Originea cuvântului cadastru provine din cuvântul grecesc katastikon care înseamnă carte de însemnări și carte de comerț. [309556]

CAPITOLUL I. Noțiuni de cadastru general

Pământul este sursa oricărei bogății materiale. Disponibilitatea pământului este cheia existenței omului iar distribuția și utilizarea lui sunt de importanță vitală". (Simpson S.R – Land Law and Registration)

La baza stabilității instituțiilor dar și a civilizației întotdeauna a stat proprietatea terenurilor. Statutul proprietății s-a transformat, de-a lungul timpului ,,mergând de la o formă primară (simpla ocupare a solului), până la formele cele mai moderne”, cele de azi. Întotdeauna statul a căutat, [anonimizat], [anonimizat], iar din acest motiv s-a simțit nevoia de a reprezenta pe planuri precum și de a descrie și a consemna în registre proprietăți și limite ale membrilor societății.

[anonimizat] a creat „cadastrul” [anonimizat], pentru o evidență mai clară și pentru a asigura proprietarilor garanția drepturilor lor și în același timp pentru a putea controla și limita dar și pentru a permite o stabilire echitabilă a impozitului pe teren și pe construcții.

Originea cuvântului cadastru provine din cuvântul grecesc „katastikon” care înseamnă „carte de însemnări” și „carte de comerț”.

Scurt istoric al cadastrului general

Măsurătorile cadastrale nu au fost și nu sunt un scop în sine. Încă din antichitate acestea au fost utile pentru primele forme de impunere fiscală ce au avut sarcina de a stabili limitele proprietății funciare.

Din perioada Egiptului datează cel mai vechi sistem de cadastru înregistrat în istorie cu ajutorul căreia se realiza o [anonimizat], acest sistem era fiscal și funciar.

Documentele apărute anterior erau din Grecia Antică și acestea fiind planuri cu desene rectangulare și reprezentau împărțirea teritoriilor orașelor în parcele omogene din care se rezulta existența unei organizări cadastrale precum și a unui sistem juridic.

Apariția cadastrului în Europa poate fi considerat la data de 17 aprilie 1920, [anonimizat], [anonimizat], Franța, Luxembourg, Belgia, Olanda, și Cantoanele Elvețiene.

De rigurozitatea cadastrului austriac a [anonimizat] 1:7200, 1:5760, (pentru zone cu mai puține detalii), 1:3600 sau 1:2880.

Fig. 1.1. Harta Talpe scara 1:2880

Definiție, scop și importanța cadastrului general

,,[anonimizat], de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării.”

„Cadastrul general este un sistem unitar și obligatoriu de evidență și inventariere sistematică a [anonimizat], [anonimizat], [anonimizat]”

Fig. 1.2. Sectoare cadastral Pocioveliște

Acest sistem are următoarele scopuri:

a) [anonimizat], și juridice referitoare la imobile;

b) ,,asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară”;

c) Să furnizeze date instituțiilor publice ale statului, necesare pieței imobiliare și sistemului de impozitare, de asemenea contribuie și la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și la facilitarea creditului ipotecar.

Scopul executării lucrărilor de cadastru este de a pune la dispoziția celor interesați, date complete și reale pentru:

să determine stadiul precum și evoluția fondului funciar pe județe și țară;

cunoașterea fondului imobiliar – edilitar și starea acestuia;

să întocmească studii și proiecte necesare pentru sistematizarea teritoriului;

să obțină date pentru întreținerea drumurilor, străzilor, căilor ferate, etc.;

de a alege amplasamentele obiectivelor industriale și social-culturale;

de coordonare precum și organizare a producției agricole;

de amenajare și exploatare rațională a pădurilor;

să soluționeze litigiile dintre proprietarii de terenuri;

de folosire, amenajare și regularizare a cursurilor de apă;

și nu în ultimul rând acela de protecție a mediului.

,,Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe harți și planuri cadastrale. ”

Anumite caracteristici ale cadastrul general sunt următoarele:

obiectiv, deoarece acesta exprimă realitatea din teren;

unitar, deoarece se realizează după instrucțiuni și normative unice folosind un limbaj unic, atât pentru utilizator cât și pentru beneficiar,;

dinamic, impunând necesitatea unei întrețineri continue deoarece exprimă realitatea în continuă schimbare;

obligatoriu, fiind obligatoriu pe întreg teritoriul țării pentru proprietarii de bunuri imobile;

Datorită faptului că furnizează date reale cu privire la bunurile imobile, date ca: poziție, mărime, folosință, proprietar, etc., necesare în toate ramurile economiei naționale, ne putem da seama de importanța cadastrului general, fiind în același timp un instrument de importanță vitală pentru economia de piață deoarece acesta furnizează documentele care dau siguranță tranzacțiilor care au loc pe piața bunurilor imobile.

Fig. 1.2. Sectoare cadastral Pocioveliște avizate (ETERRA 3)

Fig. 1.3. Plan cadastral de ansamlu

1.3. Aspectele și funcțiile cadastrului general

1.3.1. Aspectele cadastrului

Cadastrul general realizează evidența completă și sistematică a imobilelor după următoarele aspecte:

Aspectul cantitativ: este realizat prin funcția tehnică a cadastrului și face referire la determinarea prin măsurători a poziției, configurației și mărimii suprafeței de teren în funcție de categoriile de folosință ale acesteia, a construcțiilor și proprietarilor;

Aspectul calitativ: furnizează informații cu privire la potențialul productiv al terenului, dar și a caracteristicilor calitative a construcției sau construcțiilor. Se realizează prin funcția economică a cadastrului;

Aspectul juridic: face referire la dreptul de proprietate asupra terenurilor, construcțiilor cu diferite destinații și folosințe și la situația juridică a fondului funciar.

1.3.2. Funcțiile cadastrului

Celor trei aspecte enumerate anterior, adică aspectul cantitativ, calitativ și juridic după care cadastrul studiază și inventariază imobilele din punct de vedere al realizării practice le corespund trei funcții și anume:

Funcția tehnică;

Funcția economică;

Funcția juridică.

Funcția tehnică a cadastrului are următoarele lucrari ca obiect:

– stabilirea și marcarea în teren a hotarelor teritoriilor administrative cu ajutorul bornelor cadastrale;

– marcarea și identificarea prin borne a perimetrelor construibile;

– identificarea dintr-un teritoriu administrativ a limitelor proprietaților;

– calculul ariei suprafețelor pe întreg teritoriul administrativ: În cadastrul general, calculul suprafețelor se face analitic, din coordonatele punctelor de contur, rezultate în urma măsurătorilor de teren. Valorile suprafețelor calculate înscrise în documentele cadastrului general, se exprimă prin rotunjire, în metri pătrați. Suprafețele calculate înregistrate în cadastrul general, pot fi diferite de suprafețele înscrise în actele de proprietate iar eventualele diferențe între aceste suprafețe sunt aduse la cunoștința proprietarilor și pot fi contestate de aceștia, dar rezolvarea unor astfel de contestații nu poate fi făcută decât pe cale juridică. În cartea funciară se vor înregistra suprafețele determinate prin lucrările de cadastru general tehnic, deoarece conform prevederilor Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 „cadastrul general este un sistem unitar și obligatoriu”.

– întocmirea planurilor cadastrale;

– numerotare cadastrală: fiecare unitate administrativ – teritorială se identifică prin codul SIRUTA extras din „Registrul permanent al unităților administrativ -teritoriale” publicat de Comisia Națională pentru Statistică. Unitatea teritorială cadastrală de bază, parcela, se individualizează prin numărul cadastral, acesta asigurând legătura între harta cadastrală, registrele cadastrale și înregistrările din cartea funciară. Numărul cadastral al parcelei este unul din atributele de legătură logică între baza de date grafice și baza de date alfanumerice în sistemul informatic al cadastrului, numerotarea cadastrală facându-se la nivel de parcelă. În cadrul unui teritoriu administrativ, numerotarea cadastrală a parcelelor se face separat pentru intravilan și extravilan. Codul de identificare în baza de date este 1 pentru extravilan și 2 pentru intravilan. În situația în care, teritoriul cuprinde mai multe intravilane (spre exemplu, o comună cu mai multe sate) acestea vor primi cod de identificare 3, 4… n. În teritoriile administrative ale orașelor și comunelor se întâlnesc următoarele unități cadastrale: trupul, tarlaua, cvartalul, parcela și subparcela care se individualizează prin numere de ordine.

– efectuarea măsurătorilor și prelucrarea datelor cadastrale.

În cadrul funcției tehnice sunt întocmite următoarele documente:

– hărți și planuri cadastrale;

– dosarul lucrărilor de delimitare;

– registrele și fișele cadastrale.

Funcția economica a cadastrului consta în:

– evidența terenurilor agricole în funcție de stadiul degradării;

– încadrarea terenurilor agricole în clase de calitate;

– evidența terenurilor amenajate prin lucrări de îmbunătățiri funciare, etc.

Iar cea de-a treia funcție a cadastrului este cea juridică, aceasta asigură:

– înscrierea în cărțile funciare, pe baza actelor și faptelor juridice a proprietarilor și a drepturilor reale asupra terenurilor precum și a construcțiilor în scopul evidenței juridice;

– asigurarea publicității imobiliare;

– identificarea corecta a proprietarilor de terenuri și construcții;

– înscrierea acestora in documentele cadastrului general.

1.4. Criterii de identificare și clasificare a categoriilor de folosință a terenurilor

Se determină pe baza constatărilor făcute la teren și a documentelor care atestă legalitatea modificărilor efectuate.

Terenurile scoase temporar din circuitul agricol pentru executarea unor investiții, sunt înregistrate la categoria de folosință neagricolă actuală, urmând ca să se revină asupra acestei înregistrări după redarea terenurilor în circuitul agricol, când se trec la categoriile de folosință existente în teren.

După destinație avem următoarele criterii de clasificare a terenurilor:

Arabile (A)

Din această categorie fac parte acele terenuri care se ară în fiecare an sau la mai mulți ani (2-6 ani) și sunt cultivate cu plante anuale sau perene.

Fig. 1.4. Terenuri arabile

Sursa

Vii(V)

Aici se încadrează terenurile plantate cu viță de vie: vii altoite și indigene, iar împreună aceste sunt denumite și vii nobile.

Pășuni (P)

Pășunile sunt terenuri înierbate sau înțelenite în mod natural sau artificial prin însămânțări la maximum 15-20 de ani și care se folosesc pentru pășunatul animalelor. În cadrul acestei categorii de folosință se inregistrează: pășuni curate, pășuni cu pomi, pășuni împădurite, pășuni cu tufărișuri și mărăcinișuri.

Livezi(L)

Livezile sunt terenuri plantate cu pomi și arbuști fructiferi. Se înregistrează ca livezi: livezi clasice, livezi amenajate având, livezi intensive și superintensive, vii hibride, hamei, plantații de arbuști fructiferi, pepiniere pomicole, pepiniere viticole.

Fânețe (F)

La categoria fânețe, se încadrează terenurile înierbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, prin însămânțări la maximum 15-20 de ani, la care iarba se cosește pentru fân. Se înregistrează la fânețe: fânețe curate, fânețe împădurite, fânețe cu pomi, fânețe cu tufărișuri și mărăcinișuri.

Terenuri cu vegetație forestieră (PDT).

În această categorie de folosință intră terenurile care nu sunt cuprinse în amenajamentele silvice.

Terenurile agricole neproductive (TAN)

Sunt terenurile care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;

Terenuri cu ape și ape cu stuf (TDH)

Din această categorie fac parte terenurile acoperite permanent sau temporar cu apă, iar după retragerea apelor nu pot avea altă folosință. Se înregistrează: ape curgătoare; marea teritorială și marea interioară;

Fig. 1.5. Planul cadastral clasificarea proprietăților

Unde: 21 –reprezintă cvartalul care a fost cartat imobiliar, A- teren arabil, Vh -vie, Hb- apă stătătoare (baltă), Ds – drum sătesc, D- construcție paiantă, B- construcție cărămida etc.

Sursa

Păduri și alte terenuri forestiere (TDF).

,,În această categorie de folosință intră toate terenurile care sunt cuprinse în amenajamentele silvice și în afara acestora, indiferent de proprietar.” În această categorie de folosință se înregistrează: păduri – terenuri acoperite cu vegetație forestieră, cu o suprafață mai mare de 0,25 ha; cătinișuri, terenuri acoperite masiv cu vegetație arborescentă de mică înălțime, salcâmi, tufărișuri și mărăcinișuri; mărăcinișuri etc.; terenuri destinate împăduririi; terenuri în curs de regenerare; terenuri care servesc nevoilor de cultură, producție și administrație silvică; terenuri ocupate de pepiniere, plantații, arbuști ornamentali și fructiferi, cele destinate hranei vânatului și animalelor din unitățile silvice, cele date în folosință temporară personalului silvic.

Ape stătătoare (HB).

Limita acestor ape variază în funcție de anotimp și de regimul de precipitații. La delimitarea acestor ape se va lua în considerare limita lor la nivelul mediu al apelor. În această categorie se încadrează și apele amenajate în mod special pentru creșterea dirijată a peștelui, dar și cu ape stătătoare de mică adâncime unde cresc trestiișuri și păpurișuri și alte tipuri de vegetație specifică în regim amenajat de vegetație specific sau neamenajat.

Terenuri cu destinație specială (TDS)

Acestea sunt cele folosite transporturile rutiere, feroviare, navale și aeriene, cu construcțiile și instalațiile aferente, construcții și instalații hidrotehnice, termice, de telecomunicații, pentru exploatările miniere și petroliere, de transport al energiei electrice și gazelor naturale, cariere și halde de orice fel, pentru nevoile de apărare, plajele, rezervațiile, monumentele naturii, ansamblurile și siturile arheologice și istorice etc.

Terenurile ocupate cu construcții și curți (CC)

Cuprinde terenurile cu diverse utilizări și destinații, de exemplu: clădiri, gări, curți, fabrici, silozuri, uzine, hidrocentrale, fabrici, cariere, exploatări miniere și petroliere, cabane, schituri, aerodromuri, diguri, taluzuri pietruite, terase, debușee, grădini botanice zoologice, parcuri, cimitire, piețe, rampe de încărcare, terenuri de sport, locuri de depozitare, fâșia de frontieră, precum și alte terenuri care nu se încadrează in nici una dintre categoriile de folosință prevăzute la punctele anterioare.

Terenuri degradate și neproductive (N)

Această categorie cuprinde terenurile degradate și cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetație. Din această categorie fac parte: nisipuri zburătoare, nisipuri mobile nefixate de vegetație și pe care vântul le poate deplasa dintr-un loc în altul; stâncării, bolovănișuri, pietrișuri; râpe, ravene, torenți; terenuri puternic – săraturate, care formează la suprafața lor o crustă albicioasă friabilă; mocirle și smârcuri; terenuri cu alternante frecvențe de exces de apă și uscăciune; gropile de împrumut și cariere; halde – terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat în urma unor activități industriale și exploatări miniere.

Drumuri și căi ferate (D)

,,Terenuri ocupate de construcții de drumuri de toate categoriile și de căi ferate, împreună cu toate amenajările funcționale adiacente acestora.” Drumurile de exploatare aflate în extravilan, care nu au caracter permanent nu se înregistrează ca detalii, ci se atribuie în proporție egală parcelelor din imediata vecinătate.

Fig. nr. 1.5. Clasificarea terenurilor după destinație

Sursa

CAPITOLUL II. Latura juridica a cadastrului general

Principala funcție a cadastrului general este partea juridica ce asigură publicitatea imobiliară. Aceasta este o aplicație a formei actelor juridice ceruta de lege în anumite situații pentru a proteja, ocroti drepturile si interesele persoanelor care nu au participat la încheierea unui anumit act juridic, astfel publicitatea imobiliara conferă actului juridic o siguranță mai mare, devenind în acest fel opozabile terților.

,,Publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidență al cadastrului general are ca obiect înscrierea în evidențele de Carte Funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobile. Este efectuată de către birourile de Carte Funciara ale judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza teritoriala de activitate a acestora.”

2.1. Forme de proprietate existente în Romania

2.1.1. Proprietatea publică

Conform Art. 858 din noul Cod Civil ,,Proprietatea publica este dreptul de proprietate ce aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege”.

2.1.3. Proprietatea privată

Conform Art. 553 din noul Cod Civil ,,Sunt obiect al proprietății private toate bunurile de uz sau de interes privat aparținând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale.”

2.2. Dreptul de proprietate

Putem defini dreptul de proprietate ca fiind dreptul real care permite titularului său să posede, să folosească și să dispună de obiectul său fie acesta bun mobil sau imobil, în mod exclusiv și perpetuu prin putere și în interes propriu în conformitate cu dispozițiile legale.

Conform Art. 480 din Codul Civil Român menționează definiția legală a proprietății:

„Proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru, în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”.

S-a ajuns la concluzia că, necesită o mai mare atenție, importanța proprietății și a dreptului ce poate fi exercitat asupra ei, prin noua Constituție din 2003, revizuită, se pune accent asupra acestui drept: ,,Astfel, denumirea art.41, care era ,,Protecția proprietății private”, a primit formularea ,,Dreptul de proprietate privată”, ceea ce reflectă mai bine conținutul respectivei reglementări constituționale, care a suferit și modificări de substanță. După republicarea Constituției articolul citat a primit numărul 44”

Din cauza importanței pe care îl are dreptul de proprietate, atât pentru proprietar, pentru societatea din care acesta face parte, dar și regimului juridic pe care îl manifestă acest drept și care în final determină trăsăturile cele mai importante ale statului, ajungem la concluzia că este vorba despre un drept real cu caracter fundamental astfel: ,,În noile condiții politice și economice determinate de schimbările de esență survenite după decembrie 1989, principiul apărării proprietății apare ca unul dintre cele mai importante principii ale dreptului civil”

Formele sub care se poate exercita dreptul de proprietate sunt: jus utendi (este acel drept de a folosi bunul), jus fruendi (dreptul de ai culege fructele) și jus abutendi (dreptul de dispune de bun). Cu toate că dreptul acesta oferă titularului său toate privilegiile, exercițiul acestora este supus prevederilor legale condiția de bază fiind de a nu abuza de acest drept, în detrimentul altor persoane. Proprietarul își exercită atributele dreptului său în putere proprie, subordonându-se exclusiv legii și în propriul lui interes.

2.2.1. Dreptul de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică este dreptul subiectiv civil, cu un caracter patrimonial, real ce aparține statului, organelor administrației locale, instituțiilor bugetare de stat și altor unități cu capital integral sau majoritar de stat, asupra unor bunuri mobile sau imobile, care exercită asupra acestora atributele posesiei și folosinței în limite determinate de lege, atributul dispoziției, în mod exclusiv și perpetuu, prin putere proprie, în interesul întregii națiuni sau în interes local, în condiții prevăzute de lege.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică sunt:

Este inalienabil – nu pot fi incluse în circuit civil general bunurile ce formează obiectul său;

Este un drept exclusiv –nu poate fi dezmembrat acest drept de proprietate, adică la dreptul de proprietate publică, posesia și folosința nu formează conținutul altor drepturi reale principale care să aparțină unor terțe subiecte de drept. Bunurile asupra căreia se formează obiect al dreptului de proprietate publică nu se pot întemeia nici drepturi reale accesorii.

Este insesizabil – Bunurile care aparțin proprietății publice nu pot fi urmărite și executate silit. Creanțele asupra lui fiind garantate. Statul fiind considerat solvabil.

Prin natura lor, terenurile sunt bunuri imobile. ,, Aparțin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate construcții de interes public, piețe, căi de comunicații, rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi, terenurile cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru alte folosințe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public.” Din acest articol deducem cu ușurință faptul că aceste bunuri sub nici o condiție nu pot face obiectul dreptului de proprietate privată.

Există situații in care bogățiile subsolului, care aparțin proprietății publice, sa fie amplasate pe un teren care este proprietate privată. În acest caz proprietarul terenului urmează să fie expropriat pentru cauză de utilitate publică, adică primește o despăgubire. Prin hotărâre a Guvernului României se realizează exproprierea, urmând ca bunul expropriat să treacă în proprietatea publică liber de orice sarcină reală.

2.2.2. Dreptul de proprietate privată

Dreptul de proprietate privată – reprezintă acel drept subiectiv civil, cu caracter patrimonial, real care aparține statului, persoanelor fizice sau persoanelor juridice, asupra unor bunuri mobile sau imobile, nedeterminate, exercitând asupra lor atributele posesiei, folosinței și dispoziției, în mod exclusiv și perpetuu, prin putere și în interes propriu în condițiile determinate de lege.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt următoarele:

Din punct de vedere achizitiv este prescriptibil, adică prin posesie utilă de lungă durată bunurile imobile pot fi uzucapate. ,,Bunurile mobile se prescriu prin posesiunea lor, fără a mai fi nevoie de trecerea unui interval de timp. Cel care posedă este prezumat a fi proprietarul bunului.” Pot fi dobândite prin uzucapiune imobile, terenuri sau construcții.

Este alienabil adică dreptul de proprietate privată se exercită asupra bunurilor care se află în circuitul civil general.

Are caracter exclusiv. Acest fapt înseamnă că dreptul de proprietate privată poate exista în plenitudinea atributelor sale. Este cazul proprietarului care exercită atributele profesiei, folosinței și dispoziției, însă atributele posesiei și folosinței pot fi de asemenea exercitate de un alt subiect de drept (titularul dreptului de uz, uzufructuar, etc.), condiții în care, proprietarul, ca titular al dreptului său, are doar atributul esențial al dispoziției (este un nud proprietar). Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată generând relativizarea caracterului exclusiv al acestui drept real principal.

Este sesizabil în sensul că dreptul de proprietate privată, prin bunurile asupra cărora se exercită, poate fi urmărit. Lucrurile ce formează obiectul dreptului de proprietate privată pot fi urmărit în vederea executării silite care se poate întinde asupra tuturor bunurilor mobile și imobile ale datornicului, exceptând cazurile admise de lege.

2.2.3. Moduri de dobândire a proprietății

,,Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.”

Moștenirea legală reprezintă transmiterea patrimoniului succesoral, în virtutea legii, la persoanele și în cotele stabilite de lege. Moștenirea legală apare în situațiile în care defunctul nu a lăsat un testament sau testamentul nu conține dispoziții referitoare la transmiterea patrimoniului succesoral sau deși conține acestea nu sunt eficiente.

Moștenire testamentară reprezintă transmiterea patrimoniului succesoral care are loc în temeiul voinței celui care lasă moștenirea și este manifestată cu ajutorul unui testament valabil din punct de vedere legal.

Accesiunea reprezintă modul de dobândire a proprietății, derivat, între vii, ce constă în încorporarea unui lucru mai puțin important într-unul mai important. Art. 488 din Codul civil spune că: ,,tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. ”

Accesiunea poate fi: imobiliara (care poate fi naturală și artificială) și mobiliara.

Accesiuni imobiliare naturale sunt considerate insulele si prundișurile, aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiei părăsite, etc. fiind compuse prin unirea a doua bunuri ce aparțin unor proprietari diferiți, fără intervenția omului, cu condiția ca cel puțin bunul principal să fie bun imobil.

Accesiunea imobiliara artificiala este cea rezultată din intervenția omului de exemplu: o construcție făcută de proprietar pe terenul lui dar cu materialele altcuiva sau cazul opus, construcția este făcută de o persoana cu materialele sale dar pe terenul al cărui proprietar este o altă persoană.

Accesiunea mobiliara presupune unirea a doua bunuri mobile care aparțin unor proprietari diferiți ori confecționarea sau obținerea unui bun de către o persoana prin munca sa, folosind materialele altei persoane.

Prin uzucapiune poate fi dobândit dreptul de proprietate privată precum și dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitația, servituțile și superficia. Uzucapiunea nu se aplica în cazul bunurilor imobile aflate în proprietate publică acestea fiind inalienabile și imprescriptibile. Uzucapiunea este de doua feluri și anume: uzucapiunea de 30 de ani și uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Efectul principal al uzucapiunii este acela că posesorul devine titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra bunului posedat în timpul cerut de lege. În ceea ce privește efectul uzucapiunii este retroactiv, adică uzucapantul va fi considerat proprietar, din ziua în care a început posesia nu din momentul împlinirii termenului.

2.3. Modalitățile dreptului de proprietate

2.3.1. Drepturile proprietății comune

Proprietatea pe cote-părți (coproprietatea) poate fi: obișnuită sau forțată.

Dreptul de proprietate comună pe cote – părți se caracterizează prin faptul că asupra unui bun au drept de proprietate două sau mai multe persoane, iar obiectul dreptului de proprietate comună poate fi alcătuit din bunuri mobile cât și din bunuri imobile.

,,În cadrul acestei forme de proprietate, un bun aparține mai multor titulari fără ca bunul să fie fracționat. Dreptul de proprietate se fracționează în atâtea părți, egale sau diferite câți proprietari sunt. Titularii dreptului de proprietate comună cunosc doar întinderea dreptului asupra bunului comun fără să cunoască partea materială din bun care le revine. ”

În Art. 633 din Cod civil prezumția de coproprietate: Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară.

Întinderea cotelor-părți din Art. 634 alin. (1): Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară.

Prezumția de egalitate a cotelor-părți Art. 634 alin. 2: Cod civil Cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Repartizarea beneficiilor și a sarcinilor Art. 635 Cod civil: Coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept.

Coproprietatea forțată și perpetua are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulți proprietari, fără ca acestea să poată fi împărțite, aceste bunuri devenind improprii folosinței căreia i-au fost destinate dacă sunt împărțite. Putem spune că are caracter accesoriu.

Proprietatea în devălmășie (devălmășia).

,,Dreptul de proprietate în devălmășie este o formă a proprietății comune în conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparțin nedivizat, nefracționat tuturor titularilor care pur și simplu îl stăpânesc împreună.” Aceasta rezultă fie din lege, fie din convenția părților.

Principala caracteristica a dreptului de proprietate comună în devălmășie rezidă în faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine și nici bunurile ce aparțin fiecăruia în parte, în materialitatea lor. În prezent legislația civilă nu cuprinde o reglementare generală a dreptului de proprietate comună în devălmășie. Noțiunea proprietății devălmașe se desprinde din prevederile Codului familiei (art.30 și 35) cu aportul jurisprudenței și al doctrinei, configurându-i apoi caracterele pe care se bazează.

Asemănările dintre proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie sunt următoarele:

Există simultan mai mulți titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiași bun sau aceleiași mase de bunuri, nefracționate în materialitatea lor;

Coproprietatea poate înceta prin partaj desfășurat după aceleași norme, cu excepția coproprietății forțate și perpetue.

Titularii pot stabili de comun acord asupra modului de organizare a exercitării prerogativelor dreptului de proprietate, fiecare dintre titulari având calitatea de subiect de drept de sine stătător

Deosebirile dintre proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie sunt următoarele:

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți există indiferent de titularii săi (fie persoane fizice sau juridice), de drept public sau de drept privat, neavând semnificație calitatea copărtașilor. Proprietatea comună în devălmășie are un caracter intuitu personae, în cazul celei legale este condiționată de calitatea de soți a copărtașilor.

În cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți fiecare coproprietar are determinată o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului comun, în timp ce titularii dreptului de proprietate comună în devălmășie nu au determinată cotă-parte nu este recunoscută întinderea exactă a drepturilor cuvenită fiecăruia.

Drepturile proprietății rezolubile și anulabile

Prin proprietatea rezolubilă se presupune că existenta dreptului în patrimoniul dobânditorului este nesigură motivul fiind că dreptul acestuia poate fi desființat prin urmare se reîntoarce în patrimoniul înstrăinătorului. Menținerea dreptului în patrimoniul dobânditorului este condiționată în permanență de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.

,,Astfel doi proprietari au un bun până la îndeplinirea următoarei condiții: transmițătorul (al cărui drept este supus condiției suspensive) și dobânditorul (al cărui drept este supus condiției rezolutorii), dacă se îndeplinește condiția rezolutorie, actul se desființează iar transmițătorul redevine proprietarul bunului, iar dacă condiția rezolutorie nu este îndeplinită înseamnă că s-a îndeplinit cea suspensivă prin urmare actul va produce efecte, dreptul de proprietate consolidându-se retroactiv (dobânditorul devenind proprietar pur si simplu)”.

Proprietatea anulabila sunt situațiile în care dreptul a fost dobândit prin act juridic lovit de nulitate relativă. Dreptul dobânditorului fiind consolidat retroactiv în mod ireversibil la momentul împlinirii termenului de prescripție al dreptului de a acționa în vederea anularii actului, termenul este de 3 ani. Daca el expiră, iar partea care putea anula contractul pentru o cauză de nulitate relativă nu va introduce acțiunea în acest sens, actul se confirma și dobânditorul devine proprietar pur si simplu.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului de proprietate. Dezmembrămintele dreptului de proprietate se aplica doar în cazul dreptului de proprietate privată, în schimb, dreptul de proprietate publică nu poate fi dezmembrat, prin constituirea unor asemenea drepturi, din cauză că este un drept inalienabil în plenitudinea atributelor sale. Conform dreptului civil român, sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, uz, abitație, servitute și dreptul de superficie. În această categorie mai poate fi inclus și dreptul real de folosință constituit în condițiile legii.

2.4.1. Dreptul de uzufruct și uz

,,Uzufructul este un drept real de folosință asupra unui bun aparținând altuia. Pentru constituirea lui este necesar un act translativ, care este supus transcrierii sau întabulării în raport cu sistemul de evidență, această operațiune urmând în totul regulile actelor translative, sub sancțiunea neopozabilității uzufructului neîntabulat sau netranscris față de terți.”

Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului real de proprietate prin care o persoană se poate bucura de lucrurile aflate în proprietatea altei persoane, ca și cum ar fi proprietarul însăși, cu condiția de a le conserva acestora substanța.

Beneficiarul uzufructului are următoarele drepturi:

de a folosi bunul și de a-i culeagă fructele, dacă părțile nu stabilesc altfel;

fără acordul nudului proprietar (pe baza contractului de cesiune) poate să cedeze dreptul de uzufruct altei persoane, dacă părțile nu stabilesc altfel prin contract;

să închirieze ori să arendeze bunurile primite în uzufruct, fără a fi necesar consimțământul nudului proprietar;

de a cere predarea în folosință a bunului. Acest lucru se poate solicita și în instanță în cazul în care nudul proprietar nu este de acord (prin acțiune confesorie de uzufruct);

poate cere, la încetarea uzufructului, o indemnizare echitabilă pentru lucrările necesare adăugate sau pentru celelalte lucrări executate sau pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea proprietarului, dacă prin efectuarea acestora a sporit valoarea bunului.

Beneficiarul uzufructului are următoarele obligații:

De a conserva substanța bunului;

să efectueze reparațiile de întreținere a bunului;

să îl anunțe pe nudul proprietar de orice încălcare sau contestare a dreptului de proprietate;

să respecte destinația bunului, existând două excepții: uzufructuarul va putea schimba destinația dată de proprietar bunului asupra căruia poartă uzufructul doar atunci când prin această schimbare crește valoarea bunului sau când nu prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului (nudului proprietar).

la preluarea bunului, dacă părțile nu stabilesc altfel, să constituie o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. Garanția poate fi atât reală – ipotecă imobiliară ori mobiliară. Nudul proprietar îl poate scuti pe uzufructuar de obligația constituirii garanției.

la momentul încetării uzufructului, să restituie a bunul și să îl despăgubească pe nudul proprietar dacă bunul dat în uzufruct s-a deteriorat din culpa sa.

Dreptul de uz

Dreptul de uz este un drept real în virtutea căruia titularul se poate folosi de un lucru și îi poate culege fructele naturale și industriale, doar pentru nevoile lui și ale familiei sale. Această particularitate îl transformă într-o varietate a dreptului de uzufruct. Titularul acestui drept este denumit ,,uzuar”, iar spre deosebire de dreptul de uzufruct acesta nu poate ceda nici închiria dreptul său către un terț, deci putem spune că dreptul de uz este un drept strict personal.

Dreptul de abitație

Art. 750 din Codul civil spune că: ,,Titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere.”

Dreptul de abitație este de asemenea o varianta a uzufructului ori uzului, deosebirea de acestea fiind prin obiect și anume: casa de locuit, titularul având dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreuna cu soția sau copii, chiar dacă nu era căsătorit și nu avea copii la momentul constituirii abitației. De exemplu, inițial s-a mutat cu părinții. Altfel spus când un drept de uz, are ca obiect o casa de locuit se transformă în abitație, rezultând de aici că o persoană nu poate fi concomitent și titulara unui drept de uz și a unui drept de abitație, cu privire la același bun.

Ne dăm seama și de faptul că titularul unor astfel de drepturi poate fi doar persoana fizica, deoarece doar aceasta poate avea o „familie” și poate culege doar fructe naturale și industriale nu și civile, din cauză că bunul nu poate fi arendat ori închiriat.

Dreptul de superficie

Conform Art. 693 din Codul civil ,,dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeste un drept de folosință.”

Conform Art. 695 din Codul civil ,,dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate. ”

Caracterele dreptului de superficie sunt:

este un drept real imobiliar

este un dezmembrământ al dreptului de proprietate

are caracter temporar (se poate institui pe cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit de fiecare data, de câte ori este nevoie, cu maxim 99 de ani).

Dreptul de servitute

Conform Art. 755 din Codul civil ,,Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar.”

Dreptul de servitute reprezintă sarcina impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil vecin având un alt proprietar. Servitutea reprezintă, spre deosebire de celelalte dezmembrăminte, o simplă limitare a dreptului de proprietate, o îngrădire în exercitarea dreptului său.

În funcție de modul de exercitare, servituțile se împart în două categorii: continue și necontinue. ,,Servitutea continuă este cea care se exercită fără ca omul să fie obligat să facă acte succesive și repetate de uz, pe când cea necontinuă necesită neapărat intervenția titularului servituții.” De exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie este o servitute continuă pentru că nu presupune acte de uz pozitiv din partea proprietarului dominant. În Codul civil sunt enumerate și alte servituți: de apeduct, de vedere, de a nu clădi peste o anumită înălțime. Servituțile necontinue necesită acte pozitive de folosință, cum sunt servitutea de trecere, de a pășuna vitele, de a lua apă de la fântână etc.

Servitutea de trecere reprezintă dreptul proprietarului de teren al cărui loc este înfundat, în acest caz proprietarul poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru exploatarea fondului, având obligația de a-l despăgubi, în proporție cu paguba care s-ar produce. Titularul servituții este obligat să aleagă trecerea care ar provoca cea mai mica pagubă trecerea se va face pe calea cea mai scurtă pentru a ajunge la calea publică.

În ceea ce privește servitutea de vedere, conform Art. 612 din Codul civil ,,nimeni nu poate avea vedere sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietății îngrădite sau neîngrădite a vecinului său, de nu va fi o distanță de 19 decimetri între zidul pe care se deschid aceste vederi și proprietatea vecină”, iar conform Art. 613 din același act normativ „nimeni nu poate avea vederi pieziș pe proprietatea vecinului de nu va fi o distanță de șase decimetri”

CAPITOLUL III. Cartea funciară

Publicitatea imobiliară

,,Publicitatea imobiliară întemeiata pe sistemul de evidentă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din același teritoriu administrativ și se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.”

Au existat diferite forme de publicitate imobiliară încă din cele mai vechi timpuri, având ca și obiectiv protecția dreptului asupra pământului, în special după ce valoarea acestuia a început să crească. În timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081) au fost atestate primele mărturii ale existenței publicității. Alte mărturii au mai fost registre ce conțineau proprietarii de imobile, ipotecile dar și alte urme cum ar fi pietre de hotar, dovezi ce au fost găsite în Egipt și Grecia Antică.

În țara noastră, sistemul de publicitate imobiliară a cunoscut în evoluția sa, o serie de etape, acestea fiind mai mult sau mai puțin influențate de condițiile istorice ale vremii și care de la o regiune la alta au fost diferite. Acestea toate, au contribuit la dezvoltarea și perfecționarea unui sistem de publicitate care are rezultate și care este demn de apreciat.

„Când a început hotărnicia moșiilor, deci și vânzarea lor, aceasta se făcea în fața oamenilor buni și bătrâni și era adusă la cunoștința obștei sătești prin strigarea peste sat. A fost o perioadă în care bunurile imobile aveau o circulație restrânsă numai în interiorul familiei sau al satului și când nu apăruse nevoia de credite care să fie garantate prin ipoteci. Mai târziu, hotărnicia unei moșii ce se înstrăina s-a făcut pe baza unui ordin de încuviințare domnească (hrisov), de către o comisie formată din 6-12 hotarnici, care întocmeau o carte de alegere a hotarelor sau carte de hotărnicie numită ocolniță. Publicitatea opera în fața comisiei de hotărnicie și era consemnată în ocolniță, pe baza cărora domnul țării emitea un sinet. Proprietatea, în vechiul drept românesc, se transmitea nu numai prin consimțământul părților, ca în sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca în dreptul roman; când existau și titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dată cu imobilul”.

Fig. 3.1. Ocolniță

Sursa

La început, publicitatea se rezuma la o formă orală de manifestare, datorită faptului că existau prea puține cumpărări și vânzări de „moșii”, acestea fiind deținute de-a lungul generațiilor doar de către familiile înstărite și conform obiceiului acestea se moșteneau de la ascendenți la descendenți. Abia după ce s-au identificat operațiunile juridice care vizau moșiile, a apărut și nevoia de a le consemna în scris, pentru a constitui dovezi necesare în special în cazul unui credit. Acestea, fără a se renunța la forma orală a publicității: sub influența puternică a religiei în viața oamenilor de atunci, practicându-se ,,strigarea în biserică de trei ori”, dovadă pe care proprietarul noul urma să o hotărască pentru proprietatea sa.

Pentru inscripțiunile ipotecare primele registre au apărut în Principate pe la începutul secolului al XIX-lea sub influențe nord-vestice și sub imperiul Regulamentului Organic. „În Principatele române publicitatea imobiliară s-a impus odată cu vânzarea moșiilor care presupunea hotărnicia, respectiv stabilirea hotarelor de către o comisie, întocmirea unui act denumit ocolniță și pe baza ei eliberarea unui sinet domnesc. Mai târziu în secolul XVIII, au apărut condicile speciale de înregistrare a actelor de vânzare-cumpărare unde în perioada Regulamentului organic se menționau și ipotecile ajungându-se în a doua jumătate a secolului 19 la ,,Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni”

Fig. 3.2. Hrisov

Sursa

Norma juridică a apărut și s-a dezvoltat odată cu nevoia de a fi apărate acțiunile juridice ale oamenilor în cadrul procesului de producție a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Astfel, s-a format un sistem juridic care să poată menține echitatea în cadrul raporturilor interumane care se nasc în interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfecționarea sistemului de drept, urmărindu-se apărarea și delimitarea cât mai bună a drepturilor subiective.

Orice persoană, fie fizică sau juridică, sunt interesate în privința protejării drepturilor subiective, iar protecția aceasta se poate realiza cunoscând foarte bine sistemul de drept și reglementările pe care acesta le face pentru operațiunile care vizează drepturile subiective, fapt condiționat la rândul său de respectarea și exercitarea cât mai corectă și mai concisă a dreptului. De aici putem să ne dăm seama cu ușurință cât de importantă este realizarea unei publicități a raporturilor juridice, în special a celor juridice patrimoniale.

Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se realizează prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate în forma actelor juridice și publicitatea operațiunilor juridice care vizează drepturile patrimoniale, dar și cu ajutorul mijloacelor represive, constând în sancțiuni juridice de natură penală, civilă, administrativă, care sunt prevăzute de lege pentru cazurile de ignorare și încălcare a drepturilor civile.

Mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru realizarea securității dinamice și statice a bunurilor imobile o reprezintă publicitatea. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie să facă cunoscut terților actele juridice sau operațiunile juridice legate de drepturile respective și săvârșite de către el, pentru că numai astfel poate fi sigur că drepturile sale subiective sunt erga omnes și poate avea câștig de cauză atunci când cineva, un terț de rea-credință îl deranjează în exercitarea acestora. Publicitatea imobiliară garantează opozabilitatea față de terți a drepturilor reale imobiliare dar cu condiția ca și titularul acestor drepturi să acționeze legal în acest sens și să realizeze înscrierea drepturilor imobiliare în cartea funciară, conform prevederilor legii imobiliare.

Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni

Importanța publicității imobiliare este evidențiată prin obiectivele pe care se sprijină această materie și anume:

garantează creditul prin înscrierea ipotecii în registrele publice;

permite autorităților publice specializate să verifice modificările pe care le suferă situația materială a bunurilor, în interesul întregii socetăți;

asigură securitatea drepturilor imobiliare ale celor care sunt înscriși în registrele publice;

oferă certitudine transmisiunilor imobiliare prin relevarea situației juridice în care se află bunurile imobile din circuitul civil.

În România există mai multe tipuri de sisteme principale de publicitate, deosebindu-se de la o regiune la alta, în funcție de influențele germanice sau franceze asupra sistemului juridic. Această coexistență va înceta însă în momentul în care noul sistem de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul țării, va putea prelua și încorpora cele mai importante caracteristici ale vechilor sisteme, în conformitate cu noua Lege a cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.

Sistemele de publicitate imobiliară care funcționează la noi în țară sunt:

1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni, denumit și sistemul publicității personale, ce funcționează în Vechiul Regat;

2. Sistemul cărților funciare, denumit și sistemul publicității reale, ce este aplicat în Transilvania, Banat și Bucovina;

3. Cărțile de publicitate imobiliară, conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate imobiliară, pentru unele localități din fostul județ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;

4. Cărți de evidență funciară în unele localități din Transilvania în care cărțile funciare au fost distruse, sustrase ori pierdute din cauza evenimentelor istorice;

5. Cărțile funciare centrale pentru căile ferate și canaluri.

Primele două sisteme sunt mai importante și le voi prezenta în continuare; următoarele trei sunt privite

mai degrabă ca derivate ale primelor, aducând unele completări pentru perfecționare.

„Sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni s-a instituit prin Codul civil din anul 1865 sub influența legislației franceze și belgiene. El a constat din registre ce au fost păstrate la fostele tribunale și, mai târziu, la fostele notariate de stat, în scopul transcrierii și înscrierii unor acte juridice expres prevăzute de lege (în prezent preluate de birourile de carte funciară)” . Inițial sistemul francez fusese unul personal, evidența ținându-se pe proprietari. Abia din anul 1855 s-au creeat registre în care evidența se ținea atât pe persoane, cât și pe imobile. Sistemul de drept românesc a adoptat acest tip de publicitate imobiliară prin Codul civil și prin Codul de procedură civilă. Acest sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare se ține pe persoane, de unde îi vine și denumirea de publicitate personală. Pentru a cunoaște care este situația juridică a unui imobil este necesar să se cunoască toți proprietarii care au deținut respectivul imobil. Publicitatea se realizează prin transcrierea și înscrierea într-o serie de registre și anume: registrul de transcriere, de înscriere, de transcriere a comandamentelor și mapa actelor de amanet, a actelor juridice care privesc imobile funciare expres prevăzute de lege.

Publicitatea imobiliară prin intermediul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni mai poartă și denumirea de publicitate reală personală, deoarece registrele sunt ținute pe numele persoanelor care dețin în proprietate bunuri imobile.

Legislația în vigoare vine să lămurească și asupra tipurilor de acte juridice care sunt supuse transcrierii. Astfel art.711 din Codul de procedură civilă face o enumerare a acestor acte, care sunt:

a)      „toate actele de înstrăinare a proprietăților nemișcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;

b)      toate actele prin care se renunță la aceste drepturi;

c)      toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de locuință;

d)     toate actele prin care se renunță la aceste drepturi;

e)      tranzacțiile asupra drepturilor reale;

f)       ordonanțele de adjudecare;

g)      hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică;

h)      cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani;

i)        extract de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai lung de trei ani.”

„Conform art.1738 Cod civil, între creditori, privilegiile nu produc nici un efect, în privința imobilelor, decât când ele au fost aduse la cunoștința publică, prin inscripție în registrele de publicitate imobiliară și numai de la data acelei inscripții, cu unele excepții”

Sistemul de publicitate reală al Cărții Funciare

Noțiunea de carte funciară poate fi definită în două sensuri, în funcție de ce latură a funcției aceasta este privită, respectiv fie că este vorba despre obiectul propriu-zis, cu denumirea de carte funciară, fie că se face referire la domeniul și materia pentru care a fost reglementat – un sens propriu și unul figurat: ,,Din textele legale reiese că în înțeles restrâns cartea funciară este un înscris autentic și cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și indicarea după caz a drepturilor de creanță, a actelor, a faptelor sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară fie în vederea opozabilității lor față de terți, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate”.

Cartea funciară reprezintă buletinul de identitate al unui imobil din punct de vedere al terților, dar și pentru proprietar însuși, raportat la propriul să drept real. Ea constituie temelia de bază prin intermediul căreia drepturile reale se constituie, se modifică, se transmite sau se sting. În acest mod ea poate oferi informații complete referitoare la condițiile de drept privind obiectul acestor drepturi. Așa se explică cum poate cartea funciară să garanteze siguranța circulației juridice pe piața imobiliară. Este vorba despre informații care vizează atât imobilul în sine, precum localizarea precisă, îngrădiri, vecini, suprafață, valoare economică, cât și informațiile despre identitatea persoanei fizice sau juridice, care este îndreptățită să-și exercite vreun drept asupra bunului. Iar în legătură cu situația juridică sunt oferite detalii cu privire la titlul care susține existența dreptului titularului, la eventualele îngrădiri în ceea ce privește exercitarea acestui drept, la sarcinile care pot greva bunul înscris sau orice alte informații despre care este interesată o terță persoană.

Cu ajutorul publicității imobiliare reale a cărții funciare proprietarul unui imobil este sigur că își poate exercita liber dreptul său înscris în cartea funciară, fără a fi obligat să-l apere în permanență iar terții au certitudinea că raporturile juridice pe care le stabilesc cu proprietarul respectiv sunt legale și că nu vor fi înșelați în buna lor credință. Statul garantând aceste fapte prin publicitatea în cartea funciară ceea ce conferă acestei instituții forță probantă și astfel sunt înlăturate toate incidentele conflictuale de drept, ori acestea sunt prevenite. Cartea funciară oferă date exacte cu privire la măsurătorile cadastrale, ori la identificarea precisă a imobilului în cauză. De aici se poate trage și concluzia că prin cartea funciară se realizează încă o funcție importantă pentru societate, și anume funcția economică. Aceasta îi permite titularului să-și exploateze dreptul în modul cel mai eficient, cunoscând exact valoarea și calitatea acestuia. Dar nu numai proprietarii sunt protejați și avantajați, ci și terții care își pot recupera creanțele de la titularii care sunt siliți să-și vândă bunul pentru a acoperi datoriile.

Noțiuni privind înscrierile în Cartea Funciară

Conform Decretului-Lege nr.115/1938, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri, respectiv întabularea, înscrierea provizorie și notarea. Acesta ar putea fi considerat un înțeles restrâns al noțiunii de înscriere. Iar în sens larg ea include toate tipurile de mențiuni care se pot face în cartea funciară: descrieri, înregistrări și consemnări, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului sau a proprietarilor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor personale,actelor, faptelor și stărilor personale aflate în legătură cu imobilele respective, aradierilor și rectificărilor, până la închiderea tot prin înscris a cărții funciare. Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin

Fig. 3.3. Extras de Carte funciară pentru informare

înscrierea în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea dă naștere,modifică sau stinge drepturi reale și le face opozabile față de terți.

În sistemul cărților funciare, orice operațiune juridică prin care se dorește strămutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din:

un act obligațional (jus ad rem);

un act real ( jus in re);

înscrierea dreptului real în cartea funciară sub condiția întrunirii primelor două cerințe.

„Dacă actul obligațional nu există sau este ineficace sau, după caz, dacă permisiunea de întabulare lipsește, nu poate avea loc transferul ori dobândirea dreptului real imobiliar, chiar dacă a operat înscrierea, întrucât […] existența și validitatea înscrierii sunt independente de existența și valabilitatea raportului juridic obligațional; în sistemul Decretului Lege 115/1938 între părți, înscrierea dreptului real produce efect translativ numai dacă actul sau faptul generator este apt să îl producă”

Clasificarea înscrierilor în cele trei categorii a avut la bază criteriul obiectului lor. Terminologia este întâlnită în cărțile funciare din Transilvania, dar și în dreptul comparat. Astfel, în primul rând întabularea vizează înscrierea drepturilor reale, ca înscriere definitivă; înscrierea provizorie apare ca un soi de întabulare imperfectă, deci cu un caracter nedefinitiv, devenind întabulare propriu-zisă doar în urma justificării; și nu în ultimul rând notarea are în vedere înscrierea actelor și faptelor juridice, a drepturilor personale și a raporturilor juridice aflate în legătură cu imobilele.

Lacuna și deficiența conținutului Legii nr. 7/1996 constă în faptul că, deși a păstrat terminologia în materie, ceea ce a contribuit la menținerea unei legături cu vechiul sistem stabilind o continuitate, nu a reglementat felurile înscrierilor după obiectul lor. Din această cauză pot apărea confuzii care se alimentează din lipsa enunțării acestor denumiri a înscrierilor.

Obiectul înscrierilor în cartea funciară îl formează dreptul de proprietate, cel mai important, dar și celelalte drepturi reale care se pot constitui asupra unui imobil. Toate drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de înscriere, indiferent de natura titularului lor, fie că este vorba de o persoană fizică sau juridică fie că este vorba de imobile care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale, din domeniul public ori privat. Înscrierea acestor drepturi în cartea funciară condiționează opozabilitatea acestora față dee terți; singurele drepturi care devin opozabile și fără înscriere, făcând excepție de la regulă, sunt: succesiunea, accesiunea, vânzarea silită, uzucapiunea, drepturile reale dobândite de către stat sau de către orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâre judecătorească (art.28, alin.1 și 2), la care se mai pot adăuga și dobândirile care se produc prin efectul legii, cum este împroprietărirea (art.92 din Regulament).

Înscrierile care se fac în cele trei părți ale cărții funciare se diferențiază prin natura juridică a elementelor care le caracterizează. Astfel, prima înscriere se concretizează în date topografice și de fapt, cum sunt amplasamentul și vecinătățile corpului de proprietate iar celelalte înscrieri se concretizează în elemente de drept.

Ceea ce caracterizează în comun toate aceste tipuri de înscrieri sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească: “înscrisul original trebuie să îndeplinească cerințele de validitate ale actului juridic pe care îl conține; să aibă deplină putere doveditoare; să arate numele părților; să identifice clar și precis imobilul și dreptul tabular care se înscrie sau se radiază; dacă este întocmit în realitate să fie prezentat în original și în traducere legalizată; dacă este hotărâre judecătorească să fie învestită cu formulă executorie” .

3.4.1. Întabularea

Întabularea reprezintă acea formă de înscriere prin care se modifică starea juridică a unui drept real imobiliar, prin strămutare, constituire sau stingere, cu valoare de titlu definitiv din momentul înregistrării cererii de înscriere, capătă un caracter de opozabilitate față de terți. Așadar obiectul întabulării îl constituie drepturile reale imobiliare, denumite și drepturi tabulare, după felul înscrierii. Iar drepturile tabulare înscrise în cartea funciară alcătuiesc ceea ce jurisprudența și doctrina numesc stare tabulară.

Această înscriere are caracter definitiv nu mai necesită nici un fel de justificare a mențiunilor pe care le cuprinde, comparativ cu înscrierea provizorie. Astfel se poate spune că are o forță probantă deplină, oferind titularului garanție efectivă asupra dreptului său de proprietate. Ea se bazează atât pe elementele de fapt, cât și pe cele de drept.

Legea nr. 7/1996 reglementează cerințele în baza cărora se poate cere întabularea în cartea funciară, în cuprinsul art.43. La fel ca și vechea reglementare a Legii nr.115/1938, întabularea este prezentată împreună cu înscrierea provizorie, cerințele lor fiind cuprinse într-un procedeu tehnic mixt, distincție făcându-se doar la cerințele speciale care trebuie îndeplinite pentru fiecare tip de înscriere în parte.

Întabularea se poate face fie pe baza unui înscris original, fie a expedițiilor actelor notariale, ori a copiilor legalizate după hotărârile judecătorești sau ale autorităților administrative. Aceste înscrisuri trebuie să însoțească cererea de întabulare care se depune la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, pentru a dovedi valabilitatea cerinței pretinse și că se încadrează în normele legale. Odată depus dosarul pentru înscriere, revine în competența registratorului să evalueze dacă sunt îndeplinite integral condițiile impuse pentru admiterea cererii de întabulare și care sunt:

actul juridic trebuie să îndeplinească cerințele de validitate;

are deplină putere doveditoare;

cuprinde numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul printr-un identificator unic;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă a fost întocmit într-o altă limbă decât limba română.

În situația în care întabularea se bazează pe hotărâre judecătorească, aceasta trebuie să fie definitivă (art.46 Legea 7/1996). “În cazul hotărârilor judecătorești conform art.22 din Legea 7/1996, întabularea în cartea funciară se face numai în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, condiție care nu este îndeplinită dacă hotărârea în temeiul căreia a fost solicitată întabularea a fost casată prin admiterea recursului de Curtea Supremă de Justiție cauza fiind trimisă spre rejudecare” . Hotărârea se va prezenta în copie legalizată, cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.

Registratorul admite sau respinge cererea de întabulare în funcție de cum au fost îndeplinite sau nu cerințele arătate. Atunci când cererea de întabulare este respinsă, registratorul consemnează motivele într-o încheiere de carte funciară. “Încheierea de admitere sau respingere, motivată în fapt și în drept se menționează

pe cererea de înscriere, se notează în cartea funciară și se comunică din oficiu, în termen de 20 zile de la data pronunțării și nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii” .

Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, după cum petitorul consideră că a fost sau nu nedreptățit. Aceste căi de atac sunt cele de drept comun . Astfel prin apel depus la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, care se înscrie în registrul de intrare, se notează în partea a treia a colii și se înaintează sub forma unui dosar, tribunalului judecătoresc spre soluționare. Sau printr-un eventual recurs, care se judecă la unitatea de apel și se comunică din oficiu Biroului de carte funciară pentru a fi și el înscris.

3.4.2. Înscrierea provizorie

Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândește, modifică sau stinge un drept real imobiliar, sub condiția și în măsura justificării sale ulterioare. Înscrierea provizorie este forma de înscriere prin intermediul căreia are loc transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar și care trebuie justificată pentru a putea deveni opozabilă față de terți. Această înscriere mai este cunoscută în doctrină și în practica judiciară sub denumirea de prenotare sau sau întabulare imperfectă, fiind într-un fel, premergătoare întabulării, în anumite cazuri, în funcție de rolurile pe care le îndeplinește. Este vorba despre întabulare imperfectă atunci când înscrierea provizorie se realizează în locul întabulării deoarece, conform art.43-51: înscrisul original nu îndeplinește cerințele necesare întabulării, dar îndeplinește cerințele impuse de înscrierea provizorie; se bazează pe o hotărâre judecătorească nedefinitivă, spre deosebire de întabulare unde este nevoie de o hotărâre judecătorească definitivă; trebuie radiat dreptul de ipotecă dacă debitorul a consemnat suma datorată sau suma maximă când ipoteca s-a înscris pentru o astfel de sumă, cu accesoriile aferente.

Asemănător cu situația întabulării și înscrierea provizorie se poate cere, conform art.43 Legea nr.7/1996, în baza unui înscris original, a expedițiilor actelor notariale și a copiilor legalizate după hotărârile judecătorești sau ale autorităților administrative. Și de această dată înscrierea are loc doar dacă înscrisul original îndeplinește cerințele de validitate ale actului juridic, respectiv cerințele de fond și de formă, pentru a putea căpăta valoarea unui act juridic cu putere doveditoare conform dreptului comun. În înscris apare numele părților, atât ale celor împotriva cărora se face înscrierea, cât și ale celor în favoarea cărora se face înscrierea, este bine individualizat imobilul în cauză, arătându-se totodată și dreptul în legătură cu care se face înscrierea.

În situația în care înscrisul s-a întocmit într-o altă limbă decât limba română, acesta urmează a fi tradus în limba română și legalizat ca atare. Și la înscrierea provizorie sunt prevăzute câteva cerințe speciale care o condiționează și care diferă în funcție de actul juridic care stă la baza ei. Sunt două situații, conform art. 31 din Legea 7/1996, și anume când înscrierea provizorie are la

bază un înscris original sau o hotărâre judecătorească. Dacă este vorba de un înscris original, acesta trebuie să îndeplinească, cum am mai precizat, condițiile minime prevăzute de lege și la întabulare, prevăzute de art.43-44 și 49 din Legea nr.7/1996. În cazul în care înscrierea provizorie se întemeiază pe o hotărâre judecătorească, care nu este definitivă și irevocabilă, aceasta se poate efectua doar dacă partea împotriva căreia se cere înscrierea a fost obligată să strămute, să constituie sau să stingă un drept real imobiliar sau dacă cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea garanție ipotecară, conform art.50 din Legea 7/1996. Pentru ca înscrierea provizorie să aibă efect de opozabilitate față de terți trebuie să fie justificată ulterior. Justificarea se realizează prin întregirea, completarea actelor și documentelor, pentru ca apoi să poată avea loc, în această bază, întabularea. “Justificarea își întinde efectele asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei, nejustificarea atrăgând, la cererea celui interesat radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia” Această justificare se poate realiza în trei forme: fie prin declarație scrisă a persoanei care admite înscrierea provizorie, fie prin hotărâre judecătorească de admitere a acțiunii în justificarea înscrierii provizorii, dacă persoana ce trebuie să dea declarația de transformare a înscrierii provizorii în întabulare refuză acest lucru, fie prin hotărâre judecătorească definitivă, atunci când înscrierea provizorie s-a realizat în baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive.

Acțiunea în justificarea înscrierii provizorii este asemănătoare cu acțiunea în prestație tabulară, distincția constând în faptul că prima acțiune are în vedere transformarea înscrierii nedefinitive într-o înscriere definitivă, iar reclamantul este înscris provizoriu în cartea funciară, în timp ce prin a doua acțiune se urmărește obținerea unei înscrieri în cartea funciară. Această formă de înscriere doar prin justificare poate oferi stabilitate juridică și garanția protecției titularului dreptului de proprietate care a cerut înscrierea în cartea funciară. Înscrisul original atestă faptul că s-a realizat condiția suspensivă, iar hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă vine să dea forță probantă înscrierii, ceea ce oferă celui interesat siguranța că este protejat de o eventuală întabulare în favoarea unui terț. Nu întotdeauna cel care dorește să se realizeze înscrierea dreptului său dispune de situația juridică care să-i permită realizarea acestui lucru, fie din propria vină, fie datorită altor cauze.Înscrierea provizorie pregătește într-o oarecare măsură calea pentru înscrierea definitivă definită întabulare.“Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferii acestei înscrieri în momentul în care va deveni definitivă adică atunci când se va transforma în întabulare, data și rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie”.

Art. 57 din Legea 115/1938 Dacă înscrierea provizorie se justifică, se vor radia toate înscrierile făcute împotriva celui întabulat (antecesorul tabular); dacă însă, înscrierea provizorie nu se justifică, se vor radia împreună cu înscrierea provizorie toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.

3.4.3. Notarea

Notarea reprezintă cea de-a treia formă de înscriere și constă în înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice care au strânsă legătură cu drepturile tabulare, precum și cu titularii acestora. Tot notarea cuprinde și mențiuni referitoare la litigiile ivite în legătură cu drepturile tabulare și le face opozabile terților sau numai le aduce la cunoștința acestora, într-un sens informativ. Acest tip de înscriere se clasifică în două categorii: notări declarative (efectele lor sunt independente față de înscrierea în cartea funciară) și notări constitutive (efectele lor juridice depind de înscrierea în cartea funciară, cum ar fi interdicțiile de grevare, înstrăinare etc.). Ca obiect al notării pot fi menționate acele împrejurări care se referă la situația juridică personală a celui care deține un drept tabular, drepturi personale, diferite alte raporturi juridice (închirierea, cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de trei ani, intenția de a înstrăina sau greva, contractele de leasing imobiliar) și anumite acțiuni în justiție privitoare la imobilul înscris în cartea funciară, drepturile de creanță etc. “Legea nr. 115/1938 a prevăzut cerințe riguroase la întabulare și înscrierea provizorie, întrucât aceste înscrieri produc efecte formative de drepturi reale imobiliare, pe când la notare a prevăzut cerințe minime, întrucât efectele acestei înscrieri sunt numai informative și de opozabilitate” . Conform art.1 din Legea nr. 7/1996 trebuie și pot fi supuse notării doar anumite drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice cu privire la imobilele cuprinse în cartea funciară. La această cerință se mai adaugă încă una, cu un caracter mai restrictiv, în comparație cu prima cerință, și care constă în aceea că pot forma obiectul notării și orice fapt, drept personal sau alte raporturi juridice și acțiuni a căror notare este permisă de către lege, conform art.81 pct.27. Această ultimă cerință face trimitere la cazurile de notare care au fost prevăzute și în alte legi și acte normative decât cazurile prevăzute în Decretul-Lege nr.115/1938. După caz, notarea are ca efect fie realizarea opozabilitătii față de terți, fie informarea terților interesați. În ceea ce privește opozabilitatea față de terți, există câteva proceduri susceptibile de notare și care sunt opozabile chiar și-n lipsa ei, și anume:

„- Declarația de faliment

– Sentința prin care se declară falimentul poate fi înscrisă, dar nu este o procedură obligatorie.

– ,,Declarația de utilitate publică a exproprierii. Poate fi notată în cartea funciară în baza hotărârii judecătorești de expropriere, pe această cale asigurându-se publicitatea exproprierii.

Notarea dobândirii terenului prin împroprietărire (art.82 pct.5 din Decretul-Lege nr. 115/1938)” . Iar cu scop informativ pentru terțele persoane pot fi amintite: notarea statutului juridic al titularului dreptului înscris în cartea funciară (stare de minoritate punere sub inerdicție); notarea sarcinilor reale ce grevează drepturile tabulare de proprietate (uz, uzufruct, servitute, abitație și ipotecă); notarea intenției proprietarului tabular de a înstrăina sau greva imobilul; notarea dreptului de preemțiune; notarea antecontractului; notarea unor acțiuni în justiție (acțiuni privitoare la drepturile tabulare).

CAPITOL IV. Noțiuni de cadastru economic

,,Pământul reprezintă o avuție națională și de aceea stabilirea corectă a valorii sale este o prioritate de necontestat.”

4.1. Importanța evaluării

Pământul, materie și corp istorico-natural este bunul economic cel mai de preț, deoarece răspunde unor multiple și variate nevoi omenești. Terenul poate fi cu sau fără construcții. Cel fără construcții poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane și poate avea potențial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidențial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinații specializate.

În anul 1950 de W.C. Visser a propus denumirea de ,,evaluarea terenurilor”, iar în 1998 Stewart definea domeniul evaluării terenurilor ca fiind ,,aprecierea capabilității terenurilor pentru utilizarea lor de către om în domeniul agriculturii, silviculturii, construcțiilor, hidrologiei, planificării regionale, recreării, etc.”

Evaluarea terenurilor reprezintă o activitate esențială, centrală a managementului terenurilor, domeniu a cărei importanță crește în ultima perioadă atât în lume, cât și în țara noastră, mai cu seamă în condițiile tranziției înspre o economie de piață funcțională. De asemenea reprezintă o operațiune complexă de stabilire și caracterizare naturalistică a terenurilor, respectiv a totalității condițiilor și factorilor de mediu ce se manifestă pe o anumită suprafață terestră, printr-un sistem de indici tehnici și note de bonitare și determinarea capacității de producție a terenului astfel definit pentru diferite folosințe și culturi, în cazul unei anumite tehnologii, în scopul caracterizării sale calitative și valorice. Evaluarea terenurilor presupune aprecierea performanțelor acestora pentru folosire în scopuri specifice, implicând compararea între terenuri pentru o utilizare dată și/sau compararea variantelor de utilizare.

Evaluarea terenurilor este de competența profesională a evaluatorului de proprietăți imobiliare.

Evaluatorul este persoana fizică cu bună reputație profesională, responsabilă pentru elaborarea și/sau supervizarea rapoartelor de evaluare, pentru care poartă responsabilitatea directă și care îndeplinește următoarele condiții:

Este absolvent cu studii complete al unei instituții de învățământ superioare de 3, 4 sau 5 ani și/sau a absolvit studii post universitare în domeniul evaluării;

Și-a aprofundat cunoștințele profesionale printr-un program relevant de pregătire continuă;

Deține suficiente cunoștințe și experiență locală;

Îndeplinește toate cerințele legale, etice și contractuale legate de lucrarea de evaluare.

,,Răspunderea față de client depinde de înțelegerea de către evaluator a obiectivului clientului (utilizarea intenționată) în comandarea evaluării. Scopul evaluării determină tipul valorii.

Evaluatorul nu trebuie să accepte condiții de angajare a evaluării care limitează amploarea evaluării la un nivel la care rezultatele acesteia nu sunt credibile în contextul utilizării desemnate. Evaluatorul nu trebuie să accepte utilizarea desemnată a unei evaluări sau obiectivele unui client care să conducă la obținerea de rezultate părtinitoare.”

Fig. 4.1. Evaluatorul și activitatea de evaluare

4.2. Scopurile evaluării și tipurile de valori

Scopul oricărei evaluări este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evaluării de piață presupune existența mai multor valori ale unui și același bun.

Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu există o definiție univoc acceptată. Apariția și existența valorii este determinată de următoarele atribute:

utilitatea – capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului și de a aduce satisfacție de la posesiunea lui;

raritatea – valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit.

4.2. Obiectul evaluării: terenul

,,Contabilitatea terenurilor se ține pe două categorii distincte, și anume: terenuri și amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunr evidențiate, de regulă, pe următoarele grupe: terenuri agricole și silvice, terenuri fără construcții, terenuri cu zăcăminte, terenuri construite.” Terenurile sunt înregistrate de către contabil la intrarea în patrimoniu, la o valoare stabilită potrivit legii, în funcție de suprafață, clasele de fertilitate, amplasament, etc., la costul de achiziție sau valoarea de aport, după caz, iar problema stabilirii valorii terenului și a prețului este complexă. Pentru estimarea valorii unui teren sau a amenajărilor și construcțiilor sau îmbunătățirilor aduse acestuia este nevoie de o evaluare care poate fi asumată de evaluator în aceste cazuri, este realizată o descriere și o analiză completă a terenului. Terenul poate fi de doua feluri: cu sau fără construcții. Cel fără construcții poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură, acesta poate fi amplasat în zone rurale, suburbane sau urbane și poate avea potențial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidențial, industrial, comercial, în agricultură.

Un amplasament reprezintă un teren îmbunătățit, care este pregătit să fie dat în folosință pentru un anumit scop, un amplasament poate să aibă amenajări aduse în interior și exterior, pregătindu-l corespunzător pentru dezvoltare sau pentru scopul propus.

Descrierea terenului sau amplasamentului urmând să se facă după o analiză care alcătuiește un studiu amănunțit asupra datelor efective în relație cu caracteristicile învecinărilor care creează, micșorează sau măresc utilitatea și prezența pe piață comparativ cu alte terenuri și amplasamente de același tip aflate în competiție.

4.3. Metode de evaluare a terenului

4.3.1. Metoda proporției

Această metodă se bazează pe principiul echilibrului care afirmă că există un raport tipic, între valoarea proprietății și valoare terenului, pentru anumite proprietăți și anumite localizări. Se aplică în cazul terenurilor care sunt ocupate de clădiri, pornind de la premisa existenței unui anumit raport între valoarea terenului și valoarea proprietății, iar dacă valoarea construcției se cunoaște ,,atunci se poate estima valoarea terenului pornind de la un raport care se consideră că există între cele două mari componente. Este mai nesigură datorită raportului foarte schimbător dintre valoare clădirii și cea terenului.”

4.3.2. Metoda comparației directe

În cazul în care, există o piață a terenurilor unde aceste bunuri au fost cumpărate sau vândute, atunci prețul de vânzare pe unitate de măsură este deja determinat de evaluator și trebuie doar să particularizeze în vederea utilizării lui. Evaluatorul trebuie să găsească elemente de similitudine între caracteristicile terenului vândut și cele ale terenului estimate pentru a avea certitudine că prețul practicat este cel corect al pieței. Astfel sunt necesare compatibilități privind localizarea, condițiile de finanțare sau de vânzare, caracteristicile fizice ale amplasamentului, iar evaluarea se va face pe baza datelor tranzacțiilor anterioare deoarece experiențele trecute poate aduce la concluzii credibile, acceptate și de vânzător precum și de cumpărător.

Pe baza anumitor criterii de comparabilitate se face comparația, fiind avute în vedere 10 elemente:

dreptul de proprietate transmis;

condițiile de finanțare;

condițiile de vânzare;

condițiile pieței;

restricțiile legale;

localizarea;

caracteristicile fizice și geo-tehnice;

caracteristicile economice;

utilitățile disponibile;

utilizarea actuală.

În ceea ce privește metodologia evaluării, aceasta constă în parcurgerea următorilor pași:

analiza pieței de terenuri și identificarea tranzacțiilor cu proprietăți similare;

verificarea corectitudinii datelor;

stabilirea criteriilor datelor;

comparația propriu-zisă;

utilizarea corecțiilor de piață;

analiza rezultatelor;

formularea opiniei evaluatorului.

4.3.3. Metoda parcelării

Este utilizată metoda parcelării în situațiile în care foma cea mai bună de utilizare a terenului o reprezintă parcelarea lui, iar informațiile de pe piață confirmă evaluatorului impresia aceasta. Principiul acestei metode constă în analiza comparativă între valorile parcelelor deja construite cu cele în curs de amenajare raportate la rata de vânzare a parcelelor pe piață și la durata ridicării construcțiilor pe aceste parcele.

4.3.5. Metoda repartizării

,,Metoda repartizării (alocării) valorifică principiul echilibrului și conceptul de contribuție, care consideră că anumite tipuri de proprietăți imobiliare, conținând în special construcții noi, situate în anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport între valoarea terenului și valoarea proprietății. Cu cât construcțiile au o vechime mai mare, cu atâta cest raport va avea valori mai mari. Deși nu are o relevanță deosebită, rezultatul aplicării metodei constituie un indiciu util al valorii în condițiile în care pe piață s-a înregistrat un număr scăzut de tranzacții cu terenuri libere”.

4.3.6. Metoda extracției

Metoda extracției este considerată o variantă a metoda alocării. Acesta pornește de la relația simplă care există între întreg adică valoarea întregii proprietăți, una din cele două componente (valoarea construcției) și componenta rămasă (valoarea terenului). În acest fel dacă se știe prețul întregii proprietății precum și valoarea clădirii, prin diferență se află valoarea terenului. În acest caz, se presupune cunoscută valoarea amenajărilor terenurilor.

4.3.7. Metoda reziduală

„În cazul acestei metode, pentru început, se determină valoarea construcțiilor, actuală sau ipotecă, care reprezintă cea mai bună utilizare, pe baza diferenței dintre venitul net de exploatare (obținut la nivelul chiriei de pe piață) și cheltuielile de operare. În continuare, se identifică partea din venituri, ce poate fi atribuită clădirii, restul fiind generat de teren. Acest venit se capitalizează la rata de capitalizare de pe piață, valoarea rezultată fiinf considerată vaoarea terenului”.

4.3.8. Metoda celei mai bune utilizări

Acest concept reprezintă un element de referință în analizele de evaluare, iar importanța acestui model este recunoscută și de menționarea lui în standardele internaționale IVSC și EVS.

Definiția dată de Institutul American de Evaluare și care a fost reluată în standardele internaționale IVSC, europene EVS și cele naționale de evaluare este: cea mai bună utilizare a terenului este aceea care este cea mai profitabilă dintr-o utilizare continuă și pentru care proprietatea este adaptată și dorită sau pentru care se presupune că va avea cerere într-un viitor apropiat. În estimarea celei mai bune utilizări a terenului sunt avute în vedere patru situații de analiză:

utilizarea este fezabilă financiar, adică caracteristicile cererii și ofertei pe piață indică un potențial ridicat pentru utilizarea profitabilă a terenului;

utilizarea este permisibilă legal, nespeculativă sau conjuncturală;

utilizarea este fizic posibilă, în ceea ce privește mărimea terenului, forma, localizarea și topografia lui;

utilizarea este maxim productivă, ceea ce înseamnă că va aduce cel mai mare venit la cel mai mare câștig.

Capitolul VI. Bibliografie

Gh. Tămâioaga, Daniela Tămâioagă: ,,Cadastrul general și cadastrele de specialitate”, ed. Matrix rom, Bucuresti 2005

Boș N. – Cadastru general – Editura ALL BECK București 2003

Badea Gh. – Cadastru, Editura Conspress, București, 2013.

Mancia Aurora, „Evaluări imobiliare”, Ed. Universității din Oradea, 2009;

Ișfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, București, 2006

Asociația Națională a Evaluatorilor din România ,,Standardele de evaluare a bunurilor” –București, ediția 2017

Bucătaru Dumitru,”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iași, 2011

Ștefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, București, 2001

Mircea Miclea ,,Cadastrul și cartea funciară” Ed. All, 1995

Ioan Sabău-Pop, Drept civil. Drepturi reale – sinteză teoretică și practică, U.P.M.,2004 Nicolae Boș, Cartea funciară și expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Back, 2003

Eugen Chelaru ,,Curs de drept civil. Drepturi reale principale’’, Ed. All Beck, 2000

Florin Scrieciu, Tratat teoretic și practic de drept funciar, vol. I, Ed.Lumina Lex,

Nicolae Boș, Cartea funciară și expertiza tehnică topo-cadastrală, Ed. All Back, 2003

Aurelia Rusu „Publicitate imobiliară. Cărțile funciare. Practica judiciară”, Ed. AllBeck, București.

Ioan Sabău-Pop, Drept civil. Drepturi reale – sinteză teoretică și practică, U.P.M.,2004

Curtea de Apel Cluj, dec. civ. Nr.2752 din 11.12.2001, Rev. Curierul Judiciar, nr.1/2003

Ioan Sabău-Pop, Considerații generale privind publicitatea imobiliară. Necesitatea, obiectivele și rolul publicității imobiliare, Revista Curentul juridic, nr.3-4, 2002, Târgu Mureș

Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar. Amenajarea teritoriului și protecția mediului, Ed.Lumina Lex, 1999

http://www.creeaza.com/legislatie/cadastru-topografie/Aspectele-cadastrului-Functiil125.php accesat la data de 01.06.2017, ora 22:58

http://www.euroavocatura.ro/legislatie/1255/Legea_cadastrului,_Actualizata_2017__LEGEA_nr__7_1996_a_cadastrului_si_a_publicitatii_imobiliare accesat la data de 02.06.2017, ora 13:21

https://www.google.ro/search?q=clasificarea+terenurilor+dupa+destinatii&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwi-ubanpMfUAhXsJ8AKHcxGDpgQ_AUICigB&biw=1366&bih=662#imgrc=wRH-rTSCVwZdOM: accesat la data de 18.06.2017, ora 14:27

http://www.expertcadastru.ro/blog/85-lista-de-coduri-privind-tipurile-de-proprietate-destinatie-categoria-de-folosinta-destinatia-constructiilor.html, accesat la data de 18.06.2017, ora 13:06

16. http://nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gme_630.pdf, accesat la data de 01.06.2016, ora: 16:05;

17. http://www.raport-evaluare.ro/raport-evaluare-imobiliara/raport-de-evaluare-teren/, accesat la data de 01.06.2016, ora: 17:05;

18. nou.anevar.ro/sites/default/files/page-files/gev_630_td150118.doc, accesat la data de 01.06.2016, ora: 17:35;

19.www.unnpr.ro/expertize/expertize_2009/…/Anex_2_eval_terenuri_09.doc, accesat la data de 01.06.2016, ora: 17:55;

20. http://www.evalis.ro/?metode-de-evaluare-terenuri, accesat la data de 01.06.2016, ora: 18:15;

21.http://usabtm.ro/utilizatori/agricultura/file/organizare/cadastru/Tarau%20Dorin/Evaluarea%20proprietatilor%20imobiliare/Note%20curs%20Evaluarea%20proprietatilor%20imobiliare.pdf, accesat la data de 01.06.2016, ora: 18:15.

https://www.google.ro/search?q=sinet+domnesc&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjzge6c39jUAhXJPxoKHfLlAikQ_AUICigB&biw=1366&bih=662#tbm=isch&q=hrisov&imgrc=b7t8vZX1IEynvM: accesat la data de 25.06.2017, ora 10:09

https://www.google.ro/search?q=ocolnita&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwji6Z_v8dbUAhVFWRQKHcTmCJ8Q_AUICigB&biw=1366&bih=662#imgrc=p_zBMUlmhCKqiM: accesat la data de24.06.2017, ora 15:43

http://www.euroavocatura.ro/dictionar/4457/Lege

http://www.expertpai.ro/legislatie3.php

http://sorincurpan.ro/wp-content/uploads/2012/12/Dreptul-si-proprietatea.-Dreptul-de-proprietate.pdf accesat la data de 18.06.2017, ora 17:40

https://lege5.ro/Gratuit/gy3dgmbu/legea-fondului-funciar-nr-18-1991 accesat la data de 18.06.2017, ora 18:17

http://evaluare-active.ro/drept-de-proprietate-definitia-caracteristici.htm accesat la data de 18.06.2017, ora 19:18

https://www.imobiliare.ro/articole/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti_db/ accesat la data de 18.06.2017, ora 20:35

http://www.juspedia.ro/1249/dreptul-de-proprietate-comuna-in-devalmasie/ accesat la data de 18.06.2017, ora 20:35

http://www.raspunsurijuridice.ro/proprietatea-rezolubila-si-proprietatea-anulabila/ accesat la data de 18.06.2017, ora 20:35

http://www.drept.hyperion.ro/attachments/article/29/Drept%20civil%20-%20Drepturile%20reale%20-%20modul%20de%20curs.pdf accesat la data de 18.06.2017, ora 20:35

http://legeaz.net/noul-cod-civil/art-750-dreptul-de-abitatie-uzul-si-abitatia 18.06.2017, ora 22:39

http://www.raspunsurijuridice.ro/dreptul-de-uz-si-dreptul-de-abitatie/18.06.2017, ora 00:45