Obiectivele propuse pentru atingerea acestui scop sunt: [306832]
[anonimizat]-o stare de repaus și este un segment foarte delicat. [anonimizat], investițiile necesare pentru obținerea producției de pe urma utilizării terenului și cheltuielile în ceea ce ține forța de muncă.
Teza de licență cu tema ,,[anonimizat]”, este efectuată în baza cunoștințelor agonisite pe parcursul anilor de studii și încorporează capitole teoretice și metodologice ale întregului proces de evaluare a [anonimizat].
Actualitatea temei reiese din necesitatea studiului aspectului metodologic a [anonimizat].
Scopul tezei este analiza particularităților de evaluare a terenurilor și evaluarea terenurilor în baza cunoștințelor practice și teoretice acumulate în procesul de studiu.
Obiectivele propuse pentru atingerea acestui scop sunt:
a) determinarea particularităților terenului în calitate de obiect al evaluării;
b) analiza obiectului de studiu;
c) [anonimizat];
d) studiul procesului de evaluare și metodologiei de evaluare a terenurilor;
e) analiza factorilor de influență asupra valorii terenurilor;
f) identificarea și descrierea obiectului evaluat;
g) estimarea valorii de piață a lotului pomicol și reconcilierea rezultatelor.
Teza conține patru capitole.
În primul capitol: ,,Analiza obiectului temei”, [anonimizat] – cumpărare, este efectuată analiza obiectului de studiu și a pieței funciare: componente, starea, [anonimizat] a [anonimizat].
În capitolul doi: ,,[anonimizat] – cumpărare”, [anonimizat].
În capitolul trei: ,,[anonimizat], [anonimizat]”, a fost efectuată descrierea și identificarea obiectului evaluat, s-a estimat valoarea de piață a terenului prin metoda comparației directe și în final a fost efectuată reconcilierea rezultatelor și estimată valoarea de piață finală a terenului evaluat.
În capitolul patru: ,,Securitatea activității vitale”, cuprinde o [anonimizat] o analiză a [anonimizat], [anonimizat] a poluării și de protecție a mediul ambiant.
1 ANALIZA OBIECTULUI TEZEI
1.1 [anonimizat]. Conceptul de pământ (lot de teren), ca izvor al bunăstării omului și obiect al relațiilor economice este baza în teoria și practica proprietății imobiliare. Specificul său constă în ceea că, pământul a derivat în formă de materie – parte componentă a naturii, și doar o dată cu dezvoltarea omenirii, el a devenit și un mijloc de producere, obiect al muncii, precum și loc de supraviețuire a tuturor generațiilor umane.
În sistemul pieței imobiliare, obiecte ale relațiilor economice sunt loturile de teren care posedă proprietăți diferite de consum, precum și drepturile asupra lor. Lotul de teren este o parte componentă din suprafața pământului, care are precizate în mod clar limitele, suprafața, amplasarea, statut juridic și alte caracteristici înregistrate în cadastrul de stat și în registrul bunurilor imobile. Fiecărui lot de teren are atribuit un număr unic cadastral, ce permite determinarea precisă a amplasării acestuia.
O data cu dezvoltarea relațiilor de piață în Republica Moldova, pământul a devenit marfă și obiect al circuitului economic. Practic orice lot de teren mai devreme sau mai târziu poate trece din proprietatea unui stăpân în alta și fiecare lot își are valoarea sa. Ca și orice altă marfă, pământul are atât valoare de folosință, cit și valoare de piață. Valoarea de întrebuințare arată prețul pământului pentru un utilizator concret, cea de piață – cel mai precis preț de vânzare pe o piață deschisă și concurențială.
Pământul poartă un caracter specific în relațiile de piață, în mod ideal, piața funciară creează și dezvoltă atitudinea față de terenuri ca o bogăție deosebită, fiind direcționată spre utilizarea efectivă a terenurilor în dependență de caracterul multifuncțional al acestora.
O caracteristică importantă pentru pământ este ne elasticitatea absolută a ofertei pe piață. Aceasta se datorează faptului că oricare deținător de terenuri, fiind cointeresat să-și maximalizeze veniturile, va fi de acord să propună pământul pentru afacere la orice preț, în caz contrariu el poate pierde toate profiturile sale. Din aceste considerente, prețul loturilor de terenuri sunt determinate în dependență de cerere, adică în dependență de nivelul prețurilor la produsele fabricate pe aceste terenuri. Pământul în calitate de marfă exprimă un obiect de vânzare-cumpărare, ce va satisface diferite cerințe reale și potențiale și care au o anumită caracteristică calitativă și cantitativă.
Prețul pentru pământ, ca și pentru orice altă marfă, se determină în dependență de cerere și ofertă. Odată cu diminuarea prețurilor pe piață crește cererea pentru terenuri și, respectiv, cu creșterea prețurilor – diminuează cererea. Pe piața funciară sânt cunoscute mai multe tipuri de tranzacții cu terenurile, prezentate în figura 1.
Figura 1 – Tipuri de tranzacții pe piața funciară cu terenurile
Sursa: elaborat de autor.
Una din particularitățile pământului ca marfă constă în faptul că amploarea terenurilor propuse spre vânzare este de limitată de însăși natura. Atributele esențiale ale terenului sunt prezentate în figura 2.
Figura 2 – Atributele esențiale ale terenului
Sursa: elaborat de autor.
Contabilitatea terenurilor se ține pe două categorii distincte, și anume: terenuri și amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunt evidențiate, de regulă, pe următoarele grupe: terenuri agricole și silvice, terenuri fără construcții, terenuri cu zăcăminte, terenuri construite. Clasificarea terenurilor în calitate de obiect al evaluării este prezentată în tabelul 1.
Tabelul 1 – Clasificarea terenurilor după modul de folosință – în calitate de obiect al evaluării
Sursa: elaborate de autor.
Terenurile se înregistrează contabil la intrarea în patrimoniu la valoarea stabilită potrivit legii, în funcție de clasele de fertilitate, suprafață, amplasament și alte criterii, la costul de achiziție sau valoarea de aport, după caz. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a prețului este complexă.
Misiunea de evaluare poate fi asumată de evaluator pentru a estima doar valoarea unui teren sau a amenajărilor și construcțiilor sau îmbunătățirilor aduse acestuia. În ambele cazuri, se realizează o descriere și o analiză completă a terenului.
Terenul poate fi cu sau fără construcții. Cel fără construcții poate fi nedezvoltat sau utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane și poate avea potențial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidențial, comercial, industrial, în agricultură sau cu alte destinații specializate.
Un amplasament este un teren îmbunătățit, astfel încât este pregătit să fie dat în folosință pentru un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajări aduse în interior și în exterior, care-l pregătesc corespunzător pentru dezvoltarea sau scopul propus.
Amenajările aduse amplasamentului pot include: rețele de apă, sisteme de canalizare, canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces către șosele. Descrierea terenului sau amplasamentului se face după o analiză care constituie un studiu amănunțit asupra datelor efective în relație cu caracteristicile învecinărilor care creează, măresc sau micșorează utilitatea și prezența pe piață în comparație cu alte terenuri și amplasamente de același tip aflate în competiție.
1.2 Necesitatea evaluării terenurilor în scop de vânzare-cumpărare
Evaluarea terenurilor în scop de vânzare – cumpărare este o acțiune complexă de apreciere a performanțelor terenurilor în bilanț cu diferite utilizări. Preocupările de evaluare a terenurilor au ajuns să fie o problemă tot mai importantă atât pe plan mondial cât și în Republica Moldova. Aria de cuprindere a domeniului evaluării terenurilor a evaluat în timp atât cu privire la scopurile evaluării cât și modul de efectuare a acesteia, respectiv factorii luați în evidență, scopurile pentru care se fac evaluări, tipurile de evaluare, criterii de evaluare și metodele de evaluare.
Scopurile inițiale pentru care se efectua evaluarea terenurilor au fost simple, iar cele mai remarcabile fiind impozitarea și alegerea folosințelor potrivite. La etapa actuală s-a ajuns la o multitudine de scopuri și utilizări ale evaluării terenurilor, tot mai complexe, mai cantitative și mai specifice.
Terenurile au fost și continuă să fie unul din cele mai de bază domenii de investire a resurselor financiare disponibile.
Terenul poate fi cumpărat, vândut, arendat sau oferit în gestiune. Iar valoarea de piață a terenului este strict dependentă de amplasarea acestuia și factorii de mediu care acționează asupra valorii sale. În același timp, prețul terenului este dependent de destinația sa, pentru construcții sau agricol, existența sau lipsa sistemelor de comunicație, posibilitățile de conectare la utilități și altele. O influență deosebită în stabilirea valorii de piață a terenului este informația cu privire la datele geodezice și geologice care determină structura solului și caracteristicile reliefului terenului.
Necesitatea de efectuare a unei evaluări a terenului apare când:
a) terenul evaluat este parte componentă a unui imobil construit pe el;
b) apare necesitatea de asigurare a rambursării creditelor bancare;
c) la soluționarea litigiilor patrimoniale;
d) a derularea operațiunilor de vânzare-cumpărare a terenului, etc. [20].
Este extraordinar de important de a se ține cont că la estimarea valorii terenului, în condițiile de schimbare a destinației acestuia, valoarea de piață a acestuia se modifică considerabil.
Din aceste considerente, o importanță deosebită ar fi de acordat specialiștilor evaluatori cu experiență și companiilor care cunosc nu doar domeniul de evaluare ci și subtilitățile activităților economice desfășurate în mediul local.
Pentru o evaluare corectă a terenurilor, e necesar de prezentat o serie de documente:
a) certificat înregistrare și extras CÎS;
b) document ce confirmă dreptul de proprietate;
c) planul cadastral al lotului de teren;
d) extras din Registrul Bunurilor Imobile [20].
Este destul de important de ținut seama că în dependență de scopul evaluării, pot fi solicitate o serie de informații și documente suplimentare despre terenul evaluat. În acest context, contactarea preventivă a evaluatorului pentru comunicarea tuturor documentelor necesare pentru evaluare va economisi timp în prestarea serviciilor solicitate.
1.3 Analiza obiectului de studiu
Comuna Bubuieci, localitate suburbană a Chișinăului, este situată la 0,5 km de capitala Republicii Moldova, într-o vale de pe partea stângă a râului Bâc. În imediata vecinătate a comunei se află localitățile Bîc și Humulești. Bubuieci este un sat frumos, cu vii și livezi, care se rânduiesc cu câmpuri de arătură și semănături. Astăzi comuna Bubuieci are o suprafață de 10,8 km2. Distanța până la Chișinău este de 0,5 km. Satul numără 1 582 de gospodării. În sat este o școală medie și mai există două grădinițe de copii, o școală de meserii și două biblioteci. Biserica cu hramul „Adormirea Maicii Domnului” a fost ridicată în 1830 [21].
Până nu demult se cunoștea foarte puțin din istoria satului. Însă datorită unei munci de cercetare a membrilor cercului de istorie s-a putut afla că primul document care amintește de moșia și satul Bubuieci datează din 22 aprilie 1518, când domnul Tarii Moldovei Bogdan Voievod, fiul lui Ștefan cel Mare, întărește lui Toader Bubuiog, pârcălab de Cetate Nouă (Roman), trei locuri de pustie; un loc pe Bâc, între Drăgan și Purcel, altul, pe Cahul, în jos de Traian, care se numește „La Fântâna cea Mare”, și al treilea, la capătul de jos al moșiei unui boier cu numele Bileaua. Toader Bubuiog este unul dintre cei mai vechi proprietari ai ocinei satului.
Fondat între 1850-1908, de către câteva familii strămutate aici pentru a lucra pământul, sătucul Bâc a împrumutat numele râulețului pe a cărui maluri se întinde. În 1933 satul avea 273 locuitori, dar populația scade în timpul războiului din 1941-1945 și a foametei din 1946-1947, astfel că la sfârșitul secolului XX satul Bâc, era un sat mijlociu cu 211 gospodării și peste 1,450 locuitori. Amplasarea spațială a comunei Bubuieci este prezentată în figura 3.
Figura 3 – Amplasarea spațială a comunei Bubuieci, municipiul Chișinău
Sursa: [22].
Fondul funciar al Republicii Moldova include spațiul terestru limitat de hotarele țării. Anume acest spațiu terestru care include terenuri agricole, ape, păduri etc., cunoașterea detaliată a conținutului fondului funciar este o problemă de stat. Prin importanța sa, fondul funciar reprezintă obiectul unui cadru legislativ al țării – legislația funciară. Fondul funciar constituie totalitatea suprafețelor de teren cuprinse între hotarele țării, inclusiv și cele de sub ape, construcții și cai de comunicații. Toate terenurile, indiferent de destinație și de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul funciar, în dependență de destinația principală, se compune din următoarele categorii de terenuri:
a) cu destinație agricolă;
b) din intravilanul localităților;
c) destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale;
d) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istoric-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi;
e) ale fondului silvic;
f) ale fondului apelor;
g) ale fondului de rezervă [3].
Tabelul 2 – Repartizarea fondului funciar pe categorii de destinație în comuna Bubuieci
Sursa: elaborat de autor în baza [23].
Figura 4 – Ponderea terenurilor dupa categorii de destinație
Sursa: elaborat de autor în baza tabelului 2.
Conform tabelului 2, suprafața totală a comunei Bubuieci, municipiul Chișinău, constituie 2756,5247 ha, inclusiv: 1699,7938 ha (61,66 %) – terenuri cu destinație agricolă; 344,5396 ha (12,50 %) – terenuri din intravilanul localităților; 44,561 ha (1,62 %) – terenuri destinate industriei, transporturilor și cu alte destinații speciale; 73,8 ha (2,68 %) – terenurile fondului silvic; 6,00 (0,22 %) – terenurile fondului apelor și 587,8303 ha (21,33 %) – terenurile fondului de rezervă. Ponderea terenurilor după categoria de destinație este reprezentată în figura 4.
Tabelul 3 – Repartizarea terenurilor după tipul de proprietate în comuna Bubuieci
Sursă: întocmit de autor în baza [23].
Suprafața terenurilor proprietate publică a statului, conform tabelului 3, constituie 344,35 ha (12,49 %), suprafața terenurilor proprietate publică a unității administrativ-teritoriale 792,5213 ha (28,75 %) și suprafața terenurilor aflate în proprietate privată 1619,6534 ha (58,76 %). Ponderea terenurilor după tipul de proprietate este prezentată în figura 5.
Figura 5 – Ponderea terenurilor după tipul de proprietate
Sursa: elaborat de autor în baza tabelului 3.
1.4 Piața funciară: componente, stare, tendințe de dezvoltare
Piața funciară, cu sarcinile și funcțiile ei moderne, a fost restabilită în Republica Moldova la începutul secolului al XXI-lea, odată cu finisarea procesului de privatizare a pământului.
Începând cu această perioadă, piață manifestă ritmuri relativ stabile de creștere fie a prețurilor de piață, fie a volumelor generale de circuit de piață terenurilor, exprimate în formă bănească.
Totodată cu unele succese palpabile, mai sunt evidențiate și un șir de neajunsuri, depistarea și eliminarea la timp a cărora va îmbunătăți esențial rezultatele finale ale acestui fragment al mecanismului general de gospodărire de piață. Odată cu restabilirea drepturilor de proprietate privată asupra terenurilor, care a fost declarată la începutul anilor ’90, în Republica Moldova a început revitalizarea pieței funciare.
Tendințele și dinamismul acestui proces sunt reflectate mai exact în evoluția prețurilor de piață pentru terenurile agricole. Dacă, la începutul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare, prețul de piață al unui hectar de teren arabil, în Republica Moldova, a constituit 3687 lei (în 2000), atunci prețul mediu pentru 2015 a ajuns 19851 lei/ha sau de 5,4 ori mai mult (prețuri curente).
În unele regiuni (ex., mun. Chișinău și suburbiile lui), prețul de piață al terenurilor agricole constituie 100 mii lei pentru un hectar și mai mult. Descifrarea detaliată, precum și o analiză profundă a procesului și tendințelor de pe piața funciară au ca scop familiarizarea proprietarilor de terenuri agricole cu conjunctura prezentă și viitoare a pieței funciare în calitate de bază informațională pentru luarea hotărârilor privind vânzarea-cumpărarea terenurilor arabile.
Pământul agricol, fiind bază naturală unică a procesului de producere și a condițiilor de trai, permanent, a fost și rămâne în centrul atenției investitorilor autohtoni, precum și a celor străini. De menționat, că, în plan global, piața funciară nu este una dezechilibrat[.
Credem că, în mare măsură, acest lucru este stipulat de diversificarea excesivă a prețurilor. De exemplu, prețul de piață al pământului agricol variază, în plan global, de la 100 până la 200000 și mai mult de dolari SUA pentru un singur hectar. Cu alte cuvinte, prin variabilitatea prețurilor se asigură și se menține funcționarea reușită și durabilă a pieței funciare globale. Evident, că prețul de piață, în aceste condiții, devine un indicator integrat, menirea adevărată a căruia este asigurarea și menținerea echilibrului dintre cerere și ofertă. În realitate, însă, prin prețul de piață a unui lot de pământ agricol sunt reflectate o mulțime de caracteristici specifice (inclusiv componența solului și locul plasării) ale lotului respectiv [24].
Dat fiind că pe piața funciară în fiecare tranzacție de vânzare-cumpărare apar loturi de pământ cu o suprafață exactă și suma de bani la fel strict definită, are sens de a preciza legătură directă dintre aceste două componente. Din punctul economic de vedere, anume această legătură stă la baza formării valorii economice a lotului de teren.
În formula cea mai simplificată, valoarea economică a unui lot de pământ agricol (Pp) este direct proporțională venitului net (Vn), obținut într-o anumită perioadă de timp (de obicei – un an), și indirect proporțională prețului banilor, reflectat prin procentul (plata procentuală) creditului bancar (D):
Pp = Vn/D x 100 lei (1)
Reieșind din algoritmul susmenționat de calcul și luând în considerație faptul că, în prezent, veniturile nete ale gospodăriilor țărănești de fermier în Republica Moldova de la activitatea agricolă constituie 2073,5 lei/ha (Zona de Sud) [1], 2654,32 lei/ha (Zona de Centru) și 2267,34 lei/ha (Zona de Nord), iar rata procentuală medie anuală de plată pentru creditele bancare (a.2014) a fost egală cu 10,53%, putem constata, că valoarea economică a pământului agricol, în zonele geografice respective, ar trebui să fie la nivelul prezentat în tabelul 4.
Tabelul 4 – Valoarea economică a terenurilor agricole și loturilor de pe lângă casă
Sursa: [24].
Dacă este calculată valoarea economică a terenurilor agricole de pe lângă casă (intravilan), adică terenurilor prelucrate în cadrul gospodăriilor casnice auxiliare, veniturile nete de la activitatea agricolă a cărora sunt mult mai înalte, valoarea economică a acestora este prezentată în tabelul 3.
Faptul, că prețurile de piață ale terenurilor agricole (în ambele cazuri: intravilan și extravilan), în realitate, de obicei, sunt relativ mai mici, decât calculele sus manifestate, este stipulat, în primul rând, de corelația, existentă la ziua de astăzi dintre cerere și ofertă pe piața terenurilor agricole. Se are în vedere că în condițiile economiei de piață, alături de o mulțime de alți factori de formare a prețurilor, anume corelația dintre cerere și ofertă joacă un rol decisiv în ceea ce privește prețul lor final de piață. Pentru a descifra motivele adevărate de oscilație a prețurilor de piață ale terenurilor agricole este necesar de analizat prezența vânzătorilor potențiali ai terenurilor agricole pe piața autohtonă a Republicii Moldova [24].
Clar că în condițiile economiei de piață, oricare metodă de calcul al prețului terenurilor agricole are menirea de a estima, în primul rând, valoarea terenurilor. În ceea ce privește prețul lor de piața, acesta se formează în baza valorii, dar sub influența nemijlocită a corelației dintre cerere și ofertă.
Întrucât prețurile existente de piață sunt, de obicei, sub nivelul valorii economice a terenurilor agricole, nemaivorbind despre valoarea naturală a acestei bogății unice și irepetabile, putem ajunge la concluzia, că piața funciară autohtonă este dependentă de ofertanți ai loturilor de pământ agricol, corelația dintre cumpărătorii potențiali și vânzătorii de facto fiind la nivel de 1:2,8, chiar și mai mică. Drept consecință, deși este manifestată o tendință clar evidențiată de creștere, prețurile reale de piață a terenurilor agricole în Republica Moldova rămân la un nivel destul de scăzut nu numai în comparație cu valoarea economică și naturală a acestora, dar și în comparație cu alte țări din regiune, circuitul de piață a terenurilor agricole în Republica Moldova este prezentat în tabelul 5.
Tabelul 5 – Circuitul de piață al terenurilor agricole în Republica Moldova
Sursa: [24].
Este important de menționat deosebirea excesivă a prețurilor de piață în cadrul unităților și zonelor geografice ale Republicii Moldova. Dacă, în total, pentru anul 2014, prețul mediu de piață al unui hectar de teren agricol în cadrul Oficiului Cadastral Teritorial „Chișinău” a constituit 118060 lei, atunci în raioanele Taraclia, Rezina și Căușeni, de exemplu, acest preț a constituit doar 8136 – 9478 lei sau de 12,5-14,5 ori mai puțin. Această diferență și alți indicatori la nivel de zone geografice ale Republicii Moldova sunt prezentați în tabelul 6.
Tabelul 6 – Prețul de piață al terenurilor agricole în cadrul zonelor geografice
Sursa: [24].
În consistență, conform analizei efectuate asupra pieței funciare autohtone, volumul total al tranzacțiilor de vânzare – cumpărare a terenurilor agricole, în anul 2014, a constituit mai mult de 310,7 milioane lei. Chiar dacă ponderea suprafețelor vândute – cumpărate nu a fost prea mare (0,79% pentru anul 2014), ponderea totală a afacerilor de vânzare-cumpărare a constituit peste 1,21% din produsul agricol global al țării.
Conform cercetării petrecute, se poate constata faptul împărțirii relativ proporționale a numărului tranzacțiilor pe parcursul anului. Totodată, prețurile de piață manifestate prin tranzacțiile de vânzare-cumpărare pe parcursul întregului an sunt relativ stabile.
Totodată, menționăm, că cea mai mare pondere a tranzacțiilor o dețin tranzacțiile, în care prețul de piață coincide cel mai mult cu prețul mediu de piață al terenurilor agricole. De exemplu, prețul mediu de vânzare-cumpărare în limitele dintre 13,0 și 28,0 mii lei pentru un hectar în a.2014 au indicat 22 din 38 de Oficii Cadastrale Teritoriale, adică 57,9 la sută din toate Oficiile Cadastrale. Mai semnificativ este numărul tranzacțiilor, efectuate de către aceste Oficii, care a constituit 14702 unități sau 63,2 la sută din numărul lor total.
La rândul său, suprafața terenurilor agricole vândute-cumpărate în cadrul acestor 22 de OCT a constituit peste 10686,3 ha sau 68,3 la sută din toată suprafața terenurilor agricole vândute-cumpărate pe piața funciară a Republicii Moldova în anul 2014.
Ținând cont că scopul principal al pieței funciare îl constituie utilizarea eficientă și durabilă a factorului principal de producție agricolă – anume a pământului, s-a ajuns la concluzia, că starea actuală de funcționare a pieței funciare asigură atingerea acestui scop.
Însă lipsa stabilității pieței funciare, volatilitatea și diferențierea excesivă a prețurilor, mai ales în plan teritorial, drept consecință fiind ponderea înaltă a suprafețelor neprelucrate a terenurilor agricole, care, în mod natural, ar trebui să fie sau lucrate, sau supuse tranzacțiilor de vânzare-cumpărare, de moștenire, de schimb și altele.
În calitate de lacună specifică a pieței funciare autohtone relatăm lipsa transparenței acestei piețe, care provoacă, la rândul său, incertitudine și îndoieli în rândul atât al vânzătorilor, cât și al cumpărătorilor (investitorilor) potențiali. Din cauza lipsei accesului liber și la timp privind informația actualizată despre prețurile de piață, ponderea terenurilor agricole, supuse vânzării-cumpărării în ultimii ani constituie, în medie, 0,65%, ceea ce înseamnă că fiecare lot aparte de teren agricol își va schimba proprietarul prin proceduri de vânzare-cumpărare abia o dată în 154 de ani.
1.5 Cadrul legislativ de gestionare a procesului de evaluare în scop de vânzare-cumpărare
Actele legislative și normative sunt divizate în funcție de puterea juridică și ierarhia acestora, la etapa actuală baza juridică de reglementare a activității de evaluare a bunurilor imobile, procesul de evaluare și activitatea evaluatorului este în curs de dezvoltare. Conținutul cadrului legislativ de gestionare a procesului de evaluare a terenurilor în scop de vânzare – cumpărare este prezentat în figura 6.
Figura 6 – Cadrul legislativ utilizat la evaluarea terenurilor în scop de vânzare – cumpărare
Sursa: elaborat de autor.
Constituția Republicii Moldova are o importantă majoră în implementarea reformelor politice și economice prin normele sale ce stabilesc baza economică și asigurarea dreptului de proprietate în Republica Moldova și este Legea fundamentală, actul normativ cu o putere juridică supremă ce servește drept bază juridică pentru tot sistemul de drept al Republicii Moldova [1].
Codul Civil al Republicii Moldova este întemeiat pe recunoașterea egalității participanților la raporturile reglementate de ea, inviolabilității proprietății, libertății contractuale, inadmisibilității imixtiunii în afacerile private, necesității de realizare liberă a drepturilor civile, de garantare a restabilirii persoanei în drepturile în care a fost lezată și de apărare judiciară a lor [2].
Codul Funciar al Republicii Moldova. Relațiile funciare se reglementează de Constituția Republicii Moldova, de prezentul Cod și de alte acte legislative, emise în conformitate cu el [3].
Legea privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor reglementează delimitarea terenurilor proprietate publică a statului și terenurile proprietate publică a unităților administrativ teritoriale [4].
Legea cu privirea la prețul normativ și modul de vânzare – cumpărare a pământului se aplică în cazurile:
a) vânzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, a terenurilor aferente întreprinderilor private, precum și a terenurilor aferente construcțiilor nefinalizate;
b) includerii valorii terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor și construcțiilor nefinalizate în capitalul social al acestora, la decizia adunării generale a acționarilor (fondatorilor) și cu acordul proprietarului de teren, în calitate de cotă de participare a acestuia în patrimoniul obiectivului sau al construcției;
c) excluderii terenurilor din categoriile de terenuri cu destinație agricolă și ale fondului silvic, precum și din circuitul agricol, și atribuirii lor la alte categorii de terenuri;
d) înstrăinării forțate a terenurilor;
e) relațiilor de arendă [5].
Hotărârea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. Scopul prezentului Regulament este stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora și forma de proprietate asupra lor. Metodele folosite pentru determinarea valorii bunurilor imobile pot fi aplicate pentru determinarea altor tipuri de valori, cu condiția utilizării datelor adecvate tipului valorii estimate [6].
Hotărârea Guvernului despre aprobarea Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente stabilește condițiile și modul de vânzare-cumpărare a terenurilor aferente din domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale, inclusiv a construcțiilor nefinalizate, precum și a terenurilor aferente imobilelor private, înființate în afara procesului de privatizare, a terenurilor cu destinație agricolă aferente construcțiilor private atribuite în calitate de cotă-parte valorică din patrimoniul întreprinderilor agricole (stații și garaje de mașini și tractoare, arii de păstrare și prelucrare a cerealelor, încăperi frigorifice pentru păstrarea fructelor și legumelor, puncte de altoire a viței de vie și a pomilor fructiferi, sere, stații de purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de reparații, de prelucrare a materiei prime, ferme zootehnice etc.), folosite în scopul producției agricole și agroindustriale [7].
Hotărârea Guvernului despre aprobarea Regulamentului cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor stabilește procedura de:
a) atribuire a terenurilor proprietate publică a statului și, respectiv, a unităților administrativ-teritoriale în folosința instituțiilor, organizațiilor și întreprinderilor de stat și municipale pentru desfășurarea activității acestora;
b) modificare a categoriei de destinație și modului de folosință a terenurilor, indiferent de tipul de proprietate, în legătură cu trecerea terenurilor dintr-o categorie în alta și în alt mod de folosință;
c) schimb al terenurilor (domeniul privat) proprietate publică a statului cu terenuri proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale și al terenurilor proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale cu terenuri proprietate publică a statului, precum și al terenurilor proprietate publică a unei unități administrativ-teritoriale cu terenuri proprietate publică a altei unități administrativ-teritoriale [8].
Hotărârea Guvernului cu privire la privatizarea terenurilor proprietate publică a statului, este elaborată pentru executarea prevederilor Legii nr. 121-XVI din 4 mai 2007 privind administrarea și deetatizarea proprietății publice și stabilește:
a) modul de organizare și desfășurare a concursurilor comerciale pentru privatizarea terenurilor, proprietate publică a statului, atribuite în scop de construcții (în continuare – terenuri);
b) modul de achitare a prețului terenurilor și de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor [11].
2 BAZELE TEORETICO-METODOLOGICE ALE EVALUĂRII TERENURILOR ÎN SCOP DE VÂNZARE – CUMPĂRARE
2.1 Aspecte teoretice ale evaluării bunurilor imobile
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfășurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea și care va reflecta previziunile, tehnicile și metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conținutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în fața evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile legislației și standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării [15].
Figura 7 – Etapele procesului de evaluare a bunurilor imobile
Sursa: elaborat de autor conform [15].
În majoritatea cazurilor procesul evaluării este constituit din mai multe etapele care sunt prezentate în figura 7.
Etapa definirii misiunii de evaluare se efectuează de evaluator împreună cu beneficiarul serviciilor de evaluare și are ca scop stabilirea condițiilor și criteriilor de desfășurare a procesului de evaluare. Obiectul supus evaluării poate fi identificat după numărul său cadastral sau adresa poștală. Identificarea obiectului cuprinde o descriere complexă a bunului supus evaluării precum și starea sa actuală. Procesul de descriere a obiectului este format din două etape: prima etapă este descrierea terenului și următoarea în cazul existenței construcțiilor, este descrierea construcțiilor, această descriere este întocmită în baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar evaluat în natură.
O identificare complexă a bunului conține nu doar descrierea datelor despre amplasament și caracteristicele tehnice ale bunului dar și descrierea legală care este efectuată în baza actelor care confirmă drepturile asupra proprietății.
Următoarea etapă este colectarea și analiza datelor, corectitudinea și veridicitatea datelor colectate răspund de rezultatele evaluării efectuate. Datele colectate trebuie să satisfacă următoarele criterii:
a) să fie adecvate obiectului evaluat;
b) să fie exacte, să reflecte situația reală;
c) să fie demne de încredere;
d) să fie complete și suficiente pentru argumentarea opiniei evaluatorului.
Categoriile de date colectate și analizate de către evaluator sunt prezentate în figura 8.
Figura 8 – Categoriile de date colectate și analizate de evaluator
Sursa: elaborat de autor conform [6].
Următoarea etapă este analiza celei mai bune și eficiente utilizări, prin intermediu căreia evaluatorul stabilește influența factorilor pieței asupra obiectului evaluat și identifică modul de utilizare pe care va fi bazată estimarea valorii finale. Există două cazuri pentru care este necesară analiza celei mai bune și eficiente utilizări, primul caz este facilitarea procesului de identificare a bunurilor imobile comparabile, căci fiecare bun analog trebuie să fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune și eficiente utilizări, al doilea caz constă în faptul de a decide necesitatea menținerii bunului imobil în starea actuală sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obținerea profiturilor maxime de la utilizarea lui.
În standardele activității profesionale se menționează că în procesul evaluării, evaluatorul trebuie să utilizează trei metode general acceptate și șase metode derivate pentru estimarea valorii terenurilor, figura 9.
Figura 9 – Metode de estimare a valorii terenurilor
Sursa: elaborat de autor în conformitate cu [6].
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum. Procesul de determinare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor este compus din următoarele etape:
a) determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcției considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcției considerate noi sânt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcție, costurile indirecte și beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (care poate fi recuperabilă și nerecuperabilă); deprecierii funcționale (care poate fi recuperabilă și nerecuperabilă) și deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ținând seamă de mărimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de piață a bunului imobil ca fiind suma valorii de piață a terenului și valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcțiilor.
Metoda analizei comparative a vânzărilor constă în estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile analogice obiectului evaluat care au fost vândute recent și corecției prețurilor de vânzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării. Această metodă se utilizează în cazurile în care există destulă informație despre vânzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie analogice obiectului evaluat din punct de vedere al caracteristicilor sale funcționale și fizice. În cadrul aplicării metodei analizei comparative a vânzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informația privind prețurile de vânzare sau prețurile de ofertă pentru aceste bunuri.
Scenariul de aplicare a metodei vânzărilor comparabile conține următoarele etape:
a) colectarea și analiza datelor de piață în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităților și elementelor de comparație;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparația bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării prețurilor de vânzare;
e) analiza prețurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluării.
Sensul economic al metodei venitului constă în estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operațional net ce poate fi generat de acest bun pe viitor. Metoda venitului se aplică în două etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:
a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de arendă. În scopul calculării venitului operațional net este nevoie de cunoscut următoarele tipuri de venituri și cheltuieli legate de funcționarea bunului imobil:
a) venitul brut potențial, este venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spațiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obținut în urma funcționării bunului imobil, ținând cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele pierderi la colectarea plății de arendă.
Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP – DSL) + AV (2)
unde: VBE – venitul brut efectiv,
VBP – venitul brut potențial,
DSL – deducerea pentru spațiile libere,
AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spațiilor disponibile;
c) cheltuielile operaționale – cheltuieli legate de exploatarea și asigurarea funcționării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaționale sânt grupate în patru categorii prezentate în figura 10.
Figura 10 – Categoriile cheltuielilor operaționale
Sursa: elaborat de autor în baza [8].
Venitul operațional net se determină după următoarea formulă:
VON = VBE – CO (3)
unde: VON – venitul operațional net,
CO – cheltuieli operaționale.
Pentru determinarea venitului operațional net din venitul brut efectiv se scade doar cheltuielile operaționale care sânt suportate de către proprietar.
La cheltuieli operaționale nu sânt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit și amortizarea mijloacelor fixe.
În cadrul metodei veniturilor sânt aplicate două metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directă;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obținut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
V = VON/r (4)
unde: V – valoarea estimată,
r – rata de capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe estimarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lângă veniturile anuale obținute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfârșitul perioadei de calcul (reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:
V=еVONt/(1+Y)t+R(1+Y)n (5)
unde: t – perioada de calcul,
Y – rata de actualizare,
R – reversia.
Următoarea etapă a procesului de evaluare este reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale, la această etapă se efectuează concluzia referitoare la valoarea finală a bunului imobiliar pe baza estimării valorii rezultate din metodele de evaluare aplicate. Aici evaluatorul bazându-se pe experiența și cunoștințele proprii, argumentează alegerea metodelor de evaluare și importanța acordată rezultatelor obținute prin metodele aplicate.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
a) revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale evaluării, include explicarea diferențelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare și determinarea celei mai credibile valori;
b) estimarea valorii finale.
Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale se bazează pe verificarea: corectitudinii selectării tipului valorii estimate, corectitudinii metodelor aplicate, profunzimii analizei elementelor pieței imobiliare, veridicității datelor utilizate în analiză, corectitudinii interpretării și utilizării datelor, corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode și consistența datelor utilizate în evaluare.
Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de: tipul valorii estimate, informația disponibilă la data evaluării și relevantă scopului evaluării și metodele de evaluare aplicate.
Valoarea finală a proprietății imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienților de ponderare cât și pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare. Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau o cifră concretă și un interval de valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală și maximală a intervalului nu poate fi mai mică sau mai mare decât respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii obținută prin aplicarea metodelor de evaluare.
Etapa finală este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat clientului. În conformitate cu înțelegerea prealabilă între client și evaluator, raportul poate avea forma unei scrisori simple sau forma unui raport complex prezentat în formă scrisă.
2.2 Aspectele metodologice ale evaluării terenurilor
Toate cele șase metode, numite și tehnici de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiționale ale valorii oricărui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparație, abordarea prin venit și abordarea prin cost. Metodele de estimare a valorii terenurilor sunt prezentate în figura 11.
Figura 11 – Metode de estimare a valorii terenurilor
Sursa: elaborat de autor în baza la [6].
Mai trebuie reținut că evaluarea terenurilor este de competența profesională a evaluatorului de proprietăți imobiliare. Prezentarea sintetică a esenței acestor metode de evaluare și a adecvării utilizării lor este redată în următoarea prelungire.
Metoda comparației vânzărilor se bazează pe principiul economic al substituției. Metoda dată se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării.
Valoarea terenului rezultă din informațiile de piață ale prețurilor de tranzacție ale unor terenuri analogice, respectiv valoarea de piață poate fi determinată în urma analizei prețurilor de piață ale terenurilor libere comparabile, din același segment de piață, care au fost tranzacționate la o dată apropiată de cea a evaluării.
Analiza prețurilor la care s-au efectuat tranzacțiile sau a ofertelor de vânzare de terenuri similare libere este urmată de efectuarea unor corecții și ajustări ale prețurilor terenurilor libere comparabile, pentru a determina diferențele dintre prețurile plătite sau cerute pe unitatea de suprafață, cauzate de diferențele caracteristicilor specifice ale proprietăților și tranzacțiilor care sunt numite elemente de comparație. Metoda dată este cea mai utilizată și preferabilă tehnică de evaluare a terenului, cu condiția existenței informației suficiente despre vânzările de terenuri analogice, din același segment de piață.
Elementele de comparație sunt caracteristici ale proprietăților și tranzacțiilor imobiliare care au consecința variații ale preturilor plătite pe piața imobiliara. Evaluatorul ia în considerare și compară toate diferențele rezonabile între proprietățile comparabile, diferențe care le influențează valoarea.
Cercetarea pieței imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietăților imobiliare este deosebit de sensibilă.
Pe baza acestor diferențe se fac ajustări/corecții ale prețurilor pentru fiecare proprietate comparabilă pentru a face proprietățile echivalente la prețul unitar sau la prețul total, dar metoda trebuie aplicata uniform pe toată durata analizei.
Totodată, evaluatorul trebuie să țină cont că ajustările datorate unei diferențe sa fie efectuate o singură dată. În metoda comparației directe sunt noua elemente de comparație de baza prezentate în tabelul 7.
Deși în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toți factorii semnificativi, se pot considera și alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricții guvernamentale, condiții de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparație se pot împarți in subcategorii pentru a face analiza mai specifică.
Criterii de comparație cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu se ajustează, dar evaluatorul trebuie sa analizeze cauzele diferențelor apărute la diferite proprietăți și va alege acele valori care sunt cele adecvate și fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluată.
Tabelul 7 – Elementele de comparație în cadrul metodei comparației directe
Sursa: elaborat de autor în bază la [6].
Drepturi de proprietate transmise. O tranzacție este întotdeauna bazată pe dreptul de proprietate transmis. Când merge vorba de vânzarea unei proprietăți închiriate, evaluatorul efectuează corecțiile care să reflecte diferența dintre proprietățile închiriate cu chiria pieței și cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieței, iar durata rămasa a închirierii afectează aceste corecții. Etapa prealabilă în procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat si odată acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieței. Evaluatorul trebuie să stabilească precis și drepturile de proprietate transmise în tranzacțiile comparabile selectate pentru analiza.
Condițiile de finanțare. Prețul tranzacției pentru o proprietate imobiliara poate să difere de cel al unei proprietăți analogice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
În cazurile când cumpărătorul obține din partea vânzătorului o finanțare sub preturile pieței el va plăti probabil un preț mai mare pentru proprietatea procurată. O corecție pe motive de finanțare poate sau nu să încorporeze o corecție pentru condițiile de vânzare.
Definiția valorii de piața recunoaște termenii de plată ca fiind plata integrală cash. Dese ori reducerea estimată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe piață, deoarece atunci condițiile de vânzare pot accentua alte interese non-economice din partea cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să utilizeze cu atenție calculele de echivalenta cash si sa retina ca în final corecția este cea dedusa din datele de pe piață. Cumpărătorii de proprietăți imobiliare se obligă în mod conștient la:
– suma investita în active;
– plata periodica a creditului plus dobânzile.
În așa fel, componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului și cu costul creditului.
La analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu ajustările datorate condițiilor de vânzare atipice.
Condițiile de vânzare. Corecțiile pentru condițiile de vânzare de regulă reflectă motivația cumpărătorului și a vânzătorului și în multe cazuri condițiile de vânzare influențează sugestiv prețul de vânzare. Spre exemplu, o vânzare poate fi sub prețul pieței în cazul în care vânzătorul are nevoie imediat de bani sau un cumpărător va oferi un preț mai mare pentru o proprietate ce a aparținut cândva familiei sale.
Dacă vor fi evidențiate careva condiții de vânzare mai speciale într-o tranzacție, aceasta ar putea să fie folosita ca o proprietate comparabila numai cu precauții deosebite, iar condițiile speciale trebuie reflectate în raportul de evaluare.
Condițiile pieței. Tranzacțiile comparabile ce au avut loc în alte condiții ale pieței decât cea evaluată la dată evaluării bunului, necesită ajustări pentru toate diferențele ce influențează valoarea. O ajustare adecvată pentru condițiile pieței se referă la diferența între momentele tranzacțiilor. Cauzele pot fi: inflația și percepția investitorilor privind schimbarea condițiilor pieței.
Schimbările în condițiile pieței pot fi de asemenea și modificarea legilor privind taxele și impozitele, procesul de obținere a autorizațiilor de construcție și fluctuațiile cererii si ofertei. Câteodată efectele acestor factori se combină cu influențe ce se adună sau se compensează. Deși corecțiile pentru condițiile pieței se referă deseori la timp, nu timpul este cauza, ci schimbările pieței ce au apărut de-a lungul timpului. Ca moment de referința este considerat cel al încheierii contractului dar nu cel al începerii negocierilor. Mărimea ajustării se estimează prin analiza mai multor tranzacții ce au apărut în jurul aceluiași moment de timp pentru a avea o estimare mai veridică a reflectării în preț a schimbării condițiilor pieței.
Localizarea. Ajustările pe motivul localizării sau amplasării se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile diferă fașă de cele ale proprietății evaluate. Diferențele prea mari parvin eliminarea din rândul proprietăților comparabile. Ajustările se exprimă de regulă procentual și reflectă creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți, datorită amplasării sale într-o zona.
Chiar și în aceeași zona apar diferențe; despre exemplu, o casa cu vedere la parc și alta puțin mai departe. Evaluatorul trebuie să sesizeze că piața recunoaște că o locație e mai bună decât alta din diferite motive.
În lipsa unei deprecieri economice (din cauze externe), corecția pentru diferențe în localizarea a doua proprietăți de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu diferența în valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăți. Evaluatorul trebuie să fie precaut și să evite ajustarea pentru aceeași influenta asupra valorii, cum ar fi localizarea și caracteristicile fizice ale bunului.
Caracteristicile fizice. Fiecare deosebire între caracteristicile fizice ale proprietăților comparabile și proprietatea supusă evaluării, necesită o analiză comparativă și ajustare. Diferențele fizice înseamnă diferențe în dimensiunile clădirii, calitatea construcției, stilul arhitectural, materiale de construcție, vârsta, condiția, utilitatea funcționala, suprafața terenului, atractivitatea și alte avantaje. Condițiile de mediu trebuie luate în considerare și sunt foarte prețioase.
Câștigul sau pierderea în valoare prin prezența sau absența unui element nu sunt de regulă egale cu suma instalării sau demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu vor să achite un preț mai mare pentru un anumit element sau avantaj în plus. La fel existența unui avantaj suplimentar poate adaugă o valoare mai mare decât costul de obținere a avantajului.
Caracteristicile economice. Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăți imobiliare care afectează profitul său net. Acest element de comparație este de regulă aplicat proprietăților care aduc venit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriașilor, nivelul chiriilor, condițiile de închiriere, data expirării contractului de închiriere, opțiunile de reînnoire și clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiții. Evaluatorul trebuie sa țină cont de diferențele datorate drepturilor de proprietate transmise sau schimbării datorate condițiilor de piață, să nu fie atribuite caracteristicilor economice.
Utilizarea/modul de folosință. Evaluatorul trebuie sa accentueze orice diferența între utilizarea existentă sau cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare comparabile și utilizarea proprietății evaluate. În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai prețioși în determinarea celei mai bune utilizări. O diferența în utilizările permise în doua zone, nu necesită neapărat o ajustare în cazul în care loturile au aceeași utilizare. Când preturile de vânzare sunt exprimate unitar (preț/mp), pot exista totuși diferențe datorate cerințelor de clasificare zonala. Aceste diferențe trebuie luate în considerare.
Componente non-imobiliare ale valorii. Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalității clădirii, afacerea ce are loc în clădire și alte elemente care nu constituie părți ale proprietății imobiliare, dar fac parte din prețul bunului. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. În multe cazuri viată economică, riscul de investiție asociat, rata de fructificare, garanția pentru asemenea componente non-imobiliare diferă de cele ce se referă la componentele imobiliare.
În cazurile în care nu au fost depistate un număr suficient de vânzări sau de oferte de vânzare de terenuri analogice sau în situația în care evaluatorul ar trebui să facă multe și ample corecții ale prețurilor de tranzacție ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului în cauză, care nu ar asigura veridicitatea rezultatului aplicării metodei comparației vânzărilor, evaluatorul de proprietăți imobiliare are la dispoziție alte cinci metode de evaluare a terenului, prezentate mai jos. Veridicitatea rezultatelor obținute din aplicarea acestor metode, mai puțin preferate, depinde de profunzimea analizelor efectuate, de fundamentarea ipotezelor și a raționamentului profesional al evaluatorului.
Tehnica parcelării și dezvoltării (numită și metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării) constă în plasarea evaluatorului în postura ipotetică de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa că amenajările și construcțiile proiectate reprezintă cea mai probabilă utilizare a terenului.
Metoda dată este aplicabilă în cazul evaluării unor suprafețe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună utilizare o reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau eventual construirea pe loturile parcelate și amenajate ale clădirilor rezidențiale. Deci, această metodă poate fi aplicată în două cazuri:
a) parcelarea unui teren viran și amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesară și apoi vânzarea loturilor amenajate;
b) parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuințelor adecvate și apoi vânzarea proprietăților rezidențiale rezultate (teren plus locuință).
Rezultatul acestei metode este valoarea maximă pe care un dezvoltator prudent ar putea să o plătească pentru achiziționarea unui teren neamenajat, deci o valoare care se estimează ca mărime reziduală dintre prețurile de vânzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale estimate de parcelare, amenajare și construire, în care va fi inclus și profitul dezvoltatorului.
Veridicitatea rezultatului metodei este dependentă de existența unui volum important de informații despre costurile de parcelare, amenajare și de construcție, despre prețurile de vânzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), cât și despre prețurile de vânzare ale proprietăților construite.
Metoda alocării este bazată pe principiul echilibrului, potrivit căruia există un raport procentual normal între valoarea terenului și valoarea întregii proprietăți, specific diferitelor categorii de proprietăți imobiliare, aflate în locații specifice. Acest raport procentual este derivat din analiza prețurilor de vânzare ale terenurilor libere și ale unor proprietăți comparabile (teren plus construcții), dintr-o arie comparabilă și competitivă învecinată, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi prețului de vânzare a proprietății construite, pentru a estima valoarea terenului. Această metodă este practicabilă în situația în care nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării.
Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului și valoarea totală a proprietății este dificil de determinat și de susținut, această metodă se utilizează mai rar și aproape niciodată ca o primă metodă de evaluare a terenului.
Metoda extracției constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după ce din prețul prezent de vânzare al întregii proprietăți imobiliare (teren plus amenajări și construcții) se scade costul de înlocuire net al construcțiilor și amenajărilor. Această metodă este potrivită în cazurile când:
a) nu există terenuri libere, vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;
b) valoarea construcțiilor este mică (îndeosebi în mediul rural); și dacă se poate determina cu acuratețe costul de înlocuire net (CIN) al construcțiilor.
Tehnica reziduală a terenului este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul de venit este dependent atât de construcții și amenajări, cât și de teren.
Etapele aplicării acestei metode sunt următoarele:
a) determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietății;
b) determinarea VNE anual alocabil construcțiilor pe baza ratei de capitalizare aferente construcțiilor și scăderea acestuia din VNE anual total al proprietății; și capitalizarea VNE rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată.
Cele trei condiții ale aplicării acestei metode sunt:
a) cunoașterea CIN a clădirilor (construcțiilor) și amenajărilor sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate;
b) cunoașterea venitului net total din exploatare al proprietății sau posibilitatea determinării acestuia cu credibilitate; și
c) posibilitatea obținerii nivelurilor de piață ale ratelor de capitalizare ale terenurilor și clădirilor [25].
Această tehnică de evaluare se utilizează în două situații:
a) când nu există terenuri libere vândute sau oferite la vânzare, în aria de piață a terenului supus evaluării;
b) pentru testarea fezabilității financiare a utilizărilor posibile ale unui amplasament, în cadrul analizei celei mai bune utilizări.
Capitalizarea rentei funciare (chiriei) se aplică în cazul în care venitul se obține din cedarea dreptului de folosință a terenului, independent de amenajările de pe acesta (dacă există), în schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construcțiile și amenajările de pe teren.
Această metodă este aplicabilă pentru evaluarea terenurilor cu destinație agricolă, ca și pentru evaluarea terenurilor închiriate.
Metoda constă în convertirea rentei funciare în valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare calculată după datele de pe piață. Metoda poate fi aplicată în condițiile în care există informații de piață suficiente asupra nivelurilor de piață ale rentelor și chiriilor funciare, precum și a ratelor de capitalizare. Pentru aplicarea acestei metode trebuie să se analizeze clauzele contractului de închiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, reînnoirea contractului, precum și valoarea terminală și selectarea unei rate de capitalizare de piață adecvate.
2.3 Factorii de influență aupra valorii terenurilor
Când limitele hotarului sunt create pentru a diferenția drepturile de proprietate separate, terenul dintre granițe este denumit parcelă, lot, sau suprafață de teren.
O parcelă de teren se referă în general la o suprafață de teren care poate fi identificată printr-o descriere obișnuită și este deținută de un singur proprietar imobiliar. Astfel, fiecare parcelă de proprietate imobiliară este unică. Pentru a identifica parcelele individuale, se folosesc descrierile juridice.
O descriere juridică identifică proprietatea în asemenea mod încât aceasta nu poate fi confundată cu alta. Deoarece identifică în mod special și localizează o parcelă proprietate imobiliară, descrierea juridică este inclusă în rapoartele de evaluare.
Figura 12 – Cazurile necesității evaluării terenurilor separat de construcții
Sursa: elaborat de autor.
O descriere juridică a proprietății apare în titlul sau în actul juridic de proprietate. Fiecare imobil are carte funciară în care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi.
Evidența se ține pe imobile, și nu pe proprietari. În acest fel se cunoaște situația juridică a imobilului. Toate drepturile reale reglementate de legislația civilă sunt obiect de înscrieri funciare.
Drepturile reale imobiliare nu se pot strămuta nici față de terți, nici în raporturile dintre părți decât s-a făcut intabularea.
În activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare este util a se face delimitarea între construcția (clădirea ca sistem) și terenul ca sistem. Deși ele fizic alcătuiesc sistemul construcție-teren, în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, în cazurile prezentate în figura 12.
Terenul ca proprietate poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar și granițe în parcele, loturi de teren, suprafețe de teren după principiul conform căruia mai multe parcele alcătuiesc un lot, mai multe loturi alcătuiesc un petic de teren și mai multe petice de teren alcătuiesc o suprafață. Punctele de hotar pot fi de capăt și intermediare. Granițele reprezintă liniile care unesc punctele de hotar.
La evaluarea unui teren sau amplasament se au în vedere mai mulți factori de influență, care sunt prezentați în tabelul 13.
Figura 13 – Factorii de influență asupra valorii terenurilor
Sursa: elaborat de autor.
Factorul de influență cel mai important și actual asupra valorii terenurilor în condițiile pieței funciare actuale este caracteristice fizice, clasificarea lor este prezentată în figura 14.
Dimensiunile, suprafața și forma terenului sunt prezentate în planurile cadastrale și este util a fi verificate de evaluator pe teren, eventual asistat de un specialist geodez sau topograf, folosind instrumente clasice (busola, ruleta, harta) sau profesionale (teodolit și nivele). Unitățile de măsură pentru terenuri pentru construcții sunt metri și centimetrii pentru lungime, metri pătrați pentru suprafețe, iar pentru terenurile agricole sunt hectarele și arii.
În analiza dimensiunii terenului se are în vedere determinarea dimensiunii la fațadă dată de lungimea măsurată a unui amplasament care se învecinează cu o stradă, curs de apă sau alte facilități. Această dimensiune se raportează la dimensiunea de adâncime a proprietății pentru a se vedea dacă se tinde spre nivelul optim al proprietăților de referință de pe piață.
Figura 14 – Componența caracteristicilor fizice de influență asupra valorii terenului
Sursa: elaborat de autor.
Localizarea. Între teren și vecinătățile sale se stabilește un sistem de relații și legături geografice spațio-temporale ce este identificat prin analiza de localizare. Analiza terenului prin prisma localizării are în vedere destinația construcției sau modul de exploatare al terenului ce urmează a fi realizate și starea acestuia (amenajat sau neamenajat):
a) pentru construcțiile rezidențiale o localizare avantajoasă presupune apropierea de locurile de muncă, magazine, școli, spitale, spitale, parcuri, biserici;
b) pentru contrucțiile industriale factorii favorizanți ai localizării sunt: apropierea de căi de comunicații principale (drumuri, căi ferate, porturi, aeroporturi) și accesul la resurse;
c) construcțiile comerciale (magazine, hoteluri, moteluri, benzinării) presupun o localizare avantajoasă în apropierea față de drumuri principale și autostrăzi de mare trafic;
d) clădirile cu destinație de birouri sau instituții financiare sunt avantajate de apropierea de marile bulevarde;
e) construcțiile agricole, piscicole sunt în apropierea zonelor de exploatare agricolă sau piscicolă.
În anumite situații localizarea amplasamentelor pentru construcții poate fi dezavantajoasă pentru anumite grupe de construcții dar avantajoasă pentru altele. De exemplu, construcțiilor rezidențiale aflate în apropierea zonelor industriale, a arterelor larg circulate sau a aeroporturile sunt afectate de poluare cu noxe și poluare fonică, dar nu acealași lucru se poate spune despre depozitele de marfă sau supermarketuri.
Influența vecinătății este deasemenea importantă în localizarea amplasamentelor. Apropierea de traseele mijloacelor de transport, parcuri, zone îngrijite ale orașului lipsite de poluare, zone peisagistice, școli, spitale, zonele de agreement poate constitui un avantaj ce duce la creșterea valorii proprietății. Dimpotrivă vecinătățile în care există o rată mare a faptelor antisociale, zonele insalubre, apropierea de zone industriale poluante sau gropi de gunoi constituie factori de scădere a valorii amplasamantelor.
Analiza topografică se referă la interpretarea datelor rezultate din studiile topografice în ceea ce privește conturul terenului, condițiile solului și subsolului, nivelare, sistemul natural de drenaj. În analiză se au în vedere factorii favorizanți și defavorizați ce rezultă din amenajările ulterioare ale terenului. De exemplu realizarea unei fundații pe un teren în pantă presupune costuri suplimentare de ancorare. Același lucru este valabil este valabil și pentru terenuri supuse infiltrațiilor cauzate de apropierea de pânze de apă sau cu umiditate naturală în exces, întrucât fundațiile clădirilor vor necesita măsuri suplimentare de hidroizolare iar fundațiile vor trebui să fie adâncite.
Accesul la utilități (apă, electricitate, gaz, canalizare, telefon, sisteme de drenaj) influențează destul de mult valoarea terenurilor ce urmează să constituie amplasamentul unor construcții.
Influența colțului. Un teren aflat la o intersecție de străzi poate prezenta avantaje (dacă construcția ce urmează a fi realizată are o destinație comercială sau de servicii și se află în apropierea unor artere cu trafic intens) sau dezavantaje dacă același teren este destinat unui amplasament al unei construcții rezidențiale.
Dacă traficul este moderat, amplasamentele pentru construcțiile rezidențiale la întretăiere de străzi devin avantajoase întrucât clădirea respectivă devine mai flexibilă în funcționarea având mai multe intrări și permițând amplasarea unor facilități favorizante pentru locatari de tipul garajelor subterane sau supraterane.
Plotajul se referă la creșterea valorii unui teren sau a unor construcție, combinația lor ducând la o utilitate sporită. În zonele urbane valoarea de plotaj duce la sporirea valorii unor amplasamente de construcții comerciale sau de clădiri rezidențiale.
Parcelarea. În scopul maximizării veniturilor obținute din vânzarea terenurilor ce se constituie în viitoare amplasamente în spațiile urbane și în spațiile intravilane se practică parcelarea, adică împărțirea unei suprafețe mai mari în suprafețe mai mici.
Terenul în exces este acel tip de teren care nu trebuie să fie modificat în scopul realizării celei mai bune utilizări, întrucât utilizarea proprie este cea adecvată.
Valoarea acestui teren se constituie ca un surplus la valoarea deja a construcțiilor și amplasamentelor (ale aceluiași proprietar) din zonele învecinate. Acest tip de teren poate fi tranzacționat pe piață ca teren liber.
Caracteristicile solului și subsolului sunt foarte importante la evaluarea amplasamentelor pentru construcții pentru că, în funcție de tipul de sol și caracteristicile subsolului, se poate determina tipul de fundație (de suprafață sau de adâncime) adecvat construcției ce urmează a fi realizată. Această caracteristică se obține prin prelevarea de probe de sol și analizarea în laboratoare specializate.
Perioada de colț este un termen utilizat în ingineria seismică și reprezintă perioada de timp între două cutremure succesive. În analiza caracteristicilor fizice ale terenului trebuie ținut cont și de această informație.
3 EVALUAREA LOTULUI POMICOL ÎN SCOP DE VÂNZARE-CUMPĂRARE, COMUNA BUBUIECI, MUNICIPIUL CHIȘINĂU
3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat
Obiectul evaluării reprezintă un lot pomicol, amplasat în municipiul Chișinău, comuna Bubuieci, extravilan. Lotul pomicol component în cadrul Î.P ,,Luminița”lot 42. Terenul este amplasat la periferia satului Bîc, la aproximativ 500 m de centrul satului Bîc și 2 km față de comuna Bubuieci, la aproximativ 300 m față de drum asfaltat, stația de transport public se află la 350 m.
Localitatea în care se află terenul evaluat este amplasată în apropierea comunei Bubuieci, ceea ce reprezintă un factor important, având în vedere că comuna are o infrastructura foarte bine dezvoltată. În vecinătatea lotului evaluat sunt amplasate construcții, case de locuit și respectiv lotul de teren are posibilitatea de a se conecta la apeduct, gazificare, energie electrică, telefonie fixă.
Suprafața lotului este de 0,0533 ha, amplasarea este favorizată de faptul că este într-o zonă liniștită, ecologic curată. La data evaluării lotul se află în proprietate privată, nu sunt alte grevări înregistrate pe terenul dat, terenul este liber, fără construcții și amenajări pe el. Amplasarea spațială a obiectului evaluat este prezentată în figura 15.
Figura 15 – Amplasarea spațială a obiectului evaluat
Sursa: elaborat de autor.
Caracteristica generala a obiectului evaluat este prezentată în tabelul 8.
Tabelul 8 – Descrierea obiectului evaluat
Sursa: elaborat de autor conform anexei A și în urma inspectării obiectului.
3.2 Estimarea valorii de piață
În vederea aplicării metodei analizei comparative a vânzărilor a fost efectuată analiza pieței terenurilor, loturilor pomicole, în municipiul Chișinău. Conform cercetărilor efectuate pe perioada de studiu, se poate de menționat că există un segment al pieței aparte desemnat pentru loturile pomicole însă la moment nu este destul de dezvoltat. Loturile pomicole nu sunt amplasate în cele mai reușite zone și au specificul său aparte, din aceste considerente prețurile pentru aceste terenuri este destul de scăzut. Pe perioada de studiu au fost analizate ofertele din toate comunele municipiului Chișinău, în unele regiuni au fost depistate un număr mai mare de oferte, iar în unele nici o ofertă, cauza poate fi atât un număr mare de cereri cât și oferte mici.
Datele cu privire la analiza pieței efectuate pe perioada de studiu sunt prezentate în tabelul 9, în urma cercetării efectuate au fost selectate trei obiecte comparabile pentru estimarea valorii terenului evaluat.
Tabelul 9 – Ofertele loturilor pomicole în municipiul Chișinău
Continuarea tabelului 9
Sursa: elaborat de autor în urma analizei pieței.
În urma analizei pieței loturilor pomicole libere au fost identificate 34 oferte în 7 comune a municipiului Chișinău, și a fost estimat un preț mediu pentru un ar în fiecare comună. Însă nu se poate afirma cu certitudine ca acest preț de ofertă mediu este unul veridic din cauza numărului mic de ofertă, dar se poate de făcut o concluzie că prețurile variază de la 400 până la 1000 euro pentru un ar de teren, prețurile ce depășesc aceste valori sunt estimate în vederea posibilității de schimbare a destinației terenului din lot pomicol în teren pentru construcții, ceea ce este o tendință la etapa actuală. În tabelul 10 a fost efectuată o analiză a numărului întovărășirilor pomicole amplasate pe teritoriile unităților administrativ teritoriale ce intră în componența municipiului Chișinău.
În figura 16 sunt prezentate numărul de oferte depistate la momentul evaluării lotului pomicol și prețul mediu de ofertă pe regiuni.
Figura 16 – Prețul mediu de ofertă a loturilor pomicole, euro/ar
Sursa: elaborat de autor în conformitate cu tabelul 6.
Tabelul 10 – numărului întovărășirilor pomicole amplasate pe teritoriile UAT a mun. Chișinău
Sursa: [26].
În vederea estimării valorii de piață a bunului evaluat prin metoda analizei comparative a vânzărilor, au fost selectate trei obiecte analogice, caracteristica cărora este prezentată în tabelul 11. Amplasarea terenurile analogice în raport cu terenul evaluat este prezentată în figura 17.
Figura 17 – Amplasarea terenurilor analogice în raport cu terenul evaluat
Sursa: elaborat de autor.
Analizând ofertele obiectelor comparabile au fost depistate careva diferențe între anunțul plasat pe internet și informația cadastrală din aceste considerente, evaluatorul a selectat informația veridică cu ajutorul bazei de date, datele care nu corespund sunt legate de suprafața.
Figura 18 – Datele despre terenul analogic 1
Sursa: elaborat de autor.
Necoincidenta anunțului cu informația cadastrala a terenului analog 1 este prezentată în figura 18, terenului analog 2 în figura 19 și terenului analog 3 în figura 20, datele cu caracter personal au fost eliminate.
Figura 19 – Datele despre terenul analogic 2
Sursa: elaborat de autor.
Figura 20 – Datele despre terenul analogic 3
Sursa: elaborat de autor.
Tabelul 11 – Caracteristica obiectului evaluat în raport cu cel evaluat
Sursa: elaborate de autor.
Valoarea de piață a terenului fiind liber și disponibil pentru cea mai eficientă utilizare va fi determinate prin metoda comparației directe, care este aplicată prin compararea prețurilor de vânzare a terenurilor similare celui evaluat. Iar prețurile de vânzare a terenurilor analogice vor fi ajustate în dependență de asemănările și deosebirile dintre terenul evaluat și cele trei terenuri analogice. Estimarea valorii de piață este efectuată în tabelul 12.
Pozele lotului pomicol evaluat, efectuate în urma inspectării obiectului sunt prezentate în anexa B. Anunțurile ofertelor terenurilor analogice sunt prezentate în anexa C
Cursul oficial al monedei euro a fost preluat de pe site-ul Băncii Naționale din Moldova și la data evaluării, 31.05.2017, 1 euro = 20,3270 lei conform anexei D.
Tabelul 12 – Estimarea valorii de piață a obiectului evaluat în scop de vânzare – cumpărare
Continuarea tabelului 12.
Continuarea tabelului 12.
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de piață a lotului pomicol, amplasat în municipiu Chișinău, comuna Bubuieci, extravilan, estimată prin metoda analizei comparative a vânzărilor, constituie 73 970 (șaptezeci și trei mii nouă sute șaptezeci) lei sau 3 639 (trei mii șase sute treizeci și nouă) euro.
3.3 Reconcilierea rezultatelor evaluării
Această parte a procesului de evaluare este denumită procesul de reconciliere. În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării, evaluatorul determină mărimea valorii finale a terenului evaluat.
Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale se bazează pe verificarea:
a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieței imobiliare;
d) veridicității datelor utilizate în analiză;
e) corectitudinii interpretării și utilizării datelor;
f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g) consistența datelor utilizate în evaluare (rata de creștere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a prețurilor vânzărilor comparabile pentru inflație și rata inflației anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerență; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vârstei efective a construcției) [6].
Cea mai bună metodă de evaluare a terenului este comparația directă, iar când nu există vânzări sau oferte de vânzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauție celelalte metode de evaluare. În urma aplicării metodei comparației directe au fost obținute rezultatele prezentate în tabelul 13.
Tabelul 13 – Reconcilierea rezultatelor evaluării
Valoarea de piață a lotului pomicol, amplasat în municipiu Chișinău, comuna Bubuieci, extravilan, în scop de vânzare – cumpărare, la data evaluării, constituie 73 970 (șaptezeci și trei mii nouă sute șaptezeci) lei sau 3 639 (trei mii șase sute treizeci și nouă) euro.
4 SECURITATEA ACTIVITĂȚII VITALE
4.1 Introducere
Asigurarea securității, menținerea sănătății și păstrarea capacității de lucru în proces de muncă a lucrătorilor, este prevăzută de Constituția Republicii Moldova, Codul muncii al Republicii Moldova, Legea securității și sănătății în muncă, norme, standarde și alte acte normative.
La efectuarea lucrărilor de birou, instituirea lucrărilor de protecția muncii, tehnicii și sanitarii de producere este nevoie să se organizeze în conformitate autentică cu normele stabilite, cu reguli și modificările a tehnicii securității elaborate de organele respective. Protecția muncii, tehnica securității și sanitarii de producere include:
a) instituirea lucrărilor de a evita traumatismul de producere;
b) realizarea măsurilor sanitar – igienice la evitarea traumatismului, îmbolnăvirilor profesionale ale colaboratorilor instituției;
c) verificarea în timpul lucrului de producere, serviciilor tehnice de îmbunătățire a muncii, altor organizații tehnice;
d) efectuarea măsurilor de protecție a muncii în documentarea proiectului de deviz.
4.2 Analiza condițiilor de muncă
Ghidarea generală a protecției muncii și asigurării ei în toată sistema instituției e atribuită de inginerului principal al instituției.
Responsabilitatea și obligațiile persoanelor ale protecția muncii, tehnica securității, sanitarii de producere se stabilește prin obligațiunile funcționale ale persoanelor oficiale pe protecția muncii și tehnica securității întărite prin ordinul instituției.
Angajatorii încălcând regulile, normele pe tehnica securității, poartă răspundere de ordin disciplinar, administrativ și penal.
Specialiștii instituției fiind în deplasare pentru efectuarea cercetărilor topograf – geodezice, cadastrale sau altor lucrări, poartă răspundere pentru nerespectarea normelor a tehnicii securității a lucrătorilor temporare, repartizați prin dispoziția lor. Instruirea angajaților privind regulile securității a lucrările îndeplinite se petrec prin instruirea protecția muncii, tehnica securității și sanitarii de producere.
Instructajul prealabil a angajatorului primit la lucru se înscrie în fișa personală de protecția muncii, și se păstrează în dosar. Ordinul cu privire la angajarea a unui lucrător trebuie întocmit după instructajul prealabil de protecția a muncii în cadrul întreprinderii date.
Instructajul primar a angajatorului la locul de muncă, îndreptat în deplasare, sau transferarea de la un lucru la altul trebuie să –l primească până la întocmirea ordinului de propriu zis, respectiv schimbarea condițiilor și caracterului lui. Odată cu începerea lucrările de câmp topograf – geodezice, cadastrale, executorul este obligat să se instruiască fără înregistrarea lucrărilor lor în listă.
Angajatorii care nu au primit instructajul pe tehnica securității la locul de muncă, corespunzătoare nu se admit.
Instructajul pe tehnica securității a angajatorilor îndrumați la lucrările agricole și alte lucrări trebuie să se efectueze de reprezentantul responsabil de la organizație, în subordonarea căruia el se află. Instructajul sistematic este obligat să–l petreacă conducătorul subdiviziunii și termenele următoare:
a) la preschimbare regulilor de protecție a muncii și tehnica securității – urgent;
b) la preschimbare procesului tehnologic, schimbul sau modernizarea utilajului, instalațiilor, instrumentelor (aparatelor) și altor factori, care influențează periculos asupra muncii, urgent.
Precizăm că cauzele traumatismului de producție depind de calificarea muncitorului, dar într-o măsură mai mare ele depind de gradul de organizare a procesului de producere și de respectarea normelor de securitate.
4.3 Măsuri privind sănătatea în muncă
Măsurile de protecție privesc securitatea și igiena muncii, orarul de muncă al femeilor și al tinerilor, constituirea unui salariu minim, repausul săptămânal, concediul de odihnă plătit, prestarea muncii în condiții nocive, precum și alte situații.
Conducerea emite și realizează planuri de perspectivă anuale de îmbunătățire a condițiilor de muncă, de asigurare sănătății a angajaților precum și protecției muncii. Planurile complexe de îmbunătățire a condițiilor de muncă, protecției muncii și acțiunilor sanitare și de antrenare se elaborează la toate întreprinderile pe un termen de 5 ani.
Obiectivele soluționării următoarelor probleme:
a) reducerea maximă a factorilor nocivi și primejdioase în producției, care acționează direct asupra personalului;
b) crearea unor condiții lipsite de pericol și vătămare la locurile de lucru;
c) procurarea utilajelor, mașinilor și mecanismelor într-o stare care corespunde standardelor ce se referă la securitatea muncii;
d) reducerea maximă a volumului de lucru, care nu corespund cerințelor prevăzute de normele protecției muncii, precum și micșorarea incontestabilă de lucrători care muncesc în condiții necorespunzătoare normelor sanitare;
e) micșorarea esențială în procesul efectuării muncii fizice;
f) repararea încăperilor sanitare de trai și auxiliare într-o stare corespunzătoare normelor în vigoare;
g) construcția și extinderea rețelei pe instituții curativ profilactice și de întremare în corespundere cu normele în vigoare.
Afișierele grafice specifice vor reprezenta următoarele subiecte
– riscul accidentelor de muncă;
– riscul îmbolnăvirilor profesionale;
– frecvență și pericolul a accidentelor de muncă produse;
– frecvență și pericolul a îmbolnăvirilor profesionale constatate;
Pentru evaluarea riscurilor de accidentare și îmbolnăvire la locurile de muncă, sunt propuse măsuri de avertizare corespunzătoare ce alcătuiesc programul actual de securitate și sănătate a muncii cu acordul instituțiilor specializate.
4.4 Măsuri de securitate în muncă
Muncitorul are următoarele obligații in domeniul securității și activității in munca:
a) să însușească, proiectarea și executarea a construcțiilor, echipamentelor tehnice, precum și la elaborarea tehnologiilor de producere si exploatare, soluții conforme normelor de protecție a muncii, standardelor de securitate a muncii și regulamente specifice, prin aplicarea lor să fie eliminate sau reduse la minimum primejdiile de accidentare și îmbolnăvire socioprofesională;
b) să garanteze evaluarea riscurilor pentru securitatea și activitatea muncitorilor în vederea stabilirii masurilor de prevenire, incluzând alegerea echipamentului tehnic, privind prepararea substanțelor chimice utilizate, amenajarea locurilor de munca etc.; muncitorilor trebuie să dispună evaluarea riscurilor de accidentare și îmbolnăvire profesionala pentru toate locurile de munca, inclusiv pentru acele grupuri de muncitori care sunt expuși la primejdii particulare; în urma acestei estimări, masurile profilactice și metodele de lucru stabilite de către muncitori trebuie să asigure o optimizare a nivelului de protecție și să fie implementate în toate activitățile întreprinderii respective, la toate nivelurile ierarhice;
c) să garanteze auditarea de securitate și sănătate in munca a unității, cu ajutorul instituțiilor;
d) să acorde autorizarea funcționarii unității din punctul de vedere al protecției muncii, să
păstreze condițiile de muncă după obținerea autorizației și să solicite revizuirea acesteia in cazul modificării condițiilor primare pentru care au fost emise;
e) să fixeze măsurile tehnice și organizatorice de protecție a muncii, corespunzător condițiilor de munca și factorilor de risc evaluați la serviciu, pentru asigurarea securității și sănătății muncitorilor;
f) să fixeze în fișa de post obligațiunile și răspunderea muncitorilor și a tuturor participanți la procesul de munca în domeniul protecției muncii, corespunzător funcțiilor executate;
g) să stabilească îndrumarul propriu de securitate a muncii, care să detalieze și să particularizeze prezentele norme și normele specifice de securitate a muncii, în raport cu activitatea care se desfășoară;
h) să garanteze și să supravegheze, prin personal propriu sau prin personal extern abilitat, cunoașterea și implementarea de către toți angajații a masurilor tehnice și organizatorice stabilite, precum și a prevederilor legale în domeniul protecției muncii;
i) să se aprecieze din punctul de vedere al securității și sănătății în munca capacitatea angajaților de a executa sarcinile de munca atribuite;
j) să asigure, muncitorilor relațiile de munca cu durata determinata sau cu caracter interimar, același nivel de protecție de care beneficiază ceilalți angajați ai unității;
k) să acorde muncitorilor materiale referitor la asigurarea necesară informării și educării angajaților: afișe, filme, cârti, broșuri, pliante, acte normative, manuale, teste, fise tehnice de securitate etc.;
l) să informeze fiecare persoane, anterior angajați, despre riscurile la care aceasta va fi expusă la locul de munca, precum și asupra măsurilor tehnice și organizatorice de prevenire necesare, inclusiv cele se referă la primul ajutor, prevenirea și stingerea incendiilor și evacuarea personalului în orice caz de pericol apărut;
m) să implementeze măsurile necesare pentru informarea angajatorilor din orice unitate exterioara, ai căror angajați activează în unitatea dată, referitor la riscurile pentru securitate și sănătate la care aceștia din urma pot fi expuși, precum și la masurile de prevenire și protecție adoptate la nivel de unitate și loc de munca;
n) să se asigure ca angajații din unități din afară, care activează în unitatea dată, au primit instrucțiunile adecvate referitoare la riscurile pentru securitatea și sănătatea lor la care pot apărea pe durata desfășurării activității respective;
o) să acorde resurse pentru învățarea, testarea, formarea și desăvârșirea personalului cu sarcinile în domeniul protecției muncii;
p) să se ia măsuri pentru autorizarea exercitării meseriilor și a profesiilor conform reglementarilor în vigoare;
q) să se angajeze numai persoane care, în urma controlului medical și a verificării aptitudinilor psiho profesionale, corespund sarcinilor de munca pe care urmează să le realizeze;
r) să se ia în considerație informația despre compartimentul de protecție a muncii despre angajații care au relații de serviciu cu durata determinata sau cu caracter interimar, pentru ca aceștia să fie incluși în programul de activitate care au ca scop asigurarea condițiilor de securitate și sănătate în lucru;
s) să se asigure ca sunt informați muncitorii și/sau reprezentanții lor în problemele privitoare la masurile și consecințele referitoare la securitatea și activitatea în munca la implementarea de noi tehnologii, alegerea echipamentului tehnic, ameliorarea condițiilor și a mediului de lucru, la desemnarea persoanelor cu sarcini specifice sau la angajarea, când este cazul, a instituțiilor specializate sau persoanelor juridice și fizice ce au rolul de a presta servicii în domeniul protecției muncii, la indicațiile persoanelor cu a sarcini privind primul ajutor, prevenirea și stingerea incendiilor, evacuarea angajaților, precum și la modul de producere a activității preventive și protecție împotriva riscurilor profesionale, inclusiv a celei de instruire în domeniu;
t) să confere reprezentanților angajaților cu sarcini privind securitatea și sănătatea în munca un timp favorabil, numindu-și altfel timp de lucru, și să le procure mijloacele necesare pentru a-și putea îndeplini drepturile și obligațiunile prevăzute în prezentele norme;
u) să ia masuri corespunzătoare pentru ca numai muncitorii care au fost învățați corespunzător să aibă acces la locurile de munca unde persistă riscuri pentru securitatea și sănătatea acestora;
v) să se ia măsuri periodice sau ori de cate ori este cazul, controlarea încadrării nivelului noxelor în limitele admise, prin măsurări efectuate de către organisme competente sau laboratoare;
w) să stabilească și să se țină la curent locurilor de munca cu pericol deosebit sau să se identifice locurile de munca unde pot apărea stări de pericol iminent;
x) să informeze, cerceteze, înregistreze, declare și să tina la control accidentele de munca, a bolilor profesionale, a accidentele tehnice și a avariilor;
y) să asigure funcționarea permanenta și exactă a sistemelor și dispozitivelor de protecție, a utilajului de măsura și control, precum și a instalaților de captare, reținere și neutralizare a substanțelor nocive eliminate în procesele tehnologice;
z) să reprezinte documentele și să informeze la solicitarea inspectorilor de muncă în timpul controlului sau al cercetării accidentelor de serviciu;
aa) să desemneze, elaborarea măsurilor stabilite de inspectorii de munca, cu ocazia controalelor și a cercetării accidentelor de munca;
bb) să prezinte, din oficiu sau la solicitarea inspectorului de munca, persoanele care participa la efectuarea controlului sau la cercetarea accidentelor de munca;
cc) să urmărească atent cazurile pentru a nu se modifice starea de fapt rezultată din producerea unui accident de munca mortal sau colectiv, în afara cazurilor în care menținerea acestei stări ar genera alte accidente sau avarii cu consecințe grave, sau ar compromite viată accidentaților sau a altor angajați;
dd) să informeze imediat producerea unor avarii tehnice, evenimente, accidente de munca sau îmbolnăviri profesionale la inspectoratul teritorial de munca și organele de urmărire penala competente, potrivit legii;
ee) să asigure utilarea, întreținerea, verificarea echipamentelor individuale de protecție și a echipamentelor individuale de muncă și să nu permită întreprinderea nici unei activități de către muncitorii săi fără utilizarea corecta de către aceștia a echipamentului din dotare;
ff) să asigure, la recomandarea medicului, materiale igienică-sanitare și alimentație de protecție;
gg) să garanteze supravegherea medicala corespunzătoare împotriva riscurilor pentru sănătate la care muncitorii sunt expuși în perioada lucrului;
hh) să fie întocmită o fisă specială de expunere ale riscuri profesionale pentru fiecare angajat expus și completarea acesteia de fiecare dată când se produc modificări în procesul de producție;
ii) să întocmească evidenta nominala a angajaților cu handicap și a celor sub 18 ani.
4.5 Măsuri de apărare împotriva incendiilor și exploziilor
În toate încăperile de producție, administrative, de depozitare și auxiliare, în locurile vizibile trebuie afișate tabele cu indicarea numărului de telefon al serviciului pompieri și salvatori.
Normele de precauție împotriva focului deschis pe teritoriul întreprinderilor, circulația transportului, permiterea fumatului și efectuarea lucrărilor provizorie cu pericol de incendiu se stabilesc în instrucțiunile generale pentru scopurile privind protejarea împotriva incendiilor.
La fiecare întreprindere, prin întocmirea unui ordin (instrucțiune), trebuie stabilit un regim de protecție împotriva incendiilor, corespunzător pericolului de incendiu la această întreprindere, inclusiv:
a) să se amenajeze locurile speciale pentru fumat;
b) să se stabilească locurile și cantitatea admisibilă de materie primă, semifabricate și produse gata pregătite care se păstrează paralel în încăperi;
c) să se stabilească modul de înlăturare a prafului și a deșeurilor combustibile, de păstrare a îmbrăcămintei de lucru impregnate cu ulei;
d) să se instaleze dispozitive de deconectare a utilajelor electrice în caz de incendiu și la încheierea zilei lucrătoare;
e) să se reglementeze felul de executare a lucrărilor temporare cu focul și a altor lucrări cu pericol de incendiu, modul de control și de încuiere a încăperilor după încheierea zilei lucrătoare, acțiunile angajaților la constatarea incendiului;
f) să se determine felul și termenele de desfășurare a instructajelor de protecție împotriva incendiilor, precum și a persoanelor responsabile de organizarea acestora.
Conducătorii întreprinderilor la care se folosesc, prelucrează și se păstrează substanțe periculoase (explozive), substanțe extrem de toxice sânt obligați să informeze unităților serviciului de pompieri și salvatori datele necesare pentru asigurarea securității personalului instruiți la stingerea incendiului și la efectuarea lucrărilor de salvare-deblocare la aceste întreprinderi.
La încăperile și instalații (cu excepția caselor de locuit) în care se află paralel pe un etaj mai mult de 10 persoane trebuie elaborate și afișate în locuri vizibile planurile (schemele) de evacuare a persoanelor în caz de incendiu, de asemenea, trebuie să fie prevăzut un sistem (o instalație) de avertizare despre incendiu.
Conducătorul obiectivului cu aglomerări (50 de persoane și mai mult), suplimentar la planul-schemă de evacuare a persoanelor în caz de incendiu, este obligat să întocmească instrucțiuni pentru executarea acțiunilor personalului la asigurarea evacuării oamenilor în scurt timp și fără riscuri, conform cărora, cel puțin o dată în jumătate de an trebuie să se efectueze antrenamente practice cu toți lucrătorii antrenați în această acțiune.
Obiectivele persoanelor ce activează pe timp de noapte (grădinițe, școli-internate, spitale etc.) trebuie prevăzute două variante de acțiuni, pe timp de noapte și pe timp de zi.
Persoanele responsabile de organizarea activităților referitoare la participarea în masă a oamenilor (serate, discoteci, ceremonii, sărbători de revelion etc.) sânt obligate să verifice cu atenție încăperile înainte de începerea acțiunilor respective și să garanteze nivelul pregătirii pe deplin privind măsurile de apărare contra incendiilor.
Angajații întreprinderilor, precum și persoanele fizice sânt obligați:
a) să îndeplinească la locul de muncă și în viața cotidiană prevederile de apărare contra incendiilor prevăzute în standarde, norme și reguli, aprobate în modul stabilit, să respecte și să păstreze regimul de protecție contra incendiilor;
b) să execute măsurile de precauție la folosirea aparatelor cu gaze, obiectelor chimice, de uz casnic, la desfășurarea lucrărilor cu lichide ușor inflamabile (LUI) și lichide combustibile (LC), cu alte substanțe, materiale și utilaje, care prezintă pericol mare de incendiu;
c) în cazul când s-a descoperit incendiului se anunță serviciul de pompieri și salvatori și se ia măsurile cuvenite pentru salvarea oamenilor, bunurilor și lichidarea incendiului.
Persoanele apte sânt obligate să acorde, în modul stabilit de legislație, posibilitate inspectorilor de stat pentru supravegherea măsurilor împotriva incendiilor să îndeplinească examinări și controale în încăperile de producție, auxiliare, de locuit etc. care le aparțin, în scopul de a controla respectarea măsurilor de protejare contra incendiilor.
4.6 Protecția mediului ambiant
Reducerea efectelor negative la minimum asupra sănătății populației și mediului ambiant cauzate de generarea și gestionarea deșeurilor reprezintă obiectivul de bază al politicii Uniunii Europene în domeniul gestionării deșeurilor. Această fapt urmărește micșorarea consumului de resurse și favorizează evoluția a următoarei ierarhii a priorităților: prevenirea deșeurilor prin implementarea „tehnologiilor curate” în problemele care generează deșeuri; micșorarea cantităților de deșeuri, folosind cele mai efective practici în fiecare domeniu de activitate economică generator de deșeuri; valorificarea lor prin refolosire, reciclare și recuperare energetică; eliminarea finală prin depozitare. Prioritatea primară este combaterea formării deșeurilor, apoi reducerea cantității de deșeuri, reutilizarea lor, reciclarea, recuperarea de energie și, în ultimul rând, eliminarea prin depozitare. Problema deșeurilor în țara noastră se manifestă, foarte des, din cauza măriri cantității și diversității acestora, precum și a impactului lor asupra mediului înconjurător.
Resursele minime pentru colectarea și transportul deșeurilor municipale au determinat apariția de zone urbane și în apropriere în care se depozitează deșeuri, punând în pericol sănătatea populației și calitatea mediului și afectând în mod direct flora și fauna. Programul Național de valorificare a deșeurilor de producere și menajere obligă instituțiile de stat și agenții economici să ia măsurile cuvenite pentru a micșora volumul deșeurilor și reciclarea lor la maximum. Deșeurile valorificabile municipale (hârtie, carton, materiale plastice, deșeuri metalice, deșeuri textile, sticlă, etc.) trebuie colectate de către operatori autorizați și predate unităților de reciclare. La momentul de față în tara noastră sânt 33 agenți economici care activează cu colectarea, transportarea și utilizarea deșeurilor dintre care 18 care operează cu deșeurile municipale (sticlă, maculatură, metal uzat, masă plastică).
CONCLUZII
În economie, pământul este privit ca unul dintre cei patru factori de producție alături de muncă, capital și coordonare. Pământul exprimă toate elementele naturale ale bogăției unei națiuni. Este similar unei surse majore de bunăstare care, în termini economici, este cuantificată în bani sau în valoare de schimb.
Alegerea uneia dintre metode se face în dependență de o serie de elemente precum: destinația pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora față de căile de comunicație, sau fără utilități; existența sau nu a unor construcții care să le sporească sau nu utilitatea. Terenurile sunt remarcate în bilanț la valoarea de achiziție, de unde și potențialul de plusvaloare important, pe care îl reprezintă și care trebuie evidențiat prin evaluare.
Terenul este esențial pentru viața și existența noastră. Importanța terenului îl plasează în centrul atenției juriștilor, geografilor, sociologilor și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren și de utilizarile acestuia, influențând societățile și națiunile.
Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit și proprietate imobiliară.
Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietății imobiliare de a satisface nevoile și dorințele societății. Valoarea proprietății imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanența locației, oferta relativ limitată și de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.
Estimarea valorii de piață a terenurilor, fie cu destinație curți-construcții, fie cu destinație agricolă, fie terenuri situate în extravilanul localităților se utilizează diverse metode, recurgând la criterii de comparație specifice fiecărei categorii de teren.
În general, valoarea terenului crește în timp, însă acest lucru nu este întotdeauna acceptabil. Valoarea terenului este afectată de incertitudinea acordării autorizațiilor și de costul curățării, îmbunătățirii, construirii drumurilor de acces, disponibilitatea utilităților prezente și viitoare. Nu toate terenurile au aceleași caracteristici. În zona (semi)centrală și în cartierele rezidențiale noi, valoarea terenului a crescut deoarece cererea este foarte mare iar oferta este limitată. De asemenea, valoarea terenului respectă principiul majorării, reducerii și conformității. Terenul ajunge la valoarea sa maximă dacă are căi bune de acces, deschidere la drum și suprafața asemănătoare cu celelalte loturi din același cartier.
În concluzie, se poate spune că cea mai bună metodă de evaluare a terenului este comparația directă, iar când nu există vânzări sau oferte de vânzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauție celelalte metode de evaluare.
BIBLIOGRAFIE
Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994.
Codul Civil nr.1107 din 06.06.2002. Monitorul Oficial al R.M. nr. 82-86 din 22.06.2002.
Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991. Monitorul Oficial al R.M. nr. 107 din 04.09.2001.
Legea privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor nr.91-XVI din 05.04.2007. Monitorul Oficial al R.M. nr. 70-73 din 25.05.2007.
Legea R.M. privind prețul normativ și modul de vânzare – cumpărare a pământului nr. 1308 din 25.05.1997. Monitorul Oficial al R.M. nr. 147-149 din 06.12.2001.
Hotărârea Guvernului R.M. despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al R.M. nr. 177-181 din 15.08.2003.
Hotărîrea Guvernului R.M. pentru aprobarea regulamentului cu privire la vânzarea – cumpărarea terenurilor aferente nr. 1428 din 16.12.2008. Monitorul Oficial al R.M. nr. 226-229 din 12.2009.
Hotărârea Guvernului R.M. pentru aprobarea regulamentului cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor nr. 1451 din 24.12.2007. Monitorul Oficial al R.M. nr. 5-7/24 din 11.01.2008.
Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la aprobarea Cadastrului nr. 264 din 03.04.2009. Monitorul Oficial al R.M. nr. 69-71 din 10.04.2009.
Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la aprobarea Regulamentului general de urbanism nr.5 din 05.01.1998. Monitorul Oficial al R.M. nr. 14-15/95 din 26.02.1998
Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la privatizarea terenurilor proprietatea publică a statului nr. 932 din 14.08.2007. Monitorul Oficial al R.M. nr. 127-130/966 din 17.08.2007.
IVS, Standardele Internaționale de Evaluare 2011, editura ANEVAR, 2011.
Albu Svetlana. Valoarea patrimoniului. Probleme aprecierii și gestiunii: (monografie)/Svetlana Albu;Univ.Tehn. a Moldovei Fac. Cadastru, Geodezie și Construcții, Catedra Evaluarea și Managementul Imobilului.-Ch.: UTM, 209.- 184p.
Bazele evaluării. ANEVAR. București, 2016. – 104 p.
Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică/Olga Buzu, Angela Matcov.-Ch.; 2003 (F.E.P. „Tipogr. centrală”).- 258p.
Concepția gestiunii resurselor funciare din orașul Chișinău. Decizia Consiliului municipal Chișinău nr. 3/23 din 02.04.2013.
Антонов В.П. Оценка стоимости земельных участков. Владимир, «Русская оценка». 2006.- 364p.
Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). М.: Финансы и статистика, 2009.- 491c.
Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Кнорус, 2010. 216 c.
http://www.econsulting.md/pages_do/EVALUARI/Evaluarea-terenurilor
http://chisinau.md/pageview.php?l=ro&idc=545
https://www.google.com/maps/place/%D0%91%D1%83%D0%B1%D1%83%D0%B5%D1%87%D1%8C,+%D0%9C%D0%BE%D0%BB%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@46.986734,28.9430091,14z/data=!4m5!3m4!1s0x40c97a23bd3fa30b:0xc4b5e426838de822!8m2!3d46.9871673!4d28.9387682?hl=ru-RU
http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=99&
https://ince.md/uploads/files/1435574597_piata-funciara.pdf
http://www.evalis.ro/?metode-de-evaluare-terenuri
http://www.mdrc.gov.md/libview.php?l=ro&idc=55&id=2536&t=/Arhitectura-si-Urbanism/Urbanism-arhitectura-si-amenajarea-teritoriului/Intovarasirile-pomicole-amplasate-pe-teritoriile-Unitatiloror-Teritorial-Administrative
ANEXA A
ANEXA B
ANEXA C
Obiect analog 1
Obiect analog 2
Obiect analog 3
ANEXA D
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Obiectivele propuse pentru atingerea acestui scop sunt: [306832] (ID: 306832)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.