Particularitati Privind Exercitarea Si Incetarea Ipotecii
CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………………………………………………….
I: NOȚIUNI GENERALE…………………………………………………………………………………………….
1.1.Noțiunea si caracterele juridice ale ipotecii………………………………………………………………
1.2.Istoricul apariției ipotecii………………………………………………………………………………………..
1.3.Creditarea ipotecară și principiile regimului ipotecar………………………………………………
II: TEMEIURILE APARIȚIEI RAPORTURILOR DE IPOTECĂ…………………………..
2.1.Principalul temei de apariție a raportului de ipotecă-Contractul………………………………
2.1.1.Noțiunea și caracterele juridice ale contractului de ipotecă……………………………
2.1.2. Subiecții contractului de ipotecă…………………………………………………………………
2.1.3.Forma și publicitatea contractului de ipotecă………………………………………………..
2.2.Obiectul ipotecii………………………………………………………………………………………………………
2.3.Ipoteca legală………………………………………………………………………………………………………….
III: EFECTELE IPOTECII. EXERCITAREA DREPTULUI DE IPOTECĂ ȘI STINGEREA IPOTECII……………………………………………………………………………………………..
3.1.Efectele ipotecii……………………………………………………………………………………………………….
3.2.Exercitarea dreptului de ipotecă……………………………………………………………………………..
3.3.Stingerea ipotecii…………………………………………………………………………………………………….
CONCLUZII………………………………………………………………………………………………………………..
BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………………………………………….
ANEXĂ……………………………………………………………………………………………………………………….
INTRODUCERE
Secolul XXI poate fi numit cu siguranță secol al noilor realizări, în care gradul de cunoaștere a tuturor fenomenelor existente a atins un nivel foarte înalt. Această realitate servește ca un imbold foarte puternic pentru oamenii de știintă de a-și propune noi obiective, de a-și asuma noi riscuri și de a cuceri noi înălțimi.
Un loc și un rol deosebit printre acestea îl ocupa și progresele specialiștilor din domeniul știintelor juridice, îndeosebi din domeniul dreptului civil.
Contractele, fiind un compartiment al dreptului civil, s-au implantat adînc în mediul comunității astfel încît la etapa actuală este de neconceput conviețuirea în societate fără intrarea zilnică în diferite raporturi juridice (îndeosebi contractuale), cu parteneri de afaceri, cu necunoscuți, etc …
În asemenea situații legislatorul pur și simplu este nevoit să legifereze, oferind cadru juridic noilor tipuri de relații sociale care apar între membrii comunității, pentru a le transforma din niște raporturi sociale nefundamentate din punct de vedere juridic, în veritabile contracte numite, care își au reglementare separată în actele normative respective, astfel oferind un grad înalt de siguranța din partea statului, participanților la aceste raporturi.
În aceste condiții, legislatorul trebuie să ia în considerație și să treacă prin rigorile timpului, și instituțiile juridice mai vechi, care s-au constituit în timp și care necesită să fie periodic revazute și perfecționate pentru a ține pasul în rînd cu noile cerințe social-economice, deoarece în ciuda vîrstei lor, importanța acestora este inestimabilă (bunăoară contractele de schimb, de donație, de vînzare-cumpărare, etc). Astfel, legislatorul va combina armonios metoda statică cu cea dinamică, care de altfel este și un pricipiu al dreptului și trebuie respectat.
Alegerea temei a fost dictată de locul pe care îl ocupă ipoteca în sistemul garanțiilor reale, de importanța ei în garantarea executării obligațiilor civile și nu în ultimul rînd de apariția noii Legi cu privire la ipotecă, care este o lege fundamentală pentru piața ipotecară din Republica Moldova. Ipoteca este una din cele mai răspîndite garanții la care recurg participanții la circuitul civil și aceasta se datorează siguranței pe care o oferă ea.
În condițiile economiei de piață importanța ipotecii, ca mijloc de garantare a executării obligațiilor a crescut substanțial, acest fapt datorîndu-se consolidării dreptului de proprietate. Examinînd legislația Republicii Moldova putem determina, că ipoteca este o formă a gajului – gajul bunurilor imobile, care este una din cele mai eficiente modalități de garantare a executarii diverselor obligațiuni patrimoniale. Această instituție, tradițională în toate țările cu economie de piață, servește drept un factor stabilizator în circuitul civil, o modalitate sigură de garanție a disciplinei financiare cît și un garant al drepturilor și intereselor creditorului.
Renașterea sistemului ipotecar prin adoptarea de către Parlamentul Republicii Moldova a Legii cu privire la ipotecă, este deosebit de importantă în perioada cînd economia de piață a Republicii Moldova este însoțită de o serie de fenomene negative precum criza economică, instabilitatea financiară, inflație și nesiguranță în sistemul achitărilor datoriilor. Și anume, noul act legislativ tratează și protejează în mod egal, atît debitorii, cît și creditorii, creînd prin acest fapt un echilibru între interesele lor. Legea în cauză prevede simplificarea procedurii de instituire a ipotecii, de exercitare a dreptului de ipotecă, minimizare a riscurilor, obligativitatea creditorului de a prezenta debitorului informația veridică despre toate costurile creditului, etc.
Scopul acestei investigații este de-a analiza regimul juridic al ipotecii prin prisma reglementărilor juridice în vigoare și anume a noii Legi cu privire la ipotecă, soluționarea problemelor practice și teoretice care apar la gajarea bunurilor imobile.
Interesul științific al tezei este determinat de problemele ce pot apărea la aplicarea prevederilor Legii cu privire la ipotecă nr.142-XVI din 26 iunie 2008, propunerea unor soluții pentru depășirea acestor probleme, precum și elaborarea unor recomandări de perfecționare a legislației ce reglementează gajul bunurilor imobile. Analizînd legislația ce reglementează gajul bunurilor imobile, doctrina și practica judiciară a Republicii Moldova în comparație cu legislația și doctrina altor state, mi-am propus următoarele sarcini:
analiza datelor din istoricul apariției și evoluției instituției ipotecii în Republica Moldova și în alte țări;
definirea și analiza caracterelor juridice ale ipotecii;
analiza temeiurilor de apariție a ipotecii, particularitățile acestor varietăți;
analiza ipotecării unor categorii de bunuri imobile: terenuri, construcții, construcții viitoare sau nefinisate;
analiza particularităților ipotecii legale, temeiul de apariție și regimul ei juridic;
analiza efectelor ipotecii față de părți și față de terți;
analiza modului de realizare a ipotecii;
Lucrarea dată reprezintă o analiză a grevării bunurilor imobile cu gaj prin prisma noii Legi cu privire la ipotecă. Analizînd această lege am reușit scoatere în evidență a unor noi aspecte ale gajării bunurilor imobile.
Noutatea științifică a tezei se caracterizează prin următoarele:
lucrarea reprezintă o analiză largă a grevării bunurilor imobile cu gaj;
studiul efectuat asupra acestei teme a permis stabilirea corelației dintre Legea cu privire la ipotecă nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30 iulie 2001, Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 și Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 06 iunie 2002;
definirea gajului bunurilor imobile, făcînd astfel distincție între grevarea bunurilor imobile de cele mobile;
stabilirea importanței înregistrării ipotecii în Registrul bunurilor imobile prin prisma efectelor produse;
elucidarea condițiilor de fond și de formă ale contractului de ipotecă, fiind principalul temei de apariție a ipotecii;
analizarea particularităților ipotecării: terenurilor, construcțiilor, construcțiilor viitoare sau nefinisate;
stabilirea particularităților constituirii ipotecii legale, analizînd Legea nr. 142/2008, Codul civil și în alte acte normative;
identificarea efectelor ipotecii față de părți prin prisma drepturilor și obligațiilor acestora, precum și față de terți;
În scopul realizării obiectivelor propuse, am utilizat legile logicii formale de interpretare a noțiunilor și fenomenelor juridice, precum și analiza comparativă a textelor juridice din legislația Republicii Moldova cu cele din dreptul altor țări, în special legislația României, Federației Ruse, legislația Ucrainei, Belorusiei, Georgiei, etc.
La elaborarea lucrării au fost analizate și studiate actele normative ale Republicii Moldova, unele acte normative străine precum și practica judiciară națională ce vizează gajul bunurilor imobile.
Baza teoretico-științifică a tezei o constituie lucrările cercetătorilor autohtoni, români, ruși în domeniul dreptului privat roman, dreptului civil, istoria dreptului și în alte domenii ale științelor sociale. Aș menționa lucrarile autorilor: S. Baieș, N. Roșca, V. Volcinschi, T. Tabuncic, E. Mocanu, N. Clima, M. Buruiană, C. Bârsan, L. Pop, C. Stătescu, P. Cosmovici, F. Ciutacu, I. Dogaru, I. Ursu, Е.А. Суханов,О.С. Иоффе, Г. А. Цылина, И.А. Покровский,etc.
Structura lucrării constă din introducere, rezumat, trei capitole ce cuprind nouă paragrafe, concluzii, bibliografie și anexă. În vederea întocmiri temei propuse spre analiză, ținînd seama de exigențele științifice actuale și de nevoia de a da informații, cît mai complete cititorului am consultat întreaga literatură de specialitate în materie și am folosit la redactarea tezei de licență acele izvoare bibliografice și legislative pe care le-am considerat de bază și indispensabile pentru a cunoaște și mediul științific și legislativ al problemelor juridice legate de ipotecă care se pun într-o nouă lumină în condițiile sociale economice actuale. Aceste surse de informare le-am indicat la bibliografie.
1.DISPOZIȚII GENERALE
Notiunea si caracterele juridice ale ipotecii
Codul civil al Republicii Moldova, la art. 454 stipulează: gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanțelor sale cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligația garantată prin gaj.
În legislația Republicii Moldova, termenul „gaj” se referă la toate drepturile de garanție asupra bunurilor, indiferent dacă acestea sînt mobile sau imobile. Legea cu privire la gaj distinge între gajul asupra mobilelor (cu sau fără deposedare) și gajul asupra bunurilor imobile (ipoteca). Ipoteca este o categorie specială a gajului, care are ca obiect bunul imobil.
Cuvîntul gaj în sens uzual este conceput drept o garanție reală prin care se asigură executarea unei obligații asumate. Termenul de gaj se utilizează în vorbirea curentă pentru a desemna, în același timp: dreptul real accesoriu al creditorului, convenția sau contractul de gaj, bunul mobil sau imobil și alte drepturi patrimoniale care sînt obiectul garanției.
În funcție de natura raporturilor juridice ce constituie obiectul gajului, legea distinge mai multe categorii de gaj înregistrat printre care și ipoteca ce semnifică gajarea pămîntului, construcțiilor, altor imobile legate nemijlocit de pămînt, împreună cu terenul aferent necesar asigurării funcționale a obiectului gajat sau cu dreptul de folosință a acestui teren.
În legislația altor state, gajul are ca obiect bunurile mobile, pe cînd garantarea obligației cu imobile poartă denumirea de ipotecă. De exemplu Codul civil al Georgiei dispune că „Bunurile mobile și valorile patrimoniale nemateriale, transmiterea cărora altor persoane se permite, pot fi utilizate în calitate de mijloace de garantare a creanțelor astfel ca creditorul (creditorul gajist) să dobîndească dreptul preferențial față de alți creditori la satisfacerea creantei sale din valoarea bunurilor gajate”. Totodată, art. 286 definește ipoteca, care constă în grevarea bunului imobil, conferind creditorului dreptul preferențial de a-și satisface creanțele față de ceilalți creditori din valoarea bunului grevat (ipotecat). În Codul civil al României ipoteca și gajul sînt reglementate ca două garanții reale distincte. Astfel art. 1746 prevede că ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligații, iar art. 1685 defineste gajul sau amanetul “un contract accesoriu, prin care debitorul remite creditorului spre siguranta creantei sale un obiect mobiliar corporal sau necorporal, in scop de a conferi dreptul de a retine lucrul pana la indestulare a sa si de a fi platit din urmarirea lucrului amanetat cu preferință inaintea altor creditori. Gajul și ipoteca sînt reglementate drept garanții distincte și în Codurile civile: francez din 1804, cel polonez, elvețian etc.
Tentativa de a distinge ipoteca și gajul ca două garanții reale a fost întreprinsă la elaborarea Proiectului Codului civil, însă Codul civil nu face această distincție. Prin urmare în sistemul de drept continental există două tendințe în reglementarea gajului. În unele state ipoteca este reglementată ca garanție asupra bunurilor imobile, iar gajul – asupra celor mobile, iar în alte state nu se face o asemenea distincție, prin gaj avînduse în vedere grevarea atît a bunurilor imobile, cît și a celor mobile.
Potrivit legislației Republicii Moldova termenul de gaj este o noțiune generică care încorporează în sine și noțiunea de ipotecă. Astfel potrivit art. 3 al Legii nr. 142-XVI din 26 iunie 2008, ipoteca este un drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanțelor sale, cu preferință față de ceilalți creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligațiile garantate cu ipotecă.
În legislația altor țări, cum ar fi Legea Belorusiei , prin ipotecă se înțelege gajarea pămîntului și a bunurilor imobile (întreprinderi, clădiri, construcții și alte obiecte) care sînt legate nemijlocit de pămînt. Legea Ucrainei cu privire la ipotecă , definește ipoteca ca fiind un tip de garantare a executării obligațiilor a bunurilor imobile care rămîn în posesia și folosința debitorului, creditorul avînd dreptul în caz de neexecutare a obligației garantate cu ipotecă, obligația de-a primi satisfacerea creanțelor sale din contul bunului ipotecat avînd prioritate față de alte credite ale debitorului în conformitate cu prezenta lege.
În doctrina juridică conceptul de ipotecă a primit mai multe definiții. Astfel într-o primă concepție ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpînirea oricărui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate față de ceilalți creditori din prețul acelui bun.
În opinia altor autori, ipoteca este o garanție reală, servind la garantarea obligațiilor unui debitor față de creditorul său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop.
Alți autori într-o accepțiune mai largă consideră că ipoteca este o garanție reală imobiliară, care nu comportă deposedarea celui ce o constituie.
Avînd în vedere cele menționate mai sus, aș defini ipoteca în felul următor – ipoteca este un drept real în al cărei temei creditorul (creditorul ipotecar) poate pretinde satisfacerea creanțelor sale cu preferință față de ceilalți creditori inclusiv statul, din valoarea bunurilor ipotecate în cazul în care debitorul (debitorul ipotecar) nu execută obligația garantată prin ipotecă.
Ipoteca este reglementată de Constituția Republicii Moldova precum și de tratatele internaționale la care Republica Moldova este parte. Însă principala lege care reglementează ipoteca este Legea cu privire la ipotecă. Legea a fost elaborată cu intenția de a oferi un cadru de reglementare, la care persoanele implicate să poată avea acces cu ușurință, fără să fie nevoie de consultarea altor surse normative, cum ar fi Legea cu privire la gaj. Totodată, ipoteca fiind un gaj asupra bunului imobil, atunci cînd Legea cu privire la ipotecă nu stabilește reguli speciale, Legea cu privire la gaj și prevederile Codului civil sînt, totuși, aplicabile. Înregistrarea ipotecii, asigurarea și evaluarea bunului ipotecat, executarea drepturilor de ipotecă prin intervenție judiciară sînt aspecte reglementate de legi speciale, precum și de Legea cu privire la ipotecă.
Din reglementările legale ale ipotecii se deduc caracterele ei juridice. Primul caracter al ipotecii se deduce din art. 454 alin. (1) Codul civil, conform căruia ipoteca este un drept real. În literatura de specialitate dreptul real este definit ca dreptul subiectiv civil, în virtutea căruia titularul poate să exercite anumite atribute asupra unui bun, în mod direct și nemijlocit, fără intervenția altor persoane. E de menționat faptul că ipoteca comparativ cu celelalte drepturi reale are un regim deosebit. Dreptul de ipotecă, deși este un drept real, el nu acordă creditorului ipotecar atributele de posesie și folosință. Creditorul ipotecar este în drept să-și valoifice dreptul său doar dacă debitorul ipotecar nu și-a onorat obligațiile sale. Datorită caracterului real, ipoteca se apropie de gaj și diferă de privilegiile generale și de cele speciale mobiliare, care, cu excepțiile stabilite de lege, nu conferă titularului decît un drept de preferință, nu și un drept de urmărire. Dreptul de preferință conferă creditorului ipotecar prerogativa de a fi satisfăcut din valoarea bunului ipotecat înaintea celorlalți creditori, inclusiv și înaintea statului (art. 454 Codul civil).
Ipoteca este un drept accesoriu, pentru motivul că însoțește și garantează un drept principal, care este dreptul de creanță al creditorului ipotecar. Așadar existența dreptului de ipotecă depinde de existența dreptului de creanță. Dreptul de ipotecă urmează soarta dreptului principal conform principiului „accesorium sequitur principale”. Deci, ipoteca nu poate apărea anterior raportului obligațional principal, aceasta înseamnă că existența sa depinde de existența unei obligații între creditor și debitor. Dacă datoria garantată este nevalabilă sau a fost stinsă, ipoteca va înceta să existe.
Ipoteca are caracter imobiliar, întrucît bunurile mobile nu pot fi ipotecate, pot fi ipotecate doar bunurile imobile care se află în circuitul civil, deci, cele care pot fi înstrăinate de proprietarii lor.
Alt caracter al ipotecii este indivizibilitatea ei. Prin indivizibilitatea ipotecii se înțelege că imobilul este afectat în întregime pentru garantarea creanței în totalitatea sa. Dacă mai multe imobile sînt ipotecate pentru garantarea unei singure datorii, fiecare imobil garantează întreaga datorie. Opțiunea urmăririi unuia sau altuia dintre imobile îi revine creditorului. Indivizibilitatea prezintă o mare importanță pentru creditor. Astfel, în cazul decesului debitorului, deși datoria se divide între moștenitori, ipoteca rămîne indivizibilă. Dacă sînt mai mulți moștenitori, deși fiecare dobîndește o cotă din bunul ipotecat, unul dintre ei va putea fi urmărit pentru întreaga datorie. Moștenitorul debitorului, care a plătit partea sa de datorie, nu poate cere restituirea părții sale de ipotecă atît timp cît datoria nu a fost plătită integral. Scopul indivizibilității ipotecii este de a proteja interesele creditorului ipotecar. Ipoteca există atîta timp cît nu se execută integral obligația principală.
Ipoteca este o garanție specializată.Prin principiul specializării ipotecii înțelegem că ipoteca poate fi constituită numai asupra unui imobil și a unor imobile individual determinate și totodată pentru garantarea unei datorii a cărei valaore este, de asemenea, determinată.
1.2.Istoricul aparitiei ipotecii
Termenul ipotecă pentru prima dată a apărut în Grecia la începutul secolului VI î.e.n, fiind utilizat în Legile lui Solon. Astfel era numit stîlpul îngropat în lotul de pamînt al debitorului în scopul înștiințării tuturor persoanelor despre faptul că proprietarul acelui teren este debitorul unei obligațiuni, iar terenul marcat servește drept garanție a executarii obligațiilor. Mai tîrziu în acest scop au început să folosească niște cărți speciale, numite cărți ipotecare. În Grecia Antică era asigurată publicitatea, care permitea fiecărei persoane interesate fără careva îngrădiri să se intereseze despre dreptul de proprietate asupra pămîntului. În Imperiul Roman instituția ipotecii a primit o nouă dezvoltare. Astfel în secolul I e.n. au fost create instituții ipotecare care eliberau credite persoanelor fizice, acestea din urmă punînd în gaj bunuri din poprietatea lor.
Instituția ipotecii pe parcursul unei perioade scurte de timp a parcurs evoluția de la instituția fiducia pînă la o perioadă mai progresivă – pignus și mai apoi pînă la instituția ipotecii. În cazul instituției fiducia, obiectul gajului trece în proprietatea creditorului, acesta din urmă avînd dreptul fie să întoarcă bunul debitorului după ce acesta și-a executat obligațiile contractuale, fie să-l vîndă, renunțînd astfel la creanța în bani. Contractul pignus nu are la bază regula transmiterii bunului în proprietate, ci transmiterea lui în posesiunea creditorului pentru garantarea obligațiilor. Creditorul nu avea dreptul să păstreze bunul ipotecat și putea să vîndă proprietatea ipotecată numai dacă debitorul nu-și executa obligațiile.
Instituția ipotecii a apărut sub influența dreptului oriental, și anume al grecilor și egiptenilor, care prevedea că obiectul ipotecii rămînea în proprietatea și posesia proprietarului- debitor, iar în cazul neexecutării obligației de către debitor, creditorul era în drept să ceară bunul gajat din posesia oricărei persoane, să-l vîndă, iar din banii dobîndiți să-și acopere datoria.
Ipoteca s-a dezvoltat sub influența relațiilor de arendă a terenurilor cu destinație agricolă.
Dreptul oriental a găsit în Roma terenul pregătit pentru ipotecă, deoarece în contractele de arendă a terenurilor încheiate aici se regăsesc elemente destul de apropiate cu cele ale ipotecii. Într-o lucrare scrisă de către Katon cu 200 de ani î.e.n, acesta povățuia creditorii ca pînă la achitarea plății de arendă să rețină în gaj inventarul adus de către arendaș pe terenul de pămînt. În scopul asigurării respectării acestei norme, a fost fixată sancțiunea, potrivit căreia, dacă inventarul era scos de pe terenul de pămînt fără acordul arendatorului, acesta trecea în proprietatea stăpînului de teren. Dat fiind existența acestor prevederi în relațiile de arendă a terenurilor agricole, a fost creată și instituția ipotecii, potrivit căreia bunul gajat rămînea în posesia și folosința debitorului, iar creditorul era în drept sa înainteze acțiunea de ridicare a bunului în scopul realizării lui (actio quasi-Serviana sau hipothecaria).
Prin normele sale dreptul privat roman a stabilit că ipotecate pot fi atît bunurile imobile, cît și bunurile mobile. Aceste reglementări se datorau importanței atribuite bunurilor mobile în societatea romană, precum și faptului că erau ipotecate bunurile mobile de valoare, a căror înstrăinare era rară. Totodată ipoteca sa instaurat ca o formă de garanție avînd drept obiect bunurile imobile, în special terenurile de pămînt. Considerentele acestor prevederi sînt următoarele:
în comparație cu bunurile mobile, pămîntul și alte bunuri imobile nu pot fi permutate în alt loc;
bunurile imobile se atribuie la mijloacele fixe de producție, în lipsa cărora debitorul n-ar fi în stare să-și onoreze obligațiunile.
O dată cu apariția instituției ipotecii a fost posibilă ipotecarea repetată a unuia și aceluiași bun. Preferințele creditorului asupra unuia și aceluiași bun ipotecat se stabilea prin supremația ipotecii, determinată de data ipotecării. Dreptul de preferință la cererea de vînzare a bunului ipotecat se stabilea în dependență de rangul ipotecii deținute – prima, a doua, a treia etc. și se satisfăceau în ordinea locului deținut din suma rămasă după achitările făcute creditorului din rangul superior.
La o etapă mai tîrzie dreptul privat roman a admis nu numai gajarea unui bun determinat, ci și gajarea integrală a bunurilor – ipoteca generală. Deseori această ipotecă era stabilită prin lege. Mai tîrziu, în scopul înlăturării neclarităților legate de creditorul real, această formă a ipotecii a fost exclusă deoarece a fost instituit principiul specialității , potrivit căruia obiect al ipotecii poate fi numai un bun determinat. La început pentru validitatea relațiilor de gaj legiuitorul nu înainta nici o cerință de formă garanției, creînd astfel incomodități și nesiguranță, deoarece creditorul nu putea verifica dacă lucrul gajat nu este deja grevat prin gaj unei alte terțe persoane. În Roma în perioada anarhiei absolute a fost edictată o regulă potrivit căreia ipoteca urma a fi întocmită în forma scrisă în fața a trei martori și numai îmbrăcînd o astfel de formă, ea avea preferință asupra ipotecii care n-a fost dată publicității.
În sensul îngust al cuvîntului ipoteca presupune gajarea bunurilor imobile, în sensul larg al cuvîntului ipoteca presupune ordinea de fixare a drepturilor reale asupra bunurilor imobile prin transcrierea acestora în cărți speciale.
Codul civil francez din 1804 stabilise pentru început că dreptul real asupra unui imobil apare din momentul încheierii unei convenții dintre părți. Dar consecințele reglementării nesatisfăcătoare și incomplete ale acestor relații – nesiguranță totală în legalitatea drepturilor dobîndite – nu s-au lăsat așteptate. Acest fapt a impus legiuitorul francez ca în anul 1885 să emită regula potrivit căreia dreptul real creează consecințe juridice pentru părțile contractante din momentul încheierii convenției, iar pentru terțele persoane din momentul transcrierii dreptului în cărțile ipotecare.
În prezent, în unele țări în cărțile ipotecare se fac înscrieri numai în cazul grevării drepturilor asupra bunurilor imobile prin gaj, pe cînd în alte țări, printre care și Republica Moldova – în Registrul bunurilor imobile, aceste cărți în alte țări pot avea altă denumire, se înscrie orice informație asupra grevărilor bunurilor imobile, inclusiv și despre ipotecarea lor.
Norme cu privire la ipotecă au existat și în Moldova, astfel la începutul secolului al XIX-lea Andronachi Donici în „Pravilile împărătești” spunea: „Zălogirea poate fi prin două chipuri: sau cînd vreun lucru mișcătoriu sau nemișcătoriu să vă da în mîinile și stăpînirea creditorului ca să-l ție la mîna sa pînă își va lua banii, sau cînd vreun lucru nemișcătoriu să supune către creditoriu fără a i să da supt stăpînire, care se numește pravilă ipotichi, neavînd deosebire zălogul de ipotechi„.
În Rusia instituția gajului a apărut mult mai tîrziu. În epoca antică drept garanție a executării obligațiilor față de creditor servea personalitatea debitorului și nu bunurile lui. Libertatea persoanei servea drept chezășie pentru creditorul ce aștepta executarea unei obligații. Pentru prima dată reglementările cu privire la gaj au apărut în centrele unde se dezvolta comerțul. Astfel în culegerea „Russcaia Pravda” nu se amintește despre gaj, pe cînd în „Moscovscaia Sudnaia Gramota” se constată că gajul va fi întocmit la orice tranzacție al cărei preț depășește o rublă. În actele rusești din secolul XV sînt întîlnite deja multiple reglementări ale gajului bunurilor imobile pentru asigurarea executării contractelor de împrumut.
Prima formă a gajului preluată în Rusia este asemănătoare cu fiducia din dreptul privat roman. Pentru asigurare era transmis atît dreptul de posesie a bunului, cît și dreptul de folosință. În secolul XVIII insituția gajului capătă caracteristica sa specifică, adică dreptul asupra unui bun străin. Bunul gajat nu mai poate trece în proprietatea creditorului, ci urmează a fi vîndut la licitație publică. O dată cu editarea în anul 1800 a „Ustavului falimentului” s-a stabilit că bunul imobil trece în proprietatea creditorului cu condiția că debitorul nu cere vînzarea acestuia. Totodată, dacă la vînzarea se va încasa o sumă mai mică decît suma datoriei, creditorul este în drept să ceară achitarea sumei neîncasate de la debitor .
În România gajul și ipoteca au fost concepute drept două categorii distincte, gajul pentru bunurile mobile, iar ipoteca pentru bunurile imobile. Aceasta s-a datorat adoptării Codului civil preluat din Codul civil al lui Napoleon.
În perioada sovietică, pe cînd RSSM era republică în cadrul URSS, noțiunea de ipotecă a dispărut total, dat fiind faptul că în această perioadă a fost exclusă proprietatea privată asupra pămîntului și suprimată divizarea bunurilor în imobile și mobile. Cu toate că în Codul civil al RSSM, adoptat la 26.12.1964, noțiunea de gaj a fost menținută, aplicarea acesteia era extrem de rară.
E de menționat faptul că noțiunea de ipotecă a revenit în republicile fostei URSS o dată cu dezmembrarea acesteia și declararea independenței lor. În Republica Moldova ipoteca a fost reabilitată prin adoptarea Legii cu privire la gaj nr. 838-XIII din 23 mai 1996 , care în 2001 a fost abrogată intrînd în vigoare o lege mai noua cu privire la gaj (Legea cu privire la gaj nr. 449-XV din 30 iulie 2001). Adevărata ipotecă, organizată într-un sistem ipotecar bine gîndit, în Republica Moldova a apărut odată cu adoptarea noii Legi cu privire la ipotecă nr. 142-XVI adoptată la 26 iunie 2008.
În doctrină s-a menționat că termenul de gaj și ipotecă au același înțeles și reprezintă o garanție, un drept real, care o dată instituit, oferă creditorului gajist sau ipotecar prioritate față de ceilalți creditori, inclusiv statul, la satisfacerea creanței garantate.
1.3. Creditarea ipotecară și principiile regimului ipotecar
Noua Lege cu privire la ipotecă este o lege fundamentală pentru piața ipotecară din Republica Moldova, creînd condiții noi și necesare pentru creditarea ipotecară a persoanelor fizice. Renașterea sistemului ipotecar este foarte importantă în perioada cînd țara este caracterizată de o serie de factori negativi, cum ar fi criza economică, inflația, instabilitate financiară etc.
Examinînd perioadele istorice de dezvoltare a gajului, putem constata faptul că instituția ipotecii era cea mai utilizată formă a acestuia. Pînă la adoptarea Legii nr. 142/2008, noțiunea de ipotecă era utilizată în cîteva sensuri. În primul sens ipoteca este cunoscută ca formă istorică a gajului fără deposedarea debitorului gajist de bunul transmis în gaj drept garanție. De la apariția ipotecii o anumită perioadă era admis ca pentru asigurarea executării obligației asumate, să fie transmise atît bunuri mobile, cît și bunuri imobile. În procesul recepției normelor Dreptului privat roman ipoteca a fost preluată de către țările europene drept o formă a gajului unde se garantează numai cu bunuri imobile. În cazul de neonorare a obligațiunilor de către debitorul gajist aceste bunuri pot fi vîndute la licitații publice. Al doilea sens al ipotecii semnifică gajul bunurilor imobile, care este legat de un sistem de fixare a drepturilor asupra imobilului, acest sistem fiind numit sistem ipotecar.
Esența sistemului ipotecar constă în existența unui registru special ținut de către o instituție specializată în care sînt înscrise toate drepturile reale, sarcinile, grevările instituite asupra unui imobil. În mai multe țări, cum ar fi Rusia,
România, acest registru este numit registru funciar sau carte funciară existența lui este dictată de atitudinea legiuitorului, care a fixat regula că bunul principal este pămîntul, iar construcțiile îi urmează soarta. În Republica Moldova acest registru este ținut de către oficiul cadastral numit Registrul bunurilor imobile, iar in conformitate cu prevederile Legii Republicii Moldova cu privire la cadastrul bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998, este numit Registrul bunurilor imobile. Acest registru este un document de bază al cadastrului. În acest registru se înscriu date privind fiecare bun imobil, dreptul de proprietate și alte drepturi patrimoniale, titularii de drepturi, documentele ce confirmă drepturile, tranzacțiile cu bunuri imobile și alte temeiuri ale nașterii, modificării, grevării și stingerii drepturilor patrimoniale stabilite asupra lor.
Ținerea Registrului de evidență a bunurilor imobile joacă un rol important pentru sistemul ipotecar din următoarele considerente:
într-un stat de drept democratic o mare parte a proprietății private și a proprietății întreprinderilor constituie proprietatea asupra pămîntului fie cu construcții sau fără construcții;
b) avînd un preț stabil imobilul este cea mai bună garanție pentru un credit ipotecar;
c) interdependenta dintre disponibilitatea de acordare a creditului, pe de o parte, și garanția sigură contra riscului, pe de altă parte, a dus în Europa Centrală la instituirea de către unele țări a unui sistem sigur de cărți funciare.
Sistemul ipotecar este caracterizat de un șir de principii care asigură activitatea uniformă și siguranța utilizatorilor acestuia.
Principiul înregistrării este unul din principiile fundamentale ale dreptului ipotecar, este un indiciu că relațiile ipotecare capătă forță juridică, fiind opozabile terților, o dată cu înregistrarea acestora într-un registru special (cartea funciară sau Registrul bunurilor imobile în RM). Fiecărui bun imobil i se atribuie o pagină separată în acest registru, indicîndu-se numele proprietarului inițial, precum și ale celora care au procurat ulterior bunul, toate drepturile reale instituite asupra bunului, grevările dreptului de proprietate, contractele de arendă etc. Aceste informații sînt verificate de către organele care țin registrul, motiv pentru care ele se consideră veridice și în același timp necesare creditorului ce instituie gajul în folosul lor. Evidența unică a drepturilor asupra bunurilor imobile și drepturilor instituite asupra acestora are drept scop apărarea drepturilor subiective atît pentru creditorul ipotecar, cît și pentru debitorul ipotecar, fiind totodată și garanția apărării intereselor terților, care intenționează să le procure. Legea cu privire la ipotecă din Republica Moldova dispune că ipoteca se înregistrează la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială se află bunul imobil. Înregistrarea oricărei informații se transcrie în Registrul de evidență a bunurilor imobile. Informația înregistrată are prioritate juridică asupra celei neînregistrate.
Principiul publicității presupune că orice ipotecă urmează a fi transcrisă în Registrul bunurilor imobile, informația făcîndu-se accesibilă pentru orice doritor. Legea cadastrului bunurilor imobile la art. 6 reglementează transparența datelor despre înregistrare, care pot fi eliberate la cererea scrisă a oricărei persoane fizice care s-a legitimat și oricărei persoane juridice care l-a sesizat oficial. Nu se eliberează extrase referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat.
Orice persoană poate consulta Registrul bunurilor imobile în privința unui bun imobil și obține informații cu privire la grevarea acestuia cu drepturi ale terților. Scopul pentru care este necesară această informație nu trebuie justificat. Totuși, terții nu vor putea afla toată informația cu privire la ipotecă. În special, condițiile tranzacției care a servit drept temei pentru înregistrarea unui drept asupra bunului imobil vor fi comunicate numai părților, autorităților publice și instanțelor de judecată. Informația cu privire la ipotecă asupra unui bun imobil obținută din Registru se prezumă a fi veridică și terții pot să se bazeze pe această informație în acțiunile lor. Oficiul cadastral poartă răspundere, dacă informația se va dovedi a fi incorectă din vina sa și dacă, în urma acestui fapt, vor fi cauzate prejudicii vreunei persoane. În scopul facilitării procesului de înregistrare a ipotecii, s-a permis ca aceasta să fie transcrisă atît la cererea creditorului ipotecar, cît și la cererea debitorului ipotecar. Creditorul este interesat în transcrierea ipotecii în Registru din două motive: a) rangul ipotecilor, una față de alta, este determinat de data transcrierii; b) înscrierea cu întîrziere a ipotecilor nu duce la consecințe juridice. Spre exemplu, dacă creditorul s-a adresat cu cererea de înscriere a ipotecii după vînzarea bunului imobil ipotecat, creditorul gajist nu este în drept să urmărească bunul înstrăinat și rămîne un simplu creditor.
Principiul veridicității presupune că informația înscrisă în Registrul bunurilor imobile este certă și creează toate consecințele pentru terțele persoane, legiuitorul apărînd interesele acestora din urmă. Legea cadastrului bunurilor imobile la art. 22 dispune, dacă datele din registrul bunurilor imobile nu coincid cu datele din alte documente cadastrale sau datele constatate pe teren, se consideră veridice datele din Registrul bunurilor imobile, exceptînd cazurile de eroare de tehnică. Înregistrarea de stat a drepturilor instituite asupra bunurilor imobile se consideră unica dovadă a dreptului înregistrat. Pentru fiecare bun imobil se întocmește dosar cadastral care conține informația completă privind temeiurile apariției bunului, transferurile dreptului de proprietate asupra acestui bun, precum și sarcinile instituite asupra lui. Dreptul înscris în registru poate fi contestat și atacat numai pe cale judiciară. Datorită sistemului de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile și în legătură cu acest fapt, a întăririi drepturilor deținătorului de ipotecă asupra bunurilor imobile ipotecate, ipoteca este numită cel mai sigur mijloc de garantare a executării obligațiilor.
Principiul priorității. Deoarece legiuitorul a admis ipotecarea aceluiași bun imobil după instituirea primei ipoteci, este necesar de menționat acest principiu care statornicește că primul creditor are prioritate la satisfacerea creanțelor sale, următorul creditor fiind satisfăcut din sumele ce au rămas etc. Prioritatea rangului unui creditor în raport cu alt creditor ipotecar se stabilește în dependență de data înregistrării contractului de ipotecă. Este posibil ca un creditor să încheie un contract anterior altuia, dar din cauza neînregistrării sau înregistrării lui cu întîrziere la oficiul cadastral teritorial să fie plasat într-o clasă inferioară.
Astfel, în art. 3 din Legea nr. 142/2008 se dă noțiunea de prioritate, ca fiind dreptul preferențial al unui creditor ipotecar față de alți creditori ipotecari de a executa dreptul său de ipotecă, precum și față de alți creditori de a urmări bunul imobil. Totodată, consemnăm că noțiunea definită prin cuvîntul prioritate în legislația rusă este definită prin rang (I; II, etc.), noțiune pe care o găsim și în art. 446 din C. civ. al Republicii Moldova: dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întîi. Rangul nu poate fi modificat. Cu părere de rău legiuitorul nu definește în noua lege noțiunea de rang. Potrivit doctrinei, rangul dreptului înscris este titulatura pe care o primește înscrierea în registrul bunurilor imobile în funcție de ziua înregistrării cererii.
De rînd cu termenii de ipotecă, sistem ipotecar în literatura de specialitate mai întîlnim și noțiunea de creditare ipotecară. Prin creditare ipotecară se subînțelege creditul acordat sub garanția unui imobil, garanție înscrisă într-un registru public creat special pentru evidența drepturilor instituite asupra bunurilor imobile, cu folosirea elementelor de refinanțare de către creditorii care au acordat credite ipotecare.
În practica internațională sînt cunoscute mai multe sisteme de creditare ipotecară. Dintre care cele mai răspîndite sînt:
creditarea ipotecară constituită în două nivele. Acest model este specific sistemului anglo-saxon și se aplică pe larg în Marea Britanie și în Statele Unite ale Americii;
creditarea ipotecară constituită dintr-un singur nivel. Acest model este specific țărilor europene printre care Elveția, Franța, Germania etc.
În pofida caracterului internațional al ipotecii, în fiecare țară ipoteca este reglementatată de cadrul legislativ propriu care are specificul său. Deosebirile reglementărilor în mare parte sînt în dependență de starea, dezvoltarea și specificul legislației funciare. În diferite țări obiectul creditării ipotecare diferă după conținutul său. Spre exemplu, în SUA unde gajul bunurilor imobile se aplică frecvent, inclusiv în sectorul agrar, prin ipotecă se subînțelege creditarea în scopul procurării spațiului locativ. În Franța, însă, dreptul la posedarea nemijlocită a pămîntului aparține numai aristocraților de viță, ceilalți cetățeni dispun de dreptul de arendă asupra terenurilor de pămînt, fapt care atribuie acestei instituții un colorit național.
În Republica Moldova orice instituție poate oferi credit ipotecar (împrumut), cu condiția că acest proces beneficiază de o reglementare adecvată. Băncile sînt, de regulă, considerate a fi principalii creditori ipotecari. Totuși, Legea cu privire la ipotecă permite ca orice instituție financiară, de exemplu, instituțiile financiare nebancare, să acorde împrumuturi ipotecare.
Sistemul de creditare ipotecară constituit din două nivele este utilizat de către țările din sistemul anglo-saxon al dreptului. Au existat anumite premise care au dus la apariția acestui model. În primul rînd, introducerea sistemului cu un singur nivel în SUA era dificilă,deoarece nu există un act federal unic care ar fi reglementat ipoteca, fără a afectata competența exclusivă a statelor în domeniul legiferării. În al doilea rînd, după marea depresie era necesară stimularea economică în construcția spațiului locativ, fapt care nu putea fi realizat din capitalul privat fără o susținere efectivă a statului. Esența modelului constituit din două nivele constă în următoarele:
creditul ipotecar se acordă de către bancă;
creditul ipotecar acordat pe piața primară ulterior se cedează unor agenții speciale create în acest scop, care pot decide utilizarea acestora în unul din următoarele moduri:
le cedează unor investitori;
creează stocuri de credite și le vînd ca un tot întreg investitorilor;
emit și distribuie hîrtii de valoare
La aplicarea acestui model sînt urmărite scopurile de a determina cercul de drepturi și obligații ale operatorilor pe piața de creditare ipotecară; a determina strict funcțiile fiecăreia dintre structurile sistemului.
Băncile comerciale au următoarele funcții la acordarea și deservirea creditelor ipotecare acordate:
primirea de la cetățeni a mijloacelor bănești la conturile de acumulare cu destinație specială. Spre deosebire de alte bănci, cele ipotecare nu primesc la depozit bani de la deponenți. Pentru acordarea creditelor ele folosesc mijloacele împrumutate de la alte bănci;
acordarea creditelor ipotecare și întocmirea contractelor de ipotecă;
acumularea creanțelor ipotecare în pachete și cesiunea acestora unor instituții specializate (ipotecare). În schimbul mijloacelor obținute se acordă alte credite ipotecare.
deservirea creditelor acordate, drepturile asupra cărora au fost cedate – încasarea plăților lunare achitate de debitor, expedierea mijloacelor necesare investitorilor care au procurat creanțele, apărarea intereselor acestora în cazul apariției litigiilor în legătură cu creditele acordate etc.
Agențiile ipotecare au la bază următoarele funcții:
organizează sistemul de refinanțare a băncilor care acordă credite ipotecare prin procurarea creanțelor ce revin acestora din creditele ipotecare acordate;
înfăptuiesc unele operații pasive pentru atragerea investițiilor și folosirea acestora în scopul refinanțării băncilor ipotecare;
coordonează piețele ipotecare prin determinarea standardelor de creditare ipotecară, a regulilor comune pentru toți operatorii creditării ipotecare, elaborarează norme unice aplicabile circuitului documentelor între participanții la piață.
Companiei financiare de investiții îi sînt caracteristice următorele funcții:
operațiile cu hîrtiile de valoare;
realizează programe de investiții în scopul acumulării mijloacelor bănești pentru refinanțarea agenției imobiliare;
operații cu hîrtiile de valoare emise de către agenția imobiliară sau alți subiecți ai pieței imobiliare.
Funcțiile de baza ce revin agențiilor de asigurare ipotecară sînt: asigurarea riscurilor apărute în procesul creditării ipotecare; înfăptuirea procedurilor de realizare a bunurilor ipotecate în scopul înstrăinării drepturilor patrimoniale ce le-au revenit în urma achitării către agenția de ipotecare a recompensei de asigurare; investirea mijloacelor bănești libere în hîrtiile de valoare ale agenției ipotecare.
Compania imobiliară ipotecară are următorele funcții:
alege spațiile locative pentru cetățenii ce doresc să primească credit ipotecar;
întocmește contracte de vînzare-cumpărare;
înstrăinează spații locative asupra cărora a fost inițiată procedura de realizare;
organizează procesul de administrare a caselor de locuit sau apartamentelor în care, după realizarea locuinței, continuă să locuiască foștii debitori cu membrii familiilor lor.
Este de menționat faptul că principala sarcină a acestui sistem de creditare ipotecară este asigurarea funcționarii eficiente a fiecărui subiect din rețea. Încetarea activității unuia dintre ei paralizează întregul sistem. O importantă contribuție la asigurarea siguranței activității acestui sistem de creditare ipotecar servesc organele de stat, care au funcția de supraveghere.
Un alt sistem de creditare ipotecară este cel constituit dintr-un singur nivel, care se aplică de mai mulți ani în mai multe țări europene, printre care Germania, Danemarca, Franța Polonia, Ungaria etc..
Esența acestui model constă în refinanțarea creditelor ipotecare de către banca care 1-a acordat, aceasta se realizează prin emiterea hîrtiilor de valoare de tipul obligațiilor, reglementată prin acte normative speciale. De regulă prin lege se stabilește că activitatea emitenților acestor tipuri de hîrtii de valoare se limitează la acordarea creditelor ipotecare și la alte operații cu un nivel redus de risc. Eliberarea acestor hîrtii de valoare poate fi dispusă numai de subiecții strict nominalizați în lege. Activitatea băncilor ipotecare este supravegheată cu strictețe de către organele statale.
Subiecții care participă la acest circuit sînt băncile ipotecare sau alte instituții ipotecare; companiile de asigurare; companiile imobiliare. Fiecare dintre acestea dispunînd de funcții bine determinate.
Funcțiile băncilor ipotecare privind acordarea și deservirea creditelor ipotecare acordate sînt:
primirea de la cetățeni a mijloacelor bănești la conturile de acumulare cu destinație specială și deservirea acestor conturi;
acordarea de credite ipotecare și întocmirea contractelor de credit și de ipotecă;
emiterea hîrtiilor de valoare ipotecare (obligații ipotecare) și deservirea acestora;
înfăptuirea unor operațiuni pasive pentru atragerea investițiilor și folosirea acestora în scopul refinanțării creditelor ipotecare.
În condițiile creditării ipotecare într-un singur nivel sarcinile de coordonare a relațiilor pe piața ipotecară revine structurilor de stat.
Funcțiile companiilor de asigurare:
asigurarea bunurilor ipotecate, în mărimea și pentru riscurile stabilite de legislație sau prin contractul încheiat între părți;
investirea mijloacelor acumulate în hîrtiile de valoare emise de băncile ipotecare.
Funcțiile companiilor imobiliare din cadrul sistemului de creditare format dintr-un singur nivel de creditare ipotecară, sînt similare cu funcțiile menționate la sistemul de creditare în două nivele.
Creditarea ipotecară este cunoscută tuturor țărilor cu economie de piață, de la care nu face excepție nici Republica Moldova. Actualmente se fac pași importanți în acest domeniu, după cum menționează unii experți, și anume se încearcă trecerea de la sistemul de creditare german la cel american, care este mai eficient pentru piața ipotecară din Republica Moldova, după părerea experților.
2.TEMEIURILE APARIȚIEI RAPORTURILOR DE MUNCA
2.1. Contractul Principalul temei de apariție a raportului de ipotecă
2.1.1.Noțiunea și caracterele juridice ale contractului de ipotecă
Ipoteca este unul dintre mijloacele de garantare a executării obligațiilor, la moment fiind foarte răspîndită în practică. Ea stimulează debitorul să execute corespunzător obligațiile asumate și garantează satisfacerea creanțelor creditorului din valoarea bunului ipotecat atît în cazul neexecutării obligației cît și în cazul executării necorspunzătoare a ei. Conform art. 6 din Legea nr.142/2008 ipoteca este instituită în temeiul legii sau a contractului.
Contractul de ipotecă este principalul temei de apariției a ipotecii. Legislația în vigoare cu privire la ipotecă definește contractul de ipotecă ca fiind contractul încheiat între creditorul ipotecar și debitorul ipotecar, în temeiul căruia primul, în modul stabilit de legislație, are dreptul să pretindă satisfacerea creanțelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat. Autorii români, conducîndu-se pe dispozițiile art. 1749 alin. (2) din Codul civil, definesc ipoteca convențională ca fiind aceea care ea naștere din convenția părților, cu respectarea formelor prevăzute de lege.
În literatura de specialitate contractul de ipotecă este caracterizat prin următoarele:
este un acord de voință care intervine între două sau mai multe persoane;
este un contract destinat pentru a garanta executarea obligației născute din raportul juridic obligațional principal;
părțile contractului de ipotecă sînt debitorul și creditorul;
obiect al ipotecii sînt bunurile imobile;
conferă creditorului prerogativa de a urmări și de a fi plătit din bunul ipotecat cu preferință înaintea altor creditori;
în raporturile dintre părți, contractul de ipotecă trebuie încheiat în formă scrisă și autentificat notarial.
Ca orice contract civil, și contractul de ipotecă dispune de caractere juridice care îl evidențiază de celelalte contracte civile.
Ipoteca este un contract accesoriu față de raportul obligațional principal, întrucît nu are o existență de sine stătătoare. Soarta acestui contract depinde de soarta obligației principale, pe care o garantează conform principiului accesorium sequitur principalem. El vine să dea o mai mare complexitate acestui context obligațional, adăugînd raportului juridic inițial un nou raport, cel născut din însuși acest contract de ipotecă. Consecințele relației dintre contractul principal și cel accesoriu constă în următoarele:
dacă se execută obligația din contractul principal, se consideră executată și obligația din contractul de ipotecă;
dacă raportul juridic principal este rezolvat sau reziliat, astfel se va considera și raportul juridic de ipotecă;
dacă este declarat nul contractul principal, atunci nul se consideră și contractul de ipotecă;
dacă contractul principal este afectat de modalități (termen, condiție), aceleași modalități afectează și contractul de ipotecă;
dacă se stinge contractul principal, atunci stins se consideră și contractul de ipotecă.
Este de menționat faptul că declararea nulității contractului de ipotecă nu duce la nulitatea obligației principale.
Ipoteca este o garanție imobiliară, întrucît numai bunurile imobile nu și cele mobile pot fi ipotecate. Pot fi ipotecate numai imobilele aflate în circuitul civil, împreună cu accesoriile lor care sînt imobile prin destinație, dacă contractul nu prevede altfel.
Unele țări, precum România, au acceptat ideea ipotecării în exclusivitate a bunurilor imobile existente la data constituirii acesteia, adică imobilul există înregistrat în ordinea prevăzută de legislație, iar debitorul este proprietarul actual al bunului ce urmează a fi ipotecat. În alte țări, cum ar fi Germania, Franța, Republica Moldova, admit ipotecarea bunurilor viitoare. Astfel, art. 7 alin. (6) din Legea nr.142/2008 dispune că prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, în conformitate cu legislația în vigoare.
Contractul de ipotecă are un caracter unilateral, aceasta se dovedește prin faptul că el dă naștere la obligații numai în sarcina uneia dintre părți. Și anume debitorul ipotecar are obligații față de creditorul ipotecar, cum ar fi de exemplu, obligația de-a întreține, de-a nu admite pierderea sau deteriorarea, de-a asigura integritatea bunului ipotecat, astfel încît creditorul ipotecar să dispună de posibilitatea reală de a fi satisfăcut din valoarea lui în cazul neexecutării obligației garantate sau executării necorspunzătoare.
Ipoteca este indivizibilă. Prin indivizibilitatea ipotecii se înțelege că imobilul este afectat în întregime pentru garantarea creanței în totalitatea sa. Dacă mai multe imobile sînt ipotecate pentru garantarea unei singure datorii, fiecare imobil garantează întreaga datorie.
Ipoteca continuă să existe chiar în ipoteza în care s-a plătit o parte din datorie sau, în cazul unui imobil ipotecat care, prin partaj, trece în lotul unui singur dintre copărtași, acesta va putea fi urmărit pentru întreaga datorie. Unii autori români arată că indivizibilitatea întemeindu-se pe interesul creditorului și fiind prin urmare interpretativă a voinței părților, poate să înceteze prin efectul convenției. În limbajul doctrinei această idee se exprimă zicîndu-se că indivizibilitatea nu e de esența, ci de natura ipotecii.
Ipoteca este o garanție specializată. Principiul specializării presupune că ipoteca se poate constitui numai asupra unor imobile sau drepturi imobiliare determinate. Acest principiu corespunde prevederilor legislației cu privire la gajarea bunurilor ce vor fi dobîndite în viitor. În această situație în contractul de ipotecă bunul ipotecat trebuie să fie caracterizat prin anumite particularități, ce ar permite individualizarea lui la momentul apariției.
În literatura de specialitate se menționează că principiul specializării privește și determinarea creanței garantate prin ipotecă, deoarece numai așa terții își pot da seama dacă valoarea imobilelor debitorului este sau nu complet acoperită de ipotecile care le grevează.
Contractul de ipotecă are caracter patrimonial, deoarece obiectul său are valoare economică și poate fi evaluat în bani. Acesta este un contract constitutiv de drepturi, el constituind dreptul real de ipotecă. Obligațiile și drepturile născute din raporturile de ipotecă sînt noi, necunoscute înainte de încheierea lui.
2.1.2.Subiecții contractului de ipotecă
Părți ale contractului de ipotecă sînt creditorul ipotecar și debitorul ipotecar. Creditorul ipotecar este persoana obligațiile față de care sînt garantate prin ipotecă, iar debitorul ipotecar este persoana care are drept de proprietate asupra bunului imobil asupra căruia este instituită ipoteca, precum și posesorul care are dreptul de a înstrăina acest bun. În calitate de creditor ipotecar și debitor ipotecar pot fi atît persoanele fizice cît și cele juridice. Pentru ca persoanele fizice și juridice să poată încheia un contract de ipotecă, legea cere ca acestea să întrunească condiția generală, adică să aibă capacitatea de a contracta. Capacitatea de a contracta o au persoanele fizice cu capacitate deplină de exercițiu și persoanele juridice.
Persoanele fizice cu capacitate de exercițiu deplină încheie liber contractul de ipotecă. Capacitatea deplina de exercițiu se dobîndește odată cu împlinirea vîrstei de 18 ani (art. 20 alin. (1) din Codul civil), iar ca excepție și mai înainte , dacă minorul se căsătorește pînă la atingerea vîrstei de 18 ani sau dacă minorul este emancipat (art. 20 alin. (20), (3) din Codul civil). Persoanele fizice limitate în capacitatea de exercițiu încheie acte juridice cu privire la dispunerea de patrimoniu, inclusiv contractul de ipotecă doar cu acordul curatorului (art. 25 alin. 2, C.civ.). Minorul care a împlinit vîrsta de 14 ani poate ipoteca bunurile sale doar cu încuviințarea părinților, adoptatorilor, iar în cazul instituirii curatelei – cu acordul curatorului (art. 21 alin. (1) din Codul civil), care trebuie să aibă permisiunea prealabilă a autorității tutelare (art. 42 alin. (2) din Codul civil). Autoritatea tutelară este organul care decide asupra necesității ipotecării bunurilor minorului, reeșind din interesele acestuia. Persoanele fizice limitate în capacitate de exercițiu în condițiile art. 25 din Codul civil sînt în drept să ipotecheze bunurile lor cu acordul curatorului, care trebuie să aibă autorizația autorității tutelare. În numele persoanei fizice incapabile actele juridice, inclusiv și ipoteca, sînt încheiate de tutori cu respectarea prevederilor art. 42 din Codul civil.
Persoanele juridice dobîndesc capacitate juridică la data înregistrării de stat și își exercită drepturile și obligațiile prin administrator. În numele debitorului ipotecar-persoană juridică, contractul de ipotecă este semnat de către administrator. Modul de luare a deciziilor privind ipotecarea bunurilor e stabilit prin lege sau în actele de constituire ale persoanei juridice. Încheierea de către administrator a contractului de ipotecă cu încălcarea restricțiilor sau limitărilor nu sînt opozabile creditorului ipotecar, dacă este de bună credință.
Statul și unitățile admonistrativ-teritoriale constituie ipoteca asupra bunurilor aflate în domeniul privat prin intermediul organelor puterii și administrației publice conform competenței lor.
În afară de condițiile generale, subiecții contractului de ipotecă trebuie să întrunească și unele condiții speciale. Deoarece creditorul ipotecar și creditorul obligației principale coincid. Deci este vorba de una și aceeași persoană, adică creditorul este și creditor ipotecar. Calitatea de debitor și debitor ipotecar nu se întrunesc mereu în una și aceeași persoană, deoarece ipoteca poate fi constituită atît de debitorul obligației principale, cît și de un terț („garant ipotecar”). Pentru a putea încheia contractul de ipotecă, debitorul ipotecar trebuie să aibă dreptul de-a ipoteca. În acest sens legislația Republicii Moldova prevede două tendințe de stabilire a persoanelor care au dreptul să ipotecheze un bun. Prima constă în faptul că debitor ipotecar poate fi doar persoana care are dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat (art. 9 alin. (2) din Legea nr. 142/2008). Cea de-a doua acordă dreptul nu doar proprietarului, ci și altei persoane care, conform art. 456 alin. (2) din Codul civil, este un alt posesor și uzufructuar legal al bunurilor ipotecate, care are dreptul de a le înstrăina.
În virtutea dreptului de proprietate, proprietarul exercită în mod exclusiv atributele de posesie, folosință și dispoziție. El are dreptul să întreprindă orice, dacă aceasta nu contravine legii și nu lezează drepturile altor persoane. Atributele dreptului de proprietate asupra unui bun pot fi exercitate împreună de două sau mai multe persoane, care devin coproprietari, fie prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (pe cote-părți) sau prin nedelimitarea cotelor-părți (în devălmășie) (art. 345 din Codul civil). Codul civil al RM la art. 457 prevăde că coproprietarul este în drept să ipotecheze bunurile proprietate comună doar cu acordul tuturor coproprietarilor, acest acord urmînd a fi înscris în registrul bunurilor imobile.
Acordul coproprietarilor se cere și la ipotecarea bunurilor proprietate comună în devălmășie, deși, conform art. 369 din Codul civil, acordul este necesar doar la înstrăinare. Calitatea de debitor ipotecar o poate avea nu numai debitorul din raportul principal, dar și o persoană terță (art. 9 alin. (2) din Legea nr.142/2008). Acest fapt permite unor autori de a susține că contractul de ipotecă este sau de bază, sau suplimentar. De bază este în cazul în care debitorul ipotecar este și debitor în raportul obligațional principal, iar suplimentar atunci cînd debitor ipotecar este o persoană terță, care nefiind parte la raportul principal, susține debitorul prin ipotecarea bunurilor sale, în scopul garantării executării obligației principale. E de menționat faptul că relațiile dintre persoana terță-debitor ipotecar și debitorul obligației principale, după natura lor, nu sînt raporturi de ipotecă, drepturile și obligațiile ce le revin nu rezultă din raportul de ipotecă. Debitorul și garantul ipotecar pot, deși nu sînt obligați, să încheie un acord separat pentru a reglementa raporturile dintre ei. Legea prevede că în cazul exercitării ipotecii asupra bunurilor garantului ipotecar, acesta va putea pretinde de la debitor rambursarea sumelor achitate creditorului ipotecar, precum și a cheltuielilor conexe.
Creditorii ipotecari, care au drept de ipotecă asupra unuia și aceluiași bun, fără a fi însă cocreditori își satisfac creanțele în funcție de consecutivitatea apariției drepturilor de ipotecă, adică din momentul înregistrării ipotecii în Registrul bunurilor imobile. În asemenea caz, creanțele creditorului ipotecar ulterior se satisfac numai după satisfacerea deplină a creanțelor creditorului ipotecar precedent. Această normă reflectă unul din principiile de bază ale dreptului de gaj, conform căruia dreptul de ipotecă al creditorului ipotecar anterior are prioritate față de dreptul de ipotecă al creditorului ipotecar următor asupra aceluiași bun.
Aș mai menționa faptul că în contractul de ipotecă la care participă doi sau mai mulți creditori ipotecari, legea permite ca fiecare din ei să obțină drepturi de ipotecă cu același rang de prioritate. Acesta este mai ales cazul creditorilor de consorțiu, în care un consorțiu de creditori consimte să finanțeze un proiect. În asemenea cazuri, părțile pot decide prin contract să reglementeze și altfel rangul de prioritate.
2.1.3.Forma și publicitatea contractului de ipotecă
În afară de condițiile de fond, la încheierea contractului de ipotecă trebuie respectate și cerințele față de forma contractului. Este de menționat faptul că la încheierea contractului ar fi insuficient ca să existe numai simplul acord de voință al părților, fiind necesar să îmbrace forma cerută de lege. Astfel, contractul de ipotecă trebuie întocmit în formă scrisă și autentificat notarial (art. 11 alin. (1) din Legea nr. 142/2008). Aceasta înseamnă că notarul la momentul încheierii contractului de ipotecă este obligat să stabilească identitatea părților și reprezentanților, să verifice capacitatea de exercițiu și să examineze conținutul contractului de ipotecă, precum și o serie de documente, cum ar fi: actul juridic pe care se întemeiază obligația garantată; documentele care confirmă dreptul debitorului ipotecar asupra bunului pe care îl ipotechează; extrasul din Registrul bunurilor imobile; certificatul fiscal care confirmă lipsa restanțelor la impozitul pe bunurile imobile; alte documente, după caz, cum ar fi acordul terțului la instituirea ipotecii.
Contractul de ipotecă poate fi întocmit ca un document separat sau poate fi incorporat într-un alt contract, precum este contractul de împrumut, caz în care acest contract va trebui autentificat notarial.
Contractul de ipotecă trebuie să conțină următoarele clauze esențiale:
Identificarea părților (numele sau denumirea, domiciliul sau sediul, numărul de identificare de stat etc.;
Acordul expres al debitorului ipotecar de a institui o ipotecă asupra bunului imobil pentru a garanta satisfacerea creanței;
Identificarea bunului ipotecat (sau a bunurilor, în cazul în care sînt ipotecate mai multe bunuri pentru a garanta aceeași datorie). Identificarea cuprinde specificarea categoriei bunului, a numărului cadastral, amplasarea și o descriere suficientă a bunului;
Natura obligației garantate cu ipotecă, așa cum a fost stabilită între părți;
Valoarea de piață și valoarea de înlocuire a bunului ipotecat, stabilite în raportul de evaluare;
Esența creanței garantate, după cum este definită de părți și valoarea sumei principale, precum și modalitatea determinării creanțelor suplimentare, cre vor fi garantate prin ipotecă.
În afară de clauzele sus menționate, părțile pot include în contractul de ipotecă și alte clauze.
Prevederile privind ipoteca pot fi incluse în contractul din care apare obligația a cărei executare este garantată cu ipotecă. În asemenea caz, contractul din care se nasc obligațiile debitorului va fi întocmit în forma cerută pentru contractul de ipotacă, adică va trebui să fie întocmit în formă scrisă urmînd a fi autentificat notarial și obligatoriu se vor include clauzele esențiale ale acestuia. Pe durata existenței ipotecii, părțile pot fi puse în situația în care ar avea nevoie să modifice contractul de ipotecă (de exemplu, pentru a actualiza descrierea bunului ipotecat ). Asemenea modificări sau în cazul efectuării unor completări a clauzelor contractului de ipotecă trebuie întocmite în scris și autentificate notarial.
Dacă modificarea contractului de ipotecă va conduce la modificarea datelor înregistrate în Registrul bunurilor imobile, modificările respective trebuie înregistrate conform procedurii stabilite pentru înregistrarea contractului de ipotecă.
Cheltuielile efectuate pentru înregistrarea ipotecii, precum și cele legate de modificarea sau completarea contractului de ipotecă, sînt suportate de debitorul ipotecar, însă în acest caz există și o excepție și anume atunci cînd părțile au prevăzut altfel (art.14 alin. (7) din Legea nr. 142/2008). Aceste cheluieli constau, preponderent, din plățile pentru serviciile notariale și taxa de stat. În conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la taxa de stat, nr. 126 din 3 decembrie 1992, taxa de stat constituie 0,1% din valoarea bunului imobil, după cum este estimată de părți. Plățile notariale se calculează din așa zisa „valoare ipotecară” conform următoarelor intervale: dacă valoarea ipotecară este de pînă la 20 000 lei, atunci plata notarială va fu de 1,3%, dar minim 180 lei; între 20 001 și 50 000 lei – 1,0%; între 50 001 și 100 000lei – 0,9%; între 100 001 și 200 000 lei – 0,8%; între 200 001 și 400 000 lei – 0,6%;.între 400 001 și 600 000 lei – 0,5%; între 600 001 și 800 000 lei – 0,3%; între 800 001 și 1 000 000 lei – 0,2%; peste 1 000 001 lei – 0,1%. Notarii privați pot să-și stabilească independent plățile, iar datele indicate mai sus constituie pentru ei doar o referință. Notarii de stat aplică un sistem de tarife similar celui menționat mai sus dar cu plăți puțin mai reduse.
Actualmente taxa de înregistrare constituie 83 lei pentru fiecare bun ipotecat înregistrat. Dacă bunul imobil este un teren agricol, taxa actuală este de 40 lei pentru fiecare teren. Mai există și alte cheltuieli, precum cele de asigurare și evaluare.
Legea cu privire la ipotecă cere ca valoarea de piață și cea de înlocuire a bunului să fie stabilită de un evaluator profesionist. Aceasta rezultă într-o evaluare suficient de obiectivă și oferă investitorilor siguranța privind valoarea împrumutului ipotecar, prin garanția asociată acestuia. În conformitate cu Legea Republicii Moldova nr. 989 din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare, bunul trebuie să fie evaluat de o societate specializată de evaluare care deține licența corespunzătoare. Valoarea de piață, desigur, depinde în mare măsură de condițiile curente ale pieței, iar evaluatorul profesionist independent este cel mai potrivit să stabilească această valoare.
Pe de altă parte, valoarea de înlocuire este calculată în baza cheltuielilor medii curente de constituire a unui metru pătrat de construcții. Valoarea de piață și valoarea de înlcuire obținute ca rezultat al evaluării vor fi incluse obligatoriu în contractul de ipotecă.
În legislația altor state, de exemplu, a României, în ceea ce privește condițiile de formă ale contractului de ipotecă, art. 1772 din Codul civil dispune că ipoteca convențională este valabilă numai dacă este constituită prin act autentic. De aici rezultă că ipoteca este un act solemn. Forma autentică este cerută de ad validitatem. Autentificarea cade în sarcina notariatului public în circumscripția căruia se află imobilul ipotecat și se realizează în condițiile Legii notarilor publici și activității notariale. Nerespectarea acestei condiții atrage după sine nulitatea absolută a contractului de ipotecă. În doctrină se mai menționează faptul că nu este necesar ca ipoteca să fie constituită prin același înscris din care rezultă obligația principală. Obligația garantată nu trebuie, de regulă, să fie constatată prin înscris autentic. Astfel, simpla promisiune de ipotecă nu este necesar să fie făcută printr-un act autentic. Consecințele nerespectării formei autentice în cazul promisiunii de ipotecă nu sînt așa de grave ca cele ale realizării unei ipoteci, promitentul ne fiind obligat doar la plata unor daune de interese. Însă, mandatul de a constitui o ipotecă va trebui să respecte cerințele de formă a actului în vederea căruia este dat, deci el va trebui să fie un mandat autentic și special.
În legislația Federației Ruse este prevăzut faptul că forma contractului de ipotecă este cea scrisă, urmînd a fi înregistrat în registrul funciar la locul aflării bunului ipotecat. Conform Legii cu privire la ipotecă a Federației Ruse, contracul de ipotecă nu este supus obligatoriu autentificării notariale, în schimb părțile din proprie inițiativă sau la solicitarea creditorului ipotecar sînt în drept să-l autentifice. Contractul de ipotecă se consideră încheiat și intră în vigoare din momentul înregistrării lui. Ipoteca urmează a fi înregistrată în termen de 15 zile din ziua prezentării tuturor actelor pentru înregistrarea ipotecii în registrul funciar.
În afară de principiul dublei specializări, ipoteca este dominată de principiul publicității. Orice sarcină reală imobiliară trebuie supusă publicității pentru a deveni opozabilă față de terți.
Pentru ca o ipotecă să fie valabilă, ea trebuie înregistrată în Registrul bunurilor imobile ținut de oficiul cadastral teritorial, în circumscripția căruia este amplasat bunul imobil. Datele înregistrate cu privire la ipotecă vor fi prezumate autentice.
Noua Lege cu privire la ipotecă a exclus cerința de înregistrare a ipotecii în decurs de trei luni după încheierea contractului de ipotecă. În același timp, interesul creditorului ipotecar de-a înregistra ipoteca fără întîrziere este indiscutabil, pentru că fără înregistrare creditorul nu este protejat.
Numai prin înscrierea în Registrul bunurilor imobile, ipoteca devine opozabilă față de terți și tot astfel se marchează rangul de preferință al ipotecii. Legea Republicii Moldova cu privire la cadastru nr. 1543/1998 dispune în art. 44 că înregistrarea ipotecii se efectuiază în baza cererii debitorului sau a creditorului ipotecar după înregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului ipotecar asupra bunului imobil. La cererea debitorului ipotecar sau a creditorului ipotecar, se anexează contractul de ipotecă împreună cu documentele indicate în contract. În cazul în care contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil și contractul de ipotecă au fost încheiate concomotent, atunci dreptul de proprietate și ipoteca se înregistrează concomitent. La înregistrarea ipotecii este obligatoriu să se indice datele despre creditorul ipotecar și despre obiectul ipotecii, termenul de acțiune al acesteia, în cazul în care este stabilit se va indica și valoarea obligației asigurată prin ipotecă sau datele privind modul și condițiile determinării acestei valori.
În cazul în care asupra bunului imobil s-au constituit mai multe ipoteci, prioritatea sau rangul fiecărei ipoteci este dat de ordinea în care s-a cerut înscrierea în Registrul bunurilor imobile, conform principiului prior tempore potior jure. Creditorul a cărui ipotecă are rang prioritar este îndreptățit ca din prețul imobilului ipotecat să fie plătit integral și cu prioritate. Din ceea ce rămîne urmînd să fie plătiți ceilalți creditori ipotecari în ordinea rangului de preferință.
În cazul stingerii dreptului de ipotecă, înscrierea urmează a fi radiată din registru. Aceasta se efectuiază în baza cererii creditorului ipotecar sau a cererii comune a debitorului ipotecar și creditorului ipotecar. Dacă există vreun litigiu între creditorul ipotecar și debitorul ipotecar, atunci radierea din registru va fi efectuată în baza unei hotărîri irevocabile a instanței de judecată (alin. (6) art.44 din Legea nr.1543/1998).
2.2 Obiectul ipotecii
Bunurile ipotecate constituie obiectul material al raporturilor de ipotecă. Conform art. 7 alin. (1) din Legea nr. 142/2008, obiect al ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate. Obiectul ipotecii este determinat prin denumirea bunului, numărul său cadastral, locul aflării, precum și printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia.
În legislația altor state,la obiectul contractului de ipotecă sînt atribuite următoarele bunuri imobile: loturi de pămînt; întreprinderi, clădirile și alte bunuri imobile utilizate în afaceri; case de locuit, apartamente precum și părți din acestea formate din una sau mai multe camere izolate; vile, case de gradină, garaje și alte clădiri cu destinație specială; navele aeriene și maritime, precum și navele spațiale. Astfel, într-o accepțiune mai largă, la obiectul contractului de ipotecă pot fi atribuite și unule bunuri mișcătoare cum ar fi navele maritime și cele fluviale, navele aeriene, alte mijloace de transport. În aceste țări considerentul principal pentru atribuirea bunurilor mișcătoare la bunuri ce urmează regimul ipotecii este înregistrarea drepturilor instituite asupra acestora în registre speciale.
Nu pot fi obiect al ipotecii, conform art. 7 alin. (3) din Legea nr.142/2008 imobilele excluse din circuitul civil sau al căror circuit este limitat (aceasta pentru că ele nu pot fi liber înstrăinate), cum ar fi monumentele istorice și drumurile publice; bunurile care nu au număr cadastral separat; imobilele inalienabile sau insesizabile.
Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile care, conform legislației, nu pot fi înstrăinate separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil, cum ar fi o cameră dintr-un apartament.
Ipoteca odată instituită se extinde asupra oricăror îmbunătățiri, accesiuni și modificări ale bunului ipotecat. De exemplu, dacă la momentul ipotecării bunul consta dintr-un bloc locativ care ulterior a fost renovat, lărgit și transformat într-un bloc de oficii, acesta va rămîne în continuare ipotecat. În acest caz operează adagiul latin accesorium sequitur principale- accesoriile urmează regimul juridic al bunului principal.
Deși pare o chestiune eminamente juridică, această întrebare are consecințe practice importante și anume, dacă creditorul obține o ipotecă asupra terenului, se va extinde oare aceasta automat și asupra casei construite ulterior pe acest teren? Și vice-versa, dacă proprietarul unei construcții nu deține proprietatea asupra terenului pe care se află construcția, ci doar un drept de folosință (de exemlu: permisiunea de a construi, sau o locațiune pe termen lung), obține oare creditorul ipotecar privind construția un drept identic asupra terenului, în cazul în care își va executa drepturile de ipotecă? Legea cu privire la ipotecă a oferit răspunsuri la aceste întrebări. Astfel, art. 46 prevede că ipoteca asupra terenului se extinde și asupra construcțiilor capitale existente și viitoare, inclusiv construcțiile nefinalizate amplasate pe terenul ipotecat, cu excepția cazului în care părțile vor conveni altfel. Iar la art. 47 este prevăzut faptul că ipoteca asupra unei construcții se extinde și asupra terenului pe care aceasta este amplasată, iar în cazul executării ipotecii, noul proprietar al construcției va obține aceleași drepturi și obligații pe care le avea debitorul ipotecar.
În practică, oficiul cadastral, unde este înregistrat terenul, informează creditorul ipotecar despre înregistrarea de către debitorul ipotecar a unor construcții noi pe terenul ipotecat.
Codul civil al Federației Ruse în acest sens prevede că ipotecarea unei clădiri sau a unei construcții se permite numai cu ipotecarea simultană a terenului pe care se află clădirea sau construcția.
În cazul ipotecării unui teren, dreptul de ipotecă nu se aplică asupra clădirilor sau construcțiilor nefinalizate amplasate pe acest teren, cu excepția cazului în care contractul prevede alte condiții.
O ipotecă nu poate avea drept obiect bunuri viitoare, adică bunuri pe care debitorul ipotecar le va procura în viitor sau bunuri care nu sînt finalizate la data instituirii ipotecii, decît dacă acestea sînt înregistrate în Registrul bunurilor imobile. La art. 48 Legea cu privire la ipotecă stabilește o procedură specială prin care construcțiile viitoare sau nefinalizate pot fi înregistrate provizoriu în Registrul bunurilor imobile ținut de oficiul cadastral teritorial. Dreptul asupra unor asemenea construcții este provizoriu după natura sa, dar va fi definitivat automat o dată cu finalizarea construcției clădirii și a tuturor formalităților conexe. Odată înregistrate, asemenea construcții și încăperi izolate pot fi obiecte al unor acte de ipotecare, vînzare sau alte acte de dipoziție.
În cazul în care o încăpere izolată din cadrul construcției viitoare sau nefinalizate este ipotecată, la transferul dreptului de proprietate asupra acesteia părțile contractului de ipotecă pot conveni asupra radierii ipotecii sau modificării contractului de ipotecă, noul proprietar fiind în drept să instituie o nouă ipotecă asupra încăperii respective.
Bunurile proprietate comună se ipotechează cu acordul tuturor coproprietarilor (art. 457 alin. (5) din Codul civil). Dacă nu există acordul vre-unui coproprietar, contractul de ipotecă poate fi declarat nul la cererea acestuia. Fiecare dintre coproprietari, care deține o cotă-parte determinată într-un bun imobil, poate să-și ipotecheze liber cota-parte. Bunul imobil care se află în proprietate comună în devălmășie poate fi ipotecat doar prin voința tuturor coproprietarilor, aceștia devenind codebitori ipotecari.
Debitorul ipotecar poate ipoteca același bun imobil după instituirea primei ipoteci, cu condiția ca creditorul ipotecar precedent să nu fi interzis acest lucru. Dacă ipoteca ulterioară este interzisă prin contractul de ipotecă, o asemenea interdicție se va înregistra în Registrul bunurilor imobile, iar înregistrarea unei ipoteci ulterioare va fi imposibilă de acum încolo.
În conformitate cu art. 7 alin. (5) din Legea nr. 142/2008, ipoteca nu se extinde automat asupra fructelor bunului imobil ipotecat. Părțile pot, totuși, să convină în contractul de ipotecă ca aceasta să se extindă asupra fructelor, cum ar fi roada, copacii, chiriile pentru bunul transmis în locațiune și alte fructe ale bunului ipotecat.
Debitorul ipotecar poate folosi bunul ipotecat în conformitate cu destinația obișnuită a acestuia, cum ar fi cea locativă, comercială, agricolă, etc. și poate culege fructele acestuia pînă la începerea procedurii de executare a ipotecii. Debitorul ipotecar poate chiar să dea în locațiune bunul ipotecat, dar numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar (art. 20 din Legea nr. 142/2008).
Debitorul ipotecar este obligat să întrețină bunul ipotecat cu diligența cuvenită și va suporta toate cheltuielile de întreținere a acestuia, inclusiv și cele privind protecția lui față de prejudiciile aduse de către terți, cu excepția în cazul în care contractul de ipotecă prevede altfel. Modificările structurale ale bunului imobil cum ar fi de exemplu, demolare totală sau parțială a acestuia, sau schimbarea destinației bunului (locativă sau comercială) poate fi efectuată doar cu acordul scris al creditorului ipotecar. Mai mult decît atît, orice riscuri care amenință bunul ipotecat sau circumstanțe care pot afecta valoarea acestuia trebuie notificate creditorului ipotecar.
În conformitate cu Legea cu privire la ipotecă (art. 24), creditorul ipotecar este în drept să verifice statutul juridic și existența reală, starea fizică, condițiile de întreținere, menținere a integrității și folosire a bunului ipotecat, cu condiția notificării prealabile a debitorului ipotecar. Aceasta din urmă trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a permite o asemenea verificare, cu condiția că aceasta nu duce la tulburarea folosinței sau a exploatării bunului imobil.
Dacă creditorul ipotecar constată că bunul imobil nu este întreținut corespunzător și există pericolul diminuării valorii bunului în urma acestui fapt, creditorul ipotecar poate lua măsuri necesare și rezonabile de întreținere, pe cheltuiala debitorului ipotecar. În cazul în care imobilul ipotecat a fost substanțial deteriorat, creditorul ipotecar poate să opteze și pentru scadența imediată a datoriei garantate.
În legislația cu privire la ipotecă este prevăzut faptul că imobilul transmis în ipotecă urmează să fie supus unei evaluări și să fie asigurat pe durata ipotecii. Astfel, ipoteca se extinde automat asupra despăgubirilor de asigurare a bunurilor ipotecate, indiferent dacă creditorul ipotecar va fi sau nu desemnat ca beneficiar al poliței de asigurare. Totuși, desemnarea creditorului ipotecar drept cobeneficiar este recomandabilă pentru simlificarea procesului. Bunul ipotecat trebuie asigurat la valoarea de înlocuire, în folosul creditorului ipotecar, pe durata ipotecii. Obligativitatea asigurării bunului a fost instituită în interesul ambelor părți. Aceasta protejează interesele creditorului ipotecar prin asigurarea dreptului său de garanție contra pieirii sau deteriorării bunului. Asigurarea îl protejează și pe debitorul ipotecar, care, în absența acesteia, ar putea să rămînă fără bun fiind obligat în continuare să achite datoria deplină. Prin urmare, asigurarea contribuie la reducerea generală a riscurilor creditoare.
În cazul în care bunul ipotecat este deja asigurat, debitorul ipotecar va trebui să-l desemneze pe creditorul ipotecar drept beneficiar al poliței de asigurare. Dacă debitorul ipotecar nu asigură bunul, creditorul ipotecar o poate face el, pe cheltuiala debitorului ipotecar.
2.3 Ipoteca legală
Ipoteca legală este sintagma ce desemnează ipotecile constituite ex lege (ipoteci legale propriu-zise), ca și ipotecile convenționale a căror obligație rezultă din lege.
În afară de contractul de ipotecă, temei pentru instituirea ipotecii este și legea. Reieșind din reglementarea juridică a ipotecii legale, conform legislației în vigoare, putem constata faptul că ea apare în virtutea temeiurilor expres prevăzute de lege, fără încheierea contractului de ipotecă. Pentru apariția ei, legea trebuie să indice expres care creanțe sînt garantate prin ipoteca legală, iar alteori să se indice bunurile asupra cărora se constituie ipoteca legală.
Conform art. 6 din Legea nr.142/2008, temeiurile pentru instituirea ipotecii legale sînt:
creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale;
creanțele rezultate dintr-o hotărîre judecătorească, precum este stabilit de legislație.
Rezultă că ipoteca legală nu poate lua naștere din alte creanțe.
Pentru ipoteca legală este specific faptul că ea nu apare automat, în baza legii, doar datorită faptului că sînt întrunite temeiurile prevăzute de lege. Pentru apariția ipotecii legale, titularul dreptului trebuie să întreprindă anumite acțiuni concrete și anume să înregistreze în Registrul bunurilor imobile un aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul și mărimea creanței. La avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada că avizul a fost adus la cunoștința debitorului ipotecar, precum și hotărîrea instanței de judecată sau actul ce confirmă creanțele statului față de debitorul ipotecar apărute în baza legislației fiscale. Aș menționa faptul că ipotecii legale i se aplică normele similare ipotecii convenționale, dacă aceasta nu contravine esenței lui. Subiecte ale ipotecii legale (creditorul ipotecar și debitorul ipotecar) sînt persoanele fizice și juridice care întrunesc condițiile generale necesare și pentru ipoteca convențională, iar în unele cazuri față de ele sînt înaintate cerințe speciale.
Ipoteca legală apărută din creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale. Aplicarea ipotecii legale este un drept al organului fiscal, dar nu o obligație, fiind un mijloc eficient de garantare a executării clauzelor contractuale. Temei de constituire a ipotecii legale pentru garantarea creanțelor statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale este modificarea termenilor de stingere a obligației fiscale, care se efectuiază prin amînare și eșalonarea stingerii obligației fiscale (art.180 Codul fiscal al RM). Amînarea sau eșalonarea se efectuiază în baza unui contract-tip, aprobat de Inspectoratul Fiscal Principal de Stat, care se încheie între organul fiscal și contribuabil. Aplicarea ipotecii legale asigură executarea clauzelor contractului de amînare sau eșalonare a termenului de achitare a datoriilor față de stat.
Subiecții participanți la constituirea ipotecii legale se deosebesc de cei care participă la constituirea ipotecii obișnuite. Aceasta se explică prin faptul că în conformitate cu art. 6 alin. (3) lit. a) din Legea 142/2008, temei pentru instituirea ipotecii legale sint creanțele statului pentru sumele datorate conform legislației fiscale. Astfel în calitate de creditor ipotecar este numai statul, reprezentat de către organele fiscale, ce au competența de a încasa impozitele, taxele și/sau amenzile. Debitorul ipotecar este contribuabilul cu care se încheie contractul de aminare sau eșalonare a obligației fiscale. Calitatea debitorului ipotecar , în acest caz, coincide mereu cu cea de debitor din raportul obligațional principal. Ipoteca legală se constituie ca o măsură de asigurare a stingerii obligațiilor fiscale atît la momentul încheierii contractului cît și pe parcursul acțiunii acestuia, în cazul depistării unor cauze care vor afecta îndeplinirea obligațiilor prevăzute în contractul încheiat, fapt despre care la perfectarea lui contribuabilul va fi prevenit.
Obiect al ipotecii legale în acest caz sînt bunurile contribuabilului, care nu au fost gajate în favoarea altor creditori, cu condiția că respectivul contract de ipotecă nu prevede altfel.
Este de menționat faptul că ipoteca legală se constituie doar dacă este înregistrată în registrul bunurilor imobile, conform art. 11 din Legea nr. 142/2008. Pentru acesta organul fiscal întocmește cererea de înregistrare, ce reprezintă un aviz în care se indică bunurilepe care creditorul intenționează să le valorifice, temeiul creanței și mărimea ei. Creditorul ipotecar are obligația să aducă la cunoștința debitorului ipotecar avizul înregistrat. Un exemplar al avizului cu ștampila organului care a înregistrat ipoteca se expediază în mod recomandat debitorului ipotecar cu scrisoarea de însoșire în care urmează să se menționeze drepturile organului fiscal asupra bunurilor ipotecate în caz de neexecutare a obligațiilor fiscale.
În cazul în care debitorul ipotecar nu a executat obligațiunile prevăzute de contractul de amînare sau eșalonare a termenului de stingere a obligației fiscale sau a executat în mod necorespunzător obligația garantată, creditorul ipotecar recurge la exercitarea dreptului de ipotecă.
Ipoteca legală apărută din creanțele rezultate dintr-o hotărîre judecătorească. Hotărîrea judecătorească servește uneori temei pentru constituirea ipotecii judecătorești, care în literatura de specialitate mai este cunoscută și sub denumirea de pignus judiciale.
Calitatea de creditor ipotecar îi revine creditorului în favoarea căruia a fost emisă hotărîrea de încasare a unei sume de bani, iar debitor ipotecar este persoana de la care instanța de judecată a dispus încasarea acestei sume de bani.
Creditorul în favoarea căruia sa emis hotărîrea judecătorească poate obține ipoteca legală prin înregistrarea unui aviz în registrul bunurilor imobile. În avizul de înregistrare urmează să se indice bunul ipotecat și marimea creanței. Avizul trebuie să fie însoțit de o copie autentificată a hotărîrii judecătorești , precum și dovada că avizul a fost a fost adus la cunoștința debitorului.
Conform legislației în vigoare, art. 175 Codul de procedură civilă, pentru asigurarea executării hotărîrii se aplică sechestru pe bunurile pîrîtului sau i se interzice încheierea actelor juridice. Aceste măsuri doar limitează proprietarul să dispună de bunurile sale, dar nu-i conferă creditorului la cererea căruia ele au fost stabiliteprioritate față de alți creditori. În cazul în care ipoteca a fost constituită asupra bunurilor pîrîtului oferă creditorului preferință față de ceilalți creditori prin aceasta manifestîndu-se importanța ei în contextul altor măsuri de asigurare a executării hotărîrii.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Particularitati Privind Exercitarea Si Incetarea Ipotecii (ID: 128888)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.