Programul de studii universitare de licenta [609517]
Universitatea “Ovidius” din Constanța
Facultatea de Drept și Științe Administrative
Programul de studii universitare de licenta
DREPT IF
LUCRARE DE LICENȚĂ
Coordonatori științifici:
Prof. Univ. Dr. STOICA ADRIAN – CONSTANTIN
Conf. Univ. Dr. MARILENA MARIN
Absolvent: [anonimizat]
2016
Universitatea “Ovidius” din Constanța
Facultatea de Drept și Științe Administrative
Programul de studii universitare de licen ta
DREPT IF
ASPECTE COMPARATIVE PRIVITOARE LA
OPERAȚIUNILE DE PUBLICITATE
MOBILIARĂ ȘI IMOBILIARĂ, ÎN RAPORT CU
INSTITUȚIA UZUCAPIUNII
Coordonatori științifici:
Prof. Unif. Dr. STOICA ADRIAN – CONSTANTIN
Conf. Univ. Dr. MARILENA MARIN
Absolvent: [anonimizat]
2017
Cuprins
Introducere …………………………………………………………………………………………………………….. . 4
Capito lul I. Aspecte generale privind prescripția achizitivă ……………………………………….. 6
1.1 Noțiunea și caracterizarea prescripției achizitive ……………………………………………. 6
1.2 Instituția prescripției achizitive …. ………………………………………………………………… 7
Capitolul II. Evoluția uzucapiunii în Codul civil român …………………………………………… 13
2.1 Uzucapiunea in sistemul Codului Civil de la 1864 ……………… ………………………….. 13
2.1.1 Uzucapiunea de 30 de ani ………………………………………………………………. 13
2.1.2 Uzucapiunea de la 10 pana la 20 de ani ……………………………………………. 16
2.2 Uzucapiunea in noul cod civil ………………………………………………………………………. 23
2.2.1 Formele uzucapiunii in Noul Cod civil …………………………………………….. 24
Capitolul III. Probleme privitoare la publicitatea imobiliară …………………………………… 38
3.1 Noțiunea și obiectivele publicității imobiliare ………………………………………………… 38
3.2 Sistemul de publicitate personală…… ……………………………………………………………… 39
3.2.1 Noțiune și reglementare………………………………………………………………….. 39
3.2.2 Neajunsurile sistemului de publicitate al registrelor de transcripțiuni și
inscripțiuni……………………………………………………………………………………. 40
3.3 Sistemul de publicitate reală ………………………………………………………………………… 42
3.3.1 Noțiune și reglementare .. ……………………………………………………………….. 42
3.3.2 Înscrierile în cartea funciară ……………………………………………………………. 45
3.3.3 Acțiunile de carte funciară …………………………..………………….. 48
Capitolul IV . Proble me privitoare la publicitatea mobiliară …………………………………….. 53
4.1 Sistemul de evidență mobiliară prin intermediul A.E.G.R.M …………….…….. 56
4.1.1 Funcțiile si rolul A.E.G.R.M. …………………….………………………. 56
4.2 Do menii de aplicare a acestui sistem ……………………………………………..59
4.2.1 Autoritatea de Supraveghere în domeniul publicității mobiliare ………….. 62
Studiu de caz …………………………………………………………………………….. …………………………… 64
Concluzii …………………………………………………………………………………………………………….. … 86
Bibliografie ………………………………………………………. …………………………………………………… 87
INTRODUCERE
„Aspecte comparative privitoare la operațiunile de publicitate mobiliară și imobiliară, în
raport cu instituția uzucapiunii ” este titlul prezentei lucrări în care mi -am propus să tratez
principalele aspecte teoretice și practice referitoare la dobândirea dr epturilor reale prin uzucapiune
și a modurilor în care publicitatea mobiliară si cea imobiliară devin incidente. Având în vedere
utilitatea practică și utilizarea frecventă a uzucapiunii pentru dobândirea și pentru probarea
dreptului de proprietate, am con siderat că este utilă cunoașterea mai detaliată a normelor de drept
care guvernează această instituție juridică.
Lucrarea este structurată în două părți, o primă parte teoretică și o a doua parte de practică
judiciară. La rândul ei, partea teoretică este s tructurată pe patru capitole și subcapitole, în care am
încercat să prezint o privire de ansamblu asupra uzucapiunii, așa cum a fost ea reglementată de
legiuitor de -a lungul timpului, începând cu Codul Civil de la 1864 și încheind cu Noul Cod Civil,
precum și problemele privitoare la publicitatea mobiliară si cea imobiliară.
Astfel, în primul capitol am început cu câteva generalități despre prescripția achizitivă, în
cadrul căruia am prezentat noțiunea și caracterizarea acestei instituții. Am continuat cerc etarea cu
descrierea originii noțiunii de uzucapiune, în cuprinsul celui de -al doilea capitol.
Capitolul al treilea analizează aspecte privitoare la publicitatea imobiliară, inclusiv prin
prisma uzucapiunii, pentru a urmări elementele propuse odată cu aleg erea temei de cercetare. Am
pornit studiul de la aspecte generale privind noțiunea de publicitate imobiliară, cu prezentarea
separată a celor două sisteme importante, respectiv, publicitatea personală și publicitatea reală și
am scos în evidență efectele j uridice pe care le produce uzucapiunea în sistem de publicitate
imobiliară.
Ultimul capitol prezintă publicitatea mobiliară, cu sistemul său de evidență (A.E.G.R.M.) și
domeniile sale de aplicare. Aici am evidențiat situația specială a acestui tip de publi citate în raport
cu uzucapiunea, în sensul că acest sistem nu creează posibilitatea dobândirii proprietății ci doar
este un mijloc de protecție a creditorilor diligenți.
Am ales ca studiu de caz situații practice specifice publicității imobiliare, care pro duce
efecte juridice în materia dobândirii proprietății asupra unui bun, inclusiv prin aplicarea noțiunii de
uzucapiune.
Pentru elaborarea acestei lucrări am utilizat materiale bibliografice provenind de la mari
juriști români, dar și decizii elaborate de instanțele de judecată și articole din reviste de
specialitate. Utilizând aceste materiale, am reușit să definesc, iar apoi să dezvolt, principalele
cerințe cerute de legiuitor pentru operarea uzucapiunii.
CAPITOLUL I
Aspecte generale privind prescripția a chizitivă
1.1. NOȚIUNE SI CARACTERIZARE
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale principale prin
mijloace de drept civil sunt diverse, unul din aceste moduri, reglementat prin prevederile art. 645
Cod Civil, fiind și prescripț ia. Tot Codul civil, în art. 1837, dispune ca prescripția achizitiva este
un mod de a dobândi proprietatea.
Acest mod de dobândire a proprietații cunoscut dreptului roman și -a gasit consacrarea în
vechiul drept romanesc, instituția pe larg tratată, de exem plu, de Co dul Calimach ( art.1907 și
urm.) și Codul Caragea ( partea a VI -a, art. 6 și urm.), într -un capitol referitor la prescripția
achizitiva.
În Codul civil român, intrat în vigoare la 1864, uzucapiunea este reglementată în Cartea a
III- a, titlul XX , dispoziții care se completează cu unele prevederi ale Decretului nr. 167/1958
privind prescripția extintiva, iar în ceea ce priveste publicitatea imobiliară, aceasta se realizează
prin carțile funciare. Initial, pentru Ardeal, erau aplicabile prevederile Decretului lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispozitiilor privitoare la carțile funciare. In prezent, publicitatea imobiliara si
sistemul de carte funciara sunt aplicabile pe intreg teritoriul Romaniei.
Ca mod de dobândire a proprietații uzucapiunea se intemeiază pe faptul posesiei, pe
perioada de timp ceruta de lege a imobilului, astfel ca în absența posesiei unui imobil nu se poate
vorbi despre dobândirea dreptului de proprietate prin acest mod.
Când posesiunea unui imobil se prelungește pe o anumita durată, în anumite condiții
impuse de lege, acest fapt nu rămâne fără consecințe juridice, cea mai importantă fiind aceea că, la
epuizarea termenului, această stare de fapt dobândește conotații juridice, în sensul că duce la
nașterea dreptului de proprieta te asupra imobilului în patrimoniul persoanei care a avut posesia
utila a acestuia.
Așadar, când posesia unui imobil se prelungește o anumită perioadă de timp legea o
consideră izvor al proprietății, iar posesorul va fi considerat proprietar.
În literatura juridică prescripția achizitivă sau uzucapiunea a fost definită ca un mijloc de a
dobândi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia în timpul fixat de lege.
Uzucapiunea sau prescripția achizitivă este acel mod originar de dobândire a proprietății
sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar, prin posesia sa de către o persoana în condițiile
și termenul prevăzute de lege.
Invocarea uzucapiunii – ca mod originar de dobândire a proprietății – este cel mai eficace
mod de a apăra dreptul de propri etate asupra unui imobil, astfel încât, chiar dacă cel care a avut un
titlu de proprietate asupra imobilului l -a pierdut, prin invocarea uzucapiunii dreptul său va putea fi
apărat, fiind necesar doar ca cel interesat să facă dovada faptului posesiei în ter menul și în
condițiile impuse de lege.
S-a reținut în literatura de specialitate că posesia conduce la dobândirea proprietății,
întrucât posesia nu este decât manifestarea materială a unui drept de proprietate legitim.
Așadar, uzucapiunea dă naștere dreptu lui de proprietate ori unui alt drept real asupra unui
bun imobil, prin posesia lui de către una sau mai multe persoane, în condițiile și
termenele prevăzute de lege.
Dovada absolută a dreptului de proprietate este însă greu de făcut, uneori chiar de
adevă ratul proprietar, acestuia fiindu -i uneori imposibil sa facă dovada transmiterii succesive a
imobilului până în patrimoniul sau, astfel că prin invocarea uzucapiunii se simplifică probatoriul
necesar pentru dovedirea dreptului de proprietate.
Dacă această dovada se va face, dreptul celui care până atunci a posedat se consolidează în
mod absolut, această dovada putându -i profita inclusiv adevăratului proprietar.
1.2. INSTITUȚA PRESCRIPȚIEI ACHIZITIVE
A. Evoluția reglementarii prescripției achizitive
– Prescripția ac hizitivă in dreptul roman
Definită de Modestinus ca adiectio domini par continuationem possessionis temporis lege
definiti, uzucapiunea funcționa în dreptul roman clasic în două situații distincte: dobândirea de la o
persoana care nu era proprietarul lucru lui – a non domino – viciu de fond care impiedică transferul
proprietății respectiv transmiterea unor lucruri, mancipii prin traditio in loc de mancipio traditium
care nu era apta să strămute proprietatea din cauza acestui viciu de forma1.
Legea celor XII Table pretindea pentru realizarea uzucapiunii numita usus auctoritas, o
stăpânire exercitată timp de doi ani pentru bunurile imobile și de un an pentru bunurile mobile.
Efectele acesteia puteau fi invocate numai de către cetățenii romani si numai asupra lu crurilor
romane, dar și prin intervenția magistraților, sfera sa de aplicare a fost extinsă sub forma denumită
prescriptio longi temporis și în favoarea străinilor, precum și asupra fondurilor provinciale.
1 Ana Boar, Uzucapiunea. Prescriptia, posesia si publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, 1999, p. 17
Inițial această prescripție lungă funcționa doar c a o exceptie, un mijloc de apărare la
îndemana pârâtului, însa, mai tarziu ea s -a transformat într -o acțiune reală ca o noua forma de
uzucapiune pentru împlinirea căreia se cerea un termen de 10 ani inter praesentes, când părțile
locuiau în aceeași provinc ie sau de 20 ani inter absentes, când părțile locuiau în provincii diferite.
În vreme ce uzucapiunea de drept civil, prevăzuta de Legea celor XII Table privea exclusiv
dreptul de proprietate, praescriptio longi temporis curgea și împotriva desmembrămintelo r
acestuia, jure in re alieno.
Dacă la origine cele doua expresii, uzucapiune și prescripție achizitivă aveau semnificații
diferite, prima având sensul de luare, de apropriere a lucrului prin uz, iar cea dea doua
reprezentând doar un mijloc procedural, o e xcepție recunoscută în favoarea posesorului, odată cu
Justinian ele dobândesc un sens unic, fiind reunite într -o singură instituție pentru desemnarea
căreia ambele pot fi la fel de bine utilizate.
– Uzucapiunea după Codul civil austriac și dreptul cutumiar m aghiar.
Dacă prevederile Codului civil roman cu privire la uzucapiunea bunurilor imobile s -au
aplicat în Vechiul Regat de la intrarea lor în vigoare, respectiv 1864, în provinciile care s -au alipit
în 1918 (Transilvania, Banatul și Bucovina), a continuat să se aplice vechea legislație cutumiară
maghiară, iar în anumite zone și Codul civil austriac.
În aceste provincii au existat înainte de 1811, cand s -a pus în aplicare Codul civil austriac,
mai multe feluri de registre de publicitate, respectiv table prov inciale, registre imobiliare urbane și
cărți urbane, care, mai târziu, au ajutat la întocmirea cărților funciare în Ardeal.
Potrivit prevederilor art. 321 C. civ. austriac, „în localitățile unde există tabele provinciale,
registre orășenești, registre fu nciare sau alte registre publice, posesia legitimă a unui drept real
asupra unor bunuri imobiliare se dobândeste numai prin înscrierea în aceste registre”.
Potrivit prevederilor art. 350 din același cod, „posesia drepturilor și bunurilor imobiliare, ce
constituie obiectul registrelor publice, se stinge prin radierea lor din tablele orășenești, provinciale
sau funciare, sau prin intabularea lor pe numele altuia”.
Așa fiind împotriva celui intabulat în cartea funciară și titular al unui drept real, nu se pu tea
dobândi acel drept pe cale de uzucapiune.
Cu toate acestea uzucapiunea bunurilor imobile era posibila în condițiile art. 1460 și urm.
C. civ. austriac. Condițiile uzucapiunii constau în aceea că posesia să fie justă, de bună credință,
reala, continuă și exercitată pe perioada prevăzută de lege. Potrivit prevederilor art. 1468 C. civ.
austriac, uzucapiunea pentru imobilele care nu erau trecute în registre publice opera numai după
trecerea a 30 de ani impliniți.
Deci uzucapiunea, potrivit prevederilor a rt.1460 si 1461 C. civ. austriac, necesită just titlu
și posesia de buna -credință.
Potrivit legilor locale cutumiare maghiare, termenul de uzucapiune era de 32 de ani si era
necesar just titlu și buna -credință.
– Uzucapiunea în vechiul drept romanesc și în dreptul civil
Dintre legiuirile vechi romanești doar Codul Calimach acordă uzucapiunii o importanta
considerabilă, consacrându -i alături de prescripția extinctivă un întreg capitol – cap. al IV -lea din
Partea a III -a – adică aproximativ 70 de articole.
Condiția pe care acest cod, inspirat de modernul – pentru epoca respectivă – Cod civil
austriac din 1811, o pretindea pentru ca dreptul sa fie „câștigat” prin uzucapiune constă din
exercitarea asupra bunului, în termen general de 10 la 20 ani, a unei stăpâni ri „drepte”, adică
întemeiată pe un just titlu și de bună -credință: „neprihănită”, „fără vicleșug” și „necurmată”.
În același timp, pentru a fi utilă, stăpânirea lucrului nu trebuia să fi fost exercitată pe ascuns
sau în baza unei simple îngăduințe a prop rietarului.
DEFINIȚIE . Unul dintre efectele cele mai importante ale posesiei, când aceasta se
prelungește în timp, este uzucapiunea sau posesia prescripția achizitivă.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale cu privi re la
un lucru, prin posesia neîntrerupta a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.
Deși în Codul civil regulile cu privire la prescripția achizitivă erau cuprinse în același titlu
(titlul XX din Codul civil), cu cele referitoare la prescripția extincti vă, cele două instituții nu se pot
confunda; prescripția achizitivă duce la dobândirea unor drepturi, pe când prescripția extinctivă are
ca efect încetarea posibilității de a obține realizarea, prin constrângere, a unor drepturi. Distincția
dintre ele este astăzi și atât mai evidentă cu cât prin Decretul nr. 167/1958 s -a dat o reglementare
aparte prescripției extinctive. Așa cum vom arăta mai jos, însă, și în prezent există unele reguli
comune în privința celor două feluri de prescripție, în special regulil e referitoare la calculul
termenelor de prescripție.
În sistemul nostru de drept normele privitoare la prescripția achizitivă privesc deopotrivă
atât bunurile imobile, cât și cele mobile, Regulile speciale aplicabile prescripției în cazul bunurilor
mobile au fost arătate atunci când ne -am referit la revendicarea acestor bunuri, așa încât în această
parte ne vom referi numai la uzucapiunea imobilelor.
UTILITATEA INSTITUȚIEI UZUCAPIUNII ȘI JUSTIFICAREA EI
În sistemul Codului civil roman uzucapiunea joaca un rol important, întrucât ea constituie
singura dovada absoluta a dreptului de proprietate. Am arătat, atunci când am examinat actiunea în
revendicare, marile dificultăți de probă care se ridica cu privire la dreptul de proprietate.
Uzucapiunea soluționează aceste dificultăți, în sensul ca cel ce reușește să dovedească faptul că a
dobândit în acest mod lucrul, nu mai trebuie să mai facă nici o altă dovadă suplimentară.
Rolul uzucapiunii este mult mai redus în acele regiuni din tara noastră în care exista
sistemul cărții funciare, în care dreptul de proprietate se dobândește prin intabulare (Transilvania,
Moldova de nord).
Instituție controversată în dreptul civil socialist, uzucapiunea se întemeiază pe următoarele
justificări :
a) în imensa majoritate a cazuril or posesia corespunde dreptului de proprietate însă dovada
proprietății este greu de făcut. Uzucapiunea este chemată astfel, sa suplinească această
dificultate de proba;
b) Nevoia de stabilitate a situațiilor și a raporturilor juridice face necesar să se recu noască
efectele juridice unei aparențe îndelungate de proprietate, cum este cazul posesiunii
prelungite de timp;
c) Uzucapiunea apare și ca o sancțiune împotriva vechiului proprietar care, dând dovada de
lipsa de diligenta, a delăsat vreme îndelungată bunul s ău în mâna altor persoane.
În determinarea domeniului de aplicație al uzucapiunii trebuie să pornim de la art. 1844 din
Codul civil conform căruia „nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care din natura lor proprie sau
dintr -o declaratie a legii nu pot fi obiectul de proprietate privată , ci sunt scoase afară din comert”.
În interpretarea pe care o dăm astăzi acestui text, urmează să înțelegem ca el cuprinde,
printre altele, toate bunurile inalienabile și cele care intră în circuitul civil numai in anu mite
condiții; este cazul, după cum este evident, al bunurilor proprietate socialistă.
Am precizat mai inaite că statul poate să dobândească prin uzucapiune, bunuri apartinând
unor organizații cooperatiste ale altor organizații publice. Niciodată însa bun urile proprietate
socialistă de stat au fost dobândite prin uzucapiune de către o persoana fizică ori de o organizație
cooperatistă ori de altă organizație publica.
Așadar, rezultă din cele de mai sus că uzucapiunea se aplică, în principiu, bunurilor imob ile
proprietate personală și individuală.
După cum am arătat însă, anumite categorii de bunuri imobile proprietate personală și
individuală, anume terenurile de orice fel au fost practic scoase din circuitul civil. Într -adevăr
potrivit Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974, terenurile cu sau fără construcții din perimetrul
construibil al localităților urbane sau rurale și terenurilor agricole puteau fi dobândite numai prin
moștenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea lor prin acte juridice (a rt. 30 din Legea
nr. 58/1974 și art. 44 din Legea nr. 59/1974).
Întrucât singurul mod de dobândire a proprietății unor asemenea terenuri este moștenirea
legală, înseamnă că legea care guverna perioada socialista a voit să excludă orice alt mod de
dobândir e a proprietății unor astfel de bunuri imobiliare. Împrejurarea ce textele menționate
vorbesc numai despre interzicerea înstrăinării sau dobândirii de terenuri prin acte juridice nu este
de natură să ne conducă la o altă concluzie, chiar dacă uzucapiunea e ste un fapt juridic.
In concluzie, sub imperiul legislatiei de dinainte de 1989, terenurile de orice fel, proprietate
personală sau individuală nu puteau fi dobândite prin uzucapiune de o altă persoană fizică.
Dacă termenul uzucapiunii s -a împlinit înai nte de intrarea în vigoare a legilor nr. 58/1974
și nr. 59/1974, dat fiind faptul că dispozițiile lor nu au caracter retroactiv, se va putea constata
împlinirea termenului uzucapiunii și deci dobândirea proprietății terenului respectiv de către
uzucapant, chiar dacă acțiunea în constatare a fost introdusă ulterior intrării în vigoare a celor două
legi.
În același timp, trebuie să observăm că, deoarece construcțiile proprietate personală și
individuală au rămas în circuitul civil general, ele vor putea fi d obândite prin uzucapiune. Cum o
atare dobândire de către uzucapant semnifică din punct de vedere juridic înstrăinare a construcției,
urmează a se face și în acest caz aplicarea prevederilor art. 30 alin. 2 si 3 din Legea nr. 58/1974.
Aceasta înseamnă că te renul aferent construcției uzucapate va trece în proprietatea statului,
dobânditorul prin uzucapiune al construcției urmând a primi de la stat, în folosință, terenul necesar
în limitele prevăzute de art. 8 si 17 din aceeași lege.
In practica, s -a ridicat p roblema daca nu cumva, pe perioada cat au existat in vigoare legile
nr, 58 si 59/1974, terenurile nu puteau fi uzucapate, operand una dintre modalitatile actului juridic.
Atat sub aspect suspensiv (vizand nasterea actului juridic civil), cat si sub aspect extinctiv (cand
avem in vedere incetarea actului juridic), s -a sustinut de catre reprezentantii paratilor, in cadrul
actiunilor in constatare, ca termenul de 30 de ani nu s -a putut scurge continuu, public, pasnic,
neechivoc, sub nume de proprietar (conditi i cumulative), intrucat legislatia vremii era stricta. Mai
mult, o parte dintre posesori au fost sanctionati cu amenda contraventionala, pentru asezare
abuziva pe terenul apartinand administratiei publice locale. In acest sens, posesia nu a mai fost
contin ua, pasnica si neechivoca.
CAPITOLUL II
Evoluția uzucapiunii in Codul civil român
2.1 Uzucapiunea în sistemul Codului Civil de la 1864
Referindu -se la materia uzucapiunii, Codul Civil de la 1864 utilizează, ca și Codul Civil
francez corespunzator perioadei, sintagma de „prescripție achizitiv ă”, sintagmă căreia i -au fost
aduse numeroase critici2. Prin prescripția proprietății se întelege pierderea acesteia prin
uzucapiunea ei de către un terț, în consecință, sintagma „prescripție achizitivă” este eronată
deoarece prin prescripțiune nu se achiz iționează nimic, ci doar se pierde.3
Legiuitorul de la 1864, urmărind un interes „obștesc”, în condiția în care proprietatea
dobândea un rol tot mai social, a admis noțiunea prescripțiunii, asumându -și toate consecințele
acesteia, întrucât aceasta răspunde necesității sociale de a nu lăsa să se aducă atingere, după o
lungă perioadă de timp, unor situații stabile.4
Codul Civil de la 1864 reglementează două forme ale prescripției achizitive. Una dintre
aceste forme este generală, de drept comun, pentru împlin irea căreia nu este necesară decât o
posesie obișnuită exercitată pe o durată de 30 de ani, iar a doua, are caracter special, cu termenul
redus la 10 până la 20 de ani, în funcție de calitățile cerute posesiei și dacă aceasta a fost exercitată
în temeiul u nui just -titlu și cu bună -credință.5
2.1.1 Uzucapiunea de 30 de ani
Întâlnită și sub denumirea de uzucapiune logissimi temporis sau de lungă durată,
uzucapiunea de 30 de ani este recunoscută în temeiul art.1890 Cod Civil în favoarea posesorului
care poate „ prescrie prin 30 de ani (…) fără să fie obligat a produce vreun titlu și fără să i se poată
opune reaua -credință”.
Din articolul citat rezultă că, pentru a putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune
de 30 de ani, posesorul trebuie să posede bun ul în tot timpul stabilit de lege, adică 30 de ani și pe
lângă aceasta, să aiba o posesie utilă, neafectată de vicii. În materia uzucapiunii nu este suficientă
simpla posesie, ci mai este necesar ca aceasta să fie utilă. O posesie viciată sau o detenție pr ecară
nu va avea niciodată ca efect dobândirea dreptului de proprietate prin prescripția achizitivă.
2 N.E. Antonescu, Prescripția în dreptul civil , Tipografia Romania Nouă, 1926, p.54
3 C. Vișoiu, op. cit., p.9
4 N.E. Antonescu, op. cit., p.84
5 A. Boar, Uzucapiunea, Prescripția, Posesia si Publicitatea Drepturilor , Ed. Lumina Lex, 1999, p.93
Această posesie utilă, adică regularitatea posesiei, se prezumă, rămânând în sarcina celui care o
contestă să facă dovada afectării posesiei de un viciu. P osesiunea însa este o stare de fapt, așa încât
cel care invocă posesiunea va trebui să facă dovada ei, potrivit art.1169 Cod civil.
Cele două elemente constitutive ale posesiei sunt: corpus și animus . Nu este suficient să
existe doar o detenție materială a imobilului, ci și intenția de a dobândi dreptul de proprietate
asupra bunului respectiv. O posesie precară (adică în calitate de locatar, depozitar, uzufructuar), nu
poate constitui fundamentul uzucapiunii dreptului de proprietate.6 De asemenea, o posesie precară
este și aceea exercitată prin îngăduința sau toleranța proprietarului, caz în care nu se poate vorbi
despre intenția de a uzucapa. Astfel cum este prezentat de către D. Hantea, „vom fi în prezența
posesiei ca stare de fapt, ori de câte ori o perso ană va exercita asupra unui bun o putere de fapt,
fără a exista un drept care să -i permită acest lucru. Codul civil numește această posesie ca fiind o
posesie utilă, care poate să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune”.7
Pentru val abilitatea acestui gen de uzucapiune nu se mai solicită nici o altă condiție, rezultând în
mod clar din articolul citat că cel care invocă uzucapiunea de 30 de ani nu trebuie să fie de bună –
credință, chiar și o posesie de rea -credință fiind aptă să ducă la dobândirea dreptului real. Cu
privire la bunurile supuse prescripției de 30 de ani, acestea erau limitate de art.1844 Cod Civil,
care prevedea că nu se pot prescrie achizitiv lucrurile care sunt scoase din comerț. Nu vor putea fi
dobândite prin uzucapiune bunurile care fac parte din domeniul public fiind indiferent sub acest
aspect dacă titularul este statul sau unitațiile administrativ -teritoriale și de asemenea sunt
imprescriptibile bunurile care nu aparțin nimănui, cum ar fi aerul, lumina precum și star ea civilă a
unei persoane.8
Deși textele legale se referă în mod expres la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, este general admis că sunt supuse prescripției de 30 de ani și celelalte drepturi reale
principale corespunzatoare tipului de pr oprietate privată. Se încadrează în această categorie dreptul
de uzufruct, uz, abitație, superficie și servituțiile continue și aparente, drepturi care constituie
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.9Acest lucru poate fi motivat prin faptul că
dacă se poate uzucapa dreptul real deplin, care conferă titularului toate cele trei atribute ale
6 Decizia nr.293/1912, Curtea de Casație, sect. I, în "Curier Judiciar" nr.44/1912
7 D. Hantea, în Pandectele române, Nr. 7/2007, p.38
8 N. Costin, Marile institutii ale dreptului civil roman , p.365
9 O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale , Ed. Hamangiu,
București, 2008, p.586
proprietății, posesia, folosința și dispoziția, în aceeași măsură sunt susceptibile uzucapării și
celelalte drepturi reale principale, separate de dreptul de proprietate prin separarea atributelor sale.
Cu privire la dreptul de servitute, I. Lulă opiniază că acesta este un dezmembramant al
dreptului de proprietate privata asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit in
favoarea proprieta rului unui imobil vecin, având calitatea de fond dominant, dezmembrământ cu
caracter indivizibil, care conferă titularului fondului dominant, anumite prerogative, stabilite prin
titlul de constituire asupra fondului aservit. Pentru ca să poată avea loc int ervertirea unei servituți
necontinue și neaparente în servitute continuă și aparentă, ar trebui ca proprietarul fondului
dominant să poată exercita acte de folosință a unei servituți continue și aparente de trecere, fără
faptul actual al omului pentru ca t recerea să fie continuă, adică să fie o trecere fără trecere, ceea ce
este absurd. Niciodată trecerea nu va putea deveni servitute continuă pentru că niciodată nu va
putea exista trecere fără faptul actual al trecerii.10
Prescripția achizitivă de 30 de ani poate fi invocată, în principiu, de orice persoană, fie ea
fizică sau juridică, aptă să exercite posesia, fie personal sau prin reprezentant. În același mod,
statul și unitațile administrativ -teritoriale pot invoca uzucapiunea asupra imobilelor posedate cu
excepția imobilelor intrate în mod abuziv în patrimoniul acestora, deoarece posesia exercitată în
temeiul unor acte apreciate ca abuzive, nu este utilă ad usucapionem , fiind fondată și conservată
prin acte de violență.11
Cu privire la cel care achizițione ază un imobil printr -un înscris sub semnatură privată,
înscris incapabil de a transmite proprietatea datorită nerespectării formei cerute de lege ad
validitatem , acesta nu poate fi considerat un simplu detentor precar, dacă voința părților a fost de a
vinde respectiv de a cumpăra bunul respectiv.12 În acest caz, achizitorul intră în posesie sub nume
de proprietar și cu intenția de a poseda pentru sine, întrunind ambele elemente ale posesiei, atât
animus cât și corpus, rezultând că acesta poate uzucapa, în co ndițiile uzucapiunii lungi nefiind
necesară dovedirea existenței unei cauze juridice valabile pentru intrarea în posesia bunului. Acest
ultim punct de vedere este întărit de situația în care însăși verus dominus , adevaratul proprietar,
poate invoca uzucapi unea ca mod originar de dobandire a bunului, când nu poate prezenta, în
sensul de instrumentum , un titlu pentru dreptul său. Cu privire la persoanele îndreptățite să invoce
uzucapiunea, se pune problema dacă cel care a posedat timp de 30 de ani, dar nu mai are posesia la
momentul introducerii cererii de chemare în judecată, poate invoca prescripția achizitivă. Din
10 I. Lulă, în Dreptul, nr.8 /2008, p.119
11 Decizia nr.193/1993, C.S.J, în Dreptul, nr.8/1994, p.83 -84
12 E. Roșioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman , Ed. Hamangiu, București, 2008, p.180
analiza Codului Civil de la 1864, rezultă că nu este necesar ca cel care invocă prescripția să posede
la acel moment, ci doar să fi posedat pe pe rioada de timp prevăzută de lege, motiv pentru care o
astfel de cerere este admisibila. Locatorul, fiind doar un detentor precar, neexercitând o posesie
utilă asupra imobilului închiriat, nu poate invoca uzucapiunea.13 De asemenea, vânzătorul unui
imobil, c are rămâne în posesia acestuia, nu poate uzucapa, fiind tot doar un detentor precar, ținut
de obligația de predare a lucrului vândut.
2.1.2 Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani
Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă cum mai este ea de numită,
constituie o excepție de la regula, reprezentată de uzucapiunea de 30 de ani. Justificarea acesteia se
regasește în intenția de a avantaja, prin reducerea termenului necesar prescripției achizitive, pe acei
posesori care pot invoca, pe lângă condiț iile generale ale posesiei, și un just titlu, pe baza căruia au
intrat cu bună -credință în stăpânirea imobilului.
În lipsa unor reglementări derogatorii, rămân aplicabile regulile de drept comun, astfel
încât cel care neîndeplinind condițiile generale, nu se poate prevala de uzucapiunea de 30 de ani,
va fi exclus și din beneficiul uzucapiunii scurte. O altă justificare a existenței acestei forme
speciale a prescripției achizitive rezultă din necesitatea de a asigura celui care dobândește, cu
bună -credință, un drept de la o persoană, alta decât titularul de drept, o situație asemănătoare cu
cea pe care ar fi avut -o dacă ar fi tratat cu adevăratul titular.
Cu privire la bunurile supuse uzucapiunii scurte, Codul Civil de la 1864 se referă la un bun
„nemișcător determinat” adică în exclusivitate la bunuri imobile determinate14, fapt ce exclude
aplicarea uzucapiunii cu privire la universalitățile de bunuri. În legatură cu drepturile supuse
uzucapiunii scurte, în practică dar și în doctrină, s -a arătat că, la fel ca în cazul anterior, sunt
incluse în sfera de aplicare, pe lângă dreptul de proprietate, și alte asemenea drepturi, cum este
dreptul de uzufruct. Dacă în cazul uzucapiunii lungi, este mai puțin probabil ca posesorul să
folosească posesia sa utilă pentru a d obândi doar un dezmembrământ al dreptului de proprietate, în
cazul uzucapiunii scurte, titlul pe care posesorul își întemeiază posesia este hotărâtor cu privire la
acest aspect. Rezultă deci că dacă se invocă o posesie extinsă față de cuprinsul justului ti tlu, nu se
mai poate invoca uzucapiunea scurtă ci doar, eventual, cea de 30 de ani.
Privitor la posibilitatea de a dobândi un drept de servitute prin uzucapiunea scurta, s -au
adus argumente pro și contra, atât doctrina cât și jursiprudența fiind împărțite. Un prim curent
13 Decizia nr. VIII din 29 septembrie 1999, C.S.J, publicată în M. Of. nr.636 din 27 decembrie 1999
14 A. Boar, op. cit., p.116
susține că în masura în care acestea pot constitui obiect al posesiei, sunt supuse doar uzucapiunii
de 30 de ani, justificând această restrangere prin interpretarea literală a dispozițiilor art.623 din
Codul Civil de la 1864, articol care s e referă exclusiv la dobândirea servituților prin posesia de 30
de ani. De asemenea se arată că însuși îndeplinirea condițiilor pe care le reclamă această formă
specială a uzucapiunii, este greu de imaginat în cazul servituților, asupra cărora chiar exerci tarea
unei veritabile posesii este excepționala. 15 Cu toate acestea, reunirea acestor condiții nu este
exclusă în totalitate, fiind posibil ca o servitute aparentă să fie dobândită printr -un titlu care nu
emană de la adevăratul proprietar, ulterior făcând obiectul unei posesii veritabile și utile.16 O a
doua opinie, este în sensul posibilității de a opera uzucapiunea scurtă și în cazul servituților, opinie
întemeiată pe lipsa unei interdicții legale exprese și neechivoce de dobândire a servituților prin
uzuc apiune de scurtă durată și pe exprimarea legiuitorului din cuprinsul art.1895 Cod civil, care se
referea la un „nemișcător determinat”, categorie care include și servitutea, care este un imobil prin
obiectul la care se aplică. Un alt motiv pe care se întem eiaza această a doua opinie este
recunoașterea posibilității de dobândire a servituților pe calea uzucapiunii scurte în dreptul roman,
considerat autor al dreptului român. Opinia potrivit căreia este posibilă dobândirea unui drept de
servitute prin uzucapi unea scurtă este soluția care s -a impus în doctrină și în practică deoarece este
inechitabil ca acela în favoarea căruia s -a constituit prin titlu, de către un neproprietar, o servitute
aparentă și continuă, și care o exercită cu bună -credință, să nu poată invoca decât prescripția
achizitivă de 30 de ani, iar dacă neproprietarul i -ar fi vândut imobilul, ar fi beneficiat de
dispozițiile mai favorabile ale uzucapiunii scurte.17 Uzucapiunea scurtă se întemeiază pe un titlu,
chiar provenind de la un non dominus , iar existența acestui titlu exclude caracterul de toleranță a
actelor prin care se exercită servitutea, fondând caracterul util al posesiei exercitate, posesie aptă să
conducă la dobândirea dreptului prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
Pentru a bene ficia de efectele uzucapiunii scurte, de 10 până la 20 de ani, este necesară
îndeplinirea a patru condiții. Pe lângă cerința exercitării posesiei asupra imobilului în termenul
prevăzut de lege, de 10 până la 20 de ani, condiție prevăzută și la uzucapiunea lungă, cu
modificarea termenului necesar și condiția ca posesia exercitată să fie utilă, uzucapiunea scurtă
impune alte două condiții care nu se regasesc în condițiile necesare uzucapiunii lungi, aceste
condiții conferindu -i caracterul special.
15 M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil român , Ed. Cartea Românească, București, 1921, p.177
16 A. Boar, Elemente de teoria dreptului , Ed. Servosat, 1996, p.207
17 Ibidem
O primă con diție suplimentară o constituie cerința ca posesorul să fi intrat în posesie printr –
un just titlu iar cealaltă condiție este ca posesorul să fi fost de bună -credință la momentul intrării în
posesie.
Justul titlu, sau așa cum este numit de art.1865 Cod Civi l, „justa cauză” reprezintă acel
negotium , act juridic real, valabil, translativ de drept și definitiv, prin care posesorul intră în
posesia imobilului și care i -ar fi putut transfera însăși proprietatea daca ar fi fost încheiat cu
adevăratul proprietar.18 Literatura juridică s -a exprimat în sensul că justul titlu, este un act sau un
fapt juridic, translativ de proprietate, un negotium care are ca scop să transfere proprietatea, fiind
indiferent dacă există sau nu un înscris constatator al operațiunii transl ative.19 S-a arătat deci că
titlul la care se face referire este actul juridic, negotium și nu înscrisul care îl constată. Calificativul
de just desemnează calitatea titlului de a fi îndeplinit condițiile prevăzute de lege, neavând, în
acest context, nici o conotație morală. S -a arătat în doctrină că justul titlu trebuie să provină de la
altcineva decât de la justul proprietar, deoarece cel care a cumpărat imobilul de la adevăratul
proprietar nu se poate prevala de uzucapiune deoarece titlul, emanând de la a devăratul proprietar
este suficient pentru dobândirea proprietății. Cu toate acestea, justul titlu poate fi considerat și cel
care emană de la adevăratul proprietar, deoarece chiar dacă dreptul real este transmis în virtutea
titlului însuși, posesorul nu p oate fi oprit a invoca uzucapiunea ca mod originar de dobândire a
dreptului de proprietate, în scopul de a pune capat oricăror potențiale contestații împotriva
titlului.20 În acest scop trebuie reținut că prima funcție a uzucapiunii este cea probatorie, dep ășind
funcția achizitivă ca importanță, adevăratul scop al uzucapiunii fiind cel de a dovedi dreptul de
proprietate.21 Daca un act juridic constituie just titlu, chiar dacă înstrainătorul nu are calitatea de
titular al dreptului , cu atât mai mult, un titlu care nu este lovit de niciun viciu, la rândul, său ar
trebui considerat just titlu.
Condiția ca justul titlu să fie real, efectiv, presupune o deplină concordanță între el, titlul, și
imobilul care se intenționează a fi uzucapat. Cumpărătorul unui teren a cărui întindere este
precizată în contract, dar care intră, în fapt, și în posesia altor parcele, crezând ca le -a cumpărat și
pe acestea, chiar dacă respectă cerința bunei -credințe, nu va putea invoca în privința lor
18 C. Vișoiu, op. cit., p.129
19 E. Roșioru, op. cit ., p.318
20 V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale , vol. 2, Ed. Humanitas, 2006, p.397
21 C. Vișoiu, op. cit., p.130
uzucapiunea scurtă, pentru ca îi lipse ște, pentru acele parcele, justul titlu22. Datorită faptului că în
materia uzucapiunii, spre deosebire de dobândirea fructelor de către posesorul de bună -credință a
bunului frugifer, justul titlu și buna -credință sunt două condiții distincte, care trebuiesc întrunite
cumulativ, este necesar ca actul translativ să fie real, adică să nu existe doar în imaginația
posesorului, fie acesta și de bună -credință, adică să nu fie vorba doar despre un titlu putativ,
inexistent23. Justul titlu trebuie să fie valabil, apt să producă efectele juridice avute în vedere de
părți, făcând abstracție desigur de lipsa calității de titular a înstrăinătorului. Pentru a fi valabil,
justul titlu trebuie să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă prevazute de lege. Cu alte
cuvinte, este necesar ca actul care a constituit temeiul intrării în posesie să aibă o existență juridică,
nefiind suficient ca actul să fi fost încheiat în realitate, cerându -se ca el să fie valid, apt de a
produce efecte juridice, singurul viciu pe care î l poate acoperi uzucapiunea scurtă fiind lipsa
dreptului înstrainatorului. Un titlu lovit de nulitate absolută nu poate servi ca just titlu în cazul
uzucapiunii de la 10 la 20 de ani, spre deosebire de uzucapiunea lungă care poate avea la baza
intrării în posesie un act de transmitere nul absolut. Dacă însă nulitatea actului care servește ca titlu
just nu este absolută ci relativă, care nu poate fi invocată decât de persoana ocrotită prin
dispozițiile încălcate la încheierea lui, actul poate fi utilizat ca just titlu dacă dobânditorul a ignorat
cauza de nulitate, dar doar dacă termenul uzucapiunii s -a împlinit anterior invocării nulitătii de
către cel îndreptățit, pe calea acțiunii în anulare.
Pentru ca actul juridic pe baza căruia posesorul a intrat în stăp ânirea imobilului să poată
reprezenta un titlu just, este necesar ca acesta să fi fost un act constitutiv sau translativ de drepturi,
adică să fi fost apt să constituie sau să transfere dreptul real asupra dobânditorului, dacă ar fi fost
încheiat cu verus dominus . Rezultă de aici că pot fi invocate ca just titlu: vânzarea, donația,
schimbul, legatul cu titlu particular, datul în plata, iar dintre hotărârile judecătorești, pot servi drept
just titlu, acele hotărâri care au efect constitutiv și nu declarativ de drepturi. Nu pot servi drept just
titlu ad usucapionem convențiile de locațiune, comodat, depozit și hotararile judecătorești
declarative de drepturi. Justul titlu, pe care se întemeiază posesia, trebuie să fie definitiv, adica să
nu fie afectat de cond iție suspensivă sau rezolutorie. Cu toate acestea, dacă efectul translativ al
actului era afectat de o condțiie suspensivă, utilitatea posesiei în vederea uzucapiunii scurte va
începe doar de la data îndeplinirii ei. Chiar dacă îndeplinirea condiției produ ce efecte retroactiv,
termenul de 10 -20 de ani necesar nu se va socoti decât din momentul realizării condiției, întrucat
22 I. Dogaru, S. Cercel, Drept civil.Teoria generala a drepturilor reale, Curs universitar , Ed. All Beck, București,
2003, p.285
23 E. Roșioru, op. cit., p.350
ficțiunea retroactivității nu va transforma în posesie utila, o detenție precară, cum este aceea a
dobânditorului sub condiție suspensi vă24. Dacă însa actul este supus unei condiții rezolutorii, titlul
va avea, de la început, eficacitate, în sensul că dobânditorul va exercita o posesie utilă din chiar
momentul încheierii actului. El va putea invoca uzucapiunea scurtă dacă termenul prevăzut de lege
pentru aceasta, de 10 -20 de ani, s -a împlinit înainte de realizarea condiției rezolutorii. În cazul în
care condiția rezolutorie se realizează anterior termenului pentru invocarea uzucapiunii, se va
desființa retroactiv actul juridic și prin urmar e va disparea justul titlu.
Dovada justului titlu se face dupa regulile generale de proba, sarcina probei revenind
uzucapantului, acesta fiind cel care îl invocă în favoarea sa25. Se pot utiliza așadar, în acest scop,
de regulă, înscrisuri, fie ele autenti ce sau sub semnatură privată, și doar în mod excepțional, în
condițiile art.1197 și următorul din Codul civil, și celelalte probe admise de lege. Având în vedere
că posesorul invocă drept just titlu un act fată de care adevăratul proprietar este tert, însc risul sub
semnatură privată servește ca probă numai daca a dobândit dată certă26.
A doua condiție specifică uzucapiunii de la 10 la 20 de ani este reprezentată de poziția
subiectivă a posesorului care trebuie să exercite posesia sa cu bună -credință. În drep tul roman, s -a
apreciat că buna -credință reprezintă sinceritatea în cuvinte, veritas și fidelitatea în angajamente,
constantia27. Fundamentul bunei -credințe este reprezentat de onestitate, ca percept judiciar, ulterior
separat în buna -credință ( bona fides ), termen juridic și onestitate( honestum ). Buna – credință a
posesorului nu este analizată însa sub aspect moral, acestuia nefiindu -i cerut să dea dovadă de
onestitate în general, ci doar în privința unui aspect și anume să fi ignorat lipsa de calitate a celu i
de la care a dobândit, să fi avut credința că acesta avea „toate însușirile cerute de lege” pentru a -i
putea transfera dreptul pe care îl poseda. Orice îndoială pe care ar fi putut să o aibă cu privire la
dreptul autorului, este de natură să înlăture ben eficiul uzucapiunii scurte. Bona fides se bazează pe
o eroare de fapt în care s -a găsit uzucapantul, eroarea de drept, în general, nefiind scuzabilă. Cu
toate acestea, potrivit lui E. Roșioru, nu există nici un motiv serios pentru a realiza o diferențiere
între buna -credință ca efect a unei erori de fapt de cea determinată de o eroare în drept. Chiar dacă,
potrivit principiului nemo censetur ignorare legem , nimănui nu îi este permis a se sustrage legii pe
motivul necunoașterii acesteia, s -a arătat în doctri nă că nu acesta este și cazul uzucapantului care
24 A. Boar, Uzucapiunea, Prescriptia, Posesia si Publicitatea Drepturilor , Ed. Lumina Lex, 1999, p.135
25 Decizia nr.139/1979, Trib. Suprem, sec. civ., www.scj.ro
26 P. Perju, Probleme de drept civil si de drept administrative survenite in practica , in Dreptul, nr.5/1995, p.45
27 Cicero, De oficiis , in E. Roșioru, op.cit., p.363
invocă buna -credință28. Cu alte cuvinte, cunoașterea de către posesor a faptului că justul său titlu ar
putea fi afectat de vicii, nu constituie în mod automat rea -credință. Astfel, atunci cand titlul este
lovit de nulitate relativă, cunoașterea acestei nulități de către posesor este lipsită de relevanță, în
ceea ce privește buna sa credință29. Rezultă de aici că, atunci când dobânditorul uzucapant se
înșeală asupra valorii juridice a titlurilor anterioare a au torului său, va putea să invoce buna –
credință. Este de notat însă că, instanțele de judecată, în aprecierea lor suverană a existenței bunei –
credințe, vor putea ține seama de gravitatea erorii, putând exclude eroarea grosolana sau
nescuzabila30. Cu privire l a momentul la care se cere buna -credință, art.1898 alin.2 Cod Civil,
precizează in mod clar că este acela al câștigării imobilului, buna -credință nefiind necesar să
dureze pe toată durata termenului cerut pentru prescripția achizitivă. Prin urmare, cunoașt erea
ulterioară de către posesor a dreptului adevăratului proprietar nu poate înlătura buna sa credință
atât timp cât aceasta a existat în momentul inițial, legiuitorul român de la 1864 preluând astfel
regula existentă în dreptul roman, potrivit căreia, mala fides superveniens non impedit
usucapionem. Se observă aici o revenire la principiile de drept roman și implicit o îndepărtare de la
concepția moralistă promovată de dreptul canonic, în care reaua -credință reprezenta o piedică
pentru uzucapiune, indifer ent în ce moment ar fi intervenit31. În cazul actelor juridice inter vivos ,
buna -credință trebuie să existe la momentul încheierii actului juridic care va constitui titlu just,
fiind indiferent dacă acesta este afectat de o condiție suspensivă. Cu privire l a actele juridice
mortis causa , dintre care numai legatul cu titlu particular are calitățiile cerute de lege pentru a fi
just titlu, întrucât dobândirea bunului prin legat se realizează atunci când legatarul își manifesta
voința de acceptare, buna -credință trebuie să existe la acel moment, adică în momentul acceptării
legatului, acela fiind deci momentul în care legatarul trebuie să creadă ca autorul său este
adevăratul proprietar al imobilului32. Se remarcă faptul că buna -credință trebuie sa fie deplină.
Dacă acesta a avut cea mai mică indoială cu privire la calitatea de proprietar a autorului său, atunci
urmează a fi considerat de rea -credință. În ceea ce priveste proba bunei -credințe a posesorului,
legea instituie în favoarea acestuia o prezumție ( bona fid es presumitur ), în sensul că posesorul nu
este dator a face proba faptului că nu a cunoscut lipsa calitații de proprietar a autorului său. Chiar
și in lipsa acestei prezumții, ar fi fost imposibila obligarea dovedirii faptului negatic pe care îl
28 I. Deleanu, Cunoașterea legii și eroarea de drept , în Dreptul, nr.7/2004
29 E. Roșioru, op. cit., p.375
30 Ibidem
31 A. Boar, op. cit., p.140
32 A. Boar, Elemente de teoria dreptului , Ed. Servosat, 1996, p.141
invocă. Do ar acela care se pretinde a fi adevarătul proprietar și care susține ca posesorul a avut
cunoștință de această împrejurare, poate face dovada acestui fapt pozitiv, iar pentru că el este cel
care-l invocă, are și sarcina să o faca, potrivit art.1169 din Cod ul civil de la 1864. Rezultă deci că
dovada lipsei bunei -credințe a posesorului se poate face prin orice mijloc de probă, iar dacă această
probă a fost făcută, posesorul poate, la rândul său, să se folosească de orice mijloc de probă pentru
a o înlătura. C u privire la prezumția legală de bună -credință, se ridică intrebarea dacă aceasta se
înlătură automat în cazul în care se face dovada că in registrul de publicitate, era înregistrat ca
titular, o altă persoană decât aceea de la care s -a dobândit. S -a arăta t în doctrină că, dacă justul titlu
provine de la o terță persoană neînscrisă în cartea funciară, buna -credință a uzucapantului este, prin
ipoteză, exclusă33. Dacă însă imobilul nu avea deschisă o carte funciară la data justului titlu,
publicitatea drepturi lor reale fiind făcută prin intermediul registrului de transcripțiuni și
inscripțiuni imobiliare, nu putem prezuma reaua -crdință a uzucapantului, în cazul transcrierii
titlului altei persoane decât cea de la care a dobândit uzucapantul. Cu privire la ambel e situații, s -a
arătat că deducerea din acest fapt al înscrierii a relei -credințe, nu este decât o prezumție
judecătorească lăsată, potrivit art.1203 Cod Civil, la „ luminile și înțelepciunea magistratului”.
Aceste condiții mai restrictive privitoare la ex istența unui just titlu și la buna -credință
ceruta posesorului sunt justificate de reducerea, în temeiul lor, a termenului de uzucapiune de la 30
de ani la 10 până la 20 de ani. În temeiul art.1895 din Codul civil de la 1864, termenul va fi de 10
ani, în c azul în care adevăratul proprietar locuieste în circumscripția tribunalului în raza căruia este
situat imobilul și respectiv 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în afara acestei
circumscripții. Doctrina românească a interpretat aceste dispoziți i legale în sensul că trebuie avută
în vedere locuința efectivă și nu domiciliul adevaratului proprietar, această interpretare fiind mai în
acord cu rațiunea legii, fiind evident că stabilirea unui termen mai lung, în favoarea celui care
locuiește în altă circumscripție teritorială decât cea în care este situat imobilul, vine în protecția
acestuia deoarece îi este mai dificil să ia act și să actioneze împotriva uzurpatorilor. La fel de
dificil i -ar fi însă să actioneze si proprietarului care, deși ar avea d omiciliul în aceeași
circumscripție cu imobilul, nu ar locui efectiv acolo, în acest caz nemaifiind realizat scopul avut în
vedere de legiuitor. Cu privire la situatia în care uzucapiunea este îndreptată împotriva a mai mulți
coproprietari, care domiciliaz ă în locuri diferite, împotriva fiecăruia va curge un termen diferit, de
10 ani pentru partea sau părtile celor care locuiesc în raza tribunalului unde este situat imobilul si
20 de ani pentru cotele celorlalți. Din acest motiv este posibil ca, la un momen t dat, uzucapantul să
33 M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliara, vol. 2, Ed. Universul Juuridic, Bucuresti, 2006, p.294
devină coproprietar al imobilului, alături de celălalt sau ceilalți coproprietari a căror uzucapiune nu
s-a îndeplinit până în acel moment. În măsura în care se poate uzucapa împotriva statului, se va
aplica în toate situațiile termen ul de 10 ani.
Avand în vedere considerentele de ordin juridic și social pe care iși întemeiază existența,
curgerea prescripției achizitive nu se justifică în situațiile în care, fie posesorul a încetat să
stăpânească în mod util, fie adevăratul titular al dreptului posedat a ieșit din inacțiune. Din aceste
considerente, ivirea acestor situații pe parcursul termenului uzucapiunii va determina întreruperea
termenului și înlăturarea oricărui efect pentru timpul scurs anterior cauzei de întrerupere, posesia
exercitată până în acel moment devenind inutilă sub aspectul prescriptiei achizitive.
În absența unei prevederi legale contrare, drepturile potestative sunt imprescriptibile sub
aspect extinctiv. Ca urmare, dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune este și el imprescriptibil.
Acest drept potestativ este însă susceptibil de decădere. Dispozițiile art.1842 C. civ., evocate mai
sus, precizează că invocarea uzucapiunii este posibilă până la pronunțarea hotărârii în apel. Altfel
spus, aceste dispoziții stabilesc un termen de decădere, termen care nu are însa o întindere unica în
timp34.
2.3 Uzucapiunea în Noul Cod Civil
Uzucapiunea constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real
asupra unui bun prin posesia exercitată neîntrerupt în te rmenul prevăzut de lege și cu respectarea
condițiilor legale35. Într -o altă accepțiune, uzucapiunea este acel mod de dobândire a proprietății
sau a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii neîntrerupte asupra unui bun, în
termenul și în condițiile prevăzute de lege36. Astfel cum este formulat de C. Bîrsan, unul dintre
efectele cele mai importante ale posesiei, când aceasta se prelungește în timp, este uzucapiunea37.
Instituția uzucapiunii este justificată prin raportarea la situația poseso rului, în sensul că
nevoia de stabilitate a situațiilor și a raporturilor juridice impune, la un moment dat, recunoașterea
unor efecte juridice aparenței îndelungate de proprietate, transformând o situație de fapt într -o
situație de drept. De asemenea, nu se poate face abstracție de situația fostului proprietar, în sensul
34 V. Stoica, în Dreptul, nr. 4/2006, p.47
35 C. Stătescu, C. Bî rsan, Drept Civil. Teoria generală a drepturilor reale , Universitatea
București, 1988, p.275
36 G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale , Ed. Hamangiu, București,
2013, p.228
37 C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a 3 -a, Ed. Hamangiu, București, 2008, p.323
că, indirect, uzucapiunea constituie o sancțiune a pasivității acestuia, care s -a desesizat de bunul
său și s -a dezinteresat de acesta, lăsându -l să se afle în posesia altei persoane care s-a comportat ca
proprietar38.
În Noul Cod Civil, legiuitorul face distincție între uzucapiunea tabulară și uzucapiunea
extratabulară.
2.2.1 Formele uzucapiunii în noul cod civil
A. Uzucapiunea imobiliară tabulară de 5 ani
Potrivit articolului 931 aliniatul ( 1) noul Cod civil, ”drepturile celui care a fost înscris,
fără cauză legitimă în cartea funciarp, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui drept real,
nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună credință a posedat imobilul timp de 5 ani după
momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată” , iar aliniatul (2) al
aceluiași articol dispune ”este suficient ca buna -credință să existe în momentul înregistrării cererii
de înscriere și în momentul întrării în posesie”.
Așadar, uzucapiunea tabulară presupune îndeplinirea următoarelor condiții:
– înscrierea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real imobiliar în cartea funciară,
fără legitimă cauză;
– exercitarea unei posesii utile;
– cel înscris în cartea funciară a fost de bună credință în momentul înregistrării cererii de
înscriere, cât și în momentul intrării în posesie;
– posesia a fost exercitată timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii.
Prin sintagma ”fără cauză legitimă”, folosită de articolul 931 ali niatul (1) noul Cod civil,
urmează să înțelegem un titlu (mod) de dobândire a dreptului de proprietate sau a altui drept real
imobiliar, care însă nu a pordus efectul translativ (sau constitutiv), întrucât fie provenea de la un
non dominus , fie era afectat de o cauză de nulitate.
Legea nu arată ce se înțelege prin bună -credință în această materie, dar, aplicând prin
analogie dispozițiile legale care definesc buna -credință în alte materii, vom concluziona că este
necesar ca uzucapantul să nu fi cunoscut și n ici să nu fi trebuit, în raport de împrejurările concrete,
să cunoască, atât în momentul înregistrării cererii de înscriere, cât și în momentul întrării efective
în posesie, cauza de ineficacitate a titlului său. Nu are relevanță împrejurarea că, ulterior acestor
două momente, posesorul ia cunoștință de cauza de ineficacitate a titlului său – mala fides
superveniens non impedit usucapionem .
38 Decizia nr.2550 din 31 martie 2005, Î.C.C.J., www.scj.ro
Efectele uzucapiunii tabulare se produc retroactiv, în sensul că uzucapantul va fi considerat
proprietar nu de la data împlinirii termenului de 5 ani, ci chiar de la data la care și -a înscris dreptul
în cartea funciară.
Uneori, pentru cel care a dobândit cu bună -credință și s -a înscris în cartea funciară ar fi mai
avantajos să se prevaleze de anumite dispoziții speciale î n materie de carte funciară decât de
uzucapiunea tabulară.
Avem în vedere cazul în care dobânditorul de bună -credință ar putea să invoce dispozițiile
articolului 90939 noul Cod civil în favoarea sa, în sensul respingerii acțiunii în rectificare exercitate
împotriva sa, deoarece: dacă a dobândit prin donație sau legat particular, deși termenul (de
decădere) este tot de 5 ani (de la data la care si -a înregistrat cererea), nu va trebui să facă dovada
exercitării unei posesii utile; dacă a dobândit prin act juri dic cu titlu oneros, termenul (de decădere)
este de 3 ani (de la data la care autorul său și -a înregistrat cererea de înscriere) sau de un an (de la
comunicarea încheierii prin care s -a dispus înscrierera ce face obiectul rectificării), cerința
exercitării posesiei nefiind necesară nici în acest caz.
De asemenea, în cazul în care cel care a dobândit cu bună credință și cu titlu oneros s -ar
putea prevala de articolul 90140 noul Cod civil, dispozițiile mai restrictive din materia uzucapiunii
tabulare devin inu tile. Subliniem însă că, potrivit articolului 79 aliniatul (1) din Legea numărul
71/2011, ”în cazul în care, pentru prima dată, s -au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă,
39 Articolul 909 Termenele de exercitare a acțiunii în rectificare (1) Sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în
fond, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a
dobândit cu rea -credință dreptul înscris în folosul său. Dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă,
acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în judecată, cât și
împotriva terților care au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară. (2) Față de
terțele persoane care au dobândit cu bună -credință un drept real prin donație sau legat cu titlu particular, acțiunea în
rectificare, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de f ond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani,
socotiți de la înregistrarea cererii lor de înscriere. (3) De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în
fond, acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile articolului 908 aliniatul (1) punctele 1 și 2, se va putea
îndrepta și împotriva terțelor persoane care și -au înscris vreun drept real, dobândit cu bună -credință și printr -un act
juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu -se pe cuprinsul cărții funciare. În
aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditoru l
nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s -a ordonat înscrierea
care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de un an de la
comunicarea acesteia.
40Articolul 901 – Dobândirea cu bună -credință a unui drept tabular (1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare,
oricine a dobândit cu bună -credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu
oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului tit ular, dreptul autorului
său este radiat din cartea funciară. (2) Terțul dobânditor este considerat de bună -credință numai dacă, la data
înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții: a) nu a fost înreg istrată
nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare; b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care
să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului
cărții funciare. (3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună -credință un drept
de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
(4) Disp ozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor
universali sau cu titlu universal, după caz.
drepturi reale potrivit articolului 58 din Legea numărul 7/1996, republica tă, cu modificările și
completările ulterioare, terții dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar,
întemeindu -se, cu bună -credință, pe cuprinsul cărții funciare, nu se pot prevala contra adevăraților
proprietari, străini de cartea funciară , de dispozițiile articolului 901 din noul Cod civil (…), cât timp
nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de noul Cod civil sau dacă în acest
termen s -a înscris o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare”, iar aliniatul ( 2) al
aceluiași articol mai prevede că, în cazul înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a
noului Cod civil din 2009, sunt aplicabile dispozițiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în
vigoare la data intrării în posesia imobilului41.
Din cuprinsul articolului 931 noul Cod civil rezultă că pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
tabulare drepturile reale principale corespunzătoare tipului de proprietate privată: dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și c el de uz și cel de abitație și
dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale principale enumerate în articolul 551 noul Cod civil:
dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință gratuită care corespund tipului
de proprietate publică, sunt excluse din domeniul de aplicare al uzucapiunii, bunurile proprietate
publică fiin inalienabile, conform articolului 929 noul Cod civil.
Noul cod civil are prevederi exprese privitoare la dobândirea prin efectul uzucapiunii
(tabulare și extratabulare ) atât a dreptului de proprietate privată, cât și a dezmembrămintelor sale:
superficie, uzufruct (uzul și abitația fiind specii de uzufruct), servitute.
Cât privește dreptul de servitute, în forma inițială, articolul 763 noul Cod civil prevedea că
numai se rvituțile pozitive se pot dobândi și numai prin uzucapiune tabulară, în condițiile legii.
Considerăm oportună și binevenită amendarea acestui articol, prin Legea numărul 71/2011 pentru
punerea în aplicare a noului Cod civil. Astfel, în forma republicată, n oul Cod civil stipulează că
prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi
dobândite numai servituțile pozitive. Este firesc ca prin uzucapiunea tabulară să poată fi dobândită
orice servitute, pentru c ă în cazul uzucapiunii tabulare, dreptul de servitute este întotdeauna descris
într-un titlu, înscris în cartea funciară. Prin urmare, nu există motive pentru ca servituțile negative
să nu poată fi dobândite prin uzucapiune tabulară, existența titlului exc luzând prezumția că
abținerea proprietarului fondului aservit de la exercitarea unora din prerogativele dreptului de
41 Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil – Drepturi reale prin cipale , Editura
Hamangiu, 2013, pp. 231 -233.
proprietate este rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus
domini al proprietarului fondului dominant , constitutiv al posesiei servituții respective42.
Asemănător vechiului Cod civil (articolul 641), articolul 764 noul Cod civil prevede că și modul
de exercițiu al servituții se dobândește în aceleași condiții ca dreptul de servitute. În cazul
uzucapiunii t abulare, exercițiul dreptului de servitute nu poate decât să corespundă descrierii din
titlu.
Sub aspectul bunurilor, sfera de aplicare a uzucapiunii tabulare cuprinde numai bunurile
imobile, numai acestea făcând obiectul înscrierii în cartea funciară, con form articolului 878 noul
Cod civil.
Conform articolului 929 noul Cod civil, sunt excluse de la domeniul de aplicare al
uzucapiunii bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin lege
inalienabile.
Și în cazul uzucapiunii tabul are reglementate de noul Cod civil, una din condiții este să fi
avut loc înscrierea unui drept real principal în cartea funciară, fără cauză legitimă, adică titlul pe
baza căruia a fost operată înscrierea în cartea funciară să fie lovit de nulitate.
Uzucap iunea tabulară are, ca element constitutiv, titlul nul, indiferent de cauza de nulitate
care l -ar afecta, spre deosebire de uzucapiunea prescurtată din Codul civil din 1864, care se grefa
pe titlul nul exclusiv pe lipsa calității înstrăinătorului.
Dacă tit lul este afectat de o cauză de nulitate absolută, titularul dreptului înscris are tot
interesul în invocarea uzucapiunii, care este singura cale de validare a dreptului, atât acțiunea în
constatarea nulității absolute, cât și – în ceea ce îl privește pe do bânditorul nemijlocit – acțiunea în
rectifucarea cărții funciare fiind imprescriptibile.
În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierea dreptului real principal în cartea
funciară este lovit de o cauză de nulitate relativă, trecerea termenulu i de prescripție a acțiunii în
anulare (de 3 ani, prevăzut de articolul 2529, raportat la articolul 2517 noul Cod civil) asanează
titlul și consolidează dreptul înscris. Dobânditorul nemijlocit al dreptului va avea interes în
invocarea uzucapiunii tabulare , dacă termenul de prescripție a acțiunii în anulare nu este deja
împlinit43.
42 Servituțile pozitive și cele negative sunt definite de articolul 762 noul Cod civil, astfel: ”(…) (2) Servituțile pozitive sunt
acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativ ele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, cum ar fi servitutea de trecere. (3) Servituțile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este o bligat
să se abțină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de prop rietate, cum ar fi servitutea de a nu construi”.
43 Ținând seama că termenul de prescripție începe să curgă la momente diferite, în funcție de cauza de anulare invocată și
în funcție de persoana îndrituită să o invoce.
În situația în care titlul pe baza căruia are loc înscrierera dreptului real principal în cartea
funciară provine de la un non dominus , deci titularul dreptului are calitatea de t erț dobânditor, el
beneficiază de invocarea uzucapiunii tabulare, lipsa calității de titular al dreptului a înstrăinătorului
sau constituitorului fiind tot o cauză de nulitate a titlului și încadrându -se în sintagma ”înscriere
fără cauză legitimă” prevăzut ă de articolul 931 noul Cod civil.
Invocarea uzucapiunii tabulare s -ar putea dovedi lipsită de interes în cazul
subdobânditorului cu titlu oneros de bună credință, care, în această calitate, beneficiază și de
efectele publicității materiale a cărții funcia re, conform articolului 901 coroborat cu articolul 909
aliniatul (3) noul Cod civil. Articolul 901 coroborat cu articolul 909 alinitul (3), respectiv 908
aliniatul (4) noul Cod civil, instituie principiul publicității materiale prin cartea funciară, adică
regula potrivit căreia, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, cuprinsul cărților funciare se
consideră exact în folosul aceluia care și -a înscris un drept real în cartea funciară, dobândit prin act
juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înregistr ării cererii de înscriere a dreptului în folosul său
nu a fost notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei, din cuprinsul
cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoan e
și nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Terțul dobânditor de bună
credință, cu titlu particular și oneros al unui drept real, care s -a întemeiat pe cuprinsul cărții
funciare, dobândește un drept inatacabil, chiar dacă c el înscris era numai un proprietar aparent, fără
trecerea vreunui termen, în cazurile când nu mai erau întrunite condițiile de existență a dreptului
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s -a făcut înscrierea în cartea funciară ori
înscr ierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică a
imobilului, sau după trecerea unui termen de 3 ani, socotit de la data înscrierii dreptului în folosul
autorului său, în cazurile când înscrierea, încheierea sau, după caz, actul în temeiul căruia s -a
dispuns înscrierea nu este valabil ori când dreptul înscris a fost greșit calificat.
Termenul de 3 ani este unul de decădere, înlăuntrul căruia căruia cel îndreptățit ar trebui să
ceară rectificarea cărții funci are pentru cazurile prevăzute de articolul 908 aliniatul (1) punctul 1 și
2 noul Cod civil. Dacă acțiunea în rectificarea cărții funciare rămâne imprescriptibilă față de
dobânditorul nemijlocit, în cazul înstrăinării dreptului de către acesta, față de terț ul dobânditor de
bună -credință trecerea termenului de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere constituie un fine de neprimire a
acțiunii în rectificare a cărții funci are, cu consecința consolidării irevocabile a dreptului terțului
dobânditor. Același efect de consolidare irevocabilă a dreptului terțului dobânditor de bună –
credință îl are și simpla transmitere cu titlu oneros a dreptului, în cazurile prevăzute de artico lul
908 aliniatul (1) punctul 3 noul Cod civil.
Și titlul terților subdobânditori de bună -credință, care au dobândit, cu titlu gratuit și
particular, dreptul real, bazându -se pe cuprinsul cărții funciare, devine inatacabil după trecerea
termenului de decăd ere de 5 ani stabilit de articolul 909 aliniatul (2) noul Cod civil, care se
socotește, însă din ziua înregistrării cererii lor, iar nu a cererii autorului lor nemijlocit.
Deci, cel de dobândește cu titlu oneros, prin just titlu și cu bună -credință de la u n
neproprietar un drept real privitor la un imobil are deschisă și calea apărării dreptului astfel
dobândit prin intermediul dispozițiilor mai favorabile ale noului Cod civil.
În cazul unei dobândiri cu titlu gratuit, prin care acțiunea în rectificare este supusă
termenului de decădere de 5 ani, este posibil ca termenul uzucapiunii să se împlinească în același
timp sau chiar anterior termenului de prescripție a acțiunii în rectificarea cărții funciare, ceea ce ar
păstra interesul pentru invocarea uzucapiuni i tabulare.
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile invocării principiului publicității materiale a cărții
funciare, (spre exemplu, în situația în care însăși prima înscriere în cartea funciară a fost fără cauză
legitimă, caz în care principiul publicității ma teriale a cărții funciare nu poate fi invocat în contra
adevăratului proprietar rămas străin de cartea funciară), îi rămâne terțului dobânditor de bună –
credință numai posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare.
În cazurile înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, norma
tranzitorie nu permite invocarea uzucapiunii tabulare (chiar dacă posesia efectivă ar începe sub
imperiul noului Cod civil), putând fi invocată numai uzucapiunea din reglementarea anterioară,
respectiv uzuca piunea de 30 ani sau de 10 -20 ani conform Codului civil din 1864.
Terțul dobânditor de bună -credință poate avea și interesul de a invoca joncțiunea posesiilor,
în sensul unirii la posesia pe care a exercitat -o în condițiile articolului 931 noul Cod civil a posesiei
autorului său, care, la rândul lui, prin ipoteză, a fost înscris în cartea funciară, evident cu condiția
ca și acesta să fi îndeplinit condiția bunei credințe la momentul înscrierii dreptului său. În acest
caz, prin invocarea uzucapiunii tabulare , cu joncțiunea posesiilor, se urmărește consolidarea titlului
autorului, precum și, subsecvent, a titlului/dreptului terțului dobânditor de la non dominus .
Pentru dobânditorul nemijlocit de rea -credință și pentru terțul dobânditor de rea -credință nu
exist ă posibilitatea invocării uzucapiunii tabulare, față de aceștia fiind imprescriptibilă și acțiunea
în rectificare tabulară.
Nevalabilitatea înscrierii poate rezulta nu numai dintr -un viciu al titlului pe baza căruia este
operată înscrierea, ci și dintr -un viciu al procedurii de înscriere a dreptului în cartea funciară.
Conform articolului 885 noul Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor cumprinse în cartea
funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cart ea
funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Deci, publicitatea prin cărțile
funciare, conform noului Cod civil, este constitutivă, dobândirea drepturilor reale fiind posibilă
numai prin efectul înscrierii, iar pentru a asigura v alabilitatea dreptului este necesar ca atât titlul
constitutiv sau translativ, cât și înscrierea propriu -zisă să fie valabile44.
B. Uzucapiunea imobiliară extratabulară de 10 ani
Conform articolului 930 noul Cod civil, ”(1) Dreptul de proprietate asupra un ui imobil și
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui
care l -a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și -a încetat existența;
b) a fost îns crisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă și -a înregistrat
cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o t erță persoană să își fi înregistrat propria
cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune”.
În baza textului de lege citat, dreptul de proprietate asupra unui imobi l și
dezmembrămintele sale pot fi dobândite prin uzucapiunea extratabulară de către cel care le -a
posedat pe timpul prevăzut de lege, în trei situații: când proprietarul înscris în cartea funciară a
decedat, ori, după caz, și -a încetat existența, când a fo st înscrisă în cartea funciară declarația de
renunțare la proprietatea imobilului și când imobilul nu este înscris în nicio carte funciară.
Uzucapiunea astfel reglementată este denumită extratabulară, întrucât posesorului nu i se
cere să îndeplinească cond iția de a fi înscris în cartea funciară.
Pentru a opera uzucapiunea extratabulară este necesară îndeplinirea condițiilor cumilative
care rezultă explicit din conținutul articolului 930 noul Cod civil, și anume:
i) titularul dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară să fie
decedat, să -și fi încetat existența sau să fi renunțat la dreptul său;
ii) moștenitorii sau unitatea administrativ -teritorială să nu își înscrie dreptul de proprietate
în cartea funciară, în cursul sau chiar dup ă împlinirea termenului de uzucapiune;
iii) exercitarea unei posesii utile asupra bunului întabulat în cartea funciară;
44 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiuni i, Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013, pp. 316 -324.
iv) durata posesiei utile să fie de 10 ani, atât de la data decesului proprietarului sau a
încetării existenței acestuia sau a renunțări i lui la drept, cât și de la data intrării în posesie;
v) uzucapantul să ceară și să îi fie admisă înscrierea dreptului său de proprietate în cartea
funciară.
Din cuprinsul aceluiași articol 930 noul Cod civil rezultă că pot fi dobândite pe ca lea
uzucapiu nii extratabulare drepturile reale principale corespun zătoare tipului de proprietate privată:
dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, precum și cel de uz și cel de
abitație și dreptul de servitute. Celelalte drepturi reale prin cipale enumerate în articolul 551 noul
Cod civil – dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință gratuită – care sunt
corespunzătoare tipului de proprietate publică, sunt excluse de la domeniul de aplicare al
uzucapiunii, bunurile pr oprietate publică fiind inalienabi le, conform articolului 929 noul Cod civil.
Referitor la dreptul de servitute, conform articolului 763 noul Cod civil, prin uzucapiunea
tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiunea extratabulară pot f i dobândite
numai servituțile pozitive. Deci, conform textului de lege amintit (așa cum a fost amendat prin
Legea numărul 71/2011), servituțile pozitive pot fi dobândite și pe calea uzucapiunii extratabulare,
nu însă și cele negative, în cazul cărora funcț ionează prezumția legală absolută că abținerea
proprietarului fondului aservit de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptu lui său de
proprietate este rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus
domini constituti v al pose siei servituții respective a proprietarului fondului dominant.
Deși servituțile necontinue și cele neaparente nu sunt excluse din domeniul de aplicare al
uzucapiunii extratabulare, este mai puternică prezumția că faptele prin care ele se manifest ă nu
sunt decât rezultatul unor relații normale, de bună vecinătate, și nu expresia unui animus domini
constitutiv al posesiei. Împotri va acestei prezumții de toleranță și de precaritate se poate însă face
dovada contrară. Deci, ca și în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decretul -lege
numărul 115/1938, dacă pentru servi tutile pozitive continue și/sau aparente, prezumția este că
actele de stăpânire sunt utile, constitutive de posesie, iar sarcina de a face dovada contrară revine
celui care le neagă această calitate, pentru cele pozitive discontinue și/sau neaparente prezumția
este că, dimpotrivă, aceste acte sunt de pură facultate sau de toleranță, sarcina de a dovedi
contrariul revenind celui care pretinde că erau acte de posesie utilă.
Asemă nător vechiului Cod civil (articolul 641), articolul 764 noul Cod civil prevede că și
modul de exercitare al servitutii (pozitive) se dobândește în aceleași condiții ca dreptul de
servitute. Dispoziția are relevanță deosebită pentru uzucapiunea extratabula ră, dobândirea
dreptului de servitute, dar și a modului de exercitare a lui urmând să aibă loc conform actelor,
faptelor constitutive de posesie.
Sub aspectul bunurilor, sferă de aplicare a uzucapiunii extra tabulare cuprinde numai
bunurile imobile, confor m mențiunii expre se din articolul 930 aliniatul (1) noul Cod civil.
Condițiile specifice uzucapiunii extratabulare
a) Decesul titularului dreptului de proprietate, încetarea existentei acestuia sau
renunțarea lui la drept
În sistemul noului Cod civil, cât timp proprietarul nu a decedat, nu și -a încetat existența sau
nu a renunțat la dreptul său, nu este posibilă dobândirea unui drept real asupra imobilului înscris în
cartea funciară prin uzucapiune de către o altă persoană.
Spre deosebire de vechea reglem entare din Decretul -lege numărul 115/1938, noul Cod civil
se referă expres nu doar la decesul proprietarului persoană fizică, ci și la încetarea existenței
persoanei juridice titulare a dreptului de proprietate înscris în cartea funciară.
În situația în c are dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în cartea funciară ar fi
dezmembrat, de exemplu, prin constituirea unui drept de uzufruct, în lipsa unor distincții în textul
de reglemen tare, trebuie îndeplinită aceeași condiție a decesului, încetării existenței sau renunțării
la drept a nudului proprietar, fiind irelevantă situația uzufructuarului, care se poate apăra de
invocarea uzucapiunii întrerupând posesia utilă a uzucapantului.
Doar dacă posesorul extratabular s -ar confrunta cu situația dreptu lui de proprietate asupra
unui teren dezmembrat sub forma dreptului de superficie (care include dreptul de proprietate
asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului pe perioada existenței construcției),
pentru uzucaparea oricărui drept real asupra ambelor imobile (teren și construcție) ar trebui
îndeplinită con diția decesului, încetării existenței sau renunțării la drept a ambilor proprietari, atât
cel al terenului, cât și cel al construcției.
Cât privește renunțarea proprietarului la drept ul său, sunt inci dente dispozițiile articolului
562 aliniatul (2) noul Cod civil, conform cărora proprietarul poa te renunța, prin declarație
autentică, la dreptul de proprietate asu pra bunului imobil, înscris în cartea funciară, dreptul
stingându -se pri n înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a declarației de renunțare și
dispozițiile articolului 889 aliniatele (1) și (2) noul Cod civil, care dispun că pro prietarul poate
renunța la dreptul său printr -o declarație autentică notarială înregis trată la biroul de cadastru și
publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului, caz în care comuna, orașul sau
municipiul poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului
local, cu respectarea dispo zițiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă
persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
b) Neînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al moștenitorilor sau al
unității administrativ -teritoria le, în cursul sau chiar după împlinirea termenului uzucapiunii
Acesta este o condiție care rezultă explicit din cuprinsul articolului 930 aliniatul (2) noul
Cod civil. De altfel, înscrierea dreptului de proprietate al moștenito rilor sau al unității
admin istrativ -teritoriale ar însemna să nu mai fie îndeplinită prima condiție.
În articolul 887 noul Cod civil, moștenirea este enumerată, alături de acce siunea naturală,
vânzarea silită și exproprierea pentru cauză de utilitate publică, printre situațiile în care drepturile
reale se dobân desc fără înscriere în cartea funciară, înscriere care devine însă necesară pentru ca
titularul dreptului să poată dispune de el.
Potrivit articolului 553 aliniatul (2) noul Cod civil, moștenirile vacante se constată prin
certificat de vacanță succesorală și intră în domeniul privat al comunei, orașului sau municipiului,
după caz, fără înscriere în car tea funciară. Imobilele cu privire la care s -a renunțat la dreptul de
proprietate conform articolului 562 aliniatul (2) noul C od civil se dobândesc, fără înscriere în
cartea funciară, de comună, oraș sau municipiu, după caz, și intră în domeniul privat al acestora
prin hotărârea consiliului local.
Deci, înscrierea titlului de moștenitor în cartea funciară nu este o condiție pentr u
dobândirea dreptului, dar neînscrierea implică riscul dobândirii unui drept real asupra bunului de
către o terță persoană, pe calea uzucapiunii extratabulare. Este și cazul dreptu rilor dobândite de
unitățile administrativ -teritoriale, prin intermediul m oștenirii vacante45 sau al renunțării
proprietarului la bun.
În cazul încetării existenței persoanei juridice, succesorul în drepturi dobândește dreptul
prin înscriere în cartea funciară (cu excepția perioadei tranzitorii), aceasta împiedicând și curgerea
termenului uzucapiunii.
Condiția neînscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al succesorilor sau al
unității administrativ -teritoriale trebuie înde plinită pe întreaga durată a posesiei utile necesare
dobândirii drep tului pe calea uzucapiuni i extratabulare, dar și, în continuare, până la momentul
formulării cererii de înscriere a dreptului uzucapantului în cartea funciară. Cerința neînscrierii
dreptului în folosul unei terțe persoane pe baza unei cauze legitime, chiar ulterior împlinirii
45 Conform articolului 1138 noul Cod civil, moștenirile vacante revin comunei, orașului sau, după caz, municipiului în
a cărui rază teritorială se aflau bunurile la data deschiderii moștenirii și intră în domeniul lor privat. Este considerată
nescrisă orice dispoziție testamentară care, fără a stipula transmiterea bunurilor moștenirii, urmărește să înlăture
această regulă, iar în conformitate cu articolul 1139 aliniatul (1) noul Cod civil, comu na, orașul sau, după caz,
municipiul intră în stăpânirea de fapt a moștenirii de îndată ce toți succesibilii cunoscuți au renunțat la moștenire ori,
la împlinirea termenului prevăzut la articolul 1137 noul Cod civil, dacă niciun moștenitor nu este cunoscut .
Moștenirea se dobândește retroactiv de la data deschiderii sale.
termenului de uzucapiune, dar mai înainte de formularea cererii de înscriere de către uzucapant,
este prevăzută expres de articolul 930 aliniatul (2) noul Cod civil. Moștenitorii (care dobândesc
dreptul fără înscriere, con form articolului 887 noul Cod civil), respectiv unitățile administrative, nu
sunt decăzuți din dreptul de proprietate asupra bunului, respectiv din dreptul de a cere înscrierea
dreptului de proprietate, prin simpla împlinire a termenului uzucapiunii, ci numai prin efectul
procedurii de înscri ere a dreptului uzucapantului.
c) Imobilul să nu fie înscris în cartea funciară, în tot cursul și chiar după împlinirea
termenului de uzucapiune
Această condiție este una alternativă celor două care trebuie îndeplinite cumulativ, descrise
la primele două p uncte anterioare [literele a) și b)].
Acest caz de uzucapiune extratabulară (când imobilul nu a fost și nu este înscris în vreo
carte funciară) este o inovație a noului Cod civil, în raport cu prevederile Decretului -lege numărul
115/1938, iar aplicabilitat ea lui era pusă sub semnul întrebării de suprapunerea asupra domeniului
de aplicare cu teza finală a normei tranzitorii din articolul 82 al Legii numărul 71/2011, în forma
anterioară modificării aduse prin Legea numîrul 60/2012, conform căreia imobilelor neînscrise în
cărți funciare ar fi trebuit să le rămână aplicabile, chiar și după intrarea în vigoare a noului Cod
civil, dis pozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864. Articolul 82 aliniatul (1) din
Legea numărul 71/2011, în forma modifi cată, a înlăturat această neconcordanță, lăsând liber
câmpul de acțiune al preve derilor articolului 930 aliniatul (1) litera c) noul Cod civil.
În ipoteza în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, dreptul de proprietate sau
dezmembrămintele ace stuia purtând asupra imobilului pot fi dobândite pe calea uzucapiunii
extratabulare, indiferent de existența unui proprietar cu titlu asupra bunului, aflat în viață. Această
ipoteză de aplicare a uzucapiunii extratabulare se aseamănă cu cea în care opereaz ă uzucapiunea
lungă pre văzută de Codul civil din 1864, singura condiție care se mai cere, alături de neînscrierea
imobilului în cartea funciară, fiind aceea a posesiei utile pe perioada prescrisă de lege (și anume 10
ani).
Condiția neînscrierii imobilului în cartea funciară trebuie îndepli nită în tot cursul, dar și
după împlinirea termenului de uzucapiune, până la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului
uzucapat46.
d) Posesia utilă – condiție a uzucapiunii extratabulare
Posesia utilă (exercitat ă timp de 10 ani) este, de asemenea, o condiție a uzucapiunii
extratabulare. Posesiei necesare pentru dobândirea dreptului pe calea uzucapiunii extratabulare îi
46 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013, pp. 333 -338.
sunt aplicabile dispozițiile în materie ale noului Cod civil din cuprinsul articolelor 916 -927.
Ca și în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate de Decretul -lege numărul 115/1938,
când în cartea funciară este înscris dreptul de coproprietate sau proprietate devălmașă asupra unui
imobil, iar unul dintre coproprietari/codevălmași decedează, copro prieta rul rămas în viață poate
beneficia de uzucapiunea extratabulară, dacă face dovada că a intervertit precaritatea în posesie
împotriva moștenitorilor coproprietarului decedat, când aceștia din urmă nu și -au înscris dreptul
lor.
C. Calculul termenului uzucapiunii
În cazul uzucapiunii tabulare, momentul de început în calcu lul termenului este marcat de
îndeplinirea cumulativă a condițiilor specifice: formularea cererii de înscriere a dreptului și
intrarea în posesia sub nume de proprietar [articolul 931 aliniatul (1) noul Cod civil].
La uzucapiunea extratabulară, în cazurile prevăzute la articolul 930 aliniatul (1) literele a)
și b) noul Cod civil, termenul uzucapiunii începe să curgă la data îndeplinirii cumulative a
condițiilor decesului sau, după caz, a înce tării existenței juridice a proprietarului, respectiv a
înscrierii declarației de renunțare la proprietate și a intrării în posesie [articolul 932 aliniatul (1)
noulul Cod civil], în timp ce în cazul de la litera c), termenul uzucapiunii înce pe să curgă la data
intrării în posesie.
Cât privește împlinirea termenului, care în materie de uzuca piune este stabilit pe ani,
aplicând dispozițiile articolului 2552 aliniatul (1) noul Cod civil, rezultă că el se împlinește în ziua
corespunzătoare din ulti mul an, luându -se în considerare, dacă este cazul, și cazurile de suspendare
sau de întrerupere prevăzute de lege (articolul 2544 noul Cod civil). Dacă ultima lună nu are o zi
corespunzătoare celei în care termenul a început să curgă, termenul se împlinește în ultima zi a
acestei luni [articolul 2552 aliniatul (2) noul Cod civil].
Dintre cazurile generale de suspendare a prescripției prevă zute de articolul 2532 noul Cod
civil sunt aplicabile în materie de uzucapiune următoarele:
– între soți, cât timp dureaz ă căsătoria și nu sunt separați în fapt;
– între părinți, tutore sau curator și cei lipsiți de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de
exercițiu restrânsă ori între curatori și cei pe care îi reprezintă, cât timp durează ocrotirea și
socotelile nu au fost date și aprobate;
– între orice persoană care, în temeiul legii, al unei hotărâri judecătorești sau al unui act
juridic, administrează bunurile altora și cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, cât timp
administrarea nu a încetat și socotelile nu au fost date și aprobate;
– în cazul celui lipsit de capacitate de exercițiu sau cu capacita te de exercițiu restrânsă, cât
timp nu are reprezentant sau ocrotitor legal, în afară de cazurile în care există o dispoziție legală
contrară;
– în cazul în car e titularul dreptului sau cel care l -a încălcat face parte din forțele armate ale
României, cât timp acestea se află în stare de mobilizare sau de război. Sunt avute în vedere și
persoanele civile care se găsesc în forțele armate pentru rațiuni de serviciu impuse de necesitățile
războiului;
– în cazul în care cel împotriva căruia curge sau ar urma să curgă prescripția este împiedicat
de un caz de forță majoră să facă acte de întrerupere, cât timp nu a încetat această împiedicare;
forța majoră, când este tem porară, nu constituie o cauză de suspendare a prescripției decât dacă
survine în ultimele 6 luni înainte de expi rarea termenului de prescripție.
În materie de uzucapiune este aplicabil și cazul special de sus pendare a prescripției
prevăzut de articolul 2 533 aliniatul (2) noul Cod civil în materie suc cesorală, respectiv termenul
uzucapiunii nu curge contra moște nitorilor defunctului cât timp aceștia nu au acceptat moștenirea
ori nu a fost numit un curator care să îi reprezinte.
Dintre cazurile de întreru pere prevăzute de articolul 2537 noul Cod civil sunt aplicabile
uzucapiunii următoarele:
– recunoașterea, în orice mod, a dreptului adevăratului titular, făcută de către cel în folosul
căruia curge uzucapiunea;
– introducerea unei cereri de chemare în jude cată de către ti tularul dreptului (eventual
constituirea ca parte civilă pe parcursul urmăririi penale sau în fața instanței de judecată până la
începerea cercetării judecătorești);
– orice act prin care cel în folosul căruia curge uzucapiune este pus în întârziere47
47 Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2 013, pp. 350 -351.
Capitolul III
Probleme privitoare la publicitatea imobiliară
3.1 Noțiunea și obiectivele publicității imobiliare
Toate normele juridice edictate într -un stat formează un sistem care reflectă atât unitatea
dintre ele, cât ș i caracterul lor diferențiat pe ramuri și instituții juridice. Dreptul funciar are un
caracter aparte, deoarece cuprinde atât elemente specifice dreptului public, cât și elemente
specifice dreptului privat.
Înainte de a vedea care sunt aceste elemente, vom încerca să definim cele două ramuri.
Astfel, dreptul public cuprinde acele norme care au ca obiect reglementarea raporturilor dintre
guvernanți și cei guvernați, iar dreptul privat cuprinde acele reguli care reglementează raporturile
dintre particulari.48
Terenurile, obiect de studiu al acestei ramuri de drept, pot constitui atât obiect al
proprietății private, cât și al celei publice, aceasta din urmă aparținând numai statului și unităților
administrativ -teritoriale.49
Statul și unitățile administrativ -teritoriale, în calitate de persoane juridice, pot avea în
proprietate bunuri din domeniul privat, iar ca persoane juridice de drept public sunt proprietare ale
bunurilor domeniului public. 50
48 Radu, Motica , Trăilescu, Anton „Manual de drept funciar și publicitate imobiliară. Noile cărți funciare” , editura All
Beck, București, 2001, pag.7
49 Art. 136, al.2 , Constituția României , Proprietatea publică este garantată și ocrotită p rin lege și aparține statului sau
unităților administrativ -teritoriale
50 Art. 10, Legea 286/2006 “Autoritățile administrației publice locale administrează sau, după caz, dispun de resursele
financiare, precum si de bunurile proprietate publica sau privată ale comunelor, orașelor, municipiilor și județelor, in
conformitate cu principiul autonomiei locale”
Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în institui rea unui mecanism de
evidență a bunurilor imobile și, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se asigură
proprietatea.
Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege, prin
care se evidențiază situaț ia materială și juridică a imobilelor, în mod public, pentru a oferi
securitate statică și securitate dinamică circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin
„securitate statică” se înțelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin
„securitate dinamică” se înțelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate
cu legea, asupra acelui bun.51
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului general, are ca
obiect înscrierea în r egistre speciale a faptelor și actelor juridice referitoare la imobile, asigurând
accesul liber la informații despre regimul lor juridic.
Existența unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoașterii
precise a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare și a titularilor
dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt bunurile imobile, a
dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc.
Instituția pu blicității imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe de o
parte, se asigură accesul liber la informație al participanților la circuitul civil, iar pe de alta,
securitatea circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imob ile. Totodată, publicitatea
imobiliară se conturează ca instituție ce confirmă constituirea drepturilor imobiliare înscrise în
registrul imobiliar.
În literatura juridică de specialitate52, publicitatea imobiliară este definită ca mijloc de
informare privin d drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum și ca instrument de
garantare a acestora, fiind în consecință un mijloc de dublă protecție legală , de ocrotire juridică a
drepturilor patrimoniale și de încredere în operațiunile juridice, ambele sus ceptibile de a fi folosite
în înțelesul general de securitate juridică.
Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare , de
confirmare a existenței drepturilor reale imobiliare și oferă date certe privind situația juridică a
imobilelor, răspunzând nevoii de certitudine și corectitudine cu privire la regimul juridic al
imobilelor în cazul constituirii, modificării sau stingerii drepturilor imobiliare, evitându -se
51 Liviu, Pop , Liviu -Marius Harosa “Drept civil. Drepturile reale principale” , editura Universul Juridic, București, 2006,
pag.333
52 Albu, Ioan , “Publicitat ea imobiliară în dreptul român. Noile cărți funciare” . Revista „Dreptul”, 1996, nr. 11,
pag. 5.
înstrăinările succesive sau cele efectuate cu necunoașterea un or dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate asupra acestor imobile, precum și a ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.
3.2 Sistemul de publicitate personală
3.2.1 Noțiune și reglementare
Până la intrarea în vigoare a Legii nr.7/199653 în România au existat două sisteme de
înregistrare a bunurilor imobile. În cadrul acestui capitol ne vom opri asupra primului dintre
acestea și anume sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, denumit și sistemul
publicității personale, aplicat î n Muntenia, Moldova, Oltenia și Dobrogea.
„Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni reprezintă o modalitate de organizare a
publicității drepturilor reale imobiliare, presupunând evidențierea actelor juridice încheiate în
legătură cu imobilel e, în scopul de a le face opozabile terților.”54
Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de transcripțiuni (transcrieri)
și registre de inscripții (înscrieri), ținute în cadrul judecătoriilor. În cazul registrelor de
transcripțiuni și inscripțiuni avem de -a face cu un sistem personal de publicitate a drepturilor reale
imobiliare, deoarece registrele se țin pe numele proprietarilor.
Consecința firească a acestui fapt este ca transcrierile și înscrierile se fac pe numele
persoanelor ș i nu pe imobile. „Situația juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând
proprietarii săi succesivi și cercetând la numele lor, dacă și ce drepturi au transmis sau constituit
referitor la acel bun, operație deosebit de dificilă și anevoioasă”55.
Publicitatea prin registre de transcripțiuni și inscripțiuni este reglementată de Codul nostru
Civil în art. 1803 -1804, art. 818 -819, art. 1295 alin.2, art. 1394, art. 710 -720.
3.2.2 Neajunsurile sistemului de publicitate al registrelor de transcripțiuni și
inscri pțiuni
Sistemul de publicitate prin transcripții și inscripții prezintă numeroase neajunsuri și
inconveniente, datorită cărora înlocuirea sa a devenit o necesitate stringentă. Acest sistem nu
reușește să asigure o protecție eficace a terților de bună -credi nță și nici să stimuleze dezvoltarea
creditului ipotecar, din cauza nesiguranței juridice a dreptului de proprietate pe care pretinde a -l
avea cel care dorește să înscrie o garanție ipotecară în schimbul împrumutului luat.
În ceea ce privește principalele neajunsuri ale acestui sistem, acestea pot fi sintetizate
astfel:
53 Legea cadastrului și publicității imobiliare nr.7/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr.61 din
26 martie 1996 și a intrat în vi goare la data de 26 iunie 1996
54 Radu, Motica , Trăilescu, Anton op.cit., pag.61
55 Liviu, Pop , Liviu -Marius Harosa op.cit., pag.335
a) sistemul este incomplet , deoarece nu asigură o publicitate integrală a tuturor actelor
și faptelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare. Astfel, nu sunt supu se
înregistrării transmisiunile mortis causa sau actele declarative (partajul), hotărârile prin care se
pronunță anularea, rezoluțiunea, reducțiunea sau revocarea unui act translativ, care, deși nu au în
sine un efect translativ, modifică și deplasează în fapt proprietatea sau alt drept real dintr -un
patrimoniu în altul. De aici se creează nesiguranță pentru proprietarul imobilului;
b) deoarece sancțiunea neîndeplinirii formalităților de transcriere și înscriere constă
doar în inopozabilitatea față de terți a drepturilor transmise sau constituite, deseori, părțile nu
solicită transcrierea actelor juridice sau înscrierea clauzelor prin care s -au constituit drepturi de
ipotecă și privilegii imobiliare;
c) sub aspect funcțional, sistemul este imprecis, întrucât registrele se țineau pe numele
proprietarilor și nu pe imobile. De asemenea, obiectul publicității este insuficient specializat,
deoarece se arată numai localitatea și natura bunului asupra căruia poartă dreptul înscris. „În aceste
condiții, pentru a cuno aște situația juridică exactă a imobilului, trebuie să cunoaștem toți
proprietarii succesivi ai acestuia, pe o perioadă de cel puțin 30 de ani, precum și numele acelora
care au fost sau sunt încă beneficiarii unei garanții sau alte sarcini reale, o perioad ă de cel puțin 15
ani […]. O astfel de cercetare nu este ușoară și nici sigură. Este suficient să fie omis un singur
nume pentru ca șirul transmisiunilor să fie rupt și existența unor sarcini sau transmisiuni să fie
ignorată […]. De aceea niciun achizitor nu putea să fie sigur că dreptul pe care l -a dobândit este
inatacabil.”56
d) având în vedere că judecătorul nu are obligația de a cerceta valabilitatea și legalitatea
actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere și nici existența dreptului tra nsmițătorului,
aceste înregistrări au o valoare relativă; altfel spus, se aduce la cunoștința terților un anumit act
juridic fără a se garanta valabilitatea sa și existența dreptului dobândit;
e) sistemul este lipsit de omogenitate și coerență, deoarece ef ectele transcrierii depind
de natura actului transcris, și nu de felul sau caracterul dreptului ce a fost dobândit: în materie de
acte cu titlu oneros, creditorii chirografari nu sunt terți, așa cum sunt în materia actelor cu titlu
gratuit. Privilegii sau ipoteci, cu toate că și în astfel de cazuri drepturile lor sunt la fel de grav
afectate. De exemplu, atunci când creditorii chirografari se află în fața unor creditori ipotecari, ei
pot opune lipsa transcrierii, dat atunci când se află în fața unui cumpără tor, ei nu se pot prevala de
transcrierea vânzării. Cu toate acestea, înstrăinarea bunului produce creditorilor o pagubă cu mult
56 Marian Nicolae. Op. cit. , pag.317
mai gravă decât simpla ipotecare, deoarece prima scoate definitiv imobilul din patrimoniul
debitorului și -l sustrage cu totul u rmării creditorilor, pe când ipoteca scade adesea numai parțial
valoarea unui imobil.
Pe de altă parte, transcrierea sau înscrierea produc efecte relative : actul produce efecte
translative sau constitutive de drepturi reale între părți, dar nu este opozabi l față de terți. Lipsa de
sancțiune față de părți este unul dintre cele mai grave inconveniente ale acestui sistem de
publicitate. Din această cauză, ca și datorită taxelor costisitoare, se renunța deseori la transcriere,
preferându -se riscul mai redus al inopozabilității actului față de terți.
3.3 Sistemul de publicitate reală
3.3.1 Noțiune și reglementare
Deficiențele sistemului registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni sunt în cea mai mare
parte înlăturate de sistemul cărților funciare – sistem real de publici tate imobiliară – care se
bazează pe identitatea cadastrală (topografică) a bunurilor și realizează publicitatea integrală a
transmisiunilor și constituirilor de drepturi imobiliare.
În sistemul de publicitate prin cărți funciare toate înscrierile se fac pe imobile și nicidecum
pe proprietari. Fiecare imobil are propria carte funciară în care sunt evidențiate orice schimbări ce
intervin în situația sa materială și juridică. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se
numesc „ drepturi tabular e”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare alcătuiesc așa -numita
„stare tabulară” .
Sistemul de publicitate prin cărți funciare era reglementat de Decretul – Lege nr. 115/1938
pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare 57, puse în aplicare prin legea nr.
241/1947.
Înainte de a trata pe larg obiectul de reglementare al cărților funciare, vom face o scurtă
trecere în revistă a sistemelor reale de publicitate imobiliară anterioare.
Primul sistem real de publicitate imobiliară, unitar și omogen cunoscut sub numele de
sistemul Torrens sau Real Property Act, a fost introdus în Australia de Sud și a servit de model
tuturor legislațiilor ulterioare și în special legiuitorului german din 1900 sau autorilor codului civil
elvețian din 1907. Pe teritoriul țării noastre cărțile funciare au fost introduse în Transilvania și
Bucovina, în mod treptat, după cum urmează:
– 1794 – în fostele regiuni grănicerești (Landtafel Patent);
– 1855 – în teritoriile în care se aplica dreptul maghiar;
– 1870 în teritoriile supuse codului civil austriac, inclusiv în Bucovina.
57 Publicat în Monitorul Oficial nr. 95 din 27 aprilie 1938
Așadar, pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte funciară care, deși
asemănătoare, prezentau și unele particularități de reglementare. Ele s -au menținut în vigoare și
după desăvârșirea statului unitar român, până la punerea în aplicare a Decretului – Lege nr.
115/1938. 58
Avantajele acestui sistem au preconizat introducerea cărților funciare pe întreg teritoriul
României. Aceasta a condus la adoptarea Legii nr. 23/1933 pr ivind organizarea cadastrului funciar
și introducerea cărților funciare în Vechiul Regat. Prin această lege s -a urmărit realizarea unui
cadastru modern la nivelul întregii țări, care să servească drept bază tehnică a cărților funciare.
Totodată, s -a prevăz ut rămânerea în vigoare a legilor și regulamentelor din ținuturile unite cu
România, referitoare la cărțile funciare până la momentul revizuirii și unificării lor într -un act
normativ ulterior.
Urmare a acestui fapt, au început lucrările de cadastru în Bu curești și în unele comune din
fostul județ Ilfov. În 1937 au demarat și lucrările de întocmire a cărților funciare. Din păcate,
obiectivele stabilite prin această lege n -au putut fi realizate, deoarece lucrările cadastrale au fost
lente și cu rezultate mi nime, fiind sistate în preajma celui de -al doilea război mondial.
La 27 aprilie 1938 a fost adoptat Decretul – Lege nr. 115 pentru unificarea dispozițiilor
privitoare la cărțile funciare, care reglementa în mod unitar regimul juridic al cărților funciare pe
întregul teritoriu al Țării. Acest act normativ a fost pus în aplicare în Bucovina prin Decretul nr.
511/1938. Intrarea în vigoare a Legii nr. 115/1938 în toate celelalte teritorii a fost amânată până la
adoptarea și punerea în aplicare a Codului Civil Român unificat, ale cărui dispoziții erau în
concordanță cu principiile de carte funciară.
Decretul – Lege nr. 115/1938 a fost conceput ca o lege de aplicare generală la nivelul
întregii țări, prin care se urmărea unificarea legislației cărților funciare d in regiunile de carte
funciară cuprinzând reglementări fragmentare și parțial depășite. Decretul – Lege nr. 115/1938
cuprinde 194 de articole structurate în 8 capitole59:
Capitolul I intitulat „Dispoziții generale” – art. 1 -10 – se referă la modul de
organi zare administrativă a cărților funciare ca sistem de publicitate imobiliară;
Capitolele II -IV – art. 43 -109 – cuprind dispoziții privitoare la regimul înscrierilor
care se fac în cartea funciară: întabularea, înscrierea provizorie și notarea;
Capitolul V – art. 110 -138 – statornicește regulile de procedură;
58 Liviu, Pop, Liviu -Marius Ha rosa op.cit., pag.340
59 Marian Nicolae. Op. cit. , pag.362
Capitolul VI – art. 139 -146 – cuprinde normele tehnice cu privire la evidența
cărților funciare;
Capitolele VII -VIII se referă la punerea în aplicare a legii și procedura de
introducere a cărților funci are.
Decretul – Lege nr. 115/1938 a servit ca model de reglementare autorilor noii legi a
cadastrului și publicități imobiliare, fiind preluate multe din principiile, instituțiile, denumirile și
formulările sale, dar înlăturate o serie de reglementări prec um cele referitoare la regimul
înscrierilor sau efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor.
În cele ce urmează vom începe tratarea noțiunii, structurii și obiectului cărților funciare.
Cartea funciară descrie imobilele și cuprinde evidența drepturil or reale ce au ca obiect
aceste bunuri. De asemenea, drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară, pot fi înscrise, în cazurile prevăzute de lege în cadrul cărții
funciare.
Stricto sensu, cartea funciară reprezintă înscrisul sau actul care descrie imobilele și arată
drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum și persoanele înscrise sau menționate ca
titulari ale acestor drepturi. Lato sensu, denumirea de carte funciară desem nează totalitatea cărților
funciare ale unei localități alcătuind registrele funciare ale acelei localități.
Așadar, din punct de vedere terminologic, sintagma „carte funciară” este întrebuințată cu
mai multe sensuri:
1. Înscris sau document referitor la publicitatea imobiliară;
2. Registru funciar;
3. Instituția juridică care încorporează totalitatea normelor juridice ce reglementează în
mod unitar și omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cărțile funciare60
Principalele trăsături ale cărțil or funciare, astfel cum sunt acestea desprinse din ansamblul
reglementărilor existente în materie, în vigoare până la punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996, sunt
următoarele:
– fiecare imobil are cartea funciară în care sunt trecute toate actele translati ve sau
constitutive de drepturi reale, precum și anumite drepturi de creanță, faptele și raporturile juridice
în legătură cu acel imobil.
60 În limbaj uzual, prin expresia „carte funciară” se mai înțelege, de asemenea, biroul de carte funciară unde se păstrează
cărțile funciare, adică instanța de carte funciară (în speță, judecătoria , iar actualmente, biroul teritorial de cadastru și
publicitate imobiliară din subordinea oficiului județean de cadastru și publicitate imobiliară)
– evidența se ține pe imobile și nu pe persoane, deoarece are la bază identitatea
topografică a imobilelor; în acest s istem, imobilul este elementul fix față de care se modifică
diferiții proprietari, fapt ce permite oricând identificarea titularului dreptului corespunzător;
– cărțile funciare sunt întocmite și numerotate pe localități; toate cărțile funciare ale
unei loc alități alcătuiesc „registrul funciar” al respectiv localități;
– cărțile funciare se țineau în câte un singur exemplar de către judecătorii, ca instanțe de carte
funciară; în prezent, activitatea de publicitate imobiliară prin cărțile funciare este realiz ată de către
birourile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară din subordinea Oficiilor județene de
cadastru și publicitate imobiliară.
– cărțile funciare se întregesc, conform legii, cu o serie de documente sau registre,
respectiv cu:
a) planul, care cuprinde parcelele, cu arătarea numărului fiecăruia; orice schimbare în
întinderea unei parcele se va trece pe plan în temeiul schiței prezentate de părți;
b) înscrisurile privitoare la înscrieri;
c) registrul de intrare care stabilește ordinea și ra ngul înscrierilor.
– imobilele din domeniul public se înscriu în registre speciale: proprietatea minieră în
registrul minier, imobilele întreprinderilor publice sau private de căi ferate și canale se înscriu în
registre centrale;
– cartea funciară este p ublică; oricine poate cerceta cărțile funciare, planul și arhiva și să
ceară certificate, extrase sau copii legalizate de pe acestea
3.3.2 Înscrierile în cartea funciară
Art. 5 din Decretul -Lege nr. 115/1938 prevede că înscrierile sunt de 3 feluri: întabularea,
înscrierea provizorie și notarea . Întabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale
imobiliare cuprinse în cartea funciară, iar notarea are ca obiect drepturile personale, faptele și
raporturile juridice supuse, conform legii, înscrierii î n cartea funciară.
1. Întabularea
Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu
definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere61. În consecință, obiectul întabulării îl
constituie înscrierea drep turilor tabulare – de ex. întabularea drepturilor de proprietate în favoarea
cumpărătorului sau donatarului, întabularea ipotecii în favoarea creditorului. Întabularea stingerii
unui drept real se numește radiere .
61 Termenul de întabulare își are originea în vechile registre provinciale întocmite în sec. XII -XIII în Boem ia, Moravia și
Silezia de Nord, din dispoziția consiliilor orășenești.
Întabularea constituie înscrierea obișnui tă, normală a drepturilor reale imobiliare și este
considerată definitivă, în sensul că nu necesită vreo justificare ulterioară, cum este cazul înscrierii
provizorii. Ea are efect constitutiv de drepturi.
Pentru efectuarea întabulării legea prevede necesi tatea dovedirii actului juridic în temeiul
căruia se cere înscrierea, care poate fi un înscris autentic sau, după caz, un înscris sub semnătură
privată62, o hotărâre judecătorească definitivă sau un act administrativ individual. Dovada hotărârii
judecătoreș ti și a actului administrativ individual se face prin copii legalizate.
Pentru încuviințarea întabulării, înscrisul original trebuie să îndeplinească următoarele
cerințe de ordin general:
– îndeplinirea condițiilor de validitate a actului juridic;
– deplin a putere doveditoare, potrivit dreptului comun;
– numele și denumirea părților.
Pe lângă aceste cerințe cu caracter general, pentru încuviințarea întabulării este necesar
ca înscrisul original să îndeplinească următoarele cerințe speciale:
– să cuprindă data la care a fost întocmit și domiciliul părților;
– să arate numărul parcelei sau al cărții funciare, dacă întabularea privește toate
imobilele cuprinse în aceeași carte funciară;
– să cuprindă declarația expresă prin care cel al cărui drept urmează să fie tran smis,
grevat, restrâns ori stins, își dă consimțământul la întabulare. Declarația se poate da și printr -un
înscris separat sau în chiar cuprinsul cererii de întabulare, înaintate și semnate de persoana
împotriva căreia urmează să se efectueze întabularea.
Dacă întabularea se cere în baza unei hotărâri judecătorești, aceasta trebuie să fie
irevocabilă. Mutatis mutandi , aceeași trebuie să fie soluția în cazul în care întabularea se face în
baza deciziei autorității administrative.
2. Înscrierea provizorie
Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge un drept
real imobiliar, sub condiția și în măsura justificării sale ulterioare.63
62 Cu privire la admisibilitatea acțiunii în prestație tabulară, în cazul imposibilității preconstituirii înscrisului doveditor
datorită gradului de rudenie dintre părți, caz în care ar fi suficient și un început de dovadă scrisă care, împreună cu
declarațiile martorilor dovedesc existența convenției de înstrăinare pentru terenul în litigiu
63 Art. 48 din Legea 115/1938: „Înscrierea provizorie va avea ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept
tabular cu rangul dobândit prin această înscriere, sub condițiunea și în măsura justificării ei.
Ca și întabularea, înscrierea provizorie are ca obiect înscrierea drepturilor reale imobiliare,
însă, spre deosebire de aceasta, este o întabulare condițională, deoarece efectele ei sunt
condiționate.
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplinește cerințele speciale
prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în c are înscrierea este cerută în temeiul unei
hotărâri judecătorești supusă recursului.
Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii, la momentul în care va deveni
definitivă, adică atunci când se va transforma în întabulare, data și rangul pe care l -a avut
înscrierea provizorie. În felul acesta, cel interesat este pus la adăpost de riscul unei eventuale
întabulări, pe numele unei terțe persoane care ar dobândi ulterior același drept și are, totodată,
posibilitatea de a obține radierea tuturo r înscrierilor condiționate de justificarea înscrierii inițiale.
Justificarea reprezintă îndeplinirea cerințelor necesare transformării înscrierii provizorii în
înscriere definitivă, adică în întabulare. Justificarea se admite numai dacă se înfățișează:
– declarația scrisă prin care cel îndreptățit întregește cerințele privitoare la întabulare; în
lipsa acesteia, se va putea însă prezenta hotărârea judecătorească irevocabilă pe care o înlocuiește;
– hotărârea judecătorească rămasă irevocabilă, când înscrier ea provizorie s -a încuviințat
în baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive;
– hotărârea judecătorească de validare de plată, urmată de consemnațiune rămasă
irevocabilă.
Dacă înscrierea provizorie se justifică, se vor radia toate înscrierile făcute împ otriva celui
întabulat (antecesorul tabular); dacă însă, înscrierea provizorie nu se justifică, se vor radia
împreună cu înscrierea provizorie toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.64
3. Notarea
Notarea este acea înscriere care are ca obi ect menționarea în cartea funciară a unor drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru a le face
opozabile terțelor persoane.
În sistemul cărților funciare numai drepturile reale pot face obiectul unei întabulări sau al
unei înscrieri provizorii. Drepturile de creanță susceptibile de înscriere pot fi doar notate în cartea
funciară. drepturile de creanță nu -și schimbă caracterul și nu devin reale prin faptul înscrierii lor,
chiar dacă și ele capătă caract er de opozabilitate erga omnes.
Pot fi notate în cartea funciară:
64 Art. 57 din Legea 115/1938
1. Situația juridică personală a titularului dreptului înscris , precum minoritatea,
interdicția judecătorească, curatelele speciale etc.; în aceste cazuri, notarea are drept scop să
împiedic e pe incapabil sau pe cel cu capacitate de exercițiu restrânsă să dispună, contrar legii de
dreptul tabular înscris în favoarea lui și, totodată, sa -i avertizeze pe terți asupra restrângerii sau
lipsei capacității de exercițiu a acestor persoane.
2. Dreptu rile personale sau alte raporturi juridice ; acestea devin prin notare, opozabile
și terților, fără ca înscrierea să garanteze existența sau valabilitatea dreptului înscris. Este cazul
promisiunii de a încheia un contract viitor, al opririi înstrăinării sau grevării privitoare la dreptul
înscris, al dreptului de preemțiune convențională sau al contractelor de locațiune încheiate pe un
termen ce depășește trei ani.
3. Anumite acțiuni în justiție în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, în
scopul d e a împiedica, pe de o parte, dobândirea cu bună credință a unui drept tabular și, pe de altă
parte, de a asigura executarea hotărârii judecătorești. Este vorba despre:
Acțiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară;
Acțiunea pentru desființare a sau desfacerea actului juridic pentru cauze posterioare
încheierii lui;
Acțiunea pauliană;
Acțiunea pentru executarea prestației tabulare;
Acțiunea de partaj judiciar.
4. Anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricții aduse proprietății, fără ca
opozabilitatea față de terți să depindă de această notare65.
Principiul legalității formale se aplică și în cazul drepturilor de creanță, faptelor sau
altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
3.3.3 Acțiunile de carte func iară
Drepturile subiective civile sunt protejate prin posibilitatea pe care o au titularii acestora de
a se adresa instanțelor judecătorești, cu cereri, excepții sau căi de atac, prin care urmăresc
respectarea, realizarea, constatarea acestor drepturi, sau dimpotrivă, solicită încetarea tulburării
nelegitime exercitată de altă persoană66.
În legătură cu înscrierile care se fac în cartea funciară, pot fi exercitate două acțiuni:
acțiunea în prestație tabulară și acțiunea în rectificarea înscrierilor în carte a funciară.
65 Declarația de utilitate publică a exproprierii unui imobil sau faptul că imobilul a fost dobândit în temei ul legilor de
împroprietărire
66 Radu, Motica , Trăilescu, Anton , op.cit., pag.106
A. ACȚIUNEA ÎN PRESTAȚIE TABULARĂ
Înscrierile de drepturi reale în cartea funciară au efect constitutiv de drepturi. Prin urmare,
deși s -a încheiat un act juridic translativ sau constitutiv de drepturi, efectul său se produce numai în
urma înscrierii în cartea funciară.
Dreptul real se poate transmite, constitui, modifica sau stinge, numai prin întabulare. Pentru
aceasta, cel care s -a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar
este obligat să predea înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cart ea funciară, iar dacă
este vorba despre stingerea unui asemenea drept, să predea actele necesare pentru radierea lui din
cartea funciară.67 În cazul în care refuză să -și îndeplinească această obligație, persoana îndreptățită
se poate adresa instanței de jud ecată, pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întabularea sau,
după caz, radierea dreptului real. Hotărârea judecătorească rămasă definitivă va înlocui înscrisurile
necesare pentru întabularea sau radierea dreptului.
Acțiunea în prestație tabulară po ate fi intentată împotriva celui care a consimțit la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv. Ba mai mult, poate fi îndreptată și
împotriva terțului sub -dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite următoarele trei
condiții:
1. Cel care cere prestația tabulară să fi fost în posesia imobilului la data la care terțul
dobânditor a contractat;
2. Actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestația tabulară, să fie încheiat
anterior actului pe baza căruia te rțul și -a înscris dreptul în cartea funciară;
3. Terțul să fi dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea -credință. În cazul în
care terțul a dobândit cu bună -credință și pe baza unui act cu titlu oneros, acțiunea în prestație
tabulară va fi re spinsă.
În ceea ce privește natura juridică a acțiunii în prestație tabulară, practica judiciară este
neunitară, considerându -se, pe de o parte, că este vorba despre o acțiune reală și imprescriptibilă,
iar pe de altă parte, că este o acțiune personală și, în consecință, prescriptibilă.
În condițiile Legii 115/1938, considerăm că este vorba despre o acțiune reală,
imprescriptibilă. „Atunci când prin ea se cere înscrierea dreptului real, considerăm că este o
67 Art. 22 și 23 din Legea 115/1938
aplicație particulară, în regimul cărților funciar e, a acțiunii în revendicare. În ipoteza în care se
introduce pentru radierea dreptului, constituie o aplicație particulară a acțiunii negatorii.”68 Art.24
din Legea 115/1938 nu prevede un termen limitativ pentru introducerea acestei acțiuni.
Acțiunea în pr estație tabulară nu se confundă cu acțiunea în executarea unui antecontract de
vânzare -cumpărare. Acțiunea în executarea unui antecontract de înstrăinare a unui imobil este o
acțiune personală, ce are ca temei legal art.17 din Legea 115/1938. fiind vorba d espre o acțiune
personală în realizarea unui drept de creanță este prescriptibilă în termenul general de prescripție
de 3 ani.
Acțiunea în prestație tabulară se introduce atunci când există un titlu apt de întabulare, însă
înstrăinătorul nu -și dă consimțăm ântul la efectuarea acestei înscrieri pe numele dobânditorului.
Întabularea unui drept real sau radierea lui din cartea funciară poate avea loc numai cu
consimțământul titularului acelui drept.69 În consecință, pentru a se face întabularea sau radierea
unui drept real nu este suficientă prezentarea înscrisului original în care este consemnat actul de
înstrăinare. Este necesar și consimțământul expres declarat al titularului dreptului, dat în formă
autentică sau în fața judecătorului de carte funciară.
În caz ul în care titularul dreptului nu -și dă consimțământul, în baza art.22 și următoarele
din Legea 115/1938, cel îndreptățit poate solicita instanței de judecată să dispună, prin hotărâre,
întabularea sau, după caz, radierea dreptului.
B. ACȚIUNEA ÎN RECTIFIC AREA ÎNSCRIERILOR ÎN CARTEA FUNCIARĂ70
Potrivit legii, înscrierile făcute în cartea funciară trebuie să oglindească situația juridică
reală și exactă a drepturilor privitoare la imobile. Se pot ivi însă situații când între situația tabulară
și realitate exi stă neconcordanțe. Aceste neconcordanțe pot fi înlăturate prin acțiunea în rectificare.
Acțiunea în rectificare este acea acțiune în justiție prin care se cere îndreptarea sau
suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realității, făcută în cartea funciar ă, pentru a pune de
acord starea tabulară cu situația juridică reală a unui imobil.
1. Rectificarea întabulării și a înscrierii provizorii
Potrivit art.34 din Legea 115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se
poate cere, de orice p ersoană interesată, în următoarele cazuri:
a) dacă înscrierea sau titlul pe baza căreia s -a făcut nu au fost valabile (de exemplu,
titlul este nul sau anulabil);
68 Liviu Pop, Liviu -Marius Harosa , Op. cit., p. 351
69 Art. 17, al.2 și art.45 din Legea 115/1938
70 Art. 34 -40 din Legea 115/1938
b) dacă prin înscriere dreptul a fost greșit calificat (de exemplu, s -a înscris dreptul de
uzufruct în locul celui de abitație);
c) dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s -a făcut înscrierea (s -a împlinit termenul extinctiv sau s -a
realizat condiția rezolutor ie).
În urma admiterii acțiunii, operațiunea rectificării se face, la cerere, în temeiul hotărârii
judecătorești rămase definitive.
Acțiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva celui în favoarea căruia s -a făcut
înscrierea respectivă, precum și împ otriva succesorilor săi, indiferent că este vorba despre un
succesor universal, cu titlu universal sau cu titlu particular.
În legătură cu prescripția acestei acțiuni, art. 36 și 37 din Legea 115/1938, prevăd
următoarele:
Acțiunea în rectificare este impre scriptibilă, sub rezerva prescripției acțiunii de
fond, atunci când este introdusă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a
dobândit cu rea -credință dreptul înscris în favoarea sa;
Acțiunea în rectificare poate fi introdusă în terme n de 10 ani, față de terțul
dobânditor cu titlu gratuit, de bună -credință, termen care începe să curgă de la data înregistrării
cererii de înscriere a acestuia;
Împotriva terțului dobânditor cu titlu oneros, de bună -credință, acțiunea poate fi
introdusă nu mai în primele două cazuri prevăzute de art.34 din lege71, în următoarele termene:
– șase luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s -a dispus
înscrierea ce face obiectul acțiunii în rectificare;
– trei an de la data înregistrăr ii cererii de înscriere a dreptului a cărui rectificare se
solicită prin acțiune.
2. Rectificarea notării72
Rectificarea notării se poate cere în următoarele cazuri:
Nevalabilitatea notării;
Calificarea greșită a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat;
Dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului personal, faptului sau
raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s -a făcut notarea
(minorul a devenit major, contractul de locațiune a aj uns la termen);
71 Titlul nu este valabil sau dreptul a fost greșit calificat
72 Art. 39 din Legea 115/1938
Dacă notarea, indiferent de cauză, a încetat să mai fie exactă sau în conformitate cu
realitatea.
Acțiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, înscrierile făcute în conformitate cu actele
normative în vigoare în registru de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în cărțile de
publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a legii, își vor produce și după această dată
efectele prevăzute, cu excepția cazurilo r în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale
au fost afectate în orice mod prin efectul legii.73
Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil încheiat
anterior intrării în vigoare a legii nr.7/199 6, neînscris în cartea funciară, își produce efectele la data
înscrierii în cartea funciară potrivit prevederilor legii cadastrului, cu modificările ulterioare. Actul
sub semnătură privată, valabil încheiat, va fi luat în considerare dacă are dată certă an terioară
intrării în vigoare a legii fondului funciar 18/1991.
În baza art.60 din Legea nr.7/1996, așa cum a fost completată și modificată, în regiunile de
carte funciară supuse legii 115/1938, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărțile funciar e
sau, după caz, în cărțile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărți, cu
respectarea și în condițiile dispozițiilor Legii nr.7/1996
Capitolul IV
Probleme privitoare la publicitatea mobiliară
73 Liviu Pop, Liviu -Marius Harosa, Op. cit., p. 355
4.1 Sistemul de evidenț ă mobiliară prin intermediul Arhivei Electronice de Garanții
Reale Mobiliare
În ansamblul drepturilor, actelor și faptelor juridice aduse la cunoștința oricarei persoane
interesate pentru respectarea principiului opozabilității, un loc aparte îl ocupă pub licitatea asupra
bunurilor mobile sau mișcătoare. În privința acestei categorii de bunuri procedura de publicitate
este una diferită de aceea a bunurilor imobile, datorită specificului fiecărei categorii de asemenea
bunuri.
Având în vedere criteriul mixt de clasificare, după natura bunurilor și calificarea dată de
lege, bunurile sunt împărțite în bunuri imobile sau nemișcătoare și bunuri mobile sau mișcătoare.
La rândul lor, acestea se subîmpart astfel:
– bunurile pot fi imobile: prin natura lor, prin desti nație (întrucât vom ști întotdeauna unde se
afla un bun imobil) și prin determinarea legii;
– bunurile pot fi mobile: prin natura lor, prin anticipație (pentru că la aceste bunuri putem
doar presupune unde se află, fără a ști cu certitudine acest lucru, în o rice moment) și prin
determinarea legii.
Fără a intra în amănunte asupra publicității mobiliare, vom caracteriza sumar acest sistem
de publicitate.
Publicitatea mobiliară se realizează prin intermediul Arhivei Electronice de Garanții Reale
Mobiliare (AEGR M). Această Arhivă reprezintă un sistem informatizat de evidență prin
intermediul căruia se înregistrează anumite operațiuni juridice. Deși Arhiva este un sistem unic în
țară, este ținut de persoane fizice sau juridice de drept privat, unii dintre ei fiin d profesioniști ai
dreptului, fără ca ei să aibă exclusivitate în acest domeniu.
Activitatea acestei Arhive a început în decembrie 2000, dată de la care a evoluat și s -a
dezvoltat, dovedind prin aceasta cât este de utilă. Dezvoltarea sa e constatată atât c a număr de
entități autorizate să opereze în arhivă, cât și ca număr de înscrieri. Înscrierile în arhivă nu au efect
constitutiv de drepturi, ci efect de publicitate al unor raporturi juridice și de stabilire a unei ordini
de prioritate, sistemul asigurând astfel încrederea părților raporturilor juridice în înscrierile
efectuate.
Prin existența Arhivei, mediul românesc de afaceri are un acces mult mai facil la credite,
prin garantarea acestora cu bunuri care sunt înscrise în Arhiva Electronică de Garanții R eale
Mobiliare, deținând prin reglementari specifice în această materie o măsură de siguranță
suplimentară privind credibilitatea persoanelor fizice sau juridice.
Deși temeiul legal al apariției și funcționării Arhivei îl reprezintă Ordonanța Guvernului nr .
89/2000, fundamentul legislativ este reprezentat de Legea nr. 99/1999, privind unele masuri pentru
accelerarea reformei economice. Acest fundament reglementează în Titlul VI, Regimul juridic al
garantiilor reale mobiliare, constituirea garanțiilor reale mobiliare, publicitatea și ordinea de
preferință, executarea și, nu în ultimul rând, organizarea Arhivei Electronice de Garanții Reale
Mobiliare. Astfel sunt promovate o serie de schimbări esențiale în acest domeniu, simplificând cât
mai mult procedurile, diminuând costurile și reducând durata operațiunii de realizare a dreptului de
creanță. S -au creat condiții pentru acordarea de credite prin îmbunătățirea sistemului de garantare,
arhiva oferind mijlocul de identificare a debitorilor și a bunurilor supuse garanției, precum și de
evaluare a riscului, iar în caz de neperformanță, oferă proceduri simple și mult mai rapide de
executare.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Ordonanța Guvernului nr. 89/2000 privind unele măsuri pentru
autorizarea operatorilor și efectuare a înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanții Reale
Mobiliare, cu modificările și completările ulterioare, Arhiva Electronică de Garanții Reale
Mobiliare constituie un sistem de evidență a priorității ipotecilor mobiliare și de publicitate,
structurat p e persoane și bunuri, care asigură înregistrarea operațiunilor privind ipotecile mobiliare,
a operațiunilor asimilate acestora, a altor drepturi prevăzute de lege, precum și publicitatea
operațiunilor juridice prevăzute de lege.
Prin înființarea Arhivei s e promovează accesul la credite pentru mediul de afaceri, iar
proprietatea mobiliară asigură garantarea și plata obligațiilor. Arhiva electronică îndeplinește
următoarele funcții:
– funcția de avertizare, întrucât arhiva pune la dispoziție un sistem de căuta re care să ofere
informații exacte și actualizate cu privire la înregistrările garanțiilor reale mobiliare;
– funcția de asigurare a priorității, arhiva punând la dispoziția creditorilor o metodă prin care
îți vor înregistra garanțiile reale pe care le au as upra bunurilor debitorului, metodă prin care
se determină prioritatea în cazul existenței mai multor creditori interesați în obținerea
bunului respectiv.
Regula prin care se stabilește ordinea în care își satisfac creanțele este prevăzută la art. 28
din L egea nr. 99/1999.74
74 Față de terț, inclusiv față de stat, o garanție reală și celelalte sarcini reale asupra bunurilor supuse prezentului titlu a u rang
de prioritate stabilit în momentul în care garanția reală sau sarcinile reale au fost făcute publice prin una din metodele
prevăzute în acest capitol.
Rolul Arhivei este acela de a proteja creditorii care și -au constituit ipoteci mobiliare
înscrise la Arhivă. Înscrierea în Arhivă conferă creditorului ipotecar dreptul de a -și putea recupera
creanța prin executarea bunului ipotecat de de bitor, înaintea creditorilor ipotecari ale căror drepturi
asupra bunului ipotecat au un rang de prioritate inferior. Consultarea Arhivei oferă creditorilor date
exacte prin care pot evalua riscul unei tranzacții ce urmează a fi încheiată cu un debitor.
Legiuitorul român a reglementat deopotrivă garanțiile reale mobiliare clasice și anumite
acte juridice, întocmai cum sunt ele prevăzute la art. 2 din reglementarea -cadru: toate cesiunile de
creanță, vânzările condiționate, vânzările în rate, contractele de în chiriere, arendare și concesiune,
leasing -ul, contractul de consignație și amanet, contractul de custodie și depozit (inclusiv depozite
bancare), contractul de credit/împrumut, hotărârile judecătorești definitive, privilegiul statului
(rezultat din taxe, i mpozite, amenzi, confiscări).
În privința bunurilor ce fac obiectul actelor juridice arătate mai înainte, art. 6 din Legea nr.
99/1999 reglementează următoarele categorii: bunuri mobile, corporale sau necorporale (inclusiv
accesorii ale unui bun imobil), s tocuri de bunuri fungibile, solduri creditoare ale conturilor de
depozit, certificate de depozit, acțiuni și părti sociale ale societăților comerciale, dreptul de creanță,
recolta agricolă, polițe de asigurare, cambia, biletul la ordin, CEC -ul, titlurile d e valori mobiliare,
cu condiția ca aceste bunuri să fie determinate (individual/generic) sau deteminabile în viitor;
ordinea de prioritate, publicitatea și executarea obligațiilor.
Chiar dacă înscrierea operațiunilor juridice nu este imperativ a se efectua , părțile însele
putând opta pentru efectuarea acestor mențiuni, activitatea Arhivei electronice este supravegheată
direct de către Ministerul Justiției75. De altfel, acesta este autoritatea desemnată să autorizeze
operatorii AEGRM, să controleze activitate a Corpului operatorilor și să verifice respectarea
întocmai a procedurii de înscriere și actualizare a operațiunilor juridice care intră în competența
Arhivei.
4.1.1 Funcțiile și rolul AEGRM
Funcțiile pe care AEGRM le îndeplinește în cadrul sistemului d e publicitate sau evidență
mobiliară sunt următoarele:
– funcția de avertizare a potențialilor creditori asupra contractelor de garanție încheiate
anterior;
75 În temeiul art. 3 din Regulamentul pentru organizarea și funcționarea Arhivei Electronice de Gar anții Reale Mobiliare
– funcția de asigurare a priorității;
– funcția căreia i se circumscrie caracterul public al datelor cons emnate în sistemul AEGRM.
Funcția de asigurare a priorității
Concursul între creditorii ipotecari ai aceluiași bun, cu alte cuvinte, rangul de preferință
între creditorii ipotecari sau rangul de prioritate pe care creditorii garantați cu ipotecă il au în fața
creditorilor negarantați ai aceluiași debitor, este reglementat în cuprinsul dispozițiilor art. 2420 din
Noul Cod Civil, care reglementează concursul ipotecilor mobiliare. Această normă juridică
prevede următoarele:
(1) Rangul ipotecilor perfecte se deter mină potrivit ordinii înscrierii sau perfectării ipotecilor,
cu excepțiile prevăzute de lege.
(2) Ipoteca perfectă este întotdeauna preferată ipotecilor care nu au fost perfectate.
Pentru corecta înțelegere a studiului nostru, trebuie să menționăm că publicita tea ipotecii nu
este un scop în sine. Astfel, pe lângă funcția de publicitate, care ar fi lipsită de sens în lipsa funcției
de prioritate și preferința acordată unui creditor astfel garantat, înscrierea ipotecii are și efectul
ordonării modului în care cre ditorii au dreptul să pretindă plata creanței în fața altor creditori prin
predeterminarea rangului de prioritate și preferință.
În plus față de funția de înscriere a ipotecii, în anumite situații, înscrierea și publicitatea
ipotecilor mobiliare se realiz ează după alte reguli decât cele general reglementate de noul cod civil.
Aceste reguli guvernează și efectele la care se referă această formulă atipică de publicitate în ceea
ce privește prioritatea și preferința între creditori. În acest sens, avem ca exe mplu preemțiunea de
care se bucură autoritățile fiscale (de stat).
Funcția de avertizare a potențialilor creditori asupra contractelor de garanție
încheiate anterior
Alături de funcția de asigurare a priorității, cealaltă funcție importantă a
Arhivei Elect ronice de Garantii Reale Mobiliare este aceea de a avertiza potențialii creditori asupra
contractelor de garanție încheiate anterior.
Pentru întelegerea acestei funcții, autorii consacrați din acest domeniu au făcut o serie de
precizari. Astfel, activitat ea de înscriere în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare a
avizelor de înscriere, desfășurată de persoanele autorizate să efectueze aceste înregistrări, în
calitate de operatori de arhivă, nu presupune exercitarea unui control de legalitate ori de altă natură
cu privire la datele înscrise de solicitant în formularul respectiv. Operatorul de arhivă nu are și nu
poate avea aptitudinea de verificare a legalității acestor mențiuni. El este un simplu executant,
atribuțiile sale rezumându -se doar la a ad uce la cunoștința celor interesați a mențiunii înscrise în
formularul transmis către el.
Înregistrarea unei ipoteci mobiliare în AEGRM presupune următoarea procedură:
– creditorul sau reprezentantul acestuia completează un formular tipizat de aviz de înscrie re
în care menționează datele corespunzătoare cuprinse în contractul de ipotecă mobiliară;
– operatorul de arhivă procedează la înscrierea fidelă în AEGRM a datelor cuprinse în
formularul completat de solicitant, fără să exercite controlul de legalitate asup ra acestora76.
Conform dispozițiilor legale, înscrierea formularelor de avize de înscriere în AEGRM este
o obligatie, iar „personalul arhivei (operatorii de arhivă) nu are dreptul și nici nu poate fi ținut să ia
măsuri cu privire la corectitudinea informați ilor introduse în arhivă”, întreaga răspundere pentru
datele trecute în formular revenind persoanei care solicită efectuarea înregistrării.
Potrivit dispozițiilorart. 2414 Cod civ., „înscrierea în arhivă nu conferă validitate unei
ipoteci lovite de nulitat e”, astfel încât, dacă în realitate nu există un contract de ipotecă mobiliară
ori conținutul avizelor de înscriere nu are acoperire în clauzele contractului de ipotecă mobiliară,
înscrierea respectivă nu va produce nici un efect. Ceea ce verifică operator ii de arhivă este
completarea corespunzătoare de către solicitant a formularului de aviz de înscriere și calitatea de
persoană interesată a solicitantului, potrivit legii (de creditor, debitor sau reprezentant
legal/convențional al acestora).
În acest sen s amintim și studiul întocmit de un centru de specialitate în acest domeniu
centru intitulat IRIS (Center for Institutional Reform and the Informal Sector) care prevede
următoarele precizări:
Operatorii nu văd contractul și nu stiu dacă acesta există în re alitate. Aceste verificări ar
cauza întârzieri și complicații inutile. Chiar dacă operatorul ar vedea un contract scris de mână,
întrucât legea permite încheierea contractului de ipotecă mobiliară sub forma unui înscris sub
semnatură privată, nu ar exista certitudinea că este vorba despre un contract veritabil și nu de un
fals. În acest din urmă caz, se disting două situații, și anume, ar fi nevoie de verificări amănunțite
care să necesite prezența ambelor parti ori ar fi necesar un inscris autentic. Operat orii ar fi
responsabili pentru toate aceste verificări și toată procedura ar fi îngreunată.
Pe de o parte, amintim faptul că arhiva are doar o funcție de avertizare, astfel încât, dacă o
înregistrare apare cu privire la o persoană, potențialul creditor va cere informații suplimentare de la
debitor ori se va informa din alte surse. Precizăm că, de regulă, toate aceste operațiuni opresc o
76 Prin control de legalitate se întelege o verificare a concordantei dintre datele înscrise în formularul de aviz de înscriere
completat și cele cuprinse în contract, precum și o verificare a valabilității actului juridic respectiv.
persoană care acționează cu rea -intenție să solicite o înregistrare falsă. În mod excepțional, daca
persoana respectivă s e va desemna pe sine însuși ca și creditor, ar putea să facă o asemenea
solicitare, dar, în acest caz, dovada faptei sale va rămâne întregistrată într -o baza de date publica.
Funcția căreia i se circumscrie caracterul public al datelor consemnate în siste mul
AEGRM
Din lucrările de specialitate pe care le -am analizat în elaborarea acestei lucrări, am
constatat că cele două funcții ale arhivei se află în strânsă legătură cu caracterul public al datelor
înscrise în AEGRM. Informațiile înscrise în această arhi vă sunt informații publice, ceea ce face ca
orice persoană să poată cauta informații despre un anumit debitor sau despre un anumit bun, fără
plata vreunei taxe ori obținerea unei autorizații prealabile de acces.
Potrivit Regulamentului de organizare și f uncționare a AEGRM, adoptat prin Hotărârea
Guvernului nr. 802/199977, „Autoritatea de Supraveghere, în temeiul compețentelor sale de
supraveghere și de reglementare, va asigura (…) accesul direct și gratuit al publicului la citirea și
copierea informațiilor înscrise în arhivă, fără a stabili alte reguli cu privire la accesul si la obținerea
informațiilor din arhivă”.
AEGRM pune la dispoziție persoanelor interesate un program de căutare prin care se pot
obține date exacte cu privire la garanțiile reale mobili are înscrise în această arhivă. Ca regulă
generală, căutarea se realizează în funcție de atributele de identificare a unei persoane (care este
potentialul debitor) ori în funcție de descrierea bunului ce urmează a fi afectat ipotecii (căutare
recomandată m ai cu seamă cu privire la autovehicule, descrise prin seria motorului și numărul de
șasiu).
În cazul unei căutari ce are drept criteriu atributele de identificare a debitorului, rezultatele
vor include toate ipotecile mobiliare constituite de acesta în fav oarea creditorilor.
Dacă nu s -a gasit nicio înregistrare, potențialul creditor poate să își înregistreze ipoteca, având
prioritate fată de creditorii care, ulterior, își vor înregistra ipoteci cu privire la bunul respectiv.
77 Modificată și completată prin Ordonanța Guvernului nr. 89/2000 privind unele măsuri pentru autorizarea operatorilor și
efectuarea înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr.423 din 1 septembrie 2000, Hotărârea Guvernului nr. 350/2004 pentru modificarea și completarea Hotărârii
Guvernului nr. 802/1999 privind adoptarea Regulamentului pentru organizarea și funcționarea Arhivei Electronice de
Garanții Reale Mobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 294 din 5 aprilie 2004, Ordinul
ministrului justiției nr. 1290/C/13 mai 2004 pentru aprobarea formularelor de avize de garanție privind înregistrările
efectuate în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare și a instrucțiunilor de completare a acestor formulare, publicat
în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 482 din 28 mai 2004 prin care s -a dispus înlocuirea formularelor cuprinse în
Anexele 1 -4 la Regulament, cu formularele cuprinse în anexele 1 – 9 la ordin și Ordinul ministrului justiției nr. 2034/C din
10 octombrie 2011 pentru aprobarea formularelor de avize de înscriere privind înregistrările efectuate în Arhiva Electronică
de Garanții Reale Mobiliare și a instrucțiunilor de completare a acestor formulare, publicat în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 731 din 18 octombrie 2011 prin care s -a dispus înlocuirea formularelor cuprinse în Anexele 1 -9 la
Regulament cu formularele cuprinse în anexele 1 – 26 la ordinul mentionat
În cazul în care căutarea a evi dențiat faptul că există ipoteci înregistrate anterior, creditorul
va putea cere informații de la debitor cu privire la obligația garantată prin ipoteca înscrisă în
AEGRM, putând să ceara, după caz, constituirea ipotecii pe un alt bun ori să accepte drept ipotecă
chiar acel bun (dacă valoarea obligației garantate, asumate anterior de către debitor este inferioară
valorii bunului).
De asemenea, menționăm că pot fi întâlnite și situații în care obligația garantată prin
ipoteca înscrisă în AEGRM să fi fost dej a executată de catre debitor, iar creditorul a neglijat să
ceara înscrierea în arhivă a unui aviz de stingere, după cum este posibil ca înregistrarea din arhivă
să se refere la o creanță negarantată ori la un act juridic pentru care înscrierea în AEGRM nu
reprezintă, conform legii, o metodă validă de publicitate.
În acest context, operatorii sau agentii nu pot refuza înscrierea în AEGRM a unui aviz de
înscriere pe motiv că înregistrarea în arhivă a actului juridic care face obiectul avizului de înscriere
nu constituie o metodă validă de publicitate.
4.2 Domenii de aplicare a acestui sistem
Publicitatea mobiliară se aplică asupra actelor de drept material și procesual. Potrivit
dispozițiilor art. 2413 Cod civ., Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare cupr inde
următoarele operațiuni juridice:
(1) Înregistrarea operațiunilor privind ipotecile mobiliare, a operațiunilor asimilate acestora,
precum și a altor drepturi prevăzute de lege se efectuează numai în Arhiva Electronică de
Garanții Reale Mobiliare, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(2) Organizarea și funcționarea arhivei se reglementează prin lege specială.
AEGRM oferă informații atât creditorilor (banci, IFN -uri, persoane fizice, etc.) despre
ipotecile mobiliare oferite de un debitor pentru un credit, cât și cumpărătorilor (persoane fizice sau
juridice) care pot verifica dacă există vreo ipotecă mobiliară constituită asupra unui bun pe care
urmează să -l achiziționeze (bunuri mobile, vehicule, stocuri de marfă, utilaje, etc).
În AEGRM se pot înregistra publicit atea următoarelor operațiuni: ipotecile mobiliare,
fiduciilor, obligațiunile ipotecare, creanțele securizate, clauzele de insesizabilitate, clauzele de
inalienabilitate, clauzele de rezervă a proprietății, pactele de răscumpărare, cesiunile de creanță,
declarațiile de rezoluțiune, declarațiile de reziliere, hotărâri judecătorești privind actele de
dispoziție care pun în pericol grav interesele familiei, regimul matrimonial, uzufructul asupra
creanțelor, plata anticipată a chiriei, cesiunea creanței privind chiria, alte acte sau fapte juridice
supuse publicității conform legii.
AEGRM reprezintă o bază de date unică la nivel național, care asigură înscrierea ipotecilor
reale mobiliare și a celorlalte acte juridice prevăzute în materia legislativă specifică dom eniului
AEGRM.
Orice creditor garantat care, în scopul obținerii unui rang de prioritate, dorește să facă
publică existența unei ipoteci mobiliare asupra unui bun, potrivit dispozițiilor codului civil, trebuie
să completeze și să depună ori să transmită, s ub forma unui înscris în format electronic căruia i s -a
încorporat, atașat sau asociat o semnatură electronică extinsă, bazată pe un certificat calificat
valabil, în condițiile stabilite de Autoritatea de Supraveghere, un formular de aviz de înscriere
către un operator/agent autorizat al arhivei, cu plata taxei stabilite de lege și a tarifului
corespunzător stabilit de acel operator.
Ipoteca mobiliară reglementată de codul civil constituie un drept real care are ca finalitate
garantarea îndeplinirii oricăre i obligații.
La rândul său, Legea nr. 99/1999 reglementează regimul juridic al garanțiilor reale
mobiliare, destinate să asigure îndeplinirea unei obligații civile sau comerciale născute din orice
contract încheiat între persoane fizice sau juridice, fiind supuse prevederilor titlului VI, în ceea
ce privește ordinea de prioritate, publicitatea și executarea, următoarele acte juridice:
a) toate cesiunile drepturilor de creanță;
b) vânzarile condiționate, precum și orice alte acte juridice, indiferent de form a sau de
denumirea lor, destinate să garanteze îndeplinirea unei obligații cu un bun, așa cum este definit la
art. 6 din prezentul titlu;
c) toate formele de închiriere, inclusiv orice leasing, pe termen mai mare de un an, având ca
obiect bunurile prevăzut e la art. 6 din prezentul titlu;
d) contractele de consignație care au ca obiect bunuri prevăzute la art. 6 din prezentul titlu, dacă
valoarea bunului care urmează a fi vândut, stabilită în contractul de consignație, este mai
mare decât echivalentul în lei al sumei de 1.000 euro;
e) garantele și recipisele de depozit.
Se consideră cuprinse în domeniul de aplicare al Titlui IV toate bunurile mobile, corporale
sau necorporale, orice bun mobil corporal sau bun mobil care este accesoriu al altui bun imobil,
dar care poate fi înlaturat sau extras din acesta, cu excepția clădirilor și a materialelor
de construcții, chiar dacă părțile au denumit contractul respectiv ipotecă .
Pentru că am făcut referire la dispozițiile legale anterioare, care, la rând ul lor, se raportează
la ”prezentul titlu” ori la ”titlul din prezenta lege”, vom face precizări asupra bunurilor care intră
sub incidența legii. Sunt considerate asemenea bunuri următoarele:
a. stocul de bunuri fungibile și nefungibile;
b. soldurile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori depozitele la
termen deschise la instituții bancare sau financiare;
c. certificatele de depozit, conosamentele și altele similare;
d. acțiunile și părtile sociale din societățile pe acțiuni și cu răspundere l imitată;
e. drepturile de exploatare ale resurselor naturale și de operare de servicii publice,
în condițiile prevăzute de lege;
f. drepturile rezultând din invenții, mărci de fabrică și alte drepturi de proprietate intelectuală,
industrială sau comercială;
g. drepturile de creanță garantate;
h. instrumentele negociabile;
i. universalitatea bunurilor mobile ale debitorului, care poate îngloba inventarul bunurilor
circulante și bunurile viitoare;
j. pădurea, recolta agricolă, mineralele și hidrocarburile ce urmează a fi extra se sau care au
fost extrase;
k. polițe de asigurare;
l. dreptul obținut din închirierea sau arendarea unor bunuri imobiliare;
m. echipamentele, instalațiile, mașinile agricole sau altele asemenea;
n. orice drept, exclusiv sau nu, de a tranzacționa cu bunuri mobile sau de a asigura servicii,
care poate fi cedat de către titular, indiferent dacă cedarea este supusă unor restricții sau
dacă necesită consimțămantul constituitorului sau autorizarea altei persoane;
o. bunurile mobile închiriate sau care fac obiectul unei operaț iuni de leasing, pe o durată mai
mare de un an;
p. orice alte asemenea bunuri.
Totodată, considerăm necesar să explicăm unele noțiuni, pentru o corectă înțelegere a
analizei noastre. Astfel, noțiunea de bun afectat garanției cuprinde toate bunurile prevăzute la art.
6 din lege, precum și produsele acestora, adică orice bun primit de debitor în urma vânzării,
schimbului, fructele și productele, precum și sumele încasate din asigurare sau alta formă de
administrare ori dispunere de acestea, inclusiv sumele obțin ute din orice alte operațiuni ulterioare.
4.2.1 Autoritatea de Supraveghere în domeniul publicității mobiliare
Autoritatea de Supraveghere a activității Arhivei Electronice de Garanții Reale Mobiliare
este Ministerul Justiției. Aceasta exercită următoar ele atribuții care determină corecta activitate a
AEGRM:
a) autorizează operatorii în vederea înscrierii avizelor de garanție în arhivă;
b) supraveghează activitatea de înscriere a avizelor de către operatori și agenții acestora;
c) administrează și întreț ine sistemul computerizat de siguranță al arhivei amplasat la sediul
Ministerului Justiției;
d) poate efectua înscrieri de avize de garanție în arhivă în cazurile de extremă urgență, atunci
când operatorii autorizați nu pot face față cererii de înscrieri ș i când acest fapt ar conduce la o
întârziere mai mare de 3 zile în efectuarea înscrierilor de către operatori;
e) controlează activitatea operatorilor și agenților autorizați, precum și funcționarea arhivei;
f) poate emite decizii pentru punerea în aplicar e a prevederilor legale, acestea având caracter
obligatoriu pentru operatori și agenții acestora;
g) examinează orice plângere primită privitoare la nerespectarea de către operatori, directorii de
arhivă sau agenții împuterniciți a dispozițiilor legale și dispune măsurile corespunzătoare pentru
îndreptarea situației;
h) supraveghează desfășurarea activității operatorilor și agenților împuterniciți în conformitate
cu regulile de concurență loială, sesizând Oficiul Concurenței atunci când consideră că sunt p robe
suficiente în acest sens;
i) cooperează cu operatorii și agenții acestora, respectiv, Corpul oparatorilor, în scopul
îmbunătățirii performanțelor și calităților tehnice, a administrării și funcționării arhivei;
j) asigură accesul direct și gratuit al publicului la citirea și copierea informațiilor înscrise în
arhivă;
k) constată, prin organele sale specializate, săvârsirea contravențiilor prevăzute în legislația în
materie și aplică sancțiunile corespunzătoare.
În cazul în care operatorii sau agenții autorizați ai acestora încalcă în mod repetat
dispozițiile legale și deciziile Autorității de Supraveghere, aceasta poate să suspende sau să revoce
dreptul operatorului/agentului de a opera în arhivă.
De asemenea, Autoritatea de Supraveghere are competenț a de a solicita operatorului orice
document sau informație, pe care acesta este obligat să o furnizeze în termenele stabilite, sub
sancțiunea suspendării dreptului de a efectua înscrieri în arhivă, precum și de a ridica toate
documentele operatorului, în c azul în care constată încălcări grave și repetate ale legii.
În acest sens facem trimitere la Anexa 3 a prezentei lucrări, în cadrul căreia am cules câteva
măsuri sancționatorii pe care această autoritate de supraveghere le -a luat împotriva unor operatori
sau agenți ai operatorilor, ca efect al nerespectării întocmai a legislației române în vigoare.
Precizăm că în cuprinsul acestei anexe am cules măsuri sancționatorii luate atât înainte de
modificarea legislației civile, cât și ulterior (după data de 01.10. 2011).
Cazurile de aplicare a sancțiunilor luate de către autoritatea de supraveghere privesc
persoane fizice, cât și persoane juridice, care au calitatea de agenți ai operatorilor.
Conform dispozițiilor legale în această materie78, sancțiunile disciplinare împotriva
operatorului se aplică prin ordin al ministrului justiției. Sancțiunile disciplinare împotriva
birourilor operatorului sau agenților împuterniciți ai acestuia se aplică prin decizie a
conducătorului compartimentului de specialitate al Autorități i de Supraveghere.
Întrucât legislația română permite ca împotriva unei sancțiuni să existe posibilitatea de
contesta măsura, în cazul persoanelor care se consideră lezate de această sancțiune, același act
normativ indică perioada de înregistrare a contest ației și perioada de soluționare a acestei
contestații. Astfel, legiuitorul român prevede că împotriva sancțiunii disciplinare aplicate potrivit
dispozițiilor anterioare se poate face plângere în termen de 15 de zile de la comunicare. Plângerea
respectivă se rezolvă în termen de 30 de zile de la data înregistrării de către ministrul justiției sau
de un împuternicit anume desemnat de acesta.
STUDIU DE CAZ
RIL nr. 19/2015. Aplicarea prevederilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă
În Monitorul Oficial nr. 11 din 7 ianuarie a.c. a fost publicată Decizia Înaltei Curți de
Casație și Justiție nr. 19 din 5 octombrie 2015 prin care Completul competent să judece recursul în
interesul legii a luat în examinare recursul în interesul legii exercitat de C olegiul de conducere al
Curții de Apel Constanța și Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava privind interpretarea
și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă raportat la
prevederile art. 56, 76 și 82 din Lege a nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, cu referire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a drepturilor
dobândite în temeiul uzucapiunii, în cazul prescripțiilor achizitive începute și eventual împli nite
înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil.
ÎNALTA CURTE,
78 Art. 311 din O.G. nr. 89/2000
deliberând asupra recursului în interesul legii, a constatat următoarele:
I. Problema de drept ce a generat practica neunitară
Prin memoriul de recurs în interesul legii formulat de auto rii sesizării a fost indicată
următoarea problemă de drept ca fiind soluționată diferit de instanțele judecătorești:
„Interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură
civilă raportat la prevederile art. 56, 76 și 8 2 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil (denumită în continuare Legea nr. 71/2011 ), cu referire la
aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, în
cazul prescripțiilor achizitive începute și, eventual, împlinite înainte de intrarea în vigoare a noului
cod civil“.
II. Sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție
La data de 19 mai 2015, Înalta Curte de Casație și Justiție a fost învestită cu Sesizarea nr.
3.363/33 din 13 mai 2015, potrivit Hotărârii nr. 7 din 12 mai 2015 a Colegiului de conducere al
Curții de Apel Constanța. Cauza a fost înregistrată pe rolul instanței supreme, Completul
competent să soluționeze recursul în interesul legii, cu nr. 12/2015.
La data de 10 iunie 2015, Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava a sesizat Înalta
Curte de Casație și Justiție cu aceeași problemă de drept, invocând adresa de informare a Curții de
Apel Constanța referitoare la Sesizarea nr. 3.363/33 din 13 mai 2015. Cauza a fost înregistrată pe
rolul instanței supreme sub nr. 16/2015.
Constatând că, prin cele două sesizări menționate, problema de drept ce s -a solicitat a fi
interpretată unitar este identică, prin rezoluția din 16 iunie 2015, vicepreședintele Îna ltei Curți de
Casație și Justiție, doamna judecător Cristina Iulia Tarcea, a dispus conexarea Dosarului nr.
16/2015 la Dosarul nr. 12/2015.
III. Soluțiile pronunțate de instanțele judecătorești
Practica judiciară neunitară ce a determinat sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție cu
prezentul recurs în interesul legii s -a conturat în modul de interpretare și aplicare a dispozițiilor art.
1.050 –1.053, din Codul de procedură civilă raportat la prevederile art. 56, 76 și 82 din Legea nr.
71/2011, cu refer ire la aplicabilitatea procedurii speciale de înscriere a drepturilor dobândite în
temeiul uzucapiunii.
În sesizările Curții de Apel Constanța și Curții de Apel Suceava s -au expus, în esență,
următoarele opinii jurisprudențiale:
Într-o primă opinie, s -a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1.049 –1.052 din
Codul de procedură civilă (art. 1.050 –1.053, după republicare) este aplicabilă și cererilor
întemeiate pe posesia începută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
S-a argumentat în ace st sens că, „dacă legiuitorul ar fi vrut să deroge de la aplicabilitatea
imediată a procedurii speciale prevăzute de art. 1.049 și următoarele din Codul de procedură civilă
în privința tuturor cererilor de uzucapiune imobiliară formulate după intrarea în v igoare a noului
Cod de procedură civilă, ar fi prevăzut expres că această procedură este aplicabilă doar în cazul
uzucapiunilor începute sub imperiul noului Cod civil. Chiar dacă anumite dispoziții procedurale
fac trimitere la prevederile de drept material din noul Cod civil, respectiv art. 930, acestea nu pot fi
aplicate în cazul cererilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, în
privința cărora este aplicabil Codul civil din 1864, în privința celorlalte dispoziții procedural e,
acestea urmând a fi aplicate corespunzător situației de fapt și normelor de drept material aplicabile,
reprezentate de Codul civil de la 1864. În acest sens sunt prevederile art. 1.050 alin. (3), referitoare
la înscrisurile ce trebuie anexate cererii, a rt. 1.051 alin. (7) din Codul de procedură civilă.“
În același sens s -a reținut că prevederile art. 1.050 –1.053 din noul Cod de procedură civilă,
fiind norme de procedură cu caracter special și neexistând nicio altă normă care să dispună altfel,
trebuie ad mis că acestea sunt de imediată aplicare, astfel cum dispune expres art. 24 din noul Cod
de procedură civilă. Mai mult, art. 1.049 din noul Cod de procedură civilă se referă la „orice“
cereri de înscriere în cartea funciară, nefăcând nicio distincție în ra port cu data introducerii lor la
instanță.
Într-o a doua opinie, s -a apreciat că procedura specială prevăzută de art. 1.049 –1.052 din
Codul de procedură civilă (art. 1.050 –1.053, după republicare) nu este aplicabilă și cererilor
întemeiate pe posesia încep ută anterior intrării în vigoare a noului Cod civil.
Această opinie a fost argumentată prin aceea că, „din interpretarea coroborată și teleologică
a dispozițiilor din cauză cu cele ale noului Cod civil ce reglementează instituția uzucapiunii, se
constată c ă aceste dispoziții procedurale sunt reglementate pentru uzucapiunile cărora li se aplică
normele noi, și nu cele din Codul civil de la 1864, întrucât efecte constitutive de drept nu mai au
hotărârile judecătorești care constată uzucapiunea, ci cele care d ispun asupra unor cereri de
intabulare în cartea funciară a dreptului dobândit ca urmare a uzucapiunii. Cum în sistemul
Codului civil de la 1864, uzucapiunea constituia drepturi în temeiul hotărârii judecătorești,
retroactiv, de la data începerii posesiei, în sistemul Codului civil din 2009, de la intabularea în
cartea funciară și de la data formulării cererii de chemare în judecată, dispozițiile art. 1.049 –1.052
din Codul de procedură civilă nu pot fi impuse în sistemul Codului civil vechi. Mai mult,
proce dura nouă, cu caracter special, deschide și calea unei proceduri cu caracter necontencios în
anumite condiții de speță, incompatibilă cu instituția uzucapiunii reglementată de Codul civil de la
1864.“
În majoritatea cazurilor, din considerentele hotărârilo r anexate sesizărilor, nu rezultă însă,
în mod expres, argumentele avute în vedere pentru aplicabilitatea, respectiv inaplicabilitatea
procedurii speciale reglementate de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă.
IV. Prevederile legale incidente
Art. 35 din Codul de procedură civilă:
„Art. 35. – Cel care are interes poate să ceară constatarea existenței sau inexistenței unui
drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale
prevăzută de lege.“
Conform ar t. 1.050 din Codul de procedură civilă, titlul XII, Procedura privitoare la
înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii:
„Art. 1.050. – Dispozițiile prezentului titlu sunt aplicabile oricăror cereri de înscriere în
cartea funciară a drepturilor reale imobiliare dobândite în temeiul uzucapiunii.“
Art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă:„(3) Reclamantul este considerat
proprietar de la data înscrierii, în condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate
dobândit în temeiu l uzucapiunii.“
Art. 56 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 56. – (1) Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale
imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea
lucrărilor de cadastru pent ru fiecare unitate administrativ -teritorială și deschiderea, la cerere sau
din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii
cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările
ulterioare.
(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a
altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s -au transmis, constituit ori modificat în mod valabil,
se face numai în scop de opozabilitate față de terți.“
Art. 76 din Legea nr. 71/2011 prevede că:
„Art. 76. – Dispozițiile art. 876 –915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile,
efectele și regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor și faptelor ju ridice
încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.“
Art. 82 din Legea nr. 71/2011 prevede că:
„Art. 82. – (1) Dispozițiile art. 930 –934 din Codul civil referitoare la uzucapiunea
imobiliară se aplică numai în ca zurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a
acestuia.
Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată sunt aplicabile dispozițiile
referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. Cu privire la imobile le pentru care,
la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu erau deschise cărți
funciare, rămân aplicabile dispozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil din 1864.
(2) În cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărți
funciare, până la îndeplinirea condițiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), uzucapiunea extratabulară
prevăzută în art. 930 din Codul civil își produce efectele de la data introducerii cererii de chemare
în judecată prin care s -a solicitat constatarea îndeplinirii cerințelor legale ale acestui mod de
dobândire, dacă acțiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepției uzucapiunii, dacă
această excepție a fost admisă.“
Conform art. 223 din Legea nr . 71/2011:
„Art. 223. – Dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în materie
civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil se
soluționează de către instanțele legal învestite, în conformi tate cu dispozițiile legale, materiale și
procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite.“
Art. 201 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 201. – Prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil
sunt și rămân supuse disp ozițiilor legale care le -au instituit.“
Art. 3 din Legea nr. 71/2011:
„Art. 3. – Actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de
intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzut e de legea
în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.“
Conform art. 6 din Codul civil:
„Art. 6. – (1) Legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare. Aceasta nu are putere
retroactivă.
(2) Actele și faptele juridic e încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în
vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data
încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
(3) Actele juridice n ule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate la data intrării în
vigoare a legii noi sunt supuse dispozițiilor legii vechi, neputând fi considerate valabile ori, după
caz, eficace potrivit dispozițiilor legii noi.
(4) Prescripțiile, decăderil e și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii
noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le -au instituit.“
Conform art. 24 din Codul de procedură civilă:
„Art. 24. – Dispozițiile legii noi de procedură se aplică numai proceselor și executărilor
silite începute după intrarea acesteia în vigoare.“
V. Opinia procurorului general
La data de 3 octombrie 2015, Ministerul Public a transmis un punct de vedere cu privire la
problema de drept ce formează obiectul recursulu i în interesului legii, procurorul general opinând,
în esență, că procedura specială reglementată de prevederile art. 1.050 –1.053 din Codul de
procedură civilă este aplicabilă și uzucapiunilor începute anterior datei de 1 octombrie 2011,
indiferent dacă im obilele au fost înscrise sau nu în cartea funciară.
VI. Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție
Nu s -a identificat jurisprudență relevantă în această materie la nivelul secțiilor instanței
supreme.
În ceea ce privește, însă, aplicarea legii în t imp în materia prescripției extinctive sau
achizitive, Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat următoarele decizii în interesul legii: nr.
IV din 16 ianuarie 2006, nr. 86/2007 și nr. 1/2014.
VII. Jurisprudența Curții Constituționale
Problema de dre pt în discuție a făcut obiect de analiză al Curții Constituționale din
perspectiva domeniului de aplicare a dispozițiilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă,
cu referire la condițiile impuse de noul Cod civil pentru înscrierea în cartea funciar ă a drepturilor
dobândite prin uzucapiune și în privința posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a noului
Cod civil.
Prin Decizia nr. 225 din 2 aprilie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
I, nr. 405 din 9 iunie 2015, Curtea Constituțională a stabilit că dispozițiile reclamate sunt
constituționale, pentru următoarele considerente:
Făcând distincția dintre normele de procedură, de imediată aplicare, și normele de drept
substanțial, la înscrierea dreptului dobândit trebuie să se țină cont, în privința condițiilor de fond
ale uzucapiunii, de legea în vigoare la data începerii posesiei. În acest sens sunt și dispozițiile art.
82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din
10 iu nie 2011, potrivit cărora dispozițiile noului Cod civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se
aplică numai în cazurile în care posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Prin
urmare, condițiile de fond ale uzucapiunii (referitoare la co ndițiile posesiei) vor fi guvernate de
legea în vigoare la data începerii posesiei, iar procedura aplicabilă înscrierii dreptului va fi cea
prevăzută de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă, atunci când cererea a fost formulată
după intrarea aces tuia în vigoare. În acest sens sunt și dispozițiile de drept substanțial cuprinse în
art. 6 alin. (4) din Codul civil, potrivit cărora uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în
vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legal e care le -au instituit.
Având în vedere faptul că norma procedurală are o sferă de cuprindere foarte largă, în
sensul că aceasta se aplică cererilor de constatare a dobândirii dreptului de proprietate în temeiul
uzucapiunii formulate în temeiul unor acte n ormative diferite, revine instanței de judecată să
interpreteze și să aplice în concret dispozițiile legale criticate, evitându -se instituirea în sarcina
uzucapanților a prezentării unor înscrisuri care nu au legătură cu dispozițiile de drept substanțial
aplicabile cererilor acestora. De altfel, Curtea reține că este de principiu că valorificarea
dispozițiilor de drept substanțial se face prin intermediul normelor de drept procedural, iar dreptul
de acces la justiție nu este un drept absolut, el putând fi s upus unor limitări sau condiționări, astfel
încât să nu fie afectată însăși substanța dreptului.
VIII. Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului și a Curții de Justiție a
Uniunii Europene
La nivelul celor două instanțe europene nu s -a identificat jurisprudența relevantă care să
vizeze în mod direct problema de drept supusă analizei.
IX. Punctul de vedere exprimat de specialiști
Opinia exprimată, în calitate de specialiști, de prof. univ. doctor Valeriu Stoica, conf. univ.
doctor Adrian Almășan, asi st. univ. doctor Laura Toma -Dăuceanu, din cadrul Facultății de Drept a
Universității București, în temeiul art. 516 alin. (6) din Codul de procedură civilă, a fost cea
potrivit căreia problema de drept dedusă analizei trebuie soluționată în sensul că, ori de câte ori
cererea are ca obiect constatarea dobândirii dreptului real ca urmare a uzucapiunii, indiferent de
momentul la care a început posesia, se aplică procedura specială reglementată de art. 1.050 –1.053
din Codul de procedură civilă, iar atunci când constatarea dobândirii dreptului de proprietate, ca
urmare a uzucapiunii, se invocă pe cale de excepție, respectiv cât timp înscrierile în cartea funciară
nu au un efect constitutiv de drepturi, se aplică procedura contencioasă de drept comun. Acolo
unde s e aplică deja efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară și, în viitor, pe măsură ce se va
aplica efectul constitutiv, nu se va mai putea invoca uzucapiunea pe cale de excepție, ci numai cu
aplicarea procedurii speciale.
Punctul de vedere exprima t de specialiștii în procedură civilă ai Facultății de Drept a
Universității „Babeș -Bolyai“ din Cluj este în sensul că procedura specială a înscrierii drepturilor
reale imobiliare dobândite prin uzucapiune trebuie aplicate și prescripțiilor începute anteri or noului
Cod civil, aceștia apreciind că textul art. 35 privind procedura acțiunii în constatare ar putea fi
înlăturat prin invocarea directă a încălcării textului art. 1 alin. (1) din Protocolul nr. 1.
Specialiștii de la catedra de drept civil a Facultăț ii de Drept a Universității „Babeș -Bolyai“
din Cluj au apreciat că procedura specială a uzucapiunii extratabulare nu este susceptibilă de a fi
aplicată tuturor uzucapiunilor al căror curs a început înainte de intrarea în vigoare a actualului Cod
civil. Tot odată, subliniind că există o diferență de natură juridică între uzucapiunea reglementată
de vechiul Cod civil și uzucapiunea extratabulară, s -a apreciat că nu ar fi justificată extinderea
procedurii judiciare specifice uneia dintre cele două modele de uzu capiune la uzucapiunea
instituită de vechiul Cod civil. Astfel, procedura din art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă
este mult prea puternic legată/condiționată de natura juridică a uzucapiunii extratabulare pentru a
putea fi extinsă și la un alt t ip de uzucapiune. O atare extindere ar presupune modificare de facto
fie a legii materiale, condiționând uzucapiunea din vechiul Cod civil de înscrierea în cartea
funciară, fie a legii procesuale, prin trunchierea procedurii speciale, care nu poate fi doar preluată,
fără adaptarea conținutului actual.
Opinia Institutului Național al Magistraturii, exprimată de formatorii cu normă întreagă din
cadrul catedrei de drept civil și drept procesual civil, a fost în sensul că procedura specială
reglementată de disp ozițiile art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă este aplicabilă numai în
ipoteza în care obiectul cererii introduse pe rolul instanțelor judecătorești ulterior intrării în vigoare
a noului Cod de procedură civilă vizează înscrierea dreptului dobând it în temeiul uzucapiunii
extratabulare prevăzută de art. 930 din noul Cod civil. S -a subliniat că, în ipoteza în care posesia
imobilului a început sub imperiul Codului civil din 1864, iar cererea de constatare a dobândirii
dreptului real prin efectul uzuc apiunii achizitive este introdusă pe rolul instanțelor judecătorești
ulterior intrării în vigoare a noului Cod de procedură civilă, sub aspectul dreptului material, sunt
aplicabile dispozițiile Codul civil de la 1864, iar, sub aspectul dreptului procesual, dispozițiile
noului cod de procedură civilă, însă nu procedura specială, ci dispozițiile generale și cele vizând
procedura contencioasă.
X. Raportul asupra recursului în interesul legii
Raportul întocmit de judecătorii -raportori desemnați, conform art. 51 6 alin. (5) din Codul
de procedură civilă, a concluzionat că, în interpretarea și aplicarea prevederilor art. 1.050 –1.053
din Codul de procedură civilă și art. 56, 76 și 82 din Legea nr. 71/2011, stabilește că procedura
specială reglementată de prevederile art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă nu este
aplicabilă în privința prescripțiilor achizitive începute anterior intrării în vigoare a Codului civil.
Astfel, sub aspect material, sunt aplicabile normele de drept în vigoare la data începerii poses iei,
iar, sub aspect procedural, se aplică dispozițiile generale și cele vizând procedura contencioasă din
Codul de procedură civilă.
XI. Înalta Curte de Casație și Justiție
Examinând sesizările cu recurs în interesul legii, raportul întocmit de judecători i-raportori
și dispozițiile legale ce se solicită a fi interpretate în mod unitar, reține următoarele:
Din perspectiva legitimării procesuale active, se poate constata că sunt îndeplinite cerințele impuse
de dispozițiile art. 514 din Codul de procedură civ ilă, recursul în interesul legii fiind exercitat de
către colegiile de conducere ale Curții de Apel Constanța și Curții de Apel Suceava.
Articolul 515 din Codul de procedură civilă, care reglementează condițiile de admisibilitate
ale recursului în interesu l legii, statuează că acesta este admisibil numai dacă se face dovada că
problemele de drept care formează obiectul judecății au fost soluționate diferit prin hotărâri
judecătorești definitive, care se anexează cererii.
Norma legală impune, astfel, trei co ndiții de admisibilitate distincte, dar care nu se
apreciază gradual, ci cumulativ, respectiv:
– problema de drept vizată să facă obiectul judecății;
– problema de drept să fi fost soluționată diferit de instanțe diferite, prin hotărâri judecătorești
defin itive;
– hotărârile judecătorești definitive de soluționare diferită a problemei de drept să fie anexate
cererii de recurs în interesul legii.
Din analiza hotărârilor anexate sesizărilor conexate rezultă că aceste condiții legale sunt, în
mod formal, îndep linite.
În ceea ce privește dezlegarea problemei de drept care a determinat jurisprudență neunitară,
Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul competent să soluționeze recursul în interesul legii
consideră că procedura specială reglementată de preved erile art. 1.050 –1.053 din Codul de
procedură civilă este aplicabilă numai uzucapiunilor guvernate de Codul civil.
Astfel, în cazul în care posesia a început anterior intrării în vigoare a Codului civil, iar
acțiunea este introdusă după intrarea în vigoare a Codului de procedură civilă, sub aspect material,
sunt aplicabile normele de drept în vigoare la data începerii posesiei, iar, sub aspect procedural, se
aplică dispozițiile generale și cele vizând procedura contencioasă din Codul de procedură civilă.
Primul argument în susținerea acestei soluții decurge din prevederile art. 82 alin. (1) din
Legea nr. 71/2011. În acord cu principiul de drept tranzitoriu al neretroactivității legii noi în
materie de prescripție, acest text legal prevede că: „(1) Dispoziții le art. 930 –934 din Codul civil
referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care posesia a început după
data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată
sunt aplicabile dispoziț iile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. Cu privire
la imobilele pentru care, la data începerii posesiei, înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, nu
erau deschise cărți funciare, rămân aplicabile dispozițiile în materie de uzucapiune din Codul civil
din 1864“.
La adoptarea acestei soluții s -a ținut seama, așa cum era firesc, de faptul că circumstanțele
istorice și evoluția legislativă au determinat coexistența pe teritoriul țării noastre a mai multor
sisteme de publicita te imobiliară, ceea ce a influențat și reglementarea diferită a instituției
uzucapiunii.
Codul civil de la 1864 reglementează două feluri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 de ani
(art. 1890) și uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, numită și uzucapiunea pres curtată (art. 1895).
Cele două forme de uzucapiune presupun îndeplinirea unor condiții specifice, dintre care
unele sunt comune (să existe o posesie utilă, posesia să fie exercitată neîntrerupt în tot timpul fixat
de lege, iar îndeplinirea prescripției ach izitive să fie invocată de posesor, fie pe cale de acțiune, fie
pe cale de excepție), iar altele se cer a fi întrunite numai în cazul uzucapiunii de 10 până la 20 de
ani (să existe un just titlu, iar posesorul să fie de bună -credință).
În mod unanim, atât practica judiciară, cât și jurisprudența recunosc caracterul retroactiv al
uzucapiunii, în special în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate de către posesor,
respectiv stingerea acestui drept în ceea ce îl privește pe adevăratul proprietar.
Dobândirea de către posesor a dreptului exercitat asupra imobilului în cauză are loc nu de la
data împlinirii termenului de prescripție, nici de la data pronunțării hotărârii judecătorești, ci
retroactiv, din ziua începerii cursului prescripției achizitive , altfel spus, din momentul intrării
efective în posesia bunului.
Această trăsătură a mecanismului prescripției are o serie de implicații sub diverse aspecte,
precum cel al drepturilor constituite de posesor în favoarea terților, în materia comunității de
bunuri a soților sau în ceea ce privește situația juridică a fructelor bunului frugifer uzucapat.
În regiunile de carte funciară (Transilvania, Banat, Crișana, Satu Mare și Bucovina),
uzucapiunea are o aplicație restrânsă, acest mod de dobândire a propriet ății fiind permis în mod
excepțional, numai în condițiile prevăzute de art. 27 (uzucapiunea tabulară sau „prin convalescența
titlului“) și art. 28 (uzucapiunea extratabulară) din Decretul -lege nr. 115/1938 pentru unificarea
dispozițiilor privitoare la cărț ile funciare (denumit în continuare Decretul -lege nr. 115/1938 ).
Potrivit art. 27 din Decretul -lege nr. 115/1938: „În cazul care s -au înscris fără cauză
legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil
dobândit e dacă titularul dreptului le -a posedat cu bună -credință, potrivit legii, timp de 10 ani“.
Expresia „uzucapiune tabulară“ este de natură a evidenția faptul că dreptul real ce se prescrie
achizitiv este deja înscris sau intabulat în cartea funciară pe numel e uzucapantului. De asemenea,
sintagma „prin convalescența titlului“ subliniază faptul că titlul în baza căruia s -a realizat
intabularea, deși nevalabil, se curăță de viciile sale prin trecerea termenului de 10 ani, devenind pe
deplin valabil.
În jurisprud ența mai veche a instanței supreme (Decizia nr. 493/1968 a fostului Tribunal
Suprem, Secția civilă) s -a statuat că, în ipoteza prevăzută de art. 27 din Decretul -lege nr. 115/1938,
legiuitorul reglementează un caz special de uzucapiune, având drept scop „as anarea“ titlului
nevalabil în temeiul căruia s -a făcut înscrierea. Această uzucapiune se produce cu efect retroactiv,
astfel încât titularul dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în temeiul titlului nevalabil își
va vedea consolidată situația juridică creată prin starea de aparență, chiar de la data înscrierii
făcute în favoarea sa, ca și când acea înscriere s -ar fi făcut în temeiul unui titlu valabil.
Art. 28 din Decretul -lege nr. 115/1938, care reglementează uzucapiunea extratabulară,
preved e că: „Cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiunile legii, timp de 20 de ani, după
moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat u n bun nemișcător, în
condițiunile legii, timp de 20 de ani, socotiți de la înscrierea în cartea funciară a declarațiunii de
renunțare la proprietate.“
Denumirea de „uzucapiune extratabulară“ se datorează faptului că dobândirea dreptului de
proprietate de c ătre posesorul imobilului are loc fără ca acesta să fi fost intabulat, la începerea
posesiei, în cartea funciară.
Sub aspect procedural, înscrierea drepturilor dobândite prin uzucapiune este reglementată
de art. 130 din Decretul -lege nr. 115/1938.
Decretul -lege nr. 115/1938 prevede, în capitolul V („Dispoziții de procedură“) secțiunea a
II-a („Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite prin uzucapiune“) art. 130, că
„cererea de înscriere se va îndrepta la tribunalul (…) în circumscripția cărui a este așezat imobilul“,
care „prin încheiere va emite o somație care se va afișa (…) și se va publica într -unul din ziarele
mai răspândite din capitală (…). Dacă nu s -a făcut opoziție, tribunalul (…) se va pronunța printr -o
încheiere; în cazul contrar, op oziția se va judeca de către instanța competentă, după dreptul comun
(…). Notariatul de stat nu va putea, în temeiul uzucapiunii, dispune înscrierea dreptului, dacă
acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu, în folosul unei alte persoane, chiar după î mplinirea
termenului de uzucapiune; în cazul când s -ar fi făcut numai o notare, notariatul de stat va dispune
înscrierea dreptului, fără ca înscrierea să fie opozabilă celui care a cerut notarea“.
Și în acest caz, efectele uzucapiunii se produc retroactiv, de la data începerii posesiei. În
situația admiterii cererii de intabulare (prin încheiere sau hotărâre judecătorească), dreptul de
proprietate se înscrie în cartea funciară cu data notării cererii, iar efectele uzucapiunii se produc
retroactiv de la data începerii posesiei. Între data începerii posesiei și data la care s -a înscris dreptul
uzucapat în cartea funciară, posesorului i se recunoaște retroactiv un drept de proprietate
extratabulară.
În același sens, însă într -o manieră nuanțată, se consideră că mai corect ar fi de spus că
acest efect retroactiv coboară în timp, în cazul unei posesii începute încă din timpul vieții
proprietarului tabular, numai până la momentul la care a survenit decesul titularului dreptului real
ce se prescrie achizitiv.
În plu s, față de formele de uzucapiune enumerate, pentru posesiile începute anterior punerii
în aplicare a Decretului -lege nr. 115/1938 (prin Legea nr. 241/1947 în Transilvania și prin Legea
nr. 511/1938 în Bucovina), în regiunile țării în care cărțile funciare au fost introduse de ocupația
habsburgică și austro -ungară, se poate invoca uzucapiunea supusă condițiilor și regulilor prevăzute
de Codul civil austriac sau uzucapiunea reglementată de legile locale maghiare.
Deși perioada de timp care s -a scurs de la mom entul începutului unor asemenea posesii este
destul de mare, nu este exclusă invocarea uzucapiunii în astfel de condiții, dată fiind
imprescriptibilitatea unei astfel de acțiuni, dar și posibilitatea ca uzucapiunea să fie invocată pe
cale de excepție.
Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (denumită în continuare Legea nr.
7/1996 ), care a înlocuit regimul de publicitate imobiliară prin registre de transcripțiuni și
inscripțiuni și pe cel prin cartea funciară, nu a mai consacrat cazurile s peciale de uzucapiune
prevăzute de Decretul -lege nr. 115/1938.
Întrucât dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu au reglementat în niciun fel prescripția achizitivă în
sistem de carte funciară, s -a cristalizat concluzia că, în privința posesiilor începute după int rarea în
vigoare a acestei legi, este aplicabilă uzucapiunea de drept comun, reglementată de Codul civil.
Pornind de la principiul retroactivității efectelor uzucapiunii (coborând în timp până la data
la care aceasta a început) și de la regula de aplicabil itate generală potrivit căreia verificarea
îndeplinirii condițiilor uzucapiunii se supune normelor juridice în vigoare la data la care posesorul
a început să prescrie achizitiv, în doctrină, s -a mai susținut că momentul la care trebuie să fie
raportată dat a intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996 nu este acela al introducerii acțiunii având ca
obiect constatarea împlinirii uzucapiunii și a producerii efectelor sale, ci cel al începerii, respectiv
al împlinirii termenului de prescripție achizitivă.
Astfel, î n teritoriile de carte funciară, pentru uzucapiunile începute și împlinite anterior
intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt aplicabile dispozițiile Decretului -lege nr. 115/1938,
independent de promovarea ulterioară a cererii introductive având ca obie ct tocmai constatarea
acestui fapt. De asemenea, pentru acele prescripții achizitive începute după intrarea în vigoare a
actului normativ menționat, urmează a fi incidente dispozițiile Codului civil.
În schimb, în cazul unei uzucapiuni începute anterior in trării în vigoare a Legii nr. 7/1996 și
împlinite după acest moment, nici doctrina și nici practica judiciară nu au avut un punct de vedere
unitar. Unificarea practicii judiciare s -a realizat prin Decizia nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie
2007 a Înaltei Cur ți de Casație și Justiție, Secțiile Unite (publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea I, nr. 697 din 14 octombrie 2008). Prin această decizie s -a statuat că, în situația
prescripțiilor achizitive începute sub imperiul Decretului -lege nr. 115/1938 ș i împlinite după
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, acțiunile în constatarea dobândirii dreptului de proprietate
prin uzucapiune în regim de carte funciară sunt guvernate de dispozițiile legii vechi, respectiv ale
Decretului -lege nr. 115/1938.
Codul c ivil actual (Legea nr. 287/2009), intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011,
conform art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, reglementează două forme de uzucapiune
imobiliară, și anume uzucapiunea extratabulară (art. 930) și uzucapiunea tabulară (art . 931).
Conform art. 930 alin. (1) și (2) „(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui
care l -a posedat timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și -a încetat existența;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul num ai dacă și -a înregistrat cererea de
înscriere în cartea funciară înainte ca o terță persoană să își fi înregistrat propria cerere de înscriere
a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea
termenului de uzucap iune“.
Conform art. 931 alin. (1) și (2) „(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă,
în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate când cel înscris cu bună -credință a posed at imobilul timp de 5 ani după momentul
înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.
(2) Este suficient ca buna -credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în
momentul intrării în posesie“.
Cele două forme de uzucapiune se grefează pe sistemul de publicitate imobiliară prin cărți
funciare, astfel cum a fost regândit și structurat în titlul VII al cărții a III -a din Codul civil, intitulat
„Cartea funciară“, relevant din perspectiva analizei de față fiind unul dintre principiile pe care se
bazează acest sistem, și anume principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii (art.
885 și art. 886 din Cod civil).
Acest principiu este activ și în materie de uzucapiune, deoarece art. 887 din Codul civil n u
mai include uzucapiunea printre excepțiile de la regula efectului translativ, constitutiv sau extinctiv
de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, așa cum făcea art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.
Pe de altă parte, art. 1.053 alin. (3) din C odul de procedură civilă, intrat în vigoare ulterior
Codului civil, prevede că: „(3) Reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii, în
condițiile legii, în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii“.
Ca atare , se constată că, în noua reglementare, s -a abandonat efectul retroactiv al
uzucapiunii, dreptul de proprietate nefiind dobândit de posesor decât din momentul înscrierii lui în
cartea funciară.
Prevederile art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă nu reprezintă o simplă
aplicație a principiului efectului constitutiv al înscrierii în materia uzucapiunii, ci reprezintă o
normă specială, intrată în vigoare ulterior Codului civil, prin care legiuitorul a înțeles ca, în materie
de uzucapiune, să modific e drastic regimul juridic al acestei instituții, sub aspectul momentului
dobândirii dreptului de proprietate. În consecință, aplicabilitatea art. 1.053 alin. (3) din Codul de
procedură civilă în privința posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codul ui civil nu poate fi
înlăturată prin efectul art. 56 și 76 din Legea nr. 71/2011, în condițiile în care aceste prevederi
legale sunt anterioare intrării în vigoare a Codului de procedură civilă și conțin norme tranzitorii
care se referă în mod explicit și exclusiv la „dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea
drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară“, respectiv la
„dispozițiile art. 876 –915 din Codul civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regi mul
înscrierilor în cartea funciară“.
Rezultă că, pentru toate cererile de uzucapiune soluționate după procedura specială
prevăzută de Codul de procedură civilă [cu excepția celor la care se referă art. 82 alin. (2) din
Legea nr. 71/2011], momentul dobândi rii dreptului de proprietate este cel al înscrierii acestui drept
în cartea funciară, în baza încheierii sau a hotărârii pronunțate asupra cererii de uzucapiune, după
caz. Or, dacă procedura specială s -ar aplica și în cazul posesiilor începute anterior int rării în
vigoare a Codului civil, s -ar ajunge la modificarea regimului juridic al formelor de uzucapiune
respective, sub aspectul momentului dobândirii dreptului de proprietate, prin aplicarea retroactivă a
unei noi reguli în această materie, ceea ce contr avine principiului general potrivit căruia
uzucapiunea se supune normelor juridice în vigoare la data la care posesorul a început să prescrie
achizitiv.
Deși se observă similitudinea între condițiile de fond ale uzucapiunii extratabulare, astfel
cum sunt r eglementate în Codul civil și condițiile de fond ale uzucapiunii extratabulare din
Decretul -lege nr. 115/1938, precum și asemănarea între procedura de înscriere a drepturilor
dobândite prin uzucapiune, prevăzută de art. 130 din Decretul -lege nr. 115/1938, și procedura
specială reglementată de Codul de procedură civilă actual, această din urmă procedură nu poate fi
extinsă nici măcar asupra posesiilor începute sub imperiul Decretului -lege nr. 115/1938, deoarece,
așa cum s -a arătat, efectul achizitiv al poses iei se produce în mod diferit.
În sistemul vechilor cărți funciare, efectele uzucapiunii extratabulare se produc retroactiv,
de la data începerii posesiei, înscrierea dreptului uzucapat în cartea funciară nu are efect
constitutiv, ci doar un rol de publici tate, pentru a -l face opozabil terților, în timp ce, în cazul
uzucapiunii reglementate de actualul Cod civil, proprietatea se dobândește fără efect retroactiv,
fiind condiționată de înscrierea dreptului în cartea funciară, ca urmare a parcurgerii proceduri i
speciale, în temeiul hotărârii judecătorești prin care această procedură se finalizează.
Diferența de regim juridic este și mai evidentă în comparația dintre uzucapiunea
reglementată de Codul civil din 1864 și uzucapiunea din Codul civil actual. Dacă, în sistemul
vechiului Cod civil, uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietății, cu efect
retroactiv de la data începerii posesiei, opozabil erga omnes, independent de orice formă de
publicitate și fără ca dreptul de dispoziție să fie con diționat de o eventuală înscriere în evidențele
de publicitatea imobiliară, în sistemul actualului cod civil, dreptul de proprietate se dobândește
numai de la data înscrierii în cartea funciară, în temeiul hotărârii judecătorești pronunțate în
procedura sp ecială „privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii“,
prevăzută de titlul XII al cărții a VI -a a Codului civil.
Sub aspect procedural, în ipoteza uzucapiunii reglementate de Codul civil de la 1864,
cererea de chemare în judecată v izează constatarea dreptului real dobândit în temeiul acesteia,
acțiunea îmbrăcând forma cererii în constatare, în timp ce acțiunea formulată pe calea procedurii
speciale are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fii nd o
cerere în realizare de drepturi.
De asemenea, efectele hotărârii judecătorești sunt diferite, în primul caz, hotărârea având
efect declarativ (deoarece recunoaște dreptul de proprietate cu efect retroactiv, de la data începerii
posesiei), pe când, în cazul procedurii speciale reglementate de actualul cod de procedură civilă,
hotărârea judecătorească (încheierea sau sentința, după caz) conține dispoziția de înscriere în cartea
funciară a dreptului real dobândit de reclamant, care va fi considerat propri etar de la data înscrierii
în cartea funciară, astfel încât hotărârea nu are caracter declarativ, deoarece nu recunoaște un drept
preexistent.
Din prezentarea formelor diferite de uzucapiune reglementate de legislația aplicabilă pe
teritoriul țării noastre în decursul timpului rezultă că acestea sunt supuse unor condiții de fond
diferite, ceea ce determină administrarea unui probatoriu specific și efectuarea de către judecător a
unor verificări corespunzătoare, în raport cu forma de uzucapiune incidentă în cauză. În plus,
hotărârea judecătorească are consecințe diferite, atât sub aspectul momentului dobândirii dreptului
de proprietate, dar și din perspectiva efectelor înscrierii dreptului dobândit prin uzucapiune în
cartea funciară.
Chiar dacă dispozițiile t ranzitorii ale art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 se referă la
modul de aplicare a normelor care vizează condițiile de fond ale uzucapiunii, nu trebuie omis
faptul că normele de procedură reprezintă forma de valorificare în plan procesual a normelor d e
drept material. Or, dacă legea aplicabilă în ce privește condițiile și termenele uzucapiunii este cea
de la data începerii posesiei, aceasta trebuie aplicată în întregime, nu numai parțial, deci și cu
privire la efectele posesiunii.
Prevederea art. 1.053 alin. (3) din Codul de procedură civilă, deși înglobată în
reglementarea -cadru a procedurii de judecată în materie civilă, constituie o normă de fond, care
guvernează regimul juridic al uzucapiunii, sub aspectul momentului nașterii dreptului de
proprietat e. Stabilind că reclamantul este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea
funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul uzucapiunii, noua reglementare schimbă în
mod radical concepția anterioară în privința efectelor uzucapiunii, nep utând fi aplicată decât dacă i
s-ar recunoaște caracter retroactiv, ceea ce este contrar art. 15 alin. (2) din Constituția României,
republicată.
Un alt considerent în susținerea acestei soluții decurge din însuși textul art. 1.052 alin. (7)
din Codul de p rocedură civilă, care prevede expres că instanța va cerceta „dacă sunt îndeplinite
cerințele prevăzute de Codul civil pentru dobândirea dreptului reclamat în temeiul uzucapiunii“.
Singura interpretare validă este aceea că trimiterea avută în vedere de legi uitor se referă la Codul
civil în vigoare.
Argumentul potrivit căruia s -ar putea da o interpretare mai largă textului, în sensul că
referința ar viza atât noul Cod civil, cât și Codul civil de la 1864, este lipsit de fundament și nu
poate fi acceptat, deoa rece textul legal examinat este cuprins în cartea a VI -a a Codului de
procedură civilă, intitulată „Proceduri speciale“, fiind, așadar, o normă specială, de strictă
interpretare și aplicare.
De altfel, prin terminologia utilizată, legiuitorul a făcut disti ncția clară între Codul civil
adoptat prin Legea nr. 287/2009 și Codul civil anterior. Astfel, în conținutul art. 230 lit. a) din
Legea nr. 71/2011 se face referire la „Codicele civil“ sau „Codul civil din 1864“.
Cu atât mai puțin poate fi argumentată inte rpretarea art. 1.052 alin. (7), în sensul extinderii
aplicării procedurii speciale în materie de uzucapiune, prevăzută de Codul de procedură civilă, cu
privire la celelalte forme speciale de uzucapiune, prevăzute de Decretul -lege nr. 115/1938. Oricât
de la rgă ar fi interpretarea, acest din urmă act normativ nu poate fi înglobat în Codul civil, fiind o
reglementare specială, care ar fi trebuit să fie indicată în mod expres în situația în care s -ar fi
intenționat extinderea procedurii speciale și cu privire l a aceasta.
Art. 1.052 alin. (7) din Codul de procedură civilă nu reprezintă o dispoziție singulară prin
care se face trimitere la Codul civil. Bunăoară, art. 94 pct. 1 lit. a) și art. 114 alin. (1) din Codul de
procedură civilă cuprind norme de competență referitoare la „cererile date de Codul civil în
competența instanței de tutelă și de familie (…)“, fiind evident că textul se raportează la
dispozițiile Codului civil în vigoare.
La fel, art. 193 alin. (3) din Codul de procedură civilă se referă la verific area evidențelor
succesorale prevăzute de Codul civil, iar art. 397 alin. (3) și art. 454 din Codul de procedură civilă
fac trimitere directă la anumite articole din Codul civil, care se regăsesc în textul Codului civil în
vigoare, ceea ce exclude orice du biu cu privire la faptul că, pentru legiuitor, „Codul civil“ la care
se face trimitere este cel adoptat prin Legea nr. 287/2009, nu cel anterior.
În continuarea aceluiași raționament mai trebuie remarcat și faptul că, atunci când s -a dorit
trimiterea atât la dispozițiile Codului civil, cât și la alte dispoziții legale, aceasta s -a făcut în mod
expres. Un exemplu în acest sens sunt prevederile art. 237 alin. (2) pct. 9 și 10 din Codul de
procedură civilă, potrivit cărora, în etapa cercetării procesului, jude cătorul „va dispune ca părțile să
prezinte dovada efectuării verificărilor în registrele de evidență ori publicitate prevăzute de Codul
civil sau de legi speciale“, respectiv „va îndeplini orice alt act de procedură necesar soluționării
cauzei, inclusiv ve rificări în registrele prevăzute de legi speciale“.
Dintr -o altă perspectivă, problema de drept analizată prezintă similitudini cu cea dezlegată
prin Decizia în interesul legii nr. 1/2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în Monitorul
Ofici al al României, Partea I, nr. 283 din 17 aprilie 2014, prin care s -a statuat că prescripțiile
extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeași dată,
rămân supuse dispozițiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958 pr ivitor la prescripția extinctivă,
republicat, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu, cât și părțile interesate pot invoca
excepția prescripției extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1
octombrie 2011.
Problema care a fost supusă analizei în cadrul acestui recurs în interesul legii a fost aceea
dacă, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, instanțele de judecată, din
oficiu, ori părțile interesate mai pot invoca, în orice fază pro cesuală, excepția prescripției
extinctive atunci când prescripțiile au început înainte de 1 octombrie 2011.
Completul învestit cu soluționarea recursului în interesul legii a avut în vedere dispoziția
tranzitorie a art. 201 din Legea nr. 71/2011, potrivit căreia „Prescripțiile începute și neîmplinite la
data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le -au instituit“.
S-a reținut, în argumentarea soluției, că, „din punctul de vedere al aplicării legii civile în
timp, prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi reprezintă facta
pendentia, ca situații juridice în curs de formare, modificare sau stingere la data apariției acesteia.
Reglementând conflictul de drept intertemporal generat de intrarea în vigoare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, în partea privitoare la prescripție, legiuitorul a optat să supună legii
vechi prescripțiile începute și neîmplinite la data de 1 octombrie 2011, în vederea asigurării
stabilității juridice, sp re a da satisfacție principiilor respectării drepturilor câștigate și a așteptărilor
legitime, iar, nu în ultimul rând, spre a evita aplicarea retroactivă a legii noi, față de imperativul
respectării principiului de ordin constituțional al neretroactivităț ii legii, consacrat prin dispozițiile
art. 15 alin. (2) din Constituția României, republicată.
Aceasta întrucât, de principiu, modificările aduse prin legea nouă condițiilor ori regimului
prescripției – fie că legea nouă ar institui ori suprima prescripția , fie că ar mări sau micșora durata
termenelor de prescripție, fie că ar modifica începutul acesteia, cauzele de suspendare, întrerupere,
de repunere în termen ori condițiile invocării în vederea producerii de efecte juridice – nu pot atașa
unui fapt trecu t alte consecințe juridice decât cele prevăzute de legea atunci în vigoare. Acest lucru
s-ar putea realiza doar dacă legea nouă ar retroactiva, fapt inadmisibil în actuala ordine
constituțională.
Aceeași soluție legislativă a fost consacrată și prin dispoz ițiile art. (6) alin. (4) din Codul
civil, potrivit cărora «Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării
în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le -au instituit».
(……….) Întrucât norma tranzitorie a art. 201 din Legea nr. 71/2011 nu utilizează nicio
distincție, iar «ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus» , în timp ce aceea a art. 6 alin.
(4) din Codul civil – care consacră o soluție identică, dând expresie acelorași principi i de drept –
conține sintagma «în întregime», se înțelege că legea sub imperiul căreia prescripția a început să
curgă va guverna atât aspectele de drept material, cât și pe cele de drept procesual referitoare la
prescripție, chiar dacă aceasta se împlineșt e după intrarea în vigoare a Codului civil“.
Având în vedere raționamentul acestei decizii, ținând seama că și în cazul posesiilor
începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi suntem în prezența unor facta
pendentia, ca situații juridice în curs de formare, modificare sau stingere la data apariției acesteia,
față de prevederile art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 și art. 6 alin. (4) din Codul civil și pentru
identitate de rațiune, soluția care se impune este aceea că pentru posesiile începute anterior intrării
în vigoare a Codului civil nu pot fi aplicate noile dispoziții procedurale, a căror consecință ar fi
renunțarea la caracterul retroactiv al uzucapiunii și schimbarea, în acest mod, a regimului juridic al
uzucapiunii.
În ceea ce p rivește unul dintre argumentele opiniei contrare, bazat pe interpretarea
prevederilor art. 1.050 din Codul de procedură civilă, potrivit cărora dispozițiile titlului XII al
cărții a VI -a se aplică „oricăror cereri de înscriere în cartea funciară a drepturi lor reale imobiliare
dobândite în temeiul uzucapiunii“, se apreciază că acestea nu pot fi interpretate izolat, ci prin
raportare la celelalte prevederi ale aceluiași titlu, în special, la art. 1.052 alin. (7), care face
trimitere la condițiile uzucapiunii prevăzute de Codul civil. Din analiza sistematică a acestor
dispoziții legale rezultă că cererile vizate de art. 1.050 din Codul de procedură civilă sunt cele care
au ca obiect uzucapiunile guvernate de Codul civil.
Prevederile art. 24 din Codul de procedu ră civilă, potrivit cărora „Dispozițiile legii noi de
procedură se aplică numai proceselor și executărilor silite începute după intrarea acesteia în
vigoare“, nu pot constitui un argument în favoarea opiniei contrare, deoarece, în cazul posesiilor
începute anterior intrării în vigoare a Codului civil și valorificate printr -o cerere de chemare în
judecată formulată ulterior intrării în vigoare a Codului de procedură civilă, nu se pune problema
aplicării vechii legi procedurale, ci se aplică tot legea nouă, î nsă nu cea configurată în procedura
specială (care este circumscrisă uzucapiunilor întemeiate pe Codul civil), ci dispozițiile generale
ale Codului de procedură civilă.
Condițiile de exercitare a acțiunii, impuse prin art. 1.051 din Codul de procedură civi lă,
precum și împrejurările pe care judecătorul trebuie să le verifice, conform art. 1.052 al aceluiași
cod, conduc spre concluzia că această procedură specială a fost elaborată în strânsă corelație cu
prevederile Codului civil în materie de uzucapiune.
Înscrisurile solicitate de lege în dovedirea dreptului dedus judecății pe calea procedurii
speciale, respectiv cele menționate în cadrul art. 1.051 alin. (3) lit. a) și g) din Codul de procedură
civilă, vizează în mod evident uzucapiunea extratabulară sub ce le două forme reglementate de art.
930 alin. (1) lit. a) și b) din Codul civil (respectiv uzucapiunea întemeiată pe decesul proprietarului
tabular și uzucapiunea întemeiată pe renunțarea la proprietate), neexistând nicio justificare ca
instanța să administ reze astfel de probe în situația în care, de exemplu, se invocă uzucapiunea
întemeiată pe Codul civil din 1864.
Împrejurarea că unele dintre probele și verificările prevăzute de procedura specială se
efectuau și în procedura aplicabilă anterior datei de 15 februarie 2013 (data intrării în vigoare a
Codului de procedură civilă) și se vor administra și în procedura de drept comun descrisă de acest
cod nu poate justifica aplicarea procedurii speciale pentru posesiile începute anterior intrării în
vigoare a Cod ului civil.
Aspectele reținute în considerentele Deciziei nr. 225 din 2 aprilie 2015 a Curții
Constituționale, referitoare la incidența procedurii de înscriere a dreptului de proprietate dobândit
în temeiul uzucapiunii, prevăzută de art. 1.050 –1.053 din Co dul de procedură civilă, și în cazul
posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil, sunt de natură să creeze în practică
situații de aplicare neuniformă și secvențială a legii, lăsând la latitudinea fiecărui judecător
posibilitatea de a aprecia dacă aplică sau nu o anumită dispoziție din procedura specială.
Prin decizia menționată, Curtea Constituțională analizează conformitatea textului legal
criticat (art. 1.049 din Codul civil, devenit art. 1.050 după republicare) în raport cu preveder ile
Constituției, fără ca prin aceasta să se poată limita atributul constituțional al instanței supreme,
prevăzut de art. 126 alin. (3) din Constituție, de a se pronunța cu privire la interpretarea și aplicarea
unitară a legii.
Totodată, în cazul uzucapiun ii pentru un imobil neînscris în cartea funciară, dacă în timpul
sau după împlinirea termenului de uzucapiune de 30 ani proprietarul imobilului sau moștenitorii
acestuia decid să deschidă o primă carte funciară (fapt ce nu este de natură să întrerupă cursu l
prescripției achizitive, deoarece este vorba despre o simplă cerere adresată unui organ
administrativ), uzucapantul nu va putea obține înscrierea dreptului său în cartea funciară și, ca
atare, nici nu va putea dobândi însuși dreptul de proprietate, deoar ece s -ar opune prevederile art.
1.053 alin. (2) din Codul de procedură civilă, text potrivit căruia înscrierea dreptului dobândit în
temeiul uzucapiunii nu se poate efectua dacă acesta a fost intabulat sau înscris provizoriu în folosul
unei alte persoane.
În raport cu aspectele relevate și având în vedere caracterul special al procedurii instituite
de art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă se apreciază că aceasta nu poate fi aplicată
trunchiat, în sensul că instanța de judecată, în soluționarea unei cereri întemeiate pe aces te
dispoziții procedurale, nu poate să aleagă între a aplica sau nu o anumită normă și nu poate atribui
hotărârii pronunțate un alt efect decât cel pe care legea îl prevede în mod expres.
Fiecare regim juridic de reglementare a uzucapiunii are propria sa l ogică, iar judecătorul nu
poate distruge această logică, amestecând diverse reguli din diferite legi succesive. De asemenea,
instanța nu se poate substitui legiuitorului și să creeze un nou regim juridic ad -hoc (lex tertia) ,
alcătuit din diverse reguli ce decurg din diferite legi succesive, deoarece s -ar ajunge la consecința
inadmisibilă ca organul judiciar să exercite un atribut care nu îi revine, intrând în sfera de
competență constituțională a legislativului.
Pentru considerentele arătate, în temeiul art . 517 cu referire la art. 514 din Codul de
procedură civilă,
ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE
În numele legii
DECIDE:
Admite recursul în interesul legii exercitat de Colegiul de conducere al Curții de Apel
Constanța și Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava.
În interpretarea și aplicarea prevederilor art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă și art.
56,art. 76 și art. 82 din Legea nr. 71/2011 stabilește că procedura spe cială reglementată de
prevederile art. 1.050 –1.053 din Codul de procedură civilă nu este aplicabilă în privința posesiilor
începute anterior intrării în vigoare a Codului civil.
Obligatorie, potrivit art. 517 alin. (4) din Codul de procedură civilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 5 octombrie 2015.
CONCLUZII
Prezenta lucrare prezintă o abordare practică, pe baza aspectelor teoretice, a modului de
reglementare a uzucapiunii, a modului î n care aceasta se împletește cu aspectele de publicitate
imobiliară și a problemelor pe care această instituție le -a ridicat odată cu trecerea timpului și cu
schimbarea legislațiilor. În urma întocmirii acestei lucrări și odată cu analizarea tuturor
dispoz ițiilor legale incidente, am desprins câteva concluzii pe care le voi expune în cele ce
urmează.
În primul rând, admițând că proprietatea nu este altceva decât o posesie de o anumită
calitate, este natural ca ceea ce duce la dobândirea unui drept de propri etate, să fie chiar posesia.
Desigur, este necesar ca această posesie să aibă anumite calități, nefiind de conceput ca orice fel de
posesie și indiferent de modul dobândirii ei, să producă efectul prevăzut de lege în cazul
uzucapiunii, sau, cum a fost numi ta de Codul Civil de la 1864, prescripției achizitive. Un prim
deziderat al oricărei legislații ar trebui să fie reprezentat de ocrotirea dreptului de proprietate,
această ocrotire fiind realizată, în mod optim, în momentul în care dispozițiile privitoare la
pierderea dreptului de proprietate, respectiv a modului prin care cineva poate dobândi dreptul de
proprietate sunt clare și nesusceptibile de interpretări. Noul Cod Civil s -a îndepărtat în mod
substanțial de prevederile vechiului Cod Civil aducând, așa cum este și normal, o protecție
suplimentară și superioară celui care are înscris dreptul său în cartea funciară. Astfel cum reiasă
din lucrarea de față, posesia care va începe sub imperiul noului Cod Civil, chiar și utilă, nu va
putea fi opusă proprietaru lui tabular în viață și care nu a renunțat la dreptul său în mod expres.
Prevederile Codului Civil de la 1864, reglementau uzucapiunea lungă, permițând ca o
posesie de 30 de ani, chiar și de rea credință, să ducă la uzucapiune, reglementare care, în sistem ul
de carte funciară în care înscrierea are rol constitutiv de proprietate și în contextul social actual,
sunt neconforme. Prin scoaterea din funcțiune a registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni odată cu
intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 și a înce perii dezvoltării unui sistem cadastral național,
legiuitorul a adus o schimbare legislativă binevenită.
Conform problemelor și discuțiilor de actualitate referitoare la uzucapiunie și a incidenței
normelor de publicitate imobiliară, sunt de părere că acea stă temă este actuală și de o importanță
majoră, iar această lucrare proprie, este o prezentare concretă a realități.
BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ
A. Cărți, tratate, cursuri, monografii
1. Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de dre pt civil – Drepturi reale
principale , Editura Hamangiu, 2013;
2. Irina Olivia Călinescu, Posesia și efectele sale juridice , Editura Universul Juridic, București,
2013;
3. Claudiu Drăgușin, Comentariile Codului civil – Posesia. Uzucapiunea , Editura Hamangiu ,
București, 2012;
4. Mihaela Mîneran, Cartea funciară – Jurisprudență comentată și reglementarea din noul Cod
civil, Editura Hamangiu, 2013;
5. Emil Molcuț, Drept privat roman , Editura Universul Juridic, București, 2011
6. Nicolae Popa, Teoria generală a dreptului , Editura C. H. Beck, Ediția 3, București, 2008;
7. Viorel Terzea, Posesia și acțiunile posesorii în noul Cod civil , Editura C. H. Beck, București,
2015;
8. Claudia Vișoiu, Procedura uzucapiunii , Ediția a 2 -a, Editura Hamangiu, București, 2013;
B. Articole și lucrări conferențiare
1. Revista Universul Juridic Nr. 10, octombrie 2016, p. 25 -31;
2. Studia Universitatis Babeș -Bolyai, Studia Iurisprudentia Nr. 4, 2009;
C. Legislație
1. Codul civil din 1864;
2. Noul Cod civil;
3. Codul de procedură civilă din 1 865;
4. Noul Cod de procedură civilă;
5. Legea cadastrului și a publicității imobiliare numărul 7/1996 republicată, modificată și
completată;
6. Regulamentul de avizare, receptie și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat
prin Ordinul Directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară
numărul 700/09.07.2014
D. Pagini web
1. http://www.aegrm.ro/
2. http://www.corpuloperatorilor.ro/index.php/ro/component/content/article/37 –
informatii/245 -care-sunt-operatiunile -juridice -supuse -publicitatii -in-arhiva -electronica
3. http://www.co.romarhiva.ro
4. http://www.mj.romarhiva.ro
5. http://www.pegeros.ro/download/Noile%20carti%20funciare.pdf
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Programul de studii universitare de licenta [609517] (ID: 609517)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.