Piata Imobiliara

INTRODUCERE

„Dreptul la locuința este un drept fundamental, el se exercită în cadrul legilor ce-l impun. Exercitarea acestui drept implică libertatea alegerii pentru orice persoană în conformitate cu modul de locuire ales, ca urmare a moștenirii și dezvoltării unui sector locativ și al unui sector de acces la proprietate deschis oricărei categorii sociale”.

Piața imobiliară din România ocupă un loc foarte important în economie, prin caracteristicile pe care le prezintă, prin nivelul indicatorilor săi și prin ponderile pe care rezultatele obținute în sectorul imobiliar le ocupă în valorile indicatorilor macroeconomici la nivel de țară. Așadar, sectorul imobiliar are un rol determinant în economie, lucru demonstrat prin evoluția diverșilor indicatori financiari sau din domeniul imobiliar.

În condițiile în care prezintă un număr uriaș de entități / indivizi implicați și un volum enorm de tranzacții (atât ca număr, cât și ca valoare), piața imobiliară poate fi apreciată drept un complex economic greu de descris în totalitatea sa, mereu în schimbare și acordat la un cadru instituțional specific.

Tema aleasă este justificată prin importanța deosebită, în sensul în care, după nevoile fizice ale individului, nevoia de a avea o locuință este primordială. În orice loc, cu orice situație materială și la orice vârstă, nevoia unei locuințe este fundamentală. Ca și ipoteze, vrem să analizăm în ce măsură în perioada actuală, considerată una post-criză, segmentul pieței locuințelor și-a revenit, odată cu reluarea creșterii economice, ce-i drept lente, în unele sectoare ale economiei, dar și prin ce metode putem oține finanțare pentru achiziționarea unei locuințe.

Conceptele principale de la care pleacă această cercetare se referă la piața imobiliară, proprietate imobiliară, tranzacție imobiliară, credit imobiliar/ipotecar, programe imobiliare.

Ca metodă de finanțare am ales creditul ipotecar/imobiliar care reprezintă una dintre cele mai întâlnite metode de finanțare la care recurg majoritatea persoanelor care doresc să achiziționeze o proprietate imobiliară, o locuință, teren, spațiu comercial, etc.

În literatura de specialitate, proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și și toate elementele care sunt legate de acesta, ca de exemplu clădirile anexe și amenajările terenului. Proprietatea imobiliară este elementul cheie al pieței imobiliare, care prezintă numeroase caracteristici. Bunurile de pe această piață sunt deci, speciale, față de bunurile produse pe alte piețe, pentru că, de exemplu, nu pot fi transportate sau presupun întotdeauna încă un bun: terenul de sub proprietăți.

Piața proprietăților imobiliare se traduce prin două piețe diferite:

1. piața pentru spații fizice

2. piața pentru active financiare.

Piața imobiliară semnifică cumulul tranzacțiilor care susțin drepturi de proprietate sau de uzufruct asupra terenurilor și amplasamentelor. Această piață poate fi de mai multe tipuri, împărțită pe segmente: comercială, spații birouri, industrială, rezidențială, terenuri etc. Fiecare dintre aceste tipuri de piețe vine cu propriile caracteristici și contribuie la evoluție de ansamblu a pieței imobiliare. Caracteristicile proprii fiecărui segment face din aceste piețe unele de sine stătătoare.

Tranzacția imobiliară semnifică, transferul permanent sau temporar al unui drept de la o entitate / individ la altul / alta, cu prețul unei recompense care, în mod comun, se traduce printr-o sumă de bani. Piața imobiliară există practic, tocmai prin tranzacțiile care se efectuează.

Problema de analizat din această cercetare face referire la situația actuală a pieței imobiliare din România, cu un studiu mai amănunțit al pieței imobiliare din București și analiza criteriilor de acordăre a unui credit ipotecar în vederea achiziționarii unei locuințe.

Ipoteza principală pe care încercăm să o verificăm este aceea dacă piața imobiliară și-a revenit pe un trend ascendent în țara noastră, în urma crizei imobiliare recente și dacă este rentabilă contractarea unui credit ipotecar în vederea achizițonării de proprietăți imobiliare. Pentru aceasta, am realizat o analiză concretă pe orașul București. Am ales orașul București pentru că reprezintă unul din polii imobiliari importanți ai României, cu aspecte caracteristice segmentului imobiliar.

1. PIAȚA IMOBILIARĂ IN ROMÂNIA

1.1 Tendințele la nivel național a pieței imobiliare în 2014.

O nouă bulă imobiliară este pe punctul de a se declanșa atât în Europa, cât și în România. Dobânzile real negative oferite de bănci la depozite i-ar putea determina pe cei care economisesc să caute alternative pentru plasarea banilor pe piața imobiliară.

În 2014, activitatea pieței imobiliare per total a fost vizibil mai intensă decât cea a anului precedent, volumul de investiții s-a ridicat în 2014 la circa 2 miliarde de euro. Anul trecut a confirmat ieșirea din criză și reașezarea pieței, după cum spun aproape la unison dezvoltatori, investitori, vânzători și cumpărători.

Dezvoltările imobiliare au fost reluate și sunt mult mai bine conectate la cererea și necesitățile pieței, băncile arată din nou un apetit în creștere pentru creditarea clientului final, în timp ce clienții se dovedesc a fi mult mai informați și mai atenți privind alegerea imobiliară pe care o fac.

Revenirea pieței este promisă mai ales de statistici care au ținut capetele de afiș la sfârșitul anului trecut. În 2014, numărul locuințelor noi livrate a crescut până la 7.500 de unități în Capitală și pa 45.000/total potrivit INS. Conform unor consultanți, numărul lor ar fi de fapt cu circa 50% mai mare, ținând cont că mulți dezvoltatori nu și-au întabulat proprietățile, alegând să declare locuințele abia după vânzarea acestora.

Semnale pozitive au venit și din tranzacțiile încheiate, care au ajuns anul trecut la circa 800.000, cu 100.000 peste nivelul anului 2007 și în creștere cu 50.000 față de 2013. Piața imobiliară este pe un trend ascendent al numărului de tranzacții, la prețuri mult mai mici decât în 2007, dar la prețuri constante față de 2013. Faptul că încrederea oamenilor în investiții în imobiliare a crescut rezultă nu doar din numărul de oferte, mai mari cu circa 25% față de anul anterior, ci și dintr-un nivel al cererii direct proporțional cu aceasta, cu 62% mai mare față de 2009, potrivit INS. Armonizarea raportului cerere-ofertă explică și stabilitatea în ceea ce privește prețurile locuințelor, cu oscilații în intervalul +-2-3%.

La nivel national, 45% dintre creditele acordate pentru achizitionarea unei locuinte au fost folosite pentru cumpararea apartamentelor cu 2 camere, 27% pentru cele cu 3 camere iar 10% pentru garsoniere. Peste 13% din credite au fost folosite pentru achizitionarea unei vile/case. 

Din 2014 am remarcat ca "Prima Casa" nu mai este "vedeta" creditarii, asa cum fuseseram obisnuiti. In ultimii ani băncile s-au concentrat pe eliminarea riscurilor asociate creditelor, respectiv fluctuatia cursului valutar si fluctuatia dobanzii. In masura in care oferă clientilor dobanzi fixe atractive acestia vor prefera sa se protejeze impotriva riscului de dobanda pe perioade cat mai lungi de timp. Băncile au introdus mai intai dobanda fixa pe 3 ani, apoi pe 5 ani si au facut un pas major si au introdus dobanda fixa pe 10 ani. Peste 80% dintre clienti au ales in 2014 creditul ipotecar cu dobanda fixa pe 5 ani. Avand in vedere perioada mare de acordare a creditelor ipotecare de pana la 30 ani, băncile doresc sa ofere clientilor predictibilitate pe o perioada cat mai lunga de timp.

In ceea ce priveste profilul clientilor beneficiari ai creditelor acordate de bănci pentru achizitia unei locuinte, acestia sunt în general barbati (25 – 40 ani), casatoriti, cu studii superioare.

Profilul cumpărătorului la nivel național:

Daca in urma cu 3-4 ani doar unul din 10 romani isi achizitiona o a doua proprietate, in 2014, ponderea a urcat la peste 3 romani din 10, in usoara crestere fata de 2013. 
Acest lucru nu inseamna ca romanii au bani pe care nu stiu unde sa-i investeasca, ci pur si simplu fie a aparut o nevoie (parinti care le cumpara copiilor o garsoniera in centrele in care acestia studiaza), fenomenul divortialitatii (in care daca un cuplu se desparte, unul din arteneri poate recurge la o achizitie  imobiliara in care sa-si continue viata sau pur si simplu plasamente ale companiilor pentru angajati -locuinte de serviciu, in cazul multinationalelor).

1.2. Piața imobiliară în Bucuresti 2014.

Pentru București anul 2014 a marcat ieșirea din criză și reașezarea pieței, după o perioadă în care investitorii aproape că renunțaseră la ideea de mai bine se pare că lucrurile au reintrat pe făgașul normal.

În anul 2014 în București s-au înregistrat un număr de aproximativ 6500 tranzacții imobiliare comparativ cu 2013 cand s-au integistrat circa 4200 tranzacții ceea ce înseamnă o majorare de aproximativ 30 de procente.

Numărul ofertelor active a scăzut în decembrie 2014 cu 3.1%, în timp ce valoarea acestora a crescut cu 5.12%, pe fondul creșterii cererii de proprietăți rezidențiale sub 60.000 Euri și creșterii valorilor medii ale prețurilor de listare în ultimul trimestru. O analiză asupra ofertelor active pe nivel de preț arată o creștere accentuată a ofertelor de peste 120.000 euro (decembrie 2014 față de decembrie 2013), pe fondul scăderii numărului de oferte active de sub 60.000 euro.

În 2014, la nivelul Capitalei, diferența dintre prețul mediu cerut pentru un apartament nou-construit și unul vechi a fost de aproximativ 11% – o scădere sensibilă având în vedere că la finele anului 2013 diferența era de 20%. Bucureștiul este singurul mare oraș al țării în care locuințele amplasate în blocuri noi au continuat să se ieftinească în 2014, acestea consemnând un recul de 5,3% la nouă luni, de la 1.184 la 1.121 de euro pe metru pătrat. Unitățile locative din blocurile vechi, pe de altă parte, au înregistrat un avans de 2,6%, de la 982 la 1.008 euro pe metru pătrat. Diferențele de preț au fost influențate și de poziționarea imobilelor anumite zone fiind favorizate în detrimentul altora.

Evoluția prețurilor de tranzacționare (Preț/mp), cu structurare pe vechimea proprietății

Valorile prețului de tranzacționare din trimestrul 4 al anului 2014 au crescut cu 2.2% față de același trimestru din anul 2013, în timp ce la nivelul evoluției trimestriale consecutive, se constată o creștere pe ultimele 2 trimestre ale anului 2014. Evoluția prețului/mp arată creșterea pe ultimele 2 trimestre ale anului 2014, pe fondul unei valori aproximativ egale în trimestrul 4 din 2014 față de trimestrul 4 din 2013.

Evoluția prețurilor de tranzacționare (Preț/unitate), cu structurare pe vechimea proprietății

Valoarea medie a suprafețelor apartamentelor tranzacționate (calculată ca medie ponderată pe zone și categorii de apartamente) a cunoscut o creștere substanțială (+20.26% Q4 2014 față de Q4 2013) în cazul apartamentelor construite după 1998, în timp ce în cazul apartamentelor construite înainte de 1977 creșterea a fost de 2.32%, iar la nivelul apartamentelor construite între 1978 și 1998 se constată o scădere de 0.3%. La nivelul zonelor, media suprafețelor pentru apartamentele vândute în zona de Nord, construite după 1998, prezintă cea mai accentuată creștere (+50.32% Q4 2014 față de Q4 2013).

Evoluția suprafețelor medii aferente tranzacțiilor, cu structurare pe vechimea proprietății și zone

Rata de absorbție exprimată în număr de luni, calculată ca raport între numărul de listări și media vânzărilor din ultimele 12 luni, arată în cât timp inventarul curent de proprietăți va ramâne pe piață în ritmul actual al vânzărilor.

Evoluția este de creștere a ratei de absorbție, în luna decembrie 2014 aceasta fiind de circa 11.5 luni în vreme ce în prima parte a anului 2014 se situa la peste 12.5 luni. Situația indică în mod clar un trend de creștere a gradului de lichiditate a pieței imobiliare rezidențiale din București, rezultate similar și la nivelul apartamentelor sub 60.000 euro. În cazul apartamentelor de peste 120.000 euro se constată o creștere a ratei de absorbție, în mare parte datorată numărului în creștere al listărilor pentru această categorie de apartamente.

1.3. Tendințele pieței imobiliare pentru 2015.

Rezultatele unei piețe cu tendințe bune în 2014 se vor reflecta toate în modul cum va arăta businessul imobiliar din acest an. În 2015 piața va fi mult mai competitivă și mult mai calitativă. Dezvoltatorii își fac foarte bine lecțiile, se consultă intensiv cu jucătorii din piață, studiază bine profilul cumpărătorilor și încearcă să creeze, pe cât se poate, produsul ideal. Evident că încă mai există și dezvoltatori visători, dar la fel de bine există și clienți ieșiți complet din piață.

Raportându-ne la evoluția din ultimele 12-18 luni și la noul context din mediul de afaceri, în general, și sectorul imobiliar, în particular, păstrând o notă de moderație și de realism, ne putem aștepta ca anul 2015 să fie unul al stabilizării, al maturizării pieței și al unor creșteri ponderate pe anumite sectoare ale acesteia. Piața imobiliară locală, în general, are un suflu nou, susținut și de ocuparea unui loc patru în topul investițiilor din Europa Centrală și de Est, cu o creștere semnificativă față de 2014.

În ultimele 12 luni piața imobiliara s-a stabilizat, singurele imobile a caror preț a crescut fiind garsonierele în timp ce apartamentele cu 2 și trei camere nu au înregistrat modificări însemnate de preț. Ptețul garsinierelor a crescut în luna martie a acestui an la 32.500 euro in medie de la 31.500 euro înregistrat în februarie. Această maorare de preț s-a înregistrat și invte lunile ianuarie si februarie atunci când pretul a crescut de la 31.000 în ianuarie la 31.500 în februarie.

Apartamentele cu 2 și 3 camere au înregistrat o scădere de 1% în ultimele 12 luni, ajungând la sfarșitul lunii martie să valoreze în medie 50.400 de euro pentru 2 camere și 70.100 de euro pentru 3 camere. 

O comparație între luna martie 2013 și martie 2015 arată că numărul de oferte de vânzare apărute a crescut cu aproape 15%. Acest lucru demonstrează că 2014 a fost anul relansării pieței imobiliare, iar 2015 reprezintă confirmarea acestui fapt. 

Față de luna martie 2013, în martie 2015 cele mai mari creșteri ale numarului de oferte s-au inregistrat în cazul garsonierelor și apartamentelor cu 2 camere, 21%. Păstrând aceleași repere, numărul de oferte la apartamentele cu 3 camere a crescut cu 6,5%, în timp ce singurele care au scăzut, cu 4%, au fost ofertele la apartamentele cu 4 camere.

În martie 2015 s-au inregistrat o medie de 3.100 de oferte de vânzare, dintre care 1.340 au fost pentru apartamente cu 2 camere, 890 pentru apartamente cu 3 camere, 630 pentru garsoniere și 240 pentru apartamente cu 4 camere. Astfel, din totalul de oferte de pe piața, ponderea este de 43,5% de apartamente cu 2 camere, 28,5% de apartamente cu 3 camere, 20% de garsoniere și 8% de apartamente cu 4 camere.