Particularitati ale Contractelor de Inchiriere Si Arendare
CAPITOLUL 1. Introducere………………………………………………………………5
CAPITOLUL 2. Particularitățile contractelor de închiriere și de arendare………………….11
Secțiunea 2.1. Particularitățile contractului de închiriere …………..……………11
Subsecțiunea 2.1.1. Aspecte generale privind contractul de închiriere ……………………..11
1.0. Noțiune………………………………………………………………………………………….11
1.1. Reglementare. Definiție…………………………………………………………………..12
1.2. Natura juridică a contractului de închiriere ………………………………………..15
1.3. Varietăți ale contractului de închiriere…………………………………..…………17
Subsecțiunea 2.1.2 – Caracterele juridice ale contractului de închiriere……………..17
1.0. Condițiile de validitate ale contractului de închiriere ……………………20
1.1.1 Capacitatea la încheierea contractului de închiriere……………20
1.1.2. Consimțământul la încheierea contractului de închiriere………22
1.1.3. Obiectul la încheierea contractului de închiriere…………….…22
1.1.4, Cauza la încheierea contractului de închiriere………………….23
1.1.5. Forma la încheierea contractului de închiriere…………………24
Subsecțiunea 2.13. Efectele contractului de închiriere ………………………………24
1.0. Obligațiile închiriatorului (proprietarului)……………………………….24
1.1. Obligațiile chiriașului……………………………..…………….……….27
Subsecțiunea 2.1.4. Subînchirierea contractului de închiriere………………….…….34
Subsecțiunea 2.1.5. Cesiunea contractului de închiriere……………………………..36
Subsecțiunea 2.1.6. Schimbul de locuințe între chiriași………………………………36
Subsecțiunea 2.1.7. Încetarea contractului de închiriere……………………………..37
Subsecțiunea 2.1.8. Încetarea contractului de închiriere a locuințelor………………..39
1.0. Expirararea termenului stipulat prin contract……………………………40
1.1. Denunțarea unilaterală a contractului……………………………………41
1.2. Rezilierea contractului de închiriere a locuințelor………………………..41
1.3. Evacuarea chiriașului……………………………………………………..42
1.4. Decesul chiriașului…………………………………………………….…42
Secțiunea 2.2. Particularitățile contractului de arendare……………………………44
Subsecțiunea 2.2.1. Aspecte generale privind contractul de arendare………………………….44
1.0. Noțiune………………………………………………………………………………………….44
1.1. Reglementare. Definiție……………………………………………………………………44
1.2. Contractul de arendare ……………………………………………….…..44
1.3. Forma contractului de arendare …………………………………………………………45
Subsecțiunea 2.2. 2– Caracterele juridice ale contractului de arendare ……………………….46
Subsecțiunea 2.2.3. Condițiile de validitate ale contractului de arendare ……………………47
1.0. Capacitatea de-a contracta ……………………………………………………………….49
1.1. Arendatorul ……………………………………………………………………………49 1.2. Arendașul ………………………………………………………………………………………50
1.1.1. Drepturile și obligațiile arendașului ……………………………………………53
1.1.2. Cazuri speciale de încetare a contractului de arendare …………………..55
Subsecțiunea 2.2.4. Termenul arendării…………………………………………………..55
Subsecțiunea 2.2.5. Reînnoirea arendării și riscul acestui contract………………………55
1.0. Încetarea și reînnoirea arendării……………………………………………………….55
1.1. Riscul în contractul de arendare ……………………………………………………..56
Subsecțiunea 2.2.6. Obligațiile în contractul de arendare ………………………………58
1.0. Obligațiile părților …………………………………………………………………………58
1.1. Obligațiile arendatorului …………………………………………………………………58
1.2. Obligațiile arendașului ……………………………………………………………………59
CAPITOLUL 3. Obiectul contractului de închiriere și de arendare…………….61
Secțiunea 3.1. – Obiectul contractului de închiriere………………………………….61
1.0. Lucrul (bunul) închiriat …………………………………………………………….. ….62
1.1. Chiria ………………………………………………………………..…..63
Secțiunea 3.2. Obiectul contractului de arendare ………………………………………………..63
1.0. Bunul arendat ……………………………………………………………………………….64
1.1. Arenda………………………………………………………………………………………….64
CAPITOLUL 4. Concluzii…………………………………………………………………………..65 BIBLIOGRAFIE ………………………………………………………………………………………………………69
CAPITOLUL I
INTRODUCERE
Încă de la începutul lucrării de licență voi prezenta succint o scurtă istorie a Codului Civil pentru a se putea înțelege instituția contractelor speciale, în situația de față, instituția contractului de închiriere, precum și instituția contractului de arendare.
Trebuie menționat că înnoirea dreptului civil în Țara Noastră a fost anevoioasă și aceasta s-a intensificat începând din anul 2004 când a fost inițiat proiectul de redactare a unui Nou Cod civil, urmare a aderării României la Uniunea Europeană. Acest proiect avea ca obiective îndeplinirea cerințelor sociale și legale moderne și care să se potrivească actualului climat instituțional și social din România, precum și schimbările legislației civile din alte țări.
Faptul că Vechiul Cod civil nu mai corespundea realităților prezente și evoluțiile societății contemporane au impulsionat ca legiuitorul român să adopte un nou Cod civil. Prin adoptarea Noului Cod civil s-a urmărit crearea unui cadru legislativ modern, care să răspundă nevoilor de reformare a instituțiilor și să reflecte realitățile și cerințele societății românești actuale.
Acesta trebuia să răspundă, în egală măsură, exigențelor ce decurg din angajamentele asumate de România în cadrul procesului de integrare europeană și din statutul de stat membru în U.E.
Urmare voinței factorilor politici acest deziderat al Țării Noastre s-a înfăptuit prin adoptarea de către Guvernul României, prin asumarea răspunderii guvernului de către Parlamentul României, prin Legea nr. 287 din data de 17 iulie 2009 și republicat cu modificările ce se impuneau, pentru a se corecta unele imperfecțiuni, la data de 15 iulie 2011, în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 505. Acesta a înlocuit, în mod necesar și util, Codul civil din anul 1865, cod care a marcat începutul dreptului civil modern, cu principiile, instituțiile și terminologia juridică adecvată în sistemul românesc de drept, iar actualul Cod civil îmbrățișează concepția monistă, după modelul Codului civil al provinciei Quebec din Canada, adoptat în anul 1991.
Trebuie precizat faptul că pentru conceperea acestui Cod civil au fost folosite mai multe modele. Echipa, ce-a zămislit acest cod, a avut în vedere cu precădere unul dintre cele mai recente coduri adoptate la nivel mondial, respectiv, cel din provincia canadiană Québec. Ca sursă de inspirație pentru cei care au elaborat acest cod modern, au mai fost și codurile civile din Italia, Spania, Elveția, Germania și Brazilia, dar o mare parte din dispozițiile Vechiului Cod civil se regăsesc și în noul act normativ ce este în vigoare la ora redactării de către mine a acestei lucrări de licență.
Acest cod modern a modificat radical concepția de ansamblu asupra materiei civile, optând pentru concepția monistă de reglementare a raporturilor de drept privat după modelul codurilor civile moderne din Italia, Elveția și Olanda, iar pentru a respecta această concepție monistă, toate reglementările privitoare la persoane și relațiile de familie au fost încorporate în Codul civil.
Având în vedere faptul că la elaborarea actualului Cod civil, legiuitorul român a avut ca punct de plecare un model care reglementa raporturile civile la nivelul unei provincii, ce se completau, bineînțeles, cu normele civile adoptate la nivel federal, nu se poate spune, fără rezerve, că această reglementare ar fi în afara observațiilor critice, deși pare paradoxal, ținând cont că perioada relativ scurtă de timp scursă de la intrarea în vigoare a actualului Cod civil, doctrina abundă în studii și lucrări care semnalează reglementările strâmbe cuprinse în acest act normativ.
Noul Cod civil cuprinde 7 cărți, care acoperă un număr total de 2.664 articole, fiecare carte fiind divizată în titluri și capitole. Cartea a V-a („Despre obligații”) înglobează în Titlul IX („Diferite contracte speciale”) reglementări relative la mai multe tipuri de contracte, inclusiv la cele considerate ca fiind apanajul exclusiv al profesioniștilor (comercianților), unde găsim și contractele de închiriere și arendare.
Urmare dezvoltării și evoluția societății umane, în general, asistăm la o continuă multiplicare și diversificarea contractelor care se încheie între diferite persoane fizice ori juridice. În prezent, se pune tot mai des întrebarea dacă dreptul contractelor (civile și comerciale) reprezintă dreptul special ori dreptul comun în materia contractelor.
Se arată în „Droit civil: les contrats civil et commerciaux“ că noțiunea de contracte speciale reprezintă o verigă intermediară între teoria generală a obligațiilor, care fixează regulile de formare și de executare a contractelor în manieră generală și abstractă și contractul individual care leagă în mod concret două sau mai multe persoane.
Cele mai multe reguli din Codul civil sunt supletive și părțile pot deroga de la acestea pentru a-și construi propriile lor convenții. Evoluția din prezent este însă alta; astfel, reglementarea unor diferite contracte se impune din cauze economice și sociale și pentru a proteja părțile, asistându-se astăzi la un adevărat recul al libertății contractuale. S-a afirmat despre evoluția contemporană a dreptului contractelor speciale că „pare că este supusă la două legi care guvernează ansamblul dreptului contemporan: specializarea și complicarea progresivă“.
Între teoria generală a obligațiilor (care constituie dreptul comun în materie de contracte) și contractele speciale există o interacțiune și interdependență reciprocă. Astfel, dreptul contractelor speciale se supune, în lipsa unor reglementări specifice, regulilor generale în ceea ce privește condițiile de validitate ale contractelor (consimțământ, capacitate, obiect și cauză), interpretarea clauzelor contractuale sau executarea convențiilor (principiul forței obligatorii, principiul relativității efectelor). Pe de altă parte, contractele speciale sunt creatoare ale dreptului comun; acesta din urmă nu este rigid, ci se construiește, zi de zi, de către doctrină și jurisprudență, precum și de unele reglementări speciale pentru anumite contracte care sunt apoi generalizate și de practicile contractuale care devin abstracte. Astfel, sunt generalizate anumite principii (consensualismul), anumite tehnici (stipulația pentru altul, subcontractarea) sau anumite concepte (forța creatoare a aparenței în drept, abuzul de drept, buna-credință, obligația de informare etc.) .
Independent de legăturile existente între teoria generală și contractele speciale se observă în dreptul contemporan o tendință de a elabora reguli „transversale” care se aplică unor categorii de contracte speciale, în special contractelor de furnizare de bunuri și de servicii. Se creează astfel un fel de drept comun al contractelor de origine legislativă, întrucât se adoptă reglementări comune care vizează protecția consumatorului sau libera concurență, acestea fiind aplicabile tuturor contractelor de furnizare de bunuri sau servicii.
În Capitolele 2 și 3 voi arăta pe larg despre aceste contracte speciale – contractul de închiriere și contractul de arendare- ce sunt prevăzute în acest modern Cod în Capitolul V (art. 1777-1850).
CAPITOLUL 2
PARTICULARITĂȚILE CONTRACTELOR DE ÎNCHIRIERE ȘI DE ARENDARE
Secțiunea 2.1.
Particularitățile contractului de închiriere
Subsecțiunea 2.1.1.
Aspecte generale privind contractul de închiriere
1.0. Noțiune
Contractul de închiriere este convenția prin care o parte numită închiriator, să obligă să asigure celeilalte părți, numită chiriaș, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț denumit chirie – a se vedea dispozițiile art. 1.777 din Codul civil-.
1.1. Reglementare.
Contractul de închiriere este reglementat de Codul civil la Capitolul V – Art. 1.777 – Art. 1.850. În aceste articole găsim definirea închirierii, astfel, închirierea este definită prin art. 1.777 din Codul civil ca fiind contractul prin care o parte numită închiriator (proprietarul) se obligă să asigure celeilalte părți numită chiriaș folosința unui bun pentru o perioadă numită, în schimbul unui preț, numit chirie.
Cu toate că din textul legal rezultă că acest contract ar trebui să se încheie pe o perioadă determinată, în realitate contractul se poate încheia și fără a se arăta durata folosinței, dar închirierea nu poate fi veșnică (perpetuă).
Cu privire la părțile contractului de închiriere acestea sunt următoarele:
– închiriatorul (proprietarul), adică, persoana care se obligă să asigure folosința bunului dat în închiriere;
– chiriașul, adică, persoana care se obligă să plătească, în schimbul folosinței unui bun, o sumă de bani numită chirie.
Contractul îndeplinește o funcție utilă, atât pentru proprietar, cât și pentru neproprietar îi acordă neproprietarului dreptul de-a se folosi de bunul altuia și-i permite proprietarului să obțină un folos material după urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei
1.2. Felurile (varietățile) contractului de închiriere
Felurile închirierii prevăzute la dispozițiile art. 1.778 din Codul civil sunt următoarele:
închirierea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile, denumită închiriere și care se realizează prin intermediul contractului de închiriere;
închirierea fondurilor rurale, adică, închirierea bunurilor agricole, în accepțiunea codului care se numește arendare și care se realizează prin intermediul contractului de arendare;
închirierea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist, care este supusă, atât dispozițiilor dreptului comun în materie de închiriere, cât și dispozițiilor art. 1.824, art. 1.828-1.831 din Codul civil.
1.3. Caractere juridice ale contractului de închiriere a bunurilor
Subsecțiunea 2.1.2
Caracterele juridice ale contractului de închiriere
Contractul de închiriere prezintă următoarele caractere juridice:
a.) este în principiu un contract consensual, deoarece se încheie în mod valabil, prin simplu acord de voință a părților, forma scrisă fiind cerută numai ca o condiție ad probationem și nicidecum ad validitatem.
Conform dispozițiilor art. 1.781 din Codul civil, închirierea se consideră încheiată îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului.
Contractul de închiriere a unui spațiu locativ pe care l-a încheiat o persoană fizică în calitate de închiriator (proprietar) trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale în vederea impozitării pe venit;
b.) este un contract sinalagmatic (bilateral), ceea ce înseamnă că dă naștere la obligații reciproce între părți. Închiriatorul (proprietarul) are obligația de-a asigura folosința vremelnică a lucrului dat în închiriere, iar chiriașul se obligă să plătească prețul chiriei;
c.) este un contract cu oneros, pentru că ambele părți contractante urmăresc un avantaj patrimonial, echivalent celui aferent celeilalte părți. Astfel, închiriatorul (proprietarul) se obligă să asigure chiriașului folosința lucrului, în considerarea dreptului corelativ obligației chiriașului de-a plăti chiria. La rândul său chiriașul își obligația de-a plăti chiria în schimbul folosinței lucrului;
d.) este un contract în principiu comutativ, pentru că părțile își cunosc existența și întinderea obligaților asumate încă de la data încheierii contractului.
Trebuie precizat faptul că în cazul în care riscul devine alături de șansa corelativă, motivul determinat al încheierii contractului, atunci aceasta are un caracter aleatoriu;
e.) este un contract cu executare succesivă, prin natura sa, întrucât, atât obligația închiriatorului (proprietarului) de-a asigura folosința bunului, cât și obligația chiriașului de-a plăti chiria sunt obligații cu executare succesivă care se îndeplinesc în timp și la diferite intervale, cu o anumită periodicitate (în aceste condiții, neexecutarea fără justificare a unei obligații esențiale nu se soldează cu sancțiunea rezoluțiunii, ci a rezilierii contractului – în lipsă de clauză contrară, scadența privind plata chiriei are loc la expirarea fiecărui interval de timp pentru care a fost stabilită chiria -).
Acest contract cu executare succesivă în timp, presupunând executarea prin mai multe prestații eșalonate în timp, iar elementul „timp“ (durata) este esența închirierii, chiria stabilindu-se pe unitatea de timp (lună, trimestru, an etc.).
Durata contractului poate fi determinată sau nedeterminată, dar nu poate fi veșnică (perpetuă). Codul civil prevede în acest sens, în dispozițiile art. 1.783 (inițial termenul maxim a fost stabilit la 30 de ani), că „închirierile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung acestea se reduce de drept la 49 de ani“.
În ceea ce privește închirierea fără durată determinată, Codul civil prevede în dispozițiile art. 1.785, că în cazul în care în contract părțile nu au arătat durat închirierii, fără aș fi dorit să contacteze pe o durată nedeminată, iar în lipsa uzanțelor, închirierea se consideră încheiată:
– pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate ori spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
– pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela a camerelor sau apartamentelor mobilate;
– pe durata închirierii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția chiriașului pentru folosința unui imobil.
În principiu durata unei închirieri se stabilește în mod liber, prin consimțământul părților.
Legiuitorul intervine în anumite domenii și stabilește prorogări legale ori acordă chiriașului dreptul la înnoirea contractului fără acordul închiriatorului (proprietarului) ;
f.) Este un contract translativ de folosință temporară, spre deosebire de vânzare care transferă proprietatea.
Prin contractul de închiriere nu se transmită dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosință temporară asupra bunului închiriat.
Aceasta înseamnă că proprietar poate fi și o altă persoană decât proprietarul bunului și că riscul pieririi fortuite se suportă de către proprietar.
1.0. Condițiile de validitate ale contractului de închiriere sunt următoarele:
1. Capacitatea;
2. Consimțământul;
3. Obiectul;
4. Cauza;
5. Forma;
1.1.1 Capacitatea la încheierea contractului de închiriere
Asigurarea folosinței temporare a unui bun este calificată drept un act de administrare, astfel încât închiriatorul (proprietarul) trebuie să aibă capacitatea pentru a face acte de administrare. Poate fi proprietar și un minor între 14-18 ani, care poate face singur acte de administrare care nu-l prejudiciază. În conformitate cu dispozițiile art. 41 alin. (3) din Codul civil, minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, poate face singur acte de conservare, acte de administrare care îl prejudiciază, precum și acte de dispoziție de mică valoare, cu caracter curent și care se execută la data încheierii lor .
În ceea ce privește contractul de închiriere, acesta poate fi încheiat oricare dintre soți pentru bunurile comune, deoarece se prezumă că are și consimțământul celuilalt soț.
Dat fiind prin închiriere nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosință temporară, proprietarul poate să nu fie proprietarul lucrului, putând fiind chiar proprietarul principal.
Proprietarul lucrului nu poate fi proprietarul propriului său lucru, cu excepția cazului când nu are prerogativa folosinței.
Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de închiriere cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritate cotelor-părți (art. 641 din Codul civil) .
În cazul imobilelor, dacă durata închirierii depășește un anumit termen (5 ani), atunci este un act de dispoziție, proprietarul trebuie să aibă capacitate deplină de-a contracta, în caz contrar, contractul considerându-se valabil numai termenul prevăzut de lege.
Codul civil extinde capacitățile prevăzute la articolele 1.653-1.655 în materie de vânzare și în materia închirierii, urmând astfel a fi avute în vedere aceste incapacități la aprecierea asupra validității contractului de închiriere.
Sunt incapabili de-a contracta, direct ori prin persoane interpuse, nici prin licitații publice:
– Mandatarii pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le administreze, cu excepția cazului prevăzut la dispozițiile art. 1.304 – părinții, tutorele, curatorul și administratorul provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă;
– Funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile închirierii făcute prin intermediul lor fie care au ca obiect bunurile pe care le administrează sau a căror administrare o supraveghează.
De asemenea, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot contracta, direct ori printre persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea, inclusiv, atunci când există litigiu cu privire la drepturile de proprietate asupra bunului ce formează obiectul închirierii.
Pentru chiriaș, contractul de închiriere este întotdeauna un contract de administrare, astfel încât acestea trebuie să aibă capacitatea de-a face acte de administrare.
1.1.2 Consimțământul la încheierea contractului de închiriere
În privința consimțământului nu există reguli speciale în materie de închiriere, astfel încât vor fi aplicabile, regulile generale din materia actelor juridice civile.
În conformitate cu dispozițiile art. 1.781 din Codul civil închirierea se consideră încheiată atunci când părțile au convenit cu privire la bun și preț.
Prin urmare, consimțământul, element de bază necesar încheierii oricărui contract, dar și nu suficient, este îndeplinit prin acordul de voință a părților, adică, atunci când acestea au convenit asupra condițiilor și clauzelor închirierii.
De observat că în cazul închirierii, consimțământul este îndeplinit dacă părțile au căzut de acord numai cu privire la bun și preț, ulterior, urmând a se conveni și cu privire și la celelalte condiții și clauze.
Închirierea se consideră încheiată atunci când sunt îndeplinite condițiile de capacitate, obiect, cauză și formă, iar părțile s-au pus de acord cel puțin asupra bunului și prețului. Prevederea legală evocată este conformă cu orientarea Codului Civil, pentru încheierea contractului trebuie să poarte exclusiv elementelor esențiale, ulterior urmând a fi stabilite celelalte clauze.
1.1.3. Obiectul la încheierea contractului de închiriere
Obiectul de închiriere al contractului de închiriere este format din lucrul transmis spre folosință și chiria plătită de chiriaș, iar lucrul a cărui folosință poate fi dată în închiriere, poate fi unul mobil fie imobil, corporal ori incorporal, cu condiția ca bunurile respective să fie determinate individual și neconsumptibile.
În conformitate cu dispozițiile art. 1.228 din Codul civil, închirierea poate purta și asupra bunurilor viitoare, cu excepția bunurilor dintr-o moștenire nedeschisă, întrucât legea interzice pactele asupra unei succesiuni viitoare.
Contractul de închiriere nu poate avea ca obiect o persoană.
Atunci când se închiriază un lucru cu personalul de deservire, contractul de închiriere va avea natură juridică mixtă: închiriere în ceea ce privește lucrul și prestare de servicii în privința personalului de serviciu.
Chiria, pe care chiriașul o plătește în schimbul folosirii lucrului, se stabilește de comun acord, de către părți, și poate fi reprezentată sau printr-o suma de bani fie prin „orice alte bunuri sau prestații“ (a se vedea prevederile art. 1.780 alin. (1) din Codul civil) și poate fi unică, fiind de regulă convenită pe unități de timp: zile, luni și ani, iar chiria trebuie să aibă caracter determinat fie cel puțin determinabil.
Nulitatea contractului de închiriere are loc atunci când lipsește chiria din conținutul contractului de închiriere, o astfel de convenție putând fi calificată ca fiind împrumut de folosință.
1.1.4. Cauza la încheierea contractului de închiriere
Având în vedere că în materia închirierii cauza nu prezintă particularități în ceea ce privește validitatea acesteia, se aplică regulile generale referitoare la închirierea contractului, în sensul că ea (cauza) trebuie să existe, să fie licită și morală – a se vedea dispozițiile art. 1.236 din Codul civil -. Reamintim că lipsa cauzei atrage anulabilitatea închirierii și că existența unei cauze valabile se prezumă, până la proba contrară.
1.1.5. Forma la încheierea contractului de închiriere
Închirierea, fiind un contract consensual, se încheie în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără vreo altă formalitate, dar forma dată de părți contractului de închiriere este determinantă în ceea ce privește executarea obligațiilor și soluționarea conflictelor dintre chiriași.
Potrivit legii (a se vedea dispozițiile art. 1.798 din Codul civil) contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate sub formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract, iar prin notarea închirierii în Cartea Funciară sau îndeplinirea formalităților de publicitate reprezintă criteriul de soluționare a conflictelor dintre chiriași.
Subsecțiunea 2.1.3.
Efectele contractului de închiriere
Închirierea valabilă a contractului de închiriere are ca efecte transferul dreptului de folosință de la închiriator (proprietar) la chiriaș, producând obligații pentru ambele părți contractante.
Împreună cu încheierea valabilă a contractului de închiriere are două efecte distincte: transferă dreptul de folosință de la închiriator la chiriaș și produce obligații pentru părțile contractante, astfel, dreptul se transferă prin acordul de voințe, iar lucrul se transferă repetitiv prin intervenția închiriatorului.
1.0. Obligațiile închiriatorului (proprietarului)
În conformitate cu prevederile Codului civil, obligațiile închiriatorului (proprietarului) sunt următoarele: închiriatorul are obligația generală de-a asigura folosința lucrului pe toată durata închirierii (obligația de-a face, cu caracter succesiv) .
Potrivit Codului civil, în vederea asigurării folosința lucrului, închiriatorul are următoarele obligații principale:
obligația de predare a lucrului: obligația închiriatorului este să predea lucrul la încheierea contractului și la locul unde se afla în momentul contractării, în cazul în care nu există stipulație contrară privind locul și momentul predării, de unde rezultă că predarea lucrului închiriat este portabilă.
Conform prevederilor art. 1.787 din Codul civil, lucrul trebuie predat „în stare corespunzătoare utilizării sale„ împreună cu toate accesoriile sale“. Trebuie precizat că predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala închiriatorului;
obligația de-a asigura chiriașului liniștita și utila folosința lucrului: obligația caracteristică a închirierii din punct de vedere a închiriatorului este ca aceasta din urmă să asigure chiriașului folosința liniștită și utilă a lucrului dat în închiriere. În temeiul scopului urmărit de chiriaș la încheierea contractului, închiriatorul trebuie să asigure folosința lucrului pe toată durata închirierii (obligație generală de-a face, cu caracter succesiv), iar pentru asigurarea folosinței lucrului, potrivit dispozițiilor art. 1.786 din Codul civil, închiriatorul are trei obligații principale: obligația de predare a lucrului, obligația de reparații capitale și obligația de garanție;
obligația de-a menține lucrul în stare corespunzătoare de folosință: pentru îndeplinirea acestor obligații prin prevederile art. 1.787 din Codul civil se instituie drept obligație a închiriatorului de-a efectua toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține lucrul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata închirierii, conform destinației stabilite, tot în sarcina închiriatorului reparațiile locative a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului;
obligația de garanție contra viciilor: obligația de garanție contra viciilor lucrului îi incubă închiriatorului, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului de închiriere și independent de împrejurarea că ele existau înainte, fie au intervenit în timpul derulării contractului, garanția obligă în cazul în care viciile împiedică sau micșorează folosirea lucrului dat în închiriere (a se vedea dispozițiile art. 1.790 alin. (1) din Codul civil), iar răspunderea pentru garanție contra viciilor nu este angajată în cazul în care viciile erau aparente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat, fără întârziere, în schimb, în cazul în care viciile aparente cauzează prejudicii vieții, sănătății ori integrității corporale a chiriașului, închiriatorul va fi obligat la plata de despăgubiri (a se vedea dispozițiile art. 1.790 alin. (2) din Codul civil);
În cazul în care viciul aparent necesită reparații, iar chiriașul nu l-a notificat pe închiriator în acest sens „de îndată“ (a se vedea dispozițiile art. 1.801 din Codul civil), chiriașul va fi sancționat cu plata la daune-interese și cu suportarea oricăror altor cheltuieli pentru prejudiciul cauzat închiriatorului, iar dispozițiile privind garanția contra viciilor se aplică și în cazul lipsei calităților convenite ale bunului (a se vedea dispozițiile art. 1.792 din Codul civil);
– obligația de garanție contra evicțiunii: obligația de garanție contra evicțiunii vizează, pe de-o parte, garanția contra evicțiunii provenind din fapta proprie și, pe de altă parte, garanția contra evicțiunii provenind din fapta unui terț, iar cu privire la evicțiunea provenind din fapta proprie se aplică principiul general potrivit căruia închiriatorul are obligația de-a nu face nimic de natură să-l tulbure pe chiriaș în folosirea bunului dat în chirie în conformitate cu destinația stabilită, dar cu privire la această regulă există două excepții:
– prima excepție se referă la reparațiile urgente (a se vedea dispozițiile art. 1.803 din Codul civil) care conduc la restrângerea folosinței bunului de către chiriaș;
– a doua excepție decurge din dreptul închiriatorului de-a examina bunul la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația acestuia și din același drept de examinare a bunului de către cei care doresc să-l cumpere sau să-l ia în închiriere, la încetarea închirierii în vigoare, iar examinarea este permisă în astfel de situații sub condiția de-a nu se cauza o stânjinire nejustificată a folosinței bunului.
Cu privire la evicțiunea provenind din partea unui terț, este de reținut că garanția închiriatorului nu acoperă tulburările cauzate de fapta unui terț care nu pretinde un drept asupra bunului (a se vedea dispozițiile art. 1.793 din Codul civil), iar împotriva unor astfel de tulburări chiriașul se poate apăra și singur exercitând acțiunea posesorie fie acțiunea întemeiată în baza răspunderii delictuale – de la această excepție există o excepție, în cazul în care tulburările au început înaintea prădării bunului, în această situație, închiriatorul răspunde în același condiții ca pentru tulburările de drept.
1.1. Obligațiile chiriașului
Chiriașul are următoarele obligații principale în conformitate cu dispozițiile art. 1.796 din Codul civil:
Obligația de-a lua în primire bunul: obligația chiriașului de-a ridica bunul dat în închiriere este strâns legată de obligația închiriatorului de-a preda bunul, cele două obligații fiind reciproce și interdependente și trebuie executată la termenul stipulat în contract, la locul un de se găsea bunul în momentul încheierii contractului.
Obligația chiriașului de-a plăti chiria în cuantumul și la termenele stabilite prin contractul încheiat: chiriașul este obligat să plătească chiria convenită, „în cuantumul și la termenul stabilite prin contract potrivit dispozițiilor art. 1.796 lit. B din Codul civil.
În lipsa termenului, chiriașul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor potrivit dispozițiilor art. 1.797 alin. 1 din Codul civil
În cazul în care nu există uzanțe, potrivit dispozițiilor art. 1.797 alin. 2 din Codul Civil, chiria se plătește după cum urmează:
– în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
– în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata închirierii este mai mare de-o lună, dar mai mică de un an;
– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata închirierii este de cel puțin un an.
Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (chiriașului) potrivit regulilor generale în conformitate cu dispozițiile art. 1.494 alin. (1) lit. a din Codul Civil („obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plații“), fiind deci cherabilă.
În cazul în care chiriașul refuză să plătească chiria, închiriatorul are dreptul:
– să ceară executarea silită;
– să solicite rezilierea contractului;
– să invoce excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), în cazul în care chiria urma să fie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat.
În cazul în care închiriatorul a închiriat bunul (lucrul) la mai mulți chiriași, obligația de plată a chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), în cazul în care nu s-a prevăzut altfel în contract (solidaritatea) .
În situația în care lucrul închiriat a fost vândut și noul închiriator (proprietar) nu îl înștiințează pe chiriaș, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
Având în vedere faptul că închirierea este un contract sinalagmatic și comutativ, în principiu, nivelul chiriei (obiect al prestației chiriașului) trebuie să reprezinte echivalentul folosinței bunului (lucrului) de către chiriaș – între prestațiile părților fiind necesar să existe un echilibru -.
Ținând cont că închirierea are executare succesivă (de durată), este posibil ca în timpul derulării contractului valoarea chiriei să scadă și, în consecință, să se producă un dezechilibru între obligațiile părților – de exemplu, valoarea chiriei convenite prin contract să se diminueze consistent din cauza inflației.
În sprijinul situației de mai sus, în doctrina anterioară a fost formulată teoria impreviziunii, concept potrivit căruia părțile care încheie un contract de lungă durată subînțeleg (la încheierea acestuia) condiția ca împrejurările economice să rămână aproximativ aceleași în toată durata contractului. Ulterior, în caz de dezechilibru între prestații, partea afectată de aceste modificări va fi îndreptățită să ceară fie revizuirea clauzelor contractului ori, chiar rezilierea acestuia, – pentru clarificarea acestor chestiuni de drept, legiuitorul a intervenit în reglementarea situației de mai sus, reglementând instituția impreviziunii- .
În acord cu forța obligatorie a contractului, „părțile sunt ținute să își execute obligațiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie datorită creșterii costurilor executării propriei obligații, fie datorită scăderii valorii contraprestației” conform prevederilor art. 1.271 din Codul civil.
În cazul în care executarea contractului, cu titlu de excepție, a devenit excesiv de oneroasă datorită unei schimbări excepționale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligarea debitorului la executarea obligației, instanța poate să dispună:
– adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părți pierderile și beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;
– încetarea contractului (la momentul și în condițiile pe care le stabilește);
Trebuie menționat că dispozițiile de excepție prevăzute de art. 1.271 alin. 2 din Codul civil sunt aplicabile doar în cazul în care sunt întrunite cumulativ următoarele condiții:
– schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;
– schimbarea împrejurărilor, precum și întinderea acestora nu au fost și nici nu puteau fi avute în vedere de către debitor, în mod rezonabil, în momentul încheierii contractului;
– debitorul nu și-a asumat riscul schimbării împrejurărilor și nici nu putea fi în mod rezonabil considerat că și-ar fi asumat acest risc;
– debitorul a încercat, într-un termen rezonabil și cu bună-credință, negocierea adaptării rezonabile și echitabile a contractului;
Obligația de-a folosi bunul cu prudență și diligență: potrivit dispozițiilor art. 1.799 din Codul Civil, chiriașul este obligat să folosească bunul (lucrul) luat în închiriere cu prudență și diligență și potrivit destinației stabilite prin contract.
Chiriașul nu va putea schimba destinația bunului (lucrului) închiriat decât numai cu acordul închiriatorului.
În cazul în care părțile contractante nu au determinat expres destinația lucrului dat în folosință, aceasta va fi stabilită în funcție de natura bunului, de obiceiul locului, de destinația sa anterioară fie de profesia chiriașului – existând prezumția că bunul (lucrul) a fost închiriat pentru exercitarea acesteia.
În cazul în care chiriașul modifică bunul (lucrul) fie îi schimbă destinatia ori în cazul în care îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe închiriator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului conform dispozițiilor art. 1.800 din Codul civil.
Chiriașul are obligația de-a folosi bunul (lucrul) ca un bun proprietar, ceea ce implică întreținerea lui în toată durata închirierii, pentru menținerea stării în care i-a fost predat de către închiriator.
Conform dispozițiilor art. 1.802 din Codul Civil, „reparațiile de întreținere curentă“, numite locative, sunt în sarcina locatarului, în plus, chiriașul poate efectua lucrările de mică însemnătate, care nu se consideră schimbare de destinație, de exemplu, instalarea de gaze, telefon, alarmă, aer condiționat etc.
Trebuie precizat faptul că reparațiile importante (capitale), precum și degradările provenind din uzul normal al bunului (lucrului) sunt în sarcina închiriatorului, în acest caz, chiriașul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli, să-i notifice de îndată închiriatorului necesitatea efectuării reparațiilor ce cad în sarcina sa (a se vedea: dispozițiile art. 1.801 din Codul Civil) ..
În cazul în care degradarea bunului (lucrului) s-a produs din culpa chiriașului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar, dacă reparațiile sunt importante, în acest caz, degradarea privește „inclusiv cea cauzată de incendiu, în cazul în care nu dovedește că a survenit fortuit“ (a se evdea: dispozițiile art. 1.822 alin. (1) din Codul Civil).
Răspunderea chiriașului este antrenată și pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun (lucru), așa cum se arată în dispozițiile art. 1.822 alin. ( 2) din Codul Civil.
Reparațiile privind părțile comune folosite de mai mulți chiriași, în cazul în care nu au fost pricinuite din vina acestora, cad în sarcina proprietarului.
În cazul în care chiriașul nu efectuează reparațiile locative, închiriatorul poate cere daune-interese, doar la încetarea încheierii, „căci inconvenientele lipsei de întreținere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de chiriaș” .
În schimb, închiriatorul poate cere oricând efectuarea reparațiilor necesare fie rezilierea contractului în cazul în care reparațiile locative efectuate de chiriaș sunt de natură a provoca distrugerea ori pieirea lucrului.
Pentru a se verifica modul de folosire a bunului (lucrului), chiriașul este obligat să permită examinarea bunului (lucrului) de către închiriator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să-l cumpere fie care, la încetarea contractului, doresc să-l ia în închiriere, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinței bunului, conform prevederilor art. 1.804 din Codul Civil.
Pentru dovedire, sarcina probei îi revine chiriașului.
Obligația de-a restitui bunul la încetarea închirierii din orice cauză:
La încetarea contractului de închiriere, chiriașul este obligat să restituie bunul (lucrul) luat în închiriere în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii în conformitate cu prevederile art. 1.821 alin. (1) din Codul Civil..
Bunul (lucrul) închiriat se restituie odată cu accesoriile sale, conform inventarului, iar prin inventar trebuie să se înțeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat bunul (lucrul) la predare..
În cazul în care lucrul a fost predat fără inventar, se prezumă că locatorul „a primit bunul (lucrul) în bună stare corespunzătoare destinației stabilite”. Prezumția fiind relativă (iuris tantum), poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă..
Atunci când chiriașul a adus îmbunătățiri bunului (lucrului) închiriat în timpul închirierii, cu acordul proprietarului, „are dreptul de-a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului (lucrului) în timpul închirierii“, în acest caz, chiriașul nu poate fi obligat la despăgubiri numai în cazul în care a efectuat lucrările fără acordul prealabil al închiriatorului potrivit prevederrilor art. 1.823 alin. (1) din Codul Civil.
În cazul în care lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al închiriatorului, acesta poate alege să ceară chiriașului aducerea bunului (lucrului) în starea inițială, precum și plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului (lucrului) de către chiriaș, în acest caz, locatarul nu poate invoca nici dreptul de retenție (art. 1.823 alin. (2) și (3) din Codul Civil.
Dispozițiile art. 1.823 din Codul Civil se aplică și contractelor de închiriere în curs la data intrării în vigoare a noilor reglementări, în cazul în care lucrările adăugate fie autonome au fost efectuate după această dată conform prevederilor art. 131 din Legea nr. 71/2011.
Codul civil instituie reguli speciale pentru cazul în care lucrările și îmbunătățirile au fost realizate de închiriatorul-uzufructuar. Astfel, la încetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun imobil, cu excepția celor necesare, fie pentru îmbunătățirile aduse unui bun mobil, chiar, atunci când prin acestea s-a sporit valoarea bunului conform prevederrilor art. 716 alin. (1) din Codul Civil.
Cu privire la lucrările sau îmbunătățirile făcute de uzufructuar, acesta trebuie să aibă încuviințarea proprietarului. În caz contrar, proprietarul poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor și la readucerea bunului în starea în care i-a fost încredințat potrivit dispozițiilor art. 716 alin. (2) din Codul Civil. .
Dar, uzufructuarul va putea cere o indemnizație echitabilă pentru lucrările necesare adăugate. El va putea cere o indemnizație echitabilă și pentru celelalte lucrări adăugate ori pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea proprietarului, în cazul în care prin acestea s-a sporit valoarea bunului, iar în situația în care chiriașul refuză să restituie bunul (lucrul), închiriatorul are la dispoziție două acțiuni:
– o acțiune personală, derivată din contract (ex contractu), care are avantajul că poate proba ușor obligația de restituire a bunului (lucrului), prin simpla prezentare a contractului, dar și dezavantajul că este supusă prescripției extinctive și nu poate fi intentată împotriva terților;
– o acțiune în revendicare, întemeiată pe dreptul de proprietate al închiriatorului, care are avantajul că este imprescriptibilă și poate fi intentată și împotriva terților deținători ai lucrului, dar presupune și dificultatea probării calității de proprietar a închiriatorului.
În practică s-a apreciat că la restituirea imobilului închiriat, cu ocazia încetării contractului, chiriașul poate fi obligat să efectueze reparațiile necesare aducerii bunului (lucrului) în starea corespunzătoare.
Subsecțiunea 2.1.5.
Subînchirierea contractului de închiriere
Împreună cu încheierea contractului de închiriere, părțile (închiriatorul și chiriașul) intră în raporturi juridice pe toată perioada derulării contractului.
Având în vedere faptul că închirierea nu este un contract intuitu personae și nici viager, drepturile și obligațiile contractate pot fi, în principiu, transmise altor subiecte de drept civil (de exemplu, închiriatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanță) . Transmiterea drepturilor și obligațiilor asumate se realizează prin două modalități juridice specifice: subînchirierea și cesiunea închirierii.
Atât subînchirierea, cât și cesiunea închirierii fac parte din categoria subcontractelor, deoarece își întemeiază existența în baza a câte unui contract de închiriere principal.
Conform dispozițiilor art. 1.806 alin. (1) din Codul Civil, „interdicția de a încheia o subînchiriere o include și pe aceea de-a ceda închirierea, iar interdicția de-a ceda închirierea nu o include pe aceea de a încheia o subînchiriere“.
În dispozițiile art. 1.805-1.808 din Codul Civil sunt reglementate subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere.
Subînchirierea, cesiunea închirierii locuinței și schimbul de locuințe, potrivit dispozițiilor art. 1.833 din Codul Civil, „chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința“.
Subînchirierea locuinței este un contract prin care chiriașul transmite altei persoane numită subchiriaș dreptul de folosință temporară asupra bunului (lucrului) (închiriat de la închiriator), în schimbul unei chirii..
Conform dispozițiilor art. 1.833 din Codul Civil subînchirierea se face numai cu acordul scris al locatorului
Subînchirierea produce aceleași efecte ca orice subînchiriere.
Subchiriașul se află în raporturi juridice exclusive cu chiriașul, „neputându-se prevala de niciun drept împotriva proprietarului, iar dreptul său locativ încetează împreună cu încetarea drepturilor chiriașului principal“.
Menționăm faptul că în scopul protejării închiriatorului Codul Civil prevede la dispozițiile art. 1.833 următoarele: „în lipsa unei stipulații contrare, subchiriașul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de închiriator prin contractul de închiriere“.
Subînchirierea consimțită de chiriaș încetează în termen 30 de zile de la data înregistrării decesului său, întrucât încetează contractul de închiriere a locuinței încheiat cu proprietarul. Iar, ca excepție, descendenții și ascendenții chiriașului pot opta pentru continuarea contractului de închiriere, până la expirarea duratei lui în cazul în care au fost menționați în contract ori dacă au locuit împreună cu chiriașul.
Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale prin grija chiriașului.
Subsecțiunea 2.1.6.
Cesiunea contractului de închiriere
Cesiunea închirierii locuinței este un contract prin care chiriașul transmite, cu titlu oneros ori gratuit, drepturile și obligațiile sale dintr-un contract de închiriere a locuinței unei terțe persoane – care se va subroga chiriașului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul, iar cesionarea închirierii are drept consecință principală modificarea raportului de închiriere prin schimbarea chiriașului cu cesionarul.
Cesionarea închirierii de către chiriaș poate fi (și ea) totală sau parțială.
Conform dispozițiilor art. 1.833 din Codul Civil cesiunea se face numai cu acordul scris al locatorului.
Subsecțiunea 2.1.7.
Schimbul de locuințe între chiriași
Schimbul de locuințe între chiriași poate fi realizat în condițiile dreptului comun, ca o dublă cesiune de contracte (de închiriere a locuinței) .
Evident că schimbul de locuințe nu poate fi realizat fără acordul scris al închiriatorilor conform prevederilor art. 1.833 din Codul Civil, iar schimbul de locuințe poate fi doar voluntar.
Schimbul de locuințe, în principiu, poate avea loc între doi sau mai mulți chiriași din aceeași clădire, din clădiri diferite, din aceeași localitate sau din localități diferite.
Nu se exclude nici posibilitatea ca schimbul să poată avea ca obiect locuințe din fondul de stat, pe de o parte, cât și o proprietate particulară, pe de altă parte în principiu.
Ca efect al schimbului de locuințe voluntar, se realizează o cesiune de contract reciprocă (între cei doi chiriași) .
Subsecțiunea 2.1.8.
Încetarea contractului de închiriere
Încetarea contractului de închiriere a locuinței este numai o varietate a închirierii, potrivit dreptului comun, ea încetează prin: denunțarea unilaterală, expirarea termenului, rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor, pieirea lucrului, desființarea fie desfacerea titlului locatorului, înstrăinarea inter vivos a bunului (lucrului) închiriat.
1.0. Expirarea termenului stipulat prin contract
La împlinirea termenului, contractul de închiriere a locuinței încetează de drept, fără vreo formalitate, iar chiriașul este obligat să părăsească locuința.
Trebuie menționat faptul că, în materie locativă, expirarea termenului nu atrage direct și încetarea raporturilor locative, deoarece pot interveni modalitățile prin care părțile intră în raporturi locative obligatorii – prorogări, reînnoiri sau încheieri forțate -.
La încetarea contractului de închiriere a locuinței, chiriașul are, în condiții egale, un drept de preferință, la încheierea unui nou contract locativ.
Dispozițiile art. 1.828 alin. (1) din Codul Civil prevăd că „el nu are acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare”, ceea ce rezultă că chiriașul nu poate uza de dreptul de preferință în această situație.
1.1. Denunțarea unilaterală a contractului
Atunci când contractul de închiriere s-a încheiat pe durată nedeterminată:
– chiriașul poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei;
– închiriatorul poate denunța și el contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare; 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună – a se vedea dispozițiile art. 1824 alin. (2) din Codul Civil.
În cazul în care închirierea este pe durată determinată:
– închiriatorul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Trebuie precizat faptul că orice clauză contrară este considerată nescrisă – art. 1.825 alin. (1) din Codul Civil;
– închiriatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, dacă s-a prevăzut în contract, cu preaviz – a se vedea dispozițiile art. 1825 alin. (2) din Codul Civil.
1.2. Rezilierea contractului de închiriere a locuințelor
În cazul în care, fără justificare, „una dintre părțile contractului de închiriere nu-și execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul la rezilierea contractului“ (art. 1830 alin. (1) din Codul Civil) .
Închiriatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință ori au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.
Conform dispozițiilor art. 1.827 alin. (1) din Codul Civil, „dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriașul, chiar dacă a renunțat la acest drept, va putea rezilia contractul de închiriere, în condițiile legii“.
Chiriașului căruia i s-a reziliat contractul are dreptul la daune-interese, în cazul în care la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului.
1.3. Evacuarea chiriașului.
În conformitate cu disparițiile art. 1.831 din Codul Civil în cazul în care în lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești, situație în care, chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzută în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararea prejudiciilor de orice natură cauzată închiriatorului până la acea dată
Conform dispozițiilor art. 133 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Codului Civil, chiriașul și persoanele care locuiesc cu acesta nu se pot prevala de prevederile art. 1.831 și 1.832 din Codul Civil, pentru a se opune executării silite întemeiate în baza dispozițiilor art. 1.809 alin. (2) ori alin. (3) fie ale art. 1.816 alin. (3) din Codul Civil.
În privința competenței instanței judecătorești ce soluționează, prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești, cererea introductivă de evacuare a chiriașului, vor trebui avute în vedere dispozițiile art. 94 pct. 1 lit. d din Codul de procedură civilă, în sensul cărora competența materială de soluționare a cererilor în evacuare este judecătoria. Cu privire la aceste cereri de competență în primă instanță a judecătoriei vor trebui avute în vedere și prevederile Titlului XI din Noul Cod de procedură civilă, cu denumirea marginală „evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept“, aplicabil pentru litigiile divergente între închiriator și chiriaș, privind evacuarea din imobilele folosite, fie după caz, ocupate de foștii chiriași ori de alte persoane.
Trebuie menționat faptul că prin dispozițiile art. 1.832 din Codul Civil, încetarea din orice cauză a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu ori fără titlu, odată cu chiriașul.
1.4. Decesul chiriașului
În conformitate cu dispozițiilor art. 1.834 alin. (1) din Codul civil, „Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului“. Rezultă că acest contract al locuinței nu încetează în termen de 30 de zile de la data decesului chiriașului.
Soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul, în termenul de 30 de zile, să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, în cazul în care sunt menționați în contract și în cazul în care au locuit împreună cu chiriașul.
Beneficiarii care au solicitat continuarea contractului desemnează, de comun acord o persoană ori mai multe persoane care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat.
Dacă beneficiarii nu se înțeleg cu privire la persoana sau persoanele care să semneze contractul în termen de 30 de zile de la data înregistrării moții chiriașului, atunci desemnarea se face de către închiriator.
În cazul în care chiriașul decedat a subînchiriat locuința, contractul de subînchirierea încetează la expirarea termenului de 30 de zile sau de la data moții chiriașului, sub condiția ca închirierea să nu continuă prin exercitarea acestui drept de către persoanele îndreptățite.
În conformitate cu dispozițiile art. 134 din Legea nr. 71/2011, prevederile art. 1834 din Codul Civil se aplică și contractelor aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului Civil.
Dacă persoanele îndreptățite vor opta pentru continuarea contractului de închiriere, atunci persoana desemnată de către acestea să semneze acest contract, va semna și contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.
Încetarea contractului de închirierea din orice cauză este opozabilă de drept tuturor persoanelor care locuiesc, cu sau fără titlu, odată cu chiriașul – a se vedea dispozițiile art. 1.832 alin. (2) din Codul civil.
1.4. Clauze nescrise
Arătăm că în scopul protejării chiriașului și realizării unui echilibru între părțile contractuale ale contractului de închiriere a locuinței, legiuitorul a reglementat (a se vedea dispozițiile art. 1.826 din Codul civil) prezumția ca fiind nescrise a următoarelor clauze:
– clauza prin care chiriașul ar fi obligat a încheia o asigurare cu un asigurator impus de închiriator;
– clauza care constituie răspunderea solidară ori indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale imobilului; cheltuieli pentru repararea părților comune revin, în lipsă de prevedere contrară sau legală, fiecărui coproprietar, proporțional cu cota sa parte.
Chiriașii au obligația de-a contribui în mod proporțional numai la plata cheltuielilor pentru încălzirea și curățirea părților și instalațiilor de folosință comună;
– clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască ori să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite în baza estimărilor făcute exclusiv de către închiriator. Reamintim că în lipsă de stipulație contrară, deși reparațiile locative sunt în sarcina închiriatorului, necesitatea efectuării și cuantum acestora nu pot fi stabilite cu anticipație, împreună cu încheierea contractului de închiriere;
– clauza prin care chiriașul este îndreptățit să diminueze ori să suprime, fără contra prestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract. Părțile pot conveni ca reparațiile capitale să fie făcute de către chiriași, dar nu cu titlu gratuit, ci cu recunoașterea dreptului acestuia la rambursarea, de către închiriator a sumelor avansate și a dobânzilor aferente.
Secțiunea 2.2.
Particularitățile contractului de arendare
Subsecțiunea 2.2.1.
Aspecte generale privind contractul de arendare
1.0. Noțiune
Noțiunea contractului de arendare, varietate a contractului de închiriere, este un contract prin care una dintre părți, numită arendator, transmite celeilalte parți, numită arendaș, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată, în schimbul unui preț, numit arendă, stabilită în produse agricole și care se prestează în natură ori prin echivalentul lor în bani.
1.1. Reglementare.
Contractul de arendare este reglementat în Codul civil, Cartea a V-a „Despre obligații”, Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Capitolul V, Secțiunea a 3-a „Reguli particulare în materia arendării”, art. 1836-1850.
1.3. Forma contractului de arendare
Contractul de arendare se încheie între arendator și arendaș (persoane fizice ori juridice) pe durată determinată sau nedeterminată.
În cazul în care durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul potrivit dispozițiilor art. 1.837 din Codul Civil.
Forma contractului de arendare se prezintă astfel:
Arendarea este un contract solemn, potrivi dispozițiilor art. 1838 alin. (1) din Codul Civil, ad validitatem „contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă“.
Contractul de arendare se încheie, de regulă, în trei exemplare: câte un exemplar pentru fiecare parte și un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate.
Forma solemnă presupune, în principiu, contractul scris, al cărui model este prevăzut de lege, și înregistrat la consiliul local, iar ca excepție, când obiectul arendării este un imobil, efectele față de terți se produc și prin notarea dreptului arendașului în Cartea Funciară.
Prin nerespectarea formei solemne cerute de lege se sancționează cu nulitatea absolută a contractului – a se vedea dispozițiile art. 1838 alin. (1) din Codul Civil.
Contractul se înregistrează într-un registru special, ținut de secretarul consiliului local.
în lipsa unei dispoziții exprese, apreciem că depunerea contractului de arendare pentru înregistrare trebuie să se facă imediat (după încheiere). Nedepunerea atrage „sancțiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere“, potrivit dispozițiilor art. 1.838 alin. (2) din Codul Civil.
Forma pentru opozabilitatea contractului de arendare se realizează prin înregistrarea contractului într-un registru special ținut de secretarul consiliului local pe a cărui rază se află bunurile arendate conform prevederilor art. 1.838 alin. (3) din Codul Civil.
Nedepunerea formei de publicitate atrage „sancțiunea unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere“ potrivit dispozițiilor art. 1838 alin. (2) din Cod Civil.
De precizat că, în condițiile Noului cod civil, reînnoirile de arendări făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare conform prevederilor art. 715 alin. (3) din Codul Civil.
Subsecțiunea 2.2.2.
Caracterele juridice ale contractului de arendare
Pentru o mai bună înțelegere a particularităților contractului de arendare succint voi reda caracterele juridice ale contractului de arendare, astfel:
A.) Un contract sinalagmatic, deoarece fiecare dintre părți își asumă obligații reciproce, iar acestea sunt interdependente, iar, în schimbul, transmiterii folosinței bunurilor agricole se va plăti un preț numit arendă;
B.) Este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare dintre părți urmărește un interes patrimonial propriu (primirea contraprestației de la cealaltă parte);
C.) Este un contract comutativ, fiindcă existența și întinderea părților sunt cunoscute chiar din momentul încheierii contractului;
D.) Este un contract de executare succesivă, întrucât obligațiile părților se execută în timp, pe durata stabilită în contract, iar în ceea ce privește termenul arendării în conformitate cu dispozițiile art. 1.837 din Codul Civil, prevede că în cazul în care durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul;
E.) Este un contract netranslativ de proprietate, prin el transmițându-se doar exploatarea (folosința) unor bunuri agricole, arătate expres în contract;
F.) Este un contract solemn, iar Noul Cod Civil prevede în mod expres caracterul solemn al contractului de arendare, în dispozițiile art. 1.838 alin. (1) din Codul Civil „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute“ (în acest caz, contractul de arendare trebuie să fie încheiat în formă scrisă pentru valabilitate, iar nu doar pentru probă, cum este cazul pentru alte contracte – vânzare, de exemplu- ), fiind de prevăzut, pentru a facilitatea executarea silită în cazul neplății arendei, prin art. 1.845 din Codul Civil, s-a prevăzut caracterul executoriu al contractelor de arendare încheiate în formă autentică, precum și al celor înregistrate la consiliul local.
Subsecțiunea 2.2.3.
Condițiile de validitate ale contractului de arendare
În ceea ce privește condițiile de validitate ale contractului de arendare, acestea trebuie să îndeplinească condițiile de validitate prevăzute în dispozițiile art. 1.179 din Codul Civil pentru orice contract, respectiv:
– Capacitatea de-a contracta;
– Consimțământul părților;
– Un obiect determinat și licit;
– O cauză licită și morală.
Pentru a fi valid din punct de vedere legal în virtutea Codului civil, în mod obligatoriu, trebuie ca acest contract de arendare să îndeplinească următoarele condiții pentru validitate ale contractului de arendare:
1.) Consimțământul – În privința consimțământului vor fi aplicabile regulile de drept comun prevăzute de Codul Civil, nefiind prevăzute reguli speciale pentru contractul de arendare;
2.) Capacitatea – Pentru încheierea valabilă a unui contract de arendare este necesar ca persoanele care îl încheie să aibă capacitatea de-a contracta.
Codul Civil cuprinde unele dispoziții privind capacitatea persoanelor contractante, derogatorii de la dreptul comun. În rest, se vor aplica regulile generale privind capacitatea, iar calitatea de arendator o poate avea proprietarii, uzufructuarul ori alt deținător legal al bunurilor agricole care fac obiectul contractului.
Arendator poate fi o persoană fizică fie o persoană juridică, spre deosebire de regulile aplicabile închirierii, arendașul nu poate avea calitatea de arendator.
Conform dispozițiilor art. 1.847 din Codul Civil, sub sancțiunea nulității absolute, arendașul nu poate subarenda bunurile agricole arendate, chiar în cazul în care arendatorul a fi de-acord, fiind interzise oficiile de arendaș.
Legea nu-l obligă pe arendaș să execute personal toate lucrările agricole, el putând să contacteze executarea unor lucrări cu persoane prestatoare de servicii în agricultură și putând să angajeze cu contract de muncă salariați permanenți ori sezonieri – (poate avea calitatea de arendaș orice persoană fizică fie juridică).
Prin dispozițiile art. 1.846 din Codul Civil s-a prevăzut posibilitatea cesionării contractului de arendare de către arendaș în favoarea soțului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole ori descendenților săi care au împlinit 18 ani, dar doar cu acordul scris al arendatorului;
3.) Obiectul – Contractul de arendare are un dublu obiect:
a.) bunurile arendate – în conformitate cu prevederile art. 1.836 din Codul Civil, pot fi arendate orice bunuri agricole, arătându-se exemplificativ ca acestea pot fi:
– terenurile cu destinație agricolă – și anume terenurile productive – arabile -, viile, pepinieriile viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă-;
b.) animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole – scopul arendării bunurilor agricole este acela de-a fi destinate exploatării agricole.
În cazul în care folosința bunurilor este transmisă în alte scopuri, contractul nu va mai fi de arendare, ci se vor aplica principiile de drept comun prevăzute de Codul Civil pentru închiriere) și prețul/arenda.
În privința prețului folosinței bunurilor arendate, legea prevede că arenda poate fi stabilită ori pe bani sau pe fructe – sub forma unei cantități de produse agricole. Ea poate fi stabilită, astfel:
– într-o sumă de bani determinată;
– într-o cantitate determinată de produse agricole;
– într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei cantități determinate de produse agricole ori într-o cotă din fructe.
În ceea privește plata arendei în fructe, dispozițiile art. 1.844 din Codul Civil prevede că: „în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș“-;
4. Cauza – Potrivit regulilor generale, cauza contractului de arendare trebuie să existe, să fie licită și să fie morală
și
5. Forma – Potrivit dispozițiilor art. 1.838 alin. (1) din Codul Civil, „contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute“.
Pentru valabilitatea contractului de arendare prin forma scrisă o găsim în lege, iar pentru valabilitatea contractului legea nu cere însă ca înscrisul să fie autentic, putând fi vorba și despre un înscris sub semnătură privată. Pe lângă forma scrisă a contractului de arendare, legea a impus și ca un exemplar al contractului să fie depus la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate. Depunerea unui exemplar al contractului pentru înregistrarea la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate este prevăzută de Codul Civil sub sancțiunea unei amenzi civile stabilite de către instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere – dispozițiile art. 1.838 alin. (2) din Codul Civil.
1.0. Capacitatea de-a contracta
Problema capacității de-a contracta în materia contractului de arendare, pune în discuție părțile contractante și capacitatea acestora de-a încheia un contract de arendare, astfel, din conținutul prevederilor Noului Cod Civil în materia arendării, rezultă că părțile contractante pot fi persoane fizice ori juridice care au calitatea de arendator și arendaș.
1.1.1 Arendatorul
Arendatorul, în cazul arendării prin care se transmite numai folosința unui bun agricol, nu trebuie să aibă numai calitatea de proprietar al bunurilor arendate, o astfel de calitate de arendator putând să o aibă și uzufructuarul, ceea ce rezultă expres din conținutul art. 714 alin. (1) din Codul Civil coroborat cu art. 715 alin. (1) din Codul Civil. În sensul cărora în absența unor prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului proprietar, cu respectarea dispozițiilor de Carte Funciară.
Astfel, una dintre modalitățile de cesiune a uzufructului, fiind pe lângă închirierea și arendarea de către uzufructuar, a bunului primit în uzufruct.
De asemenea, ca și în Vechiul Cod Civil, din conținutul dispozițiilor art. 1.846 și art. 1.847 din Codul Civil, care reglementează cesiunea arendării și interdicția subarendării, nu se prevede expresis verbis, ca și în cadrul închirierii de drept comun, că interdicția de-a subarenda atrage după sine și interdicția de-a cesiona contractul de arendare. Sub acest aspect, opinia exprimată în literatura de specialitate anterioară intrării în vigoare a Codului Civil (Francisck Deak, op. cit, pag. 236), în sensul căreia interdicția de-a subarenda atrage după sine și interdicția de-a ceda contractul de arendare, căci cesiunea (vânzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decât subarendarea (cessio este maius, sublocatio este minis), devine incidentă și după intrarea în vigoarea a Codului Civil O altă precizare care se impune este aceea că nici Vechiul Cod Civil și nici Codul Civil actual, nu prevăd drept modalitate de folosirea a bunurilor agricole, încheierea unui contract de arendare de către arendatorul proprietar al bunului, uzufructuar, fie alt deținător legal al bunului agricol O atare concluzie, derivă, în privința folosința terenurilor agricole, din dispozițiile art. 74 din Legea nr. 18/1991 a Fondului Funciar, în sensul cărora se prevede obligația tuturor deținătorilor de terenuri de-a asigura cultivarea acestora. De aici, rezultă, că indiferent de cauză, numai acei deținători de terenuri agricole care nu pot asigura cultivarea terenurilor agricole, vor nevoiți să-l arendeze, în cazul în care nu au obligația de-a-l cultiva personal.
În ceea ce privește calitatea de arendator, față de dispozițiile Vechiului Cod civil, Codul civil actual nu distinge între cei care pot fi arendatori și cei care pot lua în arendă.
1.1.2. Arendașul
Având în vedere faptul că în lipsa unor dispoziții legale exprese instituite prin Noul Cod Civil, pot avea calitatea de arendaș orice persoană fizică ori juridică, precum și membrii unei familii, de asemenea, pot avea calitatea de arendași, de la datat Aderării României la Uniunea Europeană și cetățenii străine și persoanele juridice străine (o atare concluzie se desprinde din conținutul dispozițiilor art. 44 alin. (3) din Constituția României, care se referă la posibilitatea conferită cetățenilor străini și a persoanelor juridice străine de-a dobândi în condițiile stabilite prin această normă constituțională, dreptul de proprietate asupra terenurilor) însă prin arendare nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole arendate, ci numai dreptul de exploatare (folosință a acestor terenuri), în lipsa unei dispoziții legale exprese în Noul Cod Civil, se apreciază că în categoria persoanelor juridice care pot avea calitatea de arendaș, se includ și societățile comerciale cu capital majoritar de stat, prestatoare de servicii, rezultate din transformarea fostelor stațiuni de mecanizare a agriculturii care vor putea să ia în arendă terenuri agricole, precum și animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele agricole aparținând unor agricultori persoane fizice ori juridice.
O particularitate în materia capacității de-a contracta în materia arendării este aceea că arendașul nu poate avea calitatea de arendator, ceea ce reiese din conținutul dispozițiilor art. 1.847 din Codul Civil, potrivit căruia, subarendarea totală ori parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute, nefiind, de asemenea, permise nici oficiile de arendaș (o atare concluzie derivă din faptul că printr-un contract de subarendare de către arendaș, acesta ar avea în contractul de subarendare calitatea de arendator, dar prin Codul Civil, în cazul în care arendarea este interzisă, deși conform celor expuse mai sus, subarendarea trebuie să atragă după sine și interdicția cesiunii contractului de arendare, este permisă, potrivit dispozițiilor art. 1.846 din Codul Civil cesiunea arendării, în anumite condiții speciale expres reglementate prin acest text legal.
Conform prevederilor art. 1.846 din Codul Civil, cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze, contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate ori descendenților săi majori (din conținut acestei dispoziții legale, reiese următoarele condiții care trebuie îndeplinite pentru validitatea cesiunii contractului de arendare:
– acordul scris al arendatorului, în lipsa căruia cesiunea arendării este interzisă, atrăgând nulitatea relativă a cesiunii contractului, întrucât ipoteza acestei legale vizează protecția unui interes particular;
– calitatea de cesionar al contractului de arendare o poate avea doar de soția arendașului care participă la exploatarea bunurilor arendate ori descendenții săi majori.
Cu privire la dreptul de preempțiune al arendașilor potrivit Noului Cod Civil (de jure și de facto reînvie dreptul de preempțiune al arendașilor terenurilor agricole în cazul înstrăinării acestora, după ce în perioada post revoluționară acesta a avut o consacrare temporară, fiind instituit în baza Legii Arendării nr. 16/1994 și ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției), art. 1.730, ca fiind acel drept care îi permite preemptorului să cumpere cu prioritate un bun, dreptul de preempțiune este aplicabil, atât cu privire la bunuri mobile, cât și la bunuri imobile și este expresia unei viziuni mai degrabă arhaice a legiuitorului, care vizează astfel compactarea suprafețelor agricole de preferat de către persoane care au legătură cu respectivul teren prin exploatarea lui anterioară, iar dincolo de natura practică a acestei viziuni, confirmată de realitatea ineficienței exploatărilor agricole mici și disparate, în plan juridic această reconsacrare a dreptului de preempțiune al arendașului produce un impact la fel de practic în special asupra antecontractelor de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri agricole, documente care au fost „vedetele“ campaniilor de investiții ale celor care cred că terenurile agricole sunt următorul „El Dorado“ al pieței imobiliare românești, astfel, ne referim la situația juridică creată între un promitent cumpărător și un promitent vânzător al unui teren agricol, situație raportată la contracte de arendare încheiate înainte de data de 1 octombrie 2011, legiuitorul prevăzând dispoziții clare cu privire la drepturile arendașilor născute din contractele de arendă încheiate ulterior datei menționate mai sus. Cu privire la acestea din urmă, respectivii arendași dobândesc un drept de preempțiune legal potrivit dispozițiilor art. 1849 din Noul Cod Civil, care se exercită potrivit dispozițiilor art. 1730-1739 din aceeași reglementare.
Prin urmare, vânzarea terenurilor cu privire la care există un drept de preempțiune legal așa cum este arătat mai sus (născut după data de 1 octombrie 2011) se poate face în mod valabil doar sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, dar revenind la investitorii care au semnat în trecut antecontracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenuri agricole și care decid să-și exercite dreptul de a le cumpăra după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, se constată o anumită stare de incertitudine născuta de unele interpretări ale practicienilor civiliști (în special notari publici) referitoare la dispozițiile legale care împart contractele de arenda în două categorii, cele care nasc, respectiv, cele care nu nasc un drept de preempțiune al arendașilor, iar problema de ordin practic este generată și de lipsa unei jurisprudențe în acest sens, care să dea o mai mare siguranță și o oarecare certitudine a transferurilor terenurilor care fac obiectul contractelor de arendă încheiate anterior datei de 1 octombrie 2011, astfel, unii practicieni fac aplicarea prevedrilor art. 5 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 („Dispozițiile Codului Civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după intrarea în vigoare a Codului Civil“), considerând că dreptul de preempțiune s-ar naște în patrimoniul arendașilor după data de 1 octombrie 2011, prin simplul fapt că aceștia ar avea această „calitate“ la data intrării in vigoare a Noului Cod Civil, chiar, dacă aceasta ar deriva din contracte de arendare încheiate înainte de data de 1 octombrie 2011 (în opinia multor practicieni – avocați, consilieri juridici, profesori și notari-, că această interpretare are foarte puține argumente în susținerea ei, iar calitatea persoanelor, menționată în articolul citat mai sus, se referă spre exemplu la situația persoanelor căsătorite, a tutorilor, a deținerii anumitor funcții sau profesii care pot fi privite ca o calitate intrinsecă însă o interpretare contrară ar fi de natură să ducă la o instabilitate a circuitului civil, precum și a relațiilor contractuale dintre părți, având în vedere faptul că nimeni nu este obligat să aibă în vedere la încheierea unui contract dispozițiile unei legi viitoare – normele tranzitorii tranșând asemenea situații în mod expres.
Având în vedere faptul, pentru că în practică s-au înregistrat astfel de interpretări, în special notari publici care au refuzat încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare, deoarece au considerat că arendașul terenului tocmai a dobândit prin intrarea în vigoare a Noului Cod Civil un drept de preempțiune asupra terenului, se consideră important să se precizeze în orice lucrare de licență argumentul prevederilor art. 102 din Legea nr. 71/2011: „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa“, iar acest articol pare un argument solid care combate poziția celor care consideră că se pot da efecte noi, derivând din Noul Cod Civil (în cazul de față, derivând din dispozițiile art. 1.849), unor situații reglementate de contracte anterioare intrării în vigoare a Noului Cod Civil și nu se va putea naște dreptul legal de preempțiune al arendașilor atâta vreme cât contractul de arendare a fost încheiat anterior datei de 1 octombrie 2011, aceste contracte urmând a rămâne reglementate până la expirarea lor de legea în vigoare la data încheierii lor.
1.1.3. Drepturile și obligațiile arendașului
Drepturile arendașului: Din efectele pe care le produce contractul de arendare, în cele ce urmează voi arăta succint despre drepturile arendașului în contractul de arendare, astfel:
– drepturile speciale sau care îmbracă aspecte speciale ale arendașului reglementate de Codul Civil sunt următoarele:
1.) Dreptul la schimbarea categoriei de folosință a ternului arendat – art. 1.839 din Codul Civil – (acest drept poate fi exercitat numai cu acordul prealabil, dat în scris de către proprietar și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare);
2.) Dreptul de-a cere reducerea proporțională a arendei – art. 1.841 din Codul Civil –arendașul exercită acest drept în cazul în care sunt îndeplinite două condiții cumulative:
– prima dintre ele este aceea că pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an ori de cel puțin jumătate din ea să fi pierit fortuit;
– a doua condiție necesară pentru ca arendașul să poată solicita reducerea arendării este ca aceasta să fi fost stabilită într-o cantitatea determinată de produse agricole într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în raport cu valoarea unei cantități determinabile de produse agricole.
În cazul în care arendarea este făcută pe mai mulți ani, reducerea arendei se va stabili la sfârșitul perioadei, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosință.
Dreptul la reducerea arendei are și două excepții, art. 1.842 din Codul Civil, și anume: în cazul în care pierirea recoltei a avut loc după ce aceasta a fost culeasă; în cazul când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului – în această situație, arendașul nu poate solicita reducerea arendei, deoarece se consideră că paguba s-a produs din motive imputabile arendașului, care putea să întreprindă măsurile necesare prevenirii producerii pagubei și ca atare nu poate să invoce propria turpitudine pentru reducerea obligației de plată a arendei);
3.) Dreptul de-a cesiona contractul de arendă – art. 1.846 din Codul Civil;
4.) Dreptul de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate – art. 1.849 din Codul Civil
Obligațiile arendașului: Principala obligația a arendașului este obligația de plată a arendei constituie principala îndatorire a arendașului, iar, de regulă, arenda se plătește la termenele, locurile și în condițiile stabilite în contract (potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendașului, fiind cherabilă).
Arenda se plătește în bani ori în produse, iar atunci când arenda se plătește în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, în schimb, arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș în conformitate cu prevederile art. 1.844 din Codul Civil (precizare: în lipsa unei clauze contrare, arendașul poate cere o scădere proporțională a arendei atunci când toată recolta sau minimum jumătate din ea a pierit prin caz fortuit la culegerea ei și aceasta chiar și atunci când ar fi fost asigurat și despăgubit).
1.1.4. Cazuri speciale de încetare a contractului de arendare
În conformitate cu prevederile Secțiunii a 3-a – Reguli particulare în materia arendării din Capitolul V – Art. 1.850, unde se arată cazurile speciale de încetare a contractului: „Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului“.
În cazul în care, așa cum s-a prezentat în această lucrare de licență, închirierea nu încetează prin decesul închiriatorului ori al chiriașului – art. 1.820 din Codul Civil -, în materia arendării legiuitorul instituie o normă derogatorie, această normă prevede – art. 1.850 din Codul Civil – cazurile speciale de încetare a contractului de arendare: decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului, se consacră astfel, caracterul intuitu-personae al acestui contract.
Subsecțiunea 2.2.5.
Termenul arendării
Cu privire la durata arendării, prevederile art. 1.837 din Codul Civil, stabilește că: „dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul“.
Subsecțiunea 2.2.6.
Reînnoirea arendării și riscul acestui contract
1.0. Încetarea și reînnoirea arendării
Arendarea încetează împreună cu producerea efectelor sale și având în vedere faptul că arendarea are executare succesivă, iar durata este de esența acesteia, încetarea contractului se va produce, de regulă, la expirarea termenului, dar ea poate înceta și înainte de a ajunge la termen.
Conform dispozițiilor art. 1.850 din Codul Civil, contractul de arendare încetează, în mod special, „prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului“, de aici rezultă că arendarea este un contract cu caracter intuitu personae, spre deosebire de contractul de închiriere, a cărei varietate este, în acest context că, în caz de înstrăinare inter vivos a bunului (lucrului) arendat și în lipsa unei stipulații contrare, contractul va avea soarta prevăzută de dreptul comun. În conformitate cu prevederile art. 1.811 din Codul Civil, atunci când închiriatorul vinde lucrul închiriat, cumpărătorul este dator să respecte închirierea încheiată anterior, după cum au fost respectate formalitățile de publicitate sau dacă la data înstrăinării bunul (lucrul) se afla în folosința chiriașului.
Conform dispozițiilor art. 1848 alin. (1) din Codul Civil, contractul de arendare se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an.
Cu precizarea că reînnoirea arendării înseamnă un nou contract de arendare, ceea ce presupune îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate de fond și de formă (cerute de dispozițiile art. 1.179 din Codul Civil, la data reînnoirii).
1.1. Riscul în contractul de arendare
Pieirea fortuită, în tot sau în parte, a bunurilor agricole arendate este suportată de arendator, în calitatea sa de proprietar, potrivit regulilor generale (res perit domino – art. 558 din Codul Civil). Arendașul însă va fi ținut să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forță majoră sau caz fortuit), adică fără culpa sa.
Când arendatorul nu este proprietarul bunului, ci un alt titular de drepturi reale (de exemplu, un uzufructuar), el „va suporta și riscul lucrului, corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra lucrului“.
În cazul în care arendașul a fost pus în întârziere, chiar dacă pierirea lucrului a fost fortuită, riscul va fi suportat totuși de acesta, în calitatea sa de debitor al obligației de restituire a bunului agricol.
Conform prevederilor art. 1841 alin. (1) din Codul Civil, atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puțin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendașul poate cere reducerea proporțională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei cantităti determinate de produse agricole .
Ca excepție ia situația de mai sus, arendașul nu poate obține reducerea arendei „în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă” sau „atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului“ (art. 1.842 din Codul Civil).
Potrivit art. 1843 alin. (1) din Codul Civil, atunci când arenda este stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a fructelor de împărțit este suportată proporțional și nu dă niciuneia dintre părți acțiune în despăgubire împotriva celeilalte.
În cazul în care însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor și una dintre părți întârzie în mod culpabil predarea sau recepția lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părți se consideră ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea și recepția fructelor se făceau la timp (art. 1.843 alin. (2) din Codul Civil).
În cazul în care arenda urmează a fi plătită în echivalentul în lei (reprezentând valoarea produselor agricole), arendatorul nu va suporta riscul pieirii lor după recoltare, el nefiind proprietar al produselor agricole, ci creditorul unei creanțe bănești, iar în cazurile prevăzute de dispozițiile art. 1841-1843 din Codul Civil, în cazul în care încheierea contractului de asigurare pentru riscul pierii fortuite a recoltei era obligatorie, potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizația de asigurare se împarte între arendator și arendaș, proporțional cu suportarea de către aceștia a riscului pieirii fortuite a recoltei (art. 135 alin. (1) din Legea nr. 71/2011), iar în cazul necontractării asigurării, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde față de cealaltă parte pentru prejudiciul cauzat (art. 135 alin. (2) din Legea nr. 71/2011).
Subsecțiunea 2.2.7.
Obligațiile în contractul de arendare
1.0. Obligațiile părților
Obligațiile părților cu privire la contractul de arendare, le voi arăta în cele ce urmează, astfel:
1.) Obligațiile arendatorului
și
2.) Obligațiile arendașului.
1.1. Obligațiile arendatorului
Potrivit dreptului comun, arendatorul este obligat să predea bunurile arendate în termenul și în condițiile stabilite, să garanteze pe arendaș pentru liniștita și utila exploatare a lucrului.
Obligația de predare a arendatorului presupune trecerea bunurilor asupra arendașului, în starea corespunzătoare exploatării agricole.
După predare, arendatorul este obligat, în continuare, să efectueze reparațiile capitale pentru menținerea stării de folosință corespunzătoare pe tot timpul derulării contractului, potrivit naturii sale sau a celei conferite prin voința părților.
Dacă la predarea efectivă a bunurilor agricole arendate se constată că terenul are o suprafață mai mică sau mai mare decât cea prevăzută în contract, se va putea cere micșorarea sau majorarea prețului (arendei).
Obligația de garanție a arendatorului vizează folosința liniștită și utilă a bunului dat în arendă. Astfel, arendatorul trebuie să garanteze împotriva oricăror tulburări (de drept și de fapt), precum și împotriva viciilor ascunse ale lucrului.
în calitatea sa de proprietar, arendatorul mai are obligația de a achita impozitele și taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.
1.2. Obligațiile arendașului
Obligația de plată a arendei constituie principala îndatorire a arendașului.
De regulă, arenda se plătește la termenele, locurile și în condițiile stabilite în contract. Potrivit dreptului comun, plata se face la domiciliul arendașului (fiind deci cherabilă).
Arenda se plătește în bani sau în produse. Atunci când arenda se plătește în fructe, în lipsa altui termen prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș (art. 1844 Noul Cod Civil).
în lipsa unei clauze contrare, arendașul poate cere o scădere proporțională a arendei atunci când toată recolta sau minimum jumătate din ea a pierit prin caz fortuit la culegerea ei și aceasta chiar și atunci când ar fi fost asigurat și despăgubit.
Contractele de arendare încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract, potrivit dispozițiilor art. 1.845 din Codul Civil, în contextul de mai sus, dacă „contractul nu prevede termenele și modalitățile de plată a chiriei-arendei, executarea silită a obligației se face în termenele și modalitățile prevăzute de legislația aplicabilă“ conform prevederilor art. 136 din Legea nr. 71/2011.
Obligația de-a folosi bunurile arendate ca un bun proprietar constă în cultivarea terenului cu grija și sârguința pe care le-ar fi depus însuși proprietarul bunului agricol, iar culpa arendașului se apreciază în abstract (culpa levis in abstracto), după tipul omului prudent și diligent.
Bunurile agricole arendate, de regulă, pot fi exploatate potrivit naturii lor fie a destinației date de părți în contract, iar ca excepție, arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat, numai cu acordul prealabil, dat în scris, de către proprietar (Vidi: Dispozițiile art. 1839 din Codul Civil.
Obligația de-a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei sau al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale revine, de asemenea, arendașului potrivit dispozițiilor art. 1.840 din Codul Civil.
Obligația de restituirea lucrului revine arendașului la încetarea contractului, când trebuie să restituie bunurile arendate în starea în care le-a primit conform inventarului trecut în procesul-verbal făcut la predare.
În cazul în care arendașul refuză restituirea bunurilor agricole, restituirea poate fi cerută pe calea unei acțiuni în revendicare, în cazul în care arendatorul este proprietarul bunurilor respective, fie pe calea unei acțiuni personale ex contractu, în cazul în care arendatorul este un uzufructuar sau un deținător legal, iar cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare sunt tot în sarcina arendașului potrivit dispozițiilor art. 1.838 alin. (5) din Codul Civil.
Arendașul, în principiu, nu poate cesiona contractul și nici subarenda (Vidi: Dispozițiile art. 1.847 din Codul Civil.), iar, ca excepție, cu acordul scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori (A se vedea dispozițiile art. 1.846 din Codul Civil).
Conform prevederilor art. 1.849 din Codul Civil, arendașul are drept de preempțiune la vânzarea bunurile agricole arendate, în condițiile dispozițiilor art. 1.730 și urm. din Codul Civil.
CAPITOLUL 3
OBIECTUL CONTRACTULUI DE ÎNCHIRIERE ȘI DE ARENDARE
Secțiunea 3.1.
Obiectul contractului de închiriere
Obiectul contractului de închiriere îl constituie lucrul (bunul) închiriat și chiria, adică, prețul pe care chiriașul îl plătește închiriatorului în schimbul folosinței bunului.
Contractul de arendare are obiect dublu:
– bunurile agricole arendate și
– arenda (prețul arendării).
Conform dispozițiilor art. 1.836 din Codul Civil, bunurile agricole arendate sunt:
– terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;
– animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Bunurile ce fac obiectul arendării pot fi deopotrivă mobile sau imobile și trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
– să existe în momentul încheierii contractului;
– să fie determinate individual sau generic; să fie licite și posibile; să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deținătorului legal și
– să fie în circuitul civil, conform prevederrilor art. 1.229 din Codul Civil;
Arenda reprezintă prețul arendării (și obiectul prestației arendașului), în principiu, arenda se poate plăti în produse sau în bani, iar în lipsa unei reglementări exprese, stabilirea cuantumului arendei revine părților. Apreciez că sunt elemente ce pot influența nivelul prețului: suprafața, potențialul de producție, structura parcelară, relieful și gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilitățile de acces, distanța față de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătățiri funciare etc.
1.0. Lucrul (bunul) închiriat
Lucrul ce face obiectul contractului de închiriere poate fi un bun mobil sau imobil, corporal ori incorporal, în cazul în care dintr-o prevedere legală ori din natura lor nu rezultă contrariul. În toate cazurile lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă ori să se consume prin folosință conform destinației după natura obiectului ori conform destinației stabilite prin acordul părților.
Așadar, rezultă faptul că pot face obiect contractului de închiriere numai bunurile nefungibile, adică, bunurile individual determinate, după natura lor ori după voința părților și care nu pot fi înlocuite unele cu altele în executarea unei obligații, de asemenea, poate face obiect al contractului de închiriere și un bun viitor cu excepția succesiune nedeschise, iar potrivit căruia în lipsa unei dispoziții legale contrare, contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare.
Pot fi închiriate inclusiv bunurile aparținând statului și unităților administrativ-teritoriale numai în condițiile dispozițiilor art. 136 alin. (4) din Constituția României și prevederilor art. 123 din Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale.
În concluzie, bunul închiriat poate fi mobil ori imobil, corporal fie incorporal, prezent sau viitor.
1.1. Chiria
Chiria reprezintă prețul pe care chiriașul este obligat să-l plătească închiriatorului în schimbul folosinței bunului închiriat, ea constând potrivit disp. art. 1780 din Noul Cod civil, într-o sumă de bani fie în orice alte bunuri ori prestații.
Modalitatea de stabilire a chiriei o găsim în disp. art. 1780 alin. (2) din Noul Cod civil.
Prețul plătit de chiriaș în schimbul folosinței bunului se numește chirie, iar chiria se fixează, de regulă, în bani, dar poate fi stabilită și sub forma unei alte prestații (inclusiv, în cazul în care un lucru ar fi închiriat în schimbul folosinței altui lucru).
Chiria se fixează în raport cu durata contractului fie global ori pe unități de timp (zi, lună, trimestru, an etc.), ea este achitată la termenele stipulate, de regulă periodic, iar chiria trebuie să fie determinată ori cel puțin determinabilă, chiar dacă se stabilește într-un cuantum variabil (cotă parte din profit, de exemplu) .
Ca și prețul vânzării, chiria trebuie să fie sinceră și serioasă, căci dacă este derizorie, poate fi vorba despre un împrumut gratuit (comodat) și nu de închiriere.
Secțiunea 3.2.
Obiectul contractului de arendare
Contractul de arendare are obiect dublu: bunurile agricole arendate și arenda (prețul arendării).
1.0. Bunul arendat
Potrivit disp. art. 1836 din Noul Cod Civil, bunurile agricole arendate sunt:
– terenurile cu destinație agricolă și anume terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;
– animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
Bunurile ce fac obiectul arendării pot fi deopotrivă mobile sau imobile și trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
– să existe în momentul încheierii contractului;
– să fie determinate individual sau generic;
– să fie licite și posibile; să fie în proprietatea arendatorului sau în posesia uzufructuarului sau deținătorului legal și să fie în circuitul civil, conform disp. art. 1229 din Noul Cod Civil
1.1. Arenda
Arenda reprezintă prețul arendării (și obiectul prestației arendașului). În principiu, arenda se poate plăti în produse sau în bani, iar în lipsa unei reglementări exprese, stabilirea cuantumului arendei revine părților. Apreciez că sunt elemente ce pot influența nivelul prețului: suprafața, potențialul de producție, structura parcelară, relieful și gradul de accesibilitate a mecanizării, posibilitățile de acces, distanța față de locurile de depozitare, industrializare sau comercializare, starea clădirilor, amenajările de îmbunătățiri funciare etc.
CAPITOLUL 4
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
1. Bujorel Florea, „Drept civil – Contractele speciale“, Editura „Universul Juridic“, București, 2013;
2. Moțiu Florin, „Contractele speciale, Curs Universitar“, Ediția a V-a, ediție revăzută și adăugită, Editura „Universul Juridic“, București, 2014;
4. Puie Oliviu, „Contracte civile în contextul Noului Cod civil și al Noului Cod de procedură civilă“, Editura „Universul Juridic“, București, 2014;
5. Stănciulescu Liviu, „Curs de drept civil-contracte“, Editura „Hamangiu“, Buucrești, 2012;
011. Malaurie Philippe, Aynès Laurent, Gautier Pierre Yves, „Drept Civil. Contractele speciale“, Editura „Wolters Kluwer“, 2009;
15. Francisc Deak, Lucian Mihai , Romeo Popescu, „Tratat de drept civil, vol. I-II-III – Contracte speciale“, Editura „Universul Juridic“, 2007;
22. Constituția României, Legea de revizuire nr. 429/2003, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 758, din data de 22 octombrie 2003;
25. Noul Cod civil și Legea de punere în aplicare – actualizat 26 ianuarie 2015 -, Ed. „Hamangiu“, București, 2015;
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Particularitati ale Contractelor de Inchiriere Si Arendare (ID: 128874)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.