Obligatiile Partilor In Contractul de Locatiune

PLANUL LUCRĂRII

CAPITOLUL I CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

CAPITOLUL II OBLIGAȚIILE LOCATORULUI

SECȚIUNEA I Considerații generale privind obligațiile locatorului

SECȚIUNEA A II-A Obligația de predare

SECȚIUNEA A III-A Obligația efectuării reparațiilor

SECȚIUNEA A IV-A Obligația de garanție

§ 1. Garanția contra evicțiunii

1. Garantarea pentru tulburările provenite din fapta proprie

2. Garantarea pentru tulburările de drept provenite de la terți

§ 2. Garanția pentru viciile lucrului

§ 3. Modificarea obligației de garanție

CAPITOLUL III OBLIGAȚIILE LOCATARULUI

SECȚIUNEA I Obligația de întrebuința lucrul ca un bun proprietar

SECȚIUNEA A II-A Obligația de plată a chiriei

SECȚIUNEA A III-A Obligația de restituire a lucrului

SECȚIUNEA A IV-A Obligația de a răspunde pentru incendiu

SECȚIUNEA A V-A Obligația de apărare a lucrului închiriat contra uzurpărilor

=== Oblig partilor in contr de locat8 ===

CAPITOLUL I CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

CAPITOLUL II OBLIGAȚIILE LOCATORULUI

SECȚIUNEA I Considerații generale privind obligațiile locatorului

SECȚIUNEA A II-A Obligația de predare

SECȚIUNEA A III-A Obligația efectuării reparațiilor

SECȚIUNEA A IV-A Obligația de garanție

§ 1. Garanția contra evicțiunii

1. Garantarea pentru tulburările provenite din fapta proprie

2. Garantarea pentru tulburările de drept provenite de la terți

§ 2. Garanția pentru viciile lucrului

§ 3. Modificarea obligației de garanție

CAPITOLUL III OBLIGAȚIILE LOCATARULUI

SECȚIUNEA I Obligația de întrebuința lucrul ca un bun proprietar

SECȚIUNEA A II-A Obligația de plată a chiriei

SECȚIUNEA A III-A Obligația de restituire a lucrului

SECȚIUNEA A IV-A Obligația de a răspunde pentru incendiu

SECȚIUNEA A V-A Obligația de apărare a lucrului închiriat contra uzurpărilor

CAPITOLUL I

CONSIDERAȚII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

Termenul de “locațiune” provine din verbul latin “locare” adică a închiria un bun. Cu același înțeles, în limba latină era folosit și termenul de “conducere” (a lua cu chirie), cauză pentru care acest contract mai era denumit și locatio conductio.

În legislația română (Codul civil și legile speciale) se folosesc termenii de locațiune, arendă, închiriere.

După contractul de vânzare-cumpărare, contractul de locațiune este de o deosebită importanță juridico-economică, deoarece permite omului să beneficieze de foloasele bunului altuia. Așa cum preciza un autor de prestigiu al lumii moderne contractul de locațiune este unul din contractele care “exercită cea mai mare înrâurire asupra proprietății publice”. Importanța sa deosebită a determinat legiuitorul să-l reglementeze foarte amănunțit (art. 1410-1490 C. civ., precum și o bogată legislație specială).

Cadrul juridic general al locațiunii este Codul civil (art. 1410-1490).

În timp, contractul de locațiune a cunoscut și o reglementare specială (Legea nr. 5/1973 privitoare la administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași; Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, Legea nr. 16/1994 privind arendarea, etc.).

Contractul de locațiune poate fi definit ca fiind un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaș), folosința temporară, totală sau parțială, a unui bun, în schimbul unei sume de bani sau alte prestații, numită chirie (art. 1411 C. civ.).

Potrivit art. 1413 C. civ.:

« Locațiunile sunt de mai multe feluri și au regulile lor proprii.

Se cheamă închiriere

Locațiunea edificiilor și aceea a mișcătoarelor;

Arendarea, locațiunea fondurilor rurale;

Prestația lucrărilor, locațiunea muncii și a serviciului;

Antrepriză, luarea săvârșirii unei lucrări drept preț determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare (C. civ. 1416 și urm., 1446 și urm., 1454 și urm., 1470 și urm., 1478 și urm.). » (A se vedea și Codul comercial – 557 și urm.).

Trebuie subliniat faptul că toate aceste contracte (închirierea, arendarea, antrepriza etc.) reprezintă numai varietăți ale contractului de locațiune, și nu contracte speciale distincte, fiindu-le aplicabile deci, în măsura în care nu există norme speciale, regulile generale cu privire la contractul de locațiune.

Obiectul contractului de locațiune îl pot forma toate bunurile care se află în circuitul civil: mobile sau imobile, corporale sau incorporale, prezente și viitoare.

Toate aceste bunuri pot forma obiectul contractului de locațiune cu condiția să nu se distrugă sau să se consume subtanța prin folosință, în conformitate cu destinația după natura obiectului sau după acordul dintre părți.

Mai trebuie precizat, așa cum rezultă și din art. 135 alin. 5 din Constituție, că bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai în condițiile legii speciale.

Contractul de locațiune se deosebește de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință, ca drept de creanță, ci nu un drept real (de cele mai multe ori dreptul de proprietate).

Totodată, și în cazul contractului de locațiune, ca și la contractul de vânzare-cumpărare, părțile pot încheia un antecontract de locațiune (promisiune unilaterală sau bilaterală de a contracta).

Contractul de locațiune prezintă următoarele caractere juridice:

– este un contract sinalagmatic (bilateral), adică dă naștere la obligații reciproce între părți (locatorul se obligă să asigure folosința lucrului închiriat, iar locatarul se obligă să plătească chiria);

– este un contract cu titlu oneros, adică ambele părți contractante urmăresc un avantaj patrimonial, aceasta marcând deosebirea față de împrumutul de folosință (comodat) care este un contract cu titlu gratuit;

– este un contract comutativ, părțile cunosc obligațiile pe care le au din momentul încheierii contractului, existența și întinderea prestațiilor ce le revin nu depind de un eveniment viitor și nesigur că se va produce;

– este un contract consensual (solo consensu), se încheie prin simplul acord de voință al părților, forma scrisă fiind numai o condiție ad probationem;

– în ceea ce privește proba contractului de locațiune, conform art. 1416-1417 C. civ. se disting două situații:

● dacă contractul s-a încheiat doar verbal, nu s-a început executarea lui și una din părți neagă existența lui, în acest caz proba cu martori nu se admite indiferent de mărimea chiriei (art. 1416 C. civ.).

● dacă contractul s-a încheiat doar verbal, dar s-a început executarea lui și una din părți neagă existența lui, în acest caz proba poate fi făcută cu un început de dovadă scrisă, completată cu martori și prezumții. În cazul în care nu există chitanță cu privire la mărimea prețului convenit, locatarul poate solicita instanței de judecată efectuarea unei expertize (art. 1417 C. civ.);

– este un contract cu executare succesivă, deoarece folosința bunului închiriat nu poate fi exercitată decât în timp, și nu dintr-o dată (uno ictu), iar în caz de reziliere efectele acesteia operează pentru viitor (ex nunc). Durata în timp a contractului de locațiune poate fi determinată sau nedeterminată, dar în nici un caz ea nu poate fi perpetuă. În acest sens prin art.1415 C. civ. se interzic expres locațiunile ereditare, cunoscute sub numele de emfiteuze, embatic sau besman.

Pentru validitatea contractului de locațiune trebuie îndeplinite condițiile generale cu privire capacitatea părților și obiectul contractului.

În ceea ce privește cauzele de încetare, în afară de acordul de voință al părților (rezilierea convențională), contractul de locațiune încetează prin:

1. Denunțarea unilaterală din partea oricăreia dintre părțile contractante

Așa cum rezultă din art. 1436 alin. 2 C. civ. în cazul în care contractul de locațiune nu prevede un termen de închiriere, acesta poate fi denunțat în mod unilateral, cu respectarea termenului de preaviz, termen care poate fi stabilit de către părți printr-o clauză.

Potrivit art. 1443 C. civ. partea contractantă care vrea să ceară încetarea contractului trebuie să acorde “concediu” celeilalte părți pentru a putea procura lucrul de care are nevoie de la altă persoană.

Dacă au fost respectate condițiile privind termenul de “preaviz” și forma scrisă, denunțarea produce efecte chiar dacă cealaltă parte nu este de acord.

2. Rezilierea contractului pentru neexecutare.

Potrivit art. 1436 alin. 2 C. civ. “În cazul când una dintre părți nu îndeplinește una din îndatoririle sale principale (esențiale), cealaltă parte poate cere desființarea contractului”.

Totodată, pentru rezilierea contractului trebuie îndeplinită și procedura punerii în întârziere a debitorului.

3. Expirarea termenului contractual.

În acest caz, după cum părțile au prevăzut sau nu un termen determinat, se pot distinge două situații:

● Când locațiunea s-a făcut pentru un termen determinat.

Potrivit art. 1436 alin. 1 C. civ. “Locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare”.

Termenul poate fi stipulat expres de părți în contract sau poate fi prezumat de lege în anumite condiții (art. 1450 și art. 1451 C. civ.).

Dacă după expirarea termenului locatarul rămâne în folosința lucrului închiriat, iar locatorul nu se opune, potrivit art. 1437 și 1452 C. civ. contractul de locațiune se consideră reînnoit prin tacită relocațiune (reconducțiune).

● Când părțile nu au determinat în contract termenul locațiunii.

În cazul închirierii bunurilor mobile se fixează durata contractului de locațiune, care va fi determinată în funcție de scopul locațiuni.

4. Pieirea lucrului închiriat (art. 1423, 1439 C. civ.).

“Pieirea lucrului” înseamnă fie distrugerea lui materială, fie imposibilitatea folosirii lucrului de către locatar datorită unor cauze independente de voința sa – imposibilitate juridică (confiscare, expropiere etc).

Potrivit art. 1423 alin. 1 și 1439 alin. 1 C. civ. în cazul în care bunul închiriat piere în totalitate contractul de locațiune încetează de drept. În orice situație, contractul devine imposibil de executat dacă lipsește obiectul asupra căruia poartă.

Dacă pieirea se datorează unui caz fortuit sau de forță majoră, nimeni nu datorează daune, în schimb, dacă pieirea se datorează culpei uneia dintre părți, această parte va fi obligată la daune interese către cealaltă parte.

În cazul în care bunul piere numai parțial sau imposibilitatea folosirii este numai parțială atunci rezilierea este judiciară, locatarul putând cere în funcție de împrejurări fie reducerea proporțională a chiriei, fie desfacerea contractului dacă partea din lucru care a pierit este mai însemnată.

5. Desființarea titlului locatorului.

Contractul de locațiune încetează în temeiul principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis dacă, în timpul locațiunii titlul locațiunii este desființat (nulitate, anulare, rezoluțiune) sau dacă locatorul este evins de către un terț.

6. Înstrăinarea lucrului închiriat.

Potrivit art. 1441 C. civ.:

« Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act derivat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune (C. civ. 561, 969, 972, 1171, 1182, 1420, 1442 și urm., 1803, 1806). » (A se vedea și: Codul de procedură civilă – art. 513, 559, 711-712; Legea nr. 16/1994 – art. 6 alin. 1, 2 și 4).

Potrivit art. 21 lit. c din Legea nr. 7/1996, dacă locațiunea s-a încheiat pe o durată mai mare de 3 ani, înainte de înstrăinarea imobilului trebuie efectuată publicitatea imobiliară.

Așa cum rezultă din lege (art. 1441 și 1443 C. civ.) încetarea contractului în acest caz nu operează de drept, ci în condițiile unei denunțări unilaterale.

Locatarul are dreptul să solicite despăgubiri care vor fi plătite fie de către dobânditor, fie de către locator, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel.

Până la plata despăgubirilor, locatarul are un drept de retenție asupra lucrului închiriat.

CAPITOLUL II

OBLIGAȚIILE LOCATORULUI

Secțiunea I

Considerații generale privind obligațiile locatorului

Toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosința lucrului pe tot timpul locațiunii (obligația de a face).

Pentru a asigura folosința lucrului, locatorul este obligat să predea și să mențină lucrul în stare de întrebuințare și să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din propria sa faptă, de la terți și din viciile lucrului.

Secțiunea a II-a

Obligația de predare

În ceea ce privește obligația de predare a bunului închiriat, Codul civil român cuprinde două texte, anume art. 1420 pct. 1 și art. 1421 alin. 1.

Astfel, potrivit art. 1420:

« Locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără să fie trebuință de nici o stipulație specială:

1. de a trăda locatarului lucrul închiriat sau arendat;

2. de a-l menține în stare de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat sau arendat;

3. de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii (C. civ. 1421, 1422, 1439). » (s.n.).

Iar potrivit art. 1421:

« Locatorul trebuie să trădea lucrul în așa stare, încât să poată fi întrebuințat.

În cursul locațiunii, trebuie să se facă toate acele reparații ce pot fi necesare, afară de micile reparații (reparații locative) care prin uz sunt în sarcina locatarului (C. civ. 1420 pct. 2, 1423, 1424, 1425, 1426, 1432, 1439, 1447 și urm.). (s.n.).

Locatorul trebuie să predea locatarului bunul închiriat, ceea ce constituie principala obligație a acestuia.

Locatorul va fi obligat să predea locatarului lucrul dat în locațiune împreună cu accesoriile sale.

De exemplu, dacă s-a închiriat o moară sau uzină, se va preda ca accesoriu cursul de apă ce mișcă motorul, mașinile etc.; sau, de pildă, dacă s-a închiriat o casă, locatorul va trebui să predea locatarului atât cheile casei, cât și celelalte accesorii (curtea, magaziile aferente etc.).

Referitor la aluviuni au existat mai multe opinii.

Astfel, într-o primă opinie locatarul nu ar avea nici un drept asupra aluviunii formată în timpul locațiunii.

Într-o altă opinie locatarul ar avea drept la folosința aluviunii, dar în anumite condiții va trebui să plătească un supliment de preț.

Locatarul nu are dreptul la folosirea insulelor formate în cursul locațiunii.

Predarea lucrului închiriat se va face pe cheltuiala locatorului.

Predarea lucrului închiriat se va face la termenul prevăzut în convenția părților, iar dacă nu s-a prevăzut de părți un termen de predare, ea se va face potrivit obiceiului locului.

Predarea lucrului închiriat se va face la locul convenit de părțile contractului.

Dacă nu s-a prevăzut de către părți locul unde trebuie să se facă predarea, ea se va face potrivit obiceiului locului.

În ceea ce privește bunurile mobile, acestea se vor preda la locul unde acestea se găseau în momentul contractării.

În caz de nerespectare a obligației de predare de către locator, locatarul are următoarele posibilități:

se poate adresa justiției cerând predarea silită;

fiind un contract sinalagmatic, locatarul va putea să invoce excepția de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), în cazul în care locatorul îl cheamă în judecată pentru executarea obligațiilor ce-i aparțin, în calitate de locatar;

să ceară rezilierea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale.

Acțiunea de predare a lucrului închiriat, acțiunea locatarului pentru condamnarea locatorului la despăgubiri și acțiunea în garanție pentru tulburările aduse de locator folosinței locatarului, au caracterele unei acțiuni personale și mobiliare.

Datorită acestor caractere rezultă că aceste acțiuni trebuie introduse la domiciliul pârâtului.

Acțiunea în predarea lucrului închiriat este indivizibilă, și aceasta deoarece, în general, cu toate că obiectul dat în locație poate fi divizibil, obligația locatorului este indivizibilă.

Daunele interese diferă după cum locatorul este de bună sau de rea credință.

Asfel, dacă locatorul este de bună-credință, el nu poate fi obligat decât la plata daunelor care au putut fi cunoscute la încheierea contractului.

Dacă locatorul este de rea-credință, el va fi obligat la plata tuturor daunelor, fără nici o distincție, cu condiția cu condiția ca paguba să fie o urmare imediată și directă a neexecutării obligației locatorului de a predea lucrul închiriat, deci paguba să nu se fi produs datorită unui caz fortuit sau de forță majoră, caz în care locatarul are dreptul să ceară numai rezilierera contractului, nu și daune interese.

Dacă locatorul întârzie să predea lucrul închiriat, atunci el va fi obligat să plătească daunele cauzate prin această întârziere.

Referitor la această situație au existat mai multe opinii.

Potrivit unei prime opinii, locatorul va fi obligat să plătească daunele cauzate numai de la data punerii în întârziere.

Potrivit unei alte opinii nu se cere ca locatorul să fi fost pus în întârziere.

Lucrul, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca în materie de vânzare), ci într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat (art. 1421 alin. 1 C. civ.), locatorul fiind obligat – în lipsă de stipulație contrară – să efectueze toate reparațiile (inclusiv cele locative) necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de către locatar și chiar dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparațiile ar fi fost puse în sarcina locatarului (întrucât acestă clauză – dacă nu s-a prevăzut altfel – vizează reparațiile necesare în cursul locațiunii și nu anihilează obligația locatorului de a preda lucrul în stare corespunzătoare folosinței).

Secțiunea a III-a

Obligația efectuării reparațiilor

Potrivit art. 1420 pct. 2 și 1421 alin. 2 C. civ., locatorul trebuie să mențină lucrul în stare de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat.

Pentru aceasta locatorul trebuie să efectueze reparațiile necesare în tot timpul locațiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparații.

Prin contractul de locațiune părțile pot stabili cu privire efectuarea reparațiilor, altfel de cum este prevăzut în lege.

Unele reparații cad în sarcina locatorului, altele în sarcina locatarului, aceasta fiind stabilită de către instanțele judecătorești, în caz de litigiu.

În cazul în care imobilul inchiriat va fi destinat unei uzine sau desfășurării unei industrii, locatorul este obligat să-l pregătească în acest sens.

Există opinia că, dacă locatorul va dori să desfășoare o activitate similară celei desfășurate de locatar, el poate crea toate condițiile favorabile acestui deziderat în partea imobilului rămasă neînchiriată, fără ca locatarul să aibă vreo acțiune împotriva sa; în cazul în care reparațiile necesare nu vor fi executate de locator, atunci ele vor putea fi executate de locatar, pe socoteala locatorului.

Se susține însă că, în general, avertizarea locatorului de a executa reparațiile necesare ce sunt în obligația sa, precum și autorizarea instanței pentru efectuarea acestor reparații de către locatar nu sunt absolut necesare.

Refuzul executării reparațiilor necesare poate justifica promovarea unei acțiuni în rezilierea contractului de locațiune.

Chiar când reparațiile au devenit necesare în urma unui caz de forță majoră (de exemplu, o furtună a distrus acoperișul casei), tot locatorul are obligația să le execute, deoarece sunt reparții capitale.

Jurisprudența a stabilit, de exemplu, că:

“Proprietarul este obligat să întrețină, să repare și să înlocuiască, parțial sau total, elementele de instalații aferente clădirii și anume: ascensorul, hidroforul, instalațiile de încălzire centrală și de preparare a apei calde, punctele termice și creamtoriile, astfel să asigure o bună funcționalitate a acestora pe toată durata de serviciu a clădirii.

Locatorul nu trebuie să efectueze reparațiile numite “locative”, care – din momentul predării – sunt în sarcina locatarului.

Când lucrul se află într-un grad avansat de uzură, fapt care impune demolarea și reconstruirea lui (lucrul a devenit impropriu folosinței potrivit destinației), proprietarul nu mai are obligația efectuării lucrării, deoarece contractul a încetat (art. 1439 C. civ.).

În cazul în care locatorul nu-și îndeplinește obligația de efectuare a reparațiilor, locatarul are aceleași posibilități ca și în cazul neexecutării obligației de predare a bunului în stare de utilizare și, în plus, el poate efectua singur reparațiile, pe cheltuiala locatorului (art. 1077 C. civ.).

Se admite că, în caz de urgență, reparațiile pot fi efetuate și fără autorizarea justiției.

Secțiunea a IV-a

Obligația de garanție

Obligația de garanție de care este ținut locatorul se aseamănă cu obligația de garanție a vânzătorului (argumentul de analogie), cu deosebirea că în caz de vânzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, iar în caz de locațiune dreptul transmis și garantat este folosința liniștită și utilă.

Din prevederile art. 1422-1428 C. civ., care se referă la obligația de garanție, rezultă că aceasta se înfățișează sub un întreit aspect:

garanția pentru tulburările provenite din fapta proprie;

garanția pentru tulburările de drept provenite din partea terților;

garanția pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere serioasă folosinței.

§ 1. Garantarea contra evicțiunii

1. Garantarea pentru tulburările provenite din fapta proprie

Această garanție rezidă într-o obligație de abținere din partea locatorului, a cărei încălcare atrage răspunderea locatorului.

Locatorul este obligat să se abțină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecință tulburarea locatarului în folosința lucrului, tulburare de fapt sau de drept.

Astfel, art. 1424 C. civ. dispune că:

“Locatorul nu poate în timpul locațiunii să schimbe forma lucrului închiriat sau arendat (C. civ. 1420, 1429, 1430)”.

Locatorul nu poate schimba forma lucrului închirirat, fie direct prin transformarea materială a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinației.

De exemplu, locatorul nu poate, în cursul locațiunii, să mai adauge un etaj la casa închiriată, de asemenea acesta nu poate nici să facă schimbări care îi micșorează prețul sau agrementul.

Locatorul este obligat să asigure locatarului liniștita și completa folosință nu numai a ceeea ce s-a prevăzut în contract, ci și a tuturor accesoriilor.

Locatorul poate totuși să facă anumite lucrări cu titlu de reparație sau alte lucrări care nu-l prejudiciază pe locatar.

De asemenea locatorul poate să facă diferite alte lucrări la lucrul închiriat cu condiția ca locatarul să-și fi dat consimțământul cu privire la aceste lucrări.

În acest ultim caz locatarul nu mai mai poate înainta plângeri prin care să ceară rezoluțiunea contractului de locațiune, cu daune interese.

În cazul în care modificările făcute de locator îl stânjenesc pe locatar, acesta va putea solicita justiției să dispună sistarea lucrărilor, iar dacă au fost făcute, locatorul va fi obligat să le ridice.

Dat fiind fapul că locatorul trebuie să întrețină lucrul în bună stare în tot cursul locațiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinței locatarului adusă prin efectuarea reparațiilor, chiar dacă va fi lipsit în parte de folosința lucrului (art. 1425 alin. 1 C. civ.).

Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoacă reparațiile făcute de locator.

Însă reparațiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate până la încetarea contracului.

Pe de altă parte, legea dispune ca reparațiile să fie făcute în cel mult 40 de zile.

În situația în care reparațiile nu se efectueză în acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul să ceară o scădere de chirie proporțională cu lipsa parțială a folosinței.

Iar dacă reparațiile sunt de așa natură încât locatarul pierde folosința totală a lucrului, atunci el (și nu locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea folosinței nu ar depăși 40 de zile (art. 1425 C. civ.).

2. Garanția pentru tulburările de drept provenite de la terți

Dacă tulburarea folosinței provine de la un terț, legea distinge între tulburarea de fapt și cea de drept.

Prin tulburarea de fapt se înțelege piedicele puse folosinței pașnice a locatarului prin acte materiale nejustificate, delicte sau cvasi-delicte.

De exemplu, locatorul nu este răspunzător de degradările unui magazin închiriat, făcute de un grup de indivizi necunoscuți, din cauza numelui scris pe firmă.

În cazul unei turburări de fapt, terțul turburător va fi urmărit de locatar în numele său personal.

Potrivit art. 1426 C. civ.:

“Locatorul nu este răspunzător către locatar de tulburarea cășunată lui prin faptul unei a treia persoane, care persoană nu-și sprijină acest fapt pe un drept asupra lucrului închiriat sau arendat; locatarul are însă facultatea de a reclama în contră-le în numele său personal (C. civ. 1427 și urm.)”.

Prin urmare, potrivit Codului civil, locatorul răspunde față de locatar numai pentru tulburările de drept provenite de la terți, iar nu și pentru tulburările de fapt, față de care locatarul se poate apăra singur prin acțiunile posesorii (acțiunea în reintegrare sau acțiunea în complângere).

În acest sens, Codul de procedură civilă permite folosirea acțiunilor posesorii nu numai de către posesori – care exercită deținerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi) – dar și de către detentorul precar, cum este și locatarul, “care deține lucrul în interesul său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care deține” (art. 676 C. proc. civ.).

Așadar, locatarul poate folosi acțiunile posesorii (deși nu este posesor, ci doar detentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosință împotriva terților, cu următoarele condiții:

– să nu fie locatorul, adică “cel pentru care deține” și față de care el poate acționa sau se poate apăra în temeiul contractului de locațiune;

– să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat (art. 1426 C. civ.), cum ar fi dreptul de proprietate, în cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

În cazurile în care locatarul este tulburat în folosință prin faptul exercitării de către un terț (chiar și de către un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de uz, de abitație, etc.) asupra lucrului, locatorul va răspunde de lipsirea completă sau limitarea în parte a folosinței, chiar și dacă dreptul invocat nu este confirmat în justiție, dar a împiedicat folosința locatarului.

În cazul arătat locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când folosința lucrului este prea mult micșorată) cu daune-interese, fie o diminuare a chiriei proporțională cu pierderea parțială a folosinței și daune-interese (art. 1427-1428 C. civ.).

În ambele cazuri locatorul va răspunde numai dacă a fost imediat înștiințat de amenințarea evicțiunii (chemat în garanție în procesul dintre locatar și terțul evingător – art. 60-63 C. proc. civ.), în caz contrar nu poate fi obligat la despăgubiri putând dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretențiile terțului (exceptio mali processus).

Dacă terța persoană dovedește existența unui drept asupra bunului închiriat evicțiunea poate fi totală sau parțială.

Dacă evicțiunea este totală locatarul este îndreptățit la plata daunelor interese de către locator și deci rezilierea contractului, iar dacă evicțiunea este parțială atunci locatarul poate să ceară fie o micșorare a chiriei datorate, fie rezilierea contractului cu daune-interese dacă dovedește că este în imposibilitate de a mai folosi bunul închiriat.

În ambele cazuri locatarul nu poate să se apere singur, el trebuind să-l cheme în garanție pe locator.

Important de reținut este faptul că evicțiunea trebuie să fie generată de o cauză anterioară contractului de locațiune, deoarece, în caz contrar, cu anumite excepții, dacă ar proveni dintr-o cauză posterioară, nu va mai exista obligația de garanție din partea locatorului.

În cazul în care tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate chiar să iasă din proces, trebuind să arate cine este locatorul împotriva căruia pretenția terțului (inclusiv acțiunea posesorie) trebuie să fie îndreptată (instituția procedurală de “arătarea titularului dreptului”) și care este obligat să-i apere folosința.

Pot exista unele cazuri în care tulburarea din partea terțului să se combine cu faptul personal al locatorului însuși.

De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului a închiriat unui meseriaș care îl tulbură pe locatar.

În acest caz locatorul răspunde în virtutea obligației sale de a se abține de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosința lucrului.

Când folosința locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acțiune în despăgubire împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acțiune în garanție contra locatorului.

De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis și astfel, prin plafon, apa pătrunde în apartamentul de la parter sau robinetul de la gaze lăsat deschis provoacă o explozie.

§ 2. Garanția pentru viciile lucrului

Potrivit art. 1422 C. civ.:

“Locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile și viciile lucrului închiriat și arendat, cei împiedică întrebuințarea, chiar deși nu au fost cunoscute locatorului la timpul locațiunii.

Dacă din aceste vicii și defecte derivă pentru locatar o daună oarecare, locatorul este dator de a-l dezdăuna (C. civ. 1352 și urm., 1425, 1575).

Deci, așa cum rezultă din art. 1422 C. civ., locatorul este garant pentru viciile (defectele stricăciunile) ascunse ale lucrului care îi împiedică întrebuințarea, de exemplu, când în casa închiriată există insecte, care constituie un viciu ascuns, când soba din bucătărie scoate fum, încât folosința acestei bucătării devine aproape imposibilă, când casa închiriată este foarte umedă încât este foarte periculos de a locui în ea, când mașina închiriată prezintă defecțiuni ale motorului etc.

Practica judecătorească stabilește răspunderea locatorului chiar dacă lucrul nu este cu desăvârșire impropriu folosinței, dar viciile ascunse micșorează atât de mult posibilitatea de folosință încât se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preț mai redus.

Locatorul nu răspunde însă pentru vicii care fac mai puțin comodă întrebuințarea lucrului închiriat.

De asemenea locatorul nu datorește garanție pentru defectele naturale ale lucrului închiriat, dacă ele sunt notorii, chiar dacă nu ar fi aparente.

Gravitatea viciilor se apreciază de către instanță.

Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună credință la încheierea contractului (nu a cunoscut viciile) și indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau acestea au apărut ulterior, și aceasta deoarece obligația locatorului de a asigura folosința lucrului este succesivă (spre deosebire de obligația de garanție a vânzătorului care răspunde numai de viciile existente în momentul vânzării).

În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporțională din preț sau rezilierea contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin. 2 C. civ.).

Daunele interese se acordă chiar dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului.

Totuși, există deosebire între locatorul de bună credință, care răspunde numai de daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului și locatorul de rea credință, care răspunde și de daunele imprevizibile.

În acest sens, conform art. 1085 C. civ.:

“Debitorul nu răspunde decât de daunele interese care au fost prevăzute sau care au putut fi prevăzute la facerea contractului, când neîndeplinirea obligației nu provine din dolul său (C. civ. 960)”.

Totuși, într-o altă opinie, locatorul va datora daune-interese, chiar dacă viciile sau defectele au survenit după facerea contractului de locațiune.

Potrivit art. 1082 C. civ:

“Debitorul este osândit, de se cuvine, la plata de daune interese sau pentru neexecutarea obligației, sau pentru întârzierea executării, cu toate că nu este de rea credință din parte-i, afară numai dacă nu va justifica că neexecutarea provine dintr-o cauză străină, care nu-i poate fi imputată.”

De aici rezultă deci, că dacă viciile se datoresc cazului fortuit sau forței majore intervenite în timpul locațiunii, locatarul poate cere o reducere proporțională din preț sau rezilierea contractului, dar fără daune interese, căci este vorba de o cauză străină care nu poate fi imputată locatorului.

§ 3. Modificarea obligației de garanție

Deoarece nu este reglementată prin norme imperative, obligația de garanție pentru evicțiune și vicii ascunse poate fi modificată prin convenția dintre părți în sensul agravării (de exemplu, și pentru vicii care fac mai puțin comodă folosința), înlăturării sau limitării acesteia.

De asemenea este important de menționat că limitarea sau înlăturarea garanției produce efecte numai dacă locatorul este de bună-credință (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau actelor săvârșite de el.

În acest sens potrivit art. 1339 C. civ.:

“În nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea care ar rezulta dintr-un fapt personal al său; orice convenție contrarie este nulă.”

Pe de altă parte, se consideră că înlăturarea obligației de garanție exonerează pe locator de plata daunelor interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau parțială, a contractului; în măsura în care folosința nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsită de cauză.

CAPITOLUL III

OBLIGAȚIILE LOCATARULUI

Secțiunea I

Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar și potrivit destinației

Potrivit art. 1429 C. civ.:

“Locatarul are două îndatoriri principale:

trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar și numai la destinațiunea determinată pin contract; iar în lipsă de stipulațiune specială, la destinațiunea prezumată după circumstanțe.

(…).”

Locatarul nu poate, de exemplu, să facă găuri în pereții groși, fapt care ar duce la sporirea gradului de insoliditate al clădirii pe care acesta a închiriat-o.

În ceea ce privește dispoziția privitoare la modul de întrebuințare a lucrului închiriat – anume că acesta trebuie întrebuințat de către locatar ca un bun proprietar, ca și cum ar fi al său – culpa locatarului pentru neîndeplinirea acestei obligații se apreciază după tipul abstract al omului care se comportă diligent sau prudent (ca un bun părinte de familie, “bonus pater familias”) – culpa levis in abstracto.

De asemenea, locatarul trebuie să utilizeze lucrul numai pentru destinația determinată prin contract, iar în lipsă de stipulație specială, pentru destinația prezumată după circumstanțe (în această ordine, după natura lucrului, destinația sa anterioară, obiceiul locului etc.).

Un exemplu ar putea fi următorul: o casă de locuit care nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerțului sau pentru instalarea sediului unui partid politic.

În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, se consideră că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu, avocat) sau chiar o meserie (de exemplu, croitor), cu condiția să nu schimbe destinația imobilului (de exemplu, atelier mecanic).

Simpla venire a clientelei nu are semnificația schimbării destinației.

Dacă în contract se menționează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.

Dacă locatarul nu întrebuințează lucrul – total sau parțial – potrivit destinației sau efectuează transformări fără consimțământul, expres sau tacit, al locatorului, locatorul poate cere repunerea lucrului în starea anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul poate face diferite schimbări de destinație, dar aceasta numai cu consimțământul locatorului, dovada consimțământului făcându-se potrivit dreptului comun.

Consimțământul locatorului poate fi și tacit, să rezulte din împrejurarea că el știa de întrebuințarea ce locatarul voia să i-o dea lucrului închiriat.

Sunt însă permise, fără acordul proprietarului și dacă nu s-a interzis expres prin contract, lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinația lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei.

Locatorul are în schimb dreptul de a cere, la încetarea locațiunii, repunerea lucrului în starea inițială, iar dacă nu o cere, locatarul are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului.

Obligația locatarului de a se folosi de lucrul închiriat ca un bun proprietar este valabilă atât pentru bunurile mobile cât și imobile (terenuri și construcții).

El trebuie să conserve lucrul închiriat și să perceapă fructele.

Locatarul nu se folosește ca un bun proprietar, dacă face zgomote mari și tulbură liniștea celorlalți locatari din imobil.

Locatorul va fi răspunzător față de terți pentru paguba ce li s-a cauzat prin abuzul de folosință al locatarului, dar nu va fi răspunzător față de terți pentru consecințele imprudenței comise de locatar în executarea clauzelor contractuale.

Dacă însă prejudiciul cauzat terților rezultă din însăși folosirea lucrului conform destinației sale și nu dintr-un abuz de folosință, locatarul, dacă ar fi condamnat față de terți, va avea dreptul la acțiunea în garanție contra locatorului.

Există o practică judiciară bogată în ce privește folosirea spațiului de locuit conform destinației sale.

Vom reproduce în continuare câteva soluții ale practicii judiciare – din România și din Franța – cu privire la această problemă.

Astfel, instanța noastră supremă a decis că:

“Singurele lucrări pe care le poate face un locatar fără a fi obținut consimțământul colocatarului sunt acelea care ar facilita folosirea în comun a dependințelor, fără ca prin aceasta să se aducă o diminuare a suprafeței locative folosite în exclusivitate sau în comun.”.

Fapta chiriașului de a aduce, fără consimțământul proprietarului, modificări structurale locuinței pe care o deține, poate atrage evacuarea necondiționată.

Locatarul poate efectua simple amenajări care nu aduc nici o modificare locuinței, aceasta păstrându-și nealterate structura arhitecturală și funcționalitatea inițială.

Este permisă transformarea unei dependințe în cameră de locuit și invers, dacă locatarul și ceilalți colocatari ce folosesc încăperea sunt de acord cu transformarea.

Plasarea unei mobile de cameră într-o bucătărie nu are caracterul de modificare structurală, “cu efectul de a schimba natura acelei încăperi din dependință în suprafață de locuit”.

În general, instanțele judecătorești au insistat asupra necesității existenței acordului tuturor colocatarilor la efectuarea unor lucrări în interiorul locuinței, totuși, au considerat că judecătorul poate încuviința acele lucrări care nu lezează drepturile locative ale colocatarilor și permit o folosire mai lesnicioasă a spațiului de locuit.

Instanța supremă a mers și mai departe, considerând că judecătorul va putea încuviința neamplasarea unei dependințe în cadrul apartamentului, atunci când s-ar permite prin aceasta o folosire mai bună a dependinței de către toți locatarii.

Cu privire la obligația de a folosi lucrul închiriat ca un bun proprietar, în practica judiciară franceză se vorbește despre abuzul de plăcere (de folosință).

În sensul art. 1728 C. civ. francez (art. 1429 C. civ. român), abuzul de folosință există când lucrul închiriat suferă deteriorări nu prin uzul normal pe care îl presupune locațiunea, ci prin faptul voluntar al locatarului.

Locatarul este răspunzător de degradările cauzate imobilului prin lucrări de amenajare care au fost executate de antreprenori.

Injuriile scrise repetate pot constitui, prin ele însele, o încălcare a obligației de a folosi lucrul ca un bun proprietar de natură să justifice rezilierea locațiunii.

În doctrină, se mai precizează că nu poate fi considerată ca o schimbare de destinație, faptul locatarului de a schimba modul de distribuire a încăperilor imobilului închiriat, astfel ca ele să poată corespunde trebuințelor locatarului (desigur fără a se produce nici o degradare a imobilului), deoarece modul de distribuire a încăperilor nu poate fi considerat ca un fapt menit să stabilească destinația propriu-zisă a imobilului.

În cazul când s-a închiriat un imobil afectat comerțului sau industriei, locatarul trebuie să-l exploateze în bune condiții, în așa fel încât să se conserve destinația.

Locatarul nu poate să părăsească imobilul închiriat înainte de expirarea contractului, dacă în acel imobil exista, la momentul încheierii contractului, un fond de comerț sau de industrie cu clientelă.

Dacă însă fondul de comerț sau de industrie împreună cu clientela au fost aduse de locatar în imobilul închiriat, el poate părăsi imobilul înainte de expirarea contractului, stabilindu-și fondul de comerț sau de industrie în altă parte.

Dacă un local de prăvălie a fost închiriat cu o anume destinație, cu un vad sau clientelă, locatarul este obligat să exercite același comerț pe tot timpul cât durează contractul; dacă pe lângă comerțul destinat prin contract, locatarul mai vinde în prăvălie și alte obiecte de altă categorie de comerț, el nu poate fi considerat că a schimbat destinația stabilită prin contract.

Referitor la problema dacă și în ce condiții schimbarea de destinație este de natură să atragă rezilierea contractului de locațiune, aceeași doctrină arată că, pentru ca schimbarea de destinație să atragă rezilierea contractului, nu este necesar ca locatarul să aducă o schimbare de destinație totală a lucrului închiriat, ci este de ajuns dacă schimbă numai o parte din destinația lui, cu condiția ca schimbarea să fie importantă și să aducă o vătămare a intereselor locatorului.

Astfel, transformarea unei case, cu destinația de locuință pentru familii, într-un cămin studențesc constituie o schimbare de destinație, care poate atrage rezilierea contractului de locațiune.

Tot astfel, transformarea de către locatar a destinației imobilului închiriat, din casă de locuit, în birouri în care lucrează un număr însemnat de oameni, constituie o schimbare de destinație, care are caracterul unei folosințe abuzive, de natură a atrage rezilierea contractului de locațiune.

Transformarea de către locatar a imobilului inchiriat din institut de fete, cum era prevăzut în contract, în internat de băieți, chiar dacă ar putea constitui o schimbare de destinație, nu poate duce la rezilierea contractului de locațiune dacă nu se face dovada prejudiciului grav și serios adus imobilului prin această transformare.

Exercitarea comerțului de restaurant într-un local închiriat pentru berărie, fără consimțământul proprietarului, constituie o schimbare de destinație de natură a atrage rezilierea contractului.

Transformarea unui local, destinat prin contract pentru restaurant, în club politic constituie o schimbare de destinație a imobilului de natură a a trage rezilierea.

Dacă imobilul închiriat a fost destinat prin contract să servească pentru mai multe feluri de comerț, încetarea unora dintre aceste feluri de comerț poate atrage rezilierea contractului de locațiune pentru schimbare de destinație, deoarece locatarul prin această încetare de comerț a dăunat proprietarului prin schimbarea vadului comercial.

Obligația de a întrebuința lucrul ca un bun proprietar implică obligația locatarului de a întreține lucrul în tot timpul locațiunii în stare de întrebuințare astfel cum a fost predat adică de a efectua reparațiile mici, numite locative (art.1447 C. civ.) – de simplă întreținere, cum ar fi lucrările de zugrăvit, de schimbat robinetele defecte etc. – spre deosebire de reparațiile capitale și repararea degradărilor provenind din uzul normal al lucrului, care sunt în sarcina locatorului (enumerarea reparațiilor locative din art. 1447-1449 C. civ. nu este limitativă).

Potrivit art. 1448 C. civ.:

“Niciuna din reparațiile reputate locative nu cad în sarcina locatarului când stricăciunile au fost cauzate prin vechime sau forță majoră.”

De asemenea nu sunt în sarcina locatarului nici reparațiile stricăciunilor datorate cazului fortuit și, desigur, nici cele din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcție (art.1082 C. civ.).

Sarcina probei incumbă locatarului (art.1434 alin.1 C. civ.).

Dacă degradarea lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparațiile pe cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative.

Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparațiile necesare.

Potrivit art.1434 alin.2 C. civ., locatarul:

“Asemenea este răspunzător de stricăciunile și pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar”, prin “persoanele familiei” înțelegându-se nu numai membrii propriu-ziși ai familiei, dar și toate persoanele introduse de el în imobil (prepuși, persoane tolerate, vizitatori etc.) sau care folosesc bunul respectiv.

S-a dat ca exemplu cazul când obiectul contractului de locațiune este un autovehicul care este apoi împrumutat de către locatar altei persoane, locatarul răspunzând față de locator dacă comodatarul (împrumutatul) produce stricăciuni bunului pe care l-a folosit ocazional.

Toate reparațiile privind părțile comune folosite de mai mulți locatari sunt în sarcina proprietarului, dacă nu dovedește că stricăciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.

Dacă locatarul nu efectuează reparațiile locative , locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locațiunii, căci inconvenientele lipsei de întreținere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar.

Dacă însă neefectuarea reparațiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locațiune, locatorul poate acționa în cursul locațiunii, cerând efectuarea reparațiilor în contul și pe cheltuiala locatarului (sub sancțiunea de daune cominatorii, potrivit art.1077 C. civ.) sau rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligații (art.1439 alin.2 C. civ.).

Secțiunea a II-a

Obligația de plată a chiriei

Conform art. 1429 C. civ. pct.2, locatarul “trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite”.

În lipsă de stipulație contrară, plata se face – conform regulilor generale (art. 1104 C. civ.) – la domiciliul sau sediul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă); desigur, părțile pot conveni ca plata să fie portabilă sau să se facă într-un alt loc.

În caz de pluralitate de locatari obligația este conjunctă (divizibilă), fiecare locatar fiind obligat să achite partea lui de chirie.

Deoarece Codul civil nu prevede în mod expres solidaritatea sau indivizibilitatea obligației de plată a locatarilor, înseamnă că se aplică regula generală din dreptul civil, în sensul că obligația de plată este conjunctă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă din contract (art. 1041 și 1057-1058 C. civ.).

În caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale, executarea silită sau rezilierea contractului în privința locatarului neplatnic, beneficiind și de o garanție specială respectiv de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C. civ.).

Iar dacă chiria urma să fie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) a contractului de către locatar, respectiv neplata chiriei.

Pentru neplata la termen a chiriei, locatorul poate cere daune de întârziere (moratorii) în condițiile dreptului comun.

Termenul în care se poate solicita plata chiriei restante este termenul general de prescripție de 3 ani și, fiind vorba de prestații succesive, periodice, fiecare rată de chirie se stinge printr-o prescripție deosebită, iar data de la care începe să curgă termenul de prescripție este aceea la care rata respectivă a devenit exigibilă.

Dovada plății chiriei îi incumbă locatarului și se face cu chitanțele de plată, care sunt opozabile terților chiar dacă nu au dată certă, iar chitanțele date fără rezervă fac să se prezume plata pentru termenele anterioare.

În schimb, cesiunea sau chitanța de plată a chiriei cu anticipație pe timp mai mare de trei ani este supusă publicității imobiliare (art. 1394 C. civ. și art. 21 lit. c din Legea nr. 7/1996).

Dacă lucrul dat în locațiune a fost vândut și noul proprietar nu-l încunoștiințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

Secțiune a III-a

Obligația de restituire a lucrului

Potrivit art.1431 C. civ.:

“Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului făcut, dacă s-a fost făcut un asemenea între dînsul și locator; (…)”.

Prin inventar trebuie să se înțeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare. Iar potrivit art.1432 C. civ.:

“În lipsă de inventar se prezumă că locatarul a primit lucrul închiriat ori arendat în starea în care locatorul era dator a-l trăda și trebuie să-l restituie în aceeași condiție, afară numai când ar putea proba contrariul.”

Această prezumție este relativă (iuris tantum), poate fi deci răsturnată de locatar prin dovada contrară (art. 1432 combinat cu art. 1421 alin. 1 C. civ.).

Dacă locatarul refuză să restituie lucrul, locatorul poate să ceară restiutirea lui fie printr-o acțiune personală (ex contractus), fie printr-o acțiune reală, respectiv în revendicare (dacă este proprietarul lucrului).

Acțiunile posesorii nu pot fi exercitate împotriva unui detentor precar (decât dacă detențiunea locatarului a fost intervertită într-o posesiune utilă).

Conform aceluiași art.1431 C. civ., teza a II-a:

“Locatarul (…) nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forțe majore.” (Sau a cazului fortuit, adică pentru cauze neimputabile lui).

Dovada acestor cauze incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului (art. 1431, 1434 C. civ.).

Evident, locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.

Dacă locatarul a făcut lucrări de construcții sau plantații, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului, dar locatorul nu are dreptul de a cere modificarea chiriei dacă nu a rambursat cheltuielile făcute de locatar.

La restituire, raporturile dintre părți, în lipsă de convenție, vor fi soluționate potrivit art. 494 C. civ., locatarul fiind un detentor precar este considerat constructor de rea-credință, urmând fie să ridice plantația sau să dărâme construcția, fie, dacă locatorul vrea să le păstreze, va fi despăgubit cu valoarea materialelor folosite și prețul muncii.

Secțiunea a IV-a

Obligația de a răspunde pentru incendiu

Potrivit art. 1435 C. civ., locatarul:

“Este răspunzător de incendiu, dacă nu probează că incendiul s-a întâmplat prin caz fortuit sau forță majoră, sau prin defect de construcție, sau că focul a venit de la o casă vecină.”

Obligația de a întreține și a restitui lucrul în starea primită presupune și răspunderea locatarului unei clădiri pentru pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu va dovedi că incendiu a provenit din caz fortuit, forță majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului (fără greșeala sa) de la o casă vecină.

Se consideră, într-o opinie că responsabilitatea locatarului prevăzută de art. 1435 C. civ. pentru caz de incendiu reprezintă o aplicare a dreptului comun în materie de dovadă (art.1156 și 1434 C. civ.), în sensul că locatarul nu poate fi exonerat de răspundere decât dacă dovedește că distrugerea, totală sau parțială a lucrului, provine din caz fortuit sau forță majoră.

Fiind o aplicațiune specială a dispozițiilor cu caracter general ale art.1434, relativ la răspunderea locatarului pentru daune, și a principiilor generale în materie de locațiune, locatarul este răspunzător de daune (deci și cele provocate prin incendiu) prin simplul fapt că este obligat a restitui lucrul în bună stare. În această opinie, se consideră că enumerarea celor trei cazuri de exonerare din art. 1435 C. civ. nu este limitativă și deci, că locatarul se va putea exonera dovedind că incendiul s-a datorat unei împrejurări independente de voința lui, fiind suficient să dovedească lipsa de culpă din partea sa, fără să fie obligat să stabilească precis cauza incendiului.

Într-o altă opinie, această responsabilitate de plano, pe care locatarul nu o poate înlătura decât în cele trei cazuri enumerate limitativ în art. 1435 C. civ., se intemeiează pe o prezumție de culpă bazată pe obligația ce o are locatarul de a supraveghea lucrul închiriat.

Se consideră că, în orice caz, spre deosebire de condițiile din epoca adoptării Codului civil, în condițiile de azi agravarea răspunderii locatarului pentru incendiu nu poate fi extinsă în baza art. 1435 decât pentru cauza anonimă, orice cauză străină neimputabilă dovedită fiind exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 C. civ.).

Ca atare, locatarul trebuie să poată face dovada unei cauze străine (deci cauza să fie cunoscută) și că această cauză nu îi este imputabilă.

Când cauza rămâne necunoscută, locatarul este ținut să răspundă fiind prezumat culpabil, chiar dacă face dovada că a fost prudent, diligent și a luat toate măsurile de conservare ca un bun proprietar.

Astfel, locatarul va fi exonerat de răspundere dacă dovedește că incendiul a fost provocat de un terț, chiar dacă nu a fost indentificat.

Dacă sunt mai mulți locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporțional cu valoarea locativă a părții din imobil ce ocupă.

Deci, răspunderea lor – întrucât este contractuală, iar nu delictuală – va fi conjunctă, nu solidară, în lipsă de stipulație contrarie (art. 969 C. civ.).

Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi – în afara împrejurărilor prevăzute de art. 1435 C. civ. – că incendiul a izbucnit din partea ocupată de altul sau că n-a putut izbucni din partea pe care o ocupă.

Iar dacă se dovedește că incendiul a izbucnit dintr-o parte comună a imobilului, care se găsește în întreținerea și administrarea locatorului, toți locatarii vor fi exonerați de această răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.

În ipoteza în care locatorul proprietar folosește și el o parte a imobilului închiriat, problema suportării pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversată.

Se consideră că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce, în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor în condițiile art. 1435.

Astfel fiind, pentru a fi exonerați de răspundere ei trebuie să dovedească fie împrejurările prevăzute de art. 1435, fie că incendiul a izbucnit din partea ocupată de proprietar sau nu a putut izbucni din partea folosită de ei.

În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în raport cu valoarea locativă a părții din imbil ce ocupă.

Secțiunea a V-a

Obligația de apărare a lucrului închiriat contra uzurpărilor

Conform art. 1433 C. civ.:

“Locatarul e dator a apăra lucrul închiriat contra uzurpațiunilor. Urmând uzurpațiune, este dator a înștiința pe locator în termenul ce s-ar fi pus spre cercetare. Călcând această datorie, rămâne răspunzător de daune și speze.”

Prin uzurpare se înțelege orice atingere provenită de la un terț asupra proprietății sau posesiei lucrului dat în locațiune.

Dacă locatorul nu are cunoștință de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie să-l înștiințeze în termen util pentru ca să fie în măsură să se apere contra încercării de uzurpare) astfel încât locatorul să nu piardă nici acțiunea posesorie).

Dacă locatarul neglijează să-l informeze pe locator, el va răspunde de prejudiciul suferit de locator în urma neînștiințării.

B I B L I O G R A F I E

I. ACTE NORMATIVE

►Codul civil român

►Code Civil, Éditions Dalloz, 1999

►Code Civil, Éditions Litec, 1994

►Legea nr. 5/1973 privitoare la administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași. În conformitate cu dispozițiile art. 73 din Legea nr. 114/1996, se abrogă Legea nr. 5/1973, cu excepția cap. 4 și a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeași lege, exclusiv dispozițiile referitoare la suprafețele locative proprietate personală;

►Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, publicată în M. Of. nr. 98 din 8 august 1990, cu modificările ulterioare.

►Legea contenciosului administrativ nr. 29/1990, publicată în M. Of. nr. 29 din 7 noiembrie 1990, cu modificările ulterioare.

►Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție, publicată în M. Of. nr. 212 din 21 octombrie 1991, cu modificările ulterioare.

►Legea nr. 16 din 5 aprilie 1994, legea arendării, publicată în M. Of. nr. 91 din 5 aprilie 1994, cu modificările ulterioare.

►Legea nr. 7/1996, legea cadastrului și a publicității imobiliare, republicată în M. Of. nr. 61 din 26 martie 1996 .

►Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe, publicată în M. Of. nr. 50 din 26 martie 1996.

►Legea locuinței nr.114/1996, publicată în M. Of. nr. 254 din 21 octombrie 1996, republicată în temeiul art.II din Legea nr.196 din 17 noiembrie 1997, în M. Of. nr.393 din 31 dec.1997

II. LUCRĂRI DE SPECIALITATE, STUDII, DICȚIONARE

►Dimitrie Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, Editura Socec, București, 1902, vol. IX.

►Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, București, Editura Cartea Românească, 1921.

►Pandectele Române pe anul 1927.

►C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. VIII, București 1932.

►C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, vol. IX, București, 1934.

►Henri et Leon Mazeaud, Jean Mazeaud, Lecons de Droit Civil, vol. III, Editions Montchrestien, 1963

►Ș. Beligrădeanu, Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrărilor efectuate de chiriaș în timpul locațiunii, în Revista Română de Drept nr. 5/1974.

►Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura ALL, București, 1992.

►Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile, vol. I, Editura Graphix, Iași, 1993.

►Dan Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994.

►Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, București, 1996.

►Valeriu Stoica, Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Editura ALL, București, 1997.

►Camelia Toader, Evicțiunea în contractele civile, Editura ALL, București, 1997

►Iosif Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Editura Oscar Print, București, 1998.

►Felicia Ștef, “Dicționar de expresii juridice latine”, Editura “Oscar Print”, București, 1998.

III. REVISTE DE SPECIALITATE

►Legalitatea populară, nr. 6/1956

►Justiția Nouă nr. 6/1966

►Revista Română de Drept nr. 5/1974

►Dreptul nr. 6/1992

►Revista Română de Drept nr.12/1971

►Revista Română de Drept nr.6/1972

►Revista Română de Drept nr. 10/1974

►Revista Română de Drept nr.9/1977

►Revista Română de Drept nr. 2/1978

►Revista Română de Drept nr. 12/1982

►Revista Română de Drept nr. 11/1988

IV. REPERTORII DE PRACTICĂ JUDICIARĂ, CULEGERI DE DECIZII

►Repertoriu de practică judiciară în materie civilă pe anii 1952-1969

►Repertoriu de practică judiciară în materie civilă pe anii 1969-1975

►Culegere de decizii pe anul 1957

►Culegere de decizii pe anul 1971

►Culegere de decizii pe anul 1972

►Culegere de decizii pe anul 1973

►Culegere de decizii pe anul 1974

►Culegere de decizii pe anul 1976

►Culegere de decizii pe anul 1977

►Culegere de decizii pe anul 1978

►Culegere de decizii pe anul 1981

►Culegere de decizii pe anul 1983