Notiunea Si Trasaturile Cartilor Funciare
Noțiunea și trăsăturile cărților funciare
În accepțiunea exprimată unanim de doctrină cartea funciară este un mijloc de evidență care conține descrierea imobilelor, a drepturilor reale imobiliare și a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele la care se referă.
Cărțile funciare sunt registre autentice și publice, conduse de instanțele în drept în scopul de a ține în evidență toate raporturile de fapt și de drept referitoare la imobile, astfel această formă autentică și deplină, să mărească siguranța de drept, să apere achiziționarea de bună-credință a drepturilor referitoare la imobile și garantând prin aceasta siguranța circulațiunii imobilului, să asigure un credit ipotecar real și sănătos.
În funcție de natura contextului în care este analizată noțiunea cărților funciare a primit înțelesuri diferite.
Din punct de vedere al conținutului material cărțile funciare reprezintă un sistem de evidență complet deoarece cuprind toate transmisiunile și constituirile de drepturi reale în legătură cu imobilul respectiv, chiar și unele drepturi personale, fapte și raporturi juridice referitoare la bunurile imobile.
Cartea funciară este un înscris autentic,având caracter public care cuprinde descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și indicarea după caz a drepturilor de creanță, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în vederea opozabilității lor față de terți, fie numai în scopul informării oricăror persoane interesate.
Stricto sensu, cartea funciară reprezintă înscrisul sau actul care descrie imobilele și arată drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum și persoanele înscrise sau menționate ca titulari ale acestor drepturi. Lato sensu, denumirea de carte funciară desemnează totalitatea cărților funciare ale unei localități alcătuind registrele funciare ale acelei localități.
Așadar, din punct de vedere terminologic, sintagma „carte funciară” este întrebuințată cu mai multe sensuri:
1. Înscris sau document referitor la publicitatea imobiliară;
2. Registru funciar;
3. Instituția juridică care încorporează totalitatea normelor juridice ce reglementează în mod unitar și omogen publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cărțile funciare
Cartea funciară constituie,transmite, modifică sau stinge drepturi reale care au rolul de a oferi informații complete și sigure asupra condițiilor de drept ce privesc obiectul acestor drepturi.
Datele referitoare la descrierea unui imobil și a drepturilor reale corespunzătoare se înscriu în foile cărții funciare, ce alcătuiesc cartea funciară a a imobilului.
Cărțile funciare întocmite pe teritoriul administrativ al fiecărei localități alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară al acelui teritoriu.
Trăsăturile cărții funciare sunt următoarele:
fiecare imobil trebuie să fie înscris într-o carte funciară.(art.17)
Fac excepție imobilele din domeniul public și al statului sau, după caz, al unităților administrativ-teritoriale care se înscriu în cărți funciare speciale ale unităților administrativ-teritoriale pe care sunt situate și care se țin, de regulă, tot de către birourile teritoriale de cadastru și publicitate imobiliară (art. 46); prin derogare de la această regulă, imobilele care fac obiectul unei activități miniere sau petroliere se înscriu în documentele de evidență specifică și anume: cartea minieră sau, după caz, cartea petrolieră, administrate de către un organism de specialitate autonom (Agenția Națională pentru Resurse Minerale).
Evidența juridică se ține pe imobile, nu pe persoane deoarece are la bază identificarea cadastrală a acestora.
Această regulă este valabilă și în cazul în care un proprietar are mai multe imobile în aceeași localitate care, potrivit fostului art. 20 alin. 3 din Lege, trebuiau să fie înscrise în aceeași carte funciară, deoarece, chiar și în astfel de cazuri, fiecare din aceste imobile sunt evidențiate și individualizate în mod distinct în cuprinsul cărții funciare, în măsura în care constituiau în corp de proprietate, fapt ce permitea determinarea cu destulă ușurință a situației lor juridice; în prezent, după abrogarea alin. 3 al art. 20 și modificarea corespunzătoare a alin. 2 al aceluiași articol (prin Legea nr. 247/2005 și devenit art.17, după republicarea legii nr. 7/1996),s-a adoptat sistemul foilor reale (real folien), conform căruia o carte funciară trebuie să cuprindă un singur imobil, mai exact, un singur corp de carte funciară, care poate fi alcătuit din „unul sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosință, aparținând aceluiași proprietar” (art. 17 alin.2 din Lege) ceea ce va facilita cercetarea cuprinsului cărții funciare și va simplifica operațiunile de carte funciară ce trebuie făcute într-o singură carte funciară.
Cărțile funciare se întocmesc și numerotează pe teritoriul administrativ al fiecărei localități, comună,oraș, municipiu, alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al unui teritoriu
Se țin într-un singur exemplar
Spre deosebire de registrele de stare civilă care se întocmesc în două exemplare, cărțile funciare din motive de operativitate se țin într-un singur exemplar (art. 17 alin. 2 și art. 41 alin. 3 lin Lege și art. 34 din Regulament) de către biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară din cadrul oficiului județean de cadastru și publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială este situat imobilul respectiv (art. 17 alin. 3); în aceeași carte funciară se înscrie, după caz, atât parcela, cât și corpul de carte funciară format din una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosință, care aparțin aceluiași proprietar (art. 17 alin. 2; art. 66). După cum am arătat, datele din cartea funciară pot fi redate și sub formă de înregistrări pe microfilme și pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor; aceste înregistrări au aceleași efecte juridice și forța probantă echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate (art.19 alin. 2). Informațiile privind publicitatea imobiliară reprezintă bun proprietate publică a statului și sunt accesibile, contra cost, persoanelor fizice și juridice, cu excepția cazurilor privind siguranța națională sau alte cazuri reglementate potrivit prevederilor legale (art. 68 alin. 1).
Constituie un document public astfel orice persoană fără cerința de a avea un interes poate consulta cartea funciară
Orice persoană, chiar fără a justifica vreun interes, va putea cerceta cartea funciară și celelalte evidențe care alcătuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliară,cu excepția evidențelor care privesc siguranța națională (art. 41 alin. 1 din Lege, astfel cum a fost modificat prin legea nr. 247/2006).
Cartea funciară se întregește cu o serie de documente: registrul general de intrare, planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor, indexul alfabetic al propietarilor, mapa (dosarul) de carte funciară
Importanța cărților funciare
Fiecare persoană fizică sau juridică își dorește, în egală măsură, să-și protejeze drepturile reale pe care le are asupra imobilelor, precum și aceleași drepturi pe care urmează a le dobândi în viitor.
Instituția cărții funciare are ca prim scop apărarea acestor drepturi și împiedicarea ivirii unor conflicte în legătură cu nașterea, modificarea sau stingerea lor.
Cel a cărui drept este înscris în cartea funciară poate oricând, în câteva minute, să cerceteze cartea funciară și să constate că dreptul său există, nu este expus unor greșeli, erori sau falsuri. Nu este supus altor înscrieri și este ferit de abuzurile unor sentințe greșite. Siguranța lui a început încă din momentul înscrierii dreptului, întrucât fiecare înscriere se efectuează numai după verificarea legalității actului și a veridicității dreptului.
Istoricul legislației cărții funciare și reglementarea juridică
Cărțile funciare au apărut încă din secolele al XI-lea – al XIV-lea în țările din vestul Europei.
În dezvoltarea cărților funciare au avut un rol important dreptul german, și dreptul roman. Aceste două sisteme de drept concurente au format un sistem mixt, care s-a consolidat în cadrul Codului civil francez.Primele principii ale cărților funciare apar pentru prima dată, în Codul civil austriac.
Apariția acestora în România, încep prin punerea în evidența a averilor mobiliare în Ardeal. Transmiterea între vii a averilor mobiliare se făcea în fața unor autorități denumite „loca credibilia”, prin vânzare numită „passiones peremales”, iar tranzacția se desfășura în cadru solemn și i se asigura publicitate. După efectuarea tranzacției umma punerea în posesie, numită „statutio”. Evidențele privind schimbările de proprietate asupra imobilelor și evidențele ipotecilor se țineau în majoritatea orașelor din Ardeal.
Ministerul Justiției, prin Ordonanța din 28 decembrie 1849 a dispus înființarea cărților funciare acolo unde ele nu existau și conducerea evidenței cărții funciare acolo unde aceasta deja funcționa.
Prin ordonanțele Ministerului Justiției din perioada cuprinsă între anii 1850-1955 privind operațiunea cunoscută sub denumirea de „localizare” s-a dispus identificarea, la fața locului, a averii fiecărui posesor.
În 15 decembrie 1855, după finalizarea lucrărilor de localizare, Ministerul Justiției a emis ordonanța care conține Regulamentul de procedură al Cărților Funciare. Regulamentul a avut rolul de a stabili regulile referitoare la publicitatea protocoalelor și la ținerea lor sub forma cărții funciare. Regulamentul. nu a putut fi aplicat în același timp pe întreg teritoriul Ardealului.Excepție de la acesta au făcut Banatul, Crișana, Maramureș, Satu Mare, încorporate pe atunci statului ungar, unde se aplicau prevederile Codului civil austriac.
Acest Regulament a adus modificări privind întocmirea cărților funciare în două faze. În prima fază se face localizarea pe comună a tuturor locurilor de casă și a parcelelor de pământ, cu excepția exploatărilor miniere, care sunt înscrise în registrele miniere. Tot în această fază se întocmesc registrele parcelelor de pământ, hărțile și se verifică protocoalele cărților funciare în care sunt înscrise drepturile de posesie asupra imobilelor identificate.În a doua fază se dau publicității protocoalele cărților funciare, se stabilesc corpurile de avere și drepturile posesorale, iar reclamațiile sau excepțiile ridicate în legătură cu veridicitatea acestora se soluționează prin hotărâre judecătorească. Tot această fază presupune și operațiunea de transtabulare. Prin aceasta se înțelege trecerea intabulărilor din vechile registre în protocoalele noilor cărți funciare. Aspectele de mai sus sunt în detaliu reglementate în prima parte a Regulamentului, în conținutul a 48 de paragrafe.
Acest Regulament din 1855 este valoros nu numai datorită clarității și calității superioare a dispozițiilor, ci și pentru faptul că reprezintă temelia de inspirație pentru toate regulamentele de carte funciară ulterioare.
După regularizarea averilor, în anul 1869 a avut loc transformarea cărților funciare. Procedura care trebuia urmată a fost stabilită prin Regulamentul nr. 2579 din 8 aprilie 1869. Un rol esențial l-au avut instanțele de carte funciară și conducătorii de carte funciară deoarece instanța de carte funciară delega o comisie constituită din referentul și conducătorul de carte funciară, care aveau sarcina de a se deplasa la fața locului pentru a verifica concordanța dintre vechile foi de posesie și proiectul noii foi de posesie. În urma
verificărilor se încheia un proces-verbal, care trebuia semnat și de către primarul comunei și care se înainta instanței de carte funciară.
Prin Ordonanța nr. 264 din 5 februarie 1870, Regulamentul Cărții funciare din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare și în aceste ținutuiară și conducătorii de carte funciară deoarece instanța de carte funciară delega o comisie constituită din referentul și conducătorul de carte funciară, care aveau sarcina de a se deplasa la fața locului pentru a verifica concordanța dintre vechile foi de posesie și proiectul noii foi de posesie. În urma
verificărilor se încheia un proces-verbal, care trebuia semnat și de către primarul comunei și care se înainta instanței de carte funciară.
Prin Ordonanța nr. 264 din 5 februarie 1870, Regulamentul Cărții funciare din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare și în aceste ținuturi.
După Unirea din 1918, Statul Român a dat câteva decrete cu impact asupra activității de carte funciară. Trebuie amintit aici Decretul nr. 1 din 24 ianuarie 1919 al Consiliului Dirigent despre funcționarea în mod provizoriu a serviciilor publice, aplicarea legilor, despre funcționari și întrebuințarea limbilor.
În baza acestui decret a fost dată Ordonanța nr. 121 din 6/19 februarie 1918, prin care s-a stabilit că limba oficială, care se va folosi în justiție, procuratură, notariate, este limba română.
Regele Carol al II-lea a adoptat Legea nr. 93 din 12 aprilie 1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în vechiul regat și Basarabia. Pentru întocmirea și administrarea juridică a cărților funciare au fost înființate secțiuni de carte funduară. la judecătoriile din raza Curților de Apel București, Chișinău, Constanța, Craiova, Galați și Iași. Acestea erau conduse de un judecător, un director de carte funduară, un ajutor de director și erau prevăzute cu scheme de personal auxiliar. Au fost stabilite principiile generale ale cadastrului funciar și operațiunile cadastrale care urmau a se efectua. După terminarea operațiunilor cadastrale pe teren, pentru fiecare comună se întocmea registrul cadastral funciar.
Un pas important în demersul legislativ l-a constituit extinderea în Bucovina a legislației prin Decretul-lege nr. 478 din 1 octombrie 1938. În privința cărților funciare, s-a decretat menținerea acestora și conducerea lor în conformitate cu dispozițiile legislației române introduse. Prin acest decret, se abrogau legile, regulamentele și dispozițiile neunificate și dispozițiile de orice natură contrare actelor normative enumerate în art. 1 și extinse în Bucovina. Acestui decret i-a urmat Decretul nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a Legii privind unificarea dispozițiilor privitoare la cartea funciară.
Cărțile funciare reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938 au rolul de a asigura un sistem real de publicitate imobiliară, întemeiat pe identificarea topografică a imobilelor și publicitatea integrală a drepturilor reale imobiliare.
Constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se face prin înscrierea în cartea funciară, mai puțin în cazurile în care legea locală permitea dobândirea drepturilor reale fără înscrierea în cartea funciară. Și în aceste cazuri, se putea dispune numai după ce dreptul a fost înscris în cartea funciară. Pentru dobândirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare prin convenții sau acte unilaterale, se prevedea încheierea acestora în formă scrisă sau autentică.
Sunt reglementate aspecte privitoare la:
– înscrierea în colile funciare a clădirilor cu mai multe etaje sau cu mai multe apartamente, precizându-se că înscrierile privitoare la întreaga clădire se fac atât în cartea funciară colectivă, cât și în cele individuale;
– înscrierea și radierea privilegiilor;
– înscrierea ipotecilor în favoarea cesionarului;
– menținerea sarcinilor și înstrăinărilor făcute de proprietarul tabular în cazul revocării donațiilor;
– menținerea înstrăinărilor și sarcinilor consimțite de proprietar în cazul revocării donațiilor pentru neîndeplinirea condițiilor, mai puțin în acele situații când condițiile au fost notate în cartea funciară.
Legea nr. 389 din 12 iunie 1943 a fost adoptată pentru extinderea legislației civile și comerciale pentru celalate teritorii (Crișana, Maramureș, Satu Mare) . În art. 2 din lege se dispunea menținerea în aceste teritorii a legilor, regulamentelor sau ordonanțelor privind cărțile funciare.
Prin introducerea Legii nr. 260/1945 s-a creat și în Transilvania posibilitatea înlăturării neajunsurilor create de legislația locală privitoare la cărțile funciare. În acest context a fost edictată Legea nr. 241/1947 prin care, începând cu data de 12 iulie 1947, a intrat în vigoare Decretul-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispozițiunilor privitoare la cărțile funciare.
Prin Legea nr. 242 din 12 iulie 1947, „cărțile funciare provizorii” au fost transformate în „cărți de publicitate funciară”. Acestea aveau la bază majoritatea principiilor de carte funciară, mai puțin cel constitutive de drepturi și cel al publicității materiale. Aceasta înseamnă că drepturile reale imobiliare se dobândesc pe baza principiului consensualismului, iar înscrierea dreptului în cartea de publicitate funciară nu îl garantează pe dobânditor de riscul evingerii de către adevăratul titular al dreptului.
În timpul regimului comunist în România, terenurile au fost scoase din circuitul civil deoarece evidența funciară era considerată o evidență a folosinței pământului, și nu o evidență a proprietății funciare.
Evidența funciară instituită prin Decretul nr. 281/1955 nu constituia un mijloc pentru nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare, ci o bază tehnică pentru reforma publicității acestor drepturi.
După căderea comunismului se impuneau o serie de modificări legislative în domeniul cadastrului și publicității imobiliare, acestea materializându-se prin Legea nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului și publicității imobiliare.
Modificările acestei legi fac referire la baza tehnică a noilor cărți funciare prin documentele cadastrale, care se organizează la nivelul fiecărei unități administrative teritoriale: comună, oraș, municipiu, județ și la nivelul întregii țări.
Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiției nr. 2371/C./1997;
Următoarele modificări ale acestei legi s-au făcut prin Ordinul nr. 1330/C/1999 al ministerului justiției prin care s-au stabilit condițiile privind procedura de deschidere a cărților funciare cu character definitiv.Acestea putând fii înființate la cererea persoanelor interesate pe baza actelor juridice de transmisiune sau de constituire a dreptului real și a documentației cadastrale întocmite de către o persoană fizică sau juridică autorizată de Agenția Națională de Cadastru și publicitate imobiliară sau de oficiile teritoriale.
Prin O.U.G nr.41/2004 aprobată prin Legea nr. 499 din 2004 în circumscripția fiecărei judecătorii s-a înființat câte un birou de carte funciară, ca unitate subordonată oficiului de cadastru și publicitate imobiliară care a preluat activitatea de carte funciară ale judecătoriilor.
Prin Legea 247/2005 s-a introdus întocmirea din oficiu a cărților funciare după finalizarea măsurăturilor cadastrale pe un teritoriu administrativ.
Noul Cod civil (2009) reglementează cartea funciară în Titlul VII art.891 – 929.
Deosebit de reglementările generale instituția cărților funciare este reglementată și în unele dispoziții speciale ale unor acte normative.Acestea sunt:
Legea locuinței nr.114/1996 prin art.35 și 69
O.G. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing prin art.21
O.U.G nr. 12/1998 privind transportul pe căile feroviare române prin art. 62
Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare prin art. 3-5
Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor immobile preluate în mod abuziv prin art.25 alin.(4)
O.U.G nr.54/2006 privind regimul contractelor în cesiune de bunuri propietate publică prin art.71
Legea nr.13/2007 a energiei electrice prin art.19
Principiile cărții funciare
În doctrină este controversată chestiunea naturii și numărului principiilor noilor cărți funciare.
Astfel, prof. Ioan Albu, în afara principiului publicității cărților funciare care ar comporta două aspecte (publicitatea formală și publicitatea materială), admite ca principii ale înscrisurilor de carte funciară:
1) integralitatea;
2) individualitatea;
3) prioritatea;
4) relativitatea;
5) opozabilitatea față de terți a drepturilor imobiliare.
Într-o altă opinie întemeiată pe tradiția sistemului cărților funciare transilvănene, se rețin drept principii ale noilor cărți funciare:
1) principiul publicității integrale;
2) principiul opozabilității față de terți a drepturilor reale înscrise în cartea funciară;
3) principiul legalității;
4) principiul oficialității;
5) principiul priorității;
6) principiul relativității;
7) principiul forței probante a înscrierii.
În opinia profesorului Corneliu Bîrsan, la baza noului sistem de carte funciară, ar sta următoarele principii:
1) publicitatea integrală a drepturilor reale;
2) relativitatea înscrisurilor;
3) legalitatea;
4) principiul oficialității înscrierii;
5) principiul opozabilității față de terți;
6) principiul forței probante a înscrisurilor de drepturi reale.
Pot fi reținute ca principii ale noilor cărți funciare, in opinia prof. Marian Nicolae, următoarele:
1) Principiul publicității integrale;
2) Principiul relativității (continuității) înscrisurilor;
3) Principiul neutralității (disponibilității);
4) Principiul legalității;
5) Principiul specialității;
6) Principiul opozabilității față de terți a drepturilor reale înscrise în cartea funciară (sau, într-o interpretare curajoasă, chiar principiului efectului constitutiv de drepturi reale, în lumina noilor dispoziții; conform art. 20, 27 și 47 alin. 6 din Lege, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 247/2005);
7) Principiul priorității;
8) Principiul publicității materiale a cărților funciare (lângă acestea sau, după caz, combinat, cu el, mai poate fi reținut, ca principiu distinct, și principiul forței probante a înscrierii.
Aurelia Rusu prezintă cinci principii:
1. Principiul publicității materiale
Acest principiu rezultă din cerința legii de a fi înscrise în cartea funciară toate operațiunile juridice prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept real imobiliar sau a acțiunilor în justiție privitoare la imobile.
Principiul publicității materiale se aplică numai drepturilor reale, nu și faptelor sau drepturilor personale. Rezultă că acest principiu nu se aplică înscrierilor privitoare la întinderea terenului, dacă suprafața înscrisă diferă de cea reală, deoarece mențiunea din prima parte a cărții funciare, referitoare la suprafața imobilului, reprezintă un element descriptiv al situației de fapt a imobilului. Pentru înlăturarea neconcordanței între suprafața reală și suprafața trecută în cartea funciară este admisibilă acțiunea în rectificarea suprafeței, în temeiul art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr. 115/1938.
În practica judiciară acest principiu poate fi exemplificat prin decizia nr. 356 din 9 martie 2000, în C.P.J.C.C.A. Cluj:
Prin sentința civilă nr. 5339 din 11 decembrie 1997 pronunțată de Judecătoria Zalău, s-a admis acțiunea înaintată de reclamantul C.A. împotriva pârâtei SC Z.H. SRL. În consecință, instanța a dispus rectificarea în CF nr. 1024 Sălățig, în sensul că suprafața aferentă edificatoare proprietatea pârâtei, va fi de 20.144 mp, urmând a fi înscrisă în CF nr. top. 639/a/4/l/b/2.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că, prin titlul de proprietate, reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafață de 1520 mp teren intravilan, în Sălățig, iar societatea pârâtă și-a intabulat în CF Sălățig dreptul de proprietate pentru o suprafață totală de 21.139 mp, însă din concluziile raportului de expertiză rezultă că terenul reclamantului, cu excepția a 525 mp, se suprapune cu terenul pârâtei.
Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe, a fost respins prin decizia civilă nr. 148 din 9 martie 1999 pronunțată de Tribunalul Sălaj, cu motivarea că din raportul de contraexpertiză efectuat cu prilejul soluționării apelului, a reieșit aceeași stare de fapt, respective împrejurarea că terenul reclamantului în suprafață de 520 mp și respectiv 475 mp trecut în titlul de proprietate al acestuia se regăsește în afara incintei intabulată de pârâtă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC Z.H. SRL, invocând faptul că, fiind cumpărătoare de bună-credință și intabulându- și prima dreptul de proprietate în cartea funciară, este nelegal ca din această suprafață de teren să-i fie atribuită reclamantului o porțiune de teren, căci în acest mod i se încalcă pârâtei dreptul anterior dobândit.
Recursul este nefondat. Ambele părți au dobândit terenurile în litigiu prin licitație publică
și apoi în condițiile Legii nr. 18/1991. Ambele raporturi de expertiză au concluzionat că terenul reclamantului, cu excepția a 521 mp, se suprapune cu terenul pârâtei, adică 520 mp.
Potrivit prevederilor art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se va putea cere de orice persoană interesată și în ipoteza în care, prin înscriere, dreptul a fost greșit calificat. Cum este de necontestat, cartea funciară garantează existența dreptului, dar nu și întinderea sa; raportat la cele două expertize efectuate în cauză, la expertiza efectuată în dosarul nr. 2314/1996, care a calificat ca greșită înscrierea în CF sub nr. top. a dreptului de proprietate al pârâtei SC Z.H. SRL, raportat la faptul că terenul reclamantului în suprafață de 520 mp și respectiv 475 mp în titlul de proprietate al acestuia se suprapune cu terenul pârâtei, cu excepția suprafeței de 525 mp, în mod corect instanța a dispus rectificarea CF, diferența de 925 mp fiind teren ce se suprapune și asupra căruia greșit s-a intabulat pârâta. Expertizele efectuate în cauză au identificat corect terenurile în suprafață de 1000 mp, respectiv 520 mp, înscrise în titlul de proprietate al reclamantului, acțiunea acestuia a fost fondat admisă, raportat la prevederile art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, art. 29 alin. (4) și art. 116 din Legea nr. 18/1991.
Așa fiind, soluția dată în cauză de Tribunalul Sălaj este temeinică și legală și a fost menținută ca atare, prin respingerea recursului, conform art. 296 C. proc. civ.
Notă: Sub aspectul admisibilității acțiunii în rectificarea suprafeței imobilului, s-a exprimat și punctul de vedere contrar, bazat pe argumentul că o astfel de acțiune nu se justifică pe temeiul art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, deoarece situația rectificării suprafeței nu se încadrează în niciunul din cazurile expres și limitativ prevăzute de
textul legal menționat).
În sistemul Legii nr. 7/1996, rectificarea suprafeței de teren este posibilă fie în temeiul art. 33 alin. (3) (text care prevede posibilitatea modificării cărții funciare sub aspectul datelor tehnice, în situația în care această schimbare nu afectează esența dreptului care poartă asupra imobilului), fie în temeiul art. 34 pct. 4 (care subsumează toate situațiile în care înscrierile din cartea funciară nu mai sunt în concordanță cu situația actuală, reală a imobilului, situații care nu se încadrează în prevederile cuprinse la pct. 1-3 ale aceluiași articol).
2. Principiul relativității
În principiu înscrierile în cartea funciară se face numai cu, consimțământul titularului.
Înscrierea unui drept de poate face numai în următoarele situații:
împotriva celui căruia la data înregistrării este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să se facă
împotriva celui căruia, înainte de a fi înscris și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer în același timp.
„…acest principiu… asigură publicitatea integrală a cărții funciare și securitatea statică a circuitului civil, adică protecția juridică a titularilor de carte funciară înscriși în cartea funciară”.
În cazul în care mai multe persoane și-au cedat succesiv dreptul de a dobândi prin înscriere un bun imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptățit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive, odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrieri originale șirul de acte juridice pe care își fundamentează cererea. Prin excepție de la această regulă, înscrierile întemeiate pe obligațiunile defunctului se vor putea săvârși și după ce dreptul moștenitorului a fost înscris, în măsura în care se dovedește că moștenitorul este ținut de aceste obligațiuni.
Cel înscris în cartea funciară este numit posesor tabular sau antecesor tabular, iar cel care urmează să fie înscris se numește succesor tabular.
3. Principiul legalității
Acest principiu este destinat să asigure exactitatea, corectitudinea și certitudinea înscrierilor efectuate în cartea funciară. În sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni se reduce la aspecte de ordin formal.
Principiul legalității comportă două aspecte: legalitatea formală și legalitatea materială.
Legalitatea formală subliniază principiul potrivit căruia judecătorul nu poate încuviința decât înscrierea actelor și faptelor juridice anume prevăzute de lege și nu se poate sprijini decât pe cererea și actele care o însoțesc.
După înregistrarea cererii, aceasta nu mai poate fi modificată sau completată cu înscrisuri noi.
Legalitatea materială presupune faptul că judecătorul trebuie să cerceteze, pe de o parte, dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întrunește condițiile cerute de lege pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic iar, pe de altă parte, dacă din cuprinsul cărții funciare nu există vreo piedică la săvârșirea înscrierii.
Registratorul poate încuviința numai înscrierea actelor și faptelor juridice prevăzute de lege pe baza cererii celui îndreptățit și a înscrisurilor însoțitoare. Dacă cererea de înscriere și înscrisul pe baza căruia se cere înscrierea nu întrunesc condițiile legale registratorul va respinge cererea de înscriere printr-o hotărâre motivată.
Dacă se constată că titlul nu este conform cu dispozițiile legale în vigoare, judecătorul va fi obligat să refuze efectuarea înscrierii.
4. Principiul forței probante
Dacă în cartea funciară a fost înscris un drept real se prezumă că dreptul există dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credință cât timp nu se dovedește contrariul.Dacă un drept a fost radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.
5. Principiul opozabilității
Drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară pentru a deveni opozabile terțior și pentru ca titularii lor să poată dispune de ele. De la data înregistrării cererii de înscriere a drepturilor reale în cartea funciară acestea devin opozabile terților.
Funcția esențială a publicității imobiliare este aducerea la cunoștința terților a drepturilor reale dobândite, modificate sau stinse asupra unui imobil, precum și a altor acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu acel imobil, în vederea cunoașterii situației juridice reale. În afară de aceasta, publicitatea poate avea și o funcție constitutivă de drepturi, în sensul că formalitatea de publicitate este cerută pentru renașterea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, cum se întâmplă în sistemele clasice de carte funciară (austriac, elvețian, german, olandez, etc.) sau, dimpotrivă, una mai puțin energică, și anume aceea de a asigura doar eficacitatea erga omnes a drepturilor reale (ori personale, în cazurile anume prevăzute de lege), adică opozabilitatea acestora față de terți, cum se întâmplă în așa-zisele sisteme personale de publicitate funciară .
Excepție de la această regulă fac drepturile reale care sunt opozabile terților care nu sunt înscrise în cartea funciară dobândite prin:
succesiune
accesiune
vânzare silită
uzucapiune
Dacă titularii acestor drepturi doresc să dispună de ele sunt obligați să le înscrie în cartea funciară.
Structura cărții funciare
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu și trei părți. Fiecăreia dintre aceste părți îi corespunde o foaie cu o semnificație pentru fiecare parte pe care o reprezintă.
Titlul indică numărul cărții funciare și denumirea localității în care se află situat imobilul.Numărul acordat fiecărei cărți funciare este comun tuturor foilor care formează cartea funciară.Legea administrației publice locale nr.15/2001 definește localitatea ca o unitate în cuprinsul căreia se identifică comuna, orașul, municipiul la nivelul cărora se întocmesc lucrările și documentele tehnice ale cadastrului care stau la baza înființării cărților funciare.
Partea I Descrierea imobilelor – sau foaia A (foaia imobilului ) face referire la descrierea imobilului.Aceasta cuprinde:
numărul de ordine și cel cadastral al imobilului. Sub același număr cadastral se va înscrie imobilul constituit din mai multe parcele, fiecare dintre acestea cu propria categorie de folosință.
suprafața terenului,destinația, categoria de folosință și construcțiile – are în vedere întinderea imobilului, mai precis a parcelei sau parcelelor alăturate care îl alcătuiesc.Suprafața se exprimă în unitățile de măsură legale – ha sau mp2 .
Destinația reprezintă modul de utilizare a terenurilor.În funcție de destinația lor terenurile se împart în:
– terenuri cu destinație agricolă
terenuri cu destinație forestieră
terenuri aflate permanent sub ape
terenuri din intravilan
terenuri cu destinație specială
Categoria de folosință exprimă criteriul de utilizare concretă a terenurilor. Datele privind categoria de folosință sunt furnizate biroului teritorial de către oficiul teritorial de cadastru,constituind un element de descriere al imobilului cuprins într-o rubrică specială.
Categoriile de folosință sunt identificate printr-un cod din planurile și registrele cadastrale.
Clasificarea categoriilor de folosință:
categorii de folosință agricole: arabilul, pășunile, fânețele, viile, livezile
categorii de folosință forestieră: pădurile, perdelele de protecție, tufărișurile și mărăcinișurile, răchităriile
categorii de terenuri cu ape și stuf: apele curgătoare, apele stătătoare, apele amenajate piscicol, apele cu stuf, marea teritorială
terenurile din intravilan
categorii de drumuri și căi ferate: drumuri, străzi, căi ferate
categorii de terenuri cu construcții
categorii de terenuri degradate și neproductive
Construcțiile se descriu evidențiind în cartea funciară informațiile referitoare la materialele constructive, vechimea și starea construcției.
Planul imobilului cu vecunătățile, descrierea imobilului și inventarul de coordonare al amplasamentului pentru fiecare imobil în parte.
Observații. Este o rubrică complementară în care nu se fac înscrieri și în care se menționează scurte însemnări cu caracter de trimitere la partea a II-a sau partea a III-a din cartea funciară.
Partea a II –a înscrierile privind dreptul de proprietate- sau foaia B (foaia de propietate) face referire la înscrierile privind dreptul de proprietate asupra imobilului. Aceasta cuprinde:
numărul curent – este numărul de ordine sub care s-a făcut operațiunea de înscriere și unde se mai poate face trimitere în rubrica de observații de la foaia A sau foaia C.
numele proprietarului
înscrierile referitoare la proprietate:
actul sau faptul juridic care constituie titlul de proprietate și menționarea înscrisului care întemeiază acest drept.De exemplu: drept de proprietate dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, moștenire legală sau testamentară
strămutările propietății și modalitățile acesteia în paritate comună pe cote părți sau în devălmășie
servituțile constituite adaugă la atribuțiile titularului dreptului de proprietate și atributele ce i-au fost recunoscute prin servitute.
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice precum și acțiunile privitoare la proprietate.
orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, partea I sau a II-a a cărții funciare cu privire la înscrisurile făcute.De exemplu înscrisurile care au stat la baza modificărilor imobilului descris în partea I prin alipiri, dezlipiri, modificări ale suprafeței, destinației, categoriei de folosință, construcțiilor, îndreptări de erori materiale.
Rubrica observațiilor – cuprinde mențiunile sau trimiterile la partea I, la înscrierile efectuate în partea a II-a sau a III-a
Partea a III –a înscrierile dezmembrămintelor dreptului de proprietate și a sarcinilor – foaia C sau foaia de sarcini este referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini va cuprinde:
numărul curent
cuprinsul foii în care se fac înscrieri privind:
dezmebrămintele dreptului de proprietate: drepturile de superficie, servitute în sarcina fondului aservit, uz, uzufruct, abitație
ipoteca și privilegiile imobiliare
locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani
faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice precum și drepturile reale înscrise în această parte
sechestrul
urmărirea imobilului sau a veniturilor sale
orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile din titlu, în partea I-a sau a II-a cu privire la înscrisurile făcute
Observații
Cele trei părți ale cărții funciare sunt interdependente.
Corpul de proprietate este alcatuit din unul sau mai multe imobile alipite din aceeași localitate ce aparțin aceluiași proprietar. Corpul de proprietate este înscris și descris în Partea I a cărții funciare, iar înscrierile din partea II –a și a III-a se fac cu privire la corpul de proprietate descris în partea I.
Modificarea corpului de proprietate se poate realiza prin măriri sau micșorări prin alipirea sau dezlipirea de parcele.
Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiași localități, aparținând aceluiași proprietar formează partida cadastrală a acestuia, care se înscrie în aceeași carte funciară.
Obiectul cărții funciare
Pentru publicitatea imobiliară care are la bază sistemul cadastrului general, enitatea de referință este imobilul, unitate prin care Legea nr. 7/1996 definește una sau mai multe parcele alăturate cu sau fără construcții aparținând aceluiași proprietar.
Introducerea imobilului în evidențele de carte funciară angajează o serie de operațiuni tehnice și juridice care au ca finalitate descrierea imobilului dar și înscrierea drepturilor reale ale titularilor asupra acestui imobil. De aici se deduce că obiectul cărții funciare îl constutuie înscrierile referitoare la imobil, la dreptul de proprietate și ale dezmembrămintelor dreptului de proprietate, dar și drepturi reale accesorii susceptibile de înscriere la operațiunile de modificare ale imobilului prin alipiri, dezlipiri, precum și în înscrierea altor acte sau fapte juridice privitoare la drepturile personale în legătură cu acest imobil.
Cartea funciară propriu-zisă, respectiv coala sau foaia de carte funciară, are ca obiect trei categorii de înscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:
corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referință preluat din cadastrul general;
drepturile reale imobiliare, corespunzătoare corpului de proprietate;
actele, faptele juridice, drepturile de creanță sau alte raporturi juridice legate de imobilele ce fac parte din corpul de proprietate.
Este ceea ce prevede Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44 și 45.În obiectul cărții funciare se concretizează și rolul deosebit de important al acestei instituții.
Cartea funciară face cunoscute, prin intermediul publicității, actele și faptele de natură juridică ce afectează situația unui imobil, realizând în acest mod securitatea în domeniul circulației juridice a imobilelor.
Înscrierile în cartea funciară
În sens larg, prin înscrierile de carte funciară se înțelege orice mențiune cuprinsă în cartea funciară sau în documentele cu care aceasta se întregește, care este făcută de un funcționar public competent. Intră în această accepție lărgită toate mențiunile efectuate în documentele de carte funciară – date, înregistrări, descrieri și consemnări – de la înregistrarea cererii în registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin încheiere, la deschiderea cărții funciare, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului inițial și a celor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de creanță, faptelor sau altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, a oricăror radieri, îndreptări sau completări și până la închiderea, în condițiile legii, a cărții funciare.
În sens restrâns, înscrierile de carte funciară se referă numai la mențiunile din cartea funciară, făcute de un funcționar public competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale corespunzătoare, consemnarea actelor sau faptelor juridice privitoare la starea și capacitatea persoanelor, precum și a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele respective. În alți termeni, stricto sensu, prin înscrierile de carte funciară se înțeleg numai mențiunile de carte funciară propriu-zisă, nu și cele existente în alte documente de carte funciară.
Din punct de vedere terminologic, toate mențiunile cuprinse în documentele de carte funciară sunt desemnate prin termenul de „înscriere” însă, în afara acestei denumiri generice, există și denumiri particulare pentru înscrierile specializate, cum ar fi cazul intabulării, înscrierii provizorii, notării, rectificării, radierii, modificării, îndreptării, a înscrisurilor cu caracter nedefinitiv sau definitiv, etc. După cum vom vedea imediat, înscrierile specializate indicate prin denumiri specifice, comportă în majoritatea cazurilor și un regim juridic particular, adică distinct.
Înscrierile în cartea funciară se fac după mai multe criterii:
1. După obiectul înscrierii acestea sunt de trei feluri: întabulare, înscriere provizorie și notare.
2. După natura sau conținutul lor întâlnim două categorii: înscrieri propriu-zise și rectificări.
3. După caracterul lor pot fi deosebite: înscrieri definitive și înscrieri provizorii.
4. După modificările aduse imobilului se împart în : transcrieri și reînscrieri.
5. După rolul deținut în sistemul de evidență imobiliară și corelația dintre ele înscrierile se pot clasifica în: înscrieri principale și înscrieri subsecvente.
Inscrierile principale sunt cele prin care se realizeaza evidenta primara, de baza, a situatiei juridice a unui imobil, din aceasta categorie facand parte intabularea si inscrierea provizorie.
Inscrierile subsecvente sunt acele inscrieri care deriva din inscrierile principale, efectuarea unei inscrieri subsecvente fiind conditionata de existenta unei inscrieri principale. In lipsa inscrierii principale neputand fi posibila operarea unei inscrieri subsecvente. Sunt inscrieri subsecvente: notarea, radierea, rectificarea, transcrierea, reinscrierea, indreptarea erorilor materiale.
Efectele înscrierilor în cartea funciară:
Înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererii, ordinea înregistrării cererii, determinând rangul înscrierii.
Având în vedere că înscrierea în cartea funciară nu mai are caracter constitutiv, ci numai caracter de opozabilitate față de terți, determinarea terților se va face potrivit dreptului comun dar cu luarea în considerare a dispozițiile din Legea 7/1996, respectiv art. 24,25,26,27,30,32,37,38,39. Terții sunt cei care au dobândit un drept real asupra aceluiași imobil și au făcut înscrierea lui în cartea funciară.Pentru determinarea noțiunii de terți ne mai interesează dacă dobânditorul imobilului a fost cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, precum și dacă a fost de bună credință ori de rea credință la data încheierii actului juridic de dobândire.
Drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți fără înscrierea în cartea funciară când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită ți uzucapiune.Aceste drepturi se vor înscrie în prealabil dacă titularul înțelege să dispună de ele.În aceleași condiții sunt opozabile drepturile dobâdite de stat și de orice persoană în efectul legii prin expropiere sau prin hotărâri judecătorești.
Cel care a transmis sau a constitui în folosul altuia un drept real asupra unui imobil are obiligația de a preda înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa și este singurul exemplar doveditor, în afară de cazul dacă s-a procedat din oficiu la înscriere.În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului se va cere intanței judecătorești să dispună înscrierea.
Dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credință la data încheierii actului.
Intabularea
Intabularea este înscrierea cu caracter definitiv al unui drept real imobiliar în cartea funciară.
Termenul de intabulare desemnează introducerea în cartea funciară a drepturilor tabulare, adică a drepturilor reale imobiliare care pentru a dobândi siguranța titularului dobânditor și a le face opozabile erga omnes se înscriu în acest mijloc de evidență.
Intabularea este înscrierea prin care dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabilă față de terți, cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.Această definire a intabulării surprinde și efectul de opozabilitate al înscrierii.Intabularea stingerii unui drept real se numește radiere.
Obiectul intabulării
Intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor reale conform art.26 alin (4) din Lege.Drepturile înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare iar ansamblul lor alcătuiesc starea tabulară a imobilului.
Condițiile intabulării:
În privința imobilelor care nu au deschisă o carte tabulară trebuie arătat în prealabil că fac parte din această categorie imobilele situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au determinat documentele cadastrului general, precum și imobilele asupra cărora s-au eliberat titlurile de proprietate în temeiul legilor funciare.Pentru aceste imobile se vor deschide cărți funciare în baza documentației cadastrale avizate de inspectorul de la biroul teritorial și al actelor care atestă dreptul de proprietate.În vederea încuviințării cererii solicitantului și a dispunerii intabulării registratorul va verifica îndeplinirea următoarelor condiții de către înscrisul doveditor al dreptului ce urmează a fi intabulat (art.48 din Lege):
înscrierea acestuia cu respectarea formelor prevăzute de lege
indicarea numelui părților
individualizarea imobilului printr-un indicator unic
însoțirea înscrisului de o traducere legalizată, dacă nu este întocmit în limba română
însoțirea înscrisului, uneori și de copia extrasului cărții funciare pentru autentificare
Concomitent cu deschiderea cărții funciare se menționează în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni în dreptul poziției unde a fost transcris dreptul ce urmează a fi intabulat în cartea funciară în sensul că se va indica numărul și localitatea cărții funciare precum și numărul actului în baza căreia a fost deschisă cartea funciară.
Practica din domeniu a evidențiat transmiterea succesivă a dreptului asupra aceluiași imobil între mai multe persoane fără a se proceda și la încrierea în același timp a dreptului dobândit de fiecare.
b) în cazul imobilelor care au deschisă o carte funciară intabularea poate fi cerută de orice persoană care urmează să strămute,să constituie,să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular, personal sau prin mandatar în baza înscrierii avându-se în vedere respectarea condițiilor prevăzute de art.48 din Lege.
În toate cazurile cererea de înscriere va fi însoțită de înscrisul original sau copia legalizată de pe acesta.În cazul lucrărilor judecătorești se va prezuma o copie legalizată cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.
Ca înscriere principală intabularea este guvernată de câteva reguli generale desprinse din principiile cărții funciare.Acestea sunt:
obiectul intabulării va viza întregul imobil, nu doar părți ale acestuia deoarece identificarea imobilului se face printr-un număr cadastral unic.
persoana împotriva căreia se va efectua înscrierea în cartea funciară trebuie să fie înscrisă ca titular al dreptului tabular asupra căruia urmează să fie făcută intabularea, iar persoana în favoarea căreia se va dispune intabularea unui drept real trebuie să fie titularul acestui drept.(art.22 din Lege)
înscrierile întemeiate pe obligațiile defunctului se vor putea face și după dreptul moștenitorului în măsura în care se dovedește că acesta este ținut de aceste obligații.(art.24 din Lege)
înscrisul trebuie să îndeplinească toate condițiile de valabilitate a actului juridic
propietarul își poate greva dreptul chiar mai înainte de a fi cerut înscrierea acestuia, putând solicita concomitent atât intabularea dreptului de proprietate cât și a dreptului constituit în favoarea unei terțe persoane (art.22 din Lege)
dacă titularul dreptului înscris în cartea funciară a decedat este posibilă înscrierea lui, iar în cea de transmisiuni succesive ultimul dobânditor este îndreptățit să ceară înscrierea tuturor celorlalte dobândiri anterioare, dovedind prin înscrisuri originale tot șirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile (art.23 din Lege, art. 47 si art.90 din Regulament)
actul juridic înscris prin reprezentare este cu respectarea prevederilor legale perfect valabil, cu mențiunea că în această situație trebuie atașată procedura specială.
Condițiile generale pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul apt a conduce la întabularea unui drept real imobiliar,referitor la indicarea numelui părților, individualizarea imobilului și arătarea dreptului trebuie urmate și în cazul hotărârilor judecătorești definitive și irevocabile, în absența acestor cerințe neputând fi admisă cererea de întabulare.
În lipsa condițiilor și cerințelor arătate mai sus cererea de înscriere va fi respinsă prin încheiere motivată.Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, apel și recurs.
Înscrierea provizorie
Înscrierea provizorie este tipul de înscriere în cartea funciară care produce efecte sub condiție și în măsura justificativă. Înscrierea provizorie reprezintă o intabulare imperfectă.
Obiectul înscrierii provizorii îl constituie drepturile reale imobiliare. Efectul înscrierii provizorii a drepturilor reale imobiliare este același ca și în cazul intabulării, respectiv acela de opozabilitate față de terți. În cazul înscrierii provizorii, acest efect se produce condiționat de justificarea înscrierii numai în limitele acestei justificari.
Termenul de înscriere provizorie a fost adoptat pentru prima dată în Decretul-Lege nr.115/1938.
Înscrierea provizorie este expres prevăzută de Legea nr. 7/1996 în următoarele dispoziții: art.29 alin.(1),(2),(3),(4) și (5) și art.47 și art.50.
Înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care potrivit înscrisului original, hotărârii judecătorești sau hotărârii autorității administrative urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea provizorie va avea eficiență atât timp cât nu s-a înregistrat o cerere de radiere a acesteia, întemeiată pe o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
Înscrierea provizorie este înscrierea prin care constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opazabil față de terți sub condiția și în măsura justificării ei.
Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situații:
când dreptul real se va cere a fi înscris ca o condiție suspensivă
Înscrierea provizorie a drepturilor reale afectate de o condiție suspensivă este improprie.Condiția este caracterizată de faptul că este un eveniment viitor și nesigur ca realizare de care depinde existența actului juridic.În cazul dreptului de proprietate transmis printr-un act juridic sub condiție suspensivă, propietatea este considerată transmisă numai dacă se realizează un eveniment care poate fi în interesul celui care transmite sau a celui care dobândește.Prin îndeplinirea condiției propietatea sub condiție suspensivă se consolidează definitiv.
Introducerea în cartea funciară a unui drept afectat de o condiție suspensivă corespunde înscrierii sale provizorii.
Condiția suspensivă pură care afectează dreptul real imobiliar este în măsură să permită înscrierea provizorie.Evenimentul viitor și nesigur depinde exclusiv de voința uneia dintre părți.Doar în prezența acestei condiții desprinse din conținutul actului translativ de proprietate registratorul de carte funciare va putea admite cererea de înscriere provizorie.
când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătorești ce nu a rămas irevocabilă
Chiar dacă prin cererea de înscriere se solicită întabularea unui drept real, registratorul de carte funciară dispune înscrierea provizorie întrucât hotărârea judecătorească pe care se întemeiază cererea nu este irevocabilă.
Pentru cererea de înscriere în cartea funciară bazată pe o hotărâre judecătorească, persoana solicitantă va prezenta o copie legalizată a acestei hotărâri cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.Per a contrario când cererea de întabulare este însoțită de o hotărâre judecătorească care nu a rămas irevocabilă registratorul nu va respinge întabularea dreptului real ci va dispune înscrierea provizorie a acestuia.
dacă se dobândește un drept tabular care anterior a fost înscris provizoriu
Transmiterea dreptului real înscris provizoriu va avea drept consecință înscrierea noului titular al dreptului tot sub forma înscrierii provizorii aplicând în acest caz principiul conform căruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are.
În acestă situație se află drepturile înscrise afectate de o condiție suspensivă sau cele înscrise în temeiul unei hotărâri judecătorești ce nu a rămas irevocabilă, dobândite pri act translativ de proprietate de un alt titular.
dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar.
Ipoteca și privilegiile sunt garanții reale asupra înscrierilor afectate de plata unei obligații.În cazul privilegiului este reconstruit dreptul creditorului privilegiat de a fi preferat celorlalți creditori chiar și dacă aceștia sunt ipotecari.(art.1742,1722 c.civ)
dacă pentru soluționarea cererii sunt necesare înscrieri suplimentare care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris și nu fundamentează noi capete de cerere.
Se aplică cererilor adresate care nu au atașate toate actele necesare în vederea operării înscrierii definitive.În acest caz înscrierea provizorie se face la cererea persoanei interesate pentru a-l proteja prin rangul înscrierii.
După admiterea cererii de înscriere provizorie, registratorul va înștiința solicitantul pentru a depune într-un termen stabilit înscrisurile necesare, sub sancțiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile sunt depuse în termenul stabilit registratorul va da o încheiere prin care va proceda la justificarea înscrierii provizorii în caz contrar dispunând prin încheiere radierea înscrierii.
Înscrisurile suplimentare apreciate ca fiind necesare nu pot depăși obiectul cererii prin atingerea adusă fondului dreptului ce se cere înscris sau fundamentarea unor noi capete de cerere.
Acest temei al înscrierii provizorii introdus prin legea nr.247/2005 este asemănatoarea celui consacrat de dreptul elvețian.
Condițiile înscrierii provizorii:
În funcție de situațiile în care se poate cere înscrierea provizorie avem următoarele condiții:
Condiții referitoare la forma înscrisului
Condiții referitoare la înregistrarea cererii
Condiții referitoare la forma înscrisului
În cazul în care înscrierea provizorie se întemeiază pe înscrierea unui drept real afectat de o condiție suspensivă sau pe dobândirea unui asemenea drept, care anterior a fost înscris provizoriu, cererea va avea atașată înscrisul original care trebuie să respecte art.48 din lege sau art 63 din Regulament.
Când solicitarea de întabulare a unui drept real are ca temei o hotărâre judecătorească ce nu a rămas irevocabilă se va dispune și o copie legalizată a acestei hotărâri cu mențiunea caracterului ei definitiv.
Dovada consemnării de către debitor a sumelor pentru care a fost constituită ipoteca ori privilegiul imobiliar se va face cu originalul recipesei eliberat de Trezoreria Statului, C.E.C SA sau de orice altă înstituție bancară.
Condiții referitoare la înregistrarea cererii
Întrucât înscrierea provizorie poate fi cerută și în situația când sunt necesare înscrisuri suplimentare care să fie atașate cererii inițiale, solicitantul va trebui să indice care anume sunt aceste înscrisuri și motivele care l-au împiedicat să le obțină pentru a putea formula o cerere de înscriere definitivă.
Justificarea înscrierii provizorii
Justificarea reprezintă îndeplinirea cerințelor pentru transformarea înscrierii provizorii în înscriere definitivă.Această justificare se poate realize pe cale necontencioasă sau pe cale contencioasă.
Justificarea înscrierii provizării pe cale necontencioasă se referă la următoarele situații:
1. În temeiul consimțămâtului celui căruia s-a efectuat înscrierea provizorie împotriva celui căruia s-a efectuat înscrierea provizorie.
Acest caz îl întâlnim în situația prevăzută de art.29 din Lege alin.(2) litera d), prin recunoașterea consemnării de către creditor și exprimarea consimțământului în vederea radierii acestor garanții.În privința conținutului consimțământului, acesta trebuie să fie expres și neechivoc pentru a susține justificarea înscrierii provizorii.
2.În temeiul unei hotărâri judecătorești irevocabile
Rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești cuprinde pentru titularul dreptului înscris provizoriu conform art.29 din Lege, alin.(2) litera b) o justificare a cererii de înscriere definitivă a acestui drept.Justificarea înscrierii provizorii își întinde efectele asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei.
3.În temeiul ăncheierii de carte funciară de către registrator
Acest caz de justificare a înscrierii provizorii se referă la situația în care s-a impus o asemenea înscriere întrucât cererea nu avea atașate toate actele necesare.Depunerea în termenul stabilit a actelor de către partea solicitantă va susține justificarea înscrierii provizorii printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară prin care se va dispune încheierea definitivă a dreptului.
În situațiile prevăzute mai sus la lit. a) și c), justificarea înscrierii provizorii se face pe cale necontencioasă. Cazul prevăzut la lit. b) presupune o acțiune judecătorească în justificare. Aceasta se îndreaptă împotriva color obligați să transmită sau să constituie un drept real imobiliar. Reclamantul, în cadrul acțiunii în justificarea înscrierii, este înscris în mod provizoriu în cartea funciară. Interesul său în promovarea acțiunii este acela de a transforma înscrierea sa provizorie într-o înscriere definitivă.
Acțiunea în justificarea înscrierii se notează în acea parte a cărții funciare în care s-a efectuat înscrierea provizorie. Scopul este de a atenționa că înscrierea dreptului real imobiliar este provizorie, dar dreptul în sine este litigios.
Pronunțându-se asupra acțiunii în justificare, instanța de judecată poate admite sau respinge acțiunea. Dacă acțiunea este admisă înscrierea provizorie se va transforma în intabulare. Rangul intabulării va fi cel pe care l-a dobândit înscrierea provizorie din data și ora la care aceasta a fost cerută.
Acțiunea în justificarea înscrierii provizorii va putea fi respinsă ca fiind prematură dacă, în cazurile prevăzute de art. 29 alin. (2) lit. a) și b), a fost introdusă mai înainte de îndeplinirea unor termene legate sau convenționale. Acțiunea va fi respinsă pe fond dacă se constată nevalabilitatea titlului.În cazul respingerii acțiunii în justificarea înscrierii urmează a fi radiate.În situațiile în care justificarea înscrierii provizorii se realizează pe cale necontencioasă, consecința constă în radierea înscrierii provizorii care se realizează pe baza cererii de radiere formulată de persoana interesată.
Cererea de radiere va fi respinsă dacă:
termenul prevăzut pentru justificare nu este indeplinit;
în cartea funciară este notată o acțiune în justificarea înscrierii provizorii.
Termenul prevăzut pentru justificare în primul caz este termenul în care încheierea cărții funciare prin care s-a admis înscrierea provizorie poate fi atacată în instanță. Potrivit art. 59 alin. (3) din Ordinul nr. 622/2006, încheierile de carte funciară date de registrator vor putea fi atacate cu plângere în termen de 15 zile de la comunicare.
Prin încheierea de carte funciară, solicitantul unei înscrieri este încunoștiințat asupra faptului că înscrierea sa în cartea, funciară este numai provizorie, care sunt motivele pentru care înscrierea nu este definitivă și ce posibilități are pentru a transforma înscrierea provizorie într-una definitivă.
În al doilea caz, termenul nu poate fi precizat. El se va împlini numai în momentul în care asupra unei acțiuni în justificare instanța se pronunță printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă.
Dacă cererea de radiere a înscrierii provizorii a fost respinsă, se poate depune o nouă cerere, cu exceptia cazurilor reglementate de art. 51 alin. (2) din Ordinul nr. 632/2006:
radierea s-a făcut pe baza declarației celui care a obținut înscrierea ce a renunțat fără rezervă la acest drept;
hotărârea de valorificare a înscrierii provizorii a fost respinsă în fond;
hotărârea a constatat nevalabilitatea titlului;
nu s-a făcut dovada că s-a pornit acțiunea în justificare în termi.
În toate aceste situații, radierea înscrierii provizorii se efectuează din oficiu. 0 nouă cerere de radiere ar fi fără eficiență juridică.
Notarea
Notarea este o înscriere în cartea funciară cu efect de opozabilitate față de terți. Din acest punct de vedere, notarea se diferenția față de intabulare și înscrierea provizorie din cauza lipsei efectului constitutiv de drepturi pe care nu il putea produce.
Notarea este înscrierea de carte funciară prin care se aduce la cunoștință terților anumite fapte sau raporturi juridice, împiedicându-i să poată dobâdi cu bună-credință un drept real imobiliar care face obiectul unui litigiu sau este supus anumitor restricții.
Legea nr. 7/1996 a înlăturat această diferențiere de efect dintre cele trei tipuri de înscriere acordând și notării același efect ca și cel produs de intabulare și înscriere provizorie, respectiv efectul de opozabilitate.
Se deosebesc prin obiectul înscrierii. În cazul intabulării și înscrierii provizorii, obiectul il constituie drepturile reale imobiliare. În cazul notării, obiectul il constituie drepturile personale, faptele și alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise.
Articolul 26 alin. (4) lit. c), reglementând notarea, enumeră patru categorii de aspecte care pot constitui obiect al notării:
înscrierea drepturilor personale;
înscrierea actelor și a faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor;
înscrierea acțiunilor și a căilor de atac în justiție;
înscrierea măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 prevede aspecte care pot fi notate in cartea. funciare:
incapacitatea totală sau parțială de exercițiu ale titularului dreptului real înscris. Rolul acestei notări constă in faptul că terții sunt informați în legătură cu aptitudinea titularului real de a-l exercita prin intermediul altei persoane;
instituirea curatelei. Scopul acestei notări este asemănător cu cel prevăzut la punctual 1 , cu deosebirea că în cazul curatelei capacitatea juridică a persoanei este integră. Curatela constă practic în ocrotirea juridică a persoanelor care se găsesc în anumite situații prevăzute de lege și care, datorită acestor împrejurări, nu pot să-și exercite singure drepturile;
modalitățile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară. Această notare se referă la condiții și termeni, care afectează dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale. Informarea terților în legătură cu modalitățile care afectează un drept sunt importante, de unele dintre ele depinzând existența dreptului;
arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului nemișcător. În această categorie pot fi incluse notări în legătura cu caracterul bunurilor imobile, dacă acestea sunt bunuri proprii sau comune, dacă aparțin domeniului public sau privat al statului ;
arătarea oricărei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară, a acțiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de drepturi ce urmează a se înscrie, a acțiunii de ieșire din indiviziune . Legiuitorul enumeră în această categorie de acțiuni judiciare acțiunea în prestație tabulară, precum și alte acțiuni legate de exercitarea drepturilor reale, printre care acțiunea de împărțeală sau ieșire din indiviziune, acțiunea în rectificare de carte funciară.Cunoașterea de către terți că dreptul real înscris în cartea funciară are un caracter litigios poate influența decizia de a-și asuma sau nu dobândirea unui astfel de drept.
arătarea acțiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris în cartea funciară. Notarea unei astfel de acțiuni relevă calitatea celui înscris ca titular de drepturi reale imobiliare;
arătarea situației când se face urmărirea silită a imobilelor. Prin această notare se urmărește informarea terților cu privire la indisponibilizarea imobilelor în cazurile de executare silită;
interdicția de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum și modalitățile interdicției de strămutare sau grevare. Astfel de notațiuni sunt frecvente în cazul contractelor de ipotecă. Ele constituie măsuri suplimentare luste în vederea garantării creditelor;
contractul de locațiune sau cesiunea de venituri mai mari de trei ani. Rațiunea pentru care locațiunea și cesiunea de venituri sub trei ani nu se înscriu în cartea funciară constă în faptul că exercitarea atributelor de posesie și folosință asupra imobilului nu este accentuat afectata decât în cazul în care durata pentru care acestea se constituie este mai mare;
dreptul de preemțiune. 0 astfel de notare poate rezulta din convențiile părților. Ea subliniază faptul că, în caz de transinitere a bunului imobil, primul chemat la dobândirea acestuia este cel al cărui drept de preemțiune face obiectul notării în cartea funciara;
promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. În acest caz, este vorba de notarea promisiunilor unilaterale sau bilaterale de vânzare. În aceste situații, cel în favoarea căruia s-a efectuat notarea poate cere fie predarea bunului în natura lui, fie daune-interese;
sechestrul asigurator și judiciar. O astfel de notare transmite informația indisponibilizării bunului în condițiile prevăzute de lege;
schimbarea rangului unei ipoteci. Această notare este fie consecința unei hotărâri judecătorești care a hotărât rangul între mai multe cereri de înscriere a ipotecilor depuse deodată, fie urmarea unei convenții între creditori;
plângerea împotriva încheierii de carte funciară.
sentința declarativă de faliment.
lucrările de expropriere a imobilului. Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, exproprierea face parte din categoria situațiilor în care drepturile reale sunt opozabile față de terți fără înscriere în cartea funciara. Notarea în cartea funciara a etapelor parcurse în procesul de expropriere este cu atât mat importantă, cu cât se întâmplă frecvent ca exproprierea să nu facă obiectul intabulării sau înscrierii provizorii.
Procedura de înscriere în cartea funciară
În cadrul procedurii de înscricre în cartea funciară distingem două etape principale. Prima etapă vizează cererile de înscriere, iar a doua privește soluționarea acestora.
1. Cererea de înscriere în cartea funciară cuprinde:
a) elementele de identificare ale solicitantului:
nume, prenume, iar în cazul persoanelor juridice, denumirea acestora,
– domiciliul sau sediul persoanei juridice;
actul de identitate;
codul numeric personal;
b) obiectul înscrierii:
drept de proprietate sau alt drept real imobiliar, drept personal, acte sau fapte juridice în legătură cu drepturile care urmează a fi intabulate, înscrise provizoriu sau notate;
c) indicarea actului sau a actelor în temeiul carora se solicită înscricrea:
contracte,
certificate de moștenitor;
hotărâri judecătorești;
hotărâri ale autorităților administrative;
titlul de proprietate emis în baza legilor de restituire a terenurilor;
d) date privind identificarea imobilului:
– localitatea, în care este situat;
numărul cadastral;
– numărul cărții funciare în care este înscris.
In teritoriile unde se aplică dispozițiile Decretului-lege nr. 115/1938, imobilele se identifică atât prin număr cadastral, cât și prin număr topografic.
Regula nu se aplică în cazul terenurilor situate in extravilanul localităților, cu excepția terenurilor pe care sunt edificate construcții.
În situația în care identificarea topografică nu poate fi efectuată, aspectul se va consemna într-un document întocmit de către registrator sau referentul arhivar. Imobilele aflate în situația de mai vor fi identificate prin număr cadastral obținut pe baza documentației cadastrale întocmite de către persoane fizice sau juridice autorizate și recepționate de către biroul teritorial.
Cererea de înscriere se depune într-un singur exemplar la registratura biroului teritorial unde se și înregistrează, precizindu-se data și ora primirii. În situația în care cererea este depusă în două exemplare, un exemplar se va restitui solicitantului. Acest exemplar va cuprinde numărul de înregistrare a cererii, data și ora primirii, precum și termenul de soluționare.
La cererea de înscricre se anexează următoarele:
înscrisul original sau copia legalizată, pe baza căreia se solicită intabularea, înscrierea provizorie sau notarea;
dovada achitării taxelor;
documentația cadastrală.
Cererile de înscriere pot fi depuse la registratura biroului teritorial sau comunicate prin poștă ori fax. În primele două situații, cererile se înregistrează, în registrul general de intrare, urmând a fi soluționate. În cazul cererilor comunicate prin fax, după înregistrare, sunt stocate până în momentul depunerii actelor în original sau a copiilor legalizate.
Pot depune cereri pentru înscrierea în cartea funcieră:
– titularul dreptului;
– persoana interesată.
Aceștia vor depune cererile personal sau prin:
– mandatar cu procură autentică;
notarul care a perfectat actul notarial;
persoana fizică sau juridică care a întocmit documentația cadastrală.
Procedura de soluționare a cererilor
Cererile depuse la biroul teritorial se înregistrează în registrul general de intrare. Dacă se depun mai multe cereri deodată, dreptul de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor avea numai provizoriu rang egal, urmând ca instanța de judecată să stabilească rangul acestora.
După înregistrare, cererile sunt repartizate de către referentul de la registratura asistenților-registratori sau referenților. Numele acestora este trecut pe cererea de înscriere, precum și în rubrica de observații a registrului general de intrare.
După repartizare, referentul va scoate coala funciară în care urmează a fi efectuată înscrierea, lăsând în locul acesteia o notă care să informeze asupra numărului cărții funiciare scoase, a localității, a datei la care s-a scos, a dosarului la care este atașată în vederea înscrierii și inițialele celui la care a fost repartizat dosarul spre soluționare.
Cuprinsul cărții funciare scoase urmează a fi verificat în raport cu, cuprinsul cererii de înscriere, cu scopul de a se constata dacă există sau nu piedici pentru înscrierea solicitată. Pot constitui piedici de înscriere în cartea funciară situația în care între solicitant și titularul dreptului înscris în cartea funciară nu există nici un raport juridic; imobilul identificat prin cerere nu este înscris în cartea funciară indicată; dreptul de proprietate asupra unui imobil ipotecat s-a transmis fără consimțământul creditorului ipotecar; bunul transmis printr-un conrtact oneros face parte din domeniul public al statului.Acestea sunt consemnate de către registrator sau asistentul registrator într-un referat.
In situația în care este înregistrată o cerere depusă de notar pentru eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare, cartea funciară de pe care se eliberează extrasul se blochează pentru o perioada de 5 zile lucrătoare. În această perioadă nu mai pot fi eliberate extrase de carte funciară. Dacă în perioada celor 5 zile notarul încheie actul autentic, acesta se va soluționa cu prioritate. În caz contrar și numai dacă mai există
cereri de înscriere în coala funciară blocată, înscrierile se vor efectua în ordinea înscrierii cererilor.
Competența registratorului constă în verificarea a două aspecte principale. Primul se referă la persoanele care pot solicita înscrierea în cartea funciară, iar cel de-al doilea se referă la condițiile de fond și de formă pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul pe baza căruia urmează a se efectua înscrierea în cartea funciară.
Persoanele care pot solicita înscrierea în cartea funciară nu trebuiesc confundate cu persoanele care pot depune cererea de înscriere.
In afara acestora, legiuitorul acordă dreptul de a solicita înscrierea unui drept real sau radierea unei sarcini și altor persoane. Din categoria acestora fac parte, conform art. 47 alin. (7) din Legea nr. 7/1996, următorii:
mandatarul general al celui indrituit în temeiul unui contract de mandat întocmit în formă autentică și cu respectarea tuturor regulilor instituite de art. 1532 C. civ. Acesta va putea solicita înscrierea numai în limitele mandatului acordat de către mandant;
de către oricare dintre titularii aceluiași drept. În acest caz, dreptul real imobiliar aparține mai multor persoane. Oricare dintre acestea vor putea solicita înscrierea în beneficiul tuturor titularilor;
creditorul va putea cere înscrierea în cartea funciară în numele și pe seama debitorului sau în următoarele condiții:
dacă are o creanță certă și exigibilă;
dacă creanța este dovedită printr-un înscris, printr-o hotărâre judecătorească ori printr-o decizie a autorității administrative, dar numai în cazurile anume stabilite de lege;
d. debitorul, în cazul cesiunii de creanța dacă:
cesionarul nu este înscris în cartea funciară
a plătit creanța ipotecară
prezintă înscrisul general care atestă cesiunea
depune chitanța cu care dovedește plata
termene;
condiții;
persoana sau persoanele cărora urmează să le fie comunicată încheierea;
calea de atac împotriva încheierii cu precizarea:
termenului în care poate fi exercitată;
locului unde se poate depune;
instanței care urmează să o soluționeze.
În cazul în care prin încheiere se dispune admiterea cererii, se va proceda la înscrierea în cartea funciară.
Dacă prin încheiere se dispune respingerea cererii de înscriere, respingerea va fi notată de către asistentul registrator în două locuri:
în acea parte a cărții funciare în care urma să fie efiectuată înscrierea;
în registrul general de intrare, la rubrica de observații a numărului sub care a fost înregistrată cererea.
Încheierea de respingere cuprinde obligatoriu motivarea în fapt și în drept a respingerii.
În cazul în care cererea de înscriere îndeplinește numai parțial condițiile de validitate impuse de lege prin încheiere se va dispune admiterea în parte a cererii. În cuprinsul unei astfel de încheieri se va preciza care anume parte a cererii a fost admisă și care a fost respinsă. Pentru partea din cerere care a fost respinsă, se vor indica motivele de fapt și de drept care justifică respingerea.
Încheierea se comunică celor care au solicitat înscricrea. Dacă din mențiunile cărții funciare rezultă că sunt mai multe persoane interesate de imobilul asupra căruia se efectuează înscrierea, încheierea va fi comunicată și acestora.
Comunicarea se realizeaza direct persoanelor interesate, prin poștă, fax sau prin orice alte mijloace de comunicare prin care se asigură confirmarea primirii.
Termenul prevăzut de lege pentru comunicarea încheierii este de minim 15 zile și maxim 30 de zile de la data înregistrării cererii de înscriere.
În termen de 15 zile de la comunicare, încheierea de carte funciară poate fi atacată cu plângere.
Plângerea se poate depune direct, prin poștă sau curier la biroul teritorial. După înregistrarea ei în registrul general de intrare, plângerea se notează în cartea funciară în foaia C.
Oficiul teritorial înaintează plângerea la judecătoria în circumscripția căreia se află localitatea în care este situat imobilul. Odata cu înaintarea plângerii vor fi comunicate toate actele care au stat la baza întocmirii încheierii de carte funciară, împreună cu o copie de pe cartea funciară în care s-a efectuat înscrierea dispusă prin încheiere. Hotărârea judecătorească pronunțată de instanța de fond poate fi atacată cu apel la instanța superioară, în termen de 15 zile de la comunicare. Instanța care s-a pronunțat ultima asupra fondului va comunica biroului teritorial hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă. Odată cu înregistrarea hotărârii judecătorști definitive și irevocabile, se radiază notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.
Dacă prin hotărârea definitivă și irevocabilă plângerea împotriva încheierii de carte funciară este admisă, efectele hotărârii judecătorești se vor produce de la data înregistrării cererii.
În situația în care plângerea este respinsă, înscrierea efectuată în cartea funciară în temeiul încheierii atacate iși va produce efectele.
Încheierea de carte funciară este ultima etapă în soluționarea cererilor înainte ca aceasta să se înscrie în cartea funciară.
Proceduri speciale
În cadrul acestor proceduri se circumscriu următoarele operațiuni:
întocmirea cărților funciare;
– reactualizarea sau completarea cărților funciare;
reconstituirea cărților funciare.
a) Întocmirea cărților funciare constă în deschiderea unei cărți funciare pentru un imobil care nu a mai fost înscris într-o carte funciară.
Competența efectuării acestei operațiuni aparține registratorului de la biroul teritorial.
Întocmirea unei carți funciare se efectuează numai pe baza cererii persoanei interesate. Cererea de întocmire a cărții funciare este asemănătoare cererii de înscriere. Din cuprinsul acesteia nu pot lipsi elementele de identificare ale imobilului, titlul în temeiul căruia imobilul a fost dobândit, dreptul real asupra imobilului și informații privind titularul dreptului.
La cerere se mai atașează:
declarația autentică a solicitantului din care să rezulte că este proprietarul imobilului care urmează a se înscrie;
– un certificat eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, care să ateste ca titularul acestuia este cunoscut în comunitate ca proprietar al acestuia.
Operațiunea de întocmire a cărții funciare este frecventă în teritoriile administrative în care publicitatea imobiliară nu s-a realizat prin cărți funciare. În aceste zone, imobilele sunt identificate pe bază de documentații tehnice cadastrale recepționate de către oficiile de cadastru, care au și competenta de a le atribui numere cadastrale pe baza cărora sunt înscrise în cărțile funciare.
În teritoriile în care se aplică prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, se întocmesc cărți funciare noi pentru înscrierea terenurilor neconstituite prin titluri de proprietate eliberate pe baza legilor funciare de restituire. lmobilele din aceste teritorii, în marea lor majoritate, au fost identificate topografic și sunt înscrise în cărți funciare, dar în acestea înscrierile nu mai corespund cu situația reală a titularilor sau cu starea drepturilor. Aceasta inadvertență justifică deschiderea unei carți funciare noi, care să fie condusă din momentul înscrierii imobilului.
Reactualizarea cărții funciare este o operațiune specifică numai teritoriilor în care se aplică dispozițiile Decretului-lege nr. 115/1938 și constă în aducerea la zi a înscrierilor din cartea funciară. Reactualizarea este posibila numai în scale situate în care înscrierile au fost conduse până într-o perioadă mai apropiată de cea actuală. Există înscrisuri, chiar autentice, care s-au păstrat fără a fi înscrise în cartea funciară. Dacă în aceste cazuri se poate face dovada transmisiunilor succesive, nimic nu împiedică operarea acestor înscrisuri în cartea funciară.
Reconstituirea se impune în situația cărților funciare pierdute sau distruse. În aceste cazuri, asistentul registrator sau referentul întocmește un referat din care să rezulte împrejurările privind pierderea sau distrugerea cărții funciare.
Reconstituirea se efectuează pe baza cererii de reconstituire sau din oficiu. În ultimul caz, este necesar acordul persoanelor interesate de reconstituire.
În vederea reconstituirii se vor utiliza toate înscrisurile, documentațiile tehnice, precum și informațiile oferite de registrele conduse la birourile teritoriale.
În cazul în care este găsită cartea funciară inițială, cartea funciară reconstituită se sistează, iar înscrierile efectuate în aceasta se vor transcrie în cartea funciară inițială.
În cazurile în care în desfășurarea activității legate de cartea funciară apar situațiile descrise mai sus, ele se soluționează prin încheieri întocmite de către registrator. Prin urmare, trăsătura comună a acestor operațiuni constă în procedura specifică de soluționare a lor prin încheierea de carte funciară.
Acțiuni judiciare specifice înscrierilor în cartea funciară
Acțiunile de carte funciară sunt acele acțiuni în justiție care au ca obiect înscrisurile în cartea funciară.
Prin acțiunile de carte funciară se asigură înscrierea drepturilor personale transmise, constituite, modificate sau, după caz, stinse, precum și altor situații juridice, în cazul în care cel obligat să consimtă la efectuarea acestor înscrieri refuză să predea înscrisurile trebuitoare pentru încuviințarea înscrierii de către registratorul de carte funciară.
Este vorba, așadar, de acțiuni în justiție specifice regimului de carte funciară și care nu trebuie confundate cu acțiunile reale prin care se apără în mod direct drepturile reale imobiliare susceptibile de înscrierea în cartea funciară și nici cu acțiunile personale derivate din actele juridice în temeiul cărora se efectuează înscrisurile în cartea funciară, deoarece față de aceste din urmă acțiuni există deosebiri de regim juridic sub mai multe aspecte, precum:
– temeiul juridic: pe când acțiunile de carte funciară își află temeiul în Legea nr. 7/1996, republicată (art. 27, 28, 29, 34-37, 51), celelalte acțiuni își găsesc temeiul în încălcarea unor dispoziții legale de drept material (substanțial) existente în Codul civil și în alte acte normative;
– obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, secundele, înseși drepturile patrimoniale și alte raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară;
– condițiile de admisibilitate: în timp ce condițiile de admisibilitate a acțiunilor de carte funciară sunt reglementate le Legea nr. 7/1996, condițiile de admisibilitate a acțiunilor de drept comun, care pot fi însoțite de acțiuni de carte funciară, sunt determinate de dreptul substanțial, în funcție de obiectul și scopul lor concret (de exemplu: acțiunea în rectificare întemeiată de nevaliditatea titlului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu este admisibilă contra terților subdobânditori de bună-credință și cu titlu oneros, puși la adăpost, dacă invocă cu succes, art. 31 din Lege, chiar dacă acțiunea de fond, adică acțiunea de constatarea sau de anulabilitatea titlului, ar rămâne admisibilă contra dobânditorului nemijlocit (succesorul tabular);
– competența instanței: regulile de competență materială și teritorială sunt parțial diferite pentru fiecare categorie de acțiuni;
– prescripția extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de acțiuni există reguli specifice în legătură cu termenele de prescripție, începutul cursului prescripției, suspendarea și întreruperea acesteia, etc;
– efectele juridice: primele asigură eficacitatea erga omnes a drepturilor reale sau personale supuse înscrierii în cartea funciară, prin înscrierea lor în cartea funciară sau rectificarea cuprinsului acesteia, după caz, în timp ce secundele permit realizarea efectivă a unor drepturi primare, în cazul în care sunt încălcate, contestate sau, după caz, ignorate.
Noutatea de anvergură a dispozițiilor Legii nr. 7/1996 față de dispozițiile Decretului-lege nr. 115/1938 constă în renunțarea la principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară. Procedând astfel, legiuitorul nu a afectat consistența înscrierilor, ci doar efectul acestora. Înscrierea în cartea funciara nu mai reprezintă momentul nașterii, modificării ori stingerii drepturilor reale, ci are menirea doar de a încunoștiința teoria în legătură cu aceste aspecte. Noul concept influențează comportamentul părților participante la încheierea actelor juridice în raporturile lor cu cartea funciară, iar acest comportament influențează, la rândul său publicitatea imobiliară.
Pe de altă parte, înscrierile în cartea funciară efectuate cu toată rigoarea impusa de principii și reguli bine gândite nu sunt imuabile, căci astfel ele nu ar mai putea servi scopurilor cărora le-au fost destinate.
Aceste aspecte, relevate doar în esență, au determinat necesitatea reglementării unor mijloace juridice la care se poate apela în situația de înscriere în cartea funciară.
Acțiunile de carte funciară, reglementate de Legea nr. 7/1996, republicată, se împart după obiectul lor, în acțiuni în prestație tabulară, acțiuni în justificare tabulară și acțiuni în rectificare a înscrierilor de carte funciară, iar această diviziune se reflectă, în mod corespunzător, pe plan legislativ, dar și din punct de vedere lingvistic. Astfel, dacă inițial Legea nr. 7/1996 întrebuința numai denumirea de „acțiune în rectificare” (art. 37-39), în prezent, în urma modificărilor și completărilor aduse prin Legea nr. 247/2005, regăsim și sintagma deja tradițională a „acțiunii în prestație tabulară” (art.27), iar în ceea ce privește acțiunea în justificare tabulară, art.29 se mărginește doar la evocarea ei printr-o formulă generică, însă din fericire neechivocă (art. 29 alin. 4: „justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul … unei hotărâri judecătorești irevocabile …”). În schimb, Codul de procedură civilă, vorbind de competența teritorială alternativă în materia de carte funciară, amintește de „acțiunile în justificare sau în prestațiune tabulară” (art. 10 pct. 2) care cad, în afara competenței instanței domiciliului pârâtului, și în competența instanței locului unde se află imobilul.
Acțiunile de carte funciară sunt reglementate atât de Legea nr. 7/1996, cât și de Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, după cum urmează:
Legea nr. 7/1996, republicată: art.29, 32 alin. 4 și 5, 36-39, 53, 55;
Regulament: art. 66, 94, 95 alin. 4, 100, 102, 124.
După cum am văzut mai sus, cu prilejul analizei principiului opozabilității față de terți al drepturilor reale înscrise în cartea funciară marea majoritate a cazurilor de dobândire, modificare sau stingere a drepturilor reale imobiliare are la bază un act juridic translativ, constitutiv sau modificator de drepturi făcut între antecesorul și succesorul tabular, iar stingerea unui drept tabular are la bază consimțământul la radiere exprimat de titularul dreptului (art. 20 alin. 1 și 2, art. 21). Acordul de voință și consimțământul trebuie să fie exprimate astfel încât să corespundă cerințelor de valabilitate de fond și de formă statornicite de dreptul material pentru încheierea lor valabilă. Însă în afară de cerințele de valabilitate prevăzute de Codul civil și de alte legi speciale, declarațiile de voință ale părților trebuie să întrunească și cerințele speciale statuate de legea cărților funciare, necesare pentru admisibilitatea înscrierilor de carte funciară. Aceste cerințe speciale sunt prevăzute de art. 29 din noua lege a cărților funciare care vorbește de „înscrisurile necesare” pentru înscrierea unui anumit drept real ari, după caz, pentru radierea dreptului stins. Dacă cocontractantul a semnat și predat celeilalte părți înscrisul cerut de legea civilă pentru valabilitatea actului juridic, însă acela nu corespunde cerințelor specifice stabilite de legea cărților funciare (art. 20 alin. 2, art. 29 alin.5, art.33 alin.4, art. 47, 49 și 51) pentru înscrisurile trebuitoare la înscrierea sau radierea dreptului real imobiliar, cocontractantul nu și-a îndeplinit obligația legală, reglementată în amănunt prin art.29 din lege (art. 29 alin. 5 și art. 51), de a asigura executarea obligației de strămutare sau radiere a dreptului real imobiliar prin intabularea dreptului în folosul succesorului tabular. În sfârșit, în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea, pe cale amiabilă, iar în lipsă, adică în caz de litigiu, în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, pe calea unei acțiuni în rectificare (art. 33 alin. 4, 34-37,51).
Așadar, acțiunile de carte funciară sunt mijloacele juridice specifice (de drept tabular) prin care se asigură sancționarea celor care sunt ținuți să tolereze înscrierea strămutării, constituirii, modificării sau stingerii unui drept tabular, în cazul în care aceștia refuză să predea, pe cale amiabilă, înscrisurile necesare efectuării înscrierilor corespunzătoare. Uneori acțiunea de carte funciară nu este o acțiune autonomă, ci se grevează pe o altă acțiune de drept comun (acțiunea în nulitate, în rezoluțiune ori revocatorie, etc.), care constituie suportul juridic al acțiunii de carte funciară (este cazul acțiunii în rectificare), dar ea poate să aibă în alte cazuri numai caracter principal (acțiunea în prestație sau în justificare tabulară).
Acțiunea în prestație tabulară
În principiu, acțiunea în prestație tabulară poate fi definită ca fiind acțiunea prin care cel îndreptățit să-și intabuleze în cartea funciară un drept real imobiliar poate solicita instanței de judecată să dispună înscrierea în situația în care cel obligat să-i predea actele necesare înscrierii refuză.
Temeiul legal al acțiunii în prestație tabulară se află în dispozițiile art. 27 alin. (1), (2) și (3) din Legea nr. 7/1996, potrivit carora: „(1) Cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.
Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptățit înscrisurile necesare radierii.
În situația în care cel obligat nu preda înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii".
Dispozițiile de mai sus sunt preluate aproape integral din dispoziliilc art. 22, art. 23 și art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938, fapt care subliniază înca o data valoarea și trăinicia acestui act normativ.
Caracterele juridice ale acțiunii în prestație tabulară
Acțiunea în prestație tabulară este o acțiune civilă specifică pusă la îndemâna persoanelor fizice sau juridice sub forma unui instrument juridic prin intermediul căruia se soluționează problemele referitoare la înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare născute, modificate ori stinse constatate prin acte juridice, hotărâri judecătorești ori ale autorităților administrative. Potrivit noilor reglementări ale publicității imobiliare, înscrierile în cartea funciară nu mai au rol constitutiv de drepturi reale imobiliare.Scopul acțiunii în prestație tabulară este diferit fată de cel reglementat prin legislația anterioară. Titularul unei astfel de acțiuni urmărește ca prin intermediul acesteia să determine transmițătorul dreptului real de a-i pune la dispoziție înscrisurile necesare în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului deja dobândit, cu scopul de a-l face opozabil terților.
Specificitatea acestei acțiuni civile derivă din legatura ei cu înscrierile în cartea funciară. Dacă înscrierea este împiedicată prin refuzul transmițătorului de a pune la dispoziție dobânditorului înscrisurile prin care drepturile reale s-au născut, modificat ori stins, instanța de judecată sesizată cu o acțiune în prestație tabulară va dispune înscrierea.
Acțiunea în prestație tabulară este o acțiune reală prin relația ei cu drepturile reale imobiliare. Aceste drepturi sunt opozabile erga omnes. Reglementând înscrierea în cartea funciară numai în scopul opozabilității ei, Legea nr. 7/1996 afectează caracterul real al acestei actiuni. Dezideratul titularului unei astfel de acțiuni nu mai este acela de a dobândi dreptul prin înscriere, ci acela de a efectua el prima înscriere, pentru a o putea opune altor eventuali dobânditori ai dreptului asupra aceluiași imobil.
In prezent, caracterul real al acțiunii este pervertit într-o reflectare asupra caracterului real al drepturilor; rezultă deci că acțiunea în prestație tabulară este o acțiune reală numai datorită relației cu drepturile reale.
Un alt caracter al acțiunii este imprescriptibilitatea. Caracterul imprescriptibil al acțiunii în prestație tabulară este consacrat de dispozițiile art. 27 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora ,Dreptul la acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibil".
Acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibilă datorită caracterului imprescriptibil al drepturilor care urmeaza a fi înscrise în cartea funciară. Din acest punct de vedere, acțiunea în prestație tabulară face parte din categoria relativ redusă a acțiunilor care au acest caracter declarat de lege. Imprescriptibilitatea acțiunii nu vizează numai înscrierea dobândirii drepturilor reale, ci și radierea acestora. Cartea funciară conservă drepturile înscrise chiar după împlinirea termenului sau a condiției care le afectează, până la înscrierea radierii, care poate fi efectuată pe baza înscrisului pretins prin acțiunea în prestație tabulară.
În practică, cunoașterea principalelor caractere ale acțiunii în prestație tabulară ajută la stabilirea instantei competente să le soluționeze, precum și a regulilor și principiilor după care se desfășoară procesele judiciare.
Instanța competentă să soluționeze acțiunile în prestație tabulară este judecătoria în circumscripția căreia se află localitatea unde este situat imobilul asupra căruia urmează să se constituie, modifice ori stingă un drept real. Regulile procedurale aplicabile sunt cele prevăzute de Codul de procedură civilă pentru acțiunile de drept comun.
Părțile din acțiunea în prestație tabulară
Titular al acțiunii poate fi orice persoană fizică sau juridică în folosul căreia s-a transmis ori s-a constituit un drept real asupra unui bun imobil înscrie în cartea, funciară și căruia i se refuză punerea la dispoziție a înscrisurilor necesare pentru intabulare. Acțiunea poate fi promovată de unul sau mai mulți reclamanți. În cazul în care constituirea sau transmiterea drepturilor reale s-a făcut în favoarea mai multor persoane asupra aceluiași imobil, fiecare dintre acestea dobândește asupra bunului o cotă-parte ideală, calculată matematic. Exercitarea acțiunii în prestație tabulară, în situatia de mai sus, aparține fiecăruia dintre coproprietari. Promovarea, acțiunii numai de către unul dintre coproprietari nu profită și celorlalți, dacă aceștia nu iși însoțesc acțiunea.
În cazul acțiunii în prestație tabulară, coproprietarul care înaintează acțiunea va trebui să tragă în judecată și pe ceilalți coproprietari, pentru ca hotărârea judecătorească să le fie opozabilă.
Regula este generată de atributul de dispoziție al dreptului de proprietate, care conferă titularului posibilitatea de a-și exercita dreptul asupra cotei-parti ideale din imobil, în limitele prevăzute de lege. În realitate, sunt puține situațiile în care nu se ajunge la unanimitatea voinței tuturor coproprietarilor unui imobil de a cere prestație în vederea înscrierii dreptului în cartea funciară.
Prin admiterea acțiunii în prestație tabulară, coproprietarul titular al acțiunii își va înscrie în cartea funciară numai dreptul asupra cotei-părți din imobil care i se cuvine. Intabularea dreptului asupra cotei-părți din imobil nu echivalează cu sistarea stării de coproprietate. La aceasta se ajunge numai în urma partajului voluntar, dacă părțile se înteleg, sau a partajului realizat pe cale judecătorească, în cazul conflictului dintre părti.
Situația este diferită în cazul proprietății comune în devălmășie, prin faptul că proprietarilor nu le este determinată cota parte de proprietate asupra imobilului. Cazul clasic este reprezentat de dreptul soților asupra bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei. Pentru o astfel de situație, acțiunea în prestație tabulară poate fi exercitată numai de către unul dintre soți. Admiterea acțiunii va profita în egală măsură ambilor soți. Această situație se justifică prin accea că promovarea acțiunii este considerată ca mijloc juridic de conservare a patrimoniului soților și, implicit, de înlăturare a posibilităților reale de pierdere a dreptului asupra imobilului dobândit. Posibilitatea pierderii bunului este reală, în condițile în care, în lipsa înscrierii în cartea flunciară, dreptul asupra bunului nu este opus terților.
Prestația tabulară, în contextul reglementării prin dispozițiile Legii nr. 7/1996, scade interesul titularului dreptului de a promova acțiunea. Aceasta se datorează faptului că proprietatea se transmite într-o parte pe baza consimțământului acestora exprimat cu ocazia încheierii diferitelor acte juridice.
Prin acțiune și, finalmente, prin înscriere, dreptul devine doar opozabil părților. S-a creat în felul acesta o mare diferență între reglementarea actuală a prestației tabulare și vechea ei reglementare din Decretul-lege nr. 115/1938.
Drepturile reale se dobândeau prin înscrierea lor în cartea funciară. Această regulă cu valoare de principiu alimentează interesul pentru înscrierea, dreptului în cartea funciară, chiar dacă acest lucru se realizează prin promovarea acțiunii în prestație tabulară. Efectul limitat al acțiunii în prestație tabulară nu se datorează acțiunii în sine ca mijloc juridic de realizare a înscrierii, ci este mai degrabă o reflectare a înlăturării principiului efectului constitutiv de drepturi atribuit înscrierii în cartea funciară.
Subiectul pasiv al acțiunii în prestație tabulară este persoana fizică sau juridică ce s-a obligat să strămute sau să constituie un drept real imobiliar în favoarea titularului acțiunii. Acțiunea poate avea unui sau mai mulți subiecți pasivi. Numărul acestora poate fi determinat și de starea de proprietate asupra bunului transmis, ca și în cazul titularului acțiunii.
Regulile privind legitimitatea procesuală aplicată titularului acțiunii sunt valabile și subiectului pasiv. Astfel, dacă dreptul asupra bunului transmis aparține mai multor proprietari aflați în stare de coproprietate, toți coproprietarii care au consimțit la transmiterea dreptului vor avea calitatea de subiecți pasivi. Regula se aplica cu atât mai mult în cazul proprietății comune a soților. Transmiterea dreptului, fiind un act de dispoziție, poate fi reatizată numai prin consimțământul ambilor soți. Așadar, în această situație, ambii soți vor avea legitimitate procesuală pasivă.
Momentul în care subiectul pasiv al acțiunii a consimțit la transmiterea dreptului în favoarea titularului acțiunii coincide cu momentul nașterii dreptului pentru cel din urmă. Specificul acestei situații determină o altă conotație obligației de predare a înscrisurilor necesare intabulării dreptului, căci în acest caz înscrisul există și îndeplinește toate condițiile de formă și de fond prevăzute de lege pentru a fi considerat valid. Dacă nu l-am socotit astfel, înscrisul nu ar fi în măsură să constate strămutarea sau constituirea dreptului, atâta doar că el, în materialitatea lui, lipsește titularului acțiunii, iar în lipsa lui nu se poate efectua înscrierea. Acceptând această ipoteză cu privire la înscrisul necesar intabulării, este firească întrebarea legată de soarta acțiunii în situația în care nici subiectul pasiv nu mai devine înscrisul. Intr-o astfel de împrejurare, acțiunea ar trebui respinsă, dat fiind faptul că înscrisul constituie principalul mijloc de probă al unei astfel de acțiuni. Pornind, însă de la faptul că înscrisul a fost întocmit cu respectarea condțiilor de formă și de fond prevăzute de lege, este aproape imposibil ca un exemplar al înscrisului să nu fie deținut cel puțin de autoritatea în fața căreia a fost întocmit.
Transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor, în măsură covârșitoare, se realizează prin acte autentice, astfel că în majoritatea cazurilor, autoritatea în fața căreia se adresează sunt notarii publici.
În cazul în care părțile au convenit să transmită dreptul de proprietate asupra unui imobil pe baza unui act sub semnătură privată, actul va putea servi la înscrierea dreptului numai în urma autentificării lui. Autentificarea presupune prezența personală a părților sau a mandatarilor acestora în fața unui notar public. Transmițătorul nu mai are interes pentru îndeplinirea vreunei formalități, astfel că, deși este invitat de către dobinditor, el nu se prezintă. Aceasta este una dintre cele mai frecvente situații în care se apelează la acțiunea în prestație tabulară.
Pentru ca un înscris să poată servi la întabularea dreptului în cartea funciară, imobilul trebuie identificat cu date de carte funciară. Înscrisul încheiat între părți nu confirmă datele de carte funciară ale imobilului, căci pană la data încheierii înscrisului imobilul nu a fost identificat cu astfel de date și, în plus, nu este nici evidenta în cartea funciară. In acest caz, prin înscrisurile necesare" pentru intabulare trebuie întelese, pe lângă înscrisurile care dovedesc dobândirea de către înstrăinător a dreptului de proprietate, și o expertiză tehnică prin care imobilul să fie identificat cu date de carte funciară.
Acțiunea în prestație tabulară poate fi folosită și în cazul în care se urmărește radierea unui drept tabular înscris în cartea funciară. În astfel de situații, titularul acțiunii va cere subiectului pasiv să-i predea acele necesare pentru efectuarea acestei operațiuni. Natura înscrisurilor depinde de modalitatea de stingere sau încetare a dreptului prevăzut de lege sau convenit de părți prin actele încheiate.
În toate cazurile analizate mai sus, precum și în altele similare acestora, instanța de judecată va dispune înscrierea. Hotărârea judecatorească pronunțată, definitiv și irevocabil, va constitui înscrisul în temeiul căruia titularul acțiunii va putea solicita înscrierea dreptului asupra imobilului în cartea funciară.
In afara de varianta de acțiune în prestație tabulară relevantă și care reprezintă varianta tip a acțiunii, atât Legea nr. 7/1996, cât și Decretul-lege nr. 115/1938 reglementează o variantă specială. Potrivit acesteia, acțiunea se îndreaptă și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară".
Pentru a ne putea prevala de această variantă a acțiunii în prestație tabulară, art. 27 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 impune întrunirea urmAătoarelor condiții:
actul juridic în baza căruia se solicită prestația tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terțului în cartea funciară;
terțul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă 1-a dobandit cu titlu oneros, să fie de rea-credintă.
Titularul acțiunii este persoana care, pe baza unui înscris, a dobândit un drept real asupra unui imobil, dar care nu și-a înscris dreptul său în cartea funciară pentru a-l face opozabil și a cărui înscriere este împiedicată de înscrierea dreptului unui terț.
Subiectul pasiv al acțiunii va fi în primul rând înstrăinătorul, dar și terțul care a dobândit același imobil de la același înstrăinător, pe baza unui act similar cu acela al titularului acțiunii, dar care și-a înscris dreptul în cartea funciară.
Pentru ca acțiunea titularului să aibă succes, acesta va trebui să facă dovada că între el și înstrăinătorul par a fi încheiat un act cu privire la un imobil din proprietatea acestuia. Condiția pentru ca actul să fie luat în considerare este ca el sa fi fost încheiat anterior actului încheiat de terțul intabulat cu același înstrăinător și având ca obiect același imobil. Această condiție este necesară, dar nu suficientă pentru admiterea acțiunii.
Titularul ei va trebui să facă dovada că terțul s-a aflat în una din urmatoarele situații:
a dobandit imobilul cu titlu gratuit
a dobândit imobilul cu titlu oneros, dar a fost de rea-credinta.
Terțul intabulat în cartea funciara poate dobândi cu titlu gratuit un imobil printr-un certificat de moștenitor. Dacă imobilul a fost dobândit în acest mod, judecata se poartă cu moștenitorii defunctului în calitate de subiecți pasivi. În ambele situații, atât titularul acțiunii, cât și terțul înscris au dobândit dreptul asupra aceluiși imobil, din partea aceluiși proprietar.
Dacă actul titularului acțiunii a fost încheiat anterior actului opus de terțul dobânditor, va fi preferat actului terțului. Soluția se impune, având în vedere faptul că, în momentul încheierii actului de donare sau eliberării certificatului de moștenitor, imobilul nu se mai află în patrimoniul donatorului sau, după caz, al defunctului, acesta fiind transmis prin actul încheiat anterior cu titularul acțiunii. Prin urmare, în ambele situații, se dispune asupra unor bunuri proprietatea altuia.
Pe de altă parte, imobilul dobandit de terțul intabulat este rezultatul unei liberalități, situație în care acesta nu a fost obligat la nici o prestație față de autor. Există posibilitatea ca și titularul acțiunii să fi dobândit bunul tot ca urmare a unei liberalități. Și în această situație, el va fi preferat tertului ca urmare a faptului că actul său a fost încheiat anterior actului terțului.
In a doua ipoteză, prevăzută de art. 27 alin. (5) lit. b) din Legea nr. 7/1996, titularul acțiunii trebuie să facă dovada ca terțul a dobandit cu titlu oneros, dar a fost de rea-credință.
Actele încheiate între înstrăinător și terț au caracter oneros de fiecare data când sunt stabilite obligații în sarcina ambelor părți. Prestația stabilită în sarcina unei părți va genera o contraprestație în sarcina celeilalte. Dovada caracterului oneros al transmisiunilor nu comportă dificultăți, ea rezultând din cuprinsul actului. Pentru titularul acțiunii, mai dificil este să dovedească faptul că terțul care a dobândit cu titlu oneros a fost de rea-credintă.
În legislația civilă, reaua-credință nu este definită, dar este clar că ea reprezintă reversul bunei-credințe, iar buna-credință este definită prin art. 1898 C. civ. astfel: ,Buna-credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna-credință să fi existat în momentul câștigării imobilului". În lucrarea, „Buna credință în raporturile juridice civile", autorul acesteia, Dr. Dimitrie Gherasim, susține că fundamentul moral al bunei-credințe este onestitatea, iar onestitatea constă în conformitatea vieții individuale cu normele morale.
În concepția aceluiși autor, valorile morale componente ale onestității sunt:
loialitatea sau conduita dreaptă pe care se întemeiază încrederea reciprocă între oameni;
ordinea, care înseamnă compatibilitatea dintre faptele oamenilor cu normele stabilite în viața socială;
temperanța prin care se transmite necesitatea respectării unei anumite măsuri, impusă dorințelor și pasiunilor până la limite în care acestea sunt îngăduite de principiile etice;
prudența, adică însușirea conștiinței oamenilor de a prevedea și evita greșelile și pericolele.
În plan juridic, aceste valori se regăsesc în următoarele elemente:
intenția dreaptă, care exclude cu desăvârșire totală, frauda, violența, eroarea și care nu este altceva decât o manifestare a loialității;
diligența sau prudența, care presupune săvârșirea de acte sau fapte juridice în limitele prevăzute de lege;
liceitatea, adică încheierea de acte juridice cu conținut licit;
abținerea de la vătămare sau de la păgubirea altuia cu ocazia încheierii de acte juridice.
Dacă buna-credință se fundamentează pe onestitate, reaua-credință are la bază intenția de a face rău.
Valorile morale care compun onestitatea sunt nonvalorile care generează intenția răufăcătoare. Nonvalorile pot fi exprimate prin manevre violente, lipsa de sinceritate sau chiar comportamente violente.
Articolul 953 C. civ. prevede: ,Consimțământul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violență sau surprins prin dol".
În cazul analizei noastre, terțul este de rea-credință numai dacă la încheierea actului juridic consimțământul a fost afectat de dol sau violență. Consimțământul este viciat prin dol atunci ,când mijloacele viclene, întrebuințate de către una din părți este evident că, fără aceste mașinații, cealaltă parte n-ar fi contractat" (art. 960 C. civ.).
Pentru a se putea reține reaua-credință a terțului la încheierea actului juridic, trebuie dovedit faptul că acesta a influențat prin manopere dolosive, viclene voința înstrăinătorului, de așa manieră încât acesta, dacă ar fi cunoscut situația reală, nu ar fi încheiat al doilea act de înstrăinare.
Convingerea indusă de către terț instrăinătorului în legătură cu faptul că primul act de înstrăinare, neinscris de către dobânditor în cartea funciară, este total lipsit de efecte juridice poate crea instrăinătorului reprezentarea că încheierea celui de-al doilea act este posibilă.
Mai mult decât atât, tertul asigură instrăinătorul ca el va fi acela care va restitui prețul imobilului transmis primului dobânditor. Este evident că, într-o astfel de împrejurare, înstrăinătorul nu are motive să nu prefere terțul pentru a încheia cel de-al doilea act. Evident este reaua-credință a terțului care, deși cunoaște faptul primei vinderi, recurge la diverse metode care să afecteze loialitatea și consimțământul înstrăinătorului, pentru realizarea unui interes propriu în detrimentul și prejudiciul primului dobânditor.
Dacă terțul convinge înstrăinatorul că prin actul încheiat cu primul dobânditor imobilul transmis a fost subevaluat și că el este în măsură să-i plătească pentru imobil prețul pieței se subințelege că,în acest caz, primul dobânditor nu a îndeplinit formalitatea de înscriere a actului său în cartea funciară socotind că prin prețul oferit de către terț ar putea restitui prețul achitat de primul dobânditor și ar obține și un profit, înstrăinătorul este tentat să înscrie cel de-al doilea act. În realitate, prețul achitat de primul dobânditor a fost prețul adevarat al imobilului, iar ceea ce terțul oferă peste această valoare reprezintă valoarea interesului său propriu de a-și apropria bunul.
Înstrăinătorul este convins de buna-credință a terțului, descoperind abia ulterior că vigilența și voința sa de a consimți la încheierea celui de-al doilea act au fost viciate de manevrele utilizate de către terț.
Înstrăinătorul se va afla într-o situație aproximativ similară în cazul în care consimțământul său la încheierea celui de-al doilea act juridic este afectat de violență. Articolul 956 C. civ. prevede: „Este violeță totdeauna când, spre a face pe o persoană a contracta, i s-a insuflat temerea, raționabilă după dânsa, că va fi expusă persoana sau averea sa unui rău considerabil și prezent".
Violența, ca viciu de consimțământ trebuie înțeleasă nu în sensul de violență fizică, ci ca o agresiune de ordin psihic, care insuflă transmite și determină în felul acesta pe înstrăinător să consimtă la încheierea celui de-al doilea act de înstrainare.
Intr-o astfel de situație s-ar putea găsi înstrăinătorul în cazul în care, având o datorie față de terț, este amenințat de către acesta cu executarea silită în cazul în care nu încheie al doilea act de înstrainare. Executarea silita este o cale legală la care terțul poate recurge fară nici o legătură cu determinarea la încheierea unui act juridic împotriva voinței înstrăinătorului, dar amenințarea cu recurgerea la această soluție poate face ca înstrăinătorul să consimtă la a doua înstrăinare. Și în acest caz, terțul a dobândit cu rea-credință dar de această dată nici chiar înstrăinătorul nu îl consideră de bună-credință.
În afară de situatiile în care comportamentul de rea-credință al terțului determină înstrăinătorul să consimtă la al doilea act de înstrăinare, există și situația în care reaua-credință a terțului întâlnește reaua-credință a înstrăinătorului. Urmare a complicității celor doua comportamente de rea-credință, terțul are deschisă calea spre înscrierea în cartea funciară a dreptului transmis prin al doilea act de înstrăinare. Înstrăinătorul în acest caz este conștient că a înstrăinat o dată și, cu toate acestea, este de acord cu a doua înstrăinare a aceluiași imobil, profitând de lipsa de diligență a primului dobânditor de a-și înscrie actul în cartea funciară.
Prin dispozițiile Legii nr. 7/1996 au fost instituite reguli potrivit cărora, cel puțin actelor autentice încheiate în fața notarilor publici, li se asigură înscrierea în cartea funciară urmare a obligației pe care aceștia o au de a le comunica, în cel mai scurt timp, birourilor de cadastru și publicitate imobiliară. Odată efectuată înscrierea dreptului în cartea funciară, dreptul devine opozabil terților. Nu trebuie pierdut din vedere faptul că transmiterea drepturilor prin acte autentice nu este singura modalitate de dobândire a acestora. Acțiunea în prestație tabulară este reglementată tocmai pentru a rezolva litigiile generate și de alte înscrisuri, precum și de situațiile relevate mai sus.
În cazul acțiunii în prestație tabulară reglementată de dispozițiile art. 27 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, instanța de judecată, în urma evaluării materialului probator, poate admite sau respinge acțiunea. În cazul admiterii acțiunii, se va dispune anularea încheierii prin care s-a dispus înscrierea dreptului terțului de rea-credință, oferindu-se astfel primului dobânditor posibilitatea să-și înscrie dreptul său dobândit în temeiul primului act de înstrăinare.
Acțiunea în rectificare
A doua acțiune judiciară în strânsă legătură cu înscrierile din cartea funciară și cu impact asupra acestora este acțiunea în rectificare. La acest tip de acțiune se poate recurge ori de câte ori starea tabulară înfățișată de înscrierile efectuate în cartea funciară nu este în concordanță cu situația juridică reală a imobilelor. Situația scriptică a imobilului nu corespunde situației faptice a acestuia.
Caracterele juridice și temeiul legal al acțiunii
Spre deosebire de acțiunea în prestație tabulară, care are doar caracter real, acțiunea în rectificare poate avea atât caracter real, cât și caracter personal. Acțiunea în rectificare va avea caracter real când prin intermediul ei se va solicita rectificarea înscrierilor din cartea funciară referitoare la nașterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale imobiliare. Dacă rectificarea are ca obiect înscrierile privitoare la drepturile de creanță, caracterul acțiunii va fi personal.
Prin urmare, caracterul real sau personal al acțiunii este determinat de natura dreptului care face obiectul înscrierii în cartea funciară a carei rectificări se solicită.
Acțiunea în rectificare, sub rezerva prescripției dreptului material la acțiunea în fond, va fi imprescriptibilă.
De la caracterul imprescriptibil al acțiunii sunt prevăzute două excepții: prima față de obiectul de reglementare al art. 35 alin. (2) din lege, în conformitate cu care: „Față de terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real prin donație sau legat, acțiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiți din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepția cazului în care dreptul material la acțiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Termenul special al prescripției de 10 ani este instituit de legiuitor în scopul protejării terților de bună-credință, iar din categoria acestora, pe cei care au dobândit dreptul prin donație sau legat. În numeroase situații, aceștia au ca autor aceeași persoane de la care a dobândit și potențialul titular al acțiunii în revendicare.
Urmărind același scop, legiuitorul, în art. 36 din Legea nr. 7/1976, reglementează a doua excepție de la caracterul imprescriptibil al acțiunii în rectificare. În conformitate cu aceste dispozitii: „Acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ca a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bătându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris".
Din cuprinsul textului de mai sus rezultă ca titularul acțiunii în rectificare, respectiv persoana vătămată printr-o înscriere nevalabilă, va putea promova acțiunea împotriva terților care au obținut titlul lor de la un dobânditor înscris pe baza unui titlu nevalabil, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a acestuia. În acest caz, terții dobânditori ai dobânditorului nemijlocit trebuie să fie de bună credință, să dobândească dreptul real asupra bunului prin act juridic cu titlu oneros, iar perfectarea actului să se bazeze pe informația oferită de cuprinsul cărții funciare. Faptul că dobânditorul nemijlocit s-a înscris în cartea funciară în temeiul unui titlu nevalabil nu poate fi imputat terților de bună-credință care au dobandit în condițiile arătate mai sus de la acesta. Prin urmare, nu se justified ca acqtia sa posts fi perturbati a la long in exercitarea drepturilor.
Pentru prima exceptie, prevazute de art. 35 alin. (2), termenul de prescriptie pentru promovarea acțiunii începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului terților în cartea funciară, iar pentru cea de-a doua, termenul curge de la data înregistrarii cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit.
Temeiul legal al acțiunii în rectificare este art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Situațiile în care se poate cere rectificarea întabulării sau înscrierii provizorii
Potrivit temeiului legal al acțiunii indicat mai sus, înscrierife din cartea funciară pot fi rectificate în următoarele situații:
înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
dreptul înscris a fost greșit calificat;
nu mai sunt întrunite condițiile de existente a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;
înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.
Nevalabilitatea înscrierii. Prin una dintre cele două tipuri de înscriere prevăzute de art. 26 alin. (4) lit. a) și b) din Legea nr. 7/1996, respectiv întabularea și înscrierea provizorie, sunt înscrise în cartea funciară drepturile reale asupra imobilelor. Aceste înscrieri au la bază actul juridic constatator al dreptului care constituie titlul înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, înscrisul și, implicit, actul juridic constituie temei pentru înscrierea în cartea funciară numai dacă îndeplinește următoarele conditii:
este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
indică numele părților;
individualizează imobilul printr-un identificator unit;
este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;
este însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.
Neândeplinirea uneia dintre condițiile de mai sus atrage nevalabilitatea actului juridic și, implicit, nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară.
Înscrierea actului juridic în cartea funciară se dispune numai în urma verificării condițiior de formă și de fond prevazute de lege pentru validitatea acestuia, dar numai în limitele permise de principiul oficialității. Aceasta înseamnă că, cel mai adesea, verificarea se limitează la a constata dacă actul este întocmit cu respectarea formei prevăzute de lege. În ce privește fondul actului, înscrierea este ținuta de conținutul exact al acestuia, deoarece registratorul de carte funciară nu este îndreptățit să facă cercetări suplimentare în legătură cu aspecte exterioare înscrisului. De pildă, dacă din înscris rezultă ca părțile au capacitatea prevăzută de lege pentru a încheia înscrisul, dar în realitate aceasta este restrânsă.Înscrierea se va admite, întrucat actul juridic nu indică acest aspect. Într-o altă situație, verificându-se conținutul înscrisului, se constată consimțământul părților la încheierea actului. În realitate, consimțământul este viciat. Înscrierea actului nu se va putea respinge, pentru ca registratorul nu este îndreptățit să constate acest aspect al consimțământului. De asemenea, dacă imobilul este greșit identificat, registratorul nu va putea dispune înscrierea potrivit identificarii care rezultă din actul juridic.
În toate aceste situații, precum și în altele similare lor, acțiunea în rectificare va avea doar caracter accesoriu. Pentru a se putea dispune rectificarea, este necesar ca mai întâi, pe calea cererii principale, să se solicite desființarea titlului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nevalabilă. Caracterul accesoriu al acțiunii în rectificare nu este obligatoriu. Acțiunea se poate promova și pe cale principală, dacă printr-o altă acțiune s-a hotărât definitiv și irevocabil asupra desființării titlului.
Atât în primul caz, cât și în al doilea, admiterea acțiunii în rectificare va determina radierea înscrierii nevalabile și restabilirea situației de carte funciară anterioare înscrierii nevalabile.
Nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară constituie cea mai frecventă motivare pentru care sunt promovate acțiunile în rectificare.
Greșita calificare a dreptului.În art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 se prevede: „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor scrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil".
Regula impusă prin acest text de lege obligă ca înscrierea drepturilor în cartea funciară să se facă potrivit calificării pe care acestea au primit-o în actul juridic supus înscrierii, presupunând că aceasta corespunde calificării juridice prevăzute de lege pentru dreptul respectiv. Înscrierea unei calificări greșite a dreptului se poate datora fie unei erori de înscriere în cartea funciară, fie unei greșeli de calificare a dreptului în chiar conținutul actului juridic.
În primul caz, eroarea poate fi îndreptată și pe cale necontencioasă-, întrucât aceasta nu ține de fondul dreptului. În cel de-al doilea caz, rectificarea se va dispune numai în urma clarificării aspectelor de fond ale dreptului care au determinat greșita calificare a acestuia.
Nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului.În acest caz, înscrierea dreptului în cartea funciară este valabilă. Ea s-a întemeiat pe un act juridic valid atât din punct de vedere al formei, cât și al fondului. Dreptul înscris în cartea funciară a fost corect calificat. Toate aceste determină și alte înscrieri se raportează la momentul efectuării ei. Ulterior acestui moment, pot apărea situații care se nu mai justifică menținerea înscrierii în cartea funciară. În astfel de situații se pot afla drepturile reale afectate de modalități. Înscrierea unui drept real afectat de termen va înceta la data împlinirii termenului. Similar se întâmplă și cu drepturile afectate de condiții. 0 altă situație poate fi aceea potrivit căreia dreptul nu mai există ca urmare a abrogării legii în temeiul căreia s-a constituit. În toate aceste cazuri de încetare a dreptului, menținerea înscrierii lui în cartea funciară nu este în concordanță cu situația lui reală.
Acțiunea în rectificare se impune în astfel de cazuri cu scopul de a compatibiliza situația scriptica a dreptului cu situația lui reală. În felul acesta, publicitatea imobiliară își îndeplinește menirea de a oferi informații reale prin înscrierile din cuprinsul cărții funciare.
Având în vedere multitudinea actelor normative abrogate, perioada actuală abundă în acțiuni în rectificare întemeiate pe lipsa condițiilor de existență a dreptului.
Încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea. Această a doua teză a lit. c) din analiza noastră pornește de la premisa că înscrierea în cartea funciară este valabilă, se întemeiază pe un act juridic valid, dreptul este corect calificat, temeiul de drept există, dar toate aceste determinări s-au înscris în parametrii de validitate de la momentul efectuării înscrierii. Ulterior acestui moment, actul juridic încetează de a mai produce efecte juridice. Cauzele care determină încetarea efectelor actului juridic sunt legate de constatarea nulității absolute ca urmare a încheierii lor în disprețul dispozițiilor imperative prevăzute de lege, a revocării sau rezoluțiunii lor ca urmare a neândeplinirii obligațiilor contractuale stabilite în sarcina părților. Indiferent de cauzele care determină încetarea efectelor actelor juridice, cererea de rectificare a cărții funciare va fi preponderent accesorie. Soarta cererii principale va determina-o și pe aceea a cererii secundare, după principiul accesorium sequitur principale.
Înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului. Potrivit cu noua reglementare, rostul înscrierilor în cartea finciară este acela de a le face opozabile terților și astfel terții care dobândesc același imobil de la același autor să fie impiedicați să-și înscrie dreptul în cartea funciară. Din această caracteristică principală a înscrierilor rezultă și cerința ca ele să informeze starea tabulară a imobilului la un moment dat. Există însă și situații în care starea tabulară a imobilului nu corespunde stării extratabulare a acestuia. Pentru astfel de situații, în art. 34 din Legea nr. 7/1996, la pct. 4, a fost introdus acest motiv pe care se poate întemeia o acțiune în rectificare. Motivul introdus constituie o inovație a Legii nr. 7/1996, având în vedere faptul că în enumerarea limitativă a motivelor pe care se poate întemeia acțiunea în rectificare, prevăzute de art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, o astfel de situație nu este cuprinsă. Introducerea acestui motiv s-a impus, pentru teritoriile în care publicitatea imobiliară se realizează prin carte funciară, urmare a faptului ca înscrierile din aceste cărți nu mai corespund cu situația reală a imobilelor. Justificarea impunerii acestui motiv nu trebuie legate numai de situația relevata mai sus, datorită faptului că neconcordanțe între înscriere și situația reală a imobilului pot apărea cu ocazia oricăror înscrieri în cartea funciară. Aceste neconcordanțe se pot datora, modificărilor survenite în privința titularilor drepturilor, a schimbărilor privitoare la identificarea imobilelor sau a drepturilor constituite ori transmise. Acest caz se alătură celorlalte cazuri în care acțiunea în rectificare se promovează pentru situații care apar ulterior înscrierii în cartea funciară. Motivul nou introdus nu se rezumă numai la neconcordanțe ale înscrierii survenite ulterior efectuării ei, ci cuprinde totalitatea situațiilor în care între situația scriptică și cea faptică a imobilului există discordanțe. In aprecierea noastra, introducerea acestui nou motiv pe care să poată fi întemeiată acțiunea în rectificare constitute un câștig pentru toti cei care doresc să aibe o situație reală și corectă asupra imobilelor pe care le stăpânesc în temeiul drepturilor tabulare.
Părțile din acțiunea în rectificare
Prima parte a art. 34 din Legea nr. 7/1996 prevede faptul că orice persoană poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară. Cererea va fi însoțită de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă prin care se constată una dintre situațiile limitativ prevăzute în continuarea art. 34. Prin urmare, pentru a cere rectificarea, este necesar ca mai înainte o instanță judiciară să se pronunțe cu privire la admiterea unei acțiuni în rectificare.
Titularul unei astfel de acțiuni poate fi, în primul rând, persoana care are un drept înscris în cartea funciară și care, printr-o înscriere aftată în una dintre situațiile prevăzute de art. 34 din Legea nr. 7/1996, este afectat. Astfel, titularul acțiunii poate fi afectat de nevalabilitatea înscrierii, nevalabilitatea titlului, greșita calificare a dreptului . În aceste cazuri, prin acțiunea în rectificare se urmărește înlăturarea tuturor aspectelor care au stat la baza înscrierii incorecte. Acțiunea se poartă în contradictoriu cu persoana cu care titularul a încheiat actul juridic pe care se întemeiază înscrierea, precum și cu ceilalți proprietari înscriși în cartea funciară.
Dar titular al acțiunii în rectificare poate fi și persoana care a dobandit un drept de proprietate pe baza unui act juridic translativ de proprietate și care, la data depunerii cererii de intabulare, constata că dreptul asupra aceluiași imobil este intabulat în favoarea altei persoane. În acest caz, intabularea se poate găsi în una dintre situațiile prevăzute de art. 34 sau în situația în care același autor a înstrăinat același imobil la două persoane diferite, dintre care una și-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului. Indiferent de situație, înscrierea în cartea funciară nu reflectă situația reală a imobilului. Prevalându-se de această motivație, titularul acțiunii va putea solicita radierea din cartea funciară a celui de-al doilea dobânditor și restabilirea situației anterioare înscrierii incorecte, pentru ca, în final, să-și poată el însuși dreptul de proprietate asupra imobilului.
Subiectul pasiv al acestei acțiuni este persoana în favoarea căreia s-a efectuat înscrierea în temeiul unui titlu nevalabil. Tot calitate de subiecți pasivi în acțiunea în rectificare vor avea toți cei care au dobândit calitatea de titulari de drept de la dobânditorul nemijlocit a cărui înscriere are la bază un titlu nevalabil.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declarație autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâri judecătoreaști definitive și irevocabile.
Acestor posibilități prevăzute de lege am mai putea adăuga una, și anume medierea. Starea conflictuală dintre parți generate de motive care justifică rectificarea cărții funciare poate fi prezentată în fața unui mediator care este independent de părți și care, împreună cu acestea, va încerca să ajungă la o soluționare a litigiului bazat pe învoiala părților. Metoda va scuti părțile de stres, risipă de energie și chiar costuri. 0 astfel de înțelegere între părți adesea poate avea o trăinicie și o putere mai mare decât o poate avea o sendință judecătorească. Ea reprezintă o materializare a ceea ce oamenii au mai bun în ei.
Sistemul cărților funciare în dreptul comparat
Spania
În Spania scopul sistemului înregistrărilor în cartea funciară este de a asigura dreptul de acces la înscrierea drepturilor și de a contribui la circulația juridică a imobilelor.
Actele care în urma evaluarii, sunt considerate valide se înscriu în cartea funciară. Evaluarea este făcută de un inspector care este în același timp funcționar public și liber profesionist. Funcționar public, pentru că numirea sa este de competența Ministerului Justiției, iar activitatea desfășurată este supusă controlului aceluiși organism. Liber profesionist, pentru că își organizează în mod liber toate acțiunile, alegându-și singur mijloacele materiale și personale pentru îndeplinirea acestora.
Părțile pot crea mai multe drepturi reprezentând anumite cerințe minime de validitate.
După ce aceste drepturi sunt înscrise, se consideră că există și sunt conforme cu legea. Înscrierea protejează proprietarul față de orice persoană neînscrisă. Pot fi numiți inspectori numai absolventii Facultăților de Drept. Numirea se face în urma susținerii unui examen de verificare a cunoștințelor teoretice și a aptitudinilor practice.
Cel înscris în cartea funciară se consideră că a dobandit cu titlu oneros și a fost de bună-credință.
Actele supuse înscrierii sunt:
actele notariale
documentele publice cu caracter juridic sau administrativ.
Tarifele practicate pentru serviciile oferite sunt stabilite de Guvern și revizuite periodic. Responsabilitatea pentru corectitudinea înscrierilor incumbă inspectorului și personalului cu care acesta lucrează. În acest sens este reglementată o forma de asigurare care să poată acoperi eventualele prejudicii datorate unor erori comise în desfășurarea activității.Spania este o țară a proprietarilor, iar sistemul adoptat de aceasta funcționează cu succes de multă vreme.
Austria
Sistemul austriac al cărții funciare, cu o vechime de peste 100 de ani, este considerat de către experți ca fiind o mare realizare în ceea ce privește achiziționarea proprietății imobiliare, analiza aprofundată a situației proprietății și oferta unei înregistrări accesibile.
De-a lungul timpului s-au modificat doar mijloacele prin care este oferit accesul la informație, principiile și reglementările care au stat la baza sistemului rămânând aceleași.
Modelul austriac are ca suport esențial teza potrivit căreia introducerea sistemului de carte funciară și cadastru trebuie să existe întotdeauna în concordanță, ceea ce presupune obligații din partea ambelor de a-și furniza reciproc informațiiele. Această teză a făcut ca astăzi întreg teritoriul Austriei să fie evaluat și înregistrat.
Sistemul cărții funciare este condus de 188 de tribunale locale în cadrul unor unități speciale. Directorul unității este un judecător ajutat de un adjunct, numit ,RechtspfIeger' care desfășoară întreaga activitate juridică.
Registrul funciar și cadastrul sunt computerizate, ceea ce face ca viteza de lucru să fie incomparabil mai mare față de evidența manuală.
Toate costurile sunt suportate din bugetul ministerial.
Până în prezent, în Austria nu s-au abordat problema referitoare la privatizarea registrului funciar sau a funcțiilor cadastrului.De aici desprindem o asemănare cu sistemul nostru aplicat până în anul 2004.
Anglia și Țara Galilor
Sistemul se bazează pe politica promovării încrederii în funcționalitatea lui.Acesta este motivul pentru care în cadrul sistemului înregistrarea cererii înscrierii dreptului este socotită momentul nașterii dreptului. Cu alte cuvinte, înscrierea are efect constitutiv de drepturi.
Independent de influența Guvenului, sistemul de înregistrare funciară functionează liber, în afara oricăror conflicte de interese, tratând echidistant fondul funciar.
Registrul funciar și datele aferente acestuia sunt documente publice și sunt considerate bunuri publice. Interesul Marii Britanii de a cultiva încrederea în sistemul de înregistrare a instituit posibilitatea acordării de despăgubiri în caz de comitere a unor erori, chiar dacă acestea nu sunt consecința unei activități defectuoase din cadrul sistemului.
Norvegia
Cea mai veche atestare a registrelor de proprietate este cu aproximație, din anul 1250.
Sistemul de înregistrare se bazează pe modelul german. Înregistrarea proprietății nu este obligatorie dar, transmiterea proprietății prin vânzare și ipotecile sunt înregistrate pentru a avea efect de opozabilitate.
Actele în temeiul cărora se efectuează înscrierea sunt întocmite de avocați sau de bănci; profesia de notar nu există în Norvegia.
Cartea funciară este păstrată de tribunalele locale și este complet computerizată. Informațiile sunt inițial încărcate într-o bază de date locală din tribunal și transferate o data pe zi în baza de date centrală, asigurând astfel un serviciu on line pentru cei interesați.
Cartea funciară este administrată de Ministerul Justiției, iar cadastrul este în subordinea Ministerului Mediului.
Înregistrarea se realizează pe baza unor formulare standard și presupune doua etape. Prima etapă constă în completarea, datelor și se efectuează de către funcționari instruiți în acest domeniu, iar a doua etapă consta într-o verificare și confirmare legală a informaițiilor înscrise și se realizează de către un judecător.
Ministerul Justiției garantează siguranța înscrierilor de proprietate prin acordarea de despăgubiri în cazul săvârșirii unor erori de înregistrare.
Concluzii
Trăsătura comună a tuturor modelelor examinate este aceea că ele sunt în legătură cu Ministerul Justiției.
O altă trăsătură comună este activitatea de înscriere a drepturilor reale în cartea funciară girată de un judecător care are scopul de a oferi celor interesați garanția validității înscrierilor.
Sistemul românesc se aseamănă cu cel austriac până în 2004 iar după acest an se aseamănă mai mult cu cel spaniol.Registratorul din sistemul cuprins în proiectul nostru este similar cu inspectorul din sistemul spaniol.Asemănarea este că ambii desfășoară o activitate liberală.Diferența este că la noi și notarii fac înregistrări în cartea funciară.
Modelul britanic și norvegian oferă alternativa desfășurării activității de înregistrare în cadrul unei agenții guvernamentale autonome care se autofinanțează scutind statul de costuri.Diferența dintre modelul britanic și cel norvegian constă în separarea în cazul modelul britanic al cărții funciare și cadastrului care sunt independente.În Norvegia monopolul datelor și informațiilor referitoare la cartea funciară aparține unei companii de stat care deține monopolul.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Notiunea Si Trasaturile Cartilor Funciare (ID: 128687)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.