Politici de Locuire In Romania
CUPRINS
CAPITOLUL 1: ASPECTE GENERALE PRIVIND NOȚIUNEA DE POLITICĂ DE LOCUIRE
1.1: CADRUL GENERAL
Teoria dezvoltării durabile este relativ nouă și se află în curs de formare. Conceptul de dezvoltare durabilă s-a conturat într-un moment în care subiectul mediului înconjurător se afla în prim planul dezbaterilor politice.
Comunitatea internațională a decis să trateze problemele mediului prin măsuri colective la nivel global, pe care a căutat să le definească și să le aplice prin intermediul unu cadru internațional adecvat. Acest cadru de acțiune la nivel internațional s-a format în timp și se află într-o evoluție dinamică, cuprinzând măsuri legale cu caracter obligatoriu în forma tratatelor sau convențiilor sau cu caracter neobligatoriu, în forma declarațiilor, rezoluțiilor sau seturilor de linii directoare și orientări politice, măsuri instituționale și mecanisme de finanțare viabile (E. Popescu, 1996).
În condițiile vieții moderne, oamenii sunt supuși unor multiple solicitări; locuința participă la menținerea și refacerea echilibrului fizic și spiritual.
Având în vedere rolul locuinței în asigurarea unui standard civilizat de viață (contribuie direct la aprecierea standardului) domeniul este supus interesului și controlului legislativ și administrativ, dezvoltându-se programe, având ca obiect atât aspectele cantitative (organizarea locuințelor pentru toți membrii societății) cât și calitative (suprafețe, confort, etc.)
Întrebările actuale în țările cu economie în tranziție se leagă mai ales de identificarea motivației pentru a construi o politică de locuire, de alegerile care trebuie făcute pentru stabilirea priorităților și obiectivelor unei politici de locuire, de modul de alocare a resurselor și nu în ultimul rând de legitimitatea și nivelul de intervenție a autorității publice pe piața de locuințe. Cele ce urmează – elemente ce privesc politica de locuire bazate pe generalizarea experienței vest-europene – pot deschide discuțiile despre situația locuirii purtate de grupurile importante pentru acest domeniu: administrația de la nivel central sau local, comunitatea locală – chiriași, proprietari, beneficiari ai locuințelor proprietate publică – sectorul privat, grupuri non-profit de suport social.
Politica în acest domeniu, urmărește atât satisfacerea unor interese colective (reprezentate prin cerințele de sistematizare ale localităților), cât și individuale (asigurarea de locuințe, dezvoltarea standardurilor acestora).
Tendințele generale ale locuirii în România pot fi mai bine înțelese în contextul înțelegerii continentului european. Viziunile politice privind viitoarea evoluție economică și socială a Europei au fost formulate în deplină corelație cu o serie de strategii privind dezvoltarea spațială a teritoriului (E. Popescu, 1996).
Premisele abordării amenajării teritoriului în spiritul obiectivelor Dezvoltării Durabile se regăsesc formulate într-un document al Consiliului Europei din anul 1983. Carta Europeana a Amenajării Teritoriului (Carta de la Torremolinos) este primul dintre demersurile care vizează dimensiunea europeană a activităților orientate către o organizare spațială mai bună în Europa, militând pentru găsirea soluțiilor problemelor care depășesc cadrul național și tinde astfel la crearea simțământului de identitate comun. În noul context european, amenajarea teritoriului necesită în același timp o acțiune la nivel local și gândire la nivel global.
La nivelul continentului european există o structură densă de așezări umane care acoperă partea centrală a Europei, începând cu Marea Britanie, continuând cu Olanda, Belgia și Vestul Germaniei, până la Estul și Vestul Alpilor și anume Italia, Cehia, Sudul Poloniei și Slovacia spre Ungaria.
Responsabilitatea pentru furnizarea locuințelor sociale s-a schimbat de-a lungul timpului. În anii de început ai industrializării, unele companii ofereau locuințe angajaților pentru a-i atrage și fideliza pe aceștia în pozițiile pe care le ocupau în fabricile uriașe. Industriașii au construit așezări model pentru a îmbunătăți condițiile de locuire ale clasei muncitoare. Muncitorii au arătat și ei că este importantă calitatea locuirii, prin înființarea unor asociații de ajutor reciproc pentru locuire. Condițiile corespunzătoare de locuire au început să fie asociate cu un standard ridicat al sănătății publice, al bunăstării personale și al productivității muncii (Hall, 1999). S-a ajuns treptat la înțelegerea generală a locuirii ca o responsabilitate socială, iar începând cu secolul XX apare legislația dedicată locuirii și sunt organizate instituții publice specializate în acest domeniu, care pun în practică rolul statului în asigurarea locuințelor corespunzătoare (N. Șt. Noica, 2003). În ultima sută de ani au continuat modificările de substanță în definirea rolului statului în sectorul locuințelor sociale (N. Șt. Noica, 2003).
Principalele tendințe ale activității de construcție în domeniul locuințelor, în contextul noii economii de piață de după anul 1989, au fost „retragerea masivă a statului de la finanțarea noilor construcții, un proces de liberalizare a chiriilor, introducerea subvențiilor pentru locuințe și privatizarea masivă a locuințelor de stat”. Primul act normativ în care sunt descrise principiile de pază ale politicii naționale în domeniul locuințelor apare în 1996, în forma Legii locuinței (Legea 114 din 1996). Pentru relansarea construcției de locuințe apare sistemul de realizare a acestora prin credit ipotecar, în cadrul Agenției Naționale pentru Locuințe.
Schimbările recente de viziune în ceea ce privește administrația publică, orientarea către abordarea cu prioritate a restructurării economice, au făcut necesară rediscutarea poziției autorităților locale și statului față de sectorul construcției de locuințe. La o primă vedere, poate părea că preocuparea pentru asigurarea unor condiții de locuire din ce în ce mai bune pentru cetățeni nu este aducătoare de creștere economică, ci, mai degrabă, reprezintă cheltuieli semnificative pentru bugetele publice. Acțiunile statelor europene contrazic însă ipoteza menționată anterior, datorită faptului că politica de locuire a urmat ciclurile de creștere economică, programele privesc îmbunătățirea condițiilor de locuire și sunt adaptate mereu pentru a ține pasul cu modificările condițiilor economice la nivel local sau național (N. Șt. Noica, 2003). Politicile de locuire se află într-o situație specială, fiind încadrate simultan în zona politicilor sociale și a celor economie (N. Șt. Noica, 2003).
Majoritatea persoanelor efectuează pe parcursul vieții foarte puține tranzacții imobiliare, iar acestea, pe lângă faptul că reprezintă cea mai importantă tranzacție financiară în care sunt implicate, au și un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar și fiscal. Această constatare este valabilă în toate țările cu sisteme economice bazate pe economia de piață, indiferent de gradul lor de dezvoltare. Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzacțiilor imobiliare în aceste state sunt întâlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate și finanțarea ipotecară. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost în atenția autorităților de concurență din lume, în general, și în atenția Consiliului Concurenței, în special. Din demersurile efectuate până în prezent s-a constatat faptul că singurele soluții pentru eliminarea restricțiilor anticoncurențiale în acest domeniu sunt reprezentate de modificarea cadrului legislativ existent și/sau aplicarea eficientă a regulilor de concurență. Aceste măsuri necesită însă construirea unei argumentații consistente care să vizeze atât cauzele acestor restricții anticoncurențiale cât și efectele acestora asupra consumatorilor. De asemenea, este necesară o cuantificare a posibilelor efecte pe care le pot avea reformele din acest domeniu, precum și compararea rezultatelor obținute cu dovezile empirice din statele în care aceste reforme au fost întreprinse (B. Voicu, R. Noica, 2007).
Problema locuințelor nu reprezintă o simplă problemă de construcții, ci comprimă și infrastructura socială, centre culturale, biblioteci, stadioane, etc.
În prezent, la nivel național a apărut o mare dificultate în ceea ce privește achiziționarea unei locuințe atât datorită faptului că nu mai există programe guvernamentale stabile în acest domeniu, cât și datorită faptului că piața imobiliară este destul de scumpă.
Întrebările actuale în țările cu economie în tranziție se leagă mai ales de identificarea motivației pentru a construi o politică de locuire, de alegerile care trebuie făcute pentru stabilirea priorităților și obiectivelor unei politici de locuire, de modul de alocare a resurselor și nu în ultimul rând, de legitimitatea și nivelul de intervenție a autorității publice pe piața de locuințe (M. Zaharia). Grupurile importante din domeniul construcției de locuințe pot deschide discuțiile despre situația locuirii pe baza elementelor ce privesc politica de locuire bazate pe generalizarea experienței vest-europene. Aceste grupuri sunt întâlnite la nivelul administrației centrale sau locale, comunității locale, chiriași, proprietari, beneficiari ai locuințelor proprietate publică, sectorul privat și grupuri non-profit de suport social (N. Șt. Noica, 2003).
O serie de documente recent promovate de diferite organisme internaționale, printre care amintim documentele elaborate de către UN (Națiunile Unite), UNECE (Comisia Economică a Națiunilor Unite pentru Europa), UNHCR ( Înaltul Comisariat ONU pentru Refugiați), UN-HABITAT (Programul Națiunilor Unite pentru Așezări Umane), Consiliul Europei etc., subliniază faptul că dreptul la locuire este un instrument fundamental în promovarea și transpunerea în practică a accesului la locuire, ca fenomen complex, însă nu se rezumă doar la simpla posesie a unei locuințe, ci cuprinde multe alte drepturi, cum ar fi dreptul de a nu fi discriminat, persoanele fără adăpost suferind o puternică discriminare și marginalizare, și consecutiv, dreptul la tratament egal, precum și dreptul la auto-determinare și auto-realizare (N. Șt. Noica, 2003).
Având în vedere faptul că problema locuințelor și dreptul cetățenilor este discutată la nivel internațional, fiind stipulată în acte normative ce se implementează în toate statele Uniunii Europene și legiuitorul român a luat în calcul acest subiect, incluzând articole și texte de lege care stipulează expres condițiile și modul în care o persoană poate intra în posesia unei locuințe.
Dreptul la locuire este inclus în legislația care reglementează drepturile omului și este stipulat în convenții sau tratate internaționale ratificate și de către România (Dan, 2003).
Aceste acorduri, fiind semnate de statul român, fac parte din dreptul intern. Așa cum rezultă și din articolul 11 din Constituția din 1991 și cea din 2003 „Statul român se obligă să îndeplinească întocmai și cu bună-credință obligațiile ce-i revin din tratatele la care este parte”.
În Constituția din 1991 și cea din 2003 dreptul la locuire nu este formulat în mod explicit, dar este inclus în articolul 43 al Constituției din 1991 și, respectiv, articolul 47 al Constituției din 2003 care stipulează faptul că „Statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică și de protecție socială de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent.”
În legislația românească dreptul la o locuință este prevăzut relativ explicit în Legea Locuinței numărul 114 /1996, precum și în Legea pentru prevenirea și combaterea marginalizării sociale numărul 116 / 2002. Pe lângă aceste documente mai pot fi amintite Legea numărul 152 din 1988 care prevede înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, precum și Legea privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
Legea de bază în materie este reprezentată de Legea 114 din 1996 care stipulează cadrul general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor, de la prevederile acderile acesteia plecându-se în stabilirea condițiilor de achiziționare a locuințelor la nivel național.
1.2: ELEMENTE UTILIZATE ÎN STABILIREA POLITICII DE LOCUIRE
Atunci când locuirea concurează cu alte domenii de politică publică la stabilirea priorităților pentru alocarea unor resurse limitate, oficialii care se ocupă de locuire sunt chemați pentru a demonstra beneficiile investiției în acest sector. În momentul de față autoritățile locale din toată Europa sunt preocupate de revitalizarea și restructurarea economiei locale, manifestând în consecință un interes mai scăzut pentru asigurarea unor bunuri și servicii publice destinate consumului. Municipalitățile – cu o atitudine nouă, de tip antreprenorial – se concentrează pe creșterea veniturilor publice și pe scăderea cheltuielilor. În acest context trebuie promovate argumente solide pentru care promovarea echității – inclusiv prin promovarea unei politici active de locuire – va genera beneficii economice (B. Voicu, R. Noica, 2007).
Procesele recente de reformă care au ca subiect orientarea antreprenorială a administrației publice răspund la un nou mod în care o comunitate își conservă sau schimbă condițiile de viață și determină direcțiile majore de dezvoltare ale orașului. O nouă manieră de reglementare reflectă modul în care sunt abordate interesele contradictorii ale sectorului privat, rezidenților și altor utilizatori ai localității.
Dreptul persoanei de a avea o locuință joacă un rol semnificativ în dezvoltarea oricărei societăți, fiind un element crucial pentru progresul economic, social și cultural. Statisticile au arătat că satisfacerea corespunzătoare a nevoii de locuințe a necesitat, pentru toate statele europene, existența unor norme juridice în domeniul locuirii și a unor intervenții pe piața de locuințe (M. Zaharia, 2005).
Există o serie de aspecte care influențează situația locuințelor într-o țară, regiune sau localitate. Acestea se referă la furnizarea de locuințe, la statutul chiriașilor, la sprijinul pentru grupurile dezavantajate și la existența unei piețe de locuințe. Unul dintre cele mai importante aspecte este reprezentat de furnizarea locuințelor și modul în care sectorul public și cel privat se completează în asigurarea acestui serviciu.
Două aspecte importante în domeniul locuirii, care condiționează succesul unei asemenea politici, sunt protecția chiriașilor și sprijinul acordat persoanelor dezavantajate, aspecte reglementate de către legislația în vigoare.
Producerea de locuințe include activitățile de planificare urbană realizate de autoritățile locale, realizarea montajului financiar și asigurarea echilibrului între oferirea de subvenții și menținerea unor costuri scăzute pentru teren și construcție, construirea propriu-zisă de locuințe, precum și alocarea acestora persoanelor în drept. La finalul furnizării de locuințe se află administrarea efectivă a acestora, nivel foarte important atât pentru păstrarea valorii locuințelor și a investițiilor, precum și pentru atingerea obiectivelor care țin de protecția socială. Administrarea fondului locativ se face pe trei niveluri, și anume din punct de vedere fizic prin întreținere și reparații, financiar prin stabilirea nivelului chiriei și administrarea ipotecilor și juridic prin contractele de închiriere, vânzare-cumpărare sau avizele de evacuare etc. (M. Zaharia, 2005).
Conform Ghidului Comisiei Economice a Națiunilor Unite pentru Europa, din anul 1993, există o serie de factori care influențează dezvoltarea unei politici favorabile în domeniul locuințelor. Dintre acești factori amintim reglementarea dreptului de proprietate asupra terenurilor, clădirilor și a tranzacțiilor care să permită schimburile eficiente de terenuri și locuințe; existența unei piațe financiare în care să existe încredere între investitor și consumator; existența unei baze contractuale pentru relațiile dintre diferite părți; să existe o industrie de construcții viabilă; să fie identificată o ofertă corespunzătoare de materiale de construcție și unelte; să existe o distribuție adecvată a informației privind toate aspectele sectorului locuirii; să fie elaborate norme care să controleaze starea fizică a clădirilor și condițiile sanitare și de siguranță; să existe suficiente terenuri pe piață care să ofere acces la terenuri ieftine pentru locuințe și, în anumite situații, să existe implicare din partea chiriașilor (M. Profiroiu, 2008).
Aceste elemente sunt încorporate în ansamblul politicii de dezvoltare a dreptului de locuire, influențând ascendent sau descendent evoluția acestuia. Așa cum menționam anterior, este esențial ca toate elementele componenete, atât cele de natură publică, cât și cele de natură privată, trebuie să se îmbine în mod armonios, completându-se atunci când instituțiile publice nu reușesc să facă față cererii existente pe piață.
1.3: FORMULAREA POLITICII DE LOCUIRE
Fiecare țară are propriile motive specifice pentru a recurge la formularea și implementarea unei politici de locuire, dar, dincolo de acestea, există o serie de argumente general valabile pentru implicarea administrației, indiferent dacă aceasta este locală sau centrală. În primul rând este vorba despre importanța majoră pe care o are accesul la o locuință satisfăcătoare pentru fiecare individ în parte, siguranța adăpostului fiind una dintre nevoile de bază ale omului și unul dintre drepturile sale fundamentale, condiționând în bună măsură performanța sa în societate. Un argument cu aceeași greutate este dat de legătura între situația sectorului de locuințe și dezvoltarea economică generală a unei comunități.
Dreptul la locuire a apărut pe agenda politică încă din secolul XIX, ca reacție la problemele de locuire generate de industrializare și explozia urbană, asociate cu criza sau deficitul de locuințe, dezechilibre între cerere și ofertă, speculații în vânzarea de terenuri, inegalități accentuate în accesul la locuire între diferite grupuri sociale și între diferite zone, costuri exorbitante, probleme legate de menținerea unui stoc adecvat de locuințe, condiții proaste de locuire și persoane fără locuință (Lafore, R., 1993).
În Declarația universală a drepturilor omului (1948) adoptată de ONU, se arată că nevoile umane de bază trebuie recunoscute ca drepturi, promovând conceptul de demnitate umană ca un principiu legal: „Orice persoană are dreptul la un standard de viață adecvat pentru sănătatea și bunăstarea lui însuși și a familiei lui, incluzând asigurarea hranei, a hainelor, a locuinței, îngrijire medicală și serviciile sociale necesare, precum și dreptul de securizare în cazul șomajului, al îmbolnăvirii, incapacității fizice de muncă, vârstă înaintată sau alte deficite relative la subzistență, în circumstanțe care depășesc propriul control personal”(articolul 21.1.). Premisa universalității dreptului la un standard de viață adecvat, pentru toate persoanele, din punct de vedere teoretic, ar putea determina ca identificarea unor grupuri-țintă să pară redundantă. Din punct de vedere practic însă, accesul echitabil la unele drepturi solicită identificarea unor astfel de grupuri-țintă și măsurile preferențiale de acces și protecție împotriva discriminării, ce expune indivizii unui grad crescut de vulnerabilitate socială, îndeosebi prin politici și măsuri relative la discriminarea pozitivă, care să vină în întâmpinarea principiului de oportunități egale. O serie de Declarații și Recomandări O.N.U. sunt orientate către asemenea grupuri-țintă (refugiați – 1951, copii – 1959, femei – 1979, muncitori imigranți – 1990, minorități – 1991, populație indigenă – 1993), punând accentul pe dezvoltarea de politici anti-discriminative și asigurarea unei protecții adecvate, prin mijloace referitoare implicit la condițiile de locuire. Până în prezent însă, O.N.U. nu a emis nici o recomandare cu referire explicită la persoanele fără locuință (homeless).
Convenția europeană pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale, adoptată de Consiliul Europei în 1953, nu face referire la dreptul fiecărei persoane la o locuință adecvată. În 1993, CE a adoptat însă Rezoluția 244 prin care se arată că „promovarea și implementarea dreptului la locuire, ca drept fundamental al fiecărui individ, este o datorie prioritară a societății ca întreg și o obligație colectivă a autorităților publice de la toate nivelurile” (secțiunea V.3).
Dreptul la locuință este prevăzut de către legislația românească în legea locuinței, Legea 114/1996, precum și în Legea pentru prevenirea și combaterea marginalizării sociale, Legea 116/2002. Legea locuinței prevede, de asemenea standardul minim de confort pentru o locuință acceptabilă; obligațiile proprietarului în cazul închirierii locuinței (include asigurarea unui standard minim de confort, conform legii); obligațiile chiriașilor, a căror neîndeplinire face posibilă evacuarea; regimul locuințelor sociale (B. Voicu, R. Noica, 2007).
În Constituția din 1991, dreptul la locuire nu este formulat în mod explicit, dar este inclus difuz în articolul 43 „Nivelul de trai”, care stipulează faptul că „Statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică și de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent.” În paragraful 2 este prevăzut explicit faptul că „Cetățenii au dreptul la pensie, la concediu de maternitate plătit, la asistență medicală în unitățile sanitare de stat, la ajutor de șomaj și la alte forme de asistență socială prevăzute de lege”, nefiind însă inclus și dreptul la locuire.
Dreptul la locuire este prevăzut relativ explicit în Legea locuinței numărul 114/1996, care stipulează că „Accesul liber și neîngrădit la locuință este un drept al fiecărui cetățean”. De asemenea, se mai stipulează faptul că politica de locuire reprezintă un domeniu strategic: „Realizarea locuințelor constituie un obiectiv major, de interes național, pe termen lung, al administrației publice centrale și locale”.
Aspectele reglementate prin Legea locuinței se referă, printre altele, la categoriile eligibile de a primi credite cu dobândă preferențială, accesul la locuințele sociale și de necesitate, standardele minime de confort, îndatoririle proprietarilor în cazul în care închiriază locuința, relația chiriaș – proprietar, administrarea clădirilor, regulamentul-cadru al asociațiilor de proprietari.
Strategia Națională de Dezvoltare a României pe termen mediu și Strategia Națională de Dezvoltate Durabilă, componentă a Dezvoltarii construcțiilor de locuințe, au printre obiectivele strategice dezvoltarea urbană durabilă și protecția mediului înconjurator, imposibil de realizat fără promovarea unui sistem de management corect în domeniul spațiilor rezidențiale. Dinamica actuală a spațiilor rezidențiale, criza existentă la nivelul calității locuințelor, precum și modificările actuale ale factorilor externi impune stabilirea unor noi instrumente de management pentru proiectarea și utilizarea spațiilor de locuit. Acestea duc la extinderea semnificativă a spațiilor rezidențiale ineficiente din punct de vedere economic, ecologic sau sanitar.
Numărul locuitorilor din România a înregistrat în ultimii ani o scădere semnificativă. Migrația masivă spre marile orașe de la începutul anilor 1990 a fost urmată de o tendință inversă. Explozia demografică din anii 1967 și 1980 are drept consecință, în prezent, parcurgerea unei perioade de criză a locuințelor, generată de ajungerea generațiilor respectivelor boom-uri demografice la vârsta formării cuplurilor familiale (C. Alpopi, 2007).
Este important de menționat faptul că lipsa locuințelor decente la un preț accesibil influențează în mod direct viața cetățenilor, limitându-le posibilitatea de integrare socială și de mobilitate, atât în zonele urbane, cât și în zonele rurale.
Un factor de o importanță deosebită a politicii de locuire îl reprezintă schimbările demografice și depopularea unor regiuni care poate conduce la o cerere în scădere pentru locuințe, proprietăți nelocuite, precum și degradarea infrastructurii, având ca efect diminuarea calității vieții în zonele respective, care vor fi locuite predominant de segmente dezavantajate ale populației.
Cererea mare de locuințe corelată cu fenomenele de polarizare socială și economică, precum și cu tendințele de marginalizare și excluziune socială, ridică problema apariției unei politici active în domeniul locuinței, la nivel național.
La baza necesității apariției unei astfel de politici se află nevoia de a avea o locuință, indiferent dacă aceasta este proprietate privată, în regim de chirie sau locuință socială. Trebuie amintit faptul că a nu avea acces la o locuință adecvată reprezintă o serioasă manifestare a excluziunii sociale, lăsând o amprentă nefavorabilă asupra imaginii țării la nivel global, atât din punct de vedere al gradului de civilizație, cât și din punct de vedere economic.
Formularea unei astfel de politici se întemeiază atât pe satisfacerea unor interese colective reprezentate prin cerințele de sistematizare ale localităților, cât și individuale, prin asigurarea de locuințe și dezvoltarea standardelor acestora (R. Noica, 1998).
1.4: IMPLEMENTAREA POLITICILOR DE LOCUIRE
În cazul țărilor aflate într-o perioadă de schimbări economice rapide este esențială clarificarea țelurilor politicii de locuire. Deciziile importante, cu efecte pe termen lung, trebuie luate având în considerare scopurile comunității care sunt legate de mărirea fondului de locuințe sau de creșterea calității acestora, schimbarea masivă a tipului de proprietate asupra locuințelor, diferențierea locuințelor existente sau introducerea unor mecanisme de redistribuire a acestora. De specificitatea tuturor acestor elemente care alcătuiesc politica de locuire depinde alegerea manierei de implementare a acesteia (N. Șt. Noica, 2003).
A executa, a implementa, a pune în practica, a aplica sunt termeni care descriu aceeași idee. Execuția reprezintă faza procesului politicii prin care trebuie să se atingă obiectivele stabilite. În cadrul acestei etape, deciziile adoptate devin executorii și trebuie să fie puse în practicș. Implementarea reprezintă acea fază a unei politici publice pe durata căreia sunt generate acte și efecte pornind de la un cadru normativ de intenții, texte sau discursuri politice.
Cei care în practică sunt răspunzători de formularea unei anumite politici, uneori au tendința de a supraevalua importanța deciziei individuale, fie ea legislativă, economică sau administrativă, care precede realizarea de politici de locuire. Experiența ne arată însă că există deseori o lungă perioadă de timp între luarea deciziei și punerea sa efectivă în practică, în cursul căreia pot interveni adesea complicații neprevăzute. Mai mult decât atât, conceptul inițial a ceea ce se dorește se poate schimba și cu aceasta se schimbă și necesitatea anumitor politici.
Unul dintre instrumentele de implementare se referă la promovarea producerii de noi locuințe, mai exact la inițiativa pentru a dezvolta fondul locativ prin noi construcții sau renovarea ori recondiționarea unor locuințe vechi. Instrumentele de planificare urbană se află în general la îndemâna administrației publice, dar acestea se pot baza într-o oarecare măsură pe inițiativele investitorilor privați. În funcție de asamblarea intereselor publice și private în fiecare situație particulară, următoarele aspecte pot interveni în mod diferit și se pot afla în responsabilitatea unuia sau altuia dintre parteneri: evaluarea situației existente și anticiparea tendințelor privind nevoia și cererea de locuințe, planificarea utilizării terenurilor, viabilizarea terenurilor urbane, asigurarea infrastructurii, calificarea companiilor de construcții, structura proprietății și costul terenului, formele de proprietate asupra locuințelor (M. Zaharia, 2005).
Finanțarea locuințelor necesită recurgerea la un alt set de instrumente, care țin în principal de împrumuturi, subvenții și impozite. În general prin combinarea celor trei tipuri de instrumente se urmăresc trei obiective, și anume asigurarea accesului din punct de vedere financiar la o locuință decentă, contribuirea la crearea unui fond locativ cu un standard cel puțin decent și, în unele situații, reducerea diferențelor dintre cheltuielile familiilor datorate condiției locuințelor.
O componentă centrală a oricărei politici publice de locuire este alocarea locuințelor sociale, aici întâlnindu-se în modul cel mai evident nevoia de eficiență economică cu acordarea fină a instrumentelor de protecție socială. Rolul autorităților publice este, în acest context, de a compensa lipsurile pieței, introducând mecanisme de alocare bazate pe nevoie, considerând în general un reper acceptabil al raportului dintre cheltuielile pentru locuire și venitul pe familie. Instrumentele principale pe care autoritățile publice le utilizează în acest scop sunt de ordin financiar, și anume îmbunătățirea sistemelor de creditare pentru a putea programa mai eficace cheltuielile de capital, adică promovarea ajutorul pentru acordarea de locuințe, ajutoare date în funcție de situația fiecărei familii în parte (C. Alpopi, 2007).
De cele mai multe ori sistemele locuințelor sociale sunt bazate pe locuințe de închiriat, sunt câteva aspecte cheie care trebuie tratate și în legătură cu acest subiect. Este importantă existența unui cadru legal clar, care organizează drepturile și obligațiile autorităților, ale proprietarilor și ale chiriașilor.
O altă discuție interesantă, care își găsește variate rezolvări, este legată de aplicarea sau nu a unor elemente de control pentru chiriile percepute în centrele istorice ale orașelor. Sistemul aplicat până în prezent nu s-a dovedit potrivit în aceste cazuri, ducând la deprecierea fondului construit și la apariția fenomenului închirierii ilegale.
Unul dintre seturile de instrumente care contribuie la implementarea unei politici de locuire se referă și la managementul locuințelor, care se reflectă în procesul de construcție sau renovare și în gestionarea fondului locativ pe parcursul existenței acestuia (R. Noica, 1998).
1.5: MONITORIZAREA ȘI EVALUAREA POLITICII DE LOCUIRE
O etapă mereu prezentă în ciclul de existență al unei politici publice este monitorizarea și evaluarea. Această etapă este unul dintre instrumentele care se află fără excepție în mâna administrației publice, aceasta fiind, în cele din urmă, responsabilă în fața comunității pentru performanța politicilor de locuire.
Monitorizarea și evaluarea sunt procese corelate și interdependente. În contextul ciclului politicilor publice, monitorizarea și evaluarea depind de etapele de identificare, formulare a problemei și de cea a alegerii celei mai bune alternative.
Monitorizarea este procesul de colectare periodică și analiză a informației cu scopul de a fundamenta procesul de luare a deciziei de către cei abilitați, asigurând transparența în luarea deciziei și furnizând o bază pentru viitoarele acțiuni de evaluare (M. Profiroiu, 2008).
Principalul scop al procesului de monitorizare este reprezentat de analiza fazei de implementare a politicilor și de identificarea posibilelor deviații de la scopurile stabilite inițial. Monitorizarea asigură colectarea informațiilor și a datelor statistice rezultate în urma implemetării politicii de locuire și utilizează indicatori relevanți și măsurabili prin intermediul cărora să poată fi urmărit procesul implementării acesteia. Prin intermediul procesului de monitorizare se obțin informații în ceea ce privește modul în care resursele alocate și serviciile furnizate și-au atins scopul. Eventualele schimbări socio-economice care ar rezulta în urma implementării unei politici publice, precum și concordanța acțiunilor întreprinse pentru implementarea unei astfel de politici cu standardele și reglementările existente (A. M. Pippidi, S. Ioniță, 2002).
Procesele de monitorizare și evaluare sunt într-o strânsă conexiune cu procesul de planificare. Astfel, dacă nu sunt stabilite obiective măsurabile, rezultatele acțiunii și rezultatele politicii, monitorizarea și evaluarea nu își pot îndeplini scopul propus, acela de a corecta implementarea politicii publice respective. De asemenea, activitățile de monitorizare și evaluare depind de frecvența cu care sunt modificate obiectivele și rezultatele estimate. În unele cazuri, schimbarea acestora va determina modificarea indicatorilor utilizați în procesele de monitorizare și evaluare. Modificarea repetată a indicatorilor utilizați poate duce la apariția unor dificultăți în elaborarea rapoartelor, la interpretare greșită a datelor și la analizarea eronată a rezultatelor politicii de locuire.
Monitorizarea și evaluarea sunt două tipuri de acțiuni ce se derulează simultan cu implementarea politicii de locuire. Practic, monitorizarea asigură corespondența obiectivelor stabilite cu acțiunile propuse spre implementare, iar evaluarea cuantifică rezultatele obținute în urma implementării și furnizează bazele următorului ciclu de politici. Monitorizarea și evaluarea privesc atât mijloacele folosite în procesul de implementare, cât și rezultatele acestora. În această etapă se măsoară atât eficiența, caracterizată prin maximizarea rezultatelor în raport cu resursele investite, cât și eficacitatea politicii de locuire, care este raportul dintre obiectivul rezultatelor obținute și obiectivul ce trebuia atins.
În general, termenul de evaluare semnifică emiterea unor judecăți de valoare asupra unei acțiuni, identificarea și măsurarea efectelor acesteia (C. Panait, 2009).
Evaluarea poate fi descrisă drept o analiză independentă a unei intervenții publice, în funcție de rezultatele, impactul și nevoile pe care respectiva intervenție intenționează să le satisfacă.
În ceea ce privește monitorizarea și evaluarea politicii de locuire la nivelul României, observăm că acest proces duce la realizarea unor programe care au ca obiect acordarea de locuințe atât prin facilități bancare, existând în această situație protocoale încheiate între administrația guvernamentală și cele mai importante instituții bancare din țară, cât și prin proiecte realizate de Guvernul României, caracteristic fiind programul de acordare a locuințelor în regim A.N.L. Finanțarea locuirii necesită recurgerea la un alt set de instrumente, care țin în principal de împrumuturi, subvenții și impozite (A. M. Pippidi, S. Ioniță, 2002).
Activitatea de monitorizare și evaluare se realizează pe baza unor indicatori prestabiliți în funcție de care se stabilește dacă politica aplicabilă în zona respectivă este favorabilă sau nu. Dintre acești indicatori amintim distribuția locuințelor în funcție de tipul de proprietate exercitat asupra acestora, dotarea locuințelor cu utilitățile necesare unui trai decent, accesul la o cale de comunicație importantă etc. În urma analizării acestor indicatori se stabilește oportunitatea realizării de locuințe în zona analizată. Valorile indicatorilor de evaluare a impactului asupra mediului, confortului termic, calitatea aerului interior și a apei potabile, eficiența energetică pot fi îmbunătățite prin alegerea corectă a amplasamentelor, modificarea unor dotări interne sau externe. Impactul noilor construcții asupra mediului este în creștere și este foarte dificil de controlat și evaluat, iar limitările impuse de Convenția de la Kyoto privind emisiile de dioxid de carbon în atmosferă au crescut semnificativ costurile de locuire (A. Miroiu, 2001 ).
Trebuie menționat faptul că în România sunt mulți proprietari, ceea ce crează o serie de dezavantaje la nivel imobiliar. În primul rând, starea locuințelor este jalnică deoarece circa 60% dintre proprietari nu au, de fapt, resurse de întreținere. Un alt dezavantaj este acela că locuințele nu sunt cu adevărat plasamente financiare, deoarece peste 90% dintre ele nu produc venituri prin închiriere. În al treilea rând vorbim despre lipsa disponibilității de a închiria sau cumpăra ceea ce face ca piața să fie puțin lichidă și, deci, percepută cu grad mare de risc. și nu în ultimul rând, tocmai motivele enumerate anterior, locuința nu mai este luată în considerare ca și gaj pentru a obține lichidități cu scopuri de investiții sau consum (D. I. Popp, 2010).
CAPITOLUL 2: ASPECTE GENERALE PRIVIND SITUAȚIA PIEȚEI IMOBILIARE LA MOMENTUL ACTUAL ÎN EUROPA
2.1: ASPECTE GENERALE PRIVIND SITUAȚIA PIEȚEI IMOBILIARE LA MOMENTUL ACTUAL
Asigurarea accesului la o locuire adecvată reprezintă, adesea, o precondiție pentru exercitarea multor altor drepturi fundamentale, de care trebuie să beneficieze orice individ. A nu avea acces la o locuire adecvată reprezintă, probabil, cea mai serioasă manifestare a excluziunii sociale. A nu avea o locuință este sinonim cu sărăcia extremă, reprezentând, în fapt, mai mult decât o contingență de viață; chiar forma extremă a unui deficit de mijloace și oportunități (Guvernul României, 2002). Pentru cei care nu au o locuință, sau condiții de locuire adecvate este aproape imposibil să-și valorifice potențialul ca membri activi ai societății, cum ar fi, să aibă o slujbă sau să-și îngrijească copiii. Cu alte cuvinte, asigurarea accesului la locuire decentă reprezintă fundamentul realizării unei societăți echitabile, în care fiecare individ poate să aibă un rol activ. În acest sens, se poate spune că accesul la locuire reprezintă elementul principal al incluziunii sociale (D. I. Popp, 2010).
Locuirea adecvată se referă atât la faptul că orice individ sau familie trebuie să aibă o locuință/ un domiciliu, cât și la calitatea și confortul asigurat de locuință (metri pătrați/ persoană, numărul de persoane/ cameră, numărul de persoane/ locuință, izolare fonică, încălzire și izolare termică1, dotare cu utilități – apă caldă, rece, gaze naturale, baie, WC cu apă în interiorul locuinței etc. – și cu bunuri de folosință îndelungată – frigider, aragaz etc.), precum și la spațiile, utilitățile și bunurile publice adiacente locuinței, caracterizate de prezența parcurilor și a spațiului verde, în general, a spațiilor sigure de joacă pentru copii, posibilități de recreere și petrecere a timpului liber în siguranță, transport și conexiuni etc.
Când vorbim de condiții de locuit inadecvate (inumane, degradante) ne referim la acele locuințe care nu oferă decât un minim adăpost împotriva intemperiilor, la locuințe supraaglomerate și care oferă condiții igienico-sanitare deficitare, sau chiar mizerabile. În această categorie intră, îndeosebi, blocurile părăsite, fără instalații sanitare și echipamente, fără tocuri și ferestre, uși etc., locuințe cu pereții deteriorați, fără acoperiș, slab rezistente la intemperii (C. Panait, 2009).
Locuința este obiectul preocupărilor profesionale ale unui foarte amplu și divers contingent de specialiști, de planificare, finanțare, proiectare, cercetare sociologică, de antropometrie și igienă, construcție și tehnologie, administrație și întreșinere.
Secolul nostru, și mai ales cea de-a doua jumătate a lui, se caracterizează în esență printr-o însemnată creștere a ponderii locuințelor colective și prin trecerea de la proiectarea și realizarea individuală și eșalonată a clădirilor de locuit la cea a ansamblurilor, mai ales sub tensiunea unei creșteri accentuate a ritmului de dezvoltare a orașelor.
Evoluția tramei geometrice se reflectă și în regimul de construcție continuu, în creșteri plănuite sau spontane, cărora istoricii locuinței nu le-au acordat în trecut importanța cuvenită.
Ca mod de locuire se distingeau în general trei mari categorii, cartiere populare, caracterizate prin regiuni de construcție continuu, fie al caselor insiruite, fie al covorului sau terasării dictate de panta terenului, casa rurală, raportată la o curte, determinată și echipată direct în funcție de natura muncii casă seniorală, beneficiază în general de o grădină care putea să favorizeze recepțiile prilejuite de contactele sociale, casele fără ferestre spre ulițele înguste, uneori și strâmbe, ale orașelor sumeriene și egiptene constituie sursa locuințelor vaste și luxoase ale Greciei antice și elenistice, fiind preluate apoi în clasicismul lumii Romane (D. I. Popp, 2010).
Problema locuințelor și a dreptului de locuire nu este doar o problema ce se rezumă la România. Întreaga lume se confruntă cu neajunsuri în acest domeniu și fiecare stat încearcă să rezolve situațiile dezagreabile existente într-un mod propriu (V. Dragatov, 2005). Datorită acestui lucru s-au stabilit o serie de documente internaționale care să reglementeze întocmai modul de acordare a locuințelor, modalitățile de finanțare a proiectelor ce vin în sprijinul cetățenilor care nu dispun de o locuință proprietate personală și condițiile de acordare a acestora (V. Dragatov, 2005).
În țările dezvoltate volumul cheltuielilor publice cu destinație economică variază de la o perioadă la alta, sub influența unor factori interni sau externi. Dintre factorii interni menționăm particularitățile, structura și nivelul de dezvoltare al ramurilor economice, etapa de naționalizare sau privatizare, volumul resurselor financiare (F. G. Dumont, 1993). Factorii externi se referă la o serie de evenimente conjuncturale cu efecte generalizate, cum ar fi crizele energetice. Majoritatea țărilor dezvoltate alocă sume importante din fondurile financiare publice pentru sprijinirea acordării de locuințe (F. G. Dumont, 1993).
În condițiile vieții moderne, oamenii sunt supuși unor multiple solicitări, iar locuința participă la menținerea și refacerea echilibrului fizic și spiritual.
Având în vedere rolul locuinței în asigurarea unui standard civilizat de viață, domeniul este supus interesului și controlului legislativ și administrativ, dezvoltându-se programe ce au ca obiect atât aspectele cantitative, cât și calitative ale fondului de locuințe.
Piața imobiliară reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor și clădirilor. Tranzacția imobiliară înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani. Ca pe orice piață, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de interacțiunea dintre cerere și ofertă. Pentru a putea înțelege mai exact modul în care interacționează aceste forțe de piață, trebuie prezentate mai întâi caracteristicile speciale care diferențiază piața imobiliară de celelate piețe (C. Panait, 2009).
Datorită caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietății sau folosinței acestora nu implică și transportul efectiv al bunului, iar fiecare clădire vândută sau cumpărată este diferită de celelalte prin poziționare, alcătuire, infrastructură aferentă etc. Faptul că fiecare imobil este unic determină complexitatea foarte mare a acestei piețe și împărțirea acesteia în funcție de zone și de scopul în care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la creșterea substanțială a costurilor de căutare, creează distribuția asimetrică a informațiilor și restricționează, în bună măsură, substituibilitatea.
Conform unei definiții generale, tranzacția financiară reprezintă cumpărarea, deținerea și vânzarea acțiunilor, obligațiunilor, mărfurilor, valutelor, bunurilor de colecție, bunurilor imobiliare și produselor derivate. Piețele pe care se tranzacționează aceste active au cinci roluri fundamentale distincte: speculația, investiția pe termen lung, investiția pe termen scurt, hedging-ul și arbitrajul. Dintre acestea, pe piața imobiliară pot fi întâlnite preponderent primele trei tipuri de operațiuni. Pe lângă elementele investiționale/speculative ale pieței imobiliare, terenurile și clădirile prezintă și caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, există trei tipuri de motivații comune care stau la baza vânzărilor sau cumpărărilor de imobile: dorința de a deține un spațiu de locuit sau pentru alte scopuri de utilitate personală, dorința de a obține profit și dorința de a obține un venit fix în urma închirierii imobilului. Toate cele trei motivații sunt legitime, iar analiza de față nu își propune să conteste sau sa influențeze în vreun fel raportul dintre cererea și oferta de pe piața imobiliară, indiferent de caracterul de consum, speculativ sau investițional preponderent (E. Popescu, 1996).
Politica în acest domeniu urmărește atât satisfacerea unor interese colective, cât și a celor individuale. Tendințele generale ale politicii de locuire în Romania pot fi mai bine înțelese făcând paralelă cu contextul european. Viziunile politice privind viitoarea evoluție economică și socială a Europei au fost formulate în deplină corelație cu o serie de strategii privind dezvoltarea spațială a teritoriului.
La nivelul continentului european există o structură densă de așezări umane care acoperă partea centrală a Europei, începând cu Marea Britanie, continuând cu Olanda, Belgia și Vestul Germaniei, până la Estul și Vestul Alpilor și anume Italia, Cehia, Sudul Poloniei și Slovacia spre Ungaria.
Țările din Nordul și Sudul Europei sunt mai puțin populate și au un sistem urban mai puțin dens. Acest lucru este valabil pentru Irlanda, zonele nordice ale Marii Britanii, Norvegia, Suedia, Finlanda, Estonia, Letonia și Lituania.
Construcția de locuințe primește subvenții și împrumuturi cu dobândă subvenționată, această ramură conducând și la menținerea nivelului ridicat al ramurii construcțiilor în general. De asemenea, se acordă importante ajutoare și persoanelor, în funcție de situația lor familiară, cum ar fi acordarea de alocații pentru locuințe. Autoritățile publice susțin financiar și amenajările teritoriale acordând fonduri pentru revitalizarea regiunilor și dezvoltarea zonelor rurale, atrăgându-le în politica de dezvoltare economică națională (E. Popescu, 1996).
În prezent, prețurile de pe piața europeană a locuințelor au început să se stabilizeze, dar există în continuare riscul unor noi scăderi, în cursul acestui an.
Potrivit unui studiu al Agenției de Evaluate Financiară Americană Standard & Poor's, citat de Wall Street Journal, scăderea prețului a încetinit în multe state, precum Franța, Italia, Spania și Olanda. În Marea Britanie, locuințele au început să se scumpească de la sfârșitul anului trecut.
„Vedem semne de stabilizare a pieței în Europa, însă o evaluare a economiilor individuale arată încă o imagine amestecată. Chiar și în acele state unde prețurile au revenit, evaluția pieței poate oscila. În țările europene în care locuințele sunt supraevaluate prețurile ar putea să scadă pentru a doua oară spre sfârșitul acestui an sau la inceputul lui 2012”, susținea Jean-Michel Six, analist la Standard & Poor's.
În cazul Franței, prețurile locuințelor sunt supraevaluate cu 18,5%, având ca nivel de referință nivelul mediu din perioada 1997-2009. Locuințele sunt supraevaluate și în Marea Britanie cu 12%, iar în aceste condiții prețurile pot înregistra scăderi. În Germania, locuințele sunt subevaluate cu 12,5%, deoarece piața de profil nu a cunoscut explozia înregistrată în alte state din regiune.
Investițiile în spații comerciale au crescut cu peste 40 de procente în Europa, atingând cel mai ridicat nivel de la colapsul Lehman Brothers până în prezent. Tranzacții în valoare de peste 25.7 miliarde de euro au fost definitivote promovând o creștere de 42 de procente față de perioada anterioară.
Aproape fiecare piață europeană a văzut o creștere a activității de investiții in cel de-al patrulea trimestre al anului trecut. În Marea Britanie, investițiile în imobiliare au crescut cu 64 de procente, în cea de-a doua jumătate a anului, în comparație cu prima jumătate.
Următoarea mare economie afectată pozitiv a fost cea germană, care a reprezentat 15 procente din activitatea de investiții (http://ziareromania.ro).
Cel de-al patrulea trimestru al unui an este, de obicei, una dintre cele mai active perioade pentru mediul de afaceri, dat fiind faptul că cei implicați încearcă să-și definitiveze tranzacțiile până la finalul anului, deși analiștii de piață se așteaptă ca acest trend de creștere să se continue și în anul următor.
Revenirea piețelor a început inițial în economiile principale și dezvoltate europene. Creșterea cea mai puternică a fost în piețele din Europa Centrală și de Est, piețe care sunt văzute de către investitori, în mod tradițional, ca prezentând un nivel ridicat de risc, deși revenirea acestor piețe este cu atât mai spectaculoasă cu cât a pornit de la niveluri foarte scăzute ().
În Europa Centrală și de Est, odată cu schimbările politice survenite în ultimii 20 de ani, politicile de locuire au trebuit reconsiderate complet. Pentru a sprijini acest proces, Comisia Economică pentru Europa a Națiunilor Unite a elaborat un ghid care concentrează experiența existentă la momentul 1993 în domeniul politicilor de locuire, reținand cu precădere aspectele relevante pentru țările din centrul și estul Europei.
În Europa, responsabilitatea asupra oamenilor fără locuința, a fost transferată după anul 2000, de la serviciile sociale ale administrațiilor locale la departamentele pentru locuire. Diferența dintre lipsa de locuința „persistentă”, „recurentă” și „temporară”, este o reflecție asupra nevoii de înțelegere a aspectelor dinamice și evoluate ale lipsei de locuințe.
Locul responsabilității pentru politicile, programele și strategiile cu privire la persoanele fără locuință, diferă între statele membre. În plus, relația dintre politicile pentru persoanele fără adăpost și politicile adăposturilor, pe de o parte, și asistența socială sau politicile de susținere pe de altă parte, variază și în Europa. Așadar, administrațiile naționale, regionale și locale joacă toate un rol important atât în colectarea de date, cât și în utilizarea datelor pentru monitorizarea sau ghidarea acțiunilor politice în materia locuințelor. În timp ce politicile sunt în unele țări, determinate la nivel național, responsabilitatea pentru implementarea lor ramâne o problemă la nivel local (H. Zhu, 2003).
2.2: PIAȚA IMOBILIARĂ ÎN FRANȚA
În ultima vreme, cetățenii străini sunt atrași din ce în ce mai mult de achiziționarea unui imobil în Franța. Principalii cumpărători sunt elvețienii, care doresc să cumpere proprietăți imobiliare în zona Alpilor.
În prezent, cumpărarea unui imobil în Franța, în zone ca Chamonix sau Morzine, este mult mai avantajos, fiind mai ieftin decât echivalentul din țara lor natală.
După unele agenții imobiliare, această tendință s-a reflectat deja și asupra creșterii prețurilor imobilelor din anumite regiuni din Alpi. Unii agenți imobiliari afirmă că prețurile actuale sunt chiar mai mari decât cele de acum patru ani, când piața imobiliară a atins apogeul.
Însă interesul pentru achiziționarea de locuințe în Franța nu se orientează numai către proprietățile imobiliare din Alpi. Conform estimărilor, interesul investitorilor străini este influențat și de imaginea excelentă a țării. Potrivit studiului FutureBrand Country Brand Index, Franța s-a clasat pe locul nouă dintre 113 țări evaluate. Specialiștii sunt convinși că această țară are un farmec atemporal. Faptul că oamenii sunt întotdeauna bucuroși să revină aici, face din această țară un loc bun pentru achiziționarea unui imobil (H. Zhu, 2003).
În plus, în același studiu menționat mai sus, Franța s-a clasat pe locul 13 în rating-ul țărilor preferate ca destinație de rezidență.
Datorită acestor evaluări, Franța este pe calea bună către o piață imobiliară sănătoasă. Însă este indispensabil ca atât proprietarii de imobile, cât și agenții imobiliari să nu aibă așteptări exagerate în legătură cu achiziționarea masivă de locuințe și este absolut necesar să încadreze prețurile imobilelor în intervale de preț reale.
Camera notarilor din Paris a făcut bilanțul pentru anul 2010 și a constatat faptul că în trimestrul unu al anului 2010, notarii parizieni credeau că piața imobiliară va intra în declin. Nu s-au înșelat prea tare. Reluarea tranzacțiilor a început cu destulă timiditate abia în ultimele luni din anul trecut. De pildă, în Paris, de-a lungul anului trecut s-au vândut 27.490 de apartamente vechi și doar 480 de apartamente noi. Scăderea este evidentă, deoarece, după cum se poate oserva, prețurile apartamentelor au scăzut între 3,9 % și 6 %, depinzând de zona în care erau poziționate. Ca medie, apartamentele s-au ieftinit cu circa 4,5%, iar casele cu 7,5%.
Din noiembrie-decembrie 2010, prețurile apartamentelor au reînceput ușor să se stabilizeze, înregistrând o creștere de aproximativ 1%. Printre cauzele care au determinat această creștere regăsim înrăutățirea pieței creditului și scăderea apetitului inevstițional într-o piață care nu este aducătoare de profit (D. Popa, 2010).
Deși criza a îngenunchiat multe piețe imobiliare din întreaga lume, nu a reușit acest lucru și cu piața imobiliară din Franța. Din 2008 prețurile caselor au stagnat ori au crescut chiar, fie că este vorba de vânzări sau de închirieri. Parisul și cele mai mari orașe din Franța au fost luate cu asalt de cererea puternică a investitorilor imobiliari.
Au fost făcute estimări favorabile din partea specialiștilor în domeniu, în ceea ce privește investițiile în proprietăți imobiliare, aceștia așteptându-se ca volumul zonelor rezidențiale să crească într-un ritm constant și consistent.
Luând în considerare ultimele patru luni ale anului trecut, 60% din totalul investițiilor la nivel european s-au concentrat asupra sectorului office, 20% pe segmentul de retail, o pondere de doar 6% revenindu-i sectorului industrial, iar restul de 14% având alte destinații. Estimările sunt destul de optimiste în ceea ce privește evoluția pieței imobiliare europene, dat fiind progresele înregistrate, cu toate că, în general, investitorii sunt încă foarte precauți.
Chiar dacă locuințele mari sunt destul de rare în Paris, pe lângă proporții, casele moderne cu finisaje de lux care își trag rădăcinile din clasicismul parisian, încă atrag cumpărători, ridicând astfel piața imobiliară franceză (G. A ndrusz, M. Harloe, I. Szelenyi, 1996).
Managerul Ludovic Eyt-Dessus afirma într-un interviu faptul că „oamenii vor să cumpere proprietăți, încă vor să cumpere aur și produse care se numesc „de investiții”, obiecte de valoare. Din păcate nu vor putea să facă asta pentru mult timp. Și putem vedea, astăzi, cum prețurile din centru nu sunt deloc sincronizate cu valoarea pieței bunurilor”.
2.3: PIAȚA IMOBILIARĂ ÎN MAREA BRITANIE
Piața imobiliară din Marea Britanie a fost întotdeauna în inima evenimentelor economice europene, acțiunea sa fiind foarte importantă, manifestându-se în același timp ca un factor declanșator internațional, precum și ca un mecanism important de transmisie către economia reală, afectând tranzacțiile desfășurate, influențând creditele ipotecare etc. Piața imobiliară din Marea Britanie a cunoscut o creștere continuă cu mici excepții începând încă din anul 1973. Între anii 2000 și 2007, prețurile medii pe piața imobiliară au fluctuat, culminând la sfârșitul anului 2007 cu un ritm de scădere accentuat și susținut, atingând niveluri record pentru vânzări.
În anul 2005, înclinația investitorilor de a-și plasa banii pe piața imobiliară britanică s-a accentuat, ajungându-se chiar la un nivel al tranzacțiilor de 49 miliarde de lire, ceea ce reprezintă un record pentru Marea Britanie. Acest lucru s-a datorat investitorilor din țările învecinate, dar și datorită unor tranzacții ale unor companii de importanță mondială. Cea mai mare sursă de cash-flow a fost înregistrată din partea investitorilor irlandezi, care au investit în piața imobiliară britanică circa 2,7 miliarde lire (3,9 miliarde euro). Tot în anul 2005, piața imobiliară a Marii Britanii a fost dominantă pe teritoriul european, 46% din fluxurile agregate din Europa înregistrându-se în Anglia. Spre sfârșitul anului 2008, în condițiile în care un număr în creștere de britanici s-au regăsit în imposibilitate de plată a ratelor din cauza datoriilor acumulate pe fondul majorării ratei șomajului și al declinului economiei, numărul locuințelor preluate de către creditorii ipotecari a înregistrat o creștere de aproximativ 12%. Primul-ministru britanic Gordon Brown a cerut în luna octombrie 2008 judecătorilor ca prescrierile de ipoteci să fie realizate de bănci numai ca soluție de ultimă instanță, în condițiile în care țara se afunda în recesiune . în această perioadă rata șomajului a înregistrat, de asemenea, cea mai pronunțată creștere din ultimii 16 ani, iar prețurile locuințelor au scăzut în contextul în care băncile și-au restrâns operațiunile de creditare, reducând capacitatea consumatorilor de a-și prelungi creditele sau a-și onora datoriile (Berza, M., 2007).
Acțiunea condițiilor economice în deteriorare a avut un impact puternic asupra pieței imobiliare. Ca urmare, prețurile chiriilor au continuat să scadă cu viteză accelerată, accentuându-se începând cu jumătatea anului 2008. În ultima parte a acestui an, prețurile au scăzut cu aproximativ 1,5% până spre sfârșitul anului. În luna noiembrie 2008, rata de „creștere” a pieței imobiliare a atins pragul de jos, devenind negativă, ca apoi să își continue tendința de creștere în luna decembrie, lună în care a ajuns la 1,4%. În schimb, valoarea tranzacțiilor realizate de investiții a crescut simțitor în luna decembrie 2008, ajungând la cifra 2,9 miliarde de lire sterline, comparativ cu doar 850 milioane de lire în luna noiembrie. Această creștere a valorii tranzacțiiilor imobiliare s-a datorat în mare parte unei importante afaceri în compania HSBC Property Holdings a achiziționat complexul Canada Square de la Metrovacesa, pentru a-și stabili un nou sediu în centrul Londrei, tranzacție estimată în acel moment la aproximativ 838 milioane de lire sterline.
În Marea Britanie au fost identificați trei factori care au contribuit în mod special la reorientarea atitudinii în sectorul locuirii sociale. Acești sunt privatizarea stocului de locuințe, care a dus la o situație reziduală a sectorului locuințelor sociale, introducerea unui nou regim financiar al asociațiilor pentru locuințe și aplicarea, voluntară sau obligatorie, a sistemului de subcontractare pentru locuințele aflate în proprietatea administrației locale (Walker, 2000). Este de remarcat mai ales convergența acestor condiții în a stimula același tip de reacție în sectorul locuințelor sociale și combinația constantă de reglementare coercitivă cu crearea sau stimularea unor alternative atractive.
În acest domeniu, asociațiile de locuințe din Marea Britanie trebuie să raporteze nivelul performanței în general, specificând producția de noi locuințe sociale, administrarea fondului locativ și starea lor financiară (M. Zaharia, 2005).
În ceea ce privește sistemul de finanțare imobiliar ales de Marea Britanie, acesta este modelul Homeowner. Modelul menționat este tipic țărilor scandinave și al celor vorbitoare de limba engleză, unde rata ocupării locuințelor de către proprietari este de 60%-70%. În aceste țări, statul joacă un rol activ în promovarea deținerii dreptului de proprietate asupra locuințelor ocupate. Marea Britanie, deține cel mai mic sector privat de închirieri.
În ultimii ani, explozia de muncitori emigranți care au intrat în Marea Britanie s-a dovedit un factor esențial care susține atât cererea de închirieri, cât și prețurile proprietăților din Londra și din alte regiuni din Marea Britanie.
După ce România și Bulgaria au aderat la Uniunea Europeană, proprietarii se pregătesc pentru o creștere a cererii de locuințe ieftine din partea muncitorilor tineri, după cum declară ziarul Financial Times. Agenții imobiliari și cei care acordă credite ipotecare observă modificări semnificative ale comportamentului proprietarilor care acționează în direcția capitalizării acestei cereri. Mulți proprietari de locuințe fac oferte direct în comunitățile de emigranți, în limba acestora și își adaptează portofoliile proprietăților la cerințele emigranților.
Nigel Terrington, director executiv la Paragon, firma furnizoare de servicii imobiliare, a spus că „emigrația a fost un motor important pentru piața închirierilor și unul dintre motivele pentru care piața a crescut atât de puternic în ultimul timp. Proprietarii văd din ce în ce mai mult fluxurile de emigranți ca sursă de cerere pentru locuințe”.
Un număr de aproximativ 600.000 de emigranți au ajuns în ultimii doi ani în Marea Britanie din țări care au aderat la Uniunea Europeană, cum ar fi Polonia, Estonia și Lituania. S-a ajuns la opinia că emigranții sunt „chiriașii autentici”. Potrivit Council of Mortgage Lenders, mai puțin de 20% dintre emigranți devin proprietari de locuințe în cinci ani de locuit efectiv în Marea Britanie .
În ultimul sondaj făcut de Asociația Agenților de Închiriere, 81% dintre membri asociației spun că au observat o creștere a numărului de emigranți din UE care au vrut să închirieze proprități în ultimii doi ani. O treime dintre cei care au participat la sondaj au spus că emigrația din noile state membre UE fie a avut un impact semnificativ asupra cererii de locuințe, fie a crescut exploziv cererea acestora.
Milan Khatri, economist la Institutul Regal al Inspectorilor de Închirieri, a spus că între cererea de spații și creșterea numărului țărilor care au aderat la Uniunea Europeana începând cu nul 2004 există o legatură apropiată. „În mod obișnuit, ne-am fi așteptat ca cererea de spații de închiriat să încetinească pe măsură ce a scăzut ritmul de creștere economică în 2005 și la începutul lui 2006, dar, de fapt, aceasta a fost destul de puternică în perioada respectivă. Emigrația a fost unul dintre factorii cheie care au determinat acest lucru”, a spus Khatri.
Terrington declara că „Proprietarii au reacționat la creșterea cererii de spații de închiriat din partea numărului în creștere de emigranți. Unii dintre proprietari au avut inițiative de piață cum ar fi publicitatea în diferite limbi străine și căutarea de spații destinate închirierii în apropiere de locurile în care acești oameni își pot găsi locuri de munca adecvate”.
Asociația Naționala a Agenților Imobiliari spune că un anumit număr din membrii săi raportează o creștere semnificativă a numărului de muncitori emigranți cărora le închiriază spații de locuit.
Matthew Reeve, partener la firma Mercer Taylor & Co, unul dintre agenții imobiliari din Tooting din sudul Londrei, a afirmat că „În timpul ultimului un an și jumătate, am văzut un mare aflux de est-europeni pe piața închirierilor din zona Tooting. În prezent, un număr de 70% dintre chiriașii din această zonă sunt lucrători emigranți”. Reeve spune că oferta și cererea de locuințe închiriate a rămas constantă, deoarece foștii proprietari de proprietăți s-au mutat în alte părți, dar a văzut transformarea aspectului comunității.
Jan Bartlett, expert pentru Asociația Naționala a Agenților Imobiliari, a spus că o altă tendință pe cale de a se instala este ca proprietarii de companii să cumpere mai multe proprietăți ca investiții specifice în zonă, care să fie folosite de proprii lor angajați emigranți. Proprietarii spun că, deși spațiile pe care le închiriază emigranților sunt de obicei simple și ieftine, nivelul ofertei înseamnă ca randamentul pieței poate fi atractiv.
Totuși, nu totul strălucește în acest sector. Instituțiile industriale și agenții de închiriere sunt îngrijorați că proprietarii mai puțin scrupuloși profită de afluxul de emigranți și reduc standardele locuințelor. David Salusbury, președintele Asociației Naționale a Proprietarilor spune că aceasta este o problemă în creștere. Reeve adaugă faptul că „Ocuparea unui spațiu închiriat de către mai multe persoane decât fusese prevăzut a devenit o problemă mai accentuată care cere vigilență din partea agenților și proprietarilor”.
La sfârșitul anului 2006, în circuitul imobiliar britanic erau înscrise trei milioane și jumătate de imobile numai în regiunea de Sud-Est, regiune care continuă să aibă cel mai mare număr de locuințe încă din 1992. Între 1995 și 2006, cea mai mare creștere la nivelul locuințelor a fost în regiunea Irlandei de Nord, de 18,3%. Regiunea de Est, East Midlands și regiunea de Sud-Vest au cunoscut o creștere puțin mai ridicată de 10%. Cel mai scump sector pentru cumpărarea unui imobil a fost și va rămâne Londra, indiferent de tipul imobilelor, cu prețuri medii variind între 235.000 lire la sfârșitul anului 2003, la 319.000 lire la sfârșitul anului 2006. Local, prețul mediu variază în funcție de plasamentul imobilului, poziționarea față de zona centrală și zonele adiacente, facilitățile oferite, precum și dacă le-au fost aduse sau nu îmbunătățiri.
2.4: PIAȚA IMOBILIARĂ ÎN GERMANIA
Modelul de finanțare imobiliară german este Modelul Balanced Tenure, existent în special în Germania și Austria, este caracterizat printr-o rată scăzută a ocupării locuințelor de către proprietari, de 40%-50%, restul populației trăind în locuințe închiriate. Această situație apare ca urmare a politicii imobiliare care favorizează sectorul privat al închirierii de locuințe, în ceea ce privește controlul și impozitatea chiriilor.
În ultimul timp, piața imobiliară din Germania se luptă pentru supraviețuire în confruntarea cu criza financiară. Investițiile imobiliare au scăzut deja cu până la 40% față de anul trecut. Până acum, asta pare să fie însă cea mai mare lovitură. Prețurile de vânzare s-au micșorat, în unele cazuri, cu până la 20%, păstrându-se astfel relativ constant ritmul vânzărilor. Deocamdată, piața locuințelor stagnează și nu sunt semne că ar putea aluneca în criză, dar nu este exclus ca unii investitori să nu poată face față situației și să dea faliment. Și chiriile au suferit modificări, proprietarii fiind nevoiți să ceară cu circa 10% mai puțin, în funcție de zonă.
Capitala Germaniei continuă să atragă noi locuitori, fapt ce se oglindește în cererea mare pentru locuințe de închiriat și cumpărat. Chiar dacă prețurile de vânzare au scăzut ușor în două cartiere din centrul Berlinului, Mitte și Tiergarten, piața se menține la un nivel destul de ridicat. Cei care își doresc o locuință proprie se îndreaptă, în general, către periferie, în cazul în care nu au cel puțin 2.000 de euro de dat pentru un metru pătrat. Scăderea de preț este de peste 20%, în condițiile în care la începutul anului prețul era de 2.480 de euro/mp. În Wedding, în schimb, metrul pătrat s-a scumpit cu circa 15%: e cotat la 1.406 de euro, cu aproape 300 de euro mai mult față de acum câteva luni.
Prețuri mai accesibile se găsesc în cartierele periferice. În cele mai luxoase regiuni periferice, respectiv Charlottenburg-Wilmersdorf, metrul pătrat costă în jur de 1.400-1.500 de euro, cu circa 500 de euro mai puțin față de începutul anului. Chiar dacă și aici prețurile au alunecat ușor, Gruenewald, cea mai verde și mai scumpă zonă berlineză își alege în continuare cu grijă locatarii. Cumpărătorii trebuie să fie dispuși să achite 2.665 euro/mp. Berlinul este mult mai prietenos cu cei care își caută o locuință cu chirie. În această zonă prețurile pornesc de la 5 euro/mp (în Kreuzberg) și ajung la 10 euro/mp. Aceste sume nu includ însă și cheltuielile de întreținere.
Frankfurt este, prin tradiție, un oraș al locuințelor de închiriat, unde numărul de proprietari este destul de mic. Mulți oameni locuiesc aici doar în timpul săptămânii și pleacă acasă în weekend. În ultima perioadă, prețurile chiriilor au scăzut ușor față de 2007. Cea mai căutată zonă este sudul, acolo unde sunt și cele mai mari chirii: 13,37 euro/mp. În nord-vest, diferența este doar de 1 euro. Mult mai ieftină este zona Gallus unde prețul este de 8,15 euro/mp, regiune aflată într-un proces de transformare.
Hamburgul rămâne un oraș pretențios, dar pregătit să adopte pe oricine. În Billbrook, de exemplu, chiriile sunt accesibile, 3,73 euro/mp, pentru cei care sunt pe fază atunci când apare oferta. Accesibile sunt și prețurile din Veddel: în jur de 3,75 euro/mp. Apropierea de centru costă destul de mult, prețul de închiriat ajungând la 9,12 euro/mp pentru chiria lunară în zona veche a Hamburgului – Hamburg Altstadt, în timp ce în St. Georg nu scade sub 9,37 euro. Competiția celei mai scumpe regiuni este câștigată, de departe, de HafenCity: 16,30 euro/mp/lună. „Turbulențele de pe piața financiară vor afecta și piața spațiilor de birouri, dar acestea își vor reveni până în 2010, pe fondul normalizării pieței de credit și a sectorului bancar”, a declarat Sascha Hettrich, Managing Partner la King Sturge Germania.
CAPITOLUL 3: POLITICA DE LOCUIRE ÎN ROMÂNIA
3.1: POLITICI DE LOCUIRE ÎN ROMÂNIA DUPĂ 1989
Identificarea și caracterizarea zonelor distincte din punctul de vedere al condițiilor de locuit, a constituit una dintre preocupările majore ale diferitelor studiulii realizate la nivel național. Ideea de la care s-a pornit a fost că în România de astăzi asistăm la un proces de diferențiere a spațiului urban, în funcție de condițiile de locuit, indiferent de dimensiunea și nivelul de dezvoltare al localității. Probabil cele mai vizibile efecte ale acestui procesul sunt la nivelul celor două extreme, și anume zonele rezidențiale bogate și zonele cu condiții de locuit precare.
Problema locuirii în România post-comunistă este una de o importanță aparte. Istoria măsurilor ce influențează direct locuirea îi determină sensibilitatea. Trebuie specificate câteva puncte cruciale ale acestei istorii, dintre care amintim industrializarea și urbanizarea intensă, confiscările de terenuri și case realizate de statul comunist în primii ani ai existenței sale, sistematizarea rurală și urbană, vinderea la prețuri modice a locuințelor deținute de către stat către chiriașii acestora, lipsa investițiilor sistematice în întreținerea și modernizarea stocului de locuințe existent, ritmul scăzut al construcției de noi locuințe și retrocedarea caselor naționalizate (A. Dan, 1999).
Toate acestea au contribuit la instituționalizarea posesiei de locuințe drept criteriu de acceptare socială perceput printre cele mai importante. De aceea nevoia de locuințe și percepția unei crize în acest domeniu au devenit în ultimii ani una din temele preferate ale dezbaterii publice.
După anul 1990 construcția de locuințe a fost influențată de mutațiile produse în economie, prin liberalizarea prețurilor și a salariilor, precum și promovarea concurenței și a liberei inițiative, restructurarea bugetului de stat și realizarea unor mutații în volumul și structura acestuia.
România dispune de un fond de 8.2 milioane unități locative, aproximativ 380 locuințe la 1.000 locuitori. Aproape 88,4% din totalul fondului locativ este ocupat. Gospodăria medie este compusă din 3 persoane, ceea ce este relativ mult față de indicele similar de 2,4 persoane/gospodărie existent în medie în cele 27 țări ale UE (Raportul privind Implementarea standardelor europene în legislația din România efectuat de Institute for Real Estate Construction and Housing Ltd). Suprafața locuibilă medie pentru un individ este în jurul a 20m², cu mult sub media celor 25 țări din UE de 36m², însă sectorul privat nu acoperă încă cererea în condițiile diminuării drastice a fondurilor publice alocate construcției de locuințe (Raportul privind Implementarea standardelor europene în legislația din România – Institute for Real Estate Construction and Housing Ltd.).
În 2004 au fost finalizate cca. 30.000 de noi locuințe, iar în 2006 numărul a crescut la cca. 39.000 de noi locuințe, reprezentând 1.7 locuințe finalizate la 1.000 locuitori. În UE media este de 4.8, media europeană fiind considerată ca un minim pentru satisfacerea cererii urgente de locuințe (Raportul privind Implementarea standardelor europene în legislația din România – Institute for Real Estate Construction and Housing Ltd.).
În plus, datorită penuriei de locuințe, se înregistrează un fenomen de scădere a calității locuințelor oferite, acestea neasigurând, în multe cazuri, accesul locatarilor la dotările necesare pentru un trai decent. Calitatea slabă a locuinței are impact direct asupra calității vieții oamenilor.
Astfel, privatizarea a contribuit la promovarea drepturilor de proprietate, dar a determinat și o reducere drastică a fondului de locuințe de stat, conducând la dificultăți în satisfacerea cererii de acordare a acestora. La rândul ei, descentralizarea a încurajat apariția și dezvoltarea sectorului privat și a determinat o scădere a fondurilor publice investite în construcția de locuințe și în infrastructură (Ghe. Filip, 2001).
Totodată, s-a asigurat autonomia decizională a societăților de construcții, în același timp cu declanșarea procesului de reorganizare a societăților comerciale și de privatizare a acestora, menite să asigure economiei condiții de echilibru financiar și de stabilitate monetară etc. Urmare a acestor evoluții, s-a diminuat potențialul investițional al statului în domeniul construcției de locuințe, abandonându-se numeroase proiecte de investiții începute și nefinalizate până în anul 1989.
În România, piața imobiliară rezidențială cuprinde peste 8 milioane de locuințe, având aproximativ 21 milioane de camere și o suprafață locuibilă totală de peste 300 milioane de m2. În capitală, numărul total de locuințe este de aproximativ 800 mii, împărțite în aproape 2 milioane de camere și având o suprafață locuibilă totală de peste 30 milioane de m2. Proporțiile statistice prezente la nivel național se regăsesc destul de simetric și la nivelul municipiului București. Astfel, 10% din populația României locuiește în capitală unde se regăsește 10% din fondul locativ național.
Majoritatea covârșitoare a acestor locuințe a fost construită înainte de 1989, când ritmul de dezvoltare urbană era mult mai accentuat, iar evoluția demografică era susținută de reglementări speciale (interzicerea avorturilor, interdicții legate de emigrare etc.). Drept consecință a eliminării acestor reglementări, precum și datorită altor factori de natură socio-economică, populația României a scăzut de la aproximativ 23 milioane în 1989, la 21,5 milioane în 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca această tendință să se mențină și populația să ajungă la 21 milioane în 2011.
Mare parte a locuințelor a trecut din proprietatea statului în proprietate privată la începutul anilor 1990, acest lucru determinând ca populația să dețină în prezent aproximativ 98% din fondul locativ.
Trebuie specificat faptul că pe piața din România nu există un indice imobiliar oficial calculat pe baza valorilor de tranzacționare, existând în schimb mai mulți astfel de indicatori calculați de organisme private pe baza prețurilor afișate. Toate datele disponibile în piață arată o scădere generală a prețului activelor imobiliare în ultima perioadă, fără ca amplitudinea acesteia să poată fi măsurată cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind evoluția pieței este oferit de lichiditate (numărul de tranzacții), element puternic corelat cu prețurile (R. Noica, 1998).
În prezent, moneda de tranzacționare a proprietăților imobiliare este euro, iar veniturile participanților la piață sunt în moneda națională, astfel, pe piața românescă se poate observa un fenomen care poate să pară paradoxal la prima vedere. Nivelul nominal al prețurilor are, în unele cazuri, o evoluție divergentă față de nivelul real. De exemplu, în cazul unei scăderi a prețului unui apartament de la 100.000 euro la 80.000 euro duce la o reducere nominală cu 20% a prețurilor care se poate transpune în realitate printr-o scădere cu 20% a prețurilor, în condițiile menținerii aceleiași rate de schimb valutar între euro și leu; o scădere cu mai mult de 20% a prețurilor, în cazul unei aprecieri a monedei naționale în raport cu euro; o scădere cu 4% a prețurilor, în condițiile devalorizării monedei naționale cu 20% în raport cu euro sau o creștere a prețurilor, în cazul unei devalorizări a monedei naționale mai mare de 25% în raport cu euro. Teoretic, dependența prețurilor reale de cursul de schimb valutar euro/leu are și un efect de accentuare a impactului indicatorilor macroeconomici asupra prețurilor. În realitate, însă, cursul de schimb a reprezentat un element de echilibrare a evoluțiilor abrupte ale prețurilor nominale, astfel în perioada de creștere economică susținută, prețurile nominale ale activelor imobiliare au avut o tendință accentuată de creștere, compensată parțial de aprecierea monedei naționale în raport cu euro și în perioada, recentă, de ajustare economică, efectul a fost invers, scăderea prețurilor activelor imobiliare fiind compensată parțial de deprecierea monedei naționale.
Practic, datorită efectului generat de cursul de schimb, prețurile reale (în lei) au avut o marjă mult mai mică de fluctuație (volatilitate) decât prețurile nominale (în euro).
Fondul locativ , înainte de 1989, era format din casele construite de către stat după 1948 și din cele naționalizate de după 1948.
Obținerea unei locuințe din fondurile statului, format din cele două categorii menționate se producea prin acordarea acesteia de către instituția unde lucra cetățeanul, fie din cele noi construite, fie din cele vechi naționalizate. Se mai putea cumpara locuință de la stat, în rate care de cele mai multe ori erau echivalentul chiriei.
Obținerea unei locuințe nu era o problemă deoarece numai în București se ajunsese în perioada anilor ’80 la 25.000-30.000 de apartamente pe an. Recordul construcțiilor în București, în zilele noastre, a ajuns la 2.500 de apartamente în anul 2007.
Guvernul Român a scos o Ordonanță de Urgență în anul 1991 prin care toți chiriașii de la stat, din peste 3 milioane de locuințe, au putut să-și cumpere propriile apartamente în care locuiau la un preț de un televizor color normal, practic pe gratis. Aceștia reprezentau, împreună cu familiile lor aproape jumătate din populația țării. S-au vândut cu acea ocazie și locuințele din zona Ferentari în funcție de repartiția realizată de la instituția unde lucra. De aceste imobile au beneficiat și foștii proprietari de imobile deposedați abuziv de către stat (M. Profiroiu, A. Tudorel, D. Dincă, R. Carp, 2006).
Fondul locativ al statului a fost redus astfel numai la imobilele naționalizate, de circa 90.000 de locuințe, în care stăteau aceleași categorii sociale ca cele din casele construite de către stat.
Ulterior anului 1989, începerea construcției de locuințe noi a cunoscut o perioadă de stagnare, numărul total de locuințe fiind suplimentat anual cu cele aflate deja în construcție. Începând cu anii 2000, în România a apărut fenomenul de dezvoltare imobiliară ca efect al creșterii prețurilor pe piața rezidențială. Intensificarea activității de construire a locuințelor, creșterea numărului de tranzacții imobiliare și a valorii acestora au accelerat odată cu finalizarea procesului de tranziție de la economia planificată centralizat la economia de piață și au fost amplificate de aderarea României la Uniunea Europeană.
Ca urmare a fenomenului de împroprietărire masivă a populației la începutul anilor 1990, precum și datorită sporului natural negativ al populației din ultimii 20 de ani, România ocupă în prezent locul 1, cu o rată de 96%, în rândul statelor membre UE ca procent de locuințe ocupate de proprietari din totalul locuințelor. În vârful acestui clasament se află atât state care au făcut parte din fostul bloc comunist cum ar fi Bulgaria, Ungaria sau statele baltice, cât și țări de sorginte latină cum ar fi Spania, Italia și Portugalia. La polul opus se află statele nordice, iar cea mai scăzută rată se regăsește în Germania. Astfel, distribuția geografică a ponderii locuințelor ocupate de proprietari în totalul locuințelor se prezintă sub forma unui tipar coerent determinat și de factori socio-culturali.
După unele estimări, în ianuarie 1990, între două și trei milioane de persoane se aflau, în România, în postura de chiriași în imobilele naționalizate. Împreună cu familiile lor și cu alte persoane care împărtășeau o predispoziție negativă față de restituirea în natură a acestor clădiri, aceștia au reprezentat baza electorală, pe care nici un partid din România nu și-a putut permite să-l ignore. Pe de altă parte, un număr semnificativ mai mic de foști proprietari sau de moștenitori ai acestora, împreună cu o parte extrem de activă a societății civile și cu partidele „istorice” reînființate după căderea regimului comunist au încercat în mod constant să promoveze pe agenda legislativului adoptarea de politici restitutive ale imobilelor naționalizate. Pe de o parte, cei care susțineau restituția au invocat principiul moral al rectificării nedreptăților și argumentul juridic potrivit căruia, datorită specificității procesului de naționalizare din România, cele mai multe dintre vechile titluri de proprietate asupra clădirilor nu au încetat vreodată să fie valabile de jure.
Prin urmare, restituția nu ar înseamna decât restabilirea concordanței între starea de fapt și starea de drept. În replică, purtătorii de cuvânt ai chiriașilor au argumentat că orice încercare de a repara o nedreptate prin alta este profund imorală, iar aplicarea unei politici de restituire în natură ar avea ca efect o situație în care milioane de nevinovați s-ar trezi aruncați în stradă, ceea ce ar fi, fără îndoială, o acțiune moralmente incorectă (E. Focșeneanu, 1992). În măsura în care actualii chiriași nu sunt, din perspectivă morală sau juridică, responsabili de decizia naționalizării, aceștia nu ar trebui să suporte costurile restituției. Problema morală este dublată și de o serie de dificultăți tehnice, cu mar fi faptul că unele clădiri au fost demolate, altele ușor modificate, iar altele modificate masiv. Există, în consecință, o problemă de „identitate” a obiectului restituției. Dacă adăugăm la acest tablou și informația contextuală că statul nu avea resursele necesare demarării unui program de amploare pentru construcția de locuințe pentru chiriași, tabloul motivelor pentru care procesul legislativ în materie de restituirii imobiliare a fost blocat vreme de cinci ani.
Explozia demografică din anii 1967 și 1980 are drept consecință, în prezent, parcurgerea unei perioade de criză a locuințelor, generată de ajungerea generațiilor respectivelor boom-uri demografice la vârsta formării cuplurilor familiale.
Analiza structurii populației active arată o puternică deplasare a acesteia către mediul urban și o dramatică scădere a celei active din mediul rural. Trebuie specificat faptul că încă din 1992 la sate mai lucrau doar 67% din populația din 1966. Acest fapt ne conduce la concluzia că în următorii ani va crește cererea pentru locuințele urbane. În realitate, distribuția spațială a realizării de locuințe confirmă dinamica populației. Astfel, în perioada 1992-2002 cele mai multe locuințe s-au construit în regiunea Moldovei. Alte județe cu o dinamica pozitivă importantă sunt Ilfov, Dâmbovița, Gorj, Ialomița, Constanța și Bistița-Năsăud.
În prezent, s-a spus ca prețul unui apartament nou construit este mai ieftin decât unul ceaușist. În condițiile în care prețul petrolului crește, implicând ridicarea costurilor de transport și de construcție, nici un antreprenor nu își va permite să lucreze în pierdere. Când în lumea occidentală cererea e mai mică decât oferta, bineînțeles că piața se resimte. Poate sunt cazuri de agenți mai puțin etici și care nu urmăresc satisfacția clientului „umflând“ prețurile, dar nu cred că este un fenomen general care să afecteze o piață întreagă (M. Profiroiu, A. Tudorel, D. Dincă, R. Carp, 2006).
3.2: ANALIZA SITUAȚIEI LOCUIRII ÎN ROMÂNIA ÎN PERIOADA 1990-2011
În prezent, se constată că sub aspectul condițiilor de locuit în țara noastră există un mare deficit, evaluat la circa 1.000.000 de locuințe. Această situație este determinată atât de scăderea producției de locuințe după anul 1989, cât și de reducerea stocului public de locuințe, ca urmare a vânzării acestora către chiriași după 1990, prezentând restricții importante pentru accesul la o locuință a unor importante categorii de cetățeni, cum sunt tineri căsătoriți, persoanele cu venituri reduse, pensionari, șomeri etc.
Conform recensământului populației și locuințelor din 18 martie 2002, fondul de locuințe existent în România însuma 4.846.572 de clădiri, dintre care 8.110.407 locuințe, cu precizarea că în mediul urban sunt amplasate 23,51% din imobile. O unitate locativă medie are o suprafață locuibilă de 37,5 metri pătrați și este ocupată de 2,6 persoane. Față de recensământul din anul 1992, numărul clădirilor a crescut cu 355.000 la nivel național. Din totalul locuințelor construite după 1990, peste 85% se regăsesc în mediul rural și s-au construit în proporție de 95% în regie proprie și doar 5% sunt executate de unități specializate în lucrări de antrepriză.
Dacă în anul 1989 în mediul rural s-au construit doar 2.100 locuințe, condiționat în special de restricțiile privind realizarea construcțiilor numai în viitoarele centre de concentrare rurală și de obligativitatea respectării unui regim de înalțime minin de parteer și etaj, începând cu anul 1990 numărul locuințelor a crescut continuu, ajungându-se în 2006 la peste 22.000 unități anual în care nu sunt incluse locuințele realizate fără autorizație de construcție.
Ca formă de proprietate, din totalul fondului locativ, ponderea locuințelor private reprezintă 97%, creșterea datorându-se în principal vânzării locuințelor de stat, retrocedării unor imobile, precum și construcției de noi locuințe. Ponderea imobilelor rezidențiale individuale sau unifamiliale depășește deja în România 95% din totalul clădirilor de locuit. Clădirile multietajate de apartamente, reprezentând sub l,8% din totalul imobilelor de locuit existente, adică 80.632 de blocuri, includ însă circa 39%, ceea ce înseamnă 2.984.577 de unități locative, din numărul total de locuințe inventariat la nivelul anului 2002 în România. Alimentarea cu energie pentru încălzirea spațiului, distribuția apei calde pentru consum și ventilarea sau aerisirea se asigură în cazul blocurilor de locuințe – într-o proporție de circa 96% în sistem centralizat – încălzire colectivă, în acest sens, în 61 de orașe mari din România au fost create și extinse – pe parcursul ultimilor 40 de ani, aceste tipuri de sisteme de alimentare cu căldură, având ca sursă fie termoficare urbană, fie o centrală termică de zonă sau pentru un ansamblu de blocuri de locuințe care sunt conectate la surse de producție a energiei termice aparținând RENEL, celelalte aparținând municipalităților locale, fiind gestionate de întreprinderi sau regii specializate, subordonate administrativ primăriilor.
În perioada 1990-2006 se remarcă schimbarea ponderii locuințelor construite în regim de înălțime. Această tendință denotă o adaptare la conceptul de „casă individuală” specifică țărilor dezvoltate.
O problemă rămasă nesoluționată la locuințele construite în anii 1990-2006 o reprezintă folosirea de materiale necorespunzătoare calitativ și cu o rezistență seismică îndoielnică.
Se poate aprecia că din punct de vedere constructiv și calitativ, foarte multe locuințe realizate după 1990, de regulă în mediul rural, nu întrunesc cerințele minime pentru o locuință modernă, atât ca suprafață, cât și ca dotări, izolare termică și siguranță antiseismică.
Creșterea cererii pentru locuințe trebuie verificată în corelare cu cererile de teren pentru spațiile de locuințe individuale, atât în mediul urban, cât și în cel rural. Creșterea suprafețelor intravilane nu reflectă întotdeauna o presiune pentru construirea de locuințe a populației localnice tinere, ci mai degrabă cererea pentru a doua reședință sau una principală a unor segmente ale populației din marile centre urbane (E. Focșeneanu, 1992).
Dincolo de limitele orașelor și ale comunelor, după 1990, s-au construit în ritm rapid și cu fonduri private, în zone diferite și cu motivații diferite, locuințe individuale. Este vorba despre o categorie de proprietari care doresc să-și schimbe modul de viață din locuințele colective cu unul adecvat standardelor de confort și noii lor situații economice.
Zonele țintă sunt cele cu potențial peisagistic, dar în dinamica răspândirii acestora, rolul principal îl are distanța și calitatea căilor de acces dintre locuință și orașul unde există locurile de muncă. Realizarea acestor zone de locuințe se face prin parcelarea terenurilor, de folosința agricolă, iar asigurarea cu utilități edilitare reprezintă rodul demersurilor individuale. Consecința acestui demers o constituie marele impact negativ asupra factorilor de mediu, în special asupra apelor de suprafață, pădurilor și chiar a straturilor de apă freatică.
Problematica locuirii și a locuinței reprezintă un element cheie în strategia dezvoltării social-economice, atât la nivel național, cât și la nivel local. Ea trebuie corelată cu toate aspectele complementare și necesare locuirii în ceea ce privește politicile de dezvoltare a rețelelor de servicii și tehnico-edilitare, precum și a infrastructurilor de transport și comunicații din întreg teritoriul național (E. Focșeneanu, 1992).
Asigurarea accesului la o locuință adecvată reprezintă adesea o pre-condiție pentru exercitarea multor altor drepturi fundamentale de care trebuie să beneficieze orice individ. A nu avea acces la o locuință adecvată reprezintă probabil cea mai serioasă manifestare a excluziunii sociale. A nu avea o locuință este sinonim cu sărăcia extremă, reprezentând în fapt mai mult decât o contingență de viață, ci forma extremă a unui deficit de mijloace și oportunități (Guvernul României, 2002). Pentru cei care nu au o locuință sau condiții de locuire adecvate, este aproape imposibil să-și valorifice potențialul ca membri activi ai societății, cum ar fi să aibă o slujbă sau să-și îngrijească copiii. Cu alte cuvinte, asigurarea accesului la o locuință decentă reprezintă fundamentul realizării unei societăți echitabile în care fiecare individ poate să aibă un rol activ. În acest sens, se poate spune că dreptul la locuire reprezintă elementul principal al incluziunii sociale.
În România, piața imobiliară rezidențială cuprinde peste 8 milioane de locuințe, având aproximativ 21 milioane de camere și o suprafață locuibilă totală de peste 300 milioane de metri pătrați. În capitală, numărul total de locuințe este de aproximativ 800 mii, împărțite în aproape 2 milioane de camere și având o suprafață locuibilă totală de peste 30 milioane de metri pătrați. Proporțiile statistice prezente la nivel național se regăsesc destul de simetric și la nivelul municipiului București. Astfel, 10% din populația României locuiește în capitală unde se regăsește 10% din fondul locativ național.
Majoritatea covârșitoare a acestor locuințe a fost construită înainte de 1989, când ritmul de dezvoltare urbană era mult mai accentuat, iar evoluția demografică era susținută de reglementări speciale precum interzicerea avorturilor sau interdicții legate de emigrare. Drept consecință a eliminării acestor reglementări, precum și datorită altor factori de natură socio-economică, populația României a scăzut de la aproximativ 23 milioane în anul 1989, la 21,5 milioane în anul 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca această tendință să se mențină și populația să fi ajuns la 21 milioane în anul 2011.
Mare parte a locuințelor a trecut din proprietatea statului în proprietate privată la începutul anilor 1990, acest lucru determinând ca populația să dețină în prezent aproximativ 98% din fondul locativ.
Ulterior anului 1989, începerea construcției de locuințe noi a cunoscut o perioadă de stagnare, numărul total de locuințe fiind suplimentat anual cu cele aflate deja în construcție. Începând cu anii 2000, în România a apărut fenomenul de dezvoltare imobiliară ca efect al creșterii prețurilor pe piața rezidențială. Intensificarea activității de construire a locuințelor, creșterea numărului de tranzacții imobiliare și a valorii acestora au accelerat odată cu finalizarea procesului de tranziție de la economia planificată centralizat la economia de piață și au fost amplificate de aderarea României la Uniunea Europeană.
3.3: SITUAȚIA SECTORULUI IMOBILIAR ÎN CONTEXTUL CRIZEI ECONOMICE
Domeniul construcțiilor reprezintă unul dintre cele mai importante sectoare ale economiei românești, având o pondere consistentă în produsul intern brut. Actualmente, ponderea construcțiilor ce intră în componența produsului intern brut al României aproape s-a dublat în ultimii 4 ani, acest fapt datorându-se parțial și activității de dezvoltare imobiliară care a cunoscut o creștere spectaculoasă în această perioadă.
Constructorii de locuințe și-au intensificat activitatea începând cu anul 2005 odată cu deschiderea accesului populației la creditele ipotecare. Tendința de accelerare a acestei activități este evidentă în graficul de mai jos. Aderarea României la Uniunea Europeană a determinat, în ultimii doi ani, o creștere a ritmului investițiilor imobiliare și implicit a numărului de ansambluri rezidențiale dezvoltate de investitori străini.
Acestă situație se reflectă și în statisticile privind numărul de locuințe nou construite, care s-a dublat în ultimii trei ani. Conform Institutului Național de Statistică, la sfârșitul anului 2008 se aflau în curs de execuție peste 143.000 de locuințe. Mare parte din locuințele nou construite au cel puțin 3 camere și sunt construite de investitori privați sau persoane fizice în regie proprie.
În România, din planul așternut pe hârtie, ar fi trebuit să ajungă pe piața imobiliară undeva în jur de 10.000 de locuințe. Realitatea însă arată că doar 2.500 de spații locative ar putea fi terminate și gata pentru a fi date în folosință.
Rătăciți în facturi restante și datorii, rămași fără clienți, dezvoltatorii și-au decalat termenele cu lunile sau, în cel mai rău caz, au decis abandonarea proiectelor. Toate acestea în așteptarea vremurilor mai bune.
Dificultățile sectorului imobiliar s-au făcut simțite încă din anul 2008, an în care criza financiară a evoluat pe plan mondial distrugând până și cele mai mărețe proiecte sau planuri de investiții.
În țara noastră, din 9.000 de locuințe anunțate la începutul anului trecut, au fost gata doar 800. Analiștii estimau în aceeași perioadă că cel mai cumplit scenariu ar fi cel al livrării a circa 3.000 de locuințe din toalul construibil (http://www.locuinte-noi.net).
Potrivit specialiștilor, anul 2009 a fost anul locuințelor cu finanțare asigurată. Aceștia fiind de altfel singurii care au îndrăznit să mențină construcția de ansambluri rezidențiale în pofida crizei financiare, economice și totodată ale recesiunii mondiale din sumbrele scenarii lansate de analiștii străini. Cu toate acestea, estimările nu dădeau șanse mari dezvoltării sectorului imobiliar dacă nu era deblocată creditarea.
În aceeași ordine de idei, Alexandru Nițescu, director al Departamentului proiecte și investiții din cadrul Companiei Regatta afirma pentru ziarul Evenimentul Zilei că „Chiar și o eventuală redresare, care ar fi posibil să se înregistreze în primul trimestru din 2009, nu va putea aduce modificări majore privind livrările de unități noi, întrucât ciclul de realizare a unui proiect nou, de la momentul achiziționării terenului și până la finalizare, e de minimum 24 de luni”.
Lichiditatea pieței are o dinamică ciclică, perioadele de iarnă fiind caracterizate de tranzacții în scădere. În cadrul perioadei analizate, vara și toamna anului 2007 prezintă cel mai mare număr de tranzacții, acesta depășind 53 000 de tranzacții în luna august și 52 000 în luna octombrie. La polul opus se află perioada de început a anului 2009, când numărul lunar de tranzacții a scăzut pentru prima dată în ultimii trei ani sub 25 000 de tranzacții.
Scăderea prețurilor pe piața imobiliară a început cel mai probabil la mijlocul anului 2008, fapt demonstrat de dinamica tranzacțiilor lunare, precum și de evoluția valorii totale a taxelor și impozitelor încasate de stat în urma tranzacțiilor imobiliare. Impozitele încasate de stat au scăzut în anul 2008 cu aproape 150 milioane de lei față de anul precedent, după ce înregistraseră o dublare în perioada 2006-2007. În primul semestru din anul 2009, valoarea acestora s-a prăbușit cu peste 60% față de perioada similară a anului precedent ca urmare a contracției economice severe.
Conform raportărilor Băncii Naționale a României, în luna aprilie a anului 2009, creditele pentru locuințe ale populației totalizau 21,6 miliarde RON, aproximativ 5 miliarde euro. Din acest total, cea mai mare parte, de circa 92%, este reprezentată de creditele în valută, în cadrul cărora ponderea cea mai mare o au creditele în euro, urmate de cele în franci elvețieni. Structura de ansamblu s-a menținut ca cea din luna aprilie a anului 2008, aceasta fiind de 91% pentru creditele în valută și 9% pentru cele în lei.
Această situație nu este însă valabilă și în cazul creditelor de consum care sunt împărțite aproape perfect simetric între lei și valută, aproximativ 37 miliarde RON fiecare. Chiar dacă există numeroși factori, cum ar fi durata creditului sau ofertele băncilor, care influențează structura pe categorii a creditelor populației, discrepanța evidentă dintre structura creditelor de consum și a celor pentru locuințe este influențată, cel puțin parțial, și de faptul că majoritatea prețurilor de tranzacționare sunt în euro.
Astfel, în București, unde cvasi-totalitatea prețurilor afișate ale anunțurilor imobiliare este în euro, ponderea creditelor în lei în totalul creditelor pentru locuințe este de aproximativ 4%, la jumătate din media națională. În același timp, în alte județe unde anunțurile imobiliare cuprind și prețuri în lei, ponderea monedei naționale în structura creditelor pentru locuințe este mult mai mare. De exemplu, în județul Tulcea creditele în lei reprezintă 37%, de peste 4,5 ori media națională, în județul Gorj ponderea este de 29% , de 3,6 ori media națională, iar în județul Olt aceasta este de 23%, de 2,8 ori media națională.
Cu toate acestea, factorii majori care generează ponderea covârșitoare a creditelor în valută în totalul creditelor pentru locuințe este evident rata dobânzii considerabil mai scăzută care aduce două avantaje importante, și anume costul mai mic al creditului și, drept consecință a acestuia, rata de îndatorare mai ridicată acceptată de bancă. Dezavantajul major al acestei situații constă în riscul valutar la care se expun cumpărătorii de locuințe.
În anul 2010, România ocupa locul 55 în clasamentul general al Băncii Mondiale privind ușurința de a face afaceri, înaintea Spaniei, Italiei, Cehiei și Poloniei, dar după Austria, Germania, Finlanda, Ungaria și Bulgaria. Primele trei locuri în acest clasament sunt ocupate de Singapore, Noua Zeelandă și Hong Kong. Impactul negativ cel mai însemnat asupra poziției României în acest clasament este datorat indicatorilor care vizează plata taxelor, angajarea forței de muncă, înregistrarea transferului proprietății, obținerea permiselor de costrucții și lichidarea afacerii.
CAPITOLUL 4: POLITICA DE LOCUIRE ÎN MUNICIPIUL BUCUREȘTI
Bucureștiul este capitala României și, în același timp, cel mai mare oraș, centru industrial și comercial al țării. Populația de 1.944.367 de locuitori, estimată la 1 ianuarie 2009, face ca Bucureștiul să fie al șaselea oraș ca populație din Uniunea Europeană. În fapt, însă, Bucureștiul adună zilnic peste trei milioane de oameni, iar specialiștii prognozează că, în următorii cinci ani, totalul va depăși patru milioane. La acestea se adaugă faptul că localitățile din preajma orașului, care vor face parte din viitoarea Zonă Metropolitană, însumează o populație de aproximativ 430.000 de locuitori.
Investitorii care au așteptat anul 2012 pentru a cumpăra un teren, nu s-au păcălit. Specialiștii estimează că și în acest an, piața terenurilor va fi în continuare în scădere, iar prețurile vor fi mai mici cu câteva procente. Profesioniștii din sistemul imobiliar susțin că pentru această menținere scăzută a pieței imobiliarelor se fac vinovate băncile care dețin multe proprietăți în portofoliu.
Potrivit unui raport realizat de Richard Ellis pentru a vedea care sunt tendințele pe piața imobiliară, concluzia este că piața se va devaloriza în continuare. Reprezentanții acestei companii de consultanță imobiliară susțin că tranzacțiile încheiate în acest an ar putea marca un minim al prețurilor. „În pofida dificultăților de pe piața terenurilor, Bucureștiul continuă să fie atractiv din două motive, și anume investițiile neperformante din regiune, care îi determină pe dezvoltatori și constructori să se orienteze către zone prime din Capitală, dar și cererea crescută venită din partea chiriașilor internaționali, în a doua jumătate a anului 2011”, declară Răzvan Iorgu. În acest fel, vor avea de câștigat investitorii care vor avea de unde să aleagă, concurența în acest moment fiind foarte mare pe piață.
O evoluție interesantă a avut-o și piața închirierilor. Locuitorii capitalei au fost mai tentați să își vândă apartamentele decât să le închirieze, astfel că la sfârșitul anului 2011, numărul de locuințe date spre închiriere era în cuantum de aproximativ 26.700, cu circa 10% mai puțin decât în 2010. Totuși, chiar dacă oferta a fost simțitor mai mică, prețul chiriilor a rămas cam la același nivel ca la finele anului 2010. Ca și în cazul segmentului de vânzări, singurele chirii care au „beneficiat” de creștere au fost în cazul apartamentelor cu patru camere, al căror preț lunar a costat undeva în jurul sumei de 660-670 euro, în creștere cu 10% față de evoluția lor până la finele anului anterior.
Totuși, dacă putem trage o concluzie asupra evoluției pieței imobiliare bucureștene, aceasta este faptul că anul 2011 a fost un an al stabilității din punct de vedere imobiliar, nemaiexistând fluctuații de preț și de oferte imense, așa cum s-a întamplat între anii 2008-2010. După cum s-a putut observa, tendința proprietarilor a fost aceea de a își vinde locuințele și nu de a le închiria, afectând oferta generală pe piața chiriilor, tendință care se preconizează că se va menține și în cursul anului 2012.
„Bucureștiul mi s-a părut dintotdeauna cool. Din vremea cînd nu știam ce e aia „cool” – la drept vorbind, din vremurile în care nici măcar nu exista conceptul de „cool”! -, m-am simțit în București ca-ntr-un pantof, după un an de folosir”. Pe lista lucrurilor de făcut în București se numără: să ajuți o bătrînică să treacă strada; să-ți plimbi cîinele prin parcuri – cu condiția să nu uiți „fărașul”; să nu mergi nici iarna, nici vara la Mall doar ca să te bălăcești în mulțime: cumpărături, și-atît; să caști la un concert prost de la Ateneu; să-ți închizi celularul, dacă mergi la film sau la teatru. Pe lista lucrurilor de nefăcut în București se numără: Să încremenești într-un singur loc, oricît de cool ar fi acela; Să consideri că ai dat lovitura dacă ți-ai cumpărat ultimul gadget la modă; Să conduci cu muzica dată la maximum (indiferent de muzică); să claxonezi; Să nu cunoști din București decît cîrciumele recomandate, Piața Constituției și Mall-ul (pînă și un taximetrist cunoaște mai multe locuri).
Un arhitect vede, însă, Bucureștiul cu alți ochi. O Cartă a politicilor urbane pentru București, publicată pe bucurestiulmeu.ro, atenționează: „Locuitorii orașului București trăiesc astăzi într-un mediu urban marcat de numeroase probleme. Multe dintre acestea își au originea în nerespectarea drepturilor fundamentale ale cetățeanului. Altele în neînțelegerea datoriilor pe care le avem față de oraș și a felului în care este alcătuit acesta”. Carta conține o listă a drepturilor de care ar trebui să se bucure locuitorii Bucureștiului, dar și a datoriilor pe care aceștia ar trebui să le îndeplinească. Printre drepturile bucureștenilor se numără: dreptul la locuire, dreptul la locuințe sociale, locuințe de urgență și locuințe de necesitate, dreptul de a merge pe trotuare libere, accesul egal la dotări urbane, la servicii și utilități publice, dreptul la un mediu sănătos, la memorie, la cultură, la participare și la peisaj. Printre obligațiile bucureștenilor se numără: datoria de a iubi orașul, datoria de a participa, datoria de a avea grijă.
4.1: EVOLUȚIA SISTEMULUI IMOBILIAR DIN MUNICIPIUL BUCUREȘTI ȘI CARACTERISTICILE A.N.L.
Prețurile locuințelor din București sunt superioare altor capitale europene, după cum a declarat reprezentantul Fondului Monetar International în România și Bulgaria, Juan Jose Fernandez Ansola. Ansola s-a declarat surprins să constate că față de Sofia, prețurile în București sunt duble, valorile de închiriere fiind la un nivel comparabil cu al capitalelor vest-europene.
Reprezentantul Fondului Monetar Internațional a dat exemplul unui prieten care a căutat o locuință pentru închiriere, în Paris, în momentul în care și el încerca să găsească o casă în București. „Prietenul meu a închiriat același tip de casă ca și mine, dar la Paris, lângă Arcul de Triumf, la un preț mai redus decât cel plătit de mine”, a spus Ansola. Prețurile de închiriere a locuințelor din Paris pornesc de la 300 de euro, în cazul unei locuințe de nouă metri pătrați, în timp ce un apartament cu șase camere, de 170 de metri pătrați, într-o zonă semi-centrală din capitala Franței depășește 5.000 de euro. Pe de alta parte, un duplex cu șase camere în zona Dorobanților din București, poate fi închiriat la un preț de 2.500 de euro plus TVA, după cum reiese din datele firmelor de consultanță imobiliară de pe piață. Numărul locuințelor disponibile este mult mai mic decât cererea manifestată pe piață, dacă ținem cont că, potrivit ultimelor studii ale companiilor de consultanță imobiliară, cererea la nivelul Bucureștiului este de aproximativ 300.000 de spații locative, în timp ce proiectele cu finalizare în următorii doi-trei ani nu vor furniza mai mult de 50.000 de locuințe. Valorile de închiriere a locuințelor din București vor mai crește și în următoarea perioadă, dar nu la același nivel ca până în prezent, ci cu doar 5-10%, la nivelul acestui an. „În cazul locuințelor de lux, prețurile la închiriere sunt mari, deoarece și prețurile de vânzare sau construcție sunt mari. Chiriile pot fi chiar mai mari decât în alte capitale, randamentele fiind mai bune decât în Paris sau Viena, deoarece în București, de la integrarea în Uniunea Europeană, mai ales, un număr mare de companii internaționale cresc cererea de locuințe pe segmentul de lux”, sustine Liliana Vasile, Residential Rental & Relocation Department Manager în cadrul Companiei de Consultanță Imobiliară Regatta. Ea declară că există apartamente de patru camere în Viena mai ieftine decât unul pe Șoseaua Nordului din București, spre exemplu, dar la alte suprafete și cu alte finisaje. „Treptat, și în România se va instaura sentimentul că nu e neaparat să ai o proprietate pentru a-ți întemeia o familie și a închiria o locuință nu este o boală cronică, după modelul piețelor din vest”, apreciază reprezentantul Regatta.
Dacă până un demult, bucureștenii căutau locuințe în zona centrală a Bucureștiului, în ultima perioadă aceștia s-au reorientat, mergând spre periferii. Cele mai multe persoane, respectiv 40% dintre acestea, aflate în căutarea unei locuințe în cadrul unui proiect rezidențial nou, se îndreaptă spre apartamentele cu două camere. La o distanță considerabilă se regăsesc garsonierele, cu 28% din totalul căutărilor, și apartamentele cu trei camere, cu un procent de 22%. Fiind și cel mai scump tip de apartament, aria căutărilor pentru apartamentele cu patru camere se restrânge la aproximativ 1%. Există, totuși, în continuare un segment de piață pentru care căutările se îndreaptă spre zona de case și vile, aproximativ 8% dintre cei interesați de proiectele rezidențiale noi interesându-se de un astfel de imobil.
Pe fondul crizei imobiliare din ultimii ani, oamenii s-au orientat către unități mai mici, la costuri mai mici. Căutările potențialilor cumpărători interesați de case sau vile au scăzut de la aproximativ 24%, cât era în anul 2009, la 8% în anul 2011. În urmă cu trei ani, în topul căutărilor cumpărătorilor pe locul doi după apartamentele cu două camere se plasau apartamentele cu trei camere, cu un procent de 29,3% și abia apoi garsonierele, cu17,1% procente.
Implicația statului român în acordarea de locuințe rămâne o prioritate și în prezent. Astfel, autoritățile centrale au constituit Agenția Națională pentru Locuințe, prin intermediul căreia sunt repartizate locuințe persoanelor interesate care nu dispun de posibilități financiare pentru a-și achiziționa o locuință prin credit ipotecar.
Pentru a putea accesa o locuință ANL trebuie îndeplinite mai multe condiții care stau la baza întocmirii dosarului pentru repartizarea unui spațiu locativ în regim ANL. Printre aceste condiții amintim necesitatea ca solicitantul să fie major, în vârstă de până la 35 de ani la data repartizarii locuinței. Cererea de locuință se efectuează numai individual și în nume propriu, fiind necesară o copie autentificată după actul de naștere și/sau după actul de identitate.
Candidatul și membrii familiei acestuia, adică soț, soție, copii și/sau alte persoane aflate în întreținerea solicitantului, nu pot deține și nu trebuie să fi deținut o altă locuință în proprietate și/sau să nu fie beneficiarul unei alte locuințe pentru tineri, destinată închirierii, în localitatea în care a solicitat locuința ANL. Sunt necesare ca acte doveditoare, declarații autentificate ale titularului cererii și, după caz, ale soției, soțului și ale celorlalți membri majori din familia acestuia. Restricția nu are în vedere locuințele înstrăinate în urma unei acțiuni de partaj sau locuințele trecute în proprietatea statului în mod abuziv și care nu au fost retrocedate în natură. Candidatul trebuie să își desfășoare activitatea în aceeași localitate unde sunt locuințele supuse repartizării de către autoritățile locale. Aceasta se va dovedi prin adeverința de la locul de muncă însoțită de o copie după cartea de muncă completată la zi. Odată îndeplinite aceste criterii, cererea candidatului va fi notată după un sistem de puncte, stabilit conform legii în vigoare (E. Focșeneanu, 1992).
De asemenea, pentru a intra în posesia unei locuințe prin facilități oferite de către stat, Guvernul finanțează și programul Prima Casă, în colaorare cu Banca Națională a României. Acest program guvernamental a fost adoptat în anul 2009 prin Ordonanța de Urgență a Guvernului 60 din 2009. Pentru a intra în posesia unei locuințe prin acest program, cei interesați trebuie să dețină o locuință cu o suprafață utilă mai mică de 50 metri pătrați sau să dețină cote părți dintr-o locuință care poate beneficia de credite garantate de stat. Prin acest program se poate achiziționa o singură locuință finalizată, aflată pe teritoriul României și care este înscrisă în cartea funciară. Pentru a putea primi suma aferentă, persoana interesată trebuie să depună minim 5 % din prețul de achiziție a respectivei locuințe. De asemenea, aceasta se obligă să nu înstrăineze locuința achiziționată în primii cinci ani de la achiziționare.
4.1.1: AUTORITATEA COMPETENTĂ PENTRU CONSTRUCȚIA DE LOCUINȚE ÎN REGIM ANL
Dezvoltarea construcțiilor de locuințe prin A.N.L. se face pe terenurile aflate în proprietatea publică ori privată a statului sau a administrației locale, viabilizate sau în curs de viabilizare corelată cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor, Utilitățile și dotările tehnico – utilitare se realizează prin obiective de investiții promovate de către Consiliul Local potrivit legii și în corelare cu programele de construcții de locuințe.
Stabilirea și/sau clarificarea regimului juridic al terenurilor se realizează în baza planurilor urbanistice și a studiilor de fezabilitate aprobate odată cu promovarea programelor de dezvoltare a construcțiilor de locuințe prin programele privind construirea de locuințe pentru tineri, destinate închirierii.
Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuințe, exercitând controlul asupra prețului de vânzare, în vederea înlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane. Aceste persoane sunt alese pe criterii de prioritate, primii fiind tinerii căsătoriți care, la data contractării locuinței, au, fiecare în parte, vârsta de până la 35 de ani, urmate de persoanele care beneficiază de facilități la cumpărarea sau construirea de locuințe și, nu în ultimul rând, persoanele calificate din agricultură, învățământ, sănătate, administrație publică și culte care își stabilesc domiciliul în mediul rural.
Agenția Națională pentru Locuințe construiește din ce în ce mai mult, beneficiind în acest anul 2012 de fonduri mult mai mari decât în anul 2008. Cu toate acestea, în cazul construcțiilor pe credit, lumea nu se mai înghesuie să le achiziționeze. În acest timp, dezvoltatorii privați construiesc tot mai puțin, dar, prin adaptarea mult mai flexibilă la o piață în scădere, încearcă să-și vândă apartamentele construite în anii trecuți. E foarte greu de făcut o comparație între dezvoltările ANL și cele ale operatorilor privați din domeniul rezidențial, dacă ne raportăm la felul în care se desfășoară construcția de locuințe în acest moment. În mod clar, ANL este un jucător privilegiat, iar datele de plecare – teren și utilități asigurate deja – scot Agenția, cel puțin teoretic, din concurența cu dezvoltatorii privați. Pe de altă parte, dacă majoritatea privaților au în prezent probleme de finanțare, ANL beneficiază de fonduri sporite. Rezultatul este că în anul 2011 numărul locuințelor promise a fi finalizate a fost de peste două ori mai mare față de ce s-a recepționat în 2008. La asta se poate adăuga faptul că firmele de construcții lucrează tot mai ieftin, iar prețul materialelor s-a redus accentuat. „Problema ar fi că băncile nu prea mai primesc cereri de credite și nici clienți solvabili nu mai sunt așa de mulți. Dacă în anii trecuți era mare înghesuială la apartamentele prin credit, dar și la cele pentru tineri, în prezent creditele se iau mult mai rar”, susțin reprezentanții ANL.
Una dintre principalele probleme cu care se confruntă în prezent ANL este lipsa terenurilor pe care se poate construi. „În București nu mai avem terenuri nici măcar pentru a construi cu credit ipotecar. Situația este mai favorabilă în provincie”, declară cei de la ANL. O altă problemă este aceea a recepției lucrărilor. Merită amintit aici doar cazul cartierului Henri Coandă, a cărui finalizare pare o poveste fără sfârșit. „Henri Coandă se construiește, dar problema este că nu avem utilități, încă așteptăm promovarea unei soluții în acest sens de către Consiliul Local”, informează ANL. Statul a construit în perioada 2001-2008 aproape 25.000 locuințe, din care 22.500 în programul de închiriere pentru tineri și 2.200 destinate vânzării prin credit ipotecar. Sunt în lucru în prezent peste 3.200 de locuințe, adică un ritm de 350 de unități pe lună. De la începutul anului 2011 până în august, Agenția a recepționat 1.879 de unități locative pentru tineri, cu mult peste orice ar putea spera un dezvoltator privat chiar și în afara crizei.
Printre dezvoltatorii privați care se pot apropia, la distanță mare totuși, de amploarea dezvoltărilor ANL pot fi amintiți Adama Holding, cu proiectele deja finalizate – Evocasa Swiss Cottage, Evocasa Titanium, apoi Egi, cu proiectele Brilliant Condominium, City Center Residence sau Dona Block. Merită amintit aici faptul că Adama a livrat mai mult de 200 de apartamente în 2008 și peste 500 până la finalul anului 2009. Cu toate acestea, actualul ritm al dezvoltărilor pe domeniul rezidențial ale ANL nu poate fi comparat cu niciun alt dezvoltator privat. Singura comparație care se poate face în această perioadă de dificultăți financiare este aceea a ritmului de vânzări, pentru care, forțați sau nu, dezvoltatorii privați își permit să fie mai flexibili. Dintre fondurile de investiții de amploare amintim Romania Invest, care are un portofoliu de 800 de apartamente în șapte proiecte rezidențiale din București. În ultimii trei ani, fondul de investiții s-a axat doar pe achiziție, pentru ca începând cu luna martie 2009 să-și deschidă organizația de vânzări Be Igloo. Apartamentele au fost cumpărate în stadiu de proiect, iar investitorii le-au supravegheat pe toată perioada construcției. „Avem modalități de plată mult mai flexibile decât ANL, iar în această perioadă vindem aproximativ 4-6 apartamente lunar. Asemănător ANL-ului, clientul se poate muta cu 10% avans pentru a plăti restul în următorii cinci ani și în rate lunare de 300-600 de euro”, a declarat Zvik, reprezentantul Romania Invest. Dacă până anul trecut clientela ANL era numeroasă și în bună parte cunoscută, în prezent, cu cât ANL construiește mai mult, clienții se împuținează. În acest timp, oferta privată se dovedește tot mai inventivă în privința vânzărilor, cele mai multe dintre acestea fiind corelate unor proiecte pe hârtie sau unor apartamente din anii trecuți.
4.1.2: PROGRAMELE DE LOCUINȚE ANL
Agenția Națională pentru Locuințe are în derulare două programe: „Locuințe pentru tineri” și „Locuințe prin credit ipotecar”. Cel dintâi are ca scop construcția de unități locative destinate închirierii, în vreme ce al doilea vizează dezvoltarea de case de către ANL la cererea expresă a clientului, cu ajutorul unui credit ipotecar.
Potrivit datelor furnizate de către ANL pentru site-ul www.imobiliare.ro, anul acesta vor fi recepționate 3.000 de locuințe destinate închirierii, față de 3.445 date în folosință în anul 2009. Cererile de închiriere se ridică în momentul de față la circa 100.000, potrivit estimărilor oficiale. În cadrul programului „Locuințe prin Credit Ipotecar”, în anul 2010 au fost livrate 824 de locuințe, față de 592 de unități locative finalizate în anul 2008. Pentru acest program, ANL are înregistrate circa 58.000 de cereri (www.imobiliare.ro).
Programul de construcții de locuințe destinate închirierii se adresează tinerilor cu vârste între 18 și 35 de ani care nu își permit să achiziționeze o locuință pe piața liberă. Un criteriu eliminatoriu pentru acest program este ca titularul cererii și membrii familiei acestuia, soț, soție, copii și/sau alte persoane aflate în întreținerea acestuia, să nu dețină și să nu fi deținut o altă locuință în proprietate. De asemenea, solicitantul nu trebuie să fi fost beneficiarul unei alte locuințe pentru tineri destinată închirierii în aceeași localitate în care a solicitat locuința. Un alt criteriu de calificare pentru programul „Locuințe pentru Tineri” este ca titularul cererii să își desfășoare activitatea în localitatea în care sunt amplasate locuințele. Acestor condiții eliminatorii li se adaugă o serie de criterii de punctare ce țin de situația locativă actuală a solicitantului, și anume dacă acesta este chiriaș sau tolerat în spațiu, de ce suprafață locuibilă dispune, de starea civilă a acestuia, căsătorit sau nu, numărul de copii aflați în întreținere, starea de sănătate, nivelul de studii sau pregătire profesională, situații sociale sau locative deosebite, tineri care provin din case de ocrotire socială, care au adoptat copii sau persoane evacuate din case naționalizate. După stabilirea punctajului aferent fiecărui criteriu în parte, locuințele destinate închirierii vor fi repartizate în limita stocului disponibil.
Un lucru necesar de menționat este că unitățile locative ce fac parte din programul „Locuințe pentru Tineri” pot fi cumpărate, însă numai în anumite condiții. Potrivit Ordonanței de Urgență numărul 14/2010, locuințele destinate închirierii construite de către ANL se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea unei perioade de minimum un an de la închirierea neîntreruptă către același titular și/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condițiile legii, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului. Potrivit datelor anunțate de către reprezentanții Ministerului Dezvoltării Regionale și Turismului, valoarea medie de înlocuire a locuințelor ANL se ridică la 19.140 de euro pentru o garsonieră, 26.950 de euro pentru un apartament cu două camere și 36.014 euro pentru o locuință cu trei camere.
În cadrul programului „Locuințe prin Credit Ipotecar”, ANL construiește două tipuri de locuințe, o primă categorie este reprezentată de apartamentele în blocuri cu un grad de finisare superior sau, a două categorie include casele individuale.
Potrivit legii, pot beneficia de credite pentru construirea unei locuințe prin ANL persoanele fizice cu cetățenie română, domiciliate în România, indiferent de vârstă. Statul sprijină accesul la o locuință proprietate personală prin acordarea unei subvenții de 30% din valoarea locuinței construite. Subvenția nu poate depăși însă echivalentul în lei a 15.000 euro. Solicitantul unui credit pentru achiziționarea unei case ANL trebuie să fie angajat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată, iar prin veniturile pe care le obține, la nivel de familie, să poată garanta rambursarea creditului solicitat. La stabilirea bugetului în cadrul întocmirii dosarului de solvabilitate se iau în calcul veniturile solicitantului, ale soțului sau soției acestuia acolo unde este cazul, sau veniturile obținute de alți membri ai familiei care pot participa la plata creditului. Membrii familiei pot fi numai rudele de gradul I, adică părinții solicitantului. Acestei condiții i se adaugă criteriile de punctare, a căror îndeplinire sporește punctajul acordat unui dosar. Printre acestea se numără faptul că solicitantul trebuie să aibă o vârstă mai mică de 35 de ani, să nu dețină o altă locuință, să fie căsătorit, să aibă unul sau mai mulți copii în întreținere, să nu mai fi deținut o locuință prin ANL, să aibă handicap etc.
Din 2001, în paralel cu programul de credit ipotecar, ANL implementează și dezvoltă un program special de construcții de locuințe pentru tineri, destinate închirierii. Agenția asigură construcția locuințelor pe care le predă, la finalizarea lucrărilor, consiliilor locale în a căror rază teritorial-administrativă se află acestea. Tinerii cu vârsta sub 35 de ani, care îndeplinesc criteriile de eligibilitate și primesc repartiții de la consiliile locale până la împlinirea vârstei de 36 de ani, pot locui cu chirie în aceste locuințe. Conform prevederilor legale în vigoare, tinerii chiriași își pot cumpara, de la consiliile locale, locuințele după o perioadă de minim 1 an de la data semnării contractului de închiriere.
Programul „Renașterea satului românesc” este un program lansat în anul 2010. Acesta se adresează specialiștilor din mediul rural care își desfășoara activitatea în anumite domenii. Vor putea beneficia de aceste locuințe personalul didactic, medicii, asistenții medicali și polițiștii. Locuințele care vor fi finalizate în cadrul acestui program sunt locuințe de serviciu, în regim de închiriere, construite prin ANL și transmise în proprietatea consiliilor locale la terminarea lucrărilor.
Prin intermediul agenției sunt implementate și programe de ajutorare a persoanelor afectate de inundațiile din ultimii ani. În cadrul acestor programe cu caracter temporar, determinate de condiții meteorologice nefavorabile, agenția a reconstruit, în anii 2005 și 2006, locuințe distruse de inundații. În anii 2006, 2007 și 2008, ANL a achiziționat materiale de construcție prin Bursa Română de Mărfuri și le-a trimis consiliilor locale din zonele afectate pentru a fi distribuite persoanelor sinistrate.
Prin toate aceste programe derulate la nivel național, Agenția Națională pentru Locuințe a încercat și încearcă să satisfacă nevoile locative ale cetățenilor români.
Ca și aspecte comune ale acestor programe, trebuie specificat faptul că ele se adresează în general tinerilor cu vârste cuprinse între 18 și 35 de ani, cetățeni români, fiind acordate subvenții de către stat pentru a intra în posesia lor.
În ceea ce privește diferențele existente, fiecare program în parte se desfășoară în anumite condiții stabilite prin lege. Aceste condiții trebuie întrunite cumulativ de către persoanele interesate în vederea achiziționării unei locuințe de acest gen.
4.1.3: ETAPELE REPARTIZĂRII LOCUINȚELOR DE TIP SOCIAL ȘI ANL
Scopul Programului de Construcții de Locuințe Sociale este construirea de locuințe sociale, și anume locuințe cu chirie subvenționată, destinate unor categorii de persoane defavorizate prevăzute de lege, cărora nivelul de existentă nu le permite accesul la o locuință în proprietate personală sau închirierea unei locuințe în condițiile pieței. Obiectivul ce se dorește a fi atins este asigurarea unor condiții de locuit decente pentru categoriile sociale dezavantajate. Promovarea investițiilor de locuințe sociale reprezintă sarcina autorităților publice locale.
Sursele de finațare ale acestui program provin de la bugetele locale și din bugetul de stat. Desfășurarea procesului investițional pentru construcția de locuințe sociale intră în sarcina autorităților administrației publice locale, cu finanțare din bugetele proprii. Statul sprijină financiar construcția de astfel de locuințe, prin alocarea de fonduri de la bugetul de stat în completarea fondurilor din bugetele locale, prin intermediul bugetului Ministerului Dezvoltării Regionale și Locuinței, la solicitarea fundamentată a consiliilor locale. Programul de finanțare a construcțiilor de locuințe sociale este un program multianual care se derulează începând cu anul 1997. Pentru fiecare an, fondurile de la bugetul de stat cu această destinație se aprobă prin legea bugetului de stat pe anul respectiv.
Repartizarea locuințelor sociale se realizează de către consiliile locale, în urma propunerilor unor comisii sociale care analizează cererile de locuințe la nivel local. Au acces la locuințele sociale familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar pe persoană, realizat în ultimele 12 luni, sub nivelul câștigului salarial mediu net lunar pe total economie, comunicat de Institutul Național de Statistică în ultimul buletin statistic anterior lunii în care se analizează cererea, precum și anterior lunii în care se repartizează locuința. Chiria nominală este subvenționată din surse ale bugetelor locale, nivelul maxim al chiriei pentru locuințele sociale fiind de 10% din venitul net lunar pe familie. Având în vedere faptul că locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale acestea nu se vând după ce au fost repartizate persoanelor solicitante.
Locuințele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de către acestea. Pot beneficia de locuință socială, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, tinerii căsătoriți care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care nu au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradele I și II, persoanele cu handicap, pensionarii, veteranii și văduvele de război (A. M. Pippidi, S. Ioniță, 2002) .
Locuințele sociale se pot realiza prin construcții noi sau prin reabilitarea unor construcții deja existente la inițiativa autorității locale prin fondurile acesteia.
Repartizarea locuințelor construite în sistem ANL este condiționată de depunerea de către solicitant a unui dosar care să conțină o cerere tip în care se solicită acordarea locuinței, declarații notariale ale titularului cererii și, după caz, ale soțului sau soției și ale celorlați membri majori ai familiei acestuia, care să ateste faptul că nu dețin sau nu au deținut în proprietate o locuință și nu au dobândit sau înstărinat locuința după data de 01.01.1990, că nu au beneficiat de credite pentru execuția unei locuințe și să nu fie beneficiarii unei alte locuințe pentru tineri destinată închirierii în localitatea în care doresc repartizarea locuinței sau să nu fie coproprietari ai unei locuințe proprietate personală în aceeași localitate, adeverința de la locul de muncă cu venitul net însoțită de o copie după cartea de muncă completată la zi și avizată de conducerea instituției care ține evidența acesteia, iar în cazul în care instituția angajatoare nu a întocmit carte de muncă pentru persoana solicitantă, atunci se va elibera o adeverință de vechime în muncă de către Inspectoratul Teritorial de Muncă și pentru instituțiile de stat doar de instituția angajatoare, adeverința de vechime în muncă și copia cărții de muncă vor fi avizate de către Inspectoratul Teritorial de Muncă, pentru ambii soți, acte doveditoare din care să rezulte unde locuiește efectiv, respectiv copie după contractul de vânzare-cumpărare, contract de închiriere sau de comodat și un act din care să rezulte suprafața locuibilă deținută cu chirie sau suprafața locuibilă a apartamentului unde locuiește; adeverință de la administrator din care să rezulte suprafața camerelor apartamentului, numărul de persoane care locuiesc în apartament, precum și gradul de rudenie al acestora, copii după cărțile de identitate și certificatele de naștere etc. Trebuie menționat faptul că pot beneficia de locuințe în regim ANL persoanele cu vârsta de până la 35 de ani și doar cele care au domiciliul stabil și lucrează în localitatea în care depun dosarul și care nu dețin în proprietate o altă locuință sau nu au dobândit sau înstrăinat locuința după data de 01.01.1990 (V. Dragatov, 2005).
Pentru acordarea locuinței este necesar obținerea unui punctaj care se va calcula în funcție de situația locativă, starea civilă, starea de sănătate, vechimea cererii solicitantului, nivelul de studii sau pregătirea profesională a acestuia și cazurile de situații locative sau sociale deosebite. Fiecăui criteriu i se acordă un număr de punct care la final se însumează, stabilind astfel punctajul final, în funcție de care se acordă locuința.
După verificarea criteriilor expuse mai sus, se poate trece la următorul pas care presupune o cerere oficială către Agenția Națională pentru Locuințe. La oficiile poștale din țară, există crereri-tip pentru solicitarea construcției de case prin agenție. O astfel de cerere cuprinde o serie de date de identificare a solicitantului, la care se adaugă și precizări în ceea ce privește tipul de imobil pe care acesta îl solicită a fi construit. Cererile-tip sunt transmise prin poștă către ANL și sunt înregistrate în ordinea sosirii lor. În momentul pregătirii unui amplasament pentru ofertare, oferta este prezentată solicitanților pentru construirea unei locuințe prin ANL. Solicitanții care acceptă oferta prezentată primesc o adresă către una dintre băncile finanțatoare în vederea întocmirii dosarului de solvabilitate. Băncile care finanțează construcția de case prin ANL sunt Banca Comercială Română, BRD – Groupe Societe Generale, Banca Transilvania, Piraeus Bank și Raiffeisen Banca pentru Locuințe. Odată cu adresa de întocmire a dosarului de solvabilitate, solicitanții mai primesc o declarație care trebuie autentificată la notariat și transmisă agenției. Aceasta cuprinde datele personale ale solicitantului și în baza sa se acordă punctajul necesar pentru repartizarea locuinței. După întocmirea dosarelor de solvabilitate și analizarea acestora, băncile transmit către ANL certificatele de solvabilitate ale solicitanților de credit. Pe baza certificatelor de solvabilitate și a declarațiilor autentificate, ANL va întocmi listele de priorități în ordinea descrescătoare a punctajului obținut de către fiecare solicitant.
Primul contract semnat de către beneficiar cu Agenția Națională pentru Locuințe este contractul de mandat, alături de care solicitantul primește și comunicarea către bancă în vederea obținerii ofertei ferme de creditare. Aceasta din urmă trebuie transmisă agenției, nu înainte ca beneficiarul să ateste existența sumei necesare depunerii avansului. Contractul de construire se semnează în forma autentică și/sau legalizare de semnătură, urmând a fi notat în cartea funciară. Contractul de credit ipotecar se semnează de către beneficiarul locuinței și banca finanțatoare. Odată cu acesta se semnează și contractul de ipotecă, prin care beneficiarul de credit ipotechează locuința în favoarea băncii finanțatoare până la rambursarea integrală a creditului.
4.1.4: PREVEDERI PRIVIND ÎNCHIRIEREA LOCUINȚELOR
În cazul în care o persoană dorește să închirieze o locuință aceasta trebuie să încheie un contract cu cei care vor locui în casa care face obiectul contractului de închiriere. Contractul se înregistrează la organele fiscale teritoriale. În același timp, contractele îi protejeaza pe cei care închiriază locuința, dar și pe chiriași. Așa cum contractul reprezintă legea părților, atât proprietarii, cât și chiriașii au drepturi, dar și obligații de respectat. Închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, prin contract scris, care se înregistrează la organele fiscale competente în localitatea în care se află imobilul.
Baza juridică în materie o reprezintă Legea 114 din 1996 (Legea locuinței) și Legea 241 din 2001 pentru aprobarea Ordonanței de Urgență a Guvernului 40 din 1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
În cazul în care părțile nu convin asupra reînoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.
În caz de neînțelegeri între cele două părți, acestea pot cere rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit. Acest lucru se poate face în unele condiții, și anume la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile, la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria o perioadă de cel puțin trei luni consecutiv; chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror altor bunuri aferente lor sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora; chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței; chiriașul nu a respectat clauzele contractuale și, nu în ultimul rând, la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de trei luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului (A. M. Pippidi, S. Ioniță, 2002).
Evacuarea chiriașului se poate face numai pe baza unei hotărâri judecătorești definitive.
Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.
Chiriașul are posibilitatea de a subînchiria, modifica sau îmbunătăți locuința deținută, numai cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal. Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului. De asemenea contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale abilitate.
În cazul părăsirii definitive a domiciliului, de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, după caz, în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul. În beneficiul descendenților sau al ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta sau în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În lipsa persoanelor care pot solicita locuință, potrivit celor de mai sus, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului.
4.1.5: ADMINISTRAREA LOCUINTȚELOR
Locuințele construite în sistem ANL sunt administrate de către autoritățile locale pe teritoriul cărora au fost construite. Locuințele construite din fondurile statului sunt închiriate de către primăriile locale către persoanele beneficiare în urma îndeplinirii condițiilor necesare pentru acordarea acestora. Totuși, acestea pot fi cumpărate de către titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală a acestora sau în rate (A. Miroiu, 2001).
Clădirile de locuit pot fi date de către proprietar în administrarea unei persoane fizice sau juridice, asociații, servicii publice sau agenți economici specializați.
Cei care administrează aceste clădiri sunt obligați să gestioneze bunurile și fondurile bănești, să realizeze contracte cu furnizorii serviciilor necesare pentru buna funcționare a acestor clădiri, să asigure cunoașterea regulilor de locuit în comun și să reprezinte interesele proprietarului în raport cu autoritățile publice.
Există deja la nivel național o multitudine de firme specializate pentru administrarea imobilelor. Astfel de companii, dezvoltate în sectorul de servicii imobiliare, pot oferi servicii dintre cele mai diverse, cum ar fi întreținerea uzuală a imobilului, servicii de curățenie periodică, verificare regulată a stării locuinței, a conductelor, instalațiilor, chiar și paza locuinței, eventual cu contractarea de către compania respectivă a unei firme de paza, plata utilităților, facturi de telefon, cablu, energie, gaze etc., dacă se doriește renovarea imobilului pe perioada absenței proprietarului, înștiințarea periodică telefonică sau prin alte mijloace de comunicare despre bunul mers al lucrărilor.
4.2: STUDIU DE CAZ:
1. ANSAMBLUL REZIDENȚIAL SCANDINAVIA RESIDENCE
2. ANSAMBLUL REZIDENȚIAL FLOAREA CÂMPULUI
Spațiile rezidențiale reprezintă principala componentă receptoare a disfuncționalităților de mediu din asezările umane, dar si una dintre sursele de degradare cele mai active si greu de controlat în dinamica lor spațială si temporală (Pătroescu si Bordusanu, 1999). În cadrul lor, populația din mediile urbane mari îsi consumă între 40-60 % din timp (EPA, 1991), cunoasterea calității mediului ce le caracterizează devenind esențială atât pentru asigurarea bunăstării si sănătății populației (Lawrence, 2005), cât si pentru ameliorarea ori reabilitarea stării lui la nivel local, regional si național (Barton, 2005; Duhl, 2005).
Spațiul rezidențial reprezintă un ansamblu alcătuit din locuințe individuale și/sau colective, la care se adaugă clădiri sau zone de servicii destinate comerțului de proximitate, învățământului, recreerii, ce ocupă un teritoriu după reguli determinate architectural-urbanistic, economic si ecologic (Derer, 1979, 1985). Funcția principală a spațiilor rezidențiale este cea legată de locuire, desi în unele situații se mai adaugă si funcții conexe (Crăciun, 2009).
Acuala explozie urbană, ca și creșterea populației, nu constituie fenomene noi în istorie, dar cu siguranță nu cunosc precedent prin dimensiunile lor de necomparat cu alte perioade. În deceniul șapte al secolului al XX-lea se aproxima că 50% din populația lumii devenise urbană, îm prezent ne confruntăm însă cu o expansiune fără precedent a urbanului și cu iminenta dispariție a ruralului.
Extinderea spațială a orașelor și nevoia satisfacerii optime a cerințelor de locuire, deservire și recreere a generat idei și practici noi în domeniul urbanismului dintre care rămâne în actualitate zona de locuit sau cartierul.
Zona rezidențială sau de locuit reprezintă spațiul destinat locuințelor care ocupă cea mai mare întindere în cadrul unui oraș. El poate ocupa frecvent 40%-60% din suprafața localității, dar putând să ajungă și la aproape 80% din teritoriu. Procentul maxim de ocupare a terenurilor se stabilește în funcție de destinația zonei în care urmează să fie amplasată construcția. Astfel, conform anexei doi din Regulamentul General de Urbanism, procentul de ocupare a terenului în zona rezidențială este după cum urmează:
– zona exclusiv rezidențială cu locuințe P, P+1, P+2 – 35%;
– zonă rezidențială cu clădiri cu mai mult de trei niveluri – 20%;
– zonă predominant rezidențială (locuințe cu dotări aferente) – 40%.
În lucrarea „Amenajarea teritoriului și infrastructurii tehnice”, Vasile Surd, precizează câteva principii de bază în constituirea unitățiilor rezidențiale de tip cartier.
Printre elementele importante în cadrul alcătuirii unei zone rezidențiale este locuirea, ca funcție urbană complexă, și în cadrul ei forma de locuire colectivă. Aceasta cunoaște trei niveluri de ierarhizare, organizare și integrare spațial-funcțională și socială interdependente. Locuința unifamilială este forma primară de organizare multicriterială a spațiului ca adăpost al vieții de familie și a celei individuale, putând funcționa în diverse sisteme de agregare. Locuița colectivă este componenta de bază a spațiului rezidențial urban, specifică epocii moderne și contemporane, rezultat al relaționării și intercondiționării unor unități de locuire primare și a unor spații și echipamente de folosință comună. Ansamblul rezidențial este o structură urbană de nivel superior care, pe lângă problematica primelor două niveluri enunțate, constituite ca subsisteme ale sale, incorporează și „prelungirile locuinței”, punând astfel în acțiune o serie de factori ce definesc în sens mai larg fenomenul locuirii.
Structura zonei de locuit cuprinde suprafețe de teren, luate în procente astfel: clădirile de locuit -58%; amenajările anexe (platforme gospodărești, parcaje, garaje, terenuri de joacă pentru copii, locuri de odihnă)- 13%; dotările social-culturale și de deservire a zonei (creșe, grădinițe, școli, biblioteci, magazine, unități de prestări de servicii, diuspensare, policlinici poștă, CEC, sucursale bancare)- 16%; circulație- 13%.
Când facem o analiza a unei zone de locuit, trebuie să luăm în calcul o serie de elemente, de la înălțimea și forma clădirilor pânâ la amenajarea spațiilor verzi, infrastructură și existența utilităților. Tocmai aceste elemente coroborate definesc o zonă rezidențială. Înainte de toate este necesară autorizarea executării construcțiilor, iar acest lucru este posibil numai dacă se respectă anumite cerințe cum ar fi: distanțele minime obligatorii față de limitele laterale și posterioare ale parcelei, conform Codului civil și distanțele minime necesare intervențiilor în caz de incendiu, stabilit pa baza avizului unității teritoriale de pompieri. Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă acestea se racordează la rețelele de echipare edilitară existente, dar face posibilă și racordarea de noi consumatori ai rețelei existente de apă, instalații de canalizare, energie electrică și gaz. Construcțiile pentru care se solicită autorizațiile de execuție trebuie ca prin conformare, volumetrie și aspect exterior să nu intre în contradicție cu aspectul general al zonei și să nu deprecieze valorile general acceptate ale urbanismului arhitecturii. Proiectarea zonelor noi, trebuie să țină seama și de satisfacerea cât mai largă a cerințelor sociale, în condiții de economicitate a soluțiilor și de folosire rațională a teritoriului. Astfel pentru ca zona de locuit să respecte reglementările urbanistice trebuie luate în considerare câteva aspecte (A. Miroiu, 2001).
În continuare voi face analiza comparativă a două ansambluri rezidențiale din București. Primul este ansamblul rezidențial Scandinavia Residence, iar cel de-al doilea ansamblu rezidențiale este Floarea Câmpului. Aceste două ansambluri sunt finalizate în momentul de față, putând fi date în folosință celor interesați de achiziționarea de locuințe.
4.2.1: PREZENTAREA ANSAMBLU REZIDENȚIAL FLOAREA CÂMPULUI
Floarea Câmpului este un ansamblu rezidential situat zona de Nord, Tunari-Pipera, în apropiere de Școala Americană și de pădurea Băneasa, într-o zona în plină dezvoltare urbană.
Complexul rezidențial Floarea Câmpului este un ansamblu alcatuit din 4 vile, legate arhitectural astfel încât să ofere maximum de confort și relaxare, spații verzi, pasaj pietonal și locuri de parcare, care în momentul de față sunt finalizate și pot fi date în folosință persoanelor care doresc să intre în posesia unei locuințe în cadrul acestui complex rezidențial.
Zona de nord se află în plin proces de dezvoltare, clădiri noi construite, birouri, numeroase restaurante și centrele comerciale renumite se află în imediata apropiere a proiectului.
Locația oferă acces facil către centrul Bucureștiului, aeroporturi și DN1.
Complexul pune la dispoziție 21 de apartamente cu 2 camere în vile având regim de înălțime redus P+1+M și locuri de parcare . Apartamentele sunt dispuse unul sau două pe etaj, în funcție de vilă. Cele de la mansardă dispun de terase mari, cele de la etajul 1 sunt spațioase la interior în timp ce apartamentele de la parter au curte proprie amenajată și spații verzi.
Apartamentele sunt finisate complet, parchet, gresie, faianță, obiecte sanitare, centrală proprie, interfon, iar tâmplarie exterioară de aluminiu de înaltă calitate cu geam termopan. Fiecare apartament este contorizat individual.
Din punct de vedere al finisajelor, constructorul a pus la dispoziție viitorilor cumpărători ușa exterioară metalică, uși interioare, tâmplărie PVC și geam termopan, placaj de faianță și pardoseli din gresie, pentru bucătării și băi, parchet laminat în cameră, obiecte sanitare și centrală termică Vaillant. De asemenea, pentru atragerea de clienți au fost instalate corpuri de iluminat, aparataje și aparate de aer condiționat care nu intră în prețul final al apartamentelor, fiind făcute cadou de către constructor.
Ca și facilități, ansamblul rezidențial este conectat la rețeaua națională de apă, gaze, canalizare, electricitate prin racordarea la sursa de energie a orașului. În aeeași ordine de idei trebuie să menționăm faptul că acesta este un complex securizat și că au fost construite locuri de joacă pentru copii, supermarket, pază, spații verzi și locuri de promenadă, loc de parcare gratuit pentru fiecare apartament și locuri de parcare pentru vizitatori, locuri de parcare subterane, drum asfaltat, inclusiv în incinta ansamblului și iluminat public stradal .
Locuințele puse la dispoziție în cadrul acestui ansamblu rezidențial sunt apartamente parter având o suprafață de până la 170 metri pătrați și curte proprie inclusă, și apartamente la etaj și mansardă cu suprafețe de până la 83 metri pătrați.
În ceea ce privește achiziționarea unei locuințe în complexul rezidențial Floarea Câmpului, prețul de achiziționare a unui apartament pornește de la 49.900 Euro cu TVA inclus.
În cazul apartamentelor cu două camere cu o suprafață utilă cu balcon de 166 metri pătrați, prețul pleacă de la 49.900 euro cu TVA.
Ansamblul imobiliar Floarea câmpului aparține LevOr, companie cu peste 10 ani de activitate pe piața imobiliară din București și cu o bogată experiență în domeniul hotelier. Acest proiect imobiliar a fost finalizat în aprilie 2011, rămânând în continuare în proprietatea dezvoltatorului imobiliar.
4.2.2: PREZENTAREA ANSAMBLU REZIDENȚIAL SCANDINAVIA RESIDENCE
Ansamblul rezidențial este Scandinavia Residence este situat în Sud-Vestul Bucureștiului, în Șoseaua Alexandriei, la doi kilometri de Prelungirea Ghencea. Accesul către Scandinavia Residence se poate realiza fie prin Prelungirea Ghencea, fie prin Șoseaua Alexandriei, la aproximativ 300 metri, pe un drum de patru benzi de circulație recent modernizat. Drumul de acces din Șoseaua Alexandriei și până în incinta ansamblului, la aproximativ 300 metri este asfaltat și are o lățime de 11 metri și iluminat public stradal. Legătura cu zona Unirii este asigurată de autobuzul 407, linia 439 face legătura cu Piața Obor, iar cursele de maxi taxi merg în toate zonele din București. De asemenea, linia de tramvai 32 se află la mică distanță de acest complex.
Complexul rezidențial Scandinavia Residence, din punct de vedere al facilităților sau avantajelor, dispune de supermarket, grădiniță, pază, locuri de joacă pentru copii, spații verzi și locuri de promenadă, drum asfaltat, inclusiv în incinta ansamblului, sistem de canalizare racordat la rețeua publică, iluminat public stradal, loc de parcare gratuit pentru fiecare apartament și locuri de parcare pentru vizitatori.
În ceea ce privește dotările apartamentelor, acestea au aer condiționat, corpuri de iluminat, centrală termică Buderus individuală pentru fiecare apartament, lift și spații comune placate cu granit, spații verzi cu irigare automatizată, gradină proprie pentru apartamentele de la parter, contorizare individuală a consumului de gaz, curent electric și apă.
De asemenea, în legătură cu finisajele construcției, trebuie menționat faptul că aceasta dețină o arhitectură modernă cu terase spațioase și spații vitrate mari. Construcția este realizată pe cadre de beton cu zidărie poroterm, inclusiv compartimentările interioare. Finisajele interioare, cât și cele exterioare de excepție realizate cu materiale de cea mai bună calitate, parchet în dormitoare și living, placaj ceramic în bucătării, băi și holuri, ferestre mari din tâmplărie PVC profil pentacameral cu aspect de lemn de stejar, geam termoizolant, glafurile exterioare la terase placate cu granit, uși la intrare tip Maco, uși interioare tip Westag, lifturi tip Kone, centrală termică Buderus, aparate de aer condiționat tip Carrier, finisaje din granit și lemn de exterior Thermowood, placaj ceramic Piastrelle, baterii baie Paini, sistem de electrică complet, spații verzi cu irigare automatizată, gradină proprie pentru apartamentele de la parter, contorizare individuală a consumului de gaz, curent electric și apă.
Apartamentele de la parter se predau împreună cu gradina aferentă care are o suprafață cuprinsă între 20.75 și 30.75 metri pătrați.
Acest complex conține 471 apartamente, dintre care garsoniere cu suprafața utilă, inclusiv terasa, de 43.21 metri pătrați, apartamente cu două camere cu suprafața utilă, inclusiv terasa, de 65,04 metri pătrați, apartamente cu trei camere cu suprafața utilă, inclusiv terasa, de 92.84 metri pătrați și penthouse de trei camere cu suprafața utilă, inclusiv terasa, de 119.82 metri pătrați. Toate apartamentele dețin loc de parcare pentru fiecare locuință în parte.
Pentru atragerea de clienți, constuctorul face ca și ofertă promoțională pentru garsonierele și apartamentele cu două camere de la parter, gratuit, rulouri electrice antiefracție și plătește onorariul Notarului la achiziționarea locuinței.
Ansamblul Scandinavia Residence aparține Agenției Imobiliare Premium Imobiliare, având ca dezvoltator principal firma Ahlstrom Capital Invest. Proiectarea ansamblului a fost realizată de Format Architecture. Termenul de predare a acestuia a fost ianuarie 2011.
În cadrul complexului rezidențial Scandinavia Residence prețul aferent unei garsoniere este de 37 900 euro cu TVA, al unui apartament cu două camere este de 58 990 euro cu TVA, al unui apartament cu trei camere este de 75 000 euro cu TVA, iar a unui penhouse este de 89 000 euro cu TVA.
Pentru o garsoniera tip E-A06 situață la parter, cu o suprafață utilă inclusiv terasa de 42.47 metri pătrați, prețul este de 37.900 euro cu TVA. Pentru o garsoniere tip E-A01, cu o suprafață utilă cu balcon de 49,83 metri pătrați, prețul final este 43.000 euro cu TVA. În cazul unei garsoniere tip P-A11 cu gradină care are o suprafață utilă cu balcon de 43.97 metri pătrați, prețul final este 45.000 euro.
În cazul apartamentelor cu două camere Tip A09 cu o suprafață utilă cu balcon de 65.67 metri pătrați, prețul final este de 61.000 euro cu TVA. Pentru apartamentele cu trei camere cu o suprafață construită totală de 122.21 metri pătrați, prețul este de 82.000 euro cu TVA, iar pentru apartamentele de trei camere tip Penthouse E4-A04, cu o suprafață utilă cu balcon de 122.82 metri pătrați, prețul final este de 89.000 euro cu TVA.
Așa cum rezultă din cele analizate anterior, putem observa faptul că prețurile aferente locuințelor în cele două ansambluri rezidențiale nu diferă foarte mult, acestea pornind de la același plafon financiar.
4.2.3: ANALIZA SWOT
Analiza SWOT este o tehnică prin care se pot identifica punctele tari și cele slabe și se pot examina oportunitățile și amenințările unui proiect, ale unei acțiuni sau ale unei persoane și poate fi utilizat ca element de realizare al bilanțului privind acel proiect.
În general există două moduri în care poate fi utilizată o analiză SWOT, și anume în scopuri profesionale sau în scopuri personale. În scop personal, analiza SWOT poate fi utilizată pentru a monitoriza evoluția, notând abilitățile și problemele sesizate. În context profesional, analiza SWOT poate fi utilizată pentru a măsura profitabilitatea unei afaceri sau unui proiect.
Analiza SWOT se aplică unui cadru general de înțelegere și administrare a mediului în care operează o organizație. Modelul caută să ajute analistul să izoleze problemele majore cu care se confruntă o organizație, printr-o analiză atentă a celor patru elemente individuale ale SWOT.
Din analiza SWOT a pieței imobiliare în prezent, referindu-ne la cele două ansambluri rezidențiale prezentate anterior, prezintă următoarele aspecte:
Punctele tari sunt creșterea numărului construcțiilor de locuințe și asigurarea prezenței a numeroase firme specializate în domeniul proiectării și construcțiilor spațiilor locative.
În cazul analizei comparative prezentate, cele două ansambluri rezidențiale oferă un număr de aproximativ 700 de locuințe finalizate la momentul actual, realizate cu ajutorul investitorilor străini, atrași de piața imobiliară din România.
Punctele slabe identificate sunt că în prezent piața imobiliară românească este una dintre cele mai scumpe piețe imobiliare din lume, mai ales la capitolul apartamente. De asemenea se identifică lipsa căilor speciale de acces pentru persoanele cu handicap și a spațiilor special amenajate pentru acestă categorie de persoane.
Amenințările sesizare sunt sensibilitatea crescută a pieței imobiliare la toți factorii care generează motive de destabilizare a monedei naționale, acesta depinzând în momentul de față de instituțiile bancare și de politica lor de acordare a creditelor ipotecare.
Ca și oportuniți, au fost identificate interesul tot mai mare al investitorilor din străinătate în construirea de spații locative. De asemenea o pondere importantă o au în prezent programele guvernamentale desfășurate la nivel național care au ca scop crearea sau reabilitarea de locuințe acordate prin intermediul autorităților locale și progrramele guvernamentale elaorate între autorităților centrale și instituțiile bancare în vederea acordării de resurse financiare persoanelor interesate de achiziționarea de locuințe, care oferă facilități celor care investesc în domeniul imobiliar.
În urma analizării acestor date privitoare la cele două ansambluri de locuințe reiese faptul că în prezent, piața imobiliară din România este în continuă dezvoltare, beneficiind de interesul investitorulor străini, care doresc să-și axeze capitalul în domeniul construcției de locuințe. Este important de reținut și faptul că, deși populația țării are suficiente resurse financiare pentru achiziționarea de locuințe, deoarece prețul acestora este destul de ridicat, nedepășind prețul practicat de celelalte state europene în acest domeniu.
CAPITOLUL 5: CONCLUZII
În toate epocile autoritățile din diferite țări au urmărit o anumită politică de locuire ale cărei obiective au evoluat în decursul timpului. Locuirea reprezintă o tematică aflată mereu în actualitate, atât pentru decidenții și administratorii responsabili cu gestionarea proceselor legate de acest subiect, cât și pentru profesioniștii implicați în încercarea de rezolvare a problemelor specifice domeniului imobiliar.
De aceea, studiul permanent al diverselor aspecte ale locuirii apare ca fiind absolut necesar pentru înțelegerea contextului general al dezvoltării socio-economice, locuirea reprezentând o oglindă a dinamicii unei societăți.
Premisele abordării amenajării teritoriului în spiritul obiectivelor Dezvoltării Durabile se regasesc formulate într-un document al Consiliului Europei din anul 1983. Carta Europeana a Amenajării Teritoriului sau Carta de la Torremolinos, este primul dintre demersurile care vizează dimensiunea europeană a activităților orientate către o organizare spațială mai bună în Europa, militând pentru găsirea soluțiilor problemelor care depășesc cadrul național și tinde astfel la crearea simțământului de identitate comună. În noul context european, amenajarea teritoriului necesită în același timp acțiune la nivel local și gândire la nivel global (F.Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, 2001).
Analizele efectuate în ultimul timp reflectă disparități în ceea ce privește dezvoltarea spațială echilibrată a rețelei de orașe, dintre spațiul central European și România și arată distanța dintre elementele care definesc locuirea la nivelul teritoriului dintre cele două spații. În plus, față de teritoriul continetului, România apare, în cea mai mare parte, ca o regiune cu un puternic declin demografic, cu excepția zonei Moldovei. Aceste elemente accentuează decalajul în ceea ce privește potențialul de structurare în țara noastră a unui sistem policentric puternic. În acest context, se poate afirma că România nu dispune în prezent de mai multe Arii Metropolitane de creștere, în afară de București și Timișoara. Aceasta înseamnă că una dintre priorități o reprezintă identificarea celor mai favorabile aglomerări urbane capabile să susțină în viitor o astfel de dezvoltare. Integrarea în relațiile spațiale cu centrul Europei se poate obține prin întâlnirea policentrismului la toate nivelele de agregare spațială în cadrul teritoriului național și prin deschiderea către estul continentului, atunci când condițiile o vor permite.
Slaba alocare a resurselor financiare către construcția de locuințe din fonduri publice, costul ridicat al locuințelor (care trebuie să respecte normele minimale specificate de lege), corelate cu neprecizarea nici unei soluții sau recomandări de utilizare a clădirilor deja existente la nivel local a condus, în timp, la o situație care face, practic, imposibilă aplicarea măsurii, într-un număr ridicat de localități urbane, prin inexistența unui stoc de locuințe sociale.
Lipsa de specificare a statutului locuinței sociale, prin raportare la alte tipuri de locuințe aflate în administrarea primăriilor (locuințe rămase nevândute din fondul locativ de stat, case naționalizate, locuințe de urgență etc.) creează probleme serioase în modalitatea de evaluare a măsurii și a efectelor sale și lasă un spațiu larg de decizie autorităților locale, creând confuzie asupra măsurii în sine.
ANEXA 1: Ansamblu rezidențial Floarea Câmpului
ANEXA 2: Ansamblu rezidențial Scandinavia Residence
BIBLIOGRAFIE
Decretul 92/1950
Constituția României din 1991
Hotărârea Nr. 1/2 februarie 1995
Legea Locuinței numărul 114 /1996
Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40 din 08.04.1999, publicată în Monitorul Oficial nr. 148 din 08.04.1999
Legea pentru prevenirea și combaterea marginalizării sociale numărul 116 / 2002
Constituția României din 2003
Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, republicată în anul 2009
Ghidului Comisiei Economice a Națiunilor Unite pentru Europa
Strategia de Dezvoltare Durabilă a Municipiului Bacău 2020
Ghid de monitorizare și evaluare
E. Focșeneanu – Istoria Constituțională a României: 1859-1991, editura Humanitas, București, 1992
F. G. Dumont- Economie urbaine, villes et territories en
competition, 1993
L. Pena- Sinteză a legislației privind restituirea sau compensarea bunurilor naționalizate, expropriate ori confiscate abuziv în fostele țări comuniste europene, Buletin de informare legislativă, Consiliul Legislativ, nr. 1/1998
F.Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae- Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, Volumul II, Legislație și jurisprudență, editura Rosetti, București, 2001
N. Șt. Noica- Între istorie și actualitate. Politici de locuire în România, editura Mașina de Scris, București, 2003
V. Dragatov- Gestiunea Imobiliară, editura ASE, București, 2005
M. Profiroiu- Politici Publice, editura Economică, București, 2008
C. Alpopi- Elemente de urbanism, editura Universitară, București, 2009
A. M. Pippidi, S. Ioniță- Politici publice: teorie și practică, editura Polirom, București, 2002
A. Miroiu- Introducere în analiza politicilor publice, București, 2001
H. Zhu- The importance of property markets for monetary policy and financial stability. Paper prepared for the IMF-BIS conference on Real Estate Indicators and Financial Stability, 27-28 October 2003
G. A ndrusz, M. Harloe, I. Szelenyi- Cities after Socialism – Urban and Regional Change and Conflict in Post-socialist New York Cities, Blackwell Press, Oxford, 1996
Baker, S. Driver, McCallum – Residential Exposure Assessment – A sourcebook, Kluwer Academic Press, (2001)
M. Berza- Evaluarea riscului urban în municipiul Bucuresti, teză de doctorat, Universitatea din Bucuresti, Facultatea de Geografie, 2007
http://www.bacauinteractiv.ro
http://instalatii.utcb.ro
http://www.rellox.ro
http://www.100construct.ro
http://www.wall-street.ro
http://www.banii
http://www.adevarul.ro
http://media.imopedia.ro
http://ziareromania.ro
http://www.ziare.com
http://www.imonews.ro
http://fluximobiliar.com
http://www.zf.ro
http://www.ansambluri-rezidentiale.ro
http://www.anl.ro
http://www.immo-land.ro
BIBLIOGRAFIE
Decretul 92/1950
Constituția României din 1991
Hotărârea Nr. 1/2 februarie 1995
Legea Locuinței numărul 114 /1996
Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40 din 08.04.1999, publicată în Monitorul Oficial nr. 148 din 08.04.1999
Legea pentru prevenirea și combaterea marginalizării sociale numărul 116 / 2002
Constituția României din 2003
Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, republicată în anul 2009
Ghidului Comisiei Economice a Națiunilor Unite pentru Europa
Strategia de Dezvoltare Durabilă a Municipiului Bacău 2020
Ghid de monitorizare și evaluare
E. Focșeneanu – Istoria Constituțională a României: 1859-1991, editura Humanitas, București, 1992
F. G. Dumont- Economie urbaine, villes et territories en
competition, 1993
L. Pena- Sinteză a legislației privind restituirea sau compensarea bunurilor naționalizate, expropriate ori confiscate abuziv în fostele țări comuniste europene, Buletin de informare legislativă, Consiliul Legislativ, nr. 1/1998
F.Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae- Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, Volumul II, Legislație și jurisprudență, editura Rosetti, București, 2001
N. Șt. Noica- Între istorie și actualitate. Politici de locuire în România, editura Mașina de Scris, București, 2003
V. Dragatov- Gestiunea Imobiliară, editura ASE, București, 2005
M. Profiroiu- Politici Publice, editura Economică, București, 2008
C. Alpopi- Elemente de urbanism, editura Universitară, București, 2009
A. M. Pippidi, S. Ioniță- Politici publice: teorie și practică, editura Polirom, București, 2002
A. Miroiu- Introducere în analiza politicilor publice, București, 2001
H. Zhu- The importance of property markets for monetary policy and financial stability. Paper prepared for the IMF-BIS conference on Real Estate Indicators and Financial Stability, 27-28 October 2003
G. A ndrusz, M. Harloe, I. Szelenyi- Cities after Socialism – Urban and Regional Change and Conflict in Post-socialist New York Cities, Blackwell Press, Oxford, 1996
Baker, S. Driver, McCallum – Residential Exposure Assessment – A sourcebook, Kluwer Academic Press, (2001)
M. Berza- Evaluarea riscului urban în municipiul Bucuresti, teză de doctorat, Universitatea din Bucuresti, Facultatea de Geografie, 2007
http://www.bacauinteractiv.ro
http://instalatii.utcb.ro
http://www.rellox.ro
http://www.100construct.ro
http://www.wall-street.ro
http://www.banii
http://www.adevarul.ro
http://media.imopedia.ro
http://ziareromania.ro
http://www.ziare.com
http://www.imonews.ro
http://fluximobiliar.com
http://www.zf.ro
http://www.ansambluri-rezidentiale.ro
http://www.anl.ro
http://www.immo-land.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Politici de Locuire In Romania (ID: 144584)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.