Proprietatea, Ca Realitate Sociala Si Economica

“Proprietatea este un fapt constant și universal în toate țările și în toate timpurile. (…) Cu cât omul se dezvoltă și pășește pe calea prezentului, cu atât el simte dezvoltându-se în inima sa dorința de a fi proprietar și de a munci spre a-și atinge scopul”

Dimitrie Alexandresco

Introducere

Proprietatea, ca realitate socială și economică, s-a născut înaintea dreptului de proprietate. Relația economică de proprietate a presupus, încă din orânduirea comunității primitive, însușirea de către om, ori de câte ori a avut nevoie, a bunurilor așa cum le-a găsit în natură, această apropriere fiind recunoscută în timp de către ceilalți.

Proprietatea s-a transformat treptat într-o relație socială de însușire. Mai întâi membrii comunităților umane în curs de formare s-au recunoscut între ei, apoi, la scara comunităților, acestea s-au recunoscut între ele ca proprietari.

Dreptul de proprietate este unul dintre drepturile fundamentale recunoscute și reglementate de lege în beneficiul persoanelor fizice și juridice. Prin art. 41 și 135 din Constituția României, dreptul de proprietate este garantat și ocrotit. Printr-o astfel de reglementare dreptului de proprietate i se asigură un rol de „garanție a libertății de inițiativă privată și acțiune, condiție indispensabilă a unei economii de viață sănătoasă.”

Dreptul de proprietate privată este cel mai important și mai amplu drept real, fiind considerat, pe bună dreptate, „prototipul drepturilor reale”, sau, așa cum îl numea Portalis, “sufletul universal al legislației”.

Potrivit art 480 din vechiul Cod civil român, proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Această definiție dată proprietății încă de la 1864, nu a fost la adăpostul criticilor.

Definiția dată proprietății de vechiul cod a fost considerată incompletă pentru că nu subliniază că proprietarul, spre deosebire de titularii altor drepturi reale, exercită atributele dreptului de proprietate în putere proprie și în interes propriu. S-a susținut că o definire a dreptului de proprietate prin punerea în evidență a atributelor conferite titularului său nu este de natură să pună în evidență și conținutul economic și social al dreptului, fiind necesar să se precizeze poziția specifică a celui căruia îi aparține dreptul sau a celui care exercită aceste atribute.

Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective reale, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie și în interes propriu. Altfel spus, pe de-o parte, proprietarul se supune numai legii, în vreme ce titularii celorlalte drepturi reale se supun și voinței proprietarului, iar pe de altă parte, acesta este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietății în propriul său interes.

Însă, toate aceste controverse din doctrină au avut un efect benefic pentru reglementarea regimului juridic al dreptului de proprietate în noul Cod civil, pentru că noua definiție dată acestei instituții juridice pune capăt oricăror dispute.

Conform art. 555 alin. (1) din noul C. civ., „proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, a folosi și a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. „Observăm că această definiție este completă și în același timp complexă, cuprinzând o enumerare exhaustivă atât a atributelor dreptului de proprietate (posesie, folosință, dispoziție), cât și a caracterelor acestui drept (exclusiv, absolut, perpetuu).

Se poate concluziona așadar că dreptul de proprietate se concretizează
în următoarele elemente:

sub aspect economic, este un drept de apropriere a unor bunuri-
corporale sau incorporale;

exprimă o relație socială de apropriere;

cuprinde în conținutul său atributele posesiei, folosinței și dispoziției;

aceste atribute sunt exercitate de proprietar prin puterea și în interesul său propriu.

Dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri aparține, în principiu, în mod exclusiv unei singure persoane. În calitatea sa de titular al acestui drept, proprietarul exercită prin putere proprie și în interes propriu toate atributele ce alcătuiesc conținutul juridic al dreptului său de proprietate. Exercitarea atributelor recunoscute de lege proprietarului trebuie să se facă însă în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială.

Un bun sau o universalitate de bunuri poate să aparțină, sub forma dreptului de proprietate ori a altui drept real, și mai multor persoane. În cazul în care titularul dreptului de proprietate este o singură persoană, dreptul său este exclusiv, în sensul că persoana fizică sau juridică își exercită singură, în calitatea ei de titulară a dreptului, atributele corespunzătoare dreptului său. Dacă, dimpotrivă, un bun sau o universalitate de bunuri aparține, sub forma dreptului de proprietate mai multor persoane, dreptul lor asupra bunului ori universalității de bunuri, ce alcătuiesc obiectul dreptului lor, este comun.

Dreptul de proprietate comună se înfățișează sub două forme: sub forma dreptului de proprietate comună pe cote-părți și a celui de proprietate comună în devălmășie.

Proprietatea comună- modalitate a dreptului de proprietate

Aspecte generale

În ansamblul raporturilor juridice de proprietate, dreptul de proprietate comună constituie una din instituțiile juridice de seamă ale dreptului nostru, a cărui aplicare practică se întâlnește tot mai frecvent în relațiile dintre persoane. Existența raporturilor juridice de proprietate comună și reglementarea lor juridică este determinată de nevoia ca, prin intermediul acestei instituții, să se asigure satisfacerea unor interese de ordin patrimonial ale persoanelor fizice și juridice.

Articolul 631 NCC definește noțiunea de proprietate comună prin raportare la conținutul raportului juridic civil, la subiectele raportului juridic civil și la modul de dobândire a dreptului de proprietate.

În conținutul raportului juridic real intră dreptul subiectiv civil real, în temeiul căruia titularul său poate exercita prerogativele asupra unui bun în mod direct și nemijlocit, fără concursul altei persoane, și obligația civilă corelativă, respectiv obligația negativă a subiectului pasiv de a nu face nimic de natură să aducă atingere exercițiului dreptului real de către titularul acestuia.

Din dispozițiile art. 631 NCC reiese că proprietatea comună este o modalitate juridică a dreptului de proprietate privată, însă din dispozițiile art. 645 NCC reiese că regulile aplicabile coproprietății obișnuite sunt aplicabile în mod corespunzător, și în cazul în care cotitularii exercită împreună, asupra bunului comun, atributele altui drept real principal decât dreptul de proprietate privată.

Obiect al dreptului de proprietate privată îl poate constitui orice bun mobil sau imobil, cu excepția bunurilor care, prin natura lor, formează obiect exclusiv al proprietății publice. Nu pot forma obiect al proprietății private numai acele bunuri care, prin natura lor fac obiectul proprietății publice, însă pot forma obiect al proprietății private acele bunuri care, prin destinația legii, fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrative de stat, cu mențiunea că nu se are în vedere același bun, ci un bun din aceeași categorie.

Conținutul juridic al dreptului de proprietate privată este alcătuit din atributele acestui drept: de a folosi lucrul (ius utendi), de a-i culege fructele (ius fruendi) și de a dispune de lucruri (ius abutendi).

Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată se înțelege faptul că titularul dreptului de proprietate este îndreptățit să exercite singur toate atributele dreptului de prorprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane, care au obligația de a nu face nimic de naură să aducă atingere dreptului titularului. În literatura juridică există o divergență de opinii în legătură cu faptul dacă proprietatea comună reprezintă o veritabilă limitare a caracterului exclusiv al dreptului de proprietate.

Într-o opinie se arată că proprietatea comună nu reprezintă o limitare a caracterului exclusiv, deoarece titularii dreptului de proprietate comună exercită împreună, concomitent, toate atributele dreptului de proprietate asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri.

Într-o altă opiniese arată că modalitățile juridice ale dreptului de proprietate constituie una din excepțiile de la regula caracterului exclusiv, modalitățile juridice ale dreptului de proprietate definindu-se ca acele situații în care două sau mai multe persoane dețin concomitent cele trei atribute (posesia, folosința și dispoziția) în legătură cu același bun.

Ce-a de-a doua opinie este majoritară, ca argument suplimentar arătându-se că „forma pură și simplă a dreptului de proprietate se caracterizează prin două trăsături cumulative: dreptul aparține unui singur titular și are o existență certă. Forma afectată de modalități se caracterizează prin două trăsături alternative: fie dreptul aparține concomitent mai multor titulari, fie existența lui în patrimoniul unei anumite persoane este vremelnic incertă, întrucât actul juridic al dobânditorului este afectat de o condiție rezolutorie. „Forma pură și simplă” se definește prin caracterul exclusiv, în sensul că o singură persoană exercită toate atributele dreptului de proprietate privată, cât și prin certitudinea apartenenței sale la o persoană determinată. Intensitatea afectării caracterului exclusiv este diferită, în funcție de fiecare modalitate a dreptului de proprietate privată. În ipoteza proprietății comune, întrucât nu există o diferență calitativă între titularii dreptului de proprietate, ei exercită nu numai concomitent, ci și împreună toate atributele dreptului de proprietate. În această ipoteză, caracterul exclusiv este restrâns în mod ferm.

Cu privire la deosebirile dintre modalitățile juridice ale drepturilor reale și modalitățile juridice ale patrimoniului (indiviziune, comunitatea matrimonială și patrimoniile profesionale comune), s-a arătat că, în timp ce modalitățile juridice ale dreptului de proprietate se definesc în raport cu o masă patrimonială, care este stăpânită în comun de titularii a două sau mai multe patrimonii distincte. Un patrimoniu nu poate avea decât un singur titular. În schimb, dacă este vorba de o masă de drepturi și obligații pecuniare, este posibilă stăpânirea ei în comun de către titularii mai multor patrimonii, fie în sensul că fiecare titular are o cotă-parte din întreaga masă patrimonială și din fiecare element care o compune, cum se întâmplă în cazul indiviziunii și în cazul patrimoniului profesional comun, fie în sensul devălmășiei, cum se întâmplă în cazul comunității de bunuri a soților. Ceea ce este esențial este faptul că puterea pe care o conferă patrimoniul se exercită în comun de mai mulți titulari ai unor patrimonii diferite cu privire la aceeași masă patrimonială, sau cel puțin, cu privire la bunurile care formează obiectul drepturilor și datoriilor din acea masă patrimonială.

Prin urmare, putem vorbi de modalitățile dreptului de proprietate în situația în care atributele dreptului sunt exercitate concomitent de două sau mai multe persoane asupra aceluiași bun și vorbim de modalitățile patrimoniului în situația în care cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt exercitate, de doi sau mai mulți titulari ai unor patrimonii diferite, asupra aceleiași mase patrimoniale.

Cât privește subiectele raportului juridic civil în cazul proprietății comune, titulari ai dreptului de proprietate privată pot fi două sau mai multe persoane.

În situația proprietății comune, subiectul pasiv al raportului juridic real este nedeterminat, fiind constituit din pluralitatea celorlalte subiecte de drept, mai puțin titularul dreptului real. Prin urmare, în situația proprietății comune nu se ridică problema pluralității pasive, deoarece, fiind un drept real absolut, dreptul de proprietate este opozabil erga omnes. În schimb, subiectele active ale raportului juridic real sunt determinate, fiind chiar titularii dreptului subiectiv civil. Titularii dreptului civil real pot fi atât persoane fizice, cât și persoane juridice.

Titular al dreptului de coproprietate poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoană fizică sau juridică, indiferent dacă este de drept privat sau de drept public. Statul sau unitățile administrativ-teritoriale pot fi subiect activ al dreptului de coproprietate.

Izvorul proprietății comune îl poate constitui un act juridic translativ de proprietate, prin care dreptul de proprietate este transmis către doi sau mai mulți dobânditori, sau un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate dintre cele prevăzute la art. 557 NCC, singura condiție fiind aceea ca efectul translativ de proprietate să se producă în patrimoniile a doi sau mai mulți titulari.

Cele mai frecvente cazuri de indiviziune se întâlnesc în materie de succesiune, deoarece, la decesul unei persoane care lasă mai mulți moștenitori legitimi sau testamentari, averea sau porțiunea din averea defunctului se află în indiviziune de moștenitori. Dar există și indiviziuni contractuale, cum este cazul când două persoane cumpără un lucru în comun. În sfârșit, indiviunea poate să rezulte și din lege, căci legea recunoaște în anumite cazuri, care corespund unor necesități practice, existența unei coproprietăți asupra unui lucru de folos comun.

Dreptul de proprietate, care, fie are doi sau mai mulți titulari, îndreptățiți să-i exercite concomitent toate prerogativele, fie a fost dobândit în temeiul unui act juridic anulabil sau al unui act afectat de o condiție rezolutorie, motive pentru care asupra existenței sale viitoare planează incertitudinea, este afectat de modalități.

Modalitățile dreptului de proprietate sunt proprietatea comună, proprietatea anulabilă și proprietatea rezolubilă.

Dreptul de proprietate comună se caracterizează prin următoarele trăsături esențiale:

Titular al dreptului de proprietate nu este o singură persoană, ci mai multe persoane.

Întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub formă de cotă-parte în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, iar în cazul dreptului de proprietate în devălmășie, aceasta este determinată numai cu ocazia împărțelii bunurilor comune.

Obiectul dreptului de proprietate este nedivizat în materialitatea sa, adică proprietarii cunosc întinderea dreptului lor de proprietate ori au posibilitatea de a o cunoaște în viitor, însă nu cunosc partea materială din bun sau bunurile comune ce corespund dreptului lor de proprietate. Drepturile proprietarilor se întind asupra întregului bun ce alcătuiește obiectul dreptului de proprietate comună. Cu alte cuvinte, „drepturile lor se manifestă printr-o generalizare a dreptului fiecăruia în fiecare moleculă asupra bunului indiviz.”

Formele proprietății comune

Potrivit art. 632 alin. (1) NCC, proprietatea comună cunoaște două forme: proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie.

Criteriul de departajare dintre cele două forme de proprietate comună este unul cantitativ, iar nu calitativ. Între titularii dreptului de proprietate comună nu există o diferență calitativă, întrucât ei nu exercită concomitent și împreună atributele dreptului. Însă, în timp ce coproprietarii sunt diferențiați prin cantitatea de drept ce aparține fiecăruia, între codevălmași nu există o deosebire cantitativă, unitatea materială a bunului fiind dublată de unitatea intelectuală a dreptului.

Proprietatea comună pe cote-părți, denumită și coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracționat între doi sau mai mulți titulari. Nu bunul este împărțit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracționat în mod ideal și abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă parte din drept.

Atunci când obiect al proprietății comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”. De aceea s-a și spus că, pe când coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Devălmășia este o formă a proprietății comune ce se caracterizează prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietatea asupra celui bun. Potrivit art. 399 NCC soții supuși regimului comunității legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate devălmașă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei.

Proprietatea comună pe cote-părți este și ea de două feluri: proprietatea comună obișnuită și proprietatea comună forțată.

Din modul în care sunt redactate alin. (2) și (3) ale art. 632 NCC rezultă că diferențierea între cele două forme ale coproprietății se face în funcție de împrejurarea dacă acestea pot fi făcute sau nu încetează prin partaj. Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj. În cazuri excepționale, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj voluntar.

PREZUMȚIA DE COPROPRIETATE

Art. 633 NCC este o normă cu caracter procedural, care consacră și în privința coproprietății prezumția de coproprietate (similar prezumției de comunitate reglementate de art. 30 alin. (3) C.fam. în situația proprietății devălmașe, de lege lata de art. 343 alin. (1) NCC).

Prezumția de comunitate s-a dovedit de un real folos în practică deoarece soții nu erau obligați să își dovedească contribuția comună la dobândirea unui anumit bun, ci acest caracter era prezumat din faptul că el a fost dobândit în timpul căsătoriei, de oricare dintre soți. Prezumția având caracter relativ, era posibil ca oricare dintre soți să o răstoarne, dovedind că bunul este propriu, dacă se încadra în vreuna dintre ipotezele art. 31 C. Fam.

Prezumția este rezultatul a două raționamente: primul ia naștere prin aprecierea probelor de către judecător, care va stabili existența în trecut a unui fapt, care este vecin și conex cu faptul generator de drepturi; cel de-al doilea raționament constă în deducerea faptului principal, datorită legăturii de conexitate cu faptul vecin și conex, operațiune ce este lăsată la aprecierea judecătorului sau care este impusă de lege.

Prezumția de coproprietate presupune dovedirea mai întâi a faptului vecin și conex, constând în stăpânirea în comun a bunului în litigiu, or posesia, fiind o stare de fapt, poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.

Vor fi considerate bunuri comune, acelea care au intrat în patrimoniul soților prin oricare dintre modurile de dobândire reglementate de legea civilă, indiferent dacă au fost achiziționate de unul sau de ambii soți și indiferent de natura bunului. Înscrierea în Cartea funciară a unui drept real numai pe numele unuia dintre soți este o împrejurare care nu schimbă apartenența bunului la comunitate. Bunurile vor fi considerate comune numai dacă au fost dobândite prin acte juridice oneroase, căci cele dobândite prin moștenire, legat sau donație, sunt în temeiul dispozițiilor art. 340 lit. a ) NCC, bunuri proprii, afară de cazul în care dispunătorul nu a precizat că acele bunuri urmează să fie comune.

În cazul declarării judecătorești a morții unuia din soți, data încetării căsătoriei este cea stabilită de hotărârea judecătorească. Bunurile dobândite de soțul în viață după această dată și până la rămânerea definitivă a hotărârii declarative de moarte vor fi retroactiv considerate bunuri proprii ale soțului care le-a achiziționat, deși au beneficiat provizoriu de prezumția de comunitate.

Dacă, ulterior rămânerii definitive a hotărârii judecătorești declarative de moarte, se dovedește prin certificatul de deces o altă dată reală a morții, hotărârea declarativă de moarte va fi anulată. Astfel, statutul juridic al bunurilor dobândite între cele două date se schimbă retroactiv, din bunuri comune în proprii sau invers, după cum data reală a morții, dovedită prin certificatul de deces, este anterioară sau posterioară celei stabilite prin hotărâre. La fel se procedează și în situația în care data morții, stabilită prin hotărâre judecătorească este ulterior rectificată.

Dacă cel declarat mort prin hotărâre judecătorească, este de fapt, în viață, odată cu reîntoarcerea sa sau cu administrarea dovezii că este în viață, comunitatea matrimonială desființată prin hotărâre judecătorească declarativă de moarte reînvie retroactiv, însă, dacă soțul celui declarat mort s-a recăsătorit, odată cu reîntoarcerea acestuia, prima căsătorie se consideră desfăcută cu data încheierii celei de-a doua, făcând să înceteze toate raporturile, inclusiv cele patrimoniale, generate de a doua căsătorie.

În cazul căsătoriei putative beneficiul comunității poate fi invocat numai de către soțul care a fost de bună credință.

PROPRIETATEA COMUNĂ PE COTE PĂRȚI

Aspecte generale

O primă formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună o constituie dreptul de proprietate comună pe cote părți.

„O primă problemă ce se ridică în legătură cu dreptul de proprietate comună pe cote-părți este de ordin terminologic. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți, cel mai adesea, în literatura de specialitate, ca și în practica judiciară, este desemnat prin termenii de „coproprietate” sau de „indiviziune”. Utilizarea acestor termeni pentru desemnarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți nu se face în toate cazurile în modul cel mai corespunzător. Astfel, atât în literatura juridică, cât și în pratica judiciară, se vorbește de coproprietari aflați în indiviziune, de lichidarea indiviziunii dintre coproprietari, de imposibilitatea acțiunii în revendicare în raporturile dintre coproprietarii aflați în indiviziune asupra unui imobil, de faptul că până la lichidarea indiviziunii coproprietarul nu cunoaște partea concretă ce-i revine din bunul indiviz, ceea ce înseamnă că, în desemnarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți, termenii de „coproprietate” și de „indiviziune” sunt sinonime.”

Însă, marea majoriate a autorilor, care s-au referit în studiile lor la dreptul de proprietate comună pe cote-părți, au făcut distincție între cele două noțiuni, propunând, totodată, și criteriul pentru delimitarea lor: „Ori de câte ori mai multe persoane exercită în același timp, în concurs, drepturi de proprietate asupra unuia și aceluiași obiect, ne găsim în fața așa-zisei coproprietăți, spre deosebire de cazul când concursul drepturilor de proprietate privește o universalitate de bunuri, în care caz avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisă.”

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este o modalitate, o variantă a dreptului de proprietate, în temeiul căruia două sau mai multe persoane dețin în comun un bun sau o universalitate de bunuri cu drept de proprietate. El se deosebește de dreptul de proprietate ce aparține în exclusivitate unei singure persoane fizice sau juridice, nu prin trăsături ce țin de esența lor, ci prin coexistența mai multor titulari cu drept de proprietate asupra aceluiași bun. În cadrul dreptului de proprietate comună pe cote părți există o pluralitate de drepturi de proprietate care aparțin mai multor titulari, spre deosebire de dreptul de proprietate ce aparține în mod exclusiv unei persoane fizice sau juridice, caz în care există un singur titular al dreptului de proprietate.

Dreptul fiecărui coproprietar este concurent, se întâlnește în fiecare moment cu drepturile celorlalți coproprietari asupra fiecărei particule din bunul respectiv. Astfel, niciun coproprietar nu este, în niciun moment, titular exlusiv asupra unei fracțiuni materiale din bun și bunul nu este divizat în raport de drepturile fiecăruia dintre coproprietari.

Din punctul de vedere al duratei, coproprietatea poate fi proprietate comună pe cote-părți, obișnuită sau temporară și proprietatea comună pe cote-părți forțată și perpetuă.

3.2. Coproprietatea obișnuită

Trăsăturile definitorii ale dreptului de proprietate comună pe cote-părți sunt (în lipsa unei reglementări legale, fiind precizate de doctrină):

a) Niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv a unei fracțiuni materiale din bun și

b) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv a unei cote-părți din dreptul de proprietate.

Prima regulă este detaliată la art. 636-644 NCC referitoare la actele materiale și la actele juridice ce pot fi încheiate de coproprietari cu privire la bunul comun. Cea de-a doua regulă a primit o consacrare legală la art. 634 alin (1) NCC, potrivit căruia fiecare coproprietar este titularul exclusiv a unei cote părți din dreptul de proprietate.

În legătura cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar se comportă ca și cum ar fi proprietar exclusiv, putând dispune liber de ea- în sensul că o poate înstrăina sau greva cu drepturi reale de garanție, care nu presupun deposedarea.

Cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar poate efectua, fără consimțământul celorlalți coproprietari, acte de dispoziție inter vivos sau mortis causa (vânzarea, renunțarea la cota parte din drept, donația, legatul). Posibilitatea constituirii ipotecii asupra unei cote păți din dreptul de proprietate este reglementată expres de art. 2353 NCC, potrivit căruia ipoteca constituită asupra unei cote părți indivize din dreptul asupra bunului se strămută de drept asupra părții materiale din bun, care îi revine constituitorului în urma partajului. De asemenea, din dispozițiile art. 2350 NCC reiese că poate forma obiect al ipotecii atât un bun determinat ori determinabil, cât și o universalitate de bunuri.

Teza întâi a alin. (1) al art. 634 NCC prevede că principiul conform căruia fiecare dintre corproprietari are libertatea de a dispune în mod liber de cota sa parte din drept se aplică în ipoteza în care nu există un acord de voință în sens contrar al coproprietarilor.

Spre deosebire de coproprietate, unde fiecare dintre corproprietari poate dispune de cota sa abstractă de proprietate, înstrăinând-o total sau parțial, fără consimțământul celorlalți, la devălmășie, niciunul dintre soți nu poate dispune în timpul căsătoriei, prin acte între vii, de dreptul asupra bunurilor comune, acesta nefiind determinat.

Art. 634 alin. (2) NCC este o normă juridică de procedură care consacră pentru prima dată în legislație prezumția legală și relativă a egalității între coproprietari, cu privire la întinderea cotei părți a fiecăruia.

Prezumția egalității între coproprietari, cu privire la întinderea cotei părți a fiecăruia este o prezumție relativă, astfel că partea interesată va putea să administreze probe din care să reiasă că în realitate cotele părți nu sunt egale, probă care va fi putea fi făcută cu orice mijloace, cu excepția situației în care coproprietatea a luat naștere în temeiul unui act juridic, când pentru răsturnarea prezumției este admisibilă numai proba cu înscrisuri.

Principiul egalității dintre soți nu îmnseamnă că, la momentul încetării comunității de bunuri, bunurile comune se împart întotdeauna în părți egale, deoarece criteriul în funcție de care se stabilesc cotele soților este acela al contribuției, pe care fiecare dintre aceștia a avut-o la dobândirea și conservarea bunurilor, precum și munca depusă în gospodărie și pentru creșterea copiilor. Atunci când în urma probelor administrate în procesul de partaj al bunurilor comune, nu se poate stabili contribuția fiecăruia dintre soți la dobândirea bunurilor comune, instanța va pleca de la prezumția că ambii soți au avut o constribuție egală, împărțirea bunurilor făcându-se în părți egale.

Obligații legate de bunul comun ce au natura juridică a unor sarcini reale:

Obligații corespunzătoare dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată:

Dezmembrarea dreptului de proprietate privată asupra unui bun comun are un dublu efect- atât în planul drepturilor reale (fragmentarea dreptului inițial de proprietate în mai multe drepturi reale), cât și în planul obligațiilor (nașterea unor raporturi juridice obligațiile între nudul proprietar și titularul dezmembrământului.)

În privința dreptului de uzufruct în situația specifică a unui bun aflat în stare de coproprietate, coproprietarii au dreptul de nudă coproprietate asupra bunului comun, în sensul că vor continua să exercite o parte din atributul posesiei, precum și atributul dispoziției, iar titularul dreptului de uzufruct va prelua o parte din atributul posesiei, precum și din atributul folosinței (usus și fructus).

Titularul dreptului de uzufruct poate exercita acțiunea confesorie împotriva nuzilor coproprietari pentru a cere predarea bunului (art. 705 raportat la art 696 NCC), iar când uzufructul a fost constituit prin contract, are o acțiune contractuală împotriva nuzilor proprietari pentru a obține predarea bunului. Ca drept real, uzufructul este opozabil inclusiv nuzilor coproprietari, astfel că acestora le revine obligația generală negativă de a nu face nimic de natură a-l stânjeni pe uzufructuar în exercitarea drepturilor sale. Încălcarea acestei obligații generale negative, care ar produce o vătămare dreptului de uzufruct, poate atrage răspunderea civilă delictuală a nuzilor coproprietari, fiecare în raport cu cota sa parte din dreptul de nudă coproprietate. Nuzii coproprietari pot avea și o obligație pozitivă față de uzufructuar, de a-l garanta împotriva evicțiunii, în situația în care uzufructul a fost constituit cu titlu oneros și în situația în care nuzii coproprietari și-au asumat această obligație prin actul constitutiv al uzufructului. Dispozițiile art. 735 NCC trebuie interpretate în coroborare cu cele ale art. 635, în sensul că, atunci când există doi sau mai mulți titulari ai dreptului de nudă proprietate asupra unui bun comun, cheltuielile și sarcinile care privesc întregul bun le revin nuzilor coproprietari în raport cu cota parte a fiecăruia. Prin urmare, dacă aceste cheltuieli sau sarcini în legătură cu bunul comun au fost suportate de către uzufructuar, el are o acțiune în regres împotriva fiecăruia dintre nuzii coproprietari pentru partea corespunzătoare cotei părți din dreptul de nudă coproprietate.

Drepturile de uz și de abitație sunt varietăți ale dreptului de uzufruct, în care dreptul de coproprietate asupra bunului comun este divizat între nuzii coproprietari (care păstrează atributul dispoziției) și titularii drepturilor de uz sau de abitație care preiau atributul folosinței (usus și fructus), însă numai pentru nevoile proprii și ale familiei (art. 749 NCC), cu mențiunea că dreptul de abitație poate avea ca obiect o locuință aflată în proprietatea comună a nuzilor proprietari.

Cu privire la dreptul de servitute, în situația specifică a unui bun aflat în stare de coproprietate, în situația în care fondul dominant formează obiect al dreptului de coproprietate și se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul și utilitatea fiecărei părți, fără ca situația fondului aservit să fie agravată.

Soluția adoptată la art. 769 alin. (1) NCC este aceeași cu cea din vechea reglementare (art. 633 C. Civ. 1864). În situația în care fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul și utilitatea fondului dominant, pe toate părțile rezultate din împărțire, sub rezerva de a nu se agrava situația fondului aservit și de a nu se produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții [art. 769 alin. (1) și art. 768 NCC].

Articolul 769 alin. (3) NCC prevede două cazuri de stingere a servituții: în situația în care este exercitată pentru uzul și utilitatea exclusivă a unei dintre părțile despărțite din fondul dominant, servitutea asupra celorlalte părți rezultate din partajul fondului dominant se stinge. La fel, în situația în care servitutea nu se poate exercita decât pe una dintre părțile despărțite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părți rezultate din partajul fondului aservit se stinge.

Referior la dreptul de superficie în situația specifică a coproprietății, pot exista următoarele ipoteze:

Construcții efectuate de soți pe terenul unuia dintre ei:

dacă un soț ridică o construcție cu mijloace comune (care fac parte din comunitatea de bunuri), pe terenul proprietatea celuilalt soț, cu acordul acestuia, se aplică regimul juridic al comunității de bunuri, și nu regula de drept comun a accesiunii. Soțul proprietar al terenului nu va deveni și proprietar al construcției, ci va deveni bun comun în devălmășie a ambilor soți. Soțul constructor având un drept de superficie, soțul proprietar al terenului rămâne pe mai departe proprietar asupra acestuia, dar dreptul său de proprietate este grevat de dreptul de folosință al celuilalt soț.

atunci când un soț ridică o construcție pe terenul proprietatea celuilalt, cu mijloce comune, dar fără consimțământul sau chiar împotriva voinței soțului proprietar al terenului, soțul constructor va fi considerat constructor de rea credință, în sensul art. 581-582 NCC, iar drepturile care i se cuvin potrivit acestui text, deci nu construcția, vor fi considerate bunuri comune.

iii) în cazul în care construcția este edificată de soți împreună, cu mijloace comune, pe terenul proprietatea unuia dintre ei, construcția va fi proprietate comună a soților, soțul neproprietar asupra terenului având un drept de superficie asupra părții din teren aferente construcției.

iv) dacă un soț ridică o construcție cu mijloace proprii pe terenul proprietate exclusivă a celuilalt soț, cu consimțământul acestuia, soțul constructor este titularul unui drept de superficie ce grevează dreptul de proprietate asupra terenului, al cărui titular rămâne pe mai departe, celălalt soț grevat de dreptul de folosință al soțului constructor.

v) atunci când construcția este edificată de unul dintre soți cu mijloace proprii pe terenul celuilalt soț, dar fără consimțământul acestuia, sau chiar împotriva voinței sale, soțul constructor nu dobândește dreptul de superficie, urmând a se aplica dispozițiile art. 581-582 NCC.

Construcții efectuate de soți pe terenul proprietatea comună a ambilor soți.

Atunci când construcția este edificată de un soț cu mijloace proprii pe terenul proprietate comună a ambilor soți, cu consimțământul celuilalt soț, construcția este bun propriu al soțului constructor, care nu dobândește dreptul de superficie

Dacă construția este edificată de un soț cu mijloace proprii pe terenul proprietate comună a ambilor soți, fără consimțământul celuilalt soț, sau chiar împotriva voinței acestuia, soțul constructor are numai drepturile izvorâte din art. 581-582 NCC.

Atunci când construcția este edificată de un soț cu mijloace care sunt în parte bunuri comune și în parte bunuri proprii, pe terenul proprietate comună a ambilor soți, cu consimțământul celuilalt soț, construcția este în mod corespunzător bun comun și bun propriu, iar terenul rămâne bun comun.

Obligațiile reale propter rem și scriptae in rem.

Obligațiile reale de a face (propter rem) sunt strâns legate de un lucru, mobil sau imobil, astfel încât se transmit odată cu acesta. Obligațiile reale propter rem sunt adevărate sarcini reale, care incumbă deținătorului unui bun determinat. Prin termenul de deținător al bunului se înțelege atât titularul unui drept real, posesorul sau simplu detentor al lucrului, în funcție de voința legiuitorului.

Ele pot avea ca izvor legea (de exemplu obligația deținătorilor de terenuri agricole să asigure cultivarea acestora și culivarea solului prevăzută de art. 53 din Legea nr. 18/1991) sau convenția părților (de exemplu proprietarul unui fond aservit își poate asuma obligația, cu ocazia constituirii unei servituți de trecere, de a efectua lucrările necesare exercițiului servituții). Ambele situații constituie sarcini reale, obligații reale de a face- impuse de lege sau de voința părților, care grevează dreptul real asupra terenului și care, accesorii ale acestuia fiind, se vor transmite odată cu bunul, fără a fi nevoie de nicio formalitate specială de transcriere sau de o nouă convenție a părților în acest sens.

Obligațiile scriptae in rem (opozabile terților) sunt atât de legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate realiza creanța sa decât dacă posesorul actual al lucrului îndeplinește obligația corepunzătoare – ipoteză cuprinsă în art. 1441 C.civ 1864 [corepondentul art. 1811 NCC], ipoteza cuprinsă în art. 77 din Legea nr. 99/1999 [ corespondentul art. 1583 NCC].

Obligații ce decurg din conservarea, administrarea sau întreținerea bunului comun.

În situația în care unul dintre corproprietari face anumite lucrări pentru conservarea, întreținerea și administrarea întregului bun și nu numai în limita cotelor lor din dreptul de proprietate sau plătește taxele și impozitele legale, el va avea un drept de creanță împotriva celorlalți coproprietari pentru restituirea cheltuielilor corespunzătoare cotelor părți din drept ce le revin acestora.

Prevederea cuprinsă la art. 677 NCC reprezintă o ipoteză specială de desocotire între coproprietari, în ceea ce privește datoriile născute în legătură cu bunul comun.

Dintre cele două trăsături definitorii ale dreptului de proprietate comună pe cote-părți (niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun și fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote părți din dreptul de proprietate), art. 636- 644 NCC detaliază prima regulă. [ce-a de-a doua fiind detaliată la art. 634 alin (1) NCC].

Articolele 636 și art. 637 NCC se ocupă de soarta actelor materiale (utilizarea bunului și culegerea fructelor) efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, iar art. 640 și art. 641 NCC de actele juridice (de conservare, de administrare sau de dispoziție) pe care le poate încheia un singur coproprietar cu privire la bunul comun.

În ceea ce privește actele materiale, condițiile stabilite pe cale doctrinară au fost codificate în cuprinsul art. 636 alin. (1) NCC, în sensul că oricare dintre coproprietari este îndrituit să săvârșească acte materiale asupra întregului bun, adică să îl folosească sau să îi culeagă fructele fără acordul celorlalți coproprietari în măsura în care:

Nu îi schimbă destinația și nu îi transformă modul obișnuit de utilizare

Nu stânjenește folosința bunului de către ceilalți corproprietari

Schimbarea destinației bunului nu poate fi realizată decât cu acordul tuturor coproprietarilor, deoarece presupune efectuarea unor acte materiale de dispoziție.

În situația în care unul dintre coproprietari își exprimă dezacordul cu privire la utilizarea bunului comun în mod exclusiv de către un alt coproprietar, coproprietarul care a folosit integral bunul poate fi obligat la plata unor despăgubiri, care reprezintă echivalentul bănesc al utilizării corepunzătoare cotelor-părți din drept ale celorlalți coproprietari, acesta fiind un caz particular al regulii prevăzute de art. 635 NCC, potrivit căreia coproprietarii împart beneficiile proporțional cu cota lor parte din drept, prin beneficii înțelegându-se nu numai fructele bunlui comun, ci și benenficiul ce rezultă din utilizarea bunului.

Ca orice drept de creanță, dreptul de a cere plata despăgubirilor pentru exercitarea exclusivă a întregului bun împotriva voinței celorlați corproprietari este prescriptibil în termenul general de prescripție extinctivă, care începe să curgă de la data fiecărui act de utilizare, indiferent dacă temeiul acțiunii în pretenții este răspunderea civilă, delictuală sau răspunderea civilă contractuală. (în situația în care coproprietarii au încheiat o convenție cu privire la utilizarea bunului).

Fructele bunului comun

Sub imperiul Codului civil din 1864, fructele bunurilor comune au fost calificate drept bunuri comune în temeiul regulii accesiunii prevăzute de art. 483. De lege lata, regula conform căreia fructele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel, este consacrată la art. 550 alin (1) NCC. Ca o aplicație a acestei reguli generale, prin dispozițiile art. 637 NCC s-a prevăzut că fructele bunului se cuvin tutoror coproprietarilor, iar cu privire la proporția în care acestea se cuvin fiecăruia dintre coproprietari, teza a doua este o aplicație a art. 635 NCC, potrivit căruia coproprietarii împart beneficiile bunului comun proproțional cu cota lor parte din drept.

Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate (posesia, folosința și dispoziția), folosința cuprinde, în sens juridic, atât utilizarea bunului (ius utendi), cât și culegerea fructelor (ius fruendi) întrucât productele se deosebesc de fructe, prin aceea că ele consumă substanța lucrului, ius fruendi nu cuprinde și culegerea productelor, care este o manifestare a dispoziției materiale.

Fructele bunurilor proprii trebuie considerate tot bunuri proprii, prin aplicarea regulii accesiunii instituite de art. 550 NCC, fructele urmând soarta bunului care le-a produs, cu amendamentul că ele urmează a fi totuși considerate bunuri comune, dacă sunt rezultatul muncii comune a soților. În ceea ce privește productele, ele sunt considerate bunuri comune sau proprii, după categoria de bunuri care le-a produs, întrucât reprezintă valoarea de înlocuire a bunurilor respective, consumând însăși substanța acestora.

Actele de conservare

Actele de conservare sunt acele acte juridice care au drept scop păstrarea sau conservarea unui bun în patrimoniul titularului, cum ar fi întreruperea cursului unei prescripții care curge, transcrierea unui contract de vânzare-cumpărare, cererea de efectuare a unui inventar, transcrierea ipotecii și alte asemenea.

Actele de conservare urmăresc preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil și presupun absența cheltuielilor sau cheltuieli minime, de exemplu, întreruperea unei prescripții prin introducerea unei cereri de chemare în judecată (nu și în recunoașterea dreptului, care este un act juridic de dispoziție), actele juridice încheiate cu terții pentru repararea unui imobil amenințat cu prăbușire sau întreruperea cursului unei uzucapiuni, care ar tinde să asigure unui terț dobândirea, pe această cale, a dreptului de proprietate asupra bunului aflat în coproprietate.

Actele de administrare și de dispoziție

Actele de administrare sunt acele acte juridice care se încheie pentru a pune bunul în valoare prin închiriere, încasare de venituri etc. sau menținerea lui în stare de exploatare, cum ar fi încheierea unui contract care are ca obiect repararea bunului.

Art. 641 alin. (1) NCC realizează o enumerare exemplificativă a actelor juridice calificate de legiuitor ca fiind acte de administrare, cum ar fi încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune a bunului aflat în coproprietate, cesiunile de venituri imobiliare. Este act de administrare un contract de prestări servicii pentru repararea sau îmbunătățirea imobilului bun comun.

În doctrină și jurisprudență s-a încercat atenuarea severității regulii unanimității, care presupunea existența acordului de voință al tuturor corproprietarilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun comun, recurgându-se uneori la ideea mandatului tacit dat de către ceilalți coproprietari celui care a încheiat actul, alteori la ideea gestiunii de afaceri, potrivit căreia coproprietarul se comportă ca un gerant, care gestionează interesele celorlalți coproprietari gerați. Prin dispozițiile art. 641 alin. (1) NCC pentru încheierea unui act de administrare cu privire la bunul comun, regula unanimității a fost înlocuită cu regula majorității cotelor părți, astfel că un act de administrare cu privire la bunul comun va putea fi încheiat cu acordul corproprietarilor care dețin majoritatea cotelor părți.

Prin excepție de la regula majorității cotelor părți instituită la alin. (1), alin. (2) al art. 641 NCC reglementează situațiile în care pentru încheierea unui act de administrare este necesar acordul unuia dintre coproprietari, respectiv atunci când:

Actul de administrare respectiv îi limitează acestuia în mod substanțial posibilitatea de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte

Îi impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau prin raportare la cheltuielile suportate de ceilalți coproprietari, prin urmare acest coproprietar are dreptul de a-și da acordul sau de a refuza încheierea actului de administrare în discuție.

Potrivit alin. (3) al aceluiași articol, în situația în care coproprietarul (al cărui acord este obligatoriu, deoarece actul de administrare îi limitează în mod subtanțial posibilitatea de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte sau îi impune o sarcină excesivă), se opune în mod abuziv la efectuarea actului de administrare sau este în imposibilitatea de a-și exprima voința, încheierea actului de administrare se va realiza pe cale judiciară, coproprietarul sau coproprietarii interesați, având posibilitatea de a introduce o acțiune prin care să solicite instanței să suplinească acordul acestuia. Textul prevede o condiție de fond pentru admiterea acestei acțiuni, respectiv ca actul de administare în discuție să fie indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.

Regula unanimității a fost păstrată în situația actelor de dispoziție, cu privire la bunul comun, (acte de înstrăinare, de dezmembrare, grevare cu drepturi reale de garanție sau alte sarcini).

Acordul copropritarilor trebuie să fie expres în legătură cu orice act de dispoziție juridică. Niciun act de dispoziție materială (modificarea formei bunului, consumarea sau distrugerea substanței lucrului, culegerea productelor) nu se poate săvârși decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Oricare dintre soți poate face singur acte de folosință și de administrare asupra bunurilor comune, chiar și acte de dispoziție, prezumându-se că are mandat de la celălalt soț, cu excepția actelor de dispoziție privitoare la imobile, când este necesar consimțământul expres al ambilor soți, pe când coproprietarii nu pot îndeplini astfel de acte decât cu acordul tuturor.

Noul Cod civil s-a îndepărtat de soluția tradițională cuprinsă în art. 35 alin.(1) C.fam., care reglementa sistemul cogestiunii, potrivit cărora soții administrează, folosesc și dispun împreună de bunurile comune. Noul Cod civil a renunțat la mecanismul mandatului tacit reciproc în favoarea gestiunii paralele. Din dispozițiile art. 345 și art. 346 NCC reiese că sunt supuse gestiunii paralele următoarele categorii de acte, având ca obiect bunuri comune: actele de conservare, actele de folosință, actele de administrare și acte de dispoziție cu titlu oneros asupra bunurilor mobile, care potrivit legii, nu sunt supuse unor formalități de publicitate, precum și darurile obișnuite; actele de dobândire a bunurilor comune.

Prin excepție de la sistemul gestiunii paralele, Noul Cod civil a reglementat sistemul gesiunii comune (cogestiunea) pentru anumite categorii de acte grave, pentru care este necesar consimțământul ambilor soți, adică actele de dispoziție asupra bunurilor comune (în afară de actele asupra bunurilor mobile, a căror înstrăinare nu este supusă formelor de publicitate, precum și darurile obișnuite).

De la prevederile articolului 641 se poate deroga prin încheierea unui contract de administrare a proprietății (potrivit art 644 NCC).

În situația în care actul de administrare a fost încheiat cu nerespectarea regulilor impuse de art. 641 NCC, respectiv în lipsa majorității cotelor părți sau în lipsa acordului (expres, tacit sau suplinit de instanță), coproprietarului căruia actul i-a produs o limitare substanțială a posibilității de a folosi bunul comun în raport de cota sa parte sau i-a impus o sarcină excesivă (în raport cu cota sa parte sau cu cheltuielile suportate de ceilalți coproprietari), iar actul de dispoziție cu privire la întregul bun a fost încheiat fără acordul tuturor coproprietarilor, sancțiunea este inopozabilitatea față de coproprietarul care nu a consimțit la încheierea actului.

Acțiunile în justiție

Soluția adoptată prin art. 642 NCC este de natură să înlăture controversele privind calificarea acțiunii în revendicare ca act juridic de conservare sau ca act juridic de dispoziție. Această soluție este valabilă nu numai pentru acțiunea în revendicare, ci pentru orice acțiuni formulate de coproprietari împotriva terților sau de terți împotriva coproprietarilor. Este evident că dispozițiile acestui text nu se aplică în acțiunile dintre coproprietari.

Este avută în vedere exercitarea dreptului material la acțiune care constituie elementul procesual din conținutul coproprietății obișnuite, indiferent de prerogativa încălcată de terți, care duce la nașterea acestui drept. Altfel spus, această soluție se fundamentează fie pe ideea calității procesuale active, fie pe aceea a calității procesuale pasive.

Textul rezolvă problema pasivității unora dintre coproprietari, pasivitate care amenință să ducă la pierderea unui drept, inclusiv a dreptului de coproprietate. Indiferent de pasivitatea celorlalți, un singur coproprietar poate porni orice acțiune împotriva terților, iar aceștia pot porni orice acțiune împotriva oricărui coproprietar, inclusiv acțiunea în revendicare. Sub acest ultim aspect, este însă de observat că terții nu ar avea interes să introducă acțiunea împotriva unui singur coproprietar, decât dacă acțiunea are ca obiect cota parte din drept, care aparține pârâtului, sau care este pretinsă de acesta.

Exercitarea acțiunilor posesorii și în revendicare are loc în mod diferit la cele două forme de proprietate:

acțiunea posesorie: soții nu pot intenta unul față de celălalt acțiunea posesorie, întrucât niciunul nu exercită o posesie exclusivă, nefiind îndeplinite cerințele art. 674 CPC în cazul proprietății comune pe cote-părți, însă coproprietarul care exercită posesia asupra unor bunuri în mod exclusiv poate, dacă sunt întrunite și celelalte condiții prevăzute de art. 474 CPC, să exercite acțiunea posesorie față de un alt coproprietar.

Față de terți însă, codevălmașul are posibilitatea exercitării acțiunii posesorii, aceasta fiind un act de administrare care poate fi efectuat și de către unul dintre soți, în baza prezumției de mandat tacit reciproc. Coproprietarul nu poate exercita singur acțiunea posesorie împotriva unui terț, întrucât în acest mod, prin hotărâre judecătorească i s-ar recunoște o posesie exclusivă asupra bunului, ceea ce ar prejudicia interesele celorlați coproprietari.

acțiunea în revendicare: de vreme ce bunurile comune sunt în detenția ambilor soți, niciunul dintre ei nu are acțiune în revendicare împotriva celuilalt. Pentru motive temeinice, soțul interesat are la îndemână acțiunea în împărțirea bunurilor comune. Aceeași este situația și în cazul proprietății comune pe cote-părți, coproprietarii neavând acțiune în revendicare unul împotriva altuia. Împărțirea bunului poate fi cerută oricând, fără a fi necesară dovedirea unor motive temeinice. Față de terți, codevălmașul poate introduce acțiunea în revendicare întrucât ea profită și celuilalt soț. În cazul coproprietății comune pe cote-părți, niciunul dintre coproprietari nu poate introduce singur acțiunea în revendicare, deoarece ei nu au, priviți individual, un drept de proprietate exclusiv. Toți coproprietarii pot însă introduce acțiunea în revendicare împotriva unui terț posesor, dar neproprietar.

Prin aplicarea regulii unanimității, instanțele interne au declarat acțiunile în revendicare formulate de reclamanți inadmisibile pe motiv că fuseseră înaintate fără acordul moștenitorilor a doi dintre foștii coproprietari ai bunurilor revendicate. Curtea a verificat dacă limitarea pe care regula unanimității o impune reclamanților în dreptul lor de acces la un tribunal respectă exigențele art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului, constatând că această regulă:

Este clară și accesibilă, iar aplicarea sa este previzibilă, fiind o construcție jurisprudențială, urmată de majoritatea instanțelor interne

Urmărește un scop legitim, și anume, protecția drepturilor tuturor moștenitorilor foștilor coproprietari ai bunului;

A impus reclamanților o sarcină disproporționată, care i-a privat de orice posibilitate clară și concretă ca tribunalele să decidă asupra cererilor de restituire a terenurilor în litigiu, aducând astfel atingere substanței înseși a drepturilor de acces la un tribunal. Curtea a constat că regula unanimității nu doar a împiedicat reclamanții să beneficieze de examinarea temeiniciei acțiunilor lor din partea instanțelor, ci chiar a reprezentat un obstacol de nedepășit pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor aflate în stare de indiviziune, ținând cont de circumstanțele deosebite ale speței (și în special de data naționalizării) și de dificultățile ce decurg de aici pentru a identifica moștenitorii unui fost coproprietar, precum și de refuzul moștenitorului unui alt fost coproprietar de a se alătura acțiunii lor.

Aplicarea regulii unanimității în acțiunea în revendicare de drept comun se va face în funcție de jurisprudența Curții Europene, care nu neagă regula unanimității, dar impune ca aplicarea acesteia să nu se facă în mod rigid, ci, în funcție de circumstanțele fiecărei cauze în parte, instanțele trebuie să analizeze dacă aplicarea acesteia reprezintă o măsură disproporționată față de scopul legitim urmărit

3.3. COPROPRIETATEA FORȚATĂ

3.3.1. Dispoziții comune

Art 646 NCC enumeră cazurile de coproprietate forțată:

Bunurile prevăzute la art. 649 (părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente), art. 660 (despărțiturile comune între două fonduri), art. 667 (care reglementează proprietatea periodică) și art. 1141 (bunurile care constituie amintiri de familie). Pentru a intra în această categorie (a bunurilor care constiuie amintiri de familie), bunurile trebuie să fi aparținut membrilor familiei, să fie o mărturie a istoriei acesteia și să aibă o semnificație morală deosebită pentru respectiva familie. Valoarea pecuniară nu este un criteriu pentru calificarea bunurilor de familie. Intră în această categorie, cu titlu de exemplu, corespondența purtată de membrii familiei, arhivele familiei, decorații, arme, portrete și bijuterii de familie.

Bunurile considerate ca accesorii ale unor fonduri vecine, ce aparțin unor proprietari diferiți, destinate serviciului comun al fondurilor, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;

Bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;

Orice alt bun comun prevăzut de lege; de exemplu „prin dispozițiile Legii nr. 18/1991, precum și ale Legii nr. 1/2000, a fost reglementat un nou caz de coproprietate forțată având ca obiect terenuri proprietate privată, care au aparținut composesoratelor obștilor de moșneni sau răzeși sau altor forme asociative asimilate acestora.”

Coproprietatea forțată păstrează trăsăturile esențiale ale coproprietății în general: pluralitatea titularilor, unitatea materială a bunului și divizarea intelectuală a dreptului.

De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun pentru utilizarea căruia a fost destinat bunul ce formează obiectul coproprietății. De exemplu, coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații de locuit aparținând unor proprietari diferiți presupune că părțile comune servesc la utilizarea spațiilor locative, fiecare dintre acestea formând obiectul unui alt drept de proprietate. Nu este obligatoriu ca bunul principal să formeze obiectul unui drept de proprietate pur și simplu, este posibil ca acesta să fie obiectul unei coproprietăți obișnuite. Consecința carcterului accesoriu este aplicarea adagiului accesorium sequitur principale . Astfel spus, dacă, de exemplu, se înstrăinează sau se grevează cu sarcini reale bunul principal, bunul accesoriu care formează obiectul coproprietății forțate va avea soarta bunului principal. Mai mult, nu este posibilă exercitarea dreptului de dispoziție asupra cotei părți din dreptul de proprietate asupra bunului comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.

Ca excepție, în situația coproprietății forțate asupra bunurilor de familie, aceasta nu mai are caracter accesoriu în raport cu alt bun și nu mai este legată de ideea de vecinătate. Totuși, chiar și în acest caz, se păstrează ideea de destinație. Este adevărat că bunurile de familie nu sunt destinate utilizării unui alt bun, dar ele servesc la păstrarea tradițiilor de familie și la satisfacerea unor nevoi comune ale familiei.

Caracteristica comună a bunurilor comune din această categorie este că recunoaște fiecărui coproprietar drepturi mai largi decât în indiviziunea temporară, tocmai din cauza caracterului ei perpetuu și obligatoriu. Fiecare coproprietar se poate folosi de lucru fără voia celorlalți, atât pentru serviciul fondului învecinat, cât și pentru serviciul unui alt fond al coproprietarului, dacă este cazul; el poate chiar să aducă transformări lucrului, cu condiția să nu stingherească folosința lui drepturile celorlalți coproprietari.

Exercitarea atributului folosinței de către un singur coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinței de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către ceilalți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinței trebuie să respecte destinația bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizarea unui bun principal ori de păstrarea unor tradiții de familie.

Este interzisă încheierea unui act de înstrăinare având drept unic obiect părți comune dintr-o clădire, aflate în coproprietate forțată, cum ar fi fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele sau părți comune ca instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament- racord de la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, sau terenul pe care se află o clădire cu mai multe apartamente, compus atât din suprafața comnstruită, cât și din cea neconstuită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în care fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din dreptul de proprietate (art. 634 NCC), în cazul coproprietății forțate, coproprietarul nu poate dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal, datorită legăturii de accesorietate dintre bunul comun și bunul principal. Un coproprietar nu poate însă să ceară partajul lucrului, nici să înstrăineze dreptul său separat de fondul principal. El nu îl poate ceda decât odată cu fondul. Fiecare coproprietar este obligat să contribuie la întreținerea și repararea lucrului comun.

Ca și în cazul coproprietății obișnuite, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată au obligația să suporte cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun în mod proporțional cu cota-parte din drept sau cu întinderea bunului principal.

Ca și în cazul coproprietății obișnuite, titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată au obligația să suporte cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun în mod proporțional cu cota-parte din drept sau cu întinderea bunului principal.

Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Părțile comune

În situația unei clădiri care este împărțită în mai multe apartamente sau etaje, fiecare aparținând unui proprietar diferit, se juxtapun proprietatea exclusivă și coproprietatea indiviză. Fiecare proprietar este proprietar exclusiv al apartamentului său; însă este numai coproprietar al părților din clădire care servesc tuturor și sunt de uz comun, cum sunt temeliile, intrările, acoperișul etc.

Proprietarul unui apartament sau al unui etaj dintr-o casă împărțită în etaje sau apartamente are un drept de proprietate individuală și exclusivă asupra etajului sau apartamentului ce îi aparține. Însă, pe lângă acet drept individual, el are și un drept de coproprietate indiviză silită asupra porțiunilor din imobil care prin natura lor sunt în folosința comună a tuturor coproprietarilor din aceeași casă, cum sunt: terenul, fațada, fundațiile, acoperișul, intrările,m instalațiile comune. Acest drept de coproprietate este accesoriul dreptului de proprietate asupra apartamentului sau etajului și nu se poate ipoteca, transmite sau valorifica decât odată cu dreptul de proprietate principal. Indiviziunea fiind forțată, coproprietarul nu poate cere partajul.

Dispoziția juridică asupra părților comune nu se poate exercita decât odată cu dispoziția juridică asupra bunului principal. Înstrăinarea, dezmembrarea sau grevarea cu drepturi reale de garanție a dreptului de proprietate asupra bunului principal are efect și asupra cotei-părți din obiectul coproprietății forțate aferente dreptului de proprietate respectiv.

În schimb, dispoziția materială se exercită pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor și cu acordul proprietarilor direct afectați, precum și, când este cazul pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, și a autorizației de construire eleiberate potrivit Legii nr. 50/1991 sau a altei autorizații necesare, potrivit reglementărilor legale în vigoare.

Drepturile și obligațiile coproprietarilor

Deși spațiile locative aparținând unor proprietari diferiți constituie bunurile principale în raport cu părțile comune din condomeniu, care au calitatea de bunuri accesorii, totuși, chiar și aceste bunuri principale se află într-un anumit raport între ele, astfel încât buna utilizare a fiecăruia depinde de modul în care sunt utilizate celelalte. Acesta este motivul pentru care legiuitorul a instiuit restrângeri speciale ale exercitării dreptului de proprietate asupra acestor bunuri principale. Aceste restrângeri decurg din principiul general potrivit căruia exercitarea dreptului de proprietate trebuie să se facă astfel încât să nu fie stânjenită exercitarea altor drepturi de proprietate sau a altor drepturi subiective civile.

Dacă se încalcă acest principiu, cei interesați pot cere instanței de judecată să hotărască asupra măsurilor pentru folosirea normală a condomeniului.

În cazurile în care unul dintre proprietari sau chiriași împiedică cu bună știință și sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlați proprietari sau chiriași, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanța va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului, între care se poate număra și evacuarea unuia dintre coproprietari, dacă se comnstată că, prin comportamentul său, acesta împiedică conviețuirea și folosința liniștită a imobilului. Coproprietarul evacuat are însă posibilitatea de a promova o acțiune de ieșire din indiviziune cu privire la imobilul în litigiu.

Coproprietatea forțată asupra părților comune dintr-un codomeniu nu poate înceta, de regulă, prin partaj. În împrejurări speciale, s-a admis încetarea stării de coproprietate forțată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor, pe calea partajului judiciar, atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menținută. În toate aceste situații speciale, deși părțile comune au fost destinate utilizării bunurilor principale, astfel încât coproprietatea asupra lor are, în principiu, caracter forțat, totuși, bunul accesoriu nu este indispensabil pentru utilizarea bunurilor principale. Altfel spus, temeiul caracterului forțat, adică raportul de accesorialitate, dispare în măsura în care instanța de judecată apreciază că bunul principal poate fi utilizat în condiții normale chiar fără o anumită parte comună sau fără o anumită porțiune din acesta. Dincolo de aceste împrejurări speciale, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj.

Asociația de proprietari

Pentru a evita conflictele între proprietari și a înlătura dificultatea unei bune administrări a intereselor comune, legiuitorul a prevăzut constituirea unei asociații civile, din care fac parte toți cei care au sau dobândesc un etaj sau un apartament în imobil. Calitatea de asociat se transmite subdobânditorului prin însuși faptul dobândirii apartamentului sau etajului.

Coproprietatea asupra despărțiturilor comune

3.3.3.1.Prezumția de coproprietate asupra despărțiturilor comune

În noul Cod civil, coproprietatea asupra despărțiturilor comune este tratată ca un caz de coproprietate forțată (art. 646 pct. 1).

Enumerarea cuprinsă în art. 660 NCC nu este limitativă, ci enunțiativă, despărțiturile comune fiind „zidul, șanțul sau orice altă despărțitură între două fonduri”. Important este de a se stabili faptul că zidul, șanțul sau despărțitura sunt situate pe linia ce desparte două fonduri învecinate, din această situare legea prezumând carcterul de bun comun al despărțiturii, bunul fiind coproprietatea celor doi proprietari vecini.

Pentru ca această dispoziție să fie aplicabilă, se cere ca proprietățile să fie limitrofe, adică alipite una de alta.

Controversa legată de natura juridică a dreptului proprietarilor vecini asupra despărțiturilor – două proprietăți exclusive, fiecare asupra a jumătate din grosimea zidului sau celorlalte despărțituri, sau o singură proprietate comună și indiviză- a fost tranșată în sensul că „este vorba în specie despre o coproprietate indiviză, stabilită pe linia separativă a două fonduri limitrofe. Aceastăm indiviziune se explică prin identitatea dreptului a doi sau mai multor vecini asupra aceluiași lucru și prin interesul egal ce ei au de a poseda același lucru în comun”.

Zidul comun va fi de cele mai multe ori clădit pe ambele proprietăți limitrofe, încât linia de demarcație va trece prin mijlocul zidului. Se poate însă întâmpla ca zidul să fie clădit pe marginea hotarului proprietății unuia dintre vecini, încât linia de demarcație să nu trecă prin mijlocul zidului, ci să atingă numai zidul. În asemenea caz, putând să existe două prezumții, aceea prevăzută de art. 492 ( C. Civ. 1864), după care orice construcțuie făcută pe un pămând este presupusă a fi fost făcută de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala lui și cea prevăzută de art. 590, după care zidul este presupus comun, judecătorii față cu acest comnflict vor aplica, după împrejurări, prezumția care li se va părea mai întemeiată. Prezumția de comunitate nu va mai avea deci ființă de câte ori între zid i hotar s-ar afla om limbă de pământ, sau o cărare oricât de micăm, căci zidul, în asemnenea caz, ar aparține exclusiv proprietarului pământului pe care el ar fi clădit. De asemenea, zidul n-ar fi presupus zid comun, dacă ar exista o clădire numai de o parte, iar în cealaltă parte o curte sau o grădină, căci în asemenea caz ar fi natural a se presupune că proprietarul clădirii este proprietarul exclusiv al zidului.

Prezumția de comunitate a despărțiturilor comune reglementată de art. 660 NCC (fostele art. 590, art. 602 și art. 606 C. Civ. 1864), î n baza căreia unul dintre vecini este presupus proprietarul exclusiv al zidului, șanțului sau al oricăror alte despărțituri dintre două fonduri, nu este absolută ( iuris et de iure), ci iuris tantum, dovada contrară putând fi făcută numai prin titlul de proprietate, prin semnele de necomunitate sau prin dovedirea intervenirii prescripției achizitive.

Prezumția de comunitate va mai înceta atunci când unul dintre vecini va dovedi că a dobândit prin prescipție achizitivă proprietatea exclusivă a zidului, sub condiția însă de ase dovedi că acest vecin a stăpânit exclusiv zidul, ca proprietar, în condițiile determinate de lege, iar nu numai ca coproprietar.

3.3.3.2. Obligația de construire a despărțiturilor comune

Noul Cod civil nu mai include grănițuirea și îngrădirea în materia servituților, ci la dispozițiile generale ale proprietății, grănițuirea fiind reglementată ca o obligație ce revine proprietarilor terenurilor învecinate de a contribui la reconstituirea hotarului și la fixarea semnelor de hotar, iar îngrădirea ca fiind dreptul oricărui proprietar de a-și îngrădi proprietatea.

Grănițuirea este o operație ce constă în fixarea prin semne externe și văzute a limitei ce deosebește două fonduri limitrofe, pentru a împiedica încălcările sau împresurările reciproce dintre vecini. Grănițuirea este legată de conservarea proprietății.

În dispozițiile generale refiroare la conținutul dreptului de proprietate, la art. 561 NCC este definit și dreptul de îngrădire ( fostul art. 585 C. Civ. 1864), ca fiind dreptul oricărui proprietar de a-și îngrădi proprietatea sa, iar prin dispozițiile art. 662 NCC este reglementată obligația reciproca a proprietarilor vecini de a contribui la construirea despățiturilor comune.

Principiul potrivit căruia nimeni nu poate fi silit a se împrejmui cunoaște o excepție, în virtutea căreia fiecare locuitor poate să silească într-un interes comun pe vecinul său a conribui, pentru partea sa, la clădirea și repararea îngrăditurii, adică a zidului ce desparte casele, curțile și clădirile lor. Art. 600 (C.civ. 1864) conferă fiecărui proprietar dreptul de aobliga pe vecinul său a contribui la clădirea și repararea îngrăditurii ce desparte fondurile respective. Art. 585 conferă proprietarului un drept, pe când art. 600 îi impune o obligație.

3.3.3.3. Cheltuielile de întreținere și reparare a despărțiturilor comune

Potrivit art. 663 NCC, sarcinile comunității se împart între coproprietari proporțional cu dreptul fiecăruia. Întrucât prezumția de egalitate a cotelor părți este reglementată doar pentru situația coproprietății obișnuite, pentru stabilirea cotelor părți ale dreptului de coproprietate asupra despărțiturilor comune (dreptul de proprietate asupra despărțiturilor comune are, potrivit art. 660 alin. (2) și art 651, caracter accesoriu, față de dreptul de proprietate asupra fonduui care constiuie bunul principal) se va aplica norma de drept comun cuprinsă la art. 647 alin. (3) NCC, potrivit căruia, în absența unei dispoziții contrare cota parte din drept a fiecărui coproprietar se tabilește în funcție de întinderea bunului principal.

Fiecare proprietar trebuie să îngrijească ca un bun gospodar de buna stare a zidului comun, Coproprietarii sunt deci responsabili de stricăciunile cauzate prin fapta, neglijența sau imprudența lor ( art. 998, art. 999 C. Civ. 1864), precum și a acelora pentru care ei sunt civilmente responsabili (art. 1000, art. 1001 C. Civ. 1864) putând chiar la nevoie fi condamnați și la daune, conform dreptului comun.

Întrucât obligația de a contribui la repararea și reclădirea zidului comun are natura juridică a unei sarcini reale, s-a arătat că „acțiunea în restituirea cheltuielilor de întreținere și reclădirea zidului comun are caracter real”, astfel că „cel care ar fi făcut singur cheltuielile necesare la această reparație ar putea să le ceară de la cel de-al treilea dobânditor”.

Excepția de la principiul conform căruia fiecare coproprietar este obligat a contribui la repararea sau întreținerea despărțiturii comune, proporțional cu dreptul său, este reglementată la alin. (2) al art. 663 NCC, potrivit căruia un coproprietar va putea să nu participe la cheltuielile de întreținere și reparare dacă va renunța la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii comune (adică la coproprietatea materialului zidului și la partea de pământ pe care acest zid este clădit).

Renunțarea la comunitatea unui zid din partea unuia dintre vecini conferă celuilalt proprietatea exclusivă a zidului, însă, sub condiția de a fia acceptată în mod expres sau tacit și de a se face reparațiile necesare, căci dacă vecinul în folosul căruia s/ar fi făcut renunțarea ar lăsa zidul să cadă în ruină sau l-ar dărâma, autorul renunțării ar putea să revină asupra ei, propter causam non secutam, în baya principiului comndiției rezolutorii tacite. (art. 1020, art. 1021 C. Civ. 1864), și să ceară împărțirea materialului și a pământului.

Principiul instituit la art. 663 NCC (fostul articol 593 C.civ. 1864) este o simplă aplicație a principiului general, conform căruia, ori de câte ori o persoană este obligată propter rem, adică prin faptul că are un lucru, de atâtea ori se poate descărca de obligație renunțând la lucru.

Dobândirea coproprietății asupra despărțiturilor

Coproprietatea despărțiturilor dintre două fonduri derivă din natura lucrurilor, adică din nevoia unei bune exploatări a fondurilor vecine. Dacă legea nu ar fi reglementat această stare de indiviziune perpetuă și silită, despărțiturile ar fi făcut obiectul unei proprietăți ordinare divizate, în sensul că zidul așezat pe hotarul dintr două fonduri ar f fost socotit ca împărțit în două în plan vertical, fiecare proprietar fiind în acest caz proprietar pro diviso și exclusiv pe partea din zid dinspre fondul său.

Cu privire la stabilirea indiviziunii, reținem că o despărțitură va fi considerată comună atunci cânmd există titluri care să stabilească faptul căm a fost făcută cu cheltuială comună. Prin urmare, constribuția comună este o cauză de comunitate indiviză. De asemenea, despărțitura va fi comună, chiar dacă a fost făcută cu cheltuiala unuia singur dintre coproprietari, în condițiile legii., adică dacă celălalt coproprietar plătește jumătate din valoarea actualizată a mterialului și a manoperei folosite și, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită.

Cu privire la facultatea de a dobândi coproprietatea prin plata a jumătate din valoarea actualizată a materialelor și manoperei folosite și, după caz, din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită, Codul civil din 1864 reglementa această posibilitate numai pentru zidul comun, nu și pentru celelalte despărțituri- adică șanțurile și gardurile comune (care nu erau menționate în mod expres de art. 598 C. Civ. 1864), motiv penru care se decisese că în aceste din urmă cazuri coproprietatea se dobândește conform dreptului comun, adică numai cu consimțământul vecinului, care le realizase cu contribuția sa exclusivă.

Cu privire la natura operațiunii prin care se dobândește coproprietatea s-a arătat că este o operațiune mixtă și sui generis, cuprinzând în același timp o expropriere ( deoarece este impusă proprietarului zidului, care nu poate refuza să cedeze coproprietatea), de aceea, coproprietarul inițial nu răspunde pentru vicii, cât și o vânzare (în care prețul este suma pe care o plătește coproprietarul care dorește să dobândească coproprietatea), astfel că actul trebuie transcris ca orice vânzare; iar proprietarul va păstra asupra zidului privilegiul vânzătorului și acțiunea îmn reziliere pentru neplata prețului)

Proprietatea comună în devălmășie

Este o noutate legislativă extinderea ariei de acțiune a coproprietății coevălmașe , în sensul că pot fi titularii acestei forme de coproprietate și alte persoane decât soții căsătoriți sub regimul comunității legale, persoane determinate prin efectul legii, sau în temeiul unui act juridic.

Proprietatea comună în devălmășie își are izvorul în actul juridic al căsătoriei, pe când proprietatea comună pe cote-părți poate rezulta din multiple cauze, precum: legea, succesiunea, convenția părților.

Proprietatea devălmașă a soților este legată exclusiv de persoana lor, respectiv de calitatea de soț, pe când, în cazul coproprietății comune pe cote-părți al dreptului de proprietate poate fi orice persoană. Calitatea de coproprietar poate fi și transmisă prin acte juridice, ceea ce nu este posibil în cazul proprietății comune în devălmășie a soților.

Dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate enumerate la art. 557 NCC, la care face trimitere art. 631 din același cod, izvoarele proprietății comune în devălmășie sunt doar legea și convenția. În sistemul de drept reglementat de Codul familiei, intrat în vigoare la 1 februarie 1954, exista un singur regim legal, respectiv regimul matrimonial al comunității de bunuri. Codul familiei nu permitea încheierea convențiilor matrimoniale, interzicând expres, sub sancțiunea nulității, orice convenție prin care se modificau regulile privind comunitatea de bunuri. Fiind un regim legal, regimul comunității de bunuri se aplica, în virtutea legii, tuturor persoanelor căsătorite, iar regulile de funcționare, dizolvare și de lichidare erau stabilite prin lege.

În lumina noului Cod civil, „regimul comunității de bunuri, cu unele modificări, rămâne regimul legal, dar va avea un caracter flexibil, urmând a fi aplicabil doar în cazurile în care părțile nu au optat pentru un alt regim matrimonial prin convenție matrimonială.”

Între soți, regimul matrimonial produce efecte numai din ziua încheierii căsătoriei. Față de terță, regimul matrimonial este opozabil de la data îndeplinirii formalităților de publicitate prevăzute de lege, afară de cazul în care aceștia l-au cunoscut pe altă cale. Neîndeplinirea formalităților de publicitate face ca soții să fie considerați, în raport cu terții de bună-credință, ca fiind căsătoriți sub regimul matrimonial al comunității legale. Regimul matrimonial încetează prin constatarea nulității, anularea, desfacerea sau încetarea căsătoriei. În timpul căsătoriei, regimul matrimonial poate fi modificat, în condițiile legii.

A doua modalitatea juridică a patrimoniului este comunitatea de bunuri a soților (comunitatea matrimonială). Noțiunea de comunitate de bunuri este distinctă de noțiunea de bunuri comune, întrucât ea înglobează nu numai bunurile comune, ci și datoriile comune.

Regimul matrimonial al comunității de bunuri presupune divizarea patrimoniului fiecărui soț în două mase de drepturi și datorii pecuniare: comune și proprii. Masa bunurilor și datoriilor comune din patrimoniul ambilor soți constituie tocmai comunitatea matrimonială a soților, care, fără să fie un patrimoniu distinct de patrimoniul fiecărui soț, se înfățișează ca o confuziune parțială a patrimoniilor soților pe durata căsătoriei. Puterea pe care o conferă patrimoniul se exercită în comun asupra comunității matrimoniale.

4.2. Regulile aplicabile proprietății devălmașe

Lato sensu, regimul matrimonial se referă la tot ceea ce privește căsătoria, fie că este vorba de raporturi personale, fie de raporturi patrimoniale; strict sensu, regimul matrimonial desemnează statutul patrimonial al soților, deci totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile dintre soți, precum și dintre aceștia și terți cu privire la bunurile și datoriile soților. Cu toate acestea, regimul matrimonial nu acoperă totalitatea raporturile patrimoniale dintre soți sau dintre soți și terți (precum obligația de întreținere, liberalitățile, drepturile succesorale), cid oar acele raporturi patrimoniale care își au izvorul direct în căsătorie.

Din punctual de vedere al izvorului lor, regimurile matrimonial se clasifică în regimuri matrimonial legale (care se aplică ori de câte ori viitorii soți nu au încheiat o convenție matrimonială) și regimuri matrimonial convenționale (care își au izvorul îmn convențiile matrimonial).

Regimul comunității de bunuri rămâne regimul legal, de drept comun în material proprietății devălmașe, care se va aplica doar în cazurile în care părțile nu au optat pentru un regim matrimonial prin convenție matrimonială.

Partajul

5.1. Aspecte generale

Partajul este o operațiune prin care se atribuie fiecărui proprietar o parte indiviză, determinată materialmente din lucru, în loc de partea indiviză pe care o poseda până atunci, valoarea părții indivize fiind proporțională și echivalentă cu aceea a părții indivize anterioare. Fiecare proprietar devine astfel proprietar pro diviso,adică proprietar exclusive al părții material ce i s-a atribuit din totalitatea lucrului, și dreptul său nu mai este limitat la drepturile celorlalți.

5.2. Felurile partajului

Partajul se poate realiza în două moduri: pe cale convențională- atunci când coproprietarii se înțeleg între ei cu privire la modalitatea de realizare a partajului- sau prin hotărâre judecătorească- atunci când părțile nu se înțeleg cu privire la modalitatea de împărțire a bunului comun. În toate cazurile, fie că se realizează prin bună învoială, fie prin hotărâre judecătorească, toți coproprietarii trebuie să ia parte la împărțeală, neparticiparea tuturor fiind un caz de nulitate absolută prevăzută în mod expres de art. 684 alin. (2) NCC.

Articolul 670 NCC nu prevede o condiție de formă pentru încheierea partajului prin bună învoială, însă din coroborarea cu dispozițiile art. 680 alin. (2) reiese că o astfel de convenție nu va produce efecte juridice, în cazul în care are ca obiect un bun imobil, decât dacă a fost încheiată în formă autentică și a fost înscrisă în cartea funciară. Au aplicație, de asemenea, dispozițiile art. 885 NCC, potrivit cărora, sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului care a justificat înscrierea, precum și dispozițiile art. 888 NCC, potrivit cărora înscrierea în cartea funciară se face în baza înscrisului authentic notarial.

Întrucât partajul este o convenție sinalagmatică, în situația în care copartajanții încheie convenția de partaj sub forma unui înscris sub semnătură privată, trebuie respectată regula prevăzută de art. 1179 C. civ. 1864, în sensul de a fi încheiată în atâtea exemplare câte părți cu intere contrare sunt. În cazul nerespectării acestei reguli, actul va fi considerat un început de dovadă, care poate fi completat prin alte mijloace de probă. În schimb, dacă actul sub semnătură privată care constată împărțeala nu este semnat de toate părțile, el va fi nul ca instrument de probațiune, fapt care nu are însă consecințe asupra valabilității convenției, ci doar asupra posibilităților probatorii, în sensul că dovada se va face potrivit dreptului comun.

Diferența dintre coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată privește numai posibilitatea încetării prin partaj judiciar a acestei modalități juridice a dreptului de proprietate. În timp ce coproprietatea obișnuită încetează, de regulă, prin partaj, inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, iar partajul convențional este admis numai cu caracter excepțional, întrucât, în ipoteza coproprietății asupra părților comune din clădirile cu mai multe spații de locuit aparținând unor proprietary diferiți, în măsura în care părțile comune sunt strict necesare pentru utilizarea spațiilor locative, nu pot face obiectul niciunui fel de partaj.

5.3. Regulile privitoare la modul de împărțire

Principiul este acela că pot face obiectul unei împărțeli orice bunuri ce fac obiectul dreptului de proprietate sau al altui drept real principal ce are doi sau mai mulți titulari.

Prin excepție, nu pot face obiect al partajului bunurile enumerate la art. 671 alin. (1) NCC, respectiv:

Bunurile aflate în coproprietatea forțată: părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, enumerate la art. 649 NCC; despărțiturile comune aflate în proprietate comună a vecinilor, enumerate la art. 660 NCC; bunurile asupra cărora există proprietate periodică conform art. 687 NCC; amintirile de familie determinate conform art. 1141 NCC; bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele; bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;alte bunuri comune aflate în stare de coproprietate forțată (art. 646 NCC). Potrivit art. 671 alin. (2) NCC, se revine la regulă, deci pot face obiect al partajului părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente în situația în care aceste părți au încetat de a mai fi destinate folosinței comune. De asemenea, potrivit alin. (3) al aceluiași articol, bunurile asupra cărora există proprietate periodică sau alt caz de coproprietate forțată conform art. 646 NCC pot face obiectul numai al partajului prin bună învoială, nu și al unui partaj judiciar;

Bunurile aflate în stare de devălmășie, deoarece în acest caz niciuna dintre părți nu este titularul unei părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului comun (art. 667 NCC);

Alte bunuri prevăzute de lege.

După cum s-a spus, egalitatea este sufletul împărțelii. Legiuitorul nu s-a mulțumit însă cu o egalitate în valoare, ci a urmărit să asigure și egalitatea în natură, fiecare dintre copărtați trebuind, în principiu, să primească în lotul său o parte proporțională din toate felurile de bunuri aflate în coproprietate.

Întrucât împărțeala se face în natură, nu se va proceda la alcătuirea loturilor decât după formarea și evaluarea masei de partajat. Se va recurge la atribuire, în cazul în care vreunul dintre copărtași, stăpânind în fapt terenuri coproprietate, a ridicat în timpul indiviziunii construcții pe aceste terenuri. În toate cazurile, intanța nu se poate mulțumi să admită în principiu acțiunea pentru ieșirea din indiviziune, ci, după ce a stabilit mprintr-o încheiere interlocutorie bunurile de împărțit și cota-parte cuvenită fiecărui copărtaș, trebuie prin hotărâre să desăvârșească împărțeala, prin împărțirea prețului vânzării sau atribuirea loturilor formate.

Spre deosebire de partajul convențional, în cazurile în care împărțeala bunurilor este dispusă prin hotărâre a instanței de judecată nu se poate deroga de la principiul împărțelii în natură a bunului comun decât în cazuri excepționale. Desigur, împărțeala în natură este obligatorie numai dacă bunul este divizibil și comod partajabil în natură.

Soluția atribuirii bunului către unul dintre coproprietari are caracter subsidiar în raport cu soluția împărțelii în natură, aplicându-se atunci când bunul comun este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură- art. 676 alin. (2) NCC. Atribuirea bunului unui coproprietar este posibilă însă numai cu acordul expres al acestuia. Dacă însă doi sau mai mulți coproprietari cer să li se atribuie bunul comun, se pune problema criteriilor în funcție de care instanța de judecată trebuie să adopte această soluție. Evaluarea bunului comun este necesară ăntotdeauna când se aplică soluția atribuirii bunului către un coproprietar, iar dacăm părțile nu se învoiesc cu privire la valoarea bunului, instanța va dispune efectuarea unei expertize, pentru a se stabili vloarea de circulație a bunului la data judecării. La rândul său, împărțeala prin vânzare are caracter subsidiar nu numai în raport cu împărțeala în natură, ci și cu împărțeala prin atribuire.

5.4. Executarea silită privitoare la bunul comun

Codul civil din 1864 (art. 1825) nu dădea posibilitatea creditorilor personali ai coproprietarilor să urmărească, înainte de partaj, cota-parte pe care debitorul lor o avea din imobilele comune, acordându-le numai dreptul de a provoca împărțeala sau de a interveni în cadrul acțiunii de partaj introduse de un coproprietar.

Noul Cod civil reglementează, la art. 678 alin. (4), cazurile în care convenția de suspendare a împărțelii este opozabilă creditorilor, respective, numai atunci când, înainte de nașterea crențelor, convenția prin care coproprietarii au hotărât menținerea temporară a stării de coproprietate a dobândit dată certă, în cazul bunurilor mobile, sau a fost autentificată, în cazul bunurilor immobile, și s-au îndeplinit formalitățile de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.

În măsura în care creditorii unui coproprietar sunt îndreptățiți să ceară împărțeala bunului comun pe calea acțiunii oblice, convențiile de suspendare a împărțelii le sunt opozabile, întrucât, pe calea acestei acțiuni, creditorii nu pot avea o poziție mai bună decât ar avea-o debitorul lor, în numele căruia se exercită acțiunea. Acțiunea oblică este un instrument juridic prin care creditorii exercită chiar dreptul debitorului, iar nu un drept propriu. Soluția prevăzută în art. 678 alin. (4) NCC se justifică numai în ipoteza în care debitorul nu ar avea alte bunuri din acre să se poată îndestula creditorii. Astfel, soluția este criticabilă.

5.5. Garanția pentru evicțiune și vicii ascunse

Obligația de garanție între coproprietari contra evicțiunii sau viciilor ascunse, pentru bunurile căzute în loturile fiecăruia dintre ei, se întemeiază însă pe efectul translativ de proprietate al partajului, deoarece coproprietarii dobândesc bunurile atribuite la partaj unii de la alții.

Această garanție este datorată de drept, fără să fie nevoie de stipulația părților, indifferent dacă partajul se realizează prin bună învoială sau prin justiție sau dacă bunurile partajate sunt mobile sau immobile.

Prin interpretarea art. 787 C. civ. 1864, s-a arătat că prin „evicțiune” se înțelege orice pierdere sau prejudiciu pe care unul dintre copărtași l-ar suferi, în privința bunului căzut în lotul său, iar prin „tulburare” se înțelege orice împiedicare a exercițiului dreptului de proprietate, stabilindu-se că numai tulburările de drept dădeau loc la acțiune în garanție, căci, dacă nu se pretindea niciun drept asupra bunului, comoștenitorii trebuiau să se apere singuri.

Controversa legată de aplicarea prin analogie a dispozițiilor art. 1336 C. civ. 1864, care prevedea obligația de garanție și pentru viciile ascunse, pornită de la faptul că art. 787 C. civ. 1864 menționa că obligația de garanție între coproprietari exista „numai pentru tulburările și evicțiunile ce preced dintr-o cauză anterioară împărțelii” a fost tranșată prin dispozițiile art. 683 NCC, care stipulează în mod expres că dispozițiile legale privitoare la obligația de garanție a vânzătorului se aplică în mod corespunzător.

Copărtașul care a suferit o evicțiune, totală sau parțială, va fi despăgubit cu o sumă de bani. El nu va putea cere o nouă împărțeală pentru a cere să se restabilească egalitatea dintre copărtași, și nici nu va putea cere a primi despăgubirea sa în bunurile comune. Acțiunea coproprietarului prejudiciat este o acțiune personal, nu una reală.

Despăgubirea se va stabili în raport de valoarea pe care bunul de care a fost deposedat coproprietarul o avea la momentul evicțiunii, iar nu în raport de valoarea pe care o avea la momentul partajului, deoarece aceasta este paguba suferită de moștenitorul evins.

De vreme ce garanția are drept scopsă repare inegalitatea dintre copărtași izvărâtă din evicțiune, iar copărtașii garanți nu au să sufere sau să se bucure de modificările de valoare suferite de bun după împărțeală, trebuie să se țină seama numai de valoarea bunului de la data împărțelii.

Cu privire la întinderea obligației de garanție, soluția adoptată de noul Cod civil prin dispozițiile art. 683 alin. (2) teza I este diferită de cea prevăzută de art. 788 C. civ. 1864, care făcea deosebire între vânzare și împărțeală. Astfel, în art. 788 C.civ. 1864, despăgubirea datorată coproprietarului evins era suportată de fiecare copartajant „în proporție cu partea sa ereditară”, deci inclusive de coproprietarul evins, soluție ce a fost justiicată în doctrină pe idea de egalitate ce trebuie să existe între copărtași, astfel că se spunea că pierderea suferită din cauza evicțiunii apaă asupra întregii mase de bunuri comune, spre deosebire de regulile de la vânzare, conform cărora cumpărătorul era despăgubit pentru întreaga pierdere suferită.Noul Cod civil nu mai prevede că ceilalți coproprietari suportă despăgubirea datorată coproprietarului evins, fiecare „în proporție cu partea sa ereditară”, astfel încât coproprietarul evins nu mai suportă partea corespunzătoare cotei sale părți din despăgubire.

Articolul 683 alin. (3) NCC menționează cazurile în care coproprietarii nu își datorează garanție, și anume:

Când prejudiciul este urmarea faptei săvârșite de un alt coproprietar. Dacă coproprietarul este sau nu în culpă pentru evicțiunea suferită de un alt coproprietar ese o chestiune de fapt, care se apreciază de instanțele de fond. „Coproprietarul este îmn culpă dacă s-a judecat până în ultimă instanță cu evingătorul fără a-i chema pe ceilalți coproprietari în garanție”

Când coproprietarii au fost scutiți de obligația de garanție prin actul de partaj. „Clauza de exonerare de garanție trebuie să fie menționată în mod expres în actul de partaj, legea neadmițând o derogare tacită de la regula conform căreia coproprietarii își datorează reciproc obligația de garanție”„Clauzele de negaranție în materie de împărțeală, pentru a fi valabile, trebuie să fie exprese și special. Împrejurarea că, la data împărțelii, copărtașul evins cunoștea primejdia evicțiunii nu poate fi interpretată ca o renunțare la garanție și, prin urmare, nu îi ridică și nici nu îi micșorează dreptul la garanție, căci clauza de negaranție trebuie să fie expresă. Pe de altă parte, clauza de negaranție trebuie să specific cazurile de evicțiune pentru care garanția este înlăturată”.

Acțiunea în garanție pentru evicțiune se prescrie în termenul general de prescipție, iar pentru vicii ascunse în 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascune cu viclenie. În caz de evicțiune termenul curge de la data producerii ei, iar în cazul viciilor ascunse de la data descoperirii lor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepția construcțiilor, iar în cazul construcțiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.

Copărtașul amenința de evicțiune are două posibilități de a exercita acțiunea în garanție: fie se judecă cu evingătorul și apoi exercită acțiunea în garanție pe cale principal, fie, în cadrul procesului cu evingătorul, formulează cerere de chemare îm garanție a celorlalți coproprietari, cea din urmă soluție fiind singurul mod de a evita a i se opune finele de neprimire prevăzut la art. 1705 NCC.

5.7. Desființarea partajului

Partajul prin bună învoială este un contract, astfel că este supus acelorași cauze de desființare ca și contractile. (art. 1246-1265 NCC)

Acțiunea de partaj este indivizibilă, lipsa unuia dintre coproprietari fiind cauză de nulitate absolută a partajului. Însă coproprietarii pot participa, atât în cadrul acțiunii de partaj, cât și al celui realizat pe cale convențională, prin mandatar cu procură specială.

Articolul 684 alin. (3) NCC reia soluția prevăzută la art. 790 alin. (2) C.civ. 1864, potrivit căruia simpla omisiune de partajare a unui bun comun nu constituie motiv de desființare a împărțelii, ci se va face un supliment de partaj pentru bunul comun omis.

Coproprietarii sunt liberi de a săvârși numai o împărțeală parțială, adică să împartă numai o parte din bunurile comune , cealaltă parte rămânând în coproprietate. Însă împărțeala fiind indivizibilă, ea nu poate avea loc numai între unii dintre coproprietari, fără concursul altora.

5.8. Regulile aplicabile bunurilor aflate în coproprietate și în devălmășie

Împărțeala proprietății comune pe cote-părți se face în raport de cotele dinainte cunoscute, pe când, în cazul proprietății comune în devălmășie, cotele fiind necunoscute, ele urmează a fi stabilite cu ocazia împărțirii, în funcție de contribuția fiecărui soț la achiziționarea bunurilor comune.

Regimul comunității matrimonial, ca principal efect patrimonial al căsătoriei, trebuie să fie în ființă, în principiu, tot timpul căsătoriei. În cele mai multr cazuri, regimul comunității durează tot timpul căsătoriei, dar, uneori, interesele creditorilor sau ale soților pot duce la împărțirea bunurilor comune nu numai la desfacerea și la încetarea căsătoriei, dar și în timpul acesteia.

Codul familiei avea o viziune extreme de restrictivă cu privire la posibilitatea soților de a pune capăt devălmășiei în timpul căsătoriei. Astfel, prin derogare de la regula din dreptul comun potrivit căreia nimeni nu poate fi silit a rămâne în indiviziune, Codul familiei prevedea doar două situații în care împărțirea bunurilor comune era socotită admisibilă:

La cererea oricăruia dintre soți, pentru motive temeinice

La cererea creditorului personal al unuia dintre soți, care a urmărit bunurile personale ale acestuia, ce s-au dovedit însă insuficiente pentru satisfacerea creanței sale

La aceste ipoteze admise de legiuitor jurisprudența și doctrina au acceptat și partajul bunurilor devălmașe îm cazul confiscării speciale.

Noul Cod civil permite soților să recurgă oricând în timpul căsătoriei la un partaj amiabil, prin act notarial sau, în caz de neînțelegere, pe cale judecătorească, fără ca legea să mai condiționeze admisibilitatea acțiunii de partaj de dovada unor motive temeinice (art. 358 NCC). Bunurile atribuite fiecărui soț după partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărțite rămân bunuri comune. Regimul comunității nu încetează decât în condițiile legii, chiar dacă toate bunurile au fost împărțite în timpul căsătoriei (art. 358 NCC). Soluțiile consecrate privind împărțirea bunurilor comune la cererea creditorilor personali ai unuia dintre soți se mențin și în noul Cod civil.

Cu privire la modalitățile de lichidare a comunității de bunuri, art. 320 NCC prevede că regimul matrimonial se lichidează prin buna învoială sau, în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească, iar art. 355 alin. (1) NCC prevede că, la încetarea comunității, acestea se lichidează prin hotărâre judecătorească sau act authentic notarial.

În ceea ce privește efectele partajului, art. 357 NCC reglementează mecanismul lichidării comunității legale, iar ca aspect de noutate, prin alin. (2) teza a II-a instituie o prezumție legală simplă, că soții au avut o contribuție egală. Îm concepția noului Cod civil (art. 680), partajul bunurilor comune produce effect constitutive, adică numai pentru viitor, ținând cont, totodată, de efectul constitutive al cărții funciare. Textul trebuie însă corelat cu prevederile art. 385 NCC, care constituie efectul retroactive al încetării regimului matrimonial în cazul divorțului, care urcă până la data introducerii cererii de divorț, sau, după caz, chiar până la data separației în fapt. Prin urmare, s-ar putea discuta despre un eventual effect retroactive al partajului, prin excepție de la regula de drept comun instituită prin art. 680. În orice caz, în materie imobiliară, date fiind regulile de carte funciară, efectele juridice ale partajului se produc numai prin înscriere în cartea funciară.

6. Regula unanimității în reglementarea noului Cod civil și în jurisprudența CEDO

5.1. Aspecte generale

Specific proprietății comune pe cote-părți obișnuite sau temporare este faptul că bunul care face obiectul dreptului de proprietate aparține concomitent mai multor titulari. Fracționarea este realizată doar la nivel abstract, iar nu material, astfel încât fiecăruia îi revine o cotă-parte din acest drept exprimată matematic în fracții ori procente.

5.2. Principiile coproprietății

În practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost subliniate două reguli ce guvernau coproprietatea obișnuită:

1. Din principiul potrivit căruia niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fracțiuni materiale din bun decurgea  regula unanimității, care impunea existența acordului de voință al tuturor copărtașilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun. În această privință s-au reliefat însă atenuări menite să prevină consecințele refuzului abuziv al unuia dintre copărtași la efectuarea unui act și care ar putea împiedica punerea în valoare a bunului, o parte a acestor atenuări fiind consacrate expres în Noul Cod civil.

2. Din divizarea intelectuală a dreptului rezulta al doilea principiu, potrivit căruia fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa din drept, în sensul că o poate înstrăina sau o poate greva cu drepturi reale de garanție care nu presupun deposedarea. Altfel-spus, în legătură cu cota sa parte din drept, fiecare coproprietar are exclusivitatea. Principiul enunțat își găsește reglementarea în  art. 634 alin.1 C. civ. , astfel “fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară”.

Principiul sau regula unanimității se deducea din ideea unității materiale a bunului și obliga la o exercitare colectivă a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate. Așa cum s-a apreciat în doctrină, titularii nu exercită concomitent, ci împreună aceste prerogative. Nefiind reglementată expres de lege, regula unanimității a reprezentat o creație a doctrinei și a practicii judiciare a cărei substanță ar putea fi sintetizată astfel: pentru exercitarea unui fapt material sau încheierea unui act juridic cu privire la bun este necesar acordului de voință al tuturor copărtașilor (acordul unanim).

Regula unanimității s-a dovedit a fi însă atât de severă în vechea reglementare, încât a împiedicat chiar exercitarea normală a dreptului de proprietate comună, întrucât fiecare coproprietar avea un adevărat drept de  veto în legătură cu săvârșirea oricărui fapt juridic în sens restrâns sau cu încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care constituie obiectul acestui drept. Tocmai pentru a tempera excesele care rezultau din aplicarea rigidă a regulii unanimității a fost necesară organizarea juridică a coproprietății obișnuite, pentru că o exercitare concomitentă și împreună a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate ar fi devenit, în anumite împrejurări, imposibilă. De exemplu, pretenția ca bunul să fi fost folosit de către toți coproprietarii în același timp, cu acces la fiecare particulă materială a bunului, ar fi blocat însăși exercitarea dreptului de proprietate.

5.3. Atenuarea regulii unanimității – de la practică judiciară constantă la norme de drept

Pentru a înțelege regimul juridic al acesteia în Noul Cod civil, pornind de la practica judiciară și propunerile  de lege ferenda  din doctrină, trebuie să ținem seama de prerogativele care formează conținutul juridic al dreptului de proprietate în general, respectiv posesia, folosința și dispoziția precum și de clasificarea actelor juridice în funcție de finalitatea urmărită în legătură cu un bun privit ut singuli: acte de conservare, acte de administrare și acte de dispoziție.

5.3.1. Posesia bunului comun

Ca element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptățirii de a apropia și de a stăpâni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privată. În cazul coproprietății obișnuite toți titularii sunt îndreptățiți la apropierea și stăpânirea bunului, altfel spus toți au vocație la o asemenea exercitare. Pentru că dreptul, ca realitate intelectuală, este divizat, această vocație corespunde divizării, însă întrucât bunul nu este divizat material, realizarea în concret a acestei îndreptățiri nu s-ar putea face de fiecare coproprietar decât în comun cu ceilalți, dacă s-ar ține seama de exigențele regulii unanimității create anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.

În fapt este posibil ca posesia să fie exercitată de un singur titular, presupunându-se că o face atât pentru sine cât și pentru toți ceilalți.

Posesia poate fi apărată împotriva terților neproprietari de oricare dintre titulari prin acțiunile posesorii. Această soluție este consacrată generic în  art. 643 C. civ. ce prevede că „fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate,(…)”. Temeiul juridic al acțiunii posesorii împotriva terțului care a contractat cu unul dintre coproprietari, iar actul juridic nu a fost încheiat cu respectarea regulii majorității la actele de administrare, respectiv regulii unanimității la actele de dispoziție, este  art. 643 C. civ  alin. 2 C. civ.. Potrivit acestei dispoziții „coproprietarului vătămat i se recunoaste dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.”

5.3.2. Folosința și culegerea fructelor

Folosința bunului.

Jus utendi este o prerogativă a dreptului de proprietate, ceea ce înseamnă că toți au dreptul de a folosi bunul.

Din punct de vedere practic, regula unanimității în exercitarea folosinței materiale a bunului, în sensul utilizării împreună și în același timp de către toți coproprietarii, ar duce la o imposibilitate obiectivă a folosinței. Dacă unele acte materiale pot fi săvârșite împreună și în același timp de către coproprietari (ex: locuiesc împreună în aceeași casă, bun comun, utilizează o curte comună, etc.), altele nu pot fi săvârșite decât succesiv, de către unul sau altul dintre aceștia (ex.: folosința unei biciclete). Modul concret în care coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o înțelegere expresă între aceștia. Simpla îngăduință reciprocă poate fi suficientă pentru utilizarea succesivă, totală sau parțială, a bunului de către unul sau altul dintre coproprietari.

Astfel, regula unanimității presupune acordul expres ori tacit al tuturor coproprietarilor asupra modului de folosință a bunului. În măsura în care există divergențe, în jurisprudență s-a recunoscut posibilitatea unui partaj de folosință asupra bunului. Deși infirmată inițial, practica judiciară a reevaluat o astfel de posibilitate pe considerentul că, în vechea reglementare, partajul de folosință nu era interzis. S-a apreciat că o asemenea soluție pare a fi preferabilă pentru evitarea unor situații generatoare de conflicte între coproprietari.

La această soluție s-a oprit și Noul Cod civil ce reglementează expres partajul de folosință la  art. 639, ce prevede: „modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească”.

Folosința materială este guvernată de două reguli: cel care folosește bunul să nu schimbe destinația și modul de utilizare a bunului și să nu împiedice exercițiul folosinței celorlalți copărtași.

În situația în care unul dintre coproprietari este prejudiciat de o folosire abuzivă din partea altui coproprietar, fără deci a avea acordul tacit ori expres de voință al acestuia, acesta poate solicita despăgubiri constând în  echivalentul lipsei de folosință.

În Noul Cod civil temeiul juridic îl constituie  art. 636 alin. 2, ce prevede că  „cel care, împotriva voinței celorlalți proprietari, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligat la despăgubiri.” Această soluție se aplica și în reglemenarea anterioară, chiar dacă nu era prevăzută  in terminis., temeiul fiind îmbogățirea fără justă cauză.

Cât privește actele juridice, în doctrina și practica judiciară anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil au fost adoptate soluții de natură să atenueze exigențele unanimității și să satisfacă mai bine interesele coproprietarilor. Se admitea că din moment ce actele de administrare și cele de conservare pot fi indispensabile păstrării bunului în patrimoniile coproprietarilor și sunt profitabile tuturor, ele pot fi făcute chiar numai de unul dintre coproprietari, cu privire la întregul bun, cu condiția ca actul să fi fost util și nici unul dintre coproprietari să nu se fi opus la efectuarea lui. Eventualul refuz al unui coproprietar nu putea îmbrăca forma abuzului de drept, soluția aceasta fiind adoptată de practica judiciară, spre exemplu, în cazul necesității efectuării unor lucrări la imobilul aflat în coproprietate.

Astfel s-au pus în balanță două elemente importante: pe de-o parte regula unanimității potrivit căreia era necesar acordul de voință al tuturor coproprietarilor pentru încheierea valabilă a actelor juridice, iar pe de altă parte necesitatea conservării și punerii în valoare a bunului, avându-se în același timp în vedere interesul unor coproprietari și lipsa de diligență a altora or refuzul nejustificat al acestora de a încheia aceste acte. Soluția de mijloc susținută în literatura de specialitate și jurisprudență a fost de păstrare a actelor juridice ori de câte ori se putea dovedi un mandat tacit între coproprietari, gestiunea de afaceri ori abuzul de drept. Sintetic însă, sub rezerva excepțiilor enumerate, actele de administrare erau supuse regulii unanimității, spre deosebire de cele de conservare.

Soluția adoptată de N.C. civ. diferă în funcție de categoria de acte juridice. În materia celor de conservare, art. 640  prevede  că „ orice coproprietar le poate încheia fără acordul celorlalți copărtași”, soluție ce era acceptată și în vechea reglementare, chiar și în lipsă de reglementare expresă. De subliniat faptul că actele care vizează înfrumusețarea bunului  nu sunt acte de conservare, Noul Cod civil încadrându-le în categoria actelor de dispoziție (art. 641 alin. 4), drept urmare fiind necesar acordul unanim de voințe.

În ceea ce privește actele de administrare, a fost eliminată regula unanimității, instituindu-se o regulă a  majorității  precum și două excepții de la această regulă. Porivit  art. 641 alin. 1, „ actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți.”

Excepția instituită în art. art. 641 alin. 2 prevede situația în care este necesar acordul expres al coproprietarului pentru actul de administrare ce îi limitează în mod substanțial posibilitatea de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari. În situația în care actul este încheiat în lipsa acestui acord, coproprietarul vătămat poate solicita în instanță pe temeiul art. 641  alin. 2 și art. 642 alin. 1 C. civ. să se constate inopozabilitatea actului, iar față de terțul contractant să formuleze pe temeiul  art. 642  alin. 2 acțiune posesorie, precum și acțiune în pretenții împotriva coproprietarilor contractanți pentru a solicita daune-interese.

A doua excepție vizează cazul în care actul de administrare este  indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului, însă nu se poate întruni majoritatea. În această ipoteză, coproprietarul sau coproprietarii  interesați  pot cere instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea actului (art. 641 alin. 3 C. civ.). Așadar, pentru a se putea încheia actul de administrare fără acodul majoritar, trebuie îndeplinite anumite condiții:

Acordul care lipsește pentru a se întruni majoritatea să nu poată fi dat ori să fie refuzat abuziv;

Actul să fie de administrare și să fie  indispensabil  menținerii utilității sau valorii bunului;

Cererea de chemare în judecată prin care se solicită ca instanța să suplinească acordul de voință să fie anterioară  încheierii contractului.

Cu privire la acest din urmă aspect, se observă faptul că legiuitorul a conferit instanței puterea de a suplini un acord de voință, iar nu de a ratifica un act juridic încheiat deja cu nerespectarea regulii majorității. Deși legea se referă la suplinirea acordului de către instanță, apreciem că litigiul se va purta în contradictoriu cu ceilalți coproprietari care nu pot sau nu vor să-și dea acordul. Numai într-o astfel de situație, instanța se poate lămuri asupra justeței unei soluții de suplinire a consimțământului, hotărârea fiind de asemenea opozabilă coproprietarilor pârâți.

Culegerea fructelor

Atât în vechea reglementare, cât și sub imperiul Noului Cod civil, regula statuată în materie este că fructele bunului comun, indiferent de natura lor, se cuvin tuturor coproprietarilor proporțional cu cota-parte ideală din drept.. Regula este transpusă în art. 637 NCC.

În practica judiciară mai veche, se făcea distincția între fructele civile (chirii, arenzi) și fructele naturale sau industriale, ce nu pot fi obținute decât prin munca omului. S-a decis astfel că primele se cuvin tuturor copartajanților, proporțional cu cota lor parte, indiferent cine le-a perceput, în timp ce fructele industriale se cuvin numai coproprietarului care a depus munca pentru obținerea lor, motivându-se că săvârșesc un abuz de drept coproprietarii care au stat în pasivitate și totuși pretind partea lor din fructele culese. Soluția a fost infirmată ulterior atât în doctrină, cât și în practică, arătându-se că legea consacră dreptul proprietarului la fructele bunului, indiferent de natura lor, ca atribut al dreptului de proprietate, iar nu ca o recompensă a hărniciei sale. Coproprietarul care a efectuat cheltuieli și a prestat munca pentru producerea și perceperea fructelor va fi îndreptățit să pretindă despăgubiri celorlalți coproprietari, tot proporțional cu cotele acestora, potrivit dreptului comun. Temeiul pretinderii acestor despăgubiri îl putea constitui, în funcție de circumstanțele speței, mandatul, gestiunea de afaceri sau îmbogățirea fără justă cauză .

Această ultimă soluție și-a găsit consacrare legislativă în  art. 638  alin. 2 și 3 NCC: „fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însușite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit și pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepția cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acțiunea în despăgubiri este supus prescripției, potrivit dreptului comun.”, iar potrivit alin. 3 „dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însușite de un coproprietar este supus prescripției, potrivit dreptului comun.”

5.3.3. Dispoziția

Cu privire la dispoziție, soluția regulii unanimității se menține, fiind prevăzută în  art. 641  alin. 4 ce prevede „orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani [19], precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.”

Deși Noul Cod Civil nu face referiri exprese la dispoziția materială, ci doar la actele juridice de dispoziție, apreciem că soluția aplicării regulii unanimității se păstrează în egală măsură. Astfel, un coproprietar nu poate face, fără acordul celorlalți, lucrări de transformare, renovare sau orice altă lucrare de natură a schimba destinația bunului, iar productele bunului revin fiecărui coproprietar proporțional cu cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate.

În măsura culegerii productelor de către unul singur dintre coindivizari, ceilalți sunt îndreptățiți să ceară despăgubiri proporțional cu cota lor parte din drept. Actele de schimbarea a destinației bunului ori transformare a acestuia sunt sancționate prin acțiunea pentru obligarea celui vinovat la readucerea bunului în situația inițială sau realizarea acestui lucru de către ceilalți coindivizari pe cheltuiala sa ori, atunci când restabilirea situației anterioare nu mai este posibilă, obligarea celui vinovat la daune interese către ceilalți coindivizari în temeiul răspunderii civile delictuale (art. 998-999 C.civ. 1864 și  art. 1.349 NCC.). 

Într-o decizie din practica judiciară s-a arătat că „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat proprietar iar folosința nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale și reciproce ale celorlalți coproprietari ci trebuie să se realizeze numai în scopul utilizării fondului căruia i-a fost afectat. Astfel,modificările efectuate asupra holului comun de către un coproprietar fără acordul celorlalți coproprietari – prin amplasarea peretelui care împiedică accesul liber și direct la terasă și la intrarea reclamantei în propriul apartament constituie un veritabil abuz de drept.”

5.4.Sancțiunea inopozabilității pentru încălcarea dispozițiilor prevăzute de  art. 641 NCC

Încheierea actului juridic de ceilalți coproprietari, prin încălcarea  art. 641  va avea drept consecință inopozabilitatea actului pentru coproprietarul (sau coproprietarii) al cărui consimțământ nu a fost cerut (art. 642 alin.1).

Inovația acestei sancțiuni are izvor în doctrina franceză unde s-a consolidat opinia potrivit căreia actul în discuție este inopozabil coindivizarilor necontractanți, cărora li se recunoaște posibilitatea de a acționa în justiție  pe coindivizarul și terțul contractanți  pentru declararea inopozabilității și înlăturarea efectelor actului astfel încheiat. Această inopozabilitate este, în dreptul francez, temporară, până la partaj, când se realizează sau nu condiția rezolutorie care afectează actul încheiat de terț cu un singur coindivizar, fără acordul celorlalți.

În România în reglementarea anterioară, s-a pus problema de a ști ce mijloace stau la dispoziția coproprietarului pentru a invoca inopozabilitatea. Firește că, de cele mai multe ori, coproprietarul necontractant, terț față de convenție, se va putea prevala de « excepția de inopozabilitate », care în sens larg, este un mijloc de apărare. În literatura de specialitate s-a afirmat însă și opinia potrivit căreia terțul putea, pe temeiul art. 111 C. proc. civ., formula o acțiune în constatare declarativă solicitând să se constate inexistența opozabilității.

Inopozabilitatea constă în faptul că părțile dintr-un contract nu ar putea să se prevaleze față de terți, de anumite situații juridice, pe care și le-au creat prin voința lor contractuală, adică nu ar putea cere terților să respecte această situație juridică născută din contractul încheiat de ele, deoarece el lezează drepturile terților și este firesc ca acestora să li se recunoasca dreptul de a contesta această realitate prejudiciabilă .

Trebuie făcute următoarele mențiuni:

În cazul actelor de conservare, acestea vor fi întotdeauna opozabile tuturor copărtașilor, în temeiul  art. 640  alin. 1 și  art. 642  alin. 1 C. civ. Astfel, numai cei care au consimțit la încheierea actului vor fi obligați față de cocontractant, însă coproprietarul contractant se va putea întoarce împotriva celorlalți coproprietari pentru plata cheltuielilor relative la întreținerea bunului ce se vor plăti de aceștia proporțional cu cota lor parte din bun (art. 635 NCC).

În cazul actelor de administrare și de dispoziție, nerespectarea dispozițiilor privind regula majorității, respectiv a unanimității va face ca actul să fie  inopozabil  celor care nu și-au dat acordul. Acest lucru produce mai multe consecințe: pentru cheltuielile suportate de coproprietarii contractanți la încheierea actelor aceștia nu se pot întoarce împotriva celorlalți coproprietari, întrucât ei pot ignora actul; de asemenea, în virtutea art. 642 NCC aceștia din urmă pot solicita reintrarea în posesie asupra bunului de la terțul cocontractant și despăgubiri de la copărtașul/copărtașii care au încheiat actul juridic cu nerespectarea imperativului majorității sau unanimității.

Astfel, atunci când un coproprietar înstrăinează întregul bun, actul de înstrăinare nu este opozabil celorlalți coproprietari, aceștia putând chema în judecată pe cocontractanții actului solicitând pe de o parte intrarea în posesie asupra bunului și despăgubiri de la coproprietarul înstrăinător.

Sub imperiul vechiului Cod civil, pe baza practicii, se stabilea că dobânditorul de bună-credință dintr-un act cu titlu oneros putea rămâne proprietar exclusiv asupra bunului dacă dovedea o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului. Ceilalți coproprietari aveau numai alternativa acțiunii împotriva coproprietarului înstrăinător pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză.

Noua reglementare alege însă, să protejeze cu prioritate coproprietarii, în defavoarea achizitorului bunului. Art. 642  și art. art. 1683  alin. 5 NCC prevăd expres soarta actului de înstrăinare, cumpărătorul neputând alege să păstreze întregul bun pentru prețul plătit decât în mod excepțional prin dovedirea erorii comune și invincibile și pentru bunuri care nu sunt supuse publicității. Problema acestei protecții juridice este foarte importantă mai ales în ipoteza în care coproprietarul vânzător nu mai poate fi găsit ori a devenit insolvabil. Datorită dispozițiilor art. 642 NCC coproprietarii sunt protejați, iar cumpărătorul se subrogă vânzătorului în drepturile și obligațiile de coproprietar, rămând păgubit numai cu privire la excedentul de preț plătit.

5.5 . Inovația în materia acțiunii în revendicare: posibilitatea formulării acțiunii de un singur coproprietar.

Acțiunea în revendicare nu avea sub imperiul vechiului Cod civil o reglementare de sine stătătoare, ci a reprezentat o creație a doctrinei și a jurisprudenței.

În Codul civil, această acțiune a dobândit reglementare expresă la art. 563 alin. 1 teza I NCC potrivit cu care, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept.

În practica judiciară s-a pus deseori problema admisibilității acțiunii în revendicare ce are ca obiect un bun deținut în coproprietate, formulată de un singur coproprietar (ori o parte dintre coproprietari). Controversa pornea de la regimul juridic al coproprietății obișnuite sau temporare, guvernată de regula unanimității ce impunea existența acordului de voință al tuturor copărtașilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun.

Practica judiciară a fost până de curând unitară în a susține că acțiunea în revendicare astfel formulată este inadmisibilă, fiind respinsă ca introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă. În acest caz, coparticiparea procesuală nu era facultativă, ci din contră, obligatorie datorită legăturii ce impunea soluționarea unitară a litigiului față de toți coproprietarii, printr-o singură hotărâre. Soluția se impunea întrucât acțiunea în revendicare presupune un drept exclusiv și determinat asupra bunului, drept pe care nu îl are un coproprietar sau coindivizar decât prin efectul partajului.

Recent, a fost subliniată în doctrină o altă soluție, animată pe de-o parte de necesități sociale, pe de altă parte de o regândire a instituției acțiunii în revendicare din punct de vedere a naturii juridice, culminând însă cu cauza  Lupaș și alții vs. România  de la Curtea Europeană a Drepturilor Omulului, dar și adoptarea și intrarea în vigoare a Noului Cod civil.

Anterior hotărârii CEDO pronunțate în cauza „Lupaș și alții c. României”, practica instanțelor române era covârșitor majoritară în sensul respingerii acțiunilor în revendicarea unui bun proprietate comună pe cote-părți dacă nu figurau ca reclamanți toți coproprietarii.

În urma acestei hotărâri în care Curtea Europeană a statuat că, prin raportare la circumstanțele specifice cazului (număr însemnat de succesori, precum și refuzul unora de a participa la judecată), impunerea respectării regulii unanimității reprezintă un obstacol insurmontabil pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor indivize, unele instanțe au înlăturat în totalitate aplicarea regulii unanimității, în timp ce altele au aplicat fiecărui litigiu criteriile stabilite de Curte în cauza Lupaș, ajungând astfel la soluții diferite de la caz la caz. Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit în jurisprudența sa faptul că instanțele învestite cu astfel de cereri nu trebuie să înlăture de plano aplicarea regulii unanimității, ci trebuie să dispună administrarea probelor necesare stabilirii împrejurării dacă reclamantul a fost în imposibilitate să identifice restul coproprietarilor imobilului și să obțină acceptul acestora de a i se alătura în acțiunea în revendicare, numai o astfel de soluționare fiind conformă interpretării nuanțate date de Curtea Europeană regulii unanimității, care impune analizarea tuturor circumstanțelor cauzei.

În ceea ce privește jurisprudența CEDO, trebuie avute în vedere atât cauzele în care s-a stabilit o încălcare a dreptului la un proces echitabil, cât și acele situații în care cererile sunt declarate inadmisibile.

Astfel, prin decizia de inadmisibilitate pronunțată în cauza „Derscariu și alții c. României”din 26 august 2008 (cererea nr. 35788/03), Curtea a reținut că reclamanții i-au chemat în judecată pe ceilalți coproprietari ai imobilului, precum și pe cei doi terți, solicitând instanței să le lase subsolul clădirii în pașnică și liniștită folosință. Prin decizia dată în recurs, Curtea de Apel a estimat că acțiunea inițială este o acțiune posesorie care urmează a fi respinsă din cauza neîndeplinirii condițiilor cerute de către lege. Mai mult, ea a statuat că reclamanții pot introduce împotriva celorlalți coproprietari o acțiune în partajarea folosinței subsolului, iar împotriva terților o acțiune în revendicare, cu respectarea regulii unanimității. În urma analizării unei eventuale aplicări a regulii unanimității în cazul de față, Curtea a observat faptul că nu exista nicio dificultate în identificarea celorlalți coproprietari. În ceea ce privește al doilea motiv care a stat la baza nerespectării art. 6 par. 1 în cauza „Lupaș și alții”, Curtea a constatat că, în ciuda conflictului aparent dintre reclamanți și ceilalți coproprietari, nimic nu permite stabilirea cu certitudine a unui refuz al acestora din urmă de a se alătura reclamanților în vederea introducerii unei acțiuni în revendicare.

În concluzie, Curtea a apreciat că circumstanțele speței nu confirmă existența unei imposibilități a reclamanților de a-și valorifica drepturile în cadrul unei acțiuni în revendicare[3].

În decizia de inadmisibilitate din 31 martie 2009 pronunțată în cauza Costea și alții c. României (cererea nr. 4113/04), Curtea a stabilit că o parte dintre reclamanți introduseseră o acțiune în revendicarea unui teren proprietate comună împotriva unei societăți comerciale care le ocupa terenul, însă cererea lor a fost respinsă în primă instanță deoarece nu fusese introdusă de către toți coproprietarii. Pe lângă reclamanții din primă instanță, introduc apel încă doi coproprietari, calea de atac fiind respinsă cu aceeași motivare. Recursul introdus de către toți coproprietarii care formulaseră apel, în care au devenit intervenienți accesorii și restul coproprietarilor, a fost la rândul său respins, instanța națională stabilind că regula unanimității nu fusese respectată la momentul formulării cererii, iar o astfel de soluție nu ar fi dus la imposibilitatea recurenților și a intervenienților de a intenta o nouă acțiune.

Față de situația de fapt reținută, Curtea a statuat că, spre deosebire de situația de fapt din cauza Lupaș, reclamanții nu s-au aflat în imposibilitatea de a-i identifica pe restul coproprietarilor și de a obține acordul acestora pentru introducerea acțiunii în revendicare. De asemenea, regula unanimității se bucura la momentul introducerii cererii reclamanților de o aplicare jurisprudențială constantă, iar instanța națională le pusese în vedere consecința respingerii acțiunii ca urmare a nerespectării acestei reguli. Prin urmare, asemănător situației din Derscariu, reclamanții au fost în măsură să evalueze soluția posibil a fi dată acțiunii lor în revendicare prin aplicarea acestei reguli (par. 21).

Similar, în decizia de inadmisibilitate pronunțată în cauza Comănescu și alții c. României din 22 septembrie 2009 (cererea nr. 1916/05), Curtea a reținut că, în fapt, reclamanților le-a fost respinsă acțiunea în revendicare atât în primă instanță, cât și în căile de atac deoarece cererea nu fusese introdusă de către toți coproprietarii. Astfel, din actele depuse la dosar a rezultat că unii dintre reclamanți aveau o soră vitregă, care locuia în Germania. De asemenea, reclamanții au învederat instanțelor naționale că au acordul acesteia pentru a formula o acțiune în revendicare, furnizând și datele de contact ale acesteia, dar nu au adus nicio dovadă în ceea ce privește acordul menționat și nici nu au probat faptul că sora lor vitregă ar fi renunțat la moștenirea autorului comun, fostul proprietar al imobilului revendicat. Prin urmare, Curtea a reținut că reclamanții nu s-au aflat în imposibilitate de a identifica toți coproprietarii și de a obține acordul acestora, nejustificând niciun interes legitim ce ar fi putut înlătura aplicarea regulii unanimității în această situație.

O situație de fapt asemănătoare a constituit și motivul de respingere ca inadmisibilă a cauzei Sobieschi c. României din 2 martie 2010 (cererea nr. 29844/02), Curtea reiterând faptul că reclamantul nu a făcut dovada unei imposibilități absolute de a afla identitatea celuilalt coproprietar (o verișoară stabilită în Columbia) și nici dovada existenței unui refuz al acestuia față de formularea acțiunii în revendicare.

În consecință, ori de câte ori Curtea a constatat lipsa îndeplinirii condițiilor statuate în cauza Lupaș prin raportare la situația de fapt din cauza analizată, a dispuns respingerea acesteia ca urmare a neepuizării căilor de atac interne, reclamanții având posibilitatea de a introduce o nouă acțiune în revendicare cu respectarea regulii unanimității.

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere faptul că jurisprudența Curții a determinat modificarea concepției în această materie, reținându-se în mod expres în Codul civil, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011[4], situația coproprietarilor care au calitatea de reclamanți.

Astfel, potrivit art. 643 alin. 1 C.civ., fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare. Alineatul doi al aceluiași articol stabilește în ce măsură hotărârile pronunțate în materia coproprietății au autoritate de lucru judecat, reglementându-se că hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor, în timp ce hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari. Rezultă că orice hotărâre prin care se recunoaște un drept de coproprietate reclamantului are autoritate de lucru judecat, putându-se prevala de efectul său restul persoanelor care ar pretinde existența unei stări de coproprietate asupra bunului aflat în stăpânirea pârâtului.

Această soluție legislativă pare excesivă prin raportare la situația procesuală a pârâtului (cel care se află în stăpânirea bunului la momentul introducerii cererii în revendicare),  deoarece – pentru a dobândi autoritate de lucru judecat soluția potrivit căreia niciunul dintre cei care se pretind coproprietari nu deține o cotă-parte din bun – pârâtul urmează a se judeca, chiar și pe rând, cu toți aceștia.

O soluție care pare a veni în sprijinul pârâtului o constituie cea reglementată de art. 643 alin. 3 C.civ. conform căruia, atunci când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți coproprietari în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane, însă această posibilitate va trebui raportată la circumstanțele cauzei, pârâtul neputând cunoaște întotdeauna identitatea celorlalte persoane care ar putea pretinde, alături de reclamant, un drept de proprietate asupra bunului pe care îl stăpânește.

În ceea ce privește aplicarea acestor dispoziții litigiilor înregistrate înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil, potrivit art. 63 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispozițiile art. 643 alin. 1 și 2 din Codul civil se aplică și în cazurile în care hotărârea judecătorească nu a rămas definitivă până la data intrării în vigoare a Codului civil, iar cele ale art. 643 alin. 3 se aplică și în situațiile în care pricina nu a fost soluționată în primă instanță până la data intrării în vigoare a Codului civil.

În consecință, normele privind calitatea procesuală activă în cazul cererilor în revendicarea unui bun aflat în proprietate comună pe cote-părți existente în art. 643 C.civ. sunt de imediată aplicare, înlăturându-se astfel regula unanimității pentru litigiile în care hotărârea judecătorească nu a rămas definitivă până la 1 octombrie 2011, în timp ce posibilitatea pârâtului de a recurge la chemarea în judecată a altor persoane se aplică în ipoteza în care cauza nu a fost soluționată în primă instanță până la data menționată, o altfel de soluție permițând formularea de noi cereri în apel, interzisă de art. 294 alin. 1 teza I C.pr.civ.

Noul Cod civil nu doar nuanțează regula unanimității în formularea acțiunii în revendicare, ci o desființează prin  art. 643, conform căruia fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv  în cazul acțiunii în revendicare. De asemenea, hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor, iar hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți copărtași. Atunci când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.

Față de reglementarea generoasă prevăzută de Noul Cod civil, o parte a doctrinei [34] și-a manifestat rezerva, considerând că legiuitorul ar fi trebuit să păstreze regula unanimității, conferind doar în situații excepționale posibilitatea coindivizarilor să formuleze distinct acțiunea în revendicare. S-a considerat că o astfel de soluție ar fi fost totodată în concordanță cu decizia Curții Europene a Drepturilor Omului care a apreciat regula unanimității ca fiind în acord cu exigențele dreptului la un proces echitabil, cu excepția cazurilor în care, din motive obiective, nu este posibilă atragerea tuturor coproprietarilor în proces în calitate de reclamanți; în astfel de cazuri, acțiunea în revendicare trebuie admisă chiar și în lipsa acordului tuturor copărtașilor [35].

Considerăm că dispozițiile Noului Cod civil sunt în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului. Ȋn această decizie, s-a stabilit faptul că regula unanimității nu numai că i-a împiedicat pe reclamanți să obțină examinarea temeiniciei acțiunilor lor de către instanțe. În realitate, ținându-se cont de circumstanțele speciale ale speței și în special de data naționalizării și de dificultățile ce decurg din aceasta pentru a identifica moștenitorii unui fost coproprietar, precum și de refuzul moștenitorului unui alt fost coproprietar de a se alătura acțiunilor lor, ea reprezintă un obstacol insurmontabil pentru orice tentativă viitoare de revendicare a bunurilor indivize. (parag. 73).

Din acest paragraf rezultă faptul că prin obstacol insurmontabil la revendicarea unor bunuri aflat în coproprietate se înțelege nu numai imposibilitatea de identificare a coproprietarilor, dar și refuzul unui coproprietar de a se alătura acțiunii, ambele cazuri analizate în ipoteza unor unor circumstanțe speciale. Este adevărat, Curtea le-a analizat împreună, dar în aplicarea acestei jurisprudențe în practica internă, nimic nu ar fi împiedicat instanțele să le analizeze și separat. Astfel, în cazul unui refuz de participare în litigiu ca reclamant, în cicumstanțe speciale, instanța ar fi putut să respingă excepția lipsei calității procesuale active și să soluționeze pricina pe fond. Or, apreciem că tocmai acest refuz a împiedicat în cele mai multe dintre cazuri formularea unor acțiuni în revendicare, iar dintr-o simplă excepție refuzul ar fi devenit o regulă. Legiuitorul pare că a sesizat acest risc și a eliminat sarcina instanței de a analiza în fiecare speță excepția lipsei calității procesuale.

Eliminând un risc nedorit, odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil apare un altul: vor putea exista situații în care să fie formulate două sau mai multe acțiuni în revendicare (în funcție de numărul copartajanților) cu același obiect în contradictoriu cu același pârât, soluțiile putând să difere în funcție de apărările făcute. Ne punem întrebarea dacă o astfel de ipoteză  încalcă sau nu principiul securității juridice.

Evitarea ipotezei prezentate, a proceselor succesive cu soluții contrare, se poate realiza prin chemarea tuturor copărtașilor în judecată de către pârât sau reclamant astfel cum îndrumă art. 643 N.C.civ. Titlul oferit ca dovadă a dreptului de proprietate va cuprinde și numele celorlalți copărtași, prin ipoteză, astfel că sarcina dovezii acestora și posibilitatea de lărgire a cadrului procesual este ușurată.

Apreciem că sub imperiul noii reglementări, augmentarea diligenței procesuale s-a transferat de la reclamant, care trebuia să convingă toți coproprietarii să se alăture procesului, către pârât care trebuie să solicite instanței introducerea lor. În acest sens, conchidem că reglementarea actuală este salutară întrucât situația juridică a bunului va fi soluționată fără a mai depinde arbitrar de voința unora dintre coproprietarii care nu doresc să clarifice această situație. Este și motivul pentru care considerăm că eventualitatea existenței unei succesiuni de procese, cu soluții diferite având același obiect, nu încalcă principiul securității juridice tocmai datorită posibilității în special a pârâtului să solicite introducerea tuturor coproprietarilor în proces pentru ca hotărârea să le fie opozabilă.

Concluzii

Nu putem afirma că noile reglementări reprezintă noutăți absolute, ci din contră, Noul Cod civil crează numai cadrul normativ al unor reguli îndelung statuate în practica judiciară constantă ori rodul unor masive propuneri  de lege ferenda. Este adevărat, stabilirea unor noi direcții în anumite situații se impunea, astfel că legiuitorul a făcut modificările necesare, bunăoară în cazul reglementării regulii majorității la încheierea actelor de administrare sau stabilirea sancțiunii rezoluțiunii ori reducerii prețului pentru nerespectarea obligației de “a da” atunci când bunul comun este înstrăinat de un singur coproprietar.

Surprinzătoare, este însă eliminarea regulii unanimității în acțiunea în revendicare, lucru care poate conduce la procese multiple cu același obiect în funcție de numărul coproprietarilor. Pentru păstrarea echilibrului și securității juridice rămâne însă ca adversarul să depună diligențele introducerii în cauză a tuturor copărtașilor, fie din proprie inițiativă, fie la propunerea instanței astfel cum recomandă noile coordonate ale rolului activ în reglementarea Noului Cod de Procedură Civilă.

Bibliografie

Cursuri, tratate, monografii

Articole de specialitate

Jurisprudență

Legislație

Constituția României

Noul Cod civil

Vechiul Cod civil

Bibliografie

Cursuri, tratate, monografii

Articole de specialitate

Jurisprudență

Legislație

Constituția României

Noul Cod civil

Vechiul Cod civil