PROGRAMUL DE STUDIU: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE [630520]

UNIVERSITATEA DIN ORADEA
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
PROGRAMUL DE STUDIU: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE
GESTIUNE

LUCRARE DE DISERTAȚIE

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC
CONF. UNIV.DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT: [anonimizat]
2020

2
UNIVERS ITATEA DIN ORADEA
FACULTATEA DE ȘTIINȚE ECONOMICE
PROGRAMUL DE STUDIU: CONTABILITATE ȘI INFORMATICĂ DE
GESTIUNE

EVALUAREA PENTRU RAPORTARE
FINANCIARĂ

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC
CONF. UNIV.DR. DROJ LAURENȚIU

ABSOLVENT: [anonimizat]
2020

3

CUPRINS

Pagina
Introducere 4
Capitolul I. Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor 5
1.1. Definirea patrimoniului imobiliar 5
1.2. Scopul evaluării patrimoniului imobilia r 6
1.3. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar 7
1.3.1. Abordarea prin piață 7
1.3.2. Abordarea prin cos t 8
1.3.3. Abordarea prin venit 10
Capitolul II. Evaluarea pentru raportare financiară 13
2.1. Cadrul legal al evaluării pentru raportarea financiară 13
2.2. Particularități ale ev aluării pentru raportarea financiară 15
2.3. Procesul de evaluare pentru raportarea financiară 19
2.4. Principalele diferențe dintre evaluarea pentru raportarea financiară și
evaluarea pentru impozitare 22
2.5. Monografie contabilă privind înregistrarea diferențelor din reevaluare 23
Capitolul III. Studiu de caz – Evaluarea pentru raportare financiară la S.C. X
S.R.L 26
Concluzii
Bibliografie
Anexe

4

Introducere

În societate, din vechime au existat relații financiare. Când a apărut termen ul de ”st at”
au luat naștere și noțiunile de buget, cheltuieli, impozite, înființate cu scopul alcătuirii unei
baze economico -financiare a societății.
În prezent, suntem i nfluențați de globalizare atât din punct de vedere social, politic sau
economic, i ar dorința de a obține anumite infomații reale și la momentul necesar reprezintă
cheia succesului în orice activitate prestată.
Cei care deț in azi bunuri sau doresc să facă anumite investiții au nevoie să știe cât
costă sau cât va costa investiția prezent ă sau viit oare. Au nevoie de estimări, de evaluări cât
mai precise, indiferent că vorbim de persoane fizice sau de persoanele juridice. Din aceste
nevoi au apărut specialiști i care se ocupă cu evaluă rile financiare.
Literatura de specialitate ne oferă mul te studii atât teoretice, cât și practice referitoare
la procesul de evaluare. După Dumitru Matiș și Anastasiu Pop, evaluarea este „ procesul prin
care se determină valorile la care structurile situațiilor financiare vor fi recunoscute în Bilanț,
Contul de profit și pierdere și în Notele explicative, presupunând alegerea unei anumite baze
de evaluare ”.1
Evaluarea poate fi definită în sens larg sau în sens restrâns din punct de vedere al
specialiștilot astfel: „În sens larg, evaluarea este o analiză, o opin ie sau o c oncluzie referitoare
la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumitor interese, sau aspecte ale unei anumite
proprietăți, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea
proprietăților. În sens restrâns, evalua rea este p rocesul de estimare a unui tip de valoare,
pentru o anumită proprietate, la o anumită dată și concretizată în raportul de evaluare.”2
Situațiile financiare, în prezent sunt realizate și prezentate de numeroase entități din
lume pentru clienți ex terni. Si tuațiile financiare diferă de la o țară la alta, diferențe datorate de

1 Matiș, A. Po p – Contabilitatea finan ciară Ed. A lma Mater, Cluj Napoca 2007,
2 I. Anghel , M. Oancea Negrescu, A . Popa, A. M. Popescu Evaluarea Întreprinderii, Ed. Economică, București, 2010

5
o serie de factori cum sunt: economici, sociali, juridici, etc. Pentru a limita discrepanțele
dintre state, s -au înființat Standarde Internaționale de Evaluare Financiară.
Lucrarea est e compusă din două părți teoretice și un studiu de caz. În primul capitol
am prezentat Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor , în cap itolul II m -am referit
la Evaluarea pentru raportarea financiară , iar în capitolul III, am prezent at un stu diu de caz
Evaluarea pentru raportare financiară la S.C.

6
Capitolul I.
Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor

1.1. Definirea patrimoniului imobiliar

Patrimoniul, în sens general, cuprinde totalitatea bunurilor care au valoare econo mică
dar ș i toate d repturile și toate oblig ațiile ce aparțin unei întreprinderi. Drepturile sunt
constituite din creanțe , adică ceva de primit, sau de î ncasat, iar obligațiile sunt constituite din
datorii.
Patrimoniul, î n contabilitate , poate fi urmărit s ub două as pecte: su b aspect juridic, al
dreptului și sub aspect economic.
Din punct de vedere juridic raportat la obiectul contabilității, patrimoniul este
reprezentat de o serie de drepturi și datorii cu un conținut economic aparținând unui subiect
de dr ept.
Din punct de vedere contabil, patrimoniul este totalitatea bunurilor și va lorilor
economice, gest ionate de o întreprindere, dar ș i totalitatea drepturilor și a obligațiilor pe care
un agent economic și le asumă în legătură cu patrimoniul pe care îl p osedă.3
O proprie tate imobiliară poate fi formată din: terenuri, clădiri dar și alte construcții
care formează un tot unitar.
În cazul evaluă rii unei proprietății imobiliare se poate face diferența între proprietatea
imobiliară și dreptul deținut asupra acesteia.
Drept ul ce poate fi deținut asupra unei proprietăți imobiliare se referă la interesele,
drepturile, dar și unele beneficii ce provin din posesiunea unei proprietăți imobiliare.
Conform următoarei definiții contabile “patrimoniu este format di n ansamblu l
drept urilor și obligațiilor de natură economică exprimate în bani, împreună cu bunurile la care
acestea se referă, aflate în posesia unei personae fizice sau juridice, indiferent de sursa
provenienței sale. ”4

3 Anda Gheorghiu, Angela Vidrascu, Bazele contabilitatii, Ed.didactica si peda gogica, Bucurest i
4 Victoria Bog dan, Bazele contabilității, repere teoretice și aspecte practice, Editura Universității din Oradea, 2013,

7
În cazul evalu ării unui patr imoni u imobilia r, evalua torii sunt nevoiți să facă o diferență
dintre o proprietate imobiliară, un concept de bun mobil și cel de accesoriu comercial.
Accesoriile comerciale reprezintă unele dotări pe care un chiriaș le poate aduce într -un
spațiu pe car e l-a închiriat fiind destinat unei afaceri. Exemple: case de marcat, vitrine
frigorifice, frigidere, cuptoare, pompe de carburanți, etc.
Bunurile mobile sunt alcătuite din anumite elementele mobile ale posesiunii care nu
sunt în permanență fixate, de exe mplu: rafturi, echipamen tul electronic, mobilier, aceesorii
etc.
Întotdeauna este necesar ca experții în evaluare să cunoască dacă au de evaluat un bun
mobil sau un accesoriu comercial , deoarece este nevoie să determine dacă acesta va fi cuprins
în valoa rea finală a proprietăți i comercial e.

1.2 Scopul evaluării patrimoniului imobiliar

Scopul evaluării î l constitu ie nevoia unui client de informații în legătură cu valoarea
dreptului său asupra unei proprietăți imobiliare. As tfel de informații sunt utile la închirierea
unui imo bil ori la cumpărarea lui, caz î n care este necesară o e stimare a valori i, de obicei a
unei valori de piață.
Scopuri a le unei evaluări pot fi:5
– Vânzare sau cumpărare a unui imobil
– Garantarea unor împrumuturi bancare
– Evaluarea necesară p entru încheierea un ei asigurări
– Schimburi survenite între proprietăți
– Evaluare ocazionată cu faliment ul unei întreprinderi
– Înregistrarea unor situații financiare, etc.
Pentru procesul de evaluare a proprietăților imobiliare sunt utilizate două tipur i de
servicii în evaluări care sunt următoarele: e valuarea propriu zisă și verificarea evaluării .6
Pentru transferul drept ului de proprietate , scopul evaluării în reprezintă oferirea unui
ajutor cumpărătorilor punându -le la dispoziție prețurile de cumpărar e, sau prețurile de vânza re
ale unor potențiali vânzători.
Evaluarea poate ajuta și la determina rea cuantumul ui chiriei.

5 Marcel Dîrja, Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Todesco, 2002
6 N. Todea Evaluarea proprietății imobiliare și a întreprinderii, Ed. Aeternitas , Alba Iulia, 2004

8
În cazul unei finanțări sau a unei credităr i, cu ajutorul procesul ui de evaluare se poate
aproxima cuantumul garanțiilor ce vor fi oferite la un credit ipotec ar.
Dacă se are în vedere compensările apărute în situațiile de expropriere, procesul de
evaluare poate estima valoarea de piață a respectivei proprietății ca un tot unitar . Tot în acest
caz se apreciază valoarea de piață a ceea ce poate rămân e dup ă expr opriere.
Când se aplică o impozitare asupra unui imobil , evaluarea poate ajuta cu estimarea
valorii impozabile a imobilului.
Evaluarea patrimoniului imobiliar este realizat ă în mai multe etape. Aceste etape ca
număr diferă și ele depind de nat ura evaluăr ii dar și de volumul de informații la care au acces
evaluatorii .

1.3 Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar

În cadrul evaluării pentru a obține o valoare solicitată, în funcție de tipul acesteia sunt
utilizate trei modalități d e abordare . Aceste mo dalități sau tipuri de abordare, ce sunt
recunoscute în modul de aplicare, au ca bază următoarele principii economice: al substituției,
al prețului de echilibru sau al anticipării beneficiilor.7
Cele trei abordări utilizate în evaluar ea unui pa trimoniul ui imobiliar sunt:
– Abordarea prin piață;
– Abordarea prin cost;
– Abordarea prin venit;

1.3.1 Abordarea prin piață

Abordarea prin piață este cunoscută și sub numele de Comparație directă sau de
Comparația vânzărilor. Reprezint ă un proce s prin car e se obți n informații referitoare la
valoarea unei proprietăți imobiliare ce va fi luată drept subiect, valoare ce va fi comparată cu
o proprietate asemănătoare ce a fost vândută recent, sau care este pusă în vânzare .8

7 Andreea Ponorâcă, Suport de curs: Cadrul general al activității de evaluare
8 Marcel Dîrja, Evaluarea bunurilor imobiliare, Editura Todesco, 2002

9
Abordarea prin piață s e aplică p rin următoa rele etape ale procedeului de bază în
stabi lirea ei:
– Cercetarea pieței , care are ca scop obținerea unor informații referitoare la
procesul de vânzare -cumpărare de bunuri imobiliare ce sunt comparabile cu
activul stabilit și anume local izarea lui , dimensiun ile avute, tipul de proprietate,
etc.
– Alegerea unor criterii pentru comparare , criterii necesare în scopul obține rii
unor date cât mai obiective. Criteriile folosite sunt regăsite în standardele de
evaluare. Ele sunt recomandate să fi e utilizat e, dar nu s unt impuse limitării la:
condițiile de piață, localizarea imobilelor, drepturile de proprietate, modalitățile
de finanțare, componența non imobiliară, etc.
– Verificarea informațiilor . În c azul acestui criteriu sunt utile: confirmarea
corectă a da telor obțin ute ș i obiectivitatea tranzacțiilor. Înformați ile pot fi
primare și terțiare. Informațiile primare pot fi obținute din publicații locale
zonale sau naționale, de la diverși administratori imobiliari, de la Cadastru, etc.
În cazul infor mațiilor t erțiare este necesară o atenție sporită , deoarece ele nu
sunt întotdeauna obiective, depinzând de la sursă la sursă.
– În etapa Comparării proprietăților sunt selectate proprietăți similare cu
proprietatea supusă evaluării , se analizează rezultatel e obținute în urma
evaluării și se stabilesc anumite concluzii asupra valorii proprietății avută în
vedere.
În această etapă a abordarii prin piață sunt utilizate tehnici cantitative și calitative.
Tehnicile cantitative cuprind :
– O analiză facută pe pe rechi de d ate;
– Analiz area costurilor;
– Analiza datelor secundare;
– Analiza statistică;
Tehnicile calitative se referire la:
– Analiza rea tendințelor;
– Interviurile ;
– Analizarea comparațiilor relative;
– Analiza clasamentului;

10
1.3.2. Abordarea prin cost

Aceas t tip de a bordare are la bază comparația datelor obținute de pe pia ță. În cadrul
abordarii prin cost, valoarea unei proprietăți imobiliare urmărită se poate compune din:
valoarea construcției vizată, a terenului deținut la care se adaugă profitul r ealizat de către
dezvoltatoru l imobiliar .9
Abordarea prin cost se recom andată a fi utilizată în anumite situații de evaluare:
– când activul urmărit este în etapa de proiect, nu este finalizat, sau este nou și
redat recent în funcțiune;
– dacă pe piață se afla un număr redu s de tranza cții din cauza modului de
utilizare, a mo delului, a unei localizări greoaie, sau în situația când nu se mai
produce numerar.
Prima etapă în cazul abordării prin cost este etapa determinării costului de înlocuire,
sau a cost de reprodu cere.
C.I.N., costul de înlocuire net a unui activ, precizează va loarea costului de înlocuire a
acestuia diminuat cu uzura fizică sau alte deprecieri.
Un alt tip de cost folosit în acest tip de abordare este costul de reproducere. Este un
cost estimat, fiind uti lizat la con strucția unui activ, care va fi identic cu ce l avut în vedere,
folosindu -se aceleași materiale, având aceleași specificații, urmărindu -se respectarea și
eventualele defecte pe care cel vizat le -ar fi avut .10
Printre cheltuielile luate în consid erare atunci când estimăm costu l de înlocuire pot fi:
– impozite și taxe;
– costul proiectului;
– prețul autorizațiilor;
– costul eventualelor avize;
– costul materialelor consumate;
– cheltuielile cu salariile;
– cheltuieli cu arhitectul, serviciile de aprovi zionare;
– cheltuieli cu managementul, serviciu juridic, etc.

9 Victoria Bogdan „ Bazele contabilității, repere teor etice și aspecte practic e” Editura U niversității din Oradea, 2013
10 https://www.evaluari24.ro/blog/abordarea -prin-cost-evaluarea -proprietatilor -imobiliar e/

11
În stabilirea costului net de înlocuire se are în vedere și estimarea gradului de
deprecire. Aceasta se va scădea din costul de înlocuire sau c ostul de reproducere.
Deprecierea unui activ este datorează și anumitor defecte fizice datorate mediului
înconjur ător, de modificările tehnologic e, de diminuarea cerererii pe piață, etc., rezultând în
oricare di n situații o scădere de valoare .
În teoria, dar și în practica evaluării sunt menționate trei tipuri de deprecieri:
economică, fizică și funcțională.11
Deprecierea economică este dată de diminuarea gradului de utilizare a unui activ
datorată unor factori economici, de exemplu schimbarea raportulu i dintre cerere și ofertă,
datorită pandemiei și dec larării st ării de urgen ță.
Deprecierea fizică reprezintă pierderea valorii de utilitate a unui bun. Ea se poate
datora unor stricăciuni a bunului sau a părților lui componente survenite, de exemplu, în u rma
folosirii îndelungate. Estimarea acestei depreci eri fizice este facută, dacă este cazul, prin
costul de înlocuire a componentelor stricate, sau uz ate.
Durata de folosința a unui activ poate de utilă și economică. Durata activă de viața îl
constituie t impul în care proprietarul poate obține foloase, ben eficii , î n urma folosi rii lui.
Durata economică de viață a activului o costituie perioada de timp în care acesta îi aduce
foloase economice proprietarului.
Ultima etapă în abordarea prin cost o reprezintă stabilirea prețului terenului. Acesta va
fi adăug at la C.I.N.

1.3.3. A bordarea prin venit

Metoda abordării prin venit utilizaează tehnici și anumite procedee matematice, utile
unui evaluator în analizar ea capacității unei proprietăți de a putea produce anumite beneficii și
transformarea acestora în i ndicii des pre valoarea actualizată a acesteia.12
Metode folosite :
– 1. Metoda de capitalizare a venitului;
-prespune împărțirea venitului obținut într -un an la o rată de capitalizare; se
obține în acest mod sau valoarea de piață, ori valoarea de investiție a unui activ

11 Ristea M, Contabil itate financ iară, ed. Universitară, București, 2005
12 Petrescu S. ,Analiză și diagnostic financiar -contabil, Ed. CECCAR, București, 2010

12
urmărit. Rata de c apitalizare presupune randamentul procentual din prețul final
de vânzare, dorit de investitor
– 2. Metoda fluxului numerarului actualizat;
-Metoda folosește o rată d e actualizare pentru a aduce numerarul obținut într -o
anumită perioadă viitoare, la o valoare actualizată. Totalitatea valorilor
actualizate a numerarului obținut forme ază valoarea capitalului.
– 3. Alte modele de evaluare a alternativelor financiare.
Concl uzionând, pentru obținerea unei exactități cât mai ridicată a valorii u nui bun avut
în vedere se folosesc una sau mai multe abordări deodată, în special când nu există date
destule pentru evaluare. Evaluatorii vor obține astfel o valoare cât mai reală și c redibilă.

13
Capitolul II
Evaluarea pentru rap ortarea financia ră

2.1. C adrul legal a l evaluării pentru raportarea financiară

În evaluarea pentru raportarea financiară se regăsesc următorii termeni:
– Standarde de raportare financiară, sunt întâlnite în sit uațiile financiare
periodice întocmite de entități. Mai poart ă numele d e Standarde d e
Contabilitate.
– Standarde Internaționale de Raportare Financiară (IFRS – International
Financial Reporting Standards ), care sunt adoptate de către Consiliul pentru
Standar de Internaționale de Contabilitate (IASB) și au a părut după a nul 2001.
– Acestea cuprind Standardele Internaționale de Raportare Financiară,
Standardele Internaționale de Contabilitate, și interpretările elaborate de
Comitetul pentru Interpretarea Standardelor Internaționale de Rapor tare
Financiară (IFRIC) sau de fost ul Comitet Permanent pentru Interpretări (SIC).
În România, c onform Ordinului ministrului finanțelor publice 881/2012, orice
societate comercială, care are valori mobiliare ce sunt tranzacționate pe piață reglementată,
este obligată să aplice Standardele Internațio nale de Raportare Financiară (IF RS), începând cu
2012, atunci când realizează situațiile financiare anuale.
Standardele de raportare financiară aplicabile sunt Ordinul Ministrului Finanțelor
Publice Nr. 1802 din 29 decembrie 2014, IFRS 13 și Stan dardul de Evaluare SEV 300
Evaluări pentru raportarea financiară.
Conform Ordinului ministrului finanțelor publice nr. 1121 din 2006,13 societățile
comerciale aveau opțiunea, nu ob ligația de a situațiile financiare distinct pentru alți utilizatori
înafara statului conform IFRS.
În baza noului ordin, cel din 2012, se face trecerea de la aplicarea v oluntară la cea
obligatorie a IF RS.

13 Ordinul nr. 1121/2006 privind aplicarea Standardelor Internaționale de Raportare Financiară , Text publicat în Monitor ul Oficial, Partea I
nr. 602 din 12 iulie 2006.

14
Cei vizați de Ordinul 881/2012 vor întocmi și publi ca în baza IFRS în românește și în
monedă națională, situațiile lor financ iare indiv iduale. Din exercițiul financiar 2012 toate
instituțiile de credit din România, dar și din străinătate dacă sunt instituții de credit românești
vor aplica IFRS în cont abilitate ca bază.14
Obiectivul situațiilor financiare anuale îl constituie furn izarea de informații despre
poziția financiară, performanța financiară și fluxurile de trezorerie ale unei entități, utile unei
categorii largi de utilizatori.
Elementele direct legate de evaluarea poziției financiare, reflectate p rin bilanț, sunt
activele, da toriile și capitalurile propr ii.
Elementele prezentate în situațiile financiare anuale individuale sunt evaluate și
recunoscute în conformitate cu principiile generale prevăzute de Ordinul Ministrului
Finanțelor Publice nr. 1 802 din 29 decembri e 2014, și anume: „principiul continuității
activității, principiul permanenței metodelor, principiul continuității activității, principiul
prudenței, principiul intangibilității, principiul contabilității de angajamente, principiul
evaluării separate a el ementelor de activ ș i de datorii, principiul necompensării, principiul
evaluării la cost de achiziție sau cost de producție și principiul pragului de semnificație ”.15
Conform acestui standard, evaluările sunt solicitate pentru diferite scopuri contabile, în
cursul el aborării rapoartelor sau situațiilor financiare ale companiilor sau ale altor entități.
Exemple de astfel de scopuri contabile sunt: alocarea prețului de achiziție al unei
întreprinderi, determinarea valorii unui activ sau unei datorii pentru înr egistrarea acesteia în
situația poziției financiare, testarea deprecierii, clasificarea contractelor de leasing și datele de
intrare necesare pentru calcularea cheltuielilor cu amortizarea în contul de profit și pierdere.
Evaluările realizate pentru a fi cuprinse într-o situație financiară vor fi efectuate astfel
încât să respecte cerințele Standardelor de Raportare Financiară aplicabile . Se utilizeaz ă și
principiile conținute în Standardele generale (SEV 101, 102 și 103), cu excepția cazului în
care aceste a sunt mod ificate în mod special de către o cerință a standardului de contabilitate
relevant sau a acestui standard.16

14 Ordinul nr. 882/20 12 pentru aprobarea Normelor interne de implementare privind acordarea finanțării asistenței pentru dezvoltare
Text publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 541 din 02 august 2012.
15 Ordin 18 02/2014 din 29/12/201 4 pentru aprobarea Reglementărilor contabilereferitoare la situațiile financiare in. dividuale și situațiile
financiare consolidate ,art.48 -49
16 Asociația Națională a Evalua torilor Autorizați din România , Standardele de evaluare A NEVAR 201 8, Standard de evaluare – SEV 300
Evaluări pentru r aportarea financiară (IVS300), p p.213-231

15
De la 1 ianuarie 2013 IFRS este utilizat ca bază a contabilității , iar Ministerul
Finanțelor Publice a emis Ordinul 1.286 din 4 octombrie 2012.17
Conform OMFP 1802 din 201418 art.47 evaluarea este ” procesul prin care se
determină valoarea la ca re elementele situațiilor financiare sunt recunoscute în contabilitate și
prezentat e în bilanț și contul de profit și pierdere”19
În România în 1992 a luat fii nță ANEVAR, Asociația Națională a Evaluatorilor
Autorizați din România. Este o asociație non -profit cu scopul principal de promovare a
profesiei de evaluator, a tehnicilor și me todelor proprii de evaluare a unei întreprinderi, prin
mijloace speci fice.
În anul 2011 prin Ordonanța Guvernului 21/2011 a luat naștere Uniunea Națională a
Evaluatorilor Au torizați din România. ANEVAR a fost cesionată către acestă uniune,
asociația luân du-și numele de Societate Științifică de Evaluare.

2.2. Particularită ți ale eva luării pentru raportarea fin anciară

În vederea evaluării pentru raportarea financiară, pentru a se conforma Standardelor de
Evaluare generale, se vor preciza atât Standardele de Raportare Financiară aplicabile, cât și
scopul contabil specific pe ntru c are este cerută evaluarea. De asemenea, se va preciza și
modul în care acel activ este utilizat sau clasificat de către entitatea raportoare.
În conformitate cu cerințele SEV 101, se va preciza tipul valorii în mod clar . Exemple
de astfel de tipuri ale valori i, cerute de standardele de contabilitate, includ valoarea justă,
valoarea recuperabilă și valoarea realizabilă netă . Definiția lor este conținută în standardul de
contabilitate relevant.
Cele mai multe Standarde de Raportare Financiară prevăd că situațiil e finan ciare se
elaborează pe ipoteza continuității activității entității, cu excepția cazului în care
managementul fie intenționează să lichideze entitatea, fie să înceteze activitatea comercială,
fie nu are altă alternativă realistă decât acest ea. Cu exc epția instrumentelor financiare, în mod

17 ORDIN nr. 1.286 din 1 octombrie 2012 pentru aprobarea Reglementărilor contabile conforme cu Standardele internaționale de raporta re
financiară, aplicabil e societăților comerciale ale căror valori mobiliare sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată
18 Ordin 18 02/2014 din 29/12/201 4 pentru aprobarea Reglementărilor contabilereferitoare la situațiile financiare in. dividuale și situațiile
financiar e consolidate
19 D. Păvăloaia, W. Păvăloaia, Diagnosticul și evaluarea întreprinderii, Ed. ETP Tehnopress, Iași , 2006

16
normal, se consideră ca fiind adecvată ipoteza conform căreia activul sau activele vor
continua să fie utilizate ca părți ale întreprinderii căreia îi aparțin .20
Conform articolului 106, alineatul 3 din OMFP nr. 1802 din 29 decembrie
2014 ,,Valoarea justă reprezintă prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ într ‐o
tranzacție reglementată pe piața principală (dacă există) sau cea mai avantajoasă, la data
evaluării, în condițiile curente de piață (ad ică un pre ț de ieș ire), indiferent dacă respectivul
preț este direct observabil sau este estimat utilizând o altă tehnică de evaluare ”.21
IFRS 13 este un standard internațional de evaluare, preze nt în practica ANEVAR. A
apărut ca o necesitate, deoarece cri teriile pr ivind eval uarea la valoare justă erau separate,
dispersate și regăsite în mai multe standarde: IAS 39, IAS,40, etc
IFRS 13 prezintă următoarele parti cularități:
– Definește o valoare jus tă;
– Cuprinde într -un singur standard un cadrul reglementat de evaluare la valoare
justă;
– Poate furniza informații cu privire la aceste evalu ări la valori juste;
IFRS 13 se aplică atunci când un alt IFRS permite evaluă ri de bunuri la valoarea
justă .22
IFRS 13 cere ca, în situațiile financiare, să fie indicat nivelul din această ierarhie al
oricărui activ sau al oricărei datorii e valuate la valoarea justă. De aceea, un raport de evaluare
elaborat în scopul uti lizării în situațiile financiare, întocmit co nform IFRS -urilor, este adecvat
să includă informații suficiente despre datele de intrare folosite pentru evaluare, pentru a
permite ca entitatea raportoare să încadreze corect activele pe categorii, în cadrul a cestei
ierarhii .
IFRS 13 utilizează o ierar hie a valorii juste pe trei niveluri, după cum urmează:
a) Nivelul 1 : cuprinde prețurile cotate neajustate pe piețele active pentru active sau datorii
similare.
b) Nivelul 2 : cuprinde alte date de intrare observabile care nu sunt incluse în nivelul 1 al
ierarhie i valorii juste.

20 Asociația Națională a Evalua torilor Autorizați din România , Standardele de evaluare ANEVAR 2015 , Standard de eva luare – SEV 300
Evaluări pentru r aportarea financiară (IVS300), p p.213-231
21 OMFP nr. 1802 din 29 decembrie 2014 ‐ Partea I pentru aprobarea Reglementărilor contabile privind situațiile financiare anuale
individuale și situațiile financiare anuale consolid ate, art. 106, alineatul 3
22 Deaconu A., Valoarea justă – concept contabil, Ed. Economică, București, 2009

17
c) Nivelul 3 : cuprinde date de intrare neobservabile (inclusiv datele proprii ale entității, care
sunt ajustate, dacă este necesar, pentru a reflecta ipotezele pe care le -ar folosi parti cipanții
pe piață în circumstanțele date ).23

Tehnici de evaluare
Atunci când se evaluează valoarea justă, obiectivul utilizării unei tehnici de evaluare
este de a estima prețul la care ar avea loc o tranzacție reglementată între participanții pe piață,
la data evaluării, în condi țiile de piață actuale .
Pentru a îndeplini acest obiectiv, proiectul de expunere a propus ca tehnicile de
evaluare utilizate pentru evaluarea valorii juste să fie consecvente cu abordarea bazată pe
piață, cu abordarea pe bază de venit sau cu modelul cost ului. Astfel de tehnici de eva luare
sunt consecvente cu cele descrise deja în IFRS -uri și cu practica de evaluare.
IFRS nu conține o ierarhie a tehnicilor de evaluare, deoarece anumite tehnici de
evaluare ar putea fi mai adecvate în unele circumstanțe de cât în altele. IASB a concluzi onat că
determinarea gradului de adecvare a tehnicilor de evaluare în circumstanțele date implică
raționament profesional .24

Nu se aplică la IAS 2 Stocuri, evalutat la evaluarea realizabilă netă și IAS 36
Depre cierea activelor, evaluate la valoarea de uti lizare. De asemenea cerințele IFRS 13 nu
sunt aplicabile la : activele planului ce sunt evaluate la valoare justă conform IAS 19 privind
Beneficiile angajaților; la investiții care constă în planuri de pensii ce sunt evaluate la valoare
justă conform IAS 26 Contabilitatea și raportarea planurilor de pensii.
Înainte și după introducerea IFRS13: 25
Înainte de IFRS 13

Definiția valo rii juste Limite
Suma la care poate fi tranzacționat un activ,
sau decontată o dat orie între părți în
cunoștință de cauză într -o tranzacție în care – era n eclar termenul de decontată
– nu era specificat dacă se cumpăra sau se

23 Corpul experților contabili Contab ililor Autorizați din România, Standardele Internaționale de Raportare Financiară, P artea B , p. B9 98
24 Corpul exp erților contabili Contab ililor Autorizați din România, Standardele Internaționale de Raportare Financiară, Partea B , pp.
B996 -B997
25 Standarde de Evaluare a Bun urilor, ANEVAR 2016

18
prețul este determinat obiectiv vindea activul
– nu se preciza ferm când avea loc schimbul
ori decontarea

După introducerea IFRS 13 în practica ANEVAR 26

Valoarea justă este prezentă pe:
– piața principală
– piața cu cel mai ridicat nivel de volum și
activitate raportat la un ac tiv sau la o datorie – în lipsa pieței principale atunci valoarea
justă va fi prezen tă pe piața cea mai
avantajoasă
– piața de pe care s -ar obține valoarea cea mai
ridicată a activului

În IFRS 13 sunt menționați factorii pe care persoanele interesate l e vor lua în
considerare la stabilirea valorii juste. Aceștia sunt:
– Activul ori dat oria la care va fi evaluat
– Piața
– Participanț ii aflați pe piață
– Prețul
– Datoriile
– Active nonfinanciare
– Instrumente financiare
– Instrumente de capital
Evaluarea inițială este dată de:
Prețul de tranzacționare (preț de intrare) = Valoarea justă (preț de ie șire)
exceptând următoarele situații:
– vânzar ea este forțată, vânzătorul este în impas financiar
– operațiile au loc pe piețe diferite, sau între părți afiliate

26 Standarde Internaționale de Raportare Financiară, IFRS 13, Ed. CECCAR, 201 3

19
2.3. Proces ul de evaluar e pentru raportarea financiară

Evaluarea, ca activitate presupune sta bilirea și calcularea unui preț, preț utiliza t în
activitatea de tranzacționare dintre un vânzător și un cumpărător.
Evaluarea pentru raportarea financiară este procesul de evaluare a bunurilor din
patrimoniul unei companii pe baza căruia rezultatele obținute vor fi înregistrate în evidențele
contabi le ale acesteia.
Procesul de evaluare este unul complex și presupune ev aluarea bunul ui imobiliar,
realizarea situațiilor financiare, înregistrarea în contu ri a acestor situații. Aceste operațiuni
sunt realizate în conformitate cu Standardele Naționale și Internaționale de Contabilitate, dar
și cu Standardul Internațional de R aportare Fina nciară.27
Scopul principal al evaluării pentru raportare financiară este recunoașterea activelor
aflate în pa trimoniul societății la valoarea justă la data evaluării, astfe l încât să ofere o
imagine fidelă a activelor în situațiile financiare anuale.
De la început evaluatorul va stabili aspectele ce vor fi agre ate de către client, acestea
fiind menționate într -un contract. În documentul contractual se va trece identificare activelor
ce vor fi supune evaluării , evidențele financia r-contabile și standardele de raportare financiară
pe baza cărora de va înregistra evaluarea.
Evaluatorul va trebui s ă facă rost de informații necesare pentru a putea face evaluarea,
să cunoască modalitățile de obținere a acestor informații în funcție d e natura ac tivelor
evaluate. Procesul de documentare poate să cuprindă:28
– Discuții
– Întâlniri cu clientul
– Interviuri cu clienții
– Accesarea unor informații publice sau private utile evaluatorului în p roiectarea
raportului evaluării
– Inspectarea activelor urmă rite, etc.
În procesul evaluării este recomandat să se estimeze de la începutul act ivității,
volumul, amploarea documentării. Din discuțiile avute cu clientul, evaluatorul își stabilește
informații le preliminare de care are nevoie, dar pe parcursul evaluă rii poate să mai solicite

27 Gușe R. G. Valoare, Preț, Cost și evaluare în contabilitate, Ed. CECCAR, București, 2011
28 Toma M, Inițiere în ev aluarea întreprinderilor, Ed. CECCAR, București, 2009

20
informații suplimentare , în unele cazul activitatea de doc umentare poate să dur eze pe tot
parcursul evaluării.
În cazul apariției unor restricții sau a unor limitări asupr a unor informații necesare în
procesul evaluării, evaluato rul își va informa întotdeauna clientul.
Colectar ea informațiilor se va baza pe sur se și date credibile în funcție de tipul de activ
evaluat și de standardul de evaluare aplicat.
Înregistrarea rez ultatului procesului de evaluare în contabilitate, conform legii îi revine
ca responsabilitate clientului. E valuatorul nu va putea fi tras la răspundere de modul în care
clientul a înregistrat rezultatul procesului de evaluare în situațiile lui financiare.29
Evaluarea activelor pentru raportarea financiară este cerută:
 La data intrării bunului în patrimoniu : pentru acti vele primite cu titlu gratuit (se
estimează valoarea justă) sau pentru activele constituite ca aport la capitalul social (se
estimează valoar ea de aport).
 La sfârșitul exercițiului financiar – Reevaluarea imobilizărilor corporale.
Procesul de evaluare pentru raportarea financiară constă în:
Etapa 1: Identificarea și descrierea bunurilor de evaluat
Etapa 2: Datele de intrare existente în situa țiile financiare
Etapa 3: Pregătirea datelor pentr u evaluare. Asigurarea corespondenței dintre situația faptică
și situația scriptică. Întâlnire cu auditorul financiar
Etapa 4: Evaluarea. Prezentarea rezultatelor evaluării
Etapa 5: Procesul de alocare (dac ă e cazul)
Etapa 6: Prezentarea rezultatelor final e
Deficiențe frecvente întâlnite în rapoartele de evaluare întocmite pentru raportare financiară:
 Identificarea obiectului evaluării;
 Scopul evaluării nu este declarat, sau este declarat eronat;
 Data evaluă rii – data inspecției;
 Identificarea și prezentarea activelor, succintă (lipsa informațiilor din evidențele contabile
ale societății);
 Nu există precizări referitoare la istoricul activelor supuse evaluării;
 Alegerea incorectă a proprietăților comparabile;
Se aplică abordarea pe bază de venit și toată valoarea este alocată pe clădiri, etc .

29 Todea N, Teorie contabilă și raportare financiară, Ed. Aeternitas, Alba Iulia, 2009

21
Ierarhia valorii juste
În Raportul de evaluare sunt trecute mai multe informații referitoare la datele de
intrare, date care se referă la natura sur selor folosite în e valuare: de informații, de
metodologia utilizată în evaluare; toate aceste informații vor fi utile clientului, informații ce
vor fi în conformitate cu standardele de evaluare aplicabile activelor evaluate.
În sarcina evaluator ului nu in tră și ierarhia val orii juste, conform standardelor utilizate,
excepție face situația când în contractul încheiat cu clientul se specifică acest lucru.
Agregarea, alocarea valorii
Evaluarea unui activ se va face ținând cont de tipul acestuia și de modali tatea de
înregistra re contabilă.
Dacă se estimează o valoare pentru un anumit grup de active care produc beneficii
împreună, rezultatul va fi pentru tot grupul de active, dacă termenii evaluării permit acest
lucru.
Criteriile de atribuire a va lorii esti mată pentru grupul de active țin de experienșa
profesională a evaluatorului. Criteriile utilizate vor fi specificate în raportul de evaluare.
Deprecierea activelor
Pentru precizarea cu precizie a deprecierii este necesară precizarea diferențel or dintre
cele două costuri: costul de înlocuire și cel de reconstrucție. Costul de înlocuire dacă este
folosit, el poate să elimine nevoia de stabilire a mai multor categorii de deprecieri funcționale.
Dacă se utilizează abordarea prin cost a valorii jus te, evaluatorul va avea grijă ca
aceasta să nu depășească valoarea unor posibile beneficii ce apar din utilizarea activului
evaluat.
Deprecierea fizică
Fiecarea activ are o durată de viață limitată în timp, excepție fac terenurile care sunt
considerate c ă au durată nelimitată de via ță.
Durata de viață utilă reprezintă o perioadă de timp stabilită în care activul este utilizat
pentru activitatea pentru care a fost construit.
Când nu se cunost condițiile de folosire a unui activ, evaluatorul se va baza î n
estimarea vârstei efective și pe menționări istorice pentru active similare.
Precizările făcute în Raportul de evaluare a estimări lor evaluatorului pentru durata de
viață rămasă, sau durata de viață utilă a unui activ nu este o sarcină a evaluatorului, cu
excepția cân d acest lucru a fost menționat î n contract.

22
2.4. Principalele diferențe dintre evaluarea pentru rap ortarea financiară și evaluarea
pentru impozita re

Principala diferență dintre cele două tipuri de evaluări constă în faptul că metodologia
de estimare este diferită.
Valoarea justă a unei clădiri este diferită de valoarea impozabilă a ei, aceasta din ur mă
neînregistrându -se în evidențele contabile a le entității.
Evaluarea pentru impozitare
Valoarea impozabilă a unei clădiri este estimată pe baza GEV 500 Determinarea
impozabilă a unei clădiri. Documentele necesare sunt: Declarația contribuabilului, An exa 1 la
GEV 500.30
Raportarea rezultatului evaluării este menționat ă în Sinteza raportului de evaluare și în
recipisa BIF .
Evaluarea pen tru raportare financiară
Se de termină valoarea justă a imobilelor î n conformitate cu SEV30031, Evaluări pentru
rapor tarea financiară prevăzute în Standardele de evaluare ANEVAR și IFRS 13.
Docum entele necesare: Registrul mijloacelor fix e și Balanța de ver ificare.
Raportarea rezultatul ui evaluării se va face pe fiecare număr de inventar .
Evaluarea pentru raportarea
financiară Evaluarea pentru impozitare
Cadrul legal 1. Ordinul Ministrului Finanțelor
Publice Nr. 1802 din 29
decembrie 2014
2. IFRS 13 ,,Evaluarea la valoarea
justă”
3. Standardul de Evaluare SEV 300
Evaluă ri pentru raportarea
financiară. 1. Legea nr. 227/2015 privind
Codul Fiscal
2. Normele de aplicare ale
Codului Fiscal, apărute în M.O.
22/13.01.2016
3. GEV 500 ,,Determinarea valorii
impozabile a unei clădiri
Principalele
abordări utiliz ate
în procesul de Abordarea pe bază de cost
Abordarea pe bază de venit Abordarea prin cost

30 http://site2.anevar.ro/sites/de fault/files/page -files/gev_500_si_anexe_1 -4_tot_pentru_site_0.pdf
31 http://site2.anevar.ro/sites/default/files/page -files/24_sev_3 00_2018.pdf

23
evaluare
Periodicitate Situațiile financiare trebuie
prezentate cel puțin anual Valoarea impozabilă trebuie
actualizată o dată la 3 ani în cazul
persoanelor juridi ce și 5 ani în
cazul persoanelor fizice
Particularități Evaluarea se face la data bilanțului
Valoarea justă se înregistrează în
situațiile financiare Valoarea de impozitare nu se
înregistrează în situațiile
financiare
Cerințe specifice
de raportare Confo rm IFRS 13 trebuie
prezentate în situațiile
Financiare ierarhia datelor de
intrare utilizate și o analiză de
sensitivitate a acestora. –

2.5. Monografie contabilă pri vind înregistrarea diferențelor din reevaluare
Presupunem că o entitate deține o clăd ire achiziționată la 31.10.201 6 în sumă de
200.000 eu ro la curs 4.5 lei/eur pe care o utilizează ca și sediu social și pentru activităț i de
birou/administrative.32
Potri vit politicilor contabil e aprobate de conducerea entității , apartamentul se
amortizează pe o perioada de 40 ani.
Potrivit codului de cla sificare a mijloacelor fixe se încadrează la 1.6.4. Clădiri pentru
care este prevazută o durată de viață cuprinsă în intervalul 40 -60 de ani.
La 31.12.201 8 entitatea reevaluează cladirea . Valoarea justă s tabilită de un evaluator
autorizat este de 870.000 le i.
La 31.05.201 8 entitatea decide să vândă cladirea la valoarea de 875.000 lei . Ignoră m
TVA -ul.

32 https://www.contzilla.ro/monografie -contabila -reevaluar e-cladiri-valabil -2016/

24
Notele contabile s unt :
• Achiziția clădirii
212 Construcții = 404 Furnizori de imobiliz ări 900.000
• Înregistrarea amortizării lunare în 201 6 , pentru două l uni : noiembrie si decembrie
Amortizare lunară = 900.000 lei/(40 anix 12 luni)= 1.875 lei/luna
6811 Cheltuieli de
exploatare privind
amortizarea
imobilizărilor = 2812 Amortizarea construc țiilor 1.875
În cursul anilor 201 6 si 201 7 se înregistrea ză o amorti zare de : 1.875 lei x 12 luni x 2 ani =
45.000 lei
La 31.12.201 8 clădirea va avea:
• valoare de intrare: 900.000 lei
• amortisment cumulat : 48.750 lei
• valoarea netă = 851.250
În urma ree valuarii rezultă o valoare justă de 870.000 lei, aceasta însemând o cr eștere cu
18.750 lei.
• Înregistrarea aducerii imobilizării la valoare netă:
2812 Amortizarea
construcțiilor = 212 Construcții 48.750
• Înregistrarea reevaluării:
212 Construcții = 105 Rezerve din reevalua re 18.750
Valorile cladirii începâ nd cu 01.01.201 8 sunt :
-valoare de intrare : 870.000 lei;
-amortisment cumulat : 0
-durata ramasă de viață = 40 ani – 26 luni = 454 luni

25
-noua amortizare lunară = 870.000 lei / 454 luni = 1.916 lei
• Înregistrarea amorti zării lunare începand cu 01.01.201 8 :
6811 Cheltuieli de
exploatare privind
amortizarea
imobilizărilor = 2812 Amortizarea construcțiilor 1.916
• vânzarea clădirii la 31. 05.201 8:
Valorile actualizate ale cladirii sunt :
– valoare de intrare : 870.000 lei
– amor tisment cumulat : 1.916 lei/luna x 5 luni = 9.580 lei
– valoare netă = 860.420 lei
• vânzarea:
4111 Clienți = 7583 Venituri din vânzarea activelor
și alte operațiuni de capital 875.000
• scoaterea din gestiune:
% = 212 Construcții 870.000
2812 Amorti zarea
construcțiilor 9.580
6583 Cheltuieli pri vind
activele cedate și alte
operațiuni de capital 860.420
• anularea rezervei din reevaluare care devine fără obiect :
105 Rezerve din
reevaluare = 1175 Rezultatul reportat
reprez entând surplusul realizat
din rezerve din reevaluare 18.750

26
Capitolul III.
Studiu de caz – Evaluarea pentru impozitare la S.C. X S.R.L

27
BIBLIOGRAFIE

1. Anghel I. , M. Oancea Negrescu, A. Popa, A. M. Popescu „ Evaluarea Întreprind erii”, Ed.
Economică, Bucu rești, 2010
2. Bogdan Victoria „ Bazele cont abilității, repere teoretice și aspecte practice” Editura
Universității din Oradea, 2013
3. Deaconu A ., .,Valoarea justă – concept contabil”, Ed. Economică, București, 2009
4. Gheorghiu A nda, Vidrascu Angela, „ Bazele contabilității”, Ed. Didactică și pedag ogică,
București, 2014
5. Dîrja Marcel, „Evaluarea bunurilor imobiliare ”, Editura Todesco, 2002
6. Gușe R. G. „ Valoare, Preț, Cost și evaluare în contabilitate”, Ed. CECCAR, București,
2011
7. Matiș D. , Pop A ., „Contabilitatea financiară”, Ed. Alma Mater, Cluj Napoca 2007,
8. Păvăloaia D., Păvăloaia W. , „Diagnosticul și evaluarea întreprinderii”, Ed. ETP
Tehnopress, Iași, 2006
9. Petrescu S. , „Analiză și diagnostic financiar -contabil”, Ed . CECCAR, București, 2010
10. Ponorâcă Andreea, Suport de curs „ Cadru l general al activității de evaluare”
11. Ristea M ., „Contabilitate financiară ”, Ed. Universitară, București, 2005
12. Todea N ., „Evaluarea proprietății imobiliare și a întreprinderii”, Ed. Aeternitas, Alba
Iulia, 2004
13. Todea N ., „Teorie contabilă și ra portare financiară”, Ed. Aeternitas, Alba Iulia, 2009
14. Toma M ., „Inițiere în evaluarea întreprinderilor”, Ed. CECCAR, București, 2009

28
Acte normative
1. Asociația Națională a Evalua torilor Autorizați din Româ nia, Standardele de evaluare
ANEVAR 201 8, Standard de evaluare – SEV 300 Evaluări pentru r aportarea financiară
(IVS300), p p.213-231
2. Ordinul nr. 1121/2006 privind aplicarea Standardelor Internaționale de Raportare
Financiară
3. Ordinul nr. 882/2012 pentr u aprobarea Normelor interne de implementare privind
acordarea finanțării asistenței pentru dezvoltare
4. ORDIN nr. 1.286 din 1 octombrie 2012 pentru aprobarea Reglementărilor contabile
conforme cu Standardele internaționale de raportare financiară, aplica bile societăților
comerciale ale căror valori mobiliare sunt admise la tranzacționare pe o piață reglementată
5. Ordin 1802/2014 din 29/12/2014 pentru aprobarea Reglementărilor contabile referitoare la
situațiile financiare in. divi duale și situațiile fina nciare consolidate
6. Standarde Internaționale de Raportare Financiară, IFRS 13, Ed. CECCAR, 2013
7. Standarde de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR 201 6
Site-uri:
1. https://www.evaluari24.ro/blog/abordarea -prin-cost-evaluarea -proprietatilor -imobiliare/
Text publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 602 din 12 iulie 2006.
2. http://site2.anevar.ro/sites/default/files/page -files/gev_500_si_anexe_1 –
4_tot_pentru_site_0.pdf
3. http://site2. anevar.ro/sites/default/ files/page -files/24_sev_300_2018.pdf
4. https://www.contzilla.ro/monografie -contabila -reevaluare -cladiri -valabil -2016/