Politica de Locuire

Drept

Politica de Locuire

Byadmin ianuarie 1, 2024

LUCRARE DE LICENȚĂ

“Politica de locuire”

Cuprins

Introducere

Justificarea alegerii temei

Stadiul cunoașterii în domeniu

Capitolul 1. Politici de locuire-aspecte generale

1.1. Cadrul general

1.2. Elementele politicii de locuire și ale locuinței

1.3. Obiectivele politicii de locuire

1.4. Implementarea politicii de locuire

Capitolul 2. Politica de locuire în unele state europene

2.1. Aspecte generale

2.2. Exemple ale politicii de locuire

2.2.1. Danemarca

2.2.2. Finlanda

2.2.3. Italia

2.2.4. Olanda

2.2.5. Spania

2.2.6. Irlanda

2.3. Documente europene cu relevanta asupra problematicii locuirii

Capitolul 3. Politica de locuire în România după 1989

3.1. Excluziunea de la locuire-Factori determinant

3.2. Accesul locuințelor la utilități publice

3.2.1 Apă rece

3.2.2. Apă caldă și încălzirea

3.2.3. Alimentarea cu energie electrică

3.3. Piața imobiliară din România

3.4. Necesitatea de locuințe în România

3.5. Indicatori ai locuirii în România

Capitolul IV. Studiu de caz-Ansamblul rezidențial Otopeni-Matei Basarab

Introducere

Încă de acum câteva secole autoritățile din majoritatea țărilor au urmat îndeaproape un anume tip de politica de locuire ale cărei trăsături și obiective s-au tot modificat și evoluat de-a lungul timpului. Locuirea este o problematică ce se afla mereu în actualitate, atât pentru administratorii ce se ocupă cu gestionarea acțiunilor legate de această tematică, cât și pentru specialiștii implicați în procesul de rezolvare a problemelor legate de domeniul locuirii.

Din această cauză, este absolut necesar să se înțeleagă toate aspectele domeniului locuirii, deoarece această ramură reflectă în mare parte dinamica și calitatea vieții dintr-o societate.

Justificarea alegerii temei

Am ales să dezbat această temă în lucrarea mea de licență deoarece locuirea și problema locuințelor este una de actualitate și devine o problemă din ce în ce mai mare în societatea românească. În ziua de astăzi, pentru mulți dintre cetățeni, achiziționarea unei locuințe a devenit un impediment clar datorită nivelului de trai scăzut. Iar pe lângă achiziționarea unei locuințe o altă problemă este întreținerea ei, din aceleași motive. Comparată cu alte state ale Uniunii Europene, România nu sta deloc bine la acest capitol ce privește domeniul locuirii și al locuințelor. După spusele unor specialiști, posesia unei locuințe este un factor primordial în stabilirea statutului unui individ în societate.

Așadar, părerea mea este că ar trebui regândite politicile de locuire și implementate numeroase schimbări în acest domeniu, și alte domenii adiacente, atât de importante pentru societatea și stilul de viață al cetățenilor României. Însă pentru a reuși acest lucru este nevoie de voință, mobilizare în masă și abordarea problemei dintr-un alt unghi mai favorabil pentru întreaga societate și nu doar pentru cei care elaborează aceste legi.

Stadiul cunoașterii

Puține lucruri se intersectează și influențează atât de multe aspecte ale vieții așa cum o face locuirea: ea este mult mai mult decât un adăpost față de elementele naturii.Ca și cămin, locuirea este elementul principal pentru familie și viața domestică, un loc de refugiu și de relaxare de la rutina de lucru și școală, este un loc privat.Are de asemenea o încărcătură simbolică, și poate fi considerată ca un factor al statului individului în societate.Locuința este de asemenea un bun major pentru proprietar, fiind cea mai răspândită formă de avere personală în societate (Schwartz, 2012).

În principal datorită naturii lor duale – ocupându-se de echitate socială și simultan de dezvoltare economică – politicile de locuire sunt subiect de cercetare și la nivel suprastatal, literatură de specialitate anticipând abordarea politică a acestui subiect în Uniunea Europeană (Kleinman, 2002).

Consecințele cele mai importante ale Uniuni Europene asupra locuirii nu apar ca un rezultat direct al impactului directivelor și programelor de finanțare europene, ci ca un rezultat indirect al consecințelor integrării politice și economice. Se tot specula, în acea perioadă, că Tratatul de la Maastricht va avea implicații importante asupra locuirii prin mai multe căi: moblitatea factorilor, politica de concurență și liberalizarea piețelor, creșterea economică, scăderea inflației, reducerea cheltuielilor guvernamentale, armonizarea fiscală și problemele legate de cetățenie și justiție socială; însă se pare că au fost doar simple speculații (Priemus, 1994).

POLITICA DE LOCUIRE

Capitolul 1. Politica de locuire-aspecte generale

Cadrul general

Încă din cele mai vechi timpuri, locuirea a avut un aport esențial în dezvoltarea și formarea oricărei societăți, putându-se afirma că ea a stat la baza progresului social, economic și cultural.Pe parcursul timpului, cererea pentru locuințe a crescut, iar pentru că această nevoie să fie îndeplinită în mod corespunzător a fost nevoie de crearea, dezvoltarea și introducerea unor elemente de politică publică ce aveau să îmbunătățească domeniul locuirii.

Pentru a înțelege mai bine acest concept este necesar să cunoaștem explicitarea termenului de “politica”, iar mai apoi și cel de “politică publică”.Termenul de “politica” este mai greu de definit, deoarece de-a lungul timpului a înfățișat mai multe definiții și înțelesuri.

Spre exemplu, în unele țări latine, termenul de “policy” are înțeles de decizie.Mai exact, acesta se referă la “o decizie formală (lege, act administrativ, circulară) a unei autorități legitim alese care adopta într-un cadru formal, conform unor proceduri dinainte stabilite”.Din punct de vedere analitic însă, aceste termen poate fi privită și din alte perspective și să îmbrace alte definiții, însă asta implică adoptarea și a altor elemente.Din punct de vedere comportamental “o politică este o decizie care se caracterizează prin acțiuni și conduit ale celor care le îndeplinesc”. (Profiroiu, 2008, pag.14).

Într-o altă definiție se precizează că politica “stabilește un ansamblu de acțiuni privind o problemă publică, care este destinat rezolvării sau ameliorării acesteia, într-un anumit interval de timp”. (Noica, 2008, pag.15).

Așadar, putem spune că o politică publică este acel ansamblu de acțiuni luat de o autoritate legală și responsabilă prin care se încearcă îmbunătățirea anumitor aspecte din viața cetățenilor.Ea se referă la reunirea a mai multor factori în vederea concentrării experiențelor lor personale și a formulării pe baza lor a unei soluții.Elementele definitorii ale unei politici publice sunt:

1. Ansamblul de acțiuni întreprinse trebuie să aibă în comun sectorul de activitate sau același teritoriu. Cu alte cuvinte, este necesar să existe o unitate a câmpului de acțiune.

2. Acțiunile desfășurate trebuie să aibă o legătură.

3. O politică publică, pentru a fi eficace, trebuie concepută în funcție de anumite obiective și de rezultate tangibile.

4. O politică publică trebuie să responsabilizeze.Ca urmare, autoritatea care o inițiază trebuie să respecte angajamentele și să accepte ansamblul efectelor. (Profiroiu, 2008, pag.20, 21).

În consecință și din punct de vedere managerial, o politică publică corespunde unui domeniu de activitate având o cerere specifică, nevoi specifice, o ofertă specifică și deci factori de success specifici independent de alte politici publice.Una dintre cele mai importante variabile din cadrul unei politici este “condiția umană”.Așa că oricine este interest de dezvoltarea sau implementarea politicilor trebuie să țină cont de influența acestei variabile.Indiferent de etapa în care se afla (dezvoltare, implementare sau receptare de către public), politică va depinde de atitudinea umană.De aceea, în susținerea unei politici, o problemă importantă o reprezintă comunicarea cu oamenii, aducerea la cunoștința publicului, pentru obținerea încrederii și a susținerii acestora.

Orice politică publică trebuie să treacă printr-un set de etape înainte de a fi pusă în funcțiune:

– etapa de anunțare și prezentare a documentelor ce vor constitui politică publică

– etapa consultării

– etapa avizării

– etapa adoptării documentelor de politici publice în cadrul unei ședințe de Guvern

– implementarea politicilor publice

– monitorizarea implementări politicii publice

– evaluarea politicii publice

Una din problemele sociale recunscute atât pe plan intern, cât și extern o reprezintă locuirea, care de altfel, însușește și principalul punct de pornire al politicilor de locuire.

Sintagma “politici de locuire” este adesea percepută ca o sumă de activități și sisteme, precum activitatitile de construire, modernizare, consolidare și întreținere a locuințelor, sistemele de credite și facilități ce pot fi acordate beneficiarilor locuințelor sau unor societății de construcții, sistemul sistemul de chirii și alocare a locuințelor sociale, ce sunt de fapt elemente ale politicii. De asemenea, politica de locuire se reflectă în ansamblul dispozițiilor legale, reglementărilor tehnice și financiare privitoare la “așezămintele, instalațiile și lucrările ce sunt necesare pentru a procura oamenilor o locuință sigură, confortabilă și igienică și, în același timp, prielnica pentru exercitarea activităților de toate categoriile, astfel încât să le asigure protecție, prosperitate și propășire”. (Davidescu, 1945).

Politicile de locuire reprezintă orientări concrete pe termen mediu și lung și reflecta tendințele și cerințele sociale.Ele cuprind obiective paralele ce vizează mai multe sectoare, necesare realizării strategiei, reflectând intențiile declarate ale guvernului și se realizează prin programe concrete.

Despre conceptele de locuință, structura zonei de locuit și locuire

“Locuința reprezintă o constructive alcătuită din una sau mai multe camera de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisfice cerințele de locuit ale unei personae sau familii”. (Legea nr. 14/11 octombrie 1996).

Politicile de locuire au ca factor principal locuință, ea putând fi definită ca “o formă de adăpost uman ocupat de un microgrup (format de obicei din personae înrudite între ele) sau de o persoană și utilizat pentru satisfacerea unui complex de nevoi de menținere și dezvoltare a vieții biologice, psihologice și sociale, principalele nevoi de locuire a căror satisfacere este condiționată de locuința sunt cele de refacere a capacității de muncă, menținere și dezvoltare a stării de sănătate, creștere, educație și îngrijire a copiilor, menținerea coeziunii familiei și a integrării sociale, consum și producție culturală la nivel de individ și familie”. (Dumitrescu, 2004).

Zona de locuit mai este cunoscută și sub numele de zona rezidențială și reprezintă acel spațiu destinat construirii locuințelor și locuirii care ocupa cea mai mare parte în cadrul unui oraș.Acest spațiu poate ajunge la un procent de 40-60% din suprafața localității, însă, ca suprafață a teritoriului poate ajunge la 80%.În afara clădirilor de locuit, zona rezidențială cuprinde și alte amenajări anexe cum ar fi terenuri de joacă pentru copii, garaje, platforme gospodărești etc), instituții pentru educarea copiilor (creșe, grădinițe, școli), dotări cultural-educative și recreative (biblioteci, sala de reuniuni etc), dotări comerciale și de deservire (magazine, unități de alimentație publică, supermaketuri etc), dotări sanitare (dispensare, policlinici), spații verzi si circulația care asigură accesul în toate elementele componente ale zonei rezidențiale.

Structura zonei de locuit are o importanță semnificativă în acest sens, deoarece realizarea ei implica o atenție sporită și o planificare deosebită întrucât ea trebuie să îndeplinească cât mai pe larg și cât mai bine cerințele din ce în ce mai complexe ale cetățenilor, fie ele de ordin calitativ, cât și cantitativ.

“Locuirea umană este reprezentată de organizarea și desfășurarea de servicii social-culturale, tehnico-edilitare și de servicii solicitate de populația aflată într-un perimetru definit și în imediata t, zona rezidențială cuprinde și alte amenajări anexe cum ar fi terenuri de joacă pentru copii, garaje, platforme gospodărești etc), instituții pentru educarea copiilor (creșe, grădinițe, școli), dotări cultural-educative și recreative (biblioteci, sala de reuniuni etc), dotări comerciale și de deservire (magazine, unități de alimentație publică, supermaketuri etc), dotări sanitare (dispensare, policlinici), spații verzi si circulația care asigură accesul în toate elementele componente ale zonei rezidențiale.

Structura zonei de locuit are o importanță semnificativă în acest sens, deoarece realizarea ei implica o atenție sporită și o planificare deosebită întrucât ea trebuie să îndeplinească cât mai pe larg și cât mai bine cerințele din ce în ce mai complexe ale cetățenilor, fie ele de ordin calitativ, cât și cantitativ.

“Locuirea umană este reprezentată de organizarea și desfășurarea de servicii social-culturale, tehnico-edilitare și de servicii solicitate de populația aflată într-un perimetru definit și în imediata apropiere a acestora, care satisfac necesitățile obiective, curente și de prima necessitate ale finite umane” (Alpopi, 2008, pag. 3).

Elementele politicii de locuire și ai locuinței

Politicile de locuire cuprind anumite elemente fără de care îndeplinirea lor nu ar fi posibilă:

– activități de construire

– activități de modernizare

– activități de consolidare și întreținere a locuințelor

– sistemul de credite și facilități

– sistemul chiriilor și acordării de locuințe sociale

Politica de locuire are ca scop îndeplinirea unor obiective stabilite anterior,în sensgeneral, prin documente și declarații guvernamentale legale

Pentru că o locuință să fie considerate adecvată ea trebuie să conțină următoarele elemente:

a) Securitatea proprietatii-orice persoană care deține o locuință trebuie să aibă un anumit grad de securitate care îi oferă o protecție legală asupra evacuării forțate, a hartuirii sau a altor pericole.

b) Accesul la servicii (utilități publice)-orice locuință care se consideră a fi adecvată trebuie să conțină anumite dotări esențiale pentru asigurarea sanatii, securității, confortului etc.

c) Locuința trebuie să fie locuibilă

d) Accesibilitatea-acest aspect se referă în special la anumite grupuri dezavantajate care ar trebui să aibă acces în permanență la resurse pentru a duce o viață normală.O locuință adecvată trebuie să fie accesibilă oricui.

e) Permisibilitate

f) Poziționarea/locația – o locuință ar trebui să fie poziționată în apropierea locului de muncă, precum și de alte instituții cum ar fi: spitale, școli, instituții cu profil economic etc.

g) Adecvare culturala- locuința trebuie să fie ca o reflexie cultural a persoanei care o deține.

1.3. Obiectivele politicii de locuire

a) Obiective principale calitative

*calitatea locuirii – acest concept este cel mai bine definit prin examinarea unui număr de însușiri fizice și sociale ale mediului locativ și al celui din împrejurul.Aceste însușiri pot fi: densitatea locativă, aspectul fizic, calitatea structurală a unității locative, accesul la transportul public și la serviciile sociale, satisfacția față de locuință și vecinătate etc.

Acest subiect al calității a fost dezbătut de mai mulți specialiști care au ajuns la concluzia că, noțiunea de “calitate a locuirii” repezinta factorul cheie al “calității vieții”.Această noțiune cuprinde mai multe planuri care trebuie acoperite, cu scopul de a îndeplini toate cerințele necesare unei locuiri adecvate și a desfășurării vieții de zi cu zi într-un mediu cât mai propice: salubritatea, securitatea, confortul, estetica, comoditatea și adaptabilitatea etc.

*calități urbanistice (amplasarea în teritoriu și localitate) – acest factor este probabil unul dintre cei mai importanți factori, deoarece în funcție de amplasamentul locuinței, nevoile locatarilor pot fi satisfăcute mai rapid sau mai lent.Cu cât locuitorii au acces mai ușor la anumite funcțiuni că, educație, sănătate, cultură, comerț, transport, cu atât ei își vor îndeplini mai repede nevoile și vor fi mai mulțumiți.

*calități economice – impactul economic a fost întotdeauna un factor decisiv în achiziționarea de locuințe.Un posibil cumpărător va caută mereu să găsească o locuință a cărui raport calitate-pret să fie cât mai balansat.Acest factor “preț” referindu-se la toate aspectele economice ce vor fi incluse (cost inițial, impactul în viitor-calitatea menținerii în timp, adaptabilitate, costul de exploatare, costul creditului-costul revânzării, impactul impozitelor locale).

b) Obiectivul principal cantitativ

Acest obiectiv are în vedere numărul mediu de locuințe construite într-un an în acea zonă și suprafața locuibilia construită, preț și putere de cumpărare.

1.4. Implementarea politicii de locuire

O politică de locuire nu se poate implementa orișicum.Ea se face numai în baza unui plan coerent pe termen lung,pe toate nivelurile existente, în care se vor lua în calcul toate domeniile implicate:juridic, financiar, urbanistic, social, al administrației locale, al materialelor de construcție și al protecției mediului.O simplă eroare de calcul, lipsă din vedere a unui singur domeniu din acest plan al procesului implementării duce la probleme grave în special asupra sectorului social.Acest proces de implementare este influențat și de capacitățile claselor sociale de a își putea permite serviciile oferite de către stat

O politică de locuire are nevoie de anumite instrumente pentru promovare.O primă categorie de instrumente face referire la promovarea producerii de noi locuințe, mai exact la inițiativa pentru a dezvolta fondul locativ prin noi construcții sau renovarea / revitalizarea unor locuințe vechi. Pentru o politică care se concentrează pe promovarea producerii de locuințe sunt esențiale răspunsurile la următoarele chestiuni: cine decide ce se va construi, unde și când.De aceste instrumente se ocupa de obicei administrația publică, dar și investitorii privați, în funcție de interesele fiecăruia.

Un alt set de instrumente face referire la finanțarea locuirii și necesită recurgerea la împrumuturi, subvenții și impozite.Prin îmbinarea acestor instrumente se urmărește îndeplinirea următoarelor obiective: asigurarea accesibilității din punct de vedere financiar la o locuință decentă, contribuirea la crearea unui fond locativ de standard cel puțin decent și, în unele situații, reducerea diferențelor dintre cheltuielile familiilor pentru locuire datorate condiției locuințelor.

Capitolul 2.Politica de locuire în unele state europene

2.1. Aspecte generale

Politica de locuire este un domeniu care a preocupat autoritățile din timpuri mult mai îndepărtate, și nu numai în România, ci în toate celelalte țări ale lumii.O dată cu trecerea timpului au evoluat și obiectivele politicilor de locuire deoarece aceasta este o ramură aflată mereu în mișcare, atât pentru specialiștii ce administrează gestionarea proceselor specifice politicilor de locuire, cât și a specialiștilor ce iau parte la procesul de rezolvare a problemelor specifice domeniului.

Schimbările semnificative din societatea de astăzi, care se referă la persoanele fizice, organizații, la stat și economie au afectat o gamă largă de politici sociale, în special politicile de locuire.Politicile publice de locuire au variat considerabil în funcție de schimbările economice, sociale, demografice și urbane, cât și din cauza dorințelor și așteptărilor indivizilor.

Înainte de formularea unei politici de locuire, fiecare țară său oraș trebuie să stabilească un număr de motive bine argumentate pentru a putea recurge la implementarea ei.Însă, pe lângă aceste motive mai există și o altă serie de argumente, prin care administrația, fie ea locală sau centrală, se va implica în proiectul implementării, și fără de care aceste politici nu ar putea lua naștere.În primul rând, este vorba despre un drept și totodată o nevoie fundamentală pe care orice individ ar trebui s-o aibă, și anume, dreptul la o locuință care să îndeplinească cât de cât standardele necesare unei vieți decente, această nevoie ajutându-l pe individ să ajungă la o anumită performanta și să aibă un anume raport în societate.

Așa cum s-a observat de-a lungul timpului, fără un factor principal care să coordoneze corespunzător toate aceste procese privind domeniul politicilor de locuire, accesul corespunzător la locuințe nu ar putea fi atins, așa că administrația publică intervine ca factor reglementator și impune o serie de elemente de politică publică în sectorul locuirii.

În ultimii 20 de ani, în Europa Centrală și de Est au avut loc schimbări radicale în plan politic, așa că politicile de locuire au avut nevoie de revizuire pe baza unor principii noi și de actualitate.Pentru a sprijini toate aceste schimbări Comisia Economică pentru Europa a Națiunilor Unite a elaborat un ghid (UNECE 1993) care concentrează experiența existentă la momentul 1993 în sectorul politicilor de locuire, accentuând, în special, aspectele importante pentru țările din centrul și estul Europei.

Toate țările care sunt dezvoltate aplica o politică active în domeniul locuirii.Mijloacele de implementare a acestor politici diferă de la țară la țară, lunadu-se în considerare modul în care este organizată puterea, tradițiile naționale, modalitățile de finanțare etc.Însă, cu toate acestea, peste tot regăsim aceleași întrebări, aceleași dezbateri privind eficacitatea pliticilor publice.

Modul în care instituțiile unui stat sunt organizate are o influență importanta asupra politicilor din domeniul locuirii.În anumite țări politica locuirii este descentralizata: statul impune anumite direcții de urmat și un ajutor financiar global, pe care grupările regionale și locale trebuie să le repartizeze și să le gestioneze.Aici putem da drept exemplu Germania, unde regiunile (landurile) au un rol cât se poate de important în legătură cu comunele.Un alt exemplu ar fi Spania și Italia care pun mare accent pe regiuni.Iar în Belgia, fiecare regiune componenta își elaborează propriile politici și sunt conduse de către ministere proprii.

Pe lângă politicile de locuire descentralizate le întâlnim și pe cele centralizate, ca în cazul Franței și al Marii Britanii, unde statul intervine într-o mare msura în definirea și în aplicarea politicii.Drept urmare, nivelul central împuternicește colectivitățile locale cu mijloace necesare pentru a interveni.

Tradițiile naționale ale unei țări sunt influențate în primul rând de către procentul de propietari ocupanți, comparative cu sectorul locativ.Anumite țări sunt în mod tradițional tari de propietari, și este adevărat în particular în cazul țărilor latine care sunt atașate proprietății lor imobiliare, sau în cazul Statelor Unite ale Americii, care și-au pus bazele economiei pe inițiative individuală.În Marea Britanie, numărul mare de proprietari ocupanți provine dintr-o evoluție recentă, susținută de o politică foarte voluntarista de acces la proprietate, facilitata de proporția ridicată de locuințe individuale.Pe de altă parte, tari precum Germania, Olanda sau Suedia au o veche tradiție locativă, cu un procent ridicat de locatari pentru prima, și un sector locativ social public puternic pentru ultimele două.

Tabel 2.1. Situatia proprietarilor

Sursa: Edou, Emmanuele, “Le logement en France, Economie, politique et societe”, Editure Economica, 1996, pag. 92

Tabel 2.2. Situatia sectorului locativ (public sau privat)

Sursa: Edou, Emmanuele, “Le logement en France, Economie, politique et societe”, Editure Economica, 1996, pag. 92

De asemenea, multe țări depend de tradițiile de finanțare.Pentru anumite țări precum Suedia sau, mai recent, Marea Britanie, ajutoarele pentru locuințe au făcut parte din politica de transferuri sociale și sunt, astfel alocații, adică ajutoare personale care au fost cel mai mult dezvoltate.Alte țări sunt mai mult axate pe subvenții, cazul Germaniei, sau pe avantaje fiscale, care în Statele Unite ale Americii reprezintă sume semnificative, de vreme ce cei ce au acces la proprietate pot scădea din veniturile lor impozitate totalitatea dobânzilor împrumuturilor pe care le-au subscris pentru a-și cumpăra locuința.Ca o concluzie, este aproape imposibil că bugetul alocat locuințelor să fie neglijat în toate aceste țări.

În domeniul finanțării, un număr mare de țări depinde de existența instituțiilor publice specializate care să accepte să împrumute privaților pentru o perioadă îndelungată de timp, și de tipul acestora, adică dacă aceste instituții sunt bănci sau organisme non lucrative.

Tabel 2.3. Ajutoare personale (asistenta sociala)

Sursa: Edou, Emmanuele, “Le logement en France, Economie, politique et societe”, Editure Economica, 1996, pag. 93

Tabel 2.4. Durata medie de imprumuturi oferite noilor proprietari

Sursa: Edou, Emmanuele, “Le logement en France, Economie, politique et societe”, Editure Economica, 1996, pag. 93

În toate țările, politicile conduse urmăresc să optimizeze cheltuielile publice în jurul obiectivelor prioritare.În Marea britanie este vorba de diminuarea unui parc locativ public considerat excesiv, printr-o politică activa de vânzare către ocupanți care dispun de un drept de cumpărare și de prețuri foarte atractive.În Germania, luându-se în considerare importanta efortului public în favoarea unei reluări viguroase a construcției noi pentru a face față afluxului de refugiați, guvernul cauta să obțină o ajustare locală.În Olanda s-a întreprins o revizuire globală a raporturilor dintre stat și organismele de locuința socială pentru a asigura mai multă autonomie în fixarea chiriei și în responsabilitatea financiară.

2.2. Exemple ale politicii de locuire

2.2.1. Danemarca

Începând cu mijlocul anilor 1950, pe măsură ce economia țării a început să prospere, statul danez și-a luat un angajament major privind cheltuielile politicii de locuire, de multe ori cheltuind 2% din PIB pe an pe politici.În același timp, danezii, că indivizi, au fost pregătiți să plătească în medie, proporții ridicate din veniturile lor (până la 30%) pe locuințe.În consecință, Danemarca are acum politici mature, cât și locuințe de înaltă calitate.Deși problemele de locuire încă persista ele sunt mai puțin acute decât în celelalte țări mai sărace ale UE.Progresele înregistrate în trecut și dinamica din prezent oferă politicilor de locuire daneze un accent oriental distinctiv și de calitate.

Accentul din ultimul deceniu pus pe politica daneză a fost să se recunoască rolul major al piețelor de locuințe.Sectorul de locuințe sociale danez cuprinde aproape 700 de asociații non-profit ce se ocupă cu locuințele, ele fiind răspândite atât în mediul urban, cât și cel rural.Finanțarea investițiilor este distinctivă în cadrul Uniunii Europene: 91% este un împrumut privat, 7% provine din partea municipalității, iar 2% din partea chiriașilor.

Stabilitatea politică a fost o caracteristică a politicii daneze de locuire în ultimii 20 de ani, politicile mai mult evoluând decât să fie schimbate.Susținerea progresului din trecut și regândirea interconexiunilor dintre locuințe cu alte activități au fost caracteristicile cheie ale anilor ’90.

2.2.2. Finlanda

Politica de locuire a fost implementată la nivel central, deși acum este din ce în ce mai fragmentată.Agenția de Locuințe Temporare care oferea credite pentru locuințe subvenționate a fost lichidată în mijlocul anilor 1960 și înlocuită de către Consiliul Național de Locuințe (CNL).Ministru Meidiului, sfătuit de către un întreg Consiliu pentru locuințe, a fost responsabil pentru legislația generală de locuire și pentjru bugetul alocat locuințelor, în timp ce CNL a fost responsabil pentru punerea în aplicare a unei game largi de măsuri, inclusiv distribuirea bugetului de locuințe în rândul autorităților locale.

În 1980 administrația politicii de locuire a fost descentralizata, CNL pierzându-și din funcții.La sfârșitul anului 1994 CNL a fost desființată, portofoliul său de credite fiind transferat la un fond de locuințe separat ce aparținea de Minsterul Mediului.

În prezent, autoritățile locale sunt active în planificarea locală și sunt cei mai importanți jucători de pe piața funciară.Ele sunt responsabile pentru elaborarea programelor anuale de locuințe, achiziționarea și dispunerea de terenuri pentru construcții, și într-o anumită măsură, finanțarea producției de locuințe.Autoritățile locale sunt de asemenea responsabile pentru gestionarea cererilor pentru credite imobiliare, inclusiv cele care vizează programul de renovare.

Costul pentru politicile de locuințe este destul de scăzut comparativ cu standardele din nordul Europei.În 1994 s-a ridicat la 8.9 miliarde de dolari, echivalentul a aproximativ 2% din PIB.

Politica de locuire a Finlandei a operat într-un climat de criză economică.La începutul anilor 1990 comerțul cu fosta Uniune Sovietică a fost marcat de colaps, iar băncile au fost lovite de către o criză economică, care au necesitat subvenții financiare de aproape 8% din PIB.Toate aceste probleme au pus presiune pe sistemul de locuințe, reducând în același timp bugetul disponibil pentru acest sistem.

2.2.3. Italia

Până la sfârșitul anilor 1980 accentul evident al politcii de locuire s-a pus pe extinderea producției de case mari pentru a face fața populației aflată în creștere.Cu toate acestea, sprijinul statului a fost extrem de limitat și, la nivel local, slab organizat.

Principalele dificultăți cu care se confruntă acum sistemul de locuințe este mărimea și starea necorespunzătoarea a fondului de locuințe în ceea ce privește sărăcia și viață de familie.Acestea includ:

– imigranți săraci care contribuie la creșterea numărului de oameni fără adăpost și la supra aglomerarea suburbiilor pentru că nu au avut sprijinul familiei.

– o lipsă evidență de unități de închiriere pentru tineri și pentru vârstnici în zonele urbane

– nevoia de a dezvolta mai multe competente la nivel local privind asigurarea de locuințe

2.2.4. Olanda

Sistemul de locuințe în Olanda este în curs de schimbări radicale.Se face trecerea de la a avea una dintre cele mai mari intervenții ale Guvernului în domeniul politicii de locuire, la una din cea mai slabă intervenție și de la a avea unle dintre cele mai scumpe politici de locuire, la ce unele din cele mai ieftine.

Această schimbare vine după zeci de ani de politica de locuire care a dus la apariția celui mai mare sector social de închiriere din Uniunea Europeană.Guvernul a fost în măsură să exercite un control foarte strict asupra sectorului social de închirieri, controlând sistemul de subvenționare.Dar politica olaneza de locuire a fost foarte costisitoare.În 1990 costul politicii, incluzând scutirile de taxe, a fost de aproximativ 3,2% din PIB%.Politicile adoptate de la publicarea memorandumului Heerma, în 1989, pentru a reduce costurile locuințelor au avut și încă au consecințe importante pentru organizațiile de locuințe olandeze:

– finanțarea pentru dezvoltarea de locuințe sociale provine acum din partea sectorului privat, față de trecut, când provenea de la Guvern;

– a fost înființat Fondul Central și Fondul de Garanții pentru a proteja financiar corporațiile mai slab cotate;

– regulamentul Guvernului a fost slăbit și înlocuit cu o evaluare a performanței de către corporațiile care se ocupă de locuințe;

– toate autoritatiile locale din domeniul locuințelor au fost transferate în sectorul corporațiilor pentru locuințe.

2.2.5. Spania

Spania deține una dintre cele mai mari rate de deținere a unei locuințe din Europa.Principala problemă a politicii de locuire din Spania s-a dovedit a fi “accesibilitatea”. Cu toate acestea, acest termen este folosit într-un sens destul de larg. Decât să se limiteze la persoanele excluse social, persoanele cu handicap, persoanele în vârstă, refugiați, solicitanți de azil și persoanele fără adăpost, acest termen se referă la cei cu venituri mici și medii în general.

Nivelul general de support fiscal pentru deținerea unei locuințe este limitat.O familie spaniolă cu un venit mediu își dedică circa 28-29% din venituri pentru locuința.Cifra ar putea fi mult mai mare pentru persoanele cu venituri mici, însă nu există date statistice exacte disponibile.

Locuințele sociale din Spania iau forma unor blocuri de apartamente (între 5 și 10 etaje) și de dimensiuni limitate (de obicei sub 80 de ).În ultimele 2 decenii construirea locuințelor și calitatea lor s-a îmbunătățit, deoarece tehnicile de constructive s-au îmbunătățit, materialele sunt de o calitate superioară, iar autoritățile locale înmânează proiectele tinerilor arhitecți cu perspective și idei inovatoare de viitor.Problemă rămâne însă în cartierele de locuit vechi și marginale unde politica de locuire și reabilitare evoluează într-un ritm lent.

2.2.6. Irlanda

Locuirea din Irlanda a fost una de rate ridicate ce cuprindea construcții noi (șase unități la 1000 persoane/an) și de o îmbunătățire a calității ridicată începând cu 1970.Pentru cea mai mare parte a anilor 1980 și în special în a doua jumătate a deceniului, restricțiile de cheltuieli publice au oprit Guvernul să mai acorde sprijin locuințelor, însă Irlanda a continuat să progreseze din punct de vedere economic datorită aderării la UE. Condițiile de locuit, care nu erau satisfăcătoare după standardele UE, s-au îmbunătățit enorm.

Dreptul la proprietate, care era deja ridicat în 1970 (în jur de 70% din gospodarii) a crescut rapid la 81% până în 1991.O parte semnificativă din această creștere s-a datorat adoptării unei reduceri de până la 30% a achiziției de locuințe a autorităților locale.Deși sectorul municipal al locuințelor a constuit o treime din stocul național de locuințe până în 1991, cota de posesiune a fost de doar 11%.

Politicile de locuire au fost la începutul anilor 1990, determinate încă, în principal, de Guvernul central, atât în ceea ce privește finanțarea cât și planificarea lor.Autoritățile locale au avut roluri, în general slabe, în dezvoltarea de politici și opțiuni de investiții și nu au fost considerate ca fiind furnizatoare de idei inovatoare.

2.3. Documente europene cu relevanta asupra problematicii locuirii

De-a lungul timpului au luat naștere nenumărate viziuni ce vizau dezvoltarea și evoluția socială, respectiv economică a Europei, iar pentru a se îndeplini aceste obiective au fost formulate o serie de proiecte cu privire la dezvoltarea durabilă a teritoriului.În contiuare voi enumera câteva dintre ele:

a) Carta Europeană a Amenajării Teritoriului – a avut ca obiective fundamentale:

– dezvoltarea socio-economică echilibrată a regiunilor

– îmbunătățirea calității vieții

– gestionarea responsabilă a resurselor naturale și protecția mediului

– folosirea rațională a terenului

b) Schema de Dezvoltare a Spațiului Comunitar – a avut ca obiective:

– dezvoltarea unui sistem urban echilibrat și policentric și o nouă relație oras-mediu rural

– asigurarea unei parități a accesului la infrastructuri și informații

– dezvoltarea durabilă, gestionarea inteligenta și protejarea naturii și a patrimooniului cultural

c) Conferința Europeană a Miniștrilor Responsabili cu Amenajarea Teritoriului – a avut următoarele obiective:

– promovarea coeziunii teritoriale prin intermediul unei dezvoltări socio-economice echilibrate și de îmbunătățire a competitivității;

– promovarea încurajării dezvoltării generate de funcțiunile urbane și de îmbunătățirea relațiilor dintre orașe și sate;

– pomovarea unor condiții de accesibilitate mai echilibrate;

– facilitarea accesului la informație și cunoaștere;

– reducerea degradării mediului ;

– valorificarea și protecția resurselor și patrimoniului natural;

– valorificarea patrimoniului cultural ca factor de dezvoltare;

– dezvoltarea resurselor energetice în menținerea securității;

– promovarea unui turism de calitate și durabil;

– limitarea preventivă a efectelor catastrofelor naturale

Capitolul 3.Politica de locuire în România după 1989

Anii 1990 au marcat una dintre cele mai mari schimbări privind domeniul construirii de locuințe.După prăbușirea comunismului toată lumea se aștepta ca, sectorul ce se ocupă cu construcțiile de locuințe să iasă la suprafață, să preia inițiativa și să se construiască cât mai mult.Însă, nu a fost nici pe departe așa, ci dimpotrivă, datorită impactului unor factori sociali și economici construcția de locuințe a scăzut și mai dramatic.Între timp, datorită migrației populației din zona rurală spre cea urbana și datorită creșterii nupțialității cererea pentru locuințe de muncă a crescut, însă din cauza insuficientei mâinii de lucru aceste cereri nu au putut fi soluționate.

La câțiva ani după decembrie 1989, politica socială emisă de către Guvern nu avea în plan nici un fel de strategii, obiective sau termene pentru rezolvarea problemelor locuințelor.Așadar, pe parcurs au fost eliberate tot felul de decrete și hotărâri de Guvern, ba chiar s-au înființat și anumite societăți precum Centrul Național pentru Așezări Umane-Habitat (CNAU) prin care cu scopul de a se crea o strategie națională privind locuirea.În anul 1992 CNAU a făcut primii pași spre elaborarea unor principii temporare ale strategiei de locuire.

Una dintre cauzele ce a dus la acest declin a fost reprezentat de dispariția sistemului ce se ocupă cu finanțarea construirii de locuințe și imposibilitatea găsirii unei soluții înlocuitoare.Însă în anul 1994, printr-o ordonanță a Guvernului se reinstituie sistemul de finanțare pentru construirea de noi locuințe, dar și pentru terminarea celor deja aflate în execuție.

3.1. Excluziunea de la locuire-Factori determinanți

Printre cei mai importanți factori care au dus la această problemă după 1989 se numără:

• Factori socio-demografici.Creșterea speranței de viață a dus la o destabilizare a vieții de cuplu, ele fiind din ce în ce mai puțin stabile, în timp ce din ce în ce mai mulți oameni prefer să trăiască singuri pentru perioade mai extinse de timp.Acest lucru duce la apariția unor gospodarii (de talie mică), fapt care determină apariția unei presiuni față de piață imobiliară (cererea de locuințe este mai mare decât oferta).

• Schimbările socio-economice.Principalul element peruturbator a fost criză economică ce a influențat stabilitatea locului de muncă și a redus numărul slujbelor full-time, astfel, cei mai multi dintre cei care s-au confruntat cu genul acesta de problema nu isi mai permiteau sa aiba o locuinta decenta.

• Deficiențe în furnizarea și distribuirea bunăstării.O dată cu trecerea timpului, șomajul și veniturile din ce în ce mai scăzute au dus la nevoia că, din ce în ce mai mulți indivizi să fie dependent de sistemul de protective socială și alte servicii asemănătoare.Însă, problema este că acestea nu au organizarea și capacitatea necesară pentru a face față cerințelor și numărului crescând de cereri, mai ales a celui din mediul urban.

• Schimbări în asigurarea locuirii.Datorită minimizării nivelului finanțărilor publice, construirea locuințelor a intrat într-o perioadă de declin la începutului anului 1990, iar mai târziu s-a agravat intrând chiar în colaps, începând cu 1996.Totodată, numărul de locuințe sociale a scăzut considerabil, deoarece multe dintre ele s-au vândut către ocupanți, adică au intrat în posesie privată.Aceasta criz a dus la creșterea chiriilor.

3.2. Accesul locuințelor la utilități publice

3.2.1. Apă rece

Una dintre principalele nevoi ale cetateaului este reprezentată de către apă rece (potabilă).Însă, în unele zone, calitatea locuirii este grav afectată de către această lipsă a apei.Ultimul recensământ, din anul 2002, a scos la iveală faptul că aproximativ 72% dintre locuințele din mediul rural dispuneau de această utilitate în interiorul locuinței.În mediul urban, acest procent a fost de 94%, majoritatea locuințelor fiind racordate la rețele publice de canalizare.Lipsa restului procentelor de până la 100% sunt datorate unor probleme ce fac ca procesul de distribuție a apei curente să nu se realizeze correct: conducte vechi, proiectate necorespunzător, din material neadecvate, lipsa unor resurse financiare necesare retehnologizării etc.

Figura 1. Distribuția în profil teritorial a localităților urbane și rurale în funcție de accesul la apa rece.

3.2.2. Apă caldă și încălzirea

Aceste 2 elemente sunt strâns legate una de alta.Ambele, dar mai ales încălzirea, reprezintă un factor important al gradului de confort al unei locuințe.Standardele din ziua de azi nu mai permit că locuințele să fie neîncălzite sau să ducă lipsă de apă caldă curentă.Însă această situație este favorabilă majorității locuințelor din urbanul mare, deoarece ponderea locuințelor din urbanul mic ce dispun de acești factori crește din ce în ce mai mult.

Această diferență dintre localități tine și de mărimea orașului.Orașele mai mari tind să beneficieze într-o măsură mai mare de locuințe încălzite de la sistemul centralizat sau prin intermediul unei centrale termice.

Gospodăriile cu o stare financiară mai bună și-au permis înlăturarea sistemelor centralizate cu centrale de apartament datorită debranșărilor, însă problema este cu acele apartamente mai puțin înstărite, care în urma acestei debranșări, nu își mai permit o sursă de încălzire și de apă caldă.

Figura 2. Diferentele intre localitatile urbane in functie de accesul locuintelor la apa calda

3.3.3. Alimentarea cu energie electrică

Situația locuirii în România nu reprezintă o problemă ridicată din acest punct de vedere, deoarece în urma recensământului din 2002 a ieșit la iveală faptul că 97% din locuințele din România sunt racordate la rețeaua de energie electrică. (99% mediul urban și 95% mediul rural).

Datele oferite de către ACOVI 2002 au arătat faptul că în doar în 7 cazuri din aproximativ 4750 de locuințe iluminarea se face prin alt mod decât prin racordarea la rețeaua de energie electrică.Dar acest lucru are nici un aspect negative asupra locuirii urbane.

Figură 3. Diferențele între localitățile urbane în funcție de accesul locuințelor energia electrică.

3.3. Piața imobiliară din România

Piața imobiliară suferă schimbări în timp, în funcție de aspirațiile și de cererile oamenilor.Această piață trebuie să asigure trebuie să satisfacă cererile și obiectivele, atât a persoanelor fizice, cât și a celor juridice.Dezvoltarea unei piețe imobiliare este rezultatul politicii generale ale statului, spre exemplu, politică cu privire la calitatea locuințelor din București.

În perioada interbelică, Bucureștiul avea locuințele orientate spre creșterea calității vieții, iar acest lucru era în concordanță cu standardele acelei perioade.În acea vreme, guvernul nu avea ca preocupare asigurarea cu locuințe de calitate pentru majoritatea populației.Însă, după anul 1947, a avut loc o schimbare, iar Guvernul s-a orientat spre asigurarea unui număr mai mare de locuințe pentru cetățeni, chiar dacă nu erau de cea mai bună calitate, dar acest fapt a dus la o creștere a vânzării lor, din ce în ce mai multe personae fiind interesate de acest tip de locuințe.

După 1965, piața imobiliară a început să decadă din nou, datorită presiunilor venite din partea unei lipse majore de locuințe și totodată a strategiei generale a statului.Acest lucru a dus la demolarea a numeroase clădiri, dar în același timp la construirea de blocuri de locuințe.

Cutremurul din 1977 a avut o influență importanta în domeniul construirii locuințelor, doarece a dus la modificarea anumitor standarde pentru constructive, cu scopul de a face locuințele mai rezistente.

Începând din anul 1985, lucrurile au început să ia, din nou, o turnură negativă, datorită faptului că politica generală economică a dus la construirea unor locuințe de o stare din ce în ce mai îndoielnică, acest lucru continuande-se până în 1989.Piața imobiliară a avut o stagnare în primii ani după 1989 datorită lipsei resurselor financiare, acest lucru semnalând un deficit major de locuințe.Însă, după această criză, cu ajutorul statului, se observă o preocupare din ce în ce mai mare pentru construcția de locuințe.

În ceea ce privește situația după anul 1989, conform datelor obținute în urma recensămintelor din anii 1992 și 2002 s-au observat urmatorele (Dragota, 2005, pag. 63) (vezi tabel 1):

Tabel 1

Toate aceste date indică faptul că piața imobiliară din România este în continuă dezvoltare și că este influențată de cerințele cetățenilor privind calitatea, fapt ce obliga și adaptarea ofertei la noile condiții impuse de populație.

3.4. Necesitatea de locuințe în România

După revoluția din 1989, o importanță deosebită a avut-o locuirea în România.Măsurile ce au influențat acest lucru au fost deosebit de sensibile, dintre care: confiscări de terenuri și case construite de statul comunist; dezvoltarea puternică a industriei și a urbanizării între anii ‘50-’70; sistematizarea rurală și urbana; prețurile modice a locuințelor cu chirie vândute către chiriași la începutul anilor ’90; lipsa unor investiții pentru întreținerea și modernizarea locuințelor existente (anii ’80-’90); un ritm scăzut al construirii de noi locuințe (anii ’90); retrocedarea caselor naționalizate celor în drept.

Toată acestea au contribuit la instituționalizarea posesiei de locuințe drept criteriu de acceptare socială perceput printer cele mai importante.Astfel, în condițiile în care în 1998, 95% din gospodarii aveau în proprietate cel puțin o locuință (Comisia Națională de Statistică, 1998), 90% din studenții din Centrul Universitar București considerau în 1995 drept o necessitate posesia unei locuințe. (Voicu, B., decembrie 1995)

Din aceste motive, percepția în domeniu a unei crize și necesitatea de locuințe au devenit tema preferată a deliberării publice, dar adesea se pierde din vedere structura nevoii de locuințe în elaborarea acestor politici.Analize sistematice asupra profilului celui ce își dorește o locuință nouă, asupra tipului de locuințe cerute de populație lipsesc din literatura românească de specialitate (Popescu, E., Preda, M., Dan, A., 1996, 1997). În acest caz s-a dovedit că este dificilă o elaborare de politici sociale ale locuirii coerente care să primească susținerea populației.

3.5. Indicatori ai locuirii în România

O caracteristică esențială a locuințelor din România o reprezintă situația proprietății asupra imobilelor.Doar 3-4% dintre familii locuiesc cu chirie, la care se adăugă alte 3-4% de familii care locuiesc la rude sau prieteni, fără chirie, iar marea majoritate a populației au în posesie cel puțin o locuință.

Tabelul 1. Distribuția gospodăriilor după proprietatea asupra locuințelor

*) Conditiile de locuit…, pag. 8

**) MLPAT ’99. Selectia subiectilor s-a efectuat aleator pe listele electorale.Totusi, operatorii de interviu au fost instruiti ca, in cazul in care la adresa selectionata nu locuia persoana mentionata in lista, ci un chirias (legal sau ilegal) al acesteia, interviul sa se desfasoare cu membrul gospodariei chiriase cel mai apropiat din punct de vedere al caracteristicilor de sex si varsta de persoana selectionata de pe listele electorale.

După anul 1990, marea majoritate a statelor ex-comuniste au propus legi care permiteau cetățenilor să achiziționeze locuințele pe care le aveau în posesie ca și chiriaș al statului.Acest lucru s-a întâmplat și în România, că politica socială reparatorie.Prețul era foarte mic, se putea cumpăra și în rate, iar românii au profitat imediat de această oportunitate.Astfel, fondul locativ disponibil a fost achiztionat în doar câțiva ani.

Aceste locuințe au fost construite de o mărime mai mică decât în celelalte state europene vestice, de unde și termenul de “înghesuială” a locuințelor din România.De asemenea și numărul de camere este mai mic în locuințele românești.Ca urmare, spațiul atribuit unei persoane din România este mult mai mic decât în alte state (tabel 2).

Tabelul 2. Indicatori de locuire in Romania si in alte cateva tari europene

Surse: *1990 **1991

-pentru Romania: 1997-calcule ale autorilor dupa Anuarul Statistic 1998; 1998-Conditiile de locuit… (ambele lucrari au fost editate de CNS in 1999).

-penrtu UE si ECE, preluate din P. Balchin (1996) si B. Turner, J. Hegedus, I. Tocsics-The Reform of Housing in Eastern Europe and the Soviet Union (Routledge, 1992), apud Adrian Dan (1999, p. 473, tabelul 16.17).

Locuințele din mediul rural dispun de mai puține facilitați în comparație cu locuințele din mediul urban.Furnizarea apei calde și a căldurii constituie o problemă chiar și la oraș, datorită vehimii instalațiilor care duce la pierderi importante în sistem și de asemenea la costuri de furnizare foarte ridicate, asta și datorită puterii mici de cumpărare a locuintelor-care astfel devin rău platnice.

Tabelul 3. Dotarea locuințelor din România cu instalații și dependințe (2002)

Sursa: Conditiile de locuit… (CNS,1999, pag. 4)

Construcția de noi locuințe ar putea rezolva problema înghesuielii.Activitatea restrânsă din domeniul construcției de locuințe arată că ritmul de construire a stocului locativ este în scădere.Față de restul capitalelor europene, ritmul de construcție în București în anul 1992 era mai mic.Aceiași situație se regăsea pe întreg teritoriul României.

Tabelul 4. Locuințele în câteva capitale europene

Sursă: Jacob Kus- Problema locuințelor și a construirii de locuințe în metropolele Europei de Est, prezentată în cadrul conferinței “Sindicatele și problemele care se regăsesc în metropola Europei de Est” organizată de Confederația Europeană a Sindicatelor în colaborare cu confederațiile sindicale CNSLR-Fratia, ALFA Cartel, BNS și CSDR ca și EPSU, EURO-MEI și EFJ, București, 22-25 octombrie 1998.

Capitolul 4.Studiu de caz-Ansamblul rezidențial Otopeni-Matei Basarab

4.1. Apariția ideii de dezvoltare

Terenul a devenit proprietatea unei personae fizice, din 2005, prin moștenire.

În contextul pieței imobiliare din acel an, persoană care a dobândit terenul era o persoană educată, ce a revenit în România după o perioadă de timp în care a locuit o vreme în Europa de Vest și s-a orientat, în locul unei vânzări la preț scăzut după cum indica piața imobiliară în acel moment, către un investitor nou apărut în domeniul imobiliar, pentru a pune la cale dezvoltarea unui ansamblu de locuințe, ce avea ca scop vânzarea de parcele individuale.

Pentru că aceasta dezvoltare să aibă loc el a decis semnarea unui contract de colaborare cu o firmă imobiliară de renume la acel moment.Această companie oferea toată gama de servicii (consultanta, asistenta juridica, evaluare etc), totul în schimbul unor onorarii și a unui comision prevăzute în contract.

Terenul își are locația în Orașul Otopeni, Zona Odăi și are acces la Șoseaua de Centură, foarte aproape de Cartierul Băneasa, zona de mare importanță pentru dezvoltatorii imobiliari

.

4.2. Analiza pieței, determinarea celei mai bune utilizări (CMBU), întocmirea studiului de fezabilitate preliminar

Proprietarul a solicitat o analiză de piață amănunțită pentru a se putea determina care este cea mai bună utilizare pentru acest viitor complex residential.

Prezentarea generală a orașului Otopeni

Otopeniul este așezat în zona de nord a Bucureștiului, pe Drumul Național 1, și amplasat în județul Ilfov din punct de vedere administrativ-teritorial.La sud el se învecinează cu linia de Centură a Bucureștiului, care reprezintă “granițe” cu cartierul Băneasa; la nord avem calea ferată Bucuresti-Urziceni, reprezentând delimitarea dintre oraș și comunele Corbeanca și Balotești din județul Ilfov; la vest întâlnim comună Mogoșoaia, iar la est comună Tunari.Populația Otopeniului a fost de 10 224 locuitori, de etnie română, conform ultimului recensământ din 2003.

Așezarea să geografică din apropierea Bucureștiului și faptul că pe teritoriul său se regăsește Aeroportul Internațional Otopeni, i-au oferit un avantaj, iar datorită acestor elemente orașul s-a dezvoltat din punct de vedere economic, social și cultural în mod continuu.În ultimii ani, datorită investițiilor masive a unor firme românești și străine foarte cunoscute precum Alpha Bank, Banca Română de Dezvoltare, Metro, BMW, McDonald’s, Flamingo Computers, Peugeot, Lukoil, Ion Tiriac Air, Romstal etc, orașul Otopeni s-a dezvoltat puternic din punct de vedere economic.Autoritățile își concentrează eforturile asupra îmbunatățirii infrastructurii și a serviciilor ce deservesc populația.

De asemenea, în Otopeni se regăsesc și opt unități de învățământ (trei școli de învățământ primar și gimnazial, patru grădinițe și un liceu teoretic).Interesului ridicat pe care teritoriul orașului Otopeni îl prezintă pentru investitori, va duce la o dezvoltare economico-socială continuă a localității.

În urma studiului de piață realizat de către firma angajată, pentru zona rezidențială din Nordul Bucureștiului, s-a ajuns la următoarele concluzii:

Definirea problemei.Crearea și dezvoltarea complexului rezidențial mixt de parcele și locuințe unifamiliale stabilit în Zona Odai-Orasul Otopeni (vezi harta de mai sus).

Constrângeri propuse:

probleme legate de zonare, terenul conform Planului de urbanism general valabil în anul 2005 făcea parte din zona de extravilan arabil a Orașului Otopeni.Ca soluție s-a propus obținerea unei împuterniciri, autorizații pentru schimbarea scopului acestuia prin realizarea unui PUZ;

problem ce vizau dotările publice.Soluția: realizarea unor avize preliminare provenite din partea principalilor furnizori de utilități din acea zonă (current electric, gaz, apa menajeră, canalizare etc);

probleme privind adâncimea fundației și probleme tehnice ce ar fi putut apărea ulterior, o dată cu dezvoltarea proiectului, din cauza pânzei freatice ce se afla la o adncime destul de mică în zona Otopeni.

O altă problemă s-a ivit în urma măsurătorile cadastrale, și anume faptul că nu se putea stabili cu exactitate locația exactă a poziționării imobilului;

În urma analizelor, o altă problemă scoasă în evidență a fost locația complexului, deoarece în zona Orașului Otopeni se afla și aeroportul cu același nume, fapt ce ar fi putut să influențeze negativ promovarea și vânzarea proiectului, datorită zgomotului produs de avioane sau de teama pe care oamenii o dezvolta față de aceste locații (însă trecerea timpului a dovedit că aceste inconveniente au avut o influență nesemnificativă în dezvoltare și în prețurile zonei).

Determinarea zonei de piață.Piața de desfacere pe care va intra viitorul complex residential va fi piața rezidențială din Nordul Bucureștiului, aceasta cuprinzând Băneasa, Orașul Otopeni cu partea din stânga DN1, ce se extinde până în zona Lacului Mogoșoaia și în dreapta din zona administrativă a orașului, de-a lungul drumului în reabilitare ce lega la acel moment DN1 de comună Tunari.Din această arie a fost exclusă Comună Corbeanca, deoarece această zonă conține anumiți factori naturali (pădure, lac) ce o fac captivantă pentru o altă categorie de investitori și potențiali cumpărători.

Aprecierea prețului cererii pentru viitorul proiect.Dezvoltarea imobiliară propice pentru pentru posesorul acestui imobil a fost influențată de câteva particularități pe care piața imobiliară din acel an le-a oferit:

– primul factor a fost apariția creditului ipotecar în anul 2003, ceea ce a însemnat mai mult decât un sistem de finanțare și a impulsionat achizițiile.

– pentru viitorul apropiat analiștii au prevăzut o continuarea a “crizei de creștere”, această criză fiind suplimentata financiar de investitori străini sau muncitori plecați în strainate care sunt atrași de această piață.

– fluctuatiiile de curs valutar, de obicei euro, convertit la un curs scăzut, începând cu anul 2005, au dus la teama de “a nu pierde lei” și că a urmare a ridicat inevitabil prețurile, care vor rămâne ridicate nu pentru foarte multă vreme, iar cursul de schimba se va reface ulterior.

– semnarea tratatului de aderare la UE i-a impulsionat pe vânzători să spere că vor obține prețuri uriașe imediate.Argumentele acestea au dus la măriri imediate de prețuri.

– în anul 2005 au apărut foarte mulți speculatori, inclusive amatori, romani, dar mai ales străini, care au rulat sume mari de bani pentru profituri rapide.

– cel mai mare interes a fost pentru “casa pe pământ în suburbii” sau chiar “la țară”.Ca un rezultat al acestui interes a început să se dezvolte dorința de a avea teren pentru constructive proprietate personală, cât șic a obiect de speculație.

Cercetarea ofertei de pe piață.În perioada asupra căreia s-a făcut această analiză, ofertele pentru terenurile ce aveau ca scop dezvoltarea de locuințe sau complexuri rezidențiale, era una cu o însemnătate destul de ridicată, însă există un inconvenient și anume faptul că majoritatea terenurilor erau amplasate în afara orașului, iar acest lucru necesita un efort în plus pentru obținerea de avize necesare construirii.Dar acest lucru nu era principala problemă, ci faptul că obținerea actelor necesare putea să dureze și până la 12 luni.O analiză a pieței a evidențiat un proces de dezvoltare destul de lent, cu o organizare slabă, influențat în special de lipsa utilităților publice.

Analiza celei mai bune utilizări (CMBU)

Dezvoltatorii au observat că, parcelând terenul vor putea construi și vor vinde mai bine un viitor ansamblu residential.Acest lucru îndeplinește totodată un set de condiții: fizic posibilă, este permisă legal (se obțin avizele autorităților locale), este realizabilă financiar și de productivitate maximă.

Fezabilitatea proiectului

O metodă utilizată pentru evaluarea unei proprietăți întregi este aceea a cmparatiei directe și a parcelarii.

Cu toate că că în zona nu se găseau suprafețe mari, de o dimensiune convenabilă, metoda comparației directe a fost posibilă deoarece au fost utilizate date comparabile.Prin această metodă s-a stabilit valoarea de piață a proprietății în valoare de 45 €/mp (valoarea lotului total fiind de 2 250 000 €).

Parcelarea a fost a doua metodă utilizată, șic a urmare un cadastrist specializat în parcelari și cu ajutorul indicațiilor unui architect urbanist, s-a trecut la parcelarea suprafețelor admise de normele juridice de urbanism premise de Primăria Orașului Otopeni.În urma acestor parcelari și a schițelor cadastrale stabilite (vezi tabelul de mai jos) a reieșit un număr de 62 de

loturi de 800 mp/lot (aici sunt incluse și cotele indivize ale drumurilor de servitute care vor fi repartizate printr-un act ulterior de dezmembrare).

Evaluatorul a luat în calcul următoarele date pentru analiza fluxului de numerar:

s-a luat în calcul de la 6 la 12 luni pentru întocmirea planurilor și obținerea avizelor;

după această primă etapă au fost stabilite perioade de câte doi ani pentru fiecare etapă de dezvoltare, cea de-a treia fază (fiind și ultima) s-a inclus și variant construirii și dezvoltării unui ansamblu de locuințe unifamiliale;

pentru vânzarea fiecărei parcele de teren din prima jumătate a anului 2005, prețul mediu a fost de 45 €/mp;

s-a luat în considerare și o creștere a prețului, cu 30% pe mp/an, în urma unei analize a evoluției prețurilor din anii anteriori (acesta fiind scenariul pesimist);

s-au anticipat următoarele cheltuieli: cheltuieli de vânzare 3%, cheltuieli legale 2%, impozite locale 100 €/an/lot, cheltuieli de dezvoltare (salariul arhitectului, taxe, avize, lucrări de abilitare) 500 €/lot;

beneficiul dezvoltatorului 20% din prețul brut de vânzare;

costuri pentru dezvoltări viitoare de 1000 €/lot (pentru extindere sau modificare a rețelelor de utilități).

Această analiză s-a desfășurat pe o perioadă de timp, incluzând și faza programată la început pentru ridicarea unui ansamblu de 35 de locuințe unifamiliale destinate oamenilor cu salarii medii.Pentru consolidarea această decizie evaluatorul a recomandat, pentru anul 2005, o actualizare a analizelor de piață și de fezabilitate.S-a luat în calcul și posibilitatea de a învești într-o extindere a rețelelor de utilități și de a vinde terenul parcelat fără a învești într-o etapă de construire.

Dezvoltatorul nu a accesat decât resursele sale financiare personale și ca urmare consultanții au propus să se comercializeze loturile respective conform celor două perioade previzionate și din prețul încasat să se finanțeze construirea ansamblului residential pentru perioada 2009-2011.

4.3. Achiziția terenului

Deoarece dezvoltatorul a avut terenul în posesie prin moștenire, etapa achiziției nu a mai fost necesară, iar singurele cheltuieli au fost cele legale.

4.4. Întocmirea planurilor preliminare și a specificațiilor tehnice

Pentru întocmirea acestor planuri și specificații, dar și a actelor necesare în scopul obținerii avizelor și a autorizațiilor, dezvoltatorul a contactat biroul de arhitectură și urbanism Coloana Impex SRL, prin firma consultanță.

Firma a întocmit planurile preliminare pentru a fi aprobat regulamentul PUZ și a avizelor necesare.Acest lucru a fost făcut contra unui onorariu prevăzut în DCF (Discount Cash Flows).Pentru început costurile de dezvoltare ale acestui proiect au fost de 1% din valoarea terenului, iar restul de cheltuieli, pentru extinderea rețelelor de utilități, și alte cheltuieli de aproximativ 10% au fost repartizate, în mod egal, pentru perioada de dezvoltare rămasă.

Fazele de realizare a regulamentulu PUZ au fost, după cum urmează:

S-a trecut la măsurarea topografică a terenului utilizat pentru întocmirea planurilor cadastrale;

Întocmirea studiului geotehnic;

S-au obținut avizele de la furnizorii de utilități, mediu, circulație, pre-coordonare rețele edilitare și altele;

Întocmirea planurilor pentru încadrarea în zonă, funcțiuni pentru situația existentă, rețele existente, circulații/accese, regim de înălțime, funcțiuni (propunere), rețele (propunere) și a Regulamentului urbanistic (pentru PUZ);

Avizul de la comisia de urbanism a primăriei;

Consultarea și obținerea aprobării în cadrul Consiliului local

Avizul prefecturii care prevede legalitatea hotărârii de aprobare a Consiliului local.

În iunie 2005 PUZ a fost întocmit, în noiembrie 2005 a fost dat avizul favorabil de către Consiliul Județean, iar în martie 2006 cel al Consiliului local Otopeni.Astfel s-a respectat termenul prevăzut de 10 luni obținut de consultant pentru obținerea aprobărilor.

4.5. Marketing-ul și vânzarea

Compania de consultanta imobiliară ce a deținut monopolul acestui proiect, prin strategia sa de marketing a prevăzut inițierea promovării proiectului încă din faza de pregătire a actelor necesare pentru obținerea avizelor, având în vedere că cererea din partea celor ce doreau să achiziționeze loturi pentru a învești era în creștere.

Internetul a fost principală modalitate de promovare, prin intermediul unui site propriu, a panotajului direct la locație, participarea la târguri de profil, avându-se în vedere, pe măsură ce se dezvoltă întreaga zonă, să se aplice o strategie mai agresivă de vânzare.

Încă din faza de elaborare a documentațiilor s-au vândut, în cadrul proiectului, o serie de loturi unde consilierii juridici ai firmei au recomandat un proiect de ante-contract de vânzare-cumpărare care permitea rezervarea unei parcele în baza planurilor preliminare și care cuprindea angajamentul dezvoltatorului legat de finalizarea documentațiilor și obținerea avizelor necesare.

4.6. Situația prezentă a proiectului

Concluziile elaborate de studiile preliminare din anul 2005 au fost confirmate, în cea mai mare măsură, în anul 2010.Astfel, primele două faze de dezvoltare și vânzare, fiind respectate, au dus la o vânzare în proporție de 90% a loturilor, până în anul 2009.

Creșterea ratei prețului mediu pe mp a depășit pragul de 30% pe an, astfel că în anumite perioade au fost creșteri de până la 50%, prețul maxim de vânzare pe tranzacție, asta însemnând 210 €/mp, la începutul anului 2008.

Dezvoltarea înregistrată în această zonă, condițiile pieței, cât și investițiile făcute de dezvoltator în această perioadă au dus la o evoluție spectaculoasă a vânzărilor.

Cea de-a treia fază a proiectului, posibilitatea dezvoltării unui ansamblu rezidențial, a fost determinată de dezvoltarea pieței imobiliare și de conjunctura complet nouă pentru participanții la această piață.

4.7. Informații privind complexului rezidențial

4.7.1. Facilități complex

-3 piscine exterioare

-Terenuri de tenis și baschet

-Sala de fitness

-Fitness în aer liber

-Club de echitație

-Loc de joacă pentru copii

-Gradinita

-Scoala Primară

-Transport Asigurat

-Carrefour Market

-Farmacie

-Beauty salon

-Pizzerie

-Spalatorie auto

-Bancomat / ATM

4.7.2. Dotări unități

-Usi interioare din lemn

-Usa metalică la intrare

-Ferestre cu geam termopan

-Incalzire prin pardoseală

-Centrala proprie pe gaze

-Racord mașina spălat

-Contracte utilități la furnizori

-TV & Internet – fibra optică

-Parchet

-Gresie și faianță

-Videointerfon

-Obiecte sanitare

4.7.3. Avantaje complex rezidențial

-Preturi Reduse

-Modalitati Flexibile de Plată

• Plata Cash

• Credit Ipotecar

• Programul "Prima Casă"

• Rate Direct la Dezvoltator

* Avans 25% – perioada maximă 5 ani

* Se aplică la prețurile de lista fără discount

-Peste 2700 de locatari

-Siguranta rezidenților

-Costuri scăzute de întreținere

-Paza 24/24 – Acces Controlat

-Apartamente complet finisate

-Materiale de calitate

-Relaxare și Poluare Scăzută

4.7.4. Informații privind tipurile de apartamente

a) Apartamente de tip studio (37,95 , pret total=39.950 €+TVA 5%)-pret/=1053 €

Avantaje:

– Living spațios

– Bucătărie Open-space

– Compartimentare eficienta

– Poziție pe sud

b) Apartamente cu 2 camere

b.1. Tip 1 (53,69 , pret total=55.140 €+TVA 5%)-pret/=1027 €

Avantaje:

– Living și bucătărie spațioase

– Vedere către piscină

– Poziție pe Sud

– Dressing dedicat

b.2. Tip 2 (55,55 , pret total=57.700 €+TVA 5%)-pret/=1039 €

Avantaje:

– Terasă pe lățimea apartamentului

– Bloc cu regim scăzut de înălțime

– Dormitor spațios

– Vedere către parc

b.3. Tip 3 (51,75 , pret total=52.950 €+TVA 5%)-pret/=1023 €

Avantaje:

– Compartimentare eficienta

-Vedere către parc

– Bucătărie deschisă cu posibilitate de închidere

– Living spațios

b.4. Tip 4 (57,38 , pret total=59.350 €)-pret/=1034 €

Avantaje:

– Dormitor spațios

– Vedere către piscină

– Luminos

– Posibilitate dressing

c) Apartamente cu 3 camere

c.1. Tip 1 (59,72 , pret total=62.000 €)-pret/m2=1038 €

Avantaje:

– Compartimentare eficienta

– Luminos

– Dormitor spatios

c.2. Tip 2 (59,6 , pret total=63.500 €)-pret/=1065 €

Avantaje:

– Preț de 2 camere

– Compartimentare eficienta

– Poziție pe Est

– Dormitor cu dressing

– Vedere către parc

c.3. Tip 3 (77,4 , pret total=83.100 €)-pret/=1073 €

Avantaje:

– Vedere către parc

– Dormitoare spațioase

– 2 băi

– Bloc cu regim scăzut de înălțime

Concluzii

Parcurgerea fiecărei etape de pentru dezvoltarea rezidențială, ce include locuințe unifamiliale, cu precădere la periferia marilor orașe, evidențiază faptul că susținătorii și inițiatorii participant la acest proces se confruntă cu probleme de natură tehnică, juridică, de intuiție, de conjunctura economică.Acest proces este aproape imposibil să decurgă fără nici un incident.

Complexitatea acestor procese duc de multe ori la eșec și, ca urmare, nu toți dezvoltatorii ajung într-un punct al carierei lor, că proiectele să le poarte numele.

Procesul este cu atât mai accentuat în complexitate atunci când participanții nu beneficiază de o tradiție, o literatură adecvată sau de o legislație cuprinzătoare și coerentă.În state cu tradiție în dezvoltarea imobiliară (SUA) se pune la dispoziție o literatură foarte complexă, școli cu profil în domeniu ce pun la dispoziție cursuri de pregătire în domeniu, legislația este extrem de riguroasă și, totodată, experienta unor crize marcante pentru întreaga istorie care au folosit drept exemplu pentru viitor.

În funcție de particularitatea fiecărei comunități și a experienței de-a lungul timpului, s-au luat în calcul avantajele și posibilitatea înțelegerii limitărilor anumitor tipuri de dezvoltări.

În ceea ce privește România, mulți dezvoltatori, în goana lor după profituri cât mai mari și în exploatarea de oportunități, au fost mai puțin preocupați de impactul social, economic, ecologic, al proiectelor pe care le-au condus și finalizat.Datorită acestor cauze multe din aceste proiecte de dezvoltarea imobiliară au fost sortite eșecului fiind considerate experimentale.

Pentru a schimba atitudinea multor dintre dezvoltatorii de pe piața românească trebuie revizuita legislația din domeniu pentru eventualitatea introducerii de către autoritățile locale a obligativității realizării unor studii de impact a unor proiecte de mare anvergură.Până la această revizuire în domeniu, actuala conjunctură economică a reușit într-un timp scurt, de numai doi ani de zile, să aducă schimbări majore în atitudinea beneficiarilor de produse imobiliare, cât și a celor care gestionează procesul.

Bibliografie:

I. Lucrari consultate

1. Profiroiu, M., Politici publice, Editura Economica Bucuresti, 2008

2. Noica, N., S., “Intre istorie si actualitate.Politici de locuire in Romania”, Editura Masina de Scris, Bucuresti, 2008

3. Davidescu, I., Problema locuintelor populare, Congres Agir, 1945

4. Dumitrescu, S., Dictionar de sociologie, Editura Babel, 1997

5. Alpopi, C., Cercetari practice si teoretice in Managementul Urban, 2008

6. Dragota, V., Gestiunea imobiliara, Editura ASE, Bucuresti, 2005

7. Kus, J., Problema locuintelor si a construirii de locuinte in metropolele Europei de Est, Bucuresti, 1998.

8. Voicu, B,. Despre masurarea institutiei de vot in sondajele de opinie publica, Sociologie Romaneasca, nr.3/1999

9. Gheorghiu, T., Locuire si neAsezare, Editura Paideia, Bucuresti, 2002

10. ***Comisia Ntionala de Statistica, Conditiile de locuit, 1999

11. Edou, E., Le logement en France, Economie, politiques et societe, Editure Economica, 1996

II. Legislatie consultata

1. Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare

III. Siteuri consultate

1. Alpopi, Cristina, 2008, Locuirea Urbana, [online] la adresa http://um.ase.ro/no8/1.pdf

2. Valceanu, D.G, 2011, Calitatea conditiilor de locuire in Romania in perioada post-aderare la UE, [online] la adresa http://uac.incd.ro/Art/v3n2a04.pdf

3. Voicu, Bogdan si Noica, Cristina, Nevoia de locuinte in Romania, [online] la adresa

http://www.bogdanvoicu.home.ro/publicatii/lucrari%20complete/Nevoia%20de%20locuinte%20in%20Romania.pdf

4. Alpopi, Cristina, 2007, Contextul european si tendinte ale locuirii in Romania, [online] la adresa http://ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf

5. Valceanu, D.G., 2011, Indicele calitatii locuirii–instrument de evaluare a calitatii locuirii urbane, [online] la adresa http://uac.incd.ro/Art/v3n4a06.pdf

6. Guerra, Isabel, Europe and Housing Policies.Changes underway, [online] la adresa

http://cet.iscte.pt/revista/pdf/Europe_and_Housing_Policies.pdf

7. Housing Policy in the EU Member States, 1996, [online] la adresa

http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/text2_en.htm#