.obligatiile Partilor In Contractul de Locatiune
CAPITOLUL I
NOȚIUNI GENERALE DESPRE LOCAȚIUNE
SECȚIUNEA I
Noțiune, reglementare, caractere juridice și delimitare de alte instituții juridice
I.1. Noțiune
Contractul de locațiune sau naimeala, dupa cum era denumit în dreptul romanesc vechi, a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au încheiat, după schimb și vânzare-cumparare.
În noul context politic, economic și social, acest contract de locatiune a căpătat un rol important și, în consecință este frecvent întâlnit.
Un prestigios autor sublinia că, în lumea modernă, locațiunea este "unul din contractele care exercită cea mai mare înrăurire asupra prosperității publice". Contractul de locațiune este acordul de voință prin care o persoană numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane numite locatar folosința temporară a unui bun determinat sau a unui serviciu, în schimbul unui preț proporțional cu durata contractului Obiectul locațiunii îl constituie, așadar, lucrurile
sau lucrările (prestările de servicii). Din acest punct de vedere distingem între:
locațiunea de lucruri (locatio rei) și
locațiunea de lucrări (locatio operarum).
I.2. Reglementarea contractului de locațiune
Contractul de locațiune este reglementat în titlul VII, intitulat "Despre contractul de locațiune", din Cartea a III-a a Codului civil, articolele 1410 – 1490.
Datorită deosebitei sale importanțe practice, el este frecvent utilizat în rapoartele dintre persoanele fizice, dintre acestea și persoanele juridice, și chiar între persoanele juridice, găsindu-și o amănunțită reglementare legală.
Sub denumirea "Contractul de locațiune", Codul civil reglementează două feluri de locațiune, și anume:
a) locațiunea de lucruri – în cadrul căreia Codul civil reglementează:
locațiunea de bunuri mobile;
locațiunea de clădiri;
arendarea de terenuri;
b) locațiunea de lucrări – sub această denumire sunt cuprinse dispoziții privind:
contractul de antrepriză;
contractul de muncă;
unele dispoziții referitoare la contractul de transport.
Dezvoltarea relațiilor sociale, într-un ritm nemaiîntâlnit până acum în istorie, de la adoptarea Codului civil și până în prezent, a determinat abrogarea sau modificarea unor dispoziții normative în această materie.
Astfel, în ceea ce privește arendarea, a fost adoptată Legea numărul 16/1994 – Legea arendării, care alături de alte dispoziții speciale și de unele dispoziții ale Codului civil în materie, neabrogate, reglementează contractul de arendare.
Dispozițiile Codului civil privind contractul de muncă
au fost abrogate expres, relațiile sociale de muncă ale salariaților găsindu-și reglementarea în Codul muncii și în alte acte normative care reglementează aceste relații sau altele în strânsă legatură cu acestea.
Contractul de transport a fost amănunțit reglementat, ulterior apariției Codului civil, prin dispozițiile Codului comercial și prin numeroase alte acte normative, astfel ca în zilele noastre el constituie o ramură de drept dinstinctă în cadrul sistemului de drept din țara noastra.
Cât privește antrepriza, în esență, aceasta nu este o locațiune, ci un contract civil, cu o fizionomie juridică distinctă.
Închirierea își găsește reglementarea în Codul civil în articolele 1416 –1453. Alături de reglementarea de drept comun conținută de Codul civil, închirierea își găsește și o reglementare specială, cuprinsă în:
Legea numărul 85/1992 privind vânzarea de locuințe din spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat;
Legea numărul 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului;
Legea numărul 114/1995 – Legea locuinței;
alte acte normative cu caracter special.
I.3. Caracterele juridice ale contractului de locațiune
Locațiunea este un contract sinalgamatic
Locațiunea este un contract sinalgamatic (bilateral) întrucât dă naștere la obligații reciproce între părți:
locatorul se obligă să asigure folosința vremelnică a lucrului închiriat și să-l garanteze pe locatar pentru evicțiune si vicii ascunse, iar
locatarul se obligă să platească locatorului chiria și să se folosească de lucru ca un bun pater familias.
Rezultă că, grație caracterului sinalgamatic, suntem
în prezența unei legături de corelativitate între un drept al unei părți și o obligație a celeilalte părți.
În consecință, locațiunii i se aplică toate regulile specifice contractului sinalgamatic:
excepția neîndeplinirii contractului (exceptio non adimpleti contractus);
rezilierea pentru neexecutare culpabilă din partea uneia dintre părți, precum și
regula după care se stabilește cine suportă riscul contractului.
Locațiunea este un contract cu titlu oneros
Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmărește să obțină un folos, adică realizarea unui interes patrimonial propriu.
Spre deosebire de comodatar, locatarul plătește întotdeauna folosința lucrului (chiria), neputând există locațiune fără un preț determinat, convenit pentru folosința lucrului dat în locațiune.
Dacă folosința unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosință, dacă lucrul s-a predat și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de validitate.
Locațiunea este un contract comutativ
Părțile cunosc, încă de la data încheierii contractului, care este întinderea drepturilor și obligațiilor ce izvorăsc din respectivul act juridic. Existența și întinderea obligațiilor nu depind de hazard și, deci, nu există șanse de caștig și pierdere pentru părți.
Grație caracterului comutativ, contractul de locațiune bine încheiat nu va ridica probleme legate de obligațiile asumate și drepturile dobândite și nici în legătură cu întinderea lor, ceea ce este de natură să precizeze și să pună accent pe responsabilitatea părților.
Locațiunea este un contract cu executare succesivă
Contractul de locațiune este un contract cu executare succesivă (vremelnic), elementul timp fiind de natura locațiunii. Prețul (chiria) este calculat în funcție de durata folosinței, iar locatorul asigură locatarului folosința bunului până la încetarea locațiunii (articolul 1436 alineatul (2) Cod civil).
Durata contractului poate fi și nedeterminată, oricare dintre părți putându-i pune capăt, după o prealabilă inștiințare a celeilalte părți.
Sunt interzise însă locațiunile ereditare (concesiunule perpetue de folosință imobiliară) cunoscute sub vechea denumire de emfiteoză sau embatic (basman).
În principiu, durata contractului se stabilește liber, prin consimțământul părților. În anumite domenii, legiuitorul a intervenit prin prorogări legale (articolele 2 – 7 din Ordonanța de urgență a Guvernului numărul 40/1999).
Fiind vremelnică, locațiunea include întotdeauna un termen extinctiv la împlinirea căruia efectele contractului se sting (pentu viitor). De obicei, părțile stabilesc o dată până la care locatarul este obligat să plătească prețul folosinței bunului locatorului, caz în care este incident termenul suspensiv. În concluzie, locațiunea este un act juridic afectat de modalități.
Locațiunea este un contract consensual
Locațiunea este un contract consensual, nefiind necesar ca manifestarea de voință să fie exteriorizată într-o anumită formă, pentru valabilitatea actului juridic civil.
În ceea ce privește însă proba contractului de locațiune, dacă nu este constatat printr-un înscris, prezintă oarecare greutăți, fiind supus unui sistem mai riguros de dovadă decât celelalte contracte. În această privință legea distinge între două situații:
dacă forma scrisă lipsește și nu s-a început executarea contractului, iar una dintre părți îi neagă existența sau conținutul, proba testimonială nu va putea fi incuviințată de instanța de judecată, oricât de mic ar fi prețul și chiar de s-ar zice că s-a dat arvuna (articolul1416 alineatul (1) Cod civil). Contractul de locațiune încheiat verbal este valbil ca negotium iuris, însă, în principiu, în caz de litigiu, nu va putea fi dovedit. Pot fi invocate, însă, excepțiile prevăzute de articolul 1198 Cod civil: imposibilitatea materială de constituire ori de conservare a înscrisurilor și imposibilitatea morală de a constitui o dovadă scrisă;
în cazul în care se contestă prețul locațiunii încheiată în forma verbală, iar contractul se află în curs de executare dar nu există o chitanță doveditoare, cuantumul chiriei se poate determina printr-o expertiză. Potrivit articolului 1417 Cod civil, dacă locatarul susține că prețul folosinței bunului este mai mic decât cel pretins de locator, iar prin expertiză se dovedește contrariul, toate cheltuielile generate de efectuarea acesteia vor cădea în sarcina sa.
Cât privește dovada celorlalte elemente ale contractului de locațiune (altele decât prețul), se aplică dispozițiile restrictive ale articolului 1416 Cod civil, nefiind admisibilă decât proba cu înscrisuri.
Referitor la proba duratei locațiunii, legea face trimitere la obiceiul locului și instituie, de asemenea, câteva prezumții relative (articolele 1451 și 1452).
Regulile prezentate anterior sunt aplicabile numai părților, nu și terților care vor putea dovedi contractul de locațiune prin orice mijloc de probă.
Din punct de vedere administrativ – fiscal, locatorul, persoana fizică, are obligația de a înregistra contractul de locațiune la administrația financiară în a carei rază teritorială se afla bunul, în vederea impozitării veniturilor din chirii. În caz contrar, valabilitatea contractului nu este afectată din punct de vedere al dreptului civil dar locatorul poate fi acuzat de evaziune fiscală.
I.4.Delimitarea de alte instituții juridice
Față de contractul de vânzare-cumparare
Locațiunea, deși se poate spune că reprezintă o vânzare a folosinței, se deosebește de contractul de vânzare – cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință, ca drept de creanță, asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locațiune este producător de fructe, locatarul dobândește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobândirea proprietății fructelor.
Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, contractul nu pote fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însusi și puterea lui productivă.
Rezultă urmatoarele consecințe:
riscul pieirii fortuite a lucrului va fi suportat de locator, pentru că el este proprietarul, iar nu de locatar. La vânzare riscul este suportat de cumpărător;
bunul închiriat va fi predat locatorului în bună stare, locatorul fiind titularul unei obligații succesive, de a face, constând în menținerea lucrului astfel încat să poata fi utilizat conform destinației sale, pe toată durata contactului. La vânzare, obligația de predare a lucrului vândut este instantanee, lucrul predându-se așa cum era la momentul realizării acordului de voință;
locatarul nu se poate folosi de bun decât conform cu destinația sa, prevăzută în contract, în timp ce, la vânzare, ulterior transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului, acesta poate dispune oricum de bunul său.
Locatarul are calitatea de detentor precar al bunului, motiv pentru care, nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune. Cumpărătorul stăpânește bunul pentru sine având calitatea de posesor.
Față de împrumutul de folosință
În cazul contractului de comodat, folosința bunului este gratuită, pe când locațiunea este întotdeauna cu titlu oneros. Dacă în contractul de locațiune nu se precizează prețul folosinței, sau dacă acesta e neserios, contractul este nul absolut ca locațiune.
Prireptului civil dar locatorul poate fi acuzat de evaziune fiscală.
I.4.Delimitarea de alte instituții juridice
Față de contractul de vânzare-cumparare
Locațiunea, deși se poate spune că reprezintă o vânzare a folosinței, se deosebește de contractul de vânzare – cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință, ca drept de creanță, asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locațiune este producător de fructe, locatarul dobândește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobândirea proprietății fructelor.
Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, contractul nu pote fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însusi și puterea lui productivă.
Rezultă urmatoarele consecințe:
riscul pieirii fortuite a lucrului va fi suportat de locator, pentru că el este proprietarul, iar nu de locatar. La vânzare riscul este suportat de cumpărător;
bunul închiriat va fi predat locatorului în bună stare, locatorul fiind titularul unei obligații succesive, de a face, constând în menținerea lucrului astfel încat să poata fi utilizat conform destinației sale, pe toată durata contactului. La vânzare, obligația de predare a lucrului vândut este instantanee, lucrul predându-se așa cum era la momentul realizării acordului de voință;
locatarul nu se poate folosi de bun decât conform cu destinația sa, prevăzută în contract, în timp ce, la vânzare, ulterior transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului, acesta poate dispune oricum de bunul său.
Locatarul are calitatea de detentor precar al bunului, motiv pentru care, nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune. Cumpărătorul stăpânește bunul pentru sine având calitatea de posesor.
Față de împrumutul de folosință
În cazul contractului de comodat, folosința bunului este gratuită, pe când locațiunea este întotdeauna cu titlu oneros. Dacă în contractul de locațiune nu se precizează prețul folosinței, sau dacă acesta e neserios, contractul este nul absolut ca locațiune.
Prin conversiune, actul juridic poate constitui un contract de comodat (împrumut de folosință), dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt întrunite și celelalte condiții de validitate.
Față de uzufruct
Se analizează distincția între dreptul de folosință al locatarului și instituția uzufructului. Astfel, între cele două există urmatoarele deosebiri:
primul este un drept personal, de creanță, în timp ce al doilea este un drept real;
riscul pieirii fortuite a bunului este în sarcina uzufractuarului, în timp ce la locațiune, acest risc îl suportă proprietarul;
uzufructul poate fi constituit prin convenție sau
testament, în timp ce locațiunea poate fi constituită
numai prin contract;
dreptul de uzufruct se stinge la moartea titularului, în timp ce dreptul de folosință al locatarului se transmite, în principiu, moștenitorilor;
uzufructul poate fi constiuit cu titlu gratuit, locațiunea numai cu titlu oneros.
d) Față de leasing
Contractul de leasing este operațiunea prin care o parte, denumită finanțator, se angajează, la cererea unui utilizator (denumit și locatar), să-i asigure folosința unui bun, cumpărat sau realizat de finanțator, contra unei redevențe, și, la sfârșitul perioadei de folosință convenite, să respecte dreptul de opțiune al utilizatorului de a dobândi proprietatea bunului la o valoare reziduală sau a prelungi contractul de leasing, ori de a înceta raporturile contractuale.
Operațiune complexă, leasingul include, așadar, locațiunea (a cărei durată precum și ratele chiriei sunt determinate de termenul de amortizare a bunului) întrucât are ca efect transmiterea folosinței temporare a unor bunuri sau servicii.
De aici rezultă că leasingul, ca operațiune juridică, se clădește pe mai multe contracte (între care și locațiunea) la care, fiecare la rândul lor pot activa separat, dar le unește într-un tot unitar finalitatea lor comună, în timp ce fizionomia juridică a contractului de locațiune este clară, simplă și nu se cladește pe mai multe alte contracte.
Principalele deosebiri între cele două contracte sunt:
chiria reprezintă doar prețul folosinței bunului, în timp ce redevențele contractului de leasing includ și ratele de amortizare a acestuia;
în cadrul leasingului operează transferul către utilizator
al tuturor riscurilor și responsabilităților ce aparțin proprie- tarului;
la sfarșitul perioadei de folosință convenite, utilizatorul are posibilitatea de a-și exprima opțiunea de achiziționare a bunului;
spre deosebire de locațiune care este un contract esențialmente de drept civil, leasingul este o operațiune comercială.
SECȚIUNEA A II-A
Condițiile de validitate a contractului de locațiune
Pentru a fi valabil încheiat, contractul de locațiune trebuie să întrunească anumite condiții care, conform regulilor generale în materie de contracte sunt:
capacitatea de a contracta;
consimțământul valabil al părții că se obligă;
un obiect determinat;
o cauză licită.
II.1. Capacitatea părților
Pentru a determina regulile ce guvernează capacitatea de a încheia contracte de locațiune, trebuie stabilită natura juridică a acestui act juridic. Întrucât are ca scop punerea în valoare a bunului, locațiunea este în principiu, un act juridic de administrare.
Drept urmare, pot avea calitatea de parte într-un con-tract de locațiune, și minorii cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani, fără să fie asistați de ocrotitorul legal și fără autorizație prealabilă a autorității tutelare, cu condiția ca respectivele acte juridice să nu le fie lezionare.
De asemenea, unul dintre soți poate închiria valabil
un bun comun, în devalmașie, fără consimțământul expres al celuilalt soț, întrucât se aplică prezumția de mandat tacit reciproc, instituită de articolul 35 din Codul familiei.
Fiind un act juridic de administrare, poate încheia vala-bil un asemenea contract, în calitate de locator, pendente conditione, și proprietarul sub condiție rezolutorie, dacă este de bună-credință.
Când durata contractului este mai mare de 5 ani, locațiunea devine un act juridic de dispoziție, fiind obligatoriu ca locatorul să aibă capacitate de exercițiu deplină. În consecință, pentru locațiunile imobiliare ce depășesc 5 ani, este necesar consimțământul expres al ambilor soți, întrucât nu se mai aplică prezumția de mandat tacit reciproc.
Trebuie reținut faptul că, din punct de vedere al locatarului, actul juridic analizat este întotdeauna de administrare, indiferent de durata sa, motiv pentru care, în această calitate, poate fi încheiat valabil de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, asistat de ocrotitorul legal, sau singur, cu condiția să nu-i fie lezionar.
Dacă un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) închiriază bunul aflat în indiviziune, se aplică regulilie care guvernează vânzarea bunului comun de către unul din coproprietari sau de la gestiunea de afaceri, după caz.
Dat fiind faptul că locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Astfel, un uzufractuar (articolul 534 Cod civil) sau un locatar (articolul 1418 Cod civil) poate închiria valabil bunul deținut cu titlu de uzufruct sau de locațiune.
Bineînțeles, în cazul închirierii bunului altuia de către o persoană care nu are asupra lucrului un drept opozabil față de proprietar, drept care să-i confere posibilitatea închirierii, proprietarul nu va fi obligat să respecte locațiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai dacă locatorul a fost un proprietar aparent, contractul poate produce efecte fată de adevăratul proprietar.
De asemenea, proprietarul nu poate fi locatarul propriului său lucru (neque pignus, neque depositu, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepția cazului când îi lipsește prerogativa folosinței (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social în societate folosința unui lucru).
Contractul de locațiune imobiliară încheiat pe o perioadă mai mare de 3 ani este supus formalităților de publicitate în Cartea Funciară (articolul 21 din Legea numărul 7/1996). Acest aspect nu-i schimbă însa caracterul de act juridic de administrare întrucât publicitatea vizează doar opozabilitatea contractului, nu și natura lui.
II.2. Consimțământul. Promisiunea de locațiune (antecontractul)
Consimțământul
Asemenea vânzării-cumpărării, locațiunea se încheie prin consimță-mântul părților. Potrivit principiului consensualismului, care guvernează această materie, acordul de voință al părților este întotdeauna necesar și, totodată, suficient, cu excepțiile prevăzute de lege, în vederea formării contractului.
Ca și în cazul tuturor celorlalte categorii de contracte, consimțământul, în cadrul contractului de locațiune trebuie să îndeplinească urmatoarele condiții:
să emane de la o persoană cu discernământ;
să fie exprimat cu intenția de a se obliga (animo contrahendi), nu în glumă, ori din prietenie sau complezență, căci, în astfel de situații, actul juridic nu va produce nici un efect juridic;
să fie exteriorizat, adică să fie adus la cunoștința celeilalte părți a contractului pentru a se putea forma acordul de voință. Consimțământul poate fi exprimat în mod expres sau tacit (articolul 1437 și articolul 1452 relative la tacita relocațiune sau reconducțiune);
voința manifestată trebuie să fie liberă. Ea nu trebuie manifestată sub presiuni exterioare și nu trebuie să fie consecința unei captatio belevolentia;
exprimarea de voință trebuie să fie conștientă, în sensul că cel ce a luat hotărârea să manifeste voință trebuie să aibă imaginea exactă a consecințelor juridice ce decurg din angajamentul respectiv, adică asupra întinderii drepturilor dobândite de părți și a obligațiilor asumate de ele;
consimțământul trebuie să nu fie afectat de vicii.
În privința viciilor de consimțământ se aplică regulile generale în materie.
Câteva aspecte particulare se regăsesc în privința erorii-obstacol sau erorii viciu de consimțământ.
Astfel, consimțământul nu există dacă părțile nu s-au pus de acord cu privire la înseși natura juridică a contractului. Rezultă că, dacă, de exemplu, una dintre părți a înteles să vândă un lucru, iar cealaltă să-l închirieze, contractul astfel incheiat este nul absolut, din cauza de error in negotio.
Consimțământul nu există nici atunci când părtile s-au învoit cu privire la un cu totul alt lucru: o parte oferă spre închiriere un imobil al său din București, cealaltă crede că a închiriat un imobil situat în Craiova.
Eroare asupra calităților esențiale ale lucrului închiriat poate, de asemenea, să atragă desființarea contractului, însă, în asemenea caz nulitatea nu este absolută, ca în ipoteza precedentă, ci pur relativă.
Cât privește eroarea asupra calităților accidentale ale lucrului închiriat, aceasta are caracter indiferent și nu atrage nulitatea contractului.
Eroarea asupra persoanei nu este o cauză de anulare a contractului de locațiune, decât atunci când considerația persoanei a fost determinantă în cauză (aricolul 954 Cod civil): spre exemplu, în materie de închiriere a
locuințelor de serviciu, în care întreprinderea proprietară are în vedere, când contractează calitatea de angajat, în baza unui contract de muncă, a chiriașului.
Ori de câte ori exprimarea voinței de către una dintre părțile contractului de închiriere este rezultatul manoperelor dolosive exercitate de cealaltă parte (dolului) ori temerii insuflate acesteia (violenței psihice – metus), contractul respectiv va fi nul relativ.
Având caracterul unui act juridic de administrare, cu titlu oneros și comutativ, contractul de locațiune poate fi afectat de viciul leziunii. Așadar, ori de câte ori una dintre părți a suferit un prejudiciu material ca urmare a disproporției vadite de valoare între contraprestații, va putea obține anularea acelui act printr-o acțiune în resciziune, sau, după caz, mărirea sau micșorarea uneia dintre prestații, cu condiția să aibă calitatea de minor cu capacitate de exercițiu restrânsă și să fi încheiat respectivul act fără să fi fost reprezentat de ocrotitorul său legal.
Promisiunea de locațiune (antecontractul)
Asemenea vânzării-cumpărării, încheierea contractului de locațiune poate fi precedată de un acord prealabil al părților prin care se obligă să încheie în viitor respectivul contract.
Antecontractul de locațiune este convenția prin care una dintre părți sau ambele părți se obligă să încheie în viitor un contract de locațiune, al cărui conținut esențial (cuantumul chiriei, eventual durata) este determinat deja prin antecontract.
Dacă ambele părți se obligă reciproc, una față de cea-laltă, să încheie în viitor, pentru o anumită chirie, un contract de locațiune, promisiunea este bilaterală sau sinalgamatică.
Suntem în prezența unei promisiuni unilaterale de a închiria atunci când o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi folosința unui bun, primește promisiunea proprietarului (sau a altei persoane care poate avea calitatea de locator), de a-i atribui folosința acelui bun, rezervându-și facultatea că-și va manifesta ulterior, de
obicei înăuntrul unui termen, consimțământul său de a-l închiria.
Obligația promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă părțile nu au convenit legat de acest aspect, la expirarea termenului general de prescripție, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de închiriere. Promisiunea unilaterală poate fi asumată atât de locator, cât și de locatar, ambilor aplicându-li-se aceleași reguli.
Antecontractul nu se confundă cu contractul propriu-zis. El nu are ca efect transmiterea folosinței bunului în favoarea beneficiarului, ci dă naștere unui drept de creață căruia îi corespunde o obligație de a face constând în obligația promitentului (pentru promisiunea unilaterală) sau promitenților (pentru promisiunea bilaterală) de a încheia în viitor un contract de locațiune, în condițiile stipulate în antecontract. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, beneficiarul este îndreptățit la daune-interese, fiind angajată răspunderea sa contractuală.
II.3.Obiectul contractului
Bunurile care pot face obiectul contractului de locațiune
Intră în această categorie toate bunurile imobile sau mobile, corporale sau incorporale, neconsumptibile sau
fungibile, prin natura bunului sau prin voința părților, cu condiția să se afle în circuitul juridic civil.
Bunurile ce fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi închiriate în baza unor legi speciale: articolul 136 alineatul (4) din Constituție și articolele 14 – 16 din Legea numărul 213/1998.
În ipoteza în care se închiriaă un bun împreună cu personalul de deservire, natura juridică a acestui contract va fi mixtă: locațiune în privința lucrului și prestare servicii în privința personalului de deservire.
Obiectul propriu-zis al locațiunii nu este însă lucrul în sine, ci folosința acestuia, pe care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi, pe tot timpul contractului.
Natura dreptului de folosință al locatarului
Referitor la acest aspect, doctrina și jurisprudența au statuat că este vorba de un drept de creanță, nefiind însoțit, așadar, de dreptul de urmărire a bunului închiriat în mâna terților deținători sau de dreptul de folosință.
Această calificare este întărită de urmatoarele argumente:
dreptul de folosință nu se poate realiza decât prin intermediul locatorului îndatorat a asigura folosința (articolul 1411 Cod civil);
este opozabil doar locatorului, subiect pasiv determinat. Potrivit articolului 1441 Cod civil, cumpărătorul imobilului închiriat printr-un contract anterior, având data certă, este obligat să respecte locațiunea, deși nu a luat parte la încheierea acestui contract. Nu suntem în prezența unei excepții reale de la principiul relativității efectelor actului juridic civil și nici nu avem de a face cu un drept absolut, opozabil erga omnes. Cumpărătorul imobilului are calitatea de succesor cu titlu particular al locatorului și, în consecință, efectele contractului de locațiune (drepturile de creanță și obligațiile corelative) îi sunt opozabile;
este temporar (nu poate fi perpetuu);
este susceptibil de gaj (nu de ipotecă);
poate fi transmis între vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanță, iar mortis causa ca și celelalte drepturi de creanță.
Prețul
Prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței imobilului se numește chirie. De obicei, chiria constă într-o sumă de bani dar, spre deosebire de vânzare-cumpărare, se poate fixa și sub forma altor prestații licite.
Cuantumul chiriei se stabilește în funcție de durata locațiunii, fie global, fie pe unitate de timp (zile, săptămâni, luni etc.) și se platește la termene fixate, de regulă, succesiv.
Pentru valabilitatea contractului de locațiune, prețul folosinței trebuie să fie determinat sau determinabil, prin aprecierea unui terț desemnat de părți sau prin stabilirea unui procent din beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia).
De asemenea, chiria trebuie să fie sinceră și oneroasă. În caz contrar, contractul de locațiune va fi nul absolut dar, prin conversiune, ar putea constitui un contract de comodat (împrumut de folosință gratuit), dacă sunt întrunite condițiile de validitate ale acestui contract și dacă lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Legislația recentă în materie de taxe de timbru pentru activitatea notarială instituie sancțiunea nulității absolute aplicabila contractelor autentice de închiriere a unor imobile în care părțile au stipulat o chirie mai mică decât cea reală, pentru a plati taxe și impozite mai mici.
În plus, locatorul poate fi acuzat de săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală dacă nu declară venitul real
încasat din chirie.
În baza teoriei impreviziunii (rebus sic stantibus), în condiții de inflație, în practica judecatorească se admite, prin aplicarea articolului 970 și articolului 981 Cod civil, recalcularea chiriei prevăzute în contract, în funcție de rata inflației, chiar dacă părțile nu au prevăzut expres în contract o clauză în acest sens.
II.4. Cauza
Elemente
Ca în toate celelalte contracte, cauza contractului de locațiune cunoaște două elemente.
Astfel, întrucât locațiunea are caracter sinalagmatic, scopul imediat constă în rezultatul urmărit de fiecare parte în schimbul a ceea ce se obligă: locatorul urmărește încasarea chiriei, în timp ce locatarul dorește atribuirea folosinței bunului închiriat. În cadrul contractului de locațiune, scopul imediat este invariabil.
Scopul imediat, motivul impulsiv și determinant care a împins părțile la încheierea actului juridic civil este diferit de la caz la caz.
Fiind un element lăuntric, psihologic, scopul imediat nu rezultă din structura contractului de locațiune, dovada lui făcându-se prin analiza faptelor vecine și conexe.
În cazul contractului de locațiune, ca de altfel în cazul tuturor categoriilor de contracte, operează prezumția de existență a cauzei (articolul 967 alineatul (1) Cod civil) și prezumția de valabilitate a acesteia (aricolul 967 alineatul (2) Cod civil). Rezultă că cel ce invocă lipsa cauzei sau nevalabilitatea ei trebuie să facă dovada celor susținute.
Condițiile de admisibilitate și valabilitate a cauzei contractului de locațiune sunt aceleași ca pentru toate categoriile de contracte.
Aplicații
În general, cauza este absența atunci când o parte se găsește în situația de a nu putea realiza scopul urmărit la încheierea contractului, din motive obiective.
La contractele sinagamatice, cum este și locațiunea, cauza este absența în situația în care o parte nu mai poate obține contraprestația avută în vedere atunci când s-a obligat, întrucât, spre exemplu, lucrul la care se referă era distrus la data încheierii contractului.
În ipoteza analizată lipsește scopul imediat, cel mediat rămânând fără suport juridic. Actul juridic este lipsit de un element esențial, ceea ce antamează sancțiunea nulității absolute a acestuia.
Cauza este considerată falsă când partea a fost deter-minată să încheie contractul de locațiune de o falsă reprezentare a realității în mintea sa. Spre exemplu, s-ar putea obține anularea unui contract de locațiune pentru cauza falsă dacă se face dovadă că locatorul nu a cunoscut gradul de uzură avansat al bunului pe care l-a considerat a fi nou, și că, dacă ar fi cunoscut acest aspect, nu ar mai fi contractat.
Cauza este simulată când înscrisul ce cuprinde operațiunea juridică precizează o altă cauză decât cea adevarată.
Cauza este ilicită când rezultatul urmărit, ce constituie motivul impulsiv și determinant la încheierea actului juridic, este contrar legii, ordinii publice, economice și politice. Spre exemplu, are o cauză ilicită închirierea unui imobil în scopul practicării prostituției. Sancțiunea aplicabilă unui asemenea contract este nulitatea absolută.
Cauza este imorală când rezultatul, ce se tinde a se obține și care constituie motivul impulsiv și determinant la incheierea contractului, reprezintă considerația unui scop nepermis, contrar bunelor moravuri.
CAPITOLUL II
OBLIGAȚIILE PĂRȚILOR ÎN CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
SECȚIUNEA I
Obligațiile locatorului
Toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului pe toată durata contractului. În acest scop, locatorul este obligat să predea și să mențină lucrul în bună stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terți și din viciile lucrului.
Enumerare:
obligația de predare a lucrului închiriat;
obligația de a menține lucrul în bună stare de funcționare;
obligația de garanție;
obligația de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat.
I.1. Obligația de predare
Obligație de esență a contractului de locațiune, obligația de predare este reglementată de articolul 1420 punctul 1 Cod civil și prevede că locatorul este obligat să predea lucrul în stare corespunzatoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, împreună cu toate accesoriile sale.
În lipsa de stipulație contrară, predarea se face la locul unde se găsește lucrul în momentul contractării, pe cheltuiala locatorului. Termenul predării este determinat fie prin convenția părților, fie, în lipsa acesteia, prin obiceiul locului. Cheltuielile ridicării lucrului închiriat sunt în sarcina locatarului.
Spre deosebire de vânzare-cumpărare, lucrul nu trebuie predat în starea în care se află la momentul contrac-tării, ci în stare de bună funcționare, locatorul fiind obligat să facă toate reparațiile locative necesare în acest scop, înainte de preluarea lucrului de către chiriaș.
Stipularea unei clauze contrarii, poate viza doar reparațiile necesare în timpul locațiunii și nu anulează obligația locatorului de a preda bunul în stare bună de funcționare.
În cazul în care locatorul nu-și îndeplinește de bunăvoie obligația de predare, locatarul are posibilitatea de a cere instanței de judecată, fie obligarea acestuia la executarea obligației (printr-o acțiune numită ex con-ducto), fie rezilierea contractului pentru neexecutare culpabilă.
Când din cauza neexecutării obligației de predare sau executarea acesteia cu întarziere locatarul a suferit un prejudiciu, acesta poate solicita, prin intermediul justiției, obligarea locatorului la plata unor daune-interese. El poate cere o diminuare a chiriei, proporțională cu lipsa de folosință cauzată de întarzierea predării.
Obligația de predare este indivizibilă, nefiind susceptibilă de executare parțială, chiar dacă bunul, prin natura sa, poate fi împarțit. Pentru acest motiv, în caz că locatorul moare, ea se transmite moștenitorilor nedivizată, fiecare putând fi obligat să predea întregul bun.
Dacă locatorul închiriază bunul succesiv, la două persoane diferite, se aplică regulile opozabilității actelor juridice.
Contractul cu data certă sau cu data anterioară este opozabil locatarului care are un contract fără dată certă sau cu dată certă ulterioară (și chiar înscris).
Locațiunea de peste trei ani este opozabilă locata-rului ulterior după expirarea acestui termen numai dacă contractul a fost înscris. Într-adevăr, dacă contractul cu dată certă anterioară este opozabil dobânditorului de drepturi reale (articolul 1441 Cod civil), cu atât mai mult trebuie să fie opozabil față de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosință.
Teoria primului ocupant poate fi invocată numai în lipsă de orice alt criteriu, în concursul dintre doi loca-tari cu contracte fără dată certă1.
I.2. Obligația de a menține lucrul în bună stare de funcționare
Această obligație este reglementată de articolul 1420, punctul 2 și articolul 1421 alineatul (2) Cod civil și prevede că,
în timpul locațiunii, locatorul are obligația de a face reparațiile necesare bunei folosințe a lucrului (reparațiile capitale, înlăturarea degradărilor ce provin din uzul normal al lucrului sau cazului fortuit, forța majoră ori vicii de construcție a lucrului).
Micile reparații locative, potrivit uzanțelor, sunt în sarcina locatarului, din momentul predării, cu excepția cazului în care se datorează forței
majore2. Toate reparațiile, chiar și cele locative, anterioare predării lucrului, sunt în sarcina locatorului, pentru că nu se poate presupune că au fost cauzate de chiriaș.
Jurisprudența a stabilit că "proprietarul este obligat să întrețină, să repare și să înlocuiască, total sau parțial, elementele aferente clădirii, și anume: ascensorul, hidrofo-rul, instalațiile de încălzire centrală și de preparare a apei calde, punctele termice și crematoriile, astfel încât să asigure o bună funcționalitate a acestora pe toată durata de serviciu a clădirii".
Dacă locatorul nu iși îndeplinește de bunăvoie această obligație, locatarul poate solicita printr-o acțiune în justiție, fie obligarea acestuia la efectuarea lucrărilor, fie autorizarea lui să efectueze aceste lucrări pe cheltuiala locatorului (articolul 1077 Cod civil și articolul 580 Cod procesual civil), fie rezilierea contractului.
El poate invoca de asemenea exceptia neîn-deplinirii contractului (exceptio non adimpleti contractus), drept pentru care va putea refuza plata chiriei până la efectuarea reparațiilor de către locator.
Când lucrul se află într-un grad avansat de uzură, impunându-se demolarea și reconstruirea lui, proprietarul nu mai are obligația efectuării lucrărilor, deoarece contractul a încetat (articolul1439 Cod civil).
I.3. Obligația de garanție
Noțiune
Fiind reglementată de articolul 1420 punctul 3 Cod civil, obligația de garanție a locatorului se aseamană cu obligația de garanție a vânzătorului, cu deosebirea că, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, dreptul transmis și garantat este dreptul de propritate, pe când, în cazul locațiunii se transmite un drept de folosință.
În virtutea acestei obligații, locatorul răspunde pentru tulburările ce aduc o atingere seriosa folosinței, provenite:
din propria sa faptă;
din fapta terților;
din viciile lucrului.
Garanția pentru propria faptă
O asemenea garanție este de esență locațiunii pentru că principala obligație a locatorului constă în predarea lucrului și în menținerea lui în stare bună de utilizare de către locatar. Așadar, locatorul este obligat să se abțina de la orice fapt personal care ar avea drept consecință o tulburare a locatarului în folosința lucrului, fie în mod direct, prin transformarea materială a lucrului, fie indirect, prin schimbarea destinației.
Nimic nu-l împiedică pe locator să facă unele mici modificări ale lucrului, dacă nu-l afectează pe locatar. În caz contrar, acesta poate solicita instanței de judecată să dispună încetarea lucrărilor iar, dacă au fost făcute, locatorul să fie obligat să le ridice.
Nu constituie o tulburare imputabilă locatorului, potrivit articolului 1425 alineatul (1) Cod civil, faptul de a efectua acele reparații urgente ale lucrului, care nu mai pot fi amânate până la finele contractului, chiar dacă prin aceasta se limitează, în parte, posibilitatea locatarului de a folosi bunul respectiv.
Durata reparațiilor nu poate fi mai mare de 30 de zile. În caz contrar, locatarul poate solicita reducerea chiriei, proporțional cu lipsa folosinței bunului (articolul 1425 alineatul (2) Cod civil).
În ipoteza în care locatarul este lipsit total de folosința lucrului închiriat, poate solicita rezilierea contractului (articolul 1425 alineatul (3) Cod civil), chiar dacă pierderea folosinței nu ar depăși 40 de zile.
În concluzie, obligația de garanție pentru faptul personal impune locatorului să se abțină de la orice tulburare de fapt sau de drept a folosinței locatarului.
Pentru aplicarea regulii mai sus enunțate, s-a hotărât, de exemplu, că proprietarul nu poate împiedica pe locatar să folosească curtea aferentă clădirii și nici nu poate construi în curte, fără acordul locatarului, un garaj a carui utilizare va avea drept consecință tulburarea liniștii și polua-rea aerului încojurator ca urmare a funcționării autoturismu-lui introdus în garaj.
De asemenea, dacă se închiriază un apartament dintr-un imobil, cu destinația de locuință, locatarul nu va putea închiria restul imobilului în vederea unei exploatări industriale, care ar tulbura pe primul locatar. Constituie o tulburare a folosinței locatarului introducerea în imobilul închiriat a industriilor incomode, insalubre, periculoase sau imorale.
O problemă controversată este aceea de a ști dacă, în ipoteza în care locatorul închiriază o parte dintr-un imobil în vederea exercitării unei activități comerciale, poate închiria restul imobilului altei persone în scopul derulării unei activități similare. Se pune întrebarea dacă nu cumva concurența care s-a născut astfel între cei doi chiriași nu încalcă obligația de garanție pentru evicțiune din partea locatorului?
Doctrina și jurisprudența veche au statuat că proprietarul nu comite o tulburare de folosință decât atunci când, printr-o clauză contractuală, și-a asumat obligația, față de primul chiriaș, de a nu închiria imobilul pentru o profesiune similară. Dacă o astfel de clauză nu există, în virtutea dreptului sau de proprietate, locatorul are facultatea de a uza și dispune de lucrul sau conform propriei voințe, cu respectarea limitelor impuse de lege3.
Nu încalcă obligația de garanție pentru evicțiu-ne, proprietarul care vizitează imobilul cu persoane care doresc să-l cumpere, dacă această vizită a fost anunțată din timp și are loc în prezența locatarului sau care pătrunde în imobilul închiriat pentru a constata felul în care chiriașii iși îndeplinesc obligațiile contractuale.
c) Garanția pentru fapta terților
În această privință legea distinge între tulburarea de drept și cea de fapt. Tulburarea de fapt constă în piedicile puse folosinței pașnice a locatarului prin acte materiale nejustificate, delicte sau cuasi-delicte.
În înțelesul articolului 1426 Cod civil "tulburarea de fapt consistă într-o întreprindere trecatoare și întâmplătoare, săvârșită din partea unei terțe persoane, care nu atinge substanța lucrului închiriat dar care mărginește numai folosința în mod trecător". Articolul 1426 Cod civil face răspunzator pe locator numai pentru tulburările de drept provenite de la terți (evicțiune), iar nu și pentru tulburările de fapt, față de care locatarul se poate apăra singur, prin acțiuni posesorii. Codul de procedură civilă, prin articolul 676, permite folosirea acțiunilor posesorii și de către detentorul precar, cum este și locatarul, "care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deține"4. Așadar, locatarul poate formula o acțiune posesorie pentru a se apăra contra evicțiunii, dacă sunt întrunite două condiții:
tulburarea (evicțiunea) să provină de la o altă persoană decât cea pentru care el deține, adică locatorul, față de care se poate apăra în temeiul contractului de locațiune;
să fie vorba de o tulburare de fapt, și nu de drept (terțul să nu invoce un drept asupra lucrului închiriat, cum ar fi dreptul de proprietate). Deosebirea între tulburarea de fapt, care apără pe proprietar de orice responsabilitate și cazul de forță majoră pentru care este obligat să-l garanteze pe locator, ca debitor al obligației de a asigura folosința bunului închiriat pe toată durata contractului, este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanței.
Când locatarul este evins prin valorificarea de către un terț, inclusiv un alt locatar, a unui drept real asupra bunului închiriat, poate solicita, fie o reducere proporțională a chiriei, când este lipsit în parte de folosința bunului, fie rezilierea contractului și daune-interese când, ca urmare a tulburării de drept, a fost lipsit în totalitate sau prea mult de folosința bunului respectiv. Locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinței, chiar dacă dreptul invocat de terț nu este confirmat de justiție.
Potrivit aricolelor 1427 și 1428 Cod civil, obligația de garanție pentru fapta terțului subzistă, în sarcina locatorului, numai în ipoteza în care a fost inștiințat de locatar cu privire la procesul intentat împotriva sa de către terțul care tinde să evingă, printr-o cerere de chemare în garanție (articolele 60-63 Cod procesual civil) ori de arătare a titularului dreptului (articolele 64-65 Cod procesual civil). Astfel, fiind introdus în cauză, locatorul își va putea face propriile apărări, iar hotărârea judecatorească îi va fi opozabilă.
Se admite totuși că răspunderea locatorului va opera și în cazul în care nu a fost chemat în proces, dacă locatarul poate face dovada că litigiul cu terțul ar fi fost oricum pierdut.
Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să și iasă din proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenția terțului (inclusiv acțiunea posesorie) trebuie să fie îndreptată și care este obligat să-i apere folosința.
Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terțului să se combine cu faptul personal al locatorului însuși. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului l-a închiriat unui meseriaș care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în virtutea obligației sale de a se abține de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosința lucrului.
Când folosința locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acțiune în garanție contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis, și astfel, prin plafon, apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o explozie.
Părțile pot conveni exonerarea contractului de obligația de garanție pentru fapta terților, însă în virtutea caracterului sinalgamatic al contractului de închiriere, locatarul evins nu va mai datora prețul folosinței bunului.
d) Obligația de garanție pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat
Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, slăbiciunile) ascunse5 ale lucrului, care îi împiedică întrebuințarea (articolul 1422 Cod civil), de exemplu, existența de insecte, starea necorespunzătoare a coșurilor, infiltrații de ape sau alte defecte de construcții. Practica judecatorească stabilește răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvârșire impropriu folosinței, dar viciile ascunse micșorează atât de mult posibilitatea de folosință încât se poate prezuma că locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preț mai redus. El nu răspunde însă pentru vicii care fac mai puțin comodă folosința lucrului. Gravitatea acestor lucruri se apreciază, in concreto, de instanța de judecată.
Răspuderea locatorului este angajată indiferent de momentul în care au survenit viciile lucrului: înainte de încheierea contractului sau ulterior acestui moment, pentru că obligația locatorului de a asigura chiriașului folosința imobilului este succesivă, spre deosebire de obligația vânzătorului care răspunde numai pentru viciile existente în momentul vânzării.
Când defectele lucrului îl fac imposibil de utilizat potrivit scopului pentru care a fost închiriat ori micșorează prea mult posibilitatea folosirii lui, iar, în aceste condiții, s-ar putea presupune că locatarul n-ar mai fi contractat, acesta din urmă poate rezilia contractul cu plată de daune-interese.
În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporționala din preț sau rezilierea contractului cu plată de daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (articolul1422 alineatul (2) Cod civil)6.
Daunele-interese se acordă chiar dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totuși, există deosebire între locatorul de bună-credință, care răspunde numai pentru daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului (articolul 1085 Cod civil) și locatorul de rea-credință, care răspunde și de daunele imprevizibile.
Potrivit articolului 1423 Cod civil, dacă viciile lucrului închiriat se datorează unui caz fortuit sau forței majore, locatarul va putea solicita, după caz, fie rezilierea contractului, fie reducerea proporțională a prețului, nu însă și plata unor daune-interese, întrucât nu este angajată în nici un fel culpa locatorului.
Trebuie reținut ca locatorul nu răspunde pentru viciile aparente, pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le cunoască, putând evita astfel încheierea contractului. Fosta Curte de Casație a decis ca "viciile aparente, precum și defectele naturale și notorii ale lucrului închiriat, nu se datoresc garanției", adică nu intră în sfera obligației de garanție a locatorului.
Acțiunea în garanție pentru vicii ascunse a locatarului împotriva locatorului se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani.
e) Modificarea obligației de garanție
Întrucât normele juridice care reglementează obligația locatorului de a-l garanta pe locatar pentru evicțiune și pentru viciile ascunse ale bunului au caracter dispozitiv, părțile, de comun acord, pot modifica întinderea acestei obligații: pot să-i mărească ori să-i micșoreze conținutul sau chiar să o înlature.
Locatorul poate fi exonerat doar de plată daunelor-interese menite să acopere prejudiciul suferit de locatar ca urmare a evicțiunii sau viciilor ascunse ale lucrului închiriat. Înlăturarea obligației de garanție nu-l pune la adăpost pe locator de rezilierea totală sau parțială a contractului. Aceasta întrucât, în măsura în care folosința nu poate fi asigurată, încasarea pe viitor a chiriei ar fi lipsită de cauză (riscul contractului se suportă de debitorul obligației imposibil de executat).
I.4. Obligatia de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat
În cazul în care locatarul a executat lucrări dintre acelea care cădeau în sarcina locatorului (reparații capitale), atunci acesta din urmă este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de locatar. Locatorul este ținut la restituirea către locatar doar a cheltuielilior utile, nu și voluptuarii.
În practica judiciară s-a statuat că, în cazul în care "lucrările de sporire a confortului au fost făcute de chiriași fără autorizarea proprietarului, iar acesta, deși inițial nu a înțeles să le rețină, totuși la sfârșitul locațiunii și le însușește, îmbogățindu-se fără just temei", fostul locatar are dreptul să pretindă valoarea investițiilor, acest drept fiind opozabil și proprietarului care a dobândit imobilul ulterior.
În cazul în care lucrările de sporire a confortului s-au efectuat din inițiativa locatarului, fără acordul locatorului, și acesta nu dorește să le rețină, locatarul nu este îndreptățit la recuperarea cheltuielilor de la locator; într-o atare ipoteză, locatarul este obligat ca, la încetarea locațiunii, să le ridice, readucând locuința la starea ei anterioară.
SECTIUNEA A II-A
Obligațiile locatarului
În baza articolelor 1429-1453 Cod civil, locatarului îi revin următoarele obligații:
– obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și conform destinației lui;
– obligația de a plăti chiria;
– obligația de a restitui lucrul închiriat la încetarea locațiunii;
– obligația de a răspunde pentru incendiu;
– obligația de a înștiința pe locator de orice uzurpare.
II.1. Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și conform destinației
Articolul 1429 Cod civil prevede că locatarul are obligația de a întrebuința bunul ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată după comportamentul omului diligent și prudent – culpa levis in abstracto) și potrivit destinației lui prevazută prin contract7.
În caz contrar, contractul va fi reziliat la cererea locatorului (articolul 1430 Cod civil). Pentru pagubele cauzate lucrului de către chiriaș, proprietarul poate solicita și plata de daune-interese, dar, în general, la încetarea locațiunii, caci, până atunci, incoveniențele produse, spre
exemplu de degradarea imobilului sunt suportate de chiriaș8.
Această opinie nu este corectă pentru că, chiar dacă prejudiciul există, întrucât nu se răsfrânge asupra proprietarului, o eventuală acțiune în despăgubire a acestuia, introdusă până la încetarea contractului, va fi respinsă ca lipsită de interes. Totuși, dacă degradările produse de locatar sunt de așa natură încât s-ar putea agrava cu trecerea timpului, acțiunea va fi admisibilă chiar înainte de expirarea contractului.
Locatarul poate fi obligat de instanța de judecată la desființarea lucrărilor pentru a căror realizare locatarul nu a fost autorizat de locator.
În general, destinația bunului este stabilită printr-o clauză contractuală. Dacă părțile omit să menționeze acest aspect, ea se stabilește în funcție de o serie de circumstanțe:
natura lucrului;
profesiunea chiriașului, presupunându-se că lucrul a fost închiriat pentru exercițiul acelei profesiuni;
destinația sa anterioară;
orice alte fapte care au precedat încheierea.
Modificarea destinației bunului de către locatar, de natură să conducă la desființarea contractului, se poate produce atât prin acțiuni comisive (transformarea unei locuințe într-un spațiu comercial sau a unui magazin alimentar într-un atelier), cât și printr-o acțiune omisivă (nefolosirea lucrului închiriat).
Fiind un fapt juridic, schimbarea destinației se poate dovedi cu orice mijloc de probă, inclusiv proba testimonială și prezumții.
Rezilierea contractului va opera inclusiv în cazul schimbării parțiale a destinației lucrului închiriat.
Locatarul poate efectua unele schimbări ale destinației lucrului închiriat cu consimțământul expres sau tacit al locatorului.
Jurisprudența a statuat ca "singurele modificări pe care le poate face un locatar fără consimțământul locatorului sunt acelea care ar putea facilita folosirea în comun a dependențelor, fără ca prin acestea să se aducă o diminuare a suprafeței loctive utilizate în exclusivitate sau în comun".
De asemenea locatarul poate efectua simple amenajări care nu aduc nici o modificare locuinței, aceasta păstrându-și nealterată structura arhitecturală și funcționalitatea inițială.
Legea nu interzice transformarea unei dependințe în camera de locuit și, invers, atunci când locatarul și ceilalți locatari care folosesc încăperea, sunt de acord cu transformarea. Plasarea unei mobile de cameră într-o bucătărie nu are caracter de modificare structurală, "cu efectul de a schimba natura acelei încaperi din dependința, în suprafața de locuit"9.
Sunt permise și lucrările de mică însemnătate care nu modifică natura bunului, ca de exemplu instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice etc. La încetarea locațiunii, locatorul are dreptul să ceară repunerea bunului în situația anterioară, prin desființarea lucrărilor respective. Dacă nu solicită acest lucru, va fi nevoit să-l despăgubească pe locatar pentru îmbunătățirile aduse lucrului, căci altfel, locatorul s-ar îmbogăți fără just temei.
Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică obligația de a întreține lucrul în tot timpul locațiunii în stare de întrebuințare astfel cum a fost predat. De aici obligația locatarului de a efectua reparațiile mici, numite locative, spre deosebire de reparațiile capitale și repararea degradărilor provenite din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului.
Potrivit articolului 1435 Cod civil, locatarul "este răspunzător pentru incendiu dacă nu probează că incendiul s-a întâmplat prin caz fortuit sau forță majoră, sau prin defect de construcție, sau că focul a venit de la o casă vecină". Pentru a răsturna această prezumție de culpă, locatarul trebuie să facă proba cauzei străine, neimputabile lui, care a provocat incendiul, nefiind suficientă dovada lipsei sale de culpă.
În cazul în care într-un imobil sunt mai mulți locatari, răspunderea lor de natură contractuală va fi conjunctă (divizibilă) și nu solidară, adică fiecare din ei răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu, proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil ce-o ocupă cu chirie. Oricare dintre locatari va fi exonerat de răspundere dacă va face dovada că incendiul a izbucnit din partea altuia dintre ei sau că nu a putut izbucni din partea pe care o ocupă.
Tot astfel, locatarii vor fi exonerați de răspundere, nefiind în culpă, în cazul în care incendiul a izbucnit dintr-o parte de folosință comună a imobilului, care se găsește în întreținerea și administrarea locatorului.
Reparațiile, indiferent de natura lor, chiar dacă sunt locative, nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forță majoră (articolul1448 Cod civil) ori caz fortuit și, bineînțeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcție.
Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă intârzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparațiile necesare.
Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile și pierderile provocate de persoanele familiei sau de sublocatari (articolul 1434 Cod civil), prin "persoanele familiei" înțelegându-se nu numai mem-brii propriu-ziși ai familiei, dar și toate persoanele introduse de el în familie (prepuși, persoanele tolerate, vizitatori).
Toate reparațiile privind părțile comune folosite de mai mulți locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu se dovedește că stricăciunile sunt provocate de unul dinte ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.
Dacă locatarul nu efectuează reparațiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locațiunii, căci inconvenientele lipsei de întreținere sunt suportate de locatar.
Dacă însă neefectuarea reparațiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locațiune, locatorul poate acționa în cursul locațiunii, cerând efectuarea reparațiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.
De asemenea, se poate permite locatorului, când locatarul refuză, să execute el însuși lucrările de reparații, dar pe cheltuială locatarului debitor.
II.2. Obligația de a plăti chiria
Această obligație este instituită prin articolul 1429 punctul 3 din Codul civil, locatarul trebuind să plătească prețul folosinței bunului la data stabilită prin contract ori, în cazul în care o asemenea clauză lipsește, la termenul impus de obiceiul locului.
Termenul suspensiv care afectează plata chiriei operează în favoarea debitorului, adică a locatarului. În consecință, el nu poate fi obligat de locator să îndeplinească această obligație înainte de scadență. Plata facută anticipat este una datorată, iar debitorul nu poate cere restituirea banilor pe motiv că, din eroare, a plătit mai devreme.
În lipsa unei stipulații contrare, plata chiriei se face la domiciliul debitorului, adică al locatarului, fiind cherabilă, iar nu portabilă10.
În cazul în care locatarul dorește să platească prețul dar locatorul refuză, cu rea credință, să-l primească, sunt aplicabile regulile ce guvernează oferta de plată urmată de consemnarea sumei pe numele creditorului (articolele 586 – 590 Cod de procedură civilă).
Practica judiciară admite că locatarul, întocmai ca și cumpărătorul (căruia îi incubă obligația de plată a prețului), are dreptul de a suspenda plata chiriei în cazul în care este amenințat de un pericol de evicțiune11.
Când locatarul refuză plata chiriei, locatorul are la dispoziție urmatoarele acțiuni pe care le poate cere:
executarea silită a obligației;
rezilierea contractului, care poate opera de drept, fără somație și fără chemare în judecată, în cazul în care în contract au fost stipulate aceste consecințe printr-un pact comisoriu de ultim grad. În materie de locațiune, este inutilă somația extrajudiciară de punere în întârziere, cererea de chemare în judecata fiind ea însăși cea mai energică punere în întârziere;
poate invoca excepția de neexecutare (exceptio no adimpleti contractus), dacă lucrul nu a fost predat de locator, iar chiria urma să fie plătită cu anticipație.
Deși fără prea mare aplicabilitate în practică, pentru garantarea executării acestei obligații, articolul 1730 punctul 1 Cod civil instituie în favoarea locatorului de imobile un privilegiu asupra mobilelor locatarului.
Dacă între părți nu a existat un contract de locațiune, proprietarul imobilului ocupat de o altă persoană nu poate să pretindă o sumă de bani drept chirie, fiind îndreptățit însă să solicite echivalentul lipsei de folosință, în baza principiului îmbogățirii fără just temei.
În caz de pluraritate de locatari, obligația de plată a chiriei este, de regulă, conjunctă (divizibilă), dacă solidaritatea sau indivizibili-tatea nu rezultă din contract (articolul 1041 și articolele 1057 – 1058 Cod civil).
Când bunul dat în locațiune a fost vândut și noul proprietar nu-l înștiințează pe locatar, plata facută vechiului propritar este valabilă.
Proba executării obligației de plată a chiriei se face cu ajutorul chitanței eliberate locatarului de către locator. Dacă o astfel de chitanță este emisă fără rezerve, se instituie prezumția de plată a chiriei pentru termenele anterioare.
Chitanțele de plată a chiriei sunt opozabile terților chiar dacă nu au data certă, iar chitanțele date fară rezerve fac să se prezume fapta pentru termenele anterioare. În schimb, cesiunea sau chitanța de plată a chiriei cu anticipație pe timp mai mare de 3 ani este supusă publicității imobiliare (articolul1394 Cod civil și articolul 21 litera C din Legea numărul 7/1996).
În condițiile unei inflații galopante și instabilității economice din țara noastră, o problemă de mare actualitate este aceea a posibilității uneia dintre părțile contractului de locațiune de a modifica nivelul chiriei, în lipsa unei clauze exprese care să-i confere acest drept.
Se pune întrebarea care este totuși temeiul legal al unei asemenea pretenții in condițiile în care un act juridic civil nu poate fi modificat unilateral de nici una dintre părți?
Un argument pe care-l poate invoca cel interesat este oferit de articolul 970 Cod civil, potrivit căruia contractele trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres întrînsele, dar la toate urmările de echitatea, obiceiul sau legea dă obligatiei, după natura sa.
Evident, o asemenea soluție nu poate fi adoptată decât atunci când sunt întrunite condițiile teoriei impreviziunii (rebus sic stantibus)12, adică parțile să nu fi putut prevedea, la data încheierii convenției, modificările esențiale ale condițiilor pe parcursul executării acesteia.
II.3. Obligația de a mobila îndeajuns casa
Această obligație constituie suportul garanției locatorului asupra mobilelor aduse de chiriaș în casa închiriată, fiind reglementată de articolul 1730 Cod civil.
În cazul în care nu este executată, iar chiriașul nici nu prezintă o altă garanție suficientă (gaj, fidejusiune), contractul poate fi reziliat la cererea locatorului (articolul 1446 Cod civil).
II.4. Obligația de a restitui lucrul închiriat la încetarea locațiunii
Potrivit articolului 1431 Cod civil, locatarul este obligat să restituie lucrul la incetarea locațiunii în starea în care l-a
primit. În general, starea bunului este descrisa într-un proces-verbal de predare-primire, numit de legiuitor inventar. Procesul verbal de inventariere se întocmește în dublu exemplar.
Dacă însă procesul verbal nu a fost intocmit, se presupune că locatarul a primit lucrul în bună stare. Este o prezumție relativă instituita de articolul 1432 Cod civil care poate fi răsturnată de locatar prin proba contrarie13.
În consecință, s-a stabilit, de exmplu, că, înainte de restituire, locatarul este obligat să spele geamurile casei sau apartamentelor, să dezinfecteze casa dacă a fost locuită de o persoanaă bolnava de o maladie contagioasă.
Locatarul nu va fi răspunzător pentru pierderea sau deteriorarea bunului datorată vechimii sau unei situații de forță majoră sau în caz fortuit (articolul 1431 teza a doua), în această situație, proba incubând, potrivit articolului 1431 și articolului 1434 Cod civil, locatarului.
Dacă la încetarea locațiunii locatarul nu restitue lucrul închiriat, locatorul are la îndemână două acțiuni:
o acțiune personală, decurgând din contractul de locațiune;
o acțiune reală (acțiunea în revendicare), dacă are calitatea de proprietar.
Acțiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva unui detentor precar, decât dacă detențiunea locatarului a fost introvertita într-o posesiune utilă.
În ipoteza în care locatarul a efectuat diverse lucrări de construcții ori plantații pe terenul închiriat, ele vor reveni proprietarului locator în virtutea accesiunii. Întrucât locatarul are calitatea de detentor precar, va fi asimilat, în general, constructorului de rea-credință pe terenul altuia.
În virtutea articolului 494 alineatul (2) și alineatul (3), teza întâi Cod civil, va putea păstra construcțiile sau plantațiile, despăgubindu-l pe locatar cu prețul acestora ori va putea solicita obligarea constructorului la desființarea lucrărilor, pe cheltuiala sa.
II.5.Obligația de a răspunde pentru incendiu
Obligația de a întreține și de a restitui lucrul în starea primită mai face răspunzător pe locatarul unei clădiri de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiul a provenit din caz fortuit, forța majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului (fară greșeală sa), de la o casă vecină (articolul 1435 Cod civil).
De asemenea, exonerarea de răspundere va exista și atunci când incendiul a fost provocat de un terț, chiar dacă nu a fost identificat.
Incendiul, În general, este considerat un caz de forță majoraă. În materie de locațiune, din contră, exista chiar prezumția că incendiul provine din culpa celui care folosește bunul, adică a locatarului.
S-a considerat că reglementarea cuprinsă în articolul 1435 Cod civil, reprezintă o aplicare a dreptului comun în materie de dovadă, în sensul că locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decât dacă dovedește că distrugerea, totala sau partațiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forța majoră14, deci farp culpa sa.
În orice caz, spre deosebire de condițiile din epoca adoptării Codului civil, în condițiile de azi agravarea răspunderii locatarului pentru incendiu nu poate fi extinsa în baza articolului 1435 decât pentru cauza anonimă, orice cauză straină neimputabilă dovedită fiind exoneratoare de răspundere.
În cazul în care sunt mai mulți locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil ce ocupă un loc. Deci răspunderea
lor (întrucât este contractuală, și nu delictuală) va fi conjunctă, iar nu solidară.
Pentru a fi exonerat de răspundere, orice colocatar va putea dovedi (în afara împrejurărilor prevăzute de articolul 1435 Cod civil) că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni în partea pe care o ocupa. Iar dacă se dovedește că incendiul a izbucnit într-o parte comună a imobilului, care se găseste în intreținerea și administrarea locatorului, toți locatarii vor fi exonerați de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.
Dacă locatorul-proprietar folosește și el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor provocate de incendiu este foarte controversată. Se consideră că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor în condițiile articolului 1435 Cod civil.
Astfel fiind, pentru a putea fi exonerați de răspundere, ei trebuie să dovedească fie împrejurările prevăzute de articolul 1435 Cod civil, fie că incendiul a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni în partea ocupată de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părții din imobilul ce-l ocupă.
II.6. Obligația de a înștiința pe locator de orice uzurpare
Conform articolului 1433 Cod civil, locatarul este obligat de a înștiința pe locator de orice uzurpare și de a apăra lucrul închiriat împotriva uzurpărilor.
Prin uzurpare se înțelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietății sau posesiei lucrului dat în locațiune.
Locatarul este obligat să-l înștiințeze pe locator cât mai repede cu privire la orice uzurpare, astfel încât acesta să fie în termen, inclusiv pentru formularea unei acțiuni posesorii. Respectiva obligație îi revine deoarece, în calitatea sa de detentor, este obligat a veghea la conservarea lucrului închiriat. Înștiințarea se poate face în orice mod: verbal, prin notificare, scrisoare recomandată etc.
În caz contrar, chiriașul va răspunde față de locator pentru prejudiciul suferit ca urmare a neînștiințării sau a informării tardive.
Se consideră că, dacă locatorul cunoaște faptele cu caracter uzurpator și deci este în măsură să le combată, chiriașul va fi exonerat de obligația de a-l anunța, o asemenea înștiințare fiind lipsită de utilitate practică.
CAPITOLUL III
OBLIGAȚIILE SUBLOCATORULUI
SECȚIUNEA I
Noțiuni generale despre sublocațiune
În concepția Codului civil, în principiu, locațiunea nu este un contract încheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile părților contractante se pot transmite mortis causa (articolul 1440 Cod civil) sau prin acte inter vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanță).
În acest sens, legea prevede expres și posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosință asupra unui terț, în totalitate sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune (articolul 1418 Cod civil).
Sublocațiunea este permisă cu respectarea a două condiții, prima prevăzută expres de lege, a doua subînțeleasă:
a) Transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal. Această interdicție transformă locațiunea într-un contract încheiat intuitu personae. Interzicerea sublocațiunii, în total sau în parte, reprezentând o excepție de la dreptul locatarului de a subînchiria, nu se prezuma, ci trebuie să fie stipulată expres (articolul 1418 Cod civil).
Pe de altă parte, clauza de interzicere a sublocațiunii este supusă unei interpretări restrictive. De exemplu, dacă s-a interzis sublocațiunea totală, este permisă cea parțiala, iar dacă interdicția este imprecisă, ea se interpretează în sensul unei sublocațiuni totale, cea parțială fiind permisă.
Deși legea nu prevede expres, validitatea sublocațiunii poate fi condiționată (printr-o clauză din contractul principal de locațiune) și de consimțământul locatorului la încheierea contractului de sublocațiune. Acest consimțământ pote fi dat în scris, dar și verbal (nu se aplică articolul 1416 Cod civil care vizează proba contractului de locațiune sau sublocațiune) ori să rezulte din acte sau fapte concludente. În orice caz, refuzul locatorului de a consimți la încheierea contractului de sublocațiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.
Clauza de interzicere a sublocațiunii este supusă unei interpretări respective (exemplu: stipulația nu se poate subînchiria se interpretează în sensul că este permisă cea parțială). De asemenea, locatarul nu poate aduce dreptul de folosință ca aport social într-o societate civilă sau comercială în situația în care sublocațiunea a fost interzisă deoarece aducerea ca aport echivalează cu o sublocațiune.
Locatarul nu poate aduce ca aport social într-o societate civilă sau comercială dreptul de folosință dacă sublocațiunea a fost interzisă, întrucât aducerea ca aport echivalează cu o sublocațiune. Iar dacă sublocațiunea a fost permisă numai cu consimțământul locatorului, aducerea ca aport va fi valabilă numai dacă locatorul consimte.
b) Sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinație de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de întrecere).
În aceste limite, sublocațiunea poate fi convenită în condiții diferite față de contractul principal (de exemlu, chirie mai mare sau mai mică, durata mai scurtă etc.).
Dacă locatarul a încheiat contractul de sublocațiune cu nerespectarea condițiilor arătate, locatorul va putea cere prin justiție executarea obligațiilor sau rezilierea contractului principal de locațiune pentru neexecutarea de obligații (articolul 1429 – 1430 și 1439 alineatul 2 Cod civil), instanța putând acorda locatorului un termen pentru a excuta condițiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinței potrivit destinației.
Sublocațiunea încheiată cu respectarea condițiilor arătate este valabilă și produce efecte între părți ca orice contract de locațiune. Sunt aplicabile între părțile contractului de sublocațiune inclusiv dispozițiile privind tacita relocațiune sau încetarea contractului prin desființarea sau desfacerea titlului locatorului. Dacă se desface contractul principal de locațiune din culpa locatarului principal, sublocatarul îi va putea pretinde și daune-interese.
Întrucât locatorul nu este parte contractantă, sublocațiunea nu produce efecte față de el (fiind o res inter alios acta); drepturile și obligațiile dintre locator și locatarul principal rămân neatinse. Rezultă că locatorul și sublocatarul nu au nici o acțiune directă unul împotriva celuilalt. Ei pot acționa numai pe calea indirectă a acțiunii oblice (articolul 974 Cod civil).
Deși Codul nostru civil nu conferă locatorului o acțiune directă, în virtutea privilegiului sau de locator (articolul 1730 Cod civil) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse în imobilul închiriat, dar numai în limita chiriei datorate de soblocatar pentru trecut și pentru chiria viitoare, chiar dacă chiria viitoare a fost plătită de sublocatar anticipat (articolele 591-592 Cod civil). Aceste dispoziții se explică prin faptul că existența privilegiului nu presupune existența unor raporturi juridice directe.
SECȚIUNEA A II – A
Obligațiile sublocatorului
Prin încheierea contractului de sublocațiune locatarul din contractul principal de locațiune devine locator în noul contract, iar cel în favoarea căruia se transmite dreptul de folosință asupra bunului devine locatar în noul contract. De aici rezultă că sublocatarul va avea, față de locatorul din contractul de sublocațiune, aceleași obligații pe care locatarul le avea în contractul principal:
Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și conform destinației lui;
Obligația de plată a chiriei;
Obligația de restituire a lucrului;
Obligația de răspundere pentru incendiu;
Obligația de aparare contra uzurpărilor.
CAPITOLUL IV
CONCLUZII
Locațiunea lucrurilor este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar, folosinta unui lucru pentru o perioadă de timp determinată, în schimbul plății unui preț, numit chirie.
Locațiunile sunt de mai multe feluri, fiecare cu denumire specifică și reguli proprii:
închirierea, adică locațiunea edificiilor;
arendarea, adică locațiunea fondurilor rurale;
prestația lucrărilor, adică locațiunea muncii și a serviciilor;
antrepriza.
Contractul de locațiune are următoarele caractere juridice:
este un contract sinalagmatic, pentru că naște obligații pentru ambele părți;
este cu titlu oneros, pentru că fiecare parte se obligă în schimbul prestației pe care urmarește să o obțină;
are caracter comutativ, pentru că parțile cunosc de la început intinderea prestațiilor la care se obligă;
este un contract consensual, pentru că este suficient să se fi format valabil acordul de vointă;
este un contract cu executare succesivă în timp, presupunând executarea prin mai multe prestații eșalonate în timp.
Pentru validitatea contractului de locațiune se impune că atât locatorul, cât și locatarul să aibă capacitatea ceruta de lege pentru a face acte de administrare, căci locațiunea e considerată în mod tradițional un act de administrare.
Locatorul și locatarul trebuie să cadă de acord asupra lucrului închiriat și asupra chiriei. Lucrul închiriat, total sau partial, poate fi atât mobil, cât și imobil, corporal sau incorporal. Chiria se stabilește în raport de durata contractului, fie global, fie pe unități de timp și trebuie să fie determinată sau cel puțin determinabilă, putand fi lăsata și la aprecierea unui terț ales de către părți.
Contractul de locațiune, fiind un contract sinalagmatic, ambelor părți le revin obligații. Asemenea obligații și le asumă părțile sau decurg din lege.
Obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului pe toată durata existenței contractului de locațiune. Astfel, locatorul are urmatoarele obligații:
să predea locatarului lucrul inchiriat;
să mențină lucrul închiriat în stare de funcționare – întrebu-ințare, prin efectuarea reparațiilor necesare;
să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă și contra tulburărilor provenite din fapta terților, precum și să răspundă pentru viciile ascunse ale bunului închiriat;
să restituie cheltuielile făcute de locatar cu bunul închiriat.
În afara obligațiilor hotărâte de părți, locatarul are în sarcina sa diverse obligații prevăzute de lege. Obligațiile locatarului sunt urmatoarele :
să întrebuințeze lucrul ca un bun proprietar si conform desti-nației lui;
să plătească chiria datorată în schimbul folosinței lucrului închiriat;
să mobileze îndeajuns casa;
să restituie lucrul închiriat la incetarea locațiunii;
să răspundă pentru incendiu;
să înștiințeze pe locator de orice uzurpare.
Legea prevede expres și posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosință asupra unui terț, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune. Sublocațiunea este permisă cu respectarea a două condiții:
transmiterea folosinței să nu fie interzisă prin contractul principal;
sublocațiunea să nu fie convenită în condiții care să contravină condițiilor din contractul principal.
Obligațiile sublocatorului vor fi aceleași cu cele ale locatarului din contractul principal :
de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației sale;
de a plăti chiria convenită;
de a restitui lucrul la încetarea contractului;
de a apară lucrul închiriat contra uzurpărilor;
de a răspunde pentru incendii.
În condițiile în care poate interveni sublocațiunea, este permisa și cesiunea contractului de locațiune de către locatar. Spre deosebire de sublocațiune, care reprezintă un nou contract de locațiune, cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosință.
În ceea ce privește încetarea contractului de locațiune, pe lângă încetarea prin acordul părților, legea prevede următoarele cauze de încetare:
denunțarea unilaterală (articolul 1436 alineatul 2);
expirarea termenului (articolul 1436 alineatul 1);
rezilierea pentru neexecutare (articolul 1439 alineatul 2);
pieirea lucrului (articolele 1423 si 1439);
desfacerea titlului locatarului;
înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există clauza speciala în acest sens (articolul 1441).
Contractul trebuie să cuprindă următoarele elemente:
adresa locuinței ce face obiectul închirierii;
suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate sa în comun;
suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plată;
suma plătită în avans în contul chiriei;
locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
obligațiile părților privind folosirea și întrebuințarea spațiilor care fac obiectul contractului;
inventarul obiectelor ți al dotărilor aferente;
data intrări în vigoare și durata;
condițiile privind folosința exclusivă și în comun a părților aflate în coproprietate;
persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
alte clauze convenite de părți.
Articolul 22 din Legea nr.114/1996 dispune că sunt nule clauzele care:
obligă chiriașul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație ce cade în sarcina proprietarului;
prevăd responsabilitatea colectivă a chiriașilor în caz de degradare a elementelor de construcții și a instalațiilor, a obiectelor și a dotărilor aferente spațiilor comune;
impun chiriașilor să facă asigurări de daune;
exonerează proprietarul de obligațiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
autorizează pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.
BIBLIOGRAFIE
1. FRANCISC DEAK, “Tratat de drept civil . Contracte speciale”, Editura Actami, Bucuresti, 1999;
2.ION DOGARU si colectiv, “Drept civil.Contracte speciale”, Editura All Beck, Bucuresti,2004 ;
3.ION TURCULEANU si CATALIN BANCIOI, “Drept civil.
Contracte speciale”, Editura Themis, Craiova, 2002
4.DAN CHIRICA, “Drept civil.Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucuresti,1997 ;
5.DUMITRU MACOVEI si MARIUS STRIBLEA ,“Drept civil. Contracte si succesiuni”, Editura Junimea, Iasi, 2002
6.LIVIU STANCIULESCU, “Drept civil.Contracte speciale”, Editura All Beck, Bucuresti,2002 ;
7.CAMELIA TOADER, “Drept civil.Contracte speciale”, Editura All Beck, Bucuresti,2003 ;
8.SAFTA-ROMANO EUGENIU, “Contracte civile”, Editura Polirom, Iasi, 1999 ;
9.CORNELIU TURIANU, “Contracte speciale.Practica juridica adnotata”,Editura All Beck, Bucuresti, 2003;
10.TITUS PRESCURE, “Curs de contracte civile”, Editura Rosetti, Bucuresti, 2003.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: .obligatiile Partilor In Contractul de Locatiune (ID: 125434)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.