PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BÃNCI Ș I ASIGURĂ RI [628866]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BÃNCI Ș I ASIGURĂ RI
FORMA DE ÎNVÃȚÃMÂNT : ZI

LUCRARE DE DISERTAȚIE

Coordonator științific : Absolvent: [anonimizat]. univ. dr. Laurențiu DROJ Ioana ȘIPOȘ

Oradea
2018

2

UNIVERSITATEA DIN ORADEA
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
PROGRAMUL DE STUDIU: FINANȚE, BÃNCI ȘI ASIGURĂRI
FORMA DE ÎNVÃȚÃMÂNT ZI

EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE

Coordonator științific : Absolvent: [anonimizat]. univ. dr. Laurențiu DROJ Ioana ȘIPOȘ

Oradea
2018

3

Cuprins

Capitolul I Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor …………………….……….5
1.1 Definirea patrimoniului imobiliar …………………………………………………………5
1.2 Scopul evaluării patrimoniului imobiliar …………………………………………………6
1.3. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar ………………………………………..…8

Capitolul II Evaluarea terenurilor ……………………………………………………………..13
2.1.Noțiuni specifice ale evaluării terenurilor ……………………………………………… …13
2.2. Metode și tehnici de evaluare a terenurilor ………………………………………………15

Capitolulul III Studiu de caz …………………………………………………………………. 19
3.1 Descrierea proprietatii evaluate……………………………………………………………21
3.1.1 Data si modul inspectiei ………………………………………………………..21
3.1.2 Situatia litigiilor ………………………………………………………………..21
3.1.3 Dreptul de proprietate…………………………………………………………..21
3.1.4 Situatia litigiilor ………………………………………………………………..22
3.1.5 Asigurari …………………………………………………………………….…22
3.1.6 Situatia sarcinilor, contractelor de as ociere si a inchirierilor……………………22
3.1.7 Descrierea regiunii ……………………………………………………………..22
3.2 Evaluarea valorii terenului prin metoda comparatiei directe ……………………………23
3.3 Evaluarea valorii terenului prin metoda venitului…………………………………………27
3.4 Evaluare a valorii terenului prin metoda capitalizarii arendei ……………………………30
Concluzii …………………………………………………………………………….………..32
Bibliografie……………………………………………………………………………………36
Anex

4
Introducere

Managementul terenurilor reprezintă un factor major în agricultura contemporană.
Scopul acestei activități este a se obține o utilizare sustenabilă și eficientă a terenurilor
și deasemen ea evidența exploatațiilor agricole.
În cadrul procesului de evaluare se estimează valoarea unei proprietăți. Evaluarea are
loc prin estimare și nu printr -un calcul exact, evaluarea implică raționamentul profesionist al
evaluatorului.
Această lucrare este compusă din două părți, prima parte a lucrării fiind o parte de
noțiuni teoretice iar a doua parte este repre zentată de studiul de caz. Î n capitolele 1 și 2 sunt
prezentate noțiuni teoretice iar capitolul 3 reprezintă studiul de caz.
În primul capitol,”Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor”, este definit și
descris patrimonial imobiliar. Tot în c adrul acestui capitol sunt prezentate scopul și abordările
în evaluarea patrimoniului imobiliar.
În cadrul celui de al doilea capitol al lucrării, ” Evaluarea terenurilor”, sunt prezentate
atât noțiunile specifice ale evaluării terenurilor cât și metodele și tehnicile utilizate în evaluarea
terenurilor agricole.
Capitolul al treilea constă în studiul de caz. În acest capitol am prezentat evaluarea unui
teren agricol proprietate unei person ae fizice, teren situat în localitatea Nojorid. Terenul are o
supra față de 45 ha. Evaluarea acestui teren s -a realizat prin trei metode, și anume, metoda
comparației directe, metoda capitalizării rentei și pe baza venitului.

5
Capitolul I Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor

1.1 Definirea patrimoniului imobiliar
Patrimoniul este definit ca fiind ansamblul drepturilor și obligațiilor cu valoare economică,
aparținând unei întreprinderi. Drepturile întreprinderii, din punct de vedere contabil, activul,
este clasificat în funcție de modul de valorificare și gradul de lichiditate al bunurilor
economice1.
Activul î ntreprinderii este divizat în două mari categorii, anume în active imobilizate și
circulante. Activul imobilizat este împărțit în imobilizări necorporale, imobilizări corporale și
imobilizări financi are. Activul circulant este împărțit în stocuri, creanțe, investiți financiare pe
termen scurt și casa și conturile la bănci2.
Activele corporale aferente capitalului imobilizat sunt3:
a) terenurile, inclusiv investițiile pentru amenajarea acestora;
b) mijloacele fixe.
Mijloace fixe trebuie să respecte condiții le următoare :
a) are o valoare de intrare mai mare decât limita stabilită prin hotărârea Guvernului. Această
valoare poate fi actualizată anual, în funcție de indicele de inflație;
b) are o durat ă normală de utilizare mai mare de un an4.
Pentru obiectele c e presupune folosir ea în loturi ori seturi sau care formează un singur corp, la
încadrarea lor ca mijloace fixe se are în vedere valoarea întregului corp, lot, grup ori set.
„Legea nr. 287/2009, art. 537 , divizează bunurile în bunuri imobile si bunuri mobile.

1Marin TOM A; Marius CHIVULESCU , Ghid pentru diagnostic și evaluarea întreprinderilor, București, Editura
CECCAR, 1994.
2Victoria Bogdan,Carmen Scorte,Diana Balaciu,Marioara Beleneși, Bazele contabilitatii repere teoretice și
aspecte practice, Editura Univerșitatii din O radea,2013,p.12
3 CECCAR, Cartea expertului evaluator, București,Editura CECCAR, 2005.
4 Idem

6
Deasemenea conform legii nr. 287/2009 în cadrul bunurilor imobile se regăsesc următoarele :
terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte
lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a
resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau
artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent “5.
Evaluarea imobiliară reprezintă ” procesul prin care se estimează un tip de valoare, al unui
tip de proprietate la o anumită dată. Procesul de evaluare se concretizează prin intermediul
raportului de evaluare. Evaluarea se realizează prin estimare și nu printr -un calcul exact al unei
valori folosind o formulă matematică ori printr -o cuantificare precisă6.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile impune aplicare a raț ionamentului profesional al
expertului evaluator7.

1.2 Scopul evaluării patrimoniului imobiliar
Necesitatea evaluării apare când se tranzacționează sau închiriază o proprietate, și în general
oriunde apar situații în care trebuie luată o decizie sau urmează să se acționeze sau să se
stabilească o strategie pentru care este necesară o estimare a valorii. Printre situațiile particulare
în care este necesară evaluarea proprietății se numără:
– transferul de proprietate sau de folosință;
– impozitarea proprietății;
– determinarea programului de utilizare a proprietății;

5Legea nr. 287/2009, art. 537
6 Țărău D., Bonitarea și Evaluarea terenurilor cu elemente de fundamentare pedologică, Ed. Agroprint
Timișoara,2009

7Richard BARKER , Evaluarea întreprinderilor, 2002

7
– finanțarea proprietății;
– compensarea pentru pagube8.
Evaluarea poate fi realizată persoane cu diferite titluri, spre exemplu de către : experți contabili și
experți evaluatori, analiști financiari, creditori bancari, inspectori de impozite, investitori
financiari etc9.
În cazul transferului de proprietate , evaluarea este necesară pentru asistarea potențialilor
cumpărători în deciziile lor de a oferi prețuri de cumpărare și a potențialilor vânzători în
determinarea prețurilor de vânzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de
proprietăți imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietăților (sau a
aface rilor care le utilizează), determinarea condițiilor de plată pentru o anumită tranzacție sau
determinarea cuantumului chiriei.
Finanțarea proprietății și creditului utilizează evaluarea pentru estimarea valorii garanției
oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o bază solidă pentru
a cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate și/sau stabilirea unei baze pentru deciziile
referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară.
Evaluare a este necesară în cazul exproprierilor pentru estimarea valorii de piață a unei
proprietăți ca un tot, înainte de expropriere, estimarea valorii de piață a ceea ce rămâne după
expropriere și estimarea daunelor la o proprietate avariată.
Procesul de impozi tare a proprietății utilizează (sau ar trebui să utilizeze) evaluarea pentru
estimarea valorii în cauză, separării activelor depreciabile (construcții de activele

8C. HON1GMAN , H. TUBIANA ,Evaluarea și transmiterea întreprinderilor, Editura Litec, 1999 .

9Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura ANEVAR, 2012

8
nedepreciabile – terenuri – și estimarea uzurii), pentru determina rea taxelor pentru moștenir i ori
donații, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.

Alte situații în care apare necesitatea evaluării sunt:
– “stabilirea eșalonării chiriei;
– stabilirea fezabilității unei construcții sau a unui program de renovare;
– asistarea firmelor care doresc să cumpere locuințe pentru salariații transferați;
– satisfacerea cerințelor asiguratului și asiguratorului;
– asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de acțiuni sau reevaluărilor contabile;
– estimarea valorii de lichidare pentru o vânzare forțată sau licitație;
– asistarea clienților în probleme de investiții, inclusiv obiectivele, alternativele,
resursele, restricțiile și programarea în timp;
– acordarea consultanței comisiil or de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor
la efectele probabile ale acțiunilor propuse;
– arbitrarea parților aflate în litigiu;
– determinarea tendințelor cererii și ofertei pe piața specifică;
– determinarea situaț iei existente la un moment dat pe piața imobiliară ”10.

10 IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011

9

1.3. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar
Evaluarea teren urilor agricol e const ă în stabilirea prețului acestui factor de producție,
într-un anumit spațiu și la un anumit timp, evaluarea imobilului se realizeaz ă considerâ nd
elemente representative precum : fertilitate a, amplasare a și gradul de comasare11.
Proprietatile ce corespund fiecarui teren, sunt elementele ce stau la baza pretului
terenului, fie ca acesta este un pret de va nzare, sau este vorba de valoarea arendei aferente
pământului.
Criterii le de comparaț ie specifice terenurilor cu destinatie agricolă sunt : fertilitatea,
productivitatea, distanța fată de că ile de acces , localizare, tipul solului etc.
Prețul terenurilor este influențat de o serie de “factori generali ” (situația economică
agricolă, puterea de cumpărare etc) și “specifici ” (mediul natural, dispoziția terenurilor, raportul
față de mediul economic etc).
În vederea evaluă rii proprietăților imobiliare, î n speci al pentru terenuri se utilizează trei
abordă ri clasice12:
· abordarea prin cost;

11B ã n a c u C r i s t i a n “ Ghid practic de evaluare imobiliarã”, Editura Tribuna Economicã,
București, 2007

12B u c ã t a r u D u m i t r u , ”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2011

10
· abordarea prin comparatia vanzarilor;
· abordarea prin capitalizarea veniturilor .

În cazul abordar ii prin cost , se porneș te de la premiza că persoanele ce participă activ
în cadrul pieței, realizeaz ă legatura di ntre cost și valoare. Prin cadrul acestei abordă ri, valoarea
terenului rezult ă „din suma dintre estimarea valorii terenului și valoarea de construcție pentru
reproducerea sau înlocuirea construcțiilor existente și apoi scăzând deprecierea aparută din
diferite cauze ”.
Atunci câ nd se estimeaz ă valoarea se ia î n calcul și eventualul profit pe care proprietarul este
posibil s ă îl obțin ă.
Acest tip de abordare are o utilitate mai sporită în cazul î n care obiectul evaluă rii îl
reprezintă construcții noi sau aproape noi sau imobile ce nu se vâ nd în mod obișnuit pe piață.
Destinatarul rezultatelor acestu i tip de abordări l e po ate utiliza în vederea comparației cu
rezultatele obtinute prin aplicarea altor metode de evaluare, pretabile respectivelor active13.
Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare , este un tip de abordare ce are
utilitate mai mare atunci când există un număr de proprietăți similare atat din punct de vedere a
caracteristicelor cat si a interval ului de timp in care s -au tranzactionat . Prin intermediul ace stei
metode, evaluatorul obtine valoare a imobiluluice face subieectul evaluarii, prin compa rarea
proprietatii evaluate cu alte proprietăți similare, acest tip de tranzactii le mai regasim si sub
denumirea de „tranzacții comparabile ”. Prețurile de vânzare ale proprietăților considerate ca
fiind s imilare proprietății evaluate, indică i n fapt, intervalul valoric în care se situeaza și
valoarea proprietății evaluate14.

13 Mihalache M., Andrieș N., Teaci D., Bonitare, Favorabilitate și Evaluarea Agronomică , Ed. Corvin, Deva,
2001

14D r a g o t ã V i c t o r , “Gestiune imobiliarã”, Editura ASE Bucureș ti, 2005

11
Elementele comparative în ceea ce privește estimarea similarității proprietăților imobiliare
sunt:
o “ drepturile de proprietate transmise;
o condițiile de finanțare;
o condițiile de vânzare;
o condițiile pieței;
o localizarea;
o caracteristicile fizice;
o caracteristicile economice;
o utilizarea proprietății;
 componentele non -imobiliare ale valorii ”15.
În cadrul procesului de comparare a bunului evaluat c u imobilele desemnate similare ș i
prin urmare, comparabile, p rețului de vânzare i se vor plica corecții necesare în urma
evaluării, luând în considerare intervalul de timp dintre data tranzacției si data evaluârii16.
Abordarea prin capitalizarea venitului , aceasta modalit ate de abordare se mai
numeste ș i abordarea prin venit, are la bază „estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare
obținute din utilizarea proprietății imobiliare ”17. La fel ca si celelalte abordării prin , si
abordarea prin venit are la baza studiul pieței. Evaluato rul obtine aceste informatii , prin
studierea nivelului cererii și a ofert ei, raport ul acestora genereaza informații referitoare la
previziunile pieț ei.

15 Racovicean M., Ignaton E., Rujescu C.,Țărău D., Ghidul Evaluatorului Fun ciar din România Vol.II ,
Editura Marineasa , Timișoara, 2007

16 Șt e f ã n e s c u I u l i a n , “Evaluarea te renurilor”, curs ANEVAR, Bucureș ti, 2001

17 Șchiopu C ,. Inspecția proprietăților în scopul evaluării , Editura IROVAL București 2006

12
Informațiile necesare aceastui tip de abordări , pe care evaluatorul trebuie sa le considere
sunt urmatoarele : „venitul brut anual previzionat, obținut prin exploatarea proprietății
imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare și a altor pierderi, cheltuielile
anuale previzionate de exploatare, caracterul și durata fluxurilor de ven ituri și valoarea
previzionată de vânzare a proprietății la un anumit interval de timp specificat ”18. După estimarea
veniturilor și a cheltuielilor, fluxul de profitul se capitalizează cu o rată de capitalizare sau se
actualizează cu o rată de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare folositereies din
ratele de fructificare acceptabile și previzionateîn cazul proprietăților similare19.
Analiza rezultatelor este partea procesului de evaluare în care evaluatorul
analizeazărezulate obținute și decide valoarea finală a proprietății evaluate. În cele mai multe
cazuri este necesară reanalizarea procesului de evaluare în totalitate. În aceasta etapă,
evaluatorul se bazează pe experiența, expertiza, logica și raționamentul profesional, pentru a
explica, reconcilia și rezolva diferențele dintre rezultatele obținute prin aplicarea unor metode
de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie să judece/aprecieze însemnătatea relativă,
aplicabilitatea și fundamentarea fiecărui rezultat și se va baza mai mult pe cel mai adecvat
rezultat al scopului evaluării. Concluzia se fundamentează pe adecvarea, precizia și cantitatea
tuturor faptelor și evidențelor colectate în procesul de evaluare20.
Fiecare evaluare se finalizează prin raportul de evaluare. Forma, conținutulși
dimensiunea raportului de evaluare este influențatăde cerințele clientului, de tipul proprietății
și de scopul evaluării. ANEVAR(Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) a elaborat
un standard profesional care stabilește continuțul raportului de eva luare, în scopul protecției
clientului și asigurării unui anumit nivel profesional adecvat raportului. În calitate de document
scris, raportul de evaluare asigură evaluatorului oportunitatea de a fundamenta și explica
opiniile și concluziile sale și de a d emonstra soliditatea valorii estimate. Conținutul raportului

18 J. C. TOURNIER – Evaluarea întreprinderii, Ediția a Hl -a, 2002
19B ă n a c u C r i s t i a n “ Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică,
București, 2007
20D r a g o t ă V i c t o r , “Gestiune imobiliară”, Editura ASE București, 2005

13
exprimă în fapt o trecere în revistă a tehnicilor aplicatede către evaluator datelor,
informațiilorrespectiv faptelor colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la
concluziile sa le. Raportul reprezintă întelegerea de către evaluator a principiilor economice și
de evaluare, abilitatea sa de a interpreta datele relevante și deasemenea logica în selectarea
tehnicilor și procedurilor potrivite, precum și modul de aplicare a lor pentru a obține estimarea
finală a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care da posibilitate beneficiarului sa
înțeleagă datele faptice și logica evaluatorului până la concluzia finală21

21 Otiman, I.P. și colab. Dezvoltarea rurală durabilă în România, Editura Academiei Române, 2006

14

Capitolul II Evaluarea terenurilor

2.1. Noț iuni specifice ale eval uării terenurilor
Evaluatorului are obligatia să prezinte în cadrul raportul ului de evaluare analiza pieței
propr ietății imobiliare subiect . Deasemen ea, in vederea elaborarii raportului de evaluare,
evaluatorul trebuie să tina cont de informațiile puse la dispozitie prin intermediul
documentel or cadastrale. Documentele cadastrale prezinta informatii ce fac referi re la
identificare a, masurare a și descriere a imobilelor, reprezentate prin planurile cadastrale si prin
intermediul hărților .
In ceea ce priveste c ererea și oferta de terenuri agricole , acestea au un caracter limitat, ceea ce
determina ca oferta de terenuri agricole sa fie una rigida si inelastica la evolutia prețurilor, prin
urmare oferta de terenuri nu este prea mult influențată de evoluția prețurilor. Evoluția prețurilor
terenurilor influnțează cererea acestora22.
Pământul este considerat din punct de vedere economic drept factor de producție, alături
de forța de muncă, capital și nu în ultimul rând factorul uman.
Evaluarea terenurilor agricole are la bazã elemente ce urmeaza :
a) categoria de folosin tã a terenulu i;
b) clasa de calitate , se stabilita prin nota de bonitare pentru conditii naturale, în cazul în
care destinatia terenului este una agricolã , iar în cazul în care destinatia terenului este una non –

22 Vlad V., Evoluția evaluării terenurilor spre sisteme suport de decizie pentru managementul terenurilor ,
Lcr. șt. a XV -a C.N. a S.N.R.S.S. București, 26 -30 august, 1997

15
agricolã, clasa de calitate este stabilita ca medie aritme ticã a claselor de calitate a terenurilor
limitrofe;
c) renta funciarã ce corespunde pãmântului, ca mijloc de productie, de 17%;
d) rata normalã a dobânzii pe piata bancarã, apreciatã ca fiind de 10%;
e) pretul mediu al grâului de 4.500 lei/kg, conform cot atiei la bursa din Chicago –
septembrie 200323.
Cadastrul este un sistem cu caracter obligatoriu a evidenței juridice și economice a
imobiliarelor de pe teritoriul țării. Concep tul de sector cadastral – reprezinta unitatea de
suprafață limitată de elemente liniare stabile (șosele, străzi, ape, canale, căi ferate etc.) în
interiorul căruia se pot situa unul sau mai multe imobile. “Terenurile se claseaza în funcție de
pretabilitate după intensitate factorilor limitative ori restrictive pe baza unor criterii d e natură
cantitativă. Evaluarea terenurilor implică pe lângă aspectul ethnic atât aspectul economic cât și
aspectul social ”. O unitate teritorială se defineste ca fiind o parte din teren, considerată a fi
relativ omogen a in ceea ce priveste caracteristicel e solului, si a reliefului24.
Utilizare a terenurilor defineste activitatea umană asupra terenului, indiferent de
destinatia pe care o are terenul respectiv . Evaluarea terenurilor agricole este privită ca și o
component ce face parte din avuția naționala, ce reprezintă un indicator de evidenta asupra
potențialului pe care solul și a spatiul geographic il detin . Terenurile agricole s unt evalu ate
inițial la nivel de unitate teritorială iar mai pe urma se calculează valoarea integrala a imobilului
.

23Legea nr. 1/2000, art 2
24 Șchiopu C ,. Inspecția proprietăților în scopul evaluării , Editura IROVAL București 2006

16
În vederea r ealizarii unei evaluări se incepe prin cunoasterea tuturor caracteristicelor a
condițiilor de cultivare a plantelor. Prețul pământului, se obține în funcție de Profitul agricol și
arenda stau la baza procesului de obtinere a “pretului pamantului”.25

2.2. Metode și tehnici de evaluare a terenurilor

Evaluarea propriu -zisă trebuiesă cuprindă următoarele elemente26:
structur a culturilor ;
tehnologiile adecvate zonei analizate vederea obține rii unei producț ie medii;
producț iei obtinuta/ha ;
analiza prețurilor de pe piață;
cuantificarea profitului net anual;
coeficient ul de capitaliz are a profitului net .
Medodele folosite în vederea evaluării terenurilor agricole extravilane sunt următoarele:
A. Metoda de determinare a valorii pământului pe bază de profit:

Vt = (Vp – Cp) x N27,
unde:
Vt = valoarea terenului (lei/ha)
Vp = valoarea producției

25 Șchiopu C,. Inspecția proprietăților în scopul evaluării, Editura IROVAL București 2006
26 Vlad V., Evoluția evaluării terenurilor spre sisteme supo rt de decizie pentru managementul terenurilor ,
Lcr. șt. a XV -a C.N. a S.N.R.S.S. București, 26 -30 august, 1997

27 Racovicean M., Țărău D., Doandeș V., Bojincă M., Ghidul Evaluatorului Funciar din România Vol.I ,
Editura Marineasa , Timișoara, 2007

17
N = numărul de ani care poate oscila între 25 -30 (în situația de față 25 de ani, conform anexei
nr. 1 din Legea 18/1991).

B. Metoda de determinare a val orii pământului în funcție de venit ul agricol impozabil28(O.U.
8/2001, privind modificarea Legii 34/1994):
Vt = Vai x 2 S29
unde :
Vt = valoarea terenului
Vai = venitul agricol impozabil (OUG 8/2001 pentru modificarea legii 34/1994 impozitul pe
venitul agricol)

C. Metoda determinării valorii pământului pe baza valo rii patrimoniale (HG 764/1991)
modificată prin HG 59/1994
Vt = Vp x K30
unde:
Vt = valoarea terenului,
Vp = valoarea de patrimoniu conform HG 59/1994 (care este de 330 lei/ha pentru clasa I, 264
lei/ha pentru clasa a II -a, 187 lei/ha pentru clasa a III -a, 110 lei/ha pentru clasa a IV -a și de 77
lei/ha pentru clasa a V -a)
K = 2,7973 lei/dolar (20.10.2006) /0,1667 lei/dolar =16,68 x 0,7 =11,68 lei

D. Metoda determinării valorii pământului în vederea acordării despăgubirilor către foștii
proprietari (HG 1546/2004)
Conform actelor normative menționate pentru clasa a III -a de calitate ,respectiv 50 puncte de
bonitare valoarea de circulație a terenului este de 1803,0 lei/ha, conform formulei d e clacul:

28Idem

29 Racovicean M., Ignaton E., Rujescu C.,Țărău D., Ghidul Evaluatorului Funciar din România Vol.II ,
Editura Marineasa , Timișoara, 2007
30Idem

18
Vt = Vp x R x Dobândă31 = 154,1 x 17% x100/10 =1803,0 lei/ha,
unde :
Vt = valoarea terenului, R = renta funciară,
Vp = valoarea producției, D = rata dobânzii,

E. Metoda comparației și a stabilirii valorii medii
Prin intermediul acestei metod e se stabilește valoarea de circulație a terenurilor ca medie
aritmetică a valorilor obț inute prin metodele menționate și enumerate anterior32.
În cazul terenurilor situate sub construcții în extravilanul sau intravilanul extins al localităților
pot fi utili zate criteriile de aplicare a HG 834/1991 cu privire la terenurile obținute de către
societățile comerciale cu capital de stat.
În prevederile acestei hotărâri nu intră terenurile aparținând domeniului public și nici terenurile
evaluate pe baza prevederil or HG nr. 591/1994.
Vt = Vb x (1+N)33
în care:
Vt = valoarea terenului
Vb = valoarea de bază a terenului determinând în baza prețului de 5 lei / mp corectat cu un
număr de 99 de ani ai perioadei de concesionare, ajungându -se la 495 lei / mp
1+N = coeficientul de corecție a valorii de bază a terenului în care N reflectă suma notelor
acordate pe baza unor criterii iar nivelul va fi mai mic sau cel mult 9 (Anexă)
În cazul unei analize a imobilelor nu trebuie să se li miteaze doar la cunoașterea acestora ca
elemente de sine stătăto are, aceast ea având scopul să stabilească și condițiile fizico -geografice
în care acestea sunt localizate , căutând, în același timp și alte aspecte ce vor fi luate în
considerare, precum34 :

31 Idem
32 Mihalache M., Andrieș N., Teaci D., Bonitare, Favorabilitate și Evaluarea Agronomică , Ed. Corvin, Deva,
2001
33 Racovicean M., Ignaton E., Rujescu C.,Țărău D., Ghidul Evaluatorului Funciar din România Vol.II , Editura
Marineasa , Timișoara, 2007
34 Vlad V., Model general de evaluare a amplasamentului terenurilor agricole, Știința Solului nr. 1 -2 vol XXXV ,
2001

19

A. Așezarea geografică.
Această etapă se refera la localizarea terenului supus evaluarii precum și situati a acestuia în
cadrul județului, așezarea față de reședința acestuia sau față de alte localități importante și la
căile de acces (șosele, drumuri județene, căi ferate) care înlesnesc accesul în zonă.

B. Condițiile de amplasare și resursele naturale.
Imobilul va fi analizat ținându -se cont de modul in care este amplasa t:
Prin limite natural intelegem cursuri de ape, versanți si păduri.
Prin limite constru ite se face referire la șosele, căile ferate ori canalele .
Prin limite convenționale intelegem hotarele dintre teritoriile cadastrale
Locul unde in care este localizat imobilul , desemneaza daca terenul este intravilan ori
extravilan.
Terenurile care sunt l ocalizate în zone le afectate de inundații , alunecări de teren ori
cutremure necesita îndeplinirea anumitor condiții specifice zonelor respective35. Procesul de
organizare a terenurilor cu destinatie agricola în asolamente este un factor ce influențează
valoarea acestora .
“După ce s-a realizat amplasarea și delimitarea masivelor de asolamente cât și a rețelei
principale de drumuri, în cadrul masivelor de arabil se organizează masivele de asolamente.
În cazul exploatații lor agricole scopul acestor analize este menționarea anumitor aspecte
referitoare la masivele de asolamente, respectiv dacă au fost îndeplinite procedurile de stabilire
a asolamentelor, dacă departajarea terenurilor a fost făcută pe masive în funcție de forma
principală de re lief ,situație în care se pot întâlni situații precum :
– masive ale terenurilor din lunci;
– masive ale terenurilor de pe terase și platouri;
– masive ale terenurilor de pe versanți ”36.

35 Racovicean M., Țărău D., Doandeș V., Bojincă M., Ghidul Evaluatorului Funciar din România Vol.I ,
Editura Marineasa , Timișoara, 2007

36 Otiman, I.P. și colab. Dezvoltarea rurală durabilă în România, Editura Academiei Române, 2006

20
Asolamentele sunt concepute astfel încât să fie posibila o distribu ire rațională a
culturilor in spatiu, acestea fiind într-o corelare cu factorii ce limiteaza producți a agricola ,
respectiv în funcț ie de predispoziția terenurilor pentru anumite exploatații și deasemenea
calitatile solului, evidentiin du-se in acest mod ce tip de culturi le ar avea un randament mai
mare37.

Raport de evaluare teren agricol

37 Vlad V., Model general de evaluare a amplasamentului terenurilor agricole , Știința Solului nr. 1 -2 vol
XXXV, 2001

21

Rezumatul faptelor principale

Tabel nr 1 : Rezumatul faptelor principale

Client Sipos Ioana
Destinatar Sipos Ioana
Data raportului de evaluare 05.05.18
Data inspecției 05.05.18
Data evaluării 05.05.18
Evaluator Sipos Ioana
Tip proprietate Teren extravilan
Adresa proprietății Nojorid
Suprafata 45 ha
Sursa: informatii
proprii

Obiectul evaluării acestui teren este estimarea valorii de piata pentru o suprafață de 45ha
extravilan in euro situate pe raza județului Bihor. Având în vedere condițiile impuse de
ANEVAR, evaluatorul nu își asumă răspunderea decât față de client și destinatar fiind excluse
alte persoane ori alte circumstanțe. Analiza pieței terenurilor are la bază nevoile și localizarea

22
participanților la piață. În cadrul pieței terenurilor agricole oferta poate fi limitată atât de
localizare cât și de suprafață.
Lucrarea este una de tip desktop, ceea ce presupune că evalua rea s-a realizat pe baza
documentelor si informatiilor puse la dispoziție privind starea fizică a terenului(suprafața,
utilizarea, investiții) și deasemenea și situația juridică(proprietari, sar cini, litigii).
În cazul în care pe terenul evaluat nu există o construcție, valoarea proprietății imobiliare
se va determina pe principiul celei mai bune utilizări(CMBU). Conform acestui principiu, un
ϲumpărător nu va plăti un preț mai mare față de prețul unui alt teren similar38.
În data de 05.05.2018 am realizat evaluarea unui teren cu destinație agricolă din
localitatea Nojorid, județul Bihor.. Terenul supus evaluării are o suprafață de 45 ha. Terenul a
fost evaluat prin metoda comparației directe, metod a venitului generat și metoda capitalizării
arendei. În vederea efectuării evaluării s -a ales un teren din localitatea Nojorid și trei terenuri
din localitatea vecină, Leș. Aceste terenuri sunt extravilane, au deasemenea destinație agricolă.

3.1 Descrie rea proprietății evaluate

3.1.1 Data și modul inspecției
Lucrarea este de tip desktop. Am evaluat terenul pe baza documentelor prezentate
privind:
 Situația juridică a terenului evaluat
 Starea fizică a terenului evaluat, lucrări le de întreținere efectuate , eventuale
investiții
 Informații referitoare la utilizarea și exploatarea terenului supus evaluarii .

38 Otiman, I.P. și colab. Dezvoltarea rurală durabilă în România, Editura Academiei Române, 2006

23
3.1.2 Situația juridică
Imobilul evaluat: teren extravilan, cu adresa Nojorid este in proprietatea lui Pop Andrei.
3.1.3 Dreptul de proprietate

Proprietarul Pop Andrei, este deținătorul imobilului evaluat: TEREN. Dreptul evaluat
este dreptul de proprietate asupra bunurilor formate din terenul aferent.
3.1.4 Situația litigiilor

Nu există litigii referitoare la bunul evaluat.

3.1.5 Asigurări

Nu au fost prezentate documente referitoare la asigurarea proprietății evaluate.
3.1.6 Situația sarcinilor, contractelor de asocieri și închirieri

Proprietatea este evaluată în ipoteza de a fi liberă de sarcini.

3.1.7 Descrierea r egiunii
Imobilul care face obiectul evaluării este amplasat în localitatea Nojorid, fiind situat în
imediata apropiere a intravilanului comunei, în cadrul pădurilor și pășunilor de pe raza comunei.
Perspectivele de evoluție a zonei sunt cele de dezvoltare moderată agricolă, rezidențială și
prestări servicii, pe măsura migrării populației din orașul Oradea către spațiul rural din
apropiere. Zona este o una preponderent agricolă și de agrement.
Localitatea Nojorid este o comună în județul Bihor, Crișana, Româ nia, formată din
satele Apateu, Chișirid, Leș, Livada de Bihor, Nojorid, Păușa și Șauaieu.
Comuna Nojorid are o suprafața de 18309 ha, din care:
 15395 ha extravilan
 2914 ha intravilan

24
Suprafețe de teren disponibile pentru investiții : 100 ha
Asezarea geografică : Se învecinează la nord -vest cu municipiul Oradea, la nord cu comuna
Sîntandrei, la nord -est cu comuna Girișu de Criș, la vest cu comuna Sânnicolau Român, la sud –
vest cu comuna Gepiu, la sud cu comuna Husasău de Tinca, la sud -est cu comuna Hidiș elu de
Sus iar la est cu comuna Sânmartin. Situare față de drumuri județene DJ/DN/E: la 10 km de
Oradea.
Proprietatea poate fi racordată la rețeaua de alimentare cu energie electrică. Terenul pe
care este situată proprietatea este ferit de pericole precum alunecări de teren și inundații.
Valoarea terenului agricol nu este dată doar de utilitatea acestuia propriu -zisă, ci și
de posibilitatea acestuia de a satisface nevoile și cerințele persoanelor dar și de atribute
precum: locație , calitate, durabilitate, confort, oferta și cererea imobiliară dată de piața.
Piața imobiliară reprezintă interacțiunea dintre persoane – fizice sau juridice – care
intenționează să schimbe dreptul de proprietate asupra unor valori imobile contra altor bunuri,
cel mai adesea în b ani. Aceasta piață este influențată de anumiți factori, cum ar fi, localizare,
potențialul de a produce venituri, caracteristicile investitorilor și a chiriașilor, tipului de
proprietate, etc39.
Elemente precum tipul terenului, localizarea si suprafata des criu terenurilor ce urmeaza a fi
evaluate, ca fiind:
Tabel nr.
Nr. crt. Tip teren Localizare Suprafata (mp)
1 Teren
extravilan arabil Nojorid, Bihor 45000
2 Teren
extravilan arabil Les, Bihor 29000
3 Teren
extravilan arabil Nojorid, Bihor 58000
4 Teren
extravilan arabil Les, Bihor 78000

39 Șchiopu C ,. Inspecția proprietăților în scopul e valuării , Editura IROVAL București 2006

25
5 Teren
extravilan arabil Les, Bihor 11000

Sursa : Tabel intocmit pe baza datele detinu te
La momentul la care s -a efectuat evaluarea terenului, obiectul evaluarii era cultivat si avea o
destinatie strict agricola.

Conform legii 16/1994 (legea arendarii) potentialul de productie al terenurilor cu destinatie
agricola se clasifica in functie de fertilitatea solului; si anume:

Clasa 1 : 81 -100 puncte : aceasta clasa este specifica solurilor foarte fertile; p ermeabile, ce nu
prezinta fenomene de degradare si se sunt pozitionate pe suprafete plane ori foarte slab inclinate.
Clasa 2 : 60 – 80 puncte : in aceasta clasa intra solurile foarte fertile, permeabile ori semi
permeabile, putin afectate de fenomene de de gradare; pozitionate pe suprafete plane sau putin
inclinat.
Clasa 3 : 41 – 60 puncte : in aceasta clasa se incadreaza solurile cu fertilitate mijlocie; localizate
pe suprafete plane ori mediu inclinate.
Clasa 4 : 21 – 40 puncte : in aceasta clasa se incadr eaza solurile slab fertile; puternic afectate
de fenomene de degradare.
Clasa 5 : 1 – 20 puncte : aceasta clasa este specifica terenurilor foarte slab fertile, puternic
afectate de fenomenele de degradare.
Fiecare clasa de calitate a terenului divizeaza în 3 subclase, în functie de modul
parcelare , forma si obstacole, distanta fata de centrul localitatii , distanta fata de centrul de
depozitare si valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum
urmeaza:
Categoria A
– in aceasta categorie sunt clasate terenuri le cu sol uniform, ce au acces la drumuri foarte bune,
si distanta mica de centrul localitatii, de centrul d e depozitare si valorificare .
Categoria B

26
– in aceasta categorie sunt clasate terenuri le cu sol moderat, uniform , moderat grupate, acces
mediu, cu drum uri întretinute.
Categoria C
– in aceasta categorie sunt clasate terenuri le cu sol neuniform, fiind dispersate, cu drumuri
necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul localitatii .
Clasele de fertilit ate ale solului se stabilesc de catre institutele pedologice din judet, iar
categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

3.2 Evaluarea valorii terenului prin metoda comparației directe

Metoda comparației directe constă în estimarea valorii de piață prin compararea
caracteristicelor obiectului evaluării cu alte imobile similare. Premiza majoră a metodei
comparației directe este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este direct în relație
cu prețurile unor proprietăți competitive și comparabile40.
Analiza comparativă se axează pe asemănările și diferențele între proprietăți și
tranzacții, care influențează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferențele în drepturile de
proprietate evaluate, motivația cumpărătorilor și a vânzătorilor, condițiile de finanțare,
situația pieței la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice și
caracteristicile economice, dacă proprietățile produc venituri. Criteriile de comparație sunt testate
față de datele pieței pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare și cum afectează
ele valoarea. În vederea obținerii unei valorii corecte, este indicat să se aleagă comparabile, terenuri
ce s-au tranzacționat recent, ori sunt in curs de tranzacționare.
În cazul unei comparări , elemente le ce trebuie luate în calcul sunt urmatoarele :
drepturile de proprietate transmise, ϲondițiile de finanțare, ϲondițiile de vânzare, ϲheltuieli
imediate după ϲumpărare, ϲondițiile de piață, loϲalizarea, ϲaraϲteristiϲile fiziϲe, zonare a si ϲea
mai bună utilizare. În ceea ce privește diferențele între caracteristicele terenului evaluat și a

40 Csősz Csongor, Evaluarea și reevaluarea activelor imobilizate corporale ale entităților economice din România
și din Ungaria – cerință a imaginii fidele în contabilitate ; Edit. Casa Cărții de Șțiință, Cluj-Napoca, 2014, p.76

27
comparabilelor, acestea se vor corecta pozitiv sau negativ, după caz, în urma acestor corecții se
va obține valoarea terenului ce face subiectul rapo rtului de evaluare41.

Tabel nr 2. : Evaluare teren prin metoda comparației directe
Elemente de comparatie Subiect Comp A Comp B Comp C Comp D
Suprafata (Ha) 45,0000 29,0000 58,0000 78,0000 11,0000
Pret (oferta) (Eur/Ha) 4.000,00 5.000,00 3.500,00 4.000,00

Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0 0 0 0
Pret corectat 4.000,00 5.000,00 3.500,00 4.000,00

Conditii vanzare Vanzare oferta oferta oferta oferta
Valoarea corectiei (Euro/mp) -15% -15% -15% -15%
Valoarea corectiei (Euro/mp) -600,00 -750,00 -525,00 -600,00
Pret corectat 3.400,00 4.250,00 2.975,00 3.400,00

Localizare Sat
Nojorid Sat Les Sat
Nojorid Sat Les Sat Les
Valoarea corectiei (%) -10% -10% -10%
Valoarea corectiei (Euro/mp) -340,00 0,00 -297,50 -340,00
Pret corectat 3.060,00 4.250,00 2.677,50 3.060,00

41 J. C. TOURNIER – Evaluarea întreprinderii, Ediția a Hl -a, 2002

28
Acces drum
asfaltat si
drum
forestier drum
asfaltat si
drum
forestier drum
asfaltat
si drum
forestier drum
asfaltat
si drum
forestier drum
asfaltat
si drum
forestier
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 3.060,00 4.250,00 2.677,50 3.060,00

Destinatia (utilizarea terenului) cultura
cereale cultura
cereale cultura
cereale cultura
cereale cultura
cereale
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (eur/mp) 0 0,00 0 0
Pret corectat 3.060,00 4.250,00 2.677,50 3.060,00
Utilitati apã,
curent în
apropiere apã,
curent în
apropiere apã,
curent în
apropier
e apã,
curent în
apropier
e apã,
curent în
apropier
e
Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 3.060,00 4.250,00 2.677,50 3.060,00

Suprafata 45,0000 29,0000 58,0000 78,0000 11,0000
Corectie procentuala -5% 5% -5% -10%
Valoarea corectiei (EUR/mp) -153,00 212,50 -133,88 -306,00
Pret corectat 2.907,00 4.462,50 2.543,63 2.754,00

Caracteristici teren
comasat teren
comasat teren
comasat teren
comasat teren
comasat
Corectie procentuala 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
Pret corectat 2.907,00 4.462,50 2.543,63 2.754,00

Corecție totalã netã (EURO) -1093,00 -537,50 -956,38 -1246,00
Corecție totalã netã (%) -27% -11% -27% -31%
Corecție totalã brutã (EURO) 1.093,00 962,50 956,38 1.246,00
Corecție totalã brutã (%) 27% 19% 27% 31%

29
Valoarea estimata rotund 4.462,50 EUR/ha
S teren = 106,2868 200.813 € 923.740
* pentru comparabila B s -a efectuat
cea mai mica corectie totala bruta

Sursa : tabel întocmit pe baza datelor prelucrate

În ceea ce privește dreptul de proprietate și condiț iile de finanțare, acestea fiind similare,
nu a fost necesar să se facă corecții. Terenurile ce au fost comparate cu terenul subiect au avut preț
cu titlu de ofertă, prin urmare prețurile acestora au suferit corecții. Condițiile de piață nu au ne cesitat
corecții. Deoarece zonele de amplasare a terenurilor comparate sunt diferite s -au aplicat corecții
negative de 10% pentru comparabilele A, C și D, acestea fiind localizate in localitatea Leș,
comparabia B fiind situată în localitatea Nojorid, nu i s-au alplicat corecții. În ceea ce privește căile
de acces, nu s -au aplicat corecții. Destinația agricolă atât a terenului evaluat cât și a comparabilelor
este exploatație agricolă, și prin urmare nu a fost necesar să se aplice corecții. Dat fiind faptul c ă
atât terenul evaluat cât și comparabilele nu reprezintă nici un tip de utilități, nu s -au aplicat corecții.
Terenurile supuse evaluării au suprafațe diferite, prin urmare corecțiile s -au aplicat în următorul
mod pentru comparabilele A, C si D s -au aplic at o corecție negativă de 5% și respectiv 10%
deoarece au o suprafață mai mică, mai greu de valorificat din punct de vedere agricol iar pentru
comparabila B, fiindcă are o suprafață mai mare i s -a aplicat o corecție pozitivă de 5%.
Valoarea de piață a proprietății estimată, la data de 05.05.2018, prin această abordare este de:
200,813 € , respectiv 923,740 lei.

30

3.3 Evaluarea valorii terenului prin venit

Aceasta este o metoda care evidențiază adevarata valoare a terenurilor agricole din
Romania. Este condiționată de acuratețea datelor prelucrate42. Factorii climatici si cei
tehnologici au un rol însemnat în obținerea unei producții propuse. În natură regăsim o serie de
factori ce favorizează dezvoltarea optimă a pl antațiilor, însă și o serie de factori dăunatori.
Este important ca proprietarul să aleagă o cultură care să genereze beneficii economice
cât mai mari, însă acesta trebuie să analizeze ce proprietăți are solul, ce cultura s -ar preta cel
mai bine pe solul respectiv, ce tratamente și lucrări agricole necesită cultura respectivă și nu în
ultimul rând posibilitatea de desfacere pentru produsele obținute43.

42 Matiș Dumitru, Evaluarea proprietăților imobiliare, Edit. Risoprint, Cluj -Napoca, 2013, p.45

43 J. C. TOURNIER – Evaluarea întreprinderii, Ediția a Hl-a, 2002

31

Tabel nr 3. : Evaluare teren prin venit
Suprafața utilă (ha) cca. 45.00
Redevența anuală (Kg/an) 900
Venituri brute potentiale VBP (pret/kg/an) 0.27
Total VBP (eur/an) 10,935
Grad de ocupare 90%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 9,842
Total VBE (eur/an) 9,842
Chetuieli exploatare 35% 3,445
Costuri reamenajare (reparatii ) –
Venit net efectiv (eur/an) 6,397
Total VNE (eur/an) 6,397
Rata de capitalizare 9.0%
Multiplicator 11.11

Valoare randament (eur) 71,078
rotund 71,100 €
327,100 LEI
Sursa : tabel intocmit pe baza datelor prelucrate

32

Pe suprafața terenului evaluat se va cultiva floarea soarelui. Conform Hotărârii nr 243 din 16
noiembrie 2017, prețul pentru floarea -soarelui este de 1.28lei/kg, respectiv 0.27 euro/kg.
Pentru prețul mai sus menționat, suma veniturilor brute este de 10935 euro, din care venituri brute
efective 9842 euro. Ponderea cheltuielilor brute este estimată la 35%, de unde rezultă că acestea
vor fi în valoare de 3445 euro.
Venitul net efectiv este egal cu diferența dintre venitul brut ș i cheltuielile de exploatare, acesta este
în valoare de 6397 euro.
Valoarea de piață a proprietății estimată, la data de 05.0 5.2018, prin această metodă, pentru suprafata
de 45 ha cultivată cu floarea -soarelui este de: 71,100 € respectiv 327,100 LEI .

3.4 Evaluarea valorii terenului prin metoda ϲapitalizării arendei

Metoda rentei funciare se poate utiliza atunci cand prin cedarea dreptului de folosinta,
inchiriere/arendare terenul evaluat genereaza venituri in mod independent de veniturile pe care
le pot genera eventualele cladiri ori amenajari de pe teren.
Aceasta metoda de evaluare este aplicabila atat in cazul terenuril or cu destinatie agricola cat
si in cazul terenurilor inchiriate.
Metoda rentei funciare presupune convertirea chiriei ori arendei aferente terenului
inchiriat/arendat in valoarea propriu zisa a terenului, cu ajutorul unei rate de capitalizare de la
nivelu l pietei la momentul respectiv.
In vederea aplicarii metodei sus mentionate este necesar a se analiza contractual de
inchiriere/arendare/concesiune in cee ace priveste nivelul chiriei/arendei, valabilitatea
contractului, valoarea terminala si alegerea rate i de capitalizare de piata adecvata.
Metoda comparatiei directe ne ofera o viziune de ansamblu mult mai detaliata si exacta, insa
in cazul in care terenul este arendat ori cand nu exista cerere si oferta de de terenuri, evaluatorul
poate sa obtina valoarea terenului utilizand metoda evaluarii terenului pe baza capitalizarii
rentei funciare .44.

44 Anghel Ion, Evaluarea întreprinderii , Edit. IROVAL, București, 2014, p.56

34
Tabel nr 4. : Evaluare teren prin capitalizarea arendei
Suprafata utila (ha) cca. 45.00
Venituri brute potentiale VBP (arenda – euro) 150.00
Total VBP (eur/an) 81,000
Grad de ocupare 100%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 81,000
Total VBE (eur/an) 81,000
Chetuieli impozit 10% 8,100
Costuri reamenajare (reparatii ) –
Venit net efectiv (eur/an) 72,900
Total VNE (eur/an) 72,900
Rata de capitalizare 9.0%
Multiplicator 11.11

Valoare randament (eur) 810,000
rotund 810,000 €
3,726,000 LEI
Sursa : tabel intocmit pe baza datelor prelucrate

35 În ipoteza în care proprietarul ar da in arenda terenul, conform cu nivelul prețului
arendei de pe piață la momentul respectiv, acesta ar obține o valoare de 150euro/ha/lună. Acest
fapt înseamnă că valoarea venitului brut obținut în urma arendării pe o perioadă de un an este
81000 euro, sau 6750 euro lunar. Din venitul brut, trebuie scăzut impozitul. Conform Codului
Fiscal in vigoare, cota impozitului ce se aplică în pentru arende este de 10%45, din aceasta
rezultă că valoarea impozitului datorat de către proprietar autorităților fiscale este de 8 100
euro/an, sau 607.5 euro/luna.
Prin aplicarea acestei metode, obținem o valoare de randament de 81000 euro, respectiv
3726000 lei.

45 .www.anaf.ro

36

Concluzii

Patrimoniul reprezintă ansamblul drepturilor și obligațiilor cu valoare economică,
aparținând unei întreprinderi.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile impune aplicarea raționamentului
profesional al expertului evaluator . În cadrul procesului de evaluare se estimează valoarea
unei proprietăți.
În evaluarea unui teren agricol trebuie să se ia în considerare anumite caracteristici,
cum ar fi fertilitatea solului, amplasare terenului și nu în ultimul rând, gradul de comasare al
acestuia.
În evaluarea proprietăților imobiliare sunt utilizate 3 tipuri de abordări, acestea sunt :
abordarea prin cost, abordarea prin comparația vânzărilor și abordarea prin capitalizarea
veniturilo r.
Evaluarea terenurilor se efectueazã conform unor principii, astfel:
– evaluarea terenurilor se face pentru un scop bine definit (nu orice evaluare
poate servi oricãrui scop);
– evaluarea se bazeazã pe criterii economice, respectiv pe compararea
rezultatelor obținute;
– evaluarea terenurilor urmãres te dezvoltarea durabilã, dar iau în considerare
și riscurile privind degradar ea terenului s i a mediului înconjurãtor;
– evaluarea se bazeazã pe constatãri prezente si estimãri confirmate.
Abordarea prin cost presupune că valoarea activului reiese din suma dintre estimarea
valorii terenului și valoarea de construcție pentru reproducerea sau înlocuirea construcțiilor
existente și apoi scăzând deprecierea aparută din diferite cauze.
Abordarea prin capitalizarea venitului constă în estimarea valorii actualizate a
beneficiilor viitoare obținute din utilizarea proprietății imobiliare.
Abordarea prin comparația vânzărilor anterioare are o mai mare utilitate atunci când
există un număr de proprietăți si milare care au fost vândute în același interval de timp. Prin

37 utilizarea aceastei metode, evaluatorul ajunge la o valoare, comparând proprietatea evaluată
(subiectul evaluării) cu alte proprietăți similare, denumite și tranzacții comparabile.
Evaluarea u nui teren trebuie să cuprindă următoarele elemente: stabilirea structurii
culturilor, stabilirea tehnologiilor adecvate pentru zona analizată având scopul de a obține o
producție medie; stabilirea producției ce se poate obține la un hectar; cercetarea și analizarea
prețurilor de piață; cuantificarea profitului net (Pn) anual, în medie, pe o structură de culturi
specifice zonei evaluate si stabilirea unui coefficient al capitalizării profitului net.
Medodele folosite în vederea evaluării terenurilor agr icole extravilane sunt : metoda de
determinare a valorii pământului pe bază de profit, metoda de determinare a valorii pământului
în funcție de venitul agricol impozabil, metoda determinării valorii pământului pe baza valorii
patrimoniale, metoda determină rii valorii pământului în vederea acordării despăgubirilor către
foștii proprietari, metoda comparației și a stabilirii valorii medii.
Terenul evaluat se află în proprietatea lui Pop Andrei, terenul este localizat în loalitatea
Nojorid iar suprafața acestu ia este de 45 hectare. Destinația terenului este agricolă,
cumpărătorul având intenția de a inființa o cultură de floarea -soarelui. În vederea evaluării
terenului s -au utilizat : metoda prin comparatii, metoda prin capitalizarea arendei și metoda
prin veni t.
Metoda comparației directe constă în estimarea valorii de piață prin compararea
caracteristicelor obiectului evaluării cu alte imobile similare. În ceea ce privește dreptul de
proprietate transmis, căile de acces, destinația terenurilor, utilitățile și caracteristicile terenurilor
evaluate sunt similare, prin urmare, nu a fost necesar să se aducă corecții.
Însă în ceea ce privește condițiile de vânzare, localizarea și suprafața terenurilor evaluate au fost
făcute corecții. Deoarece comparabilele A, B, C, și D au ca și condiții de vânzare preț cu titlu de
ofertă, au fost realizate corecții negative, în procent de 15%. Dat fiind faptul că terenurile comparate
A,C si D sunt localizate în localitatea Leș, valoarea acestora a fost corectată negativ cu un p rocent de
15%. Terenurile comparate au suprafețe diferite prin urmare, valoarea comparabilelor A, C și D a
fost corectata negativ în procent de 5%, respectiv 10%, iar pentru comparabila B, fiindcă are o
suprafață mai mare i s -a aplicat o corectie pozitivă de 5%. Valoarea de piață a proprietății estimată,
la data de 05.05.2018, prin această abordare este de: 200,813 € , respectiv 923,740 lei.

38 Evaluarea valorii terenului prin venit este o metodă care evidențiază adevărata valoare a
terenurilor agricole din România. Este condiționată de acuratețea datelor prelucrate. Factori
climatici, tehnoloci au un rol însemnat în obținerea unei producții propuse Proprietarul dorește
să înființeze o cultură de floarea soarelui, conform Hotărârii nr 243 din 16 noiembrie 2017,
prețul pentru floarea -soarelui este de 1.28lei/kg, respectiv 0.27 euro/kg.
Conform prețului propus prin hotărârea menționată mai sus, suma veniturilor brute este
de 10935 euro, din care venituri brute efective 9842 euro. Ponderea cheltuielilor brute este
estimată la 35%, de unde rezultă că acestea vor fi în valoare de 3445 euro.
Venitul net efectiv este egal cu diferența dintre venitul brut și cheltuielile de exploatare, acesta
este în valoare de 6397 euro.
Valoarea de piață a proprietății estimată, la data de 05.05.2018, prin această pentru
suprafață de 45 ha cultivată cu floarea -soarelui prin acest tip abordare este de: 71,100 €
espectiv 327,100 LEI .

Evaluarea valorii tere nului prin metoda ϲapitalizării arendei este o metodă utilă atunci
ϲând există informații de pe piața înϲhirierilor imobiliare. În ipoteza în care proprietarul ar da
în arendă terenul, acesta ar obține o valoare de 150euro/ha/lună. Acest fapt înseamnă că
valoarea venitului brut obținut în urma arendării pe o perioadă de un an este 81000 euro. Din
venitul brut, trebuie scăzut impozitul. Conform Codului Fiscal în vigoare, cota impozitului
pentru arende este de 10%, din care rezultă că valoarea impozitului dat orat de către proprietar
autoritaților fiscale este de 8100 euro/an, sau 6075 euro/lună. Prin aplicarea acestei metode,
obținem o valoare de randament de 81000 euro, respectiv 3726000 lei.

39

Bibliografie

1.Anghel Ion, Evaluarea întreprinderii , Edit. IROVAL, București, 2014, p.56
2 . B ã n a c u C r i s t i a n “ Ghid practic de evaluare imobiliarã”, Editura Tribuna
Economicã, București, 2007

3.Richard BARKER , Evaluarea întreprinderilor, 2002
4.Victoria Bogdan,Carmen Scorte,Diana Balaciu,Marioara Beleneși, B azele contabilitatii
5 . B u c ã t a r u D u m i t r u , ”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2011
6.Csősz Csongor, Evaluarea și reevaluarea activelor imobilizate corporale ale entităților
economice din România și din Ungaria – cerință a imaginii fidel e în contabilitate ; Edit. Casa
Cărții de Șțiință, Cluj -Napoca, 2014, p.76
7 . D r a g o t ã V i c t o r , “Gestiune imobiliarã”, Editura ASE București, 2005
8.C. HON1GMAN , H. TUBIANA, Evaluarea și transmiterea întreprinderilor, Editura Litec, 1999.
9.Șchiopu C ,. Inspecția proprietăților în scopul evaluării , Editura IROVAL București 2006
10.Șt e f ã n e s c u I u l i a n , “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, București, 2001
11.Vlad V., Evoluția evaluării terenurilor spre sisteme suport de decizie pentru managementul
terenurilor , Lcr. șt . a XV -a C.N. a S.N.R.S.S. București, 26 -30 august, 1997
12.Racovicean M., Țărău D., Doandeș V., Bojincă M., Ghidul Evaluatorului Funciar din
România Vol.I , Editura Marineasa , Timișoara, 2007
13.Racovicean M., Ignaton E., Rujescu C.,Țărău D., Ghidul Eva luatorului Funciar din
România Vol.II , Editura Marineasa , Timișoara, 2007
14.Otiman, I.P. și colab. Dezvoltarea rurală durabilă în România , Editura Academiei
Române, 2006
15.Matiș Dumitru, Evaluarea proprietăților imobiliare , Edit. Risoprint, Cluj-Napoca, 2013,
p.45

40 16.Marin TOM A; Marius CHIVULESCU , Ghid pentru diagnostic și evaluarea întreprinderilor,
București, Editura CECCAR, 1994.teoretice și aspecte practice, Editura Univerșitatii din
Oradea,2013,p.12CECCAR, Cartea expertului evaluator, Bu curești,Editura CECCAR,
2005.
17.Mihalache M., Andrieș N., Teaci D., Bonitare, Favorabilitate și Evaluarea Agronomică ,
Ed. Corvin, Deva, 2001
18.J. C. TOURNIER – Evaluarea întreprinderii, Ediția a Hl -a, 2002
19.Țărău D., Bonitarea și Evaluarea terenurilor cu elemente de fundamentare pedologică, Ed.
Agroprint Timișoara,2009

20.Legea nr. 1/2000, art 2
21.Legea nr. 287/2009, art. 537
22.www.anaf.ro
23.www.anevar.ro
2419. Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura ANEVAR, 2012

25. IVSC, Standardele Internaționale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011

41

ANEXE