Preluarea Datorii Locatarului In Conformitate CU Prevederile Contractului DE Leasing
PRELUAREA DATORII LOCATARULUI ÎN
CONFORMITATE CU PREVEDERILE
CONTRACTULUI DE LEASING
CUPRINS
INTRODUCERE
1. DOBÂNDIREA DREPTULUI DE POSESIUNE ASUPRA BUNULUI DE CĂTRE LOCATAR CONFORM CONTRACTULUI DE LEASING
1.1. Noțiunea, clasificarea și caracterele juridice a contractului de leasing
1.2. Condițiile de validitate ale contractului de leasing
2. ÎNCETAREA DREPTULUI DE POSESIUNE ASUPRA BUNULUI DE CĂTRE LOCATAR
2.1. Modificarea contractului de leasing ca urmare a preluării datoriei locatarului
2.2. Încetarea contractului de leasing ca urmare a preluării datoriei locatarului
ÎNCHEIERE
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Actualitatea temei investigate. Dobîndirea și încetarea dreptului de posesiune asupra bunului imobil de către locatar reprezintă acea problemă ce stă la baza încheierii contractului de leasing. Astfel, un element esențial al încheierii contractului îl constituie posesiunea, adică o stare de fapt constînd în stăpînirea materială a unui lucru, o stăpînire ce se bucură de protecție juridică. Etimologia cuvântului provine din verbul latin ”possidere”, care înseamnă a sta pe ceva, a stăpânii, a poseda un bun. La început, starea de fapt a posesiunii nu era ocrotită de drept. Treptat s-a simțit nevoia și s-a impus ocrotirea posesiunii. Cele două părți a contractului locatarul și locatorul sunt obligate la anumite acțiuni care urmăresc un rezultat comun. Locatorul pune la dispoziția locatarului bunul imobil cu folosința temporară, totală sau parțială iar acesta obligîndu-se la plata stipulată în contract, numită chirie. Trebuie de concretizat că în schimbul folosinței bunului se poate plăti nu numai o sumă de bani, ci și o altă prestație în natură. Dobîndirea dreptului de posesiune de locatar asupra unui imobil prevede o serie de elemente precum, caracterele juridice, condițiile de validitate, elementele contractului de leasing. Este imposibil ca fără acestea să fie încheiat contractul, deoarece trebuie de acumulat informații despre capacitatea persoanei, consimțămîntul, obiectul, forma contractului. Locator este persoana care deține cu drept de proprietate bunul transmis în leasing. Locatar este persoana care exercită folosința asupra bunului transmis în leasing. Atît calitatea de locator cît și cea de locatar o poate avea orice persoană cu capacitate de exercițiu completă sau cu capacitate de exercițiu restrînsă în condițiile prevăzute de legea civilă. Contractul de leasing de imobile poate fi încheiat în formă scrisă și dacă termenul de leasing depășește trei ani, atunci se cere înregistrarea cadastrală imobiliară în registrul bunurilor imobile a acestuia. Despre obiectul locațiunii părțile trebuie să cadă de acord asupra lucrului închiriat.
Gradul de cercetare al temei. Analiza temei abordate au fost realizate din perspectivă istorică, fiind analizate originea și evoluția raporturilor de leasing, investigația efectuată a condus la concluzia că legislația Republicii Moldova și României.
Scopul și obiectivele cercetării. Scopul propus prin prezenta teză, este propunerea de soluții la problemele de drept identificate ori dezbătute în doctrina de specialitate, pentru obținerea unor astfel de soluții. Astfel, identificând existența unor contradicții în cadrul dispozițiilor în materie, identificând unele lacune legislative care au creat și creează încă dificultăți instanțelor judecătorești chemate să soluționeze litigiile în această materie, ne-am propus ca scop semnalarea și analiza acestora în cadrul lucrării, și avansarea unor opinii proprii. Pentru atingerea scopului și obiectivelor tezei au fost elaborate și efectuate numeroase sarcini, inclusiv:
– analiza unei serii de acte normative și izvoare științifice din domeniul dreptului civil și comercial al leasingului;
– stabilirea bazelor conceptuale referitoare la leasing, cu evidențierea caracterelor specifice, cu scopul de a evidenția imperfecțiunile normative, și avansarea de propuneri concrete de modificări a textelor legale în materie.
Structura lucrării. Astfel teza constă din introducere, două părți, care la rândul său sunt structurate din secțiuni, încheiere și bibliografie.
1. DOBÂNDIREA DREPTULUI DE POSESIUNE ASUPRA BUNULUI DE LOCATAR CONFORM CONTRACTULUI DE LEASING
1.1. Noțiunea, clasificarea și caracterele juridice a contractului de leasing
Contractul de leasing este acela prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaș), folosința temporară, totală sau parțială a unui lucru în schimbul unei sume de bani numită chirie. Trebuie de concretizat că în schimbul folosinței bunului se poate plăti nu numai o sumă de bani, ci și o altă prestație în natură [19, p. 205]. Prin contractul de leasing, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie [16, p. 164]. Din definiția legală rezultă cele mai importante semne ale locațiunii: bunurile se dau în folosință și posesiune temporară sau numai în folosință temporară; obiectul acestui contract pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumabile, deoarece folosința temporară presupune restituirea lor după încetarea contractului; dreptul de proprietate asupra bunului folosit nu-i aparține persoanei care o folosește, ci altei persoane care este proprietarul acestor bunuri. Contractul de leasing este contractul prin care o persoană, numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numită locatar, folosința unui lucru neconsumptibil individual determinat, pe o perioadă limitată de timp și determinată sau nedeterminată , în schimbul unei sume de bani, numită chirie [30, p. 171].
Contractul de leasing prevede că transmiterea folosinței se poate face „pentru un timp determinat". În practică, însă, contractul se încheie adeseori și fără a se preciza termenul locațiunii, adică pe un termen nedeterminat, însă niciodată leasinga nu poate fi perpetuă – veșnică. În practică se întâlnește și antecontractul de leasing sub ambele forme întâlnite și la contractul de vânzare-cumpărare, și anume: promisiunea unilaterală de leasing și promisiunea sinalagmatică sau bilaterală de leasing, antecontract care precede încheierea validă a contractului de leasing în care se face transferul dreptului de folosință asupra bunului închiriat în schimbul chiriei. La fel ca și contractul de leasing, și antecontractul de leasing este, în principiu, un act de administrare.
Sfera de aplicabilitate a locațiunii a fost mult restrânsă în anii comunismului. În zilele noastre, importanța, sfera de aplicabilitate și frecvența contractului de leasing sporea atât în ce privește leasinga bunurilor mobile (închirierea autoturismelor, echipamentlor sportive, casetelor audio sau video) cât și a celor imobile – și nu doar a locuințelor și a altor spații cu destinație de locuință, ci și a terenurilor. Potrivit Codului civil, obiectul contractului de leasing îl poate forma un lucru sau o lucrare (prestarea unui serviciu).
Contractul de leasing este acel contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure, în schimbul unui preț, folosința temporară a unui bun către o altă persoană sau să facă ceva pentru aceasta. Contractul de leasing a lucrurilor este acel contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat drept un preț determinat. În cadrul locațiunii de lucruri este reglementată leasinga de bunuri mobile și clădiri precum și arendarea.
Leasinga de lucrări este definită ca fiind, acel contract prin care una din părți se obligă să facă ceva pentru cealaltă parte în schimbul unui preț determinat [26, p. 211].
Sub denumirea de „leasing de lucrări" sunt grupate dispozițiile privind contractul de muncă, contractul de antrepriză și unele dispoziții privind contractul de transport. Leasinga de serviciu (leasinga muncii) și contractul de transport sau cărăușie au format obiectul altor discipline, respectiv de Dreptul muncii și Dreptul transporturilor. Există trei feluri de leasing a lucrărilor : leasinga de servicii, prin care o persoană se obligă să pună la dispoziția altei persoane serviciile sale ; leasinga unei lucrări, care constă într-un fapt determinat, cum ar fi obligația de a transporta un anumit lucru sau persoane ; leasinga de lucrări din partea unui antreprenor, de exemplu, constructor, arhitect, zidar . După natura sa, contractul de leasing apare nu drept un contract de specie ci drept un contract de gen. Astfel, în ce privește acest moment, doctrina delimitează două categorii de leasing, și anume: leasinga de bunuri și leasinga de lucrări și servicii. În așa fel în categoria locațiunii de bunuri intră contractele de închiriere de locuință, contractele de închiriere de bunuri mobile (autoturisme, aparate de uz casnic etc.), arenda, iar leasinga de lucrări sau servicii include în sine contractele de antrepriză, transport, prestări de servicii, depozit etc. Cu toate acestea, în continuare, dar și în corespundere cu prevederile Codului civil al Republicii Moldova, vom utiliza noțiunea de "leasing" doar în ce privește contractele de leasing de bunuri.
Etimologic, termenul de leasing provine de la verbul latin „locare — a închiria (a da cu chirie, cu arendă), în limba latină existând și verbul „conducere" ceea ce înseamnă a lua cu chirie. In limba română leasinga ca noțiune se folosește atât pentru darea, cât și pentru luarea în ocațiune [22, p. 166]. Potrivit literaturii de specialitate leasinga este de mai multe feluri, fiecare dintre acestea cu denumirea specifică și regulile ei proprii:
– închirierea, este leasinga edificiilor și mișcătoarelor;
– arendarea, este leasinga-fondurilor rurale;
– prestația lucrărilor, se referă la leasinga muncii și a serviciilor de cărăușie;
– antrepriza, este săvârșirii unei lucrări pentru un preț determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare.
Leasinga se deosebește de alte contracte însă are și unele asemănări cu acestea. Astfel, se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai un drept de folosință ca drept de creanță asupra unui lucru, nu însă și un drept real asupra acestuia, pe când la vânzare-cumpărare, cumpărătorul devine proprietarul lucrului vândut din momentul încheierii contractului „prin simplul acord de voință" cumpărătorul culege fructele bunului, ce face obiectul contractului, în calitate de proprietar, pe când locatarul le culege nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței bunului. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobîndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe cîrnp etc.), contractul nu poate fi calificat leasing, ci vinzare-cumpărare. Cu atît mai puternic cuvînt, contractul nu poate fi calificat leasing, ci vînzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbe lucrul însuși și puterea lui productivă. Leasinga se deosebește de contractul de comodat prin faptul că ea este întotdeauna oneroasă, în timp ce folosința bunului în cazul comodatului este întotdeauna gratuită [10, p. 315]. La rândul său, antrepriza, care, după cum vom vedea la momentul potrivit, în realitate, nu este în esența ei o leasing, ci un contract cu o figură juridică aparte.
Caracterele juridice ale contractului de leasing. Conform prevederilor legislației civile, contractul de leasing este caracterizat prin următoarele:
a) Este un contract sinalagmatic. Prin încheierea contractului de leasing ambele părți la contract dobândesc drepturi și obligații. Astfel, locatorul are obligația de a transmite bunul în leasing, iar locatarul are obligația de a folosi bunul conform destinației și de a achita în termenul stabilit de contract plata de leas în esența ei o leasing, ci un contract cu o figură juridică aparte.
Caracterele juridice ale contractului de leasing. Conform prevederilor legislației civile, contractul de leasing este caracterizat prin următoarele:
a) Este un contract sinalagmatic. Prin încheierea contractului de leasing ambele părți la contract dobândesc drepturi și obligații. Astfel, locatorul are obligația de a transmite bunul în leasing, iar locatarul are obligația de a folosi bunul conform destinației și de a achita în termenul stabilit de contract plata de leasing – chiria.
Leasinga este un contract bilateral fiind izvor de obligații pentru ambele părți contractante : locatorul se obligă să asigure folosința vremelnică a lucrului închiriat iar locatarul se obligă să plătească locatorului prețul locațiunii așa cum a fost stabilit prin contract [31, p. 95].
b) Este un contract oneros și comutativ, întrucât fiecare din părțile contractante urmărește să obțină un câștig de pe urma contractului încheiat adică ambele părți urmăresc un un interes propriu patrimonial: locatorul să obțină chiria, iar locatarul să obțină folosința lucrului închiriat; acest câștig fiind cunoscut de părți încă de la încheierea contractului. In cazul în care, prin ipoteză, folosința lucrului ar fi dată fără a se cere o chirie, ar fi vorba de un contract de comodat, iar nu de un contract de închiriere.
c) Este un contract translativ de folosință. In contractul de leasing are loc transmisiunea folosinței bunului cu condiția restituirii aceluiași bun. În așa fel, posibilitatea restituirii unui bun de aceeași natură la scadență este exclusă, chiar și ca obligație de alternativă. Aceasta și deosebește leasinga de împrumut, unde are loc transmisiunea dreptului de proprietate asupra unui bun fungibil.
Trebuie de menționat că nu se transmite un drept real, ci doar o creanță, constînd în folosința unui bun consumptibil. Dacă bunul este frugifer locatarul deși are dreptul de a culege fructele nu face acest lucru în exercitarea unei prerogative specifice dreptului real, ci doar ca un accesoriu al folosinței. Ceea ce se transmite prin leasing este doar detențiune precară, motiv pentru care locatorul nu va putea dobîndi proprietatea bunului prin uzucapiune [15, p. 139].
În lipsa unei norme exprese în ce privește considerarea momentului dobândirii dreptului de folosință la contractul de leasing, aplicând regula generală a transmisiunii drepturilor, ajungem la concluzia, că dreptul de folosință se consideră dobândit din momentul intrării de către locatar în posesie asupra bunului. Și invers, transmiterea bunului de la locatar la locator în procesul de restituire a acestuia, se consideră de asemenea din momentul intrării în posesie a locatorului asupra bunului. În cazul în care transmisiunea bunului se face prin terța persoană, dreptul asupra bunului se consideră transmis către cealaltă parte a contractului odată cu intrarea în posesia bunului de către terța persoană, dacă această persoană reprezintă interesele părții respective. Totodată, este necesar de menționat, că deși în articolul 876 Cod civil legislatorul cere o anumită formă și condiția înregistrării la bunurile imobile, aceasta este cerută, totuși pentru opozabilitate, și nu pentru validitate [12, p. 164].
Prin urmare, riscul peirii fortuite a bunului, în cazul locațiunii stă pe seama locatorului, chiar și atunci când posesia de facto o deține locatarul. În lipsa unei norme exprese, aplicând analogia, am considera totuși, că riscul peirii fortuite a bunului nu va fi suportat de către locator dacă locatarul a folosit bunul peste termenul stabilit, contrar destinației sale, precum și în cazul transmisiunii folosinței bunului unui terț contrar prevederilor contractului. Însă chiar și în așa împrejurări, riscul peirii fortuite va rămânea pe seama locatorului dacă locatarul va putea demonstra că peirea fortuită a bunului ar fi avut loc chiar și dacă folosința bunului nu ar fi ieșit din limitele prevăzute de contract. Leasinga este un contract translativ de folosință, iar nu translativ de proprietate. Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, prin contractul de leasing nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosință temporară sau de folosință și posesiune temporară asupra bunului închiriat. Aceasta înseamnă că locator poate fi și o altă persoană decât proprietarul bunului și că riscul pieirii fortuite se suportă de către locator [30, p. 96].
d) Este un contract cu conținut patrimonial. Rezultă acest caracter din situația generală, că prestațiile cu privire la care se obligă locatorul față de locatar și locatarul către locator, au de regulă conținut patrimonial.
e) Este un contract consensual, fiind valabil încheiat prin simplu acord de voință al părților. Așadar acest contract poate fi încheiat și verbal [30, p. 156]. De aceea, închirierea de imobile este supusă unui sistem mai riguros de dovadă comparativ cu alte contracte civile, Codul civil conținând în acest sens unele dispoziții speciale.
În pactică însă acest lucru nu este recomandat întucît, dacă contractul verbal nu a fost pus în executare și una din părți îl neagă, proba cu martorii nu poate fi primită, oricît de mică ar fi chiria și chiar dacă sar fi dat o arvună, proba cu martori nu poate fi primită nici dacă există un început de dovadă scrisă. Dacă contractul verbal este pus în executare și există contestații cu privire la chirie, în lipsa unei chitanțe, locatarul poate cere numai efectuarea unei expertize pentru stabilirea cuantumului chiriei; dacă evaluarea rezultată din expertiză întrece prețul pe care locatarul 1-a arătat, cheltuielile expertizei vor fi suportate de către el.
În cazul în care locatorul este o persoană fizică, aceasta are obligația de a înregistra contractul la organele fiscale pentru impozitarea venitului obținut din chirie, dar neîndeplinirea acestei obligații nu afectează cu nimic validitatea locațiunii, din punctul de vedere al dreptului civil neconstituind o condiție de formă. Când litigiul privește alte elemente ale contractului, de exemplu, termenul locațiunii, legea face trimitere la obiceiul locului. Astfel, se precizează că închirierea mobilelor destinate pentru mobilarea unei case întregi, a unui apartament ori magazii, se consideră făcută pe durata ordinară (obișnuită) a închirierii caselor, apartamentelor, magazinelor, după obiceiul locului. De asemenea, potrivit aceluiași criteriu, va fi interpretată leasinga unui apartament mobilat, care nu are termenul stipulat ; închirierea unui apartament mobilat se va considera făcută pe un an „când s-a stipulat atâta chirie pe an" ; contractul este considerat încheiat pe o lună atunci când s-a stipulat „atâta chirie pe lună" și este considerat încheiat pe o zi când s-a stipulat „atâta chirie pe zi".
Dacă locatarii folosește lucrul după expirarea termenului, făra nici o impedicare din partea locatorului „se consideră că acesta voiește să i folosească în continuare". Durata contractului de leasing poate fi și nedeterminată, dar nu și veșnică — perpetuă ; durata în timp este de esența contractului de leasing.
f) Este un contract ce poate fi încheiat atât personal cât și prin reprezentant. După cum prevăd regulile capitolului VIII al Codului civil, la contractul de leasing nu se stabilește vre-o careva limită în ce privește posibilitatea încheierii acestui contract prin reprezentare.
g) Este un contract numit, tipic și reglementat. Legislatorul acordă contractului de leasing un regim expres de reglementare, fiind stabilite majoritatea condițiilor și efectelor specifice anume acestor contracte [16, p. 196].
h) Este un contract ce presupune prestații de executare instantanee, dar după regimul său apare drept un contract de executare succesivă. Într-adevăr, după natura prestațiilor care le presupune contractul de leasing, acesta apare drept un contract de executare succesivă, astfel cum folosința bunului este exercitată succesiv pe durata unei perioade de timp, sau restituirea bunului este condiționată de scurgerea unei perioade de timp. Totodată, atunci când se presupune transmiterea dreptului de folosință asupra bunului obligația de transmitere a bunului este executată instantaneu. După opinia altor autori leasinga este un contract cu executare succesivă în timp, deoarece obligațiile părților se execută în timp „printr-o prestație continuă pe toată durata contractului", locatorul fiind obligat să asigure folosința lucrului, iar locatarul să plătească chiria stabilită [17, p. 62]. În principiu, durata contractului de leasing se stabilește liber, prin consimțământul părților. În unele situații, legiuitorul intervine „prin prorogări" legale, acordând locatarului dreptul la reînnoirea contractului fără acordul locatorului, de exemplu, în acele de închiriere. În caz de reziliere a contractului acesta are afect pentru viitor, deaceea și este numit cu executare succesivă [26, p. 79].
i) Este un contract principal. După regimul juridic stabilit de către legislator, scopul principal care este urmărit de către părți la încheierea contractului constituie transmisiunea bunului pentru folosirea acestuia în scopul extragerii fructelor cu ulterioara restituire a acestuia și achitarea plății de leasing, însăși executarea acestora nefiind condiționată de încheierea altui contract. Este necesar de a deosebi caracterul unui contract principal de modalitățile de care poate fi condiționată executarea contractului. Astfel, contractul este principal deoarece nu este condiționat de existența și modul de executare a unui alt contract, pe când încheierea contractului sub condiție suspensivă sau rezolutorie presupune posibilitatea executării doar în legătură cu îndeplinirea condiției, care dealtfel poate rezulta dintr-un careva contract. Acesta, însă nu apare drept un contract ce condiționează executarea locațiunii.
j) Este un contract negociabil. Părțile la încheierea contractului pot negocia toate condițiile: de transmitere, caracterele bunului, modul de restituire, mărimea plății de leasing – chiriei.
k) Este un contract irevocabil. Părțile după încheierea contractului de leasing nu pot înceta sau refuza unilateral de la executarea contractului, astfel cum executarea acestuia fiecare din părți poate cere executarea silită a obligației.
l) Este un contract ce poate fi atât simplu, cât și afectat de modalități. La încheierea contractului părțile pot stabili diverse condiții, care pot ține atât de începutul producerii efectelor, cât și de momentul încetării contractului. Pentru locator leasinga este o formă rațională și economică de folosire a bunurilor temporar neutilizabile pentru înfăptuirea unei activități gospodărești ori a altei activități, permite acoperirea cheltuielilor de exploatare și a ratelor de amortizare, ba mai mult ca atât, dă posibilitatea de a obține un profit.
Leasinga permite locatarilor – persoane fizice și juridice, folosind un patrimoniu străin, să practice activitatea de antreprenoriat sau un alt gen de activitate, oferă posibilitatea locatarilor de a obține un venit, de a procura bunurile închiriate în proprietate, de a-și lărgi activitatea economică, de a acumula un capital inițial pentru lansarea unei afaceri personale [24, p. 425]. Pentru locatar importanța acestui contract sporește în legătură cu faptul că în prezent obiect al locațiunii pot fi și bunurile fixe, a căror închiriere în trecut era interzisă pentru persoanele fizice. Pentru societate importanța contractului rezidă și în faptul că datorită Iui sunt implicați în activități de producție mulți oameni, obținând posibilitatea de a-și întreține familiile, de a se a-și exercita meseria. Rentabilitatea încheierii unui asemenea contract pentru persoanele fizice se manifestă și la un grad social, bunăoară, în cazul apariției unor împrejurări concrete, spre exemplu, necesitatea de a celebra o nuntă sau altă festivitate în condiții casnice. Este mai economic și rațional de a închiria cele necesare pe o seară, o zi sau câteva zile, decât de a le procura în proprietate. Raționalitatea acestei operații este determinată și de faptul că folosirea acestor bunuri este temporară sau de o singură dată.
1.2. Condițiile de validitate ale contractului de leasing
Pentru validitatea contractului de leasing urmează ca acesta să corespundă condițiilor de legalitate, privitoare la consimțământ, privitor la capacitatea de a încheia contractul, privitor la obiect, și privitor la cauza și forma contractului. În opinia altor autori condițiile de valabilitate al contractului sunt: consimțămîntul sau învoiala, capacitatea, obiectul și cauza [22, p. 234]. Adică forma nu constituie o condiție.
Capacitatea de a încheia contractul. Calitatea de părți la contractul de leasing o au locatorul și locatarul. Locator este persoana care deține cu drept de proprietate bunul transmis în leasing. Locatar este persoana care exercită folosința asupra bunului transmis în leasing. Atât calitatea de locator cât și cea de locatar o poate avea orice persoană cu capacitate de exercițiu completă sau cu capacitate de exercițiu restrânsă în condițiile prevăzute de legea civilă. Chiar și în cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului aparține unei persoane lipsite de capacitatea de exercițiu, oricum calitatea de locator sau locatar aceasta nu și-o pierde. În asemenea cazuri este limitată doar capacitatea sa de a încheia personal contractul. Aceasta, însă, o face din numele părții reprezentantul său.
Pentru validitatea contractului de leasing se impune ca atât locatorul cât și locatarul să aibă capacitatea cerută de lege pentru a face acte de administrare, căci leasinga este considerată în mod tradițional ca un act de administrare. Așa fiind, ea va putea fi încheiată nu numai de către persoanele majore, ci și de o persoană cu capacitate de exercițiu restrânsă (minorul între 14-18 ani), cu acordul prealabil al reprezentantului său legal; tutorele va putea încheia un contract de leasing fără autorizarea autorității tutelare [26, p. 328]. Capacitatea deplină de exercițiu începe la data cînd persoana fizică devine majoră, adică la împlinirea vîrstei de 18 ani. Minorul dobîndește prin căsătorie capacitate deplină de exercițiu. Desfacerea căsătoriei nu afectează capacitatea deplină de exercițiu a minorului. În cazul declarării nulității căsătoriei, instanța de judecată îl poate lipsi pe soțul minor de capacitatea deplină de exercițiu din momentul stabilit de ea. Minorul care a atins vîrsta de 16 ani poate fi recunoscut ca avînd capacitate de exercițiu deplină dacă lucrează în baza unui contract de muncă sau, cu acordul părinților, adoptatorilor sau curatorului, practică activitate de întreprinzător. Atribuirea capacității depline de exercițiu unui minor (emancipare) se efectuează prin hotărîre a autorității tutelare, cu acordul ambilor părinți, adoptatorilor sau curatorului, iar în lipsa unui astfel de acord, prin hotărîre judecătorească. În cazul în care închirierea unui bun mobil se face pe o durată mai mare de 5 ani, ne aflăm în prezența unui act de dispoziție, și de aceea, dacă minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă dorește să încheie un asemenea act, va fi necesar în plus și autorizația prealabilă a autorității tutelare [23, p. 352]. Cât privește capacitatea locatarului, acesta trebuie să aibă capacitatea de a contracta potrivit normelor dreptului comun. După cum am văzut deja, în calitate de locator poate sta proprietarul, dar și locatarul sau uzufructuarul.
Cât privește posibilitatea încheierii de către un coproprietar – de unul singur – a unui contract de leasing asupra unui bun aflat în indiviziune, în practica judiciară s-a decis că un coindivizar „nu poate dispune decât de cota sa abstractă, fără a avea dreptul să transforme modul de folosință sau să facă acte de administrație, chiar și în folosul comun, decât cu acordul tuturor coproprietarilor" [30, p. 92]. În cazul în care coindivizarul încalcă regula „umanității" și încheie chiar și acte de administrare cauzând celorlalți coindivizari un prejudiciu, el va răspunde. În literatura de specialitate s-a exprimat opinia – căreia ne raliem – potrivit căreia „dacă coindivizarul (coproprietarul) închiriază bunul aliat în indiviziune, se aplică regulile care guvernează vânzarea de către unul dintre coproprietari (supuse condiției ca la partaj bunul să cadă în lotul locatorului) ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri. Consimțământul la contractul de leasing, ca și la alte categorii de contracte este realizat atunci când părțile au convenit asupra condițiilor esențiale ale contractului. Condițiile esențiale ale contractului de leasing sunt: a) natura și caracterele bunului transmis; b) scopul locațiunii bunului; c) termenul de leasing; d) modul de transmitere-restituire a bunului; e) mărimea și termenul de achitare a chiriei. La momentul când părțile au convenit asupra acestor condiții, consimțământul se consideră realizat.
Obiectul contractului. Locatorul și locatarul trebuie să cadă de acord asupra lucrului închiriat și asupra chiriei. Lucrul închiriat total sau parțial poate fi atât mobil cât și imobil, corporal sau incorporal [13, p. 179].
Obiectul contractului de leasing nu este lucrul în sine, ci folosința acestuia pe care locatorul trebuie să o asigure locatarului cu caracter de permanență – zi de zi – pe tot cursul contractului, leasinga fiind un contract de executare succesivă în timp [17, p. 197]. Un bun viitor poate forma obiectul contractului, cu excepția bunurilor dintr-o succesiune nedeschisă, căci pactele asupra unor succesiuni viitoare sunt prohibite de Codul civil sau sancțiunea nulității absolute.Bunurile din domeniul public al statului sau unităților administrative teritoriale vor putea fi închiriate numai în condițiile legii special. Natura juridică a dreptului de folosință rezultată din contractul de leasing constă într-un drept de creanță. Așa fiind, acest drept de creanță nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului închiriat în mâna terților deținători și nici dreptul de preferință – nefiind vorba de un drept real.
Referindu-ne la obiectul contractului de leasing, il vom împărți în două părți și anume. Prima parte al contractului de leasing îl constituie:
Transmiterea bunului în leasing. La încheierea contractului de leasing părțile stabilesc obligația locatorului de a transmite bunul. Transmisiunea poate fi realizată fie personal, fie prin reprezentantul uneia din părți. La momentul realizării transmisiunii părțile întocmesc act de predare-primire a bunului sau un alt document care ar confirma transmisiunea bunului.
Transmisiunea dreptului de folosință asupra bunului. Transmiterea dreptului de folosință asupra bunului dat în leasing are loc odată cu transmiterea posesiei asupra acestuia. De regulă calcularea termenului este condiționată de transmiterea folosinței asupra bunului.
Înștiințarea cu privire la viciile bunului transmis. După prescripțiile articolului 880 Cod civil, locatorul este obligat de a înștiința locatarul despre viciile bunului transmis, despre care acesta cunoaște [13, p. 178].
Restituirea bunului transmis în folosință. La expirarea termenului de leasing, locatarul este obligat să restituie bunul. Locatarul restituie bunul prin întoarcerea aceluiași lucru care i-a fost transmis la încheierea contractului. în acest caz părțile întocmesc act de confirmare a restituirii bunului, indicând corespunderea acestuia prevederilor contractului sau stării sale anterioare predării către locatar.
Achitarea plății de leasing. După prevederile contractului de leasing părțile stabilesc obligația locatarului de achitare a chiriei. Achitarea este făcută de către locatar în termenele prevăzute de contract. Astfel, părțile pot stabili achitarea chiriei la finele fiecărei luni sau altei perioade stabilite de părți, precum și la începutul fiecărei perioade sau la finele executării contractului, odată cu restituirea bunului, semestrului, cu indicarea zilei concrete de achitare și modalității.
Achitarea altor plăți. Este vorba de achitarea unor plăți ce țin de întreținerea bunului, daunele cauzate de către terți bunului transmis în leasing, plățile ce rezultă din uzura bunului etc.
Folosirea conform destinației a bunului transmis în leasing. Locatarul este obligat să folosească bunul în așa fel încât să nu contravină destinației sale sau să nu ducă la deteriorarea acestuia, în unele categorii de contracte de leasing, pe lângă obligația de folosire conform destinație poate exista și obligația de a fi folosit bunul. Această obligație poate reieși din natura bunului sau din prescripția legii [23, p. 144]. Astfel, dacă neutilizarea bunului ar duce la peirea sau înrăutățirea stării acestuia, atunci locatarul va avea obligația nu numai de a folosi conform destinației bunul transmis, dar și de a-1 utiliza. Spre exemplu, prin prescripția Codului funciar, beneficiarul de folosință funciară este obligat la prelucrarea terenului sub sancțiunea pierderii dreptului. Această situație se referă în mod direct și la cazul de arendă a terenurilor.
A doua parte al contractului de leasing îl formează:
Bunul transmis în leasing. Bunul transmis în leasing, comparativ cu contractul de împrumut, după prevederile legislației civile urmează să fie nefungibil. Aceasta înseamnă, că acest bun este nefungibil, fie prin natura sa, fie prin determinarea părților la contract. Drept bunuri ce pot constitui obiecte ale locațiunii pot fi oricec bun mobil sau imobil, care după regimul juridic aplicabil sunt susceptibile de a fi date în leasing.
Termenul de leasing. La încheierea contractului de leasing, părțile fie stabilesc perioada concretă, determinată în zile, luni, ani, fie condiționează ca și în cazul împrumutului restituirea bunului de producerea unui fapt juridic, care se va produce cu certitudine, dar care nu poate fi determinat în ce parametri temporari se poate produce. în asemenea cazuri vorbim despre contract de leasing cu termen determinat și contract de leasing cu termen nedeterminat.
Totodată, legislatorul în articolul 877 Cod civil stabilește limita maximă a termenului pe durata căruia bunul poate fi transmis în leasing și anume este vorba de termenul ce nu depășește 99 ani [2, p. 164]. În unele acte legislative termenul limită de leasing poate fi mai mic decât 99 ani, cum ar fi spre exemplu cazul locațiunii obiectivelor acvatice – 25 ani. începutul curgerii termenului de regulă constituie ziua transmiterii de facto a bunului, dar poate fi considerat și momentul când locatarul avea posibilitatea oferită de locator de a intra în posesia bunului.
Neprezentarea de către chiriaș la termenul stabilit a utilajului închiriat, determină prelungirea contractului prin tacita releasing și obligă la plata în continuare a chiriei [17, p. 156].
Chiria. Chiria constituie o sumă bănească, de regulă, cu privire la care se obligă locatarul față de locator. Chiria poate fi achitată atât în bani cât și în bunuri echivalate, după valoare, la o anumită sumă de bani. Mărimea chiriei poate fi modificată de către părți de comun acord, dar în cazurile în care locatarul a fost nevoit să suporte anumite cheltuieli în legătură cu necesitatea conservării bunului transmis în leasing, sau a avut de suportat din urma unor vicii ale bunului, acesta poate să facă scăderea valorii acestor cheltuieli din plata pentru leasing. Aceste scăderi trebuie să fie neapărat proporționale. Prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței lucrului se numește chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unități de timp (ziua, luna, anul etc.) și se plătește la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv [26, p. 292]. Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi determinabilă, de exemplu, lăsată la aprecierea unui terț (ales de către părți sau de către persoana desemnată de părți) sau să reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil) [25, p. 98]. Uneori ea este,stabilită pe cale legală.Sub sancțiunea nulității, chiria trebuie să fie sinceră și serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii contractul nu mai este o leasing, ci un comodat, dacă condițiile de validitate ale acestui contract sînt îndeplinite și lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Prețul se fixează, de regulă, în bani. Spre deosebire de vînzare – contractul rămîne leasing chiar dacă chiria s-a fixat sub forma unei alte prestații (de exemplu, cotă-parte"din fructe sau prestări de servicii). Regulile locațiunii sînt aplicabile și în cazul în care folosința unui lucru se transmite în schimbul folosinței unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guvernează contractul de schimb nu pot fi soluționate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosință
Cauza. Cauza sau scopul contractului de leasing este reflectată în două momente: urmărirea scopului de utilizare a bunului pentru extragerea fructelor pentru sine sau pentru terți, satisfacerea unor interese private ale locatarului, precum și urmărirea plății pentru leasinga bunului.
Forma contractului. Articolul 876 Cod civil stabilește regula generală, după care contractul de leasing de imobile poate fi încheiat în formă scrisă și dacă termenul de leasing depășește trei ani, atunci se cere înregistrarea cadastrală imobiliară în registrul bunurilor imobile a acestuia. În cazul bunurilor mobile nu este stabilită vre-o careva regulă ce ar condiționa validitatea sau opozabilitatea contractului de leasing. Totodată, chiar și în cazul bunurilor mobile, legislația ar putea prevedea careva condiții specifice de formă a contractului de leasing a imobilelor.
Elementele esențiale ale contractului de leasing sunt: părțile, obiectul, prețul, termenul, forma și conținutul [22, p. 234].
Ca părți ale contractului de leasing figurează locatorul și locatarul. În calitate de locator de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului închiriat, în această calitate pot apărea și persoane fizice și juridice împuternicite de proprietar.
Locatori pot fi persoanele fizice și juridice ale Republicii Moldova și ale altor state. Respectiv, în această calitate pot apărea și cetățenii străini, și organizațiile străine. În această ordine de idei, se pune întrebarea dacă în aceeași calitate pot apărea alți subiecți de drept, apatrizii, întreprinderile mixte și organizațiile internaționale. Credem că o dată ce Legea 861/1992 nu se pronunță în această privință, dar totodată nu stabilește anumite interdicții, și subiecții de drept cu element de extranietate, în principiu, pot apărea în calitate de locatori, luând însă în considerație îngrădirile stabilite prin actele normative speciale.
Din această normă reiese că în calitate de chiriași pot apărea mai mulți subiecți de drept, în comparație cu cei ce pot figura ca locatori.
De partea locatorului, cât și de partea locatarului poate apărea o persoană, cât și un grup de subiecți de drept. Locatorul poate cere locatarului comun repararea prejudiciului cu excepția cazului cînd ultimul demonstrează că a acționat cu prudență și diligență. Locatorul se poate întoarce împotriva locatarului vinovat de prejudiciu [10, p. 185].
Legislația în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de leasing – sublocatarul. Însă la transmiterea patrimoniului in subleasing trebuie respectată o condiție obligatorie – existența acordului locatorului. În subleasing poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta se determină prin acordul părților contractului de subleasing. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicția de a subînchiria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor in subleasing trebuie de avut în vedere că natura juridică a contractului de subleasing este, în principiu, analogică contractului de leasing. Însă părți la contractul de subleasing sunt locatarul, ce apare în calitate de locator al subchiriei, și sublocatarul. La subleasing răspunzător în fața locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămâne locatarul, adică ultimul răspunde atât pentru acțiunile sale, cât și pentru cele ale sublocatarului. Pe când sublocatarul răspunde numai în fața locatarului și nu intră în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor închiriate, o excepție de la această regulă fiind stipulată la art. 897 CC, unde se menționează că în cazul în care locatorul nu-și execută obligațiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentru a-1 obliga să-și execute obligațiile.
Termenul contractului de leasing este una din clauzele esențiale ale sale. Legislația în vigoare stabilește că contractul de leasing se încheie pe un termen care nu poate depăși 99 de ani [2, p. 164]. Contractul de leasing poate fi încheiat și pe un termen nedeterminat. La această concluzie ajungem analizând art. 904, alin. 1 CC, conform căruia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de leasing, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat și art. 905, alin. 1 CC, care prevede că rezilierea contractului de leasing incheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Încheierea contractului de leasing pe un termen nedeterminat este admisă și de legislația altor state. Spre exemplu, conform art. 610, al 2 CC al Federației Ruse, dacă termenul contractului de leasing nu e determinat, contractul se consideră încheiat pe un termen nedeterminat. În practică, în Republica Moldova contractele de leasing se încheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai îndelungat.
Forma contractului de leasing, în cazurile prevăzute de lege, la fel este o clauză esențială. Inițial, redacția Legii 861/1992 admitea și forma verbală a contractului. Însă formularea art. 7 al acestei Legi a fost modificată prin Legea Republicii Moldova nr. 417-XII din 29 martie 1995 și forma verbală a contractului a fost exclusă. în prezent Codul civil al Republicii Moldova admite forma verbală, cu excepția contractului de leasing a unui imobil, care trebuie să fie întocmit în scris potrivit art. 876, alin. 1 CC. Totodată, conform art. 211 CC, dacă părțile, încheind un contract de leasing a unui imobil, nu vor respecta forma scrisă, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului încheierii contractului prin proba cu martori.
Privitor la raporturile de leasing, în prezent toate obiectele lumii materiale, în funcție de importanță și volum, pot fi încadrate în următoarele grupe: întreprinderi și organizații drept complexe patrimoniale unice; unități ale întreprinderilor și organizațiilor; clădiri și instalații; încăperi; mijloace de transport; tehnică de orice natură; utilaje; inventar; instrumente.
Privitor la proprietatea publică, prin Decretul președintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost aprobată Lista întreprinderilor și organizațiilor de stat a căror leasing nu se admite. La acestea se referă:
– Banca Națională a Moldovei;
– Rezervațiile naturale de stat; Radioteleviziunea Națională;
– Secția comunicațiilor speciale de pe lângă Centrul de Transportare a Poștei;
– Camera Națională a Cărții din Republica Moldova;
– Întreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;
– Laboratorul Specializat pentru Combaterea Bolilor Deosebit de Periculoase;
– Stațiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;
– Laboratoarele veterinare.
Decretul președintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis în strictă conformitate cu legislația în vigoare. Astfel, conform art. 5, alin. 5 al Legii 861/1992, legislația stabilește tipurile (grupurile) de întreprinderi și organizații, felurile de bunuri ale statului a căror arendă nu se admite. Posibil că aceste liste trebuie aprobate nu prin Decretul președintelui Republicii Moldova, ci printr-o hotărâre a unui alt organ, însă aceasta e o problemă de alt ordin. Înregistrarea contractului de leasing a unui imobil se efectuează conform Legii cadastrului bunurilor imobile. Conform art. 4 alin. 3 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, la bunuri imobile se referă:
– sectoarele de teren;
– construcțiile capitale;
– apartamentele și alte încăperi izolate.
La drepturi patrimoniale, conform aceleiași norme, se referă:
– dreptul de gestiune economică;
– dreptul de administrare operativă;
– dreptul de folosință (drept de folosință pe termen nelimitat,
– drept de arendă pe un termen mai mare de 3 ani,
– drept viager de posesiune dobândit prin moștenire,
– drept viager de folosință asupra unei case (încăperi),
– drept de folosință cu titlu gratuit asupra unei încăperi (locuibile sau nelocuibile);
-ipoteca;
– servituțile;
– dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă;
– alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislația în vigoare.
În cadrul raporturilor de leasing problema chiriei este una complexă și controversată. O dată cu adoptarea noilor acte normative privitoare la leasing, problema chiriei a suferit modificări esențiale în comparație cu normele anterioare ale contractului de leasing, însă, cu părere de rău, ea nu este soluționată definitive [26, p. 576]. Complexitatea problemei rezidă în modul de stabilire a cuantumului chiriei. Art. 8 al Bazelor legislației Uniunii RSS și a republicilor unionale "Cu privire la arendă" nu conținea nici o prevedere despre modul de stabilire a mărimii chiriei. Respectiv, se aplica principiul general de drept civil de egalitate a părților, conform căruia în fiecare caz aparte cuantumul chiriei se stabilea în baza acordului părților, fapt ce corespundea spiritului legii. Această regulă a fost transpusă și în legislația națională a Republicii Moldova, însă cu o concretizare. Astfel, inițial în art. 9, alin. 1 al Legii 861/1992 era indicat că chiria și modul de achitare a acesteia se stabilesc în contract. Această redacție a normei era rezonabilă, deoarece admitea posibilitatea stabilirii cuantumului chiriei în baza acordului părților, conform unui principiu esențial al economiei de piață – corelația cererii și ofertei.
Ulterior, art. 9, alin. 1 al Legii 861/1992 a suferit modificări, dar nu în bine. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr. 417-X1II din 29 martie 1995 "Cu privire la modificarea Legii cu privire la arendă" e stabilită o nouă redacție a art. 9, alin. 1 cu următorul conținut: "Arenda și modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar și se fixează în contractul de arendă". Iar prin Legea Republicii Moldova nr. 311-XIV din 10 martie 1999 "Cu privire la completarea art. 9 al Legii cu privire la arendă", art. 9 alin. 1 a fost completat cu următoarea frază: "Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei se stabilește de Guvern". Însă această completare, prin Hotărârea Curții Constituționale nr. 35 din 24 iunie 1999, a fost declarată neconstituțională. Curtea Constituțională și-a motivat decizia prin aceea că Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era in drept a delega Guvernului împuterniciri în privința stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietății de stat ca mijloc de venit pentru bugetul statului, încălcându-se astfel art. 6 al Constituției Republicii Moldova. Ulterior, a fost găsită o soluție, însă nu cea optimală, după părerea noastră. Astfel, prin Legea Republicii Moldova nr. 959-XIV din 27 aprilie 2000 "Cu privire la completarea art. 9 al Legii cu privire la arendă", s-a stabilit: "Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei și tarifele minimale ale plății pentru arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent". Caracterul controversat al acestei completări constă în faptul că și in continuare se încalcă principiul de drept civil de egalitate a părților la stabilirea cuantumului chiriei. Condițiile oricărui contract de drept civil trebuie să fie stabilite, după părerea noastră, în baza acordului părților, conform cererii și ofertei. Iar abuzurile funcționarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace, și nu prin încălcarea principiului de egalitate a părților. Noul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema în cauză, instituind o regulă generală conform căreia chiria și modificarea ei se stabilesc prin acordul părților.
Ce criterii trebuie luate în considerare la stabilirea cuantumului chiriei? Anterior, spre exemplu, pentru proprietatea statului închiriată, mărimea chiriei nu putea fi mai mare decât costul uzurii acesteia [13, p. 187]. În condițiile economiei de piață această regulă nu poate fi aplicată, deoarece vine în contradicție cu natura acestor relații. Deoarece normele cu privire la leasing nu stipulează anumite criterii ce influențează mărimea chiriei, după părerea noastră, acestea pot fi următoarele: nivelul și proporțiile cererii și ofertei la momentul încheierii contractului; gradul de uzură a obiectului dat in leasing; starea acestui obiect; termenul care a expirat de la ultima reparație capitală sau necesitatea de a efectua o asemenea reparație; termenul contractului; volumul și costul obiectului dat în leasing; alte criterii, care pot fi stabilite prin acordul părților. Plata chiriei poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în natură, în bani sau într-o altă formă. Termenul și locul efectuării plății în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părți în contract, în funcție de felul produselor și de specificul obținerii acestora.
În funcție de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificată în anuală, semestrială, trimestrială și lunară [10, p. 83]. Aceste tipuri de plăți sunt determinate de termenul contractului și de obiectul locațiunii. În agricultură, spre exemplu, plata se achită, de regulă, o dată pe an, în formă naturală și după recoltare. În alte domenii de activitate, de obicei, chiria se achită lunar.În practică însă există și excepții de la această regulă. Legea stabilește că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de leasing. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Relativ la forma plății, putem menționa că în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locatar este atunci când chiria este stabilită într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este interesat de mărirea volumului producției sale, știind că mărimea plății chiriei va rămâne aceeași. Dacă însă chiria se stabilește într-un procent din producție sau din recotă, locatarul pierde interesul de a le mări volumul, deoarece cu cât mai mult produce, cu atât mai mare va fi cuantumul chiriei. Această variantă, desigur, este mai favorabilă locatorului.
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului în tot timpul locațiunii (obligația de a face). Pentru a asigura folosința lucrului, locatorul este obligat să predea și să mențina lucrul în stare de întrebuintare si să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terti si din viciile lucrului.
În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul are la îndemână alternativa fie a refuzului plății chiriei invocând excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezilierea contractului cu daune-interese. Legislația în vigoare acordă o atenție deosebită reglementării drepturilor și obligațiilor părților raporturilor juridice de leasing. Dat fiind faptul că contractul de leasing este sinalagmatic, lui i se aplică regula generală a contractelor de drept civil ,obligației unei părți îi corespunde dreptul celeilalte părți și invers, cu unele excepții prevăzute de lege.
Obligațiile principale ale locatorului sunt:
Să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale;
Asigură transmisiunea dreptului de folosință asupra bunului;
Transmite bunul în termenul stabilit de contract sau în alt termen ce reiese din contract;
Să predea locatarului bunul. Predarea trebuie să fie reală, în natură. În unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit locatarului și în acest caz locatorul e obligat să asigure accesul locatarului la bun în locul și în termenele prevăzute în contract.
Predarea lucrului dat in leasing se poate cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) și in lipsa de stipulatie contrară la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării și cu cheltuiala locatorului [16, p. 246]. În caz de nerespectare a acestei obligații, locatarul se poate adresa justitiei, cerînd predarea silita, iar instanta îl poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Iar în cazul în care predarea bunului închiriat s-a făcut cu întârziere, locatarul este îndreptățit a cere o diminuare a chiriei proporțională cu lipsa de folosință. Odată cu predarea bunului are loc și predarea accesoriilor acestuia. Lucrul, împreuna cu accesoriile sale, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, locatorul fiind obligat în lipsă de stipulație contrară să efectueze toate reparațiile necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparațiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza – daca nu s-a prevazut altfel vizeaza reparațiile necesare în cursul locațiunii și nu anihileaza obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzatoare folosinței) [17, p. 357]. Predarea reală trebuie să fie urmată de întocmirea actului de predare-primire, să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale când are caracteristicile convenite sau dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii în cazul în care poate fi folosit conform destinației stabilite în contract sau conform destinației obișnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu s-a convenit asupra folosinței. Deoarece legea nu conține interdicții, în principiu, în baza contractului pot fi transmise și bunuri cu vicii materiale, însă cu condiția că aceasta a fost specificat în contract.
Să transmită toate documentele, instrucțiunile ce autentifică dreptul de proprietate asupra bunului și stabilesc modul de folosință a acestuia. Să facă un control asupra corectitudinii folosinței bunului închiriat, neimplicîndu-se în activitatea economică a locatarului [26, p. 124].
Să achite costul îmbunătățirilor aduse bunului închiriat. Obligația de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat. În cazul în care locatarul a executat lucrări dintre acelea care cădeau în sarcina locatorului ca de exemplu: reparații capitale, atunci acesta din urmă este obligat la restituirea cheltuielilor suportate. Locatorul este ținut la restituirea de către locatar doar a cheltuielilor utile.În practica judiciară s-a statuat că, în cazul în care „lucrările de sporire a confortului au fost făcute de chiriași fără autorizarea proprietarului, iar acesta, deși inițial nu a înțeles să le rețină, totuși la sfârșitul locațiunii și le însușește îmbogățindu-se fără just temei, fostul locatar are dreptul să pretindă valoarea investițiilor, acest drept fiind opozabil și proprietarului, care a dobândit imobilul ulterior.
În cazul în care lucrările de sporire a confortului s-au efectuat din inițiativa locatarului fără acordul locatorului și acesta nu dorește să le rețină, locatarul nu este îndreptățit la recuperarea cheltuielilor de la locator, într-o atare ipoteză, locatarul este obligat ca, la încetarea locațiunii, să le ridice, readucând locuința la starea ei anterioară [12, p. 227].
Obligatia de garanție de care este ținut locatorul se aseamana cu obligația de garanție a vînzatorului, cu deosebirea că în caz de vînzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, iar în caz de leasing dreptul transmis și garantat este folosința linistită si utilă. În virtutea obligației de garanție, locatorul răspunde de tulburările provenite: 1) din propria sa faptă, 2) de la terți si 3) din viciile lucrului, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasa folosinței.
Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea locatarului în folosința lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, locatorul "nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinației. Dacă locatorul nu respectă această obligație, locatarul poate cere prin justiție oprirea sau distrugerea schimbărilor. Dat fiind faptul ca locatorul trebuie să intrețină lucrul în buna stare în tot cursul locațiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului, adusa prin efectuarea reparațiilor, chiar dacă va fi lipsit in parte de folosința lucrului [18, p. 176]. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoaca reparațiile făcute de locator. Însă reparațiile trebuie să aibă caracter urgent, neputînd fi amînate pînă la încetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune că reparațiile să fie făcute în cel mult 40 de zile. Dacă reparțiile nu se efectuează în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporțională cu lipsa parțială a folosinței. Iar dacă reparațiile sunt de așa natură încat locatarul pierde folosința totală a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului. Daca tulburarea folosinței provine de la un terț, legea distinge între tulburarea de fapt si cea de drept. Locatorul nu raspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terț care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele său personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, și anume, prin acțiunile posesorii. În acest sens, codul procesual civil permite folosirea acțiunilor posesorii nu numai de catre posesori care exercita deținerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) dar și de către detentorul precar, cum este și locatarul, care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul. Prin urmare, locatarul poate folosi acțiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosință împotriva terților, cu condiția că agentul tulburator: să nu fie locatorul, adica "cel pentru care el deține" și fata de care el poate acționa sau se poate apăra în temeiul contractului de locatiune; să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat, cum ar fi dreptul de proprietate în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului. In toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosință prin faptul exercitării de către un terț (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta), asupra lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar dacă dreptul invocat nu este confirmat in justiție, dar a impiedicat folosința locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cînd acesta nu se mai poate executa sau cînd folosința lucrului a fost prea mult micsorată) cu daune interese, fie o micșorare a chiriei proportională cu pierderea partială a folosinței. În ambele cazuri locatorul va răspunde numai dacă a fost inștiințat în timp util de amenințarea evictiunii. În caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile terțului (exceptio mali processus).
Cînd tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate să iasă din proces, aratînd cine este locatorul împotriva căruia pretenția terțului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie sa fie indreptată și care este obligat să-i apere folosința. Se poate intîmpla că tulburarea din partea terțului să se combine cu faptul personal al locatorului însuși. De exemplu, locatorul a închiriat o camera pentru a fi locuită, iar restul imobilului a închiriat unui meseriaș care îl tulbură pe locatar. În acest caz locatorul răspunde în virtutea obligației sale de a se abține de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosința lucrului. Cand folosința locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea acțiune în garanție contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apa deschis și astfel, prin plafon apa pătrunde în apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie. La încheierea contractului locatorul este obligat să anunțe locatarul despre drepturile terților asupra bunului închiriat.
Nerespectarea acestei prevederi acordă locatarului dreptul de a cere reducerea plății, rezilierea contractului, precum și despăgubiri.
Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care îi împiedică întrebuințarea, de exemplu, existența de insecte, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie. Practica judecatoreasca stabilește răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvarșire impropriu folosintei, dar viciile ascunse micșoreaza atat de mult posibilitatea de folosința incît se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preț mai redus .
Gravitatea viciilor se apreciază de instanța. Locatarul răspunde chiar dacă a fost de bună credința la încheierea contractului si indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligația locatorului de a asigura folosința lucrului este succesiva. În cazul descoperirii viciilor ascunse, locatarul poate cere o reducere proportionala din preț sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor.
Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totuși, exista deosebire între locatorul de bună-credinta, care răspunde numai de daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului si locatorul de rea credinta care răspunde și de daunele imprevizibile.
Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau forței majore intervenite în timpul locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din preț sau rezilierea contractului, dar fără daune interese, caci este vorba de o cauza străina care nu poate fi imputată locatorului.
Modificarea obligatiei de garanție. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligația de garanție pentru evicțiune si vicii ascunse poate fi modificata prin convenția dintre parti. Evicțiune – pierdere a posesiunii unui bun (imobil) ca urmare a exercitării de către o altă persoană a dreptului său asupra aceluiași bun [30, p.43].
Limitarea sau înlaturarea garanției produce efecte numai dacă locatarul este de bună credință (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau actelor savarsite de el.
Pe de altă parte, consideram ca înlăturarea obligației de garanție exonereaza pe locator de plata daunelor interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau parțială, a contractului, în masura in care folosința nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauză.
Drepturile și obligațiile locatorului:
Obligațiile locatarului, în comparație cu cele ale locatorului, sunt mai numeroase:
Să preia bunul închiriat.
Să participe la întocmirea actului de predare-primire și să-1 semneze.
Să asigure integritatea bunului închiriat.
Să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriat.
Să-i achite locatorului costul bunului uzat înainte de termen. La încetarea raporturilor contractuale să-i restituie locatorului bunul închiriat, dacă acesta n-a fost răscumpărat.
Să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătățirile aduse, dacă acestea sunt efectuate fără acordul lui și nu pot fi separate.
Să demoleze toate clădirile și construcțiile construite pe terenul locatorului fără acordul acestuia, dacă el o cere.
De a confirma faptul recepționării bunului și corespunderea caracterelor acestuia prevederilor contractului.
Să nu transmită în folosința unor terți bunul, dacă contractul nu prevede altceva.
Să restituie bunul la scadență sau dacă termenul nu este determinat, atunci să-1 restituie după atingerea scopului în vederea căruia a fost transmis bunul;.
Să restituie locatorului toate documentele primite la încheierea contractului.
Obligația de a intrebuința lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinației. Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică acte de întreținere, conservare, perceperea fructelor, efectuarea acelor reparații necesare pentru a menține lucrul, în tot timpul locațiunii, în stare de întrebuințare, precum și în starea în care a fost predat.
Locatarul trebuie să întrebuinteze lucrul închiriat ca un bun proprietar numai la destinația determinată prin contract, iar în lipsa de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe (natura lucrului, destinatia sa anterioara) [27, p. 189]. De exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerțului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. În schimb, dacă nu s-a prevazut altfel in contract, considerăm că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiția să nu schimbe destinația imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificația schimbării destinației. Dacă în contract se menționează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul total sau partial potrivit destinației sau efectueaza transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în stare anterioară sau rezilierea contractului cu daune interese. Sunt însa permise lucrările de mică însemnatate care nu schimbă destinația lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei.
Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locațiunii, repunerea lucrului în starea inițială, iar dacă nu o cere locatarul are dreptul la despagubiri pentru îmbunatațirile aduse lucrului.Locatarului are obligația de a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului. Reparatiile indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) nu cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate prin vechime sau forța majoră ori caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie.
Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca întarzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparațiile necesare. Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar, prin "persoanele familiei" întelegandu-se nu numai membri propriu-zis ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (persoane tolerate, vizitatori). Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Plata chiriei. Locatarul trebuie sa plăteasca prețul locațiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulație contrară, plata se face la domiciliul debitorului și în caz de pluralitate de locatari obligația este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. În caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea contractului în privința locatarului neplatnic, beneficiind și de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului . Chitanțele de plata a chiriei sunt opozabile terților chiar dacă nu au data certă, iar chitanțele date fară rezerva fac să se prezume plata pentru termenele anterioare. Daca lucrul dat în leasing a fost vîndut și noul proprietar nu-l încunoștiintează pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabilă.
Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea locatarului în folosința lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, locatorul "nu poate în cursul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinației. Dacă locatorul nu respectă această obligație, locatarul poate cere prin justiție oprirea sau distrugerea schimbărilor. Dat fiind faptul ca locatorul trebuie să intrețină lucrul în buna stare în tot cursul locațiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului, adusa prin efectuarea reparațiilor, chiar dacă va fi lipsit in parte de folosința lucrului [18, p. 176]. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoaca reparațiile făcute de locator. Însă reparațiile trebuie să aibă caracter urgent, neputînd fi amînate pînă la încetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune că reparațiile să fie făcute în cel mult 40 de zile. Dacă reparțiile nu se efectuează în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporțională cu lipsa parțială a folosinței. Iar dacă reparațiile sunt de așa natură încat locatarul pierde folosința totală a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului. Daca tulburarea folosinței provine de la un terț, legea distinge între tulburarea de fapt si cea de drept. Locatorul nu raspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terț care nu invocă vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele său personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, și anume, prin acțiunile posesorii. În acest sens, codul procesual civil permite folosirea acțiunilor posesorii nu numai de catre posesori care exercita deținerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) dar și de către detentorul precar, cum este și locatarul, care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul.
Restituirea lucrului. Dupa încetarea locațiunii locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care a fost predat conform inventarului făcut [6, p. 246]. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul în buna stare. Prezumția fiind relativă poate fi combatută de locatar prin dovada contrară. Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acțiune personala sau printr-o actiune în revendicare (daca are calitatea de proprietar). Locatarul nu răspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului. Locatarul este ținut să suporte costul tuturor stricăciunilor cauzate bunului din culpa sa, a membrilor familiei sale, sau a sublocatarilor.
Raspunderea pentru incendiu. Obligația de a întreține și a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit, forța majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului de la o casa vecină.
Dacă sunt mai mulți locatari fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil cel ocupă [35, p. 180]. Deci răspunderea lor întrucat este contractuală, iar nu delictuală va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucnit în partea pe care o ocupă. Iar daca se dovedeste că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseste în întreținerea și administrarea locatorului, toți locatarii vor fi exonerați de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei. Dacă locatorul proprietar folosește si el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată. Considerăm că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, la înlăturarea răspunderii locatarilor . Astfel fiind, pentru a fi exonerati de răspundere, ei trebuie să dovedeasca fie faptul că nu sa provocat incendiul din greșeala sa fie că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părții din imobil ce-l ocupă.
Apărarea contra uzurparilor. Locatarul mai este obligat de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se întelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietații sau posesiei lucrului dat în leasing. Daca locatorul nu are cunostință de încercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-l înștiinteze în termen util pentru a fi în măsura să se apere contra încercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie). Dacă locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînștiințării [14, p. 406].
Legislația în vigoare prevede drepturi specific ale locatarului, care reies din obligațiile corelative ale locatorului: să răscumpere bunul închiriat integral sau parțial, dacă legea nu prevede o îngrădire în acest sens. Cu acordul părților în contract pot fi prevăzute și alte drepturi specific. De rînd cu posibilitatea încetării antincipate a contractului, legislatorul prevede posibilitatea prelungirii contractului de leasing. Este vorba de posibilitatea de a prelungi termenul pentru o perioadă care în total cu perioada de pînă la prelungire a termenului nu va depăși limita indicată în articolul 877 Cod civil sau într-un alt act legislative, care stabilește așa ceva.
Posibilitatea prelungirii termenului de leasing are loc fie tacit, fie expres, dacă: a) raporturile contractuale continuă, în mod tacit considerându-se prelungirea contractului pe termen nedeterminat; b) și-a onorat cu bună credință obligațiile în termenul anterior; c) bunul se dă în leasing pe un nou termen. În cazul în care sunt stipulate noi condiții ale locațiunii, sau termenul limită a expirat, contractul de leasing se consideră nou-încheiat și nu prelungit.
2. ÎNCETAREA DREPTULUI DE POSESIUNE ASUPRA BUNULUI DE CĂTRE LOCATAR
2.1. Modificarea contractului de leasing ca urmare a preluării datoriei locatarului
Referitor la contractul de leasing acționează o regulă generală, contractul poate fi modificat în orice moment prin acordul părților. Respectiv, fiecare parte poate oricând înștiința cealaltă parte despre intenții de a modifica contractul, cerându-i acordul. Conform art. 879 CC, dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este scutit de plata unei părți din chirie proporțională diminuării folosinței bunului. În acest caz modificarea contractului se referă doar la reducerea cuantumului chiriei și are loc pe parcursul executării obligațiilor contractuale. Un alt temei de modificare a contractului este prevăzut de art. 880 CC. Astfel, dacă un viciu care diminuează folosința bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă acesta este în întârziere în privința obligației sale de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lângă pretențiile sale la o achitare redusă, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu servește drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau pentru rezilierea lui. Modificarea contractului de leasing în ce privește cuantumul chiriei poate avea loc și în altă situație. Potrivit art. 887 CC, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o dată pe an și doar în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutățit considerabil în virtutea unor circumstanțe independente de voința locatarului.
Un alt caz de modificare a contractului prin reducerea chiriei poate avea loc și atunci când un bun este închiriat de mai mulți locatari, ba mai mult ca atât, înafară de locatari, acces la obiectul contractului au și alte persoane, care pot deranja folosința bunului de către unul din locatari. Acesta în asemenea situații este în drept să ceară modificarea contractului prin reducerea chiriei potrivit art. 890 CC.
2.2. Încetarea contractului de leasing ca urmare a preluării datoriei locatarului
Legislația în vigoare stabilește temeiuri generale și speciale de încetare a raporturilor contractului de leasing. Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unității economice, distrugerea sau pieirea bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de către locatar, alte cazuri potrivit art. 903 C. Schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu servește drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau pentru rezilierea lui. Astfel, potrivit art. 900 CC, dacă bunul închiriat, după ce a fost predat locatarului, este înstrăinat de locator unui terț, acesta din urmă se subrogă locatorului în drepturile și obligațiile decurgând din leasing. Contractul de leasing își încetează efectele în cazul exproprierii. Potrivit art. 901 CC, exproprierea totală a bunului închiriat stinge leasinga de la data la care expropriatorul are dreptul să ia bunurile în posesiune. În cazul în care exproprierea bunului este parțială, locatarul poate, după împrejurări, obține reducerea chiriei sau rezilierea locațiunii. Decesul locatorului sau al locatarului, de regulă, nu are drept consecințe încetarea locațiunii, cu excepția cazurilor când acest temei este stipulat în contract sau dacă, în funcție de circumstanțe, contractul nu mai poate fi menținut. Conform regulii generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înțelegerii dintre părți. La cererea uneia dintre părți contractul poate fi reziliat în temeiul hotărârii instanței judecătorești competente în cazul în care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.
Temeiuri speciale de reziliere a contractului de leasing de către locator pot apărea în cazurile când locatarul:
1. Posedă și folosește bunurile închiriate necorespunzător contractului sau destinației bunurilor;
2. Înrăutățește intenționat sau din imprudență starea bunurilor închiriate.
3. Nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării termenului de plată, dacă contractul nu prevede altfel.
4. Nu îndeplinește obligațiile contractuale de restabilire integrală și de reparare a bunurilor închiriate.
5. Dă în subchirie fără consimțământul proprietarului bunurile primite conform contractului.
6. Folosește nerațional bunurile închiriate sau prin mijloace care duc la degradarea pământului și a altor resurse naturale.
7. Nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care au proprietatea de a se restabili.
8. Nu a folosit timp de un an terenul destinat producției agricole și timp de doi ani terenul destinat producției neagricole.
Locatarul, la rândul său, are dreptul de a cere rezilierea contractului dacă locatorul:
1. Nu-și îndeplinește obligațiile contractuale privind restabilirea integrală și repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producției.
2. Bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanțe pentru care locatarul nu poartă răspundere, devin inutilizabile.
3. Locatorul nu a transmis bunurile la timp locatarului.
4. Locatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care a devenit invalid sau este declarat incapabil, sau în cazul când execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârșirea unei infracțiuni sau o altă pedeapsă care exclude posibilitatea executării ulterioare a contractului.
5. Rezilierea contractului de leasing încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de 1 lună pentru bunurile mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel. Rezilierea contractului de leasing are ca efect și rezilierea contractului de subleasing, dacă în contractul de leasing nu este prevăzut altfel. Subliniem că în cazul apariției temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept, însă nicidecum obligată, să se adreseze în instanța de judecată cu o astfel de cerere.
Consecințele încetării raporturilor contractuale
Consecințele stingerii raporturilor contractuale de leasing (arendă) pot fi specificate în patrimoniale și personale (nepatrimoniale). Consecințele de ordin patrimonial sunt următoarele: dacă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate nu au fost răscumpărate, ele trebuie restituite locatorului în aceeași stare în care locatarul le-a primit, luându-se în considerație uzura lor normală, sau în starea prevăzută de contract.
În cazul deteriorării bunurilor închiriate, produse din vina locatarului, el trebuie să compenseze locatorului prejudiciile cauzate bunului, dacă nu va dovedi că deteriorarea bunurilor nu s-a produs din vina lui. În cazul deteriorării bunurilor înaintea expirării termenului de exploatare prevăzut de contract, locatarul compensează locatorului prejudiciul astfel cauzat, dacă în contract nu e prevăzut altfel. Îmbunătățirile aduse bunurilor închiriate fără acordul locatorului și care nu pot fi ridicate fără a se deteriora bunurile închiriate trec în proprietatea locatorului. Clădirile și instalațiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul închiriat din mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec în proprietatea acestuia din urmă, dacă contractul nu prevede altfel. În acest caz locatarul are dreptul să ceară compensarea costului lor. Construcțiile și instalațiile ce nu pot fi strămutate, construite pe terenul închiriat din mijloacele locatarului fără permisiunea locatorului, trec fără nici o compensare în proprietatea celui din urmă. Dacă el cere să fie demolate, locatarul este obligat să le demoleze din cont propriu sau să restituie cheltuielile aferente demolării. Prin contract pot fi stabilite și alte clauze privitoare la îmbunătățirile aduse bunurilor închiriate. Consecințele de ordin personal se referă la cazurile când în calitate de locatar apare o persoană fizică. Legislația in vigoare stabilește următoarele efecte de ordin personal:
La expirarea termenului contractului de leasing, locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:
– și-a onorat anterior obligațiile contractuale;
– bunul se dă în leasing pe un nou termen;
– este de acord cu noile condiții contractuale stabilite de locator conform art. 904CC.
În cazul în care locatarul este o persoană fizică care a decedat, succesor al drepturilor lui este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau a lucrat împreună cu el, dacă acest membru dorește să fie locatar. Locatorul nu este în drept să refuze succesiunea în drepturi asupra contractului pentru termenul rămas cu excepția cazurilor când încheierea contractului a fost stipulată de calitățile profesionale ale locatarului decedat. Spre exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, închiria o încăpere nelocuibilă pentru atelierul său. În cazul decesului pictorului membrii familiei lui, care nu sunt pictori, nu sunt în drept să pretindă închirierea ulterioară a acestei încăperi. Dacă sunt câțiva pretendenți din rândul membrilor familiei celui decedat și se iscă un litigiu între ei, problema dreptului prioritar la încheierea contractului se soluționează de către instanța judecătorească, luându-se în considerare posibilitățile reale (capacitatea de muncă, pregătirea profesională și alte calități). Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de leasing cu dată certă anterioară vînzării-cumpârării cu dată certă produce efecte și este opozabil terțului dobînditor în condițiile in care a fost încheiat și fără modificările care nu sînt constatate prin înscris cu dată certă (de exemplu, modificarea termenului locațiunii, renunțarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu).
Dacă contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, el trebuie să fie transcris (înainte de transcrierea contractului de vînzare-cumpărare) pentru a fi opozabil terților. Dacă formalitatea transcrierii nu a fost respectată, dar contractul de leasing are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vînzârii (transcrierii), deoarece noul proprietar se poate aștepta să i se opună pe acest interval de timp, contracte de leasing netranscrise, dar avînd dată certă.
Dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul din membrii familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile când:
– locatarul și-a pierdut capacitatea de muncă și nu poate executa obligațiile contractuale;
– locatarul e declarat incapabil de către instanța de judecată;
– locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârșirea unei infracțiuni sau o altă pedeapsă care exclude posibilitatea executării ulterioare a contractului.
Potrivit Codului civil al Republicii Moldova încetarea contractului de leasing are loc la expirarea termenului contractului, în cazul pieirii bunului închiriat și în alte cazuri prevăzute de lege sau contract.
Cauze de încetare a contractului de leasing potrivit Codului civil român.
Pe lîngă acordul de voință al părților (reziliere convențională), contractul de leasing încetează prin; a) denunțarea unilaterală; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desființarea (desfacerea) titlului locatorului; f) în anumite condiții și prin efectul înstrăinării, prin acte între vii, cu titlu particular, a luciului dat in leasing.
Denunțarea unilaterală. Dacă părțile sau legea n-au determinat durata locațiunii, contractul ia sfirșit prin denunțare unilaterală de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.
Prin termenul de preaviz se înțelege intervalul de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze în urma denunțării. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenția dintre părți, iar în lipsă se stabilește în funcție de natura lucrului și după obiceiul locului și are drept scop ca cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care să-1 ia în leasing (dacă preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de voință de a desface contractul (numită de lege „concediu") este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă n-a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo formă specială pentru denunțare. Practic trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea concediată refuză să dea o dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătorești
Expirarea termenului. Dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților sau, în lipsa clauzei de lege, leasinga încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă.
Tacita releasing (reconducțiune). Dacă locatarul rămîne în folosința lucrului (imobil) după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-1 împiedice (deci cu permisiunea lui), leasinga se consideră reînnoită prin tacita releasing.
Întrucît tacita releasing operează ca un nou contract de leasing, trebuie să fie îndeplinite condițiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părților contractante (însă dovada relocațiunii se poate face cu martori și prin proba rămînerii și lăsării locatarului în folosința lucrului, iar nu prin înscrisul original, fie și autentic, constatator și doveditor numai al contractului inițial). În caz de pluralitate de părți, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimțămîntul tacit al tuturor părților. De exemplu, dacă unul dintre locatori a anunțat concediul sau unul dintre locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre moștenitorii unicului locatar nu a continuat folosința lucrului, tacita releasing nu poate opera.
Tacita releasing dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă poate fi împiedicată numai prin anunțarea concediului (care în acest caz înseamnă nu denunțare, ci manifestarea voinței de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului).
Concediul trebuie să fie anunțat înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz, căci fiecare dintre părți cunoștea perioada pentru care contractul s-a încheiat și putea să-și găsească un alt contractant din timp. Dacă s-a anunțat concediul, locatarul nu poate opune tacita releasing chiar dacă a continuat să folosească lucrul închiriat, locatorul putînd cere restituirea lui precum și daune interese.
Tacita releasing va avea loc în condițiile primului contract (inclusiv cu chiria inițială), dar se va considera încheiat fără termen (cu excepția cazurilor cînd termenul este arătat de lege). Deci se prezumă că părțile n-au modificat nimic față de contractul inițial. Totuși noua leasing ia naștere, în lipsă de stipulație expresă contrară, fără garanțiile din contractul inițial, căci garanțiile trebuie prevăzute expres și nu pot fi prelungite peste termenul stipulat.
Rezilierea pentru neexecutare. Neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți dă dreptul celeilalte părți de a cere după punerea în întîrziere a debitorului rezilierea contractului cu daune-interese. Deci contractul de leasing urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivă (ținîndu-se seama, dacă este cazul, și de pactul comisoriu expres stipulat în contract). Însă nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie să fie cu privire la obligații principale prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți. Astfel, de exemplu, abuzul de folosință sau schimbarea destinației lucrului, neplata chiriei, ncefectuarea reparațiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc. desfacerea ei din cauza vînzârii s-ar fi prevăzut în însuși contractul de leasing.
Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de leasing cu dată certă anterioară vînzării-cumpârării cu dată certă produce efecte și este opozabil terțului dobînditor în condițiile in care a fost încheiat și fără modificările care nu sînt constatate prin înscris cu dată certă (de exemplu, modificarea termenului locațiunii, renunțarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu).
Dacă contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, el trebuie să fie transcris (înainte de transcrierea contractului de vînzare-cumpărare) pentru a fi opozabil terților. Dacă formalitatea transcrierii nu a fost respectată, dar contractul de leasing are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vînzârii (transcrierii), deoarece noul proprietar se poate aștepta să i se opună pe acest interval de timp, contracte de leasing netranscrise, dar avînd dată certă.
Rezultă că vînzarea este o cauză de încetare a locațiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată certă, dacă contractul are dată certă dar nu este transcris înainte dc transcrierea contractului de vînzare-cumpărare, înstrăinarea va atrage încetarea locațiunii după expirarea termenului de 3 ani. În aceste cazuri de neîndeplinire a condițiilor prevăzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumpărătorului, chiar dacă el a avut cunoștință de existența locațiunii.
În cazurile de desfacere prin efectul înstrăinării inclusiv clauză expresă în contractul dc leasing de reziliere din cauza vînzării locatarul este în drept să ceară despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulație expresă contrară. Pînă la plata daunelor locatarul are drept de retenție, cît timp nu va fi despăgubit de locator sau eventual de cumpărător, care însă va avea acțiune în regres împotriva locatorului.
Mai menționăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu are dată certă și nu este transcris) dacă cumpărătorul cere, căci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fără dată certă și netranscris este numai a cumpărătorului (cu excepția cazului cînd s-a prevăzut în contractul de leasing desfacerea lui în caz de vînzare, de drept sau la cererea locatarului). Potrivit regulilor generale, instanța nu este obligată să pronunțe rezilierea, putînd acorda după circumstanțe termen de grație. În caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile în materie. Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de leasing cu dată certă anterioară vînzării-cumpârării cu dată certă produce efecte și este opozabil terțului dobînditor în condițiile in care a fost încheiat și fără modificările care nu sînt constatate prin înscris cu dată certă (de exemplu, modificarea termenului locațiunii, renunțarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu).
Dacă contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, el trebuie să fie transcris (înainte de transcrierea contractului de vînzare-cumpărare) pentru a fi opozabil terților. Dacă formalitatea transcrierii nu a fost respectată, dar contractul de leasing are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vînzârii (transcrierii), deoarece noul proprietar se poate aștepta să i se opună pe acest interval de timp, contracte de leasing netranscrise, dar avînd dată certă.
Pieirea lucrului. Dacă pieirea este totală (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinației), contractul este desfăcut de drept, căci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosința lucrului și nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizăm că prin pieire se înțelege nu numai distrugerea materială a lucrului, ci și orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu: confiscarea lui).
Contractul este desfăcut indiferent că pieirea lucrului este fortuită sau culpabilă, căci locuțiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă pieirea s-a produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să plătească daune-interese, iar dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune, aplicîndu-se, în acest din urmă caz, teoria riscului contractului (locatarul neputînd fi obligat la plata chiriei după momentul pieirii, iar dacă a plătit-o cu anticipație are dreptul să ceară restituirea).
Dacă lucrul a pierit numai în parte rezilierea este judiciară, locatarul putînd cere, după împrejurări, fie o scădere de preț, (ie desfacerea contractului, dacă partea pierită din lucru este atît de însemnată (apreciază instanța), încît se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimțit inițial la încheierea contractului. Problema daunelor interese se rezolvă la fei ca și în cazul pieirii totale, adică după cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia din părți.
Desființarea (desfacerea) titlului locatorului.
Dacă se desființează sau se desface titlul locatorului în cauza căruia consimțise la leasing, se desface și contractul dc leasing, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului [9,p. 187]. Astfel, de exemplu, dacă titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit printr-o acțiune în revendicare ori dacă titlu locatarului principal s-a desfăcut prin expirarea termenului prevăzut în contract și nu mai poate asigura sublocatarului folosința lucrului.
Există însă și excepții de la această regulă. Astfel, contractele de leasing încheiate de uzufructuar rămîn valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacă uzufructul ar fi încetat. Rămîn valabile și contractele încheiate de terțul dobînditor al imobilului ipotecat, chiar dacă el este evins, însă numai dacă contractul de leasing a fost încheiat cu bună credință și cu dată certă anterioară transcrierii comandamentului. În practica judecătorească și literatura de specialitate se mai admite o derogare importantă de la regula încetării contractului de leasing ca urmare a desființării titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moștenitorului) aparent, potrivit căreia contractul de leasing încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună credință își păstrează efectele ca și un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, și anume, în condițiile dreptului comun, respectiv, în condițiile legislației locative în cazul închirierii de suprafețe locative (cu excepția locuințelor proprietatea privală a persoanelor fizice situate în mediu rural supuse regimului din dreptul comun.
Efectele înstrăinării lucrului prin acte între vii.
Dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul chiar dacă nu s-a obligat în acest sens este dator să respecte leasinga făculă înainte de vînzare, cu condiția să fi fost încheiată prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă, afară de cazul cînd desfacerea ei din cauza vînzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de leasing.
Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, contractul de leasing cu dată certă anterioară vînzării-cumpărăii cu dată certă produce efecte și este opozabil terțului dobînditor în condițiile in care a fost încheiat și fără modificările care nu sînt constatate prin înscris cu dată certă (dc exemplu, modificarea termenului locațiunii, renunțarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiricre sau la pactul comisoriu etc.).
Dacă contractul este încheiat pe mai mult dc 3 ani, el trebuie să fie transcris (înainte de transcrierea contractului de vînzare-cumpărare) pentru a fi opozabil terților. Dacă formalitatea transcrierii nu a fost respectată, dar contractul de leasing are dată certă, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vînzării (transcrierii), deoarece noul proprietar se poate aștepta să i se opună pe acest interval de timp, contracte de leasing netranscrise, dar avînd dală certă.
Rezultă că vînzare a este o cauză de încetare a locațiunii numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără dată ccrtă; dacă contractul arc dată certă dar nu este transcris înainte de transcrierea contractului de vînzare-cumpărare, înstrăinarea va atrage încetarea locațiunii după expirarea termenului de 3 ani. în aceste cazuri de neîndeplinire a condițiilor prevăzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumpărătorului, chiar dacă el a avut cunoștință de existența locațiunii; simpla cunoaștere a locațiunii (neînsoțită de viclenie fraus omnia corrumpit) nu înlocuiește cerințele prevăzute de.
Cumpărătorul în cazurile și în măsura în care nu este obligat să respecte leasinga consimțită de vînzător (și nici nu s-a obligat în acest sens prin contractul de vînzare-cumpărare sau prin înțelegere cu locatarul, cazuri în care leasinga îi este opozabilă chiar dacă nu ar fi îndeplinite condițiile necesare) pentru a obține desfacerea contractului, trebuie să aducă la cunoștința locatarului concediul, respectînd termenul de preaviz, și aceasta chiar dacă desfacerea din cauza vînzării a fost stipulată în contractul de leasing. înseamnă că desfacerea nu operează de drept, ci în condițiile denunțării unilaterale a contractului încheiat pe timp nedeterminat.
În toate cazurile de desfacere prin efectul înstrăinării inclusiv clauză expresă în contractul de leasing de reziliere din cauza vînzării locatarul este în drept să ceară despăgubiri de la locator, dacă nu s-a prevăzut în contract o stipulație expresă contrară. Pînă la plata daunelor locatarul are drept de retenție, cît timp nu va fi despăgubit de locator sau eventual de cumpărător, care însă va avea acțiune în regres împotriva locatorului.
Mai menționăm că locatarul în toate cazurile trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu arc dată certă și nu este transcris) dacă cumpărătorul cere, căci facultatea de a invoca inopozabilitatca contractului fără dată certă și netranscris este numai a cumpărătorului (cu excepția cazului cînd s-a prevăzut în contractul de leasing desfacerea lui în caz de vînzare, de drept sau la cererea locatarului) . Întrucît cumpărătorul se substituie în drepturile și obligațiile locatorului-vînzător de la data cumpărării (fără efect retroactiv), el are dreptul să pretindă și chiria, dar numai de la această dată, neavînd nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior și neplătite, dacă aceste creanțe nu au făcut obiectul unei cesiuni sau subrogații speciale și nici să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare de obligații în trecut.
În sfîrșit, precizăm că regulile privitoare la efectele și opozabilitatea contractului de leasing față de cumpărător (inclusiv adjudecatar) sînt aplicabilesi în alte cazuri de înstrăinare sau constituire de drepturi reale prin acte între vii , cu titlu particular, fie că sînt cu titlu oneros (schimb, contract de întreținere, de constituire de uzufruct), fie că sînt cu titlu gratuit (donație).
Înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există clauză în acest sens. Contractul de leasing încetează în cazul în care locatorul vinde lucrul închiriat unui terț și în contractul de leasing există clauză expresă de încetare pentru acest motiv. Chiar în prezența unei astfel de stipulații cumpărătorul nu poate proceda la evacuarea intempestivă a locatarului, el fiind obligat sâ-i dea un preaviz după obiceiul locului.
În caz de încetare a contractului de leasing pentru vânzarea lucrului închiriat către un terț, locatarul are dreptul la o dezdăunare din partea locatorului și nu poate fi evacuat de către cumpărător până nu primește această dezdăunare, fie de la locatorul care i-o datorează, fie de la cumpărătorul interesat să-1 evacueze. Altfel spus, legea conferă locatarului un drept de retenție a lucrului până la plata dezdăunării ce i se cuvine. Dacă plata este făcută de cumpărător, acesta, făcând o plată pentru altul, are un drept de regres împotriva locatorului debitor pentru care a făcut plata.Rezoluțiunea operează în cazul în care lucrul a pierit total [21, p. 70].
ÎNCHEIERE
Scopul oricărei cercetări, în opinia noastră, nu este doar unul teoretic, ci și contribuția la îmbunătățirea practicii. Ne-am străduit în cadrul cercetărilor să nu ne depărtăm de aspectele practice cu care organele judiciare se întâlnesc zi de zi. Vrem să menționăm o dată în plus că pentru a obține dreptul de posesiune asupra unui bun imobil este necesar de a urma o serie de acțiuni obligatorii, precum, forma scrisă, capacitatea părților, consimțămîntul, obiectul, cauza, părțile prețul, conținutul, drepturile și obligațiile atît a locatarului cît și a locatorului, metodele de modificare și de încetare a contractului de leasing. Esența lucrării, după cum am putut deduce din cercetările noastre, constă în actele normative emise de către organele competente ce reglementează diverse situații apărute între părțile contractante și în caz de necesitate, existența unei instanțe nepărtinitoare care va soluționa cauza . Prezenta lucrare propune o temă de importanță juridică majoră, deoarece problematica raporturile de leasing, închiriere a locuințelor, tind să se diversifice și să se intensifice, punând noi sarcini în fața legiuitorului în ceea ce privește realizarea unei reglementări eficiente și egal protectoare pentru părțile contractante. Astfel, s-a urmărit ca problemele practice să fie dezvoltate în lumina considerațiilor de ordin teoretic, iar cele teoretice să fie analizate în considerarea aplicațiilor practice, multitudinea aspectelor pe care le implică transmiterea drepturilor și obligațiilor în cadrul raporturilor de leasing, închiriere a locuinței și arendare, neuniformitatea soluțiilor practice în problemele de drept apărute, precum și neuniformitatea opiniilor doctrinare cu privire la unele probleme de drept, au constituit obiect de reflecție pentru tema noastră.
După cum ne-am și propus la începutul studiului, am elaborat următoarele propuneri, care, în opinia noastră vor contribui esențial la încheierea contractelor de leasing, atît a bunurilor imobile cît și a celor mobile:
1. Adoptarea unei reglementări cu privire la obiectul contractului de leasing, în sensul că: „Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, corporale sau incorporale, determinate sau determinabile, prezente sau viitoare, care sunt în circuitul civil, pot face obiectul locațiunii, dacă din natura lor sau dintr-o prevedere legală, nu rezultă contrariul ”, scopul urmărit fiind acela de a determina expres, precis și cuprinzător sfera bunurilor care pot face obiectul contractului de leasing.
2. Prin referire la contractul de vânzare-cumpărare, am constatat că asemănător cumpărătorului din acest contract, și locatarul în contractul de leasing, care este în situația de a fi amenințat de evicțiune, are dreptul de a suspenda plata chiriei. Astfel, având în vedere că o atare situație nu a fost încă prevăzută în Codul civil al Republicii Moldova, am apreciat că reglementarea unei dispoziții în acest sens ar putea fi avută în vedere.
3. Recomand legiuitorului Republicii Moldova statuarea modalităților de încetare a contractului de leasing prevăzute în Codul civil: Denunțarea unilaterală, rezilierea pentru neexecutare, desființarea (desfacerea) titlului locatorului, înstrăinarea lucrului închiriat dacă există clauză în acest sens.
4. Recomand în ceea ce privește atribuirea beneficiului contractului de închiriere a locuinței în caz de divorț al soților, beneficiul contractului de închiriere să fie atribuit soțului care are mai multă nevoie de locuință, în considerarea că mai multă nevoie de locuința închiriată are, spre exemplu, soțul căruia i s-au dat în îngrijire copiii, ori soțul care nu-și poate procura singur locuință datorită stării de nevoie în care se află, acestea putând fi criteriile legale pe care legiuitorul trebuie să le aibă în vedere într-o reglementare viitoare.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Constituția Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr.1 din 18.08.1994. http://www.google.md/search?hl=ru&seif =off& q=Constituția+Republicii+Moldova+&btnG=
Codul Civil nr. 1107 din 06. 06. 2002. În:Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr. 082 din 22. 06. 2002. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc& ang=1& id=325085
Codul de Procedură Civilă nr. 225 din 30.05.2003. În: Monitorul Oficialal al Republicii Moldova nr.111-115 din 12.06.2003. http://www.google.md/ search?hl=ru& safe=off&q=Codul+de+Procedură+Civilă+nr.+225+din+30.05.2003&btnG=
Monografii, articole de specialitate
Băieșu S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Teoria generală a obligațiilor. Chișinău: Cartier juridic, 2001. 195 p.
Băieșu S., Roșca N., Climova A., Pascari A., Mihailenco E. Drept Civil. Chișinău: Elan Inc, 2008. 376 p.
Bloșenco A. Drept Civil. Parte specială. Note de curs. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
Boar A. Elemente de Drept Civil. Arad: Servo – Sat, 2001. 273 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1995. 319 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p.
Cojocari E., Cojocari V. Drept Civil. Partea generală și specială în întrebări și răspunsuri. Ediția I. Chișinău: Cante, 2004. 266 p.
Comentariu Cod Civil al Republicii Moldova. Vol. II. Chișinău: Arc, 2006. 1355 p.
Costin M. Dicționar de drept civil. București: Lumina Lex ,1997. 387 p.
Deack Fr. Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ediția III. București: Universul SRL, 2001. 574 p.
Deack Fr., Cărpenaru S. Contracte civile și comerciale. București: Lumina Lex ,1993. 328 p.
Dumitrache B., Nicolae M., Popescu R. Curs selectiv pentru licență, 2001-2002. București: Universul SRL, 2002. 480 p.
Gheorghe C., Băieșu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil. Contracte speciale. Vol. III. Chișinău: Cartier Juridic, 2005. 688 p.
Gionea V. Curs de drept civil. Iași: Scaiul. București: Universul SRL, 1996. 324 p.
Hamangiu C. Cod Civil adnotat. Vol III. București: ALL Beck, 2002. 725 p.
Macovei D. Drept civil. Contractele. Iași: Cante, 1999. 341 p.
Monea Luca A. Drept civil. Contractele civile. Iași: Editura fundației „Chemarea , 1994. 327 p.
Petrescu R. Principalele contracte de drept civil. București: Oscar print, 1997. 132 p.
Popa V. Drept Privat Roman. București: ALL Beck, 2004. 376 p.
Răducan G., Titus Maravela G. Drept Civil. Culegere de spețe. București: ALL Beck, 2000. 483 p.
Stănescu C., Bîrsan C. Tratat de Drept Civil. București: Academiei Republicii Socialiste România, 1981. 263 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept Civil. Vol. II. București: Lumina Lex, 2002. 391 p.
Stoica V., Pușcaș N., Trușcă P. Curs selectiv pentru licență, 2003-2004. București: Universul SRL, 2004. 639 p.
Teodoroiu S. Drept Civil. Curs universitar. București: Lumina Lex, 2004. 271 p.
Țielea A., Botea Gh., Toma M., Stănciulescu L., Pușcaș N., Stoica V., Trușcă P. Drept Civil. Curs pentru pregătirea examenului de licență. București: Lumina Lex, 1997. 623 p.
Toader C. Drept Civil. Contracte speciale. București: ALL Beck, 2003. 358 p.
Toma T. Drept Civil. Contracte. Editura fundației Chemarea, 1998. 287 p.
Trofimov I. Drept Civil. Contractele Civile. Chișinău: Elena-V.I. SRL ,2004. 256 p.
Turianu C. Curs de Drept Civil. Contracte speciale. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 354 p.
Turianu C. Probleme speciale de Drept Civil. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 318 p.
Urs I., Anghel S. Drept Civil. Contractele Civile. Vol. III. București: Oscar print, 2000. 280 p.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Constituția Republicii Moldova, adoptată la 29.07.1994. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr.1 din 18.08.1994. http://www.google.md/search?hl=ru&seif =off& q=Constituția+Republicii+Moldova+&btnG=
Codul Civil nr. 1107 din 06. 06. 2002. În:Monitorul Oficial al Republicii Moldova, Nr. 082 din 22. 06. 2002. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc& ang=1& id=325085
Codul de Procedură Civilă nr. 225 din 30.05.2003. În: Monitorul Oficialal al Republicii Moldova nr.111-115 din 12.06.2003. http://www.google.md/ search?hl=ru& safe=off&q=Codul+de+Procedură+Civilă+nr.+225+din+30.05.2003&btnG=
Monografii, articole de specialitate
Băieșu S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Teoria generală a obligațiilor. Chișinău: Cartier juridic, 2001. 195 p.
Băieșu S., Roșca N., Climova A., Pascari A., Mihailenco E. Drept Civil. Chișinău: Elan Inc, 2008. 376 p.
Bloșenco A. Drept Civil. Parte specială. Note de curs. Chișinău: Cartdidact, 2003. 280 p.
Boar A. Elemente de Drept Civil. Arad: Servo – Sat, 2001. 273 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1995. 319 p.
Chirică D. Drept Civil. Contracte speciale. București: Lumina Lex, 1997. 319 p.
Cojocari E., Cojocari V. Drept Civil. Partea generală și specială în întrebări și răspunsuri. Ediția I. Chișinău: Cante, 2004. 266 p.
Comentariu Cod Civil al Republicii Moldova. Vol. II. Chișinău: Arc, 2006. 1355 p.
Costin M. Dicționar de drept civil. București: Lumina Lex ,1997. 387 p.
Deack Fr. Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ediția III. București: Universul SRL, 2001. 574 p.
Deack Fr., Cărpenaru S. Contracte civile și comerciale. București: Lumina Lex ,1993. 328 p.
Dumitrache B., Nicolae M., Popescu R. Curs selectiv pentru licență, 2001-2002. București: Universul SRL, 2002. 480 p.
Gheorghe C., Băieșu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil. Contracte speciale. Vol. III. Chișinău: Cartier Juridic, 2005. 688 p.
Gionea V. Curs de drept civil. Iași: Scaiul. București: Universul SRL, 1996. 324 p.
Hamangiu C. Cod Civil adnotat. Vol III. București: ALL Beck, 2002. 725 p.
Macovei D. Drept civil. Contractele. Iași: Cante, 1999. 341 p.
Monea Luca A. Drept civil. Contractele civile. Iași: Editura fundației „Chemarea , 1994. 327 p.
Petrescu R. Principalele contracte de drept civil. București: Oscar print, 1997. 132 p.
Popa V. Drept Privat Roman. București: ALL Beck, 2004. 376 p.
Răducan G., Titus Maravela G. Drept Civil. Culegere de spețe. București: ALL Beck, 2000. 483 p.
Stănescu C., Bîrsan C. Tratat de Drept Civil. București: Academiei Republicii Socialiste România, 1981. 263 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept Civil. Vol. II. București: Lumina Lex, 2002. 391 p.
Stoica V., Pușcaș N., Trușcă P. Curs selectiv pentru licență, 2003-2004. București: Universul SRL, 2004. 639 p.
Teodoroiu S. Drept Civil. Curs universitar. București: Lumina Lex, 2004. 271 p.
Țielea A., Botea Gh., Toma M., Stănciulescu L., Pușcaș N., Stoica V., Trușcă P. Drept Civil. Curs pentru pregătirea examenului de licență. București: Lumina Lex, 1997. 623 p.
Toader C. Drept Civil. Contracte speciale. București: ALL Beck, 2003. 358 p.
Toma T. Drept Civil. Contracte. Editura fundației Chemarea, 1998. 287 p.
Trofimov I. Drept Civil. Contractele Civile. Chișinău: Elena-V.I. SRL ,2004. 256 p.
Turianu C. Curs de Drept Civil. Contracte speciale. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 354 p.
Turianu C. Probleme speciale de Drept Civil. București: Editura fundației România de mâine, 2000. 318 p.
Urs I., Anghel S. Drept Civil. Contractele Civile. Vol. III. București: Oscar print, 2000. 280 p.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Preluarea Datorii Locatarului In Conformitate CU Prevederile Contractului DE Leasing (ID: 129015)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.