Programul de masterat Drept Imobiliar [600625]

1
Ministerul Educației al Republicii Moldova
Universitatea Tehnică a Moldovei
Programul de masterat „Drept Imobiliar”

Admis la susținere
Șef de catedră: conf.univ.dr. Climova Alla
04.01.2016

Teză de master
Contractul de investi ții în construc ții

Masterand: [anonimizat]:conf.univ.,magistru în drept
Catan Victor

Chișinău – 2016

2

Universitatea Tehnică a Moldovei

Teză de master
Contractul de investi ții în construc ții

Masterand: [anonimizat]: conf. univ., magistru
în drept , Catan Victor

Chișinău – 2016

3
CUPRINS
REZUMAT ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………… 4
INTRODUCERE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………… 7
1.CARACTERISTICILE CONTRACTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII. ………………………….. ……. 9
1.1.Cadrul legislativ și normativ privind contractul de investiții in construcții. ………………………….. …………. 9
1.2. Procesul de armonizare a legislației Republicii Moldova privind contractul de investiții în construcții la
standardele Europene ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. …… 13
2. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII. ………………………….. ………………………….. ……26
2.1.Obiectul contractului de investiții în construc ții ………………………….. ………………………….. …………………. 26
2.2.Subiecții contractului de investiții în construc ții ………………………….. ………………………….. …………………. 31
2.3.Forma contractului de investiții în construc ții. ………………………….. ………………………….. …………………… 37
2.4.Termenul și pr ețul contractului de investiții în construc ții ………………………….. ………………………….. ……. 43
3. DERULAREA CONTRACTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII ………………………….. ………………. 48
3.1.Încheierea contractului de investiții în construcții. ………………………….. ………………………….. ………………. 48
3.2.Rezilierea și nulitatea contractului de investiții în construcții. ………………………….. ………………………….. . 52
4.ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII. ……………………. 60
CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 74
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………. 90
BIBLIOGR AFIE ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………. 93

4

DECLARAȚIA MASTERAND: [anonimizat] ____________ declar pe proprie răspundere că lucrarea de față este
rezultatul muncii mele, pe baza propriilor cercetări și pe baza informațiilor obținute din surse care au
fost citate și indicate, conform normelor etice, în note și în bibliografie. Declar că lucrarea nu a mai
fost prezentată sub această formă la nici o i nstituție de învățământ superior în vederea obținerii unui
grad sau titlu științific ori didactic.

Semnătura autorului, _________

5
REZUMAT
Dat fiind faptul c ă legislația națională nu reflectă în mod expres regle mentări cu privire la
contractu l de investi ții în construc ții conținutul lucrării reprezintă o reflectare și o trimitere la
legisla ția în vigoare a R.Moldova care reglementeză raporturile juridice existente între antreprenori și
poten țialii investitori.
Totodată , pînă l a ratificarea Acord ului de Asociere între R .Moldova și Uniunea Europeană din
27.06.2014, legisla ția na țională a tins mereu la armonizarea la standardele europene. Drept
consecin ță, drept obiectiv primordial al studiului este prezentarea procesul ui de armonizare a
legisla ției R.Moldova, precum și concordarea raporturilor juridice între antreprenori și investitori
prin prisma evolu ției continue.
Este de men ționat, însă, că procedura de armonizare a legisla ției R.Moldova, întîlne ște o serie de
dificul tăți ce provoacă apari ția unor lacune legislative, în forma unor imperfec țiuni existente în
cadrul contractului de investi ții în construc ții, fiind nemijlocit depistate în cadrul studiului, precum și
menționate Planurile naționale de armonizare a legislației elaborate de Guvernul R.Moldova, care
urmăresc drept scop, înlăturarea acestora și crearea unei baze mai sigure a raporturilor juridice
existente între părți , ce asigură respectarea drepturilor și libertă ților poten țialilor investitori.
De asem enea,u n aspect destul de important serve sc elementele constituitive ale contractului de
investiții în construcții, astfel încît se pun în evidență aspectele de satisfacere a clauzele cu privire la
subiecții, obiectul, forma, termenul și prețul c ontractulu i de invesțiții necesare pentru respectarea
condițiilor de valabilitate a încheierii contractului.
Totodată, se examinează în mod amplu modul de derularea a contractului de investiții în
construcții cum ar fi încheierea, condițiile de reziliere, nulitate, și încetare a acestuia.
Dat fiind faptul că investițiile în construcții implică în sine o serie de riscuri, în conținutul
lucrării se examinează un un litigiu apărut între părțile contractante, elementele procedurale și modul
de soluționare a acestuia.
Ca rezultat a efectuării studiului privind contractul de investiții în construcții și examinării
acetuia din diferite perspective, sunt inaintate o serie de concluzii și recomandări privind modul de
soluționare și pre venire a litigiilor între părți, a limitării existenței unui risc de investiții, precum și se
propun idei privind modificar ea legislației naționale existente a Republicii Moldova.
Drept suport al efectuării studiului privind contractului de investiții în construcții a servit
reglementările legislației naționale, precum și Directivele Parlamentului European și legislația
statel or europene ce au permis de a gasi o alternative de imbunătățire si armonizare a legislației
Republicii Moldova la standardele europene.

6
SUMMARY
Given the fact that the national legislation does not reflect the expressly rules with regard to
the contract of investment in the construction of the content of the work is a reflection
and a reference to the law in force in Moldova which regulates the legal relations existing between
entrepreneurs and potential investors.
At the same time, until the ratification of the agreement establishing an association between the
R. Moldova and the European Union of 27. 06. 2014, national legislation has always tended to
harmonise European standards. As a result, the primary objective of the study is the presentation of
the harmonization of the laws of the R. Moldova, and legal relations between adjustment thereof
entrepreneurs and investors through continuous evolution.
It should be mentioned, that the procedure f or the harmonisation of the laws of the R. Moldova,
met a number of difficulties that are causing the emergence of legislative gaps, imperfections in the
form of the existing investment in the construction contract, being directly tracked in the study, and
refered to the national plans for harmonization of legislation drawn up by the Government. Moldova,
pursuing the aim of removing them, and creating a more secure bases of legal relations existing
between the parties, ensuring respect for the rights and fr eedoms of potential investors.
Also, a very important aspect serve the constituents of investment contract in construction, so
that they highlight aspects of meeting the terms of subjects, subject, form, period and price of
investment contracts necessary for compliance with the conditions of validity of conclusion.
At the same time, it will carry out a comprehensive manner how to conduct the
contractofinvestment in construction such as the conditions for termination, invalidity and termination
thereof.
Given the fact that investments in construction involves a number of risks, in the content of the
paper examines a dispute between contracting parties, the procedural elements and how to solve it.
As a result of conducting the study on investment contract in construction and its examination
from different perspectives, are forwarded to a number of conclusions and recommendations on how
to solve and prevent disputes between parties, to limit the existence of an investment risk, and are
proposed ideas to amend e xisting national legislation of the Republic of Moldova.
As support to carry out the study relating on investment contract in construction has served
national legislation regulations and directives of the European Parliament and the legislation of
europea n countries which allowed to find alternatives for improvement and harmonisation the
legislation of the Republic of Moldova to the European standards.

7
INTRODUCERE
,,Investitorii ar trebui s ățina minte întotdeauna că aspectul cel
mai important nu ține de profiturile obtinute , ci de profiturile
obținute în comparatie cu riscurile asumate. In final, nimic nu
este mai important pentru investitori dec ît să poată dormi
liniștiți noaptea.’’
(Seth Klarman )
Actualitatea și importan ța temei. Este bine cunoscut c ă pe teritoriul R.Moldova este slab monitorizat
climatului de investiții . Aceasta din urmă ar trebui să fie una din preoc upările centrale ale Guvernului
cel pu țin din simplu considerent că evolu ția investi țiilor duc î n cele din urmă la dezvoltarea țării .
Pentru țările sărace , evaluarea și ameliorarea continuă a climatului de investiții are o importan ță
deosebită . După cum demonstrează și cazul Republicii Moldova, sărăcia este însoțită de lipsa un
cadru legal care ar garanta respectarea drepturilor investitorilor în domeniul construc țiilor, ce este
generată de frica cetă țenilor de a efectua investi ții, fără a fi sigur de scontarea unui rezultat dorit
precum și obținerea dreptului de proprietate asupra bunului viitor.
Dezvoltând un cadru l egislativ propice pentru reglamentarea raporturilor juridice între păr ți și
promovând o politică internă, menită să asigure respectarea drepturilor investitorilor , guvernul poate
cataliza procesul de alocare a investițiilor autohtone, ceea ce generează pro sperarea R.Moldova.
Scopul lucrării . Prezenta lucrare are drept scop evaluarea cadrului legisla tiv și instituțional ce
vizează raporturile contractuale dintre antreprenorii din construcții și cetățeni
(Consumatori/Beneficiari) constituite în scopul edificării locuințelor prin atragerea investițiilor
private. Cercetarea este axată preponderent pe litigiile apărute drept urmare a pr oiectelor abandonate
sau compromise pentru construirea blocurilor locative multietajate cu antrenarea sutelor de
investitori individuali.
Obiectivele lucrării. Principalul obiectiv al studiului constă în formularea unor recomandări
pentru depășirea probleme lor identificate în urma cercetării, eliminarea deficiențelor majore care
împiedică soluționarea echitabilă a litigiilor aflate pe rolul instanțelor de judecată și crearea
condițiilor în vederea securizării investițiilor private ale cetățenilor în construc ția locuințelor.
Metodele cercetării . Legisla ția R.Moldova nu prevede și nu reglementează expres o astfel de
categorie de contracte, astfel că la efectuarea studiului în ansamblu , au fost utilizat ă metoda
analitică , pentru a scoate in eviden ță toate aspectele cu privire la contractual de investi ții în
construc ții. De asemenea, întru scopul de armonizare a legisla ției R.Moldova în domeniul
investi țiilor am folosit de asemenea metoda comparativă, ce permite de a face trimitere la legisla ția
altor state cu scopul primordial de a asigura respectarea drepturilor investitorilor.
În continuare, metoda logică (deductivă ), mi-a permis de a apela î n cazul apari ției unui litigiu

8
între păr ți, la regleme ntările normelor generale cu privire la obligațiile contractuale, precum și
normelor speciale privind dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile.
Structura lucr ării.Prezenta lucrare privind contractul de investi ții în construc ții cuprinde în sine
patru capitole .
Natura juridică a acestor contracte este analizată în Capitolul I al lucrării, prin prisma legislației
care guvernează raporturi contractuale similare.
Totodată în cadrul Capitolului I al lucrării sunt abordate anumite aspecte ce țin de nominalizarea
legisla ției R.Moldova existente în acest domeniu precum și procesul de armonizare continuă a
acesteia în cazul apari ției unor deficien țe, ce duc la apari ția unor lacune în lege fie interpretarea
dublă.
În Capitolul II se face trimitere la elementele constitutive a contractului de investiții în
construcții, cum ar fi obiectul, subiecții, forma, termenul și prețul contractului de investiții in
construc ții, ce ne permite de a pune în eviden ță condi țiile de valabilitate a contractului în scopur
prevenirii unor neregularită ți și ligigii în raporturile contractuale dintre păr ți.
Capitolul III al lucrării abordează nuan țe privind derularea și încetarea contractului de investi ții
în construc ții. De asemenea se face trimitere în mod exemplificat la practica judiciară din Republica
Moldova, temeiurile de înc etare, reziliere și nulitate a contractului de investi ții în construc ții.
Capitolul IV se inalizează în mod practic solu ționarea unui litigiu apărul între Atreprenor și
poten țialul Investitor, în urma semnării contractului de investi ții în construc ție într e păr ți.Dat fiind
faptul că procedura juridică în sine de solu ționare a litigiilor între păr ți este de lungă durată, se
propune la finele acestea abordare problemei pe cale amiabilă și anume încheierea unei tranzac ții de
împăcare între păr ți.
La finele luc rării sunt puse dezbateri cu privire la problemele si deficien țele în cadrul legisla ției
Republicii Moldova, precum și inaintate recomandări privind prevenirea apari ției unor litigii între
părți, înaintarea unor soluții legislative suplimentare pentru evitarea acestora.
La efectuarea studiului s -a făcut trimitere la legisla ția R.Moldova, la legisla ția Uniunii Europene,
în scopul armonizării în ansamblu a legisla ției na ționale, ca re au servit drept temelie la abordare unor
recomandări privind prevenirea încălcării drepturilor cetă țenilor .

9
1.CARACTERISTICILE CONTRACTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII.
1.1.Cadrul legislativ și normativ privind contractul de investi ții in construc ții.
Legislația Republicii Moldova nu prevede și nu reglementează expres o astfel de categorie
de contracte ” cu privire la investirea capitalului în construcția spațiului locativ”, iar în textul
acestor contracte nu se face trimitere la normele legii materiale, încheiere a și realizarea
contractelor vizate este subordonată normelor generale cu privire la obligațiile contractuale,
precum și normelor speciale privind dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile , protecția
consumatorilor etc.
Prioritar, la elaborarea contr actelor de investi ții în construc ții, se pun la bază
reglementarilor din Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 .
Astfel , Codul Civil al Republicii Moldova ne oferă un Titlu aparte și anume Titlu II
,,Despre contracte în general ’’ ce ne permite de a crea u cadru juridic sigur a rela țiilor existente
între antreprenori și poten țialii investitori.
Din prezentul titlu facem trimitere condi țiile ce urmează a fi respectate cu privire la
conținut, încheierea contractului, clauzele contrac tuale standart, interpretarea contractului,
rezolu țiunea și rezilierea contractului, ș.a.De asemenea , Titlul II, Sec țiunea a 2 -a prevede
dreptul de revocare și de restituire în contractele cu consumatorii. Cu toate că sunt doar ni ște
reglementări generale, ce nu face trimitere în mod expres la contractul de investi ții în
construc ții, consider că prezintă o condi ție ce urmează a fi respectata în momentul incheierii
contractului ce va permite înlăturarea precum și prevenirea introducerii în cadrul contractului a
unor clauze abuzive, ce duc la încălcarea drepturilor investitorilor.
Pentru a distinge în mod expres existen ța unor clauze abuzive în cadrul contractului de
investi ții în construc ții apelăm în continuare la Legea Nr.256 privind clauzele ab uzive în
contractele încheiate cu consumatorii din 09.12.2011 . Scopul prezentei legi constă în crearea
unui cadru legal corespunzător în vederea asigurării protecției intereselor economice ale
consumatorilor prin interzicerea și prevenirea utilizării de c lauze abuzive în contractele
încheiate între antreprenori și investitori .
Contractele încheiate între antreprenorii în construcții și cetățeni ( investitori ) ”cu privire la
investirea capitalului în construcția spațiului locativ” au mai multe elemente caracteristice
contractului de antrepriză reglementat prin art. 931 -969 Cod civil . Însă, prevederile menționate
ale legislației civile nu sunt întru totul adaptate contractelor privind construirea apartamentelor în
blocuri locative multietajate, în care sunt antrenați sute de cetățeni ( investitori ).
O încercare de a face trimitere la asemuirea contractului de investiții în construcții cu
contractual de atrepriză o g ăsim și în Dicționarul de drept Civil Roman unde se stipulează că: ,,
Contract de cooperare în investiții între antreprenor și b eneficiarul unic este contractul clasic de

10
antrepriză, prin care beneficiarului i se oferă de antreprenor mai multe posibilități de intrarea în
raporturi contractuale directe cu un furnizor de echipamente de investiții sau cu mai mulți
furnizori, interesați s ă coopereze la realizarea investiției dorite de beneficiar.” 1
De asemenea, raporturile juridice existente între antreprenori și investitori sunt dese ori
afectate și de Legea cu privire la gaj Nr.449 -XV din 30.07.2001 și Legea cu privire la ipotecă
Nr. 142 din 26.06.2008 , unde apare o ter ță parte – institu ția bancar ă. În temeiul prezentei legi se
instituie dreptul investitorului de a procura un bun imobil viitor, fiind pus nemijlocit în ipotecă
la bancile nationale în scopul garantării respectării de plată a creditului solicitat. La fel, în
scopul finisării lucrărilor de construc ție și transmiterea dreptului de proprietate către investitor,
instituie și un drept al antreprenorului în vederea solicitării unui credit, de a ipoteca bunul viitor,
dar este strict necesar de a in știința în prealabil poten țialul investitor de spre prezen ța prezentei
grevări asupra bunului imobil viitor.
Practica judiciară atestă multiple cazuri în care contractul de ipotecă este încheiat fără
acordul cetățenilor ( investitorilor ) care au investit mijloacele proprii în edificarea obiectivelor
gajate , iar soluțiile instanțelor de judecată sunt în multe cazuri pronunțate în favoarea băncilor .
Cerințele cadrului legal cu privire la gajarea construcțiilor edificate cu antrenarea
investițiilor efectuate de către cetățeni în baza contractelor ”cu privire la investirea capitalului în
construcția spațiului locativ ” nu ar fi avut un asemenea impact dacă nu ar fi fost eliminate
garanțiile legale ex istente anterior în art. 467 Cod civil, lit. b), care prevedea nașterea gajului
legal pentru creanțele persoa nelor care au participat la construcția imobilelor. Însă, în 2008
această prevedere a fost eliminată, iar alte reglementări necesare pentru protecția investitorilor nu
au fost adoptate .
Dimpotrivă, cadrul legal a fost modificat pentru a facilita realizarea dreptului de ipotecă al
băncilor creditoare în temeiul contractului de ipotecă învestit cu formulă executorie, fără
adresarea cererii în instanța de judecată, prevedere care va putea fi lesne utilizată și în cazul
construcțiilor edificate din investițiile cetățenilor ( investitori lor).
Calificarea certă a raporturilor dintre antreprenori și cetățenii care investesc în construcția
apartamentelor ca fiind relație ”antreprenor – investitor ” este foarte importantă pentru protejarea
drepturilor cetățenilor în raport cu companiile în construcții care redactează contractele ”cu
privire la investirea capitalului în construcția spațiului locativ” și le promovează în mod public,
prin intermediul ca mpaniilor de publicitate vizuală, prin Internet, radio etc.
De regulă, cetățenii semnează contractele propuse fără a negocia competent conținutul
contractelor și fără a pune la îndoială caracterul legal al activității antreprenorilor în construcții
sau le galitatea contractelor utilizate pentru atragerea investițiilor private în construirea

1 Dicționar juridic, Român, Editura Litera, 2001. 549 p.

11
blocurilor locative.
In virtutea art. 732 Cod civil, în caz de litigiu dintre antreprenor și cetățean ( investitor ),
neclaritățile din condițiile contractuale standard urm ează a fi interpretate în defavoarea părții
care le -a formulat (antreprenorul), în toate cazurile contractul se interpretează în favoarea
consumatorului. Totuși, această garanție este prea generală, fiind stringent necesare intervenții
consistente de ordin legislativ care să aducă mai multă claritate și certitudine în raporturile
analizate, care, incontestabil, sunt de interes public.
Dacă e să vorbim despre s upravegherea activității antreprenorilor din construcții , atunci
potrivit art.27 din Legea privind protecția consumatorilor Nr.105 din 13.03.2003 , Ministerul
Economiei este organul central de specialitate al administrației publice responsabil de
elaborarea politicii de stat în domeniul protecției consumatorilor, iar Agenția pentru Protecți a
Consumatorilor implementează politica în domeniul dat.
Prezenta lege stabilește baza juridică, tehnico -economică și organizatorică de activitate a
persoanelor fizice și juridice în domeniul construcțiilor, obligațiile și răspunderea lor privind
calitatea în construcții.
Din art.28 al legii menționate deducem că organul administrației publice centrale
specializat în domeniul construcțiilor ar avea funcții de protecție a investitorilor în domeniul
gestionat. Este de men ționat faptul că prezenta lege ne premite de a determina procedura de
soluționare a unui litigiu în cazul apari ției acestuia, pe cît și modul de calcul a penalita ților de
întîrziere a antreprenorului, ce serve ște drept ghid al consumatorului în cazul încălcării
drepturilor sale.
Pe lîngă legislația ce prevede în mod expres modul de încheiere a contracului de investiții
în construcții, întru executarea tuturor obligațiilor sale contractuale, activitatea Antreprenor
trebuie să fie bazătă pe reglementării Legii Nr.721 din 02.02.1996 privind calitatea în
construcții . Prezenta lege stabilește baza juridică, tehnico -economică și organizatorică de
activitate a persoanelor fizice și juridice în domeniul construcțiilor, obligațiile și răspunderea lor
privind calitatea în construcții precum și oferă o garanție către investitor în legătură cu existența
unor vicii a construcției fie în momentul predarii bunuilui imobil, fi e la depistarea acestora dup ă
semnarea nemijlocită a acestuia. Termenul de prescripție în cazul dat fiind de 5 ani de la
predarea bunului și semnarea actului de Primire -predare între părți .În continuare, investitorul i
se rezervă dreptul de a solicita inlăturarea viciilor depistate după obtinea dreptului de proprieta te
asupra bunului imobil.
Este de men ționat și faptul că de la aprobarea legii nominalizate anterior s -au modificat în
cuprinsul legii, termenul “expert tehnic atestat” se înlocuiește cu termenul “expert tehnic în

12
construcții”, termenul “specialist verificator de proiecte atestat” se înlocuiește cu t ermenul
“verificator de proiecte” prin LP280 -XVI din 14.12.07, MO94 -96/30.05.08 art.349.
Deși, contractele de investi ții în construc ții a fost încheiat între păr ți, există cazuri în care
antreprenorul din motivul prezen ței unei i ncapacită ți de plată a creditelor fa ță de institu țiile
bancare, ini țiază procedura de insolvabilitate nefiind de facto transmis dreptul de proprietate
asupra imobilului către investitor. În situa ția dată, solu ționarea litigiului intre păr ți se bazează pe
reglamentări le Legii insolvabilității Nr.149 din 29.06.2012 . Astfel în temeiul prezentei legi se
pune accentul pe importan ța respectării Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din
25.02.1998 și anume cu privire la înregistrarea contractului de investi ții în construc ții ca
condi ție de opozabilitate fa ță de ter țile persoane. Doar in cazul dat, investitorul apare ca
creditor, ce poate pretinde la rindul s ău la prezentul bun imobil viitor .Anume Legea cadastrului
bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25.02.1998 garantează respectarea drepturilor investitorilor
și anume dreptul său de a pretinde la bunul viitor în cazul în care terenul pe care are loc
edificarea construc ției este gajat la bancă, iar compania se află la un anumită perioadă în
insolvabilitate.
În urma e fectuării studi ului asupra cadrului legislativ și normativ privind contractul de
investiții in construcții , am ajuns la concluzia că este bine reglamentat, fie datorită prevederilor
generale prezente în cadrul Codului Civil al Republicii Moldova fie confo rm Legii privind
protecția consumatorilor Nr.105 din 13.03.2003 . Totodată, Legea cadastrului bunurilor imobile
nr.1543 -XIII din 25.02.1998 reglamentează expres forma care trebuie să o respecte contractul
de investi ții în construc ții în vederea valabilită ții acestuia și opozabilită ții fa ță de ter țele
persoane. În opinia mea prezenta reglamentare garantează respectarea drepturilor și libertă ților
investitorilor.

13
1.2. Procesul de armonizare a legislației Republicii Moldova privind contractul de
investiții în construcții la standardele Europene
Acordul de Part eneriat și Cooperare (APC) semnat în noiembrie 1994 și a intrat în vigoare
în iulie 1998 , constituie un prim -pas precum și o bază legală a cooperării Uniun ii Europe ne și a
Republicii Moldova . Acesta, aco peră o gamă largă de domenii inclusiv inv estițiile, cooperarea
economic și armonizarea legislației .
Dispozițile principale și generale ale Acordului de Parteneriat și colaborare prevede că
Republica Moldova va depune eforturi să asigure că leg islația va fi elaborată treptat fiind
compatibilă cu cea a UE și că apropierea actelor normative se extinde la șaptespre zece domenii,
inclusiv cel al Protecției investitorilor .
Astfel că, la etapa actuală Republica Moldova se află în proces continuu de echilibrare a
legislației naționale la standardele Uniunii Europene .
“Strategia Națională în domeniul protecției consumatorilor din Republica Moldova”, din
20082, aprobată prin Hotararea Guvernului nr. 5 di n 14.01.2008, recunoaște că una dintre
prioritățile actuale de dezvoltare este sporirea nivelului de protecție a investitorilor , în paralel cu
menținerea drepturilor investitorilor existente în conformitate cu legislația în vigoare3.
Potrivit Strategiei, p rincipalele obiective sînt:
1) de a asigura un nivel adecvat de protecție a investitorilor ;
2) de a asigura aplicarea eficientă a legislației prin cooperare cu societatea civilă și de
informare si educare a investitorilor .
Realizarea primului obiectiv este destinat să fie asigurat prin: dezvoltarea cadrului legal și
instituțional; dezvoltarea unei piețe sigure, bazate pe o concurență loială și asigurarea calității
produselor și serviciilor. Al doilea obiectiv este abordat prin: dezvoltarea, acordare de spri jin,
precum și stimularea inițiativelor non -guvernamentale și de măsuri care oferă creșterea accesului
la informații și educarea investitorilor .
Astfel, art. 51 (3) al APC stipulează în mod expres scopul primordial urmărit de protec ție a
investitorilor și prevede că: “În acest scop, (cooperarea economică) cooperarea se va concentra
asupra coo perării industriale, promovării și protecției investițiilor, aprovizionării publice, stan –
dardelor și evaluării gradului de conformitate, sectorului minier și materiil or prime, științei și
tehnologiei, instruirii și pregătirii cadrelor, agriculturii și sectorului agroin dustrial, energiei,
mediului înconjurător, transporturilor, telecominicațiilor, servici ilor financiare, spălării banilor,

2 Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Strategiei Naționale în domeniul protecției consumatorilor pentru perioada 2008 -2012, nr. 5 din 14
ianuarie 2008.
3 Strategia Națională se bazează pe strategia referitoare la politicile de protecție a consumatorilor pentru perioa da 2007 -2013, aprobată de
Comisia Europeană la 13 martie 2007 și cu privire la rezoluția Consiliului referitoa re la Strategia privind politicile consumatorilor pentru
perioada 2007 -2013 de la 31 mai 2007, de asemenea, luînd în considerare contextul specific al Republicii Moldova.

14
politicii monetare, dezvoltăr ii regionale, cooperării sociale, turismului, întreprinderilor mici și
mijlocii, informării și comunicării, protecției consumatorilor , cooperării în domeniul statisticii,
economiei și combaterii drogurilor.”
Acordul de Parteneriat și Cooperare (APC) ne impune de a cerceta și de a crea în primul rind
condi ții optime pentru poten țialii investitori străini sau autohtoni.
Un următor pas în vederea apărării drepturilor investitorilor este și ratificarea Acordului de
Asociere între Republica Moldova , pe de o parte, și Uniunea Europeană și Comunitatea
Europeană a Energiei Atomice și statele membre ale acestora, pe de altă parte . Aceasta a servit
drept bază de ini țiere a unui proces de armonizare a legisla ției Republicii Moldova în domeniul
construc țiilor care urmăre ște drept scop cooperarea Păr ților pentru a asigura un nivel înalt de
protec ție a investitorilor și pentru a se ajunge la compatibilitatea dintre sistemele lor de protec ție
a consumatorilor, astfel d edicînd un copitol întreg în vederea dezvoltării problemei de inlăturare
și prevenire a incalcării drepturilor investitorilor.4
În paralel cu unele progrese, în multe domenii de apropiere a legislației, în ultimii ani Re –
publica Moldova a înregistrat unele progrese în ceea ce privește dezvoltarea capacității
instituționale și legale pentru apropierea legislației UE. În noiembrie 2006 a fost aprobat prin
Hotărîre de Guvern “Regulamentul privind mecanismul de Armonizare a legislației naționale cu
cea a Comuni tății”. Centrul pentru Armonizarea Legislației (CAL)5 este res ponsabil pentru
verificarea proiectelor de acte normative privind conformitatea cu legisla ția UE. Centrul pentru
Armonizarea Legislației este, de asemenea, responsabil pentru pregătirea și monitorizarea
Planului National Anual de Armonizare a Legislației (NPAL).
Planul National Anual de Armonizare a Legislației stabilește pentru fiecare act normativ
planificat, denumirea actului, măsura de legă tură cu legislația U niunii Europene , caracterul
actului (act nou sau modificare), instituția responsabilă și termenul de prezentare a legislației
către Guvern .
În domeniul protecției investitorilor , Planul de Activitate al Guvernului pentru anul 201 06
stabilește anumite acțiuni specifice. Cu referire la perioada 2011 -2015 pentru care aceas tă
publicație are un accent particular și primordial de transpunere în legislația națională a Directivei

4Capitolul V al Acordului de Asociere între Republica Moldova, pe de o parte, și Uniunea Europeană și Comunitatea Europeană a Energiei
Atomice și stat ele membre ale acestora, pe de altă parte ratificat la data de 02.07.2014 // Monitorul Oficial Nr. 185 -199 din 18.07.2014 .
5 Centrul este subordonat Ministerului Justiției și a fost creat în conformitate cu Hotărîrea Guvernului nr. 190 din t
de dezvoltare, inclusiv investitorii privați. Progresul spre negocierea unui nou Acordul de Asociere Uniunea Europeană — Republica Moldova va
oferi un cadru mai puternic pentru o SND pentru viitor. Pentru moment însă, accentul se pune pe gestionarea crizei ș i punerea în aplicare a
reformelor. “.
6 Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Planului de activitate al Guvernului pentru anul 2010, nr. 194 din 18 martie 201 0, Monitorul
Oficial nr.39 -40/253 din 23 martie 2010.

15
UE nr 98/6/EC7 privind protecția consumatorilor prin indicarea prețurilor produselor oferite
investitorilor ,elaborarea legislației pentru modificarea si completarea Legii privind protecția
investitorilor 8, din 2003. Prezenta lege stabilește bazele juridice pentru protejarea de către stat a
persoanelor în calitatea lor de investitor i și transpune Directiva 2005/29/CE a Parlamentului
European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale
întreprinderilor de pe piața internă față de investitor i și de modificare a Directivei 84/450/CEE a
Consiliului, a dire ctivelor 97/7/CE, 98/27/CE și 2002/65/CE ale Parlamentului European și ale
Consiliului și Regulamentului (CE) nr. 2006/2004 al Parlamentului European și al Consiliului,
publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene (JO) nr.L 149/22 din 11 iunie 2005.
Prezenta lege are drept scop protejarea interesele economice ale investitorilor înaintea, în
timpul și ulterior desfășurării unei tranzacții comerciale.
Totodată, legea nominalizată anterior ,a urmărit ca scop primordial armonizarea în
ansamblu a legislației naționale, ce crește în mod semnificativ securitatea juridică, atât pentru
investitori , cât și pentru antreprenori .
Consumatorii și antreprenori i pot, astfel, să se sprijine pe un cadru de reglementa re unic,
bazat pe concepte juridice clar definite, care reglementează toate aspectele practicilor comerciale
neloiale. În consecință, se elimin ă barierele care își au originea în fragmentarea normelor privind
practicile comerciale neloiale, care dăunează i ntereselor economice ale investitorilor și face
posibilă realizarea pieței interne în domeniu investițiilor în capitalul privat.
Lipsa unor reglementări concrete cu privire la raporturile dintre întreprinderi și investitori ar
duce la apariția unor situaț ii echivoce în ceea ce privește normele de drept intern care se aplică
practicilor comerciale neloiale ce creează multiple bariere și aduc atingere intereselor părților.
Principala bariera ar determina nesiguranța investitorilor cu privire la drepturile lor și le
subminează încrederea în investițiile din sfera pieții imobiliare și riscul generat de acesta.
Datorită Directivei nominalizate anterior, autoritățile naționale au reușit să stopeze un
spectru larg de practici comercial e neloiale, cum ar fi furnizarea unor informații neadevărate
către investitori sau utilizarea unor tehnici de marketing agresive pentru a influența alegerile
acestora. Cadrul juridic al directivei se dovedește adecvat pentru asigurarea corectitudinii noilo r
practici care se dezvoltă în paralel cu evoluția tehnicilor publicitare de vânzări și atragerea
potențialilor investitori.

7 Directiva 98/6/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 16 februarie 1998 privind protecția consuma torului prin indicarea prețurilor
produselor oferite consumatorilor /investitorilor , JO 80 din 18 martie 1998.
8 Legea privind protecția consumatorilor, nr.105 -XV din 13 martie 2003, Monitorul Oficial nr. 126 -131, Art. 507, din 27 iunie 2003.

16
Cu toate acestea, sunt necesare acțiuni suplimentare pentru a garanta un nivel înalt de
protecție a investitorilor , în special în domeniul investițiilor a capitalului privat în construcția
locuințelor, cum ar fi aprobarea unei legi ce va reglamenta in mod expres actitatea de investiții în
construcții.
Dacă e să vorbim în continuare de riscul generat de invesțiile efectuate în constr ucții, atunci
acesta se dublează în cazul în care sunt facute nu din cadrul cîștigurilor provenite din munca de
peste hotarele tării fie din alte venituri, ci în baza unui credit luat din băncile naționale ale
R.Moldova.
În temeiul constituirii unei baze l egale reglamentate expres de legislație a fost adoptată
Legea Nr. 202 din 12.07.2013 privind contractele de credit pentru consumatori /investitori care
creează cadrul legal necesar pentru armonizarea legisla ției R.Moldova la prevederile Directivei
2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului UE din 23 aprilie 2008 privind contractele
de credit pentru investitori .
Scopul primordial al acesteia, este de a dezvoltarea cadrului legal necesar pentru asigurarea
protecției intereselor economice ale investitorilor prin crearea de condiții echitabile pentru
obținerea creditelor de consum, precum și prin stabilirea unor norme de comportament
responsabil al creditorilor în acordarea creditelor pentru investitori .
În conformitate cu prevederiile prezentei legii, sunt abordate doar nuanțe generale cu privire
la informații preliminare încheierii contractului de credit , insă nu crează și un cadru expres de
protecție a investitorilor in cazul beneficierii in mod direc t de un credit ce urmează a fi
direcționat spre investirea in construcția unui spațiu locative.
Dacă e să abordăm în continuare nuanța riscului existent in momentul efectuării unei
investițiii în construcții servește și cl auzele contractuale impuse de către antreprenori in
conținutul contractului de investiții în construcții.
Drept urmare a fost aprobată Legea Nr. 256 din 09.12.2011 privind clauzele abuzive în
contractele încheiate cu consumatorii (în cazul nostru investitori) , care creează cadrul necesar
aplicării prevederilor Directivei Consiliului Comunităților Europene 93/13/CEE din 5 aprilie
1993 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu investitorii , publicată în Jurnalul
Oficial al Uniunii Europene (JOCE) nr. 95 din 21 aprilie 1993.
Drept urmare , în urma elaborării pre zentei legi s -a creat o ba za legal ă clară care urmărește
drept scop primordial ca persoanele care achizi ționează bunuri viitoare ar trebui protejate
împotriva abuzului de putere de către antreprenori , și împotriva excluderii abuzive a unor
drepturi esen țiale din contracte .

17
Ulterior, se consideră clauză abuzivă cea care s -a negociat individual în contradic ție cu
cerin ța de bună credin ță, și provoacă un dezechilibru semnificativ între drepturile și obliga țiile
părților care decurg din contract de investiții , în detrimentul investitorilor .
Datorită prezentei legi î n cazul contractelor în care toate clauzele sau o parte a acestora sunt
prezentate investitorilui în scris, acestea trebuie întotdeauna redactate într-un limbaj clar și
inteligibil. În cazul în care există îndoieli cu privire la sensul unei clauze, prevalează
interpret area cea mai favorabilă pentru investitor .
În astfel de circumstanțe, investitorului ii este asigurat în maxime proporții de respect are a
drepturilor și libertăților sale.
De asemenea, este necesar de menționat legislația Rep ublicii Moldova în domeniul
concurenței. Deși legislația și politicile în domeniul concurenței au fost abordate separat într -o
publicație mai recentă, prezenta Ghidurile privind armonizarea legislației pe domenii9,subliniază
și pune în eviden ță neclaritatea scopului Legii Nr.1103 -XIV privind protecția concurenței din
30.06. 2000 . Această situație apare deoarece Legea Nr.1103 -XIV privind protecția concurenței
din 30.06. 2000 confundă dreptul concurenței -care este un set de reguli ce reglementează și pro –
movează concurența între întreprinderi -cu legislația privind protecția investitorilor care se ocupă,
printre altele, cu concurența (ne) loială. Legislația privind pro tecția investitorilor este un set de
reguli care reglementează modul în care firmele operează vis -a-vis de investitori . În timp ce
investitorii rămîn beneficiarii finali atît ai legislației privind concurența cît și a celei privind
protecția investitorilor , cele două trebuie să fie separa te pentru a nu fi confundate restricțiile
asupra concurenței împiedicînd purtarea corectă pe piață și omiterii rivalității dintre întreprinderi
tipice ale unei econom ii de piață, și comportamentul întreprinde rilor în raport cu clienții lor, care
cuprinde obligațiile de informare corectă (ex.publicitate corectă și onestă ).
De asemenea, este de men ționat faptul că Guvernul R.Moldova a înaintat un proiect de
modificare a Regulamentului cu privire la administrarea mijloacelor pentru finanțarea sistemului
de documente normative în construcții, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1436 din 17
decembrie 2008 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008, nr. 233 -236, art. 1453).
Regulamentul cu privire la administr area mijloacelor pentru finanțarea sistemului de
documente normative în construcții, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 1436 din 17.12.2008,
este elaborat în baza Legii nr. 721 -XIII din 02.02.1996 privind calitatea în construcții și
stabilește modul de administrare a mijloacelor acumulate pentru dezvoltarea sistemului de
documente normative în construcții. Modificările și completările elaborate la regulament au
drept scop eliminarea unor prevederi contradictorii ce țin de impozitarea cu TVA a defalcărilo r

9 E. Stuart și A. Mateus: “Legislația și Politica privind concurența – Armonizarea Legislației la standardele UE în Republica Moldova ”,
decembrie 2009.

18
pentru finanțarea sistemului de documente normative în construcții, în baza demersului
Ministerul Finanțelor (Inspectoratul Fiscal Principal de Stat), care a constatat unele deficiențe în
regulament în acest sens și s -a adresat cu o propunere de eliminar e a lor (demersul Ministerului
Finanțelor se anexează). În acest scop se propune modificarea pct. 6 :„pînă la calcularea taxei pe
valoare adăugată” se substituie cu sintagma „printr -un rînd separat după valoarea totală de deviz”
și anexei 1 :„Denumirea obie ctului pentru care se efectuează defalcări” se completează la final cu
sintagma „(poziția conform Planului general al construcției)” . De asemenea, se propune de
introdus unele prevederi cu caracter de concretizare. Așadar, în regulament se introduce noțiun ea
„obiect” în loc de noțiunea obiectiv, în scopul ajustării prevederilor regulamentului Legii nr.
721/1996 privind calitatea în construcții, în baza căreia este elaborat regulament.
Ministerul Construcțiilor și Dezvoltării Regionale a inițiat și promovează activ procesul de
armonizare a documentelor normative în construcții naționale cu standardele europene și
internaționale. În procesul examinării unor standarde europene în domeniul construcțiilor și
elaborării elementelor naționale la acestea, Ministerul a constatat că implementarea reală a
acestora necesită dezvoltarea serioasă a infrastructurii calității în construcții, deoarece
standardele stabilesc necesitatea efectuării unor înc ercări ale produselor pentru construcții pentru
care în Republica Moldova lipsesc utilajele respective. Ide ea dezvoltării bazei tehnico -materiale
a laboratoarelor de încercări a produselor pentru construcții este susținută și de patronatele de
ramură, deoa rece stabilirea/verificarea corectă a caracteristicilor produselor pentru construcții și
evaluarea conformității acestora reprezintă o premisă esențială pentru asigurarea calității
construcțiilor. În acest sens se propune completarea punctului 15 din regul ament cu două alineate
noi. Totodată, implementarea conceptului de guvernare electronică în domeniul construcțiilor
este imperativ necesară, în special în scopul sporirii transparenței actului de guvernare și
informatizării domeniului construcțiilor.
Crea rea sistemelor informaționale și bazelor de date în domeniul construcțiilor va asigura
accesul larg al cetățenilor și antreprenorilor la informațiile publice din domeniul construcțiilor și
va simplifica esențial inițierea și dezvoltarea afacerilor în const rucții. În regulament se propune
de introdus prevederi ce țin de dreptul de autor, dreptul de editare și difuzare a documentelor
normative în construcții. Pînă în prezent aceste prevederi se prezumau, însă nu au fost reflectate
nici într -un act normativ. P roiectul modificărilor și completărilor a fost avizat de către Ministerul
Economiei și Ministerul Finanțelor. Majoritatea propunerilor și obiecțiilor au fost acceptate.
De asemenea, Guvernul R.Moldova a înaintat o primă modificare conceptuală propusă de
proiectul de lege . În acest sens, noțiunea „plasare pe piață” se substituie cu noțiunea „punere la
dispoziție pe piață”. Suplimentar, se completează cu no țiunile „garan ție” și „repara ție”.

19
Modificările și completările la Legea nr.105 -XV din 13 martie 2003 urmează să stabilească
condițiile minime importante pentru contractele încheiate cu consumatorii și creează diverse
drepturi fundamentale ale investitorului, de exemplu: bunul trebuie să fie în conformitate cu
contractul de vî nzare și că Antreprenorul este responsabil față investitor pentru orice lipsă de
conformitate care există atunci cînd bunurile sînt predate și care devine aparent într -o perioadă
de doi ani excepție fiind cazurile în care, la momentul predării bunului, inv estitorul cunoștea sau
nu a putut, în mod rezonabil, să nu conoască lipsa de conformitate.
Orice lipsă de conformitate devenită aparentă în termen de șase luni de la predare, va fi
considerată ca fiind existentă la momentul predării, cu excepția cazului c înd proba contrară este
asigurată sau această prezumție este incompatibilă cu natura bunurilor sau natura lipsei de
conformitate.
Atunci cînd o lipsa de conformitate este notificată către antreprenor , investitorul are
dreptul de a solicita înlăturarea acestora, dar în cazul în care este imposibilă sau antreprenorul nu
a remediat deficiențele într -un termen rezonabil sau fără incom odități majore pentru investitor , se
face o reducere corespunzătoare la preț sau se reziliază contractul.
Pe de altă parte, investitorul nu are dreptul de a cere rezilierea contractului, dacă lipsa de
conformitate este minoră, astfel, în scopul de a beneficia de drepturile sale, investitorul trebuie să
informeze antreprenorul despre lipsa de conformitate în o perioa dă de două luni de la data la care
a constatat o astfel de neconformitate.
În sensul modificărilor și completărilor propuse garanția reprezintă orice angajament al
unui antreprenor față de investitor , asumat fără costuri suplimentare, de a rambursa prețul plătit,
a înlătura neajunsurile , în cazul în care acestea nu corespund specificațiilor din certificat ele de
garan ție ale materialelor de construc ții.
Potrivit completărilor propuse la art.183.Garanții la Legea privind protecția consumatorilor,
antreprenorul care oferă o garanție este obligat juridic de aceasta, în condițiile stab ilite de
documentul de garanție . Garanția trebuie să indice că, în plus, investitorul beneficiază de drepturi
legale și că acestea nu sunt afectate de garanție.
Proiect ul Legii pentru modificarea și completarea Legii nr.105 -XV din 13 martie 2003
privind protecția consumatorilor a avut un impact semnificativ pentru dezvoltarea cadrului legal
în domeniul protecției investitorilor .
Analiza preliminară a impactului de reglem entare la proiectul în speță a fost examinată și
aprobată în cadrul ședinței Grupului de lucru pentru reglementarea activității de întreprinzător
din data de 15 iulie 2015.
În urma celor relatate anterior este de remarcat faptul că, gradul de monitorizare a Uniunii
Europene privind dezvoltarea protecției con sumatorilor în R.Moldova este destul de generală și

20
oarecum superficială. Avînd în vedere importanța armonizării domeniul protectiei
consumatorilor pentru dezvoltarea de ansam blu a unei economii de pia ță solidă în R.Moldova,
observăm aici că ar putea fi oportună o supraveghere mai completă a progreselor de protecție a
consumatorilor pentru viitor.
În ceea ce prive ște activitatea antreprenorului în vederea ob ținerii rezultatului scontat
legisla ția Republibii Moldova a tins și spre asigurarea unui cadru legal în procesul edificării
bunului imobil viitor. Astfec că, Proiectul Legii privind autorizarea executării lucrărilor de
construire a fost elaborat întru executarea „Programului legislativ pentr u anii 2005 -2009” .10
Proiectul documentului au stabilit bazele juridice și reglementa modul de autorizare a
lucrărilor de proiectare, executare și desființare a construcțiilor, care vor contribui la dezvoltarea
durabilă a localităților și teritoriilor admin istrate prin punerea în aplicare a prevederilor
documentațiilor de urbanism și amenajare a teritoriului, precum și a competențelor și obligațiilor
autorităților administrației publice în acest domeniu. Pînă la adopterea Legii privind autorizarea
executării lucrărilor de construire acesta era reglementat ă prin Hotărîrea Guvernului despre
aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism și autorizarea construirii sau
desființării construcțiilor și amenajărilor, nr.360 din 18.04.97.
Totodată, cînd o biectul proiectat prezintă un ansamblu format din mai multe edificii,
sectoare, este prevăzut ca autorizația de construire să fie eliberată pe tranșe. În acest caz, tot
pachetul de documente al ansamblului necesar eliberării autorizației de construire se v a prezenta
conform cerințelor art.12 alin. (1), cu excepția lit. d) care va consta din documentația de proiect
acceptată pentru realizare pentru tranșa respectivă, însoțită de planul -situație și proiectul tehnic
pentru tot ansamblul.
După adoptărea prezent ei legi, Hotărârea Guvernului nr.360 din 18.04.1997, "Despre
aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism și autorizarea construirii sau
desființării construcțiilor și amenajărilor", a fost abrogat ă. Proiectul Legii privind autorizarea
executării lucrărilor de construire a fost elaborat pe parcursul anului 2007.. Ulterior, proiectul a
fost remis către Guvern și aprobat în scurt timp.
Efectuînd un studiu asupra legislației Republicii Moldova se evidențiază scopul primordial
al statului de a armoniza legislația națională la standardele europene, și evoluția în timp a
scopului de aparare a drepturilor investitorilor, și asigurarea unui cadru legal mai sigur, în
vederea de zvoltării relațiilor dintre părți î n domeniul investițiilor în construc ții și dezvoltării țării
în ansamblu.

10 „Programului legislativ pentru anii 2005 -2009”, aprobat prin Hotărârea Parlamentului nr. 300 -XVI din 24 noiembrie 2005, comp. I Lista
actelor legislative care urmează a fi elaborate, pct. 105, precum și în baza Directivei Comunității Europene nr. 89/106 din 1 988, „Materiale de
construcții”.

21
1.3.P roblemele și lacunele din legislația Republicii Moldova privind contractul de
investi ții în construc ții
Efectuînd un studiu vizavi de legisla ția națională privind contractul de investiții în
construcții am analizat mai multe contracte semnate între firmele de construcții și persoanele
care investesc banii, depistând o serie de inexactități.
Astfel, majoritatea contractelor analizate sunt intitulate „contracte cu privire la investirea
capitalului în cons trucția spațiului locativ”, deși, nici Codul Civil și nici alte legi speciale nu
reglementează expres o astfel de categorie de contracte civile.
O problemă majoră cauzată de imperfecțiunile cadrului legal în domeniul cercetat este că
legea nu interzice în mod expres și nici nu condiționează înregistrarea în registrul bunurilor
imobile a dreptului de proprietate al companiei de construcții asupra blocurilor de locuit,
construite din contribuțiile individuale ale cetățenilor.
Astfel , în ultimii ani, beneficiind de aceste lacune, mai multe companii au obținut
înregistrarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor nefinalizate, pe care ulterior le -au pus
în gaj la bănci, pentru obținerea unor credite.Aceste fapte au generat numer oase litigii între
investitori, antreprenori și băncile creditoare.
Practica judiciară atestă multiple cazuri în care contractul de ipotecă este încheiat fără
acordul cetățenilor care au investit mijloacele proprii în edificarea obiectivelor gajate, iar
soluțiile instanțelor de judecată sunt în multe cazuri pronunțate în favoarea băncilor .
O altă problemă abordată în studiu este insolvabilitatea unor companii de construcții care,
după ce au luat banii de la oameni, s -au declarat în incapacitate de plată. As tfel, oamenii ajung în
situația în care nu știu cum să procedeze mai departe și nu cunosc cum ar pute a să-și recupereze
investiția.
Incertitudinea investitorilor în adoptarea unei poziții în cadrul procedurii de insolvabilitate
este cauzată de lipsa preved erilor legale specifice pentru procesele de insolvabilitate, în care sunt
antrenați sute de cetățeni.
Fiind numeroși, slab instruiți, neinformați și neorganizați, investitorii nu pot face față
procedurilor mult prea complexe și nu pot concura cu creditori puternici cum ar fi băncile.
Legislația actuală nu prevede intervenirea în procesele de insolvabilitate a instituțiilor
abilitate care au sarcina de a proteja interesele cetățenilor contra abuzurilor companiilor de
construcții ce fraudează proiectele de co nstrucție a blocurilor locative .
Unele prevederi ale Legii cadastrului bunurilor imobile 1543/25.02.98 acționează chiar în
detrimentul cetățenilor care investesc în construcția locuințelor. Ne referim în speță la
prevederile art. 406 înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții ”:
– alin. (1) art. 406 instituie imperativ forma autentică (notarială) și înregistrarea obligatorie a

22
contractelor privind investițiile în construcții, sub sancțiunea nulității ;
– alin. (11) art. 406 obligă ant reprenorul să înregistreze contractele privind investițiile în construcții
la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării
notariale a acestora. Codul contravențional prevede sancționarea cu amendă pentru încă lcarea
acestei norme,dar nu cunoaștem cât de frecvente sunt cazurile de sancționare pentru această
contravenție;
– alin. (2) art. 406 interzice antreprenorului perceperea plăților înainte de înregistrarea contractelor,
dar lipsesc pârghiile legale și sancțiu nile care ar asigura respectarea acestei norme;
– alin. (4) art. 406 prevede că după recepția construcției, dreptul de proprietate asupra
apartamentului se înscrie în registrul bunurilor imobile în temeiul contractului și al actului de
predare -primire, semna t între părți, dar norma dată nu exclude înregistrarea dreptului de
proprietate al antreprenorului înainte de recepția finală a construcției (înregistrarea construcțiilor
nefinalizate potrivit art. 404 comentat anterior).
In practică prevederile alin. (1) art. 406 privind nulitatea contractelor care nu au fost supuse
autentificării notariale sunt invocate împotriva cetățenilor (consumatorilor).
Spre exemplu, mai multe contracte încheiate între consumatori și antreprenori nu au fost
autentificate notarial ș i nici nu au fost înregistrate în registrul bunurilor imobile, motiv pentru
care în cadrul procesului de insolvabilitate în derulare cu Băncile naționale , creditorul majoritar
al companiilor de construcții, a invocat nulitatea absolută a contractelor și a contestat dreptul
semnatarilor vizați de a obține statutul de creditor garantat . În cazul constatării nulității
contractelor cu pricina consumatorii vizați nu vor putea pretinde la apartamentele nefinisate, ci
doar la restituirea banilor achitați efectiv, soluție ipotetică, practic imposibilă, având în vedere
că antreprenorul falit nu dispune de mijloace financiare.
În Legea cadastrului bunurilor imobile 1543/25.02.98 , sunt reglementate doar u nele aspecte
privind contractual de investi ții în construc ții, însă legea dată are un alt obiect de reglementare
și prevederile acestui act sunt insuficiente pentru a proteja drepturile investitorilor individuali. O
problemă majoră cauzată de imperfecțiunile cadrului legal în domeniul cercetat este că legea
menționată nu interzice în mod expres și nici nu condiționează înregistrarea în registrul
bunurilor imobile a dreptului de proprietate al companiei de construcții asupra blocurilor de
locuit, construirea cărora a fost finanțată din contribuțiile individuale ale cetă țenilor
(consumatorilor):
– art.404 înregistrarea dreptului asupra bunului imobil construit" permite înregistrarea dreptului
asupra construcțiilor nefinalizate, lipsind interdicții/condiții ce țin de înregistrarea drepturilor
companiilor de construcții asupra blocurile multietajate finanțate în baza contractelor ”privind
investițiile în construcț ii".

23
– art. 405 "înregistrarea dreptului asupra construcțiilor viitoare" nu reglementează specificul
înregistrării condominiului constituit pentru administrarea blocurilor multietajate finanțate în
baza contractelor ”privind investițiile în construcții".
Drept urmare a aplicării unor norme legale defecte, unii antreprenori, obțin înregistrarea
dreptului lor de proprietate asupra construcțiilor nefinalizate finanțate din investițiile cetățenilor
și instituie dreptul de ipotecă al băncilor asupra construcții lor, ceea ce generează multiple litigii
între investitori (consumatori), antreprenori și băncile creditoare.
Cetățenii care au finanțat construcția apartamentelor în baza contractelor ” cu privire la
investirea capitalului în construcția spațiului locativ ” sunt nevoiți să se adreseze în instanța de
judecată împotriva antreprenorilor și a băncilor pentru a solicita recunoașterea dreptului de
proprietate asupra apartamentelor contractate și înregistrarea acestui drept în registrul bunurilor
imobile.
Deficienț ele cadrului legal analizate supra sunt agravate prin absența prevederilor speciale în
legislația privind prote cția drepturilor consumatorilor – Legea privind protecția consumatoril or
105/13.03.2003 și Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii
256/09.12.2011 , legi care nu conțin prevederi exprese ce țin de particularitățile contractelor cu
privire la investirea capitalului în construcția spațiului locativ”.
Rămâne incert însuși faptul dacă aceste contracte pot fi atribuite la ce le protejate prin
legislația specială privind drepturile consumatorilor. Doar în Recomandarea Curții Supreme de
Justiție nr. 4 din 01.11.2012 găsim concluzia că Legea privind protecția consumatorilor ar fi
aplicabilă relațiilor indicate.
Efectele păguboase ale legislației defecte în domeniul analizat nu se limitează la
prejudicierea gravă a drepturilor unor grupuri importante de cetățeni care au investit în
construcția locuințelor.
Legislația sumară în domeniul cercetat favorizează sistem ul coruptibil al atribuirii
terenurilor pentru construcții.Or, deținerea sau obținerea unui teren constituie o primă condiție
pentru edificarea unui bloc locativ, dar reglementările legale speciale la acest capitol
lipsesc.Cum ar putea fi explicat, spre ex emplu, faptul că în mun. Chișinău blocurile locative
sunt edificate pe terenuri date în arendă pentru un termen de 5 ani ?
Această modalitatea de atribuire a terenurilor (arenda) permite privatizarea terenurilor
publice la preț derizoriu . În unele cazuri b locurile locative sunt construite pe terenurile ce
aparțin APL în schimbul unei cote din apartamentele construite, fără a fi finanțate de APL .
Astfel, problema cercetată (deficiențele cadrului de reglementare și practicile comerciale
abuzive în domeniul co nstrucțiilor de locuințe finanțate din contul contribuțiilor private ale
cetățenilor) excede competențele funcționale ale Ministerului economiei .

24
Din studiul efectuat am depistat că Ministerul Economiei și Agenția pentru Protecția
Consumatorilor nu s -au autosesizat și nu au fost implicate în soluționarea cazurilor de rezonanță
semnalate în practică .
Mai mult ca atît, Ministerul Economiei invocând art. 28 al Legii privind protecția
consumatorilor 105/13.03.2003 , a opinat că autoritatea responsabilă de promovarea politicii de
stat în domeniul de referință este Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor, care a
manifestat interes față de elaborarea studiului și a prezentat informații detaliate privind
activitat ea instituției în vederea îmbunătățirii cadrului de reglementare în domeniul
construcțiilor, inclusiv unele acțiuni care se referă direct la construcțiile finanțate din
contribuțiile private ale cetățenilor .
Pe de altă parte, Inspecția de Stat în Construcț ii este responsabilă doar de elementele
constructive ale imobilului în care au fost investiți capitalul, iar m ajoritatea problemelor
semnalate nu țin de competența Inspecției, ci de contractele de investiții dintre părți .
Drept exemplu domnul Anton Barbalat -șef direcție Direcția organizare, sistematizare și
efectuarea controlului în construcții, spune că lunar la Inspecția de Construcții vin 20 -30 de
petiții ale cetățenilor nemulțumiți de neîndeplinirea contractelor dintre beneficiar și antreprenor.
… Inspecția… a propus ca odată ce se fac investiții în construcția unui bloc locativ, să fie format
un grup responsabil de monitorizareautilizării banilor…. Ca acești bani să nu fie utilizați în alte
scopuri sau la alte clădiri…. Totuși această ini țiativă nu a fost aprobată la Guvern.
În astfel de împrejurări, i nvestitorul nu este protejat , în unele cazuri investitorii așteaptă 5 -7
ani ca să le fie finisat blocul, fără să reușească să recupereze ban ii prin instanța de judecată ”.
Ulterior, cel care dorește să construiască trebuie să ia un credit (să depună o garanție ) care
să fie depozitat pe un cont special care nu va putea fi utilizat până lafinalizarea construcțiilor.
Astfel investiția cetățenilor va fi garantată.
Deseori avem multe înt reprinderi cu capital foarte mic, care prezintă machete foarte
frumoase ale blocurilor ofertate, afișează un număr de telefon ușor de memorat și oferă prețuri
foarte mici. De regulă, în aceste cazuri lucrările de construcție sunt făcute din banii
investito rilor, din credite și cooperare cu alte întreprinderi .”
Lipsa unui cadru legal consecvent aplicabil contractelor ”cu privire la investirea capitalului
în construcția spațiului locativ ‘‘ generează incertitudini privind atribuțiile autorităților statului în
promovarea și implementarea politicilor în domeniul dat, exercitarea controlului și disciplinarea
antreprenorilor din construcții în relațiile acestora cu cetățenii (consumatorii).
Ca c onsecință, Guvernul a aprobat un proiect de Lege privind drepturile consumatorilor la
încheierea contractelor, are drept scop implementarea Directivei 2011/83/UE a Parlamentului
European și al Consiliului din 25 octombrie 2011 privind drepturile consumator ilor . Proiectul

25
vizat prevede expres că noua Lege nu va avea acțiune asupra contractelor pentru ” crearea,
dobândirea sau transferul unui bun imobil sau al unor drepturi asupra unui bun imobil”.
Deci, prevederile noii legi nu vor schimba starea de lucrur i în domeniul contractelor dintre
companiile în construcții și consumatori, ceea ce se explică, probabil, prin faptul că prevederile
implementate ale Directivei 2011/83/UE nu se aplică în principiu acestor categorii de contracte.
Totodată, paragraful (26) din preambulul la Directiva 2011/83/UE explică raționamentul
excluderii acestor contracte din domeniul de aplicare al Directivei:
(26) Contractele privind transferul bunurilor imobile ori al drepturilor asupra bunurilor
imobile sau privind crearea sau dobâ ndirea unor astfel de bunuri imobile ori drepturi, contractele
pentru construirea de noi clădiri, pentru transformarea substanțială a clădirilor existente, precum
și contractele de închiriere de locuințe pentru scopuri rezidențiale fac deja obiectul unui n umăr
de cerințe specifice în legislația internă. Printre aceste contracte se numără, de exemplu,
vânzarea de bunuri imobile care urmează să fie construite și închirierea cu posibilitatea
cumpărării. Dispozițiile prezentei directive nu sunt adaptate contrac telor respective, care ar
trebui, prin urmare, excluse din domeniul de aplicare al prezentei directive. ”
Prin urmare, excluderea contactelor dintre companiile în construcții și consumatori din
domeniul de aplicare a Directivei 2011/83/UE și a noii Legi privind drepturile consumatorilor
(investitorilor) la încheierea contractelor nu elimină necesitatea de a adopta prevederi legale
speciale menite să protejeze efectiv și în măsură suficientă drepturile și interesele legitime ale
investitorilor la încheier ea și realizarea contractelor cu companiile de construcții în scopul
edificării locuințelor.
Prezentele problem e, depistate în legisla ția Republicii Moldova privind contractul de
investi ții în construc ții, reprezintă drept temelie a Planurilor de Activitate anuale ale Guvernului
țării, care urmăresc armonizarea legisla ției Republica Moldova la standardele Uniunii E uropene
precum și apararea drepturilor investitorilor. Astfel că în temeiul lacunelor depistate în legislația
Republicii Moldova con duc la stricta necesitate de armonizare continua a legislației ce vor
înlătura nemijlocit existența problemelor existente în practica judiciară, în momentul soluționării
pricinilor civile în cazul in vesțiilor a capitalului priv at în domeniul construcții lor bunurilor
imobile viitoare . O reglamentare nouă fiind și elaborarea de către Ministerul Dezvoltării
Region ale și Construcțiilor a proiect ului de lege pentru adoptarea Codului Urbanismului și
Construcțiilor, care va reglementa etapele parcurse pentru edificarea unei construcții, începând
cu concepția, proiectarea, autorizarea, execuția, exploatarea, urmărirea comportării în timp,
controlul statu lui și post-utilizarea construcțiilor , si reprezintă în cele din urmă o procedură mai
simplificată, cepermite antreprenorilor de a-și onara obligaâiunile în termene mai restrînse.

26
2. ELEMENTELE CONTRACTULUI DE INVESTIȚII ÎN CONSTRUCȚII.
2.1.Obiectul cont ractului de investiții în construc ții
Obiectul contractului de investiții în construcții constituie rezultatul activită ții
antreprenorului și anume construc ția bunului imobil viitor precum și plata pre țului de către
investitor în vederea realizării scopului în sine .
Obiectul contractului de investiții în construcții este expres stipulat și î n conformitate cu
art. 406 alin.1 ,,Înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții ’’ a Legii cadastrului
bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25 februarie 1998 ce prevede : ,, Contractele prin care una
dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai multor apartamente și să le transmită
persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parțial prețul imobilului anterior predării
acestuia, precum și contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică
notarial și se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității. ’’
Plata pre țului, pentru c onstruc ția nemijlocită a bunului viitor urmează a fi efectuată de către
investitor în sctrictă conformitate cu prevederile Codului Civil al Republicii Moldova,
desfă șurate în continuare în cadrul Capitolului 2.4 ,, Termenul și prețul contractului de investiții
în construcții ,, al prezentei lucrări.
În continuare , vom desfă șura procedura ce urmeăză a fi respectată de către antreprenor în
vederea ob ținerii rezultatului scontat atît de antreprenor cît și de poten țialul investitor și anume
construc ția bunului imobil viitor și transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului. Astfel,
pentru efectuarea lucrărilor de construc ție a bunului imobil, antreprenorul trebuie să dispună în
primul rînd de licen ță în domeniul construc țiilor unui astfel de im obil obținută în conformitate cu
Legea privind reglementarea prin licențiere a activității de întreprinzător nr. 451 -XV din
30.07.2001 .
Pentru realizarea contractului de investiții în construcți , antreprenorul trebuie să ob țină un șir
de autoriza ții de la organele de stat competente și să pregătească anumite documente cum ar fi
proiectul construc ției, c ertificat ul de urbanism, autoriza ția de construire,c artea tehnic ă a
construc ției.11
Lucrările în construc ții precum și cele de modernizare se exercit ă numai pe baz ă de proiect
elaborat de c ătre persoane autorizate în domeniu și verificat de speciali ști verificatori.12
Proiectul trebuie s ă dispun ă de licen ță și de certificat de atestare eliberat de comisiile de
atestare specializate a Inspec ției de Stat în Construc ții. Executarea lucr ărilor de construc ție se
face cu respectarea procedurii de autorizare prin certificatul de urbanism și a autorita ții în
construc ții.

11 Lege a Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcții // Monitorul Oficial Nr. 25 din 25.04.1996 .
12 Art.13 din Lege a Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcții // Monitorul Oficial Nr. 25 din 25.04.1996 .

27
Certificatul de urbani sm, se elibereaz ă în baza cererii solicitate în termen de 20 zile de la
data înregistr ării cererii. Valabilitatea acestuia este de 24 de luni.13
După obținerea certificatului de urbanism pentru proiectare urmează ca Antreprenorul să se
adreseze către autoritatea publică locală, în persoană, prin scrisoare recomand ată cu aviz de
recepție cu o cerere privind eliberarea autorizației de construcție având modelul stabilit de
această autoritate.
Autorizația de construire se emite în cel mult zece zile lucrătoare de la data înregistrării
cererii. Dacă acest termen nu este respectat și Antreprenorul nu a fost informat despre refuzul
eliberării autorizației de construire, ea se consideră eliberată, iar lucrările de construcție pot
demara cu condiția înștiințării autorității competente să emită autorizație și Inspecției de St at în
Construcții.14
După care , autoritățile publice locale vor fi obligate să elibereze autorizația de construcție în
termen de trei zile de la data primirii notificării privind demararea lucrărilor de construcție.
Este important ca actele depuse în fața autorită ților competente să fie confirmate ca fiind
recepționate din simplu motiv că de la momentul recepționării tuturor actelor necesare termenul
de eliberare a autorizației curge în favoarea solicitantului.
Refuzul neîntemeiat de a elibera certificatul de urbanism sau autorizația de construire poate
fi contestat în instanța de judecată, în procedura contenciosului administrativ. Aici va fi
important ca antreprenorul să respecte procedura prealabilă de soluționare a litigiului prin
adresarea unei cereri prealabile către autoritatea în cauză.
Totodată, în conformitate cu art. 406 alin.4 ,,Înregistrarea contractelor privind investițiile în
construcții ’’ a Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25 februarie 1998 se
menționează că : ,, După recepția construcției, dreptul de proprietate asupra apartamentului care
face obiectul contractelor menționate la alin. (1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în
temeiul acestor contracte și al actului de predare -primire, semnat între părți. ’’
Astfel că, pe lîngă obligația în sine a antreprenorului de contrucție a bunului imobil viiitor,
scopul primordial este de transmitere a dreptului de proprietate asupra acestuia, deoarece în
practică, deseori sunt întrunite cazuri de construcție a imobilu lui, însă transmiterea bunului
imobil prin semnarea actului de primire -predare nu are loc, fie din motivul sechestrului bunului
din partea băncilor fie din procedura complicată și durabilă de inițiere a procedurii de
construcâie a blocurilor locative , unde urmeayă a fi amplasat obiectul imobiliar viitor.

13 Art.5,alin (1),(4) al Legii nr. 163 privind autorizarea executării lucrărilor de construc ție din 09.07.2010// Monitorul Oficial nr.155 -158/549 din
03.09.2010.
14 Art.12 al Legii nr. 163 privind autorizarea executării lucrărilor de construc ție din 09.07.2 010// Monitorul Oficial nr.155 -158/549 din
03.09.2010

28
În scopul asigurării unui cadrul legal mai simplificat pentru antreprenor , în vederea
edificării bunului imobil, recent, Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor a elaborat un
proiect de lege pentru adoptarea Codului Urbanismului și Construcțiilor, care va reglementa
etapele parcurse pentru edificarea unei construcții, începând cu concepția, proiectarea,
autorizarea, execuția, exploatarea, urmărirea comportării în timp, controlul statului și post-
utilizarea construcțiilor.
Totodată, Codul Urbanismului și Construcțiilor are drept scop armonizarea legislației
Republicii Moldova în domeniul construcțiilor cu principiile și reglementările Uniunii Europene.
Codului Urbanismului și Construc țiilor ( ”Codul” ) constituie o unificare a prevederilor
legale existente în domeniile de amenajare a teritoriului și urbanismului, autorizarea și
executarea lucrărilor de construcții, asigurarea calității construcțiilor, a materialelor și a
produselor pentru construcții, exploatarea construcțiilor, certificarea profesională a
întreprinderilor din construcții, exercitarea controlului de stat cu privire la respectarea discipl inei
în urbanism și a regimului de autorizare și executare a construcțiilor, precum și aplicarea unitară
a prevederilor legale în domeniul utilizării și postutilizării construcțiilor pe teritoriul Republicii
Moldova.
Eviden țiem următoarele prevederi ale Co dului, nu însă cu titlul exhaustiv:
Procedura de obținere a autorizației de construire va fi simplificată, iar pachetul de acte
necesare va fi redus.
Autorizația de construire se va emite în baza cererii, în cel mult 10 zile calendaristice de la
data înregistrării acesteia . La cerere, solicitantul autorizației de construire, va anexa următoarele
documente:
a) autoriza ția de proiectare;
b) o copie a proiectului de construcție,verificat conform prevederilor Codului, cu următorul
conținut: memoriu explicativ, plan general, fațade și soluții cromatice, proiect de organizare a
construcției;
c) certificatul de înregis trare ;
d) raportul de verificare a documentației de proiect.
Dacă emitentul autoriza ției de construire nu a respectat termenul stabilit (de 10 zile) și nu a
informat în scris solicitantul despre refuz, autorizația de construire se consideră eliberată,
solicitantul fiind în drept să înceapă executarea lucrărilor de construcție, înștiințând înscris
emitentul și Inspectoratul de Stat în Construcții.
Totu și, în acest caz, emitentul autoriza ției de construire va elibera necondiționat autorizația
de construire în cel mult 5 zile calendaristice de la data primirii în științării despre începerea
executării lucrărilor.

29
Reguli mai stricte pentru construcția clădirilor și instituirea sistemului calită ții în construc ții,
care să contribuie la proiectarea, realizarea și exploatarea unor construcții de calitate
corespunzătoare cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor, în scopul protejării vieții
oamenilor, a bunurilor acestora, a societății și a mediului înconjurător.
Fiecare construc ție va avea o Carte tehnică ce are ca scop refl ectarea documentară a
mersului execuției și exploatării construcției, a principalelor caracteristici și parametri, precum și
evoluția lor în timpul exploatării.
Cartea tehnică a construcției se va compune din ansamblul de documente referitoare la
proiectar ea, execuția, recepția, exploatarea, întreținerea, repararea și urmărirea în timp a
construcției precum și postutilizarea construcției, inclusiv toate modificările operate în procesul
exploatării și va conține documentația de bază și centralizatorul cu pă rțile sale componente.
Cartea tehnică a construcției se va întocmi de către investitor, într -un singur exemplar și se va
preda proprietarului sau utilizatorului construcției, care are obligația să o păstreze și să o
completeze până la etapa de postutilizare a construcției, iar după etapa de postutilizare a
constr ucției, cartea tehnică construcției se va arhiva.
Pentru fiecare construc ție se va stabili o singură categorie de importan ță și aceasta va fi
înscrisă în toate documentele tehnice privind construc ția: autoriza ția de construire, proiectul de
execu ție, carte a tehnica a construc ției, documentele de asigurare.
Lucrările de construcții, vor fi executate numai de operatori economici, persoane juridice,
înregistrate conform legislației în vigoare, care au înscrise în obiectul de activitate una sau mai
multe activi tăți din domeniul construcțiilor și dispun de persoane responsabile de execuția
lucrărilor de construcție, care au calificarea de inginer în construcții, atestați conform
prevederilor prezentului Cod. În scopul centralizării evidenței întreprinderilor din construcții,
care au dreptul de a activa în domeniul proiectării și/sau executării construcțiilor, se va înființa
Registrul Profesional al Întreprinderilor din Construcții.
Termenii de execu ție a lucrărilor: operatorii economici să execute lucrările de con strucție în
termenul prevăzut în autorizația de construire și contractul de investi ții în construc ții. Investitorii
vor fi obliga ți să prevadă în contractele de investi ții în construc ții, finalizarea lucrărilor de
construcție, conform termenului prevăzut î n autorizația de construire. În acest context, lucrările
de construcții se consideră finalizate dacă s -au realizat toate elementele prevăzute în autorizația
de construire.
Stabilirea obliga țiilor investitorilor și a executan ților:În acest sens, investitoru l va efectua
controlul calității lucrărilor de construcție prin persoane de specialitate denumite „ responsabili
tehnici ”, sau după caz, de societăți de inginerie și consultanță în construcții, care vor avea
obligații în perioada anterioară începerii execuției lucrărilor de construcție, în perioada de

30
execuție a lucrărilor de construcție, în perioada de recepție a lucrărilo r, și în perioada de garanție
post-recepție a construcțiilor.
Executanții lucrărilor de construcție, persoane fizice sau juridice, vor răspunde de
îndeplinirea obligațiilor referitoare la calitatea construcțiilor. Execuția oricăror lucrări de
construcție ș i verificarea calității lor, în mod obligatoriu va trebui să se efectueze de către
executantul construcției prin persoane de specialitate, denumite „ diriginți de șantier ”.
Condi ții și modul de amplasare a construcțiilor: amplasarea, autorizarea proiectării și
executării construcțiilor se face în cazul când terenul este asigurat cu infrastructura tehnico –
edilitară la o distan ță de până la 10 metri. Recepția construcțiilor într -o singură fază, fapt ce va
simplifica considerabil procesul de punere în funcțiune a construcțiilor.Termenului general de
garanție post -recepție va fi de un an.
De asemenea, sunt stabilite reguli stricte pentru demolarea clădirilor. Astfel, proprietarii vor
fi obligați să obțină, în prealabil, o autorizație din partea administrației lo cale.
Răspundere contraven țională pentru încălcarea prevederilor Codului: atragerea persoanei
vinovate de încălcarea legislației cu privire la urbanism și construc ții la răspundere, nu o va
elibera de obligația de a înlătura încălcările comise de ea și de a compensa prejudiciul cauzat.
La data intrării în vigoare a Cod se vor abroga o serie de legi printre care, Legea nr. 721 –
XIII din 2 februarie 1996 privind calitatea în construc ții și Legea nr.835 -XIII din 17 mai 1996
privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului .
În astfel de circumstan țe consider că aprobarea prezentului Cod , va duce la îmbunătățirea
calității construcțiilor și accentuarea responsabilităților factorilor implicați în edificarea unei
construcții, precum și scopul de descu rajare a acțiunilor infracționale cum ar fi: construirea pe
terenuri pentru care nu se posedă titlul de proprietate sau de folosință, modificarea construcțiilor
prin acțiuni care pot pune în pericol viața oamenilor sau a mediul înconjurător, întocmirea ori
semnarea proiectelor tehnice, precum și a proiectelor pentru autorizarea executării lucrărilor de
construcții de către persoane fără drept de semnătură.
Este de men ționat faptul că Codul Urbanismului și Construc țiilor a fost inaintat deja spre
aprobare de curind, asigurînd un cadru legal mai sigur în vederea respectării normelor în
construc ții precum și prezintă o procedură mai simplificată decît cea anterioară.
În urma destingerii obiectului contractului de investi ții în construc ții am luat cuno ștință cu
procedura ampla de edificarea a unui bun imobil viitor, precum și condi țiile ce urmează a fi
respectate de către antreprenor în scopul scontării rezultatului final de transmitere a dreptului de
proprietate asupra bunu lui imobil viitor către investitor.

31
2.2.S ubiecții contractului de investiții în construc ții
În calitate de subiec ți ai contractului de investiții în construc ții sunt persoane fizice și
persoane juridice care dispun de capacitate deplină de exerci țiu și pot exercita drepturile și
obliga țile lor. În continuare se vor numi :
 Antreprenorul.
 Clientul (investitorul /consumatorul ).
Ca orice conven ții, în cadrul contractului de investiții în construc ții îi sunt aplicabile
condi țiile de validitate prevăzute de dreptul comun pentru orice contract .
În privin ța capacită ții cerute păr ților contractante, contractul de investiții în construc ții
reprezintă un act de dispozi ție pentru antreprenor, implicînd suportarea unor riscuri, astfel încat
el trebuie să aibă întotdeauna capacitate deplin ă de exercițiu .
În calitate de antreprenor pot activa orice persoan ă juridică , care dispun de licen ță eliberat ă
de Camera de Licențiere .
În calitate de client activeaz ă în principiu orice persoan ă fizică sau juridic ă.
Deseori func țiile investitorului , în special func ția de exercitare a controlului asupra
executarii lucr ărilor, se transmit unor organiza ții specializate cum ar fi Primăria mun.Chi șinău,
care eliberează în modul corespunzător autoriza ția în construc ții fie Inspec ția de stat în
Construc ții ce veghează executarea tuturor lucrărilor calitativ .
În legătură cu executarea contractului în sine părțile dispun de o serie de drepturi și obliga ții
care sunt reglamentate în mod expres în cadrul Codului Civil al R.Moldova .
În legătură cu faptul că Codului Civil al R.Moldova nu reglamentează în mod expres
contractul de investi ții în construc ții se fac trimiteri la Titlu II ,,Despre contracte în general ’’ ce
ne permite de a crea u cadru juridic sigur a rela țiilor existente între antreprenori și poten țialii
investitori.
În astfel de circumstan țe am putea distinge obliga ția părților de executare a obliga țiilor sale
in termen și rezervarea dreptului de rezolu țiune a contractului de investi ții în construc ții care
sunt reglementate în mod expres î n art.709, alin.1 C od Civil al R.Moldova :,,Dacă una din păr ți
nu execută sau execută în mod necorespunză tor o presta ție scadentă decurgînd dintr -un contract
sinalagmatic, cealaltă parte poate după expirarea fărăr rezultat a unui termen rezonabil pe care l –
a stabilit pentru presta ție sau remediere să rezolu ționeze contractul dacă debitorul trebuia să î și
dea seama în baza termenului de gra ție, de iminen ța rezolu țiunii.
În caz de ne îndeplinire la termen a obliga ției de executare a lucrării, Antreprenorul răspunde
pentru întîrziere în condi țiile Legii nr.105 privind protecția consumatorilor din 13.03.2003 .
Astfel că , în cazul încălcării termenelor stabilite, conform contractului de investi ții în costruc ții,
de începere și finalizare a prestării serviciului (executării lucrării) sau termenelor noi fixate de

32
consumator, prestatorul (executantul) achită consumatorului pentru fiecare zi (oră, dacă
termenul a fost stabilit în ore) depășită o penalitate în mărime de 10% din prețul serviciului
(lucrării).15
Totodată, dacă antreprenorul nu a început la timp prestarea serviciului (executarea lucrării)
sau dacă, în timpul prestării serviciului (executării lucrării), a devenit clar că serviciul (lucrarea)
nu va fi îndeplinit în termenul stabilit, sau dacă termenul de prestare a serviciului (executare a
lucrării) a expirat, consumatorul este în drept, opțional: a) să fixeze prestatorului (executantului)
un nou termen, în cadrul căruia el trebuie să înceapă și să finalizeze prestarea serviciului
(executarea lucrării), și să ceară reducerea prețului pentru serviciu (lucrare).16
Exista cazuri în practică , cînd investitorul din motivul targiversării antreprenorului cu
privire la termenele de dare în exploatare a obiectului imobiliar viitor, solicită nu achitarea
penalită ților de întîrziere sau rezilierea contractului, dat fiind că scopul final al încheierii
contr actului este totu și obținerea dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ci solicită
reducerea corespunzătoare a prețului bunului. Acest drept îi este rezervat investitorului în
conformitate cu art.6 al Legii privind protecția consumatorilor Nr. 105 din 13.03.2003 care
prevede că :,, Orice consumator are dreptul la remedierea sau înlocuirea gratuită, restituirea
contravalorii produsului, serviciului ori reducerea corespunzătoare a prețului, repararea
prejudiciului, inclusiv moral, cauzat de produsul, s erviciul necorespunzător.
Obliga ția de executare a lucrării la termen include în sine și obliga ția de predare a acesteia.
Astfel că executarea stinge obliga ția numai în cazul în care este efectuată în modul
corespunzător.17
Executantul este dator să notifice investitorului data terminării tuturor lucrărilor prevăzute
în contract, printr -un document scris.
După ce investitorul a acceptat recepția cu sau fără obiecții, el nu mai poate solicita alte
remedieri de lucrări, penalizări, diminuări de valori și altele decît cele consemnate în procesul –
verbal de recepție. Fac excepție de la aces t punct numai viciile ascunse, descoperite în termenul
stabilit conform legii .
Concomite nt, art.30 alin.1 din Legea nr.721 -XIII, din 02.02.1996 privind calita tea în
construcții prevede răspunderea antreprenorului pentru viciile construcției, ivite într -un interval
de 5 ani de la recepția lucrării, precum și pe toată durata de existență a construcției pentru viciile
structurii de rezistență rezultate din neresp ectarea normelor de proiectare și execuție în vigoare la
data realizării ei.

15 Art. 32 alin. (2) a Legii privind protecția consumatorilor Nr. 105 din 13.03.2003 .
16Art. 21 alin. (2) a Legii privind protecția consumatorilor Nr. 105 din 13.03.2003 .
17 Art.643 Cod Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 .

33
În calitate de debitor al obliga ției imposibile de executat, antreprenorul suport ă riscul
contractului, afar ă de cazul în care pieirea lucrului s -ar datora unor vicii ale
materialelor procurate . Dac ă însa antreprenorul a cunoscut viciile materialelor în momentul în
care le -a primit sau ar fi trebuit sa le cunoasc ă în virtutea profesiunii sale, se admite c ă riscul este
suportat de antreprenor.
În materie de antrepriză de construc ții, legisla ția prevede c ă antreprenorul de construc ții și
arhitectul r ăspund pentru daune , dacă în decurs de 10 ani de la data predarii edificiului contractat
cu ei aces ta se dar îmă sau amenin țăîn mod evident cu dar îmarea din cauza unui viciu de
constru ție sau din cauza teren ului pe care este asezat.18
Totodată, investitorul în momentul în care ii este inaintată oferta privind efectuarea unor
investi ții în construc ții își rezervă dreptul de a solicita de la antreprenor informa ții cu privire la
Autoriza ția de construc ție ce certifică dreptul companiei de a efectua aceste lucrări, extrasul
firmei , dreptul de proprietate asupra terenului unde urmează a fi edificată blocul locotiv, ș.a.
Aceasta e stipulate în mod expres în cadrul art.516 Cod Civil al Republicii Moldova
nr.1125 -XV din 13.06.2002 care prevede : ,,Raportul obliga țional poate da na ștere unui drept la
informare fără ca aceasta să fie stipulat în mod expres. Punerea la dispozi ție a informa ției
presupune și obliga ția de eliberare a documentelor corespunzătoare.
Dat fiind faptul că contractul de investi ții în construc ții este în marea mojoritate un contract
necociabil, implică stipularea unor clauze reglementate de către păr ți în momentul în care sunt
precăutate prevederile contractului propus de Executor.
Executorul se obligă să înregistreze Contractul de investi ții în construc ții la Oficiul
Cadastral Teritorial Chișinău, Î.S. „Cadastru” în termen de 15(cincisprezece) zile după semnarea
Contractului.19
În astfel d e circumstan țe, în practică sunt icluse de către investitor și executor o serie de alte
drepturi și obliga ții care reiese fie din obiectul contractului fie din raporturile obliga ționale ale
părților.
Drept exemplu, din obliga ția investitorului de a achita prețul contractului reiese obliga ția
corelativă a executorului să asigure finanțarea și construcția apartamentului în conformitate cu
documentația de proiect și normativele în construcțiidin R epublica Moldova, precum și să
informeze la cerere investitorului despre volumul și termenii de finanțare a lucrărilor de
construcție .
În conformitate cu cerin țele Legii Nr.721 privind calitatea în construcții din 02.02.1996

18 Lege a Nr.721 privind calitatea în construcții din 02.02.1996 // Monitorul Oficial Nr. 25 din 25.04.1996 .
19 Codul contravențional al Republicii Moldova 218/24.10.2008

34
executorul se obligă s ă remedieze defectele constatate de către Investitor la lucrările executate, în
perioada termenului de garanție, prevăzut de normativele în construcții .
La rîndul său, întru executarea a contractului de investi ții în construc ții între păr ți,
Investitor ii la rîndul său î și asumă și ei o serie de obliga ții care sunt necociate în prealabil de
către păr ți.Astfel, în cazul în care pină la darea în exploatare a blocului locative investitorul a
efectuat careva lucrări de repata ție a bunului imobil și a efectuat careva consum cu privire la
rețelele inginere ști se obligă nemijlocit s ă achite serviciile locativ -comunale și taxele aferente
deținerii apartamentului cu drept de folosință până la darea în exploatare a blocului locativ .
Ca consecin ță, executorul este în drept de a nu semna actul de primire -predare a bunul ui
imobil în cazul în care Investitorul are la balanță datorii privind plata serviciilor comunale.
Reținerea în sitația dată fiind doar de partea Investitorului.
În cazul în care apare necesitate efectuării modificarilor în planificarea Obiectului imobiliar
față de cea proiectată , investitorul se obligă s ă coordoneze în scris cu Executorul, iar în caz de
necesitate ș i cu autorul proiectului.
În vederea func ționării și conectării nemijlocite a intregului bun imobil(bloc locativ) la
rețelele inginere ști investitorul se obligă s ă asigure în termen de 30 zile de la momentul
recepționării bunului imobil conform Actului de primire -predare efectuarea din contul său la
bunul imobil a lucrărilor de finisare și instalare a obiecte lor technico -sanitare (aragaz,
lavoar,closet) conform condițiilor technice și normativelor în construcții în vigoare.
Totodată, dat fiind că edificarea unui bloc locativ este doar o preconizare a suprafe ței reale a
apartamentului, în practică pot fi întiln ite careva devieri de la suprafe țele stipulate în con ținutul
contractului. Drept urmare, la ini țierea procedurii de dare în exploatare a bunului imobil Oficiul
Cadastral Teritorial efectuază măsurări noi , astfel încît in actul de primire -predare vor fi in dicate
suprafe țele reale la momentul semnării actului. Ca consecin ță, în caz de majorare a suprafeței
bunului imobil investitorul de obligă să efectuieze achitările resp ective în favoarea executorului,
iar în cazul micsorării rambursarea diferen ței în favoarea Investitorului.
Executorul la rindul său în cele mai dese cazuri introduce în con ținutul contractului dreptul
său de a prelungi termenul de dare în exploatare a blocului de locuit în care se află apartamentul
în cazul survenirii unor circumstanțe de for ță majoră sau din cauza unor re țineri ce nu țin de
competen ța companiei ce ii favorizează în cazul încălcării acestora.
În urma stabilirii drepturilor și obliga țiilor păr ților, în cadrul contractului de investi ții în
construc ții, se eviden țiază faptul ca este în marea majoritate un contract necociabil ce trebuie să
respecte doar condi ția de neintroducere a unor clauze abuzive ce ar atinge drepturile păr ților.
Unele obliga ții ale antreprenorului privind activitatea sa de construc ție în vederea
transmiterii drept ului de proprietate asupra bunu lui imobil se prevăd în mod expres în art. 24 a

35
Lege a Nr.721 privind calitatea în construcții din 02.02.1996 : ,,Executanții lucrărilor de
construcții sînt persoane fizice sau juridice licențiate în acest domeniu și răspund de îndeplinirea
următoarelor obligații principale referitoare la calitatea construcțiilor:
a) executarea lucrărilor de construcții numai pe baza autorizației obținute pentru fiecare
obiect separat;
b) sesizarea investitorilor asupra neconformităților și neconcordanțelor constatate în
proiecte, în vederea soluționării;
c) începerea execuției lucrărilor numai la construcții autorizate în condițiile legii și numai pe
baza și în conformitate cu proiecte verificate de specialiști verificat orii de proiecte atestați din
cadrul instituțiilor autorizate în verificarea proiectelor;
d) asigurarea nivelului de calitate corespunzător exigențelor esențiale printr -un sistem
propriu de calitate conceput și realizat prin personal propriu, cu diriginți de șantier atestați;
e) convocarea factorilor care trebuie să participe la verificarea și recepția luc rărilor ajunse în
faze determinante ale execuției și asigurarea condițiilor necesare efectuării acestora,în scopul
obținerii acordului de continuare a lucrărilor;
f) soluționarea neconformităților, defectelor și neconcordanțelor apărute în fazele de
execuție, numai pe baza soluțiilor stabilite de proiectant cu acordul investitorului;
g) utilizarea în execuția lucrărilor numai a produselor și procedeelor prevăzute în proiect,
certificate sau pentru care există agremente tehnice, care conduc la realizarea exigențelor
esențiale, precum și gestionarea probelor -martor; în locuirea produselor și procedeelor prevăzute
în proiect cu altele care îndeplinesc condițiile precizate numai pe baza soluțiilor stabilite de
proiectanți cu acordul investitorului;
h) respec tarea proiectelor și detaliilor de execuție pentru realizarea nivelului de calitate
corespunzător exigențelor esențiale;
i) sesizarea în termen de 24 de ore a Inspecției de Stat în Construcții în cazul producerii
unor accidente tehnice în timpul execuție i lucrărilor;
j) supunerea la recepție numai a construcțiilor care corespund cerințelor de calitate și pentru
care au predat investitorului documentele necesare întocmirii cărții tehnice a construcției;
k) aducerea la îndeplinire, la termenele stabilite, a măsurilor dispuse prin actele de control
sau prin documentele de recepție a lucrărilor de construcții;
l) remedierea pe proprie cheltuială a defectelor calitative apărute din vina lor atît în perioada
de execuție, cît și în perioada de garanție stab ilită conform legislației;
m) readucerea terenurilor ocupate temporar la starea lor inițială la terminarea execuției
lucrărilor;

36
n) stabilirea răspunderilor tuturor participanților la procesul de producție (factori de
răspundere, colaboratori, subcontrac tanți) în conformitate cu sistemul propriu de asigurare a
calității adoptat și cu prevederile legale în vigoare.
În cadrul aceleia și legi sunt reglamentate și unelele obliga ții principale ale investitorilor :
a)efectuarea la timp a lucrărilor de întreținere și reparații care le revin, prevăzute conform
normelor legale în cartea tehnică a construcției și rezultate din activitatea de urmărire a
comportării în exploatare a construcțiilor;
b)păstrarea și completarea la zi a c ărții tehnice a construcției și predarea acesteia, la
înstrăinarea construcției, noului proprietar;
c)asigurarea urmăririi comportării în exploatare a construcțiilor, conform prevederilor din
cartea tehnică a construcției și a documentelor normative;
e)asi gurarea realizării lucrărilor de intervenții asupra construcțiilor, impuse prin
reglementările legale;
f)asigurarea efectuării lucrărilor din etapa de postutilizare a construcțiilor, cu respectarea
prevederilor legale în vigoare.
O obligație a antreprenorui izvorăște și din Codul contravențional al Republicii Moldova
218/24.10.2008 , prin care antrepren orul se obligă să înregistreze Contractul de investi ții în
construc ții la Oficiul Cadastral Teritorial Chișinău, Î.S. „Cadastru” în termen de
15(cincisprezece) zile după semnarea Contractului , în ca z contrar fiind prevă zută o amendă in
valoare de 7000 lei -10 000 lei.Deși este reglamentat expres această obligațiune a antreprenorului,
nu întodeauna este implementat în practică, astfel că în cazul inițierii procedurii de
insolvabilitate a companiei, această sancțiune prevăyută in forma de amendă își pierde valoarea
sa juridică din simplul considerent că compania se află în imposibilitate de a intoarce creanțele
sale ne mai vorbind de amenz ile aplicate în cay de neînregistrare a contractului de investiții între
antreprenor și investitor. Ca consecință, în astfel de circumstanâe are de suferit doar investitorul
nefiind garantat în nici un fel.
Ca rezultat al stabilirii păr ților contractante a contractului de investi ții în construc ții am
distins conti țiile ce urmează a fi respectate în vederea posibilită ții de a contracta precum și
obliga țiile ce urmează a fi respectate de către păr ți în vederea respectării obiectului contractului.
De asemenea, în scopul respectării drepturilor și libertă ților investitorilor, și garantării
nemijlocite a acestuia, am scos în eviden ță drepturile rezervate de legisla ția Republicii Moldova
investitorului , în scopul primordial de a dezvolta raporturile juridice între antreprenor și
investitori pe pia ța imobiliară , și dezvoltarea țării în ansamblu.

37
2.3.F orma contractului de investiții în construc ții.
În cazul în care contractul de investiție nu este autentificat la notar și nu este înregistrat în
Registrul bunurilor imobile, un asemenea contract se consideră că nu există.
Acestă reglamentare este prevăzută în mod expres în cadrul art. 406,,înregistrarea
contractelor privind investițiile în construcții ” alin (1) a Legii cadastrului bunurilor imobile
1543/25.02.98 : instituie imperativ forma autentică (notarială) și înregistrarea obligatorie a
contractelor privind investițiile în construcții, sub sancțiune a nulității ;
În continuare, obligă antreprenorul să înregistreze contractele privind investițiile în construcții
la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării
notariale a acestora. Mai mult de atît chiar Codul contravențional prevede sancționarea cu
amendă pentru încălcarea acestei norme, dar nu cunoaștem cât de frecvente sunt cazurile de
sancțion are pentru această contravenție.
Partea care asigură construcția bunului imobil este obligată să înregistreze c ontractele
privind investițiile în construcții la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile
calendaristice din data autentificării notariale a , dar acest lucru îl poate face și persoana fizică.20.
Pentru aceasta se achită o taxă de stat de circa 50 de lei. Totodată, legea interzice companiei
de construcții să ia banii de la investitor dacă contractul nu este înregistrat la oficiul cadastral,
aceasta fiind o măsură de protecție a persoanelor fizice.21
Până la încheierea contractului de investiție pe rsoana fizică, potențialul investitor, urmează
să se asigure dacă compania sau companiile (pentru sunt și cazuri când mai multe companii
construiesc bunuri imobile împreună) au dreptul de proprietate sau de folosință asupra terenului
și dispun de autorizaț ie pentru construcția blocului de locuit respectiv. La momentul înregistrării
contractului de investiție la Cadastru, în Registrul bunurilor imobile, deja trebuie să fie
înregistrat dreptul companiei asupra terenului, inclusiv urmează să fie notat și contr actul de
societate civilă în cazul în care blocul de locuit este construit de mai multe companii. Autorizația
de construcție poate fi verificată la Primărie sau la compania de construcție. Autentificarea
contractului de investiție la Cadastru asigură că fi rma de construcții nu va mai încheia un alt
contract de investiții pentru același spațiu locativ și este o altă metodă de protecție a persoanei
fizice. În cazul în care au fost încheiate mai multe contracte de investiții pentru același
apartament, priorita te va avea persoana al cărei contract este înregistrat la Cadastru.
La 9 iulie 2008 Parlamentul RM a introdus modificări la Legea cadastrului bunurilor
imobile, care au completat prevederile existente cu un articol nou – Articolul 406 – cu următorul
conținut: „(1) Contractele prin care una dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai

20 Articolul 406 alin.1 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25 februarie 1998 .
21 Articolul 406 alin.2 din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25 februarie 1998 .

38
multor apartamente și să le transmită persoanei fizice , care se obligă să achite integral sau parțial
prețul imobilului anterior predării a cestuia, precum și contractele privind cesiunea drepturilor
care rezultă din acestea se autentifică notarial și se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub
sancțiunea nulității.
(2) Este interzis să se perceapă de la persoana fizică orice plăți prevăzu te de contractele
menționate la alin. (1) înainte de înregistrarea contractelor respective.
(3) Pentru înregistrarea contractelor menționate la alin. (1), partea ce asigură construcția
bunului imobil este obligată să înregistreze dreptul de proprietate sa u de folosință asupra
terenului destinat construcției, dacă acest drept nu este înregistrat, precum și să prezinte oficiului
cadastral teritorial autorizațiile necesare pentru construcție, proiectul construcției, aprobat în
modul stabilit, lista apartament elor și a încăperilor nelocuibile.
(4) După recepția construcției, dreptul de proprietate asupra apartamentului care face
obiectul con tractelor menționate la alin. (1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în temeiul
acestor contracte și al actului de predare -primire, semnat între părți.”
Motivul elaborării prezentelor complet ări constituie multiplele cazuri, în care au fost
pricinuite daune, prin înșelare sau abuz de încredere a cetățenilor, care au investit mijloace
financiare considerabile în domeniul construcției de locuințe.
Necesitatea acestora reiese și din sarcina de a preveni apariția piramidelor financiare
(schemelor piramidale financiare ilegale), domeniul menționat fiind unul din multiplele domenii,
în care există un pericol sporit de fraudare a investitorilor.
Astfel, au fost descoperite multiple cazuri, în care anumite societăți comerciale, sau grupări
de persoane, sub pretextul edificării blocurilor locative, prin abuz de încredere sau prin
înșelăciune, însușeau mijloacele bănești investite de persoanele fizice.
Cauza acestor abuzuri o constituie faptul, că la momentul actual, la încheierea contractelor
de investiții în construcții, nu este prevăzută nici o obligație pentru autentificare și înregistrare
(deși acestea presupun investiții în sume considerabile), precum și lipsa altor cond iții, care ar
asigura investitorii cu privire la îndeplinirea obligațiilor, asumate de către executanții
(antreprenori, prestatori de servicii, etc.) lucrărilor de construcție.
Scopul complet ării Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 -XIII din 25 febr uarie 1998, îl
constituie protejarea drepturilor investitorilor în domeniul construcțiilor de locuințe. Se
urmărește asigurarea valorificării reale a drepturilor investitorilor în domeniul dat, asupra
viitoarelor apartamente, din viitoarea construcție, în care au făcut investițiile.
La aceeași dată , în conformitate cu Legea Nr. 164 pentru completarea unor acte legislative
din 09.07.2008 // Monitorul Oficial Nr. 138 -139 din 29.07.2008 au fost introduse completări la
Legea cu privire la notariat – Articolul 511 cu următorul conținut: „ Contractele prin care una

39
dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai multor apartamente și să le transmită
persoanei fizice care se obligă să achite integral sau parțial prețul imobilului anterior predării
acestuia, precum și contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică
notarial, cu condiția prezentării autorizațiilor necesare pentru construcție și a proiectului
construcției, aprobat în modul stabilit, precum și a documentelor care confirmă dreptul de
proprietate sau de folosință asupra terenului (dacă notarul nu deține aceste documente).”
În astfel de circumstanțe, decucem caracterul imperativ solicitat de lege în vederea
obligațiunii autentificării contractului d e investiții încheiat între antreprenor și investitor, în
scopul nemijlocit de valabilitate a acestuia, care urmează în cele din urmă a fi înregistrat și la
Oficiul Cadastral Teritorial cu scopul opozabilității față de terțele persoane care ar putea pretin de
la aceelași bun. Acțiunile date, servesc drept garanție precum și ca prevenire de vinzare dublă a
bunuilui imobil viitor., practică întilnită la unele companii din Republica Moldova.
În temeiul celor enun țate anterior se reglementează modalitatea de înr egistrare și
autentificarea notarială obligatorie a contractelor privind investițiile în domeniul construcției de
locuințe, precum și a contractelor privind cesiunea drepturilor, care rezultă din acestea. În caz de
nerespectare, acestea se vor considera nu le.
Prin construcția juridică a contractului, formulată în alin. (1) din art. 40/5, prin care se
completează Legea cadastru lui bunurilor imobile, și alin. (1) din art. 51/1, prin care se
completează Legea cu privire la notariat, se urmărește includerea în s fera de reglementare a
tuturor formelor de contracte, care presupun investițiile persoanelor fizice în domeniul dat.
Această formulă cuprinde contractele de antrepriză în construcții, contractele de prestări
servicii în construcții, precum și alte contrac te, prin care persoanele fizice investesc în domeniul
construcției de locuințe, indiferent de modul, în care acestea se vor numi.
Pentru a men țone în continuare o maximă siguranță, este necesar, atât la etapa de
autentificare a contractelor menționate, cât și la etapa de înregistrare în registrul bunurilor
imobile, de a prezenta primul contract privind investițiile în acest domeniu, însoțit de
autorizațiile neces are pentru construcție, proiectul construcției, aprobat în ordinea stabilită,
precum și documentele, care confirmă dreptul de proprietate sau dreptul de folosință asupra
terenului.
Doar în cazul respectării acestor condiții, se instituie măsuri reale de a sigurare și apărare
drepturilor investitorilor în construcția de locuințe, precum și se asigură utilizarea investițiilor în
scopurile preconizate.
Documentele specificate anterior , urmează a fi prezentate doar la prima autentificare și la
prima înregistrar e în Registrul bunurilor imobile a contractului privind investițiile în acest
domeniu din același bun imobil (construcție cu mai multe apartamente).

40
O altă măsură de siguranță, împotriva abuzurilor, va servi și norma juridică, prin care se va
interzice înc asarea de la partea contractantă – persoană fizică a oricăror plăți prevăzute de
contract, anterior înregistrării acestuia.
Din momentul în care a fost încheiat contractul de investi ții în construc ții între Inverstitor și
Antreprenor, Investitorul nu este in mod oficial deja proprietarul acesteia, din simplul motiv ca
lipsesc din atributele dreptului de proprietate.
Astfel in caz de necesitate de a vinde bunul în care a fost investit capitalul privat este
imposibil.
Procedura fiind posibilă doar în cazul î ncheierii cu un nou poten țial investitor, a contractului
de cesiune a crean ței/contractual de cesionare a drepturilor.
Reglementările obligatorii referitoare la autentificarea și înregistrarea în Registrul bunurilor
imobile se vor răsfrânge și asupra contractelor privind cesionarea drepturilor, care rezultă din
contractele privind investițiile în construcții.
Acest fapt, va constitui o măsură de siguranță suplimentară pentru cazurile, în care drepturile
asupra viitoarelor apartamente din viitorul bloc locativ vor fi înstrăinate, terților, de către
investitorii inițiali.
În reglementările legisla ției na ționale, se prevăd și taxele (relativ reduse, în coraport cu
valoarea contractelor), ce vor fi achitate la autentificarea acestor contracte (taxa pentru p restarea
serviciului notarial și taxa de stat).
Normele citate mai sus sunt primele în legislația națională care se referă exclusiv la
Contractul de investiție în construcții . Aceste prevederi au venit ca reacție la situația
dezastruoasă care se crease pe piața imobiliară. Obiectivul urmărit prin adoptarea acestor
amendamente a fost de a spori gradul de protecție juridică pentru așa -numiții „investitori” în
construcția de blocuri cu apartamente.
Abia după patru ani autoritățile și -au dat seama că amendament ele sterile introduse în
legislație la 9 iulie 2008 nu au produs efectul scontat. Persoanele continuau să achite mijloacele
financiare proprii la firmele care le promiteau apartamente, fără a avea garanția că promisiunile
vor fi respectate. Impostorii nu s imțeau vre -un impediment pentru a abuza în continuare de
încrederea persoanelor naive. Respectiv, Parlamentul a introdus noi amendamente în legislație,
în scop de a combate abuzurile din acest sector.
La 7 decembrie 2012 , s-a completat și Articolul 326 Cod Contravențional al RM cu un nou
aliniat – aliniatul (11), care a adăugat o componență nouă de contravenție, cu următorul conținut:
„Neînregistrarea în termenul stabilit a contractelor privind investițiile în construcții la oficiile
cadastrale teritoriale de către partea care asigură construcția bunului imobil – se sancționează cu
amendă de la 150 la 250 de unități convenționale aplica tă persoanei cu funcție de răspundere, cu

41
amendă de la 350 la 500 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.”
Amendamentele adoptate la 7 decembrie 2012 sunt destinate să dea eficiență prevederilor
introduse la 9 iulie 2008, specificând persoana obligată să înregistreze contractul, termenul
pentru înregistrare și sancțiunea pentru nerespectarea termenului.
,,Notarea contractelor de investiții în construcții se efectuează după înregistrarea de către
partea ce asigură construcția bunului imobil a d reptului de proprietate sau de folosință asupra
terenului, destinat construcției și prezentarea oficiului cadastral teritorial a autorizațiilor necesare
pentru construcție, proiectul construcției, aprobat de organul împuternicit în modul stabilit, lista
apartamentelor și a încăperilor nelocuibile. ”22
În cazul în care pe teren se construiesc sau se preconizează a fi construite două sau mai
multe construcții (blocuri locative), notarea contractelor de investiții în construcții se efectuează
după înregistrarea în prealabil a construcțiilor viitoare .
În împrejurările în care înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil viitor, cu
referire la care în registrul bunurilor imobile a fost notat contractul de investiții în construcții,
inițial se efectu ează radierea notării în temeiul cererii pentru serviciul „Alte activități legate de
înregistrare…”, iar parafa „Înregistrat” se aplică pe contractul de investiții în construcții, în
temeiul căruia anterior a fost efectuată notarea, și pe actul de primire -predare, semnat între părți.
Ulterior, e fectuarea modificărilor în Capitolul C a Registrului după recepția construcției, și
anume radierea înscrierii „bun viitor”, modificarea suprafeței, după caz, și înregistrarea dreptului
de proprietate se efectuează concomitent cu efectuarea modificărilor în capitolul B a Registrului,
dacă apartamentele aparțin partea ce asigură construcția bunului imobil și nu sunt notate
contracte de inve stiții în construcție și la prezentarea act de primire -predare în cazul în care este
notat contractul de investiție în construcție.
Mecanismele legale de apărare a persoanelor care au suferit ca urmare a încheierii
contractelor de investiție în construcții se realizează pe cale penală și pe cale civilă.
Protecția juridică prin interm ediul procuraturii s -a dovedit a fi puțin eficientă. Cazurile când
organul de urmărire penală acceptă pornirea urmăririi penale pe faptul de escrocherie împotriva
firmelor care au abuzat de încrederea investitorilor sunt extrem de puține. Urmărirea penală pe
această categorie de cauze derulează foarte anevoios și deseori nu atinge scopul pentru care a
fost pornită. În marea majoritate a cazurilor procuratura refuză pornirea urmăririi penale,
recomandând investitorului să se adreseze în instanța de judecată, pe calea civilă.
Din păcate, în practică se întâlnesc situații când persoanele fizice încheie contracte cu firme
de construcții neautentificate notarial și nici nu au înregistrare la Cadastru astfel de contracte,
ceea ce reprezintă un risc foarte mare pen tru persoanele fizice pentru că, în cazul în care

22 Art.952 Instrucțiune a Nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor .

42
compania devine insolvabilă, investitorul nu are temei juridic nici să solicite apartamentul pentru
care a plătit și nici măcar să obțină banii înapoi, întrucât contractul este considerat nul.
Persoana fiz ică va trebui să se adreseze instanței de judecată și să demonstreze că a achitat
suma respectivă, dar este o procedură foarte dificilă”, a adăugat vicedirectorul de la Cadastru.
Procurarea apartamentelor prin ipotecă .Legislația națională prevede posibilitatea de a
înregistra spațiul locativ viitor și dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile viitoare.
Reglementarea legală a fost concepută pentru aceea ca bunul imobil care urmează a fi
construit să poată fi ipot ecat și pentru a putea fi accesate creditele bancare în vederea construcției
locuințelor.
În această situație, compania de construcții trebuie să prezinte un set de acte la oficiul
cadastral teritorial, documentația pentru teren, autorizația de construcți e, proiectul construcției,
declarația în condominiu și fiecare apartament ce urmează a fi construit se înregistrează în
Registrul bunurilor imobile cu număr cadastral separat.
Astfel, persoana fizică are posibilitatea să încheie un contract de vânzare -cump ărare a
bunului imobil viitor, iar prin autentificarea la notar cumpărătorul devine proprietar de drept al
locuinței viitoare și îl poate ipoteca la bancă pentru a putea accesa un credit.
Totodată, potrivit articolului 404 alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543
din 25 februarie 1998: ’’înregistrarea dreptului asupra unei construcții nefinalizate poate fi
efectuată la cererea titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul
beneficiarului (investitorului) construcției asupra terenului, al autorizației pentru construcție și al
avizului tehnic elaborat de către experți tehnici atestați ce confirmă gradul de executare a
construcției și corespunderea lucrărilor de construcție cu documentația de proiect.” Cu alte
cuvinte, co nstrucțiile nefinalizate pot fi înregistrate în Registrul bunurilor imobile doar după
deținătorul terenului .
Potrivit datelor Inspectoratului General al Poliției, pe parcursul anului trecut au fost pornite 8
cauze penale în care victimele au fost înșelate și deposedate de locuințe. În urma comiterii
infracțiunilor vizate, persoanelor vătămate le -a fost cauzat un prejudiciu în valoare totală de
peste 5 milioane de lei. În 2010 au fost pornite 32 de cauze penale pe acest gen de infracțiuni,
iar în 2005 – 87 de cauze penale.
În urma efectuării studiului asupra prezentului subcapitol am scos în eviden ță importan ța
respectării formei contractului de investi ții în construc ții și efectele nerespectării acesteia. De
asemenea se eviden țiază garantarea investitorului în cazul inregistrarii contra ctului de investi ții
la Oficiul Cadastral Teritorialfiind, astfel fiind declarat ca creditor garantat în cazul în care
terenul unde este edificat bunul imobil viitor este ipotecat la bancă.

43
2.4.T ermenul și prețul contractului de investiții în construc ții
Timpul este un element foarte important în econo mia derulării oricărui contract , însă este
absolut esențial în cazul contractelor de investi ții în constructii. Asumarea de către părți a unor
intervale de timp ferme, în cadrul cărora să își îndeplinească obligațiile contractuale, nu
reprezintă doar o chestiune ce ține de rigurozitate, ci face și diferența între a câștiga sau a pierde
de pe urma unui contract.
Stabilirea unui mecanism contractual adecvat ca re să diminueze pierderile cauzate de
nerespectarea termenelor contractuale pornește de la fixarea exactă a datei până la care un proiect
de construcții trebuie realizat ori a perioadei contractuale în care lucrările trebuie să se
desfășoare și se sfârșeșt e cu stipularea unor sancțiuni specifice fiecărui termen.
Existen ța drepturilor și obliga țiilor civile în timp sunt reglamentate în conținutul Capitolul
IV al Codului Civil al R.Moldova privind executarea obligațiilor Secțiunea 1 , Dispoziții generale
cu privire la executarea obligațiilor
Astfel, în conformitate cu a rt.575 alin. (2): ,,Dacă termenul de executare a obligației este
determinat, se consideră că creditorul nu poate cere executarea înainte de termen. Debitorul însă
poate executa obligația înainte de termen dacă creditorul nu are nici un motiv temeinic pentru a
refuza executare a. În cazul în care respinge executarea anticipată, creditorul este obligat să -l
informeze imediat în acest sens pe debitor și să ia toate masurile necesare pentru a evita
prejudicierea lui. ’’
Cea mai cunoscută și mai utilizată sancțiune contractuală aplic abilă în cazul nerespectării
unui termen o reprezintă penalitățile de întârziere. Prevederea aplicării precum și mărimea
sanctiunii antreprenorului în caz de întirzierea privind darea în exploatare a bunului imobiliar
sunt reflectate în mod expres în cadru l Legii privind protecția consumatorilor Nr. 105 din
13.03.2003 . astfel încît p ărțile contractului de investiții în construcții prevede anticipat, care este
dimensiunea prejudiciului suferit ca urmare a întârzierii în executarea obligației și stabilesc, în
sarcina părții în culpă, obligația de a achita acest prejudiciu.
O altă reglementare cu privire la termenele în coraport cu contractul de investiții în
construcții prevede în mod expres că executorul se obligă să în registreze Contractul la Oficiul
Cadastral Teritorial Chișinău, Î.S. „Cadastru” în termen de 15(cincisprezece) zile după semnarea
Contractului.23
Cu toate acestea, simpla stipulare a unei clauze civile, în caz de nerespectare a termenului,
se poate dovedi insuficientă sau ineficientă dacă nu sunt prevăzute și alte detalii.

23 Codul contravențional al Republicii Moldova 218/24.10.2008

44
Astfel, dacă întârzierea în executarea unei obligații reprezintă un aspect o biectiv, care poate
fi lesne dovedit cu orice mijloc de probă, culpa părții chemate să suporte daunele de întârziere
este un element subiectiv care este mult mai greu de dovedit. Astfel, partea căreia i se cere să
plătească daunele de întârziere poate pret inde că întârzierea nu s -a produs din vina sa, ci a fost
cauzată de un eveniment mai presus de voința sa, a fost cauzată de un terț sau chiar de însuși co –
contractant. Pentru a evita o astfel de situație, respectiv pentru a putea ști, în orice moment, cine
este responsabil pentru producerea întârzierilor, o metodă foarte eficientă este de a stabili prin
contract, în mod exemplificativ, cauzele de forță majoră (pentru care niciuna dintre părți nu este
ținută a răspunde), cauzele pentru care este responsabil antreprenorul și cauzele pentru care este
responsabil beneficiarul.
Pentru ca părțile să aibă o imagine destul de corectă asupra costurilor finale, încă din faze
incipiente ale derulării proiectului, în cadrul formelor de contract standardizate folosite la nivel
internațional sunt inserate prevederi care stabilesc în mod expres că partea care are cunoștință
despre un eveniment care poate conduce la modificarea prețului contractual sau despre
producerea unei întârzieri, are obligația de a notifica pe cealalt ă parte într -un anumit termen.
Dacă antreprenorul se consideră îndreptățit la plata unor sume suplimentare, acesta este
obligat să transmită Inginerului o notificare în care să descrie evenimentul, notificare care trebuie
trimisă în maximum 28 de zile de la momentul la care Antreprenorul a luat cunoștință sau ar fi
trebuit să ia cunoștință de evenimentul respectiv.
Consecința nerespectării acestui termen și netransmiterea notificării în termenul prevăzut
este reprezentată de pierderea a însuși dreptului subiectiv de a solicita sumele de bani aferente
producerii evenimentului respectiv.
Spre exemplu, în cazul proiect ului de construcție a imobil ului rezidențial se produce o
alunecare de teren care ar fi putut fi prevăzută dacă beneficiarul ar fi adus la cunoștința
antreprenorului calitatea solului din zona de construcție. În cazul în care antreprenorul nu
notifică beneficiarul în termen de 28 de zile despre întârzierea cauzată de acea alunecare de
teren, acesta p ierde dreptul de a recupera toate costurile aferente întârzierii cauzate de înlăturarea
efectelor respectivului eveniment.
Trebuie subliniat că, dată fiind strictețea prevederii contractuale, este recomandat ca
antreprenorul să nu aștepte evaluarea exactă a efectelor producerii alunecării de teren (evaluare
care poate dura o perioadă mai îndelungată de timp), ci să transmită notificarea în termenul de 28
de zile calculat de la producerea evenimentului.
Fiind vorba de o decădere din dreptul de a mai formula o anumită pretenție împotriva co –
contractantului, o astfel de situație trebuie să fie exprimată în termeni foarte clari, prevăzându -se
atât termenul în care formalitățile (de tipul transmiterii notificării) trebuie exercitate, cât și

45
sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării acestui termen. Numai în aceste condiții poate
interveni extincția dreptului subiectiv. O formulare generică, în care nu este prevăzut un termen
fix și nici sanc țiunea care intervine în cazul depășirii termenului, nu poate avea efec tul menționat
anterior. O astfel de situație regăsim în contractile de investiții cu privire la dreptul beneficiarului
de a solicita penalități de întârziere.
La fel , trebuie remarcat că, deși există mecanisme și sancțiuni specifice care au rolul de a
pede psi cealaltă parte sau de a diminua prejudiciile produse de ”pierderea timpului”, simpla
menționare a acestora în cadrul unui contract, fără a fi însoțite de o definire exactă a termenilor și
a situațiilor cărora li se aplică, poate conduce la o ineficienț ă parțială sau chiar totală a unor
astfel de clauze.
De aceea, pentru ca părțile să fie pe deplin conștiente de consecințele acțiunilor sau
inacțiunilor lor pe perioada derulării contractului și pentru a putea evalua, în orice moment,
consecințele acestor acțiuni/inacțiuni, este necesară o atenție sporită pentru detalii și pentru
definirea termenilor și termenelor contractuale în cele mai mici amănunte încă din perioada
precontractuală și respectiv a negocierii contractului. Numai în acest fel pot fi evitat e litigiile
decurgând din nerespectarea termenelor contractuale sau pot fi diminuate costurile și perioada de
timp alocată finalizării unor astfel de litigii.
Dacă e să vorbim de plata prețului contractului de investi ții în construc ții atunci acesta
constituie obligația principală a beneficiarului . Prețul se stabilește în momentul încheierii
contractului, sub forma unei sume globale, riscul majorării ulterioare a prețului materialelor și
manoperei cade în sarcina antreprenorului, care însă va putea d iminua consecințele unei
asemenea majorări, executând lucrarea cu minimum de cheltuieli, fără ca clientul să aibă
îndreptățirea de a refuza acceptarea lucrării executate în acest mod.
Determinarea pre țului contractului are loc în conformitate cu :
a)existen ța și lipsa dreptu lui de proprietate asupra bunului imobil ;
b) condițiile de finanțare;
c) condițiile tranzacției;
d) condițiile pieței;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosință;
i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.24

24 Legea Nr. 989 cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.2002

46
Estimarea ajustării pentru condițiile de finanțare depinde de acordul între Investitor și
Antreprenor, privind condițiile efectuării și finanțării tranzacției. Astfel, în multe exemple în
practică, Antreprenorul fiind in situa ții dificile privind lipsa mijloacelor băne ști necesare în
vedere finisării construc ției bunului viitor, sau din motivul apari ției unor situa ții de conflict cu
institu țiile bancare din imposibilitatea rambursării restan țelor pentru credit, se află în stare de
necesitate de a vinde la un pre ț mai redus bunurile imobile viitoare.
De asemenea, situa ții de ajustara a condițiilor de tranzacție, reflectă condițiile atipice ale
tranzacției, cum ar fi termenii restrînși de vînz are a bunului imobil, existența unei relații
speciale între părțile implicate în tranzacție: de rudenie, de afaceri sau interese financiare
comune. Prin urmare, este bine cunoscut faptul că companiile de construc ții din Republica
Moldova, în vederea edific ării bunului viitor, avind la balan ță și executarea unor lucrări de
instalare a retelelor inginere ști, în care nu dispune de autoriza ție și licen ță în domeniu se află in
necessitate de a angaja o companie ter ță în vederea executării acestora.
Însă, în cazul efectuării nemijlocite a lucrărilor și lipsa surselor financiare în vederea
achitării pre țului contractului de prestări servicii, în practică este des întîlnit plata în natură.În
cazul dat, companiile de construc ții transmit în proprietatea companiei ter țe a unui bun imobil ce
constituie contravaloare serviciilor prestate.Dat fiind că bunul este viitor și nu poate fi vîndut în
vederea ob ținerii unui venit, pre țul acestuia este scăzut considerabil .
Totodată, luînd în considera ție faptul că va loarea lucrărilor constituie contravaloarea bunului
imobil viitor, pre țul contractului de investi ții dintre păr ți constituie 100%.
În condi țiile legisla ției Republicii Moldova, introdurea clauzei de achitare a pre țului integral
a bunului imobil viitor cons tituie o clauză abuzivă la incheierea contractului între păr ți.Insă, fiind
un acord între păr ți privind incheierea acestuia, în majoritatea cazurilor este trecut cu vederea,
pînă la intervenirea nemijlocită a unui litigiu între păr ți.
La fel, stabilirea prețu lui contractului de investi ții în construc ții se face în dependen ță de
amplasare a bunului imobil viitor .Ulterior, în situa ția în care bunul imobil viitor va fi amplasat
într-o regiune unde vadul popula ției va fi mai mare, amplasat lîngă biserică, grăd iniță, magazine,
mijloace de transport și alte condi ții ce asigură necesită țile și cerin țele cotidiene, pre țul bunului
imobil va fi relativ ridicat.
Pe lîngă pre țul distinct al contractului, în cazul existen ței unei mari cereri de investire în
procurarea bunului imobil viitor, precum și în scopul garantării procurării acestuia se prevede și
plata arvonei.Aceasta constituie o procedură prealabilă încheierii contractului de investi ții în
construc ții, care se ram bursează investitorului după încheierea , semnarea și notarea contractului.
Prin finalitățile sale ar vuna îndeplinește două funcția de confirmare a încheierii contractului și ca
mijloc de garantare a executării contractului .

47
Reglementările cu privire la arvună le regăsim în cadrul Codului Civil al R.Moldova unde
sunt stipulete noțiunea arvunei în ansamblu, includerea arvunei în contul prestației ,precum
și condițiile de r eținere sau restituire a arvunei .25
Datorită funcției de garantare a executării contrac tului, arvuna se deosebește de plata în
avans , care nu este în stare să confirme încheierea contractului și să garanteze executarea
obligației, căci partea care a efectuat o plată în avans este în drept să pretindă restituirea
avansului, practic în toate c azurile de neexecutarea a contractului, iar partea care a primit avansul
nu poate fi obligată nici într -un caz să restituie dublul plății primite. Din acest considerent,
pentru a evita eventualele litigii, legislatorul obligă părțile să stipuleze în scris , că plata a fost
efectuată anume cu titlul de arvună, în caz de dubii se va aplica prezumția potrivit căreia, suma
plătită este considerată ca avans.
Voi men ționa în mod repetat că un factor esential al contractului de investi ții în construc ții il
constituie pre țul. Din dorin ța de a pl ăti taxe și onorarii c ît mai mici, p ărțile convin s ă treac ă un
preț mai mic dec ît cel real la care se face tranzac ția. Acest lucru nu este însă de fiecare dat ă în
interesul p ărților. In situa ția în care apare o ter ță persoan ă care revendic ă dreptul de proprietate
asupra respectivului imobil, lucrurile se complic ăși mai mult ca sigur c ă se va ajunge la proces.
Dacă instan ța de judecat ăva dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic,
atunci în mod firesc, investitoru l are dreptul s ă-și primeasc ăînapoi suma declarat ăși platit ă,
trecut ăîn contract de investi ții în construc ții. Numai declar înd suma real ă care se plăteșteva fi
acoperit și în asemenea cazuri. Atunci c înd se realizeaza o tranzac ție imobiliar ă se pl ătesc
diverse taxe si comisioane, de exemplu onorariul notarului, comisionul agentiei imobiliare, taxa
de inscriere in Registrul Oficiului Cadastral etc.
În urma elaborării unui studiu asupra prezentului subcapitol , am pus în eviden ța condi țiile de
respectare a termenelor de î ncheiere a contractului de invest iții, în vederea garantării respectării
drepturilor si libertă ților atît a antreprenorului cît și a investitorului.Totodată am scos î n eviden ță
importan ța momentului de încheiere a contr actului de investi ții sau a acordului de arvonă, ceea
ce ne permite de a distinge posibilitatea revocării ofertei înainate de către antreprenor, sau de
valabilitate a contractului în sine cu privire la formă . De asemenea momentul încheierii
contractulu i de investiții în construcții ne permite de a distinge legea care urmează a fi aplicată
fie în vederea încheieri acestuia în sine, fie legea aplicabilă soluâioării unui litigiu survenit între
antreprenor și investitor.

25 Art.631,632,633 al Codului Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 82 -86/661 din 22.06.2002 ;

48
3. DERULAREA CONTRACTULUI DE INVESTI ȚII ÎN CONSTRUC ȚII
3.1.Încheierea contractului de investi ții în construc ții.
În cadrul art.406,,înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții ” alin (1) a Legii
cadastrului bunurilor imobile 1543/25.02.98: instituie imperativ forma autentică (notarială) și
înregistrarea obligatorie a contractelor privind investițiile în construcții, sub sancțiunea nulității .
Astfel că nu trebuie să fie confund aăa realizarea acordului de voin ță–consim țămantul cu
incheierea co ntractului . La contractu l de investi ții în construc ții,acordarea consim țămîntului nu
este suficient – pentru considerarea încheierii acest ui contract este necesar realizarea și altor
acțiuni, cum ar fi autentificarea notarial ă, înregistrarea, transmisiunea bunului imobil viitor etc.
Clauzele cu privire la încheierea contractului le putem găși în Capitolul II al Codului Civil al
R.Moldova .
Important, î nsă rămîne de a determina corect momentul încheierii contractului, care este, de
regul ă, condi ționat de momentul realizarii acordului de voin ță a părților asupra condi țiilor
esențiale ale contractului –consim țămîntului. Acordul de voin ță în împrejurările date se realizeaz ă
prin oferta de a contracta și acceptarea ofertei. Acestea la r îndul s ău sunt privite at ît drept etape
de realizare a consim țămîntului, c ît și drept acte juridice separate.
În cadrul investi țiilor în construc ții, în vederea contractării nemijlocite între păr ți este des
raspîndită marketingul și publicitatea. În momentu l în care este asigurat un marketing adecvat,
cererea în rîndul poten țialilor investitori va cre ște considerabil.Totodată, este inev itabil utilizarea
unui marketing ilicit, cu înaintarea unei oferte ce nu corespunde realită ții atît din punct de vedere
a calității cît și a pre țului bunul viitor propus.
De asemenea, pentru a nu induce investitorii în eroare, o ferta trebuie s ă fi real ă. Acest fapt
presupune, c ă executorul urmeaz ăsă înainteze o ofert ă care presupune posibilitatea at ît a
accept ării ei, c ît și a execut ării contractului.Astfel, propunerea de a executa lucr ările de
construc ție și amenajare într-un termen extrem de restr îns, care va afecta calitatea lucr ărilor și
securitatea beneficiarilor bunului imobil viitor, ar constitui un obiectiv nereal.
Atunci c înd oferta este f ăcută cu indicarea termenului, aceasta este obligatorie pentru
ofertant doar pentru perioada termenului respectiv. At îta timp cat oferta nu a întalnit acceptarea,
antreprenorul poate revoca oferta.
În practică, în cadrul contractului de investi ții în construc ții anticipat acceptării ofertei poate
fi încheiat și un accord de arvonă, care garantează într -un fel sau altul încheierea nemijlocită a
contractului.În cazul în care însă încheierea contractului nu are loc din culpa Investitorul ui,
acestuia nu i se va restitui arvuna.Însă în situa ția viceversă, a ntreprenorul va fi obligat să îî
restituie poten țialului Investitor valoarea dublă a arvonei.
Acceptarea constituie cea de -a doua latur ă esențială a consim țămîntului și este un r ăspuns ce

49
const ăîn manifestarea de voin ță privind acceptarea ofertei.26
Este deosebit de important, sub aspect practic, de a face diferen țierea între oferta și
acceptare, astfel cum nu totdeauna antreprenorul odată ce a inițiat negocierile este "sortit" s ă
primeasc ă acceptarea .Importan ța determin ării momentului încheierii contractului nimeni nu o
pune la îndoial ă.Astfel, în func ție de momentul încheierii contractului de investi ții în construc ții
putem determina o serie de fapte juridice. Ulterior, determinarea corec ta a momentului încheierii
contractului ne d ă posibilitatea deseori de a vorbi despre validitatea acestuia.
Astfel, dup ă cum se mentioneaz ăîntr-o lucrare, importan ța determin ării momentului
încheierii contractului se releva sub urmatoarele aspecte27:
1. Existen ța capacit ății părților de a contracta;
2. Momentul în care oferta putea fi revocata;
3. Momentul dob îndirii dreptului în baza contractului;
4. In raport cu acest moment poate fi determinat și locul încheierii contractului;
5. Momentul c înd încep a curge termen ii contractuali;
6. Legea aplicabila contractului sau perioadei de executare a acestuia.
După cum observăm o serie de momente sub a spect juridic sunt determinate î n func ție de
momentul încheierii contractului de investi ții în construc ții.
Momentul încheierii contractului de investi ții în construc ții se consider ă acela c înd oferta
întalneste acceptarea și se considera anume î ncheiate în momentul în care sunt realizate
condi țiile de formalitate a contractului.
În cadrul contractului de investi ții în construc ții se consider anume din momentul în care
contractual a fost încheiat și semnat între păr ți, autentificate notarial și înregistrate în modul
corespunzător la Oficiul Cadastral Teritorial.
Importan ța locului încheierii contractului nu este mai mic ă decît mo mentul încheierii
contractului de investi ții în construc ții. Astfel, î n fun cție de locul încheierii contractului putem
vorbi despre legisla ția și regulile aplicabile contractului.
Deci, locul încheierii contractului de investi ții în construc ții este de reg ulă sediul
Antreprenorului, fie în cazuri excep ționale la domiciliul Investitorului în cazul prezen ței unor
deficien țe locomotorii.
O deosebit ă importan ță are pentru succesul și rapiditatea încheierii contractului existen ța
unei informa ții care ar permite relevarea obiectivelor contractului și avantajului procurării unui
bun imobil viitor , în acest sens, antreprenorii asigur ă publicitatea informa ției prealabile care

26 Art. 681,alin (1) al Codului Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 82 -86/661 din 22.06.2002 ;
27 L. Pop, «Contracte comerciale», voi. I, Bucuresti, 1997, pag. 112

50
const ă în eviden țierea unor condi ții, de regul ă, celor mai esen țiale, în care se va realiza bunul .
Acordurile preg ătitoare și tratativele privind realizarea bunurilor viitoare, presupun
realizarea unor înțelegeri între a ntreprenor și investitori, privind executarea unor clauze
contractuale, care ulterior vor deveni p ărți ale contractului.
Acestea dau posibilitatea de a stabili at ît întreg spectrul obliga țiunilor contractuale, c ît și
posibilitatea relev ării capacit ății de executare a contractului de c ătre poten țialul Investitor . De
asemenea , acestea pot asigura scoaterea la iveal ăa eventualelor vicii ale contractului sau chiar a
construc ției viitoare , pot facilita interpretarea clauzelor contractuale, precum și pot oferi destul
timp pentru asigurarea p ărților de eventualele e șecuri sau gre șeli în executarea contractului.
Acordurile adiționale la contractul de investi ții, comparativ cu tratativele , stabilesc deja
obliga ții contractual ale păr ților.
De asemenea acestea se pot referi la unele împrejur ări cu caracter accesoriu, dar care au o
importan ță deosebit ă, cum ar fi acordul cu privire la confiden țialitatea tratativelor, acordul cu
privire la excluderea posibilitatii de a negocia cu alte personae in cazul în care a fost inaintată o
arvonă din partea Investitorului pe un termen determinatfie alte tipuri de antecontracte cum ar fi :
garan ția, inclusiv si cea bancar ă (în situa ția în care Investitorul solicit un credit în vederea
procurării bunului imobil viitor) , promisiunea de a contracta.
O etap ă destul de important ăeste șiîntocmirea sau perfectarea textului contractului . Aceasta
faza presupune afi șarea de h îrtie a clauzelor contr actuale, dupa cum s -a convenit î n cadrul
negocierilor. Evident, c ă nu este neaparat, ca întocmirea textului contractului sa fie precedat ă de
negocieri, astfel cum însasi negocierile pot fi realizate deja în baza unui proiect al contractului
întocmit. Astfel, că în practică in cele mai dese cazuri se prezintă un contract standart al
Antreprenorului. În cazul intervenirii unor dolean țe noi de către una din păr ți se înc heie de regulă
acorduri adi ționale ce constituie parte component a contractului de investi ții ce are aceea și putere
juridică.
În vederea întocmirii textului contractului este necesar de a ține cont de unele cerin țe,
respectarea carora asigura evitarea dive rgențelor pe marginea contractului. Astfel la întocmirea
textului contractului este necesar ca:
1. Fiecare obliga ție asumat ă trebuie s ă fie precis formulat ă;
2. Pentru fiecare clauz ă este obligatorie identificarea normei juridice aplicabile;
3. Este recomandabil ca textul sa fie citit si recitit, de mai multe persoane, pentru a se
percepe corect orice nuan țăși a se verifica interpretarile posibile pentru a nu fi Indus în eroare
poten țialul investitor ;
4. Subtilit ățile de stil și limbaj nu -și au locul în contractual de investi ții în construc ții. Aici
totul se expune în mod simplu, direct, clar și complet;

51
Pe cît posibil trebuie s ă fie evitat procesul. Garan țiile execut ării obliga țiilor trebuie sa fie
usor accesibile și cu un înalt grad de lichiditate;
Etapa finală a încheierii contractului de învesti ții în contruc ții, dat fiind că pentru valabilitate
și opozabilitate prevede respectarea formei, este semnarea acesteia de către păr țile contractante
precum și aplicarea umedă a parafei antreprenorului.
Drept urmare, antreprenorul împreună cu i nvestitorul se apropie către un oficiu notarial în
vederea autentificării Contractului.
Atfel încit va fi efectuată autentificare, nomerotarea filelor contractului, care vor fi cusute,
sigilate în modul corespunzător.
După efectuar ea procedurii de autentificare, antreprenorul se oblige să înregistreze la Oficiul
Cadastral Teritorial a contractului de învesti ții în contruc ții.
Este de menționat faptul că în urma destingerii procedurii de încheiere a contractului de
investiții în construcții are o importanță primordial, deoarece doar de respectarea nemijlocită a
acestora depinde valabilitatea încheierii acesteia precum posibilita tea opo zabilității acestuia față
de terțele persoane.
În urma elaborării unui studiu asupra prezentului subcapitol, am pus în eviden ța condi țiile de
încheiere a contractului de investi ții, începînd de la necocierea prealabilă a ofertei între păr ți și
distingerii ac țiunilor ce urmează a fi întreprinse în vederea garantării respectării drepturilor si
libertă ților atît a antreprenorului cît și a investitorului.Totodată am scos in eviden ță importan ța
momentului de încheiere a contractului de investi ții sau a acordului de arvonă, ceea ce ne
permite de distinge posibilitatea revocării ofertei înainate de către antreprenor, sau de valabilitate
a contractului în sine cu privire la formă(exemplu în cazul în care s -a procurat un bun imobil
viitor dar nu a f ost înregistrat la OCT și compania în mod ilicit vinde în mod repetat bunul
imobil și îl înregistrează la OCT valabil de va considera cel de -al II-lea).Aceasta din urmă
punind accentul pe importan ța respectării tuturor condi țiilor de incheiere a contractul ui dat.

52
3.2.Rezilierea și nulitatea contractului de investi ții în construc ții.
Dat fiind ca nu sunt reglementări exprese cu privire la contractual de investi ții în construc ții
condi țiile de reziliere se aplică conform regulilor generale.
Clauze adiționale cu privire la rezilirea contractului se stipulează în mod expres în con ținutul
contractului în momentul încheierii acestuia în concordarea cu prevederile Capitolul VII
Rezoluțiunea, Rezilierea și Revocarea Contractului, Secțiunea 1 Dispoziții Comune cu Privire la
Rezoluțiunea, Rezilierea Și Revocarea Contractului al Codului Civil al R.Moldova.
Astfel că o parte poate rezolvi contractul dacă există o neexecutare esențială din partea
celeilalte părți.
Pentru determinarea neexecutării esențiale, în special se iau în considerare următoarele
circumstanțe:
a) neexecutarea privează substanțial creditorul de ceea ce acesta se aștepta de la executarea
contractului, cu excepția cazului cînd debitorul demonstrează că nu a prevăzut și nu put ea să
prevadă în mod rezonabil rezultatul scontat;
b) executarea întocmai a obligațiilor ține de esența contractului;
c) neexecutarea este intenționată sau din culpă gravă;
d) neexecutarea dă temei creditorului să presupună că nu poate conta pe executarea în viitor a
contractului.28
Pe lî ngă cele men ționate anterior, Instanțele de judecată sunt sesizate de către investitori,
care de cele mai dese ori formulează următoarele pretenții:
– obligarea firmei de a transmite apartamentul în proprietate;
– recunoașterea dreptului de proprietate asupra apartamentului;
– anularea ipotecii instituite de firmă asupra construcției viitoare;
– rezilierea contractului de investiții în construcție și restituirea sumei achitate.
Mai rar, investitorii se adresează cu acțiun e privind încasarea prejudiciului cauzat prin
încălcarea termenului de dare în exploatare a blocului locativ și transmitere în proprietate a
apartamentului.
Este de men ționat faptul că numărul investitorilor care întrunesc condițiile pentru a se adresa
cu asemenea acțiunii este foarte mare. Însă, majoritatea din ei, după ce primesc proprietatea
apartamentului, se mulțumesc cu atât și nu mai doresc să inițieze procese de judecată.
Analiza practicii judiciare la compartimentul acțiunilor de apărare a dreptur ilor persoanelor
care au încheiat contracte de investiții în construcție, permite a conchide că această practică este
destul de divergentă.

28 Art. 735,al Codului Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 82 -86/661 din
22.06.2002 ;

53
Începând cu anul 2012, o relativă unificare a practicii judiciare la acest capitol poate fi
remarcată la Curtea Supr emă de Justiție.Deseori și motivarea hotărârilor pronunțate pe aceste
categorii de cauze lasă de dorit.
Este suficient să specificăm în acest sens că, până în anul 2012, în rândul instanțelor
judecătorești nu exista o abordare univocă a persoanelor fizice care au încheiat contracte de
investiții în construcție. Un număr mic de judecători acceptau că aceste persoane se consideră a
fi consumatori, în sensul Legii cu privire la protecția consumatorilor.
Ceilalți apreciau că aceste persoane nu sunt consumatori, privând persoanele respective de
avantajele de consumator oferite de lege (scutirea de la plata taxei de stat, dreptul de a obține
compensarea prejudiciului moral și a penalității legale etc.).
Această problemă de interpretare s -a clarificat odată cu adoptarea de către CSJ a
Recomandării nr.4, la începutul anului 2012, prin care s -a atras atenția tuturor instanțelor că
persoanele fizice care încheie contracte de investiții în construcție cad sub in cidența Legii cu
privire la protecția consumatorilor.
La moment încă nu putem să afirmăm că instanțele de judecată naționale și -au format un
corp de jurisprudență coerent, care să răspundă necesităților de justiție ce apar ca urmare a
încălcării drepturilo r consumatorilor în domeniul analizat.
Cele mai mari dificultăți de interpretare a legii apar în fața instanțelor de judecată într -o serie
de spețe, foarte răspândite î n instanțele de judecată, anumevoi specifica în continuare un
exemplu:
Persoana a încheiat contract de investiție în construcția unui bloc locativ cu firma si a achitat
o anumită sumă din costul apartamentului, care urmează a -i fi transmis în proprietate după
finisarea lucrărilor. Fără a informa persoana si fără a -i cere acordul, firma ipotechează
construcția nefinisată în contul unui credit angajat la bancă. Firma nu poate restitui creditul (sau
nici nu a avut în plan să -l restituie) si intră în faliment. Persoanele care au încheiat contracte de
investiție si au achitat bani nu au nici o posibilitate de a si -i recupera de la firma falită. In
instanța de judecată se întâlnește banca cu persoanele care au investit bani, în cadrul unui litigiu
în care fiecare îsi revendică dreptul asupra construcției nefinisate – unicul bun al masei debito are.
Soluțiile instanțelor de judecată, pronunțate pe marginea acestor spețe, sunt diferite. De cele
mai dese ori banca este cea care iese învingătoare.
Raționamentul juridic care stă la baza unor asemenea decizii pornește de la prioritatea
dreptului real al băncii (ce reiese din contractul de ipotecă) asupra dreptului de creanță al
investitorului (ce reiese din contractul de investiții în construcție).
Se apreciază că dreptul de ipotecă, odată înregistrat în Registrul bunurilor imobile, este
opozabil tut uror. Respectiv, persoana care a încheiat contractul de investiție asupra unui bun

54
viitor care era ipotecat suportă riscurile preluării de către bancă a construcției.
Modificările operate în legislație la 9 iulie 2008, prin care s -a instituit ca o condiție de
valabilitate obligația de autentificare și notare la organul cadastral a contractului de investiții în
construcții, urmau să prevină apariția litigiilor de genul celor menționate mai sus.
Totuși, este de remarcat că, chiar și după 9 iulie 2008 abuzuri le asupra investitorilor au
continuat.
În foarte multe cazuri organul cadastral a continuat să accepte înregistrarea de către firmă a
ipotecii asupra construcției nefinisate, chiar dacă în Registrul bunurilor imobile erau notate
contracte de investiție în construcții, iar investitorii nu își oferise acordul pentru ipotecare.
Situațiile respective din nou au condus la litigii. Așa după cum arată practica, chiar și în
condițiile în care în legislație au fost introduse garanții suplimentare pentru investitori , instanțele
extrem de rar găsesc argumentele necesare pentru a hotărî în favoarea acestora. În majoritatea
cazurilor băncile obțin câștig de cauză în litigiile cu investitorii.
Mecanismele legale de apărare a persoanelor care au suferit ca urmare a închei erii
contractelor de investiție în construcții se realizează pe cale penală și pe cale civilă.
Protecția juridică prin intermediul procuraturii s -a dovedit a fi puțin eficientă. Cazurile când
organul de urmărire penală acceptă pornirea urmăririi penale pe faptul de escrocherie împotriva
firmelor care au abuzat de încrederea investitorilor sunt extrem de puține. Urmărirea penală pe
această categorie de cauze derulează foarte anevoios și deseori nu atinge scopul pentru care a
fost pornită. În marea majoritate a cazurilor procuratura refuză pornirea urmăririi penale,
recomandând investitorului să se adreseze în instanța de judecată, pe calea civilă.
Legea obligă persoana juridică să asigure înregistrarea contractului de investi ții în
construc ții în Registrul bunurilor imobile timp de 15 zile de la autentificarea notarială, dar acest
lucru îl poate face și persoana fizică. În cazul executării unor lucrări de construcție pe teren străin
și din mijloace financiare atrase de la alte persoane, se stab ilesc un șir de raporturi juridice
interdependente. Fiecare dintre părțile implicate: a) proprietarul/posesorul terenului; b) societatea
de construcție (antreprenorul) și c) persoana care investește în construcție pentru obținerea unei
încăperi din această construcție; au interese personale și drepturi protejate de lege.
Potrivit art. 320 Cod Civil al RM: „(1) Dreptul de proprietate asupra unui bun nou, realizat
de persoană pentru sine se dobândește de către aceasta dacă legea sau contractul nu prevede
altfel”. La rândul său, art. 321 Cod Civil al RM prevede: „… (2) In cazul bunurilor imobile,
dreptul de proprietate se dobândește la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu excepțiile
prevăzute de lege ”.
Faptul că societatea de construcție execut ă personal lucrările de construcție nu înseamnă că
această societate dobândește automat dreptul de proprietate asupra construcției nefinisate, cu

55
dreptul de a -l înregistra în registrul bunurilor imobile. Din contra, având în vedere că construcția
se efectu ează pe teren, proprietarul/posesorul terenului este acela care are dreptul de a cere
înregistrarea dreptului de proprietate asupra construcției nefinalizate. Cu alte cuvinte, organul
cadastral poate să înregistreze în registrul bunurilor imobile ca propri etar al construcției
nefinalizate doar pe proprietarul/posesorul terenului, dar nu și pe societatea de construcție.
Această concluzie reiese din conținutul art.404 alin. (2) din Legea cadastrului bunurilor imobile
nr. 1543 din 25 februarie 1998: „înregistr area dreptului asupra unei construcții nefinalizate poate
fi efectuată la cererea titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul
beneficiarului (investitorului) construcției asupra terenului, al autorizației pentru construcție și al
avizului tehnic elaborat de către experți tehnici atestați ce confirmă gradul de executare a
construcției și corespunderea lucrărilor de construcție cu documentația de proiect. Pentru
efectuarea tranzacțiilor cu construcțiile nefinalizate, acestea se înregistr ează în registrul bunurilor
imobile în mod obligatoriu ”.
Respectarea procedurii de înregistrare a contractului constituie o conti ție de valabilitate a și
opozabilitate a acestuia fa ță de alte persoane ter țe.
Autentificarea contractului de investiție la Cadastru asigură că firma de construcții nu va
mai încheia un alt contract de investiții pentru același spațiu locativ și este o altă metodă de
protecție a persoanei fizice. În cazul în care au fost încheiate m ai multe contracte de investiții
pentru același apartament, prioritate va avea persoana al cărei contra ct este înregistrat la
Cadastru, celelalte fiind considerate nule.
Interesul persoanei fizice care a investit banii este să fie respectate toate procedur ile indicate
de lege. Din păcate, în practică am întâlnit situații când persoanele fizice încheie contracte cu
firme de construcții neautentificate notarial și nici nu au înregistrare la Cadastru astfel de
contracte, ceea ce reprezintă un risc foarte mare pentru persoanele fizice pentru că, în cazul în
care compania devine insolvabilă, investitorul nu are temei juridic nici să solicite apartamentul
pentru care a plătit și nici măcar să obțină banii înapoi, întrucât contractul este considerat nul.
Persoana f izică va trebui să se adreseze instanței de judecată și să demonstreze că a achitat suma
respectivă, dar este o procedură foarte dificilă .
Neînregistrarea în termenul stabilit a contractului privind investițiile în construcții la oficiile
cadastrale terito riale este sanc ționată .
Înregistrarea contractelor privind investi țiile în construc ții la oficiile cadastrale teritoriale
este pusă în obliga ția persoanei juridice, care asigură construc ția bunului imobil .
Neînregistrarea în termenul stabilit a contractelor privind investițiile în construcții la oficiile
cadastrale teritoriale de către partea care asigură construcția bunului imobil se sancționează cu

56
amendă de la 150 la 250 de unități convenționale aplicată persoanei cu funcție de răspundere, cu
amendă de la 350 la 500 de unități convenționale aplicată persoanei juridice.29
Anume c ei implica ți în procesul de construc ție, trebuie să fie obliga ți să înregistreze
contractele pe care le semnează, astfel ca să fie imposibilă vânzarea unui apartament mai multor
persoane .
Prezentele modificări vor elimina dificultă țile produse în procesul investi țional în
construc ția de locuin țe, precum și vor stabiliza procesul investi țional în domeniul construc ției
locative.
De asemenea în cazul în care înregistrarea în calitate de proprietar asupra construcției
nefinalizate în cazul în care nu este proprietarul terenului, indică automat asupra faptului că toate
actele de dispoziție încheiate ulterior de companie în privința cons trucțiilor respective
(ipotecarea) sunt lovite de nulitate absolută.
Mai mult, chiar dacă am admite că compania ar avea dreptul de a înstrăina construcțiile
nefinalizate, aceasta nu putea să o facă fără acordul persoanelor în favoarea cărora erau instituite
grevări în Registrul bunurilor imobile(Investitorii)
Acordul Proprietarului este necesar pe motiv că această persoană este deținătorul de teren.
Nici un act de dispoziție asupra unui bloc nefinalizat nu poate fi legal încheiat fără acordul
deținătorului de teren. Or, construcția este un bun accesoriu în raport cu terenul, iar potrivit art.
317 Cod Civil al RM: „ Tot ceea ce produce bunul, precum și tot ce ea ce une ște bunul ori se
încorporează în el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit,
revine proprietarului dacă legea nu prevede altfel”. Această concluzie este susținută și în
Comentariul la Codul Civil al RM, la ar t. 328 Cod Civil al RM. ”.

29 Art. 326 Cod Contravențional Nr. 218 din 24.10.2008// Monitorul Oficial Nr. 3 -6 din 16.01.2009

57
3.3.Încetarea contractului de investi ții în construc ții.
În cadrul multor contracte civile, legea condiționează încetarea raporturilor contractuale de
survenirea unui singur fapt – la expirarea termenului pentru care au fost stabillite în contract.
Astfel, că stipularea dată este valabilă și la contractele de investi ții în construc ții.
Însă, dat fiind faptul ca edificarea unei construc ții prevede in sine apari ția unor împrejuraride
forță majoră, ce ar putea stopa procesul de construc ție și care nu depind de voin ța
Antreprenorului , ar putea exista și unele abateri de la această normă.
În împrejurările date, investitorul poate înainta către Executor o soma ție în care va
solicitarea executării lucrărilor intr -un termen restr ins.
Totodată, este posibilă și situa ția în care se negociază în mod amiabil de către păr țiun nou
termen de dare în exploatare a bunului imobiliar viitor, clauzele date fiind expuse în mod expres
în cadrul unui acord adi țional la contract.
Prezentul acord va constitui parte integrantă a contractului de investi ții în construc ții și va
avea accea și putere juridică.
De asemenea, neexecutarea în termini a lucrărilor de construc ție, ii rezerva dreptul
investitorului de a înainta o ac țiune în instan ța de judecată , în vederea reparării prejudiciului
cauzat pricinuit drept exemplu din necesitatea de achitare a pla ții lunare pentru chirie, precum și
plata unor penalită ți de întîrziere.
În cazul încălcării termenelor stabilite, de începere și finalizare a prestării se rviciului
(executării lucrării) sau termenelor noi fixate de consumator, prestatorul (executantul) achită
consumatorului pentru fiecare zi (oră, dacă termenul a fost stabilit în ore) depășită o penalitate în
mărime de 10% din prețul serviciului (lucrării).30
La fel, raporturile juridice între păr ți incetează și din momentul apari ției situa ției de
insolvabilitate a Antreprenorului.
Practica judiciară31 și informațiile difuzate în sursele mass -media atestă mai multe cazuri de
falimentare a proiectelor de edificare a blocurilor de locuit finanțate de către investi torii
individuali (consumatori).
În cadrul cercetării nu au fost identificate analize/studii care ar elucida cauzele obiective
și/sau ’’schemele” care conduc la falimenta rea companiilor de construcții, în marea mojoritate a
cazurilor fiind reglamentată fie de scopul efectuării unor escrocherii în domeniul investițiilor fără
scopuil primordial urmă rit de către antreprenor de construcție a bunuilui viitor, fie din faptul că
companiile își încep activitatea dintr -un capital mic fiind nevoite de a solicita de la băncile

30 Legea Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcții // Monitorul Oficial Nr. 25 din 25.04.1996
31Curtea Supremă de Justiție, Sistemul de căutare analitică a jurisprudenței, http://cauta.csj.md/legy/ac -admin/#/app Baza de
date a hotărârilor, Curtea de Apel Chișinău, Hotarea privind procedurile de insolvabilitate
http://instante.justice.md/apps/hotariri_judecata/inst/cac/cac -i.php

58
naționale a R.Moldova a unor credite în vederea finisării lucrărilor.
Imperfecțiuni le cadrului legal în domeniul construcției locuințelor finanțate din investițiile
private ale cetățenilor au favorizat înregistrarea în registrul bunurilor imobile a dreptului de
proprietate pentru antreprenori , și gajarea construcțiilor în folosul Băncilo r naționale .
Odată cu intentarea procesului de insolvabilitate apartamentele finanțate din contribuțiile
cetățenilor (consumatorilor) sunt considerate drept parte componentă a masei debitoare care
urmează a fi valorificată pentru stingerea datoriilor acum ulate de companiile de construcții . care
au falimentat, în detrimentul și prin prejudicierea investitorilor care au finanțat constru cția
apartamentelor la care vor pretinde în astfel de condiții pretinde Băncil e naționale .
Insolvența companiilor de construcții în astfel de condiții surprind cetățenii (consumatorii)
care acum nu au o altă cale decât să participe la procedura de insolvabilitate. Situația cetățenilor
(consumatorilor) în cadrul procesului de insolvabilitate determină adoptarea diferi tor tactici de
comportament în cadrul procedurii de faliment, în limitele permise de lege:
Cea mai mare parte din investitori , pretind statutul de creditori garantați potrivit art. 50 din
Legea insolvabilității 149/29.06.2012 . Acest statut presupune că, du pă un șir de proceduri
prescrise de lege și după achitarea onorarilor cuvenite administratorului insolvabilității,
investitorii ar putea, în principiu, obține în proprietatea lor pereții (carcasa) apartamentelor pe
care le -au finanțat. Insă, Băncilor națio nale pretind aceleași drepturi de creditor garantat asupra
acelorași apartamente, în baza dreptului de ipotecă, și în acest temei banca a contestat dreptul de
creanță al unui număr impunător de peste 40 de cetățeni (consumatori) pe motiv că mai multe
contracte nu au f ost autentificare notarial și ar fi lovite de nulitate absolută .
Codul Civil al R.Moldova prevede în mod expres temeiuri de stingere a obligațiilor
părților contractului în art.664 prin faptul că: ,, (1) Obligația se stinge prin decesul
debitorului dacă executarea ei este imposibilă fără participarea personală a acestuia sau dacă este
legată în alt mod de persoana debitorului.
(2) Obligația se stinge prin decesul creditorului dacă executarea îi este destinată personal sau
dacă este legată în alt mod d e persoana creditorului.
(3) Obligația se stinge prin lichidarea persoanei juridice (debitor sau creditor), cu excepția
cazurilor în care obligația sau creanța persoanei juridice lichidate se transmite prin lege unor alte
persoane.
O parte din investi tori recurg la de punerea cererilor potrivit art. 48 din Legea insolvabilității
149/29.06.2012 pentru separarea din masa debitoare a apartamentelor pe care le -au finanțat,
astfel încât nici banca și nici alți creditori să nu poată pretinde la urmărirea acest or bunuri pentru
datoriile debitorului .
Incertitudinea investitorilor în adoptarea unei poziții/tactici în cadrul procedurii de

59
insolvabilitate este cauzată de lipsa prevederilor legale specifice pentru procesele de
insolvabilitate în care sunt antrenați sute de cetățeni (consumatori). Fiind numeroși, slab instruiți,
neinformați și neorganizați, investitorii (consumatorii) nu pot face față procedurilor mult prea
complexe și nu pot concura cu creditori puternici cum ar fi băncile. Legislația actuală nu prev ede
intervenirea în procesele de insolvabilitate a instituțiilor abilitate care au sarcina de a proteja
interesele cetățenilor contra abuzurilor companiilor de construcții care fraudează proiectele de
construire a blocurilor locative.
Practica altor state care s -au confruntat cu probleme similare demonstrează necesitatea unor
reglementări speciale privind particularitățile instrumentării proceselor de insolvabilitate în cazul
falimentării companiilor de construcții care antrenează investițiile cetățenilor p entru edificarea
blocurilor de locuit multietajate. Spre exemplu, Legea Federației Rus e cu privire la
insolvabilitate(faliment) N127 -03 din 26.10.2002 conține un capitol aparte, în care sunt
reglementate detaliat proceduri specifice aplicabile în cazul falimentării companiilor de
construcții care au contractat investițiile cetățenilor .Cele mai relevante reglementări ale legii
menționate se referă la:Organul statului abilitat cu f uncții de supraveghere și control în domeniul
de referință participă în mod obligatoriu la proces;
În temeiul prezentei legi s unt stipulate condiții speciale privind ținerea adunărilor
coparticipanți lor la proiectul de construcții.
Intentarea procesului de insolvabilitate este temei pentru renunțarea unilaterală a
coparticipantului de la executar ea în continuare a contractului.
Coparticipantul la proiectul de construcții poate cere transmiterea în proprietate a locuinței
finanțate, cerințe care sunt înregis trate într -un registru special. Sunt reglementate situațiile în
care mai mulți investitori pretind la unul și același aparta ment.
Încă o condi ție de încetarea a contractului de investi ții în construc ții ar fi predarea de către
Atreprenor Investitorului bun ul imobil.
La finele executarii lucrarilor constructia urmeaza a fi recep ționat ă. Recep ționarea lucrărilor
de construc ție se face de către o comisie mixtă compusă din specialisti din diferite domenii:
tehnic, ecologic, antiincendiar etc. Drept rezultat al receptionării se intocmeste proces -verbal de
recep ție, unde pe langă men țiunea despre corespunderea lucrărilor cerin țelor de calitate se face
referin ță și la documentele în baza cărora a fost efectuată construc ția – proiectul aprobat,
autoriza ția de constr uctie etc.
În urma elaborării prezentului subcapitol, sunt puse in evedință condițiile de încetarea a
raporturilor juridice existente între părți, pregum și legislația R.Moldova în vigoare ce urmează a
fiace trimitere în cazul apariției unor asemenea circu mstanțe.

60
4.ASPECTE PRACTICE PRIVIND CONTRACTUL DE INVESTIȚII ÎN
CONSTRUCȚII.

În capitolul ce urmează voi analiza o situație practică a contractului de investiții în
construcții . Și anume cazurile care se întâlnesc în practica judiciară și de asemenea situați e
cu care se confruntă cetățenii atunci când încheie un asemenea tip de contract în viața de zi
cu zi. Această analiza va cuprinde un caz în care părțile nu ar resp ecta condițiile care le rev in
în urma încheierii unui contract de investiții în cons trucții .
În continuare se propune următoarea situație:

Speță
În fapt, la 16.07.2009 compania SRL „Demi Alitora” și Elena MELINCIUC au încheiat
contractul nr. 44 GM-07.09 de investire a capitalului privat . Ulterior în conformitate cu clauzele
contractuale Executorul se obligă : ,,Să asigure predarea în exploatare a Blocului locativ, în care
este situat Obiectul imobiliar nu mai tîrziu de trimestrul 3 a anului 2010 ‘‘, iar Beneficiarul la
rîndul său se obligă:,, Nu mai tîrziu de luna decembrie 2009 să închei e cu Executorul Acordul
aditional cu privire la efectuare lucrărilor de finisaj a obiectului imob iliar, totodata să aleagă și să
achite una din 3 variante a nivelului lucrărilor de fin isaj propuse de către Executor„ clauz e
nerespectate de ambele păr ți.
1. Care sunt măsurile care trebuie să le întreprindă ambele păr ți?
2. Cum urmează a fi întocmită o cerere de chemare în judecată în cazul imposibilită ții
soluționării cauzei pe cale amiabilă.
3. Care va fi hotarîrea instan ței de judecată?

61
NOTAR PUBLIC DANIELA ȚURCAN
Sediul biroului:MD2005, Republica Moldova, mun. Chisinău, str. Alexandr Pușkin,nr. 37 of 21
Tel./fax 22 -47-54

CONTRACTUL Nr – 44GM -07.09
de investiție a capitalului privat în construcția obiectului
Blocul locativ de pe str.Socoleni Nr. 12

16 iulie 2009 mun.Chișinău

S.C.“ Demi -Alitora”S.R.L. , IDNO 1005600047380, în persoana d -lui Administrator Ion
Sîrbu ,care acționează în baza Statutului numit în continuare „ Executor ” pe de o parte, și
D-na Melenciuc Elena, născut(ă) la 24.10.1969., c/p 2005993849753, buletin de
identitate A 49565825, eliberat de of.49 la data de 14.02. 2011, domiciliat(ă) r -nul Drochia ,s
Mîndîc, numită în contiunare „Beneficiar” , pe de altă parte, au încheiat prezentul Contract
privind următoarele:

1. OBIECTUL CONTRACTULUI
1.1 Executorul, la comanda Beneficiarului se obligă în termenul, prevăzut de prezentul
Contract, cu propriile forțe și/sau cu atragerea altor mijloace, a construi și a preda în exploatare
Obie сtul imobiliar, iar Beneficiarul se obligă să achite prețul Obiectului comandat.
1.2 Prin Obiect imobiliar în prezentul Contract se înțelege apartamentul nr.44, cu 1 (unu)
camere, în Blocul l ocativ în procesul de construcție, situat în mun. Chișinău, str.Socoleni Nr 12. ,
etajul 11(unsprezece) locativ, scara 1(unu), cu suprafața totală proiectată de 48,5 m2 (patruzeci și
opt și 5/10), inclusiv suprafața balconului -3,45(trei și 45/100) m2 și 2,0(doi) m2,calculate ținînd
cont de coeficientul 0,5.
1.3 Caracteristica tehnică, precum și starea de pregătire a Obiectului imobiliar este descrisa în
Anexa nr.1 a prezentului Contract.

62
1.4 Prețul Obiectului imobiliar comandat se stabilește în Capitolul 4 al prez entului Contract.
1.5 Termenul de dare în exploatare și transmitere a Obiectului imobiliar în conformitate cu
Actul de primire -predare Beneficiarului ,se preconizează în trimestrul III al anului 2010, luînd în
considerație executarea în totalitate a condițiilo r prezentului Contract.
2. DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIUNILE EXECUTORULUI
2.1 Executorul se obligă:
a) Să organizeze finanțarea și construcția Blocului locativ în conformitate cu documentația
de proiect și normele în construcție în vigoare ale Republicii Moldova, precum și în conformitate
cu alte acte necesare pentru executarea prezentului Contract.
b) Să folosească mijloacele bănești, incasate de la Beneficiar, cu un scop determinat – pentru
construcția Obiectului imobiliar.
c) Să controleze executarea de către Benefici ar a plăților pentru Obiectul imobiliar, în
conformitate cu condițiile, prevăzute de Capitolul 4 al prezentului Contract.
d) Să efectueze lucrările în apartament în conformitate cu nivelul de pregătire, ales de către
Beneficiar (Anexa nr.1).
e) Să efectueze lucrările de finisaj conform nivelului de finisaj conform nivelului de
pregătire, indicat în acordul adi țional, acesta urmînd a fi semnat de către părti nu mai tîrziu de
luna decembrie 2009.
f) Să transmită Beneficiarului Obiectul imobiliar în folosință prin semnarea Actului de
primire -predare.
g) Să înlăture, în termen de 3 luni, neajunsurile indicate de Comisia de Stat pentru
Recepționare Finală, precum și cele indicate de către Beneficiar în Actul de primire -predare a
Obiectului imobiliar.
h) Să asigure predarea în exploatare a Blocului locativ, în care este situat Obiectul imobiliar
nu mai tîrziu de trimestrul 3 a anului 2010
i) Să pregătească la timp pachetul de documente necesare și la momentul dării în exploatare
a Blocului locativ să participe la organizarea Aso ciației coproprietarilor bunurilor imobiliare în
condominiu a Blocului locativ.
j) Să transmită în gestionarea Asociației coproprietarilor bunurilor imobiliare în condominiu
a Blocului locativ utilajul și comunicațiile inginerești cu teritoriul adiacent .
k) Să organizeze darea în exploatare a blocului locativ, unde este amplasat bunului imobil în
termen de 90 zile după finisarea tuturor lucrărilor de construcție a Blocului Locativ în cauză.
2.2 Executorul este în drept :
a) Să primească de la Beneficiar sumele bănești pentru achitarea Obiectului imobiliar.

63
b) Să efectueze schimbări în documentația de proiect, în termenii de executare a lucrărilor
de constrcucție fără acordul Beneficiarului, dacă aceste schimbări au fost impuse de către
organele competente de stat sau de circumstanțe, ce nu depind de voința părților. Executorul va
comunica Beneficiarului despre schimbările intervenite și consecințele acestora.
c) Este în drept să refuze Beneficiarului efectuarea modificărilor în documentația de proiect
a bunulu i imobil, dacă aceste schimbări contravin normelor în construcții sau vor dăuna
activității Executorului.
d) Să aplice față de Beneficiar sancțiunile pecuniare , prevăzute de prezentul Contract, în
cazul în care Beneficiarul a încălcat condițiile prezentului C ontract.
e) Să utilizeze și să aplice schema creditării ipotecare, cu scopul atragerii resurselor
financiare pentru construcție.

З. DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIUNILE BENEFICIARULUI
3.1 Beneficiarul se obligă:
a) Să achite prețul Obiectului imobiliar în termenul și în măr imea prevăzute de Capitolul 4
al prezentului Contract.
b) Să coordoneze în scris cu Executorul, iar în caz de necesitate și cu autorul proiectului,
orice modificare în planificarea Obiectului imobiliar față de cea proiectată.
c) Din momentul semnării Actului de primire -predare și recipționării bunului imobil pentru
finisare Beneficiarul este responsabil material pentru deteriorarea din vina sa a spațiilor comune
din cadrul Blocului Locativ, unde este amplasat bunul imobil.
d) Să prim ească Obiectul imobiliar de la Executor, prin semnarea Actului de primire –
predare.
e) După darea în exploatare a Obiectului imobiliar conform hotărîrii Comisiei de Stat pentru
Recepția Finală, după achitarea deplină (100%) a costului Obiectului imobiliar, și după semnarea
actului de primire -predare, să înregistreze în termen de 1 lună dreptul de proprietate asupra
Obiectului imobiliar la Oficiul Cadastral Тeritorial confrom legislației Republicii Moldova în
vigoare.
f) La primire dreptului de proprietate asupra Obiectului imobiliar, Beneficiarul se obligă să
devină membru al Asociației coproprietarilor bunului imobiliar în condominiu al Blocului
locativ;
g) Nu mai tîrziu de luna decembrie 2009 să incheie cu Executorul Acord ul aditional cu
privire la efectuare lucrărilor de finisaj a obiectului imobiliar , totodata să aleagă și să achite una
din 3 variante a nivelului lucrărilor de finisaj propuse de către Executor.

64
h) În caz de majorare a suprafeței bunului imobil îndicat în p. 1.2. a prezentului contract să
efectuieze achitările respective în favoarea Executorului.
3.2 Beneficiarul este în drept:
a) Să modifice varianta nivelului de pregătire a Obiectului imobiliar în termenul valabilității
prezentului Contract, coordonînd aceasta cu E xecutorul, prin întocmirea Acordului adițional
respectiv la prezentul Contract.
b) Să efectueze în perioada construcției replanificarea bunului imobil, în stricta
conformitate cu Executorul.Daca în rezultatul acestei replanificări Executorul urmează să
execute lucrări suplimentare neprevăzute de proiectul al bunului imobil, aceste lucrări vor fi
achitate de către Beneficiar suplimentar conform unui Acord adițional la prezentul contract.
c ) Să transmită persoanei terțe drepturile sale asupra Obiectul ui imobiliar, indicat în
prezentul Contract, numai cu acordul prealabil scris al Executorului.
d ) Să ceară de la Executor informația cu privire la procesul de construcție.
4. PREȚUL CONTRACTULUI
4.1.Prețul contractual al Obiectului imobiliar este stabilit în conformitate cu nivelul de pregătire,
conform Anexei Nr.1, în întregime după acordul părilor și constituie 404834(patru sute patru mii
opt sute treizeci și patru) MDL .
4.2 Costul unui metru patrat a loj iei corespunde cu pretul unui metru patrat a suprafetei locative
in Obiectul imobiliar .
4.3.În cazul în care Beneficiarul nu a efectuat plațile indicate la p.4.3 al prezentului Contract,
semnarea Actului de primire -predare a Obiectului imobiliar de către p arți nu are loc. Executorul
este în drept de a cere rezilierea prezentului Contract în baza p.7.1, 7.2.
4.4. Plățile se efectuează de către Beneficiarconform următorului grafic :
 378830lei din costul bunului imobiliar sunt achitate de către Beneficiar pînă la data
autentificării si intregistrare la Oficiul Cadastral Teritorial.
 26004 lei din pre țul Obiectului imobiliar se va depune la contul Executorului din
momentul semnării actu lui de primire -predare a bunului imobiliar.
4.4Părțile au convenit că micșorarea/majorarea suprafeței totale a Obiectului imobiliar poate
avea loc, în acest caz, prețul total al Obiectului imobiliar, indicat în p.4.1 al prezentului Contract
se va schimba.
4.5 În cazul, în care se va stabili în baza măsurărilor efectuate de către Organul Cadastral
Teritorial, că suprafața totală a Obiectului imobiliar, în realitate este mai mare sau mai mică față

65
de cea de proiectată, părțile vor efectua recalcularea coresp unzătoare a prețului total al
Obiectului imobiliar.
4.6 Achitarea metrajului, creat suplimentar sau restituirea mijloacelor bănești pentru suprafața
neconstruită, se realizează de către părți în baza măsurărilor, efectuate de către Organul
Cadastral Terit orial, la momentul semnării Actului de primire -predare. Recalculare se va face
conform costului al unui metru pătrat stabilit în prezentul Contract.
4.7 În cazul în care Beneficiarul va comanda Executorului executarea lucrărilor necesare pentru
recepția finală, neprevăzute de Anexa nr.1 la prezentul Contract ce țin de finisare și instalarea
obiectelor technico -sanitare (aragaz, lavoar,closet) cheltuielele pentru lucrările și obiectele
nominalizate vor fi suportate de către Beneficiar și vor fi stipulate p rintr-un Acord adițional la
prezentul contract.
5. MODUL DE PRIMIRE -PREDARE A OBIECTULUI IMOBILIAR
5.1 Predarea de către Executor a Obiectului imobiliar și primirea acestuia de către Beneficiar se
efectuează după finisarea tuturor lucrărilor de construcție și darea în exploatare, prin semnarea
Actului de primire -predare.
5.2 În cazul depistării unor defecte ale calității lucrărilor efectuate, părțile întocmesc un act
bilateral cu lista lucrărilor adăugătoare necesare și termenul îndeplinirii acestora. Lucrările
adăugătoare se efectuează din contul Executorului, fără plată adițională din partea Beneficiarului.
5.3 La eschivarea Beneficiarului de la semnarea Actului de primire -predare, existența sau lipsa
defectelor se confirmă printr -un act, perfectat de către reprezent anții Inspecției de Stat în
Construcții.
5.4 În cazul încălcării nemotivate de către Beneficiar a termenului de primire a Obiectului
imobiliar, se consideră că Executorul a executat obligațiunea sa de a transmite Obiectul imobiliar
Beneficiarului, iar Beneficiarul duce răspundere deplină pentru păstrarea Obiectului imobiliar.
6. RESPONSABILITATEA PĂRȚILOR
6.1 Executorul este responsabil pentru calitatea lucrărilor de construcție și respectarea
termenul ui contractual de dare în exploatare a Obiectului imobiliar în conformitate cu legislația
în vigoare a Republicii Modova.
6.2 Executorul înlătură din cont propriu defectele, depistate de către Beneficiar la Obiectul
imobiliar în perioada termenului de garanție , prevăzut de normativele de construcții și legislația
în vigoare a Republicii Modova

66
6.3 În cazul apariției unor divergențe privind originea defectelor Obiectului imobiliar,
răspunderea o poartă Partea, recunoscută vinovată de către reprezentanții Inspecției de Stat în
Construcții.
6.4 imobiliar, apărute în perioada termenului de garanție, în cazul în care, acestea au apărut
din vina Beneficiarului, sau a persoanelor terțe, care au avut acces la Obiectul imobiliar cu
acordul Beneficiarului.
6.5 Beneficiarul poartă răspundere pentru neexecutarea la timp a obligațiunilor sale
financiare față de Executor. Pentru fiecare zi de întîrziere a achitării prețului Obiectul imobiliar
conform graficului prevăzut de prezentul Contract, Beneficiarul achită o p enalitate în mărime de
0,5% din suma, neachitată la timp, dar nu mai mult decât mărimea plății scadente.
6.6 În cazul rezilierii nemotivate a prezentului Contract de către Beneficiar, marime de 10000
lei din costul Obiectului imobiliar rămîne pe contul Executo rului.
6.7 Părțile se obligă să păstreze în secret toată informația cu caracter comercial și
coinfidențial, obținută în urma încheierii prezentului contract. În cazul divulgării informației,
care a adus la cauzarea unei pagube morale sau financiare a uneia din părți, părte divulgătoare
este responsabilă față de partea păgubită, în conformitate cu legislația în vigoare.
7. CONDIȚIILE REZILIERII CONTACTULUI
7.1 Rezilierea prezentului Contract înainte de termen este posibilă în cazul nerespectării unei
clauze esen țiale de către una din părti.
7.2 Beneficiarul este în drept de a solicita rezilierea prezentului Contract și în cazul renunțării
benevole de a investi în Obiectul imobiliar, anunțînd Executorul cu cel puțin 30 (treizeci) zile
pînă la rezilierea acestuia. În acest caz, restituirea mijloacelor bănești, investite de către
Beneficiar în construcția Obiectului imobiliar, se efectuiază după stabilirea altei persoane fizice
sau juridice pentru transmiterea drepturilor Beneficiarului asupra Obiectului imobiliar, cu
reține rea din suma supusă restituirea despăgubirii bănești în mărimea de 10000 lei.
7.3 Executorul este în drept de a rezilia prezentul Contract în cazul în care Beneficiarul nu și –
a executat obligațiunile, prevăzute de prezentul Contract, cu anunțarea preventivă a
Beneficiarului în timp de 30 (treizeci) zile lucrătoare pînă la rezilierea Contractului.
7.4 În circumstanțe prevăzute în p.7.3, Executorul restituie Beneficiarului mijloacele bănești
investite în condițiile p.6.6 al prezentului Contract.
7.5 Executorul restit uie Beneficiarului mijloacele bănești în lei moldovenești în mărimea
sumei depuse conform prezentului Contract.
7.6 Prezentul Contract poate fi reziliat și în alte cazuri, prevăzute de legislației în vigoare.

67
8. FORȚA MAJORĂ
8.1. Prin circumstanțe de forță m ajoră părțile înțeleg survenirea unor situații ce nu depind de
voința lor, cauzate de cataclisme naturale: cutremur, incendii, uragane, ploi torențiale, inundații,
ninsori abundente, alunecări de teren, arșițe, sau circumstanțe sociale: revoluții, război, blocări,
acte teroristice, proteste, interdicții de import și export în interesele statului, schimbări în
legislație, inacțiuni și/sau acțiuni ilegale a organelor administrative publice și Oficiului Cadastral
Teritorial, totodată și alte împrejurări de car acter major si economic, independent de voința
părților, manifestarea obiectivă a cărora poate avea ca consecință imposibilitatea executării de
către părți a obligațiunilor contractuale asumate.
8.2. În caz de apariție a împrejurărilor de forță majoră, părțile cooperează pentru înlăturarea
acestor împrejurări, în acest caz:
a) Executorul este în drept:
 să prelungească termenul de dare în exploatare a Obiectului imobiliar, indicat în p.2.1
lit.h) al prez entului Contract;
b) Beneficiarul este în drept:
 Să prelungească termenul achitării mijloacelor bănești, prevăzute de p.4.4 al prezentului
Contract.
9. CONDIȚII SPECIALE
9.1 Suprafața totală, indicată în p.1.2 al prezentului Contract va fi supusă recalculării
ulterioare de către Oficiul Cadastral Teritorial mun.Chișinău.
9.2 Beneficiarul se obligă să nu efectuieze lucrări de construcții, care pot duce la uzarea
construcțiilor capitale al blocului locativ, schimbarea fațadei, acoperișului și afectarea lucrului
utilajul ui tehnologic.
9.3 Cursul condiționat al EURO față de Leul moldovenesc este stabilit de către ambele părți,
care constituie cursul comercial de cumpărare in lei si de vanzare in Euro al „Victoriabank” SA
la momentul achitării conform prezentului contract.
9.4 Conc omitent, Părțile, conducîndu -se de prevederile art. 584 a CC al RM au stabilit că în
cazul modificării ratei de schimb al valutei naționale în raport cu valuta Euro, unde leul
moldovenesc conform cursului oficial al BNM la momentul achitării obiectului imo biliar va fi
mai mic de 17.83 lei pentru un Euro, plata ratei următoare va fi calculată din contul cursului de
17.83 lei pentru un Euro.

68
10. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA IMOBILULUI
10.1 În perioada construcției dreptul de proprietate asupra imobilului aparține Executorului. –
10.2 Beneficiarul a luat cunoștință de faptul că lotul de pămînt, spații locative și construcția
nefinisată sunt grevate conform contractelor de ipoteca nr. 7764 din 31.01.2012 si nr. 6870 din
12.09.2013 la B.C.”Victoriabank” S.A.
10.3 Beneficiarul dobîndește dreptul de proprietate asupra Obiectului imobiliar după achitarea
integrală a tuturor datoriilor față de Executor.
10.4 După executarea obligațiunilor contractuale de către părți, Beneficiarul primește în
proprietate Obiectul imobiliar fă ră limitări și interdicții în conformitate cu legislația în vigoare a
Republicii Moldova.
10.5 Cheltuielele ce țin de autentificarea notarială, înregistrarea la OCT mun.Chișinău și
legalizarea dreptului de proprietate asupra Obiectului imobiliar le suportă Bene ficiarul.
10.6 În caz de deces sau declararea legală a Beneficiarului incapabil, toate drepturile și
obligațiunile, la orice etapă de executare a prezentului Contract, se transmit succesorilor acestuia
în conformitate cu legislația în vigoare a Republicii Moldova, cu întroducerea schimbărilor
cuvenite în Registrul Executorului.
11. TERMENUL DE VALABILITATE A CONTRACTULUI
11.1 Prezentul Contract întră în vigoare din momentul semnării și achitării de către Beneficiar
a sumei prevăzute în p.4.4 a prezentului Contra ct, autentificării notariale și înregistrării la Oficiul
Cadastral Teritorial a contractului în conformitate cu prevederile legislației în vigoare.
11.2 Valabilitatea prezentului Contract încetează:
a) prezentul Contract acționează pînă la momentul transmiterii Ob iectului imobiliar în
proprietate Beneficiarului;
b) în caz de reziliere a Contractului din inițiativa unei din părți în conformitate cu Capitolul
7.–
11.3 Contractul se consideră nevalabil în cazul în care Beneficiarul nu a executat obligațiunile,
prevăzute în p ct.3.1 si in pct 12.2.
12. DISPOZIȚII FINALE
12.1 Toate schimbările și modificările la prezentul Contract sunt valabile numai în cazul cînd
sunt întocmite în scris și semnate de ambele Parti contractante.
12.2 Informația despre schimbarea adresei sau a altor date ale Beneficiarului, este adusă la
cunoștință Executorului în scris, în termen de 5 zile din momentul survenirii modificărilor.

69
12.3 Informația despre schimbarea adresei sau a altor date ale Executorului, se publ ică în
„Monitorul Oficial” nu mai tîrziu de 5 zile din momentul survenirii modificărilor.
12.4 Divergentele între Părți, care pot apărea în legătură cu realizarea prezentului Contract, se
soluționează prin negocieri între Părți, iar in cazul imposibilită ții soluționarii acestora pe calea
amiabilă, vor fi transmise pentru soluționare in instanța judiciară competenta.
12.5 Prezentul Contract este întocmit în patru exemplare cu putere juridică identică, cîte unu
pentru fiecare din Părți, unul pentru Ofici ul Cadastral Teritorial și unul pentru arhiva notarială. –
13. ADRESELE JURIDICE, RECHIZITELE DE PLATĂ, SEMNĂTURILE ȘI
ȘTAMPILELE PĂRȚILOR

EXECUTOR BENEFICIAR
SC“DEMI ALITORA” S.R.L. Melenciuc Elena
mun.Chișinău, str.Toma Ciorbă, 20, ap.1 r-nul Drochia, s.Mîndîc
Cod fiscal 1005600047380 a.n 24.10.1969 , c/p 2005993849753
BC „VICTORIABANK” SA, fil.17 Chi șinîu b/i A 49565825, eliberat de of.49 la
c/d 2224217329, b/c VICBMD2X457 data de 14.02. 2011
Sîrbu Ion________________ ___ Semnătura_______ __/Melenciuc Elena

70
Către :SC „Demi -Alitora ”SRL
IDNO 1005600047380
(mun. Chișinău, str. Toma Ciorbă nr. 20, ap. 1)
De la :Elena MELINCIUC
(r-n Drochia, s. Mîndîc)
21 martie 2013

Subsemnata, Elena MELINCIUC, având în vedere prevederile Contractului de investiție nr.
44GM -07.09 din 16 iulie 2009, întaintează prezenta

SOMAȚIE
Prin care
Vă informează:
– Despre fixarea unui nou termen pentru finalizarea executării lucrărilor de construcție a
blocului locativ și predarea în proprietate a ap. 44 din Blocul locativ situat în mun. Chișinău, str.
Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locat iv, cu suprafața de 48,5 m2.
– Astfel, subsemnata vă stabilește termenul limită pentru finalizarea executării lucrărilor de
construcție și predarea în proprietate a ap. 44 până la 30 septembrie 2013.
Vă solicită:
– în decurs de 7 zile din data recepționării prezentei scrisori:
1) Să reduceți prețul ap. 44 cu suma de 26 004 MDL, stabilind prețul final al apartamentului
în mărime de 378 830 MDL.
2) Să achitați în beneficiul Elenei MELINCIUC suma de 6 894 706 MDL, cu titlu de
penalitate în mărime de 10% din prețul apartamentului (378 830 MDL) pentru fiecare zi de
întârziere (182 zile x 37 883 MDL).
3) Să achitați în beneficiul Elenei MELINCIUC suma de 30 000 MDL, cu titlu de prejudiciu
moral.
Pentru următoarele MOTIVE:
De fapt,
La 16 iulie 2009, între SRL „Demi -Alitora ” și Elena MELINCIUC s -a încheiat Contractul
de investiție nr. 44 GM -07.09.
Conform pct. 2.1 lit. h) din Contractul de investiție: „Executorul se obligă … h) să asigure
predarea în exploatare a Blocului locativ, în care este situat Obiectul imobiliar, nu mai târziu de
trimestrul 3 al anului 2010”.
La data încheierii Contractului de investiție Elena MELINCIUC a achitat suma de 378 830

71
MDL. A doua rată, în sumă de 26 004 MDL, urma să fie achitată la data semnării Actului de
predare -primire a apartamentului 44.
Astfel, Elena MELINCIUC și -a executat în mod corespunzător obligațiile contractuale,
achitând prima rată în mărime deplină și în termen. Pe de altă parte, Executorul nu și -a executat
obligațiile contractuale până în prezent, blocul nu a fost dat în exp loatare iar apartamentul nu a
fost predat.
De drept ,
Legea privind protecția consumatorilor, nr. 105 din 13 martie 2003 prevede:
Art. 21 alin. (2) – Dacă prestatorul (executantul) nu a început la timp prestarea serviciului
(executarea lucrării) sau dacă, î n timpul prestării serviciului (executării lucrării), a devenit clar că
serviciul (lucrarea) nu va fi îndeplinit în termenul stabilit, sau dacă termenul de prestare a
serviciului (executare a lucrării) a expirat, consumatorul este în drept, opțional: a) să fixeze
prestatorului (executantului) un nou termen, în cadrul căruia el trebuie să înceapă și să finalizeze
prestarea serviciului (executarea lucrării), și să ceară reducerea prețului pentru serviciu (lucrare).
Art. 32 aln. (2) – In cazul încălcării terme nelor stabilite, conform art 21 (16), de începere și
finalizare a prestării serviciului (executării lucrării) sau termenelor noi fixate de consumator,
prestatorul (executantul) achită consumatorului pentru fiecare zi (oră, daca termenul a fost
stabilit în ore) depășită o penalitate în mărime de 10% din prețul serviciului (lucrării).
Art. 6 – Orice consumator are dreptul la remedierea sau înlocuirea gratuită, restituirea
contravalorii produsului, serviciului ori reducerea corespunzătoare a prețului, reparare a
prejudiciului, inclusiv moral, cauzat de produsul, serviciul necorespunzător.
Pentru motivele de fapt și de drept, enunțate mai sus, solicităm să acceptați cerințele din
prezenta somație și să le satisfaceți, așa cum au fost formulate.

Elena MELINCIUC

72
De la: SRL „Demi Alitora”, adresa:
mun. Chișinău, str. Toma Ciorbă nr. 20, ap. 1.
Către: Elena MELINCIUC, domiciliată:
r-l Drochia, satul Mîndîc.

NOTIFICARE DE REZOLU ȚIUNE

În fapt, la 16.07.2009 SRL „Demi Alitora” și Elena MELINCIUC au încheiat contractul de
investire a capitalului privat în construc ția obiectivului: Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12,
mun. Chi șinău.
Conform prevederilor pct -lui 3.1., lit. (c) a contractului semnat de păr ți:
Beneficiarul se obligă: să achite prețul obiectului imobil în termenul și mărimea prevăzute
de capitolul 4 al prezentului contrat, precum și conform Acordului adițional „Cu privire la
efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil”.
Conform prevederilor pct -lui 3.1., lit. (g) a contractului semnat de păr ți:
Nu mai tîrziu de luna decembrie 2009 să încheie cu Executorul Acordul adițional „Cu
privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil”, tot o dată să aleagă și să achite una
din trei variante ale nivelului lucrărilor de fini saj, propuse de Executor.
În termenii stabili ți de păr ți, Elena MELINCIUC nu a întreprins măsurile necesare privind
încheierea unui acord suplimentar cu privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului
imobil, nu a achitat pre țul necesar efectuării lucrărilor de finisare, corespunzător.
Aceste circumstan țe, constituie de fapt o neexecutare esen țială a prevederilor contractului
din partea cet. Elena MELINCIUC.
Avînd în vedere că Elena MELINCIUC nu și-a executat corespunzător obliga țiile
contractuale, fapt ce a dus la împovărarea/împiedicarea SRL „Demi Alitora” în executarea
obliga țiilor ce -i revin, corespunzător, în lipsa unei convingeri a faptului executării obliga țiilor
din partea cet. Elena MELINCIUC într -un termen rezonabil, precum și a însu și intenției cet.
Elena MELINCIUC de a continua raporturile contractuale, SRL „Demi Alitora” a găsit necesar
să înainteze prezenta notificare de rezolu țiune.
Reieșind din cele men ționate și în conformitate cu prevederile art. 8, 9, 733, 737, 738, alin.
(1), 741 a Codului civil al RM, SRL „Demi Alitora” Vă comunică rezolu țiunea contractul nr.
495 din 16.07.2009 de investire a capitalului privat în construc ția obiectivului Blocul locativ din
str. Socoleni nr. 12, mun. Chi șinău, cu revenirea păr ților la pozi ția ini țială (de pînă la încheierea
contractului nominalizat).

73
Ținînd cont de efectele juridice a rezolu țiunii, SRL „Demi Alitora” solicită prezen ța cet.
Elena MELINCIUC în termen de 7 zile din momentul recep ționării prezentei notificări, la sediul
SRL „Demi Alito ra” în vederea deplasării la biroul notarial în scopul întocmirii unui acord de
rezolu țiune corespunzător, cu stabilirea condi țiilor în care păr țile urmează să restituie tot ceea ce
au primit în temeiul contractul nr. 495 din 16.07.2009 de investire a capi talului privat în
construc ția obiectivului Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12, mun. Chi șinău.
SRL „Demi Alitora” propune ca acordul de rezolu țiune să fie încheiat în următoarele
condi ții principale: SRL „Demi Alitora” și Elena MELINCIUC, în lipsă de o ricare preten ții unul
față de altul, bazate pe modul de executare pînă la momentul încheierii prezentului acord a
contractului dintre păr ți, au căzut de acord să rezolu ționeze contractul nr. 495 din 16.07.2009 de
investire a capitalului privat în construc ția obiectivului Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12,
mun. Chi șinău, în rezultatul cărui fapt, SRL „Demi Alitora” să -i restituie sumele primite, pînă la
01.07.2014, cu restituirea în proprietatea SRL „Demi Alitora” a apartamentului la care a pretins
în temeiul contractului nr. 495 din 16.07.2009.
Neprezentarea dnei Elena MELNICIUC va fi interpretată ca întrarea în întîrziere.

Cu respect,
Administrator
a SRL „Demi Alitora” Ion SÎRBU

74
Judecătoria sect. Râșcani, mun. Chișinău
Reclamant: Elena MELINCIUC
(r-n Drochia, s. Mîndîc)
care acționează prin intermediul
reprezentantului Andrei BRICEAC, avocat
(mun. Chișinău, str. Alba Iulia 79/2, of. 21)
Pîrît: SC „DEMI ALITORA” SRL
(mun. Chișinău, str. Toma Ciorbă nr. 20, ap. 1)
Taxa de stat:
Scutiți în temeiul art 85, alin. (1), lit a), CPC al RM

Onorată Instanță,
Subsemnatul, avocatul Andrei BRICEAC, acționând din numele și în interesele
Reclamantei Elena MELINCIUC, depun prezenta

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ

prin care solicit instanței de judecată:
1. Admiterea acțiunii;
2. Reducerea prețului apartamentului nr. 44 din Blocul locativ situat în mun. Chișinău, str.
Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ, cu suprafața de 48,5 nr cu suma de 26
004 MDL, stabilind prețul final al apartamentului în mărime de 378 830 MDL.
3. încasarea în beneficiul Reclamantei Elena MELINCIUC din contul Pârâtului SC „DEMI
ALITORA” SRL a sumei de 6 894 706 MDL, cu titlu de penalitate în mărime de 10% din
prețul apartamentului pentru fiecare zi de înt ârziere.
încasarea în beneficiul Reclamantei Elena MELINCIUC din contul Pârâtului SC „DEMI
ALITORA” SRL a sumei de 30 000 MDL, cu titlu de prejudiciu moral.
4. încasarea în beneficiul Reclamantei Elena MELINCIUC din contul Pârâtului SC „DEMI
ALITORA” SRL a tu turor cheltuielilor de judecată suportate în legătură cu prezentul
proces.

Pentru următoarele MOTIVE:
De fapt,
La 16 iulie 2009, între Reclamanta Elena MELINCIUC și Pârâtul SC „DEMI -ALITORA”
SRL s -a încheiat Contractul de investiție nr. 44 GM -07.09.

75
Conform pct. 2.1 lit. h) din Contractul de investiție: „ Executorul se obligă … h) să asigure
predarea în exploatare a Blocului locativ, în care este situat Obiectul imobiliar, nu mai târziu de
trimestrul3 al anului 2010”.
La data încheierii Contractului de investiție Reclamanta Elena MELINCIUC a achitat suma
de 378 830 MDL. A doua rată, în sumă de 26 004 MDL, urma să fie achitată la data semnării
Actului de predare -primire a apartamentului 44.
Astfel, Reclamanta Elena MELINCIUC și -a executat în mod coresp unzător obligațiile
contractuale, achitând prima rată în mărime deplină și în termen. Pe de altă parte, Executorul nu
* și-a executat obligațiile contractuale până în prezent, blocul nu a fost dat în exploatare iar
apartamentul nu a fost predat
La 21 marti e 2013 Reclamanta Elena MELINCIUC a adresat Pârâtului SC „DEMI
ALITORA” SRL o somație, prin care
– a informat SC „DEMI ALITORA” SRL:
1) Despre fixarea unui nou termen pentru finalizarea executării lucrărilor de construație a
blocului locativ și predarea în prop rietate a ap. 44 din Blocul locativ, situat în тип. Chișinău,
str. Socoleni, nr. cad 0100404.034.01, etajul 11 locativ, cu suprafața de 48,5 m3.
2) Astfel, subsemnata vă stabilește termenul limită pentru finalizarea executării lucrărilor de
construcție și predarea în proprietate a ap. 44 până la 30 septembrie 2013.
– a solicitat de la SC „DEMI ALITORA” SRL:
1) Să reduceți prețul ap. 44 cu suma de 26004 MDL, stabilind prețul final al apartamentului în
mărime de 378 830 MDL.
2) Să achitați în beneficiul Elenei MELINCIUC suma de 6 894 706 MDL, cu titlu de penalitate în
mărime de 10% din prețul apartamentului (378 830 MDL) pentru fiecare zi de întârziere (182
zile x 37 883 MDL).
3) Să achitați în beneficiul Elenei MELINCIUC suma de 30 000 MDL, cu titlu de prejudiciu moral.
Reclamanta Elena MELINCIUC nu a primit de la Pârâtul SC „DEMI ALITORA” SRL
răspuns la propunerea de soluționare pe cale amiabilă a litigiului. în aceste circumstanțe
Reclamanta Elena MELINCIUC se consideră îndreptățită de a se adresa instanței de ju decată
pentru protecția drepturilor și intereselor sale legale.
De drept,
Legea privind protecția consumatorilor, nr. 105 din 13 martie 2003 prevede:
Art. 21 alin. (2) – Dacă prestatorul (executantul) nu a început la timp prestarea serviciului
(executarea lucrării) sau dacă, în timpul prestării serviciului (executării lucrării), a devenit
clar că serviciul (lucrarea) nu va fi îndeplinit în termenul stabilit, sau dacă terme nul de
prestare a serviciului (executare a lucrării) a expirat, consumatorul este în drept, opțional: a)

76
să fixeze prestatorului (executantului) un nou termen, în cadrul căruia el trebuie să înceapă
și să finalizeze prestarea serviciului (executarea lucrăr ii), și să ceară reducerea prețului
pentru serviciu (lucrare).
Art. 32 aln. (2) – în cazul încălcării termenelor stabilite, conform art. 21 (16), de începere și
finalizare a prestării serviciului (executării lucrării) sau termenelor noi fixate de
consumato r, prestatorul (executantul) achită consumatorului pentru fiecare zi (oră, dacă
termenul a fost stabilit în ore) depășită o penalitate în mărime de 10% din prețul serviciului
(lucrării).
În speță, Pârâtul SC ,,Demi -Alitora ” SRL se află în întârziere 182 de zile, mărimea
penalității de 10% din prețul apartamentului constituie 378 830 MDL. Astfel, suma totală a
penalității pentru întreaga perioadă de întârziere constituie: 182 zile x 37 883 MDL = 6 894
706 MDL.
Art. 6 – Orice consumator are dreptul la remedie rea sau înlocuirea gratuită, restituirea
contravalorii produsului, serviciului ori reducerea corespunzătoare a prețului, repararea
prejudiciului, inclusiv moral, cauzat de produsul, serviciul necorespunzător.
Pentru motivele de fapt și de drept, enunțate mai sus, solicităm admiterea acțiunii, așa
cum a fost formulată.
Anexe:
1. Contractul de investiție nr. 44 GM -07.09 din 16 iulie 2009;
2. Somația din 21 martie 2013;
3. Chitanțe de plată a apartamentului;
4. Mandatul avocatului.

Reclamanta
Elena Melenciuc ____________________

Reprezentantul Reclamantei
Briceac Andrei avocat ________________

77
Judecătoria sec. Rî șcani, mun. Chi șinău
Reclamant: SRL „Demi Alitora”, adresa:
mun. Chișinău, str. Ismail nr. 108, ap. 41.
Pîrît: Elena MELINCIUC, domiciliată:
r-l Drochia, satul Mîndîc.

CERERE DE CHEMARE ÎN JUDECATĂ RECONVEN ȚIONALĂ
(privind rezolu țiunea contractului)

În fapt, la 16.07.2009 SRL „Demi Alitora” și Elena MELINCIUC au încheiat contractul de
investire a capitalului privat în construc ția obiectivului: Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12,
mun. Chi șinău.
Conform prevederilor pct -lui 3.1., lit. (c) a contractului semnat de păr ți:
Beneficiarul se obligă: să achite pre țul obiectului imobil în termenul și mărimea prevăzute
de cap itolul 4 al prezentului contrat, precum și conform Acordului adi țional „Cu privire la
efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil”.
Conform prevederilor pct -lui 3.1., lit. (g) a contractului semnat de păr ți:
Nu mai tîrziu de luna decembrie 2009 să încheie cu Executorul Acordul adi țional „Cu
privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil”, tot o dată să aleagă și să achite una
din trei variante ale nivelului lucrărilor de finisaj, propuse de Executor.
În termenii stabili ți de păr ți, Elena MELINCIUC nu a întreprins măsurile necesare privind
încheierea unui acord suplimentar cu privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului
imobil, nu a achitat pre țul necesar efectuării lucrărilor de finisare, corespunzător.
Aceste circumstan țe, constituie de fapt o neexecutare esen țială a prevederilor contractului
din partea cet. Elena MELINCIUC.
Avînd în vedere că Elena MELINCIUC nu și-a executat corespunzător obliga țiile
contractuale, fapt ce a dus la împovărarea/împiedicarea SRL „Demi Alit ora” în executarea
obliga țiilor ce -i revin, corespunzător, în lipsa unei convingeri a faptului executării obliga țiilor
din partea cet. Elena MELINCIUC într -un termen rezonabil, precum și a însu și inten ției cet.
Elena MELINCIUC de a continua raporturile contractuale, SRL „Demi Alitora” a găsit necesar
să înainteze o notificare de rezolu țiune.
Ținînd cont de faptul că Elena MELINCIUC se opune efectelor rezolu țiunii, considerăm că
este necesar a dispune rezolu țiunea, pe cale judecătorească, corespunzător.

78
SRL „Demi Alitora” pretinde că cererea sa reconven țională urmează să fie solu ționată
concomitent cu cererea de chemare în judecată depusă de Elena MELINCIUC către SRL „Demi
Alitora” cu privire la încasarea prejudiciului, or, admiterea în eventualitatea sa a acțiunii
reconven ționale, va duce la excluderea totală sau par țială a ac țiunii de bază, la care de mai
adăogat că ambele ac țiuni sunt într -o strînsă conexiune, iar judecarea lor simultană ar duce la
soluționarea rapidă și justă a litigiilor, va duce la un mod uniform de solu ționare în complex a
litigiului, va exclude emiterea unor hotărîri contradictorii.
Reieșind din cele men ționate și în conformitate cu prevederile art. 6 CEDO, art. 8, 9, 733,
737, 738, alin. (1), 741 a CC al RM, art. 27, 172, 173, alin. (1), lit. (b) și (c) a CPC al RM

Solicităm:
1. Să fie emisă o încheiere prin care să fie dispusă admiterea spre examinare a cererii
reconven ționale depuse de SRL „Demi Alitora” către Elena MELINCIUC concomitent cu
acțiunea de bază depusă de Elena MELINCIUC către SRL „Demi Alitora” care a fost solicitat
prejudiciului prin, ceea ce pretindem că va duce la excluderea totală sau par țială a ac țiunii de
bază, la care de mai adăogat că ambele ac țiuni sunt într -o strînsă conexiune, iar judecarea lor
simultană ar duc e la soluționarea rapidă și justă a litigiilor, va duce la un mod uniform de
soluționare în complex a litigiului, va exclude emiterea unor hotărîri contradictorii.
2. Să fie emisă o hotărîre integrală prin care să fie dispusă rezolu țiunea contractului nr. 495
din 16.07.2009 încheiat între SRL „Demi Alitora” și Elena MELINCIUC de investire a
capitalului privat în construc ția obiectivului Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12, mun.
Chișinău, cu revenirea păr ților la pozi ția ini țială (de pînă la încheierea contractului nominalizat).
3. Să fie dispusă încasarea din contul cet. Elena MELINCIUC în beneficiul Reclamantului
SRL „Demi Alitora” a tuturor cheltuielilor de judecată.
4. Cererea de chemare în judecată înaintată de SRL „Demi Alitora” să fie examinată chiar
și în lipsa reprezentan ților săi.

Anexe:
1. Dovada achitării taxei de stat, în original.
2. Copia certificată a notificării de rezolu țiune expediate în adresa cet. Elena MELINCIUC,
cu dovada recep ționării.
Administrator
a SRL „Demi Alitora” Ion SÎRBU

79
Dosarul civil nr. 2 – 907/14 41 -2-3044 -8042012

H OT ĂR ÎR E
în numele Legii

17 octombrie 2014 mun. Chișinău

Judecătoria Rîșcani mun. Chișinău, în componentă:
Președintele ședinței, judecătorul – Lilia Lupașco
Grefier – Natalia Pojar, Anastasia Bobeico, Valentina Russu,

Cu participar ea reprezentantului reclamantei -av.A.Briceag, reprezentantului pîrîtului
Societății Comerciale „Demi Alitora" Societății cu Răspundere Limitată – av. Al. Savva,
Examinînd în ședința de judecată publică pricina civilă la cererea de chemare în judecată a
Elenei Melinciuc împotriva Societății Comerciale „Demi Alitora" Societății cu Răspundere
Limitată (în continuare SC „Demi Alitora " SRL) cu privire la apărarea drept urilor
consumatorului prin reducerea prețului bunului imobil, încasarea penalității, încasarea
prejudiciului moral și recuperarea cheltuielilor de judecată, depusă la data de 08 aprilie 2014,
precum și
La cererea reconvențională a SC „Demi Alitora" SRL, în aintată împotriva Elenei Melinciuc
cu privire la rezoluțiunea contractului de investire a capitalului privat în construcție cu revenirea
părților la poziție inițială și recuperarea cheltuielilor de judecată,
Asupra materialelor și probelor prezentate, instanța de judecată

C on st at ă:
La 08.04.2013 Elena Melinciuc a depus o cerere de chemare în judecată împotriva SC
„Demi Alitora" SRL prin care a solicitat reducerea prețului apartamentului, încasarea
penalităților, a prejudiciului moral și a cheltuielilo r de judecată.
în motivarea cererii Elena Melinciuc a invocat că, la 16.07.2009, între Elena Melinciuc și
SC „Demi Alitora" SRL s -a încheiat contractul de investiție nr. 44 GM – 07.09, pentru a achitat
suma în mărime de 378 830 lei RM, îndeplinind astfel ob ligațiile contractuale.
A doua rată, în sumă de 26004 lei, urma să fie achitată la data semnării Actului de predare –
primire a apartamentului 44.
Referindu -se la pct. 2.1 lit. h) din contractul de investiție, reclamanta susține că pîrîtul
(Executorul lucrăr ilor) nu și -a executat obligațiile contractuale pînă în prezent: blocul nu a fost

80
dat în exploatare, iar apartamentul nu a fost predat.
Reclamanta arată că la 21.03.2013 a adresat SC „Demi Alitora" SRL o somație, prin care a
informat SC „Demi Alitora" SRL, despre fixarea unui nou termen pentru finalizarea executării
lucrărilor de construcție a blocului locativ și predarea în proprietate a ap. 44 din Blocul locativ
situat în mun. Chișinău, str. Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ, cu suprafa ța de
48,5 m2, precum și s stabilit termenul limită pentru finalizarea executării lucrărilor de construcție
și predarea în proprietate a ap. 44 pînă la 30.09.2013.
Tot odată, arătîndu -se somație sus indicată, reclamata invocă :
o solicitarea adresată pîrîtului cu privire la reducerea prețului ap. 44 cu suma de 26 004 lei,
stabilind prețul final al apartamentului în mărime de 378830 lei;
o necesitatea achitării de către SC „Demi Alitora" SRL în beneficiul Elenei Melinciuc sumei
de 6 894 706 lei, cu titlu de penalitate în mărime de 10% din prețul apartamentului (378 830
lei RM) pentru fiecare zi de întîrziere (182 zile x37 883 lei);
o necesitatea achitării de către SC „Demi Alitora" SRL în beneficiul Elenei Melinciuc a sumei
de 30 000 l ei, cu titlu de prejudiciu moral.
Indică Elena Melinciuc că, nu a primit de la SC „Demi Alitora" SRL răspuns la somație sus
indicată și la propunerea de soluționare pe cale amiabilă a litigiului, și că în aceste circumstanțe
Elena Melinciuc se consideră în dreptățită de a se adresa instanței de judecată pentru protecția
drepturilor și intereselor sale legale.
În calitate de circumstanțe de drept Elena Melinciuc a făcut trimitere la prevederile art. 21
alin. (2), art. 32 alin. (2), art. 6 ale Legii privind pr otecția consumatorilor .
A solicitat Elena Melinciuc admiterea acțiunii:
– reducerea prețului apartamentului nr. 44 din Blocul locativ situat în mun. Chișinău, str.
Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ, cu suprafața de 48, 5 nr. cu suma de 26004
lei, stabilind prețul final al apartamentului în mărime de 378830 lei,,
– încasarea în beneficiul Reclamantului Elena Melinciuc din contul Pîrîtului SC „Demi
Alitora" SRL a sumei de 6894706 lei, cu titlu de penalitate în mărime de 10% din prețul
aparta mentului pentru fiecare zi de întîrziere;
– Measarea în beneficiul Reclamantului Elena Melinciuc din contul Pîrîtului SC „Demi
Alitora" SRL a sumei de 30000 lei, cu titlu de prejudiciu moral, compensarea cheltuielilor de
judecată suportate în legătură cu ace st proces.
La data de 05 iunie 2014 reclamanta Elena Melinciuc a depus cererea cu privire la
recuperarea din contul pîrîtului a sumei cheltuielilor de asistență juridică .
Astfel, în mod definitiv reclamanta pretinde :
– reducerea prețului apartamentului nr. 44 din Blocul locativ situat în mun. Chișinău, str.

81
Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ, cu suprafața de 48, 5 nr. cu suma de 26004
lei, stabilind prețul final al apartamentului în mărime de 378830 lei,;
– încasarea în beneficiul Reclamantu lui Elena Melinciuc din contul Pîrîtului SC „Demi
Alitora" SRL a sumei de 6894706 lei, cu titlu de penalitate în mărime de 10% din prețul
apartamentului pentru fiecare zi de întîrziere;
– încasarea în beneficiul Reclamantului Elena Melinciuc din contul Pîrît ului SC „Demi
Alitora" SRL a sumei de 30000 lei, cu titlu de prejudiciu moral, compensarea cheltuielilor de
judecată suportate în legătură cu acest proces;
– încasarea în beneficiul Reclamantului Elena Melinciuc din contul Pîrîtului SC „Demi
Alitora" SRL a s umei de 5000 lei RM cu titlu de recuperarea cheltuielilor de asistență juridică.
La 08.04.2013 SRL „Demi Alitora" a depus o cerere reconvențională împotriva Elenei
Melinciuc cu privire la respingerea cererii de chemare inițială, rezoluțiunea contractului ș i
recuperarea cheltuielilor de asistență juridică .În motivarea cererii reconvenționale SRL „Demi
Alitora" a invocat că, la 16.07.2009 SRL „Demi Alitora" și Elena Melinciuc au încheiat
contractul nr. 495 de investire a capitalului privat în construcția obi ectivului: Blocul locativ din
str. Socoleni nr. 12, mun. Chișinău.
Reclamantul arată că conform prevederilor pct. 3.1., lit. (c) a contractului sus indicat semnat
de părți: Beneficiarul s -a obligat să achite prețul obiectului imobil în termenul și mărimea
prevăzută de Capitolul 4 al prezentului contrat, precum și conform Acordului adițional „Cu
privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil". Conform prevederilor pct. 3.1., lit.
(g) a contractului semnat de părți: Nu mai tîrziu de luna dece mbrie 2009 să încheie cu
Executorul Acordul adițional „Cu privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil",
tot o dată să aleagă și să achite una din trei variante ale nivelului lucrărilor de finisaj, propuse de
Executor.
Indică SRL „Demi A litora" în cererea sa reconvențională că, în termenii stabiliți de părți,
Elena Melinciuc nu a întreprins măsurile necesare privind încheierea unui acord suplimentar cu
privire la efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil, nu a achitat prețul ne cesar efectuării
lucrărilor de finisare, corespunzător. Aceste circumstanțe, în opinia SRL „Demi Alitora"
constituie de fapt o neexecutare esențială a prevederilor contractului din partea cet. Elena
Melinciuc.
Avînd în vedere că Elena Melinciuc nu și -a executat corespunzător obligațiile contractuale,
fapt ce a dus la împovărarea / împiedicarea SRL „Demi Alitora" în executarea obligațiilor ce -i
revin, corespunzător, în lipsa unei convingeri a faptului executării obligațiilor din partea Elenei
Melinciuc într -un termen rezonabil, precum și a însuși intenției Elenei Melinciuc de a continua
raporturile contractuale, SRL „Demi Alitora" a găsit necesar să înainteze o notificare de

82
rezoluțiune.
Ținînd cont de faptul că Elena Melinciuc se opune efectelor rezoluțiunii, consideră că este
necesar a dispune rezoluțiunea, pe cale judecătorească, corespunzător.
A solicitat SRL „Demi Alitora" prin cererea sa reconvențională:
– respingerea integrală a cererii inițiale a Elenei Meli nciuc;
– rezoluțiunea contractului nr. 495 din 16.07.2009 încheiat între SRL „Demi Alitora" și
Elena Melinciuc de investire a capitalului privat în construcția obiectivului Blocul locativ din str.
Socoleni nr. 12, mun. Chișinău, cu revenirea părților la pozi ția inițială (de pînă la încheierea
contractului nominalizat);
– încasarea din contul Elenei Melinciuc în beneficiul SRL „Demi Alitora" a tuturor
cheltuielilor de judecată.
Prin încheierea judecătoriei sec. Rîșcani, mun. Chișinău din 08.04.2013 a fost dispus ă
primirea spre examinare și examinarea într -un singur carul procedural a cererii reconvenționale
depuse de SRL „Demi Alitora" către Elena Melinciuc cu privire la rezoluțiunea contractului, cu
cererea inițială, depusă de Elena Melinciuc către SRL „Demi Ali tora" cu privire la încasarea
prejudiciului.
În ședința de judecată, reprezentantul Elenei Melinciuc, avocatul Briceag Andrei, a susținut
cererea de chemare în judecată depusă Elena Melinciuc către SRL „Demi Alitora" cu privire la
încasarea prejudiciului, solicitind admiterea acesteia, cererea reconvențională depusă de SRL
„Demi Alitora" către Elena Melinciuc cu privire la rezoluțiunea contractului, a solicitat să fie
respinsă ca neîntemeiată.
În ședința de judecată, reprezentantul SRL „Demi Alitora", avoca tul Savva Alexandru, a
susținut cererea de chemare în judecată reconvențională depusă SRL„Demi Alitora" către Elena
Melinciuc cu privire la rezoluțiunea contractului solicitînd admiterea acesteia, iar cererea inițială
depusă Elena Melinciuc către SRL „Demi Alitora" cu privire la încasarea prejudiciului a solicitat
să fie respinsă ca neîntemeiată.
Audiind reprezentanții părților și participanților la proces, examinînd multiaspectual,
complet, nepărtinitor și nemijlocit toate probele din dosar în ansamblul și interconexiunea lor,
călăuzindu -se de lege, analizînd motivele de fapt și de drept invocate de reprezentanții părților și
participanților la proces, instanța de judecată consideră necesar de a respinge cererea inițială
depusă Elena Melinciuc către SRL „De mi Alitora" cu privire la încasarea prejudiciului, precum
și cererea reconvențională depusă SRL „Demi Alitora" către Elena Melinciuc cu privire la
rezoluțiunea contractului, reieșind din următoarele considerente :
Precum rezultă din materialele pricinii, la 16.07.2009 SRL „Demi Alitora" și Elena
Melinciuc printr -un acord au reziliat contractul nr. 132 GM -07.08 din 02.07.2008, în legătură cu

83
faptul că Elena Melinciuc și -a exprimat dorința de a schimba amplasarea apar tamentului,
stabilind că sumele bănești achitate de Elena Me linciuc în beneficiul SRL „Demi -Alitora" în
temeiul contractului nr. 132 GM -07.08 din 02.07.2008, să fie trecute în contul achitării pentru
apartamentul nr. 44 din Blocul locativ situat în mun. Ch ișinău, str. Socoleni, nr. cad.
0100404.034.01, corespunzător.
La 16.07.2009 SRL „Demi -Alitora" în calitate de Executor, și Elena Melinciuc în calitate de
Beneficiar, au încheiat contractul nr. 44 GM – 07.09 nr. 495 de investire a capitalului privat în
construcția obiectivului Blocul locativ din str. Socoleni nr. 12, mun. Chișinău.
Prin Obiect imobil a contractului nominalizat părțile au identificat apartamentul nr. 44 cu
una cameră în Blocul locativ în procesul de construcție, situat în mun. Chișinău, str . Socoleni 12,
nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ, scara 1, cu suprafața totală proiectată de 48,5 m2,
inclusiv suprafața logiei – 3,45 m2 și 2 m2, calculate ținînd cont de coeficientul 0,5 .
Conform prevederilor pct. 1.1. a contractului de investi re nr. 44 GM – 07.09 nr. 495 din
16.07.2009 încheiat între SRL „Demi -Alitora" și Elena Melinciuc: Executorul la comanda
Beneficiarului se obligă în termenul, prevăzut de prezentul contract, cu propriile forțe și/sau cu
atragerea altor mijloace, a construi și a preda în exploatare Obiectul imobiliar, iar Beneficiarul se
obligă să achite prețul Obiectului comandat.
De asemenea, potrivit lit. g) pct. 3.1. al contractului sus indicat Beneficiarul s -a obligat nu
mai tîrziu de luna decembrie 2009 se încheie cu Executorul Acordul adițional cu privire la
efectuarea lucrărilor de finisaj al obiectului imobil, totodată să aleagă și să achite din trei variante
ale nivelului lucrărilor de finisaj, propuse de Executor.
Conform prevederilor art. 666, alin. (1) a Codului civil al RM: (1) Contract este acordul de
voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting
raporturi juridice.
Conform prevederilor art. 667, alin. (3) a Codului civil al RM: (3) Părțile pot încheia
contra cte care nu sînt prevăzute de lege (contracte nenumite), precum și contracte care conțin
elemente ale diferitelor contracte prevăzute de lege (contracte complexe).
În conformitate cu alin. (1) art. 617 Codului civil al RM dacă nu execută obligația în urma
somației primite după scadență din partea creditorului, debitorul se consideră în întîrziere ca
urmare a somației.
Potrivit alin (4), (5) art.617 CC al RM debitorul este în întîrziere deci nu execută obligația
fiind de 50 de zile de la scadență fie la intrarea unei note de plată sau unei alte invitații de plată
similare – Această dispoziție se aplică debitorului consumator numai dacă in nota de plată sau în
invitația de plată similară este indicat în mod special efectele menționate. Debitorul nu este in
întârziere atât timp cît prestația nu a avut loc din cauza unor împrejurări neimputăblie debitorului

84
Potrivit alin (1),art.624 CC al RM clauza penală ( penalitatea) este o prevedere contractuală
prin care părțile evaluează anticipat prejudiciul, stipulînd că debitorul, în cazul neexecu tării
obligației, urmează să remită creditorului o sumă de bani sau un alt bun.
Conform art 32 alin. (2) Legii RM nr. 105/2003, în cazul încălcării termenelor stabilite,
conform art. 21, de începere și finalizare a prestării serviciului (executării lucrării) sau
termenelor noi fixate de consumator, prestatorul (executantul) achită consumatoru lui pentru
fiecare zi (oră, dacă termenul a fost stabilit în ore) depășită o penalitate în mărime de 10% din
prețul serviciului (lucrării).
Conform prevederilor art. 238, alin. (2) a Codului de procedură civilă al RM: (2) Completul
de judecată deliberează, sub conducerea președintelui ședinței, toate problemele prevăzute de
lege care urmează să fie soluționate, apreciază probele, determină circumstanțele și caracterul
rapor tului juridic dintre părți, legea aplicabilă soluționării pricinii și admiterea acțiunii .
Potrivit alin. (1) – (2) art. 130 CPC al RM, instanța judecătorească apreciază probele după
intima ei convingere, bazată pe cercetarea multiaspectuală, completă, nepă rtinitoare și
nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblul și interconexiunea lor, călâuzindu -se de
lege. Nici un fel de probe nu au pentru instanța judecătorească o forță probantă prestabilită fără
aprecierea lor. Fiecare probă se apreciază de in stanță privitor la pertinența, admisibilitatea,
veridicitatea ei, iar toate probele în ansamblu, privitor la legătura lor reciprocă și suficiența
pentru soluționarea pricinii.
Fiind investită cu soluționarea pricinii, instanța a stabilit că la data de 21 m artie 2013 Elena
Melinciuc a expediat în adresa SRL „Demi Alitora" – Somație , prin care:
 a informat despre fixarea unui nou termen pentru finalizarea executării lucrărilor de
construcție a blocului locativ și predarea în proprietate a ap. 44 din Blocul lo cativ situat în mun.
Chișinău, str. Socoleni, nr. cad. 0100404.034.01, etajul 11 locativ cu suprafața de 48,5 m2;
 Elena Melinciuc a stabilit termenul limită pentru finalizarea executării lucrărilor de
construcție și predarea în proprietate a ap. 44 pînă la 30 septembrie 2013.
De asemenea, potrivit pct. 1.5. Contractului în cauză termenul de dare în exploatare și
transmitere al Obiectului imobiliar în conformitate cu Actul de primire – predare Beneficiarului
se stabilește nu mai târziu de trimestrul 3 al anului 2010, luînd în considerație executarea în
totalitate a condițiilor prezentului Contract.
Actele cauzei atestă cu certitudine instanței că prin Somație din 21 martie 2013 reclamanta
Elena Melinciuc a stabilit pîrîtului un nou termen de executare a ob ligațiilor conform
Contractului în cauză – pînă la 30 septembrie 2013.
Adresîndu -se cu acțiune în justiție, reclamanta Elena Melinciuc pretind încasarea penalității
pentru neexecutarea de către SRL „Demi -Alitora" a obligațiilor cu privire la darea în expl oatare

85
a Obiectului imobil conform Contractului în cauză.
Instanța consideră necesar că cerința respectivă a reclamantei Elena Melinciuc urmează a fi
respinsă ca fiind neîntemeiată, deoarece însăși reclamanta a determinat SRL „Demi -Alitora" un
nou termen d e finalizare lucrărilor de construcție – 30 septembrie 2013. Deși, un astfel de termen
a fost stabilit, reclamanta Elena Melinciuc s -a adresat la data de 08 aprilie 2013 cu acțiune în
justiție.
În sensul art. 32 alin. (2) Legii nr. 105/2003 (republicată la 21.10.2011, M.O. nr. 176 – 181)
și alin. (4) – (5) art. 617 CC al RM, ținîndu -se cont de Somație expediată în adresă SRL „Demi –
Alitora" la data de 21.03.2013, instanța conchide că reclamantul – consumator poate pretinde
încasarea penalității pentru neexe cutare clauzelor contractuale doar după expirarea termenului
nou fixat de către consumator.
Drept consecință, cerința reclamantei cu privire la încasarea penalității din contul SRL
„Demi Alitora" este neîntemeiată și urmează a fi respinsă.
De asemenea, cer ința reclamantei Elena Melinciuc urmează a fi respinsă și din alt punct de
vedere. Or, la caz instanța urma să determine caracterul raportului juridic dintre părți. Cadrul
normativ în vigoare, nu prevede și nu reglementează un atare contract „de investire a capitalului
privat în construcția obiectivului Blocul locativ", astfel încît, instanța a determinat că raportul
juridic constituit între SRL „Demi -Alitora" și Elena Melinciuc în temeiul contractului de
investire nr. 495 din 16.07.2009, este un contract nenumit.
Conform prevederilor art. 1339 a Codului civil al RM: Prin contract de societate civilă, două
sau mai multe persoane (asociați, participanți) se obligă reciproc să urmărească în comun scopuri
economice ori alte scopuri, fără a constitui o persoană juridică, împărțind între ele foloasele și
pierderile.
Raportul juridic, conform aprecierii instanței este în esență de societate civilă, unde aportul
unuia este în bani, iar aportul altuia – activitate de organizare a colectării banilor, și de gestionare
a lor.
În astfel de circumstanțe, nu sînt întemeiate pretențiile Elenei Melinciuc către SRL „Demi –
Alitora" bazate pe prevederile Legii protecției consumatorului. Or, în sensul prevederilor art.
1339 a Codului civil al RM, părțile, împart între ele foloas ele și pierderile, adică suportă riscurile
activității în comun.
Cît privește cerința reclamantei Elena Melinciuc cu privire la reducerea prețului
apartamentului, instanța o apreciază ca fiind neîntemeiată.
În context, instanța nu găsește nici un temei leg al pentru admiterea cerinței respective. Or,
referirea reclamantei la prevederile art. 21 alin. (2) Legii RM nr. 105/2003 (republicată la
21.10.2011, M.O. nr. 176 – 181) nu poate fi susținută din motivele sus indicate.

86
Mai mult, cerința Reclamantului Elena Melinciuc ca toată răspunderea să revină SRL
„Demi -Alitora" nu este conformă cu esența relațiilor de societate civilă – unde ambele părți
participă la cîștiguri și la pierderi.
Conform prevederilor art. 550, alin. (1) a Codului civil al RM: Obligația este de alternativă
în cazul în care are drept obiect două sau mai multe prestații principale, dintre care executarea
uneia eliberează integral debitorul.
Precum rezultă din pct. 1.1. a contractului de investire nr. 495 din 16.07.2009 încheiat între
SRL „Demi -Alitora" și Elena Melinciuc: Executorul la comanda Beneficiarului se obligă în
termenul, prevăzut de prezentul contract, cu propriile forțe și/sau cu atragerea altor mijloace, a
construi și a preda în exploatare Obiectul imobiliar, iar Beneficiarul se obli gă să achite prețul
Obiectului comandat.
Obligația SRL „Demi -Alitora" este una alternativă, care, precum rezultă, constă în aceea că
Executorul (SRL „Demi -Alitora")… cu propriile forțe și/sau cu atragerea altor mijloace, a construi
și a preda în exploatar e Obiectul imobiliar.
Instanța cert stabilit că, între părți (SRL „Demi -Alitora" și Elena Melinciuc), a fost încheiat
un contract de societate civilă, în temeiul cărui SRL „Demi -Alitora" are dreptul de a alege din
două obligații alternative, și anume, a co nstrui cu forțe proprii, și/sau să atragă alte mijloace.
La caz, SRL „Demi -Alitora" a acționat în raport cu Elena Melinciuc ca un gestionar a
resurselor financiare, și nu ca constructor, valabil avînd dreptul de a alege anume această
modalitate de executar e a obligației.
Din aceste considerente, cerințele Reclamantului Elena Melinciuc înaintate către SRL
„Demi -Alitora" cărui i -a pretins și atribuit calitatea de prestator (constructor), sînt neîntemeiate.
Mai mult, penalitățile prevăzute de art. 32 a Legii p rotecției consumatorului se referă la
măsuri de răspundere ale vînzătorului, prestatorului sau executantului, noțiuni care nu includ
asociatul în cadrul raporturilor de societate civilă. Pentru asociat, în cadrul raporturilor de
societate civilă, Legea pri vind protecția consumatorilor nu stabilește răspundere specifică,
răspunderea acestui gen de participant la raporturile civile fiind reglementată de normele
generale ale legislației civile.
Conform prevederilor art. 512, alin. (1) a CC al RM: (1) în virtutea raportului obligațional,
creditorul este în drept să pretindă de la debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ținut
să o execute. Prestația poate consta în a da, a face sau a nu face. Conform prevederilor art. 513,
alin. (1) a CC al RM : (1) Debitorul și creditorul trebuie să se comporte cu bună -credință și
diligență la momentul nașterii, pe durata existenței, la momentul executării și stingerii obligației.
Precum rezultă din pct 3.1., lit, (c) a contractului de investire nr. 495 din 16. 07.2009 încheiat
între SRL „Demi Alitora" și Elena Melinciuc: Beneficiarul se obligă: să achite prețul obiectului

87
imobil în termenul și mărimea prevăzute de capitolul 4 al prezentului contract, precum și
conform Acordului adițional „Cu privire la efectuare a lucrărilor de finisaj a obiectului imobil".
Conform prevederilor pct, 3.1., lit. (g) a contractului semnat de părți: Nu mai tîrziu de luna
decembrie 2009 să încheie cu Executorul Acordul adițional „Cu privire la efectuarea lucrărilor
de finisaj a obiectu lui imobil", tot o dată să aleagă și să achite una din trei variante ale nivelului
lucrărilor de finisaj, propuse de Executor.
Instanța de judecată a creat toate condițiile părților și participanților la proces în vederea
apărării drepturilor, libertăților și intereselor sale legale, implicit posibilitatea de dobîndire și
prezentare a probelor de care au considerat necesar să le prezinte și să le pună în suportul
apărărilor sale.
La materialele pricinii nu a fost anexată nici o probă a faptului că persoana care se
consideră lezată în drepturi, ar fi întreprins, înăuntrul termenul stabilit de părți , acțiuni
concludente în vederea încheierii în termeni stabiliți a Acordului adițional„Cu privire la
efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil", conform pct. 3.17 lit. (g) a contractului
semnat de părți. La materialele pricinii nu a fost anexată nici o probă a faptului că SRL „Demi
Alitora" s -ar fi opus încheierii cu Elena Melinciuc, înăuntrul termenul stabilit de părți, a
Acordului adițional „Cu privire l a efectuarea lucrărilor de finisaj a obiectului imobil",
conform pct. 3.1., lit. (g) a contractului semnat de părți.
Instanța cert a stabilit că Elena Melinciuc, nu a întreprins nici o acțiune concludentă în
vederea efectuării lucrărilor de finisaj asupra căror părțile urmau să convină, de sine stătător.
Or, potrivit înștiințării nr. 168 din 27.06.2013 adresată Elenei Melinciuc, ultimei a fost
propusă încheiere Acordului adițional cu privire la efectuarea lucrărilor de finisaj în obiectul
imobil în cauză. I nstanței nu au fost prezentate probe că Acordul respectiv a fost semnat de
părțile în cauză.
Potrivit pct. 7.7. al Contractului în cauză (f.d. 5) în cazul în cînd nu va fi semnat Acordul
adițional „Cu privire la efectuarea lucrărilor de finisaj al obiectul ui imobiliar", indicate în
prezentul contract, Executorul (pîrîtul SRL „Demi -Alitora") este exonerat de responsabilitatea
respectării termenului predării în exploatare a Obiectului imobiliar în totalitate.
Conform prevederilor art. 9, alin. (1) a Codului Civil al RM: (1) Persoanele fizice și
juridice participante la raporturile juridice civile trebuie să își exercite drepturile și să își
execute obligațiile cu bună -credință, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu
bunele moravuri. Buna -credință se prezumă pînă la proba contrară.
Instanța a stabilit că nimic nu a împiedicat Reclamantul Elena Melinciuc să efectueze
lucrările de finisaj asupra căror părțile urmau să convină, de sine stătător, ceea ce face să decadă
în raport cu Reclamantul E lena Melinciuc prezumția legală că aceasta ar fi acționat pe deplin cu

88
bună -credință.
Faptul că Reclamantul Elena Melinciuc nu a efectuat lucrările de finisaj, a fost
demonstrat prin procesul -verbal de constatare a faptelor și a stărilor de fapt din 20.06. 2014
întocmit de executorul judecătoresc Zaharescu Olga.
În partea ce ține de cererea reco nvențională depusă de SRL „Demi -Alitora" către Elena
Melinciuc cu privire la rezoluțiunea contractului cu readucerea părților în poziții inițiale,
instanța de judecat ă a găsit necesar să o respingă ca neîntemeiată, din următoarele
considerente:
Conform prevederilor art. 733 a CC al RM: Contractul nu poate fi altfel rezolvit, reziliat
sau revocat decît în temeiuri prevăzute de lege sau prin acordul părților.
Instanța de judecată reține că încetarea relațiilor, conform contractului de societate civilă
implică un anumit specific, stabilit de art. 1354 Cod Civil.
Potrivit alin. (1) art. 735 Codului civil al RM O parte poate rezolvi contractul dacă există
o neexecutare esenț ială din partea celeilalte părți.
Instanța de judecată respinge cererea de rezoluțiune a contractului de societate civilă, în
situația în care părțile nu au întreprins acțiunile necesare pentru întocmirea unui inventar,
achitarea datoriilor și îndeplinirea celorlalte condiții stabilite de norma art. 1354 Cod Civil.
Mai mult de cît atît, instanța atestă că Notificare de reziliere a Contractului în cauză a fost
înaintată la data de 27 iunie 2013 (f.d. 84), adică inițierea procesului în cauză. Iar, pînă la data
de 08 aprilie 2013 obiectul imobil al Contractului în cauză nu a fost dat în exploatare.
De altfel, Elenei Melinciuc pînă la inițierea procesului în cauză nu a fost notificată
necesitatea încheierii Acordului adițional „Cu privire la efectuarea lucrăr ilor de finisaj a
obiectului imobil", conform pct. 3.1., lit. (g) a contractului semnat de părți.
Prin urmare, în sensul cadrului legal sus indicat, instanța conchide necesitatea respingerii
cererii reconvenționaie a SRL „Demi Alitora", ori, pînă la iniție rea procesului judiciar o
neexecutare esențială a clauzelor contractuale din partea Elenei Melinciuc nu au fost constatate
– lipsesc condițiile necesare pentru a dispune rezoluțiune a Contractului în cauză.
Pentru aceste motive și în conformitate cu ar t.236, 238 – 241 CPC al RM, instanța de
judecată ,
H o tă ră ș t e:

1. Cererea de chemare în judecată a Elenei Melinciuc împotriva SC „Demi Alitora" SRL cu privire
la apărarea drepturilor consumatorului prin reducerea prețului bunului imobil, încasarea
penalității, încasarea prejudiciului moral și recuperarea cheltuielilor de judecată, se respinge
integral ca fiind neîntemeiată.

89
2. Cererea reconvențională a SC „Demi Alitora" SRL, înaintată împotriva Elenei Melinciuc cu
privire la rezoluțiunea contractului de investire a capitalului privat în construcție cu revenirea
părților lei poziție inițială și recuperarea cheltuielilor de judecată – se respinge integral ca fiind
neîntemeiată.
3. Se explică participanților la proces că, sunt în drept în termen de 30 de zile de la pronun țarea
dispozitivului hotărîrii se solicite întocmirea hotărîrii integrale, indicînd în cererea expres acest
lucru.
4. Hotărîrea cu drept de apel în termen de 30 de zile la Curtea de Apel Chișinău, prin intermediul
Judecătoriei Rîșcani mun. Chișinău.

Președin tele ședinței, Lilia Lupașco

90
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
În urma elaborării prezentei lucrări am reu șit de a desfa șura și analiza contractul de
investi ții în construc ții în toată complexitatea sa, îndeplinindu -se toate obiectivele și scopurile
puse la bază .
Drept urmare, în cadrul Capitolului I s-a examinat legisla ția na țională cît și armonizarea
acesteia la Directivele Parlamentului European , fapt ce mi -a permis de a examina evoluția în
timp a respectării drep turilor consumatorilor autohtoni.
Astfel că am ajuns la concluzia că Republica Moldova dispune de un cadru legislativ
adecvat și amplu în domeniul investi țiilor în construc ții, dar mi -a permis de a pune în eviden ță și
unele lacunele în legisla ția Republicii Moldova și problemele existente în momentul încheierii
sau în momentul apari ției unui litigiu între păr ți.
Astfel, că caracterul fragmentar și lacunar al legislației și incertitudinile privind competența
instit uțională au creat o situație de impas în raporturile dintre antreprenorii în construcții și
cetățenii (consumatorii) care investesc în construirea locuințelor private.
Ulterior, aș interveni cu unele recomandări privind modificarea și completarea legislației
naționale existente în raporturile juridice investiționale. În astfel de circumstanțe aș veni cu o
propunere de revizuirea în regim de urgență a Legii cadastrului bunurilor imobile 1543/25.02.98:
Nulitatea contractelor privind investițiile în co nstrucții , care nu au fost autentificate notarial
și nu au fost înscrise în registrul bunurilor imobile ar trebui să poată fi invocată și constatată doar
la cererea consumatorului.
Ar trebui interzisă înregistrarea dreptului de proprietate al antreprenorul ui asupra
construcției, inclusiv în cazul construcțiilor viitoare și a celor nefinisate, în pr ivința locuințelor
contractate și finanțate de către consumatorii persoane fizice, cu excepția cazului î n care
contractul este reziliat .
Ar trebui interzisă expr es înregistrarea în favoarea unei bănci sau a unui alt creditor a
dreptului de ipotecă asupra locuințelor (încăperilor) contractate și finanțate de către persoanele
fizice, inclusiv în cazul construcțiilor viitoare și a celor nefinisate, cu excepția cazulu i în care
există un contract de ipotecă încheiat în condițiile legii cu participarea consumatorului, pentru
garantarea obligațiilor acestuia.
Înregistrarea în registrul bunurilor imobile a drepturilor companiilor de construcții asupra
construcției nefinisa te și/sau asupra locuințelor (încăperilor) contractate și finanțate de către
persoanele fizice ar trebui să fie posibilă doar după emiterea unui aviz de către Inspecția de Stat
în Construcții.
Operarea în regim de urgență a modificărilor în Legea insolvabi lității nr.149 din 29.06.2012:
În afară de dreptul de a pretinde statutul de creditor garantat, investitorul ar trebui să li se asigure

91
dreptul de înregistrare, la cerere, a dreptului de proprietate asupra locuințelor (încăperilor)
contractate, dacă plățil e datorate au fost achitate deplin sau proporțional gradului de finisare a
construcției .
În afară de dreptul de a pretinde statutul de creditor garantat sau dreptul de proprietate
asupra locuințelor (încăperilor) contractate, consumatorilor ar trebui să ai bă opțiunea de a solicita
rezilierea contractului și compensarea în mod prioritar a investițiilor .
În procesul de insolvabilitate a companiilor de construcții, ar trebui să fie obligatorie
participarea autorității publice responsabile de supravegherea activității companiilor de
construcții – Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor/I nspecția de Stat în Construcții.
Ar trebui să fie asigurată participarea/reprezenta rea obligatorie a consumatorilor în comitetul
creditorilor și consultarea obligatorie a consumatorilor (prin adunarea generală) la adoptarea
deciziilor privind derularea procesului de insolvabilitate.
Adoptarea cadrului legal adecvat necesităților protecți ei dreptului de proprietate al
cetățenilor ( investitorilo r) ține de obligația pozitivă de a reacționa coerent fata de o problemă de
interes general pentru public, obligație care revine statului în virtutea art. 1 din Protocolul nr.1
adițional la Convenția Europeană pentru apărarea Drepturilor Omului și Libertăților
Fundamentale.
În continuare, în cadrul capitolului II și a capitolului III am scos în evidență elementele
contractului de investiții în construcții, condițiile ce urmează a fi îndeplinite în scop ul
valabilității contractului în sine , precum și opozabilității acestuia față de terți și condițiile de
reziliere și încetare a contractului de investiții între părți.
Dat fiind faptul că prezenbtul contract nu este reglamentat în mod expres de către lege,
făcind abatere doar Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25.02.1998 , este
necesar de a ne familiariza cu procedura de închei ere a prez entului contract, pre cum și
prerogativele părților in cazul încălcării drepturilor și libertăților sale.
Deci , în continuare voi înainta cîteva recomandări privind etapa ne negociere a contractului
de investiții între părți și procedura de incheiere a acestuia.
Astfel, aș veni cu o recomandare ca tranzac ția între păr ți să fie incheiat ă doar în cazul în
care blocul locativ este construit în proporție de 60 -70% și doar în asemenea caz investitorul să
achite prima rată. Sumele restante insist înd să le achit e după darea blocului în exploatare. Astfel,
putem verifica intențiile companiei de construcție, care dacă este sigură pe capacitatea ei de lucru
va accepta asemenea condiții de plată.
La faza de negociere a contractului avem dreptul de a solicita ac tele care confirmă dreptul
companiei de construcție de a demara/efectua lucrările de construcție (autorizația de construcție,
certificatul de urbanism) care în mod obligatoriu trebuie să fie avizate de către autoritățile

92
administrație publice locale. Impor tant este să verificăm când au fost eliberate aceste acte, dacă
au fost prelungite, și dacă sunt eliberate pe numele companiei cu care semnăm contractul.
La negocierea contractului soliciăm stabilirea unei penalități contractuale pentru întârzierea
efectuării lucrărilor, spre exemplu putem solicita achitarea costului plății lunare a chiriei pe care
să o stabilim în formă fixă.
O „inovație” pe piața construcțiilor viitoare este propunerea de a semna un antecontract prin
care compania de constru cție se obligă să vândă bunul viitor, iar cumpărătorul este impus să
achite integral prețul contractului. O asemenea tranzacție dezavantajează cumpărătorul pe motiv
că îl lipsește de garanția că va primi imobilul în cazul când vânzătorul refuză să semneze
contractul de vânzare – cumpărare pe motiv că bunul nu se mai află în proprietatea sa. În
asemenea situații, vânzătorul poate fi obligat să achite doar daune -interese și să restituie banii
primiți în baza antecontractului.
În situația semnării unui antecontract, acesta trebuie să îmbrace forma juridică a
contractului. Potrivit Codului Civil al RM aceasta este forma autentică, întrucât obiectul
contractului este un bun imobil. Antecontractul de asemenea trebuie incluse în registrul bunurilor
imobile p entru a evita vânzarea repetată a acestuia către alte persoane și pentru a asigura
opozabilitatea dreptului față de terțe persoane.
În ca zul apariției unui litigiu între părți se aplică prevederile legii cu privire la protecția
consumatorilor. Prin urmare, la înaintarea unei asemenea acțiuni nu vor fi obliga ți să achite taxa
de stat în mărime de 3% din valoarea acțiunii.
Ulterior ,putem evidenția prezența unor modificări în legislația R.Moldova ce țin de contactele
de investiții în construcții cum ar fi : Legea cadastrului bunurilor imobile a fost completată cu
prevederi privind înregist rarea obligatorie a contactelor, Legea insolvabilității a fost prevăzut
dreptul investitorilor de a avea statutul de creditor garantat î n raport cu locuința fina nțată, Codul
contravențional a fost completat cu prevederi privind răspunderea pentru neînregistrarea
contractelor .
În opinia mea a ș evidentia necesitatea ajustării politicilor de către Ministerul Finanțelor
privind evidența contabilă în activitatea compan iilor care administrează proiecte de edificare
concomitentă a mai multor blocuri locative, inclusiv din resursele investite de cetățeni.Astfel vor
fi evitate folosirea mijloacelor bane ști la alte destina ții decit cele ale construc ției nemijlocite a
bunului viitor.
Totodată, din deciziile publicate ale Curții Supreme de Justiție rezultă că antreprenorii din
construcții încalcă reglementările privind operațiunile de încasare a contribuțiilor bănești în baza
contractelor încheiate cu cetățenii .

93
BIBLIOGRAFIE
Acte normative:
1. Codul Civil al Republicii Moldova nr.1125 -XV din 13.06.2002 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 82 -86/661 din 22.06.2002 ;
2. Codul contravențional al Republicii Moldova 218/24.10.2008
3. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 -XIII din 25.02.1998 // Monitorul Oficial al
Republicii Moldova nr. 44 -46/318 din 21.05.1998 ;
4. Legea cu privire la gaj Nr.449 -XV din 30.07.2001 // Monitorul Oficial al
R.Moldova nr.120 din 02.10.2001
5. Legea cu privire la ipotecă Nr.142 din 26.06.2008 // Monitorul Oficial al R.Moldova
Nr. 165 -166 din 02.09.2008 ;
6. Legea insolvabilității Nr. 149 din 29.06.2012 // Monitorul Oficial alR.Moldova
Nr. 193 -197 din 14.09.2012.
7. Legea Nr. 1453 cu privire la notariat din 08.11.2002 // Monitorul Oficial Nr. 154 -157 din
21.11.2002 .
8. Legea Nr. 164 pentru completarea unor acte legislative din 09.07.2008 // Monitorul Oficial
Nr. 138 -139 din 29.07.2008
9. Legea privind protecția consumatorilor Nr. 105 din 13.03.2003 // Monitorul
Oficial alR.Moldova Nr.126 -131 din 27.06.2003.
10. Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii Nr.256 din
09.12.2011 // Monitorul Oficial alR.Moldova Nr. 38 -41 din 24.02.2012.
11. Lege a Nr.721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcții // Monitorul Oficial Nr. 25
din 25.04.1996 .
12. Legea Nr. 989 cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.2002 .
13. Legii nr. 163 privind autorizarea executării lucrărilor de construcție din 09.07.2010//
Monitorul Oficial nr.155 -158/549 din 03.09.2010
14. Hotărîrea Nr.958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile.
15. Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Planului de activitate al Guvernului pentru
anul 2010, nr. 194 din 18 martie 2010, Monitorul Oficial nr.39 -40/253 din 23 martie 2010.
16. Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Strategiei Naționale în domeniul protecției
consumatorilor pentru perioada 2008 -2012, nr. 5 din 14 ianuarie 2008.
17. Instrucțiune a Nr. 112 din 22.06.2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a
drepturilor asupra lor .
18. Strategia Națională referitoare la politicile de protecție a consumatorilor pentru perioa da

94
2007 -2013, aprobată de Comisia Europeană la 13 martie 2007 .
19. Strategia privind politicile consumatorilor pentru perioa da 2007 -2013 de la 31 mai 2007.
20. Directiva 98/6/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 16 februarie 1998 privind
protecția consuma torului prin indicarea prețurilor produselor oferite consumatorilor, JO 80
din 18 martie 1998
21. Directiva 2008/48/CE a Parlamentului European și a Consiliului UE din 23 aprilie 2008
privind contractele de credit pentru consumatori. Directiva 2005/29/CE a Parlamentului
European și a Consiliului din 11 mai 2005 privind practicile comerciale neloiale ale
întreprinderilor de pe piața internă față de consumatori
22. Directiva 93/13/CEE a Consiliului privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu
consumatorii din 5 aprilie 1993.
23. Directiva 2011/83/UE și a noii Legi privind drepturile consumatorilor la încheierea contractelor.
24. Acordului de Asociere între Republica Moldova, pe de o parte, și Uniunea Europeană și
Comunitatea Europeană a Energiei Atomice și statele membre ale acestora, pe de altă parte
ratificat la data de 02.07.2014// Monitorul Oficial Nr. 185 -199 din 18.07.2014.

Monografii:
1. Recomandarea Curții Supreme de Justiție nr. 4 din 01.11.2012.
2. Institute for Real Estate Construction and Housing. ”, Austria, Implementation of
European Standards in Romanian Housing Legislation. Final Report ” .
3. E. Stuart și A. Mateus: “Legislația și Politica privind concurența – Armonizarea Legislației
la standardele UE în Republica Moldova ”, decembrie 2009.

Dicționare :
1. Dicționar juridic, Român, Editura Litera, 2001. 549 p.;
2. L. Pop, «Contracte comerciale», voi. I, Bucuresti, 1997, pag. 112

Pagini web:
1. http://www.particip.gov.md/proiectview.php?l=ro&idd=1325
2. http://particip.gov.md/searchproiect.php?l=ro
3. http://particip.gov.md/proiectview.php?l=ro&idd=343
4. http://particip.gov.md/proiectview.php?l=ro&idd= 1655