Probleme ale locuirii în zona limitrofă a municipiului Sibiu [629760]

Probleme ale locuirii în zona limitrofă a municipiului Sibiu
Identificarea și analiza problemelor din domeniul locuirii

Autor: Mihai Surdu
E-mail: [anonimizat]
Universitatea : Universitatea de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu”
Facultatea : Urbanism
Master : Amenajarea Teritoriului și Dezvoltare Regională
Data : 01 Septembrie 2019

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
2
Rezumatul lucrării

În cadrul cercetării propuse vom efectua o analiză structurată și holistică a
problemelor legate de locuire în zona limitrofă a municipiului Sibiu, România. Teza de
disertație este f ormată din 7 capitole, care la finalul lucrării vor răspunde obiectivelor
propuse și întrebărilor de cercetare.
În primul capitol vom trezi interesul cititorului prin prezentar ea problemei studiate și
vom oferi o imagine de ansamblu asupra lucrării expunând motivația autorului de a efectua
cercetarea, prin obiectivele setate și întrebările de cercetare lansate. Tot aici vom prezenta
conținutul lucrării și rezultatele anticipate.
În cadrul celui de -al doilea capitol vom oferi informații despre metodologia folosită
pentru această cercetare. Aici vom prezenta relevanța alegerii strategiei de cercetare
asupra studiului propus și asupra într ebărilor de cercetare lansate. Prin intermediul
prezentării metodologiei ne propunem să conectăm cele mai importante părți ale tezei, iar
această structură să devină ușor de înțeles pentru cititor. Vom prezenta cititorului ce am
făcut în cadrul studiului ș i vom explica modul în care au fost colectate informațiile și care
sunt instrumentele folosite pentru colectarea acestor informații. Vom prezenta condițiile de
lucru din teren și modul în care a fost consultată literatura de specialitate. Vom vorbi
despre cele mai importante aspecte studiate și modul în care acestea au fost analizate
pentru a oferi o imagine echilibrată a supra studiului . În cele din urmă vă vom prezenta
metode le pe care le -am folosit pentru a crește validitatea datelor colectate, în cazul
analizei empirice. Tot în acest capitol vom descrie punctele tari și punctele slabe din cadrul
cercetării.
În cadr ul celui de -al treilea capitol vom analiza literatura de specialitate și vom
structura problemele legate de locuire în câteva teme : definiții, aspecte istorice, politicile de
locuire, natura și condiția elementelor sociale ale locuirii, locuirea în ZLMS și vom prezenta
două studii de caz , fiecare temă fiind relevantă pentru întrebările propuse la începutul
cercetării. Aceste teme vor of eri informații de nivel științific asupra unui subiect care preia
diferite forme în folosirea sa uzuală . Vom începe analiza literaturii de specialitate prin

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
3
atribuirea unor definiții locuirii și a spectelor sociale ale locuirii și prezentând evoluția
locuin țelor de -a lungul timpului. Totodată, este important să expunem locuirea în contextul
dezvoltării regionale și planificării teritoriale. Ulterior vom prezenta mai multe informații
despre politicile de locuire la nivel internațional, național și local. Întrucât unul din
elementele care stau la baza locuirii este calitatea acesteia, vom analiza acest aspect
utilizând diferiți indicatori care îl definesc . Spre sfârșitul aces tui capitol vom oferi informații
despre situația locuirii în ZLMS, încercând să analiză m locuirea din perspectiva
indicatorilor menționați mai devreme . La finalul acestui capitol vom prezenta două studii de
caz, despre zone metropolitane care au fost deja formate în România. Toate aceste
informații teoretice colec tate din surse științifice ș i statistice ne vor oferi o imagine holistică
asupra fenomenului locuirii. În următorul capitol ne propunem să analizăm și să
interpretăm datele obținute din cercetarea empirică , încercând să răspundem în continuare
la întrebările de cercetare și obiective le setate în prima parte a lucrării.
Apogeul cercetării noastre va fi atins în cadrul capitolului de analiză și interpretare a
datelor culese din teren. Aici vom raporta toate informațiile adunate și le vom prezenta într-
o manieră sistematică și vom vorbi despre caracterul respondenților și al observațiilor
efectuate. De asemenea, vom descrie modul în care au răspuns autoritățile publice și vom
efectua o sinteză a modul ui în care acestea se raportează la aspectele locuirii din zona
studiată. Vom prezenta obiectiv calitatea locuirii ce a fost identificată în ZLMS , problemele
cu care se confruntă comunitatea și politicile de locuire de la nivel local din perspectiva
APL-urilor .
În cadr ul celui de -al cincilea capitol vom prezenta cele mai importan te const atări de
pe parcursul cercetării . Acestea vor fi punctuale, întrucât reprezintă o continuare firească a
interpretărilor datelor ef ectuate în capitolul precedent. În baza bilanțului celor mai
importante constatări vom formula un șir de recomandări pentru APL.
Recomandările ce vor fi formulate se vor axa pe crearea la nivel zonal a două
proiecte: primul proiect propus va avea ca scop consolidarea guvernanței la nivel zonal
prin crearea unei agenții de dezvoltare, iar cel de -al doilea, conceperea unui plan de

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
4
locuire în ZLMS. Tot în acest capitol vom prezenta riscurile ce ar putea să apară pe durata
proiectelor.
Concluzia cercetării va răsp unde întrebărilor de cercetare. În cadrul acestui capitol
vom efectua o analiză reflex ivă cu ajutorul căreia vom trece prin toată cercetarea și vom
puncta cele mai importan te concluzii.
Abstract
In this research, we will conduct a structured and holistic analysis of the housing
issues in the border area of Sibiu, Romania. The dissertation thesis consists of 7 chapters,
which at the end of the paper will answer the proposed objectives and the research
questions.
In the first chapter the reader’s interest will be captured by presenting the studied
problem and by providing an overview of the work, exposing the a uthor's motivation to
carry out the research, through the set objectives and the research questions launched.
Also here we will present the content of the paper and the anticipated results.
In the second chapter we will provide information on the methodol ogy used for this
research. Here we will present the relevance of choosing the research strategy over the
proposed study and the research questions launched. By presenting the methodology we
intend to connect the most important parts of the thesis, and thi s structure will become
easy for the reader to understand. We will present to the reader what we did in the study
and explain how the information was collected and what are the tools used to collect this
information. We will present the working conditions in the field and how the specialized
literature was consulted. We will talk about the most important aspects studied and how
they have been analyzed to provide a balanced picture of the study. Finally, we will present
the methods we have used to increase t he validity of the data collected for the empirical
analysis. Also in this chapter we will describe the strengths and weaknesses of the
research.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
5
In the third chapter we will analyze the specialized literature and structure the
problems related to housing in several themes: definitions, historical issues, housing
policies, the nature and condition of the social elements of housing, living in the ZLMS and
we will also present two case studies , each case being relevant to the questions proposed
at the beginn ing of the research. These topics will provide further information on a scientific
level on a topic that takes different forms in its usual use. We will begin the analysis of the
specialized literature by assigning some definitions of housing and social as pects of
housing and presenting the evolution of housing over time. At the same time, it is important
to expose housing in the context of regional development and territorial planning. Later we
will present more information about housing policies at intern ational, national and local
level. Since one of the elements that underpin the housing is its quality, we will analyze this
aspect using different indicators that define it. Towards the end of this chapter we will
provide information on the housing situation in the ZLMS, trying to analyze the housing
from the perspective of the indicators m entioned earlier. At the end of this chapter w e will
present two case studies on metropolitan areas that have already been formed in
Romania. All this theoretical information collected from scientific and statistical sources will
give us a holistic picture on the phenomenon of housing. In the next chapter we aim to
analyze and interpret the data obtained from the empirical research, trying to answer the
research questions and the objectives set in the first part of the paper.
The peak of our research will be reached within the chapter of analysis and
interpretation of data collected from the field. Here we will report all the information
gathered and present it in a systematic way and we will talk about the character of the
respondents and the observations made. Also, we will describe how the public authorities
have responded and we will summarize how they relate to the aspects of housing in the
studied area. We will present the objective of the quality of housing that has been identified
in the ZLMS, the pr oblems facing the community and the housing policies at the local level
from the perspective of LPAs.
In the fifth chapter we will present the most important findings during the research.
These will be punctual, as they represent a natural continuation of the interpretations of the

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
6
data made in the previous chapter. Based on the balance of the most important findings we
will make a series of recommendations for LPA.
The recommendations that will be formulated will focus on the creation at the zonal
level of two projects: the first proposed project will aim to consolidate the governance at the
zonal level by creating a integrated development agency, and the second, designing a
housing plan in the ZLMS . Also in this chapter we will present the risks that ma y arise
during the projects.
The research conclusion will answer the research questions. In this chapter we will
perform a reflective analysis with which we will go through all the research and will draw
the most important conclusions.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
7
Prefață
Această lucrare este teza de disertație prin care voi încheia ciclul de 2 ani pentru
masteratul de Dezvoltare Regională și Amenajarea Teritoriului. Lucrarea de față prezintă
problemele legate de locuire din zona limitrofă a municipiului Sibiu.
Scrierea acestei lucrări nu ar fi fost p osibilă fără ajutorul și susținerea profesorilor
din cadrul Universității de Arhitectură și Urbanism „Ion Mincu”. În special, vreau să le
mulțumesc pentru feedback -ul constructiv și pentru suportul care mi -a fost oferit pe
parcursul scrierii tezei de disertaț ie profesorilor: Gabriel Pascariu, Andrei Mitrea, Florin
Mureșanu și Liviu Veluda. Cunoștințele pe care mi le -au oferit m -au ajutat să mă ghidez în
direcțiile potrivite pentru a obține cele mai relevante informații despre subiectu l cercetat.
În de-al doilea rând aș vrea să le mulțumesc colegilor de an care mi -au oferit
sprijinul lor atunci când am întâmpinat dificultăți pe parcursul scrierii lucrării de cercetare.
De fiecare dată când am avut nevoie de noi infor mații sau de noi p ăreri, aceștia mi -au oferit
suportul lor.
Nu în ultimul rând vreau să le mulțumesc prietenilor și iubitei mele pentru că m -au
motivat de fiecare dată când eram gata să mă dau bătut.
Vă mulțumesc!

Septembrie 2019
Mihai Surdu

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
8
Cuvinte cheie
Locuire, politici de locuire, Zona Limitrofă a Municipiului Sibiu , calitatea locuirii .
Abrevieri
ADI: Agenție de Dezvoltare Integrată
ADZ: Agenție de Dezvoltare Zonală
APL: Autorități Publice Locale
FINP: Firme Imobiliare Non Profit
IDU: Indicele Dezvoltăr ii Umane
MATDR: Master Amenajarea Teritoriului și Dezvoltare Regională
MDRAP: Ministerul Dezvoltării Regional și Administrației Publice
OCED: Organizația pentru Cooperare Economică și Dezvoltare
ONU: Organizația Națiunilor unite
PUG: Plan Urbanistic Genera l
UAT: Unitate Administrativ Teritorială
UE: Uniunea Europeană
ZLMS: Zona Limitrofă a Municipiului Sibiu
ZMB: Zona Metropolitană Brașov

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
9
Cuprins
Rezumatul lucrării ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 2
Abstract ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. 4
Prefață ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………………….. .. 7
Cuvinte cheie ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………… 8
Abrevieri ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………………. 8
Introducere – Problema studiată ………………………….. ………………………….. ……………………. 12
Prezentarea problemei ………………………….. ………………………….. ………………………….. …. 12
Motivația cercetării ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 13
Întrebările și obiectivele de cercetare ………………………….. ………………………….. ………….. 14
Întrebările de cercetare ………………………….. ………………………….. ………………………….. 14
Obiectivele de cercetare ………………………….. ………………………….. ………………………… 14
Compoziția lucrării ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……….. 15
Rezultate anticipate ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……… 16
Metodologia studiului ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 17
Strategia de cercetare ………………………….. ………………………….. ………………………….. ….. 17
Calitatea datelor și analiza acest ora ………………………….. ………………………….. ……………. 18
Interviurile semistructurate ………………………….. ………………………….. ………………………… 19
Metoda observației ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 19
Analiza datelor ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………….. 19
Teoria – analiza literaturii de specialita te ………………………….. ………………………….. ………… 20
Definiții și caracteristici ale locuirii ………………………….. ………………………….. ………………. 21
Aspecte istorice ale locuirii ………………………….. ………………………….. ………………………… 22
Locuirea în domeniul Sociologiei ………………………….. ………………………….. …………….. 23
Locuirea în domeniul Economiei ………………………….. ………………………….. ……………… 23
Politicile de locuire la nivel internațional ………………………….. ………………………….. ………. 25
Politica de locuire în UE ………………………….. ………………………….. …………………………. 25
O evoluție a intervențiilor în cadrul politicilor de locuire ………………………….. ……………. 26
Politicile de locuire în 3 state membre ale UE (Franța, Olanda și Marea Britanie) ……. 27
Politicile de locuire din România ………………………….. ………………………….. …………………. 28

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
10
O scurtă evoluției a politicilor de locuire din România ………………………….. ……………… 28
Cine sunt cei ce asigură locuințele sociale și cum sunt acestea finanțate? …………….. 30
Cine poate accesa locuințele sociale în România? ………………………….. …………………. 30
Natura ș i condiția elementelor sociale ale locuirii ………………………….. ………………………. 31
Calitatea locuirii versus calitatea vieții ………………………….. ………………………….. ………. 31
Spațiul ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 32
Serviciile sociale ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 33
Serviciile tehnice ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………. 33
Locuința ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 34
Locuirea în Zona Limitrofă a Municipiului Sibiu ………………………….. …………………………. 35
Poziționarea geografică a teritoriului ales și accesibilitatea ………………………….. ……… 35
Profilul demografic ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 36
Guvernanță și administrație locală ………………………….. ………………………….. …………… 38
Economie ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………… 38
Educație ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………………….. 39
Locuințe și locuire în ZLMS ………………………….. ………………………….. …………………….. 40
Studii de caz ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………….. 43
Studiu de caz nr. 1 (Zona Limitrofă a munici piului Cluj) ………………………….. …………… 43
Studiu de caz nr. 2 (Zona Metropolitană a municipiului Brașov) ………………………….. .. 44
Prezentarea datelor cercetării efectuate în teren ………………………….. ………………………….. 46
Observarea efectuată în teren ………………………….. ………………………….. ……………………. 46
Aplicarea interviurilor ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……. 47
Bilanțul celor mai importante constatări ………………………….. ………………………….. ………….. 51
Descrierea produsului final al proiectului: Recomandări ………………………….. ………………… 53
I. Consolidarea guvernanței la nivel zonal prin crearea unei agenții de dezvoltare
zonală ………………………….. ………………………….. ………………………….. …………………….. 54
II. Crearea unui plan de locuire în zona limitrofă a municipiului Sibiu …………………… 55
Riscurile ce ar putea apărea ………………………….. ………………………….. …………………… 56
Concluzii ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………….. 58
Răspuns la întrebările de cercetare ………………………….. ………………………….. …………….. 58

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
11
Analiza reflexivă ………………………….. ………………………….. ………………………….. ………….. 59
Bibliografie: ………………………….. ………………………….. ………………………….. ……………………. 62

Tabel 1: Standardul de locuire conform Legii Locuinței __________________________ 32
Tabel 2: Timpul de deplasare (minute) către Spitalul Județean Sibiu ________________ 36
Tabel 3: Numărul populației, suprafața teritoriului și densitatea populației pentru anul 2018
(Sursă: INSS E) ________________________________ _________________________ 37
Tabel 4: Numărul de navetiști ce vin să lucreze în municipiul Sibiu (2017) ___________ 39
Tabel 5: Infrastructura educațională (2017) ________________________________ ___ 40
Tabel 6: Numărul de locuințe construite în p erioada 2007 -2017. ___________________ 41

Figura 1: Infografic de reprezentare a evoluției locuințelor pe parcursul secolelor ___ Error!
Bookmark not defined.
Figura 2: Exigențe minimale pentru locuințele din România _______________________ 34
Figura 3: Zona limitrofă a municipiului Sibiu ________________________________ ___ 35
Figura 4: Sectoarele de activitate economică din municipiul Sibiu. _________________ 38
Figura 5: Dinamica suprafeței locuibile totale (formula de calcul: AN 2007*AN 2017 / 2017;
indicator: m2 arie desfășurată) / sursa:insse.ro ________________________________ 42
Figura 6: Zona Limitrofă a municipiului Cluj (Sursă : Strategia de dezvoltare a zonei
metropolitane Cluj Napoca) ________________________________ _______________ 43
Figura 7: Zona Metropolitană Brașov (sursă: https://bit.ly/2P5iQZz ) ________________ 44
Figura 8: Infografic prin care este reprezentat procentul din populație care nu deține o
toaletă proprie în interiorul casei. ________________________________ ___________ 65
Figura 9: Dimensiunea medie a unei locuințe după gradul de urbanizare și dimensiunea
medie a unei gospodării cu copii dependenți după gradul de urbanizare. ____________ 65
Figura 10: Schemă logică prin care este demonstrată capacitatea cuprinsului de a realiza
produsul final ________________________________ __________________________ 66
Figura 11: Analiză comparativă a punctleor tari și a punctelor slabe în cadrul politicilor
locuirii pentru fiecare țară analizată ________________________________ _________ 67
Figura 12: Planul de acțiune pentru operaționalizarea strategiei de cercetare _________ 68
Figura 13: Întrebările adresate APL -urilor în cadrul aplicării interviurilor semistructurate _ 69
Figura 14: Fișă de observație aplicată în cercetarea de teren _____________________ 70

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
12
Introducere – Problema studiată

În cadrul introducerii vom trezi interesul cititorului prin prez entarea problemei
studiate și vom oferi o imagine de ansamblu asupra lucrării prin intermediul expunerii
motivației autorului de a efectua cercetarea, prin obiectivele setate și întrebările de
cercetare lansate. Tot aici vom prezenta compoziți a lucrării și rezultatele anticipate. Ne
dorim ca în cadrul introducerii să prezentăm un scenariu legat de situația locuirii în prezent,
revenind la acest scenariu în cadrul concluziei, dintr -o perspectivă mai bogată și mai
complexă.
În cel de -al doilea capitol va fi tratată metodologia pe care am aplicat -o în cadrul
acestui studiu. Metodologia va reprezenta modul în care vom a borda problema expusă în
introducerea temei.
Prezentarea problemei
Accesul la o locuință este recunoscut în Declarația Universală a Drepturilor Omului
(Articolul 25) ca unul dintre drepturile fundamentale ale indivizilor. 1 Dreptul la locuire este
un instrument fundamental în promovarea și transpunerea în practică a accesului la
locuire. A cesta nu se rezumă doar la posesia unei locuințe, ci cuprinde multe alte drepturi,
cum ar fi dreptul de a nu fi discriminat, dreptul la tratament egal , precum și dreptul la auto –
determinare și auto -realizare. Î n cadrul ace stei lucrări pornim de l a premis a că în zona
limitrofă a municipiului Sibiu există comunități pentru care aceste drepturi nu sunt
respectate pe deplin . Locuirea poate fi studiată la mai multe scări, preluând o formă
complexă. Este important să fim conștienți că unele probleme ale locuirii pot fi dependente
fie de localizarea acestora la nivel național și local, fie de un anumit context politic sau
social, și nu de localizarea topografică (munte, vale, albia unui râu). În următo rul subcapitol
vom prezenta motivația autorului de a efectua această cercetare și de a analiza
problematica locuirii î n cadrul Zonei Limitrofe a M unicipiului Sibiu.

1 Politici sociale de locuire, Cosmin Briciu: https://bit.ly/2WnigIL

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
13
Motivația cercetării

În cadrul procesului de definire a tematicii ce va fi studiată, motivația autorului a fost
determinată de două aspecte prioritare: problematica și locul analizei acesteia.
Locuirea este un subiect complex care stă la baza evoluției și dezvoltării unei
societăți. Calitatea locuirii și accesul la locuire sunt două din elem entele care pot oferi o
imagine holistică asupra nivelului de dezvoltare al unei comunități sau societăți. Calitatea
locuirii este unul din componentele care alcătuiesc „Indicele Dezvoltării Umane ” (IDU).
Acesta a fost elaborat de ONU ca un sistem de măsură pentru evaluarea dezvoltării
sociale și economice a țărilor.”2 În anul 2019, România se află pe locul 52 din 189 în cadrul
IDU,3 fiind în urma unor țări ca: Bulgaria, Federația Rusă , Chille sau Brunei. IDU este doar
unul din numero asele rapoarte prin care putem observa poziția nefavorabilă a României la
nivel global sau european. Întrucât dreptul la locuire es te un drept fundamental uman, iar
România nu are cea mai favorabilă situație a locuirii la nivel global, am decis să studiem
acest su biect în detaliu, încercând să oferim cititorului o analiză holistică.
Deoarece acest studiu este efectuat în cadrul lucrării de disertație p entru Masteratul
de Amenajare a Teritoriului și Dezvoltare Regională (MATDR) , este recomandat ca analiza
locurii să fie efectuată în cadrul unui teritoriu de dimensiuni medii ( între dimensiunea unui
oraș și a unei ț ări), pentru a înțelege fenomen ele ce au loc la nivel regional și local. Cel de –
al doilea motiv pentru care am ales zona limitrofă a municipiului Sibiu ca zonă de studiu
este legat de încercările nenumărate a orașului Sibiu împreună cu APL -urile din zona
limitrofă de a crea o zonă metropolitană, acestea fiind un eșec. Noi ne dorim ca prin
intermediul acestei analize să punem bazele unei situații rea le asupra unui subiect prioritar
pentru agenda publică locală și națională. Cel de -al treilea motiv pentru care ne-am decis
să efectuăm studiul în cadrul zonei limitrofe a municipiului Sibiu este pentru că autorul și-a
petrecut o bună parte din viață în or așul Sibiu, având o experiență proprie asupra situației
economice, politice și sociale locale.

2 Despre Indicele Dezvoltării Umane (Human Development Index) – https://bit.ly/2KRfd3Z
3 Raport IDU 2019 – http://hdr.undp.org/en/composite/HDI

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
14
Întrebările și obiectivele de cercetare
Întrebările de cercetare
În cadrul cercetării de față ne -am propus să răspundem următoarelor întrebări de
cercetare:
1. Care sunt problemele legate de locuire în cadrul zonei studiate? (zona limitrofă a
municipiului Sibiu)
2. Care sunt efectele pe care problemele legate de locuire le au în zona studiată
asupra populației locale?
3. Care sunt măsurile pe care autoritățile locale și naționale le iau pentru a ameliora
problemele legate de locuire din cadrul zonei studiate?
Întrebările de cercetare pe care le -am propus ne vor ajuta să adunăm informațiile
necesare pentru construirea produsului final al lucrării. La finalul lucrării a ceste întrebări vor
fi confirmate sau infirmate cu ajutorul informațiilor obținute teoretic.

Obiectivele de cercetare
Prin intermediul obiectivelor de cercetare declarăm un set de acțiuni ce vor
răspunde la întrebările de cercetare formulate:
1. Vom dete rmina un set de probleme legate de locuire în cadrul zonei studiate.
2. Vom identifica câteva efecte pe care problemele legate de locuire le au asupra
populației locale în cadrul zonei studiate.
3. Vom identifica măsurile pe care autoritățile locale și naționale le iau în contextul
problematicii locuirii în cadrul zonei studiate.
Cu ajutorul obiectivelor de cercetare am reușit să descriem rezultatele generale și
specifice pe care le așteptăm de la această cercetare.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
15
Compoziția lucrării
În primul capitol vom p rezen ta problema studiată și vom oferi o imagine de
ansamblu asupra lucrării prin intermediul expunerii motivației autorului de a efectua
cercetarea și prin intermediul întrebările și obiectivelor de cercetare lansate . Tot în cadrul
acestui capitol vom pre zenta compoziția lucrării și rezultatele anticipate.
În cel de -al doilea capitol vom prezenta metodologia studiului. Vom descrie
relevanța alegerii strategiei de cercetare asupra studiului propus și asupra întrebărilor de
cercetare lansate în capitolul a nterior. Prin intermediul metodologiei ne propunem să
conectăm cele mai importante părți ale tezei, astfel încât această structură să devină ușor
de înțeles pentru cititor.
Cel de -al treilea capitol este dedicat analizei literaturii de specialitate. În c adrul
acestei analize vom structura tema locuirii în câteva teme, fiecare temă f iind relevantă
pentru întrebările propuse la începutul cercetării. Aceste subteme vor oferi informații de
nivel științific asupra unui subiect cu o încărcătură subiectivă în râ ndul populației științifice.
În cadrul celui de -al patrulea capitol vom prezenta datele obținute pe parcurs și vom
analiza și interpreta aceste date. Aici vom raporta toate informațiile culese și le vom
prezenta într -o manieră sistematică. Vom vorbi despre caracterul responde nților și despre
caracteristicile observațiilor efectuate. Vom prezenta modul în care APL -urile au răspuns la
chestionarele lansate și vom efectua o sinteză a modelului de funcționare a l acestora
pentru a înțelege exact anumite as pecte ale locuirii , din per spectiva autorităților publice.
Vom prezenta tipurile de locuire identificate în zonă, problemele cu care se confru ntă
populația în cadrul locuirii și politicile la nivel național și local care au ca subiect locuirea .
Cel de -al cincilea capitol este dedicat celo r mai importante constatări din cadrul
cercetării. Acestea ne vor ajuta să construim o concluzie relevantă și să creăm
recomandările pentru APL -uri.
În penultimul capitol vom răspunde întrebărilor de cercetare lansate în primul
capitol, și astfel vom obține o concluzie relevantă pentru determinarea recomandărilor
punctuale din ultimul capitol.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
16
În ultimul capitol, odată cu finalizarea cercetării, ne propunem să transmitem câteva
recomandări care sunt relevante pentru actorii c u putere de decizie, în special actorii
politici și apolitici implicați în studiul din cadrul zonei cercetate .
În Figura 10 este prezentată schem a logică prin care este demonstrată capacitatea
cuprinsului de a realiza produsul final .

Rezultate anticipate
În urma analizei teritoriale efectuate pe parcursul lucrării de cercetare, la finalul tezei
de disertație ne propunem să obținem un set de d ate legate de locuire, pe care le vom
analiza și vom obține o situație exactă asupra locuirii din zona limitrofă a municipiului Sibiu.
Aceste date ne vor oferi oportunitatea construirii unui set de recomandări care sunt
relevante pentru actorii cu putere d e decizie, în special, actorii implicați în studiul din cadrul
zonei studiate.
Produsul final pe care ne propunem să -l realizăm este o suită de recomandări
pentru administrația publică locală. Fiecare recomandare va avea un șir de pași ce trebuie
urmați. Rolul acestor recomandări este de a rezolva problemele legate de locuire în zona
studiată, prin oferirea unui manual care va fi aplicat de către administrația publică locală și
de către organismele propuse spre formare.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
17
Metodologia studiului
În cadrul prezentării metodologiei vom prezenta relevanța alegerii strategiei de
cercetare asupra studiului propus și asupra întrebărilor de cercetare lansate. Prin
intermediul prezentării metodologiei ne propunem să conectăm cele mai importante părți
ale tezei și această structură să devină ușor de înțeles pentru cititor.
 Vom prezenta cititorului ce am făcut în cadrul studiului și vom explica de ce am luat
anumite decizii. Cum am colectat informațiile și care sunt opțiunile la care am reușit
să ajungem.
 Vom prezenta care au fost condițiile de lucru în teren și în cadrul analizei literaturii
de specialitate. Vom scoate în evidență ce aspecte au trebuit puse în balanță.
 Vom prezenta ce am făcut pentru a crește validitatea datelor colectate în cazul
analizei empirice.
 Vom descriere punctele tari și punctele slabe din cadrul cercetării.
Cele trei instrumente folosite pentru colectarea și analiza datelor sunt : chestionarele
semistructurate, observația și analiza literaturii de specialitate .
Strategia de cer cetare
În cadrul cercetării aspectelor legate de locuire din zona limitrofă a municipiului Sibiu
voi folosi 2 strategii de cercetare:
1. Prin intermediul cercetării de teren (survey research) voi obține empiric o imagine
generală cantitativă a aspectelor sociale ale locu irii din zona limitrofă a municipiului
Sibiu; în cadrul acestui tip de cercetare voi aplica metode precum: chestionarul și
observația.
2. Prin in termediul cercetării teoretice voi efectua analize calitative de profunzime
asupra materialelor de specialitate și analize cantitative generale asupra statisticilor
legate de aspectele sociale ale locuirii. Tot aici vo i prezenta două studii de caz
asupra a două zone similare cu cea a zone i limitrofe a municipiului Sibiu.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
18
Cele două strategii de cercetare mă vor ajuta să răspund la întrebăr ile de cercetare
emise în primul capitol. În Figura 12 am construit un plan de acțiune pentru
operaționalizarea strategiei de cercetare.
Calitatea datelor și analiza acestora
Pentru a îmbunătăți calitatea datelor din cadrul cercetării vom folosi două metode de
cercetare, care sunt îm părțite în două instrumente de analiză și cercetare . Diversificând
instrumentele și metodele de cercetare putem obține o suită de informații care provin din
diferite surse (oameni, documente, statistici și literatură de specialitate).
Pentru a aplica chestionarele semistructurate, acestea vor fi trimise prin email
autorităților locale care sun t în măsură să răspundă întrebărilor lansate. Este importantă
viziunea și perspectiva autorităților publice loca le pentru acea stă cercetare deoarece
datele culese și inter pretate vor avea un impact direct asupra instituțiilor publice prin
recomandările propuse la finalul tezei de disertație.
Pentru aplicarea observației, vom efectuate câteva vizite de teren. În cadrul acestor
vizite vom colecta informații calitative și cantitative, în dependență de forma obiectului ce
va fi observat. Pentru efectuarea observației ne -am propus să aplicăm fișele de observație,
în care ne vom nota datele colectate, oferind o structură mai exactă as upra studiului.
Pentru cea de -a treia metodă de analiză a datelor vom obține informații statistice
despre locuire de pe site -urile de specialitate. Ulterior vom analiza aceste date și vom crea
câteva rapoarte reprezentate prin scheme, grafice și hărți.
Aplicarea metodelor de colectare a datelor ne va ajuta să obține m o situație cât mai
exactă despre situația locuirii din zona pe care o studiem. Aceste date, împreună cu
analiza literaturii de specialitate și analiza a două studii de caz ne vor oferi posi bilitatea
formulării unor recomandări și concluzii în cadrul cercetării propuse.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
19
Interviurile semistructurate
În cadrul acestei etape vom încerca să obținem date relevante pentru tematica
locuirii, prin efectuarea unor interviuri semistructurate. Interviurile vor fi aplicate în special
autorităților publice locale (primăriile comunelor studiate). Pentru efectuarea interviurilor a
fost construit un chestionar , ce conțin e întrebări pen tru un interviu semistructurat.
Interviurile vor fi înregistrate cu acordul părților implicate. Pentru obținerea unor
întâlniri cu reprezentanții cheie din APL -uri, vom contacta priete nii/cunoștințele din
administrația publică locală a municipiului Sibiu pentru a ne facilita întâlnirile din teren.
Pentru a vedea un exemplu al întrebărilor adresate APL -urilor puteți consulta Figura 13.
Ne-am propus efectuarea unui număr de 5 interviuri în total: 3 dintre acestea
telefonic și 2 față -în-față. Perioada de desfășurare a interviu rilor este stabilită pentru 24 -28
Iunie 2019 .
Metoda observației
În cadrul acestei etape a cercetării de teren, vom încerca să obținem date relevante
despre locuire pentru întrebările de cercetare emise la începutul lucră rii. În perioada
propusă pentru efectuarea interviurilor , vom merge în teren și vom efe ctua obs ervarea în
3-4 UAT -uri studiate. E ste important să observăm și să comparăm UAT-urile care sunt
amplasate în imediata apropiere și cele aflate la o distanță mai mare de municipiul Sibiu
(ex: Cisnădie și Rășinari – proximitate crescută; Roșia și Șura Mare – proximitate redusă).
Observația va fi efectuată cu ajutorul unei fișe de observații, o sesiune de observare / UAT
având o durată de 1.5 – 2 ore. Pentru crearea unei imagini cât mai exacte a situației locuirii
din teren vom folosi un aparat de fotog rafiat pentru a surprinde imagini cu realitatea din
zona studiată. Un exemplu al fișei de observație poate fi văzut în Figura 14.
Analiza datelor
Pentru cea de -a treia metodă de analiză a datelor vom obține informații statistice
despre locuire d e pe site -urile de specialitate, vom analiza aceste date și vom crea câteva
rapoarte reprezentate prin scheme, grafice și hărți. Analiza literaturii de speci alitate și

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
20
construirea unor studii de caz va fi efectuată cu aj utorul materialelor științifice puse la
dispoziție pe site -urile de specialitate și librăriile online de tip „open source”. 4
Teoria – analiza literaturii de specialitate
În cadrul analizei li teraturii de specialitate vom structura tema locuirii în câteva
subteme, f iecare temă fiind relevantă pentru întrebările propuse la începutul cercetării.
Aceste subteme vor oferi informații de nivel științific asupra unui subiect care are o
înțelegere ambiguă în cadrul populației. Vom începe analiza literaturii de specialitate p rin
atribuirea unor definiții locuirii și aspectelor sociale ale locuirii, este important să vorbim
despre locuire în contextul dezvoltării regionale și planificării teritoriale. Ulterior vom oferi
informații despre evoluția locuirii într -un context istori c.
În cadrul atelierelor de studiu am efectuat analiz a locuirii pe mai multe paliere. V om
prezenta aici cele mai importante paliere analizate și cum se manifestă aspectele sociale
ale locurii în cadrul a cestora. Vom extrage informații relevante despre lo cuire din domeniile
conexe acestui subiect: Sociologie și Economie și vom prezenta cele mai relevante teorii
pentru studiul propus. În următorul subcapitol vom analiza politicile de locuire de la nivel
internațional, prin prezentarea politicilor de locuire din câteva state din UE și prin
expunerea evoluției intervențiilor asupra politicilor de locuire.
După prezentarea politicilor de locuire de la nivelul statelor UE vom efectua o
analiză a politicii de locuire din România, vom prezenta evoluția politicil or locale, cine sunt
cei ce asigură locuințele sociale, cum sunt finanțate și cum pot fi accesate de către
populație. În următorul subcapitol vom prezenta natura și condiția elementelor sociale ale
locuirii prin corelarea calității locuirii cu cea a vieții . Tot aici vom vorbi despre spațiul din
cadrul locuințelor, despre serviciile sociale și tehnice și despre locuințe în sine. În ultimul
subcapitol al cercetării teoretice vom prezenta ZLMS din perspectiva unor paliere de
analiză multicriterială.

4 Open Source – din engl.: date cu acces gratuit

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
21
Definiț ii și caracteristici ale locuirii
Locuirea este un termen care de -a lungul timpului a căp ătat o suită de explicații și
conotații diferite . În Dicționarul explicativ al limbii r omân e, locuirea are cinci sensuri diferite:
„Locuire: (înv) lăc~ / Pl: ~ri / E: locui] 1. Stabilire cu locuința (1) într -un anumit loc ; 2.(Înv)
Domiciliu; 3. (Înv) Poposire a cuiva într -un anumit loc ; 4. (Înv) Conviețuire; 5. (Înv) Regiune
sau zonă unde se află cineva.”5 În cadrul acestei lucrări ne d orim ca accentul să fie pus în
special pe locuire din perspectiva factorului socia l; pe parcursul lucrării vom face referire la
locuirea social ă.
Rump fhuber definește conceptul de locuire astfel : „Locuința – o nevoie d e bază.
Locuirea – un drept uman. Locuirea socială – o luptă împotriva mizeriei și sărăciei .”6
(Rumpfhuber, 2012). Există trei elemente care gravitează în jurul conceptului de locuire:
locuința ca aspect fizic , locuirea ca fenomen și locuirea socială ca abordare
guvernamentală . Percepția d espre o locuință și funcțiunile pe care aceasta le oferă este
una limitată, fiecare individ având o perspectivă diferită asupra locuinței. La nivelul de
bază, cel mai rudimentar, locuința este un adăpost împotriva intemperii lor. La începutul
lucrării, atun ci când am explicat problema locuirii din România, am pus accentul pe faptul
că locuirea es te un drept fundamental, acesta fiind însă încălc at pentru indivizii din diferite
comunități , motiv pentru care cel de -al treilea aspect al locuirii, cel asupra căruia se va
concentra analiza de față , este locuirea socială. În încercarea de a defini locuirea socială,
am găsit o multitudine de definiții, acestea fiind diferite de la o perioadă la alta și de la o
locație geografică la alta. Definițiile pe care le pr opunem sunt relevante deoarece se
încad rează într -un context e uropean: 1. „Un sistem care oferă locuințe pe termen lung
pentru gospodăriile cu resurse limitate.”7 (Bengtsson, 2017) . 2. „Locuințele sociale sunt
locuințele ce pot fi închiriate sau cumpărate de pe piață pentru persoanele cu venituri
reduse și pentru persoanele cu nevoi speciale.” 8 (Yates, 2013).

5 Explicația cuvântului locuire în DEX: https://dexonline.ro/intrare/locuire/69303
6 Location of social housing: Analyzing spatial patterns of social housing, Sandra J urasszovich: https://bit.ly/2MljRu1
7 Defining social housing: A discussion on the suitable criteria, Anna Granah Hansson: https://bit.ly/33MJCJs
8 Defining social housing: A d iscussion on the suitable criteria, Anna Granah Hansson: https://bit.ly/33MJCJs

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
22
Aspecte istorice ale locuirii
De-a lungul timpului locuințele au căpătat diferite forme și au fost construite din
diverse materiale. P entru a ilustra eficient evoluția locuințelor, am construit un infografic
(Figura 1) cu cele mai importante forme de locuințe care s -au construit de -a lungul timpului.
Figura 1: Infografic de reprezentare a evoluției locuințelor pe parcursul secolelo r
9

9 Adaptat după prezentarea de la The Atlantic: Housing Through the Centuries: https://bit.ly/2MEO ji9

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
23
Locuirea interpretată în diferite discipline
Locuirea în domeniul Sociologiei
Locuirea, fiind un fenomen complex, pe lângă atribuția de amplasare fizică în spațiu,
este afectată de structurile și procesele sociale. În sociologie, e xistă cel puțin trei arii de
studiu atunci când vine vorba de locuire. Un a dintre acestea este influența culturală și
diviziune a socială (clasă, sex, etc .) asup ra formei unei locuințe. Un alt tip de studiu
sociologic asupra locuirii se referă la modul în care au loc distr ibuțiile grupurilor sociale într –
un spațiu definit prin intermediul structurilor și proces elor sociale, câteva exemple fiind
segregare a, mobilitatea sau gentrificarea. Cel de -al treil ea domeniu de studiu al sociologiei
în relație cu locuirea se referă la modul în care natura fizică a unei locuințe și relațiile
spațiale dintre locuințe afectează tipurile de interacțiuni sociale în interiorul gospodăriilor și
între acestea.10
Toate aceste arii de studii sociologice reprezintă complexitatea pe care fenomenul
locuirii îl capătă în societatea contemporană . Expunerea acestor informații despre modul în
care are loc evoluția fenomenului locuirii ne va ajuta să înțelegem mai bine diferite aspecte
și tendințe ce au loc în zona de studiu propusă. În următoarele capit ole vom expune în
detaliu anumite elemente din cele trei studii pe care le analizează domeniul sociologiei.
Locuirea în domeniul Economiei
Deoarece c uvântul ,,economie ” provine din greacă „oikos”11, care înseamnă locuință
sau gospodărie, am considerat că este important să oferim câteva detalii despre impli cațiile
pe care le are domeniul economiei în fenomenul locuirii.
În ultimele decenii, politicile de locuire care au fost gestionate și construite greșit au
generat crize economice și financiare. Guverne le au intervenit pe parcursul istoriei în piața
imobiliarelor pentru a îmbunătăți un acces echitabil la locuire al populației. Intervențiile
guvernelor au inclus măsuri fiscale (impozitare sau subvenții), furnizări directe ale
locuințelor sociale sau oferi rea unor alocații pentru chirii. Alte tipuri de măsuri luate de

10 Tipuri de studii sociologice asupra locuirii (Dicționar sociologic 1998, publicat de Oxford University Press 1998.):
https://bit.ly/33C2CtZ
11 Homes, Housing and The Economy: https://bit.ly/2TDlRyw

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
24
politicul unui stat țin de reglementări care influențează calitatea, cantitatea și prețul
locuințelor.12
Politicile privind locuirea au un impact atât asupra performanței economice globale,
cât și asupra nivelului de trai local. Acestea influențează locuirea, de la modul în care
gospodăriile își utilizează resursele până la mobilitatea dintre locul de muncă și locuință. În
cadrul unui studiu13 efectuat de OEC D14, pentr u o stabilitate macroecon omică este
necesară o supraveghere în mod eficient piețelor financiar e și a creditelor ipotecare în
combinație cu politici ce îmbunătățesc oferta accesibilă a locuințelor pentru societate.
În următorul subcapitol vom pune accent pe politicile de locuire și modul în care
acestea afectează locuirea. Analiza ce va fi efectuată în următorul capitol este o continuare
firească a modului în care politicul și economicul au o influență majoră asupra locuirii și a
locuințelor.

12 Housing and Economy: Policies for Renovation: https://bit.ly/2TG8e1F
13 Housing and Economy: Policies for Renovation: https://bit.ly/2TG8e1F
14 Organizația pentru Cooperarea Economică și Dezvoltare

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
25
Politicile de locuire la nivel internațional
„Casa a legat omul, totdeauna și pre tutindeni, de spațiu, transformâ nd locuința în
locuire și casa în acasă – iar animalul în Om. Acasă nu este un spațiu exterior, ci o
interioritate, o obiectualitate încorporată: spune -mi cum locui ești și -ți spun cine ești!”
Vintilă Mihăilescu
Politica de locuire în UE
După cum putem observa din ce am prezentat până în acest moment, locuirea este
un fenomen care ne inf luențează o bună parte a vieții. Î n me die, un locuitor european
folosește între 15 -20% din venit pentru întreținerea, cumpărarea sau închirierea unei
locuințe.15 Din cauza acestui fapt, majoritatea statelor din UE, au avut în ultimii 100 de ani,
într-o formă simplă sau complexă, un set de politici ale locuirii. Politicile de loc uire de la
nivelul statelor memb re ale UE, vizează unul sau mai multe din cele 3 obiective:
1. Accesibilitatea – însemnând accesul la o locuință adecvată, fiind posibilă
mentenanța acesteia cu costuri minime.
2. Costul de cumpărare sau închiriere16 – implicând limitarea sarcinii plăților pentru
locuințe , pentru gospodăriile cu venituri mici.
3. Calitatea locuințelor – implicând standarde ridicate de construire sau promovarea
întreținerii și reabilitării locuințelor pentru a asigura locuințe adecvate pe ntru
gospodăriile cu venituri mici.
Programele și politicile de locuire inițial existau ca o formă de susținere a amenajării
grupurilor sanitare în interiorul locuințelor, î n gospodăriile cu venituri mici. Ulterior acestea
s-au dezvoltat în politici integrate prin care se susține revitalizarea unor cartiere întregi sau
chiar a unor orașe. În prezent, politicile necesită de obicei o abordare multi -sectorială. De
aceea este important ca și politicile de locuire să viz eze o abordare integrativă. „În întreaga
lume, politicile de locuire sunt puternic încărcare de semnificații ideologice, fiind un
instrument semnificativ de modelare a destinelor individuale și capacitarea grupurilor și
categoriilor de electorat cărora par tidele se adresează. ” (Suditu, 2016)

15 Housing Policies in EU member states: housing concerns – https://bit.ly/2vwJwWM
16 Din engleză: af fordability .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
26
O evoluție a intervențiilor în cadrul politicilor de locuire
În prezent, în majoritatea țărilor dezvoltare, indiferent de direcția politică a unui stat
(piață liberă sau o abordare socialistă), există politici pentru locuire. Intervențiile care s -au
făcut de -al lungul timpului asupra locuințelor și a locuirii variază în dependență de perioadă
și în dependență de nevoile populației sau a ideologiilor politice. Guvernele din vestul
Europei implementau programe de demolar e a locuințelor încă de la începutul secolului
XIX. Aceste măsuri sunt valabile și pentru perioada dictaturii comuniste din România,
atunci când facem referire la demolarea unor cartiere întregi (Uranus) pentru construcția
unei clădiri cu o încărcătură sim bolistică ideologică (Casa Poporului). Tot în vestul Europei,
existau standarde de constru ire care erau impuse prin intermediul legislațiilor, în
încercarea de a aborda problemele de sănătate care apăreau odată cu crearea ghetourilor.
Totuși, aceste măsuri aveau un impact scăzut asupra costurilor de locuire și asupra
accesibilității. Măsurile de înghețare a prețurilor chiriilor, în încercarea de a suspenda
mecanismele pieței imobiliare, au f ost introduse în unele țări în Primul Război M ondial.
Acestea au devenit din ce în ce mai răspândite după cel de -al Doilea Război M ondial,
începând cu anul 1945, fiind în continuare o modalitate de a controla piața de imobiliare
(exemplul din prezent de înghețare a prețurilor chiriilor în orașul Berlin17). Deși aceste
măsuri au fost eficiente pentru a diminua problema costurilor în mai multe țări, acestea au
redus din numărul de investiții făcute de către propri etari și de către firmele imobiliare, ceea
ce a dus la o calitate a locuirii mai scăzută și o accesibilitate mai redusă.
Această încercare de diminuare a costurilor pentru locuire a dus în multe țări la
instituirea unui program de construcție sau susține re a locuințelor sociale. Locuințele
sociale au fost construite pentru prima dată în următoarele state: Danemarca, Suedia,
Austria, Germania, Franța, Marea Britanie și Olanda. În unele state (Germania și Franța)
construirea acestor locuințe se efectua de c ătre un grup de organizații non -profit. Olanda și
Marea Britanie au fost primele state care au preluat atribuțiile de construire a locuințelor
sociale de către guvern. Locuințele sociale sau programele de susținere a locuirii pot fi
făcute mai accesibile p entru rezidenți prin acordarea unor subvenții, prin sporirea ofertei,
prin limitarea chiriilor sau prin subvenționarea veniturilor locuitorilor. Țările nordice au

17 Exem plul de înghețare a prețurilor chiriilor în orașul Berlin – https://bit.ly/2FrlhOI

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
27
încercat în ultimii 30 de ani să efectueze o tranziție a programelor pentru locuire, trecând
de la ajutoare și subvenții pentru locuințe, la ajutoare pentru gospodării, încercând astfel să
redirecționeze resursele statului către gospodăriile vulnerabile din societate.
Politicile de locuire în 3 state membre ale UE (Franța, Olanda și Marea Britani e)
În cadrul unei analize detaliate (efectuate într-un studiu separat )18 a punctelor tari și
a punctelor slabe ale politicilor de locuire din cele 3 state propus e, am obținut un tabel
comparativ , care poate fi analizat în Figura 11. Deși toate țările analizate fac parte din
statele membre ale UE, fiecare din tre acestea se confruntă cu un set de probleme în
domeniul locuirii, probleme legate de costuri ridicate, de accesi bilitate redusă sau de
calitatea locuințelor în sine. Din cauza diversității problemelor, acestea sun t abordate într –
un mod direct, încercând să fie ameliorate sau eradicate. Un alt element important pe care
l-am putut observa este intervenția politicului asupra acestor probleme, fiecare stat, în
dependență de ideologiile și direcțiile de dezvoltare ale propriului guvern, înce rcând să
gestioneze aceste probleme într -un mod diferit. Uneori, în încercarea de a amelio ra unele
probleme, prin tăierea fondurilor și implementarea unor măsuri de austeritate, putem
observa un declin al politicilor de locuire (cazul Franța). În prezent, nu există o politic ă a
locuirii impusă de către UE. P utem spune că acest fapt se datorează complexității
problemelor legate de locuir e pe c are le are fiecare stat membru. Î n consecință, acest
probleme sunt rezolvate prin resurse și capital propriu.
În următorul subcapitol vom oferi mai multe detalii asupra modului în care sunt
gestionate politicile de locuire în România, atât la nivel național cât și la nivel local.

18 Studiu efectuat de autor asupra politicilor de locuire la nivelul statelor UE (pentru a accesa acest studiu faceți o
cerere către: surdu.mihail@gmail.com ).

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
28
Politicile de locuire din România
În România, termenul de locuire socială este definit oficial ca: „Locuințe sociale cu
închiriere subvenționată, alocate persoanelor fizice sau familiilor a căror poziție financiară
nu le-ar permite accesul la locații închiriate pe piață.”19 Mai există o serie de programe care
sunt destinate anumitor grupuri sociale vulnerabile (tinerii specialiști, persoanele evacuate
din locuințe le cu risc seismic etc), însă aceste programe nu se regăse sc în definiția legală
a locuirii sociale din România. Stocul de locuințe sociale este deținut în întregime de
autoritățile locale și reprezintă 2.3% din fondul național de locuințe.
O scurtă evoluției a poli ticilor de locuire din România
În România, cel e mai importante schimbări în cadrul poli ticilor de locuire au avut loc
după 1989. „P erioada post -decembristă a adus în spațiul public și în acțiunea autorităților
publi ce noi sensuri pentru termenul ,, politică”. Partidele politice, zise de stânga sau de
dreapta, fie că aveau sau nu o ideologie asumată, s -au succedat la guvernare și au
implementat măsuri și politici de locuire. ”20 Bogdan Suditu, în una din postările sale de pe
blog21 a identificat cele mai importante măsuri luate în domeniul locuirii, atât d e partidele
de stânga cât și de cele de dreapta. L e vom enumera în continuare:
Măsurile de dreapta din domeniul locuirii (partide: CDR, PNL+UDMR, PDL)
 operaționalizarea programului de construcții locuințe sociale cf.Legea Locuinței
114/1996
 stabilirea unor măsuri pentru asigurarea, temporar, a locuințelor de serviciu
necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de
specialitate ale administrației publice centrale și instituțiilor publice (O.G. nr. 80 /
2001 abrogat de OU G nr. 15 din 20 martie 2013 )
 protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe (OUG
nr. 40/ 1999)

19 Social Housing in Europe: Romania: https://bit.ly/2MlTh3X .
20 Despre ideologie și politici de locuire în România post -decembristă, Bogdan Suditu: https://bit.ly/30kowQc .
21 Despre ideologie și politici de locuire în România post -decembristă, Bogdan Suditu: https://bit.ly/30kowQc .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
29
 operaționalizarea programului vizâ nd asigurarea fondului de lo cuințe sociale
destinate chiriaș ilor evacuați sau care urmeaz ă să fie evacuați din locuințele
retrocedate foștilor proprietari (O.U.G. nr. 74/2007)
Măsurile de stânga din domeniul locuirii (partide: FSN și PSD)
 asigurarea și încurajarea accesului la proprietate prin vânzarea locuințelor publice
către chiriașii la prețuri de cost și cu credite subvenționate (Decret -lege Nr. 61 /
1990; Legea nr. 85 / 1992 );
 stimularea dezvoltării sectorului construcțiilor prin investiții publice: O.G. nr. 19 /
1994 privind stimularea investițiilor pentru realizarea unor lucrări publice și
construcții de locuințe, etc.
 vânzarea că tre personalul propriu a locuințelor de serviciu aflate în administrarea
institu țiilor publice din sistemul de apărare, ordine publică și securitate națională
(Lege Nr. 562 / 2004) etc.
În continuarea acestei cronologii, Suditu susține că disparitățile din domeniul locuirii
s-au accentuat în ultimii 28 de ani. Acesta susține că dificultățile economice împreună cu
lipsa intervențiilor autorităților publice în anumite segmente ale politicii lo cuirii au accentuat
problemele legate de locuire și au creat crize ale locuirii. În perioada în care a fost scris
acest articol, Cosmin Briciu vorbește despre potențialul creării unei Strategii a Locuirii de
către Ministerul Dezvoltării Regionale și Admini strației Publice (MDRAP). Acest document
strategic ar trebui să conducă la lărgirea preocupărilor privind suportul acordat de către
guvern pe componenta de locuire, la redefinirea politicii locuințelor sociale, pentru a face
Strategia Locuirii relevantă pe ntru grupurile marginalizate și excluse social, și la reducerea
decalajului grav dintre nevoi și oferta de servicii.22 Din păcate, până astăzi, 16 August
2019, deși acest document strategic a fost creat, el nu a fost aprobat.

22 Politici sociale de locuire, Cosmin Briciu: https://bit.ly/2WnigIL

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
30
Cine sunt cei ce asigură locu ințele sociale și cum sunt acestea finanțate?
Conform site -ului housingeurope.eu, într -un articol23 publicat în 2010, construirea
locuințelor sociale este o responsabilitate împărțită între autoritățile publice locale și
centrale. Cererile pentru construcția unei locuințe sociale vin din partea populației locale ș i
este coordonată de către APL. A ceste i nformații sunt centralizate periodic și trimise către
MDRAP. Ministerul va stabili numărul total de locuințe sociale ce trebuiesc construite și va
crea un plan de investiții în baza limitărilor bugetelor aprobate.
APL-urile pot construi locuințe sociale din fondurile locale, sau acestea pot cumpăra
locuințe noi din propriile fonduri pentru a le folosi pe post de locuințe sociale. Numărul de
locuințe publice este foarte mic în România, deoarece privatizarea în masă a dus la o
creștere a locuințelor private de la 67.3% în 1990 la peste 96% în prezent.
În general, locuințele sociale sunt finanțate din bugetele locale și din transferuri din
bugetul național către MDRAP. Din cauza faptului că banii alocați de la bugetul de stat sunt
foarte puțini, numărul loc uințelor sociale construi te în fiecare an este foarte mic.
Cine poate accesa locuințele sociale în România?
Conform Legi i Locuinței24 nr. 114/1996, actualizată în 2019, au acces la locuință
socială „în vederea închirierii, familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar pe
persoană, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câștigului salarial mediu net lunar pe total
economie, comunicat de Institutul Național de Statistică în ultimul Buletin statistic anterior
lunii în care se analizează cererea, pr ecum și anterior lunii în care se repartizează
locuința. ”
În art. 43 există o listă de persoane ce pot beneficia de aceste locuințe sociale:
„persoanele și familiile evacuate sau care urmează a fi evacuate din locuințele retrocedate
foștilor proprietari, tinerii care au vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de
ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I și II, persoanele cu
handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război.” , precum și o listă de persoane care
au luptat în războaie sau sunt eroi -martiri.

23 Social housing in Europe, Romania: https://bit.ly/2MlTh3X .
24 Legea Locuinței nr. 114/1996: https://bit.ly/2Paso5A .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
31
Natura și condiția elementelor sociale ale locuirii
În cadrul acest ui subcapitol ne propunem să surpr indem aspectele definitorii ale
locuirii precare și să identificăm un șir de probleme ce pot apărea în contextul locuirii. La fel
cum am menționat la începutul lucrării, dreptul la locuire este un drept fundamental uman,
Adrian Nicolae -Dan a reușit să surp rindă importanța acestui drept , „Așa cum se arată
într-un document al Națiunilor Uni te, dreptul la locuire reușește să devină mai evident și
mai ușor de înțeles dacă depășim viziunea îngustă a faptului că acesta nu se referă doar la
manifestarea fizică și ocuparea unei structuri construite, denumită generic „locuință” , ci
include, de asem enea, elemente procedurale, corectiv -intervenționiste, relative la
securitatea locuirii, precum și alte aspecte non -materiale, care în multe privințe sunt mult
mai importante decât latura fizico -materială a deținerii fizice a unei locuințe și gradul de
adecvare al acesteia.”25(Adrian -Nicolae, 2005)
În următoarea parte a studiului vom încerca să identificăm problemele listate în
acest subcapitol în cadrul zonei de studiu pe care am propus -o.
Calitatea locuirii versus calitatea vieții
Atunci când ne referim la cal itatea locuirii, în primul rând ne referim la calitatea vieții,
primul fiind un indicator pentru cel din urmă. Calitatea vieții este un termen folosit pentru a
evalua starea generală a indivizilor dintr -o societate. Acest concept este folosit într-o
varietate mare de domenii, de la sănătate și economie la dezvoltare regională și mediu.26
Indicatorii standard pentru a măsura calitatea vieții în diferite studii sunt veniturile,
ocuparea forței de muncă, mediul construit, sănătatea, educația, recr eerea, rata
criminalității și apartenența socială. Putem observa că un șir din acești indicatori răspund
direct problemelor legate de locuire. În cadrul acestui studiu ne -am propus să analizăm
anumiți indicatori relevanți care îmbunătățesc sau, din contră, agravează calitatea locuirii,
implicit a vieții. ”Calitatea locuirii este un concept complex, integrat, care face obiectul de
studiu al unei palete largi de specialiști din diverse domenii științifice: urbaniști, arhitecți,

25 Locuirea în România. Dreptul la locuire, Adrian -Nicolae Dan: https://bit.ly/ 2KNvR4q .
26 Calitatea vieții și a locuirii – D. Streimikene : https://bit.ly/2uA6Hyy .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
32
geografi, sociologi, psihologi, antropologi etc.”27 Conform lui Lawrence (1995), calitatea
locuirii este un termen complex, care ar trebui interpretat nu doar din perspectiva
arhitecturii și a structurii locuințelor, ci necesită abordări diverse care reflectă motivația și
obiectivele cel or care transformă acest termen în domeniu de cercetare dar și ca scop al
formulării unor politici de locuire.28 „De exemplu, studiile privind calitatea locuirii pot fi
destinate pentru formularea și punerea în aplicare a politicilor guvernamentale în sectorul
locuințelor, în cercetarea academică sau difuzarea de informații pentru diverse grupuri
profesionale și pentru publicul larg.” 29
Spațiul
Unul din elementele majore pe care le propunem spre analiză atunci când vorbim
despre calitatea locuirii este mărimea spațiului din ca drul unei locuințe. Conform Legi i
Locuinței nr. 114/199630, suprafața utilă necesară unei persoane, în cadrul unei locuințe ar
trebuie să fie de minim 37 m2 (suprafața utilă) și de 57 m2 (suprafața construită). Pentru a
vedea care s unt indicatorii minimi pentru o locuință din România, am extras din Legea
Locuinței cele mai relevante date. Acestea pot fi urmărite în Tabel 1.
Tabel 1: Standardul de locuire conform Legii Locuinței
Persoane
/ Familie Camere/
Locuință Camera
de zi Dormit
oare Loc de luat
masa Bucatarie Încaperi
sanitare Spatii de
depozitare Suprafa
ta utilă Suprafata
construită
nr. nr. m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1 1 18 2.5 5 4.5 2 37 57
2 2 18 12 3 5 4.5 2 52 81
3 3 18 22 3 5.5 6.5 2.5 66 102
4 3 19 24 3.5 5.5 6.5 3.5 74 115
5 4 20 34 3.5 6 7.5 4 87 135
6 4 21 36 4.5 6 7.5 4.5 93 144
7 5 22 46 5 6.5 9 5 107 166
8 5 22 48 6 6.5 9 5.5 110 171

27 Indicele calității locuirii –instrument de evaluare a calității locuirii urbane, D.G. Vâlceanu și L. Zulaica:
https://bit.ly/2OZKCq5 .
28 Accessible housing – Quality, Disability and Design, Rob Imrie (2005).
29 Indicele calității locuirii –instrument de evaluare a calității locuirii urbane, D.G. Vâlceanu și L. Zulaica:
https://bit.ly/2OZKCq5 .
30 Legea Locuinței nr. 114/1996: https://bit.ly/2Paso5A .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
33

Traiul zilnic într -un spațiu suficient de mare pentru nevoile unui individ este esențial
pentru a obține intimitate și pentru a -și face locuința un loc plăcut. Există o serie de articole
științifice care susțin că, dacă într -o locuință locuiesc mai multe persoane într -un spațiu mai
mic decât în normele indicate în Tabel 1, calitatea sănătății și a performanței școlare a
copiilor va scădea.31
În Figura 9 vă prezentăm o imagine preluată de pe monitoroficial.ro, în care vă se
poate observa dimensiunea medie a unei locuințe după gradul de urbanizare în 2012, și
dimensiunea medie a unei gospodării cu copii dependenți , după gradul de urbanizare.
Pentru a înțelege mai exact inform ația expusă, există o comparație cu media UE.
Serviciile sociale
Un alt element important care indică calitatea locuirii din tr-o anumită zonă este
accesul la servicii. „L ocuința trebuie să fie suficient de aproape de locul de muncă, precum
și de servicii medico -sociale, educație, îngrijirea și supravegherea copiilor și alte facilități
de natură economico -socială, atât în urban cât și în rural.”32(Adrian -Nicolae, 2005) Studi ile
recente efectuate pe calitatea vieții arată c ă accesul la spațiile verzi este esențial pentru
calitate vieții, îmbunătățind sănătatea psihologică a indivizilor, ajutându -i să treacă mai
rapid peste stres și oferindu -le spații pentru activități sportive.33
Serviciile tehnice
Pe lângă serviciile sociale , există o suită de servicii tehnice care ar trebui să se
regăsească într -o locuință. Bogdan Voicu vorbește despre următoarele: „ Accesul la apă
caldă și căldură, apa potabilă curentă, accesul la electricitate, la gaze naturale, canalizare,
servicii de salubritate, toate acestea tind să formeze un tot unitar, care dă o măsură a
calității locuirii, prin accesul la utilități publice.” (Voicu, 2005)

31 Calitatea vieții și a locuirii – D. Streimikene : https://bi t.ly/2uA6Hyy
32 Locuirea în România. Dreptul la locuire, Adrian -Nicolae Dan: https://bit.ly/2KNvR4q
33 Calitatea vieții și a locuirii – D. Streimikene : https://bit.ly/2uA6Hyy

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
34
În Legea Locuinței nr. 114/1996 se
regăsesc o s umă a exigențelor minimale
Figura 2 pentru locuințele din România.
Printre aceste exigențe minimale se
regăse sc și câteva servicii tehnice: grup
sanitar, acces la energia electrică, apa
potabilă, evacuarea controlată a apelor
uzuale și a rezid uurilor menajere. În (Fig.3)
se poate observa procentul crescut al
populației fără toaletă proprie în interiorul
casei.
Figura 2: Exigențe minimale pentru
locuințele din România

Locuința
Calitatea construcției locuinței este un alt indicator al calității locuirii. Pe lângă
structura fizică a unei locuințe, alți indicatori care se încadrează la calitatea locuinței sunt
iluminarea naturală și izolarea fonică. Atunci când vorbim despre proble mele de natură
fizică a le unei locuințe, putem evidenț ia o suită de factori care scad sau îmbunătățesc
calitatea locuirii:
 Acoperiș prin care trece apa de ploaie
 Geamuri și uși sparte sau izolate necalitativ
 Mucegai pe pereții casei și la geamuri/uși
 Lipsa totală sau parțială a luminii naturale
 Poluarea fonică
 Calitatea materialului din care este construită locuința
 Tipul materialului de construcție folosit

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
35
Locuirea în Zona Limitrofă a Municipiului Sibiu
În cadrul acestui subcapitol vom prezenta un set de analize relevante pentru studiul
propus. M ajoritatea informațiilor au fost obținute în cadrul unui studiu separat efectuat de
către autor.34 În prima pa rte vom prezenta aria de studiu și ulterior vom trece în revistă
palierele de analiză relevante subie ctului calității locuirii.
Poziționarea geografică a teritoriului ales și accesibilitatea
Teritoriul ales ce face obiectul analizei are un caracter sub -regional, fiind vorba de
zona limitrofă a municipiului Sibiu (ZLMS) , care constă în 9 UAT -uri (2 orașe; 7 comune),
care gravitează în jurul municipiului Sibiu : Cisnădie, Rășinari, Poplaca, Cristian, Șura Mică,
Șura Mare, Roșia și Șelimbăr (Figura 3).
Figura 3: Zona limitrofă a municipiului Sibiu

34 Analiză multicriterială asupra teritoriului subregional – zona limitrofă a municipiului Sibiu, Mihai Surdu (2019).

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
36
ZLMS se situează în centrul țării, fiind parte din județul Sibiu, Regiunea Centru.35 În
context regional, scara și aria de pola rizare a orașului Sibiu este al doilea pol de dezvoltare
din regiunea Centru.36 ZLMS este intersectată de căi naționale și internaționale de
transporturi rutiere și feroviare. Fiecare UAT din jurul municipiului Sib iu are o conexiune
bună cu acesta, fie prin intermediul căilor rutiere, fie feroviare, și în unele cazuri beneficii nd
de ambele . Pentru fiecare din cele 9 UAT -uri, există cel puțin o linie de transport public
care circulă zilnic. În zona de v est a munic ipiul Sibiu se află Aeroportul I nternațional Sibiu,
aeroport de tip origine destinație, de pe care se operează curse constante înspre
douăsprezece destinații situate în Germania, Marea Britanie, Austria și Turcia.
În cadrul unu i studiu efectuat separat asup ra ZLMS, am identificat timpul de
deplasare din centrul fiecărui UAT limitrof către Spitalul Județean din municipiul Sibiu
(Tabel 2). În medie, tim pul de deplasare cu un automobil este între 15 -25 de minute,
indicând o conexiune bună cu orașul Sibiu.
Tabel 2: Timpul de deplasare (minute) către Spitalul Județean Sibiu
Ora 9:00 PM Ora 8:00 AM Ora 17:00 PM
Aproximativ Medie Aproximativ Medie Aproximativ Medie
ORAS CISNADIE 14-20 17 16-30 23 18-28 23
ORAS OCNA
SIBIULUI 22-26 24 22-30 26 22-35 29
CRISTIAN 14-18 16 14-28 21 20-30 25
POPLACA 16-20 18 16-26 20 16-28 22
RASINARI 14-20 17 16-26 20 16-28 22
ROSIA 22 22 20-28 24 22-28 25
SELIMBAR 9-16 13 10-22 16 12-24 18
SURA MARE 12-16 14 12-24 18 14-24 19
SURA MICA 16-20 18 16-26 20 18-28 23
Sursa: waze.com / googlemaps.com
Profilul demografic
În cadrul unui raport publicat de către Națiunile Unite, în România, între 2017 -2050,
se preconizează că populația va scădea cu 15%. Fiind în topul țărilor cu cele mai

35 Regiunea Centru este formată din județele: Sibiu, Alba, Brașov, Mureș, Covasna și Harghita.
36 Strategia integrată de dezvoltare urbană dura bilă a municipiului Sibiu, 2015 -2023: https://bit.ly/2UgP45d .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
37
accentuate decline demografice prognozate din lume. În contextul național prezentat, vom
încerca să oferim o situație a demografiei din ZLMS.
Conform datelor făcute publice de către Institutul Național de Statistică37, în urma
unor calcule separate efectuate de către autor, la sfârșitul anului 2018, populația totală a
ZLMS era de 62.435. Suprafața totală a teritoriului Z LMS cuprinde 814.4 km2, densitatea
populației fiind de 76.6 persoane / km2. Pentru mai multe detalii pentru fiecare UAT
separat, poate fi consultat Tabel 3.
Tabel 3: Numărul populației, suprafața teritoriului și densitatea populației pentru anul 2018
(Sursă: INSSE)
UAT Populatie 2018 km2 Densitate
populației

ORAS CISNADIE 21030 138.6 151.73
ORAS OCNA SIBIULUI 4313 85.2 50.63
CRISTIAN 4316 71.0 60.76
POPLACA 1819 32.9 55.30
RASINARI 5743 127.7 44.98
ROSIA 5922 162.5 36.45
SELIMBAR 11380 72.3 157.36
SURA MARE 4728 74.8 63.21
SURA MICA 3184 49.5 64.38
Total 62435 814.4 76.66

Structura socio -demografică a populației din ZLMS a suferit diferite schimbări în
ultimii 10 ani, printre cele mai importante fiind creșterea pozitivă a populației din comuna
Șelimbăr cu peste 100%. Orașul Ocna Sibiului este singurul UAT din cele 9 studiate care
are o creștere negativă în ultimii 10 ani. Numărul populației este mai mare în UAT -urile din
Sud-Est față de cele din Nord -Vest. Se poate observa un spor natural crescut în comune le
Șelimbăr și Șura Mică, Poplaca și Ocna Sibiului deținând însă cel mai scăzut spor natural.
Indicele ratei de creștere m igratorie este crescut în comun a Șura Mică, orașul Cisnădie
având cel mai mic i ndice al ratei de creștere migratorie în ultimii 5 ani.

37 Institutul Național de Statistică, baza de date TEMPO ONLINE: http://statistici.insse.ro:8077/tempo -online/ .

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
38
Guvernanță și administrație locală
Atunci când vorbim despre calitatea locuirii și locuirea socială, modul în care
politicile și programele de locuire sunt administrate de către administrația loca lă este foarte
important pe ntru dezvoltarea unei regiuni.
În ultimii 5 ani au existat mai multe tentative din partea primăriei orașului Sibiu de a
crea o Zonă Metropolitană, care să includă și cele 9 UAT -uri care gravitează în jurul
municipiului. Soluția pentru crearea acestei zone a devenit constituirea unui ADI
metropolitan Sibiu. În prezent există 2 ADI -uri funcționale, din care fac parte unele UAT -uri
pe care le analizăm: ADI Apă -Canal și ADI Eco. Ambele ADI se află în cadrul Consiliului
Județean.
Veniturile fiecărui APL din cele 9 UAT -uri sunt constituite din: sumele încasate de la
bugetul local, care provin din venituri curente, venituri din capital, subvenții de la bugetul de
stat și fondurile europene.
Economie
Analiza economică a ZLMS este bazată pe criterii funcționale, integrând aspectele
teritoriale ale localităților din jurul Sibiului. Gradul de dezvoltare economică al unei zone
este un indicator al calității serviciilor, al locuirii și al vieții în general. În cadrul analizei
propuse am extras informațiile relevante din surse statistice și strategii de dezvoltare.
Municipiul Sibiu, împreună cu ZLMS au creat în timp 3
canale de dezvoltare economică spre județele Mureș,
Brașov și Alba. Peste 50% din populaț ie din ZLMS sunt
navetiști care î și desfășoară activitatea de muncă în
municipiul Sibiu (Figura 4), motiv pentru care considerăm
că sectoarele de activitate pe care le are municipiul Sib iu
sunt reprezentative pentru zona pe care o studiem. În
sectorul primar activează 65% din populație, în cel
secundar sunt 34% și în cel terțiar doar 1% (Tabel 4).
Figura 4: Sectoarele de activitate economică din municipiul Sibiu.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
39
Tabel 4: Numărul de navetiști ce vin să lucreze în municipiul Sibiu (2017)
UAT Nr. Navetiști
trimiși % Navetiști din nr. Total
de angajați ai UAT
ORAS CISNADIE 2215 34
ROSIA 719 48
SURA MICA 449 49
CRISTIAN 753 50
ORAS OCNA SIBIULUI 732 51
RASINARI 1049 52
SELIMBAR 1766 59
SURA MARE 818 59
POPLACA 439 63
Total 8940 51.7
Sursă: Strategia de Dezvoltare a municipiului Sibiu (2017)
Cele mai multe firme / UAT se regăsesc în Cisnădie și Șelimbăr. Ocna Sibiului,
Cisnădie și Rășinari sunt localitățile cu cea mai mare capacitate turistică. În prezent, în
partea de Nord -Vest a municipiului Sibiu sunt concentrate mai multe platforme industriale,
accesul fiind îngreunat pentru majoritatea populației din ZLMS care se află în partea de
Sud-Est.
Educație
Accesul la educație este unul din drepturile fundamentale ale individului, calitatea
educației fiind unul din indicatorii ce îi vom prezenta pentru a defini calitatea locuirii din
ZLMS. În cadrul unei analize efectuate anterior, am identificat numărul cadrelor didactice și
numărul populației școlare, raportul dintre cele două definind numărul populației ș colare
per cadru didactic. Astfel, Șelimbăr, Sibiu și Cristian sunt localitățile în care numărul
populației școlare este cel mai ridicat /cadru didactic, la polul opus situându -se Șura Mică,
Rășinari și Cisn ădie. În fiecare UAT din cele 9 există cel puțin o unitate de învățământ de
ciclu primar sau gimnazial. Orașul Cisnădie este a doua localitate cu cele mai multe unități
de învățământ (6). Deoarece municipiul Sibiu deține toate nivelurile de unități educaționale,
putem afirma că fiecare din cele 9 UAT -uri are acces facil la toate niveluri de învățământ,
acestea situându -se la o distanță redusă față de Sibiu.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
40
Infrastructura educațională este un alt element ce definește calitatea educației. În
Tabel 5, pot fi identificate UAT -urile în care infrastructura educațională este precară. Printre
acestea se numără: Ocna S ibiului, Șura Mare și Șura Mică, c ele din urmă formând un
nucleu al infrastruc turii educaționale precare în Nordul ZLMS.
Tabel 5: Infrastructura educațională (2017)
Localitate Săli de
clasă Laboratoare
Școlare Săli de
gimnastică Terenutir
de sport PC-uri
ORAȘ CISNĂDIE 109 9 4 7 200
ORAȘ OCNA
SIBIULUI 24 2 0 1 59
CRISTIAN 20 3 1 1 31
POPLACA 13 2 0 0 38
RĂȘINARI 36 5 2 3 64
ROȘIA 55 6 3 0 94
ȘELIMBĂR 28 0 0 0 63
ȘURA MARE 19 1 1 0 20
ȘURA MICĂ 22 1 1 0 26
TOTAL 326 29 12 12 595
Sursa: insse.ro (2017)
Locuințe și locuire în ZLMS
Calitatea vieții dintr -un teritoriu depinde în mod direct de calitatea locuirii. Dincolo de
tipologia locuințelor, atenția acordată spațiului public sau oferta de servicii și dotări
existentă joacă un rol important în definirea calității locuirii.
În cad rul analizei literaturii de specialitate, ne -am axat în special pe schimbările ce
au avut loc în ultimii 10 ani. În anul 2007, Sibiu a devenit Capitala Europeană a Culturii, în
același an în care România a aderat la UE. Ambele evenimente au generat un val de
schimbări în municipiul Sibiu și în ZLMS. În perioada 2007 -2011, numărul locuințelor
construite a fost de 17.801, dintre care 15.227 au fost construite din fondurile private ale
fiecărui proprietar, și doar 2.574 au fost construite din fonduri publice. În perioada 2007 –
2017, se observă o creștere mare a numărului de locuințe construite din fonduri private în
Șelimbări și Cinsădie (Tabel 6). Împreună c u Ocna Sibiului(122) și Șura Mică(16), cele 4

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
41
localități sunt singurele (din ZLMS) în care au fost construite locuințe din fonduri publice în
perioada respectivă.
Pentru aceeași perioadă, am efectuat un calcul al dinamicii suprafeței locuibile
(Figura 5), în care am observat că cele mai mari creșteri au avut loc în Șelimbăr, Șura
Mare și Șura M ică. Un alt indicator pe care l -am analizat este prețul plăt it de către fiecare
proprietar / m2 de teren intravilan sau extravilan. Am decis să împărțim localitățile în două
categorii: cele ce depășesc suma de 35 RON / M2 și cele ce sunt sub 25 RON / M2. Astfel
am observat că prețul terenului este mai ridicat în Cr istian, Șura Mare și Șelimbăr decât în
Roșia, Poplaca și Rășinari.
Tabel 6: Numărul de locuințe construite în perioada 2007 -2017.
Localitate Locuințe construite din
fondurile populației Locuințe construite
din fonduri publice Total
ORAS OCNA SIBIULUI 46 122 168
RASINARI 48 0 48
POPLACA 120 0 120
ROSIA 141 0 141
SURA MICA 199 16 215
CRISTIAN 268 0 268
SURA MARE 453 0 453
SELIMBAR 3432 308 3740
ORAS CISNADIE 3581 133 3714
TOTAL 8288 579 8867
Sursa: insse.ro

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
42
Figura 5: Dinamica suprafeței locuibile totale (formula de calcul: AN 2007*AN 2017 / 2017 ;
indicator: m2 arie desfășurată ) / sursa:insse.ro
0.35 0.28 0.36 0.37 0.43 0.46 0.49 0.89 0.90 1.00 2.96
0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50TOTAL ORAS OCNA SIBIULUI RASINARI MUNICIPIUL SIBIU POPLACA ROSIA CRISTIAN ORAS CISNADIE SURA MICA SURA MARE SELIMBAR

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
43
Studii de caz
Pentru a surprinde o imagine cât mai exactă a problematicii locuirii în ZLMS am d ecis să
efectuăm o analiză comparativă cu alte două orașe/regiuni care au câteva caracteristic i
asemănătoare. Studiile de caz prezentate surprind localizarea zonei, mărimea, tipul de
guvernanță și câteva detalii despre situația locuirii.
Studiu de caz nr . 1 (Zona Limitrofă a
municipiului Cluj)

Localizare – Zona Metropolitană Cluj este
localizată în Nord -Vestul României, făcând parte
din regiunea de dezvoltare N -V și din Județul
Cluj, ca teritoriu de cooperare între Municipiul
Cluj Napoca și localitățile din jurul acestuia.
Mărime – ZMCJ este formată din municipiul Cluj –
Napoca și un număr de 17 locali tăți rurale din
jurul acestuia. Figura 6 arată componența ZMC
la data constituirii și numărul populației în
2008.38
Guvernanță – A fost stabilit un grup d e actori
locali responsabili pentru coordonarea și
gestionarea identificării și integrării inițiativelor teritoriale și urbane. Acesta este Grupul
Operativ Metropolitan (GOM): o structură flexibilă coordonată de factorii decizionali
metropolitani și region ali, un grup dinamic și incluziv din care fac parte actorii esențiali la
nivel de teritoriu provenind nu numai din partea administrației, ci și din instituțiile
deconcentrate, sectoarele locale de afaceri, societatea civilă, universități și instituții de
cercetare. GOM completează ADI ZMC prin aducerea în dialog a tuturor categoriilor de
actori cu putere de decizie și cunoștințe ample la nivel teritorial și este un generator

38 Sursă imagine: Strategia de dezvoltare a zonei metropolitane Cluj Napoca
Figura 6: Zona Limitrofă a municipiului
Cluj (Sursă imagine: Strategia de
dezvoltare a zonei metropolitane Cluj
Napoca)

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
44
constant de idei și soluții la nivel metropolitan, chiar și nealiniate gândirii și priorităților
politice, având un grad ridicat de independență și acuratețe a opticii asupra dezvoltării.
Locuire – În ultima decată a avut loc o evoluție a suprafeței construite din intravilanele
localităților. Între 2002 -2012, axa E -V (Gilău, Florești, Cl uj Napoca, Apahida, Jucu) a
observat o creștere foarte puternică a masei construite, cu Comuna Florești atingând o
expansiune de 75% din teritoriul anului 2002, urmată de Municipiul Cluj Napoca și Comuna
Apahida , cu o creștere între 20 -25%. Există o tendin ță de dezvoltare în bandă a zonei
metropolitane, comunele pe riferice din inelul nr. 2, având o expansiune a zonelor construite
de sub 5%. Noile ansambluri rezidențiale s -au construit cât mai aproape de DN1 / E576,
coridorul structural al constru cției terit oriale metropolitane fiind deja dublat de infrastructura
necesară dezvoltării. Disponibilitatea și accesibilitatea noilor terenuri introduse în intravilan,
prețul considerabil mai redus al terenului în mediul rural, situația economică propice
dinaintea cri zei au însemnat o creștere puternică a fondului locativ din comunele
adiacente.
Studiu de caz nr. 2 (Zona Metropolitană a municipiului Brașov)

Localizare – Prin poziția sa geografică,
ZMB este un punct de joncțiune la nivel
național, aflat pe axa de dezvoltare
București – Ploiești – Brașov. La nivelul
arealului metropolitan Brașov se conturează
o axă urbană pe direcția Nor d Est – Sud
Vest alcătuită din 4 comunități urbane, din
care trei municipii – Codlea, Săcele,
Brașov – și un oraș – Ghimbav. Această axă
urbană are rolul de a polariza majoritatea
activităților din spectrul social. Fiind situată la o distanță de 160 de km de București și 150
km de Sibiu, ZM Brașov este caracterizată de o rețea bine structurată de drumuri publice,
traversată de principalele rute europene.
Figura 7: Zona Metropolitană Brașov (sursă:
https://bit.ly/2P5iQZz )

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
45
Mărime – Zona Metropolitană Brașov (Figura 7) include 18 comunități urbane și rurale ce
reunesc un număr de 472.777 locuitori (2015) și se întind e pe o suprafață de 1514,39 kmp.
Constituită în jurul municipiului Brașov ca un spațiu geografic compact, zona rep rezintă
Polul de Creștere al Regiunii de Dezvoltare 7 Centru (care cuprinde județele Alba, Brașov,
Covasna, Harghita, Mureș și Sibiu).
Guvernanță – Structura asociativă a Zonei Metropolitane Brașov cuprinde 18 localități –
municipiul Brașov (rang I), municipiile Săcele și Codlea (rang II), orașele Râșnov, Predeal,
Ghimbav și Zărnești (rang III), precum și 11 comune: Bod, Budila, Cristian, Crizbav,
Feldioara, Hărman, Hălchiu, Prejmer, Sânpetru, Tărlungeni și Vu lcan.
Locuire – Fondul de locuințe a cunoscut o îmbunătățire calitativă continuă chiar și pe
durata crizei globale, pe fondul construcției de unități locative noi moderne și mai
spațioase. În ultimii 10 ani, în jurul municipiului Brașov se manifestă un proces de
suburbanizare, concretizat în apariția de zone rezidențiale noi, unde există terenuri pentru
construcții la prețuri mult mai scăzute. Există o rețea de unități de învățământ publice și
private la toate nivelurile de educație, de la antepreșcolar la post -doctoral, care este
concentrată în municipiul Brașov, ceea ce antrenează mobilitatea unui număr ma re de
elevi și cadre didactice. Zona Metropolitană Brașov dispune de o rețea extinsă și
diversificată de unități medicale, publice și private. Toate localitățile componente au acces
la servicii medicale de bază și de urgență. Există oferte de servicii de formare profesională
continuă diversificată, care cuprind atât furnizori publici, cât și privați.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
46
Prezentarea datelor cercetării efectuate în teren
În cadrul raportului de prezentare a datelor culese din cadrul cercetării efectuate în
teren vom structura informațiile în două etape: 1. Modul în care s -a desfășurat acțiunea de
culegere a datelor din teren și caracterul respondenților. 2. R aportul final obținut din
observarea efectuată pe teren și din interviurile aplicate. Cele două etape vor fi intercalate
iar pentru fiecare instrument folosit vom avea o intr oducere a modului în care s -a
desfășurat cercetarea, urmând ca ulterior să prezentăm rezultatel e obținute. În cadrul
acestui subcapitol vom prezenta un exemplu de fișă prin care autoritățile publice locale au
răspuns la întrebările lansate.
Observarea efectuată în teren
În urma colectării datelor prin intermediul fișelor de observație, am observat o serie
de probleme pe care le are fiecare UAT, relevante pentru subiectul locuirii. Este important
să menționăm că unele informații pe care le dețineam înainte analizei din teren, care au
fost colectate prin intermediul cercetării calitative, nu se regăse au în timpul cercetării de
teren (ex: nr terenurilor sportive).
În cadrul acestei etape a cercetării de teren, am obținut date relevante despre
locuire pentru întrebările de cercetare lansate la începutul lucrării. În perioada 12 -13 Iunie
2019, am efectu at o vizită în teren și am observat dinamica locuirii în 5 UAT-uri. UAT -urile
în care a avut loc observația sunt: Poplaca; Cisnădie , Șura Mare, Șura Mică și Ocna
Sibiulu i. Au fost selectate atât UAT -uri care sunt amplasate în proximitatea Sibiului, cât și
UAT-uri care se află la o distanță mai mare. Observația a fost efectuată cu ajutorul unei
fișe de observații, o sesiune de observare / UAT având o durată de 1.5 – 2 ore.
În urma analizei celor 3 fișe de ob servație, am constatat că în cele 3 UAT-uri în ca re
am efectu at cercetarea de teren se regăsesc mai multe probleme. Accesul la servicii al
locuitorilor este unul limitat, în special în 3 comune – Șura Mică, Șura Mare și Poplaca.
Spre exe mplu, în Poplaca nu se află niciun parc și niciun teren sportiv, iar terenul d e joacă
pentru copii are o stare precară. Orașele Cisnădie și Ocna Sibiului sunt conectat e la toate
serviciile pe care le -am propus pentru analiză. Este important de menționat că aceste
informații sunt reprezentative pentru celelalte comune și or așe din zona limitrofă a

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
47
municipiului Sibiu. Respectiv, putem susține că accesul la servicii este mai limitat în cadrul
comunelor decât în cadrul celor două orașe – Cisnădie și Ocna Sibiului. O altă observație
pe care o putem face este că, odată cu distanț a mai redusă dintre orașul Sibiu și comunele
din jur, serviciile la care are acces populația locală sunt mai calitative. În cadrul UAT -urilor
în care distanța față de orașul Sibiu este una mai mare, cum ar fi în orașul Ocna Sibiului ,
calitatea se rviciilor este precară (lipsa anumitor facilități sau starea discutabilă a acestora).
În cazul analizei construcțiilor am observat anumite detalii (s tarea acoperișului, a
ferestrelor etc.) care ne -au oferit o imagine holistică asupra situației locuirii din perspectiva
calității locuințelor. Astfel, am observat că între 30 -40% din acoperișuri au fost schimbate în
ultimii 10 ani. Între 40 -50% din ușile și ferestrele caselor sunt din mase plastice (PVC cu
geam termoizolant) , iar celela lte sunt din lemn, maj oritatea ferestrelor din lemn fiind îngrijite
și într -o stare bună. Locuințele sunt construite în proporție de 70% din cărămidă. Doar
locuințele construite în ultimele 2 -3 decenii sunt făcut e din beton.
Întrucât unul din indicatorii calității crescute a locuirii este amplasarea grupurilor
sanitare în casă, am observat și acest aspect. Conform analizelor, majoritatea locuințelor
au un grup sanitar în interiorul locuinței , dar dețin altul și în curte.
În continuare, pentru o interpretare a datelor mai exactă și pentru posibilitatea
corelării fișelor de observație cu interviurile, vom prezenta informațiile obținute din
interviurile lansate către primăriile comunelor și către actorii privați.
Aplicarea interviurilor
Cel de -al doilea instrument pe care l -am aplicat în cadrul cercetării de teren este
interviul. Acesta a fost aplicat în mai multe etape, fiind de două tipuri. Interviurile structurat e
și interviurile semistructurate.
Interviurile semistructurate au fost aplicate persoanelor care au tangențe cu
domeniul locuirii (prin prisma activității sau a formării profesionale), în cadrul unor întâlniri
informale. Pentru aplicarea acestui tip de interviu am contactat mai mulți specialiști din
domeniul locuirii: Liviu Chelcea (sociolog), Dumitru Sandu (soc iolog), Irina Zamfi
(antropolog) și Răzvan Pop (istoric; viceprimarul orașului Sibiu). Au răspuns invitației trei

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
48
dintre aceștia și în cele din ur mă am reușit să ne întâlnim cu doi dintre ei : Irina Zamfi
(antropolog, activistă, membră Activewatch) și Răzva n Pop (istoric, viceprimar al orașului
Sibiu). Interviurile înregistrate vor putea fi accesate la cerere, la adresa de email:
surdu.mihail@gmail.com . În continuare, vom sublinia cele mai importante aspecte ce au
fost afirmate pe parcursul interviului.
Zamfi Irina
 Locuirea socială este subvenționarea plății la locuire. Agenția Națională pentru
Locuințe este o autoritate care se ocupă de dezvoltarea locuințelor la nivel național
prin următoarele programe:
1. Programul Locuințe prin credit ipotecar
2. Programul Locuințe pentru tineri, destinate închirierii
3. Renașterea satului românesc
4. Locuințe sociale pentru comunitățile de romi
 Autorită țile publice nu sunt interesate de locuirea socială deoarece în România nu
există înțelegerea locuirii ca drept. Locuința o câștigi muncind și plătind credit 30 de
ani. Pe lângă toate acestea, trebuie să meriți locuința.
 În prezent, există un sistem foarte anevoios prin care copiii instituționalizați sau
persoanele de etnie romă reu șesc să obțină o locuință.
 Una din cele mai mari probleme în domeniul locuirii este descentralizarea. Există o
nevoie a sancțiunilor de la nivel central, deo arece autonomia pe care o dețin
APL-urile le permite să nu implementeze nici un tip de proiec t. Locuirea socială este
probabil singurul domeniu din România în care recentralizarea ar aduce mai multe
beneficii, eventual, prin crearea unei structuri centrale care să gestioneze
problematica locuirii.
 În mare parte, de fiecare dată când investitorii construiesc, aceștia o fac imoral. E ste
responsabilitatea autorității publice să gestioneze modul în car e se construiesc noile
locuințe, î n special când vorbim despre construcția locuințelor la periferia orașelor,
unde au loc o multitudine de ilegalități.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
49
Răzvan Pop
 Legislația românească este un impediment în constituirea unei zone metropolitane
Sibiu. De altfel, există mai mulți actori implicați (forumul german) pentru care,
constituirea zonei metropolitane sau a unei agenții de dezvoltare nu e ste benefică ,
deoarece acești actori ar putea pierde controlul pe care îl dețin asupra teritoriului și
a resurselor.
 Agențiile imobiliare construiesc la periferia municipiului Sibiu deoarece PUG -ul
UAT-urilor din zona limitrofă este permisiv, iar cel din Sibiu este restrictiv. În acest
caz, se construiesc locuințe care nu respectă în totalitate criteriile de construcție.
Odată cu apariția noilor locuințe nu se dezvoltă și alte servicii pentru locuitori, un
exemplu este orașul Cisnădie în care numărul farm aciilor este prea mic pentru
populația care locuiește în oraș.
 Există o metodă „gentleman ’s agreement” prin care în orașul Sibiu, atunci când
cumperi un teren pe care dorești să construiești, vei oferi o parte din acest teren
primăriei pentru a construi d rumurile conform criteriilor pe care le are PUG -ul.
 Oamenii ce locuiesc în Cisnădie și alte orașe din apro piere sunt de fapt Sibieni care
își petrec majoritatea timpului în Sibiu, locuințele acestora devenind spații pentru
dormit. Aceștia folosesc servici ile (farmacii, grădinițe, terenuri de joacă,
infrastructură sportivă) orașului Sibiu.
 Oamenii se mută la periferia Si biului deoarece este de aproximat iv de 20 de ori mai
ieftin (zona centrală a Sibiului – 1000 euro/m2; Cisnădie – 50 euro/m2). Confortul
este mai mare în locuințele de la periferia orașului.
 Există o problemă legată de trafic, majoritatea lucrează în Nordul Sibiului, și
locuiesc la periferia de Sud a orașului. Dimineața și seara se formează trafic.
 În Cr istian se află groapa de gunoi, motiv pentru care oamenii evită să se mute în
această zonă
 Soluția din prezent pentru constituirea zonei metropolitane este ADI Metropolitan
Sibiu. În prezent există 2 ADI -uri funcționale: ADI Apă -Canal și ADI Eco. Aceste ADI
se află în Consiliul Județean.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
50
 Fiecare primărie își delegă persoane relevan te pentru constituirea unui ADI – acesta
este cazul din prezent. Există factorul politic, care ia decizii și creează direcții de
dezvoltare și există specialiști i în domenii care se ocupă de studii și analize.
 Odată cu crearea unei ADI, Sibiul va fi dispus să ofere serviciile pe care le deține
pentru toate UAT -urile care vor fi incluse în acest ADI.
Interviurile structurate au fost aplicate exclusiv autorităților publice locale, prin
intermediul poștei electronice și a telefonului. Pentru aplicarea acestui interviu am trimis un
email pr in care am solicitat completarea chestionarului de către primar sau de către
consilierii locali. Ulterior, am revenit cu un telefon pentru a confirma primirea email -ului. Din
păcate, din cele 9 UAT -uri mi -a răspuns doar primăria comunei Cristian și s -au oferit să
răspundă la întrebări telefonic. Mai jos voi reproduce câteva idei pe care le -am extras din
interviul cu Cristina Topârcean – consilier al primarului.
Cristina Topârcean
 PUG -ul Cristianului este aprobat recent.
 Înaintea dezvoltării unei construcții, agențiile imobiliare sau persoane le care
urmează să construiască depun un set de documente la primăria Cristian, pentru ca
ulterior să primească autorizația de construire. Există consultări în cadrul primăriei
pentru aprobarea sau respingerea autorizațiilor.
 Nu există interes la nivel de administrație locală pentru asocierea în cadrul unui pact
teritorial. Argumentul este că sunt în prea multe asociații și nu are rost să mai fie în
încă una. Cele două asociații s e referă la ADI Eco și ADI apă canal.
 Există legături de înfrățire cu orașul din Belgia.
 În general, la ședințele ADI Eco merg primarii localităților, iar dacă aceștia nu pot fi
prezenți, sunt înlocuiți de viceprimar sau consilier .
 S-a aprobat un nou cod administrativ.
 Din păcate nu există personal în cadrul primăriei care să se poată implica și în alte
proiecte pe lângă cele pe care le au în prezent. Sunt 27 de angajați în cadrul
primăriei Cristian.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
51
Din ca uza numărului mic de răspunsuri, am decis să continuăm cercetarea prin
extinderea perioadei de aplicare a instrumentelor. După alte două săptămâni am relua t
legătura cu primăriile locale pentru a primi răspunsuri la întrebările lansate. Din păcate, ni ci
după cea de -a doua încercare nu am reușit să colectăm date care ar fi fos t relevante
pentru aspectele importante ale cercetării de teren. Reticența APL -urilor față de interviurile
propuse ne oferă o imagine asupra atitudinii și deschiderii pentru crearea unor parteneriate
între UAT -uri.
Bilanțul celor mai importante constatări
În urma analizelor efectuate prin intermediul s trategiei de cercetare propuse la
începutul lucrării, care este formată din cercetarea de teren și cercetarea teoretică, am
constatat că există o suită de probleme și iregularități, acestea afectând locuirea în cadrul
ZLMS. În următoarele rânduri vă prezentăm cele mai importante dintre acestea :
 În prezent, nu există la nivel național o strategie sau un document strategic care să
reflecte problematica locuirii și să ofere diferite soluții pentru a îmbunătăți sau
ameliora aceste probleme. În ultimii ani s -a lucrat la crearea unei strategii a locuirii,
însă din păcate, până în prezent, aceasta nu a fost aprobată și publicată.
 Autorită țile publice nu sunt interesate de locuirea socială deoarece în România nu
există înțelegerea locuirii ca drept. Locuința o câștigi muncind și plătind credit 30 de
ani. Pe lângă toate acestea, trebuie să meriți locuința.
 Locuirea socială este probabil singurul domeniu din România în care recentralizarea
ar aduce mai multe beneficii, eventual, prin crearea unei structuri centrale care să
gestioneze problematica locuirii.
 Legislația românească este un impediment în constituirea unei zone metropolitane
Sibiu. De altfel, există mai mulți actori implicați (forumul german) pentru care,
constituirea zonei metropolitane sau a unei agenții de dezvoltare nu este benefică
deoarece acești actori ar putea pierde controlul pe care îl dețin asupra teritoriului și
resurselor.
 În cadrul ZLMS, la nivel local sau regional nu există politici sau progra me de
gestionare a problematicii locuirii.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
52
 APL-urile din cele 9 UAT -uri nu sunt deschise pentru colaborare. Acesta este un
impediment major pentru crearea unui plan al locuirii. Din păcate , nu exi stă personal
în cadrul primării lor care să se poată implica și în alte proiecte pe lângă cele pe care
le au în prezent.
 Deși există două ADI -uri funcționale în prezent (ADI apă canal și ADI Eco),
primăriile locale nu sunt deschise pentru crearea unei Agenții de Dezvoltare Zonală,
acesta fiind un potențial instrument de dezvoltare a capacității administrative și a
parteneriatelor.
 Agențiile imobiliare construiesc la periferia municipiului Sibiu deoarece PUG -ul UAT –
urilor din zona limitrofă este permisiv, iar cel din Sibiu este restr ictiv.
 În ultimii 10 ani a existat o creștere pozitivă a populației în cadrul ZLMS. Creșterea
se datorează migrației populației din municipiul Sibiu la periferia acestuia. Odată cu
creșterea populați ei, nu a fost implementată nici o măsură pentru a gestiona
problematica locuirii.
 Oamenii se mută la periferia Sib iului deoarece este de aproximativ de 20 de ori mai
ieftin (zonă centrală a Sibiului – 1000 euro/m2; Cisnădie – 50 euro/m2). Confortul
este mai mare în locuințele de la periferia orașului.
 Există o p roblemă legată de trafic, majorita tea lucrează în Nordul Sibiului și locuiesc
la periferia de Sud a orașului. Dimineața și seara se formează trafic.
 În Cristian se află groapa de gunoi , motiv pentru care oamenii evită să se mute în
această zonă
 Calitatea infrastructurii educaționale este precară în 3 UAT -uri (Șura Mare, Ocna
Sibiului și Ș ura M ică).
 Accesul la servicii al populației din ZLMS este unul limitat, în special în comunele
Roșia și Poplaca. Singurul UAT în care sunt prezentate toate serviciile pr opuse spre
analiză este Cisnădie. Dacă distanța este mai redusă între UAT și Sibiu, accesul la
servicii este facilitat.
 Între 30% -40% din acoperișurile locuințelor au fost schimbate în ultimii 10 ani. Între
40-50% din ușile și ferestrele caselor sunt din sunt din mase plas tice (PVC cu geam
termoizolant) , iar celela lte sunt din lemn, majoritatea ferestrelor din lemn fiind

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
53
îngrijite și într -o stare bună. Locuințele sunt construite în proporție de 70% din
cărămidă. Doar locuințele construite în ultimele 2 -3 decenii sunt făcut din beton.
În baza problemelor identificate în cadrul cercetării de față, vom construit un șir de
recomandări care vizează administrațiile publice locale, care ar trebui să amelioreze
problemele identificate.
Descrierea produsului final al proiectului : Recomandări
În urma analizei teritoriale efectuate pe parcursul lucrării de cercetare, la finalul tezei
de disertație am creat un set de recomandări care sunt relevante pentru actorii c u putere
de decizie, în special pentru actorii implicați în studiul din cadrul zonei studiate.
Recomandările sunt formulate în baza imaginii cuprinzătoare a locuirii, obținută pe
parcursul cercetării.
Produsul final pe care l-am realizat este o suită de recomandări pentru administrația
publi că locală. Fiecare recomandare are un șir de pași care trebuie urmați. Rolul acestor
recomandări este de a rezolva problemele legate de locuire în zona studiată, prin oferirea
unui manual care va fi aplicat de către administrația publică locală și de către organismele
propuse spre formare.
Recomandările propuse sunt împărțite în două categorii: recomandările pentru
crearea unui plan de locuire în zona limitrofă a municipiului Sibiu și recomandările pentru
consolidarea guvernanței la nivel zonal prin crear ea unei agenții de dezvoltare zonală –
instrument de dezvoltare a capacității administrative și a parteneriatelor. Este impetuos,
pentru crearea plan ului de locuire în zona propusă , să existe un organism care are
abilitățile de implem entare a acestui plan, motiv pentru care recomandările sunt împărțite
în următoarele două categorii și se sugerează implementarea lor în ordinea propusă.
Pentru fiecare recomandare este propusă o perioadă de implementare și bugetul necesar,
la care se atașează potențialele surs e de finanțare.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
54
I. Consolidarea guvernanței la nivel zonal prin crearea unei agenții de
dezvoltare zonală – pentru implementarea acestui proiect este necesar să
fie efectuate următoarele recomandări în ordinea propusă:
Recomandarea Pașii Perioada
(2020) Bugetul
(RON) Surse de
finanțare
1. Identificarea
unei construcții
existen te pe teritoriul
uneia dintre cele 9
UAT-uri, care să fie
în proprietate
publică, pentru a
înființa Agenția de
Dezvoltare Zonală. 1.1 Fiecare UAT va propune un număr de 3
construcții pentru preluarea acestui rol. 01.01 –
01.02 – –
1.2 Va fi efectuată o analiză în urma căreia
va fi aleasă construcția care are cel mai facil
acces pentru toți membrii ADZ -ului. 01.02 –
15.02 – –
2. Realizarea unor
studii de
fundamentare pentru
reabilitarea
construcției și
dotarea acesteia cu
echipamentele
necesare. 2.1 Realizarea unor studii de fundamentare
pentru reabilitarea construcției. 16.02 –
15.03 40.000 Fonduri UE
(FEDR);
Fonduri
Guvernul
României;
2.2 Dotarea construcției cu echipamentele
necesare funcționării facile a ADZ -ului. 16.03 –
01.05 350.000 Fonduri UE
(FEDR);
Fonduri
Guvernul
României;
3. Atribuirea unor
roluri clar definite
pentru fiecare
membru din cadrul
Agenției de
Dezvoltare Zonală și
crearea unei
structuri d e
funcționare a
agenției și a unui set
de proceduri pentru
implementarea
planului de locuire. 3.1 Fiecare UAT va trebui să înainteze o
persoană responsabilă, care deține
cunoștințe relevante pentru problematica
locuirii din zonă. 01.05 –
10.05 50.000
(salariu /
lună /
echipă) Bugetul local
3.2 În cadrul primei ședințe, persoanele
înaintate, împreună cu primarii sau consilierii
primarilor din fiecare UAT vor propune o
structură ierarhică de funcționare a ADZ -ului. 11.05 –
15.05 – –
3.3 În cadrul primei ședințe vor fi desemnate
rolurile de management și de execuție în
cadrul fiecărei echipe. 15.05 –
20.05 – –
3.4 Crearea unui calendar al întâlnirilor
săptămânale sau bisăptămânale, în care vor
fi discutate procedurile și măsurile ce vor fi
propuse. 20.05 –
25.05 – –
4. Identificarea
actorilor interesați de
implementarea
planului de locuire. 4.1 Efectuarea unui audit al actorilor ce pot
fi afectați de o eventuală politică a locuirii în
ZLMS. 01.06 –
01.08 170.000 Consiliul
general,
Bugetul local

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
55
4.2 Determinarea celor mai relevanți actori
din cadrul auditului și împărțirea acestora în
două categorii: beneficiari / contribuabili 01.08 –
15.08 30.000 Consiliul
general,
Bugetul local
4.3 Efectuarea unui set de interviuri cu
potențialii actori beneficiari și contribuabili în
cazul unei politici, măsuri sau a unui
program. 16.08 –
01.09 50.000 Bugetul local

II. Crearea unui plan de locuire în zona limitrofă a municipiului Sibiu –
pentru implementarea acestui proiect este necesar să fie efectuate
următoarele recomandări în ordinea propusă:
Recomandarea Pașii Perioada(
2020) Bugetul
(RON) Surse de
finanțare
5. Efectuarea unui
audit teritorial asupra
calității locuirii.
Acesta v a cuprinde
cartierele de locuințe
individuale, țesutul
de locuințe rural,
locuințele sociale
construite în ultimii
10 ani și noile
dezvoltări ce au avut
loc în jurul Sibiului în
ultimii 15 ani. 5.1 Constituirea unei echipe de lucru ce va
fi responsabilă de efectuarea calitativă a
auditului teritorial. 01.09 –
10.09 – Bugetul local
5.2 Colectarea datelor necesare unui audit
teritorial prin intermediul instrumentelor
puse la dispoziție de către primăriile locale. 11.09 –
01.10 20.000 Bugetul local
5.3 Aplicarea unui instrument de calcul prin
care vor fi analizate următoarele date:
Locație, impactul vizual al locuințelor,
calitatea spațiilor publice, mobilitatea
populației locale, suprafața locuințelor,
accesibilitatea serviciilor, calitatea
construcți ilor și dinamica pieței imobiliare.
Analiza omogenă a acestor analize ar
trebui să ofere o situație a calității locuirii
pentru fiecare din cele 9 UAT -uri. 01.10 –
15.10 10.000 Bugetul local
5.4 Împărțirea fiecărei zone dintr -un UAT în
trei categorii a calității locuirii: Locuire
Decentă, Locuire Normală și Locuire
Precară. 16.01 –
01.11 – –
6. Analiza terenului
intravilan pentru
expansiune și
densificare rurală. 6.1 Constituirea unei echipe de lucru ce va
fi responsabilă de efectuarea calitativă a
unei analize a terenului intravilan. 01.09 –
10.09 – –
6.2 În urma analizelor efectuate vor fi
constituite 3 nivele pentru viteza de
expansiune și densificare rurală pentru
fiecare UAT. 11.09 –
01.10 – –

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
56
7. Crearea unui
plan de locuire prin
corelarea categoriilor
de calitate a locuirii
identificate cu un set
de măsuri și
proiecte. 7.1 Crearea unui set de proiecte pentru
fiecare din cele 3 nivele ale calității locuirii
identificate. 01.11 –
15.11 50.000 Consiliul
general,
Bugetul local
7.2Consultarea populației pentru obținerea
unui feedback asupra proiectelor propuse. 16.11 –
01.12 65.000 Consiliul
general,
Bugetul local
8. Monitorizarea
aplicării prevederilor
planului de locuire. 8.1 Contractarea unei firme de audit extern
pentru monitorizarea aplicării planului de
locuire. 01.12 –
15.12 200.000 Fonduri UE
(FEDR)
8.2 Monitorizarea proiectului și analizarea
modului de implementare al activităților
incluse în acesta. 01.01.202
1 –
31.12.202
1 240.000 Fonduri UE
(FEDR)
8.3 Stabilirea unei relații de colaborare și
consultare permanentă cu toți actorii
implicați în pregătirea ți implementarea
proiectelor. 01.01.202
1 – 31.12.
2021 40.000 Fonduri UE
(FEDR)
8.4 Evaluarea încadrării în graficul de timp
a acțiunilor aflate în implementare. 01.01.202
1 –
31.12.202
1 80.000 Fonduri UE
(FEDR)

Fiecare recomandare propusă are o suită de pași care trebuie urmați de către actorii
implicați în procesul de ameliorare a problemei locuirii în zona studiată. În cadrul fiecărui
pas pe care l -am propus , am identificat organismele publice sau private care sunt
responsabile de anumite atribuții. De altfel, am oferit informații despre potențialele surse de
finanțare și despre perioada de implementare a planului de locuire. La finalul fiecărei
recomandări există faza determinantă prin care vom ști dacă pașii urmăriți au fost
implementați cu succes, astfel încât să se poată trece la următoarea recomandare.
Riscurile ce ar putea apărea
Una din legile lui Murphy spune că: dacă ceva poate merge prost, atunci sigur va
merge prost. Orice proiect este un risc deoarece acesta este întotd eauna un deschizător
de drum, nu are un trecut în spate care să asigure experiența necesară anticipării viitorul ui.
„Managementul riscului proiectelor asociază riscul cu estimările, iar dacă estimările nu sunt

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
57
corecte atunci nici riscul nu este corect cuantificat, fapt ce duce la probleme majore în
derularea proiectului.”39
Implementarea celor două proiecte poate fi afectată de o serie de riscuri, de aceea
se va pune un accent constant pe coo rdonarea și corelarea intervențiilor, inclusiv prin
asigurarea unui managem ent al riscurilor corespunzător, atât la nivelul fiecărei activități,
cât și per ansamblu , pentru întregul proiect. Astfel , pot fi enumerate o serie de riscuri de
natură tehnică, fi nanciară și/sau administrativă, ca de exemplu:
Riscuri tehnice:
 întârzieri în execuția lucrărilor și depășirea graficului de lucrări;
 neconcordanțe între execuție și documentația tehnică care stă la baza proiectului.
Riscuri financiare:
 depășirea bugetelor alocate pe activități sau lucrări;
 creșteri ale prețului materialelor de construcții sau a tehnologiilor c are nu au fost
previzionate, ceea ce determină insuficiența resurselor financiare comparativ cu
bugetul.
Riscuri privind calitatea:
 neconcordanța între specificațiile tehnice ale materialelor și calitatea materialelor
folosite la lucrări.
Riscuri administrative:
 întârzieri sau blocaje în desfășurarea procedurilor de achiziții publice
 personal insuficient, cu un nivel de calificare scăzut sau fără experiență

39 Informație preluată de pe: http://silvic.usv.ro/

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
58
Concluzii
În cadrul acestui capitol vom răspunde la întrebările de cercetare lansate la
începutul cercetării. Vom rezuma cele mai importante descoperiri și vom reflecta asupra
lucrării de cercetare. Vo m menționa care sunt aspectele la care e necesar să se lucreze în
viitor și vom prezenta cunoștințele prin care am contribuit la subiectul locuirii.
Răspuns la întrebările de cercetare
1. Care sunt problemele legate de locuire în cadrul zonei studiate? (zona limitrofă a
municipiului Sibiu)
În cadrul strategiei de cercetare, prin intermediul celor două tipuri de cercetare (de
teren și teoretică) am identificat o suită de probleme în cadrul ZLMS.
Un șir de probleme sunt generate în primul rând din cauza construcțiilor majore ce
au fost efectuate în ultimii 10 an i de către agențiile imobiliare, PUG -urile din comunele din
jurul Sibiului fiind mai permisive decât PUG -ul Sibiului. Datorită acestor construcții din
ZLMS în ultimii 10 ani a existat o creștere po zitivă a populației (la nivel naț ional
înregistrându -se o creștere negativă). Odată cu creșterea populației nu au fost
implementate măsuri sau programe pentru a gestiona eventualele probleme ce pot apărea.
Am reușit să observăm o problemă generată de trafi c – majoritatea persoanelor d in UAT
lucrând în Nordul Sibiul și efectuând naveta generează ambuteiaje pe anumite artere la
orele de vârf. Calitatea infrastructurii educaționale, care este un indicator al calității locuirii,
este precară în majoritatea UAT -urilor din ZLMS. Pe lângă serviciile de educație, accesul la
celelalte servicii (t imp liber, sănătate etc.) este limitat.
2. Care sunt efectele pe care problemele legate de locuire le au în zona studiată
asupra populației locale?
Nu am reușit să identificăm exact care sunt efectele pe care le au problemele
prezentate mai devreme deoarece natura studiului și distanța față de ZLMS ne -au limitat
cercetarea. În schimb, am observa t că există o corelare direct ă între problemele
identificat e și calitatea locuirii, aceasta fiind afectată. În cadrul cercetării am reușit

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
59
consolidarea unui șir de recomandări deoarece calitatea locuirii a fost afectată în ultimul
deceniu.
3. Care sunt măsurile pe care autoritățile locale și naționale le iau pentru a ameliora
problemele legate de locuire din cadrul zonei studiate ?
Dacă ar fi să oferim un răspuns scurt la această întrebare, putem afirma că
autoritățile naționale și locale nu sunt interesate de problematica locuirii, în special în
cadrul zonei studiate. În prezent, după multe încercă ri, în România, nu există o strateg ie a
locuirii care să reflecte exact problematica locuirii, atât la nivel național cât și local. APL –
urile nu sunt interesate de locuire, în special de locuirea socială , deoarece în România nu
există înțelegerea locuirii ca drept. Deși este un domeniu în c are APL -urile au capacitate
mare de decizie, descentralizarea nu aduce beneficii locuirii, fiind necesară o recentralizare
a politicilor și a măsurilor luate în domeniul locuirii. La nivel local, legislația românească
este un impediment în constituirea une i zone metropolitane. Pe durata studiului am
constatat că APL -urile din ZLMS nu sunt deschise pentru colaborare , acesta fiind un
impediment major pentru crearea unei Agenții de Dezvoltare Zonală sau a unui plan al
locuirii.
Analiza reflexivă
Am început a ceastă cercetare pentru a studia relația pe care o are autorul cu două
elemente importante: problematica locuirii și ZLMS. Locuirea este un subiect complex care
stă la baza evoluției și dezvoltării unei societăți. Nivelul de dezvoltare al unei societăți
poate fi reflectat în calitatea locuirii. Calitatea locuirii fiind parte din „Indicele Dezvoltării
Umane” (IDU). În ca drul IDU, România se află pe locul 52 din 189. Acest demers a fost un
răspuns la nevoia de a studia fenomenul locuirii în România, acesta fi ind un drept
fundamental uman care deseori este încălcat pentru populația locală.
Orașul Sibiu a avut mai multe încercări în trecut prin care și -a dorit să coaguleze o
zonă extinsă orașului într -o Zonă Metropolitană de Dezvoltare, iar prin acest studiu am
încercat să înțelegem de ce nu a avut loc această transformare.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
60
Deși ne -am propus să efectuăm o analiză care să scoată în evidență cele mai
importante aspecte legate de locuire și să încercăm să înțelgem de ce l ocuirea este
precară în România fără a i nvoca motive -clișeu legate de politic, într -un final rezultatele pe
care le -am obținut au c onfirmat într -o oarecare măsură aceste motive. În România
incompetența politicului este unul din factorii din cauza căruia dreptul fundamental al
locuirii este încălcat.
După cum s -a observat din răspunsurile pe care le -am oferit întrebărilor de
cercetare de la care am pornit, am reușit să răspundem la 2 din 3 întrebări. Din păcate,
structura metodologică prin care ne -am propus să culegem datele relevante studiului nu
ne-a permis să răspundem la întrebarea prin care am încercat să înțelegem efectele
problematicii locuirii asupra populației din ZLMS.
Pe parcursul cercetării am avut mai multe momente în care ne -am fi dorit să
modificăm demersul de la care am pornit, dându -ne seama de importanța calității locuirii și
a influenței acestei a asupra calității vieții în general, acordând o atenție mai mare l ocuirii
sociale sau formând o perspectivă urbanistică asupra locuirii. Se poate observa această
indecizie și nesiguranță prin modul în care am abordat cele trei perspective, încercând să
formăm o opinie despre fiecare din acestea. Acest fapt ne -a oferit o imagine complexă
asupra locuirii, în același timp, limitându -ne posibilitatea de a studia în detaliu una din cele
trei teme menționate.
Una din cele mai importante observații care au reieșit din cercetarea noastră este
faptul că APL -urile nu au deschider ea spre colaborare pe care ne așteptam să o vedem.
Am decis să menționăm acest lucru în urma răspunsurilor pe care le -am primit de la
primării, acesta fii nd doar unul din nouă. Reti cența spre colaborare a primăriilor ar putea
afecta atât politicul local , cât și populația locală în ansamblul ei.
Recomandările pe care le -am propus în capitolul anterior au menirea de a ajuta
autoritățile locale să -și îmbunătățească competențele pe care acestea le au. Ne dorim ca
pașii pe care i -am propus să fie urmați, să i nițiem o dorință a colaborării în interiorul și în
exteriorul primăriilor locale.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
61
Chiar dacă există câteva studii mari asupra locuirii în România, în mare parte
acestea se concentrează pe locuirea precară și locuirea socială. Considerăm că e nevoie
să se efectueze studii de o natură mai complexă asupra calității locuirii în România, fără a
fi analizate doar grupurile vulnerabile, ci întreaga populație.
Întorcându -ne la problematica locuirii și la modul în care aceasta afectează
populația României, consi derăm că acest studiu a oferit o nouă perspectivă, în special
asupra calității locuirii și a locuirii sociale. Ne dorim ca noua perspectivă împreună cu
recomandările formulate de la finalul cercetării să aj ute comunitățile locale împreun ă cu
APL-uri să int ervină mai des și mai exact asupra fenomenului locuirii din România.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
62
Bibliografie:
 Briciu Cosmin, „Politici sociale de locuire”, Calitatea Vieții nr. 1, p. 42 -62 (2016)
 Cicovschi Afrodita, „Orașul european în care prețul chiriilor va fi înghețat cinci ani, la
solicitarea rezidenților” , ziarul Adevărul, (2019)
 Constatinescu Monica, Nițulescu Dana și Băjenaru Cristina, „Zone precare de
locuire, în spațiul urban”, Calitatea Vieții nr. 1 -2, p. 65 -85 (2005)
 Dan Adrian -Nicolae, „Locuirea în România. Dreptul l a locuire” , Calitatea Vieții nr. 1 –
2, p. 3 -20 (2005)
 Explicația cuvântului locuire în DEX, ultima accesare 22 Iulie 2019,
https://bit.ly/2Pc8Yxb
 Gagnon -Boucher Pascale, „Coexistence and encounters in the built enviro nment:
Practices and experiences of ‘living together’ in two diverse neighborhoods of
Marseille” , Erasmus Mundus Master Course in Urban Studies (2018)
 Glick Paul, „Social aspects of housing” , The Scientific Monthly, Vol. 67, Nr. 5, p.
355-360, (1984)
 Granath Hanson Anna și Lundgren Bjorn, „Defining Social Housing: A discussion on
the suitable criteria” , Housing, Theory and Society nr. 2, Volumul 36, p. 149 -166
(2019)
 Gunther Charlotte, „Accessing housing: The strategies of Syrian Refugees in Berlin”,
Erasmus Mundus Master Course in Urban Studies (2018)
 Home, Housing, and The Economy, ultima accesare la 12 Iulie 2019,
https://bit.ly/2TDlRyw
 Housing and the Economy: Policies for Renovation, Economic Policy Reform 20 11 –
Going for Growth, ultima accesare la 14 Iulie 2019, https://bit.ly/2TG8e1F
 Housing policy in the EU member states, ultima accesare la 16 Iulie 2019,
https://bit.ly/2vwJwWM
 Housing quality indicator, ultima accesare la 20 Iulie 2019, https://bit.ly/2KTT4Dt
 Housing through the centuries, The Atlantic, ultima accesare 22 Iulie 2019,
https://bit.ly/2 MEOji9

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
63
 Housing, Sociological Studies Of, A dictionary of Sociology 1998, ultima accesare
12 Iulie 2019, https://bit.ly/33C2CtZ
 Imrie Rob, Accessible Housing – Quality, Disability and Design (2005)
 Indicele Dezvoltăr ii Uman, ultima accesare 13 Iulie 2019, https://bit.ly/2KRfd3Z
 Institutul Național de Statistică, baza de date TEMPO ONLINE, ultima accesare la
13 Iulie 2019, https://bit.ly/2ZjtTTG
 Jurasszovich Sandra, „ Location of Social Housing: Analysing spatial patterns of
social housing schemes in Vienna and Copenhagen ”, Universitat Wien (2015)
 Legea Locuinței nr. 114/1996, ultima accesare la 04 August 2019,
https://bit.ly/2Paso5A
 Lester Laurence, „ Multimple housing problems: A view through the housing niche
lens” , ultima accesare la 05 August 2019, https://bit.ly/33TDFdE
 Locuirea în România, Monitor Social, ultima accesare la 13 August 2019,
https://bit.ly/33WJLKl
 McLeay Emily, „Housing as a Political Issue” , ultima accesare la 21 August 2019,
https://bit.ly/2zjr4SX
 Megbolugbe Isaac, „The economic theory of housing demand: A critical review” ,
ultima accesare la 21 August 2019, https://bit.ly/2MA41Mo
 Raport Indecele Dezvoltării Umane, ultima accesare 13 Iulie 2019,
https://bit.ly/1QhPH6T
 Snell Ashley, „Affordable Housing for the Future” , Teză prezentată către
Universitatea Waterloo (2011)
 Social Housing in Europe, Romania, ultima accesare la 30 Iulie 2019,
https://bit.ly/2MlTh3X
 Strategia integrată de dezvoltare urbană durabilă a municipiului Sibiu, 2015 -2023,
ultima accesare la 14 August 2019, https://bit.ly/2UgP45d
 Strategia integrată pentru 2014 -2020, Studiu pentru actualizarea documentelor
strategice pentru Popul de Creștere Cluj Napoca aferente perioadei de programare
2014 -2020, ultima accesare la 13 Iulie 2019, https://bit.ly/2R13u5v

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
64
 Streimikene Dalia, „Quality of Li fe and Housing”, International Journal of Information
and Education Technology, Vol. 5, Nr. 2 (2005)
 Suditu Bogdan, „Despre ideologie și politici de locuire în România post –
decembristă” , ultima accesare la 03 August 2019, https://bit.ly/30kowQc
 Surdu Mihai, „Analiză multicriterială asupra teritoriului subregional – Zona Limitrofă
a Municipiului Sibiu”, (2019), pentru acces: surdu.mihail@gmai l.com
 Vâlceanu Daniel -Gabriel și Zulaica Laura, „Indicele calității locuirii –instrument de
evaluare a calității locuirii urbane” , Urbanism. Arhitectură. Construcții Nr. 3, Vol 4
(2012)
 Voicu Bogdan, ”Despre precaritatea locuirii urbane, în România” , Cali tatea Vieții, nr.
1-2, p. 51 -63, (2005)

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
65
Figura 8: Infografic prin care este reprezentat procentul din populație care nu deține o
toaletă proprie în interiorul casei.

Sursa: https://monitorsocial.ro/indicator/locuirea -in-romania/
Figura 9: Dimensiunea medie a unei locuințe după gradul de urbanizare și dimensiunea
medie a unei gospodă rii cu copii dependenți după gradul de urbanizare.

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
66

Figura 10: Schemă logică prin care este demonstrată capacitatea cuprinsului de a
realiza produsul final

Prezentarea problemei
Locuirii în zona studiat ă
Motiva ția cercet ării
Obiectivele și întreb ările de cerc.
Rezultatele
anticipate
Metodologia studiului
Analiza statistic ă a datelor
Strategia de cercetare
Analiza literaturii de
specialitate
Consultarea materialelor științifice
Defini ții și caracteristici
Locuirea în zona studiat ă
Prezentarea și analiza
datelor
Prezentarea celor mai importante
Informa ții despre locuire
Concluzii
Și recomand ări
Crearea unui manual cu
pași de urmat

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
67
Figura 11: Analiză comparativă a punctleor tari și a punctelor slabe în cadrul politicilor
locuirii pentru fiecare țară analizată
Țara Puncte tari Puncte slabe
Marea
Britanie – Creșterea numărului de locuințe
cu o eficiență energetică mai bună
– Angajamentul guvernului de a
construi mai multe locuințe
– Existența unei strategii a locuirii la
nivel local
– Fonduri separate pentru
problematica persoanelor fără
adăpost – Un deficit al locuințelor la nivel
național
– Lipsa finanțării din partea
guvernului pentru locuințele
sociale
– Un num ăr mare de rezidenți și
chiriași pentru care costul
locuințelor este suprasolicitant
Olanda – Cea mai mare rată a chiriilor și
locuințelor sociale din Europa,
finanțată fără fondurile statului
– Cel mai calitativ sector de
închiriere al locuințelor din Europa
– Există un set de reforme prin care
se încearcă îmbunătățire a,
eficientizarea și guvernanța
FINP -urilor.
– Prezența a 3 piloni de gestionare
a riscurilor financiare pentru FINP
– Independența financiară a FINP
față de guvernul Olandei – Creșterea prețurilor lo cuințelor
odată cu scăderea numărului de
locuințe construite în fiecare an
– Persoanel e cu venituri medii
întâlnesc probleme atunci când
doresc să achiziționeze sau să
închirieze o locuință
– Investițiile în locuințele sociale
sunt afectate negativ de o taxă
specială impusă locuirii sociale

Franța – Capacitatea de reziliență a
politicilor de locuire datorită
numărului mare de actori implicați
în deciziile legate de locuire
– O piață a locuințelor bine
reglementată care aduce un
număr de 100.000 de locuințe noi
în fiecare an
– Prezența activă a societății civile
și a actorilor implicați în deciziile
legate de locuire duc la
îmbunătățirea măsurilor pentru
locuire – Nevoile populației legate de
locuire nu sunt reflectate în
politicile și reglementările
naționale
– Lipsa u nor locuințe sociale
adecvate în anumite regiuni ale
țării are un impact asupra
locurilor de muncă și asupra
mobilității
– Tăierea fondurilor pentru locuire
socială cu peste 1.5 Miliarde de
Euro
– Riscul falimentării a peste 200 de
FINP -uri

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
68
Figura 12: Planul de acțiune pentru operaționalizarea strategiei de cercetare
Nr. Activitatea Durata Rezultate Anticipate %
Acope
rire
1. Discuții cu persoanele specializate
în domeniul planificării teritoriale și
al locuirii 1 lună Notițe și înregistrări
audio ale interviurilor 5
2. Colectarea, analiza și sintetizarea
literaturii de specialitate 2 luni Notițe și informații
sintetizate sub forma
unor drafturi 15
3. Analiza multicriterială a zonei de
studiu 1 lună Cartograme / Scheme
/ Diagnostic al zonei
studiate 10
4. Discuțiile cu comunitatea afectată
de problema elaborată 2
săptămâni Notițe și draft -uri cu
sinteza informațiilor
obținute 10
5. Dezvoltarea instrumentelor de
colectare a informațiilor 2
săptămâni Crearea unei fișe de
observații
semistructurate și a
unui chestionar 3
6. Colectarea datelor din teritoriul
studiat prin intermediul
chestionarului 2
săptămâni Informații neprocesate 15
7. Colectarea datelor din teritoriul
studiat prin intermediul observației
nestructurat e 1
săptămână Fișe de observație cu
informații neprocesate 10
8. Introducerea datelor culese în
programe de procesare 1
săptămână Fișiere de analiză de
tip csv. și excel. 2
9. Analiza datelor 5 zile Notițe și alte informații
procesate 5
10. Formularea concluziilor 3 zile Notițe despre
informațiile obținute 5
11. Elaborarea draftului final al
disertației cu includerea
concluziilor din datele analizate 2
săptămâni Teza de disertație în
variata finală draft 10
12. Feedback îndrumători de teză de
disertaț ie 1
săptămână Feedback -ul sub
formă de notițe 5
13. Introducerea feedback -ului și
efectuarea ultimelor modificări 1
săptămână Teza de disertație în
varianta finală 5
14. Printarea și transmiterea tezei de
disertație în varianta finală 1 zi Transmiterea tezei și
primirea confirmării 0

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
69
Figura 13: Întrebările adresate APL -urilor în cadrul aplicării interviurilor semistructurate
Întrebările de cercetare pentru interviuri:
Interviu cu autoritățile publice
– În prezent, există vreo strategie pentru locuire pe care o analizați / consultați?
Dacă există, cum are loc aplicarea ei?
– Există consultări înainte de a fi construite locuințele sociale? (pentru UAT -urile în
care au fost construite locuințe sociale)
– Care sunt avanta jele / dezavantajele pe care considerați că le veți avea odată cu
asocierea în cadrul unei agenții zonale ?
– Care sunt resursele (legate de locuire) pe care le -ați pune la dispoziție pentru o
asociere în cadrul zonei studiate (cele 9 UAT -uri din z ona limitrofă a municipiului
Sibiu) ?
– Există proiecte în zonă, concentrate pe aspectele locuirii , care vă aduc anumite
beneficii? Dacă da, care sunt aceste proiecte și cum beneficiați dumneavoastră
(Autoritatea Publică) și cum beneficiază comunitatea de ace ste proiecte?
– Credeți că este necesară înființarea unui departament / deschiderea unei poziții
în cadrul primăriei care s -ar ocupa cu gestionarea situației locuirii în cadrul
UAT-ului și în cadrul relației cu celelalte UAT -uri?
– Ați fi dispus să acordați o sumă din partea bugetului local pentru înființarea unei
agenții de dezvoltare zonală? Dacă răspunsul este afirmativ, care este această
sumă?
– Care este relația pe care o aveți în acest moment cu Primăria Mun. Sibiu?

UAUIM – Facultatea de Urbanism
Master Amenajarea teritoriului și Dezvoltare Regională
Proiect de disertație
Mihai Surdu
70

Figura 14: Fișă de observație aplicată în cercetarea de teren

1. Observația amplasării și accesului la servicii (4 -5 UAT -uri)
– Magazine
1. numărul magazinelor / UAT _____
2. mărimea magaziloer ___________
3. frecvența pe durata a 15 minute: foarte crescută; crescută; redusă; foarte
redusă.
– Parcuri
1. Numărul parcurilor / UAT ____
2. Mărimea parcurilor: mari; medii; mici
3. Frecvența pe durata a 15 minute: foarte crescută; crescută; redusă; foarte
redusă.
– Locuri de joacă pentru copii
1. Numărul locurilor de joacă / UAT ____
2. Calitatea accesoriilor : bună ; medi e; rea
3. Frecvența copiilor pe durata a 15 minute: foarte crescută; crescută; redusă;
foarte redusă.
– Terenuri de sport
1. Numărul terenurilor / UAT ____
2. Calitatea accesoriilor: bună; medie; rea
– Prezența altor servicii pe care le -ar putea accesa populația locală :
____________________________________________________________

2. Observația locuințelor (4 -5 UAT -uri)
– Calitatea construcțiilor acoperișurilor _________________ ___________
– Calitatea construcțiilor ușilor / ferestrelor _________________________
– Materialele de construcție a locuințelor __________________________
– Amplasarea veceurilor (interior / exterior) ________________________