Prezentarea S.c. Piraeus Bank Romania

CAPITOLUL I.

Aspecte teoretice privind conceptul de evaluare a proprietatii

Sustenabilitatea – o preocupare reală a industriei proprietăților

Percepția proprietății ca marfă se schimbă, accentul punându-se pe trăsăturile de design sustenabile și caracteristicile de performanță ca determinante importante ale valorii proprietății, prin urmare se cer noi modalități de a estima valoarea proprietăților. Participanții individuali și firmele private devin mult mai avizați și informați de calitatea și de performanța spațiului pe care-l folosesc și-l ocupă. Mai mult, performanța scăzută socială și de mediu este tot mai mult văzută ca un risc investițional și poate fi observată o schimbare a paradigmei. Anumiți investitori nu mai văd un conflict în a acționa sustenabil și a face profit. Chiar mai mult, comportamentul sustenabil și responsabil în practica business-ului este văzut din ce în ce mai mult ca o precondiție pentru atingerea rentabilității investiției. Prin urmare apare necesitatea de a implementa principiile unei dezvoltări sustenabile și de a oferi produse de investiții în cadrul unei proprietati care sa fie responsabile social; aceasta rezultă nu numai din responsabilitatea uriașă către societate în sens larg dar are in vedere nevoia industriei de a păstra și crește competitivitatea și profitul pe termen lung.

În cadrul procesului luării deciziei de a investi într-o proprietate o atenție deosebită este dată relației dintre evaluarea proprietății, analiza riscului și finanțării precum și creșterii interesului și responsabilității pe care industria proprietății îl ia către societate și mediu. Industria proprietății devine conștientă de nevoia de a comunica activ această atitudine către publicul larg dar și de creșterea cererii pentru activele proprietății și oportunităților de investiție care sunt în conformitate cu principiile dezvoltării durabile sau celor care urmăresc maxima etică ca o oportunitate majoră. Apare ca evidentă creșterea acceptării responsabilității sociale de către organizații, firme și altor actori de impact atât în procesul de investiție, planificare și finanțare ca și în cererea și provizionarea produselor (de ex: clădiri, produse de investiție în proprietate, finanțare și produse de asigurare).

Principalul motiv pentru integrarea imediată și riguroasă a problemelor de sustenabilitate în evaluarea proprietății sunt următoarele:

mai multe modele de sustenabilitate a comportamentului sunt necesare urgent pentru a susține viabilitatea ecosistemului Pământului;

un potențial enorm de piață neatins există pentru produse sustenabile de investiție în proprietate și pentru servicii de consultanță;

clădirile sustenabile depășesc clar performanțele competitorilor obișnuiți în toate domeniile importante (de mediu, sociale și financiare);

ignorarea beneficiilor planului sustenabil conduce la estimări distorsionate de prețuri;

reflectarea problemelor sustenabile în prețul proprietății este deja posibil și valabilitatea acestei decizii depinde în întregime de capabilitatea evaluatorului și de abilitatea de a explica și justifica presupunerile lui/ei în cadrul raportului de evaluare.

Organismele profesionale au realizat din ce în ce mai mult că dezvoltarea sustenabilă nu este numai problema cheie pentru munca lor dar are largi implicații pentru relațiile dintre profesioniști și societate. Acesta este cazul particular pentru construirea mediului profesional unde clădirile au un impact major pentru mediu, termenii sociali și economici. (United Nations Environment Programme, 2007). Pentru a lua un exemplu, clădirile sunt emitenți importanți de emisii de carbon, care contribuie la încălzirea globală; de exemplu, dacă toată energia folosită în construire, ocuparea și operarea clădirilor este combinată atunci clădirile sunt reponsabile pentru 50 % din emisiile de carbon din UK (Building Research Establishment, 2003). Aceasta este de asemenea o problemă importantă globală, cu mediul de construcții un important contributor la problemele de mediu globale și cu consecințe de impact asupra mediului natural.

Activitățile și dezvoltările care privesc Investiția responsabilă social și Investiția de proprietate responsabilă social sunt conduse și legate strâns de eforturile făcute de comunitatea globală de a atinge o dezvoltare durabilă. Dezvoltarea durabilă înseamnă dezvoltarea care ține cont de nevoile de astăzi fără a limita abilitatea generațiilor viitoare de a ține cont de propriile necesități (World Commission on Environment and Development, 1987). În timp ce sustenabilitatea este de obicei interpretată astăzi ca și țel sau țintă de a avea un echilbru durabil între economie, mediu și societate, dezvoltarea durabilă înseamnă un proces în mișcare direcționat către atingerea țelului. În acest context, asumarea responsabilității către societate și mediu poate fi văzută ca o precondiție și o măsură pentru implementarea principiilor dezvoltării durabile și resposabilității sociale a investiției reprezintă un instrument major în acest aspect.

Aspecte practice ale evaluării

Pe de o parte, evaluarea proprietății reprezintă mecanismul major de aliniere a profitabilității cu performanța de mediu a activului și de a explica și comunica avantajele și beneficiile clădirilor sustenabile. Pe de altă parte s-a presupus că schimbările graduale ale percepției participanților pe piață în favoarea clădirilor sustenabile trebuie reflectată în cadrul evaluării proprietății și riscului asociat procesului de evaluare (altfel evaluatorii vor face estimări greșite ale prețului). Aceasta poate conduce la un feedback pozitiv întrucât participanții vor vedea beneficii certe ale clădirilor sustenabile (eficiența energetică) reflectată în prețul estimat al proprietății, sunt încurajați să aibă clădiri și mai sustenabile pentru a atinge estimări de preț mai mari.

Dacă se face corespunzător o evaluare de proprietate (încercarea de a furniza o măsură monetară a utilității derivate prin proprietate și/sau folosirea proprietății) trebuie înțeleasă de către oricine fără a considera dacă utilizatorul final a luat în calcul sustenabilitatea clădirii sau dacă știe despre beneficiile ei. Totuși aceasta nu înseamnă că evaluarea proprietății trebuie să țină cont de problemele sustenabilității în orice caz. Întrucât o evaluare a proprietății – de ex., evaluarea de piață – cere estimarea prețului de vânzare cel mai probabil, aceste evaluări trebuie să ia în calcul sustenabilitatea numai dacă aceste probleme au impact asupra poziției proprietății pe piață în relația cu concurența. Evaluarea implică, de asemenea, numai beneficiile sau pierderile bănești directe, riscurile specifice legate de proprietar sau utilizatorul clădirii trebuie luate în calcul în cadrul procesului de evaluare. Beneficiile indirecte sau ne-monetare care sunt realizate de societate sau de mediu nu trebuie considerate.

Totuși, privind altă formă de evaluare a proprietății care este la fel de importantă ca bază pentru luarea deciziei de investiție – de ex., valoarea de investiție – cazul este în întregime diferit. Aici, integrarea problemelor de sustenabilitate în evaluarea proprietății depind de obiectivele investiției. Așa cum este cazul investitorilor responsabili sociali, obiectivele de investiție pot fi foarte bine realizate de cerințele stricte ale sustenabilității. Ca și consecință pentru evitarea producerii unor estimări greșite ale valorii, evaluatorii au nevoie să ia în considerare o gamă largă de beneficii ale clădirilor sustenabile incluzând beneficiile indirecte și nemonetare (cum ar fi câștigul de imagine) care sunt realizate fie de un investitor direct, de mediu sau societate. Aceasta presupune o înțelegere profundă a trăsăturilor clădirilor convenționale și a celor sustenabile, cum trăsăturile clădirilor sustenabile afectează riscul și profitul și cum utilitatea derivate de la aceste clădiri adaugă valoare pentru oameni sau grup de oameni.

Evaluarea proprietății reprezintă valoare de piață a proprietății bazata pe o „vânzare ipotetică”. Conform International Valuation Standards Committee (IVSC), valoarea de piață este definită ca: „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării între un vânzător hotărât și un cumpărător decis, într-o tranzacție echilibrată, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acționat in cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri” (IVSC, 2005, p. 27). Cu alte cuvinte este presupusa vânzarea la o anumită dată (data evaluării), respectiv se estimează cel mai probabil preț. A considera aspectele de sustenabilitate este critică la clădirile comerciale deoarece valoarea combinată a clădirii și a terenului, identificate în procesul evaluării, rămâne să se considere de către acționari sau investitori ce pot impune condiții specifice pentru finanțări.

Poate fi argumentat că trăsăturile sustenabile încorporate într-o clădire trebuie legate de valoarea directă sau indirectă a clădirii în contextul business-ului deoarece cele mai multe clădiri comerciale sunt proprietatea oamenilor de afaceri care caută să maximizeze bogăția acționarilor. Trebuie reamintit că valoarea de piață a unei clădiri comerciale sustenabile este interpretarea percepției de piață a valorii pentru clădirile de birouri. Acesta rămâne un concept important al evaluării.

Cheltuielile de operare de zi cu zi a clădirilor comerciale ce vor fi plătite de proprietar sau de chiriaș depind de structura închirierii. În sens larg sunt două tipuri mari de chirie:

Închiriere brută, unde proprietarul plătește utilitățile;

Închiriere netă, unde chiriașul plătește utilitățile.

Structura închirierii va avea impact asupra procesului de evaluare. De exemplu, dacă închirierea este brută, atunci proprietarul (și cheltuielile de operare corespunzător și valoarea capitalului) clădirii va beneficia de creșterea eficienței energetice, economia trece direct la proprietar. Pe de altă parte, închirierea netă va aduce economii chiriașului.

Alte avantaje indirecte vor trebui considerate în procesul evaluării. De exemplu, un chiriaș cu închiriere netă care închiriază spații în clădiri sustenabile sau eficiente energetic ce au asociate economii ale costurilor operaționale pot plăti o rată mai mare pe metru pătrat pentru spațiul de birouri dacă chiriașii pot identifica pe termen lung economii. Pe de altă parte se poate argumenta că prețul va fi mai mic pentru clădirile ne-eficiente întrucât costurile vor fi mai mari pentru operare. (JLL, 2006).

Evaluatorii trebuie să aibă o educație cuprinzătoare, training și experiența înainte de a fi recunoscut de piață. (API, 2007). Este esențial ca un evaluator să cunoască trendurile pieței și să reflecte efectul acestor influențe în valoarea clădirilor sustenabile. Sustenabilitatea a devenit rapid un factor de influență în atribuirea valorii în care fiecare clădire comercială este direct și indirect influențată de nivelul trăsăturilor sustenabile (sau lipsa lor). Este esențial ca abordarea valorii brute pe valoarea de piață la data evaluării. Deși conceptual de sustenabilitate a fost legat inițial de costurile scăzute de operare sunt multe alte componente în evaluare afectate de nivelul sustenabilității incluzând mentenanța, deprecierea precum și menținerea de valoare.

Desigur trăsăturile sustenabilității au un efect pozitiv asupra valorii clădirii. Aceasta începe să fie acceptat și recunoscut numai în cercurile de cercetare sau academice. Recent un raport publicat de RICS a concluzionat că există o legătură clară între valoarea de piață a unei clădiri și calitățile verzi de performanță ale acesteia. (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005, p. 3).

Întrucât va dura ani de zile pentru strângerea unei baze de date necesare pentru a fundamenta deciziile evaluatorului furnizarea unui “bonus” la valoare pentru clădirile sustenabile sau o „reducere” a valorii in absenta acesteia, evaluatorii trebuie să informeze despre crearea de valoarea prin sustenabilitDe exemplu, un chiriaș cu închiriere netă care închiriază spații în clădiri sustenabile sau eficiente energetic ce au asociate economii ale costurilor operaționale pot plăti o rată mai mare pe metru pătrat pentru spațiul de birouri dacă chiriașii pot identifica pe termen lung economii. Pe de altă parte se poate argumenta că prețul va fi mai mic pentru clădirile ne-eficiente întrucât costurile vor fi mai mari pentru operare. (JLL, 2006).

Evaluatorii trebuie să aibă o educație cuprinzătoare, training și experiența înainte de a fi recunoscut de piață. (API, 2007). Este esențial ca un evaluator să cunoască trendurile pieței și să reflecte efectul acestor influențe în valoarea clădirilor sustenabile. Sustenabilitatea a devenit rapid un factor de influență în atribuirea valorii în care fiecare clădire comercială este direct și indirect influențată de nivelul trăsăturilor sustenabile (sau lipsa lor). Este esențial ca abordarea valorii brute pe valoarea de piață la data evaluării. Deși conceptual de sustenabilitate a fost legat inițial de costurile scăzute de operare sunt multe alte componente în evaluare afectate de nivelul sustenabilității incluzând mentenanța, deprecierea precum și menținerea de valoare.

Desigur trăsăturile sustenabilității au un efect pozitiv asupra valorii clădirii. Aceasta începe să fie acceptat și recunoscut numai în cercurile de cercetare sau academice. Recent un raport publicat de RICS a concluzionat că există o legătură clară între valoarea de piață a unei clădiri și calitățile verzi de performanță ale acesteia. (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005, p. 3).

Întrucât va dura ani de zile pentru strângerea unei baze de date necesare pentru a fundamenta deciziile evaluatorului furnizarea unui “bonus” la valoare pentru clădirile sustenabile sau o „reducere” a valorii in absenta acesteia, evaluatorii trebuie să informeze despre crearea de valoarea prin sustenabilitate, faptul ca riscurile asociate clădirilor convenționale vor atrage mai puțini investitori precum și alte elemente subiective care conduc la estimarea finală, pentru furnizarea unui serviciu de evaluări transparente și credibile. Aceasta înseamnă că raportul de evaluare trebuie să fie extins pentru a include următoarele elemente adiționale:

O descriere clară a disponibilităților certe în legătură cu caracteristicile proprietății și atributelor (preferabil bazate pe evaluarea performanțelor integrate ale clădirii);

O declarație a opiniei evaluatorului despre beneficiile acestor caracteristici și atributele și ve versa despre riscurile care provin din indisponibilitatea lor; și

O declarație a opiniei evaluatorului despre impactul acestor beneficii și/sau riscuri asupra valorii proprietății.

Totuși, centrarea pe crearea de valoare prin sustenabilitate și distincția mai clară între clădirile sustenabile și cele convenționale cere o înțelegere profundă a conceptului dezvoltării sustenabile și a implicațiilor asupra sectorului construcțiilor și proprietății. Aceasta este o provocare importantă pentru evaluatori, organizații profesionale și instituțiile de educație. Realizarea acestei distincții prin cuantificarea impactului pozitiv al sustenabilității nu va conduce numai la mutarea construcțiilor sustenabile pe val dar va duce și la o presiune mare pe investitori și managerii de investiții (care tradițional se încred în informațiile despre performanța financiară) pentru a include problemele sustenabilității în deciziile lor pentru a mări profitul proprietății.

Investițiile imobiliare din România – analiză și tendințe

Proprietatea imobiliară poate fi utilizată, în general, independent, de către proprietari pentru a obține venituri, dar în particular, terenurile pot fi o cale complementară de a susține și garanta împrumuturile de capital. În acest mod proprietatea imobiliară și sectorul financiar se întrepătrund și pot forma un segment cu adevărat puternic într-o economie viitoare. Pe plan european, în ultimii ani se remarcă o tendință, clar conturată, de orientare a investitorilor către sectorul proprietății imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine protejate investițiile lor și riscurile sunt mult mai ușor de controlat. Dacă piața imobiliară din Europa de Vest a înregistrat în ultimii 2 ani o tendință de scădere, în special la capitolul investiții imobiliare comerciale, piața est-europeană se află în plin avânt. Totuși, chiar dacă coordonatele generale indică o scădere a activității pe piața imobiliară europeană, pe termen lung însă se apreciază, de către specialiști, că se vor produce importante modificări structurale ale acestei piețe. Aceste schimbări vor avea loc ca o consecință a reducerii barierelor de intrare in Uniunea Economică și Monetară, liberalizând formarea ofertei de bunuri imobiliare pe piețele de investiții. Având în vedere extinderea Uniunii Europene, de la 15 la 27 de țări, piața europeană va rămâne în continuare extrem de dinamică și va fi un bun mediu pentru investițiile în proprietăți imobiliare. Domeniul imobiliar constituie în momentul de față cel mai dinamic sector al economiei românești, statisticile indică o creștere accentuată a investițiilor în proprietăți imobiliare, numeroase companii investesc în construirea de proprietăți imobiliare iar dinamica tranzacțiilor efectuate cu proprietăți imobiliare arată o orientare clară către acest gen de activitate. Piața imobiliară în România a apărut și s-a dezvoltat extrem de rapid după 1990.

Procesul de structurare al acestei piețe poate fi caracterizat prin următoarele elemente:

operațiunile pe piața imobiliară au devansat ritmul elaborării și implementării de către guvern a reglementărilor specifice;

piața imobiliară din România nu este lipsită de riscuri, uneori chiar mai mari decât în alte țări, datorită numeroaselor și rapidelor schimbări ale cadrului legal (reconstrucția dreptului de proprietate, evaluarea proprietăților, eliberarea titlurilor de proprietate asupra terenurilor; planurile de urbanism, eliberarea autorizațiilor de construcție etc.)

instituționalizarea activităților specifice pieței imobiliare (crearea unor instituții cu rol administrativ de gestionare a proprietăților imobiliare, formarea unor asociații profesionale etc.).

CAPITOLUL II.

Prezentarea S.C. Piraeus Bank Romania

Succintă prezentare

Denumirea: PIRAEUS BANK S.A.

Forma juridică a băncii: Societate pe acțiuni ce își desfășoară activitatea în conformitate cu legile române, aplicarea cu strictețe a regulamentului valutar impus de BNR și cu propriul statut.

Sediul central: B-dul Carol I, nr. 34-36, sector 2, București.

Durata societății este nelimitată începând cu data înregistrării în Registrul Comerțului. Numărul de înmatriculare în Registrul Comerțului este J40/1441/1995, înregistrată la Registrul Bancar nr: 37114104101.
Capitalul social al băncii este de 40.000.720 ron

Telefon: sediul cental – 021/250.67.98 – Bucuresti

E-mail: [anonimizat] www.piraeus.ro

Obiectul de activitate: Cuprinde efectuarea în nume propriu și în cel al clienților de operațiuni financiar bancare în țară și în străinătate, precum și alte activități legate de acestea în limitele reglementărilor legale în vigoare (atrage economiile persoanelor fizice, deschide conturi curente și efectuează operațiuni de cont curent în favoarea clienților, contractează credite în lei, cumpără și vinde valută, emite cecuri bancare și alte efecte de comerț).

Istoricul societății

Fondată în 1916, Piraeus Bank a trecut printr-o perioadă în care a fost proprietatea și a fost condusă de către Stat (1975-1991) înainte să fie privatizată în decembrie 1991. De atunci, a crescut continuu ca mărime și activități. Pe parcursul creșterii sale organice, Piraeus Bank a făcut o serie de mișcări strategice cu scopul consolidării unei prezențe puternice pe piață. Astfel, în 1998, Banca a absorbit activitățile Chase Manhattan din Grecia, a preluat controlul intereselor în Macedonia-Thrace Bank și a preluat banca specializată Credit Lyonnais Hellas. La începutul lui 1999, Banca a preluat Xiosbank și a absorbit activitățile National Westminster Bank Plc din Piraeus Bank Cyprus și în Egipt cu 54 de sucursale ale Piraeus Bank Egipt. Principalele obiective strategice ale Piraeus Bank Group sunt: creșterea cotei de piață în Grecia și în Balcani, îmbunătățirea calității serviciilor și satisfacției clienților, crearea de produse inovative, întărirea poziției Grupului pe piață de retail banking și finanțarea întreprinderilor mici și mijlocii, consolidarea Grupului în sectoarele management proprietăților și asigurărilor bancare și, în cele din urmă, întărirea profitabilității în vederea unei creșteri constante ale valorii acționarilor. La începutul lui 2002, Piraeus Bank a preluat Hellenic Industrial Development Bank (ETBAbank) de la Statul Grec, crescând astfel baza de capital a Grupului și cota de piață a acesteia. ETBAbank a fost absorbită cu succes de către Piraeus Bank în decembrie 2003. De asemenea la începutul lui 2002, un acord de alianță strategică pentru piața Greciei a fost semnat între Piareus Bank Group și Grupul Internațional bancar și de asigurări ING Group. La începutul lui 2005, Piraeus Bank Group, implementându-și strategia de expansiune în piețele Europei de Sud-Est, a preluat Eurobank din Bulgaria, întărindu-și prezența în Bulgaria, pe măsură ce intra pe piață Serbiei prin preluarea Atlas Bank. Astăzi, Piraeus Bank conduce un grup de companii care acoperă toate activitățile financiare și bancare de pe piață Greciei (banca universală).

Piraeus Bank posedă expertiză de valoare în particular în ariile de retail banking, întreprinderi mici și mijlocii, piețe de capital și de investiții, leasing și finanțarea sectorului de shipping. Aceste servicii sunt oferite prin rețeaua de sucursale ale băncii și de asemenea prin rețeaua de electronică bancară a Winbank. Aceasta a fost lansată la începutul anului 2002, ca un serviciu bancar electronic complet în Grecia, oferind un set complet de servcii prin 4 canale diferite de distribuție (internet, telefonie mobilă, call centre și ATM-uri).

Nivelul excelent al serviciilor Winbank a atras un număr de premii și distincții, în timp ce Winbank a fost singurul serviciu de e-banking din Grecia certificat cu ISO 9001:2000. Piraeus Bank Group are o prezență internațională în plină creștere, concentrată în principal în Europa de sud-est, dar și în centrele financiare din Londra și New York. În particular, Grupul este prezent în Statele Unite prin Marathon Bank, cu sediul în New York (în ianuarie 2004 a absorbit de asemenea Interbank NY), având 10 sucursale, având o sucursală Piraeus Bank în Londra, una  în Albania, prin Tirana Bank cu 25 de sucursale, în România prin Piraeus Bank cu 25 sucursale, în Bulgaria cu 13 sucursale ale Piraeus Bank și 50 unități ale Eurobank și în Serbia cu 11 sucursale ale Atlas Bank.

Direcția fundamentală a politicii Grupului în ceea ce privește dezvoltarea resurselor umane se bazează pe un management eficient al resurselor umane, ducând la crearea unei echipe de personal bine pregătite și dedicate, capabile să funcționeze în mediul bancar competitiv al EU. La sfârșitul lui septembrie 2008, Grupul avea o echipă de angajați care număra 14.376 oameni.

La sfârșitul lui septembrie 2014, Piraeus Bank Group avea o rețea de 868 sucursale (355 în Grecia și 513 în străinătate), iar capitalul său se ridica la 3,356 mil. Euro. Valoarea depozitelor clienților și bonurile de retail se ridică la 31,597 mil. Euro, împrumuturile se ridică la 38.936 mil. Euro și total active valorează 52,859 mil. Euro.

Piraeus Bank în România

Industria bancară a României este una din sectoarele de primă linie ale economiei românești, reușind să se adapteze foarte rapid la standardele europene și totuși să asigure o infrastructură financiară solidă capabilă să susțină o dezvoltare sănătoasă pentru restul economiei.

Eforturile Băncii Naționale a României de a crea un puternic cadru legal pentru sistemul bancar, de a asigura coordonarea și supervizarea strictă a băncilor și a politicilor de creditare și totodată de a implementa și îmbunătăți procedurile de plată au ajutat la purificarea sistemului de băncile ineficiente și la crearea unui cadru propice pentru o evoluție competitivă.

Pe lângă toate acestea interesul investitorilor străini asupra mediului bancar local s-a manifestat mai devreme decât asupra altor industrii deoarece segmentul bancar, aflându-se sub supravegherea Băncii Naționale a României a avut un statut relativ independent de influențele guvernamentale, neumbrită de ramura politică.

Mai mult, interesul crescut într-unul din domeniile economiei cu cele mai mari lichidități a furnizat sprijinul necesar din partea investitorilor străini. Băncile străine s-au gândit la stabilirea în România și la asigurarea unei creșteri într-o piață de tip oligopol fie prin competiție calitativă – produse mai ieftine sau mai bine dezvoltate – sau cantitativă prin extinderea rețelei de sucursale, sau chiar ambele.

Pentru acest an, Piraeus Bank România anticipează o extindere rapidă și profitabilă, prin intermediul creșterii organice și al achizițiilor, în contextul adaptării la oportunitățile de pe piață. În acest moment, Piraeus Bank are o rețea de 130 de sucursale acoperind toate județele țării.

Unul dintre obiectivele îndrăznețe ale Piraeus Bank România pentru anul 2015 este dezvoltarea rețelei de sucursale astfel încât numărul acestora să atingă 180 de sucursale la sfârșitul anului, concentrându-se pe orașele cu număr mediu de până în 25.000 de locuitori.

Piraeus Bank România și Top Managementul băncii au fost onorați recent cu o serie de distincții pentru evoluțiile pozitive înregistrate:

Noiembrie 2007 – Piraeus Bank a făcut parte din Topul Capital “100 cele mai bune companii pentru care să lucrezi”.

Decembrie 2009 – Piraeus Bank a primit distincția “Banca anului” oferită de revista Piața Financiară.

Februarie 2010 – Mr. Stavros Lekkakos, Președinte și CEO Piraeus Bank România a fost laureat cu distincția “Most Admired Business Leader” oferită de revista Bucharest Business Week.

Februarie 2011 – Piraeus Bank a fost laureată cu distincția “Cea mai dinamică creștere a rețelei” oferită de Nine o’Clock.

Februarie 2012 – Piraeus Bank România a primit o importantă distincție publică pentru platforma sa de e-internet banking, Piraeus Online Banking.

Aprilie 2013 – Piraeus Bank a ocupat locul al 3-lea pe retail în topul celor mai bune produse realizat de revista Capital.

Mai 2014 – Piraeus Bank a ocupat locul al 6-lea printre băncile cu evoluția cea mai dinamică în 2013, realizat de Business Week.

În cadrul Piraeus Bank Group își desfașoară activitatea și Piraeus Bank Leasing, Piareus Bank Securities, Piraeus Insurance Reinsurance Broker, Piraeus Real Estate.

Structura organizatorică și relațiile ierarhice Piraeus Bank

Structura organizatorică a băncii este evidențiată pe 2 niveluri:

Structură pe orizontală;

Structură pe verticală.

Structura pe orizontală este legată de cele 4 funcții principale pe care le îndeplinește și care se concretizează în compartimente distincte (direcții).

Cele 4 funcții sunt :

funcția de conducere generală – care asigură managementul bancar și orientarea de ansamblu a activității acesteia;

funcția comercială – care asigură cadrul relațiilor cu clienții;

funcția de execuție – asigură finalizarea operațiunilor specifice activității bancare generate de funcția comercială;

funcția administrativă – asigură buna realizare a tuturor celorlalte funcții.

Corespunzător celor 4 funcții la nivelul centralelor băncilor comerciale există mai multe direcții, iar în cadrul acestora mai multe servicii care duc la îndeplinirea politicile băncilor respective (ex. direcția comercială, de credite și operațiunile de piață, de resurse umane, de credit și control intern etc.).

Structura pe verticală a unei bănci comerciale e asigurată de rețeaua teritorială a acestora și are în componența centrală bancară sucursalele, agențiile și punctele de lucru.

Relațiile ce au loc între unitățile ce aparțin aceleiași societăți bancare privind operațiunile cu clientela se numesc decontări intrabancare, iar cele ce se stabilesc între unitățile bancare ce aparțin societăților bancare diferite se numesc decontări interbancare.

Decontările interbancare se evidențiază cu ajutorul a 3 conturi :

111 = “cont curent la Banca Națională”

121 = “cont de corespondent la bănci” =”NOSTRO”

122 = “cont de corespondent ale băncilor” =”LORO”.

Din punct de vedere organizatoric, banca poate fi tratată într-o triplă dimensiune:

dimensiunea iererhică, prin care banca este structurată pe nivele iererhice, organizarea vizând atât conducerea băncii, cât și activitățile operaționale, executive, care asigură realizarea produselor și seviciilor băncii;

dimensiunea funcțională, prin care banca este organizată conform funcțiunilor băncii, atributele conducerii fiind atașate diferențiat fiecărei funcțiuni (productivă, financiară, comercială, etc.);

Cele două perspective organizatorice considerate în interdependența lor constituie arhitectura băncii, evidențiată prin organigrama acesteia, în cadrul cărei sunt relevate nivelele organizatorice, centrele operaționale, compartimentele funcționale, relațiile dintre acestea (de autoritate, de coordonare, de colaborare, de informare, etc.), precum și paramentrii definitorii ai fiecărui element organizatoric (atribuții, competențe, responsabilitați).

În funcție de perspectiva organizatorică considerată, organigrama băncii poate evidenția prioritar o anumită categorie de relații:

1.Relațiile ierarhice, de subordonare, organizarea centrându-se pe activitatea de conducere caracterizată prin decizie, coordonare și control. Conducerea, administrarea și controlul băncii sunt realizate printr-o ierarhie subordonativă a organismelor de conducere, cărora le sunt atașați parametri specifici de conducere (atribuții, competențe, responsabilități), caracteristică fiind autoritatea de decizie.

Elementele organizatorice ale organigramei ierarhice sunt următoarele:

Adunarea Generală a Acționarilor;

Consiliul de Administrație;

Comitetul de direcție sau de conducere;

Președintele și vicepreședintele.

La nivelul conducerii băncii sunt constituite organisme specializate care asigură realizarea integrării și armonizării unor activități, orientate pe obiective specificare (Comitetul de risc, Comitetul de credit, Comisia de cenzori, Controlul intern, etc.). Conducerea curentă a băncii este exercitată de președinte, vicepreședinte, dar și de șefii diviziilor, departamentelor și direcțiilor funcționale. Daca președintele răspunde de desfășurarea, în condiții optime și profitabile, a întregii activități a băncii, vicepreședintele îndeplinește atribuții însoțite de competențe și responsabilități corespunzătoare, referitoare la coordonarea unor departamente funcționale sau centre (unități) operaționale – sucursale, filiale, agenții.

2.Relațiile funcționale, organizarea centrându-se pe activități specifice băncii, generatoare de produse și servicii, și în acest sens constituindu-se compartimente (birouri, servicii, direcții divizii, departamente) care realizează operațiuni bancare caracterizate prin omogenitate, interdependență și finalitate. În funcție de dimensiunile băncii și specialitatea acesteia, activitățile și operațiunile pot fi realizate fie în cadrul unor direcții sau divizii, fie, în cazul băncilor mari, detaliate pe departamente, servicii sau birouri.

Organigrama funcțională este flexibilă și diferă de la bancă la bancă, chiar pentru aceeași bancă ea putându-se modifica în funcție de strategia băncii, de natura și volumul activităților desfășurate.

Principalele compartimente funcționale din cadrul băncii sunt: de coordonare, de trezorerie, de casierie, de control, de operațiuni comerciale, de creditare, de contabilitate, de informatică, de relații externe, de organizare, de resurse umane, de dezvoltare, juridic.

Compartimentele funcționale la nivelul centralei băncii au atribuții în domenii precum:

elaborarea și avizarea normelor metodologice;

îndrumarea și controlul centrelor (unităților) operaționale;

realizarea de studii, analize, evaluări, etc.

În cadrul organigramei, cele trei perspective organizaționale sunt reprezentate prin trei blocuri:

A – Relațiile ierarhice

B – Relațiile funcționale

C – Relațiile configuraționale

Predominanța unui anumit tip de relații în fiecare bloc al organigramei nu înseamnă eliminarea celorlalte, ansamblul de relații din fiecare bloc căpătând caracteristicile celor predominante.

Blocul C, al relațiilor configuraționale, evidențiază structura în rețea a centrelor operaționale în profil teritorial, în cadrul fiecărui centru existând relații ierarhice, de conducere, și funcționale, prin compartimentele structurii organizatorice ale fiecărui centru (sucursale, filiale, agenții).

De asemenea, între blocul C și blocul A sunt manifestate relații iererhice de autoritate, caracterizate în actele de decizie și coordonare exercitate de elementele organizatorice ale blocului A (de la Adunarea generală până la vicepreședinte), precum și de elementele organizaționale de stat major (Comitetul de risc, Comitetul de credit, etc.).

Pe de altă parte între blocul C și blocul B sunt manifestate relații funcționale, prin care compartimentele funcționale, de specialitate, ale Centralei Băncii îndrumă, coordonează metodologic, analizează centrele operaționale, teritoriale, care cuprind și acestea, în structura lor organizatorică, compartimente funcționale similare Centralei Băncii, însă mult simplificate, în funcție de dimensiunile unității teritoriale.

CAPITOLUL III.

Studiu de caz privind evaluarea investițiilor imobiliare rezidențiale în scopul minimizării riscului bancar.

TIP PROPRIETATE EVALUATA :

Proprietate rezidentiala- tip bloc,regim de inaltare: parter + 4 etaje.

DATA EVALUARII : Noiembrie 2014

CLIENT si DESTINATAR :SC ROMANITA INTERNATIONAL SRL

EVALUATOR : Gănescu Mihai

1.IDENTIFICAREA PROPRIETATII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE

Resedinta evaluata este o proprietate imobiliara de tip proprietate rezidentiala, situata in Municipiul Bucuresti, str. Trifesti, nr. 8. Proprietatea imobiliara se compune din :

teren in suprafata de 1.169 mp;

un corp de cladire cu o suprafata construita la sol de 576,90 mp si cu un regim de inaltare parter + etaj.

Din extrasul de carte funciara CF nr. 2113/N Bucuresti Sector 1 rezulta ca:

nr. cadastral este 956/1;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC Romanita International SRL;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Romanita SRL asupra proprietatii.

2. SCOPUL EVALUĂRII

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii in vederea determinarii valorii ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii si a reducerii riscului bancar.

3. BAZA EVALUĂRII. TIPUL VALORII ESTIMATE

Avand in vedere scopul evaluarii si tipul proprietatii evaluate, baza evaluarii este reprezentata de valoarea de piata a proprietatii, asa cum este definita in Standardele Internationale de Evaluare IVS 1, editia a VIII-a 2011.“valoarea de piata este data de suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostiinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

4. DATA EVALUARII

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014-15.11.2014 care este si data raportului.Data de referinta care a stat la baza efectuarii calculelor este data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 Euro= 4,3989 lei. Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.09.2014. In conditiile in care principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative, exprimarea opiniei finale se va face atat in Euro cat si lei, ca urmare a faptului ca in prezent majoritatea tranzactiilor pe piata imobiliara se exprima in aceasta valuta.

5. METODOLOGIA EVALUARII

Metodologia de estimare a valorii depiata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Pornind de la datele avute la dispozitie, evaluatorul a aplicat 2 abordari de evaluare recomandate, obtinand urmatoarele valori :

ABORDAREA PRIN COSTURI

– valoarea de piata obtinuta : 7.474.150 lei respectiv 1.699.098 euro

ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR

– valoarea de piata obtinuta : 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro

In urma aplicarii metodologiei de evaluare mentionate, opinia evaluatorului referitoare laVALOAREA DE PIATAa proprietatii imobiliare evaluate este data de valoarea obtinuta in cazul abordarii prin capitalizarea venitului: 3.791.400 lei,respectiv 906.650 euro. Referitor la valoarea de piata obtinuta se fac urmatoarele mentiuni :

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile si aprecierile exprimate in prezentul raport;

valoarea include valoarea terenului ;

valoarea nu tine seama de eventuale responsabilitati de mediu; evaluatorul nu a facut cercetari in acest sens;

evaluarea este o opinie asupra unei valori. Desi este o concluzie impartiala si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante, ea ramane totusi o opinie. Valoarea de piata obtinuta reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva.

Raportul de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor Internationale de Evaluare (IVS /2007), a recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre ANEVAR – Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania.

CAPITOLUL I. GENERALITATI

1.1.Obiectul si scopul evaluarii. Clientul si destinatia raportului.

Obiectul evaluarii il constituie dreptul de proprietate asupra imobilului situat in Municipiul Bucuresti , str. Trifesti nr.8, inscris in cartea funciara a Sectorului 1 cu nr. 2113/N. Proprietatea imobiliara se compune din :

teren cu o suprafata de 1.169 mp

un corp de cladire cu un regim de inaltare parter + 4 etaje, avand urmatoarele caracteristici:

suprafata construita Ac= 576,90 mp

suprafata utila Au = 840,27 mp

suprafata desfasurata Ad= 1.054 mp

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a imobilului specificat mai sus, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii. Prezentul raport de evaluare se adreseaza SC Romanita International SRL in calitate de client si banca in calitate de destinatar. Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul Deontologic al profesiei de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si fata de destinatarul lucrarii.

1.2. Drepturi de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate asupra imobilului este inscris in Cartea Funciara a Municipiului Bucuresti, Sector 1 la nr. 2113/N. Proprietarul imobilului situat in Municipiul Bucuresti, str. Trifesti nr. 8, este SC Romanita International SRL cu sediul social in localitatea Bucuresti, CUI 21466845, nr. de inregistrare la Registrul Comertului J40/6366/2007. Documentele care certifica dreptul de proprietate sunt contractul de vanzare cumparare si extrasul de carte funciara.Proprietatea imobiliara este libera de sarcini. In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Romanita International SRLasupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor altor limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate .

1.3. Data estimarii valorii

Raportul de evaluare a fost intocmit in perioada 01.09.2014 – 15.11.2014 care este si data raportului.

La baza efectuarii raportului au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client la data de 01.09.2014, luandu-se in considerare cursul de schimb comunicat de BNR la aceasta data de 1 EURO = 4,3989.Inspectia proprietatii s-a desfasurat cu acordul si in prezenta proprietarului in data de 01.09.2014.

1.4. Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR.

1.5. Metodologia de evaluare (etape parcurse, metode folosite)

Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost:

documentare, pe baza informatiilor solicitate clientului;

inspectia imobilului;

stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

selectarea tipului de valoare estimata in raport;

deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivuluide care trebuie sa se tina seama la deruluarea tranzactiei;

analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

aplicarea metodei de evaluare considerate oprtuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei evaluatorului.

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si de recomandarile ANEVAR. Au fost utilizate ca si metode de evaluare:

abordarea prin costuri

abordarea pe baza de venit 

A. Abordarea prin metoda costurilor

La evaluarea prin metoda costurilor se porneste de la ipoteza de a construi o replica a constructiei cu aceeasi utilitate, in aceleasi conditii de amplasament si cu materiale identice sau substituibile. Se aplica in special la proprietati recent construite (informatiile de piata fiind relevante) sau la proprietati speciale (este dificil de identificat proprietati comparabile, daca nu chiar imposibil). Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de reconstructie al cladirii, la data evaluarii, apoi sa estimeze si sa scada toate tipurile de depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unor constructii noi, identice cu cele supuse evaluarii, la data evaluarii. Evaluatorul poate sa calculeze costul de inlocuire al unui substitut modern pentru cladirea existenta, iar apoi sa identifice si sa cuantifice formele de depreciere.

Abordarea prin costuri obliga evaluatorul:

sa detemine costul de reconstructie sau costul de inlocuire, la data evaluarii, iar aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte;

sa determine marimea formelor de depreciere, respectiv fizica, functionala si externa, toate trei formand deprecierea cumulata;

sa scada din costul reconstructiei sau de inlocuire deprecierea cumulata sau forme ale deprecierii cumulate, obtinandu-se valoarea ramasa actualizata.

B. Abordarea pe baza de venit

Metoda de evaluare pe baza de venit ese utilizata in special pentru cladirile generatoare de venit, cum ar fi cladirile comerciale industriale cu destinatie generala sau depozitele. In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de utilizare a cladirilor si veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe baza de venit se poate face in cazul in care cladirea este detinuta de proprietar si participa la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existenta. Proprietarul va obtine venitul net pentru o perioada data, venit care poate fi convertit in valoarea cladirii. Metoda de evaluare a construtiilor pe baza de venit elimina timpul necesar pentru ca evaluatorul sa obtina amanuntele pentru costurile cladirii, masurarea deprecierii si estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor cladirii cu cele ale cladirilor comparabile recent vandute. Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit face ca estimarea valorii sa fie mai convingatoare, demonstrandu-se ca la baza ei nu stau informatiile despre piata (auzite, presupuse, verificate la un anumit nivel), ci o analiza a venitului brut, a chelutuielilor si a ratei de capitalizare. Se poate spune ca aceasta metoda este preferata mai ales cand clientii sunt investitori care doresc sa cunoasca ce profit pot scoate din exploatarea proprietatii evaluate. Aceasta metoda consta in estimarea valorii unei proprietati imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta le poate genera. Si aceasta abordare se bazeaza pe date extrase de pe piata imobiliara (chirii, cheltuieli de administrare, etc.).

1.6. Ipoteze si conditii limitative

Principalele ipoteze si conditii limitative de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

1.6.1 Ipoteze

aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarii imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i sea corda garantii pentru acuratete;

se presupune ca nu exista conditii ascunsesau neaparente alea amplasamentelor: solului sau structurii cladirii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

nu s-a facut nici o investigatie si nici nu s-au insepctat acele parti ale cladirii care erau acoperite, neexpuse, inaccesibilesi s-a presupus ca acele parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor ;

se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in considerare in raport;

din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul pensiunii, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturalesau chimice care afecteaza valoare proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluat au fost rezonabile in lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;

valoarea de piata estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba. Valoarea de piata poate fi incorecta sau necorespunzatoate la un alt moment ;

s-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa apara in perioada urmatoare;

alegerea metodei de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;

evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si altor informatii de care acesta nu avea cunostinta.

1.6.2. Conditii limitative

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

nici prezentul raport, nici parti ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

orice valori estimate in raport se aplica imobilului evaluat, luat ca intrg si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport;

raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

1.7. Surse de informare utilizate

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

documentele privind situatia juridica a proprietatii imobiliare si suprafetele constructiei si ale amplasamentului;

informatii privind piata imobiliara specifica (informatiile au fost culese de la agentii imobiliare si diverse pagini de internet);

informatii de la evaluatori care isi desfasoara activitatea pe piata locala;

alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate respectiv: Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare metoda costurilor – ANEVAR, Cataloage de reevaluare elaborate de Comisia Centrala pentru Reevaluarea si Inventarierea Mijloacelor Fixe, coeficienti de actualizare, cursul de referinta al monedei nationale, publicatii privind piata imobiliara.

1.8. Clauza de nepublicare

Raportul de evaluare sau orice alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui catre alte personae decat cele mentionate, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

Capitolul. Ii. Analiza Pietei Imobiliare

2.1. Definirea pietei imobiliare

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Piata mai este definita ca “fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care schimba dreptul de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.” Aceasta piata se defineste pe baza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc. In general, propietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influnetata de reglementarile guvernamentale si locale. Diferitele piete imobiliare sunt create de necesitatile, dorintele, motivatiile, localizarea si varsta participantilor de pe piata si de tipurile, amplasarea, designul si restrictiile urbanistice ale proprietatii. Pot fi identificate 5 tipuri de piete si anume:

piete rezidentiale ( case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate)

piete comericale ( cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine)

piete industriale ( fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare)

piete agricole ( ferme, livezi, vii, pasuni, paduri)

piete speciale ( proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul initial, ex. Scoli, aeroporturi, sali de conferinta, parcuri de distractii, terenuri de golf, etc.

Procesul de analiza a pietei imobiliare consta in identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu. In analiza de piata imobiliara evaluatorul va trebui sa stabileasca raportul dintre cererea si oferta competitiva de pe piata analizata, pentru momentul prezent si pentru viitor. Din analiza pietei rezulta cea mai buna utilizare a unei proprietati. In cazul nostru se va analiza piata cladirilor rezidentiale de tip bloc de apartamente situate in Municipiul Bucuresti, Sector 1, Str. Trifesti, nr. 8. Dezvoltarea pietei imobiliare in zona, pana acum cativa ani, a fost determinata si de cererea masiva pentru cumpararea de imobile ( terenuri, case, spatii comerciale ), in vederea construirii unor ansambluri residentiale, cladiri administrative , centre comerciale si magazine. Un exemplu elocvent in acest sens in reprezinta finalizarea in imediata apropiere a celei mai mari cladiri rezidentiale din Bucuresti si a deschiderii Mall-ului Promenada.

2.2. Oferta competitiva

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.Pretul unui teren disponibil pleaca de la preturi cuprinse intre 250-100 euro/mp in zonele periferice neatractive sau fara utilitati disponibile, 250-1000 euro/mp in zonele periferice sau semicentrale si poate ajunge pana la 2000-2500 euro/mp in cazul loturilor centrale si ultracentrale.

2.3. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ. Este prima data dupa 1989 cand cererea dicteaza directia pietei imobiliare autohtone si nu oferta. In prezent cumparatorul este cel care spune vanzatorului ce trebuie sa-i ofere daca vrea banii lui. Clientul a devenit mai pretentios, are nevoie de mai mult timp, tatoneaza, compara alternativele si alege cu atentie. Sunt tot mai putini cei care achizitioneaza proprietati imobiliare oriunde si oricum, doar pentru ca le vor vinde mai scump dupa un an sau doi.In ceea ce priveste cererea pe piata imobiliara rezidentiala a scazut foarte mult, nu mai sunt investitori dornici de a achizitiona terenuri pentru a construi proprietati sau dornici de a achizitiona proprietati comerciale pentru dezvoltarea unei afaceri. A scazut numarul investitorilor datorita inrautatirii conditiilor de creditare dar si datorita prudentei si pesimismului acestora. Inca de la sfarsitul anului 2008 bancile nu au mai acordat creditari iar puterea de cumparare a oamenilor a scazut foarte mult. Totusi, trebuie mentionat ca situatia este valabila pentru majoritatea cartierelor Municipiului Bucuresti, dar nu se aplica pentru Sectorul 1. Conform site-urilor de profil si a companiilor ce fac analiza de piata in sectorul residential bucurestean rezulta ca preturile pentru cladirile imobiliare au ramas constante pe parcursul anului 2014.

2.4. Echilibrul pietei imobiliare

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferte sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. Anul 2014, stapanit de influentele negative ale crizei financiare,aduce previziuni sumbre pentru sectorul imobiliar si industrie, in tara si intreaga lume.

Dificultatile sectorului imobiliar s-au facut simtite inca din 2008. An in care criza financiara a evoluat pe plan mondial distrugand pana si cele mai marete proiecte sau planuri de investitii. Lipsa tranzactiilor imobiliare si congestionarea pietei de credite, avand in vedere ca imprumuturile vor ajunge la un moment dat la maturitate, vor genera oportunitati pe piata, nivelul preturilor fiind nevoit sa scada.  In primul trimestru din acest an, doar 1 din 7 tranzactii pe piata imobiliara s-a efectuat prin credit, potrivit unei analize a brokerilor de credite. Pentru restul de achizitii s-a platit cu bani lichizi, dar analistii sunt de parere ca acest raport ar trebui sa se echilibreze. Tranzactiile scad vertiginos; cele care se fac sunt fara suport din partea finantatorilor – e tot mai evident ca nu atat lipsa sau pretul finantarii sunt elementele critice, cat lipsa investitorilor care indeplinesc actualele conditii de creditare. Vestile aparent pozitive din partea bancilor si incercarile timide sunt doar un paleativ fara efecte reale si vizibile. Viteza si magnitudinea cu care a scazut piata imobiliara este fara precedent. Este limpede ca nu exista, cel putin in viitorul apropiat, o tendinta de imbunatatire. Preturile vor continua sa scada. In ultimul timp insa, se poate vorbi de o anumita stagnare a tranzactiilor imobiliare, din varii motive – nivel salarial relativ scazut, rata somajului in crestere, etc. -, implicit si o scadere a valorii activelor imobiliare curente. O sansa buna pentru o relansare cat mai rapida a economiei o constituie atragerea de fonduri europene. Aceasta depinde exclusiv de competenta autoritatilor si de transparenta procesului, avand potentialul de a relansa domenii strategice si economia in general.

Capitolul. III. Prezentarea datelor proprietatii evaluate

3.1. Identificarea proprietatii. Descriere juridica

Din extrasul de carte funciara CF nr. 2113/N rezulta ca:

nr. cadastral este 956/1;

dreptul de proprietate asupra proprietatii imobiliare evaluate este detinut integral de SC Romanita International SRL;

proprietatea imobiliara este libera de sarcini.

In raportul de evaluare a fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Romanita International SRL asupra proprietatii. Evaluatorul nu are informatii, la data evaluarii, ca proprietatea ar fi supusa unor alte limitari sau restrictii care sa ingradeasca dreptul de proprietate dupa vanzare.

3.2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Strada Trifesti este situata intr-o zona rezidentiala a capitalei, fiind formata doar din cladiri rezidentiale si de birouri (sediu local BCR, sediu spital privat, 5 gradinite, 2 scoli, 4 magazine de desfacere). Vecinatatile proprietatii evaluate sunt reprezentate de spatii comerciale si de rezidenta, strada fiind una linistita si neafectata de traficul greu. Caile de acces sunt facile, atat pentru transportul auto cat si cel al mijloacelor de transport (liniile RATB 301 si 112).

3.3. Descrierea constructiei

3.3.1. Date generale

Constructia evaluata se compune dintr-un corp de cladire cu un regim de inaltime parter + etaj, avand urmatoarele caracteristici :

suprafata construita Ac =576,90 mp

suprafata utila Au = 840,27 mp

suprafata desfasurata Ad = 1.054 mp

Imobilul a fost construit in anul 2012 si se compune din:

parter, care este compartimentat astfel: 2 spatii de expunere pentru afaceri comerciale (decoratiuni interioare si mobile/parchet).

4 etaje, compartimentate in 5 apartamente/etaj (apartamente cu 2 si 3 camere). Finisajele sunt superioare si constau in pardoseli din parchet laminat in camere, gresie in rest, placari faianta in baie, usi din lemn si zugraveli lavabile. Apartamentele sunt dotate si utiliate la categoria mediu-lux conform agentiilor imobiliare.

3.3.2. Structura de rezistenta

Constructia evaluata are o structura de rezistena din BCA iar planseele sunt din beton. Are o fundatie de 4,50 m latime si 9,00 m adancime. Fundatia este realizata din beton pana la suprafata pardoselii. Peretii constructiei sunt din BCA iar constructia are o centura de beton armat. Materialele care au fost folosite la constructia imobilului sunt de calitate superiora. Imobilul evaluat beneficiaza de urmatoarele utilitati :

alimentare cu energie electrica;

alimentare cu apa;

racord la reteaua de canalizare proprie si a strazii;

sistem de incalzire cu centrala proprie/apartament;

racord la linia de telefonie a ROMTELECOM si RDS;

racord la reteaua de televiziune prin cablu ;

internet banda larga;

parcare subterana pe 2 nivele cu 40 de locuri de parcare;

paza si supraveghere video prin televiziune cu circuit inchis;

2 instalatii de aer conditionat/apartament.

sistem de boxe pentru fiecare apartament

3.3.3. Descrierea exterioara si interioara a imobilului

Constructia are acces la exterior care se face direct in curte. Invelitoarea constructiei este din tigla. Constructia are streasina infundata si este prevazuta cu jgeaburi si burlane pentru colectarea apelor.

Tamplaria exterioara este din profile PVC cu geam termopan iar fatada constructiei este realizata cu vopsea lavabila. In ceea ce priveste finisajele interioare acestea sunt realizate astfel:

pardoseala este din parchet laminat in camere;

pardosela din gresie in bucatarie, bai, holuri;

placaje din faianta in baie si bucatarie;

peretii sunt zugraviti cu vopsea lavabila in toate incaperile;

ferestre din profile PVC cu geam termopan;

usile din interior sunt din lemn.

Fiecare incapere este prevazuta cu corpuri de iluminat, cu prize si intrerupatoare. Imobilul este racordat la reteaua de apa si la reteaua de canalizare stradala. Colectarea apelor pluviale se face prin canalizarea proprie si cea municipala. Colectarea resturilor menajere se face cu doua pubele de gunoi amplasate in curte, pe care o firma specializata le ridica de o data pe saptamana. Incalzirea se face cu centrala termica cu gaz metan, corpuri radiante din otel.

3.4. Consideratii asupra starii tehnice a imobilului

In urma inspectiei facute de catre evaluator acesta apreciaza starea cladirii ca fiind foarte buna deoarece nu exista fisuri sau crapaturi ale imobilului, nu s-a constatat prezenta igrasiei in nici una din incaperi, finisajele sunt superioare, imobilul are un aspect placut. Evaluatorul considera ca imobilul indeplineste toate conditiile necesare pentru destinata sa.

Capitolul. IV. Cea mai buna utilizare

4.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilzare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectate din diferite variante posibile care va construi baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare. Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:„utilizarea rezonabila, probabila si legala a uni teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.” Cea mai buna utilizare a unui lot de teren nu este determinata printr-o analiza subiectiva de catre proprietar, promoter sau evaluator ci este conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si valoarea de piata. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati trebuie sa indeplineasca patru criterii si anume:

permisibila legal

posibila fizic

fezabila finaciar

maxim productiva

Permisibila legal

In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Evaluatorul analizeaza reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere.

Posibila fizic

Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintr-un ansamblu. In acest caz, evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic, etc.). Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa ) anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi : cladiri cu regim mare de inaltime, subsoluri multiple, etc. Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta utilizare considrata mai buna.

Fezabila financiar

Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiara, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se vor scadea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci utilizarea este fezabila.

Maxim productiva

Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru acea utilizare. Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitalului, necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe piata imobiliara. Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor. Tinand cont de tipul cladirii si de amplasarea acesteia, cea mai buna alternativa posibila pentru activul analizat este de rezidentiala. Prim prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

este permisibila legal

indeplineste conditia de fizic posibila

este fezabila finaciar

este maxim productiva si se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizari.

4.2. Estimarea valorii terenului

Terenul reprezinta principala sursa pentru orice venit generat de proprietate si are prioritate asupra oricarui venit generat de constructie. Standardele de evaluare definesc, utilizeaza si recomanda sase metode de estimare a valorii terenurilor si anume: comparatia directa, alocarea, extractia, parcelarea, metoda reziduala si capitalizarea rentei funciare.

Metoda comparatiei directe este cea mai recomandata si se preteaza la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri), cu conditia existentei unui numar suficient de tranzactii recente si a unor informatii suficiente si relevante pe piata. Ca si celelalte metode, metoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care este un principiu de prim rang si spune ca: nici un cumparator prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care ar cumpara o alta proprietate, cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate, intr-un interval de timp rezonabil. Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati (terenuri) comparabile si competitive. Preturile si alte informatii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate si ajustate in functie de asemanari si diferentieri. Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile piatei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparatie cele mai variabile sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea de fatada, topografia, localizarea si vederea. Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii. In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data si localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optima, insa daca suprafata e mai mare, valoarea terenului existent in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic. De aceea este bine sa se ia in calucul prporietati comparabile, dar cu aproximativ aceeasi suprafata. Zonarea este de obicei criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile intre proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va lua in considerare si preturile de oferta desi acestea sunt mai putin credibile. In general, pentru fiecare criteriu de comparatie sunt necesare corectii ale preturilor tranzactiilor comparabile. Marimea corectiilor depind de datele disponibile si sunt expimate in mod absolut ( in moneda) sau relativ (procente). Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare, conditiile pietei si conditiile de vanzare se fac inaintea celor referitoare la localizare si la caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raoprtul de evaluare intr-o forma logica si usor de inteles.

Metoda repartizarii (alocarii) are la baza principiul echilibrului care spune ca, in mod normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru anumite localizari. Acest raport este mai sigur pentru constructii noi, la cele vechi creste raportul valoare teren- valoare proprietate. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de valoare egala. Metoda alocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul de tranzactii este foarte mic sau nu se fac tranzactii.

Metoda extractiei este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului fiind estimata prin deducerea valorii constructiei din valoarea totala a proprietatii. Astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului. Credibilitatea in valoarea estimata prin metoda extractiei este data de precizia cu care este estimata valoarea constructiei, motiv pentru aceste recomandata in evaluarile din zonele rurale, deoarece ponderea valorii constructiei in valoarea totala a proprietatii este relativ scazuta si usor de apreciat.

Metoda parcelarii. Parcelarea se identifica cu divizarea terenuluiin vederea vanzarii ca atare, inchirieriisau efectuariide construtii individualepe fiecare parcela. Acasta metoda se recomanda la evaluarea terenurilor pentru care cea mai buna utilozare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de teren.

Metoda valorii reziduale se utilizeaza atunci cand nu exista date si informatii suficiente referitoare la terenuri similare libere si are la baza principiul echilibrului si contributiei. Prin aceasta abordare, valoarea finala estimata este cu atat mai apropare de realitate cu cat valoarea constructiilor atasate terenului si venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, atat pentru teren cat si pentru constructie, pot fi extrase de pe piata.

Metoda capitalizarii rentei funciare. Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului, in conformitate cu termenii contractului de inchiriere. Metoda se aplica cand exista extrase de pe piata inchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria si rata de capitalizare. Ratele de capitalizare extrase de pe piata specifica se utilizeaza pentru transformarea rentei funciare (chiriei), in valoarea terenului. Aceasta abordare este valabila cand exista informatii privind vanzari de terenuri inchiriate comparabile, care indica nivelul veniturilor si ratelor de capitalizare.

In acest caz, pentru estimarea valorii terenului aferent proprietatii evaluatorul a folosit metoda comparatiei directe. Metodase utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Prin aceasta metoda preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau diferentieri.

FISA TERENULUI EVALUAT

suprafata teren – 1.169 mp

proprietar – SC Romanita International SRL

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona – semicentrala

sarcini asupra proprietatii – nu sunt

utilizare – teren construit

poluare – nu este cazul

vecinatati – civilizat, se invecineaza pe o parte cu strada de acces iar in celelalte 3 cu proprietati private

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

deschidere la strada 15 ml

data evaluarii – 01.09.2014

FISA TERENULUI – COMPARABILA 1

adresa – Bucuresti, Bd. Ficuslui nr. 22

suprafata teren – 591 mp

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona –semicentrala

sarcini asupra proprietatii – nu sunt

acces la proprietate – din Bd. Ficusului, nr.22

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Colliers International 1200 eur/mp

deschidere la strada – 12 ml

FISA TERENULUI – COMPARABILA 2

adresa – Bucuresti, str. Zeletin

suprafata teren – 1300 mp

amplasare – intravilanul Municipului Bucuresti

zona –semicentrala

sarcini asupra proprietatii –nu sunt

acces la proprietate – din strada Zeletin

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Euro Est 800 eur/mp

deschidere la strada – 40 ml

FISA TERENULUI – COMPARABILA 3

adresa – Bucuresti, str. Constantin Dobrogeanu Gherea nr 89

suprafata teren – 1000 mp

amplasare – intravilanul Municipiului Bucuresti

zona – periferica

sarcini asupra proprietatii –nu sunt

acces la proprietate – din strada Constantin Dobrogeanu Gherea

utilitati – energie electrica, apa, canalizare, gaze, telefon, cablu TV

oferta agentia imobiliara Colliers International 500 eur/mp

deschidere la strada – 17 ml

Tabel nr.1 Metoda comparatiilor directe

In urma aplicarii metodei comparatiilor directe s-au facut urmatoarele corectii:

la drepturi de proprietate nu au fost necesare corectii pentru elementele de comparatie;

la conditii de vanzare s-au aplicat corectii negative de -5% pentru toate comparabilele deoarece pretul din oferta permite o marja de negociere;

la conditiile pietei nu s-au facut corectii deoarece toate comparabilele sunt oferte existente in present;

la destinatia terenului nu au fost necesare corectii;

la localizare s-a aplicat o corectie pentru comparabila 3 deoarece aceasta are un amplasament inferior fata de proprietatea evaluata (10%);

la suprafata s-a facut corectie pentru comparabila 1 (5%) deoarece s-a tinut cont ca o parcela de teren cu o suprafata mai mica de 1000 mp se vinde la un pret mai mare fata de unul ce depaseste 1000 mp;

la utilitati nu s-au facut corectii pentru elementele de comparatii deoarece acestea sunt similare cu cele ale terenului evaluat;

Comparabila 2 are corectia bruta cea mai mica.

Ca urmare, valoarea de piata a terenului obtinuta prin aceasta metoda este :

Vteren = 760 euro/mp

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este:

1.169 mp * 760 euro/mp = 888.440 euro

Valoarea terenului estimata prin metoda comparatiei directe este : = 888.440 euro = 3.908.159 lei (curs leu/euro= 4,3989 lei)

Capitolul. V. Evaluarea proprietatii imobiliare

5.1. Estimarea valorii de piata a proprietatilor evaluate

“Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator decis si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie, cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing adecvata, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri'. Conform acestei definitii, valoarea de piata prezinta urmatoarele caracteristici mai importante:

-valoarea este estimata, in sensul ca reflecta pretul cel mai probabil;

-cumparatorul si vanzatorul sunt motivati specific;

-ambii parteneri sunt bine informati si actioneaza in cel mai bun interes al lor;

-oferta a fost expusa pietei deschise o perioada de timp rezonabila;

-pretul nu a fost influentat de concesii facute de partile implicate.

Metodologia de estimare a valorii de piata a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatii si astfel au fost utilizate 2 metode de evaluare si anume:

abordarea prin costuri

abordarea prin capitalizarea veniturilor

Abordarea prin metoda costurilor porneste de la ipoteza de a construi o replica a constructiei cu aceeasi utilitate, in aceleasi conditii de amplasament si cu materiale identice sau substituibile. Se aplica in special la proprietati recent construite (informatiile de piata fiind relevante) sau la proprietati speciale (este dificil de identificat proprietati comparabile, daca nu chiar imposibil).

Abordarea pe baza de venit este si ea larg utilizata, fiind preferata mai ales cand clientii sunt investitori care doresc sa cunoasca ce profit pot scoate din exploatarea proprietatii evaluate. Aceasta metoda consta in estimarea valorii unei proprietati imobiliare in functie de veniturile pe care aceasta le poate genera. Si aceasta abordare se bazeaza pe date extrase de pe piata imobiliara (chirii, cheltuieli de administrare, etc.).

5.1.1. Abordarea prin costuri

Prin abordarea prin costuri se prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare actuale de refacere a constructiei si dimensiunile fiecarui element constructiv analizat. Valoarea proprietatii determinata prin cost este abordarea comparativa ce ia in considerare ca substitut, pentru cumpararea unei anumite proprietati, alternativa de a construi o alta proprietate, fie ca o proprietate, fie ca o copie identica a originalului, fie ca o proprietate cu aceeasi utilitate. In contextul proprietatii imobiliare, o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. In practica, abordarea presupuneo estimare a deprecierii pentru proprietatile mai vechi si cu deficiente functionale, cand o estimare a costului de noua r depasi nepermis pretul cel mai probabil platibil pentru proprietatea evaluata.

Fundamental pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un cumparator prudent nu va plati pentru o proprietate imobiliara un pret mai mare decat costul necesar pentru a obtine imediat un teren si a construi o cladire, cu o utilitate si atractivitate similara.

Metoda costului poate fi aplicata pentru estimarea valorii de piata pentru:

constructii noi sau relativ noi, care reprezinta de regula si cea mai buna utilizare

constructii cu vechime mare daca exista date suficiente pentru estimarea corecta a deprecierii

constructii cu destinatii speciale, care se tranzactioneza rar.

Costul de inlocuire reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta celei de evaluat, folosind materiale moderne, normative si planuri actualizate.

Costul de reconstructieeste costul estimat pentru a construi la preturile curente de la data evaluarii, o copie, o replica a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Se cunosc trei metode de estimare a costului unei cladiri:

metoda comparatiilor unitare;

metoda costurilor segregate;

metoda devizelor.

Pentru proprietatea evaluata, evaluarea constructiei se realizeaza prin metoda costurilor segregate. In aceasta metoda se utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate in unitati de masura adecvate. Utilizand acesta metoda, evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru parat de suprafata. Costurile estimate se bazeaza pe costurile normate pentru diferite componente ale constructiei. Regia si profitul constructorului pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat.

Pentru determinarea valorilor unitare si totale a constructiei ce se evalueaza s-au parcurs urmatoarele etape :

documentare privind obiectul evaluarii prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre proprietar si stabilirea caracteristicilor tehnice – constructive ale cladirii ;

cercetarea constructiei la fata locului si stabilirea starii tehnice a cladirii si subansambelor componente ;

incadrarea cladirii in fisele tehnice de evaluare imediata la pretul zilei la nivel de preturi februarie 2014 (din “Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”) ;

elaborarea fazei de evaluare si determinarea valorilor unitare de reconstructie ;

La pretul unitar a fost introdusa manopera si profitul investitorului si nu include TVA.

Baza valorilor estimate a fost Indreptar tehnic pentru evaluarea costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editat de catre Editura Matrix Rom Bucuresti. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico constructive si gradul de dotare a diverselor categorii de cladiri. Folosind metoda costurilor segregate se poate alcatui fisa tehnica de evaluare imediata la pretul datei evaluarii ale imobilului, prin care se determina costul de reconstructie sau inlocuire al acestuia. Pentru acesta s-a folosit fisa nr. 33 din “Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte” .

Tabel nr.2 Metoda costurilor segregate

Cursul euro la care s-au facut calculele este de 4,3989 lei/euro conform „Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”. Valorile au fost calculate pentru o suprafata desfasurata de 1.054 mp conform” Indreptarului tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”,fisa nr.33. Pretul dat de ” Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte”, este specific Bucurestiului. Pretul include si profitul antreprenorului.Pentru a stabili corect costul de reconstructie al cladirii trebuie sa stabilim care este coeficientul de uzura al cladirii.

Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe. Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o cladire sunt :

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura, etc. Aceasta poate fi :

recuperabila – se estimeaza numai elementele care la data evaluarii trebuie reparate si se cuantifica prin cost de reducere a elementului la conditia de nou sau ca nou. O uzura se considera recuperabila atunci cand costul pentru corectarea starii tehnice plus un profit rezonabil este mai mic decat cresterea de valoare rezultata .

nerecuperabila – se refera la elemente deteriorate fizic, care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice.

Neadecavarea functionalaeste data de deficientele de conceptie si proiectare, demodare sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilul sau instalatiile si echipamentele atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte :

recuperabila– se cuantifica prin costul de inlocuire care trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata

nerecuperabila- care poate fi cauzata de element neinclus in costul de nou, dar ar trebui inclus, sau un element inclus in pretul de nou si nu ar fi trebuit sa fie inclus.

Deprecierea externa– din cauze economice si se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanism, etc si este de obicei nerecuperabila. Dupa inspectia efectuata de evaluator asupra proprietatii acesta a constatat ca imobilul aferent proprietatii este intretinut foarte bine si ca se afla intr-o stare tehnica foarte buna. In cazul de fata a fost determinata numai deprecierea datorata uzurii fizice . Pentru exprimarea cat mai corecta a coeficientului de uzura fizica real estimat s-a procedat la “descompunerea” cladirii in categorii de lucrari unde sunt inglobate materiale cu viata lunga si categorii de lucrari unde sunt materiale cu viata scurta.Pentru determinarea coeficientului de uzura cladirile au fost “descompuse” in urmatoarele categorii de lucrari:

Structura de rezistenta- durata de viata lunga

Finisaje (pardoseli)- durata de viata lunga si durata de viata scurta

Instalatii (sanitare)- durata de viata scurta

Deprecierea fizica rezultata a fost determinata prin aplicarea coeficientului global de uzura rezultat la valoarea de reconstructie. Deducand deprecierea totala din valoarea de reconstructie rezulta valoarea ramasa actuala a cladirii.

Tabel nr.3 Calculul valorii imobilului (constructie + teren)

Valoarea de reconstructie (lei) 3.714.581

Gradul de uzura fizica 4%

3.566.000

Neadecvare functionala 0%

3.566.000

Depreciere din cauze interne 0%

3.566.000

VALOARE RAMASA CONSTRUCTIE 3.566.000 LEI

810.658 EUR

693 EUR/MP

VALOARE TEREN 3.908.159 LEI

888.440 EUR

760 EUR/MP

VALOAREA IMOBILULUI 7.474.150 LEI

(constructie+ teren) 1.699.098 EUR

Gradul de uzura fizica s-a calculat ca si raport intre varsta efectiva a cladirii (2 ani) si durata de viata economica (50 ani).

VALOARE PROPRIETATE ESTIMATA PRIN METODA COSTURILOR: 7.474.150 lei , respectiv 1.699.098 euro.

5.1.2. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

In abordarea pe baza de venit a valorii, evaluatorul analizeaza capacitatea proprietatii de a genera profituri si a le converti in indicatori de valoare prezenta. Aceasta abordare ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea directa este orientata spre piata, de aceea evaluatorul trebuie sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa se evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. In capitalizarea directa a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este impartit cu o rata de capitalizare pentru a transforma venitul in valoare. Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia un venit brut se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este realizata. Utilizarea ratei de capitalizarepentru transformarea unui venit brut in capital se face numai in cazul in care venitul brut este de forma unei anuitati (marimi egale anuale). Rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa reflecte modul in care se asteapta pe piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea capitalului. Rata este influentata de mai multi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatiile concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii incheiate. Daca aceste informatii lipsesc estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la rata de baza la care se adauga o prima de risc. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile locale specifice, de riscurile aferente unei asemenea activitati, s-a selectat o rata de capitalizare de 12%. Rata de capitalizare de 12% s-a selectat tinandu-se cont de valoarea de tranzactie a altor proprietati rezidentiale din zona, comparabile cu cea din raportul de evaluare, de veniturile si cheltuielile generate de aceste. S-a calculat venitul net din exploatare ca diferenta intre venitul brut efectiv si cheltuielile aferente functionarii iar apoi venitul net din exploatare s-a raportat la valoarea de tranzactie a proprietatii imobiliare, obtinindu-se astfel rata de capitalizare. Beneficiile viitoare sunt exprimate in mod obisnuit ca:

venitul brut potential (VBP), venitul total potential atribuit proprietatii imobiliare la utilizare completa inainte ca cheltuielile de exploatare sa fie scazute;

venitul brut efectiv (VBE), profitul anticipat din toate operatiile proprietatii imobiliare ajustate pentru pierderile din neocupare si din neplata;

venitul net din exploatare (VNE), venitul net actual sau anticipat ramas dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut efectiv, dat inaintea deducerii serviciului datoriei ipotecare si a a mirtizarii scriptice.

Date referitoare la imobil:

capacitate 20 apartamente cu 2 si 3 camere

10 apartamente cu 2 camere

10 apartamente cu 3 camere

tarife inchiriere 300 EUR /ap. 2 camere/luna

500 EUR /ap. 3 camere/luna

25 euro/mp spatii comerciale (200 mp)

Venituri departamentale (% din total venituri)

inchirieri apartamente -80%

inchirieri spatii birouri -20%

Cheltuieli aferente functionarii (% din veniturile departamentale)

inchirieri apartamente -60%

inchirieri spatii comerciale-40%

Cheltuieli nerepartizate (% din total venituri)

administrative si generale- 2%

management- 1%

reparatii si intretinere- 2%

utilitati-5%

VBP – pentru a calcula venitul brut potential plecam de la ipoteza ca ansamblul rezidentiale este inchiriat 100% anual.

VBP = 10*250*12 + 10*500*12+240*25*12

VBP = 162.000 EUR

VENITURI DEPARTAMENTALE

VBE la inchirieri rezidential 10*250*12 + 10*500*12= 90.0000 EUR

VBE la inchirieri spatii comerciale = 72.000 EUR

TOTAL VBE = 162.000 EUR

CHELTUIELI AFERENTE FUNCTIONARII

CH rezidențial = 90.000 * 60%

CH rezidențial= 54.000 EUR

CH spații comerciale = 72.000 *40%

CH spații comerciale = 28.800 EUR

CH administrative si generale 162.000 * 2%

CH administrative si generale = 3.240 EUR

CH management 162.000 * 1%

CH management = 1.620 EUR

CH marketing = 162.000 * 2%

CH marketing = 3.240 EUR

CH reparatii si intretinere = 162.000 * 2%

CH reparatii si intretinere = 3.240 EUR

CH utilitati = 162.000 * 4%

CH utilitati = 6.480 EUR

TOTAL CH AFERENTE FUNCTIONARII = 100.620 EUR

VENIT NET DIN EXPLOATARE (VNE)= VBE – TOTAL CH

VNE = 162.000 – 100.620

VNE = 61.380 EUR

RATA DE CAPITALIZARE = 12%

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (EUR) = 824.948 EUR

VALOAREA PROPRIETATII IMOBILIARE (LEI) =3.628.864 LEI

VALOAREA PROPRIETATII ESTIMATA PRIN CAPITALIZARE VENIT: 824.948 EUR respectiv 3.628.864 LEI

5.2. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului

La evaluarea imobilului s-au aplicat 2 abordari de evaluare in urma carora s-au obtinut urmatoarele rezultate:

– abordarea pe baza de costuri 7.474.150 lei respectiv 1.699.098 euro

– abordarea pe baza de venit 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro

Reconcilierea valorilor consta in analiza rezultatelor alternative obtinute prin abordarile utilizate pentru a ajunge la estimarea finala a valorii. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a facut o revedere a intregii lucrari de evaluare, pentru a avea siguranta ca datele disponibile sunt autentice, pertinente si suficiente, iar tehnicile, rationamentul si logica aplicate au condus la judecati consistente. Avand in vedere pozitia imobilului, destinatia, vechimea constructiei si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea imobilului este cea estimata prin metoda capitalizarii directe a veniturilor respectiv 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.

Concluzii

In prezentul raport de evaluare s-a estimat valoarea de piata a proprietatii imobiliare cu destinatie rezidențială, asa cum este definita in standardele ANEVAR si in Standardele Internationale de Evaluare, in vederea determinarii valorii ajustate ce se poate constitui ca si garantie in favoarea bancii. Valoarea imobilului a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respective Standarde ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania care sunt conforme cu Standardele Internationale de Evaluare, editia a opta, 2007:

GN 1 – Evaluarea proprietatii imobiliare

IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor.

Raportul a fost structurat in cinci capitole care cuprind principalele elemente cu caracter specificare delimiteaza modul de abordare al evaluarii, informatii referitoare la proprietar, date despre zona in care este amplasat imobilul, date privind aspectul interior si exterior al constructiei, metodele care au fost utilizate pentru a estima valoarea imobilului, anexe ce contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport.

Pentru stabilirea valorii proprietatii imobiliare s-au folosit 2 metode de evaluare si anume: abordarea prin costuri si abordarea prin capitalizarea venitului.

La abordarea prin costuri s-a ales metoda costurilor segregate iar pentru a determina valoarea de reconstructie a imobilului s-a folosit fisa nr. 33 din Indreptarul tehnic, editia februarie 2014. Dupa stabilirea costului de reconstructie au fost calculate deprecierile iar apoi a fost stabilita valoarea proprietatii (cladire + teren) de 7.474.150 lei respectiv 1.699.098 euro.

La abordarea prin venituri s-a ales metoda capitalizarii directe a veniturilor. Venitul net obtinut din exploatare a fost impartit la rata de capitalizare si astfel s-a obtinut valoarea proprietatii imobiliare. Rata de capitalizare s-a calculat in functie de informatiile ce au fost furnizate pe piata imobiliara privind si s-a obtinut o valoare a proprietatii de 3.628.864 lei respectiv 824.948 euro.

Avand in vedere zona de amplasament a imobilului (zona de nord a Capitalei), problemele grave ale pieței imobiliare naționale, consider ca valoarea de piata a imobilului este cea obtinuta prin metoda capitalizarii directe a venitului si anume 33.628.864 lei sau 824.948 euro la cursul valutar comunicat de BNR la data analizei de 4,3989 lei-eur.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

valoarea estimata se refera la un imobil rezidențial;

valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului.

ANEXE

Anexa1. Schita proprietatii

Anexa2. Fotografii ale proprietatii

Anexa3. Îndreptar tehnic

BIBLIOGRAFIE

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Evaluarea proprietatilor imobiliare, Suport de curs 2007

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Standarde internationale de evaluare, editia a 8-a, 2007

Sorin V. Stan – Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 2006

Corneliu Schiopu – Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti – 2007

Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editia februarie 2009

Anexa 1- Schița proprietății

Cladire SC Romanita International SRL cu nr de inventar 10001

SCHITA PARTER- informația este confidențială și se va trata ca atare

SCHITA ETAJ 3- informația este confidențială și se va trata ca atare

ANEXA 2- Fotografii ale proprietății

Anexa 3.

FISA NR 33-Indreptar tehnic editia februarie 2014

METODA COSTURILOR SEGREGATE

ADRESA: Municipiul Bucuresti, Str. Trifesti, nr. 8

DATE DE REFERINTA:

an construcție : 2012

suprafata teren: 1.169 mp

suprafata construita Ac: 576,90 mp

suprafata desfasurata Ad: 1.054 mp

suprafata utila Au:840,27 mp

BIBLIOGRAFIE

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Evaluarea proprietatilor imobiliare, Suport de curs 2007

Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania – Standarde internationale de evaluare, editia a 8-a, 2007

Sorin V. Stan – Evaluarea Intreprinderii, Editura IROVAL, Bucuresti 2006

Corneliu Schiopu – Inspectia proprietatilor in scopul evaluarii, Editura IROVAL, Bucuresti – 2007

Indreptarul tehnic pentru evaluare imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte editia februarie 2009

Anexa 1- Schița proprietății

Cladire SC Romanita International SRL cu nr de inventar 10001

SCHITA PARTER- informația este confidențială și se va trata ca atare

SCHITA ETAJ 3- informația este confidențială și se va trata ca atare

ANEXA 2- Fotografii ale proprietății

Anexa 3.

FISA NR 33-Indreptar tehnic editia februarie 2014

METODA COSTURILOR SEGREGATE

ADRESA: Municipiul Bucuresti, Str. Trifesti, nr. 8

DATE DE REFERINTA:

an construcție : 2012

suprafata teren: 1.169 mp

suprafata construita Ac: 576,90 mp

suprafata desfasurata Ad: 1.054 mp

suprafata utila Au:840,27 mp