Mihai CODREANU Student: Victor MARTÎNIUC CAIET PREDIPLOMACENTRU DE AFACERICAIET 1. ARGUMENT PREDIPLOMACENTRU DE AFACERI PREZENTARE GENERALĂ DEFINIRE… [631346]

CAIET
PREDIPLOMACENTRU DE
AFACERI
Coordonator: Asist.dr.arh.
Mihai CODREANU Student: [anonimizat]
1. ARGUMENT
PREDIPLOMACENTRU DE
AFACERI
PREZENTARE GENERALĂ
DEFINIRE ISTORICĂ
SISTEME DE ORGANIZARE A SPAȚIULUI2. TEMA DE PROIECTARE
4. ANALIZA AMPLASAMENTULUI3. EXEMPLE
5. PROPUNERILOCAȚIE ȘI POZIȚIONARE CARDINALĂ
MASTERPLANUL
ZONA ISTORICĂ
INFRASTRUCTURĂ
FUNCTIUNI COMPLEMENTARE
REGIM DE ÎNĂLȚIME
SPAȚII VERZI
PERSPECTIVEHANKING CENTER TOWER
HG2 HIGHRISE GATE
OBB HEADQUARTERS

ARGUMENT
HAFENCITY , HAMBURGCENTRU DE
AFACERI
Proiectul HafenCity din Hamburg, Germania,
conceput prin colaborarea ASTOC, Kees Christiaanse și
Hamburgplan, este un exemplu remarcabil în domeniul
regenerărilor urbane prin reurbanizare. Reabilitarea
sitului a oferit posibilități de dezvoltare malurilor
Elbei ce nu au fost valorificate până atunci.Datorită
proximității cu centrul urban, intervenția actuală devine
o extindere a acestuia. Deoarece regiunea este în sine
o insulă, proiectanții au fost fost nevoiți să găsească o
soluție pentru a extinde rețeaua existentă către un sit cu
o variație topografică considerabilă. Propunerea noului
plan urbanistic a urmărit obținerea unei densități mari
în favoarea clădirilor rezidențiale, conversia spațiilor
industriale dezafectate în zone cu caracter urban
care au creat o identitate proprie prin introducerea
unor programe culturale și menținerea atmosferei
insulare. Această identitate nou creată este susținută
printr-o zonificare funcțională ce facilitează contactele
economice, sociale și culturale.
Din punct de vedere funcțional se dorește implementarea
unor clădiri cu funcțiuni mixte, parterul acestora fiind
destinat aproape exclusiv serviciilor publice și micului
comerț. În lungul malului principal sunt dispuse clădiri de
birouri și clădiri rezidențiale în favoarea celor din urmă
în timp ce în lungul brațelor secundare sunt amplasate
predominant clădiri de birouri. În timp ce școlile sunt
amplasate în vecinătatea unităților de locuit, centrul de
cercetare este aflat adiacent universității. În punctele
de interes maxim de la intersecția brațelor râului ce
străbat insula sunt poziționate funcțiuni culturale
(muzeu -Internationales Maritimes Museum – și sală
de concerte – Elbphilharmonie- ), acest lucru conferă
un caracter propriu zonei, fiind de fapt o prelungire a
centrului urban și amplificând atmosfera de oraș cultural.
Proiectul cuprinde un sistem de transport public eficient
de autobuze ecologice și metrouri subterane bazate pe
celule de combustibil, acestea fiind racordate în cadrul
rețelei de transport.

Circulațiile pietonale și pistele de biciclete constituie
modul de deplasare predominant. Această rețea de
circulații pietonale și de biciclete sunt foarte dense
cuprinzând toate deschiderile către apă. Mediul
de transport în comun este utilizat exclusiv în zona
interioară a insulei și este însoțit peste tot de piste pentru
biciclete. Promenadele din lungul râului sunt împânzite
cu spații verzi și destinate exclusive pietonilor devenind
spații de socializare și centrele de interes principale.
Zonele rezidențiale și promenadele sunt fixate pe piloți
din beton iar dispunerea potecilor înălțate, a parcărilor
subterane și accesabilitatea malurilor integrate în noua
infrastructură au reprezentat o combinație de succes
pentru asigurarea siguranței și a calității spațiului urban.
Urmărind principii sustenabile în vederea reurbanizării
unei arii centrale ale orașului au fost create structuri
urbane și utilități însoțite de un procent ridicat al
rețelelor de spații deschise. De asemenea s-a urmărit
facilitarea mobilității urbane prin implementarea unor
rețele stradale pietonale, calitatea și densitatea rețelelor
de transport public, integrarea parcajelor subterane în
conceptul de protecție împotriva indundațiilor, utilizarea
materialelor de construcție certificate energetic,
folosirea sistemelor regenerative și descentralizate
de încălzire și integrarea noilor tehnologii de reciclare
a apelor menajere, rețelelor inteligente ce facilitează
mobilitatea electrică. În consecință aceste acțiuni de
reurbanizare a unei zone industriale, care inițial nu era
destinat publicului larg, are ca rezultat direct generarea
unui capital social, cultural, și economic. Prin exemplul
proiectului de regenerare HafenCity putem concluziona
că prin relaționarea a unor noduri de interes, se pot crea
spații publice. Însă, pentru ca aceste spații publice să
funcționeze ele trebuie să opereze în calitate de suport
negativ al funcțiunilor rezidențiale și de lucru. Nu în
ultimul rând, spațiul propus spre a fi regenerat, trebuie
să aibă ca bază o infrastructură solidă ce înlesnește
legătura cu contextul urban existent.

SPAȚII PUBLICE (cca. 800mp.)
ATRIUM -800 mp
– zonă recepție și informații; 30 mp
– zone așteptare, relaxare; 170 mp
– sere și curți interioare; 200 mp.
– zone cu acces restricționat/controlat către zonele de birouri; 70 mp
– grupuri sanitare. 30 mp
-zona de expunere 300
SPAȚII COMERCIALE ȘI DE ALIMENTAȚIE PUBLICĂ (cca. 690 mp.)
– accesorii electronice și telefonie cca. 20 mp;
– ziare-reviste-tutun – cca. 15 mp
– snack-bar – 150- 200 mp., cu oficiu, spațiu depozitare și acces ușor la unul din nodurile de circulație secundară;
-restaurant – 500 mp
ZONĂ CONFERINTE SI INTRUNIRI (cca. 2000mp.)
-SALĂ POLIVALENTĂ 500 mp
-FOYER – 180 mp
-GARDEROBA – 40 mp
– 8- 10 SĂLI ÎNTRUNIRI (50 locuri ) 70 – 80 mp
– 10 -15 SĂLI ÎNTRUNIRI (15 locuri ) 30 mp
SPAȚII PENTRU BIROURI (cca. 6500mp.)
-BIROURI CLASA A- minim 1000 de mp pe nivel
-BIROURI CLASA B – cca.1000 mp distribuiti pe mai multe niveluri
-BIROURI CLASA C- intre 100-500 mp. – cea mai mare pondere din suprafata ansamblului
SPATII ADMINISTRATIVE – (cca. 200mp.)
SPAȚII TEHNICE, CIRCULAȚII INTERIOARE, SPAȚII PARCARE (cca. 350mp.)
-Centrala ventilare – climatizare – 60 mp;
– Centrală termică – 50 mp;
– Ateliere întreținere – 60 mp; –
Spații depozitare – cca. 120 mp;
– Vestiare și grupuri sanitare pentru personalul de întreținere– 40 mp;
SPAȚII PARCARE
Total : 10540 mp.TEMA
DE PROIECTARECENTRU DE
AFACERI

TEMA
DE PROIECTARECENTRU DE
AFACERIBiroul reprezinta in timp nevoia de spatializare a institutiei puterii, fie politica fie financiar economica. De la
incaperile dregatorilor din paletele antichitatii, la Prytaneyonul din Olimpia la Palazzi Publici din Italia medievala
(Palazzo Vechio, Florenta – 1290, Palazzo Publico, Siena – 1289, Palazzo dela Cancelaria a lui Bramante la Roma)
la cladirile primariilor si altor insitii ale puterii locale sau centrale, guvernamentale programul s-a materializat prin
subprograme ca primarii sau institutii centrale guvernamentale. Revolutia industriala dezvolta exercitiul financiar si
comercial in sfera tranzactiilor, aparand institutiile financiar – bancare cat si cele financiar – comerciale de asigurari.
Inainte de 1800, cu alte cuvinte inaintea aparitiei Statului modern centralizat, a marilor unitati industriale si
comerciale, birourile aveau astectul unor cancelarii ce functionau ca locuri de receptie, dar care nu luau in
considerare nevoile angajatilor, inghesuiti si amplasati la mezanin.In secolul al XIX-lea, administratia devine o
utilitate indispensabila. Ea se dezvolta dupa modelul ierarhizarii. Pe langa expansiunea economica, evolutia
tehnologica cu inventia liftului hidraulic in 1880, si dezvoltarea constructiilor metalice ofera posibilitatea proiectarii
de cladiri pe cadre de inaltimi aproape nelimitate. Inventarea telefonului, iluminatului electric si productia in serie
a masinilor de scris – toate inventii ale anilor 1870 – faciliteaza munca la birou si creste productivitatea. Pana
la inceputul secolului XX incepeau sa se contureze in America principalele caracteristici ale cladirilor de birouri.
Trei constructii emblematice din aceasta perioada reflecta cele trei preocupari fundamentale dar de multe ori
conflictuale relevante pana astazi: nevoile individuale ale angajatului, buna functionare a organizatiei si identitatea
companiei reflectata in cladire.
– Cladirea Guaranty din Buffalo, New York, 1896, reprezinta expresia arhitectului Louis Sullivan asupra chintesentei
cladirii de birouri ca structura celulara de birouri individuale. Organizarea spatiala omogenna, repetata la fiecare
etaj, permitea inchiderea unei suprafete oricat de generoasa fiecarui chirias.
– Cladirea Larkin de asemeni din Buffalo, New York, 1904, proiectata de Frank Lloyd Wright, reunea efectiv intreaga
companie intr-un spatiu vast organizat “organic” – expresie a unitatii corporatiste.
– Cladirea Woolworth, New York, 1911 – 1913, a arhitectului Cass Gilbert a perfectionat conceptul de zgarie-nori
ca imaginea a unei corporatii, fiind descrisa drept o “catedrala a comertului” care proclama puterea proprietarilor.
Aceasta a devenit o imagine iconica in peisajul orasului.
In perioada postbelica Mies Van der Rohe va contrivui la definirea unui model contemporan de cladire pentru
birouri: un paralelipiped rectagular de sticla, arhetip reprezentat de Seagram Building la New York, construit intre
1954 si 1958.Cu toate ca experimentarile cele mai determinante au loc in Statele Unite, si in Europa asistam la
incercari de definire al unui arhetip. Stau marturie incercarile lui Peter Behrens in Germania care asociaza holuri
centrale cu niveluri deschise, dotate cu inchideri mobile ce permit o multitudine de configuratii. Dupa epoca
experimentelor se trece la productia in serie a cladirilor pentru birouri, in care una din temele principale va ramane
pana astazi flexibilitatea.
Imaginea traditionala a imobilului de birouri, cu structura sa de plansee suprapuse, cu membrana sa vitrata in
spatele careia se afla personalul “inghesuit” este astazi depasita, deoarece aceste cladiri au evadat din matricea
unui program arhitectural pur, prin inglobarea de spatii comerciale, restaurante, cafenele, spatii pentru sport s.a.
Aceasta coabitare de functiuni diverse este relevanta pentru bogatia, complexitatea si varietatea programului
arhitectural. In conceptia clasica o cladire de birouri incearca sa se satisfaca pe ea insasi si sa traiasca in relatie cu
omul si munca lui: intr-un dublu raport cu omul sub aspect fiziologic, asigurand conditii de microclimat, confort
acustic, intimitate, conditii de confort ergonomic si sub aspect psihologic prin ambianta, decor etc.; in raport cu
munca, exista un plan organizatoric ce presupune relatii interumane si relatii functionale (dintre om si material).
Astazi are loc o redefinire a spatiului de lucru in societate, ce se traduce prin interpenetrarea spatiilor, orelor de
munca si activitatilor. Organizarea spatiilor pentru birouri este revizuita datorita noilor maniere si tehnologii de DEFINIRE ISTORICA

lucru ce reclama spatii pentru reuniuni de marimi si configuratii diferite, precum si spatii secundare pentru lucru
individualm comunicarea informala, recreere.In abordarea acestui program trebuie determinate foarte clar, de
la inceput, natura si forma relatiilor existente in structura administrativa, astfel spus, organizarea birourilor care
urmeaza sa se instaleze in cladire. Suprafetele utile necesare si rezervele de spatiu pentru servicii trebuie evaluate cu
precizie. O a doua faza a conceptiei consta in caracterizarea spatiilor. Din aceasta evaluare va decurge direct forma,
volumetria, structura portanta, inaltimea libera si indirect conditiile optice, acustice si de circulatie, configuratia
fatadelor, alegerea materialelor. Gradul de flexibilitate trebuie sa fie determinat in functie de nevoi previzibile si nu
in mod absolut, iar tehnica si echiparea trebuie sa corespunda ipotezelor de compartimentare.
SCHEMA FUNCTIONALA GENERALA
Schema functionala generala a unei cladiri de birouri pune in evidenta existenta catorva zone functional – spatiale,
recognoscibile oricare ar fi marimea, gradul de complexitate sau spectializarea ei. Distributia functionala prezenta la
nivelul schemei functionale genereaza principii care vor fi aplicate in functie de marimea si complexitatea imobilului,
de configuratia amplasamentului, de specificul relatiilor organizationale impuse, de maniera compozitionala aleasa
si de mesajul simbolic pe care vrea sa-l transmita.
– Zona functiunii de baza, dedicata in principal birourilor, este cea mai importanta si in consecinta ocupa centrul
compozitiei schemei.
– Zona de primire a publicului are o structura functionala ce cuprinde accesul principal, comun pentru
clienti si salariati, o garderoba pentru public, un foaier care poate acoperi si dimensiunea explozitionala, spatii
expozitionale conexe, unitati de alimentatie publica. Complexitatea si dimensiunea acestei zone este determinata
de specificul cladirii, accesul principal avand un caracter oficial si reprezentativ.
– Zona functiunilor de deservire directa este alcatuita din biblioteca specializata, arhive si alte spatii pentru
multiplicare si prelucrarea datelor. Aceste spatii se gasesc in imediata apropiere a birourilor, iar ponderea si marimea
lor este determinata de caracteristicile activitatilor dezvoltate in compania respectiva. La scheme mai reduse aceste
functiuni se desfasoara chiar in aria birourilor.
– Zona de deservire indirecta cuprinde bucataria – restaurant, vestiare pentru personal, depozite si spatii
pentru administratia cladirii. SPatiile de utilizare personala se dispun in imediata vecinatate a birourilor, iar spatiile
de utilizare colectiva (Restaurantul) se amplaseaza la pozitia cea mai convenabila din punct de vedere functional
(parter).
– Zona functiunilor de deservire energetica si intretinere cuprinde ateliere, depozite, centrale termice si
spatiile pentru echipamentele de ventilatie.
Programul cladirilor pentru birouri este unul dintre cele mai libere in ceea ce priveste forma partiurilor. Acest lucru
se datoreaza flexibilitatii foarte mari a ariilor functiunii de baza si implicit capacitatii ei de adaptare la orice forma
geometrica. Un rol deosebit in determinarea formei il joaca pozitia, numarul si ponderea nucleelor de deservire
fata de aria nivelului. Pornind de la pozitii excentrice si ajungand pana la cele centrale, aceste nuclee determina o
infinitate de situatii transcriptibile intr-o infinitate de forme.
SISTEME DE ORGANIZARE A SPAȚIULUI
Biroul reprezinta unitatea functionala de baza in cadrul programului arhitectural, locul unde se desfasoara
principalele activitati ale domeniului administrativ. Biroul are la baza activitatea de prelucrare a informatiei si trebuie
sa se adapteze la un proces de munca ce presupune trei faze: primirea, interpretare/prelucrare si transmiterea sau
depozitarea informatiei. Astazi, dialogul clasic om – hartie este substituit de dialogul om – masina, care diminueaza
contactele dintre oameni. O reactie impotriva efectelor negative generate de acest nou dialog a dus la aparitia
unor spatii de lucru care favorizeaza contactele sociale. In prezent se cunosc patru tipuri principale de organizare a
spatiului de lucru: sistemul celular, sistemul grupat, sistemul marilor birouri si sistemul mixt.

Sistemul celular a fost primul model aparut in evolutia istorica a spatiilor pentru birouri si este specific cladirilor cu
forme alungite sau reamenajarilor constructiilor cu alte destinatii initiale. Spatiul de lucru este organizat in “celule”
aditionale in simplu sau dublu tract, liniar, circular, sau poligon. Folosit cu succes in cazul cladirilor mici sau in
zonele destinate conducerii, acest sistem are ca avantaj confortul ridicat al utilizatorului prin asigurarea intimitatii
si raportarea la scara individului. Cu toate acestea, birourile celulare sunt rigide in timp, presupun circulatii lungi si
nu economisesc de loc spatiu. Ele sunt potrivite unei gandiri teritoriale si unei organizari ierarhice.
– Birourile cu un post de lucru – constand in birou, scaun si mobilier pentru depozitare – formeaza modulul de baza
al planificarii spatiului biroului. Acesta reprezinta biroul tipic pentru membrii conducerii, fiind de obicei precedat de
secretariat, spatiul cu rol de filtru si zona de asteptare.
– Biroul cu doua posturi de lucru sunt destinate activitatilor care presupun lucru in echipe de cate doua persoane,
sau acelor activitati in care ergonomia muncii exclude capacitati mai mari.
Sistemul grupat reprezinta o incercare de imbunatatire a sistemului anterior prin comasarea si juxtapunerea
unora din spatiile de lucru. Birourile astfel realizate ofera capacitati mai mari in aceiasi suprafata utila, dar prezinta
dezavantajul unei repetitii monotone a mobilarii si un confort scazut din cauza lipsei de protectie sonora si vizuala.
Desi acceptabil pentru un numar redus de posturi , derivatul acestui sistem, biroul grupat alveolat cu partiu flexibil
permite un grad mai mare de libertate. Prin eliminarea elementelor rigide de separatie (ziduri) si inlocuirea lor cu
elemente usoare (panouri) sau elemente de mobilier se poate realiza o compartimentare flexibila in timp si spatiu.
Sistemul marilor birouri, sau biroul peisager, ocupa aproape intreaga arie construita a etajului curent, nucleul de
servicii amplasandu-se, de regula, in zone cu putina lumina naturala. Desi este foarte flexibil si ofera o densitate
mare de posturi de lucru, acest sistem nu asigura confortul utilizatorului din punct de vedere al intimitatii, acusticii
si iluminatului natural.
Sistemul mixt incearca sa puna in valoare calitatile sistemelor precedente diminuand sau eliminand defectele lor. In
mod uzual este folosit intr-o configuratie ce imbina sistemul celular cu cel grupat. Dimensiunea flexibilitatii poate
fi introdusa in schema si prin asocierea cu un spatiu organizat ca birou peisager, cand nevoile de organizare o cer.
Avand un caracter hibrid, are marele avantaj de a se putea adapta celor mai diverse situatii.