. Piata Si Conjunctura Pietei. Creditul Ipotecar Si Imobiliar

Capitolul I-Piața

1.1 Elemente de teorie

Conținutul pieței

Economia de piața reprezintă o forma a economiei în principiu capitalistă neorgaizată și nereglementată, care lasă mecanismelor naturale de adaptare grija de a asigura echilibrul permanent dintre ofertă și cerere, comportamentul fiecaruia dintre agenții economici fiind bazat pe realizarea intereselor proprii, statul putând interveni doar petru asigurarea concurenței.

Potrivit părerii majoritare a specialilștilor, la baza sistemului global de funcțioare a economiei stă mecanismul pietei.

Definirea mecaismului de piața și stabilirea conțiutului acesteia trebuie să pornească de la o distincție clară a modalitaților de devoltare ecoomică:economie liberă de piață sau economie dirijată, cetralizată și planificată.

Mecanismul de piață are în vedere un sistem de relații generale și particulare, astfel implemntate și angrenate între ele încât antrenează acțiunea acestora, generând schimbări de activitați, acte de piață și o largă paletă de reultate.

De-a lungul timpului, termenului “piață” i s-au dat mai multe definitii.Initial, piata reprezenta spatiul in care cumparatorii și vânzatorii se adunau petru a schimba între ei bnuri și servicii.Orașele medievale aveau piețe în care vânzătorii veneau cu mărfuri, iar oameii le cumpărau.Comerțul cu amănuntul din tările Lumii a Treia se desfașoara înca în piețe, care au disparut din multe orașe.Dar majoritatea actelor de vanzare-cumparare se desfașoara în așa numitele zone comerciale.

Pornind de la multiplele sale accepțiuni, din punct de vedere metodologic, piața terbuie avuta in vedre ca un mecanism complex ce cuprinde cererea și oferta, concurența și prețurile, mecanism care determina în mare masură deciziile și comportamentul agenților economici.

Din punct devdere teoretic, se poate considera că piața repreizintă o categorie economică ce își găsește expresia în totalitatea actelor de vânzare cumpărare privite în unitate organică cu relațiile pe care le generează și în conexiune cu spațiul în care se desfașoară.Întreaga complexitate a relațiilor de vânzare cumparare, care iau naștere în procesul circulației marfurilor, sunt puse în evideță de categoria economică-piață.Relațiile care itervin în procesul circulației pot avea loc atât între diferitele tipuri de întreprinderi și socitați, cât și între acestea și societate.

Structura pieței

Piața presupune existența unor fenomene specifice cum ar fi:prezența unor unitați economice autonome, interdependența între ele, posibilitatea realizarii unor legături de vânzare-cmpărare între aceste uitați, prezența cereri și ofertei, a catgoriei de preț e indisepnsabilă activitați de vânzare cumparare.Conținutul esențial al noțiuni de piață este reprezentat de sfera economică în care producția apare sub formă de ofertă de marfuri, iar nevoile de consum sub forma de cerere de marfuri.Sub acest aspect, piața reprezintă sfera confruntării ofertei cu cererea de marfuri, a realizări lor prin intermediul actelor de vanzare cumpărare, precum și ansamblul codițiilor în care se desfașoară aceste proces.

În cadrul pieței iau naștere o multitudine de relații care fac ca structura acesteia sa capet un caracter deosebit de complex.

Diversitatea produselor care fac obiectul actelor de schimb, natura diferita a subiecților care apar în rlațiile de piață, localizarea pieței, precum și alte asemnea elemente dau acesteia imaginea uui imens conglomerat de subdiviziuni, prezentând astfl o structură deosebit de complexă.

Pornind de la asmenea considerente, piața implică o abordare unitară, dar și diferențiata în fucție de structura sa secvențială.

Folosind drept critriu aria geografică în perimetrul careia are loc cofruntarea cererii cu oferta și se organizază actle de schimb, avem o prima divizare a pieței în piața internă și piață extrnă.Piața locală poate fi divizată la rândul ei în piețe locale, iar piața externă este alcătuită la rândul ei din totalitatea pițelor extrne.

Tinând seama de natura cosumuli, piața se subdivide în două mari segmente:piața bunurilor industriale și de echipament și piața bunurilor de cosum individual.

În funcție de modul de materializare a activității care formază obiectul actului dâvanzare-cumpărare, distingm piața produselor și piața serviciilor.

Un crteriu important de structurare a pieței îl constituie gruparea populației, sau a altor tipuri de purtători ai cererii, pe medii.Pornind de la un astfel de criteriu, în componența pieței este necesar a avea în vedere, ca subdiviziuni, piața urbaă și piața rurală.În general piața urbană deține poderea principală, ea caractrizându-se printr-un grad ridicat de concentrare, printr-un nivel ridicat de organizare a activității comerciale, o mai mare mobilitate și elasticitate și un ritm superior de dezvoltare.

Elemente care influențeaza dinamica pieței

Orice analiza a evoluției pieței presupune punerea în discuție a urmatoarelor aspecte care se constituie în adevărați factori de influență ai respectivei evlouții:

Producția bunurilor industriale și agricole

Importurile

Veniturlie banești și capacitatea de a investi a populației sau a unor investitori

Elemente de ordin socio-cultural

Elemnte de ordin legislativ

Aspecte de ordin tehnologic

Principalele categorii de partneri prezenți pe piață

Îl formeaza așa numitul “ansamblu al publicului “, compus din indivizi sau organizații ale căror atitudini și comportamente pot avea influențe asupra activitații pieței.Acesta se poate structura în urmatoarele categorii:

Consumatori și utilizatori finali

Cumpărătorii

Distribuitorii

Prscriptorii și consilierii

Diferite tipuri de concurenți

Furnizorii

1.2 Piața imobiliară

Caracteristici ale produsului

Pentru a analiza pieța imobiliară trebuie sa analizam în primul rând produsul care face obiectul schimbului pe piață-imobilul.Componenetele ce definesc un produs în accepțiunea marketingului sunt:

Comonente acorporale

Comonente corporale

Comunicațiile privitoare la produs

Imaginea produsului

În cadrul componentelor corporale intră acele elemente care intră efectiv la formarea imobililui:materiale de construcții, dotări, finisaje, suprafețe, elemente de a căror calitate, mod de îmbinare și realizare depinde valoarea viitoarei construcții.

Comonentele acorporale include elemente ce nu au corp material nemijlocit, cum ar fii:pretul, numele și marca firmei de construcții, a materialelor folosite, zona în care este realizată construcția, servicii suplimentare oferite precum cele de întreținere sau securitate a zonei sau imobilului, etc.

Comunicațiile privitoare la produs cuprind ansamblul informațiilor transmise de producător sau distribuitor cumpărătorului potențial cu scopul de a facilita prezentarea produsului și de a întări argumentația rațională sau emotivă ce stă la baza deciziei de cumpărare.În cadrul pieței imobiliare, comunicațiile sunt făcute de cele mai multe ori de agențiile imobiliare care intermediaza intâlnirea cererii cu oferta, contra unui comision stabilit de comun acord.Sunt însă și cazuri când proprietarul folosește metode propii de promovare a produsului(anunțul publicitar), fara a apela la serviciile unei agenții imobiliare.

Imaginea produsului semnifică sinteza reprezentărilor mentale de natură cognitivă, afectivă, socială și personală a produsuluiîn rândul cumpărătorilor.Fiind o componentă motivațională de natură subiectivă, ea este rezultatul modului de percepere a unui produs sau mărci de către utilizatori.o imagine clară, pozitivă și diferențiată “scoate ”produsul respectiv în evidență, conferindu-i o poziție de sine stătătoare în oferta globală, la fel cum o imagine difuză, negativă, poate compromite succesul de piață.De promovarea unei imagini corespunzătoare se ocupă de obicei agențiile imobliare care concep oferta în funcție de segmentul de piață careia i se adresează, nevoile sale, cererea existentă pe piață la momentul respectiv și alte elemente de natura a pune în valoare imobillul și de a atrage cumpăratorii.

Luând în considerare toate elementele componente, observam complexitatea produsului pe care piața imobiliară îl oferă consumatorului.Este un produs de folosință îndelungată, a cărui achiziționare presupune un anumit risc, este foarte costisitor reprezentând de cele mai multe ori o investiție pe termen lung.De aceea în momentul realizarii cat și al promovării produsului trebuie cunoscută piața careia te adresezi pentru a fi sigur de succesul investiției.

Studiul fenomenelor și proceselor economice în cadrul pieței a devenit în etapa actuală, a necesitate vitală pentru întreprinderea modernă.Studiile de piață se înscriu ca un important mijloc prin care întreprinderea își poate formula mai bine atât obiectivele de piață cât și strategia și tacticile necesare atingerii lor.

Importanța și utilitatea studiilor de piață în activitatea întreprinderii moderne sunt relevate de numeroasele probleme la a căror soluționare ele pot contribui adesea substanțial.studiile de piață permit nu numai cunoașterea și descrierea evoluției fenomenelor pieței, dar pot adesea oferi elemente necesare pentru eleborerea programelor de activitate, formularea strategiei de piață , în masura în care ele permit precizarea naturii pieței căreia ântreprinderea se adresează, conturarea și dimensionarea relațiilor de piață, a importanței ce li se atribuie în întreg mecanismul economic, în mecanismul pieței în mod particular.

Practica economică demonstrează că în prezent, adoptarea unor decizii economice de mare eficiență se afla în legatură directă cu posibilitățile organelor de decizie de a dispune de toate informațiile și elementele de fundamentare necesare.Numai studiile de piață pot furniza astfel de informații și elemente care utilizate corespunzator pot imprima deciziilor adoptate șanse ridicate de reușită.

Lucrarea de față își propune studierea pieței de valori imobiliare în scopul determinării principalelor sale caracteristici, structurii si dimensiuneii pieței, principalilor jucători de pe piață, tendințe de viitor.Informațiile astfel obținute pot fi folosite intr-o gamă variată de activitati având drept scop cumpararea, vânzarea, construirea unui imobil, sau orice alte activități conexe.

De-a lungul lucrării se operează termeni de specialitate precum:

Spații rezidențiale (de categoria A, B, C,D)

Developer

Rata de capitalizare

Spații de birouri clasa A și B

Spații rezidențiale de categoria A: Vile construite în parcuri rezidențiale (construcții noi, proprietatea unor developeri imobiliari) care sunt administrate de o companie ce asigură servicii de paza, întreținere spații comune, amenajarea și întreținerea grădinilor, baby-sitting, shopping, ticketing.

Spații rezidențiale de categoria B: Apartamente de lux construite cu destinația închirierii, administrate în aceleași condiții sau în condiții similare cu cele de categoria A.Aceste imobile sunt de asemenea proprietatea unor developeri imobiliari.

Spații rezidențiale de categoria C: Vile/apartamente în vile sau renovate, mobilate sau nemobilate, proprietate privată, situate în zone rezidențiale.În unele cazuri aceste proprietăți sunt administrate de o persoană care se ocupă de întreținerea clădirii.

Spații rezidențiale de categoria D: Apartamente proprietate privată, situate în blocuri amplasate în zonă centrală sau ultracentrală a Bucureștiului, fară servicii aferente închirierii.

Developerul: este investitorul care se ocupă de dezvoltarea unui proiect imobiliar și, de regulă subcontractează o companie de construcții pentru construirea imobilului.

Rată de capitalizare: rata de capitalizare reflectă intervalul de timp în care se așteaptă recuperarea investiției (ex.dacă rata de capitalizare este de 20%, investitorul îți recuperează sumele avansate în 5 ani).

Spații de birouri de clasa A și B : Delimitarea calitativă a spațiilor de birouri pe clase nu cunoaște o clasificarte standard.Însă, împărțirea clădirilor se face în funcție de patru elemente esențiale:locație, finisaje, suprap oferta în funcție de segmentul de piață careia i se adresează, nevoile sale, cererea existentă pe piață la momentul respectiv și alte elemente de natura a pune în valoare imobillul și de a atrage cumpăratorii.

Luând în considerare toate elementele componente, observam complexitatea produsului pe care piața imobiliară îl oferă consumatorului.Este un produs de folosință îndelungată, a cărui achiziționare presupune un anumit risc, este foarte costisitor reprezentând de cele mai multe ori o investiție pe termen lung.De aceea în momentul realizarii cat și al promovării produsului trebuie cunoscută piața careia te adresezi pentru a fi sigur de succesul investiției.

Studiul fenomenelor și proceselor economice în cadrul pieței a devenit în etapa actuală, a necesitate vitală pentru întreprinderea modernă.Studiile de piață se înscriu ca un important mijloc prin care întreprinderea își poate formula mai bine atât obiectivele de piață cât și strategia și tacticile necesare atingerii lor.

Importanța și utilitatea studiilor de piață în activitatea întreprinderii moderne sunt relevate de numeroasele probleme la a căror soluționare ele pot contribui adesea substanțial.studiile de piață permit nu numai cunoașterea și descrierea evoluției fenomenelor pieței, dar pot adesea oferi elemente necesare pentru eleborerea programelor de activitate, formularea strategiei de piață , în masura în care ele permit precizarea naturii pieței căreia ântreprinderea se adresează, conturarea și dimensionarea relațiilor de piață, a importanței ce li se atribuie în întreg mecanismul economic, în mecanismul pieței în mod particular.

Practica economică demonstrează că în prezent, adoptarea unor decizii economice de mare eficiență se afla în legatură directă cu posibilitățile organelor de decizie de a dispune de toate informațiile și elementele de fundamentare necesare.Numai studiile de piață pot furniza astfel de informații și elemente care utilizate corespunzator pot imprima deciziilor adoptate șanse ridicate de reușită.

Lucrarea de față își propune studierea pieței de valori imobiliare în scopul determinării principalelor sale caracteristici, structurii si dimensiuneii pieței, principalilor jucători de pe piață, tendințe de viitor.Informațiile astfel obținute pot fi folosite intr-o gamă variată de activitati având drept scop cumpararea, vânzarea, construirea unui imobil, sau orice alte activități conexe.

De-a lungul lucrării se operează termeni de specialitate precum:

Spații rezidențiale (de categoria A, B, C,D)

Developer

Rata de capitalizare

Spații de birouri clasa A și B

Spații rezidențiale de categoria A: Vile construite în parcuri rezidențiale (construcții noi, proprietatea unor developeri imobiliari) care sunt administrate de o companie ce asigură servicii de paza, întreținere spații comune, amenajarea și întreținerea grădinilor, baby-sitting, shopping, ticketing.

Spații rezidențiale de categoria B: Apartamente de lux construite cu destinația închirierii, administrate în aceleași condiții sau în condiții similare cu cele de categoria A.Aceste imobile sunt de asemenea proprietatea unor developeri imobiliari.

Spații rezidențiale de categoria C: Vile/apartamente în vile sau renovate, mobilate sau nemobilate, proprietate privată, situate în zone rezidențiale.În unele cazuri aceste proprietăți sunt administrate de o persoană care se ocupă de întreținerea clădirii.

Spații rezidențiale de categoria D: Apartamente proprietate privată, situate în blocuri amplasate în zonă centrală sau ultracentrală a Bucureștiului, fară servicii aferente închirierii.

Developerul: este investitorul care se ocupă de dezvoltarea unui proiect imobiliar și, de regulă subcontractează o companie de construcții pentru construirea imobilului.

Rată de capitalizare: rata de capitalizare reflectă intervalul de timp în care se așteaptă recuperarea investiției (ex.dacă rata de capitalizare este de 20%, investitorul îți recuperează sumele avansate în 5 ani).

Spații de birouri de clasa A și B : Delimitarea calitativă a spațiilor de birouri pe clase nu cunoaște o clasificarte standard.Însă, împărțirea clădirilor se face în funcție de patru elemente esențiale:locație, finisaje, suprafață utilă pe etaj și posibilitate de parcare.În funcție de aceste criterii se poate aprecia că dintre două clădiri de birouri, sete încadrată în categoria celor de clasa A cea care are o locație mai bună, finisaje de calitate superioară, suprafață utilă mai mare pe etaj și posibilitați de parcare mai bune.

Conform sistemului de clasificare caracteristic pietei spatiilor de birouri, spatiile industriale si de depozitare din Bucuresti pot fi impartite dupa cum urmeaza:

Spatii de depozitare clasa A:constructii noi, situate in partea de nord si de vest a capitalei, in apropierea soselei de centura, care ofera spatii de depozitare cu podele antistatice, facilitati de incarcare/descarcare, sisteme automate de detectare a incendiilor, rafturi de depozitare, curent electric trifazat, suprafete largi de beton, aer conditionat si spatii de birouri de clasa A.

Spatii de depozitare clasa B: cladiri vechi, reamenajate si reconditionate, situate in oras sau in zonele de la marginea orasului care ofera spatii de depozitare si de birouri similare celor de clasa A.

Spatii de depozitare clasa C: structuri vechi fara imbunatatiri. Singurele facilitati oferite sunt gazele, apa, canalizarea si curentul electric trifazat.

Spatii de depozitare clasa D: situate pe drumurile nationale sau in zone din vecinatatea capitalei, cu un grad ridicat de uzura, fara imbunatatiri sau facilitati. Spatiile ofera o structura acceptabila din beton si sunt disponibile pentru vanzare.

Factori care influențează piața imobiliară

Terenuri

Construcția de noi clădiri de birouri, dezvoltarea de parcuri rezidențiale, extinderea marilor rețele de magazine în București și în țară, intrarea a noi retaileri internaționali pe piață și dezvoltarea de noi proiecte industriale au dus la creșterea cererii de terenuri.conform unui raport asupra pieței de terenuri din București și zonele limitrofe, realizat de compania imobiliară Regatta, în anul 2002 prețurile de tranzacționare au fost în medie cu 15% mai ridicate față de anul precedent.În zonele cu dezvoltare imobiliară puternică creșterea prețurilor a depășit cu mult media.În zona Parcului Herăstrău, Șoseaua Nordului, Aron Cortuș, Grigore Gafencu, developerii s-au axat în principal pe construcțiile tip vilă cu destinație rezidențială.La sfârșitul anului 2002, prețurile au atins pe arterele principale din acest perimetru nivelu de 300-350$/mp, în creștere cu 40-45% față de aceeași perioadă în 2001.

Atât în 2002, cât și în prezent, zona de Nord a Bucureștiului este cea mai scumpă.Terenurile, valorificate la maximum în construcțiile de spații de birouri și comerciale, beneficiind de un nivel de prețuri ridicat și atingând cote înalte în cazuri de maximă eficiență în plan vertical.

Prețuri terenuri, în funcție de locație, în 2002

Interesul pentru achiziționarea de terenuri este ridicată și în marile orașe din țară.Timișoara, cel mai important oraș din vestul țarii, a atras în ultimi ani investiții masive, prețurile de vanzare ale terenurilor fiind de 10-25$/mp.

În Cluj prețurile terenurilor destinate construcțiilor rezidențiale au crescut în 2001-2002 cu 100-150%, în timp ce oferta de terenuri din cartiere a scazut, iar cererea de terenuri pentru construirea de case a fost tot mai semnificativă, potențiali clienți orientându-se spre terenurile din zone periferice, ale caroe prețuri au devenit mai accesibile.În cazul terenurilor destinate construcțiilor industriale, aproape 80% dintre investitori au fost interesați să achiziționeze terenuri aflate la 10-20 km de oraș, prețurile crescând progresiv cu până la 70-100%, din cauza cererii mari de cumpărare de terenuri venite din partea reprezentanțelor internaționale de automobile.

În Brașov, prețurile medii ale terenurilor sunt conform Colliers, între 5 și 15$/mp în zonele periferice, dar în oraș ating 60-100$/mp și 25-40 în zonele adiacente, atingând 140$ în stațiunile din jur.Zona Brașovului este în continuă dezvoltare și a devenit tot mai atractivă, iar prețurile terenurilor au crescut.Parcelele de teren care erau înainte folosite în scopuri agricole își schimbă acum utilizarea și sunt folosite pentru construcția de spații industriale și rezidențiale.Zonele cele mai dezvoltate sunt Astra, Cristian și Poiana Brașov.

Cel mai dezvoltat sector imobiliar, la nivelul întregii țari este cel industrial.Numeroase proiecte de parcuri industriale sunt în curs de construcție sau în stadiul de planificare.Pentru majoritetea developerilor industriali, Ploieștiul este una din primele opțiuni, orașul fiind considerat o opțiune excelentă pentru proiecte pornite de la zero, datorită locației strategice, a prețurilor scăzute și a atitudinii deschise a autorităților locale față de investiții.

Firme de construcții

În anul 2003, piața construcțiilor s-a maturizat, a devenit mai competitivă în ceea ce privește oferta companiilor care furnizeaza materiale de construcții, cât și a celor care construiesc.Cererea clienților pentru contracte la prețuri mai mici obligă tot mai mult companiile de construcții să-și restructureze și să-și schimbe strategiile de marketing și abordarea politicii de prețuri.Problema cu care se confruntă toți jucătorii de pe această piață este rigiditatea noului cod al muncii care poate genera o criză pe piața forței de muncă,favorizând munca la negru.Deși executivul a făcut demersuri pentru eliminarea multor dificultăți, mai sunt încă discriminări pe piață din cauza subvenționării indirecte a unor companii prin amânări la plata taxelor și chiar iertări la datorii.Livrarea la timp și calitatea unui proiect sunt recunoscute din ce în ce mai mult ca elemente cheie în cadrul unei bune relații furnizor de servicii-client.Tocmai de aceea, tendința pe piață este formarea de parteneriate pentru proiectele mai mari, care cresc eficiența relaților dintre participanți.Ca urmare a influxurilor nete de capital prin programe ca PHARE, ISPA, BERD și BEI apar și oportunități pentru piața construcțiilor în domenii ca imobiliare(în special piața locuințelor), mediul, domeniul energetic și infrastructura.

Venituri banesti si capacitatea de ivestiții a populatiei(creditul ipotecar) și intreprinzatorilor(developeri)

Piața investițiilor în domeniul imobiliar a început să se dezvolte în paralel cu îmbunătțirea riscului de țara, creșterea economică și a ofertei de proprietăți disponibile. În decursul anului 2002 si în prima jumătate anului 2003 s-a înregistrat o creștere evidentă a cererii venite din partea investitorilor interesati de piața locală. Fonduri importante de investiții din Europa si SUA (Heitman, Europolis, GE Capital Golub, ING Real Estate, AIG Lincoln, Trigranit) au inceput să analizeze toate segmentele de piața in vederea unor viitoare investiții.Însă din cauza numarului scăzut de proprietăți de calitate superioara, majoritatea acestor fonduri și-au amânat decizia de a intra pe piața românească.

În condițiile în care numai câteva clădiri de clasa A sunt la standarde internaționale, majoritatea investițiilor au fost făcute cu clădiri de clasa B sau proprietăți rezidențiale, in acest caz investitorii fiind interesați mai mult de calitatea chiriașilor. Piața locală de investiții este încă imatură, numărul tranzacțiilor încheiate fiind destul de scăzut. Piața de investiții în domeniul spațiilor comerciale a înregistrat o creștere in ultimele 12 luni.În această perioadă au fost încheiate o serie de tranzacții cu sume cuprinse între 500.000 $ și 2mil.$ și rate de capitalizare între 18 și 20%.

Creditul ipotecar

Comparativ cu țările dezvoltate unde creditele acordate pentru achiziționarea unei locuințe sunt folosite pe scară largă, românii au cunoscut această alternativă abia acum câțiva ani, creditul ipotecar fiind prezent încă la începutul afirmării sale.Condițiile de acordare a unui astfel de împrumut, în cele mai multe cazuri prohibitive pentru dezvoltarea acestui produs bancar, arată că este loc de mai bine.Chiar dacă teoretic creditul ipotecar reprezintă o speranță pentru o mare parte dintre români, nivelul ridicat al dobânzilor precum și și condițiile ulterioare de garantare a imobilului cumpărat și plafonul minim al salariului net impus de banci, determină ca acest sistem să nu fie încă accesibil unei mase largi a populației.

În sfera creditului ipotecar oferit de bănci se include de regulă finanțarea pentru achiziționarea unei case sau apartament, construierea unei case de vacanță, achiziționarea unui teren de construcție și renovarea locuinței.

Elemente de ordin lgislativ

Taxe pentru activitatea imobiliară

Din ianuarie 2002, persoanele fizice care intenționează să-și construiască o locuință suportă costuri cu 19% mai mari față de perioada anterioară, deoarece firmele de construcție nu mai aplică cota zero de TVA asupra serviciilor de construcții de locuințe.Conform noului proiect de lege a TVA, persoanele juridice care își construiesc sedii de birouri sau clădiri în scopuri de afaceri vor beneficia în continuare de dreptul de a deduce TVA-ul achitat.

Prima problemă care apare atunci când trebuie să ridici un imobil este achiziția terenului pentru perfecterea contractului de vanzare/cumpărare, se achită o taxă notarială de timbru, care este corelată cu valoarea terenului.Astfel, dacă un teren are o valoare de până în 25 milioane lei, se va plăti o taxă de 3%(dar nu mai mică de 50.000);pentru valori cuprinse între25-30 milioane lei, taxa va fi de 750.000 lei plus 2% pentru suma care depășește 25 milioane;pentru valori între 50-100 milioane lei, nivelul taxei se ridică la 1,2 milioane lei plus 1,5% pentru ceea ce depășește suma de 50 milioane lei;pentru valori între 100-500 milioane , taxa va fi de 2 milioane lei plus 1% ceea ce depășește 100 milioane;pentru valori între 500 milioane și un miliard, taxa va fi de 6 milioane plus 0,75% pentru suma de peste 500 milioane lei;pentru terenurile care valorează peste un miliard, taxa se va ridica la 9,75 milioane lei plus 0,5% pentru ceea ce depășește un miliard lei.

Persoanele fizice străine pot cumpăra în România doar clădiri, nu și terenuri.Achiziționarea de teren este posibilă doar prin intermediul unor firme înregistrate pe teritoriul țării, ca persoană juridică română.Tot în faza notarială, cumpărătorul terenului va trebui să plătească onorariul notarului care în general este echivalentă cu cea a taxelor notariale.la toate acestea, se adaugă un timbru notarial de circa 50.000 lei.

A doua fază în construcția unui imobil este contractarea constructorului.De la 1 ianuarie 2002, pentru construcțiile de locuințe, persoanele fizice vor suporta costuri cu 19% mai mari.

În cazul în care beneficiarul contractului cu firma este o persoană inregistrată ca plătitor de taxa pe valoare adăugată, TVA-ul achitat va fi în general deductibil din TVA-ul colectat mai departe de beneficiar de la clienții săi.Practic, developerii de sedii de birouri, spații comerciale, industriale sau de depozitare, nu sunt afectați de cota de 19% TVA pentru construcții de locuințe.Crește doar prețul de achiziție al imobilelor rezidențiale.

Urmatoarea etapă o constituie achitarea unei taxe de autorizare a construcției, de 1% din valoare acesteia, catre Consiliul Local.De asemenea trebuie plătită o contribuție la Inspectoratul pentru Calitatea în Construcții, de 0,7% din valoarea cheltuielilor pentru realizarea investiției, la care se adaugă contribuția la Casa Socială a Constructorilor, reprezentând 0,5% din valoarea devizului.

Deținătorii de teren și imobile plătesc o taxă anuală aferentă proprietății respective.Pentru clădirile amplasate în orașe, persoanele fizice plătesc o taxă anuală de 0,2 % din valoarea clădirii,iar cele juridice platesc, în funcție de cum stabilește Consiliul local, o taxă cuprinsă între 0,5 și 1 % aplicată asupra valorii de inventar a clădirii, care se poate revalua anual pe baza indicelui inflației sau valorii de piață.Impozitul anual pe clădiri se platește trimestrial.Deținatorii de teren în zone urbane plătesc o sumă fixă pe matru pătrat, în funcție de zonă, după cum stabilesc autoritațile locale.Pentru veniturile obținute din vânzarea sau închirierea bunurilor imobiliare, persoanele fizice vor plăti impozit conform legii impozitului pe venit global.

Legea locuintei 114/11.10.1996- Publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 254 din 21 octombrie 1996

CAPITOLUL I

Art. 1. – Prezenta lege reglementeaza aspectele sociale, economice, tehnice si juridice ale constructiei si folosintei locuintelor.
Art. 2. – Termenii utilizati in cuprinsul prezentei legi au urmatorul inteles:
a) Locuinta
Constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii.
b) Locuinta convenabila
Locuinta care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinta utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, acopera necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena, asigurand exigentele minimale prezentate in anexa nr. 1 la prezenta lege.
c) Locuinta sociala
Locuinta care se atribuie cu chirie subventionata unor persoane sau familii, a caror situatie economica nu le permite accesul la o locuinta in proprietate sau inchirierea unei locuinte in conditiile pietei.
d) Locuinta de serviciu
Locuinta destinata functionarilor publici, angajatilor unor institutii sau agenti economici, acordata in conditiile contractului de munca, potrivit prevederilor legale.
e) Locuinta de interventie
Locuinta destinata cazarii personalului unitatilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munca, indeplineste activitati sau functii ce necesita prezenta permanenta sau in caz de urgenta in cadrul unitatilor economice.
) Locuinta de necesitate
Locuinta destinata cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile in urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale caror locuinte sunt supuse demolarii in vederea realizarii de lucrari de utilitate publica, precum si lucrarilor de reabilitare ce nu se pot efectua in cladiri ocupate de locatari.
g) Locuinta de protocol
Locuinta destinata utilizarii de catre persoanele care sunt alese sau numite in unele functii ori demnitati publice, exclusiv pe durata exercitarii acestora.
h) Casa de vacanta
Locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii.

Art. 3. – Autorizarea executarii constructiilor de locuinte noi, indiferent de natura proprietatii sau a amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigentelor minimale, prevazute in anexa nr. 1 la prezenta lege.
Consiliile judetene si locale, potrivit competentelor stabilite prin lege, pot autoriza executarea etapizata a constructiilor de locuinte.

CAPITOLUL II
Dezvoltarea constructiei de locuinte

Art. 4. – Persoanele fizice sau juridice romane pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau in scopul valorificarii acestora.
Art. 5. – Persoanle juridice romane care investesc, din profit, pentru realizarea de locuinte sociale, de serviciu, de interventie si de necesitate, beneficiaza de reducerea impozitului in anul fiscal respectiv. Impozitul pe profit, aferent profitului utilizat pentru construirea de locuinte noi, se reduce cu 75%.
De prevederile alineatului precedent beneficiaza si persoanele juridice romane care investesc din profit pentru realizarea de locuinte destinate vanzarii sau inchirierii, avand ca limita suprafetele construite prevazute in anexa nr. 1 la prezenta lege.
Locuintele care se realizeaza in conditiile prezentului articol, precum si ale art. 7 si 20 din prezenta lege, se pot amplasa pe terenurile apartinand persoanelor fizice beneficiare de locuinte, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate in acest scop de catre consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, fara licitatie publica, cu reducerea taxei de concesiune pana la 95%.
Art. 6. – Persoanele juridice romane care investesc din profit pentru punerea in siguranta a locuintelor aflate in proprietatea lor, avariate de seisme, precum si pentru reabilitarea locuintelor existente, de categoria a II-a, a IV-a si garsoniere, realizate in conditiile Hotararii Consiliului de Ministri nr. 1.650/1968, Hotararii Consiliului de Ministri nr. 1.669/1969 si Hotararii Consiliului de Ministri nr. 585/1971, beneficiaza de reducerea impozitului conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.
Art. 7. – Consiliile locale pot realiza din depozitele speciale constituite locuinte cu suprafetele construite prevazute in anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitand controlul asupra pretului de vanzare, in vederea inlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, in urmatoarea ordine de prioritate:
) tinerii casatoriti care, la data contractarii locuintei, au, fiecare, varsta de pana la 35 ani;
b) persoanele care beneficiaza de facilitati la cumpararea sau construirea unei locuinte, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata;
c) persoanele calificate din agricultura, invatamant, sanatate, administratie publica si culte, care isi stabilesc domiciliul in mediul rural;
d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.
Persoanele din categoriile mentionate la lit. a) – c) beneficiaza de o subventie de la bugetul de stat, in limitele prevederilor bugetare anuale, in raport cu venitul, de pana la 30% din valoarea locuintei, la data contractarii, precum si de plata in rate lunare, pe termen de 20 de ani, a diferentei fata de pretul final al locuintei, dupa ce s-au scazut subventia si avansul minim obligatoriu de 10% din valoarea locuintelor la data contractarii, achitat de contractant.
Persoanele prevazute la lit. d) beneficiaza de plata in rate lunare, in termen de 20 de ani, a diferentei fata de pretul final al locuintei, dupa ce s-a scazut avansul minim obligatoriu de 30% din valoarea locuintei la data contractarii, achitat de contractant.
Dobanda la suma avansata din depozitul special, care se restituie in rate, este de 5% anual.
In cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plati o dobanda de 10% anual asupra acestor rate.
Autoritatile publice locale, prin administratori delegati de acestea, vor incheia cu persoanele fizice prevazute in prezentul articol contracte de imprumut pentru sumele avansate din depozitul special, potrivit normelor legale in vigoare.
Art. 8. – Persoanele fizice prevazute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza si vor aproba, dupa caz, cererile respective, stabilind, totodata, si ordinea de prioritate.
Cuantumul subventiei se stabileste in raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern.
Art. 9. – Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimenteaza din urmatoarele surse:
a) sumele aprobate anual in bugetele locale, destinate realizarii locuintelor;
b) incasarile realizate din vanzarea locuintelor si a spatiilor cu alta destinatie din blocurile de locuinte, potrivit prevederilor legale in vigoare, precum si sumele incasate potrivit prevederilor art. 7.
c) alocatiilor din bugetul de stat, in limita prevederilor aprobate anual cu aceasta destinatie;
d) alte surse constituite potrivit legii.
Art. 10. – De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiaza, o singura data, persoanele fizice care, impreuna cu familia, nu au detinut si nu au in proprietate o locuinta, cu exceptia persoanelor prevazute la art. 7 lit. c), sau daca locuinta in care gospodaresc impreuna nu satisface exigentele minimale de suprafata, prevazute in anexa nr. 1, corespunzator numarului de persoane din familie.
Proprietarii locuintelor noi, persoane fizice, sunt scutiti de plata impozitului pe cladire timp de 10 ani de la data dobandirii locuintei.
In cazul instrainarii locuintei in conditiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiaza de scutirea de impozit.
Art. 11. – Locuintele care se realizeaza in conditiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa, prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate in proprietatea unitatilor administrativ-teritoriale sau pe terenurile apartinand persoanelor fizice beneficiare, in conditiile prevederilor Codului civil, cu respectarea documentatiilor de urbanism legal aprobate si cu asigurarea utilitatilor si dotarilor edilitare necesare conditiilor de locuit.
Art. 12. – Lucrarile de viabilizare a terenurilor destinate constructiilor de locuinte, care constau in: drumuri publice, retele de alimentare cu apa si canalizare, retele electrice si, dupa caz, retele de gaze, telefonice si de termoficare se finanteaza dupa cum urmeaza:
a) drumurile publice, retelele de alimentare cu apa si canalizare si, dupa caz, retelele de termoficare, din bugetele locale si din alte fonduri legale constituite cu aceasta destinatie;
b) retelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente si, dupa caz, de gaze si telefonice stradale, din bugetele de venituri si cheltuieli ale regiilor autonome de profil, din credite bancare contractate de acestia, precum si din alte fonduri constituite cu aceasta destinatie.
Persoanele juridice care investesc, din profit, in lucrari de viabilizare a terenurilor destinate constructiilor de locuinte beneficiaza de reducerea impozitului pe profit conform prevederilor art. 5.
Art. 13. – Deschiderea finantarii si inceperea lucrarilor din fonduri publice se efectueaza dupa contractarea cu viitorii beneficiari a cel putin 70% din numarul locuintelor prevazute a fi incepute.
Art. 14. – Folosirea sumelor existente in depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este de competenta si in raspunderea acestora.
Art. 15. – Alocatiile de la bugetul de stat se fundamenteaza anual de catre consiliile locale, in mod distinct, pentru terminarea locuintelor si pentru realizarea de noi locuinte.
Art. 16. – Lista cuprinzand numarul, structura pe numarul de camere si amplasamentul locuintelor, precum si lista persoanelor care vor beneficia de locuinte, in ordinea de prioritate stabilita conform art. 7 de catre consiliile locale, se afiseaza la sediul acestora.
Art. 17. – Prin familie, in sensul prezentei legi, se intelege sotul, sotia, copiii, precum si parintii sotilor care locuiesc si gospodaresc impreuna.
Art. 18. – Pana la restituirea sumelor datorate de catre beneficiarii locuintelor, se instituie ipoteca legala asupra locuintei.
Art. 19. – Instrainarea, prin acte intre vii, a locuintelor pentru realizarea carora s-au acordat subventii se poate face numai dupa restituirea integrala a sumelor actualizate datorate si pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obtinute ca subventii de la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, in depozitul constituit pentru realizarea locuintelor, in conditiile prezentei legi.
Art. 20. – Casa de Economii si Consemnatiuni va acorda credite persoanelor fizice romane pentru construirea, cumpararea, reabilitarea si repararea capitala a locuintelor proprietate personala, pe maximum de ani, precum si pentru dotarea locuintelor cu mobila si obiecte de uz gospodaresc de folosinta indelungata, din productia autohtona, pe termen de 2 ani. Dobanda convenita prin contract nu va fi mai mare decat cea practicata pe piata financiar-bancara (BUBOR) si se va suporta:
a) 15%, de catre beneficiarul creditului;
b) diferenta, pana la nivelul dobanzii practicate pe piata financiar-bancara, stabilita prin conventie intre Ministerul Finantelor si Casa de Economii si Consemnatiuni, prin subventii de la bugetul de stat.
Casa de Economii si Consemnatiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.
Creditele se acorda, o singura data, persoanelor fizice romane care indeplinesc conditiile stabilite la art. 10, pentru construirea, reabilitarea sau repararea capitala a locuintei proprietate personala, precum si pentru cumpararea de mobilier si obiecte de uz gospodaresc de folosinta indelungata, din productia autohtona, pentru dotarea acestor locuinte si a celor detinute cu chirie, a caror suprafata construita nu depaseste prevederile din anexa nr. 1 la prezenta lege. La primirea creditului, beneficiarul trebuie sa aiba constituit la Casa de Economii si Consemnatiuni un depozit reprezentand pana la 30% din valoarea creditului solicitat.
La depozitul constituit, Casa de Economii si Consemnatiuni va bonifica o dobanda egala cu cea suportata direct de catre beneficiar. Depozitul nu va fi restituit inainte de rambursarea integrala a creditului si poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor transe ale creditului, in limita cuantumului depozitului constituit.
Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit si a dobanzii aferente atrage executarea silita asupra bunului dobandit. Bunul dobandit prin astfel de credite nu poate fi instrainat decat dupa restituirea creditului.
Modul de plata si cuantumul subventiilor se stabilesc prin conventie intre Casa de Economii si Consemnatiuni si Ministerul Finantelor.
Ministerul Finantelor va prevedea, anual, in bugetul de stat sumele aferente subventiilor la dobanda pentru creditele acordate si care urmeaza a fi acordate in anul respectiv de catre Casa de Economii si Consemnatiuni.

CAPITOLUL III
Inchirierea locuintelor

Art. 21. – Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale, si va cuprinde:
a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
e) suma platita in avans in contul chiriei;
f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
i) data intrarii in vigoare si durata;
j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aferente in coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreuna cu titular contractului;
l) alte clauze convenite intre parti.
Art. 22. – Sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, care:
a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;
b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;
c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
e) Autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.
Art. 23. – In cazul in care partile nu convin asupra reinoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.
Art. 24. – Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face urmatoarele conditii:
a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci cand:
– chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
– chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni, locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;
– chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
– chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.
Art. 25. – Evacuarea chiriasului se face numai pe baza unei hotarari judecatoresti definitive.
Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.
Art. 26. – Chiriasul poate subinchiria, modifica sau imbunatati locuinta detinuta, numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca acestea nu sunt interzise prin contractul de inchiriere principal.
Beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui titlu de ocupare.
Contractul de subinchiriere, incheiat cu respectarea prevederilor legale, se inregistreaza la organele fiscale teritoriale.
Art. 27. – In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, inchirierea continua, dupa caz:
a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.
In cazul mai multor cereri, contractul de inchiriere se transfera prin hotarare judecatoreasca.
In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit celor de mai sus, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului.
Art. 28. – Proprietarul are urmatoarele obligatii:
a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).
Art. 29. – Chiriasul are urmatoarele obligatii:
a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere.
Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.
Art. 30. – In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie.
Chiriasul va putea executa aceste lucrari, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.
Art. 31. – Chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normala stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.
Art. 32. – Nivelul maxim al chiriei pentru locuintele aflate in proprietatea statului se stabileste prin lege speciala. Chiria maxima pentru aceste locuinte se diferentiaza pe categorii de localitati si pe zone, de catre consiliile locale, dupa criteriile avute in vedere la stabilirea impozitelor si a taxelor locale pentru terenuri.
Art. 33. – Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.

CAPITOLUL IV
Administrarea cladirilor de locuit

Art. 34. – Cladirile de locuit pot fi date de proprietar in administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociatii, servicii publice sau agenti economici specializati, dupa caz.
Obligatiile celor care administreaza sunt, in principal, urmatoarele:
a) gestionarea bunurilor si a fondurilor banesti;
b) angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare si urmarirea realizarii acestora, in vederea functionarii corespunzatoare a cladirii;
c) asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in comun;
d) respectarea intereselor proprietarului in raport cu autoritatile publice;
e) indeplinirea oricaror obligatii prevazute de lege.
Art. 35. – In cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.
In acest scop, proprietarii se vor constitui in asociatii cu personalitate juridica.
Modul de infiintare, organizare si functionare a asociatiilor de proprietari se reglementeaza potrivit regulamentului cadru cuprins in anexa nr. 2 la prezenta lege.
Art. 36. – In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari impiedica cu buna-stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit, creand prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari, dupa caz, la solicitarea asociatiei de proprietari, instanta va hotara masurile pentru folosirea normala a imobilului.
Art. 37. – Chiriasii cladirilor cu mai multe locuinte se pot asocia, potrivit legii, in scopul reprezentarii intereselor lor in raporturile cu proprietarii, precum si cu alte persoane juridice sau persoane fizice.
In acelasi scop, in cazul neconstituirii asociatiei, chiriasii pot mandata un reprezentant.

CAPITOLUL V
Locuinta sociala

Art. 38. – Constructiile de locuinte sociale se pot realiza, in orice localitate, pe amplasamentele prevazute in documentatiile de urbanism si in conditiile prezentei legi.
Constituirea fondului de locuinte sociale se face prin realizarea de constructii noi si prin reabilitarea unor constructii existente.
Consiliile locale controleaza si raspund de fondul de locuinte sociale situate pe teritoriul unitatilor administrativ-teritoriale respective.
Art. 39. – Locuintele sociale apartin domeniului public al unitatilor administrativ-teritoriale.
Art. 40. – Locuintele sociale se vor amplasa numai pe terenurile apartinand unitatilor administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 11.
Art. 41. – Locuinta sociala se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor stabilite in limita suprafetei constituite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.
Pentru locuintele care se realizeaza prin reabilitarea constructiilor existente se considera obligatorii numai prevederile legate de dotarea minima.
Art. 42. – Au acces la locuinta sociala, in vederea inchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat in ultimile 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%.
Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, in functie de evolutia situatiei economice si sociale, incepand cu anul 1996.
Venitul net lunar pe familie se stabileste pe baza declaratiei de venit si a actelor doveditoare potrivit prevederilor legale.
Declaratiile de venit, facute cu nesinceritate, atrag raspunderea materiala sau penala, dupa caz.
Art. 43. – Locuintele sociale se repartizeaza de catre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, in conditiile prevederilor prezentului capitol, si de ele pot beneficia, in ordinea de prioritate stabilita de consiliile locale, urmatoarele categorii de persoane: tinerii casatoriti care au fiecare varsta de pana la 35 de ani, tinerii proveniti din institutii de ocrotire sociala si care au implinit varsta de 18 ani, invalizii de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii si vaduvele de razboi, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicata, si ai Decretului-lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptatite.
Art. 44. – Contractul de inchiriere se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta, cu beneficiarii stabiliti de consiliul local, pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaratiei de venituri si a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.
Nivelul chiriei nu va depasi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenta pana la valoarea nominala a chiriei, calculata potrivit art. 31, va fi subventionata de la bugetul local al unitatii administrativ-teritoriale unde este situata locuinta sociala.
Art. 45. – Titularul contractului de inchiriere este obligat sa comunice primarului, in termen de 30 de zile, orice modificare produsa in venitul net lunar al familiei acestuia, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere.
In cazurile in care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administratiei publice locale va opera modificarea chiriei si a subventiei acordate, cuvenite proprietarului.
Art. 46. – Contractul de inchiriere se poate rezilia:
a) in conditiile prevazute la art. 24 din prezenta lege;
b) in cazul in care venitul mediu net lunar pe familie, realizat in 2 ani fiscali consecutivi, depaseste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de inchiriere nu a achitat valoarea nominala a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare.
Art. 47. – Locuintele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vandute.
Art. 48. – Nu pot beneficia de locuinte sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:
a) detin in proprietate o locuinta;
b) au instrainat o locuinta dupa data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului in credite si executie pentru realizarea unei locuinte;
d) detin, in calitate de chirias, o alta locuinta.
Art. 49. – Beneficiarii locuintelor sociale nu au dreptul sa subinchirieze, sa transmita dreptul de locuire sau sa schimbe destinatia spatiului inchiriat, sub sanctiunea rezilierii contractului de inchiriere si a suportarii eventualelor daune aduse locuintei si cladirii, dupa caz.
Art. 50. – Finantarea locuintelor sociale se asigura din bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, in care scop se instituie o subdiviziune de cheltuieli distincta in aceste bugete.
Statul sprijina constructia de locuinte sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite cu aceasta destinatie, anual, prin legea bugetului de stat.
Persoanle fizice si agentii economici pot sprijini prin donatii sau contributii constructia de locuinte sociale

CAPITOLUL VI
Locuinta de serviciu si locuinta de interventie

Art. 51. – Fondul de locuinte de serviciu se compune din:
a) locuinte existente, care, potrivit prevederilor legale, raman cu destinatia de locuinte de serviciu la data intrarii in vigoare a prezentei legii;
b) locuinte noi.
Conditiile si durata de inchiriere vor fi stipulate in contractul de inchiriere incheiat intre partile contractate, accesoriu la contractul de munca.
Art. 52. – Locuintele noi se finanteaza, in conditiile legii, din:
a) bugetul de stat si bugetele locale, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu aceasta destinatie;
b) bugetele agentilor economici, pentru salariatii acestora.
Art. 53. – Locuintele de serviciu finantate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se realizeaza cu respectarea suprafetei utile si a dotarilor, in limita suprafetei construite pe apartament, potrivit anexei nr. 1.
Locuintele de serviciu se vor amplasa dupa cum urmeaza:
a) pe terenurile aflate in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, pentru locuintele finantate de la bugetul de stat de la bugetele locale, cu asigurarea viabilizarii terenurilor, potrivit prevederilor art. 12;
b) pe terenurile apartinand agentilor economici, pentru locuintele si lucrarile de viabilizare a terenurilor finantate din bugetele acestora.
In situatii deosebite, determinate de natura amplasamentului si de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuintele prevazute la alin. 1 se pot construi cu suprafete majorate cu pana la 20% fata de cele prevazute in anexa nr. 1, iar peste aceasta limita, cu aprobarea Guvernului.
Locuintele de serviciu realizate in conditiile prezentei legi, finantate de la bugetul de stat si de la bugetele locale, pot fi vandute in conditiile legii, cu aprobarea Guvernului, in situatia in care a incetat activitatea ce a generat realizarea locuintelor respective.
Art. 54. – Locuinta de interventie urmeaza regimul locuintei de serviciu.
Locuintele de interventie se realizeaza in incinta acestuia sau in imediata apropiere.
Locuintele de interventie nu pot fi vandute chiriasilor.

CAPITOLUL VII
Locuinta de necesitate

Art. 55. – Locuinta de necesitate se finanteaza si se realizeaza in conditiile stabilite pentru locuinta sociala.
Locuinta de necesitate se inchiriaza temporar persoanelor si familiilor ale caror locuinte au devenit inutilizabile potrivit prevederilor art. 2 lit. f).
Contractul de inchiriere se incheie de catre primarul localitatii sau de catre o persoana imputernicita de acesta, pe baza hotararii consiliului local, pana la inlaturarea efectelor care au facut inutilizabile locuintele.
Art. 56. – Consiliile locale pot declara, in cazuri de extrema urgenta, drept locuinte de necesitate, locuintele libere aflate in fondul de locuinte sociale.

CAPITOLUL VIII
Locuinta de protocol

Art. 57. – Locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului.
Administrarea fondului locativ se face de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigura evidenta, intretinerea, repararea si conservarea acestuia, precum si incasarea chiriei.
Atribuirea, ocuparea si folosirea locuintelor de protocol se fac in conditiile prezentei legi.
Art. 58. – Presedintele Romaniei, presedintele Senatului, presedintele Camerei Deputatilor si primul-ministru beneficiaza, in conditiile prezentei legi, de cate o locuinta de protocol, ca resedinta oficiala. Resedintele oficiale ale persoanelor prevazute la alin. 1 se atribuie de catre Guvern si sunt puse la dispozitia lor, impreuna cu dotarile aferente, pe intreaga perioada a exercitarii functiei, de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat".
Lista imobilelor cu destinatie de resedinta oficiala, precum si a celorlalte locuinte de protocol, si conditiile pe care acestea trebuie sa le indeplineasca se stabilesc prin hotarare a Guvernului.
Art. 59. – Pot beneficia de locuinta de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevazute de lege, persoanele care indeplinesc urmatoarele functii publice: vicepresedinti ai Senatului si ai Camerei Deputatilor, ministri de stat, ministrii si asimilatii acestora, precum si presedintele Curtii Supreme de Justitie, presedintele Curtii Constitutionale, presedintele Curtii de Conturi, presedintele Consiliului Legislativ si avocatul poporului, pe durata exercitarii functiei sau a mandatului.
Pentru persoanele prevazute la alin. 1, atribuirea locuintei de protocol se face prin decizie a primului-ministru si se pune la dispozitia lor de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat".
Atribuirea locuintelor de protocol se poate face numai daca persoanele prevazute la alin. 1 nu detin, in localitatea in care isi desfasoara activitatea, o alta locuinta care sa corespunda conditiilor stabilite potrivit art. 58 alin. 3.
Art. 60. – Pentru resedintele oficiale, Regia Autonoma " Administratia Patrimoniului de Stat" va incheia contracte de inchiriere cu serviciile de specialitate ale institutiilor in care isi desfasoara activitatea persoanele beneficiare.
Pentru locuintele de protocol, contractele de inchiriere se incheie de catre Regia Autonoma "Administratia Patrimoniului Protocolului de Stat" cu beneficiarii directi, care, pe aceasta baza, vor putea ocupa locuinta respectiva impreuna cu membrii familiei.
Contractul de inchiriere a locuintelor de protocol si a celor cu destinatie de resedinta oficiala inceteaza de drept in termen de 60 de zile de la data eliberarii din functie a beneficiarului.
Atribuirea, in conditiile prezentei legi, a unei resedinte oficiale, respectiv a unei locuinte de protocol, nu afecteaza drepturile locative detinute de persoanele prevazute la art. 58 si 59.

CAPITOLUL IX
Dispozitii tranzitorii si finale

Art. 61. – Orice litigiu in legatura cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutioneaza de catre instantele judecatoresti.
Art. 62. – Prevederile Ordonantei Guvernului nr. 19/1994 privind stimularea investitiilor pentru realizarea unor lucrari publice si constructii de locuinte, aprobata si modificata prin Legea nr. 82/1995, se aplica in continuare pana la terminarea locuintelor incepute.
Dupa finalizarea blocurilor de locuinte, sursele de constituire a depozitului special, potrivit prevederilor Ordonantei Guvernului nr. 19/1994 si ale normelor metodologice, se preiau ca venituri la depozitul special constituit in conformitate cu prevederile art. 9.
Art. 63. – In termen de 60 de zile de la data introducerii sistemului de determinare si impozitare a venitului global pentru persoane fizice, Guvernul va reglementa facilitatile prevazute la cap. II din prezenta lege, de care sa poata beneficia si persoanele fizice care investesc in constructia de locuinte si pentru punerea in siguranta a locuintelor avariate de seisme.
Art. 64. – Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatiei decat aceea de locuinta situate in cladiri colective se poate face numai cu acordul asociatiei de proprietari, in conditiile legii.
Art. 65. – Construirea caselor de vacanta se autorizeaza, la cererea persoanelor fizice si a agentilor economici, numai pe terenurile aflate in proprietatea acestora sau concesionate in conditiile legii, in zonele stabilite prin documentatiile de urbanism si amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.
Art. 66. – Plata chiriei pentru resedintele oficiale se face din bugetul Presedintiei Romaniei, Senatului, Camerei Deputatilor si Secretariatului General al Guvernului, in limitele prevederilor bugetare aprobate anual.
Art. 67. – Guvernul raspunde de aplicarea unitara, pe intreg teritoriul tarii, a politicii de dezvoltare a constructiei de locuinte.
Programul de dezvoltare a constructiei de locuinte se elaboreaza de Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului pe baza fundamentarii organelor administratiei publice centrale interesate, consiliilor judetene si locale, in acord cu documentatiile de urbanism si amenajare a teritoriului, aprobate conform legii.
Art. 68. – Pentru aducerea la indeplinire a dispozitiilor prezentei legi, Guvernul va aproba norme metodologice de aplicare.
Art. 69. – In termen de 12 luni de la data intrarii in vigoare a prezentei legi, proprietarii din cladirile cu mai multe locuinte in proprietate privata sau mixta se vor constitui in asociatii de proprietari, in conformitate cu Regulamentul-cadru al asociatilor de proprietari cuprins in anexa nr. 2 care face parte integranta din prezenta lege.
Inregistrarea cladirilor in cartile funciare si ale asociatiilor de proprietari la judecatorii, constituite potrivit prevederilor alin. 1, sunt scutite de taxe.
Pana la data dobandirii personalitatii juridice a asociatiei de proprietari, asociatiile de locatari isi desfasoara activitatea pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea si functionarea asociatiei locatarilor.
Art. 70. – Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea si functionarea asociatiei locatarilor se abroga dupa 12 luni de la data intrarii in vigoare a prezentei legi.
Art. 71. – Persoanele care beneficiaza de drepturi mai favorabile decat cele prevazute in prezenta lege, consacrate prin legi speciale, care se refera, prin altele, la materia raporturilor juridice locative si a celor conexe acestora, se bucura in continuare de aplicarea drepturilor mai favorabile.
Art. 72. – Dispozitiilor prezentei legi privind inchirierea locuintelor se completeaza cu dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune.
Art. 73. – La data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga:
– Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriasi, cu exceptia cap. 4 si a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeasi lege, exclusiv dispozitiile referitoare la suprafetele locative proprietate personala;
– Hotararea Consiliului de Ministri nr. 860/1973 pentru stabilirea masurilor de executare a Legii nr. 5/1973, in ceea ce priveste inchirierea de locuinte;
– Decretul Consiliului de Stat nr. 256/1984 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor si modificarea unor reglementari referitoare la stabilirea preturilor limita a locuintelor care se construiesc din fondurile statului, a preturilor de contractare ale locuintelor proprietate personala si a preturilor de vanzare ale locuintelor din fondul locativ de stat;
– Decretul Consiliului de Stat nr. 68/1975 privind imbunatatirea regimului de construire a locuintelor din fondurile statului sau din fondurile populatiei cu sprijinul statului in credite si locuinte;
– Art. 12 alin. 1 lit. a) si alin. 2, art. 21-25 si art. 35 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor;
– orice alte dispozitii contrare prevederilor prezentei legi.

Capitolul II

1. Conjunctura pieței

Perioada de recesiune care a urmat evenimentelor din 11 septembrie 2001 nu a afectat in mod deosebit economia Romaniei care și-a continuat dezvoltarea atât pe plan economic cât și politic.Aderarea la NATO cât și evoluția negocierilor în vederea intrării în Uniunea Europeană dovedesc o recunoaștere a eforturilor pe care țara le depune atât pe plan extern cât și intern.

Un cadru legal stabil, decizii guvernamentale clare, mai puțină corupție, un mediu previzibil în care în care planurile de afaceri pe termen lung să poată fi realizate, sunt lucruri cautate și apreciate de investitori, și prin urmare sunt prezente și pe lista de priorități a Guvernului.Datorită contiunării negocierilor pentru aderarea la U.E, precum și continuarii reformelor din domeniul legislativ, economic și politic, gradul de risc al Romaniei a scazut sistematic în ultimile luni.

Nevoia de capital și de finanțare face ca termenii împrumutului acordat de FMI să fie unul din factorii cheie ce condiționează politica noastră economică, accentul fiind pus pe consolidare fiscală, restructurarea și privatizarea întreprinderilor cu capital de stat.Pentru a menține tendințele pozitive acuale, recomandarile FMI propun reforme structurale, monitorizarea bugetului și o politică de salarizare precaută.

România va trebui să continue procesul de restructurare a administrației publice deficiente, totuși la nivel național s-au înregistrat ameliorări privind administrarea taxelor, transparența bugetelor și reducerea pieței negre a economiei.În aceeași direcție, Standard&Poor's apreciază evoluția pieței economice a României ca fiind cea mai impresionantă, înregistrând o creștere efectivă de 96.3 %.În urma plasamentelor de pe piața internaționala, anul trecut raportul Euro/Dolar de pe piață locală a înclinat în favoarea monedei europene, cu o creștere de 25%. Datorită accentuării tendinței de creștere a unicei monede europene în comparație cu moneda naționala, la începutul anului 2003, dolarul a fost înlocuit de Euro, acesta devenind moneda de referința naționala. În perioada următoare, cursul Leu/Euro va crește în continuare cu 10-14 %.

Creșterea produsului intern brut real se estimează a fi de 4,5% in 2002 ca rezultat al încetinirii ritmului dezvoltării Uniunii Europene, consolidării politicii interne si restructurării sectorului de stat. In 2003 valoarea PIB se va stabiliza la acest nivel și va ajunge la 5% în 2004, ca urmare a creșterii nivelului investițiilor.Inflația în 2002 a atins valoarea de 17,8%, cu peste 13% mai puțin decât în anul precedent. Pentru 2003, inflația este prognozată a ajunge la 12–15%, acest lucru datorându-se în mare parte consolidarii poziției monedei naționale fată de dolarul american.

Sursă:Raportul Colliers 2003

Preluarea a 25% din acțiunile Rompetrol de către grupul austriac OMV reprezintă cea mai importantă tranzacție pe piața de capital încheiată în 2002. Deși privatizarea a avut un ritm mai lent decât în trecut, un număr important de tranzacții au fost încheiate, incluzând aici achiziționarea Alro Slatina de catre Marco Group sau cea a Șantierului Naval Constanța de către Resource International. Printre prioritațile anului 2003 stabilite in cadrul programului inițiat in colaborare cu Banca Mondiala – PSAL II, putem enumera privatizarea celei mai mari bănci românești – BCR și privatizarea Companiei Naționale de Petrol– Petrom.

Cadrul legal pentru investiții străine a fost continuu perfecționat în încercarea de a găsi cele mai eficiente stimulente financiare pentru dezvoltarea economiei. Rezultatele sunt categoric pozitive.În septembrie 2002 investițiile străine directe sub forma capitalului subscris au crescut față de anul precedent cu 9,8%, fiind înregistrate 5.509 noi companii cu capital străin.Principalele țări investitoare sunt Olanda cu 18,36% din volumul total de investiții, Germania cu 9,69%, SUA cu 8,12%, Franța cu 7,53% si Austria cu 6,57%.

Până în prezent, evoluția pieței imobiliare din România reflecta dificultățile economiilor în tranziție. Una dintre cele mai complicate situații cu care se confruntă investitorii străini se referă la dificultatea de a obține titluri de proprietate asupra clădirilor și terenurilor. Din perspectiva investițiilor imobiliare, anul 2003 va aduce profituri nebănuite pe segmentul de închirieri, care va înregistra cel mai mare procent de creștere. Pe termen lung, în urma unor eforturi susținute, în sprijinul reformei economice, investițiile imobiliare din aceasta zona oferă perspective favorabile.

2. Piața imobiliară din București

2.1 Aria pieței

Prezentarea orașului București

Până în prezent, cele mai interesante zone ale României pentru investitori s-au dovedit a fi sudul, sudestul si vestul țării, zone care au atras cele mai multe investiții datorită stării mai bune a infrastructurii, evoluției economice, precum si datorită strategiilor locale de a oferi oportunități.În acest sens, Bucureștiul reprezintă unul dintre orașele cu cel mai scăzut risc, oferind cele mai favorabile perspective datorită poziționării geografice, cu o largă deschidere către alte zone din țară si datorită nivelului mare de dezvoltare în afara orașului, având în vedere piața deschisă și nivelul mare de consum.În urma unui influx constant de investiții pe piața locală, Bucureștiul a cunoscut o evoluție rapidă, cu ajutorul unor construcții de mare anvergură în zona central-nordică și în imediata apropiere a orașului. În pofida distanței considerabile față de centrul orașului, investițiile din zona de nord și din zonele periferice s-au dovedit a fi cele mai profitabile.Această tendință a fost influențată pe de o parte de lipsa de teren disponibil din centrul orașului, iar pe de alta parte de o serie de factori de interes si situații favorabile regăsite la marginea Bucureștiului si dincolo de șoseaua de centură: terenurile libere si întinse de jur imprejurul pădurii Baneasa, a lacului si pădurii Snagov, ce așteaptă să fie valorificate, accesul ușor către cele doua aeroporturi, către supermarketuri și către zona Valea Prahovei.Întrucat nivelul prețurilor va continua să crească în aceste zone, investițiile în astfel de locații vor aduce profituri remarcabile în viitor.

În trecut, orașul oferea un aspect eterogen, rezultat al unei îmbinări confuze de tendințe și stiluri arhitectonice, cu străzi înguste, ca urmare a construirii acestuia în perioade de timp succesive, fără a dispune de un plan urbanistic riguros. În anul 2002, Bucureștiul a cunoscut o sistematizare a zonelor în funcție de tipul de construcție, regimul de înalțime si de procentul de ocupare a terenului. Pe de o parte, terenurile aflate în zona central-nordică a Bucureștiului sunt valorificate la maximum în construcțiile de spații de birouri și comerciale, beneficiind de un nivel de prețuri ridicat si atingând cote înalte în cazurile de maximă eficiența în plan vertical. Pe de altă parte, zonele periferice: Băneasa, Tunari si Otopeni sunt valorificate prin dezvoltarea de complexuri rezidențiale de lux, oferind case spre vânzare și închiriere. În aceste zone, terenurile sunt exploatate la maxim în plan orizontal. Zonele cele mai dezvoltate în ultimii ani sunt: Băneasa-Otopeni, Străulești, Mogoșoaia, Școala Herastrau-Șoseaua Nordului și Corbeanca.În funcție de interesul și nivelul prețurilor practicate, zona de vest a capitalei ocupă cel de-al doilea loc dupa zonele de centru și de nord. Zona de vest a capitalei a fost intens valorificată prin investiții de natură industrială și comercială, care s-au concentrat la ieșirea din București, de-a lungul drumurilor de acces către Pitești. Sudul capitalei a fost cel mai puțin dezvoltat până în prezent, cu toate acestea zona ar putea să cunoască o dezvoltare intensă în următorii ani.

Cladiri de birouri construite

Clădiri de birouri în construcție

Spații rezidențiale construite

Spații rezidențiale în curs de dezvoltare

Spații comerciale existente

Spații comerciale în construcție

Spații industriale existente

Spații industriale în construcție

3. Structura pieței imobiliare

Pornind de la ideea ca analiza unei piețe este mai riguroasa prin segmentarea acesteia in functie de animite criterii precum destinatie, clienti, mod de constructie, materiale folosite, amplasare, etc, am structurat piața imobiliară în:

Piața de birouri

Spații rezidențiale

Spații comerciale

Spații industriale

3.1. Birouri

Piața imobiliară destinată clienților corporatiști a facut pași imenși în ultimii zece ani, datorită cerințelor ridicate ale companiilor multinaționale și a ofertei venite din partea companiilor străine de investiții.Debutul pieței de birouri moderene se plasează în jurul anului 1996, când companiile de investiții imobiliare au început să pună la dispoziția clienților spații de birouri de calitate superioară.

Anii care au urmat au crea o piață a vanzătorului, dar noile proiecte finalizate în 2000 și 2001 au înclinat balanța în favoarea chiriașilor, care au avut de ales dintr-o mare varietate de spații, la chirii mai reduse.Piața spațiilor de birouri este cea mai atractivă pentru agențiile imobiliare, fiindcă acest segment deține 75% din piața totală.Cea mai mare parte a tranzacțiilor cu spații de birouri sunt cele de închiriere.

Piața de birouri a fost foarte activă în 2002, cu peste 80.000 mp de spații de birouri închiriați și mai mult de zece proiecte noi începute.Progresul economic general a fost simțit și pe piața imobiliară prin clarificarea problemelor legate de statutul juridic al proprietații, diminuarea birocrației și facilitarea mecanismului de obținere a documentației necesare construcțiilor.Cu toate că România este a doua țară din regiune din punct de vedere al numarului de locuitori, stocul total al spațiilor de birouri în București este înca foarte mic comparativ cu celelalte capitale din zona. În aceasta situație și pe fondul creșterii cererii de spații de birouri, un numar mare de investitori internaționali intenționează să intre pe piața si, mai mult ca niciodata, numeroase proiecte noi sunt propuse pentru construcție. Un alt semnal pozitiv este creșterea numărului de companii românești interesate de spații de calitate în clădiri noi. Anul trecut, doua companii locale importante, RDS-RCS (al doilea operator prin cablu TV) si Paneuro (cel mai mare distribuitor local de piese auto) s-au mutat în clădiri de birouri moderne, iar în 2003 se asteaptă ca alte asemenea companii să urmeze această tendință.La sfârșitul anului 2002, stocul total de spații de birouri clasa A si B era de 355.000 mp. Așa numitele ‘spații neconvenționale’ reprezentate de clădiri vechi nerenovate și mici vile, nu au fost luate în calcul având în vedere că importanța lor pe piață închirierilor locale și internaționale este în scădere.O schimbare importantă în atitudinea investitorilor este faptul că noile proiecte au la bază studii de piață și fezabilitate realizate de consultanți profesioniști. Această conștientizare a nevoilor și disponibilitatea pentru respectarea cerințelor pieței va avea ca rezultat creșterea calității și eficienței clădirilor livrate în anii următori.O scurtă analiză a tranzacțiilor din 2002 și a ratelor de neocupare demonstrează ca spațiile de calitate superioară sunt preferate, proiectele de clasa A fiind selectate în defavoarea celor de clasa B, în ciuda chiriilor mai mari și a taxelor pe servicii. Ultimii ani au arătat o tendinta clară spre termene de contract mai lungi și chirii în scădere.În 2002 au aparut mai multe cereri de suprafețe mari de spații de birouri comparativ cu cele din anii trecuți, iar numărul tranzacțiilor încheiate a dus la scăderea ratei de neocupare și la stabilizarea nivelului chiriei.La sfârșitului anului 2002 rata totala de neocupare pentru spațiile de clasa A si B a fost de 18,8% comparativ cu 25,34% în 2001, fapt ce demonstrează că piața locală a fost mult mai activă în 2002.

Tranzactii importante anuntate pe piata in 2002

Studiu de caz-Europe House

Europe House reprezintă imobilul de birouri de clasa A, care beneficiază de cea mai buna locație din București, ridicându-se la înalțimea standardelor occidentale promovate de companiile multinaționale. Finalizarea proiectului a necesitat colaborarea strânsă a 3 nume de succes: grupul de developeri- Globe Trade Center, firma proiectantă-Westfourth Architecture și firma de construcții turcească-Ozer.Amplasat în piața Victoriei, imobilul de birouri atinge 13.800 mp suprafață neta, constând în spații de birouri și comerciale, un hol select la intrare precum si o parcare subterană păzită.În plus față de tabloul panoramic cuprinzând imagini ale bulevardelor și ale spațiilor verzi din zona de nord a orașului, chiriașii se bucură de o flexibilitate maximă a spațiilor de birouri, cât și de condiții și utilități la înalțimea standardelor internaționale: mijloace de telecomunicații avansate, spații de parcare subterane și în afara parții carosabile păzite, o înălțime pe nivel de 2.70 m, plafoane suspendate acustic, carpete antistatice în zona spațiilor de birouri și un înalt sistem de securitate.Finalizat în luna mai a anului 2002, imobilul de birouri a fost pre-închiriat în procent de 50 % companiei de telecomunicații mobile Orange Romania. Raspunzând cerințelor marilor companii care se aflau în căutarea unui sediu profesional și reprezentativ, și mai mult, oferind posibilitatea de a închiria spații de birouri de dimensiuni diferite, începând cu 100 mp și până la 1.400 mp pe nivel, clădirea a fost numaidecât ocupată.La finele anului 2002, suprafața de închiriere disponibilșă se limita la 550 mp.Pentru o buna perioada de timp, imobilul de birouri Europe House va reprezenta sediul unor companii de marca, precum: Orange Romania, Eurisko, Westfourth, Oracle, AIG Life, Dent-A-America, Microsoft, Fundatia Sistema Italia-Romania si Hewlett Packard.

3.2 Piața de spații rezidențiale

Piața spațiilor rezidențiale a debutat în anul 1990, când legislația a permis proprietarilor să-și închirieze apartementele;de atunci această piață a evoluat atât din punct de vedere cantitativ cât și calitativ.faza modernă a evoluției a fost declanșată în 1994, când compania franceză de construcții Bouygues a dezvoltat proiectul de parc rezidențial French Village pentru WTC București.În anii care au urmat cererea ridicată venită din partea expatriaților i-a determinat pe alți investitori străini să diversifice oferta.Activitatea în cadrul pieței spațiilor rezidențiale de lux continuă să evolueze în concordanță cu economia țării și, datorită perspectivelor pozitive ale României, acest domeniu cunoaște o perioadă de prosperitate. În condițiile unui ritm susținut de creștere a cererii, anul 2002 a marcat finalizarea unui număr semnificativ de vile si clădiri de apartamente.În ceea ce privește zonele rezidențiale preferate, iese în evidența faptul că se iau in considerare exclusiv spațiile de lux, adică un număr limitat de locații, doar cele cu spații verzi, deschise si lipsite de poluare.Cea mai mare densitate de apartamente si vile se află în continuare în nordul orașului, zonă preferată datorită parcului Herastrau și a imprejurimilor liniștite.Prețurile de vânzare ca și chiriile in aceasta zona arată că gradul de atractivitate al acestei locații a crescut.Din aceleași motive, grădini mari si proximitatea pădurilor sau a parcurilor, o alta locație căutată este Baneasa, o zona situata in nordul îndepartat al orașului.Școala Americană aflată aici atrage un număr mare de familii străine. Cererea de spații rezidențiale în aceasă a zonă a crescut grație avantajelor pe care aceasta le ofera.O alta opțiune o reprezintă zonele Aviatorilor-Primaverii-Kiseleff, apreciate înca din timpul regimului comunist. Floreasca reprezinta o locație bine cotată pe piața rezidențială locală alături de Cotroceni, o zona veche dar pitoreasca ce își schimbă imaginea constant datorită renovării si reamenajării. Unirii este o zona apreciată pentru apartamentele noi și accesibile, oferite la cheie, in timp ce Domenii devine o locație tot mai cunoscută grație caselor renovate si amenajate la standarde înalte.Noua ofertă de spații rezidențiale construite în 2002 sau aflate în prezent în proces de finalizare are în principal ca public-ținta un segment de populație cu venituri peste medie; ca urmare 90% dintre imobilele noi au prețuri situate spre limita superioara a spectrului.Anul 2002 marchează începutul creșterii interesului pentru achiziționarea locuințelor de lux, de aceea ne asteptăm la un salt semnificativ al vânzarilor în acest an. De curand, sistemul bancar romanesc a facut un important pas înainte oferind un nou produs financiar:creditul ipotecar. Spre deosebire de managerii străini, cei din România preferă achiziționarea unei locuințe, iar aceasta tendință va lua amploare ca urmare a instrumentelor financiare acum accesibile.

3.3 Spații industriale

Pe piața spațiilor industriale și de depozitare calitatea ofertei a început să se îmbunătățească doar odată cu apariția primelor proiecte de imobile industriale și de depozite.Acest segment a debutat în 1996-1997, cu primul proiect Atlas din Pipera, care a avut un mare succes

La nivel regional, investitorii din acest sector și-au continuat strategia de dezvoltare și extindere in țări ca Polonia, Ungaria sau Cehia, amânând prezența lor in România. Ceilalți participanți de pe piața industrială, consumatorii finali (companii producătoare de bunuri de larg consum, companii de logistică si distribuție sau care activează in domeniul industriei ușoare) au inceput să pătrundă pe piața romanească, fiind atrași de comerțul in plină dezvoltare.În plus, multe companii și-au anunțat intenția de a-și muta fabricile si centrele de producție din vestul Europei in România, datorită costului scăzut al forței de muncă locale calificate. De exemplu, Electrolux și-a manifestat intenția de a muta unele din centrele de producție din Suedia, Italia si Germania la fabrica companiei din Satu Mare. Acest lucru va avea ca urmare nu numai crearea unor noi locuri de muncă, dar și creșterea cererii de spații industriale. Zona de nord a Bucureștiului a devenit in ultimii ani cea mai cautaăa locație, acest lucru datorându-se atat infrastructurii, cât și accesului ușor spre oraș. Noi zone industriale se dezvoltă și in jurul șoselei de centura a Bucureștiului, care face legătura între partea de est și cea de vest. Aceasta din urma s-a dezvoltat la fel de mult ca zona de nord datorită suprafețelor foarte intinse disponibile pentru expansiune catre autostrada A1. În urma construcțiilor începute pentru autostrada București – Constanta gradul de atractivitate al zonei de est a crescut, locatia prezentand interes pentru numeroși investitori.

3.4 Spații comrciale

Piața spațiilor comerciale era formată în 1990 din locatiile moștenite –magazinele de la parterul blocurilor și magazinele universale.Primele spații comerciale cu adevărat moderne au început să apară din 1996, odată cu intrarea pe piață a Metro Cash&Carry și a altor lanșuri de magazine internaționale, care și-au construit spații după propriile standarde, asigurând și spații de parcare.Alte momente esențiale pentru evoluția pieței spațiilor comerciale au fost deschiderea în 1999 a Bucharest Mall și deschiderea in 2001 a primului hypermarket Carrefour.

Creșterea puterii de cumpărare a populatiei dar și numărul mare de locuitori ai capitalei au generat o dezvoltare rapidă a activitații comerciale in 2002. Cum economia româneasca devine tot mai stabilă pe plan general, ducând la o reducere a riscului investițional, se poate observa o creștere proportională a interesului din partea investitorilor.Incepând cu 1990 piața spațiilor comerciale a traversat câteva etape de dezvoltare, după desprinderea din vechiul sistem comunist îndreptându-se către unul cu o distribuție privată, descentralizată. Nevoile de început pentru o distribuție mai flexibilă au fost satisfăcute de unitați de tipul “boutique”, eficiente dar inestetice și prea puțin confortabile. Autoritățile locale au renunțat la aceste “boutique”-uri de strada pentru a putea oferi consumatorilor un sistem de distributie organizat și sigură. Odata cu adoptarea economiei de piata, Bucurestiul a cunoscut in mod continuu schimbari pe plan comercial, incetand a se prezenta ca o piata uniforma, data fiind perpetua si crescanda sa diversitate. In consecinta, piata spatiilor comerciale a cunoscut urmatoarele tipuri de unitati: magazine in zone pietonale, chioscuri, magazine specializate, supermarket-uri, hipermarket-uri, lanturi de tip cash&carry, magazine generale, galerii comerciale si mall-uri. Anul trecut, acest segment al pieței imobiliare a fost extrem de activ si dinamic.

4. Capaciatatea pieței

Pe orice piață de valori imobiliare, o reprezentare practică și realista a capacitații pieței poate fi determinată prin prisma marilor tranzacții care au avut loc dar și a celor care au eșuat.

Activitatea pe piața investițiilor în 2002 s-a rezumat la închirierea de mici clădiri rezidențiale și vile unor companii internaționale, în general pe termen scurt. Cei ce au investit in acest tip de produs au fost in principal oameni de afaceri israelieni, care urmaresc obținerea unor rate de capitalizare mari si care iși asumă riscul investițiilor pe piața românească. Datorita inexistenței unor tranzacții comparabile la care să putem face referința, ratele de capitalizare se bazează doar pe prețul chiriilor cerute pentru proiectele existente in București. Astfel, rata de capitalizare pentru clădirile de clasa A se situeaza între 12% si 15%, in timp ce ratele de capitalizare ale clădirilor de clasa B și ale spațiilor comerciale si rezidențiale se situează între 16% si 20%.Absența investițiilor importante pe piața tranzacțiilor imobiliare din București de până acum se explică pe de o parte, prin aceea ca fondurile internaționale de investiții prezente in centrul si estul Europei sunt înca prudente in ceea ce privește investițiile pe piața românească. Aceste instituții financiare caută stabilitate si factori de risc scăzuți și urmaresc ca rezultatele obținute să fie pe măsura riscurilor asumate. O mare parte a acestor instituții a început sa studieze piața locală și să-și monitorizeze activitatea prin efectuarea unor studii și cunoașterea efectiva a pieței.Pe de alta parte, nici piața bucureșteana nu a avut o ofertă bogată. Proprietarii celor câteva proiecte investiționale de calitate preferă să-și vândă proprietățile în condiții comparabile cu cele din Ungaria, Cehia sau Polonia. Deși în unele cazuri aceste clădiri au chiriași foarte buni, cu contracte încheiate pe termen lung, acest lucru nu a fost suficient pentru a convinge investitorii să le cumpere. Deoarece România este înca văzută ca o tară cu un nivel al riscului mai ridicat decât cel al țărilor vestice, investitorii instituționali vor intra pe piață numai daca vor avea proiectele potrivite, oferite la un preț ce reflectă riscul perceput. Prognoza este una optimistă însă. Având un produs intern brut in creștere, estimat la 5% pentru anul 2004, o rată a șomajului în scădere, la care se adaugă un volum din ce in ce mai mare al investitorilor străini, putem spune ca economia românească se afă pe drumul cel bun. Situația economică pozitivă, la care se adaugă invitația României de a deveni membru NATO si negocierile pentru aderarea la Uniunea Europeană, vor atrage din ce in ce mai mulți investitori in toate sectoarele cheie ale economiei, inclusiv cel imobiliar.În următorii doi ani se estimează o creștere a interesului pentru spațiile de birouri, dar si o dezvoltare a segmentului spațiilor comerciale si industriale ca rezultat direct al creșterii puterii de cumpărare a populației.

5. Cererea și oferta

5.1 Birouri

Oferta

Spre deosebire de multe alte capitale, Bucureștiul nu are o zona centrală destinată cu precădere clădirilor de birouri sau centrelor financiare. Atât companiile care închiriaza spații de birouri cât și investitorii preferă zonele din nord și centru-sud. Bănci, instituții financiare, companii de asigurari și de consultantă au preferat relocarea in zone centrale, in timp ce nordul a fost ales de către societați de distribuție sau cu diferite obiecte de activitate din sfera comercială.Noile proiecte de succes au îndeplinit cerințele clienților în ceea ce privește un design si arhitectură contemporană, mediu placut intern si extern, administrarea clădirii, eficiența si funcționalitate. Proprietățile mai vechi, chiar dacă renovate și re-amenajate la standarde internaționale, nu pot furniza aceleași facilități, dar atrag prin stil și farmec. La sfârșitul lui 2002, stocul total de spații de birouri de clasa A a fost de 155.000 mp, din care numai 16.300 au reprezentat clădiri nou livrate. Piața arată cu totul altfel la finalul lui 2001 când, din totalul de 41.335 mp livrați in acel an, 26.600 mp reprezentau spații de clasa A.În 2002, numeroase clădiri de clasa B au fost livrate, dar volumul lor nu poate fi determinat cu acuratețe datorită conversiei vechilor spații rezidențiale în proiecte de birouri. Pentru acestea, activitatea de închiriere a fost mai dificilă datorită standardelor de calitate scăzute.Absorbția spațiilor de clasa A a inregistrat o creștere susținută în ultimii ani, iar rata de neocupare a acestor spații a

scăzut continuu de la 18,62% în 2000 la 17,7% în 2001. Studiile Colliers au arătat că în octombrie 2002 rata de neocupare a spațiilor de clasa A a atins cea mai mica valoare în istoria sa, ajungând la 9%.

La sfarșitul anului trecut însa, aceasta rata a scazut si mai mult ajungând la 3,56%, în primul rând datorită lipsei de clădiri noi și a creșterii cererii. Aceasta nu este însă o tendința noua.Lipsa de spații noi vine ca rezultat al unei situații create în 2000 când o cantitate importantă de spații a fost livrată pe piața, aproape dublând stocul total de spații noi. Cererea anticipată atunci de investitori nu s-a materializat însa și consecința a fost o supra-oferta care a fost acoperită cu greu în următorii ani.În 2001 au fost începute câteva proiecte noi, dar nici unul de mare anvergura. Deși un numar mare de proiecte sunt anunțate a fi finalizate în 2003, doar cateva dintre acestea au date de livrare realiste. Cele mai multe clădiri programate a fi terminate in 2003 vor avea dimensiuni mici si medii, nedepășind 5.000 mp si neîndeplinind toate standardele clasei A. La data de 1 ianuarie 2003 erau disponibili 6.000 mp de spații de birouri de clasa A, în timp ce stocul de clasa B depașea 50.000 mp. Mai multe proiecte noi vor fi finalizate in prima parte a acestui an, acestea reprezentând aproximativ o treime din noul stoc.

Desi piața bucureșteană oferă un numar larg de imobile de birouri, totuși există o nevoie acerbă de spații de birouri de clasa A, care să se ridice la înalțimea standardelor existente pe piețele din vestul și chiar din estul Europei. Potrivit standardelor internaționale, spațiile de birouri de clasa A sunt cotate în funcție de locație, suprafața totala a imobilului (în deosebi mai mare de 10.000 mp), suprafața inchiriabila pe nivel (mai mare de 1.000 mp/nivel), raportul dintre suprafața net utilă și cea brută (mai mult de 85%), înalțimea pe nivel (mai mare de 2.60 m), spații de parcare (mai mult de 1 loc de parcare la o suprafata inchiriata de 100 mp), BMS (”Building Management System”-Sistemul de administrare automatizata a cladirii ), ca si calitatea finisajelor și a serviciilor oferite (receptie, sistem de paza, întreținere si curățenie).

Investitorii in spatii de birouri de clasa A. Principalele investitii in imobile de clasa A din Bucuresti au fost realizate pana in prezent de catre:

Immoconsult România :filiala a grupului Volksbank, si-a creat o puternica prezenta pe piata, finalizand pana in prezent 2 imobile de birouri, Budisteanu BC Baneasa BC, oferind impreuna o suprafata totala de 18.000 mp. Grupul de investitori are in vedere viitoare planuri de investitii, insumand peste 20.000 mp de spatii de birouri.

Neocity Group, unul dintre cele mai mari grupuri de investitori din Romania, a finalizat in anul 2001 imobilul de birouri Neocity Tower, dispus pe 12 nivele. Amplasat in zona central-nordica a Bucurestiului, cladirea moderna este in totalitate inchiriata grupului Alpha si firmei de avocatura Nestor Nestor Diculescu Kingston Petersen. Grupul de investitori detine in plus si alte proprietati si terenuri avand in vedere construirea unui numar mare de proiecte care vor intra pe piata in viitorul apropiat.

Globe Trade Center Romania, developer cunoscut pe piata din estul Europei, este reprezentat in Romania de companiaVictoria International Property. Primul proiect al acestora in Romania este Europe House (15.000 mp suprafata bruta), urmat de Titulescu Tower (complex multifunctional, incluzand un hotel de 4 stele si spatii de birouri, pe o suprafata totala de 32.829 mp, ce se va finaliza in cursul anului 2004). Avrig 35, companie de investitii americana ce a livrat pe piata pana in prezent 15.000 mp de spatii de birouri. Urmatoarea investitie vizeaza imobilul de birouri de clasa A, Charles de Gaulle BC. La data finalizarii, in anul 2004, cladirea va oferi o suprafata totala de 35.000 mp.

Oferta limitata de spatii de birouri a condus la cresterea interesului fata de spatiile de birouri de generatia a doua, reconditionate si renovate. Investitori de renume in spatii de birouri de clasa B pe piata bucuresteana sunt BPD Management, oferind in cadrul parcului Iride, 70.000 mp de spatii de birouri. La momentul actual, parcul Iride, ce ilustreaza conceptul de spatii de birouri "build-to-suit", este inchiriat in procent de 80%.

Cererea

Cu toate ca, in general, tranzactiile cu spatii mai mici de 1.000 mp sunt majoritare pe piata, in 2002 a fost incheiat si un numar important de tranzactii cu spatii mai mari si care au avut un impact mare pe piata.

Companii ca GlaxoSmithKline, Paneuro, Wella, Oracle si AIG Life au decis sa isi mute sediul si au inchiriat unitati mai mari de 1.200 mp. De asemenea, in 2002, un alt client important al Colliers, compania Mobifon, cel mai mare operator de telefonie mobila in Romania, a semnat un contract de pre-inchiriere pentru viitorul sau sediu intr-o cladire de birouri ce va fi construita in Piata Charles de Gaulle. Aceasta a fost cea mai mare tranzactie de inchiriere de spatii de birouri incheiata in Romania pana acum. Incepand cu 1995, suprafata medie a cerintelor a fost intr-o continua crestere, depasind in prezent 500 mp. Acest fapt arata ca piata spatiilor de birouri este in crestere si devine un sector important al economiei. Deoarece noile proiecte au oferit spatii de birouri de o calitate mai buna la preturi similare sau mai mici decat cele cerute pentru cladiri inchiriate in urma cu cativa ani, mai multe tranzactii au rezultat din relocari fata de extinderi de spatiu, chiar daca cele mai multe contracte includ si clauze de extindere. Suprafata, calitatea spatiului, locatia sau bugetul au fost principalele motive ce au justificat deciziile de relocare. In timpul perioadelor de recesiune economica reducerea personalului, a activitatii si a costurilor reprezinta principalele probleme cu care se confrunta piata imobiliara.Aceasta nu este insa situatia Romaniei in momentul de fata. Avand in vedere perspectivele pozitive, politica de reducere a costurilor este inlocuita cu planuri de extindere si, luand in considerare cresterea previzionata a pietei, chiriasii sunt constienti ca in viitor se vor putea muta in cladiri mai bune la costurile suportate in prezent.Renegocierile s-au dovedit a fi o alta optiune, multe companii profitand de conditiile actuale ale pietei pentru a renegocia contractele de inchiriere in termeni mai favorabili. Cu un nivel al chiriilor aflat intr-o scadere constanta in ultimii ani, companiile cu contracte de inchiriere semnate in perioada 1999–2000 si ajunse la maturitate incearca sa obtina conditii mai bune, inunele cazuri chiar sub nivelul curent al pietei.Cererea nu a fost impartita egal intre clasa A si B, chiriasii aratand o preferinta clara pentru spatii noi de buna calitate. Din aceasta cauza si datorita ofertei noi limitate, rata de neocupare a spatiilor de Clasa A a atins la sfarsitul anului cel mai scazut nivel din istoria sa.Cele doua cladiri de clasa A livrate in 2002, Europe House si Opera Center II, au atras atentia in mod deosebit, devenind, si prin lipsa concurentei, cele mai bune proiecte ale anului. In ciuda finalizarii recente, ele au devenit puncte de referinta in peisajul architectural contemporan si se bucura de un grad de ocupare foarte ridicat.Un studiu realizat de Colliers arata ca absorbtia totala in 2002 (totalul spatiilor inchiriate) a fost cu aproape 50% mai mare decat in anul precedent; aceasta inseamna ca in 2002 au fost inchiriati aproximativ 82.000 mp comparativ cu doar 54.000 mp in 2001. Cele mai mari 12 tranzactii ale anului reprezinta mai mult de 25.000 mp, adica peste 30% din totalul spatiilor inchiriate.Colliers International si-a mentinut pozitia de lider avand peste 50% cota de piata pe segmentul inchirierii spatiilor de birouri.

5.2 Spații rezidențiale

Oferta

Deoarece firmele de constructii mari, recunoscute pe plan international, nu sunt inca prezente pe piata rezidentiala, iar investitorii mici, locali sau straini, au posibilitati limitate, oferta nu a atins nivelul asteptat in 2002.Anul acesta 9 proiecte noi au oferit peste 132 locuinte in timp ce altele sunt in curs de finalizare. Dintre cele deja finalizate, 4 sunt oferite la vanzare, 4 la inchiriere si unul ofera ambele optiuni. Aceste imobile sunt realizate la standarde internationale, calitatea constructiilor imbunatatindu-se in fiecare an.Vile sau apartamente, noile spatii rezidentiale respecta tendintele impuse de cerere, oferind partitionari sidesign de lux, finisaje de calitate superioara si facilitati interioare deosebite precum sauna, piscina, garaj subteran, servicii de securitate si sali de fitness. Prin urmare, oferta anului trecut a constat in apartamente corespunzatoare unui standard si stil de viata inalt. Posibilitatile de recreere, scolile, gradinitele si restaurantele din zona, spatiile verzi sunt apreciate de chiriasi, devenind aspecte importante in alegerea unei locuinte.

Cererea

Urmarind tiparul stabilit, pe piata inchirierilor de lux predomina cererea venita din partea cetatenilor straini, reprezentati in special de managementul expatriat (manageri, consultanti internationali si controlori financiari) in timp ce majoritatea cumparatorilor sunt persoane fizice romane. Cerintele depind de pozitia chiriasului in cadrul companiei la care lucreaza, de starea civila (celibatar/casatorit) si de buget. In general, se cere ca “viitorul camin” sa aiba camere spatioase, sistem de securitate, garaj, gradina si piscina.In timp ce pe piata inchirierilor cererea cunoaste o usoara scadere, cauzata de inlocuirea managemen-tului strain cu cel local, piata vanzarilor se afla intr-un proces de dezvoltare continua. Datorita acumularii de capital si a posibilitatii finantarii prin credite ipotecare, tot mai multi romani urmaresc sa cumpere o proprietate fie ca locuinta personala, fie ca investitie. Ca urmare a acestei cereri in crestere, se pot observa din ce in ce mai multe proiecte oferite pe piata constand in apartamente de vanzare sau complexe de vile rezidentiale.Majoritatea noilor cladiri de apartamente sunt construite in zona de nord a Bucurestiului atit datorita disponibilitatilor terenurilor in aceasta zona cit si datorita preferintei clientilor. Majoritatea cumparatorilor

de pe piata de lux prefera achizitionarea unui apartament deja finisat sau sunt dispusi sa astepte maxim 2–3 luni pana la finalizarea acestuia. Doar in cazuri extreme se prefera varianta achizitionarii unui apartament cu 6–9 luni inainte de finalizarea proiectului.Descrierea in cifre a pietei rezidentiale este dificila, daca nu chiar imposibila. Dimensiunile acesteia si evolutia continua nu pot fi masurate, ci doar estimate. In fiecare an sunt construite si inchiriate, pe cai neoficiale, numeroase imobile mici. Rata de neocupare, aplicabila in oricare alt sector imobiliar, nu poate fi calculata in absenta unor cifre exacte. In orice caz, cunoasterea pietei si urmarirea continua a tranzactiilor incheiate permit aproximarea ratei de neocupare la un nivel

mai scazut comparativ cu anii trecuti.

5.3Spații idustriale

Oferta

Avand in vedere creșterea latenta ce a caracterizat anul 2002, oferta pe piata industriala ar trebui sa creasca in 2003.

Cu toate acestea, in afara companiei Liebrecht & Wood, nici unul dintre marii investitori internationali nu a patruns pe piata romaneasca, ceea ce face ca oferta construita speculativ sa isi pastreze caracterul limitat.Daca anul trecut stocul total de spatii industriale a fost de aproximativ 90.000 mp, in anul 2002 s-au mai adaugat 10.000 mp.Unul dintre proiectele finalizate anul trecut este Metav Business Park oferind 30.000 mp spatii de birouri si 80.000 mp spatii de depozitare, toate proiectate si echipate dupa ultimele tendinte si standarde, cu spatii de parcare pe mai multe nivele si alte facilitati moderne.Mega Distribution Center a construit peste 5000 mp in 2002 ajungand la suprafata totala de 19.750 mp, iar Atlas Center a adaugat inca 5000 mp, suprafata construita special pentru Frans Maas. De asemenea, compania americana Mega va investi 4,5 milioane dolari intr-un depozit frigorific situat la 500 m distanta de primul lor proiect. Constructia a inceput in decembrie 2002 si include 4000 mp spatii pentru depozitare si 1500 mp spatii pentru birouri. Dupa un an va incepe constructia celei de-a doua faze a proiectului, similara ca investitie.Cea mai importanta companie recent intrata pe piata este Liebrecht & Wood, care pe langa proiectul deja initiat intentioneaza sa mai construiasca unul. Compania belgiana va demara constructia a 73.000 mp (62.000 mp spatii comerciale si 11.000 mp pentru depozite) in Militari, furnizand si 1900 locuri de parcare.In toamna anului 2003 se vor construi intr-o prima faza 26.000 mp, din care 7500 mp au fost pre-inchiriati de Praktiker. Cel de-al doilea proiect consta in construirea unui parc logistic in zona de vest a Bucurestiului, constructie care se va intinde pe o suprafata de 30 de hectare avand 120.000 mp construiti. Ca rezultat direct al pre-inchirierilor contractate de companiile deja prezente in Romania sau de cele ce vor intra pe piata, alte proiecte noi vor fi initiate.

Cererea

O clasificare a companiilor cu cerinte de spatii industriale se poate face dupa mai multe criterii, cum ar fi nivelul cererii, domeniul de activitate sau cerintele speciale (de exemplu accesul la cale ferata). Dupa folosinta lor, spatiile industriale pot fi grupate in:

centre de productie,

centre logistice, depozite

spatii pentru service

show-room-uri.

Chiriasii, companii de logistica, distributie sau companii ce activeaza in domeniul industriei usoare, solicita spatii moderne de depozitare care trebuie sa corespunda urmatoarelor cerinte: constructie noua, spatiu eficient cu regim de inaltime 5–11 m, spatiu deschis flexibil, sistem de incalzire si de prevenire a incendiilor (extinctoare, stropitoare). Indispensabil este spatiul de birouri de clasa A care trebuie sa se afle in acelasi perimetru si sa ofere sisteme moderne de telecomunicatii (telefon, acces rapid la Internet). Optional pot fi adaugate sisteme flexibile de depozitare pe rafturi si chiar motostivuitoare. Companiile producatoare de bunuri de larg consum si companiile logistice prefera inchirierea in locul construirii propriilor spatii, iar datorita chiriilor mari ale constructiilor noi, sunt interesate mai mult de spatiile vechi renovate, considerate o solutie pana la gasirea unui spatiu care corespunda cerintelor si bugetului lor. Media suprafetelor solicitate de aceste companii situeaza de obicei intre 2000 si 3000 mp, insa in 2002 aceasta medie a fost de 800–1000 mp. Exceptie au facut companiile Genco si Flanco, principalii distribuitori de aparatura casnica pe piata romaneasca, fiecare inchiriind cate 3000 mp in Metav Business Park.Datorita faptului ca sunt cautate spatii de depozitare nou construite, spatiile mai vechi, renovate intampina dificultati in ceea ce priveste inchirierea. Ratele de neocupare s-au mentinut la nivelul anului trecut, aproximativ 30% pentru constructiile vechi si 5% pentru cele noi.

6. Piața imobiliară în cele mai importante orașe ale României(Brașov, Timișoara, Iași, Cluj)

Brașov

Orasul Brasov, situat in partea centrala a Romaniei, la intersectia drumurilor comerciale care leaga balcanii de tarile europene, ofera o piata cu peste 300.000 de consumatori.Desi Brasovul s-a dovedit destul de tarziu a fi o zona propice pentru investitii, orasul a reusit sa atraga pana acum investitii importante. Dezvoltarea urbana face ca piata constructiilor sa fie foarte dinamica.In 2002 piata imobiliara a Brasovului a cunoscut o crestere a investitiilor. Preturile au crescut in fiecare an datorita creditelor bancare mai avantajoase si a finantarilor.De-a lungul anilor si in mod deosebit in 2002, piata spatiilor comerciale si a depozitelor a cunoscut o dezvoltare rapida, inregistrand un numar mai mare de investitii. Sectoarele imobiliare: terenuri, spatii rezidentiale si de birouri au continuat sa se dezvolte in ultimul an.

a. Piața spațiilor de birouri

In anul 2002 s-a incheiat un numar mic de tranzactii pe piata imobiliara, tendinta fiind in scadere fata de anul precedent. Cu toate acestea, numarul tranzactiilor pe piata spatiilor de birouri clasa B a fost mai mare. Cum majoritatea companiilor active pe piata brasoveana isi au sediile centrale in Bucuresti, in prezent acesti clienti prefera sa aleaga spatii de birouri care presupun costuri mai reduse.In anul 2002 nivelul chiriei s-a stabilizat la o medie de 10 USD/mp, rata de ocupare fiind de aproximativ 65% din totalul ofertei existente pe piata. In comparatie cu anul precedent, rata de ocupare in 2002 a scazut, fiind considerabil mai redusa.

Noile spatii de birouri sunt in general inchiriate companiilor de software, firmelor distribuitoare de medicamente si companiilor de asigurari. Rata de ocupare a cladirilor de birouri in anul 2002 a variat intre 80% si 100%. Zona cea mai atractiva este centrul orasului cu spatii de birouri in Piata Sfatului, Bulevardul Victoriei, Bulevardul Eroilor, Bulevardul Republicii si Bulevardul Kogalniceanu.Se preconizeaza ca in 2003 piata spatiilor de birouri va inregistra un nivel mai mare de ocupare, datorat mai ales mentinerii chiriei la un nivel constant.

Condiții contractuale pe piața spațiilor de birouri

Sursa:Raportul Eurisko 2002(prețurile nu includ TVA)

b. Piața spațiilor rezidențiale

Pe piata rezidentiala a Brasovului se disting mai multe zone:

Zona Centrul Istoric

Zona Dealul Cetatii

Zona Warthe

Zona Dealul Stejaris

Majoritatea ofertelor existente includ: vile si apartamente in vile.Procentul de ocupare variaza intre 65% si 80%, in functie de tipurile de casa: apartament, vila sau complex rezidential de vile.Majoritatea cladirilor nou construite, scoase la vanzare, sunt mobilate si echipate in totalitate, avand imbunatatiri – finisaje, utilitati si facilitati: sufragerii cu suprafete mari, geamuri termopan, jacuzzi, sauna, bar, semineu, gradini mari si terase, sisteme de securitate si supraveghere video. Majoritatea clientilor sunt angajati ai companiilor multinationale.

In comparatie cu anii precedenti, anul 2003 va inregistra o crestere a procentului de ocupare si a nivelului chiriilor.

c. Piața spațiilor comerciale

Zonele din Brasov preferate de comercianti sunt centrul istoric si centrul civic, in care se afla un numar mare de spatii de calitate utilizabile ca spatii comerciale. Aceste spatii, care sunt de obicei situate la parterul cladirilor au fost renovate si inchiriate la comercianti internationali.Pentru anul 2003 se prevede o crestere in sectorul spatiilor comerciale, datorata companiilor internationale care si-au anuntat intrarea pe piata.

d. Piața spațiilor industriale

Desi piata spatiilor industriale nu ofera pana in prezent parcuri industriale, se asteapta ca cererea mare sa determine cresterea calitatii spatiilor industriale si de depozitare comparativ cu standardele internationale. In randul producatorilor s-a manifestat tendinta de a-si construi propriile depozite si spatii pentru birouri. Exemple relevante in acest caz sunt: Autoliv, Losan si Rolem. La sfarsitul anului 2002, majoritatea ofertei de depozite si spatii industriale se compunea din fostele intreprinderi de stat, care ofera utilitati de joasa calitate. Principalele tranzactii de inchiriere in 2002 se refera la acest tip de depozite care vor fi modernizate in viitor si renovate de noii chiriasi, producatori de incaltaminte si ferestre tip vitralii.

e. Terenuri și investiții

Pe piata brasoveana a depozitelor si a spatiilor industriale se disting mai multe categorii de terenuri in functie de utilitatea lor:

Terenuri pentru depozite si spatii industriale: spatii de productie, spatii de depozitare, sali de prezentare si supermarketuri.

Terenuri pentru constructii civile: vile si pensiuni.

Cele mai dezvoltate zone sunt urmatoarele:

ASTRA: zona pentru spatii de depozitare, sala deprezentare si supermarketuri.

CRISTIAN: zona pentru spatii de productie si depozitare.

POIANA BRASOV: zona pentru construirea de vile si pensiuni.

In anul 2002 nivelul vanzarilor a fost influentat de utilitatile si de amplasarea terenurilor oferite. Principalele tranzactii ale anului 2002 au avut ca obiect terenuri de peste 200.000 mp.Cei mai multi clienti au fost investitori straini, societati comerciale si persoane private. Pentru anul 2003 se prevedeca cererea de pe piata terenurilor si a investitiilor va creste.

Tmisoara

Dispunand de o piata cu peste 330.000 de consumatori, Timisoara reprezinta una dintre cele mai importante zone de acces catre Europa si cel mai important oras din Banat prin amplasarea sa in vecinatatea granitei de vest, mentalitatea mediilor de afaceri favorabila investitorilor si finantatorilor si inalta pregatire profesionala a populatiei, care transforma orasul intr-un mediu atractiv si competitiv. Pe masura ce industria constructiilor se dezvolta o data cu cresterea sumelor investite, piata mobiliara si companiile de constructii se implica in tot mai multe proiecte. Totusi, in Timisoara se resimte lipsa spatiilor de birouri.Cel mai semnificativ eveniment petrecut pe piata imobiliara timisoreana in anul 2002 a fost dublarea chiriilor si preturilor de vanzare pentru apartamente si case, datorata scoaterii de pe piata a marcii germane si introducerii monedei unice europene, euro. In ceea ce priveste piata terenurilor si a investitiilor, cererea investitorilor straini si autohtoni pentru zona de vest a crescut.

a. Piața spațiilor de birouri

Cea mai solicitata zona pentru spatiile de birouri este centrul și zona ultracentrala (Piata Unirii si Centrul Bancar), datorita potentialului mare de dezvoltare in viitor si a activitatii comerciale intense. Pentru urmatorii doi ani se preconizeaza si dezvoltarea altor zone, cum ar fi Simion Barnutiu. Cele mai reprezentative imobile de birouri sunt cladirea Asirom, cu o suprafata totala inchiriabila de 6.000 mp, finalizata in 1998, Centrul de Afaceri Unirii, finalizat in 2001 si amplasat in Centrul Bancar si, nu in ultimul rand, imobilul de birouri, Invest.

Pentru anul 2002, rata de ocupare a acestor spatii a fost de 80% din totalul de oferte active de pe piata. Nivelul chiriilor a suferit o usoara scadere datorita faptului ca oferta a depasit cererea. Cea mai mare cerere a fost inregistrata pentru spatii intre 200 si 500 mp, in timp ce procentul cel mai scazut a fost inregistrat de cererea pentru spatii mai mari de 1.000 mp.Cererea majoritara a venit din partea companiilor mici si a companiilor nationale care au solicitat cladiri de birouri cu suprafete de pana la 500 mp: companii de asigurari, firme de avocatura, software si de consultanta, banci si firme de prestari servicii.In ceea ce priveste dinamica preturilor pe piata spatiilor de birouri, perioada imediat urmatoare va aduce o stabilizare a preturilor spatiilor inchiriate atat pentru imobilele de clasa A, cat si pentru cele de clasa B. In urmatorii doi ani, cel putin doua sau trei cladiri importante se preconizeaza că vor fi oferite spre inchiriere pe piata, analistii prevăzând o evolutie semnificativa a investitiilor, mai ales in terenurile situate in zona de vest a orasului.

Condiții contractuale pe piața spațiilor de birouri

Sursa:Raportul Eurisko 2002(prețurile nu includ TVA)

b. Piața rezidențială

Piata rezidentiala timisoreana poate fi clasificata in cateva zone distincte, dupa cum urmeaza:

Banat I si Banat II – zona de vile si case

Braytim – zona de vile si case

Campului – zona de complexuri rezidentiale

Rudolf Walter – zona de blocuri de apartamente

In anul 2002, nivelul chiriilor si al preturilor de vanzare a crescut. Pe segmentul de vanzari, oferta a cuprins atat vile noi, cat si vile vechi, amplasate in toate zonele orasului:

Case vechi, situate in centrul administrativ, cu suprafete masurand intre 1.000 si 2.000 mp. Oferta de acest tip de case a fost destul de mica, cel mai mare numar de tranzactii fiind inregistrat intre anii 1994 si 1995.

Vile noi, ofera 3 – 4 camere, cu finisaje deosebite si incalzire centrala. Preturile vilelor din aceasta categorie variaza in functie de utilitati, facilitati, locatie si suprafata.Case vechi, de obicei cu o structura instabila si afectate de igrasie, sunt situate in zonele periferice ale orasului. Cea mai mare parte a ofertelor noi este reprezentata de vile, situate in apropierea padurii, in zona de nord a orasului, Banat I si Banat II. Aceasta zona rezidentiala ofera spre vanzare vile construite la standarde internationale, cu camera de zi, scara interioara si dormitoare mari. Terenurile pe care se intind vilele masoara 450-500 mp, iar suprafata totala construita este de 1.500 mp repartizata pe doua nivele. Acest tip de vile este compus dintr-o camera de zi, bucatarie, doua bai si trei dormitoare si pune la dispozitie cate doua spatii de parcare acoperite, sistem de incalzire centrala, terase si gradini. Pretul standard este de 120.000 USD. Cumpararea unei astfel de vile in aceste zone este considerata o buna investitie deoarece terenurile au suprafete mari, iar preturile in aceste zone sunt intr-o continua crestere. In viitor, zona Rudolf Walter va fi dezvoltata in continuare.

c. Piața spațiilor comerciale

Cele mai populare zone comerciale se regasesc de-a lungul principalelor artere, cum sunt Calea Aradului, Calea Circumvalatiunii, Simion Barnutiu, alaturi de Parvan, Mihai Viteazu, Balcescu si Sinaia. In anul 2002, cea mai importanta investitie in ceea ce priveste spatiile comerciale a fost extinderea centrului comercial Kappa din Timisoara.Pentru urmatorii doi ani, proiectele de investitie in spatii comerciale presupun dezvoltarea mall-ului din Timisoara, un proiect a carui valoare este estimata la 22 milioane de dolari.Dupa succesul repurtat la Iasi, grupul de investitori a ales acest oras pentru a realiza un proiect ce se intinde pe o suprafata de120.000 mp, in imediata apropiere de centrul istoric al orasului. Mall-ul din Timisoara este primul proiect “greenfield” din Romania. Toate celelalte mall-uri au fost construite pe structuri deja existente: Bucuresti Mall a fost construit pe un fost “circ al foamei”, Iulius Mall din Iasi pe o fosta cantina studenteasca, in timp ce Floreasca Gardens este construit pe locul unei foste fabrici. Terenul se invecineaza cu cele mai mari bulevarde ale Timisoarei: Calea Lipovei, Calea Aradului, strazile Demetriade si Antenelor. Datorita lipsei unor astfel de facilitati in zona, acest mall tinteste intreaga piata de consumatori a orasului.

d. Piața spațiilor industriale și de depozitare

In prezent, oferta de depozite si spatii industriale din Timisoara insumeaza 60.000 mp, din care un procent de 20% reprezinta spatii nou construite. Rata de ocupare a spatiilor industriale, de depozitare si de productie a fost determinata de factori precum pretul si facilitatile oferite. Pentru perioada

urmatoare, se vizeaza dezvoltarea drumurilor de acces catre Timisoara.

e. Terenuri și investiții

In functie de destinatia terenurilor, piata timisoreana a terenurilor poate fi clasificata dupa cum urmeaza:

Terenuri industriale

Terenuri rezidentiale

Terenuri agricole.

In anul 2002, dinamica preturilor pentru terenuri a fost determinata de nivelul ridicat al cererii comparativ cu cel al ofertei. In ceea ce priveste facilitatile oferite, terenurile din zonele Calea Sagului si Calea Lugojului sunt cele mai cautate.

Cluj

Clujul este cel mai important oras din nord-vestul Romaniei cu o piata ce numara aproximativ 330.000 de potentiali clienti.In 2002, piata imobliara din orasul Cluj nu a cunoscut o evolutie surprinzatoare. In primele sase luni s-a inregistrat o crestere usoara a numarului tranzactiilor in anumite segmente de piata, iar in urmatoarea perioada piata s-a mentinut stabila.Proiectele de viitor ale orasului includ construirea unui parc industrial in apropierea orasului si a unui tunel de acces care sa reduca problemele de trafic din zona Dealul Feleacului.

a. Piața spațiilor de birouri

Pana in 2002, majoritatea investitiilor in cladiri de birouri privesc spatii de 300 sau 400 mp, repartizate pe maxim doua nivele. La sfarsitul anului 2002, spatiile de birouri insumau maximum 30.000 mp, incluzand atat cladiri noi cat si cladiri vechi renovate. Comparativ cu constructiile de pe piata imobiliara bucuresteana, oferta este in mod evident mai redusa, datorita resurselor financiare si a bugetelor mai mici de care dispun companiile ce activeaza pe piata locala. In prezent, piata clujeana nu cuprinde un numar mare de companii multinationale, majoritatea cererii de spatii de birouri venind de la cele maximum 10 companii nationale, care se orienteaza catre suprafete de pana la 200 mp. Cererile de locatii de birouri de 400 mp sunt rare. In consecinta, oferta prezenta a urmarit cerintele potentialilor chiriasi. Cu toate acestea, in 2002 au aparut pe piata imobile de birouri noi de dimensiuni mai mari.Cel mai mare proiect realizat pe piata imobiliara clujeana in anul 2002 a fost reprezentat de o cladire de clasa A, amplasata in zona ultracentrala, pe strada Victor Babes. Aceasta cladire de birouri ofera o suprafata net inchiriabila de 1.189 mp, repartizata pe 8 nivele si avand spatii comerciale la parter. In prezent, cladirea de clasa A ofera cea mai mare suprafata de birouri existenta pe piata si este dotata cu facilitati sporite:finisaje excelente, sistem centralizat de aer conditionat si un sistem de maxima securitate. In plus, chiriasii beneficiaza de spatii largi de parcare si de spatii verzi in imediata vecinatate.La finele anului 2002, rata de ocupare a cladirii era de 85% din suprafata totala oferita spre inchiriere. Principalii chiriasi ai cladirii sunt SGS Romania cu o suprafata inchiriata de 275 mp si Minolta cu 173 mp.

Cu toate acestea, cererea pentru astfel de locatii de lux este scazuta in comparatie cu totalul cerintelor pentru spatii de inchiriat. In comparatie cu anii trecuti, nivelul chiriilor a crescut cu 1,50-2 USD/an. Pentru imobilele de birouri cu facilitati deosebite, chiria medie este de 8-10 USD/mp in functie de amplasare, de facilitatile si de utilitatile oferite. In plus fata de oferta de locatii noi, piata clujeana de spatii de birouri ofera si cladiri vechi, mai ieftine 5-6 USD/mp in zonele periferice ale orasului. Nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri de clasa B a crescut din 2000, de la 3 USD/mp la 5-6 USD/mp in 2002.Aceste spatii de birouri provin fie de la fostele intreprinderi de stat, fara utilitati speciale, fie sunt apartamente transformate in spatii de birouri.In anul 2002 relocarile au reprezentat 20% din totalul tranzactiilor realizate pe piata imobiliara. Rata de ocupare a atins 70%, fiind influentata de raportul inegal dintre chiria ceruta si calitatea spatiilor oferite. Cererea cea mai mare s-a inregistrat pentru cladirile situate in zonele ultracentrale ale orasului, zona care gazduieste cele mai frumoase imobile de birouri. In anul 2003, va fi data in folosinta o noua cladire de birouri.

Condiții contractuale pe piața spațiilor de birouri

Sursa:Raportul Eurisko 2002(prețurile nu includ TVA)

b. Piata de spatii rezidențiale

Anul trecut, piata rezidentiala clujeana s-a dezvoltat si extins.In plus fata de bine cunoscutele cartiere: Andrei Muresanu, Gheorgheni, Grigorescu, Gruia, Centru-Gradina Botanica, de-a lungul anilor noi zone rezidentiale, cu blocuri de apartamente si vile, au aparut: cartierul Zorilor-Drumul Salicii, zona colonia Becas-Buna Ziua, zona Faget, cartierul Manasturzona strada Campului. Astfel, oferta de structuri rezidentiale de case si apartamente de lux, oferite spre vanzare si inchiriere s-a diversificat potrivit cererii variate.In 2002, majoritatea clientilor au preferat sa cumpere case construite in perioada interbelica sau in perioada de dupa razboi, recent renovate, localizate in cartiere precum: Andrei Muresanu, Gheorgheni, Grigorescu, Gruia si in centru-Gradina Botanica, cu posibilitatea de extindere si investitii suplimentare.In al doilea rand, clientii au fost interesati sa achizitioneze terenuri in zonele rezidentiale nou create la periferia orasului, cu intentia de a-si construi case. La finele anului 2002, oferta numara 70 de vile nou construite cu preturi variind intre 90.000 si 300.000 USD, in functie de amplasare, suprafata terenului aferent si calitatea finisajelor.In ceea ce priveste segmentul de nchirieri de lux, oferta cuprindea o gama larga de locuinte situate in vile sau chiar vile intregi. Anul trecut, nivelul chiriilor s-a pastrat constant si se steapta ca acesta sa se mentina la acelasi nivel, cu o usoara scadere in 2003. Luand in considerare numarul redus de contracte de vanzare cu sume mari, in 2002 preturile au atins un nivel maxim si se asteapta sa se stabilizeze. In ceea ce priveste dezvoltarea viitoare a pietei spatiilor rezidentiale, se prevede construirea unor noi vile, oferite spre vanzare. In 2003, oferta se va diversifica odata cu aparitia pe piata a complexului rezidential Casarom din zona Borhanci, intins pe o suprafata de 25 – 30 ha. Preturile pentru aceste locuinte se asteapta sa varieze intre 50.000 si 80.000 USD, cu optiunea de achizitionare in rate.

c. Piața spațiilor comerciale

La momentul actual, piata imobiliara nu prezinta o oferta diversificata pe segmentul comercial. O parte dintre cauzele care au determinat acest lucru sunt: situatia juridica in curs de rezolvare a unor terenuri ce fac obiectul unor cereri de retrocedare; 60% din totalul spatiilor comerciale, situate in marea lor majoritate in centru, apartin Primariei locale, fiind asteptata cu mare interes vanzarea lor. Lipsa unei oferte care sa acopere cererea a generat nivelul ridicat al chiriilor.In prezent, oferta cu cele mai reprezentative spatii comerciale se concentreaza in zona ultracentrala. Sunt de mentionat, in acest sens, spatiile comerciale din zona Regele Ferdinand, si spatiile comerciale cu finisaje moderne din Piata Mihai Viteazu.Cea mai reprezentativa investitie a anului 2002 a constituit-o reamenajarea si darea in folosinta a magazinului SORA, care a fost modificat si finisat la standarde superioare in ideea crearii unui mini-mall, fiind cunoscut in prezent sub denumirea de SORA Shopping Center. Proiectul prevede pentru anul 2003 o noua extindere si modificare exterioara, chiar suplimentarea spatiilor comerciale.La nivel local s-au inregistrat o serie de investitii si reamenajari Zona de maxim interes comercial, conform cererii potentialilor clienti, ramane in continuare sectorul ultracentral. In functie de cererea exprimata, cele mai cautate zone sunt:

Zona ultracentrala – nivelul chiriei: 20-50 USD/mp;

Zona cartierul Marasti – nivelul chiriei: 8-15 USD/mp;

Zona cartierul Manastur – nivelul chiriei: 10-20 USD/mp;

Zona cartierul Zorilor – nivelul chiriei: 10-15 USD/mp;

Zona cartierul Gheorgheni – nivelul chiriei: 8-12 USD/mp;

Zona cartierul Grigorescu – nivelul chiriei: 8-12 USD/mp.

Pentru anul 2003, in perspectiva clarificarii situatiei juridice si a vanzarii spatiilor comerciale, preconizam o usoara crestere a numarului de oferte, fapt care va satisface intr-o oarecare masura cererea locala si, de asemenea, o aliniere la o valoare reala a nivelului preturilor de inchiriere. Investitiile in spatiile comerciale vor ramane la un nivel minim pana in momentul in care se va finaliza vanzarea spatiilor comerciale.Piata imobiliara clujeana pe segmentul comercial este in stagnare pana in momentul clarificarii situatiei juridice si a vanzarii spatiilor comerciale care in acest moment apartin Primariei.

d. Piața spațiilor industriale și de depozitare

In anul 2002, segmentul industrial nu a inregistrat obiective noi.In medie, cererea a avut ca obiect suprafete intre 800 si 1.500 mp. Ofertele au fost putine, iar nivelul chiriei nu a corespuns calitatii spatiilor industriale. Ca urmare a dezvoltarii si a cresterii cererii pentru suprafete mai mari, numarul de relocari a reprezentat 30% din valoarea totala a tranzactiilor inregistrate pe acest segment de piata.

Oferta de spatii industriale s-a ridicat la sfarsitul anului 2002 la aproximativ 40.000-60.000 mp, din care 5% pana la 8% reprezinta spatii nou construite. Cei mai importanti furnizori de spatii de depozitare si productie sunt S.C. Transilvania, Alcom si S.C. Legume Fructe. Rata de ocupare a fost de 60% din totalul spatiilor oferite spre inchiriere.O dezvoltare semnificativa pentru perioada 2001-2002 s-a inregistrat in zona industriala Someseni (DN1 C, Cluj – Bistrita)care a fost renovata si unde s-au construit noi cladiri.Dezvoltarea ulterioara va cuprinde zonele de iesire din oras:

DN 1, Cluj – Oradea: sunt in derulare proiecte de executie pentru showroom si service auto VW precum si obiective industriale de referinta.

DN 1, Cluj – Bucuresti: proiectele de showroom-uri si service-uri Skoda, Mercedes si Audi sunt in curs de realizare.

e. Terenuri și investiții

Termenii care au influentat dinamica preturilor de vanzare a terenurilor au fost locatia, suprafata, pretul si existenta utilitatilor aferente.In functie de destinatie, terenurile pot fi clasificate in felul urmator:

Teren destinat constructiilor rezidentiale. Desi in decursul anilor 2001 – 2002 s-a inregistrat o crestere a preturilor de 100 – 150 %, in timp ce oferta de terenuri din cartiere a scazut,cererea de terenuri pentru construirea de case a fost tot mai semnificativa. In acest sens, potentialii clienti s-au orientat catre terenurile din zonele periferice, ale caror preturi au fost mai accesibile.

Terenuri destinate constructiilor industriale. Aproape 80%dintre investitori au fost interesati sa achizitioneze terenuri aflate la periferie, la o distanta de 10 – 20 de km de oras. In zona respectiva se pot cumpara terenuri cu suprafete mari la preturi convenabile.

In decursul anului 2002 nivelul preturilor a crescut progresiv, cu pana la 70 – 100 %. Acest fenomen s-a datorat cererii mari de cumparare de terenuri, venite din partea reprezentantelor internationale de automobile in vederea concretizarii unor proiecte:

Zonele care se vor dezvolta in anii urmatori, in functie de tipul de constructie, vor fi:

Zone destinate constructiilor rezidentiale: Andrei Muresanu – zona Buna ziua, cartierul Zorilor, colonia Becas si Borhanci si zona Faget;

Zone destinate constructiilor industriale: Cartierul Zorilor Calea Turzii (DN 1, Cluj-Bucuresti); zonele aflate la periferia orasului: DN 1,Cluj-Oradea, DN 1C, Cluj-Bistrita.

Iași

Iasiul este cel mai important centru economic, politic si cultural din regiunea Moldovei, avand o pozitionare strategica si o piata de aproape 330.000 de consumatori. Situat in partea de nord-est a Romaniei, in apropiere de granita cu Republica Moldova, orasul se afla la intersectia dintre cele mai importante rute comerciale care trec prin Moldova venind din Polonia, Ungaria, Rusia si Turcia.

Daca in ultimii ani majoritatea tranzactiilor pe piata imobiliara era asigurata de vanzarea de apartamente si terenuri in zone rezidentiale, in anul 2002 cererea a fost mare in ceea ce priveste spatiile comerciale, rezidentiale si de depozitare.Astfel, deficitul de oferte a favorizat cresterea preturilor,fenomen care a afectat valoarea pe piata a caselor, apartamente si vile, a terenurilor si spatiilor comerciale localizate in zonele centrale. Sansele de dezvoltare a zonelor rezidentiale sunt promitatoare in contextul unor facilitati financiare oferite si al cererii crescande pentru finisaje si utilitati de maxima calitate.

a. Piața spațiilor de birouri

In anul 2002 oferta de imobile de birouri era formata din spatii comerciale vechi renovate, localizate in general la primul etaj al cladirilor. Din acest punct de vedere, anul 2002 a cunoscut o dezvoltare a tendintei de cumparare a unor astfel de imobile cu scopul de a fi destinate ulterior inchirierii. Preturile pentru acest gen de cladire variau in functie de locatie si de facilitati. O data cu trecerea anilor, cererea mare a incurajat o tendinta de crestere a preturilor, care treptat au evoluat de la 4-8 USD/mp in 2000, la 8-10 USD/mp in anul 2002.Pe de alta parte, noua oferta de birouri, aparuta pe piata in 2002, cu o calitate si facilitati mai mari, a adus in plus sistem central de incalzire, aer conditionat, tavan suspendat cu sisteme de iluminat in perete, geamuri termopane, mocheta pe toata suprafata, retea de calculatoare, sistem de alarma si spatii de parcare mult mai mari. Aflate in principal in zonele centrale (Bulevardul Stefan cel Mare) si semicentrale, aceste spatii de birouri noi se intind pe suprafete de pana la 1.800 – 2.500 mp, repartizate pe mai multe nivele. Referitor la noilei imobile de birouri, finalizate in anul 2002, ratele de inchiriere au variat intre 10 si 15 USD/mp, in timp ce pentru cladiri de birouri localizate in centrul orasului, care ofera o calitate deosebita si spatii de birouri mai mari, rata de inchiriere a fost de aproximativ 15-20 USD/mp. Un caz exceptional reprezinta cladirea World Trade Center unde chiria ajunge la 20-25 USD/mp.Pentru perioada urmatoare se asteapta o crestere a cererii de spatii de birouri clasa A. Ca dovada, la sfarsitul anului 2002, cel putin doua proiecte pentru cladiri de birouri erau in constructie sau se aflau in stadiu de intentie.

Condiții contractuale pe piața spațiilor de birouri

Sursa:Raportul Eurisko 2002(prețurile nu includ TVA)

b. Piața spațiilor rezidențiale

Cele mai cautate zone rezidentiale din Iasi sunt: Copou, Buciumul, Moara de Vant si Miroslavei-Pacurari. Una dintre cele mai cunoscute zone din Iasi este zona Copou, care reuneste un mare numar de monumente culturale: casele memoriale ale celor mai importanti scriitori romani – Mihai Eminescu si Ion Creanga, si parcul Copou, unul dintre cele mai vechi parcuri din Romania. Zona selecta ofera un mare numar de vile cu o arhitectura deosebita, cu o priveliste si un design unic.Deoarece la sfarsitul anului 2002 oferta de apartamente la bloc era redusa, in comparatie cu cererea mare, cresterea preturilor cu 10-15% a fost benefica micilor investitori in apartamente care au avut profituri de pe urma diferentei dintre vanzari si ratele de inchiriere. Astfel, in anul 2002, micii investitori au beneficiat de conditiile cele mai favorabile privind rata de recuperare a investitiilor in apartamente:maxim 2-3 ani.Anul trecut, cererea de vile localizate in centrul orasului a crescut, majoritatea tranzactiilor a inclus un numar de vile aflate in aceasta zona. Nivelul preturilor de vanzare la vilele noi, cladiri moderne cu finisaje la nivelul standardelor internationale, a variat intre 120.000-200.000 USD. Preturile la vilele noi localizate in zone semi-centrale au fost cotate cu un procent de 10-15% mai putin decat cele cu finisaje de aceeasi calitate in cele mai luxoase zone rezidentiale ale orasului.Pentru urmatorii doi ani, se urmareste dezvoltarea zonelor din afara orasului, ca de exemplu: Pacurari, Bucium, Copou, Barnova si Miroslava, prin construirea primelor complexuri rezidentiale din regiune. Datorita cererii pentru spatii mai mari, cel putin doua proiecte de complexuri rezidentiale, Popas Pacurari si Barnova, erau in dezvoltare la sfarsitul anului trecut.Nivelul preturilor la vanzare a crescut cu un procent de 25 %,in timp ce nivelul chiriilor a cunoscut doar o usoara crestere in comparatie cu anul precedent. In vederea crearii unor conditii din ce in ce mai atractive privind creditele ipotecare se asteapta o crestere a cererii pe piata, care va contribui de asemenea la cresterea nivelului preturilor si a chiriilor nesemnificative insa.

c. Piața de spații comerciale

Desi conceptul de mall reprezinta un complex comercial de mari dimensiuni si cu multe functionalitati, atragand cel mai mare flux posibil de clienti si incluzand supermarketuri, cinematografe multiplex, spatii destinate restaurantelor, divertismentului si magazinelor de diverse genuri, pana in anul 2001 Romania detinea doar doua mall-uri: unul in Bucuresti iar celalalt in Iasi.Localizat in campusul celei mai mari universitati locale, Iulius Mall se intinde pe aproximativ 19.532 mp, cu 8.000 mp de spatii comerciale de inchiriat si 5.402 mp de spatii comerciale aflate in gestiunea proprie a mall-ului. Se poate deduce ca Iulius Mall are intre 50.000 si 60.000 de potentiali vizitatori pe saptamana.Zona este foarte circulata, avand un trafic intens zi si noapte. Accesul in zona se realizeaza foarte usor deoarece se afla doar la un kilometru de centrul orasului. Cea mai reprezentativa investitie pe piata complexurilor comerciale din Iasi in anul 2002 a fost Hala Centrala.Cererea pentru spatii comerciale ultracentrale si spatii din interiorul centrelor comerciale este ridicata: Hala centrala, Moldova, Centrul Podul Ros si Iulius Mall. La sfarsitul anului cererea era mai mare decat oferta.

d. Piața spațiilor industriale și de depozitare

Privatizarea intreprinderilor pe piata industriala a condus la o crestere a ofertei de spatii industriale si de depozitare in anul 2002. La sfarsitul anului, oferta existenta pe piata spatiilor industriale si de depozitare se ridica la aproximativ 80.000 mp de spatii de depozitare, platforme si spatii de productie.

e. Terenuri și investiții

Necesitatea dezvoltarii in continuare a zonelor rezidentiale si implementarea utilitatilor in aceste zone a condus la o crestere a preturilor de vanzare a terenurilor, indiferent de locatie. In general, cererea a crescut pentru terenuri de mare interes economic.In perioada urmatoare mai multe terenuri vor fi transferate din extravilan in intravilan pentru a acoperi cererea crescanda de spatii rezidentiale. In plus, in viitorul apropiat se vor face noi investitii care vor pune in valoare terenurile din zonele Bucium-Tomesti si Metro.

Capitolul III

Produsul

Printre marii jucatori ai pietei imobiliara se numără și firmele care realizează “produsul” -companiile de construcții și cele producatoare de materiale de construcții.Majoritatea sunt lideri pe piața mondială sau cea europeană, iar datorită lor oferta pe piata imobiliară cuprinde clădiri faimoase precum Opera Center, Europe House sau București Mal.

Oferta unei firme de constructii cuprinde:

Constructii

Civile

Industriale

Edilitare

Social – culturale

Turistice

Servicii

Hidroizolant

Tencuieli

Gresie – faianta

Sanitare

Zugraveli – vopsitorii

Plafoane false

Riggipe

Decoratiuni interioare

Amenajariexterioare

Izolatii termice

Pavimente

Acoperisuri

Realizand “produse” de o valoare materiale foarte mare, se impune o calitate foarte ridicata și o atentie deosebita la acest capitol..Este normal ca, clientul sa solicite dovezi clare a calitatii care o poate obtine prin angajarea unei anumite firme și de asemenea pentru o firma de constructii este importanta acordarea unei atentii deosebite managemantului calitatii prin realizarea unui manual al calitatii.

Etapele construirii unui imobil:

Conceptie

Proiectare

Autorizatie

Executie

Avem o divizare a pietei de executie in numeroase firme care se pot ocupa cu design, proiectare realizare documente, arhitectura sau constructie.Ex de astfel de firme Ela Design, Sc.tele stil SRl, S&B impex, Roxy AD group.

2. Pret

Pretul este desigur o componenta a mixului de marketing, dar comparativ cu celelalte trei componente pretul are o situatie oarecum speciala.El nu este nici o variabila pur endogena, aflata total la discretia intreprinderii, nici un element cu totul strain acesteia.Intre aceste doua extreme, pretul ocupa o multitudine de pozitii intermediare. Apropierea de o extrema sau de alta se afla in stransa legatura cu tipul de economie de piata, particularitatile diferitelor piete, pozitia intreprinderii fata de concurenta.Pretul nu este doar un instrument de masura și calcul, ci și un mijloc de”comunicare“ al intreprinderii cu exteriorul, nu doar un rezultat ci și o premisa, un punct de plecare.

Stabilirea pretului unei constructii poate fi adesea dificila.Aprecirea se face tinand cont de o serie de factori precum:

Tipul constructiei

Marime

Dotari

Imbunatatiri

Amenajari interioare, exterioare

Vechimea constructiei

Zona in care este construit imobilul

Preturile pe piata respectiva la acel moment

Raportul cerere-oferta etc

2.1 Creditul ipotecar și imobiliar

"Creditul imobiliar" și "creditul ipotecar" denumesc ofertele de creditare pentru cumpararea de locuinta. Sintagma "credit ipotecar" s-a impus, insa in ultimul an, datorita schimbarii de politica pe care majoritatea bancilor și fondurilor de creditare au abordat-o : creditul garantat prin ipoteca imobilului cumparat. Acesta este motivul pentru care anul 2003 a cunoscut o "explozie" de credite pentru locuinta – romanilor li s-a oferit posibilitatea sa garanteze creditul chiar cu imobilul pe care il achizitioneaza, girantii și alte tipuri de garantii fiind scoase din calcul.

O diferenta fundamentala nu exista intre cele doua tipuri de credite și interpretarea este diferita de la banca la banca. In principiu, "creditul ipotecar" se garanteaza cu ipoteca pe imobil, in timp ce "creditul imobiliar" se poate garanta și cu alte tipuri de garantii (giranti, alte imobile). Se considera in general ca prin credit imobiliar se pot finanta și constructiile de imobile, in timp ce prin credit ipotecar acest lucru nu este posibil, deoarece este imposibil sa

fie ipotecat un imobil inexistent.

Din punct de vedere legislativ, cele doua denumiri provin din legi diferite: "creditul ipotecar" este reglementat de legea 190 / 1999, in timp ce "creditul imobiliar" se legitimeaza din Codul civil.
Comparativ cu țările dezvoltate unde creditele acordate pentru achiziționarea unei locuințe sunt folosite pe scară largă, românii au cunoscut această alternativă abia acum câțiva ani, creditul ipotecar fiind prezent încă la începutul afirmării sale.Condițiile de acordare a unui astfel de împrumut, în cele mai multe cazuri prohibitive pentru dezvoltarea acestui produs bancar, arată că este loc de mai bine.Chiar dacă teoretic creditul ipotecar reprezintă o speranță pentru o mare parte dintre români, nivelul ridicat al dobânzilor precum și și condițiile ulterioare de garantare a imobilului cumpărat și plafonul minim al salariului net impus de banci, determină ca acest sistem să nu fie încă accesibil unei mase largi a populației.

În sfera creditului ipotecar oferit de bănci se include de regulă finanțarea pentru achiziționarea unei case sau apartament, construierea unei case de vacanță, achiziționarea unui teren de construcție și renovarea locuinței.

Venitul minim net lunar cerut de catre banca este unul dintre principalele criterii de selectie a ofertelor de credit ipotecar, alaturi de dobanda si comisioane. Banca va calcula veniturile cumulate ale celor doi (sau mai multi) solicitanti si va acorda suma solicitata, urmand ca fiecare sa ramburseze o parte a creditului, in functie de intelegerea facuta Cele mai multe banci accepta in calitate de coplatitori doar persoanele care fac parte din familie, respectiv rudele de gradul I. Exceptia de la regula o constituie Banca Transilvania si BRD care accepta si o persoana din afara familiei, nu numai o ruda, pentru completarea veniturilor necesare obtinerii creditului. HVB sau Emporiki Bank (fosta Commercial Bank of Greece) nu accepta codebitori pentru contractarea creditului. Inca un aspect important de care trebuie tinut cont este acela ca in cea mai mare parte a cazurilor rata lunara rambursata trebuie sa nu depaseasca 35% din veniturile lunare cumulate ale solicitantilor de credit. Ca o regula genrala, solicitantul unui credit pentru cumpararea unei locuinte trebuie ca in momentul in care va fi terminat de rambursat imprumutul sa nu fi atins varsta pensionarii.
BRD
• Varsta minima/maxima solicitant: 25 ani/varsta pensionarii (rambursarea trebuie incheiata inaintea pensionarii)
• Vechime minima ultimul loc de munca: un an
• Vechime minima totala: un an
• Baza de calcul al venitului: venit net familial; se accepta codebitori (orice persoana)
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net al familiei.

HVB Bank
• Varsta minima/maxima solicitant: 25/55 de ani
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 6 luni
• Vechime minima totala: 2 ani
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; nu se accepta codebitori
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net pe familie minus cheltuielile lunare.

Emporiki Bank (Commercial Bank of Greece)
• Varsta minima/maxima solicitant: 25/55 de ani
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 2 ani
• Vechime minima totala: 2 ani
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; nu se accepta codebitori
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul familiei.

Banc Post
• Varsta minima/maxima solicitant: 18 ani/varsta pensionarii (rambursarea trebuie incheiata inaintea pensionarii)
• Vechime minima la ultimul loc de munca: nu exista o regula
• Vechime minima totala: 2 ani
• Baza de calcul al venitului: venit net familial; se accepta codebitori doar rude de gradul I
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net familial minus cheltuielile lunare.

Piraeus Bank Romania
• Varsta minima/maxima solicitant: depinde de vechime
• Vechime minima la ultimul loc de munca: nu conteaza
• Vechime minima totala: 2 ani experienta in activitatea curenta
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; pot fi codebitori si rudele de gradul I
• Raport rata/venit net: 35% (se cumuleaza veniturile pentru codebitori).

Miro Bank
• Varsta minima/maxima solicitant: 18/45 de ani (exceptii pentru risc scazut)
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 6 luni sau conditia de vechime totala
• Vechime minima totala: 3 ani in acelasi domeniu
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; se accepta si codebitori
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net al familiei; conditia nu se aplica si codebitorilor.

Raiffeisen Bank
• Varsta minima/maxima solicitant: 23/55 de ani
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 1 an
• Vechime minima totala: 2 ani
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; se accepta codebitori doar rude de gradul I
• Raport rata/venit net: se stabileste individual; aceleasi conditii pentru codebitori.

Volksbank Romania
• Varsta minima/maxima solicitant: 18/65 de ani
• Vechime minima la ultimul loc de munca: nu exista o regula
• Vechime minima totala: 6 luni
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; se accepta codebitori doar rude de gradul I
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net al familiei; aceleasi conditii pentru codebitori.
Commercial Bank of Greece
• Varsta minima/maxima solicitant: 25 si 55 de ani
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 2 ani
• Vechime minima totala: 2 ani
• Vechime minima in munca pentru liber profesionisti: 4 ani an acela si domeniu
• Baza de calcul al venitului: salariul familial net, nu se accepta codebitori
• Raport venit/rata lunara: maximum 50% din venitul familiei.

Banca Transilvania
• Varsta minima/maxima solicitant: 18/65 de ani (varsta maxima la sfarsitul perioadei de rambursare)
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 6 luni
• Vechime minima totala: nu exista nici o conditie
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial; se accepta 50% din veniturile unui codebitor (nu neaparat ruda)
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net al familiei; conditie identica pentru codebitor.

Domenia Credit
• Varsta minima/maxima solicitant: 18 ani/varsta pensionarii (rambursarea trebuie incheiata inaintea pensionarii)
• Vechime minima la ultimul loc de munca: 3 luni
• Vechime minima totala: 3 luni
• Baza de calcul al venitului: venitul net familial, inclusiv al viitorilor soti; se accepta codebitori
• Raport rata/venit net: maximum 35% din venitul net pe familie minus cheltuielile lunare

Fără îndoială, creditul imobiliar a impulsionat cererea pe piața imobiliară ceea ce a determinat redresarea pieței de evaluări imobiliare.Cea mai mare influență a avut-o segmentul vânzărilor rezidențiale, pe care a crescut foarte mult volumul tranzacțiilor.Pe acest segment, evaluările sunt necesare, fiindcă pentru obținerea aricărui credit ipotecar trebuie făcută o evaluare a locuinței ce urmează să fie cumpărată.Băncile mai conservatare au evaluatori interni, dar bancile străine preferă să facă outsourcing și lucrează cu evaluatori externi.Pe partea de birouri și spații industriale, folosite de companii ca garanții pentru credite comerciale, piața evaluarilor a rămas constantă.

Un raport de evaluare trebuie să conțină in principiu următoarele elemente:

Informații despre valoarea de piață a imobilului la data evaluării

Opinii legate de proprietate(ce ar putea face proprietarul pentru a-i crește valoarea de piață)

Previziuni pe termen de circa 2 ani asupra evoluției prețului astfel încât să reiasă dacă proprietatea este greu sau ușor vandabilă

În funcție de această previziune, banca decide proporția pe care o va deține creditul acordat în prețul locuinței.Pe piața bancară românească, acest procent este, în medie, de 70 %.dacă este vorba de un client care are un salariu bun și o relațe bună cu banca, iar evaluatorul spune că prețul locuinței va crește, procentul poate crește la 80 %.În alte țări, cum este Marea Britanie, bancile acordă credite de circa 125 % și chiar un bonus dacă clientul își “mută” creditul de la o altă bancă.Un credit de 125 % îi permite clientului să-și reniveze casa, crescându-i astfel valoare, și să o mobileze.

Acordarea creditelor ipotecare pentru construcția de locuințe este condiționată de posibilitatea beneficiarului de a acoperi în avans, din surse proprii (venituri), diferența dintre costul integral al locuinței și cuantumul creditului care se poate acorda. Prin Agenția Naționala pentru Locuințe se poate acorda un credit ipotecar pentru:

construcția unei locuințe în regie proprie;

cumpărarea unei case de pe piața liberă (se acordă doar în cazuri excepționale);

cumpărarea unei locuințe construită de ANL;

consolidarea și/sau extinderea unei construcții deja existente și altele.

Perioada de rambursare a creditelor este, în general, cuprinsă între 10 și 20 de ani, dar pentru tinerii până în 35 de ani se poate prelungi la 25 de ani. Terenul pe care s-a construit casa intră în proprietatea beneficiarului locuinței după plata ratelor, pe toată durata de folosință a imobilului.

Creditul ipotecar se poate acorda pentru acoperirea a minimum 20% și maximum 80% din cheltuielile necesare realizării unei locuințe. Prioritatea la acordarea unui credit ANL se obține în urma unui punctaj (se ține cont de avansul dat, salarii, posibilitatea de rambursare a ratelor etc.). Cuantumul creditului care se acordă este condiționat de posibilitățile de rambursare ale beneficiarului. Creditul se acordă prin intermediul unei bănci agreate de Agenția Națională pentru Locuințe (de exemplu Banca Comercială Română), dupa ce se verifică solvabilitatea solicitantului. Creditele se acordă în lei, consolidate în euro.

In pezent rata anuală a dobânzii la credit este:

7% pe an, pentru creditele acordate solicitantilor care au maximum 35 de ani ;

9% pe an, pentru solicitanții care depășesc vârsta de 35 de ani.

Solicitantul de credit ipotecar trebuie să fie cetățean român cu domiciliul în România.

2.2 Prețuri și tarife pe piata imobiliara

2.2.1 Birouri – Nivelul chiriilor

Locația și clasa joacă un rol important în stabilirea nivelului chiriei pentru spațiile din clădirile de birouri. Spațiile de calitate sunt mai scumpe; ele ofera însă un plus de imagine și confort și din aceste motive sunt preferate de investitori. Cum în anii precedenți oferta depașea cererea, nu surprinde faptul că scăderea chiriei

a continuat până la atingerea unui nivel de stabilitate în jurul a 16–18 USD/mp/lună pentru spațiile de clasă A și 14–16 USD/mp/luna pentru cele de clasa B.Vilele și alte spații neconvenționale sunt închiriate cu 8–12 USD/mp/lună.În lipsa unei oferte noi imediate, dar cu un număr mare de proiecte anunțate spre finalizare în 2004 și 2005 putem spune că, în urmatoarele 24 de luni, piața va fi dominată de către chiriași.În scopul atragerii acestora, proprietarii au început sa ofere concesii generoase ce includ perioade de grație mai lungi (scutiri de la plata chiriei) și un buget substanțial destinat amenajărilor spațiului închiriat. Piața este în schimbare și până când noi proiecte de clasa A vor fi livrate, chiria va ramane la același nivel de 16–18 USD/mp/luna putând crește usor la 18–20 USD/mp/luna numai pentru proiecte extraordinare. Chiria pentru spații de clasa B va scădea în continuare datorită ofertei suficiente de spațiu de acest tip și, în consecintă, datorită multiplelor opțiuni existente la îndemana chiriașilor.

2.2.2 Spații rezidențiale-Nivelul chiriilor

Chiriile au scazut cu 10–15% în ceea ce privește apartamentele; în același timp însa, chiriile vilelor de lux situate în nordul orașului au crescut ușor. Ca urmare a unui proces de maturizare, rezultând din înlocuirea managementului străin cu cel local, o schimbare a situației pe piața închirierilor era urmarea logica preconizată.Acest fenomen, ajuns la al treilea an de existență, a dus la scăderea nivelului chiriilor, mai ales in zona Baneasa-Otopeni.Prețurile la vânzare au crescut și se încadreaza între 400–600 USD/mp pentru clădirile construite înainte de 1990 și între 600–1400 USD/mp pentru proiectele noi (cele de dupa 1990 sau aflate în curs de finalizare).În mod excepțional, pentru finisări de lux se poate ajunge și la prețuri mai mari (peste 1500 USD/mp).

Nivelul chiriilor la spații rezidențiale de lux

Nivelul prețurilor la vânzare pentru clădiri noi

2.2.3 Spatii idustriale-Nivelul chiriilor

Nivelul chiriilor este puternic influențat de tipul construcțiilor și de dotările acestora (regim de înalțime, sistem de prevenire a incendiilor, sistem de depozitare pe rafturi, uși de acces); proiectele noi din 2002 au generat chirii situate între 4,5–6,5 USD/mp/luna.

Alți doi factori care influențeaza chiriile sunt locația spațiului și durata contractului de

închiriere, ambii fiind foarte importanți. Pentru construcțiile vechi, chiriile obținute variaza de la 2,5 USD/mp/lună la 5 USD/mp/lună (pentru spațiile cu o locație bună).Zonelor industriale ale orașului le lipsesc de obicei utilitațile de bază, cum ar fi canalizarea sau conductele de apa sau gaz, acest lucru justificând costul ridicat al chiriilor cerute de investitori, cost care se regasește în valoarea ridicata a investițiilor.Deși oferta nu a atins încă nivelul prognozat, creșterea nesemnificativă a cererii și bugetele limitate destinate închirierilor au facut ca prețurile să scadă de la 7 USD/mp/lună in 2001 la 4,5–6 USD/mp/lună la sfarșitul anului 2002. Comparativ cu celelalte țări din regiune, unde prețurile s-au stabilizat dupa o scădere constantă, în 2002 în România înca se mai înregistra o ușoara scădere a ratelor chiriilor.

3. Promovarea

Exista mai multe modalitati de promovare a produsului pe piata imobiliara.Promovarea unor proiecte de anvergura din domeniul piete de birouri, spatii rezidentiale, comerciale, sau industriale se face prin apelarea la agentii imobiliare ce poat asigura developerului o rata de ocupare cat mai mare intr-un timp cat mai scurt.Agentiile imobiliare sunt de mai multe feluri:

mari care ofera o gama foarte larga de produse precum vanzare – cumparare, inchiriere, prognoze imobiliare, strategii imobiliare, evaluare imobiliara, prospectii pe piata imobiliara, consiliere de specialitate, publicitate imobiliara si promovare imobiliara..

mici si medii care ofera o gama mai restransa de servicii precum inchiriere si vanzarea cumparare de imobile.

Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale agentului imobiliar. Din pacate aceasta este ecliptica si oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate

economica cu implicatii profunde.

In practica agentiile imobiliare respectabile membre ale unor asociatii profesionale au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit consumatorii de servicii imobiliare sa poata sa-si rezolve problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.
Practica pietei imobiliare a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator astfel: vanzatorul plateste 2-3% din pretul cu care vinde. cumparatorul plateste acelasi comision adaugat la pretul cu care cumpara

Pe langa promovare prin apelare la o firma specializata intalnim adesea promovarea prin surse proprii sau apeland la mica publicitate.Se regaseste mai ales pentru inchirierea si vanzarea de spatii rezidentiale, urmarindu-se evitarea unor cheltuieli precum comisionul agentului sau agentiei imobiliare.In cazul unor proiecte mai mari precum construirea unor cladiri de birouri, spatii industriale sau comerciale, cea mai buna solutie pentru promovare o constituie agentiile imobiliare.Acestea cunosc indeaproape piata imobiliara si pot efectua o prognoza asupra gradului de ocupare al viitorului imobil, perioada de amortizare a investitiei si multe alte lucruri care nu intra de obicei in atributiile unei firme de constructii.

In ultimii cinci ani s-a me mentinut in topul ierarhiei cinic agentii imobiliare:Colliers International, Eurisko Real Estate Consulting, Regatta, Echinox si Neocasa.Doua firme sunt de talia intarnationala:Colliers International si CB Richard Ellis, intrate pe piata la sfarsitul anului 2000.Lider de piata in domeniul serviciilor imobiliare este Colliers International de numele carora se leaga firme precum:ING Nederlanden, Pricewaterhouse Coopers, USAID, Opera Center, Glaxo Smith Klein, etc

Eurisko Real Estate a obtinut o cifra de afaceri aproape dubla fata de 2001, prin extinderea firmei pe alte tipuri de activitati:vanzari de terenuri si vanzari de imobile rezidentiale.Ponderea cea mai mare in cadrul cifrei de afaceri o detin inchirierile de birouri, urmate de domeniul inchirierilor de terenuri si investitiile developerii care vor sa cumpere cladiri, structuri sau terenuri pe care vor sa dezvolte o afacere.Firma are peste opt puncte de lucru in tara, in cele mai imoprtante orase din tara: Constanta, Pitesti, Ploiesti, Sibiu, Timisoara, Cluj, etc.

Regatta, a fost si ea prezenta pe cele mai importante segmente de piata ale pietei imobiliare:birouri, rezidentiale, investitii in proiecte imobiliare si terenuri, spatii comerciale, industriale, inclusiv consultanta imobiliara.Firma lucreaza cu institutii financiare –banci comerciale banci de credit ipotecar, companii de brokeraj si companii de leasing imobiliar pentru a obtine cele mai bune surse de finantare pentru clientii lor.Pe segmentul rezidential, printre cei mai importanti clienti se numara:KPMG, Ikea, Brau Union, Renault, etc.

CB Richard Ellis , una din primele cinci companii de consultanta imobiliara din lume, a patruns pe piata romaneasca in 2000, intr-un proces de expansiune accelerata in Europa Centrala si de Est.Activitatea firmei cuprinde atat partea de consultanta imobiliara cat si cea de consultanta, cercetare, evaluare si intermediere financiara.

4. Distributie

In cadrul distributiei, intalnim mai multe tipuri de canale prin care “produsul “ intra in posesia cumparatorului:

Proprietar cumparator- este poate cel mai simplu mod de a intra in posesia produsului.Nu se apeleaza la intermediar, tranzactiile sunt de obicei de tipul spatiilor rezidentiale

Proprietar-agentie-cumparator-se intaklneste adesea, piata imobiliara fiind foarte vasta iar clientul de cele mai multe ori avand cunostinte minime depsre ea

Constructor-cumparator

Constructor-agentie-cumparator

Investitior-constructor-agentie-cumparator

Capitolul IV

Previziuni

1.1 Oferta pentru Tineri

In ultimii 14 ani in Romania s-a creat un dezechilibru in ce priveste locuirea, mai ales pentru forta de munca tanara, care, odata iesita din facultati, nu isi poate gasi o locuinta. Asta se intampla si din cauza ca fondul locativ din Romania in proportie de 96,5% este fond privat. Romania este tara cu cel mai mare fond privat de locuinte. Media europeana este undeva in jur de 70. De aceea, in programul de dezvoltare durabila, constructia de locuinte pentru tineri ocupa un loc foarte important. Strategia in domeniu prevede ca in fiecare an din urmatorii 20 sa se construiasca in orasele din Romania locuinte destinate inchirierii pentru tineri, in paralel cu celelalte programe de constructii de locuinte. Aceasta infrastructura de locuinte pentru tineri este extrem de importanta, chiar vitala pentru a pastra forta de munca tanara in Romania, pentru a o degaja de o problema extrem de dificila, cea a locuintelor. Problema insa nu se poate rezolva in trei-patru-cinci ani. In schimb, un ritm sustinut de minimum 5-10.000 de locuinte pentru tineri construite pe an va crea un echilibru intre cerere si oferta, astfel incat la nivelul anului 2020 sa existe un raport firesc, european.

In Bucuresti se desfasoara la ora actuala lucrarile la cel mai mare cartier de locuinte pentru tineri. Vor fi peste 4000 de locuinte pentru tineri in cartierul Constantin Brancusi. Acum sunt 1480 de locuinte in constructie. In Drumul Taberei sunt peste 4000 de locuinte pentru tineri. In urmatorii ani acest cartier va deveni un simbol pentru Bucuresti. Cartiere pentru tineri se construiesc insa la nivelul intregii tari. In paralel cu programul pentru tineri se construiesc si locuinte sociale. Cifrele arata ca in urmatorii ani se vor inalta aproape 20.000 de apartamente si garsoniere pentru familiile defavorizate.

1.2 Spatii rezidentiale

Preturile apartamentelor si vilelor din Bucuresti vor creste, in urmatorii doi-trei ani, cu 10-30%, atat pentru vanzari cat si pentru inchirieri, conform previziunilor efectuate de analistii Colliers International.Pe piata imobiliara din Bucuresti se remarca o preferinta din ce in ce mai accentuata pentru apartamentele noi si vile, fata de apartamentele de tip vechi, construite in anii 1970.

Conform analizelor efectuate, piata rezidentiala din Bucuresti a inregistrat in anul 2003 si inceputul anului 2004, o evolutie pozitiva, pe fondul cresterii economice generale si a puterii de cumparare a populatiei. Analistii pietei imobiliare estimeaza ca anul acesta preturile apartamentelor din Bucuresti vor continua sa cresca cu pana la 15%. De asemenea, se asteapta si o crestere a preturilor terenurilor care vor continua sa urce atat pe segmentul comercial (birouri, hoteluri, etc), unde este de asteptat o "crestere exploziva", cat si rezidential, sustinute de dezvoltarii pietei creditului ipotecar. In 2003, preturile terenurilor au crescut cu 10-15%, ajungand, in zona ultracentrala a Capitalei, la 400 – 900 euro/mp.

In anul 2003, preturile la închiriere au ramas stabile, cu exceptia unor usoare scaderi temporare de 10%, survenite o data cu terminarea noilor constructii.Datorita cresterii ofertei de case vechi, ca o consecinta a retrocedarii caselor nationalizate proprietarilor de drept, nivelul preturilor de vanzare pentru acest tip de case din zona a scazut in 2003. In zonele Floreasca si Dorobanti, preturile de vanzare pentru spatiile rezidentiale s-au stabiliza, la aproximativ 800 USD/mp.

Intrucat zona Soseaua Nordului s-a dezvoltat substantial in trecut, aceasta ofera in prezent un spatiu construibil limitat. In momentul epuizarii spatiului construibil, preturile vor creste usor in aceasta zona.

1.2 Spati industriale

In 2002 rata chiriilor pentru spatiile noi si vechi a scazut cu un procent de 10-15%, ajungand la o cota minima de 4.5 USD % pentru noile structuri si de 1.5 USD/sqm pentru vechile structuri.In 2003, companii care au prevazut potentialul zonei au facut investitii majore. In anul 2003 se asteapta o scadere a preturilor datorita cresterii ofertei si a concurentei dintre investitori. Cresterea ofertei de spatii si continua imbunatatire a standardelor de calitate ale depozitelor pe de o parte, alaturi de scaderea semnificativa a chiriilor pe de alta parte, vor determina o crestere a cererii de spatii si a numarului de tranzactii incheiate pe piata. In 2004, oferta va creste atat in cazul depozitelor noi cat si al celor reamenajate. Piata spatiilor neamenajate, inchiriate la preturi mici, se afla sub presiunea concurentei constituite de spatiile nou construite care in schimbul unei game complete de facilitati practica preturi competitive. Toti acesti factori, alaturi de obligativitatea asigurarii unor conditii de munca corespunzatoare, i-au determinat pe proprietarii de spatii vechi de depozitare sa creasca standardele calitative pentru a face fata concurentei.