MINISTERUL AGRICULTURII, DEZVOLTĂRII REGIONALE ȘI MEDIULUI A REPUBLICII MOLDOVA

MINISTERUL AGRICULTURII, DEZVOLTĂRII REGIONALE ȘI MEDIULUI A REPUBLICII MOLDOVA
UNIVERSITATEA AGRARĂ DE STAT DIN MOLDOVA
Cu titlu de manuscris
C.Z.U.:332.334.4:631.11(478)
ZUBCO EFIM
PARTICULARITĂȚILE METODOLOGICE ALE REGLEMENTĂRII RELAȚIILOR FUNCIARE AGRARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA
262.03 – CADASTRU, MONITORIZARE ȘI REGLEMENTARE FUNCIARĂ
Teză de doctor în geodezie, cadastru și organizarea teritoriului
Conducător științific: BOTNARENCO Ivan
doctor în științe economice,
conferențiar universitar
Autorul:
CHIȘINĂU, 2019
© ZUBCO Efim, 2019
CUPRINS
ADNOTĂRI…………………………………………………………………………………………………………………..5
LISTA ABREVIERILOR……………………………………………………………………………………………….8
INTRODUCERE…………………………………………………………………………………………………………10
1. BAZELE TEORETICE ȘI METODOLOGICE PRIVIND RELAȚII FUNCIARE……. 18
1.1. Diagnosticul retrospectiv al procesului de formare a relațiilor funciare contemporane….18
1.2 Obiectul și subiectul relațiilor funciare.………………………………………………….38
1.3. Importanța și rolul cadastrului în condițiile restabilirii dreptului de proprietate privată asupra pământului ……………………………………………………………………………………………………..58
1.4. Concluzii la capitolul 1…………………………………………………………………………………………60
2. SISTEMUL DE REGLEMENTARE A RELAȚIILOR FUNCIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA………………………………………………………………………………………………………………….63
2.1 Necesitatea obiectivă a sistemului de reglementare……………………………………………………63
2.2 Factorii principali de reglementare a relațiilor funciare………………………………………………66
2.3 Abordarea și analiza sistemică a procesului de reglementare a relațiilor funciare la etapa inițială de postprivatizare…………………………………………………………………………………………………75
2.4 Concluzii la capitolul 2……………………………………………………………………………………….104
3 ASPECTELE METODOLOGICE PRIVIND ÎMBUNĂTĂȚIREA REGLEMENTĂRII RELAȚIILOR FUNCIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA………………………………………….107
3.1. Utilizarea terenurilor prin libera manifestare a subiecților: aspectul metodic și metodologic……………………………………………………………………………………………………………109
3.2. Metode de reglementare a relațiilor funciare prin aplicarea dreptului patrimonial………110
3.3 Metode combinate de reglementare a relațiilor funciare…………………………………………..132
3.4 Concluzii la capitolul 3………………………………………………………………………………………..149
CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMANDĂRI………………………………………………………..151
BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………………………………………………………155
ANEXE………………………………………………………………………………………………………………………166
Anexa 1. Dinamica suprafețelor terenurilor destinate agriculturii în cadrul întreprinderilor agricole asociative…………………………………………………………………………………………………….166
Anexa 2.Dinamica terenurior gospodăriilor țărănești (de fermier) și a loturilor individuale 167
Anexa 3. Informația cu privire la înregistrările efectuate cu terenurile agricole pentru anul 2017………………………………………………………………………………………………………………………..168
Anexa 4. Conținutul articolului 12 din cadrul Legii 828 din 25.12.1991………………………….170
Anexa 5. Măsurile de sprijin aferente Regulamentului de subvenționare 2017-2021…………172
Anexa 6. Propuneri legislative de modificare a Codului Funciar…………………………………….173
Anexa 7. Evoluția relațiilor funciare și cadastru……………………………………………………………178
Anexa 8. Informația calitativă a cadastrului funciar pe terenurile agricole la nivel de UAT, raion, municipiu și Republică pe anul 2015 (bonitatea)…………………………………………………179
Anexa 9. Certificat de implementare a rezultatelor cercetărilor științifice la elaborarea proiectului Codului Funciar……………………………………………………………………………………….181
DECLARAȚIA PRIVIND ASUMAREA RĂSPUNDERII…………………………………………….182
CURRICULUM VITAE………………………………………………………………………………………………183
ADNOTĂRI
la teza „Particularitățile metodologice ale reglementării relațiilor funciare agrare în Republica Moldova”, prezentată de către Efim Zubco, pentru conferirea gradului științific de doctor în științe tehnice, Chișinău 2019
Structura tezei: introducere, trei capitole, concluzii generale și recomandări, bibliografie din 139 surse, 9 anexe, 145 pagini text de bază, 49 figuri, 6 tabele. Rezultatele cercetării sunt publicate în 31 de lucrări științifice, cu un volum de 13.5 c.a..
Cuvinte-cheie: cadastru, metodologie, relații funciare, spațiu rural, subvenționare, piață funciară, consolidare, fragmentare, reglementare, drept funciar.
Domeniul de studiu: Cadastru, monitorizare și reglementare funciară.
Scopul lucrării: analiza, elaborarea și perfecționarea metodologiei de reglementare a relațiilor funciare de piață la etapa actuală în agricultura Republicii Moldova.
Obiectivele lucrării:
Abordarea teoretico-metodologică a dezvoltării procesului de reglementare a relațiilor funciare în condițiile de trecere de la monopolul statului asupra proprietății funciare la proprietatea privată asupra pământului.
Descrierea situației actuale a relațiilor funciare, a dezvoltării lor istorice atât în spațiul Republicii Moldova cât și în alte țări în scopul elaborării și implementării unui Sistem de reglementare a relațiilor funciare.
Elaborarea principiilor, criteriilor categoriilor care vor sta la baza instrucțiunilor, regulamentelor, cadrului legislativ, metodico-metodologic de reglementare a relațiilor funciare.
Noutatea și originalitatea științifică:
Identificarea factorilor ce influențează asupra formării, dezvoltării și perfecționării relațiilor funciare agricole din Republicii Moldova.
Formularea principiilor de bază ale formării și dezvoltării relațiilor funciare în spațiul rural.
Elaborarea recomandărilor de modernizare (reformare) în continuare a bazei metodologice privind dezvoltarea relațiilor funciare autohtone.
Evaluarea aspectului ecologic al utilizării fondului funciar din Republica Moldova în condițiile economiei de piață și elaborarea măsurilor de reglementare.
Abordarea sistemică și elaborarea măsurilor de reglementare a relațiilor funciare în condițiile economiei de piață.
Problema științifică soluționată constă în elaborarea și implementarea cadrului teoretico-metodologic în conținutul metodelor (mecanismelor și instrumentelor) privind reglementarea relațiilor funciare agrare în Republica Moldova.
Semnificația teoretică a lucrării rezidă în analiza, actualizarea, elaborarea și/sau modificarea normelor juridice, metodico-metodologice din domeniul relațiilor funciare, precum și în aplicarea mecanismelor noi de reglementare a lor, reieșind din contextul socio-economic de dezvoltare a economiei naționale.
Valoarea aplicativă a lucrării o constituie diagnosticul actualizat al aspectelor metodico-metodologice ale relațiilor funciare autohtone, precum și elaborarea noilor metode juridice, economice și ecologice de reglementare funciară la etapa de postprivatizare a terenurilor agricole în Republica Moldova.
Implementarea rezultatelor științifice. Rezultatele cercetărilor științifice au fost implementate în cadrul Agenției Relații Funciare și Cadastru (ARFC), Ministerul Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului (MADRM) și sunt confirmate prin certificatele respective.
ANNOTATION
on the thesis „The methodological peculiarities of agrarian land relations in the Republic of Moldova”, presented by Efim Zubco, for being conferred the scientific degree of PhD in Technical Sciences, Chisinau, 2019
Thesis structure: introduction, three chapters, general conclusions and recommendations, bibliography of 139 titles, 9 annexes, 145 pages of the main text, 49 figures, 6 tables. The results of the research are published in 31 scientific papers, with a volume of 13.5 author’s sheets.
Key words: cadastre, methodology, land relations, rural space, subsidy, land market, consolidation, fragmentation, regulation, land law.
The field of study: Cadastre, land monitoring and regulation.
Purpose of the paper: analysis, elaboration and improvement of the methodology for regulating the market relations in the agriculture of the Republic of Moldova at the current stage.
The research objectives are:
– Analysis of the theoretical and methodological approaches regarding the regulation of the land relations under the new conditions;
– Description of the current situation of land relations, of their historic development in the Republic of Moldova and in other countries in order to develop and implement a Regulatory System of land relations.
– Elaboration of the principles, the criteria, the categories that will serve the basis of instructions, regulations, legislative,  methodical and methodological framework of land relations regulation.
Novelty and scientific originality:
– Identification of the factors influencing the formation, development and improvement of the agricultural land relations in the Republic of Moldova;
– Formulation of the basic principles of formation and development of land relations in rural areas;
– Elaboration of the recommendations for further modernization (reformation) of the methodological basis concerning the development of the native land relations;
– Evaluation of the ecological aspect of land use in the Republic of Moldova under the conditions of market economy and the elaboration of regulatory measures;
– Systemic approach and the elaboration of the measures for land relations regulation in the conditions of the market economy;
The solved scientific problem consists in the elaboration and implementation of the theoretical-methodological framework in the methods (mechanisms and instruments) regarding the regulation of the agrarian land relations in the Republic of Moldova.
The theoretical significance of the thesis lies in the analysis, updating, elaboration and / or modification of the juridical, methodical and methodological norms in the field of land relations, as well as in the application of the new mechanisms for their regulation, taking into account the socio-economic context of the national economy development.
The applied value of the thesis is the updated diagnosis of the methodical-methodological aspects of the domestic land relations, as well as the elaboration of the new legal, economic and ecological methods of land regulation at the stage of post-privatization of agricultural lands in the Republic of Moldova.
Implementation of scientific results. The results of scientific research have been implemented within The Agency for Land Relations and Cadastre (ALRC), Ministry of Agriculture, Regional Development and the Environment (MARDE) and are confirmed by certificates.
АННОТАЦИЯ
на тему „ Методологические особенности регулирования аграрных земельных отношений в Республике Молдова” представленную Ефимом Зубко, для присуждения ученой степени доктора технических наук, Кишинев, 2019 г.
Структура диссертации: введение, три главы, общие выводы и рекомендации, библиография из 139 источников, 9 приложений, 145 основных текстовых страницы, 49 рисунок, 6 таблиц. Результаты исследования опубликованы в 31 научных работах.
Ключевые слова: кадастр, методология, земельные отношения, сельские населенные пункты, субсидирование, рынок земли, консолидация, фрагментация, регулирование, земельное право.
Область исследования: Кадастр, мониторинг и регулирование земельных отношений.
Цель работы: анализ, разработка и совершенствование методологии регулирования земельных отношений на современном этапе в сельском хозяйстве Республики Молдова.
Задачи работы:
– Теоретико-методологический подход к развитию процесса регулирования земельных отношений в условиях перехода от государственной монополии на земельную собственность к частной собственности на землю.
Описание современного состояния земельных отношений, их исторического развития как на территории Республики Молдова, так и в других странах с целью разработки и внедрения Системы регулирования земельных отношений.
Разработка принципов, критериев категорий, которые станут основой разработки инструкций, регламентов, законодательных, методическо – методологических основ регулирования земельных отношений.
Научная новизна:
– Определение факторов, влияющих на формирование, развитие и улучшение земельных отношений в Республике Молдова;
– Разработка основных принципов формирования и развития земельных отношений в сельской местности;
– Разработка рекомендаций по дальнейшей модернизации методического обеспечения развития внутренних земельных отношений;
– Оценка экологического аспекта землепользования в Республике Молдова в условиях рыночной экономики и разработка мер регулирования;
– Системный подход и разработка мер по регулированию земельных отношений в условиях рыночной экономики.
Решаемая научная проблема заключается в разработке и внедрения новых механизмов и инструментов улучшения земельных отношений в Республике Молдова.
Теоретическая значимость работы заключается в анализе, обновлении, разработки и/или модификации правовых, методико-методологических норм в области земельных отношений, а также в применении новых механизмов их регулирования с учетом социально-экономического развития национальной экономики.
Практическое значение работы – обновленная диагностика методологических и методологических аспектов внутренних земельных отношений, а также разработка новых правовых, экономических и экологических методов регулирования земельных отношений на начальном этапе постприватизации сельскохозяйственных земель в Республике Молдова.
Внедрение научных результатов. Результаты научных исследований были внедрены в рамках АЗОК, МСХРРОС и подтверждены соответствующими сертификатами.
LISTA ABREVIERILOR
AIPA Agenția de Intervenții și Plăți în Agricultură
ARFC Agenția Relații Funciare și Cadastru
APL Autoritatea administrației publice
ASP Agenția Servicii Publice
BNS Biroul Național de Statistică
BIT Biroul de Inventariere Tehnică
CAI Complexul Agroindustrial
CISR Centrul de Investigații Strategice și Reforme
CSI Comunitatea Statelor Independente
UE Uniunea Europeană
EC Comisia Europeană pentru Agricultură și Dezvoltare Rurală
ECE Europa Centrală și de Est
SUA Statele Unite ale Americii
FAO Organizația pentru Agricultură și Alimentație a Națiunilor Unite
FEADR Fondul European Agricol pentru Dezvoltare Rurală
FIG Federația Internațională a Geodezilor
GIS Sisteme Informaționale Geografice
LPSP Proiectul de Susținere a Privatizării Pămantului
LPIS Sistem de identificare a parcelelor (Land Parcel Identification System).
MADRM Ministerul Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului
PAC Politică Agricolă Comună
PIB Produsul Intern Brut
RISP Proiectul de Investiții și Servicii Rurale
RM Republica Moldova
RBI Registrul bunurilor imobile
RGA Recensământ General Agricol
RRR Rights-Restrictions-Responsibilities (drepturi, restricții și responsabilități)
SCT Serviciul Cadastral Teritorial
SIA Sistem informațional automatizat
SIDA Agenția Internațională Suedeză de Cooperare în Dezvoltare
USAID Agenția Statelor Unite pentru Dezvoltare Internațională
UAT Unitate administrativ-teritorială
WB Banca Mondială
CA Cooperative Agricole
GȚ Gospodării Țărănești
SA Societate pe Acțiuni
SRL Societate cu Răspundere Limitată
INTRODUCERE
Actualitatea și importanța temei abordate. Omul și Pământul – două noțiuni filosofice din care izvorăsc relațiile funciare. Conținutul social, economic și ecologic al relațiilor funciare amplasează această categorie printre cele mai importante relații din toate cele existente.
Istoria relațiilor funciare în Republica Moldova este încadrată în istoria evenimentelor țărilor din partea de Est a continentului european. Totodată, în toate perioadele de timp relațiile funciare în Republica Moldova au avut particularitățile lor specifice.
Perioada actuală a relațiilor funciare reprezintă subiectul prezentului studiu științific. Ea își are începutul în anii 1990 – apogeul crizei social-economice a unui regim care în ansamblu nega rolul „proprietății” drept categorie socială și economică fundamentală, respectiv, concurența, relațiile de piață, interesul economic, personal etc.
Orice reformă, orientată spre schimbări radicale ale relațiilor de proprietate, este considerată fundamentală. Specificul general al reformei, prin care trece în perioada actuală Republica Moldova, se referă atât la forma, cât și la conținutul elementului principal al relațiilor economice – proprietatea funciară [39, 69].
În conformitate cu Strategia națională de dezvoltare agricolă și rurală a Republicii Moldova pentru anii 2014-2020, aprobată prin Hotărârea Guvernului nr. 409 din 04 iunie 2014 [69], dezvoltarea relațiilor funciare e considerată și pe viitor una dintre prioritățile naționale strategice, avându-se în vedere condițiile specifice favorabile ale țării – cadrul natural și socio-economic, tradițiile istorice și experiența populației rurale. Politicile funciare reprezintă un complex de modalități de soluționare a unor probleme și situații care au loc în sistemul relațiilor funciare și sunt necesare pentru reorientarea acestui sector spre modernizare și eficiență. În nicio țară nu există relații funciare fără elemente regulatorii, fără elaborarea și aplicarea practică a unor politici funciare.
Relațiile funciare actuale își au începutul în ultimul deceniu din secolul trecut, însă până în prezent, bazele teoretice și metodologice ale acestora au rămas la etapa incipientă. Nu se dezvoltă în ritmuri necesare cadrul legislativ autohton. Codul Funciar, adoptat în 1991 [34], care a avut scopul implementării proprietății private asupra terenului, relațiile funciare, bazate pe proprietatea privată, au rămas în vigoare până în prezent, în condițiile când forma proprietății funciare practic, deja s-a schimbat radical.
În situația creată este necesară o concepție nouă privind relațiile funciare, care ar lua în calcul totalitatea formelor organizatorice și a celor de proprietate asupra terenului în scopul administrării sociale, economice, ecologice, în interesul societății și al proprietarilor actuali, precum și al generațiilor viitoare de cetățeni ai Republicii Moldova. Soluționarea acestei probleme necesită studii fundamentale în aspect conceptual, metodologic și instituțional.
Din totalitatea problemelor nesoluționate în agricultura Republicii Moldova la etapa actuală, pentru formularea temei de cercetare subliniem necesitatea obiectivă a dezvoltării bazelor metodologice ale relațiilor funciare agrare, în scopul administrării durabile a resurselor funciare de către diferite persoane, forme organizatorico-juridice, bazate pe diferite tipuri de proprietate [19].
Indiferent de situațiile concrete, relațiile funciare nu vor apărea în condițiile în care va lipsi interesul socio-economic privat – al fiecărei persoane, familii, comune etc. [18]. În aceste condiții, stimularea „interesului” se poate transforma într-un mod de influență asupra subiectului relațiilor funciare. În Republica Moldova, oricât de profund ar fi argumentată necesitatea facilitării procesului de dezvoltare a resurselor funciare, totuși trebuie să remarcăm că posibilitățile financiare ale bugetului de stat sunt limitate. În acest context, se cer stabilite prioritățile și modelul de politică funciară care ar susține evoluția ascendentă a relațiilor funciare fără ca să fie atrase cheltuieli suplimentare din partea statului. Totodată, se poate afirma că, în cazul unei politici de liberalizare fără intervenția statului, sectorul dat, cu specificul său, este sortit regresului. Pentru fiecare direcție, în ordinea priorităților, este necesar să se elaboreze programe de acțiuni, care să se realizeze integral și să genereze rezultate [121].
Actualitatea temei de cercetare este argumentată prin: modificările conceptuale ce au avut loc în conținutul obiectului relațiilor funciare; modificarea și dezvoltarea proprietății funciare; modificarea formelor de organizare, utilizare a resurselor funciare; necesitatea elaborării unei baze metodologice de reglementare a relațiilor funciare; necesitatea implementării unui nou Sistem de reglementare a relațiilor funciare.
La baza teoretico-științifică a cercetărilor au stat abordări conceptuale și cele de ordin teoretico-metodologic în domeniul relațiilor funciare formulate în lucrările clasicilor A. Smith, D. Ricardo, K. Marx, cât și în lucrările ulterioare ale savanților V. D. Kiriuhin, S. A. Udacin, E. N. Țfasman, V. Ia. Zapletin, R. R. Torrens, M. N. Zaslavschii, A. I. Gavrilenco, M. A. Ghendeliman, , G. I. Gorohov, A. P. Verveico, H. V. Bocicov, M. V. Andriișin, D. I. Gnatcovici, V. V. Gorlaciuc, Ia I. Liutîi, L. Ia. Novacovschii, A. Ia. Sohnici, A. M. Treteac, I. P. Zdorovțov, S. M. Volcov, A. O. Varlamov, V. P. Troițchii, S. N. Nosov, I. Bold, Gh. Timariu, A. S. Muravschii, F. Bajura, I. Botnarenco, O. Horjan, O. Buzu, D. Nour, V. Chivriga, Don Geant, Marc Dzer, Anselm Hoanen, Jurg Kaufmann, S. Enemark, D. Steudler, K. Vecere, Gh. Nistor, M. Miclea, D. Cimpoieș, S. V. Andrieș, V. V. Cerbari, I. Crupenicov, I. Constantinov, A. Ursu, S. Toma, D. Parmacli, V. Moroz și alții.
Scopul cercetării. Scopul tezei de doctorat rezidă în elaborarea cadrului metodologic modern, privind procesul de reglementare a relațiilor funciare la etapa implementării formelor noi de utilizare eficientă și durabilă a terenurilor agricole.
Obiectivele tezei. Pentru a atinge scopul stabilit sunt formulate următoarele obiective:
Abordarea teoretico-metodologică a dezvoltării procesului de reglementare a relațiilor funciare în condițiile de trecere de la monopolul statului asupra proprietății funciare la proprietatea privată asupra pământului.
Descrierea situației actuale a relațiilor funciare, a dezvoltării lor istorice atât în spațiul Republicii Moldova cât și în alte țări în scopul elaborării și implementării unui Sistem de reglementare a relațiilor funciare.
Elaborarea principiilor, criteriilor categoriilor care vor sta la baza instrucțiunilor, regulamentelor, cadrului legislativ, metodico-metodologic de reglementare a relațiilor funciare.
Ipoteza cercetării se bazează pe următoarele premise: prin dezvoltarea obiectului relațiilor funciare; a dreptului ca metodologie de reglementare; se lărgește considerabil aria de protecție a dreptului asupra terenurilor.
Cadrul legislativ al relațiilor funciare trebuie să includă dezvoltarea registrului drepturilor asupra terenurilor, concomitent cu implementarea unui complex de registre suplimentare (ale cadastrului apelor, forestier, agricol, etc.).
Domeniul de cercetare al tezei îl constituie procesul de reglementare la nivel național și internațional a relațiilor funciare agrare evaluat sub aspect conceptual, sistemic, metodologic, instituțional.
Sumarul capitolelor tezei
Capitolul 1. Bazele teoretice și metodologice privind relațiile funciare. În baza unei abordări sistemice a fost: analizat procesul de reglementare a relațiilor funciare în condițiile modificării formelor de proprietate; cercetate aspectele teoretice ale acestui proces la etapa actuală, noțiunile și categoriile de bază privind relațiile funciare; interacțiunea proceselor și fenomenelor ce derulează în acest cadru; analizate principiile reglementării și ale interacțiunii dintre formă și conținut. A fost constatată necesitatea consecutivității aplicării metodelor identificate și argumentate theoretic, de reglementare la diferite etape ale procesului de producție.
Capitolul 2. Sistemul de reglementare a relațiilor funciare în Republica Moldova. Sunt cercetate particularitățile organizării procesului de reglementare a relațiilor funciare, fiind specificat rolul nemijlocit al statului, al proprietarilor de teren, al cadrului legislativ, al autorității publice centrale în acest proces. Totodată a fost analizată structura organizatorică și practica țărilor UE în domeniul aplicării metodelor stimulatorii de reglementare a relațiilor funciare. Sunt evidențiate problemele dezvoltării instituționale și este analizat impactul cadrului legislativ-normativ asupra procesului de administrare funciară.
Capitolul 3. Aspectele metodologice privind îmbunătățirea reglementării relațiilor funciare în Republica Moldova. Sunt identificate prioritățile procesului de reglementare a relațiilor funciare în spațiul rural, elaborate propuneri concrete de dezvoltare a cadrului instituțional, legislativ și normativ. Este elaborat modelul de reglementare a relațiilor funciare, concepția reglementării relațiilor funciare în condițiile deficitului bugetar; sunt determinate particularitățile aplicării metodelor administrative, organizatorice, economice etc. a procesului de reglementare. Este fortificat rolul Codului funciar în calitate de cadru legislativ prioritar la etapa de trecere de la o paradigmă a procesului de reglementare a relațiilor funciare la alta, precum și necesitatea modificărilor operate în el, care să corespundă condițiilor actuale.
Concluzii și recomandări. Compartimentul include sinteza rezultatelor obținute pe capitole și recomandări privind procesul de reglementare a relațiilor funciare.
Suportul teoretico-științific și metodologic al lucrării. Baza teoretico-științifică și metodologică a lucrării o constituie metodele științifice generale de cunoaștere: abordarea sistemică; analiza și sinteza, principiul integru al dialecticii; inducția și deducția; îmbinarea factorului istoric cu cel logic. Au fost aplicate metodele tradiționale de analiză a datelor, de comparație sub aspect economic a acestora, de analiză funcțională, analiză statistică. Un rol prioritar în cadrul cercetărilor s-a acordat abordării complexe a relațiilor economice și organizatorice, analizei obiectului și subiectului acestor relații, argumentării priorităților, bazate pe practica mondială.
Drept bază informațională de cercetare au servit: actele legislative și normative ale Republicii Moldova și ale altor țări, în care sunt evidențiate condițiile analogice de reglementare a relațiilor funciare, precum și, nemijlocit, activitatea de reglementare; articolele științifice axate pe problemele abordate în teză; practica națională și internațională în domeniu; materialele experților internaționali și ale diferitor organizații, grupuri de experți ce vizează reglementarea funciară. Situația actuală din Republca Moldova a fost examinată în baza materialelor deținute de Agenția Relații Funciare și Cadastru, Biroul Național de Statistică, precum și în baza datelor autorului dobândite în procesul investigației.
Metodologia cercetării științifice s-a bazat pe utilizarea următoarelor metode: metoda dialectică cu componentele ei: analiza, sinteza, inducția, deducția, abstracția științifică și metodele inerente disciplinelor economice: comparația, grupările statistice, metoda ratelor, recalculării diferențelor absolute, procesul legăturilor directe și indirecte precum și metodele: seriilor cronologice, corelației și regresiei.
Problema științifică importantă soluționată este determinată de scopul cercetării, de problemele abordate, metodele de cercetare aplicate și constă în faptul că pentru prima dată:
1. Au fost formulate bazele teoretice ale procesului de reglementare a relațiilor funciare sub tutela unei paradigme noi a relațiilor de proprietate.
2. S-a efectuat analiza gnoseologică a categoriilor economice, care permit să se determine raportul „proprietate funciară – relații funciare” în condițiile trecerii la relațiile funciare de piață.
3. Au fost cercetate particularitățile aplicării principiilor de reglementare a relațiilor funciare în condiții de prioritate indiscutabilă a proprietății private, totodată reieșind din caracterul integral și multifuncțional al obiectului de reglementare a relațiilor funciare.
4. Este argumentată prioritatea aplicării metodelor de reglementare de piață a relațiilor funciare.
5. Este formulată concepția sistemului de reglementare a relațiilor funciare, care include aspecte stimulatorii de ordin organizatoric, economic, administrativ (restrictiv) etc. fiind abordat și cadrul instituțional al reglementării.
6. Sunt cercetate modelele de organizare a procesului de reglementare a relațiilor funciare în dependență de forma de organizare socială a țării, sunt identificate funcțiile autorităților publice de diferite ranguri, precum și ale instituțiilor respective de reglementare.
7. Este elaborat modelul instituțional de reglementare a relațiilor funciare în Republica Moldova.
8. Este dezvoltată metodologia de reglementere a relațiilor funciare în scopul utilizării eficiente a resurselor naturale limitate, inclusiv a terenurilor agricole; sunt elaborate principiile în baza cărora pot fi formate categoriile de destinație a terenurilor.
9. Este elaborat modelul de funcționare a procesului de reglementare a relațiilor funciare în conținutul integrității multifuncționale a cadastrului modern.
Au fost obținute rezultate principial noi pentru dezvoltarea practicii și a științei în domeniul dat. Astfel, teza include, pentru prima dată, o concepție integră, multifuncțională, referitoare la procesul de reglementare a relațiilor funciare în condițiile de trecere de la o formă social-economică a relațiilor de proprietate la alta, bazată pe relațiile de piață, însoțite de un sistem organizatorico-juridic nou, întemeiat pe proprietatea privată. În conținutul lucrării a fost detaliat reflectată reversia terenului în calitate de obiect al relațiilor funciare, inclusiv în calitate de obiect al dreptului, fiind specificat mecanismul (metodologia) de reglementare a relațiilor funciare.
Rezultatele obținute în cadrul cercetărilor permit de a formula o nouă direcție practico-științifică de abordare sistemică a procesului de reglementare a relațiilor funciare dirijat prin contribuția sistemului, condus de un cadru legislativ – normativ adecvat situației.
Semnificația teoretică constă în fundamentarea bazelor teoretice și metodologice ale procesului de reglementare a relațiilor funciare în spațiul rural, în mod deosebit – în agricultură, prin perfecționarea modelului instituțional de implementare la etapa actuală, inclusiv la elaborarea cadrului legislativ–normativ autohton.
În lucrare, este propusă o abordare nouă, echilibrată, a efortului stimulatoriu (economic) și a celui administrativ (forțat) de reglementare a relațiilor funciare, în condițiile pluralității formelor de organizare a activității agricole.
Noutatea și originalitatea științifică a lucrării:
Identificarea factorilor ce influențează asupra formării, dezvoltării și perfecționării relațiilor funciare agricole din Republicii Moldova.
Formularea principiilor de bază ale formării și dezvoltării relațiilor funciare în spațiul rural.
Elaborarea recomandărilor de modernizare (reformare) în continuare a bazei metodologice privind dezvoltarea relațiilor funciare autohtone.
Evaluarea aspectului ecologic al utilizării fondului funciar din Republica Moldova în condițiile economiei de piață și elaborarea măsurilor de reglementare.
Abordarea sistemică și elaborarea măsurilor de reglementare a relațiilor funciare în condițiile economiei de piață.
Valoarea aplicativă a lucrării. Rezultatelele cercetărilor, concluziile și recomandările și-au găsit următoarele aplicații practice:
1. Au fost puse la baza proiectului Codului funciar al Republicii Moldova. Astfel, Codul funciar a fost completat cu caracteristici specifice categoriilor și subcategoriilor de destinație a terenurilor; a fost propus un complex de norme juridice referitoare la necesitatea implementării cadastrelor de specialitate, de modificare a rolului și conținutului cadastrului funciar. La fel, au fost înaintate propuneri privind integrarea procesului de consolidare a terenurilor în complexul relațiilor funciare, modificarea conținutului Registrului bunurilor imobile prin lărgirea componentei de drept; modificarea Legii cu privire la prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a terenurilor, în special a dispozițiilor ce vizează vânzarea terenurilor ocupate de drumuri tehnologice; elaborarea unui Regulament în baza căruia să fie corectate erorile admise în cadrul Programului „Pământ”.
2. În activitatea didactică, concluziile formulate în cadrul tezei de doctorat au fost aplicate în procesul de elaborare a programului de studii la disciplina „Cadastru I” (compartimentul Bazele teoretice și metodologice ale cadastrului) și, de asemenea, la disciplina „Organizarea teritoriului”, la formarea conceptuală a drepturilor și a obligațiunilor proprietarilor de terenuri agricole, a cunoștințelor despre utilizarea terenurilor restricționate.
3. În activitatea practică a ARFC și a Ministerului Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului (MADRM), concluziile referitoare la reglementarea relațiilor funciare au fost aplicate în domeniul consolidării terenurilor agricole și, respectiv, al formării drepturilor patrimoniale asupra acestora.
Implementarea rezultatelor cercetărilor științifice în practică este confirmată prin certificatul de participare la elaborarea Codului Funciar nr. 453 din 01.12.2016 eliberat de Comisia agricultură și industrie alimentară din cadrul Parlamentului Republicii Moldova.
În activitatea didactică concluziile formulate în cadrul tezei de doctorat au fost aplicate:
– În procesul de elaborare a programului de studiu la disciplina „Cadastru 1” și „Cadastru 2” (Bazele teoretice și metodologice ale cadastrului) și de asemenea la disciplinele „Organizarea intra-gospodărească a teritoriului”, „Organizarea teritoriului exploatațiilor agricole”.
– La elaborarea indicațiilor metodice pentru tezele de licență la specialitatea „Cadastru” și lucrărilor practice, seminare pentru disciplina cadastru.
Cuvinte-cheie: cadastru, metodologie, relații funciare, spațiu rural, subvenționare, piață funciară, consolidare, fragmentare, reglementare.
Aprobarea prealabilă a rezultatelor cercetării. Rezultatele cercetărilor din lucrare au fost prezentate prin comunicari la conferințe internaționale și naționale, confirmate prin certificatele respective de participare, inclusiv:
– Simpozioanele Științifice Internaționale „GEOMAT 2013”, „GEOMAT 2015”, „GEOMAT 2016”, „GEOMAT 2017” și „GEOMAT 2018”, Universitatea Tehnică „Gheorghe Asachi”, Iași, România;
– Simpozionului Științific Internațional „GeoCAD 2016”, Universitatea „1 decembrie 1918”, Alba-Iulia, România;
– Simpozionul Științific Internațional „Sisteme informaționale geografice, ediția IX” dedicat jubileului de 60 de ani ai Facultății „Cadastru și Drept”, 2011, UASM, Chișinău;
– Simpozionul Științific Internațional „Agricultura modernă – realizări și perspective” consacrat aniversării a 80 de ani de la fondarea Universității Agrare de Stat din Moldova, 2013, UASM, Chișinău.
– Simpozionul Științific Internațional „Utilizarea eficientă a resurselor hidro-funciare în condițiile actuale – realizări și perspective” dedicat aniversării a 65 de ani de la fondarea Facultății „Cadastru și Drept”, 2016, UASM, Chișinău.
– Simpozionul Științific Internațional „Agricultura modernă – realizări și perspective”, dedicat aniversării a 85 de ani de la fondarea Universității Agrare de Stat din Moldova, 2018, UASM, Chișinău.
Publicații la tema tezei. Ideile principale ale tezei au fost expuse în 31 de lucrări științifice, din care – 13 lucrări publicate în străinătate, acestea fiind promovate atât în practica reglementării relațiilor funciare din Republica Moldova, cât și în cadrul instituțiilor de învățământ superior. Din totalul lucrărilor științifice publicate 6 sunt fără coautor (sinestătător).
1. BAZELE TEORETICE ȘI METODOLOGICE PRIVIND RELAȚII FUNCIARE
1.1. Diagnosticul retrospectiv al procesului de formare a relațiilor funciare contemporane
Relațiile funciare reprezintă un product al societății începând cu etapa inițială a dezvoltării statului. În istoria statalității Republicii Moldova se vor găsi mai multe etape inițiale. Este important a sublinia că, indiferent de acest fapt, relațiile funciare au fost printre primele și cele mai importante în dezvoltarea societății. Prin aceasta, se constată și conținutul social al relațiilor funciare. Perioada vizată în prezentul studiu, include etapa stabilirii statalității Republicii Moldova, anii 1991-2018 – perioadă în care are loc formarea unor relații funciare pronunțate.
Perioada anilor 1991-1995 se caracterizează printr-o modificare intensivă a relațiilor funciare, mai ales în domeniul agricol. Cu cât ne îndepărtăm mai mult de evenimentele ce au avut loc în această perioadă, cu atât mai mult sunt necesare studii profunde referitoare la influența acțiunilor realizate în cadrul ei asupra prezentului și, nu mai puțin, a viitorului.
Practica prea modestă a Republicii Moldova în ce privește nivelul de performanță a relațiilor funciare, apreciată în ansamblu cu practica mondială, ne convinge de importanța majoră a relațiilor funciare în procesul formării cadastrului, de rolul conceptual al ambelor în dezvoltarea economiei țării. Lozinca „fără cadastru nu există economie” [110], este recunoscută în cadrul implementării și dezvoltării politicilor economice, a societății în ansamblu.
Conținutul social al cadastrului (protecția dreptului de proprietate asupra terenurilor) s-a format mult mai înainte, în contextul și sub influența dezvoltării relațiilor funciare. Apariția „agriculturii” ca domeniu de activitate, la etapa inițială a dezvoltării societății, a creat condiții obiective de dezvoltare a relațiilor funciare (de proprietate).
Rolul terenurilor agricole fertile a motivat apariția relațiilor noi nu doar între subiecți, dar și între diferite țări. Între subiecți au apărut litigii funciare, iar între țări au început să se ducă lupte (războaie) pentru acapararea terenurilor agricole etc. [62].
Cadastrul actual se mai caracterizează ca fiind un proces integru și totodată multifuncțional [23, 77]. Multifuncționalitatea cadastrului reiese din multitudinea aplicării lui și a proceselor interne, cum ar fi: formarea și protecția dreptului, măsurători, înregistrare, evaluare, planificare, managementul și utilizarea durabilă a resurselor naturale limitate etc.
Integritatea cadastrului se manifestă prin interacțiunea părților componente. Asigurarea dreptului asupra terenurilor, reglementarea relațiilor funciare, pot fi realizate doar prin interacțiunea cu alt proces – de măsurători terestre [122, 104]. Înregistrarea terenurilor creează un fundament pentru implementarea și dezvoltarea politicilor economice, pentru protecția resurselor etc.
Din analiza mai multor izvoare, inclusiv a practicii Republicii Moldova, autorul conclude că „indiferent de țări în care este implementat un cadastru, de amplasarea geografică a țării, de etapa istorică, cadastrul va trece obligatoriu prin aceleași etape în dezvoltarea sa, respectând consecutivitatea lor”.
1.1.1 Apariția și dezvoltarea istorică a dreptului în aspect cadastral
Apariția și dezvoltarea relațiilor funciare. Drepturile asupra terenurilor pot fi înțelese, în mod corespunzător, numai dacă sunt privite în contextul evoluției lor istorice. Drepturile de proprietate apar, în general, ca rezultat al interacțiunii forțelor economice și politice. În scopul analzei dezvoltării istorice a cadastrului, devine o necesitate divizarea conținutului său în părți componente, urmărirea separată a fiecărei părți, identificând dependențele funcționale între ele.
Evoluând în timp și în spațiu, cadastrul reprezintă un proces, în interiorul căruia se desfășoară, se manifestă, se dezvoltă alte diferite fenomene ale naturii și procese în societate [23,77].
Scopul propus de autor în acest compartiment, este de a demonstra evoluția relațiilor funciare ale cadastrului ca domeniu, consecutivitatea fenomenelor interne ce se desfășoară în cadrul lui și în spațiu. Analizând dezvoltarea istorică a relațiilor funciare, atenția autorului a fost direcționată mai mult spre determinarea motivelor care au favorizat apariția relațiilor, consecutivitatea dezvoltării la etapa inițială și interacțiunea lor.
Din totalitatea proceselor și fenomenelor care exercită influență asupra dezvoltării procesului cadastral, s-a luat în atenție relațiile funciare, dreptul funciar ca categorie socială și ponderea lor în formarea cadastrului ca proces final, ca domeniu. Recurgând la o asemenea abordare a subiectelor, autorul conștientizează faptul că atât dreptul funciar, cât și relațiile funciare sunt și ele produsul dezvoltării societății în ansamblu [122].
Scopul paralel al cercetării constă în a demonstra impactul pozitiv major al relațiilor funciare performante și ale dreptului funciar adecvat, asupra avansării dinamice în continuare a sectorului agroalimentar autohton.
De asemenea, este necesar să constatăm că aspectul istoric al problemei în cauză demonstrează o lipsă acută a informației concrete despre diferite fenomene (procese) care, cu regret, nu poate fi depășită. Totodată, evenimentele (reformele) nu atât de îndepărtate, care s-au desfășurat, sunt bogate în informații concrete care pot compensa lipsa lor din trecutul îndepărtat.
Rolul factorului social în dezvoltarea relațiilor funciare este deosebit de important. Doar în condițiile dezvoltării societății se nasc și se dezvoltă relațiile sociale și economice, care includ în conținutul lor și relații funciare. Rolul factorului social în dezvoltarea relațiilor funciare este identificat atât în istoricul îndepărtat, cât și în reformele sociale, desfășurate (inclusiv în Republica Moldova) în ultimile decenii [30, 62, 63]. Din informațiile modeste referitoare la trecutul îndepărtat constatăm rolul și importanța statului în dezvoltarea relațiilor funciare, în formarea și protecția dreptului funciar.
Domeniul agricol este identificat ca primul în dezvoltarea civilizațiilei umane. În dezvoltarea domeniului agricol un rol important are utilizarea terenurilor fertile. În procesul utilizării terenurilor agricole au apărut diferite raporturi între utilizatorii lor, care au format sistemul relațiilor funciare [124]. Acest aspect în dezvoltarea umanității de pe globul pământesc ne orientează spre concluzia, că relațiile funciare la etapa lor inițială aveau un conținut agricol.
Relațiile funciare reprezintă raporturi de proprietate între două și mai multe persoane referitoare la limitele amplasării drepturilor lor asupra terenurilor respective [119, 121]. Apariția relațiilor funciare în calitate de raporturi de proprietate între subiecți, în ce privește utilizarea terenurilor agricole în natură, este un rezultat al dezvoltării domeniului agricol în ansamblu. În aceste condiții (necesitatea identificării limitelor amplasării drepturilor), apar inevitabil liniile și punctele de hotar [122].
Diferite izvoare de informație demonstrează, că cele mai vechi relații funciare au existat deja în scrierile egiptene. Conform acestor scrieri, mult până la era noastră, în Egipt, în cancelariile faraonilor, activau persoane împuternicite să efectueze înscrieri destul de amănunțite în registre funciare, măsurători terestre cu scopul stabilirii și restabilirii hotarelor proprietăților agricole [17, 62]. Prin cultura agricolă, unde râul Nil a avut un rol însemnat, Egiptul era renumit în împrejurimile sale, în bazinul mediteranean.
Alți autori insistă asupra faptului că începutul relațiilor funciare, apariția dreptului asupra terenurilor, în calitate de categorie socială, trebuie recunoscute cu mult mai înainte, de la alte civilizații din Mesopotamia, de la populația vechiului ținut Șumer etc.
De asemenea, găsim destule dovezi care demonstrează că ciprioții deja în mileniul 6 (î. Hr.) practicau o agricultură comună, iar începând cu anii 1400 (î. Hr.) a fost dezvoltată ideea despre proprietatea privată [96, 97]. Proprietatea asupra terenurilor a fost foarte populară în rândurile ciprioților.
Sistemul social care a existat în Grecia până în anii 600 î.e.n. a adus la aceea că „micii proprietari” și-au pierdut terenurile agricole, fiindcă aceste terenuri au nimerit în proprietatea „marilor proprietari”. Putem deduce că, într-o asemenea situație, în formarea structurii fondului funciar al Greciei și-au adus deja aportul relațiile funciare și sistemul legislativ care au existat la etapa respectivă.
În scopul soluționării problemei funciare, în anul 594 î.e.n. în Grecia a fost primită o nouă bază legislativă, care a determinat și efectuarea primelor lucrări cadastrale dictate de reforma funciară inițiată la acel timp [17]. Obiectivitatea relațiilor funciare este demonstrată deja la etapa inițială prin necesitatea reglementării lor. Astfel, esența reformei funciare operate în Grecia, scopul ei la etapa menționată mai sus (anul 594 î.e.n.), a fost redistribuirea fondului funciar agricol și atribuirea terenurilor agricole țăranilor care au rămas fără pământ.
În baza unei analize istorice temeinice, constatăm că avansarea agriculturii la diferite etape de dezvoltare a civilizației umane, a dat naștere unei diversități a relațiilor funciare. Astfel, dreptul asupra terenurilor agricole a apărut ca o consecință a dezvoltării societății, în genere, și activității agricole în particular. Astfel putem conchide că relațiile funciare reprezintă un complex de raporturi între subiecți, obiectul acestora fiind terenurile agricole, cele de trai etc.
Terenul ca obiect al relațiilor funciare, se manifestă prin raporturi specifice multilaterale: mijloc de producere, obiect al naturii, spațiu de amplasare a caselor de locuit etc.
Utilizarea pământului, pe măsură ce populația a fost și este în creștere, a devenit tot mai complexă: pământul s-a transformat în obiect al muncii și în mijloc de producție în agricultură, în sursă de materii prime pentru industria prelucrătoare și bază de operațiuni în spațiu și de amplasare pentru toate activitățile omenești. Toate conflictele sociale și toate războaiele au fost și sunt determinate de stăpânirea pământului [62]. În acest context, se menționează importanța pământului în dezvoltarea social-economică a societății.
Reglementarea relațiilor funciare include formarea și stabilirea unui complex de raporturi între subiecți, scopul cărora este regularizarea unor situații neclare [19]. Odată cu dezvoltarea socială și economică a societății se lărgește rolul terenului în calitate de obiect al relațiilor funciare în diferite domenii: agricultură, industrie, construcții.
Obiectul Codului Funciar al Republicii Moldova (legea de bază ce reglementează relațiile funciare) reprezintă totalitatea relațiilor funciare care, la rândul lor, se referă la: terenurile în hotarele statului, care formează fondul funciar al Republicii Moldova; drepturile, interesele, restricțiile și obligațiunile dobândite, formate sau stabilite asupra terenurilor din cadrul fondului funciar. Cele mai des utilizate sunt următoarele metode de reglementare a relațiilor funciare: prin lege (reglementare forțată), amiabilă, stimulativă.
Reglementarea forțată se deosebește de altele, prin faptul elaborării normelor de drept, a legilor și regulamentelor care, prin conținutul lor, stabilesc drepturi, obligațiuni, restricții, priorități etc.; protejază, restabilesc diferite drepturi, formează alte drepturi. În linii generale, reglementarea forțată este desfășurată în baza cadrului legislativ (normativ). Și la acest capitol pot fi aduse exemple, cum ar fi: dreptul înstrăinării terenurilor aflate în proprietate, normele de utilizare a terenurilor de calitate superioară [34, 56], compensarea pierderilor aduse domeniului agricol din motivul excluderii din circuitul agricol etc.
Reglementarea amiabilă, se desfășoară în cazurile în care subiecții relațiilor funciare adoptă, benevol, diferite norme de comportare referitor la utilizarea terenurilor ce reprezintă interes comun. În baza acestor norme, în diferite comunități sunt formate diferite tradiții care se respectă de veacuri.
Reglementarea stimulativă [47, 74, 118, 120] are un conținut public și poate fi de stat sau în interiorul autorităților publice locale. Diferite probleme sunt reglementate la ședința adunării generale a locuitorilor comunității la care sunt adoptate decizii de respectare a unor norme în interesul tuturor locuitorilor. Un exemplu al interesului locuitorilor localității respective, care poate fi obiect de discuție la adunarea generală, reprezintă utilizarea în comun a pășunelor satului, îmbunătățirea calității covorului verde etc.
Dreptul funciar reprezintă o necesitate și un scop al reglementării relațiilor funciare. Astfel, obiectul dreptului funciar îl constituie relațiile funciare.
În scopul reglementării relațiilor funciare agricole au fost formulate norme de drept (dreptul, cadrul legislativ). Una din concluziile fundamentale ale mai multor cercetători (Botnarenco I., Bajura T., Baltag D., Teacă I., Miclea M., Sohnici A., și alții) constă în rolul dreptului în calitate de categorie socială (asupra terenurilor agricole) ca prima activitate ce ține de domeniul cadastrului [98]. Din istorie, în dezvoltarea dreptului ca categorie socială, în dezvoltarea societății în ansamblu un rol important l-a avut Imperiul Roman. Dreptul roman a exercitat în continuare o influență majoră asupra dezvoltării dreptului în toate țările vecine, care ulterior l-au dezvoltat.
În Austria, dreptul de proprietate se bazează pe principiile dreptului roman. Pentru a deveni proprietar de teren (imobil) este necesar de a dispune de un document de drept (titlu). În calitate de titlu pot fi diferite documente, inclusiv contractul de achiziție înregistrate în cadastru. Problema limitării drepturilor feodale, dezvoltarea gospodăriilor țărănești, lărgirea (dezvoltarea) drepturilor de proprietate a fermierilor austrieci vine de la Maria Tereza. La insistența M. Tereza, în Austria a fost implementată triangulația, care a pus bazele măsurătorilor terestre în scopul implementării politicii fiscale [85].
De menționat că, în consecutivitatea proceselor și a fenomenelor, relațiile funciare în cadrul terenurilor agricole au apărut înaintea dreptului asupra terenurilor agricole. Relațiile funciare în procesul de exploatare a terenurilor agricole, la etapa inițială a domeniului agricol, au apărut ca o necesitate obiectivă a dezvoltării domeniului agricol. Dreptul funciar în calitate de categorie socială poate fi considerat o derivată a relațiilor funciare. Dreptul (în cazul dat, dreptul asupra terenurilor agricole) a apărut ca o necesitate de a reglementa unele aspecte ale relațiilor funciare în domeniul agricol.
În Regatul Unit (UK) dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole a apărut în scrieri începând cu anul 1066. Semnificativ că la această etapă doar 12% din populația rurală nu se aflau în diferite forme de dependență feodală (erau liberi). Villiam Cuceritorul a fost acela care a stabilit reguli în domeniul dreptului. Astfel, începând cu anul 1066, în Marea Britanie (UK) dreptul de proprietate este al Regelui, al „Coroanei” care, la rândul său, atribuia terenuri agricole feodalilor, iar ei le parcelau și le transmiteau în folosință pentru o plată fiscală [117].
În spațiul României și al Moldovei, dezvoltarea dreptului are multe particularități comune. În primul rând, ambele țări au suferit ocupația imperiilor: roman, otoman etc. Atât din exemplul României și Moldovei, cât și al altor țări, constatăm că orice ocupație își lasă amprenta sa în dezvoltarea relațiilor de proprietate (în cazul dat, funciare). Orice dezvoltare a dreptului asupra terenurilor în perioadele de ocupație sau de influență se desfășoară în folosul și interesele imperiilor. În spațiul dintre Prut și Nistru, găsim informații concrete începând cu perioada statalității Moldovei în secolele XIII – XIV.
Primele posibilități de dezvoltare stabilă și de lungă durată a statalității României și a Moldovei și, respectiv, a dreptului funciar au apărut după retragerea Imperiului Otoman. În această perioadă (anii 1794) au fost inițiate și unele reforme funciare (ale relațiilor funciare), care urmăreau inclusiv dezvoltarea dreptului asupra terenurilor. În diferite județe românești au fost inițiate lucrări cadastrale după modelul Austro-Ungar [28].
În spațiul Moldovei, influența externă asupra dezvoltării statalității și respectiv asupra dreptului funciar a continuat până în anul 1991. După unii autori, dreptul de proprietate, însoțit de necesitatea măsurătorilor terestre ca activitate a procesului de cadastru, ar fi existat deja în Dacia antică. Reieșind din obiectivitatea categoriei sociale a dreptului și a necesității obiective a măsurătorilor terestre, concepția respectivă poate avea conținut real [62].
Din cele menționate mai sus autorul deduce că dreptul nu are scopul de a reglementa toate relațiile funciare, dar numai cele solicitate de societate. Practica destul de modestă a Republicii Moldova deja demonstrează că relațiile funciare se află într-o dezvoltare continuă (permanentă), iar dreptul ca categorie socială reacționează la solicitările relațiilor funciare și ale societății în dezvoltare. Astfel, relațiile funciare în Republica Moldova de până la anul 1990-92, în comparație cu cele de după anul 1992 și în comparație cu necesitățile anilor 2015 – 2020 (actuale), rămân a fi în continuare diferite [122].
Din cele menționate putem constata o concordanță stabilă între apariția domeniului agricol, apariția relațiilor funciare în domeniul agricol, apariția dreptului de reglementare a relațiilor funciare agricole (figura 1.1). Tot aici putem constata că obiect al relațiilor funciare a fost și va rămâne terenurile.


Fig. 1.1. Obiectivitatea dreptului și a relațiilor funciare
Sursa: elaborată de autor
Integritatea dreptului și a relațiilor funciare. Relațiile funciare și dreptul funciar reprezintă două forme de exprimare a societății, la prima vedere – contradictorii. Relațiile funciare au o tendință și un conținut de manifestare liberă obiectivă. Dreptul asupra proprietății funciare are scopul de a reglementa relațiile în interes social. Relațiile funciare și dreptul de proprietate asupra terenului sunt indispensabile în procesul de dezvoltare a societății și au un conținut integru. Totodată, relațiile funciare apar ca o realitate a raporturilor de proprietate. Dreptul funciar asupra proprietății reprezintă o intervenție a societății în reglementarea relațiilor funciare.
Rolul statului în formarea cadrului legislativ în calitate de instrument ce influențează relațiile funciare este semnificativ [40, 41, 42, 44, 49]. Evident, nu putem avea un răspuns argumentat la întrebarea dacă „ar fi existat în Egipt un registru al drepturilor asupra terenurilor agricole” în lipsa statului egiptean. Răspunsul îl vom găsi în toate cazurile în care vom încerca să punem o asemenea întrebare. Totodată, vom găsi destule argumente ce atestă influența statului asupra dezvoltării relațiilor funciare, a dreptului.
Chiar din prima etapă a existenței sale statul și-a asumat o funcție importantă în procesul de protecție a dreptului – garantul dreptului [34]. Pe parcurs, rolul statului în protecția dreptului s-a demonstrat în toate cazurile de reforme sociale. Formarea inițială a dreptului și, respectiv, crearea instituțiilor de protecție este o funcție importantă a statului. Acest aspect se manifestă pronunțat în procesul reformelor funciare efectuate în Moldova.
Prin inițiativa statului, în Republica Moldova a fost implementat Registrul bunurilor imobile în calitate de mecanism de protecție a dreptului asupra terenului (bunurilor imobile) [48, 54]. Rolul statului în relațiile funciare este de a implementa cât mai corect politicile orientate social.
Dezvoltarea dreptului reprezintă o urmare a dezvoltării relațiilor funciare. În procesul dezvoltării istorice a dreptului au fost formulate părțile lui componente: dispoziție, posesie, folosință. Pe lângă acestea, dreptul de proprietate mai include o varietate a tipurilor de proprietate – privată și publică (figura 1.2). În continuare, dreptul ca categorie socială este dezvoltat prin alte drepturi reale. La drepturile reale, conform Codului Civil, se referă: uzufructul, dreptul de uz și dreptul de abitație, servitutea, superficia (drept de folosință a terenului), gajul [35]. Într-o formă generalizată, uzufructul, uzul, abitația, servitutea, superficia, prin conținutul lor constituie drepturi de folosință. Gajul este un drept real, o creanță. Procesul de perfecționare a dreptului asupra terenului se află într-o permanentă dezvoltare. În prezent, conținutul dreptului în ansamblu este de nedespărțit de un spectru întreg de obligațiuni, restricții, priorități și interese.
Dreptul de folosință și dispoziție asupra terenului este una din primele forme de exprimare în relațiile funciare [34]. În cadrul relațiilor funciare, dreptul la utilizarea terenurilor a provocat ulterior apariția hotarelor (punctelor de hotar). Anume liniile și punctele de hotar materializează un drept (mai multe drepturi) asupra unui teren concret. Dreptul la utilizarea unui teren se realizează în limitele liniilor (punctelor) de hotar stabilite. Această axiomă este de o mare importanță în relațiile funciare. Depășirea acestor linii de către un subiect va da naștere unui litigiu.


Fig. 1.2. Structura dreptului de proprietate
Sursa: elaborată de autor
La părerea autorului stabilirea unei totalități de drepturi de utilizare a terenurilor de către un subiect (o persoană fizică sau juridică) este o etapă specifică în dezvoltarea relațiilor funciare de proprietate. Dreptul la utilizare este o parte componentă a dreptului de proprietate. Dreptul la dispoziție asupra terenului de asemenea este fundamental în relațiile funciare. Posibilitatea subiectului de a transmite drepturile sale asupra terenului unui alt subiect reprezintă o altă treaptă în dezvoltarea dreptului funciar. În contextul celor expuse anterior este necesar de subliniat importanța teoretică și practică a obligațiunilor și restricțiilor, asociate dreptului de proprietate [78].
Obligațiunea reprezintă o formă de exprimare a dreptului unei persoane. Codul Civil [33] acordă obligațiunii un spațiu larg de reglementare. Necesitatea respectării (îndeplinirii) obligațiunilor vizează atât deținătorul dreptului asupra terenului, cât și terțele persoane. Concepția obligativităților funciare presupune respectarea atât a intereselor subiecților vecini (megieși), cât și a intereselor societății în ansamblu. Normele de drept care stabilesc obligațiuni față de respectarea drepturilor subiecților vecini presupun respectarea liniilor de hotar, exploatarea terenurilor proprii fără a aduce prejudicii vecinilor etc. De interesul societății sunt în principal aspectele ecologice în utilizarea terenurilor, respectarea categoriilor de destinație, utilizarea rațională (durabilă) a terenurilor agricole, protejarea terenurilor de calitate superioară, combaterea eroziunii etc. [34]. De asemenea, obligativitățile sunt reglementate de diferite norme stabilite în cadrul legii, cum ar fi contractele de arendă (locațiune) etc.
Restricția reprezintă o formă de limitare a dreptului unei persoane asupra terenurilor. Diferite variante de limitare a drepturilor sunt prevăzute în Codul funciar. Proprietarii de terenuri sunt limitați în drepturi sub influența factorilor ecologici, de urbanism etc. [33, 34, 35, 36]. Este evident faptul că dacă un deținător de drept este limitat în drepturile sale, atunci limitarea este realizată în interesul altei persoane fizice, juridice sau al statului. Restricțiile în cadrul procesului de reglementare a relațiilor funciare pot fi considerate ca metodă de limitare a dreptului de proprietate. În baza restricțiilor stabilite de lege subiectului i se vor interzice unele activități, de asemenea în interesul societății. Conform legislației în vigoare, restricții pot fi aplicate atât în ce privește dreptul de dispoziție al subiectului, cât și dreptul de folosință.
Prioritățile. Crearea sistemului de drepturi prioritare reprezintă o manifestare în procesul de reglementare a relațiilor funciare. Dreptul prioritar poate fi referit atât persoanelor fizice (fermierilor etc.), cât și persoanelor juridice a căror activitate este în interesul societății. Terenurile asupra cărora se răspândesc drepturi prioritare sunt identificate în planuri cadastrale, fiind descrise direcțiile prioritare.
Stabilirea regimului de prioritate în scopul consolidării terenurilor agricole este de prerogativa Ministerului Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului. De asemenea, el poate stabili prioritatea revenirii terenurilor la situația inițială (înmlăștinire). Pot fi planificate mai mult de 10 mii ha de terenuri pentru a fi înmlăștinite. Dreptul de prioritate este aplicat în condiții egale, mai des în procesul de înstrăinare (dobândire) a dreptului asupra terenului. Dreptul la o prioritate este stabilit prin lege. În general, mecanismul de implementare a dreptului prioritar nu este dezvoltat. Pentru a fi cunoscute de către participanții la piața funciară drepturile prioritare, este necesară înregistrarea acestora [34].
Prioritățile în cadrul procesului de reglementare a relațiilor funciare își găsesc mai des exprimare la dobândirea unor drepturi (de proprietate, de folosință). Astfel, în procesul de reformare a relațiilor funciare în diferite țări, inclusiv în Republica Moldova, au fost stabilite priorități la dobândirea dreptului de proprietate. Membrii gospodăriilor agricole prioritar obțineau dreptul de proprietate asupra terenului agricol.
În cadrul proprietății comune, în cazurile când un coproprietar își vinde cota sa de teren, dreptul prioritar îl va avea alt coproprietar (vecin) [53, 59]. Prioritatea prevede acordarea unor drepturi unei persoane față de alta în condiții egale. În cazul dat, când ambele persoane vor propune sume egale la cumpărarea cotei de teren, coproprietarul se va bucura de prioritate. Dreptul de prioritate ca metodă de reglementare a relațiilor funciare este aplicat în multe țări în relațiile de arendă. În condițiile în care un teren arendat după expirarea termenului de arendă va fi propus din nou arendei, dreptul prioritar îl va avea persoana care a arendat acest teren anterior.
Interesul referitor la dobândirea unor drepturi asupra terenurilor este unul specific în procesul de reglementare a relațiilor funciare [20]. Practica actuală, mai ales Concepția Cadastru 2034 [104], ridică actualitatea intereselor la un nivel înalt. Categoria de interes are conținut atât de drept, cât și economic. Un exemplu semnificativ în care interesul reflectă procesul de reglementare a relațiilor funciare este dobândirea dreptului de proprietate prin metoda uzucapiunii. Aplicarea metodei de uzucapiune este anticipată de interesul subiectului asupra proprietății, acesta fiind obligat să respecte un șir de condiții.
Interesele se răspândesc pe întreg spectrul de drepturi. Ele pot să apară în procesul de dobândire a unui drept de proprietate, folosință, în respectarea unor obligațiuni, stabilirea unor restricții, obținerea unor priorități etc. Interesul față de dreptul asupra terenului devine tot mai mult o realitate (o practică). Formularea unui interes deosebit, specific etc. devine tot mai mult o componentă pe larg recunoscută în conținutul dreptului.
Un sistem de proprietate este o componentă fundamentală a unui sistem de drepturi de proprietate. Este, în esență, un sistem juridic pentru înregistrarea și transferul drepturilor, restricțiilor și responsabilităților (RRR) pe pământ și este strâns legat de sistemul cadastral. Scopul sistemului cadastral constă în localizarea corectă a dreptului de proprietate și a altor drepturi asociate acestuia. În acest context a fost elaborată o strategie nouă „Cadastru 2034” pe o perioadă de 20 ani, care extinde mai larg sistemul cadastral existent spre toate persoanele și organizațiile interesate de amplasare a proprietății funciare și a diferitelor drepturi, restricții și responsabilități asociate acestora (inclusiv terenuri publice și drepturi publice). Strategia a fost discutată la Congresul FIG care a avut loc în 2014 la 16-21 iunie în or. Kuala-Lumpur (Malaysia). Această strategie a fost dezvoltată pentru a ridica sistemul cadastral la un nivel mai înalt, mai amplu, în cadrul construcției sociale „Sistemul Drepturilor de Proprietate”.
Cadastru 2034 reprezintă o continuitate a Cadastrului 2014 care a pus bazele unui cadastru universal, a determinat perspectivele lui pe un termen de până în 2034 [104]. În conținutul Cadastrului 2034 dreptul asupra terenului continuă să ocupe o poziție prioritară de condiționare. Astfel, un volum esențial de direcții în dezvoltarea cadastrului 2034 [104] sunt vectorizate de cerințele și necesitățile dreptului, mai ales de cele ce țin de domeniul măsurătorilor. Totodată, cerințele dreptului asupra terenurilor, precum și față de dezvoltarea pe viitor a cadastrului sunt influențate de „durabilitatea economică”.
Sistemul relațiilor funciare (cadrul legislativ) în cadrul cadastrului definește și înregistrează amplasarea și extinderea drepturilor de proprietate, a restricțiilor și responsabilităților, intereselor. Aceste solicitări se vor realiza prin descrierea geometrică a limitelor drepturilor asupra terenurilor și construcțiilor (imobilelor) legate de alte înregistrări, care descriu natura intereselor, proprietatea sau controlul asupra acestor interese și, de multe ori, valoarea parcelei și îmbunătățirile acesteia.
Pentru a determina rolul relațiilor funciare în conținutul multifuncționalității integre a cadastrului sunt necesare de a fi preluate cerințele de bază ale Cadastrului 2034 [104]. În linii generale acest cadastru va permite oamenilor să identifice cu ușurință și cu încredere localizarea și amploarea tuturor drepturilor, restricțiile, interesele și responsabilitățile legate de terenuri și de proprietățile imobiliare adiacente. În contextul celor menționate, Cadastrul 2034 va include o componentă stabilă de înregistrare a drepturilor și astfel va servi ca fundament pentru tranzacțiile de proprietate cu terenul.
Prin scopul pus în fața Cadastrului 2034 în comparație cu situația actuală deja conștientizăm un decalaj de conținut. Păstrând conținutul cadastrului actual, al relațiilor funciare, al cadrului legislativ (normativ) nu vom soluționa problemele de viitor. Prin aceasta Cadastru 2034 reprezintă o solicitare obiectivă a dezvoltării relațiilor funciare, economice și sociale, a societății în ansamblu. O influență majoră asupra conținutului Cadastrului 2034 îl va avea stilul de viață urbană „pe verticală”, care va crea scenarii de proprietate complexe și, totodată, va solicita o nouă legislație asupra dreptului funciar în cadrul relațiilor funciare, care va fi necesară pentru a permite dezvoltarea terenurilor, reglementând complexitatea proprietății care urmează a fi administrată rațional.
Există diferite drepturi, restricții și responsabilități (RRR) pe uscat, create și gestionate de legislație și politică, care ar putea avea un impact asupra solicitărilor unui proprietar de teren. Aceste drepturi, restricții și responsabilități nu sunt întotdeauna integrate în cadastru, nici nu sunt identificate în mod necesar pe titluri de teren. Este de menționat că procesul de înregistrare se referă la drept, nu însă la document. Totodată, rolul documentului este important în procesul de autentificare (de formare a dreptului). Dreptul de proprietate se înregistrează concomitent cu alte drepturi reale (grevări etc). Dreptul de proprietate reprezintă dreptul la raporturi.
Una dintre multiplele probeme în calea creării unei concepții universale a cadastrului este recunoașterea dreptului, formularea unui scenariu de recunoaștere a drepturilor. Este imposibilă o conlucrare între țări, persoane juridice, persoane fizice fără o concepție de recunoaștere a drepturilor. Recunoașterea dreptului se efectuează în conformitate cu normele Codului Civil și include următoarele elemente:
– declarația de drept;
– acordul asupra dreptului;
– recunoașterea dreptului;
– profesionalismul părților implicate.
Cu cât mai profunde sunt legăturile internaționale în domeniul dezvoltării relațiilor funciare, a cadastrului, cu atât mai transparente și recunoscute sunt drepturile. Conform Cadastrului 2034 [104], va exista o creștere semnificativă a volumului de informații juridice privind mediul, iar comunitatea va solicita accesarea cu ușurință a acestor informații.
Etapa actuală a dezvoltării relațiilor funciare autohtone. Istoria relațiilor funciare din Republica Moldova, inclusiv etapa actuală, care cuprinde perioada de timp începând cu anul 1992, la viziunea autorului poate fi divizată în segmente semnificative prin diferite aspecte. Prin ce sunt semnificative aceste segmente ale etapei actuale a relațiilor funciare în Moldova? În primul rând, etapa actuală a început în condițiile când bazele teoretice și practice ale cadastrului erau cele vechi, iar la moment ne aflăm în condițiile unui cadastru care poate fi apreciat ca un cadastru modern. Din punctul de vedere al reformării relațiilor funciare constatăm existența etapelor: de privatizare și de postprivatizare.
Reformarea dreptului de proprietate asupra resurselor funciare ale republicii, revenirea la dreptul de proprietate privată asupra pământului, din punctul de vedere al legalității, poate fi considerată ca fiind inițiată odată cu adoptarea și aplicarea Codului Funciar (Legea nr. 828-XII din 25 decembrie 1991). În virtutea situației, vânzarea – cumpărarea pământului se efectua ilegal și până la adoptarea Codului Funciar. Codul Funciar a pus începutul și bazele juridice ale privatizării pământului în Moldova. Articolul 3 al Codului Funciar expres stabilește că terenurile în Republica Moldova pot fi în proprietate publică și privată, iar statul ocrotește în egală măsură ambele tipuri de proprietate. Anume această normă juridică a stat la baza reformei relațiilor funciare conținutul (scenariul) căreia a fost următorul:
– privatizarea pământului;
– înregistrarea dreptului de proprietate;
– instituirea relațiilor funciare de piață (piața funciară).
În Republica Moldova ca rezultat al reformei funciare desfășurate în procesul de privatizare [39, 43], prin aplicarea metodei de parcelare excesivă, au avut de suferit relațiile funciare, cât și starea de calitate a solului. Soluționarea acestei probleme este văzută prin desfășurarea unui proces de consolidare a terenurilor.
În contextul celor expuse, consolidarea terenurilor agricole reprezintă un complex de măsuri organizatorice, tehnice, economice, ecologice, juridice solicitate de comunitatea rurală în scopul celei mai raționale, eficiente utilizări, exploatări a fondului funciar, în ansamblu, și, ca urmare în scopul ridicării nivelului de viață în comunitățile rurale [17, 45]. Dezvoltarea în continuare a relațiilor funciare, inclusiv a dreptului asupra terenurilor, a dat naștere unui nou fenomen care poartă denumirea de reversie, adică drepturi în lanț. Ceea ce înseamnă că un subiect poate să dețină mai multe drepturi, obligațiuni, restricții, priorități, provenite în lanț, asupra unui teren. Apariția relațiilor funciare în condițiile drepturilor în lanț sunt menționate în Cadastrul 2034. Etapa actuală se mai caracterizează prin capacitatea majoră de influență asupra relațiilor funciare și chiar prin crearea și implementarea relațiilor noi în contextul actual de dezvoltare a economiei și a societății.
Protecția dreptului. Necesitatea protecției. Măsuri de protecție [104]. Orice drept asupra terenului este inalienabil de subiectul dreptului și, respectiv, de obiectul dreptului. În acest context, prima funcție a documentului de drept este protecția dreptului. Limita răspândirii unui drept în spațiu este stabilită de „linia de hotar”. Acest element al dreptului funciar (partea grafică sau spațială a documentului de drept) are un impact major în cadrul relațiilor funciare în ansamblu. Orice drept se răspândește doar în limitele hotarului său.
În conținutul dreptului ca categorie socială este important (poate cel mai important) ca dreptul asupra terenului să fie văzut și respectat de persoane terțe, de vecini. În acest scop, documentul de drept asupra terenului și, respectiv, hotarul sunt elementele principale ale dreptului. Orice deținător de drept va dispune, în mod obligatoriu, de document, iar în natură va fi stabilit hotarul dreptului asupra terenului. Totodată, practica demonstrează că atât documentul, cât și hotarul pot fi pierdute, neargumentat modificate de către o terță persoană. În acest context, cel mai important este de a aduce la cunoștință terțelor persoane conținutul dreptului asupra terenului și amplasamentul lui în natură. La acest capitol un rol semnificativ are Registrul drepturilor asupra terenurilor. În diferite țări acest registru are denumirea și conținutul diferit [84, 86, 98, 109, 112, 114, 139].
Rolul și necesitatea documentului de drept. Particularitățile documentului de drept asupra terenului, în comparație cu alte drepturi, inclusiv cu drepturile de proprietate, necesită o analiză profundă prin prisma dezvoltării istorice a relațiilor funciare. Prima întrebare: „Care a fost necesitatea obiectivă a documentului de drept?” și, respectiv, răspunsul la ea derivă (fac parte) din rolul dreptului și al relațiilor funciare în apariția cadastrului.
Rolul (scopul) principal al documentului de drept este determinat de necesitatea confirmării și protecției dreptului asupra terenurilor. Acest scop al documentului de drept este urmărit din cele mai vechi timpuri. Analiza istorică a apariției și dezvoltării dreptului funciar ne aduce numeroase exemple de documente ce confirmă dreptul asupra terenurilor. Conținutul documentului de drept este format prin scopul de a confirma și de a proteja dreptul. Astfel, autorul ajunge la o concluzie esențială cu privire la conținutul dreptului asupra terenurilor (imobilului), și anume: documentul de drept asupra terenului include două părți componente: partea textuală și partea grafică (figura 1.3).


Fig. 1.3 Structura documentului de drept
Sursa: elaborată de autor
Partea textuală a documentului de drept asupra terenului va specifica conținutul dreptului: de proprietate, de posesiune, de folosință. La rândul său partea grafică va stabili răspândirea dreptului asupra terenului în spațiu. Dreptul asupra terenului nu va fi complet dacă nu va fi demonstrată răspândirea lui în spațiu. Această particularitate a dreptului asupra terenului a dat naștere unei noi componente în activitățile cadastrale – măsurări terestre în cadastru. Tot în această perioadă vom găsi deja și semne de hotar, impunându-se necesitatea stabilirii (fixării) hotarelor. Necesitatea includerii componentei spațiale în documentul de drept asupra terenului este demonstrată și în baza practicii lucrărilor cadastrale efectuate în Republica Moldova (la diferite etape).
În cadrul reformei funciare desfășurate în Republica Moldova, începând cu anul 1992 prin aplicarea Codului Funciar [34], potențialilor proprietari de terenuri li s-a înmânat un „Titlu provizoriu” [41] în care era stabilită suprafața terenului transmisă, în rezultatul reformei funciare, în proprietate. Acest document [41] de drept nu s-a bucurat de încredere din partea potențialilor proprietari atâta timp până când nu a fost înlocuit cu un alt document, în care erau deja reflectate limitele amplasării dreptului descris în formă textuală (hotarele). Pe parcurs, dreptul de proprietate asupra terenului, obiectul dreptului, precum și documentul de drept s-au dezvoltat concomitent. Dreptul s-a transformat într-o totalitate de drepturi, obligațiuni, restricții, priorități, interese etc. Obiectul dreptului a evoluționat în terenuri libere, terenuri amenajate, bunuri imobile, construcții, încăperi izolate, livezi verticale etc. [17]. Concomitent, documentul de drept a evaluat și el în titlu de autentificare, contracte de vânzare–cumpărare, schimb, donație, hotărâri ale instanțelor judecătorești, acte administrative etc. [33, 34, 53, 54, 59, 60].
Restabilirea drepturilor asupra terenurilor, începând cu cele mai îndepărtate timpuri (vom face din nou trimitere la egipteni, la restabilirea drepturilor în urma inundațiilor cauzate de revărsările râului Nil) și până în prezent, este actuală. La etapa inițială a reformei funciare în Republica Moldova ignorarea liniilor de hotar din partea unor proprietari reprezintă o realitate frecventă. Pe parcursul istoric problema privind restabilirea drepturilor apare sub forma litigiilor funciare. Litigii de proprietate asupra terenurilor agricole sunt identificate deja în anul 173 (î. Hr.) în sudul Imperiului Roman. Conținutul litigiilor se referea la terenurile agricole proprietate a statului și ale proprietarilor individuali [91].
Impactul negativ al litigiilor funciare este regăsit în multe țări. În Franța, litigiile au loc în diferite domenii: construcții ce țin de infrastructură; transferul de tehnologii; asigurarea alimentară; conservarea zonelor de interes ecologic; protejarea proprietarilor cu suprafețe mici; creșterea concurenței pe teren etc. În diferite țări, problema privind respectarea drepturilor asupra terenurilor este abordată diferit. Poziția Franței în ce privește litigiile funciare este următoarea:
– respectarea drepturilor proprietarilor de terenuri este o condiție prealabilă pentru orice investiție;
– interesul privat este egal cu interesul comun atâta timp cât securitatea alimentară este o necesitate globală.
În Republica Moldova, problema litigiilor este actuală, cauza fiind erorile admise în procesul de implementare a Programului „Pământ” [17]. Rectificarea erorilor și, prin aceasta, restabilirea drepturilor asupra terenurilor își găsește reflectare și în Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr. 1543 din 25.02.1998 [54]. Rectificarea erorilor admise în procesul efectuării reformelor funciare reprezintă o necesitate a autorităților publice, în condițiile în care reforma funciară este o politică de stat. La cererea unuia sau a mai multor titulari de drept, la inițiativa autorității publice locale sau în cadrul programului de corectare a erorilor, specialistul în lucrări cadastrale va întocmi actul de constatare, care va conține următoarea informație: descrierea erorii admise, data descoperirii, cauza apariției ei, descrierea situației din planul cadastral și a celei din teren, propuneri privind modalitatea de corectare a erorilor.
1.1.2 Importanța și necesitatea măsurătorilor privind respectarea dreptului funciar
Rolul măsurătorilor terestre în cadastrul contemporan este important și multilateral (figura 1.4). Rolul prezent și viitor al măsurătorilor terestre în cadastru este destul de detaliat descris în strategiile mondiale „Cadastru 2014” și „Cadastru 2034” [95, 104]. Rolul principal al acestor strategii este de a dezvolta conținutul măsurătorilor terestre în cadastru la nivel mondial, de a formula o politică integră ținându-se cont de problemele viitorului. Totodată, „măsurătorile terestre” în cadastru au și un trecut destul de pronunțat.


Fig. 1.4 Integritatea dreptului de proprietate asupra terenurilor și măsurătorile terestre
Sursa: elaborată de autor
O dezvoltare profundă a măsurărilor terestre, care deja poate fi argumentată și analizată științific, a fost efectuată totuși de către egipteni, motivul fiind problemele de inundare create de râul Nil și necesitatea de restabilire a drepturilor. În continuare procesul de măsurători terestre (în componența cadastrului) s-a dezvoltat, inclusiv, sub influența altor procese, ca: evaluarea terenurilor, utilizarea terenurilor, protecția resurselor naturale limitate etc. Necesitatea dezvoltării relațiilor funciare, apariției relațiilor de proprietate au scos în vileag și unele particularități ale lor, și anume – aspectul spațial al relațiilor funciare. Dreptul de proprietate asupra terenului al unei persoane, al unui grup de persoane poate apărea și exista doar identificându-l în natură, aplicând procesul de măsurători. Ca parte componentă a cadastrului, măsurătorile terestre au fost aplicate sub influența dreptului ca categorie socială, a relațiilor funciare. Dreptul asupra terenului are particularitățile sale, și anume: amplasare, formare, dezvoltare, protecție. Un drept asupra terenului obligatoriu este însoțit de răspândire în spațiu. Problema privind răspândirea dreptului asupra terenului în spațiu este foarte actuală. Forma și conținutul dreptului asupra terenului, respectiv amplasarea lui în spațiu, se află într-o evoluție permanentă.
Pe parcursul istoric, dreptul asupra terenului de la o simplă amplasare spațială în plan orizontal a evoluționat spre formarea dreptului în spațiu 3D, 4D [87, 104]. Obiectul studiului nostru vizează interacțiunea dintre drept ca categorie socială și procesul măsurătorilor. De asemenea, vom mai preciza că, în cadrul studiului, dreptul este examinat prin prisma proprietății asupra terenului, iar măsurătorile terestre – ca o necesitate de identificare în natură a dreptului asupra proprietății.
Aspectul spațial în conținutul documentului de drept
Linia de hotar și documentul de drept au avut un impact major pozitiv în procesul de identificare, protecție și dezvoltare a dreptului și a măsurătorilor terestre în ansamblu.
Linia de hotar reprezintă o linie marcată pe teren sau imaginată, care argumentează răspândirea unor drepturi, obligațiuni, restricții. Linia de hotar la viziunea autorului este specifică doar drepturilor, obligațiunilor, restricțiilor asupra terenurilor (imobilelor) și are scopul de a determina limita după care un drept nu se mai răspândește. Această definiție include un sens important în conținutul dreptului, cât și al măsurătorilor. Analizând unele surse din antichitate [97] ne convingem că, deja la etapa respectivă, documentul de drept era format din ambele părți componente (textuală și grafică), fapt reflectat în figura 1.5.


Fig. 1.5 Document de drept din secolul V (î.e.n.). Cipru
Sursa. [97] The cadastral sistem in Cyprus http://www.moi.gov.cy/dls
Punctul de hotar reprezintă intersecția liniilor de hotar.
Documentul de drept reprezintă nu altceva decât o amplasare argumentată pe hârtie a liniilor și a punctelor de hotar. În primul rând, linia de hotar va coincide cu informația spațială din documentul de drept. Mai mult, între linia de hotar amplasată în spațiu și informația din documentul de drept există o consecutivitate în ce privește proveniența. În documentul de drept informația spațială nu va avea nivelul de credibilitate necesar dacă această informație nu va reieși din punctele și liniile de hotar stabilite în natură.
Aici concluzionăm că un document de drept, inclusiv informația lui spațială, poate fi elaborat doar în prezența hotarelor stabilite în natură. Linia de hotar, odată apărută, devine obiectul litigiilor funciare care există deja o perioadă de mii de ani. Soluționarea litigiilor funciare în continuare dă naștere procesului de restabilire a hotarelor, evident prin măsurători. Stabilirea, restabilirea hotarelor în conținutul procesului de măsurători terestre va exista atâta timp cât va exista dreptul de proprietate asupra terenurilor, relațiile funciare.
Determinarea liniilor și a punctelor de hotar. Un imbold esențial în dezvoltarea relațiilor funciare, inclusiv referitor la apariția și dezvoltarea dreptului funciar, se argumentează prin stabilirea punctelor și liniilor de hotar. Anume datorită punctelor și liniilor de hotar sunt identificate obiectele relațiilor funciare, obiectele de drept [122]. Necesitatea stabilirii și restabilirii dreptului de proprietate asupra terenului (în natură) este de asemenea cunoscută din antichitate. Este cunoscut rolul măsurătorilor terestre efectuate de către cancelariile egiptene, după revărsarea Nilului, în scopul restabilirii drepturilor asupra terenurilor supuse inundației [17]. După modul de organizare a acestor activități, putem concluziona că egiptenii deja la etapa respectivă soluționau două probleme importante cadastrale: garantarea dreptului de proprietate asupra terenului și perceperea fiscală. Recunoașterea măsurătorilor terestre ca o necesitate obiectivă în dezvoltarea dreptului de proprietate asupra terenurilor își va găsi confirmare și în conținutul altor procese. Important este să urmărim anume această legătură bilaterală.
În ce constă legătura indisolubilă dintre aceste două părți componente: dintre dreptul de proprietate asupra terenurilor și procesul măsurătorilor terestre? Legătura măsurătorilor cu dreptul de proprietate asupra terenurilor este argumentată inclusiv prin faptul că un nou impuls de dezvoltare a procesului de măsurători a fost provocat de dezvoltarea (necesitatea dezvoltării) dreptului de proprietate asupra terenului [104]. Reieșind din ipoteza că la etapa actuală nu există terenuri care nu aparțin nimănui, se creează falsa impresie că și necesitatea măsurătorilor terestre ca derivată a dreptului funciar este în cădere. Practica demonstrează mai multe motive de dezvoltare a măsurătorilor terestre în cadastru, provocate de dreptul funciar:
– formarea drepturilor noi prin diferite metode și sub influența diferitor scopuri;
– soluționarea litigiilor funciare în calitate de conflicte între subiecții relațiilor funciare axate pe problemele utilizării terenului;
– dezvoltarea dreptului prin obligațiuni, restricții, interese, priorități care, nefiind amplasate în spațiu, sunt sub primejdia de a nu fi respectate.
Procesul de măsurare în cadastru are de asemenea particularitățile sale care includ: precizie, operativitate, tehnologii etc. Rolul măsurătorilor în cadastru se deosebește și prin cunoașterea nu doar a instrumentului, dar și a aspectelor sociale, economice, ecologice etc.
1.1.3 Specificul înregistrării terenurilor cu scopul protecției drepturilor patrimoniale
La compartimentele anterioare am demonstrat:
– rolul relațiilor funciare, la etapa inițială a civilizației, în dezvoltarea domeniului agricol și a economiei țării în ansamblu;
– apariția și dezvoltarea dreptului ca categorie socială în scopul reglementării relațiilor funciare;
– apariția și dezvoltarea procesului de măsurători terestre în scopul identificării în natură și protecției dreptului asupra terenului.
Analiza factorului istoric demonstrează că acțiunile de identificare și protecție a dreptului asupra terenului, menționate mai sus și întreprinse în practică, nu îndeplinesc așteptările, având un nivel scăzut de credibilitate. Credibilitatea și protecția dreptului devin o necesitate tot mai importantă și pe viitor. Necesitatea aplicării procesului de înregistrare în scopul protecției dreptului este demonstrată de mai mulți savanți în procesul analizei dezvoltării istorice a cadastrului prin constatarea atestată atât de scrierile istorice ale egiptenilor [62], cât și de analiza dezvoltării procesului de implementare a cadastrului în perioada actuală, inclusiv în Republica Moldova [17].
La etapa inițială a dezvoltării societății domeniul bunurilor imobile se limita doar la terenuri. Conținutul imobiliar al bunurilor derivă de la imobilitatea terenurilor. Evident, primul imobil a fost terenul. Această concluzie axiomatică ne va permite ca, la etapa inițială a dezvoltării cadastrului, scopul înregistrării să-l limităm de asemenea la dreptul asupra terenurilor. La prima etapă a procesului de înregistrare scopul a fost acumularea volumului necesar de informație spațială întru a asigura protecția dreptului. Un asemenea scop poate fi îndeplinit doar de către organele de stat. Din aceste considerente, înregistrarea terenurilor are un conținut public. Acumularea informației necesare în scopul protecției dreptului asupra terenului este realizată în procesul măsurărilor terestre. Prin aceasta conținutul măsurătorilor terestre și scopul procesului de înregistrare sunt bine sincronizate. Orice categorie socială, inclusiv dreptul asupra terenului se află într-o permanentă dezvoltare. În acest context, constatăm și conținutul măsurătorilor terestre se află în dezvoltare continuă. Inevitabil, se modifică și conținutul informației înregistrate în scopul protecției dreptului asupra terenului. Interacțiunea procesului de înregistrare a terenurilor cu alte procese, dependența lui de alte procese este ușor determinată în perioada reformei relațiilor sociale și economice prin care a trecut Republica Moldova începând cu anii 1990.
Situația actuală referitoare la înregistrarea terenurilor în Republica Moldova poate fi ușor interpolată cu alte perioade din istoria Moldovei, inclusiv din istoria altor țări. Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o componentă importantă în cadrul sistemului informațional al cadastrului. Analiza dezvoltării istorice a cadastrului demonstrează că, în realitate, cadastrul a fost determinat ca un proces social odată cu inițierea înregistrării dreptului de proprietate exprimat spațial prin măsurători terestre în scopul protecției lui (dreptului). Necesitatea înregistrării în scopul protecției dreptului asupra terenului a creat aspectul obiectiv pentru componenta măsurătorilor în conținutul procesului cadastral.
În unele țări, sistemul informațional al cadastrului este asociat până în prezent cu procesul de înregistrare a terenurilor. La rândul său, înregistrarea terenurilor este substituită prin cadastrul terenurilor (funciar). Acest fapt demonstrează suplimentar importanța procesului de înregistrare în cadrul sistemului informațional al cadastrului. Aceasta este o realitate. Totodată, indiferent de acest fapt, este necesar de a constata că scopul înregistrării la etapa sa inițială a fost protecția dreptului asupra terenului (proprietate, posesie, diferite interese de drept etc.). Între drept ca o categorie socială și procesul de înregistrare ca o formă publică de protecție a dreptului, inevitabil apare componenta măsurătorilor terestre în cadrul cadastrului.
Scopul procesului de înregistrare este destul de flexibil, fiind determinat în mare parte de situațiile social-economice și chiar politice. Schimbarea sistemului politic în Republica Moldova a adus la implementarea sistemului de înregistrare a drepturilor asupra terenurilor care anterior nu exista.
1.2. Obiectul și subiectul relațiilor funciare
În subcompartimentul anterior s-a demonstrat că obiectul relațiilor funciare sunt terenurile, fondul funciar în ansamblu [19]. Spre deosebire de alte obiecte ale altor relații economice și sociale, fondul funciar, prin dimensiunile sale și diversitatea spațială și calitativă, generează o diversitate schimbătoare (dinamică) de raporturi, de relații. Într-o economie de piață relațiile funciare solicită o reglementare mai eficientă, rațională. Obiectul și subiectul sunt indivizibili în procesul de analiză a relațiilor funciare.
În conformitate cu prvederile Codului Funciar [34] al Republicii Moldova nr. 828-XII din 25.12.1991, obiect al relațiilor funciare, sunt toate terenurile, în hotarele statului, care în ansamblu formează fondul funciar al Republicii Moldova [126], indiferent de categoria de destinație (agricole, ape, păduri, construcții), tipul de proprietate, modul de folosință. Cunoașterea și monitorizarea relațiilor funciare ne va permite, în primul rind, selectarea și formularea celor mai raționale metode de reglementare. În acest scop, un rol important are cunoașterea temeinică, multilaterală a obiectului relațiilor funciare, a fondului funciar [27].
Pentru cunoașterea fondului funciar al Republicii Moldova în calitate de obiect al relațiilor funciare este importantă divizarea lui în porțiuni mai mici, în dependență de particularitățile lor și studierea acestora în contextul integrității multifuncționale. Din punct de vedere social și economic, fondul funciar are o aplicare foarte largă. Prima divizare a fondului funciar este intravilanul și extravilanul. În cadrul relațiilor funciare ale Moldovei aceste noțiuni sunt relativ noi. Totodată, ele (noțiunile) s-au înrădăcinat deja adânc în cadrul legislativ-normativ, în alte domenii importante.
Intravilanul reprezintă un spațiu ocupat de vatra unei localități, de construcțiile, instalațiile și amenajările existente, inclusiv terenurile care, conform legislației în vigoare, sunt determinate pentru dezvoltarea ulterioară a acestei localități. După prevederile Codului funciar terenurile intravilanului sunt determinate prin prisma proprietății [34, art. 42]. În componența intravilanului conform art. 44 pot fi incluse toate categoriile de destinație prevăzute de art. 2. În acest mod Codul funciar crează o contradicție legislativă. Nu poate o categorie de destinație cum sunt „terenurile intravilanului localităților” să includă toate alte categorii de destinație. Contradicția teoretică în cazul dat constă în faptul că la formularea noțiunii „terenurilor intravilanului” nu s-a ținut cont de principiile formării categoriilor de destinație.
La viziunea autorului, noțiunea de intravilan trebuie să se bazeze în primul rând pe condițiile ecologice, economice, sociale de viață, pe condițiile spațiale, posibilitatea de a construi, de a organiza activitatea economică etc.
Extravilanul reprezintă un spațiu din afara intravilanului, dar în hotarele administrativ-teritoriale ale localității și care spațial aparține localității date.
Intravilanul și extravilanul sunt două părți componente ale spațiului (teritoriului) unei localități. În lipsa localității nu vor fi utilizate noțiunile de intravilan și extravilan. În majoritatea cazurilor, mai ales în spațiul rural, noțiunile de intravilan și extravilan sunt aplicate în raport cu o unitate administrativ-teritorială (primărie). Majoritatea unităților administrativ-teritoriale de rangul unu, sunt compuse din intravilan și extravilan. Ca părți componente ale fondului funciar intravilanul ocupă 9,3%, iar extravilanul 90,7% din suprafața totală a Republicii Moldova.
1.2.1 Conținutul și caracteristicile specifice ale fondului funciar în calitate de obiect al relațiilor funciare
Categorii de destinație [13, 16]. Republica Moldova include spațiul terestru limitat de hotarele țării. Anume acest spațiu terestru, care include terenuri agricole, ape, păduri etc., prin complexitatea sa va fi studiat în calitate de obiect al relațiilor funciare. Cunoașterea detaliată a conținutului fondului funciar este o problemă de stat. Prin importanța sa, fondul funciar reprezintă obiectul unui cadru legislativ al țării – al legislației funciare. Suprafața totală a fondului funciar al Republicii Moldova este de 3384,6 mii ha (tab. 1.1). Pentru o analiză mai detaliată a fondului funciar, în calitate de obiect al cadastrului, el este divizat în unități cadastrale, categorii (subcategorii) de destinație, categorii (subcategorii, moduri) de folosință etc. [16].
Tabelul 1.1 Structura și conținutul fondului funciar al Republicii Moldova
Nr.
Categoria de destinație
Suprafața, mii ha



1992
2000
2010
2017

1
Terenuri cu destinație agricolă
2050,2
2016,6
2008,7
2041,6

2
Terenuri din intravilanul localităților
434,6
299,6
312,1
314,0

3
Terenuri destinate industriei, transporturilor și cu alte destinații speciale
57,8
58,4
58,9
59,3

4
Terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative etc.
12,4
0,8
4,2
4,1

5
Terenuri ale fondului silvic
320,9
353,8
446,7
447,8

6
Terenuri ale fondului apelor
45,9
34,4
87,3
85,4

7
Terenuri ale fondului de rezervă
463,3
620,6
466,7
432,4

În total terenuri
3385,1
3384,2
3384,6
3384,6

Sursa: Cadastrul funciar al Republicii Moldova [27]
În funcție de destinație, fondul funciar al țării este repartizat pe categorii de destinație. Categoria de destinație reprezintă o formă de utilizare a terenului în interesul întregii societăți, un produs al relațiilor funciare. Stabilirea categoriei de destinație are loc în corespundere cu principiul pretabilității și necesității socioeconomice, care contribuie la o mai eficientă și rațională utilizare a terenurilor. În conformitate cu Codul Funciar (Legea nr.828-XII din 25 decembrie 1991), fondul funciar în Republica Moldova a fost divizat în șapte categorii de destinație a terenurilor, și anume:
– terenuri cu destinație agricolă;
– terenuri din intravilanul localităților;
– terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor;
– terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, de valoare istorico–culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi;
– terenuri ale fondului silvic;
– terenuri ale fondului apelor;
– terenuri ale fondului de rezervă.
În limitele suprafeței totale, fondul funciar al Republicii Moldova a suferit modificări esențiale pe parcursul anilor. Din cele prezentate în tabelul 1.1 observăm modificări esențiale în cadrul categoriilor de destinație în perioada anilor 1992 – 2017. Modificări mai pronunțate constatăm în perioada anilor 1992 – 2000, perioada inițială a reformei relațiilor funciare. Pentru Moldova, cu o economie pronunțat agrară, reforma relațiilor funciare a fost una din primele și cele mai importante probleme în procesul reformei relațiilor economice.
Obiectul relațiilor funciare este examinat prin prisma dezvoltării fondului funciar, în special a celui agricol, a formelor organizatorico-juridice [14] ale exploatațiilor agricole din Republica Moldova, formate sub influența reformei funciare în procesul de revitalizare a proprietății private și relațiilor de piață liberă. Dintre toți factorii de producție în dezvoltarea agriculturii, a spațiului rural în ansamblu, spre deosebire de alte domenii, un rol aparte revine fondului funciar. Fondul funciar capătă noi valențe în condițiile trecerii la economia de piață prin noua semnificație, orientare și precizare legislativă, adecvată valorilor fundamentale ale societății. Aceasta pentru că fondul funciar exercită un rol considerabil în dezvoltarea economică, fiind unul dintre cele mai importante mijloace de producție, precum și principala avuție a națiunii. Toate problemele legate de utilizarea fondului funciar au un aspect economic, ecologic și social pentru existența și dezvoltarea societății. În continuare vom face o analiză a celor 7 categorii de destinație a terenurilor din fondul funciar prin prisma respectării principiilor care au stat la baza formării lor. Aceasta ne va da posibilitatea să identificăm problemele și să stabilim căi de rezolvare a lor în scopul utilizării cât mai eficiente a acestor categorii de terenuri conform destinației lor.
Categoria de destinație a terenurilor [13, 16, 17] este determinată reieșind din cele mai esențiale trăsături ale lor, ținându-se cont de capacitățile terenurilor, de posibilitățile subiectului și de necesitățile socioeconomice, ceea ce, în ansamblu, ar garanta cea mai bună și rațională utilizare a terenurilor. Categoria de destinație a terenului reprezintă o noțiune fundamentală a fondului funciar, limitată de alte categorii în baza următoarelor principii (figura 1.6): capacitatea terenului, posibilitatea subiectului, necesitatea social-economică și ecologică [13].


Fig. 1.6 Principiile de bază ale categoriilor de destinație
Sursa: elaborată de autor [13]
Analiza categoriilor de destinație a terenurilor prin prisma principiilor menționate mai sus demonstrează următoarele.
Terenurile cu destinație agricolă sunt folosite, în principal, pentru producție agricolă și includ:
– terenuri agricole productive – arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantațiile de hamei și duzi, serele și altele, terenurile cu vegetație forestieră, dacă nu fac parte din amenajamentele silvice;
– terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, cu amenajări piscicole și de îmbunătățiri funciare;
– drumurile tehnologice și de exploatare agricolă;
– platforme și spații de depozitare care servesc nevoilor producției agricole;
– terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.
Conform informației din Cadastrul funciar [27], suprafața totală a terenurilor destinate agriculturii în Republica Moldova constituie 2041,6 mii ha. În general, capacitățile acestor terenuri corespund destinației lor. Însă, analiza lor demonstrează că în cadrul terenurilor destinate agriculturii aproximativ 20% sunt erodate la nivel mediu și puternic (anexa 8). Din punctul de vedere al capacităților agricole, apare necesitatea de a trece aceste terenuri (erodate) la o altă categorie de destinație – fondului forestier, pentru utilizarea lor mai eficientă.
În baza datelor cadastrului funciar pe ultimii ani se constată o stabilitate (fără modificări) a terenurilor erodate, suprafața lor fiind una și aceeași în fiecare an. Aceasta informație nu corespunde realității, dat fiind faptul că lipsește o statistică veridică de valorificare a fondului funciar, în special a terenurilor cu destinație agricolă în scopul utilizării lor raționale. Necesită a fi efectuată o cartografiere pedologică a terenurilor cu destinație agricolă pe întreg teritoriul țării la o scară mai mare (1:2000-1:5000), pentru a avea o imagine clară despre potențialul productiv al solurilor (fertilitatea). Sistemul informațional format în baza cercetărilor pedologice va contribui la elaborarea programului de măsuri corespunzătoare, argumentate științific, în scopul prevenirii proceselor distructive ale terenurilor agricole și ridicării nivelului de productivitate a solului. Deosebit de importante sunt datele, acumulate în urma efectuării primului Recensământ General Agricol din Republica Moldova, în perioada 15.03.2011 – 15.04.2011. Realizarea acestui recensământ agricol național a avut ca scop determinarea potențialului agricol al țării în vederea asigurării dezvoltării agriculturii și prosperării localităților rurale (dezvoltării infrastructurii rurale).
Pentru ca un teren să fie trecut la categoria de destinație „terenuri agricole” este necesar să întrunească următoarele condiții:
– capacități – fertilitate, expoziția, relieful, adâncimea apelor freatice, altitudinea terenului față de nivelul mării, alte caracteristici ce determină calitatea;
– posibilități – prelucrarea rațională a terenurilor și obținerea producției agricole;
– necesitatea social-economică – necesitatea cultivării plantelor de câmp, producerii producției agricole, asigurării securității alimentare, desfășurării activităților economice etc.
În condițiile în care un teren fertil nu poate fi protejat de eroziune nu pot fi aplicate măsuri de protecție, chiar dacă și există o necesitate a cultivării plantelor, a produselor alimentare, acest teren va fi exclus din categoria celor agricole și trecut la altă categorie care va întruni condițiile respective. De asemenea, pot fi cazuri când necesitățile social-economice ne vor impune să utilizăm terenurile și mai puțin productive, de exemplu, supuse eroziunii. În fiecare caz concret este necesar de a fi identificată, argumentată, poziția determinantă privind evaluarea terenurilor respective. Referitor la categoria de terenuri „cu destinație agricolă”, în toate cazurile avem posibilitatea de a le supune unei analize detaliate în conformitate cu principiile de bază. În practică, suprafețe imense de terenuri erodate, înmlăștinite etc. sunt trecute, neargumentat, la categoria celor destinate agriculturii. Asemenea cazuri persistă și în cadrul altor categorii de destinație. În asemenea condiții, excluderea acestor terenuri și trecerea lor la categoria respectivă devine o problemă importantă a politicii de stat în domeniul funciar.
Subcategorii de terenuri cu destinație agricolă de calitate superioară. Terenuri cu destinație agricolă de calitate superioară reprezintă:
a) spații netede de podișuri;
b) culmi largi situate pe versanți cu pantă de până la 3 grade și cu notă de bonitare mai mare de 60 grade;
c) terenurile irigate sau desecate;
d) loturile experimentale ale instituțiilor de cercetări științifice și de învățământ.
Terenurile cu destinație agricolă de calitate superioară reprezintă obiectul înregistrării în Registrul bunurilor imobile. Se interzice modificarea în altă categorie a terenurilor cu destinație agricolă de calitate superioară, cu excepția cazurilor:
a) amplasării obiectelor liniare (drumuri, linii de comunicații electronice, rețele de gaze naturale, energie electrică, energie termică, aprovizionare cu apă și canalizare, conducte);
b) amplasării obiectivelor de exploatare a resurselor naturale;
c) amplasării obiectivelor de producere a energiei electrice regenerabilă.
Construcția obiectelor de protecție a solului, ameliorative, forestiere nu se consideră modificare a categoriei de destinație. Modificarea în altă categorie a terenului cu destinație agricolă se face prin hotărâre de Guvern.
Dinamica terenurilor irigate (desecate). Terenurile irigate reprezintă terenuri cu destinație agricolă, înzestrate cu sisteme de irigare funcționale. Terenurile desecate reprezintă terenuri cu destinație agricolă înzestrate cu sisteme de desecare funcționale. În lipsa unui sistem de reglementare a relațiilor funciare nu dispunem de date reale privind suprafața terenurilor agricole irigate. Conform datelor din Cadastrul funciar, avem identificate 225 mii ha de terenuri agricole irigate și 55,8 mii ha de terenuri agricole desecate, iar în realitate aceste suprafețe sunt cu mult mai mici. Conform datelor acumulate în rezultatul Recensământului Genaral Agricol din 2011 suprafața totală agricolă amenajată pentru irigat constituie 26097,64 ha, iar suprafața totală efectiv irigată – 16307,33 ha. După alte surse de informație (rapoartele oficialilor din domeniu), suprafața terenurilor agricole irigate în prezent constituie aproximativ 30-40 mii ha. Determinarea unei tendințe definitive de creștere (sau stagnare) a suprafețelor de terenuri agricole irrigate necesită alte studii științifice. În acest context, lipsa informației are un impact negativ în planificarea și utilizarea durabilă a resurselor în ansamblu.
O problemă strategică de importanță statală este restabilirea sistemului de irigare a terenurilor din luncile râurilor Nistru, Prut și Botna, concomitent cu restabilirea (curățirea și adâncirea) sistemului existent de drenaj. Protecția calității resurselor de sol constituie o obligație a tuturor persoanelor fizice și juridice. Deținătorii și utilizatorii de terenuri cu orice titlu în scopul protecției și utilizării durabile a resurselor funciare au următoarele obligații: să prevină deteriorarea calității solurilor în procesul de producție agricolă; să asigure exploatarea rațională a terenurilor în concordanță cu normele agrotehnice și ecologice stabilite; să respecte regimul silvic pentru împădurirea suprafețelor degradate, să păstreze fâșiile forestiere de protecție; să asigure exploatarea rațională, organizarea și amenajarea pajiștilor, în funcție de capacitatea lor de regenerare; să sesizeze autoritățile pentru protecția și utilizarea durabilă a fondului funciar despre accidente sau activități care afectează învelișul de soluri, în cazul când măsurile necesare le depășesc posibilitățile.
Dinamica terenurilor erodate. Suprafața terenurilor agricole erodate este în creștere. Conform datelor din Cadastrul funciar avem identificate aproximativ 954 mii ha, inclusiv 406 mii ha terenuri puternic și moderat erodate (anexa 8). Până în a.1990 cauza principală a manifestării largi a proceselor de degradare a solurilor în Moldova a fost intensificarea exagerată a producției agricole și dezechilibrul ecologic a landșafturilor. În perioada următoare (după a.1990), un impact serios asupra resurselor de sol și sistemului de agricultură din Moldova au avut reforma funciară și privatizarea pământului; introducerea reglementărilor specifice economiei de piață; liberalizarea comerțului exterior fără o protejare echilibrată a producătorului agricol autohton. Reforma funciară, сa rezultat a unei strategii confuze, nu au creat condiții pentru protecția, ameliorarea, utilizarea durabilă a solurilor, sporirea fertilității lor și creșterea volumului de producție agricolă.
În lucrarea științifică „Starea de calitate a învelișului de sol și măsuri de remediere” publicată în revista „Akademos” nr.3 anul 2010 autorii, Andrieș S., Cerbari V. și Filipciuc V., au efectuat o analiză a celor mai grave forme de degradre a terenurilor și au elaborat un plan de acțiuni privind stoparea degradării terenurilor și ameliorarea stării ecologice în republică. Conform acestei surse, în ansamblu, pierderile anuale directe și indirecte în urma proceselor erozionale constituie 2 mlrd 723 mln lei. Combaterea eroziunii solului în Republica Moldova a devenit o problemă primordială, care poate fi rezolvată numai la nivel de stat.
Însușirile pământului în cadrul relațiilor funciare. În zilele noastre, problema funciară se găsește în centrul economiei rurale. Pământul rămâne o resursă esențială fără de care agricultorul nu-și poate exercita meseria. Aceasta și explică conflictele interminabile cauzate de posesia sau deținerea lui, pentru că în afara caracterului său specific de fixitate absolută, pământul nu există prin natura sa decât într-o cantitate strict limitată. Viziunea economică asupra problemei funciare în agricultură este supusă mai multor constrângeri legate de caracteristicile proprii ale pământului.
Pământul, ca obiect de analiză economică, este un bun imobil, nereproductibil, eterogen, indivizibil, având multiple caracteristici nedisociabile (forma, suprafața, poziția) și exercitând simultan mai multe funcții diverse (producție, consum, valoare – refugiu, speculație). Relațiile dintre oameni și pământ depășesc cu mult cadrul analizei economice. O legătură de comuniune mistică unește omul cu pământul. După Biblie, pământul este simbolul continuității, contrar discontinuității și rupturii constituite de moartea individului sau de dislocarea grupurilor și familiilor. De altfel, mitul proprietății private se fondează pe ideea că pământul asigură continuitatea și perenitatea. Pământul capătă deci o valoare simbolică, perturbând logica economică.
Pământul este, prin natura sa, cel mai prețios bun economic și cel mai esențial mijloc de producție al omului [68]. Datorită particularităților sale morfologice și necesităților de dezvoltare a societății, pământul are o utilizare diversificată. În toate domeniile de activitate el servește în primul rând ca bază pentru desfășurarea oricărei forme de producere.
Însușirile pământului ca mijloc de producție în agricultură. Prin însușirile sale specifice el este nemișcat, indestructibil, limitat și pentru oricine perceptibil – se deosebește fundamental de celelalte mijloace menite să satisfacă nevoile omenești. Datorită acestor însușiri speciale oamenii au pus stăpânire pe el și l-au transformat în bun propriu. Una dintre însușirile principale ale pământului este fertilitatea solului, de care depinde creșterea plantelor, posibilitatea și nivelul de utilizare a terenurilor în agricultură și în alte domenii, productivitatea. Cele mai actuale probleme ale societății de azi sunt legate de utilizarea cât mai eficientă a pământului, de ridicarea nivelului de fertilitate, de asigurarea echilibrului ecologic în procesul de producție.
Cu tot progresul tehnic al societății moderne, dependența de pământ a crescut. Ca mijloc de producție – spre deosebire de celelalte mijloace de producție ce se pot înmulți, înlocui și perfecționa după dorință – pământul este limitat și nu poate fi înlocuit cu alte mijloace de producție; spre deosebire de celelalte mijloace de producție, ce se pot deplasa în diferite locuri în spațiu, pământul nu se poate deplasa; spre deosebire de celelalte mijloace de producție, care se uzează prin întrebuințare, pământul este indestructibil și inepuizabil, ridicându-i-se chiar capacitatea de producție printr-o folosire rațională [8]. La etapa actuală apare necesitatea și mai accentuată de utilizare rațională și eficientă a pământului prin aplicarea în practică a unui complex de măsuri în acest sens, argumentate științific. Pământul este unica sursă de existență a omenirii. De aici și atenția tot mai pronunțată față de capacitatea și potențialul lui de producție.
Privit sub aspectul său triplu: unealtă de producție, obiect al muncii și instrument de tezaurizare, pământul se caracterizează printr-o serie de trăsături specifice, care îl deosebesc de celelalte mijloace de producție și care exercită influență asupra politicilor agrare (figura 1.7) [130].


Fig. 1.7 Însușirile pământului ca mijloc de producție
Sursa: elaborată de autor în baza analizei literaturii de specialitate
Pământul este limitat ca întindere. Suprafața de teren care poate fi luată în cultură este determinată de înseși limitele ei teritoriale. Limitarea teritorială a pământului are mai mult un caracter relativ la etapa actuală de dezvoltare a societății, în sensul că omenirea este încă departe de a folosi imensele posibilități care mai există pentru extinderea suprafețelor cultivate. La etapa actuală, în lume se cultivă în medie pe locuitor 0,4 hectare. Fără eforturi deosebite se poate mări suprafața cultivată cu încă un hectar pe locuitor, iar prin irigarea terenurilor secetoase – cu încă unul. Dar toată această mărire a suprafeței se poate face prin luarea în cultură a noilor terenuri. În cadrul unei entități – continent, țară, raion, comună, exploatație agricolă – limitele pământului sunt determinate de hotarele stabilite. Pământul nu poate să se mărească ca suprafață, ci numai să-și schimbe modul de folosință sau fertilitatea. Având în vedere proprietatea privată asupra pământului, dar și datorită limitării lui ca suprafață, este posibilă formarea rentei absolute.
Pământul este de neînlocuit ca mijloc de producție și nu poate fi multiplicat. Pentru executarea diferitelor lucrări, o mașină poate înlocui pe alta, după cum și obiectele muncii au cunoscut un întreg istoric al dezvoltării și înlocuirii lor, paralel cu dezvoltarea științei și tehnicii, cu extinderea aplicabilității lor practice, pe când pământul ca mijloc de producție se limitează la modificarea fertilității sale economice, neputându-se folosi în locul lui alt mijloc de producție și nici înmulți datorită limitării sale naturale.
Aceasta impune necesitatea folosirii optime a fondului funciar, a sporirii forței sale productive, prin extinderea unei agriculturi intensive. Unele experiențe făcute până acum arată că se pot obține produse alimentare vegetale nu doar prin utilizarea solului, ci și a apelor care, în sens economic, se includ în noțiunea generală de terenuri aflate permanent sub ape. Încercările de cultivare a algelor monocelulare deschid mari posibilități pentru valorificarea mai deplină a condițiilor naturale de pe glob și pot avea o contribuție însemnată la sporirea resurselor alimentare ale omenirii. Se afirmă că practicarea culturilor hidroponice pe cele mai proaste terenuri ar transforma pământul în simplă bază teritorială de producție, ca și în industrie. Dintr-un alt punct de vedere, cu toate atingerile progresului tehnico-științific obținerea produselor vegetale fără pământ este încă în stadiu incipient. Prognozele de lungă durată nu prevăd apariția posibilității ca în secolul următor să se obțină produse verzi fără a folosi ca intermediar pământul. În felul acesta, pământul apare ca un mijloc de neînlocuit în agricultură.
În procesul utilizării lui, pământul nu se uzează și își îmbunătățește permanent capacitatea de producție [130]. Pământul nu cunoaște nici uzura fizică, nici morală, el participând la un număr nesfârșit de cicluri de producție. Rezultă că pământul, ca mijloc de producție, nu-și poate pierde importanța chiar dacă apar terenuri cu fertilitate mai ridicată. Tocmai de aceea solul se remarcă ca una dintre cele mai originale și viabile ecosisteme ale biosferei, una dintre unitățile sale de bază, o adevărată „uzină” de produs substanțe nutritive, un uriaș acumulator de energie potențială. Nu toată lumea înțelege că solul se comportă ca un organism viu, care se naște, evoluează, se autogenerează și prin funcțiile și însușirile sale asigură în permanență substratul material energetic pentru creșterea plantelor și obținerea de recolte.
Caracterul imobil al suprafeței de teren, atât în calitate de obiect al muncii, cât și de mijloc de muncă, constituie o caracteristică obiectivă față de restul mijloacelor de producție ce acționează în mișcare, deplasându-se în spațiu în desfășurarea procesului productiv, mișcare reclamată chiar de această fixitate spațială relativă a solului. În timp ce celelalte mijloace de producție pot să fie deplasate de pe un teritoriu pe altul, de la o exploatație agricolă la alta, folosirea pământului ca mijloc de producție este legată de așezarea sa spațială. Ca obiect al muncii, pământul nu este deplasat dintr-un loc în altul în timpul cultivării sale, cum se întâmplă cu celelalte mijloace de producție (tractoare, mașini agricole etc.). Aceasta leagă procesul de producție de un anumit spațiu, relief, sol, hidrologie etc.
În procesul utilizării lor, toate mijloacele de producție se uzează, își micșorează proprietățile utile și, în cele din urmă, sunt cu totul scoase din uz, pe când pământul, dimpotrivă, se caracterizează prin aceea că, cu cât este mai mult și mai bine folosit își mărește fertilitatea. Practica a arătat că fertilitatea pământului poate fi ridicată continuu atunci când sistemul de cultură aplicat este rațional și asigură acest proces. Întreaga politică de investiții în agricultură trebuie să se bazeze pe acest principiu. Mărirea potențialului productiv al pământului nu este o problemă de expectativă, ci de poziție activă față de felul cum este exploatat. Din unele date statistice reiese că după cel de-al doilea război mondial, datorită sistemului rapace (lacom) de exploatare a solului în țara noastră, conținutul de humus în sol a scăzut considerabil, iar în unele regiuni a scăzut chiar în mod alarmant.
Accentuăm asupra acestei particularități a pământului, deoarece pornim de la conceptul optimist că fertilitatea pământului poate spori continuu, căutând ca prin mijloace speciale, prin cunoașterea amănunțită a pământului și a reacțiilor sale în diferite structuri, să se prognozeze dezvoltarea nivelului de fertilitate, iar pe această bază să se stabilească viitoarele etape de progres ale agriculturii țării noastre. Un rol decisiv în această direcție revine sistemelor naționale de agricultură, a căror sarcină principală constă tocmai în conservarea și sporirea continuă a fertilității solului. În felul acesta, societatea își îndeplinește obligația de a transmite pământul ameliorat generațiilor următoare. În acest context este binevenită zicala „Noi nu am moștenit pământul de la strămoși, noi l-am luat ca împrumut de la urmași” [62].
Pământul – materie este un dar al naturii și, ca atare, nu are valoare, ci numai valoare de întrebuințare (ca toate mijloacele de producție care sunt furnizate de natură fără contribuția omului, cum ar fi vântul, apa, fierul din filonul de minereu, lemnul din pădurea virgină etc.). Din momentul folosirii pământului în procesul de producție, prin investirea de muncă vie și materializată, el devine tot mai mult un produs al muncii omenești. Aceste investiții suplimentare, efectuate de către om, participă la crearea valorii, făcând necesară evaluarea economică a pământului. Numai în așa fel se va crea și în agricultură un cadru economic adecvat pentru așezarea activității manageriale din această ramură pe baze științifice.
Putând să producă mai mult și mai ieftin în măsura în care asupra lui se acționează cu mijloace de producție mai perfecționate, puse în mișcare de o muncă tot mai calificată, pământul este nelimitat ca putere productivă, permite alocarea de resurse suplimentare succesive pe aceeași suprafață, asigurând folosirea rațională a acesteia. În funcție de spațiu și timp, pământul este deosebit de variat ca potențial natural de producție, ca fertilitate. Ca urmare a acestei particularități, pe terenurile cu fertilitate naturală mai ridicată se vor obține, comparativ cu terenurile mai slabe, producții mai mari și, respectiv, un venit suplimentar sub formă de rentă.
În contextul acestei particularități, puterea publică, prin organismele de decizie abilitate din agricultură, va trebui să inițieze și să aplice în practică acele măsuri de politică economică agrară (prețuri, impozite, tarife, taxe de asigurări, credite, dobânzi etc.), menite să asigure o activitate de producție profitabilă pe toate categoriile de teren luate în cultură.
Terenurile din intravilanul localităților sunt cele aferente localităților urbane și rurale, cuprinse în perimetrul construibil aprobat potrivit legii, pe care se află grupate construcții de locuit, curți, obiective social-culturale, obiective economice, construcții agrozootehnice, piețe și rețele stradale, precum și alte terenuri care servesc nevoilor de construcții și amenajări de ordin tehnic edilitar, inclusiv terenurile agricole și forestiere. Suprafața totală a acestor terenuri constituie 314 mii ha [27]. Totodată, aplicarea principiilor de formare a categoriilor de destinație [13] prin prisma limitării în natură a acestor terenuri este contradictorie. În primul rând, intravilanul și extravilanul localităților sunt categorii sociale care se referă la modul de abitație al populației. Din acest punct de vedere, fondul funciar al Republicii Moldova se divizează în două categorii: intravilanul și extravilanul localităților [17].
Din cele menționate mai sus, intravilanul localităților nu poate fi în același timp categorie socială (împreună cu extravilanul) și categorie de destinație (împreună cu alte șase categorii). În interiorul categoriilor sociale ale intravilanului și ale extravilanului pot fi incluse toate categoriile de destinație ale terenului.
Principiile capacitate, posibilitate și necesitate pot fi aplicate doar referitor la construcțiile locative, administrative, sociale etc., amplasate în intravilanul localităților. Această constatare poate fi completată și cu alte argumente. De exemplu, în majoritatea intravilanelor sunt terenuri cu destinație agricolă. Din punctul de vedere al conținutului categoriei de destinație, aceste terenuri își păstrează statutul lor juridic de terenuri destinate agriculturii. Acest confuz legislativ admis în cadrul Codului Funciar (Legea 828 – XII din 25 decembrie 1991) are un impact negativ, inclusiv în practica de implementare și ținere a cadastrului.
Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale. Suprafața totală a acestei categorii de destinație, conform informației din cadastru, constituie 59,3 mii ha [27]. De asemenea, referitor la această categorie de destinație, aplicarea principiilor de determinare și limitare în spațiu a terenurilor este contradictorie. Principiile capacității, posibilității și necesității pot fi aplicate la amplasarea construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor din domeniul industriei, transportului, telecomunicațiilor, altor destinații speciale, dar nu și domeniului în ansamblu.
Reieșind din cele menționate mai sus, denumirea acestei categorii de destinație a terenurilor mai corect ar putea fi „terenurile destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor etc.”. În acest context se încadrează atât construcțiile intravilanului, cât și din alte domenii. O asemenea abordare soluționează și problema construcțiilor din cadrul localităților, din intravilan. Este de menționat că la această categorie de destinație nu vor fi trecute construcțiile agricole, din domeniul silvic, din domeniul apelor.
Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi. Suprafața totală a acestor terenuri constituie 4,1 mii ha. Necesitatea ocrotirii naturii, sănătății, activităților recreative etc. este evidentă. Aceste necesități există indiferent de categoria de destinație a terenurilor. Conform materialelor cadastrului funciar suprafața totală a terenurilor din această categorie constituie 4041,58 ha, dintre care: păduri – 1857,49 ha, ape – 456,87 ha, arabil – 146,9 ha, alte terenuri – 203,13 ha.
De exemplu, în interiorul fiecărei categorii de destinație sunt terenuri care necesită protecție. Fondul forestier și fondul apelor sunt pătrunse de necesitățile protecției. Terenurile agricole, prin rolul lor socioeconomic, se află sub protecția legii. Practica a demonstrat că excluderea acestor terenuri (supuse protecției) din cadrul categoriei respective și trecerea lor la „terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății etc.” nu este rațională. Prin urmare, aceste terenuri nu pot forma un spațiu separat, integru care ar fi doar protejat. Majoritatea acestor terenuri sunt implicate în diferite activități, inclusiv de producere.
Din motivul abordării incorecte a problemei, chiar și informația de mai sus este departe de adevăr. Pentru a depăși situația contradictorie, este rațional ca terenurile asupra cărora se vor aplica restricții ce vizează domeniul ocrotirii naturii să fie incluse în categoriile destinate agriculturii, fondului forestier, fondului apelor. Pentru a specifica aspectele de „ocrotire a naturii”, „a sănătății” etc., în cadrul altor categorii de destinație se va utiliza noțiunea de subcategorii de destinație. Exemplu: în cadrul categoriei „terenuri destinate agriculturii” se va include și subcategoria „terenurile zonelor: de protecție, sanitare, suburbane, verzi etc.”.
Terenurile fondului silvic. Terenurile cu destinație forestieră cuprind: terenurile împădurite sau cele care servesc nevoilor de cultură, producție ori administrare silvică; terenurile destinate împăduririlor, determinate prin amenajamentele silvice; terenurile neproductive – stâncării, bolovănișuri, râpe, ravene, etc. dacă sunt cuprinse în amenajamentele silvice. În conformitate cu prevederile Codului Silvic al Republicii Moldova din 21.06.1996, pădurile, terenurile destinate împăduririi, terenurile afectate gospodăriei silvice, precum și terenurile neproductive, incluse în amenajamentele silvice sau în Cadastrul funciar ca păduri și/sau plantații forestiere, constituie fondul forestier [13, 35]. Fondul forestier cuprinde toate pădurile, indiferent de tipul de proprietate și forma de gospodărire.
Noțiunea de pădure nu este identică cu cea de fond forestier, pădurea constituind elementul principal al acestui fond. Noțiunea de pădure în sensul atribuit prin normele silvice include terenul care face parte din fondul forestier și este acoperit cu vegetație forestieră cu o suprafață de peste 0,25 ha, care a atins vârsta de exploatare și este cuprins în amenajamente silvice. Conform datelor Cadastrului funciar, suprafața totală a fondului silvic pentru anul 2017 constituie 447,8 mii ha. În calitate de categorie de destinație, terenurile fondului silvic au o orientare social-ecologică și mai puțin economică. Fondului silvic îi sunt atribuite terenurile agricole slab productive, degradate în procesul de utilizare, alte terenuri neproductive. Principiile de determinare și limitare în natură, menționate mai sus (capacități, posibilități și necesități) sunt aplicabile în întregime la această categorie de destinație.
Terenurile fondului apelor sunt terenurile aflate sub ape (albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor, lacurilor de acumulare), mlaștinile, terenurile pe care sunt amplasate construcții hidrotehnice și alte amenajări ale serviciului apelor, precum și terenurile repartizate pentru fâșiile riverane de protecție a apelor râurilor, bazinelor de apă, canalelor magistrale intergospodărești și colectoarelor [12, 22, 36].
Gospodărirea rațională a apelor este o problemă majoră pentru dezvoltarea socială și economică a țării, pentru satisfacerea cerințelor de apă ale populației și industriei, creșterea producției agricole, apărarea împotriva inundațiilor și protecția apelor împotriva poluării. Satisfacerea nevoilor de apă ale populației și ale consumatorilor industriali și agricoli, valorificarea de noi surse de apă, folosirea rațională a apelor și protecția acestora împotriva epuizării și poluării, precum și amenajarea complexă a cursurilor de apă trebuie să se realizeze în concordanță cu dezvoltarea economico-socială a țării și în strânsă corelație cu gospodărirea resurselor funciare.
Suprafața fondului apelor constituie 85,4 mii ha. Necesitatea unei stricte evidențe a fondului apelor este determinată de volumul și calitățile lor limitate pe teritoriul Republicii Moldova. Problema apelor, ca și problema pădurilor, are un conținut ecologic. Totodată, acestor categorii li se aplică în întregime conținutul principiilor: capacitatea terenului, posibilitatea subiectului și necesitatea social-economică și ecologică. Rolul și necesitatea fondului forestier și a fondului apelor în însănătoșirea mediului ecologic constituie o temă separată. Totodată, evidența lor, monitorizarea, dinamica fenomenelor și proceselor în domeniul forestier și al apelor este obiectul Sistemului informațional al cadastrului.
Terenurile fondului de rezervă. Suprafața fondului de rezervă constituie 432,4 mii ha. La momentul actual, în cadrul acestei categorii vom găsi: terenuri agricole, păduri, ape, construcții, străzi, pășuni, fânețe etc. În asemenea condiții, pentru a determina limitele de răspândire a acestei categorii de destinație, nu poate fi aplicat niciun principiu. Crearea unui Sistem informațional în asemenea condiții este imposibil. Ca rezultat, la momentul actual, structura fondului funciar, din punctul de vedere al categoriilor de destinație este eronată. Toate pășunile din Republica Moldova au fost trecute la categoria terenurilor fondului de rezervă, modificând neargumentat suprafața terenurilor destinate agriculturii. Există numeroase exemple care demonstrează impactul informațional negativ, motivat de lipsa unor principii stricte la formarea categoriilor de destinație.
Am constatat că, în cadrul Sistemului informațional al cadastrului, prima informație despre obiect se va referi la categoria de destinație. Categoria de destinație a terenurilor se află la baza relațiilor funciare în societate. Cadrul legislativ de reglementare a relațiilor funciare este bazat pe categoria de destinație a terenurilor. La momentul actual, Sistemul informațional al cadastrului nu este înzestrat cu sistemul necesar de clasificatoare. Unul dintre motivele care au adus la o asemenea situație este și definirea incorectă a categoriei de destinație. Astfel, în conținutul definiției categoriei de destinație a terenurilor, accentul de bază trebuie să fie pus pe principiile: capacitatea terenului, posibilitatea subiectului și necesitatea social-economică și ecologică.
Un exemplu semnificativ reprezintă și fondul de rezervă. Nu este exclusă necesitatea unor fonduri de rezervă pentru unele scopuri speciale publice; totodată, asupra fondului de rezervă nu pot fi aplicate principiile de identificare a categoriilor de destinație. În asemenea condiții, formarea unei categorii de destinație cum este „fondul de rezervă” se transformă într-un impediment în procesul de implementare a cadastrului, de folosire rațională a terenurilor. Este rațional ca această categorie de destinație a terenurilor să fie inclusă în cadrul altor categorii de destinație.
În baza principiilor menționate, structura categoriilor de destinație a terenurilor trebuie să includă (figura 1.8): terenuri cu destinație agricolă; terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor destinații speciale; terenurile fondului forestier; terenurile fondului apelor.


Fig. 1.8 Concepție finală a structurii fondului funciar pe categorii de destinație
Sursa: elaborată de autor [13]
Categoria de destinație a terenurilor reprezintă un element de bază în procesul de formulare a relațiilor funciare și a cadrului legislativ de reglementare a relațiilor funciare. Valoarea terenului este determinată în mare măsură de categoria lui de destinație. Tratarea corectă a categoriei de destinație a terenurilor permite a formula o concepție logică, clară, acceptată de societate, referitoare la modificarea categoriei de destinație, bazată pe principiul dreptului de proprietate și de formare a fiecărei categorii de destinație în parte.
Modificarea categoriei de destinație [16]. Modificarea categoriei de destinație a terenurilor este o problemă veche în cadrul relațiilor funciare. Codul Funciar (LPRM 828/1991) nu a găsit soluția potrivită a acestei probleme importante. Din punctul de vedere al procesului de reglementare a relațiilor funciare, această problemă într-adevăr este actuală. În linii generale, capitolul „Modificarea categoriei de destinație a terenurilor” din Codul Funciar se referă la scenariul de trecere a terenurilor destinate agriculturii la terenurile destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor și altor destinații speciale. Interesul față de „Modificarea categoriei de destinație” constă în rezultatul final: cine va dirija cu mijloacele financiare obținute din excluderea terenurilor din circuitul agricol? Este necesar ca mijloacele financiare obținute în urma excluderii terenurilor din circuitul agricol să fie utilizate în interesul obștesc al localității din care au fost extrase terenurile agricole.
Totodată, atât practica UE, cât și a Republicii Moldova demonstrează că procesul de modificare a categoriei de destinație, prin importanța și complexitatea lui, nu poate fi pus pe seama doar a autorităților publice de nivelul întâi. Autoritățile publice locale nu dispun de posibilitatea de a crea mecanismul necesar. Proiectul Codului Funciar, la elaborarea căruia a participat autorul, propune următorul scenariu de modificare a categoriilor de destinație (vezi Anexa 6):
– inițiativa modificării categoriei de destinație aparține proprietarului care adoptă decizia respectivă, determină amplasarea concretă a terenurilor, formulează concret scopul modificării;
– decizia de modificare a categoriei de destinație este coordonată cu consiliul primăriei în scopul respectării dreptului de preempțiune;
– în condițiile în care terenul respectiv nu prezintă interes obștesc, decizia de modificare a categoriei de destinație este coordonată cu instituțiile publice din domeniile sanitar, incendiar, ecologic, arhitectură și construcții, altele, conform legislației, în dependență de scopul modificării destinației;
– decizia proprietarului de modificare a categoriei de destinație la care se vor anexa avizele pozitive emise de instituțiile responsabile din domeniile sanitar, incendiar, ecologic, arhitectură și construcții etc. este prezentată autorității publice centrale în domeniul relațiilor funciare (serviciului cadastral teritorial);
– serviciul cadastral teritorial examinează documentele prezentate de proprietar și decide asupra permisiunii modificării înscrisului în Registrul bunurilor imobile (modificarea categoriei de destinație);
– în condițiile avizului pozitiv, serviciul cadastral teritorial va estima suma compensării pierderilor domeniului agricol;
– proprietarul terenului va transfera pe contul special al autorității publice locale mijloacele financiare respective;
– după compensarea pierderilor domeniului agricol serviciul cadastral teritorial va modifica înscrisul în Registrul bunurilor imobile și va elibera proprietarului extrasul respectiv din Registru;
– în baza extrasului obținut de modificare a înscrisului în Registrul bunurilor imobile proprietarul de terenuri va dobândi dreptul de utilizare a terenului în scopurile preconizate de destinația nouă.
Modificarea categoriei de destinație a terenurilor reprezintă o acțiune de modificare respectivă a înscrisului în Registrul bunurilor imobile. Se va considera modificată categoria de destinație a terenurilor atunci cînd, prin acțiunea registratorului din serviciul cadastral teritorial va fi modificat înscrisul care stabilește statutul categoriei respective. Proiectul Codului Funciar include și modalitatea de modificare a categoriilor de destinație: fondul forestier, fondul apelor și terenurile destinate construcțiilor, instalațiilor și amenajărilor.
Anterior am demonstrat că scopul dreptului (a cadrului legislativ) este de a reglementa relațiile funciare existente. Cu alte cuvinte, obiectul dreptului sunt relațiile funciare. Totodată, în procesul de reglementare a relațiilor funciare constatăm cazuri evidente de influență a conținutului obiectului (în cazul dat – conținutul terenurilor) asupra conținutului dreptului.
Un exemplu elocvent în practica relațiilor funciare ale Republicii Moldova, pe care o constatăm și în alte țări, sunt terenurile de calitate superioară. Prin conținutul lor, terenurile de calitate superioară au un grad înalt de fertilitate. În toate țările există norme de drept (articole în legi sau chiar legi depline) care protejează (reglementează) utilizarea acestor terenuri.
Articolul 83 din Codul Funciar al Republicii Moldova stabilește că „în vederea protecției terenurilor agricole de calitate superioară, se interzice retragerea acestora din circuitul agricol, utilizarea lor în alte scopuri decât cele agricole, desfășurarea pe aceste terenuri a operațiunilor tehnologice și de altă natură ce conduc la degradarea solului …”. Articolul 84 din acest act normativ reglementează strict modul de trecere a acestor terenuri la categoria neirigabile. În acest context, legislația Republicii Moldova stabilește restricții referitoare la protecția terenurilor agricole în ansamblu, la retragerea lor, inclusiv provizorie, din circuitul agricol. Un rol important în formularea cadrului juridic (conținutului dreptului) are protecția terenurilor agricole de impactul eroziunii. În acest sens sunt adoptate norme juridice de protecție a terenurilor amenințate de eroziune.
La etapa actuală, politica de reglementare a procesului de utilizare a terenurilor agricole a depășit aspectul local și național și s-a transformat într-o politică internațională cu genericul „Protecția resurselor naturale limitate”, în care terenurile, inclusiv agricole, care formează baza alimentară a civilizației, sunt monitorizate spre o utilizare durabilă. Fiind privit prin prisma dreptului de proprietate, obiectul relațiilor funciare este divizat în tipuri de proprietate. În subcompartimentul anterior am consemnat că obiectul relațiilor funciare este divizat structural în mai multe tipuri de proprietate.
1.2.2 Caracteristici generale și specifice ale subiectului relațiilor funciare
Subiecții relațiilor funciare sunt: persoanele fizice; persoanele juridice; statul, unitățile administrativ-teritoriale de diferite niveluri, UTA Găgăuzia, implicați în procesul de utilizare a terenurilor fondului funciar al Republicii Moldova.
Persoanele fizice. Ca subiecți ai relațiilor funciare persoanele fizice se manifestă în calitate de: proprietari de terenuri, posesori, deținători (arendași, uzufructuari) etc. Prin analiza persoanelor fizice în calitate de subiecți ai relațiilor funciare constatăm unile particularități în dependență de categoria localității: urbană sau rurală.
În localitățile rurale subiecți ai relațiilor funciare preponderent vor fi proprietarii (posesori, deținători) de loturi de teren pentru construcția caselor individuale de locuit, pentru activități agricole, arendașii etc.
În localitățile urbane subiecți ai relațiilor funciare deasemenea vor fi proprietarii (posesori, deținători) de loturi de teren pentru construcția caselor individuale de locuit, arendării unor loturi pentru alte activități (comerciale, culturale etc.).
Calitatea persoanelor fizice de subiecți ai relațiilor funciare în agricultură și în domeniul rural este în corelație directă cu situația demografică în acest domeniu. Situația deplorabilă în domeniul agricol este rezultatul lipsei unei concepții reale de reglementare a relațiilor funciare. La rândul lor, relațiile funciare nereglementate au un impact negativ direct asupra obiectului și subiectului, în mare parte condiționat de situația demografică în continuă diminuare.
Formele organizatorice de gospodărire [14, 18]. Reforma relațiilor funciare în agricultură a avut ca scop privatizarea pământului și a altor bunuri agricole, implementarea relațiilor funciare de piață. În Republica Moldova, agricultura este dominată de mai multe forme organizatorico-juridice bazate atât pe principii asociative, cât și individuale. Fiecare dintre aceste forme merită un studiu separat. Totodată, soarta agriculturii, progresul va depinde de dezvoltarea armonioasă a întreprinderilor atât asociate, cât și individuale.
Agricultura este domeniul în care formele organizatorico-juridice au fost cele mai influențate de reforma relațiilor funciare. Reforma a supus modificării esența economică a procesului de producție în agricultură – proprietatea. Monopolismul de stat asupra proprietății funciare, a altor bunuri agricole a fost transformat în proprietate privată. La etapa inițială, reforma relațiilor funciare în agricultură a avut ca scop principal privatizarea pământului și a altor bunuri agricole (vii, livezi, construcții, mașini și tractoare etc.). La rândul său, privatizarea bunurilor agricole a scos la suprafață o altă problemă importantă – utilizarea lor rațională [39, 42, 43, 44].
Practica a demonstrat că formele organizatorico – juridice, adecvate proprietății publice (de stat) asupra mijloacelor de producție nu pot fi aplicate în condițiile proprietății private. Realitatea a demonstrat legătura dialectică dintre conținutul proprietății și formele de utilizare. Privatizarea pământului s-a efectuat într-un termen relativ scurt. Problema altor bunuri agricole nu este soluționată nici până în prezent. Dreptul de proprietate asupra tehnicii agricole, construcțiilor etc. nu este legalizat nici la momentul actual.
Întreprinderile agricole bazate pe principii asociative au devenit o alternativă în procesul utilizării raționale a bazei tehnico-materiale supuse privatizării. Proprietarii bunurilor agricole care, din motive diferite, nu dispuneau de posibilitatea de a crea unele întreprinderi individuale, au aderat la întreprinderile asociative. Aceste forme organizatorico-juridice din start au devenit un potențial agricol important. În folosința întreprinderilor asociative au trecut construcțiile (depozitele etc.), unități de tehnică, suprafețe compacte de teren (arendate) etc. Conducători la majoritatea societăților cu răspundere limitată, cooperativelor agricole de producere, societăților pe acțiuni au devenit foștii specialiști în agricultură (agronomi, mecanici, economiști etc.). Scenariul formării întreprinderilor bazate pe principii asociative a fost și este următorul [50, 52, 55, 57, 58, 61]:
– 3-5 persoane fondează întreprinderea agricolă;
– proprietarii de terenuri agricole dobândite în procesul de privatizare transmit în folosința întreprinderii asociative terenul și bunurile agricole în baza contractului de arendă sau a cererii respective conform statutului întreprinderii;
– pentru dreptul de folosință transmis societății cu răspundere limitată, proprietarii primesc o parte din venitul anual al întreprinderii, inclusiv sub forma plății de arendă.
Un indice important în dezvoltarea diferitelor forme organizatorico-juridice ale întreprinderilor agricole, inclusiv a celor asociative, este dinamica suprafețelor de terenuri utilizate în procesul de producere a terenurilor agricole. Suprafața terenurilor agricole condiționează potențialul întreprinderii. Această concluzie axiomatică este bazată pe rolul prioritar al „terenului agricol” în componența mijloacelor de producere ale întreprinderii în ansamblu [21].
Nivelul de intensificare a procesului de producere de asemenea reprezintă o informație importantă în dezvoltarea întreprinderilor agricole. Astfel, un nivel înalt de intensificare a procesului de producere în agricultură poate fi obținut prin diferite căi, prin:
– majorarea suprafețelor de teren irigate;
– cultivarea plantelor intensive, cum ar fi legumele, plantațiile de vii și livezi;
– aplicarea sistemelor de îngrășăminte etc.
Indiferent de direcția specializării întreprinderii, intensificarea procesului de producere semnalizează, în primul rând, majorarea investițiilor în agricultură. Și în acest caz ne vom limita doar la vii și livezi, domeniu important pentru agricultura Republicii Moldova.
1.3 Importanța și rolul cadastrului în condițiile restabilirii dreptului de proprietate privată asupra pământului
Relațiile funciare reprezintă o reflectare a relațiilor sociale referitoare la raporturile cu terenuri [19]. Concomitent cu dezvoltarea societății, într-o permanentă dezvoltare se află relațiile funciare. Principiile de bază în dezvoltarea relațiilor funciare sunt influențate de dezvoltarea societății. Cele mai importante sunt: obiectivitatea, dinamica, integritatea, interesul social, economic, ecologic, raționamentul, echivalența, conținutul public (figura 1.9).


Fig. 1.9 Principiile relațiilor funciare
Sursa: elaborată de autor [121]
Obiectivitatea relațiilor funciare. La baza relațiilor funciare se află obiectul – terenul, fondul funciar al Republicii Moldova, iar în plan mondial – globul pământesc. Doar existența obiectivă a fondului funciar a dat posibilitatea nașterii procesului obiectiv al relațiilor funciare. În lipsa fondului funciar imposibile devin relațiile funciare. În cazul dat, obiect primar, independent al relațiilor funciare va fi terenul cu particularitățile sale. Obiect secundar sau dependent de fondul funciar vor fi relațiile funciare. Acesta este un principiu fundamental de creare a relațiilor funciare care se află, inclusiv, la baza studierii relațiilor funciare. Recunoașterea terenului, a fondului funciar, ca fiind primar față de relațiile funciare deja ne impune condiții prioritare față de dezvoltarea lor.
Relațiile funciare în dezvoltare permanentă. Relațiile funciare au apărut în calitate de product al dezvoltării societății, la o anumită etapă de dezvoltare a societății. De aici reiese două concluzii importante: relațiile funciare au context social și relațiile funciare se află într-o permanentă dezvoltare [20]. Aspectul social ne va permite să studiem mai profund conținutul relațiilor funciare, rolul subiectului în dezvoltarea lor. Dezvoltarea permenentă a relațiilor funciare introduce în conținutul studiului nostru aspectul istoric. Adică, urmărirea, monitorizarea relațiilor funciare în dezvoltarea lor istorică ca un fapt îndeplinit, pentru prognozarea viitorului, stabilirea și analiza ciclurilor, a interacțiunii istorice cu alte relații și procese [17, 20].
Integritatea relațiilor funciare și a dreptului funciar. Dreptul funciar reprezintă un mecanism de reglementare a relațiilor funciare. Procesul de reglementare include mecanisme, solicitate de societate, care stabilesc respectarea obligatorie a unor raporturi din totalitatea relațiilor funciare. O normă de drept va fi formulată doar în baza unor raporturi deja existente în cadrul relațiilor funciare. În lipsa raporturilor nu vor apărea norme de drept. Normele de drept (legea respectivă) este adecvată relațiilor funciare.
Integritatea obiectului și a subiectului. În situația actuală a dezvoltării agriculturii și a spațiului rural în întregime se observă o dependență strictă între obiectul și subiectul relațiilor funciare. Diminuarea suprafețelor întreprinderilor agricole și, respectiv, reducerea numărului populației rurale este o exprimare a unui principiu important în cadrul relațiilor funciare – a principiului integrității dintre obiect și subiect. Influența asupra subiectului se reflectă nemijlocit și asupra obiectului, și invers. Condițiile nefavorabile în cadrul formelor organizatorico-juridice ale exploatațiilor agricole vor diminua suprafața lor și, respectiv, numărul populației implicate în procesul de producție.
Interesul social, economic și ecologic al relațiilor funciare. Indiferent de caz, relațiile funciare nu vor apărea în condițiile în care va lipsi interesul social-economic privat, al fiecărei persoane, familii. În aceste condiții, stimularea „interesului” se poate transforma într-un mod de influență asupra subiectului relațiilor funciare.
Raționamentul reglementării relațiilor funciare. Orice acțiune cu conținut de reglementare din start nu poate avea impact negativ. Spre aceasta ne orientează principiul raționamentului în procesul de reglementare a relațiilor funciare agricole. Anume principiul raționamentului echilibrează ponderea intereselor sociale, economice și ecologice, determină interesul prioritar și, prin aceasta, reglementează ponderea altor categorii de interese.
Pentru o reglementare corectă din punctul de vedere al utilizării raționale și eficiente a fondului funciar în baza principiilor menționate mai sus sunt aplicate mai multe metode: legislative, administrative, economice, organizatorice și de control.
Echivalența, echilibrul dintre obiect și subiect. În condițiile interesului social-economic, suprafața terenurilor agricole va influența nemijlocit numărul de persoane implicate în procesul de producție. Suprafețele mari de terenuri agricole productive, cultivarea plantelor intensive, va atrage mai mulți subiecți (persoane, familii), doritori de a participa la activități agricole și invers.
Conținutul public. Influența exercitată asupra relațiilor funciare are un aspect public pronunțat. Reforma relațiilor funciare a fost inițiată și desfășurată de către autoritățile publice. În acest context, autoritățile publice dețin un complex întreg de metode (mecanisme) de influență (reglementare) asupra relațiilor funciare agricole. Aplicarea corectă a acestora va stimula progresul în ramură. Două părți componente formează relațiile funciare:
a) obiectul relațiilor funciare;
b) subiectul relațiilor funciare.
Conținutul relațiilor funciare a fost descris detaliat în compartimentul 1.2.
Categorii, definiție. Multitudinea obiectului și subiectului relațiilor funciare servesc motiv de dezvoltare a unui șir de categorii. Concepual, relațiile funciare pot avea orientare agricolă, ecologică, socială, industrială etc. Necesitatea recunoașterii și dezvoltării „categoriei” ca noțiune filosofică în cadrul relațiilor funciare ne va permite o apropiere mai accentuată față de obiect, față de procesul metodologic în ansamblu. Problema privind dezvoltarea categoriilor în relațiile funciare reprezintă o temă mai vastă pentru un alt studiu.
Definiția relațiilor funciare. Din cele deja menționate constatăm că relațiile funciare reprezintă, în primul rând, un sistem de raporturi între persoane fizice, juridice etc. în procesul de utilizare a terenurilor. Acest sistem de raporturi se află într-un proces permanent de dezvoltare. Conținutul sistemic al relațiilor funciare reiese din procesul de dezvoltare a relațiilor sociale. Obiectivitatea procesului de dezvoltare a relațiilor funciare dă naștere în continuare atât sistemului de relații funciare, cât și metodologiei de reglementare a relațiilor funciare.
Relațiile funciare, în contextul prezentei investigații reprezintă raporturi dintre subiecți reprezentați prin persoane fizice, juridice (atât autohtone, cât și străine), autorități publice de stat și locale referitoare la modul de utilizare a obiectului relațiilor funciare reprezentat prin fondul funciar al Republicii Moldova, prin diversitatea sa cantitativă și calitativă. Respectarea strictă a unor reguli de utilizare, norme de comportare în procesul utilizării fondului funciar este funcția procesului de reglementare a relațiilor funciare.
1.4. Concluzii la capitolul 1
Reglementarea relațiilor funciare agrare în condițiile în care Republica Moldova este o țară agrară poate fi considerată ca o activitate primordială în lanțul proceselor și fenomenelor care se desfășoară. Importanța problemelor abordate revine și de la realitatea trecerii procesului de reglementare a relațiilor funciare de la o paradigmă la alta. În baza analizei literaturii de specialitate în domeniul reglementării relațiilor funciare agrare se deduce următoarele:
1. Relațiile funciare agrare au apărut ca o necesitate obiectivă a domeniului agrar de activitate. Concomitent cu relațiile funciare s-a formulat și obiectul relațiilor funciare – terenurile agricole. Pe parcursul istoric, atât relațiile funciare agrare cât și obiectul relațiilor funciare s-au aflat în dezvoltare (evoluție) permanentă.
2. Fiind o totalitate de raporturi între subiecți în scopul utilizării terenurilor agricole, relațiile funciare agrare se află într-o permanentă necesitate a reglementării lor. Dreptul funciar reprezintă un mecanism de reglementare a relațiilor funciare. Relațiile funciare agrare sunt obiectul dreptului funciar.
3. Particularitățile relațiilor funciare agrare inclusiv și a procesului de reglementare revin (reiese) din două componente care stau la baza lor:
– structura și conținutul proprietății funciare;
– conținutul spațial a dreptului funciar și necesitatea răspunsului la întrebarea „unde se desfășoară acțiunea”.
4. Relațiile funciare în evoluția sa s-au dezvoltat de la dreptul de proprietate spre o totalitate de obligațiuni, restricții, priorități și interese. La etapa actuală reglementarea acestor relații este o necesitate. Analiza viitorului cadastrului, prin prisma Concepției mondiale referitoare la dreptul de proprietate ne demonstrează că aceste raporturi vor fi și mai actuale.
5. În procesul de reglementare a relațiilor funciare în scopul aplicării dreptului funciar în calitatea sa de mecanism de reglementare, prin faptul că dreptul funciar are un aspect spațial sunt inevitabil dezvoltate și aplicate metodele noi de măsurători terestre, sunt aplicate sistemele de coordonate 3d, 4d.
6. Reglementarea relațiilor funciare necesită cunoașterea detaliată a obiectului (fondului funciar). În acest context se propune divizarea fondului funciar în categorii de destinație. Trecerea unui teren de la o categorie de destinație la alta se propune a fi efectuată în baza unor principii concrete, care ar exclude utilizarea irațională a terenurilor. Aceste principii sunt:
necesitatea – care confirmă necesitatea socială și economică de trecere dintr-o categorie la alta;
capacitatea – potențialul terenului de a fi utilizat după destinația solicitată;
posibilitatea – condițiile financiare, organizatorice, spațiale etc.
7. Dreptul funciar având un rol important de reglementare a relațiilor funciare necesită a fi protejat. Înregistrarea dreptului asupra terenului este recunoscută ca cel mai eficient mod de protecție a dreptului. Astfel procesul de înregistrare, conținutul registrului drepturilor asupra terenurilor se va afla în permanență dezvoltare la solicitările relațiilor funciare în dezvoltare.
8. Pentru a crea un regim eficient de protecție a dreptului funciar este necesar de a respecta, de a aplica un principiu important în reglementarea relațiilor funciare agrare – obligativitatea înregistrării drepturilor.
9. Conținutul obiectului relațiilor funciare, structura terenurilor, categorii de destinație etc. au o influență majoră asupra conținutului normelor de drept. În acest context terenurile de calitate superioară, zonele de protecție etc. necesită norme de drept specifice conținutului (caracteristicilor) lor.
10. Modificarea relațiilor funciare agrare în perioada anilor 1992-95 au creat o nouă situație în domeniul rural (agricol) și ca rezultat au provocat schimbări sociale și economice negative. Pentru a analiza situația social-economică în Republica Moldova este necesar de a reveni la relațiile funciare și de a întreprinde măsurile ce reiese din prezentul studiu.
2. SISTEMUL DE REGLEMENTARE A RELAȚIILOR FUNCIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA
2.1. Necesitatea obiectivă a sistemului de reglementare
Toate relațiile, nu doar cele funciare, apărute în societate între subiecți necesită a fi reglementate. Obiectivitatea reglementării relațiilor are un conținut axiomatic. Problema privind reglementarea relațiilor constă în legiferarea și implimentarea practică a acestora.
De exemplu, este imposibil de a reglementa totalitatea relațiilor doar într-un singur domeniu, cum este cel funciar, prin aplicarea dreptului (cadrului legislativ). Această constatare ne orientează spre cercetarea și aplicarea altor forme (metode, mecanisme) de reglementare. Important în acset context este de a satisface necesitățile societății. Reglementarea eficientă a relațiilor funciare este bazată pe structura relațiilor funciare și a Sistemului de reglementare (figura 2.1).


Fig. 2.1. Structura procesului de reglementare a relațiilor funciare
Sursa: Elaborată de autor
Necesitatea obiectivă a reglementării relațiilor funciare constă în recunoașterea și respectarea obligatorie a unor raporturi de către membrii societății, în formularea și respectarea unor norme de comportament al subiecților în cadrul acestor raporturi. Necesitatea obiectivă a reglementării relațiilor și, respectiv, formularea și respectarea unor norme de comportament de către membrii societății sunt condiții obiective de creare a sistemului de reglementare. Astfel, putem formula condiția principală în problema ce vizează Sistemul de reglementare a relațiilor funciare – scopul sistemului constă în reglementarea relațiilor funciare.
Orice sistem ca noțiune filosofică reprezintă, structural, un ansamblu de elemente organizatorice, de drept, fiscale, registre, clasificatoare etc., reciproc dependente prin obiectul acțiunilor care formează un tot organizat într-un domeniu și care fac ca activitatea practică să funcționeze conform scopului urmărit.
Luând în considerație cele menționate, reieșind din scopul sistemului de reglementare a relațiilor funciare, din multitudinea și diversitatea relațiilor funciare, constatăm necesitatea de a determina structura acestui sistem. Structura sistemului de reglementare a relațiilor funciare include: cadrul legislativ, structura instituțională, structura registrelor (baza informativă), piața funciară ca atare etc. (figura 2.2).


Fig. 2.2. Structura sistemului de reglementare a relațiilor funciare
Sursa: Elaborată de autor [124]
Prin faptul că relațiile funciare sunt relații de proprietate, dreptul de proprietate are o influență majoră în structura relațiilor de drept. La etapa inițială de postprivatizare s-a centrat definitiv divizarea proprietății funciare în două forme: publică și privată (figura 2.3).


Fig. 2.3 Structura proprietății
Sursa: Elaborată de autor
Proprietatea publică. Rolul și necesitatea proprietății publice în societate de asemenea este importantă, mai ales la etapa formării relațiilor funciare. Spre deosebire de monopolismul statului asupra proprietății, proprietatea publică are un scop comun, pentru întreaga societate (social). Proprietatea publică este divizată în proprietate a statului și a unităților administrativ-teritoriale (figura 2.4) și ține atât de domeniul public, cât și de domeniul privat.


Fig. 2.4. Structura proprietății publice asupra terenurilor
Sursa: Elaborată de autor
Proprietatea privată. Istoria dezvoltării relațiilor funciare cunoaște în profunzime rolul tipului de proprietate în formarea conținutului relațiilor funciare. Atât Republica Moldova, cât și multe alte țări au cunoscut rolul monopolului statului asupra dreptului de proprietate. În realitate, în aceste țări, dreptul de proprietate privată a fost în mod forțat lichidat în folosul proprietății publice. Această intervenție în conținutul relațiilor funciare, fără a se lua în considerare obiectivitatea, dezvoltarea lor concomitent cu dezvoltarea societății a exercitat un impact negativ asupra dezvoltării societății în ansamblu. Structura proprietății private asupra terenurilor este reflectată grafic în figura 2.5.


Fig. 2.5 Structura proprietății private asupra terenurilor
Sursa: Elaborată de autor
Dreptul la proprietate al persoanelor străine. Una dintre particularitățile țărilor în dezvoltare este permisiunea restricționată a persoanelor străine la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole. Aspectul contradictoriu al acestei restricții față de persoanele străine are motivația sa. Atâta timp cât guvernele țărilor repective nu pot crea condiții egale pentru populația autohtonă și persoanele străine referitor la problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, această piață se cere a fi reglementată, în caz contrar pot apărea tulburări sociale interne [15].
Aici este de menționat un alt aspect contradictoriu, și anume: piața terenurilor agricole necesită investiții, însă posibilitatea investitorilor locali este limitată, iar investitorii străini limitează posibilitățile populației băștinașe. Nivelul diferit de organizare a societății rurale (agricole) de asemenea are influența sa. De exemplu, în majoritatea țărilor UE este permis dreptul la proprietate asupra terenurilor agricole din orice țară membră a UE. Totodată, nivelul înalt de asociere a proprietarilor de terenuri agricole creează obstacole altor solicitanți ai dreptului de proprietate asupra astfel de terenuri.
2.2. Factorii principali de reglementare a relațiilor funciare
Terenul (fondul funciar) fiind recunoscut ca obiect al relațiilor funciare, prin diversitatea sa, inevitabil creează diferiți factori ce influențează asupra structurii sistemului de reglementare a acestor relații. Pentru a exemplifica despre modalitatea de influență, vom încerca să analizăm terenurile destinate agriculturii și fondului silvic prin prisma raporturilor funciare generate de către obiectul relațiilor funciare. Suprafața totală a terenurilor cu destinație agricolă, în baza datelor sistematizate din Cadastru funciar, este în creștere și actualmente constituie 2041 mii ha (figura 2.6).


Fig. 2.6. Dinamica suprafeței terenurilor cu destinație agricolă
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din Cadastrul funciar pentru anii 2001-2017
Terenurile cu destinație agricolă vor naște raporturi de producere, de comercializare, de distribuire, ecologice etc. Alături de cele menționate, terenurile fondului silvic vor naște și raporturi ecologice. În scopul de a demonstra rolul obiectului relațiilor funciare asupra structurii sistemului de reglementare vom diviza, de exemplu, terenurile destinate agriculturii în subcategorii de destinație. Astfel vom constata că terenurile de calitate superioară generează raporturi ecologice și de drept. Terenurile destinate construcțiilor sunt reglementate mai mult de norme juridice (de drept).
Terenurile întreprinderilor asociate (corporative). Mai întâi vom încerca să supunem unei analize detaliate activitatea și rolul întreprinderilor asociative în agricultura Republicii Moldova în ansamblu. Vom apela la informația din Anexa 1. În baza informației sistematizate în Anexă, constatăm că pe parcursul perioadei de investigație suprafața totală a terenurilor destinate agriculturii a fost relativ constantă, majorându-se doar cu 3%. Tot în această perioadă suprafața întreprinderilor asociative a crescut cu 17%.
De asemenea, mai putem constata că pe parcursul ultimilor 8 ani suprafața terenurilor agricole ale întreprinderilor asociative a fost relativ constantă, aflându-se în limitele 850-884 mii ha. Această stabilitate (din ultimii ani) ne orientează să credem că suprafața de 850-884 mii ha este maximă pentru întreprinderile bazate pe principii asociative. Astfel, ponderea suprafețelor destinate agriculturii din cadrul întreprinderilor asociate (raportul 883,9:2041,6) constituie la momentul actual 43% din suprafața totală a terenurilor destinate agriculturii pe republică. Aspectul privind stabilitatea suprafețelor terenurilor destinate agriculturii din cadrul întreprinderilor asociative este reflectat grafic în figura 2.7.


Fig. 2.7. Dinamica suprafețelor terenurilor agricole din cadrul întreprinderilor asociative (SRL, cooperative, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din cadastru funciar [27]
Moldova are mari priorități naturale în domeniul viilor și livezilor. Din aceste considerente, vom supune analizei anume această componentă a procesului de intensificare – dezvoltarea plantațiilor de vii și livezi. În primul rând, prin prisma dinamicii suprafețelor. O imagine grafică mai pronunțată a dinamicii plantațiilor de vii și livezi din cadrul întreprinderilor asociative pe perioada de investigație este redată în figura 2.8.


Fig. 2.8. Dinamica plantațiilor de vii și livezi din cadrul întreprinderilor asociative (SRL, cooperative agricole, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din Anexa 1
Astfel, constatăm o tendință pronunțată spre diminuare a suprafețelor de vii și livezi din cadrul întreprinderilor asociative, în ansamblu. Pe parcursul anilor 2005-2016, o perioadă relativ scurtă, suprafața totală a plantațiilor de vii și livezi s-a redus cu aproximativ 21,7 mii ha. Această tendință de micșorare a plantațiilor multianuale din cadrul întreprinderilor asociative trebuie să pună în gardă autoritățile publice centrale în procesul de elaborare a politicilor în agricultură. Diminuarea suprafețelor nu poate să nu influențeze asupra volumului global al producției respective, inclusiv asupra exportului în ansamblu.
În politica Republicii Moldova privind exportul, producția de struguri și fructe are o pondere esențială. Incontestabil, suprafața plantațiilor de vii și livezi în cadrul acestor forme organizatorico – juridice reprezintă un indice important în procesul de analiză a dezvoltării (implementării) politicii de export în agricultură. Analiza detaliată a structurii suprafețelor de teren în cadrul întreprinderilor asociative scoate în evidență și un alt aspect al studiului, și anume: fondul funciar include 87,3% terenuri, prelucrate în baza contractelor de arendă și 12,7% terenuri, prelucrate de către proprietari (a se vedea tabelul 2.1).
Tabelul 2.1. Dinamica terenurilor arendate (asociate) și în proprietate privată în cadrul întreprinderilor asociative (SRL, cooperative agricole, societăți pe acțiuni)
Perioada analizată (anii)
Terenuri prelucrate în baza contractelor de arendă, mii ha
Terenuri prelucrate de către proprietari, mii ha


În total
inclusiv: plantații de vii și livezi
În total
inclusiv: plantații de vii și livezi

2006
772,4
50,7
50,7
11,4

2007
792,8
73,8
49,2
12,9

2008
787,3
68,4
63,2
17,2

2009
774,4
61,3
79,8
22,2

2010
764,6
57,9
85,3
22,3

2011
752,7
53,6
92,6
20,2

2012
755,3
49,5
97,8
21,0

2013
757,9
48,2
101,4
22,0

2014
758,0
46,6
107,5
22,8

2015
758,4
44,1
109,7
23,1

2016
762,1
42,9
108,8
23,1

2017
771,0
43,7
112,0
24,4

Sursa: elaborat de autor în baza datelor Cadastrului funciar al Republicii Moldova pentru anii respectivi [27]
Terenurile arendate. În condițiile în care suprafața totală a întreprinderilor asociative include aproximativ 88% terenuri arendate, procesul de producție, rezultatul lui final va depinde direct de această majoritate. Totodată, analiza modificărilor, menționate pentru perioada anilor 2006-2011, demonstrează o diminuare lentă a suprafețelor arendate de la 772,4 mii ha în anul 2006 la 752,7 mii ha în anul 2011, după care urmează o creștere cu 18,3 mii ha până în anul 2017. Tendința de diminuare a suprafețelor arendate din cadrul întreprinderilor asociative este mai pronunțat reflectată grafic în figura 2.9.


Fig. 2.9. Dinamica terenurilor arendate din cadrul întreprinderilor asociative (SRL, cooperative, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.1
Pentru formularea unor concluzii mai temeinice despre modul de folosință a terenurilor arendate, este necesar a analiza, în interiorul lor, dinamica plantațiilor de vii și livezi. Pe parcursul perioadei de investigație suprafața totală a plantațiilor de vii și livezi din cadrul terenurilor arendate s-a diminuat de la 73,8 mii ha în 2007 pînă la 43,7 mii ha în 2017. În figura 2.10 propunem o prezentare grafică a dinamicii plantațiilor de vii și livezi.


Fig. 2.10 Dinamica plantațiilor de vii și livezi din cadrul terenurilor arendate de întreprinderile asociative (SRL, cooperative, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.1
Care sunt motivele micșorării suprafețelor plantațiilor de vii și livezi din cadrul terenurilor arendate de întreprinderile asociate și cât de stabilă este această tendință? Care pot fi urmările unei asemenea tendințe? Un răspuns mai concret la aceste întrebări îl vom obține în urma analizei fondului terenurilor private.
Terenurile proprietate privată. Întreprinderile bazate pe principii asociative și fondul terenurilor proprietate privată sunt la prima vedere contradictorii. Totodată, pe parcursul perioadei de investigație am constatat că fondatorii întreprinderilor asociative cumpără tot mai multe terenuri, în majoritatea cazurilor din contul celor arendate. Pe parcursul anilor 2006-2017 suprafața totală a terenurilor proprietate privată s-a majorat de la 50,7 mii ha (în anul 2006) până la 112,0 mii ha (în anul 2017) sau cu 61,3 mii ha, după cum se observă și din figura 2.11.


Fig. 2.11. Dinamica terenurilor proprietate privată din cadrul întreprinderilor asociative (SRL, cooperative, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.1
Analiza detaliată a acestei tendințe demonstrează că această creștere a avut loc în cadrul societăților cu răspundere limitată și al asociațiilor pe acțiuni. Evident că această tendință de majorare generează un șir de întrebări: motivele, factorul de stabilitate a creșterii suprafețelor etc.
Un interes deosebit prezintă dinamica sectorului privat al plantațiilor de vii și livezi în cadrul acestor forme organizatorico-juridice. Pe parcursul ultimilor 12 ani, suprafața totală a plantațiilor de vii și livezi a crescut de la 11,4 mii ha (în anul 2006) până la 24,4 mii ha (în anul 2017), sau aproximativ de două ori (figura 2.12).


Fig. 2.12. Dinamica plantațiilor de vii și livezi din sectorul privat al întreprinderilor asociative (SRL, cooperative, societăți pe acțiuni)
Sursa: elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.1 [123]
Creșterea suprafețelor totale ale terenurilor proprietate privată și, de rând cu aceasta, creșterea ponderii plantațiilor de vii și livezi demonstrează apariția unei tendințe stabile și, totodată, importante atât pentru întreprinderile asociative în ansamblu, cât și pentru domeniile respective de dezvoltare a plantațiilor de vii și livezi. În condițiile în care aceste tendințe se vor păstra o perioadă îndelungată, când fondul privat va atinge dimensiuni mari, pot surveni modificări calitative în structura formelor organizatorico-juridice.
O analiză corectă a potențialului de producție a gospodăriilor țărănești și a altor întreprinderi agricole, inclusiv a celor asociative, poate fi efectuată în caz că condițiile de formare și activitate, supuse analizei, sunt comparabile. La etapa inițială a reformei funciare, a formării întreprinderilor agricole, în calitate de condiții de comparație pot fi considerate: suprafețele optimale de teren [14]; dimensiunile bazei tehnico-materiale, implicate în procesul de producție; suportul financiar, politica de subvenționare, accesibilă pentru toate întreprinderile; suportul juridic, organizațional, metodico-metodologic etc.
Un rol important pentru dezvoltarea agriculturii în ansamblu are suportul financiar (politica fiscală, de subvenționare etc.). Întreprinderile țărănești nu dispuneau de obiecte ademenitoare gajului. Dar și procentul bancar nu este pe măsura gospodăriilor țărănești. Totodată subvenționarea în agricultură nu este și încă mult timp nu va fi echivalentă cerințelor concurenței libere și sănătoase. Una dintre cele mai importante particularități ale etapei inițiale de dezvoltare a gospodăriilor țărănești (de fermier) și individuale în ansamblu a fost nivelul foarte scăzut al cunoștințelor teoretice și practice în domeniu, lipsa asistenței organizatorice, metodico-metodologice, juridice etc.
Terenurile gospodăriilor țărănești (de fermier) și loturile individuale. Tabelul 2.2 ce urmează prezintă o informație amplă despre structura terenurilor gospodăriilor țărănești și a loturilor individuale. Din tabel constatăm că gospodăriile țărănești (de fermier) și loturile individuale constituie la momentul actual aproximativ 42% din suprafața totală a terenurilor destinate agriculturii (Cadastrul funciar al Republicii Moldova). Totodată, dinamica suprafețelor gospodăriilor țărănești se află în diminuare. Pe parcursul anilor 2002-2013 suprafața gospodăriilor țărănești s-a diminuat cu 196 mii ha. Loturile individuale s-au majorat cu aproximativ 50 mii ha. Condițiile de activitate a gospodăriilor țărănești, suportul financiar nesatisfăcător, politica bugetar-fiscală practicată, cadrul legislativ neadecvat la etapa inițială a formării lor nu puteau să nu aibă un impact negativ. Multe gospodării țărănești (de fermier) au dat faliment[15, 18]. O parte din terenuri au fost vândute, altele sunt utilizate în calitate de terenuri individuale. Proprietarii terenurilor gospodăriilor falimentate au aderat la alte domenii de activitate.
Tabelul 2.2. Dinamica terenurilor gospodăriilor țărănești (de fermier) și a loturilor
individuale
Anul
În total
terenuri agricole
(mii ha)
Gospodării țărănești inclusiv vii și livezi (mii ha)
Loturi individuale
incl în % față de
suprafața totală
(mii ha)



În total
până la 10 ha
mai mari de 10 ha


2000
1951
733,1
116,1
lipsa
informației
lipsa
informației
184,2
9,4

2005
1953
563,1
96,6
lipsa
informației
lipsa
informației
293,1
14,6

2015
2028,3
526,8
92,4
389,7
77,3
137,1
15,1
230,3
11,3

2016
2039,8
515,6
90,1
357,3
72,4
158,3
17,7
239,7

2017
2041,6
503,5
87,7
353,1
71,0
150,4
16,7
245,4

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor Cadastrului funciar al Republicii Moldova [27]
Informația, acumulată în cadrul studiului, permite divizarea fondului funciar în mai multe categorii de gospodării țărănești (de fermier) cu dimensiuni medii de: până la 1 hectar; 1-5 hectare; 5-10 hectare, alte dimensiuni. Conform datelor din tabelul 2.2 și Anexa 2 fondul funciar al gospodăriilor țărănești (de fermier) a fost divizat în suprafețe cu dimensiunile medii de până la 10 hectare și în suprafețe cu dimensiumi mai mari de 10 hectare. Într-o perioadă de 12 ani gospodăriile țărănești cu suprafața medie de până la 10 hectare s-au diminuat cu aproximativ 131 mii de hectare (figura 2.13).


Fig. 2.13. Dinamica gospodăriilor țărănești cu suprafața de până la 10 ha
Sursa: Elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.2 [123]
La rândul lor, în aceeași perioadă de timp, în baza datelor din Anexa 2 gospodăriile țărănești cu suprafața medie mai mare de 10 hectare au crescut cu aproximativ 70,4 mii ha (figura 2.14). Astfel, din datele prezentate în tabelul 2.2 constatăm că gospodăriile țărănești cu suprafața medie de până la 10 hectare sunt mai puțin rezistente în reacția lor la factori negativi. În dinamică, suprafața totală a gospodărilor țărănești se află într-o mică, dar stabilă cădere.


Fig. 2.14. Dinamica gospodăriilor țărănești cu suprafața medie mai mare de 10 ha Sursa: elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.2 [123]
Conștientizăm faptul că linia de divizare a tendințelor de micșorare a suprafețelor de cele de majorare stabilită la nivelul celor 10 hectare poate fi precizată în dependență de specializarea gospodăriei etc. și, ca rezultat, vom obține o linie de divizare mai precisă și rezultate mai veridice. Important însă este că, totuși, din punctul de vedere al dimensiunilor, există forme și conținut optimal [16, 18]. Este important a analiza aceste două grupe de gospodării țărănești (de fermieri) prin prisma intensificării procesului de producție, investițiilor în agricultură. Un factor indirect în acest caz pot fi suprafețele plantațiilor de vii și livezi, sistemele de irigare etc.
Tabelul 2.2 ne mai prezintă o informație despre suprafețele de vii și livezi în dependență de suprafețele medii ale gospodăriilor țărănești. În rezultatul analizei s-a constatat că tendința de diminuare a gospodăriilor țărănești cu suprafața medie mai mică de 10 ha este însoțită și de diminuarea suprafețelor plantațiilor de vii și livezi (figura 2.15).


Fig. 2.15. Dinamica plantațiilor de vii și livezi din cadrul gospodăriilor țărănești
cu suprafața mai mică de 10 ha
Sursa: Elaborată de autor în baza datelor din tabelul 2.2
De asemenea, creșterea suprafețelor medii mai mari de 10 ha este însoțită de creșterea suprafețelor de vii și livezi (figura 2.16).


Fig. 2.16. Dinamica plantațiilor de vii și livezi din cadrul gospodăriilor țărănești
cu suprafața mai mare de 10 ha
Sursa: elaborată de autor în baza datelor tabelului 2.2
Astfel, în baza rezultatelor obținute, printr-o analiză grafică a tendințelor de dezvoltare a gospodăriilor țărănești și a plantațiilor de vii și livezi pot fi formulate concluzii despre influența pozitivă a dimensiunilor optimale asupra intensificării procesului de producție și, ca rezultat final, asupra eficacității ramurii în ansamblu. Subiectul relațiilor funciare (persoanele fizice, juridice, alte forme organizatorico-juridice, statul) de asemenea reprezintă factori ce influențează asupra structurii sistemului de reglementare. Astfel, raporturile funciare ale persoanelor fizice se vor deosebi de raporturile funciare ale persoanelor juridice și deasemenea ale statului. Raporturile funciare ale persoanelor fizice sunt preponderent de „utilizare și consum”. Raporturile funciare ale persoanelor juridice includ, suplimentar la „utilizare și consum”, aspecte organizaționale, de management, economice, de drept, ecologice etc. În procesul de formare a structurii relațiilor funciare un rol important are statul prin forța sa organizatorică, juridică etc.
Prin faptul că sunt cele mai vechi, relațiile funciare de drept mai sunt recunoscute sociale și formează nucleul relațiilor funciare în ansamblu. În lipsa relațiilor de drept nu vor apărea relații economice de producție. Anume relațiile de drept, formularea și respectarea lor determină garanția subiectului asupra proprietății, încrederea că activitatea lui de producere prin implicarea terenului va fi recunoscută de alți subiecți. Conținutul social al relațiilor funciare este recunoscut de mai mulți autori [128].
Structura generală a relațiilor funciare și componenta ei economică. Reglementarea relațiilor funciare se bazează pe faptul existenței cadrului legislativ corespunzător, care funcționează adecvat și este respectat de către toți operatori ai pieței funciare. În practica relațiilor funciare este recunoscut faptul că cu cât mai dezvoltate (credibile) sunt relațiile de drept, cu atât mai rezultative sunt relațiile economice în general și cele funciare în mod deosebit. Acest coraport este determinat în mare parte de interesul personal al subiectului. Respectiv, succesul procesului de producere depinde semnificativ de interesul subiectului în acest proces.
Este necesar să constatăm și rolul diferențiat al proprietății în formarea relațiilor funciare eficiente. Ca exemplu putem aduce din nou impactul negativ al monopolului statului asupra conținutului relațiilor funciare și, respectiv, asupra eficienței lor exercitat în perioada anilor 1940–1992. Totodată, unii autori susțin că monopolul unei persoane, în condiții concrete, poate forma relații funciare efective. Exemplificativă în acest sens este istoria relațiilor funciare în Marea Britanie. Ca exemplu poate servi și procesul de exploatare a plantațiilor de orez în Vietnam, în perioada socialismului.
Apariția relațiilor economice. Primele raporturi care pot fi caracterizate ca „economice” le regăsim din nou la egiptenii antici, în scrierile lor (secolul 5-7 î.Hr.). Astfel, primele relații economice au avut un conținut fiscal. Pe parcursul istoric, încercări de a dezvolta componenta economică a relațiilor funciare, o regăsim și la grecii antici. Analiza temeinică a dezvoltării relațiilor funciare și, respectiv, încercări de a include în ele componenta economică, atestăm și în spațiul moldo-român în procesul implementării cadastrului. Însă, în majoritatea cazurilor aceste încercări nu s-au încununat cu succes. Componenta economică a relațiilor funciare și-a căpătat o reală aplicare în politica fiscală a Franței, ulterior fiind dezvoltată în politica creditar-bancară, investițională, subvențională etc. Practica Franței la acest capitol a fost preluată într-un termen scurt de majoritatea țărilor, fiind actuală și în prezent.
Componenta ecologică în sistemul existent al relațiilor funciare. Aspectul ecologic al relațiilor funciare reiese din necesitatea protecției și utilizării durabile a resurselor naturale limitate în condițiile în care este în continuă creștere numărul populației de pe glob. Evident, în cadrul resurselor naturale limitate rolul principal revine resurselor funciare.
Aspectul ecologic al relațiilor funciare se intercalează cu aspectele juridice și economice. Astfel, protecția solului de eroziune, elaborarea și implementarea măsurilor de combatere a eroziunii, alte măsuri de protecție se realizează în comun cu măsurile juridice în acest domeniu. Împădurirea terenurilor erodate poate fi stimulată prin măsuri economice.
2.3 Abordarea și analiza sistemică a procesului de reglementare a relațiilor funciare la etapa inițială de postprivatizare
Sistemul de reglementare a relațiilor funciare este un produs al societății, evident însoțit de un scop concret. Analizând istoricul dezvoltării relațiilor funciare, constatăm existența sistemului de reglementare a relațiilor funciare în toate țările. Acolo unde apare interesul față de teren (pământ, sol) inevitabil apar relații (raporturi) funciare și necesitatea reglementării lor în diferită măsură în dependență de solicitările societății.
Particularitățile relațiilor funciare în țările în curs de dezvoltare. Perioada actuală în dezvoltarea relațiilor funciare are particularitățile sale dictate de dezvoltarea domeniilor de bază ale societății (industrie, agricultură etc.). Potrivit unor autori (D. Palmer), în unile țări în dezvoltare, printre care și Republica Moldova, situația relațiilor funciare este amplificată de nivelul slab dezvoltat al relațiilor de drept. D. Palmer susține că modificarea relațiilor funciare este motivată de dezvoltarea civilizației, iar țările în dezvoltare se mai confruntă cu problema administrării nesatisfăcătoare a resurselor funciare [107].
Problema relațiilor funciare este recunoscută și în Ucraina. În acest context, Guvernul Ucrainei, cu participarea Băncii Mondiale a adoptat în septembrie 2017 o rezoluție referitoare la implementarea unui proiect pilot despre monitorizarea relațiilor funciare [105]. În majoritatea țărilor fostei URSS relațiile funciare se confruntă cu particularități specifice, una dintre care de o mare importanță o constituie dreptul la proprietatea funciară și anume: cine are dreptul la proprietate fără a compensa costul acesteia? În majoritatea țărilor sunt adoptate norme juridice referitoare la: dreptul pentru o singură dată, dreptul prioritar, dreptul preponderent etc [108].
Influența factorului local asupra formării relațiilor funciare este evidențiată în diferite țări. Spre exemplu, un rol deosebit în relațiile funciare au plantațiile de nuc din Grecia, Cipru [96, 97], obiectele istorice din Italia, plantațiile (terenurile) irigate de orez din Vietnam și alte țări.
Reforma fundamentală a relațiilor funciare desfășurată în țările în curs de dezvoltare (mai ales în fostele republici ale URSS) au provocat diferite fluxuri de migrație a populației [93]. Analizând atât practica mondială, cât și practica Republicii Moldova în domeniu pot fi evidențiate, în opinia autorului, trei aspecte structurale generale ale sistemului de reglementare a relațiilor funciare: de drept, economice și ecologice (figura 2.17). De asemenea, este important și faptul că aspectele structurale menționate pot fi considerate și etape importante în dezvoltarea sistemului de reglementare a relațiilor funciare.


Fig. 2.17. Structura relațiilor funciare
Sursa: Elaborată de autor [24]
Prima etapă derivă din conținutul patrimonial al relațiilor funciare. După natura lor, relațiile funciare sunt relații de proprietate. Astfel, scopul reglementării relațiilor funciare la etapa inițială rezidă în formarea și protecția dreptului de proprietate.
Etapa a doua în dezvoltarea relațiilor funciare are un conținut pronunțat economic. În cadrul acestei etape s-au dezvoltat relațiile fiscale, de creditare bancară, investiționale, subvenționale etc. Evident, etapa a doua s-a dezvoltat în exclusivitate pe baza relațiilor de proprietate, de drept existente.
Etapa a treia, sau etapa contemporană, are un conținut ecologic pronunțat. Anume în această etapă s-a pus scopul de a elabora norme bazate pe recunoașterea problemelor ce țin de resursele naturale limitate, pe care subiecții de drept urmează să le respecte.
Scopul principal al sistemului de reglementare a relațiilor funciare constă în organizarea (administrarea) acestor relații. La rândul său, procesul de reglementare a relațiilor funciare poate fi desfășurat doar prin aplicarea metodologiilor respective. În concluzie constatăm:
– relațiile funciare reprezintă o categorie obiectivă în dezvoltarea societății;
– reglementarea relațiilor funciare este o necesitate obiectivă;
– reglementarea relațiilor funciare vizează: aspectul de drept, cel economic, ecologic;
– procesul de reglementare este dirijat de sistemul de reglementare a relațiilor funciare;
Sistemul de reglementare include: structura elementelor și conținutul activităților. Structura elementelor include: structura instituțională; cadrul juridic; structura registrelor; piața funciară. Conținutul activităților înregimentează:
a) analiza procesului de reglementare;
b) elaborarea sau selectarea mecanismelor de reglementare a relațiilor funciare;
c) implementarea metodelor de reglementare a relațiilor funciare;
d) exercitarea controlului asupra implementării metodelor de reglementare a relațiilor funciare.
Reglementarea relațiilor funciare este o activitate sistemică care poate include:
– sistemul instituțiilor care participă la reglementarea relațiilor;
– sistemul legislativ care include, atât elaborarea, cât și implementarea actelor normative;
– sistemul registrelor aplicate în procesul de reglementare;
– piața funciară ca o totalitate de raporturi ce se formează în cadrul cererii și ofertei.
În decursul unei perioade relativ scurte de timp (1950-1990) relațiile funciare care s-au desfășurat în Republica Moldova au cunoscut modificări esențiale. În 1949-1950 în Republica Moldova a început procesul de lichidare a proprietății private asupra terenului și de creare a colhozurilor și sovhozurilor. Privită prin prisma relațiilor funciare, această acțiune de expropriere a terenurilor agricole, poate fi calificată ca o politică distructivă, promovată la nivel de stat. Practica anilor 1950-1990 demonstrează rolul decisiv al statului în procesul de reglementare a relațiilor funciare, care poate fi atât distructiv, cât și creativ.
Activitatea sistemică în cadrul procesului de reglementare a relațiilor funciare. Activitate sistemică – activitate practică în cadrul și sub influența tuturor elementelor de sistem. Ea presupune adoptarea deciziilor în practică luându-se în considerare influența, interacțiunea tuturor elementelor de sistem. Analiza dezvoltării sistemului de reglementare a relațiilor funciare demonstrează o interacțiune între elementele sistemului. Această interacțiune o găsim în analiza istorică a dezvoltării sistemului de relații funciare în diferite țări, inclusiv în Republica Moldova.
Revenind la structura sistemului de reglementare a relațiilor funciare în Republica Moldova, constatăm următoarele interacțiuni:
– între sistemul instituțional și sistemul legislativ. Sistemul instituțional elaborează și propune spre aprobare cadrul (sistemul) legislativ care apoi devine obligatoriu și pentru sistemul instituțional;
– sistemul de registre este ținut de sistemul instituțional și elaborat în baza sistemului legislativ;
– piața funciară se află într-o interacțiune strânsă cu instituțiile de înregistrare, cu registrele implementate și activează în cadrul legislativ existent (autohton).


Fig. 2.18. Conținutul sistemului de reglementare a relațiilor funciare de piață
Sursa: Elaborată de autor în baza studiilor efectuate
Fiind elemente de bază a sistemului de implementare a relațiilor funciare fiecare în parte (element a Sistemului) reprezintă un fragment independent cu cerințele și particularitățile sale separate. Aceasta poate fi clasificată ca activitate sistemică la prima etapă. Analiza retrospectivă demonstrează că implementarea sistemului de reglementare a relațiilor funciare are un scop mai larg decât cel funciar, acoperind, concomitent, domeniul economic, cel ecologic etc. (figura 2.18).
2.3.1 Cadrul legislativ al sistemului de reglementare
Deja am constatat că pentru desfășurarea procesului de reglementare a relațiilor funciare există structura instituțională. La rândul său, structura instituțională activează în baza cadrului legislativ (figura 2.19).


Fig. 2.19 Cadrul legislativ al sistemului de reglementare a relațiilor funciare
Sursa: elaborată de autor
Funcțiile structurii instituționale la toate nivelurile sunt stabilite de legislație. Funcția principală a structurii instituționale constă în monitorizarea procesului de reglementare și în elaborarea măsurilor respective atât referitor la relațiile funciare, cât și la structura instituțională. Referitor la relațiile funciare, cadrul legislativ urmărește trei sarcini importante:
– formarea, dobândirea și protecția dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, altor drepturi, obligațiuni, interese, stabilirea unor priorități etc.;
– stabilirea în natură a hotarelor dreptului de proprietate, altor drepturi, obligațiuni, interese dobândite în condițiile legii;
– înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor, altor drepturi, obligațiuni, interese și, prin aceasta, punerea în funcțiune a mecanismului de protecție a drepturilor.
Realizarea acestor trei obiective importante a necesitat crearea premiselor și deschiderea căii spre soluționarea unei probleme conceptuale sociale și economice reformatorii – implementarea relațiilor funciare de piață. Evident, în scopul soluționării acestei probleme, sunt elaborate un șir de norme de drept, regulamente și instrucțiuni.
2.3.2 Sistemul instituțional de reglementare a relațiilor funciare
Structura instituțională a sistemului de reglementare a relațiilor funciare crează și, totodată, depinde de nivelul și calitatea relațiilor funciare. De exemplu, în condițiile sociale în care formarea dreptului de proprietate nu este finalizată, accentul va fi pus pe această problemă. Instituțiile sistemului de reglementare a relațiilor funciare vor fi preocupate de probleme ca: formarea și înregistrarea drepturilor, autentificarea drepturilor, soluționarea litigiilor de drept etc.
Totodată, este necesar a constata că trecerea de la monopolul statului asupra proprietății funciare la relațiile funciare de piață a fost însoțită în primul rând, de crearea unui sistem instituțional de formare a dreptului asupra terenurilor [124]. Practica Republicii Moldova și a altor țări, atât din fosta URSS, cât și din fostul „lagăr socialist” demonstrează o consecutivitate în formarea sistemului de reglementare a relațiilor funciare. Astfel, Parlamentul Republicii Moldova prin cadrul legislativ elaborat (Constituția, Codul Civil, Codul Funciar etc.) a creat premisele unui nou sistem instituțional cu competențe în implementarea relațiilor funciare de piață.
La etapa inițială reglementarea relațiilor funciare la nivel de stat a fost pusă în competența Ministerului Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului (atunci – Ministerul Agriculturii și Industriei Alimentare), iar la nivelul localităților – pe seama consiliilor locale ale primăriilor. Soluționarea problemelor de drept a permis elaborarea și implementarea practică a politicilor economice eficiente și ecologice reflectate prin următoarea structură instituțională a sistemului (figura 2.20).


Fig. 2.20 Structura instituțională a sistemului de reglementare a relațiilor funciare
Sursa: Elaborată de autor
Un rol important în cadrul sistemului de reglementare a relațiilor funciare au autoritățile publice prin elaborarea cadrului legislativ, elaborarea politicilor economice și ecologice. Nivelul de dezvoltare a societății este adecvat nivelului de activitate a autorităților publice. Un exemplu elocvent în acest sens poate fi situația creată în Republica Moldova. Din lipsa cadrului legislativ regulatoriu al relațiilor funciare, a cărui elaborare reprezintă funcția directă a autorităților publice respective, politicile economice (de subvemționare, creditare, investiționale etc.) sunt slab dezvoltate.
Aplicarea corectă a metodelor de reglementare a relațiilor funciare poartă un conținut metodologic. În acest context, metodologia reglementării relațiilor funciare trebuie să răspundă la întrebările: când, cum, prin ce metode se poate influența asupra relațiilor funciare pentru a obține rezultatul scontat. Aplicarea haotică a metodelor de influență asupra obiectului și subiectului relațiilor funciare, așa cum se procedează astăzi, nu ne va aduce rezultatele scontate.
Autoritățile publice locale privind reglementarea adecvată a relațiilor funciare. Este evident că, de la sine, orice lege, inclusiv Codul Funciar, nu se va respecta niciodată. În aceste condiții sunt organizate structuri publice care au scopul de a crea condițiile necesare de respectare a legii, iar prin monitorizarea situației – de a depista cazurile de încălcare și de a formula măsuri în conformitate cu legislația.
Fiecare proprietar, persoană implicată în relații funciare este obligată să respecte legea. Nici o autoritate publică nu are dreptul să lezeze interesele proprietarului. Acest lucru se întâmplă cel mai des la modificarea categoriei de destinație a terenurilor. În cazul dat, autoritățile publice își asumă obligația de a interzice proprietarului dreptul la modificarea categoriei de destinație, impunându-se condiții suplimentare nestabilite de lege.
Reglementarea eficientă a relațiilor funciare poate fi efectuată doar în condițiile cunoașterii detaliate a relației dintre subiecți și obiect. În scopul monitorizării situației, exercitării controlului privind respectarea legislației în vigoare, elaborarea propunerilor de aplicare a măsurilor forțate Guvernul va crea Departamentul reglementării relațiilor funciare – autoritate publică centrală în domeniu. Structura Departamentului va fi stabilită de Regulamentul aprobat de Guvern. În acest context trebuie de menționat că există cadrul legal și cadrul instituțional de administrare și control al reglementării relațiilor funciare. Este important deci de a nu confunda prevederile legislației cu obligațiunile Departamentul respectiv. Departamentul nu reglementează relații, el doar organizează procesul și monitorizează situația în reglementare.
2.3.3. Registrul bunurilor imobile în Republica Moldova
În capitolul anterior am constatat că dreptul asupra terenului necesită a fi protejat prin mecanismul de protecție. Doar prin simpla declarație a unui drept, prin stabilirea hotarelor în natură și eliberarea documentului de drept, dreptul subiectului asupra terenului după cum a demonstrat practica, nu este garantat. De asemenea, practica mondială demonstrează rolul pozitiv major al procesului de înregistrare a dreptului, al registrului drepturilor în protecția dreptului, al credibilității dreptului în formarea unor relații funciare protejate.
În diferite țări, procesul de înregistrare a drepturilor are conținut diferit, în dependență de prioritățile țării. Astfel, în Franța [99, 116, 139] dreptul înregistrat este solicitat de către politica creditar–bancară, alte politici economice, inclusiv fiscală. În Italia [112, 113] dreptul înregistrat este solicitat de necesitatea efectuării tranzacțiilor imobiliare. Obligativitatea înregistrării drepturilor asupra terenurilor este o necesitate obiectivă a implementării politicii ficale bazate pe valoarea de piață a terenurilor.
Conținutul registrului de asemenea suportă modificări motivate de necesitățile sociale. Astfel, dezvoltarea politicilor economice solicită tot mai multă informație care ar descrie particularitățile obiectului, valoarea obiectului etc. Un rol important are registrul drepturilor asupra terenurilor în procesul de monitorizare a situației relațiilor funciare. Aici mai este necesar de recunoscut un principiu în baza căruia se stabilește raportul între teren și drept – principiul integrității.
Dreptul asupra terenului și terenul ca obiect al relațiilor funciare sunt integre (de nedespărțit). În condițiile respectării principiului integrității, impactul negativ care derivă din însăși denumirea Registrului poate fi minimalizat. Registrul bunurilor imobile implementat în Republica Moldova poate fi un exemplu când eroarea admisă prezintă un pericol pentru conținutul informației atât juridice, cât și cantitative.
În situația în care Registrul reprezintă mecanismul principal de protecție a drepturilor asupra terenurilor și totodată baza informativă pentru implementarea altor politici economice, rolul lui în dezvoltarea social-economică este unul major. Astfel, încercarea Guvernului Republicii Moldova de a implementa în perioada 2016 – 2017 Concepția privind impozitarea terenurilor agricole în baza valorii lor de piață a suferit eșec din cauza lipsei informației necesare.
Un aspect negativ al Sistemului de registre cadastrale în Republica Moldova este deprecierea registrului funciar. Lipsa registrului funciar influențează negativ asupra procesului de implementare a cadastrelor de specialitate (agricol, forestier, al apelor etc.). Lipsa cadastrelor de specialitate lipsește domeniile respective de informația ce ar stimula dezvoltarea lor.
Analiza conținutului Registrului bunurilor imobile în Republica Moldova demonstrează imposibilitatea lui informațională de a răspunde la întrebările solicitate de societate: protecție garantată a drepturilor; posibilitatea restabilirii drepturilor; posibilitatea implementării cadastrelor de specialitate; posibilitatea implementării politicilor sociale, economice, ecologice noi și de viitor.
Ținând cont de practica altor țări care au atins succese în domeniul implementării registrelor cadastrale, Registrul bunurilor imobile implementat în Republica Moldova ar trebui să-și asume funcția unui registru general care ar determina dezvoltarea altor registre cu un conținut funcțional: funciar; de specialitate; al localităților (străzilor etc.). De asemenea, este necesar de a dezvolta aspectul informațional al dreptului în conținutul Registrului bunurilor imobile pentru a include și alte drepturi, obligațiuni, priorități, interese referitoare la terenuri (bunuri imobile) actuale deja în prezent și preconizate ca foarte importante în viitorul apropiat.
În capitolul 1 am specificat influența conținutului obiectului relațiilor funciare (al terenului) în formarea și dezvoltarea dreptului (a normelor de drept). În acest context este important de a include în Registrul bunurilor imobile acea informație despre obiect care determină formarea drepturilor noi. Un început al soluționării acestei probleme în prezent și în viitor îl găsim în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile „Grevarea drepturilor patrimoniale”. Necesitatea obiectivă a relațiilor funciare solicită mult mai multă informație la acest capitol (obligațiuni, priorități, servitute etc.).
În concluzie, este necesar a menționa rolul important al Sistemului de registre cadastrale în scopul implementării relațiilor noi funciare dictate de reformele funciare și chiar de cele sociale și economice [77].
2.3.4. Relațiile funciare de piață
Relații funciare de piață – formă modernă de organizare și funcționare a economiei în care prețul terenului depinde în principiu de confruntarea dintre cerere și ofertă și reprezintă o totalitate a relațiilor de vânzare-cumpărare generate de actele de drept. În cadrul relațiilor funciare de piață, piața funciară reprezintă un mecanism important de exprimare liberă a subiecților în procesul de transmitere-preluare a drepturilor asupra obiectului relațiilor. Funcționarea liberă a pieței funciare argumentează necesitatea integrității structurale a procesului de reglementare a relațiilor funciare. Spre exemplu, chiar și pe piața liberă funciară părțile tranzacției vor solicita protecție în tranzacțiile efectuate prin mecanismele procesului de înregistrare. Tot aici vom găsi norme de drept care obligă părțile să înregistreze tranzacția efectuată etc.
Integritatea structurilor sistemului de reglementare a relațiilor funciare reprezintă un principiu important, care apoi se manifestă pe deplin în procesul de implementare a metodelor de reglementare a relațiilor funciare. Este important a determina corect rolul pieței funciare în procesul de reglementare a relațiilor funciare.
Piața funciară este, în primul rând, exprimarea liberă a cererii și ofertei și prin aceasta are un conținut obiectiv. Totodată, obiectivitatea pieței este o derivată a cadrului legislativ, adică ea este atât de obiectivă și liberă pe cât îi permite legea. În acest context, unii subiecți sunt limitați în piață (cum ar fi dreptul persoanelor de a avea în proprietate terenuri agricole), alții sunt liberi.
Piața funciară a Republicii Moldova este relativ tânără. Dreptul la vânzarea terenurilor conform legislației a fost admis după adoptarea Codului Funciar, începând cu 1 ianuarie 1992, iar a terenurilor agricole și mai târziu, în baza Legii nr. 1308 din 25.07.1997 referitoare la prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare [53].
Privatizarea terenurilor a impulsionat dezvoltarea pieței funciare, în special a celei agricole. Elaborarea și implementarea proiectelor de consolidare a terenurilor agricole este în legătură directă cu dezvoltarea pieței funciare [80, 131]. Piața terenurilor agricole, în cadrul căreia vânzarea-cumpărarea terenurilor are o pondere majoră, reprezintă un mecanism important pentru dezvoltarea economiei agrare, pentru economia țării în ansamblu.
Din cele menționate mai sus constatăm necesitatea:
– identificării, analizei și aplicării unor factori, metode, principii noi în cadrul relațiilor funciare actuale;
– elaborării unor concluzii decizionale bazate pe analiza situației actuale;
– elaborării (modificării) cadrului legislativ etc.
Piața terenurilor agricole, în cadrul căreia vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole are o pondere majoră, reprezintă un mecanism important pentru dezvoltarea economiei agrare, pentru economia țării în ansamblu [10, 15]. Pe parcursul ultimilor 10 ani piața funciară în Republica Moldova a cunoscut o dezvoltare esențială. Numai în anul 2010 au fost vândute-cumpărate 78192 de terenuri cu suprafața totală de 47286 ha, dintre care aproximativ 44493 ha cu destinație agricolă.
O informație mai amplă cu privire la piața funciară pentru anul 2017, realizată în baza datelor cadastrale acumulate la serviciile cadastrale teritoriale, este prezentată în Anexa 3. Din datele incluse în tabelul 2.3 observăm că în ultimii 6 ani numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole este în creștere: de la 69814 tranzacții în anul 2012 la 75336 tranzacții în 2017 (cu 8%). De asemenea, proporțional s-a majorat și suprafața tranzacționată a terenurilor agricole: de la 37606 ha în anul 2012 la 42180 ha în 2017 (cu 12 %).
Dinamica tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole este reflectată grafic în figura 2.21. În baza datelor acumulate se poate constata că suprafața medie a terenurilor agricole tranzacționate constituie aproximativ 0,6 ha.
Tabelul 2.3. Dinamica tranzacțiilor pe piața terenurilor agricole
Indicatorul
Perioada de analiză


2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

Suprafața tranzacționată total, ha

În total terenuri
65764
47286
44442
47167
44388
47549
49604
49347
45188

Inclusiv terenuri agricole
62639
44493
41509
37606
41105
44910
43923
47310
42180

Numărul de tranzacții (total)

În total terenuri
121896
78192
81310
78971
81699
84715
85873
92227
95371

Inclusiv terenuri agricole
111420
67331
71035
69814
72641
75941
77458
84208
87186

Suprafața medie a unei tranzacții, ha
0,56
0,66
0,58
0,54
0,57
0,59
0,57
0,56
0,48

Sursa: elaborat de autor în baza datelor din Registrul bunurilor imobile, www.date.gov.md
În perioada anilor 2010-2013 se observă în medie o stabilitate în ce privește numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole înregistrate (figura 2.21), cu o mică tendință de creștere a numărului lor.


Fig. 2.21. Dinamica tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole (2009-2017)
Sursa: Elaborată de autor în baza datelor din Registrul bunurilor imobile
În figura ce urmează (figura 2.22) este prezentată informația privind numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole înregistrate în serviciile cadastrale pe o perioadă mai mare de 15 ani (1999- 2017). Se observă că, începând cu anul 1999, numărul de tranzacții a crescut considerabil: de la 1933 în 1999 până la 111420 tranzacții în anul 2009, după care urmează o perioadă de stabilitate (o creștere lentă) ce se menține până în prezent.


Fig. 2.22. Dinamica tranzacțiilor a terenurilor agricole, 1999-2017
Sursa: elaborată de autor în baza [12 pag. 44-45], www.date.gov.md
Un rol important în dezvoltarea pieței funciare are infrastructura. Tranzacțiile funciare, părțile implicate în tranzacție, fiind înregistrate în Registrul bunurilor imobile, se află sub protecția legii. Există toate premisele pentru o piață funciară dezvoltată. La acest capitol, libertatea tranzacțiilor, transparența, procedura de înregistrare în registrul bunurilor imobile, protecția tranzacțiilor etc. sunt mai puține probleme de nivel conceptual.
Situația actuală. După o parcelare excesivă a terenurilor agricole produsă de privatizarea pământului, consolidarea lor reprezintă un proces pozitiv, orientat spre optimizarea dimensiunilor, aplicarea tehnologiilor avansate și, în final, spre ridicarea nivelului de viață în sectorul rural al republicii. În acest context, vânzarea-cumpărarea terenurilor, împreună cu schimbul de terenuri, sunt recunoscute ca metode principale de soluționare a problemei. Practica demonstrează următoarele:
– majoritatea populației din sectorul rural este de o vârstă înaintată și nu poate lucra de sine stătător terenul agricol;
– persoanele care, după vârstă, ar putea lucra pământul, nu dispun de mijloace financiare necesare;
– în condițiile unei lipse de concurență, proprietari de terenuri agricole devin persoanele cu acces la mijloacele financiare;
– terenurile agricole se concentrează în proprietatea unui număr redus de persoane, în majoritate – locuitori ai localităților urbane.
Exemple de faptul că câteva persoane fizice au procurat majoritatea suprafețelor de terenuri agricole din localitate avem deja în surplus. Practica demonstrează că aceste persoane nu reflectă interesul localității, creându-se o situație de conflict între locuitori și proprietar. Aici este necesar de a evalua situația creată și de a formula concluziile respective. Concluziile pot fi diferite, în dependență de strategia de dezvoltare a spațiului rural. Dacă vom accepta practica Uniunii Europene de dezvoltare dinamică a spațiului rural, atunci va fi necesar în mod de urgență de a restricționa vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole în localitățile rurale, de a limita suprafețele maxime ale unei proprietăți agricole. Pentru aceasta sunt necesare alte studii științifice.
Proprietarii străini. Practica mondială în agricultură de asemenea a demonstrat că productivitatea terenurilor agricole este direct proporțională cu: fertilitatea solului, tehnologiile aplicate, nivelul investițiilor [71]. Din nou se impun în prim-plan mijloacele financiare. În condițiile în care subvenționarea în agricultură din partea statului este mică, iar din partea proprietarilor mizeră, se discută problema de a permite persoanelor străine accesul la vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole.
Aspectul contradictoriu al acestei probleme constă în următoarele. Republica Moldova tinde spre valorile europene. Totodată, în cadrul Uniunii Europene fiecare cetățean dispune de dreptul de a cumpăra terenuri agricole în orice țară dorește. Pentru aceasta Sistemul Informațional al cadastrului îi pune la dispoziție volumul necesar de informație.
Conform legislației în vigoare, în Moldova persoanele străine nu dispun de dreptul de a cumpăra terenuri cu destinație agricolă [34]. Este evident că dacă tendințele spre Europa se vor păstra, atunci Moldova va fi obligată să respecte regulile, principiile, condițiile Uniunii Europene. Problema constă în a răspunde la întrebarea: care va fi impactul unei asemenea decizii? Valoarea terenurilor agricole în alte țări din Uniunea Europeană nu diferă mult de terenurile agricole din Olanda. Potențialul persoanelor străine este, de asemenea, de zeci de ori mai înalt decât al țăranilor moldoveni. În asemenea condiții nu putem vorbi despre o concurență loială. Aici mai există două axiome care necesită a fi luate în considerare la elaborarea unor concluzii:
țăranii (fermierii) din toată lumea sunt de natură conservatori. Ei nu-și schimbă ușor locul de lucru (de viață). Deci, în cazul în care persoanelor străine li se va permite cumpărarea terenurilor agricole în Republica Moldova, la noi nu vor veni fermieri calificați care să se stabilească aici cu traiul. Practica arenzii terenurilor agricole de către persoane străine a demonstrat deja acest fapt;
nici o țară, cu atât mai mult agrară, cum este Republica Moldova, nu-și garantează securitatea alimentară pe baza investitorilor străini.
În condițiile în care valoarea terenurilor în Republica Moldova este mult mai mică decât în țările Uniunii Europene, finanțele obținute de la persoanele străine care vor cumpăra terenuri agricole vor fi direcționate nu spre implementarea tehnologiilor avansate, ci vor deveni scopul-țintă în care se va „manipula” cu terenurile.
Relațiile funciare și echilibrul demografic. O problemă socială dificilă pentru Moldova la etapa actuală reprezintă dezechilibrul demografic. Cu excepția localităților rurale amplasate în apropierea municipiilor (Chișinău, Bălți, Cahul, Orhei etc.) localitățile rurale se află într-o situație demografică critică. Populația în vârstă (50-70 ani) depășește cu mult normele unui echilibru demografic și constituie aproximativ 70-80%. Factorii de influență asupra echilibrului demografic sunt multipli. Ne vom referi în special la problema noastră de discuție, și anume: influența procesului de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole asupra dezechilibrului demografic.
În primul rând, pentru a reține tineretul în localitățile rurale este necesar de a elabora o politică subvențională adecvată. În al doilea rând, pentru a atrage tineretul în activitatea agricolă, condițiile de trai la sat trebuie să fie egalate cu cele de la oraș. În al treilea rând, este necesar de a interzice persoanelor străine de a cumpăra terenuri agricole, până ce fermierii locali nu vor deveni o forță concurentă celor din exterior. Totuși, există și unele propuneri de operare a unor modificări în legislația în vigoare, cu scopul de a acorda investitorilor străini dreptul de a achiziționa terenuri agricole, cu condiționări și limitări ce ar prevedea dreptul de a procura terenuri numai în zonele defavorizate stabilite prin hotărâre de guvern și a terenurilor, care urmează a fi restabilite și valorificate prin programe speciale de protecție, ameliorare și utilizare durabilă a resurselor de soluri.
Din cele menționate mai sus constatăm că procesul de vânzare-cumpărare a terenurilor destinate agriculturii are un impact social-economic în cadrul relațiilor funciare care, la rândul său, necesită implicări în cadrul regulatoriu, legislativ.
Nemijlocit, relațiile funciare sunt reglementate de Codul Funciar al Republicii Moldova, elaborat la 25.12.1991. Evoluția relațiilor funciare din 1991 până în prezent, impune elaborarea unui nou Cod Funciar, care să cuprindă abordarea tuturor aspectelor cu conținut reglementator. A fost elaborată varianta nouă a proiectului Codului Funciar, la care a participat autorul (Anexa 8), care urmează să treacă toate etapele corespunzătoare pentru a fi aprobat și pus în funcțiune. Dar până atunci este utilizată varianta veche a Codului Funciar, cu toate modificările parvenite în timp. În conformitate cu articolul 6 al Codului Funciar „Statul sprijină material, financiar și organizatoric dezvoltarea eficientă a tuturor formelor de gospodărire agricolă, tehnologizarea agriculturii în sensul îmbunătățirii lucrării și valorificării terenului cu reducerea corespunzătoare a pierderilor și deșeurilor poluante, efectuarea studiilor de impact ecologic, economic și social care să fundamenteze deciziile de promovare a noilor investiții în agricultură, măsurile de protecție a terenului ca fundament al dezvoltării durabile a gospodăriilor, asigură folosirea economicoasă a terenurilor și restrângerea suprafețelor ocupate de construcții, garantează dreptul de proprietate și celelalte drepturi ale deținătorilor de terenuri”. Prevederile Codului Funciar în domeniul relațiilor funciare confirmă importanța statului în reglementarea relațiilor funciare.
Politica statului promovată în reglementarea relațiilor funciare este realizată prin intermediul Ministerului Agriculturii, Dezvoltării Regionale și Mediului al Republicii Moldova. El este organul central de specialitate al administrației publice, care are misiunea de a asigura realizarea prerogativelor constituționale ale Guvernului la elaborarea și promovarea politicii de stat de dezvoltare durabilă a sectorului agroindustrial al țării, prin sporirea competitivității și productivității sectorului, precum și asigurarea inofensivității și suficienței alimentare a țării, în vederea creării premiselor pentru creșterea permanentă a bunăstării populației. Din cele menționate constatăm că mai este încă mult de lucru în această direcție pentru a obține rezultatele dorite. Situația socială în localitățile rurale ale țării este una deplorabilă și îngrijorătoare, reprezentând rezultatul politicii statului promovate în această direcție.
Agricultura și spațiul rural reprezintă un tot unitar în cadrul căruia se formează relațiile funciare. Abordarea integrată a problemelor din acest domeniu va contribui la obținerea rezultatelor scontate. În condițiile actuale ale dezvoltării economiei naționale, pentru formarea unui nou și modern mecanism de reglementare a relațiilor funciare cel mai important este rezolvarea următoarelor probleme:
Realizarea unei colaborări constructive între instituțiile statului, organizațiile de specialitate (juriști, economiști), instituțiile științifice din domeniu, cu privire la elaborarea politicii funciare în agricultură vizând și spațiul rural în întregime.
Dezvoltarea instrumentariului privind utilizarea eficientă a terenurilor fondului funciar din spațiul rural și rolul unităților administrativ-teritoriale locale în realizarea politicii funciare a statului.
Perfecționarea continuă a carului juridic de reglementare a relațiilor funciare și, totodată, simplificarea unor norme juridice și reguli cu conținut reglementator.
Elaborarea unor instrumente și mecanisme mai moderne și eficiente de reglementare funciară, care ar contribui la stimularea investițiilor în domeniul agriculturii și în spațiul rural, la crearea noilor locuri de muncă pentru tinerii specialiști, asigurând o bază sigură pentru elaborarea deciziilor, pentru realizarea unui parteneriat real între sectorul de stat și cel privat al economiei.
Dezvoltarea unei politici fiscale eficiente și corecte în condițiile actuale ale economiei de piață, care ar stimula utilizarea rațională a tuturor terenurilor fondului funciar.
Pentru utilizarea mai eficientă a resurselor funciare agricole, a fertilității solului, pentru dezvoltarea teritoriilor localităților este nevoie de o politică funciară clară, integrată și complexă a statului cu toate instrumentele și mecanismele realizării ei. Indiferent de formele de proprietate, utilizarea eficientă a fondului funciar și dezvoltarea spațiului rural în întregime rămâne a fi una dintre problemele prioritare actuale și pe viitor ale țării. Utilizarea experienței țărilor cu economie dezvoltată se poate dovedi semnificativă în procesul de formare și dezvoltare a relațiilor funciare în Republica Moldova, de realizare a reformelor economice [2, p.130]. Analizând teritoriul Republicii Moldova se poate concluziona că cercetarea trebuie să se bazeze pe o analiză sistemică, pe cunoașterea paradigmei sinergetice și pe o abordare interdisciplinară.
Noțiunea „spațiu rural” ca un spațiu eterogen multifuncțional ne dă posibilitatea să constatăm că el nu este numai sediul activităților agricole. În primul rând, acesta este un spațiu de activitate și trai al populației rurale. De aceea, în cadrul analizei proceselor sociale, inclusiv a relațiilor funciare, care au loc la hotarele formării acestor teritorii, este necesar de a se recurge la o abordare spațială (teritorială) și nu doar la nivel sectorial (ramural), cu atât mai mult că asemenea tendință – de abordare spațială – demult se aplică în țările industrial dezvoltate.
Dreptul de proprietate este principalul drept real ce conferă titularului exercitarea în putere proprie și în interes propriu a atributelor de dispoziție, posesie și folosință asupra bunurilor sale în limitele determinate de lege. Structura dreptului de proprietate este prezentată în figura 2.23.


Fig. 2.23. Conținutul dreptului de proprietate
Sursa: Elaborată de autor
Dispoziția ca parte componentă a dreptului de proprietate. Prin dreptul de dispoziție se înțelege posibilitatea stabilirii statutului juridic al bunurilor (vânzare, transmitere prin moștenire, donare). Ca rezultat al exercitării dreptului de dispoziție, proprietarul intră în relații juridice cu persoane terțe. Dreptul de dispoziție este unul dintre cele mai importante atribute ale proprietarului. Anume prin această împuternicire se deosebește, în mare măsură, proprietarul de alți posesori titulari (de fapt, în unele cazuri și aceștia pot dispune de bunuri, dar cu o singură condiție – ca această împuternicire să fie transmisă de către proprietarul bunului). Deci, proprietarului îi aparține dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi și dispune de ele. Toate aceste împuterniciri îi aparțin proprietarului, dar în anumite cazuri de unele dintre ele pot să dispună și neproprietarii.
Posesia ca parte componentă a dreptului de proprietate. Posesia constă în prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stăpâni în fapt bunul. Altfel spus, posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparține în materialitatea sa, comportându-se față de toți ceilalți ca fiind titularul dreptului de proprietate. Deci, posesia îi oferă proprietarului posibilitatea de a stăpâni în fapt bunul. O asemenea stăpânire poate aparține direct și nemijlocit proprietarului, exercitându-se în interes propriu și în putere proprie. Însă, proprietarul poate conveni ca stăpânirea de fapt să fie făcută și de o altă persoană, dar în numele și în interesul său.
Posesia este un important atribut al dreptului de proprietate, fiindcă în caz că proprietarul este lipsit de posesie, el este și lipsit de posibilitatea de a-și exercita dreptul de proprietate. Neavând bunul în posesie, de regulă, nu îl poți folosi, nici dispune de el.
Folosința ca parte componentă a dreptului de proprietate. Folosința este considerată acea prerogativă, în temeiul căreia proprietarul poate întrebuința bunul în interesul său, percepându-i fructele (naturale, civile, industriale). Deci, dreptul de folosință acordă proprietarului posibilitatea de a sustrage din bun calitățile utile ale acestuia în scopul satisfacerii necesităților materiale și culturale.
Folosirea bunurilor poate fi efectuată atât nemijlocit de către proprietar, cât și de alte persoane la voința proprietarului. Însă, transmiterea către alte persoane a dreptului de folosință este o exercitare a dreptului de administrare. De regulă, folosința nu poate fi separată de posesie. Pentru a folosi un bun, de fapt, este necesar ca să-l posezi. Exercitând folosirea bunului cu ajutorul altor persoane (de exemplu, prin intermediul contractului de muncă, de arendă) proprietarul nu transmite folosirea bunurilor altor persoane. Cu atât mai mult, proprietarul nu transmite în aceste cazuri nici posesia bunului. Ambele aceste împuterniciri ale sale (posesia, folosința) proprietarul le exercită cu ajutorul altor persoane.
În contextul celor menționate mai sus vom analiza una dintre formele de manifestare a dreptului de folosință – arenda. Ca element al relațiilor de piață, la etapa inițială, arenda este cea mai răspândită metodă de transpunere a dreptului de folosință asupra bunurilor imobile [12, p.46]. Pe piața funciară existentă ea constituie o modalitate de bază a concentrării pământului în cadrul întreprinderilor sub diferite forme organizatorico-juridice. Spre deosebire de alte forme de tranzacții (vânzare-cumpărare, ipotecă, donație etc.), anume arenda s-a dovedit a fi cea mai potrivită formă (din punct de vedere economic și psihologic), acceptată atât de proprietarii funciari, cât și de arendași. În conformitate cu articolul 3 din Legea cu privire la arenda în agricultură, nr. 198-XV din 15.05.2003, „în Republica Moldova, relațiile de arendă în agricultură sunt reglementate de Codul Civil, de Codul Funciar, de prezenta lege, de alte acte normative, precum și de tratatele internaționale la care Republica Moldova este parte”.
În urma implementării reformei funciare, actualmente în Republica Moldova mai mult de 2/3 din suprafața totală a terenurilor cu destinație agricolă se află în proprietate privată. Suprafața cotei de teren atribuite în proprietate privată a constituit în medie 1,5 – 3,0 ha. Această suprafață nu asigură executarea eficientă a lucrărilor agricole, ceea ce a contribuit la concentrarea proprietății funciare și a impulsionat dezvoltarea pieței funciare.
În baza datelor furnizate de Întreprinderea de Stat „Cadastru” s-a efectuat o analiză a tranzacțiilor de arendă înregistrate în serviciile cadastrale teritoriale pe o perioadă de nouă ani. Informația dată este prezentată în tabelul 2.4. Analizând aceste date sistematizate în tabel observăm că numărul tranzacțiilor de arendă a terenurilor agricole este în creștere – de la 12225 tranzacții (2009) până la 33294 tranzacții (2017), înregistrându-se o creștere semnificativă de 2,7 ori.
Tabelul 2.4. Dinamica numărului tranzacțiilor de arendă a terenurilor agricole
Indicatorul
Perioada de analiză


2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017

În total terenuri
13310
17227
20887
19903
35175
35565
30994
40479
33799

Inclusiv terenuri agricole
12225
16091
19680
19090
33984
34804
30278
39927
33294

Sursa: elaborat de autor în baza datelor din Registrul bunurilor imobile, www.date.gov.md
Reflectarea grafică a creșterii numărului tranzacțiilor de arendă a terenurilor agricole este prezentată în figura 2.24. Astfel, observăm că cele mai mari creșteri ale tranzacțiilor de arendă sunt înregistrate în anii 2014 și 2016. Creșterea numărului tranzacțiilor de arendă este argumentată prin implementarea proiectelor de consolidare, unde ponderea cea mai mare o constituie contractele de arendă. Este important faptul că anume relațiile de arendă, ca urmare a răspândirii lor în masă, creează condiții favorabile pentru formarea „infrastructurii țărănești” – a cooperativelor și organizațiilor care prestează servicii.


Fig. 2.24 Dinamica tranzacțiilor de arendă de lungă durată cu terenurile agricole
Sursa: elaborat de autor în baza datelor din Registrul bunurior imobile, www.date.gov.md
În procesul de cercetare a relațiilor de arendă în Republica Moldova apar mai multe întrebări logice, anume: Care este calitatea practicii în curs de instituire a relațiilor de arendă? Cum se respectă procedurile legale? Cât de temeinice sunt relațiile contractuale de arendă? Care este forma de plată pentru arendă? Care este portretul social al arendașilor și ce-i determină pe locuitorii de la sate, proprietari funciari, să ofere pământul în arendă? Au un viitor relațiile de arendă?
Metodele de bază ale reglementării relațiilor de arendă sunt cele legislative și administrative. Printre cele legislative de bază pot fi menționate: Codul Funciar, Codul Civil, Legea cu privire la arendă. Formele organizatorico-juridice ale întreprinderilor agricole existente în Republica Moldova sunt implicate în mod diferit în relațiile de arendă. În tabelul 2.5 este prezentată informația sistematizată în baza datelor din Cadastrul funciar al Republicii Moldova referitoare la suprafața terenurilor implicată în procesul de arendă.
Datele din tabelul 2.5 atestă că ponderea cea mai mare din suprafața totală a terenurilor agricole din cadrul întreprinderilor agricole o dețin terenurile arendate (60%). Suprafața mare a terenurilor agricole arendate este o dovadă a importanței relațiilor de arendă în cadrul relațiilor funciare agricole.
Repartizarea suprafețelor de terenuri agricole arendate după formele organizatorico-juridice ale întreprinderilor este reflectată grafic în figura 2.25. Se observă că ponderea cea mai mare a terenurilor agricole arendate o dețin societățile cu răspundere limitată (86%), după care urmează în descreștere: societățile pe acțiuni (74%), cooperativele agricole (57%) și gospodăriile țărănești (20%).
Tabelul 2.5. Suprafața terenurilor agricole arendate în cadrul formelor organizatorico-juridice ale întreprinderilor (2017)
Indicatorul
Formele organizatorico-juridice ale întreprinderilor
În total


Cooperative agricole
Societăți pe acțiuni
Societăți cu răspundere limitată
Gospodării țărănești


În total terenuri, ha
85440,70
30266,28
724940,98
503472,01
1344119,97

Inclusiv:
terenuri proprii
36463,80
7739,65
93397,07
404552,69
542153,21

terenuri arendate
48976,90
22526,63
631543,91
98919,32
801966,76

Ponderea terenurilor arendate, %
57
74
86
20
60

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor Cadastrului funciar [27]
Cine arendează pământul? O problemă importantă în cadrul relațiilor de arendă constă în disproporția dintre numărul de arendași și de arendatori [12, p. 47]. Arendașii sunt persoane cu un capital social mai înalt, care dețin un potențial suficient pentru o activitate economică. Capitalul social al arendașilor se determină de nivelul de instruire, de poziția socială pe care au ocupat-o în anii ʼ90 și de vârstă. Arendașii au un nivel mai înalt de instruire, o parte din ei în anii ʼ90 s-au aflat în funcții de conducere în diverse structuri economice din cadrul agriculturii; vârsta lor medie este mai mică (47 de ani) decât a celor care oferă pământul în arendă. Dacă ținem cont doar de localitățile rurale, putem spune că arendași au devenit practic toți reprezentanții elitei de la sate, cei mai instruiți oameni din mediul rural.
În sistemul de arendă din Republica Moldova sunt deja incluse suprafețe agricole destul de considerabile, fapt ce neutralizează afirmația despre împărțirea pământului în cote mici în rezultatul reformelor funciare și crearea obstacolelor în utilizarea tehnicii moderne, a agrochimiei etc. Rămâne nerezolvată și problema privind aspectele calitative ale arendării pământului, începând cu „starea de spirit” a țăranului, adevărat proprietar funciar, care dă cota sa în arendă, și până la interesele statului, legate de impozitare, capacitatea întreprinderilor de a produce mărfuri, eficiența producției.
Ce îi determină pe țărani – proprietari funciari – să transmită pământul lor în arendă? Proprietarii de terenuri, nefiind în stare să le cultive, sunt gata să le transmită în orice condiții arendașului [12, p.47]. În general, proprietarul de teren are doar trei variante de rezolvare a dilemei „ce să facă cu pământul”: să-l lucreze individual, de sine stătător, să-l vândă sau să-l transmită în arendă. Fiecare variantă posibilă are la bază cauzele sale. Cauza principală, care îi determină pe proprietarii de pământ să transmită terenul lor în arendă constă în imposibilitatea de a-l lucra manual, adică în lipsa de mijloace tehnice.


Fig. 2.25. Ponderea terenurilor agricole arendate în cadrul formelor organizatorico-juridice (2017)
Sursa: Elaborată de autor în baza datelor Cadastrului funciar pentru anul 2017
Pot fi identificate și alte cauze pentru care proprietarii recurg la relațiile de arendă, cum ar fi:
starea sănătății și vârsta înaintată;
– dificultățile legate de realizarea producției;
– neposedarea cunoștințelor necesare unei gospodăriri eficiente;
– nivelul scăzut al subvenționării agricole.
Toate acestea împedică dezvoltarea pieței funciare. Se creează premise în care arendașii devin monopoliști și impun proprietarilor de terenuri condițiile lor.
Consolidarea relațiilor de arendă prin contract. Contractul de arendă este de formă scrisă. (art.912 din Codul Civil). Forma scrisă a contractului de arendă se aplică indiferent de faptul cine este parte a contractului – persoană fizică sau juridică. Contractul de arendă a unui teren încheiat pe un termen ce depășește cinci ani trebuie să fie înscris în Registrul bunurilor imobile. Contractul de arendă a terenului pe un termen mai mic de cinci ani se înregistrează de către primăria satului (comunei), orașului, municipiului, în al cărei teritoriu este situat terenul și care va ține registrul pentru evidența contractelor de arendă. În conformitate cu legislația în vigoare, termenul de arendă nu poate fi mai mic de un an.
Cu toate că doar forma scrisă a contractului de arendă este cea legală, practica cunoaște și forma orală a încheierii contractelor. În unele localități rurale se mai păstrează tradiția înțelegerii orale, care se întâlnește în relațiile de arendă. Asemenea „înțelegeri” sunt caracteristice gospodăriilor de fermieri, unde ambele părți, de regulă, sunt locuitori ai aceluiași sat.
Contractele de arendă în formă scrisă se încheie mai frecvent cu întreprinderile de tipul „societate pe acțiuni” și „societate cu răspundere limitată” iar cu „gospodăriile de fermieri” și cu „întreprinderile individuale”, existând raporturi amicale sau de rudenie, raporturile nu capătă caracter legal, fiind încheiate contracte orale. În conformitate cu legislația în vigoare, contractul de arendă se întocmește în două exemplare: un exemplar se păstrează la arendaș și al doilea la arendator. Practica demonstrează că mulți proprietari de pământ, care transmit terenul în arendă, nu dețin un exemplar al contractului din diverse motive.
O altă problemă a relațiilor contractuale de arendă ține de înregistrarea contractelor de arendă a pământului. Contractul de arendă a pământului, ca și alt document juridic, pentru a primi putere juridică trebuie să fie înregistrat. Din diverse motive, acest lucru nu se realizează întotdeauna. O bună parte din contractele de arendă nu sunt în genere înregistrate, deci nu au valoare juridică. Ținând cont și de faptul că unii proprietari nu au încheiat vreun contract, putem concluziona că o bună parte din arendatori nu se află în câmpul reglementării juridice a relațiilor de arendă. Înregistrarea contractelor de arendă a pământului se realizează de două instituții – de primărie, iar în cazul încheierii unui contract pe un termen ce depășește 5 ani – de serviciul cadastral teritorial. Pentru a exclude eventualele conflicte ce pot apărea între proprietar și arendaș, este obligatoriu ca contractul de arendă să fie întocmit în mai multe exemplare, acestea urnând a fi înregistrate la organele respective.
Referitor la termenul de încheiere a contractului de arendă se constată că cel mai des el este în limitele de până la 3-5 ani. Ceea ce este o dovadă a consolidării relațiilor de arendă și a creșterii încrederii atât a proprietarilor-arendatori, cât și a arendașilor în asemenea formă de colaborare economică. Este clar faptul că cu cât mai mare este termenul de încheiere a contractului de arendă, cu atât mai mult se poate considera că se instituie o atmosferă de încredere în relațiile de arendă în agricultură. Starea de instabilitate, de neâncredere care s-a instalat în relațiile economice din sectorul agrar împiedică încheierea contractelor pe termen lung. Între timp, arenda pe termen scurt este o piedică în calea investițiilor, a schimbărilor structurale și a altor acțiuni orientate spre perspectivă.
Experiența țărilor cu o piață funciară dezvoltată demonstrează că arenda, ca tip de tranzacție a pământului, va exista întotdeauna. Interesul față de arenda terenurilor agricole va avea o tendință de creștere continuă grație veniturilor care pot fi obținute în urma acestui proces. Majoritatea proprietarilor de teren preferă mai mult să dea pământul în arendă decât să-l vândă. Această afirmație are ca explicație prețurile de piață mici la vânzarea terenurilor agricole, spre deosebire de media europeană.
Statului îi revine funcția de a crea condiții favorabile pentru dezvoltarea relațiilor de arendă: a bazei legislative corespunzătoare, a raporturilor creditar-bancare și fiscale, a structurilor instituționalizate – asociațiilor de fermieri, cooperativelor, rețelelor de întreprinderi mici de prelucrare a producției agricole și a altor structuri orientate spre prestarea de servicii, climat care ar oferi relațiilor în agricultură un caracter civilizat, acceptat atât de locuitorii satelor, arendași și arendatori, cât și de stat în general.
2.3.5. Consecințele revitalizării relațiilor funciare de piață în cadrul economiei naționale
Privatizarea terenurilor. Noțiunea de privatizare se aplică în condițiile în care proprietatea publică a statului, conform legislației în vigoare, este transmisă în proprietate privată. Practica demonstrează că această transmitere poate fi atât gratuită, cât și în baza unei plăți simbolice. În spațiul Republicii Moldova, istoric au avut loc ambele forme de privatizare. Conform reformei desfășurate în anii 1918-1935 (reforma lui Ferdinand), țăranii au primit sectoare de teren în baza unei plăți simbolice. Reforma funciară desfășurată cu începere din 1992 a prevăzut privatizarea gratuită a terenurilor.
Parcelarea excesivă. Metoda de privatizare a terenurilor agricole implementată, începând cu anul 1992, prevedea, conform titlului provizoriu de proprietate, o cotă de proprietate funciară egală pentru toți în cadrul unei unități administrativ-teritoriale. Esența cotei de teren echivalent a fost de a atribui fiecărui țăran suprafețe egale de teren. Scopul a fost atins doar parțial. În primul rând, fondul funciar destinat privatizării în diferite primării a fost diferit. În al doilea rând, un hectar de teren cu bonitatea de 100 grade nu este echivalentul a 2 hectare cu bonitatea de 50 grade. Aceste realități s-au evidențiat mai târziu în cadrul implementării relațiilor funciare.
Putem constata că reforma funciară care a avut ca scop împroprietărirea țăranilor cu pământ a influențat atât pozitiv, cât și negativ asupra dezvoltării economiei țării în ansamblu. Faptul că fragmentarea terenurilor agricole reprezintă un factor general negativ în dezvoltarea agriculturii este deja demonstrat. Majoritatea țărilor Europei de Vest întreprind, deja de zeci și chiar de sute de ani, acțiuni concrete de consolidare a terenurilor agricole, la nivelul politicii de stat. Parcelarea fondului de privatizare a primăriilor din Republica Moldova s-a efectuat ca o etapă inevitabilă în procesul de împroprietărire a țăranilor cu pământ. Parcelarea a avut ca scop trecerea în natură a cotelor de teren echivalent. Din aceste considerente, parcelarea terenurilor a fost inevitabilă.
Deja am menționat că mărimea cotelor de teren echivalent a fost diferită în dependență de mărimea fondului de rezervă al primăriilor. Cele mai mici cote de teren echivalent au fost stabilite în raioanele de Centru (Strășeni, Călărași, Nisporeni etc.), cele mai mari – în unele primării din raioanele din Sudul republicii (Cahul, Cantemir, Ștefan-Vodă etc.).
În literatura de specialitate sunt aduse argumente forte și în defavoarea mecanismului și elementelor reformei funciare. „Cota de teren echivalent” a devenit unitatea principală de măsură în cadrul reformei funciare. Concepția inclusă inițial în conținutul noțiunii „cotă de teren echivalent” prevedea atribuirea fiecărei persoane, care dispune de dreptul la teren, a unei suprafețe egale pentru toți.
Totodată, în realitate, conținutul echivalent a fost ignorat de la bun început. În primul rând, fondul de privatizare al fiecărei localități, după dimensiuni, a fost diferit. Conținutul „echivalent” al cotei de teren ar fi fost respectat în condițiile în care, pe întreaga republică, cetățenii ar fi fost împroprietăriți cu suprafețe egale. Prin aceasta, metoda aplicată a dat, de la bun început, diferitelor persoane drepturi diferite. În ansamblu, mărimea medie a cotei de teren echivalent a oscilat între 0,6 și 4,0 ha. Au fost constatate cazuri când cota medie era mai mică de 0,6 ha, dar și mai mare de 4,0 ha.
Parcelarea excesivă a avut loc din motive mai mult subiective. Se știe că până și în cadrul unei primării calitatea solurilor terenurilor diferă mult. Aspectul spațial de asemenea a influențat asupra parcelării excesive. Respectând principiile democratice în procesul parcelării terenurilor, în majoritatea cazurilor, la solicitările proprietarilor, suprafața cotei de teren echivalent se diviza după calitate în terenuri bune, medii și rele, iar după amplasament în – aproape de sat, la o distanță medie și departe de sat.
În multe sate, asupra parcelării excesive a terenurilor au influențat și condițiile specifice: locuri secetoase, bătute de grindină, terenuri irigate etc. La prima vedere, aceste condiții erau justificate și trebuiau luate în considerare. Totodată, ele au avut în final un impact negativ – au dus la o parcelare și dispersare excesivă a terenurilor, nejustificată. Astfel, o cotă de teren a fost parcelată în medie în 5-7 terenuri, amplasate unul de altul la o distanță de 5-7 km și mai mult. Privatizarea, inclusiv parcelarea excesivă s-a efectuat fără o metodologie științific argumentată privind protecția solului, apelor, etc.
În Republica Moldova, aproximativ 1,1 mil. de proprietari care dețineau 1,7 mil. ha, au primit peste 3 mil. de terenuri (parcele) cu suprafața medie de 0,3-0,5 ha [11]. Forma terenurilor atribuite, lungă și îngustă (5-10 m lățime și 300-500 m lungime), este tot atât de ineficientă ca și suprafața totală medie de 0,6-4,0 ha. Referitor la plantațiile multianuale, parcelarea s-a efectuat mai drastic, luându-se în considerare anul sădirii, structura plantațiilor (sorturi, soiuri etc.). După o parcelare excesivă a terenurilor agricole produsă de privatizarea pământului, consolidarea lor reprezintă un proces pozitiv, orientat spre optimizarea dimensiunilor, aplicarea tehnologiilor avansate și, în final, spre ridicarea nivelului de viață în sectorul rural al republicii.
Erorile admise în amplasarea hotarelor. Identificarea drepturilor în natură. O altă problemă a procesului de parcelare constă în faptul că executarea nemijlocită a lucrărilor a fost efectuată cu grave erori, care nu pot fi rectificate nici în prezent. În prezent, sunt supuse discuțiilor publice proiectul noului Cod Funciar și proiectul Legii cu privire la renta viageră, care în perspectivă poate deveni un instrument eficient în tranzacțiile funciare, în paralel cu celelalte mecanisme de optimizare a terenurilor agricole utilizate în Republica Moldova.
Renta viageră agricolă este utilizată în mai multe țări în tranziție ca instrument de optimizare a suprafețelor agricole în exploatații eficiente impuse de necesitatea modernizării agriculturii sectoarelor agricole și compatibilizării acestora cu agricultura din țările-membre ale Uniunii Europene.
Este semnificativ faptul că, până în prezent, în cadrul unor programe cu finanțare externă se depistează și se corectează erorile comise în timpul privatizării. Mai mult ca atât, mulți proprietari de terenuri agricole, pentru care a și fost efectuată reforma funciară, nu cunosc locul unde se află loturile agricole pe care le au în proprietate.
Deficiențele mecanismului de împroprietărire a țăranilor au dezorganizat sectorul agricol și și-au lăsat amprenta pentru mulți ani înainte [122]. Dimensiunile reduse ale terenurilor agricole, fărâmițarea internă a terenurilor agricole în cadrul acestor entități economice, caracterul comercial restrâns al producției agricole influențează semnificativ până în prezent veniturile producătorilor agricoli, puterea de cumpărare și capacitatea acestora de a investi în sectorul real al economiei rurale.
Erori tehnice. Erorile tehnice au fost admise de către executorii lucrărilor cadastrale în procesul de împroprietărire a țăranilor cu pământ. La rândul lor, ele sunt de trei feluri:
– măsurări incorecte liniare și unghiulare;
– determinarea incorectă a coordonatelor („x” și „y”) a punctelor inițiale;
– determinarea incorectă a azimutului liniei inițiale.
Imagina obținută în planul cadastral (figura 2.26) nu corespunde realității în natură. Din aceste considerente, toate terenurile care au fost formate în baza acestui poligon sunt incorecte. În realitate, suprafața tuturor terenurilor este mai mare decât este indicată în Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren și respectiv în Registrul bunurilor imobile.
Fragment de suprapunere a planurilor


a) situația inițială
Fragment al planului modificat


b) situația după corectare

Fig. 2.26. Erori în amplasarea punctelor de hotar al terenurilor
Sursa: Elaborată în baza informației grafice a Cadastrului bunurilor imobile [122]
Figura 2.26 reprezintă o variantă când liniile și unghiurile care determină amplasarea punctului „A” includ erori. În rezultatul erorilor admise punctul „A” s-a strămutat în punctul „A1” Evident că orice eroare necesită a fi rectificată. Asemenea erori au impact asupra dreptului de proprietate. Impactul asupra dreptului de proprietate constă în faptul că în rezultatul rectificărilor efectuate se va modifica amplasarea hotarelor proprietăților și se va mări suprafața acestor proprietăți.
Alt exemplu de eroare tehnică este prezentat în figura 2.27, caz în care poligonul din imagine a fost strămutat la o distanță anumită de situația reală. Una dintre căile de depistare a erorilor este suprapunerea măsurătorilor terestre și a planurilor „orthopfoto”. La etapa identificării hotarelor dreptului în natură specialiștii nu dispuneau de “orthopfoto”. După obținerea materialelor “orthopfoto” a devenit posibilă aplicarea lor în analiza erorilor admise.
Fragment de suprapunere a planurilor


a) situația inițială
Fragment al planului modificat


b) situația după corectare

Fig. 2.27. Erori în execuarea măsurătorilor terestre
Sursa: geoportal.md [122]
În figura 2.27 (a) situația reală a poligonului din cadrul planului cadastral este determinată în baza suprapunerii lui cu planul „orthopfoto”. Exemplul reprezentat în figura 2.27 demonstrează că poligonul respectiv din planul cadastral este strămutat la o distanță aproximativ de 40 metri în direcția „Sud-Est”.
Din motivul expus mai sus, în procesul suprapunerii o porțiune din planul cadastral a nimerit în spațiul unui lac. Evident că un asemenea plan cadastral nu poate fi utilizat în cadrul Sistemului de identificare a parcelelor agricole. Figura 2.27 (b) reprezintă o variantă modificată a planului parcelelor agricole. Poziția de amplasare corectă a poligonului din planul cadastral este determinată în baza planului ortofoto. Un al treilea tip de erori tehnice – incorectitudinea azimutului – este prezentat în figura 2.28.
Fragment
de suprapunere a planurilor


a) situația inițială
Fragment
al Planului parcelelor agricole modificat


b) situația după corectare

Fig. 2.28. Erori în determinarea corectă a orientării liniilor
Sursa: geoportal.md [122]
Luând în considerare faptul că asemenea erori nu aduc prejudiciu proprietarilor de terenuri, rectificarea lor este efectuată în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile, nr.1543 – XIII, în baza deciziei registratorului. Evident că în asemenea cazuri inițiativa de corectare a erorilor trebuie să aparțină autorităților publice centrale interesate în soluționarea problemei. Proprietarii de terenuri nu vor manifesta interes față de asemenea corectări, deoarece asemenea erori nu le provoacă prejudiciu.
Exemplul din figura 2.28 se referă la cazurile când poligonul respectiv al planului cadastral este strămutat azimutal (în jurul axei sale). Din figură constatăm că în rezultatul erorii admise terenurile cadastrale au fost amplasate incorect în spațiul unui drum, al unui teren arabil, fășie forestieră etc. În asemenea cazuri, suprafața, dimensiunile (lungimea, lățimea) terenurilor nu au suferit modificări. Totodată, în scopul aplicării cadastrului agricol (Sistemului de identificare a parcelelor) asemenea incorectitudini sunt inacceptabile. Corectarea erorii poate fi efectuată prin două metode:
– determinarea coordonatelor punctelor de reper ale poligonului în natură prin măsurători topografice;
– determinarea amplasării poligonului în baza planului ortofoto.
Necesitățile Sistemului de identificare a parcelelor agricole permit utilizarea cu succes a planului orthopfoto în scopul corectării erorilor.
Erori juridice. Mai răspândite sunt două categorii de erori juridice.
O primă categorie de erori juridice se manifestă prin faptul că proprietarii de terenuri agricole nu se conduc de planul cadastral în procesul de utilizare a terenurilor. Cauza unor asemenea nerespectări este diferită. În multe cazuri nu sunt respectate nici suprafețele (figura 2.29).
Varianta 1


a) situația inițială
Varianta 2


b) situația după corectare

Fig. 2.29. Fragment de necoincidență a planului cadastral cu sectorul în natură
Sursa: geoportal.md
Indiferent de motiv, faptul reprezintă o încălcare a legislației în vigoare și e necesar a fi rectificată. Asemenea erori sunt corectate prin transpunerea punctelor de hotar în natură în conformitate cu conținutul planului cadastral. Proprietarii terenurilor vor respecta aceste modificări în natură, în mod contrar va fi imposibil a determina mărimea subvențiilor la care ei vor pretinde.
Altă categorie de erori juridice se manifestă prin faptul că proprietarii, având documentul de drept pentru un sector de teren, utilizează alt sector, amplasat la distanță. Asemenea cazuri au loc din cauza că la momentul elaborării masive a documentelor de drept asupra terenurilor aceste persoane deja dețineau unele terenuri, iar executorii lucrărilor geodezice nu au ținut cont de această situație. Problema poate fi soluționată pe două căi:
– modificarea documentelor de drept fiecăruia păstrându-i-se lotul pe care îl lucrează;
– modificarea lotului în baza documentelor de drept.
În fiecare caz, prioritar va fi aplicată varianta acceptată de către proprietarii de terenuri.
Instabilitatea demografică cu care se confruntă la etapa actuală Republica Moldova are mai multe motive, una dintre care este necesar de a fi recunoscută: consecințele reformei funciare – migrația populației. Premisele unei migrații intensive a populației se făceau văzute deja la etapa inițială a reformei funciare. Populația Republicii Moldova la această etapă era în majoritate rurală (mai mult de 50%). Reforma funciară a creat o situație de șomaj în localitățile rurale. Mărimea cotei de teren echivalent de 1-6 hectare nu putea crea locuri de muncă pentru o majoritate a populației.
La etapa inițială a migrației de acest fenomen au fost atacate localitățile rurale mici și îndepărtate. Etapa a doua a migrației a inclus toate localitățile rurale, iar vectorul migrației erau orașele mai mari, inclusiv mun. Chișinău. Etapa a treia a migrației include toate localitățile, inclusiv orașele mai mari, iar vectorul migrației este UE sau Rusia.
Figura 2.30 prezintă o informație privind dinamica populației în sectorul rural începând cu anul 1991 (din 1997 fără populația din partea stângă a Nistrului și din mun. Bender), an când începe perioada de reformare a relațiilor funciare în Republica Moldova. Dacă vom accepta anii 1991 – 1992 ca o perioadă inițială, atunci în perioada următoare (1997 – 2017) vom constata o scădere esențială în balanța populației rurale.
Este evident faptul că diminuarea numărului populației rurale care a avut loc în perioada menționată continuă și în prezent, fiind și rezultatul reformării relațiilor funciare. Aceasta confirmă încă o dată că relațiile funciare au un conținut social și economic. Astfel, planificarea și realizarea acțiunilor în scopul reformării relațiilor funciare pe viitor se va efectua cu luarea în considerare a impactului lor asupra aspectelor social și economic.


Fig. 2.30 Dinamica populației totale rurale în Republica Moldova
Sursa: http://www.statistica.md/
Particularitățile utilizări fondurilor fixe. Privatizarea terenurilor și implementarea relațiior funciare de piață au avut și un alt aspect, consecințele căruia se simt și la etapa actuală. Economia domeniului rural de până la reforma funciară a fost bazată pe întreprinderi mari, ferme animaliere mari, tehnică concentrată corespunzător întreprinderilor etc.
Parcelarea terenurilor agricole la suprafețe de la 1ha până la 5 sau 6 ha a creat o situație când infrastructura rurală nu putea fi utilizată rațional. Astfel au fost practic distruse fermele animaliere fără ca lichidarea lor să fi adus careva rezultate economice. Sistemele de irigare sau desecare nu puteau fi racordate la dimensiunile proprietăților. Tehnica agricolă nu putea fi utilizată rațional în cadrul acestor dimensiuni ale terenurilor.
Acțiunile întreprinse apoi prin crearea Societăților cu răspundere limitată (SRL), Societăților pe acțiuni (SA) au creat o altă problemă în procesul de privatizare – utlizarea ilegală de către SRL a mijloacelor tehnice, a cotelor valorice în ansamblu. Această situație poate fi calificată ca un neajuns esențial în implementarea reformei relațiilor funciare.
2.4 Concluzii la capitolul 2
1. Sistemul de reglementare a relațiilor funciare reprezintă veriga principală a procesului de reglementare în ansamblu și include următoarele componente:
– cadrul legislativ de desfășurare a procesului de reglementare a relațiilor funciare;
– structura instituțională a Sistemului de reglementare a relațiilor funciare;
– structura registrelor dreptului funciar care însoțesc procesul de reglementare a relațiilor funciare;
– piața funciară care implementează în practică concepția reglementării relațiilor funciare.
2. În procesul de reformare a relațiilor funciare în Republica Moldova (1992) Sistemul de reglementare existent la etapa respectivă a fost distrus iar altul nu a fost creat. Ca rezultat au rămas fără monitorizare și implementare relațiile funciare bazate pe relațiile economice de piață. Lipsa Sistemului de reglementare a relațiilor funciare a provocat o criză demografică și economică în domeniul rural. Crearea unui Sistem de reglementare a relațiilor este o primă necesitate în domeniul agrar.
3. Procesul de reglementare a relațiilor funciare are o influență majoră asupra întregului domeniu rural în care componenta agrară predomină asupra: aspectului demografic și economic. Analiza procesului de reglementare argumentează că, doar implementarea proprietății private este prea puțin pentru crearea condițiilor sociale și economice înalte. Pentru aceasta mai este necesar de implementat o metodologie întreagă de reglementare a relațiilor funciare imposibilă fără un Sistem modern de reglementare.
4. Analiza situației confirmă că întreprinderile agricole bazate pe proprietatea privată devin destul de competitive atunci când ating dimensiuni optimale și se află sub sistemul de subvenționare a statului. Întreprinderile mici nu rezistă concurenței și falimentează. Studiile demonstrează că gospodăriile țărănești cu suprafața de 10 ha și mai mare sunt deja rezistente în concurență. Pentru a aplica în practică aceste concluzii este necesară intervenția statului prin implementarea programelor respective, inclusiv:
– de subvenționare a întreprinderilor agricole mici și mijlocii;
– de investiții în agricultura;
– de creare a infrastructurii locale de dezvoltare;
– de acordare a facilităților fiscale;
– de instruire, perfecționare și conștientizare a producătorilor agricoli.
5. În baza studiului s-a demonstrat că implementarea relațiilor funciare noi în domeniul rural (agricol) a provocat o deminuare demografică care durează deja peste 25 de ani. Sistemul de reglemenatre a relațiilor funciare trebuie să intervină în primul rând cu măsuri concrete de redresare a situației demografice. Obiectul programelor de redresare a situației trebuie să fie populația băștinașă. Miza pe investitorii străini care vor compensa exodul demografic din satele Moldovei nu va da rezultate pozitive.
6. Sistemul de reglementare a relațiilor funciare trebuie să se axeze în vitorii 10-15 ani pe trei probleme importante:
– sociale, stoparea migrației, revenirea populației, condiții de viață la nivel înalt;
– economice, subvenționarea producătorilor agricoli, creditarea investițiilor, piața de desfacere;
– ecologice, protecția resurselor naturale limitate.
Toate acestea necesită a fi începute prin crearea unui cadru legislativ nou (Cod funciar nou).
7. Sistemul de reglementare a relațiilor funciare se propune a fi compus din două niveluri cu funcții și împuterniciri concrete. La nivel republican (central) Sistemul de reglementare a relațiilor funciare va avea funcțiile:
– elaborarea politicilor în domeniu;
– elaborarea cadrului legislativ;
– elaborarea cadrului metodico-metodologic.
La nivelul autorităților publice locale Sistemul va implementa metodologiile de reglementare a relațiilor funciare.
8. Analiza pieței funciare în calitatea sa de componentă a Sistemului de reglementare a relațiilor funciare demonstrează un nivel satisfăcător de activitate. Totodată din lipsa Sistemului de reglementare a relațiilor funciare se păstrează primejdia vânzării-cumpărării terenurilor agricole persoanelor străine. Această primejdie poate crea o situație și mai drastică în domeniul rural. În acest context sunt necesare norme juridice și competențe respective date Sistemului de reglementare a relațiilor funciare.
9. Terenurile agricole nu pot fi vândute persoanelor străine din următoarele motive:
– cetățenii străini nu investesc în agricultura Republicii Moldova dar transmit terenurile altor utilizatori;
– populația băștinașă nu poate concura cu persoanele străine în procesul de vânzare-cumpărare;
– toate țările UE nu vând terenuri agricole cetățenilor din alte țări, care nu sunt membre a UE;
– practica țărilor care au aderat la UE în anii precedenți confirmă necesitatea de a reține vânzarea terenurilor agricole persoanelor străine.
10. Pentru a redresa situația în domeniul rural, caracterizată printr-un dezechilibru demografic, necesită a fi create, pe o perioadă de timp, condiții prioritare (facilități, privilegii) păturii tinere a populației în procesul de vânzare-cumpărare a terenurilor. În calitate de condiții prioritare pot fi creditele privilegiate, subvențiile, facilitățile fiscale etc. Toate acestea trebuie prevăzute într-un program de stat.
11. Recunoașterea faptului că concentrarea suprafețelor de terenuri agricole în mâinile unui număr limitat de persoane (proprietari) duce spre monopolizarea fondului funciar agricol, creează condiții favorabile de apariție a marilor latifundii care sunt străine intereselor populației rurale, procesului de dezvoltare armonioasă a localităților sătești și necesită reglementări juridice (modificarea cadrului legislativ).
12. Permisiunea persoanelor străine de a cumpăra terenuri agricole (productive) nu va soluționa problema crizei financiare a fermierilor autohtoni, nu va „invada” Moldova cu fermieri competenți străini. Dacă aceasta nu se va întâmpla, atunci finanțele care vor ajunge în Moldova vor fi orientate nu spre intensificarea agriculturii, dar spre diferite „manipulări” cu fondul funciar pentru a obține venituri în baza tranzacțiilor funciare.
13. Dezechilibrul demografic, care persistă în majoritatea localităților rurale, este rezultatul erorilor admise în cadrul reformelor economice promovate. Nesoluționarea acestei probleme poate amenința statalitatea Republicii Moldova. Totodată, „de la sine” problema nu se va soluționa. Sunt necesare implicații semnificative din partea statului pe un complex întreg de dimensiuni, inclusiv ce țin de procesul vânzării-cumpărării terenurilor destinate agriculturii. În acest context, trebuie oferite stimulente pentru a încuraja achiziția terenurilor agricole de către tinerii fermieri [6].
14. Practica țărilor UE confirmată de SUA în procesul de implementare a politicilor de utilizare a landșafturilor, orientează metodologic și Republica Moldova spre crearea unor politici în care:
– cetățenii sunt încurajați multilateral de a reveni în localități rurale;
– metodologiile moderne de utilizare a terenurilor agricole sunt aplicate doar sub acțiunile Sistemului de reglementare a relațiilor funciare;
– terenurile agricole sunt resurse naturale limitate și necesită o utilizare durabilă.
3. ASPECTELE METODOLOGICE PRIVIND ÎMBUNĂTĂȚIREA REGLEMENTĂRII RELAȚIILOR FUNCIARE ÎN REPUBLICA MOLDOVA
Metodologia reglementării relațiilor funciare în calitate de știință reprezintă totalitatea metodelor (regulilor, principiilor, căilor, procedurilor) de cunoaștere a realității, a relațiilor funciare existente și aplicarea acestora în scopul transformării lor (raporturilor între subiecți) în conformitate cu solicitările societății în dezvoltare. Relațiile funciare reprezintă o direcție specifică de dezvoltare a relațiilor sociale și economice, care țin de utilizarea rațională (durabilă) a pământului. În acest context, relațiile funciare stau la baza politicilor sociale și economice contemporane, impunându-se ca o necesitate obiectivă pentru asigurarea securității alimentare și protecția resurselor naturale limitate.
Particularitățile procesului de reglementare a relațiilor funciare reies din necesitatea aplicării corecte în timp și în spațiu a unui complex de principii și metode concrete, scopul cărora este de a crea condiții favorabile de dezvoltare a obiectului (fondului funciar) și subiectului. Indiferent de conținut, relațiile funciare nu se pot desfășura absolut liber, la voia fiecărui subiect în parte. Actorii (subiecții) relațiilor funciare acționează respectând un complex de reguli, norme, restricții, obligațiuni și drepturi în cadrul procesului de reglementare. Toate acestea ne vorbesc despre faptul că relațiile funciare pot fi și sunt influențate, cu alte cuvinte – reglementate.
Reglementarea relațiilor funciare poartă un caracter orientat social, economic și, nu în ultimul rând, ecologic. Reglementarea relațiilor funciare are drept scop crearea condițiilor pentru exploatarea rațională, conservarea și îmbunătățirea fondului funciar și a mediului natural în ansamblu, în concordanță cu interesele societății și ale deținătorilor de terenuri. Interpolând cele menționate mai sus cu situația reală din Republica Moldova, care a traversat o etapă nouă, profundă, de reformare, inclusiv a relațiilor funciare, constatăm o situație contradictorie.
Pe parcursul anilor de independență condițiile sociale, economice și ecologice nu au devenit mai bune. Relațiile funciare, mai ales – în spațiul rural sunt foarte complicate, iar reglementarea lor necesită cunoștințe temeinice, resurse financiare și umane. Este imposibil a întreprinde măsuri efective fără a cunoaște realitatea. La rândul său, realitatea este foarte dinamică și necesită o monitorizare permanentă a relațiilor funciare, atât a situației reale prin prisma necesităților, cât și a eficienței metodelor deja aplicate.
Necesitatea obiectivă a aplicării metodelor de reglementare a relațiilor funciare este pe larg recunoscută în practică. Orice stat modern, cu un regim democratic, cu o economie dezvoltată, nu poate fi perceput ca atare fără un sistem eficient de reglementare a relațiilor funciare, de cadastru și publicitate imobiliară, ultimele devenind, prin funcțiile sale importante, obligatoriu [9, p. 17].
Agricultura rămâne a fi un domeniu important în economia Republicii Moldova, însă aflată în declin [7]. Această realitate este confirmată prin ponderea tot mai mică a agriculturii în PIB (11-12%). Reglementarea relațiilor funciare în Republica Moldova la etapa actuală reprezintă o necesitate obiectivă sub toate aspectele.
Concepția reglementării relațiilor funciare. Prin natura lor, relațiile funciare sunt (figura 3.1):
– relații reglementate de către societate prin aplicarea diferitelor norme de comportament între subiecți;
– raporturi sau relații liber manifestate (comportament) în procesul de utilizare a terenului în calitate de obiect al relațiilor funciare;
– relații (raporturi) combinate când libera manifestare a subiectului este realizată în baza unor norme de comportament în societate.


Fig. 3.1. Concepția reglementării relațiilor funciare
Sursa: Elaborată de autor
La acest capitol, scopul este de a îmbunătăți metodele de reglementare a relațiilor funciare în contextul general de dezvoltare a relațiilor sociale și economice. Practica ne pune în situația de a definitiva conținutul raporturilor între subiecți: social, economic, funciar, ecologic etc. Foarte des aceeași activitate poate fi privită (și chiar este necesar de a fi privită) prin prisma diferitelor aspecte: sociale, economice, funciare, ecologice etc.
La etapa inițială a cercetării a fost demonstrată necesitatea aplicării dreptului în procesul de reglementare a relațiilor funciare. Legea (cadrul legislativ) reprezintă o formă de exprimare a dreptului. Relațiile funciare mai pot fi numite relații de proprietate funciară. Istoricul apariției lor denotă că dezvoltarea societății, dezvoltarea proprietății ca categorie socială și a relațiilor funciare s-a desfășurat concomitent.
Metodele de reglementare a relațiilor funciare reprezintă diferite procedee, mecanisme, reguli, principii, moduri de îndeplinire a unor lucrări și, prin aceasta, realizarea scopului principal – reglementarea relațiilor funciare. Cu alte cuvinte, orice metodă este însoțită de un scop concret. În cazul prezentului studiu scopul concret este reglementarea relațiilor funciare (raporturilor funciare). La rândul său, reglementarea reprezentă un proces dirijat prin aplicarea totalității metodelor (metodologiei). Cunoașterea temeinică a metodologiei și aplicarea corectă a tuturor metodelor de reglementare a relațiilor funciare ne poate asigura realizarea scopului social-economic. Etapizarea procesului de reglementare a relațiilor funciare privit prin prisma consecutivității aplicării metodelor poate avea următorul conținut:
– aplicarea metodelor cu o manifestare liberă între subiecții relațiilor funciare;
– aplicarea normelor de drept în procesul de reglementare a relațiilor funciare ca metode obligatorii;
– aplicarea metodelor combinate prin manifestarea liberă și a normelor obligatorii.
Ar fi o eroare să nu admitem cazuri când subiecții relațiilor funciare au decis reciproc să respecte unele condiții în procesul de utilizare a terenului (obiectul relațiilor funciare). De asemenea, este necesar de a recunoaște necesitatea obiectivă de a impune forțat subiecții spre respectarea unor condiții în utilizarea terenurilor.
3.1. Utilizarea terenurilor prin libera manifestare a subiecților: aspectul metodic și metodologic
În situația actuală și, cu atât mai mult, în viitorul reglementării relațiilor funciare, rămâne tot mai puțin spațiu pentru „liberă manifestare”. Ca exemplu servesc „Drepturile proprietarilor funciari” expuse în art. 27 din Codul Funciar. Conform alin. (1) din articolul menționat, proprietarul de teren are dreptul „să gospodărească de sine stătător terenul”. Restul normelor juridice din acest articol sunt deja „măsuri forțate”, dar nu „libere manifestări”.
În opinia autorului, dispozițiile din Codul Funciar ce reglementează drepturile proprietarului de teren sunt formulate conceptual greșit. Potrivit Constituției, proprietarul de teren are toate drepturile de proprietate garantate de stat și doar unele raporturi sunt restricționate prin acte legislative suplimentare.
Un alt exemplu prin care „libera manifestare” este reglementată prin lege îl găsim la art. 71 din Codul Funciar al Republicii Moldova ce vizează schimbarea destinației terenurilor agricole. În cadrul categoriei de destinație proprietarul terenului este liber de a selecta modul de utilizare a terenurilor. „Libera manifestare” în cadrul terenurilor cu destinație agricolă va permite proprietarului să selecteze, de bunăvoie, modul de utilizare: teren arabil, plantații multianuale (vii, livezi, culturi de pomușoare etc.). Utilizarea terenurilor prin libera manifestare poate fi efectuată în cadrul tuturor categoriilor de destinație.
La raporturi funciare libere pot fi racordate de asemenea pășunile localităților, proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale ce țin de domeniul public. Aceste terenuri sunt utilizate de către locuitorii satelor în modul în care ei (populația) s-au înțeles la adunarea generală a satului. Evident că decizia populației la adunarea generală a satului poate fi adoptată prin votul majorității.
Este necesar de a recunoaște faptul că măsurile forțate aplicate în procesul de reglementare a relațiilor funciare tot mai mult înlocuiesc libera manifestare. Totodată, în spațiul rural vom mai găsi cazuri când locuitorii unui sat sau unui cartier dintr-un sat au decis amiabil să respecte unele condiții de utilizare reciproc avantajoase. Condițiile pot fi diferite în fiecare caz concret. Acest mod de reglementare a relațiilor funciare a evoluat la nivelul consiliilor locale, care la adunarea generală a locuitorilor satului adoptă, prin votul majorității, decizii care sunt apoi respectate de către toți locuitorii.
Condiții ce urmează a fi respectate pot fi formulate de comun acord și între doi vecini. Practica cunoaște asemenea moduri de reglementare a acțiunilor și recunoaște durabilitatea lor. Asemenea decizii amiabile între subiecții relațiilor funciare sunt cunoscute în toate țările în dependență de problemele abordate. La adoptarea deciziilor amiabile între subiecți pot influența condițiile de relief, climaterice, tradițiile locale etc. Analiza istorică a dezvoltării relațiilor funciare în Cipru [96, 97] demonstrează că cu mult până la era noastră relațiile obștești au căpătat forma de proprietate obștească (comună).
3.2 Metode de reglementare a relațiilor funciare prin aplicarea dreptului patrimonial
În istoria dezvoltării relațiilor funciare „dreptul” ca categorie socială a fost aplicat printre primele măsuri de reglementare forțată. Prin natura sa, în calitate de măsură forțată de reglementare, dreptul este o prerogativă a statului, indiferent de forma și conținutul lui. Dreptul funciar a fost printre primele măsuri de reglementare funciară aplicate forțat de stat. Pământul este cea mai mare bogăție naturală moștenită a unei țări. În acest context, statul are nu doar dreptul, dar și obligațiunea de a-l administra corect prin elaborarea și aplicarea a noi mecanisme și metode.
Metodele legislative sau normative reprezintă toate legile și alte acte normative elaborate de stat, care reflectă politica promovată de el în corespundere cu situația social-economică din țară. Aplicarea acestor metode de reglementare a relațiilor funciare în condiții concrete este inevitabilă. Aceasta presupune elaborarea cadrului legislativ-normativ adecvat situației actuale a relațiilor funciare. Legea supremă în acest sens este Constituția Republicii Moldova. Totuși, politica statului în domeniul relațiilor funciare este oglindită prin elaborarea Codului Funciar nr. 828-XII din 25.12.1991 cu toate modificările efectuate până în prezent.
Reglementarea relațiilor funciare în baza actelor legislative reprezintă o necesitate obiectivă și trebuie să corespundă evoluției reformei funciare. Trebuie de menționat și necesitatea armonizării legislației funciare a Republicii Moldova cu cerințele dreptului Uniunii Europene. Aceasta presupune elaborarea unui șir întreg de acte normative din domeniul relațiilor funciare și modificarea celor existente. Codul Funciar, în calitate de act legislativ, se deosebește, prin modul de abordare a problemelor, de alte acte legislative. Un rol important în formularea corectă a normelor juridice are cunoașterea detaliată a obiectului reglementării – a relațiilor funciare.
Relațiile funciare sunt într-o permanentă dezvoltare. Dacă societatea nu reacționează la modificarea relațiilor funciare, atunci apare o situație de criză. Relațiile funciare în perioada anilor 1990 – 1995 au avut un conținut. Cadrul legislativ a avut scopul de a reglementa privatizarea pământului și modalitatea de trecere la relații funciare de piață. Deși această perioadă a rămas în trecutul îndepărtat, cadrul legislativ a rămas neschimbat.
Totodată, diversitatea și particularitățile dreptului în reglementarea relațiilor funciare impun o dezvoltare mai amplă a metodelor de reglementare. De asemenea, prin aplicarea dreptului asupra terenurilor sunt implementate și alte metode juridice. Aceste metode sunt metode de drept economice cu caracter stimulatoriu: politici investiționale, subvenționale, de creditare, facilități fiscale, renta viageră etc.
3.2.1. Metode contemporane de dobândire a dreptului asupra terenurilor
Dobândirea dreptului asupra terenului include o diversitate de condiții, derivate din obiectul și subiectul dreptului în dependență de care sunt formulate unele sau alte metode de dobândire a dreptului. Un exemplu semnificativ privind metodologia de formare a dreptului reprezintă situația prin care a trecut Republica Moldova în perioada nu atât de îndepărtată: dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor ca rezultat al privatizării, demonopolizării etc.
Din punct de vedere metodologic, dreptul de proprietate dobândit în procesul privatizării nu poate fi egalat cu dreptul dobândit prin vânzare-cumpărare. Cadrul legislativ cunoaște următoarele metode de dobândire a dreptului asupra terenului:
– prin act administrativ;
– prin act juridic;
– prin succesiune;
– prin accesiune;
– prin uzucapiune;
– prin hotărâre judecătorească.


Fig. 3.2. Metodologia dobîndirii dreptului asupra terenurilor
Sursa: Elaborată de autor
În condițiile legii, prin act administrativ. Modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor în condițiile legii este prevăzut de Codul Civil (art.320). Alineatul (3) al articolului menționat stipulează: „În cazurile stabilite de lege, dreptul de proprietate poate fi dobândit prin efectul unui act administrativ”. La rândul său, dreptul de a elibera acte administrative ține de competența Guvernului, autorităților publice centrale (ministere, departamente etc.), a administrației autorităților publice locale. Dobândirea dreptului asupra bunului imobil în condițiile legii are particularitățile sale. Spre exemplu, în condițiile dobândirii dreptului de proprietate prin efectul actului administrativ, legea include deja detaliat toate aspectele de dobândire a dreptului.
În cazurile în care dreptul de proprietate este dobândit în condițiile legii, actorii formării dreptului nu dispun de surplus de libertate. Ei execută legea. Din aceste considerente, legile care au scopul de a forma drepturi de proprietate nu pot permite la acest capitol inexactități, ambiguități etc. Exemplu de dobândire a dreptului de proprietate în condițiile legii, prin efectul actului administrativ, pot servi prevederile de la art.12 din Codul Funciar. Scenariul executării lucrărilor în conformitate cu acest exemplu de înregistrare masivă a bunurilor imobile în condițiile legii este următorul:
– descrierea (identificarea) obiectului;
– descrierea condițiilor legii;
– formarea dreptului de proprietate;
– elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole;
– determinarea fondului de privatizare;
– determinarea cotei de teren echivalent;
– elaborarea proiectului de organizare a teritoriului;
– transpunerea proiectului (terenurilor) în natură;
– eliberarea și autentificarea documentului de drept.
Descrierea obiectului dreptului dobândit. Prevederile de la art.12 a Codului Funciar al Republicii Moldova se răsfrâng asupra tuturor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor agricole și asupra întregului fond de privatizare a terenurilor agricole. Exemplul descris se va referi numai la modul de dobândire a dreptului de proprietate de către o singură persoană, care este identic pentru toți participanții la procesul de privatizare. La momentul inițierii procesului de privatizare (data intrării în vigoare a Codului Funciar) subiectul dreptului de proprietate dobândit activa în cadrul unei întreprinderi agricole (colective) supuse procesului de privatizare.
Descrierea condițiilor legii. În art.12 din Codul Funciar dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole se atribuie categoriilor de cetățeni (pretendenți la dreptul de proprietate). Conținutul art.12 CF RM, care a stat la baza implementării reformei funciare agrare în Republica Moldova este prezentat în Anexa 4.
Formarea dreptului de proprietate. Este evident că articolul 12 din Codul Funciar stabilește criteriile de dobândire a dreptului de proprietate. Personificarea dreptului în baza criteriilor stabilite este executată în baza efectului actului administrativ eliberat de către consiliul local (administrația autorităților publice locale) al primăriei. Pentru autoritățile publice locale, dispozițiile de la articolul 12 menționat mai sus în realitate s-au transformat într-un program de activitate pe un termen îndelungat. În baza art.12 CF RM, autoritățile publice centrale și locale au efectuat mai multe acțiuni importante:
– au elaborat listele persoanelor care au obținut dreptul de proprietate asupra terenului agricol;
– au determinat suprafața totală a terenurilor ce urmau a fi atribuite în proprietate și amplasarea lor (fondul de privatizare pentru fiecare localitate);
– au calculat suprafața medie a terenurilor agricole ce urma să fie atribuită unui cetățean care dispunea de drepturile respective;
– au elaborat proiectul de organizare a teritoriului;
– au repartizat terenurile în natură fiecărui proprietar în conformitate cu lista aprobată și cu proiectul elaborat;
– au elaborat documentul de drept (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren).
Elaborarea listelor persoanelor cu drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole. Includerea persoanei în această listă însemna recunoașterea dreptului acestei persoane la proprietate asupra terenurilor agricole. Listele respective au fost aprobate prin decizia consiliilor locale. La elaborarea listelor persoanelor cu drepturi asupra terenurilor agricole a fost aplicat principiul echității sociale. De menționat că la etapa dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole nici Codul Civil, nici Legea cadastrului bunurilor imobile nu erau în vigoare. Aceste acte legislative au fost elaborate mai târziu.
La etapa respectivă, dreptul de proprietate a fost dobândit în baza art.12 din Codul Funciar care include următoarea prevedere: „Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărârii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept”. În baza acestei norme juridice consiliile locale au adoptat deciziile respective de aprobare a listei persoanelor cu drept de proprietate asupra terenurilor (actul administrativ).
Determinarea fondului de privatizare. Pentru a determina suprafața de teren atribuită în proprietate fiecărui cetățean înscris în Listele menționate, mai întâi au fost determinate suprafețele fondurilor funciare din fiecare localitate care urmau a fi privatizate. În procesul de determinare a suprafeței (fondului de terenuri agricole supuse privatizării) a fost respectat următorul scenariu:
– au fost determinate terenurile care urmau a fi păstrate în scopul dezvoltării sociale a satului (5% din suprafața totală a terenurilor agricole). Aceste terenuri au fost excluse din suprafața totală a terenurilor agricole;
– au fost identificate în natură masivele ce urmau a fi privatizate;
– au fost analizate caracteristicile calitative ale masivelor de teren ce urmau a fi privatizate.
Fondurile de privatizare determinate în modul descris mai sus au fost aprobate prin hotărâre de Guvern.
Determinarea cotei de teren echivalent. Principiul echității sociale aplicat în procesul de privatizare desfășurat în Republica Moldova presupunea că fiecare cetățean care va dispune de dreptul asupra terenurilor agricole va obține o suprafață egală. Pentru soluționarea acestei probleme a fost aplicată formula „cotei de teren echivalent”. Fiecare cetățean a dobândit în proprietate un teren care include un număr egal de grad/hectare. La etapa respectivă s-a constatat că un număr egal de grad/hectare va respecta principiul echității sociale. În continuare, însă, s-a demonstrat că prin aplicarea acestui principiu nu s-a atins scopul preconizat. Motivele sunt diferite. Mai importante sunt:
– fiecare localitate din republică deținea un fond funciar pentru privatizare, după suprafață, diferit;
– egalitatea numărului de grad/hectare a terenurilor atribuite nu poate fi considerată ca egalitate din punct de vedere economic.
Prin ce se deosebește cota de teren echivalent de o simplă suprafață de teren? Cota de teren echivalent este racordată la calitatea solului. Cu alte cuvinte, suprafața fizică a terenului ce urmează a fi atribuit în proprietate va fi cu atât mai mică cu cât mai mare va fi gradul de fertilitate a solului. Cota de teren echivalent reprezintă un produs (rezultat al înmulțirii) dintre suprafața fizică și gradul de fertilitate. Fiecare cetățean din cadrul unei localități care, conform art.12 CF RM, dispunea de dreptul la cota de teren echivalent, a obținut o cotă (un produs) egală la toți. Una dintre cele mai importante și costisitoare acțiuni care au fost întreprinse în procesul de privatizare (dobândire a dreptului de proprietate în baza art.12 CF RM) a fost proiectarea și stabilirea în natură a terenurilor dobândite în proprietate.
Elaborarea proiectului de organizare a teritoriului. Amplasarea în natură a terenurilor supuse privatizării a fost efectuată în baza unui proiect de organizare a terenurilor. Scopul proiectului a fost de a minimaliza impactul factorilor de suprafață în procesul de privatizare. Proiectele au fost elaborate de către specialiști în domeniul organizării teritoriului.
Proiectul de organizare a teritoriului terenurilor agricole aprobat de către autoritățile administrației publice locale devine documentul de bază în procesul de identificare a proprietăților private. Evident că la etapa respectivă de implementare a reformei funciare (privatizare) cadrul legislativ privind formarea bunurilor imobile lipsea. Complexul de probleme specifice formării bunurilor imobile au fost soluționate în baza proiectului de organizare a teritoriului.
Repartizarea terenurilor în natură. Repartizarea în natură a terenurilor a fost efectuată aplicând principiul „extragerii bilețelelor”. Evident că atât după calitate, cât și după valoarea lor terenurile sunt diferite. În procesul repartizării în natură a terenurilor concrete s-a ținut cont și de gradul de rudenie a proprietarilor pentru a-i amplasa mai aproape unul de altul. În realitate, terenurile cetățenilor, în majoritatea lor, n-au fost repartizate în natură. Amplasarea lor spațială a fost determinată în cadrul planului cadastral. Repartizarea nemijlocită în natură a terenurilor a fost o altă etapă a procesului de împroprietărire.
Eliberarea și autentificarea documentului de drept. Este necesar a constata că art.12 CF RM prevede aplicarea Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren numai în condițiile în care dreptul este dobândit fără plată în procesul de privatizare. Aplicarea titlului respectiv în scopul autentificării altor drepturi nu va fi legală. De asemenea, în condițiile legii și prin efectul actului administrativ, terenurile proprietate publică sunt transmise în gestiunea întreprinderilor publice ale statului sau ale unităților administrativ-teritoriale. Este important ca documentul de drept (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) să coincidă după conținut cu actul administrativ respectiv (cu decizia consiliului local).
Decizia consiliului local (lista anexată la decizia consiliului local) include informații despre persoanele și dimensiunile cotelor de teren echivalent asupra cărora este răspândit dreptul de proprietate. Documentul de drept (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren) include informații despre suprafața absolută (dar nu echivalentă) și amplasarea ei spațială asupra căreia se răspândește dreptul de proprietate. Este evident că aceste două suprafețe (din decizia consiliului local și din Titlul de autentificare a dreptului deținătoruluii de teren) în procesul de privatizare a terenurilor agricole nu vor coincide.
Din cele menționate mai sus reiese că procedura de măsurare în natură a fost efectuată respectând prevederile art.13 CF RM. În baza acestui articol, persoanele în drepturi au obținut documentul respectiv (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren). Pentru fiecare teren a fost eliberat un Titlu de autentificare a dreptului deținătorilor de teren. În majoritatea cazurilor, persoanele au primit mai multe Titluiri pentru suprafețele de teren dobândite în proprietate.
Amplasarea spațială a terenului este fixată prin Planul cadastral. În conținutul Titlului de autentificare a dreptului deținătorului de teren este inclus un extras din planul cadastral care stabilește amplasarea spațială a terenului. Pentru a respecta prevederile actului administrativ (decizia consiliului local), Titlurile de autentificare a drepturilor deținătorilor de terenuri (titlurile) sunt autentificate prin semnătura persoanei responsabile de la consiliul local.
Dobândirea dreptului asupra bunului imobil prin act juridic. Act juridic – manifestarea, de către persoane fizice și/sau juridice a voinței îndreptate spre nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor (în cazul dat – de proprietate asupra bunului imobil). În practică, manifestarea voinței poate fi efectuată unilateral, bilateral, multilateral. Manifestarea unilaterală a voinței poate fi realizată numai în conformitate cu legislația în vigoare. Exemplu în acest sens poate servi testamentul, procura, reprezentarea, alte forme de manifestare. Manifestarea bilaterală a voinței se referă la două persoane (părți). Exemplu poate servi contractul bilateral. Manifestarea multilaterală a voinței se referă la trei și mai multe persoane (părți). Exemplu ne poate servi un contract multilateral.
Din cele menționate constatăm că condiția de bază la dobândirea unui drept de proprietate prin actul juridic este consimțământul. Anume prin consimțământul său o persoană (mai multe persoane) se obligă să transmită, să respecte dreptul de proprietate asupra bunului imobil. Forma unui act juridic poate fi: verbală, scrisă, autentică. Forma scrisă sau autentică se aplică în cazurile prevăzute de legislație. Dacă legislația nu prevede altfel, forma actului juridic poate fi verbală. De obicei, forma verbală a actului juridic se aplică în cazurile când obligația stabilită urmează a fi îndeplinită îndată după ce a fost încheiată. Unul dintre cele mai răspândite acte juridice este contractul. Ce reprezintă un contract în conținutul actelor juridice în ansamblu?
Prevederi referitoare la actul juridic se conțin în Codul Civil (art. 195-258, 666-678 etc.). În continuare, aspectele teoretice (juridice) ale dobândirii dreptului de proprietate prin efectul unui act juridic le vom urmări în baza unui exemplu. Scenariul dobândirii drepturilor asupra bunurilor imobile prin act juridic (contract de vânzare – cumpărare) este următorul:
– descrierea obiectului dobândit prin act juridic;
– descrierea cadrului juridic;
– negocierea contractului;
– autentificarea notarială a contractului.
Descrierea obiectului dobândit prin act juridic. Dreptul dobândit prin act juridic are particularitățile sale. Important este de a se ține cont de faptul că actul juridic se aplică în majoritatea cazurilor când obiectul de drept a trecut înregistrarea primară (masivă sau selectivă). În cazul nostru, dreptul de proprietate asupra terenului este dobândit de o altă persoană prin contractul de vânzare-cumpărare. În condițiile în care dreptul asupra bunului imobil a fost înregistrat, o informație amplă despre obiect (cantitativă, calitativă, juridică) este deja inclusă în dosarul cadastral aflat în serviciul cadastral teritorial.
Descrierea cadrului juridic. Dispoziții generale cu privire la contract (art. 666 din Codul Civil). Contractul este acordul de voință realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Contractului îi sunt aplicabile normele cu privire la actul juridic. Contractul poate fi de adeziune sau negociat, sinalagmatic sau unilateral (generează obligații doar pentru una din părți), comutativ sau aleatoriu și cu executare instantanee sau succesivă, precum și de consumator.
Noțiuni:
contract de adeziune – contract de aderare conștientă la ceva;
contract de negociere – contract de negociere (arendă, vânzare–cumpărare, schimb etc.);
contract sinalagmatic – contract în care părțile se obligă reciproc;
contract unilateral – contract care generează obligații doar pentru una din părți;
contract comutativ – contract conținutul căruia este realizat independent de unele evenimente din viitor. Nu depinde de unele situații născute de viitorul evenimentelor;
contract aleatoriu – contract ce depinde de un eveniment din viitor, întâmplător, ocazional, sporadic.
Dispoziții generale cu privire la contractul de vânzare – cumpărare (art.753 din Codul Civil). Prin contractul de vânzare-cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în proprietate celeilalte părți (cumpărător), iar acesta se obligă să preia bunul și să plătească prețul cuvenit. Vânzătorul se obligă să remită, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun prevăzute de lege, dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu este prevăzut altfel. Dacă prețul nu este indicat direct în contractul de vânzare-cumpărare, părțile pot conveni asupra modului de determinare a lui.
Vânzarea–cumpărarea poate fi directă (vânzător–cumpărător) sau prin licitație. La rândul său, licitația poate fi benevolă sau forțată.
Negocierea contractului. Părțile implicate în contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil negociază liber tranzacția efectuată. Pentru desfășurarea negocierilor în procesul de vânzare-cumpărare a terenului, proprietarul de teren va solicita de la serviciul cadastral teritorial un extras din Registrul bunurilor imobile prin, care se va confirma faptul că, la momentul negocierilor, proprietarul „este legal”. Pentru cumpărător această informație este de o mare însemnătate. La acest capitol este necesar de menționat că, în diferite țări, solicitarea unui extras din Registrul bunurilor imobile nu este o necesitate. Sistemul informațional al cadastrului permite accesul liber la informația cadastrală pentru cumpărător, și mai mult – pentru notar. Registrul bunurilor imobile ținut de către serviciile cadastrale teritoriale tot mai mult devine accesibil pentru solicitanții informației despre bunurile imobile.
Autentificarea notarială a contractului. După o negociere liberă, părțile semnează contractul de vânzare-cumpărare în fața notarului. Notarul, respectând procedura notarială, va autentifica contractul de vânzare-cumpărare. Plata pentru serviciile notariale este stabilită de legislație. În cazul dat contractul de vânzare-cumpărare reprezintă un contract de negociere, sinalagmatic. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat notarial, la care este anexat ca o parte componentă planul cadastral al obiectului, reprezintă documentul de drept asupra bunului.
Particularitățile vânzării-cumpărării terenurilor. Deja am constatat că actul juridic este unul dintre cele mai răspândite cazuri de dobândire a drepturilor de proprietate. Printre acestea mai răspândită este vânzarea-cumpărarea terenurilor.
Proprietatea publică. În majoritatea cazurilor, proprietatea publică care urmează a fi înstrăinată este folosită sau gestionată de către alte persoane fizice sau juridice. Scenariul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor publice de stat și ale unităților administrativ – teritoriale este asemănător (identic). Dreptul de a semna contracul de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate publică a statului este deținut de către Guvern. Terenurile proprietate publică a unităților administrativ – teritoriale sunt vândute-cumpărate prin licitație la decizia consiliului local. Consiliul local mai dispune de dreptul de a atribui terenuri în proprietate fără plată familiilor tinere care n-au beneficiat niciodată de acest drept.
Proprietatea comună. Proprietate comună, la rândul său, poate fi în diviziune sau în devălmășie. Terenurile proprietate comună indivizibile pot fi vândute cu permisiunea tuturor proprietarilor. De asemenea, contractul de vânzare-cumpărare poate fi elaborat și în condițiile unei majorități a proprietarilor. Lipsa majorității absolute în procesul de vânzare-cumpărare a terenurilor poate fi atât din motivul lipsei proprietarilor cât și din nedorința de a vinde terenul. Indiferent de caz, vânzarea-cumpărarea terenurilor în baza majorității va prevede compensarea pierderilor proprietarilor care n-au acceptat vânzarea terenurilor proprietate comună.
Bunuri arendate. Contractul de arendă nu creează obstacole, în fața proprietarului, referitoare la înstrăinarea terenurilor (bunurilor imobile). Totodată, contractul de arendă creează drepturi de protecție a arendașului. Cu alte cuvinte, în procesul de înstrăinare a terenurilor (bunurilor imobile) arendate, noul proprietar va intra în drepturile sale depline de proprietate după expirarea dreptului de folosință (arendă) dobândit prin contractul de arendă înregistrat în modul stabilit de legislație.
Bunuri gajate. Contractul de gaj de asemenea formulează drepturi și obligațiuni necesare de a fi respectate în procesul de înstrăinare prin efectului contractului de vânzare-cumpărare. Pe întreaga perioadă a contractului de gaj creditorul gagist va păstra drepturile sale provizorii asupra bunului imobil. Proprietarul bunului imobil (terenului) va intra în drepturi depline după expirarea termenului contractului de gaj și, respectiv, după onorarea obligațiunilor create de acest contract. În caz de nerespectare a condițiilor contractului, proprietarul poate pierde dreptul de proprietate. Această condiție limitează drepturile cumpărătorului, influențează negativ asupra valorii de vânzare-cumpărare a bunului imobil.
Dobândirea dreptului asupra bunului imobil prin succesiune. Descrierea cadrului legislativ. Este important de a nu confunda succesiunea și moștenirea. Moștenirea este o formă de manifestare a succesiunii. Dreptul de succesiune este reglementat de Codul Civil (art.1432-1575). Dreptul de proprietate prin succesiune poate fi dobândit conform testamentului sau în temeiul legii. Certificatul de moștenire permite deținătorului certificatului să acționeze ca un proprietar adevărat și să efectueze întregul complex de lucrări cadastrale necesare pentru înregistrarea selectivă a terenului (bunului imobil).
Dispoziții generale cu privire la moștenire (art.1432 din Codul Civil). Moștenirea este transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate (al celui ce a lăsat moștenire) către succesorii săi. Moștenirea este o transmitere de drepturi pentru cauză de moarte, universală, unitară și indivizibilă. Moștenirea are loc conform testamentului (succesiune testamentară) și în temeiul legii (succesiune legală).
Dispoziții generale cu privire la moștenirea legală (art.1499, 1500 din Codul Civil). Moștenirea legală, adică trecerea patrimoniului defunctului către persoanele menționate în lege, se aplică în cazul în care:
– cel ce a lăsat moștenirea nu a lăsat niciun testament;
– a fost declarată nulitatea testamentului;
– succesorul testamentar este codecedat sau comorient cu testatorul;
– succesorul testamentar este nedemn.
Conform art. 1500 alin. (1) CC RM, în cazul succesiunii legale, moștenitori cu drept de cotă egală sunt:
de clasa I – descendenții (fiii și fiicele celui ce a lăsat moștenirea, la fel și cei născuți vii după decesul lui, precum și cei înfiați), soțul supravețuitor și ascendenții privilegiați (părinții, înfietorii) celui ce a lăsat moștenirea;
de clasa a II-a – colateralii privilegiați (frații și surorile) și ascendenții ordinari (bunicii, atât din partea tatălui cât și din partea mamei) al celui ce a lăsat moștenirea;
de clasa a III-a – colateralii ordinari (unchii și mătușile) ai celui ce a lăsat moștenirea.
Dobândirea dreptului de proprietate prin succesiune. Documentul ce confirmă dreptul de proprietate dobândit prin succesiune este certificatul de moștenitor.
Certificat de moștenitor – document ce confirmă dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobândit prin succesiune care se eliberează, de către notar, după 6 luni de la deschiderea succesiunii. Din definirea certificatului de moștenitor constatăm rolul important al notarului în dobândirea dreptului prin succesiune. Toate acțiunile ce țin de dobândirea dreptului de proprietate prin succesiune pot fi divizate în două etape:
– obținerea documentelor inițiale de moștenitor și deschiderea moștenirii;
– acțiuni notariale de eliberare a certificatului de moștenitor.
Practica de toate zilele atestă că un rol important în obținerea dreptului de moștenitor îl are corectitudinea documentelor prezentate. Foarte des, pretendenții la moștenire dispun de documente de identitate în care persistă incoincidențe de litere și alte momente care, la prima vedere, sunt puțin importante, dar creează dificultăți la elaborarea certificatului de moștenitor. Scenariul acțiunilor de dobândire a dreptului de proprietate prin succesiune este următorul:
– eliberarea certificatului de deces;
– deschiderea moștenirii prin prezentarea certificatului de deces notarului;
– acceptarea succesiunii.
Certificatul de deces este eliberat de către autoritățile administrației publice locale (primărie) persoanelor interesate în dobândirea drepturilor prin moștenire.
Deschiderea moștenirii. Certificatul de deces se prezintă notarului pentru a deschide procedura de moștenire. În lipsa succesorilor testamentari sau legali certificatul de deces este prezentat notarului de către autoritățile administrației publice locale.
Acceptarea moștenirii se efectuează printr-o declarație a solicitantului (art.1516 alin.(3) din Codul Civil). Dacă notarul n-a decis altfel, atunci, după expirarea termenului de 6 luni din ziua deschiderii moștenirii, el va elibera succesorului certificatul de moștenire. Bunul succesoral poate fi moștenit de către o persoană sau de către mai multe persoane formând o proprietate comună. Deținătorii certificatului de moștenire dispun de dreptul de a înregistra bunurile imobile în Registrul bunurilor imobile.
Dobândirea dreptului asupra bunului imobil prin accesiune. Accesiune – mod de dobândire a dreptului asupra unui sector de teren (a unei proprietăți) care s-a alipit, sub acțiunea factorilor naturali sau celor antropici, formând un bun integru. Scenariul dobândirii dreptului de proprietate prin accesiune este următorul:
– descrierea obiectului dobândirii dreptului de accesiune;
– descrierea cadrului legislativ al accesiunii;
– formarea dreptului de proprietate.
Descrierea obiectului dobândirii dreptului de accesiune. Obiectul dreptului reprezintă un teren care a fost majorat în dimensiuni în urma accesiunii naturale. Figura 3.3 reprezintă un exemplu de accesiune naturală. Motivul accesiunii este râul Nistru.


Fig. 3.3 Obiectul accesiunii naturale
Sursa: geoportal.md
Din diferite motive (geologice, geografice, hidrologice) râul Nistru „spală” malul său pe linia „AB”. În același rând, pe linia „CD” ia naștere un proces de acumulare (aluvial). Astfel, în procesul de accesiune naturală suprafața „S” se află într–o permanentă creștere. Suprafețele de terenuri aferente liniei „AB” se vor afla într-o permanentă diminuare. Conținutul problemei, în cazul dat, ar putea fi formulat astfel: „Un teren înregistrat în Registrul bunurilor imobile autentificat prin Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren și-a majorat dimensiunile sub influența accesiunii naturale. Este necesar de a fi legalizate hotarele modificate sub influența accesiunii”.
Descrierea cadrului legislativ al accesiunii. Modalitatea de dobândire a dreptului de accesiune imobiliară este reglementată de Codul Civil (art.328, 329).
Dispoziții generale despre accesiunea imobiliară naturală (art.328 din Cod Civil). Accesiunea imobiliară naturală include următoarele:
„Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat (aluviuni). Terenurile ocupate de albiile apelor curgătoare revin proprietarilor acestor ape.
Proprietarul terenului înconjurat de râuri, heleșteie, iazuri, canale sau de alte ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor. Proprietarul acestor ape nu dobândește niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data când proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune. În cazul în care o apă curgătoare, formând un braț nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne proprietarul insulei astfel formate”.
Accesiunea imobiliară naturală este recunoscută în cazurile când ea se desfășoară sub influența factorilor naturali, mai des a obiectelor acvatice și într-o formă lentă, identificată doar în procesul unor măsurări. Nu va fi recunoscută ca accesiune naturală:
– modificări temporare (micșorarea temporară a albiilor râurilor) și revenirea la situația inițială;
– modificări brusc efectuate pasibile de a reveni la situația inițială.
În cadrul accesiunii naturale amenajările (construcțiile) sunt recunoscute ale proprietarului terenului.
Formarea dreptului de proprietate prin accesiune. Formarea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii include următoarele:
– demonstrarea efectului accesiunii terenului;
– legalizarea dimensiunilor modificate ale terenului.
Demonstrarea efectului accesiunii poate fi efectuată prin mai multe metode: măsurători terestre, materialele ortofoto etc. Efectuarea măsurătorilor terestre sau utilizarea imaginilor spațiale poate fi efectuată atât la inițiativa proprietarului cât și sub formă de identificare a bunurilor imobile ca o măsură de stat. În rezultatul măsurărilor terestre sau al utilizării imaginilor spațiale este elaborat un plan cadastral (geometric) nou, în hotarele noi, care va demonstra efectul accesiunii naturale a terenului.
Astfel, la Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren elaborat anterior sub influența liniei CD (suprafața S), în planul cadastral nou se va adăuga o suprafață suplimentară. Legalizarea modificărilor parvenite din accesiunea naturală se va baza, totodată, și pe dobândirea dreptului de proprietate „în condițiile legii”. Dreptul de proprietate asupra terenului dobândit prin accesiune este reglementată de art.328 din Codul Civil în baza căruia consiliul local respectiv adoptă un act administrativ adresat concret la planul cadastral (geometric). Documentul ce va confirma dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobândit prin accesiune este documentul inițial (Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren, contractul, certificatul de moștenire etc.), la care se va anexa planul cadastral (geometric) nou, elaborat în procesul de confirmare a efectului accesiunii. Este evident că nu întotdeauna efectul accesiunii va fi recunoscut legal, inclusiv de către părțile terțe (vecini).
Dobândirea dreptului asupra bunului imobil prin uzucapiune. Concepția dreptului de „uzucapiune” constă în dobândirea lui (a dreptului) prin posedarea (posesie) într-o perioadă stabilită de timp. Practica cunoaște diferite cazuri (motive) argumentate când o persoană a posedat un teren. Pentru deținătorii de terenuri din spațiul fostei URSS aceste cazuri sunt foarte răspândite. În primul rând, din motivul că în această perioadă proprietatea funciară aparținea statului. La momentul privatizării toți deținătorii de terenuri pe care erau amplasate case de locuit nu dețineau documentele de drept.
Un alt exemplu, răspândit deja la etapa actuală, sunt terenurile persoanelor care, din diferite motive (sociale, economice), au plecat peste hotare și care nu s-au mai întors. Terenurile de care acestea dispuneau au fost lăsate pe seama vecinilor.
Alte cazuri, destul de frecvente în spațiul Republicii Moldova, când terenul este obiect al uzucapiunii, sunt motivate de vârsta înaintată a populației rurale. Proprietarul terenului, din lipsa posibilităților financiare, fizice etc., promite terenul ce-i aparține vecinului. La rândul său, vecinul își asumă toate obligațiile proprietarului, inclusiv fiscale.
Unul dintre principiile de bază ale dreptului de uzucapiune este ca persoana pretendentă să-și onoreze obligațiunea de „proprietar onest” pe perioada de timp stabilită de lege, să acționeze ca un adevărat proprietar, cu toate responsabilitățile. Un alt principiu al dreptului de uzucapiune constă în dimensiunile perioadei de timp. Perioada de timp fiind stabilită de legislație trebuie să permită formarea „proprietarului onest”. Evident, în diferite țări această perioadă diferă, dar este totuși destul de lungă pentru a forma încrederea în onestitatea candidatului la proprietate.
Dreptul de proprietate prin uzucapiune poate fi dobândit:
– prin efectul actului administrativ eliberat în baza legii;
– prin hotărâre judecătorească.
Un scenariu de înregistrare a dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune ar fi următorul:
– descrierea obiectului;
– descrierea cadrului legislativ;
– dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
Descrierea obiectului. În cadrul prezentului exemplu, obiectul uzucapiunii reprezintă un sector de teren utilizat o perioadă îndelungată de către proprietar fără a dispune de documente de confirmare a dreptului. Asemenea cazuri sunt întâlnite foarte des în practica exploatării loturilor de teren pe care sunt amplasate case individuale de locuit. În cadrul acestei categorii de terenuri, deținătorii loturilor de teren uneori nu dispun de nici-un document de drept. Motivul unei asemenea situații este cunoscut. În perioada anterioară anilor 1990 documente de drept asupra loturilor de pe lângă casă practic nu existau. În locul acestor documente, autoritățile locale îndeplineau o carte funciară unde se înscriau suprafețele de teren însă fără a fi reflectat amplasamentul. În asemenea cazuri, apariția efectului uzucapiunii este inevitabil. Uzucapiunea poate apărea și din alte motive. Un exemplu de obiect al dreptului de uzucapiune este reprezentat în figura 3.4.


Fig. 3.4 Obiectul dreptului de uzucapiune
Sursa: geoportal.md
Din ea observăm că obiect al dreptului de uzucapiune este suprafața de teren semnificată prin „B”. Anume această suprafața a fost utilizată un timp îndelungat (peste 15 ani) de către proprietarul terenului „A”. Evident că acest exemplu poate fi examinat și prin prisma accesiunii naturale. În cazul dat, însă, vom utiliza uzucapiunea.
Descrierea cadrului legislativ. Dobândirea unui drept de uzucapiune este reglementată de Codul Civil (art.332). „Dacă o persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu bună-credință, sub nume de proprietar, un bun imobil pe parcursul a 15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv. Dacă un bun imobil și drepturile asupra lui sunt supuse înregistrării de stat, dreptul de proprietate se dobândește în temeiul alineatului de mai sus din momentul înregistrării”. Persoana care pretinde să obțină dreptul de proprietate prin uzucapiune se confruntă cu următoarele probleme:
– necesitatea de a demonstra că „a posedat terenul cu bună-credință, sub nume de proprietar”;
– termenul posedării a fost nu mai puțin de 15 ani.
Prima problemă poate fi soluționată de către autoritățile publice locale care vor confirma că pretendentul la proprietate nu s-a eschivat de la plata impozitelor, iar obiectul (terenul) a fost utilizat în conformitate cu legislația în vigoare.
Faptul că terenul a fost posedat un termen nu mai mic de 15 ani poate fi demonstrat pe diferite căi dar cea mai răspândită este totuși cea judiciară (hotărârea instanței de judecată irevocabilă). Astfel, documentul care va confirma dreptul de proprietate a terenului prin uzucapiune imobiliară va fi:
– actul administrativ de posedare cu bună-credință a terenului;
– hotărârea instanței judecătorești de confirmare a termenului de posedare nu mai mic de 15 ani;
– planul cadastral al terenului dobândit în proprietate prin uzucapiune.
Evident că pentru elaborarea planului cadastral (geometric) al terenului dobândit prin uzucapiune va fi necesar de a se efectua lucrările cadastrale respective în conformitate cu normele stabilite.
Dobândirea dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească. În practica dreptului funciar hotărârea judecătorească este aplicată într-un spectru larg de cazuri. În toate cazurile de dobândire a dreptului rămâne spațiu pentru aplicarea hotărârii judecătorești. Rolul hotărârii judecătorești în aplicarea metodei de dobândire a dreptului prin act administrativ a fost demonstrat pe larg în procesul implementării reformei funciare în Republica Moldova. Este necesar de recunoscut că chiar și după 25 de ani de la implementarea reformei mai există cazuri de apel în instanța de judecată, reclamanții solicitând restabilirea dreptului de proprietate în procesul de privatizare.
O sursă de litigii care implică hotărârea judecătorească în soluționarea cazurilor de dobândire a drepturilor prezintă și articolul 11 din Codul Funciar care vizează atribuirea sectoarelor de teren pentru construcția caselor individuale de locuit mai ales în spațiul urban. În dese cazuri instanța judecătorească decide aplicarea metodei de dobândire a dreptului prin act juridic. Mai răspândite în practică sunt cazurile în care:
– proprietarul (vânzătorul) nu devulgă cumpărătorului motivul utilizării libere a terenurilor (litigii, gaj, sechestru etc.);
– terenul în natură nu coincide cu partea grafică a documentului de drept. Asemenea cazuri în Republica Moldova sunt rezultatul erorilor admise de către Programul „Pământ”.
Pot fi și alte cazuri când o parte a contractului de vânzare-cumpărare apelează în instanța de judecată pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare. Relațiile de arendă (contractul de arendă) de asemenea este deseori motivul apelului în instanța de judecată. Aici apar și alte aspecte (motive):
– renunțare la contract;
– obținerea dreptului prioritar la vânzare-cumpărare.
Rolul hotărârii judecătorești în procesul de dobândire a dreptului prin succesiune este detaliat descris de legislația civilă (Codul Civil). Accesiunea (atât naturală, cât și artificială) ca metodă de dobândire a dreptului asupra terenului de asemenea este nu în rare cazuri motivul hotărârii judecătorești. În condițiile accesiunii, în ambele cazuri (naturală sau artificială) un deținător de teren se află în pierdere. Acest motiv în majoritatea cazurilor aduce la aplicarea hotărârii judecătorești. Ca regulă, deținătorul care pierde din suprafață (din dreptul de proprietate) solicită compensarea pierderii. Acest motiv aduce părțile de conflict în instanța de judecată. Rolul hotărârii judecătorești la soluționarea problemelor în procesul de aplicare a uzucapiunii deasemenea este decesiv. Practica demonstrează că mai des apelul în instanța de judecată este motivat de:
– moștenitorii care pretind la proprietate după un timp îndelungat de absentism;
– pretendentul la dreptul de proprietate prin uzucapiune nu și-a onorat obligațiunile de proprietar onest (referitor la impozite, respectarea altor obligațiuni în calitate de proprietar).
Unul din cele mai răspândite cazuri când este aplicată hotărârea judecătorească este „divorțul” sau divizarea proprietății. Divizarea proprietății poate fi motivul aplicării hotărârii judecătorești și în alte cazuri de formare a terenurilor.
3.2.2 Alte metode de formare a dreptului patrimonial asupra terenului
Formarea dreptului asupra terenului are un rol important atât în scopul formării relațiilor funciare noi, cât și în scopul reglementării relațiilor funciare existente. Relațiile funciare noi se formează concomitent cu formarea obiectului de drept nou. Obiectul de drept nou format reprezintă un sector de teren desprins din corpul altui obiect de drept existent.
Deja privind prin prisma conținutului dreptului constatăm că formarea dreptului se răspândește în egală măsură, atât asupra părții textuale cât și cele grafice (spațiale). Orice drept asupra terenului inevitabil trece etapa formării lui. Procesul formării dreptului asupra terenului aduce în discuție două aspecte importante – scopul și subiectul formării. Este evident că scopul formării dreptului este formulat de către subiect (proprietar, deținător etc).
În practică des sunt confundate două aspecte diferite ale formării: formarea nemijlocită a dreptului cu formarea (construcția) terenului (bunului), ca obiect de drept nou format. În acest context, este necesar de a recunoaște un principiu important – integritatea dreptului asupra terenului (bunului) cu (și) terenul nemijlocit nou format (bunul imobil). Odată fiind format dreptul asupra terenului se află într-o permanentă dezvoltare, modificare. Dezvoltarea dreptului asupra bunului imobil (terenului) inevitabil contribuie la modificarea (precizarea) hotarelor etc. În toate țările procesul de modificare a dreptului asupra terenului este reglementată prin lege. Republica Moldova de asemenea reglementează procesul de formare a dreptului asupra bunului imobil prin Legea Parlamentului nr. 354 – XV din 28 octombrie 2004.
Formarea dreptului asupra terenului (bunului imobil) reprezintă un complex de lucrări executate, inclusiv în natură, în vederea apariției unui nou obiect de drept independent, prin aplicarea diferitelor metode [60]. Din punct de vedre istoric, drepturile asupra terenurilor încep să se formeze la egipteni. Practica de formare a drepturilor noi sau de restabilire a celor vechi o putem găsi în multe țări, inclusiv în spațiul țărilor române, în procesul reformelor funciare, în Republica Moldova aceasta fiind operată în anii 1992. În dezvoltare, formarea drepturilor asupra terenurilor a evoluat în formarea drepturilor asupra bunurilor imobile.
Terenul (bunul imobil). Definiția noțiunii de bun imobil se află ca și a oricărei noțiuni în dezvoltare. Cea mai aplicată în prezent este definiția dată acestei noțiuni în Codul Civil (alin.(2) art. 288) potrivit căreia: „La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor” [33].
Terenul inițial (Bunul imobil inițial) – bun imobil în baza căruia se formează un nou bun imobil. Astfel, din definițiile de mai sus se evidențiază două aspecte importante (două etape) ale procesului de formare a bunurilor imobile: formarea fizică a bunului imobil; formarea juridică a bunului imobil.
Scopul formării deptului asupra terenului (bunului imobil) este diferit. Mai răspândite sunt: înstrăinarea prin efectuarea tranzacțiilor (vânzarea-cumpărarea, donația, schimbul); transmiterea bunului imobil în folosință (gestiune), proprietate; dezvoltarea sectorului de teren care necesită o majorare a spațiului, modificarea configurației prin schimburi reciproce de terenuri, ridicarea unor construcții (instalații, amenajări) care cer condiții concrete; descompunerea proprietăților comune și crearea în baza cotelor-părți a unor bunuri imobile independente; optimizarea dimensiunilor sectoarelor de teren (agricole) în scopul folosirii lor raționale (consolidare) etc.
La formarea drepturilor asupra terenurilor cu destinație agricolă este necesar de a se ține cont de condițiile de organizare și amenajare a terenurilor, precum și de alte reguli și norme prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri. Formarea dreptului asupra terenului nu se va efectua dacă terenul (bunul imobil) care se formează nu va putea fi utilizat constant, rațional conform destinației, sau dacă, ca rezultat al formării, se vor înrăutăți condițiile de utilizare a unui bun deja existent. Un șir de restricții ce reies din condițiile de organizare și amenajare a terenurilor agricole există la formarea sectoarelor de teren pentru utilizarea lor în agricultură. Aici o influență deosebită poate avea forma reliefului, panta, solul, amenajările (sistemele de desecare, irigare) existente sau care se cer a fi construite etc.
Limitele amplasării dreptului asupra terenului sau hotarul între două proprietăți, între două drepturi asupra a două sectoare de teren, devine un element important în procesul de protecție a dreptului. Procesul de formare a drepturilor asupra bunurilor imobile va include următoarele metode:
separarea bunurilor imobile;
divizarea bunurilor imobile;
comasarea bunurilor imobile;
combinarea bunurilor imobile;
consolidarea terenurilor.
Metoda separării. Separarea este o metodă de formare a bunurilor imobile independente prin desprinderea unei părți din bunul imobil inițial înregistrat. Pentru a nu confunda metoda de separare a bunurilor imobile cu alte metode de formare este necesar a constata că:
– în procesul de separare, din bunul imobil inițial (înregistrat) este desprinsă o parte care anterior n-a existat;
– în procesul de separare nu apar noi proprietari cu drepturi, care să fie înregistrați în Registrul bunurilor imobile.
Astfel, separarea include formarea bunurilor imobile în cadrul aceluiași subiect al dreptului de proprietate. Obiect al separării poate fi:
– o proprietate privată;
– o proprietate comună;
– o proprietate publică.
Separarea, ca metodă de formare a noilor bunuri imobile, este efectuată:
– la discreția proprietarului;
– în condițiile legii;
– în baza hotărârii instanței de judecată.
Metoda divizării. Divizarea este o metodă de formare a bunurilor imobile noi, independente prin împărțirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat și încetarea proprietății comune. Pentru a nu confunda „divizarea” cu „separarea”, menționăm că divizarea are loc numai în cazul proprietăților comune pe cote-părți. Deci, cotele-părți există și urmează a fi desprinse (divizate) una de alta și, respectiv, se vor forma bunuri și drepturi noi. Cu alte cuvinte, acțiunea de divizare a bunurilor imobile proprietate comună constă în materializarea cotelor-părți în bunuri imobile independente, în strictă conformitate cu mărimea lor stabilită în documentele ce confirmă dreptul de proprietate comună.
Divizarea uneia sau a mai multor cote-părți dintr-un bun imobil proprietate comună prevede crearea condițiilor adecvate pentru asigurarea exploatării lor raționale ulterioare. Divizarea bunurilor imobile nu prevede apariția unor proprietari noi. Proprietari ai bunurilor imobile nou-formate în procesul divizării sunt numai din rândurile coproprietarilor.
Divizarea bunurilor imobile proprietate comună în devălmășie se efectuează în condițiile posibilității unei asemenea divizări. Aprecierea posibilității de divizare a proprietății comune în devălmășie se efectuează în baza unui raport de expertiză executat de către o persoană cu drepturi respective. Dreptul asupra bunului imobil nou-format prin metoda divizării include dreptul asupra bunului imobil inițial (supus divizării).
Metoda comasării. Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a două sau mai multe bunuri imobile, înregistrate în modul stabilit, având hotare comune, inclusiv hotare ce trec prin peretele comun, aparținând unuia și aceluiași proprietar sau aflându–se în proprietate comună a acelorași persoane, la cererea lor. Scopul comasării este diferit. În majoritatea cazurilor comasarea se efectuează în scopul creării unor dimensiuni mai mari, care se consideră optimale. Obiect al comasării pot fi:
– bunurile imobile ale unui proprietar;
– bunurile imobile ale mai multor proprietari formând proprietăți comune pe cote-părți;
– bunurile imobile proprietate comună.
În urma comasării bunurilor imobile, hotarele comune dispar. Dreptul asupra bunului imobil format prin comasare este exprimat prin dreptul asupra bunurilor imobile inițiale supuse comasării și planul cadastral al bunului imobil nou-format. Deja din definiție constatăm că comasarea, ca metodă de formare a bunurilor imobile, poate fi aplicată și în cazurile formării unor proprietăți comune, chiar comasării unor proprietăți comune existente. În asemenea condiții, important este de a calcula corect cota-parte a fiecărui coproprietar în bunul imobil nou-format prin comasare.
Metoda combinării. Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, și alipirea prin schimb a acestei părți la un alt bun imobil adiacent, de asemenea înregistrat în modul stabilit. Combinarea are mai multe aspecte: economic, social, juridic.
Aspectul social–economic constă în faptul că prin aplicarea acestei metode obținem o formă și amplasare rațională a terenurilor (bunurilor imobile).
Aspectul juridic este că prin aplicarea acestei metode devine posibil de a exclude etape întregi din procedura de legalizare a acțiunii.
În alte condiții procedura ar decurge în următoarele două etape:
– separarea și legalizarea drepturilor asupra bunurilor separate;
– schimbul reciproc avantajos al bunurilor formate prin separare.
În cazul aplicării metodei combinării, aceste două etape (separarea și schimbul) sunt combinate în una singură, iar procedura de înregistrare se efectuează sub forma „modificării înscrisului în registru”. Obiectul aplicării metodei de combinare pot fi terenurile (bunurile imobile) ale unui proprietar sau ale mai multor proprietari.
Formarea forțată a bunurilor imobile. În mod forțat, un bun imobil poate fi format în baza legii prin hotărâre judecătorească. În practică sunt multiple cazuri de soluționare a problemei privind formarea bunului imobil în baza hotărârii judecătorești. Foarte des coproprietarii bunului imobil proprietate comună nu găsesc pe cale amiabilă soluția de divizare.
În majoritatea cazurilor, proprietatea comună familială este divizată în procesul divorțurilor, prin hotărâre judecătorească. Formarea bunurilor imobile proprietate privată poate fi realizată la decizia organului fiscal în cazul sechestrării de către acesta și comercializării, în conformitate cu legislația, a unei părți a bunului imobil în scopul stingerii datoriilor fiscale. Formarea bunului imobil din inițiativa organului fiscal poate fi efectuată după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a bunului imobil.
Pentru înregistrarea în Registrul bunurilor imobile a drepturilor asupra bunurilor imobile noi-formate și operarea modificărilor de rigoare în documentele cadastrale, la proiectul formării bunului imobil se anexează, după caz, hotărârea instanței de judecată sau hotărârea organului fiscal privind sechestrarea bunului imobil și decizia organului fiscal privind formarea bunului imobil.
Proiectul de formare a bunurilor imobile. Indiferent de metoda selectată, formarea bunurilor imobile se efectuează în baza proiectului respectiv. În denumirea proiectului se va include metoda selectată de formare a bunului imobil. Proiectul de formare a bunurilor imobile se elaborează în scopul formulării unei soluții concrete și raționale de utilizare a viitoarelor bunuri imobile, respectând interesele atât personale, cât și obștești care pot apărea. Modul și conținutul lucrărilor de elaborare a proiectelor este stabilit de către autoritatea publică centrală din domeniu cadastrului. Proiectul de formare a bunurilor imobile va include următoarele etape:
1) elaborarea studiului asupra obiectului formării bunurilor imobile;
2) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil;
3) transpunerea proiectului în natură;
4) elaborarea planului cadastral;
5) înregistrarea bunurilor imobile.
Investigațiile în baza cărora va fi elaborat proiectul vor include:
– studierea cadrului juridic;
– identificarea bunului în natură;
– actualizarea planului cadastral.
Proiectul de formare a bunurilor imobile se elaborează în mai multe variante. Varianta finală este aprobată de către solicitant. Modul de aprobare va depinde de metoda de formare a bunului imobil. Proiectul de divizare sau de separare a unei proprietăți comune va fi aprobat de către toți coproprietarii printr-un acord comun. Conținutul proiectului este argumentat prin indici economici, ecologici, legislativi. Proiectul de separare a unei proprietăți private, de comasare a mai multor bunuri imobile va fi aprobat de către proprietar.
Transpunerea proiectului în natură se va efectua cu respectarea normelor tehnice elaborate de către autoritatea publică centrală din domeniul cadastrului. Hotarele bunurilor imobile nou formate transpuse în natură pot fi atât generale, cât și fixe, în dependență de fiecare caz concret. Executorul lucrărilor de formare a bunurilor imobile, în baza proiectului trecut în natură, va alcătui planul cadastral al bunului imobil. În procesul de formare a bunurilor imobile, planul cadastral reprezintă documentul de bază care determină dimensiunile și hotarul de răspândire a dreptului asupra bunului imobil. Conținutul planului cadastral este stabilit de către autoritatea publică centrală în domeniu.
3.3. Metode combinate de reglementare a relațiilor funciare
3.3.1. Metodele economice moderne de reglementare a relațiilor funciare
La etapa actuală, în condițiile numărului în creștere al populației de pe glob, iar resursele naturale devenind tot mai limitate, în condițiile climaterice complicate, instabile (secetă, inundații, alte calamități naturale), cunoașterea temeinică a relațiilor funciare agricole este de o importanță majoră. Soarta agriculturii depinde mult de aspectele social, economic și juridic. Aceste aspecte, la rândul lor, creează un complex nou de relații, inclusiv funciare (agrare).
O necesitate actuală prezintă analiza factorilor ce influențează asupra relațiilor funciare agrare și a impactului lor asupra nivelului de viață, asupra situației demografice, asupra situației social-economice în ansamblu. O atenție deosebită în acest context se va acorda metodelor de influență asupra relațiilor funciare, și anume – metodelor economice stimulatorii (figura 3.5), bazate pe sisteme de subvenționare, creditare, investiții, privilegii fiscale etc. Aceste metode în practică s-au dovedit a fi foarte efective.


Fig. 3.5. Metode economice de reglementare a relațiilor funciare
Sursa: elaborată de autor
Situația deplorabilă din domeniul agricol în mare măsură este stipulată de lipsa unei concepții reale de reglementare a relațiilor funciare. La rândul lor, relațiile funciare nereglementate au un impact negativ direct asupra obiectului studiului.
Un interes aparte prezintă și analiza situației actuale de subvenționare a domeniului agricol, a cadrului legislativ actual ce ține de reglementarea relațiilor funciare, situația demografică. În condițiile actuale de dezvoltare a agriculturii și a economiei în ansamblu accentul se pune tot mai mult pe aplicarea mecanismelor economice de reglementare (influență) a relațiilor funciare agrare, ceea ce va contribui la sporirea competitivității sectorului agroalimentar.
Această practică este confirmată prin politica promovată de toate țările Uniunii Europene (UE) în această direcție. Indubitabil, nivelul de subveționare a agriculturii în Republica Moldova nu este comparabil cu cel din UE. Totuși, tendința de majorare a fondului de subvenționare în agricultură pentru ultimii ani se păstrează. Astăzi dezvoltarea domeniului agricol nu poate fi privită separat de dezvoltarea spațiului rural. O abordare sistemică a reglementării relațiilor funciare în acest sens este obligatorie.
Aspectul economic al procesului de reglementare a relațiilor funciare s-a format deja la o etapă de existență a cadastrului – la etapa existenței registrului drepturilor asupra terenurilor. Mai mulți autori menționează rolul important al procesului de înregistrare în dezvoltarea metodelor economice de reglementare a relațiilor funciare. Această constatare este argumentată prin faptul că doar cunoscând subiectul (prin „Registru”) pot fi aplicate înlesniri, subvenții etc, economice. Metodologia economică a procesului de reglementare a relațiilor funciare include:
– implementarea politicilor fiscale;
– implementarea politicilor de creditare bancară;
– implementarea politicilor de subvenționare;
– implementarea politicilor investiționale;
– implementarea politicilor de asigurare.
Pot fi formulate, în condiții concrete, și alte politici cu conținut economic care pot avea impact pozitiv asupra procesului de producere. Totodată, deja cele menționate reprezintă un sistem întreg de metodologii care, fiind aplicate, pot avea un impact pozitiv esențial. Tot aici este necesar de a constata și faptul că toate metodele (politicile) economice includ în sine o componentă esențială de drept.
Particularitățile politicii fiscale în procesul de reglementare a relațiilor funciare. Aplicarea (perceperea) impozitului reprezintă un mecanism important al statului (Guvernului) în politica fiscală și, respectiv, în formarea bugetului. În mod direct, eficacitatea actului de guvernare depinde de eficiența politicii fiscale.
Analiza dezvoltării istorice a relațiilor funciare demonstrează că pentru prima dată mecanismul de impozitare a fost aplicat asupra terenurilor, mai concret – asupra terenurilor agricole. Pentru aplicarea mecanismului (politicii) de impozitare în Egiptul Antic funcționa o cancelarie întreagă, funcțiile căreia includeau: monitorizare, evaluare, percepere etc. a relațiilor funciare. Astfel, politica fiscală este o politică de stat. Scopul impozitării rezidă în formarea bugetului de stat care este utilizat în interesul dezvoltării statului. În condițiile în care formarea bugetului este o necesitate obiectivă, perceperea impozitului funciar de asemenea se va impune ca una obiectivă.
Odată cu dezvoltarea societății în fiecare țară este dezvoltată și politica fiscală. Astfel, concomitent cu impozitarea terenurilor agricole este supusă impozitării și producția dobândită de pe aceste terenuri (figura 3.6).


Fig. 3.6. Structura impozitului din agricultură
Sursa: Elaborată de autor
În calitate de metodă a reglementării relațiilor funciare, în cadrul elaborării politicii fiscale statul va determina, în volumul total al impozitului perceput în agricultură, proporția dintre impozitul de pe terenul agricol (funciar) și impozitul de pe producția dobândită (și realizată). Concepția politicii fiscale va include facilități fiscale la impozitul funciar. Prin aceasta se vor crea condiții favorabile de a produce mai multă producție care apoi va fi impozitată în procesul de realizare.
Politica fiscală devine un instrument important al relațiilor funciare, inclusiv prin diversificarea cotelor fiscale în dependență de export sau import. Aici protecția producătorului autohton este plasată pe primul plan. Una dintre particularitățile politicii fiscale constă în aspectul obligativității sale. Articolul 29 din Codul Funciar prevede obligativitatea achitării impozitului funciar de către proprietar. La prima vedere, este o măsură de reglementare forțată. Totodată, impactul impozitului funciar este unul social, economic. La rândul său, statul, prin diversificarea cotelor impozitului funciar (mai mari, mai mici), influențează economic asupra proprietăților. În opinia autorului politica fiscală reprezintă o parte componentă a metodologiei economice de reglementare a relațiilor fiscale.
În concluzie putem constata rolul important pe care îl are impozitul funciar începând cu etapa inițială a dezvoltării societății și până în prezent în formarea unei politici fiscale flexibile, în dependență de particularitățile și capacitățile obiectului impozitării. În cadrul politicilor economice impozitul funciar a fost aplicat pentru prima dată ca mecanism (metodă) de reglementare a relațiilor funciare.
Rolul și particularitățile politicii de subvenționare în procesul de reglementare a relațiilor funciare. Concomitent cu dezvoltarea agriculturii, cu utilizarea terenurilor fertile în procesul de producere s-au dezvoltat și alte ramuri, inclusiv industria. Practica a demonstrat că concurența liberă între ramuri (agricultură, industrie și alte ramuri) este în defavoarea agriculturii. Fiind cea mai vulnerabilă ramură (condițiile climaterice, dăunătorii, situație economică) agricultura este, totodată, baza politicii alimentare, factorul intern de stabilitate în societate. În condițiile în care prețurile pe piața alimentară sunt nestabile, sunt de așteptat tulburări sociale. Acest motiv (necesitate obiectivă) a servit ca imbold (impuls) spre elaborarea și implementarea politicii de subvenționare în UE.
Prin faptul că politica subvențională are ca prim scop stabilitatea politicii alimentare este subliniat rolul ei social. Prin faptul că subvențiile sunt alocate sub formă de sume financiare ireversibile din partea proprietarilor se manifestă conținutul economic al politicii subvenționale. Este de menționat și faptul că anume statul determină cele mai raționale direcții de subvenționare. Evident, sunt selectate cele mai importante domenii pentru economia țării.
Politica Agrară Comunitară (PAC). Începând cu anul 1957, în UE a fost creată Politica Agricolă Comună (PAC) axată pe dezvoltarea agriculturii într-un mediu rural sănătos [79]. Principalul său creator a fost olandezul Sicco Mansholt, care a și propus prima reformă a PAC la sfârșitul anilor ’60. Sicco Mansholt a fost un agricultor olandez, om politic și arhitectul principal al politicii agricole europene. El a pilotat elementele-cheie ale acesteia, pe baza prețurilor garantate și a finanțării comune între țările membre, prin negocierile maraton încheiate până în 1962. Vizionar, Mansholt a tras un semnal de alarmă în 1968, avertizând cu privire la surplusurile viitoare și la necesitatea unei acțiuni rapide pentru modernizarea agriculturii și eficientizarea ei [29].
Politica de subvenționare, ca parte componentă a PAC. Politica de subvenționare are scopul de a soluționa problema financiară a fermierilor și include un ajutor financiar solid, acordat permanent și ireversibil. În diferiți ani ponderea subvenționării agriculturii în bugetul UE atinge nivelul de 200-300 miliarde EURO, fiind în creștere. Administrarea corectă a acestor subvenții a devenit problema principală în Politica Agrară. Pe parcurs, politica de subvenționare s-a transformat într-un mecanism efectiv de dirijare de către PAC cu relațiile funciare, cu domeniul agricol în ansamblu. Concepția de dirijare a domeniului agricol prin mecanismul de subvenționare include următoarele:
– politica de subvenționare stabilește, în conformitate cu condițiile PAC cotele de subvenționare;
– fermierii, luând în calcul cotele de subvenționare, le direcționează în domeniul lor de specializare.
Obiectul subvenționării este un element important în realizarea PAC și reprezintă:
– subvenționarea terenurilor (parcelelor);
– subvenționarea activităților de exploatare a terenurilor.
La rândul său, subvenționarea terenurilor de asemenea poate fi orientată nemijlocit spre terenuri (parcele) și spre subvenționarea culturilor. În acest mod, politica de subvenționare și, respectiv, PAC în ansamblu dispune de posibilitatea de a influența asupra activităților fermierilor în așa mod ca ei să întreprindă acțiuni eficiente spre o specializare orientată social, spre combaterea eroziunii, irigare, desecare, protecția plantelor etc. Subvenționarea activităților de exploatare a terenurilor include un spectru larg de ajutor fermierilor la procurarea: tehnicii moderne, a materialului săditor, a animalelor de prăsilă etc.
Constatăm că obiectul subvenționării este important în PAC. În acest context, important este de a cunoaște detaliat și permanent atât parcelele, cât și activitățile fermierilor în procesul de exploatare a terenurilor. Cunoașterea activităților fermierului supuse subvenționării face mai simplă monitorizarea acestor subvenții.
Monitorizarea subvenționării parcelelor și, mai important, a culturilor (plantelor) cultivate pe aceste terenuri, care sunt obiectul subvenționării în PAC, reprezintă o problemă importantă pentru eficientizarea ajutorului acordat. Prin eficientizarea ajutorului acordat se va înțelege efectuarea cheltuielilor în conformitate cu cerințele PAC. Subvenționarea parcelelor în PAC se bazează în mare parte pe credibilitate și operativitate. Cu alte cuvinte, fermierului i se acordă un nivel înalt de credibilitate referitor la activitatea lui în viitor.
Nivelul de credibilitate față de fermier este însoțit de un proces de monitorizare detaliată și permanentă a acțiunilor întreprinse referitoare la utilizarea terenurilor. Atenția principală este acordată utilizării subvențiilor în conformitate cu declarațiile fermierului. Comunicarea dintre fermier și PAC este efectuată prin Declarațiile fermierului către instituțiile respective de administrare a subvențiilor.
Subvenționarea ca metodă de specializare și dirijare a agriculturii și de reglementare a relațiilor funciare este aplicată în toate țările. Diferite sunt doar capacitățile de subvenționare.
Subvenționarea agriculturii în Republica Moldova este prevăzută anual prin Legea bugetului de stat. Cu privire la volumul de cheltuieli planificate în fiecare an pentru subvenționarea producătorilor agricoli, observăm o tendință de creștere continuă a lor, reflectată grafic în figura 3.7. Astfel pentru anii 2017-2018 în bugetul de stat au fost planificate 900 milioane de lei sub formă de subvenții agricole, sau cu 200 milioane de lei mai mult decât în anul 2016.


Fig. 3.7. Bugetul de stat al R. Moldova pentru subvenționarea producătorilor agricoli
Sursa: Elaborată în baza Legii bugetului de stat al Republicii Moldova pentru anii 2003-2018
Stabilizarea și dezvoltarea agriculturii R. Moldova implică majorarea volumului de finanțare de la buget a sectorului agrar, modernizarea formelor și metodelor de susținere din partea statului, formarea noilor direcții și mecanisme de implementare a politicii agrare. Sistemul asistenței de stat trebuie să fie flexibil, să corespundă atât necesităților curente, cât și pe termen lung ale agricultorilor. Un rol important pentru agricultură are și modul de alocare a subvențiilor. În conformitate cu Regulamentul privind condițiile, ordinea și procedura de acordare a mijloacelor Fondului Național de Dezvoltare a Agriculturii și Mediului Rural [47], sunt prevăzute mai multe măsuri de sprijin, reflectate în Anexa 5:
În acest context, mărimea (volumul) subvențiilor pentru fiecare măsură planificată nu va fi uniformă. R. Moldova dispune de resurse limitate pentru subvenționarea sectorului agricol. În acest sens, utilizarea eficientă a resurselor bugetare limitate este esențială. De aceea, pentru asigurarea creșterii nivelului de dezvoltare economică în domeniul rural și a țării în ansamblu este foarte importantă selectarea minuțioasă a direcțiilor prioritare și a mecanismelor de alocare a subvențiilor. Volumul subvențiilor în Republica Moldova nu poate fi comparat cu cel din țările membre ale UE, unde acestea acoperă practic toate cheltuielile de producere, stimulând astfel activitatea agricolă și asigurând securitatea alimentară. În acest context, acordarea fondurilor de subvenționare necesită utilizarea lor rațională și monitorizarea eficienței utilizării acestor bani.
Subvenționarea agriculturi rămâne a fi una dintre metodele practice și necesare de influență asupra relațiilor funciare din acest domeniu. Pentru asigurarea stabilității și dezvoltării agriculturii este necesară majorarea volumului de finanțare a acestui sector din partea statului. Ponderea cea mai mare a subvențiilor trebuie orientată spre susținerea întreprinderilor agricole viabile și competitive în condițiile actuale ale economiei de piață.
Subvenționarea în alte țări. În cadrul problemei majore de organizare a procesului de planificare, administrare și utilizare a resurselor un rol important are politica de subvenționare. Politica de subvenționare se bazează pe implicarea guvernelor în acțiuni stimulatorii față de necesitățile sociale și economice, pe recunoașterea faptului că fără o susținere activă a domeniilor importante succesele nu sunt cele scontate.
Politica de subvenționare reprezintă o metodă, un mecanism de administrare în cadrul concepției globale de planificare, administrare și utilizare a resurselor. Subvenționarea deține un rol important în managementul utilizării terenurilor. În acest context, din nou este important nivelul la care se va adopta decizia finală: la nivel local sau central. Adoptarea deciziei finale ar trebui să fie la cel mai jos posibil nivel. Un asemenea principiu – „adoptarea deciziilor la un nivel cât mai jos” – a fost acceptat de către Comisia UE. O astfel de prevedere descentralizată este argumentată și va produce nu doar servicii eficiente, dar va duce și la o mai mare participare și democrație, la creșterea încrederii poporului față de guvern și, prin urmare, la îmbunătățirea stabilității politice.
În țările nordice, modelul descentralizat se bazează pe o tradiție culturală orientată spre un consens politic și social larg. Scopul (conceptul) decentralizării este de a rezolva sarcinile vitale la cel mai mic nivel posibil, astfel încât să combine responsabilitatea pentru luarea deciziilor cu responsabilitatea pentru consecințele finale [89]. Cu privire la conlucrarea autorităților locale și centrale se poate constata că:
– comunitățile locale știu foarte bine de ce au nevoie în primul rând;
– relațiile dintre nivelurile centrale și locale se bazează pe responsabilitatea politică și financiară;
– politica autorităților centrale este coordonată cu interesele locale;
– autoritățile centrale și locale sunt reciproc informate despre situația reală;
– o teorie importantă este soluția la dilema „ce să fac și cum să fac”.
Situația actuală în UE. În prezent, bugetul UE pentru agricultură și dezvoltare rurală se ridică la 37%, sau 58,2 miliarde de euro din bugetul total [81, 82]. Analizând datele sistematizate pe o perioadă de 17 ani, care sunt reflectate în figura 3.8, observăm o creștere a volumului subvențiilor alocate acestui domeniu. În comparație cu anul 2002, în anul 2018 se observă o creștere cu 11,66 miliarde de euro, sau cu 25% mai mult. Prin creșterea continuă a volumului de subvenții pentru agricultură și dezvoltare rurală se reflectă interesul manifestat de UE pentru dezvoltarea economică a țărilor membre și pentru asigurarea securității lor alimentare.


Fig. 3.8. Bugetul UE pentru agricultură și dezvoltare rurală
Sursa: Elaborată de autor în baza [81, 82, 102]
În perioada anilor 2008-2009 volumul subvențiilor pentru agricultură și dezvoltare rurală în UE s-a micșorat cu aproximativ două miliarde de euro față de anul 2007. Această micșorare este cauzată de criza economică mondială, care a afectat dezvoltarea mai multor domenii social-economice. Volumul subvențiilor planificate în bugetul UE practic acoperă totalmente cheltuielile de producere, obținându-se venitul curat în urma realizării producției.
UE deține o suprafață agricolă de 128,69 mil. hectare, din care 57% – pământ arabil, 35% – pășuni permanente și 8% – vii și livezi [37, p.58]. Dacă e să facem unele calcule, putem constata că, reieșind din volumul subvențiilor planificate în bugetul de stat al R. Moldova, unui ha de teren agricol îi revine în medie 22,5 euro (441 lei), pe când în țările UE suma este de 20 ori mai mare, adică cca 452 euro (8840 lei) la 1 ha. Desigur, această diferență dintre valoarea medie de subvenționare în agricultura Moldovei și în cea din UE, reflectată în figura 3.9, este mare și nu poate fi comparabilă, luând în considerare și nivelul de dezvoltare social-economic diferit. De aceea, și concurența pe piață dintre producătorii autohtoni și cei din țările UE este una neloială.


Fig. 3.9 Valoarea medie a subvențiilor la 1 ha de teren agricol în Moldova și în UE
Sursa: elaborată de autor
Ca și Uniunea Europeana, și celelalte țări din grupul celor mai industrializate – fie că este vorba de SUA, Japonia sau de țările vest europene nemembre – practică un nivel ridicat de subvenționare a agriculturii lor. Stabilirea acestui nivel ridicat de susținere a agriculturii a fost de neevitat în momentul când guvernele țărilor respective au decis să asigure securitatea alimentară a popoarelor lor și dezvoltarea echilibrată a zonelor urbane și rurale. Dezvoltarea agrară și cea rurală constituie două părți ale unui întreg și au un impact social enorm și o importanță majoră pentru economia națională [74]. Spre deosebire de UE, Republica Moldova prin strategiile implementate continuă să privească sectorul agricol ca unul separat de dezvoltarea rurală.
Un impact complex asupra procesului de reglementare a relațiilor funciare are politica de creditare bancară. Complexitatea politicii de creditare bancară constă în faptul că creditele bancare sunt orientate spre investiții în agricultură. Legătura directă între volumul creditelor și volumul investițiilor în agricultură pune în evidență conținutul complex al politicii de creditare bancară. Necesitatea obiectivă (obiectivitatea) a procesului de creditare bancară se bazează pe:
– interesul sistemului bancar la dobândirea procentului de rambursare a creditului;
– interesul subiectului (debitorului) de a dobândi un credit în scopul investiției proprii la un procent mic de rambursare.
La fel ca și politica de creditare bancară, politica investițională are un conținut complex în reglementarea relațiilor funciare. De asemenea, ca și alte politici descrise mai sus (fiscală, subvențională, creditară), politica investițională este o politică de stat. Statul în aceste condiții are următoarele funcții (scopuri) principale:
– atragerea investitorilor străini în domeniul agricol;
– impulsionarea investițiilor proprietarilor de terenuri;
– aplicarea investițiilor statului în domeniul agricol.
Aspectul complex al politicii investiționale constă în următoarele. Pentru atragerea investițiilor străine este necesar de a crea un mediu fiscal care ar facilita procesul investițional. Investițiile proprietarilor pot fi majorate printr-o politică favorabilă de subvenționare. Asupra ameliorării investițiilor proprietarilor poate influența și politica fiscală. Piața de desfacere a producției agricole care reprezintă o prerogativă a statului de asemenea poate influența pozitiv investițiile proprii. Politicile investiționale ale statului în calitate de mecanisme (metode) economice de reglementare a relațiilor funciare se bazează pe atragerea atât a investitorilor străini, cât și a celor locali în dezvoltarea ramurilor prioritare ale țării.
Republica Moldova este o țară agrară, astfel, investițiile în agricultură sunt o necesitate obiectivă și o condiție obligatorie. În lipsa investițiilor agricultura poate să dispară ca domeniu. Politica de stat în domeniul investițiilor agricole constă în diversificarea fluxurilor investiționale prin acordarea diferitelor facilități: fiscale, subvenționale, creditare bancară, asigurare etc. Situația actuală deplorabilă a sectorului financiar a condiționat la înrăutățirea climatului investițional. De menționat că investitorii privați, care sunt principalul motor al activității investiționale, sunt foarte precauți în această perioadă, iar investițiile finanțate din străinătate sunt într-o scădere dramatică. Ponderea limitată a investițiilor în agricultură impune o presiune suplimentară asupra competitivității pe termen lung a sectorului [69].
Datele Comisiei Europene arată că în 2008 UE-27 a investit 53,22 de miliarde de euro în agricultură, adică 42% din valoarea adăugată brută a acestei ramuri. Din această sumă, 93% au fost înregistrate de statistica UE-15, cele mai ridicate valori absolute având Italia, Franța și Germania. În termeni relativi, ratele cele mai mari de investiții le-au avut Danemarca (126%), Luxemburg (118%) și Finlanda (109%). Statele cu cele mai scăzute niveluri de productivitate a muncii în agricultură au avut și cele mai scăzute rate de formare brută a capitalului fix: Polonia (15,3%), România (11,7%) și Bulgaria (11,2%).
Accesul la finanțare este o pre-condiție importantă pentru dezvoltarea agriculturii și infrastructurii naționale. Este menționat și că o mare parte a investițiilor necesare vin din surse private. Finanțarea publică și asistența oficială de dezvoltare pot juca un rol major în stimularea investițiilor venite din sectorul privat, prin finanțare directă sau prin înlăturarea barierelor instituționale. Simultan, trebuie consolidate și aplicate consecvent măsurile de protecție a mediului din cadrul proiectelor și programelor de investiții.
Asigurarea procesului de cultivare a plantelor agricole reprezintă un mecanism important în condițiile climaterice instabile ale Republicii Moldova. În lipsa sistemelor de irigație agricultura Republicii Moldova este tot mai des lovită de secetă. Înghețurile de primăvară sunt tot mai des cauza distrugerii roadei viilor și livezilor.
Grindina este de asemenea un factor nociv pentru vii, livezi, dar și pentru culturile de câmp. Asigurarea procesului de cultivare a plantelor în condițiile calamităților naturale reprezintă un mecanism eficient economic de reglementare a relațiilor funciare. Dirijarea acestui mecanism este efectuată prin politica statului în domeniul asigurării. Esența aplicării politicii de asigurare constă în subvenționarea direcțiilor strategice și, prin aceasta, în ridicarea încrederii producătorilor în capacitatea de neutralizare a calamităților naturale. Particularitățile politicii de asigurare a agriculturii Republicii Moldova constau, în primul rând, în faptul că agricultura este ramura principală. Asigurarea individuală nu este însă efectivă în condițiile în care mijloacele financiare în politica de asigurare a statului sunt acumulate din activitatea domeniului agricol. În aceste condiții crește sinecostul producției autohtone față de sinecostul producției importate. Țările UE se bucură de facilități mult mai mari, iar în aceste condiții scade potențialul de concurență al producătorilor autohtoni.
3.3.2. Utilizarea metodelor organizatorice moderne de reglementare a relațiilor funciare
Aspectul organizatoric predomină în metodele de reglementare a relațiilor funciare. Aspectul organizatoric este compus dintr-un complex de acțiuni, fiecare dintre care nu va avea impact asupra relațiilor funciare, ci doar luate împreună și, cel mai important, implementate va influența asupra raporturilor funciare.
Astfel, pentru a împroprietări țăranii cu terenuri agricole mai întâi au fost determinate (calculate) fondurile funciare care puteau fi transmise în proprietate. După care a fost elaborată lista persoanelor cu dreptul la proprietatea privată funciară. Au urmat măsurătorile terestre și determinarea obiectului în natură și numai după aceasta dreptul de proprietate a fost materializat și au fost create toate condițiile de a forma și implementa noi relații funciare bazate pe proprietatea privată. În prezent mai cunoscute sunt următoarele metode organizatorice de reglementare a relațiilor funciare:
– privatizarea terenurilor;
– înregistrarea terenurilor;
– consolidarea terenurilor.
Procesul de privatizare a terenurilor este baza concepției noi a relațiilor funciare. Rolul lor este cocneptual. Relațiile funciare de piață au fost formate (organizate, implementate) ca rezultat al procesului de privatizare.
Rolul și particularitățile procesului de înregistrare se referă la una dintre cele mai importante componente ale reglementării relațiilor funciare – protecția dreptului asupra terenului. Procesul de înregistrare se bazează pe demonstrarea faptului (a dreptului) propus înregistrării și, respectiv, pe recunoașterea faptului (a dreptului). Doar după înregistrarea dreptului respectiv pot fi reglementate relațiile respective. Spre exemplu: doar după înregistrarea dreptului asupra terenului proprietarul poate utiliza terenul, poate crea relații de arendă, poate proteja dreptul în limitele liniilor de hotar, poate ridica pe el construcții etc.; toate acestea sunt relații funciare formate în baza dreptului înregistrat.
În toate țările comunității europene o atenție deosebită se acordă sistemului informațional în agricultură. Această atenție este tot mai accentuată. Nivelul de intensificare a agriculturii provoacă inevitabil modificări esențiale, inclusiv ecologice, ale terenurilor care, la rândul lor, solicită măsuri operative și eficiente. Monitorizarea influenței factorului antropic și a celui natural asupra situației în agricultură în scopul întreprinderii măsurilor adecvate situației reprezintă o problemă importantă, iar în final devine o funcție de bază a cadastrului agricol.
Pentru o mai bună organizare a teritoriului rural, în conformitate cu cerințele și practicile moderne, este necesar un sistem informațional actualizat al bunurilor imobile. Acest sistem reprezintă la etapa actuală o necesitate obiectivă. În baza datelor din cadastru se poate efectua o analiză amplă a utilizării terenurilor sub aspect calitativ, cantitativ, ecologic, juridic etc.
La etapa actuală cadastrul servește ca o sursă informațională în luarea deciziilor privind administrarea eficientă a fondului funciar inclusiv reglementarea relațiilor funciare. În țările dezvoltate, multifuncționalitatea cadastrului reprezintă o necesitate actuală, în condițiile de dezvoltare social-economică a acestor țări. Reglementarea relațiilor funciare este efectuată în baza unei informații detaliate și veridice din cadastrul bunurilor imobile și al celor de specialitate. Întreg procesul de reglementare a relațiilor funciare este deservit de următoarele registre cadastrale (figura 3.10):
– registrul bunurilor imobile;
– registrul terenurilor;
– registrul terenurilor agricole;
– registrul edilitar;
– registrul fondului silvic;
– registrul apelor;
– alte decizii ale Guvernului.


Fig. 3.10 Sursa de informații pentru reglementarea relațiilor funciare
Sursa: elaborată de autor
Cadastrul bunurilor imobile (registrul terenurilor) va acumula, analiza și va pune la dispoziția solicitanților informația despre întreg fondul funciar al Republicii Moldova după următoarele criterii:
– categorii (subcategorie) de destinație;
– tipuri de proprietate;
– deținători de terenuri;
– teren agricol de calitate superioară.
Informația din Registrul terenurilor va fi utilizată în procesul de implementare și ținere a sistemelor informaționale de specialitate.
Cadastrul agricol reprezintă un cadastru de specialitate și include mai multe registre: registrul terenurilor agricole; registrul viilor; registrul livezilor; registrul sistemelor de irigare; registrul solurilor.
Monitoringul calității solului include informația acumulată în rezultatul controlului permanent asupra terenurilor, pornind de la necesitatea determinării situației obiective, stabilirea evoluției și estimarea proceselor de degradare, întocmirea prognozelor și prevenirea factorilor de decizie privind necesitatea efectuării acțiunilor de combatere a fenomenelor negative, în baza regulamentului aprobat de Guvern. Calitatea solului se determină în baza probelor și cercetărilor pedologice, agrochimice, bacteriologice, helmintologice, radiologice și toxicologice de proporții și detaliate, efectuate de instituțiile de profil și stocate în banca de date a solului.
Ca proces, consolidarea terenurilor agricole este un rezultat (o derivată) al procesului de împroprietărire cu terenuri agricole. Metoda de privatizare bazată pe cota de teren echivalent a creat un model de relații funciare. La etapa inițială a procesului de privatizare relațiile funciare reies din parcelarea excesivă a suprafețelor de teren. Scopul consolidării constă în optimizarea dimensiunilor suprafețelor agricole pentru o utilizare mai eficientă a lor cu aplicarea tehnologiilor moderne. În limitele suprafețelor privatizate, care la etapa inițială nu depășeau 1-5 hectare, crearea unei agriculturi competitive este imposibilă. În aceste condiții devine necesară consolidarea terenurilor agricole. În calitate de metodă organizatorică de reglementare a relațiilor funciare, consolidarea terenurilor are scopul de a crea condiții spațiale (formă, dimensiuni) favorabile pentru aplicarea unei agriculturi eficiente. În practică, procesul de consolidare a terenurilor cunoaște trei etape importante:
– reparcelarea terenurilor;
– etapa dezvoltării economice;
– etapa protecției ecologice.
Fiecărei etape a procesului de consolidare îi corespunde o metodologie a consolidării. Metodologia reparcelării terenurilor este orientată spre crearea condițiilor organizatorice optimale prin optimizarea relațiilor de drept (dimensiunile, integritatea etc.). La prima etapă se vor referi metodele orientate spre reparcelarea terenurilor agricole. Metodele principale de reparcelare a terenurilor agricole sunt:
– vânzarea – cumpărarea terenurilor;
– schimbul de terenuri;
– comasarea;
– arenda de lungă durată;
– asocierea;
– redefinirea hotarelor.
Fiecare metodă de reparcelare își are specificul său, condițiile sale de aplicare. În unele cazuri, o metodă de reparcelare derivă din alta. Un exemplu semnificativ în acest sens este metoda comasării, care se efectuează, în majoritatea cazurilor, ca o metodă finală. În condițiile creării proprietăților consolidate pe baza proprietății private, stabile în timp, cea mai răspândită metodă este metoda de vânzare-cumpărare. Ea reprezintă transmiterea benevolă a dreptului de proprietate asupra terenului în baza contractului de vânzare–cumpărare, în scopul creării masivelor optimale și compacte. Neajunsul principal al acestei metode este faptul că perioada de implementare depinde de potențialul de cumpărare al țăranilor și, deci, durează un timp îndelungat.
Alt neajuns este că, în condițiile actuale ale Republicii Moldova, se propun spre vânzare-cumpărare terenuri mici și dispersate în spațiu. Schimbul de terenuri devine metodă de reparcelare în două cazuri:
– direct, independent, când doi proprietari decid să facă schimb de terenuri în scopuri urmărite de fiecare în parte;
– provocat de metoda vânzării–cumpărării, când terenurile cumpărate sunt dispersate în teritoriu.
Schimbul reprezintă o formă benevolă, realizată printr-un contract de schimb, prin care părțile se obligă reciproc să transmită dreptul de proprietate asupra unui teren în scopul optimizării amplasamentului terenurilor ce le aparțin, în conformitate cu legislația în vigoare. Metoda comasării terenurilor agricole, în majoritatea cazurilor, este o etapă finală generată de vânzarea–cumpărarea și schimbul de terenuri. În cazul în care în procesul de schimb proprietarii și-au atins scopul și terenurile au căpătat o formă compactă, se trece la procedura de comasare. Comasarea terenurilor include lichidarea hotarelor mai multor terenuri adiacente ce aparțin cu titlu de proprietate unei persoane fizice sau juridice.
Metoda arenzii de lungă durată. Pornindu–se de la axioma că reparcelarea terenurilor agricole în scopul consolidării este inevitabilă, precum și ținând cont de posibilitățile reduse ale țăranilor de a cumpăra terenuri agricole arenda de lungă durată devine în Republica Moldova una dintre cele mai răspândite metode de reparcelare în scopul consolidării. Arenda, în calitate de metodă de consolidare, reprezintă instituirea unor obligații între părți (proprietar și arendaș) în baza contractului de arendă pe termen lung a terenurilor amplasate compact.
Asocierea ca metotă de reparcelare în scopul consolidării este aplicată în cazurile în care proprietarii de terenuri sunt conduși de interese comune de producție. Asemenea interese sunt foarte diverse:
– asocierea în interesul lucrării în comun a terenurilor;
– asocierea în interesul amenajării teritoriului (construcției sistemelor de irigare sau desecare, înființării plantațiilor multianuale etc.).
Asocierea proprietarilor de terenuri, în calitate de metodă de reparcelare în scopul consolidării, constituie o acțiune benevolă, în rezultatul căreia se formează, pe principii benevole, masive compacte ca formă și optimale după dimensiuni. În cadrul masivelor asociate, proprietarul nu-și pierde dreptul ce-i aparține asupra terenului.
Redefinirea hotarelor în calitate de metodă de reparcelare în scopul consolidării se aplică în cazurile în care este necesară o modificare a hotarelor terenurilor ca obiect de drept. Ca metodă de consolidare, redefinirea hotarelor include în sine dezicerea benevolă a proprietarilor de terenuri agricole de amplasamentul existent în scopul amplasării mai raționale a acestora. În practică, organizarea și amenajarea teritoriului se implementează în complex, creându-se imaginea unei singure etape. În calitate de metode de organizare și amenajare a teritoriului pot fi selectate:
– metode de protecție (împotriva eroziunii, salinizării, umidității excesive etc.);
– metode de utilizare rațională a terenurilor (asolamente, irigație, desecare, plantații multianuale etc.);
– crearea infrastructurii (construcția drumurilor, prelucrarea materiei prime, sfera socială etc.).
La momentul actual, în Republica Moldova metodele socioecologice nu sunt formulate pronunțat. Totodată, în linii generale, ele trebuie să fie orientate spre:
– crearea condițiilor (socioculturale) înalte de viață în sectorul rural, stimularea procesului de migrare a populației de la oraș spre sat;
– crearea unui mediu ecologic pur în domeniul rural.
Pot fi aplicate și alte forme de consolidare ce se vor baza pe metodele descrise mai sus. Timp de 10-15 ani în Republica Moldova se va implementa prima etapă a procesului de consolidare – reparcelarea terenurilor agricole. Totodată, punându–se accent pe prima etapă, vor fi efectuate, permanent, activități ce țin de alte etape ale consolidării. Particularitățile primei etape, economice, de consolidare a terenurilor în procesul de reglementare a relațiilor funciare constă în desfășurarea organizării intragospodărești a teritoriului. Implementarea asolamentelor, selectarea domeniului de specializare, implementarea irigării (desecării), combaterea eroziunii – toate se vor referi la metode organizatorice de reglementare a relațiilor funciare în cadrul etapei a doua – de protecție ecologică. În practică, etapa de protecție ecologică în procesul de consolidare a terenurilor este cunoscută ca utilizare durabilă a resurselor naturale, inclusiv a bunurilor aparținând statului. Utilizarea durabilă a terenurilor agricole este rezultatul creșterii necontrolate a dezvoltării economice intensive și concomitent a numărului populației de pe glob. În cadrul consolidării terenurilor, în calitate de metodă de reglementare a relațiilor funciare se aplică „renta viageră”.
Renta viageră se referă la reglementarea relațiilor funciare în care subiecții dreptului asupra terenului sunt persoane de vârstă înaintată. Esența mecanismului de reglementare se bazează pe acordarea unor facilități financiare deținătorilor de drepturi în schimbul terenului ce le aparține. Implementarea rentei viagere ca mecanism (metodă) de reglementare a relațiilor funciare este efectuată de către autoritățile publice locale și autoritățile publice de stat în domeniul cadastrului și în domeniul finanțelor.
Esența rentei viagere, prin prisma relațiilor funciare, constă în următoarele: proprietarul de teren (persoană înaintată în vârstă) conform legislației în vigoare se dezice de terenul ce-i aparține în schimbul unor facilități financiare (sume de bani achitate regulat de către autoritățile publice). Terenurile transmise în schimbul unei cote viagere (pe viață) sunt utilizate de către autoritățile publice în scopul consolidării terenurilor, utilizării lor în alte scopuri obștești. Acesta este aspectul obiectiv al rentei viagere ca metodă de reglementare a relațiilor funciare. Aspectul organizatoric include: elaborarea cadrului legislativ; implicarea instituțiilor responsabile; efectuarea lucrului de lămurire; organizarea mecanismului de realizare și monitorizare.
Rectificarea erorilor admise în procesul de formare a drepturilor asupra terenurilor, de implementare a reformei funciare reprezintă o problemă actuală în Republica Moldova, un mecanism de protecție a drepturilor. Aspectul obiectiv al procesului de rectificare a erorilor se manifestă prin faptul că erorile admise stopează desfășurarea liberă a transmiterii drepturilor între subiecți, au un impact negativ asupra pieței funciare în ansamblu.
Aspectul organizatoric se manifestă prin necesitatea elaborării unui cadru legislativ normativ, prin monitorizarea erorilor existente, prin alocarea mijloacelor financiare și implicarea persoanelor competente în efectuarea lucrărilor de rectificare a erorilor, prin informarea proprietarilor despre lucrările efectuate.
3.4. Concluzii la capitolul 3
1. Metodologia reglementării relațiilor funciare se bazează pe conceptele teoretice ale reglementării relațiilor funciare și reprezintă mecanismul principal în procesul de realizare a scopului elaborat de către Sistemul de reglementare a relațiilor.
2. În dezvoltarea istorică a relațiilor funciare sub acțiunea obiectului și subiectului, s-au formulat trei direcții în procesul reglementării lor:
– reglementarea relațiilor funciare prin libera manifestare a subiectului, respectarea condițiilor stabilite de comportament prin libera înțelegere între subiecții relațiilor;
– reglementarea relațiilor funciare prin aplicarea normelor de drept stabilite de către societate prin elaborarea cadrului legislativ (normativ). Această direcție mai poate fi clasificată ca o metodă (metodologie) de reglementare forțată a relațiilor funciare.
– reglementarea relațiilor funciare prin aplicarea mecanismelor economice (stimulatorii). Această metodologie include în sine trei aspecte importante: aspectul liberii manifestări, aderarea binevolă la aplicarea mecanismelor economice; aspectul de drept care stabilește prin lege aplicarea metodelor economice; aspectul stimulării economice care permite acordarea stimulentelor în schimbul respectării de către subiect a unor condiți.
3. Reglementarea relațiilor funciare prin libera manifestare a subiecților reprezintă o metodologie care și-a avut începutul la etapa inițială a relațiilor funciare. În prezent libera manifestare tot mai des este substituită de aplicarea actului administrativ. Consiliile locale tot mai mult se implică în reglementarea relațiilor funciare prin adoptarea actelor administrative în interesul comunității lor. Rolul Guvernelor locale este primordial în această problemă.
4. Aplicarea dreptului în calitate de mecanism a reglementării relațiilor funciare este aplicat în acele cazuri când libera manifestare nu atinge rezultatele așteptate de societate. Dezvoltarea socială și economică concomitent dezvoltă mecanismele de exploatare a solului. Aceste mecanisme pot fi aplicate atât în scopul de protecție cât și cu impacte distrugătoare ale solului. Aplicarea măsurilor forțate, obligatorii față de subiecții reglementării relațiilor funciare este tot mai necesară.
5. Metodologia reglementării economice a relațiilor funciare are scopul de a orienta subiecții relațiilor funciare spre realizarea obiectivelor stabilite de societate în schimbul diferitelor stimule economice. Conținutul stimulentelor economice reprezintă o largă diversitate. Pe parcurs pot fi aplicate diferite variante. Stimulentele economice pot fi diversificate ca:
– în interesul protecției resurselor funciare;
– în scopul dezvoltării economice.
Forma stimulentelor economice poate fi:
– scutiri de plăți fiscale;
– subvenții.
6. Practica mondială a demonstrat că aplicarea metodelor economice de stimulare a subvențiilor în scopul reglementării relațiilor economice este mult mai efectivă decât metodele forțate de reglementare. Totodată în practică este important de a determina cazurile când metodele forțate sunt obligatorii. Astfel, protecția solului este o măsură obligatorie față de subiect iar respectarea normelor de protecție este mai eficientă în condițiile când concomitent sunt aplicate metode economice de reglementare.
7. În cadrul reglementării relațiilor funciare prin metode economice un rol important îl are aspectul organizatoric. La aspectul organizatoric se referă:
– înregistrarea drepturilor asupra terenurilor;
– consolidarea terenurilor agricole.
Înregistrarea drepturilor asupra terenurilor reprezintă unul din cele mai importante mecanisme de protecție a drepturilor. Protecția drepturilor asupra terenurilor ridică credibilitatea dreptului și eficacitatea economică. Consolidarea terenurilor are scopul creării condițiilor sociale și economice în relațiile dintre subiecți.
8. Respectarea normelor de protecție a solurilor reprezintă o problemă actuală a reglementării relațiilor funciare ce țin de utilizarea durabilă a resurselor funciare.
9. Ignoranța procesului de reglementare a relațiilor funciare, lipsa studiilor teoretice, a unei metodologii bazate pe cunoașterea obiectului, a unui Sistem de reglementare a relațiilor funciare a creat un dezastru în domeniul rural.
10. În scopul implementării metodologiilor de reglementare a relațiilor funciare descrise în prezentul capitol este necesar de creat un Sistem de reglementare a relațiilor funciare cu o structură organizatorică bazată pe un organ central și subunități la nivel local. Coordonarea unei politici în reglementarea relațiilor funciare de către Organul central este succesul reglementării relațiilor funciare. Implicarea unităților administrativ teritoriale în reglementarea relațiilor funciare este o necesitate obiectivă.
CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMANDĂRI
Studiile efectuate în prezenta lucrare a permis autorului să formulize următoarele concluzii principale (genarale):
1. Reforma relațiilor sociale și economice desfășurată în Republica Moldova, începând cu anii 1990-1992 a dat naștere unei noi paradigme în dezvoltarea relațiilor funciare agrare. Integritatea dreptului funciar și a relațiilor funciare s-a demonstrat în procesul trecerii de la monopolul statului asupra proprietății funciare la proprietatea privată asupra terenului. Relațiile funciare agrare bazate pe monopolul statutului asupra terenurilor au fost înlocuite prin relațiile funciare de piață (bazate pe proprietatea privată) cu un conținut conceptual nou. Studierea (analiza) cadrului teoretico-metodologic, implementarea unui nou proces de reglementare a relațiilor funciare poate fi realizat doar prin crearea unui Sistem de reglementare a relațiilor funciare agrare adecvat condițiilor actuale.
2. Analiza dezvoltării istorice a relațiilor funciare în Republica Moldova demonstrează că atât relațiile funciare agrare cât și obiectul relațiilor funciare agrare (terenurile agricole) se află într-o dezvoltare permanentă (în evoluție). În aceste condiții societatea se obligă să reacționeze adecvat la cerințele relațiilor funciare și a obiectului lor. Conținutul relațiilor funciare agrare se află în dependență de:
– conținutul obiectului relațiilor funciare agrare, care reprezintă terenurile cu destinație agricolă;
– raporturile născute între subiecți (proprietari, deținători, utilizatori) în procesul utilizării;
– cadrul legislativ raportat la perioada analizei situației.
La rândul său, procesul de reglementare a relațiilor funciare agrare reprezintă o totalitate de metode și metodologii scopul cărora este de a influența asupra raporturilor între subiecți în interesul socetății. Totalitatea de metode și metodologii include două direcții principale: prin aplicarea normelor de drept și a măsurilor organizatorice, amiabile, tradiții.
3. Situația actuală în relațiile funciare agrare se caracterizează prin lipsa unui cadru legislativ. Codul funciar adoptat la 25.12.1991 nu mai este actual pentru relațiile funciare existente. Metodele economice stimulative nu sunt aplicate în procesul de producție. Ca rezultat, situația demografică este critică. Necesitatea influenței asupra domeniului printr-un complex de metode și metodologii de reglementare a relațiilor funciare agrare este stringentă (actuală). Sistemul de reglementare a relațiilor funciare agrare reprezintă veriga principală în cadrul procesului de reglementare a relațiilor funciare în ansamblu și include:
– cadrul legislativ, în baza căruia activează structura instituțională a Sistemului și respectiv stabilește norme de drept de reglementare a relațiilor funciare agrare;
– structura instituționsală a Sistemului, care are funcția de a organiza activitatea lui productivă, monitorizarea permanentă a situației, elaborarea măsurilor de intervenție în relații la necesitatea societății;
– structura registrelor cadastrale;
– piața funciară.
4. Un rol important în implementarea Sistemului de reglementare a relațiilor funciare agrare în Republica Moldova îl reprezintă experiența altor țări preponderent membre a UE, SUA. Astfel din practica UE pot fi implementate în Republica Moldova:
– concepția metodologică a reglementării relațiilor funciare agrare prin aplicarea măsurilor organizatorico-stimulatorii;
– concepția protecției drepturilor asupra terenurilor în scopul reglementării relațiilor funciare agrare: de proprietate, folosință, posesiune, a intereselor, priorităților.
Deasemenea un interes deosebit pentru reglementarea relațiilor funciare agrare în Republica Moldova prezintă practica SUA în aplicarea cadrului legislativ în procesul de protecție a resurselor naturale limitate și utilizarea durabilă.
5. Implementarea Sistemului de reglementare a relațiilor funciare agrare la nivel central și local, activitatea lui productivă este posibilă doar în baza unui cadru legislativ, normativ, a regulamentelor și metodologiilor respective. Structura metodologică a reglementării relațiilor funciare agrare include următoarele:
– metodologia reglementării relațiilor funciare prin libera manifestare a subiectului, respectarea condițiilor stabilite prin libera înțelegere de către părțile implicate în procesul de reglementare;
– metodologia reglementării relațiilor funciare prin aplicarea normelor de drept stabilite de către societate prin elaborarea și aplicarea cadrului legislativ (normativ). Această metodologie mai poate fi clasificată ca un mecanism forțat de influență asupra subiecților. Se aplică în condițiile când există primejdia că subiecții nu sunt dispuși să respecte conținutul raporturilor pe acest segment a relațiilor funciare agrare;
– metodologia reglementării relațiilor funciare agrare prin aplicarea mecanismelor economice (stimulatorii). Această metodologie include la rândul său două componente de bază: metode stimulatorii, prin aplicarea diferitor stimulente financiare (subvenții, credite, facilități fiscale) și organizatorice prin: consolidarea terenurilor, înregistrarea drepturilor și a obligațiunilor.
În baza studiior efectuate și a concluziilor menționate mai sus autorul recomandă:
1. Pentru autoritățile publice centrale (Guvern, Parlament):
– crearea Sistemului de reglementare a relațiilor funciare la nivel central și local cu umătoarele funcții de bază: elaborarea cadrului legislativ, normativ, instructiv regulatoriu, metodico-metodologic referitor la crearea și funcționarea efectivă a Sistemului de reglementare a relațiilor funciare agrare.
2. Pentru autoritățile publice locale:
– crearea cadrului legislativ referitor la reglementarea relațiilor funciare la nivel local: monitorizarea procesului de utilizare a terenurilor; stabilirea restricțiilor; coordonarea activității întreprinderilor agricole etc.
3. Pentru Agenția Relații Funciare și Cadastru:
– modificarea conținutului Registrului bunurilor imobile în scopul implementării practicilor UE referitoare la protecția drepturilor, respectarea restricțiilor, priorităților, intereselor etc.
4. Pentru Guvern, Ministerul Economiei, Ministerul Finanțelor, Agenția Relații Funciare și Cadastru, autoritățile locale:
– implementarea și dezvoltarea politicilor economice și organizatorice de reglementare a relațiilor funciare prin aplicarea politicii: fiscale privelegiate; de subvenționare; de creditare bancare etc.
5. Pentru Ministerul Agriculturii concomitent cu autoritățile publice locale: implementarea unei politici de protecție a resurselor naturale limitate prin:
– implementarea procesului de organizare a teritoriului;
– elaborarea și implementarea proiectelor de organizare a terenurilor agricole;
– implementarea sistemelor de asolamente și alte elemente a utilizării durabile a resurselor naturale limitate.
În final mai multe recomandări elaborate în baza concluziilor au fost deja parțial umplementate:
– la elaborarea indicațiilor metodice pentru lucrări practice și seminare la disciplina „Cadastru”;
– la elaborarea indicațiilor metodice pentru tezele de licență la specialitatea „Cadastru”;
– la elaborarea programelor analitice de studiu la disciplinile „Cadastru 1” și „Cadastru 2” (Bazele teoretice și metodologice ale cadastrului) și de asemenea la disciplinele „Organizarea intra-gospodărească a teritoriului” și „Organizarea teritoriului exploatațiilor agricole”;
– la elaborarea proiectului noului Cod Funciar, în corespundere cu necesitățile obiective a dezvoltării sociale, economice și ecologice a țării;
– comunicări în cadrul simpozioanelor științifice internaționale organizate la noi în țară cât și peste hotarele ei (Ucraina, România);
BIBLIOGRAFIE
a) în limba română
1. Arenda pământului în Republica Moldova. CISR, Chișinău, 2001 https://cisr-md.org/pdf/0104%20Arenda%20pamantului%20in%20RM.pdf (vizitat 12.04.2015)
2. BARBAROȘ, I. Managementul utilizării resurselor funciare în economia mondială. În: Administrarea publică, nr. 4, 2012 pag. 126-130, ISSN 1813-8489
3. BAJURA T., ZUBCO E. Evaluarea obiectelor imobiliare la etapa de elaborare a proiectelor investiționale. În: Materialele Simpozionului Științific Internațional Dezvoltarea durabilă a mediului rural – realizări și perspective, dedicat aniversării a 85 de ani de la fondarea Universității Agrare de Stat din Moldova. Lucrări științifice, Ch., UASM, 2018, Vol. 48, Cadastru și Drept, p. 148-151, 0,25 c.a. ISBN 978-9975-64-297-2. Disponibil: file:///C:/Users/User/Downloads/vol_48.pdf
4. BAJURA, T. Economia agrară și dezvoltarea spațiului rural (monografie). Chișinău: editura CEP USM, 2007.-155p. ISBN 978-9975-70-164-8
5. BAJURA, F., BOTNARENCO, I., MOROZ, V. Îndrumător pentru proprietarii cotelor de pământ și ai loturilor de pe lângă casă. Chișinău: editura ARC, 1997.-93p. ISBN 9975-61-025-0
6. BAJURA, T. Pământ agricol – obiectul principal al investițiilor în spațiul rural. în: Activitatea de evaluare: realizări și perspective de dezvoltare. Materialele conf. internaționale științifico-practice. Chișinău: IEFS, 2012, p.6-9.
7. BOJNESC, S. Prețul agriculturii în Republica Moldova. Chișinău, 2000.
8. BOLD, I., CRĂCIUN, A. Organizarea teritoriului agricol: concepte – tradiții – istorie. Editura Mirton, Timișoara, 2012, 609 p. ISBN 978-973-52-1196-7
9. BOȘ, N., IACOBESCU, O. Cadastru și cartea funciară. Editura CH Besk, 2009.-408p. ISBN: 978-973-115-562-3
10. BOTNARENCO, I. Problemele cadastrului în Moldova. Universitatea Agrară de Stat din Moldova, Lucrări Științifice, Volumul 11, Chișinău,2003, p.173-178.
11. BOTNARENCO, I. Problemele consolidării terenurilor agricole. Univ. Agrară de Stat din Moldova, Știința Agricolă, 2005, nr.5. p 35-38.
12. BOTNARENCO, I. Consolidarea terenurilor agricole în Moldova: Teorie, metode, practică. Chișinău: editura Pontos, 2009.-340p. ISBN 978-9975-72-276-6
13. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Categoria de destinație a terenului în conținutul cadastrului. În: Știința agricolă, nr. 1, 2011, p. 52-55. ISSN 1857-0003
14. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Rolul întreprinderilor asociative în agricultura Moldovei. În: Știința Agricolă, UASM, Chișinău, 2011, nr.2, p.72-75., 0,7c.a. ISSN 1857 – 0003.
15. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Vînzarea-cumpărarea terenurilor destinate agriculturii (aspecte economice, juridice, politice). În: Lucrări științifice, UASM, vol. 30 Cadastru și drept, 2011, p. 122-128. ISBN 978-9975-64-215-8
16. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Modificarea categoriei de destinație a terenurilor, (aspect social, economic și juridic). În: Știința agricolă, nr. 1, 2011, p. 56-59. ISSN 1857-0003
17. BOTNARENCO, I. Cadastrul bunurilor imobile în Republica Moldova (teorie, metode, practică). Chișinău: Pontos, 2012, 484p. 35 c.a. ISBN 978-9975-51-400-2.
18. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Rolul gospodăriilor țărănești (de fermier) în economia Moldovei. În: Știința agricolă, nr. 1, 2012, p. 60-64. ISSN 1857-0003
19. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Metodologia reglementării relațiilor funciare agrare în Republica Moldova. În: Știința agricolă, nr. 2, 2012, p. 44-48. ISSN 1857-0003
20. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Relatiile funciare actuale în Republica Moldova. În: Geographia Napocensis, nr. 2, Materialele Simpozionului științific internațional, Academia Română, filiala Cuj-Napoca, 9-10 noiembrie 2012, p. 116-123, 0,4 c.a. ISSN 1843-5920, ISSN online 1844-9840
21. BOTNARENCO I. Valoarea terenurilor – oglinda economiei. Iași. Simpozion științific internațional. Cadastru și Publicitate imobiliară. Evaluări imobiliare. Culegeri de lucrări științifice, 2013. p.13-22. ISBN 978-606-685-243-2.
22. BOTNARENCO, I., BOSCAN, A., ZUBCO, E. Necesitatea unui sistem informațional al apelor pentru Republica Moldova. În: Economie și sociologie, I.N.C.E., Chișinău, 2015, nr. 2, p. 107-113. ISSN 1857-4130
23. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E., COTOROBAI, E. Cadastru modern sau integritatea multifuncțională a cadastrului. În: Lucrări științifice vol. 46, Cadastru și Drept, 2016, p. 91-96. ISBN 978-9975-64-284-2
24. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E Problemele relațiilor funciare în agricultura Moldovei. În: Materialele Simpozionului Științific Internațional Dezvoltarea durabilă a mediului rural – realizări și perspective, dedicat aniversării a 85 de ani de la fondarea Universității Agrare de Stat din Moldova. Lucrări științifice, Ch., UASM, 2018, Vol. 48, Cadastru și Drept, p. 148-151, 0,25 c.a. ISBN 978-9975-64-297-2. Disponibil: file:///C:/Users/User/Downloads/ vol_48.pdf
25. BUZU O. Aspectele social-economice ale evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării. Conf. tehnico-științifică jubiliară a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților. Chișinău: UTM, 2004, p.286-287. ISBN 9975-9841-0-X.
26. BUZU O. Evaluarea imobilului ca partea componentă a cadastrului bunurilor imobile. Conf. tehnico-științifică jubiliară a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților. Chișinău: UTM, 2004, p.288-289. ISBN 9975-9841-0-X.
27. Cadastrul funciar al Republicii Moldova pe anii 2002-2018. Agenția Relații Funciare și Cadastru a Republicii Moldova. – Chișinău: 2003-2019.
28. Cadastrul României. http://strategia.cndd.ro/docs/comentarii/ogr.pdf
29. Cei 50 de ani ai PAC – Un parteneriat între Europa și fermieri. http://europa.eu/rapid/press-release_MEMO-12-32_ro.htm
30. CHIVRIGA, V. Evoluția pieței funciare agricole în Republica Moldova. Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale ”Viitorul”. – Ch.: IDIS ”Viitorul”, 2009 (Tipogr. ”MS Logo” SRL). – 48p. în Politici Publice, Nr.4. ISBN 978-9975-4007-4-9.
31. CIMPOIEȘ, D. Perfecționarea relațiilor funciare în contextul consolidării exploatațiilor agricole și dezvoltării durabile a sectorului agrar din Republica Moldova. Teză de doctor habilitat în economie, UASM, Chișinău, 2012.
32. Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994 Disponibil: http://lex.justice.md/document_ rom.php?id=44B9F30E:7AC17731
33. Codul Civil al Republicii Moldova. Legea Republicii Moldova nr.1107 – XV din 6 iunie 2002.
34. Codul funciar. Legea nr.828 din 25.12.1991. Monitorul Oficial nr. 107 art nr. 817.
35. Codul Silvic al Republicii Moldova nr. 887 din 21.06.1996.
36. Codul Apelor al Republicii Moldova nr.1532 din 22.06.1993.
37. Economica – revistă științifico-didactică. ed. ASEM, nr. 4, Chișinău 2006, ISSN 1810-9136 https://lib.ase.md/wp-content/uploads/publicatii/2006/Economica%2012%202006.pdf (vizitat 04.12.2018)
38. HARCONIȚĂ E., RATTAN L., Rolul agriculturii în acordarea serviciilor ecosistemice și sociale. Bălți: Universitatea de Stat „Aleco Russo”. 2014., ISBN 978-9975-50-139-2.
39. Hotărîrea Parlamentului Republicii Moldova Nr. 510a din 19.02.1991 „Cu privire la Concepția reformei agrare și a dezvoltării social – economice a satului”. http://lex.justice. md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=309181 (accesat 24.10.14).
40. Hotărîrea Guvernului nr 624 din 12.11.1991 „Cu privire la Departamentul de Stat pentru reforma Agrară al Republicii Moldova. Monitorul oficial nr.000 publicat 30.12.1991.
41. Hotrărârea Guvernului nr. 449 din 29.06.1992 „despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirm dreptul de proprietate, posesiune și beneficiere funciarră.
42. Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr130 din 02.03.1992 „despre aprobarea Regulamentului cu privire la comisiile funciare sătești, de orășel, orășănești și raionale. Monitorul Parlamentului nr.3 art nr:80-1 publicat 30.03.1992.
43. Hotărîrea Parlamentului Republicii Moldova nr. 1333 din 12.03.1993. cu privire la programul de privatizare în Republica Moldova pentru anii 1993-1994. Monitorul official nr.3 din 30.03.1993.
44. Hotărîrea Guvernului 469 din 11.07.1994. Despre aprobarea suprafețelor fondurilor funciare de stat și fondurilor de privatizare în hotarele comunelor. Monitorul official 007 din 30.07.1004.
45. Hotărîrea Guvernului nr. 1075 din 01.10.2007 „Cu privire la aprobarea Regulamentului privind consolidarea terenurilor agricole” http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view& view=doc&id=325447&lang=1
46. Hotărîrea Parlamentului Republicii Moldova Nr. 409 din 04.06.2014 „Cu privire la aprobarea Strategiei naționale de dezvoltare agricolă și rurală pentru anii 2014-2020” http://lex.justice.md/md/353310/
47. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 455 din 21.06.2017 cu privire la modul de repartizare a mijloacelor Fondului Național de Dezvoltare a Agriculturii și Mediului Rural. Monitorul Oficial nr.201-213/537 din 23.06.2017
48. Instrucțiune nr. 112 din 22.06.2005 „Cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor”. Disponibil: http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc& lang=1&id=310623
49. Legea Republicii Moldova nr. 627-XII din 04.07.1991 „Cu privire la privatizare”. Monitorul official nr.135-136 art. 674 din 09.12.1999.
50. Legea Republicii Moldova nr. 841 – XII din 03.01.1992 „Cu privire la gospodăria țărănească de fermier”.
51. Legea Republicii Moldova nr. 668-XIII din 23.11.1995 „Pentru aprobarea Listei unităților ale căror terenuri destinate agriculturii rămân în proprietatea statului. Monitorul official al Republicii Moldova nr.54-55 din 15.08.1996.
52. Legea Republicii Moldova nr. 1134 – XIII din 02.04. 1997 „Privind societățile pe acțiuni”.
53. Legea privind prețul normativ și modul de vînzare cumpărare a terenurilor 1308-XIII din 25.07.1997
54. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998
55. Legea Republicii Moldova nr.392-XIV din 13.05.1999. Restructurarea întreprinderilor agricole în procesul de privatizare. Monitorul oficial al republicii Moldova nr. 73-77/341 din 15.07.1999.
56. Legea Republicii Moldova nr.981 din 11.05.2000. ”Privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor”. Monitorul official nr.94.art nr: 672. Din 03.08.2000.
57. Legea Republicii Moldova nr. 73 – XV adoptată la 12.04.2001 „Privind cooperativele de întreprinzător”.
58. Legea Republicii Moldova nr. 1007 –XV din 25.04 2002 „Privind cooperativele de producție”.
59. Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003 Disponibil: http://www.promstroi.md/upfiles/kfm/biblioteka/Lege%20cu%20privire%20la%20arenda%20in%20agricultura.pdf
60. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 din 28.10.2004
61. Legea Republicii Moldova nr. 135 – XVI din 14.06 2007 „Privind societățile cu răspundere limitată”.
62. MICLEA, M. Cadastrul și cartea funciară. București: editura ALL, 1995.-355 p. ISBN 973-571-110-9
63. MURAVSCHI, A. Dezvoltarea rurală în Moldova (studiu de caz). Institutul de Politici publice. Studiu elaborat în cadrul proiectului „Dezbateri naționale asupra dezvoltării”, Chișinău 2002 www.ipp. md./download. php.Chișinău.file (vizitat 7.11.2014 ).
64. OVDII, M. Hărți digitale pentru Republica Moldova – tehnologii de relaizare și utilizare. Chișinău, 2012. – 200 p. – ISBN 978- 9975-4323-7-5.
65. Politica fiscala. Brosura_cdr – FES Office Romania. www.fes.ro/ media/images/. ../Brosura_Politica.p…(vizitat 24.09.15).
66. Recesiunea, Recuperarea și Sărăcia în Moldova Raport nr. 28024-MD. 2004.Regiunea Europa și Asia Centrală. http:// siteresources. worldbank. Org/INTMOLDOVA /Resurses/ PAro.pdf. (vizitat 18.10.14).
67. Reforma agriculturii. EUROPA.MD. https://www.google.ru/? gws_rd=ssl# newwindow=1&q=1.%09EUROPA.MD+-+Reforma+agriculturii (vizitat 18.10.14).
68. Strategia de dezvoltare a sectorului agroalimentar în perioada anilor 2006-2015//Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2006, nr.170-173..
69. Strategia de dezvoltare a agriculturii și mediului rural din Moldova 2014-2020 aprobată prin Hotărârea Guvernului nr. 409 din 04 iunie 2014.
70. Strategia de dezvoltare durabilă a României. www.insse.ro/cms/files/ …/StategiaDD.pdf (vizitat 25.09.15).
71. Studiu asupra reparcelării terenurilor în Moldova. Banca Mondială. Raport de fond. 2005.
72. Studiu asupra reparcelării terenurilor în Moldova. Banca Mondială, Raport de fond., 2005.
73. Țurcanu, I. Relații agrare din Basarabia în anii 1918-1940. Chișinău: Universitas, 1991.-356p. ISBN 5-362-00656-8.
74. ZUBCO, E. Rolul stimulatoriu al subvenționării în agricultura Moldovei. În: Lucrări științifice, UASM vol. 33, 2013, Cadastru și drept, p. 175-179. ISBN 978-9975-64-245-3
b) în limba engleză
75. A Comparative Analysis of Cadastral Systems in the EU Countries According to Basic Selected Criteria. Disponibil: https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings /cairo/papers/ts_18/ts18_03_yavuz.pdf
76. Austria Land Planning and development of land resources. Disponibil: www.un.org/esa/agenda21/. ../austria/land.pdf (vizitat 29.07.15).
77. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E., POPESCUL, S. Land Registration and Multifunctional Integrity of Cadastre, “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 22, 2017, p. 23-30.
78. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. Registration of land rights depending on the evolution of land legislation. “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 23, 2017, p. 29-40, ISSN 2068-5203, ISSN-L 2068-519X. Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/42_645 _Botnarenco_I.pdf
79. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. The Role of Models in Cadastre. În: RevCAD, revista de geodezie și cadastru. Universitatea „1 Decembrie 1918” din Alba Iulia, 2018, volumul 25, p. 43-52, 0,7 c.a. ISSN 2068-519X Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/44_706_ Botnarenco_Zubco.pdf
80. BOTNARENCO, I., ZUBCO, E. The Role of the General Factors in the Formation of the Agricultural Land Value. În: RevCAD, revista de geodezie și cadastru. Universitatea „1 Decembrie 1918” din Alba Iulia, 2018, volumul 24, p. 61-70, 0,7 c.a. ISSN 2068-519X Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/43_679_Botnarenco_Zubco.pdf
81. Bugetul UE: PAC după 2020. Disponibil: https://ec.europa.eu/commission/sites/beta-political/files/budget-may2018-modernising-cap_ro.pdf
82. Buget on-line. https://eur-lex.europa.eu/budget/www/index-ro.htm (acesat 03.12.2018)
83. Cadastral information system – Permanent Committee on …www.eurocadastre.org/.. /Cadastral % 20systems… (vizitat 29.08.15).
84. Cadastre. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/ppt/TS01C/ TS01C_sahin_izmirli_et_al_7814_ppt.pdf
85. CASSINI de THURY, Relation des deux voyages, 3–4; Ernst Bernleithner, „Oesterreichs Kartographie zur Zeit des Grafen Ferraris,” La cartographie au XVIIIe siècle et l’oeuvre du comte de Ferraris (1726–1814), Collection histoire pro civitate, no. 54 (1978), 139–42; Johannes Dörflinger, Österreichichsche Karten des 18. Jahrhunderts (Vienna: Österreichische Akademie der Wissenschaften, 1984).
86. DALMASSO, A. Procedures for the Cadastral Registration of a New Building and its Three-D Representation [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gdmc.nl/ 3dcadastre/literature/3Dcad_2011_08.pdf (vizitat 27.08.15).
87. 3D registration of real property in Denmark. people.plan.aau.dk/~ems/…/3D _registration. doc (vizitat 11.09.15).
88. Environmental Land Use Planning and Integrated Management at the River Basin Scale in Coastal North Carolina https://dukespace.lib.duke.edu/dspace/bitstream/handle/10161/3668/ hcoppola%20MP%20Final.pdf;sequence=1
89. ENEMARK, S. (1999): Denmark – the EU Compendium of spatial planning systems and policies. Brussels. ISBN 92-828-2693-7. 124 pp.
90. Evaluation of the impact of agricultural land lease relations in agricultural subjects in Slovakia. Disponibil: http://managementjournal.usamv.ro/pdf/vol4_1/Art54.pdf
91. Fundamentals of land ownership, land boundaries, and surveying. Disponibil: http://www.icsm.gov.au/sites/default/files/Fundamentals_of_Land_Ownership_Land_Boundaries_and_Surveying.pdf (vizitat 02.08.15).
92. History of English land law. Disponibil: https://en.wikipedia.org/…/History_of_English _…‎History of English land law – Wikipedia, the free encyclopedia ‎(vizitat 15.07.2015).
93. Internal migration in the context of land relations Ruslan Rahimov https://auca.kg/uploads/Migration…/Rahimov_eng.pdf
94. Integration of Nature Protection in Forest Policy in France www. eficent. efi. int/files/ attachments/…/france.p… (vizitat 28.07.15).
95. JURG KAUFMANN, DANIEL STEUDLER. Cadastre – 2014. Vizion an Fiuture Cadastral Systems – FIG.1998. https://www.fig.net/resources/publications/figpub/cadastre2014/ translation/c2014-russian.pdf (vizitat 10.10.2013).
96. KAREL VECERE. The cadastral system in Cyprus. 2009. www. Eurocadastre. Org/pdf/ Cadastral sistem_II_2009 (vizitat 17.12.2013).
97. Karel Vecere. The cadastral system in Cyprus. http: // www.moi.gov.cy/dis.2009 (vizitat 17.12.2013)
98. Land registration for the twenty-first century a Conveyancing Revolution. www.lowcom.gov.uk/wp-content/uploads/2015/04/Lc271.pdf (vizitat 02.2016)
99. Land–use sistem and spatial planning in France. Disponibil: www.irbis-nbuv.gov. ua/…/cgiirbis_64.exe?… (vizitat 28.07.15).
100. Large-Scale Land Acquisition and Responsible Agricultural Investment. https://www.agter.org/bdf/_docs/cicid_gisa_afd_ctfd_2010_document-de-positionnement _en.pdf (vizitat 29.07.15).
101. Land reform in italy – Defense Technical Information Center. www.dtic.mil/dtic/ tr/fulltext/ u2/488555.pdf (vizitat 5.08.15)
102. Multiannual finanacial framework. http://ec.europa.eu/budget/mff/figures/ index_en.cfm
103. MICHAEL LIPTON, Land Reform in Developing Countries: property rights and property wrongs. Ed. Routledge, 2009, 456p., ISBN 978-0-415-09667-6
104. PAUL, HARCOMBE Cadastru 2034. Chair, Intergovernmental Committee on Surveying and Mapping (ICSM). Consultation document. April 2014, disponibil la: http://www.icsm.gov.au/cadastral/Cadastre2034.pdf (vizitat la 24.10.2016)
105. Pilot project to monitor land relations in Ukraine will be launched in https://www.kyivpost.com/…/pilot-project-monitor-land-relat…
106. Property Law in Austria | Real Estate Laws. www.globalpropertyguide.com › … › Austria (vizitat 1.08.15).
107. Reengineering Cadastre and Land Registration Systems and www.eurocadastre.org/pdf/tuladharm.pdf
108. Regional Law No 316-Z “On regulation of land relations”. – Ecolex https://www.ecolex.org/…/regional-law-no-316-z-on-regulati…
109. Registering Property in France – Doing Business – World … www. doingbusiness. org/…/registering-property/ (vizitat 25.07.15).
110. RICARD GROVER. Whg the United Kingdom does not have a cadastru-and does it matter? https://www.fig.net/resources/proceedings/2008/verona_am_2008_comm7/papers/ 12_sept/7_2_grover.pdf
111. The IT System of the National Cadastre of Greece. Disponibil: https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/athens/papers/ts28/TS28_4_Lykouropoulos_Nikolaos.pdf (vizitat 29.08.2015)
112. The Land Registration System in Italy Principles …www1.agenziaentrate. gov.it/…/ italianp…/DE%2… (vizitat 5.08.15).
113. The sustainability of fiscal policy in Italy – Economic History .www.ehs.org.uk/. ../b50dcd98- 31af-4259 -bd3d… (vizitat 7.08.15).
114. The Austrian Model for Cadastre and Land Registry.pdf. www.ie.unimelb.edu.au/…/ Harald %20Meixner… (vizitat 30.07.15).
115. Un buget pentru Europa (2014-2020) Disponibil: http://europa.eu/legislation_ summaries/budget/bu0001_ro.htm (accesat 20.05.2015)
116. Water Food and Land Management in France. www.icid.org/v_france.pdf (vizitat 28.07.15).
117. William the Conqueror. https://www.ancient.eu/William_the_Conqueror/
118. ZUBCO, E. Subsidy and progress in agriculture. În: Economie și sociologie, I.N.C.E., Chișinău, 2014, nr. 2, p. 164-172. ISSN 1857-4130
119. ZUBCO, E. Legal aspects concerning the regulation of land relations in the Republic of Moldova, “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 19, 2015, p. 203-210. ISSN 2068-5203, ISSN-L 2068-519X. Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/ 38_497_25_Zubco_E.pdf
120. ZUBCO, E. Subsidization – An Important Factor in Agriculture Development. “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 21, 2016, p. 195-200. ISSN 2068-5203, ISSN-L 2068-519X. Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/40_551_27Zubco.pdf
121. ZUBCO, E., BOTNARENCO, I., POPESCUL, S. The Impact of Land Registration on the Process of Regulation of Land Relations. “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 22, 2017, p. 253-260. Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/41_626_ 30_Zubco_Botnarenco_Popescul.pdf
122. ZUBCO, E., BOTNARENCO, I. Integrity of land relations and terrestrial measurements within the multifunctionality of cadastre. “1 Decembrie 1918” University of Alba Iulia RevCAD 23, 2017, p. 243-252, ISSN 2068-5203, ISSN-L 2068-519X. Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/42_671_Zubco_E.pdf
123. ZUBCO E., BOTNARENCO I., MOCREAC O., The Influence of Land Relations on the Legal Forms of Organization. În: RevCAD, revista de geodezie și cadastru. Universitatea „1 Decembrie 1918” din Alba Iulia, 2018, volumul 24, p. 193-202, 0,7 c.a. ISSN 2068-519X Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/43_696_Zubco_Botnarenco_Mocreac.pdf
124. ZUBCO, E., BOTNARENCO, I. The Role of the Regulatory System of Agricultural Land Relations in the Republic of Moldova. În: RevCAD, revista de geodezie și cadastru. Universitatea „1 Decembrie 1918” din Alba Iulia, 2018, volumul 25, p. 125-134, 0,7 c.a. ISSN 2068-519X Disponibil: http://revcad.uab.ro/upload/44_716_Zubco_Botnarenco.pdf
c) în limba rusă
125. БОТНАРЕНКО, И., ЗУБКО, Е. Развитие фермерских хозяйств в Молдове. În: Труды XVI Международного симпозиума имени академика М.А. Усова студентов и молодых ученых, посвященного 110-летию со дня основания горно-геологического образования в Сибири. Том I; Томский политехнический университет. – Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2012. p. 665-667. ISBN 978-5-98298-569-9
126. БОТНАРЕНКО, И., НАШКО – СКАКУШ, Л., БОСКАН, А. Оценка земельного фонда. В: Материалах международной научно-практической конференции преподавателей и аспирантов. Новочеркасская Государственная Мелиоративная Академия. Новочеркасск. 2012, стр. 122-126, ISBN 978-5-9947-0273-4.
127. БОТНАРЕНКО, И., ЗУБКО, Е. Три этапа в развитии кадастра Республики Молдова. В международной научно-практической конференции «Системное взаимодействие кадастров: проблемные вопросы методологического, институционального и информационного обеспечения». Национальный университет биоресурсов и природопользования Украины. Изд-во ТОВ «ЦП «КОМПРИНТ», 2019, стр. 7-16, 0,7 с.а. УДК 332.6:349.417 ББК 65.32-5 Disponibil: https://nubip.edu.ua/sites/default/ files/u315/zbirnik_kadastr_19_1.pdf
128. Земельные отношения и земельное право в правовой доктрине Украины. Source: Law of Ukraine / Pravo Ukrainy . Источник: Закон Украины / Право Украины. 2014, Issue 12, p131-142. 2014,
129. ПАРМАКЛИ, Д. М. Использование земли в сельском хозяйстве (экономическая теория и хозяйственная практика). Chișinău: editura AO „Raza de Sud”, 2004.-160 p. ISBN 9975-9751-8-6
130. ПАРМАКЛИ, Д. М. Экономический потенциал земли в сельском хозяйстве. Chișinău: ASEM, 2006.-384p. ISBN 978-9975-75-354-8.
131. ХОРЖАН, О. Консолидация земель и земельный рынок. Latvia University of Agriculture, Baltic Surveying 08 Proceedings. International Scientific – Methodical Conference., Jelgava,2008, p.108-115.
132. ХОРЖАН, О. Проблема брошенных земель в Республике Молдова: состояние, тенденции и меры борьбы. In: Proceedings of International Scentifi c-Metodical Conference on the Iand Management Baltic Surveying, Tartu. – 2012. – P. 34-41. – ISSN 2243-6944.
133. НОРА ДАДВИК, КЭРИН ФОК, ДЭВИД СЕДИК. Аграрная реформа в пост-социалистическом пространстве. Всемирный Банк Вашингтон, округ Колумбия 2007, стр. 104, ISBN:0-8213-7034-0; eISBN:0-8213-7035-9; ISSN:17256-5878.
134. РЫЖЕНКОВ, А. Я. Современная земельная политика и управление земельным фондом в зарубежных странах // Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса. – 2012. – № 3. – С. 252-257.
135. СОКОЛОВА А. А. Правовое обеспечение надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения: дис. канд. юрид. наук. — М., 2016. — С.67.
136. ВОЛКОВ, С. Н. Основы землеустройства. Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего рофесианального образования „Государственный университет по землеустройству” Москва 2015г.
d) în alte limbi
137. ТРЕТЯК, A. M., Земельный капитал: теоретико-методологiчнi основи формування та функцiонування (монографiя). Львiв: СПОЛОМ, 2011. 520 с., ISBN978-966-665-624-0.
138. КАЗЬМИР, П. Г., СТОЙКО, Н. Э. и др. Организацiя сiльскогосподарського СПОЛОМ, 2009. 254с. ISBN 978-966-665-551-9.
139. Le cadastre en France CRPF Limousin https://document-pdf.com/57669bd430cfb01e1cd77 c8a236e880e/pdf_cadastre%20en%20france.html (vizitat 18.10.2016)
Anexa 1
Dinamica suprafețelor terenurilor destinate agriculturii în cadrul întreprinderilor agricole asociative
Anii
Indicatorii


Total terenuri cu destinație agricolă pe Republică, mii/ha
Suprafața întreprinderilor asociative, mii/ha
Ponderea viilor, livezilor în suprafața întreprinderii, %



Totală
Inclusiv vii și livezi


2002
1951,0
769,5
89,3
11,6

2003
1951,0
805,9
87,2
10,8

2004
1952,0
822,9
87,8
10,7

2005
1953,0
829,4
88,5
10,7

2006
1974,1
823,1
86,9
10,6

2007
1978,9
842,0
86,7
10,3

2008
1984,6
850,5
85,6
10,1

2009
2007,6
854,2
83,5
9,8

2010
2008,7
849,9
80,2
9,4

2011
2008,9
845,3
73,8
8,7

2012
2014,5
853,1
70,5
8,3

2013
2024,2
859,3
70,2
8,2

2014
2026,5
865,5
69,4
8,0

2015
2028,2
868,1
67,2
7,7

2016
2039,8
870,9
66,0
7,6

2017
2041,6
883,9
68,1
7,7

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor Cadastrului funciar al Republicii Moldova [27]
Anexa 2
Dinamica terenurilor gospodăriilor țărănești (de fermier) și a loturilor individuale
Anul
În total
terenuri agricole
(mii ha)
Gospodării țărănești inclusiv vii și livezi (mii ha)
Loturi individuale
incl în % față de
suprafața totală
(mii ha)



În total
până la 10 ha
mai mari de 10 ha


1
2
3
4
5
6

2002
1951
733,1
116,1
lipsa
informației
lipsa
informației
184,2
9,4

2003
1951
698,2
115,9
lipsa
informației
lipsa
informației
181,6
9,3

2004
1952
682,5
115,6
lipsa
informației
lipsa
informației
180,9
9,3

2005
1953
563,1
96,6
lipsa
informației
lipsa
informației
293,1
14,6

2006
1974,1
572,0
100,6
484,1
89,2
87,9
11,4
284,4
14,4

2007
1978,9
562,1
101,7
474,9
91,0
87,2
10,7
277,8
14,0

2008
1984,6
558,3
102,2
465,0
90,3
93,3
11,9
278,2
14,0

2009
2007,6
553,7
102,3
457,5
89,6
96,2
12,8
281,1
14,0

2010
2008,7
555,1
101,6
451,3
88,3
103,8
13,3
284,7
14,2

2011
2008,9
547,2
98,6
438,6
84,9
108,6
13,7
235,4
11,2

2012
2014,5
544,0
97,0
426,9
83,1
117,2
14,0
233,0
11,6

2013
2024,2
537,2
97,4
411,0
82,4
126,2
15,0
233,8
11,6

2014
2026,5
540,2
95,7
408,7
80,6
131,4
15,3
219,8
10,8

2015
2028,3
526,8
92,4
389,7
77,3
137,1
15,1
230,3
11,3

2016
2039,8
515,6
90,1
357,3
72,4
158,3
17,7
239,7

2017
2041,6
503,5
87,7
353,1
71,0
150,4
16,7
245,4

Sursa: Elaborat de autor în baza datelor Cadastrului funciar al Republicii Moldova [27]
Anexa 3
Informația cu privire la înregistrările efectuate cu terenurile agricole pentru anul 2017
Nr. d/o
Filiale
Terenuri agricole



Vânzare-cumpărare
Moștenire
Donație-schimb
Alte documente
Ipoteca
Locațiune
Primare

1
2
3
4
5
6
7
8
9

1
Anenii Noi
2710
1112
808
587
242
332
449

2
Basarabeasca
1139
676
870
234
124
95
40

3
Bălți
148
113
55
58
0
25
30

4
Briceni
1690
1477
1485
487
235
471
281

5
Cahul
6238
2871
1291
1030
730
799
280

6
Cantemir
1400
1700
890
403
343
1566
183

7
Căinari
763
773
621
170
1
1144
243

8
Călărași
1585
1626
1072
499
1043
211
127

9
Căușeni
2555
2119
1253
767
81
1302
238

10
C-Lunga
1484
1403
1069
250
312
5540
91

11
Chișinău
200
233
128
115
17
31
119

12
Chișinău 1
1045
423
320
166
149
33
229

13
Cimișlia
2840
1401
1082
373
443
75
680

14
Comrat
2924
1999
2023
2069
1210
1481
385

15
Criuleni
2005
1283
1074
446
444
464
237

16
Dondușeni
1649
1188
612
3020
206
462
396

17
Drochia
3145
2067
2060
699
479
525
331

18
Dubăsari
875
693
618
249
2
74
37

19
Edineț
2456
1519
1252
450
337
125
259

20
Fălești
2174
2427
1754
919
173
2543
377

21
Florești
4896
2741
1569
1142
563
3208
293

22
Glodeni
2290
1816
1668
420
93
588
285

23
Hîncești
4926
4257
2359
2637
45
826
3865

24
Ialoveni
2302
2381
1456
894
149
701
291

25
Leova
1234
1271
775
470
85
148
269

26
Nisporeni
1242
1200
1146
146
16
65
59

27
Ocnița
1267
726
646
97
466
1067
160

28
Orhei
4084
2900
1890
924
498
641
651

29
Rezina
1007
1298
851
493
217
340
226

30
Râșcani
2102
2007
1731
718
215
99
286

31
Sângerei
2435
2599
1508
464
238
438
507

32
Soroca
3322
1936
1358
289
886
1584
271

33
Strășeni
2295
2097
1249
746
164
990
323

34
Șoldănești
1382
788
682
168
168
634
185

35
Ștefan-Vodă
3502
2291
1732
429
322
2141
492

36
Taraclia
3299
1295
639
105
669
830
884

37
Telenești
3608
2800
2042
1809
99
212
469

38
Ungheni
2285
1815
931
871
227
774
137

39
Vulcănești
683
296
278
58
51
710
56

Total
87186
63617
44847
24871
11742
33294
14721

Sursa: elaborat în baza datelor din Registrul bunurilor imobile, www.date.gov.md
Anexa 4
Conținutul articolului 12 din cadrul Legii 828 din 25.12.1991
1) Comisiile funciare, constituite în conformitate cu art. 6 stabilesc terenurile care rămîn în proprietate publică în hotarele unității administrativ-teritoriale:
rezervă pînă la cinci la sută din terenurile cu destinație agricolă pentru necesitățile dezvoltării sociale a localității;
rezervă, suprafețe corespunzătoare pentru a fi folosite ca pășuni obștești.
2) Diferența dintre suprafața totală a unității administrativ-teritoriale și suprafața terenurilor repartizate în proprietate publică constituie fondul de privatizare.
3) Comisiile funciare stabilesc cota de teren echivalent care se atribuie în proprietate privată:
membrilor de colhozuri, salariaților din sovhozuri și din secțiile de producere ale colegiilor agricole (zootehnice) sau din alte întreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;
salariaților din organizații și întreprinderi care locuiesc în localități rurale și execută nemijlocit lucrări de construcție și exploatare a sistemelor de ameliorare, restabilire și îmbunătățire a terenurilor și sporire a fertilității solurilor în localitatea respectivă, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;
persoanelor care locuiesc în localități rurale care au fost transferate din întreprinderi agricole în organizații de construcție și transport colhoznice și intergospodărești, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice;
salariaților din întreprinderile zootehnice intergospodărești, inclusiv pensionarilor din aceste unități economice. Salariaților și pensionarilor din întreprinderile zootehnice intergospodărești, care nu dispun de terenuri agricole supuse privatizării, cota de teren echivalent li se atribuie la locul de trai;
persoanelor care dețin funcții elective sau își satisfac serviciul militar în termen și care pînă la aceasta au lucrat la întreprinderi agricole;
persoanelor care au lucrat anterior la întreprinderile agricole din localitatea respectivă: bărbații – 25 de ani, femeile – 20 de ani;
veteranilor celui de-al doilea război mondial, foștilor ostași-internaționaliști, familiilor persoanelor care și-au pierdut viața ca urmare a participării la acțiunile de luptă pentru apărarea integrității teritoriale și a independenței Republicii Moldova, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;
persoanelor supuse represiunilor politice și rehabilitate ulterior, care locuiesc în localități rurale – la locul de trai;
persoanelor care au adus pămînt în gospodăriile colective, dar nu lucrează în ele.
4) Pînă la 50 la sută din cota de teren echivalent calculată pe unitatea administrativ-teritorială respectivă se atribuie:
persoanelor indicate la subalineatele 1–5 ale alineatului 4 din prezentul articol care au lucrat în întreprinderi industriale și în alte unități cu profil neagricol și au o vechime în muncă în agricultură mai mică de 5 ani;
persoanelor domiciliate în localități rurale care au fost angajate în sfera socială avînd o vechime în muncă de 25 de ani bărbații și 20 de ani femeile care au pierdut capacitatea de muncă în specialitate din motive de vîrstă sau de sănătate, dacă nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent;
salariaților din secțiile de învățămînt ale colegiilor agricole (zootehnice), inclusiv pensionarilor din aceste unități economice.
5) Toate operațiunile de atribuire a cotei de teren echivalent se înfăptuiesc, ținîndu-se cont de situația de la 1 ianuarie 1992.
6) Autentificarea dreptului de proprietate asupra cotei de teren echivalent se face în baza hotărîrii autorităților administrației publice locale prin eliberarea unui titlu ce confirmă acest drept.
Anexa 5
Măsurile de sprijin aferente Regulamentului de subvenționare 2017-2021
– stimularea investițiilor pentru producerea legumelor și a fructelor pe teren protejat (sere de iarnă, solarii și tuneluri);
– stimularea investițiilor pentru înființarea, modernizarea și defrișarea plantațiilor multianuale, inclusiv a plantațiilor viticole și a plantațiilor pomicole;
– stimularea investițiilor pentru procurarea tehnicii și utilajului agricol convențional;
– stimularea investițiilor pentru utilarea și renovarea tehnologică a fermelor zootehnice;
– stimularea procurării animalelor de prăsilă și menținerii fondului genetic al acestora;
– stimularea creditării producătorilor agricoli de către băncile comerciale și instituțiile financiare nebancare;
– stimularea mecanismului de asigurare a riscurilor în agricultură;
– stimularea investițiilor pentru dezvoltarea infrastructurii postrecoltare și procesare;
– stimularea constituirii și funcționării grupurilor de producători agricoli;
– stimularea activităților de promovare pe piețele externe;
– stimularea investițiilor pentru consolidarea terenurilor agricole;
– stimularea investițiilor pentru procurarea echipamentului de irigare;
– stimularea producătorilor agricoli pentru compensarea cheltuielilor la irigare;
– stimularea investițiilor pentru procurarea echipamentului no-till și mini-till;
– susținerea promovării și dezvoltării agriculturii ecologice;
– îmbunătățirea și dezvoltarea infrastructurii rurale;
– servicii de consultanță și formare.
Sursa: http://www.aipa.gov.md/ro/www.aipa.gov.md/sites/default/files/Masuri2017-2020.pdf
Anexa 6
Propuneri legislative de modificare a Codului Funciar
Articolul 4. Structura fondului funciar
(1) Fondul funciar al Republicii Moldova este divizat în următoarele categorii de destinație:
a) terenuri cu destinație agricolă;
b) terenuri destinate construcțiilor, instalațiilor, amenajărilor, altor scopuri speciale;
c) terenuri destinate fondului forestier;
d) terenuri destinate fondului apelor.
(2) Subcategoria de destinație reprezintă terenuri din cadrul categoriei de destinație identificate în scopul evidențierii unor aspecte sociale și economice importante.
(3) Categoria și subcategoria de destinație a terenurilor este determinată în conformitate cu capacitățile solului, modul de folosință, și necesitățile societății.
(4) Limitele în care se răspîndește statutul juridic al categoriei (subcategoriei) de destinație reprezintă: linii de hotar ușor identificate în natură; elemente ale teritoriului (drumuri, obiecte acvatice, fășii forestiere, alte elemente stabile pe teritoriu). Nivelul de fertilitate a solului este stabilit prin planul pedologic.
Limitele categoriilor și subcategoriilor de teren sunt reprezentate în informația spațială a cadastrului bunurilor imobile.
(5) Categoriile și subcategoriile de destinație a terenurilor, sunt obiectul înregistrării în Registrul bunurior imobile.
Articolul 16. Terenuri agricole abandonate
(1) Teren agricol abandonat este considerat în cazurile în care:
a) proprietarul nu-și asumă responsabilitatea de a lucra terenul agricol o perioadă mai mare de doi ani;
b) nu transmite terenul unei terțe persoane pentru a fi lucrat în scopuri agricole;
c) nu-și asumă responsabilitatea față de impactul negativ cauzat: terenului, mediului, inclusiv daunele aduse vecinului;
(2) Statutul de teren abandonat este:
a) determinat prin decizia Consiliului local – în lipsa proprietarului;
b) stabilit prin hotărârea instanței de judecată la inițiativa Consiliului local – în cazurile prevăzute de al.(1).
(3) Terenurile recunoscute abandonate prin alin. (2) sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile.
(4) Decizia consiliului local, hotărârea instanței de judecată, de trecere a terenului la categoria „abandonate” va intra în vigoare după un an de la înregistrarea ei în Registrul bunurilor imobile.
Articolul 53. Dreptul la renta viageră
(1) Renta viageră asupra terenurilor agricole reprezintă un drept al proprietarului de a transmite în folosință, posesiune sau proprietate terenul cei aparține în schimbul unei plăți anuale pe perioada vieții.
(2) Renta viageră este inițiată din motivul de vîrstă a proprietarului și lipsa posibilității de a lucra terenul agricol.
(3) Procesul de aplicare a rentei viagere se desfășoară în baza Legii cu privire la renta viageră.
Articolul 54. Dreptul asupra terenurilor nedeterminate în natură
(1) Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren înregistrat în registrul bunurilor imobile dar care nu este transpus în natură prin semne convenționale, nu este coordonat cu proprietarii adiacenți, este considerat „drept asupra terenului nedeterminat în natură”.
(2) Transpunerea „drepturilor nedeterminate” în natură, se înfăptuiește la cererea proprietarului, coordonată cu autoritatea publică locală pe teritoriul căreia se află terenul, adresată autorității publice centrale în domeniul relațiilor funciare și cadastrului (Serviului cadastral teritorial).
(3) Limitele amplasării hotarelor dreptului asupra terenurilor nedeterminate în natură sunt stabilite la precizia grafică a planului expus în „Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.
(4) În condiții de litigiu referitor la corectitudinea amplasării limitei hotarului dreptului asupra terenului nedeterminat în natură, soluționarea problemei se va efectua prin implicarea autorității publice locale și a autorității publice centrale în domeniul cadastrului și reglementării relațiilor funciare sau în baza hotărârii instanței de judecată.
Articolul 59. Gestionarea terenurilor abandonate
Terenurile abandonate conform art. 16 sunt gestionate de către consiliul local respectiv.
Consiliul local pe perioada statutului de „teren abandonat” le transmite în folosință persoanelor fizice sau juridice conform legislației în vigoare.
(3) Terenurile abandonate, confirmate prin înscrisul în Registrul bunurilor imobile, gestionate de către Consiliul local trec în proprietatea Consiliului local în baza dreptului de uzucapiune.
(3) Retragerea terenului abandonat din gestiunea consiliului local, înainte de expirarea termenului de 15 ani poate fi efectuată: pe cale amiabilă; prin hotărîrea instanței judecătorești.
Articolul 65. Dreptul de preempțiune a autorităților publice locale
(1) Autoritățile publice locale dispun de dreptul de preempțiune în procesul de înstrăinare a terenurilor de către proprietari.
(2) Dreptul de preempțiune al autorităților publice locale reiese din necesitatea dezvoltării sociale și economice a localităților rurale ale Republicii Moldova
Articolul 68. Limitarea suprafeței proprietate privată
(1) Suprafața maximă a terenurilor agricole proprietate privată, pentru o persoană nu va depăși – 300 hectare;
(2) În condițiile în care la momentul aplicării legii proprietarul deține o suprafață mai mare decît cea indicată la aliniatul (1) se va acorda un termen de 5 ani pentru înstrăinarea suprafeței conform legislației în vigoare.
(3) Nerespectarea prevederilor alin. (1) și (2) va atrage după sine măsuri administrative sau penale în conformitate cu legislația în vigoare.
(4) Avizul restricției va fi înscris în registru bunurilor imobile.
Articolul 69. Restricționarea persoanelor străine la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole
(1) Persoanele fizice și juridice străine (apatrizi) nu dispun de dreptul de proprietate asupra terenurilor cu destinație agricolă sau ale fondului silvic.
(2) Persoanele străine (fizice, juridice) care au devenit proprietari de terenuri agricole le vor înstrăina, conform legislației în termen de 3 ani.
(3) Nerespectarea prevederilor alin. (1) și 2 va atrage:
a) trecerea terenurilor în proprietatea publică a statului, cu recuperarea pierderilor proprietarilor de terenuri estimate la valoarea lor de piață; sau
b) aplicarea unei penalități egale cu 0,1% din valoarea de piață a terenului pentru fiecare zi de nerespectare a termenului de 6 luni.
(4) În baza informației din Registrul bunurilor imobile decizia de aplicare a măsurilor de restricționare o va adopta Consiliul local prin apel la instanța de judecată.
Articolul 101. Proiectul de consolidare a terenurilor
(1) Acțiunile necesare de a fi întreprinse în scopul consolidării terenurilor agricole sunt elaborate în cadrul proiectului de consolidare.
(2) Proiectul de consolidare poate fi complex sau individual.
(3) Proiectul complex de consolidare este inițiat de consiliul local susținut de o majoritate de proprietari, și respectiv va avea un conținut multilateral.
(4) Proiectul individual de consolidare va include terenurile la doi sau mai mulți proprietari, va avea scopul reparcelării terenurilor și va fi inițiat la solicitarea proprietarilor.
(5) Indiferent de conținutul său proiectul de consolidare este examinat și aprobat de proprietari.
(6) Proiectul de consolidare a terenurilor este elaborat de către o persoană juridică, selectată în modul stabilit sau fizică licențiată.
(7) Cheltuielile ce țin de elaborarea și implementarea proiectului de consolidare, întreprinse de primărie, în vederea investigării și evaluării terenului, autentificării și înregistrării drepturilor parvenite în procesul consolidării, vor fi suportate din bugetul de stat, din bugetul unității administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de finanțare neinterzise de lege.
Articolul 103. Inițiativa modificării categoriei de destinație a terenurilor
(1) Inițiativa modificării categoriei de destinație a terenurilor aparține proprietarului.
(2) Consecutivitatea acțiunilor întreprinse de modificare a destinației întreprinse este următoarea:
a) adoptarea deciziei proprietarului de modificare a categoriei de destinație, determinarea amplasării concrete a terenului propus spre modificare, formularea corectă a scopului;
b) coordonarea deciziei proprietarului de inițiere a procesului de modificare a categoriei de destinație cu Consiliul primăriei în scopul respectării dreptului de preempțiune a primăriei;
c) coordonarea deciziei de modificare a categoriei de destinație cu instituțiile respective publice în domeniul: sanitar, incendiar, ecologic, arhitectură și construcții altele, conform legislației;
d) prezentarea deciziei proprietarului la care se vor anexa avizele pozitive ale primăriei și a instituțiilor publice din domeniul sanitar, incendiar, ecologic, arhitectură și construcții spre examinare autorității publice centrale în domeniul relațiilor funciare.
(4) Serviciul cadastral teritorial va examina decizia proprietarului și va decide asupra permisiunii modificării înscrisului în Registrul bunurilor imobile.
(5) În condițiile avizului pozitiv Serviciul cadastral teritorial va estima pierderile aduse sectorului agricol în scopul compensării lor de către proprietar iar proprietarul va transfera pe contul financiar respectiv suma estimată.
(6) După compensarea pierderilor domeniului agricol serviciul cadastral teritorial va modifica înscrisul în Registrul bunurilor imobile și va elibera proprietarului extrasul respectiv din registru.
(7) În baza extrasului obținut de modificare a înscrisului în Registrul bunurilor imobile proprietarul de terenuri va dobândi dreptul de utilizare a terenului în scopurile preconizate de destinația nouă.
(8) Modificarea categoriei de destinație a terenurilor reprezintă o acțiune de modificare respectivă a înscrisului în Registrul bunurilor imobile. Se va considera modificată categoria de destinație a terenurilor atunci cînd, prin acțiunea registratorului serviciului cadastral teritorial va fi modificat înscrisul care stabilește statutul categoriei respective.
Articolul 113.Comisia funciară
(1) În scopul reglementării relațiilor funciare, autoritățile administrației publice locale constituie comisii funciare din consilieri ai consiliilor locale, specialiști ai organelor de stat pentru reglementarea relațiilor funciare, reprezentanți ai întreprinderilor agricole, alți reprezentanți ai unității administrativ – teritoriale respective.
(2) Funcția de bază a comisiei funciare este de a implementa (realiza) politica utilizării raționale a resurselor funciare în hotarele administrative ale localității, coordonând interesele locale și centrale în domeniul relațiilor funciare.
(3) Comisia funciară a consiliului local va activa în conformitate cu regulamentul aprobat de Guvern
Articolul 115 Autoritatea publică centrală în domeniul reglementării relațiilor funciare
(1) În scopul monitorizării procesului de reglementare a relațiilor funciare, elaborarea propunerilor legislative necesare bazate pe rezultatele monitorizării situației Guvernul Republicii Moldova instituie autoritatea publică centrală în domeniu care activează în conformitate cu legislația în vigoare.
Articolul 116 Inspectoratului de stat în domeniul relațiilor funciare.
(1) Controlul de stat în domeniul relațiilor funciare pe întreg teritoriul Republicii Moldova se exercită în conformitate cu legislația în vigoare prin intermediul Inspectoratului de stat în domeniul relațiilor funciare.
Anexa 7
Evoluția relațiilor funciare și cadastru


Sursa:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/ppt/TS01C/TS01C_sahin_izmirli_et_al_7814_ppt.pdf [84]
Anexa 8
Informația calitativă a cadastrului funciar pe terenurile agricole la nivel de UAT, raion, municipiu și Republică pe anul 2015 (bonitatea)
№ de rând
Denumirea unităților administrativ-teritoriale
Total terenuri agricole (ha)
Din care supuse cercetărilor pedologice (ha)
Nota medie ponderată de bonitate, (puncte)
Terenuri erodate






Total
inclusiv







Slab
Moderat
Puternic

1
2
3
4
5
6
7
8
9

1
r. Anenii Noi
66130,25
63151
59
25086
15246
6748
3092

2
r.Basarabeasca
23183,5
21637
56
10054
5573
2980
1501

3
r. Briceni
62405,41
57860
70
14272
9840
3238
1194

4
r. Cahul
116332,5
113660
58
51206
23827
17619
9760

5
r. Cantemir
64960,5
62508
57
27042
14517
8906
3619

6
r. Călărași
40958,16
35049
50
23199
9922
8877
4400

7
r. Căușeni
102247,9
97521
61
32069
17470
9171,5
5427

8
r. Cimișlia
102247,9
68890
62
33749
20108
10080
3561

9
r. Criuleni
52183,83
48523
69
16842
11064
4637
1141

10
r. Dondușeni
53180,61
48943
78
12983
9013
3137
833

11
r. Drochia
87296,19
81077
73
25637
18879
5491
1267

12
r. Dubăsari
22766,08
21267
65
4333
2869
922
542

13
r. Edineț
74609,04
71842,64
75
28100
19234
6070,8
2795,6

14
r. Fălești
80622,45
77377
61
38837
21501
9838
7498

15
r. Florești
89297,36
83796
71
27979
19863
6000
2116

16
r. Glodeni
56353,12
52680
72
22197
15515
4897
1785

17
r. Hîncești
93135,89
87040
58
40999
20137
13234
7628

18
r. Ialoveni
52886,32
51630
58
27710
13249
9647
4814

19
r. Leova
57319,01
58132
57
27525
13993
8897
4635

20
r. Nisporeni
39063,88
34652
54
17944
8189
6314
3441

21
r. Ocnița
45897,52
42758,88
69
16992
11523
3954,64
1514,75

22
r. Orhei
82599,58
74466
63
31002
18884
8923
3194,5

23
r. Rezina
43199,1
41313
62
22404
13094
7000
2310

Continuarea anexei 8

1
2
3
4
5
6
7
8
9

24
Rîșcani
76371,52
71447
70
28177
16274
8308
3595

25
r. Sîngerei
79661,21
75878,5
55
33562
16634
10329
6599

26
r. Soroca
82697,79
78170,29
70
34800
22164
9365
3272

27
r. Strășeni
34627,33
32240
55
16016
7831
5445
2740

28
r. Șoldănești
41328,44
38671
74
15112
9312
4558
1242

29
r. Ștefan-Vodă
78760,46
76206
62
24959
14573
7969
2417

30
r. Taraclia
57320,14
57118,54
57
25880
14144
8432,1
3303,94

31
r. Telenești
63746,15
62670,8
57
34030
18682
10615,2
4733,2

32
r. Ungheni
73728,84
68255
53
32184
13727
11229
7228

33
mun. Chișinău
31139,89
26761
64
11936
6780
3678
1478

34
mun. Bălți
4032,27
2618
65
623
541
46
36

35
mun. Bender
1812,09
1236
83
230
209
21
-

36
UTA Găgăuzia
147004,5
145294
58
64271
35454
18836
9981

37
UAT din stînga Nistrului
264231,8
23866
68
53940
37936
12439
3565

Total
2545339
2156205,6
-
953882
547770
277852
128259

Sursa: www.date.gov .md
Anexa 9
Certificat de implementare a rezultatelor cercetărilor științifice la elaborarea
proiectului Codului Funciar


Declarația privind asumarea răspunderii
Subsemnatul, Zubco Efim lector universitar la catedra „Cadastru și geodezie” declar pe răspundere personală că materialele prezentate în teza de doctorat sunt rezultatul propriilor cercetări și realizări științifice. Conștientizez că, în caz contrar, urmează să suport consecințele în conformitate cu legislația în vigoare.
Zubco Efim
Semnătura
Data
CURRICULUM VITAE


ZUBCO EFIM
Data și locul nașterii: 01.02.1976, satul Breanova, raionul Orhei, Republica Moldova
Naționalitatea: moldovean
Telefon de contact: +373 69238114
Adresa serviciu: UASM, catedra Cadastru și Geodezie, str. Mircești, 42, mun. Chișinău
e-mail: e.zubco@uasm.md
STUDII
Licență:
1. Universitatea Agrară de Stat din Moldova, 1993 – 1998, specialitatea Organizarea teritoriului, calificarea Inginer de cadastru.
2. Universitatea Agrară de Stat din Moldova, 2005 – 2009, specialitatea Drept, titlul de Licențiat în drept.
Doctorat: Universitatea Agrară de Stat din Moldova, 2012 – 2016, specialitatea 262.03 Cadastru, monitorizare și reglementare funciară.
ACTIVITATEA PROFESIONALĂ
1998 – 2005 – asistent universitar, catedra Cadastru și Geodezie, UASM.
2005 – 2011 – lector universitar, catedra Cadastru și Geodezie, UASM.
2011 – 2016 – lector superior universitar, catedra Cadastru și Geodezie, UASM.
2016 – prezent – lector universitar, catedra Cadastru și Geodezie, UASM.
Cursuri universitare ținute:
Cadastru imobiliar, Topografie inginerească, Geodezie, Evaluarea terenurilor și a imobilului, Tehnologii moderne în măsurători, Cadastru, Teoria evaluării.
DOMENIUL DE ACTIVITATE ȘTIINȚIFICĂ –
Participări în proiecte internaționale și naționale:
Proiectul național „Pământ”, perioada de desfășurare august 1998 – martie 2000.
PUBLICAȚII ȘTIINȚIFICE – 31 articole științifice.
CUNOAȘTEREA LIMBILOR
Română – maternă foarte bine, rusă – bine, engleză și franceză – citesc și traduc cu dicționarul.