Operatiuni Bancare Privind Acordarea de Credite Pentru Persoane Fizice Retail Banking

Cuprins

INTRODUCERE

Economia de piață presupune în mod necesar existența unui sistem bancar care să asigure mobilizarea tuturor disponibilităților monetare ale economiei și orientarea lor temporară în desfășurarea de activități economice eficiente.

Prin activitatea desfășurată de bănci, de colectare de resurse financiare concomitent cu plasarea acestora spre unitățile care resimt nevoi temporare suplimentare, acestea îndeplinesc un rol important de intermediere bancară. În acest sens, creditul devine instrument activ în stimularea dezvoltării economiei, prin intermediul lui încurajându-se acțiunea anumitor fenomene, în funcție de obiectivele urmărite a se realiza.

Creditul este indispensabil economiei, de aceea modul de acordare a acestuia are o importanță majoră, aici intervenind funcția băncii de analist financiar pentru a orienta resursele spre cele mai eficiente plasamente.

Evoluția ultimilor ani au condus la modificări structurale atât pe partea cererii de credite, cât și pe partea ofertei. Procesul de restructurare a economiei împreună cu modificarea comportamentului populației acționează pe partea creșteri cererii de creditare atât în scopul consumului cât și pentru investiții. Restructurarea și privatizarea sectorului bancar, precum și creșterea competiției în contextul alinierii la practicile europene acționează în sensul expansiunii ofertei de creditare. De aici rezultă că procesul de creștere a creditului bancar acordat populației are suport sustenabil atât din partea cererii, cât și a ofertei.

Ritmul de creștere semnificativă a creditului, precum și dirijarea dinamici cu preponderență spre populație reprezintă caracteristici întâlnite în ultimi ani în România.

Dezvoltarea creditului acordat populației a fost susținut de creșterea puterii de cumpărare a populației, în ultimi ani, pe fondul sporului de salarii reale, a intrării de capital în țară de la populația plecată în afara granițelor țării, scăderii inflației și reducerii șomajului.

Am ales această temă ținând cont de faptul că economia de piață nu poate funcționa fără credite, banca urmărind să asigure, prin intermediul creditului, echilibrul economic general.

Lucrarea de față este structurată pe 3 capitole.

În Capitolul I, intitulat “Considerații generale privind creditarea bancară a populației”, sunt prezentate principalele caracteristici ale creditelor bancare acordate persoanelor fizice, precum și evoluția și perspectivele creditului în România.

Cel de-al doilea capitol “Creditul ipotecar – sursă de finanțare a achizițiilor și construcțiilor de locuințe”, urmărește evoluția și implicațiile creditului ipotecar în România cât și în țările dezvoltate.

„Studiu de caz” privind acordarea unui credit de către Raiffeisen S.A constituie ultimul capitol al lucrării de licență, în care am prezentat cererea unei persoane fizice pentru un credit.

Lucrarea de licență se încheie cu concluziile pe care mi le-am exprimat în urma anlizei realizate prin studiul unor lucrări de specialitate și a legislației în vigoare existente în România.

CAPITOLUL I

Considerații generale privind creditarea bancară a populației

1.1 Creditul bancar – resursă de finanțare a nevoilor populației

Creditul sau relația de credit reprezintă o categorie importantă a relațiilor economice de piață. Operațiunile economice din care decurge această relație sunt: vânzarea de mărfuri sau prestarea de servicii a căror plată urmează să se facă la o dată ulterioară, numită scadență și acordarea de împrumuturi în bani unor persoane fizice pe o perioadă determinată.

Potrivit prevederilor Legi bancare nr. 58/1998 prin credit se înțelege “orice angajament de plată a unei sume de bani în schimbul dreptului la rambursarea sumei plătite, precum și plata unor dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această sumă sau orice prelungire a scadenței unei datorii și orice angajament de achiziționare a unui titlu care încorporează o creeanță sau a altui drept la plată a unei sume de bani”.

Creditul reprezintă o categorie economică, ce exprimă relații de repartiție a unei părți din PIB sau din venitul național, prin care se mobilizează și se distribuie disponibilitățile din economie și se creează noi mijloace de plată, în scopul satisfacerii unor noi nevoi de capital și al realizării unor obiective ale politici economice.

În concepția cunoscutului monetarist român, profesor Victor Slăvescu, creditul și operația de credit constituie acest fapt economic atunci când este vorba de cedarea unei sume de bani efectuată la un moment dat din partea unui subiect economic în folosința altui subiect economic, cu obligația pentru acesta din urmă de a restitui mai târziu la un termen fixat suma primită plus o sumă de bani care se cheamă interes sau dobândă.

Creditul bancar este o operațiune prin care debitorul intră în posesia imediată a resurselor împrumutate în schimbul unei promisiuni (care capătă de cele mai multe ori formă scrisă) irevocabile de a rambursa la o dată și în condiții prestabilite suma respectivă.

Creditul bancar reprezintă forma cea mai extinsă de credit. Creditul bancar poate fi acordat atât de bănci, cât și de instituții financiare și de credit și acoperă orice necesitate a debitorului, în condițiile stabilite cu banca. Prin urmare, există o mare varietate de credite bancare care se deosebesc între ele după obiectul creditului, după modalitatea de garantare, după destinație, etc. Creditul bancar este un credit pe bani.

Categoria cea mai larg răspândită este creditul bancar, prin care se „injectează” un volum suplimentar de mijloace de plată prin circuitele economico-financiare.

Sfera creditului bancar s-a lărgit foarte mult, pe măsura dezvoltării, societății, ajungând să reprezinte una dintre cele mai uzuale modalități și forme de creditare, între altele și prin faptul că băncile dispun de active deosebit de mari pe care urmăresc să le valorifice pe calea dobânzilor în urma împrumuturilor ce le contactează într-un volum tot mai sporit populației.

Creditul bancar și în general activitatea băncilor implicate în toată activitatea vieții economice constituie un domeniu deosebit de propice nu numai pe plan economic, dar și social, politic al perioadei de tranziție.

Funcția de bază a unei bănci în economie este creditarea, funcție care le conferă băncilor responsabilități majore privind promovarea unei economii bazate pe criteriul rentabilității și eficienței.

Creditarea reprezintă componenta cea mai importantă a operațiunilor de plasament ale băncilor, atât din punct de vedere al volumului de activitate, cât și al participării la realizarea profitului bancar.

Pentru mulți observatori principala operațiune bancară este creditarea. Într-adevăr, între plasamentele băncilor, pe primul loc se situează creditele. Creditarea este o activitate de bază într-o bancă, care dacă este practicată corect aduce profituri importante.

Activitatea de creditare a unei bănci este posibilă dat fiind faptul că aceasta este, în esență, o instituție de intermediere dintre cei care au fonduri disponibile și cei care au nevoie de fonduri.

Datorită faptului că la acordarea creditului prin bănci este verificat modul cum urmează a fi utilizată suma primită de către beneficiari, creditul joacă un rol de diminuare a inițiativelor păguboase, nerentabile.

Creditul acordat populației a constituit segmentul cel mai dinamic al creditului neguvernamental. Creșterea extrem de rapidă a creditelor acordate populației a avut consecințe pozitive asupra sistemului bancar românesc. Creșterea a fost facilitată de extinderea cererii populației pentru creditele imobiliare și de consum, de diversificarea ofertelor și creșterea atractivității produselor bancare și nu în ultimul rând, de aprecierea monedei naționale.

În general nevoia de creditare a populației apare din lipsa veniturilor proprii destinate achiziționării de bunuri de consum, de locuințe precum și a altor necesități cotidiene.

Creditele pentru persoanele fizice sunt mai puțin rentabile pentru bănci și doar dinamica celorlante piețe a determinat băncile să se extindă și în domeniul creditului acordat populației. Acesta credite de valori mici sunt și foarte bine diversificate în portofoliul de destinații, garanții și debitori.

Creditarea populației s-a realizat în mod dominant prin intermediul sectorului bancar, ponderea creditelor bancare în totalul datoriei populației înregistrând o creștere semnificativă la sfârșitul anului 2004.

Prin finanțarea consumului și prin crearea unor instrumente și tehnici, creditul a devenit o prezență indispensabilă în viața populației în orice țară civilizată (creditul de consum, ipotecar etc).

Creditul are o importanță deosebită în economie deoarece, prin însăși natura lui, contribuie la creșterea vitezei de rotație a banilor, la multiplicarea monedei scripturale, la reluarea permanentă a fondurilor.

Creditul participă la funcționarea mecanismului economic, la desfășurarea relațiilor de producție, îndeplinind roluri și funcții însemnate în viața economică:

contribuie, alături de alți factori, la asigurarea stabilității prețurilor, la stimularea dezvoltării producției și a circulației mărfurilor, a concurenței;

permite accelerarea concentrării capitalurilor, sporind acțiunea productivă a acestora, și totodată, mijlocește redistribuirea lor între diferite ramuri, subramuri și domenii de activitate;

contribuie la finanțarea deficitelor bugetare, la promovarea relațiilor economice internaționale prin diferitele sale forme, mai ales în comerțul exterior, cu predilecție pentru stimularea exportului și pentru derularea normală a operațiilor de import-export.

A utiliza creditul în mod rațional și eficient constituie un puternic factor de diminuare a fenomenului inflaționist și chiar de lichidare treptată a acestuia.

Din literatura studiată, am desprins ideea că piața creditului este cea care mobilizează și redistribuie fondurile bănești disponibile, și fructifică aceste resurse, realizează legătura financiară între creditor și debitor și pe cea comercială între vânzător și cumpărător, și fluidizează, astfel, sistemul economic, ceea ce conferă creditului un rol important în realizarea echilibrului economic.

Produse bancare de creditare a persoanelor fizice

Băncile acordă persoanelor fizice o gamă variată de credite, mai ales creditele de consum, pentru finanțarea achiziționării unor bunuri de folosință îndelungată sau pentru locuințe. Acordarea acestor tipuri de credite presupune existența unor garanții certe.

Principalele forme ale creditului acordat persoanelor fizice de către băncile comerciale are în principal, trei mari destinații: finanțarea construirii sau achiziționării unei locuințe, cumpărarea unor bunuri de folosință îndelungată și credite pentru nevoi personale nenominalizate.

La aceasta se mai adaugă și unele forme de creditare a studiilor pentru elevi și studenți, precum și, mai nou, creditarea de trezorerie ce se poate efectua prin intermediul cărților de credit și care este acordată de bănci clienților persoane fizice care se bucură de o bună reputație.

Tipurile de credite acordate de bănci sunt în continuă diversificare în concordanță cu cerințele clienților.

Principalele caracteristici ale creditelor acordate persoanelor fizice de către băncile comerciale din România sunt:

Creditele de trezorerie (punte) sunt credite acordate persoanelor fizice, pe termen scurt, de regulă proprietarul legal a unei locuințe, care solicită o finanțare temporară, cel puțin 180 de zile, în scopul achiziționării altei proprietăți imobiliare procedând la vânzarea celei deținute inițial. Suma provenită din vânzarea locuinței va fii utilizată la rambursarea creditului și a dobânziilor corespunzătoare.

Creditul se acordă în limita a 80% din valoarea de garanție a imobilului deținut inițial, rezultată din raportul de evaluare.

Credite de trezorerie pentru plata unor tratamente medicale, precum și plata unor forme de școlarizare sunt credite acordate persoanelor fizice pe termen de cel mult un an pentru plata unor tratamente medicale sau achitarea unor forme de învățământ.

Credite de trezorerie, nenominalizate, se acordă persoanelor fizice pe termen de maxim un an, în limita a 6 salarii/pensii. Condiția de acordare a creditului e ca solicitantul să aibă cont curent deschis la bancă.

Credite pentru cumpărarea de bunuri de echipament menajer, noi, se acordă persoanelor fizice pe termen de maxim 3 ani pentru:

bunuri electronice ( aparatură audio-video, computere, telefoane etc.);

aparate menajere ( frigidere și combine frigorifice, aragaze, mașini de spălat, aspiratoare etc.);

mobilă;

alte bunuri și echipamente menajere;

Aceste credite sunt garantate de venitul lunar al clientului și al garanților lui. Astfel se asigură realizarea integrală a prețului către furnizor, la livrarea mărfurilor și degrevează furnizorul de preocupări legate de încasarea prețului.

Credite pentru cumpărarea de materiale de construcții, obiecte și instalații sanitare se acordă pentru refacerea și modernizarea locuințelor sau a altor spații, pe termen de până la 2 ani.

Credite pentru cumpărarea de autoturisme, acordate pe termen între 2-5 ani. Solicitantul trebuie să aducă un aport propriu de minim 25% din prețul de vânzare cuprins în factura proforma. Garantarea acestui tip de credit o reprezintă autoturismul respectiv și eventual, alte garanții personale.

Credite pentru cumpărarea sau construirea de locuințe și pentru cumpărarea de terenuri , se acordă pe baza unor garanții ipotecare, care în general pot fii acordate pe termen mediu sau lung și au în vedere veniturile realizate de persoanele respective care trebuie să achite rata, dobânda și comisionalele aferente. Creditul se acordă pe baza unui proiect de lucrări, întocmite de o antrepriză de construcții, în baza unei autorizații de constuire, emisă conform legii. Termenul de acordare este de cel mult 10 ani, la care avansul minim este de 15% din valoarea precontractului de vânzare – cumpărare.

Credite ipotecare în lei se acordă de către bănci persoanelor fizice, cu precizarea că locuința ce se achiziționează din credit constituie garanția creditului (ipotecă legală). Ipoteca este un contract imobiliar, ce ia naștere din convenția părților potrivit formelor prevăzute de lege și care nu produce obligații decât în sarcina celui ce o constituie.

Credite pentru amenajări și reparații de locuințe sunt acordate persoanelor fizice pentru construirea, amenajarea și repararea de locuințe. În asemanea cazuri lucrările vor fi executate de firme de construcție autorizate, care admit ca decontarea să se facă pe bază de “Situație de lucrări”.

Credite pentru petrecerea de sejururi în străinătate se acordă persoanelor fizice pentru o perioadă de până la 12 luni. Creditul se acordă în contul societății de turism, prin virament bancar. O parte din sumă (până la 25% din credit) la cererea clientului banca poate acorda creditul prin cec de călătorie, card sau cash. În cazul excursiilor organizate persoana fizică va prezenta bănci o adresă de la societatea de turism.

Credite pentru participarea la simpozioane și conferințe în stăinătate se acordă persoanelor fizice pe termen de maxim 12 luni. Creditul se acordă prin virament, solicitantul trebuind să prezinte bănci invitația din partea instituției organizatoare. Pâna la 25% din valoarea creditului, la solicitarea clientului, poate fii acordat prin cec de călătorie, card sau cash.

Credite pentru plata unor forme de școlarizare în strainătate au în general o pondere mică în portofoliul de credite al băncilor comerciale, deoarece acest tip de credit nu este profitabil. Se acordă pe o perioadă de maxim 36 luni. Pentru a putea beneficia de credit solicitantul trebuie să prezinte bănci o adresă din partea instituției din străinătate. Creditul se acordă prin virament în contul instituției din stăinătate.

Credite pentru studii reprezintă credite acordate de către bancă pentru întreținerea studenților pe perioada studiilor din care trebuie sa-și acopere și o parte (sau integral) taxele școlare.

Dobânda la aceste credite este foarte mică, iar teremenul de rambursare poate să ajungă până la 10 ani.

Credite pentru cumpărarea de produse tehnico-medicale pentru uz personal se acordă persoanelor fizice pe termen de maxim 12 luni. În vederea obținerii creditului solicitantul va prezenta băncii o comandă/factură proforma sau un alt act doveditor pentru aparatura ce urmează a fi achiziționată. Creditul se acordă prin virament în contul furnizorului extern.

o) Linii de credit pentru cărții de credit care se acordă clientilor posesori de cărți de credit în limita unui plafon până la care clientul poate face cheltuieli.

În funcție de bonitatea fiecărui client, banca stabilește un anumit plafon debitor până la care se onorează plățile făcute prin cartea de credit, chiar dacă nu există disponibil în cont. Pentru a nu plăti dobânzii penalizatorii, clienții alimentează periodic carțile de credit pentru a nu rămâne cu solduri debitoare peste termenele convenite cu banca. Această formă de creditare s-a dezvoltat mai mult datorită ușurinței folosirii instrumentelor de plată și pentru că, pentru soldul debitor chiar în cadrul plafonului, se percep dobânzii foarte mari.

Aprecieri privind evoluția și perspectivele creditului bancar acordat populației în România

Creditul bancar către populație s-a caracterizat în ultimii ani prin ritmuri de creștere importante, pornind însă de la o bază redusă.

Dezvoltarea creditului acordat populației în sectorul bancar, a fost susținut de creșterea puterii de cumpărare a populației, pe fondul sporului de salarii, a intrări de capital în țară de la populația plecată în afara granițelor țării, nevoia de îmbunătățire a gradului de înzestrare cu bunuri de folosință îndelungată și cu locuințe, condițiile macroeconomice favorabile, scăderii inflației și reducerii șomajului, reducerea treptată a dobânzilor, disponibilitatea băncilor de creditare a populației, dar și a concurenței între bănci pentru segmentul de retail.

Mărimea creditelor acordate populației are un potențial semnificativ de creștere.

În ultimi ani însă, creditele destinate persoanelor fizice, fie ele imobiliare, ipotecare, de nevoi personale sau de consum, au luat o amploare deosebită înregistrând o evoluție excepțională.

Punctul de plecare al dezvoltării acestui segment bancar l-a constituit nevoia umană de siguranță, de securitate de a avea un spațiu al său, care să-i satisfacă cerințele de locuit, alcătuit din una sau mai multe camere cu dependințe, dotările și utilitățile necesare, sau mai simplu spus de a avea o locuință.

Evoluția creditului bancar pe termen scurt acordat populației în perioada 2002-2006 este prezentată în tabelul nr.1 și graficul nr.1.

Tabelul nr.1 Evoluția creditului bancar pe termen scurt acordat populației de către băncile comerciale din România în perioada 2002-2006

Mii RON

Sursa: Date preluate din Buletinul Lunar al BNR, nr.12/2006.

Graficul nr.1 Evoluția creditului bancar către băncile comerciale din România în perioada 2002-2006

Sursa: Date preluate din Buletinul Lunar al BNR, nr.12/2006.

Pe baza datelor din graficul nr.1 se pot trage următoarele concluzii:

în perioada analizată creditului bancar pe termen scurt acordat populației, a înregistrat o evoluție, cu excepția anului 2004;

după comprimarea suferită în anul 2004, valoarea creditului acordat populației și-a reluat expansiunea;

evoluția creditului se modifică relativ încet, înregistrând o expansiune în anul 2006.

Evoluția creditului bancar pe termen mediu și lung acordat populației în perioada 2002-2006 este prezentată în tabelul nr.2.

Tabelul nr. 2 Evoluția creditului bancar pe termen mediu și lung acordat populației de către băncile comerciale din România în perioada 2002-2006

Mii RON

Sursa: Date prelucrate din Buletinul Lunar al BNR, nr.12/2006.

Graficul nr.2 Ponderea creditului bancar pe termen mediu și lung acordat populației în perioada 2002-2006

Sursa: Date prelucrate din Buletinul Lunar al BNR, nr.12/2006.

Pe baza datelor din graficul nr. 2 se constată următoarele:

în perioada analizată ponderea creditului bancar acordat populației pe termen mediu și lung, înregistrează o evoluție foarte rapidă;

ritmul de creștere a creditelor acordate populației s-a accelerat considerabil în anul 2006, inițial fluctuând în jurul nivelului de 3% – 25% la nivelul anilor 2002 – 2005.

Cererea de credite s-a menținut la un nivel ridicat pe fondul condițiilor favorabile de creditare, intensificării activității economice și dinamicii puternice a pieței imobiliare.

Tabelul nr. 3 Evoluția creditului bancar pe termen mediu și lung acordat populației, în valoare nominală și procente, de către băncile comerciale din România în perioada 2002-2006

Sursa: Date prelucrate din Buletinul Lunar al BNR, nr.12/2006.

Pe baza informațiilor din tabelul nr.3 se pot trage următoarele concluzii:

creditul acordat populației și-a continuat expansiunea ajungând să reprezinte la sfârșitul anului 2002, 58,76% din creditul neguvernamental, ponderea acestuia crescând în 2003 cu 11,6% comaprativ cu anul 2002;

în perioada 2004-2006 ponderea acestuia manifestă o tendință de scădere ușoară (de la nivelul de 67,74% la sfârșitul anului 2004 la nivelul de 67,07% în anul 2005, ajungând la 66,54% la sfârșitul anului 2006);

volumul creditului acordat populației s-a menținut la un nivel superior creditelor de producție sau de investiții ale firmelor.

Din tabelele nr.1 și 2 rezultă că volumul creditelor acordate populației a înregistrat o expansiune semnificativă, și că există posibilitatea ca această tendință să se mențină și în viitor, atâta timp cât moneda națională se va aprecia față de principalele devize, iar rata dobânzii pentru creditele în valută va fi mai mică decât cea în lei.

Analiza principalilor factori care determină cererea și oferta de credite către populație a pus în evidență că în prezent aceștia acționează în aceiași direcție, respectiv către expansiunea creditării.

Evoluția componentelor creditului bancar acordat populației în perioada 2000- iun.2005 este prezentată în graficul nr.3.

Graficul nr.3 Evoluția componentelor creditului către populație (milioane RON)

Pe baza informațiilor din graficul nr.3 se constată următoarele:

în perioada analizată populația s-a îndatorat în special prin intermediul creditelor de consum acestea înregistrând un ritm de creștere foarte mare începând cu anul 2002 în detrimentul creditelor ipotecare care înregistrează o evoluție relativ mică, un factor important constituindu-l gradul de înzestrare relativ redus al populației cu bunuri de consum.

după comprimarea suferită în anul 2004 volumul creditului de consum și-a reluat expansiunea, în timp ce volumul creditului ipotecar s-a restrans.

Volumul creditului către populație a crescut simțitor începând cu sfarșitul anului 2002, componenta cu cel mai mare dinamism fiind creditul penrtu consum. Acesta continuă să reprezinte aproape trei sferturi din totalul creditelor către populație.

Creșterea ofertei de credit de consum se poate explica nu numai prin politicile expansioniste în acest domeniu ale diferitelor instituții de credit și bănci, ci și prin proliferearea, în ultimi ani, a practici marilor magazine de a oferi bunuri de folosință îndelungată în sistem rate.

Pe termen scurt, se poate anticipa că populația va apela preponderent la credite de consum, pentru satisfacerea nevoi de bunuri de consum, și de folosință îndelungată, iar pe măsură ce venitul disponibil va crește, și oferta de credite imobiliare se va îmbunătății, se va înregistra o culisare a îndatorării dinspre creditul de consum către cel imobiliar și ipotecar.

Expansiunea creditelor acordate populației poate avea și efecte benefice pe termen lung în ceea ce privește stabilitatea financiară ca urmare a intensificării măsurilor în vederea menținerii sau chiar creșterii veniturilor disponibile, contribuie la cresterea cererii agregate, având în același timp și un impact negativ și anume în direcția lărgirii de cont curent, creșterii presiunilor inflaționiste, expansiuni prețurilor activelor financiare și nefinanciare.

CAPITOLUL II

Creditul ipotecar – sursă de finanțare a achizițiilor și construcțiilor de locuințe

2.1 Considerații generale privind creditul ipotecar și instituții de finanțare a achizițiilor și construcțiilor de locuințe

Majoritatea solicitanților de spațiu locativ, din cauza lipsei de mijloace materiale, nu-și pot cumpăra apartamente sau case. Adesea ei apelează la credite ipotecare. Se presupune că dacă omul va avea o locuință civilizată, aceasta va servi drept indicator cert al bunăstării sale materiale, iar posibilitatea construirii caselor și apartamentelor prin intermediul creditării ipotecare reprezintă o forță motrice a progresului economiei naționale, inclusiv pe seama creșterii considerabile a volumelor sectorului de construcții. În consecință, ar putea apărea nevoia de a crea noi locuri de muncă și, drept rezultat, s-ar dezvolta rapid industria construcțiilor.

Creditul ipotecar este destinat proprietății imobiliare și reprezintă creditul acordat de instituții financiare, autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor. Creditul ipotecar caracterizează un credit cu o rambursare treptată în rate periodice având drept garanție o proprietate.

În general, creditul ipotecar presupune o convenție între bancă și împrumutat în care se prevăd următoarele :

proprietatea ce servește ca și garanție a rambursării împrumutului;

condițiile de remunerare și scadențele de rambursare;

penalitățile în caz de rambursare anticipată, parțială sau completă a împrumutului;

circumstanțele în care prin nerespectarea condițiilor de împrumut, debitorul poate pierde proprietatea.

Creditul ipotecar este impropriu perceput ca un credit strict pentru locuință. De fapt, acest tip de împrumut se pretează la cumpararea oricarui bun, pentru care se girează cu un imobil. Dacă dorim să cumparăm o locuință și girăm împrumutul chiar cu casa, putem vorbi, așadar, de un credit imobiliar-ipotecar.

Creditul ipotecar reprezintă o categorie financiară importantă într-o economie de piață, economie care dezvoltă și sprijină proprietatea individuală precum și o formă principală de finanțare a proprietățiilor imobiliare alături de surele proprii ale investitorilor.

Creditul ipotecar, supranumit “locomotiva economiei”, are o serie de implicații pozitive asupra economiei unei țări, în ansamblu:

duce la dezvoltarea sectorului locativ;

impulsionează industria construcțiilor de locuințe și a domeniilor conexe (a materialelor de construcție, a agențiilor imobiliare, a industriei mobilei și a amenajărilor interioare etc.);

ridică nivelul de trai al populației;

dezvoltă piețe financiare prin emisiunea de diverse titluri financiare specifice domeniului finanțării activității de creditare ipotecară;

diversifică portofoliile instituțiilor financiar-bancare.

Creditul ipotecar, pe lângă faptul că ne dă accesul la căminul dorit, lichidizează piața imobilelor deja construite, îmbunătățește starea unor imobile pentru care nu existau în trecut fonduri de renovare, asigură fondurile necesare construirii de noi locuințe și de aici un set întreg de alte beneficii, printre care noi locuri de muncă, revigorarea unor sectoare de activitate din industrie, sistematizarea terenurilor etc.

Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în dezvoltarea proprietății individuale sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate tările, pe multiple planuri: supraveghere, asigurare, impozitare și chiar gestiunea creditelor.

Guvernele nu intervin pe piața creditelor ipotecare în economiile de piață dar construiesc „scena” și asigură infrastructura „actorilor”, de fapt asigură acele servicii de care are nevoie sectorul privat pentru a se dezvolta.

Dezvoltarea și funcționarea pieței ipotecare reprezintă o componentă esențială a dezvoltării economiei unei țări care se află în tranziție de la o economie centralizată la o economie de piață. Proprietatea imobiliară și sectorul financiar se întrepătrund și pot forma un segment cu adevărat puternic într-o economie viitoare.

Importanța creditului ipotecar se mainfestă și în domeniul bancar, deoarece între creditul ipotecar și alte produse bancare există o puternică intercolerare propice dezvoltării unor produse și servicii bancare.

Instituțiile financiare care acordă credite ipotecare sunt: băncile, persoanele juridice române, sucursalele băncilor, persoane juridice străine, autorizate de Banca Națională a României să funcționeze pe teritoriul României, Agenția Națională pentru Locuințe, Casa de Economii și Consemnațiuni și alte instituții financiare abilitate prin lege inclusiv fondurile ipotecare.

Modelul contractelor de economisire și de creditare în sistem colectiv în domeniul locativ a intrat și pe piața creditului ipotecar românesc, prima bancă specializată fiind Raiffeisen Banca pentru Locuințe, bancă constituită prin contribuția a trei instituții financiar-bancare germane și austriece are în vedere creditarea din constituirea de fonduri din depozite de economii atrase exclusiv în vederea obținerii unui credit pentru locuințe. Acestora le sunt specifice dobânzi fixe, sub nivelul celor practicate pe piața la depozitele de economii și credite.

În scopul facilitării, unui acces rapid al populației la credite ipotecare, s-au dezvoltat societățiile de credit ipotecar ce își propun să sprijine achiziția, renovarea, și construcția de locuințe.

Societățile de credit ipotecar sunt societăți financiare care se constituie ca societăți pe acțiuni ce vor fi notificate Bănci Naționale a României în termen de 30 de zile de la data înmatriculării în registrul comerțului.

Obiectul principal al băncilor ipotecare îl reprezintă acordarea de credite ipotecare și emisiunea de obligațiuni ipotecare, atragerea de depozite de la persoanele fizice și juridice fiind interzisă.

În cazul contractelor ipotecare derulate prin Agenția Națională pentru Locuințe sunt evidențiate o serie de avantaje cum ar fii: o rată de dobândă inferioară unei rate medii a dobânzilor practicate pe piața financiar bancară, accesul la terenuri pentru construcții de locuințe, scutiri la plata taxelor pentru teren și de la plata impozitului pe clădire, o subvenție din valoarea locuinței numai pentru prima locuință construită cu credit ipotecar.

În tabelul nr.4 sunt prezentate categoriile de instituții ce funcționeză pe piața creditului ipotecar din Europa, funcție de volumul contractelor active la sfârșitul anului 2000.

Tabelul nr. 4 Instituții ce funcționează pe piața creditului ipotecar din Europa, funcție de volumul contractelor active la sfârșitul anului 2000

Sursa: Hardt, Judith, Bejan, Ioan, Modele globale de finanțare a construcțiilor de locuințe, „Fin Report” nr.6/mai 2003, p.6.

Pe baza informațiilor din tabelul nr.4 se pot trage următoarele concluzii:

ponderile creditelor acordate de către instituțiile financiare, înregistrează valori diferite;

pondera cea mai mare în vederea acordări creditului ipotecar o deține băncile comerciale, respectiv 42%, urmată de băncile de economii și băncile de credit ipotecar respectiv 16% și 15%, având ponderi relativ apropiate. Acest aspect se datorează faptului că băncile comerciale dețin mai multe fonduri decât celelante bănci specializate.

2.2 Aprecieri privind creditul ipotecar în țările dezvoltate

În Europa, piața creditului ipotecar este foarte eterogenă, datorită unor factori cum ar fi:

tradițiile și culturile naționale;

produsele și instituțiile implicate;

sistemele de impozitare și subvenționare;

costurile aferente achiziționării locuinței;

structura proprietății.

În funcție de proveniența fondurilor, pe piața creditului ipotecar european întâlnim cele doua sisteme fundamentale de finanțare a construcțiilor de locuințe: sisteme bazate pe depozite bancare (modelul băncilor comerciale și modelul contractelor de economisire și creditare în sistem colectiv) și sisteme care atrag resursele de pe piața de capital (modelul băncilor specializate de credit ipotecar și modelul pieței secundare).

Evoluția pieței creditului ipotecar în Uniunea Europenă a înregistrat ritmuri diferite la nivelul anului 2003, așa cum relatează buletinul informativ al Federației Europene a Creditului Ipotecar. În Germania și Olanda creșterea prețurilor locuințelor a fost relativ scăzută. În Germania evoluția acestora a fost stabilită după doi ani de scădere a prețurilor, iar în Olanda, creștera prețurilor a fost decelerată, în Amsterdam asistându-se și la căderi de prețuri. Spania este țara în care creșterea prețurilor a fost cea mai puternică. În Franța creșterea prețurilor s-a produs datorită unor factori cum ar fii: taxe diferite introduse în sectorul imobiliar.

În ultimii ani se remarcă o tendință, clar conturată, de orientare a investitorilor către sectorul proprietății imobiliare, considerând că astfel sunt mai bine protejate investițiile lor și riscurile sunt mult mai ușor de controlat.

În Germania există 19 bănci pure de credit ipotecar cu o cotă de piață de 13 %, iar băncile comerciale ce pot emite obligațiuni ipotecare sunt în număr de 3 cu o cotă de piață de 7%.

În Danemarca și Suedia băncile de credit ipotecar sunt principalii împrumutători pe piața creditului pentru locuințe. Pe piața obligațiunilor daneze măsura la nivelul anului 1998 un volum de 1,9 trilioane coroane daneze, adică 95% din PIB, din care 60% reprezintă obligațiuni ipotecare.

În Marea Britanie în anul 1999 emisiunea de valori mobiliare ipotecare a reprezentat 8,2 miliarde euro, adică 4,5% din total credite ipotecare.

Ca urmare a faptului că produsul de credit cel mai des utilizat de americani este creditul ipotecar, acesta este considerat de mulți specialiști drept baza de pornire a creării de noi produse și servicii bancare conexe acestuia. Faptul că acest produs reprezintă cel mai important activ sau pasiv pentru 99% dintre americani constituie o dovadă a forței gravitaționale cu care creditul ipotecar ar putea atrage și conduce la utilizarea altor produse financiar-bancare.

Motivele pentru care în Europa titrizarea în domeniul activelor ipotecare nu a avut o amploare ridicată (ca cea din Statele Unite, unde acest sistem este dominant) sunt următoarele: instituțiile împrumutătoare din Europa dețin capitaluri mari, neavând nevoie de titrizare pentru un management al activelor și pasivelor bancare mai eficient; nu există agenții sprijinite de stat, ca în Statele Unite ale Americii, care să ofere stimulente guvernamentale pentru vânzare, standardizare sau facilități de lichidare pe piață; refinanțarea cu amănuntul este încă mai “ieftină” decât cea de tip en-gros, de pe piețele secundare ipotecare.

Piața rezidențială europeană nu a cunoscut în 2006 o încetinire a creșterii prețurilor, în ciuda deciziei Băncii Centrale Europene de a majora dobânzile la credite cu 1,5% în perioada 2005-2006, arată un studiu al Royal Institution of Chartered Surveyors. Majorări însemnate au avut loc pe piețele nordice: Danemarca (22%), Norvegia (17%) și Suedia (11%), precum și în Marea Britanie (10%) și Irlanda (12%), reflectând pentru acestea din urmă și impactul măririi numărului de imigranți veniți în căutarea unui loc de muncă.  Creșteri ale prețurilor depășind rata inflației au avut loc și în Spania și Franța, dar ele au fost ușor mai reduse decât în anii precedenți. Astfel, Franța a înregistrat o creștere de 7% (cu 3 procente mai mică decât în 2005), Spania de 7% (cu 5 procente mai mică decât în 2005). În Germania și Portugalia prețurile au rămas relativ staționare, ele neavând fluctuații semnificative nici în Cehia sau Croația, în timp ce în Italia majorarea a fost modestă, de 4%. Creșteri importante au avut loc însa în țările baltice, România și Bulgaria, vedeta majorărilor pe piața central și est-europeană fiind Polonia, unde inflația prețurilor a depășit 30%. În unele țări din această regiune, majorările se explică prin creșterea economică survenită ca urmare a integrării în Uniunea Europeană, creșterea veniturilor corelată cu produse de creditare accesibile, precum și prin dorința de a accede la locuințe noi, de calitate sporită în comparație cu cele construite în perioada comunistă. Desi ritmul accelerat al acestor creșteri nu se va putea menține constant, studiul RICS apreciază că profiturile pe aceste piețe vor rămâne în continuare substanțiale.

Concomitent cu majorarea prețurilor locuințelor au avut loc creșteri ale creditelor contractate. În 8 țări din zona euro, împrumuturile contractate au crescut cu peste 10%, cele mai mari niveluri fiind înregistrate în Grecia, Irlanda și Spania. În afara zonei euro, majorări importante au avut loc în Marea Britanie și țările scandinave.

Creșterea previzionată a creditului ipotecar în perioada 2006 – 2008, în unele țări din Uniunea Europeană, este prezentată în tabelul nr.5 și graficul nr. 4.

Tabelul nr.5 Creșterea previzionată a creditului ipotecar în unele țări din UE, în perioada 2006-2008

Sursa: Date prelucrate pe baza informaților de pe www.unicredit.ro

Graficul nr.4 Creșterea previzionată a creditului ipotecar în perioada 2006-2008

Sursa: Date prelucrate pe baza informaților de pe www.unicredit.ro

Pe baza datelor din tabelul nr.5 se constată următoarele:

creșterea previzionată cea mai mare, respectiv 32%, o deține Bulgaria, datorită susținerii domeniului locativ, urmată de România cu 25%, ca urmare a creșterii încrederii populației și a condițiilor macroeconomice propice;

în Ungaria, Polonia și Cehia activitatea de creditare este previzionată pe anul 2008 la o creștere de 15%, 17% și 22%; în Polonia, existența taxei pe valoarea adăugată la vânzarea clădirilor duce la o ușoară domolire a creșterii prețurilor, în schimb, în Ungaria și Cehia, scăderea ratelor dobânzilor și respectiv modificarile cu privire la taxa pe valoare adăugată vor susține în continuare o creștere sustenabilă a pieței imobiliare și a creditelor ipotecare în aceste țări.

2.3 Considerații privind creditul ipotecar în România

În România, dezvoltarea creditului ipotecar depinde foarte mult de puterea de cumpărare a populației și totodată de facilitățile de finanțare pe care această formă de creditare le poate oferi la un moment dat.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este reglementat prin Legea nr. 34/2006 care vine să completeze pachetul de legi privind piața ipotecară, alături de Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanțelor,Legea nr. 32/2006 privind obligațiunile ipotecare și Legea nr. 33/2006 privind băncile de credit ipotecar.

  Prin apariția Legii nr. 34/2006, s-a urmărit reglementarea unui cadru juridic unitar al creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, prin unificarea noțiunilor de “credit imobiliar” și de “credit ipotecar” într-un singur concept, acela de “credit pentru investiții imobiliare”.

Legea nr. 34/2006 a adus o serie de modificări semnificative în privința cadrului legal al creditului ipotecar, dintre care se poate menționa:

accesul cetățenilor români nerezidenti și al străinilor la achiziționarea de imobile pe baza unor împrumuturi ce pot fi acordate de instituțiile autorizate;

refinanțarea se poate face numai printr-un nou credit ipotecar pentru investiții imobiliare, care va fi garantat cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare, pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat creditul ipotecar a cărui rambursare este astfel finanțată;

eliminarea restricției instituite prin Legea nr. 190/1999 cu privire la durata minimă pentru acordarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare de minimum 5 ani pentru persoanele juridice și de minimum 10 ani pentru persoanele fizice;

ipoteca asupra bunului viitor se întabulează în Cartea Funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizația de construire;

posibilitatea cesionării drepturilor asiguratului din contractul de asigurare în favoarea creditorului ipotecar, pe toată durata contractului de credit ipotecar pentru investiții imobiliare.

Legea 32/2006 are ca scop stabilirea condițiilor și a cadrului general pentru emisiunea de obligațiuni ipotecare, precum și reglementarea drepturilor și obligațiilor deținătorilor de astfel de obligațiuni. Legea reglementează doar obligațiunile emise în baza unor creanțe izvorâte din credite ipotecare, creanțe afectate garantării emiterii unor astfel de obligațiuni. Ea se referă practic la un tip particular de securitizare a creanțelor, respectiv securitizarea creanțelor ipotecare prin emiterea de obligațiuni, putându-se astfel aprecia că Legea 31/2006 privind securitizarea creanțelor reprezintă dreptul comun în materie.

În scopul facilitării, unui acces rapid al cetățenilor români la creditele ipotecare au început să funcționeze în România societăți de credit ipotecar ce iși propun să sprijine achiziția, renovarea și construcția de locuințe.

Principala sursă de finanțare a achizițiilor sau modernizărilor de locuințe în România, la acest moment, rămâne creditul bancar ipotecar/imobiliar.

Creșterea economică și a facilităților de acordate de stat a fost urmată de o creștere a cererii de credit ipotecar în condiții favorabile și stimulative pentru creditori. Așa s-au creat premisele utilizării directe a disponibilităților de capital printr-o redistribuire de tip nou, prin titularizarea creanțelor.

În România, în ceea ce privește creditul ipotecar, considerat mai puțin riscant ca urmare a existenței unei garanții imobiliare, scenariul cel mai defavorabil din punct de vedere al stabilității financiare este acela în care există o corelație pozitivă semnificativă între creștera ratei dobânzii, scăderea prețului imobilelor și diminuarea capacității populației de onorare a serviciului datoriei.

Piața creditului ipotecar a avut o evoluție ascendentă foarte dinamică, la care a contribuit în principal oferta de creditare și mai ales instituțiile ofertante nou apărute în domeniu, care par foarte interesate în acordarea de credite ipotecare. Diversificarea ofertei de credite ipotecare fac ca și condițiile de creditare să devină mai atrăgătoare punând la dispoziția clienților produse de creditare noi, mai competitive.

Evoluția creditului ipotecar acordat populației în România în perioada ian.2004 – nov.2006, pe total lei și în valută este prezentată în graficul nr.5.

Graficul nr.5 Evoluția creditul ipotecar acordat populației din România, în lei și în valută (mil. RON)

Sursa: http://www.no-cash.ro/analize/2007/2007.html

Pe baza datelor din graficul nr. 5 se pot trage următoarele concluzii:

evoluția creditului ipotecar acordat populației, privit separat pe lei și pe valută, a înregistrat o evoluție diferită;

ritmul de creștere al creditului acordat în valută este superior față de cel înregistrat în monedă națională;

în perioada analizată creditul în lei s-a menținut constant sub 400 milioane RON până în octombrie 2005, când a depășit acest prag, ajungând ca în următoarele 12 luni să se tripleze, de la 420 milioane RON valoare înregistrată în octombrie 2005 la 1.100 milioane RON valoare înregistrară în noiembrie 2006;

în ultimi trei ani, creditul ipotecar acordat populației în valută a avut evoluții relative asemănătoare, cu perioade de regres în lunile ianuarie – februarie, și perioade de avânt marcate de luna martie

În ciuda creșterii evidente, creditul ipotecar rămâne la un nivel mult mai scăzut decât în restul țărilor sud-est europene. Studiile Băncii Naționale arată că în România, din totalul creditelor acordate populației doar 28% reprezintă împrumuturile ipotecare. În țările UE ponderea este total inversată, creditele ipotecare ajungând până la 68,9%. În Cehia raportul este net favorabil creditelor ipotecare care dețin aproximativ 80%, în Ungaria 67%, în Polonia 30%.

În pofida creșterii impresionante a creditelor acordate persoanelor fizice, nivelul acestora se află la un nivel scăzut în comparație cu țările din regiune. Acest fapt se datorează unui număr comparativ mai mic al băncilor de retail. În ceea ce privește structura, creditele ipotecare în anul 2005 au crescut cu 44,9% comparativ cu 2004, în timp ce creditele de consum au înregistrat o creștere de 83,6%.

Factori care frânează dezvoltarea creditului ipotecar în România

Factori care frânează cererea de credite ipotecare

Nivelul ridicat al ratei dobânzilor practicate la creditele ipotecare;

Costul semnificativ al imobilelor, coroborat cu nivelul redus al veniturilor majorității populației, ce reprezintă cererea potențială de împrumuturi ipotecare, nu permit îndeplinirea următoarelor condiții impuse de bănci:

condițiile de acces la credit (stabilirea unor venituri nete minime relativ ridicate de care trebuie să dispună solicitantul de credit sau, în unele cazuri, solicitantul împreună cu soțul/soția acestuia);

condițiile de asigurare a avansului solicitat de bănci, respectiv a contribuției clientului din surse proprii stabilită ca procent din valoarea investiției, procent ce se situează, în general, între 20 și 30%, în funcție de garanțiile solicitate;

condițiile de rambursare a creditului (rată lunară de rambursat la care se adaugă și marja suplimentară de risc valutar, în cazul creditelor în valută nu trebuie să depășească un anumit procent din venitul net personal/familial lunar, procent situat, în general între 30% și 50%).

Nivelul relativ ridicat al garanțiilor solicitate de unele bănci, în cazul acceptării unui procent mai mic al contribuției proprii a clientului în valoarea totală a investiției (pe lângă ipoteca pe bunul imobil obținut pe baza creditului, băncile solicită garantarea cu veniturile a 1-2 giranți);

Nivelul redus de pregătire al solicitantului de credit (lipsa unei culturi bancare care să conducă la înțelegerea etapelor procesului de acordare a unui credit și a avantajelor achiziționării/construirii de locuințe prin intermediul creditului ipotecar), coroborat cu publicitatea insuficientă a noilor produse oferite de bănci pe segmentul creditului ipotecar.

Factori care frânează oferta de credite ipotecare

Nivelul ridicat al inflației care descurajează creditarea pe termen lung;

Inexistența unui cadru legislativ protectiv pentru creditori (bănci), în cazul executării silite a garanțiilor;

Durata relativ mare și procedura greoaie a executării unui colateral conform legislației românești în vigoare;

Insuficiența surselor de creditare pe termen lung, ceea ce determină existența în bilanțul băncilor a unei necorelări între maturitatea creditelor ipotecare (în general, credite acordate pe termen mediu și lung) și cea a surselor de finanțare a acestora (în marea lor majoritate surse pe termen scurt de tipul depozitelor bancare cu scadențe de până la 1 an).

Existența acestei necorelări impune asumarea de către bancă a unor riscuri de dimensiuni deloc neglijabile, îndeosebi în ceea ce privește riscul de rată a dobânzii și riscul de lichiditate, în condițiile în care utilizarea unor instrumente financiare moderne de management al acestora se află încă într-un stadiu incipient de implementare.

Inexistența unei piețe secundare a creditelor ipotecare care să asigure funcționarea unui mecanism coerent de mobilizare a fondurilor pe termen lung în scopul refinanțării creditelor ipotecare pe principiul titlurizării creanțelor (securitisation).

Dificultatea verificării cu exactitate de către ofițerul de credit a veniturilor solicitanților de credite ipotecare pentru persoane fizice, datorită activității economice subterane semnificative;

Nivelul ridicat al riscului de credit pe care și-l asumă banca la acordarea unui credit ipotecar, având în vedere următoarele aspecte:

indisciplina financiară și contractuală;

instabilitatea pe piața muncii;

inexistența unor baze de date electronice pentru înregistrarea garanțiilor imobiliare;

absența de pe piața asigurărilor a unor produse de asigurare specifice creditelor ipotecare.

Statutul incert al multor clădiri din mediul urban (de exemplu, clădirile naționalizate), precum și necunoașterea cu exactitate de către bănci a situației reale a imobilelor dintr-o anumită regiune. Acești factori reprezintă totodată și impedimente în elaborarea de strategii privind dezvoltarea creditului ipotecar pe zone geografice.

Măsurile care se impun în vederea stimulării creditului ipotecar

Măsuri care se impun pe linia cereri de credite ipotecare

Realizarea obiectivelor de reducere a inflației;

Reducerea costurilor operaționale ale băncilor;

Acordarea de facilități fiscale beneficiarilor de credite ipotecare, după cum urmează:

introducerea unor facilități în domeniul impozitului pe venitul global, respectiv deductibilitatea fiscală a ratei și a dobânzii achitate la rambursarea creditului ipotecar, într-o primă fază până la un anumit procent sau până la un anumit nivel absolut din cuantumul plății lunare;

un procent/nivel absolut preferențial ar trebui prevăzut pentru cuplurile de tineri căsătoriți sau pentru solicitanții de credit care se află la prima achiziționare a unei proprietăți.

Relaxarea de către bănci a condițiilor de acordare, derulare și rambursare a creditelor ipotecare, în raport cu noul context în care se realizează aceste operațiuni de creditare (dezinflație, pondere redusă a creditelor neperformante etc.);

Studierea de către bănci a posibilității renunțării treptate la solicitarea de giranți, în cazul acordării de credite ipotecare;

Lansarea unei campanii mediatice, susținută de principalele bănci comerciale care acordă credite ipotecare, în scopul informării potențialilor clienți asupra avantajelor achiziționării/construirii de locuințe prin intermediul creditului ipotecar.

2. Masuri care se impun pe linia ofertei de credite ipotecare

Promovarea unor inițiative legislative care să protejeze într-o mai mare măsură drepturile creditorilor;

Extinderea ariei garanțiilor considerate eligibile pentru obligațiunile ipotecare și asupra altor active sigure și lichide ale băncii (cu grad de risc de credit 0% și care să reprezinte garanții secundare sau subsecvente;

Acordarea prin lege a unor drepturi preferențiale deținătorilor de obligațiuni ipotecare (în scop protectiv) și care să se refere, cel puțin, la dreptul prioritar de recuperare a creanțelor acestora, în cazul falimentului instituției de credit;

Elaborarea unor reglementări privind condițiile de înființare, organizare și funcționare a unui fond de garantare a obligațiunilor ipotecare, care ar conduce la sporirea încrederii potențialilor investitori;

Înființarea unui fond ipotecar, care să achiziționeze creanțele ipotecare și privilegiate deținute de bănci (asigurând lichiditatea pieței și, prin aceasta, refinanțarea creditelor ipotecare) și să emită titluri de valoare în baza acestora;

Stabilirea prin reglementări explicite a regulilor de realizare a investițiilor de către fondurile de pensii, în conformitate cu practica internațională, care include fondurile de pensii în cadrul potențialilor investitori instituționali pe piața secundară ipotecară;

Utilizarea într-o mai mare măsură a informațiilor Centralei Riscurilor Bancare și crearea unui Birou de Credit (sub forma unei entități private constituite cu participarea băncilor comerciale), al cărui principal obiectiv să fie monitorizarea împrumuturilor acordate persoanelor fizice în cadrul sistemului bancar;

Utilizarea într-o mai mare măsură a datelor furnizate de Centrala Riscurilor Bancare și înființarea unui Birou de Credit ar aduce o serie de avantaje extrem de importante pentru bănci:

reducerea costurilor de operare și a pierderilor cauzate de creditele nerambursate;

gestionarea superioară a riscului de credit și, implicit, a riscului general al băncii, cât și pentru clienții efectivi sau potențiali;

reducerea formalităților cerute de bănci;

micșorarea timpului de răspuns la o cerere de creditare;

diminuarea valorii garanțiilor solicitate de bănci.

Constituirea unor baze de date electronice pentru înregistrarea și evidența garanțiilor imobiliare la nivelul întregului sistem bancar.

Aceasta ar facilita procesul decizional de acordare a unui credit ipotecar, datorită posibilității consultării acestor baze de date de către bănci. Se vor crea astfel premisele asigurării transparenței și opozabilității față de terți a garanțiilor imobiliare la nivelul întregului sistem bancar;

Introducerea unor produse de asigurare specifice creditelor ipotecare, care să acopere o arie mai mare de riscuri și care să satisfacă nevoia băncilor de protecție împotriva riscului de credit, respectiv:

produse care să cuprindă, pe lângă asigurarea bunului imobil ipotecat împotriva riscurilor generale, o asigurare împotriva riscului de deces al împrumutatului, pierdere temporară/ definitivă a capacității de muncă, pierdere temporară a locului de muncă de către împrumutat.

Creditele ipotecare, împreună cu polițele de asigurare, ar putea fi astfel oferite de către bănci în cadrul unor pachete complexe de produse financiar-bancare; încheierea unor acorduri între bănci și diferite societăți de asigurări în ceea ce privește asigurarea financiară a creditelor ipotecare, respectiv asumarea de către societatea de asigurări a unei părți din riscul de neplată asociat împrumutatului, în schimbul unei prime;

Înființarea unui fond de garantare a creditului ipotecar, care să preia riscul de nerambursare a creditului de către client, prin încheierea unui contract de cauțiune (fidejusiune) cu banca creditoare.

Integrarea României în Uniunea Europenă va aduce clienților români servicii bancare tot mai atractive, creditul ipotecar fiind principalul motor de dezvoltzre al sistemului bancar românesc. Se poate observa că imediat după integrarea în Uniunea Europenă, piața tranzacțiilor imobiliare a continuat un trend ascendent. Intrarea pe piața Românescă a băncilor din Uniunea Europeană, va determina scăderea ratei dobânzii la creditele ipotecare, ce va conduce la o creștere a numărului de credite pentru locuințe.

Evoluția dinamici creditului acordat populației după integrarea României în Uniunea Europeană, în perioada ian.2007-mar.2007 este prezentat în graficul nr.6

Graficul nr. 6 Evoluția creditului acordat populației în România, după integrarea în UE

Sursa: Florin Gorgescu, Impactul aderării asupra instituțiilor financiare nebancare – perspective ale creditării, București 2007, p.14

Pe baza informațiilor din graficul nr.6 se pot desprinde următoarele concluzii:

valoarea creditului de consum este mai mare decât cea a creditului pentru locuințe;

volumul creditelor pentru locunițe se modifică relativ încet, înregistrând o expansiune în martie 2007.

Pe termen lung apreciem ca probabilă o repliere a cererii de finanțare către creditul pentru investiții imobiliare, deoarece:

piața creditului de consum se va apropia de saturație;

veniturile disponibile ale cetățenilor vor crește;

oferta de bunuri imobiliare se va îmbunătăți;

prețurile de pe piața imobiliară sunt relativ ridicate;

piața creditului ipotecar se va dinamiza prin intensificarea utilizării

metodelor de finanțare de tipul emisiunii de obligațiuni ipotecare și al securitizării creanțelor;

au fost eliminate constrângerile de natură prudențială și administrativă impuse asupra veniturilor solicitanților de credit (limitarea gradului de îndatorare, limitarea creditării în valută);

se manifestă o tendință de îmbunătățire a standardului de viață.

“The name of the game” pe piața bancară va fi în următorii ani "creditul ipotecar", anticipează Paul Mylonas, economistul-șef și strategul grupului National Bank of Greece (NBG).

În următori ani, creditul ipotecar va fi cel mai cerut produs de pe piața bancară românescă. Deși în ultimi ani s-au înregistrat ritmurilor spectaculoase de creștere a creditului ipotecar, piața este încă subbancarizată, indicând un potențial foarte mare de creștere a creditelor ipotecare în defavoarea celor de consum.

CAPITOLUL III

Studiu de caz

Scurtă prezentare a bănci

Raiffeisen Bank este o bancă universală, aparținând unui grup care oferă servicii financiare integrate în urmatoarele domenii: bancar, bancă de investiții, analiză și consultanță financiară, leasing, asigurări.

Grupul Raiffeisen a împlinit în anul 2007, 10 ani de la intrarea pe piața românească și 5 ani de la crearea Raiffeisen Bank S.A. prin fuziunea dintre Raiffeisen – Banca Agricolă S.A. și Raiffeisenbank Romania S.A. În acești ani grupul și-a clădit un renume în Retail și Corporate Banking și a lansat operațiuni cu rezultate remarcabile în domeniul investment banking și asset management. Raiffeisen continuă să construiască pe aceste fundamente solide, în direcția implementării strategiei de grup pe termen lung pentru dezvoltare, creștere, eficientă și profitabilitate în România, nou stat membru al Uniunii Europene. Raiffeisen și-a consolidat poziția de a treia banca din România, în condițiile unei concurențe din ce în ce mai acerbe (a se vedea tabelul nr.7).

Tabelul nr. 6 Cota de piață deținută de Raiffeisen Bank la data de 31 decembrie 2006

Sursa: Raportul Consiliului de Administrație privind situațiile financiare anuale consolidate aferente exercițiului financiar al anului 2006, al Reiffeisen Bank

Raiffeisen Bank este liderul pieței bancare prin calitate, dinamism și inovare.
Oferind produse și servicii de înaltă calitate, cu o atitudine constant dinamică și axandu-se pe inovare, Raiffeisen Bank poate deveni banca de primă opțiune pentru clienti și poate fi recunoscută ca fiind liderul pieței bancare.

Descrierea produsului de creditare

Flexicredit este un credit destinat nevoilor personale nenominalizate. Banii se acordă în numerar, fără să fie necesară dovada cumpărării unui anumit bun.

Flexicredit prezintă și o serie de avantaje: acordare se face în maximum 24 de ore, nu necesită justificarea modului de utilizare a sumei primate, se acordă fără avans și fără girant, posibilitatea de rambursare anticipată a creditului, parțială sau integrală.

Prezentarea solicitantului creditului

Popa Alexandru, domiciliat în Sibiu, str. Vasile Aaron, nr.5, bl.20, sc.A, posesor al C.I. seria SB, nr.426351,dorește să contracteze de la Raiffeisen Bank un “Credit pentru nevoi personale nenominalizate garantate cu ipotecă” în valoare de 14.500 EUR, pe o perioadă de 10 ani.

Garantarea creditului se realizează prin ipotecarea terenului. Imobilul se află situat în intravilan com.Seica Mare,jud.Sibiu,parcela 32/43/4.

Fluxul în interiorul băncii presupune :

Primirea și verificarea dosarului de credit și de cont curent:

Verificarea documentației de credit și de cont curent;

Documentele necesare în vederea obținerii creditului sunt:

• act de identitate, original și copie, pentru solicitant și co-debitori ( pe copie se menționeză “conform cu originalul”);
• copia certificatului de căsătorie (se menționeză “conform cu originalul”);
• o factură de utilități, ca dovadă a domiciliului, în cazul de față o factură de la Electrica Sibiu;
• adeverință de salariu tip;
• documente privind imobilul:
   –   actele de proprietate ale imobilului.
   –  documentele necesare pentru procesul de evaluare (fișa corpului de proprietate și planul de amplasament și delimitare al corpului de proprietate, documentația cadastrală, extras de carte funciară).

Evaluarea proprietății cuprinde:

Situația juridică a proprietății imobiliare

Descrierea terenului

Stabilirea valorii de garanție bancară

Metode de evaluare utilizate:

Pentru determinarea valorii de garanție bancară au fost aplicate două metode de evaluare a căror metodologie de aplicare presupune:

Abordarea prin comparații directe;

Metoda extracției.

Prin aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, ce stau la baza opiniei evaluatorului privind stabilirea valorii de garanție și, implicit a valorii ajustate a proprietății.

Abordarea prin comparații directe

Reprezintă o analiză prin care, valoarea de piață este estimată prin compararea proprietăți imobiliare cu proprietăți similare care au fost recent vândute, sau propuse pentru vânzare ori sunt contractate.

Analiza comaprativă se poate realiza pe criterii canitative:

analiza pe perechi de date, sau/și pe criterii cantitative;

analiza comparațiilor relative.

În cazul de față, datele fiind natura și relevanța informațiilor pe piață culese, s-a recurs la analiza comparațiilor relative.

Analiza comparațiilor relative

Este o tehnică calitativă care cuprinde studiul relațiilor indicate de date de piață fără a recurge la cuantificări. Pentru aplicarea acestei tehnici evaluatorul analizează vânzările (ofertele de vânzare) comparabile pentru a determina dacă au caracteristici inferioare, superioare sau similare față de proprietatea evaluată.

Aplicarea metodei a fost facilitată de informațiile furnizate de agenții imobiliare, site-uri web de specialitate și publicații locale: “Piața Imobiliară”, “Evenimentul “ etc. care prezintă informații privind ofertele de proprietății imobiliare comparabile în zona analizată.

În grila comparațiilor de piață din acestă anexă s-a ținut seama de piața imobiliară a Jud. Sibiu pentru terenuri situate în zona analizată, marja de negociere între ofertă și tranzacția efectivă este de cca. 5%, funcție de timpul de așteptare, disponibilitatea ofertantului de a mai lăsa la preț, dacă oferta este făcută prin intermediul unei agenții imobiliare. Valorile pentru proprietățile comparabile sunt reconciliate într-o singură valoare prin aranjarea acestor comparabile într-un clasament relativ față de proprietatea supusă evaluării (a se vedea tabelul nr.7):

Tabelul nr.7 Valoarea negociată a proprietăților

Sursa: date preluate din analiza unui dosar de credit a Raiffeisen Bank

Proprietatea evaluată se situează între cea mai mare valoare din grupul de proprieități comparabile cu corecții negative (comparabilă D) și cea mai mică valoare din grupul de comparabile cu corecții pozitive (comparabila C).

Prezenul raport de evaluare este de :

Vt = 1.200 mp. *17 EURO/m.p. = 20.400 EURO

VT = 20.400 EURO

Metoda extracției

Prin metoda extracției valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare a unei proprietăți, prin deducerea valorii construcției estimată prin metoda costurilor.

Valoarea rămasă reprezintă valoarea terenului:

VT = VP-CIB

în care: VT = valoarea terenului liber;

VP = valoarea proprietății după realizarea construcțiilor;

CIB = costul de înlocuire brut sau costul necesar realizării construcțiilor, inclusiv costurile necesare amenajării terenului, a realizării ratelor de utilități și a celor de comunicație, precum și costurile aferente finanțării investițiilor.

Pentru estimarea valori terenului prin această matodă se face o evaluare a proprietăți imobiliare conform cu regimul economic al terenului prezentat în certificatul de urbanism, respectiv teren având POT max. = 15% și CUT max. = 0.24.

Ad = 180 m.p.

Din analiza pieței imobiliare și studiile de piață efectuate de companii de prestigiu în domeniul, valoarea proprietății imobiliare este:

Vp = 928 EURO/m.p.Ad * 180 m.p. Ad = 167.040 EURO

Conform “Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată la prețul zile, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe procentual și valoric”, costul unitar exprimat în RON/m.p.Ad pentru realizarea unei astfel de construcții este de 2231,84 RON/m.p.Ad.

Prin urmare, costurile de realizare a construcției rezidențiale sunt de:

Costurile finanțării realizări acestui proiect imobiliar s-au estimat luând în considerare dobânda practicată pe piața bancară pentru împrumuturi imobiliare, luându-se în considerare o rată medie a dobânzii de cca. 10% și o perioadă de creditare în care este inclusă și perioada de realizare a proiectului imobiliar de 20 ani. Prin urmare costurile finanțării se ridică la:

F = 119.923 EURO * (1,10²-1) = 119.923 EURO * 0.21 = 25.184 EURO

Prin urmare, costurile totale estimate pentru realizarea imobilului rezidențial se ridică la:

Costuri = C +F = 119.923EURO + 25.184 EURO = 145.107 EURO

Pentru determinarea valorii terenului se scad din valoarea proprietății, costurile aferente edificării construcțiilor.

VT = Vp – Vc = 167.040 EURO – 145.107 EURO = 21.933 EURO

V totală teren (1.200 mp) = 21.933 EURO

Sinteza rezultatelor:

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate anterior au fost obținute următoarele valori:

Abordarea prin comparații directe: V1 = 20.400 EURO

Metoda extracției: V2 = 21.933 EURO

Valoarea de garanție (Vg)

Valoarea de garanție a terenului evaluat este:

Vg = 20.400 EURO

Factorul de ajustare (Fa) reprezintă coeficientul subunitar care aplicat la valoarea de garanție, reprezintă o măsură a așteptărilor băncii la valorificarea forțată a garanției.

Factorul de ajustare pentru terenul intravilan dezvoltat, fără construcții este:

Fa = 0.7

Valoarea ajustată ( de valorificare forțată/lichidare)

Va reprezintă valoarea așteptată a fi obținută de bancă la lichidarea ordonată, prin vânzarea rapidă a bunurilor sau la valorificarea forțată/lichidarea garanțiilor.

Valoarea ajustată este:

Va = Vg * Fa = 20.400EURO * 0.7 = 14.280 EURO

Va = 14.280 EURO respectiv 47.837 RON

respectiv 23.055,08 CHF

Introducerea cererii de credit în baza de date Credite de pe Intranet cu ajutorul aplicației LoanApp (în cazul în care importul automat al datelor nu e posibil);

Efectuarea scoringului;

Datele care se au în vedere pentru calcularea punctajului scoring diferă de la o bancă la alta și sunt confidentiale, clientii nu trebuie sa le cunoască.

În cazul Raiffeisen Bank, acestea sunt prezentate în tabelul nr.8

Tabelul nr. 8 Informații scoring la nivelul Raiffeisen Bank

Sursa: date preluate din analiza unui dosar de credit a Raiffeisen Bank

Verificarea încadrării în condițiile de buget;

Verificarea în baza de date a titularului și soțului/soției (daca e cazul);

Completare dosare incomplete;

Întocmirea formularelor de aprobare/respingere a creditelor;

Formularul este semnat de analistul de credite, care are rolul de a aproba sau a respinge acordarea creditului. În caz de respingere este scris motivul pentru care creditul solicitat nu a fost acordat.

Fundamentarea deciziei de creditare

Competențele de aprobare a deciziei de creditare aparține ofițerului de credite. Principala restricție importantă pentru adoptarea deciziei de creditare o reprezintă existența capacității de rambursare din partea solicitantului creditului pe întrega perioadă de creditare. Ofițeri de credite au în vedere calcularea indicatorilor de bonitate ai clientului, și anume:

Ponderea ratei în veniturile nete;

Gradul de îndatorare.

În cazul dosarului analizat valoarea indicatorilor este:

Ponderea ratei în veniturile nete.

Valoare acestui indicator trebuie să fie de maxim 30%

PR cons = (Acons/Vnete)*100 = (458/3.146,33)*100 = 14,55% (<30%).

Gradul de îndatorare

Valoarea acestui indicator trebuie să fie maxim 40%

GI = (AT/Vnete)*100 = (600/3.146,33)*100 = 19,07% (<40%).

După verificarea celor doi indicatori se verifică și valoarea garanției. Valoarea creditului nu va putea depăși 107% din valoarea de garanție (ajustată) a imobilului.

Va = 14.280 *107% = 15.279,6 EURO

Comunicarea deciziei clientului;

Deschiderea contului curent și semnarea contractului de credit :

La prezentarea clientului la bancă:

Se face înrolarea și se deschide contul curent al clientului pe baza informațiilor din cererea de deschidere a contului curent în lei și în valută în care se acordă creditul – pentru creditele în valută);

Se intocmește și se semnează ordinul de schimb valutar (pentru creditele în valută); cursul de schimb va fi cursul comunicat de Departamentul Trezorerie. Numai pentru creditele de consum, cursul la care se va efectua schimbul valutar va fi cel din întocmirea formularului de schimb, indiferent de data procesării (aceeași zi sau cel târziu ziua următoare) cu înscrierea obligatorie pe formularul de schimb a mențiunii “Parteneriat”.

Semnarea contractului de credit de către reprezentanții băncii (la agenții prima semnatură este a directorului agenției, iar cea de-a doua a ofițerului (analistului) credit);

Transmiterea contractului de credit către sucursale;

Verificarea calculului de buget și scoring;

Înmânarea contractului de credit și a graficului de rambursare a creditului.

Aplicația privind creditele Retail la nivelul Raiffeisen Bank este prezentată în tabelul nr.9

Tabelul nr. 9 Raiffeisen Bank, Aplicație credite Retail

Sursa: date preluate din analiza unui dosar de credit a Raiffeisen Bank

În urma, analizei dosarului de credit, a verificării indicatorilor de bonitate a clientului comitetul de credite, a aprobat acordarea creditului pentru nevoi personale nenominalizate garantate cu ipotecă (Flexicredit), în valoare de 14.500 EUR (14.790 CHF), la o rată a dobânzii variabilă anuală de 9,50%, cu un comision de administrare de 0,45%, comisionul de procesare de 2,50% pe o perioadă de 120 luni.

CONCLUZII

Din studiu a rezultat că, în ultimi ani, creditele destinate persoanelor fizice, fie ele imobiliare, ipotecare, de nevoi personale sau de consum, s-au caracterizat prin ritmuri de creștere importante, pornind de la o bază redusă.

Volumul creditelor acordate populației a înregistrat o expansiune semnificativă, și există posibilitatea ca această tendință să se mențină și în viitor, atâta timp cât moneda națională se va aprecia față de principalele devize, iar rata dobânzii pentru creditele în valută va fi mai mică decât cea în lei, menținându-se la un nivel superior creditelor de producție sau de investiții ale firmelor.

Expansiunea creditului acordat populației s-a datorat în mod special:

preluării majorității băncilor de către instituțiile de credit străine, ceea ce a determinat atât creșterea încrederii populației în bănci cât și majorarea sumelor disponibile pentru credite;

oferta bogată de creditare și mai ales instituțile ofertante nou apărute în domeniu, care par foarte interesate de acordarea de credite;

diversificarea ofertei de creditare face ca și condițiile de creditare să devină mai atrăgătoare punând la dispoziția clienților produse de creditare noi, mai competitive;

îmbunătățirea accesului la creditele bancare;

nevoii de îmbunătățire a gradului de înzestrare cu bunuri de folosință îndelungată și cu locuințe;

gradului de dezvoltare financiară ca urmare a creșterii averii și a veniturilor populației;

condițiilor macroeconomice favorabile;

reducerii treptate a dobânzilor;

aprecierea monedei naționale;

disponibilității băncilor de creditare a populației;

concurența între bănci pentru segmentul de retail;

necesitatea finanțării, continuării reformelor structurale.

O altă cauză a evoluției creditului acordat populației a fost amplificată de prezența unor bănci străine importante care a generat fluxuri monetare de capital către filialele locale ale acestora, în contextul în care instituțiile de credit puteau obține de pe piețele din Europa Centrală și de Est randamente mai ridicate.

Creșterea extrem de rapidă a creditelor acordate populației a avut consecințe pozitive asupra sistemului bancar românesc. Creditarea populației s-a realizat în mod predominant prin intermediul băncilor comerciale. Acest aspect se datorează faptului că băncile comerciale dețin mai multe fonduri decât celelante bănci specializate

În fața acestor evoluții,băncile românești, au găsit instrumente necesare unui management corespunzător al procesului de creditare, fapt reflectat și prin nivelul redus și în scădere al creditelor restante în totalul creditelor restante.

Populația s-a îndatorat în special prin intermediul creditului de consum, acesta reprezentând aproape trei sferturi din totalul creditelor. Creșterea ofertei de credit de consum se poate explica nu numai prin politicile expansioniste în acest domeniu ale diferitelor instituții de credit și bănci, ci și prin proliferarea, în ultimi ani, a practicii marilor magazine de a oferi bunuri de folosință îndelungată în sistem rate.

Ritmul de creștere al creditului ipotecar acordat populației în valută este superior față de cel înregistrat în monedă națională.

Creditul acordat populației a depășit ca valoare atât creditele de producție cât și pe cele de investiții ale firmelor. Creditele pe termen mediu și lung au cunoscut cea mai mare expansiune.

Evoluția creditului poate avea și efecte benefice pe tremen lung asupra stabilității financiare, ca urmare a funcției sociale foarte importante pe care o are creditarea asupra populatiei, respectiv disciplinarea acesteia. Treptat, pe măsură ce ponderea populației care se îndatoreză va crește, iar mecanismul coercitiv al birourilor de credite se va amplifica, populația va fi mult mai preocupată de identificarea măsurilor în vederea menținerii sau chiar creșterii veniturilor disponibile.

În sistemul bancar românesc se vor dezvolta în următorii ani tehnologii de apropiere către client, în prezent, există bănci care și-au creat o forță de vânzare cu agenți mobili care bat la ușă pentru a oferi produse bancare.

Pe termen scurt, este de așteptat ca populația din România, se va îndatora preponderent pentru satisfacerea nevoilor de bunuri de consum, și de folosință îndelungată, gradul redus de înzestrare fiind un factor important, iar pe măsură ce venitul disponibil va crește, și oferta de bunuri imobiliare, se va îmbunătății, se va înregistra o culisare a îndatorării dinspre creditul de consum către cel imobiliar și ipotecar.

Pe termen lung, se poate aprecia ca probabilă,o repliere a cererii de finanțare către creditul pentru investiții imobiliare, deoarece: piața creditului de consum se va apropia de saturație, veniturile disponibile ale cetățenilor vor crește, oferta de bunuri imobiliare se va îmbunătăți, se manifestă o tendință de îmbunătățire a standardului de viață.

După ce ani de zile băncile s-au orientat numai spre clienții instituționali (corporate), începând cu anii 2002-2003 a avut loc un boom al creditului de consum, urmat la scurt timp de creditul imobiliar și ipotecar, segmentul de retail începând să se apropie de poziția pe care o ocupă în tări cu sisteme bancare dezvoltate. Deși ponderea creditelor acordate populației este mai redusă comaprativ cu creditele corporate, creditarea populației a cunoscut un ritm superior de creștere, ca urmare a diversificări ofertei de produse și servicii bancare.

Integrarea României în Uniunea Europeană va aduce clientilor români servicii bancare tot mai atractive, creditul ipotecar fiind principalul motor de dezvoltare a serviciului bancar românesc.În următorii ani, creditul ipotecar va fi cel mai cerut produs de pe piața bancară românescă.Deși în ultimii ani s-au înregistrat ritmuri spectaculoase de creștere a creditului ipotecar, piața este încă subbancarizată, indicând un potențial foarte mare de creștere a creditelor ipotecare în defavoarea celor de consum.

Activitatea de retail va fi mai profitabilă decât cea de corporate,atât în România, cât și în regiunile central și est-europene, iar creditul ipotecar va deveni unul dintre cele mai atractive produse.

În concluzie, se poate constata accentuarea concurenței, în special pentru acapararea pieței de „retail banking” (pentru persoane fizice care pun la dispoziția băncilor resurse financiare ieftine), va favoriza dezvoltarea de noi produse și servicii bancare pentru acest segment.

Bibliografie

I . CĂRȚI

1.Anghel Marcel, Management financiar bancar, Editura Matrix Rom, București, 2001

2.Basno Cezar, Dardac Nicolae, Management bancar, Editura Economică, București, 2002

3.Berea Octavian, Stoica Cornelia, Creditul bancar, Editura Expert, București , 2003

4.Boariu Angela, Creditarea bancară a activității de exploatare a întreprinderii, Editura Sedcom Libris, Iași, 2003

5.Dardac Nicolae, Barbu Teodora, Monedă bănci și Politici monetare, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2005

6.Dănilă Nicolae, Retail banking, Editura Expert, București, 2004

7.Dobre Elena, Elemente de monedă, credit, bănci, Editura Ex Ponto, Constanța, 2003

8.Dragotă Victor, Țâțu Lucian, Stoian Andreea, Dragotă Mihaela, Ce trebuie să știm când cumpărăm sau vindem o locuință, Editura All Back, București, 2005

9.Gheorghe Carmen Adriana, Drept bancar, Editura C. H. Beck, București, 2006

10.Ionescu Lucian, Băncile și operațiunile bancare, Editura Economică, București, 1996

11.Mihai Ilie, Tehnica și managementul operațiunilor bancare, Editura Expert, București, 2003

12.Palferman D. Ford Ph., Elements of Banking, Pitman, London, 1989

13.Pascariu Gheorghe, Managementul serviciilor bancare – coordonate actuale și perspective, Editura Fundației Academice “Gh. Zane”, Iași, 2004

14.Sechelariu Sergiu, Bejan Ioan, Creditul ipotecar, Editura Deșteptarea, București, 2002

15.Stoica Maricica, Gestiunea bancară, Editura Lumina Lex, București, 2002

16.Tudorache Dumitru, Pârjol Toader, Monedă, bănci, credit, Editura Universitară, București, 2005

17.Turcu, Ioan, Operațiuni și Contracte Bancare, Tratat de drept bancar, Editura Lumina Lex, București, 2004

18.Ungureanu, Pavel, Banking – produse și operațiuni bancare, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2001

II. ARTICOLE DE SPECIALITATE

Căpraru Bogdan, Creditul ipotecar și implicațiile integrării europene, în volumul România și problemele integrării europene, coordonator Gabriel Ștefura, Editura Universității “Alexandru Ioan Cuza”, Iași, 2005

Hardt Judith, Bejan Ioan, Modele globale de finanțare a construcțiilor de locuințe, “FinReport”, nr.6/mai 2003

Martiș Dumitru, Palfi Cristina, Creditul ipotecar în România în ultimi 10 ani, în revista Finanțe, bănci, asigurări, nr.11(107) noiembrie 2006

III. ACTE NORMATIVE

Legea nr. 58/05 martie 1998, Legea bancară, publicată în Monitorul Oficial al României nr.121 din 23 martie 1998

Legea nr. 190/09 decembrie 1999, privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 611 din 14 decembrie 1999

Legea nr. 541/27 noiembrie 2002, reglementează activitatea caselor de economii pentru economisire și creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ, respectiv cea a băncilor pentru economisire și creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ publicată în Monitorul Oficial al României nr.733 din 8 octombrie 2002

2Legea nr. 31/2006, privind securitizarea creanțelor, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 225 din 13 martie 2006

Legea nr. 32/2006, privind obligațiunile ipotecare, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 264 din 23 martie 2006

Legea nr. 33/2006, privind bancile de credit ipotecar, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 200 din 03 martie 2006

Legea nr. 34/2006, privind creditul ipotecar pt investiții imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 200 din 3 martie 2006

Norma nr. 20 din 13 septembrie 2006, pentru modificarea și completarea Normei Băncii Naționale a României nr. 10/2005 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 800 din 22 septembrie 2006

Norma de creditare nr. 1.1.3. 02 – 2/2006, a Raiffeisen Bank

Norma de creditare nr. 1.1.3. 03/2006, a Raiffeisen Bank

Norma de creditare nr. 1.1.5. 03/2006, a Raiffeisen Bank

Norma de creditare nr. 1.1.5. 03 – 1/2007, a Raiffeisen Bank

Norma de creditare nr. 1.1.5. 06 – 1/2007, a Raiffeisen Bank

Procedura de creditare nr.1.1.3.02 – 05/2006 a Raiffeisen Bank

IV. ALTE SURSE

A) BULETINE LUNARE

Georgescu, Florin, Evolutii și perspective ale creditului neguvernamental în România, București, 5 aprilie 2005, http://www.bnro.ro/Ro/Prez/R20050405fg.pdf

Georgescu, Florin, Evoluții și perspective ale creditului acordat populației, București, 5 noiembrie 2005, http://www.bnro.ro/Ro/Prez/R20051109FG.pdf

Georgescu, Florin, Evoluții și perspective ale creditului neguvernamental în România, București, 12 aprilie 2006, http://www.bnro.ro/Ro/Prez/R20060412FG.pdf

Georgescu, Florin, Impactul aderării asupra instituțiilor financiare nebancare–perspective ale creditării, București, 15 mai 2007, http://www.bnro.ro/Ro/Prez/R20070515FG.pdf

Neagu, Florian, Mărgărit, Angela, Copaciu, Mihai, Racaru, Irina, Romulus, Mircea, Arpad, Andrassy, Creditul neguvernamental în România: Perspective și implicații, Caiet de studii nr.15 al BNR București , februarie 2006, http://www.bnro.ro

Buletinul lunar al BNR, iunie 2006, http://www.bnr.ro/Ro/Pubs/2006bl/2006bl06t.PDF

Buletinul lunar al BNR, decembrie 2006, http://www.bnro.ro/Ro/Pubs/2006bl/2006bl12t.PDF

Raport asupra stabilității financiare al BNR, 2006, www.bnr.ro/Ro/Pubs/RSF/RSF2006.pdf

B) ADRESE DE SITE-URI

www.anuntimobiliar.ro

www.bnro.ro

www.creditul.com

www.domeniacredit.ro

www.hypo.org

www.no-cash.ro

www.raiffeisen.ro

www.unicredit.ro

www.wall-street.ro

www.zdi.ro

www.zf.ro