Modalitatile Juridice ale Dreptului de Proprietate Privata
=== e2c4976c80168d5b52960536bfdccd9e8e65d872_550112_1 ===
CUPRINS
CAPITOLUL I CONSIDERAȚII PRIVIND MODALITĂȚIILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1.1. Dreptul de proprietate-principalul drept real
1.1.1. Definiția dreptului de proprietate
1.1.2. Dreptul de proprietate în dreptul comparat
1.1.3. Conținutul juridic al dreptului de proprietate
1.1.4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Noțiunea de modalitate a dreptului de proprietate
CAPITOLUL II PROPRITATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI CEA MAI RĂSPÂNDITĂ MODALITATE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
Noțiunea și formele proprietăți comune
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți obișnuită
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune
CAPTITOLUL III PROPRIETATEA COMUNĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE
3.1. Noțiune
3.2. Încetarea proprietății comune
CAPITOLUL IV PROPRIETATEA PERIODICĂ
Scurt istoric de apariție a conceptului time-sharing
Conceptul de proprietatea periodică
Conținutul dreptului de proprietatea periodică
Drepturile și obligațiile coproprietarilor
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
ABREVIERI
alin. – alineatul
art. – articolul
C.proc.civ – Codul de procedură civilă
lit. – litera
M.Of. – Monitorul Oficial
nr. – numărul
op.cit. – operă citată
p. – pagina
pct. – punctual
R.R.D. – Revista română de drept
S.D.R. – Studii de drept românesc
vol. – volumul
CAPITOLUL I
CONSIDERAȚII PRIVIND
MODALITĂȚILOR DREPTULUI DE PROPRIETATE
1.1. Dreptul de proprietate-principalul drept real
1.1.1. Definiția dreptului de proprietate
Literatura de specialitate este unanimă în definirea dreptului de proprietate prin evidențierea atributelor pe care acesta le conferă titularului său, respectiv posesia, folosința și dispoziția.
Dreptul de proprietate este dreptul subiectiv ce conferă titularului exercitarea în putere proprie și în interes propriu a atributelor de posesiune, folosință și dispoziție asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege.
Ca și alte drepturi, dreptul de proprietate este un drept subiectiv care face parte din categoria drepturilor absolute. Fiind un drept absolut, acestuia îi sunt caracteristice, desigur, particularitățile acestor drepturi.
Dreptul de proprietate este absolut, deoarece este recunoscut titularului său în
raporturile cu toți ceilalți care sunt obligați să nu facă nimic de natură a-1 încălca. Ori de cÂte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deținerea sau posesiunea nelegitimă a alteia, proprietarul are dreptul la acțiunea în revendicare.
În concepția noului Cod civil intern dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, a folosi și a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege, cu precizarea că, în condițiile legii, el este susceptibil de modalități și dezmembrăminte.
În cadrul literaturii de specialitate s-a subliniat ideea potrivit căreia „o asemenea definiție nu este de natură să pună în evidență conținutul social-economic al dreptului de proprietate”.
Altfel spus, pentru a înțelege, din punct de vedere juridic, în ce constă raportul de apropriere, a cărui expresie este dreptul de proprietate, este necesar a fi lămutrit modul în care sunt exercitate atributele conferite de acest drept.
Doar proprietatea reunește cele trei atribute: jus possidendi; jus utendi et jus frudendi; jus disponendi. Toate celelalte drepturi reale nu comportă decît unul sau două din aceste atribute, niciodată însă pe toate, căci întotdeauna le lipsește atributul jus disponendi, facultatea de a dispune de lucru.
Dovada existenței caracterului absolut al dreptului de proprietate mai poate fi
întemeiată și pe faptul că, o dată ce dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor absolute, atunci urmează să aibă și un caracter absolut.
Un alt caracter specific proprietății este caracterul exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate îi permite titularului să facă de sine stătător ce vrea cu bunul său, în limitele prevăzute de lege. Astfel, proprietarul în exclusivitate posedă, folosește și dispune în plena potestas de aceste atribute. În virtutea acestei puteri exclusive, oferite de legiuitor, proprietarul poate face asupra bunurilor sale orice act, cu condiția ca aceste acte să nu contravină legii și să nu aducă atingere drepturilor unui terț. În exercitarea împuternicirilor, toate celelalte persoane sunt înlăturate, având numai obligația de a nu împiedica proprietarului exercitarea dreptului de proprietate. Acest caracter nu împiedică existența unor situații în care atributele dreptului de proprietate vor fi exercitate împreună de către două sau mai multe persoane. Astfel, apare o modalitate a dreptului de proprietate, și anume coproprietatea (dreptul de proprietate comună).
Astfel, atributele proprietarului, conform prevederilor legale, sunt: posesia (jus possidendi), folosința (jus frudendi sau jus utendi) și dispoziția (jus abudendi sau jus disponendi).
Specific pentru dreptul de proprietate este faptul că atributele proprietarului au un caracter independent. Aceste atribute nu se bazează pe dreptul altor persoane.
Posesiunea, folosința și dispoziția pot să aparțină nu numai proprietarului, ci și altor persoane. De exemplu, arendașul se bucură de dreptul de a poseda și de a folosi bunurile proprietarului, iar în unele cazuri poate chiar dispune de aceste bunuri (spre exemplu, transmiterea în subarenda cu acordul proprietarului).
Tot cu titlu de exemplu, în cazul unui contrract de închiriere, locatarul deține bunul închiriat și îl folosește exercitând aceste atribute numai în măsura în care i-au fost conferite de proprietar. Totodată, uzufructuarul este titlularul unui drept real care îi conferă stăpânirea și folosirea unui bun; însă, de regulă, cel ce a constituit dreptul de uzufruct este proprietarul bunului, care continuă să exercite atributul dispoziției asupra bunului dat în uzufruct altei persoane.
Se impune a preciza că atributele proprietarului se caracterizează prin două particularități. În primul rînd, conținutul atributelor proprietarului este stabilit prin lege, iar în al doilea rînd, proprietarul își exercită de sine stătător atributele și nu se bazează pe dreptul altor persoane la acest bun.
Așadar, simpla întrunire a atributelor caracteristice dreptului de proprietate nu este suficientă pentru definirea acestui drept, impunându-se a se preciza poziția specifică a celui căruia el aparține sau a celui care exercită aceste atribute.
Comparativ cu titularii altor drepturi subiective asupra aceluiași bun, proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de proiprietate în putere proprie și în interes propriu.
Proprietarul exercită atributele dreptului său de proprietate în putere proprie, deoarece el se supune numai legii. Celelalte persoane, altele decât proprietarul exercită unele atribute ale dreptului de proprietate în temeiul puterilor transmise de proprietar și în conformitate nu numai cu legea dar și cu voința proprietarului care, recunoscându-i-le altuia asupra unui bun ce îi aparține, i le concretizează și le fixează limitele de exercitare.
Cea de-a doua particularitate a dreptului de proprietate o reprezintă faptul că proprietarul exercită atributele dreptului său de proprietate în interesul său. Deși titularii altor drepturi subiective, reale sau de creanță, prin exercitarea acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese proprii, proprietarul este singurul subiect de drept care exercită, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietății.
În încercarea de a conchide putem afirma că dreptul de proprietate se concretizează în următoarele elemente:
Din punct de vedere economic este un drept de apropriere a unor bunuri, corporale sau incorporale;
Exprimă o relație socială de apropriere;
Cuprinde în conținutul său atributele posesiei, folosinței și dispoziției;
Atributele dreptului de proprietate sunt exercitate de proprietar prin puterea și în interesul său propriu;
Așadar, dreptul de properitate poate fi definit ca acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui bun, drept care permite titularului să posede, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și în în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente.
1.1.2. Dreptul de proprietate în dreptul comparat
Codurile civile și legile fundamentale ale statelor europene occidentale adoptate în secolul al XIX-lea sau pe parcursul secolului XX au fost direct influențate de Declarația drepturilor omului și ale cetățeanului a Revoluției franceze din 1789, declarație care, în
art. 17 proclama dreptul de proprietate sacru și inviolabil.
Articolul 544 C. Civil francez-cod ce a servit ca model multor coduri europene și ale multor state din America Latină, definește proprietatea ca fiind „dreptul de abucura și de a dispune de lucururi, în modul cel mai absolut, cu condiția de a nu face un uz interzis de legi sau de regulamente”.
Ceea ce este interesant de subliniat este faptul că, în cadrul legii fundamentale a Franței, nu există dispoziții specifice referitoare la dreptul de proprietate. În preambulul lefii fundamentale franceze se dispune că „poporul francez proclamă solemn atașamentul său la Declarația drepturilor omului și principiilor suveranității naționale astfel cum ele sunt definite prin Declarația de la 1789, confirmate și completate prin preambului Cosntituției din 1946”.
Articolul 436 al C. civ. italian de la 1865 se regăsea o formulare asemănătoare cu cea cuprinsă în art. 544
C. civ. francez. Însă, Codul civil italian din 1942 deși recunoaște că dreptul de proprietate este un drept complet, exclusiv și individual asupra unui lucru, prin art. 836 impune, cel puțin teoretic, obligația proprietarilor de a utiliza bunurile proprietatea lor potrivit funcțiilor economice și exigențelor producției naționale.
Codul civil german de la 1900 dispunea, în cuprinsul art. 903 că proprietarul, în măsura în care legea sau dpreturile unor terețe persoane nu se opun, are faultatea să utilizeze bunul său, așa cum dorește și de a împiedica orice ingerință din partea ueni alte persoane. Trebuie remarcat faptul că, în cadrul codului civil german nu se face nicio referire la caracterul absolut al dreptului de proprietate. Mai mult, Constituția de la Weimer, adoptată în 1919 proclama că proprietatea obligă, iar legea fundamentală germană în vigoare impune proprietarului exercitarea dreptului său conform cu natura lucrului și cu respectarea intereselor generale ale societății.
Codul civil elvețian, elaborat sub dublă influență, germană și franceză, consacră, în cuprisnul art. 641 că „proprietarul unui lucru are dreptul de a dispune în mod liber de el, în limitele determinate de lege. El poate să îl revendice de la oricine îl deține și să respingă orice uzurpare” .
În sistemul de drept englez, materia proprietății este total diferită de cea continentală. Mai întâi, raporturile feudale de proprietate, extrem de complicate de diversele relații de vasalitate, au fost înlăturate în decursul secolului al XX-lea, perioadă în care s-au simplificat tranzacțiile imobiliare și s-a introdus publicitatea mobiliară. În concepția dreptului funciar englez, Coroana regală continuă a deține, cel puțin la nivel teoretic, dominium eminens asupr totalității pământului englez. De aici decurge consecința că întreaga sduprafață de teren a Regatului britanic ar reveni Coroianei, atunci când nu ar mai exista nicio persoană care să dețină un titlu valabil asupra terenului.
În dreptul englez termenul de property înseamnă ansamblul drepturilor patrimoniale. Ceea ce în dreptul continental se înțelege, în mod obișnuit, prin drept de proprietate, în dreptul englez corespondentul termenului este ownership și are ca obiect bunurile mobile.
Raportat la proprietatea imobiliară se admite că deținătorii acesteia exercită real property asupra pământului, care reprezintă un drept de concesiune de o durată de timp, spre deosebire de cel care închiriiază terenul, care exercită personal property.
Concesiunea este concepută ca un drept ce se exercită pe durata vieții concesionarului și a descendenților acestuia, astfel că, practic se ajunge la exercitarea unui drept perpetuu.
1.1.3. Conținutul juridic al dreptului de proprietate
Articolul 555 alin. 1 Codul civil român chiar dacă se referă numai la dreptul de proprietate privată, în realitate definește acest drept prin raportare la atributele pe care le conferă, acestea, la rândul lor, nefiind suficiente pentru definirea dpretului de proprietate.
Textul art. 555 Codul civil român determină conținutul juridic al dreptului de proprietate prin enumerarea atributelor juridice pe care dreptulde proprietate le conferă titularului său. Așa cum am mai precizat, în conceția noului Cod civil aceste atribute sunt posesia, folosința li dispoziția, atribute ce trebuie exercitate în lilitele stabilite de lege. Practic aceste atribute reprezintă ansamblul puterilor, prerogativelor recunoscute de legea civilă proprietarului bunului.
Acesta este motivul pentru care în cadrul literatrurii de specialitate s-a afirmat că dreptul de proprietate este un drept total. Doresc a aminti faptul că art. 480 din vechiul Cod civil de la 1864 determina conținutul juridic al dreptului de proprietate prin definiția protrivit căreia proprietatea este „dreptul ce are cineva de a se bucura și de a dispune de un lucru”.
Însă, noul Cod civil enunță direct cele trei prerogative clasice ale dreptului de proprietate, prerogative ce sunt cunoscute încă din dreptul roman, respectiv dreptul de a poseda bunul-ius possidendi-dreptul de a-l folosi, care presupune folosința pentru sine-ius utendi- și posibilitatea culegeri fructelor bunului –ius fruendi- și dreptul de dispoziție, materială și juridică-ius abutendi.
Posesia (ius possidende)
Ca prerogativă a dreptului de proprietate ce intră în conținutul acestuia, posesia reprezintă aproprierea, însușirea și stăpânirea bunului ce formează obiectul dreptului de proprietate. Dobândirea și prefigurarea calității de proprietar se pot fundamenta pe temeiuri juridice extrem de diverse, însă, toate trebuie să confere, în mod valabil, calitatea de proprietar: constituirea, fabricarea, confecționarea bunului, dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului prin încheierea de acte juridice perfect valabile: contractul de vânzare, contractul de donație, dobândirea bunului pe care succesorală etc. Acesta este motivul pentru care atunci când vorbim despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate, se poate afirma că starea de fapt a stăpânirii bunului se suprapune perfect peste starea de drept, „stăpânitorul” fiind însuși titularul dreptului de proprietate asupra bunului stăpânit.
Posesiunea este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindcă în cazul în care proprietarul este lipsit de posesiune, el este lipsit și de posibilitatea de a-și exercita dreptul de proprietate. Neavând bunul în posesiune, de regulă, nu îl poți folosi, nici dispune de el.
Ca stare de fapt posesia nu trebuie a se confundă cu proprietatea. Nu mai puțin adevărat este faptul că, uneori, se spune că, apărându-se posesia, se apără însuși dreptul de proprietate și că dovada dreptului de proprietate, mai ales în materie imobiliară, fiind extrem de dificilă, însuși proprietarul poate invoca, spre a face dovada dreptului său, un efect al posesiei, cum ar fi uzucapiunea.
În cadrul literaturii de specialitate se consideră că dificultatea dovedirii drepturlui nu trebuie confundată cu lipsa acestuia. Ca stare de fapt, posesia este diferită de proprietate ca stare de drept. Și proprietarul stăpânește bunul, are posesia lui, dar în calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra bunului. Cu alte cuvinte în cazul analizei conținutului dreptului de proprietate, vorbim despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate.
Curtea Constituțională într-una dintre deciziile sale în materie de proprietate reține că regimul juridic general al proprietății, publică sau privată, vizează, ca esență, cele trei elemente ale dreptului de proprietate: posesia, folosința, dispoziția.
Acesta este motivul pentru care în cadrul doctrinei se preferă a se spune că, pe conținut, dreptul de proprietate conferă titularului său posesia, folosința și dispoziția bunului care formează obiectul dreptului său.
Folosința (ius utendi și ius fruendi)
Acest atribut presupune facultatea recunoscută titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce formează obiectul dreptului în materialitatea sa, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu.
Totodată, se admite că dreptul proprietarului de a uza de bunul său implică inclusiv latura negativă a acestei prerogative, anume facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, în afara situațiilor în care însăși legea îl obligă să o facă. În această direcție art.562 alin. 1 Codul civil român prevede că „dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz”
Este cunoscut faptul că uzul este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul ce formează obiectul dreptului său. Ceea ce este necesar a se menționa este faptul că atributul folosinței bunului nu poate fi exercitat prin intermediul altei persoane, dimpotrivă, posesia, atât ca stare de fapt, cât și ca stare de drept, poate fi exercitată corpore alieno; proprietarul care închiriază bunul rămâne titular al posesiei asupra acestuia, chiriașul având calitatea de detentor precar.
Folosirea bunurilor poate fi efectuată atât nemijlocit de către proprietar, cât și de alte persoane la voința proprietarului.
Însă transmiterea către alte persoane a dreptului de folosință este o exercitare a dreptului de administrare. De regulă, folosința nu poate fi separată de posesiune. Pentru a folosi un bun, de fapt, este necesar să-1 posezi. Astfel, o persoană fizică va putea folosi bunurile sale numai dacă le va avea pe acestea în posesiune.
Exercitând folosirea bunului cu ajutorul altor persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de muncă) proprietarul nu transmite folosirea bunurilor altor persoane. Mai mult, proprietarul nu transmite în aceste cazuri nici posesiunea bunului. Ambele atribute (posesiunea, folosința) sunt exercitate de proprietar cu ajutorul altor persoane.
În ipoteza în care proprietarul transmite dreptul de folosință altor persoane (de exemplu, arendașului), el transmite odată cu folosirea bunului și dreptul de posesiune asupra acestui bun. Adică arendașului îi sunt transmise de către proprietar atât folosirea bunului, cât și posesiunea asupra acestuia, fiindcă este imposibil să folosești practic un bun fără a-1 poseda.
Dacă transmiterea folosirii bunurilor, de regulă, nu poate fi realizată fără transmiterea posesiunii, trebuie să spunem că posesiunea poate fi transmisă de către proprietar altei persoane și fără transmiterea dreptului de folosință.
Un alt element al folosinței bunului este cunoscut sub denumirea de ius fruendi, prin această prerogativă arătându-se dreptul proprietarului de a-și pune bunul în valoare prin exploatarea sa, ceea ce conduce la culegerea derivatelor bunului, fructele și productele.
De altfel, art. 547 Codul civil român menționează că produsele bunurilor sunt fructele și productele. Cu titlu de exemplu proprietarul culege recoltele produse de teren, închiriază bunul, împrumută o sumă de bani cu dobândă etc. În același timp, el are dreptul de a nu exploata în acest mod bunul, afară dacă legea nu îl obligă să o facă.
Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului său poate presupune atât acte materiale, cât și acte juridice. Raportat la acest aspect trebuie reținut că proprietarul poate efectua acte materiale de culegere a fructelor sau productelor realizate de bun sau poate să le culeagă ca urmare a încheierii de acte juridice, cum ar fi contractul de închiriere a bunului, contractul de împrumut.
Fructele reprezintă derivatele bunului care se obțin periodic, fără alterarea substanței lui.
Prin producte se înțeleg acele derivate care prin culegerea lor, conduc la alterarea substanței bunului, cum sunt pădurile.. Este cunoscut faptul că, prin voința omului se poate ajunge ca productele să fie considerate fructe. Cu titlu de exemplu, dacă exploatarea unei păduri se face eșalonat și pe parcele bine determinate, fără a se ajunge la defrișarea totală a suprafeței de teren care este însăși pădurea,se poate discuta despre culegerea de fructe.
Per a contrario, dacă se defrișează întreaga pădure, se vor culege productele.
Fructele pot fi, la rândul lor, naturale, civile și industriale.
În cuprinsul art. 548 alin. 2 Codul civil român, fructele naturale sunt definite ca fiind produse de bun în mod spontan, fără a fi necesară munca omului în scopul producerii lor: pășunile naturale, prăsila animalelor etc.
Prin fructe industriale înțelegem produse de bun ca urmare a muncii omului, cum ar fi recoltele de diverse feluri , iar prin fructe civile înțelegem veniturile periodice ale bunului, pe care proprietarul le culege prin transmiterea folosinței bunului său către un terț.
În cuprinsul art. 550 alin. 1 Codul civil român se consacră că fructele și productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel, același text legal determinând și modul de culegere a fructelor de către proprietar.
Dispoziția (ius abutendi)
Este important a menționa că dreptul de dispoziție întregește conținutul dreptului de proprietate și constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului său, atât din punct de vedere material, cât și din punct de vedere juridic.
Dreptul proprietarului de a dispune material și juridic de bunul său reprezintă un atribut esențial al dreptului de proprietate. Dacă proprietarul poate transmite către un terț atributele stăpânirii și folosinței bunului său, fie temporar, fie perpetuu proprietarul nu va putea transmite niciodată atributul dispoziției bunului și asta pentru că, a transmite acest atribut, presupune însăși transmiterea dreptului de proprietate. Titularul dreptului de proprietate și implicit al atributului dispoziției va fi noul dobânditor al bunului.
1.1.4. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Din analiza definiției și a conținutului dreptului de proprietate, analiză realizată anterior pot fi evidențiate caracterele juridice ale acesti drept. Dispozițiile art. 480 vechiul Cod civil menționau că dreptul de proprietate este un drept „exclusiv și absolut”. Așa cum am precizat anterior o asemeneea formulare nu reprezintă altceva decât expresia juridică a ideilor Revoluției franceze de la 1789 care au proclamat dreptul de prorpetate sacru și inviolabil.
Sub regimul vechiului Cod civil caracterelor exclusiv și absolut li se adaugă și caracterul perpetuu, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate fiind consacrat expres de art. 555 alin. 1 Codul civil român. Așadar, dreptul de proprietate seste un drept absolut, exclusiv și perpetuu.
Dreptul de proprietate este un drept absolut.
Prin caracterului absolut al dreptului de proprietate se dorește demarcarea acestui drept de toate celelalte drepturi reale, în cadrul literatrurii de specialitate susținându-se că „a fost conceput ca expresia cea mai cuprinzătoare a conținutului unui drept subiectiv”. Numai dreptul de proprietate este un drept real complet deoarece este unicul astfel de drept care conferă titularului său exercițiul tuturor prerogativelor sale, respectiv posesia, folosința și dispoziția, în cazul celorlalte drepturi reale putându-se exercita doar stăpânirea și folosința bunului, dreptul de dispoziție aparținând, întotdeauna titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietății.
Adesea, legiuitorul impune anumite restricții în exercițiul dreptului de proprietate, atunci când este nevoie de protecția sau realizarea unor obiective de interes general sau din alte rațiuni. Însă, și în aceste cazuri, proprietarul este liber și în măsură să efectueze toate actele materiale și juridice care nu îi sunt interzise în mod expres, libertatea acestor acte constituind principiul, iar restricțiile exercițiului lor constituie excepții de la regulă și se impune a fi expres prevăzute de lege. Sau, cum s-a spus, „nu trebuie descrise prerogativele proprietarului; este suficient să fie căutate limitele acestora".
Se impune a preciza faptul că numai legiuitorul este cel care poate fixa limitele exercițiului prerogativelor dreptului de proprietate, iar atunci când o face, trebuie să asigure un just echilibru între prezervarea intereselor proprietarului și luarea în considerare a interesului general, social.
Dreptul de proprietate este un drept exclusiv acest caracter rezultând din
împrejurarea că proprietarul este îndreptățit să exercite singur toate prerogativele
conferite de acest drept.
În virtutea caracterului său exclusiv proprietarul poate folosi bunul său așa cum dorește, fără ca vreo altă persoană să poată interveni în exercițiul dreptului său.
Tot în virtutea acestui caracter proprietarul este singurul îndreptățit să „dezmembreze” dreptul său de proprietate prin consimțirea ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi de creanță, rezultate din raporturi juridice obligaționale, astfel cum, în cazul prooprietății comune, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de mai mulți titulari asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri, fără a se pune astfel în discuție caracterul exclusiv al dreptului.
În doctrină s-a susținut că, privit prin prisma caraterului său exclusiv, dreptul de proprietate „pare pentru titularul său ca un monopol", ceea ce presupune împrejurarea că „terții nu au, în principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care aparține altuia. Ei nu pot nici să îl întrebuințeze, nici să îl folosească, nici să dispună de el. Exclusivitatea se află în raport și cu dreptul de reproducere fotografică”, deoarece proprietarul „are un drept la imagine asupra bunurilor sale”.
Tot în cadrul doctrinei s-a susținut ideea potrivit căreia „caracterul exclusiv al dreptului de proprietate operează în raporturile cu autoritățile publice (…) cărora le este interzisă încălcarea monopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de proprietate”.
Potrivit dispozițiilor art. 556 Codul civil român dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său, iar limitarea exercițiului atributelor acestui drept trebuie să rezulte din lege sau din voința proletarului, în acest din urmă caz, cu excepția situațiilor în care legea nu permite o astfel de limitare.
Dreptul de proprietate este un drept perpetuu
Dreptul de proprietate are acest caracter deoarece durează atâta vreme cât subzistă bunul care îi formează obiectul. Trebuie precizat că natura bunului influențează acest caracter al dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate este perpetuu, pentru că există independent de exercitarea lui. Dacă legea nu îl obligă, proprietarul poate să nu uzeze de bun
Caracterul perpetuu rezultă și din ideea potrivit căreia din moment ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aceasta înseamnă că acțiunea cea mai energică prin care el are a fi apărat, anume acțiunea în revendicare, este imprescriptibilă extinctiv.
În cadrul literaturii de specialitate s-a susținut că „numai prin recunoașterea caracterului său perpetuu, în anumite situații speciale, se poate pune probleme recostituirii lui”.
1.2. Noțiunea de modalitate a dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate, care, fie are doi sau mai mulți titulari, îndreptățiți să-i exercite concomitent toate prerogativele, fie a fost dobândit în temeiul unui act juridic anulabil sau al unui act afectat de o condiție rezolutorie, motive pentru care asupra existenței sale viitoare planează incertitudinea, este afectat de modalități.
Modalitățile dreptului de proprietate sunt proprietatea comună, proprietatea anulabilă și proprietatea rezolubilă.
Articolul 631 din Codul civil român se referă, în primul rând, la elementul definitoriu al acelei modalități a dreptului de proprietate privată care este proprietatea comună.
Astfel, proprietatea comună se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate privată are, concomitent, doi sau mai mulți titulari.
În al doilea rând, textul art. 631 Codul civil român se referă la izvorul proprietății comune, care poate fi actul juridic sau un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate prevăzut de lege.
CAPITOLUL II
PROPRITATEA COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI
CEA MAI RĂSPÂNDITĂ MODALITATE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
2.1. Noțiunea și formele proprietăți comune
La nivelul doctrine s-a subliniat că “dreptul de proprietate comună este acea modalitate juridică a dreptului de proprietate care se caracterizează prin aceea că toate prerogativele conferite în acest drept aparțin împreună și concomitent mai multor titulari.”
Fiind cea mai importantă modalitate a dreptului de proprietate, proprietatea comună se caracterizează prin aceea că prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent la mai mulți titular, respectiv coproprietari.
Subiecți ai dreptului de proprietate comună pot fi persoanele fizice și persoanele juridice. Obiecte ale dreptului de proprietate comună pot fi atât bunurile mobile, cât și cele imobile.
Subiecții dreptului de proprietate comună, ca și orice proprietari, posedă, folosesc și dispun la propria dorință de bunurile pe care le au în proprietate. Însă posesiunea, folosința și dispoziția bunurilor le exercită în comun.
Se impune a preciza că dreptul de proprietate comună se caracterizează prin următoarele trăsături:
titularii dreptului de proprietate sunt cel puțin două persoane;
întinderea dreptului fiecărui titular este precis delimitată sub forma cotei-părți în cazul proprietății comune pe cote-părți, iar în cazul proprietății comune în devălmășie, aceasta este determinată numai cu ocazia împărțirii bunurilor comune;
bunul ce constituie obiectul dreptului de proprietate comună nu este divizat în materialitatea sa, și, drept consecință, drepturile coproprietarilor se extind asupra întregului bun.
Altfel spus, în cazul dreptului de proprietate comună, dreptul fiecărui coproprietar se răsfrânge asupra celei mai mici părți componente a bunului, întâlnindu-se în fiecare din această parte cu drepturile concurente ale celorlalți coproprietari.
În ceea ce pribește temeiul constituirii dreptului de proprietate comună acesta poate fi atât legea, cât și actul juridic civil. Însă, de regulă, dreptul de proprietate comună pe cote-părți apare în baza actului juridic civil, printre care cele mai frecvente sunt: succesiunea, vânzarea-cumpărarea, contractual de donație.
Regula este diametral opusă în cazul proprietății comune în devălmășie, care apare, de regulă, în baza legii.
La nivelul legislației noastre interne proprietatea comună în devălmășie este reglementată de art. 667 NCC, articol ce consacră că “există proprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitant mai multor persoane…”
Și proprietatea comună în devălmășie poate lua naștere în baza actului juridic civil, însă acest lucru este întîlnit mai rar.
În cuprinsul legislației noastre civile, potrivit art. 632 alin. 1, proprietatea comună cunoaște două forme: proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea comună în devălmășie.
Specific pentru proprietatea comună pe cote-părți este faptul că obiectul rămâne nefracționat în materialitatea sa, pe când dreptul de proprietate se fracționează pe cote-părți aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar în cazul proprietății comune în devălmășie dreptul de proprietate comună aparține nefracționat tuturor titularilor devălmași și au ca obiect bunuri comune.
În raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comună avem atât relații interne între coproprietari, cât și relații externe. Relațiile externe poartă un caracter absolut, adică coproprietarilor unui bun le aparține dreptul de proprietate asupra acestui bun și nimeni nu este în drept de a încălca dreptul acestor coproprietari în exercitarea dreptului de proprietate.
În funcție de relațiile interne dintre coproprietari avem dreptul de proprietate pe cote-părți și în devălmășie. Deci există două forme ale dreptului de proprietate comună: a) proprietatea comună pe cote-părți și b) proprietatea comună în devălmășie (fără stabilirea cotelor-părți).
În încercarea de a defini dreptul de proprietate comună pe cote-părți s-a susținut că acesta este “acel drept de proprietate care aparține la două sau mai multe persoane, exprimat în cote ideale (o jumătate, o treime, o pătrime etc.) asupra unui bun nefracționat în materialitatea sa”.
Așa cum afirmam anterior una din trăsăturile proprietății commune pe cote-părți, denumită și coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracționat între doi sau mai mulți titulari. Nu bunul este împărțit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracționat în mod ideal și abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă-parte din drept.
Atunci când obiect al proprietății comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”.
De aceea s-a și spus că, pe când coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Devălmășia este o formă a proprietății comune ce se caracterizează prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun..
Soții supuși regimului comunității legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate devălmașă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei.
La nivelul legislației nostre interne poate fi remarcat faptul că proprietatea comună pe cote-părți este și ea de două feluri: proprietatea comună obișnuită și proprietatea comună forțată.
Criteriul ce stă la baza acestei clasificări este durata existenței dreptului de proprietate comună pe cote-părți. În cazul proprietății comune pe cote-părți obișnuite se admite încetarea acesteia prin împărțeală (partaj), iar în unele cazuri și prin separare, în schimb proprietatea comună pe cote-părți forțată nu poate fi împărțită între coproprietari datorită destinației pe care o are bunul aflat în coproprietate.
Cea mai răspândită formă a proprietății comune pe cote-părți este proprietatea comună pe cote-părți obișnuită. În ceea ce privește proprietatea comună pe cote-părți forțată, aceasta este întâlnită mai rar și, de regulă, temei de apariție a acesteia servește legea.
Ne vom afla în prezența unei proprietăți comune pe cote-părți forțată și în următoarele cazuri:
coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune, temei de apariție a acesteia fiind acordul părților;
coproprietatea despărțiturilor dintre două imobile;
coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, cavouri și alte lucrări funerare).
În ceea ce privește dreptul de proprietate comună pe cote-părți obișnuită obiecte ale acestui tip de propritate poate fi orice bun, în afară de cele care, conform legii, nu pot fi în proprietatea acestora. De obicei, astfel de bunuri sunt: casele de locuit, vitele, diferite obiecte prețioase. De regulă, în proprietatea comună pe cote-părți se află bunuri indivizibile.
Raporturi de proprietate comună pe cote-părți există între persoane fizice, între persoane juridice, între persoane fizice și persoane juridice, între persoane fizice și stat sau unități administrativ-teritoriale. Între persoane fizice și stat coproprietatea poate să apară în mai multe situații: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistenței moștenitorilor sau aceștia au renunțat la succesiune; dobîndirea prin confiscare sau act juridic a cotei-părți a unui coproprietar etc.
Coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj, care poate fi atât voluntar, cât și judiciar, caracterul temporar fiind astfel de esența sa.
Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj.
În cazuri excepționale, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj voluntar. Există însă și alte trăsături care diferențiază cele două forme ale coproprietății.
Prezumția de coproprietate
Stăpânirea în comun a unui bun, exercitată de două sau mai multe persoane, dă naștere unei prezumții relative de coproprietate.
Reglementarea își găsește fundamentul în prevederile art. 919 alin. 3 NCC, conform cărora, până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar. Prin extensie, posesia exercitată în comun face ca posesorii să fie considerați proprietari.
Coroborarea prevederilor art. 633 NCC cu acelea consacrate posesiei ne face să credem că, prin „stăpânirea” unui bun, trebuie să înțelegem numai posesia, în înțelesul acordat termenului de prevederile art. 916 alin. 1 NCC, iar nu orice folosire a bunului.
Ca urmare, nu vor da naștere unei prezumții de coproprietate cazurile care nu constituie posesie și nici stăpânirea unui bun imobil înscris în cartea funciară.
În cazul stăpânirii bunului comun de unul singur dintre coproprietari, nu mai operează prezumția reglementată de art. 633 NCC, coproprietatea urmând să fie dovedită cu alte mijloace de probă.
Posesia exercitată de unul singur dintre coproprietari va putea însă conduce chiar și la dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului comun stăpânit, prin uzucapiune.
La un asemenea rezultat se poate ajunge doar atunci când coproprietarul a intervenit detenția în posesie utilă, printr-unul din modurile prevăzute de art. 920 NCC, de vreme ce, potrivit art. 918 alin. 1 lit. c) NCC, fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari
2.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți obișnuită
Drepturile copărtașilor
În cadrul proprietății comune bunul aparține la mai mulți titulari, fără ca bunul însuși să fie fracționat în materialitatea sa, în schimb dreptul de proprietate este divizat în cote-părți.
Fiecare coproprietar în cazul proprietății comune pe cote-părți își cunoaște mărimea cotei-părți. Asupra cotei-părți coproprietarul are un drept exclusiv, ceea ce înseamnă că dreptul de a dispune de această cotă-parte îi aparține în exclusivitate coproprietarului.
Mărimea cotelor-părți din proprietatea comună este determinată fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. În lipsa unei prevederi legale, sau în lipsa acordului dinte coproprietari privind mărimea cotelor-părți, va fi aplicabilă prezumția stipulată în art.346 alin.(l) din Codul civil al Republicii Moldova, respectiv art. 634 alin. 1 NCCR, conform căreia cotele-părți vor fi considerate egale. Această prezumție va putea fi înlăturată prin proba contrară.
O asemenea probă poate fi legea sau actul juridic încheiat între coproprietari. Dacă bunul a fost dobândit în baza unui act juridic, apoi mărimea cotelor-părți din proprietatea comună pe cote-părți va putea fi dovedită doar prin înscrisuri. Această prevedere legală va fi aplicabilă și în cazurile în care actul prin care a fost dobândit bunul în proprietate a fost încheiat în formă verbală.
Aceasta înseamnă că în toate cazurile în care în baza unui act juridic se va dobândi un bun în proprietate comună pe cote-părți, coproprietarii urmează să determine printr-un înscris mărimea cotelor-părți. În lipsa unui asemenea înscris va fi aplicată prezumția – mărimile cotelor-părți sunt egale.
Așa cum am menționat deja în cazul proprietății comune pe cote-părți nu bunul se fracționează (niciunul dintre titulari nu este proprietarul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun), ci dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote-părți, ideală și abstractă, din dreptul de proprietate, exprimată matematic, printr-o fracție ordinară, fracție zecimală sau în procente.
Din împrejurarea că niciunul dintre coproprietari nu este proprietarul exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun decurge consecința că niciunul dintre ei nu poate înstrăina bunul în întregul său ori în parte. Fiind titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar va putea însă înstrăina această cotă, situație în care dobânditorul îi va lua locul în cadrul coproprietății.
Alineatul 2 al art. 634 Codul civil român instituie o nouă prezumție relativă, conform căreia cota fiecărui coproprietar este considerată a fi egală. Atunci când coproprietatea are ca izvor un act juridic (contract sau legat), dovada inegalității cotelor se va putea face numai prin înscrisuri.
Ipoteza avută în vedere de legiuitor este aceea în care întinderea cotelor-părți nu este indicată chiar în cuprinsul actului de dobândire.
Atunci când actul juridic conține și mențiuni referitoare la întinderea cotelor-părți care le revin coproprietarilor prezumția este inutilă și inoperantă.
Articolul 636 alin. 1 Codul civil român reglementează folosința bunului comun, realizată prin acte materiale, situația actelor juridice fiind reglementată de art. 640 și art. 641 Codul civil român.
Aspectul colectiv al coproprietății impune ca pentru orice măsură referitoare la bunul comun să fie obținut acordul tuturor coproprietarilor, aceasta fiind regula unanimității.
Coproprietarii pot încheia, astfel, o înțelegere referitoare la modul de folosire a bunului, situație în care folosința materială se va realiza confonn celor convenite de părți.
Dacă nu a fost încheiată o asemenea înțelegere, nu este necesar și nici nu ar fi posibil ca pentru fiecare act de folosire materială a bunului, săvârșit de unul dintre coproprietari, acesta să fie nevoit să ceară acordul celorlalți, fiind suficientă și simpla toleranță din partea acestora. Folosința se va realiza conform regulilor stabilite de art. 636 Codul civil român.
Primul alineat al art. 636 Codul civil român consacră dreptul fiecăruia dintre coproprietari de a folosi bunul comun, dar și obligația de a nu se aduce atingere drepturilor similare ale celorlalți coproprietari. în funcție de caracteristicile bunului comun, actele de folosință pot fi exercitate concomitent sau succesiv de către coproprietari.
Același alineat le impune coproprietarilor și obligația de a nu schimba destinația bunului comun, ceea ce implică și menținerea modului de utilizare
Obligația de a nu schimba destinația bunului comun atrage și interdicția efectuării oricăror ucrări care ar putea conduce la un asemenea rezultat, dar și a unor lucrări de transformare sau renovare, dacă nu există acordul tuturor coproprietarilor.
Soluția se justifică prin aceea că toate aceste acțiuni sunt manifestări ale dreptului de dispoziție materială, în privința căruia operează regula unanimității.
Alineatul 2 al art. 636 Codul civil român reglementează răspunderea copărtașului care a exercitat abuziv folosința bunului comun. Este prevăzută expres sancțiunea aplicabilă acestui coparías, ea constând în obligarea la despăgubiri față de ceilalți copărtași.
Pentru ca sancțiunea obligării la despăgubiri să fie aplicabilă este necesar ca folosința exclusivă să fi fost exercitată împotriva voinței celorlalți coproprietari.
Dezacordul coproprietarilor se poate manifesta fie prin încercarea de a folosi și ei bunul comun, oprită de refuzul coproprietarului care exercită această folosință exclusiv, fie prin aducerea la cunoștința acestuia din urmă, în orice alt mod, a voinței lor de a nu îngădui această situație.
Încălcarea regulilor de exercitare a dreptului de folosință, stabilite de lege, constituie un delict civil, așa că răspunderea coproprietarului va fi una delictuală. Constituie astfel de delicte nu numai folosința exclusivă, ci și încălcarea obligației de a nu schimba destinația bunului comun.
Acțiunea prin care se cer despăgubiri este prescriptibilă în termenul general de prescripție de 3 ani.
Culegerea fructelor comune
Prevederea legală prevăzută de art. 637 Codul civil român face o aplicare particulară a dispozițiilor art. 550 alin. 1 Codul civil român, conform cărora fructele și productele se cuvin proprietarului.
Ca urmare, regula pe care o instituie se va aplica nu numai în privința fructelor, ci și în aceea a productelor bunului comun.
Dacă în cazul bunului care face obiectul proprietății exclusive fructele i se cuvin în totalitate proprietarului, logic este ca, atunci când bunul aparține mai multor persoane, fructele să li se cuvină tuturor.
În această ultimă situație apare însă necesitatatea instituirii unui criteriu de distribuire al fructelor între coproprietari, iar acesta nu putea fi altul decât mărimea cotei-părți din dreptul de proprietate pe care o are fiecare.
Prevederile art. 637 Codul civil român exprimă cele două idei și anume:
fructele bunului comun se cuvin tuturor coproprietarilor;
distribuirea fructelor între coproprietari se face în funcție de proporția pe care o reprezintă cota-parte a fiecăruia din dreptul de proprietate.
Regulile enunțate de art. 637 Codul civil român sunt aplicabile indiferent de natura fructelor: naturale, industriale sau civile.
Prevederile art. 635 constituie fundamentul dreptului coproprietarului care a suportat singur cheltuielile de a le cere celorlalți coproprietari restituirea.
Pentru coproprietari obligația de a suporta cheltuielile de administrare a bunului, inclusiv cele făcute cu producerea și culegerea fructelor, este divizibilă, așa că restituirea se poate pretinde de la fiecare, proporțional cu cota-parte din dreptul de proprietate care-i revine.
Faptul că a suportat singur cheltuielile producerii sau ale culegerii fructelor nu-i conferă coproprietarului drepturi suplimentare asupra acestora, ci doar dreptul de a pretinde restituirea cheltuielilor.
Modul în care ceilalți coproprietari își vor putea valorifica propriile drepturi la fructele naturale și la cele industriale diferă după cum acestea mai există sau nu în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit, conform distincțiilor pe care le face alin. 2 al art. 638 Codul civil român, soluțiile preconizate de legiuitor fiind inspirate de cele propuse în doctrină.
Regula este aceea că fructele naturale și fructele industriale ale bunului comun, însușite de un coproprietar, fac parte din masa partajabilă, deci sunt considerate a fi tot bunuri comune.
Pentru ca acesta regulă să fie aplicabilă, este necesară întrunirea a două condiții:
fructele să existe în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit;
fructele să poată fi identificate distinct de alte fructe de același fel, existente în patrimoniul respectiv.
Prima condiție, mai sus expusă, nu este îndeplinită dacă fructele au fost consumate, înstrăinate sau au pierit.
Dacă nu sunt întrunite cele două condiții enunțate mai sus se naște dreptul la despăgubiri al coproprietarului interesat, acesta având posibilitatea să solicite echivalentul fructelor, proporțional cu cota sa parte din drept. Această posibilitate nu există dacă fructele au pierit fără culpa celui care și le-a însușit („în mod fortuit").
Fructele civile ale bunului, constând într-o sumă de bani, însușite de un singur coproprietar, sunt considerate că există întotdeauna pentru că nu este de conceput un echivalent al acestora. Este motivul pentru care legiuitorul, prin alin. 3 al art. 638 Codul civil român, consacră dreptul celorlalți coproprietari de a pretinde partea lor din aceste fructe, de la cel care și le-a însușit, fără nicio distincție.
Partajarea fructelor naturale și a celor industriale, dacă acestea există în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit și pot fi identificate distinct, poate fi cerută oricând, pentru că acțiunea de partaj este imprescriptibilă.
Dreptul de a pretinde despăgubiri, în cazurile în care partajarea fructelor naturale și industriale nu mai este posibilă, ca și dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însușite de un singur coproprietar sunt drepturi de creanță, așa că sunt prescriptibile în termenul general de prescripție de 3 ani.
Repartizarea beneficiilor și sarcinilor între copropritari
Articolul 635 Codul civil român conține o regulă cu caracter general consacrată drepturilor și obligațiilor coproprietarilor, potrivit căreia proporția în care fiecare coproprietar este îndreptățit să beneficieze de utilitatea bunului comun și întinderea obligațiilor ce-i revin sunt determinate de mărimea cotei-părți care-i aparține.
Regula enunțată este determinată de coexistența a două elemente caracteristice acestei modalități a dreptului de proprietate: un aspect colectiv, care pune în evidență stăpânirea în comun a bunului care formează obiectul coproprietății și un element individual, care derivă din apartenența unei cote-părți ideale și abstracte din drept la patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari.
Beneficiile care-i revin fiecărui coproprietar cuprind posibilitatea de a poseda bunul, de a-1 folosi și a-i culege fructele și de a participa la exercitarea dreptului de dispoziție.
Noțiunea de sarcini ale coproprietății este folosită în sens larg. Astfel, ea cuprinde atât sarcinile reale, cum sunt obligațiile propter rem impuse de legislația funciară, cât și obligația de a contribui la acoperirea cheltuielilor necesare pentru întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun.
Acestora li se pot adăuga obligațiile scriptae in rem, dezmembrămintele dreptului de proprietate și drepturile reale de garanție, dacă bunul comun face obiectul unui asemenea drept.
Modul de folosire al bunului comun
Coproprietarii pot stabili ei înșiși modul de folosință a bunului comun, situație în care regulile referitoare la actele materiale de folosință, repartizarea cheltuielilor necesare pentru întreținerea, conservarea și administrarea bunului comun și cele privind dreptul la fructe vor fi cele stabilite de ei.
Pentru ca o asemenea înțelegere să fie valabilă, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, ceea ce constituie o aplicație a regulii unanimității.
Cea mai importantă prevedere conținută de art. 639 Codul civil român este aceea care consacră expres dreptul instanței de judecată de a dispune, la cererea oricărui coproprietar, partajul folosinței bunului comun, chestiune care a constituit obiect de controversă sub imperiul vechii reglementări.
Partajarea folosinței se poate realiza fie prin împărțirea utilizării în raport cu anumite părți materiale din bun, ceea ce nu implică însă și fracționarea materială a bunului, fie prin împărțirea timpului în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parțiale a bunului de către fiecare dintre coproprietari.
Actele de conservare
Articolele 640 și 641 Codul civil român reglementează modul în care pot fi încheiate actele juridice referitoare la bunul comun.
Astfel, art. 640 Codul civil român se referă la actele de conservare, adică la acele acte care au ca efect menținerea unui drept în starea actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale.
Fac parte din această categorie: întreruperea cursului unei prescripții, prin formularea unei cereri de chemare în judecată; înscrierea unei ipoteci; îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară în cazul unui act translativ de proprietate; actele juridice încheiate cu terții pentru repararea unui imobil amenințat cu prăbușirea.
Având în vedere finalitatea lor, care, prin definiție, nu poate fi prejudiciabilă pentru drepturile niciunuia din coproprietari, actele de conservare pot fi încheiate de oricare dintre ei, fără acordul celorlalți, ceea ce constituie o excepție de la regula unanimității.
Actele de administrare și de dispoziție
Actul de administrare este acel act juridic prin care se realizează o normală punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu. Fac parte din categoria actelor de administrare: încheierea contractelor de locațiune, cu excepția locațiunilor care au o durată mai mare de trei ani; cesiunile de venituri imobiliare; încasarea sau valorificarea fructelor sau a veniturilor produse de un bun și altele asemenea.
Noul Cod civil se inspiră din cazuistica pe care au trebuit s-o soluționeze instanțele de judecată și creează un regim suplu de încheiere a actelor de administrare, reducând la minim numărul situațiilor în care regula unanimității este aplicabilă.
Regula unanimității este înlocuită cu regula majorității în cazul unor acte de administrare, cum sunt încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunea de venituri imobiliare și altele asemenea. Aceste acte vor putea fi încheiate cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra bunului comun.
Legea prevede că actele de natura celor menționate mai sus pot fi încheiate „numai” cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți, ceea ce înseamnă că, dacă această majoritate nu a fost întrunită, actul poate fi lovit de sancțiunile prevăzute de art. 642 Codul civil român Codul civil român.
Legiuitorul s-a preocupat și de protejarea interesului fiecărui coproprietar, prevăzând și unele situații în care este necesar și acordul acestuia, chiar dacă majoritatea s-a realizat și fără acest acord.
Este vorba despre actele de administrare care limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte, ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari.
Pentru a preveni situațiile în care dreptul unui coproprietar de a se opune la încheierea unui act de administrare este exercitat abuziv, prin alin. 3 al art. 641 Codul civil român a fost abilitată instanța de judecată să-i suplinească acordul, la solicitarea coproprietarului sau a coproprietarilor interesați. Instanța va putea pronunța o asemenea hotărâre dacă un coproprietar se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.
Hotărâri judecătorești de suplinire a consimțământului vor putea fi pronunțate și în cazurile în care un coproprietar se află în imposibilitate de a a-și exprima voința în raport cu încheierea unui act de administrare.
Dreptul de dispoziție este atributul esențial al dreptului de proprietate, acesta fiind motivul pentru care regula unanimității trebuie să fie respectată la încheierea actelor
juridice prin care el este exercitat.
Legea nu cere ca la încheierea unor asemenea acte juridice să participe toți coproprietarii, ci doar ca ei să-și dea acordul în acest sens, acord ce poate fi expres sau tacit.
O serie de acte juridice, care pot afecta drepturile coproprietarilor, fie prin faptul că aceștia se văd lipsiți de unele din drepturile lor, fără a primi un echivalent, fie prin aceea că sunt lipsiți o perioadă mare de timp de atributul folosinței, chiar dacă ar urma să primească un echivalent, fie prin suportarea unor cheltuieli voluptuarii, sunt asimilate actelor de dispoziție, cu consecința supunerii încheierii lor regulii unanimității.
Alineatul 4 al art. 641 Codul civil român asimilează actelor de dispoziție, care trebuie încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor, patru categorii de acte juridice care au ca obiect bunul comun:
orice act juridic cu titlu gratuit;
cesiunile de venituri imobiliare încheiate pe termen mai mare de 3 ani;
locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani;
actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului.
Acțiunile în justiție
Problema formulării acțiunilor în justiție, prin care se apără dreptul de proprietate comună, îndeosebi a acțiunii în revendicare, de un singur coproprietar, a primit răspunsuri contradictorii. Controversa a pornit de la modul în care este calificată acțiunea în revendicare: act de dispoziție sau act de conservare.
Potrivit unei prime opinii, acțiunea în revendicare este un act de dispoziție, motiv pentru care nu ar putea fi formulată decât de toți coproprietarii împreună, scopul unei asemenea acțiuni fiind recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului, în întregul său, iar nu doar aunei cote-părți ideale din acest drept.
Recent a fost exprimată și opinia că acțiunea în revendicare este un act de conservare, date fiind efectele sale, care constau în readucerea bunului revendicat în posesia proprietarului și întreruperea prescripției. Ca urmare, ea ar putea fi formulată și de un singur coproprietar.
Într-o manieră pragmatică, noul Cod civil rezolvă problema tuturor acțiunilor în justiție privitoare la coproprietate, arătând că acestea pot fi formulate de fiecare coproprietar, singur.
Pentru a pune capăt oricărei controverse textul art. 643 Codul civil român include expres acțiunea în revendicare în categoria acțiunilor care pot fi formulate și de un singur coproprietar.
În mod simetric, fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, ca pârât, în orice acțiune privitoare la coproprietate.
Prevederile art. 643 alin. 1 Codul civil român sunt aplicabile nu numai acțiunilor în justiție ce vor formulate de un singur coproprietar după data intrării în vigoare a noului Cod civil, ci și acelora care au fost deja soluționate, prin hotărâri judecătorești nedefinitive până la această dată .
Alineatul al doilea al art. 643 Codul civil român armonizează soluția adoptată în privința acțiunilor referitoare la coproprietate cu principiul relativității efectelor hotărârilor judecătorești.
Astfel, art. 643 alin. 1 teza I Codul civil român extinde efectele hotărârilor judecătorești pronunțate în folosul coproprietății și asupra coproprietarilor care nu au figurat ca părți în proces.
Dimpotrivă, art. 643 alin. 1 teza a II-a Codul civil român face deplina aplicare a principiului relativității, dispunând că hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari
Contractele de administrare a coproprietății
Cea mai mare parte a normelor care conturează regimul juridic al coproprietății au un caracter supletiv, ceea ce le permite coproprietarilor să deroge de la ele.
Prevederile derogatorii de la regimul legal trebuie să fie inserate într-un contract de administrare a coproprietății, la încheierea căruia trebuie să participe toți coproprietarii.
Textul art. 644 Codul civil român stabilește și limitele unor asemenea prevederi derogatorii, arătând că pot face obiectul contractului de administrare:
modul de împărțire a beneficiilor și de suportare a sarcinilor coproprietății, care se poate face și în funcție de alte criterii decât cel prevăzut de art. 635 Codul civil român;
exercitarea dreptului de folosință a bunului comun;
încheierea actelor de administrare;
înlăturarea sancțiunii inopozabilității actelor juridice la care se referă art. 642 alin. 1 Codul civil român.
Deoarece dobândirea fructelor este strâns legată de folosința bunului comun și face parte din beneficiile coproprietății, apreciem că, prin contractul de administrare, se va putea deroga și de la prevederile art. 637 Codul civil român, referitor la modul de repartizare a fructelor bunului comun.
În ceea ce privește înlăturarea sancțiunii inopozabilității actelor de administrare încheiate cu nerespectarea prevederilor art. 642 alin. 1 Codul civil român, acest lucru va fi posibil doar prin raportare la condițiile pe care părțile le-au prevăzut prin contractul de administrare, pentru încheierea acestora.
Prevederile art. 644 alin. 2 Codul civil român instituie o excepție de la principiul forței obligatorii a contractului, prin aceea că-i permite oricărui coproprietar să denunțe unilateral contractul de administrare, situație în care coproprietatea va redeveni, sub toate aspectele, supusă regimului juridic reglementat de Codul civil.
Modul în care coproprietarii au convenit să administreze coproprietatea prezintă interes și pentru terți, care ar putea încheia acte juridice având ca obiect bunul comun.
Acesta este motivul pentru care, atunci când printre bunurile comune se află și imobile, contractele de administrare vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.
În mod simetric, oricare dintre coproprietari va putea cere notarea declarației de denunțare a contractului de administrare.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți forțată și perpetuă
Cazuri de coproprietate forțată
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți, care are un caracter temporar, oricare dintre coproprietari putând provoca încetarea ei prin partaj, proprietatea comună pe cote-părți forțată se impune coproprietarilor indiferent de voința acestora și are un caracter permanent/perpetuu.
Voința titularilor nu este implicată în nașterea acestui drept și nu poate provoca încetarea sa.
Datorită caracterul său permanent s-a spus despre proprietatea comună forțată că este și perpetuă.
De regulă, acest drept are ca obiect bunuri care prin natura și destinația lor pot fi folosite de mai mulți proprietari și care sunt accesorii pe lângă alte bunuri considerate principale, acestea din urmă constituind proprietatea acelorași titulari. Asupra bunurilor principale titularii pot avea un drept de proprietate exclusivă, pot fi proprietari pe cote-părți (proprietate comună temporară) sau proprietari în devălmășie.
Caracterul perpetuu al destinației bunurilor este cel care împiedică, de regulă, încetarea respectivei coproprietăți.
Deoarece este o formă a coproprietarii și în cazul coproprietății forțate se regăsesc trăsăturile esențiale care caracterizează această modalitate a dreptului de proprietate: bunul aparține concomitent mai multor titulari și este nefracționat în materialitatea sa, în timp ce dreptul de proprietate este divizat în cote-părți, care sunt atribuite titularilor.
Articolul 646 Codul civil român enumera principalele cazuri în care un bun poate face obiectul coproprietății forțate și anume:
părțile comune ale unor imobile;
despărțiturile comune;
proprietatea periodică ;
bunurile care constituie amintiri de familie ;
bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;
bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri.
În categoria bunurilor care constituie amintiri de familie se includ manuscrise, tablouri de familie, fotografii de familie, cavouri și alte lucrări funerare.
Enumerarea făcută de legiuitor este exemplificativă, prin pct. 4 al art. 646
prevăzându-se că are această natură și orice alt bun comun prevăzut de lege.
Din această ultimă categorie fac parte, spre exemplu, terenurile cu destinație forestieră și construcțiile situate pe acestea, asupra cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, în condițiile Legii nr. 1/2000, membrilor formelor asociative de tipul obștilor de moșneni și de răzeși, composesoratelor sau altor forme asimilate acestora.
Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Atributul folosinței, care intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părți, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes.
Prin intermediul acestui atribut coproprietarii își satisfac necesitățile proprii pe care le poate produce bunul proprietate comună. Regula generală referitoare la folosirea bunului proprietate comună pe cote-părți este prevăzută în alin.(l), care impune respectarea următoarelor două condiții:
cel ce folosește bunul proprietate comună pe cote-părți nu este în drept să schimbe destinația bunului; și
acest coproprietar, folosind bunul proprietate comună, nu trebuie să aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari, adică nu este în drept să împiedice exercițiul
concurent și simultan al atributului de folosință al celorlalți coproprietari.
În acest sens, regula generală este că modul de folosință este stabilit prin acordul coproprietarilor. Dispoziția din alin. (2) impune a concluziona că la stabilirea modului de folosință este necesar să existe acordul tuturor coproprietarilor, adică trebuie să existe consens.
Din modul de redactare al art. 647 alin. 1 Codul civil român rezultă că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor care formează obiectul coproprietății forțate, chiar în integralitatea lor, ca și cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv.
Întinderea cotei-părți ce aparține fiecărui coproprietar nu determină și întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală pentru toți coproprietarii.
Caracterul comun al proprietății impune însă două limite pe care fiecare coproprietar este ținut să le respecte în exercitarea drepturilor sale, care au fost evidențiate în jurisprudență și preluate ca atare de legiuitor:
să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul său s-a născut și anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este
să nu lezeze drepturile simultane și concurente, de aceeași natură, ale celorlalți
coproprietari;
Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți obișnuită (temporară), în cazul proprietății comune forțate și perpetue coproprietarul nu-și poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun. Altfel spus, dreptul de dispoziție asupra acestei cote-părți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, față de care bunul comun are, de regulă, un caracter accesoriu.
Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. 2 Codul civil român rezultă că dreptul de dispoziție asupra cotei-părți poate fi înstrăinat și separat, dacă bunul comun nu are caracter accesoriu.
Obligațiile coproprietarilor constau în suportarea cheltuielilor de întreținere și conservare a bunului comun.
Partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este egală cu
cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului.
Prin art. 647 alin. 3 teza a II-a Codul civil român, legiuitorul stabilește și un criteriu de stabilire a cotei-părți care-i revine fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate asupra bunului comun.
Astfel, mărimea cotei-părți aparținând unui coproprietar este determinată de întinderea bunului principal al cărui proprietar exclusiv este.
Regula enunțată se aplică numai în cazul bunurilor comune care au un caracter accesoriu și numai în absența unei convenții prin care părțile să fi determinat cotele-părți care le revin.
Coproprietatea asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente
Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Exercitarea dreptului de folosință
În cazul constituirii unei asociații de proprietari, titularii dreptului de proprietate asupra spațiilor din clădire, care constituie bunurile principale, încheie un acord de asociere, care trebuie să conțină în mod obligatoriu mențiunile prevăzute de art. 6 alin. 3 din Legea
nr. 230/2007.
Printre aceste mențiuni, legea nu le menționează și pe acelea referitoare la modul de exercitare a dreptului de folosință a clădirii.
Potrivit art. 30 lit. d) legea specială, reglementarea folosirii părților comune este de competența comitetului executiv al asociației de proprietari. Detalierea acestei atribuții este făcută de art. 17 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 1588/2007.
Prevederile art. 653 alin. 1 Codul civil român modifică implicit dispozițiile Legii nr. 230/2007, prevăzând că folosirea părților comune se face în condițiile acordului de asociere. Folosirea părților comune nu trebuie însă să aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari.
Nimic nu împiedică însă părțile să încheie o înțelegere referitoare la modul de folosire a părților comune, chiar dacă nu constituie și o asociație de proprietari.
Constituirea asociațiilor de proprietari și deci încheierea acordurilor de asociere nu este însă obligatorie. De aceea, în lipsa unui acord de asociere, folosirea părților comune este supusă regimului juridic general, reglementat de art. 647 Codul civil român.
Se exceptează acele spații comune în privința cărora, cu respectarea prevederilor
art. 650 Codul civil român, s-a adoptat decizia de atribuire în folosință exclusivă a unora din părțile comune.
Potrivit art. 653 Codul civil român, acordul de asociere ar trebui să conțină și prevederi referitoare la folosirea spațiilor care constituie bunul principal. Aceste spații sunt însă proprietate exclusivă, astfel încât inserarea în acordul de asociere a unor asemenea clauze constituie limitări ale dreptului de proprietate ce aparține titularului.
Asemenea restrângeri țin atât de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate, cât și de asigurarea normalei conviețuiri a coproprietarilor.
În mod expres art. 652 Codul civil român îi interzice proprietarului bunului principal să schimbe destinația clădirii, indiferent dacă a fost sau nu încheiat un acord de asociere. Această prevedere legală trebuie interpretată în sensul că un coproprietar nu are dreptul să schimbe, prin simpla sa voință, nici destinația spațiului comun și nici destinația bunului principal, al cărui proprietar exclusiv este.
Sub ultimul aspect sunt de menționat și prevederile art. 42 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinația inițială, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării”.
Cheltuielile legate de întreținere
În cazul încheierii unei înțelegeri între coproprietari, cheltuilele legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune vor fi suportate conform prevederilor acesteia.
Dacă s-a constituit o asociație de proprietari, modul de repartizare a cheltuielilor se dispune de comitetul executiv al asociației de proprietari și este obligatoriu chiar și pentru coproprietarii care nu sunt membri ai asociației
În lipsa unei asemenea înțelegeri sau a asociației de proprietari, după caz, aceste cheltuieli vor fi suportate de fiecare coproprietar, proporțional cu cota sa parte.
Regula enunțată mai sus nu se aplică în cazul cheltuielilor legate de părțile comune folosite exclusiv de unii dintre coproprietari. Potrivit art. 654 alin. 2) Codul civil român aceste cheltuieli vor fi suportate numai de cei care exercită folosința exclusivă.
Se află în această situație coproprietarii cărora li s-a atribuit folosința exclusivă a unor părți comune, în condițiile art. 650 Codul civil român.
Și coproprietarii coșurilor de fum și de aerisire, precum și cei ai spațiilor pentru spălătorii și uscătorii, care folosesc aceste utilități conform proiectului de execuție, așa cum dispune art. 649 alin. 2 Codul civil român, vor suporta toate cheltuielile legate de aceste părți comune, dar aceasta este o consecință a faptului că restul proprietarilor din clădire nu sunt și coproprietari asupra respectivelor părți comune
Obligația de conservare a clădirii
Articolul 655 Codul civil român impune fiecăruia dintre proprietarii spațiilor care constituie bunuri principale-apartamente de locuit sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe-de a asigura întreținerea corespunzătoare a acestora. Aceasta este o obligație propter rem.
Cum aceste spații nu fac obiectul coproprietății forțate, cheltuielile ocazionate de întreținerea lor (care le includ și pe acelea de reparații) vor fi în sarcina fiecărui proprietar.
Scopul instituirii acestei obligații îl constituie păstrarea clădirii în stare bună.
Păstrarea clădirii în stare bună implică și o limitare a dreptului de dispoziție materială, proprietarii fiind obligați de prevederile art. 11 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 ca, în cazul aducerii de îmbunătățiri sau modificări proprietății lor individuale, să respecte prevederile legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale.
Obligația de a permite accesul în spațiile care constituie bunurile principale
Limitările dreptului de proprietate generate de raporturile de bună vecinătate primesc aspecte specifice în cazul clădirilor formate din părți care au proprietari diferiți unde, datorită particularităților așezării spațiale a bunurilor principale și a celor accesorii, care constituie obiectul coproprietății forțate, adesea efectuarea oricăror intervenții asupra lor nu este posibilă fără permisiunea unuia dintre proprietari.
Acesta este fundamentul obligației instituită de art. 656 alin. 1 Codul civil român în sarcina fiecăruia din coproprietari, de a permite accesul în spațiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea unor lucrări de întreținere și reparații.
Obligația există atât în cazurile în care unul din proprietarii vecini solicită accesul în vederea efectuării unor asemenea lucrări în beneficiul propriu, cât și atunci când ar fi necesară o intervenție asupra părților comune.
Obligația de a permite accesul este reglementată și de prevederile art. 15 alin. 1 din Legea 3 nr. 230/2007.
Pentru repararea prejudiciilor care i-ar fi cauzate de cei cărora le-a permis accesul, proprietarul are dreptul la despăgubiri. Potrivit art. 656 alin. 2 Codul civil român, el va putea pretinde aceste despăgubiri fie de la asociația de proprietari, dacă intervenția a privit părțile comune, fie de la proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
Reguli aplicabile în cazul distrugerii clădirii
Prevederile art. 657 alin. 1 Codul civil român au scopul de a oferi o soluție pentru situațiile în care clădirea a fost distrusă, integral sau într-o proporție considerabilă. Referitor la cea de a doua situație, legiuitorul are în vedere distrugerea clădirii într-o proporție mai mare de jumătatea valorii ei, iar nu din clădire ca atare.
Soluția oferită de legiuitor este aplicabilă numai în absența unei înțelegeri între coproprietari și ea constă în dreptul oricărui coproprietar de a solicita vânzarea la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție care au rezultat.
Deși textul de lege nu o spune, singurul criteriu de distribuție a prețului obținut între coproprietari este mărimea cotei-părți a fiecăruia.
Potrivit art. 657 alin. 2 teza I Codul civil român, dacă distrugerile au afectat mai puțin de jumătate din valoarea clădirii, coproprietarii sunt obligați să contribuie la refacerea părților comune. Ei vor participa la cheltuielile ocazionate, proporțional cu mărimea cotelor-părți
Se subînțelege că instanța judecătorească este abilitată nu numai să stabilească prețul, ci și să suplinească consimțământul coproprietarului care refuză să vândă.
Încetarea destinației folosinței comune
Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădire nu poate înceta decât în acele situații în care au dispărut temeiurile care au condus la nașterea sa: existența unor spații care constituie bunuri principale și care aparțin unor proprietari diferiți și menținerea destinației părților comune, care constituie bunuri accesorii, de a servi la folosirea primelor.
Încetarea destinației de folosință comună a părților comune în discuție nu conduce și la încetarea stării de coproprietate, numai că aceasta se transformă din coproprietate forțată în coproprietate obișnuită și temporară.
Este ceea ce rezultă din prevederile art. 658 alin. 2 teza I Codul civil român, care sunt în sensul că părțile comune în privința cărora s-a hotărât încetarea destinației de folosință comună vor fi supuse dispozițiilor privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară.
Această transformare trebuie adusă și la cunoștința terților, motiv pentru care, prin alin. 5 al art. 658 Codul civil român s-a instituit obligația înscrierii în cartea funciară a imobilului sau a părții din imobil care va rezulta în urma încetării destinației de folosință comună a unor părți comune.
Teza a II-a a art. 658 alin. 2 Codul civil român conține o derogare la regula unanimității, impusă de art. 641 alin. 4 Codul civil român, în cazul încheierii unor acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun. Astfel, înstrăinarea sau ipotecarea părții comune se vor putea realiza și numai prin hotărârea a două treimi din numărul coproprietarilor.
Pe această cale se poate ajunge la înstrăinarea forțată a cotelor-părți ce aparțin coproprietarilor care nu au consimțit la încheierea actului juridic
Pe lângă faptul că soluția aleasă de legiuitor este lipsită de rațiune, ea este și o probă de inconsecvență, de vreme ce, pentru acte juridice de o mai mică gravitate, cum ar fi atribuirea în folosință exclusivă a unor părți comune, trebuie întrunită o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți.
Conform art. 658 alin. 3 Codul civil român, coproprietarii care nu au consimțit la încheierea actelor juridice de înstrăinare sau de ipotecare, după caz, au dreptul la o despăgubire justă.
Fac parte din această categorie coproprietarii care fie nu au participat la vot, fie au votat împotriva încheierii actului. Despăgubirea poate fi stabilită pe cale convențională sau pe cale judecătorească.
Din faptul că legiuitorul îi recunoaște respectivului coproprietar dreptul la despăgubire justă, iar nu numai dreptul de a primi o parte din preț, proporțională cu mărimea cotei-părți care-i aparține, rezultă că despăgubirea trebuie să compenseze și eventualele inconveniente aduse folosirii bunului principal, pe care el poate fi silit să le suporte datorită înstrăinării părții comune.
În clădirile în care s-au constituit asociații de coproprietari, hotărârea de încetare a destinației de folosință comună pentru părțile comune se adoptă de adunarea generală a acestei asociații. Majoritatea cerută de art. 658 alin. 4 Codul civil român pentru adoptarea unei asemenea hotărâri este însă tot de două treimi din numărul coproprietarilor, iar nu din numărul membrilor asociației.
Asociația de proprietari
Inserarea unui articol consacrat asociațiilor de proprietari în cuprinsul paragrafului pe care noul Cod civil îl consacră coproprietarii asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se justifică prin aceea că, prin mai multe articole, s-a făcut, direct sau indirect, referire la acte care pot fi adoptate de asemenea asociații
Pentru organizarea și funcționarea asociațiilor de locatari, prevederile art. 659 Codul civil român fac trimitere la legea specială, care, așa cum am arătat deja, este Legea nr. 230/2007.
Coproprietatea asupra despărțiturilor comune
Prezumția de coproprietate asupra despărțiturilor comune
Conform art. 660 alin. 1 Codul civil român, despărțiturile dintre două fonduri pot fi formate din ziduri, șanțuri și altele asemenea. Sunt despărțituri și gardurile, indiferent de materialul din care sunt confecționate, inclusiv gradurile vii.
Textul art. 660 Codul civil român instituie o prezumție relativă de comunitate pentru toate despărțiturile. Fundamentul acestei prezumții rezidă în obligația proprietarilor vecini de a participa la construirea despărțiturilor comune, reglementată de art. 662 Codul civil român.
Astfel, legiuitorul prezumă relativ că proprietarul care a construit despărțitură și-a exercitat și dreptul de a-i pretinde proprietarului vecin să contribuie la această operațiune.
Prevederile art. 660 alin. 1 Codul civil român adaugă că prezumția de comunitate este inoperantă dacă 4 din titlul de proprietate sau dintr-un semn de necomunitate rezultă contrariul, precum și atunci când proprietatea exclusivă asupra despărțituirii a fost dobândită prin uzucapiune, în condițiile legii.
Fiind vorba despre o prezumție relativă, dovada necomunității va putea fi făcută cu orice 5 mijloc de probă. De asemenea, unul dintre proprietari poate dobândi dreptul de proprietate exclusivă asupra despărțiturii comune, dacă proprietarul vecin a renunțat la dreptul său.
Despărțiturile comune dintre fonduri sunt bunuri accesorii în raport cu cele dintâi, pentru 6 a căror bună utilizare sunt destinate. De aceea, dreptul proprietarilor vecini asupra lor este un drept de coproprietate forțată.
Caracterul forțat al acestei coproprietății rezultă și din prevederile art. 660 alin. 2 Codul civil român, care trimit la cele ale art. 651 din același cod, dar și din art. 666 Codul civil român, care reglementează dobândirea forțată a coproprietății asupra despărțiturii.
Cele arătate mai sus își găsesc însă aplicarea numai dacă despărțitură este situată chiar 8 pe linia de hotar dintre cele două proprietăți vecine.
Dacă ea este situată pe unul dintre cele două fonduri, va fi proprietatea exclusivă a proprietarului acelui fond, conform art. 577 alin. 1 Codul civil român.
Deoarece poartă asupra unui bun accesoriu, cota-parte din dreptul de proprietate
asupra despărțiturii comune are ea însăși un caracter accesoriu în raport cu dreptul de
proprietate asupra fondului. Ca urmare, înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți din dreptul
de proprietate asupra despărțiturii comune nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra
fondului care constituie bunul principal.
Obligația de constituire a despărțiturilor comune
Potrivit art. 561 Codul civil român, orice proprietar are dreptul, iar nu obligația, de a-și îngrădi proprietatea. Cu toate acestea, din prevederile art. 662 alin. 1 Codul civil român rezultă că există și o obligație de îngrădire, căreia îi corespunde dreptul proprietarului de a le cere vecinilor să contribuie la construirea unei despărțituri comune.
Obligația de îngrădire este un accesoriu al dreptului de a dobândi coproprietatea asupra despărțiturii comune, motiv pentru care ea nu mai subzistă dacă unul dintre vecini renunță anticipat la acest drept.
Înălțimea zidului comun va fi aceea prevăzută de lege, regulile de urbanism sau obiceiul locului. în lipsa acestora, art. 662 alin. 2 prevede că înălțimea zidului va fi stabilită de părți, dar fără a depăși 2 m, socotindu-se și coama zidului.
Cheltuielile de întreținere și reparare a despărțiturilor comune
Referitor la cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune, art. 663 alin. 1 Codul civil român face o aplicație particulară a prevederilor art. 647 alin. 3 teza I Codul civil român, prevăzând că acestea se suportă de coproprietari, proporțional cu dreptul fiecăruia.
Această proporție este dată de mărimea cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra despărțiturii, care se prezumă relativ a fi egală pentru că lungimea despărțiturii este aceeași pentru ambii vecini..
Coproproprietarul care nu dorește să participe la cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune poate fi exonerat numai dacă renunță la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii comune.
Renunțarea la drept este un act juridic unilateral, care va trebui încheiat în formă autentică, fiind aplicabilă regula generală prevăzută de art. 888 Codul civil român referitoare la condițiile înscrierii în cartea funciară. Renunțarea este și un act juridic cu titlu gratuit
Efectele renunțării constau în pierderea cotei-părți din dreptul de proprietate asupra despărțiturii de către renunțător, concomitent cu dobândirea acesteia de proprietarul fondului vecin, ceea ce atrage și încetarea coproprietății forțate. Dobânditorul devine, astfel, proprietar exclusiv al despărțiturii, calitate în care va trebui să suporte toate cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea acesteia.
În același timp, proprietarul fondului dobândește și dreptul de superficie asupra părții 8 din terenul vecinului său care este ocupată de despărțitura respectivă.
Construcțiile și instațațiile aflate în legătură cu zidul comun
Atunci când despărțitura constă într-un zid comun aceasta poate avea pentru coproprietari și altă utilitate decât aceea de a separa cele două fonduri. Articolul 665 Codul civil român are în vedere aceste împrejurări atunci când reglementează modul de folosire a zidului comun prin sprijinirea unor lucrări.
Astfel, potrivit art. 664 alin. 1 Codul civil român, oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun. Dispozitivele de sprijinire sau grinzile pot fi încastrate în zidul comun, chiar și dincolo de jumătatea grosimii acestuia, cu obligația de a lăsa centimetri spre celălalt coproprietar. Legea obligă, în același timp, ca prin efectuarea unor asemenea lucrări să nu fie afectat dreptul celuilalt coproprietar de a sprijini construcțiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.
Ca o consecință a obligației de a nu afecta dreptul celuilalt coproprietar de a instala propriile grinzi în zidul comun, instituită de primul alineat al art. 664 alin. 1 Codul civil român, cel de al doilea alineat al aceleiași prevederi legale îi conferă acestuia din urmă dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său, până înjumătățea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuși grinzi ori să construiască un coș de fum în același loc.
Acest drept există chiar dacă la instalarea primelor grinzi a fost respectată obligația de a lăsa centimetri spre celălalt coproprietar.
Prevederile art. 665 alin. 1 Codul civil român îi conferă coproprietarului care dorește să înalțe zidul comun dreptul de a realiza singur această lucrare, suportând singur aceste cheltuieli. El va fi obligat să suporte singur și cheltuielile de reparare a părții comune a zidului, a căror necesitate își are cauza în înălțarea acestuia.
Alineatul al doilea al art. 665 Codul civil român reglementează situația în care particularitățile constructive ale zidului inițial nu permit supraînălțarea, existând pericolul ca o asemena lucrare să ducă la avarierea sau prăbușirea sa. în asemenea situații, proprietarul care dorește să realizeze această înălțare este obligat să reconstruiască zidul în întregime. Dacă, pentru a-i mări rezistența, este necesară mărirea grosimii zidului, proprietarul în cauză va fi obligat să pună la dispoziție și terenul necesar acestei lucrări.
Din coroborarea dispozițiilor art. 665 alin. 1 și 2 Codul civil român cu cele ale art. 662 alin. 2 Codul civil român, rezultă că înălțarea zidului se va putea face numai până la limita permisă de dispozițiile legale, regulile de urbanism sau obiceiul locului. Dacă înălțimea zidului a fost stabilită prin acordul părților va fi necesară obținerea acestui acord și în cazul înălțării sale, fără a se putea depăși înălțimea de 2 m.
Potrivit art. 665 alin. 3 Codul civil român, vecinul care nu a contribuit la înălțarea zidului poate dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și a manoperei folosite.
Trebuie să distingem însă între situația în care lucrările de înălțare au fost făcute folosind ca bază zidul comun existent și acelea în care zidul comun a fost demolat și reconstruit.
În prima situație, proprietarul vecin nu pierde dreptul de coproprietate asupra părții vechi din zidul comun. De aceea, considerându-1 pe cel care a înălțat zidul ca fiind proprietarul exclusiv al porțiunii supraînălțate din zid, legiuitorul a creat o situație juridică complicată și nejustificată, mai ales atunci când câte jumătate din baza zidului este situată pe terenul fiecărei părți.
De aceea credem că mai potrivită ar fi fost soluția majorării cotei din dreptul de proprietate care-i revine celui care a înălțat zidului. într-o asemenea situație, proprietarul vecin ar fi putut dobândi, contra cost, o cotă-parte din acest drept, astfel încât să se ajungă din nou la egalizarea drepturilor părților.
În cea de a doua situație zidul este o construcție nouă, asupra căreia cel care a
edificat-o este proprietar exclusiv. Proprietarul vecin poate dobândi însă coproprietatea plătind jumătate din cheltuieli, ceea ce are natura unei vânzări forțate. Dacă prin reconstruirea zidului a fost ocupată și o porțiune din terenul constructorului, vecinul care dorește să devină coproprietar va trebui să plătească și jumătate din valoarea acestui teren.
Dobândirea coproprității asupra despărțiturilor
Articolul 666 Codul civil român reglementează dobândirea coproprietății asupra despărțiturii comune, indiferent de felul acesteia, de către coproprietarul care nu a contribuit la realizarea sa.
În temeiul prevederii legale citate, acesta poate dobândi cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra despărțiturii, plătindu-i vecinului care a realizat-o jumătate din valoarea actualizată a materialelor și a manoperei folosite.
Dacă despărțitura a fost integral realizată pe terenul vecinului, cel care dorește să dobândească coproprietatea va trebui să-i plătească celui dintâi și jumătate din valoarea terenului ocupat de această lucrare.
Operațiunea juridică în discuție are natura juridică a unei vânzări forțate, actul juridic dintre părți trebuind să fie încheiat în formă autentică, pentru a putea servi la înscrierea în cartea funciară a dreptului dobânditorului.
CAPITOLUL III
PROPRIETATEA COMUNCĂ ÎN DEVĂLMĂȘIE
Noțiune
Proprietatea comună în devălmășie este cea de a doua formă a acelei modalități a dreptului de proprietate care este proprietatea comună.
Din cuprinsul prevederilor art. 667 NCC rezultă că ea se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor titulari-ca și în cazul proprietății comune pe cote-părți-fără ca vreunul dintre aceștia să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau a bunurilor commune-spre deosebire de proprietate comună pe cote-părți, în cazul căreia fiecare coproprietar este titularul unei cote determinate.
Consecința este aceea că niciunul dintre coproprietarii devălmași nu cunoaște întinderea dreptului său și nici nu o poate cunoaște decât în urma lichidării comunității prin partaj.
Formele proprietății comune devălmașe se determină în funcție de izvorul lor, distingând, astfel, între proprietatatea comună devălmașă legală și cea convențională.
Legislația actuală reglementează un singur caz de devălmășie, respectiv dreptul de proprietate devălmașă al soților asupra bunurilor dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei. Aceasta ia naștere dacă soții au ales, la încheierea căsătoriei, regimul matrimonial al comunității legale
Reguli privitoare la proprietatea comună în devălmășie
Din prevederile art. 668 alin. 1 NCC rezultă că prevederile noului Cod, consacrate regimului comunității legale de bunuri a persoanelor căsătorite, constituie dreptul comun în materia proprietății devălmașe, indiferent care ar fi izvorul acesteia.
Astfel, potrivit primului alineat al art. 668 alin. 1 NCC, dacă izvorul proprietății devălmașe îl constituie legea, regimul său juridic va fi reglementat de prevederile legii în cauză, care se completează cu cele privind regimul comunității legale.
Regimul proprietății comune devălmașe are un caracter legal chiar și în cazurile în care izvorul acesteia îl constituie un act juridic. Ca urmare, potrivit art. 668 alin. 2 NCC, în asemenea situații dispozițiile privitoare la regimul comunității legale se aplică în mod corespunzător.
Prevederile art. 668 alin. 2 NCC sunt aplicabile numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Din interpretarea prevederilor art. 359 NCC rezultă însă că părțile vor putea insera în convenția lor și unele clauze referitoare la regimul juridic al proprietății devălmașe, cu condiția ca acestea să nu fie incompatibile cu regimul comunității legale
Încetarea proprietății comune
Partajul în Noul Cod civil
Dacă în cazul separației de bunuri procedura de lichidare este simplificată, lichidarea comunității legale prezintă aspecte complexe, care reclamă o clarificare a legăturilor patrimoniale care au luat naștere între soți, în privința activului și a pasivului comunității, în cadrul lichidării propriu-zise, pe lângă partajul bunurilor comune, trebuie avute în vedere și problemele legate de lichidarea pasivului matrimonial.
Astfel, în cazul împărțirii bunurilor proprietate comună în devălmășie a soților, părțile lor se consideră egale. Prin contractul matrimonial soții pot stabili ca la împărțirea bunurilor proprietate comună părțile să nu fie egale. În acest caz, la împărțirea bunurilor comune se vor avea în vedere prevederile contractului matrimonial.
Încetează proprietatea comună în devălmășie a soților o dată cu desfacerea căsătoriei.
Desfacerea căsătoriei are ca efect și împărțirea bunurilor comune. Dar e posibilă împărțirea bunurilor comune și în timpul căsătoriei: în primul rând, la cererea oricăruia dintre soți; în al doilea rând, la cererea creditorilor personali ai oricăruia dintre soți; în al treilea rând, în cazul confiscării averii unuia dintre soți. În timpul căsătoriei, la cererea oricăruia dintre soți, pot fi împărțite bunurile comune care există la data când a avut loc partajul. Bunurile ce vor fi dobândite de soți după împărțire se vor considera bunuri comune.
În cazul în care nu se ajunge la un partaj voluntar al bunurilor comune, se va sesiza instanța de judecată, fie o dată cu acțiunea de divorț, fie după desfacerea căsătoriei prin divorț.
Deci instanța de judecată va stabili cota fiecărui soț, cotă ce se presupune a fi egală. însă, în unele cazuri, instanța judecătorească poate să se abată de la principiul părților egale ale soților, având în vedere interesele copiilor minori sau interesele ce merită atenție ale unuia dintre soți.
Decesul unuia dintre soți are drept efect încetarea proprietății comune în devălmășie. în acest caz, bunurile soțului decedat trec la moștenitori.
La nivelul legislației românești, reglementarea anterioară în materie nu indica în mod expres cum trebuie să se realizeze împărțirea bunurilor comune, anume în părți egale sau în părți variabile. Pe baza reperelor doctrinare și jurisprudențiale, cota-parte ce revenea fiecăruia dintre soți se stabilea în raport cu contribuția sa la dobândirea și conservarea bunurilor comune. În contextul noului C.civ., această soluție capătă o consacrare expresă, criteriul legal pe baza căruia se determină cota-parte din comunitate ce revine fiecărui soț fiind contribuția sa atât la dobândirea bunurilor comune, cât și la îndeplinirea obligațiilor comune.
Această contribuție trebuie înțeleasă nu ut singuli, ci o contribuție raportată la ansamblul elementelor de activ și pasiv matrimonial. Ca aspect de noutate legislativă, prin art. 357 alin. 2 teza a II-a C. civ. se instituie o prezumție legală simplă că soții au avut o contribuție egală.
Dispozițiile speciale ale art. 357 C. civ. se completează cu prevederile generale din materia partajului, care, potrivit art. 686, sunt aplicabile bunurilor aflate în coproprietate, indiferent de izvorul său, precum și celor aflate în devălmășie.
În esență, sunt conservate regulile referitoare la împărțire, aplicabile și sub imperiul reglementării anterioare, în ceea ce privește efectele partajului, în concepția C. civ. împărțeala bunurilor aflate în coproprietate produce efect constitutiv, adică numai pentru viitor, ținând totodată cont de efectul constitutiv al cărții funciare.
Prin raportare la art. 385 C. civ. care instituie efectul retroactiv al încetării regimului matrimonial, în literatura de specialitate s-a pus în discuție un eventual efect retroactiv al partajului, prin excepție de la regula de drept comun instituită de art. 680 C. civ.
Neîndoielnic însă, în materie imobiliară, date fiind regulile de carte funciară, efectele juridice ale partajului se produc numai prin înscriere în cartea funciară – art. 680 alin. (2)
C. civ.
Prin alin. 3 al art. 357 C. civ. se face trimitere la dispozițiile art. 364 alin. 2 C. civ. din materia regimului separației de bunuri, potrivit cărora „soții răspund solidar pentru obligațiile asumate de oricare dintre ei pentru acoperirea cheltuielilor obișnuite ale căsătoriei și a celor legate de creșterea și educarea copiilor”.
În literatura de specialitate această trimitere a fost etichetată drept curioasă, cu motivarea că „în realitate, în cadrul comunității legale de bunuri, potrivit art. 352, răspunderea soților cu bunurile proprii este solidară pentru toate datoriile comune, care trebuie avute în vedere la lichidarea regimului matrimonial, iar nu doar pentru datoriile asumate pentru acoperirea nevoilor obișnuite ale căsătoriei și a celor legate de creșterea și educarea copiilor.
C. civil a menținut posibilitatea împărțirii bunurilor comune în timpul căsătoriei, cu precizarea că, spre deosebire de reglementarea restrictivă din Codul familiei, permite soților să recurgă oricând în timpul căsătoriei la un partaj amiabil.
Astfel, conform art. 358 alin. 1 C.civ., în timpul căsătoriei se poate face un partaj amiabil al bunurilor comune, prin act notarial, sau, în caz de neînțelegere, pe cale judecătorească, fără însă ca legea să mai condiționeze admisibilitatea acțiunii de partaj de dovada unor motive temeinice.
La împărțirea bunurilor comune se aplică în mod corespunzător prevederile art. 357
alin. 2 C.civ., în privința determinării cotei-părți ce revine fiecărui soț, operând prezumția legală simplă de contribuție egală. Pentru a se înlătura orice echivoc cu privire la calificarea bunurilor împărțite/ neîmpărțite, alin. 3 al art. 358 C.civ. statuează că bunurile atribuite fiecărui soț prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărțite rămân bunuri comune.
Alineatul 4 al art. 358 C.civ. consacră expres soluția potrivit căreia regimul comunității nu încetează decât în condițiile legii, chiar dacă toate bunurile comune au fost împărțite în timpul căsătoriei. Prin urmare, bunurile care vor fi dobândite după partaj sunt supuse regimului comunității legale, devenind, după caz, bunuri comune sau bunuri proprii.
Regulile privitoare la modul de împărțire: efectele partajului
Ca și în cazul reglementării conținute de art. 741 alin. 1 vechiul Cod civil., prevederile art. 676 alin. 1 C.civ. consacră regula partajării în natură a bunului comun.
În urma partajului, fiecare coproprietar va primi o fracțiune materială din bun, proporțională cu mărimea cotei-părți, asupra căreia va dobândi dreptul de proprietate exclusivă.
Alineatul 2 al art. 676 C.civ. conține reguli referitoare la împărțirea bunurilor indivizibile și a celor care nu pot fi comod partajabile în natură.
Sunt în această situație, spre exemplu, terenurile forestiere, care nu pot fi divizate în parcele mai mici de 1 ha. sau o construcție care nu poate fi împărțită în mai multe unități locative.
Primul mod în care împărțirea unor asemenea bunuri este posibilă îl reprezintă cel prevăzut de art. 676 alin. 2 lit. a) C.civ, constând în atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari.
La acest mod de a partaja bunul se poate recurge numai dacă cel puțin unul dintre coproprietari a cerut atribuirea în natură a întregului bun. Cererea poate fi formulată și de mai mulți coproprietari împreună, situație în care starea de coproprietate va fi menținută, dar numai între aceștia.
Dacă mai mulți dintre coproprietari au cerut atribuirea în proprietate exclusivă a bunului, instanța va trebui să recurgă la diverse criterii pentru a-l determina pe cel căruia i-l va atribui, cum sunt durata folosirii bunului de către copărtași, posibilitatea acestora de a dobândi un alt bun de aceeași natură sau alte asemenea criterii prevăzute de Codul de procedură civilă.
Coproprietarul sau coproprietarii cărora bunul le va fi atribuit vor trebui să-i despăgubescă pe ceilalți, plătindu-le o sumă de bani egală cu mărimea cotei-părți care îi revine fiecăruia și care poartă denumirea de sultă.
Cel de al doilea mod este reglementat de art. 676 alin. 2 lit. a) C.civ. și el constă în vânzarea bunului și distribuirea prețului către coproprietari, proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
Vânzarea se va face fie în modul ales de coproprietari, fie prin licitație publică, în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.
Efectele partajului
În reglementarea art. 786 vehiul Cod civil, partajul nu avea caracter translativ, ci declarativ de drepturi, astfel încât retroactiva până la momentul nașterii coproprietății.
Aceasta însemna că, prin partaj, dreptul asupra cotei-părți din bun (bunuri) se transforma retroactiv în drept de proprietate exclusivă asupra bunului (bunurilor) sau a valorilor atribuite fiecărei părți. .
Cod civil, prin art. 680 alin. 1, înlocuiește efectul declarativ cu efectul translativ al partajului, coproprietarul căruia i-a fost atribuit bunul dobândind de la ceilalți coproprietari cotele-părți care le-au aparținut și, prin aceasta, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului. Tot astfel, coproprietarul care a primit sultă dobândește prin partaj, de la cel care i-o plătește, dreptul de proprietate privind suma de bani.
Afirmația conform căreia, în noua reglementare, partajul are un efect translativ este întărită de reglementarea opozabilității unor acte juridice încheiate anterior.
Momentul în care fiecare coproprietar devine proprietar exclusiv, fie al bunurilor, fie al sumei de bani ce i-au fost atribuite, diferă după cum partajul s-a realizat prin bună-învoială sau pe cale judiciară.
În cazul partajului voluntar, acest moment va fi cel prevăzut în actul juridic încheiat de coproprietari. El nu poate fi însă anterior actului în cazul partajului judiciar, acest moment coincide cu data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.
O consecință a efectului translativ al partajului este aceea că actul de dispoziție cu privire 8 la bunul comun, încheiat de un singur coproprietar, nu mai este afectat de condiția rezolutorie a partajului, ci va fi sancționat cu inopozabilitatea.
Coproprietarii își datorează, reciproc, obligația de garanție pentru evicțiune și pentru vicii ascunse.
Conform art. 680 alin. 2 C.civ., partajul bunurilor imobile își produce efectele numai dacă au fost îndeplinite formalitățile de publicitate. Este vorba despre înscrierea în cartea funciară a actului de partaj încheiat în formă autentică sau a hotărârii judecătorești rămasă definitivă.
Desființarea partajului
Actul juridic prin care se realizează partajul voluntar este un contract.
Ca urmare, în practica judiciară s-a decis că această convenție trebuie trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate ale unui act juridic
Această soluție a fost adoptată implicit și de noul Cod civil, care, prin art. 648 alin. 1, prevede că partajul prin bună-învoială poate fi desființat pentru aceleași cauze ca și contractele.
Ca urmare, partajul voluntar va fi lovit de sancțiunea nulității absolute sau de aceea a nulității relative, după caz, în aceleași situații ca și orice altă convenție.
Partajul convențional este un act consensual deci se poate încheia și verbal, dovada urmând să se facă potrivit dreptului comun, inclusiv cu martori, dacă părțile vor fi de acord
Noul Cod civil a menținut această soluție numai în cazul partajului voluntar al bunurilor mobile și a impus forma autentică atunci când obiectul partajului este un bun imobil.
Ca urmare, partajul voluntar al bunurilor imobile a devenit un act juridic solemn, nerespectarea condiției de formă fiind sancționată cu nulitatea absolută.
Din interpretarea prevederilor art. 684 alin. 2 C. civ. rezultă că una din condițiile specifice de validitate a partajului voluntar este participarea tuturor coproprietarilor. Încălcarea acestei condiții este sancționată cu nulitatea absolută a actului de partaj.
CAPITOLUL IV
PROPRIETATEA PERIODICĂ
Scurt istoric de apariție a conceptului time-sharing
Apărută o dată cu însăși apariția omului pe pământ, proprietatea a stat și stă la baza dezvoltării societății omenești. În toate lucrările din literatura juridică consacrată materiei drepturilor reale sau numai dreptului de proprietate, se recunoaște că suntem în prezența unui concept deosebit de complex, cu multiple semnificații de ordin istoric, sociologic și juridic, aflat într-o permanentă evoluție. Însăși noțiunea de proprietate formează obiect de controversă.
Dacă la începuturile organizării existenței omului ca ființă socială, însușirea premiselor asigurării traiului său a apărut ca firească, dezvoltarea ulteroară a vieții sociale a impus ordonarea relațiilor dintre oameni. Realizată mai întâi la nivelul unor comunități teritoriale restrânse, de-a lungul istoriei s-a ajuns la formarea de colectivități din ce în ce mai mari, unite prin diferite scopuri, pentru ca, la un moment dat oamenii să se organizeze în state. Ca entități organizate, primele formațiuni statale au edictat norme juridice care au avut în vedere și raporturile de proprietate.
Conceptul time sharing a fost împrumutat din limbajul specific tehnologiei informaticii și reprezintă un sistem inițiat în anul 1962, când trei mari companii americane au imaginat nașterea unui adevărat monstru software MIT (Massachusets Institute of Tehnology) conceput să permită folosirea concomitentă a unei capacități de calcul în comun de către sute de utilizatori. Următorul pas l-a constituit partajarea timpului (time sharing) prin care mai mulți utilizatori pot folosi mașina simultan.
Folosind sensul originar al termenului, acela de divizare/împărțire a timpului, s-a realizat o extrapolare a acestuia în domeniul dreptului, în sensul deținerii în comun a unei proprietăți vacante de către două sau mai multe persoane care o ocupă pe rând pe o perioadă determinată. ”
Dacă paternitatea termenului time sharing este legată de informatică, practica exploatării în comun a unui bun este mai veche. Încă din antichitate omul a descoperit că beneficiile pot fi obținute prin folosirea bunurilor și nu neapărat din stăpânirea lor. Aristotel spunea că „bogăția nu se măsoară prin titlurile de proprietate ci prin efectiva folosire a unor lucruri, chiar dacă sunt proprietatea altora”.
Litigii între titularii unor drepturi concurente privind folosirea pe timp limitat a unor bunuri s-au manifestat inițial la începutul secolului al XIX-lea, în mediul rural din Franța. Doctrina evocă o speță soluționată, în acea perioadă, de Curtea de Casație din Franța, având ca obiect litigiul ivit între coproprietarii unei mori, care au hotărât, printr-o înțelegere contractuală, ca fiecare dintre ei să se folosească de aceasta în mod periodic și pentru o perioadă limitată de timp.. În acest caz nu se poate vorbi de un time-sharing propriu-zis, pentru că înțelegerea a fost ulterioară constituirii coproprietății, iar time-sharing-ul implică simultaneitate în ceea ce privește dobândirea dreptului și împărțirea folosinței între diferiți consumatori.
Originea nemijlocită a ideii de time-sharing nu poate fi determinată cu exactitate, ideea comercializării iluziilor de proprietate fiind preluată de operatorii din domeniul serviciilor turistice, doctrina citând cazul societății franceze „Grand Travaux de Marseille” care, pentru a valorifica mai bine casele de vacanță construite în stațiunea pentru sporturi de iarnă Super Dévoluy situată în Alpii francezi, în iarna anului 1967, a lansat formula incitantă „Ne louez plus la chambre, achetez l’hotel, c’est moins onéreux!” („Nu închiriați camera, cumpărați hotelul, e mai ieftin!”), folosind în acest sens noțiunea de multiproprietate.
Sistemul time-sharing a cunoscut o scurtă expansiune deoarece, profitând de lipsa reglementărilor în materie și invocând libertatea de voință, firme fantomă au lansat oferte dintre cele mai înșelătoare, practicând contracte cu clauze obscure, abuzive. Rezultatul unor asemenea practici a fost acela că majoritatea oamenilor și-au pierdut încrederea în contractele time-sharing. Fenomenul a cunoscut o amplă dezvoltare în SUA, înregistrând numai succese, după care a fost reimportat în Europa, unde, în timp, pentru eliminarea concurenței neserioase și a posibilității de înșelare a consumatorilor, s-au organizat asociații și cluburi de time-sharing, bazate pe coduri foarte stricte de conduită.
Contractele care aveau ca și obiect dobândirea dreptului de folosință pe durată limitată a unor imobile, beneficiau de denumiri extrem de variate: Time-Property, Interval Ownership, Teilzeiteigentum,, multipropriété, droit de juissance à temps partagé, propriété spatio-temporelle, propriété saisonnière, multipropriedad. Cu toate acestea, în majoritatea statelor care cunoșteau un astfel de contract, nu exista o legislație în domeniu care să stabilească reguli minimale în ceea ce privește natura dreptului transmis și modalitățile de protecție ale dobânditorilor. Dificultăți majore în privința clauzelor contractuale au intervenit în special în cazurile în care bunurile ce formează obiectul contractului erau situate în străinătate, dobânditorii putând fi foarte ușor înșelați.
Constatându-se practici diferite la nivel național privind o serie de contracte care au ca obiect dreptul de folosință pe durată determinată a unor bunuri imobile, Parlamentul European și Consiliul Uniunii Europene au adoptat, la 26 octombrie 1994, Directiva 94/47/CE privind protecția dobânditorilor în ceea ce privește anumite aspecte ale contractelor privind dobândirea dreptului de folosință pe durată limitată a bunurilor imobile, numită și Directiva Time-sharing. Aceasta se referă la contractul sau grupul de contracte prin care se dobândește, direct sau indirect, de-a lungul a cel puțin trei ani, dreptul de folosință periodică pe o perioadă determinată sau determinabilă, care nu poate fi mai mică de o săptămână, asupra unuia sau mai multor imobile, în schimbul unui preț global. Având aplicabilitate la nivelul statelor membre, Directiva nu a denumit un contract anume iar formularea acesteia fiind, în mod voit, generală, a urmărit aplicabilitatea acesteia la mai multe tipuri de contracte posibile, în raport de legislația fiecărui stat membru în parte.
Elementele fundamentale conținute de Directivă sunt: a) obligația de informare ce revine ofertantului și care trebuie să se concretizeze într-un prospect detaliat obligatoriu cu privire la dreptul înstrăinat și la riscurile asumate în momentul încheierii unui asemenea contract; b) transparența contractului, ce rezultă din stipularea clară a drepturilor și obligațiilor părților contractante; c) acordarea obligatorie potențialului dobânditor a dreptului de denunțare a contractului în termen de 10 zile, interval de timp în care este interzisă orice plată și d) respectarea normelor generale impuse de directivă și sancționarea evitării lor prin apelarea la un sistem de drept mai puțin protector, în cazul în care bunul este situat pe teritoriul unui stat membru.
Prin urmare, scopul declarat al Directivei n-a fost armonizarea naturii juridice a drepturilor care fac obiectul unor asemenea contracte ci doar acela de a proteja pe consumatori prin informarea lor privind elementele de bază ale contractelor având ca obiect folosința unor bunuri imobile pe perioadă determinată prevăzute într-un document anexă la contract, cât și de a se prevedea obligațiile minime pe care trebuie să și le asume vânzătorii.
Ulterior adoptării Directivei 94/47/CE, piața a cunoscut evoluții majore prin apariția de noi produse de vacanță, similare din punct de vedere economic și al comercializării dreptului de utilizare a bunurilor imobile pe durată limitată, în sensul că implică o plată substanțială anticipată, urmată de plăți ulterioare legate de folosirea efectivă a cazării pe perioada vacanței (individuală sau în combinație cu transportul). Acest fapt a determinat abrogarea acesteia și adoptarea ulterioară a Directivei 2008/122/CE din 14 ianuarie 2009 a Parlamentului European și a Consiliului privind protecția consumatorilor în ce privește anumite aspecte referitoare la contractele privind dreptul de folosință a bunurilor pe durată limitată, la contractele privind produsele de vacanță cu drept de folosință pe termen lung, prcum și la contractele de revânzare și de schimb.
În condițiile apariției unor noi produse turistice pe piața europeană, s-a adoptat o nouă reglementare menită să încurajeze turismul statelor membre, respectiv Directiva 2008/122/CE în cuprinsul căreia sunt redefinite restrictiv următoarele contracte: a) contractul privind dreptul de folosință a bunurilor pe durată limitată ( acel contract, mai mare de un an, prin care consumatorul dobândește, cu titlu oneros, dreptul de a utiliza una sau mai multe unități de cazare peste noapte, pentru mai mult de o perioadă de ocupare); b) contractul privind produsele de vacanță cu drept de folosință pe termen lung (acel contract cu durata mai mare de un an, în temeiul căruia consumatorul dobândește în principal, cu titlu oneros, dreptul de a beneficia de reduceri și de alte avantaje privind cazarea, cu sau fără excluderea transportului sau a altor servicii); c) contractul de revânzare ( acel contract în temeiul căruia un comerciant asistă, cu titlu oneros, un consumator să vândă sau să cumpere un bun cu drept de folosință pe durată limitată sau un produs de vacanță cu drept de folosință pe termen lung); d) contractul de schimb (acel contract în temeiul căruia un consumator participă, cu titlu oneros, la un sistem de schimb care îi permite accesul la unități de cazare peste noapte sau la alte servicii, în schimbul acordării accesului temporar altor persoane la avantajele care decurg din contractul consumatorului, respectiv privind dreptul de folosință al bunurilor pe durată limitată).
Noua directivă a statuat cu privire la o serie de drepturi și obligații, atât în sarcina părților cât și a statelor membre ale UE: – obligația comerciantului de a furniza consumatorului, în timp util și înainte ca acesta să încheie un contract sau să accepte o ofertă, toate informațiile precontractuale prevăzute în directivă, asigurându-i accesul printr-un text redactat într-o limbă cunoscută; – dreptul consumatorului la denunțarea unilaterală și gratuită a contractului în termen de 14 zile; – interzicerea plăților în avans către comerciant sau orice parte terță înainte de împlinirea termenului de denunțare unilaterală a contractului; – ajustarea unor sume ulterioare după primul an pentru a asigura menținerea valorii reale a ratelor; – interzicerea plăților în avans sau acordarea de garanții; – obligația statelor de a transpune în legislațiile interne directiva până la data de 23 februarie 2011 și de a transmite Comisiei dispozițiile adoptate.
Este de remarcat lipsa de fermitate a prevederilor Directivei în legătură cu stabilirea naturii juridice a dreptului care se transmite prin sistemul time-sharing, drept real sau drept de creanță. Astfel, Preambulul Directivei prevede, în cuprinsul Art.1 alin.(1)- Obiectivul și domeniul de aplicare – că scopul acesteia este “acela de a contribui la funcționarea corespunzătoare a pieței interne și de a atinge un nivel ridicat de protecție a consumatorilor, prin apropierea actelor cu putere de lege și a actelor administrative ale statelor membre în ceea ce privește anumite aspecte ale comercializării, vânzării și revânzării bunurilor cu drept de folosință pe durată limitată și a produselor de vacanță cu drept de folosință pe termen lung, precum și în ceea ce privește contractele de schimb.” În continuare, Preambulul precizează că „natura juridică a drepturilor care fac obiectul contractelor reglementate de prezenta Directivă diferă considerabil de la un stat la altul. Trimiterile la diferitele legislații trebuie să se facă în mod sintetic, dând o definiție suficient de largă contractelor în cauză, fără să implice armonizarea naturii juridice a drepturilor la nivel comunitar „. În alineatul următor se prevede că „prezenta directivă nu are scopul de a reglementa măsura în care contractele privind folosința pe durată limitată a unuia sau a mai multor bunuri imobile pot fi încheiate în statele membre, nici temeiul legal al acestor contracte ». Motivația absenței prevederilor exprese rezidă în aceea că nu s-a dorit încălcarea principiilor autonomiei de voință și a libertății contractuale a părților.
Având în vedere aspectele prezentate, statele membre UE au transpus în modalități diferite directiva, funcție de specificitatea dreptului național.
Drept urmare a implementării celor două directive, în sistemul romano-germanic se pot identifica trei tipuri de organizare a activității de time-sharing: obligațional, real și societar. În varianta obligațională, dobânditorul și vânzătorul încheie un contract sinalagmatic prin care consumatorul dobândește, în schimbul unei sume de bani, dreptul de a folosi bunul, așa cum este contactul „Hapimag” sau al acțiunilor, prin care se transmite dreptul de creanță de a folosi un imobil în mod periodic. Time-sharing-ul real îi oferă dobânditorului un drept real, concretizat fie în forma unei coproprietăți, fie în cea a unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, deci un drept opozabil erga omnes. Drept exemplu, contactul „Oberstdorfer-Modell” implică dobândirea de către consumator a unei cote-părți de proprietate sau contractul „Hotel-Buy-Out-Modell”, variantă în care clientul devine proprietar unic al unei camere de hotel, pe care o poate folosi însă doar într-o anumită perioadă determinată dintr-un an. Time-sharing-ul societar pleacî de la premiza că societatea de time-sharing este proprietara bunului, iar dobânditorul dreptului de folosință este membru al societății, dreptul său rezultând din partea sa de contribuție la capitalul firmei sau dintr-un contract încheiat cu aceasta, exemplul fiind modelul „reprezentantului comercial”, care presupune obligația dobânditorului-proprietar de a aduce alți clienți pentru vânzător. Un contract de dobândire a dreptului de proprietate atacat des în justiția germană deoarece nu garantează apărarea acestuia este „Treuhand”, având în vedere clauza expresă din cuprinsul său care prevede faptul că dobânditorul dreptului de proprietate nu îl poate înscrie în Cartea Funciară.
În Austria, în anul 1997 a fost adoptată „Legea federală privind dobândirea drepturilor de folosință pe durată limitată asupra bunurilor imobile”. Deși aceasta conține dispoziții detaliate referitoare informațile obligatorii și la clauzele contractuale, menține formularea generală a Directivei în ceea ce privește natura juridică a dreptului transmis sau constituit în baza unui asemenea contract, precizându-se că poate fi vorba despre un drept real sau despre un drept de creanță cu privire la folosința periodică pe o perioadă determinată a unui bun.
Reglementarea franceză se bazează pe modelul societar de organizare a activității de time-sharing și menționează că obiectul contractului constă în transmiterea unui drept de folosință asupra unuia sau mai multor imobile. Menținerea variantei societare implică faptul că, deși Franța a inventat termenul de multiproprietate, ea a fost singura care a tranșat problema naturii juridice a dreptului de time-sharing în favoarea dreptului de creanță, sub forma unui drept de sejur acordat asociaților funcție de aportul lor la capitalul social al firmei. Societatea rămâne singurul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv și asupra terenurilor aferente și se ocupă în mod concret cu întreținerea și administrarea bunului. Asociații, în calitate de dobânditori ai dreptului de folosință, transmisibil atât prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, cât și prin acte mortis causa, participă la toate cheltuielile necesare întreținerii imobilului și dotărilor aferente, proporțional cu întinderea dreptului lor.
În sistemul de drept anglo-saxon sistemul time-sharing funcționează pe bază de trust. Acest fapt este posibil datorită divizării sistemului în două mari subsisteme: Common Law și Equity, potrivit unei opinii recente conturându-se și un al treilea subsistem, și anume Statutory Law. Equity datează din epoca feudală, din perioada Norman Conquest, fiind introdus din necesitatea de a atenua rigiditatea sistemului Common Law. Un exemplu elocvent în acest sens ar putea consta în aceea că doar prin intermediul instituției Equity se pot încheia contracte cu titlu gratuit, având în vedere faptul că sistemul de Common Law nu recunoaște decât validitatea contractelor cu titlu oneros (obligativitatea existenței unui interes de natură patrimonială de către ambele părți contractante fiind sugerată în mod expresiv prin formularea „to provide consideration”). Instituția trustului este creația sistemului Equity și presupune divizarea titlului de proprietate asupra unui bun între mai multe persoane, în sensul că unele dețin titlul legal (singurul recunoscut de Common Law), celelalte beneficiind de un titlu echitabil. Funcționalitatea trustului implică proprietarul bunului, numit „settlor” să transmită dreptul său de proprietate către una sau mai multe persoane, numite „trustee”, cu intenția ca bunul respectiv să fie deținut în trust în beneficiul unei alte persoane, denumite „beneficiary”. Astfel, „trustee” devine deținătorul titlului legal, rolul său fiind acela de a gestiona proprietatea în folosul beneficiarilor, care devin deținătorii titlului echitabil. În majoritatea cazurilor trustul este constituit prin testament, deși din punct de vedere fiscal, se recomandă instituirea sa prin acte între vii, principalele scopuri urmărite de către „settlor” fiind perpetuarea averii în familie și minimalizarea obligațiilor fiscale. În Marea Britanie, aplicațiile practice ale acestei instituții sunt numeroase: fondurile de pensii sunt administrate în trust de către companii specializate în acest sens, organizațiile caritabile funcționează în temeiul trustului etc. În ceea ce privește reglementarea, în Anglia exista deja o lege în domeniu anterioară Directivei, și anume Timeshare Act din 1992, Timeshare Regulations fiind adoptată special pentru transpunerea Directivei în 1997.
Apariția conceptului time – sharing în România
În România, prima tentativă de time-sharing s-a manifestat în 1995 când Regia Autonomă „Loteria Națională” a lansat o nouă emisiune de loz în plic numită „Vila de aur” și care oferea câștigătorului dreptul de proprietate pentru o săptămână dintr-un an asupra unui apartament cu trei camere, mobilat și utilat, situat într-o vilă de lux din Poiana Brașov, cu posibilitatea pentru dobânditor de a-și vinde, închiria, cesiona sau transmite prin moștenire dreptul său de proprietate, întreținerea apartamentului fiind asigurată contra unei taxe anuale. După acest moment, practica în domeniu în spațiul românesc a fost restrânsă, motivația principală fiind lipsa unor posibilități financiare reale.
În absența unor prevederi legisative exprese, s-au înregistrat cazuri în care firme-fantomă, utiiznd forme de publicitate fără suport real, au încheiat așa-zise contracte de time-sharing, promițând dobânditorilor asigurarea dreptului de proprietate pentru o săptămână sau două în diferite locații exotice contra unor sume exorbitante.
Realitatea vieții moderne cât și dinamismul acesteia a evidențiat insuficiența dispozițiilor Codului civil român din 1864 în ceea ce privește coproprietatea cât și necesitatea reglementării unei noi forme de proprietate comună – proprietatea periodică -, utilă și necesară în egală măsură nevoilor de dezvoltare în sectorul imobiliar cât și petrecerii timpului liber.
Turismul de tip time-share reprezintă o modalitate de a cumpara un spațiu de cazare pentru vacanță, care oferă turiștilor dreptul de a ocupa un apartament, o vilă sau orice alt tip de de spațiu de cazare pentru una sau mai multe săptamâni pe an. Imobilul este de obicei un complex turistic dotat cu facilități pentru petrecerea timpul liber, într-un mod placut (piscina, sauna, terenuri pentru practicarea sportului, etc.). Prețul poate varia în funcție de momentul anului, destinația aleasă și de tipul imobilului. La acest preț se adaugă o taxă anuală variabilă pentru întreținere, precum și taxe plătite pentru agențiile intermediare, notari și avocați, după caz.Bottom of Form
Principalul avantaj al acestui sistem este de a oferi turiștilor posibilitatea de a dobândi dreptul de utilizare pentru o perioadă nelimitată a unor proprietăți scumpe, situate în stațiuni cunoascute din țară, pe care în mod normal o persoană nu ar fi putut să își permită să le cumpere sau să le întrețină. Un alt avantaj ar fi ca odată achitat prețul camerei, clientul poate beneficia de aceasta pe durata de timp contractată, fără a fi afectat de creșterea inflației. Principalul dezavantaj este faptul că valoarea de revânzare a acestui drept de folosință ar putea scădea chiar cu 50% din suma platită inițial.
Opinii cu privire la proprietatea periodică
Reglementarea în domeniu a devenit necesară dincolo de îndeplinirea angajamentelor pe care România și le-a asumat în vederea aderării la Uniunea Europeană, având în vedere faptul că Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor a fost sesizată de practicile prin care dobânditorilor de astfel de drepturi le era solicitată plata în avans a unor sume nejustificate în urma încheierii unor asemenea contracte.
Pentru transpunerea Directivei 94/47/CE de către România, a fost adoptată Legea nr. 282/23 iunie 2004 privind protecția dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utlizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare. Fidelă Directivei, legea prevedea, la rândul ei, în art. 1 că „ prezenta lege reglementează protecția dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor ce au ca obiect dobândirea unui drept de folosință pe durată limitată a unor bunuri imobiliare „ iar art. 2 definește obiectul de reglementare și anume: a) informațiile cu privire la conținutul contractelor și la modalitățile de comunicare a acestor informații ; b) procedurile și modalitățile de anulare, reziliere, rezoluțiune sau denunțare unilaterală a contractului. Din analiza textului legii, se poate concluziona că finalitatea acesteia a constat în protecția consumatorilor prin constituirea unei baze minimale de reglementări comune menite să conducă la o informare corectă a acestora privind elementele de bază ale contractelor încheiate și nu definirea naturii juridice a drepturilor dobândite de beneficiarii contractelor încheiate.
Legea menționată a lăsat părților libertatea de a califica ele însele dreptul constituit prin contractul de time-sharing, având în vedere că art.3, lit. a) se referă la un „drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului care nu poate fi mai mică de o săptămână…”. Dacă la prima lectură am fi tentați să credem că legea ar restrânge drepturile transmise, citind textul în continuare vom vedea că ea se referă la „un drept real sau orice alt drept care privește folosința unuia ori mai multor bunuri imobiliare”.
Unii autori, plecând de la art. 3 lit. a din Legea nr. 282/2004, califică contractul drept locațiune sezonieră, avându-se în vedere că locațiunea este uneori considerată drept o „vânzare a folosinței”. Se invocă doctrina franceză care le califică astfel, având în vedere, pe de o parte, calitatea de comerciant a celui care înstrăinează un astfel de drept precum și faptul că, potrivit art. 12 alin. 1 din Legea nr. 282/2004, dispozițiile legii se completează cu cele din materie comercială. Pe de altă parte, se are în vedere faptul că obiectul acestor tipuri de contracte în Franța îl constituie, de regulă, unități hoteliere, componente ale fondului de comerț. Deosebirea este aceea că locatarul achită chiria periodic în timp ce titularul contractului time sharing o achită integral, printr-o sumă globală, prin aceasta instituindu-se protecția eficientă a consumatorilor care nu mai sunt îndemnați să se creadă proprietari de o săptămână ai spațiului hotelier în care locuiesc câteva zile pe an.
Într-o altă opinie s-a afirmat că „exercitarea periodică privește nu dreptul de proprietate în întregul său, ci numai atributul folosinței” și că deci, „proprietatea periodică rămâne un caz special de coproprietate forțată”, opinie neâmpărtășită de alți autori, dat fiind faptul că, un eventual nou caz de coproprietate forțată ar putea fi instituit prin voința explicită a legii și nu printr-o opinie doctrinară, oricât de autorizată ar fi ea. Pe de altă parte, dacă este adevărat că o serie de trăsături sunt comune între cele două tipuri de proprietate, cum ar fi unitatea materială a bunului, divizarea intelectuală a dreptului și inadmsibilitatea partajului, ele nu sunt definitorii pentru similitudinea pretinsă. O primă deosebire constă în accesorialitatea dreptului de coproprietate forțată, respectiv un bun se află în coproprietate forțată atunci când dreptul purtând asupra părților comune nu poate fi înstrăinat decât odată cu dreptul principal, ceea ce nu se întâmplă la proprietatea periodică unde dreptul așa-zisului coproprietar poate fi înstrăinat necondiționat. Alta deosebiri poartă asupra voinței părților, respectiv dacă coproprietatea forțată este independentă de voința acestora, dreptul de proprietate periodică se naște doar prin voința părților; cazurile de coproprietate forțată sunt limitativ prevăzute de lege, spre deosebire de proprietatea periodică în privința căreia nu există o asemenea limitare; obiectul coproprietății forțate îl constituie bunuri care prin natura lor nu pot fi împărțite, în timp ce obiect al proprietății periodice îl pot constitui și bunuri susceptibile de divizare materială.
În altă opinie, noțiunea de periodic evocă elementul timp, respectiv perioadă de timp, ceea ce conduce la problema existenței unei proprietăți temporare, mai ales că, dacă s-ar admite existența unei astfel de drept de proprietate, s-ar pune în discuție o trăsătură fundamentală a acesteia și anume perpetuitatea sa. Raportată la caracteristica perpetuității dreptului de proprietate, noțiunea de proprietate temporară pare un non-sens. Este posibil ca transferul dreptului de proprietate de la un titular la altul să nu se facă în momentul încheierii actului juridic sau chiar în acela al îndeplinirii unor formalități prevăzute de lege, ci, prin voința părților sau din alte cauze legale, el să fie amânat. În asemenea situații nu se poate vorbi de proprietate temporară, ci de faptul că însăși transmiterea dreptului este afectată pe diverse împrejurări care țin de voința părților sau de dispoziții legale aplicabile în materie. Această împrejurare poate avea drept consecință existența unei proprietăți rezolubile, dar nu existența unei proprietăți temporare.
Spre deosebire de alte legislații prin care a fost transpusă Directiva 94/47/CE, Legea nr. 282/2004 prevedea în art. 10 că „atunci când bunul imobiliar asupra căruia poartă dreptul care face obiectul contractului este situat în România sau într-un alt stat membru al Uniunii Europene, iar legea aplicabilă contractului nu este conformă reglementărilor comunitare privind protecția dobânditorilor în cazul contractelor cu privire la dreptul real sau orice alt drept privind folosința pe durarată limitată asupra bunurilor imobile, dobânditorul beneficiază în mod obligatoriu de protecția conferită de prezenta lege”.
Proprietatea periodică – modalitate distinctă a dreptului de proprietate
Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate sunt următoarele: proprietatea revocabilă, cu cele două forme: proprietatea rezolubilă și proprietatea anulabilă și proprietatea comună, cu cele două forme: proprietatea comună pe cote-părți și proprietatea periodică.
În C. civ. instituția proprietății periodice este expres reglementetă în Capitolul V, Titlul II – „Proprietatea privată”- din Cartea a III a – „Despre bunuri”-.
Proprietatea periodică este definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate, în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume și în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv și perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puțin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice (inclusiv statul), între care nu există nici un raport juridic”.
Deși proprietatea periodică este reglementată distinct în cuprinsul art.687-692 C.civ., intenția legiuitorului român este de a trata proprietatea periodică ca un caz particular al coproprietății forțate. În argumentare stau și prevederile art.646 pct. 1 C. civ., care stipulează că se află în coproprietate forțată, pe lângă alte bunuri, și bunurile asupra cărora poartă proprietatea periodică, respectiv cele reglementate în cuprinsul art. 687 C. civ.
S-a apreciat că bunurile trebuie să fie neconsumptibile sau, dacă sunt consumptibile, acestea trebuie să fie atașate unor bunuri neconsumptibile, cu obligația fiecărui titular, la sfârșitul perioadei de folosire ce îi revine, de a pune la dispoziția titularului care urmează să folosească bunul neconsumptibil, bunuri consumptibile de aceeași cantitate, calitate și valoare cu cele consumate.
Proprietatea periodică este caracterizată prin faptul că nu dreptul este temporar, ci exercitarea acestuia, dreptul de proprietate fiind unul perpetuu. Titularii acestui drept nu beneficiază de dreptul de a cere partajul prin justiție, în vederea protejării continuității și stabilității modului de exercitare succesivă a folosinței. Partajul este posibil doar prin bună învoială.
Noua reglementare pune capăt controversei care a apărut cu privire la natura juridică a dreptului de proprietate periodică. Astfel, o parte a doctrinei a susținut constant existența unei modalități distincte a dreptului de proprietate, în timp ce alta a apreciat că este vorba de o varietate a proprietății comune pe cote-părți, negând existența dreptului de proprietate periodică.
Conceptul de proprietatea periodică
Noțiune
Noțiunea de proprietate periodică, cunoscută și sub alte denumiri, cum ar fi
time-sharing, time-propriety, multiproprietate, drept de proprietate în timp partajat, proprietate spațio-temporală, proprietate sezonieră, este rezultatul unor tehnici de contractare elaborate de societățile de turism, al căror scop a fost să le asigure clienților care nu-și pot permite cumpărarea unor case de vacanță, în proprietate exclusivă, folosința exclusivă a acestora, dar pe perioade de timp strict determinate, care se repetă regulat.
În absența unei reglementări în dreptul românesc, dreptul de proprietate periodică a fost definit ca „o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu și în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv și perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puțin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic”
Noua reglementare, conținută de O.U.G. nr. 14/2011, se referea la dobândirea unui drept de folosință, iar nu de proprietate, asupra unor spații de cazare.
Acesta este motivul pentru care, prin art. 67 LPA, s-a dispus că prevederile noului Cod civil consacrate proprietății periodice nu aduc atingere celor cuprinse în O.U.G. nr. 14/2011.
Conținutul dreptului de propreiate periodică
Proprietatea periodică fiind o formă a coproprietății forțate, fiecare din titularii săi va putea exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului.
Această afirmație se întemeiază și pe prevederile art. 689 NCC, care reglementează actele juridice pe care le poate încheia fiecare coproprietar, dar și pe cele ale art. 690 NCC, consacrat drepturilor și obligațiilor coproproprietarilor.
Modul în care pot fi exercitate aceste prerogative este însă determinat de specificul proprietății periodice, care împarte dreptul de proprietate asupra bunului în fracții temporare.
Ca urmare, spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți forțată propriu-zisă, în cazul căreia coproprietarii sunt îndreptățiți deopotrivă să folosească în același timp bunul comun, titularii dreptului de proprietate periodică au exercițiul exclusiv al acestei prerogative a dreptului de proprietate, cu excluderea celorlalți coproprietari, dar numai în intervalul de timp determinat care-i revine.
Numai folosința bunului proprietate comună este deci aceea care se repetă periodic și pe care o exercită succesiv coproprietarii, așa cum prevede expres art. 687 NCC. Celelalte prerogative ale dreptului de proprietate vor fi exercitate concomitent și împreună de coproprietari.
Drepturile și obligațiile coproprietarilor
Potrivit art. 690 alin. 1 C. civ., fiecare coproprietar are nu numai dreptul, ci și obligația de a face toate actele de conservare a bunului comun.
În efectuarea acestor acte coproprietarul trebuie să evite împiedicarea ori îngreunarea exercitării drepturilor celorlalți coproprietari.
Textul art. 690 C. civ. distinge între două categorii de acte de conservare: cele care privesc micile reparații și cele care constau în marile reparații.
Micile reparații sunt menite să înlăture stricăciunile minore ale lucrului, care apar în cursul normalei utilizări a acestuia și ele sunt în sarcina exclusivă a coproprietarului care este obligat să le efectueze.
Marile reparații privesc structura bunului, astfel încât costurile trebuie suportate de fiecare dintre coproprietari, proporțional cu fracția sa temporală din dreptul de proprietate.
Ca urmare, art. 690 alin. 1 teza a II-a C. civ. îi dă dreptul coproprietarului care a avansat cheltuielile necesare pentru efectuarea acestor reparații să primească despăgubiri de la ceilalți coproprietari, în raport cu valoarea drepturilor acestora.
Actele de dispoziție materială.
Actele de dispoziție materială sunt acelea care consumă în tot sau în parte substanța lucrului. Asemenea acte afectează deci drepturile tuturor coproprietarilor, care se pot vedea lipsiți de bun prin voința unuia singur dintre ei.
Consumarea substanței bunului fiind ireversibilă, legiuitorul a prevăzut, prin art. 690 alin. 2 C. civ., că asemenea acte se pot face numai cu acordul tuturor coproprietarilor.
Predarea bunului.
Având dreptul să folosească bunul numai o perioadă determinată din an fiecare coproprietar este obligat ca, la încetarea acelei perioade, să-1 predea coproprietarului îndreptățit să îl folosească în următorul interval.
Îndeplinirea acestei obligații presupune predarea bunului într-o stare care să permită folosința.
Încheierea unui contract de administrare.
Alineatul 4 al art. 690 C. civ. le dă dreptul coproprietarilor să încheie un contract de administrare a bunului comun, prin care aceștia pot deroga de la unele din prevederile legale care conturează regimul juridic al proprietății periodice.
Obligațiile coproprietarilor
Potrivit art. 691 alin. 1 C. civ., nerespectarea de către un coproprietar a obligațiilor îl face pe acesta pasibil de plata unor despăgubiri către ceilalți coproprietari. Desigur, asemenea despăgubiri pot fi pretinse de ceilalți coproprietari sau de unul singur dintre ei doar în măsura în care dovedesc existența unui prejudiciu.
Tot astfel, coproprietarul care a făcut acte de dispoziție materială fără acordul celorlalți coproprietari va putea fi obligat să le plătească despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor fiecăruia. Aplicarea sancțiunii excluderii poate fi cumulată cu obligația de a plăti despăgubiri.
Alineatele următoare ale art. 691 C. civ. reglementează o sancțiune insolită, aplicabilă coproprietarului care tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice și anume excluderea.
Instituirea acestei sancțiuni este justificată de împrejurarea că proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj judiciar.
Din prevederile art. 691 alin. 2 C. civ. rezultă că nu orice tulburare adusă exercitării drepturilor celorlalți coproprietari poate atrage aplicarea sancțiunii excluderii, ci numai tulburările grave.
Sancțiunea se aplică de instanța de judecată, care poate fi sesizată de coproprietarul vătămat. Drepturile fiecărui coproprietar sunt evaluabile în bani astfel încât, dacă unul dintre ei ar 8 fi exclus pur și simplu, s-ar ajunge la încălcarea dreptului său la bunuri. Acesta este motivul pentru care art. 691 alin. 3 C. civ. prevede că excluderea poate fi dispusă numai dacă unul dintre coproprietari sau un terț cumpără cota-parte a celui exclus.
Practic, excluderea este însoțită de o vânzare silită a cotei-părți a celui exclus.
Alineatele 4 și 5 ale art. 691 C. civ. conțin reguli procedurale care vor trebui urmate de instanța sesizată cu o cerere de excludere.
Astfel, judecata se va realiza în două faze: admiterea în principiu și judecata în fond.
În faza admiterii în principiu instanța va stabili, prin încheiere, dacă sunt îndeplinite condițiile excluderii.
Deoarece în aceasă fază nu poate fi cunoscut prețul care va trebui plătit pentru cumpărarea cotei-părți a coproprietarului a cărui excludere s-a cerut, considerăm că verificările instanței se vor rezuma la stabilirea existenței tulburărilor aduse exercitării proprietății periodice și a gravității acestora, fără a se putea extinde sub aspectul existenței unui potențial cumpărător.
Încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu recurs pe cale separată.
Dacă încheierea prin care cererea de excludere a fost admisă în principiu a rămas irevocabilă se trece la judecata în fond a cererii.
Prima problemă pe care o are de rezolvat instanța în această fază procesuală este stabilirea prețului.
Legiuitorul acordă prioritate, sub acest aspect, înțelegerii părților. Cu alte cuvinte, prețul urmează să fie stabilit prin înțelegerea realizată de coproprietarul a cărui excludere s-a cerut și persoana care și-a exprimat intenția de a cumpăra.
Dacă nu a fost posibilă realizarea unei asemenea înțelegeri, instanța va fi aceea care va stabili prețul, pe baza unei expertize.
Odată stabilit prețul, el va trebui consemnat la instituția de credit de potențialul cumpărător. După consemnarea prețului instanța va pronunța o hotărâre care va ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Dacă prețul nu va fi consemnat, instanța va respinge în fond cererea de excludere.
În cazul bunurilor imobile, efectul translativ de proprietate al hotărârii judecătorești definitive se va putea produce numai după ce cumpărătorul își va înscrie dreptul în cartea funciară.
Tot în temeiul hotărârii definitive își va putea ridica de la instituția de credit prețul consemnat coproprietarul exclus.
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
Tratate. Cursuri. Monografii
Baias, Fl.A., E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod civil, Editura C.H.Beck, București 2012;
Beleiu, Gh. Drept civil. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de Editură și presă Șansa, București 1993;
Bîrsan,C. Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București 2008;
Bîrsan, C. Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civi, Editura Hamangiu, București 2013;
Bleaoanc㸠Al Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență. Vol. III, Art. 1650-2664, Editura Hamangiu, București 2012;
Boar, A. Uzucapiunea. Prescripția, posesia și publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, București 1999
Boroi, G., LStănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, București, 2012;
Bujorel Florea, Drept civil.Drepturile reale principale, Eitura Universul Juridic, București, 2011;
Cărpenaru, St.D. Tratat de drept comercial român, Editura Universul Juridic București 2009;
Gherasim, D. Teoria generala a posesiei în dreptul civil român, Editura Academia R.S. România, București 1986
Hamangiu, C., I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. I, Editura All Beck, București 1996;
Ionașcu, Tr.S. Brădeanu, Drepturile reale principale în Republica Socialistă România, Editura Academia 1978;
Lupulescu, D. Dreptul de proprietate pe cote-părți și aplicațiile sale științifice, Editura Științifică, București 1973;
Pop, L., L.M. Harosa, Drept civil.Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic București 2006;
Nicolae, M Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Editura Universul Juridic, București, 2011;
Rudăreanu, Mariana Drept civil. Drepturile reale, Editura Fundației România de Mâine, București, 2012;
Stătescu, C Drept civil. Persoana fizică.Persoana juridică. Drepturile reale, Editura Didactică și Pedagogică, București 1970;
Stoica, V., Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, București 2004;
Stoica, V., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, București 2009;
Stoica,V. Drept civil, Drepturile reale principale, ediția a 2-a, Editura C.H.Beck, București 2013;
Ștefănescu, N.-L Accesiunea. Mod de dobândire a dreptului de proprietate, Editura Ofsetcolor, Râmnicu-Vâlcea, 2007;
Toma, T. Drept civil. Drepturile reale. Editura Tipografia Argument, București 1999;
Uliescu, Marilena, Aurelian Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, București, 2011;
Ungureanu, O., C. Muneatnu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București 2008;
Articole din reviste de specialitate
I. Lulă, Unele probleme privind noțiunea de patrimoniu, în Dreptul nr. 1/1998;
S. Văcărus, Obștile de moșneni, obștile de răzeși, comunitățile grănicerești de avere și composesorateler ca subiecte de drept, în lumina legislației fondului funciar, în Dreptul nr. 10/2000;
C.L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetățenia, respectiv naționalitatea română, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor în România, în Dreptul nr. 8/1998;
R. Dimitriu, Discuții în legătură cu Ordonanța Guvernului nr. 26/2000 cu privire șla asociații și fundați, în Dreptul nr. 5/2000;
D. Chirică, Posibilitatea exercitării acțiunii în revendicare de un singur coproprietar, în Dreptul nr. 11/1998;
Practică judiciară
Decizia Curții Constituționale a României nr. 4/1992, publicată în M. Of. Nr. 182 din 30 iulie 1992;
Legislație
*** Constituția României<
*** Noul Cod civil;
*** Codul civil de la 1864;
*** Legea administrației publice locale nr. 215 din 23 aprilie 2001, republicată în M. Of .al României, Partea I, nr. 123 din 20 februarie 2007;
*** Legea nr. 312/2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, publuicată în M. Of. Al României, Partea I nr. 1008 din 14 noiembrie 2005;
*** Legea nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură, publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 97 din 6 mai 1991
*** Legea nr. 1/2005 privind organizarea și funcționarea cooperației, publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 172 din 28 februarie 2005
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Modalitatile Juridice ale Dreptului de Proprietate Privata (ID: 118528)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.