forțate în coproprietate obișnuită. Ulterior, spațiile locative pentru care s-a constatat încetarea destinației de folosință comună pot fi înstrăinate sau ipotecate cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor. Coproprietarii care nu au votul încetarea destinației de folosință comună ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau, ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, din partea celorlalți coproprietari, stabilită prin bună învoială sau pe cale judecătorească. Se instituie astfel un mod special de dispoziție juridică forțată (înstrăinare sau ipotecare) a cotclor-părți aparținând coproprietarilor care nu au consimțit. Prin hotărârea majorității se suplinește astfel consimțământul coproprietarilor care s-au împotrivit. Textul trebuie să fie interpretat în sensul că, în caz de înstrăinare, despăgubirea la care au dreptul aceștia din urmă se adaugă părții din preț corespunzătoare cotelor lor părți din dreptul de proprietate comună.
În art. 657 alin. (1) din Cod civil se precizează că în cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporție mai mare de jumătate din valoarea ei, oricare coproprietar poate, în lipsa unei înțelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție care au rezultat.
Dacă este distrusă o parte mai mică din clădire, potrivit art. 657 alin. (2) din Cod civil, există obligația tuturor proprietarilor spațiilor locative să contribuie la refacerea părților comune, în raport cu cotele lor părți. Dacă totuși unii coproprietari refuză să contribuie la refacerea clădirii, ei au obligația să cedeze drepturile lor celorlalți coproprielari. Este vorba nu numai de cota-parte din bunurile comune, ci și de dreptul asupra bunului principal. Altfel spus, acest text instituie un caz de vânzare forțată, prețul urmând a se stabili prin acordul părților sau, în caz de neînțelegere, de către instanța judecătorească. Prețul se stabilește fie prin bună învoială, fie de către instanța judecătorească.
2.3.10. Coproprietatea asupra despărțiturilor dintre două fonduri vecine
În ceea ce privește coproprietatea asupra despărțiturilor comune, art. 660 Cod civil, ar fi de reținut câteva aspecte definitorii pentru această subclasă a coproprielății forțate, la rândul său, modalitate a dreptului de proprietate.
În primul rând, se semnalează instituirea prezumției cu privire la deținerea in coproprietale forțată a zidurilor, a șanțurilor, precum și a oricărui alt bun material care desparte două fonduri. Această prezumție relativă poate fi răsturnată limitativ în următoarele moduri: printr-un titlu de proprietate contrar prezumției, prin efectul uzucapiunii, ori dacă bunurile în cauză nu prezintă unul din semnele de necomunitate enumerate exemplificativ în cuprinsul art. 661 din Codul civil.
Prin despărțituri comune se înteleg zidul, șanțul sau gardul care separă două fonduri vecine, fonduri care aparțin unor proprietari diferiți. Limitele în spațiu ale proprietatilor e necesar a fi fixate fără a leza dreptul de proprietate asupra bunului al vreunui titular. În situația în care prin fixarea limitelor se depășesc hotarele se generează litigii în materie posesorie precum și revendicari de proprietate, situații în care probarea acestui drept este extrem de dificil de dovedit.
Semnele de necomunitate. În cazul zidului, semnul de necomunitate este culmea acestuia, când este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond. În acest caz zidul nu este comun, ci aparține în proprietate exclusivă proprietarului fondului către care este înclinată culmea zidului.
Art. 665 alin. 1 prevde că oricare dintre coprorpietari poate să instaleze grinzi în zidul comun cu obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar și fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcțiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun, rezultând astfel caracterul fortat al coproprietății zidului.
Cât privește drepturile și obligațiile coprorpietarilor este de remarcat că fiecare dintre aceștia are dreptul să folosească zidul, fără prejudicierea dreptului celuilalt (art. 665 alin. 1 și 2). Ambii coproprietari sunt obligați a contribui la repararea și întreținerea zidului comun (art. 665 alin. 3). Renunțând la dreptul său, fiecare coproprietar poate fi scutit de această obligație.
Semnul de necomunitate al șanțului este pământul acumulat ori înălțat exclusiv pe o parte a șanțului. Proprietarul fondului pe care este aruncat pământul este prezumat a fi și proprietarul exclusiv al șanțului.
Prin pământ aruncat se înțelege pământul așezat pe marginile șanțului despărțitor și rezultat numai din săparea, adâncirea sau curățirea șanțului. Dimpotrivă, așa cum prevede art.661 Cod civil, în cazul în care pământul este aruncat numai pe o parte șanțul se socotește a fi exclusiv al aceluia în partea căruia pământul este aruncat.
Dovada coproprietății asupra despărțiturilor comune se poate face în urmatoarele moduri:
– prin înscris sau titlu în care se constată dobândirea coproprietății forțate prin act juridic;
– prin invocarea uzucapiunii, dovedindu-se că a avut loc o stăpânire în comun a despărțiturii respective, în condițiile și termenele prevăzute de lege;
– prin prezumții. Dacă nu există titlu și nu poate fi invocată nici uzucapiunea, în Codul civil sunt stabilite câteva prezumții pentru dovedirea coproprietății forțate asupra despărțiturilor în favoarea proprietarilor celor două fonduri vecine.
Pentru ca prezumția să poată fi invocată, e necesar ca elementele despărțitoare să fie așezate chiar pe linia de hotar ce desparte fondurile respective. Aceste prezumții pot fi combătute prin probă contrară precum titlu, prin dovada uzucapiunii sau prin semne de necomunitate, ele având caracter relativ.
Secțiunea a IV-a
2.4. Comparație între coproprietatea obișnuită sau temporară și coproprietatea forțată sau perpetuă
Ambele sunt forme ale proprietății comune pe cote-părți ce se caracterizează prin faptul că un bun nefracționat în materialitatea sa aparține în același timp mai multor proprietari, fiecare dintre ei fiind titularul unei cote-părți ideale si abstracte din dreptul de proprietate asupra aceluiaș bun.
Spre deosebire de coproprietatea obișnuită sau temporară, în cazul coproprietății forțate, coproprietarii au drepturi mai largi. Așadar, fiecare coproprietar se poate folosi de bunul comun fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari. Un coproprietar poate chiar să aducă unele modificări bunului comun, cum ar fi, de exemplu, deschiderea unei porți sau a unei ferestre în gardul sau zidul comun. Tocmai datorită existenței acestor drepturi, mult mai ample decât la proprietatea obișnuită sau temporară s-a ajuns la concluzia că în cazul coproprietății forțate, coproprietarii se comportă adeseori ca și cum ar fi proprietari exclusivi. Pe cale de consecință, și obligațiile ce incumbă coproprietarilor sunt mai riguroase decât în cazul coproprietății obișnuite. Așadar, spre deosebire de cazul coproprietății obișnuite sau temporare la care coproprietarii participă la cheltuielile de întreținere și conservare a bunului comun proporțional cotei lor părți, în cazul coproprietății forțate, cuantumul contribuției la aceste cheltuieli se stabilește în funcție de valoarea bunului ce constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecărui coproprietar. În aceeași proporție vor fi obligați coproprietarii de a participa la cheltuielile ocazionate de repararea și refacerea bunului comun.
Deosebiri între cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți există și în privința limitelor impuse coproprietarilor în exercitarea drepturilor lor.
De asemenea, un coproprietar nu poate realiza nici un act de dispoziție cu privire la bunul comun. Cu toate acestea însă, un coproprietar poate înstrăina bunul care formează obiectul dreptului său de proprietate exclusivă, astfel încât, pe cale de consecință, se va înstrăina și dreptul său de proprietate comună asupra bunului comun. Așadar, dacă are loc înstrainarea unui apartament dintr-o cladire ale cărei apartamente aparțin unor proprietari diferiți, odata cu dreptul de proprietate asupra apartamentului se transmite dobânditorului și dreptul de proprietate comună asupra tuturor părților de construcție și asupra tuturor dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, corespunzător cotei sale părți determinate proporțional cu suprafața construită a locuinței ce se înstrainează.
În ceea ce privește exercitarea deptului de folosință asupra bunului sau bunurilor comune ce constituie obiectul coproprietății forțate presupune, în mod obligatoriu, respectarea de către fiecare titular al dreptului a următoarelor condiții: exercitarea dreptului de folosință să nu aducă nici o atingere drepturilor reciproce, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari și să fie conformă cu destinația bunului ori bunurilor comune.
Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al coproprietății forțate nu trebuie să producă o vădită schimbare în destinația bunului si nici vreo atingere drepturilor reciproce ale celorlalți coproprietari.
CAPITOLUL III
Secțiunea a I-a
Proprietatea comună în devălmășie
3.1. Caracterizare generală
Devalmasia este acea proprietate comuna care se caracterizeaza prin faptul ca titularii nu au precizata cota-parte ce ar reveni fiecaruia din dreptul de proprietate,ci acesta este nefractionat,deci dreptul de proprietate nu este divizat si, cu atat mai mult, nici lucrul sau lucrurile nu sunt fractionate. Caracteristic acesteia este împrejurarea că titularii acestui drept de proprietate nu sunt deșinătorii unei cote- părți determinate din acesta, astfel încâtb toți sunt coproprietari asupra bunuui nedivizat în materialitatea sa, pe care îl stăpânesc împreună.
Cel mai frecvent întâlnit caz de proprietate comună în devălmășie este cel al bunurilor dobândite de către oricare dintre soți în timpul căsătoriei. În cazul adoptării regimului comunității legale ca regim matrimonial. Aceste bunuri nu se supun unui alt regim juridic în temeiul legii, cum este, de pildă cazul bunurilor rezultate în urma unei moșteniri și care întră în proprietatea exclusivă a soțului moștenitor sau cele ale donațiilor și legatelor.
Nimic însă nu oprește ca proprietatea comună în devălmășie să se nască ca rezultat al încheierii unui act juridic civil, caz în care regimul comunității legale de bunuri este aplicabil relațiilor dintre coproprietarii în devălmășie. Totodată. este posibil ca izvorul acestui drept de proprietate să fie un act normativ. în această situație, regimul juridic aplicabil fiind definit în cuprinsul respectivului act și completat cu regulile regimului comunității legale.
Alți autoriconsideră că legea nu exclude și nici nu interzice posibilitatea dobândirii proprietății devălmașe în afara raporturilor de familie. Astfel două sau mai multe persoane, prin acordul lor de voință exprimat ăn mod expres și valabil din punct de vedere juridic, pot conveni ca anumite bunuri pe care le dobândesc împreună sau chiar separat, să fie în proprietate devălmașă.
Cazurile de proprietate devălmașă trebuie să fie cel puțin prevăzute de lege, chiar dacă nu au un regim juridic legal, adică un set de norme care să reglementeze fiecare caz în parte.Desigur, aceasta nu înseamnă că proprietatea devălmașă se naște doar în temeiul Este nevoie întotdeauna de un fapt juridic în sens larg pentru ca dreptul de prietate comună în devălmășie să se nască în concret. Această naștere depinde însă nu numai de faptul juridic concret, ci și de voința legiuitorului. Din această perspectivă, este improprie formularea cuprinsă în art. 667 din Cod civil, în care se arată că proprietatea devălmașă ia naștere prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic.
Important este că, potrivit Codului civil, proprietatea devălmașă nu se mai reduce la cazurile reglementate de lege, ci cuprinde în sfera ei și cazurile în care titularii dreptului de proprietate comună convin să intre sub regimul juridic al devălmășiei. Dar, conform reglementării în vigoare, cât timp nu există o prevedere legală care să permită nașterea prietății devălmașe doar prin voința părților, nu se poate accepta că aceasta poate rezulta doar din convenția părților, întrucât modalitățile juridice ale proprietății țin de regimul juridic general al dreptului de proprietate privată și, pe cale de consecință, au caracter legal.
Potrivit art. 30 alin. 1 Codul familiei bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soților. Orice convenție contrară este nulă. La fel dispune și art. 339 Cod civil.: bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților. În concluzie, toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri devălmașe, chiar dacă în actul de achiziționare figurează unul dintre soți sau cumpărarea s-a făcut din veniturile unuia dintre soți și chiar dacă bunul a fost dobândit în timp ce soții erau separați în fapt.
Există însă și bunuri care sunt proprii fiecăruia dintre soți. Astfel, bunurile dobândite înainte de căsătorie, cele dobândite în timpul căsătoriei prin legat sau donație dacă nu se precizează de către dispunator că sunt bunuri comune, premiile, proiectele proprii, bunurile de uz personal, bunurile necesare exercitării profesiei, indemnizația de asigurare, despăgubirea pentru pagube pricinuite persoanei precum și valoarea unui bun propriu, reprezintă bunuri proprii ale fiecărui soț (art. 31 C. fam.). Aceste bunuri nu se includ în proprietatea devălmașă și asupra lor, cel care este proprietar își poate exercita în mod exclusiv dreptul de proprietate. Dacă situația o impune, oricare dintre soți poate formula o acțiune prin care să ceară constatarea dreptului său de proprietate exclusivă asupra unui bun și astfel, să și-l revendice de la celălalt soț.
Sub regimul separației de bunuri, bunurile dobândite de fiecare dintre soți sunt bunuri exclusive ale acestora.
Dacă se dovedește însă în concret că și celălalt soț a contribuit, cu bunurile sale sau cu sume de bani, la dobândirea acestor bunuri, în scopul de a deveni coproprietar cu soțul care figurează în actul de vînzare-cumpărare, se aplică dispozițiile privitoare la coproprietatea pe cote-părți. Dovada trebuie să fie făcută în concret, fără a se putea considera că simpla gospodărire în comun a soților ar atrage aplicarea unui alt regim juridic decât cel sub care acele bunuri au fost dobândite.
Într-o atare situație, soțul care nu figurează în act poate să facă dovada unei simulații, fie cu privire la persoană, fie cu privire la preț, dovedind prin toate mijloacele legale, inclusiv cu martori, dată fiind imposibilitatea morală în care se află soții de a-și preconstitui înscrisuri, că au contribuit efectiv la plata prețului și că au avut intenția să dobândească împreună bunul respectiv.
3.2. Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie
Obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie este reprezentat de toate bunurile, mobile și imobile, dobândite de către soți în timpul căsătoriei, afară de bunurile proprii prevăzute în art. 31 C. fam.
Vor fi considerate bunuri comune, astfel cum rezultă din prevederile art. 30 alin. 1 C. fam., acelea ce sunt dobândite fie de către soți împreună, fie de către oricare dintre soți, singur. Deci, dobânditorul trebuie să aibă calitatea de soț. Bunurile dobândite înainte de încheierea căsătoriei și cele dobândite după data încetării sau desfacerii acesteia nu sunt comune.
Bunurile dobândite de soți în perioada căsătoriei sunt considerate comune deoarece se prezumă că ambii soți au contribuit la dobândirea acestora. Așadar, bunul dobândit de oricare dintre soți este comun, chiar dacă numai unul dintre ei a contribuit efectiv la dobândire. Contribuția soților la dobândirea bunurilor comune este presupusă de lege, dar nu este o condiție pentru considerarea bunurilor ca fiind comune. De această contribuție se ține seama pentru determinarea părților cuvenite soților, în cazul în care intervine împărțirea bunurilor comune.
În cazul drepturilor reale, bunul devine comun, fie dacă a fost dobândit prin modurile de dobândire originare precum accesiunea, uzucapiunea, dobândirea fructelor de către posesorul de bună credință, fie dacă au fost dobândite printr-un mod de dobândire derivat precum contractul, succesiunea testamentară, tradițiunea sau prin hotărâre judecătorească constitutivă de drepturi. Bunul devine comun fără a avea importanță dacă în actul de achiziție au fost trecuți ambii soți sau numai unul dintre ei iar fructele provenite de la bunurile comune sunt și ele comune.
Totuși, potrivit practicii judiciare, contribuția soțului la plata împrumutului contractat de celălalt soț pentru cumpărarea unui apartament care formează obiectul unui drept de proprietate exclusivă dă naștere unui drept de creanță în persoana soțului care a avut o astfel de contribuție, și nu la un drept de proprietate în devălmăție. Ca efect, actualizarea creanței se face prin raportarea valorii acesteia la rata inflației, și nu prin luarea în considerare a valorii actuale a imobilului la care să se aplice o cotă procentuală, ca și în ipoteza partajului imobiliar, între coproprietarii devălmași.
Cu toate acestea, în ultimul timp, tot mai multe păreri susțin necesitatea legiferării posibilității soților de a-și alege regimul matrimonial dorit, potrivit principiului libertății de voință. Astfel, se va asigura libertatea soților de a regla efectele patrimoniale ale căsătoriei și va anihila incontestabil numeroasele disfuncțiuni ale acestui sistem.
3.3. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie
Atributele proprietății comune devălmașe se exercită într-un mod specific, prevăzut în art.35 din Codul familiei. Acest text legal nu înlocuiește regula unanimității, ci numai
mecanismul probatoriu privind acordul comun al titularilor dreptului de proprietate.
Astfel, acordul soților este necesar pentru exercitarea atributelor coproprietății
devălmașe, dar el este, de regulă, prezumat.Potrivit textului de lege soții administrează și folosesc împreună bunurile comune și dispun tot astfel de ele.
Așadar, prin lege s-a instituit prezumția că oricare dintre soți, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are și consimțământul celuilalt soț și că este împuternicit să îl reprezinte. Cu toate acestea, niciunul dintre soți nu poate înstrăina și nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț.
De aici rezultă că exercitarea proprietății devălmașe este supusă regulii unanimității. Totuși, această regulă nu are ca obiect și actele de conservare, ba chiar aceste acte pot fi încheiate de un singur soț, chiar împotriva voinței celuilalt.
Când această exercitare se face însă prin acte juridice de administrare și de dispoziție, funcționează prezumția de mandat tacit reciproc. Potrivit acestei prezumții, fiecare soț este presupus a avea și consimțământul celuilalt soț când încheie un asemenea act juridic. Această prezumție are însă două limite. Ea nu funcționează în cazul actelor juridice de dispoziție cu privire la un imobil (teren sau construcție), excepție expres menționată în art. 35 alin. (2) din Codul familiei. De asemenea, prezumția nu funcționează în cazul actelor juridice de dispoziție cu titlu gratuit, excepție dedusă din gravitatea consecințelor patrimoniale ale unor asemenea acte. în plus, s-a apreciat că aplicarea prezumției de mandat tacit reciproc poate fi restrânsă prin voința soților, pe cale convențională sau unilaterală. În cazurile în care este necesar consimțământul expres al soților la încheierea unui act juridic, încălcarea acestei exigențe determină nulitatea relativă a acelui act, ea putând fi invocată numai de soțul al cărui consimțământ a fost ignorat. Acest soț poate însă să confirme expres sau tacit actul încheiat de celălalt soț cu încălcarea acestei exigențe. Prezumția de mandat tacit reciproc este relativă. Soțul interesat poate să facă dovada contrară, respectiv poate să probeze faptul că s-a opus la încheierea actului de către celălalt soț.
Mandatul tacit reciproc poate fi restrâns prin voința comună a soților sau unilateral prin voința unuia dintre soți de a se opune la anumite acte juridice sau la anumite categorii de bunuri mobile. Mandatul tacit între soți este limitat de lege la bunurile mobile. El nu se aplică și ca atare este exceptat în privința actelor de dispoziție cu privire la terenurile și construcțiile, bunuri comune așa cum rezultă din dispozitiile finale ale art. 35 Codul familiei Consimțământul expres se poate realiza fie prin participarea efectivă a ambilor soți la încheierea actului juridic, fie unul din soți dă un mandat special de reprezentare celuilalt soț, care va încheia singur actul juridic. Existența consimțământului soțului care nu a participat nemijlocit la încheierea actului juridic nu presupune în mod obligatoriu semnarea acestuia și de către soțul respectiv. Împrejurarea că și el și-a dat consimțământul va putea fi dovedită de către cel interesat prin orice mijloc de probă, chiar dacă înscrisul a fost semnat numai de către unul dintre aceștia.
Ca orice alt drept de proprietate, dreptul de proprietate comună în devălmășie are în conținutul său atributele de posesie, dispoziție și folosință. Exercitarea atributelor pe care le conferă dreptul de proprietate prezintă unele particularități care sunt determinate de natura intrinsecă a relațiilor dintre titularii acestui drept. Trăsătura cea mai elocventă a modului de exercitare a dreptului de proprietate în devălmășie este dată de regimul juridic legal instituit în cadrul comunității de bunuri a soților. Regimul juridic al exercitării dreptului de proprietate comună în devălmășie trebuie să fie corespunzător nu numai naturii relațiilor dintre soți, bazate pe prietenie, afecțiune și încredere reciprocă, ca și structuri complexe sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună în devălmășie, ci trebuie să satisfacă și nevoile circuitului civil general.
3.4. Folosința bunurilor aflate în devălmășie
Folosința bunurilor aflate în devălmășie constă în dreptul soților de a utiliza bunul în interesul lor propriu, dobândind dreptul de proprietate și asupra fructelor și veniturilor pe care le pot obține din acel bun. Soții au obligația de a folosii bunurile comune potrivit cu destinația lor.
Pe timpul mariajului soții exercită atributul folosinței din cuprinsul dreptului lor de proprietate împreună, asupra bunurilor comune. În consecință, ei administrează și dispun de bunurile comune împreună, în egală măsură, pentru că în caz contrar, s-ar încălca prevederile art. 35 C. fam. privind exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmășie. Dreptul de proprietate în codevălmășie al soților se consideră asupra totalității bunurilor comune, soții neavând stabilit de la început dreptul asupra unor anumite bunuri sau asupra unei anumite cote din acestea. Așa fiind, cu ocazia împărțelii bunurilor, cotele de proprietate se vor stabilii asupra universalității acestora și nu pentru fiecare bun în parte ori categorie de bunuri – mobile sau imobile.
În situația în care numai unul din soți exercită atributul folosinței asupra unui bun comun o perioadă mai îndelungată, generează consecințe și sub aspectul stabilirii valorii acestuia cu ocazia împărțelii bunurilor comune. Așadar, dacă cu ocazia partajului urmează să se împartă între soți un bun, care a fost folosit o perioada îndelungată de către unul dintre soți, valoarea care trebuie luată în considerare nu este aceea de la data efectuării partajului, ci aceea de la data la care a început să exercite în mod exclusiv atributul de folosință asupra bunului.
3.5. Încetarea proprietății comune în devălmășie
Devălmășia încetează, de regulă, odată cu încetarea comunității matrimoniale. Aceasta se produce fie la încetarea căsătoriei, în cazul morții fizice sau a declarării judecătorești a morții prezumate a unuia dintre soți, la desfacerea căsătoriei prin divorț sau la desființarea căsătoriei ca urmare a nulității. În oricare dintre aceste momente, dreptul de proprietate devălmașă se transformă în drept de proprietate comună pe cote-părți . Chiar dacă nu sunt determinate cotele-părți în momentul respectiv, ele sunt totuși determinabile. Așa fiind, partajul voluntar sau judiciar al bunului care formează obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu se confundă cu partajul bunului care formează obiectul devălmășiei. Un asemenea partaj este posibil numai în timpul căsătoriei, cât timp există devălmășia, și se poate face numai pe cale judiciară. într-adevăr, conform art. 36 alin. (2) C. fam., bunurile comune pot fi împărțite, pentru motive temeinice, la cererea unuia dintre soți sau, dacă bunurile proprii nu sunt suficiente pentru acoperirea creanțelor creditorilor personali ai soților, la cererea acestora, dar numai în măsura necesară pentru acoperirea creanțelor lor.
Încetarea proprietății comune în devălmășie poate interveni prin efectul legii, ori prin partaj, care poate fi convențional sau judiciar, cu diferența că acest partaj va fi compus din doua etape: într-o prima fază. proprietatea devălmașe se transformă în coproprietate pe cote-părți. adică se determină care este cota-parte ce va reveni fiecărui coproprietar, ținând seama. în principiu, de proporția în care coproprietarii au contribuit la dobândirea bunului, dar putând avea în vedere și alte împrejurări cum ar fi criteriul prin care să se stabilească cine s-a îngrijit mai mult de existența și conservarea bunului efectuând cu predominanță lucrările de întreținere și reparație, iar în cea de-a doua etapă, se va efectua partajul propriu-zis în conformitate cu cotele-părți determinate deja, partajanții putând să se înțeleagă de bunăvoie asupra diferitelor aspecte cum ar fi cuantumul sultei sau să se adreseze instanței pentru a pronunța o hotărâre de partaj judiciar.
Raporturile de proprietate comună în devălmășie se nasc odata cu încheierea căsătoriei și iau sfârșit odată cu încetarea sau desfacerea acesteia. Ele dăinuiesc atât timp cât durează căsătoria.
Potrivit art. 36 Codul familiei, la desfacerea căsătoriei bunurile comune care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie se împart între soți după cum aceștia se învoiesc, acest partaj voluntar, pe cale amiabilă poate interveni numai odată cu divorțul sau după desfacerea sau încetarea căsătoriei. În cazul în care soții nu cad de acord cu privire la împărțirea bunurilor comune, instanța judecătorească va fi cea care va hotarî privitor la împărțeala acestora,art. 358 Cod civil. Soții pot cere instanței de judecată, atunci când există motive temeinice, ca prin horărâre judecătorească să dispună împărțirea în întregime sau în parte a bunurilor care alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună. Bunurile astfel împărțite devin obiectul dreptului de proprietate exclusivă a fiecăruia dintre soți. Așadar, chiar dacă existența în timp a devălmășiei este determinată de existența căsătoriei, dreptul de proprietate comună al soților poate înceta și în timpul căsătoriei, în mod excepțional și pe cale judecătorească, atunci când există motive temeinice, atunci când împărțeala este necesară pentru asigurarea unei stabilități a relațiilor de căsătorie sau pentru satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale creditorilor soților care reclamă împărțitea bunurilor comune.
Potrivit art. 33 alin. 2 C. fam., creditorii personali ai soților sunt îndreptățiți să solicite instanței de judecată împărțirea bunurilor comune ale soților în măsura necesară acoperirii creanțelor lor. Odata cu împărțirea acestor bunuri încetează dreptul de proprietate comună al soților asupra acestora, luând naștere un drept de proprietate exclusivă al fiecăruia dintre soți asupra bunurilor atribuite prin împărțeală.
Bunurile supuse împărțirii sunt doar bunurile existente în patrimoniul comun al soților în momentul partajului nu și bunurile viitoare. Acele bunuri care nu au fost împărțite precum și acele bunuri pe care soții le vor dobândi după data împărțirii, vor fi în continuare bunuri comune ale soților.
Dacă obiectul acțiunii de împărțit îl constituie toate bunurile comune existente în patrimoniul comun al soților la data împărțirii, dreptul de proprietate comună în devălmășie încetează, transformându-se odata cu împărțirea într-un drept de proprietate exclusivă. Dacă însă, obiectul acțiunii de împărțire îl formează doar o parte din bunurile comune ale soților, dreptul de proprietate comună în devălmășie nu încetează, ci doar își micșorează obiectul, bunurile atribuite prin împărțire devenind bunuri proprii ale fiecărui soț.
Odată cu desfacerea căsătoriei, nu e absolut necesar să se efectueze și împărțirea bunurilor comune. Foștii soți pot, daca vor, să continue a poseda și folosi împreună bunurile comune și dupa acest moment.
3.6. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin învoiala părților.
Reglementat separat în secțiunea a V-a (Partajul), Capitolul IV (Proprietatea comună), Titlul II (Proprietatea privată), art. 669-686 din Codul civil, partajul este acel act de împărțire a unui bun care se poate încheia din inițiativa coproprietarilor oricând, cu excepția cazului în care a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească (art. 669 Codul civil).
Partajul poate fi convențional, termenii acestuia fiind stabiliți la buna învoială de către coproprietari, în absența unei astfel de înțelegeri, coproprietarii având posibilitatea și uneori chiar obligația, în cazul în care partajarea bunurilor este impusă de lege, să se adreseze instanței de judecată pentru pronunțarea unei hotărâri de partaj, care, în acest caz, este unul judiciar (art. 670 Codul civil).
În conformitate cu prevederile art. 36 alin. 1 C. fam., la desfacerea căsătoriei soții se pot învoi cu privire la împărțirea bunurilor comune.
Învoiala părților este principala cale de încetare a raporturilor de proprietate comună în devălmășie. Este calea recomandabilă de împărțire a bunurilor comune, deoarece nu implică cheltuieli și permite soților să-și împartă bunurile după cum preferă și după nevoile fiecăruia dintre ei, asigurându-se în continuare în acest fel folosirea bunurilor potrivit cu destinația lor economică concretă.
Proprietatea comună în devălmășie încetează odată cu desfacerea sau încetarea căsătoriei. In oricare din aceste momente dreptul de proprietate comună devălmașă se transformă, din punct de vedere intelectual, într-o proprietate pe cote-parți, fiind prezumat relativ că ambele cote-părți sunt egale. Pentru determinarea exactă a întinderii drepturilor fiecăruia dintre foștii soți și apoi a bunurilor ce vor deveni proprietatea exclusivă a acestora se va proceda la împărțeala materială a bunurilor comune .
Pentru motive temeinice, bunurile comune pot fi împărțite, la cererea oricăruia dintre soți, prin hotărâre judecătorească și în timpul căsătoriei [art. 36 alin. (2) C.fam.], împărțeala poate fi totală sau parțială, bunurile atribuite în lotul fiecărui soț devenind bunuri proprii ale acestora.
3.7. Încetarea proprietății comune în devălmășie prin hotărâre judecătorească
Partajul implică o repartizare concretă a bunurilor privite în materialitatea lor. Așadar, cu ocazia judecării acțiunii de partaj care are ca obiect bunurile soților, instanța de judecată va stabili, în primă fază, cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate asupra bunurilor comune supuse împărțelii și, în funcție de aceasta, se va trece la repartizarea în concret a bunurilor în materialitatea lor fiecăruia dintre soți.
Cererea de partaj poate fi introdusă sub forma unei acțiuni principale, când este introdusă după ce căsătoria a fost desfăcută prin divorț, concomitent cu cererea de divorț sau sub forma unei cereri incidentale sau accesorie potrivit art. 17 C. pr. civ. dupa introducerea acțiunii de divorț.
Atribuirea bunului incomod partajabil cunoaște unele particularități în situația când obiect al partajului este o locuință. Sub regimul Legii nr. 5/1973, care prin art. 22 stabilea criteriile după care se atribuia beneficiul contractului de închiriere în caz de divorț, soluțiile privind atribuirea locuinței în proprietate au fost și ele puternic influențate de aceste criterii. Astfel, locuința care nu se putea împărții în natură se atribuia soțului căruia i s-au încredințat copiii pentru creștere și educare. Principiul nu era aplicabil în situația în care soțul căruia i s-au încredințat copiii avea asigurată o locuință pentru el și pentru copii, instanța fiind îndreptățită să atribuie locuința celuilalt soț, dacă circumstanțele concrete ale cauzei relevau criterii de preferință în favoarea acestuia.
În situația în care nu se punea problema încredințării unor copii, locuința era atribuită soțului care a obținut divorțul din vina celuilalt sau cel considerat mai puțin vinovat pentru destrămarea relațiilor de familie.
Dacă din mariaj nu au rezultat copii, iar criteriul privind culpa în desfacerea căsătoriei nu era aplicabilă, locuința era atribuită soțului considerat mai îndreptățit, tinându-se cont de vârsta acestuia, de starea de sănătate, de profesie, depărtarea față de locul de muncă, de veniturile sale, de nevoia de a avea locuință sau de posibilitatea de a-și achiziționa alta, sau de posibilitatea de a locui împreună cu familia sau cu altă persoană.
Legea nr. 5/1973 este abrogată astăzi însă instanțele judecătorești în ceea ce privește atribuirea locuinței, pastreaza amprenta acesteia. Dispozițiile acestei legi nu se mai găsesc azi într-o dispoziție legală, ele reprezintă doar mijloace prin care se poate ajunge la o soluție de partaj justă, logică și echitabilă. Așa cum s-a mai menționat însă, numai situația concretă a speței poate releva care dintre criteriile recunoscute, mai sus prezentate, vor influența mai accentuat soluția de atribuire a bunului.
În situația în care soții au construit pe terenul unuia dintre ei, locuința poate fi atribuită, dacă situația o impune, și soțului care nu este proprietar al terenului și care în acest mod dobândește un drept de superficie. Dacă această susținere nu ar fi admisă, consecința ar fi ca locuința să revină întotdeauna soțului care este și proprietarul terenului, fapt care ar fi contrar dispozițiilor art. 30 și 36 din Codul familiei. În ambele articole este clar precizat faptul că bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt bunuri comune și că orice convenție contrară este nula iar la desfacerea căsătoriei, bunurile se împart între soți potrivit învoielii acestora sau prin intermediul instanței de judecată.
Art. 676 din Codul civil prevede că partajul bunurilor comune se va face în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.
Procesul de partaj, ca și în cazul partajului privind bunurile aflate în coproprietate, parcurge două etape, respectiv admiterea cererii de partaj și alcătuirea și atribuirea loturilor,. La formarea și atribuirea loturilor instanța va tine seama, după caz, și de acordul părților, masa bunurilor de împărțit, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecărei părți, natura bunurilor, domiciliul și ocupația părților, aportul adus de fiecare dintre soți la achiziționarea bunurilor comune,
Împărțirea bunurilor comune trebuie, în principiu, facută în natură. În cazul în care nu este posibilă atribuirea către fiecare copărtaș a unor bunuri în natură, instanța va compensa în bani drepturile reale ale unora dintre ei, așa cum prevede art. 676 alin. 2 prin care se statuează că dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face prin: a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari la cererea acestora și b) vânzarea bunului la licitație publică și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
Un alt aspect al partajului reprezintă executarea silită privitoare la un bun comun (art. 678 Codul civil), legiuitorul oferind creditorilor dreptul de a opta între a urmări silit cota-parte aparținând coproprietarului debitor și a solicita instanței partajarea bunului, pentru ca apoi să se îndestuleze din partea de bun ori din suma de bani ce i-ar fi revenit debitorului de pe urma partajului judiciar. În cazul scoaterii la vânzare silită a cotei-părți și atunci când sunt oferite prețuri egale de către ceilalți coproprietari și terți, coproprietarii se bucură de dreptul de preemțiune.
Tot în legătură cu materia executării silite, creditorii a căror creanță s-a născut în legătură cu administrarea și conservarea bunului comun pot urmări silit acest bun oricând, înainte sau după partaj și indiferent în proprietatea cui s-ar găsi.
Deși limitative, creditori au posibilitatea să intervină în procesul de partaj și chiar după încheierea acestuia așa cum cum prevede legea.
De reținut ar mai fi faptul că orice acte încheiate de către un coproprietar în condiții de legalitate cu privire la cota-parte deținută din bunul partajat rămân valabile și opozabile față de cel căruia i-a fost atribuit bunul în proprietate exclusivă, altfel spus, dobânditorul primește bunul împreună cu toate efectele actelor încheiate în mod legal de către foștii deținători de cote-părți. In mod similar, garanțiile ce poartă asupra cotei-părți se transmit asupra bunului atribuit în proprietate exclusivă sau asupra sumelor de bani corespunzătoare (strămutarea garanțiilor).
Așa cum în urma desfacerii căsătoriei se ajunge la partaj, fie voluntary fie prin hotărîre judecătorească, tot așa și partajul la rîndul lui poate fi desființat. Art. 684 alin.1,2 și 3 din Cod civil conțin modalitățiile de desfacere a partajului și în același timp oferă posibilitatea de a desființa actul acelora care au încheiat un partaj convențional, prin bună învoială.
Secțiunea a II-a
Comparație între proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea) și proprietatea comună în devălmășie
Fiind două forme ale aceleiași modalități a dreptului de proprietate, proprietatea comună, este firesc ca între proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie să existe o serie de asemănări.
În ceea ce privesc asemănările dintre cele doua forme, e important de menționat pe lângă faptul că atât proprietatea comună pe cote-părți cât și proprietatea comună în devălmășie sunt modaliti ale dreptului de proprietate, că în ambele cazuri există mai mulți titulari concomitent asupra aceluiaș bun sau bunuri și ei exercită nu numai concomitent, ci și împreună atributele dreptului de proprietate.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate este supusă regulii unanimității, indiferent dacă este vorba de coproprietate sau devălmășie.
În ambele cazuri partajul este, cu unele nuanșări, un mod de încetare a proprietății comune.
Drepturile proprietarilor în ambele forme ale proprietății comune se întind asupra întregului bun sau asupra tuturor bunurilor care aclătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună.
Cu ocazia împărțelii drepturile coproprietarilor și codevălmașilor devin singulare și exclusive, aceste drepturi vor avea ca obiect unele bunuri dintre cele ce au fost comune sau, o parte din bunul comun, în cazul în care obiectul dreptului de proprietate comună l-a alcătuit un singur bun.
Practica judiciară a stabilit în acest sens că numai cu ocazia partajului se va stabili cota fiecărui soț, fixarea cotei făcându-se pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun comun în parte.
Între cele două forme ale dreptului de proprietate comună există însă și unele deosebiri determinate de structura sub care se înfățișează dreptul de proprietate, de modul de exercitare a atributelor ce alcătuiesc conținutul juridic al acestor drepturi, de sfera de aplicare a acestor modalități ale dreptului de proprietate, precum și de posibilitațile în care pot fi împărțite bunurile comune. În funcție de aceste criterii privitoare la delimitarea celor două forme de proprietate comună, s-a ajuns la identificarea mai multor deosebiri.
O importantă deosebire dintre cele două forme ale proprietății comune e reprezentată de faptul că dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin aceea că proprietarii cunosc întinderea dreptului de proprietate asupra bunului comun, exprimat în cote ideale, matematice, abstracte. Ceea ce ei nu cunosc însă, este partea materială din bun sau din bunurile comune ce corespunde întinderii dreptului lor de proprietate. Dimpotrivă, în cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie, dreptul de proprietate nefiind împărțit pe cote determinate, titularii săi nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunurilor comune, nici măcar în cote matematice, și nu cunosc nici bunurile în materialitatea lor ce aparțin fiecăruia în parte; ei pur și simplu stăpânesc împreună. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți poate exista indiferent dacă titularii săi sunt persoane fizice, juridice, publice sau private. În cazul dreptului de proprietate comună în devălmășie însă, titulari pot fi doar persoane fizice, coproprietatea are un caracter intuituu personae. Așadar, dreptul de proprietate comună în devălmășie are o sferă de aplicare mult mai restrânsă, sfera subiecților dreptului de proprietate devălmașe fiind limitată la cei doi soți. În cazul proprietății comune pe cote-părți, întrucât fiecare coproprietar cunoaște întinderea dreptului său exprimat în cotă matematică, aceștia pot, fiecare, sa dispună liber de dreptul lor, respectiv de cota-parte pe care o are fiecare asupra acelor bunuri, înstrăinându-l total sau parțial, fără a avea nevoie pentru aceasta de consimțământul celorlalți coproprietari, în consecință, dobânditorul se substituie înstrăinătorului. În cadrul proprietății comune în devălmășie însă, nici unul dintre cei doi soți nu poate dispune în timpul căsătoriei, prin acte între vii, de dreptul său asupra bunurilor comune, asta pentru ca acestea nu sunt determinate. Privitor la folosința bunului comun, în cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, însă numai în măsura în care nu aduce atingere folosinței concomitente a celorlalți coproprietari și nu schimbă destinația bunului comun. De asemenea, fiecare coproprietar are obligația de a contribui, proporțional cu cota sa parte, la cheltuielile privind masurile de conservare ale bunurilor. În privința actelor de administrare și dispoziție cu privire la bunul comun, ele pot fi facute doar cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor
Proprietatea comună pe cote-părți poate proveni din cauze diferite (lege, succesiune, convenția părților), pe când izvorul comunității de bunuri a soților este căsătoria.
În situația împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, împărțirea are loc în baza cotelor părți ce stabilesc întinderea dreptului fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate. Conform art. 741 Cod civil compunerea și formarea loturilor din bunurile comune trebuie să corespundă întinderii dreptului fiecărui titular al dreptului de proprietate comună. Atribuirea bunurilor în natură fiecărui proprietar se face în funcție de întinderea dreptului său asupra bunurilor comune. În cazul împărțirii bunurilor comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună în devălmășie, întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se stabilește prin învoiala acestora sau pe cale judecătorească. Împărțirea bunurilor, obiect al devălmășiei, nu se face după cote-părți prestabilite, cunoscute anterior procesului de partaj. Întinderea dreptului de proprietate al fiecărui codevălmaș asupra bunurilor comune se stabilește cu prilejul partajului. Fixarea cotei fiecărui soț se face pentru totalitatea bunurilor comune, nu pentru fiecare bun în parte ori categorie de bunuri – mobile sau imobile.
Și în ceea ce privește cercul persoanelor îndreptățite să urmărească bunurile comune ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părți și al dreptului de proprietate comună în devălmășie există deosebiri. În cazul coproprietății, cota-parte a fiecărui coproprietar poate fi urmărită de creditorii acestuia. Bunul comun, privit în materialitatea sa, nu poate fi urmărit de către un creditor al unui singur coproprietar pentru că el aparține tuturor coproprietarilor. În cazul devălmășiei, bunurile comune ale soților pot fi urmărite numai de acei creditori ale căror drepturi de creanță s-au născut în legătură cu aceste bunuri.
Coproprietatea nu este condiționată de anumite calități ale titularilor, în timp ce devălmășia are caracter intuitu persoane. Coproprietatea se poate naște pe temeiul convenției, succesiunii, uzucapiunii etc, în timp ce devălmășia, de lege lata, se naște numai prin dobândirea bunurilor în timpul căsătoriei.
Deși regula unanimității funcționează în ambele cazuri, restrângerea exigențelor acestei reguli se face în mod diferit. Dovada acordului copărtașilor este ușurată de prezumția legală de mandat tacit reciproc numai în cazul devălmășiei.
Fiecare titular al dreptului de proprietate comună pe cote-părți poate să înstrăineze cota sa parte din drept. În absența divizării intelectuale a dreptului, niciunul dintre titularii devălmășiei nu poate înstrăina o cotă-parte din drept.
Partajul, ca mod de încetare a proprietății comune, operează numai în cazul coproprietății obișnuite, iar nu și în cazul coproprietății forțate. Cât privește devălmășia, partajul este posibil numai în timpul căsătoriei, pe cale judiciară. După încetarea, desfacerea sau desființarea căsătorie, partajul convențional sau judiciar nu este un mod de încetare a devălmășiei, ci un mod de încetare a coproprietății, într-adevăr, cum am văzut, în momentul încetării, desființării sau desfacerii căsătoriei, devălmășia se transformă în coproprietate.
CAPITOLUL IV
REGLEMENTAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ÎN ACTELE NORMATIVE INTERNAȚIONALE ȘI NAȚIONALE
Drept de necontestat al omului și al societății umane, dreptul de proprietate se află, alături de alte drepturi, în conținutul actelor normative internaționale menite să asigure protecția drepturilor omului.
Astfel, Declarația Universală a Drepturilor Omului prevede, în art. 17 că orice persoană, privită ca subiect unic sau asociat în colectivități, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa.
Textul evocat se înscrie în trăsăturile Declarației în sensul că are valoare proclamatorie, neexistând nici un instrument juridic de natură a-i asigura aplicarea corectă.
Recunoscut ca un drept fundamental, dreptul de proprietate a făcut obiectul a numeroase tratate și protocoale pe plan internațional.
După cel de al II-lea război mondial, față de ororrile pe care acesta le-a declanșat și întreținut în lume timp de șase ani, comunitatea internațională, acționând prin diverse organizații în plan universal sau în plan regional, a adoptat norme de protecție a drepturilor omului. Printre aceste drepturi este prevăzut și dreptul de proprietate.
Constituțiile și Codurile civile ale statelor europene occidentale adoptate în secolul al XIX-lea sau pe parcursul secolului XX, au fost puternic influențate de Declarația drepturilor omului și ale cetățeanului a Revoluției franceze din anul 1789 care, în art. 17 proclamă dreptul de proprietate ca fiind sacru și inviolabil.
Protocolul adițional nr. 1 al Convenției privind apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale prevede, în art. 1 alin. (1) că orice persoană fizică sau juridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale .
Cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 1 din protocolul nr.1, Curtea Europeană a Drepturilor Omului, ( C.E.D.O.) a decis în mod constant că textul amintit conține trei norme distincte: prima, care enunță principiul respectării proprietății; a doua, care vizează privarea de proprietate și a treia carese recunoaște statelor contractante puterea , între altele de a reglementa utilizarea bunurilor de către proprietar în conformitate cu interesul general.
De asemenea, competentă a veghea la corecta aplicare a normelor dreptului Uniunii Europene, Curtea de Justiție a acestei Uniuni – Curtea de la Luxembourg- a decis că drepturile fundamentale ale omului, în special dreptul de proprietate, nu apar ca prerogative absolute, ci trebuie luate în considerare prin raportarea la funcția în societate. Aceasta înseamnă că restricțiile ce răspund unor obiective de interes general nu constituie, în raportat cu scopul urmărit, o intervenție nemăsurată și intolerabilă care ar aduce atingere însăși substanței dreptului garantat.
Privitor la proprietatea comună, legislația țărilor al căror sistem de drept face parte din familia romano-germană, reglementează aproape identic această modalitate a dreptului de proprietate.
Astfel, în Codul civil spaniol, există o reglementare precisă, în Capitolul numit “Despre comunitatea bunurilor” (De la comunidad de bienes) unde își gasește reglementarea proprietatea comună pe cote-părți și cele două forme ale acesteia.
Reglementările cuprinse de aceste articole sunt identice cu reglementările privitoare la coproprietate existente în dreptul nostru din toate punctele de vedere. Astfel, spre o simplă exemplificare putem adăuga că art. 400 C. civ. spaniol e identic cu art. 1143 Cod civil roman, în ceea ce privește încetarea coproprietății prin ieșirea din indiviziune. Este important totuși să precizăm faptul că învoirea pentru suspendarea indiviziunii în dreptul spaniol se poate face pe o perioadă de 10 ani, spre deosebire Codul civil român care statuează că suspendarea diviziunii nu se poate face pentru o perioadă mai mare vde 5 ani.
O altă precizare importantă este cuprinsă în art. 398 C. civ. spaniol care stipulează că actele de administrare cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți, în caz contrar actul nefiind valabil. Această dispoziție este însă întâlnită și în Cod civil român.
În ceea ce privește devălmășia, în Codul civil spaniol ea este dezbătută în Titlul III din Codul civil, numit “Despre regimul economic matrimonial”. Art. 1316 C. civ. spaniol dispune că: „în lipsa unor convenții contrare făcute de soți înainte de căsătorie, bunurile dobândite de aceștia în timpul mariajului sunt bunuri comune”. Iată o reglementare care din nou este cuprinsă și în Cod civil român, art. 329, care dipune că persoanele care se căsătoresc pot alege alt regim matrimonial decât cel al comunității legale, prin încheierea unei convenții matrimoniale. Aceasta trebuie încheiată în forma ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Această dispoziție este prezentă și în Codul civil francez, care dispune că un cuplu poate alege regimul de proprietate separat în contractul de căsătorie. În acest caz, fiecare partener deține averea proprie. În timpul divorțului, partenerul nu are nici o pretenție cu privire la averea celuilalt.
În cadrul Codului civil italian, ne întâlnim din nou cu acestă reglementare, existând și aici două regimuri de căsătorie, respectiv căsătorie în regim de separație de bunuri și căsătorie în regim de comuniune de bunuri. Devălmășia este dezbătută în capitolul intitulat “Despre persoane și familie”, mai precis în art. 177-197 în Codul civil italian. În cazul căsătoriei în regim de comuniune de bunuri, partajul se realizează la fel ca în dreptul român. Referitor la proprietatea comună pe cote-părți însă, în Codul civil italian nu găsim o reglementare expresă. Elemente definitorii găsim totuși în art. 874-890 referitor la zidul comun și în art. 891-899 referitor la șanțul comun. O reglementare mai amplă a proprietății colective și a coproprietății, în special cea pe etaje (art. 646) o găsim în Codul civil elvețian. De asemenea, el conține dispoziții de principiu privitoare la proprietatea funciară (art. 655 și urm.).
Important de precizat este faptul că în dreptul francez, coproprietatea are un regim juridic special, organizat prin legi precum: Legea din 31.12.1976 cu privire la organizarea indiviziunii, Legea nr. 6-557 din 10.07.1965 privind statutul coproprietății imobilelor construite și Decretul nr. 67-223 din 17.03.1967 pentru aplicarea acestei legi.
Pe de altă parte, legislația țărilor al căror sistem de drept face parte din familia anglo-saxonă, în materia proprietății, conține norme total diferite față de cele analizate mai sus. În dreptul englez, raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate de diversele relații de vasalitate, au fost înlăturate abia în decursul sec. XX, perioadă în care s-au simplificat tranzacțiile imobiliare și s-a introdus publicitatea imobiliară. Totuși, în dreptul funciar englez Coroana regală continuă să dețină, cel puțin teoretic, dominium eminens asupra totalității pământului englez. În consecință, întreaga suprafață de teren a Regatului britanic ar reveni Coroanei, atunci când nu ar mai exista nici o persoană care să dețină un titlu valabil asupra terenului.
Trebuie menționat că în dreptul englez termenul de property desemnează ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce se înțelege în mod obișnuit în dreptul continental prin dreptul de proprietate corespunde, în dreptul englez, termenului de ownership și are ca obiect bunurile mobile.
În ceea ce privește proprietatea imobiliară, se admite că deținătorii acesteia – estates, exercită real property asupra pământului, care reprezintă un drept de concesiune pe o durată de timp, spre deosebire de cel care închiriază terenul, care exercită personal property. Concesiunea este concepută ca un drept ce se exercită pe durata vieții concesionarului și a descendenților acestuia, astfel că practic se ajunge la exercitarea unui drept perpetuu.
Proprietatea comună, sau community property își gasește aplicarea în raporturile de familie. Soții dețin proprietatea asupra bunurilor comune pe durata mariajului, această stare încetând prin partaj.
În literatura juridică engleză community property a fost definită ca fiind “totul ce soțul și soția dețin împreună”.
În Statele Unite ale Americii statele care recunosc această formă a proprietății sunt cele din vest și se consideră că au aderat la această formă a dreptului datorită influențelor primite din dreptul mexican, stat în care funcționează un sistem de drept specific Spaniei, respectiv cel care are la bază dreptul roman.
Statele americane în care există community property sunt: Alaska, Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington și Wisconsin.
După divorț, proprietatea comună este împărțită în mod egal în unele state, și în funcție de puterea de apreciere a instanței în alte state.
Inspirate din doctrina românească dar și din cea internațională soluțiile propuse de legiuitor în Cod civil au menirea de a clarifica anumite aspecte care, în practică se bazau pe jurisprudența consacrată. Astfel Cod civil preia soluțiile existente în vechiul Cod civi, redactorii Noului Cod au ținut totuși seama și de soluțiile de principiu cuprinse în Codul civil din Québec ( adoptat ca model pentru că se întemeiază, la rândul său, pe Codul civil francez, dar și pentru că a receptat în mod creator influențe din dreptul anglo-saxon). Nu au fost ignorate nici modificările aduse Codului civil francez de-a lungul timpului și nici reglementările cuprinse în codurile civile din alte tări de tradiție franceză ( Codul civil italian, Codul civil spaniol, Codul civil elvețian și Codul civil elvețian al Obligaților). Tot astfel, au fost avute în vedere soluțiile adoptate în Codul civil Carol al II-lea din 1940. Referitor la prezenta temă, aceasta este reglementată atât de Codul civil dar si de legi și prevederi cuprinse și în Constituția României.
Astfel, proprietatea publică este reglementată în Codul civil pentru prima dată separat în Titlul VI (Cartea a Ill-a). În Constituție se regăsește în art. 136 alin.1 iar referiri la existența proprietății publice există și în Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, [art. 4-6, art. 29 alin. (9) și art. 35], Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, (art. 121-124). Ordonanța Guvernului nr. 15/1993 privind unele măsuri pentru restructurarea echității regiilor autonome. Legea nr. 33/19944, Hotărârea Guvernului nr. 841/1995 privind procedurile de transmitere fără plată și de valorificare a bunurilor aparținând instituțiilor publice, Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică și numeroase alte acte normative privitoare la regimul juridic al unor bunuri.
PROPUNERI DE LEGE FERENDA
Prin cele prezentate în lucrare am evidențiat cele mai importante aspecte privitoare la proprietatea comună.
Proprietatea comună este cea mai amplă modalitate a dreptului de proprietate, întâlnită foarte des în practică. Ea conferă titularilor posibilitatea de a stăpâni un bun fără ca ei să cunoască partea materială asupra căreia dețin titlu de proprietate. Practic titularii/proprietarii stăpânesc împreună acel bun până în momentul ieșirii din indiviziune.
În ceea ce privește reglementarea exactă a proprietății comune, am arătat că noțiunile generale de proprietate comună și de indiviziune sunt creația jurisprudenței si doctrinei. În Cod civil însă, în Titlul II, capitolul IV găsim o reglementare precisă a proprietății comune și a formelor sub care aceastea se prezintă.
În prezenta lucrare, în prima parte am realizat caracterizări cât mai precise a proprietății comune pe cote-părți și a formelor sub care aceasta se prezintă, respectiv proprietatea comună pe cote-părți obișnuită sau temporară și proprietatea comună pe cote-părți forțată sau perpetuă. De asemenea, am prezentat modul în care cele două forme ale proprietății comune pe cote-părți pot lua naștere și modul prin care ele pot înceta. Am arătat că partajul, în cadrul proprietății pe cote-părți temporare, poate fi cerut atât de coproprietari cât și de moștenitorii acestora sau inclusiv de către creditorii personali ai unuia sau unora dintre coproprietari, pe calea acțiunii oblice. În consecință, dreptul de a cere ieșirea din indiviziune nu are un caracter stric personal, astfel că, potrivit art. 679 C. civ. creditorii sunt în drept de a cere împărțeala.
Totodată, am expus și modalitățile de realizare a partajului, problemele apărute în practică și soluțiile date de instanțe.
O problemă apărută, referitor la partaj, este aceea că coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj fie convențional, fie judiciar, așa cum am prezentat detaliat în lucrare. Coproprietatea forțată are ca obiect un singur bun, nedivizat în materialitatea sa și mai mulți titulari ai unei cote-părți din dreptul de proprietate, astfel că bunul care face obiectul acestei modalități nu poate fi partajat nici convențional, nici judiciar.
Totuși, deși nu are efectele unui partaj, există posibilitatea atribuirii în folosință exclusivă a unei porțiuni din bunul deținut în coproprietate forțată. De aici apar problemele de interpretare ce se pot naște din faptul că legiuitorul a precizat în mod expres numai imposibilitatea partajării judiciare a bunurilor deținute în coproprietate forțată, nefăcând nicio referire la imposibilitatea partajării convenționale a acestora, așa cum se afirmă în cuprinsul art. 632 alin. 3 Cod civil: Coprorpietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, legiuitorul lăsând deschisă poarta interpretărilor forțate atunci, putând a se înțelege , în urma unui efort de distorsionare a logicii juridice, că este posibil ca prin efectul unui partaj convențional să înceteze orice coproprietate forțată.
În lucrările de specialitate deja se întălnește această problemă dezbătută pe larg si tot aici, pentru a se elimina o astfel de ipoteză, întâlnim și propunerea de lege ferenda de a elimina termenul judiciar din articolul de lege mai sus citat, propunere la care ader și cu care sunt de acord.
În cadrul coproprietății obișnuite au fost analizate întinderea, repartizarea beneficiilor, exercitarea în comun a dreptului de folosință precum și dreptul la restituirea cheltuielilor, toate fiind analizate si prezentate pe rând în prezenta lucrare. Un aspect ce a atras atenția, atât în doctrină cât și în prezenta lucrare în urma studiului, este acela referitor la formularea aleasă de legiuitor referitor la restituirea cheltuielilor efectuate de către unul dintre coproprietarii cu ocazia producerii sau culegerii fructelor bunului comun așa cum este menționat în art. 638 alin. 1 Cod civil: coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporție cu cotele lor părți. Din acest articol se naște dezbaterea și implicit problema care se ridică. Dacă se respectă întocmai, la literă această normă ar conduce la situația injustă ca întreaga sumă cheltuită de către unul, sau mai mulți coproprietari cu prilejul producerii sau culegerii fructelor să fie returnată de către ceilalți coprorpietari, astfel încât celui, sau celor, care au plătit această sumă inițial să li se returneze integral.
De aici se naste o noua reglementare și o nouă propunere de reglementare a situației create, propunere pe care am regăsit-o tot în aceeași impecabilă lucrare și la care m-am afiliat, respectiv ca suma cheltuită să fie suportată proporțional de către toții coproprietari inclusiv cel care a suportat singur cheltuielile, astfel încât să i se returneze celui ce a suportat-o întreaga sumă mai puțin partea pe care trebuia să o suporte proporțional cu cota-parte deținută.
În cadrul proprietății comune în devălmășie, a fost prezentat și analizat modul frecvent de dobândire al acestui drept de proprietate, respectiv prin căsătorie, dar s-a precizat că nu este exclus de lege sau interzis ca devălmășia să se nască dintr-o convenție. Și aici, au fost prezentate inclusiv modalitățile prin care coproprietatea devălmașă poate înceta, prezentând opinii din literatura de specialitate și soluțiile din practica judiciară cu care au fost soluționate spețele deduse judecății.
În cuprinsul lucrării au fost prezentate și alte cazuri practice de partajare a bunurilor aflate în devălmășie și soluțiile date de către instanțele de judecată. O altă problemă larg discutată în literatura juridică și cu privire la care s-au dat soluții diferite de către instanțele de judecată a fost cea referitoare la titularii acțiunii în revendicare în situația introducerii acțiunii de către un coproprietar. Doctrina juridică a considerat și practica juridică a statuat, aproape în unanimitate că în ipoteza în care bunul litigios se află în coproprietate, acțiunea în revendicare este admisibilă doar dacă este introdusă de toți copărtașii. În motivarea acestei soluții se arată că acțiunea în revendicare este un act de dispoziție juridică, iar în caz de coproprietate orice act juridic de dispoziție poate fi încheiat numai cu respectarea principiului unanimității, astfel că acțiunea introdusă cu încălcarea acestui principiu este inadmisibilă.
Opinii recente însă susțin că acțiunea în revendicare este un act de conservare prin care se urmărește evitarea unei pierderi materiale sau dispariția juridică a unui drept. Se susține că printre actele de conservare pe care le poate încheia un singur copărtaș sunt și actele de întrerupere a prescripției, iar prin exercitarea acțiunii în revendicare are loc o asemenea întrerupere, și anume întreruperea prescripției achizitive în favoarea terțului. Argumentele invocate în sprijinul acestei soluții sunt convingătoare. De lege ferenda, consider că ar trebui consacrat dreptul unui singur copărtaș de a promova acțiunea în revendicare împotriva unui terț.
Concluzia care se desprinde din această lucrare este că proprietatea comună, deși larg dezbătută în literatura de specialitate și frecvent întâlnită în practică, mai necesită unele completări de ordin legislativ și o mai bună uniformizare a jurisprudenței pentru a se evita posibile soluții divergente în rezolvarea spețelor deduse judecății.
Pentru cele expuse în prezenta lucrare, în ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru civil a cărei aplicare se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane, așadar această instituție nu-și va putea pierde actualitatea deoarece este absolut necesară pentru funcționarea normală a societății.
Bibliografie
Constitutia României din 1991, revizuită prin Legea nr. 429/2003.
C. Bîrsan – Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Hamagiu, Bucuresti, 2013.
B. Florea – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2011.
E. Chelaru – Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a III-a, Editura C:H: Beck, București, 2009.
V. Stoica – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, București, 2009.
P.Pețu – Drept Civil-Drepturi reale principale, Editura Moroșan, Bucuresti, 2014.
Fr. Deak – Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, București, 2001
M. Uliescu, A. Gherghe – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2011.
O. Ungureanu, C. Munteanu – Drept civil. Drepturi reale, ediția a III-a, Editura Rosetti, București, 2008.
D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună pe cote-părți si aplicațiile sale practice, Editura Științifică, București, 1973
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – Tratat de Drept civil român, Editura All, București, 1997
I. Adam – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2005
C. Bîrsan – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2007.
C. Bîrsan, M. Gaiță, M. M. Pivniceru – Drept civil. Drepturile reale, Institutul european, Iași, 1997
I. Dogaru – Drept civil. Ideea curgerii timpului și consecințele ei juridice, Editura AllBeck, București, 2002
D. Lupulescu – Dreptul de proprietate personală, Editura Științifică, București, 1967
L. Pop – Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001
A. Ionașcu – La copropriété d'un bien, Les Presses Universitaires de France, Paris, 1930
L. Pop, L. M. Harosa – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2006
P. M. Cosmovici – Drept civil. Drepturi reale, Obligatii, Legislatie, Editura All, București, 1994
V. Stoica, N. Pușcaș, P. Trușcă – Drept civil. Instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență 2003-2004, Editura Universul Juridic, București, 2003
C. Stătescu, C. Bîrsan – Tratat de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Academiei Române, București, 1981
E. Chelaru – Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura AllBeck, București, 2000
I. Albu – Dreptul familiei, Editura Didactică și pedagogică, București, 1975
Jean A. Stuntz – Community Property Law in Spain and Early Texas, Lubbock Texas Tech University Press, 2005
L. Pop – Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 1998
I. Adam – Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura AllBeck, București, 2004
M. Eliescu – Răspunderea civilă delictuală, Editura Academiei Române, București, 1972
T. Prescure, A. Ciurea – Contracte civile, Editura Hamangiu, București, 2007
St. D. Cărpenaru – Dreptul de moștenire, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1982
I.Filipescu – Tratat de dreptul familiei, Editura AllBeck, București, 1999
N. Titulescu – Drept civil, Editura AllBeck, București, 2004
V. Bogdănescu – Probleme de drept din deciziile Curții Supreme de Justiție (1990-1992), București, Editura Orizonturi, 1993
D. Lupulescu – Dreptul de proprietate comună al soților, Casa de editură și presă "Șansa" S.R.L., București, 1993
D. Rizeanu, D. Protopopescu – Raporturile patrimoniale dintre soți în lumina Codului familiei, Editura Științifică, București, 1963
C. Roșu – Drept procesual civil. Partea specială, Editura C.H.Beck, București, 2009
M. Uliescu – coordonator, Academia Română, Institutul de cercetări Juridice, Departamentul de Drept Privat, Traian Ionașcu, Cod civil. Comentarii, Ediția a II-a revăzută și adăugită, Editura Universul juridic, București, 2011.
G. Boroi, C.-A. Anghelescu, B Nazat – Curs de drept civil. Drepturiile reale principale, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2013.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Proprietatea Comună (ID: 102857)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.