PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE ȘI BĂNCI FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT: IF EVALUAREA PATRIMONIULUI IMOBILIAR AL SC SELINA INVEST SRL COORDONATOR ȘTIINȚIFIC LECT…. [304692]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA

FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE

PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE ȘI BĂNCI

FORMA DE ÎNVĂȚĂMÂNT: IF

EVALUAREA PATRIMONIULUI IMOBILIAR AL SC SELINA INVEST SRL

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC

LECT. UNIV. DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT: [anonimizat]ÉN BERNADETT-EDIT

ORADEA

2017

CUPRINS

INTRODUCERE

Evaluarea întreprinderilor

Capitolul 1.

[anonimizat], cât și oamenii să cunoască standardele de evaluare aplicabile pe plan național. Standardele de evaluare reprezintă norme profesionale elaborate de asociațiile profesionale pentru a [anonimizat].

[anonimizat] a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR).

ANEVAR este o [anonimizat], care are ca și scop principal elaborarea standardelor de evaluare, a procedurilor profesionale și a normelor de comportament etic și profesional pentru specialiștii români din domeniu. [anonimizat], este promovarea la nivelul publicului și implementarea la nivelul profesiei, a celor mai bune practici profesionale în evaluare.

ANEVAR a fost fondată în anul 1992, de către 27 [anonimizat]. [anonimizat] (CET) și Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România (CECCAR).

[anonimizat] a [anonimizat] o estimare a valorii.

[anonimizat], cu următoarele concepte de bază:

Proprietatea reprezintă dreptul unei persoane de a dispune și de a se bucura în mod exclusiv și absolut de un lucru. [anonimizat], a [anonimizat].

[anonimizat]. [anonimizat], [anonimizat]. Piața este o [anonimizat], și prin mecanismul prețului.

[anonimizat], [anonimizat]. [anonimizat] (împlinit) și un element tangibil.

Costul reprezintă suma de bani necesară pentru achiziționarea sau producerea de către producător a activului. [anonimizat].

Evaluatorii deosebesc mai multe tipuri de costuri:

Costurile directe: care sunt cheltuieli cu forța de muncă și cu materialele necesare unei construcții noi;

Costurile indirecte: cuprind alte cheltuieli decât cele cu forța de muncă și cu materiale, cum ar fi costuri administrative, cheltuieli cu dobânzi, impozite, finanțare, asigurare etc.;

Costul de construire, care cuprinde costurile directe și cele indirecte;

Costul de dezvoltare: este costul cu care se construiește o proprietate imobiliară, și se aduce la o stare de operare eficientă. Acest cost cuprinde și cel al terenului.

Valoarea reprezintă o calitate convențională atribuită unui bun sau serviciu ca urmare a calculelor și estimărilor. Această calitate este doar o apreciere teoretică, valoarea nefiind un fapt cert ci mai degrabă o opinie asupra celui mai probabil preț al unui activ în cadrul unui schimb sau asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.

Conceptul de valoare este diferit de conceptul de preț. Diferența dintre cele două mărimi este că prețul este o mărime concretă, tangibilă, iar valoarea este una convențională. Ca număr, valorile sunt multiple, fiind determinate mai multe valori de către evaluatori în cadrul aceleiași proiecte, pe când prețul în orice tranzacție este unic.

Valoarea este creată din interacțiunea a patru factori economici interdependenți:

Utilitatea, respectiv abilitatea unui bun de a satisface o nevoie sau dorință umană;

Raritatea exprimă oferta unui bun economic, în raport cu cererea acestuia.

Dorința exprimă satisfacția pe care un bun economic o produce unei persoane care nu nu deține acest bun, dar care are nevoie de el.

Puterea de cumpărare, care exprimă capacitatea participanților pe piață de a intra în posesia bunurilor oferite prin plata în numerar sau în echivalent.

În cadrul evaluării se utilizează mai multe concepte de valoare, din care cele mai des utilizate sunt:

valoarea de piață

valoarea de investiție

valoarea justă

valoarea specială

valoarea sinergiei

Valoarea de piață este cel mai folosit tip de valoare și este definită conform Standardelor de Evaluare ca fiind ”suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Valoarea de investiție reflectă valoarea proprietății pentru un potențial proprietar, pentru un anumit investitor sau categorie de investitori, sau pentru anumite scopuri de exploatare.

Valoarea justă exprimă prețul estimat la care poate fi tranzacționat un activ sau decontat o datorie între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză. Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea pe piață deoarece valoarea justă exprimă prețul estimat just pentru ambele părți identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele obținute din tranzacție de către fiecare parte, în timp ce valoarea pe piață cere neluarea în considerare a avantajelor care nu ar fi obtenabile de către participanții pe piață.

Valoarea specială reprezintă o sumă de bani care reflectă acele caracteristici ale unui activ, care sunt valoroase doar pentru un anumit cumpărător special. Valoarea specială apare atunci când un anumit activ dispune de caracteristici care sunt mai atractive pentru un anumit cumpărător, decât pentru ceilalți cumpărători de pe piață.

Valoarea sinergiei reprezintă elementul suplimentar de valoare, creat prin combinarea a mai multor proprietăți, atunci când valoarea după combinarea activelor sau drepturilor este mai mare decât suma valorilor individuale.

Situații ce necesită evaluarea întreprinderii

Evaluarea are loc de regulă atunci când există diferențe de opinie între părți (vânzător-cumpărător), fiind impusă în următoarele situații:

În tranzacții comerciale

Când au loc modificări în mărimea și structura capitalului societății

Când au loc schimbări în numărul și componența acționarilor sau asociaților, pentru a determina cota care i se cuvine acționarului ieșit din societate sau pentru negocierea prețului unei acțiuni la vânzare.

În cazul dezvoltării întreprinderii prin achiziționarea sau fuziunea cu alți parteneri de afaceri, prin absorbție sau cesiune

În acțiuni juridice cu scop patrimonial (faliment, divizare)

În cazul modificării prețurilor pe piață, a raportului de schimb al monedei naționale, sau a modalităților de ținere a evidenței de câtre societate , când trebuie aduse la valoarea de piață elementele patrimoniale reflectate în bilanț

În cazul cotării la bursă, în momentul introducerii la tranzacționare pe o piață reglementată, după care evaluarea se face prin metode bursiere și este continuă

În cazul în care firmele cu proprietate de stat se privatizează

În cazul lichidării firmei când aceasta a ajuns la termenele prevăzute în contractele de asociere sau când acționarii vor să recurgă la lichidare

Alte cazuri

Evaluarea patrimoniului imobiliar la nivelul întreprinderilor românești

Evaluarea patrimoniului imobiliar reprezintă o preocupare centrală pentru specialiștii din România din diverse domenii de activitate. Cel mai frecvent întâlnit scop pentru care întreprinzătorii români apelează la realizarea unor studii de evaluare de câtre specialiști este privatizarea societăților cu capital de stat.

În România, practica evaluării proprietăților imobiliare presupune două tipuri de servicii de evaluare:

Evaluarea

Verificarea evaluării

Pentru a afla valoarea unei proprietăți imobiliare, evaluatorii întreprind o mulțime de acțiuni, care constituie procesul de evaluare. Procesul de evaluare presupune parcurgerea a mai multor etape. În cele ce urmează vor fi prezentate aceste etape.

Stabilirea termenilor de referință

În această primă etapă se identifică proprietatea imobiliară subiect și drepturile de proprietate aferente acesteia, clientul și utilizatorii desemnați, scopul evaluării, tipul de valoare solicitată, data evaluării, documentarea pentru efectuarea evaluării, natura și sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea, ipoteze și ipoteze speciale, restricții de utilizare, difuzare sau publicare, declararea conformității evaluării cu standardele de evaluare aplicabile în România și descrierea raportului.

Culegerea datelor și descrierea proprietății imobiliare

Datele privind evaluarea proprietăților imobiliare cuprind date despre aria de piață, despre proprietatea subiect și despre proprietățile comparabile.

Datele despre aria de piață se referă la vecinitățile proprietății imobiliare subiect la nivel de oraș, regiune și dacă este cazul la nivel național și internațional. Aceste date sunt informații referitoare la forțele sociale, situația economică și legislativă și la mediul înconjurător care influențează valoarea proprietății, în cadrul ariei pieței sale.

Datele despre proprietatea imobiliară cuprind informații despre teren, construcții, venituri și cheltuieli, caracteristici fizice, istoricul proprietății etc.

Datele despre proprietăți imobiliare comparabile includ informații despre prețurile de vânzare sau de închiriere ale acestora, despre costuri de construire, venituri și cheltuieli, rate de capitalizare și actualizare etc.

Analiza datelor

În această etapă, evaluatorul efectuează două tipuri de analize: analiza pieței și analiza celei mai bune utilizări.

Analiza pieței – presupune studierea pieței proprietății imobiliare subiect, specifică tipului său de proprietate. Analiza pieței se realizează pentru estimarea cererii și a ofertei de pe piața specifică, precum și pentru cercetarea modului în care interacțiunea dintre cele două afectează valoarea proprietății imobliare subiect.

Analiza de piață trebuie să ofere informații pentru elementele care urmează să fie utilizate în aplicarea abordărilor de evaluare, cum ar fi: nivelul chiriilor, prețurile proprietăților comparabile, gradul de neocupare, costurile de construire, etc.

Analiza celei mai bune utilizări (CMBU) – este etapa de identificare a contextului în care evaluatorii și participanții de pe piață selectează informațiie comparabile de piață.

Utilizarea curentă este cea mai bună în cazul în care nu există alți factori pe piață care să conducă la concluzia că în afară de utilizarea curentă există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.

Utilizarea trebuie să îndeplinească patru condiții pentru a fi luată în considerare:

Să fie permisibilă legal

Să fie posibilă fizic

Să fie fezabilă financiar

Să conducă la cea mai mare valoare a proprietății

Aplicarea abordărilor

În vederea exprimării unor concluzii asupra valorii proprietății imobiliare subiect, evaluatorii folosesc diverse metode de evaluare, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost. Cele trei abordări sunt prezentate în capitolul următor.

Evaluarea terenului

Evaluarea terenului se poate efectua prin folosirea următoarelor metode:

Metoda comparației directe

Metode alternative:

Extracția de pe piață,

Alocarea (proporția)

Metode de capitalizare a venitului:

Metodele capitalizării directe: – Metoda reziduală

– Capitalizarea rentei funciare

Metoda actualizării: – Analiza fluxului de numerar/analiza parcelării și dezvoltării.

Metoda comparației directe – este cea mai utilizată și preferată metodă în cazul în care există date comparabile. Prin această metodă sunt analizate, comparate și ajustate loturi similare în vederea estimării valorii terenului, pe baza unor elemente de comparație cum sunt: drepturile de proprietate transmise, condițiile de vânzare, condițiile de finanțare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, caracteristicile fizice, condițiile de piață, localizarea, utilitățile disponibile și zonarea. Comparațiile trebuie alese dintre cele care au aceeași CMBU.

Metodele alternative se aplică atunci când nu există vânzări de terenuri similare suficiente pentru utilizarea metodei comparației directe.

Extracția de pe piață – este metoda în care valoarea terenului se extrage din prețul de vânzare a proprietății, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, care este estimată prin metoda costului de înlocuire net. Această metodă este frecvent utilizată în zona rurală din cauza contribuțiilor reduse și ușor identificabile ale construcțiilor.

Metoda alocării – se bazează pe principiul echilibrului și al contribuției, conform cărora între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare există un raport tipic sau normal, din anumite localizări.

Metode de capitalizare a venitului – aceste metode nu sunt utilizate ca metode principale din cauză că se bazează pe informații care sunt dificil de obținut, cum ar fi ratele de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții.

Capitalizarea directă: Metoda reziduală – se bazează pe principiul echilibrului și al contribuției, având în vedere cei patru factori de producție: terenul, capitalul, forța de muncă și managementul.

Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei funciare – este metoda în cadrul căreia renta funciară se capitalizează cu o rată de capitalizare, pentru estimarea valorii de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat sau închiriat.

Analiza parcelării și dezvoltării – este folosită în cazul terenurilor libere, care au potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat.

1.4 Elementele patrimoniale ale companiei

Patrimoniul este definit ca fiind ansamblul bunurilor de care dispune o entitate economică, precum și drepturile și obligațiile ce caracterizează situația acesteia. În cadrul patrimoniului unitatea de referință o constituie elementul patrimonial.

Componentele patrimonului sunt definite în contabilitate prin noțiunile de activ și pasiv.

Activul reprezintă o avere controlată de o întreprindere ca rezultat al unor evenimente trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice viitoare.

Pasivul se referă la sursa de finanțare a activului său și cuprinde datoriile și capitalul propriu ale unității economice.

Printre elementele de activ se numără:

Active imobilizate

Active circulante

Cheltuieli în avans

Activele imobilizate reprezintă bunurile și valorile economice unei entități economice, destinate a fi utilizate o perioadă îndelungată în activitatea acesteia, fiind caracterizate prin:

Durata de utilizare este mai mare de un an

Nu sunt consumate și nu sunt înlocuite la prima utilizare

Nu își schimbă forma pe parcursul utilizării

Nu sunt destinate vânzării

După forma pe care o îmbracă și destinația economică în cadrul circuitului economic, activele imobilizate pot fi de 3 feluri:

Imobilizări necorporale

Imobilizări corporale

Imobilizări financiare

Imobilizările necorporale, denumite active intangibile, sunt investiții care nu îmbracă forma fizică a activelor materiale propriu-zise. Din cadrul imobilizărilor necorporale fac parte: cheltuielile de constituire, cheltuielile de dezvoltare, concesiuni, brevete, licențe, mărci comerciale și alte drepturi similare, fondul comercial, programe informatice.

Imobilizările corporale sunt bunuri fizice palpabile, tangibile și concrete care au o durată de utilizare mai mare de un an în cadrul unității economice, nu își schimbă forma și volumul, participă la mai multe cicluri de exploatare și care își transmit în mod treptat valoarea asupra noilor produse. Imobilizările corporale includ: terenuri și amenajări de terenuri, construcții, instalații tehnice , mijloace de transport, plantații și animale, mobilier, aparatură birotică și alte active corporale.

Imobilizările financiare sunt investiții financiare realizate de entități economice în vederea dezvoltării externe, care se materializează în titluri de valoare și în împrumuturi acordate altor întreprinderi. În cadrul imobilizărilor financiare sunt cuprinse: titluri de participație deținute la societățile din cadrul grupului, creanțe asupra societăților din cadrul grupului, altele decât cele comerciale, titluri sub formă de interese de participație, creanțe din interese de participație etc.

Activele circulante sunt acele bunuri care participă cu întreaga lor valoare de utilitate la procesul de producție, și care se consumă și își transmit dintr-o dată această valoare, precum și valoarea asupra noului produs.

Activele circulante se împart în patru categorii având în vedere forma și destinația lor:

Stocuri și comenzi în curs de execuție

Creanțe

Investiții financiare pe termen scurt

Disponibilități bănești

Stocurile și comenzile în curs de execuție sunt bunuri materiale, titluri de valoare, servicii din cadrul unităților economice, care se consumă la prima utilizare și pot fi vândute. Acestea sunt: materiile prime, materialele consumabile, producția, obiectele de inventar, lucrările și serviciile în curs de execuție, produsele finite, mărfuri, semifabricatele, etc.

Creanțele sunt valori economice date în avans de titularul patrimoniului altor persoane fizice sau juridice, pentru care va primi un echivalent valoric. Principalele structuri de creanțe sunt: clienții, efecte comerciale de primit și alte creanțe.

Investițiile financiare pe termen scurt includ plasamentele formate din acțiuni cumpărate, obligațiuni și bonurile de tezaur.

Disponibilitățile bănești cuprind numerarul din casieria unității, disponibilitățile aflate în conturi la bănci și alte valori financiare care sunt convertibile în disponiblități bănești.

Elementele de pasiv în funcție de natura, proveniența și exigibilitatea lor se împart în:

Datorii

Provizioane pentru riscuri și cheltuieli

Capital și rezerve

O datorie este o obligație actuală decursă din evenimente trecute, în urma decontării căreia se așteaptă la o ieșire de resurse care încorporează beneficii economice. Datoriile se împart în:

Datorii financiare (credite bancare, împrumuturi din emisiuna de obligațiuni)

Datorii fiscal, salariale și sociale (impozite și taxe față de bugetul statului și alte instituții sociale, salariile și alte drepturi asimilate datorate angajaților etc.)

Datorii comerciale (decalaje de plată acordate de furnizori în favoarea întreprinderii)

Datorii față de acționari sau asociați (capitalul de rambursat, dividende de plată, etc.)

Provizioane pentru riscuri și cheltuieli sunt fonduri create în scopul acoperirii unor pierderi probabile în perioadele următoare, cauzate de riscuri și incertitudine în activitatea unității sau de deprecierea activelor.

Capitalul propriu reprezintă dreptul rezidual al acționarilor în activele întreprinderii după deducerea tuturor datoriilor sale. Capitalul proriu de delimitează prin: capital social, primele de capital, rezervele, rezervele din reevaluare, rezultatul exercițiului, rezultatul reportat.

Capitolul 2

Aspecte specifice ale evaluării elementelor patrimoniale ale companiilor

2.1 Principalele abordări în evaluarea patrimonială și modul de selectare a acestora

Metodologia de evaluare cuprinde trei abordări ale valorii:

Abordarea prin piață

Abordarea prin venit

Abordarea prin cost

Obținerea valorii unei proprietăți imobiliare presupune utilizarea a uneia sau a mai multor dintre aceste abordări. În cazul în care nu există suficiente date pentru obținerea unor concluzii credibile din aplicarea unei singure metode, este recomandată folosirea a cel puțin două dintre aceste abordări.

Aplicarea metodelor de evaluare depinde de scopul evaluării, de tipul de proprietate și de cantitatea și calitatea informațiilor disponibile pentru analiză.

Este important modul de selectare a metodelor și abordărilor care urmează a fi folosite, întru-cât nu orice abordare poate fi utilizată pentru oricare tip de proprietate. De exemplu:

Abordarea prin cost pentru evaluarea proprietăților imobiliare cu construcții cu deprecieri mari poate fi neadecvată din cauză că deprecierile sunt dificil de estimat.

Abordarea prin comparație de piață nu poate fi aplicată în cazul evaluării unor proprietăți imobiliare specializate, din cauză că nu există date despre proprietăți comparabile.

Abordarea prin venit poate fi neadecvată pentru evaluarea proprietăților comerciale sau industriale în care proprietatea este ocupată de proprietarul curent.

2.2 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe comparațiile de piață

Abordarea bazată pe comparațiile de pe piață este un proces care oferă o indicație asupra valorii proprietății imobiliare, prin compararea proprietății imobiliare subiect cu proprietăți similare, care au fost vândute recent sau care sunt propuse spre vânzare și a căror prețuri se cunosc.

Abordarea prin piață poate fi aplicată asupra tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, în condițiile în care există suficiente informații credibile și recente despre tranzacții. Atunci când sunt disponibile informații credibile, cea mai adecvată și directă abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață este abordarea prin piață. Dacă nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată.

Etapele procedurii în aplicarea abordării pe piață:

Cercetarea pieței în vederea obținerii informațiilor despre tranzacții de proprietăți imobiliare care pot fi comparate cu proprietatea evaluată. Aceste informații se referă la tipul, dimensiunile, localizarea, zonarea proprietății și data vânzării.

Verificarea informațiilor pentru confirmarea realității și corectitudinii datelor, a obiectivității tranzacțiilor și a existenței ofertelor utilizate.

Alegerea criteriului de comparație relevante și elaborarea analizei comparative pe fiecare criteriu.

Compararea proprietăților comparabile cu proprietatea subiect prin ajustarea adecvată a prețului de vânzare a fiecărei proprietăți comparabile și prin folosirea elementelor de comparație

Analiza rezultatelor evaluării și identificarea concluziei asupra valorii sub forma unei singure valori sau a unui interval de valori.

Primul pas în abordarea comparativă de piață îl constituie identificarea elementelor de comparație care influențează valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate. Elementele de comparație reprezintă ”caracteristicile specifice ale tranzacționării și ale proprietății, care determină diferențele dintre prețurile proprietăților imobiliare comparabile”.

Elementele de comparație recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea sunt:

drepturile de proprietate transmise,

condițiile de finanțare, (echivalentul de numerar)

condițiile de vânzare,

cheltuielile necesare imediat după cumpărare,

condițiile de piață, (modificările ce au loc pe piață de la data tranzacției)

localizarea,

caracteristicile fizice, (dimensiunea, accesul, caracteristicile solului, starea și calitatea construcției, etc)

caracteristicile economice, (rata cheltuielilor, structura chiriașilor, managementul, etc.)

utilizarea, (drepturi de acces la apă, mediul înconjurător, etc)

componentele non-imobiliare ale proprietății (fondul comercial, bunurile mobile, etc. )

Primele cinci elemente de comparație enumerate mai sus reprezintă ajustări specifice tranzacționării și, în general, se aplică în ordinea prezentată, iar ultimele cinci sunt considerate a fi ajustări specifice proprietății, neavând o anumită ordine.

Nu există o limită a numărului elementelor de comparație, de multe ori un element fiind divizat în mai multe subcategorii, însă acest lucru poate duce la multiplicarea ajustărilor aplicate aceluiași element de comparație, ceea ce reprezintă o greșeală des întalnită în evaluare.

Pentru realizarea unei analize comparative, este necesar ca evaluatorul să ia în considerare posibilele ajustări ce ar trebui aplicate, bazate pe diferențele dintre elementele de comparație. Elementele de comparație sunt testate de către evaluator prin tehnici, pentru a afla unde este necesară aplicarea unei ajustări.

Tehnici utilizate în cadrul abordării bazate pe comparațiile pe piață

Valoarea proprietății subiect este influențată mai mult sau mai puțin de o serie de factori reflectate de prețurile de vânzare ale proprietăților comparabile. Pentru determinarea influenței relative a acestor factori, sunt folosite tehnici cantitative și calitative.

Tehnicile cantitative sunt:

analiza pe perechi de date;

analiza datelor secundare;

analiza statistică;

analiza costurilor;

Tehnicile calitative sunt:

analiza comparațiilor relative;

analiza tendințelor;

analiza clasamentului;

interviuri.

În cazul în care datele pentru argumentarea unor ajustări cantitative nu sunt suficiente, sunt investigate relațiile calitative de către evaluator.

Selectarea concluziei asupra valorii reprezintă ultimul pas în cadrul abordării prin piață. Această valoare sau interval de valori este determinată pe baza acelei proprietăți imobiliare comparabile care este cea mai apropiată de proprietatea imobiliară subiect din punct de vedere fizic, juridic și economic și asupra prețului căreia au fost efectuate cele mai mici ajustări.

Este important faptul că evaluatorul trebuie să argumenteze și să prezinte modul de estimare a fiecărei ajustari aplicată prețurilor proprietăților comparabile.

2.3 Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe randament

Abordarea bazată pe randament sau abordarea prin venit este procesul care oferă o indicație asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor și tehnicilor utilizate de evaluator în vederea analizării capacității proprietății subiect de a genera beneficii și în vederea transformării acestor beneficii într-o indicație asupra valorii actualizate a proprietății.

Abordarea prin venit poate fi aplicată asupra oricărei proprietăți imobiliare care la data evaluării generează venit sau care are acest potential. Această abordare este bazată pe principiul ca un investitor, la achiziționarea unei proprietăți imobiliare, va fi dispus să plătească doar valoarea actualizată a veniturilor pe care urmează să le încaseze în perioada de deținere ca investiție a proprietății respective, și nu mai mult.

Există două metode care pot fi utilizate de către evaluator pentru evaluarea proprietăților generatoare de venituri:

metoda capitalizării venitului (capitalizarea directă)

metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DFC)

Metoda capitalizării venitului

În această metodă, pentru obținerea valorii de piață sau a valorii de investiție a proprietății imobiliare subiect, venitul reprezentativ dintr-un singur an se împarte la o rată de capitalizare. Rata de capitalizare reprezintă ” câștigul sau „randamentul”, exprimat în procente din prețul de vânzare, pe care un investitor tipic îl așteaptă, care reflectă valoarea banilor în timp, precum și remunerarea pentru riscul asumat de către proprietar.”

Pentru utilizarea metodei capitalizării directe este necesar ca pe piață să existe informații suficiente, ca nivelul chiriei și al gradului de neocupare să fie la nivelul pieței și să existe informații despre proprietăți imobiliare comparabile în ceea ce privește tranzacțiile sau ofertele de vânzare ale acestora.

Capitalizarea directă este o metodă simplă, însă atunci când se asteaptă la o creștere a venitului într-o proporție mai mare decât se așteaptă pe piață, sau când riscul necesită o analiză mai sofisticată, utilizarea ei nu poate fi credibilă.

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Această metodă ia în considerare fluxurile de numerar viitoare, care sunt aduse la valoarea actualizată cu ajutorul unei rate de actualizare. La folosirea acestei metode, evaluatorul trebuie să previzioneze veniturile și cheltuielile din perioada de deținere a investiției.

Rata de actualizare poate diferi în funcție de scopul evaluării. În cazul determinării valorii de investiție, rata de actualizare reflectă rata rentabilității cerută de proprietarul potențial sau costul mediu ponderat al capitalului. În cazul estimării valorii de piață, rata de actualizare este obținută din examinarea rentabilităților implicite derivate din prețurile de vânzare ale activelor simiare.

Ambele metode necesită la început o analiză amplă a veniturilor și cheltuielilor istorice ale proprietății imobiliare și o previzionare a veniturilor și cheltuielilor ce urmează să fie generate prin exploatarea proprietății. Veniturile previzionate sunt esențiale pentru aplicarea metodelor de evaluare, ele putând fi convertite în valoarea proprietății imobiliare. Veniturile se estimează în funcție de metoda aplicată, astfel pentru metoda capitalizării directe acestea sunt estimate pentru primul an de deținere a investiției, iar în cazul aplicării analizei DCF sunt estimate pe mai mulți ani. În cele ce urmează vor fi prezentate diferite tipuri de venit.

Venitul brut potential (VBP) este venitul total generat de proprietatea imobiliară înainte de scăderea cheltuielilor de exploatare, în condițiile unui grad de ocupare de 100%.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul total potențial generat de proprietatea imobiliară după scăderea alocărilor pentru gradul de neocupare și neîncasare a chiriei.

Venitul net din exploatare (VNE) este diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare totale. Aceste cheltuieli sunt cheltuielile proprietarului, din care sunt excluse taxele aferente veniturilor, plățile aferente creditului și amortizarea contabilă a construcțiilor .

Trecerea de la venitul brut potențial la venitul net din exploatare presupune următoarele etape:

analiza veniturilor și cheltuielilor proprietății imobiliare subiect și ale comparabilelor

estimarea venitului brut potential al proprietății imobiliare subiect

estimarea ratei de neocupare și a pierderilor din necolectarea chiriilor

determinarea venitului brut efectiv prin scăderea pierderilor din neocupare și din necolectarea chiriilor din venitul brut potential.

Însumarea cheltuielilor fixe cu cele variabile și cu alocarea pentru înlocuiri, pentru estimarea cheltuielilor totale de exploatare

Determinarea venitului net din exploatare prin scăderea cheltuielilor totale de exploatare din venitul brut efectiv

Estimarea valorii proprietății imobiliare subiect prin aplicarea metodei capitalizării directe sau a metodei fluxului de numerar actualizat.

Evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost

Abordarea prin cost este un proces prin care se obține o indicație asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin scăderea deprecierii construcțiilor din costul de nou ale acestora și adăugarea valorii estimate la data evaluării a terenului.

Pentru evaluarea patrimoniului imobiliar pe baza abordărilor bazate pe cost, este necesar parcurgerea a trei etape de către evaluator:

Stabilirea valorii construcției noi

Estimarea deprecierii cumulate

Estimarea valorii terenului

Stabilirea valorii construcției noi

Abordarea prin cost se bazează pe principiul ca un cumpărător va plăti pentru o proprietate cel mult costul necesar pentru obținerea unei proprietăți similare fie prin construire, fie prin cumpărare. Acest cost poate fi calculat ca un cost de reconstruire sau ca un cost de înlocuire.

Costul de reconstituire reflectă acel cost la care este posibilă construirea unei replici exacte a construcției evaluate, folosind aceleași tehnici și materiale și înglobând toate deficiențele activului subiect.

Costul de înlocuire reflectă costul la care este posibilă construirea unei construcții similare care oferă o utilitate echivalentă cu cea a construcției evaluate, folosind tehnici și materiale moderne.

Evaluatorul trebuie să aleagă unul dintre cele două tipuri de costuri pe care îl va utiliza pe tot parcursul evaluării, fiind recomandat aplicarea costului de înlocuire dacă acest lucru este posibil.

Pentru estimarea costului total al construcției, trebuie luate în considerare categoriile principale de costuri de construire, precum și alte categorii de costuri necesare. Costurile de construire principale (”hard cost”) sunt costurile directe, costurile indirecte și profitul contractorului/antreprenorului la data evaluării. Alte costuri necesare construirii (”soft cost”) sunt costurile care nu sunt incluse în construcția directă, cum sunt: taxele, comisioanele, impozitele, studiile și proiectele.

Există trei metode care pot fi utilizate în procesul de estimare a costului de construire:

metoda comparațiilor unitare,

metoda costurilor segregate

metoda devizelor.

Metoda comparațiilor unitare

În această metodă evaluatorul estimează costul sub forma costului unitar, pe unitatea de suprafață sau pe unitatea de volum. Pentru aceasta sunt luate în considerare costurile cunoscute ale unor structuri similare, ajustate în funcție de condițiile pieței și de diferențele fizice. În costul unitar pot fi incluse costurile indirecte și alte costuri necesare, sau pot fi calculate separat. Evaluatorul trebuie să aplice ajustări pentru localizare în cazul în care proprietățile comparabile se află pe piețe diferite.

Costul unitar depinde de dimensiunea clădirii, astfel costul unitar scade pe măsură ce suprafața clădirii crește, datorită faptului că instalațiile, lifturile, centrala termică, ferestrele, ușile și elementele asemănătoare nu costă mai mult în cazul unei clădiri mai mari.

Pentru aplicarea corectă a metodei, este necesar ca evaluatorul să calculeze costul unitar al construcțiilor similare sau să efectueze ajustări costurilor unitare pentru reflectarea variațiilor de mărime, finisare, formă, și echipament, precum și a diferenței de timp între data calculării costului unitar și data evaluării.

Metoda costurilor segregate

Conform acestei metode, estimarea costurilor de constituire se efectuează prin însumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente ale construcției.

Prin utilizarea acestei metode, evaluatorul trebuie să calculeze un cost unitar care se bazează pe cantitatea reală de materiale utilizată în construcție, plus utilajele, manopera, și transporturile care sunt necesare pentru efectuarea lucrărilor de construcții, pentru fiecare metru pătrat de suprafață. De exemplu, costul se poate aplica pe metru pătrat pe pardoseală sau pe metru liniar de perete de o anumită înălțime.

Pentru stabilirea costului estimat al tuturor construcțiilor, sunt totalizate toate costurile unitare (costuri directe și indirecte). Cheltuielile cu regia și profitul constructorului fie sunt incluse în costul unitar, fie sunt calculate separat. Alte costuri necesareconstruirii (”soft cost”), de obicei, se calculază separat.

Metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare cantitativă completă, dacă este bine pusă la punct, și poate duce la estimarea precisă a costului de reconstrucție sau înlocuire, cu un efort considerabil mai mic.

Metoda devizelor

Această metodă este cea mai precisă și completă, și presupune efectuarea unor calcule care reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesare. La aceste calcule se aplică cheltuielile conexe, regia și profitul.

Devizul și calculele pot fi realizate de un singur antreprenor sau de un număr de subantreprenori, a căror oferte sunt adunate și prezentate sub forma costului final de antreprenorul general.

Metoda este dezavantajoasă din cauză că este costisitoare, consumă mult timp și solicită de multe ori ajutorul unui specialist cu experiență în estimarea costurilor.

Estimarea deprecierii cumulate

Această a doua etapă presupune determinarea deprecierii și deducerea acesteia din costul de înlocuire sau reconstituire, pentru a determina costul de înlocuire net (CIN)

Deprecierea este reprezentată de pierderea utilității unui activ din cauza deteriorării fizice, a schimbărilor tehnologice și a modificărilor mediului înconjurător.

Există trei forme ale deprecierii:

Deprecierea fizică reflectă uzura construcției, care se generează prin folosirea regulată a acesteia și prin impactul factorilor atmosferici.

Deprecierea funcțională este deficiență a activului, care diminuează utilitatea, funcțiunea și valoarea construcției.

Deprecierea externă (economică) reflectă influențele negative externe asupra activului, care afectează temporar sau permanent utilitatea construcției.

Este important de reținut că nu este vorba despre conceptul contabil de depreciere, care se referă la amortizarea imobilizărilor corporale.

Determinarea valorii terenului

A treia etapă constă în determinarea valorii terenului și adăugarea acesteia la costul de înlocuire net (CIN). Metodele pentru determinarea valorii terenului au fost prezentate în capitolul 1.3 Evaluarea patrimoniului imobiliar la nivelul întreprinderilor românești.

Capitolul 3.

STUDIU DE CAZ

Evaluarea spațiului comercial din patrimoniul

SC SELINA INVEST SRL

Scurtă prezentare a studiului de caz

Prezentul studiu de caz s-a realizat în vederea evaluării unui spațiu comercial, pe baza informațiilor prezentate în capitolele anterioare.

Obiectul evaluării îl constituie un spațiu comercial aflat în proprietatea societăți comerciale SELINA INVEST SRL, spațiul fiind situat în Oradea pe Calea Aradului nr. 4, Bl. 3 Scara A, Parter, spațiu comercial 5 , jud. Bihor

Scopul prezentului studiu este estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare din patrimoniul SC SELINA INVEST SRL. Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare ținându-se cont de scopul pentru care s-a realizat evaluare, respectiv:

SEV 100 – Cadru general

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

ANEVAR: Bazele evaluării

“Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Pentru estimarea valorii de piață așa cum a fost ea definită, au fost aplicate 2 abordări de evaluare pentru imobil, iar metodologia utilizată va fi prezentată în cadrul prezentei lucrări.

Pentru evaluarea proprietății imobiliare vor fi utilizate metodele:

abordarea prin comparația vânzărilor

abordarea prin randament

În capitolele următoare vor fi prezentate toate informațiile care au stat la baza evaluării spațiului comercial, cum ar fi: datele generale , descrierea spațiului precum și a zonei în care se află, analiza pieței, a cererii și a ofertei, prezentarea metodelor aplicate pentru estimarea valorii proprietății imobiliare și calculele aferente, sinteza rezultatelor.

Date generale

Proprietatea imobiliară – spațiu comercial aflat în patrimoniul SC SELINA INVEST SRL este situat în ORADEA, Calea Aradului nr. 4, Bl. 3 Scara A, Parter, spațiu comercial 5, jud. Bihor și este identificat prin nr. CF 8856. Proprietatea imobiliară este compusă din su. 121,83 mp, cote părți comune 73/4044 mp, cotă teren 48/1785 mp.

Evaluarea a fost efectuată în data de 31.02.2017, la această dată cursul mediu anunțat de BNR este de 4.4978 lei/EUR.

Proprietarul SC SELINA INVEST SRL, este deținătorul imobilului evaluat: spațiu comercial, terenul aferent aflându-se în proprietatea SELINA INVEST SRL conform CF 8856. Data dării în folosință a imobilului este anul 2013(vezi anexa nr. 1).

Dreptul evaluat este dreptul de proprietate asupra bunurilor formate din spațiul comercial și teren aferent. Pentru detalii a se studia Anexa 1.

Descriere spațiu comercial

Spațiul comercial are o suprafață construită de 131,64 mp, o suprafață utilă de 121,83 mp, cote părți comune 73/4044 mp și cote teren 48/1785 mp, fiind situată la parterul unui imobil S+P+8+M.

Amplasament

Imobilul care face obiectul evaluării este amplasat în Municipiul Oradea, pe Calea Aradului, la o distanță de cca. 1 km de centrul orașului, în zona de importanță 1 din punct de vedere fiscal. Calea Aradului este unul dintre principalele străzi din Municipiul Oradea făcând legătura dintre zona centrală a Municipiului și principalele zone comerciale(Oradea Shopping City, Era Shopping Park Oradea, Auchan Oradea, etc.) sau Aeroportul Oradea. Zona în care se regăsește proprietatea cunoaște o dezvoltare accelerată deoarece aceasta este o zonă care până la mijlocul anilor 2000 a fost ocupată de unități militare. Odată cu aderarea României la NATO și relocarea acestora înafara Municipiului Oradea s-a trecut la curățarea completă a zonei și dezvoltarea de funcțiuni noi: rezidențiale, comerciale sau publice. Fiind localizată în zona semi-centrală a Municipiului aici au fost localizate investiții de anvergură realizată de dezvoltatori privați: Ansamblul Rezidențial Luceafărul(1.000 apartamente), Hotel Ramada sau instituții publice: Oficiul Județean de Cadastru, ITM Bihor, Incubatorul de Afaceri, Biblioteca Județeană, Colegiul Economic Partenie Cosma, etc.

La parterul și etajul 1 al imobilelor din Ansamblul Rezidențial Luceafărul sunt localizate funcțiuni cu specific servicii, sănătate, producție ușoară, educație, comerț, relaxare etc.

Accesul imobilului la Calea Aradului este realizat direct de pe o alee auto care pornește din fața spațiului comercial propus spre evaluare. Spațiul comercial are acces direct în aleea colectoare și în parcarea din fața imobilului.

Vecinătățile proprietății:

la est – aleea pietonală și auto

la vest – spațiu comercial/sediu firmă

la nord – hol acces locuințe.

la sud – rampa acces Auto.

Perspectivele de evoluție a zonei sunt cele de dezvoltare accelerată a activităților servicii, sănătate, mică producție.

Acces la utilități

Proprietatea este racordată la următoarele utilități:

rețeaua de alimentare cu energie electrică,

rețeaua de termoficare, apă și canalizare

acoperire GSM excelentă pentru principalele rețele de telefonie mobil (Vodafone, Orange, DIGI MOBIL, etc.).

internet prin cablu

Proprietatea are acces direct la rețelele de termoficare, alimentare cu apă și canalizare a orașului. Legătura la rețelele de transport urbane este efectuată prin intermediul accesului la stațiile de autobuz/tramvai din imediata apropiere a clădirii. Terenul pe care este situată proprietatea este unul plan, fiind ferit de pericole precum alunecări de teren și inundații. În urma investigațiilor făcute nu s-au depistat existența unor surse de poluare.

Nu a fost observată existența unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Nu există garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este asumată responsabilitatea pentru existența unor astfel de situații și nici pentru eventuale procese de testare necesare descoperirii lor.

Proprietatea imobiliară este compatibilă cu funcțiunile prevăzute în cadrul Planului Urbanistic General (PUG) și a Atlasului de Zonare Funcțională a Municipiului Oradea. Conform acestor documente terenul este situat în zona funcțională C3 – zonă care conține funcțiuni rezidențiale, de prestăti servicii și micro-producție.

DESCRIEREA PROPRIETĂȚII – INDUSTRIALĂ

Imobilul care face obiectul evaluării este amplasat în cadrul Ansamblului Rezidențial Luceafărul, calea Aradului, la parterul unui bloc S+P+8+M o suprafață utilă de 121,83 mp, fiind construit în perioada 2010-2013.

Parterul imobilului este alocat spațiilor comerciale sau serviciilor financiare. Din punct de vedere structural clădirea are o structură din beton cu compartimentări executate prin intermediul materialelor prefabricate sau rigips.

Proprietatea imobiliară are un front stradal de tip vitrină cu o lungime de 10 metri realizat din sticlă clară asigurând o vizibilitate crescută către interiorul clădirii: zona de birouri. Finisajele către exterior sunt de tip comercial de calitate superioară, proaspăt finalizate. Accesul în spațiu se efectuează de la nivelul străzii. Sistemul de încălzire este realizat prin racord la rețeaua de energie termică și prin amplasarea de calorifere.

Ușa principală de acces este o realizată din sticlă de înaltă siguranță. Tâmplăria exterioară este realizată din aluminiu de culoare argintie, fațada fiind placată cu plăci de tip bond. Spațiul este tencuit pe interior și este finisat cu o vopsea lavabilă în culoarea albă.

Structura interioară a spațiului este: de tip deschis, având în acest moment foarte puține compartimentări, lăsând o libertate de compartimentare ridicată. Spațiul are turnată șapa și realizate instalațiile sanitare și electrice dar nu este complet finisat: nu sunt instalate corpurile sanitare, prizele sau pardoseala. Gradul de finisare al spațiului este de aproximativ 80%.

Date despre zonă – regiune

Județul Bihor este situat în partea de nord-vest a României, delimitat la nord-nord-est de județul Satu-Mare, la est cu județul Sălaj, Cluj și Alba, la sud cu județul Arad, iar la vest cu Republica Ungară. Limita de frontiera este de peste 150 km, pe care sunt amplasate punctele de control trecere frontieră Valea lui Mihai, Borș, Episcopia Bihor și Salonta. Așezarea geografică, apropierea de Ungaria, legăturile ei istorice și interetnice o fac una din cele mai importante porți din vestul României, ceea ce îi mărește importanța geopolitică.

Suprafața județului este de 7.544 km2, Bihorul ocupând astfel locul al șaselea din tară. Potrivit Institutului Național de Statistică – filiala Bihor, numărul locuitorilor județului Bihor este de 618.582, astfel intrând în primele 12 județe din România după populație. 51,5% din populația județului Bihor o reprezintă populația urbană cu 10 localități de rang oraș(din care 4 municipii), iar populația rurală este distribuită în 91 comune și 430 sate. Reședința de județ Oradea, concentrează o populație de 222.736 locuitori, reprezentând 35,98% din totalul județului.

Din punct de vedere economic județul Bihor face parte dintre județele mai dezvoltate din România, astfel după mărimea Produsului Intern Brut pe cap de locuitor, se situează pe locul 8 pe țară. Deși din punct de vedere economic, județul Bihor ocupă relativ un loc fruntaș în România, acesta este caracterizat prin o puternică polarizare. Oradea este cel mai mare oraș și reședința județului Bihor, este al 10-lea oraș ca mărime din România. PIB-ul pe locuitor este cu aproximativ 50% peste media țării, reprezentând 50% din media înregistrată în UE 27 in 2008.

Economia județului: se caracterizează printr-o dezvoltare moderată și chiar stagnare în ultimii ani a tuturor ramurilor, împărțită după cum urmează, mai mult de trei sferturi (75,35%) din întreprinderi, activează în sector comerțului și a serviciilor, 20,95% sunt legate de industrie și construcții, și doar 3,7% de agricultură, gospodărire silvică, piscicolă și cinegetică. Împărțirea pe ramuri a întreprinderilor arată câteva devieri în cazul unor categorii de localități: procentul ramurii agricole este cel mai mare în comune, iar comerțul și prestațiile au cel mai important rol în Oradea.

Astfel în Oradea sectorul serviciilor deține o pondere de 44,56%, comerțul cu ridicata și cu amănuntul dețin o pondere de 35,59 % în numărul total al unităților economice desfășurate în acest municipiu (3722 unități într-un total de 10.458). De asemenea în ceea ce privește cifra de afaceri, cea mai mare pondere o deține tot sectorul comercial: 48,69 % din venituri sunt realizate în acest sector (adică 5.092 mil. lei din totalul de 10.458 mil. lei).

În ceea ce privește sectorul industrial, 401,7 mil. lei au fost obținuți în industria alimentară și a tutunului (adică 22,8% din industria prelucrătoare). În cazul producției industriale, concentrată îndeosebi în municipiul Oradea, ponderea cea mai ridicată (la nivelul anului 2014) o au ramurile specializate în direcția alimentară și tutunului (16,3%), urmată de industria pielăriei și încălțămintelor (13,6%), cea a confecțiilor (10,1%), urmate de industria energetică și construcții de mașini, metalurgia neferoasă – inclusiv extracția, industria chimică, exploatarea și prelucrarea lemnului (Oradea, Beiuș). Pentru industria materialelor de construcții cea mai dezvoltată este zona Aleșd. La nivelul municipiului Oradea un impuls semnificativ în creșterea suprafețelor de spații industriale a fost dat de dezvoltarea de către Primăria Oradea ale parcurilor industriale administrate de către Agenția de Dezvoltare Locală Oradea: Parcul Industrial I, care se întinde în zona șos. Borșului pe o suprafață de 130 ha, prețul terenului fiind de 8 Euro/mp, cu un grad de ocupare de cca 92%; Parcul Industrial II care se situează în zona străzii Ogorului pe o suprafață de 83 ha, prețul terenului fiind 8 Euro/mp, având un grad de ocupare de cca 25%; și Parcul Industrial III situat în zona str Uzinelor pe o suprafață de 15 ha cu prețul terenului de 5-6,5 Euro/mp, cu un grad de ocupare de cca 35%. Aceste parcuri oferă diferite facilități pentru industria prelucrătoare dar și pentru agenții economici care activează în domeniul serviciilor. Dintre investitorii mai semnificativi putem menționa Faist Mekatronic, Emerson, Plexus, Shinheung Electronics.

În ultimii ani o dezvoltare accentuată a avut-o ramura comerțului. Astfel s-au dezvoltat proiecte de complexe comerciale precum cele amintite anterior (Metro, Selgros, Lotus Center, Real, Auchan, Kaufland, Era Shopping Park, Oradea Plazza, Oradea Shopping City, Prima Shops Oradea etc.) .

O altă categorie de servicii în plină dezvoltare este cea a serviciilor turistice și conexe. Întrucât din punctul de vedere al turismului, județul Bihor prezintă o multiplă și diversă gamă de resurse și atracții turistice, care țin în general de mediul natural, moștenirea culturală și istorică a județului, patrimoniul construit și infrastructura specifică. Principala atracția a județului fiind reprezentată de turismul balnear, practicat în stațiunile Băile Felix și Băile 1 Mai.

Pe de altă parte însă industria locală se află în acest moment într-o stagnare din cauza unui complex de factori atât interni cât și externi. Principalele elemente caracteristice ale funcțiunilor cu profil industrial prezente pe teritoriul Municipiului Oradea sunt:

Relocarea operatorilor industriali tradiționali din zona centrală și zonele rezidențiale ale orașului spre periferii și înspre localitățile limitrofe (în special către parcurile industriale).

Datorită evoluției pieței mondiale se constată un declin relativ al industriei ușoare, care era principalul furnizor de locuri de muncă, în acest domeniu. Companiile care își desfășoară activitatea în domeniul textilelor, pielăriei, marochinăriei își relochează o parte din activități spre Estul Europei sau în Asia, datorită costurilor mari ale forței de muncă din județul Bihor și a numărului mic de persoane dispuse să lucreze în această industrie.

Industria producătoare de utilaje grele și mașini a înregistrat în ultimii ani o scădere drastică a activității, marea majoritate a fabricilor fiind închise, în restructurare, relocate sau în curs de închidere (Înfrățirea, Metalica, etc.) cu excepția UAMT.

În același timp se constată o explozie fără precedent a companiilor implicate în industria IT&C, în zonă fiind localizate o serie de companii care au ca obiect de activitate producerea de componente sau echipamente electronice și electrocasnice (Plexus, SHC Oradea, Celestica, Connectronics etc.)

Între punctele tari ale municipiului Oradea trebuie menționată și educația, deoarece dintre elementele primordiale ale unei investiții, în special a celor multinaționale, într-un parc industrial sau centru de afaceri este constituită de structura specializării forței de muncă și nivelul de calificare a resurselor umane. Orașul are o ofertă vastă și diversificată de instituții de învățământ pentru toate nivelurile liceal, post liceal și universitar.

In ceea ce privește segmentul spațiilor de birouri și comerciale, în județul Bihor, în cursul anului 2016 nu au avut loc inaugurări de centre comerciale noi, și nici clădiri noi de birouri semnificative. Evoluția economică de nefastă din ultimii ani a dus la o stagnare a pieței imobiliare, în special în domeniul achizițiilor și chiriilor aferente sectorului comercial, dar această situație pare să se îmbutătățească în acest moment, în special în cazul spațiilor comerciale/ de birouri propuse a fi dezvoltate în clădirile noi construite în zona centrală sau în zona marilor căi de circulație.

Analiza pieței imobiliare specifice – industrială

Definirea pieței

Orice imobil este un mijloc de producție și o sursă de venituri. Valoarea imobilului este dată nu doar de utilitatea imobilului în sine sau de capacitatea de a satisface nevoile și cerințele persoanelor dar și de atribute cum ar fi: locația, calitatea, durabilitatea, confortul, oferta și cererea imobiliară dată de piața imobiliară dar și de contextul local și regional precum și de politicile locale.

Piața imobiliară se poate defini ca fiind o interacțiune dintre persoane – fizice sau juridice – care schimbă dreptul de proprietate asupra unor valori imobile contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piață se definește pe baza tipului de proprietate, potențialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și chiriașilor tipici, etc. Piața imobiliara este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și a cumpărătorilor. De asemenea este o piață cu caracteristici diferite de cele ale pieței eficiente :

este foarte sensibilă la situația pieței de muncă și stabilitatea veniturilor,

deciziile de cumpărare sunt influențate de modul de finanțare,

este o piață care nu se autoreglează,

este afectată de reglementările guvernamentale și locale,

informațiile despre tranzacții similare nu sunt imediat disponibile sau au un grad de credibilitate redus,

există un decalaj intre cerere și ofertă etc..

Datorită factorilor enumerați mai sus, comportamentul pieței imobiliare este dificil de estimat și previzionat. În formarea prețului de tranzacționare și încheierea contractelor, factori exogeni proprietăților – cum ar fi motivațiile speciale ale cumpărătorului, tipul de finanțare, tenta speculativă, amenințarea de a fi evacuat dintr-un spațiu condițiile in care se încheie tranzacția – au uneori influență importantă și conduc la preturi de tranzacționare care diferă în mare măsură de valoarea de piață.

Piața specifică proprietății evaluate

În cazul proprietății evaluate, pentru identificarea pieței imobiliare specifice s-au investigat o serie de factori începând cu tipul proprietății. Aceasta este o proprietate de tip spațiu comercial/spațiu mică producție/spațiu birouri amplasat într-o zonă semi-centrală din Municipiul Oradea, pe una dintre cele mai importante străzi din oraș: Calea Aradului și este situat în mijlocul unei zone rezidențiale bine cotate a Municipiului Oradea, în imediata apropiere a zonei ultracentrale.

Având în vedere cele prezentate anterior, piața imobiliară specifică se definește ca fiind piața proprietăților spații comerciale/birouri/mică producție din Municipiul Oradea. Iar sub-piața poate fi considerată ca fiind proprietățile imobiliare cu destinația spații comerciale/birouri/mică producție situate pe străzi intens circulate din imediata apropiere a zonei ultracentrale a Municipiului Oradea.

Analiza cererii

În domeniul proprietăților imobiliare, cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliară care se dorește a fi cumpărată sau închiriată, pe o piață dată, într-o anumita perioadă de timp. Analiza cererii pornește de la identificarea persoanelor care manifestă intenția pentru achiziționarea sau închirierea de spații de natura celor supuse evaluării. Astfel cererea este influențată foarte mult de atractivitatea sa prin prisma amplasamentului, a potențialului de dezvoltare a zonei, al nivelului de finisaj, al dotărilor, al accesibilității etc.

La nivelul pieței considerate, cererea de spații comerciale/de birouri/mică producție, situate pe străzile intens circulate ale Municipiului Oradea este constantă în ultimii ani, fiind susținută de dezvoltarea acestor tipuri de activitate într-un număr mare și nevoia relocării acesteia în spații special destinate pentru aceasta. În acest context efectele crizei economice au fost contracarate de construcția unor zone noi destinate acestor tipuri de activități care sunt situate în locații foarte bune: Oradea Plazza, Ansamblul Rezidențial Luceafărul, etc.. Factorii care contribuie la menținerea constantă a cererii sunt în special regândirea specificului activităților comerciale, de prestări servicii, mică producție datorită efectelor crizei economice și a legislației privind condițiile de amplasare și autorizare a acestor activități.

Datorită ofertei în creștere de toate categoriile, în acest moment, cererea este slab mediatizată, potențialul cumpărător fiind in situația de a alege între oferte, fără a fi nevoit să lanseze o ofertă de cumpărare. Principalii cumpărători sunt, în continuare, societățile care desfășoară activități comerciale, de prestări servicii sau activități de micro-producție.

Analiza ofertei

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, într-o anumită perioadă de timp. Oferta dintr-un anumit bun, la un anumit preț, într-un moment dat și loc, indică raritatea relativă a acelui bun, care este un factor de bază al valorii.

Oferta se referă la disponibilitățile de a schimba dreptul de proprietate imobiliar. Oferta competitivă cuprinde studierea următorilor factori:

cantitatea și calitatea ofertei,

volumul construcțiilor noi, concurente și complementare,

disponibilitatea și prețul terenului liber,

accesul la căi de comunicații și la transportul în comun

volumul proprietăților vacante,

costurile de construcție,

transformarea pentru utilizări alternative,

disponibilitatea creditelor pentru construcții etc.

Oferta concurențială este bine mediatizată pe toate căile de publicitate. La momentul actual, chiriile spațiilor comerciale se situează pe intervalul mediu de 2,8-10 €/mp/lună în funcție de zonă, finisaje și dotări, variația preturilor fiind determinată de aceiași factori ca în cazul ofertelor de cedare a dreptului de proprietate. Valorile minime se înregistrează la spațiile de birouri aferente unor construcții industriale, hale, magazii etc, situate în zone periferice, iar cele maxime în clădirile de birouri nou construite amplasate în zone de interes

În ceea ce privește piața ofertelor de vânzare aceasta este destul de mare, pentru acest tip special de proprietăți imobiliare, fiind situată între 550-1300 Euro/mp.

Numărul de proprietăți vacante similare este constant datorită numărului în creștere de spații comerciale/birouri/mică producție care sunt nou date în folosință în noile Ansambluri Rezidențiale (ARED, Prima Residence, etc) sau în zona semi-centrală, dar și datorită spațiilor de birouri neutilizate în zona centrală. Oferta constă, preponderent, în proprietăți imobiliare situat în zona centrală și pe principalele căi de circulație ale orașului Oradea.

Transformarea pentru utilizări alternative implică costuri destul de mici, dar datorită amplasamentului și tipului de proprietate, această transformare este puțin probabilă. Creditele pentru construcții sau achiziții imobiliare sunt reduse ca număr și se mențin la costuri ce se cifrează intre 3.25% și 7% dobândă pe an în valută(DAE).

Echilibrul pieței

La nivelul considerat se poate vorbi de o piața funcțională a proprietăților comerciale, pe care se efectuează tranzacții frecvente și dar care nu poate oferi informații concludente referitoare la prețurile finale de tranzacție.

Prețurile de tranzacționare sunt în general mai mici cu 10-20%, întrucât tendința generală este de a afișa un preț negociabil, ceea ce duce ca prețul final de vânzare să fie între 500 – 1000 Euro/mp. Din păcate însă prețul real de tranzacționare nu este cunoscut datorită faptului că uneori la notariat nu se declară prețul real. Din acest motiv, în procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat metoda comparațiilor de piață întemeiată pe informațiile enumerate în cadrul acestui capitol.

Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piața imobiliară a municipiului este o piață dezvoltată, caracterizată printr-un număr relativ constant de actori și tranzacții, cu toate că piața a simțit efectele crizei financiare mondiale. Construcțiile nou apărute se datorează fenomenului de dezvoltare constantă a spațiilor rezidențiale având la parter spații comerciale/birouri/ micro producție, iar acest trend se va menține și se va accentua în perioada următoare. Astfel va avea un efect negativ asupra pieței locale (din perspectiva modificării prețurilor), datorită numărului mare de proprietăți imobiliare pretabile desfășurării unor activități spații comerciale/birouri/ micro producție deja existente pe piață.

Piața imobiliară a fost și este afectată și de reglementări legale și de posibilitatea obținerii de finanțare pentru achizițiile de proprietăți. Încercările din ultimii ani ai Băncii Naționale de a relansa creditarea și reducerea dobânzii de referință și pe de o parte și reducerea, în parte, a condițiilor mai severe de creditare ca urmare a crizei financiare globale, a afectat dobânzile oferite de băncile comerciale.

Analiza celei mai bune utilizări

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți trebuie să îndeplinească patru criterii:

1) să fie permisă legal

2) posibilă fizic

3) fezabilă financiar

4) maxim productivă

Cea mai bună utilizare presupune acea utilizare a proprietății care va asigura cea mai înaltă valoare a capitalului investit. Având în vedere prevederile Atlasului de Zonare Funcțională a Municipiului Oradea și că cea mai bună utilizare trebuie să răspundă celor patru criterii menționat și explicitate mai sus considerăm că utilizarea actuală spațiu comercial/birouri/micro-producție este cea mai bună utilizare datorită faptului că:

– este permisibilă legal: imobiliul este situat într-o zona funcțională cu folosire comercială.

– îndeplinește condiția fizic posibilă

– îndeplinește criteriul fezabilă financiar – presupune că veniturile provenite din exploatarea activului acoperă cheltuielile de exploatare

– este maxim productivă – se referă la valoarea proprietății imobiliare condițiile exploatării în varianta aleasă.

Și având în vedere faptul că cea mai mare valoare a proprietății este dată de o utilizare de industrială, considerăm că cea mai bună utilizare este cea actuală: spațiu comercial.

În concluzie comparabilele pentru proprietatea imobiliară studiată trebuie a fi căutate de pe segmentul de piață comercială/servicii: activele imobiliare cu destinația spațiu comercial/birouri/micro-producție din zona semi-centrală a Municipiului Oradea situate pe căi de comunicații importante ale orașului.

Evaluarea activului imobiliar

Pentru evaluarea proprietății imobiliare vor fi utilizate două metode:

abordarea prin comparația vânzărilor

abordarea prin randament

Abordarea prin comparația vânzărilor

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și comparând apoi acele proprietăți cu cea evaluată. Premiza majoră a metodei comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este direct în relație cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile.

Abordarea prin comparații se bazează pe analiza prețurilor de vânzare (recente, cunoscute și certe) ale unor bunuri imobile cu caracteristici mai mult sau mai puțin identice sau similare cu parametrii și caracteristicile bunului evaluat. Aplicarea și precizia metodei este puternic condiționată de elementele de comparație utilizate și de identificarea unor tranzacții recente și cu grad de credibilitate ridicat.

Metoda dă, de regulă, indicații de primă relevanță referitoare la valoarea de piață în evaluarea proprietăților imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuință pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicații privind valoarea unor proprietăți industriale sau comerciale exploatate de proprietar.

În cadrul acestei abordări se cunosc tehnici cantitative (analiza perechilor de date, analiza statistică, analiza evoluțiilor, analiza costurilor, analiza datelor secundare) precum și tehnici calitative (analiza comparațiilor relative, analiza clasamentului).

Prețul proprietății reflectă relația dintre cerere și ofertă care oscilează în jurul echilibrului, deși pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Valoarea de piață este în general prețul cel mai probabil pe care îl poate susține piața și prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preț și valoarea proprietății.

Principiul substituției spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru o proprietate similară, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici prețuri va exista cea mai mare cerere. Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care terenul are un rol esențial.

Metoda comparației directe

Elementele de comparație de bază utilizate de evaluatori în procedura de estimare a valorii sunt după cum urmează:

drepturile de proprietate transmise,

condițiile de finanțare,

condițiile de vânzare,

condițiile pieței,

localizarea,

caracteristicile fizice,

caracteristicile economice,

utilizarea,

componentele non-imobiliare ale valorii.

Alte elemente de comparație utilizate de evaluatori pot fi:

restricțiile legale,

utilitățile disponibile,

infrastructura generală disponibilă,

zonarea,

cea mai bună utilizare,

accesul la proprietate,

condiții de mediu.

În scopul estimării valorii proprietății prin această metodă de evaluare au fost selectate ca și comparabile patru proprietăți cu caracteristici similare care sunt în curs de tranzacționare. În cele ce urmează va fi prezentat tabelul cu elementele de comparație al spațiului comercial subiect și ale comparabilelor și interpretările aferente.

Valoarea de piață a proprietății estimată, la data de 31.01.2017, prin această abordare este de:

81.750 EUR, respectiv 367.700 RON

Vcomp. = 367.700 lei (81.750 euro)

Corecțiile cantitative s-au luat în considerare astfel:

Tipul tranzacției: S-au corectat comparabilele A, B, C, și D pentru oferta cu nivele in intervalul mediu de -10%, interval mediu de negociere identificat pe piață pentru acest tip de proprietate, în localizări și condiții similare de atractivitate

Drept de proprietate :

nu au fost necesare corecții;

Condiții de finantare:

nu au fost necesare corecții;

Condiții de vanzare:

nu au fost necesare corecții;

Condiții de piață:

S-a aplicat o corecție negativă comparabilei A de -3% având în vedere faptul că oferta este din aprilie 2013 și piața a înregistrat o ușoară tendință de scădere în această perioadă;

Localizare:

S-au aplicat corecții pentru diferența de atractivitate, acces etc. ale zonelor de amplasare ale comparabilei B, C și D.

Pentru comparabilele B și D corecția a fost negativă: -15% în cazul B și -20% în cazul D deoarece proprietatea evaluată se află intr-o locație mai slab cotată

Pentru comparabila C corecția a fost pozitivă: 10% deoarece proprietatea evaluată se află intr-o locație mai bine cotată.

Corecțiile aplicate se bazează pe diferența procentuală de valoare percepută pe piață de la o zonă la alta.

Suprafață teren liber:

nu au fost necesare corecții;

Vechime:

S-au aplicat corecții pentru vechimea imobilului comparabilelor: B, C și D

S-au aplicat corecții pozitive de 15% pentru comparabile B și C, deoarece acestea au anul PIF la mijlocul anilor 1980

S-au aplicat corecții pozitive de 5% pentru comparabila D deoarece are PIF în anul 2000

Suprafață construită

S-au aplicat corecții pentru diferențele de suprafață construită.

Astfel, cuantumul corecțiilor a ținut cont pe ansamblu de diferențele de formă, de dimensiune și variația valorii unitare cu dimensiunea.

Comparabilelor B, C și D li s-au aplicat corecții pozitive de 5% pentru dimensiunea semnificativ mai mare.

Comparabilei A nu i s-au aplicat corecții.

Finisaje

S-au aplicat corecții pentru diferențele cu privire la finisaje. Astfel, cuantumul corecțiilor a ținut cont pe ansamblu de: starea generală a clădirii, dotări constructive, posibilitatea accesului, front stradal, utilități ale proprietății imobiliare analizate.

Comparabilelor A și D li s-a aplicat o corecții negative de 10% deoarece acestea au starea clădirii și dotările constructive superioare proprietății evaluate.

Comparabilei B și C li s-a aplicat o corecție pozitivă de 5% deoarece acestea au starea a clădirii, dotări constructive și acces la utilități inferioare proprietății evaluate.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea prin venit consideră proprietatea ca o investiție generatoare de venituri. Proprietățile imobiliare generatoare de venituri sunt achiziționate, de regulă ca investiții iar elementul esențial care influențează investitorul în decizia sa de a cumpăra o astfel de proprietate este capacitatea proprietății de a produce profit. Una din premizele de bază ale abordării investiționale este relația directă dintre capacitatea beneficiară și valoarea unei proprietăți.

Având în vedere tipul proprietății și scopul evaluării, valoarea proprietății a fost estimată în ipoteza de a fi neocupată, estimând valoarea bunului din prisma unor beneficii obtenabile de la un chiriaș mediu, prin administrarea bunului de către un administrator imobiliar. În această ipoteză s-a estimat capacitatea de a produce profit a proprietății și s-au ales metodele de evaluare.

Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea sau actualizarea câștigurilor constau în tehnici și formule matematice folosite în scopul analizării capacității unei proprietăți imobiliare de a produce beneficii și care convertesc aceste beneficii în valoare prezentă.

Abordarea evaluării prin metoda de randament se bazează pe principiile de bază ale evaluării proprietății imobiliare:

Principiul abordării previzionale și anticiparea schimbării,

Principiul cererii și ofertei,

Principiul substituției,

Principiul echilibrului,

Principiul influenței factorilor externi.

Utilizând metodele de randament, evaluatorul a pornit de la ideea că obiectivul final al unui investitor este de a obține o sumă de mai mare decât capitalul investit. Această sumă constă din:

Acoperirea completă a sumei investite,

Un profit, o recompensă suplimentară.

Deasemenea această metodă oferă informații vânzătorului asupra nivelului beneficiilor anuale la care renunță prin vânzarea bunului deținut.

Măsurarea acestor câștiguri se face în principal sub forma randamentului așteptat sau a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câștiguri și rate de actualizare aferente costurilor investiționale.

În acest sens s-a calculat valoarea capitalizată folosind date privind nivelul chiriilor cunoscute pentru spații similare din punct de vedere al caracteristicilor constructive și al amplasamentului.

Evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acestă metodă venitul anual estimat ca fiind generabil de către o proprietate se convertește în valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul de față am utilizat o rată de capitalizare aplicată venitului brut efectiv din exploatare estimat.

Etapele aplicării metodei sunt:

Estimarea venitului net din exploatare (VBE)

Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor brute efective R

Convertirea VBE în valoare prin intermediul R cu formula: Vcap = VBE/ R

Estimarea venitului brut din exploatare (VBE) s-a realizat astfel:

s-a estimat o chirie lunară obtenabilă medie de 7 EUR/mp Scd (coroborată cu informațiile de pe piață privind chiriile și caracteristicile și localizarea spațiului evaluat).

s-a estimat venitul brut potențial VBP ca fiind chiria obtenabilă pe 12 luni

s-a estimat un grad de ocupare de 91,66%(11 luni pe an) și s-a estimat venitul brut efectiv (VBE)

2. Estimarea R s-a făcut ca și raport al ratei venitului net supra multiplicatorului venitului brut. S-au extras date de pe piață privind vânzări și închirieri de spații, s-au estimat pentru fiecare gradele de neocupare și s-a estimat o rată de capitalizare pentru fiecare caz. Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obținut este de 9 % – 14%, rate care se aplică unor venituri brute efective. Pentru cazul de față, având în vedere caracteristicile proprietății imobiliare, s-a considerat o rată de 12%.

Valoarea de piață a proprietății(construcții după defalcarea costurilor terenului) estimată, la data de 31.02.2017, prin această abordare este de:

84.500 EUR, respectiv 380.100 RON

Calculele sunt prezentate în tabelul următor. Pentru alocarea valorii s-a dedus din valoarea întregii proprietăți valoarea terenului.

Vvenit = 380.100 lei (84.500 euro)

Sinteza rezultatelor evaluării, reconcilierea valorilor și opinia asupra valorii

În vederea înțelegerii rezultatelor obținute trebuie precizate unele aspecte esențiale: piața este un set de aranjamente în care vânzătorii și cumpărătorii intră în contact prin-un mecanism denumit negocierea prețului. Valoarea de piață este un concept fundamental în practica evaluării. Valoarea de piață nu depinde de tranzacțiile reale ce au loc la data evaluării ci mai degrabă este o estimare a prețului ce poate fi obținut într-o tranzacție efectuată la data evaluării în condițiile definiției valorii de piață.

În acest context prețul de vânzare poate fi diferit față de valoarea de piață în măsura în care condițiile efective de tranzacționare diferă față de condițiile enunțate în definiția valorii de piață. În concordanță cu acesta prețul de vânzare va fi diferit față de valoarea de piață în măsura în care condițiile efective de tranzacționare diferă de la condițiile enunțate în definiția valorii de piață.

Valoarea de piață este o reprezentare a prețului agreat de vânzător și cumpărător, în condițiile definiției valorii de piață. Conceptul de valoarea de piață presupune un preț negociat într-o piață deschisă și competitivă; în lipsa existenței unei astfel de piețe, valoarea obținută prin tranzacție va fi diferită de valoarea de piață, în măsura în care condițiile concrete de tranzacționare diferă de cele descrise în definiția valorii de piață.

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finală a valorii. În vederea reconcilierii rezultatelor sunt revăzute datele întregii evaluări, asigurându-ne că datele disponibile, tehnicile analitice, raționamentul și logica aplicate, conduc la judecăți consistente.

Astfel sunt analizate rezultatele obținute prin cele două abordări: abordarea prin comparații și abordarea prin venituri, și prin prisma celor trei criterii de estimare a valorii finale: adecvarea, precizia și cantitatea de informații se ajunge la estimarea finală a valorii.

Pentru imobilul: spațiu comercial proprietatea SC SELINA INVEST SRL rezultatele centralizate sunt următoarele:

Valoarea de piață a proprietății a fost aleasă a fi valoarea obținută prin comparații în cazul imobilului evaluat având în vedere scopul evaluării, și prin utilizarea principiilor și criteriilor de analiză a rezultatelor menționat în literatura de specialitate care presupun că:

valoarea este o predicție – după analiza cât se poate de obiectivă a rezultatelor se consideră că rezultatele constituie o previziune realistă a comportamentului forțelor ce fac piața,

valoarea este subiectivă – datorită unor motive emoționale sau din cauză că este privită ca o investiție particulară,

evaluarea este comparare – analiza rezultatelor a luat în considerare o mulțime de comparații efectuate în decursul procesului de evaluare,

orientarea pe piață – în analiza finală evaluarea reflectă piața.

Valoarea estimată se bazează pe analiza tuturor informațiilor relevante, totuși ea rămâne o opinie, reprezentând percepția mea referitor la cel mai probabil preț obtenabil într-o tranzacție obiectivă și pentru scopul dorit.

Deci în baza considerentelor expuse anterior ca rezultat al investigațiilor și analizelor efectuate, ținând seama de contextul actual al pieței imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanța lor și ipotezele prezentate privind valoarea, valoarea de piață a activului imobilizat este de:

Cursul de schimb valutar la data evaluării a fost de: 4.4978 lei/EURO.

ANEXE

Anexa 1

Acte proprietate

Anexa 2

Încadrare în zonĂ

PLANȘE ARHITECTURĂ

Anexa 3

IMAGINI PROPRIETATEA

EVALUATĂ

ANEXA 4

PREZENTARE COMPARABILE

Comparabila nr. 1

Comparabila nr. 2

Comparabila nr. 3

Comparabila nr. 4

Comparabile chirii