Piata Imobiliara Si Creditul Ipotecar In Romania

Piața imobiliară și creditul ipotecar în România

CUPRINS

Introducere

Capitolul 1: Piața imobiliară în România

1.1. Tendințele la nivel național a pieței imobiliare în 2014

1.2. Piața imobiliară în Bucuresti 2014

1.3. Tendințele pieței imobiliare pentru 2015

Capitolul 2: Creditul ipotecar în România

2.1. Creditul ipotecar generalități

2.4. Oferta băncilor din România

Capitolul 3: Studiu privind acordarea unui credit ipotecar

Etapele analizei și aprobării unui credit ipotecar

INTRODUCERE

„Dreptul la locuința este un drept fundamental, el se exercită în cadrul legilor ce-l impun. Exercitarea acestui drept implică libertatea alegerii pentru orice persoană în conformitate cu modul de locuire ales, ca urmare a moștenirii și dezvoltării unui sector locativ și al unui sector de acces la proprietate deschis oricărei categorii sociale”.

Piața imobiliară din România ocupă un loc foarte important în economie, prin caracteristicile pe care le prezintă, prin nivelul indicatorilor săi și prin ponderile pe care rezultatele obținute în sectorul imobiliar le ocupă în valorile indicatorilor macroeconomici la nivel de țară. Așadar, sectorul imobiliar are un rol determinant în economie, lucru demonstrat prin evoluția diverșilor indicatori financiari sau din domeniul imobiliar.

În condițiile în care prezintă un număr uriaș de entități / indivizi implicați și un volum enorm de tranzacții (atât ca număr, cât și ca valoare), piața imobiliară poate fi apreciată drept un complex economic greu de descris în totalitatea sa, mereu în schimbare și acordat la un cadru instituțional specific.

Tema aleasă este justificată prin importanța deosebită, în sensul în care, după nevoile fizice ale individului, nevoia de a avea o locuință este primordială. În orice loc, cu orice situație materială și la orice vârstă, nevoia unei locuințe este fundamentală. Ca și ipoteze, vrem să analizăm în ce măsură în perioada actuală, considerată una post-criză, segmentul pieței locuințelor și-a revenit, odată cu reluarea creșterii economice, ce-i drept lente, în unele sectoare ale economiei, dar și prin ce metode putem oține finanțare pentru achiziționarea unei locuințe.

Conceptele principale de la care pleacă această cercetare se referă la piața imobiliară, proprietate imobiliară, tranzacție imobiliară, credit imobiliar/ipotecar, programe imobiliare.

Ca metodă de finanțare am ales creditul ipotecar/imobiliar care reprezintă una dintre cele mai întâlnite metode de finanțare la care recurg majoritatea persoanelor care doresc să achiziționeze o proprietate imobiliară, o locuință, teren, spațiu comercial, etc.

În literatura de specialitate, proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și și toate elementele care sunt legate de acesta, ca de exemplu clădirile anexe și amenajările terenului. Proprietatea imobiliară este elementul cheie al pieței imobiliare, care prezintă numeroase caracteristici. Bunurile de pe această piață sunt deci, speciale, față de bunurile produse pe alte piețe, pentru că, de exemplu, nu pot fi transportate sau presupun întotdeauna încă un bun: terenul de sub proprietăți.

Piața proprietăților imobiliare se traduce prin două piețe diferite:

1. piața pentru spații fizice

2. piața pentru active financiare.

Piața imobiliară semnifică cumulul tranzacțiilor care susțin drepturi de proprietate sau de uzufruct asupra terenurilor și amplasamentelor. Această piață poate fi de mai multe tipuri, împărțită pe segmente: comercială, spații birouri, industrială, rezidențială, terenuri etc. Fiecare dintre aceste tipuri de piețe vine cu propriile caracteristici și contribuie la evoluție de ansamblu a pieței imobiliare. Caracteristicile proprii fiecărui segment face din aceste piețe unele de sine stătătoare.

Tranzacția imobiliară semnifică, transferul permanent sau temporar al unui drept de la o entitate / individ la altul / alta, cu prețul unei recompense care, în mod comun, se traduce printr-o sumă de bani. Piața imobiliară există practic, tocmai prin tranzacțiile care se efectuează.

Problema de analizat din această cercetare face referire la situația actuală a pieței imobiliare din România, cu un studiu mai amănunțit al pieței imobiliare din București și analiza criteriilor de acordăre a unui credit ipotecar în vederea achiziționarii unei locuințe.

Ipoteza principală pe care încercăm să o verificăm este aceea dacă piața imobiliară și-a revenit pe un trend ascendent în țara noastră, în urma crizei imobiliare recente și dacă este rentabilă contractarea unui credit ipotecar în vederea achizițonării de proprietăți imobiliare. Pentru aceasta, am realizat o analiză concretă pe orașul București. Am ales orașul București pentru că reprezintă unul din polii imobiliari importanți ai României, cu aspecte caracteristice segmentului imobiliar.

1. PIAȚA IMOBILIARĂ IN ROMÂNIA

1.1 Tendințele la nivel național a pieței imobiliare în 2014.

Termenul de imobiliar este un termen legal care se referă la teren și la orice este fixat permanent pe teren, cum ar fi de exemplu clădirile. Deseori acest termen este considerat sinonim cu termenul de proprietate imibiliară. Totuși, din motive tehnice, în prezent se face distincția între imobiliar, care se referă la drepturile de proprietate asupra imobilului.

O nouă bulă imobiliară este pe punctul de a se declanșa atât în Europa, cât și în România. Dobânzile real negative oferite de bănci la depozite i-ar putea determina pe cei care economisesc să caute alternative pentru plasarea banilor pe piața imobiliară.

În 2014, activitatea pieței imobiliare per total a fost vizibil mai intensă decât cea a anului precedent, volumul de investiții s-a ridicat în 2014 la circa 2 miliarde de euro. Anul trecut a confirmat ieșirea din criză și reașezarea pieței, după cum spun aproape la unison dezvoltatori, investitori, vânzători și cumpărători.

Dezvoltările imobiliare au fost reluate și sunt mult mai bine conectate la cererea și necesitățile pieței, băncile arată din nou un apetit în creștere pentru creditarea clientului final, în timp ce clienții se dovedesc a fi mult mai informați și mai atenți privind alegerea imobiliară pe care o fac.

Revenirea pieței este promisă mai ales de statistici care au ținut capetele de afiș la sfârșitul anului trecut. În 2014, numărul locuințelor noi livrate a crescut până la 7.500 de unități în Capitală și pa 45.000/total potrivit INS. Conform unor consultanți, numărul lor ar fi de fapt cu circa 50% mai mare, ținând cont că mulți dezvoltatori nu și-au întabulat proprietățile, alegând să declare locuințele abia după vânzarea acestora.

Semnale pozitive au venit și din tranzacțiile încheiate, care au ajuns anul trecut la circa 800.000, cu 100.000 peste nivelul anului 2007 și în creștere cu 50.000 față de 2013. Piața imobiliară este pe un trend ascendent al numărului de tranzacții, la prețuri mult mai mici decât în 2007, dar la prețuri constante față de 2013. Faptul că încrederea oamenilor în investiții în imobiliare a crescut rezultă nu doar din numărul de oferte, mai mari cu circa 25% față de anul anterior, ci și dintr-un nivel al cererii direct proporțional cu aceasta, cu 62% mai mare față de 2009, potrivit INS. Armonizarea raportului cerere-ofertă explică și stabilitatea în ceea ce privește prețurile locuințelor, cu oscilații în intervalul +-2-3%.

La nivel national, 45% dintre creditele acordate pentru achizitionarea unei locuinte au fost folosite pentru cumpararea apartamentelor cu 2 camere, 27% pentru cele cu 3 camere iar 10% pentru garsoniere. Peste 13% din credite au fost folosite pentru achizitionarea unei vile/case. 

Grafic 1: Indicele la nivel național de acordare a creditelor pentru achizișionarea de locuințe.

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Din 2014 am remarcat ca "Prima Casa" nu mai este "vedeta" creditarii, asa cum fuseseram obisnuiti. In ultimii ani băncile s-au concentrat pe eliminarea riscurilor asociate creditelor, respectiv fluctuatia cursului valutar si fluctuatia dobanzii. In masura in care oferă clientilor dobanzi fixe atractive acestia vor prefera sa se protejeze impotriva riscului de dobanda pe perioade cat mai lungi de timp. Băncile au introdus mai intai dobanda fixa pe 3 ani, apoi pe 5 ani si au facut un pas major si au introdus dobanda fixa pe 10 ani. Peste 80% dintre clienti au ales in 2014 creditul ipotecar cu dobanda fixa pe 5 ani. Avand in vedere perioada mare de acordare a creditelor ipotecare de pana la 30 ani, băncile doresc sa ofere clientilor predictibilitate pe o perioada cat mai lunga de timp.
In ceea ce priveste profilul clientilor beneficiari ai creditelor acordate de bănci pentru achizitia unei locuinte, acestia sunt în general barbati (25 – 40 ani), casatoriti, cu studii superioare.

Profilul cumpărătorului la nivel național:

Grafic 2: Profilul cumpărătorului la nivel național.

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Daca in urma cu 3-4 ani doar unul din 10 romani isi achizitiona o a doua proprietate, in 2014, ponderea a urcat la peste 3 romani din 10, in usoara crestere fata de 2013. 
Acest lucru nu inseamna ca romanii au bani pe care nu stiu unde sa-i investeasca, ci pur si simplu fie a aparut o nevoie (parinti care le cumpara copiilor o garsoniera in centrele in care acestia studiaza), fenomenul divortialitatii (in care daca un cuplu se desparte, unul din arteneri poate recurge la o achizitie  imobiliara in care sa-si continue viata sau pur si simplu plasamente ale companiilor pentru angajati -locuinte de serviciu, in cazul multinationalelor).

Grafic 3: Ponderea persoanelor care achiziționeaza o a 2-a locuință.

1.2. Piața imobiliară în Bucuresti 2014.

Pentru București anul 2014 a marcat ieșirea din criză și reașezarea pieței, după o perioadă în care investitorii aproape că renunțaseră la ideea de mai bine se pare că lucrurile au reintrat pe făgașul normal.

În anul 2014 în București s-au înregistrat un număr de aproximativ 6500 tranzacții imobiliare comparativ cu 2013 cand s-au integistrat circa 4200 tranzacții ceea ce înseamnă o majorare de aproximativ 30 de procente.

Numărul ofertelor active a scăzut în decembrie 2014 cu 3.1%, în timp ce valoarea acestora a crescut cu 5.12%, pe fondul creșterii cererii de proprietăți rezidențiale sub 60.000 Euri și creșterii valorilor medii ale prețurilor de listare în ultimul trimestru. O analiză asupra ofertelor active pe nivel de preț arată o creștere accentuată a ofertelor de peste 120.000 euro (decembrie 2014 față de decembrie 2013), pe fondul scăderii numărului de oferte active de sub 60.000 euro.

Grafic 4: Evoluția ofertelor active de pe piață.

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Grafic 5: Evoluția valorii ofertelor active de pe piață.

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

În 2014, la nivelul Capitalei, diferența dintre prețul mediu cerut pentru un apartament nou-construit și unul vechi a fost de aproximativ 11% – o scădere sensibilă având în vedere că la finele anului 2013 diferența era de 20%. Bucureștiul este singurul mare oraș al țării în care locuințele amplasate în blocuri noi au continuat să se ieftinească în 2014, acestea consemnând un recul de 5,3% la nouă luni, de la 1.184 la 1.121 de euro pe metru pătrat. Unitățile locative din blocurile vechi, pe de altă parte, au înregistrat un avans de 2,6%, de la 982 la 1.008 euro pe metru pătrat. Diferențele de preț au fost influențate și de poziționarea imobilelor anumite zone fiind favorizate în detrimentul altora.

Grafic 6: Evoluția prețurilor de tranzacționare (Preț/mp), cu structurare pe vechimea proprietății

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Valorile prețului de tranzacționare din trimestrul 4 al anului 2014 au crescut cu 2.2% față de același trimestru din anul 2013, în timp ce la nivelul evoluției trimestriale consecutive, se constată o creștere pe ultimele 2 trimestre ale anului 2014. Evoluția prețului/mp arată creșterea pe ultimele 2 trimestre ale anului 2014, pe fondul unei valori aproximativ egale în trimestrul 4 din 2014 față de trimestrul 4 din 2013.

Grafic 7: Evoluția prețurilor de tranzacționare (Preț/unitate), cu structurare pe vechimea proprietății

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Valoarea medie a suprafețelor apartamentelor tranzacționate (calculată ca medie ponderată pe zone și categorii de apartamente) a cunoscut o creștere substanțială (+20.26% Q4 2014 față de Q4 2013) în cazul apartamentelor construite după 1998, în timp ce în cazul apartamentelor construite înainte de 1977 creșterea a fost de 2.32%, iar la nivelul apartamentelor construite între 1978 și 1998 se constată o scădere de 0.3%. La nivelul zonelor, media suprafețelor pentru apartamentele vândute în zona de Nord, construite după 1998, prezintă cea mai accentuată creștere (+50.32% Q4 2014 față de Q4 2013).

Grafic 8: Evoluția suprafețelor medii aferente tranzacțiilor, cu structurare pe vechimea proprietății și zone

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

Rata de absorbție exprimată în număr de luni, calculată ca raport între numărul de listări și media vânzărilor din ultimele 12 luni, arată în cât timp inventarul curent de proprietăți va ramâne pe piață în ritmul actual al vânzărilor.

Evoluția este de creștere a ratei de absorbție, în luna decembrie 2014 aceasta fiind de circa 11.5 luni în vreme ce în prima parte a anului 2014 se situa la peste 12.5 luni. Situația indică în mod clar un trend de creștere a gradului de lichiditate a pieței imobiliare rezidențiale din București, rezultate similar și la nivelul apartamentelor sub 60.000 euro. În cazul apartamentelor de peste 120.000 euro se constată o creștere a ratei de absorbție, în mare parte datorată numărului în creștere al listărilor pentru această categorie de apartamente.

Grafic 9: Evoluția ratei de absorbție.

Sursa: http://red.ase.ro/wp-content/uploads/2015/02/AEEF-MLS-MARKET-REPORT_postat.pdf

1.3. Tendințele pieței imobiliare pentru 2015.

Rezultatele unei piețe cu tendințe bune în 2014 se vor reflecta toate în modul cum va arăta businessul imobiliar din acest an. În 2015 piața va fi mult mai competitivă și mult mai calitativă. Dezvoltatorii își fac foarte bine lecțiile, se consultă intensiv cu jucătorii din piață, studiază bine profilul cumpărătorilor și încearcă să creeze, pe cât se poate, produsul ideal. Evident că încă mai există și dezvoltatori visători, dar la fel de bine există și clienți ieșiți complet din piață.

Raportându-ne la evoluția din ultimele 12-18 luni și la noul context din mediul de afaceri, în general, și sectorul imobiliar, în particular, păstrând o notă de moderație și de realism, ne putem aștepta ca anul 2015 să fie unul al stabilizării, al maturizării pieței și al unor creșteri ponderate pe anumite sectoare ale acesteia. Piața imobiliară locală, în general, are un suflu nou, susținut și de ocuparea unui loc patru în topul investițiilor din Europa Centrală și de Est, cu o creștere semnificativă față de 2014.

În ultimele 12 luni piața imobiliara s-a stabilizat, singurele imobile a caror preț a crescut fiind garsonierele în timp ce apartamentele cu 2 și trei camere nu au înregistrat modificări însemnate de preț. Ptețul garsinierelor a crescut în luna martie a acestui an la 32.500 euro in medie de la 31.500 euro înregistrat în februarie. Această maorare de preț s-a înregistrat și invte lunile ianuarie si februarie atunci când pretul a crescut de la 31.000 în ianuarie la 31.500 în februarie.

Grafic 10: Evoluția prețului garsonierelor în primul trimestru din 2015

Apartamentele cu 2 și 3 camere au înregistrat o scădere de 1% în ultimele 12 luni, ajungând la sfarșitul lunii martie să valoreze în medie 50.400 de euro pentru 2 camere și 70.100 de euro pentru 3 camere. 

O comparație între luna martie 2013 și martie 2015 arată că numărul de oferte de vânzare apărute a crescut cu aproape 15%. Acest lucru demonstrează că 2014 a fost anul relansării pieței imobiliare, iar 2015 reprezintă confirmarea acestui fapt. 

Grafic 11: Numărul imobilelor oferite spre vânzare in martie 2015 comparat cu martie 2013

Față de luna martie 2013, în martie 2015 cele mai mari creșteri ale numarului de oferte s-au inregistrat în cazul garsonierelor și apartamentelor cu 2 camere, 21%. Păstrând aceleași repere, numărul de oferte la apartamentele cu 3 camere a crescut cu 6,5%, în timp ce singurele care au scăzut, cu 4%, au fost ofertele la apartamentele cu 4 camere.

În martie 2015 s-au inregistrat o medie de 3.100 de oferte de vânzare, dintre care 1.340 au fost pentru apartamente cu 2 camere, 890 pentru apartamente cu 3 camere, 630 pentru garsoniere și 240 pentru apartamente cu 4 camere. Astfel, din totalul de oferte de pe piața, ponderea este de 43,5% de apartamente cu 2 camere, 28,5% de apartamente cu 3 camere, 20% de garsoniere și 8% de apartamente cu 4 camere.

Grafic 12: Ponderea ofertelor de vânzare în martie 2015

Bazându-ne pe datele înregistrate în primul trimestru al anului putem spune că tendințele pentru anul 2015 sunt unele de stabilizare a pieței și chiar de ușoară creștere a pieței imobiliare din țara noastra. Apetitul băncilor de a acorda credite imobiliare se manifestă în mod special către publicul larg și mai puțin către dezvoltatori, una dintre tendințele care se mențin fiind autofinanțarea propriilor proiecte. Reluarea finanțării proiectelor rezidențiale de către bănci s-a produs destul de târziu și efectul acesteia încă nu s-a văzut în piață. Abia au început să beneficieze de finanțare câteva proiecte, astfel că rezultatul reluării finanțării dezvoltărilor îl vom vedea la sfârșitul anului 2015 începutul lui 2016.

2015 va aduce cu siguranță investitori noi, dar va și reactiva vechii investitori. Aceștia se vor orienta doar spre piețele active, cu putere de absorbție. Dezvoltarea în alte zone decât cele clasice: București, Iași, Cluj, se va face doar dacă zonele și orașele respective dovedesc că au destulă putere de cumpărare și de absorbție. Continuarea evoluției pozitive a economiei prin creșterea investițiilor străine și o relansare a investițiilor publice, în special cele din infrastructură, ar putea consolida nivelul veniturilor salariale și ar putea influența pozitiv cererea. Dacă discutăm despre ofertă, o creștere a finanțării din partea instituțiilor financiare nu va putea veni decât după o scădere a nivelului creditelor neperformante și continuarea consolidării sistemului bancar care se va accentua în acest an.

CAPITOLUL 2: Crditul ipotecar în România

2.1. Creditul ipotecar generalitati.

Creditul ipotecar reprezintă un împrumut destinat achiziționării, construcției sau renovării (modernizării) unei locuințe și se garantează tot cu locuința respectivă pentru a seasigura obligația plății creditului rezultată în urma acestui împrumut. Ipoteca este înregistrată în Cartea Funciară, iar locuința este folosită ca și garanție și nu poate fi vândută până ce creditul nu este complet rambursat. Pe toata perioada de creditare, titularul creditului va avea obligația de a achita lunar rata formată din principal (credit) și dobânda. Toate condițiile de creditare legate de obiect, valoare, perioadă, garanție și costuri- comisioane și dobânzi- sunt prevăzute într-un contract care va fi încheiat între instituția de credit și solicitant la momentul contractării creditului.

Creditul ipotecar oferit în prezent de băncile comerciale românești prezintă o anume flexibilitate în ceea ce privește moneda, destinația, termenul, beneficiarii, dobânzile practicate și celelalte condiții de creditare. Astfel, băncile acordă credite ipotecare, atât în lei, cât și în valută (dolari și euro), îndreptate, cu precădere, spre persoane fizice, pe termene cuprinse între 5 și 30 de ani. Media înregistrată în piață este de 20 de ani. În general, creditele ipotecare sunt destinate cumpărării sau construirii unei noi locuințe sau unei case de vacanță, modernizarii, extinderii, consolidarii sau reparării locuinței existente, precum și cumpărării unui teren necesar construirii unei noi case. Valoarea creditului acoperă în jur de 70% din valoarea contractului, putând ajunge până la 85%. Suma maximă creditată de bancă variază între 5 000 și 250 000 euro/dolari sau echivalentul în lei al acestora. La unele bănci nu există o sumă maximă creditată, aceasta calculându-se, fie în funcție de venitul persoanei (BRD, Raiffeisen Bank), fie de valoarea locuinței sau costul construcției (ING Bank).

Prima bancă comercială care a lansat creditul ipotecar în România a fost Alpha Bank în anul 2001, urmată de Banca Comercială Română în anul 2002, urmate apoi de alte bănci, precum BRD, BancPost, Banca Transilvania, în anul următor. Pe fondul scăderii ratei inflației și a macrostabilizării economice din ultimii ani, tot mai multe bănci se implică în acest sector. În prezent, mai mult de 10 bănci comerciale acordă credite ipotecare pentru persoane fizice și juridice. De remarcat este și denumirea deosebit de atractivă sub care unele bănci oferă aceste credite: „Habitat plus” (BRD), ”Casa ta” (Raiffeisen Bank), „O casă pentru tine” (Banc Post), „Clasic”, „Avantaj”., „Fidelis”, Euro Clasic” (ING Bank), „Acoperiș pentru visurile tale” (Egnatia Bank), Alpha 800 și Alpha 810 Housing Loan (Alpha Bank) „Ca să construim împreună”(Banca Transilvania).

2.2. Oferta băncilor din România.

Pe piața din România iși desfășoară activitatea un număr de 38 de bănci conform www.bnr.ro. Majoritatea acestor bănci au în pachetul de oferte și credite ipotecare/imobiliare. Pentru a evidenția avantajele, dezavantajele și diferențele dintre ofertele aflate pe piața am ales să prezint ofertele de credit ipotecar oferite de patru dintre cele mai importante bănci de pe piața din România.

Tabel 1: Creditul „Casa Mea„ in lei.

Sursa: https://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/credite/credite-pentru-casa/casa-mea

DAE este calculat în condițiile prezentate și nu conține costul cu asigurarea imobilului;

ROBOR 6M = 1,52%.

Alte comisioane:

– Comision unic: 90 RON pentru prestarea serviciilor cuprinse la data solicitării împrumutatului/coplătitorului/coplătitorilor în lista de tarife și servicii afișată la sediul BCR.

– Comision rambursare anticipată:

Credite cu dobândă fixă: 1% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată si data convenită pentru încetarea contractului de credit este mai mare de un an, respectiv 0,50% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată si data convenită pentru încetarea contractului de credit nu este mai mare de un an.

Credite cu dobândă variabilă: nu se va percepe comision de rambursare anticipate.

Tabel 2: Creditul „Casa Mea„ in euro.

Sursa: https://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/credite/credite-pentru-casa/casa-mea

* În funcție de valoarea garanțiilor aduse, dobânda standard se poate majora cu 0,5 p.p. (în cazul în care valoarea creditului raportată la valoarea garanțiilor aduse se situează în intervalul 65% exclusiv și 75% inclusiv) sau 1 p.p (în cazul în care valoarea creditului raportată la valoarea garanțiilor este mai mare de 75%)

** DAE este calculat în condițiile prezentate în tabel, pentru credite ce reprezintă maxim 65% din valoarea garanțiilor aduse și nu conține costul cu asigurarea imobilului; 1 EUR = 4,4395 RON; EURIBOR 6M = 0,049%.

Alte comisioane:

– Comision unic: 90 RON pentru prestarea serviciilor cuprinse la data solicitării împrumutatului/coplătitorului/coplătitorilor în lista de tarife și servicii afișată la sediul BCR.

– Comision rambursare anticipată:

Credite cu dobândă fixă: 1% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată si data convenită pentru încetarea contractului de credit este mai mare de un an, respectiv 0,50% dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data convenită pentru încetarea contractului de credit nu este mai mare de un an.

Credite cu dobândă variabilă: nu se va percepe comision de rambursare anticipată.

Creditul „Casa ta’’ de la Raiffeisen bank:

3 motive pentru contractarea unui credit „Casa TA’’ în Lei:

Dobânda fixă 5 ani de 5,25% pentru clienții care aleg să încaseze salariul/ pensia pe card Raiffeisen Bank.

Economisim platind prețul imobilului în Euro la cursul de schimb BNR.

3 luni pauză la plata ratelor, oricând e nevoie, începând cu a 7-a luna pentru creditele cu dobândă variabilă și din anul 6 pentru cele cu dobândă fixă

Caracteristici:

Valuta: Lei, Euro.

Destinație: achizitie locuință sau teren, construcție, renovare

Valoare: între 5.000 și 200.000 de Euro (sau echivalentul în Lei).

Perioada: între 3 și 30 de ani.

Garanție: ipoteca de rang I instituită asupra imobilului achiziționat sau asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor terți.

Valoarea maximă finanțată din valoarea imobilelor aduse în garanție: până la 85% pentru credite în Lei; până la 75% pentru credite în Euro.

Asigurare: asigurarea imobilului, cesionată în favoarea băncii.

Avantaje:

Aport propriu redus: finanțare de până la 85% din valoarea locuinței dorite în cazul creditelor în Lei

Siguranță și confort prin pre-aprobarea creditului, valabilă 45 de zile

Acordarea creditului în ziua semnării contractului de vânzare cumpărare și ipotecă.

Dobânzi preferențiale pentru clienții care își incasează salariul / pensia pe card Raiffeisen Bank

Gestionarea creditului imobiliar de la Raiffeisen Bank

Protecție financiară: se poate amâna plata a maximum 3 rate lunare, atunci cand este nevoie, pentru a depași eventuale dificultăți financiare. Se poate folosi opțiunea de amânare a plății oricând, începând cu a șaptea luna. Pentru creditele cu dobândă fixă 5 ani se poate opta pentru pauza la plata ratelor începând cu al șaselea an de creditare.

Confort la plata ratei: se poate schimba scadența de plata a ratei lunare la cerere, în mod gratuit, în funcție de data la care se încasează veniturile.

Serviciul de Schimb Valutar Automat al ratei lunare: este folositor în cazul în care creditul este în altă monedă decât cea în care se încasează veniturile. Schimbul valutar se face automat și gratuit de către bancă.

Administrarea ușoară a credituli oricând, la orice oră.

Prin serviciul de internet banking Raiffeisen Online și serviciul de mobile banking Raiffeisen Smart Mobile se poate avea acces securizat non-stop la contul de credit, se poate plăti rata lunară și chiar realiza schimbul valutar în cazul în care rata creditului este în altă monedă decât salariul.

În plus, pe orice tip de telefon mobil, prin serviciul SmartTel, informațiile despre contul de credit sunt disponibile 24 de ore din 24, 7 zile pe săptămână, sub forma unor mesaje de tip SMS.

Banca stă la dispoziția clientului, la doar un telefon distanță, prin serviciul de phone banking Raiffeisen Direct: cu un simplu apel telefonic gratuit se ofera informațiile necesare despre credit.

Documente necesare:

Act de identitate, original și copie, pentru clienți și co-debitori.

Copia certificatului de căsătorie (dacă este cazul).

Adeverință de salariu (pentru client și co-debitor, semnată și stampilată de către angajator).  

Documente privind imobilul:

acte de proprietate ale imobilului.

documente necesare pentru procesul de evaluare (schițe ale planului cadastral, extras de carte funciară).

Documente din care rezultă valoarea proiectului de investiții:

pre-contract de vânzare-cumpărare, în cazul achiziționării de locuințe și terenuri.

proiect tehnic al lucrării, deviz general de lucrări, devize pe obiecte, autorizație de construcție, contract de construire sau antrepriză, grafic de execuție a lucrarilor, în cazul creditelor de modernizare și construcție.

Dobânzi și comisioane:

Tabel 3: Dobânzi si comisioane pentru creditul in lei si euro

Sursa: http://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/credite/casa-ta

Comision analiză 400 EUR/1600 LEI în funcție de moneda creditului (se finanțează din credit) . Taxa standard evaluare garanții: 111,6 euro, echivalent în lei la cursul BNR de la data plății. Comision unic post-acordare: 90 Euro/solicitare, sau echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, perceput pentru servicii prestate de bancă, după acordarea creditului, la solicitarea clientului(de ex. schimbare garanții). 
Comision de rambursare anticipată:
– credit cu dobandă variabilă: 0%
– credit cu dobandă fixă în primii 5 ani: 1% dacă se rambursează în
primele 48 luni de creditare, 0,5% dacă se rambursează între lunile 49 și 60 de creditare și 0% dacă se rambursează începând cu luna 61 de creditare.

*Oferta aferentă clientilor de casă se adresează doar clienților care dețin un cont curent la Raiffeisen Bank, în care își încasează salariul/pensia.
** DAE este calculat pentru un termen maxim de 30 de ani.

Tabel 4: Modalitatea de calcul a doânzii

Sursa: http://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/credite/casa-ta

Modalitatea de calcul a ratei dobânzii:
Rata dobânzii curente variabilă este calculată după urmatoarea formulă: 
Rd= EURIBOR 6 luni + marja (pentru creditele acordate în EURO) 
EURIBOR 6 luni = valoarea EURIBOR la 6 luni valabila pentru ziua de 20 a lunii iunie, în cazul datei de actualizare de la 30 iunie, respectiv valoarea EURIBOR la 6 luni valabilă pentru ziua de 20 a lunii decembrie, în cazul datei de actualizare de la 31 decembrie.

sau 

Rd= media aritmetică pe ultimele 30 de zile calendaristice a ROBOR 3 luni + marjă (pentru creditele acordate în RON)

 unde

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) este un indice de referință verificabil, un indicator ce reprezintă ratele de dobânzi pentru împrumuturile în EURO la care băncile participante în zona monetara UE își acordă împrumuturi. Valoarea Euribor este afișată pe pagina EURIBOR01 a Reuters Screen concepută în scopul afișarii ratelor dobânzii Bancii Centrale Europene la sau în jurul orei 11.30 a.m (ora Londrei) la data cotației. Banca ia în calcul, în formula ratei dobânzii curente, valoarea EURIBOR la 6 luni valabilă pentru ziua de 20 a lunii iunie, în cazul datei de actualizare de la 30 iunie, respectiv valoarea EURIBOR la 6 luni valabilă pentru ziua de 20 a lunii decembrie, în cazul datei de actualizare de la 31 decembrie.

Robor este un indice de referință verificabil reprezentând rata medie a dobânzii pentru creditele în lei acordate pe piața interbancară și este stabilită de catre Banca Națională a României. Valoarea Robor este afișată pe pagina relevanta a website-ului oficial al BNR concepută în scopul afișării ratei medii a dobânzii în sistemul interbancar românesc pentru RON la sau în jurul orei 11.30 a.m.(ora Bucureștiului) la data cotației. Banca ia în calcul în formula media artimetică pe ultimele 30 de zile calendaristice a Robor la 3 luni anterioare datei de actualizare.

Rata dobânzii se actualizează pentru:

EURIBOR 6 luni de 2 ori pe an: la 30 iunie și 31 decembrie.

ROBOR 3 luni de 4 ori pe an: la 31 martie, 30 iunie, 30 septembrie, 31 decembrie.

Oferta Cec Banck :

Tabel 5: Oferta de credit la Cec Banck

Sursa: https://www.cec.ro/UserFiles/File/dobanzi_credite_PF_final.pdf

Tabel 6: Oferta de credit la Cec Banck

Sursa: https://www.cec.ro/UserFiles/File/dobanzi_credite_PF_final.pdf

CREDITE ACORDATE ÎN LEI

Pentru creditele ipotecare și de refinanțare în această campanie s-a luat în calcul dobânda ROBOR 6M de 2,03% valabilă la data de 5 ianuarie 2015.

Dobânda se modifică semestrial, la 1 ianuarie și 1 iulie, sau în prima zi lucrătoare imediat urmatoare zilei de întâi a semestrului în cazul în care data de întâi este zi nelucrătoare, cu dobânda ROBOR 6M valabilă în ziua modificării.

Pentru celelalte categorii de credite s-a luat în calcul dobânda ROBOR 3M de 1,47%, valabilă la data de 1 aprilie 2015. Dobânda se modifică trimestrial, la 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie și 1 octombrie, sau în prima zi lucrătoare imediat următoare zilei de întâi a trimestrului în cazul în care data de întâi este zi nelucrătoare, cu dobanda ROBOR 3M valabilă în ziua modificării. Valoarea valabilă a indicilor la data modificării este cea publicată de catre organizația de reglementare aferentă, cu doua zile lucrătoare anterior.

CREDITE ACORDATE ÎN VALUTĂ

Pentru creditele ipotecare s-a luat în calcul dobânda EURIBOR 6M de 0,17%, valabilă la data de 5 ianuarie 2015. Dobânda se modifică semestrial, la 1 ianuarie și 1 iulie, sau în prima zi lucrătoare imediat următoare zilei de întâi a semestrului în cazul în care data de întâi este zi nelucrătoare, cu dobânda EURIBOR 6M valabilă în ziua modificării.

Pentru celelalte categorii de credite s-a luat în calcul dobânda EURIBOR 3M de 0,02% valabilă la data de 1 aprilie 2015. Dobânda se modifică trimestrial, la 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie și 1 octombrie, sau în prima zi lucrătoare imediat următoare zilei de întâi a trimestrului în cazul în care data de întâi este zi nelucrătoare, cu dobânda EURIBOR 3M valabilă în ziua modificării. Valoarea valabilă a indicilor la data modificării este cea publicată de către organizația de reglementare aferentă, cu doua zile lucrătoare anterior.

** Clienții pensionari (CNPP, MAPN, MIRA, SRI) care își virează pensia în contul de card deschis la CEC Bank sau care activează serviciul de transfer automat din contul curent în contul de card, beneficiază de reducerea dobânzii cu 0,5 puncte procentuale față de nivelul standard perceput de bancă, în cazul creditelor de nevoi personale garantate cu ipoteci imobiliare.

* Campanie promotională pentru Creditele de Nevoi Personale cu asigurare de viața și somaj, desfasurată în perioada 06.04.2015-30.06.2015. Dobânda utilizată în campanie: 6,50%, fixă pe intreaga durată de creditare.

Oferta Banca Transilvani:

Tip dobandă: fixă și/ sau variabilă

Moneda: lei / euro

 Perioada de acordare: 30 ani

 Perioada de grație: până la 24 de luni (construcția de locuințe)

Contractarea unui credit nu este usoară dar în cazul creditului imobiliar sau ipotecar de la Banca Transilvania beneficiile sunt de următoarele:

Se știe la ce sumă se incadrează clientul și acesta are la dispoziție 45 zile ca să poată  cauta proprietatea dorită.

 perioada de grație de până la 24 de luni în cazul construcțiilor de locuințe.

 perioada de acordare de până la 30 de ani.

 0 comision de rambursare anticipată pentru creditele cu dobândă variabilă pe toată perioada creditului.

Tipuri de credite.

Se poate alege dintre două tipuri de credite:

 credit imobiliar/ipotecar cu dobândă variabilă pe toată perioada 

credit imobiliar/ipotecar cu dobândă fixa introductorie și apoi variabilă

Cu dobândă variabilă.

 Pentru un credit în lei, dobânda este de 4,090% (ROBOR6M+2.40pp) dacă veniturile se primesc într-un cont Banca Transilvania, față de dobânda 4,590% (ROBOR6M + 2.9 pp) standard.

 Pentru un credit în euro, dobânda este de 4,337% (EURIBOR6M + 4.25 pp) dacă veniturile se primesc într-un cont Banca Transilvania, față de dobânda 4,587% (EURIBOR6M + 4.5 pp) standard.

Cu dobândă fixă în primii 2 ani și apoi variabilă

 Pentru un credit în lei dobândă fixă în primii 2 ani este de 6.25%, ulterior variabilă 4,090% (ROBOR6M + 2.40 pp) dacă veniturile se primesc într-un cont BT, față de dobânda 4,590% (ROBOR6M + 2.9 pp) standard.

 Pentru un credit în euro dobânda fixă în primul an este de 4,5%, ulterior variabilă 4,337% (EURIBOR6M + 4.25 pp) dacă veniturile se primesc într-un cont BT, față de dobânda 4,587% (EURIBOR6M + 4.5 pp) standard.

*Dobânda este actualizată și modificată trimestrial, în funcție de indicele monetar EURIBOR/ROBOR la 6 luni în vigoare în ultima zi a trimestrului anterior (31 martie, 30 iunie, 30 septembrie și 31 decembrie) și se aplică începând cu prima zi lucrătoare a noului trimestru.

Alte costuri.

 avans de minim 15% din valoarea creditului, la creditele în lei

 comision de analiză de dosar:

Credit imobiliar/ipotecar în lei: 250 lei, dacă veniturile se primesc într-un cont la BT/450 lei standard.

Credit imobiliar/ipotecar în euro: 50 euro, dacă veniturile se primesc într-un cont la BT/100 euro standard.

Credit imobiliar/ipotecar pentru refinanțare: 0

 comision anual de administrare: 150 lei/ an

 comision de rambursare anticipată:

– dacă clientul are un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă variabilă, pe toată perioada: 0 lei

– dacă clientul are un credit imobiliar/ ipotecar cu dobândă fixă introductorie și apoi variabilă:

1% din creditul rambursat anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data expirarii dobânzii fixe este mai mare de un an 0,5% din creditul rambursat anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data expirarii dobânzii fixe nu este mai mare de un an, 0 când dobânda devine variabilă.

 comision unic pentru serviciile care se ofera la cererea clientului: 100 lei/ serviciu

 costuri de evaluare a imobilului

 costuri notariale

 asigurarea imobilului – banca vine în ajutorul clientului și oferă posilibilitatea incheierii asigurării fără să fie nevoie ca acesta să se deplaseze în alte locuri

 asigurare de viață – se poate încheia o asigurare în sistemul bancassurance: 0,09% pe lună la 20% din valoarea creditului (disponibilă doar pentru creditele care depașesc suma de 25.000 euro)

Calculearea costurilor.

Pentru un credit imobiliar/ipotecar cu dobândă variabilă pe toată perioada, dacă veniturile sunt încasate într-un cont la Banca Transilvania, în valoare de 2 lei, pe o perioadă de 3 luni, rata în prima lună este de 965 lei, DAE (Dobândă Anuală Efectivă) este de 4,27%, iar suma totală de plată este 351.836 lei.

Pentru un credit imobiliar/ipotecar dobânda fixă introductorie și apoi variabilă, dacă veniturile sunt încasate într-un cont la Banca Transilvania, în valoare de 2 lei, pe o perioadă

Documentația necesară.

 adeverință de salariu

 copie după contractul individual de muncă, cu ultimul act adițional și extras din registrul electronic al salariaților

 adeverință privind veniturile realizate în anul anterior

 certificat de căsătorie (dacă e cazul)

 documente care să ateste existența avansului

 documente din care sa rezulte valoarea bunului pentru care se solicita creditul (diferă în funcție de destinația creditului)

 documentele de proprietate ale imobilului luat în garanție