Modalitatile Dreptului de Proprietate

Introducere

În terminologia constituțională dreptul este o libertate, iar libertatea este un drept. Libertatea proprietarului de a dispune de bunurile sale reprezintă, într-adevăr, un drept, distinct însă de puterea de a dispune, socotită a face parte din categoria drepturilor publice, a facultăților inerente personalității umane.

Puterea de a dispune semnifică dreptul de dispoziție materială sau juridică drept atribut esențial al dreptului de proprietate. Acest atribut configurează prerogativa proprietarului de a hotărî soarta bunului său, atât din punct de vedere material, cât și din punct de vedere juridic.

Material, proprietarul poate „să modifice forma lucrului, să transforme, să distrugă sau să consume substanța acestuia, inclusiv prin culegerea fructelor. De exemplu, proprietarul unei case poate să-i facă adăugiri, să o modifice sau să o demoleze. Un copac poate fi tăiat, transformat în cherestea, în obiecte de mobilier sau poate fi destinat încălzirii”.

Juridic, proprietarul poate înstrăina, prin acte juridice, dreptul de proprietate sau unele atribute ale acestui drept. Înstrăinarea atributului dispoziției (ius abutendi), semnifică transmiterea dreptului de proprietate prin acte juridice între vii (vânzare, donație, contract de rentă viageră, contract de întreținere etc.) sau pentru cauză de moarte (legatele). Înstrăinarea atributelor stăpânirii și folosirii bunului (ius utendi și ius fruendi) constituie, de asemenea, o transmitere care poate fi cu caracter temporar – cum este situația închirierii bunului ori a constituirii unui uzufruct – sau perpetuu, cum ar fi constituirea unei servituți. Nu mai puțin, dreptul proprietarului de a dispune de bun (ius abutendi) poate însemna constituirea unor garanții reale, abandonarea sau delăsarea bunului ori renunțarea la dreptul de proprietate.

Dreptul de proprietate poate fi pur și simplu sau afectat de modalități. Această idee se desprinde din prima teză a alin. (2) al art. 555 Cod civil, care prevede posibilitatea afectării dreptului de proprietate de modalități, ceea ce se poate realiza în condițiile prevăzute de lege.

Dreptul de proprietate este afectat de modalități atunci când existența acestuia în patrimoniul unei persoane nu este certă, o altă persoană având vocație să-i exercite prerogativele sau când el aparține concomitent la două sau mai multe persoane, deopotrivă îndreptățite să-i exercite prerogativele. Sunt modalități ale dreptului de proprietate proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă și proprietatea comună (unii autori consideră că acestor modalități li se pot adăuga și altele două, respectiv proprietatea inalienabilă și proprietatea afectată unui scop – proprietatea afectațiune – care include și fiducia.

Capitolul I.Considerații introductive cu privire la dreptul de proprietate

Definiția dreptului de proprietate

Conceptul de proprietate și acela de drept de proprietate sunt utilizate cu înțeles sinonim. În acest sens, Constituția României în art. 4 și art. 136, folosește denumirea de proprietate și ceea de drept de proprietate. În același sens sunt și prevederile din Noul Cod civil.

De-a lungul dezvoltării societății omenești se observp diferențe importante în analiza legităților și mecanismelor economico – sociale, proprietatea constituind o noțiune fundamentală, ce caracterizează sistemul economico- social al unei societății, iar definirea proprietății a reprezentat obiectul de studiu într-o diversitate de opinii privitoare la conținutul și existența sa.

Sub aspect economic, proprietatea exprimă o relație socială de apropriere a unor lucruri, in mod direct și nemijlocit. Sub aspect juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribute ocrotite juridic, in temeiul cărora titularul dreptului iși poate satisface,în mod direct și nemijlocit, interesele sale legate de aproprierea unui lucru.

În doctrina de specialitate au fost formulate mai multe definiții ale dreptului de proprietate, insă noi o reținem pe aceea potrivit căreia dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresie aproprierii unui lucru, permițând titularului său să exercite posesia, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și in interes propriu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor legale.

Este de reținut că, în accepțiunea clasică, dreptul de proprietate poate avea ca obiect numai un lucru corporal, iar, după cum acest lucru este mobil sau imobil, se face deosebire intre proprietatea mobiliară și proprietatea imobiliară. Mai mult, dreptul de proprietate, care este cel mai întins și complet drept subiectiv asupra unui lucru, este încorporat și materializat în obiectul său, deci se confundă cu lucrul ce îi formează obiectul.Așadar, noțiunea de proprietate, pe lîngă înțelesul de drept real asupra unui lucru corporal, mai poate avea un înțeles, anume acela de obiect al dreptului de proprietate, desemnând lucrul asupra căruia poartă dreptul.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate prezintă mai multe caractere proprii, care îl deosebesc în cadrul drepturilor reale. Dreptul de proprietate are un caracter exclusiv, absolut, perpetuu și transmisibil.

Dreptul de proprietate nu este un simplu drept real, ci constituie baza întregului sistem al drepturilor reale, în așa fel încât acesta este cel mai important drept real.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate permite titularului să exercite singur toate atributele dretului de proprietate, excluzând participarea tuturor celorlalte persoane fără a fi nevoie concursul acestora pentru exercitarea deplină a acestui drept. Titularul dreptului de proprietate este unica persoană abilitată să exercite toate prerogativele conferite de respectivul drept.

Dreptul de proprietate are un caracter absolut și inviolabil, pentru că este recunoscut titularului în raporturile acestuia cu toate celelalte persoane ce au îndatorirea să nu facă nimic de natură a îl stânjeni în exercițiul atributelor recunoscute dreptului său.

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie să înțelegem că în caz de înstrăinare, dreptul de proprietate reapare în patrimoniul dobânditorului, că dreptul de proprietate nu se pierde, nu dispare prin decesul titularului său și că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, dar și prin acte pentru cauză de moarte. Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu și se realizează prin trecerea bunului dintr-un patrimoniu în altul fără a exista schimbări ale dreptului de proprietate.

Formele dreptului de proprietate

Noua reglementare în materie civilă preia prevederile art. 136 alin. (1) din Constituție,care prevede că „proprietatea este publică sau privată"’, în timp ce alin. (2) al aceluiași articol din Constituție dispune că „proprietatea publică aparține statului ori unităților administrativ-teritoriale”. Așadar, există două forme ale dreptului de proprietate, și anume:

dreptul de proprietate publică.

Reprezintă este aceea formă a proprietății ce aparține statutlui sau unităților administrative – teritoriale și care poartă asupra unor bunuri care, prin natural or ori printr-o dispoziție special a legii, sunt de folosință ori interes public.

Numai statul și unitățile administrative – teritoriale pot să aibă calitatea de titular ai dreptului de proprietate publică, astfel cum prevede art. 136 alin. (2) din Constituția României și art. 858 din Noul Cod cvil, astfel încât nici un alt subiect de drept civil nu poate să fie titular al dreptului de proprietate publică.În cazul bunurilor din domeniul public de interes național, dreptul de proprietate publică aparține statului. Bunurile din domeniul public de interes (public) județean sau local sunt în proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale (județul,municipiul, orașul, comuna).

De reținut că niciun alt subiect de drept (persoană fizică sau persoană juridică, indiferent dacă aceasta din urmă ar fi de drept privat sau de drept public) nu poate fi titular al dreptului de proprietate publică.

Împrejurarea că persoane juridice de drept public primesc în administrare bunuri din domeniul public ori că altor persoane juridice sau fizice le sunt concesionate ori închiriate sau le sunt date în folosință gratuită asemenea bunuri nu reprezintă altceva decât modalități specific de exercitare a dreptului de proprietate publică, fără însă a transforma un astfel de subiect de drept în titular al dreptului de proprietate publică, ci numai în titular al unui drept de administrare, de concesionare sau de folosință.

Dispoziții legale referitoare la bunurile ce alcătuiesc domeniul public (deci obiectul dreptului de proprietate publică) întâlnim și în alte acte normative. Așadar, apartenența unui bun, proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, la domeniul public se deduce prin utilizarea a două criterii: indicarea expresă a legiuitorului; natura bunului, în sensul că acesta este de uz public (bunul este afectat folosinței publice directe) sau de interes public (bunul este afectat unui serviciu public). Sub acest aspect, orice lucru susceptibil de apropriere poate constitui obiect al dreptului de proprietate publică, iar unele lucruri, determinate în mod expres de lege, sunt obiect numai al dreptului de proprietate publică, neputând fi și obiect al dreptului de proprietate privată.

dreptul de proprietate privată.

Art. 555 Noul Cod civil definește dreptul de proprietate privată ca fiind „dreptul titularului de a poseda, utiliza și dispune de un lucru în mod exclusiv,absolut și perpetuu, în limitele stabilite de prevederile legale”.

Din art. 553 alin. (1) Noul Cod civil rezultă că titular al dreptului de proprietate privată poate fi orice subiect de drept civil, deci orice persoană fizică sau persoană juridică de drept privat ori de drept public, inclusiv statul și unitățile administrativ-teritoriale.În ceea ce privește conținutul său și întinderea atributelor sale, dreptul de proprietate nu este neîngrădit, ci, dimpotrivă, însăși legea stabilește că exercitarea dreptului de proprietate este susceptibilă de anumite limitări (îngrădiri, restricții),care nu sunt altceva decât expresia îmbinării interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu interesele generale.

Limitele juridice, adică acelea care vizează exercitarea atributelor dreptului de proprietate, pot izvorî din:lege; uzanțe (mai exact, din obicei); convenție;hotărâre judecătorească. Spre exemplu, art. 630 Noul Cod civil reglementează, pentru ipoteza depășirii inconvenientelor normale ale vecinătății, posibilitatea instanței de a stabili anumite limite în exercitarea dreptului de proprietate sau, după caz, obligarea la despăgubiri. Astfel, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum și la restabilirea situației anterioare atunci când acest lucru este posibil. În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfășurării activității prejudiciabile de către proprietar, instanța va putea încuviința desfășurarea acelei activități, însă cel prejudiciat va avea dreptul la despăgubiri.

Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanța poate să încuviințeze, pe cale de ordonanță președințială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.

Unele limite ale exercitării dreptului de proprietate sunt stabilite prin dispoziții legale (de natură civilă sau administrativă) justificate fie de un interes public, fie de un interes privat. În acest sens, art. 602 alin. (1) Noul Cod civil prevede că „legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat”.

Prin urmare, putem să mai distingem între: l

imite legale de interes public;

limite legale de interes privat.

Dintre limitele (îngrădirile) legale de interes public, amintim:

îngrădirile stabilite în considerarea naturii sau destinației specifice a anumitor bunuri (avem în vedere acele îngrădiri ce constituie cauze de inalienabilitate temporară a unor bunuri),

îngrădirile în interes edilitar și de estetică urbană (de exemplu, autorizația administrativă prealabilă de construire),

îngrădirile în interes de salubritate și sănătate publică, îngrădirile în interes cultural, istoric și arhitectural,

îngrădirile în interes economic general sau fiscal,

îngrădirile în interes de apărare a țării, îngrădirile proprietății situate în zona de frontieră,

îngrădiri care rezultă din regimul juridic al pădurilor, al apelor, inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, al căilor ferate, al siguranței zborurilor aeriene etc.

Limitele (îngrădirile) legale de interes privat decurg din raporturile de vecinătate. Este vorba despre ceea ce Codul civil din 1864 denumea „servituți naturale” și „servituți legale”, care, în realitate, nu reprezentau veritabile servituți (ca drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate), ci ele reflectau o situație normală, generată de vecinătate, ce impunea proprietarilor obligații firești, corespunzătoare unor necesități de ordin social (cum ar fi, de exemplu: folosirea apelor, picătura streșinii, dreptul de trecere sau vederea asupra proprietății vecinului). Acesta a fost și motivul principal pentru care fostele servituți naturale și cele legale au fost reglementate distinct în Noul Cod civil.

Este de reținut că limitele exercitării dreptului de proprietate determinate de raporturile de vecinătate au o sferă mai largă decât categoria obligațiilor de vecinătate reglementate în materia limitelor legale.

Astfel de limite pot fi și rezultatul stabilirii de către proprietarii vecini a unor drepturi și obligații, fiind deci vorba despre limite convenționale, ori chiar rezultatul unor simple îngăduințe (toleranțe), în lipsa oricărei convenții, precum și consecința unei hotărâri judecătorești. Dintr-un alt punct de vedere, mai putem distinge:

restricții ale exercitării dreptului de proprietate corespunzătoare unor drepturi reale; restricții corespunzătoare unor obligații propter rem;

restricții corespunzătoare unor drepturi de creanță;

restricții ce reprezintă simple îngăduințe din partea titularului dreptului de proprietate, beneficiarii acestor îngăduințe neputând solicita protecția judiciară.

Atributele dreptului de proprietate

Așa cum reiese din redactarea art. 555 Noul Cod civil, prin conținutul juridic al dreptului de proprietate privată (ca, de altfel, și al dreptului de proprietate publică) desemnăm atributele dreptului de proprietate,astfel:

posesia

folosința

dispoziția

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate configurează prerogativele,din perspectiva dreptului substanțial pe care proprietarul le are asupra lucrului ce formează obiectul dreptului său, însă dreptul de proprietate, ca orice drept subiectiv, include în conținutul său juridic și un aspect procesual, care se referă la protecția juridică a dreptului de proprietate prin intermediul acțiunii în revendicare, precum și al altor acțiuni în justiție.

Posesia {ius possidendi).

Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia este expresia juridică a aproprierii și stăpânirii lucrului, constituind o stare de drept, iar nu o simplă stare de fapt.

Pe temeiul acestui atribut al dreptului de proprietate, titularul dreptului de proprietate (proprietarul) are posibilitatea fie de a exercita o stăpânire efectivă a lucrului în materialitatea sa, direct și nemijlocit, prin putere proprie și în interes propriu, fie de a consimți ca stăpâanirea să fie exercitată, în numele și în interesul iui, de către o altă persoană.

Folosința {ins utendi și iusfruendi).

Prin acest atribut se desemnează facultatea conferită titularului dreptului de proprietate de a uza de lucrul său și facultatea de a pune lucrul în valoare prin exploatarea acestuia în propriul său interes, dobândind fructele pe care le poate obține din acesta.

Prerogativa de a utiliza lucrul conferă proprietarului posibilitatea de a se servi personal de lucrul respectiv. Proprietarul este îndreptățit să aleagă între diversele posibilități de utilizare a lucrului, în funcție de natura și destinația lucrului, cu respectarea, dacă este cazul, a anumitor limite.

Cât privește utilizarea bunurilor consumptibile, trebuie subliniat că, de regulă, uzul lor se confundă cu dreptul de a dispune de ele, mai exact, cu dispoziția materială, deoarece consumarea inseamnă dispariția lor.

Prerogativa proprietarului de a uza de lucrul său implică nu numai un aspect pozitiv, ci și un aspect negativ, anume facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, in afara situațiilor în care însăși legea îl obligă să o facă, spre exemplu, în ipoteza unor obligații proprter rem.

Dobândirea fructelor poate fi rezultatul exploatării directe și nemijlocite a lucrului de către titularul dreptului de proprietate, dar și a cedării folosinței lucrului către o altă persoană, în schimbul unei sume de bani.

Așadar, prerogativa proprietarului de a culege fructele lucrului presupune fie acte materiale – pentru fructele naturale și pentru cele industriale, fie acte juridice (contracte de locațiune, inchiriere, arendare) – pentru fructele civile. Evident că nu orice bun poate produce fructe naturale sau industriale, în schimb, în principiu, orice bun este susceptibil de a produce fructe civile. Și această prerogativă poate avea o latură negativă, proprietarul având opțiunea de a nu culege fructele.

Dispoziția {ius abutendi sau abusus).

Prin acest atribut se înțelege prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de lucru. Poate fi vorba fie de dispoziția materială, fie de dispoziția juridică.

Prin dispoziție materială se înțelege prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de substanța lucrului, prin consumare, transformare sau chiar distrugere, desigur cu respectarea prevederilor legale.

Prin dispoziția juridică se desemnează prerogativa de a instrăina lucrul, precum și de a constitui asupra lui drepturi reale in favoarea altor persoane. Se consideră că și abandonarea lucrului mobil sau renunțarea la dreptul de proprietate țin tot de prerogativa dispoziției juridice.

De reținut că prerogativa dispoziției, în plenitudinea ei, este un atribut specific dreptului de proprietate, care nu se mai întâlnește la nici un alt drept real.

Este adevărat că, în cazurile admise de lege, și alte drepturi reale pot fi înstrăinate, numai că, în cazul dreptului de proprietate, înstrăinarea acestuia echivalează cu însăși înstrăinarea lucrului, pe când instrăinarea altui drept real asupra lucrului (de exemplu, înstrăinarea dreptului de uzufruct) nu se confundă cu iîstrăinarea lucrului însuși.

Modalitățile dreptului de proprietate

În cele mai multe cazuri dreptul de proprietate se prezintă ca un drept pur și simplu, care aparține în exclusivitate unei singure persoane.

Dreptul de proprietate este pur și simplu în cazul în care are ca titular o singură persoană și a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur, ireversibil, fără ca ființa dreptului în patrimonial dobânditorului să depindă de un eveniment ori de o împrejurare viitoare, ce ar fi de natură să îl desființeze pe cale de rezoluțiune, revocare ori anulare.

În unele cazuri, dreptul de prorpietate are o anume complexitate ce reiese din aceea că dreptul nu este pur și simplu, ci afectat de modalități, și anume, este un drept asupra căruia unuia sau mai multor bunuri aparține simultan și concomitant mai multor titular sau existența viitoare a dreptului în patrinomiul titularului este legată de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau care este stabilită prin voința omului.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate constă în faptul că acesta confer titularului său șansa exercitării concomitente a celor trei attribute, usus, fructus și abusus. În virtutea acestui drept, proprietarul exercită singur toate cele trei attribute, cu excluderea tutror celorlalte persoane și fără a îi fi necesar concursul lor.

Dreptul de proprietate este un drept complet, în sensul că oferă titularului său plenitudinea celor trei attribute. Acest caracter are în vedere deci, două aspect, pe de o parte “monopolul” titularului dreptului de proprietate privată asupra bunului și, pe de o parte, excluderea terților de la exercitarea prerogativelor proprietății.

Așadar, reiese că mai multe persoane nu pot avea în același timp proprietatea întreagă asupra aceluiași bun.

Este însă posibil ca lucrul să aparțină în comun mai multor proprietari deodată – ipoteza coproprietății -, sau mai multor persoane succesiv, pe perioade determinate – ipoteza proprietății periodice.

Modalitățile dreptului de prorpietate sunt:

Propietatea rezolubilă

Proprietatea anulabilă

Proprietatea comună, care poate fi: proprietate comună pe cote – părți și proprietate comună în devălmășie.

În cazul proprietății anulabile și a celei rezolubile, suntem mai curînd în prezența unei vocații a exercițiului concomitant al atributelor dreptului de proprietate, fără a se ajunge la o asemenea exercitare simultană.

Chiar dacă dreptul de proprietate sub condiție rezolutorie nu are aceeași valoare cu un drept pur și simplu, acesta nu este totuși o simplă vitualitate de drept, cum este cazul dreptului sub condiție suspensivă.

Nimic nu exclude coexistența modalităților dreptului de proprietae. Astfel, este posibil ca dreptul de proprietate asupra unui bun să se înfățișeze atât ca drept de proprietate comună, cât și ca drept de proprietate anulabilă sau rezolubilă. Totodată, în practică s-ar putea întâlni coexistența dreptului de proprietate comuncă și a proprietății periodice.

Capitolul II.Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă

2.1 Noțiunea și importanța dreptului de proprietate rezolubilă

În sistemul Codului Civil de la 1864, proprietatea rezolubilă reprezenta o instituție a dreptului civil care se născuse și evoluase prin întrepătrunderea a două alte instituții fundamentale a dreptului civil – dreptul de proprietate și condiția ca modalitate a actului juridic civil.

Doctrina juridică de specialitate abordează această temă a proprietății rezolubile în materia drepturilor reale, mai precis ea este calificată din punct de vedere juridic ca o modalitate a dreptului de proprietate privată.

De fapt, ea este o modalitate a actelor juridice civile prin care se poate transmite dreptul de proprietate privată. Și mai punctual decât atât, vorbim despre condiția rezolutorie care afectează actele juridice civile prin intermediul cărora se poate transmite proprietatea.

Din acest punct de vedere, putem discuta de două categorii de limitări. Pe de o parte, trebuie să luăm in considerare natura juridică a unor acte translative de proprietate care nu pot fi afectate de modalități cum ar fi, spre exemplu, acceptarea unei moșteniri. Succesibilul sau chiar legatarul cu titlu particular nu poate spune că acceptă proprietatea unui lucru sub condiție pentru că actul de opțiune succesorală, prin natura lui, nu poate fi afectat de modalități. Pe de altă parte, trebuie să avem în vedere și natura juridică a dreptului de proprietate care se transmite.

În această ordine de idei, subliniem că numai dreptul de proprietate privată poate fi afectat de modalități. Această idee rezultă din caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică. În altă ordine de idei, putem vorbi doar de proprietate rezolubilă privată.

Ca exemplu, vom vorbi despre proprietate rezolubilă atunci când obligația vânzătorului de a transfera dreptul de proprietate al lucrului vândut către cumpărător este afectată de o condiție rezolutorie, astfel încât existența dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului este nesigură, incertă, consolidarea lui depinzând de un eveniment viitor și nesigur la a cărui împlinire dreptul dobânditorului se desființează cu efect retroactiv reîntorcându-se în patrimoniul celui care l-a înstrăinat.

Consolidarea dreptului de proprietate sub condiție rezolutorie, depinde așadar de împlinirea sau nu a condiției rezolutorii.

Dreptul de proprietate afectat de o condiție rezolutorie se convertește într-un drept de proprietate pur și simplu, în momentul în care condiția este sigur că nu se mai realizează. Această convertire are un efect retroactiv (ex tunc), adică de la data nașterii actului juridic.

Cu alte cuvinte, este rezolutorie aceea condiție de a cărei îndeplinire depinde desființarea actului juridic civil. O astfel de condiție poate fi formulată astfel: „Prezentul contract de vânzare-cumpărare al imobilului X, se desființează dacă cumpărătorul își stabilește domiciliul într-o altă localitate”.

Practic însă, până la împlinirea condiției (pendente conditione), dreptul de proprietate sub condiție rezolutorie se înfățișează, sub aspectul prerogativelor, ca un drept de proprietate pur și simplu, având deci în conținutul său cele trei atribute specifice: posesia, dispoziția și folosința. După împlinirea condiției (eveniente conditione), actul juridic și, implicit, dreptul dobânditorului se desființează cu efect retroactiv, ca și cum nu ar fi existat, întorcându-se în patrimoniul înstrăinătorului.

Dintr-un alt punct de vedere, putem afirma că proprietatea rezolubilă naște o situație dualistă, respectiv existența concomitentă a dreptului real de proprietate, obiect al transmisiunii, la doi titulari (proprietari): transmițătorul care este proprietar sub condiție suspensivă și, respectiv, dobânditorul care este proprietar sub condiție rezolutorie.

Observăm faptul că în cadrul proprietății rezolubile asupra aceluiași raport obligațional coexistă condiția rezolutorie și condiția suspensivă, în funcție de subiectul raportului al cărui interes îl analizăm. Distincția este importantă și interesantă totodată din punct de vedere al modului de exercitare a dreptului de proprietate astfel dobândit, precum și sub aspectul efectelor juridice (de exemplu, sub aspectul suportării riscurilor contractului etc.).

La fel ca în Codul Civil de la 1864, în Noul Cod Civil specificul proprietății rezolubile sau revocabile constă în aceea că are o existență nesigură în patrimoniul titularului. Ea poate să dispară în cazul îndeplinirii condiției rezolutorii sau suspensive.

În consecință, actele juridice încheiate de proprietarul sub condiție rezolutorie, dacă această condiție se îndeplinește, urmează să fie desființate, ținând seama de principiile ,,resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”, ,,nemo dat quod non habet” și ,,nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet”. Menținerea dreptului de proprietate în patrimoniul titularului actual este condiționată de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.

Cu alte cuvinte, proprietatea este rezolubilă atunci când este afectată de o condiție rezolutorie sau chiar de o condiție suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate operează sub condiție rezolutorie sau suspensivă .

Potrivit dispozițiilor art. 1399 Noul Cod civil, este afectată de condiție obligația a cărei eficacitate sau desființare depinde de un eveniment viitor și nesigur.

Condiția este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligației și este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desființarea obligației.

Până la proba contrară, condiția se perzumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadența obligațiilor principale precedă momentul la care condiția s-ar putea îndeplini .

Accesiunea imobiliară artificială – aplicație a proprietății rezolubile. În cazul în care o persoană construiește pe terenul proprietatea altuia, proprietarul terenului poate deveni și proprietar al construcției, în condițiile art. 494 din Codul Civil de la 1864, pe calea accesiunii imobiliare artificiale Unii autori au considerat că, atâta vreme cât proprietarul terenului nu- și manifestă voința de a prelua construcția, plantația sau lucrarea efectuată de o altă persoană pe terenul său, constructorul exercită asupra acestei construcții, plantații sau lucrări o posesie care corespunde dreptului de proprietate rezolubilă.

Până la momentul în care proprietarul terenului își manifestă voința, în sensul de a deveni și proprietar al construcției, plantației sau lucrării efectuate, cel care a ridicat construcția, lucrarea sau a efectuat plantația se consideră că exercită un drept de proprietate supus desființării, cu caracter retroactiv, în funcție de voința proprietarului terenului.

În ipoteza în care există mai mulți constructori, până când proprietarul terenului își exprimă voința de a prelua construcția sau de a cere ridicarea acesteia, constructorii au situația unor coposesori, astfel încât pot solicita cel mult un partaj de folosință, iar nu un partaj al însuși dreptului de proprietate .

În alte cuvinte, construcția care a fost edificată pe terenul altei persoane aparține concomitent proprietarului terenului și constructorului. Acesta din urmă va folosi terenul, dar pe o perioadă limitată de timp, dreptul de proprietate rezolubilă privind numai construcția, nu și terenul, care rămâne întotdeauna în patrimoniul proprietarului său .

Dualitatea de drepturi ia sfârșit prin precizarea poziției proprietarului; din momentul în care proprietarul terenului își exprimă voința în legătură cu construcția, constructorul își poate valorifica dreptul său .

O altă parte a doctrinei a combătut acest punct de vedere, susținând că, în realitate, nu se poate vorbi despre un drept de proprietate rezolubilă al constructorului, întrucât, față de prevederile art. 492 C. Civ. 1864, proprietarul fondului este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor, chiar din momentul în care a început edificarea lor. Astfel fiind, în situația analizată, constructorul ar avea în patrimoniul său numai un drept de creanță, iar nu un drept de proprietate rezolubilă . Din faptul edificării unei construcții pe terenul unui terț, chiar din momentul încorporării materialului în sol, rezultă un drept de proprietate asupra construcției în favoarea proprietarului terenului. Acest drept este pur și simplu, neafectat de vreo modalitate.

De asemenea, se naște un drept de creanță, un drept la despăgubire în favoarea constructorului, întemeiat pe faptul juridic al îmbogățirii fără justă cauză a proprietarului terenului pe seama constructorului. Dreptul constructorului este cert și lichid, dar exigibil numai la data deposedării. În cazul constructorului de rea-credință, dreptul de creanță devine cert și lichid în momentul în care proprietarul terenului optează pentru preluarea construcției.

Față de necesitățile economico-sociale contemporane, s-a propus o reconsiderare a unor dispoziții din Codul Civil de la 1864, pentru o mai echitabilă așezare a raporturilor ce se referă la accesiune.

Redactorii Noului Cod Civil au prevăzut în favoarea proprietarului terenului posibilitatea de a opta pentru a deveni proprietarul lucrării autonome cu caracter durabil efectuate de un terț, indiferent dacă acesta este de bună sau de rea-credință.

Vânzarea cu pact de răscumpărare – aplicație a proprietății rezolubile. Codul Civil de la 1864. Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost calificată de cea mai mare parte a doctrinei ca fiind o vânzare sub condiție rezolutorie, pur-potestativă , întrucât realizarea evenimentului cu valoare de condiție depinde exclusiv de voința vânzătorului. Acesta poate renunța la răscumpărare în mod expres sau implicit, dar neechivoc, după cum poate retracta renunțarea cât timp nu a fost acceptată. În cazul vânzării cu pact de răscumpărare, vânzătorul își rezervă dreptul de a-și lua înapoi lucrul vândut, restituind prețul.

Cu alte cuvinte, facultatea de răscumpărare reprezintă o condiție rezolutorie expresă, care nu poate fi stipulată decât cu ocazia vânzării, cumpărătorul devenind proprietar, sub condiția ca vânzătorul să nu o exercite . Vânzătorul păstrează dreptul de răscumpărare și, astfel, rămâne proprietar al bunului sub condiție suspensivă, în timp ce cumpărărtorul dobândește dreptul de proprietate sub condiție rezolutorie.

Efectele exercitării facultății de răscumpărare constau în aceea că bunul revine în proprietatea vânzătorului, corelativ cu nașterea în patrimoniul cumpărătorului a unui drept de creanță privind prețul răscumpărării, cheltuielile contractului și cheltuielile necesare și utile, eventual cu recunoașterea unui drept de retenție al cumpărătorului asupra bunului.

Ca urmare a abrogării dispozițiilor legale care interziceau, sub sancțiunea nulității, vânzarea cu pact de răscumpărare, s-a pus problema de a stabili dacă un astfel de contract mai poate fi considerat valabil.

În doctrină a fost exprimată ideea potrivit căreia, deși o astfel de varietate de contract nu-și mai găsește reglementare expresă în Codul Civil (de la 1864), totuși, această împrejurare nu conduce automat la concluzia că părțile nu ar putea încheia o asemenea convenție, în privința căreia sunt aplicabile regulile contractelor nenumite. În cadrul analizei condițiilor cerute pentru valabilitatea unui astfel de contract, s-a arătat că trebuie acordată o atenție specială elementului cauză, pentru a se verifica dacă nu este vorba despre o cauză falsă sau imorală.

La vremea aceea, s-a apreciat că, de lege ferenda, este necesară fie interzicerea vânzării cu pact de răscumpărare, fie, cel puțin, reglementarea riguroasă a instituției, ca o construcție juridică aparte față de vânzarea-cumpărarea obișnuită.

În sistemul Noului Cod Civil, vânzarea cu pact de răscumpărare este în mod expres reglementată la art. 1758 – 1762. Astfel, potrivit art. 1758 Noul Cod civil, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani. Efectele pe care le produce un astfel de contract sunt prevăzute la art. 1760, care dispune în sensul că acestea se stabilesc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ținut de locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii, dacă au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării. Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să îl notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de opțiune îi este opozabil și față de care dorește să-și exercite acest drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele la dispoziția cumpărătorului sau, după caz, a terțului subdobânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita opțiunea de răscumpărare.

2.2. Efectele dreptului de proprietate rezolubilă

În scopul de a înțelege cât mai bine efectele proprietății rezolubile, este momentul și locul potrivit să facem o serie de distincții.

În primul rând, aceste efecte vor fi diferite în funcție de natura actului afectat de condiție rezolutorie, respectiv: acte de administrare și acte de dispoziție.

În al doilea rând, efectele proprietății rezolubile se produc pe intervale de timp deoarece condiția ca modalitate a actului juridic civil este un eveniment viitor și nesigur.

Din aceste considerente, vom face distincție între următoarele momente:

pendente conditione (înainte de îndeplinirea condiției),

eveniente conditione (după îndeplinirea condiției)

deficiente conditione (dacă condiția nu se îndeplinește). Pendente conditione (înainte de îndeplinirea condiției).

Dobânditorul, proprietar sub condiție rezolutorie, poate exercita asupra lucrului toate prerogativele pe care dreptul de proprietate pur și simplu le conferă titularului său: acte de dispoziție, acte de folosință, acte de administrare și poate transmite moștenitorilor săi proprietatea, însă cu caracterul ei rezolubil.

De altfel, actele de dispoziție făcute de proprietarul sub condiție rezolutorie sunt ele însele rezolubile în virtutea principiului nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu poate constitui altuia drepturi mai multe decât are el însuși) . Înstrăinătorul, fiind proprietar sub condiție suspensivă, nu este un verus dominus, astfel încât el nu poate face asupra lucrului nici un act de folosință sau de dispoziție. Astfel, proprietarul sub condiție suspensivă are doare un drept eventual, o speranță care se va concretiza doar când condiția rezolutorie se va împlini.

În consecință, el va putea înstrăina lucrul sau dispune de el întrun mod oarecare, tot sub condiție suspensivă, astfel că înstrăinările nu se vor putea realiza în fapt decât atunci când condiția se realizează.

De asemenea, dreptul său condițional se transmite moștenitorilor. I se recunoaște și dreptul de a face acte conservatorii ca de exemplu, întreruperea unei prescripții).

Întrucât pendente conditione, condiția rezolutorie nu produce efecte, de aici decurg următoarele consecințe juridice:

creditorul poate cere debitorului să-și îndeplinească obligația, debitorul fiind obligat la aceasta;

debitorul sub condiție rezolutorie suportă riscul pieirii bunului întrucât a dobândit proprietatea asupra lui (res perit domino);

dreptul dobânditorului sub condiție rezolutorie se poate transmite.

Se observă că cine datorează sub condiție rezolutorie datorează pur și simplu (pura est sed sub conditione resolvitur). Hotărârile judecătorești date contra proprietarului sub condiție rezolutorie, pendente conditione, nu sunt opozabile proprietarului sub condiție suspensivă, în virtutea principiului res inter alios acta allis ñeque nocere neque prodese potest, cu excepția cazului când a fost introdus în proces, ipoteză în care hotărârea îi va fi opozabilă. Hotărârile judecătorești date în favoarea proprietarului sub condiție rezolutorie profită proprietarului sub condiție suspensivă deoarece acesta, prin realizarea condiției, devine creditorul fostului dobânditor, astfel că poate invoca toate drepturile lui.

Eveniente conditione (după îndeplinirea condiției). Dacă condiția rezolutorie s-a realizat, actul se desființează retroactiv, deci dreptul de proprietate dispare cu efect retroactiv din patrimoniul dobânditorului și reintră în patrimoniul transmițătorului, acesta din urmă redevenind proprietar deplin și este considerat ca și cum ar fi fost întotdeauna proprietar pur și simplu. Se consideră că acesta nu ar fi înstrăinat lucrul niciodată, iar dobânditorul pierde dreptul ca și cum nu l-ar fi avut niciodată.

De aici ar decurge concluzia că toate actele făcute de dobânditor pendente conditione trebuie să fie desființate cu efect retroactiv. Această regulă nu se aplică însă în toată rigoarea ei, o mare parte din doctrină și jurisprudență distingând între actele de administrare și actele de dispoziție făcute de dobânditor pendente conditione.

Astfel, în privința actelor de dispoziție, efectul retroactiv al îndeplinirii condiției se aplică în deplinătatea lui, astfel că toate actele de dispoziție încheiate de dobânditor sunt desființate odată cu dreptul său, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

Aceste consecințe se răsfrâng și asupra terților, astfel că toate drepturile reale constituite de dobânditor asupra lucrului și toate înstrăinările pe care le-a făcut către terți, sunt desființate, și aceasta în virtutea faptului că drepturile dobândite de terți sunt, la rândul lor, rezolubile – accesorium sequitur principale.

Alta este situația subdobânditorului de bună-credință, ale cărui drepturi și interese sunt protejate prin intermediul prezumției legale relative de bună-credință, prezumție ce conferă forță juridică raportului juridic respectiv, până la proba contrarie. Dacă nu am accepta această prezumție, relațiile sociale ar fi puternic zdruncinate, nu s-ar mai asigura nici o stabilitate actelor juridice săvârșite, iar dinamica circuitului civil ar fi serios periclitată.

Tocmai de aceea, această prezumție care își are originea în dreptul roman – bona fideo praesumitur – în unele legislații europene, este fie o regulă cu caracter general, inserată în capitolul referitor la principiile generale ale legislației civile, fie o regulă cu caracter special, referitoare la actele juridice de înstrăinare a imobilelor.

Buna-credință, în situația studiului nostru, constă în credința subdobânditorilor că au contractat cu un veritabil proprietar, neavând cunoștință – în ciuda diligențelor ce trebuiau să le depună – de existența vreunei condiții rezolutorii. Statutul de verus dominus al înstrăinătorului al cărui drept este afectat de modalitatea condiției rezolutorii rezultă din aceea că dobânditorii, prin minime diligențe, au putut constata că acesta are un drept de proprietate pur și simplu.

Un alt principiu care constituie un important mijloc de protecție juridică a dreptului subdobânditorului este principiul validității aparenței de drept – error comunis facit jus. Acest principiu se fundamentează pe 3 elemente, pe care le vom analiza în continuare.

În primul rând, trebuie să existe buna-credință a terțului care contractează (in situația analizată a subdobânditorului), care are reprezentarea că încheie contractul cu titularul unui drept de proprietate pur și simplu, fiind irelevant dacă cel cu care terțul contractează este de bună sau de rea-credință, pentru că aici contează numai buna-credință a terțului subachizitor.

În al doilea rând, buna-credință trebuie să fie rezultatul unei erori asupra calității transmițătorului, deci să existe o eroare comună cu privire la calitatea de titular al unui drept neafectat de modalitate a celui care înstrăinează, respectiv proprietarul aparent. Relativ la această condiție, arătăm că eroarea despre care am făcut vorbire trebuie să fie împărtășită de toată lumea, în sensul că toți cei din jurul proprietarului aparent aveau reprezentarea că acesta este adevăratul proprietar. Eroarea comună reprezintă elementul psihologic al principiului validității aparenței de drept și este cel mai important element al acestui principiu care trebuie coroborat cu alte elemente obiective: publicitatea, notorietatea și persistența titlului.

În al treilea rând, trebuie să relevăm că eroarea terțului trebuie să fie invincibilă, adică de neînlăturat, pentru că ea nu este numai un rezultat al erorii comune, ci trebuie dedusă și din împrejurări de fapt rezultând din chiar aparența ce rezultă din titlul pe care îl exhibă proprietarul aparent, din exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului supus înstrăinării, chiar publicarea titlului, precum și orice alte elemente de natură a se înțelege că eroarea terțului este invincibilă. Așadar, pe lângă invocarea bunei-credințe ca mijloc de protecție juridică a drepturilor lor, subdobânditorii pot invoca în apărarea titlurilor lor și această validitate a aparenței de drept, pentru că error comunis facit jus .

În ce privește fructele percepute de proprietarul sub condiție rezolutorie, acestea îi rămân în proprietate și nu sunt supuse restituirii odată cu lucrul, la realizarea condiției. Este firesc ca fructele culese de proprietarul sub condiție rezolutorie să rămână acestuia deoarece ele au fost culese în baza unui titlu valabil, recunoscându-i-se aceste drepturi și în virtutea bunei – credințe, pentru că trebuie să-i recunoaștem cel puțin aceleași drepturi ca unui posesor de bună-credință.

Mai mult decât atât, din moment ce actele de administrare făcute de proprietarul sub condiție rezolutorie își păstrează valabilitatea eveniente conditione, trebuie să admitem fără rezerve și valabilitatea dobândirii fructelor de către achizitor, deoarece perceperea fructelor nu întrece sfera actelor de administrare. Această soluție se repercutează desigur și asupra terților.

Avem astfel exemplul coindivizarului care încheie un act de vânzare-cumpărare sub condiția rezolutorie ca bunul respectiv, obiect al contractului de vânzare-cumpărare, să cadă la partaj în lotul coindivizarului vânzător. În privința actelor de administrare, majoritatea doctrinei și a jurisprudenței admit că acestea rămân valabile eveniente conditione, astfel că ele nu sunt atinse de realizarea condiției rezolutorii. Această derogare de la regula efectului retroactiv al condiției își găsește justificarea în aceea că proprietarul sub condiție rezolutorie, în privința actelor de administrare, acționează ca un mandatar al celuilalt proprietar al lucrului (sub condiție suspensivă).

Soluția menținerii actelor de administrare se impune din considerente de utilitate generală, dar și pentru că asemenea acte nu implică neapărat calitatea de proprietar al lucrului.

Dacă actele de administrare făcute de dobânditor nu s-ar considera valabile, administrarea lucrului înstrăinat sub condiție rezolutorie ar fi foarte anevoioasă, deoarece actele de administrare, pentru a rămâne valabile, oricare ar fi soarta condiției, ar trebui să fie făcute de ambii proprietari, adică cu intervenția sau consimțământul atât al transmițătorului, cât și al dobânditorului.

Această împrejurare ar complica buna administrare a lucrului și ar îngreuna considerabil executarea unor acte curente și simple. Făcând o sinteză a celor expuse in această secțiune, putem afima că, eveniente conditione, consecințele care decurg sunt următoarele:

înstrăinătorul va restitui prețul, iar dobânditorul bunul;

drepturile proprietarului sub condiție rezolutorie se desființează cu efect retroactiv, cu următoarele excepții: riscul realizat pendente conditione este suportat de dobânditor ca proprietar sub condiție rezolutorie, în mod definitiv; actele de administrare se păstrează; fructele rămân ale dobânditorului; în actul de executare succesivă, efectele se produc numai pentru viitor (ex nunc).

Deficiente conditione (dacă condiția nu se îndeplinește). În situația în care condiția rezolutorie nu s-a realizat, dreptul proprietarului sub o asemenea condiție se consolidează în mod definitiv.

Această împrejurare naște o serie de consecințe, astfel că toate actele pe care lea făcut pendente conditione devin definitiv valabile și, de asemenea, drepturile pe care le-a constituit terților sunt și ele consolidate în mod retroactiv, ca și cum dobânditorul ar fi fost întotdeauna proprietar pur și simplu.

Dimpotrivă, transmițătorul, proprietar sub condiție suspensivă, își pierde orice speranță de a mai redeveni proprietar. El pierde orice drept asupra lucrului și, pe cale de consecință, toate actele făcute de el asupra lucrului pendente conditione devin definitiv nule și sunt anihilate, desființate retroactiv.

Capitolul III. Dreptul de proprietate anulabilă

3.1. Noțiunea dreptului de proprietate anulabilă

Dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate anulabil constituie dreptul de proprietate anulabilă.

Cunoaștem că acțiunea în nulitate relativă este supusă prescripției extinctive în cadrul termenului general de prescripție.

Până la acoperirea, confirmarea nulității relative a actului juridic respectiv, până la expirarea termenului de prescripție a dreptului la acțiune în sens material privind anularea dreptului de proprietate al dobânditorului are un caracter nesigur.

Dreptul acesta poate să fie desființat, prin admiterea de către instanța judecătorească a unei acțiuni în anulare formulată de una din persoanele care o pot exercita în interiorul termenului de prescripție extinctivă.

Atunci când actul juridic este confirmat expres sau tacit sau când se împlinește termenul de prescripție a dreptului la acțiune în sens material, ne aflăm în prezența unui drept de proprietate al dobânditorului consolidat în mod ireversibil, în această situație, proprietarul, titularul dreptului, devine proprietar pur și simplu.

Proprietatea anulabilă reiese dintrun act juridic translativ de proprietate anulabil și durează de la data încheierii acestui act juridic până în momentul soluționării acțiunii în declararea nulității sau, după situație, al confirmării actului juridic ori până la momentul acoperirii cauzei de nulitate printr- un alt mod.

Proprietatea anulabilă prezintă asemănări cu proprietatea rezolubilă, în sensul că se poate spune că dreptul de proprietate al dobânditorului co- există cu dreptul de proprietate al transmițătorului,

Practic, respingerea acțiunii în declararea nulității actului juridic, respective confirmarea actului juridic sau acoperirea cauzei de nulitate printr-un alt mod admis de lege produc aceleași efecte juridice cu cele produse de neindeplinirea condiției rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se consolidează), iar admiterea acțiunii în anulare produce consecințele realizării condiției rezolutorii (dreptul de proprietate al dobânditorului se desființează).

3.2. Efectele dreptului de proprietate anulabilă

Efectul anulării actului translativ de proprietate se produce retroactiv atât în raportueile dintre părți, cât și față de terțele persoane, având în vedere principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

Prin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, iar partea care l-a confirmat nu mai are posibilitatea solicitării anulării acestuia și nici nu poate să opună celeilate părți nulitatea actului respectiv. Deci, nulitatea relativă a actului nu mai poate fi invocată nici pe cale de acțiune, nici pe cale de excepție.

În această materie, terții sunt persoanele care au dobândit, în perioada dintre încheierea actului translativ de proprietate anulabil și confirmarea acestuia, anumite drepturi și care ar fi prejudiciate prin confirmarea nulității.

Validarea contractului este prevăzută în art. 1261 – 1265 Cod civil. Articolul 1261 introduce o noțiune nouă pentru materia nulității – validarea contractului – prin care se urmărește consolidarea contractului în temeiul principiului general al salvgardării actului juridic civil.

Din interpretarea dispozițiilor art. 1261 Cod civil, rezultă că noțiunea de validare are un cuprins variat, incluzând confirmarea, precum și alte moduri juridice de acoperire a nulității, neprecizate.

Astfel, validarea nu reprezintă un mecanism juridic de sine stătător, ci înglobează în sfera sa diferite operațiuni juridice – dintre care legea a identificat doar confirmarea – care, prin raportare la efectele nulității, au ca scop stingerea dreptului de a invoca nulitatea.

În literatura juridică, în legătură cu stingerea dreptului de a invoca nulitatea, se face distincție între regularizarea, refacerea și confirmarea contractului dintre acestea, Codul civil consacră refacerea și confirmarea contractului.

Noțiunea de regularizare este apreciată drept un mod de validare a actului juridic lovit de nulitate, mai precis, un nou acord de voință al părților cu un obiect limitat: corijarea cauzei de nulitate sau complinirea unei neregularități a actului juridic.

Ca exemplu de regularizare a contractului, este dată situația încheierii unui contract necesitând, printr-o dispoziție imperativă, obținerea unei autorizații prealabile (din partea unei persoane sau a unei autorități): acel contract va putea fi regularizat prin realizarea respectivei formalități, la un moment ulterior formării sale.

Astfel concepută, regularizarea se deosebește de refacerea contractului, sub două aspecte: ca mod de realizare, dacă refacerea presupune un nou acord de voință, analog celui inițial și neafectat de cauza de nulitate, regularizarea implică un nou acord de voință limitat la îndreptarea neregularității contractului; ca mod de producere a efectelor, în cazul refacerii, noul contract produce efecte numai pentru viitor, din momentul încheierii sale, în timp ce regularizarea produce efecte retroactive, din momentul încheierii contractului astfel regularizat.

De semnalat că, în dreptul francez, sub egida noțiunii de regularizare sunt incluse nu numai situațiile prin care contractului i se aduce, spre completare, un element obiectiv (de exemplu, autorizația prealabilă), ci și situațiile în care partea contractantă se opune la acțiunea în nulitate/anulare, cum ar fi cazul beneficiarului leziunii care oferă suplimentul de preț contractual necesar pentru restabilirea echilibrului prestațiilor – premisa art. 1222 alin. (3) Cod civil, putând distinge astfel, între o regularizare stricto sensu și o regularizare lato sensu, în cadrul sferei validării contractului.

Confirmarea este considerată unul dintre cele mai importante mijloace juridice de consolidare a contractului și este definită drept actul juridic unilateral, abdicativ și accesoriu, cu efecte retroactive prin care o persoană renunță la dreptul său de a invoca nulitatea unui contract.

Codul civil nu oferă o definiție legală a confirmării, însă o reglementează în mod unitar și coerent, mai întâi, prin includerea ei în sfera noțiunii mai largi de validare a contractului, apoi prin prezentarea modurilor de manifestare și a domeniului de aplicație, a condițiilor, a cuprinsului actului confirmativ și a efectelor.

Confirmarea tacită trebuie să îndeplinească condițiile de fond stabilite în art. 1263 Cod civil și constă, de regulă, în executarea voluntară a obligației contractuale la data când ea putea fi valabil confirmată, astfel cum menționează art. 1263 alin. (5) Cod civil sau din novarea unei obligații anulabile.

Dintr-o altă perspectivă, în doctrină se precizează că titularul acțiunii în anulabilitate poate confirma contractul fie pe cale de acțiune, fie pe cale de excepție.

Astfel, un contract care este afectat de o cauză de nulitate se consideră validat atunci când nulitatea este acoperită și nulitatea poate să fie acoperită prin confirmare sau prin alte modalități anume stabilite de prevederile legale.

Este posibilă confirmarea unui contract anulabil cu condiția ca acesta să rezulte din voința expresă ori tacită de a renunța la dreptul de a invoca nulitatea, însă voința de a renunța trebuie să fie certă.

Pentru a putea fi confirmat, un contract anulabil trebui să întrunească cerințele de validitate la momentul confirmării sale.

Persoana care poate invoca nulitatea este în măsură să confirme contractul doar dacă cunoaște cauza de nulitate. În caz de violență, contractul poate fi confirmat doar după încetarea violenței.

În cazul unui minor, persoana abilitată legal să încuviințeze actele minorului are posibilitatea – acționând în numele și în interesul minorului – să ceară anularea contractului făcut fără încuviințarea sa sau să confirme contrctul, când această încuviințare era suficientă pentru încheierea valabilă a contractului.

Aceste prevederi legale sunt aplicabile și în cazul în care discutăm despre acte încheiate fără autorizarea instanței de tutelă.

Legiuitorul a permis confirmarea implicită prin executarea în mod voluntar a obligației la data la care obligația putea fi valabil confirmată de partea interesată.

De asemenea, prin art. 1263 alin. (6) Cod civil se prevede posibilitatea confirmării implicite prin executarea în mod voluntar a obligației la data la care contractul putea fi confirmat în mod valabil, iar persoana interesată poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificări în termen de 6 luni, legiuitorul prevăzând sancțiunea decăderii din dreptul de a cere anularea contractului, atunci când persoana care avea dreptul de confirmare sau de exercitare a acțiunii în anulare nu a ales una din cele două posibilități puse la dispoziție de prevederile legale.

Legiuitorul a prevăzut că pentru a fi valabil, este nevoie ca actul confirmativ să conțină obiectul, cauza și natura obligației, să precizeze motivul acțiunii în anulare și să previzeze intenția de a repara viciul pe care acțiunea se întemeiază.

Ca urmare a confirmării unui contract translativ de proprietate, dreptul de proprietate anulabil până atunci devine un drept pur și simplu din momentul încheierii contractului.

Confirmarea produce efecte din momentul încheierii contractului și are ca efect renunțarea la mijloacele și excepțiile care puteau fi opuse, sub rezerva, însă a drepturilor dobândite și conservate de terții de bună – credință.

Atunci când fiecare dintre părți poate să invoce nulitatea contractului sau mai multe părți o pot invoca împotriva alteia, confirmarea făcută de una din părți nu împiedică invocarea nulității de către celelalte părți.

În fine, confirmarea unui contract anulabil pentru vicierea consimțământului prin dol sau violență nu este de natură a împiedica și renunțarea la dreptul de a cere daune – interese.

Capitolul IV. Dreptul de proprietate comună

4.1. Considerații generale

Cea mai importantă modalitate juridică a dreptului de proprietate, sub aspectul atât al complexității, cât și al aplicabilității practice, este proprietatea comună.

În situația proprietății comune, dreptul de proprietate aparține, în același timp ,mai multor persoane, care exercită sau pot exercita, în același timp, atributele dreptului respectiv.

În cazul proprietății comune, prin ipoteză, titularii nu formează o persoană juridică, deci proprietatea comună nu trebuie confundată cu situația în care un grup de persoane are calitatea de subiect de drept distinct, adică are personalitate juridică, iar dreptul de proprietate, ca drept pur și simplu, se găsește in patrimoniul persoanei juridice.

Potrivit art. 632 alin. (1) Cod civil.,există două forme de proprietate comună, și anume:

proprietate comună pe cote-părți (coproprietatea);

proprietate comună in devălmășie.

Proprietatea comună pe cote-părți, denumită și coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracționat între doi sau mai mulți titulari. Nu bunul este împărțit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracționat în mod ideal și abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă-parte din drept.

Atunci când obiect al proprietății comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”. De aceea s-a și spus că, pe când coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Devălmășia este o formă a proprietății comune ce se caracterizează prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Soții supuși regimului comunității legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate devălmașă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei.

4.2. Natura juridică a dreptului de proprietate comună

Dreptul de proprietate, care, fie are doi sau mai mulți titulari, îndreptățiți să-i exercite concomitent toate prerogativele, fie a fost dobândit în temeiul unui act juridic anulabil sau al unui act afectat de o condiție rezolutorie, motive pentru care asupra existenței sale viitoare planează incertitudinea, este afectat de modalități.

Articolul 631 Cod civil se referă, în primul rând, la elementul definitoriu al acelei modalități a dreptului de proprietate privată care este proprietatea comună. Astfel, proprietatea comună se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate privată are, concomitent, doi sau mai mulți titulari.

În al doilea rând, textul art. 631 Cod civil se referă la izvorul proprietății comune, care poate fi actul juridic sau un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate prevăzut de lege.

Din categoria altor moduri de dobândire prevăzute de lege amintim moștenirea; comunitatea legală a bunurilor soților; uzucapiunea, care poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate comună dacă și posesia a fost exercitată în comun de cel puțin două persoane; reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu destinație forestieră, exploatate la data preluării în cadrul unor forme asociative, reconstituire care se realizează în temeiul Legii nr. 1/2000.

În doctrină, problema naturii juridice a proprietății comune a fost controversată, elaborându-se mai multe teorii, anume teoria proprietății colective, teoria pluralității dreptului de proprietate, teoria coproprietății ca drept real sui – generis, teoria clasică a proprietății pe cote – părți ideale.

Dintre toate aceste teorii, ultima a fost mai răspândită, apreciindu-se că această modalitate a dreptului de proprietate se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unui bun aparține mai multor persoane, fiecare dintre titulari având o cotă – parte abstractă, matematică, ideală din dreptul de proprietate.

Bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate comune rămâne nefracționat, divizându-se numai dreptul de proprietate în cote – părți, în fracțiuni intelectuale, după numărul coproprietarilor, aceste părți putând fi și inegale.

4.3. Aspecte de ordin terminologic

Pentru desemnarea dreptului de proprietate pe cote- p ărți se mai utilizează și termenul de coproprietate. Vom observa că proprietatea comună pe cote – părți sau coproprietatea se deosebește de indiviziune: coproprietatea poartă asupra unui bun sau asupra unor bunuri privite în mod individuale, ut singuli, pe când indiviziunea poartă asupra unei universalități juridice.

Proprietatea comună pe cote părți ori coprorpietatea constituie o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului, ca universalitate juridică.

În literatura juridică și în practica judiciară sunt utilizați cu același înțeles termenii de coproprietate și indiviziune, ținând seama de faptul că au aceeași natură juridică, însă se deosebesc numai cu privire la obiectul asupra căruia poartă dreptul respectiv.

Capitolul V. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți (coproprietatea)

5.1. Considerații introductive

Proprietatea comună pe cote – părți implică existența a doi sau mai mulți titulari ai dreptului care poartă asupra aceluiași bun, iar dreptul de proprietate al fiecăruia este determinat în mod abstract sub forma unei fracții matematice, procentuale, bunul rămând nedivizat în materialitatea sa.

Dreptul fiecărui coproprietar este concurent, se întâlnește cu drepturile celorlalți coproprietari în fiecare particulă din bunul respectiv. Reiese că nici un proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fracțiuni materiale din bun și bunul nu este divizat în raport de drepturile fiecăruia.

Mai reiese că fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei cote- părți ideale și abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracționat și nu bunul

Stăpânirea în comun a unui bun, exercitată de două sau mai multe persoane, dă naștere unei prezumții relative de coproprietate.

Reglementarea își găsește fundamentul în prevederile art. 919 alin. (3) Cod civil, conform cărora, până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar. Prin extensie, posesia exercitată în comun face ca posesorii să fie considerați proprietari.

Coroborarea prevederilor art. 633 Cod civil cu acelea consacrate posesiei ne conduce la concluzia că, prin „stăpânirea” unui bun, trebuie să înțelegem numai posesia, în înțelesul acordat termenului de prevederile art. 916 alin. (1) Cod civil, iar nu orice folosire a bunului.

Ca urmare, nu vor da naștere unei prezumții de coproprietate cazurile care, potrivit art. 918 Cod civil, nu constituie posesie și nici stăpânirea unui bun imobil înscris în cartea funciară.

În cazul stăpânirii bunului comun de unul singur dintre coproprietari, nu mai operează prezumția reglementată de art. 633 Cod civil, coproprietatea urmând să fie dovedită cu alte mijloace de probă.

Posesia exercitată de unul singur dintre coproprietari va putea însă conduce chiar și la dobândirea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului comun stăpânit, prin uzucapiune, art. 675 Cod civil evocând această posibilitate.

La un asemenea rezultat se poate ajunge doar atunci când coproprietarul a intervertit detenția în posesie utilă, printr-unul din modurile prevăzute de art. 920 Cod civil, de vreme ce, potrivit art. 918 alin. (1) lit. c) Cod civil, fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părți (coproprietatea) reprezintă acel drept de proprietate al carui obiect este nedivizat sub aspect material.

Din această definiție rezultă cele două caractere juridice esențiale ale dreptului de proprietate comună pe cote-părți.

În primul rând, fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra lucrului sau, după caz, asupra universalității, cotă-parte ideală și abstract ce se exprimă fie în formă procentuală, fie în forma unei fracții.

În al doilea rând, nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei părți (fracțiuni) materiale din lucru (universalitate), iar aceasta independent de întinderea cotei-părți din drept deținute de fiecare.

Dacă lucrul ar fi fracționat in materialitatea lui, nu ar mai fi vorba despre proprietatea comună pe cote-părți, ci despre suprapunerea (alăturarea) unor drepturi de proprietate exclusive.

5.2. Formele dreptului de proprietate comună pe cote-părți

Proprietatea comună pe cote-părți este și ea de două feluri:

proprietatea comună obișnuită și

proprietatea comună forțată.

Bunul ce formează obiectul acestui tip de proprietate comună forțate este, în principiu, un bun a cărui destinație constă în asigurarea folosirii normale a două sau mai multor bunuri principale, deținute în regim de proprietate exclusivă sau chiar de coproprietate obișnuită ori de devălmășie.

Din modul de redactare al art. 647 alin. (1) Cod civil reiese că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor care formează obiectul coproprietății forțate, chiar în integralitatea lor, ca și cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv.

Întinderea cotei-părți ce aparține fiecărui coproprietar nu determină și întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală pentru toți coproprietarii.

Caracterul comun al proprietății impune însă două limite pe care fiecare coproprietar este ținut să le respecte în exercitarea drepturilor sale, care au fost evidențiate în jurisprudență și preluate ca atare de legiuitor:

să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul său s-a născut și anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este

să nu lezeze drepturile simultane și concurente, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari.

Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți obișnuită (temporară), în cazul proprietății comune forțate și perpetue coproprietarul nu-și poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun.

Altfel spus, dreptul de dispoziție asupra acestei cote-părți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, față de care bunul comun are, de regulă, un caracter accesoriu.

Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) Cod civil rezultă că dreptul de dispoziție asupra cotei-părți poate fi înstrăinat și separat, dacă bunul comun nu are caracter accesoriu.

Raportul de accesorietate dintre bunul aflat în coproprietate și bunurile deservite de acesta explică de ce înstrăinarea dreptului de proprietate asupra unuia dintre bunurile principale atrage automat, chiar în lipsa unor clause în acest sens, înstrăinarea cotei-părți pe care transmițătorul o deținea din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu.

Din modul în care sunt redactate alin. (2) și (3) ale art. 632 Cod civil rezultă că diferențierea între cele două forme ale coproprietății se face în funcție de împrejurarea dacă acestea pot fi făcute sau nu să înceteze prin partaj.

Coproprietatea obișnuită poate înceta prin partaj, care poate fi atât voluntar, cât și judiciar, caracterul temporar fiind astfel de esența sa.

Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în principiu, coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj.

În cazuri excepționale, coproprietatea forțată poate înceta prin partaj voluntar.

Există însă și alte trăsături care diferențiază cele două forme ale coproprietății, pe care le vom evidenția atunci când vom comenta prevederile art. 646 și 647 Cod civil.

5.3. Cadrul legal

Codul civil de la 1864 nu definea coproprietatea și nici nu avea în vedere organizarea coproprietății sau a indiviziunii, acesta cuprinzând numai reglementări privind indiviziunea succesorală.

Art. 728 din Codul civil de la 1864 prevedea că fiecare dintre moștenitori poate să solicite împărțeala succesiuni, chiar dacă ar exista convenție contrară.

Trebuie precizat că dreptul de proprietate pute totuși să exite nu doar în cazul succesiunilor, ci și în alte situații, reieșind fie din prevederile legale, fie dintr-un act juridic sau chiar dintr-un fapt juridic,.

În cazul moștenirii, patrimoniul defunctului, privit ca universalitate juridică, se transmitea către mai mulți moștenitori, care, până la împărțeală, se aflau în indiviziune.

Proprietatea comună pe cote părți mai lua naștere din contracte, prin stabilirea cotei – părți abstracte a fiecărui dobânditor, fără determinarea vreunei părți materiale din bunul respectiv, care ar reveni în exclusivitate unuia sau altuia dintre aceștia.

Proprietatea pe cote – părți se mai putea naște dintr- o coposesie prelungită, care să conducă la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

În reglementarea actuală, proprietatea comună face obiect de reglementare al capitolelor IV – V ale Titlului II din Cartea III, art. 631 – 692 Cod civil.

5.4. Proprietatea comună pe cote-părți obișnuită

5.4.1. Considerații generale

Cel mai adesea, dreptul de proprietate comună pe cote – părți se naște di succesiune.

Pe această cale, dreptul de proprietate exclusivă care aparținea lu de cuius asupra unui bun sau asupra unei mase de bunuri este înlocuit, în situația existenței mai multor moștenitori, cu dreptul de proprietate comună pe cote – părți, dreptul fiecărui moștenitor fiind stabilit printr-o cotă matematică, abstractă, cu privire la bunurile care compun masa succesorală.

Un alt mod prin care poate lua naștere dreptul de proprietate comună pe cote – părți îl reprezintă convenția, atunci când dreptul asupra bunului este dobândit de două sau mai multe persoane.

De asemenea proprietatea comună pe cote – părți poate fi dobândită prin coposesie prelungită asupra unui bun în condițiile prevăzute de lege, pentru a dobândi dreptul de proprietate pe calea prescripției achizitive.

Dreptul de proprietate comună pe cote – părți poate să ia naștere prin construirea de către mai multe persoane pe terenul propietatea unuia sau mai multor proprietari. Înj acest fel, se dobândește dreptul de proprietate comună pe cote – părți asupra imobilului construit, iar cota – parte a fiecăruia dintre coproprietari este determinată de contribuția avută la realizarea construcției.

Pe calea ocupațiunii, în ipoteza în care mai multe persoane și- au exercitat concomitent dreptul de dobândire asupra unui bun, poate lua naștere proprietatea comună pe cote – părți obișnuită sau temporară.

În situația desfacerii căsătoriei sau la încetarea acesteia, proprietatea comună devălmașă a soților cu privire la bunurile comune se transformă în proprietate comună pe cote – părți, urmând ca apoi aceasta să fie supusă partajului. Ne referim la regimul comunității legale, în cadrul căruia bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt din, momentul dobândirii acestora, bunuri comune în devălmășie a soților, potrivit art. 339 Cod civil.

Articolul 339 a conservat substanța art. 30 alin. (1) Codul familiei, deosebirea principală dintre cele două texte constând în faptul că prevederea din noul Cod civil califică în mod expres proprietatea comună a soților ca fiind una în devălmășie („de-a valma”): nici dreptul nu este divizat pe cote-părți și nici bunul nu este împărțit în materialitatea sa.

Bunurile dobândite în condițiile art. 30 din Codul familiei constituie proprietatea codevălmașă a soților. Codevălmașii, neavând de la început dreptul asupra unor anumite bunuri sau asupra unei anumite cote din aceste bunuri, numai cu ocazia partajului se stabilește cota fiecărui soț, în ansamblu, pentru totalitatea bunurilor comune, iar nu pentru fiecare bun în parte.

Sub imperiul Codului familiei, un bun era considerat comun dacă erau îndeplinite cumulativ următoarele condiții: să fi fost dobândit de oricare dintre soți în timpul căsătoriei și să nu facă parte dintre categoriile de bunuri proprii prevăzute ca atare de art. 31 Codul familiei .

Aceste condiții pentru calificarea unui bun ca fiind comun se mențin și sub imperiul noului Cod civil, cu precizarea că art. 339, spre deosebire de art. 30 alin. (1) Codul familiei, nu mai are în vedere dobândirea bunului în timpul căsătoriei, ci „în timpul regimului comunității legale”.

Aceasta se explică prin faptul că, deși comunitatea legală de bunuri are vocația de a se aplica pe toată durata căsătoriei, nu întotdeauna existența în timp a acesteia coincide cu durata căsătoriei (spre exemplu, este posibil ca soții să se căsătorească sub imperiul unui regim convențional pe care să-l înlocuiască în timpul căsătoriei cu regimul comunității legale).

De asemenea, poate exista proprietate devălmașă a soților și în cadrul regimului comunității convenționale, reglementat la art. 366 – 368 Cod civil.

Sub imperiul reglementărilor anterioare s-a precizat că în privința bunurilor dobândite împreună de către concubini, nu opera prezumția comunității de bunuri, care era aplicabilă, potrivit prevederilor art. 30 Codul familiei.

În concluzie ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv (concurențial) al dreptului de proprietate comună pe cote părți obișnuită, caracter care reiese din unitatea bunului asupra căruia poartă dreptul de proprietate având mai mulți titulari.

În al doilea râmd, această modalitate a dreptului de prorpietate are un caracter esențialmente temporar, în sensul că oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate cere încetarea coproprietății prin partaj (împărțeală), fără a fi excluse și alte modalități de încetare a proprietății comune pe cote – părți obișnuite.

Legea prezumă că până la proba contrară, cotele – părți care revin coproprietarilor sunt egale, asemena prezumție fiind relativă, iuris tantum, însă dacă bunul asupra căruia se exercită dreptul de coproprietate obișnuită a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se poate face decât prin înscrisuri.

5.4.2. Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită

Coproprietarii nu au un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa, ci doar o cotă – parte ideală și abstractă, determinată, din dreptul de proprietate asupra bunului.

Întrucât drepturile titularilor se întâlnesc asupra fiecărei particule din bun, care nu este divizat în materialitatea sa, coproprietarii pot să exercite acte referitoare la întregul bun.

Anterior noului Cod civil regimul juridic al proprietății comune pe cote-părți obișnuite nu era organizat prin lege, revenind doctrinei și jurisprudenței rolul de a stabili norme pentru exercitarea acesteia, pornind de la prevederile civile din materia succesiunilor.

Noul Cod civil prevede coproprietatea obișnuită în art. 634 – 635.

Sub acest aspect, se impune a fi făcută diferența dintre drepturile coproprietarilor asupra bunului în materialitatea sa (știut fiind că niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun) și drepturile coproprietarilor asupra cotei – părți ideale și abstracte din dreptul de proprietate.

Dacă fiecare coproprietar poate să dispună în mod liber de cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului, cotă – parte care îi aparține în mod exclusiv, în privința exercitării atributelor dreptului de proprietate asupra bunului în materialitatea sa trebuie analizată pe de o parte, situația actelor materiale și, pe de altă parte, aceea a actelor juridice.

În cazul acestora din urmă, distingem, după cum suntem în prezența unor acte de conservare și de administrare sau a unor acte de dispoziție.

De principiu, potrivit dispozițiilor art. 635 Cod civil, coproprietarii împarte beneficiile și suportă sarcinile coproprietății proporțional cu cota – parte din drept care revine fiecăruia dintre aceștia.

Actele materiale constau în acte de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului comun. Coposesia dă dreptul fiecărui coproprietar de a stăpâni materialmente bunul în același timp cu ceilalți copărtași.

Acela dintre coproprietari ce este exclus de la exercițiul posesiei sau tulburat în posesia sa de către ceilalți coproprietari, poate utiliza împotriva acestora acțiunile posesorii.

Exercitarea posesiei de către unul singur dintre coproprietari asupra bunului comun, nu reprezintă o posesie utilă, de natură a conduce la dobândirea dreptului de proprietate pe cale prescripției achizitive.

Există, însă posibilitatea, pentru coproprietarul în cauză, de a invoca intervertirea precarității, transformarea acesteia în posesie utilă, potrivit art. 920 Cod civil.

Coproprietarul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea de a invoca dobândirea pe calea uzucapiunii, dacă sunt întrunite cerințele legale pentru a deveni proprietar exclusiv al bunului respectiv.

Pentru ca fiecare coproprietar să poată să exercite folosința materială a bunului, este nevoie ca acesta să respecte două reguli și anume:

să nu schimbe destinația și modul de folosință a bunului respectiv;

să nu împiedice exercițiul simultan și concurent al folosinței asupra bunului din partea celorlalți proprietari.

Astfel potrivit art. 636 Cod civil, fiecare dintre coproprietari are dreptul de a utiliza bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari. În măsura în care unul dintre coproprietari, împotriva voinței celorlalți, exercită o folosință exclusivă asupra bunului comun, acesta poate fi obligat la despăgubiri, constând în contravaloarea lipsei de folosință a bunului comun de care au fost privați ceilalți coproprietari.

Potrivit art. 639 Cod civil, modul de utilizare al bunului se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar atunci când aceștia nu se înțeleg, prin hotărâre judecătorească. Se observă că legiuitorul a introdus regula unanimității, iar atunci când coproprietarii nu se pot înțelege referitor la modul de utilizare a bunului comun trebuie să apeleze la instanța de judecată, care trebuie să dispună, prin hotărâre, modalitatea de exercitare a folosinței.

În situații în care coproprietarii nu se înțeleg cu privire la folosința materială a bunului comun, există posibilitatea să decidă instanța judecătorească, în soluționarea cererii unuia dintre coproprietari cu privire la realizarea unui partaj de folosință.

Partajul de folosință nu trebuie confundat cu partajul dreptului de proprietate comună pe cote – părți obișnuită, ce conduce chiar la încetarea acestei stări.

De exemplu, în practica judiciară au fost pronunțate soluții de partajare a folosinței cu privire la podul comun, curtea comună etc.

Fructele bunului se cuvin coproprietarilor în proporție cu cota – parte a fiecăruia asupra bunului respectiv, astfel cum prevede art. 637 Cod civil.

Dacă în cazul fructelor naturale sau industriale există, până la împărțeală, un drept de proprietate comună pe cote – părți la fel ca și asupra bunului producător de fructe, cu privire la fructele civile, acestea sunt culese de coproprietarul bunului frugifer, fără a se mai pune problema împărțirii lor.

Productele bunului revin fiecărui coproprietar în limita cotei – părți din dreptul de proprietate.

În situația fructelor produse de un teren s-a considerat că, chiar dacă terenul este în proprietate comună, fructele se cuvin coproprietarului ce a lucrat efectiv terenul și nu acelora ce stau în pasivitate și care nu întreprind nimic în scopul de a participa la lucrarea terenului.

Cu privire la restituirea cheltuielilor realizate pentur culegerea fructelor sunt incidente prevederile art. 638 Cod civil. Deși poartă denumirea „dreptul la restituirea cheltuielilor” acestă problemă este reglementată doar de primul alineat al art. 638 Cod civil, celelalte două alineate referindu-se la drepturile pe care le au coproprietarii în cazul însușirii fructelor de unul singur dintre ei. Primul alineat are în vedere situația în care numai unul dintre coproproprietari a suportat cheltuielile producerii fructelor industriale sau pe cele ale culegerii fructelor de orice natură. Acestea se încadrează în categoria sarcinilor coproprietății, care trebuie suportate de toți coproprietarii, proporțional cu cota lor parte din drept. Prevederile art. 635 Cod civil, constituie fundamentul dreptului coproprietarului care a suportat singur cheltuielile de a le cere celorlalți coproprietari restituirea. Pentru coproprietari obligația de a suporta cheltuielile de administrare a bunului, inclusiv cele făcute cu producerea și culegerea fructelor, este divizibilă, așa că restituirea se poate pretinde de la fiecare, proporțional cu cota-parte din dreptul de proprietate care-i revine. Faptul că a suportat singur cheltuielile producerii sau ale culegerii fructelor nu-i conferă coproprietarului drepturi suplimentare asupra acestora, ci doar dreptul de a pretinde restituirea cheltuielilor. Modul în care ceilalți coproprietari își vor putea valorifica propriile drepturi la fructele naturale și la cele industriale diferă după cum acestea mai există sau nu în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit, conform distincțiilor pe care le face alin. (2) al art. 638 Cod civil, soluțiile preconizate de legiuitor fiind inspirate de cele propuse în doctrină. Regula este aceea că fructele naturale și fructele industriale ale bunului comun, însușite de un coproprietar, fac parte din masa partajabilă, deci sunt considerate a fi tot bunuri comune. Pentru ca acestă regulă să fie aplicabilă, este necesară întrunirea a două condiții:

fructele să existe în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit;

fructele să poată fi identificate distinct de alte fructe de același fel, existente în patrimoniul respectiv.

Prima condiție, mai sus expusă, nu este îndeplinită dacă fructele au fost consumate, înstrăinate sau au pierit.

Dacă nu sunt întrunite cele două condiții enunțate mai sus se naște dreptul la despăgubiri al coproprietarului interesat, acesta având posibilitatea să solicite echivalentul fructelor, proporțional cu cota sa parte din drept. Această posibilitate nu există dacă fructele au pierit fără culpa celui care și le-a însușit („în mod fortuit”).

Fructele civile ale bunului, constând într-o sumă de bani, însușite de un singur coproprietar, sunt considerate că există întotdeauna pentru că nu este de conceput un echivalent al acestora (ar fi vorba tot de o sumă de bani). Este motivul pentru care legiuitorul, prin alin. (3) al art. 638 Cod civil, consacră dreptul celorlalți coproprietari de a pretinde partea lor din aceste fructe, de la cel care și le-a însușit, fără nicio distincție.

Partajarea fructelor naturale și a celor industriale, dacă acestea există în patrimoniul coproprietarului care și le-a însușit și pot fi identificate distinct, poate fi cerută oricând, pentru că acțiunea de partaj este imprescriptibilă. Dreptul de a pretinde despăgubiri, în cazurile în care partajarea fructelor naturale și industriale nu mai este posibilă, ca și dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însușite de un singur coproprietar sunt drepturi de creanță, așa că sunt prescriptibile în termenul general de prescripție de 3 ani.

Cu privire la dispoziția material asupra bunului comun, acesta poate să fie exercitat cu consimțământul tuturor coproprietarilor, conform regulii unanimității. Niciunul dintre coproprietari nu are posibilitatea să execute lucrări de transformare, renovare, modificare, ori orice late lucrări menite a schimba destinația bunului decît cu accordul tutror celorlalți coproprietari.

Cu privire la actele juridice și acestea se supun regulii unanimității. Datorită specificului proprietății commune, actele juridice ce se încheie cu privire la bunul comun în materialitatea sa, ori asupra unei părți determinate din asemenea bunuri, sunt guvernate de regula unanimității.

Articolele 640 și 641 Cod civil reglementează modul în care pot fi încheiate actele juridice referitoare la bunul comun.

Astfel, art. 640 Cod civil se referă la actele de conservare, adică la acele acte care au ca efect menținerea unui drept în starea actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale.

Fac parte din această categorie: întreruperea cursului unei prescripții, prin formularea unei cereri de chemare în judecată; înscrierea unei ipoteci; îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară în cazul unui act translativ de proprietate; actele juridice încheiate cu terții pentru repararea unui imobil amenințat cu prăbușirea și altele asemenea. Având în vedere finalitatea lor, care, prin definiție, nu poate fi prejudiciabilă pentru drepturile niciunuia din coproprietari, actele de conservare pot fi încheiate de oricare dintre ei, fără acordul celorlalți, ceea ce constituie o excepție de la regula unanimității.

Actul de administrare este acel act juridic prin care se realizează o normală punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu.

Fac parte din categoria actelor de administrare: încheierea contractelor de locațiune, cu excepția locațiunilor care au o durată mai mare de trei ani; cesiunile de venituri imobiliare; încasarea sau valorificarea fructelor sau a veniturilor produse de un bun și altele asemenea. În aplicarea Codului civil de la 1864 s-a considerat că aceste acte trebuie încheiate cu respectarea regulii unanimității, temperată, în cazurile în care se dovedeau a fi indispensabile și profitabile tuturor coproprietarilor, prin recurgerea la instituțiile gestiunii de afaceri, mandatului tacit sau a abuzului de drept. Pe aceste temeiuri, cărora li s-a adăugat și convenția de societate încheiată între copărtași, au fost considerate valabil încheiate acte juridice de administrare de către un singur coproprietar. Noul Cod civil se inspiră din cazuistica pe care au trebuit s-o soluționeze instanțele de judecată și creează un regim suplu de încheiere a actelor de administrare, reducând la minim numărul situațiilor în care regula unanimității este aplicabilă.

Regula unanimității este înlocuită cu regula majorității în cazul unor acte de administrare, cum sunt încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunea de venituri imobiliare și altele asemenea. Aceste acte vor putea fi încheiate cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra bunului comun.

Legea prevede că actele de natura celor menționate mai sus pot fi încheiate „numai” cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți, ceea ce înseamnă că, dacă această majoritate nu a fost întrunită, actul poate fi lovit de sancțiunile prevăzute de art. 642 Cod civil.

Legiuitorul s-a preocupat și de protejarea interesului fiecărui coproprietar, prevăzând și unele situații în care este necesar și acordul acestuia, chiar dacă majoritatea s-a realizat și fără acest acord. Este vorba despre actele de administrare care limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte, ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari.

Pentru a preveni situațiile în care dreptul unui coproprietar de a se opune la încheierea unui act de administrare este exercitat abuziv, prin alin. (3) al art. 641 Cod civil a fost abilitată instanța de judecată să-i suplinească acordul, la solicitarea coproprietarului sau a coproprietarilor interesați. Instanța va putea pronunța o asemenea hotărâre dacă un coproprietar se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.

Hotărâri judecătorești de suplinire a consimțământului vor putea fi pronunțate și în cazurile în care un coproprietar se află în imposibilitate de a a-și exprima voința în raport cu încheierea unui act de administrare.

Dreptul de dispoziție este atributul esențial al dreptului de proprietate, acesta fiind motivul pentru care regula unanimității trebuie să fie respectată la încheierea actelor juridice prin care el este exercitat.

Dintre cele două componente ale dreptului de dispoziție, art. 641 alin. (4) teza I Cod civil se referă numai la dispoziția juridică, dispoziția materială fiind tratată în art. 636 alin. (1) Cod civil. Actele prin care se exercită dreptul de dispoziție juridică sunt cele prin care bunul comun este înstrăinat sau grevat cu o garanție reală, cele prin care se constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate și altele asemenea.

Legea nu cere ca la încheierea unor asemenea acte juridice să participe toți coproprietarii, ci doar ca ei să-și dea acordul în acest sens, acord ce poate fi expres sau tacit.

O serie de acte juridice, care pot afecta drepturile coproprietarilor, fie prin faptul că aceștia se văd lipsiți de unele din drepturile lor, fără a primi un echivalent, fie prin aceea că sunt lipsiți o perioadă mare de timp de atributul folosinței, chiar dacă ar urma să primească un echivalent, fie prin suportarea unor cheltuieli voluptuarii, sunt asimilate actelor de dispoziție, cu consecința supunerii încheierii lor regulii unanimității. Alineatul (4) al art. 641 Cod civil asimilează actelor de dispoziție, care trebuie încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor, patru categorii de acte juridice care au ca obiect bunul comun:

orice act juridic cu titlu gratuit;

cesiunile de venituri imobiliare încheiate pe termen mai mare de 3 ani;

locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani;

actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului.

Sub aspectul tehnicii legislative, modul de redactare a alin. (4) este criticabil pentru că, după ce, în prima sa parte, face mențiune despre actele de folosință cu titlu gratuit, în partea finală se referă expres la „orice act juridic cu titlu gratuit”, formulare care include și prima categorie de acte.

Potrivit art. 62 Legea de punere în aplicare a Codului Civil, dispozițiile art. 641 Cod civil se aplică numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusive de proprietate asupra cotei – părți ideale din dreptul de proprietate, poate să înstrăineze această cotă – parte sa o poate greva, fără a fi nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari.

În situația înstrăinării cotei – părți odeale din dreptul de proprietate, dobânditorul va lua locul coproprietarului, avînd aceleași drepturi și obligații. În această ipoteză sunt de făcut precizările următoare:

Creditorii personali ai unui coproprietar, care nu-și execută benevol obligația, nu vor putea urmări bunul, care nu face obiectul proprietății exclusive a debitorului lor. Articolul 678 alin. (1) Cod civil le conferă însă un drept de opțiune între a urmări silit cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului, care-i revine coproprietarului debitor și a cere partajul bunului comun.

Urmărirea silită a cotei-părți este posibilă deoarece însuși coproprietarul poate dispune de aceasta. Dacă va alege să ceară partajul, creditorul va trebui să aștepte finalizarea acestuia pentru ca apoi să urmărească partea din bun asupra căruia debitorul va dobândi proprietatea exclusivă sau suma de bani (sulta) ce i se va atribui.

În cazul în care creditorul optează pentru urmărirea silită a cotei-părți din dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce presupune vânzarea silită, prin licitație publică, art. 678 alin. (2) Cod civil le recunoaște celorlalți coproprietari un drept de preferință la adjudecare.

Este vorba despre un drept de preempțiune al cărui scop este simplificarea raporturilor dintre coproprietari sau chiar încetarea coproprietății prin dobândirea tuturor cotelor-părți de un singur coproprietar. Pentru ca un coproprietar să-și poată valorifica dreptul de preempțiune, este necesar ca el să participe la licitație și să ofere un preț egal cu cel mai mare preț oferit. Respectarea dreptului de preempțiune este asigurată de executorul judecătoresc, care este obligat să-i notifice pe ceilalți coproprietari cu privire la ziua, ora și locul licitației. Notificarea trebuie primită de coproprietari cu cel puțin două săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare.

Conform art. 678 alin. (3) teza I Cod civil, creditorii care au un drept de garanție asupra bunului comun au dreptul să urmărească silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât și după partaj. Textul face referire la garanțiile reale (ipoteca și gajul), care le conferă titularilor dreptul de urmărire. Pentru a beneficia de dreptul de urmărire, este necesar ca creditorul să fi îndeplinit formalitățile de publicitate prevăzute de lege pentru garanția sa. În cazul gajului, publicitatea se poate realiza și prin deposedarea debitorului. Bunul comun poate fi urmărit de creditorul garantat atât atunci când se află în detenția unuia din coproprietari, cât și în mâinile unui terț, cu condiția ca garanția să fi fost constituită cu respectarea regulii unanimității. Bunul poate fi urmărit de creditori atât înainte de partaj, cât și după ce a fost atribuit unuia din coproprietari, în urma partajului. Articolul 678 alin. (3) teza a II-a Cod civil îi asimilează creditorilor cu creanțe garantate și pe cei ale căror creanțe s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului comun. Soluția se justifică prin aceea că debitorii unor asemea creanțe sunt toți coproprietarii.

Convențiile de suspendare a partajului au efect numai între coproprietari, care sunt obligați să nu ceară încetarea coproprietății pe această cale, în perioada prevăzută de părți. Creditorii nu sunt obligați să respecte aceste convenții decât dacă acestea le-au devenit opozabile prin îndeplinirea formalităților prevăzute de art. 678 alin. (4) Cod civil. Astfel, în cazul bunurilor imobile, este necesară încheierea convențiilor în formă autentică, urmată de îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Convențiile de suspendare a partajului bunurilor mobile pot fi opuse creditorilor numai dacă, înainte de nașterea creanțelor, au dobândit dată certă. Existența unei convenții de suspendare a partajului nu-i împiedică însă pe creditorii personali ai unui coproprietar să urmărească silit cota-parte a acestuia. Tot astfel, creditorii menționați de art. 678 alin. (3) Cod civil vor putea urmări bunul comun. Pentru a preveni situațiile în care partajul s-ar putea efectua în condiții care le-ar putea frauda drepturile, creditorii personali ai unui coproprietar va putea interveni în procesul de partaj, indiferent dacă acesta a fost cerut de un coproprietar sau de un alt creditor. Creditorul intervenient își va suporta cheltuielile de judecată, fără a le putea recupera de la celelalte părți din proces. În principiu, creditorii personali care nu au intervenit în proces nu vor putea ataca partajul judiciar. Conform art. 679 alin. (1) teza II-a Cod civil, creditorii personali vor putea totuși ataca partajul efectuat dacă acesta s-a făcut în lipsa lor și fără a se ține seama seama de opoziția pe care au făcut-o, precum și în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces. Împotriva actului de partaj voluntar, încheiat în frauda drepturilor sale, creditorul personal va putea formula acțiunea revocatorie, conform art. 1562 Cod civil. Articolul 679 alin. (2) Cod civil le recunoaște creditorilor care au un drept de garanție asupra bunului comun, dar și celor a căror creanță s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia, de a interveni în procesul de partaj. De asemenea, ei vor putea ataca un partaj efectuat, în aceleași condiții ca și creditorii personali ai unui coproprietar.

Toți coproprietari au obligația de a contribui la acoperirea cheltuielilor datoriilor ce se nasc din întrebuințarea, conservarea și administrarea bunului comun, proporțional cu cota – parte ideală, matematică abstractă a fiecăruia. În situația în car un singur coproprietar a suportat singur toate obligațiile în legătură cu bunul comun, se poate îndrepta împotriva celorlalți coproprietari pentru restiuirea cheltuielilor, proporțional cu cota – parte din dreptul ce le revine.

Regula este aceea conform căreia obligațiile astfel născute sunt divizibile, iar nu solidare, fiind cunoscut că solidaritatea își are izvorul fie în lege fie întru act juridic.

5.4.3. Încetarea proprietății comune pe cote-părți obișnuite

Întrucât coproprietatea obișnuită constituie o stare temporară, aceasta încetează prin partaj, fără însă ca împărțeală să fie unicul mod de sistare a sa. Prin împărțeală, coproprietarii nu transmit și nu dobândesc drepturi ci, așa cum am arătat, partajul are efect declarativ, în sensul că drepturile se consideră dobândite retroactiv din momentul nașterii stării de coproprietate sau indivziune.

Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv, indiferent dacă prin împărțeală se urmărește a se pune capăt stării de indiviziune sau de coproprietate. În acest sens, art. 669 Cod civil prevede că încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, cu excepția situației în care partajul a fost suspendat prin prevederi legale, act juridic, ori hotărâre judecătorească.

Reglementarea legală a partajului o regăsim la art. 669 – 686 Cod civil.

Coproprietatea poate să înceteze, în primul rând prin dobândirea tutror cotelor – părți ale coproprietarilor, de către unul singur dintre aceștia, prin cumpărare, prin succesiune, prin donație.

În al doilea rând, coproprietatea poate înceta, atunci când toți coproprietarii înstrăinează cotele – părți unei terțe persoane, care devine proprietar pur și simplu, exclusiv asupra bunului în cauză.

În al treilea rând, coproprietatea încetează prin pieirea totală a bunului sau prin exprorierea acestuia.

În al patrulea rând, coproprietatea încetează prin partaj (ămpărțeală), care constituie modul specific de încetare a coproprietății.

Sub imperiul vechiului Cod civil, partajul a fost definit ca fiind operațiunea juridică ce pune capăt stării de indiviziune (coproprietate) prin împărțirea în natură și/sau prin echivalent, a bunurilor aflate în indiviziune, având ca efect înlocuirea cu efect retroactiv a cotelor-părți ideale, indivize, asupra acestora, cu drepturi exclusive ale fiecăruia dintre coindivizari asupra unor bunuri determinate în materialitatea lor. Referirea la „indiviziune” se justifică prin aceea că vechiul Cod civil nu reglementează proprietatea comună în general, ci doar împărțirea succesiunii. Între indiviziune și proprietatea comună pe cote-părți nu este însă o diferență de calitate, ci doar de cantitate, prima având ca obiect un patrimoniu, iar a doua bunuri determinate.

Pe de altă parte, noul Cod civil nu-i mai recunoaște partajului efectul retroactiv. Cu aceste precizări considerăm că definiția pe care am prezentat-o mai sus ar putea fi reformulată astfel: partajul este operațiunea juridică prin care se pune capăt coproprietății prin împărțirea în natură și/sau prin echivalent a bunurilor care-i formează obiectul, având ca efect înlocuirea cotelor-părți ideale asupra acestora, cu drepturi exclusive ale fiecăruia dintre coproproprietari asupra unor bunuri determinate în materialitatea lor. Partajul mai poartă denumirea de „împărțeală.”

Prevederile art. 669 Cod civil, care sunt în sensul că partajul poate fi cerut oricând, consacră două reguli. Prima regulă se referă la faptul că dreptul de a cere partajul este imprescriptibil. Cu alte cuvinte, partajul poate fi cerut indiferent cât timp a durat coproprietatea. Aceată regulă nu comportă nicio excepție. Potrivit celei de a doua reguli, partajul poate fi cerut în orice moment, fără a fi necesară o durată minimă a coproprietății. De la această regulă se poate deroga dacă partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.

Partajul poate fi cerut de oricare dintre coproprietari. În condițiile art. 678 alin. (1) Cod civil, și creditorii unui coproprietar pot cere partajul. Sub imperiul Codului civil, în literatura juridică s-a arătat că și creditorii succesiunii pot cere partajul pe calea acțiunii oblice, situația lor fiind similară cu aceea a creditorilor personali ai succesorilor.

Obiect al partajului îl va forma bunul aflat în coproprietate, dar și fructele naturale, civile sau industriale produse de acesta, cu excepția situațiilor în care copărtașii procedează anterior la o împărțeală a folosinței.

Conform art. 66 alin. (1) Legea de punere în aplicare, prevederile art. 669-686 Cod civil, consacrate partajului, sunt aplicabile convențiilor de partaj încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil. Aceste prevederi sunt aplicabile și partajului judiciar, dacă cererea de chemare în judecată a fost introdusă după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Conform art. 670 Cod civil, partajul poate fi convențional sau judiciar.

Partajul convențional sau voluntar se realizează prin acordul tuturor copărtașilor, convenția de împărțeală trebuind să îndeplinească toate condițiile de validitate ale unui act juridic.

Noul Cod civil reglementează unele din condițiile speciale pe care trebuie să le îndeplinească actul de partaj voluntar, prin art. 674, art. 680 alin. (2) și art. 684.

Procedura partajului judiciar este reglementată de Cartea a VI-a, Titlul V, art. 965-981 Noul Cod de procedură civilă, aceasta fiind legea la care face trimitere art. 670 Cod civil.

Prevederile art. 669 Cod civil, potrivit cărora încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, au o formulare generală, care nu distinge între diferitele forme ale coproprietății. De aceea legiuitorul a simțit nevoia unei dispoziții referitoare la cazurile în care partajul este inadmisibil.

În pofida formulării generale a textului de lege el trebuie interpretat restrictiv, în limitele impuse de titlul său marginal. Astfel, acest text interzice, în principiu, împărțeala părților comune ale clădirilor.

Prevederile art. 671 alin. (2) Cod civil permit partajarea bunurilor accesorii din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, care au proprietari diferiți, atunci când aceste părți încetează să mai fie destinate folosinței comune.

Încetarea destinației folosinței comune este reglementată de art. 658 Cod civil. Potrivit alin. (2) al textului citat, în asemenea situații devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară. Cum partajarea bunurilor care fac obiectul proprietății comune pe cote-părți obișnuită poate fi cerută oricând, prevederile art. 671 alin. (2) Cod civil sunt perfect inutile. Reamintim că, potrivit art. 669 Cod civil, oricare dintre coproprietari poate cere, în orice moment, partajarea bunului comun, cu excepția situațiilor în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau hotărâre judecătorească.

Prevederile art. 672 Cod civil reglementează una din aceste excepții și anume suspendarea partajului prin convenția coproprietarilor. Potrivit acestor prevederi, coproprietarii pot încheia o convenție prin care să suspende partajul pe o durată care nu poate fi mai mare de 5 ani.O convenție care ar fi încheiată pe o durată nedeterminată ar fi nulă absolut, imprescriptibilitatea partajului fiind de ordine publică.

Deoarece în noul Cod civil nu mai există o prevedere corespunzătoare celei conținute de art. 728 alin. (1) teza a II-a C.civ., potrivit căreia dreptul de a cere partajul nu poate fi înlăturat prin „convenții sau prohibiții contrare”, în literatura juridică a fost exprimată opinia că sancțiunea aplicabilă este nulitatea relativă, interesul ocrotit fiind unul privat.

Subscriem la acest punct de vedere ținând seama și de împrejurarea că noul Cod civil marchează o schimbare de concepție și în materia prescripției extinctive, care, deși rămâne o instituție de interes general, protejează interese preponderent private. În sfera persoanelor care vor putea invoca nulitatea relativă a unor convenții de suspendare a partajului trebuie însă incluși și creditorii personali ai unui coproprietar, având în vedere faptul că prin aceasta este afectat și dreptul lor de a cere partajul. Convenția de suspendare a partajului face inadmisibilă acțiunea prin care se cere împărțeala bunului comun, pe cale judecătorească, înainte de expirarea termenului prevăzut de părți, indiferent dacă aceasta este formulată de coproprietari sau de creditorii lor personali. Părțile vor putea însă partaja bunurile prin bună-învoială chiar și înainte de expirarea termenului prevăzut în convenția de supendare deoarece, prin voința lor unanimă, ele pot modifica o asemenea convenție.

Convențiile de suspendare a partajului sunt acte juridice consensuale. Prin excepție, dacă bunul comun este un imobil, aceste convenții vor trebui încheiate în formă autentică, ad validitatem.

Pentru a fi opozabile terților, convențiile de suspendare a partajului referitoare la imobile vor trebui notate în cartea funciară.Cea de a doua excepție de la regula potrivit căreia partajul poate fi cerut oricând este reglementată de art. 673 Cod civil, care conține două teze. Potrivit tezei I, instanța sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunțarea partajului pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Din interpretarea acestei prevederi legale rezultă că suspendarea soluționării acțiunii de partaj poate fi dispusă de instanță la cererea unuia sau unora dintre coproprietari, dacă aceștia dovedesc că realizarea împărțelii în acel moment ar fi de natură să le prejudicieze grav interesele legitime.

Suspendarea este temporară, având o durată de cel mult un an. Instanța care a dispus suspendarea partajului poate reveni asupra acestei măsuri, chiar dacă nu a expirat termenul de un an. Potrivit art. 673 teza a II-a Cod civil, ridicarea suspendării soluționării partajului se dispune, la cererea părții interesate, dacă se dovedește că pericolul producerii prejudiciilor a fost înlăturat.Codul civil consacra efectul declarativ al partajului, fiecare copartajant fiind considerat a fi fost proprietarul exclusiv al bunurilor ce i s-au atribuit în lot, retroactiv, chiar de la nașterea dreptului de coproprietate. Cu toate acestea, datorită consecințelor pe care le are asupra patrimoniilor coproprietarilor, partajul a fost asimilat unui act de înstrăinare – de dispoziție.

Cu atât mai mult partajul trebuie considerat a fi un act de dispoziție după ce noul Cod civil a intrat în vigoare, de vreme ce acesta a renunțat la efectul retroactiv, fiecare coproprietar devenind proprietar exclusiv al bunurilor pe care le va primi în lot, de la data efectuării partajului. Așa se explică de ce art. 674 Cod civil impune ca partajul prin bună-învoială, la care participă un coproprietar lipsit de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, să se facă numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.

Simpla folosință a bunului comun de către un coproprietar nu-i poate conferi acestuia drepturi suplimentare față de ceilalți coproprietari.

Sub imperiul Codului civil de la 1864 s-a spus că posesia acestuia este echivocă, necunoscându-se dacă posesorul are sau nu animus sibi habendi. Prevederile art. 729 C.civ. îi recunoșteau însă coproprietarului posibilitatea de a dobândi, prin uzucapiune, proprietatea exclusivă a bunului comun dacă înlătura viciul echivocului prin acte de rezistență față de ceilalți coproprietari, de natură să creeze convingerea că acesta a întrunit și elementul animus.

Noul Cod civil, prin art. 918 alin. (1) lit. c), îl consideră pe coproprietar ca fiind un detentor precar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți coproprietari. Una dintre consecințe este aceea că partajul poate fi cerut chiar și atunci când unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul (art. 675 teza I Cod civil). Dacă detentorul precar intervertește detenția sa în posesie, în condițiile art. 920 Cod civil, el poate dobândi dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului comun, prin uzucapiune. Fiind proprietar exclusiv și cum uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, uzucapantul se poate opune cu succes partajului care, potrivit art. 675 teza a II-a Cod civil, este inadmisibil în asemenea cazuri. Ca și în cazul reglementării conținute de art. 741 alin. (1) C.civ., prevederile art. 676 alin. (1) Cod civil consacră regula partajării în natură a bunului comun. În urma partajului, fiecare coproprietar va primi o fracțiune materială din bun, proporțională cu mărimea cotei-părți, asupra căreia va dobândi dreptul de proprietate exclusivă.

Alineatul (2) al art. 676 Cod civil conține reguli referitoare la împărțirea bunurilor indivizibile și a celor care nu pot fi comod partajabile în natură. Sunt în această situație, spre exemplu, terenurile forestiere, care nu pot fi divizate în parcele mai mici de 1 ha sau o construcție care nu poate fi împărțită în mai multe unități locative. Primul mod în care împărțirea unor asemenea bunuri este posibilă îl reprezintă cel prevăzut de art. 676 alin. (2) lit. a) Cod civil, constând în atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari. La acest mod de a partaja bunul se poate recurge numai dacă cel puțin unul dintre coproprietari a cerut atribuirea în natură a întregului bun. Cererea poate fi formulată și de mai mulți coproprietari împreună, situație în care starea de coproprietate va fi menținută, dar numai între aceștia. Dacă mai mulți dintre coproprietari au cerut atribuirea în proprietate exclusivă a bunului, instanța va trebui să recurgă la diverse criterii pentru a-l determina pe cel căruia i-l va atribui, cum sunt durata folosirii bunului de către copărtași, posibilitatea acestora de a dobândi un alt bun de aceeași natură sau alte asemenea criterii prevăzute de Codul de procedură civilă.

Coproprietarul sau coproprietarii cărora bunul le va fi atribuit vor trebui să-i despăgubescă pe ceilalți, plătindu-le o sumă de bani egală cu mărimea cotei-părți care îi revine fiecăruia și care poartă denumirea de sultă. Cel de al doilea mod este reglementat de art. 676 alin. (2) lit. a) Cod civil și el constă în vânzarea bunului și distribuirea prețului către coproprietari, proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei. Vânzarea se va face fie în modul ales de coproprietari, fie prin licitație publică, în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă. Această soluție a fost adoptată în practica judiciară încă înainte de a primi o reglementare legală și la ea s-a recurs atunci când niciunul dintre coproprietari nu a fost de acord să i se atribuie bunul în natură.Dispozițiile art. 677 Cod civil reglementează situația datoriilor născute în legătură cu coproprietatea și care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul.

Potrivit primului alineat al textului de lege citat, oricare dintre coproprietari poate cere stingerea acestor datorii. De regulă, stingerea se va face prin plata unei sume de bani. Datoriile născute în legătură cu coproprietatea pot fi cele ocazionate de conservarea bunului, plata impozitului, realizarea unor lucrări de modernizare a unui imobil și altele asemenea. Admisibilitatea cererii de a se efectua plata unor datorii care nu au ajuns încă la scadență se justifică prin aceea că, potrivit art. 681 Cod civil, actele juridice încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun îi sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului, astfel încât acesta din urmă ar urma să suporte singur asemenea obligații.

Conform art. 677 alin. (2) Cod civil, suma necesară pentru stingerea acestor obligații va fi preluată din prețul vânzării bunului comun cu ocazia partajului și va fi suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia. Cu alte cuvinte, în cazul în care modalitatea de partaj care a fost aleasă este vânzarea bunului, înainte ca prețul să fie distribuit între copărtași, așa cum dispune art. 676 alin. (2) lit. b) Cod civil, se va deduce suma necesară plății datoriilor. Partea ce-i revine din preț fiecărui coproprietar va fi diminuată proporțional cu o sumă ce se determină prin aplicarea cotei- părți la totalul datoriilor. Legiuitorul nu prevede ce se întâmplă dacă partajul se realizează prin atribuirea în natură a bunului. Raționând în logica dispoziției legale pe care o analizăm, credem că într-o asemenea situație ar urma ca sulta pe care acesta o va plăti să fie diminuată corespunzător cotelor-părți din totalul datoriilor pe care ar fi trebuit s-o suporte fiecare din coproprietari. Desigur, cel care a primit bunul în natură ar urma să plătească singur toate datoriile.

5.5. Proprietatea comună pe cote-părți forțată

5.5.1. Considerații generale

Coproprietatea forțată se menține independent de voința coproprietarilor și este determinată de destinația deosebită a bunului respectiv. Aceasta are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care datorită naturii lor pot și sunt utilizate în mod permanent de doi ori mai mulți proprietari, bunuri ce nu pot fi împărțite, existând și anumite excepții reglementate de noul Cod civil.

5.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată

În concepția clasică, această formă a proprietății comune a fost caracterizată prin aceea că bunurile asupra cărora se exercită sunt accesorii față de alte bunuri considerate principale și care sunt proprietate exclusivă a fiecărui proprietar.

Coproprietatea este forțată și are caracter accesoriu în raport de dreptul de proprietate exclusivă. Această coproprietate este forțată pentru că există și se mneține independent, în afara voineți copropietarilor și a fost considerată perpetuă datorită scopului sau destinației permanente căreia îi sunt afectate bunurile asupra cărora poartă.

Cota – parte din drept are caracter accesoriu, în sensul că se poate înstrăina doar odată cu înstrăinarea bunului principal față de care aceasta are caracter accesoriu.

5.5.3. Drepturile și obligațiile coproprietarilor

Din modul de redactare al art. 647 alin. (1) Cod civil rezultă că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor care formează obiectul coproprietății forțate, chiar în integralitatea lor, ca și cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv. Întinderea cotei-părți ce aparține fiecărui coproprietar nu determină și întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală pentru toți coproprietarii.

Caracterul comun al proprietății impune însă două limite pe care fiecare coproprietar este ținut să le respecte în exercitarea drepturilor sale, care au fost evidențiate în jurisprudență și preluate ca atare de legiuitor:

să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul său s-a născut și anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este;

să nu lezeze drepturile simultane și concurente, de aceeași natură, ale celorlalți coproprietari.

Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți obișnuită (temporară), în cazul proprietății comune forțate și perpetue coproprietarul nu-și poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun. Altfel spus, dreptul de dispoziție asupra acestei cote-părți nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea bunului principal, față de care bunul comun are, de regulă, un caracter accesoriu. Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) Cod civil rezultă că dreptul de dispoziție asupra cotei-părți poate fi înstrăinat și separat, dacă bunul comun nu are caracter accesoriu.

Obligațiile coproprietarilor constau în suportarea cheltuielilor de întreținere și conservare a bunului comun. Partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este egală cu cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului.

Prin art. 647 alin. (3) teza a II-a Cod civil, legiuitorul stabilește și un criteriu de stabilire a cotei-părți care-i revine fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate asupra bunului comun. Astfel, mărimea cotei-părți aparținând unui coproprietar este determinată de întinderea bunului principal al cărui proprietar exclusiv este.

Regula enunțată se aplică numai în cazul bunurilor comune care au un caracter accesoriu și numai în absența unei convenții prin care părțile să fi determinat cotele-părți care le revin.

5.5.4. Cazuri de proprietate comună pe cote-părți forțată

Articolul 646 Cod civil enumeră principalele cazuri în care un bun poate face obiectul coproprietății forțate și anume:

părțile comune ale unor imobile (art. 649 Cod civil);

Articolul 648 alin. (1) Cod civil oferă criteriul de determinare a părților comune din clădirile sau ansamblurile rezidențiale în care există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație, având proprietari diferiți. Acest criteriu constă în destinația și modul de folosire al părților din clădire care nu fac obiectul proprietății exclusive. Astfel, fac obiectul unui drept de coproprietate forțată părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor care au proprietari diferiți, nu pot fi folosite decât în comun. Din reglementarea conținută de art. 649 alin. (1) lit. a) Cod civil rezultă însă că și terenul pe care este situată clădirea face parte tot din categoria părților comune.

Prin clădire-bloc de locuințe – condominiu, se înțelege proprietatea imobiliară, formată din proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Proprietatea individuală este apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activități, care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de proprietate imobiliară.

Proprietatea comună cuprinde, toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință.

Potrivit art. 648 alin. (2) Cod civil, părțile comune (respectiv acelea care fac obiectul coproprietății forțate) sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative. De fapt ele sunt bunuri accesorii și în raport cu spațiile care au o altă destinație decât aceea de locuință, așa cum rezultă din intepretarea coroborată a celor două alineate ale art. 648 Cod civil.

Fiind bunuri accesorii, părților comune li se aplică reglementările consacrate acestei categorii de bunuri de art. 546 Cod civil). Articolul 649 alin. (1) Cod civil face o prezentare amănunțită a părților comune, motiv pentru care multe din prevederile sale nu mai necesită explicații suplimentare. La lit. a) a textului citat este menționat terenul aferent clădirii, care face obiectul proprietății comune forțate. Acest teren este compus atât din suprafața construită (cea situată sub amprenta construcției), cât și din suprafața neconstruită, necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia. Terenul necesar pentru a asigura exploatarea normală a clădirii este cel ocupat de instalațiile aferente, căi de acces, terenul traversat de rețeaua de utilități etc. Dacă există și o suprafață de teren excedentară, aceasta va face obiectul proprietății comune pe cote-părți obișnuite a proprietarilor părților privative din construcție. Bunurile enumerate de prevederea legală pe care o analizăm fac parte din categoria părților comune numai dacă prin lege sau prin act juridic nu se prevede altfel. Rezultă din această precizare, conținută de art. 649 alin. (1) Cod civil, că proprietarii, prin act juridic, pot sustrage regimului juridic specific coproprietății unele din părțile comune enumerate în cuprinsul acestui text. Desigur, există și bunuri care, prin natura lor, sunt indispensabile întrebuințării spațiilor proprietate privată, motiv pentru care voința părților nu poate deroga de la prevederile legale. Spre exemplu, nu s-ar putea hotărî ca fundația clădirii sau scările care asigură accesul în clădire și la etaje să facă obiectul altei forme de proprietate decât coproprietatea forțată. Enumerarea părților comune făcută de legiuitor nu este exhaustivă, art. 649 alin. (1) lit. d) Cod civil arătând că atât prin lege, cât și prin voința părților și altor bunuri li se va putea acorda statutul de bunuri de folosință comună.

Alineatul (2) al art. 649 Cod civil reglementează cazurile speciale de coproprietate forțată în privința cărora titulari nu sunt toți proprietarii de părți privative din imobil. Potrivit acestei reglementări, coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii. Interpretarea per a contrario a acestui text ne conduce la concluzia că ceilalți proprietari ai unor părți privative din clădire nu vor fi și titulari ai coproprietății forțate asupra unor asemenea părți comune, dacă prin proiectul clădirii acestea nu au fost destinate să servească și pentru exploatarea apartamentelor lor. Potrivit regimului juridic general al coproprietății forțate, fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosință asupra tuturor bunurilor comune, independent de mărimea cotei-părți pe care o deține. Articolul 650 Cod civil admite o derogare de la acestă regulă, permițând atribuirea folosinței exclusive a unor părți comune unuia sau unora din coproprietari, dacă sunt întrunite următoarele condiții:

să nu fie lezate drepturile celorlalți coproprietari;

hotărârea de atribuire să fie adoptată în condițiile prevăzute de alin. (2) al acestei prevederi legale.

Coproprietarii lipsiți de folosința respectivei părți comune își păstrează calitatea de titulari ai coproprietății forțate și pot ataca în justiție hotărârea de atribuire care le lezează drepturile.

Potrivit art. 650 alin. (2) Cod civil atribuirea în folosință exclusivă a unor părți comune se realizează printr-o hotărâre, care se adoptă cu o dublă majoritate: două treimi din numărul coproprietarilor și două treimi din totalul cotelor-părți. Dacă în clădirea respectivă a fost constituită o asociație de proprietari, decizia se adoptă de adunarea generală, cu aceași majoritate. Asociațiile de proprietari se constituie și funcționează în condițiile Legii nr. 230/2007.

În cazul constituirii unei asociații de proprietari, titularii dreptului de proprietate asupra spațiilor din clădire, care constituie bunurile principale, încheie un acord de asociere, care trebuie să conțină în mod obligatoriu mențiunile prevăzute de art. 6 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. Printre aceste mențiuni, legea nu le menționează și pe acelea referitoare la modul de exercitare a dreptului de folosință a clădirii. Potrivit art. 30 lit. d) din același act normativ, reglementarea folosirii părților comune este de competența comitetului executiv al asociației de proprietari. Detalierea acestei atribuții este făcută de art. 17 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 1588/2007. Prevederile art. 653 alin. (1) Cod civil modifică implicit dispozițiile Legii nr. 230/2007, prevăzând că folosirea părților comune se face în condițiile acordului de asociere. Folosirea părților comune nu trebuie însă să aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari.

Nimic nu împiedică însă părțile să încheie o înțelegere referitoare la modul de folosire a părților comune, chiar dacă nu constituie și o asociație de proprietari.

Constituirea asociațiilor de proprietari și deci încheierea acordurilor de asociere nu este însă obligatorie. De aceea, în lipsa unui acord de asociere, folosirea părților comune este supusă regimului juridic general, reglementat de art. 647 Cod civil, la care prevederile art. 653 Cod civil fac trimitere. Se exceptează acele spații comune în privința cărora, cu respectarea prevederilor art. 650 Cod civil, s-a adoptat decizia de atribuire în folosință exclusivă a unora din părțile comune.

Potrivit art. 653 Cod civil, acordul de asociere ar trebui să conțină și prevederi referitoare la folosirea spațiilor care constituie bunul principal. Aceste spații sunt însă proprietate exclusivă, astfel încât inserarea în acordul de asociere a unor asemenea clauze constituie limitări ale dreptului de proprietate ce aparține titularului. Asemenea restrângeri țin atât de limitele exercițiului normal al dreptului de proprietate, cât și de asigurarea normalei conviețuiri a coproprietarilor.

În mod expres art. 652 Cod civil îi interzice proprietarului bunului principal să schimbe destinația clădirii, indiferent dacă a fost sau nu încheiat un acord de asociere. Această prevedere legală trebuie interpretată în sensul că un coproprietar nu are dreptul să schimbe, prin simpla sa voință, nici destinația spațiului comun și nici destinația bunului principal, al cărui proprietar exclusiv este.

Sub ultimul aspect sunt de menționat și prevederile art. 42 din Legea nr. 230/2007, potrivit cărora „schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinația inițială, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării”.

În cazul încheierii unei înțelegeri între coproprietari, cheltuilele legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune vor fi suportate conform prevederilor acesteia.

Dacă s-a constituit o asociație de proprietari, modul de repartizare a cheltuielilor se dispune de comitetul executiv al asociației de proprietari și este obligatoriu chiar și pentru coproprietarii care nu sunt membri ai asociației.

În lipsa unei asemenea înțelegeri sau a asociației de proprietari, după caz, aceste cheltuieli vor fi suportate de fiecare coproprietar, proporțional cu cota sa parte.

Regula enunțată mai sus nu se aplică în cazul cheltuielilor legate de părțile comune folosite exclusiv de unii dintre coproprietari. Potrivit art. 654 alin. (2) Cod civil, aceste cheltuieli vor fi suportate numai de cei care exercită folosința exclusivă. Se află în această situație coproprietarii cărora li s-a atribuit folosința exclusivă a unor părți comune, în condițiile art. 650 Cod civil.

Și coproprietarii coșurilor de fum și de aerisire, precum și cei ai spațiilor pentru spălătorii și uscătorii, care folosesc aceste utilități conform proiectului de execuție, așa cum dispune art. 649 alin. (2) Cod civil, vor suporta toate cheltuielile legate de aceste părți comune, dar aceasta este o consecință a faptului că restul proprietarilor din clădire nu sunt și coproprietari asupra respectivelor părți comune.

Sub titlul marginal „Obligația de conservare a clădirii”, art. 655 NCC îi impune fiecăruia dintre proprietarii spațiilor care constituie bunuri principale (apartamente de locuit sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe) de a asigura întreținerea corespunzătoare a acestora. Aceasta este o obligație propter rem. Cum aceste spații nu fac obiectul coproprietății forțate, cheltuielile ocazionate de întreținerea lor (care le includ și pe acelea de reparații) vor fi în sarcina fiecărui proprietar. Scopul instituirii acestei obligații îl constituie păstrarea clădirii în stare bună.

Păstrarea clădirii în stare bună implică și o limitare a dreptului de dispoziție materială, proprietarii fiind obligați de prevederile art. 11 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 ca, în cazul aducerii de îmbunătățiri sau modificări proprietății lor individuale, să respecte prevederile legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale.

Limitările dreptului de proprietate generate de raporturile de bună vecinătate primesc aspecte specifice în cazul clădirilor formate din părți care au proprietari diferiți unde, datorită particularităților așezării spațiale a bunurilor principale și a celor accesorii, care constituie obiectul coproprietății forțate, adesea efectuarea oricăror intervenții asupra lor nu este posibilă fără permisiunea unuia dintre proprietari. Acesta este fundamentul obligației instituită de art. 656 alin. (1) Cod civil în sarcina fiecăruia din coproprietari, de a permite accesul în spațiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea unor lucrări de întreținere și reparații.

Obligația există atât în cazurile în care unul din proprietarii vecini solicită accesul în vederea efectuării unor asemenea lucrări în beneficiul propriu, cât și atunci când ar fi necesară o intervenție asupra părților comune.

Pentru repararea prejudiciilor care i-ar fi cauzate de cei cărora le-a permis accesul, proprietarul are dreptul la despăgubiri. Potrivit art. 656 alin. (2) Cod civil, el va putea pretinde aceste despăgubiri fie de la asociația de proprietari, dacă intervenția a privit părțile comune, fie de la proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Prevederile art. 657 alin. (1) Cod civil au scopul de a oferi o soluție pentru situațiile în care clădirea a fost distrusă, integral sau într-o proporție considerabilă. Referitor la cea de a doua situație, legiuitorul are în vedere distrugerea clădirii într-o proporție mai mare de jumătatea valorii ei, iar nu din clădire ca atare.

Soluția oferită de legiuitor este aplicabilă numai în absența unei înțelegeri între coproprietari și ea constă în dreptul oricărui coproprietar de a solicita vânzarea la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție care au rezultat.

Deși textul de lege nu o spune, singurul criteriu de distribuție a prețului obținut între coproprietari este mărimea cotei-părți a fiecăruia.

Potrivit art. 657 alin. (2) teza I Cod civil, dacă distrugerile au afectat mai puțin de jumătate din valoarea clădirii, coproprietarii sunt obligați să contribuie la refacerea părților comune. Ei vor participa la cheltuielile ocazionate, proporțional cu mărimea cotelor-părți. Teza a II-a a aceluiași alineat oferă o soluție bizară situației în care unul sau unii dintre coproprietari nu pot sau nu vor să participe la refacere. Conform textului citat, coproprietarii în cauză vor fi obligați să le cedeze celorlalți cotele lor părți din dreptul de proprietate. Textul analizat conține și o a treia teză, potrivit căreia prețul se va stabili de părți ori, în caz de neînțelegere, de instanța judecătorească.

Se subînțelege că instanța judecătorească este abilitată nu numai să stabilească prețul, ci și să suplinească consimțământul coproprietarului care refuză să vândă.

Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădire nu poate înceta decât în acele situații în care au dispărut temeiurile care au condus la nașterea sa: existența unor spații care constituie bunuri principale și care aparțin unor proprietari diferiți și menținerea destinației părților comune, care constituie bunuri accesorii, de a servi la folosirea primelor.

În literatura juridică au fost identificate unele situații în care dispariția primului temei enunțat mai sus conduce și la încetarea coproprietății forțate. Este vorba despre dispariția imobilului sau a imobilelor care formează obiectul coproprietății forțate, dobândirea proprietății tuturor imobilelor principale de către aceeași persoană și exproprierea pentru cauză de utilitate publică a întregii clădiri.

Referitor la consecințele dispariției celui de al doilea temei, în practica juridiciară s-a dispus că este posibilă încetarea coproprietății forțate asupra bunurilor comune, în mod excepțional, dacă se va dovedi că ea nu se mai impune cu necesitate a fi menținută, iar natura și destinația spațiului comun în discuție permit împărțeala sa.

Inspirându-se din jurisprudență, legiuitorul, prin art. 658 alin. (1) Cod civil, a reglementat un caz de încetare a destinației folosinței comune, care, așa cum rezultă din prevederile conținute de alineatele următoare ale aceluiași articol, conduce și la încetarea coproprietății forțate. Astfel, potrivit textului citat, coproprietarii pot hotărî, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.

Încetarea destinației de folosință comună a părților comune în discuție nu conduce și la încetarea stării de coproprietate, numai că aceasta se transformă din coproprietate forțată în coproprietate obișnuită și temporară. Este ceea ce rezultă din prevederile art. 658 alin. (2) teza I Cod civil, care sunt în sensul că părțile comune în privința cărora s-a hotărât încetarea destinației de folosință comună vor fi supuse dispozițiilor privitoare la coproprietatea obișnuită și temporară. Această transformare trebuie adusă și la cunoștința terților, motiv pentru care, prin alin. (5) al art. 658 Cod civil, s-a instituit obligația înscrierii în cartea funciară a imobilului sau a părții din imobil care va rezulta în urma încetării destinației de folosință comună a unor părți comune.

despărțiturile comune (art. 660 Cod civil);

Conform art. 660 alin. (1) Cod civil, despărțiturile dintre două fonduri pot fi formate din ziduri, șanțuri și altele asemenea. Sunt despărțituri și gardurile, indiferent de materialul din care sunt confecționate, inclusiv gradurile vii. Textul analizat instituie o prezumție relativă de comunitate pentru toate despărțiturile. Fundamentul acestei prezumții rezidă în obligația proprietarilor vecini de a participa la construirea despărțiturilor comune, reglementată de art. 662 Cod civil. Astfel, legiuitorul prezumă relativ că proprietarul care a construit despărțitura și-a exercitat și dreptul de a-i pretinde proprietarului vecin să contribuie la această operațiune.

Prevederile art. 660 alin. (1) Cod civil adaugă că prezumția de comunitate este inoperantă dacă din titlul de proprietate sau dintr-un semn de necomunitate (semnele de necomunitate sunt prevăzute de art. 661 Cod civil) rezultă contrariul, precum și atunci când proprietatea exclusivă asupra despărțituirii a fost dobândită prin uzucapiune, în condițiile legii.

Fiind vorba despre o prezumție relativă, dovada necomunității va putea fi făcută cu orice mijloc de probă. De asemenea, unul dintre proprietari poate dobândi dreptul de proprietate exclusivă asupra despărțiturii comune, dacă proprietarul vecin a renunțat la dreptul său, în condițiile art. 663 alin. (2) Cod civil.

Despărțiturile comune dintre fonduri sunt bunuri accesorii în raport cu cele dintâi, pentru a căror bună utilizare sunt destinate. De aceea, dreptul proprietarilor vecini asupra lor este un drept de coproprietate forțată.

Caracterul forțat al acestei coproprietății rezultă și din prevederile art. 660 alin. (2) Cod civil, care trimit la cele ale art. 651 din același cod, dar și din art. 666 Cod civil, care reglementează dobândirea forțată a coproprietății asupra despărțiturii.

Cele arătate mai sus își găsesc însă aplicarea numai dacă despărțitura este situată chiar pe linia de hotar dintre cele două proprietăți vecine. Dacă ea este situată pe unul dintre cele două fonduri, va fi proprietatea exclusivă a proprietarului acelui fond, conform art. 577 alin. (1) Cod civil.

Deoarece poartă asupra unui bun accesoriu, cota-parte din dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune are ea însăși un caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra fondului. Ca urmare, înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți din dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra fondului care constituie bunul principal. Acest regim juridic rezultă din trimiterea pe care prevederile art. 660 alin. (2) Cod civil o fac la cele ale art. 651 din același cod.

Potrivit art. 660 alin. (1) Cod civil, prezumția de comunitate a despărțiturilor comune nu este operantă dacă există semn de necomunitate. Articolul 661 alin. (1) teza I Cod civil prevede, în cazul zidului despărțitor, că există semn de necomunitate atunci când culmea zidului este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond. Teza a II-a aceleiași dispoziții instituie în asemenea situații o prezumție de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului. Și aceasta este tot o prezumție relativă.

Alineatul al doilea al art. 661 Cod civil prevede, în prima sa teză, că există semn de necomunitate a șanțului atunci când pământul este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a șanțului. În mod similar reglementării conținute de alineatul precedent, teza a II-a instituie o prezumție relativă de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Potrivit art. 661 alin. (3) Cod civil, vor fi considerate semne de necomunitate și orice orice alte semne care fac să se prezume că despărțitura a fost construită exclusiv de unul dintre proprietari. Aceste dispoziții sunt aplicabile numai atunci când despărțitura constă într-un zid.

Reamintim că, potrivit art. 561 Cod civil, orice proprietar are dreptul, iar nu obligația, de a-și îngrădi proprietatea. Cu toate acestea, din prevederile art. 662 alin. (1) Cod civil rezultă că există și o obligație de îngrădire, căreia îi corespunde dreptul proprietarului de a le cere vecinilor să contribuie la construirea unei despărțituri comune. Obligația de îngrădire este un accesoriu al dreptului de a dobândi coproprietatea asupra despărțiturii comune, motiv pentru care ea nu mai subzistă dacă unul dintre vecini renunță anticipat la acest drept, concluzia fiind dedusă din interpretarea a fortiori a dispozițiilor art. 663 alin. (2) Cod civil.

Înălțimea zidului comun va fi aceea prevăzută de lege, regulile de urbanism sau obiceiul locului. În lipsa acestora, art. 662 alin. (2) prevede că înălțimea zidului va fi stabilită de părți, dar fără a depăși 2 m, socotindu-se și coama zidului. Referitor la cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune, art. 663 alin. (1) Cod civil face o aplicație particulară a prevederilor art. 647 alin. (3) teza I Cod civil, prevăzând că acestea se suportă de coproprietari, proporțional cu dreptul fiecăruia. Această proporție este dată de mărimea cotelor-părți din dreptul de proprietate asupra despărțiturii, care se prezumă relativ a fi egală pentru că lungimea despărțiturii este aceeași pentru ambii vecini.

Coproproprietarul care nu dorește să participe la cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune poate fi exonerat numai dacă renunță la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii comune. Prin această prevedere art. 663 alin. (1) teza I Cod civil a reglementat un caz particular de încetare a coproprietății forțate. Potrivit tezei a II-a a aceluiași text de lege, dispozițiile în materie de carte funciară sunt aplicabile, ceea ce înseamnă că momentul pierderii dreptului de proprietate de către renunțător va fi acela al radierii din cartea funciară.

Renunțarea la drept este un act juridic unilateral, care va trebui încheiat în formă autentică, fiind aplicabilă regula generală prevăzută de art. 888 Cod civil referitoare la condițiile înscrierii în cartea funciară. Renunțarea este și un act juridic cu titlu gratuit.

Efectele renunțării constau în pierderea cotei-părți din dreptul de proprietate asupra despărțiturii de către renunțător, concomitent cu dobândirea acesteia de proprietarul fondului vecin, ceea ce atrage și încetarea coproprietății forțate. Dobânditorul devine, astfel, proprietar exclusiv al despărțiturii, calitate în care va trebui să suporte toate cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea acesteia.

În același timp, proprietarul fondului dobândește și dreptul de superficie asupra părții din terenul vecinului său care este ocupată de despărțitura respectivă.

Potrivit art. 663 alin. (2) teza a II-a Cod civil, renunțarea nu este posibilă, iar coproprietarul nu va fi apărat de a participa la cheltuieli în cazul în care are o construcție sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărțiturii comune.

Atunci când despărțitura constă într-un zid comun aceasta poate avea pentru coproprietari și altă utilitate decât aceea de a separa cele două fonduri. Articolul 665 Cod civil are în vedere aceste împrejurări atunci când reglementează modul de folosire a zidului comun prin sprijinirea unor lucrări.

Astfel, potrivit art. 664 alin. (1) Cod civil, oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun. Dispozitivele de sprijinire sau grinzile pot fi încastrate în zidul comun, chiar și dincolo de jumătatea grosimii acestuia, cu obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar. Legea obligă, în același timp, ca prin efectuarea unor asemenea lucrări să nu fie afectat dreptul celuilalt coproprietar de a sprijini construcțiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.

Ca o consecință a obligației de a nu afecta dreptul celuilalt coproprietar de a instala propriile grinzi în zidul comun, instituită de primul alineat al art. 664 alin. (1) Cod civil, cel de al doilea alineat al aceleiași prevederi legale îi conferă acestuia din urmă dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său, până în jumătatea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuși grinzi ori să construiască un coș de fum în același loc. Acest drept există chiar dacă la instalarea primelor grinzi a fost respectată obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar.

Prevederile art. 665 alin. (1) Cod civil îi conferă coproprietarului care dorește să înalțe zidul comun dreptul de a realiza singur această lucrare, suportând singur aceste cheltuieli. El va fi obligat să suporte singur și cheltuielile de reparare a părții comune a zidului, a căror necesitate își are cauza în înălțarea acestuia.

Alineatul al doilea al art. 665 Cod civil reglementează situația în care particularitățile constructive ale zidului inițial nu permit supraînălțarea, existând pericolul ca o asemena lucrare să ducă la avarierea sau prăbușirea sa. În asemenea situații, proprietarul care dorește să realizeze această înălțare este obligat să reconstruiască zidul în întregime. Dacă, pentru a-i mări rezistența, este necesară mărirea grosimii zidului, proprietarul în cauză va fi obligat să pună la dispoziție și terenul necesar acestei lucrări.

Din coroborarea dispozițiilor art. 665 alin. (1) și (2) Cod civil cu cele ale art. 662 alin. (2) Cod civil, rezultă că înălțarea zidului se va putea face numai până la limita permisă de dispozițiile legale, regulile de urbanism sau obiceiul locului. Dacă înălțimea zidului a fost stabilită prin acordul părților va fi necesară obținerea acestui acord și în cazul înălțării sale, făra a se putea depăși înălțimea de 2 m.

Potrivit art. 665 alin. (3) Cod civil, vecinul care nu a contribuit la înălțarea zidului poate dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și a manoperei folosite.

Trebuie să distingem însă între situația în care lucrările de înălțare au fost făcute folosind ca bază zidul comun existent și acelea în care zidul comun a fost demolat și reconstruit.

În prima situație, proprietarul vecin nu pierde dreptul de coproprietate asupra părții vechi din zidul comun. De aceea, considerându-l pe cel care a înălțat zidul ca fiind proprietarul exclusiv al porțiunii supraînălțate din zid, legiuitorul a creat o situație juridică complicată și nejustificată, mai ales atunci când câte jumătate din baza zidului este situată pe terenul fiecărei părți.

De aceea credem că mai potrivită ar fi fost soluția majorării cotei din dreptul de proprietate care-i revine celui care a înălțat zidului. Într-o asemenea situație, proprietarul vecin ar fi putut dobândi, contra cost, o cotă-parte din acest drept, astfel încât să se ajungă din nou la egalizarea drepturilor părților.

În cea de a doua situație zidul este o construcție nouă, asupra căreia cel care a edificat-o este proprietar exclusiv. Proprietarul vecin poate dobândi însă coproprietatea plătind jumătate din cheltuieli, ceea ce are natura unei vânzări forțate. Dacă prin reconstruirea zidului a fost ocupată și o porțiune din terenul constructorului, vecinul care dorește să devină coproprietar va trebui să plătească și jumătate din valoarea acestui teren. Această reglementare privește un caz particular de aplicare a regulii instituite de art. 666 Cod civil.

Vânzarea forțată a cotei-părți din dreptul de proprietate asupra despărțituirii comune. Articolul 666 Cod civil reglementează dobândirea coproprietății asupra despărțiturii comune, indiferent de felul acesteia, de către coproprietarul care nu a contribuit la realizarea sa. În temeiul prevederii legale citate, acesta poate dobândi cota de ½ din dreptul de proprietate asupra despărțiturii, plătindu-i vecinului care a realizat-o jumătate din valoarea actualizată a materialelor și a manoperei folosite. Dacă despărțitura a fost integral realizată pe terenul vecinului, cel care dorește să dobândească coproprietatea va trebui să-i plătească celui dintâi și jumătate din valoarea terenului ocupat de această lucrare. Operațiunea juridică în discuție are natura juridică a unei vânzări forțate, actul juridic dintre părți trebuind să fie încheiat în formă autentică, pentru a putea servi la înscrierea în cartea funciară a dreptului dobânditorului.

proprietatea periodică (art. 687 Cod civil);

Noțiunea de proprietate periodică, cunoscută și sub alte denumiri, cum ar fi time-sharing, time-propriety, multiproprietate, drept de proprietate în timp partajat, proprietate spațio-temporală, proprietate sezonieră, este rezultatul unor tehnici de contractare elaborate de societățile de turism, al căror scop a fost să le asigure clienților care nu-și pot permite cumpărarea unor case de vacanță, în proprietate exclusivă, folosința exclusivă a acestora, dar pe perioade de timp strict determinate, care se repetă regulat. În absența unei reglementări în dreptul românesc, dreptul de proprietate periodică a fost definit ca „o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu și în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv și perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puțin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic”.

Situația nu s-a schimbat în urma adoptării Legii nr. 282/2004 privind protecția dobânditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra unui drept de utilizare pe durată limitată a unor bunuri imobiliare (acest act normativ a fost abrogat de O.U.G. nr. 14/2011 pentru protecția consumatorilor la încheierea și executarea contractelor privind dobândirea dreptului de folosință pe o durată determinată a unuia sau a mai multor spații de cazare, a contractelor pe termen lung privind dobândirea unor beneficii pentru produsele de vacanță, a contractelor de revânzare, precum și a contractelor de schimb), pentru că prevederile sale au avut în vedere numai transmiterea dreptului de folosință asupra unui bun imobil, adică a unui drept de creanță.

Chiar și atunci când legea se referă la transmiterea unui drept real, ea nu are în vedere dreptul de proprietate ci un drept real de folosință.

Și noua reglementare, conținută de O.U.G. nr. 14/2011, se referă tot la dobândirea unui drept de folosință, iar nu de proprietate, asupra unor spații de cazare. Acesta este motivul pentru care, prin art. 67 LPA, s-a dispus că prevederile noului Cod civil consacrate proprietății periodice nu aduc atingere celor cuprinse în O.U.G. nr. 14/2011.

În pofida faptului că în Europa occidentală proprietatea periodică este „în cădere liberă” legiuitorul român a cedat tentației de a o reglementa.

Articolul 687 Cod civil nu conține o definiție a proprietății periodice, ci se referă doar la trăsătura pe care legiuitorul o consideră a fi esențială pentru această formă de manifestare a unei modalități a dreptului de proprietate: existența mai multor titulari, care exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței, specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Articolul 646 pct. 1 Cod civil califică expres proprietatea periodică drept un caz de coproprietate forțată. Legiuitorul consideră deci că proprietatea periodică nu este o nouă modalitate a dreptului de proprietate, ci un nou caz de proprietate comună pe cote-părți și, mai concret, de proprietate comună pe cote-părți forțată.

Proprietatea periodică este o proprietate comună pentru că dreptul de proprietate este împărțit între mai mulți titulari, fiecare exercitând, într-o formă specifică, atributele acestui drept asupra unui bun nefracționat în materialitatea sa.

Dreptul nu este însă împărțit în cote-părți ideale, ci în fracțiuni temporale, care le conferă titularilor posibilitatea stăpânirii și utilizării bunului în materialitatea sa, în mod exclusiv, dar numai pentru o perioadă determinată din an.

Aceste fracțiuni trebuie determinate în timp (iar nu nedeterminate sau determinabile) și pot fi atât egale, cât și inegale.

Caracterul forțat al acestei coproprietăți este dat de faptul că ea nu poate înceta prin partaj.

Faptul că, pe de o parte, dreptul nu este fracționat în cote-părți, iar, pe de altă parte, bunurile asupra cărora poartă nu sunt bunuri accesorii a condus la exprimarea opiniei conform căreia proprietatea periodică este greșit calificată ca un caz particular al proprietății comune pe cote-părți forțate, în realitate ea fiind o formă distinctă a proprietății comune.

Proprietatea periodică fiind o formă a coproprietății forțate, fiecare din titularii săi va putea exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului. Această afirmație se întemeiază și pe prevederile art. 689 Cod civil, care reglementează actele juridice pe care le poate încheia fiecare coproprietar, dar și pe cele ale art. 690 Cod civil, consacrat drepturilor și obligațiilor coproproprietarilor.

Modul în care pot fi exercitate aceste prerogative este însă determinat de specificul proprietății periodice, care împarte dreptul de proprietate asupra bunului în fracții temporare.

Ca urmare, spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părți forțată propriu-zisă, în cazul căreia coproprietarii sunt îndreptățiți deopotrivă să folosească în același timp bunul comun, titularii dreptului de proprietate periodică au exercițiul exclusiv al acestei prerogative a dreptului de proprietate, cu excluderea celorlalți coproprietari, dar numai în intervalul de timp determinat care-i revine.

Numai folosința bunului proprietate comună este deci aceea care se repetă periodic și pe care o exercită succesiv coproprietarii, așa cum prevede expres art. 687 Cod civil. Celelalte prerogative ale dreptului de proprietate vor fi exercitate concomitent și împreună de coproprietari.

În literatura juridică a fost însă exprimată și opinia conform căreia fiecare coproprietar va exercita singur, în perioada alocată, toate atributele care intră în conținutul juridic al dreptului său, întocmai ca un proprietar exclusiv.

Potrivit art. 688 Cod civil, proprietatea periodică poate izvorî numai din act juridic, orice alt mod de dobândire a dreptului de proprietate fiind exclus.

Reținem, astfel, că proprietatea periodică își poate avea izvorul fie în contract, fie în legat.

Unele moduri de dobândire a dreptului de proprietate, cum este cazul uzucapiunii, nici nu ar fi de conceput în cazul proprietății periodice pentru că, prin definiție, folosința bunului fiind periodică, posesia exercitată, ca stare de fapt, nu poate fi continuă.

Atunci când obiect al proprietății periodice îl constituie un bun imobil, dobândirea sa prin contract este condiționată de înscrierea în cartea funciară.

Nu este condiționată de înscrierea în cartea funciară dobândirea proprietății periodice prin legat.

Prevederile art. 689 alin. (1) Cod civil nu par a face distincție între obiectul diverselor acte juridice pe care le poate încheia singur un coproprietar. În realitate, această distincție există și ea rezultă din mențiunea conform căreia aceste acte se pot încheia „conform legii.”

Ca urmare, închirierea bunului comun îi va transmite chiriașului numai folosința, în intervalul de timp care-i revine locatorului. Folosința astfel transmisă va avea însă caracterul unui drept personal, care are ca temei folosința repetitivă și periodică, din componența dreptului de proprietate asupra bunului, care-i aparține coproprietarului.

În cazul proprietății periodice, dreptul de proprietate este împărțit în fracții temporale, care sunt echivalentul cotelor-părți ideale din cazul proprietății comune obișnuite. Ca urmare, coproprietarul își poate exercita dreptul de dispoziție numai asupra fracției temporale care-i revine, iar nu asupra bunului în întregul său. Această concluzie decurge și din prevederile art. 689 alin. (2) Cod civil.

Ca urmare, coproprietarul va putea vinde sau ipoteca numai fracția sa temporală. Va trebui ca actele de vânzare-cumpărare și cele de ipotecă să fie încheiate în formă autentică și înscrise în cartea funciară. Legea prevede că și alte asemenea acte vor putea fi încheiate în aceleași condiții.

Prevederile art. 689 alin. (2) teza I Cod civil fac o aplicație particulară în cazul proprietății periodice a prevederilor art. 642 alin. (1) Cod civil, care sancționează cu inopozabilitatea actele de administrare sau de dispoziție încheiate de un singur coproprietar, cu depășirea limitelor propriului drept.

Astfel, în mod similar, vor fi inopozabile celorlalți coproprietari actele de administrare sau de dispoziție privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp decât aceea care-i revine coproprietarului care a participat la încheierea sa.

Dacă actul privește un alt interval de timp (o altă fracție temporală) inopozabilitatea va putea fi invocată de coproprietarul care îi este titular.

Dacă actul privește întregul bun, inopozabilitatea va putea fi invocată de oricare dintre coproprietarii care nu au participat la încheierea actului.

Conform art. 689 alin. (2) teza a II-a Cod civil, sunt aplicabile, în mod corespunzător și dispozițiile art. 642 alin. (2) și art. 643 Cod civil.

Ca urmare, în cazul încheierii unor acte de administrare sau de dispoziție care încalcă drepturile celorlalți coproprietari, coproprietarul vătămat va putea exercita acțiunile posesorii împotriva terțului care a intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului.

Referirea la prevederile art. 643 Cod civil are în vedere apărarea proprietății periodice, fiecare coproprietar putând sta singur în procese, indiferent de calitatea procesuală, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.

Potrivit art. 689 alin. (3) Cod civil, în raporturile cu terții cocontractanți de bună-credință, actele de administrare sau de dispoziție privind cota-parte din dreptul de proprietate aferente unui alt interval de timp sunt lovite de nulitate relativă.

În temeiul acestei prevederi legale, terțul de bună-credință va putea cere anularea actului juridic. Ceilalți coproprietari nu au interesul să formuleze o acțiune în anulare pentru că lor le este inopozabil actul juridic respectiv.

Este de bună-credință cocontractantul care nu a cunoscut împrejurarea că actul se referă la o altă fracție temporală decât aceea al cărei titular este coproprietarul cu care a încheiat actul juridic. În cazul bunurilor imobile, buna-credință poate fi reținută numai dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 901 alin. (2) Cod civil.

Potrivit art. 690 alin. (1) Cod civil, fiecare coproprietar are nu numai dreptul, ci și obligația de a face toate actele de conservare a bunului comun. În efectuarea acestor acte coproprietarul trebuie să evite împiedicarea ori îngreunarea exercitării drepturilor celorlalți coproprietari.

Textul de lege citat distinge între două categorii de acte de conservare: cele care privesc micile reparații și cele care constau în marile reparații.

Micile reparații sunt menite să înlăture stricăciunile minore ale lucrului, care apar în cursul normalei utilizări a acestuia (refacerea zugrăvelilor, schimbarea unor garnituri, repararea unei ferestre care nu se mai închide ș.a.) și ele sunt în sarcina exclusivă a coproprietarului care este obligat să le efectueze.

Marile reparații privesc structura bunului, astfel încât costurile trebuie suportate de fiecare dintre coproprietari, proporțional cu fracția sa temporală din dreptul de proprietate. Ca urmare, art. 690 alin. (1) teza a II-a Cod civil îi dă dreptul coproprietarului care a avansat cheltuielile necesare pentru efectuarea acestor reparații să primească despăgubiri de la ceilalți coproprietari, în raport cu valoarea drepturilor acestora.

Actele de dispoziție materială sunt acelea care consumă în tot sau în parte substanța lucrului. Asemenea acte afectează deci drepturile tuturor coproprietarilor, care se pot vedea lipsiți de bun prin voința unuia singur dintre ei. Consumarea substanței bunului fiind ireversibilă, legiuitorul a prevăzut, prin art. 690 alin. (2) Cod civil, că asemenea acte se pot face numai cu acordul tuturor coproprietarilor. Având dreptul să folosească bunul numai o perioadă determinată din an fiecare coproprietar este obligat ca, la încetarea acelei perioade, să-l predea coproprietarului îndreptățit să îl folosească în următorul interval. Îndeplinirea acestei obligații presupune predarea bunului într-o stare care să permită folosința. De aceea apreciem că legiuitorul a reglementat expres obligația de predare a bunului, cu scopul de a asigura verificarea respectării obligației fiecărui coproprietar de a efectua lucrările de conservare.

Alineatul (4) al art. 690 Cod civil le dă dreptul coproprietarilor să încheie un contract de administrare a bunului comun, prin care aceștia pot deroga de la unele din prevederile legale care conturează regimul juridic al proprietății periodice. Deși textul face trimitere expresă numai la aplicarea prevederilor art. 644 alin. (2) Cod civil, care reglementează încetarea contractului de administrare prin denunțarea sa unilaterală de oricare dintre coproproprietari, apreciem că sunt deopotrivă aplicabile și prevederile art. 644 alin. (1) Cod civil, de vreme ce și proprietatea periodică este tot o formă de manifestare a proprietății comune pe cote-părți. Ca urmare, părțile vor putea insera în contractul de administrare numai clauzele derogatorii de la regimul proprietății comune prevăzute de art. 644 alin. (1) Cod civil.

Potrivit art. 691 alin. (1) Cod civil, nerespectarea de către un coproprietar a obligațiilor prevăzute în capitolul V, „Proprietatea periodică”, îl face pe acesta pasibil de plata unor despăgubiri către ceilalți coproprietari. Desigur, asemenea despăgubiri pot fi pretinse de ceilalți coproprietari sau de unul singur dintre ei doar în măsura în care dovedesc existența unui prejudiciu. Spre exemplu, coproprietarul care a închiriat bunul pentru o altă perioadă de timp decât aceea în care el însuși avea dreptul să-l folosească va putea fi obligat să-i plătească despăgubiri titularului cotei-părți respective din dreptul de proprietate. Tot astfel, coproprietarul care a făcut acte de dispoziție materială fără acordul celorlalți coproprietari va putea fi obligat să le plătească despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor fiecăruia. Aplicarea sancțiunii excluderii poate fi cumulată cu obligația de a plăti despăgubiri.

Art. 691 Cod civil reglementează o sancțiune insolită, aplicabilă coproprietarului care tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice și anume excluderea. Instituirea acestei sancțiuni este justificată de împrejurarea că proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj judiciar. Din prevederile art. 691 alin. (2) Cod civil rezultă că nu orice tulburare adusă exercitării drepturilor celorlalți coproprietari poate atrage aplicarea sancțiunii excluderii, ci numai tulburările grave. Sancțiunea se aplică de instanța de judecată, care poate fi sesizată de coproprietarul vătămat. Drepturile fiecărui coproprietar sunt evaluabile în bani astfel încât, dacă unul dintre ei ar fi exclus pur și simplu, s-ar ajunge la încălcarea dreptului său la bunuri. Acesta este motivul pentru care art. 691 alin. (3) Cod civil prevede că excluderea poate fi dispusă numai dacă unul dintre coproprietari sau un terț cumpără cota-parte a celui exclus. Practic, excluderea este însoțită de o vânzare silită a cotei-părți a celui exclus.

Alineatele (4) și (5) ale art. 691 Cod civil conțin reguli procedurale care vor trebui urmate de instanța sesizată cu o cerere de excludere. Astfel, judecata se va realiza în două faze: admiterea în principiu și judecata în fond. În faza admiterii în principiu instanța va stabili, prin încheiere, dacă sunt îndeplinite condițiile excluderii. Deoarece în aceasă fază nu poate fi cunoscut prețul care va trebui plătit pentru cumpărarea cotei-părți a coproprietarului a cărui excludere s-a cerut, considerăm că verificările instanței se vor rezuma la stabilirea existenței tulburărilor aduse exercitării proprietății periodice și a gravității acestora, fără a se putea extinde sub aspectul existenței unui potențial cumpărător. Încheierea de admitere în principiu poate fi atacată cu recurs pe cale separată. Dacă încheierea prin care cererea de excludere a fost admisă în principiu a rămas irevocabilă se trece la judecata în fond a cererii. Prima problemă pe care o are de rezolvat instanța în această fază procesuală este stabilirea prețului.

Legiuitorul acordă prioritate, sub acest aspect, înțelegerii părților. Cu alte cuvinte, prețul urmează să fie stabilit prin înțelegerea realizată de coproprietarul a cărui excludere s-a cerut și persoana care și-a exprimat intenția de a cumpăra. Dacă nu a fost posibilă realizarea unei asemenea înțelegeri, instanța va fi aceea care va stabili prețul, pe baza unei expertize. Odată stabilit prețul, el va trebui consemnat la instituția de credit de potențialul cumpărător. După consemnarea prețului instanța va pronunța o hotărâre care va ține loc de contract de vânzare-cumpărare. Dacă prețul nu va fi consemnat, instanța va respinge în fond cererea de excludere.

În cazul bunurilor imobile, efectul translativ de proprietate al hotărârii judecătorești definitive se va putea produce numai după ce cumpărătorul își va înscrie dreptul în cartea funciară.

Tot în temeiul hotărârii definitive își va putea ridica de la instituția de credit prețul consemnat coproprietarul exclus.

Potrivit art. 692 Cod civil, de regulă, proprietatea periodică încetează în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părți din drept. Referirea legiuitorului la cotele-părți „din proprietatea periodică” o considerăm inadecvată pentru că fracționarea privește însuși dreptul de proprietate asupra bunului, la fel ca și în cazul oricărei alte coproprietăți. Dobânditorul poate fi unul dintre coproprietari sau un terț. Dacă obiectul său îl constituie un bun imobil, proprietatea periodică nu va înceta decât după radierea sa din cartea funciară. Proprietatea periodică fiind o formă a coproprietății forțate nu poate înceta prin partaj judiciar. Ea poate însă înceta prin partaj voluntar.

Același efect îl va avea dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate asupra întregului bun sau pieirea bunului.

bunurile care constituie amintiri de familie (art. 1141 Cod civil);

Cu titlu de noutate, noul Cod civil atribuie un capitol distinct pentru reglementarea modului de transmitere a unei categorii deosebite de bunuri, și anume a amintirilor de familie. Amintirile de familie sunt definite, potrivit art. 1141 alin. (1), ca bunuri ce au aparținut membrilor familiei (cu orice titlu de proprietate care nu se stinge prin transmisiunea mortis causa) și care stau mărturie istoriei acesteia (naștere, pregătire școlară și extrașcolară, căsătorie, activitate socială, științifică, culturală etc.), iar alin. (2) face o enumerare, cu titlu de exemplu, a unor bunuri care sunt incluse în această categorie: bunuri precum corespondența purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decorațiile, armele de colecție, portretele de familie, documentele, precum și orice alte bunuri cu semnificație morală deosebită pentru respectiva familie; enumerarea din alin. (2) nu este limitativă, aspect ce rezultă din folosirea cuvântului „precum”.

Deși în doctrină se susținea că amintirile de familie, întrucât sunt bunuri care prin natura sau prin destinația lor nu sunt susceptibile de a fi împărțite, fac parte din categoria bunurilor existente în patrimoniul defunctului care sunt exceptate de la împărțeală și rămân în indiviziune, existând și opinia că, în caz de neînțelegere între coindivizari, instanța va atribui asemenea amintiri acelui membru al familiei care apare ca fiind cel mai indicat să le dețină, art. 1142 alin. (1) Cod civil introduce o regulă nouă, în sensul că aceste bunuri pot face obiectul partajului voluntar. Particularitatea este dată de faptul că aceste bunuri pot fi obiect doar al partajului voluntar, deoarece, în caz de neînțelegere între moștenitori, potrivit alin. (2), bunurile care constituie amintiri de familie rămân în indiviziune. Conform alin. (3), pe durata indiviziunii, fie prin acordul moștenitorilor fie, în lipsă, prin hotărârea instanței, amintirile de familie sunt depozitate în interesul familiei la unul ori mai mulți dintre moștenitori sau în locul convenit de ei. Pe durata indiviziunii, în baza alin. (4), actele de înstrăinare, împrumut sau locațiune nu pot fi făcute fără acordul unanim al coindivizarilor, inclusiv al celui desemnat ca depozitar, singura posibilitate pe care o are moștenitorul desemnat ca depozitar fiind aceea de a revendica bunurile care constituie amintiri de familie de la cel care le deține pe nedrept.

bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;

bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri.

5.6. Dreptul de proprietate comună în devălmășie

Proprietatea comună în devălmășie este cea de a doua formă a acelei modalități a dreptului de proprietate care este proprietatea comună. Din cuprinsul prevederilor art. 667 Cod civil rezultă că ea se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor titulari (ca și în cazul proprietății comune pe cote-părți), fără ca vreunul dintre aceștia să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau a bunurilor comune (spre deosebire de proprietate comună pe cote-părți, în cazul căreia fiecare coproprietar este titularul unei cote determinate).

Consecința este aceea că niciunul dintre coproprietarii devălmași nu cunoaște întinderea dreptului său și nici nu o poate cunoaște decât în urma lichidării comunității prin partaj.

Formele proprietății comune devălmașe se determină în funcție de izvorul lor. Distingem, astfel, între proprietatatea comună devălmașă legală și cea convențională.

Legislația actuală reglementează un singur caz de devălmășie, respectiv dreptul de proprietate devălmașă al soților asupra bunurilor dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei. Aceasta ia naștere dacă soții au ales, la încheierea căsătoriei, regimul matrimonial al comunității legale.

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, evocă și ea, prin art. 46, cazurile de proprietate devălmașă a foștilor moșneni și răzeși, din cadrul obștilor nedivizate, cărora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra unor terenuri, fără a le reglementa însă și regimul juridic.

O referire la această proprietate comună devălmașă fac și prevederile art. 26 alin. (21) din Legea nr. 1/2000, care dispun că „în cazul în care forma asociativă a fost în devălmășie, fără specificarea cotei-părți pentru fiecare asociat deposedat, suprafața ce se restituie se stabilește în cote-părți egale”. Rezultă că, în temeiul textului de lege citat, proprietatea devălmașă a membrilor formei asociative a fost transformată în proprietate comună de cote-părți.

Sub imperiul vechiului Cod civil și a Codului familiei posibilitatea nașterii dreptului de proprietate devălmașă prin convenția părților a fost controversată.

Potrivit unei prime opinii, de vreme ce legea nu interzicea acest fapt era posibilă nașterea proprietății comune devălmașe prin convenția părților.

Acestei opinii i s-a obiectat că modalitățile dreptului de proprietate țin de regimul juridic general al dreptului de proprietate și, pe cale de consecință, au caracter legal.

Articolul 667 NCC lasă fără obiect această controversă, prevăzând expres că proprietatea comună în devălmășie poate lua naștere și prin act juridic.

Numai actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil pot da însă naștere proprietății comune în devălmășie.

Din prevederile art. 668 alin. (1) rezultă că prevederile noului Cod, consacrate regimului comunității legale de bunuri a persoanelor căsătorite (art. 339-359), constituie dreptul comun în materia proprietății devălmașe, indiferent care ar fi izvorul acesteia.

Astfel, potrivit primului alineat al art. 668 alin. (1) Cod civil, dacă izvorul proprietății devălmașe îl constituie legea, regimul său juridic va fi reglementat de prevederile legii în cauză, care se completează cu cele privind regimul comunității legale.

Regimul proprietății comune devălmașe are un caracter legal chiar și în cazurile în care izvorul acesteia îl constituie un act juridic. Ca urmare, potrivit art. 668 alin. (2) Cod civil, în asemenea situații dispozițiile privitoare la regimul comunității legale se aplică în mod corespunzător.

Prevederile art. 668 alin. (2) Cod civil sunt aplicabile numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Din interpretarea prevederilor art. 359 Cod civil rezultă însă că părțile vor putea insera în convenția lor și unele clauze referitoare la regimul juridic al proprietății devălmașe, cu condiția ca acestea să nu fie incompatibile cu regimul comunității legale.

5.7. Analiză comparativă între dreptul de proprietate comună pe cote-părți și dreptul de proprietate comună în devălmășie

Concluzii

Dreptul de proprietate nu este un simplu drept real, ci constituie baza întregului sistem al drepturilor reale, în așa fel încât acesta este cel mai important drept real.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate permite titularului să exercite singur toate atributele dretului de proprietate, excluzând participarea tuturor celorlalte persoane fără a fi nevoie concursul acestora pentru exercitarea deplină a acestui drept. Titularul dreptului de proprietate este unica persoană abilitată să exercite toate prerogativele conferite de respectivul drept.

Dreptul de proprietate are un caracter absolut și inviolabil, pentru că este recunoscut titularului în raporturile acestuia cu toate celelalte persoane ce au îndatorirea să nu facă nimic de natură a îl stânjeni în exercițiul atributelor recunoscute dreptului său.

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie să înțelegem că în caz de înstrăinare, dreptul de proprietate reapare în patrimoniul dobânditorului, că dreptul de proprietate nu se pierde, nu dispare prin decesul titularului său și că dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, dar și prin acte pentru cauză de moarte. Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu și se realizează prin trecerea bunului dintr-un patrimoniu în altul fără a exista schimbări ale dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate publică reprezintă este aceea formă a proprietății ce aparține statutlui sau unităților administrative – teritoriale și care poartă asupra unor bunuri care, prin natural or ori printr-o dispoziție special a legii, sunt de folosință ori interes public.

Art. 555 Noul Cod civil definește dreptul de proprietate privată ca fiind „dreptul titularului de a poseda, utiliza și dispune de un lucru în mod exclusiv,absolut și perpetuu, în limitele stabilite de prevederile legale”.

Este însă posibil ca lucrul să aparțină în comun mai multor proprietari deodată – ipoteza coproprietății -, sau mai multor persoane succesiv, pe perioade determinate – ipoteza proprietății periodice.

Modalitățile dreptului de proprietate sunt:propietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă și proprietatea comună, care poate fi: proprietate comună pe cote – părți și proprietate comună în devălmășie.

La fel ca în Codul Civil de la 1864, în Noul Cod Civil specificul proprietății rezolubile sau revocabile constă în aceea că are o existență nesigură în patrimoniul titularului. Ea poate să dispară în cazul îndeplinirii condiției rezolutorii sau suspensive.

În consecință, actele juridice încheiate de proprietarul sub condiție rezolutorie, dacă această condiție se îndeplinește, urmează să fie desființate, ținând seama de principiile ,,resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis”, ,,nemo dat quod non habet” și ,,nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet”. Menținerea dreptului de proprietate în patrimoniul titularului actual este condiționată de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.

Dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate anulabil constituie dreptul de proprietate anulabilă.

În situația proprietății comune, dreptul de proprietate aparține, în același timp ,mai multor persoane, care exercită sau pot exercita, în același timp, atributele dreptului respectiv.

În cazul proprietății comune, prin ipoteză, titularii nu formează o persoană juridică, deci proprietatea comună nu trebuie confundată cu situația în care un grup de persoane are calitatea de subiect de drept distinct, adică are personalitate juridică, iar dreptul de proprietate, ca drept pur și simplu, se găsește in patrimoniul persoanei juridice.

Potrivit art. 632 alin. (1) Cod civil.,există două forme de proprietate comună, și anume:

proprietate comună pe cote-părți (coproprietatea);

proprietate comună in devălmășie.

Proprietatea comună pe cote-părți, denumită și coproprietate, se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracționat între doi sau mai mulți titulari. Nu bunul este împărțit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate asupra sa este fracționat în mod ideal și abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o cotă-parte din drept.

Atunci când obiect al proprietății comune este o universalitate de bunuri, această modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”. De aceea s-a și spus că, pe când coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Devălmășia este o formă a proprietății comune ce se caracterizează prin aceea că bunul aparține tuturor coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun. Soții supuși regimului comunității legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate devălmașă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei.

Bibliografie

Adam Drăgoi, Florian R. Gheorghe , Drept civil.Drepturi reale., Ed. Pro Universitaria, București, 2013

Adina Buciuman, Mihai David, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Hamangiu, București, 2012

Adina Nicolae, Nicolae Crăciun , Considerații asupra valabilității actuale a contractului de vânzare – cumpărare cu pact de răscumpărare, în ,,Dreptul”, nr. 3/2001

Adrian Stoica, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Pro Universitaria, București, 2014

Bujorel Florea, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2011

C. Uscătescu, Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985

Codul Civil de la 1864

Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil. Ed. Hamangiu, București, 2013

Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2015

Corneliu Bîrsan, Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985

Cristian Jora , Accesiunea imobiliară artificială,– în ,,Studii de drept românesc”, nr. 1/1990

Cristian Jora, Drept civil. Drepturile reale în Noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2012

D. Chirică, Drept civil. Succesiuni și testamente, Ed. Rosetti, București, 2003, pp. 518-519

D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Ed. Academiei, București, 1986

Dan Chirică , Drept civil. Contracte speciale,- Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994

Dan Chirică , Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997

Dan Chirică , Natura juridică și valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui terț , în R.R.D. nr. 1/1987

Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, București, 2000

Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2013

Eugeniu Safta – Romano , Dreptul de proprietate publică și privată în România ,Ed. Graphix, Iași, 1993

Eugeniu Safta-Romano, Aspecte teoretice și practice privind accesiunea imobiliară,– în ,,Dreptul” nr. 10/1992

Fl. Ciutacu, Drept civil român. Drepturi reale, Ed. Sigma, București, 2002

Flavius-Antoniu Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod Civil – Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, vol. 1, București, 2012

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale , Ed. Actami, București, 1999

Gabriel Boroi, Instituții de drept civil în reglementarea Noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

Gabriel Boroi, Carla A. Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2013

I.P. Filipescu., Dreptul familiei, Ed. Universul Juridic, București, 2008

Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale , Ed. All Beck, București, 2005

Ioan Adam, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Ioana R. Munteanu , Vânzarea cu pact de răscumpărare, în P.R., nr. 1/2004

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Ion P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Ion P. Romoșan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996

Iosif R. Urs, Petruța E. Ispas, Drept civil. Teoria drepturilor reale, Ed.Hamangiu, București, 2015

Irina Sferdian, Drept civil.Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Legea de punere în aplicare a noului Cod civil nr. 71/2011

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar

Liviu M. Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001

M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, Ed. Universul Juridic, București, 2010

Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2014

Marilena Uliescu, Proprietatea publică și proprietatea privată-actualul cadru legislativ, în ,, Studii de drept românesc”, nr. 3/1992

Muraru I., E.S. Tănăsescu, Drept constituțional și instituții publice, vol. I, Ed. All Beck, 2003 Constituția României, publicată în M.Of nr. 233 din 21 noiembrie 1991

Noul Cod civil, Legea nr. 287/2011

O. Popa, P. Pordea, Gh. Oprea, Elemente de caracterizare a abuzului de drept în materie civilă, în RRD nr. 9/1971

O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil,Ed. Hamangiu, București, 2008

Petrică Trușcă (coord.), Curs selectiv de licență. Drept civil- Parte generală. Drepturi reale-Teoria generală a obligațiilor.Contracte.Succesiuni, Ed. Universul Juridic, București, 2014

Petruța E. Ispas, Iosif R. Urs, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Szilard Sztranyczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. C.H.Beck, București, 2012

T. Sâmbrian, Proprietatea în sistem time sharing – proprietatea periodică – o nouă modalitate a dreptului de proprietate, în Dreptul nr. 5/1997

Valeriu Stoica, Coproprietatea obișnuită în lumina dispozițiilor legale actuale și a celor din Proiectul Codului Civil. Obligațiile coproprietarilor și încetarea coproprietții obișnuite , în ,,Dreptul”, nr. 5/2005

Valeriu Stoica, Coproprietatea obișnuită în lumina dispozițiilor legale actuale și a celor din Proiectul Codului Civil. Obligațiile coproprietarilor și încetarea coproprietății obișnuite, în Dreptul nr. 5/2005

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2013

Bibliografie

Adam Drăgoi, Florian R. Gheorghe , Drept civil.Drepturi reale., Ed. Pro Universitaria, București, 2013

Adina Buciuman, Mihai David, Drept civil. Drepturi reale, Ed. Hamangiu, București, 2012

Adina Nicolae, Nicolae Crăciun , Considerații asupra valabilității actuale a contractului de vânzare – cumpărare cu pact de răscumpărare, în ,,Dreptul”, nr. 3/2001

Adrian Stoica, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Pro Universitaria, București, 2014

Bujorel Florea, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2011

C. Uscătescu, Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985

Codul Civil de la 1864

Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil. Ed. Hamangiu, București, 2013

Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2015

Corneliu Bîrsan, Regimul juridic al construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985

Cristian Jora , Accesiunea imobiliară artificială,– în ,,Studii de drept românesc”, nr. 1/1990

Cristian Jora, Drept civil. Drepturile reale în Noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, București, 2012

D. Chirică, Drept civil. Succesiuni și testamente, Ed. Rosetti, București, 2003, pp. 518-519

D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Ed. Academiei, București, 1986

Dan Chirică , Drept civil. Contracte speciale,- Ed. Cordial, Cluj-Napoca, 1994

Dan Chirică , Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997

Dan Chirică , Natura juridică și valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui terț , în R.R.D. nr. 1/1987

Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, București, 2000

Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2013

Eugeniu Safta – Romano , Dreptul de proprietate publică și privată în România ,Ed. Graphix, Iași, 1993

Eugeniu Safta-Romano, Aspecte teoretice și practice privind accesiunea imobiliară,– în ,,Dreptul” nr. 10/1992

Fl. Ciutacu, Drept civil român. Drepturi reale, Ed. Sigma, București, 2002

Flavius-Antoniu Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Noul Cod Civil – Comentariu pe articole, Ed. C.H.Beck, vol. 1, București, 2012

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale , Ed. Actami, București, 1999

Gabriel Boroi, Instituții de drept civil în reglementarea Noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

Gabriel Boroi, Carla A. Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2013

I.P. Filipescu., Dreptul familiei, Ed. Universul Juridic, București, 2008

Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale , Ed. All Beck, București, 2005

Ioan Adam, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Ioana R. Munteanu , Vânzarea cu pact de răscumpărare, în P.R., nr. 1/2004

Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Ion P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Ion P. Romoșan, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996

Iosif R. Urs, Petruța E. Ispas, Drept civil. Teoria drepturilor reale, Ed.Hamangiu, București, 2015

Irina Sferdian, Drept civil.Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Legea de punere în aplicare a noului Cod civil nr. 71/2011

Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar

Liviu M. Harosa, Liviu Pop, Drept civil.Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Liviu Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001

M. Nicolae, Tratat de prescripție extinctivă, Ed. Universul Juridic, București, 2010

Marilena Uliescu, Aurelian Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2014

Marilena Uliescu, Proprietatea publică și proprietatea privată-actualul cadru legislativ, în ,, Studii de drept românesc”, nr. 3/1992

Muraru I., E.S. Tănăsescu, Drept constituțional și instituții publice, vol. I, Ed. All Beck, 2003 Constituția României, publicată în M.Of nr. 233 din 21 noiembrie 1991

Noul Cod civil, Legea nr. 287/2011

O. Popa, P. Pordea, Gh. Oprea, Elemente de caracterizare a abuzului de drept în materie civilă, în RRD nr. 9/1971

O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil,Ed. Hamangiu, București, 2008

Petrică Trușcă (coord.), Curs selectiv de licență. Drept civil- Parte generală. Drepturi reale-Teoria generală a obligațiilor.Contracte.Succesiuni, Ed. Universul Juridic, București, 2014

Petruța E. Ispas, Iosif R. Urs, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2013

Szilard Sztranyczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. C.H.Beck, București, 2012

T. Sâmbrian, Proprietatea în sistem time sharing – proprietatea periodică – o nouă modalitate a dreptului de proprietate, în Dreptul nr. 5/1997

Valeriu Stoica, Coproprietatea obișnuită în lumina dispozițiilor legale actuale și a celor din Proiectul Codului Civil. Obligațiile coproprietarilor și încetarea coproprietții obișnuite , în ,,Dreptul”, nr. 5/2005

Valeriu Stoica, Coproprietatea obișnuită în lumina dispozițiilor legale actuale și a celor din Proiectul Codului Civil. Obligațiile coproprietarilor și încetarea coproprietății obișnuite, în Dreptul nr. 5/2005

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2013