Promisiunea de Vanzare Cumparare
PROMISIUNEA DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
CAPITOLUL I – A. NOTIUNEA DE PROMISIUNE DE CONTRACT
B. TEORIA GENERALĂA PROMISIUNILOR DE VÂNZARE
CAPITOLUL II – PROMISIUNEA UNILATERALĂ DE VÂNZARE(SAU
DE CUMPĂRARE)
A. DEFINIREA ȘI DELIMITAREA NOȚIUNII DE PROMISIUNE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
B.NATURA PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
C. CONDIȚII DE VALIDITATE ALE PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
D.EFECTELE PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
E.CONSECINTELE NEÎCHEIERII PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
CAPITOLUL III – PROMISIUNEA BILATERALĂ DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE
A.DEFINIREA NOȚIUNII DE PROMISIUNE BILATERALĂ DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
B. NATURA PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
C.CONDIȚII DE VALIDITATE ALE PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
D. EFECTELE PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
E. CONSECINȚELE NERESPECTĂRII PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
CAPITOLUL IV – ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
ASPECTE ALE PRACTICII JUDICIARE
CAPITOLUL V – BIBLIOGRAFIE
CAPITOLUL I
A. NOȚIUNEA DE PROMISIUNE DE CONTRACT
În genere când două sau mai multe persoane vor să întreprindă o anumită activitate economică, ele încheie contractul ce corespunde scopului urmărit, căzând de acord asupra obiectului și clauzelor acelui contract.
Există însă cazuri în care părțile, deși ar dori să încheie o anumită convenție, totuși ele nu o pot face, fie pentru că încheierea contractului dorit ar fi actualmente imposibilă, fie pentru că efectele unor convenții preparatoare, a unor promisiuni de contract, ar fi preferate în acel moment de cei interesați, efectelor contractului. Voința părților fiind însă de a încheia acest contract în viitor, când se vor întruni condițiile favorabile pentru aceasta și spre a nu pierde până la îndeplinirea acestei eventualități posibilitatea de a contracta în anumite condiții, ele recurg la o altă convenție prin care promit încheierea în viitor a acelui contract. Astfel s-au născut promisiunile de a contracta, dintre care cele mai obișnuite sunt:
promisiunea de a vinde sau de a cumpăra;
promisiunea de a închiria;
promisiunea de căsătorie;
promisiunea de a încheia un contract de societate;
promisiunea de credit (promisiunea de împrumut).
Aceste convenții prezintă unele caractere comune, fiind toate promisiuni de a contracta și altele particulare în legătură cu materia la care se referă. Vom încerca să precizăm mai întâi caracterele comune tuturor acestor convenții pentru ca la sfârșit să determinăm pe cele particulare promisiunii de vânzare-cumpărare.
Definiția promisiunilor de a contracta nu prezintă dificultăți. Ele sunt convenții prin care una din părțile contractante se obligă față de cealaltă de a încheia în viitor un anume contract în anumite condiții, sau în alte cuvinte, promisiunea de a contracta este o convenție prin care cel puțin una din părțile contractante se obligă să stea la dispoziția celeilalte, un timp determinat pentru a încheia o convenție asupra unui obiect precizat și în condiții stabilite.
Denumirea acestor convenții a fost diferită. În Franța, unii autori și limbajul curent le-au numit “compromis”, denumire cu totul improprie, dat fiind că vocabularul juridic o rezervă altei noțiuni. Sub influența doctrinei germane, alți autori începând cu Saleilles, au numit aceste convenții ante contracte (avant-contrat, vorvertrag). Și această denumire a fost însă criticată, unii autori susținând că ar fi prea strâmtă, alții că ar fi prea cuprinzătoare, prea neprecisă, putând îmbrățișa orice acord încheiat în cursul tratativelor duse în vederea încheierii unui contract, mchiar și aceste tratative. Noi însă vom folosi această denumire – antecontract – alături de aceea de “promisiune de contract”, motivele care ne-au determinat la aceasta urmând a le arăta în decursul acestei lucrări, după ce vom fi dat lămuririle necesare.
Problema cea mai grea de rezolvat, de care depind consecințe deosebit de importante, este aceea a determinării naturii acestor operațiuni juridice.
În nici o legislație nu avem texte care printr-o reglementare metodică, să ne poată da vreun ajutor în determinarea structurii juridice a promisiunilor de a contracta. Articole sporadice înscrise în diferite legiuiri cu privire la una sau alta din diversele forme sub care se prezintă aceste promisiuni de a contracta, în loc de a ne da un sprijin, mai mult ne îngreunează cercetările prin lipsa lor de precizie în determinarea noțiunilor. Așa fiind, întreaga problemă a rămas în sarcina doctrinei. Dar nici în doctrină nu găsim decât foarte puține lucrări asupra unei teorii generale a promisiunilor de contract, majoritatea autorilor expunându-și părerea asupra acestei materii cu ocazia dezvoltărilor pe care le fac privitor la promisiunea de vânzare.
Principalele păreri care stau față în față sunt două: sau promisiunile de contract sunt simple contracte unilaterale, generatoare numai ale unei obligații de a face, sau sunt așa numite antecontracte ce dau naștere la efecte foarte asemănătoare cu cele ale contractelor pe care le prepară.
Prima teorie este îmbrățișată de majoritatea autorilor. Ea susține că promisiunile de contract sunt simple convenții unilaterale prin care numai promitentul își asumă obligația de a încheia în viitor, la o dată ce urmează a fi aleasă de beneficiar, un anumit contract și că neexecutarea acestei convenții poate duce numai la consecințele caracteristice neexecutării obligațiilor de a face: fie o desdăunare, fie o obligație de executare în natură pronunțată de Tribunal. În orice caz aceste convenții nu au virtutea de a transfera proprietatea. De aici urmările firești:
riscurile rămân în sarcina promitentului;
transcrierea este un act inutil, fără nici o consecință juridică;
înstrăinările consimțite între momentul promisiunii și acela al manifestării de voință din partea beneficiarului sunt perfect valabile, acesta din urmă devenind proprietar numai din momentul încheierii contractului în vederea căruia fusese făcută promisiunea și fără efect retroactiv.
Ceade a treia teorie tinde să confere promisiunii efecte mult mai importante, apropiate de acelea ale contractului, pe care îl prepară. Este teoria susținută în special de Prof. René Demogue. În acest sistem se pornește de la părerea că pentru formarea unei convenții nu este necesar ca manifestările de voință să fie simultane căci manifestarea de voință a fiecăreia din părți se obiectivează, producând efecte depline din momentul în care a fost emanată, așa încât rămâne câștigată convenției, pentru întregirea căreia nu mai este nevoie să se adauge decât voința celeilalte părți.
În acest fel se formează un contract în două etape succesive. Manifestarea de voință a promitentului, care formează prima etapă, nu este un contract distinct de acela pe care-l prepară, ci însăși acest contract într-o formă încă neperfectă, având nevoie de adeziunea celeilalte părți pentru a deveni un contract definitiv. Dar chiar așa imperfect, contractul format numai din manifestarea de voință a uneia din părți, acceptată de cealaltă parte, fără însă ca aceasta să-și dea consimțământul pentru formarea contractului definitiv, produce unele consecințe specifice acestui contract, creând în favoarea beneficiarului drepturi eventuale, adică drepturi care ar rezulta din contract însă supuse, pentru a exista, necesității manifestării de voință a beneficiarului. Sunt drepturi a căror existență este suspendată până ce se produce manifestarea de voință necesară spre a le transforma în drepturi pure și simple. Dacă această manifestare de voință se produce în mod util (adică în termenul și în condițiile prevăzute), atunci avem de a face cu un contract pur și simplu, dacă însă nu se produce atunci contractul trebuie considerat ca un act inexistent. Dar ele nu sunt nici drepturi condiționale, căci pe când drepturile condiționale sunt drepturi complete, adică drepturi care au întrunit toate elementele necesare existenței lor,-subiect, obiect, consimțământ, cauză – și care în mod artificial sunt făcute să depindă de un eveniment viitor, drepturile eventuale sunt drepturi incomplete, constituite numai din elementul principal, așa încât pentru a deveni complete trebuie să li se adauge un element, care în cazul promisiunilor de a contracta este manifestarea de voință a beneficiarului.
Chiar și în stadiul de simplu generator de drepturi eventuale, convenția produce consecințe destul de importante, îndreptățind pe beneficiar să ia toate măsurile conservatorii necesare păstrării dreptului său, pentru a împiedica orice deteriorare sau degradare a lucrului.
De îndată ce beneficiarul însă și-a dat consimțământul, promisiunea de a contracta se transformă în contractul pe care-l prepară, producând toate efectele sale specifice. Așa de pildă, o promisiune de vânzare devine o vânzare perfectă, transferând beneficiarului proprietatea lucrului vândut, chiar dacă între timp a fost înstrăinat și chiar dacă terțul beneficiar era de bună credință.
Dimpotrivă, dacă beneficiarul promisiunii nu și-a dat consimțământul în timpul și în condițiile stabilite, ne aflăm în fața unui act inexistent, promisiunea numai antrenând nici o consecință juridică.
Tot astfel, dacă antecontractul ar fi nul și actul juridic va fi tot nul, pentru că antecontractul nu este decât o fază a actului definitiv.
Printre promisiunile de a contracta se înscriu la loc de frunte promisiunile de vânzare, convenții prin care stipulantul se obligă a încheia un contract de vânzare dacă și atunci când beneficiarul va găsi de cuviință să cumpere. Interesul lor este considerabil, atât prin problemele de drept pe care le ridică cât și prin serviciile incontestabile pe care le aduc și prin marea lor frecvență în viața judiciară. Într-adevăr, în drept, contractul de vânzare pe care îl prepară promisiunile de vânzare, fiind translativ de proprietate se pune întrebarea dacă în conformitate cu art. 971 și 948 pct. 2 din Codul civil, promisiunea de vânzare nu este și ea translativă de proprietate? Și în caz afirmativ, din ce moment se produce transferul, pentru a se putea soluționa problema riscurilor și aceea a înstrăinărilor anterioare? Acceptarea unei promisiuni unilaterale de vânzare produce efect retroactiv? Care va fi soarta înstrăinărilor consimțite de stipulant înainte ca beneficiarul să accepte promisiunea ce i-a fost făcută, în cazul când acesta, după înstrăinare, va invoca în favoarea sa beneficiul promisiunii? Iată numai o parte din problemele atât de delicate asupra cărora nici până astăzi doctrina și jurisprudența nu au căzut de acord.
În viața practică promisiunile de vânzare sunt de o mare utilitate, satisfăcând o mulțime de necesități.
De pildă:
a) Locatarul unui imobil care nu dispune de suma necesară pentru a-l cumpăra, obține de la proprietar o promisiune de vânzare și astfel este asigurat că la sfârșitul locațiunii va deveni proprietar al imobilului. Este una din formele cele mai frecvente sub care se prezintă promisiunile de vânzare.
b) Cineva dorește să cumpere un imobil pentru a întemeia mai târziu o industrie, dacă se va prezenta o conjuctură favorabilă pentru acea industrie. El nu va contracta o cumpărare fermă fiindcă nu vrea să riște, să facă cheltuielile necesare cumpărării imobilului neștiind dacă conjunctura favorabilă se va prezenta, dacă va avea deci nevoie de el. Și atunci nu face decât să obțină de la proprietar o promisiune de vânzare, în baza căreia va putea deveni proprietar când va găsi de cuviință, fără ca până atunci să chelruiască vreo sumă de bani. Sau o altă ipoteză similară: pentru executarea unei mari lucrări o întreprindere are nevoie de terenurile aparținând mai multor proprietari. Ea tratează separat cu fiecare din ei, însă cum realizarea proiectului este subordonată achiziționării tuturor terenurilor, în loc denu au căzut de acord.
În viața practică promisiunile de vânzare sunt de o mare utilitate, satisfăcând o mulțime de necesități.
De pildă:
a) Locatarul unui imobil care nu dispune de suma necesară pentru a-l cumpăra, obține de la proprietar o promisiune de vânzare și astfel este asigurat că la sfârșitul locațiunii va deveni proprietar al imobilului. Este una din formele cele mai frecvente sub care se prezintă promisiunile de vânzare.
b) Cineva dorește să cumpere un imobil pentru a întemeia mai târziu o industrie, dacă se va prezenta o conjuctură favorabilă pentru acea industrie. El nu va contracta o cumpărare fermă fiindcă nu vrea să riște, să facă cheltuielile necesare cumpărării imobilului neștiind dacă conjunctura favorabilă se va prezenta, dacă va avea deci nevoie de el. Și atunci nu face decât să obțină de la proprietar o promisiune de vânzare, în baza căreia va putea deveni proprietar când va găsi de cuviință, fără ca până atunci să chelruiască vreo sumă de bani. Sau o altă ipoteză similară: pentru executarea unei mari lucrări o întreprindere are nevoie de terenurile aparținând mai multor proprietari. Ea tratează separat cu fiecare din ei, însă cum realizarea proiectului este subordonată achiziționării tuturor terenurilor, în loc de a cumpăra ferm, începe prin a cere numai promisiuni de vânzare, pe care le va realiza mai târziu dacă va fi de acord cu toți proprietarii terenurilor vizate.
c) Concesionarul unei promisiuni de prospecțiune minieră socotind că subsolul terenurilor pe care le le cercetează conține zăcăminte bogate, va căuta să dobândească de la proprietarul acelor terenuri o promisiune de vânzare, pentru ca în acest chip să fie asigurat că dacă cercetările sale îl vor duce la rezultate serioase, va putea deveni proprietar al acestor terenuri și va trage beneficiul rezultat din descoperirea și posedarea zăcământului minier, fără ca să suporte riscul cumpărării terenurilor în cazul inexistenței zăcământului, așa cum s-ar fi întâmplat dacă, în loc de a obține o promisiune de vânzare, ar fi încheiat cu proprietarul o cumpărare fermă.
d) Cei care se ocupă cu speculațiile asupra imobilelor cumpărându-le spre a le vinde, vor fi mult mai profitați dacă în loc să cumpere un imobil va obține asupra lui o promisiune de vânzare cu dreptul de a-și substitui un terț care, ridicând obțiunea, va deveni dobânditor definitiv al imobilului, pentru că în chipul acesta sunt scutiți pe de o parte de a-și imobiliza capitalul lichid în investiții de imobile, iar pe de altă parte de a plăti de două ori taxele de mutațiune imobiliară cuvenite fiscului, plătindu-le numai o singură dată, atunci când terțul, ridicând opțiunea, devine proprietar al imobilului, realizându-se in acest chip o serioasă economie.
Pentru a nu înmulți aceste exemple vom spune că în general se recurge la o promisiune de vânzare ori de câte ori cineva nu este în măsură sau nu vrea să cumpere un lucru, dar dorește să-și rezerve posibilitatea pentru sine sau pentru altul ca în viitor, când va avea interesul sau mijloacele necesare, să devină proprietarul acelui lucru.
Deci promisiunea de vânzare trebuie să fie deosebită de vânzare, rolul ei economic fiind tocmai de a satisface necesități cărora contractul de vânzare-cumpărare nu le poate face față.
B. TEORIA GENERALĂ A PROMISIUNILOR DE VÂNZARE
Definirea și delimitarea noțiunii
În încheierea oricărui contract, deci și a unui contract de vânzare, distingem două faze, care deși în practică adesea nu se deosebesc datorită succesiunii lor quasisimultană, totuși din punct de vedere teoretic pot fi perfect evidențiate.
Prima fază este aceea în care au loc discuțiile dintre părți pentru a se pune de acord asupra contractului pe care urmează a-l încheia, asupra elementelor acestui contract și a clauzelor sale particulare. Cu alte cuvinte în această fază părțile încep prin a stabili ce anume operațiuni vor realiza: o vânzare, o locațiune, un schimb, un împrumut, un depozit, un comodat sau un contract nenumit, fiecare dintre acestea având efecte caracteristice, menite să facă față unor necesități economice bine determinate. Apoi ele se înțeleg asupra elementelor specifice contractului. Astfel de pildă într-un contract de vânzare, părțile trebuie să convină mai întâi asupra vânzării, apoi asupra obiectului vândut și a prețului. După aceea stabilesc clauzele speciale, cum ar fi modul de plată al prețului, predarea lucrului, clauzele de neresponsabilitate sau responsabilitate atenuată pentru viciile lucrului. După ce toate aceste chestiuni privitoare la conținutul contractului au fost precizate putem spune că ne găsim în fața unui proiect de contract.
Pentru a avea un adevărat contract cu forță obligatorie, mai este necesară o manifestare de voință individuală a fiecăruia dintre contractanți prin care să-și exteriorizeze hotărârea de a încheia contractul astfel cum a fost convenit. Aceasta este cea de a doua fază care „creează” contractul, spre deosebire de cea dintâi care îl „prepară”. Ea este deci un rezultat al voinței, pe când cealaltă este o operație de raționament a intelectualului.
Urmărind evoluția ascendentă a unui contract în procesul său de formare vom constata că până a ajunge la forma perfectă a unui contract de vânzare, translativ de proprietate, trece printr-o serie de forme imperfecte fiecare având o eficienă specială, din ce în ce mai asemănătoare cu aceea a contractului perfect.
Astfel în prima fază, aceea a tratativelor dintre părți pentru a stabili conținutul contractului, distingem o pfertă a părții care ia inițiativa încheierii contractului, la care contractantul poate reacționa în unul dintre următoarele trei feluri:
a) Să nu dea nici un răspuns, rezervându-și sau nu, pentru mai târziu această facultate. Este așa numita policitație.
b) Să facă o contraofertă, care urmează a fi considerată ca având aceeași valoare ca și oferta inițială, putând deci primi unul din cele trei răspunsuri ce suntem în curs a examina, cu diferența numai că de data aceasta situația părților este inversată.
c) Să aceepte oferta astfel cum a fost formulată, în care caz discuțiile ce formează obiectul primei faze sunt încheiate și se trece la cea de a doua fază, aceea a actului de voință. Trebuie să observăm că această scindare a contractului în două faze, una care îl prepară și alta de încheiere propriu-zisă, printr-un act de voință, se face numai din punt de vedere al unei analize teoretice , în practica vieții juridice acceptarea ofertei având de cele mai multe ori semnificația încheierii însăși a contractului. Aceasta nu ne poate însă împiedica de a stărui în analiza noastră care teoretic constituie expresia exactă a mecanismului de formare a contractului. Deci, mergând mai departe, în faza a doua, ne vom găsi în situații diferite după atitudinea pe care înțelege să o ia fiecare din părțile contractante.
Astfel, după încheierea discuțiilor preliminare, vânzătorul poate să zică: „promit să-ți vând în condițiile stabilite dacă vrei sau vei vrea să cumperi până la cutare dată”, sau poate să mai spună vânzătorul: „ îți vând în condițiile stabilite”. Cumpărătorul de asemenea poate spune „promit să cumpăr în condițiile arătate”.
Din combinarea acestor atitudini ne vom putea afla într-una din următoarele situații:
a) Numai una din părți promite să încheie contractul așa cum a fost precizat în faza de preparare, cealaltă luând act despre aceasta și rezervându-și dreptul de a se pronunța ulterior. Este o promisiune unilaterală de a contracta, care poate fi o promisiune unilaterală de a vinde sau de a cumpăra, după cum este făcută de vânzător sau de cumpărător.
b) Amândouă părțile promit să încheie contractul fără însă ca nici una să se angajeze ferm la aceasta. Este o promisiune sinalagmatică de vânzare, deosebită de o vânzare perfectă, totuși atât de asemănătoare cu aceasta încât Codul civil francez a găsit de cuviință să o asimileze cu totul unei vânzări perfecte (art. 1589 Cod civil francez: „promesse de vente vaut vente”).
c) Una din părți promite să vândă sau să cumpere și cealaltă se angajează ferm să cumpere sau să vândă, sau ambele părți se ngajează ferm respectiv să vândă și să cumpere. În acest caz este o vânzare perfectă.
CAPITOLUL II
PROMISIUNEA UNILATERALĂ DE VÂNZARE
(SAU DE CUMPĂRARE)
A. DEFINIREA ȘI DELIMITAREA NOȚIUNII
Promisiunea unilaterală de vânzare este o convenție prin care promitentul se obligă față de stipulant să-i vândă un lucru în anumite condiții, dacă acesta din urmă îl va cumpăra într-un termen precizat și în condițiile stabilite. Avem așadar o promisiune unilaterală de vânzare atunci când ofertantul adresându-se beneficiarului îi spune: ”promit să-ți vând în condițiile stabilite, dacă vei vrea să cumperi până la cutare dată”, iar beneficiarul răspunde: „accept această promisiune”. Sau, și mai corect din punct de vedere al modului în care lucrurile se petrec în realitate: beneficiarul întreabă pe promitent: „promiți să-mi vinzi în condițiile stabilite, dacă voi vrea să cumpăr până la cutare dată”, iar acesta răspunde: „promit”. În paginile următoare vom examina naturași efectele promisiunii unilaterale de vânzare. Deocamdată ne mărginim a cerceta dacă o asemenea convenție este din punct de vedere juridic valabilă.
Astăzi nimeni nu se mai gândește a contesta valabilitatea unei promisiuni unilaterale de vânzare. Nu întotdeauna însă a fost astfel. În dreptul francez, îndată după apariția Codului Napoleon, doctrina și jurisprudența a înclinat timp de aproape cinci decenii în sensul că promisiunea unilaterală de vânzare nu este valabilă. Promotorii acestei teorii au fost Merlin și Toullier, care considerând că dispoziția art. 1589 c.civ.fr. se referă numai la promisiunile sinalagmatice de vânzare și întrucât codul nu se ocupă nicăieri de promisiunile unilaterale de vânzare conchideau că ele nu se deosebesc de policitație, și deci nu au nici o valoare juridică. Raționamentul acesta este atât de fals încât aproape nu merită osteneala de a fi combătut. Într-adevăr. Am arătat deja că promisiunea unilaterală de vânzare este rezultatul acordului a două voințe. Că deci este o convenție și nu o manifestare unilaterală de voință. Fiind o convenție, trebuie să remarcăm că, spre deosebire de dreptul roman unde o operațiune juridică pentru a produce efecte urma să fie îmbrăcată în haina unui anumit contract, dreptul modern cunoaște marea clasă a contractelor nennumite al căror număr, în baza principiului autonomiei de voință, este nelimitat, în măsura în care ordinea publică și bunele moravuri nu sunt atinse. Promisiunea unilaterală de vânzare este un astfel de contract și anume un contractunilateral, încadrându-se perfect în definiția dată de art. 944 C.civ. acestei varietăți de contracte.
S-a mai susținut că o promusiune unilaterală de vânzare nu ar fi valabilă fiind o convenție sub condiție potestativă prohibită de art. 1010 C.Civ., trebuie să observăm însă că acest text anulează numai convențiile sub condiția potestativă din partea celui care se obligă, ori într-o promisiune unilaterală de vânzare, consimțământul promitentului, care sigur se obligă, nu e supus unei condiții potestative, așa încât nu ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 1010 C.Civ.
Astăzi această discuție prezintă numai un interes istoric, doctrina și jurisprudența, fiind bine stabilite în sensul valabilității promisiunii unilaterale de vânzare.
Promisiunea unilaterală constituie un acord de voință prin care o anumită persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, la o anumită dată, sau, de regulă, înăuntrul unui termen, consimțământulsău de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul – proprietar se obligă față de locatar să-i vândă la un preț stabilit, lucrul dat în locațiune, dacă locatorul își va manifesta voința de a-l cumpăra.
Promisiunea de vânzare se prezintă ca o convenție, spre deosebire de oferta de vânzare care constituie o manifestare unilaterală de voință și nu trebuie confundată cu pactul de preferință (preemțiune). Dacă o promisiune de vânzare a fost acceptată sub rezerva manifestării ulterioare a voinței de a cumpăra, constituie un contract și nu un act unilateral de voință, însă nu constituie un contract de vânzare-cumpărare, ea neputând avea efectul transferului dreptului de proprietate de către acceptant. De altfel în literatura juridică de specialitate s-a apreciat în mod just că promisiunea de vânzare este un antecontract care dă naștere la un drept de creanță, una din părți obligându-se (obligația de a face) fașă de cealaltă să bândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau nu.
Fiind și el un contract, antecontractului îi sunt aplicabile, în principiu, dispozițiile art.942-1206 C.Civ. privind capacitatea părților de a contracta, consimțământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil și o cauză licită.
În ipoteza în care părțile au stipulat un termen, iar înăuntrul acestui termen, beneficiarul promisiunii nu și-a manifestat opțiunea, ulterior el nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. În absența unui termen convențional, promitentul îi poate cere beneficiarului promisiunii să opteze; În principiu, este aplicabil termenul general de prescripție, care începe să curgă din momentul promisiunii de vînzare sau de cumpărare. Cu toate acestea va trebui să se țină seama de natura bunului care face obiectul promisiunii, îndeosebi în cazul bunurilor ușor alterabile, în lipsa unui termen beneficiarul trebuind să opteze într-un timp util.
În situația în care beneficiarul presiunii s-a decis a cumpăra bunul, iar promitentul vânzării refuză perfectarea acestuia, încălcându-și obligația asumată, contractul proiectat nu se mai poate încheia, însă beneficiarul promisiunii este îndreptățit la daune interese în baza art. 1075 C.Civ.
Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare) se prezintă ca un adevărat contract, astfel că ea nu poate fi revocată de promitent și nu poate deveni caducă prin moartea sau incapacitatea acestuia; atât obligațiile promitentului de a face cât și dreptul corelativ al beneficiarului pot face obiectul unei transmisiuni între vii sau pentru cauză de moarte în condițiile dreptului comun.
În lucrarea „Drept Civil. Contracte speciale”, autorul Dan Chirică susține că în situația în care beneficiarul promisiunii unilaterale își manifestă voința de a cumpăra, vânzarea se va definitiva în momentul acestei opțiuni, fără a mai fi necesară o nouă manifestare a consimțământului de a vinde din partea promitentului. În momentul manifestării consimțământului de către beneficiar, voința promitentului vânzător de a vinde manifestată deja în mod definitiv, întâlnește voința de a cumpăra manifestată de beneficiarul promisiunii, având ca efect perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Acum are loc și transferul dreptului de proprietate asupra lucrului care face obiectul contractului și conferă părților calitatea de vânzător și cumpărător cu toate consecințele ce decurg din aceasta.
Nu împărtășim însă susținerea autorului că în cazul când beneficiarul promisiunii își manifestă voința de a accepta promisiunea, contractul devine perfect în acel moment. Fiind un nou contract, diferit bde convenția de promisiune, este necesară din nou o manifestare de voință și din partea promitentului. Problema poate fi înțeleasă mai bine dacă o comparăm cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, pentru că și în cazul acesteia, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare este necesar un nou acord de voință.
Promisiunea de vânzare nu costituie o vânzare sub condiție suspensivă și, de aceea, nu poate avea caracter retroactiv. Beneficiarul promisiunii dobândește dreptul de proprietate la momentul acceptării, concomitent cu calitatea de cumpărător, cu condiția ca promitentul vânzător să fie proprietarul lucrului la momentul vânzării.
Practica judiciară a fost confruntată și cu problema promisiunii de vânzare a unui bun de către o persoană care nu este proprietarul acestuia, statuând că: „Nu există nici o dispoziție legală care să prevadă că promisiunea de vânzare a unui bun (imobil), făcută de un neproprietar, ar fi lovită de nulitate. Această soluție își are rațiunea în faptul că persoana neproprietară are posibilitatea să cumpere de la proprietar bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a pefecta vânzarea”.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 și urm.C.Civ.) aplicabile creanțelor, chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren). În principiu, vânzarea-cumpărarea se perfectează solo consensu, fără îndeplinirea vreunei formalități (art.1295 C.Civ.). Regula comportă unele excepții, prevăzute de lege (de pildă, în cazul terenurilor, potrivit art.46 alin.1 din Legea nr. 18/1991), dar cum exceptio est strictissimae interpretationis, rezultă că, în tăcerea legii, ele nu sunt aplicabile și promisiunii de vânzare. Ca atare, promisiunea, fiind un contract nenumit, va urma, cât privește mecanismul formării acordului de voință, regulile generale aplicabile contractelor, încât forma scrisă este cerută numai ad probationem.
Desigur, forma scrisă rămâne capitală pentru dovada existenței promisiunii, dacă valoare depășește 250 lei (art.1191 C.Civ.) și dacă nu există un început de dovadă scrisă (art.1191 C.Civ.) ori o imposibilitate de a preconstitui sau păstra proba scrisă (art. 1198 C.Civ.). În aceste din urmă ipoteze, legea permite dovada cu martori, ceea ce, în temeiul art. 1203 C.Civ., dă dreptul instanței să recurgă la proba prin prezumții, adică la raționamente deduse din fapte conexe.
Este adevărat că, în raport de dispozițiile art.45 și 46 din legea nr.18/1991 (devenite art.66-67, după repubilcarea legii la 5 ianuarie 1998), forma autentică a actelor de înstrăinare a terenurilor este necesară ad validitatem, dar vânzarea consemnată în înscrisul sub semnătură privată, deși nul absolut, ca act de înstrăinare, totuși, în temeiul conversiunii actelor juridice (prețului și predarea în fapt a terenului), se înterpretează ca promisiunea de vânzare-cumpărare, ceea ce dă dreptul să fie executată silit, în condițiile art.1073 și 1077 C.Civ.
Obligația promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut, sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripție, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare (art.3 și 7, alin.2, din Decretul nr. 167/1958).
Promisiunea unilaterală de a cumpăra
Promisiunea de cumpărare unilaterală este o operațiune juridică inversă promisiunii de vânzare.
De data aceasta este schimbată persoana inițiatorului, promitentul fiind viitorul cumpărător. Promitentul, viitorul cumpărător se decide să cumpere și pune la dispoziție proprietarului lucrului vizat această decizie.
Beneficiarul proprietar, declară că acceptă promisiunea în principiu, pentru ca astfel promitentul să devină irevocabil obligat juridic, rămânând în puterea sa ca printr-o declarație de voință unilaterală să definitiveze contractul într-un termen convenit.
Regulile cunoscute promisiunilor de vânzare vor fi aplicabile și în această materie, adică până la momentul definitivării suntem în prezența unui antecontract.
Promisiunile de cumpărare sunt foarte puțin cunoscute în practică, de aceea se va găsi un număr foarte restrâns de soluții jurisprudențiale în această materie.
Baudry et Saignat imaginează un caz practic când o atare promisiune poate să fie utilă.
Un tutore vrea să se asigure că va obține un preț convenabil din vânzarea unui imobil aparținând pupilului.
Tutorele acceptă în principiu promisiunea de cumpărare de la un terț, apoi scoate la licitație publică bunul de care face vorbire promisiunea de cumpărare. Promitentul este obligat să concureze la licitație și de la început să ofere prețul din promisiune. Dacă un alt concurent ar oferi un preț mai mare, promitentul este eliberat.
În cazul când promitentul nu s-ar prezenta la licitație, și bunul s-ar adjudeca la un preț mai mic, tutorele va putea pretinde pentru minor de la promitent diferența de preț cu titlu de despăgubire.
Comparația între promisiunea unilaterală de vânzare și convențiile asemănătoare
Reluând cercetările privitoare la precizarea aspectului promisiunii unilaterale de vânzare vom merge mai departe căutând să stabilim demarcația dintre promisiunea unilaterală de vânzare și convențiile cele mai asemănătoare, oprindu-se în primul rând asupra vânzării în diferitele ei forme și asupra pactului de preferință.
Comparație între promisiunea unilaterală de vânzare
și o vânzare perfectă
Fiind o formă imperfectă a vânzării, promisiunea unilaterală se va deosebi de vânzare. În primul rând prin lipsa consimțământului. Beneficiarul promisiunii, eventualul cumpărător, nemanifestându-și voința de a cumpăra nu poate să existe consimțământ. Aceasta atrage deosebiri atât de formă cât și în ceea ce privește efectele. Pe când vânzarea este un contract sinalagmatic perfect cu obligații pentru ambele părți, promisiunea unilaterală este numai un contract unilateral, întrucât numai una din părți se obligă. Apoi, ca efecte, vânzarea atrage transformarea imediată a proprietății și obligația pentru cumpărător de a plăti prețul, pe când promisiunea unilaterală, anterior transformării sale într-o vânzare perfectă, nu poate da naștere la astfel de efecte. Nu trebuie însă pierdut din vedere că dacă o promisiune unilaterală de vânzare se deosebește de o vânzare perfectă, ea este totuși o fază minoră a acestuia de care nu poate fi total despărțită, ea producând oarecare drepturi în favoarea beneficiarului.
Promisiunea unilaterală de vânzare și vânzarea pe gustate
Vânzarea pe gustate este o formă specială a vânzării apropiată mai mult de o promisiune unilaterală de vânzare decât de o vânzare perfectă. Unii autori au afirmat că este o vânzare sub condiție suspensivă, părere ce nu poate fi susținută pentru că însăși textul art. 1301 di Codul civil arată privitor la astfel de convenții că „vinderea nu există”, până ce cumpărătorul nu le-a gustat și n-a declarat că-i convin. Iar Portalis, în expunerea de motive făcută Corpului Legislativ, adaugă următoarele precizări, pentru explicarea textului:
„Nu există vânzare atâta timp cât cumpărătorul n-a gustat lucrurile și nu le-a agreat, fiindcă până la acea epocă, nici nu este un adevărat consimțământ din partea sa”.
Ne aflăm deci în fața unei convenții unilaterale, care dă naștere la o obligație numai în sarcina uneia din părți. Numai vânzătorul are obligația de a pune la dispoziția cumpărătorului lucrurile pentru a le gusta, ele rămânând în proprietatea vânzătorului care va suporta și riscurile, până ce cumpărătorul, gustându-le, va declara că le agrează. Până în acel moment cumpărătorul nu are nici un fel de obligație, pentru că însăși în ipoteza în care se consideră că ne-am afla în fața unei vânzări perfecte, obilgația cumpărătorului, fiind sub condiție pur potestativă, se socorește ca neexistentă.
Această situație a determinat pe unii civiliști, dintre cei mai autorizați, să considere vânzarea pe gustate ca fiind o promisiune unilaterală de vânzare reglementată de lege, căci, într-adevăr într-o astfel de convenție „vânzarea nu există” până ce cumpărătorul, gustând lucrul, nu a declarat că-i place, deci întocmai ca într-o promisiune unilaterală de vânzare, perfectarea contractului depinde de o manifestare de voință a beneficiarului convenției prin care acesta agrează contractul.
Comparație între promisiunea de vânzare și pactele de preferință
Se susține în doctrină că, pactul de preferință ar fi o promisiune de vânzare condițională, datorită împrejurării că proprietarul unui lucru promite printr-un atare pact de a alege de cumpărător pe un beneficiar în cazul când s-ar decide să vândă.
Noi suntem de părere că pactul de preferință nu poate fi privit ca o promisiune de vânzare, întrucât ceea ce este esențial în orice antecontract este angajamentul promitentului de a contracta, fără putința de a i se lăsa lui libertatea de a decide, ori promitentul dintr-un pact de preferință nu poate fi silit să contracteze , întrucât el are deplină libertate de decizie.
Pactul de preferință se poate socoti un contract de reglementare, adică constitui operațiunea care cuprinde reguli obligatorii în caz când promitentul se decide să contracteze.
Un astfel de acord de voințe este asemenea legii, întrucât după cum pentru a ajunge sub aplicarea legii este necesar promovarea unui act juridic, tot astfel când este vorba de un contract de reglementare, pentru ca regulile contractuale să fie obligatorii este necesar să intervină libera inițiativă a contractantului obligat, de aceea contractul de reglementare mai este denumit "lege convențiune".
În anumite cazuri, legiuitorul a prevăzut regule obligatorii pentru cazul când o persoană s-ar decide să vândă.
Într-adevăr că între promisiunea de vânzare și pactul de preferință există o mare apropiere, deoarece atât în promisiune cât și în pact, se creează în favoarea beneficiarului un drept eventual, a cărui devenire într-un drept pur și simplu este condiționată de încheierea vânzării definitive.
Se recunoaște de către doctrină că în cazul în care promitentul ar fi înstrăinat bunul în disprețul pactului de preferință, beneficiarul nu are acțiune în contra terlului, ci numai posibilitatea de a pretinde despăgubiri de la promitentul său.
Jurisprudența franceză recunoaște beneficiarului dreptul de a acționa pe terț în judecată când a dobândit bunul, obiect al pactului prin fraudă, considerând suficientă cunoștința terțului despre pact pentru demonstrarea fraudei.
Dacă n-a intervenit o înstrăinare contrară pactului ci numai încunoștiițarea beneficiarului de dispoziția promitentului de a vinde, acesta în caz de refuz va putea chema pe promitent în judecată pentru ca hotărârea să țină loc de act.
Ceea ce constituie un punct de deosebire între dreptul derivat din pactul de preferință și cel de promisiunea de vânzare, este că primul este intituitu personae , iar cel de al doilea nu.
"Planiol et Ripert, în Traite elementaire de droit civil" (Paris, 1925, ed. Sirey), opinează că, datorită caracterului de intuitu personae, dreptul derivat dintr-un pact nu poate fi cedat, afară de cazul când cesiunea ar fi premisă
printr-o clauză expresă.
B. NATURA PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE
Teoria contractului unilateral special, consideră promisiunea unilaterală de vânzare, ca fiind un contract unilateral special, adică distinct de vânzare, care dă naștere numai unei obligații de a face, constând în aceea că promitentul este ținut să-și dea consimțământul la încheierea ulterioară a unui contract de vânzare.
Este un contract unilateral fiindcă creează o obligație numai în sarcina uneia dintre părți (art. 994 C.Civ.): a promitentului. Dacă beneficiarul promisiunii va voi, părțile vor încheia în viitor un contract de vânzare, printr-o nouă manifestare de voință.
În foarte interesanta sa teză de doctorat Rene D'Houdaine susține:
"După părerea noastră, obligația promitentului este o obligație de a face, o obligație de a contracta, ea nu dă naștere în favoarea stipulantului decât unui drept de creanță, un jus ad contractum: proprietatea lucrului nu este transferată stipulantului decât în ziua în care contractul de vânzare voluntară a fost încheiat, în fine în cazul în care promitentul nu-și respectă promisiunea, stipulantul nu poate pretinde decât daune interese. Obligația promitentului este o obligație de a face, adică de a consimți vânzarea, atunci când stipulantul va declara că vrea să cumpere".
"Prin promisiune (promitentul) nu a vândut, el s-a angajat să vândă, să consimtă contractul (de vânzare), atunci când condiția se va realiza: obligația sa este de a face o vânzare și nu de a preda un lucru vândut".
Și în jurisprudența română găsim câteva decizii în susținerea acestei teze, astfel Tribunalul Fălciu prin sentința nr. 144 din 1925 hotărăște:
"În drept: Promisiunea de vânzare – făcută în scris – se deosebește în mod esențial de vânzarea perfectă, căci pe când la aceasta din urmă conținutul sau scopul direct al declarației de voință era transmiterea proprietății lucrului vândut, o atare transmitere la promisiunea de vânzare, are loc numai în svirtutea unei noi declarații de voință făcută posterior și care aduce la îndeplinire obligația luată prin prima declarație; pe când vânzarea perfectă are existență juridică prin ea însăși în ce privește obiectul vândut, la promisiunea de vânzare, obiectul rămâne în proprietatea și în riscul vânzătorului și pentru a se îndeplini o vânzare perfectă este nevoie de o nouă declarație de voință, transmiterea proprietății lucrului vândut, în acest caz este condiționată de darea declarației de voință succesivă".
Iar Curtea de Apel din Constanța decide:
"Promisiunile de vânzare sunt niște convenții generatoare de obligații de a face. Asemenea angajamente nu pot avea ca efect transferarea imediată a proprietății lucrului, precum e la vânzarea propriu-zisă care produce obligația de a da, și care singură este susceptibilă de o executare în natură, ci produc numai obligația pentru promitent de a-și da consimțământul la o vânzare ce se va efectua ulterior, obligații a cărui nerespectare dă loc la daune interese. Această deosebire admisă în Franța este cu atât mai admisibilă la noi unde legiuitorul a eliminat art. 1589 din codul civil francez".
În fine doctrina și jurisprudența italiană sunt generalmente fixate în acest sens.
Aceeași teorie o găsim expusă sub o formă puțin diferită de către Matei Cantacuzino.
În cursul de drept civil începe prin a critica doctrina franceză care interpretează art. 1589 C.Civ. fr. în sensul că "manifestarea ulterioară de voință din partea cumpărătorului de a cumpăra, face ca vânzarea să devină neapărat perfectă", soluție contrarei "principiilor sănătoase ale dreptului nostru în materie de obligații și contracte".
În concepția sa promisiunea unilaterală de vânzare "nu constituie o vânzare și nu poate produce efectele unei vânzări decât în momentul când cumpărătorul își manifestă voința de a cumpăra, voința de a vinde a persistat din partea proprietarului; căci vânzarea-cumpărarea fiind prin esența ei un raport reciproc (do ut des) nu se poate naște decât dacă voințele reciproce ale părților, una de a vinde, cealaltă de a cumpăra se unesc în același moment juridic. Dar când proprietarul a făgăduit de a vinde fără ca cumpărătorul să fi consimțit de a cumpăra, și când producându-se ulterior acest consimțământ, proprietarul călcându-și făgăduința nu va fi persistat în voința de a vinde, raportul dintre părți fiind contractual, va fi desigur născător de obligații dar el nu va fi vânzare, pentru motivul că voințele reciproce de a vinde și de a cumpăra n-au coexistat în nici un moment și că fără de aceasta coexistența contractului prin esență sinalagmatică de vânzare-cumpărare n-a putut lua naștere".
"Prin urmare o făgăduință de vânzare primită cu rezerva de a-și manifesta ulterior voința de a cumpăra, constituie un contract unilateral, care face să nască pentru promitent obligația de a persista în voința sa de a vinde până în momentul când, la timpul determinat prin contract, voința reciprocă de a cumpăra se va fi manifestat. Încălcarea acestei obligații prin retractarea făgăduinței, împiedicând încheierea contractului de vânzare-cumpărare dă loc la daune interese".
Observăm că între concepția lui Matei Cantacuzino și aceea a teoriei contractului unilateral special există o deosebire și anume: pe când Matei Cantacuzino admite că un contract de vânzare se poate forma prin adeziunea beneficiarului la o promisiune unilaterală de vânzare, cu condiția ca promitentul să vroiască a-și executa obligația, teoria contractului unilateral special consideră contractul de vânzare absolut distinct de promisiunea de a contracta și cere neapărat încheierea lui printr-o nouă manifestare de voință. În fond această deosebire nu este prea mare: a cere persistența voinței de a vinde sau a cere încheierea unui contract de vânzare revine cam la același lucru, în ambele ipoteze se încheie un contract de vânzare, cu deosebire că în cea dintâi voința vânzătorului este exprimată în mod tacit, pe când în cea de a doua ipoteză este expresă.
Teoria contractului unilateral special se poate sintetiza în următoarele puncte:
a) Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral care creează în sarcina promitentului obligația de a încheia în viitor, dacă, și atunci când stipulantul va găsi de cuviință, – un contract de vânzare, cu un preț determinat și privitor la lucrul promis.
b)Neexecutarea obligației de a face, creată de către promisiunea unilaterală de vânzare dă loc numai la daune interese.
c) Pentru perfectarea vânzării nu este suficientă numai aderarea stipulantului la promisiunea unilaterală de vânzare, ci este necesară încheierea unui contract de vânzare, în modul și cu formele cu care obișnuit se încheie asemenea contracte și printr-o nouă manifestare de voință a ambelor părți.
Din natura pe care o atribuim promisiunii unilaterale de vânzare, vor rezulta efectele acestuia.
STRUCTURA PROMISIUNII DE VÂNZARE
Elementele unei promisiuni de vânzare
Promisiunea unilaterală de vânzare fiind un contract, trebuie să cuprindă elementele necesare oricărui contract și anume: consimțământul părților contractante, un obiect asupra căruia să poart consimțământul și o cauză licită și morală.
Pe lângă aceste elemente ce condiționează existența oricărui contract, promisiunea unilaterală de vânzare mai cuprinde și indicarea duratei pentru care a fost făcută și a prețului în schimbul căruia va fi transferată proprietatea imobilului.
Consimțământul în promisiunea unilaterală de vânzare
Voințele manifestate cu ocazia unei promisiuni unilaterale de a contracta vor fi analizate în raport cu această constatare, pentru a decide dacă antecontractul din punct de vedere al consimțământului este valabil.
a) Pentru manifestarea de voință a promitentului, vom examina însuși conținutul voinței și anume vom cerceta dacă există o voință propriu-zisă în legătură cu negoțul juridic al antecontractului și dacă această voință este integrală.
Când se stabilește în fapt că există o lipsă totală de voință, presupusul raport juridic este absolut nul.
Când există o lipsă parțială din conținutul voinței, deoarece consimțământul promitentului a fost surprins prin eroare violentă sau dol, efectele juridice se vor produce pro parte, cu alte cuvinte, promisiunea de a contracta va fi anulabilă.
Constituie o confirmare tacită în sensul art. 1167 Cod civil, încheierea contractului ca urmare a unui antecontract anulabil pentru cauză de dol, eroare sau violență.
b) Pentru adeziunea beneficiarului examenul ce-l vom face va fi de interpretare adică vom cerceta dacă anumite fapte sau acte pot fi socotite sau nu ca adeziuni față de promisiunea promitentului. De data aceasta, ne interesează voința în conținutul ei, deoarece, n-ar putea fi vorba de un viciu de voință față de un beneficiar care acceptă fără a-și asuma vreo obligație.
Această adeziune poate reeși dintr-o declarație expresă, sau din faptul că beneficiarul a revândut la altul lucrurile ce au fost promise, sau că prețul promisiunii a fost vărsat sau că înscrisul constatator se află în deținerea beneficiarului.
Capacitatea în promisiunea unilaterală de vânzare
Aceeași deosebire pe care am făcut-o referitor la consimțământ o vom face de această dată între capacitatea promitentului și capacitatea beneficiarului.
a) Promotentului dintr-o promisiune unilaterală de a contracta i se cere aceeași capacitate ca și aceea care ar fi necesară pentru încheierea contractului definitiv, pentru considerentul că următor promisiunii sale, promitentul își asumă un angajament irevocabil tot atât de important ca încheierea contractului. De pildă: pentru promisiunea de vânzare este necesară capacitatea de a dispune.
b) Beneficiarul care aderă la o promisiune unilaterală de a contracta, poate avea o capacitate limitată la puterea de administrare, deoarece adeziunea la o promisiune unilaterală este un act de cunoștință, ori luarea la cunoștință privitoare la un act periodic este un act de administrare.
Pentru ca adeziunea beneficiarului să fie privită ca un act de administrare, se pretinde ca voința să fie limitată numai la aderare, fără să fie adăugat vreun angajament oarecare.
Obiectul în promisiunea unilaterală de vânzare
Într-o promisiune unilaterală de a contracta, promitentul pune la dispoziția beneficiarului hotărârea sa de a se obliga prin contract și ca atare el este dator de a se abține de la orice act care ar fi de natură să împiedice pe beneficiar să accepte a definitiva promisiunea, deci obiectul promisiunii este o obligație de a nu face. Fiind vorba de o obligație de a nu face, se vor aplica textele art. 1078 Cod civil și următoarele.
Conform principiilor generale din materia obligațiilor, obiectul unei obligațiuni trebuie să existe, să fie determinat sau determinabil, posibil și licit. Toate aceste condiții urmează a fi îndeplinite și de către imobilul obiect al unei promisiuni unilaterale de vânzare imobiliară.
Obiectul trebuie să existe numai în momentul încheierii promisiunii. Nu este necesar ca lucrul promis să aparțină promitentului. Poate fi și un lucru al altuia, fără ca prin aceasta validitatea promisiunii să fie stinsă, căci în dreptul civil român vânzarea lucrului altuia este valabilă. Cu atât mai mult va fi valabilă o promisiune de vânzare.
Cauza în promisiunea unilaterală de vânzare
Rațiunea imediată a unei promisiuni de a contracta, constă în încheierea contractului definitiv, deci cauza într-un antecontract este încheierea unui contract.
Dacă în afară de scopul încheierii contractului mai sunt și alte considerații care determină pe promitent să promită, acestea sunt motive deosebite de cauză.
Potrivit principiului că un raport juridic este valabil atâta vreme cât cauza persistă, ori de câte ori contractul nu se poate încheia, antecontractul său devine necauzat. De pildă: dacă lucrul asupra căruia se referă antecontractul ar pieri, încheierea contractului nu mai poate avea loc, și deci cauza promisiunii încetează.
În atare împrejurări promitentul este liberat, afară dacă îi este imputabilă o culpă, când va fi ținut la plata de despăgubiri.
De asemenea, dacă lucrul promis a pierit parțial, promisiunea de a contracta devine necauzată, întrucât lucrul asupra căruia părțile s-au referit nu mai există în totalitatea lui.
Cauza trebuie să fie licită și morală. Pentru a decide că o cauză dintr-un contract promis este ilicită sau contrarie bunelor moravuri, trebuie să ne raportăm la situația contemporană încheierii contractului, deoarece la această epocă trebuie să ne referim pentru examenul cauzei.
Prețul este un element indispensabil al promisiunii unilaterale de vânzare, căci prin natura sa această convenție este afectată de o condiție care nu poate lipsi fără ca prin aceasta să desființeze însuși contractul. Ăntr-adevăr, promitentul se obligă să transfere proprietatea unui lucru cu condiția ca stipulantul să-și asume obligația de a plăti o anumită sumă de bani ce constitue prețul acestui lucru și nu este cu putință ca stipulantul să se oblige atâta timp cât suma nu este specificată în contract. De aceea prețul trebue să fie determinat prin convenție, sau cel puțin determinabil, căci după cum observă Aubry et Rau nu s-ar putea atribui nuciun efect unei promisiuni de vânzare făcută fără desemnarea prețului sau fără indicarea chipului în care el va trebui să fie determinat.
În această privință a fost o vie controversă în doctrină între părerea exprimată de Pothier și acea susținută de aproape unanimitatea autorilor. Pothier , era de părere că o promisiune de vânzare se poate face cu indicarea prețului sau chiar fără a se ocupa câtuși de puțin de preț, în speță neaplicându-se regula că nu se poate face o vânzare fără preț, pentru că promisiunea de vânzare nu este încă o vânzare. În cazul că prețul nu a fost determinat se consideră că părțile au înțeles ca vânzarea să se facă pe justul preț, determinat de experți în momentul ridicării opțiunii, când promitentul a fost pus în întârziere să predea lucrul. Acestui punct de vederei s-a opus de către Duraton , teza absolut inversă: promisiunea de vânzare pentru a fi valabilă trebue să cuprindă neapărat o precisă determinare a prețului. Arătarea modalităților de determinare nu este suficientă și o convenție redactată în acest chip ar fi izbită de nulitate.
Majoritatea doctrinei s-a îndepărtat de la acest punct de vedere tot atât de excesiv, în sensul invers, ca și al lui Pothier, ea susținând după cum arătat mai sus, că o promisiune unilaterală de vânzare spre a fi valabilă trebuie să cuprindă prețul precis determinat sau să arate mijloacele prin care s-ar putea ajunge la o necontestată determinare a lui. Și acestă părere autorii o întemeiază pe considerația că promisiunea unilaterală de vânzare, fiind o operațiune pregătitoare a unei vânzări trebuie să cuprindă toate elementele necesare pentru existența vânzării, astfel că pentru perfectarea acesteia să nu mai fie necesară decât intervenția voinței stipulantului de a deveni proprietar.
Durata. Am definit promisiunea de vânzare ca fiind o convenție unilaterală de a da, afectată de un termen și de o condiție suspensivă: promit să-ți transfer proprietatea unui imobil, dacă în 15 zile cu începere de azi, te vei obliga să-mi plătești în schimbul lui 10.000 de lei.
Așa dar dutârata pentru care promisiunea este valabilă, adică termenul în care opțiunea poate fi ridicată constituie un element principal al promisiunii de vânzare, căci siguranța proprietății și a tranzacțiilor cere ca promitentul să nu fie legat un timp indefinit și imobilul să nu se afle într-o situație juridică neclară. Dar este oare ea o condiție esențială în sensul că o promisiune de vânzare în care nu s-ar fi specificat timpul în care stipulantul poate ridica opțiunea este lovită de nulitate? Această problemă a dat naștere, în doctrină, la mari discuții.
Astfel, într-o primă părere, s-a susținut de către Pothier, că o promisiune de vânzare făcută fără limită de timp obligă pe promitent nelimitat, până în clipa în care va obține de la instanțele judecătorești, o hotărâre care să oblige pe stipulant să se pronunțe într-un anume interval de timp, determinat prin hotărâre, după expirarea căruia primitentul va fi liberat de ori și ce obligațiune.
Într-o a doua părere susținută de Devillneuve se afirmă că o promisiune de vânzare făcută fără limitare de timp este revocabilă ad mutum, fără a fi măcar necesară anunțarea prealabilă a stipulantului.
Între aceste două păreri extreme se așează un sistem intermedial , care socotește că promitentul nu poate fi liberat înainte de a soma pe stipulant să se pronunțe într-un anumit termen dacă dorește sau nu să devină proprietar al lucrului, ca acest termen să fi expirat, stipulantul având dreptul să se adreseze instanțelor judecătorești, ce vor decide în mod suveran, dacă el ar avea obiecțiuni de făcut cu privire la termenul fixat de stipulant prin somațiune. Este punctul de vedere căruia ne alăturăm și noi pentru că în concepția pe care am adoptat-o cu privire la structura promisiunii de vânzare considerăm că ea presupune prin natura ei un termen înăuntrul căruia stipulantul poate să decidă dacă dorește a deveni proprietar al lucrului promis. Că, în consecință, neindicarea acestui termen, nu poate însemna revocabilitatea ad mutum a promisiunii, și că logic este ca această simplă neindicare a termenului să nu atragă nulitatea convențiunii nefiind de esența ei, ci ca promitentul să poată cere printr-o somație stipulantului, ca înăuntrul unui termen cenzurabil de justiție, să ridice opțiunea sau să dezlage pe promitent de obligațiile ce-și asumase prin promisiunea de vânzare.
Efectul termenului stabilit, fie prin convenție, fie prin procedura mai sus indicată, consistă în aceea că în tot decursul său promitentul nu poate revoca promisiunea sau înstrăina lucrul unui terț, și după expirarea sa el este pe deplin drept descărcat de obligațiile asumate.
Se discută dacă ridicarea opțiunii trebuie să fie numai făcută sau să și parvie la cunoștința promitentului în cursul termenului. Unii autori , precum și o decizie a Curții din Douai adoptă prima părere considerând că "ar fi să se violeze contractul și să se restrângă în mod arbitrar termenul de opțiune dacă s-ar cuprinde într-însul timpul necesar pentru a aduce această opțiune la cunoștința promitentului".
Noi nu putem adopta acest punct de vedere pentru că pe de o pare promitentul este de plin drept liberat de obligațiunea sa dacă oferta nu a fost primită înăuntrul termenului , el putând din acea clipă să înstrăineze în mod valabil lucrul, părerea contrarie conducând la o prelungire a acestui termen și prin aceasta la instaurarea nesiguranței în contracte și în situația proprietății; iar pe de altă parte teoria formării contractelor la distanță precizează în mod clar că un consimțământ care trebuie dat într-un termen anumit este valabil numai dacă ajunge la cunoștința destinatarului în decursul acelui termen sau în orice caz dacă acesta este în măsură a lua în acest răstimp cunoștință de el.
C. Efectele promisiunii unilaterale de vânzare
Scopul pe care îl are stipulantul într-o promisiune unilaterală de vânzare este de a se asigura că va putea deveni proprietar al unui lucru, în schombul unui preț anumit, atunci când va găsi el de cuviință și că deci, până la expirarea termenului acordat, promitentul nu va putea înstrăina valabil acel lucru. La aceasta s-a convenit prin contract. Așadar aceasta este intenția părților contractante. Și juridic, aceasta înseamnă că actul prin care stipulantul își manifestă voința de a beneficia de promisiune trebuie să-l constituie proprietar al lucrului promis. Pentru a ajunge la rezultatul propus este necesar ca odată ce voința a fost manifestată:
a) Proprietatul promitent să nu mai poată reveni asupra voinței sale, refuzând executarea, în tot decursul termenului de opțiune;
b) Drepturile reale constituite între timp asupra acelui lucru în favoarea terților să nu fie opozabile stipulantului.
În măsura în care va satisface aceste cerințe o promisiune de vânzare corespunde voinței părților contractante.
Efectele produse de o promisiune unilaterală de vânzare, înainte de ridicarea opțiunii
Transferul proprietății. Atâta timp cât opțiunea nu a fost ridicată, adică până ce beneficiarul nu a declarat că înțelege să profite de oferta ce i-a fost făcută, promisiunea unilaterală de vânzare nu produce nici un transfer actual de proprietate, căci aceasta fiind consecința principală și caracteristică a unei vânzări; nu poate constitui decăt scopul final îndepărtat al unei promisiuni unilaterale de vânzare privită ca primă etapă în procesul de formare al unei vânzări. Ori, dacă o promisiune de vânzare ar avea aceleași efecte ca și o vânzare perfectă, atunci aceasta din urmă ar deveni inutilă, ceea ce este cu neputință pentru motivele deja arătate cu și pentru că nu se poate concepe ca partea să producă aceleași efecte ca și totul la a cărei alcătuire contribuie. Înainte de ridicarea opțiunii stipulantul nu poate beneficia de proprietatea lucrului promis.
Într-adevăr sistemul bazat pe o obligație de a face considerând promisiunea unilaterală de vânzare ca o operație pur creatoare de obligații; este evident că nu-i va putea atribui efectul de a transfera proprietatea lucrului promis. Această concluzie apare și mai categorică atunci când privim promisiunea unilaterală de vânzare numai ca o convenție pregătitoare a unei vânzări; ce urmează să se încheie ulterior printr-o nouă manifestare de voință.
De asemenea în teoria drepturilor eventuale stipulantul nu are decât un drept de proprietate în stare embrionară, adevăratul proprietar și posesor al lucrului rămâne promitentul.
Posibilitatea promitentului de a constitui drepturi reale asupra
lucrului promis
Am arătat deja că atunci când stipulantul cere să i se consimtă o promisiune unilaterală de vânzare, el o face în scopul direct și imediat de a împiedica pe promitent, proprietar al lucrului de a-l înstrăina sau de a constitui orice alt drept real asupra acestui lucru în tot decursul termenului acordat pentru ridicarea opțiunii. Trebuie doar găsită o construcție juridică care în cadrul principiilor generale ale dreptului civil să ne conducă la realizarea acestui scop propus de contractanți; fără a leza drepturile terților de bună credință.
Sistemul întemeiat pe o simplă obligație de a face a promitentului trebuia în mod necesar să conchidă că promitentul rămânând deplin proprietar asupra lucrului promis și neacordând stipulantului nici un drept asupra acestui lucru, el îl va putea înstrăina valabil în tot decursul termenului până la ridicarea opțiunii. Iar dacă stipulantul va ridica opțiunea se va constata că din lipsa obiectului nu se mai poate forma un contract de vânzare și în consecință promitentul va fi obligat la daune interese pentru că și-a încălcat obligațiunea. Dreptul personal al stipulantului va trebui să cedeze în fața dreptului real al terțului achizitor.
Transcrierea promisiunii unilaterale de vânzare
Transcrierea este o măsură de publicitate menită să conserve drepturile reale obținute asupra unui imobil. Prin definiție sunt susceptibile de transcriere numai operațiunile translative de proprietate, de unde rezultă în mod evident că în sistemul care consideră promisiunea unilaterală de vânzare ca fiind creatoare de drepturi personale, trebuie să se conchidă neapărat că transcrierea nu este necesară. Cu atât mai mult ea nu va fi necesară în sistemul contractului unilateral special care nu atribuie promisiunii unilaterale de vânzare altă eficiență decât aceea de a pregăti încheierea ulterioară a unui contract de vânzare, care el va trebui să fie transcris.
Aceasta nu înseamnă că funcționarul biroului de transcriere va fi îndreptățit să refuze transcrierea unei promisiuni unilaterale de vânzare care i se va prezenta în acest scop, pentru că el nu este chemat să decidă asupra naturii juridice a acestui act, ci înseamnă că această transcriere constituie un act inutil, un act ce nu poate avea nici o consecință juridică. Faptul că a fost transcrisă atunci când prin natura sa nu era susceptibilă de această operație nu poate aduce promisiunii unilaterale de vânzare un plus de eficiență transformând-o din netranslativă de proprietate în translativă de proprietate. Ea rămâne un act inutil ce nu poate influența cu nimic efectele promisiunii unilaterale de vânzare.
Plata taxelor de mutațiune imobiliară
Fiind datorată numai pentru transferurile de proprietate, în teoriile bazate pe o obligație de a face, nu poate fi vorba de o astfel de obligație, căci neexistând trasfer de proprietate, nici taxe de mutațiune nu pot fi percepute. Ele vor fi datorate numai la ridicarea opțiunii pentru că atunci promisiunea se transformă într-o vânzare perfectă, translativă de proprietate.
Cesiunea promisiunii unilaterale de vânzare
În principiu cesiunea unei creanțe este admisibilă ori de câte ori nu este vorba de un drept constituit intuitu personae, așa încât și cesiunea unei promisiuni unilaterale de vânzare este perfect posibilă. S-a stabilit că o cesiune a activului unei promisiuni de vânzare este întrutotul admisibilă, pe când cesiunea pasivului nu este permisă. Soluția concordă întrutotul cu principiile sistemelor juridice de drept latin, în care se admite că cesiunea unei creanțe este o operațiune permisă cu condiția ca în momentul cesiunii, dreptul cedat să se fi născut și să nu aibă un caracter strict personal, iar în ceea ce privește pasivul se consideră că o cesiune de datorii nu este posibilă. Această situație rămâne neschimbată, oricare ar fi concepția asupra naturii promisiunii unilaterale de vânzare.
Drepturile stipulantului înainte de ridicarea opțiunii
Am văzut că promisiunea unilaterală de vânzare nu are drept efect un transfer actual de proprietate și am indicat consecințele ce decurg din această situație. Ea va produce însă unele efecte proprii, care să-i legitimeze existența ca un contract de sine stătător și anume facultatea stipulantului de a lua măsuri pentru conservarea dreptului său precum și pentru realizarea promisiunii.
Efectele produse de o promisiune unilaterală de vânzare după ridicarea opțiunii
După ridicarea opțiunii. Adică după ce stipulantul declară că vrea să cumpere lucrul pe care promitentul s-a angajat să i-l vândă, promisiunea de vânzare produce efctele ei maxime, diferite însă după natura ce se atribuie acestei operațiuni. Astfel, în cadrul teoriei contractului unilateral, o ridicare de opțiune spre a fi eficace nu poate fi concepută decât ca o manifestare de voință a stipulantului de a încheia un contract de vânzare, căruia trebuie să i se adauge în mod necesar voința promitentului de a vinde, exteriorizată printr-o nouă manifestare distinctă de aceea cuprinsă în promisiune. Deci un nu contract de vânzare se va încheia atunci, dacă promitentul își va da consimțământul la aceasta. Așadar, ridicarea opțiunii nu este capabilă să transfere proprietatea prin ea însăși fără concursul voinței promitentului.
Pierderea parțială sau totală a lucrului, chestiunea riscurilor
Pentru a examina această problemă trebuie să facem o serie întreagă de distincții. În primul rând vom deosebi pierderea totală de pierderea parțială. În cazul pierderii totale a lucrului constând în distrugerea materialității sale, dreptul de opțiune nu mai poate juca, fiindcă în această ipoteză, chiar dacă stipulantul ar ridica opțiunea, contractul tot nu se formează din lipsă de obiect, așa încât se vor aplica principiile generale. Dacă totuși, pierderea provine dintr-o culpă, atunci el va fi dator să plătească în baza responsabilității sale delictuale. Dimpotrivă, dacă pierderea este datorată unui caz fortuit sau de forță majoră, atunci conform regulei res perit domino ea va fi suportată de către proprietarul lucrului, adică de către promitent, fără însă ca promitentul, care prin aceasta se află liberat de obligația sa, să fie ținut la daune interese.
O altă ipoteză este aceea a pierderii sau deteriorării parțiale a lucrului. Prejudiciul ar trebui să fie suportat, ca și în cazul pierderii totale, de către proprietarul lucrului din momentul producerii prejudiciului conform regulei res perit domino. Intervine însă dreptul de opțiune al stipulantului care poate, fie să renunțe la beneficiul promisiunii de vânzare ce i s-a acordat, în acest caz paguba fiind suportată de promitent, fie considerând încă operația destul de avantajoasă, să realizeze vânzarea. În această din urmă situație prejudiciul urmează a fi suportat de către stipulant, care nu va putea cere și o reducere a prețului, căci dreptul lui de opțiune îi permite să perfecteze ori nu vânzarea, dar nu-i îngăduie în același timp să realizeze vânzarea și să ceară o scădere a prețului. Aceasta în cazul când promisiunea de vânzare a fost contractată pe un preț fix, convenția luând un caracter aleatoriu. Dacă dimpotrivă prețul nu a fost fixat, convenția prevăzând că se va determina prin experți la ridicarea opțiunii, atunci deprecierea lucrului va fi suportată de către promitent.
CONSECINȚELE NEÎNCHEIERII PROMISIUNII UNILATERALE DE VÂNZARE(SAU DE CUMPĂRARE)
Promisiunea de contract nereglementată în codul civil român,nu are drept efect transferul dreptului de proprietate,ci dă naștere numai la un drept de creanță,chiar dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau transmite un drept real,deoarece constituirea sau transmiterea unui atare drept nu se poat realiza decât din momentul încheierii contractului în forma prevăzută de lege.
În cazul când în act nu s-a prevăzut nici un termen,ea durează cât prevede termenul de prescripție de drept comun care,potrivit art.3 și 7 al.2 din Decretuu167/1958,începe să curgă de la data încheierii promisiunii de contract.
Neîncheierea actului prevăzut în promisiunea de contract din vina unei părți,implicând nerespectarea unei obligații de a face,conferă celeilalte părți numai dreptul de a cere despăgubiri pentru prejudiciul cauzat,în termenul de prescripție arătat.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Introducere. Noțiune
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria contractelor nenumite. Particularitatea acesteia constă în faptul că se pregătește (prefigurează) un alt contract și anume acela de vânzare-cumpărare.
Ca orice contract promisiunea, este nu numai un simplu act de schimb de valori economice ci și un act de previziune, de proiecție în viitor, adică în acest caz de organizare în avans a unei proiecte vânzări viitoare.
Configurarea juridică a cestui contract implică analizarea condițiilor de validitate, a efectelor, precum și a consecințelor nerespectării sale.
Promisiunea bilaterală (sinalogmatică) de vânzare-cumpărare, adică de a vinde și de a cumpăra adică de a vinde și de a cumpăra, este un anticontract, în care ambele părți se obligă a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât și pe aceea de beneficiar, iar partea care refuză încheierea acestuia în mod culpabil va fi obligată la plata de daune interne.
Cunoscut sub denumirile de avantcontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, promisiunea de contract, promisiunea sinalogmatică de vânzare-cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, anticontractul de vânzare-cumpărare nu este reglementat de Codul civil Român, spre deosebire de codul civil francez care în articolul 1589 alin. 2 prevede că promisiunea de vânzare valorează drept vânzare, dacă există consimțământul celor două părți asupra lucrului și asupra prețului.
În practică părțile îl numesc: contract de vânzare-cumpărare, contract provizoriu, proces verbal chitanță, adeverință, revenindu.i instanței de judecată în caz de litigiu, sarcina să-i dea calificarea juridică exactă.
Dintre motivele care determină încheierea anticontractului de vânzare-cumpărare menționăm cu titlu de exemplu: lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operațiunii, evitarea taxelor de timbru notarial, imposibilitateea acitării integrale a prețului, terenul nu se află în patrimoniul promitentului, caz în care se mai obligă și să îl procure, starea de indivizare, neeliberarea titlului de proprietate dorința promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul în cauză, condiționarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare.
Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice: este un contract nenumit, cu titlu oneros, sinalogmatic, comutativ, cu executare uno ictu și consensual.
Fiind un contract nenumit promisiunea sinalagmatică trebuie să întrunească în principiu, condițiile de validitate aplicabile contractelor în general (ast. 948-968 c. civ.). Dar cum aceasta constituie o protecție a unei vânzări, ea trebuie să întrunească, și condițiile de validitate specifice acestui contract.
NATURA ANTECONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE
Antecontractul este un contract. Este neîndoielnic că antecontractul este și el un acord între două sau mai multe persoane, prin care se naște un raport juridic, deci este un contract, așa cum acesta este definit de art. 942 Cod civil.
Drepturile și obligațiile cărora antecontractul le dă naștere fac parte din patrimoniile părților și sunt susceptibile de transmisiune către alte persoane. Astfel, dreptul beneficiarului se poate transmite prin acte între vii, pe calea cesiunii de creanță sau prin moștenire, întrucât legislația noastră nu cunoaște cesiunea de datorie, obligația promitentului se transmite numai prin moștenire (mortis causa).1
Antecontractul de vânzare-cumpărare se deosebește astfel radical de oferta de vânzare, aceasta din urmă fiind o manifestare unilaterală de voință, care îndeplinește cerințele pentru încheierea unui contract2, fără a fi însă și un act juridic unilateral3 și cu atât mai puțin bilateral.
Oferta este revocabilă și numai revocarea sa intempestivă poate atrage responsabilitatea pentru daune, care însă nu poate fi de natură contractuală și se va baza pe un fapt juridic exterior acesteia, care este fie faptul ilicit și culpabil al revocării intempestive, fie faptul juridic al exercițiului abuziv al dreptului de a revoca oferta, în materia ofertei nu se pune problema transmisiunii pentru cauză de moarte, decesul ofertantului făcând ca oferta să devină caducă.
Antecontractul se diferențiază și față de contractul definitiv la încheierea căruia părțile s-au obligat, îndeosebi în ce privește obiectul și efectele sale.
Între antecontract și viitorul contract există însă strânse legături, care nu sunt totuși de natură să-1 transforme într-un contract accesoriu. Astfel, antecontractul pregătește încheierea contractului de vânzare-cumpărare și prefigurează de o manieră irevocabilă unele din clauzele acestuia, precum și unele din elementele sale esențiale. El determină părțile viitorului contract de vânzare-cumpărare, bunul care va face obiectul acestuia și prețul. Părțile pot conveni și la predarea bunului, cu plata prețului corelativ, executând astfel anticipat obligații specifice contractului de vânzare-cumpărare.
Datorită acestor particularități, s-a și afirmat că actul juridic al promisiunii de vânzare-cumpărare reduce drepturile precedentului titular: el începe să detașeze dreptul de subiectul său. Prin acest act, înstrăinătorul își alege succesorul sau cel puțin un succesor posibil.
A.Condițiile de fond
Enumerare. Condițiile de fond pe care trebuie să le întrunească promisiunea sunt următoarele: a) să existe un consimțământ valabil exprimat; b) părțile să aibă capacitatea de a contracta; c) acordul să privească elementele esențiale ale contractului proiectat: lucrul vândut și prețul; d) cauza contractului să existe, să fie licită și morală, în plus, trebuie arătat că e) pentru validitatea promisiunii nu este necesară autorizarea prealabilă cerută în cazul anumitor vânzări și că f) pentru validitatea promisiunii nu este necesară îndeplinirea formalităților de preempțiune la care este supusă vânzarea propriu-zisă.
a) Consimțământul. Promisiunea are ca obiect angajamentul ferm de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că include acordul de voințe de a vinde și de a cumpăra al părților contractant2. Acest consimțământ trebuie să fie neviciat, adică neafectat de eroare, violență sau dol.
b) Capacitatea. La momentul încheierii promisiunii, părțile contractante trebuie să aibă capacitatea de a vinde și de a cumpăra3.
Prin excepție de la această regulă, în cazul incapacității speciale de a cumpăra prevăzute la art.2 alin.2 din Legea nr.54/1998 privitoare la circulația juridică a terenurilor, care prevede că nici o persoană fizică nu poate dobândi terenuri agricole peste limita a 200 ha în echivalent arabil, promisiunea încheiată de o persoană care deține deja această suprafață de teren este considerată valabilă4. Soluția se explică prin faptul că această incapacitate nefiind una de protecție (de exercițiu), ci una de folosință, care restrânge dreptul persoanelor fizice de a dobândi terenuri agricole peste o anumită suprafață, nu are rațiune decât în raport cu actul propriu-zis de transfer al dreptului de proprietate până la a cărui realizare exigența legii poate fi satisfăcută prin înstrăinarea unor terenuri pe care promitentul-cumpărător le deținea la data încheierii promisiunii.
c) Lucrul vândut și prețul. Contractul de vânzare-cumpărare este considerat de lege (art.1295 alin.1 C. civ.) ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voințe asupra lucrului vândut și asupra prețului acestuia. Chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esențiale ale acesteia (lucrul vândut și prețul) trebuie să fie convenite de părți încă de la data promisiunii, căci altfel nici nu s-ar putea vorbi de promisiune, care prin definiție presupune un acord de voințe cu privire la autentificarea viitoare a unei anumite vânzări5.
Potrivit dispozițiilor art.963 si 1310 C. civ., pot forma obiect al vânzării doar lucrurile care nu sunt scoase prin lege din circuitul civil. In cazul bunurilor restricționate temporar, din anumite rațiuni, de a circula prin acte juridice între vii, se pot încheia valabil promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare dacă momentul perfectării vânzării se situează după data încetării restricției. Astfel, este valabilă promisiunea de vânzare a terenurilor atribuite unor categorii de persoane în temeiul dispozițiilor art.19 alin.l, art.23 si art.43 din Legea nr.18/1991 privitoare la fondul funciar (republicată), care în conformitate cu dispozițiile art.32 alin.1 din același act normativ nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 10 ani de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății în registrele de publicitate imobiliară6. De asemenea, în aceleași condiții, este valabilă și promisiunea de vânzare a locuințelor cumpărate de chiriași în temeiul art.9 din Legea nr.112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinație de locuințe, trecute în proprietatea statului, care conform alin.8 al aceluiași text de lege nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data dobândirii7.
d) Pentru validitatea promisiunii nu este necesară autorizarea prealabilă cerută în cazul anumitor vânzări. Există în dreptul nostru situații în care validitatea anumitor vânzări este condiționată de autorizarea lor prealabilă12'. Aceste autorizări nu condiționează însă validitatea promisiunii de vânzare a bunurilor la care se referă8.De altfel, în practică, de multe ori, chiar necesitatea obținerii unor autorizări este cea care determină încheierea promisiunii sinalagmatice și nu a vânzării propriu-zise9. Autorizarea prealabilă poate fi erijată de părți în condiție suspensivă a promisiunii.
e) Pentru validitatea promisiunii nu este necesară îndeplinirea formalităților de preempțiune prevăzute de lege pentru vânzarea propriu-zisă. în cazul în care legea instituie anumite drepturi de preempțiune în favoarea unor persoane15^, nerespectarea acestora atrage anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Spre deosebire de vânzarea propriu-zisă, validitatea promisiunii sinalagmatice nu este condiționată de îndeplinirea formalităților de preempțiune10. Existența unor drepturi de preempțiune în favoarea unor anumite persoane determină și ea în practică încheierea unor promisiuni sinalagmatice atunci când promitentul-cumpărător nu intră în categoria persoanelor preferate de lege. într-un asemenea caz, neexercitarea dreptului de preempțiune de către persoanele titulare ale unui asemenea drept poate fi erijată de părțile contractante în condiție suspensivă a promisiunii.
B. Condițiile de formă
Soluția actuală în dreptul român, încă pe timpul când era în vigoare Decretul nr.144/1958, practica judiciară si doctrina si-au pus problema dacă forma autentică impusă de art.11 din acest act normativ pentru validitatea vânzărilor imobilelor la care se referea (terenurile cu și fără construcții din localitățile cu planuri de sistematizare) se cerea sau nu si în cazul promisiunilor sinalagmatice de vânzare-cumpărare. După unele oscilații, în final, practica instanței supreme s-a cristalizat în sensul că forma autentică nu este necesară pentru validitatea promisiunii întrucât – s-a spus – este vorba de o convenție distinctă de cea translativă de proprietate la care se referea în mod expres art.11 din Decretul nr.144/1958. Doctrina a împărtășit în unanimitate această soluție.
Chiar dacă la ora actuală Decretul nr.144/1958 nu mai este în vigoare, raționamentul de mai sus este acceptat în continuare unanim în doctrină și jurisprudență raportat la dispozițiile art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, care impune forma autentică ad validitatem cazul înstrăinării oricărui teren prin acte juridice între vii.
Privire comparativă cu soluțiile din alte sisteme de drept europene. Problema promisiunii unui act solemn este reglementată în mod expres în unele legislații europene și ea diferă esențial de concepția noastră în aceeași materie.
Astfel, Codul federal elvețian al obligațiilor prevede la art.22 că:
„Obligația de a încheia o convenție viitoare poate fi asumată contractual.
Dacă, în interesul părților, legea subordonează validitatea contractului unei anumite forme, aceasta se aplică de asemenea și promisiunii de a contracta".
Același cod, la art.316, după ce prevede că „vânzările imobiliare nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic" (alin.1), precizează în continuare că „promisiunile de vânzare…nu sunt valabile decât dacă sunt făcute prin act autentic" (alin.2).
La rândul său, Codul civil italian prevede la art.1351 următoarele:
„Contractul preliminar este nul dacă nu este făcut în forma prescrisă de lege pentru contractul definitiv".
Anteproiectul de Cod european al contractelor prevede si el la art.35 următoarele:
1. Trebuie, sub pedeapsă de nulitate, să fie făcute prin act autentic sau sub semnătură privată contractele care au ca finalitate transferul proprietății ori transferul sau constituirea de drepturi reale asupra bunurilor imobile.
2. Alineatul precedent se aplică de asemenea și contractelor preliminare corespunzătoare, afară de cazul în care dreptul național în vigoare în locul unde se găsește bunul imobil dispune altfel".
În dreptul francez, care, ca si dreptul nostru, nu reglementează problema în mod expres, predomină autoritar opinia că promisiunea unui contract solemn, pentru a fi valabilă, trebuie să fie și ea solemnă, dacă forma este cerută ad validitatem pentru protecția consimțământului părților18*. Aceasta întrucât promisiunea si actul solemn promis alcătuiesc „un tot indivizibil care trebuie să respecte aceeași formă"19). Forma solen cerută de lege ad validitatem din rațiuni de protecție a voinței autorului are menirea d-: tempera impulsul de a se angaja pripit, necugetat, de a-i atrage acestuia atenția asupra gravității actului pe care îl încheie, obligându-l prin temporizare la reflecție, astfel în angajamentul să fie bine gândit si asumat în deplină cunoștință de cauză. în ca actelor solemne, „forma îndeplinește două funcții indisociabile: aceea de a vehici consimțământul și aceea de a forma contractul11; iar neîndeplinirea formei face acestea să fie ineficace, neputând produce efectele dorite de părți. Așa cum s-a subliniat, forma este imperativă, „adică impusă, fără echivalent posibil, pentru a da valor juridică manifestării de voință12.
În dreptul german, de asemenea, promisiunea sinalagmatică nu este reglementată lege, dar si aici se consideră că în ipoteza în care forma autentică a actului promis es cerută de lege ad validitatem în ideea protejării contractanților împotriva oricărei deci pripite, promisiunea trebuie să îmbrace și ea forma autentică pentru a fi valabilă13.
Critica soluției actuale din dreptul român. Propuneri de reconsiderare. D cele expuse mai sus rezultă că soluția dreptului nostru în problema analizată este singular Argumentul adus în sprijinul acesteia, în sensul că promisiunea este o convenție distincta de cea de vânzare-cumpărare, nu rezistă unei analize critice pe care, în lumina ceh arătate mai sus, suntem obligați să o facem, într-adevăr, deși promisiunea este o convenție distinctă de vânzarea propriu-zisă, acesteia nu i se poate aplica regula consensualismului deoarece consimțământul la promisiune este unul si același cu acela la vânzare, făcând cele două acte indivizibile, iar în cazul în care legea impune vânzării forma autentică validitatem, acest consimțământ nu poate fi dat decât în condițiile speciale de protecție pe care numai îndeplinirea formei le poate asigura. Dacă, așa cum am văzut promisiunea este un act de previziune, de proiectare în viitor a unei anumite vânzări, atunci această proiecție nu poate fi decât una pe deplin luminată și maturizată, având la bază un consimțământ dat în condițiile speciale asigurate de îndeplinirea formei. A admite valabilitatea promisiunii consensuale de contract solemn, ar însemna, practic, să se golească de conținut norma imperativă care instituie solemnitatea, întrucât pentru a ajunge la efectele vânzării ar fi suficientă doar angajarea unei promisiuni consensuale.
Soluția dreptului nostru este criticabilă și pentru alte considerente. Astfel, ea nu se armonizează cu soluția unanim acceptată a nevalabilității (ineficacității) promisiunii consensuale de donație, act pentru care, în ideea protejării consimțământului donatorului (rațiune identică cu aceea a instituirii formei autentice pentru înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii), legea (art.813 C. civ.) impune forma autentică ad validitatem. Or, este de principiu că acolo unde rațiunile sunt identice, soluțiile de rezolvare trebuie să fie și ele la fel.
De asemenea, așa cum s-a reținut în materie de acte constitutive sau modificatoare de societăți comerciale la momentul la care, conform dispozițiilor Legii nr.31/1990 privitoare la societățile comerciale, acestea trebuia să întrunească din rațiuni de protecție a consimțământului părților forma autentică ad validitatem, înțelegerile consensuale prealabile actului autentic, chiar dacă poartă asupra elementelor esențiale ale actului constitutiv sau modificator, nu reprezintă decât „simple manifestări de intenție, retractabile până la prezentarea părților la Notariatul de Stat14, adică lipsite de valoare juridică.
Trebuie remarcat faptul că există situații în care forma autentică a unui contract este cerută de lege ad validitatem, dar cu toate acestea promisiunea consensuală de a încheia un asemenea contract este recunoscută ca valabilă și susceptibilă de a produce anumite efecte juridice. Este vorba de cazul promisiunii consensuale de ipotecă, recunoscută ca valabilă deși legea (art.1772 C. civ., art.2127 C. civ. francez) impune ipotecii forma autentică ad validitatem . Care este explicația acestei diferențe? Ea constă în rațiunile diferite care au stat la baza instituirii formei autentice în cele două situații. Astfel, în timp ce în cazul vânzării de terenuri și al donației se consideră că forma a fost instituită pentru protejarea consimțământului părților, în cazul ipotecii se consideră că formalitatea a fost instituită în scopul protejării terților. Ca atare, în timp ce în cazul înstrăinării terenuri prin acte juridice între vii și al donației, fără consimțământul dat în formă autentica nu se poate naște valabil între părți nici un fel de raport juridic (nu numai contractul propriu-zis, dar nici măcar o promisiune), în cazul ipotecii, acordul consensual pentru ipotecarea unui imobil deși nu poate da naștere ipotecii propriu-zise, dă naștere ui raport juridic valabil ca promisiune de ipotecă, care, în caz de refuz al promitentului a-și îndeplini promisiunea, conferă beneficiarului promisiunii dreptul la daune-intere (pentru nerespectarea culpabilă a unei obligații legal asumate), nu însă și dreptul pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de ipotecă si nici la obligarea promitentului autentificarea ipotecii sub sancțiunea daunelor cominatorii.
În lumina celor de mai sus, soluția practicii noastre judiciare si a doctrinei de recunoaștere a validității promisiunii consensuale de vânzare a unui bun pentru înstrăinări căruia legea impune forma autentică ad validitatem trebuie grabnic reconsiderată întrucât este ilogică și nejuridică.
Valabilitatea promisiunii consensuale de vânzare a unui bun pentru înstrăinarea căruia legea nu impune forma autentică ad validitatem, dar pe care părțile și-au asumat-o ca atare prin voința lor. În practică, există situații în ca părțile, prin voința lor exprimată consensual, ridică forma autentică la rangul de condit de validitate în cazul înstrăinării unui bun pentru care legea nu prevede forma autentic ad validitatem. Voința de „esențializare" a formei autentice, adică de ridicare a un element care obiectiv este accesoriu la rangul de element considerat subiectiv de pâr esențial (fără de care contractul proiectat nu poate lua naștere), trebuie să fie expresă31 în caz de dubiu, se prezumă că forma stipulată de părți în contract este cerură doar c. probationem, ceea ce înseamnă că vânzarea propriu-zisă a luat deja naștere în mc valabil, punându-se doar problema executării, iar nu cea a nașterii acesteia ca în cazi „esențializării" formei.
Convențiile de „esențializare" a formei sunt valabile, iar până la îndeplinirea formei stimulate prin contract vânzarea nu se poate naște în mod valabil. Ele au valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare valabile33). Contractul de vânzare, deși nu va produce efecte decât la momentul îndeplinirii formei, rămâne consensual, solemnitatea ad validitatem neputând fi impusă decât de Iege. Aceasta nu înseamnă însă câtuși de puțin că, atâta timp cât părțile nu au reveni asupra acordului inițial, forma ar avea alte efecte decât cea impusă de lege; diferența constă doar în faptul că în timp ce forma autentică impusa de lege nu poate fi eludată de părți prin acordul lor în nici modalitate, forma autentică „esențializată" prin acordul de voințe al părților poate înlăturată printr-un acord în sens contrar al acelorași părți.
II. EFECTELE PROMISIUNII
Introducere. Valabil încheiată, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare dă naștere unui raport juridic de natură contractuală între părți. Analiza acestui raport implică studierea obligațiilor promitentului-vânzător (A) și a obligațiilor promitentului-cumpărător (B). De asemenea, în același context, se pune problema transmisiunii și cesiunii acestor obligații (C), precum și problema duratei în timp a efectelor promisiunii (D).
A.Obligațiile promitentului-vânzător
Enunțare, întrucât promisiunea este un contract autonom, distinct de vânzarea-cumpărarea propriu-zisă, dă naștere unor drepturi și obligații specifice, care nu se confundă cu cele care își au izvorul în contractul de vânzare propriu-zis. Promitentului-vânzător îi revin obligațiile principale (a) de a nu înstrăina sau greva lucrul promis în folosul altei persoane până la perfectarea vânzării (1 °), obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a micșora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător (2°) și obligația de a participa la autentificarea actului promis (3°). Cu titlu de obligații accesorii (b), ocazional, promitentul-vânzător poate să-și asume obligația de a preda promitentului-cumpărător lucrul promis (1°) sau obligația de a permite acestuia să construiască pe terenul care formează obiectul vânzării promise (2°).
Promisiunea fiind un contract sinalagmatic15, orice obligație revenind unei părți contractante își are corespondentul într-un drept simetric corelativ în favoarea celeilalte părți contractante. Prin urmare, orice analiză a obligațiilor revenind unei părți contractante trebuie făcută în corelație cu dreptul corespunzător al celeilalte părți.
a) Obligațiile principale ale promitentului-vânzător
l) Obligația de a nu înstrăina sau greva lucrul promis în folosul unui terț.
Din momentul încheierii promisiunii, în sarcina promitentului-vânzător se naște o obligație personală de a nu înstrăina lucrul promis16 sau de a nu-l greva în favoarea unui terț.
Această obligație poate fi stipulată în mod expres de părțile contractante, dar chiar și în lipsa unei asemenea stipulații ea subzistă implicit (tacit), întrucât este de neconceput executarea obligației de a semna actul autentic, în vederea transferului proprietății, fără păstrarea bunului promis la dispoziția promitentului-cumpărător pe intervalul de timp al eficienței promisiunii.
Promisiunea nefiind translativă de proprietate, promitentul-vînzător rămâne proprietar al lucrului promis păstrându-și toate atributele acestui drept (inclusiv acela de dispoziție juridică). Așadar, obligația de a nu înstrăina despre care discutăm nu se confundă cu inalienabilitatea (indisponibilizarea) convențională a bunului, fiind vorba doar de o sim obligație personală asumată față de promitentul-cumpărător.
Clauza contractuală de inalienabilitate a unui bun, constituind o excepție de la principiul liberei circulații a bunurilor, este admisă doar în mod excepțional (de unde consecința trebuie să fie prevăzută expres), temporar si doar în cazuri justificate serios și legitim17.
Obligația de a nu înstrăina decurgând din promisiunea de vânzare nu se confunda clauza de inalienabilitate a unui bun. Ele se diferențiază net din mai multe puncte vedere.
Astfel, în primul rând, clauza de inalienabilitate nu poate fi asumată decât expres prilejul încheierii unui act translativ de proprietate18, în timp ce obligația de a nu înstrâi poate fi asumată si tacit, promisiunea care o conține nefiind un act translativ de proprieta
Apoi, în timp ce clauza de inalienabilitate dă naștere unei indisponibilizări reale ataș: direct lucrului la care se referă, atrăgând nu numai inalienabilitatea propriu-zisă, ci insesizabilitatea acestuia (imposibilitatea juridică de a fi urmărit de creditori perv satisfacerea creanțelor pe care le au față de proprietar) si imposibilitatea de a fi ipotecat4 obligația de a nu înstrăina decurgând din promisiune este una personală si nu atrage n una din aceste consecințe.
În sfârșit, în timp ce sancțiunea atrasă de încălcarea clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativă, care nu are nici o legătură cu necesitatea stabilirii vreunei culpe sarcina proprietarului înstrăinător sau a terțului dobânditor, sancțiunea atrasă t încălcarea obligației personale de a nu înstrăina a promitentului-vânzător este, în principi obligarea la daune-interese si are întotdeauna la bază culpa acestuia (art. 1078 si ari. 108 C. civ.).
Merită relevat faptul că unii autori trec dincolo de ideea existenței unei obligații personal de a nu face în sarcina promitentului-vânzător si vorbesc de o „lipsă de putere" sau „restricție a puterii de a dispune" a acestuia, element care ar vicia în sine actul c înstrăinare încheiat cu nerespectarea promisiunii19. Și în această optică însă, desființare contractului de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terțul este condiționată de reaua-credință a acestuia din urmă, având mai degrabă un caracter personal, iar nu real (atașat lucrului).
2) Obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a micșora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător. Așa, cum am văzut, promitentul-vânzător păstrează intacte toate atributele dreptului de proprietate (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi) asupra lucrului promis pe intervalul de timp de la data încheierii promisiunii si până la perfectarea vânzării. Cu toate acestea, el nu va avea o libertate deplină așa
cum avea înaintea promisiunii. Sub sancțiunea angajării răspunderii contractuale, promitentul-vânzător trebuie să se abțină de la încheierea cu terții a unor acte care ar putea restrânge sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător la lucrul promis. Așa, de exemplu, promitentul-vânzător trebuie să se abțină de la încheierea unui contract de închiriere în condiții care l-ar obliga pe promitentul-cumpărător să respecte un asemenea contract si după data perfectării vânzării, fără ca el să fi consimțit la aceasta (art.1441 C. civ.). De asemenea, promitentul-vânzător trebuie să se abțină de la încheierea unui contract de arendare cu privire la terenul care, prin ipoteză, formează obiectul promisiunii, din moment ce calitatea de arendaș l-ar pune pe cel care o deține în poziția de a fi preferat promitentului-cumpărător la încheierea vânzării, în condiții egale de preț, datorită dreptului de preempțiune conferit arendașului de art.5 din Legea nr.54/1998.
Cazuri ca acelea menționate mai sus demonstrează existența unei obligații tacite de a nu face în sarcina promitentului-vînzător, care, în caz de nerespectare, atrage răspunderea contractuală a acestuia,
3) Obligația de a participa la autentificarea vânzării. Prezentarea la notar în vederea autentificării vânzării este obligația specifică ce revine atât promitentului-vânzător, cât și promitentului-cumpărător. Este vorba de o obligație de a face (a semna actul autentic), iar nu de a contracta (a consimți la vânzare); consimțământul de a vinde si de a cumpăra dându-se încă de la încheierea promisiunii.
Așa cum s-a subliniat, chiar dacă promisiunea are ca obiect un bun imobil, dreptul promitentului-cumpărător la autentificare este unul de natură mobiliară, iar nu imobiliară20. Această caracterizare are importante consecințe juridice, cum ar fi cele legate de prescripția extinctivă, legea aplicabilă contractului care conține elemente de extraneitate etc.
b) Obligațiile accesorii ale promitentului-vânzător
1) Obligația de a preda promitentului-cumpărător bunul care formează obiectul promisiunii. Pe lângă asumarea obligațiilor principale, fără de care promisiunea nu poate exista, facultativ, părțile pot stipula și obligația accesorie a promitentului-vânzător de a preda promitentului-cumpărător bunul care formează obiectul înțelegerii spre a fi folosit de acesta.
Promisiunea nefiind translativă de proprietate, folosința lucrului este conferită promitentului-cumpărător cu titlu de detenție precară21. Oricum ar califica părțile această folosință (locațiune, comodat, drept nenumit etc.), ea constituie un drept personal conținut patrimonial care poate fi atribuit ca atare în cazul unui partaj survenit înaintea perfectării vânzării, dacă a aparținut în coproprietate (devălmășie) la doi sau mai mulți titulari promitenți-cumpărători22 .
Fiind vorba de o simplă detenție precară, ridicarea unei construcții de către promitentul-cumpărător înaintea perfectării vânzării, fără acordul proprietarului (promitentului-vânzător), îl pune pe acesta în poziția unui constructor de rea-credință. Practic însă, situația de constructor de rea-credință a promitentului-cumpărător nu va sancționată conform dispozițiilor art.494 C. civ. decât în cazul în care vânzarea nu perfectează, când se pune problema restituirii reciproce a prestațiilor efectuate în teme promisiunii. Dacă vânzarea se perfectează, prin jocul accesiunii imobiliare (art.492 ; civ.) și al confuziunii (art.1154 C. civ.), promitentul-cumpărător devine proprietar construcției ridicate de el o dată cu stingerea creanței sale pentru despăgubiri con! promitentului-vânzător întemeiate pe dispozițiile art.494 C. civ.
2) Obligația de a permite promitentului-cumpărător să construiască pe terenul care formează obiectul promisiunii. Promitentul-vânzător poate concere promitentului-cumpărător prin contract (fie o dată cu încheierea promisiunii, fie ulterior dreptul de a construi pe terenul care formează obiectul promisiunii, în acest caz, promitentul-cumpărător devine titularul unui drept de superficie asupra construcției ridicate de înaintea perfectării vânzării, cu toate consecințele care decurg din aceasta23 .
B. Obligațiile promitentului-cumpărător
Enunțare. Promitentului-cumpărător îi revine obligația principală de a participa autentificarea vânzării (a) și obligația accesorie de a plăti prețul vânzării în tot sau : parte (b).
a) Obligația principală
Obligația de a participa la autentificarea vânzării. Ca și promitentul-vânzător promitentul-cumpărător are obligația principală de a se prezenta la notar pentru autentificarea vânzării. Este o obligație „în oglindă", perfect simetrică celei promitentului-vânzător.
b) Obligația accesorie
Obligația de a plăti prețul vânzării în tot sau în parte. Promisiunea fiind un contract distinct de acela de vânzare-cumpărare, nu dă naștere prin ea însăși obligație de plată a prețului, specifice vânzării. Nimic nu împiedică însă părțile să convină ca promitentul-cumpărător să plătească prețul vânzării în tot sau în parte înainte de perfectare actului autentic. Acest lucru se întâmplă, de regulă, atunci când promitentul-cumpărător
dobândește folosința anticipată a bunului care formează obiectul vânzării, într-o asemene, situație, se rezumă până la proba contrară că fiecare parte a dobândit dreptul să beneficieze de folosința bunului formând obiectul prestației pe care a primit-o, fără să datoreze contractantului vreun echivalent al „lipsei de folosință24.
C.Transmisiunea și cesiunea drepturilor și obligațiilor decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
Introducere. Drepturile și obligațiile care iau naștere o dată cu încheierea promisiunii pot fi transmise pe cale succesorală în caz de deces al uneia sau alteia din părțile contractante (a) sau pot fi cesionate prin acte între vii (b).
a) Transmisiunea succesorală
Regula. Drepturile si obligațiile care se nasc dintr-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare au, fără îndoială, un conținut patrimonial. De aceea, în caz de deces al uneia din părțile contractante, indiferent dacă este vorba de promitentul-vânzător sau de promitentul-cumpărător, regula este că drepturile și obligațiile celui decedat se transmit prin succesiune (legală sau testamentară) la moștenitorii acestuia. Prin urmare, atunci când se pune problema executării promisiunii, aceasta se va rezolva între persoanele care dețin drepturile și obligațiile la momentul respectiv.
Excepția. Prin derogare de la regula transmisibilității drepturilor și obligațiilor pe cale succesorală în caz de deces, părțile contractante pot stipula desființarea promisiunii pentru cazul survenirii decesului uneia dintre acestea înaintea perfectării vânzării. Acest lucru se poate realiza fie prin stipularea unei condiții suspensive de supraviețuire a contractanților (ori rezolutorii de predeces a unuia sau altuia dintre aceștia), fie prin stipularea caracterului intuitu personae al promisiunii și al netransmisibilității 25.
c) Cesiunea prin acte între vii
Considerații preliminare, în practica judiciară și în literatura de specialitate s-a pus problema dacă drepturile si obligațiile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare pot fi transmise sau nu prin acte juridice între vii unor terțe persoane înaintea perfectării vânzării. Pornindu-se de la o speță în care promitentul-cumpărător a încheiat la rândul său o promisiune sinalagmatică de vânzare cu un terț, căruia, în schimbul unui
preț, i-a cedat „beneficiul antecontractului", concluzia la care s-a ajuns în dreptul nostru a fost că o asemenea transmisiune este posibilă, dar numai în privința drepturilor (elementelor de activ) aparținând cedentului, iar nu și a obligațiilor (elementelor de pasiv); mecanismul de realizare al transmisiunii s-a considerat a fi acela al cesiunii de creanță (art. 1391-1398 C. civ.), acesta permițând cesionarului să ceară promitentului-vânzător din contractul inițial (debitorul cedat) perfectarea vânzării, cu condiția de a-și face opozabil dreptul dobândit de la cedent (promitentul-cumpărător din contractul inițial) debitorului cedat în condițiile prevăzute la art.1393 C. civ.26. Această soluție se subsumează concepției potrivit căreia sistemul nostru de drept nu ar permite cesiunea de datorie (di elemente pasive), ci numai cesiunea de creanță (de elemente active).
Critica soluției avansate în dreptul nostru. Concepția potrivit căreia prin acte juridice între vii nu s-ar putea transmite decât dreptul de a cere perfectarea vânzării, prin mecanismul cesiunii de creanță, este susceptibilă de obiecțiuni serioase din perspectiv, evoluțiilor de ultimă oră ale științei dreptului.
Într-adevăr, în primul rând, așa-numita cesiune a „beneficiului" promisiunii, adică a dreptului de a cere promitentului-vânzător perfectarea (autentificarea) vânzării, însă fără răspuns problema obligației corelative a promitentului-cumpărător de a perfect (autentifica) vânzarea și, dacă este cazul, a obligației de plată a prețului sau restului de preț.
În al doilea rând, în doctrina modernă de drept privat și-a făcut loc si s-a consolida ideea că dreptul pozitiv permite nu numai cesiunea ci, plecând de la ideea că, raportul contractual constituie în sine o unitate (drepturi si obligații) obiectivată într-un bun, și cesiunea convențională a unui contract, adică a ansamblului de drepturi și obligați privit ca bun distinct27.
Din cele de mai sus rezultă așadar că instituția cesiunii de creanță nu este apta să fundamenteze juridic transmisiunea prin acte între vii a drepturilor si obligațiilor decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Același lucru, în schimb, îl poate face foarte bine instituția cesiunii de contract, construcție mai recentă a jurisprudenței si doctrinei de drept privat.
Cesiunea de contract și promisiunea de vânzare. Transmisiunea prin acte juridice între vii a drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare se poate realiza prin intermediul cesiunii de contract. Excepție face cazul în care părțile au prevăzut în mod expres caracterul drepturilor si obligațiilor născute din promisiune, precum și cazul în care promisiunea s-a încheia intuitu personae.
Cesiunea poate fi făcută atât cu titlu gratuit, cât și cu titlu oneros.
În doctrină s-a afirmat că cesiunea convențională a promisiunii sinalagmatice de vânzare nu ar fi de conceput decât din punctul de vedere al promitentului-cumpărător, ni și al promitentului-vânzător deoarece acesta nu ar putea realiza cesiunea fără înstrăinare; lucrului către cesionar, fapt ce ar implica violarea promisiunii. Chiar dacă cesiunea contractului de către promitentul-vânzător unui terț este o ipoteză mai mult teoretică juridic noi o considerăm totuși posibilă, într-adevăr, dat fiind că o asemenea cesiuni impune chiar prin definiție preluarea de către cesionar nu numai a drepturilor, ci si n obligațiilor cedentului, inclusiv aceea de a transmite proprietatea lucrului promis o dată cu autentificarea vânzării, nu se poate pune semnul egalității între această situație (juridic posibilă) si aceea a încălcării promisiunii prin înstrăinarea către un terț a lucrului promis fără preluarea obligațiilor către promitentul-cumpărător. Prin urmare, se impune concluzia că, în principiu, cesiunea contractului poate fi făcută atât de promitentul-vânzător, cât și de promitentul-cumpărător.
În esență, prin cesiunea de contract are loc înlocuirea unei părți contractante (cedent) cu un terț (cesionar), care devine parte contractantă prin preluarea drepturilor și obligațiilor cedentului față de contractantul cedat.
Fără a intra aici în detalii, menționăm doar că în doctrina franceză este viu disputată problema dacă pentru valabilitatea cesiunii de contract este necesar acordul de voință al contractantului cedat, cum susțin unii autori, sau nu, cum susțin alți autori. În această din urmă concepție, pe care o împărtășim, dacă un contract este cesibil, intervenția cedatului în cesiunea de contract convenită între cedent si cesionar se rezumă, eventual, doar la un simplu agrement (nu consimțământ) dat cesionarului, refuzul nejustificat al acestui agrement putând fi suplinit prin hotărâre judecătorească.
În ceea ce privește necesitatea îndeplinirii sau nu față de contractantul cedat a formalității „notificării debitorului cedat" prevăzute la art.1393 C. civ. (art.1690 C. civ. francez) în materia cesiunii de creanță, răspunsul este negativ întrucât, așa cum s-a precizat, cedatul nu intră în categoria terților avânzi cauză ai cedentului (cesionarii succesivi) sau în categoria creditorilor urmăritori ai acestuia, persoane între și față de care se aplică textul de lege menționat; în acest caz nu se pune problema opozabilității cesiunii convenționale a contractului (operând în raporturile cu terții menționați mai sus care trebuie doar să se abțină să tulbure aducerea la îndeplinire a obligațiilor contractuale între părți), ci aceea a efectelor acestuia (operând în raporturile dintre părțile care trebuie să aducă la îndeplinire obligațiile născute din contract)28. Aceasta nu exclude însă necesitatea si utilitatea practică a informării prin orice mijloace a contractantului cedat despre substituirea (înlocuirea) cedentului de către cesionar.
D. Durata în timp a promisiunii
Caracterul tranzitoriu al promisiunii, în dreptul privat există contracte care prin natura lor sunt cu executare uno ictu (dintr-o dată), cum este cazul vânzării-cumpărării, care transferă proprietatea de la vânzător la cumpărător instantaneu, într-un singur moment, si contracte cu executare succesivă în timp, cum este cazul locațiunii, prin care locatarul se bucură de folosința lucrului închiriat un anumit interval de timp (determinat sau nedeterminat), iar locatorul se va bucura pe același interval de timp de chiria plătită de locatar ca echivalent al folosinței lucrului.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu este însă nici un contract cu executare uno ictu, întrucât dă naștere la drepturi și obligații care se desfășoară în timp, nici un contract cu executare succesivă, întrucât drepturile și obligațiile care izvorăsc din ea nu au periodicitatea (repetativitatea) specifică unor asemenea contracte.
Prin esența ei, promisiunea sinalagmatică are un caracter tranzitoriu, adică temporar29. Situația juridică născută din acordul de voințe al părților are drept scop perfectarea contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate în formă autentică. iar această situație de așteptare nu se poate eterniza, adică perpetua la nesfârșit, căci ori se execută promisiunea și se realizează vânzarea, ori încetează efectele promisiunii.
Încetarea efectelor promisiunii poate rezulta fie din acordul de voințe al părților (mutuus dissensus) (a), fie ca urmare a prescripției extinctive (b), fie ca urmare a caducității (c).
a) încetarea promisiunii prin acordul părților (mutuus dissensus)
Condiții. Art.969 C. civ. instituie la alin.1 regula potrivit căreia „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", iar la alin.2 prevede că „ele se pot revoca prin consimțământul mutual" al părților. Cu alte cuvinte, dacă un contract este valabil încheiat, el nu poate fi desființat prin voința unilaterală a uneia sau alteia dintre
părțile contractante, dar poate fi desființat prin voința ambelor părți înainte să-si fi consumat în întregime efectele. Prin simetrie, ceea ce se realizează mutuus conssensus poate fi desființat mutuus dissensus.
Efecte, în caz de încetare mutuus dissensus a promisiunii are loc o rezoluțiune a contractului, adică o desființare a acestuia cu efecte retroactive30. Prin voința lor, părțile pot stabili însă ca efectele revocării contractului să se producă doar pentru viitor, efectele
survenite deja fiind păstrate intacte. Spre deosebire de rezoluțiunea judiciară prevăzută la art.1020 C. civ., rezoluțiunea mutuus dissensus are o esență contractuală. Această nouă convenție a părților, pentru motive de simetrie, trebuie să întrunească aceleași condiții de formă ca și convenția inițială.
Dacă este cazul, părțile vor proceda la restituirea reciprocă a prestațiilor deja efectuate, care prin revocarea contractului rămân fără cauză.
O dată desființată mutuus dissensus, promisiunea este lipsită de orice eficiență juridică, astfel încât nici una dintre părți nu mai poate cere executarea acesteia nici în natură, nici prin echivalent.
b) Prescripția extinctivă a promisiunii
Limitarea în timp a drepturilor decurgând din promisiune. Din interpretarea dispozițiilor art.7 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă rezultă că, în principiu, obligațiile asumate printr-un contract sunt exigibile imediat, afară de cazul în care părțile nu au prevăzut un termen suspensiv sau condiție suspensivă, situații în
care obligațiile devin exigibile la împlinirea termenului sau condiției, după caz. Art.1 alin.1 din Decretul nr.167/1958 stipulează că „dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege".
Drepturile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare au în mod neîndoielnic un conținut patrimonial. Prin urmare, ele sunt supuse prescripției extinctive.
Dacă pentru perfectarea promisiunii nu s-a prevăzut un termen suspensiv, aceasta se va prescrie în termenul general prevăzut de lege31, care se va calcula începând de la data încheierii promisiunii.
După unii autori, dacă pentru perfectarea vânzării este prevăzut un termen, iar până la împlinirea acestuia actul notarial nu s-a realizat, promisiunea devine caducă. Această susținere este greu de acceptat, deoarece simpla împlinire a unui termen suspensiv nu duce în mod necesar la caducitatea promisiunii, ci doar la exigibilitatea obligației de perfectare a vânzării, cu consecința declanșării de la acest moment a curgerii termenului de prescripție extinctivă.
De caducitate la expirarea unui termen suspensiv poate fi vorba doar în situația în care părțile au prevăzut în mod expres că neperfectarea promisiunii până la expirarea acelui termen atrage caducitatea, deci lipsirea promisiunii de efecte pentru viitor32.
c) Caducitatea promisiunii
Cazuri. Caducitatea este o cauză de încetare a unui contract valabil încheiat ca urmare a dispariției unuia din elementele sale esențiale de validitate (obiect, cauză) fie datorită culpei uneia sau alteia din părțile contractante, fie independent de orice culpă din partea acestora33. Nefiind reglementată de lege, caducitatea este o construcție a practicii
judiciare și a doctrinei. Dintre cazurile de caducitate întâlnite în practica judiciară cu referire la promisiunea sinalagmatică de vânzare, frecvență mai mare au: 1) împlinirea unei condiții extinctive stabilite prin voința părților; 2) neîmplinirea unei condiții suspensive; 3) dispariția bunului cu privire la care s-a încheiat promisiunea.
1) Împlinirea condiției extinctive. În practică există situații în care părțile contractante stipulează că, în cazul în care promisiunea nu se va perfecta într-un termen anume stabilit, promisiunea devine caducă. Această situație nu poate fi încadrată nici în categoria termenului extinctiv (eveniment viitor și sigur în privința producerii sale de care depinde încetarea executării obligației) întrucât neperfectarea vânzării nu este sigură, nici în categoria condiției suspensive (eveniment viitor și nesigur în privința producerii sale de care depinde nașterea cu efecte retroactive a obligației) întrucât, în cazul analizat, obligațiile părților se nasc din momentul încheierii promisiunii si se sting la împlinirea evenimentului viitor și nesigur (neperfectarea vânzării până la termenul limită stabilit de părți), dacă între timp nu se perfectează vânzarea.
Pornindu-se de la asemenea realități (nu neapărat legate sau limitate la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare), în doctrină s-a avansat ideea existenței alături de modalitățile actului juridic reglementate de lege (termen suspensiv și extinctiv, condiție suspensivă și rezolutorie) si a unei condiții extinctive, nereglementate de lege, care ar consta într-un eveniment viitor si nesigur în privința producerii sale de care depinde încetarea contractului pentru viitor.
În cazul examinat, o asemenea construcție juridică ne duce la concluzia caducității promisiunii la împlinirea condiției extinctive reprezentate de neperfectarea vânzării până la termenul limită stabilit de părți de comun acord. Caducitatea, adică desființarea promisiunii, survine de plin drept la expirarea termenului (îndeplinirea condiției extinctive) și, în principiu, va produce efecte pentru viitor, într-o concepție de ultimă oră, caducitatea nu este incompatibilă cu culpa uneia sau alteia din părțile contractante. Așa fiind, în cazul examinat, dacă împlinirea termenului stipulat de părți este imputabilă uneia sau alteia dintre părțile contractante, care prin conduita sa a împiedicat perfectarea vânzării. poate fi angajată răspunderea contractuală a acesteia, caducitatea nefiind incompatibilă cu instituția răspunderii.
2) Neîmplinirea condiției suspensive. Adesea, în practică, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este stipulată sub o condiție suspensivă (eveniment viitor și nesigur în privința producerii lui de care depinde nașterea unei obligații), cum ar fi aceea a obținerii unei autorizații de construire de către promitentul-cumpărător, a neexercitării unui drept de preempțiune de către persoanele îndreptățite34 sau a vânzării de către promitentul-cumpărător a unui bun care îi aparține.
În cazul neîndeplinirii condiției suspensive stipulate de părți, promisiunea devine caducă, adică lipsită de efecte ca și când nu ar fi existat niciodată.
Potrivit art.1012 alin.1 C. civ., părțile pot limita în timp momentul până la care condiția poate surveni, aceasta fiind considerată ca neîndeplinită dacă termenul a expirat fără ca evenimentul-condiție să fi survenit. Termenul menționat poate fi stabilit atât expres, cât și tacit (implicit), dar în ambele situații el trebuie să fie neechivoc, în lipsa stipulării unui termen, așa cum rezultă din interpretarea dispozițiilor art.7 alin.3 din Decretul nr.167/ 1958, părțile rămân legate contractual atâta vreme cât îndeplinirea condiției este posibilă, fără limită de timp.
De comun acord, părțile pot proroga termenul stabilit inițial, caz în care caducitatea nu mai survine la acel termen. De asemenea, în cazul în care condiția suspensivă este stipulată în interesul exclusiv al uneia din părțile contractante (cum se întâmplă, de exemplu, atunci când promitentul-cumpărător contractează sub condiția obținerii unui credit pentru plata prețului), chiar dacă aceasta nu se împlinește, beneficiarul condiției (în exemplul dat, promitentul-cumpărător) poate renunța la invocarea caducității, contractul urmând să-și producă efectele ca si cum condiția s-ar fi îndeplinit.
În conformitate cu dispozițiile art.1014 C. civ., „condiția este reputată ca îndeplinită, când debitorul obligat, sub această condiție, a împiedicat îndeplinirea ei". Astfel, condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului de către promitentul-cumpărător stipulată într-o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare este reputată (considerată) ca îndeplinită atunci când neobținerea împrumutului este imputabilă promitentului-cumpărător, care a formulat o cerere de creditare incompletă, imprecisă și inexactă, sortită din capul locului eșecului. Tot astfel, într-o promisiune a fost considerată ca îndeplinită condiția constând în obținerea unei autorizații de construire de către promitentul-cumpărător atunci când neobținerea acesteia s-a datorat culpei promitentului-cumpărător care nu a depus diligentele necesare în vederea obținerii autorizației.
3) Dispariția bunului cu privire la care s-a încheiat promisiunea. Este de principiu că dispariția în întregime a bunului care formează obiectul promisiunii de vânzare, element esențial al contractului, atrage caducitatea promisiunii, indiferent dacă aceasta este imputabilă sau nu părților contractante . Dispariția parțială a bunului care a format obiectul promisiunii poate și ea atrage caducitatea, dacă se referă la un element esențial (determinant) al consimțământului părților.
Imposibilitatea definitivă de executare a promisiunii pentru dispariția obiectului datorită culpei uneia din părțile contractante poate face necesară intervenția justiției, la cererea părții care și-a îndeplinit obligațiile, pentru obligarea celui vinovat la plata de daune-interese, nu însă si pentru „aplicarea" caducității, aceasta operând de drept s cu prioritate față de rezoluțiunea pentru neexecutarea culpabilă a contractului.
Efecte similare dispariției fizice a bunului care formează obiectul promisiunii far; culpa părților contractante (adică, caducitatea fără angajarea răspunderii contractuale atrage și survenirea înaintea perfectării vânzării a unei imposibilități juridice de îndepliniri a promisiunii, cum ar fi, de exemplu, cea datorată scoaterii bunului din circuitul civil săi exproprierii acestuia pentru utilitate publică.
III. CONSECINȚELE NERESPECTĂRII PROMISIUNII
Plan de expunere. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare poate fi încălcată fie prin înstrăinarea de către promitentul-vânzător a bunului promis către un terț (A), fie prin refuzul autentificării vânzării promise (B).
A. înstrăinarea bunului promis către un terț
Situații posibile. Opozabilitatea față de terți a promisiunii. Așa cum am văzu (supra nr.15), promisiunea nu creează în sarcina promitentului-vânzător decât o simpl, obligație personală de a nu înstrăina bunul care formează obiectul acesteia până la perfectarea vânzării sau încetarea contractului. Promitentul-cumpărător nu dobândești nici un fel de drept real asupra bunului promis până la perfectarea vânzării.
În aceste condiții, promitentul-vânzător poate fi tentat ca, înainte de perfectare, vânzării, să înstrăineze unei alte persoane prin acte între vii bunul care a format obiecții promisiunii. Este evident că o asemenea conduită constituie o încălcare a obligațiile: asumate de promitentul-vânzător prin contract și că aceasta poate atrage răspundere: lui contractuală sub forma obligării la plata de daune-interese către promitentul-cumpărătot la cererea acestuia. Problema care se pune însă este de a ști dacă și ce mijloace juridici de acțiune are la dispoziție promitentul-cumpărător față de terțul dobânditor.
În general, rezolvarea acestei probleme este pusă în corelație cu buna săi reaua-credință a terțului, în accepțiunea de ignorare sau, respectiv, cunoaștere a promisiunii încheiate anterior. Fără îndoială că buna sau reaua-credință a terțul influențează soluțiile de urmat, numai că acest element de ordin subiectiv nu are valoare în sine, ci numai în corelație cu opozabilitatea promisiunii față de terți.
Spre deosebire de părțile contractante, terții nu sunt ținuți să execute obligațiile izvorâte din contract. Au în schimb obligația negativă de a se abține de la împiedicarea executării acestor obligații de către părți. „Apasă deci asupra lor nu obligația de a da sau de a face căreia contractul i-a dat naștere, ci obligația de a nu face, de a respecta situația născută din contract". În acest sens, se vorbește de opozabilitatea contractului față de terți. În lipsa opozabilității, întrucât terții ar putea să nesocotească fără consecințe contractul, acesta ar risca să fie lipsit de eficacitate chiar si între părți. De aceea, opozabilitatea este considerată a fi un complement al forței obligatorii a contractului.
Opozabilitatea nu se poate realiza însă decât prin aducerea la cunoștința terților a situațiilor juridice create de încheierea unui contract sau altul, căci numai astfel terții știu efectiv de la ce anume trebuie să se abțină. Așa cum s-a remarcat, „pentru a permite realizarea efectivă a drepturilor conferite fiecăruia, și mai ales contractului de a juca rolul său de instrument de schimb și funcția de previziune, trebuie delimitate domeniile protejate ale unora de ale altora. Această delimitare nu poate rezulta decât din cunoașterea pe care fiecare o are a limitelor domeniului său în raport de cele ale altora35.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, așa cum am subliniat în repetate rânduri, nu este un act juridic translativ de proprietate, ci doar un simplu raport juridic personal (obligațional). Ca atare, pentru realizarea opozabilității față de terți, aceasta nu este supusă formelor de publicitate imobiliară reglementate de Legea nr.7/1996 pentru actele constitutive sau translative de drepturi reale. Fără a fi obligatorie, publicitatea promisiunii (aducerea la cunoștința terților) se poate realiza însă prin notarea acesteia în cartea funciară în conformitate cu dispozițiile art.40 din Legea nr.7/1996.
Referitor la actele sub semnătură privată, se susține într-o opinie că acestea devin opozabile terților numai prin obținerea de dată certă în condițiile art.1182 C. civ.36. S-a arătat însă cu deplin temei că „data certă a actului sub semnătură privată nu are ca obiect aducerea la cunoștința terților a convenției litigioase, ea are ca rol doar certificarea datei actului instrumentator pe care îl materializează37. Așadar, un înscris sub semnătură privată care are dată certă este un înscris (instrument probatoriu) a cărui existență, juridic, este dovedită la acea dată, dar de aici nu se poate trage și concluzia că el a ajuns efectiv la cunoștința terților, certificarea datei nefiind în sine o formă de publicitate, adică de aducere a actului juridic ca operațiune juridică (negotium) la cunoștința celor interesați. Prin urmare, pentru a fi opozabilă terților, trebuie dovedit că operațiunea juridică probată printr-un act sub semnătură privată, chiar cu dată certă, a fost cunoscută efectiv de către aceștia. Invers, o operațiune juridică dovedită printr-un act sub semnătură privată fără dată certă este opozabilă terților care au luat cunoștință de existența acesteia38.
Se poate deci conchide că terții sunt obligați să respecte contractele încheiate între alte persoane cu condiția ca acestea să le fie opozabile, adică să le fie aduse la cunoștință, fără a interesa forma în care acest lucru se realizează.
Din această perspectivă, înstrăinarea bunului promis înaintea perfectării vânzării trebuie analizată diferit, după cum terțul dobânditor a fost de bună-credință (a) sau de rea-credință (b).
a) Terțul dobânditor a fost de bună-credință
Efecte. Dacă la data înstrăinării bunului de către promitentul-vânzător terțul de bună-credință, ignorând fără culpă (promisiunea fiindu-i inopozabilă) contractul încheiat între promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător, înstrăinarea rămâne valabilă s-a făcut prin act cu titlu oneros (vânzare, schimb, întreținere etc.). În materie de imobil notarea promisiunii de vânzare în cartea funciară în temeiul art.40 din Legea nr.7/1
face ca aceasta să devină opozabilă terților. Dacă aceștia ignoră notarea și contracte având cunoștință de existența promisiunii, se fac vinovați de neglijență. Diligenta mijlocelor (apreciată in abstracte) îi obligă să consulte cartea funciară înaintea încheierii act translativ de proprietate în favoarea lor, iar dacă nu o fac își asumă riscul de a fi considerați dobânditori de rea-credință.
Pentru promitentul-vânzător, indiscutabil, o asemenea înstrăinare constituie o încălcare culpabilă a obligațiilor asumate prin contract, ceea ce va atrage răspunderea contractuală sub forma obligării la plata de daune-interese.
Dacă terțul dobândește printr-un act cu titlu gratuit (donație), buna sa credință « lipsită de efecte, deoarece prin aplicarea regulilor care guvernează acțiunea paulian a principiului nemo liberalis nisi liberatus (nimeni nu poate face liberalități dacă nu a eliberat de datoriile sale) titlul său de dobândire a bunului (donația) poate fi deci inopozabil promitentului-cumpărător39.
b)Terțul dobânditor a fost de rea-credință
Efecte. Dacă terțul dobânditor contractează cu promitentul-vânzătoi rea-credință, adică știind despre promisiunea încheiată anterior, el se află în culpă în principiu, va răspunde față de promitentul-cumpărător pe temei extracontract delictual (art.998 C. civ.), putând fi obligat la plata de daune-interese. Așa cum precizat, este de ajuns ca terțul să aibă cunoștință (sau să fi trebuit să aibă cunoști de existența contractului la a cărui violare participă pentru a se angaja răspunde acestuia, nefiind necesară frauda calificată comportând din partea lui intenția de a pa pe promitentul-cumpărător.
La cererea promitentului-cumpărător, instanța de judecată va putea pronunța inopozabilitatea față de acesta a contractului de înstrăinare încheiat între promitentul-vânzător si terț, cu titlu de reparație în natură a daunei suferite.
B. Refuzul autentificării vânzării promise
Generalități. Nerespectarea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare poatelua și forma refuzului autentificării vânzării promise, adică a îndeplinirii obligației principale asumate prin contract.
Este de principiu că refuzul îndeplinirii unei obligații legal asumate dă dreptul creditorului de a cere executarea silită a acesteia. Potrivit art.1073 C. civ., „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, si în caz contrar are dreptul la dezdăunare".
Referitor la obligațiile de a face, principiul este că neîndeplinirea lor „se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare din partea debitorului" (art.1075 C. civ.). Cu toate acestea, „nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate de asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire cu cheltuiala debitorului" (art.1077 C. civ.). Se subînțelege însă că o executare de către creditor pe seama debitorului nu este posibilă decât pentru obligațiile care nu implică în mod necesar fapta personală a debitorului , fiind de principiu că pentru obligațiile care implică acest lucru nu există constrângere directă (nemo precise cogi potest ad factum)40.
Obligația de a semna actul autentic decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este una de a face, dar problema care se pune este dacă poate fi executată silit direct sau nu, executarea silită prin echivalent (prin obligarea la daune-inetrese) fiind în afara oricărei discuții, în acest context, urmează să analizăm soluția admisă actualmente în dreptul român (a), critica acestei soluții (b) și soluțiile pe care le preconizăm în cazul refuzului autentificării vânzării promise (c).
a) Soluția admisă actualmente în dreptul român
Expunere, în practica noastră judiciară și în doctrină, la ora actuală, se admite unanim că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată sau chiar verbal (cu condiția de a putea fi dovedită prin alte mijloace de probă decât înscrisul) dă dreptul părții care și-a executat obligațiile (sau se declară gata a o face) să obțină în caz de refuz din partea contractantului său pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar dacă pentru bunul care a format obiectul promisiunii legea impune forma autentică ad validitatem.
Înainte de Revoluția din 1989, soluția de mai sus se întemeia pe dispozițiile exprese ale Decretului nr.144/1958 privitor la reglementarea autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum si cele referitoare la înstrăinările si împărțelile terenurilor cu și fără construcții. Trebuie însă subliniat faptul că pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic era admisă numai pentru bunurile la care se referea expres Decretul nr.144/1958 (terenurile cu si fără construcții din perimetrul localităților cu planuri de sistematizare), iar nu si pentru terenurile agricole sau pentru terenurile situate în localitățile fără planuri de sistematizare.
Ulterior Revoluției din 1989, subsecvent abrogării Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991 privitoare la autorizarea construcțiilor si unele măsuri pentru realizarea locuințelor, fără adoptarea unui text de lege corespunzător art.12 din Decretul nr.144/ 1958 (care permitea expres pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în cazul refuzului autentificării vânzării promise), după unele ezitări, în practica judiciară si în doctrină s-a consolidat ideea admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești ținând loc de act autentic, dacă se face dovada încheierii unei promisiuni sinalagmatice, indiferent de forma în care s-a încheiat aceasta și de natura sau locul situării bunului la care se referă. Fundamentul juridic al acestei soluții s-a găsit în dispozițiile art.1073, 1077 si 970 alin.2 C. civ41 sau în dispozițiile art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938 privitor la unificarea dispozițiilor de carte funciară, pentru imobilele situate în regiunile în care era incident acest act normativ42.
Se constată așadar o evoluție paradoxală a gândirii noastre juridice în privința executării silite directe a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare; de la admisibilitatea cu titlu de excepție a posibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic în caz de refuz de perfectare a vânzării de către una din părțile contractante atâta timp cât actul normativ care reglementa expres această posibilitate a fost în vigoare (Decretul nr.144/1958), s-a ajuns la admisibilitatea aceleiași soluții cu titlu de regulă (principiu) fără să mai existe vreun text expres de lege care să permită acest lucru.
Argumentele aduse în sprijinul soluției admisibilității suplinirii consimțământului prin hotărâre judecătorească. Admisibilitatea executării silite directe a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic se întemeiază pe argumentul că există cazuri în care legea admite în mod expres suplinirea consimțământului titularului unui drept, sens în care sunt citate: dispozițiile art.17 alin.4 din Decretul-lege nr.115/1938, conform cărora hotărârea judecătorească poate înlocui acordul de voințe sau consimțământul la realizarea înscrierii în cartea funciară; dispozițiile art.1114-1121 C. civ. referitoare la oferta reală și consemnațiune, care permit suplinirea consimțământului creditorului la plată, plata fiind un contract (acord de voințe); dispozițiile art.43 alin.2 din Legea nr.8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe, care permit instanțelor de judecată să stabilească remunerația cuvenită autorului atunci când părțile nu au prevăzut-o în actul de cesiune a dreptului de autor dispozițiile art. 96 alin.2 din Legea nr.18/1991 privind fondul funciar (modificată prin Legea nr.169/ 1997), conform căruia, în cazul refuzului nejustificat al deținătorului unui teren de a-și da acordul pentru folosirea definitivă sau temporară a unor terenuri agricole sau forestiere în alte scopuri, potrivit dispozițiilor art.94 și 95 din aceeași lege, instanța de judecată va putea pronunța o hotărâre înlocuind consimțământul celui în cauză.
De asemenea, s-a mai arătat că există cazuri în care, „pentru a se da satisfacție unor principii mai importante decât regula potrivit căreia actul juridic se formează valabil numai pe baza consimțământului", chiar în lipsa unui text de lege expres, practica judiciară și doctrina admit suplinirea consimțământului prin hotărâre judecătorească, în acest sens, este citat cazul suplinirii consimțământului copărtașului care se opune prin abuz de drept unui act de administrare consimțit de ceilalți copărtași cu privire la bunul comun, precum și cazul ofertantului care își retrage intempestiv oferta, situație în care instanța poate considera contractul încheiat cu titlu de reparație în natură a prejudiciului produs prin retragerea ofertei.
În sfârșit, s-a mai argumentat că există cazuri în care se admite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de instrument probatoriu, atunci când obligația de a întocmi un asemenea instrument a fost asumată printr-un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat și una dintre părți refuză să execute această obligație.
b) Critica soluției admise în dreptul român
Enunțarea punctelor de vedere critice. Concepția care s-a impus în dreptul nostru în materia promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, în sensul admisibilității ca principiu a posibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, este criticabilă din mai multe puncte de vedere. Astfel: se admite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic pe baza unor promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentică ad validitatem (1); se ignoră principiul executării prin echivalent a obligațiilor de a face (2); argumentele aduse în sprijinul acestei soluții sunt criticabile punctual (3).
1) Critica soluției admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune forma autentică ad validitatem. De la adoptarea Decretului nr.144/1958 și până în prezent, chiar și după abrogarea acestui act normativ, posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale încheiate cu privire la bunuri pentru care legea impune; și impune și astăzi forma autentică ad validitatem nu a fost pusă serios la îndoială nici ui moment. Este consecința faptului că art.12 din Decretul nr.144/1958 prevedea în moc expres această posibilitate, singura cerință pentru aplicarea textului fiind doar aceea a promisiunea să poată fi dovedită printr-un înscris sub semnătură privată. Aplicarea timp de decenii a acestei soluții legislative a făcut ca aceasta să se transforme în axiomă fiind perpetuată de doctrină si jurisprudență, cu efecte mai extinse (așa cum am văzut din excepție transformându-se în principiu) chiar și după abrogarea actului normativ care o conținea.
Surpriza este însă constatarea că, la o analiză mai atentă, soluția legislativă promovați de art.12 din Decretul nr.144/1958 se dovedește a fi fost una juridic fundamental eronată Ea a fost preluată din legislația franceză, mai exact, este o pastișă a dispozițiilor art.37 din Decretul nr.55-22 privitor la reforma publicității imobiliare din 4 ianuarie 1955. Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare de a semna actul autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară impuse de același act normativ permitea celeilalte părți să ceară ș să obțină pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate vânzarea și să țină loc de act autentic43. Această soluție legislativă nu era însă compatibilă cu legislația română. lucru care a scăpat legiuitorului nostru de la 1958. într-adevăr, în timp ce legislația franceză luată ca model impunea (și impune si astăzi) forma autentică înstrăinărilor imobiliare doar pentru realizarea formelor de publicitate (art.4 din Decretul nr.55-22), adică a opozabilității față de terți, iar nu pentru validitatea actului între părți44, legislația română impunea (și impune si astăzi în cazul terenurilor) forma autentică ad validitatem, adică pentru însăși validitatea consimțământului între părțile contractante, iar nu doar pentru realizarea opozabilității față de terți. Prin urmare, ceea ce era (si este) juridic valabil în sistemul legislației franceze, adică, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să constate vânzarea si să țină loc de act autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară, nu era (și nu este) juridic valabil în sistemul legislației române, unde hotărârea judecătorească suplinește consimțământul la vânzare; una este ca instanța , pe baza acordului de voințe valabil exprimat de părți, să constate că un contract s-a încheiat și să dispună executarea uneia din obligațiile asumate prin acesta (autentificarea vânzării în vederea îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară pentru realizarea opozabilității față de terți), lucru juridic valabil, și cu totul altceva este ca instanța să construiască ea contractul, fără.a exista acordul de voințe realizat în condițiile prevăzute imperativ de lege, adică în formă autentică, lucru juridic inacceptabil, lată așadar că soluția prevăzută la art.12 din Decretul nr.144/1958 (perpetuată de doctrină și jurisprudență și după abrogarea acestui text de lege) este una inacceptabilă din punct de vedere juridic, datorându-se preluării unui text din legislația franceză fără preluarea contextului (sistemului) în care acesta se integra.
2) Ignorarea principiului executării prin echivalent a obligațiilor de a face. În sistemul Codului civil român, ca și în sistemul codului civil francez, este de principiu că obligațiile de a face nu pot fi executate silit direct, ci numai indirect, prin echivalent. Această regulă rezultă din dispozițiile art.1075 C.civ (art.1142 C. civ. francez), potrivit căruia „orice obligație de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări , în caz de neexecutare din partea debitorului". Este vorba de Consacrarea expresă a adagiului nemo precise cogi potest ad factum. Așa cum s-a subliniat n dacă este indispensabil de a respecta forța executorie a raportului obligațiional, este însă fundamental ca să nu fie adusă atingere drepturilor intangibile ale oricărei persoane la integritatea sa fizică sau la libertatea sa.
Desigur, existența acestui principiu nu exclude cu totul ideea de constrângere în domeniul obligațiilor de a face45. Astfel, este îngăduită constrângerea indirectă prin stabilirea unor daune cominatorii (plata unei anumite sume de bani) pe fiecare zi de întârziere până la îndeplinirea obligației asumate. În dreptul nostru însă, în final, refuzul definitiv de executare a obligației nu atrage altă consecință decât aceea a transformării daunelor cominatorii în daune compensatorii, adică repararea prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, ceea ce, în ultimă instanță, nu înseamnă altceva decât revenirea la aplicarea dispozițiilor art.1075 C;.civ.
De asemenea, așa cum rezultă din dispozițiile art.1077 C. civ., „nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea să fie autorizat a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului". Textul poate primi aplicare doar în cazul obligațiilor de a face care nu au un caracter strict personal (cum ar fi aceea de a construi o casă, de a efectua un transport etc.), nu si a celor care au un asemenea caracter (cum ar fi pictarea unui tablou de un pictor cu renume sau compunere a unei lucrări muzicale de către un compozitor cu renume). în esență, textul menționat permite creditorului, cu încuviințarea instanței, să obțină executarea în natură a obligației asumate față de el de debitor, dar nu din partea acestuia prin constrânge directă, ci de la un terț pe cheltuiala debitorului, ceea ce , în cele din urmă, din punctul de vedere al debitorului, înseamnă tot o executare prin echivalent, adică aplicarea față de acesta a regulii cuprinse la art.1075 C. civ.. lată așadar că recurgerea la dispozițiile art.1077 C. civ. pentru fundamentarea obligării părții recalcitrante la încheierea contractij|uj de vânzare autentic prin hotărâre judecătorească este cu totul improprie, textul neipermițând altceva decât transferarea consecințelor patrimoniale nefavorabile pentru creditor asupra debitorului în cazul neexecutării unei obligații de a face care nu implică un caracter personal (care nu ar putea fi îndeplinită decât de debitor, iar nu și de o altă persoană în contul acestuia).
3) Critica punctuală a argumentelor aduse în sprijinul tezei admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, în sprijinul tezei admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic pe baza unei promisiuni consensuale s-au adus mai multe argumente. Pe de o parte, s-a susținut că există cazuri în care legea permite suplinirea consimțământului titularului unui drept (a), iar pe de altă parte că există cazuri în care, fără text de lege expres, practica judiciară și doctrina admit suplinirea consimțământului prin hotărâri judecătorești (b).
a) Analiza cazurilor în care se susține că legea permite suplinirea consimțământului titularului unui drept, în acest sens au fost invocate mai multe texte de lege :
-art. 17 alin.4 din Decretul-lege nr. 115/1938. Potrivit acestui text de lege, hotărârea judecătorească poate înlocui acordul de voințe sau consimțământul la realizarea unei înscrieri în cartea funciară. Textul menționat nu face însă decât să precizeze că hotărârea
judecătorească, în unele situații, poate sta la baza înscrierilor în cartea funciară. Astfel de situații sunt, de exemplu: cele în care se constată uzucapiunea (art.28 din Decretul-lege nr.115/1938) și prin hotărâre judecătorească se dispune intabularea dreptului uzucapat;
sau cele în care se dispune rectificarea cărții funciare (art.34-38 din Decretul-lege nr.115/ 1938) și prin hotărâre judecătorească se dispune îndreptarea erorilor sau neconcordanțelor strecurate în cartea funciară. Prin urmare, art. 17 alin.4 din Decretul-lege nr. 115/1938 nu are nimic de a face cu promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare și cu perfectarea acestora prin hotărâre judecătorească în cazul în care una dintre părți refuză autentificarea;
-art.1114-1121c.civ. referitoare la oferta reală și la consemnațiune. S-a susținut că oferta reală și consemnațiunea reglementate de textele citate mai sus ar permite suplinirea consimțământului creditorului la plată, care este un contract (acord de voințe). Este adevărat că, îndeobște, plata este considerată a fi un contract (acord de voințe). Acest lucru nu este însă decisiv în cazul analizat, într-adevăr, în primul rând, oferta reală urmată de consemnațiune nu este o plată veritabilă, căci „ea îi împrumută efectele fără a avea și natura acesteia46. În al doilea rând, pentru debitor, datorită consecințelor neachitării datoriei la termen (curgerea dobânzilor, suportarea pieirii lucrului datorat, neeliberarea garanțiilor etc.), plata nu este numai o obligație, ci si un drept115'. Prin urmare, oferta reală si consemnațiunea nu sunt atât chestiuni ținând de încheierea unui contract, cât unele ținând de executarea silită a unor obligații legal asumate și care trebuie îndeplinite cu bună-credință;
Art. 43 alin.2 din legea nr. 8/1996.Acest text de lege permite instanțelor de judecată să stabilească remunerația cuvenită autorului în cazul în care nu a fost convenită în actul de cesiune a dreptului de autor. Este vorba, fără îndoială, de o excepție de la dreptul comun, iar de aici nu se poate trage nicidecum concluzia că, în principiu, atunci când părțile nu cad de acord asupra unui lucru instanța poate interveni si stabili ea acel lucru;
Art. 96 alin.2 din Legea nr. 18/1991 . Acest text de lege prevede că, în cazul refuzului nejustificat al deținătorului unui teren de a-și da acordul pentru folosința definitivă sau temporară a unor terenuri agricole sau forestiere în alte scopuri, conform art.94 și 95 din aceeași lege, instanța de judecată va putea pronunța o hotărâre înlocuind consimțământul celui în cauză. Și în acest caz este vorba de o dispoziție de excepție care are la bază rațiuni similare celor care stau la temelia exproprierii pentru utilitate publică (Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică). Rațiunile care pot justifica o excepție nu pot însă justifica, în același timp, o regulă generală (principiu).
b) Analiza cazurilor în care se susține că, în lipsa unui text de lege expres, practica judiciară si doctrina admit suplinirea consimțământului prin hotărâri judecătorești, în acest sens au fost invocate următoarele argumente: faptul că, în cazul în care unul dintre copărtași se opune abuziv unui act de administrare dorit de ceilalți copărtași, instanța de judecată poate suplini consimțământul celui care se opune la încheierea actului, în ce ne privește, ne îndoim că în situația examinată soluția corectă juridic este aceea a „suplinirii consimțământului" celui care nu agreează actul juridic respectiv. Această teză contravine flagrant principiului autonomiei de voință si libertății contractuale. Soluția corectă juridic este aceea ca actul de administrare util pentru coproprietate să fie încheiat de copărtașii care doresc acest lucru, iar în acțiunea în inopozabilitate introdusă de copărtașul recalcitrant pe motiv că s-a încălcat regula unanimității (care funcționează între copărtași pe timpul stării de indiviziune în privința actelor de administrare si de dispoziție) să i se opună abuzul de drept, respingându-i-se pe acest motiv acțiunea. Astfel, copărtașul abuziv va fi obligat să tolereze actul de administrare încheiat de ceilalți copărtași, iar nu să devină parte contractantă fără să dorească acest lucru;
– faptul că, în cazul ofertantului care își retrage intempestiv oferta, instanța de judecată poate considera contractul încheiat cu titlu de reparație în natură a prejudiciului produs prin revocare. Nici în acest caz, în realitate, instanța nu obligă ofertantul la contractare, într-adevăr, beneficiarul ofertei care se adresează instanței arătând că el a acceptat oferta în condițiile stabilite de ofertant invocă faptul că s-a încheiat contractul (prin întâlnirea ofertei cu acceptarea), ofertantul nefiind în drept să-și retragă oferta în interiorul termenului (expres sau tacit) de acceptare a ofertei. Prin urmare, instanța nu suplinește consimțământul ofertantului, ci doar constată că acesta a fost dat si că nu poate fi revocat unilateral;
– faptul că practica judiciară si doctrina admit posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care-să țină loc de instrument probatoriu atunci când părțile – care au încheiat un contract de vânzare valabil – si-au asumat reciproc această obligație si una dintre ele refuză să o execute. Această soluție este într-adevăr practicată, iar juridic ea este corectă. Realitatea este însă că, si în acest caz, instanța de judecată nu suplinește consimțământul părții recalcitrante, ambele părți consimțind deja la încheierea contractului de vânzare, ci, constatând încheierea valabilă a contractului, dispune executarea silită prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de instrument probatoriu (instrumentum) si nu de contract (negotium).
c) Soluțiile pe care le preconizăm în cazul refuzului autentificării vânzării promise
Situații posibile. Soluțiile de urmat în cazul în care una dintre părți refuză autentificarea actului promis diferă după cum: promisiunea este consensuală, iar legea impune vânzării promise forma autentică ad validitatem(1); promisiunea este consensuală, iar forma autentică a fost ridicată de părți prin acordul lor la rangul de condiție de validitate a vânzării (2); promisiunea este consensuală, iar actul autentic a fost convenit de părți ca instrument probatoriu al vânzării(3).
1) Promisiunea este consensuală, iar legea impune vânzării promise forma autentică ad validitatem. În această ipoteză, așa cum am arătat mai sus , promisiunea nu este valabilă, fiind lipsită ca atare de orice forță juridică atât pentru promitentul-vânzator, cât si pentru promitentul-cumpărator.
Chiar dacă se realizează un acord de voințe cu privire la elementele esențiale ale vânzării si acesta este consemnat într-un înscris sub semnătură privată, până la autentificarea actului, voința manifestată de părți nu este un contract, ci un simplu proiect care nu are forță juridică.
Prin urmare, refuzul de autentificare a actului promis din partea oricăreia dintre părțile contractante nu poate fi impusă de instanța de judecată nici direct (prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic), nici indirect (prin obligarea la contractare sub sancțiunea daunelor cominatorii). De asemenea, fiind lipsită de efecte juridice, promisiunea nu poate sta nici la baza acordării de daune-interese pe temei contractual în favoarea părții care se declară gata să îndeplinească promisiunea.
Cu toate acestea, pornind de la principiul că negocierile sau discuțiile prealabile oricărui contract trebuie purtate cu bună-credință, nu este exclusă cu totul posibilitatea angajării răspunderii juridice a părții care refuză autentificarea față de cealaltă parte contractanta, intr-adevăr, chiar dacă din proiectul de contract nu se naște o obligație juridică propriu-zisă de a semna actul autentic, fiecare parte păstrând în principiu libertatea de a contracta sau nu, totuși abandonul brutal si nejustificat al proiectului care a-provocat prejudicii (cum ar fi, de pildă, angajarea unor cheltuieli legate de negocierile dintre părți sau pierderea șansei de a încheia un alt contract pentru un bun similar cu o altă persoană), contravenind principiului general de a negocia cu bună-credință și de a nu înșela așteptările legitime ale celeilalte părți contractante, poate fi sancționată pe temei delictual cu acordarea de daurie-interese în favoarea părții inocente, fundamentul juridic si condițiile de angajare a acestei răspunderi fiind acela al abuzului de drept.
2) Promisiunea este consensuală, iar forma autentică a fost ridicată de părți la rangul de condiție de validitate a vânzării. Așa cum am văzut , părțile pot conveni „esențializarea" formei autentice a unui contract de vânzare-cumpărare pentru care legea nu impune forma autentică ad validitaîem. Aceasta înseamnă că până la autentificarea actului vânzarea nu poate lua naștere în mod valabil.
Spre deosebire de situația în care legea impune forma autentică ad validitatem, promisiunea consensuală prin care părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare propriu-zisă în formă autentică este o convenție valabilă care produce efecte juridice.
Nu orice contract poate fi însă executat silit direct (în natură). Intr-adevăr, refuzul autentificării vânzării promise nu dă dreptul la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic, ci doar la acordarea de daune-interese în favoarea părții inocente. Această soluție decurge din principiul libertății contractuale care nu permite „suplinirea" consimțământului atunci când acesta nu este dat de bunăvoie. Așa cum s-a subliniat, „în soluționarea conflictului generat de neexecutare, libertatea individuală a debitorului – libertatea de a nu contracta – este afirmată ca normă superioară intereselor creditorului". Este o consecință firească a principiului potrivit căruia nimeni nu poate fi constrâns direct să facă ceea ce nu dorește, cu atât mai mult cu cât avem de-a face cu o obligație atât de personală cum este aceea de a consimți la încheierea unui contract. Fiind însă vorba totuși de o obligație legal asumată, executarea prin echivalent (acordarea de daune-interese) în favoarea părții inocente se impune în temeiul dispozițiilor art.1075 C. civ.
Unii autori promovează soluția admisibilității obligării debitorului la semnarea actului autentic sub sancțiunea daunelor cominatorii și a publicării hotărârii judecătorești pronunțate în acest sens ca o formă de executare silită a obligațiilor asumate. Această soluție nu ni se pare fezabilă întrucât, pe de o parte, în dreptul nostru, daunele cominatorii se transformă în final (dacă nu se execută obligația) în daune compensatorii, adică în daune-interese, ceea ce înseamnă că se ajunge tot la aplicarea art.1075 C. civ., iar pe de altă parte o hotărâre judecătorească de condamnare la daune cominatorii nu poate ține locul unui contract autentic pentru simplul motiv că îi lipsesc elementele pe care trebuie să le cuprindă un asemenea act si pe care numai părțile pot să le stabilească, iar nu și instanța de judecată (ne gândim, de pildă, la elemente cum sunt modalitatea plății prețului, momentul predării lucrului sau momentului transferului proprietății de la vânzător la cumpărător).
3) Promisiunea este consensuală, iar actul autentic a fost convenit de părți ca instrument probatoriu al vânzării. Dacă părțile convin asupra elementelor esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare în formă consensuală, obligându-se totodată să semneze și un act autentic în acest sens, stipulând că transferul proprietății va opera la data semnării acestui act, fără a preciza însă în mod neechivoc faptul că de autentificarea actului depinde nașterea valabilă a vânzării (adică fără a „esențializa" forma autentică), iar aceasta nu este cerută de lege ad validitatem, convenția astfel realizată nu mai este o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, ci vânzarea însăși afectată de un termen suspensiv. în acest caz, refuzul autentificării vânzării echivalează cu refuzul executării unei obligații decurgând din contractul de vânzare legal încheiat si întrucât actul autentic este considerat a fi doar un instrument probatoriu, instanța de judecată poate pronunța o hotărâre judecătorească ținând locul acestuia.
Antecontract. Restituirea prețului. Termen
În cazul în care valabilitatea înstrăinării este condiționată de existența formei autentice, termenul de prescripție pentru introducerea acțiunii prin care se solicită restituirea prețului de vânzare nu se calculează de la data întocmirii actului sub semnătură privată, ci de la data la care partea interesată a luat cunoștință că actul sub semnătură privată nu mai poate fi autentificat și deci vânzarea nu se poate perfecta.
Termenul este de 3 ani, adică cel aplicabil acțiunilor în pretenții (art. 3 Decret 167/1958).
(T.S., s. ci v., Decizia 2289/1971, în Repertoriu, 1969-1975, p. 133).
Vânzare cumpărare. Antecontract. Neîncheierea contractului. Consecințe
Antecontractul, ca act juridic, constituie o convenție aparte diferită de viitorul act de înstrăinare. El nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare, ci generează doar obligația pentru părți de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea contractului, cum ar fi participarea la autentificare etc. Nu este însă mai puțin adevărat că un atare act juridic, pentru a putea duce la încheierea contractului, trebuie să îndeplinească și el condițiile de validitate necesare oricărui contract.
În cazul în care actul definitiv de înstrăinare nu se încheie, trebuie să aibă loc restabilirea situației anterioare. Aceasta are în vedere, în special, restituirea prețului, întrucât nerestituirea lui ar duce la îmbogățirea părții care 1-a încasat. De aceea, instanța judecătorească, atunci când este investită cu o atare cerere, va dispune restituirea prețului, chiar și în cazul în care suma s-ar afla depusă la CEC.
(T.S., s.civ., Decizia nr. 95/1973, în Repertoriu, 1969-1975, p. 133).
Antecontract. Neperfectare. Termenul în care se poate cere restituirea sumei plătite în contul prețului.
În cazul litigiilor privind convenția de înstrăinare a unor bunuri imobile, termenul de 3 ani pentru introducerea acțiunii prin care se solicită restituirea
sumei plătite în contul prețului de cumpărare a început să curgă de la data la care cumpărătorul a cunoscut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu mai poate avea loc, iar nu de la încheierea antecontractului (art. l, 3 și 7 din Decretul 167/1958).
(T.S., s.civ., Decizia 107/1977, în Repertoriu, 1975-1980, p.90)
Antecontract. Neperfectare. Restituirea sumei plătite în contul prețului. Posedarea bunului.
Dacă imobilul care a format obiectul obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost predat celui ce a înțeles să-1 cumpere, fără ca ulterior să se fi perfectat prin încheierea actului autentic, termenul în care poate fi introdusă în restituire a sumei plătite în contul prețului începe să curgă de la data când reclamantul a pierdut posesia bunului, adică din momentul în care s-a concretizat pentru el prejudiciul pe care îl suferă.
(T.S., s.civ., Decizia 412/1980, nepublicată, în Repertoriu, 1975-1980, p. 91).
Acțiune oblică. Antecontract. Moștenitor care s-a obligat să vândă o construcție. Dreptul creditorului de a cere partajul
Antecontractul prin care se convine asupra vânzării unui imobil nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare, dar generează pentru părți îndatorirea de a îndeplini toate operațiile legate de încheierea lui, printre care și obligația de a preda actul de intabulare, ceea ce implică – în cazul în care imobilul este bun indiviz – și obligația de a cere ieșirea din indiviziune. Neîndeplinirea acestei obligații deschide creditorului dreptul de a acționa în locul debitorului său, conform art. 974C. civ., adică de a cere ieșirea din indiviziune.
Acțiunea de ieșire din indiviziune nu este exclusiv personală a debitorului, deoarece prin drepturi cu caracter exclusiv personal se înțeleg acele drepturi a căror exercitare implică o apreciere subiectivă clin partea titularului lor, ceea ce nu este cazul cu privire la acțiunea de partaj, care aparține deopotrivă coindivi-zarilor, fără ca nici unul dintre ei să nu se poată opune unei asemenea acțiuni. De altfel, admisibilitatea acestei acțiuni rezultă din dispozițiile art. 22 și 24 din Legea nr. 115/1938, în care se prevede că cel ce s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar dacă nu i le predă, partea va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea acelui drept.
(T.S., s.civ., Decizia, nr. 1405/1983, CD, p. 39).
Antecontract. Vânzare-cumpărare imobil. Lipsa prețului
Conform art. 1303 C. ci v., prețul vânzării trebuie să fie serios și determinat de părți.
Determinarea prețului într-o vânzare este deci un element esențial al contractului; el trebuie să fie determinat de părți și să rezulte din cuprinsul actului respectiv.
De aceea, vânzarea nu este perfectă decât după ce prețul a fost determinat, astfel că. în lipsă de preț, nu există vânzare.
În speță, înscrisul depus, denumit "chitanță", nu conține prețul vânzării, ci numai suma ce s-a plătit ca parte din preț, element cu privire la cuantumul căruia însă nu s-a precizat nimic în actul enunțat.
Așa fiind, constatând că acest înscris imperfect nu poate ține loc de promisiune de vânzare și pentru că el nu cuprinde nici modalitățile de plată a prețului și nici nu s-a dovedit că s-a respectai eventuala modalitate de plată a acestuia (care n-a fost determinat de părți, astfel cum s-a precizat), instanțele au stabilit că acțiunea nu este întemeiată.
(T.S., s.civ., decizia 86/1986, RRD nr. 11/1986, p. 58).
Antecontract de vânzare-cumpărare a unei locuințe în timpul căsătoriei. Natura juridică a drepturilor soților asupra acelei locuințe.
Din înscrisul sub semnătură privată intitulat "chitanță" rezultă că între proprietarul locuinței și pârât a intervenit o promisiune de vânzare-cumpărare, părțile intrând în folosința imobilului respectiv pe baza acestei convenții. Necontestat, o asemenea convenție nu are efectul transmiterii dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, ci dă naștere unor drepturi și obligații corelative între părțile contractante cu privire la perfectarea vânzării-cumpărării, prin încheierea actului în formă autentică.
Atât timp cât actul de vânzare-cumpărare nu a fost perfectat, vânzătorul păstrează dreptul de proprietate asupra bunului, iar cumpărătorul are un drept de creanță decurgând din plata prețului și, eventual, din executarea unor îmbunătățiri aduse locuinței.
Acest drept poate fi valorificat de cumpărător împotriva vânzătorului în cazul în care convenția nu s-ar finaliza prin perfectarea vânzării, ci s-ar dispune rezoluțiunea acesteia și restabilirea situației anterioare. Până la această dată, patrimoniul cumpărătorului cuprinde, ca element activ, dreptul de creanță menționat, iar, în caz de codevălmășie sau coproprietate, acest drept poate forma obiectul partajului, în condițiile art. 741 C. civ.
Întrucât textul menționat nu exclude posibilitatea de a se atribui unuia dintre copărtași, în întregul ei, o creanță, ca și orice alt drept, creanța izvorâtă din convenția intervenită cu privire la imobil poate fi atribuită în întregime uneia din părți, aceasta fiind îndreptățită s-o valorifice împotriva vânzătorului, dacă, din orice motive, s-ar impune rezoluțiunea convenției, sau să obțină perfectarea vânzării, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului.
În speță, întrucât vânzarea-cumpărarea locuinței nu s-a perfectat, în patrimoniul comun al soților nu se poate reține dreptul de proprietate asupra imobilului, ci dreptul de creanță izvorâtă din plata prețului și executarea eventualelor îmbunătățiri.
Instanțele, constatând că părțile au dobândit în timpul căsătoriei terenul și construcțiile de pe acesta, au reținut implicit greșit dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv, deși soții îl au doar în folosință, în contul creanței întemeiate pe convenție.
(Trib. Suprem, secț. civ., decizia nr. 2420 din 10.11.1988)
(Revista română de drept nr. 8 din 1989, pag. 63-64).
Antecontract; rezoluțiune.
Între părți a intervenit o convenție privind vânzarea-cumpărarea unei construcții, în baza căreia cumpărătorii au intrat în posesia bunului, iar vânzătorul a primit un avans, urmând ca diferența de preț să fie achitată odată cu încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.
Convenția amintită constituie o promisiune de vânzare-cumpărare, părțile contractante având obligația să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, iar neîndeplinirea obligației de către o parte, îndreptățește pe cealaltă care și-a executat obligațiile asumate să solicite, în temeiul art. 1021 C. civ., fie executarea obligației, fie desființarea convenției, cu daune-interese. Desființarea convenției atrage după sine restabilirea situației anterioare, părțile restituindu-și reciproc prestațiile executate, în sensul că vânzătorii primesc posesia bunului, iar cumpărătorii prețul.
Din cele de mai sus trebuie că, atât timp cât convenția este în ființă, temeiul prestațiilor executate de părți subzistă și nu se poate pretinde de către una dintre ele restituirea prestației sale, fără a se desființa convenția și fără ca, la rându-i, să restituie prestația primită de la cealaltă parte.
Așa fiind, instanța, învestită cu acțiunea cumpărătorilor având ca obiect restituirea avansului, trebuia să le dea îndrumări asupra cadrului în care pretențiile lor por fi justificate, stabilind obiectul exact al acțiunii în funcție de care să se soluționeze litigiul.
(Trib. Suprem, secț. civ., decizia nr. 907 din 13.04.1989)
(Dreptul nr. 3 din 1990, pag. 61).
Antecontract. Imobil. Constatare prin hotărâre judecătorească.
În speță, în 1989 părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil (art. 12 din Decretul 144/1958).
Abrogarea expresă a Decretului 144/1958 prin Legea 50/1991, care nu mai prevede nici o dispoziție privitoare la antecontractele de vânzare-cumpărare imobiliară, nu împiedică instanța ca, în condițiile Codului civil, să constate existența convenției dintre părți și valabilitatea ei, hotărârea pronunțată având caracterul unui act autentic.
(CSJ, s. civ.. Decizia 214/1991, în Repertoriu, 1989-1994, p. 88).
Antecontract; executare silită în natură; hotărâre care ține loc de act autentic de înstrăinare; contract de vânzare-cumpărare.
În cauză, în anul 1989, părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare (art. 12 din Decretul nr. 144/1958)
Abrogarea expresă a Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991 (care nu mai cuprinde nici o dispoziție privitoare la antecontractele de vânzare-cumpărare) nu împiedică instanța ca, în condițiile Codului civil, să constate
intervenită vânzarea imobiliară, hotărârea pronunțată având caracterul unui act autentic.
(CSJ, secț. civ., decizia nr. 2614 din 04.12.1991)
(Dreptul nr. 8/1992, p.80)
Antecontract; carte funciară; bunuri comune ale soților.
În sistemul cărților funciare drepturile reale se pot dobândi numai prin înscrierea lor în cartea funciară, înscrierea având, în principiu, efect constitutiv. Spre deosebire de regiunile în care se aplică sistemul de publicitate al registrelor de transcrieri și înscrieri, în sistemul cărților funciare prin convenție nu se transmite dreptul real, pentru transmitere fiind necesară intabularea dreptului.
În acest sistem convenția creează între părți doar un drept personal pe baza căruia partea contractantă poate pretinde de la cealaltă satisfacerea obligațiilor asumate, adică darea unui act apt pentru intabularea dreptului.
Din ansamblul prevederilor Decretului-Lege nr. 115/1938 privind unificarea dispozițiilor referitoare la cărțile funciare pus în aplicare în Transilvania prin Legea nr. 241/1947, rezultă că lipsa înscrierii unor astfel de drepturi în cartea funciară nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte părți contractante, ambele fiind ținute de obligațiile pe care și le-au asumat prin convenția încheiată între ele.
Cu atât mai puțin se poate opune lipsa înscrierii în cartea funciară de către un soț celuilalt soț, de care între timp a divorțat, pentru a-i nega drepturile personale ce i se cuvin acestuia, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în timpul căsătoriei cu proprietarii construcțiilor.
Prin urmare, în patrimoniul comun al foștilor soți se află atât toate drepturile personale ce decurg din antecontractul încheiat cu proprietarii tabulari ai construcțiilor, cât și dreptul de folosință asupra terenului și nimic nu se opune să se atribuie, ca efect al partajului, unuia dintre copărtași folosința construcției, ceea ce implică dreptul de a solicita promitenților-vânzători onorarea obligației asumate (de a face), adică de a da, în condițiile art. 22 din Decretul-Lege nr. 115/1938, un act apt pentru intabulare fie, în caz contrar, dacă înstrăinarea nu ar mai fi posibilă, dreptul de a pretinde despăgubiri cât și restituirea prețului plătit.
În cazul în care se solicită în temeiul art. 24 și 25 din Decretul-Lege nr. 115/ 1938 radierea din carte funciară a intabulării dreptului de proprietate asupra construcțiilor al celui de-al doilea achizitor, instanțele au obligația de a administra probe din care să rezulte că acest achizitor a fost de rea-credință, în sensul că a cunoscut existența unui drept neînscris în cartea funciară și că, în înțelegere cu fostul soț, a urmărit frauda intereselor reclamantei.
(CSI, secț. civ., decizia nr. 217/1993).
(Dreptul nr. 7 din 1994, pag. 80-81).
Act sub semnătură privată. Decretul 144/1958. Antecontract.
Convenția prin care părțile s-au obligat să constituie un drept real asupra unui bun imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul, iar instanța judecătorească are posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar în condițiile abrogării art. 12 din Decretul 144/1958.
(CSJ, s. civ., Decizia 222/1993)
În speță, primele instanțe au respins acțiunea reclamantei, pe motiv că după abrogarea prin Legea 50/1991 a Decretului 144/1958, nu mai este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Soluția este eronată chiar în condițiile abrogării art. 12 din Decretul 144/ 1958, în virtutea principiului executării în natură a obligațiilor prevăzute de an. 1073 din Codul civil, care permit creditorului să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitorul său.
Potrivit prevederilor art. 1077 din Codul civil, în cazul în care obligația de a face nu este adusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fii autorizat de a aduce la îndeplinire, în acest cadru juridic, instanța are posibilitatea de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de înstrăinare.
(Buletinul Jurisprudenței,1993, p.48)
Antecontract
Obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare. din 16 octombrie 1964, 1-a constituit un teren intravilan, neconstruit.
Înstrăinarea în formă autentică a terenului nu a mai fost posibilă, deoarece prin Legea nr. 19/1968 privitoare la regimul juridic al terenurilor fără construcții, din terenul construibil al municipiilor cu construcții, în măsura în care depășea suprafețele stabilite, pe baza detaliilor de sistematizare aprobate, au fost declarate indisponibile și expropriabile. Ca urmare, proprietarii unor astfel de bunuri au pierdut dreptul de dispoziție juridică asupra lor, rămânându-le doar posesia și folosința.
Ulterior, prin adoptarea Legilor nr. 5871974 și nr, 5971974. toate terenurile.
Indiferent de locul situării lor, au fost scoase din circuitul civil, putând fi dobândite numai prin moștenire legală. Faptul abrogării Legii nr. 58/1974 prin Decretul Lege nr. 1/1989 și a art. 50 din Legea nr. 59/1974 (prin Decretul-lege nr. 9/1989), iar celorlalte articole ale acestei legi prin Legea fondului funciar nr. 18/1991 nu este de natură să repună în vigoare antecontractul încheiat între părți la 16 octombrie 1964, întrucât o acțiune în justiție pe baza promisiunii inițiale de a face ar fi prescrisă, deoarece de la încheierea convenției au trecut mai mult de 3 ani (termenul prevăzut de Decretul nr. 167/1958).
Această ipoteză nu este valabilă în situația în care, după încheierea antecontractul ui, părțile au procedat în fapt la predarea-preluarea terenului în stăpânire, iar folosința acestuia de către promitentul-cumpărător a continuat în timp după momentul abrogării Legii nr. 58/1974, când s-a revenit la regula dreptului comun, a consensualismului (art. 1295 și art. 971 C. civ.). într-o asemenea situație, se presupune că părțile au înțeles să-și mențină promisiunea de a vinde, respectiv de a cumpăra și după apariția Legilor nr. 18/1986 și nr. 58/ 1974, de vreme ce, deși aceste legi dădeau dreptul de a cere constatarea imposibilității juridice a îndeplinirii promisiunii de vânzare, cu consecința repunerii în situația anterioară, prin restituirea reciprocă a prestațiilor, totuși ele nu au solicitat aceasta până la abrogarea respectivelor acte normative; deci se justifică concluzia că părțile s-au considerat și au rămas obligate să-și îndeplinească obligațiile asumate și după ce imposibilitatea temporară a îndeplinirii ei a dispărut.
Împrejurarea că art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat integral prin art. 41 al Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru executarea locuințelor, nu are relevanță.
Pornind de la realitatea că un antecontract. prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil, naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, instanța avea posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, chiar în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
Această soluție se impune în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a prejudiciilor prevăzute de art. 1077 C. civ., care permite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
(CSJ. secț. civ., decizia nr. 765 din 01.04.1993)
(Dreptul nr. 7 din 1994, pag 75-76).
Antecontract.
Conținutul înscrisului întocmit între părți la 6 mai 1974 dovedește că între ele nu s-a încheiat o convenție de vânzare-cumpărare, ci un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare, a unui teren intrat în posesia cumpărătorului care crea pentru acestea obligația de a încheia, în viitor, actul de vânzare-cumpărare propriu-zis.
Prevederile Decretului nr. 151/1950, în vigoare la data încheierii convenției condiționau, sub sancțiunea nulității absolute, transferul dreptului de proprietate de autorizarea prealabilă a organelor administrative și încheierea în formă autentică a înscrisului.
Nici o dispoziție legală nu a sancționat convențiile referitoare la promisiunea de a vinde și, respectiv, cumpăra (antecontracte), care nu aveau ca efect transferul dreptului real, ci dădeau naștere doar obligației părților de a încheia convenția, în condițiile legii.
Așa fiind, în mod greșit instanțele au considerat că înțelegerea dintre părți este nulă, această concluzie bazându-se pe caracterizarea eronată a convenției dintre ele.
În prezent, potrivit art. 46 alin. l din Legea nr. 18/1991, terenurile situate în intravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
În aceste condiții, refuzul uneia dintre părțile antecontractului de vânzare-cumpărare de a încheia actul de transfer al dreptului de proprietate, în forma cerută de lege, îndreptățește pe cealaltă parte să se adreseze instanței de judecată pentru constatarea raportului juridic de transfer al dreptului real.
În speță, refuzul reclamantei-succesoare în drepturi și obligațiile rezultate din convenția pe care autorul ei (decedat în anul 1975) a încheiat-o cu pârâtul dă dreptul acestuia să obțină o hotărâre care să țină locul actului autentic de vânzare-cumpărare.
(CSJ, secț. civ., decizia nr. 1237 din 23.05.1993).
(Dreptul nr. 7 din 1994, pag. 77-78).
Antecontract
În cauză, s-a încheiat o promisiune de vânzare a unui teren, vânzătorul primind inițial o parte din preț, când a predat posesia bunului, iar diferența de preț a fost trimisă ulterior prin mandat poștal.
Actul juridic realizat de părți nu era translativ de proprietate, în condițiile Legii nr. 59/1974 în vigoare atunci, dar el constituie o promisiune de vânzare, un precontract, care nu era interzis prin nici o dispoziție legală și care, formând legea părților, trebuie să fie respectat întocmai, cu atât mai mult cu cât între timp a fost abrogată legea citată, prin care se interzicea înstrăinarea terenurilor agricole prin acte juridice.
În prezent, potrivit art. 45 și 47 din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt în circuitul civil general, putând fi înstrăinate prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.
Față de cele arătate, hotărârile atacate sunt nelegale și netemeinice, deoarece au reținut greșit la cererea vânzătorului, ne val abilitatea convenției prin care s-a obligat să înstrăineze terenul către pârât.
(CSJ, secț. civ., decizia nr. 1356 din 03.05.1993).
(Dreptul nr. 7/1994, p.76)
Antecontract. Imobil (teren și construcție). Valorificare
Potrivit prevederilor art. 30 din Legea 58/1974 (abrogată prin Decretul-Lege 1/26 decembrie 1989), dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al locuințelor urbane și rurale se putea face numai prin moștenire legală, înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a terenurilor fiind interzisă.
Deci, în perioada l decembrie 1974 – 26 decembrie 1989 (cât a fost în vigoare Legea 58/1974), nu era posibilă încheierea de contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri, ci numai pentru construcții.
De aceea, în perioada arătată, instanțele judecătorești sesizate cu acțiuni introduse în baza art. 12 din Decretul 144/1958 (act normativ abrogat prin art. 41 al Legii 50/1991), în caz de admitere și pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a construcției, dispuneau trecerea în proprietatea statului a terenului aferent.
După abrogarea Legii 58/1974 și art. 44-50 din Legea 59/1974, prin Decretul-lege nr. 1/26 decembrie 1989, iar a celorlalte articole din Legea 59/ 1974 prin Legea 18/1991 a fondului funciar (cu excepția art. 37-43 referitoare la cadastrul funciar, care au rămas în vigoare) s-a revenit la regula dreptului comun în materie, prevăzută de art. 1310 Cod civil, potrivit căreia "toate lucrurile care sunt în comerț pot fi vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta".
În ceea ce privește prevederile derogatorii de la dreptul comun, referitoare la formalitățile de înstrăinare (autorizarea administrativă prealabilă și forma autentică, prevăzută de Legile 58/1974 și 59/1974), prin abrogarea acestor legi s-a revenit, de asemenea, la regula de drept comun a consensualismului (971 și 1295 Cod civil), cu excepția terenurilor, indiferent de locul situării acestora, pentru care, prin art. 46 din Legea 18/1991 s-a prevăzut forma autentică a actelor de înstrăinare.
Rezultă că, în actualul context juridic, este posibil ca, în temeiul antecontractului încheiat prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real de proprietate asupra imobilului, instanța judecătorească să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
(CSJ, s. civ., Decizia 1448/1993, în Dreptul 7/1994, p. 76)
(în Repertoriu, 1989-1994, p. 94).
Antecontract. Acțiune în constatare. Inadmisibilitate.
În speță, reclamanții au încheiat, în formă autentică, la 27.02.1992, o promisiune de vânzare, urmând ca – așa cum au susținut expres în act – să se prezinte la notariat, după obținerea de către vânzătoare a titlului de proprietate asupra terenului, în vederea încheierii unui act translativ de proprietate.
Deci, realizarea dreptului era posibilă, în condițiile stabilite chiar de către părți. Judecătoria, sesizată de către cumpărători, a doua zi după încheierea actului sus-menționat, a constatat că între părți a intervenit o convenție privind vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de teren.
Modul de a proceda al instanței este nelegal, deoarece, pe de o parte, în sensul prevederilor art. 111 C. pr. civilă, cererea era inadmisibilă, întrucât părțile aveau posibilitatea să ceară realizarea dreptului, după ce vânzătoarea dobândea titlul de proprietate asupra terenului, fie prin autentificarea unui act de
Înstrăinare la notariat, fie injustiție, dacă vânzătoarea refu/a să se prezinte la notariat.
Pe de altă parte, instanța a acordat mai mult decât s-a cerut (plus petit), stabilind în favoarea reclamanților chiar un titlu de proprietate, susceptibil de executare, ceea ce nu era posibil în cadrul unei acțiuni în constatare și fără ca dreptul de proprietate să fie dobândit de însăși vânzătoare.
Aceasta întrucât, potrivit prevederilor art. 111 din C. pr. civilă, acțiunea în constatarea existenței sau inexistenței unui drept este indamisibilă în situația în care partea poate cere realizarea dreptului său.
Textul legal consacră principiul subsidiarității acțiunii în constatare în raport cu acțiunea în realizare, în timp ce acțiunea în realizare tinde la obținerea unei hotărâri de constrângere a debitorului la executarea prestației asumate, susceptibilă deci de executare silită, acțiunea în constatare tinde la recunoașterea celor constatate de instanța în judecată și care, în virtutea acestei particularități, nu poate fi pusă în executare silită.
Or, dacă partea cere realizarea dreptului, ea nu are acces la acțiunea în constatarea acestuia.
(CSJ, s. civ., Decizia 1533/1993, în Repertoriu, 1989-1994, p. 92; în Dreptul 7/1994. p. 74).
Antecontract
În situația în care, în înscrisul încheiat între părți, există toate elementele esențiale ale convenției, nimic nu se opune la constatarea pe cale judecătorească a valabilității convenției de vânzare-cumpărare.
Abrogarea Decretului nr. 144/1958 nu este de natură să împiedice pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare pentru perioada cât acest act normativ era în vigoare; înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor cu sau fără construcții, proprietate particulară, de pe teritoriul orașelor și al altor localități prevăzute de lege, se putea face numai cu autorizația prealabilă dată de organul administrativ și nurnai în formă autentică.
Prin art. 12 din același Decret, se crea posibilitatea pentru persoana interesată ca, în caz de refuz al părții contractante de a încheia actul autentic de înstrăinare, să se adreseze instanței judecătorești, cu respectarea anumitor condiții, pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Prin abrogarea Decretului nr. 144/1958 nu trebuie înțeles că legiuitorul a urmărit să priveze părțile contractante de posibilitatea obținerii unei hotărâri judecătorești prin care să se constate intervenirea convenției de înstrăinare a unui imobil, ci numai că s-a dorit eliminarea autorizației organului administrativ ca procedură obligatorie în înstrăinările imobiliare, ceea ce ducea la îngreunarea lor.
Revenindu-se la principiul consensualismului, și avându-se în vedere și interesul ce îl reprezintă obținerea unui titlu autentic – obligatoriu în cazul terenurilor – instanțele sunt îndreptățite ca, la cererea uneia dintre părțile contractante, să constate că între acestea a intervenit o convenție de înstrăinarea unui imobil.
(CSJ, secț. civ., decizia nr. 1641 din 05.07.1993).
(Dreptul nr. 7 din 1994, pag. 83-84).
Promisiune de vânzare. Bunuri comune imobile. Lipsa consimțământului unuia dintre soți.
Art. 35 din C. fam. precizează în al. 2 teza a Il-a că, în ceea ce privește înstrăinarea sau grevarea unui teren sau construcție care fac parte din bunurile comune, acestea nu se pot efectua decât cu consimțământul expres al fiecărui soț.
Textul se referă însă la înstrăinarea imobilelor, deci la acte prin care se transmite dreptul de proprietate, iar nu la încheierea antecontractelor (promisiuni de vânzare), care nu au ca efect translativ de proprietate, ci creează doar obligație personală pentru părțile contractante, în sensul de a întreprinde, în viitor, tot ceea ce este necesar pentru a realiza actul legal de transmitere a dreptului de proprietate
(CSJ, s. civ., dec. 1992/1993)
(Jurispr. și doctrina română, voi. II, p. 140).
Teren intravilan fără construcție. Legea 9/1990. Convenție de înstrăinare. Valabilitate ca antecontract. Regim de carte funciară.
Convenția încheiată sub imperiul Legii 9/1990 era nulă ca act de înstrăinare, ca act de vânzare-cumpărare, dar este valabilă ca antecontract, ca o promisiune sinalagmatică de vânzare, care nu a transmis proprietatea bunului de la vânzător la cumpărător, dar a generat obligația transmiterii acestui drept în viitor.
Prin acest antecontract părțile s-au obligat să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, cu respectarea tuturor condițiilor de formă și de fond.
(CSJ, s. civ., Decizia 2221/1993).
În speță, între părți s-a încheiat la data de 25 sept. 1990 o convenție de înstrăinare a unui teren fără construcții, încălcându-se dispoz. art. l din Legea – 9/1990 (în vigoare de la l august 1990 până la 20 februarie 1991).
Convenția fiind nulă de drept ca act de înstrăinare, este valabilă ca antecontract. Această înțelegere a dat naștere în sarcina părților obligației de a perfecta convenția încheiată, iar în caz de refuz, instanța în baza art. 1073 și 1077 din Codul civil, avea posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Prevederile Codului civil permit creditorului să obțină executarea întocmai a obligației asumate de către debitor, iar în cazul în care obligația de „a face" nu este dusă la îndeplinire de către debitor, creditorul poate fi autorizat de a o aduce la îndeplinire.
În regimul de carte funciară, potrivit art. 22 din Legea 115/1938, cel care s-a obligat la strămutarea unui drept real, are obligația să predea și actele necesare înscrierii acestui drept în cartea funciară, în baza art. 24 din Legea 115/1938, dacă înscrisurile nu sunt predate, partea va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.
Este lipsit de importanță că la data încheierii antecontractului vânzătoarea nu era proprietar tabular.
În baza promisiunii sinalagmatice de vânzare, printre altele, vânzătoarea avea și obligația de a rezolva intabularea, ceea ce s-a și făcut, iar la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract și produce transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, dreptul acesteia de proprietate fiind intabulat în cartea funciară, cerințele legii au fost întrunite.
(CSJ, s.civ., Decizia 2221/1993, în Buletinul Jurisprudenței, 1993, p. 43).
Antecontract; clauză de dezicere
Cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare s-a prevăzut o clauză – acceptată de ambele părți – și anume, că în cazul în care promitenții -vânzători se vor "răzgândi" și nu se vor mai prezenta la notariatul de stat în vederea autentificării vânzării, vor plăti cumpărătoarei o despăgubire egală cu de trei ori cuantumul avansului primit în contul prețului.
Prin clauza menționată, ambele părți au consimțit că pârâții pot reveni asupra acordului de voințe dat de a încheia contractul în formă autentică cu toate consecințele ce decurg din aceasta. Este adevărat că, potrivit art. 969 C. civ. "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante" și că.
În principiu, convențiile nu pot fi revocate decât cu acordul ambelor părți. Numai că, în speță, reclamanta a achiesat la înscrierea clauzei menționate prin care pârâții au fost în drept să revoce unilateral convenția de vânzare, cu singura obligație asumată de a despăgubi pe reclamantă cu valoarea de trei ori a avansului.
Prin urmare, acceptând clauza de mai sus, reclamanta și-a asumat riscul ca – până la autentificarea vânzării – convenția să poată fi desființată în mod unilateral de către pârâți. Așa fiind, se impunea ca instanțele să constate că înțelegerea dintre părți a fost desființată în mod unilateral de către pârâți în baza clauzei din contract.
În atare situație, acțiunea reclamantei trebuia să fie respinsă și nu admisă, cum greșit au hotărât instanțele.
(CSJ, secț. civ., decizia nr. 674 din 15.03.1994).
(în Dreptul nr. 12/1994, p.55-56)
Imobile. Antecontract. Repunere în situația anterioară.
În cazul în care hotărăște anularea unei convenții provizorii de înstrăinare imobiliară, repunând părțile în situația anterioară încheierii ei, instanța trebuie să dispună și restituirea reciprocă și concomitentă a prestațiilor ce acestea au făcut, având în vedere că fiecare dintre prestațiile respective reprezintă cauza celeilalte și că, în unele cazuri, pentru a nu avantaja pe nedrept pe una din părți, se impune chiar condiționarea restituirii prestației sale de restituirea prestațiilor de către cealaltă parte.
(T.J. Timiș, s. civ., Decizia 991/1970, în Repertoriu, 1969-1975, p. 144).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Clauză penală. Valabilitate
Convenția de înstrăinare consemnată într-un înscris sub semnătură privată – cât timp contractul nu se întocmește în forma prevăzută de lege (autentică) și cu respectarea dreptului de preempțitme (dacă este cazul) – nu are semnificația juridică a unui contract de vânzare-cumpărare, ci aceea a unei promisiuni de vânzare care naște în sarcina promitentului numai o obligație de a face.
Dată fiind această calificare a operațiunii juridice menționate, clauza acceptată de părțile dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, în sensul că, în cazul desistării unilaterale a promitentului, acesta va restitui beneficiarului dublul sumei primite, nu poate fi considerată că s-ar referi la o convenție de arvună care, potrivit art. 1297 C. civ., este nulă ca efect al nulității actului de vânzare-cumpărare. în acest caz, clauza arătată constituie o clauză penală, care potrivit art. 1066 C. civ., poate însoți orice obligație – deci și obligația de a face – și căreia trebuie să i se recunoască eficiența, întrucât obligația principală este ea însăși legală.
(T.J. Brașov, dec. nr. 738/1972, RRD nr. 2/1973, p. 161).
Antecontract. Acțiune în rezoluțiune. Momentul până la care se
poate executa o obligație cu termen
Cu excepția cazului în care s-a stabilit că obligația asumată de una dintre părți nu putea fi îndeplinita în mod util pentru creditor decât înăuntrul unui anume termen fixat prin convenție – la a cărui expirare, potrivit art. 1079 alin. 2 pct. 3 C. civ., debitorul este de drept în întârziere -, stipularea, pentru executarea de către una din părți a obligației sale, a unui termen care nu are caracter esențial (neîndoielnic, în raport cu ansamblul obligațiilor asumate, sau expres subliniat, în cuprinsul clauzei respective, ca fiind astfel caracterizat prin voința părților) nu poate antrena, în cazul depășirii sale, desființarea de drept a convenției.
Astfel fiind – și din lipsa unei hotărâri definitive care să fi pronunțat rezoluțiunea convenției -, una dintre părți va putea în mod valabil să-și execute obligația peste termenul fixat, chiar și după introducerea de către cealaltă parte a unei acțiuni în rezoiuțiunea convenției, dat fiind că, potrivit art. 1021 C. civ., instanța însăși, ținând seama de circumstanțele pricinii, poate acorda părții acționate un termen în vederea executării obligației asumate.
(T J. Timiș, dec. nr. 464/1978, RRD nr. l L/1974, p. 73).
Convenție de vânzare (antecontract). Lipsă de diligentă a părților
de a o perfecta. Rezoluțiune
Constatând că ambele părți semnatare ale unui antecontract de vânzare-cumpărare imobiliară sunt în culpa de a nu fi făcut diligentele necesare pentru transformarea lui într-un contract perfectat în condițiile legii, instanța poate să pronunțe rezoluțiunea antecontractului la cererea uneia dintre părți. (T.J. Constanța, dec. nr. 18/1980, RRD nr. 7/1980, p. 50).
Vânzare-cumpărare imobiliară. Antecontract încheiat între doi promifenți-cumpărători și un promitent- vânzător, încheierea contractului de vânzare-cumpărare între promitentul- vânzător și doar unul dintre promitenții-cumpărători. Consecințe.
În cazul în care, în anul 1981, doi concubini (promitenți -cumpărători) încheie cu promitentul-vânzător un antecontract de vânzare-cumpărare al unei construcții, iar în 1982 se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică între promitentul-vânzător și doar unul dintre cei doi promitenți cumpărători, celălalt este în drept să introducă o acțiune revocatorie (pauliană) împotriva părților din contractul încheiat în formă autentică.
(Judec. Sect. Agricol Ilfov, sentința civilă nr. 951 din 26.05.1987). , (Revista română de drept nr. 9 din 1988, pag. 56-67).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Natura juridică și efecte. Neîndeplinirea condițiilor prevăzute pentru actul de înstrăinare.
Prevederile Decretului nr. 144/1958, în prezent abrogat, potrivit cărora înstrăinările și împărțelile de terenuri făcute fără respectarea cerințelor sale, erau nule de drept (art. 1 1), priveau numai încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, îndeplinirea acestor cerințe nu era însă prevăzută pentru valabilitatea antecontratului prin care părțile conveneau ca în viitor să încheie contractul privitor la un bun determinat, deoarece antecontractul nu avea valoarea unui act de înstrăinare, și genera pentru părți doar îndatorirea de a îndeplini ulterior toate operațiunile legate de încheierea contractului. In speță, hotărârea prin care prima instanță a constatat că între părți a intervenit vânzarea-cumpărarea unui bun imobil a fost criticată de pârât, între altele, pentru omisiunea de a se pronunțat cu privire la cererea de constatare a nulității antecontractului pentru neîndeplinirea menționatelor cerințe. Recursul a fost respins cu motivarea că îndeplinirea acestor cerințe nu este prevăzută pentru validitatea antecontractului.
(Trib. mim. București, Secț. a IlI-a civ., decizia nr. 366/1 99 1 ).
(Culegere de practică judiciară ci vilă pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 72).
Notă: Soluția pronunțată este în concordanță cu decizia de îndrumare nr. 7/1977, CD, pag. 26, potrivit căreia condițiile de valabilitate a înstrăinării prevăzute de lege – privesc numai încheierea contractului, deoarece acesta are caracterul unei convenții aparte diferită de viitorul act de înstrăinare.
Antecontract de vânzare-cumpărare. Constatare prin hotărâre judecătorească. Schimbarea elementelor de stabilire a prețului. Nerelevanță.
Dacă la data când s-a întocmit antecontractul, prețul a fost plătit integral, conform convenției, iar cumpărătorul a intrat în posesia imobilului fără ca părțile să se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, vânzătorul nu este îndreptățit să solicite plata unei diferențe de preț pe motiv că elementele de apreciere a prețului s-au schimbat, fiind altele decât acelea avute în vedere la întocmirea înscrisului.
În speță, prima instanță admițând acțiunea a constatat că între reclamant, în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător a intervenit un atare antecontract și a dispus ca hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În recursul declarat de pârât s-a susținut că acțiunea reclamantului nu trebuia să fie admisă, precum și că sentința consfințește o inechitate flagrantă referitoare la prețul plătit. Soluția pronunțată a fost însă menținută cu motivarea că înțelegerea intervenită între părți reprezintă voința lor, iar faptul că prețul actual este diferit de cel achitat la data când a fost întocmit înscrisul, nu are nici o relevanță deoarece și valoarea monedei la vremea respectivă era alta.
(Trib. mun. București, secț. alll-aciv., decizia nr. 415/1991)
(Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 73).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Neparticiparea tuturor coproprietarilor la închiriere. Nulitate.
În cazul în care la convenția având ca obiect promisiunea de vânzare a unui bun imobil nu au participat toți coproprietarii (în speță numai doi dintre cei trei coproprietari), antecontractul nu a fost încheiat în mod valabil deoarece nu au fost respectate condițiile prevăzute de lege, care presupune că operațiunea trebuie să se refere la totalitatea bunului și nu doar la o parte din el. Prin urmare într-o atare situație antecontractul nu putea fi autentificat pe cale notarială și nici prin constatarea vânzării de instanță printr-o hotărâre care să țină loc de act autentic (art. 11 și 12 Decret nr. 144/1958).
(Trib. Mun. București, secț. alll-aciv, decizia nr. 603/1991).
(Culegere, 1991, p.76)
Antecontract de vânzare-cumpărare. Terenuri. Intervenirea Legii nr. 58/1974. Abrogare ulterioară. Consecințe.
În cazul în care anterior Legii nr. 58/1974 o persoană a dobândit pe baza unui înscris sub semnătură privată, un teren, pe care a construit o casă, dar, intervenind menționata lege, care a scos din circuitul civil terenurile din perimetrul construibil al localităților, părțile nu au mai putut să încheie contractul autentic de vânzare-cumpărare, această posibilitate li s-a redeschis după abrogarea ei.
Într-o atare situație, dobânditorul terenului s-a adresat instanței cu acțiune, solicitând în principal constatarea dreptului său de proprietate, iar în subsidiar recunoașterea calității sale de constructor de bună credință. Prima instanță, admițând acțiunea în parte a constatat că reclamantul este constructor de bună credință. Recursul reclamantului a fost admis, iar sentința modificată în sensul că i s-a constatat calitatea de proprietar al terenului, precum și al construcției edificate pe acel teren.
(Trib. mun. București, secț. a III-aciv., Decizia 1443/1991).
(Culegere de practică judiciară civilă, pe anul 1991 nr. din 1992,pag.67-68).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Imobile. Acțiune în constatare nesoluționată până la abrogarea Decretului nr. 144/1958.
Cererile de constatare privind vânzarea unui imobil, introduse pe baza Decretului nr. 144/1958 (art. 12), aflate în curs de judecată la data de 7 august 1990, când a apărut Legea nr. 50 de abrogare a acelui act normativ, nu mai pot fi soluționate prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
(Trib. Mun. București, secț. a IV-a civ., decizia nr. 1562/1991).
(Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 71-72).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Imobil bun comun al soților. Promisiune de înstrăinare făcută de un soț. Neintroducere în proces a celuilalt.
Potrivit legii nici unul dintre soți nu poate înstrăina și nici greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț art. 35 C. fam.)
În speță, deși ambii soți au devenit coproprietari ai unui imobil, construcție și teren, soțul pârât 1-a înstrăinat în favoarea reclamantului, fără ca soția să figureze ca parte în procesul care a urmat, în atare situație, instanța trebuia să pună în discuția părților necesitatea de a introduce în cauză și coproprietara imobilului, pentru ca în contradictoriu cu aceasta să verifice existența consimțământului ei la înstrăinare și dacă opunerea ei la perfectarea actului de vânzare -cumpărare este justificată, întrucât prima instanță nu s-a conformat acestei îndatoriri, recursul pârâtului și al soției sale a fost admis și s-a dispus casarea sentinței atacate, cu trimitere spre rejudecare.
(Trib. Mun. București, secț. alll-aciv., decizia nr. 1646/1991) (Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 68-69).
Antecontract. Vânzarea bunului imobil de către promitent altei persoane prin act notarial. Consecințe. Fraudă la lege. înțeles.
Beneficiarul unei promisiunii de vânzare constatate prin înscris sub semnătură privată nu avea altă posibilitate sub regimul Decretului nr. 1447 1958, în cazul în care i se refuza în mod culpabil închirierea actului notarial cu privire la imobil decât eventual de a cere daune-interese pentru nerespectarea obligației de a face luată de către promitent prin convenție. El nu putea să ceară însă anularea contractului autentic pe care promitentul 1-a încheiat cu o altă persoană cu privire la același bun decât pentru fraudă la lege. Or, frauda la lege este o manevră care poate consta în folosirea unor dispoziții legale, dar nu în scopul pentru care au fost edictate, ci în acela de a eluda alte dispoziții legale imperative, ea trebuind să fie dovedită.
(Trib. Mun. București, secț. a IlI-a civ., decizia nr. 1182/1991).
(Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 74-75).
Antecontract. de vânzare-cumpărare. Abrogarea Decretului nr. 144/ 1958. Efecte. Caracterul definitiv al actului juridic. Transcriere în registrul de mutații imobiliare.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 50 din 7 august 1990, prin care a fost abrogat Decretul nr. 144/1958, actele de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate anterior reprezintă acte translative de proprietate, conform art. 1295 C.civ. Prin urmare, după abrogarea menționatului Decret, antecontractele sau chitanțele sub semnătura private încheiate sub regimul lui, fiind in prezent translative de proprietate, nu mai este necesara o hotarare a instanței care sa țina loc de act autentic de vânzare, iar conform art. 714 C. pr. civ. Tnscrisul sub semnatura privată poate fi prezentat la Notariatul de Stat pentru a fi înscris in registrul special §i a produce efecte fără de terți.
În speță, sentința, pronunțata anterior datei de 7 august 1990 §i atacata ca recurs este legala §i temeinica, deoarece Legea nr. 50/1990, de abrogare, produce efecte pentru viitor. Cat prive§te referirea la Decretul nr. 144/1958, in prezent abrogat, ea nu mai are nici o semnificajie juridica de vreme ce a intervenit o vanzare efectiva, pre|ul fiind platit, iar bunul fiind predat in posesie chiar din momentul incheierii convenjiei intre parji.
(Trib. Mun. Bucuresti, secj. a IV-a civ, decizia nr. 1788/1991).
(Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991 nr.din 1992, pag.69-70).
Soluția pronunțată este corectă, deoarece prin abrogarea Decretului nr. 144/1958 s-a revenit la sistemul consensualist traditional, potrivit caruia vănzarea este perfectamtre par^i §i proprietatea stramutata de drept la cumpărător mdata ce parole s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul inca nu se va fi predat, iar prețul înca nu se va fi numărat. fn ceea ce privește însa bunurile imobile, vanzarea, perfects mtre parți, nu se poate opune, inainte de transcrierea actului, unei persoane care ar avea §i ar fi conservat, dupa lege, orice drepturi asupra bunului vândut (art. 1295 C.civ.) Aceasta din urma dispoziție legala este reluata in sensul ca, pana la transcrierea lor, asemenea acte de înstrăinare a imobilelor nu se vor putea opune celor de al treilea daca nu le-au cunoscut, cu excepția cazurilor de viclenie (art. 712 C. pr. civ.).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Efectele abrogării Decretului nr. 144/1958. Simulate. Act secret. Stabilirea voinței parților.
După abrogarea expresa a Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1990 (art. 41) s-a revenit la principiul consensualismului consacrat de art. 1295 C. civ., așa ca forma autentica a contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil nu mai constituie o condiție de forma a actului juridic.
Actul secret, care modifica actul public, nu mai poate avea putere decât Intre parole contractante și succesorii lor universali, dar nu și in cazul unui atare antecontract care nu a fost autentificat. El nu poate produce nici un efect față de alte persoane; principiul consacrat de legea civila este acela ca prioritatea o are voința reala a parților, așa cum rezulta din probele administrate. (Trib. Mun. București, sec. a Ill-a civ., decizia nr. 1900/1991) (Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991 nr. din 1992, pag. 71).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Abrogarea Decretului nr. 1447 1958. Consecințe. Aplicarea principiului "tempus regit actum".
Întrucât la data judecării in fond acțiunea in constatare a vânzării pe baza Decretului nr. 144/1958 era admisibila, prima instanța a procedat corect atunci când a dispus ca hotărârea sa țină loc de act autentic. In motivarea soluției s-a subliniat ca abrogarea dispusa prin Legea nr. 50/1990 (art. 41) nu poate conduce la anularea efectelor produse de hotărârea pronunțata; efectele juridice ale actului încheiat între parți sunt ocrotite de lege.
(Trib. Mun. București, sect, a IV-aciv., decizia nr. 1932/1991) (Culegere de practica judiciara civila pe anul 1991 nr. din 1992,pag.70-71).
Antecontract; executare silita in natura; hotărâre care {ine loc de act autentic de înstrăinare; art. 12 din Deer. nr. 144/1958.
În mod corect instanța de fond a pronunțat o hotărâre care sa țină loc de act autentic de înstrăinare, întrucât, deși prin Legea nr. 50/1991 s-a abrogat Decretul nr. 144/1958 care permitea pronunțarea unei astfel de hotărâri, prevederile acestui act normativ continua sa guverneze actele juridice încheiate sub imperiul sau. Convenția pârâților a fost încheiata in anul 1973, când Decretul nr. 144/1958 era in vigoare, astfel ca prevederile sale continua sa fie aplicabile raportului juridic încheiat intre parți. Este o situate excepționala de ultraactivare a unor prevederi legale abrogate.
Pentru toate considerentele menționate mai sus, se constata ca hotărârea instanței de fond este temeinica §i legala.
Astfel fiind, in baza dispozițiilor art. 312 pet. 1 C. pr. civ., urmeaza a se respinge recursul declarat de reclamant.
(Trib. Jud. Constanta, decizia civila nr. 7 din 08.01.1992)
(Dreptul nr. 12 din 1992, pag. 83).
Antecontract. Clauza penala.
Daca in 1990 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unui apartament, in care s-a stipulat ca vânzătorul se obliga (in cazul in care s-ar
răzgândi să mai vândă) nu numai să restituie cumpărătorului integral prețul încasat, ci, totodată, sa-i plătească §i suma de 100.000 lei, "cu titlu de clauza penala", numai creditorul (cumpărătorul), iar nu §i debitorul (vânzătorul) are opțiunea intre a cere vânzătorului sa-și îndeplinească obligația principală (perfectarea contractului) ori de a-i pretinde restituirea prevului plus plata sumei de 100.000 lei.
Trib. Jud. Timi§, decizia civila nr. 215 din 18.02.1992)
(Dreptul nr. 10-11 din 1993, pag. 91-101).
Antecontract. Imobil in devalmașie. Semnare numai de unul din soți
Faptul ca antecontractul de vânzare-cumpărare a apartamentului nu a fost semnat de unul din sop proprietari in devalma§ie ai acestuia, nu prezintă nici o relevanța de vreme ce ambii soți și-au dat consimțământul pentru înstrăinare, fapt care rezulta din mai multe împrejurări:
cererea semnata de ambii soți pentru eliberarea autorizației de înstrăinare (care era ceruta la data respectivă);
ambii soți și-au dat acordul pentru preluarea ratelor de la CEC de catre cumparatori;
– nici unul din so0 nu a acționat timp de 5 ani, de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâții – cumpărători nefiind tulburați in pașnica lor folosința.
(T.J. Sibiu, Decizia 284/1992, in Dreptul 10/1992, p. 69)
Antecontract; hotărâre care fine loc de act autentic de înstrăinare; neplata restului de preț din culpa vânzătorului.
De vreme ce părțile, in 1983, au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare pentru o locuința, iar restul de preț (55.000 lei) nu a putut fi plătit de cumpărător datorita conduitei vânzătorului (care, ulterior, a părăsit fără, dar pana la abrogarea Decretului nr. 223/1974 nu s-au făcut formele pentru trecerea imobilului in proprietatea statului), acțiunea cumpărătorului pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care sa țină loc de act de vânzare-cumpărare, constatându-se, totodată, calitatea de proprietar a paratului se admite, paratul, in același timp, fiind obligat și la plata restului de preț de 55.000 lei.
(Trib. Jud. Constanta, decizia civilă nr. 537 din 24.04.1992).
(Dreptul nr. 1 din 1993, pag. 71).
Antecontract, imobil; aplicarea legii civile in timp; Legea nr. 587 1974; Decretul nr. 144/1958.
Având in vedere dispozițiile art. 1294 și urm. C. civ. care, prin abrogarea dispozițiilor cuprinse in Decretul nr. 144/1958, reconsfințesc principiul consensualitații, urmează a se constata ca fiind pe deplin valabila convenția de vânzare-cumpărare a imobilului, intervenita anterior abrogării Decretului nr. 144/1958. In consecință, contractul de vânzare-cumpărare încheiat ulterior abrogării Decretului nr. 144/1958, in forma autentica, cu privire la același imobil, dar cu alte persoane, este un act fraudulos, parata vânzătoare nemaifiind proprietara imobilului respectiv prin efectul art. 1295 C. civ., procedând deci la vânzarea unui bun ce nu-i mai aparținea.
(Trib. Mun. București, sect., a Ill-a civ., decizia nr. 1795 din 04.11.1992).
(Dreptul nr. 9 din 1993, pag. 61-70).
Antecontract; condiție suspensivă; rezoluțiune,
Între părți a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare a unui imobil, sub condiția suspensiva a plecării definitive a vânzătorilor din țară.
Întrucât acestora nu li s-a aprobat plecarea definitiva din |ara, ei au ințeles s5 restituie cumpărătorilor arvuna plătită, care insa le-a fost refuzata.
Cum s-a dovedit existentă clauzei in antecontractul de vânzare-cumpărare ca dobândirea imobilului este condiționata de plecarea definitiva din ^ara, iar aceasta condiție nu s-a realizat, instanța de fond a procedat legal §i temeinic, dispunând rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
(Trib. Jud. Hunedoara, decizia civila nr. 24 din 08.01.1993).
(Dreptul nr. 10-11 din 1993, pag. 107).
Antecontract; competența materială; acțiune civila.
Acțiunea în constatarea valabilități antecontractului de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri care sS ^ina loc de act de vânzare-cumpărare autentic este o acțiune reals imobiliarS, prin ea nevalorificându-se un drept de creanța, ci solicitându-se instanței sa dispună transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul paratului in patrimoniul reclamanților.
(Trib. Mun. Bucure§ti, secj. a Hl-a civ., decizia nr. 150 din 18.02.1994).
(Dreptul nr. 5 din 1995, pag. 51-52).
Antecontract; teren intravilan urban; hotărâre care ține loc de act autentic de înstrăinare.
Reclamantul, în anul 1986, în baza unui antecontract, a achiziționat un teren în suprafață de 500 mp situat în Târgu Mureș.
Prin acțiunea formulată, a solicitat validarea antecontractului.
Judecătoria a admis acțiunea reclamantului.
Tribunalul, în urma admiterii apelului pârâtului, a modificat sentința în sensul respingerii acțiunii, reținând că în raport de dispozițiile legilor 58 și 597 1974, terenurile fiind scoase din circuitul civil, antecontractul este lovit de nulitate absolută.
Recursul declarat de reclamant a fost admis, decizia Tribunalului fiind casată, cu respingerea apelului și menținerea sentinței instanței de fond, deoarece după abrogarea legilor nr. 58 și 59/1974, potrivit art. 45 și 46 din Legea nr. 187 1991, terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil, iar antecontractul poate fi validat potrivit art. 1077 C. civ.
(Curtea de Apel Târgu Mureș, decizia civilă nr. 176 din 14.03.1994).
(Pro Jure, – Târgu Mureș nr. l din 1995, pag. 128-129).
Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligația transmițătorului. Partaj. Consecințe.
Antecontractul de vânzare-cumpărare consimțit de părțile contractante, este generator, potrivit art. 22-24 din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funduare, al obligației transmițătorului de a preda dobânditorului act potrivit pentru întabulare, iar în caz contrar, prin intermediul acțiunii în prestație tabulară, se va putea cere instanței judecătorești să dispună întabularea.
împrejurarea că antecontractul nu a fost încheiat în formă autentică este lipsită de relevanță, sensul prestației tabulare fiind tocmai acela de a suplini imperfecțiunile actului obligațional și a obține un înscris susceptibil de intabulare.
Faptul că în momentul încheierii convenției concretizate în antecontract, transmițătorul era proprietar, prin succesiune, numai asupra cotei de 1/2 parte din imobil este lipsit de semnificația pe care i-o atribuie recurenții, întrucât prin partaj imobilul i-a revenit în întregime transmițătorului și, ținând seama de efectul declarativ al partajului, se consideră că transmițătorul 1-a dobândit de la data deschiderii succesiunii.
(Curtea de Apel Brașov, decizia civilă nr. 237/R din 24.03.1994).
(Curentul juridic nr. l din 1997, pag. 128).
Antecontract privind transmisiunea unui imobil bun comun al soților. Decesul soțului anterior încheierii antecontractului. Consecințe.
În raport cu faptul că imobilul obiect al antecontractului constituia proprietatea comună în devălmășie a soților, iar soțul transmițătoarei era decedat cu mult înainte de încheierea antecontractului, moștenitori fiind, conform certificatului de moștenitor, soția și cei 4 copii, este evident că, în cadrul judecării cauzei nu puteau fi ignorate drepturile minorilor, titulari ai dreptului de proprietate asupra unor cote părți din imobil, care trebuiau să participe la judecată. Intr-un astfel de caz este dată situația unei indivizibilități a raportului litigios, ținând seama de faptul că acțiunea privește imobilul în integritatea lui, atrăgând coparticiparea procesuală necesară a tuturor titularilor dreptului transmis, nefiind de conceput rezolvarea problemelor privind soarta unui imobil, în raport cu un singur titular, dacă este demonstrată pluralitatea titularilor.
(Curtea de Apel Brașov, Decizia civilă nr. 385/1994).
(Curentul juridic nr. l din 1997, pag. 128-129).
Antecontract de înstrăinare de teren încheiat sub imperiul Legii nr. 58/1974 și nr. 59/1974. Efecte actuale.
Prin Legea nr. 58/1974 și nr. 59/1974, în prezent abrogate, terenurile au fost scoase din circuitul civil.
Promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri, încheiate de către persoane fizice, nu au putut fi urmate de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare întrucât era interzisă înstrăinarea și dobândirea terenurilor prin acte și fapte juridice.
În cazul existenței unui asemenea antecontract și dacă părțile au executat în fapt prestațiile specifice contractului de înstrăinare promis, el are valoarea unui act juridic lovit de nulitate. Cu toate acestea, dacă nulitatea antecontractului nu a fost contestată judecătorește și dacă părțile nu au fost repuse în situația anterioară, prin restituirea prestațiilor ilegal săvârșite – până la data abrogării legilor de mai sus – este în spiritul principiilor generale ale legislației noastre să se admită că nulitatea promisiunii a fost asanată prin dispariția cauzei care o determinase și că deci promisiunea inițial nulă trebuie considerată de acum ca valabilă și susceptibilă de a fi executată amiabil sau de a fi valorificată în justiție.
(Curtea de Apel Galați, decizia civilă nr. 1057/R/1994)
(Curentul juridic nr. l din 1997, pag. 131).
Prestație tabulară. Antecontract de vânzare-cumpărare fals
Prin sentința civilă nr. 7662/1994 a Judecătoriei Arad, s-a admis acțiunea reclamantului B.G. împotriva societății "Codreana" S.R.L. Turnu. Sălaș și Comisia de lichidare a CAP Gai și s-a constatat nulitatea licitației asupra terenului înscris în C.F. nr. 6988 Arad, și a înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară în baza vânzării la licitație, reținând în fapt că acest teren a fost cumpărat de reclamant la 16 iulie 1946, de la fostul proprietar în baza unui contract provizoriu și pe care 1-a folosit până în anul 1959, când a fost cooperativizat.
Astfel, comisia de lichidare a CAP a procedat greșit când a scos la licitație terenul în litigiu. Soluția a fost menținută de Tribunalul Arad, prin respingerea apelului, decizia civilă nr. 87/1995, dar Curtea de Apel Timișoara, prin decizia civilă nr. 575/1996, a casat ambele hotărâri și în fond a respins acțiunea reclamantului, cu motivarea că contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată din 16 iulie 1946 este fals, întrucât la data încheierii lui proprietarul tabular care apare ca vânzător în contract era decedat.
Falsul a fost constatat și prin sentința penală nr. 170/1996, prin care reclamantul a fost condamnat pentru uz de fals la 80.000 lei amendă penală.
(Curtea de Apel Timișoara, decizia civilă nr. 575/1996).
(Revista Cercului Juridic Bănățean nr. 7-8 din 1996, pag. 136).
Promisiune de vânzare-cumpărare teren. Acțiune în constatarea vânzării-cumpărării. Imposibilitatea morală de preconstituire a înscrisului. Inadmisibilitate
În speță, s-a solicitat ca instanța să constate vânzarea-cumpărarea intervenită între părți în 11 februarie 1990 în privința terenului în suprafață de 805 m.p. Acțiunea a fost respinsă de instanța de fond și menținută soluția în apel și recurs, pentru următoarele considerente.
În 1990 nu putea fi vorba de existența unei convenții de vânzare-cumpărare intervenită între părți, așa cum s-a pretins în acțiune, de vreme ce pârâta nu avea proprietatea terenului în litigiu, reconstituirea dreptului său de proprietate intervenind abia în anul 1991, iar punerea în posesie efectuându-se în anul 1992. în aceste condițiuni, convenția părților semnifică o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un antecontract de vânzare-cumpărare, căci pârâta neavând în 1990 proprietatea asupra terenului, nu se putea obliga să transmită un bun în viitor, știut fiind că orice convenție în privința bunurilor individual determinate, implică existența acestora și a dreptului de proprietate corespunzător pentru translația sa.
În aceste condițiuni, pârâta nefiind ținută de obligația de a transla proprietatea terenului (de a da) și nici obligația de "a face" – de a-1 preda, în temeiul așa-zisei convenții, instanțele nu puteau pronunța o hotărâre constatatoare a vânzării, nici în temeiul art. 12 din Decretul 144/1958 și nici în temeiul art. 1075 Cod civil, după abrogarea Decretului 144/1958.
În plus, între părți nu a existat o convenție scrisă de vânzare-cumpărare a terenului de 805 mp, iar imposibilitatea morală a preconstituirii unui atare înscris nu apare justificată, de vreme ce între părți nu există raporturi de rudenie, de strânsă prietenie sau subordonare
(C. Ap. Ploiești, dec. nr. 909/1997, Culegere de practică judiciară. Curtea de Apel Ploiești, 1997, p. 111).
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Promisiunea de Vanzare Cumparare (ID: 125600)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.